Eiendomsforvaltning by VALUE PUBLISHING

E I E NDOMSFORVALTNING

Ingen tilbyr mer til borettslag! MULTICAL® 302 – er en ny varmemåler til fordelingsmåling

Det store bruksområdet og de enestående monteringsmulighetene gjør MULTICAL® 302 ideell til fordelingsmåling. • • • •

Kompakt: 59 mm installasjon radius Økonomisk: reverifiserbar 6 eller 12 års batterilevetid Kan konfigureres på stedet

• AMR klar via M-Bus/Wireless M-Bus M-Bus/trådløs M-Bus (i henhold til EN 13757/OMS) • Modus T1-C1 valg

Mer informasjon om www.submetering.kamstrup.com

Kamstrup A/S · Grenseveien 88 · 0663 Oslo · Tel: (+47) 23371880 · info@kamstrup.no · www.kamstrup.no

Se z i o n e / R u b r i c a

EIENDOMSFORVALTNING

Fasadesystem fra Sto

Akershus Universitetssykehus, Arkitektfirmaet C.F. Møller Norge AS

StoVentec Fasadesystem Verdens mest solgte luftede fasadesystem med pussoverflate. Fasadekledning til etterisolering og nybygg, passer både småhus og større bygninger. Egenskaper • Totrinnstetting, høy sikkerhet mot fukt i bygg • Motstandskraftig mot mikroorganismer (alger, sopp) • Meget høy sprekksikkerhet • Tåler høy mekanisk belastning • Motstandsdyktig mot slagregn • Meget god værbestandighet • Stort utvalg i ulike overflater og farger

Godkjenning • Sintef Teknisk Godkjenning Nr 2195 • Brannklassifisert iht. EN ISO 13501-1 - StoVentec Mineral; A 2,s1-d0 - StoVentec Classic; A 2,s2-d0

Sto Norge AS | Telefon 66 81 35 00 | info.no@sto.com | www.stonorge.no

#01 / MAI 2014

LEDER

NYTT LAYOUT

E I E N D OMSFORVALTNING Et magasin fra

VALUE PUBLISHING AS www.eiendomsforvalt.no

Kjære leser,

Adm dir og ansv.red

Reza Shojaei Reza@eiendomsforvalt.no

Vi vet at du har ventet lenge, men nå er endelig Eiendomsforvaltning lansert i et nytt attraktivt format! Våre kreative resurser har arbeidet på spreng hele våren for å lage dette nytenkende tidskrift - Et fagtidskrift for offentlige – og private forvaltere av næringseiendom. Vi ønsker å opplyse deg som leser om trender og bevelgelser i eiendomsmarked både nasjonalt og internasjonalt. Magasinet skal gi innsikt, skape refleksjon og inspirasjon,gjennom å sette agenda, bidrar vi til nyvinninger i bransjen. Vår visjon ligger i å være et ledende medie for aktører innen næringseiendom.

Journalister

Jørn Wad, Ann Jessica Lien, Jan Rustad, Peder Østebø, Anne Marte Smebye Redaksjonssekretær

Rushda Syed Produksjonssjef

Sarvnaz Shojaei sarv@eiendomsforvalt.no Design & layout

I den første utgaven har redaksjonen sett nærmere på de ulike faktorene som har gitt verdiendringer og bevelgelser i markedet for 2014. I følge, Union-gruppen styres den av yieldutviklingen, endring i markedsleie, investeringer knyttet til reforhandling og nyutleie, ledighetsutvikling samt inflasjon. I deres markedsrapport av mars 2014, spår de at kontorledigheten vil synke ned mot 5 prosent ved årsskiftet 2016/17, grunnet lav nybygging i år og neste år. Vi har tatt en lang prat med grunnleggeren av Koteng Eiendom, Ivar Koteng om livet, drivkraften og videre ambisjoner. Videre så har vi også satt søkelys eiendomsmarkedet i Øst – Europa i lys av krisen i Ukrainia, og samtidig sett nærmere på oljefondets investeringsstratergi innen eiendomsmarkedet. Vi har også mer å by på underveis i dette nye eksemplar av Eiendomforvaltning, men det legger vi opp til deg å bla deg frem til.

studio FM milano Luigi Amato Annonsering henvendelse

Medieinfo, se www.eiendomsforvalt.no eller send e-post til annonser@eiendomsforvalt.no Markedskontakt

Fredrik Steen fredrik@eiendomsforvalt.no Salgsavdeling

Veton Kastrati Veton@eiendomsforvalt.no Fotografer

Studio B13 AS, Erik Burås Julia Naglestad Trykk

Printall AS VALUE PUBLISHING AS Kristian Augustsgate 15, 0164 Oslo post@valuepublishing.com www.valuepublishing.com

Reza Shojaei Daglig leder Eiendomsforvaltning

-lave driftskostnader -riktig drift av anlegg -lav brukerterskel

Webbasert Webbasert brukergrensesnitt medfører tilgjengelighet for både eget vedlikeholdspersonale og servicepartnere.

Nyhet: Egen Iphone app til FDVweb er nå lansert! Kontakt oss for gratis demo på www.fdvweb.no

FDVweb er et webbasert drift- og vedlikeholdssystem som i dag brukes på over 800 bygg med et totalareal på over 7.000.000 m2 over hele landet.

Lav Brukerterskel Det er lagt stor vekt på et logisk og enkelt brukergrensesnitt, noe som minimaliserer opplæringsbehovet samt sikrer at alle rutiner blir fulgt opp i praksis. FDVweb er utviklet av bransjefolk. Dette sikrer et brukervennlig system, med løsninger tilpasset bransjens krav.

INNHOLD

INGEN FORVERRING I SIKTE 8

KONTORINNREDNING: ER ÅPNE LANDSKAP NYTTIG?

VÆR BEVISST PÅ BRANNSIKKERHET

FREMMER DYNAMISK SAMHANDLING

KRISE I ØST

ETTERLYSER GRØNNE PRIORITERINGER

BEHOV FOR SERTIFISERING AV INTERIØR

VERDIER OG ØYEBLIKK

ENERGINØYTRALT I BJØRVIKA

NYHETER NYTTKONTORBYGG I DRAMMEN 62

UTVIKLER AKTIVITETSBASERTE KONTORER

BESKJEDEN SATSNING, STORE MULIGHETER

KAN BLI HELSEVESENETS FREMSTE MILJØBYGG

SKAL FINNE ÅRSAKENE TIL ENERGIAVVIKENE

REHABILITERER TIL SUKSESS

SATSER PÅ BÆREKRAFTIG BELYSNING

VIL EROBRE VERDENMED VAKTMESTER-APP

STØRST POTENSIALE I EKSISTERENDE BYGG

UNIKT I HELSESAMMENHENG

ØKT MILØFOKUS GJENNOM HELE VERDIKJEDEN 48

BIM / BYGG SMART

VILKÅRLIGE TAKSTER

NÆRINGEN LIGGER FORAN MYNDIGHETENE 18

NY STATSBYGG-SJEF MED AMBISJONER

NÆRINGSLIVET GÅR GLIPP AV MILLIONER

ØKT KRAV OM PROFESJONALITET

KONTRAKTFESTET SPAREGARANTI

KRITISK GJENNOMGANG SPARER MILLIONER

ENERGIEFFEKTIVISERING AV NÆRINGSBYGG

HARMONISERER SENTRALFORVALTNINGEN

#01 / MAI 2014

INGEN FORVERRING I SIKTE Prognosesenteret tror ikke at markedet for næringseiendom vil forverres i 2014 - dette til tross for at avkastningen i næringseiendom i 2013 ikke stod til forventningene. Tika Sofia León, Peder Østebø, Helena Rykkje

Pr o g n o s e

Senneset fra Prognosesenteret.

lav gjennom 2014 sier Kjell

Nybyggingen vil trolig være

E I E NDOMSFORVALTNING

EIENDOMSFORVALTNING

Totalavkastningen på næringseiendom var ifølge IPD på 5,6 prosent i 2013. Dette er en økning på 0,8 prosent i forhold til 2012. Til tross for denne økningen var den langt lavere enn hva flere av ekspertene hadde forventet. I sine prognoser for 2013 forventet for eksempel Union Gruppen en årlig avkastning på 8, 1 prosent. Siden 2012 har direkteavkastningen på 5, 8 prosent vært på stedet hvil, og eiendomsverdiene har hatt en negativ utvikling på 0, 2 prosent. Investeringsaktiviteten i næringsbyggmarkedet er ikke kjørt, igangsettingen av nye næringsbygg på landsbasis ligger an til å bli omtrent som i fjor, men det er likevel 1015 % lavere enn for 2-3 år siden. Denne utviklingen reflekterer også Oslo-markedet, kan Kjell Senneset fortelle.

meter til 810.000 i første kvartal av 2014. Ifølge rapporten var dette en antatt konsekvens av den kraftige nybyggingen som fant sted i 2012 og 2013. Senneset tror ikke denne nedgangen kun skyldes en moderat nybygging, men også at kontorarealer transformeres til boliger. En eventuell nedgang i arealledigheten i Oslo vil jo være en kombinasjon av absorbsjonen, tilførselen av nytt areal og "avgangen" av kontorareal - for eksempel i forbindelse med at en del bygg transformeres til boliger, men også på grunn av riving, som det er ganske mye av for tiden, sier han, og legger til at han har ikke detaljkunnskap om hvordan hver av disse enkeltfaktorene vil påvirke den samlede effekten på arealledigheten. GÅR ETTER PLANEN

MODERAT NYBYGGING

Senneset er Prognosesenterets sjeføkonom og er sentral i senterets utarbeidelse av periodiske rapporter om utviklingen i de nordiske bygge- og anleggsmarkedene. Han mener den lave temperaturen i næringseiendomsmarkedet har blitt og vil bli påvirket av den forventede svake økonomiske veksten framover. Senneset tror også det trolig vil bli en nedgang i arealledigheten innen kontorsegmentet i Oslo de nærmeste årene. Nybyggingen i Oslo er for tiden moderat, og vil trolig også være lav gjennom 2014. Selv om veksten i norsk økonomi også er moderat, blir det trolig en nedgang i ledigheten innen kontorsegmentet i Oslo de nærmeste årene - til nivåer som er i tråd med et marked i noenlunde balanse, sier han. Arealledigheten i kontorsegmentet i Oslo har siden tredje kvartal i 2012 økt med 170.000 kvadratmeter, skriver DNB Næringsmegling i sin ferske markedsrapport fra begynnelsen av mars i år. Siden tredje kvartal i 2012 har ledigheten økt fra 641.000 kvadrat-

Av Entras konsensusrapport fra desember 2013, kommer det frem at kontorledigheten for Oslo og omegn lå på 7,4 prosent ved utgangen av 2013. Det er det samme som oktober 2012. Med relativt lav nybygging bidrar det nå til å holde ledigheten nede. Rapporten viser også at usikkerheten i boligmarkedet kan bidra til at omleggingen av marginale kontorbygg kan ta lenger tid. Entra har nok et poeng, men det er fortsatt en viss usikkerhet i boligmarkedet som kan påvirke transformasjonsaktiviteten negativt. Trolig er det kun et forbigående fenomen, og transformeringen er nok snart tilbake til gamle høyder. Senneset påpeker også at selv om boligprisene er viktig for næringsbyggmarkedet, ved at de påvirker veksten i økonomien, vil ikke prisutviklingen påvirke næringsbyggmarkedet negativt. Fallende boligpriser reduserer konsumveksten til husholdningene, og det går ut over "alt annet". Prisutviklingen hittil i år i boligmarkedet er ikke sterkere enn våre forventninger, det går helt etter planen, understreker Senneset.

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

Teodor Gulliksen

BRANNSIKRING

Eiendomsforvaltere, arkitekter og brannrådgivere må også være beviss på brannsikkerhet, og ikke kun på kostnader. Vi opplever at brannrådgivere først og fremst prioriterer kundens ønsker, og nedprioriterer gode standarder for brannsikkerhet, sier Arild Juell Andersen, leder for risikovurdering i If, der hans avdeling utfører risikovurdering av flere tusen næringsbygg på årlig basis. NÆRINGSBYGG BYGGES FOR UTLEIE

BÅTOPPLAGSHALLER OG OVERNATTINGSSTEDER

Det er vanskelig å få gjort noe med brannsikkerhet i et bygg når det kommer inn andre typer virksomheter enn det som bygget var planlagt for. Det bør alltid gjøres en ny risikoanalyse når bygningsmassen selges eller leies ut på nytt. Ved bruksendringer er det ikke selvsagt at nødvendig sikkerhet følger med på kjøpet. Vi har med stor bekym-

START MED Å TENK BRANNSIKKERHET

Det er mange økonomiske fordeler ved å bygge næringsbygg med god brannsikkerhet helt fra start, sier Juell-Andersen, da det vil være lønnsomt med tanke på lavere forsikringskostnader og mindre behov for fremtidige ombyggingsarbeider. Det er selvsagt kostnader ved å planlegge bygg for fremtiden. Likevel vil for eksempel et sprinkleranlegg som monteres i byggefasen bare koste en brøkdel i forhold til å skulle ettermonteres. Oppgradering av sprinkleranlegg til høyeste klasse ved nybygg, innebærer sannsynligvis en ekstrakostnadd på 200300 kr pr m2. DÅRLIG DOKUMENTASJON AV BRANNSIKKERHET

I følge Juell-Andersen er det i dag generelt dårlig dokumentasjon av brannsikkerhet, spesielt er det manglende dokumentasjon av sprinkleranlegg. Han mener at manglende dokumentasjon betyr manglende kontroll med at tiltak virker.

Følge Juell-Andersen er det

Arild Juell-Andersen i If mener et av problemene med næringsbygg i dag, er at de ofte bygges for utleie, og da blir sikkerhetsnivået ofte lagt på et minimumsnivå. Det som styrer byggeprosessene er gjerne at bygget skal være rimeligst og raskest mulig ferdig, og dette har lett

Juell-Andersen mener grunnlaget for god brannsikring gjennom hele livsløpet til et bygg må legges allerede i plan- og byggefasen. Bygningene skal tåle et langt liv, og svakheter vil følge bygget i hele dets levetid. Bygningens brannsikring kan gi brukerbegrensninger for framtidige brukere, og påvirke så vel skadeomfang og forsikringspris.

ring sett bygg med dårlig sikring bli både møbellåver, båtopplagshaller og overnattingssteder, og dette gir en helt annen brannrisiko enn bygget var tenkt for, sier Juell-Andersen.

Br a n n s i k k e r h e t

tasjon av brannsikkerhet.

Når prosjektering næringsbygg igangsettes er kortsiktig profitt ofte viktigere enn brannsikkerhet. Et bygg som ikke er planlagt med god brannsikkerhet vil sannsynligvis heller aldri få det.

for å gå utover brannsikkerheten. De som bygger i dag må i større grad tenke sikkerhet for hele byggets levetid, og ikke bare til bygget er ferdig. I dag er det ofte investorer som prosjekterer og bygger næringsbygg, som selges videre så snart ferdigattest foreligger. Da er det ny eier som må leve videre med bygningens kvaliteter og svakheter, sier Arild Juell-Andersen.

i dag generelt dårlig dokumen-

VÆR BEVISST PÅ BRANNSIKKERHET

Et sted for alt

Arkitekt: LOF Arkitekter Illustrasjon: RIFT AS

2.000 - 6.000 kvm kontorlokaler ledig i nytt miljøbygg på Hasle Med svært god eksponering mot Økernveien og Ring 3 (Økernkrysset) fører vi opp et passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent”. Bygget blir over åtte plan, der 8. etg. blir felles kantine med utgang til felles takterrasse, med utsikt over byen og fjorden. Det ledige arealet utgjør 6.000 kvm fordelt over 5., 6. og 7. etasje (toppetasjene). Én kontoretasje utgjør 2.000 kvm BTA. NB! Brukes kun i størrelser hvor symbolet er større enn 25x25 mm

Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering kollektivknutepunkt (t-bane/buss) – tett på hovedveinettet

Les mer: www.haslelinje.no Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef nybygg: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855, crg@hoegheiendom.no

En LED-opplevelse Glamox C70-R Teknologien som brukes i lyskilden, reflektoren og avdekningen er designet med det formål å utnytte fordelene ved å bruke LED som lyskilde. Armaturen kan enkelt kobles til uten demontering av avdekningen, og uten å berøre lyskilden. Armaturhuset kan monteres i de fleste himlingssystemer. Glamox C70-R gir en maksimal LED-opplevelse. Armaturens synlige overflate består av kun ett materiale. Rammen bidrar til armaturens rene designspråk. Informasjon om vår 5-års garanti får du på våre hjemmesider.

EIENDOMSFORVALTNING

Seniorstrateg i Nordea.

Ole Morten Nafstad,

KRISE I ØST

Først kom krakket i det amerikanske utlånsmarkedet. Nå har det brutt ut krise i Ukraina. Øst-Europa er fylt med voksende eiendomsmarkeder som er sårbare for politiske og økonomiske endringer. Hvordan påvirker dette norske investorers vilje til å investere? Anne Marte Smebye

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

Kombinasjonen av høy utenlandsgjeld, underskudd på handelsbalansen og avhengighet av utenlandske investeringer har gjort de voksende eiendomsmarkedene i de østeuropeiske landene sårbare. Spesielt etter det som har skjedd på Krim-halvøya og mellom Ukraina og Russland, er viljen til å investere i Øst-Europas “emerging markets” utsatt. Land med underskudd på driftsbalansen, svakere økonomiske vekst, svakere valutaer, strammere pengepolitiske forhold, presserende behov for offentlige reformer, og en relativt høy inflasjon er veldig sårbare, forklarer Ole Morten Nafstad, Seniorstrateg i Nordea. Dette får også negative konsekvenser for boligmarkedet. Når det er sagt, noe av det beste som kan skje ØstEuropa er at «Vest-Europa» får opp den økonomiske veksten sin, og det ser omsider ut som de klarer det nå. SUB-PRIME OG EUROPA

Da boligmarkedet i USA begynte å kollapse i 2007/2008 gjorde det at likviditeten i det mellombanklige lånemarkedet tørket opp. Interbankrentene steg kraftig, og vi fikk konkurser i storbanker som Lehman Brothers og offentlige redningstiltak av selskaper som AIG. Dette forplantet seg til Europa, og ble mye av kimen til den påfølgende eurokrisen. Bankene strammet inn på utlån, fikk strengere krav om egenkapitaldekning, og svakere privat etterspørsel etter lån og varer, noe som også forplantet seg til Øst-Europa og dermed det øst-europeiske eiendomsmarkedet. Neil Mellor ved Bank of New York uttalte at det var den største valutakrisen verden noen gang hadde sett. I følge Bank of International Settlement, var problemet at de europeiske bankene sto for nesten alt utlån til såkalte ”emerging markets”. Erik Walle-Watne er direktør i Innovasjon Norge. Innovasjon Norge har gjort en rekke investeringer i Øst-Europa. På telefonlinje fra Russland, poengterer Walle-Watne at det er viktig å differensiere mellom øst-europeiske land: Øst-Europa er i dag veldig lite entydig. Mange av de østeuropeiske landene har blitt medlem av EU, og dermed gjelder andre regler for dem. Likevel vet jeg jo at eksempelvis i Baltikum gjorde finanskrisen for et par år siden at eiendomsverdiene ble overvurdert. Økonomien gikk ned

Øk o n o m i

i kjelleren. Det var et eiendomkrakk på 50% som gjorde at prisene sank veldig. Faktisk ned til halvparten av det de var før finanskrisen. Men det er viktig å understreke at dette er veldig forskjellig fra land til land. MOT EN BEDRE ØKONOMI

De baltiske landene har kommet seg oppover siden finanskrisen, sier Walle-Watne. De har kommet seg opp fra bunnivået, men er ikke på det samme nivået som de var før krisen. Og igjen, så er det forskjellig fra land til land. Nafstad i Nordea, håper på en økonomisk vekst, til tross for finanskrisens økonomiske konsekvenser. Han ønsker å få frem verdien som en eiendom har i en investeringsportefølje: Norske investorer ble på linje med andre internasjonale investorer mer tilbakeholdne under finanskrisen, forteller Nafstad. Likevel, med et lavrenteregime i den vestlige delen av verden fremstår eiendom som en relativt attraktiv avkastningskilde både som følge av en lav risiko relativt til aksjer, og noenlunde likt som store deler av rentemarkedet. I tillegg er det en god inflasjonsbeskyttelse, og noen vil også hevde at den er like god som aksjer. Derfor fremstår eiendom som et verdifullt bidrag inne i en verdiversifisert portefølje, med god avkastning. KRIM-KRISEN

Så, i mars, brøt Krim-krisen ut. Ukraina står på randen av borgerkrig, og verden frykter Russlands imperialisme. Walle-Watne tror Krim-krisen er en av Øst-Europas sine voksende markeders større trusler i dag: Etter det som har skjedd på Krim, tror jeg ikke det er en veldig stor vilje til å investere i landene rundt Russland og Ukraina for tiden. Der må ting roe seg kraftig ned. Det går på usikkerhet. I denne krisen kan alt fremdeles skje. Det kan bryte ut en borgerkrig i Ukraina, hvor russere og ukrainere går mot hverandre. Dessuten er det alvorlige trekk og mottrekk i forhold til straffetiltak fra EU og USA, som følges av mottrekk fra Russland igjen. Russland har nylig laget en lov som gir dem rett til å konfiskere utenlandske eiendommer i Russland. Dette gjør det så klart ikke interessant å investere.

Seniorstrateg i Nordea.

Ole Morten Nafstad,

EIENDOMSFORVALTNING

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

ØKT KRAV OM PROFESJONALITET

Ju r i d i s k h j ø r n e

av det norske næringseiendomsmarkedet.

transaksjoner er samstemte i sin analyse

og Sigurd Martin Evjen, direktør for

Ole Christian Fongaard, partner i KPMG

Økonomisk og teknisk Due Diligence har blitt stadig viktigere i de senere årene, forteller Ole Christian Fongaard, partner i KPMG

EIENDOMSFORVALTNING

Det er spesielt de utenlandske kjøperne, som stadig blir mer fremtredende i det norske markedet for næringseiendommer, som presser frem juridisk og økonomisk Due Diligence (DD). Det er den som har gjort forarbeidet skikkelig, altså den mest profesjonelle, som vinner. Ole Christian Fongaard, partner i KPMG og Sigurd Martin Evjen, direktør for transaksjoner er samstemte i sin analyse av det norske næringseiendomsmarkedet: Den som ikke har gjort et skikkelig forarbeide, vil ikke komme positivt ut av fremtidens handel med næringseiendom. BEST FORBEREDT

Dette handler om å komme best mulig forberedt til forhandlingsbordet. Nå har det vel nær sagt alltid vært slik at man har sørget for en skikkelig juridisk gjennomgang av alle avtaleforhold på forhånd, det man kan kalle juridisk DD. Men denne gjennomgangen har blitt mer grundig, og ikke minst må den sammenholdes med en solid økonomisk DD for å gi et sikkert nok grunnlag å gå inn i forhandlinger med, understreker de to. — Vil det si at man risikerer å bli lurt dersom man ikke har dette på plass? Det er vel ikke snakk om å bli lurt eller ikke, men det handler om å møte skikkelig forberedt. Vi snakker gjerne om en fullstendighet, altså en gjennomgang av den aktuelle eiendommen som belyser alle forhold som er interessante for en eventuell overdragelse. Når man kommer så langt at slike gjennomganger blir aktualisert, har man gjerne hatt en viss kontakt på forhånd, og det er kanskje til og med antydet en pris. Men dersom det under gjennomgang av de juridiske og økonomiske sidene ved eiendommen viser avvik i forhold til det som har vært antydet på forhånd, vil selger lett komme i forlegenhet. Kjøperen vil kunne få et inntrykk av at transaksjonen ikke er så solid som man har hatt inntrykk av tidligere, og kanskje bli usikker på hvorvidt den bør gjennomføres. Dermed risikerer man altså å få betydelige problemer, dersom en møter uten å ha forberedt seg skikkelig. TRYGGE PARTNERE

— Da gjelder det altså å knytte til seg ekspertise som har erfaring på området, slik at man kan være trygg på at gjennomgangen blir omfattende nok? Det er helt riktig. Den som foretar en slik gjennomgang, blir ofte videre med inn i prosessen fram mot kontraktsinngåelse, og kan således gi råd hele veien. Hos oss skjer dette ved at jurister og økonomer samarbeider tett,

og dermed kan vi være sikre på at kundene får en oppbacking langt ut over den gjennomførte gjennomgangen. Dette kan være en utfordrende prosess, dersom man ikke har et team som er samstemte og kan angripe juridiske og økonomiske problemstillinger med et felles mål: Nemlig at kunden skal være sikker på at den eiendommen som er lagt fram for salg, er akkurat så attraktiv som kunden selv ønsker å gi uttrykk for. Av og til dukker det nemlig opp forhold ved gjennomgangen som eieren selv ikke har vært godt nok klar over, og dette kan gi store utslag ved forhandlingsbordet dersom det ikke blir avklart før en eventuell kjøpers DD av juridisk og/eller økonomisk karakter blir lagt på bordet. Risikoen er med andre ord svært høy, om slike gjennomganger ikke foretaes, eller gjøres unna for lettvint. — Men dette har blitt mer aktualisert i det siste? Ja, blant annet fordi vi har en del internasjonale aktører som er aktive i det norske markedet for tiden, og som er vant til helt annen detaljeringsgrad enn det vi har sett tidligere i Norge. Dette må vi nå tilpasse oss, slik at vi kan møte minst like godt forberedt som utlendingene, forklarer KPMG`s sentrale medarbeidere. PSYKOLOGI

Det er også en del psykologi i dette, fortsetter de: Tenk hva som skjer dersom man sitter benket for forhandlinger, og det plutselig blir lagt fram, tall dokumentasjoner og vurderinger som er helt ukjente for motparten. Da vil det gi et overtak som kan få store økonomiske følger, og som selvsagt vil bli utnyttet av forhandlingsmotpart dersom det viser seg at dette var helt ukjent på den andre siden av bordet: Man kan begynne å stille spørsmål ved andre sider av transaksjonen også. Spørsmål som fram til nå har vært sett på som avklart, men som kanskje ikke kan sies å være det likevel. Derfor kan det ikke understrekes nok hvor viktig en juridisk og økonomisk DD er, og ikke minst at man har med seg solide forretningspartnere i prosesser som dette, sier karene. En siste ting kaster de også fram helt til slutt, nemlig skatt og moms. Siden de aller fleste eiendomstransaksjoner skjer som handel med aksjeselskaper, er nemlig skatt og moms viktige parametre. Det er av avgjørende viktighet at man sørger for å gå grundig igjennom hvilke eventuelle fallgruber som kan ligge i historikken i selskapene, for også her kan det være stor uttellinger dersom det skulle vise seg at ikke alt er på stell, minner de to om.

