Revista Panorama ADIT - Edição 01

REVISTA DA ASSOCIAÇÃO PARA O DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO E TURÍSTICO DO BRASIL - ADIT BRASIL

A N O 1

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A HORA E A VEZ DAS COMUNIDADES PLANEJADAS

INTERNACIONAL:

Andres Duany Entrevista com o pai do Novo Urbanismo Captando recursos com Fundos de Investimento

Porto Maravilha: Um dos projetos mais inovadores do mundo

Com a palavra, Maximo Pinheiro Lima, sócio-fundador da Prosperitas

MAIS: A explosão dos loteamentos | Charles Bohl fala sobre Placemaking | O momento do mercado hoteleiro

EDITORIAL

CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO DIRETORIA EXECUTIVA Felipe Cavalcante - Vivendi Cristiano Teixeira – Norcon/Rossi Hélio Abreu – Record Inc.

E

sta revista é a concretização de um sonho, mais um marco na vitoriosa caminhada da ADIT, demonstrando não só a sua capacidade de realização, mas o fortalecimento do nosso foco na educação do mercado e na difusão das informações e dos conhecimentos necessários para que o mercado imobiliário se adapte aos novos tempos da economia brasileira.

Na Revista Panorama ADIT trataremos dos mesmos assuntos com os quais lidamos em nossos eventos e ações, como Comunidades Planejadas, Desenvolvimento Urbano, Investimentos Imobiliários, Investimentos Hoteleiros e Imobiliário-Turístico. Serão entrevistas, artigos e matérias com especialistas nacionais e internacionais sempre com conteúdo de alta qualidade e procurando, de um lado, trazer novos conhecimentos para o país, enquanto, do outro lado, ter especialistas e empresários brasileiros trocando experiências e informações sobre o que acontece no Brasil.

Além disso, a Revista Panorama ADIT será mais um benefício para nossos associados espalhados por todo o Brasil. A revista será uma excelente plataforma para eles, gerando exposição, abrindo espaço para que exponham suas opiniões e divulgando as ações de suas empresas.

Aqui também teremos espaço para defender os interesses do setor, difundir nosso ponto de vista sobre os assuntos de interesse nacional e aqueles que afetem diretamente nossos negócios.

Como não poderia deixar de ser, vocês também terão a cobertura das inúmeras ações, eventos e iniciativas promovidas pela ADIT em prol do setor e de seus associados, em especial, as nossas missões técnicas, cursos de capacitação, ações de articulação política e nossas conferências, como o ADIT Invest, ADIT Juris e COMPLAN. Portanto, sejam bem vindos ao “mundo ADIT”. Espero que esta primeira edição da revista seja útil e o início de uma longa trajetória de sucesso, que será sempre medido por nossa capacidade de ser uma entidade difusora de conhecimento, capacitando nossos empresários e ajudando-os a navegar pelos mares turbulentos do mercado.

Felipe Cavalcante Presidente do Conselho de Adminstração da ADIT

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CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO MEMBROS DO CONSELHO Alejandro Moreno - RCI Caio Calfat – Caio Calfat Real Estate Carlos Alberto Camargo – Cons. Praia Grande Cesar Refosco - Habitasul Franklin Mira – Odebrecht Real. Imob Irineu Guimarães – Beach Land Develop.

Jorge Arraes - CDURP Jose Antônio Simón – ADEMI/PE José Romeu Ferraz – Develop Brasil Lucas Izoton - Viverbem Maurício Menezes – Vistadoro Urbanismo Nilson Nóbrega – Alpha Brazil/ TDM Paulo Toledo – CIA São Paulo Roberto Carlos Lopes - Incopar Sérgio Villas Boas – CIPASA Urbanismo Silvio Bezerra - Ecocil Valério Gomes – Pedra Branca CONSELHO CONSULTIVO Paulo Safady Simão - CBIC Romeu Chap Chap - Secovi-SP CONSELHO FISCAL Ayrton Aguiar – AGC Gestão Joaquim Santana – Teto Planejamento Paula Peixoto – Ironhouse Daniel Áran – Cohar Negócios Imobiliários (suplente) Raquel Dombroski – Ábaco Brasil (suplente) Rita Martins – Rita Martins Advogados (suplente) EQUIPE ADIT BRASIL Helen Santos, Gerente Administrativo Financeira Jayme Queiroz, Gerente de Projetos Chelsea Patriquin, Gerente de Relacionamento Cristiane Alves, Assistente Financeiro Jessiel Rocha, Analista de TI Karina Moraes, Executiva de Comunicação Liciane Costa, Coordenadora de Mercado Nacional Rosinês Rodrigues, Secretária Executiva

Revista

EDITORA VIDA IMOBILIÁRIA BRASIL DIRETOR EXECUTIVO Luiz Sampaio lsampaio@vidaimobiliaria.com.br JORNALISTAS Tatiane Mouradian - Editora MTb 56238/SP Carolina Migoya press@vidaimobiliaria.com.br COMERCIAL Bruno Queiroz comercial@vidaimobiliaria.com.br FINANCEIRO Ana Maria Carvalho acarvalho@vidaimobiliaria.com.br DESIGN GRÁFICO E EDITORIAL Vida Imobiliária Brasil REDAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO VIDA IMOBILIÁRIA BRASIL Rua Inglês de Souza, 549 – sala 3 Aclimação - São Paulo - SP CEP 01546-010 Tel/Fax: 11 3565-0536 www.vidaimobiliaria.com.br

Capa: Perspectiva do Central Parque, em Salto, interior de São Paulo (SP), desenvolvido pela Cipasa Urbanismo

CAPA A hora e a vez das Comunidades Planejadas

16 Alberto Silva, CDURP

20 Andres Duany

32 Explosão dos Loteamentos no Brasil

57 Cobertura ADIT Invest 6 | Nº1 | 2012 |

42

ÍNDICE CAPA Editorial ADIT 4 A hora e a vez das

Comunidades OPINIÃO Planejadas 42 Alejandro Moreno, RCI 7

MERCADO HOTELEIRO BREVES 8 A palavra dos especialistas 46

PERFIL INVESTIMENTOS Alberto Silva, CDURP 16 Quando é um bom negócio

associar-se a fundos PERSONAGEM INTERNACIONAL imobiliários 50 Andres Duany, o pai do Novo EVENTOS ADIT Urbanismo 20 Cobertura ADIT JURIS 54

ARTIGO INTERNACIONAL Cobertura ADIT INVEST 57 Placemaking e o

mercado brasileiro, MISSÕES ADIT por Charles Bohl 24 Cobertura Missão

Portugal 62 QUEM&ONDE 26

Cobertura Missão DESTAQUE Flórida 65 Explosão dos

Loteamentos Cobertura no Brasil 32 Missão São Paulo 68

PANORAMA JURÍDICO DIRETÓRIO LC140 traz mais de ASSOCIADOS 72 clareza ao mercado 38

AGENDA 74 ENTREVISTA Maximo Pinheiro Lima, sócio da Prospéritas 40

COLUNA DO CONSELHO

Uma nova maneira de fazer o turismo crescer no Brasil Alejandro Moreno*

É

fato que os brasileiros estão cada vez mais viajando internamente e também para o exterior.

Os números do Ministério do Turismo não me deixam mentir: o ano de 2012 já registra aumento de 30% no número de brasileiros que foram para o exterior, em comparação ao ano anterior. E nas viagens internas, o aumento em 2011 foi de aproximadamente 35%, em relação a 2010. Muito tem se falado que esses números vão aumentar, ainda mais porque em breve teremos Copa do Mundo e Olimpíadas em solo nacional e o país terá um incremento considerável em evidência pelo mundo inteiro.

Tudo conspira, positivamente, para o setor do turismo, ainda mais com a ampliação do poder aquisitivo do povo brasileiro. No entanto, uma característica que os empresários do turismo não podem desprezar é que oferecer mais por menos é uma necessidade para uma população que aprendeu a pesquisar, comparar preços e negociar. E é nesse campo que ganha força uma nova modalidade de turismo no Brasil: o time share (tempo compartilhado). Você compra semanas de férias de hospedagem e pode utilizá-las em diferentes hotéis pelo mundo.

Esse sistema vantajoso de hospedagem já existe há 17 anos no Brasil, trazido pela RCI Resorts Condominiums International, empresa líder no mundo, e há pouco mais de cinco anos começou a se consolidar definitivamente no Brasil.

Hoje, são mais de 100 empreendimentos hotéis e resorts espalhados pelo Brasil que já oferecem a modalidade de acomodação e, no mundo, são mais de 4200 unidades, em mais de 100 países. Ou seja, o leque de opções para escolher a sua próxima hospedagem é grande.

Em um primeiro momento, tantas possibilidades já pré-anunciam valores altos. Engana-se quem pensa assim.

Como há um volume grande de famílias que já usa o sistema no Brasil, 2012 deve fechar com cerca de 60 mil famílias.

No mundo, já foi ultrapassado o volume de 4 milhões de famílias apenas no mercado da RCI. E as vantagens deste sistema são inúmeras. Estamos falando de um negócio que agrega em um único sistema conforto e despreocupação de onde curtir as tão sonhadas férias, além do leque de destinos disponíveis no mercado.

“Mas como funciona esse negócio? Parece complicado.”

Esta é a primeira pergunta que nos deparamos com um

novo associado. Não é complicado, aliás, é muito simples. Você adquire um pacote de diárias ou semanas de um hotel que vende time share e que está afiliado a uma empresa de intercâmbio de férias, a qual já contempla em seu portifólio diversos hotéis pelo mundo. Na sequência, você se torna um associado da empresa de intercâmbio. Há diversas possibilidades de planos e os valores dependem do hotel, no entanto, os mais comuns são pacotes com direito de uso por 10 ou 15 anos, em que as pessoas recebem, em média, uma semana de hospedagem por ano.

Essa compra é amortizada mensalmente ou anualmente.

Todo ano você escolhe onde deseja tirar férias com a sua família e decide para qual destino vai, tendo a hospedagem já garantida e paga. Por exemplo, em 2012, você ficou uma semana em um hotel em Goiás, no Brasil. Em 2013, você quer ir para os Estados Unidos. A empresa de intercâmbio de férias disponibiliza os hotéis afiliados e você terá a sua semana redirecionada para aquele empreendimento.

Além da comodidade, o melhor é a isenção de ônus em casos de variação de câmbio, principalmente, se o destino for no exterior. Dentro do seu plano de time share, o valor será sempre o mesmo. O que para o perfil do viajante brasileiro é uma grande segurança e diferencial na compra. E esse item vem sendo cada vez mais entendido pelos hoteleiros nacionais, já que os internacionais estão movimentando fortemente esse mercado. Em um setor tão competitivo como o turismo, se diferenciar é primordial.

E o time share vem crescendo na casa dos dois dígitos no Brasil. Quer mais?!

(*) Alejandro Moreno é diretor-geral da RCI Resorts Condominiums International no Brasil desde 2003. Formado em Ciências da Comunicação, pela Universidade Nacional Autônoma do México, Moreno é também pós-graduado em Estratégias de Marketing pela Cornell University de Nova York (Estados Unidos).

Trabalhou como gerente de Vendas do Crowne Plaza Hotel, da Cidade do México; foi diretor de Marketing do Cancun Hotel Association; diretor de Vendas do Hyatt Regency Cancun; diretor regional de Marketing da Intercontinental Hotels, na Turquia; e diretor regional de Vendas e Marketing da Six Continental Hotel Brazil.

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BREVES

Pesquisa da Datastore aponta oportunidades no mercado imobiliário

Jones Lang LaSalle Hotels em palestra sobre hotelaria, em Porto Alegre

No setor imobiliário, 30% dos potenciais consumidores compram um imóvel para melhorar o padrão de moradia ou escritório, 40% para ter renda ou realizar lucros futuros e 30% para sair do aluguel. É o que mostram as pesquisas de mercado realizadas em campo pela Datastore para mais de 100 construtoras, incorporadoras e loteadores do País.

De acordo com Marcus Araujo, presidente da empresa, para chegar a estes indicativos foram realizadas uma média anual de 35 mil entrevistas de campo com potenciais consumidores de imóveis de todas as regiões do Brasil.

O levantamento revela que para manter o setor em equilíbrio a intenção de compra deve ser de 30%, independente do nível social do consumidor. Foi este o índice que em dezembro de 2008 despencou para 8%, em São Paulo, quando a crise econômica dos EUA paralisou o setor imobiliário brasileiro. A pesquisa em São Paulo tomou como base pessoas com renda maior que 8 mil reais/mês. No mesmo período, a decisão de compra em 12 meses, indicador de aceleração do mercado, ficou em 51%. Já os investidores representaram 27% dos potenciais compradores.

Araujo destaca que, de dezembro de 2009 a julho de 2011, período em que o consumo imobiliário aumentou em São Paulo e no restante do país, a demanda média de 30% também predominou como indicador de consumo.

O aquecimento da economia nacional fez com que o mercado paulista de imóveis atingisse o pico da aceleração em janeiro do ano passado, com 76% dos consumidores potenciais decididos a comprar um imóvel dentro de 12 meses. Mas este índice começou a cair. Araujo destaca que, no ano passado, os sinais de crise econômica nos EUA e Europa, desaceleraram o mercado imobiliário de São Paulo. Ainda assim, comenta, comprar um imóvel está longe de “ficar com um mico na mão”. Isso porque o que mantém a comercialização em médio prazo é a intenção de compra em 24 meses, que estava igual a 26% em dezembro de

No dia 3 de agosto, Ricardo Mader, diretor da Jones Lang LaSalle Hotels para a América do Sul, juntamente com Renato Rizzo, diretor-presidente da Ivo Rizzo Construtora e Incorporadora e presidente do Comitê Aberto Construbusiness, participou de palestra sobre a hotelaria no Brasil e as oportunidades para o setor no Rio Grande do Sul. O evento aconteceu na sede da Amcham, em Porto Alegre. Na ocasião, Mader destacou o momento positivo que vive a hotelaria no país e falou sobre o potencial de crescimento do setor nos próximos anos. O executivo ressaltou ainda a importância do financiamento para o desenvolvimento da indústria hoteleira nacional, principalmente neste momento, em que o setor passa por uma mudança no perfil dos investidores.

Prova disso é o interesse crescente dos fundos de investimentos imobiliários (REIT) em buscar oportunidades no setor hoteleiro nacional.

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2011, mas já dá sinais de uma leve recuperação, alcançando o índice de 27%, muito próxima de 30%, que é o índice desejável para transformar bens em dinheiro.

O problema atual, observa, é a desaceleração da decisão de compra para 12 meses, que recuou 23% em relação a janeiro do ano passado. Neste período, passou de 76% para 53%. Além disso, as pesquisas de mercado mostram uma queda de 7% no número de investidores. Para Araujo, um dos fatores que mais pesa nesta desaceleração é a proximidade da entrega de imóveis comprados na planta pelos investidores nos últimos 30 meses e que estarão no mercado até o final deste ano.

Ele destaca que a expectativa para 2013 é de que o mercado de São Paulo retome o crescimento que deve ser alavancado pelo retorno dos investidores e lançamento dos melhores projetos por parte das empresas do setor.

As pesquisas mostram que boas oportunidades fora de São Paulo devem se expandir nos próximos anos por causa dos investimentos em infraestrutura. Em Campinas, interior de São Paulo, comenta, a intenção de compra para 24 meses é de 29%, ou seja, 2 pontos acima da capital.

Nos demais estados está invariavelmente acima dos 30%. Os principais destaques são Brasília, com 39%; Fortaleza, com 38%; São Luiz, com 35%; e, por último, Campo Grande, com 34%. A pesquisa considerou pessoas com renda familiar acima de R$ 4 mil.

Para São Paulo acelerar o crescimento do setor imobiliário, ainda este ano, seriam necessárias mais medidas governamentais de incentivo fiscal e financeiro voltado para novos empreendimentos.

A dica é investir nos momentos de baixa aceleração do setor para vender nos momentos de alta velocidade de negócios, quando a falta de oportunidades no mercado faz o valor dos imóveis disparar. “Para quem tem condições para investir o momento é agora. Quem adiar a decisão pode pagar muito mais caro”, diz Araújo.