#01 / MAI 2014

leder i Grønn Byggallianse.

Katharina Th. Bramslev, daglig

E I E NDOMSFORVALTNING

NÆRINGEN LIGGER FORAN MYNDIGHETENE Det er viktig at byggforskriftene er ambisiøse på miljøområdet, men kravene må være funksjonsbaserte og ikke detaljregulere val av løsninger. Byggherrene må selv få velge hvilke løsninger som fører fram til målet, sier daglig leder i Grønn Byggallianse, Katharina Th. Bramslev.

Br e e a m - n o r

EIENDOMSFORVALTNING

Medlemsorganisasjonen Grønn Byggallianse retter seg mot utbyggere og eiendomsforvaltere. I den forbindelse er et viktig element i deres virke å heve kompetansen innen områder av relevans for bransjeaktørene. Vår rolle er å inspirere og øke kompetansen til medlemmene innen bærekraftige bygg, det vil si bygg som er miljøvennlige, kostnadseffektive og har god kvalitet for brukerne av bygget. Et viktig element i dette arbeidet er økt bestillerkompetanse blant våre medlemmer. Vi jobber også for å påvirke rammebetingelsene til byggeierne slik at de er hensiktsmessige for å oppnå bærekraftige bygg, forteller Katharina Th. Bramslev, daglig leder i Grønn Byggallianse.

Det er viktig at nasjonale myndigheter har klare langsiktige miljømål for byggsektoren så aktørene vet hvilken retning de bør gå. Byggeierne trenger for eksempel å vite om det er lokale eller sentrale energiløsninger som vil premieres av myndighetene i fremtiden. Det er viktig at byggforskriftene er ambisiøse på miljøområdet, men kravene må være funksjonsbaserte og ikke detaljregulere valg av løsninger. Byggherrene må selv få velge hvilke løsninger som fører fram til målet. Hvilke løsninger som er hensiktsmessige og kostnadseffektive varierer veldig fra prosjekt til prosjekt, både for nybygg og rehabilitering. Det er også stor forskjell på bolig og næringsbygg og disse byggkategoriene bør ha ulike byggekrav, understreker Bramslev.

BYGGTEKNISKE TILTAK

De peker på at teknologien er viktig ved prosjektering, om man ønsker å oppnå grønne bygg og energieffektivisering i næringen. Ved prosjektering av nybygg har det nå størst effekt å jobbe med tekniske anlegg; å velge energieffektiv ventilasjon og belysning og tilrettelegge for at tekniske anlegg og drift av dem skal fungere etter hensikten. Energieffektiv bygningskropp er lang på vei ivaretatt i dagens forskrift. Unntak er vinduer der man bør velge vinduer med bedre u-verdi og utbygger bør også stille krav om bedre tetthet enn minimumskravene. Begge tiltak har stor kost-nytte verdi. For eksisterende bygg er det også sentralt med god drift. En del eldre bygg vil også oppnå stor effekt ved å gjøre tiltak på bygningskroppen som tettingstiltak, nye godt isolerte vinduer eller ekstra varevindu, utbedring av kuldebruer og etterisolering, mener hun. Organisasjonen legger opp til å samarbeide tett med myndighetene innen miljøspørsmål som berører byggebransjen. Langsiktige mål med klare incentiver trekkes i den sammenheng frem som essensielle.

TRE STORE UTFORDINGER

Hun viser videre til at markedsrettede tiltak har fungert bra så langt, likevel er det fremdeles utfordringer som må utredes ytterligere fremover. De siste årene har byggsektoren vist at de greier å få til store endringer på miljøomåret. Innføring av miljøsertifiseringen BREEAM-NOR har virkelig satt fart i utviklingen og nå ligger næringen foran myndighetene. Jeg vil trekke fram tre store utfordinger som vi i Grønn Byggallianse vil jobbe med framover. Det ene er svake overganger mellom forprosjekt og detaljprosjekt, der mye nytenkning og gode ideer ofte går tapt på veien. Det andre er overgang fra byggefase til driftsfase, der avanserte tekniske anlegg ofte ikke fungerer etter hensikten. Det siste er suboptimalisering av krav der iver etter god kvalitet på eksempelvis akustikk, energi, inneklima eller andre gode kvaliteter, kan føre til at et krav ødelegger for et annet. Målet må være god totalkvalitet og for å bruke en klisje; det beste må ikke bli det godes fiende, illustrerer Bramslev.

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

ETTERLYSER GRØNNE PRIORITERINGER I dag er markedet for miljøsertifisering av næringsbygg stort sett tilbudsdrevet fra gårdeierens side. Det er ikke alene tilfredsstillende, understreker Anne Bruun-Olsen, administrerende direktør i DTZ Eiendomsmegling.

NORWEGIAN GREEN BUILDING COUNCIL ≥ Eier BREEAM-NOR.

≥ Skal utløse frivillige bidrag og markedsorienterte endringer. ≥ Skal være landets ledende leverandør av helhetlige, samlende og anerkjente klassifiserings og sertifiseringssystemer, og skal tilby beste kunnskap om bærekraft i norsk bygg og eiendom.

i DTZ Eiendomsmegling.

administrerende direktør

Anne Bruun-Olsen,

≥ Skal øke bærekraften i norske bygg.

Gr ø n n e p r i o r i t e r i n g e r

EIENDOMSFORVALTNING

Den internasjonale miljøsertifiseringen «BREEAM» stiller høye krav til blant annet materialbruk, inneklima, beliggenhet og energibruk samt dets opphav. I Norge forvaltes disse standardene lokalt av den ikke-kommersielle foreningen Norwegian Green Building Council (NGBC), og disse har til hensikt å øke bærekraft og kvalitet i landets næringsbygg. I dag er markedet for miljøsertifisering av næringsbygg stort sett tilbudsdrevet fra gårdeierens side. Det er ikke alene tilfredsstillende. Etterhvert håper vi at også leietakerne blir flinkere til å stille miljøkrav. I dag er det fortrinnsvis større leietakere som skal etablere seg nye hovedkontor som er mest opptatt av miljøbygg, blant annet fordi identiteten på bygget blir sterkere knyttet til selskapets identitet og man ønsker å vise samfunnsansvar. Noen tviler kanskje på om miljøbygg er det samme som et godt bygg for brukerne, men vi har tro på at denne tvilen forsvinner med økt kunnskap, mener Anne Bruun-Olsen, styremedlem i NGBC og administrerende direktør i DTZ Eiendomsmegling. NGBC har som mål å være landets ledende leverandør av helhetlige og anerkjente sertifiseringssystemer, og det fordrer derfor en høyere standard enn myndighetenes minimumsreguleringer. På lengre sikt er NGCBs mål å tilby norske versjoner av BREEAM for alle typer bygg, og alle livsfaser for bygd miljø. MÅ GI INCENTIVER

DTZ, som er Norges største rådgiver og megler for leietaker, utarbeider blant annet tekniske kravspesifikasjoner i samarbeid med leietakerne og gir miljøråd når nye bygg og lokaler skal vurderes. De har vært rådgiver for flere leietakere som har hatt miljø som et viktig krav i forbindelse med nye lokaler, eksempelvis Miljødirektoratet, Skattedirektoratet, SSB, Bymiljøeteten, Statnett og Gjensidige. Miljødirektoratet er et av de offentlige organene som hadde strenge miljøkrav. I desember 2014 flytter de nemlig inn i landets grønneste eksisterende kontorbygg, som rehabiliteres til energiklasse A og karakteren «Excellent» i BREEAM-NOR-systemet, opplyser Bruun-Olsen. Hun mener det unike er at utleier, som er Oslo Areal, klarer å levere en så god miljøkvalitet for et eksisterende bygg. Tilsvarende gjelder for Skattedirektoratet. Staten må være flinkere til å definere miljøkrav nårde selv skal velge kontorbygg for sine ansatte. De bør

derfor velge rådgivere som har kompetanse på feltet og stille miljøkrav, og inkludere miljø som ett av flere evalueringskriterier. Det offentlige er en stor kontorbruker og kan derfor bidra til å heve standarden. Alt kan selvsagt ikke bygges nytt, men enkle grep kan gjøres for å heve standarden også i eldre bygg. Det store volumet av bygg er eksisterende bygg, og dersom miljøstandarden heves noen hakk, vil dette utgjøre en større samlet gevinst enn om det bare fokuseres på de aller beste miljøbyggene, som ofte er nybygg. Man kan for eksempel bytte vinduer og iverksette styringssytemer i bygg som er mindre miljømessige. Underveis må en også kommunisere godt med arkitektene, slik at man får en balanse mellom det funksjonelle og estetiske. Staten må videre prioritere gårdeiere som fronter bærekraft og gå foran som et godt eksempel, sier Bruun-Olsen. Når DTZ er rådgiver for leietakere, ber de alltid utleier om å oppgi hvilken energimerking bygget har, samt klassifisering i BREEAM-NOR. For nybygg ber de om minimum energiklasse B og BREEAM-NOR-karakteren «Very Good». En annen av faktorene som spiller inn er kontorlokalenes energibruk og beliggenhet. Også her er det muligheter for å justere rammevilkårene. Myndighetene kan oppfordre ytterligere til bruk av jordvarme, som benyttes eksempelvis på Sørlandssenteret, via skatteog avgiftsystemet. Når det kommer til lokaliseringen av næringsbygget, vet vi også at sentrale knutepunkt er attraktive. Disse befinner seg ofte der det er god tilgang på kollektivtransport og andre servicefasiliteter. I disse områdene må myndighetene åpne for å bygge høyere, supplerer Jørn Hølstad, administrerende direktør i DTZ Verdivurdering. MULIGHETER FOR AVKASTNING

Empiri viser videre at bærekraft og finansiell attraktivitet kan gå hånd i hånd. I likhet med trenden i statene og på kontinentet, viser markedet tegn til at miljøstandarden kan påvirke verdien av bygg. Noen investerer konsekvent i miljøsertifiserte bygg. Denne utviklingen er fremtredende for eksempel hos utenlandske investorer. Enkelte fond har også lagt seg på en linje der kun A og B bygg er foretrukne investeringsobjekter, selv om noen også mener at det er mer å hente verdimessig på C og D bygg som de selv kan utvikle, sier Bruun-Olsen.

#01 / MAI 2014

Telenor Eiendom har leid ut 27.000 m2 i Snarøyveien 30 EVRY har valgt Snarøyveien 30 på Fornebu som sitt nye hovedkontor, og flyttet inn i januar 2014. Som utleier har Telenor Eiendom samarbeidet tett med EVRY om å finne de beste løsningene i forhold til krav og behov. Sammen har vi hatt fokus på moderne og energibesparende tekniske løsninger. EVRYs 2100 ansatte har nå tatt i bruk 27 000 m2 fremtidsrettede, effektive og fleksible kontorlokaler. Kenneth Johnsen, COO i Telenor Eiendom, sier: «Med Evrys innflytting styrker dette Snarøyveien 30s posisjon som et attraktivt flerbruksbygg. Vi har benyttet eiendommens fleksible arealer, og tilrettelagt nyoppussede kontorlokaler med moderne løsninger for leietakeren. Fornebu etablerer seg nå i stadig større grad som lokasjon for flere av Norges mest spennende selskaper». Attraktive servicetjenester Leietakere i Snarøyveien 30 har tilgang på det gode utvalget av servicetilbud på eiendommen. Her kan de spise lunsj og middag i en av de fire personalrestaurantene, bli servert nypresset kaffe fra en barista i de fire kaféene, trene i et nytt og moderne ELIXIA senter, ta en tur til frisøren og levere klær til rens i resepsjonen. Vi har også helsetjenester, kiosk, Telehuset og konferansesenteret Expo på eiendommen. Ledige lokaler Snarøyveien 30 har tilbud til små og store leietakere, og er i dag vertskap for selskaper som: Telenor, Aker Solutions, Statoil og Huawei. Vi har plass til flere leietakere, og tilbyr fra 500 m2 til 15 000 m2. Byggets fleksibilitet gjør det enkelt å tilpasse arealene. Telenor Eiendom tilbyr fremtidens kontorløsninger i et prisbelønt bygg, med fokus på både effektiv bruk av areal og trivsel for de ansatte.

God arkitektur stimulerer til kreativitet

Snarøyveien 30 ligger attraktivt til i unike omgivelser på Fornebu. Vi kan tilby moderne, arealeffektive kontorlokaler fra 500 m2 – 15 000 m2. Lokalene er fleksible og tilpasses leietakers behov. I tillegg kan vi friste med høyt servicenivå på alle våre tjenester. Kontakt oss for mer informasjon:

Telenor Eiendom Holding AS Snarøyveien 30 1360 Fornebu

E I E NDOMSFORVALTNING

STØRST POTENSIALE I EKSISTERENDE BYGG

Ek s i s t e r e n d e B y g g

iendom, Gro K. Boge.

rektør i DNB Næringse-

Administrerende di-

Vi erfarer at internasjonale investorer er opptatt av at byggene skal være miljøsertifiserte, forteller administrerende direktør i DNB Næringseiendom, Gro K. Boge. Norwegian Green Building Council (NGBC) lanserte i høst sertifiseringsordningen BREEAM In-Use for eksisterende bygg, få år etter de introduserte den norske versjonen av BREEAM for nye byggeprosjekter. – Det er jo i eksisterende bygningsmasse potensialet for bærekraftige forbedringer er størst. Til beste for leietaker, bruker og miljø, understreker Sverre Tiltnes, daglig leder i NGBC og styreleder BREEAMs europeiske styre. Overlatt til markedet NGBCsjefen mener det offentlige bør kreve at bygg de leier og eier skal ha god dokumentert totalkvalitet. – BREEAMNOR er et tilbud for de som ønsker å strekke seg lengre enn minimumskravene i forskriftene. Jeg er sikker på at ansatte i offentlig sektor vil verdsette en arbeidsgiver som sikrer gode kvaliteter for innemiljø, helse og trivsel, og tilgjengelighet Norge har særlige utfordringer med lave energipriser, hvor innovasjon i bygg og eiendom stort sett er overlatt markedet. Likevel er det en stor og positiv vilje hos utviklere til å utnytte lokale muligheter. Vi trenger en mer aktiv politikk som støtter bruk av lokal fornybar energi på en effektiv måte, sier Tiltnes. DNB var blant initiativtakerne til å innføre BREEAM som miljøstandard i Norge. De tror på en sterk sammenheng mellom et byggs miljøstandard og konkurransekraft, og det medvirket til at virksomheten alt i 2010 sertifiserte et større rehabiliteringsprosjekt; oppgraderingen av 1952-bygget Royal Christiania Hotel. Karakteren ble «Very Good». -Bærekraft kan måles i mange dimensjoner, og jeg mener en felles miljøstandard er viktig forWå kunne sammenligne ulike bygg og der-

med øke transparensen i markedet både for leietakere og investorer. Miljøsertifisering bidrar også til økt fokus på miljø og bærekraft og lavere CO2 avtrykk, som vi mener er samfunnsøkonomisk riktig og viktig. Å starte dette arbeidet tidlig medfører at vi har opparbeidet høy kompetanse på området, forklarer Gro K. Boge. Internasjonalt samarbeid Som Norges største bank, ønsker DNB å være et forbilde for bærekraftig verdiskaping ved å integrere samfunnsmessige hensyn i forretningsdriften. – Vi er svært stolte over å være første gårdeier som sertifiserte et bygg etter den nyeste internasjonale miljøstandarden BREEAM In-Use. Det første BREEAM In-Use sertifiserte bygget var Kungsbron 2 i Stockholm, som eies av DNB Livsforsikring. Mens eiendomsbransjen i Norge har valgt en felles miljøstandard, så har man fire ulike standarder i bruk i Sverige og BREEAM er en av dem. Å være først ute krevde nok noe mer tidsforbruk enn vi vil erfare i senere prosjekter, medgir Boge. Målet er videre å benytte BREEAM-NOR for større rehabliteringsprosjekter, også av økonomiske hensyn. Vi erfarer også at internasjonale investorer i DNB Scandinavian Property Fund er opptatt av at byggene skal være miljøsertifiserte. Vi vil i første omgang sertifisere fondets bygg i henhold til BREEAM-NOR In-Use, sier eiendomssjefen. DNB har arbeidet systematisk med enøk i hele sin eiendomsportefølje siden 1995. I perioden 2007 til 2012 reduserte de energiforbruket i sine bygg med 15 %, og de jobber nå med å redusere ytterligere 20 % fra 2013 til 2018. Vi har et godt samarbeid med Enova i forbindelse med vårt energieffektiviseringsprogram. Det er krevende å heve miljøstandarden i bygg, og Enova støtteordninger er helt avgjørende for å kunne løfte miljøprosjekter, mener Boge.

Scan to BIM™

Fotoillustrasjon: Geoplan3D/NTI CADcenter

Fra laserskanning til BIM i Revit på en-to-tre

Med Revit og Scan to BIM™ kan du virkelig modellere effektivt med utgangspunkt i en punktsky fra laserskanning. Laserskanning er nå både lett tilgjengelig og relativt rimelig, og muliggjør modellering av eksisterende bygninger på en langt mer presis og effektiv måte enn tidligere. NTI CADcenter har kompetansen og erfaringen som skal til for å gi deg en «flying start» i arbeidet med punktskyer og BIM.

NTI CADcenter AS Tlf.: +47 482 03 300. E-post: post@nticad.no www.nticad.no

EIENDOMSFORVALTNING

REHABILITERER TIL SUKSESS

sertifisering “Excellent”.

literte kontorbygg med

Norges første totalrehabi-

Grensesvingen 7 vil bli

Peder Østebø

Oslo Areals prosjekt i Grensesvingen 7 vil bli Norges første totalrehabiliterte kontorbygg med sertifisering “Excellent”. Selskapets administrerende direktør ser utdelingen som et tegn på at rehabilitering er viktig for å skape en miljøvennlig eiendomsbransje. For leietakerne var klimabevissthet et av de viktigste kriteriene når nye lokaler skulle velges.

#01 / MAI 2014

Re h a b i l i t e r i n g utdelt i desember i fjor.

Ingebrigtsen, dasertifiseringen ble

de direktĂ¸r i Oslo Areal AS, Mona

og for prosjektet, sa administreren-

Dette er en viktig milepel for oss

E I E NDOMSFORVALTNING

EIENDOMSFORVALTNING

For bare to år siden var Grensesvingen 7 et av mange kontorbygg i næringsstrøket på Helsfyr i Oslo. Nå er arbeidet i full gang med en totalrehabilitering av 80-tallsbygningen, og senere i år vil det stå ferdig et historisk bygg i norsk sammenheng. Grenseveien 7 blir nemlig det første renoverte kontorbygget i Norge som får BREEAMNOR-sertifikatet “Excellent” for høy miljøstandard. Dette er en viktig milepel for oss og for prosjektet, sa administrerende direktør i Oslo Areal AS, Mona Ingebrigtsen, da sertifiseringen ble utdelt i desember i fjor. Utdelingen markerer et stort steg i riktig retning for prosjektmålet om å skape et av Norges mest klimavennlige kontorbygg. Dette viser at vi er et selskap å satse på for fremtiden, mener Ingebrigtsen. Nøkkelen til energisuksessen ligger ifølge selskapet i å sette seg klare mål tidlig i planleggingsprosessen. Det fremhever også viktigheten av å velge partnere med høy kompetanse innenfor miljøspørsmål. Det er arkitektbyrået KIMA arkitekter som er engasjert for å planlegge transformasjonen av Grensesvingen 7, og arbeidet utføres av entreprenøren Bundebygg AS. Sistnevnte er med i Norges største nettverk for miljøkunnskap innenfor eiendomsbransjen, Grønn Byggallianse. REHABILITERING FREMFOR NYBYGG

Et alternativ til å totalrehabilitere Grensesvingen 7 var riving og utarbeidelse av et helt nytt bygg. Oslo Areal valgte imidlertid å beholde byggets fasade. I en kommentar til samarbeidsnettverket Bryn Helsfyr, sier Mona Ingebrigtsen at prosjektet er en bekreftelse at også totalrehabilitering av bygg kan utføres miljøvennlig og fremtidsrettet. Grensesvingen 7 ligger i forkant av en omstilling til en mer miljø– og klimavennlig fremtid som er underveis, sier Ingebrigtsen til nettverkets nettsted. Prosjektet er også blitt et forbildeprosjekt i porteføljen til det FutureBuilt, et samarbeid mellom kommuner på det sentrale Østlandet og aktører fra eiendomsbransjen. Organisasjonen jobber for å fremheve prosjekter med lave klimautslipp. Mona Ingebrigtsen mener at samarbeidet med Future Built gjør eiendommens miljøprofil enda tydeligere. Med Future Built samarbeider vi om konkrete miljøtiltak som går ut over det byggemessige, som for eksempel tilrettelegging for mer sykkelbruk, mindre bilbruk og miljøvennlige omgivelser, forteller Ingebrigtsen og Gunnar Moen, som er prosjekt- og driftsdirektør i Oslo Areal.

ØKT MILJØINTERESSE

Det er Norwegian Green Building Council (NGBC), en medlemseid foreningen med over 190 medlemsbedrifter fra norsk byggebransje, som står bak BREEAM-NORsertifiseringen. At Grensesvingen 7 som første rehabiliteringsprosjekt i Norge sertifiseres til BREEAM-NOR Excellent, betyr at det har oppfylt kravet om en poengoppnåelse på mer enn 75 prosent. Dette er den neste høyeste BREEAM-klassifiseringen, sier Sverre Tiltnes, daglig leder (NGBC). Foreningen tilbyr uavhengig tredjepartssertifikat etter BREEAM-NOR, samt kunnskap om utvikling og forvaltning av bygg med høy miljøstandard. BREEAM er verdens eldste miljøklassifiseringsverktøy. Siden starten i Storbritannia i 1990 har over 240 000 bygg blir BREEAM-sertifisert. NGBC merker en stadig økende interesse fra utbyggere og andre aktører i eiendomsbransjen som ønsker få bekreftet sin miljøprofil. Etter lanseringen av BREEAM-NOR i 2011 har vi merket at flere og flere etterspør miljøsertifisering, forteller Tiltnes. Grenseveien 7 skal etter planen stå ferdig i oktober 2014. Undervisningsbygg og Miljødirektoratet er allerede bekreftet som fremtidige leietakere. Ronny Ruud, Prosjektleder i Miljødirektoratet, sier at visjonen om et klimavennlig bygg var viktig for at Grenseveien 7 ble valgt som direktoratets nye lokaler. Vi gikk ut i markedet og stilte strenge miljøkrav til våre nye lokaler. Oslo Areal kunne vise til et imponerende prosjekt, og det er vi er glade for. Ruud fremhever også viktigheten av at det var snakk om et rehabilitert bygg, og ikke et nybygg. De aller fleste byggene er jo bygd, så oppnå høy miljøstandard bare ved å bygge nytt, blir vanskelig. Prosjektet i Grensesvingen 7 viser at man kan nå veldig langt nr man satser på rehabilitering av eldre bygg, mener Ruud. ET GRØNNERE HELSFYR

Oslo Areal er ikke den eneste eiendomsforvalteren på Helsfyr som kan gi seg selv et miljømessig klapp på skulderen. Ifølge NGBC har flere andre aktører i området oppnådd gode resultater under BREEAM-NOR-klassifiseringer. Blant annet har Entra oppnådd klassifiseringen Very Good for sitt rehabiliterte bygg i Fredrik Selmers vei 4 og NCC har oppnådd Very Good for sitt nybygg i Østensjøveien 27.