Programa Porto Maravilha Cidadão foca a qualificação da mão de obra local

Empresários e grandes corporações que atuam na área do Porto Maravilha se uniram para criar grandes iniciativas de qualificação profissional na região. O objetivo é aproveitar a mão de obra local, dentro das prioridades do Programa Porto Maravilha Cidadão. As empresas participaram da 2ª Rodada de Negócios Porto Maravilha em setembro. A primeira rodada, em abril, movimentou R$ 5 milhões em pequenos negócios no período de seis meses. O grupo, com o apoio do Sebrae, vai criar um modelo de conduta para formar um cadastro qualificado de fornecedores.

Tenha as melhores férias nos melhores destinos do mundo.

Imagem do local.

A Odebrecht Realizações apresenta o Quintas Private. Uma casa de luxo que vai levá-lo para os melhores destinos do mundo, através da rede de intercâmbio de férias The Registry Colection. Além disso, você pode curtir todo o conforto e comodidade de uma casa toda mobiliada e com serviços hoteleiros em Sauípe.

Imagem do local.

Saiba mais: www.quintasprivate.com.br/exclusividade 71

Imagem do local.

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BREVES

A Cipasa, loteadora com mais de 20 anos de mercado, está expandindo seus negócios por todo o país. Com forte atuação no Estado de São Paulo, começando pelo empreendimento Aruã, na cidade de Mogi das Cruzes (SP). Recentemente, contratou novas áreas em Nova Lima (Minas Gerais), Teresina (Piauí) e Petrolina (Pernambuco), e hoje possui um portfólio com mais de 140 projetos, entre lançados e em desenvolvimento, divididos em mais de 90 milhões de m2 urbanizados em 16 estados brasileiros.

O foco de atuação no Estado de São Paulo mudou em 2010, quando a Prosperitas, uma das maiores gestoras de fundos de Crédito Privado e Private Equity do Brasil, passou a deter o controle acionário da empresa. Foi essa associação que permitiu a expansão dos negócios por todo o país. Atualmente, a Cipasa possui projetos em São Paulo, Rio de Janeiro, Espírito Santo, Bahia, Rio Grande do Norte, Minas Gerais, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Rondônia, Mato Gros-

foto: Sérgio Zacchi

Cipasa expande negócios e opera atualmente em 16 estados brasileiros

Pedro Lodovici

so, Pernambuco, Piauí, Alagoas, Paraíba, Sergipe e Pará. São mais de 60 cidades com projetos assinados pela marca.

“A consolidação da expertise Cipasa, em conjunto com a Prosperitas, nos traz solidez financeira, crescimento sustentável e eficiência de gestão nas nossas operações. Isso facilita a expansão nacional”, declara Pedro Lodovici, diretor financeiro e administrativo da Cipasa.

Accor Hospitality planeja dobrar de tamanho no Brasil em 3 anos A francesa Accor Hospitality pretende dobrar de tamanho no Brasil nos próximos três anos. Após a receita de 6,1 bilhões de Euros reportada à matriz no ano passado, o grupo planeja saltar dos atuais 149 hotéis no país para 300, até 2015. A meta deverá ser cumprida com forte expansão da marca Ibis e também com o fortalecimento de bandeiras de três e quatro estrelas, como Mercure e Pullman, e pelo ingresso de novas marcas, como MGallery, que chega ao Brasil neste ano. O plano deve consumir R$ 1,3 bilhão em investimentos por meio de parceiros do grupo.

O executivo francês, Patrick Mendes, foi trazido ao Brasil para liderar esse processo.

Para Patrick, “todas as oportunidades de desenvolvimento estão sendo avaliadas” na expansão de unidades e construção de identidade das novas marcas no país.

Chegou NEW INN, a hospedagem hipereconômica Em um momento favorável, em que nossas cidades emergentes apresentam um crescimento surpreendente e, em consequência, já demonstram carência em sua infraestrutura hoteleira, surge o NEW INN, primeira marca de hotéis do segmento hipereconômico de nosso país. A novidade foi idealizada por Rogério Tavares, diretor de negócios da SOLYS, empresa especializada no desenvolvimento de produtos hoteleiros e serviços de hospitalidade.

Com experiência de quem atua há 20 anos no setor, período em que foi sócio-fundador do Grupo Solare, rede de hotéis do Norte e Nordeste, recentemente adquirida pelo grupo BHG S.A., Rogério Tavares projeta um grande sucesso para marca, que apresenta uma série de vantagens, tanto para o hóspede, quanto para os investidores.

E não é para menos, o NEW INN oferece 10 | Nº1 | 2012 |

preços extremamente competitivos, gerados por uma arquitetura e design bastante funcionais, com custos operacionais reduzidos, mas que proporcionam agilidade no atendimento e conforto ao hóspede. Tudo isso em um curto período de construção e com retorno de investimentos de maior rapidez que os hotéis convencionais.

A bandeira vem para ocupar um espaço vazio em nosso mercado, recheado de ofertas em grandes metrópoles e pólos turísticos, mas defasado em cidades de médio porte.

São esses municípios, com PIB superior a R$ 1,5 bilhão e com franco crescimento no último triênio, que a NEW INN irá atuar.

Segundo Rogério Tavares, com o avanço da classe C, há um número enorme de pessoas viajando, seja a negócios ou a lazer, e o NEW INN é perfeito para este público e para as cidades emergentes, que deverão

receber grandes investimentos em sua infraestrutura.

O público-alvo dos hotéis são os jovens executivos, de 22 a 45 anos, que viajam profissionalmente pelo país; representantes comerciais que buscam hospedagens confortáveis, mas com custo atrativo; turistas que, além do preço, procuram uma localização estratégica e qualidade diferenciada.

São pessoas que não utilizam todos os serviços oferecidos pela hotelaria padrão e que, na maioria das vezes, acabam se hospedando em pousadas, em hotéis independentes ou familiares, os quais não podem suprir suas necessidades com uma qualidade adequada.

Para atingir este segmento, as tarifas do NEW INN são realmente hipereconômicas, apenas R$ 89,00, para até três pessoas na mesma acomodação, com os serviços básicos necessários para uma hospedagem prática e confortável.

BREVES

Record apresenta novo empreendimento a gerentes de imobiliárias parceiras

ILOA inicia preparativos para inauguração

Gerentes de imobiliárias parceiras participaram de um encontro na Record Incorporações para conhecer um pouco sobre o próximo lançamento da construtora. O empreendimento diferenciado é o “mix used” Century, que terá lojas, salas comerciais e um condo-hotel e será construído em uma das melhores localizações da capital alagoana, o bairro da Ponta Verde. O lançamento acontecerá ainda em 2012.

O empreendimento, segundo o diretor comercial da Record, Wagner Andrade, é pioneiro em Maceió, pois terá um ‘mix’ de empresarial e o condo-hotel com a bandeira Soft Inn, do grupo BHG-Solare, terceira maior rede hoteleira do Brasil. “Estamos trazendo o que há de melhor para a capital alagoana, que tem se desenvolvido muito nos últimos anos na área do turismo. Por isso, o empreendimento é um investimento promissor”, destaca.

O diretor da BHG-Solare, Rogério Tavares, apresentou um pouco sobre a BHG e o Soft Inn. De acordo com Rogério, a BHG tornou-se a primeira companhia brasileira a operar no segmento imobiliário especializada em hotelaria com foco em turismo de negócios, além de ser a única empresa do setor listada no Novo Mercado da BM&F BOVESPA, o que garante mais segurança aos investidores.

“Sem dúvida investir no condo-hotel Soft Inn é sinônimo de retorno, pois a bandeira está crescendo no Brasil. Como dizemos, é

Em contagem regressiva para a entrega de sua primeira fase, o ILOA Vida em Família, na Barra de São Miguel, entra em ritmo de ajustes finais de operação com a chegada do gerente geral, Pedro Giacometti, da BHG Solare, administradora de resorts que assume o empreendimento após as obras. Há dois anos trabalhando com a BHG Solare no Maranhão, Pedro está há mais de 30 no setor de hotelaria e aponta que a proposta da Vivendi é única. “É um conceito inovador, que une comunidade planejada, hotel e vantagens como o pool flutuante. Tem tudo para dar certo”, diz. A função de Pedro neste momento será afinar todo o projeto para colocá-lo em funcionamento, acertando detalhes de gerenciamento e treinando funcionários. O sócio-diretor da Vivendi, Felipe Cavalcante, acredita que a união só trará benefícios. “Estamos muito satisfeitos com a parceria, é o último passo dessa primeira fase de obras. Estamos avançando a todo vapor para deixar tudo tinindo”, afirma Felipe.

uma hospedagem inteligente e confortável. É um hotel moderno, prático e supereconômico e que possui ótimo padrão de conforto e excelente custo-benefício de hospedagem.

Enfim, tudo o que o público procura, principalmente o corporativo”, explica Tavares.

Outro ponto lembrado pelo empresário é sobre a segurança de se investir em um condo-hotel, que é diferente de um flat. No caso do condo-hotel, como é o Soft Inn, o proprietário torna-se um investidor do ‘pool’. Já no flat, o sistema permite residir ou locar sua unidade de forma independente.

De acordo com Wagner Andrade, diretor comercial da Record, o grupo lançará, em 2012 e 2013, novos empreendimentos nas cidades de Maceió, Arapiraca, e também expande sua atuação em Belém. Nos próximos 12 meses, a construtora e incorporadora tem a previsão de lançar mais de R$ 250 milhões de VGV nas três cidades nordestinas.

A convite da Cdurp, uma comissão da Unesco visitou três pontos do Circuito Histórico e Arqueológico da Celebração da Herança Africana: Cais do Valongo e da Imperatriz, Jardim Suspenso do Valongo e Instituto Pretos Novos em agosto. Merced Guimarães, do Instituto Pretos Novos, Eloi de Araújo, presidente da Fundação Cultural Palmares, e Alberto Silva, assessor especial da Presidência da Cdurp ciceronearam Ali Moussa, diretor do Departamento de Diversidade Cultural da Unesco e Milton Gu12 | Nº1 | 2012 |

ran, pesquisador da UFF que apoia a organização internacional no mapeamento de sítios históricos e arqueológicos no país, candidatos ao reconhecimento como Patrimônio da Humanidade. A declaração tem grande repercussão no potencial turístico. O incremento na visitação dessas áreas costuma ser de 25%. O Cais do Valongo, por onde chegaram 500

Divulgação CDURP

Unesco visita Circuito Histórico e Arqueológico da região portuária do Rio de Janeiro

Visita Unesco

mil africanos escravizados, além de forte significado histórico, é próximo ao terminal de passageiros de cruzeiros marítimos.

BREVES

RCI e Teixeira Holzmann firmam mais uma parceria

Record se reúne com clientes do Mares do Sul

O Diretor da Teixeira Holzmann Empreendimentos Imobiliários, Marcos Holzmann, esteve em São Paulo nos dias 18 e 19 de julho para uma rodada de negócios com o Diretor Brasil da RCI Resort Condominiums International, Alejandro Moreno. O roteiro incluiu visitas a veículos de comunicação, com objetivo de difundir o conceito das férias compartilhadas, apresentar números da modalidade e oficializar a parceria existente na venda de frações dos novos empreendimentos Maluí Manso Hotel Late Golfe & Resort, em Cuiabá (MT) e o Maluí Ilha do Sol Hotel Resort, em Londrina (PR), empreendimentos com total sucesso de vendas.

Os empreendimentos estão afiliados ao sistema de intercâmbio de férias da líder mundial RCI. Holzmann aposta no crescimento de imóveis destinados a segunda residência e com a expectativa de implantação de uma

Os clientes do residencial Mares do Sul, da Record Planejamento e Construção, tiveram um encontro no último dia 20 de setembro com a construtora para a apresentação do projeto de móveis e andamento da obra. Na ocasião, a empresa SCA, parceira da Record, apresentou outras opções de projetos para os apartamentos.

“Na reunião, os clientes receberam os projetos dos móveis padrões e puderam fechar o acordo de melhorias dos móveis, com uma negociação especial”, explica a diretor comercial, Wagner Andrade.

Além disso, os compradores puderam conferir a apresentação de todo material e especificações técnicas do prédio, o planejamento e data de entrega do prédio e a abertura da campanha de marketing entre os compradores do Mares do Sul, para as vendas das últimas unidades.

Alejandro Moreno e Marcos Holzmann

rede de 15 hotéis resorts da marca Maluí.

Os investimentos já ultrapassam R$ 100 milhões e a entrega das obras está acelerada, com a previsão de entrega para 2014/ 2015.

BLD BRASIL completa 10 anos e abre nova fase de negócios A BLD BRASIL, sediada em Fortaleza e associada ADIT desde 2007, anuncia definitivamente seu “turnaround”, iniciando uma nova fase dos negócios, exatamente no ano em que completa seus 10 anos de atuação: o desenvolvimento de comunidades planejadas com foco no Novo Urbanismo.

“Iniciamos a prospecção de terrenos para Desenvolvimento no ano de 2011, e desde então já contamos com duas áreas contratadas - totalizando 1.387ha. Estamos ainda em negociação com mais um terreno, o que nos permitirá encarar o prazeroso desafio de, num futuro próximo, poder urbanizar áreas e prover aos demais incorporadores e construtores condições singulares de também poderem desenvolver produtos de primeira e segunda residência para os futuros adquirentes, em condições extremamente favoráveis - sejam lotes, townhouses ou apartamentos.”, explica o Diretor Comercial Irineu Guimaraes.

Após participar de todos os eventos promovidos pela ADIT BRASIL - Missões Empresariais ao México/República Dominicana/EUA/Portugal, além do ADIT 14 | Nº1 | 2012 |

JURIS e COMPLAN 2011, a estratégia foi buscar associar a expertise local em função da demanda existente, aliada a parcerias que surgiram exatamente fruto do networking promovido pela Associação.

Exemplo disso foi a Joint Venture para desenvolvimento de bairro planejado na região do porto do PECEM-Ce, em área de 400ha, localizada exatamente no entorno da futura Refinaria Premium e das Siderúrgicas CSP e Ceara Steel, megainvestimentos que garantem a geração de mais de 15.000 empregos no CIPP- Complexo Industrial e Portuário do Pecem. O parceiro eleito foi a Nova Urbanismo, braço Urbanístico da Pernambucana Suassuna Fernandes, que acumula mais de 35 anos de experiência nos seus mais de 330.000 m2 de área construída e que também atua em mais quatro projetos nos Estados de Pernambuco, Bahia e Alagoas.

Outra parceria firmada foi com o escritório LDBW-Luiz Deusdara Building Workshop, mesmo autor do projeto referência em Fortaleza intitulado Cidade Dias Branco, localizado no Eusébio, e que agora contribui para o projeto Quintas do Benfica, localizado en-

tre três Municípios da Região Metropolitana de Belém, com quase 1.000ha e que contemplará em seu projeto uma Marina referência, além de um Fly-Inn, condomínio hípico e empreendimentos multifamiliares em escala humana, classificados como condomínios resorts, ainda inexistentes naquele estado.

A empresa, que possui ainda participação no empreendimento Águas Belas Golf Resor & Spa, integrante do futuro destino turístico Península Águas Belas, que, conforme fora anunciado, abrigará o empreendimento Terra da Mônica do cartunista Mauricio de Sousa, se prepara agora para consolidar as plataformas imobiliárias dos negócios em referência, com foco na obtenção das licenças e alvarás permissivos para inicio dos investimentos.

“Estamos conscientes que este negócio requer capital intensivo e que agora o desafio é buscar o entendimento e firmar parcerias junto a Fundos de Investimento e Private Equitty dispostos a dividir os riscos dos empreendimentos e desfrutar dos resultados imobiliários de maneira satisfatória para todos”, conclui Irineu.

Desenvolvido para o MCMV, Vivenda do Alto bate recorde de vendas Com as 148 unidades de sua primeira fase comercializadas em um final de semana, o residencial Vivenda do Alto, lançado pela Vivendi Empreendimentos em Maceió, já é um case de sucesso dentro do programa Minha Casa Minha Vida. Seguindo o conceito da Vivendi de desenvolver empreendimentos diferenciados e que proporcionem qualidade de vida a seus moradores, o projeto, cujos preços começavam em R$ 87,3 mil, aposta em atrativos como arquitetura diferenciada, vista privilegiada da Lagoa Mundaú, segurança e ampla área verde e de lazer equipada com playgrounds e piscina. “Mais uma vez a Vivendi apostou no design como forma de diferenciar seus projetos”, afirmou Felipe Cavalcante, diretor da Vivendi. “Com isso, atendemos a uma demanda da classe média, que é exigente, mas precisa de prestações que caibam em seu bolso. Acertamos em cheio no produto e no preço”, disse.

Grupo Izoton leva novo empreendimento para região mais nobre do Espírito Santo

O Grupo Izoton, do empresário Lucas Izoton, junto com um grupo de investidores, vai levar novo empreendimento para o lugar mais nobre do Espírito Santo, a Região de Pedra Azul, em Domingos Martins.

O local, que faz parte das Montanhas capixabas, receberá em breve o complexo hoteleiro Bristol Vista Azul, um charmoso Eco

Resort & Meeting Center, que contará com unidades hoteleiras e residenciais e uma estrutura completa de serviços corporativos para moradores e hóspedes. O empreendimento será operado e administrado em parceria com o Grupo Allia/Bristol.

Além de desfrutar de excelente infraestrutura, os clientes do Bristol Vista Azul contarão com um cenário privilegiado de belezas naturais. A Região Montanhosa do Espírito Santo oferece aos visitantes uma paisagem inigualável de formações rochosas exóticas e biodiversidade animal e vegetal.

A Pedra Azul, que dá nome ao lugar, muda de coloração do verde para o azul cerca de 31 vezes ao longo do dia, conforme a incidência da luz solar, apresentando a todos um espetáculo natural. De acordo a ONU, essa região possui o terceiro melhor clima do mundo.

Beijing - China Tel: 86 10 85626081 Fax: 86 10 85626082

Desde 1959, tradição e inovação nas áreas contenciosa, empresarial, imobiliária, administrativa, tributária, arbitragem, família, sucessões, trabalhista, societária e ambiental

Brasília - Brasil Tel: 55 61 33214253 Fax: 55 61 32238420

São Paulo - Brasil Tel: 55 11 38417500 Fax: 55 11 38465028

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ENTREVISTA

ENTREVISTA

Porto Maravilha: maior projeto de revitalização do Brasil

Alberto Silva, CDURP A região portuária do Rio de Janeiro, local estratégico para cidade, está tendo seus 5 milhões de m2 revitalizados, um projeto que traz grandes oportunidades ao setor imobiliário

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Região Portuária do Rio de Janeiro, abandonada e degradada há muitos anos, está sendo recuperada através de um projeto denominado Porto Maravilha, que transformará a região em referência para a cidade. Reconhecido como o maior projeto do gênero no Brasil e um dos maiores do mundo, em termos de área, implantado em junho de 2009, irá recuperar uma área de cinco milhões de m2 (que tem como limites as Avenidas Presidente Vargas, Rodrigues Alves, Rio Branco e Francisco Bicalho).

A iniciativa contempla ações em diversas áreas, oferecendo crescimento ao centro e infraestrutura, cultura, entretenimento, habitação e comércio para a população. As oportunidades para o mercado imobiliário são muitas, desde empreendimentos residenciais e escritórios, a hotéis e centros de compra.

O modelo do Porto Maravilha segue uma tendência adotada mundialmente por grandes portos, como por exemplo, Puerto Madero, em Buenos Aires (Argentina), Copenhague (Dinamarca), e Barcelona (Espanha), que revitalizaram seus espaços em busca de uma maior dinamização econômica e turística.

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O processo é consequência de uma ação conjunta dos Governos Federal, Estadual e Municipal, em duas fases, a primeira financiada com recursos públicos e, a segunda, com recursos privados oriundos de uma Operação Urbana Consorciada. O projeto conta com a participação de recursos captados junto a investidores dispostos a promover o desenvolvimento do local. A operação do Porto Maravilha é sustentada com recursos captados no mercado privado através da venda das CEPACS (Certificados de Potencial Adicional Construtivo) e fundos de investimento imobiliário, como veículos financeiros e parceria com a Caixa Econômica Federal com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

A administração da implantação do projeto é realizada pela CDURP (Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro), empresa controlada pela Prefeitura. Alberto Silva, assessor Especial da Presidência e coordenador dos programas Porto Maravilha Cidadão e Porto Maravilha Cultural, fala sobre este grandioso projeto.

O Porto Maravilha é um projeto muito reconhecido.

Qual seu diferencial?

Acho que pelo conceito que ele traz, é uma intervenção urbana que permite urbanizar uma região e manter sua população original, sua memória e identidade. Esperamos que as pessoas daqui a um tempo se sintam no Rio de Janeiro.

Vamos priorizar as pessoas e não os veículos, e a qualidade de vida para que elas morem, trabalhem e se divirtam no mesmo local. A área já possui 28 mil habitantes e contará com mais 70 mil, totalizando 100 mil pessoas até 2020.

Uma parte dessa área tem seu patrimônio preservado. Hoje há um estoque imobiliário com valor grande arquitônico, mas está degradado. Com essa reurbanização os donos dos imóveis vão perceber que vale a pena recuperar seus imóveis, que podem servir para pequena moradia, escritórios e equipamentos culturais. É um lugar estratégico, está na entrada da cidade, perto do aeroporto.

Outro destaque é a modelagem financeira, que o assegura não como um projeto de governo, mas como uma política de estado, é um projeto de longo prazo, serão mais de três administrações, tudo contratado, com recursos garantidos, o que oferece segurança jurídica para projetos de longo prazo.

Vamos ter uma região renovada e renovadora, em que as pessoas poderão ter acesso aos serviços urbanos, melhores empregos ou melhorem seus negócios. Acreditamos que vai servir de exemplo para outras cidades do Brasil e do mundo. Será também o primeiro empreendimento a ser coberto com fibra ótica, que garante conexão de internet e serviço digitais em alta velocidade.

Quanto tempo levou para estruturar todo o projeto e em quantos anos ele será finalizado?

O projeto é um desejo desde a década de 1980, que não tinha saído do papel. Foi criado em 2009 e sua implementação efetiva se deu em junho de 2011. A operação urbana tem prazo de 30 anos. A primeira etapa, será de 15 anos. Temos o cronograma de obras até 2016. Neste período estarão sendo desenvolvidos os projetos aprovados e imaginamos que após essa primeira etapa talvez haja poucos terrenos disponíveis. Desenhamos um cronograma de obras que está até antecipado.

Em que fase o projeto está no momento?

Cerca de 350 mil m2 de empreendimentos já foram aprovados e estão aguardando licenciamento, o que mostra que o mercado imobiliário reconhece essa área para investimento.

Ao requalificar essa região, ao mesmo tempo que oferecemos área de expansão para o mercado imobiliário, há uma realização inovadora para a população, que poderá morar, trabalhar e se divertir em um mesmo local. A nova sede do Banco Central está em estágio avançado, e a Tishman Speyer está na quarta laje da primeira torre comercial. Em janeiro, começam as obras do Porto Olímpico e a urbanização do Morro da Providência.

Quais são as oportunidades para o setor imobiliário e hoteleiro?

Muitas, o Rio de Janeiro tem um mercado saturado, sobretudo no centro da cidade, onde a taxa de ocupação dos edifícios comerciais está acima de 90%, segundo entidades do setor. Com a Copa do Mundo em 2014 e Olimpíadas em 2016, estatísticas apontam que teremos um déficit de oito mil quartos. Há muitas possibilidades para imóveis residenciais, comerciais e hoteleiros, e já temos projetos aprovados nesses três segmentos. E ainda há espaço para investir.

Recentemtente foi divulgado um acordo da Caixa com a Tishman Speyer, segundo empreendimento da empresa na região. Há muitas propostas para toda a área, boa parte dos imóveis são privados. O desenvolvimento imobiliário está num ritmo interessante conforme tínhamos previsto. As obras avançam e as oportunidades aparecem. São três mil trabalhadores, dos quais 250 são moradores da região.

Foi pré-definida uma divisão para cada segmento?

Não, mas há uma premissa de que 45% seja comercial e 55% residenciais ou hoteleiros. A lógica que se opera é que os próprios agentes do mercado podem definir os seus produtos, orientamos o mercado para desenhar e adequar sua estratégia de produtos. A região já possui uma série de características, não é uma área vazia e sua identidade tem que ser preservada.

Quais as ações de responsabilidade social?

Hoje já acontecem várias ações. Todas as famílias têm que ser reassentadas pelas ações que estão na área do entorno, cerca de 200 famílias já foram reassentadas, e, além de moradia para classe média e média alta, também tem habitação de interesse social. Na primeira etapa são 500 unidades, fora as do projeto de reurbanização do Morro da Providência.

Há um acordo para priorizar mão de obra local e a contratação de empresas locais. Estamos promovendo cursos de qualificação e tecnologia. Também há uma preocupação de fortalecimento do pequeno e médio empresário, de orientar | 2012 | Nº1 | 17

como melhorar sua gestão e tirar o máximo de vantagem dessa economia que está sendo configurada na região.

O patrimônio histórico está sendo preservado? É uma área de importância histórica muito grande para o Rio de Janeiro e esse patrimônio estava escondido e guardado. A região tem uma grande atratividade, tem pontos como o Museu de Arte do Rio de Janeiro (Mar) e a primeira favela do Rio de Janeiro, o Morro da Providência.

Um movimento de valorização de um lugar que tem uma memória, e ao mesmo tempo moderniza dentro dos padrões mais avançados. Pelo menos 3% dos recursos da venda dos CEPACs serão obrigatoriamente investidos na valorização do patrimônio, requalificação dos imóveis tombados, e temos apoiado atividades culturais e escolas de samba tradicionais da região.

Qual a importância de uma PPP (Parceria Público Privada) neste tipo de projeto?

A estratégia de priorizar PPP de acordo com as características é porque o parceiro privado tem que antecipar investimento e, com isso, conseguimos dar início às intervenções urbanas, sinalizar para o mercado que já começou um esforço de entregar e adequar para o investimento imobiliário, e com isso o ciclo de investimento é alavancado sem a necessidade de aporte do poder público.

Ao mesmo tempo, por ser uma concessão, a qualidade das obras fica na mão do parceiro privado, como ele será responsável pela manutenção, quanto pior fizer o prejuízo será dele, é uma lógica do poder de repartir a responsabilidade. Em vez do poder publico investir, nesse processo esse ganho é repartido uma vez que quando iniciamos as intervenções gera uma valorização natural da área, e o beneficiado é o investidor.

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Um dos projetos mais inovadores do mundo A operação Urbana Porto Maravilha está entre os 10 projetos brasileiros mais inovadores listados no último relatório global Infraestrutura 100: Cidades Mundiais (Infrastructure 100: World Cities Edition), da consultoria internacional KPMG, divulgado em julho. O destaque foi na categoria Requalificação Urbana. A segunda edição do relatório traz o ranking dos projetos inovadores ao redor do mundo capazes de inspirar futuros. A América Latina teve 20 indicações, das quais metade está no Brasil.

Para a nomeação dos 100 projetos foram considerados itens como escala, viabilidade, complexidade técnica ou financeira, inovação e impacto social. Diretora da KPMG no Brasil, Iêda Novais aponta itens relevantes que destacaram o Porto: “Revitalização urbana é sempre um plano complexo.

Nesse caso, trata-se de uma região muito importante para a cidade. O projeto em andamento apresenta um formato interessante, com recursos de uma Parceria Público-Privada (PPP) aplicados em áreas públicas”, explica.

Ieda acredita que, após a divulgação do relatório na Cúpula das Cidades, o Porto Maravilha ganhará mais expressão mundial e atrairá investimentos. “Deve-se sempre pensar na demanda futura de maneira sustentável. Este é o grande desafio. A implantação de infraestrutura de ponta, como a rede de telecomunicações, coleta de lixo inteligente, ciclovias e transporte integrado ao Centro torna-se grande atrativo para a instalação de corporações de diversos setores”, detalha.

A Pedra Branca é o primeiro projeto na América do Sul a fazer parte do Programa Clima Positivo da Fundação Clinton.

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Andres Duany

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onsiderado o pai do Novo Urbanismo, o arquiteto e urbanista Andres Duany, à frente da premiada e reconhecidade empresa DPZ - Duany Plater-Zyberk & Company - responsável pelo desenvolvimento de centenas de projetos em todo o mundo, como Seaside, empreendimento referência no setor, localizado na Flórida, acaba de completar 63 anos. E com a experiência de aproximadamente 300 projetos finalizados, entre retrofit, revitalização de comunidades e design de novas cidades, o arquiteto revela que o urbanismo não é capaz de realizar milagres onde o bem comum não é respeitado. Fala sobre a importância da sustentabilidade na construção civil atual e como isso deve ser considerado por quem compra um imóvel. Defende a revitalização dos centros urbanos e históricos e acredita que o equilíbrio entre densidade demográfica e transporte é a única solução para o inchaço das grandes cidades. Por fim, prevê que 60% dos brasileiros deverá buscar moradia em comunidades planejadas simplesmente pela ineficiência em resolver o problema de mobilidade urbana no país.

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Desenhar e desenvolver uma comunidade ou bairro planejado é diferente de empreendimento tradicional, como um edifício, loteamento, hotel ou condomínio?

Pode-se pensar que a diferença entre um projeto arquitetônico e um projeto de urbanismo seja escala e complexidade. Mas, na verdade, muitos edifícios podem ser de enorme escala e tremenda complexidade. A real diferença é o elemento tempo. Enquanto o projeto de um edifício deve ser terminado, ou espera-se que seja terminado em cinco anos e, geralmente, em muito menos tempo, o verdadeiro urbanismo precisa de talvez 30 anos. Nosso primeiro projeto, Seaside, tem 30 anos de existência e apesar de elementos como lojas, edifícios cívicos, de trabalho e escolas terem sido implementados muito mais tarde, somente agora todos estão funcionando juntos. Quanto à diferença entre uma comunidade planejada e um empreendimento convencional, acredito que o resultado final não depende somente do projeto, mas também do perfil do incorporador e suas intenções. Certamente, existem elementos similares entre ambos os tipos de projetos (oferta de residência, comércio, serviços, lazer, etc.) porém, a maior diferença é na maneira de alocar tais elementos formando urbanismo. Nós visualizamos comunidades e não apenas um projeto. O desenho urbano pode ser altamente sofisticado, mas ao mesmo tempo, de simples implementação. Estratégias inteligentes de infraestrutura, espaços públicos e a diversidade de usos também são questões chave para um bom bairro planejado.

Empreendimentos convencionais tendem a falhar quanto à diversidade, promovendo quase sempre a segregação de usos e a dependência do automóvel, enquanto um projeto de urbanismo tradicional leva em conta a escala humana e a habilidade de se alcançar destinos a pé. Não excluímos o carro, porém oferecemos outras alternativas de transporte, raramente possíveis em loteamentos convencionais.

Quais são as habilidades requeridas?

Arquitetos e urbanistas têm habilidades similares, mas mentalidades diferentes. O urbanista sempre pensa no futuro, pois o presente só oferece o perigo da distorção. Sempre que me deparo com um grande terreno vazio a ser desenvolvido como uma cidade (e não como um projeto), procuro transcender os limites, a aparente impossibilidade de não poder fazer nada. Mas por pensarmos 30 anos à frente e, por conhecermos estudos históricos do que pode transcorrer em 30 anos, nos permitimos ter uma visão. Se a visão é possível, ela acontece. Assim, no início de Seaside, em um pedaço de terra desocupado, nós concebemos uma escola, uma capela e edifícios de uso misto de quatro pavimentos, mesmo contra todas as dificuldades. Mas agora está tudo lá.

Quais são as informações que o empreendedor precisa para desenvolver um projeto atraente?

Aquele que está interessado em comprar em uma comunidade precisa estar exposto, não somente à casa que está

prestes a adquirir, mas à comunidade como um todo. O curioso é como isso é vantajoso para um empreendedor. Se há uma praça por perto talvez o pé direito-duplo não seja necessário. Se há restaurantes e cafés por perto, talvez não precisem de tantas salas de jantar em uma casa. Se é possivel fazer uma caminhada prazeirosa até a academia, não é preciso investir nos próprios equipamentos de ginástica.