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

ENERGINØYTRALT I BJØRVIKA Fredrik Strømme

TVERRFAGLIG KOMPETANSE

Prosjektet vil forene høy tverrfaglig kompetanse og samarbeid utover konvensjonelle standardløsninger. Disiplinleder arkitekt Einar Hagem mener energikravet kan være en pådriver for å finne nye, bedre løsninger, på tvers av kompetansefeltene til de involverte. Helt fra konkurransefasen var det energikonsulenter med. Det har vært viktig under hele planleggingen å lage et energieffektivt bygg, og det har mye med formen å gjøre, å lage et kompakt volum hvor det er en forholdsvis liten fasade i forhold

til antall kvadratmeter. Det er hentet inn ekspertise på konstruksjon, sikkerhet, ventilasjon, energieffektiv belysning, akustikk, brannsikkerhet og IT-teknologi, som alle er viktige fag i prosjekteringen. Prosjektet er preget av en stor konsulentgruppe med høy tverrfaglig kunnskap, masse dyktige folk fra mange konsulentfirmaer. ENERGINØYTRALT OG SPEKTAKULÆRT

Da biblioteket er en del av FutureBuilt-programmet har det vært stort fokus på å finne innovative løsninger på energieffektivitet i harmoni med funksjonalitet, ispedd det spektakulære. Vi skal ikke bruker mer energi enn det som tillates innenfor passivhus-definisjonen. Alle bygningsdeler er rettet inn mot å lage en bygning som driftes med et minimum energibruk og et mini-

mum av utslipp generelt i forhold til materialbruk og transport av materialer. Blant annet er kjøling veldig viktig, og når man lager en så god og tett fasade som det blir gjort her, så er kjøling en problemstilling som tradisjonelt bruker mye energi fordi det skal huse mange mennesker og maskiner som skaper mye varme. Kjøling er mye mer energikrevende enn oppvarming og derfor brukes det vannkjøling i dekkene, som kjøler ned betongen, og utnytter den termiske lagringskapasiteten i disse til å holde temperaturen nede. Transparente bygg er historisk kjent for å være lite energieffektive, men gjennom godt tverrfaglig samarbeid mener Hagem dette problemet kan være løst ved hjelp av spesiallagde komponenter i tettfeltene som gir liten kuldebroeffekt. Fasaden er 50 prosent tett, mens 50 prosent er transparent med veldig godt isolerte glassfelt.

EIENDOMSFORVALTNING

Det tette diffuseres med et ytter- og innersjikt av matt glass som gir en effekt av en kontinuerlig dagslysfasade innenfra, og minimalt med metall i overgangene mellom materialene minsker kuldebroeffekten. KREVENDE FORUTSETNINGER

En av de mest krevende utfordringene ved utviklingen av bygningen var å forene spennende arkitektoniske kvaliteter med rammene som var satt for prosjektet. Vinnerbidraget utmerket seg med spennende løsninger på kinkige forutsetninger. Et krav var at utsikten til Operaen fra Jernbanetorget og hjørnet av Sentralbanestasjonen skulle opprettholdes, slik at man laget en diagonal siktlinje herfra og til knekkpunktet der Operaen skrår og møter horisontalen. Dette var en veldig krevende forutsetning som

tilsa at man får en diagonal fasade på biblioteket. Vi kraget ut over denne diagonalen for å få biblioteket til å fremstå som et viktig offentlig bygg på Operaalmenningen, samtidig som den fikk nok plass til å passe på tomten. Denne utkragingen over siktlinjen lager en stor overdekket uteplass som en kontrast til det åpne, flotte operataket. Med utkragingen ville vi skape et klimaks i vandringen opp igjennom de fem etasjene i bygget slik at når du kommer ut på den, vil du oppleve det mest spektakulære rommet med utsikt over byen og fjorden. ET ÅPENT FORUM

Hagem legger ikke skjul på at muligheten til å få være med og utvikle et så prominent bygg i Oslo henger høyt. Det unike med å lage et bibliotek er at det er et åpent kultursted som alle kan bruke. Der vil

Nesten fem år etter at Lund Hagem Arkitekter og Atelier Oslo vant konkurransenom det Deichmanske bibliotek i Bjørvika, ble byggestart markert 29. januar i år . Som en del av FutureBuilt-programmet skal bygget bli det første passivhuset i Bjørvika, med mål om å være et foregangsprosjekt for fremtidige bygg i Oslo, både klimanøytralt og av høy arkitektonisk kvalitet.

alle mulige medier finnes og man vil ta opp problemstillinger som angår byen, verden og biblioteket selv. Vi synes det er helt fantastisk oppgave når biblioteket allerede i dag er det mest besøkte kulturstedet i Oslo. Ambisjonene er selvfølgelig å mangedoble dette. Det nye Deichmanske biblioteket i Bjørvika skal etter planen stå klart i årsskiftet 2016/2017.

95% av alle bedriftsledere kjenner ikke til de krav som stilles vedrørende brannsikkerhet. Gjør dere? Norsk Brannvern tilbyr bedrifter gratis og uforpliktende møter og befaringer i hele mai og juni 2014. Dette hjelper dere videre med deres brannsikkerhetsarbeid. Ta kontakt i dag.

www.norskbrannvern.no post@norskbrannvern.no Telefon: 322 73 528

• • • • • •

Norsk Brannvern kan blant annet tilby følgende: Brannteknisk ingeniørrapport Brannvernleder/utarbeide pålagt dokumentasjon Montering av brannvarslingsanlegg Øvelser, kurs og opplæring Årlig kontroll av manuelt slukkeutstyr Anskaffelse av brannvernprodukter

10.

E I E NDOMSFORVALTNING

UTVIKLER AKTIVITETSBASERTE KONTORER Entra innfører aktivitetsbasert kontor med full tyngde i hele sin virksomhet. De ønsker å benytte egne kontorer til å vise frem ulike løsninger overfor kunder og samarbeidspartnere som ønsker å se og lære mer om konseptet.

For en bedrift er overgangen til aktivitetsbasert kontor en organisatorisk endring snarere enn et flytteprosjekt. Aktivitetsbaserte arbeidsplasser dreier seg først og fremst om en ny måte å jobbe på, en ny måte å samhandle, lede og tenke på. Aktiviteten som skal utføres er viktigere enn hvor de ansatte sitter. Det gir fleksibilitet fordi sonene er tilpasset behov. Flere og bedre møteplasser inviterer til samhandling, arbeid på tvers og økt trivsel. I et aktivitetsbasert kontor finner du eksempelvis ofte en miks av teamplasser, stillerom, telefonsteder, møteplasser med ståmulighet, brainstormingsmøteplasser, multimediarom og ulike stående arbeidsstasjoner. Medarbeiderne velger plass avhengig av oppgave, beskriver Hege Njå Bjørkmann, kommunikasjonsdirektør i Entra. GODE ERFARINGER

Entra planlegger også å innføre aktivitetsbasert kontor med full tyngde i hele virksomheten. Som ledende på kontoreiendom i Norge ønsker vi også å benytte egne kontorer til å vise frem konseptet overfor kunder og samarbeidspartnere som ønsker å se og lære mer om aktivitetsbasert kontor, opplyser Njå Bjørkmann. Hun forklarer videre at de som har innført konseptet melder om fornøyde medarbeidere som samhandler bedre på tvers av avdelinger. De blir fortrolige med flere deler av

Re h a b i l i t e r i n g

virksomheten, jobber mer effektivt og ser helheten i selskapet. Organiseringsmetoden er for øvrig av nyere dato. Konseptet er bare et par år gammelt. Blant de som var tidligst ute i Skandinavia var eiendomsselskapet Vasakronan i Sverige. De har gjennomført aktivitetsbasert kontor fullt ut, med gode effekter både på effektivitet og trivsel. De har blant annet tenkt nytt innen IT med webbaserte løsninger og fleksibilitet. Når aktivitetsbasert kontor er innført, viser målinger at svært få vil tilbake til gammel løsning. Både trivsel og effektivitet øker. Ved å jobbe aktivitetsbasert får både hjernen og kroppen mer variasjon, noe som kan gi virke forebyggende på problemer med stive skuldre, vond rygg. Vasakronan melder om at 98 % av medarbeiderne trivdes bedre etter ett år med aktivitetsbasert kontor, understreker kommunikasjonsdirektøren. FORANKRET I ORGANISASJONEN

IT er en viktig del av konseptet, og det vil i stor grad bidra til å påvirke medarbeidernes hverdag. Det viktig med en grundig prosess da det stilles krav til at både IT-systemer og KPI-er må oppdateres og tilpasses. Gode digitale flater og teknologisk nyvinning gir økt fleksibilitet og effektivitet, men aktivitetsbasert kontor stiller også nye krav HR-avdelingen og til lederskap. Både formell og uformell ledelse må tilpasses, forteller hun. Da Entra generelt har høye miljøambisjoner og satser offensivt på å senke det totale energibruket i bygningsmassen, vil også møbelprodusenter, IT-systemer og arkitekter møte nye utfordringer. De har blant annet satt seg som mål for nybyggene å oppnå BREEAM-klassifiseringen «excellent» og passivhusstandard. Aktivitetsbasert kontor vil derfor integreres i deres miljøstrategi. Metoden stiller krav til større samarbeid mellom ulike konstellasjoner og produsenter, dette er som sagt ikke bare et innrednings- og

flytteprosjekt. Man må tenke både lettbent og miljøvennlig, muligheter for resirkulasjon og gjenbruk. En rekke internasjonale studier viser også at miljøvennlige bygg også gir miljøgevinst både for leietager og utleier, mener Njå Bjørkmann. For å lykkes med innføring av aktivitetsbaserte kontorløsninger er det avgjørende med god forankring i organisasjonen. Man må tilrettelegge og tenke offensivt. Aktivitetsbasert kontor er en omfattende endringsprosess. Involvering av medarbeidere er kritisk for å lykkes. Kontorløsningen må også tilpasses den enkelte virksomheten, det vil derfor være viktig med grundig forprosjekt ved hjelp av analyser, workshop, arealtelling og fokusgrupper. Dessuten er ofte aktivitetsbaserte kontorløsninger arealbesparende. Aktivitetsbaserte kontorløsninger er utarbeidet i fleksible bygg - noe som gjør det lettere å tilpasse bygget til nye leietagere til en lavere kostnad, fremhever hun.

Det er vår, og på tide å tenke på fasaden! Thorendahl AS er en av Oslos største aktører innen utvendig rehabilitering.

OM ENTRA ≥ Eier og forvalter rundt 115 bygg på omkring 1,2 millioner kvadratmeter samlet.

≥ Markedsverdien på eiendomsporteføljen er over 24 milliarder kroner. ≥ Offentlig sektor dominerer kundeporteføljen, men en andel på 80%.

http://entra.no/

≥ Over 30 000 personer benytter seg av deres eiendommer daglig.

Kontakt oss i dag! Thorendahl AS | Harbizalleen 12, 0275 Oslo Tlf. 23 25 34 00 | firmapost@thorendahl.no

www.thorendahl.no

For bygg under For oppføring: bygg under oppføring:For eksisterende For eksisterende bygg: bygg:

For bygg under oppføring:

1 For eksisterende bygg:

Brukervennlig FDV-løsning for drifting av bygg

Smart verktøy for etablering av FDVdokumentasjon Les mer om disse og andre produkter på våres nettside:

www.fdvhuset.no

DirekteInn.noDirekteInn.no er en effektiv er måte en effektiv Hvorfor måte velgeHvorfor FamacWeb? velge FamacWeb? å dokumentere å dokumentere bygget på i byggebygget på i bygge21 praktiske moduler for alle behov fasen, og medfasen, fritt antall og med brukere! fritt antall brukere! du måtte komme over i forbindelse med FDV-dokumentasjon: Trekk inn alle parter, både prosjekterende og utførende, og la dem ✔ ✔ 100 %✔ webbasert ✔ Brannbok gjøre dokumentasjonsjobben selv i ✔ Fritt antall ✔ ✔ brukere ✔ Avvik et felles system. Resultatet vil være ✔ Rollestyrt ✔ ✔ tilgang ✔ Utleie best mulig dokumentasjon og rask ✔ Fri support ✔ Renhold ✔ ✔ levering! ✔ Støtter✔alle filtyper ✔ Tilstand ✔ ✔ Fri oppgradering + flere ✔

Zip-screen som solskjerming består av en delvis gjennomsiktig duk nøyaktig tilpasset hvert vindu. Avhengig av hvilken duk som velges, reduseres varmeinnstrålingen fra solen med opp til 90%. Kassetter og skinner lakkeres i valgfri RAL farge uten tillegg i pris.

Bli overbevist! Bli overbevist! Avtal en personlig Avtal en personlig demo på demo på

FDVhuset.no FDVhuset.no eller ring eller99ring 35 00 99 00 35 00 00 Kontakt oss for en uforpliktende prat slik at vi kan finne den beste løsningen ut fra ditt behov. Med vårt produktutvalg er vi sikre på å finne den løsningen du ser etter.

Duken til en Zip-screen er festet til skinnene med et glidelåssystem, slik at den er holdt fast på alle sider. Dette gjør at produktet er sertifisert for vindbelastninger opp til 25m/s eller liten storm. Vi leverer screen opp til 6m bredde i en enhet. Maksimalt totalareal for en enhet er 18m2

Seil har følgende funksjoner: • • • •

Robuste Solseil fra Corradi Stilig Italiensk Design Enkel betjening Flere festeløsninger

11.

EIENDOMSFORVALTNING

KONTORINNREDNING: ER ÅPNE LANDSKAP NYTTIG? Som arbeidende mennesker vil de fleste av oss ha stiftet bekjentskap med et kontorlandskap på en eller annen måte i løpet av livet. Tidligere var det ofte cellekontor som preget kontorlandskapet, men i løpet av de siste 10 årene har åpent landskap blitt mer attraktivt. Selv om dette ikke er noe nytt, kan den økende populariteten skyldes flere faktorer.

det hevdes det vil gjøre?

de positive effektene som

Gir et åpent kontorlandskap

Henriette Larsen

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

Det kan argumenteres for at et åpent kontorlandskap vil kunne gi bedre sosiale relasjoner, bedre psykososialt arbeidsmiljø og mer effektiv kunnskapsdeling. På samme tid hevdes det at der vil være hensiktsmessig for samarbeid på tvers av arbeidstakere og teameffektivitet, samt redusert hierarkisk struktur. Et annet aspekt viser til økonomiske gevinster, der en lettere vil kunne få flere arbeidere inn på et kontorområde, og dermed spare penger på leie av lokale. Men bør kontorlandskapet være åpent? Gir et åpent kontorlandskap de positive effektene som det hevdes det vil gjøre? FOR MYE STØY

Forskning viser tydelig til en rekke problemstillinger som er knyttet til åpne kontorlandskap. Førsteamanuensis Knut Inge Fostervold ved Universitetet i Oslo viser til problemer med arbeidstakere som klager over støy, manglende privathet, konfidensialitet og kontroll over personlig rom. Støy ser blant annet ut til å påvirke faktorer som konsentrasjon, trøtthet og jobbtilfredshet, mens manglende privathet kan knyttes til faktorer som jobbtilfredshet, tilfredshet med fysisk arbeidsmiljø, stress, kognitiv belastning og muligens produktivitet. Studier har også undersøkt sykefravær i åpent landskap sammenlignet med cellekontor. En studie viste at det var en 50 % økning i sykefravær i kontorer som hadde to personer, en 36 % økning ved små landskap (3-6 personer) og en 62 % økning i sykefravær i landskap med mer enn 6 personer (Pejtersen et al., 2011). Mottoet til Mouversi AS er «Kontoret er menneskene, kulturen og rommet som omgir oss» De tror på å utvikle kontor slik at det skapes mangfoldige rom for læring og samhandling, og vil bidra til å skape kontor som utvikler hver enkeltes kompetanse og virksomhetens gjennomføringskraft. Et kontor som gir rom for effektivitet og verdiskaping. Daglig leder Henrik Carstens forteller at de legger stor vekt på å skape gode og mangfoldige samhandlingsarenaer. Det er viktig å ha arbeidssted for konsentrasjon og arbeidssted forarbeidsoppgaver som løses best sammen med andre. Kontoret skal danne en ramme for læring og samhandling , sier Carstens. GRUPPETILHØRIGHET ER VIKTIG

Fostervold uttaler også at kontorlandskapet bør være nyttig i forhold til hvem og hva. ”Det blir litt for enkelt å bare fjerne vegger. Man må se på hvem som skal jobbe

Åp e n t l a n d s k a p

der, hva man skal gjøre og arkitektur knyttet til det som skal gjøres”. Målet vil være å tilrettelegge miljøet slik at det understøtter arbeidsoppgaven. Mennesker er tilpasningsdyktige, men en kontorløsning må være en tilpasset funksjon. Det er ikke arbeidstaker som skal være tilpasset kontorløsning. Arbeidsplassen må sørge for de riktige rammene. Hvis man til eksempel jobber med rekruttering vil det være lite hensiktsmessig å utføre intervjuer i åpent landskap. Motsatt er det i andre yrker, kanskje spesielt kreative. Her vil man lettere kunne utnytte enklere kommunikasjonsflyt i åpne kontorlandskap. Det som blir viktig å huske på når en velger å bruke åpne kontorlandskap, er at det bør være flere rom slik at arbeidstakerne kan flytte seg selv og arbeidet sitt om de skulle trenge fred eller snakke uforstyrret. I åpne kontorlandskap kan det likeledes være hensiktsmessig å samle de personene som arbeider med de samme oppgavene. Dette fordi sosial gruppetilhørighet ser ut til å ha liten betydning for produktivitet, det er heller den oppgaverelaterte gruppetilhørigheten som ser ut til å påvirke produktivitet. VEKTLEGG INDIVIDUELLE LØSNINGER

Når det kommer til åpne kontorlandskap bør også individuelle løsninger vektlegges. Eventuelle løsninger vil videre være så gode som det arbeidstakere mener de er. Hvis arbeidstakere opplever det slik at løsninger ikke vil fungere for dem, så vil de heller ikke fungere. Derfor vil det være hensiktsmessig å inkludere arbeidstakere når beslutninger skal tas når det gjelder deres egen arbeidsplass. En interiørarkitekt kan komme med gode forslag til utforming og innhold i kontorlokalene, men som Fostervold sier: arkitekturen må knyttes opp til det som skal gjøres. I tilknytning til dette kan det være formålstjenelig å jobbe tverrfaglig når det kommer til arkitektur på arbeidsplassen. En organisasjonspsykolog kan være viktig verktøy for å kartlegge organisasjonens prosesser, behov og verdier. Hvordan arbeidsplassen vil påvirke arbeidstakerne, samt hva arbeidstakerne ønsker, er sentrale spørsmål som bør besvares. Utformingen av lokaler innebærer også for eksempel bruk av farger, og Carstens forklarer at de bruker farger for å understreke og forsterke bruken av et rom eller sone. Det er viktig med variasjon i møbler og utseende på rom og soner. «Mange forbinder kontorlandskap med noe annet en det som utvikles i dag», forteller Carstens. Vi foretrekker å bruke begrepet "en virksomhetstilpasset åpen kontorløsning."

Martela Dynamic. Jobb aktivitetsbasert, uten begrensninger. Med Martela Dynamic virkeliggjør vi visjonen om det aktivitetsbaserte kontoret. IT-integrerte skap og arbeidsplasser er utformet slik at du oppnår full fleksibilitet og tilgjengelighet i din virksomhet. Smarte løsninger for individuell tilpasning skaper en individuell og kreativ arbeidsplass, som bygger bedriftens varemerke innenfra. Jobb hvor du vil, når du vil - på dine premisser. Inspirerende eller hva?

12.

E I E NDOMSFORVALTNING

FREMMER DYNAMISK SAMHANDLING

Revisjons - og rådgivningsselskapet Deloitte satser på aktivitetsstyrt kontor fordi de mener det kan skape flere relasjoner og gi grunnlag for økt tillit mellom medarbeidere. De ser for seg positive effekter i formav mer kompetansedeling og fleksibilitet, samt økt bevegelse og dynamikk både innad i avdelinger, og på tvers av organisasjonen.

Ak t i v i t e t s s t y r t K o n t o r

EIENDOMSFORVALTNING

Da Deloitte besluttet å flytte til nye lokaler i Bjørvika, ønsket de å benytte muligheten til å tilrettelegge for en mer fremtidsrettet arbeidshverdag og utfordre organisasjonen til å være med og sette en ny standard for samhandling. Satsingen på aktivitetsstyrt kontor ble dermed igangsatt. For oss er aktivitetsstyrt kontor og aktivitetsstyrt arbeidshverdag blant de viktigste elementene i våre fremtidsrettede lokaler i det nye Deloittehuset. Vi har valgt aktivitetsstyrt kontor fordi vi blant annet ønsker å fremme forretningsutvikling, nytenking, kompetansedeling og trivsel sier Hanne Solem, prosjektleder i Deloitte. FLERE RELASJONER

I det nye Deloittehuset kan de ansatte nå velge mellom elleve ulike arbeidssoner. I arbeidet med å forberede organisasjonen til en aktivitetsstyrt arbeidshverdag utviklet Deloitte sågar en samhandlingsvifte, som illustrerer de ulike arbeidssonene og tydeliggjør mulighetene som ligger i de nye strukturene. Foruten den vanligste arbeidsplassen med pc-skjerm og moderat støynivå har vi prosjektbord der små og store team kan arbeide effektivt sammen, vise presentasjoner, gjennomføre idémyldring, eller ta en «touch and go» mellom møter. Vi har også tenkt aktivitetsstyrt når det kommer til møterommene, og har ulike typer møterom som skal legge til rette for varierte møter og samarbeidsformer. Produksjonsrom er tilpasset møter hvor ansatte skal samarbeide over flere skjermer for eksempel under krevende analysearbeid, mens de splitter nye løsningene for Lync-møterom gir muligheter for interaktivt samarbeid med kolleger eller klienter uavhengig om de befinner seg på toget, på hytta, i Bergen eller i London. Stillerom og lesesalsplass er til for oppgaver som krever dypere konsentrasjon. Her kreves det at telefon og PC er på lydløs. Har man behov for lengre samtaler kan man trekke inn på et stillerom som også blir brukt for konfidensielle samtaler med kolleger eller klienter. Loungestolene gir mulighet for en avslappende, men fokusert arbeidssituasjon, slik som å lese rapporter og korrektur eller ta et webkurs, eksemplifiserer Solem. De har ellers sofagrupper og sosiale soner for sparring og diskusjoner i et semiprivat miljø. Solem understreker videre at det er viktig å forstå at ny standard for samhandling er noe man skaper i fellesskap over tid. Det er mye man først kan prøve ut og ta inn over seg når man ser løsningene i levende live og lærer de å kjenne. Det viktigste vi kommuniserte til ansatte ved hovedkontoret var raushet – raushet til de nye løsningene, men også raushet knyttet til å tørre og prøve og feile i det aktivitetsstyrte kontorets fasiliteter, både overfor sine kolleger og seg selv, medgir hun.

økt tillit mellom medarbeidere.

relasjoner og gi grunnlag for

Aktivitetsstyrt kan skape flere

De ansatte i Deloitte har i stor grad varierte arbeidsoppgaver, noe som stiller nye krav til kontorlandskapets funksjonalitet. Det aktivitetsstyrte kontoret gir dem utallige muligheter. Et av de viktigste prinsippene i et aktivitetsstyrt kontor er at den enkelte medarbeider har mange ulike arbeidssoner tilgjengelig, alt etter som hvilke oppgaver som skal utføres, eller hvordan en foretrekker å ha det rundt seg på jobb. Denne fleksibiliteten skal gjøre arbeidshverdagen mer effektiv og bedre tilpasset individuelle behov enn det tradisjonelle kontorlandskapet. Det finnes ingen fasitsvar, men det viktigste er at alle finner arbeidsformer og arbeidssteder som passer egen hverdag og rytme, fremhever konsulenten. Deloitte oppfordrer også de ansatte til å ta i bruk både formelle og uformelle møteplasser i det nye Deloittehuset. Vi ser at dette skaper flere relasjoner og grunnlag for økt tillit mellom ulike medarbeidere. Det gir mange positive effekter som blant annet kompetansedeling, effektivitet og fleksibilitet. Prosjektet er inne i en frysperiode som varer ut mai, og det er således tidlig for oss å si noe mer konkret rundt effektene av overgangen til aktivitetsstyrt kontor. Vi ser imidlertid tydelige tegn til økt bevegelse og dynamikk både innad i team og avdelinger, og på tvers av organisasjonen, forteller Solem.