Se há um cinema próximo (e para tudo isso, obviamente, a vantagem é que ninguém precisa sofrer com o trânsito e o estacionamento), então, não irão precisar de um home theater. Se o incorporador fornecer tais facilidades comuns, isso significa que não precisará fornecê-las individualmente, mas pode cobrar por isso, pois afinal, estão proporcionando uma conveniência. É um excelente modelo de negócio. Claro que os corretores tendem a ficar exaustos, pois têm muito sobre o que falar, e geralmente precisam que se faça um vídeo para mostrar a explicação completa.

Como aumentar as sinergias entre os componentes imobiliário, hoteleiro, comercial e etc?

Urbanismo é sinergia. Um hotel adiciona valor a um edifício de escritórios. Eles adicionam valor ao comércio e residências e vice-versa, mas somente se são fisicamente acessíveis entre si. O sistema de dispersão urbana (ao menos nos EUA) tem falhas, não só porque é excessivamente baixo em densidade e caro para construir, mas porque a sinergia adequada dos elementos de urbanismo não é permitida. Tudo é longe de tudo, feito pelo uso obrigatório do carro, mesmo que estejam em relativa proximidade geográfica. Urbanismo é fazer com que as necessidades cotidianas sejam facilmente acessadas e assim criem o real valor imobiliário. É pegar todos os elementos que serão construídos de qualquer maneira e montá-los em forma de urbanismo. O componente comercial do urbanismo deve ser um híbrido entre o velho e o novo. É óbvio que lojas “familiares” realmente não podem oferecer a variedade, o serviço, a praticidade e a experiência atualizada das grandes lojas e magazines. Ao mesmo tempo, os grandes lojistas não são necessariamente melhores quando estão dentro de grandes “big-boxes” cercados por estacionamentos. Nossa proposta é sempre usar o modelo antigo de lojas e restaurantes ao longo de ruas e praças, mas centralmente gerenciados e operados de uma maneira muito profissional, assim como num shopping center. Muito do que nós propomos é uma combinação do que funciona melhor e geralmente isso envolve ambas: novas e antigas tecnologias de desenvolvimento imobiliário.

Como deve ser a gestão dos espaços e serviços públicos?

Espaços públicos, ruas e praças devem ser primeiramente para as pessoas e apenas secundariamente para os carros.

Uma boa praça pode muito bem ter carros estacionados, mas apenas casualmente. Se o projetista tem um estacionamento em mente, isso é a única coisa que irá ocorrer e não será um espaço público. Há também os edifícios cívicos | 2012 | Nº1 | 21

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escolas, salões de festa, teatros e museus. Nós achamos que eles foram construídos pelo excesso de riqueza e puro orgulho que as pessoas têm de suas cidades e isso também é verdade. Mas também são mecanismos para elevar o valor imobiliário e devem ser construídos pelos incorporadores assim que tenham capital, pois irá agregar valor imobiliário que se transformará em lucro. Se forem construídos depois, serão os moradores que irão gozar da valorização no ato da venda ou revenda do imóvel. Se o incorporador tem uma reputação extraordinária em entregar o que promete, então a promessa dos edifícios cívicos é boa. As pessoas acreditarão que os edifícios serão construídos e pagarão mais por isso. Este é um dos motivos pelos quais os incorporadores deveriam estabelecer uma reputação estelar.

Qual é a importância do conceito de sustentabilidade na concepção de comunidades planejadas?

Sustentabilidade é um assunto enorme e cada país pensa sobre isso de maneira diferente. Para uns há a ética da mudança climática. Para outros, significa obter ar puro e, para tanto, a redução do uso do automóvel. Para uns é questão de igualdade social não excluir uma população que, por ser marginalizada, se tornará um problema para todos. O Brasil está na beira do problema de instabilidade social. Mas sustentabilidade, para todos, tem a ver com sobrevivência.

Uma comunidade pode continuar a existir, ainda mais prosperar, dentro das difíceis circunstâncias do século XXI? Até que ponto é autossuficiente em alimento, energia, emprego e ensino? Até este ponto a sustentabilidade é um padrão mínimo que qualquer ser humano, até os que não se preocupam nem um pouco com a mudança climática, deve considerar antes de fazer um inventimento em um imóvel.

Qual é o perfil dos moradores de um bairro ou comunidade planejada?

O bairro diverso, caminhável e de uso misto atrai uma porcentagem de cada segmento demográfico. Descobrimos que nunca é menor do que 30% do mercado total e raramente excede 60% desse mercado porque há pessoas que não querem caminhar, não querem conhecer seus vizinhos e têm pavor de estar em público. Essas porcentagens mudam de lugar para lugar. No entanto, com os congestionamentos de trânsito ficando insuportáveis nas cidades brasileiras, poder chegar aos seus compromissos diários é um bem altamente substancial. No Brasil, a porcentagem deve alcançar 60%.

Nos EUA isso é definido por pessoas que não gostam de dirigir, ou que por muita ou pouca idade, não podem dirigir.

No Brasil, isso será definido pelo puro sofrimento e ineficiência de se locomover. Ironicamente, o bairro caminhável e autossuficiente se torna mais e mais atraente à medida que o carro se torna trivial.

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Em um país como o Brasil, com cidades já consolidadas, que foram mal planejadas e agora sofrem com o agravamento dos problemas de habitação, trânsito e longas distâncias entre casa e trabalho, quais são as soluções urbanísticas possíveis para melhorá-las?

Não sei o quanto pode ser feito em uma situação como a das cidades brasileiras que não foram sequer concebidas para o carro ou para as altas densidades que elas apresentam. Existe um termo chamado “capacidade de carga” e eu acredito que, apesar da localização vantajosa próxima à praia, trabalho e aeroportos, algumas destas cidades se tornarão tão desagradáveis que os que podem deixá-las por um urbanismo novo e melhor projetado, o farão. Sei que esta resposta não é popular. Sempre pensamos que o urbanista pode oferecer esperança, mas acho que já sabemos bastante sobre sociedades do tipo “free-for-all”, com tão pouco sentimento pelo bem comum e tão desrespeitosas pelas leis e padrões, como as cidades latino-americanas em geral, para ter muita esperança no futuro. Mais e mais os ricos das cidades mal planejadas da China, Índia e América Latina farão de tudo para viver em cidades como San Francisco, Miami, Vancouver ou Londres. Incentivar a ocupação dos centros urbanos e históricos que têm sido sistematicamente abandonados por novos centros de negócios deveria ser uma prioridade.

O equilíbrio entre oferta de moradia e proximidade com o trabalho também está no centro das discussões sobre revitalização urbana. E, logicamente, tudo isso não pode ser pensado sem incluir a questão do transporte. Densidade e transporte estão intrínsicamente ligados e talvez a única solução para as metrópoles super-inchadas.

E o que pode ser feito nas pequenas cidades ou nos bairros periféricos, em que a velocidade de crescimento tem aumentado com força, em resposta ao crescimento da economia? Nestes casos, é possível desenvolver um plano de expansão mais cuidadoso e detalhado?

As pequenas cidades e subúrbios que tem extrema baixa densidade podem ser consideradas apenas como condição inicial e os edifícios podem ser eventualmente demolidos e reconstruídos num padrão mais denso, quem sabe, várias e várias vezes. Quando alguém olha para cidades como Manhattan ou Paris, está olhando para uma cidade renovada várias vezes. A chave é olhar além do presente para permitir um sistema que alcance a reconstrução no momento em que acontece e fazer disso uma cidade que se torne cada vez melhor, e não cada vez pior. Até o meio do século XX, cidades do mundo inteiro, que foram demolidas e reconstruídas, se tornaram melhores a cada vez. Nos últimos 50 anos, mudanças significavam cidades cada vez menos habitáveis. Isso tem muito a ver com o declínio da profissão

de planejamento. O governo deve ter alguma participação, mas governo na escala correta. Existe governo em níveis da nação, da região, da cidade, do bairro, da quadra, da rua e do conjunto de residências. Decisões que devem ser tomadas devem ser designadas ao nível apropriado de governo. Isso se chama subsidiariedade. Um pouco disso, como você pode ver, é o governo municipal, democrático ou não (eu não acredito que a democracia faça absolutamente tudo melhor.

Ainda arrisco dizer que as melhores cidades, assim como os melhores exércitos e corporações não são democráticos.

As evidências estão no mundo inteiro). É democrático em algumas instâncias e isso requer ambos os governos, municipal e privado. Nos Estados Unidos há mais de 200 mil formas de governo privado, chamados de “property owners associations” (ou associações de moradores), que cuidam das decisões que devem ser tomadas em nível apropriado, as quais nem o governo municipal nem o federal estão interessados.

Qual é o papel do governo na viabilização dos projetos de comunidades planejadas? Que tipo de investimento deve ser feito nas cidades, ou nos bairros, ou em áreas como o transporte?

Todas as comunidades de certa maneira devem ser planejadas e pode-se dizer que as mais densas e empobrecidas são as que mais precisam de planejamento. Planejamento não significa que as coisas têm que ser feitas para as pessoas. Às vezes, planejamento, no caso da população de baixa renda, envolve exatamente o contrário: capacitar as pessoas para que façam coisas para si mesmo, incluindo construção, com o governo estabelecendo regras para o que é coletivo, como infraestrutura, esgoto. Mas até mesmo o ensino e o transporte podem ser entregues ao povo. A delegação do poder também requer planejamento. Planejamento é pensar adiante com base nos sucessos do passado e evitando o que comprovadamente falhou.

Quais são os maiores erros e acertos ao longo destes anos?

Os erros foram muitos e somos cautelosos em aprender com eles, não apenas com nossos erros, mas com os erros dos incorporadores. Temos particular interesse em erros que nós mesmos poderíamos ter cometido. Tenho a felicidade em dizer que não cometemos o mesmo equívoco duas vezes, mas infelizmente, cometemos novos erros, que são inevitáveis. No entanto, isso é importante porque se você tiver que aprender com nossas comunidades - as projetadas pela nossa empresa DPZ - é importante visitar as mais recentes, que eliminaram muitos de nossos erros. Uma das coisas mais frustrantes para mim é como possíveis desenvolvedores continuam a visitar Seaside com todas as suas falhas e reproduzí-las em suas próprias comunidades, enquanto que próximo dali, estão as mais recentes, Rosemary Beach e Alys Beach, mais livres dos erros que pudemos evitar.

Quais as lições aprendidas?

Existem muitas lições que aprendemos. Em 2008, o mundo mudou de muitas maneiras e novamente estamos aprendemos uma série de novas lições e eu acredito que seja muito estimulante estar em uma curva aguda de aprendizado. Há algumas coisas em que nós estamos focados no momento.

A mais importante é ser eficiente no custo-beneficio: nao gastar em infraestrutura e estar atento ao novo mercado, obcecado pela sustentabilidade e elementos como transporte, geração de energia e segurança alimentar, que serão o que nós chamamos de “checklist”. A lição que eu acredito ser de maior valor foi quando eu finalmente me dei conta de que quando você quer saber quem será o potencial comprador de um dos seus projetos urbanos, você deveria passar um tempo com adolescentes de 15 anos. É para eles que estamos trabalhando.

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. Viabilidade Econômica e Financeira de Empreendimentos Imobiliários; . Preparação de Projeto p/ Captação de Investimento Imobiliário; . Estruturação de Financiamento a Produção (Funding); . Análise de Riscos de Projetos Imobilários; . Originação de Projetos Imobiliários; . Avaliação de Potencial do Terreno (Valuation).

www.mafc.com.br / 85.3264.0284 / 85.9989.2904 / contato@mafc.com.br

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. MBA em Desenvolvimento e Gestão de Negócios Imobiliários; . Orçamento de Obras de Engenharia e Licitação; . Controladoria de Obras de Engenharia; . Gerenciamento de Projetos Habitacionais de Interesse Social; . Viabilidade Econômica e Financeira de Projetos e Investimentos Imobiliários.

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GESTÃO E FINANÇAS IMOBILIÁRIAS

ARTIGO INTERNACIONAL

Placemaking: O Segredo de Agregar Valor Permanente ao Setor Imobiliário e Comunidades Brasileiras Charles C. Bohl, PhD

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omo será o Brasil daqui a 10, 20 ou 30 anos?

Mais importante ainda, como vai ser viver no Brasil? Brasileiros estão vivenciando uma oportunidade inédita para reformar dramaticamente a área construída do país. Há lições importantes que o Brasil pode aprender com a experiência dos Estados Unidos, mas nenhum é mais crítico do que a importância do conceito de place making ao desenvolver o setor imobiliário. Sendo este capaz de produzir comunidades saudáveis com valores permanentes tanto para os investidores quanto para os moradores.

Tendências demográficas no Brasil esperam alimentar o crescimento de investimento e desenvolvimento imobiliário por décadas. O Brasil está aproveitando um crescimento sustentável da população, e uma expansão rápida da classe média (menos de 40% da população em 2003 e mais de 50% em 2010), e ascendentes padrões de vida. O Produto Interno Bruto (PIB) projeta alcançar uma média de 2,5 a 2,7% de crescimento por ano até o ano 2030, e 4,3% anualmente de 2012 a 2016. Analistas enfatizam o ‘boom demográfico’ do Brasil, que envolve a faixa etária de 15 a 64 anos, que aumentará a população em 70% até 2020. O tamanho das famílias continua a diminuir, caindo de uma média de seis filhos em 1960 para dois hoje. A média de filhos por família projeta-se um declínio de 2,4 pessoas por família até 2030.

Tais estimativas aqueceram a demanda por todos os tipos de imóveis, bem como novos tipos de moradia em comunidades com amenidades que atraem famílias menores e de maior poder aquisitivo.

A experiência americana prefigura as tremendas oportunidades e entraves que o Brasil terá de enfrentar. O analista e empreendedor imobiliário, Christopher Leinberger, escreveu sobre a especialização da indústria americana imobiliária ao categorizar tipos de imóveis em dezenove produtos diferentes. Tais padrões têm sido refinados pela indústria

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durante décadas, transformando-os assim, em produtos fáceis de financiar, construir, alugar e vender. Os produtos englobam loteamentos, empreendimentos horizontais, parques empresariais e shopping centers. Estes tipos de imóveis provaram ser lucrativos, bem como atenderam os desejos e necessidades das famílias americanas entre as década de 1950 e 1970. Infelizmente, também foram parte do ‘DNA’ da expansão descontrolada do subúrbio americano: unidades singulares, com uma proporção de área útil e área total de 0.1 a 0.4 (ex: obras somente cobriram 10 a 40% do espaço disponível, sendo o restante reservado para estacionamento), e completamente dependente do automóvel.

Enquanto a indústria americana tornou-se experiente em construir imóveis de 1 a 2 quartos, os projetos, em si, não foram ideais para a idealização e desenvolvimento de comunidades planejadas. Os primeiros estudos sobre os impactos negativos da expansão descontrolada datam da década de 1970, incluindo a obra de referência, Costs of Sprawl, publicado pelo Real Estate Research Corporation. A opinião negativa do público e artigos divulgados a respeito da expansão foi observada em 1990, e reveladas numa série de cinco estudos nacionais realizados pelo Pew Center for Civic Journalism (2000). A expansão descontrolada foi citada como a preocupação número um, ultrapassando outros itens como crime, a economia e impostos.

Entre os anos 80 e 90, políticas de desenvolvimento e ambientais, bem como reforma de leis em âmbito estadual, federal e municipal, ajudaram a proteger terras sensíveis e a auxiliar a gestão local de crescimento, embora não representassem melhores práticas ao desenvolver empreendimentos imobiliários. Ao longo da década de 1990, os movimentos de Smart Growth and New Urbanism, começaram a gerar um novo horizonte de planejamento quanto ao uso de terras, além de novos paradigmas para o design urbano. Foi aí que a indústria de desenvolvimento imobiliário começou

a testar e aplicar esses conceitos e que a prática do place making emergiu como um padrão de desenvolvimento.

O placemaking aborda o desenvolvimento imobiliário com vistas a criar um senso de lugar, composto por produtos diferentes e usos que são fisicamente integrados e funcionais, ao invés de construir projetos individuais que derivam valor pela separação e isolamento de usos e propriedades.

O mantra, repetido nas conferências de place making do Urban Land Institute (ULI), enfatiza esta distinção: “É um lugar, não um projeto!” Cada edifício novo não só fornece espaço (e lucro) para casas, lojas ou escritórios, mas também constitui um ambiente público, cria ruas atraentes e espaços públicos, que juntos, criam algo muito superior do que a soma de suas partes, individualmente.

As diferenças são enfatizadas por Vince Graham, um empreendedor de comunidades na Carolina do Sul, que são notadas por sua acessibilidade ao pedestre: “Se o que você vende é privacidade e exclusividade, então cada casa nova degrada a amenidade. Mas, se o que você vende é a comunidade, então cada casa nova (e cada loja, escritório, edifício público e calçada) passa a valorizar o empreendimento.”

Comunidades e empreendedores nos EUA que adotaram o place making como base de desenvolvimento, afastaram-se da visão de projetos e começaram a focar no caráter dos lugares que querem criar: comunidades, lugares de trabalho, mercados, lojas e lugares públicos, que acabam aumentando o valor imobiliário e preservando a qualidade de vida e a identidade única de cada comunidade.

Placemaking não é como a comunidade vai parecer no futuro, mas como ela irá viver: Que tipo de imóveis, com que tipo de amenidades e que tipo de rua ou comunidade responderão às demandas do futuro mercado? Que tipo de atividades, estilos de vida e cotidiano das comunidades, lugares de trabalho, mercados, lojas e lugares comuns irá haver? Haverá espaços públicos para comemorações e feriados da comunidade; locais para feiras; locais públicos com ambientes para casamentos, recepções, formaturas, festas de aposentadoria; restaurantes onde turistas, e família ou sócios podem se reunir para jantar, almoçar ou aproveitar a vida noturna?

Há “ruas bonitas”, arborizadas, calçadões e edifícios com fachadas atraentes onde pessoas gostam de andar? Há ruas onde é fácil de achar um café ou restaurantes para encontrar um amigo ou simplesmente sentar para tomar um café ou

uma taça de vinho entre amigos? Há lugares seguros e praças públicas atraentes onde jovens podem fazer skate, tocar música e se descontrair? Há um parque disponível para a comunidade, cinco minutos de cada residência onde crianças podem brincar enquanto os pais leem no banquinho do parque?

Brasileiros hoje possuem uma oportunidade de ouro para aprender dos exemplos americanos dos últimos vinte anos, e evitando o crescimento mal projetado. Eu visitei e aprendi de muitos projetos enquanto escrevia meu livro sobre Placemaking para o Urban Land Institute. Hoje há o dobro de exemplos de uso misto em todos os tipos de regiões, climas e contextos. Esses formatos de uso misto, adotados ao modelo convencional de desenvolvimento residencial, comercial, resorts e empresarial, para criar lugares distintos, comandam um premium em fases iniciais e agregam valor ao continuar a desenvolver. Seaside, na Flórida, é um exemplo extraordinário, pois gera uma média anual de valorização de 25% por causa de sua estratégia incremental de placemaking. Como o Edward T. McMahon, um membro sênior da ULI notou, há um dividendo de placemaking no que resulta da promoção de um senso de lugar, uma qualidade que encoraja pessoas a “ficarem mais tempo, gastarem mais dinheiro e voltarem a visitar lugares pelo qual sintam um carinho especial”.

Adotar o aspecto do placemaking no desenvolvimento imobiliário do Brasil irá recompensar empreendedores, investidores e os cidadãos que vivem em comunidades brasileiras que preservarão o valor por décadas a vir, enquanto assegura uma herança permanente para futuras gerações brasileiras.

CHARLES C. BOHL, PhD Charles Bohl é o professor associado e diretor do programa de graduação de Urbanismo e Desenvolvimento Imobiliário na Universidade de Miami. Dr. Bohl é perito de placemaking, comunidades e desenvolvimento de uso misto.

Ele é autor do best-seller, Placemaking: Developing Town Centers, Main Streets and Urban Villages, publicado pelo Urban Land Institute e agora na sua quinta impressão. Dr. Bohl possui um doutorado em urbanismo da Universidade da Carolina do Norte (Chapel Hill). Ele fornece consultoria e instrução sobre desenvolvimento de uso misto, place making e planejamento de comunidades nos EUA e no exterior. Web site: http://mredu.arc.miami.edu

Drigo, M. (2012) The Case For Brazil. Clarion Calls [Summer 2012]. Available online: http://www.clarionpartners.com/Research/ResearchLibrary/Clarion_Calls_Summer_2012.pdf.

Newman, D. (2011) Demographic changes to boost Brazil’s investment appeal. Interactive Investor. Available online: http://www.iii.co.uk/articles/15049/demographic-changes-boost-brazils-investment-appeal.

Christopher B. Leinberger, “Retrofitting real estate finance: alternatives to the nineteen standard product types.” Places, 2005, 17, No (2005), pp. 24-29.

Real Estate Research Corporation (1974). The Costs of Sprawl: Environmental and Economic Costs of Alternative Residential Development Patterns at the Urban Fringe. Washington, D.C.: U.S. Government Printing Office.

Pew Center for Civic Journalism (2000). Straight talk from Americans, 2000: National survey results. Washington, DC, Pew Foundation. Available online: http://www. pewcenter.org/doingcj/research/r_ST2000.html.

McMahon, E. T. (2010) The Place Making Dividend. Urban Land Institute web site. Available online: http://urbanland.uli.org/Articles/2010/Nov/McMahonDividend

| 2012 | Nº1 | 25

QUEM & ONDE

QUEM&ONDE Gilberto Galrão, Grupo Solare; Francisco Carvalho, Allia Hotels; José Adalto Silva, Allia Hotels

Roberto Zwiters, Poupe Construtora; Luiz Eduardo dos Santos Castro, Moneda; Alexandre de Paula Lima, Remax

Guillermo Corral, CCTM; Marcus Carvalho, GlobAlliances Finance; Roberto Rocha, GJP Hotéis e Resorts; Margarida Fraga, Brookfield Financial; Ricardo Mader, Jones Lang LaSalle Hotels.

José Perigo, Serasa Experian; Gilberto Galrão, Grupo Solare; Felipe Cavalcante, Adit Brasil; Rogério Tavares, Grupo Solare; Emmanuel Athayde, MB Capital

Hermano Carvalho, Ministério do Turismo, Osvaldo Chudnobsky, Hotelera Posadas, Ricardo Manarini, IHG

26 | Nº1 | 2012 |

Airton Medeiros, Datastore; Fábio Corsini, Datastore; Alejandro Moreno, RCI Brasil

Ariel Yaari, Greenwald Business Corp.; José Paulo Saraiva, Kasih Hotel de Charme; Fernando Baracho Martinelli, FBM Development

Luiz Augusto Pereira de Almeida, Sobloco; Paula Peixoto, Iron House; Luiz Henrique Valverde, Odebrecht Realizações Imobiliárias; César Refosco, Habitasul

Felipe Cavalcante, Adit Brasil; Carlos Alberto Camargo Campilongo, Construtora Praia Grande

Júlio Cesar de Almeida Braz, Ginco Empreendimentos; Paulo Bresser Dores, Gerencial Construtora; Robert William, Secovi-SP

Marcos Pradines, Setur-AL; Ivo Szterling, Cipasa; Máximo Pinheiro Lima, Prosperitas Investimentos

Margarida Fraga e Júlia Verboonen, Brookfield Financial; Nuno Constantino, Neoturis; Miguel Palmeiro, CB Richard Ellis

Sílvio Bezerra, da Ecocil, recebendo o Prêmio Master Imobiliário 2012

Leonardo Cavalcante e Luciano Cavalcante, Luciano Cavalcante Imóveis; Abel Castro, Accor; Marcus Nicodemos, Accor

Alexandre de Paula Lima, Remax; Hugo Bueno Torres, SPEL

| 2012 | Nº1 | 27

QUEM & ONDE

QUEM&ONDE Franklin Mira, Odebrecht Realizações Imobiliárias; Wagner Luiz de Mello, Spel; Paula Peixoto, Iron House; Felipe Cavalcante, Adit Brasil

Jason Straka e Filipa Mateus de Almeida, Hurdzan/Fry Environmental Golf Design; José Romeu Ferraz, Develop Brasil; Irineu Guimarães, BLD Brasil

Thomaz Assumpção, Urban Systems; Ricardo Valls, Imobisul; José Carlos Martins, CBIC; Valério Gomes, Cidade Pedra Branca.

Amilcar Mielmiczuk, Vert Hotéis; Luiz Cezar Macedo Soares, Brasilinvest; Ernesto São Thiago, ACIF

André Porto, IHG; Abel Castro, Accor Hospitality; Gustavo Haman, IHG

Dênio Luiz Nicácio Silva, Vivendi; Alberto Pina, Vivendi; Cristiano Rabelo, Execut Consultoria.

Sérgio Villas-Boas, Cipasa Urbanismo; Ciro Schmeil, Scopel Desenvolvimento Urbano; Ayrton Aguiar, AGC Gestão Imobiliária; Caio Portugal, AELO; Sérgio Guimarães, Vallor Urbano.

28 | Nº1 | 2012 |

Múcio Souto, Queiroz Galvão; Marcos Araújo, Datastore; Paulo Toledo, CIA Inteligência e Coordenação

Saulo Filho, Saulo Suassuna e Amadeo da Nova Urbanismo em visita ao CIPP (Complexo Industrial e Portuário do Pecém)

Márcio Vantil, Ministério do Turismo; José Antonio de Lucas Simon, Malus; Hermano Carvalho, Ministério do Turismo; Nilson Nóbrega, Prima Empreendimentos; Felipe Cavalcante, Adit Brasil

Caio Calfat, Caio Calfat Real Estate Consulting; Luís Valdés, Europraxis; Maria Carolina Pinheiro, RCI; Nilson Nóbrega, Prima Empreendimentos

Artur Parkinson, Parkinson Empreendimentos Imobiliários; Sandra Pires, Pires Advogados; José Antonio de Lucas Simon, Malus; Georges Humbert, Brandão e Tourinho Dantas Advogados Associados

Carlos Alberto Camargo Campilongo, Construtora Praia Grande; Javier Trinidad, Iberoestate Praia do Forte; Nuno constantino, Neoturis; Alejandro Moreno, RCI Brasil

José Romeu Ferraz, Develop Brasil; Daniel Buontempo e Paulo Toledo, CIA Inteligência e Coordenação

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QUEM & ONDE

QUEM&ONDE Dênio Nicácio Silva, Vivendi; Benone Batista de Miranda Júnior, Viverbem Negócios Imobiliários; José Anderson Cisne e Marjorie Alves Cisne, SCC Construções e Empreendimentos

Mariana Silva, Vistadouro; Marcelo Frizzo, AMR Frizzo; Milena Oliveira, Patrium Investimentos; Josan Barros, Pereira Barros Engenharia; Luiz Eduardo do Santos Castro, Moneda

Luiz Gonzaga Soares Mayor, CB Richard Ellis; Jorge Chaskelmann, Aquiraz Riviera; Miguel Palmeiro, CB Richard Ellis

Ronald Hargreaves, Maria Carolina Pinheiro (gerentes da RCI) com Marcos Holzmann e Alejandro Moreno

Romulo Silva, Transamérica Hospitality Group; Nuno Constantino, Neoturis; Jânio Maio, Blue Tree Hotels

Allan Lincoln Pereira, BLD Brasil; Guilherme Takeda, Takeda Arquitetura e Paisagismo; Cláudia Peresi, Scamatti & Seller Infraestrutura; Irineu Guimarães e Ubiratan Novelino Filho, BLD Brasil.

Ao centro o deputado federal Sérgio Carneiro, ladeados, da esquerda para direita, pelos sócios Vicente Coni, Virgínia Nery, Érico Guedes, Maria Vitória, Sérgio Tourinho Dantas, José Carlos e Filipe Brandão

30 | Nº1 | 2012 |

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Ivo Szterling, diretor de urbanismo da Cipasa

Ayrton Aguiar Jr., diretor da AGC Gestão Imobiliária

Raquel Dombroski, da Abaco Brasil

DESTAQUE Mercado assiste a uma explosão de loteamentos em todo país

São Paulo recebeu, somente no primeiro semestre deste ano, 242 novos empreendimentos no Estado, um crescimento de 26% em relação a 2011.

O

mercado de loteamentos tem crescido em um ritmo surpreendente. Numa comparação da produção dos seis primeiros meses deste ano em relação ao mesmo período do ano anterior, observa-se que o número de loteamentos no Estado de São Paulo deu um salto de 26%, de acordo com a segunda edição do Radar do Setor de Loteamentos, um trabalho do Secovi-SP com base no número de empreendimentos protocolados no Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo).

Foram 242 novos loteamentos, contra 192 em 2011, que já havia apresentado um crescimento de 24,5%, em relação a 2010.

Já o número de condomínios registrou queda de 38%, passando de 40 no primeiro semestre de 2011 para 25, em 2012.

32 | Nº1 | 2012 |

Os dados comprovam o interesse do consumidor por loteamentos e, apesar de a pesquisa registrar apenas números de São Paulo, a busca por soluções horizontais de moradia mostra-se como uma tendência muito forte em praticamente todo o Brasil. “Em ritmo contrário ao mercado de lançamentos de incorporações e vendas de unidades prontas, os loteamentos parecem seguir em expansão no Brasil”, afirma Ivo Szterling, diretor de urbanismo da Cipasa.

O rápido crescimento populacional ao longo das últimas décadas nas principais cidades brasileiras, aliado à carência de áreas urbanizadas adequadas, trouxe problemas como a proliferação de favelas, invasões de terrenos públicos e privados, e, principalmente, violência. Por conta disso, as cidades foram se verticalizando em condomínios, buscando

um mínimo de segurança, a maior preocupação das famílias.

Porém, o brasileiro ainda tem aquele desejo de morar em casas, e os loteamentos oferecem a possibilidade de ter o imóvel dos sonhos, com a segurança de um edifício residencial.

Os loteamentos proporcionam maior qualidade de vida, com segurança, lazer e mais áreas verdes, mesmo estando próximos aos centros urbanos, além do proprietário ter a possibilidade de construir as casas seguindo o projeto arquitetônico de sua preferência, sonho de grande parcela do mercado. O crescente poder aquisitivo da população brasileira vem permitindo que este sonho passe a ser realidade.

“Ganham os consumidores destes empreendimentos e ganham as cidades, pois recebem toda a infraestrutura sem onerar os combalidos cofres destes municípios”, avalia Ayrton Aguiar Jr., diretor da AGC Gestão Imobiliária e presidente da SINTUR (Sindicato das Empresas de Turismo do Estado do Ceará).

Outro atrativo, de acordo com Ciro Schmeil, diretor geral da Scopel, é que um imóvel pode sair até 30% mais barato quando a residência é construída sobre um terreno adquirido em residencial planejado.

“O fato de o lote urbanizado muitas vezes ter seu valor de aquisição e condições de pagamento mais acessíveis, quando comparado ao preço nominal de unidades prontas de casas e apartamentos, também contribui para a estabilidade de sua demanda e torna-o comparativamente menos suscetível às oscilações do mercado”, diz Ivo Szterling.

Segmento está no radar dos fundos Segundo Ayrton Aguiar, cada vez mais cresce o apetite dos fundos por carteiras de recebíveis de loteamentos bem estruturados e que atendam aos requisitos legais do mercado financeiro. Com a crise internacional, também verifica-se uma intensa procura de fundos internacionais, com o objetivo primordial de conhecer o mercado, sem contudo, efetivamente aplicarem recursos em projetos de loteamentos.

“Trabalhamos com investidores espanhóis que aplicam seus recursos diretamente na SPE do empreendimento. Isto nos permite uma maior independência e agilidade no desenvolvimento de nossos empreendimentos. Neste nosso modelo, o retorno do investidor das SPE´s se dá em 3 ou 4 anos, com Taxa Interna de Retorno (TIR) bastante atrativa, se comparada a outros investimentos financeiros. No entanto, isto é possível graças ao crescente interesse dos fundos por carteiras de recebíveis com base em loteamentos, o que permite o repasse dos contratos com vistas a securitização”, conta.

O Quinta do Golfe, loteamento da Cipasa em São José do Rio Preto (SP) possui 650 mil m2 e 77 mil m2 de área verde. São 591 lotes residenciais com metragens a partir de 408m². Além da área de lazer completa, o local oferece um campo de golfe com nove buracos.