KOMMUNISERER RAUSHET

#01 / MAI 2014

Solem, prosjektleder i Deloitte

petansedeling og trivsel sier Hanne

forretningsutvikling, nytenking, kom-

fordi vi blant annet Ă¸nsker ĂĽ fremme

Vi har valgt aktivitetsstyrt kontor

E I E NDOMSFORVALTNING

Ak t i v i t e t s s t y r t K o n t o r

DELOITTE-HUSET IARK ble engasjert av Deloitte for en total interiørplanlegging av nye kontorlokaler i Bjørvika. Deloittes visjon for bygget: «Ny standard for samhandling» har fungert som veiledende og konseptbringende retning, både ved gjennomføringen av brukerprosessene og ved utarbeidelsen av ulike funksjoner og løsninger for byggets helhet. Ved å komme tidlig inn i byggeprosjektet har IARK bidratt som premissleverandør for byggets løsninger og blant annet lagt til rette for å optimalisere kontoretasjenes planløsning, effektivitet og romfølelse. Heriblant plassering av samhandlingsarenaer, stillesoner, møterom og andre funksjonsrom. Det er fremtidens arbeidssituasjon vi planlegger for. Vi snakker derfor alltid først med kundene om hvilke aktiviteter som skal foregå, deretter hvilke funksjoner som best dekker behovene til de ulike aktivitetene. For Deloitte ble valget «det aktivitetsstyrte kontor»; et konsept uten faste plasser, med lesesalsplasser, prosjektbord og steder/funksjoner tilpasset de ulike aktivitetene som skjer i løpet av en arbeidsdag. Møbelvalgene ble et resultat av dette konseptvalget. 13 500 m2 fordelt på 14 etasjer og 600 medarbeidere. Prosjektteam: Elisabeth Trømborg partner int.ark MNIL, Yvonne Bjørgen int.ark MNIL

POST@IARK.NO - DRONNING MAUDS GATE 3 0250 OSLO - WWW.IARK.NO

13.

E I E NDOMSFORVALTNING

NÆRINGSLIVET GÅR GLIPP AV MILLIONER Mange bedrifter går glipp av millionbesparelser fordi de ikke tenker på strømsparing.

Det mener Thorbjørn Laundal, kommunikasjonsdirektør hos strømleverandøren LOS. Sørlandsbedriften, som er landets største leverandør av strøm til bedriftsmarkedet, vil nå hjelpe bedriftskundene sine med å kutte strømutgiftene så det monner. Mange bedrifter har dårlig energistyring og fyrer for kråkene. Ved å gjøre enkle grep i byggene sine kan de kutte strømforbruket opp mot 20 -30 prosent. Beregninger viser at innsparingspotensialet er på flere hundre millioner kroner, sier Laundal. Bedrifter har vært langt flinkere til å bytte strømleverandør for å sikre best mulig avtale. Men dette gir langt fra samme uttelling som før. Prisforskjellene i bedriftsmarkedet er nemlig historisk små. Laundal mener LOS vil styrke sitt forhold til bedriftskundene ved å tilby rådgivning på energieffektivisering i tillegg til å ha konkurransedyktige priser på strøm i bunn. Alle bedrifter er opptatt av å drive mest mulig effektivt og styrke egen lønnsomhet. Hvis vi kan hjelpe våre kunder til å redusere eget energiforbruk, får vi økt troverdighet som leverandør og samarbeidspartner, sier Laundal. Han er ikke bekymret for at strømsalget skal falle når flere kunder får gode råd om strømsparing. Dette samarbeidet vil gi oss troverdighet som energipartner, økt goodwill og enda flere fornøyde kunder, smiler Laundal. SAMARBEID

LOS har inngått et samarbeid med et nordisk rådgivende energiselskap, Rejlers, som har spesialisert seg på energirådgivning og energi-

St r ø m s p a r i n g

merking av næringsbygg. Selskapet er et av landets ledende kompetansemiljøer på energimerking. Samarbeidet omfatter energirådgivning og energimerking av næringsbygg for LOS sine bedriftskunder. Linda Rabbe Haugen, divisjonsleder i Rejlers i Kristiansand, sier de færreste eiere av næringsbygg og offentlige bygg er klar over hvor mye penger det er å spare på enkle enøktiltak. Vi ser mange tilfeller der byggeier ikke har utnyttet styringsmulighetene i eget anlegg. I mange tilfeller kan strømforbruket i et bygg reduseres med mellom fem og 10 prosent bare ved å finjustere varme- og ventilasjonsanleggene, sier Rabbe Haugen. 7,5 MILLIONER

LOS-kunden Flekkefjord kommune går grundigere til verks. Med Rejlers hjelp har de identifisert de største strømtyvene i sine bygg. Nå har kommunen identifisert enøkinvesteringer for 7,5 millioner kroner som kan bli nedbetalt på mellom fire og fem år. Terje Glendrange, enhetsleder bygg - og eiendomsforvaltning i kommunen, sier energisparing allerede har vist seg å være god butikk. Vi investerte rundt 1,8 millioner kroner i energimerking og kartlegging av energibruken i rundt 50 kommunale bygg. Det bidrog til at vi kunne forbedre energistyringen i byggene, noe som inneværende år gir oss en innsparing på rundt en halv million

Thorbjørn Laundal, kommunikasjonsdirektør i strømselskapet LOS og Linda Rabbe Haugen, fungerende divisjonsleder i Rejlers Consulting, vil gjerne hjelpe bedriftskunder i LOS å spare penger på strømregningen.

kroner, sier Glendrange. Nå inviteres bystyret til å bevilge ytterligere 1,5 millioner kroner til å modernisere varme- og ventilasjonsanlegg, bedre energistyringen og øke gjenvinningen, i tillegg til mindre bygningsmessige tiltak. Strategien er å prioritere de tiltak som gir raskest nedbetalingstid. De nye tiltakene skal ifølge våre beregninger gi ytterligere 500.000 kroner i årlige besparelser fra 2015, sier Glendrange. Linda Rabbe Haugen i Rejlers sier at mange bedrifter og kommuner har høstet tilsvarende erfaringer som Flekkefjord. Likevel er det mange ledere i privat og offentlig sektor som ikke er klar over hvilket innsparingspotensial de har i egen virksomhet. Både hun og Laundal har høye forventinger til enøk-samarbeidet. Mens LOS kan tilby sine kunder en ny tjeneste innenfor energieffektivisering, får Rejlers tilgang til det store bedriftskundenettet i LOS. Det er en vinn-vinn situasjon; LOS blir en aktiv partner på energieffektivisering og styrker sin konkurranseposisjon, Rejlers får adgang til flere potensielle kunder, og flere bedrifter får mulighet til å spare penger på strømregningen, sier de to. LOS FESTER GREPET I BEDRIFTSMARKEDET

I 2013 solgte LOS strøm for rundt 2,5 milliarder kroner til bedrifter og offentlig sektor i Norge. LOS styrker dermed posisjonen som landets største strømleverandør til denne kundegruppen , målt i volum, med en markedsandel på 20 prosent. Vi selger i år om lag 8 TWh strøm til bedrifter og offentlig sektor. Det tilsvarer årsforbruket til opp mot en halv million husstander , sier kommunikasjonsdirektør Thorbjørn Laundal i LOS. Han sier selskapet har ambisjoner om å befeste denne posisjonen ytterligere. I tillegg har LOS klare mål om å styrke salget til bedriftskunder i Norden. LOS har 65 ansatte og er et heleid datterselskap av Agder Energi. Omsetningen i fjor endte på 3,4 milliarder kroner.

E I E NDOMSFORVALTNING

- MED LOS FÅR VI INGEN OVERRASKELSER, BARE LAVE PRISER!

–Vi kjøper strøm fra LOS fordi det gir oss et forutsigbart prisbilde. Vellykket eiendomsforvaltning handler om god kontroll på kostnader. Med fondskraftavtale med LOS får vi forutsigbarhet på det som er en av de viktigste kostnadsfaktorene i eiendomsdriften, sier Espen Ringøen og Geir Kristiansen i Forvaltningspartner i Kristiansand. LOS er Norges største leverandør av strøm til profesjonelle brukere. Ring oss på 915 81 500 for å få en lavere strømregning enn du har idag.

GOD ENERGI

Se flere godord fra kunder på los.no/bedrift Se z i o n e / R u b r i c a

14.

EIENDOMSFORVALTNING

VILKÅRLIGE TAKSTER

I flere av landets største kommuner er eiendomsbesittere pliktet til å betale eiendomsskatt. Det er imidlertid store forskjeller på hvordan ordningen blir praktisert, og det er mange feilkilder knyttet til takseringen. Frode Heggdal Larsen i advokatfirmaet Bing Hodneland mener prosessen ofte blir vilkårlig. Den obligatoriske klageordningen blir foreløpig lite brukt. Peder Østebø

#01 / MAI 2014

Hodneland.

i advokatfirmaet Bing

Frode Heggdal Larsen

E I E NDOMSFORVALTNING

Ei e n d o m s s k a t t

EIENDOMSFORVALTNING

Stadig flere norske kommuner innfører eiendomsskatt, og stadig flere skriver den også ut på næringseiendom. Ifølge en undersøkelse fra SSB i 2010 viste at trass i frykten for å skade næringsinteresser i nærmiljøet, mente over en tredjedel av norske kommuneledere at eiendomsskatt ville være en viktig inntektskilde for kommunen i årene fremover. I debatten om eiendomskatten blir det ofte fremholdt at det finnes flere feilkilder når kommunene skal fastsette eiendomskatten på næringseiendom, blant annet knyttet til beliggenhet og bruksområder. TILFELDIGHETER AVGJØR

Frode Heggdal Larsen i advokatfirmaet Bing Hodneland har lang erfaring med eiendomsskatt og fremholder at det er svært varierende kvalitet på takseringene som blir gjort. Takseringen er ingen vitenskap, og vi merker store forskjeller i hva de ulike takstmennene vektlegger. Da blir de ulike taksteringene, og senere eiendomsskatten, vilkårlig, sier Larsen. Det er altså svært vanskelig for kommunene å etterfølge kravet om likebehandling når det gjelder takseringen. Frode Heggdal Larsen mener problemene blir svært tydelige når det gjelder verk og bruk. Eiendomsskatten er jo en objektskatt, i at den er en skatt på eiendommen i seg selv.Dette blir imidlertid svært komplisert i industrien, hvor fastmontert utstyr og lignende utgjør store verdier. Et tredje problem er at sammenligningsgrunnlaget for taksering av næringseiendom er mer komplisert enn for boliger. Sjablongbasert taksering, hvor faste kriterier som størrelse ligger til grunn, kan gi en god pekepinn på markedsverdi på boliger. Larsen mener at slik taksering kan ha helt andre effekter i taksering av næringseiendom. For næringseiendom vil sjablongbaserte fastsettelser oftere bli helt feil enn for bolig.

RETT TIL KLAGE OG BEGRUNNELSE

Alle som betaler eiendomsskatt har en lovfestet rett til en begrunnelse for taksten. Begrunnelsen skal i det minste gjøre det mulig å forstå hvordan skattegrunnlaget er fastsatt for å få tilstrekkelig grunnlag for en eventuell klage. Fra 2013 skal også alle kommuner ha en klagenemnd som skal behandle klager på taksering. Frode Heggdal Larsen påpeker et paradoks angående nemndene. Det er litt som bukken som passer havresekken. Kommunen blir klagd inn, også er det kommunen selv som behandler klagesakene, sier Larsen. Ved hjelp av en advokat kan eiere få en ny alternativ takst som kan korrigere taksten satt av kommunen. Dermed motvirker man et nøytralitetsproblem, mener Larsen. Taksering av eiendom kan være et lukrativt oppdrag for takstmenn flere steder, og dermed er det en viss risiko for at man får et uheldig avhengighetsforhold som ubevisst kan påvirke takstene. LITE BRUKT KLAGEORDNING

Selv om mange kommuner lenge har hatt en klageordning for fastsetting av eiendomsskatten, var det først i 2013 at dette ble lovfestet. I Bergen, landets største kommune med eiendomsskatt, var det imidlertid få klager ifjor. Ifølge Lillian Wangberg, seksjonsjef hos Kemneren i Bergen kommune, var det få saker som ble tatt opp i nemnda. I 2013 hadde vi 30 klager, men bare én av dem ble videresendt til eiendomsskattenemnda, sier Wangberg. Frode Heggdal Larsen understreker at det ofte slår tilfeldig ut hvor mange saker som påklages. Ettersom de fleste takstene blir fastsatt for en tiårsperiode, kan antallet klager også variere voldsomt. I og med at klagerettsordningen er ganske ny, er det for tidlig å si hvilken effekt denne lovendringen vil få, mener Larsen.

#01 / MAI 2014

15.

E I E NDOMSFORVALTNING

ØKT MILØFOKUS GJENNOM HELE VERDIKJEDEN

For Sektor Gruppens eiendommer er miljøfaktorer i stadig større utstrekning styrende for beslutningsprosessene ved blan annet investering, leieforhold, drift og vedlikehold.

Mi l j ø a r b e i d

EIENDOMSFORVALTNING

For oss i Sektor Gruppen er miljøarbeid en naturlig integrert del av måten vi jobber på, enten det er i et utviklingsprosjekt, eller den daglige driften av alle kjøpesentrene i vår portefølje. I dette arbeidet måles, registreres og kartlegges energibruk, persontransport, varetransport, avfallshåndtering, vannforbruk og HMS-forhold, sier teknisk sjef Bill Engeness i Sektor Gruppen. INTERNASJONAL BYGGESTANDARD

På CC Varehus i Drammen gjennomførte Sektor Gruppen et prosjekt med støtte fra Enova. Her bidro Enova med å drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk og energiproduksjon, samt til utvikling av energi- og klimateknologi, gjennom økonomisk støtte og rådgivning. Støtten var på 1,1 millioner kroner. Resultatet ble et redusert strømforbruk med en million kilowattimer, noe som omtrent tilsvarer det årlige forbruket til 60 eneboliger på 120 kvadratmeter. I tillegg fikk både kunder og ansatte på senteret en forbedret luftkvalitet. Sektor investerte 8,5 millioner kroner i prosjektet som byttet ut 11 gamle anlegg med 4 topp moderne ventilasjonsaggregat, sier Engeness. Han påpeker at ordningene er med på å stimulere til et økt fokus på miljø, og skape bærekraftige løsninger både gjennom støtteordninger og kompetanse. Samarbeidet med Enova er viktig for oss i Sektor Gruppen. Utover det har det vært et økende fokus fra myndighetene med mer fokus på bedre og mer miljøtilpassede løsninger blant annet gjennom først Tek 07 og deretter Tek 10. Samtidig er det viktig å følge med i utviklingen som skjer internasjonalt. Vi er positive til introduksjonen av BREEAM, med BREEAM-NOR og BREEAM In-Use. Dette kombinert med ISO 14001 tilfører oss en mer helhetlig og utfyllende styringssystemer enn tidligere. Det innebærer at vi vil jobbe med standarder som krever at vi har et kontinuerlig fokus på forbedring gjennom hele verdikjeden i det som er vår kjernevirksomhet, sier Engeness.

av måten de jobber på.

beid en naturlig integrert del

For Sektor Gruppen er miljøar-

Sektor Gruppen jobber i dag etter BREEAM-NOR, BREEAM In-Use, og ISO 14001. BREEAM er en internasjonal byggestandard som stiller en rekke strenge krav til byggeprosessen. Arbeidet med miljøspørsmålene starter derfor allerede i forbindelse med byggeprosessen. Kremmertorget i Elverum ble det første kjøpesenteret i Norge som ble bygget etter BREEAM-standarden. I forlengelsen av BREEAM-NOR, utvider nå BREEAM sine retningslinjer også til å gjelde for bygg i bruk gjennom BREEAM In-Use. Dermed vil denne standarden ivareta hele verdikjeden. I tillegg til BREEAM-NOR og BREEAM In-Use, jobber Sektor Gruppen med en plan for sertifisering etter den internasjonale standarden for miljøstyring, ISO 14001. Denne anerkjente standarden beskriver metoder for strukturert og systematisk miljøstyring. Målet er å oppnå kontinuerlig forbedring av egen miljøprestasjon, sier Alexander Almeland som er teknisk prosjektsjef i Sektor. Men nye løsninger krever også mer kompetanse. Derfor har Sektor Gruppen lagt opp til utdanning av driftspersonell i alle Sektorsentrene. Disse skal avlegge eksamen og dermed godkjennes for å jobbe med BREEAM In-Use.

REDUSERER ENERGIBRUKEN

#01 / MAI 2014

16.

E I E NDOMSFORVALTNING

VIL EROBRE VERDENMED VAKTMESTER-APP

Va k t m e s t e r - a p p

EIENDOMSFORVALTNING

smarttelefon eller nettbrett. Og det er hele grunnlaget for vår forretningside. Appen kan brukes både av brukerne av bygget, som får en enkel kanal for å melde feil og mangler. Dermed blir terskelen for å gi beskjed lavere. De kan også sende bilde av problemet. Og av vaktmesteren som får et godt overblikk over hva som må gjøres. Han kan sjekke dokumentasjonen via appen, og se hva han trenger for å ordne opp. Dermed slipper du masse tid på befaring, og å lete i permer, sier Aas-Jakobsen. I appen kan vaktmesteren visuelt peke på et rom og få all informasjon om dette. Det kan være ting som fargekode på veggene til møbelleverandør. Det grafiske grensesnittet gjør enkelt for vaktmesteren å finne den informasjonen han trenger, sier Aas-Jakobsen. Terskelen for å implementere appen i eksisterende bygg er også lav. Et oppsett trenger ikke å ta mer enn noen timer. Finansiert selv Viscenario startet opp i september i fjor, og er helt finansiert av Aas-Jakobsen og partner Beate Størksen. Underveis har de hatt med seg sju utviklere. Det har krevd mye. Men nå har vi lagt alt til rette for at appen skal bli en stor internasjonal løsning, sier AasJakobsen. I utviklingsfasen har de hatt tett kontakt med mange driftsingeniører og vaktmestre, slik at programmet skal bli så relevant som mulig. Foreløpig er selskapet helt i den spede begynnelse. Man har per i dag 11 norske kunder. Målet er å øke til 50 ved årsskiftet. Vi skal ta det norske markedet først. Da kan vi utvikle appen videre og lære. Men neste år blir fokus utenlands, sier Aas-Jakobsen. Men for å lykkes med det må det

for alle verdens vaktmestre.

hårete mål. De skal lage en app

Damene i Viscenario har satt seg

Damene i Viscenario har satt seg hårete mål. De skal lage en app for alle verdens vaktmestre. Det er mye penger å spare på eiendomsdrift ved å effektivisere drift og vedlikehold. Janne Aas -Ja kobs en. Sivilingeniøren fra NTH som de siste årene har startet to selskaper: Rådgivningsselskapet Consigli, og nå altså sist Viscenario som skal gjøre hverdagen lettere for vaktmestre over hele verden. Med seg har hun fått it-wizard og forretningspartner Beate Størkson. Hun er den ideelle partner. Sammen har vi stor fremdrift og ufyllende kompetanse. Beate kjører internasjonale utviklingsteam på en måte jeg aldri har sett før. I tillegg har hun masse gründerkompetanse. Å ha henne på laget danner grunnlaget for hele suksessen. Vi jobber godt sammen, noe som er helt nødvendig når vi vil inn på et intensjonalt marked. Da må vi være rigge seg på en helt annen måte enn på det man tradisjonelt sett ser på som lavrisiko, sier Aas-Jakobsen. Viscenario-gründeren har i mange år jobbet med informasjonsflyt i byggenæringen. Og på mange områder har man etter hvert kommet ganske langt. BIM og åpne standarder er ikke lenger fremmedord. Men fremdeles skjer det noe når byggene overleveres for å tas i bruk. All dokumentasjon kommer som regel enten i papirform eller på en CD. Det blir ikke lagt til rett for god informasjonsflyt i driftsfasen. Dette henger nok igjen fra før vi fikk smarttelefoner og nettbrett, sier Aas-Jakobsen. Og her kommer vi rett inn på Viscenarios vaktmesterapp. Ved å digitalisere all informasjon om bygget og gjøre den tilgjengelig som en app blir vaktmesterhverdagen mye enklere. I dag har alle en

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

mer penger inn. Vi trenger en investor hvis vi skal lykkes utenlands. Vi var i Silicon Valley i en måned i fjor for å se hva som kreves. Og vi følger formelen. Og det innebærer at vi trenger litt større kapasitet, sier Aas-Jakobsen. Sammen med Størkson har hun vært i møte med mange ventureselskaper, uten å få napp på ideen. Det er ganske langt fra hodet til en venturekapitalist til en vaktmesters hverdag. Det er en manglende kompetanse på byggenæringen de miljøene. Men det er ikke så rart. Det skrives veldig lite om næringen, og når det vel kommer noe på trykk handler det om at konkurser og at det er en skummel næring å drive i. Til slutt kom vi frem til at vi brukte for mye tid på dette. Nå har vi isteden konsentrert oss om å skaffe inntekter, ved å få nye kunder. Gode kundecaser vil gjøre det lettere å finne kapital. Og nå ser vi etter investorer som allerede er i byggenæringen. Folk som forstår problemstillingene og som kan se nytten, gjerne konkret i egne selskap, sier Aas-Jakobsen. USA og Norden Men målet står fremdeles. 2014 er året for internasjonal lansering. Kontakten med USA finnes allerede. Viscenario har blant annet en egen avdeling i Palo Alto, et av de mest sentrale områdene i Silicon Valley. Sverige, Danmark og Finland er naturlige førstemarkeder. Vi er i dialog med potensielle kunder i USA – Sverige Danmark og Finland ligger ganske tett på en del av de norske kundene vi allerede har. Vi er i dialog med potensielle distributører og satser på å få opp et salgsapparat i Norge ganske rask. Det hjelper godt at en del av våre norske kunder er representert også internasjonalt.

Va k t m e s t e r - a p p

Men USA er et veldig spennende marked. Det er et stort land med mye bygningsmasse. Og det er en stor tetthet av nettbrett og smarttelefoner. I tillegg har vi solgt programvare der før, så vi har et eksisterende nettverk, sier Aas-Jakobsen. I tillegg til å være sivilingeniør innen konstruksjon har Aas-Jacobsen en master innen Technology Management. De siste 15 årene har hun jobbet med bygg og informasjonsflyt. Og det er fremdeles mye å hente på å digitalisere bransjen. Det handler om å investere lurt. Det ligger veldig mye bra der nå. Det som mangler er forretningsutvikling, der man organiserer bedriften slik at teknologien faktisk tas i bruk. Det nytter ikke å kjøpe sykkel hvis du har tenkt å gå allikevel. Rutiner og arbeidsmetoder må endres, ellers kommer ikke besparingene. Når man skal investere i it må fokus ligge på lønnsomhet. Hvis du ikke har det i tankene er det lett å gå feil. På den andre siden er det helt feil hvis du ikke gjør det, sier Aas-Jakobsen, som ser at bransjen fremdeles har litt teknologiangst. Det er en konservativ bransje, og lederne er ikke de som var best på it i skolen, eller som har så mye erfaring med bruk av informasjonsteknologi. Og det er forståelig. Det er jo ikke derfor de har blitt ledere innen bygg. Men alle må se at det er veldig mye penger å spare hvis man bruker teknologien riktig. Og det er veldig mange som lykkes. Det viktigste man kan gjøre er å lage en god plan for hvordan man skal bruke ny teknologi. Og da må man løfte på alle steiner, også de steder der man allerede tjener gode penger, sier Aas-Jakobsen.

ne har startet to selskaper.

niĂ¸ren fra NTH som de siste ĂĽre-

Janne Aas-Jakobsen. Sivilinge-

Vi bygger Gode Rom – på jobben – fleksibel bygginnredning med kretsløpstankegang

Fabrikkbehandlede overflater og ferdig tilpassede materialer fører til renere byggeprosess, redusert avgassing og mindre bruk av sparkel, kapping, pussing og maling på byggeplass. Dette betyr:

E EN B UI L D

N O RWE GI A

- Kildesortering på fabrikk som gir minimalt spill og lite avfall. - Komplette materialleveranser og effektiv logistikk minimaliserer miljøbelastningen fra transportvirksomhet. - Fleksible Nordiaprodukter kan bygges om – og bygges om. - 80-90 % gjennbruk av produktene bidrar til sterkt reduserte avfallsmengder og ressursforbruk. CO U NC I L

Medlem NGBC siden starten i Norge

M ME DL M LEEM

Moelven Nordia AS Asfaltveien 1, Postboks 63, 2051 Jessheim Telefon 06050 post.nordia@moelven.no www.moelven.no

Foto: Kjetil Jacobsen, TV Norges lokaler i Nydalen, Oslo

17.

E I E NDOMSFORVALTNING

Forskere ved NTNU har satt i gang arbeidet med å studere metoder som lover å lukke gapet mellom forventet energiforbruk og virkelig energiforbruk i yrkes - og næringsbygg. Henrik Norvald

teknologi, den andre på en mer arkitekt-, prosess-, kommunikasjonsorientert måte.