Definição da área é decisiva para o sucesso de um loteamento A escolha do terreno onde será implantado o empreendimento é uma etapa decisiva para seu sucesso de um loteamento. A localização é muito importante para a atratividade e viabilidade de projetos desta natureza. “Dizemos que ‘localização é tudo’ ou quase tudo. Disponibilidade de água e esgoto tratados, energia, telefonia, bem como outros serviços essenciais nas proximidades (colégios, bancos, farmácias, hospitais, comércio, etc) são fatores que definem tanto os custos de implantação como a decisão de compra dos futuros adquirentes de unidades”, destaca Aguiar.

O diretor da AGC Gestão Imobiliária lembra que uma boa pesquisa de mercado, quantitativa e qualitativa servirá para subsidiar não só a escolha da área, como também para formatar o produto.

Após a definição da área, são desenvolvidos os projetos urbanísticos e complementares, de maneira que os profissionais envolvidos possam tirar o máximo de proveito do potencial do terreno e seu entorno. “É fundamental nesta etapa de planejamento já envolver o pessoal da área comer| 2012 | Nº1 | 33

DESTAQUE

cial e marketing. Um bom trabalho de “project management” deve ser feito para que todos estes projetos e estudos tenham suas interdependências e interferências respeitadas, de modo a compatibilizar a melhor equação custo x benefício”, define o executivo.

Sinergia entre os diversos componentes Os loteamentos, em sua grande maioria, são desenvolvidos para o mercado residencial horizontal e preveem, algumas vezes, lotes para comércio local. No entanto, nos últimos anos, vem se desenvolvendo de forma mais consistente o conceito dos bairros planejados, que procura prover de forma integrada espaços para as suas várias funções, mesclando a moradia, o lazer e o trabalho em um só lugar, priorizando a convivência das pessoas, a retomada das caminhadas e a diminuição da priorização do uso dos automóveis. São projetos que procuram otimizar a funcionalidade das cidades e solucionar o grave problema da mobilidade.

“A proposta implica ainda na busca do crescimento dentro da comunidade e não na expansão para outras áreas, com a consequente redução dos custos de infraestrutura e de transporte. É uma volta ao velho urbanismo, no qual as pessoas viviam e trabalhavam no centro da cidade, algo que foi abandonado. Mais do que uma simples tendência, esse conceito está alinhado com o desenvolvimento urbano voltado à sustentabilidade”, ressalva Ciro Schmeil.

Entretanto, criar sinergia entre os diversos produtos imobiliários é um dos maiores desafios, assim como estabelecer a ordem e o momento certo de lançar ou implantar cada produto. Ivo Szterling, da Cipasa, cita um exemplo: “Um novo núcleo residencial demanda operações de comércio e serviços, necessita uma escola, transporte público, etc. A existência destes serviços com qualidade é, portanto, um fator importante de valorização imobiliária. Mas a ocupação paulatina de novos núcleos residenciais, somente terá escala para uma demanda sustentável destes serviços com o tempo. Esta contradição é um dos grandes desafios para uma equação equilibrada e, muitas vezes, o empreendedor precisa assumir investimentos para subsidiar algumas operações que são estratégicas para a consolidação de um projeto imobiliário, principalmente nas fases iniciais aonde a demanda ainda é insuficiente”.

Ayrton Aguiar, da AGC Gestão Imobiliária, acrescenta que “um empreendimento desta natureza deve ser pensado e concebido por empresas e profissionais que tenham a visão sistêmica e de longo prazo, pois exigem investimentos mais expressivos, desde a sua fase de planejamento”.

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Fazenda Imperial Cascavel é um loteamento da AGC em Fortaleza (CE). Em uma área de 82 hectares foram desenvolvidos 907 lotes residenciais, das quais 86% já foram comercializados, gerando um VGV de aproximadamente R$ 38 milhões.

Dentro do Bairro Planejado Ecoville, implantado pela Abaco, está o residencial Parque Iguaçu, que ganhou Prêmio de Sustentabilidade Ambiental da Secretaria de Meio Ambiente de Porto Alegre. O empreendimento oferece 329 lotes e ampla área de lazer.

Processo de aprovação é o maior entrave De acordo com os empreendedores, o principal gargalo para o desenvolvimento de loteamentos está nos processo de aprovação e legalização dos empreendimentos. Além da regularidade de titulação das áreas a serem urbanizadas, aprovar um loteamento requer adequação às legislações municipais, estaduais e federais, negociação de diretrizes urbanas com as Prefeituras, diretrizes de saneamento com as concessionárias de água e esgotos, licenciamentos ambientais municipais e estaduais, adequações de acessos públicos, entre outros.

“A interação com os órgãos de gestão públicos, a falta de marcos regulatórios claros ou de legislações subjetivas, dificultam enormemente a maturação e aprovação de um projeto de loteamento e demandam grande capacidade de mobilização, negociação e experiência técnica das empresas”, destaca Szterling.

Raquel Dombroski, da Abaco Brasil, diz que todo empreendimento de parcelamento de solo tem que passar pela

aprovação de diversos órgãos e como a legislação não é clara gera conflitos de competência que prejudicam. “Muitas vezes passamos por todos os tramites de aprovação e o Ministério Público ou outro órgão intervém impugnando o que já foi aprovado. Também, por termos uma legislação ampla e complexa existe uma dificuldade da sua aplicação pelos órgãos públicos que se sentem inseguros para emissão de licença”.

“A legislação dificulta o desenvolvimento deste tipo de empreendimento quando considera o empreendedor um degradador do meio ambiente. Na verdade, ao promover o desenvolvimento urbano sustentável ele é agente ambiental.

Os pontos a serem reformulados são aqueles que causam a insegurança jurídica que existe na aprovação ambiental em razão do excesso de legislação e da relativização do direito adquirido”, acrescenta Raquel.

Outro problema é a falta de estrutura adequada dos órgãos para atender a demanda de um país em pleno crescimento.

Providenciar as devidas autorizações, projetos e regularizações do empreendimento leva normalmente mais de um ano.

“Na esfera estadual também são grandes as dificuldades, principalmente no que se refere ao licenciamento ambiental, pois a maioria dos organismos de análise e aprovação têm estrutura de pessoal técnico deficitária seja em número, seja em capacitação técnica para atender a demanda crescente destes projetos. No âmbito municipal as dificuldades avolumam-se, pois em se tratando de pequenos municípios da região metropolitana de médias e grandes cidades seus Planos Diretores não estão preparados para recepcionar estes projetos”, justifica Ayrton Aguiar.

O executivo destaca que existe uma necessidade urgente de atualizar a Lei Federal 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano). “Criar instrumentos legais para garantir a implantação destes empreendimentos é tarefa árdua das instituições de classe setoriais ligadas ao urbanismo junto ao Congresso Nacional”.

minho da transparência em todas as nossas interações. Não podemos nos esquecer que trabalhamos em um mercado de risco, extremamente especializado e que depende de gestores experientes e com uma antena muito boa para este tipo de negócio”, ressalta Ivo Szterling, da Cipasa.

Os erros principais ocorrem com avaliações equivocadas de mercados, escolha e definição de produtos, concessões negociais inconsistentes nos contratos de parceria, soluções técnicas de obra, entre outros. “Processos de controle contínuo da viabilidade financeira dos negócios, à medida que os projetos evoluem em sua fase de desenvolvimento e aprovações, até o lançamento comercial, são cuidados fundamentais para a empresa se manter saudável e capacitada a novos investimentos”, esclarece Szterling.

Para Raquel, o fundamental para se manter no mercado é ter o foco no cliente, entender o que é importante para ele e assim direcionar todas as ações da empresa. Cumprir prazos também é imprescindível.

“A Cipasa defende uma política de crescimento fortemente voltada, em primeiro lugar, à manutenção de sua capacidade de entrega, investindo na formação de novos profissionais, sem perder o conhecimento e a cultura da empresa, e cuidando muito da qualidade de seu ambiente interno de trabalho. Procuramos manter esta capacidade e grau de eficiência, mesmo com um significativo aumento de projetos e novas áreas contratadas”, afirma Szterling.

O Green Club Residence Fortaleza, da AGC em Pindoretama, região metropolitana de Fortaleza (CE), oferece 371 lotes residenciais em uma área de 33 hectares. Cerca de 80% dos lotes foram vendidos. O VGV é de aproximadamente R$ 24 milhões.

Lições aprendidas O mercado é bastante amplo e com muitas oportunidades, mas sua especificidade e desafios, principalmente nos processos licenciatórios criam uma barreira de entrada que dificulta o desenvolvimento de novos players. Um empreendimento desta natureza deve ser pensado e concebido por empresas e profissionais que tenham a visão sistêmica e de longo prazo, pois exigem investimentos mais expressivos, desde a sua fase de planejamento.

Conhecimento é fundamental, e com a experiência, erros vão sendo corrigidos e os procedimentos aprimorados.

“Aperfeiçoar sempre os modelos de negócio, projetos, processos etc., deve fazer parte do exercício cotidiano de qualquer empresa focada em crescer. A principal lição destas experiências é a da importância da disciplina empresarial.

Talvez nosso principal acerto tenha sido a escolha pelo ca| 2012 | Nº1 | 35

O Lagoa Azul Villas Resort, da Abaco Brasil, está sendo desenvolvida em Santa Catarina, na Praia do Rosa, eleita uma das baías mais belas do mundo.

Desafios da gestão das áreas comuns A administração de um loteamento é uma atividade que requer bastante dedicação e exige expertise de empresas especializadas. De forma geral, nos loteamentos fechados, a responsabilidade da gestão é da Associação de Moradores e a administração operacional fica a cargo de uma administradora contratada. “O maior desafio, neste caso, é a transição da gestão da associação que, inicialmente, fica a cargo do empreendedor e após algum tempo, passa a ser gerida pelos próprios moradores. É muito importante que esta nova liderança tenha um verdadeiro espírito comunitário e isento de interesses, para fazer uma boa gestão de forma a atender os interesses da associação dentro dos custos previstos”, sugere Ivo Szterling.

O principal problema é a aceitação da associação de moradores como fundamental para a organização e desenvolvimento do loteamento. Entretanto, o diretor de urbanismo

O Bairro planejado Portal Bordon da Scopel em Sumaré (SP), abriga mais de 1.000 unidades em uma área total de 640 mil m².

da Cipasa observa que, em loteamentos fechados, o senso de comunidade nasce naturalmente, pelo próprio formato destes empreendimentos. “A necessidade de gerir comunitariamente estes bens e serviços congrega os moradores, cria lideranças e passa a expressar outros anseios e interesses comuns. A integração social se desenvolve espontaneamente, a partir deste convívio”.

Para o diretor de urbanismo da Cipasa, se o bairro tiver, por exemplo, bons espaços públicos, praças, pontos de encontro, referenciais da paisagem urbana, áreas verdes de lazer e áreas de preservação ambiental e espaços culturais, etc., naturalmente isso contribui para a criação de uma identidade local, uma satisfação de fazer parte daquele lugar, um autêntico senso de comunidade.

Raquel concorda e diz que o senso de comunidade já está arraigado nas pessoas. “O ser humano evoluiu devido a convivência com os semelhantes, por isso essa nova tendência do urbanismo vem a corroborar com as necessidades humanas”.

Empresas apostam em crescimento Os números das urbanizadoras mostram a força deste promissor mercado. A Cipasa, que possui mais 140 projetos implantados e em desenvolvimento em 16 estados do Brasil, tem uma meta de um crescimento de 30% ao ano.

A Scopel, só no primeiro semestre de 2012, lançou em pelo menos 10 cidades: São José do Rio Preto, Itupeva, Guarulhos, Rio Branco, Aragoiania, Barreiras, Marabá, Porto Alegre, Petrolina, Uberaba. A empresa, criada há 45 anos, atua em 113 municípios e lançou 202 residenciais, em cerca de 124 milhões de m² urbanizados, com mais de 81mil terrenos comercializados e entregues.

“Há uma pulverização grande com diversos players locais que tem crescido. Vale observar que a Scopel até 2010 atuava apenas no interior de São Paulo, e 2 anos depois podemos nos orgulhar de ter um plataforma nacional presente em mais de 113 municípios e 17 Estados”, relata Ciro Schmeil, diretor geral da Scopel.

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Já a Abaco Brasil, que está na construção civil desde 1977, há 15 decidiu dedicar-se exclusivamente ao setor de urbanismo. Hoje possui diversos loteamentos e bairros planejados no Rio Grande do Sul, Paraná e Santa Catarina. “A empresa tem metas arrojadas para 2013, pois o mercado está carente deste produto que pela demora nas aprovações dos projetos em geral não tem suprido o mercado de construção adequadamente”, revela Raquel Dombroski, da empresa.

O empresário Ayrton Aguiar tem 18 anos de atividade no segmento, adquirindo nesses anos um portifólio 13 empreendimentos, totalizando cerca de 5,2 milhões de m2. Em 2009, Aguiar criou a AGC Gestão Imobiliária, com foco em explorar projetos urbanísticos com conceito global de planejamento, inclusive pensando na fase de operação destes empreendimentos. “Nossa estratégia passa por implantar estes produtos em diversas cidades do Nordeste, sendo que elegemos iniciar por Fortaleza (CE) e São Luis (MA)”, diz o executivo.

PANORAMA JURÍDICO

Lei Complementar 140 traz mais clareza ao mercado A nova norma define quem licencia e fiscaliza os projetos imobiliários, proporcionando maior segurança jurídica ao setor

A

Lei Complementar 140, em vigor desde dezembro de 2011, trouxe maior clareza para o licenciamento ambiental de empreendimentos imobiliários e é vista positivamente pelo mercado. A Lei definiu que os empreendimentos ou atividades de interesse ou impacto nacional, que representam a minoria, devem ser licenciados pelo Ibama, entidade da União. Assim, os que interferem regionalmente ficam a cargo de seu respectivo Estado, que definirá se a competência será dele ou do município. “É definido previamente por exclusão, o que não é da União, do Estado ou Município”, resume Georges Humbert, sócio da Brandão e Tourinho Dantas e Advogados Associados.

Qualquer órgão continua tendo o poder de avaliar um empreendimento, mas a novidade é que será definido previamente quem o fará e somente um órgão ficará a cargo dessa responsabilidade. “Na prática o Ibama ainda poderá interferir, mas antes ficava no subjetivo e o juiz decidia sem base legal, pelo seu livre convencimento. A União e Estado podem até entrarem em conflito, mas tem um parâmetro”.

Apesar de não trazer inovações, a lei proporciona uma segurança jurídica maior, já que evitará que um projeto seja aprovado por um órgão e depois sofra interferências de outro, o que gerava divergências e confusão. “Quando mais de um ente afirma que tem a competência para licenciar, mais incerteza jurídica gera. Antes havia essa insegurança porque o estado fazia e depois o Ibama dizia que não valia porque quem deveria ter aprovado era ele”, avalia Humbert.

Douglas Nadalini, sócio e responsável pela área ambiental do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados (DGCGT), afirma que a LC 140 é um grande avanço e trará maior clareza de onde o empreendedor deverá licenciar seu empreendimento e quem fiscalizará sua atividade. “Muitas vezes, licenciava-se a mesma atividade perante o Estado e o Município, que disputavam licencia38 | Nº1 | 2012 |

mentos. A tendência é que haja cada vez mais padronização procedimental dos processos de licenciamento e acabem as decisões conflitantes entre órgãos de fiscalização”, declara.

Para estabelecer maior grau de certeza na definição do que se entende por impactos regionais ou locais, a nova lei, explica Humbert, determina que os Estados estabeleçam as hipóteses em que considera as atividades de impacto ou interesse local. “Por precaução, nos casos em que atuamos, sempre analisamos a atividade dos empreendedores a luz das legislações e regulamentos estaduais, federais e municipais para identificar, e, em cada caso, qual o ente competente para o licenciamento sendo que, em caso de dúvidas, solicitamos um ato de confirmação, mediante manifestação prévia dos órgãos envolvidos”, conta o advogado.

A referida lei não determina prazos, mas estabelece um período para os órgãos interessados manifestarem suas opiniões, dando a possibilidade de outro órgão licenciar no lugar daquele que se omitiu. Georges Humbert acredita que esta questão pode gerar problemas, pois “vai demorar mais até o outro ter acesso além de criar um litígio entre as partes”. Já Nadalini tem a expectativa de que aumentará a velocidade das aprovações.

Papel da Adit no processo A Adit Brasil participa ativamente deste processo há 4 anos, quando observou que não adiantava trazer investimentos para o Brasil se não havia segurança jurídica para realizar os projetos. “A região nordeste anunciou empreendimentos que não foram realizados por causa da insegurança jurídica, então, resolvemos que era hora do setor ter mais clareza”, justifica Felipe Cavalcante, presidente da Adit Brasil.

Este passou a ser o foco da entidade, que criou uma Diretoria de Meio Ambiente, com o intuito de dar todo suporte ao setor e viabilizar os investimentos. A Adit Brasil teve um papel fundamental neste trabalho, dividido basicamente em

uma parte técnica e jurídica e na questão política, a qual ficou a cargo da CBIC (Câmera Brasileira da Indústria da Construção). O Secovi-SP também fez parte dessa parceria.

Felipe Cavalcante ressalta que o objetivo não foi flexibilizar a lei, mas definir as regras. “A LC 140 foi um grande passo neste sentido, por que trouxe mais clareza de quem licencia e, mais importante ainda, quem fiscaliza. Foi uma conquista do setor”.

Burocracia e lentidão Apesar das mudanças, a lentidão na aprovação de projetos imobiliários permanece, pois, mesmo diante da quantidade de empreendimentos, os órgãos reguladores não aumentam sua capacidade de analisar projetos, não conseguindo acompanhar o ritmo do mercado. Além da carência de servidores, estes são mal qualificados e remunerados.

“Infelizmente ainda há muita lentidão e burocracia na aprovação ambiental dos projetos e por diversas razões. Entre todas, podemos citar, do lado do poder público, o déficit de recursos humanos nos órgãos competentes, a ausência de planejamento adequado, a exemplo do zoneamento ecológico econômico, bem como de banco de dados com informações ambientais confiáveis. Além disso, por vezes é necessária a manifestação de diversos órgãos que integram diferentes esferas, a exemplo do Iphan, da Superintendência de Patrimônio da União, etc. Vários estados estão se esforçando para superar essas barreiras, valendo como exemplo a Bahia que acaba inovar e de instituir o licenciamento eletrônico e o por compromisso”, conta Georges Humbert.

Os maiores entraves são, na opinião de Douglas Nadalini, o emaranhado de normas e a divergência de interpretação.

“São tantas leis e decretos, resoluções, portarias, instruções normativas etc., dos três entes federativos, que, não raro, o empreendedor é surpreendido por uma norma não atendida, o que pode atrasar ou até condenar seu projeto”.

Para Felipe Cavalcante, a lentidão é um problema, mas não tanto quanto a falta de regras. “Cada estado e município tem sua maneira de atuar (ou autuar), mas sabemos quem vai licenciar. Já a burocracia é um problema mais difícil de solucionar”.

Cabe ao empreendedor fazer seu projeto o mais bem feito possível, com respaldo técnico, e ter a consciência que a aprovação certamente será mais lenta em alguns casos, dependendo do tamanho da área e de sua sensibilidade ambiental. “O empreendedor também contribui, em alguma medida, quando envia projetos e estudos inaptos, sem a prévia análise da viabilidade técnica e jurídica”, acrescenta Humbert.

Douglas Nadalini, Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados

Felipe Cavalcante, ADIT Brasil

George Humbert, Brandão e Tourinho Dantas Advogados Associados

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ENTREVISTA

ENTREVISTA

O

sócio-fundador da Prosperitas, empresa atuante no setor de private equity, fundada em 2006 e que hoje segue firme no mercado, agora como Hemisfério Sul Investimentos S.A, traduz de forma simples o complexo modelo de negócios ao qual está fortemente integrado: “gestão de fundos com foco no mercado imobiliário, tanto em empreendimentos como empresas.” Na entrevista abaixo, o economista, graduado pela University of Chicago e empresário, Maximo Pinheiro Lima, revela como foi o início de sua trajetória profissional e a decisão de investir no Brasil.

Avalia que a estabilidade econômica, a redução de juros e a oferta de financiamento possibilitaram o crescimento imobiliário, mas considera que há um desnível entre oferta e procura no mercado residencial de São Paulo. Aponta novos mercados aonde investir e dá algumas dicas de como manter o sucesso de seu trabalho, alcançando resultados impressionantes, com mais de U$S 2 bilhões em ativos imobiliários.

Maximo Pinheiro Lima sócio-fundador da Prosperitas Como foi o início das atividades, como surgiu a ideia de entrar nesse mercado?

Começou faz bastante tempo, fora do Brasil. Eu passei boa parte da carreira nos Estados Unidos, financiando projetos imobiliários por lá e também no México. Em 2000, com a mudança das leis, do mercado de securitização, vi que tinha uma oportunidade de fazer o mesmo no Brasil. Em 2003, acabei fazendo uma sociedade, a GP Investimentos, para continuar essa atividade de financiamento em formato de fundos e desenvolvimento imobiliário. Então, desenvolvemos essa atividade com foco no investidor estrangeiro. Em 2006, comprei a parte da GP na sociedade e formamos a Prosperitas, procurando recursos fora do Brasil, porque eram profissionais especializados, que entendiam o que queríamos fazer. Buscamos na Ásia, Europa e Estados Unidos. Esses investidores que vieram são os mesmo até hoje.

Fizemos um bom trabalho e cada vez que devolvemos dinheiro reciclamos capital para novos investimentos.

O que mudou no setor desde a fundação da empresa, em 2006?

Tudo. Foram algumas mudanças importantes, fora legislação fiduciária, taxa de juros. O ativo imobiliário não era muito procurado, comparado com a estabilidade dos títulos públicos do governo. Mas o papel do governo caiu muito e os investidores começaram a buscar alternativas de investimento. Então, essa ideia de mercado imobiliário começou a ser mais interessante. Também apareceu a capacidade de financiamento no mercado imobiliário. Hoje, as pessoas conseguem financiar em 30 anos, o que trouxe uma gama de consumidores enorme, através dessa capacidade de dívida.

Isso beneficiou muito o mercado e abriu muito o apetite dos 40 | Nº1 | 2012 |

investidores. Todo mundo quis colocar dinheiro para pegar um pedaço desse crescimento.

Como foi a evolução do mercado e da própria atuação da Prosperitas durante esse período?

O mercado existe no Brasil há bastante tempo. Com foco exclusivo imobiliário é mais recente, começou a ter mais força em 2006, quando o país começou a ser mais atrativo, com a queda de juros. Os investidores vieram mais tímidos, conhecendo o mercado. E a Prosperitas começou a desembarcar no Brasil os fundos estrangeiros. À medida que os gestores foram capazes de produzir resultados, os volumes foram maiores. Nosso primeiro fundo foi de 300 milhões de dólares, o terceiro, de 750 milhões. E foram crescendo a cada vez. Como o mercado imobiliário teve um crescimento muito grande, as oportunidades também foram crescendo.

Os investidores, então, começaram a olhar o mercado imobiliário como forma interessante de obter resultados. Hoje, esse é um setor que movimenta recursos substanciais. Deve ter alguma coisa em torno de R$ 5 bilhões de dólares investidos no Brasil. Isso aconteceu até o começo deste ano, quando o mercado começou a dar uma virada e as pessoas agora estão mais cautelosas. Os investidores estão esperando o retorno do investimento feito anteriormente para voltar a entrar em um novo.

Há uma crise do setor no Brasil?

Cada um fala uma coisa. Eu diria que não há uma super crise, mas a coisa não está boa. Em alguns subsetores, como o próprio mercado residencial de São Paulo, a tendência não é muito positiva. Há excesso de oferta e pouca procura e a tendência é cair. Vamos observar isso nos próximos meses.

O mercado caminha devagar. A chance de desvalorização de ativos talvez seja maior que de valorização.

Qual é o perfil dos empreendimentos desenvolvidos pela sua empresa?

Temos uma modalidade de fundos de investimento em que os investidores não sabem no que vão investir. Em inglês se chama blind pool. Ele sabe que vai investir no mercado imobiliário brasileiro e ponto. Verificamos qual a oportunidade boa do momento. Se eu acho que é shopping center, vamos no shopping center. Depende muito do mercado.

Os brasileiros não investem no tipo de negócio que a Hemisfério Sul realiza, ou seja, em fundos imobiliários?

O brasileiro investe. Os investidores brasileiros também estão muito presentes. No nosso caso é porque a modalidade de investimento é de bastante risco. Não somos investidores de renda. Eu não compro um prédio para receber aluguel.

Nossa perfil é de incorporador. Os investidores brasileiros são mais conservadores, não estão preparados para esse risco. Nós compramos terreno, construímos, alugamos e, então, vendemos. Por todo esse risco esperamos sempre um retorno maior.

Como definir o que é arriscado e seguro nesse mercado?

Fazemos análise do que chama de top down. Começa olhando para o país, as condições econômicas. Quando você faz um investimento, só vai dar frutos daqui a quatro anos. A gente olha as condições econômicas do país hoje e imagina como vai ser no futuro. Dado esse cenário, vemos quão agressivo vai ser. Uma vez tomada a decisão, se vamos ou não vamos investir, começamos a olhar por setores, pela competição. Se todo mundo está construindo apartamento de três dormitórios, não vamos fazer o mesmo. Então, dentro das oportunidades que estamos olhando, vemos que setor está menos competitivo, com preço mais atrativo e, dentro das condições, decidimos em qual vamos entrar.

Qual a média de retorno desses investidores? Quanto tempo leva para que eles possam atingir a meta?

Na verdade o nosso objetivo é dobrar o capital dos investidores a cada quatro anos. De vez em quando isso acontece mais rápido. Pode levar mais tempo, mas é isso que almejamos. Os fundos têm mais tempo de prazo, até 10 anos para obter um retorno do investimento. Mas, quanto a valores, nós não divulgamos esses números.

Quem investe nesses projetos e por que investir nesse mercado no Brasil?

Os investidores não são pessoa física. Nenhum deles. São todos investidores institucionais, com conhecimento profundo do mercado imobiliário mundial. Eu tenho fundos de pensão estrangeiros, seguradoras, fundos soberanos, empresas gestoras, são todos investidores de “ticket” alto com foco específico. Eles viram a mesma oportunidade que nós vimos, um país com condição demográfica interessante, idade média da população de 28 anos, com demanda e disponibilidade de crédito. É um fator que contribui para o crescimento imobiliário muito grande. Uma população jovem geralmente tem um crescimento imobiliário maior. A estabilidade econômica foi fundamental.

Quais os setores que devem receber maior atenção para novos fundos? Qual é a perspectiva de crescimento?

Acho que todo mundo vai atuar um pouco mais recuado pelo quadro mais difícil que se apresenta. Temos focado muito no setor de shopping center, que tem penetração bastante baixa ainda. Tem espaço para empreendimentos desse tipo pelo Brasil afora. Gostamos bastante do segmento de loteamento. Bairros planejados fazem parte disso também.

Temos um foco bastante variado. Tenho empreendimentos desde São Paulo até o Acre.

Quais os novos objetivos, os planos de expansão da empresa, agora com a Hemisfério Sul? Isso não muda nada. A Hemisfério Sul continua o trabalho realizado pela Prosperitas. Apenas uma mudança de nome e societária, pois éramos três sócios. Dois saíram e ingressaram mais quatro. Hoje somos cinco sócios e as mudanças irão ocorrer porque a Hemisfério Sul tem foco mais amplo. Não estamos olhando só para o Brasil, mas olhando para os nossos vizinhos, como a Colômbia. Estamos olhando com um pouco mais de atenção o Peru e, talvez, o Chile. Basicamente, vamos fazer o mesmo trabalho que fazemos aqui, abrindo um pouco mais o leque para não concentrar tanto no Brasil, como hoje. E vamos contar com os mesmos investidores.

Qual foi o volume de investimentos até o momento, em ativos administrados?

O volume de dinheiro deve dar algo em torno de U$S 2 bilhões de dólares.

Como avalia que tem sido a sua trajetória até aqui?

Não posso reclamar. A Prosperitas foi criada em 2006, em cinco pessoas. Hoje eu tenho uma instituição com mais de 50 profissionais. Conseguimos construir algumas coisas muito interessantes. Nós somos os maiores proprietários de galpões de logística no Brasil. Somos donos da 3º maior loteadora, que é a Cipasa. Então, todos os setores em que quisemos entrar, atingir relevância, tudo isso conseguimos com condições de competir, ou sendo maior ou um dos maiores no segmento. Os resultados obtidos com os investidores foram muito bons, eles continuam e acreditam na nossa capacidade de gestão. Hoje, eu vejo a Hemisfério Sul muito bem posicionada para tirar vantagem de qualquer ciclo econômico. Tem a capacidade de criar ativos, de buscar aquele terreno perfeito, não dependendo de terceiros para trazer produtos. Espero que continue assim, como uma fórmula de sucesso. | 2012 | Nº1 | 41

COMUNIDADES PLANEJADAS

CAPA A hora e a vez das Comunidades Planejadas

A

tualmente, com a rápida expansão urbana de algumas cidades e consequentes problemas de mobilidade e infraestrutura, dentre tantos outros, as comunidades planejadas têm sido alvo de grande interesse da indústria imobiliária e mesmo do poder público.

A razão disso é que este tipo de empreendimento propõe a reorganização do espaço geográfico de determinada região. Com isso, o crescimento se dá de forma organizada, permitindo um desenvolvimento contínuo, à medida que novos produtos vão sendo incorporados. Além disso, a grande vantagem é oferecer qualidade de vida aos seus habitantes, encurtando de forma significativa as distâncias entre a casa, o trabalho e também o lazer.

Conectados a essa tendência, especialistas responsáveis pelo desenvolvimento e implantação de comunidades planejadas em diferentes regiões do Brasil apresentam nas próximas páginas suas observações diante desse novo filão de mercado, citando exemplos de cases de sucesso no país.

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Funding e desafios de fluxo de caixa

A Riviera de São Lourenço começou a ser construída em 1979, em cerca de 9 milhões de m², no município de Bertioga, a 108 km de São Paulo. Atualmente, o empreendimento conta com 11.800 unidades habitacionais, Shopping Center com 50 lojas e inúmeras opções de serviços. No local, também funciona uma Associação de Amigos, com 500 funcionários, que atuam em quatro setores: administração, saneamento, manutenção e segurança.

Conceitos e soluções empregados na construção planejada

O know-how e as habilidades necessárias

Para que um empreendimento possa ser definido como comunidade planejada é preciso atender a algumas características específicas. Em resumo, podemos afirmar que este tipo de construção possui grande extensão territorial e zoneamento de uso misto, de modo a oferecer, em um mesmo lugar, moradia, trabalho e opções de lazer aos seus habitantes. E pela própria condição multifuncional, o seu desenvolvimento é realizado em etapas, exigindo um trabalho multidisciplinar, desenvolvido em conjunto por profissionais de engenharia, arquitetura, paisagismo, marketing, dentre outros, com amplo conhecimento e experiência no mercado imobiliário.

Segundo Luis Henrique Oliveira, diretor de incorporação imobiliária da Odebrecht Realizações (OR), empresa responsável pela construção da Reserva do Paiva, em Pernambuco, o planejamento desse tipo de empreendimento requer o cumprimento de três desafios: “conseguir estruturar um modelo de governança para que essa comunidade planejada consiga funcionar como deseja. Instalação da infraestrutura de água e esgoto porque, geralmente, as comunidades planejadas estão nas regiões metropolitanas, onde não há essa infraestrutura. E viabilizar as âncoras de varejo, de comércio e serviços, que vão assegurar que essa comunidade tenha um funcionamento orgânico, assim como as cidades planejadas”, conclui.

Por se tratar de um empreendimento destinado a atender uma variedade de setores ou plataformas de negócios, desde imobiliário, comércio, hotelaria e serviços, ancorada ainda pela oferta de produtos de lazer, sua realização exige amplo conhecimento e experiência no mercado.