BEDRE KJENT I UTLANDET

En av metodene kommer fra ingeniører, og ingeniører vil gjerne måle energibruk. Og knytte noen overvåkningsmetoder til dette, slik at man med en gang vet at man bruker mer energi enn forventet. Det kaller de for continuous commissioning. Dette skal til slutt bidra til at man oppdager feil og avvik tidlig og på denne måten oppnår akkurat det energiforbruket som man har planlagt. Soft landings er en annen metode, utviklet av arkitekter. Her satser man mye mer på prosess, at folk snakker med hverandre. Hovedtiltaket i soft landings er at det faktisk er noen fra prosjektteamet tilstede etter at bygget har blitt overlevert til dem som skal bruke det for å overvåke energibruken. Vedkommende kan slik ta vare på at intensjonene som er tilstede under design og bygging faktisk oppnås når bygget tas i bruk. Begge metodene lover en lukking av dette gapet, men de gjør det på forskjellige måter. Den ene på en ganske ingeniørmessig måte som satser på

FERDIG I 2016

Forskningsprosjektet går under navnet MINDER og ble startet opp høsten 2013. Så langt har forskerne studert de ulike metodene inngående før de nå skal over i fase 2 av prosjektet hvor de skal ut til byggeierne og kartlegge hvilke metoder som faktisk benyttes og hva som fungerer. Vi tar en reality check. Hvordan ser det det ut i Norges yrkesbygg? Hvilke metoder brukes til å faktisk oppnå energiambisjonene? Brukes det noen slags metodiske grep i det hele tatt? Og basert på dette går vi over til fase 3 neste år. Da skal vi foreslå forbedringer. Forskningsprosjektet skal være klart i 2016. Om det ikke brukes metodiske tilnærminger i det hele tatt, vil vi foreslå noen tiltak som vil hjelpe til å implementere disse metodene. Om deler av disse metodene brukes, skal vi selvfølgelig fokusere på de som allerede er suksessrike og foreslå forbedringer som gjør at andre deler av disse metodene implementeres, avslutter Berker.

Thomas Berker,

Man har vist i mange år at det er et gap mellom det man forventer at en bygning skal bruke i energi, og det den faktisk gjør, sier Thomas Berker, professor ved Norges teknisk-naturvitenskaplige universitet (NTNU) til Fremtidens Byggenæring. Det finnes i følge Berker allerede en rekke etablerte metoder som skal redusere forskjellen i forventet energibruk og virkelig energibruk. Det er altså et gap som er veldig velkjent. Alle snakker i dag om det at det er noe som skurrer mellom planlagt, simulert eller beregnet energiutnyttelse, og det som da skjer når bygget er ferdig utført og står der

og blir brukt av folk, forklarer han og viser til to metodeeksempler.

En e r g i a v v i k

professor ved NTNU.

SKAL FINNE ÅRSAKENE TIL ENERGIAVVIKENE

Tre energieffektive nyheter fra Fläkt Woods

Wega & Nova – energigjerrige kjølebaffler med VAV-funksjon og mulighet til frikjøling. Flyttbar VAV-funksjon gir maksimalt flekisibilitet.

SEMCO-rotor – med energibesparing og temperatur virkningsgrad i topp klass. Nye rotoren gir mulighet at installere mindre kjølemaskin for at oppnå ønsket kjølebehovet.

Aktive diffusor – med stilbar kastelengde og VAV-funksjon, gir rask og enkel innstilling. Gir deg mulighet til klimakontroll i rommet.

Et perfekt inneklima med laveste mulige energiforbruk. Det kan høres som en enkel målsetning men for at få et optimalt resultat kreves så vel stor systemkompetanse som høyeffektive komponenter. Legg til smart styring og du har et ventilasjonssystem som kan oppnå virkelig store energibesparelser. Fläkt Woods utvikler og produserer både komponenter og system. De er derfor vi kan kombinere dem til samvirkende helhetsløsninger med full harmoni. Les mer om våre energieffektive nyheter på www.flaktwoods.no

www.flaktwoods.no

18.

E I E NDOMSFORVALTNING

i eiendomsbransjen.

Ivar Koteng en magnat

VERDIER OG ﾃ郎EBLIKK

Ei e n d o m s m a g n a t

EIENDOMSFORVALTNING

Ivar Koteng hadde egentlig ingen ambisjoner om å bli en magnat i eiendomsbransjen. Allikevel er han der han er i dag, en rik mann og grunnlegger av Koteng Eiendom. Han har aldri vært spesielt ambisiøs med tanke på å tjene penger, eller å komme seg opp og fram. Han har derimot benyttet seg av muligheter når de har dukket opp, og kanskje dette er hemmeligheten til Koteng – å være til stede her og nå.

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

Et moteord de siste årene er «mindfulness», som betyr trening på å være til stede i øyeblikket. Det er en form for meditasjon som mange ledere har nytte av i arbeidet sitt. Koteng har utdanning som agronom, og skulle egentlig ta over gården etter foreldrene. Slik ble det ikke. Etter jappetiden på 80-tallet så han sitt snitt til å komme seg inn på boligmarkedet. Han har før uttalt at dersom man ikke klarte å tjene penger på boliginvestering på nittitallet var man rett og slett dum, noe han ikke bekrefter på direkte spørsmål, men presiserer at det var store muligheter, og at han var en av dem som grep dem. Koteng Eiendom driver med investering og forvaltning av næringseiendom, det vil si både kontorer, produksjonslokaler, lager og butikklokaler. De har totalt 159 millioner på leieinntekter hvert år, og eiendommene eies helt eller delvis av Ivar Koteng. Verdiene til Koteng Eiendom slik de formidles på hjemmesiden er «arbeidsglede, ærlighet, konkurransevne og kunnskapsbasert utvikling». Dette er verdier som Koteng personlig setter høyt, også i sitt private liv. høyest står redelighet, sier Koteng. Det ligger det mye i, blant annet at du holder det du lover, at du gjør det du sier du skal gjøre. Eller iallfall ha en intensjon om å gjøre det. TRYGGHET VIKTIGST

Verdier som preget oppveksten til eiendomsforalteren fra trøndelag er trygghet, og en opplevelse av å bli hørt av de voksne. Fra jeg var 13 år diskuterte jeg politikk med faren min, og ble behandlet som en verdig debattant. Vi diskuterte for eksempel heftig ved EU-avstemningen i 1972. Da var det hardere leire enn i dag, og man var enten ordentlig for eller imot. Jeg var preget av synet til foreldrene mine, så klart, men synspunktene mine ble tatt på alvor. Koteng mener dette la grunnlaget for den har er som voksen. Grunnen til at han er der han er i dag mener han først og fremst ligger i at han er trygg på seg selv. Dette er også noe han ser etter i sine ansatte. I jobbintervjuer kan han oppleves som i overkant direkte. Det er sånn jeg er som type. Det første jeg sier til folk er «det er en grunn til at du sitter her, og det er at jeg skal bli rikere». Og det synes mange er rart, men det er jo derfor de sitter der. Jeg ansetter ikke folk fordi jeg synes det er hyggelig. Til tross

Ei e n d o m s m a g n a t

for dette ser Koteng på personlig kjemi som viktig når han skal finne samarbeidspartnere og nye ansatte. Han beskriver seg selv som utradisjonell, siden han sjelden har en konkret plan i jobbintervjusituasjonen. Kvalifikasjoner og erfaringer har mindre å si enn hvordan vedkommende fremstår i intervjusituasjonen. Koteng mener han kan bestemme om han liker en person i løpet av kort tid, og at dette er et viktig kritere for hvorvidt vedkommende blir ansatt. Jeg er ganske utradisjonell, jeg bare snakker. Og får dem til å snakke. Og det er jo sånn at hvis de er sjarlataner overselger de jo seg selv, og det nytter egentlig ikke å stole på hva folk sier. De skal jo selge seg selv. Damer underselger, og menn overselger. De fleste lederne hos oss er faktisk kvinner. Han er selv oppvokst med mange sterke kvinner, og har også sterke meninger om forholdet mellom kvinner og menn i arbeidslivet. Vi har gode erfaring med kvinner, siden de bryr seg om jobben sin. I år er det sånn at 100% av de som kom inn på tannlegestudiet i Bergen er kvinner. Kvinner er mer intelligente i snitt. Det sier seg selv. Menn løp rundt og fikk seg damer fordi de løp fortere enn dem, og kvinner måtte bruke litt intelligens for å finne den riktige mannen. Derfor har man avlet opp intelligens hos damer og fysikk hos menn, sier Koteng og humrer. LANG TIL VENSTRE

Koteng beskriver seg selv som venstremann, og med tanke på bakgrunnen som bonde er ikke dette spesielt overraskende. Han er ikke ekstremt partipolitisk, men er svært interessert i politikk. På spørsmål om ikke høyre ville være et mer naturlig valg, ler han. Hvorvidt noe er gunstig økonomisk er ikke en hovedprioritet for eiendomsmagnaten. Det ideologiske grunnlaget er viktig for ham. Lykken er ikke å tjene penger. Alt det viktigste i livet er gratis. Da han selv kom inn i arbeidslivet som attenåring hadde han ikke andre mål enn å gjøre en god jobb. Dette har ikke forandret seg stor siden da. Det som skal til er å komme seg opp om morgenen og gjøre det beste man kan med de forutsetningene man har. Dette gjelder også i familielivet. Koteng er et utpreget A-menneske, og nyter roen på morgenkvisten. Han sover i snitt 6 timer per natt, og beskriver seg selv som «dårlig til å sove». Selv om han

EIENDOMSFORVALTNING

ikke ser på folk som sover mer som spesielt late, ser han at dette kan imidlertid være et fortrinn. Hvis du har familie og står opp ti minutter tidligere i resten av livet ditt har du det aldri travelt om morgenen. Da har du en ro med barna når de skal på skolen, og det er forskjellen mellom himmel og helvete. Familie er også det aller viktigste i livet hans. Han trekker frem det å ha barns som fantastisk viktig, og har selv tre. Det å ha sine kjære rundt seg og nyte gleden i de små øyeblikkene er helt livsnødvendig. Slikt kan ikke kjøpes for penger. FOTBALL OG NÆRINGSLIV

Fotball har også en spesiell plass i hjertet til Koteng. Han har engasjert seg mye i Rosenborg Ballklubb, og sitter nå som styreleder. Han har imidlertid vært forsiktig med å spytte inn penger i klubben, siden han mener en leder ikke bør være veldig engasjert økonomisk i en slik situasjon. Han brukte litt penger på Rosenborg da det oppstod en vanskelig situasjon, men ellers er det tid han invisterer i dette arbeidet, rett og slett fordi han er glad i fotball. Koteng Eiendom har uten tvil vært med på å prege bybildet i Trondheim. Det er ikke alle bygg Koteng er like fornøyd med å ha vært med å bygge. Et eksempel er hotellet ved Havna. Jeg skjemmes av at jeg var eier, sier Koteng. Bygget passer ikke inn i omgivelsene. Men rockemuseet er bra. Uansett kunne jeg vært en mye tøffere eier i de prosjektene der. Det nye hotellet ved Lerkendal er også noe han er kritisk til. Jeg trodde det skulle bli finere og finere, men det ble det jo ikke. Det er et typisk trendy bygg, tar altfor stor plass, men om fem år er vi nok drittlei av det. Det er ikke så mange som synes det er stygt, mest tyn for dette har jeg fått av meg selv. Jeg stiller svært store krav til meg selv, og merker at jeg underbygger påstander og bestemmer meg for ting selv når jeg sover. Selv om han har nok å ta av, strør ikke Koteng rundt seg med penger, og han holder en lav profil. Han presiserer at han har muligheten til å gjøre hva han vil, men dette handler også om hans grunnleggende verdier i livet. Han har et flott hus, om enn ikke forferdelig dyrt, og fokuserer på å leve et godt og trygt liv sammen med familien og kjæresten sin. Han har ingen spesifikke mål for fremtiden, men kommer til å leve som han alltid har gjort, og benytte seg av mulighetene som dukker

opp. Han mener også det er viktig å ha det artig på jobb. Selv om man skal velge folk etter kompetanse, ikke følelser, og så skal vi ha det artig. Å ha det artig på jobb er viktig. Man er mange timer sammen, og kjemi er derfor essensielt. Om jeg liker folk bestemmer jeg i løpet av et sekund eller to. Hvis man ikke liker folk er det helt umulig å jobbe sammen. Så kjemi er nummer én, faktisk. Alle må gjennom kjemi-testen først. Koteng Eiendom har også engasjert seg i andre prosjekter. De har etablert et barnehjem i Afrika, som har vært en stor suksess. Vi har et barnehjem i Afrika. Der er det jo sånn ennå. 80% av jentene er misbrukt når de er 14 i en eller annen form. Naturen på sitt verste og menn på sitt verste. Da vi gjorde dette prosjektet bestemte vi at hvis vi klarte å. Det har gått veldig bra. Oppsummert kan man si at Ivar Koteng ikke er den klassisk kyniske eiendomsmagnaten, som går over lik i beste Rikerud-stil for å oppnå det han vil. Selv om han nærmest framstiller suksessen som nærmest noe som oppstod på grunn av flaks, skinner det gjennom at han er en mann med stor integritet og arbeidsmoral, begge svært viktig for å være en god leder. Han fremstår som en stødig gutt fra landet, og er neppe den som bryr seg noe særlig om «mindgames», men har fokus på å gjøre den jobben han skal hver dag, og bygge framtiden videre med grunnlag i det. Vi må allikevel spørre: Ser du noen sammenheng mellom fotball og spillet i næringslivet? Nei.

#01 / MAI 2014

19.

E I E NDOMSFORVALTNING

NYHETER NYTTKONTORBYGG I DRAMMEN Strøm Gundersen AS er utvalgt som entreprenør for oppføring av nytt kontorbygg på den populære plasssen, UnionBrygge i Drammen.

energi fra solceller. Kontrakten er en samspillsentreprise og har en verdi på 188 millioner kroner eks. mva, det vil si en samspillsgruppe bestående av de viktigste prosjekterende og utførende enhetene. Byggearbei-

dene starter i mai 2014 og planlagt ferdigstillelse er desember 2015. Derfor bør interesserte melde sin interesse hvis det kan passe med innflyttning i 2015/16 skriver Union Eiendomsutvikling på sine nettsider.

Foto: LPO arkitekter

Det er få ledige kontorlokaler på Union Brygge, så på nyåret starter byggingen av nytt kontorbygg i kvartal 12, helt vest i området. Det blir et spektakulært energibygg. EB blir en av leietakerene, sammen med andre innovative bedrifter som vil synes i bybildet. Strøm Gundersen AS, der AF Gruppen (AFG) som er hovedaksjonær, er alle valgt ut av Union Eiendomsutvikling for oppføringen av kontorbygget i drammen. Kontorbygget er på ca. 10 600 m2, og vil når det står ferdig inneholde kontorlokaler og parkering. Bygget er planlagt med omfattende bruk av

STØTTE TIL UTVIKLING AV EKSISTERENDE EIENDOM OG NYE BYGG Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Hva med sertifisert elkontroll?

Nemko sertifiserer personell innen følgende standarder;

NEK 405-2 Brannforebyggende elkontroll bolig

Branner forårsaket av elektriske tennkilder og branner forårsaket av feil bruk av elektrisk utstyr, utgjør en betydelig andel av bygningsbrannene i Norge. Dersom feil forebygges, oppdages og utbedres, kan menneskeliv og betydelige verdier spares. Dette kan bl. a. gjennomføres ved bruk av sertifisert personell som utfører kontroll av elektriske installasjoner og som gir informasjon om farene ved bruk av elektrisk utstyr.

NEK 405-3 Elkontroll Næring

NEK 405-3 stiller krav til personell som skal bli sertifisert og til foretakene (inspeksjonsorgan) som skal forestå elkontroll. For å bli sertifisert er det krav til formell utdanning og praksis. Videre skal det gjennomføres eksaminering av vedkommende som søker om å bli sertifisert.

NEK 405-1 Elektrotermografi

Termografikameraer kan detektere og lokalisere temperaturforskjeller. Derfor er elektrotermografi et nyttig hjelpemiddel i forbindelse med skadeforebyggende arbeid innen produksjon, overføring og distribusjon av elektrisk energi og i drift av elektriske installasjoner. Brukere av elektrotermografitjenester bør kunne sikre seg at slike tjenester blir utført av kvalifisert personell. Elektrotermografører som er sertifisert etter NEK 405-1, kan dokumentere praktisk og teoretisk kompetanse iht. normens sertifiseringskrav. NEK 405-4 Kontrollforetak NEK 405-4 stiler krav til foretak som utfører kontroller med personell sertifisert etter normene NEK 405-1, NEK 405-2 og NEK 405-3. Det skal være en fagansvarlig person i foretaket og det stilles også krav til dokumentasjon på organisering av arbeid og utstyr i foretaket.

For mer informasjon ta kontakt med Elin Kristin Tilley på tlf. 22 96 06 07 eller epost: elinkristin.tilley@nemko.com

20.

E I E NDOMSFORVALTNING

ENERGIEFFEKTIVISERING AV NÆRINGSBYGG I Norge finnes det et stort fokus på energisparende tiltak og miljøvennlige løsninger som kan bidra til å redusere belastningen på miljøet. Ved å fokusere på slike tiltak, vil man kunne få en dobbel gevinst der en sparer miljøet for unødvendig belastning, samtidig som slike løsninger vil være energieffektiviserende.

Begrepet energieffektivisering viser til at man i prinsippet vil oppnå likeverdig energiytelse og komfort ved å velge løsninger som forbruker mindre energi. Dette tilsier at energieffektivisering kan gjennomføres uten at det går utover levestandard eller komfort for enkeltindivider. Energieffektivisering er et av de viktigste virkemidlene for å nå Norges klimamål. Gjennom ”forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk” stiller Norske myndigheter krav til byggenæringen i Norge. I regjeringens klimamelding står det til eksempel at energikravene i byggforskriften skal skjerpes til passivhusnivå i 2015 og nesten nullenerginivå i 2020. SOLSKJERMING FOR NÆRINGSBYGG

En energieffektiv løsning kan i denne sammenheng være solskjermingsutstyr på næringsbygg, både automatisk og manuell, innvendig og utvendig. Prosjektleder i Solskjermingsgruppen, Rune Klemetsen kan fortelle at det vil være viktig å benytte utvendig bevegelig solskjerming for å forhindre at varmen kommer gjennom glasset. Om man virkelig ønsker å spare energi ved hjelp av solskjerming bør man velge både utvendig og innvendig solskjerming koblet opp mot automatikk. Lønnsomheten av å montere

solskjerming vil primært ligge i redusert kjølebohov, men det vil også være gunstig med tanke på utsyn og lys i bygget. Man kan redusere det direkte solinnslippet på personer som måtte sitte ved vinduet og dermed den operative temperaturen de opplever. Automatisk, utvending solskjerming kan dermed oppfylle krav til termisk komfort uten bruk av lokalkjøling. Dette ved at man ved utvending, automatisk solskjerming vil holde varmestrålingen i størst grad utenfor et bygg, mens man samtidig åpner for et kontrollert lysinnslipp. Montering av solskjerming på et bygg kan redusere det totale solinnslippet til rommet og dermed også lufttemperaturen, noe som således vil redusere kjølebehovet. Solskjerming tillater for å slippe varme inn i bygninger om sommeren, samt stenge den ute om sommeren. Effekten av solskjerming er avhengig av at solskjermingen brukes riktig. Det sikreste alternativet vil være motoriserte persienner med solfølere. Manuelle løsninger der brukerne kan regulere lysinnslipp selv, er avhengig av at brukerne er tilstede for å kunne regulere for solen, sier Klemetsen. Solskjermingen må videre være av en kvalitet som ikke gir store vedlikeholdskostnader. Mindre robuste solskjermer kan gi stort vedlikeholdsbehov på grunn av vær og slitasje. Et viktig moment her blir at solskjerming kan være integrert i fasaden på et bygg ved for eksempel en performert skjerm foran glassene eller inntrukne vinduer. Klemetsen, forteller videre at utvendige persienner har vært foretrukket på næringsbygg da dette er et produkt som tåler stor vindbelastning. REDUSERT OPPVARMINGSBEHOV

Det som da er viktig er å benytte en solskjerming som tåler mye vind slik at den kan benyttes på solfylte dager selv om det blåser med enn 15 m/sek, noe det gjør ofte og spesielt på bygg på mer enn 5 etasjer. Skal solskjermingen virke effektivt

En e r g i e f f e k t i v i s e r i n g

som energisparende tiltak må det kobles opp mot solautomatikk slik at solskjermingen er nede når sol treffer glasset, uttaler Klemetsen. På spørsmål om hvordan myndighetene kan legge opp til at man benytter riktige produkter med tanke på solskjerming svarer Klemetsen ”myndighetene har jo allerede gjort mye ved å innføre energimerking som motivasjon for at eiendomsbesittere skal gjøre tiltak på eksisterende bygg i tillegg til at det i forskriftene som kom i 2010 er satt krav til nybygg som ivaretar noe av dette. Skulle de gjøre ytterligere tiltak burde de kommet med krav om både innvendig og utvendig solskjerming slik at også oppvarmingsbehovet ville bli redusert” VIL IKKE HA BEGRENSNINGER

Tore Strandskog, næringspolitisk direktør i Norsk Teknologi, uttaler at nye tekniske forskrifter ikke vil legge begrensninger på bruk av solskjerming. Tvert imot vil bruk av solskjerming som oftest være en forutsetning for å oppfylle forskriftens krav til energieffektivitet. Den største utfordringen i markedet er som regel knyttet til at solskjerming vil kunne bryte med det arkitektoniske uttrykket som utbygger ønsker, men også her finnes det mange gode løsninger. Den konkrete effekten av solskjerming vil være ” redusert energiforbruk til kjøling og belysning, reduserte energikostnader, samt bedret inneklima og komfort. Flere næringsbygninger fikk også montert solskjerming i 2013, både innvendig og utvendig. Dette er bygg som Halden Brygge, Grand hotell i Karl Johansgate, Oslo, Sjømannskolen og Hageland Fredrikstad, avslutter Strandskog.

VI STREKKER OSS LENGRE FOR Å GI MENNESKER EN BEDRE ARBEIDSDAG

bevegelig solskjerming.

viktig å benytte utvendig

kan fortelle at det vil være

mingsgruppen, Rune Klemetsen

Prosjektleder i Solskjer-

Teknisk Drift Energiledelse Beredskapsvakt Håndverk Landscaping Fasadevask Snø og Istappfjerning

www.neasdrift.no

21.

E I E NDOMSFORVALTNING

KONTRAKTFESTET SPAREGARANTI Mange økonomiske energitiltak gjennomføres ikke i den kommunale bygningsmassen grunnet liten teknisk kapasitet og kompetanse på effektive løsninger. Med energisparekontrakter (EPC) vil man kunne legge til rette for flere gode tiltak da prosessen forenkles og risiko elimineres. Man forholder seg underveis kun til én leverandør samt at man er garantert sparegevinst. Enova er positive til bruken av energisparekontrakter (EPC). Det er en velprøvd metode, og i følge erfaringene vi har gjort oss sparer prosjekter i gjennomsnitt rundt 30 % av energikostnadene ved å ta i bruk EPC. Generelt er vi positive til gjennomføringsmodeller som fremmer sparing og effektiviserer energibruk i bygg, forteller Christian Hemmingsen, markedssjef for yrkesbygg i Enova. I likhet med mange tidligere Enova-konferanser, var EPC også i år et fremtredende tema. Blant annet ble forskning fra Senter for utvikling og miljø ved Universitetet i Oslo presentert. Et pilotprosjekt i Nedre Silkestrå borettslag viste at garantert spart energi i tilbudet fra valgt leverandør er 68 % av den samlede, fellesavregnede energibruken til oppvarming, forbruksvann og strøm på 1.754 GWh per år inngikk som basisforbruket i konkurransegrunnlaget. Kommunale EPC-kontrakter ligger til sammenlikning på opp mot 30 - 35 % av total energibruk, opplyser styremedlem i Boligenergi, Jørgen Molvig. REDUSERER RISIKO

Energisparekontraktene overfører risikoelementer, som drifts- og vedlikeholdskostnader, fra byggeier til entreprenøren. Disse kontraktene karakteriseres derfor gjerne som funksjonsorienterte. Nye retningslinjer

EP C

som adresserer EPC kom ut i april. Vi ser en økende tendens til bruk av energisparekontrakter. De nye retningslinjene fra Standard Norge, gjennom NS 6430, vil fjerne mye usikkerhet fra markedet, og med nye rammer kan nok EPC øke ytterligere i popularitet fremover, forklarer Hemmingsen. Energiråd Innlandet har funnet ut at svært mange gode økonomiske energitiltak ikke gjennomføres i offentlig eide bygg, grunnet manglende økonomisk prioritering, samt liten kapasitet og kompetanse i administrasjonen. Det er likevel nå omkring 40 offentlige EPC-kontrakter. Enova gir i hovedsak mest støtte til privat næringsliv, da de kommersielle aktørene har en større del av markedet i de segmentene vi opererer i. I tillegg har mange kommuner utfordringer med kapasitet og kompetanse som kreves for å gjennomføre energieffektiviseringsprosjekter. EPC løser langt på vei denne utfordringen, og vi ser at mange kommuner nå gjennomfører store energieffektiviseringsprosjekter som EPC. Erfaringsmessig er oppfølgingen fra private aktører mer aktiv da de har fokus på både investering og drifts-

budsjett, som gjenspeiles på bunnlinja. De offentlige aktørene har tradisjonelt hatt litt ensidig fokus på kun investeringskostnader, og har enda et stykke å gå før de utnytter potensialet som ligger i å tenke helhetlig. Der kan det offentlige forbedre seg, sier han. OMFATTENDE STØTTEAPPARAT

Et areal som tilsvarer 20-25 % av alle norske yrkesbygg eies av kommunene og fylkeskommunene, men likevel sendte kommunesektoren relativt få Enovasøknader. Hemmingsen mener derfor kommunene bør orientere seg grundig i deres støttetilbud, og benytte muligheten til å ta ned energibruken med investeringsstøtte fra Enova. Aldri tidligere har flere prosjekt fått støtte fra Enova. Vi deler ut rundt 1,7 - 2 milliarder årlig, og av dette investerte vi i fjor 730 millioner i yrkesbygg. Jeg anbefaler alle potensielle kandidater å til enhver tid holde seg oppdaterte på Enovas støtte- og rådgivningsmuligheter, oppfordrer Hemmingsen.

La stå!

Husk å skru av ly set!

Sammen skal vi spare 50 GWh årlig! Energisparekontrakt med garanti (EPC Energy Performance Contracting) benyttes i økende grad. Kontraktsformen utløser energisparepotensial i snitt 30 %. AF Energi & Miljøteknikk garanterer til nå årlig 50 GWh reduksjon, tilsvarende årlig energibruk for 2500 eneboliger får våre samarbeidspartnere. Vi konverterer i tillegg dagens oljeanlegg til fornybar energi som reduserer CO2 utslipp betydelig. Eiendomsforvaltning + Energisparekontrakt = SANT Norsk Standard lanserer Alminnelige kontraktbestemmelser for energisparing NS 6430. Denne er tilpasset offentlige og private byggeiere. AF har tilbudt garanti for resultatoppnåelse i over 25 år, og vi skal fortsette å tilby lønnsomme ENØK tiltak med garanti også i framtiden! Vi er stolte av å presentere forbilde prosjekter hos våre samarbeidspartnere og ser frem til et energisk samarbeid de neste 8-10 år.

Takk for tilliten! Asker kommune Avinor AS Kvænangen kommune Melhus kommune

Nord-Aurdal kommune Nordreisa kommune Oppland fylkeskommune Rælingen kommune Skjervøy kommune

Sør-Aurdal kommune Sørum kommune Sunndal kommune Tingvoll kommune Vestre Slidre kommune

Nysgjerrig på hvordan andre lykkes med betydelig energireduksjon på en lønnsom måte? AF Energi & Miljøteknikk AS T: 22 89 11 00 Epost: info.emt@afgruppen.no www.afgruppen.no/energi

«Energy tight» Room & Zone solutions. Den plassbesparende «Quick Compact Valve» (QCV) er en 2-veis kuleventil (DN 15) med en elektromekanisk roterende aktuator. Den kan brukes i mange forskjellige applikasjoner og har følgende særegne egenskaper: •

Ingen energitap, lukker 100% tett.

•

Roterende ventil som er lite følsom mot forurensinger og fastkjøring

•

• • • •

Manuelt justerbar Kvs 0,25 til 4,5 m³/h

Nett aktuator som «klikkes» på ventilen

Kompakt plassbesparende løsning med installasjonshøyde på 110 mm 0-10V, av/på, 3-punkt regulering samt bus-kommunikasjon Også tilgjengelig med hvitt deksel.

Water is our element www.belimo.eu

BELIMO Automation Norge AS, Brynsveien 18, 0667 Oslo Tlf. 22 70 71 71, faks 22 70 71 70, info@belimo.no, www.belimo.no

eVideo Cloud HOSTED VIDEO

Hva er eVideo Cloud – HOSTED VIDEO? ● Enkelt å utvide eller etablere kameraovervåking ● Anlegget kan administreres fra hvor du vil når som helst på døgnet ● Ingen lokal server som krever vedlikehold, tilsyn eller oppgraderinger ● Enklere, billigere, bedre tilgjengelighet og større ﬂeksibilitet

Be om et tilbud i dag!

Epost - salg@niscayah.no | Tlf - 05010 | Web - stanleysecurity.no

PERFORMANCE IN ACTION.

22.

EIENDOMSFORVALTNING

som leder i Statsbygg.

sen, at veien til suksess

er opplagt, smiler Nikolai-

Ingen detaljstyring – Det

NY STATSBYGG-SJEF MED AMBISJONER

Harald Vaagaasar Nikolaisen hadde sin første dag i ny jobb 5 august 2013. Som ny administrerende direktør i Statsbygg overtok han med det ansvaret for 845 ansatte, som utgjør den største byggherren og eiendomsforvalteren i offentlig, sivil sektor. Han fikk ansvaret for 2,7 millioner m2 bygningsmasse fordelt på 2350 bygninger, hvorav 173 ligger i utlandet. I porteføljen finnes kongelige eiendommer, ambassader, regjeringsbygg, høyskoler og trafikkstasjoner og tollsteder.

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

Statsbygg har til enhver tid 160 byggeprosjekter gående. mellom 20 og 30 av disse ferdigstilles hvert år. Han har brukt de par små månedene han har fungert i stillingen til å bli kjent i organisasjonen, og har derfor knapt rukket å sitte stolen sin varm.

vennlighet, universell utforming, arkitektur og HMS. Her skal vi supplere den delen av offentlig sektor som ikke er innenfor vår portefølje med råd og kompetanse. Vår oppgave er også, i dialog med leverandører, å bidra til en utvikling og modernisering av bransjen.

Kan mye om utbygging Det skal likevel mer enn en av landets mest krevende byggherre- og forvalterjobber til for å bringe den sympatiske 46-åringen fra Farsund ut av fatning. Nikolaisen er utdannet sivilingeniør fra NTNU, og har sin mastergrad fra BI i prosjekt- og virksomhetsledelse, formaliene er med andre ord på plass. Inntil han tiltrådte i Statsbygg var han utbyggingsdirektør i Jernbaneverket. Han bedyrer at tiden i uriasposten i en av Norges mest utskjelte offentlige bedrifter var gode år, og at det ikke var med lett hjerte han skiftet jobb. Lederjobben i Statsbygg var likevel, hvis vi gjør Marlon Brandos ord til våre: ”An offer he couldn’t refuse”. Han er full av lovord om de ansatte, som åpenbart har gjort inntrykk på sjefen. –Vi har godt motiverte og flinke folk her, som har en god systematikk. De gjør jobben sin med en stor grad av faglig stolthet, og det er en fin kultur å bli en del av. Variasjonen og bredden i porteføljen er slående, såvel av byggprosjekter og eiendommer vi forvalter. Bredden gjør denne jobben spennende. Så langt har det vært åpninger av nye bygg hver uke, med overlevering av nøkler til ansvarlig statsråd for de aktuelle prosjektene.

BIM og LEAN – BIM er et typisk eksempel der Statsbygg i mange år har gått foran. Det er en viktig ambisjon for oss og fortsatt være et viktig verktøy for å videreutvikle bygg- og anleggsbransjen. –Hvor viktig er det å være teknologiledende? –I den forstand at vi skal være en pådriver. Både fordi det er vårt mandat, og ikke minst fordi vi selv er en stor aktør. Utvikling skal også være anvendt, i det perspektivet at det ikke er rollen som teknologiledende i seg selv som er det primære. Teknologien skal også tas i bruk. Vi har gått tungt inn, og jeg opplever at vi såvel med BIM som LEAN er over i en viktig fase der vi må sørge for at dette blir implementert i praksis, slik at vi kan høste av utviklingen. Der vil vi også utvikle det internasjonale samarbeidet, med de nordiske landene, Storbrittania og USA. Slik kan vi sikre ikke-proprietære standarder som vil få stor utbredelse.

Ingen detaljstyring – Det er opplagt, smiler Nikolaisen, at veien til suksess som leder i Statsbygg ikke går gjennom detaljstyring. Det er heller ikke nødvendig understreker han, og peker på gode rutiner og høyt kvalifiserte og motiverte medarbeidere. –Jeg er opptatt av en sammenheng mellom ansvar og myndighet. De som er ansatt i Statsbygg skal vite at de er i stand til å ta beslutninger nærmest mulig der jobben skal gjøres og utfordringene oppstår. Vi skal også ha respekt for at vi driver en stor offentlig virksomhet, og det er nødvendig å ha detaljert innsikt. Så dette betyr ikke at jeg ikke skal være orientert og hands-on. En del av våre oppgaver er viktige politisk og for samfunnet, og der må jeg ha kunnskap. Det er nettopp det mye av den første tiden er gått med til, å bli kjent med organisasjon, ansatte og portefølje. En av Statsbyggs roller er også å være et verktøy for regjeringen i realiseringen av politikken for bygg- og eiendomsbransjen. I det ligger også å være en pådriver for utviklingen av BAE-bransjen i Norge knyttet til miljø-

Ny s t a t s s b y g g - s j e f

Livslang BIM – Det er også stemmer som vil implementere BIM i forvaltningsfasen av byggets levetid, er det en tankegang som passer i Statsbyggs strategi? –Det er en filosofi vi deler. I vår eiendomsforvaltning har vi et stort system under utrulling. Det er kanskje ikke et BIMsystem slik det nå står, men det er klart vi ser behovet og har et fokus på levetidsanalyser og gjenbruk av modeller. Det er et fristende fremtidsscenario hvis vi kan knytte prosjekteringsog byggefasen av BIM sammen med driftsfasen der du kan få eksempelvis levetidsbetraktninger. Det vi nå gjør er å ta i bruk et databasert forvaltningssystem i hele porteføljen, et nødvendig premiss for neste skritt. –Du virker ikke redd for at dere skal forskreve dere? –Det er vi ganske sikre på ikke å gjøre. Vi er begynt å ta det i bruk, og det er under videre implementering. Det er en stor satsing, men det er ingenting vidløftig over dette. –Statsbygg er, ved siden av å være byggherre en bygnings- og porteføljeforvalter og en eiendomsutvikler. Hvordan balanserer du de tre områdene opp mot hverandre? –Jeg skal vel ikke være så skråsikker at jeg sier jeg har alle svar etter så kort tid i stillingen. Jeg tror likevel det er en av styrkene i Statsbygg at vi nettopp har en solid og tverrfaglig kompetanse. Vi er ikke forvaltere i spekulasjonshensikt. Vi forholder oss til politiske opp-

en eiendomsutvikler.

- og porteføljeforvalter og

å være byggherre en bygnings

Statsbygg er, ved siden av

EIENDOMSFORVALTNING

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

drag og bestillinger. Det at Statsbygg finnes og innehar kompetanse fører til at statlig sektor er i stand til å tenke langsiktig i forvaltningen av eiendomsporteføljen. Universell utforming er en selvf ølg e –Universell utforming er et tema som vies bred plass på Statsbyggs nettsted. Boligprodusentene mener det er et krav som fordyrer unødig. Hvordan er tankegangen hos deg? –Det er to perspektiver som er verdt å reflektere over. Det ene er at for nybygg er det opplagt at man skal legge til rette for en miljøprofil og en universell tilgjengelighet som også er i tråd med kundenes behov. Våre bygg er store, offentlige bygninger der det ikke er hensiktsmessig å argumentere med at dette blir for dyrt. Det er en selvfølge for oss, og det er en nødvendig del av prosjekteringen å få dette inn uten at det blir for kostnadsdrivende. Det er også en utfordring i forhold til den eksisterende porteføljen. Der har vi millioner av kvadratmeter i bygg som ofte er vernet. Å legge den bygningsmassen til rette for alles tilgjengelighet er krevende både i forhold til kostnader og kulturinteresser. Det er et stort arbeid som må tas i porsjoner. Departementet er ambisiøst og setter høye mål som vi gjør vårt beste for å oppfylle. Arbeidet gjøres i tett samarbeid mellom våre fagfolk og Riksantikvaren der vi har en god dialog. Omdømme, va nskelig å bygg e og lett å rasere –Hvis vi siterer fra de formulerte strategiene for Statsbygg så sier dere at dere skal være: ”I forkant og møte kundens behov”, dernest heter det at dere skal ”levere til avtalt tid, kostnader og kvalitet.” Det er vel ikke til å stikke under en stol at dette er områder dere Statsbygg har slitt litt opp gjennom årene? –Nå er jeg helt ny, men vi forbereder Statsbyggs to hundre års jubileum i 2016. Så det blir litt avhengig av perspektivet ditt. Ser du på de seneste fem til ti årene vil jeg hevde at vi ingenting har å skamme oss over. Alle prosjekter som er overlevert siden jeg tiltrådte er levert på tid, under budsjett og uten personskader. Spørsmålet ditt viser likevel at et godt omdømme tar tid å bygge, og er veldig fort gjort å rasere – særlig for en statlig aktør som vi er. Og mange har fortsatt et forhold til Slottet og Rikshospitalet, prosjekter som ligger ti, femten år tilbake der Statsbygg virkelig var i problemer. Vi er i godt hold i dag, men jeg ser at det vil ta lang tid før det bildet fester seg i opinionen. Regjeringskva rtalene –Det vil i din åremålsperiode tilligge deg å gjennomføre de politiske beslutningene som fattes om de bombeskadde regjeringsbygningene.

Ny s t a t s s b y g g - s j e f

Er det et tyngende ansvar? –Det er et stort ansvar. Såvel jeg som Statsbygg er ydmyke i forhold til oppgaven. Det blir på mange måter det viktigste byggeprosjektet i bransjen de neste ti årene. Vi gleder oss til å ta fatt fordi det er en unik mulighet til å forme fremtidens statsforvaltning. Ikke bare i forhold til bygningskropp, men også i forhold til standarder for miljø, tilgjengelighet, energi, samhandling og arbeidsform. Spennende og utfordrende er vel bedre ord. I denne fasen skal vi bidra til en god og opplyst planprosess slik at det kan fattes informerte politiske beslutninger. –Blir dere lyttet til? –Med det begrensede grunnlaget jeg har for å uttale meg opplever jeg at vi har tillit, og blir hørt. Ingenting tilsier noe annet. Det er mange spennende diskusjoner og beslutninger som skal tas om regjeringskvartalene, ut over akkurat bevaring eller ikke. En naturlig leder – Mastergraden din er i prosjekt- og virksomhetsledelse. Var det leder du ville bli hele veien? Med fasiten i hånden er det en nærliggende tanke. Jeg har nok aldri hatt det som overordnet mål. Det er et fag som alltid har interessert meg, så har jeg alltid vært heldig nok til å arbeide i store selskap som har mye av den typen funksjon. Det er vel derfor jeg har valgt arbeidsgivere som jeg har, fordi det er en situasjon jeg trives i. Som for mange andre er det nok et tilfelle av at, som vi sier på Sørlandet, ”båten blir til mens vi ror”. –Er det en manglende anerkjennelse av ledelse som fag i Norge? –Det er mange som etterlyser tydeligere ledere. En viktig del av god ledelse er ikke bare å lage gode systemer og drive mål og resultatstyring. Det handler også om å ha ledere som vil noe, og som evner å ta beslutninger. Det er vel mye det faget ledelse handler om. En sentral del av lederrollen er å gjøre vurderingen om at prosessen har gått langt nok, nå er det beslutningen som skal fattes. En profesjonell organisasjon, en sikker bransje – Hvordan vil du forlate Statsbygg når den tiden kommer, hva enten perioden din blir seks eller tolv år? Et godt spørsmål. Ser du fremover er det lang tid, og ser du bakover har tiden gått fort. Jeg håper Statsbygg da har et omdømme som en profesjonell organisasjon med gode resultater. Både når det gjelder eiendomsforvaltning og prosjektgjennomføring, og at vi er statens klare førstevalg. Jeg håper også at en side av ettermælet vil være at vi har bidratt til å utvikle bygg- og eiendomsbransjen til å være mer effektiv og at den er sikrere. Det hadde vært fint.

Leica Geosystems ScanStation P20 Spar tid og penger med riktig dokumentasjon Høyhastighetsskann, kvalitetsdata og markedets beste egenskaper sikrer nøyaktighetskravene som skal til for at “som bygget dokumentasjon” kan følges. Suveren nøyaktighet ved lang avstand, høyoppløslige data, og et stort synsfelt for å kunne fange større strukturer og rom med færre oppstillinger. Rekkevidde: Opptil 120 m Temperatur rekkevidde: -20°C til +50°C.

+47 22 82 12 00 Sven Oftedals vei 10 0950 OSLO www.leica-geosystems.no

Bruksområder: • • • • •

Renovering Nybygging Ombygging Vedlikehold BIM

• • • •

Infrastruktur Etterforskning Katastrofedokumentasjon Sikkerhetsplanlegging

Møt framtidens utfordringer innen eiendom; Masterprogram i eiendomsutvikling og -forvaltning Masterprogram på deltid for deg som arbeider med utvikling av bygg og eiendommer, eller som har ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold. Det tverrfaglige konseptet Facilities Management er sentralt i utdanningen. Øk din kompetanse innen: • Ledelse av eiendomsforvaltning og -service • Eiendoms- og prosjektutvikling • Eiendomsøkonomi og -jus

Søknadsfrist 12. mai 2014, kursstart september 2014.

Se www.ntnu.no/videre/eiendomsutvikling

NTNU VIDERE

E-post: videre@adm.ntnu.no Telefon: 73 59 50 44/73 59 66 39

EIENDOMSFORVALTNING

sunn fornuft bør bruke BIM.

alle arkitekter og firma med

Sten Sunesen i BIM Norge mener

23.

BIM / BYGG SMART Innenfor byggebransjen er det vanskelig å komme utenom begrepet BIM. Mange av de store aktørene krever at BIM benyttes i sine prosjekter, men hva er egentlig BIM, og hvorfor har det blitt så ettertraktet? BIM er en forkortelse for BygningsInformasjonsModellering. Hovedfunksjonen til BIM er at den fungerer som en felles digital informasjonsplattform for de ulike aktørene i et byggeprosjekt. Alle de involverte kan legge til og hente ut informasjon fra en tredimensjonal bygningsmodell, som automatisk oppdateres når det blir gjort forandringer på den. Åsmund Kittang

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

Blir en dør satt inn i modellen vil altså både snekkere, arkitekter og ingeniører osv kunne se dette med en gang, samt få nøyaktig informasjon om hvilke egenskaper døra har. Denne måten å utveksle informasjon på har en rekke fordeler, hvilket gjør BIM mer og mer etterspurt både i Norge og i utlandet. Sten Sunesen i BIM Norge mener alle arkitekter og firma med sunn fornuft bør bruke BIM. Det er gunstig både for prosessen og økonomi, men også for arbeidsklima. Det er viktig, sider Sunesen. BUILDING SMART

For å bruke BIM effektivt i et byggeprosjekt, er det viktig at aktørene må kunne dele informasjonsmodellen seg imellom. Her kommer buildingSMART inn. BuildingSMART er en interesseorganisasjon for bygge - og eiendomsnæringen, som utvikler og vedlikeholder standarder for digitaliseringen av byggenæringen. Daglige leder, Steen Sunesen, har er klart budskap til de som ikke enda bruker BIM: BIM er fremtiden, og de som lærer seg å bruke det får en konkurransemessig fordel fremfor andre. De som sitter på gjerdet og venter på at BIM "går over", vil slite med å kunne levere kravene som etter hvert stilles. KRØLLER SAMMEN PAPIRENE

Et av de største fortrinnene til BIM er at det kraftig reduserer risikoen for misforståelser mellom aktørene, hvilket igjen fører til færre feil. I større prosjekter strømmer det inn med oppdateringer fra konsulenter hele tiden, da kan det fort bli mye papirarbeid, og tilsvarende mye kluss. Skandinavias største uavhengige forskningskonsern, SINTEF, har gjennom undersøkelser funnet ut at 60 prosent av feilene i et byggprosjekt skjer før selve byggingen har startet. Gevinster på fem til ti prosent spart på byggekostnader er vanlig selv i første prosjekt. Grunnen til at det er lett å få gevinst er ved å finne feil i den tverrfaglige koordinering FØR det bygges, sier Sunesen. Ute på byggeplassen er det ikke alltid at tegninger og faktisk fysiske forhold stemmer overens med hverandre, hvilket kan skape stor frustrasjon, og som nevnt: misforståelser. For brukere av BIM er det altså langt mer enkelt å oppdage slike feil på et tidligere tidspunkt. Den tredimensjonale modellen kan visualisere bygget på mange ulike måter og med mange forskjellige grensesnitt. En elektriker vil for eksempel kunne ha behov for å se andre aspekter ved bygget, enn det ingeniøren ønsker. Dermed

Bu i l d i n g S M A R T

blir det enklere for samtlige aktører å oppdage feil tidlig, og for øvrig å gjøre sitt eget arbeid på en effektiv måte. SPARING PÅ FLERE VIS

Miljøentusiaster har også grunn til å klappe i hendene for BIM. Tabber og feil i et byggprosjekt skaper ikke bare hodebry for aktørene, det skaper også søppel, og ganske så mye av det. Av alle materialer som fraktes inn på en byggeplass, ender hele 15 prosent opp på søppeldynga. Bedre kommunikasjon mellom de involverte kan forhindre feilbestillinger av materiell, hvilket fører til færre bortkastede midler som ender opp som søppel. Mindre materiellsvinn gjør naturligvis også godt for lommeboka til byggherren. Et annet viktig trekk ved BIM er at det varer ut hele livsløpet til bygget, altså vil man kunne hente ut all mulig informasjon gjennom alle av byggets faser. Dette gjør det mulig å spare penger også innen forvaltning, vedlikehold, drift og til og med rivning av bygget. Sist, men ikke minst, så vil den forbedrede kommunikasjonsflyten som BIM legger opp til, gjøre det mulig å fullføre prosjekter mye raskere. ENGSTELSE FOR DET NYE

Til tross for alle de positive aspektene ved BIM, er det flere som er avventende til å benytte seg av det. Ettersom buildingSMART er en ikke-kommersiell virksomhet, har de heller ikke et stort salgsapparat i ryggen til å vise seg frem, dette mener Sunesen er en av grunnene til at ikke flere benytter seg av BIM. I tillegg finnes det noen misoppfattelser han ønsker å fjerne. Noen arkitekter mener at den nye teknologien undergraver arkitektens byggekunstneriske faglighet ved å presse deres prosesser inn i mer pre-definerte prosesser, sier Sunesen. Det disse arkitektene ikke tar høyde for, ifølge Sunesen, er at deres design uansett blir presset inn i pre-definerte prosesser i møtet med regelverk og anbuds-/byggeprosess. Det aller største hinderet er noe som de fleste mennesker kan kjenne seg igjen i, nemlig frykten for det nye. Størstedelen av alle mennesker liker ikke å skulle forandre noe. Det er ca to prosent endringsagenter og noen flere som er nysgjerrige og følger med. Resten skal lokkes eller tvinges til endring. Så gjenstår det å se om folk velger gulroten eller pisken, uansett virker det ganske klart at du ikke bør overse BIM om du tenker å jobbe innenfor byggebransjen.

URBAN MOUNTAIN

VINNER AV NORDIC BUILT CHALLENGE COWI har sammen med samarbeidspartnerne schmidt hammer lassen architects, LOOP architects, Transsolar Energitechnik GmbH og Vugge til Vugge Danmark vunnet Nordic Built Challenge i Norge. COWI har igjen vist at kunnskapen bak det man ser, og riktig kombinasjon av kompetanse er avgjørende for å skape et resultat i verdensklasse. Juryens begrunnelse: Urban Mountain er en klar vinner av to viktige grunner. Det scorer gjennomgående bedre enn konkurrentene på bærekraftighet og miljø. Samtidig smeltes arkitektonisk design og miljøstrategiene sammen på en måte som ingen andre klarer.

Illustrasjon: schm

idt hammer lasse

Les mer på www.cowi.no | facebook.com/cowinorge | blogg.cowi.no

KUNNSKAPEN BAK VÅRE 360° LØSNINGER COWI er et av Norges ledende rådgivende ingeniørselskap med ca 1100 medarbeidere. Vi har kompetanse i verdensklasse innen teknikk, miljø og samfunnsplanlegging, basert på markedsområdene bygninger, industri og energi, miljø og samfunn, samferdsel og vann. Som en del av COWIgruppen, med 80 års erfaring og ca 6200 medarbeidere, har vi kompetanse og kapasitet til å sette sammen optimale team tilpasset det enkelte prosjekt. Slik skaper vi langsiktige verdier for samfunnet, enkeltmennesket og våre oppdragsgivere.

n architects

lengre enn passivhusnivå.

basert på løsninger som går

let energibehov blir nær null,

i helsesammenheng ved at sam-

Prosjektet vil bli helt unikt

24. E I E NDOMSFORVALTNING

UNIKT I HELSESAMMENHENG

Sa m l o k a l i s e r i n g e n

EIENDOMSFORVALTNING

Aktørene bak samlokaliseringen av Folkehelseinstituttet satser på åpne løsninger og energieffektivisering. -Prosjektet vil bli helt unikt i helsesammenheng ved at samlet energibehov blir nær null, basert på løsninger som går lengre enn passivhusnivå, state of the art på energisparende og varmegjenvinnende løsninger, og Norges største solcellanlegg for egenproduksjon av energi, sier Per Anders Borgen, sivilarkitekt i RATIO arkitekter.

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

Sa m l o k a l i s e r i n g e n

behandling i departement.

og ligger nå til politisk

Prosjektet er tegnet,

Det spesielle ved prosjektet er i følge Statsbygg den lange tiden fra forprosjekt og frem til ferdigstillelse. Tidligste tidspunkt for ferdigstillelse av prosjektet er 2023. Samtidig skal det bygges på tomten som deler av FHI holder til på i dag. Det innebærer at man i forprosjektet

Utfordringene ligger i at man på en gang skal løse et stort bygg på begrenset tomt i et sentralt byområde, prosjektere tunge og mangeartede helsefunksjoner, og tilfredsstille strenge krav fra oppdragsgiver, forteller Borgen. Prosjekteringsgruppen har erfaring fra samtlige større helseutbygninger i Norge de siste 10-15 årene. Borgen er ansvarlig for å koordinere FHIs prosjekteringsgruppe, og har tidligere gjort seg bemerket for arbeidet med St. Olavs Hospital i Trondheim. Også dengang samarbeidet RATIO med COWI. Statsbygg har som krav at alle nye prosjekter skal BIMes. Derfor er forprosjektet prosjektert i BIM. Innen antikvarisk rehabilitering er 4B Arkitekter gode å ha med på laget, da de gjennom

lert til forprosjektnivå,

ÅPENBIM ER NAVET

også har prosjektert inn midlertidige bygg og løsninger på en annen tomt, som skal huse de ansatte som i dag er på Lindern gjennom byggefasen, forklarer Johansen. Prosjekteringsgruppen som byggherren kontraherte består av RATIO Arkitekter, 4B Arkitekter og COWI. Ledelsen i prosjekteringsgruppen og Statsbygg har vært samlokalisert i sistnevntes lokaler på Victoria Terrasse gjennom forprosjektet. Dette har forenklet kommunikasjonen og gjort beslutningsveien mellom partene kortere, noe Statsbygg mener har hevet kvaliteten på forprosjektet.

beskrevet og kostnadskalku-

Nasjonalt Folkehelseinstitutt (FHI) har i dag en mangefasettert og geografisk spredt virksomhet. Blant annet utfører de avansert labvirksomhet og forskningsformidling innen helsesegmentet. I de senere år har de sågar fått tillagt rettsmedisinske oppgaver. Byggene omfatter derfor hovedsakelig til dels avanserte laboratorier og kontorer som er dimensjonert for 1 300 ansatte. I 2011 fikk Statsbygg i oppdrag fra Helse- og omsorgsdepartementet å prosjektere nybygg og rehabilitering av FHI. Prosjektet omfatter ca. 40 000 m2 nybygg, 2 000 m2 ombygging og 7 000 m2 rehabilitering av vernede bygg. Disse skal samlokaliseres på eksisterende tomt på Lindern i Oslo. Prosjektet er tegnet, beskrevet og kostnadskalkulert til forprosjektnivå, og ligger nå til politisk behandling i departement. Enkelte av de opprinnelige byggene for FHI er vernet, og skal rehabiliteres. Nybygget må løse en kompleks bysituasjon innenfor ring 2, med nybygg av stort volum på begrenset tomt. Prosjektet skal også tilfredsstille svært høye miljøkrav, noe Helse- og omsorgsdepartementet har vektlagt i sitt oppdrag til Statsbygg. Statsbyggs oppdrag til prosjekteringsruppen i forprosjektet, var derfor at alle stener som kan redusere energiforbruk og klimagassutslipp måtte snus. Et omfattende tverrfaglig arbeid er lagt ned i levert forprosjekt som er til behandling. Dette avgjøres i Stortinget over statsbudsjett, forteller Per Anders Borgen, sivilarkitekt i RATIO arkitekter. Statsbygg bekrefter at et vedtak fra myndighetene er nødvendig for at de skal gå videre med det ambisiøse prosjektet. Forprosjektet ble ferdigstilt og levert til Helse- og omsorgsdepartementet i januar 2014. Vi avventer en videreføring av prosjektet, det vil si detaljprosjektering og bygging, til det foreligger et stortingsvedtak om videreføring, sier prosjektleder i Statsbygg, Erik Johansen.

EIENDOMSFORVALTNING

pilotprosjektet «Bergen tinghus» har bygd opp kompetanse i bruk av åpenBIM. Borgen fremhever at prosjektet er et spisset innen åpenBIM, og er for øyeblikket et av Statsbyggs aller fremste på området. Alle fag bruker åpenBIM, totalt 37 3D-modeller er sammensatt for å koordinere alle fagområder i forprosjektet til et samlet prosjekt. ÅpenBIM er selve navet i forprosjektet, FHI har blant annet blitt vist som foregangsbygg på BIM-konferansen «Den Kloke Tegning» høsten 2013, formidler gruppekoordinatoren.

NASJONALT FOLKEHELSEINSTITUTT ≥ Oppdragsgiver: Helse og omsorgsdepartementet ≥ Byggherre: Statsbygg

≥ Byggested: Lindern, Oslo ≥ Brutto bygningsareal: ca. 49 300 kvm ≥ Status: Forprosjekt levert januar 2014.

http://www.statsbygg.no/

≥ Prosjekteringsaktører: RATIO arkitekter, 4B Arkitekter / COWI

SKAL OVERGÅ MINIMUMSKRAV

Løsninger på miljøkrav samt utnyttelse av byrommet gir prosjektet ytterligere særpreg. Bydelen får en ny grønn lunge mellom de vernede byggene som er tilgjengelig for allmennheten, og ved nybygget etableres en raus almenning for gående. Dette gir nye kvaliteter i området, og åpner opp et stort innvendig kvartalsområde som per i dag fremstår som nokså uoversiktlig og uframkommelig, påpeker Borgen. I tillegg har Helse- og omsorgsdepartementet uttrykt at de ønsker at bygningsmassen skal overgå gjeldende minimumskrav i lov og forskrift innen energi- og miljø på ferdigstillelsestidspunk-

tet. Videre skal alle tiltak som kan bidra til å redusere energiforbruk og klimagassutslipp, dokumenteres med analyser som dekker både LCC (Life Cycle Cost) - og LCA (Life Cycle Assessment). VERSTINGENE KAN TEMMES

Så langt Statsbygg og RATIO kjenner til blir dette Norges største solcelleanlegg for produksjon av elektrisk kraft til eget bruk. Av de 3 600 m2 prosjekterte solcellelene, er ca. halvparten planlagt integrert i byggets fasader. Nybyggene er videre prosjektert for minimum passivhusstandard i henhold til NS3701. Prosjektet vil bli helt unikt i helsesammenheng ved at samlet energibehov er nær null, basert på løsninger som går lengre enn passivhusnivå, state of the art på energisparende og varmegjenvinnende løsninger, og Norges største solcellanlegg for egenproduksjon av energi. Dette er unikt også internasjonalt innen bygg for tunge helsefunksjoner, med reduksjon på opp mot over 80 % målt mot sammenliknbare bygg etter TEK10-nivå. FHI går foran og viser at «verstingene» innen energi og miljø kan temmes, poengterer Borgen. Det legges mer spesifikt opp til gjenvinning av kondensatorvarme fra byggets kjøleanlegg i kombinasjon med frikjøling mot uteluften. Dette gir en svært effektiv bruk av energien. Byggenes termiske masse vil bli utnyttet maksimalt ved at et kjølerør støpes inn i etasjeskillene. Resultatet fra forprosjektet viser et beregnet energiforbruk i nybyggene på ca. 21,4 kWh/m2 per år ekskludert brukerutstyr. Prosjektet er for øvrig godkjent som FutureBuilt prosjekt, supplerer Johansen. Prosjekteringsgruppen prioriterer det de definerer som de beste miljøløsningene, uavhengig av om dette skulle gi diplomer i miljøsertifisering. Byggematerialene må videreutvikles for å bli bedre med henhold til energi og miljø. Dette er på vei, men det er fortsatt et stort rom for forbedring i byggebransjen og deres leverandører. Høye miljøkrav bør også primært føre til et prosjekt med økte kvaliteter både på materialer funksjon og form. Det å bygge bygninger som blir brukbare, robuste og vakre og derigjennom blir stående lenge er det best tenkelige miljøtiltaket, mener Borgen.

#01 / MAI 2014

25.

E I E NDOMSFORVALTNING

SATSER PÅ BÆREKRAFTIG BELYSNING Hva har amerikanske storbyer som Los Angeles, Las Vegas og Austin til felles? De satser alle på LED-belysning.

I Los Angeles har de over en fireårsperiode erstattet mer enn 140 000 eksisterende armaturer med LED-enheter. Energibruken er derfor så langt redusert med 63 % mens karbonutslippet er redusert med over 47 000 tonn i året. Men det er ikke bare amerikanske metropoler som ser fordelene med bruk av LEDteknologi (i.e. Light Emitting Diode). Bærum kommune nevner eksempelvis i sin energi – og klimaplan for perioden 2013 til 2017, at de er i gang med å bytte til LED-belysning i sin eiendomsmasse og at sågar alle nye veilys også skal være av typen LED. Argumentene går ut på at man sparer energi og oppnår lengre levetid, da LED-løsninger kun bruker om lag 1/10 av energien til konvensjonelle lyspærer og levetiden er på opptil 100 000 timer. Med det offentlige i ryggen eskalerer markedsandelene for LEDleverandørene. Sivilingeniør LarsFredrik Forberg hos belysningsspe-

Be l y s n i n g

sialisten Glamox peker på flere forventede fordeler. Det er ingen tvil om at økt levetid for LED-lampene vil gjøre lønnsomheten for disse lyskildene enda bedre. LED-teknologien vil forbedres ytterligere i løpet av få år, slik at vi får mer lys per watt og dermed lavere strømforbruk. Samlet er dette en uslåelig kombinasjon for mange bruksområder, mener Forberg. INVESTERING FOR FREMTIDEN

I dag er LED for mange et svært rasjonelt valg. Det er i flere rehabiliteringsprosjekter beregnet nedbetalingstid på 3-5 år der eldre belysningsanlegg erstattes av LED og oppgraderte styringssystemer. Enkelte ganger kan strømforbruket reduseres med 80-90 % i forhold til eksisterende anlegg, både på grunn av LED og nye muligheter for styring. Generelt er det et stort

marked for lønnsomme LED-installasjoner i Norge, fordi vi fortsatt har mange gamle belysningsanlegg. Men vi ser også at nedbetalingstiden for LED-investeringer kan være over 10 år. Dette avhenger helt av bruksområde og hva man sammenligner med, sier han. På kontinentet har EU fremmet regulativ som gir ytterligere insentiver til LED-belysning. Innen utgangen av 2020 skal den nye normen for alle nye bygninger i medlemsstatene være «Nearly Zero-Energy Buildings» eller tilnærmet nullenergibygg. Det innebærer at de smarteste belysningsløsningene vil foretrekkes, og at LED-belysning kombinert med nye styringssystemer sannsynligvis vil dominere nye boliger og næringsbygg. Allerede i 2020 kan LED ha en markedsandel på 50 % for lys, kanskje mer. I tillegg vil trolig levetiden for LEDlyskildene øke betydelig, fordi lystilbakegangen blir vesentlig mindre enn i dag, understreker Forberg.

26.

E I E NDOMSFORVALTNING

RATIO Arkitekter.

sivilarkitekt i

Per Anders Borgen,

KAN BLI HELSEVESENETS FREMSTE MILJØBYGG

Aktørene bak samlokaliseringen av Folkehelseinstituttet satser på åpne løsninger og energieffektivisering. Prosjektet vil bli helt unikti helsesammenheng ved at samlet energibehov blir nær null, basert på et ekstremt godt isolert bygg som går langt under passivhusnivå, state of the art på energisparende og varmegjenvinnende løsninger, og Norges største solcellanlegg for egenproduksjon av energi, sier Per Anders Borgen, sivilarkitekt i RATIO Arkitekter.

Mi l j ø b y g g

EIENDOMSFORVALTNING

Nasjonalt Folkehelseinstitutt (FHI) har i dag en mangefasettert og geografisk spredt virksomhet. FHI driver blant annet avansert labvirksomhet og forskningsformidling innen helsesegmentet. I de senere år har de sågar fått tillagt rettsmedisinske oppgaver. Byggene omfatter derfor hovedsakelig til dels avanserte laboratorier og kontorer, som er dimensjonert for 1 300 ansatte. I 2011 fikk Statsbygg i oppdrag fra Helse- og omsorgsdepartementet å prosjektere nybygg og rehabilitering av FHI. Prosjektet omfatter ca. 40 000 m2 nybygg, 2 000 m2 ombygging og 7 000 m2 rehabilitering av vernede bygg. Disse skal samlokaliseres på eksisterende tomt på Lindern i Oslo. Prosjektet er tegnet, beskrevet og kostnadskalkulert til forprosjektnivå, og ligger nå til politisk behandling i departement og storting. Enkelte av de opprinnelige byggene for FHI er vernet, og skal rehabiliteres. Nybygget må løse en kompleks bysituasjon innenfor ring 2, med nybygg av stort volum på begrenset tomt. Prosjektet skal også tilfredsstille svært høye miljøkrav, og er den fremste miljøsatsingen innen Helsedepartementets byggeprosjekter. Et omfattende tverrfaglig arbeid er lagt ned i levert forprosjektet som er til behandling. Dette avgjøres i Stortinget over statsbudsjett, forteller Per Anders Borgen, sivilarkitekt i RATIO Arkitekter. Statsbygg bekrefter at et vedtak fra myndighetene er nødvendig for at de skal gå videre med det ambisiøse FHI-prosjektet. Forprosjektet ble ferdigstilt og levert til Helse- og omsorgsdepartementet i januar 2014. Vi avventer en videreføring av prosjektet, det vil si detaljprosjektering og bygging, til det foreligger et stortingsvedtak om videreføring, sier prosjektleder i Statsbygg, Erik Johansen. ÅPENBIM ER NAVET

Det spesielle ved prosjektet er i følge Statsbygg den lange tiden fra forprosjekt og frem til ferdigstillelse. Tid-

ligste tidspunkt for ferdigstillelse av prosjektet er 2023. Samtidig skal det bygges på tomten som deler av FHI holder til på i dag. Det innebærer at man i forprosjektet også har prosjektert inn midlertidige bygg og løsninger på en annen tomt, som skal huse de ansatte som i dag er på Lindern gjennom byggefasen, forklarer Johansen. Statsbygg la klare føringer til prosjekteringsgruppen om at alle stener skulle snus. Prosjekteringsgruppen de kontraherte består av Ratio Arkitekter, 4B Arkitekter og COWI. Ledelsen i prosjekteringsgruppen og Statsbygg har vært samlokalisert i sistnevntes lokaler på Victoria Terrasse gjennom forprosjektet. Dette har forenklet kommunikasjonen og gjort beslutningsveien mellom partene kortere, noe Statsbygg mener har hevet kvaliteten på forprosjektet. Utfordringene ligger i at man på en gang skal løse et stort bygg på begrenset tomt i et sentralt byområde, prosjektere tunge og mangeartede helsefunksjoner, og tilfredsstille strenge krav fra oppdragsgiver, forteller Borgen. Prosjekteringsgruppen har erfaring fra samtlige større helseutbygninger i Norge de siste 10-15 årene. Borgen er ansvarlig for å koordinere FHIs prosjekteringsgruppe, og har tidligere gjort seg bemerket for arbeidet med St. Olavs Hospital i Trondheim. Også dengang samarbeidet RATIO med COWI. Statsbygg har som krav at alle nye prosjekter skal BIMes. Derfor er forprosjektet prosjektert i BIM. Innen antikvarisk rehabilitering er 4B Arkitekter gode å ha med på laget, da de gjennom pilotprosjektet «Bergen tinghus» har bygd opp kompetanse i bruk av åpenBIM. Borgen fremhever at prosjektet er et spisset innen åpenBIM, og er for øyeblikket et av Statsbyggs aller fremste på området. Alle fag bruker åpenBIM, totalt 37 3D-modeller er sammensatt for å koordinere alle fagområder i forprosjektet til et samlet prosjekt. ÅpenBIM er selve navet i forprosjektet, FHI har blant annet blitt vist som fore-

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

gangsbygg på BIM-konferansen «Den Kloke Tegning» høsten 2013, supplerer gruppekoordinatoren. LANGT UNDER PASSIVHUSNIVÅ

Prosjektet er for øvrig

Mi l j ø b y g g

ilt prosjekt.

VERSTINGENE KAN TEMMES

80 % målt mot sammenliknbare bygg etter TEK10-nivå. FHI går foran og viser at «verstingene» innen energi og miljø kan temmes, misjonerer Borgen. Det legges mer spesifikt opp til gjenvinning av kondensatorvarme fra byggets kjøleanlegg i kombinasjon med frikjøling mot uteluften. Dette gir en svært effektiv bruk av energien. Byggenes termiske masse vil bli utnyttet maksimalt ved at det kjølerør støpes inn i etasjeskillene. Resultatet fra forprosjektet viser et beregnet energiforbruk i nybyggene på ca. 21,4 kWh/m2 per år ekskludert brukerutstyr. Prosjektet er for øvrig godkjent som FutureBuilt prosjekt, supplerer Johansen. Prosjekteringsgruppen prioriterer det de definerer som de beste miljøløsningene, uavhengig av om dette skulle gi diplomer i miljøsertifisering. Byggematerialene må videreutvikles for å bli bedre med henhold til energi og miljø. Dette er på vei, men det er fortsatt et stort rom for forbedring i byggebransjen og deres leverandører. Høye miljøkrav bør også primært føre til et prosjekt med økte kvaliteter både på materialer funksjon og form. Det å bygge bygninger som blir brukbare, robuste og vakre og derigjennom blir stående lenge er det best tenkelige miljøtiltaket, mener Borgen.

godkjent som FutureBu-

Løsninger på miljøkrav samt utnyttelse av byrommet gir prosjektet ytterligere særpreg. Bydelen får en ny grønn lunge mellom de vernede byggene som er tilgjengelig for allmennheten, og ved nybygget etableres en raus almenning for gående. Dette gir nye kvaliteter i området, og åpner opp et stort innvendig kvartalsområde som per i dag fremstår som nokså uoversiktlig og uframkommelig, påpeker Borgen. I tillegg har Helse- og omsorgsdepartementet i sitt oppdrag til Statsbygg, uttrykt at de ønsker at bygningsmassen skal overgå gjeldende minimumskrav i lov og forskrift innen energi- og miljø på ferdigstillelsestidspunktet. Videre skulle alle tiltak som kan bidra til å redusere energiforbruk og klimagassutslipp, dokumenteres med både LCC (Life Cycle Cost) - og LCA (Life Cycle Assessment) beregninger og vurderinger.

Isopor® er et registrert varemerke for produkter som er basert på Sundolitt® EPS, og eies av Brødr. Sunde as, Norge.

Sundolitt ® Kub® Det supereffektive byggsystemet

• Fleksibelt system i 3 isolasjonsklasser • Minimalt varmetap i randsone • Bokomfort i toppklasse • Svært god totaløkonomi

Kub® er et byggesystem utviklet med høye kvalitetskrav til isolasjon, styrke, sikkerhet og byggevennlighet. Systemet stables som byggeklosser, fylles med betong og dermed får du en kraftig mur ferdig isolert. – Lønnsomt for miljø og lommebok.

A business built on air www.sundolitt.no

Eiendomsforvaltning

Vi har standardene du trenger NS 3600: Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig definerer krav til teknisk tilstandsanalyse.

NS-EN 15221: Fasilitetstyring (FM) Veiledning til FM-prosesser og leveranse av tjenester.

NS 3454: Livssykluskostnader for byggverk omfatter kalkulsjonsmetodikk og kostnadsoppstilling av livssykluskostnader.

Annet aktuelt: NS 3420, eurokoder, kontraktsstandarder, byggblanketter, standardsamlinger, veiledninger, kurs.

Standarder kan leveres trykket og innbundet, du kan skrive ut selv, eller du kan abonnere på standarder på web og alltid ha tilgang til oppdaterte utgaver av standardene du trenger. Kontakt oss og vi finner løsninger for deg: salg@standard.no / 67 83 87 00

Foto: Knut Egil Wang

- din leverandør av norske og utenlandske standarder

Målekoffert for inneklima

Fokuser på inneklimaet! Med testo 435 kan du analysere kvaliteten på inneluften. Parametre som CO2, relativ fuktighet, romtemperatur, absolutt trykk, trekk, lux og overflatetemperatur måles raskt og effektivt. Instrumentet kan leveres med en mengde følere. Det er utviklet en inneklimakoffert i samarbeide med Grønn Byggallianse. Medlemmer kan kontakte Grønn Byggallianse direkte. Sjekk ut www.maxsievert.no og søk testo 435. Ta kontakt med Max Sievert AS på: firmapost@maxsievert.no eller ring 22 99 20 90

27.

EIENDOMSFORVALTNING

årlige energibruk.

000 ganger hele verdens

år, tilsvarer om lag 15

jordkloden i løpet av ett

Solenergien som treffer

BESKJEDEN SATSNING, STORE MULIGHETER

Satsing på solenergi har et enormt potensiale for å kunne erstatte dagens ikke-fornybare energikilder. Informasjon og offentlig støtte er avgjørende solenergiens skjebne i Norge, mener Zero.

#01 / MAI 2014

So l e n e r g i

ganisasjonen Zero.

rådgiver i miljøor-

Ida Spjelkavik,

E I E NDOMSFORVALTNING

EIENDOMSFORVALTNING

Solenergien som treffer jordkloden i løpet av ett år, tilsvarer om lag 15 000 ganger hele verdens årlige energibruk - med det følger et enorm potensiale for solenergi som erstatning av ikke-fornybare energikilder. Solenergiressursene varierer med geografisk beliggenhet. På de mest solrike stedene i verden, vil solstrålingen årlig kunne gi opp mot 2500 kWh/m2 jevnt fordelt over året. Mulighetene eksisterer også i Norge, men til nå har utnyttelsen av solenergi i Norge vært beskjeden. NORSK SMÅSKALA, INTERNASJONAL STORSKALA

I rapporten “Mulighetsstudie solenergi”, som er gjort på oppdrag av Enova SF, kommer det frem at til tross for at det finnes egnede solenergiressurser i Norge blir disse i liten grad utnyttet. I Norge er det så langt installert kapasiteter på om lag 15 MW solvarme og 8 MW solceller. Produsert elektrisitet fra solcelleanlegg benyttes i hovedsak til dekning av el-spesifikke formål på hytter og lignende. Til sammenligning er den installerte kapasiteten for vannkraft ca. 30 000 MW. ENOVA-rapporten framhever at den totale ytelsen fra solvarmeanlegg og solceller innebærer svært beskjedne bidrag til vår samlede energiforsyning; hva skal til for at det satses mer på solenergi i Norge? I Norge kan vi for lite om hvor stort potensiale solenergi representerer. Solenergi fungerer over all forventning i land som Sverige, Danmark, Tyskland og Storbritannia. Dette er land det er naturlig for oss å sammenligne oss med, sier Ida Spjelkavik, rådgiver i miljøorganisasjonen Zero. Til sammenligning ser vi i dag at flere europeiske land har de siste årene opplevd en sterk vekst i utnyttingen av solenergi. Solceller er i ferd med å kunne konkurrere på markeder der betingelsene er svært gode og der strøm levert fra nettet er forholdsvis kostbar. Det er imidlertid gunstige rammebetingelser, som i Tyskland, Spania og en rekke andre land, som har bidratt til den sterke veksten i de senere år. Fortsatt teknologiutvikling og industrialisering vil bidra til fortsatt store reduksjoner i enhetskostnadene for solceller. Internasjonalt ligger kostnader for solstrøm i dag på 3,5 - 4 kr/kWh i sentral Europa. Erfaringsmessig ligger energikostnadene for solcelleanlegg i Norge godt over dette. BEDRE INFORMASJON OG FLERE TILTAK

I ENOVAs rapport pekes det på viktigheten av at kunnskap om og interesse for solenergi må økes, både hos brukere, utstyrsleverandører, rådgivere/arkitekter og installatører. Spjelkavik er enig med rapporten og fram-

hever at informasjon er en av nøklene for å kunne få en større satsing på solenergi her hjemme. I dag finnes det ingen tiltak som fungerer for å få i gang solenergi i Norge, og politikerne må på banen med tiltak, og journalistene må informere folk mer om solenergien. Vi må få opp kunnskapsnivået og vi må få prisene ned dersom vi skal få til å skape et marked, sier Spjelkavik. Mye av oppmerksomheten rundt solenergi har tidligere vært på utbyggingen av større solcellekraftverk, som utelukkende leverer til strømnettet. I ENOVA-rapporten blir det påpekt at dette ikke er relevant for Norge fram mot 2020. Derimot påpekes det at Norges potensial innenfor solenergi ligger i utbygging av mindre prosjekter på nye og rehabiliterte bygg. ZERO mener at solenergi er essensielt for å få en mer klimavennlig byggsektor, og mulighetene for integrerte solvarmere er også framhevet som et av de mest lønnsomme tiltakene av ENOVA. I Byggmeldinga fra 2012, som er vedtatt med klart flertall i Stortinget, står det at det skal legges til rette for energipositive bygg i Norge. Alle disse viktigste klima og miljøvedtakene krever tiltak som legger til rette for målene, sier Spjelkavik, og legger til: Jeg tror solenergi er en viktig nøkkel, og mener det er essensielt for å få til en mer klimavennlig byggsektor. STØTTEORDNINGER VIKTIGST

Selv om informasjon om solenergi er viktig for videre satsing mener ZERO det først og fremst er de offentlige støtteordningene som avgjør solenergiens skjebne i Norge. Dette har i følge Enovas egen undersøkelse hatt utløsende effekt, og bidratt til bygging av nye solvarmeanlegg. Skal Norge kunne oppnå målene i Klimaforliket, som legger opp til et kutt i CO2-utslippene på 20 prosent fram mot 2020, må støtteordningene her hjemme forbedres, understreker Zero. Norge må kutte 8 millioner tonn CO2 til 2020, og har ikke mange statsbudsjett igjen å gjøre det på. Vi trenger en omlegging til fornybare energikilder, hvor solenergi er en viktig nøkkel. For at dette skal bli mulig, må Norge øke investeringsstøtten og skattefradraget for ENØK-tiltak, påpeker Spjelkavik. ENOVA-rapporten viser forslag til videre satsing og understreker også at det eksisterer et behov for egne støtteordninger til solenergi. Dette har i følge Enovas egen undersøkelse hatt utløsende effekt, og bidratt til bygging av nye solvarmeanlegg. Videre trekkes det frem forslag om tiltak rettet mot spesielle typer brukere. Best lønnsomhet får brukere som har jevnt og stort varmtvannsbehov hele året. Aktuelle brukere vil da kunne være sykehus, helseinstitusjoner, sykehjem, idrettsarenaer, svømmehaller og delvis også hotell.

#01 / MAI 2014

lig for LINK interiør.

og Torunn Petersen, fagansvar-

LINK arkitektur, Siri Legernes

Administrerende direktør i

28. EIENDOMSFORVALTNING

BEHOV FOR SERTIFISERING AV INTERIØR

E I E NDOMSFORVALTNING

Det er viktig at det finnes sertifiseringer som premierer en komplett miljøholdning, og ikke stopper ved det bygningstekniske, sier administrerende direktør i LINK arkitektur, Siri Legernes.LINK arkitektur, et norskeid arkitektselskap med 300 ansatte i Skandinavia, ønsker å gå sammen med Norwegian Green Building Council (NGBC) for å lansere en spesialisert BREEAM-standard for interiørprosjekter. Sistnevnte forvalter alt den norske versjonen av BREEAM, som for øvrig er en av verdens mest anerkjente metoder for utvikling av bærekraftige bygg. Miljøeksperter og interiørarkitekter har derfor samlet utarbeidet vurderingskriterier og evalueringer av mulige løsninger for en fremtidig ordning. -Vi tok utgangspunkt i dagens sertifiseringssystemer og så at det ikke var komplett system, i det interiør og løst inventar ikke var inkludert. Det er viktig for virksomheten å forstå betydningen av valgene som er gjort når en slik prosess igangsettes. Det skal i tillegg være enkelt for selskapet å kunne dokumentere overfor kunder og partnere hva som er oppnådd med miljøengasjementet. Vi er selv medlem i NGBC og har bidratt aktivt til utviklingen av BREEAMNOR. Så engasjementet er stort hos oss, forteller Siri Legernes, administrerende direktør i LINK arkitektur. Vil motivere bedrifter Inntil nylig var det vanskelig å definere hva et miljøriktig bygg var. Noen mente at det innebar et meget lavt energibruk, andre vektla bruk av naturmaterialer, mens atter andre mente vedlikeholdsfrie og robuste løsninger var viktigst. Vi har i de senere årene imidlertid fått tilgang på instrumenter som gir en overordnet vurdering, dokumentasjon og tredjeparts sertifisering av bygningers miljøytelse, informerer Legernes. Mange av dagens sertifiseringer er fokusert på energibruk, og poenget med initiativet er derfor å utvikle en BREEAM-ordning som integrerer flere relevante elementer. LINK arkitektur erfarte selv utfordringene med de mangelfulle sertifiseringssystemene etter at de gjennomførte to interne flytteprosjekter med høye miljøambisjoner. Blant annet skulle avdelingskontoret i Umeå flytte over i nye lokaler. De har dermed opparbeidet seg erfaring med dilemmaer knyttet til miljøprosjekter, og kom blant annet frem til at det løse inventaret bør vektlegges på lik linje med overflater og energibruk. Vi trenger sertifisering som vektlegger materialbruk,

arealutnyttelse og gjenbruk slik at det også blir mulig å få en høy score selv om du ikke skifter fasaden. Det hadde vært optimalt om man for eksempel belønnet tiltak som reduserte materialmengden. Noe som kan realiseres via innovasjonspoeng. Fordelen med en BREEAM-versjon for interiør vil da være at man kan motivere bedrifter som «bare» skal gjøre en lett renovering til å gjennomføre dette som et komplett miljøprosjekt – og man vil kunne vise til at de har gjort dette på en god måte, eksemplifiserer Torunn Petersen, fagansvarlig for LINK interiør. Et typisk interiørprosjekt for LINK arkitektur er oppdrag for nye leietakere i næringsbygg. I den anledning er heller ikke eksisterende ordninger tilstrekkelige. Sertifiserigsmetoder som BREEAM og LEED er ikke utviklet med tanke på løst inventar, til tross for at det i følge Prognosesenteret årlig går 50 milliarder til oppussing i boligsektoren. Vi ser at det er viktig at det finnes sertifiseringer som premierer en komplett miljøholdning, og ikke stopper ved det bygningstekniske. I dag ser vi leietakere som flytter inn i de mest eneregieffektive bygg som ikke tenker på hva de kjøper inn av løst inventar. Dette blir ikke troverdig i et samfunnsansvarlig perspektiv, fremhever interiørarkitekten Ingen merkostnader For arkitektbransjen og byggenæringen handler dette både om å ha kompetanse og om viljen til å sette høye ambisjoner. – Man må ville noe mer enn det aller nødvendigste. Det mest spennende med vårt eget lille praktiske eksperiment er at disse løsningene ikke koster mer enn om vi ikke hadde tenkt miljø. Men vi tenkte miljø, materialer og energieffektivitet og avveininger rundt dette helt fra vårt første planleggingsmøte. Da blir ikke miljø en green-washings-sak, men et reellt mål, forteller Legernes. Hun mener det vil være et stort fremskritt om alle innkjøpere satte minimumskrav til miljøvennlighet med et konsept der fokus rettes mot rene interiørprosjekter. -Det kan være enkle kriterier som vil skille de useriøse leverandørene fra de seriøse. Vi vil understreke at vi ser mange leverandører i dag som gjør en god jobb med tanke på akkurat dette. For å utvikle BREEAM interiør er det er viktig å få et tverrfaglig samarbeid. Vi trenger innspill og felles jobbing med aktører som opplever disse utfordringene med andre perspektiver enn oss. Vi håper at vi sammen med NGBC få fram et godt verktøy, forklarer Siri Legernes.

Be h o v f o r s e r t i f i s e r i n g a v interiør

av løst inventar.

tenker på hva de kjøper inn

regieffektive bygg som ikke

flytter inn i de mest ene-

I dag ser vi leietakere som

EIENDOMSFORVALTNING

#01 / MAI 2014

29.

E I E NDOMSFORVALTNING

Øystein Dieseth i OPAK.

Det er overraskende få som gjennomgår en teknisk DD her i landet, og det kan potensielt bety betydelige kostnader for kjøperne, mener Øystein Dieseth i OPAK.

KRITISK GJENNOMGANG SPARER MILLIONER Teknisk Due Diligence viktigere enn noen gang Jørn Wad

Te k n i s k D u e D i l i g e n c e

EIENDOMSFORVALTNING

Teknisk Due Diligence(DD) kan spare kjøpere av bygg for store summer. Det er nesten ufattelig at de som er i markedet for næringseiendommer, ikke går grundigere inn på den tekniske siden. Vi har jobbet med dette lenge, og har sett massevis av eksempler på hvilke problemer manglende gjennomgang kan skape, sier Øystein Dieseth i OPAK. Han viser imidlertid til at det er overraskende få som virkelig tar dette nok på alvor: STORE KONSEKVENSER

Tenk bare hva man kan risikere, dersom det viser seg at for eksempel et ventilasjonsanlegg i et større anlegg er modent for oppgradering: Det kan ha kommet nye miljøkrav siden anlegget ble bygget, man må pusse opp etter nye standarder, og så videre. Fallgrubene er mange, og de kan som sagt være meget kostbare. — Men de profesjonelle aktørene kjenner jo til dette? Det skulle man kanskje tro. Og ofte gjøres det jo ganske så grundige sjekker på den økonomiske siden: Men selv om bygget til nå har vært drevet både tilfredsstillende, og kanskje til og med temmelig profitabelt, kan det være mange faktorer som spiller inn for den som eventuelt skal overta. — Kjøpere er jo ofte opptatt av om leieforholdene er på plass, og hvilke kontraktsforhold som gjelder? Ja, og det er bra, men det er altså langt fra nok for dem som skal unngå kjedelige overraskelser. Det er jo ofte store pengesummer som er i omløp, og da gjelder det å gå grundig til verks. En av de aller største prosjektene vi har vært involvert i, var da Steen og Strøm-sentrene skulle skifte eier. I det tilfellet snakket vi om en totalsum som lå i størrelsesorden 23 milliarder kroner, og da kan man selv tenke seg konsekvensene dersom det skulle dukke opp mange overraskelser i ettertid. OVERRASKENDE FÅ

Det viktigste ved en eiendomsoverdragelse, er i grunnen at det er minst mulig konflikt mellom kjøper og selger. Jeg har ofte sammenlignet dette med en NAF-test

på en bil: Om du enten skal kjøpe eller selge, kjenner du deg ganske trygg når du har en slik test. Som kjøper vet du hvilken tilstand bilen er i, og som selger har du en større forståelse for hva bilen er verd. — Og dette mener du kan overføres også til eien domsoverdragelser? Ja, fordi det er snakk om å få en objektiv part til å komme med en vurdering av den tekniske tilstanden på noe. Dermed får en skapt en tillit som nettopp bidrar til mindre konflikt mellom kjøper og selger, fordi man jo har en nøytral beskrivelse av hvilke verdier som skal selges/ kjøpes. Dersom man oppdager forhold som vil ha økonomiske konsekvenser for kjøperen, kan jo dette ha en innvirkning på prisen. Og når dette kan avklares på forhånd, eller i alle fall i tide før eiendomsoverdragelsen finner sted, vil jo såklart dette virke avklarende, og alstå ikke kunne danne grunnlaget for konflikt. En slik gjennomgang bør i grunnen skje i siste fase, altså når man har slått fast at interesse for en overdragelse er til stede, og man har gått gjennom mange andre sider ved eiendomsoverdragelsen. Men det er overraskende få som faktisk tar seg tid og bruker litt ressurser på dette. En annen side ved eiendomsoverdragelser kan jo også være en plan- og byggesaksorientert DD, og det er det faktisk ENDA færre som går inn på. Vi skal ikke gå i dybden på dette her, men tenk bare hvilken overraskelse man får dersom man har kjøpt et hybelhus, og det seinere viser seg at dette er regulert til næringsvirksomhet eller skole, for eksempel. PRAKTISK GJENNOMGANG

— Men hva er da denne tekniske DD i praksis? Det er ikke så komplisert eller svevende som enkelte synes å tro. Faktisk er det svært konkret: Vi gjør nesten som ved en biltest som sagt: Vi sjekker bygningen(e)`s tekniske tilstand, hvilke vedlikeholdsavtaler som finnes og hvordan disse er blitt fulgt opp, fremlagt dokumentasjon, tegninger for arealene, og så videre. Det handler altså om en rent praktisk gjennomgang av den eiendommen som er vurdert kjøpt. Og gjør man en god teknisk DD, vil man unngå overraskelser, og dermed også potensielle konflikter mellom kjøper og selger, forsikrer Dieseth til slutt.

#01 / MAI 2014

30.

E I E NDOMSFORVALTNING

HARMONISERER SENTRALFORVALTNINGEN Med 2350 bygninger i porteføljen akkumulerer Statsbygg kontinuerlig svært detaljerte data om sine eiendommer. For å utnytte denne informasjonen bedre i forvaltningen av bygningsmassen, var de nødt til å oppdatere og samordne det digitale styringssystemet.

Vi har innført et sentralisert FDV-system som skal effektivisere eiendomsforvaltningen. Det har fått navnet «Sesam» som er et akronym for Statsbyggs eiendomssystem med alle muligheter. Med dette investerer vi i forbedret fremtidig forvaltning, sier eiendomsdirektør i Statsbygg, Frode Meinich. Det strategiske hovedmålet er for Statsbygg å levere en effektiv eiendomsforvaltning til avtalt kvalitet, med fokus på kunde og samfunn. De uttalte delmålene er herunder å legge til rette for digital samhandling med eksterne aktører, jobbe med å effektivisere rutiner og skape helhetlige arbeidsprosesser.

er økt kundetilfredshet, mer effektive prosesser, samt bedre styringog ledelseinformasjon, understreker han. I løpet av året skal systemet være i bruk i samtlige bygg. Systemet er relativt ferskt og fortsatt under utvikling, men de første modulene skal implementeres på alle eiendommer i løpet av 2014. Systemet er så langt i bruk på 49 av våre over 600 eiendomskompleks, og i de nærmeste par årene vil det bli supplert med ytterligere funksjonalitet, opplyser Meinich. VERDIBEVARENDE VEDLIKEHOLD

I universitets- og høyskolesegmentet er bygningsmassen en essensiell innsatsfaktor, der gode og effektive bygninger skal komplementere forsknings- og utdanningsfunksjonen. I 2012 påpekte Riksrevisjonen i sin undersøkelse om statens forvaltning av eiendomsmasse i universitets- og høgskolesektoren, at mange bygg i denne sektoren over tid har blitt dårlig ivaretatt. Det var derfor indikasjoner på at verdibevarende vedlikehold ikke har blitt fulgt opp mange steder. De viste da spesielt til at bygningsmas-

INNFØRER NYTT FORVALTNINGSSYSTEM

Bakgrunnen for det digitale universalsystemet var at Statsbygg opplevde at mange av arbeidsprosessene var tungvinte og at datakvaliteten ikke var så god som man ønsket. Flere av deres tidligere datasystemer manglet samspill og informasjonen var ofte utilgjengelig, derfor kunne man heller ikke stole på informasjonen i alle sammenhenger. Systemet gir bedre kvalitet på data og mer presis måling, hvilket igjen gjør det enklere å eksempelvis beregne riktig pris på leieavtalene våre med kundene. Denne informasjonen er med andre ord vital for at vi skal kunne regne på våre husleier. Blant gevinstene som er forespeilet

Se n t r a l f o r v a l t n i n g

sen forvaltet av Kunnskapsdepartementet var i dårlig teknisk stand, men at Statsbygg i hovedsak har en bygningsmasse med god tilstand og sikrer disse bygningene et verdibevarende vedlikehold. Forvaltningsbedriftens inntekter kommer hovedsakelig fra utleievirksomheten, der mange utdanningsinstitusjoner eksempelvis er leietakere. Leietakerne betaler en forutsigbar sum i husleie, og slipper å satse stykkevis og delt på forskning fordi eiendomsforvaltningen tidvis krever mye ressurser, som hos de selveiende institusjonene. Dette kommenterte blant annet Riksrevisjonen, der de sammenlignet de selveiende institusjonene og de som leide. Konklusjonen var at de som leide hos Statsbygg hadde bedre forutsigbarhet og bedre bygningsmasse. Det kan da godt være at det hadde vært fordelaktig for sektoren med en omorganisering, for eksempel at de selveiende går over på leiekontrakter og overlater forvaltningsdelen til en mer rutinert og spesialisert institusjon, som for eksempel Statsbygg. Vi bistår uansett de selvforvaltende institusjonene med både nybygg og råd etter behov, sier Meinich.

EIENDOMSFORVALTNING

BEDRER MILJØPRESTASJONEN

Statsbygg har en overordnet ambisjon om å være ledende på å planlegge, bygge og forvalte miljøriktige bygg. Her er de sertifisert i henhold til den internasjonale miljøstandarden «ISO 14001». Systemet deres skal dermed bidra til at miljøprestasjonen kontinuerlig bedres, og som ledd i dette jobber de med energieffektivisering i alle byggene de forvalter. Det kan være krevende da vi forvalter en svært diversifisert eiendomsportefølje, med stort spenn i alder. Desto eldre bygg, desto mer krevende er de å oppgradere i tråd med dagens miljøstandarder, men vi jobber eksempelvis generelt med å fase ut fossilt brennstoff og går gradvis over på fjernvarme, geovarme, solceller og tilsvarende løsninger. Vi har et mål på et klimakorrigert og driftsnormert energibruk på 200 kwh per kvadratmeter. Det er høyt i forhold til nye bygg, men tatt i betraktning de eldre byggene i vår portefølje, så er det ikke høyt som et snitt for vår portefølje, mener eiendomsdirektøren. Statsbygg skal være en foregangsaktør når det kommer til miljø

- og samfunnsengasjement for øvrig, gjennom aktiv utviklingsdeltakelse i bransjen, med høye leverandørkrav i byggeprosjekter og eiendomsforvaltningen.De skal også bidra til en positiv utvikling i næringen via anbudskrav. Statsbygg har for øvrig ansvaret for de ambassadene Norge eier i utlandet, og tar sågar med seg sine rigide standarder også til utlandet. I New Delhi tidligere i år fikk Statsbygg en miljøpris for å være Indias beste byggeplass i forbindelse med utvidelsen av den norske ambassaden. Vår tilrettelegging med hensyn til både arbeidstakere og miljø ble derfor lagt merke til med denne premieringen, fremhever Meinich. UTFORMER UNIVERSELT

De følger videre opp målet om at byggverk utformes slik at hovedløsningen er universelt utformet, med bakgrunn i ønsket om likeverd og tilgjengelighet. I arbeidet med universell utforming ligger vi i forkant av kravene, og tilpasser rundt 50 eksisterende bygg i året. Målet er å nå 733 arbeids- og publikumsrelaterte bygg i 2025, sier han. Med unntak av fengslene, skal alle de arbeidsre-

laterte og publikumsrettede bygninger i den eksisterende bygningsmassen etter hvert tilfredsstille kravene til universell utforming i teknisk forskrift (TEK 10). Også her er en del av utfordringene at deler av den forvaltede bygningsmassen er av eldre årgang, og mer enn 700 bygg har altså videre behov for tiltak for å imøtekomme dagens krav. Eidsvollsbygningen er en av de seneste byggene de har restaurert i tråd med prinsippene for universell utforming. Denne gang på oppdrag fra Kulturdepartementet, og der har Statsbygg samarbeidet tett med Riksantikvaren under hele prosessen. En annen av utfordringene fremover vil nemlig bli å ta igjen vedlikeholdsetterslepet i en god del av den eldre statlige bygningsmassen. Det ligger et akkumulert vedlikeholdsetterslep i mange offentlige bygg, som for eksempel fengslene og Nationaltheatret. Teateret forvaltes ikke av Statsbygg, men vi har på oppdrag fra Kulturdepartementet sett på oppgraderingsbehovet og beregnet det til opp under 1 milliard for å sette bygningsmassen i stand med tanke på å bedre funksjonalitet og universell tilgang, forklarer Meinich.

OM STATSBYGG ≥ Forvaltningsbedrift organisert under Kommunal - og moderniseringsdepartementet. Statens sentrale konsulent i bygge- og eiendomssaker, byggherre, eiendomsutvikler og eiendomsforvalter. ≥ Totalt forvalter Statsbygg cirka 2,7 millioner m² bygningsareal fordelt på omkring 2350 bygninger på 600 eiendomskompleks. Av disse ligger 173 bygninger på 69 eiendomskompleks i utlandet. ≥ Eiendomsmassen består av høyskoler,

tinghus, kulturbygg, vei- og trafikkstasjoner og andre formålsbygg. Kongelige eiendommer inngår i porteføljen i tillegg til ambassader og embetsbosteder i utlandet. ≥ Statsbygg organiserer, planlegger og gjennomfører til enhver tid omkring 160 prosjekter - hvorav 2030 større prosjekter blir ferdigstilt årlig. ≥ Norges største eiendomsforvalter i statlig sivil sektor, og har 845 ansatte.

#01 / MAI 2014

E I E NDOMSFORVALTNING

DE GODE BYGGENE ER ALLTID BEST Forvaltning av eksisterende bygningsmasse mangler oppmerksomhet. Myndighetene har til nå vært fraværende, selv om de vet at det er i eksisterende bygg det store potensialet for energireduksjoner ligger. De vet også at de tilbyr alle sine ansatte både gode og dårlige arbeidsvilkår når det gjelder innemiljø og tilgjengelighet. Det er gledelig at Enova har lagt om sin prioritering i retning av eksisterende bygningsmasse. Resten av offentlig sektor må følge etter. Med BREEAM-NOR In-Use kan de få den drahjelpen de trenger! BREEAM-NOR In-Use ble lansert i en tidlig versjon høsten 2013. Mer enn 20 eiendommer er registrert for mulig sertifisering før ordningen er markedsført. Byggeiere som DnB Næringseiendom, SektorGruppen, Entra, Avantor m.fl bekrefter sitt engasjement. Dyktige forvaltere som Basale m.fl følger opp. NGBC kan tilby en 3.dje parts sertifisering av bygget, forvaltningen og bruken av bygget, og synliggjøre forskjellen på gode vs mindre gode bygg. BREEAM-NOR In-Use er svært kostnadseffektivt og brukes av byggeier og forvalter selv. Motivene for bruk vil spenne fra omdømme og leietaker-service til aktivt arbeid for kvalitet og kostnadsreduksjoner. BREEAMNOR In-Use er et lavterskeltilbud, hvor kun den enkeltes passivitet står i veien for å komme i gang. Vi forventer at offentlige og private markedsaktører og myndighetene generelt vil verdsette den forskjellen som blir skapt ved at eksisterende bygningsmasse gjennom verktøyet blir systematisk gjennomgått og de gode byggene blir premiert.

Anders Nohre - Walldén Utviklingssjef(Norwegian Green Building Council)

Si s t e o r d e t

TEKNISK DUE DILIGENCE Teknisk due diligence gir en uavhengig tredjepartsvurdering av beregninger og teknologi i forbindelse med nye virksomheter og prosjekter. Rambølls avdelinger i Norge, så vel som i de øvrige nordiske land, har lokalkunnskap og et godt kontaktnettverk. Sammen med vår tekniske ekspertise har vi de beste forutsetninger for å identifisere muligheter og risikoer i forbindelse med kjøp og salg av eiendommer. Teknisk due diligence tilpasses det aktuelle oppdrag med utgangspunkt i å fremskaffe relevante opplysninger til oppdragsgiver.

Hva inneholder teknisk due diligence? Teknisk due diligence vil typisk inneholde: • En vurdering av bygningers tilstand og mulighet for fremtidig anvendelse. • En vurdering av investeringer og omkostninger til fremtidig vedlikehold. • Vurdering av tekniske installasjoner så vel i relasjon til nåværende samt fremtidig behov, inklusiv en vurdering av omkostninger til drift og vedlikehold. • En gjennomgang av lovmessige forhold, herunder reguleringsplaner og særlig regulerende forhold som kan ha innflytelse på fremtidig utnyttelse av eiendommen. Registrering av avvik fra lovverk. • Etter avtale med oppdragsgiver kan vi i tillegg utføre en miljømessig vurdering av eiendommen (EDD).

Vi har lokalkunnskap Rambøll har kontorer over hele Norge som ivaretar lokalkunnskap og kontakter. I det enkelte oppdrag benytter vi nødvendig ekspertise for at oppdragsgiver skal kunne få et korrekt beslutningsgrunnlag. Ansvaret for tekniske due diligence vil normalt være plassert hos Rambølls kontor i Trondheim, avdeling Prosjektledelse, seksjon FM, som gir generell rådgivning i forbindelse med fasilitetsstyring. Oppdraget løses alltid i nær kontakt med de lokale kontorer.

Tekniske eksperter fra andre avdelinger involveres når dette er relevant, som for eksempel: • Tekniske installasjoner (VVS, elektroteknikk) • Miljøteknikk • Brannteknikk

Kontakt oss

Seniorrådgiver MRIF Erik Hagerup

Telefon: 932 43 120 E-post: erik.hagerup@ramboll.no

NAB

G BELI

GEN

OLA

HET

UTS H AG

IK T

E K VA

LITE

TSTI

RO VA R

ME HVIL

LY S

SON

LIG

TRIV

SEL

IG L O B

Home wasn’t built in a day – Jane Sherwood Ace

Foto: Hundven- Clements Photography / LINK arkitektur AS. Illustrasjoner: MIR.

PER

HET

HJEM