“Uma empresa que pretenda se habilitar no campo de comunidades planejadas deverá entender de engenharia, arquitetura, direito, paisagismo, varejo, marketing, meio ambiente, design, finanças, administração condominial, psicologia, pedagogia, TI, entre outros”, resume Luiz Augusto Pereira de Almeida, diretor da Sobloco Construtora, realizadora da Riviera de São Lourenço, referência de comunidade planejada com nove milhões de m² no município de Bertioga, litoral norte de São Paulo.

Por tudo isso, Luiz Henrique Oliveira, da OR, defende que as empresas têm de ser capazes de gerar recursos que viabilizem a realização de projetos desse porte, além de conhecer muito bem o mercado, o cliente e as suas necessidades. “Comunidades planejadas levam tempo para se concretizar. Seja em forma de condomínio ou de loteamento, um empreendimento deste gênero exige um extenso e prévio planejamento, como também grandes investimentos, muitos deles antecipados”, argumenta Luiz Augusto Pereira de Almeida.

Apesar do grande investimento necessário para a viabilização de empreendimentos desse porte no Brasil, poucos têm recursos oriundos de fundos de investimento. “Devido às incertezas de quanto tempo será necessário para que determinada comunidade planejada comece a dar resultados, o funding, geralmente, vem do capital próprio da empresa. Não é por outra razão que vemos tão poucas empresas dedicadas a este tipo de empreendimento”, argumenta Luiz Augusto Pereira de Almeida.

Cesar Augusto Refosco, assessor de Planejamento e Controle de Produtos Imobiliários de Jurerê Internacional, em Florianópolis (SC), por outro lado, acredita que as soluções de funding vêm da própria visão de longo prazo. “O processo de renúncias de ganhos de curto prazo, inclusive econômico-financeiro, se traduz em consolidação de conceitos, que trazem consigo a valorização imobiliária. A contínua valorização de longo prazo cria e consolida a credibilidade percebida e se renova em novas apostas de clientes e parceiros” Sobre os desafios de fluxo de caixa, Luiz Augusto utiliza a expressão “patient capital”, ou capital paciente, para explicar como é possível viabilizar o desenvolvimento de uma comunidade planejada, que acontece por etapas. “Este tipo de empreendimento exige investimentos antecipados em infraestrutura e, muitas vezes, em habitações.

Tudo para dar credibilidade ao futuro projeto que se quer criar para o local”, explica.

Luiz Henrique completa, ao afirmar que existem linhas de crédito voltadas para o fomento de infraestrutura. “Mas essas linhas requerem contrapartidas privadas”, diz.

Nesse caso, foi buscado o Banco do Nordeste.

Visão a longo prazo Com isso, é fácil constatar que desenvolver uma comunidade planejada não é o mesmo que construir um prédio ou um hotel.

O tempo de maturação e execução é muito maior do que as incorporações e construções tradicionais, que têm um prazo médio de quatro ou cinco anos para serem concluídas. “É um horizonte longo. Você cria

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Vista aérea do Condomínio Morada da Península, primeiro empreendimento da Reserva do Paiva, com 66 casas. O bairro, 100% planejado e construído em uma área de 526 hectares, está localizado no Cabo de Santo Agostinho, litoral Sul de Pernambuco. No projeto, estão previstos complexos multiuso, com torres empresariais, mall e um hotel cinco estrelas da bandeira Sheraton, além de marina, campo de golfe e academias.

a estrutura, viabiliza o master plan, cria um modelo de gestão, licencia durante quatro ou cinco anos, para só depois começar a construir”, explica Luis Henrique Oliveira, diretor de incorporação imobiliária da OR. Por isso, em primeiro lugar, o empreendedor deve considerar a perspectiva de longo prazo. “Por longo entenda-se um tempo que ultrapassa em muito o tempo normal de estudos, projetos e execução de obras de um empreendimento convencional”, esclarece Cesar Augusto Refosco, assessor de Planejamento e Controle de Produtos Imobiliários de Jurerê Internacional.

Além de um tempo maior para a criação, desenvolvimento e execução do projeto, o retorno do investimento também é mais lento. “Geralmente o empreendedor de um prédio, hotel ou loteamento espera vender a totalidade de suas unidades num final de semana. As comunidades planejadas são o inverso disto. O que se trabalha é a valorização da terra ao longo dos anos. Uma etapa bem sucedida acarreta a valorização da subsequente e assim por diante”, explica Luiz Augusto, diretor da Sobloco Construtora.

Segundo o diretor, este tipo de empreendi-

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Localizado a 35 km de Fortaleza e batizado com o nome do município a que pertence, o Aquiraz Riviera foi erguido em uma área de 285 hectares, sendo 58 hectares reservados à Área de Proteção Ambiental (APA) e 35 hectares para o Campo de Golfe. O empreendimento tem o apoio do Ceará Investment Fund e valor total de mercado estimado em U$S 350 milhões.

mento também exige maior participação e responsabilidade da empresa incorporadora, pois o desenvolvimento daquela comunidade é contínuo. “Já se foram 33 anos desde o início de sua implantação e continuamos a fazer o seu planejamento de desenvolvimento. Isto gera uma grande tranquilidade não só para os antigos, mas como para os novos compradores. Trata-se de uma garantia continuada”, aponta.

Interação com a comunidade O comprometimento da empresa com o projeto se estende na relação com os habitantes, não só do próprio empreendimento, como os vizinhos ao seu entorno.

“O conceito de comunidade implica em relações interpessoais, conflitos de interesses, relações de vida, enfim. Então, comunidades planejadas implicam num processo contínuo de planejamento e gestão dessas relações e desses conflitos. Em Jurerê Internacional, por exemplo, esse processo já tem mais de 30 anos”, explica Refosco.

Na Riviera de São Lourenço, a Sobloco Construtora mantém programas de educação ambiental nas escolas públicas e

privadas do Município, propondo um envolvimento do jovem com as questões de sustentabilidade. Além disso, criou uma Fundação voltada para cursos profissionalizantes e melhoria da qualidade de vida da comunidade carente de Bertioga.

Outra importante ação de interação com a comunidade é a criação da Associação de Moradores, muitas vezes, a responsável pela manutenção da comunidade, em parceria com a prefeitura. “Numa comunidade planejada é fundamental a interação da sociedade organizada com o master desenvolvedor e os órgãos públicos. É preciso mesmo fomentar e dar os suportes iniciais necessários para a constituição das associações”, defende Cesar Augusto.

Sinergias entre os componentes residencial, comercial e de lazer Segundo Jorge Chaskelmann, diretor da Aquiraz Riviera, empreendimento turístico a cerca de 35 km de Fortaleza, na praia de Marambaia, promover a sinergia entre todos os componentes de uma comunidade planejada exige um objetivo de comple-

Sucesso imobiliário da Habitasul e eleito o melhor investimento pessoal do litoral brasileiro pelo Guia Exame de Investimentos Pessoais 2008, Jurerê Internacional possui 1.200 hectares de extensão e média de apenas 43,4 habitantes por hectare, uma densidade demográfica entre 50 e 70% menor do que aquela autorizada pelo Plano Diretor de Florianópolis. Localizado no norte da ilha de Santa Catarina, em Florianópolis (SC), Jurerê preza pela sustentabilidade do empreendimento, dotado de modernos sistemas de monitoramento da água do mar, água e esgoto, preservação da fauna e flora, além de ter destinado uma área para reserva natural própria.

mentaridade, mesmo argumento usado por Refosco. “Se a visão proposta no inicio de desenvolvimento for consistente, seus vários componentes vão se ajustando e complementando”, diz.

Dessa forma, os proprietários das unidades residenciais passarão a morar na comunidade. Consequentemente, irão precisar de serviços como bancos, supermercados e escolas. Por outro lado, esses serviços demandam mão de obra, atraindo trabalhadores, que também poderão consumir os produtos do comércio local e assim por diante. “Esse mix é fundamental. Planejamento é muito em função de um objetivo do mercado que você queira atingir, do produto que está desenvolvendo”, afirma Chaskelmann.

Objetivo e direto, Cesar Augusto Refosco acredita que o “desafio de antecipar as demandas latentes e potenciais futuras é um dos segredos do bom planejamento de comunidades. Isso permite estabelecer as diretrizes e vocações de cada uma delas. Uma comunidade demanda comércio e serviços de natureza local, o que gera oportunidades de negócios e de mercado de trabalho.

Quantos e quais serão esses serviços e co-

mércios são questões a serem definidas para cada comunidade, em função de seu perfil e constituição”, diz.

Erros e acertos Com a experiência de mais de 30 anos de sucesso desde o lançamento da Riviera de São Lourenço, servindo, inclusive, de modelo e inspiração para projetos seguintes, o diretor da Sobloco considera como decisões acertadas “a utilização de capital próprio ao invés de capital de terceiros; manter imutável as normas inicialmente estabelecidas para o uso e ocupação do solo; manter uma intensa comunicação com seu público comprador, seja através de sites na internet ou revistas especializadas; investir na Associação de Moradores; e estar sempre presente perante a comunidade que se pretende criar”, enumera Luiz Augusto Pereira de Almeida.

Em relação a Reserva do Paiva, Luis Henrique Oliveira destaca a sustentabilidade como bandeira do empreendimento, a Parceria Público-Privada (PPP) que deu origem ao sistema viário do Paiva, que liga a capital pernambucana ao litoral sul e, principalmente, acreditar que era possível pro-

mover um desenvolvimento urbano diferente do padrão. “O incorporador enxerga o lote e não a comunidade. A visão do bairro como um todo é um acerto”, afirma.

Por outro lado, considera os riscos de investir em um projeto como esse dependendo apenas de atrair novos investidores para contribuir com o funding. “É mais fácil conseguir encontrar investidores parceiros quando você já tem algo de fato realizado.

Quando o projeto é apenas um conceito, é um desafio conseguir isso”, conclui.

Por fim, Luiz Augusto revela que não há receita ou manual para o sucesso de uma comunidade planejada. “Costumamos nos referir a estes projetos como um produto de alfaiate. Não há uma calça tamanho único.

Os problemas vão surgindo, cada qual com seu tamanho e as soluções são pensadas e criadas, de acordo com cada um. Não há planilha financeira que possa prever os problemas e soluções do dia a dia”, finaliza.

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Abel Castro, Accor

Caio Calfat, Caio Calfat Consulting

Ricardo Mader, Jones Lang LaSalle Hotels

Rogério Tavares, Solys

Especialistas apontam perspectivas de crescimento para o

mercado hoteleiro no Brasil O setor hoteleiro brasileiro apresenta um bom momento, com perspectivas positivas de crescimento para o futuro. Isso é o que mostra o resultado da pesquisa “Hotelaria em números – Brasil 2012”, realizada pela empresa de consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle Hotels em parceria com o Fórum das Operadoras Hoteleiras do Brasil (FOHB), divulgada em agosto deste ano.

S

egundo a pesquisa, em comparação com o ano anterior, houve crescimento da taxa de ocupação dos hotéis urbanos de 2,2% em 2011, com média de ocupação bem próxima dos 70%. Este resultado fez o setor alcançar o índice histórico de 36,5% no Lucro Operacional Bruto (GOP) e registro recorde de crescimento de 20,5% do índice RevPar. Em sintonia com os resultados apresentados pela pesquisa “Hotelaria em Números”, Caio Calfat, consultor imobiliário e sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting, afirma que este talvez seja um dos melhores momentos na história da hotelaria no Brasil para se construir hotéis, não só nas capitais, mas em todo o país. “São hotéis sendo planejados e desenvolvidos nas principais capitais, nas cidades médias e também pequenas, com economia forte”, sinaliza.

Abel Castro, diretor de desenvolvimento da Accor para a América Latina, faz coro aos bons ventos do setor. “No começo do ano, no primeiro semestre, tivemos um aumento de receita em torno de 10%”, revela.

E não poderia ser diferente. Segundo o diretor da Accor,

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a rede de hotéis está a pleno vapor, com novos empreendimentos em desenvolvimento do Sul ao Norte do país. “Temos novos hotéis sendo desenvolvidos em todas as regiões, desde o Sul, em Canoas, até Macapá, onde inauguramos um Ibis no ano passado. Os últimos lançamentos foram justamente em Santos, com a Odebrecht. Temos também um Novotel e um Ibis Budget em Belo Horizonte com o grupo Paranasa. Lançamos o Adagio de Salvador, o Adagio de Alphaville de São Paulo e o Adagio da cidade de São Paulo. E nosso último contrato assinado foi também com a Odebrecht para um Ibis Styles, nova marca, aqui em São Paulo, na Barra Funda, com 304 apartamentos”, adianta Castro.

Com 22 projetos novos em andamento, a Brazil Hospitality Group (BHG), companhia cuja principal atividade é o desenvolvimento turístico e imobiliário, também aponta para o bom momento do setor no país e a oportunidade de se investir neste segmento. “O valor médio da diária aumentou e, consequentemente, as pessoas estão olhando com mais carinho para investir”, opina Pieter Vader, presidente da BHG S.A.

Da mesma forma, Rogério Tavares, diretor de negócios da Solys Hospitality Development, conta que a empresa tem, atualmente, dois projetos hoteleiros inovadores sendo desenvolvidos e negociados com fundos. “Como temos um contrato de confidencialidade com cada um de nossos investidores, somos impedidos de divulgar tal informação, mas podemos adiantar que os projetos em andamento poderão movimentar algo em torno de R$ 1 bilhão”, diz.

Papel dos fundos Com dois projetos em andamento e recursos captados de fundos de investimento, Tavares destaca a importância deste tipo de recurso no financiamento de empreendimentos hoteleiros. “Os fundos têm um papel fundamental e inovador, pois têm força e robustez financeira para alavancar grandes projetos imobiliários de forma independente, ou em conjunto com outros fundos, além de apresentarem mais uma forma de investimento no ramo imobiliário, que é o de adquirir cotas de investimentos dos fundos ao invés de comprarem os imóveis propriamente ditos. Ou seja, eliminam-se aí diversos passos burocráticos que, além de tempo, demandam dinheiro”, defende.

A burocracia, por sinal, é o principal entrave na realização deste tipo de negócio, aponta Vader. “O custo continua sendo alto e como qualquer outro negócio é muita burocracia, muitos entraves para que os projetos andem rápido”.

Na tentativa de solucionar este problema e fomentar o desenvolvimento do setor hoteleiro, em equilíbrio com o crescimento observado no mercado imobiliário residencial, o Secovi-SP vem desenvolvendo um manual para orientar o mercado sobre as fontes de recursos para financiamento de hotéis. “Para isso nós estamos em negociação com os grandes bancos e com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário), na criação de um modelo de financiamento para hotéis nos moldes do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). Ainda não chegamos nesse modelo, mas estamos em estudo, trabalhando com afinco, para o mais rápido possível chegar a esse modelo”, conta Caio Calfat, também coordenador do Núcleo Turístico-Imobiliário e Hoteleiro do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

Segundo Calfat, o objetivo do manual é ajudar o mercado a crescer, através de fontes de recurso de financiamento, assim como é oferecido no mercado residencial. A previsão é que

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MERCADO HOTELEIRO

“As estatísticas do Brasil no turismo internacio-nal continuam sendo muito fortes. Há menos turistas de lazer, mas foi compensado por pessoas que buscam oportunidades de negócios” Pieter Vader, CEO da BHG S.A.

o manual possa ser lançado no primeiro semestre de 2013.

“O desafio é para esse ano, mas a gente precisa trabalhar mais e mais rápido. Além de cada um de nós termos o nosso negócio, isso envolve muitos interesses, das entidades, dos bancos, das incorporadoras, então, é muito para resolver”, explica.

Estabilidade econômica e turismo de negócios A estabilidade econômica exerce grande influência na decisão de investir ou não investir em um projeto hoteleiro, uma vez que deve ser considerado o retorno deste tipo de investimento a longo prazo.

Mas o mercado no Brasil mostra equilíbrio frente a uma crise econômica internacional e nos últimos anos fez emergir uma nova classe C, ávida por conhecer novos destinos, viajar de avião e se hospedar, talvez pela primeira vez, em um hotel. “O aquecimento da economia do país, criando uma classe média com maior poder aquisitivo, tem demonstrado que poderia existir uma maior demanda por novos hotéis e os números dos já existentes têm comprovado isso”, justifica Ricardo Mader, Vice-presidente Executivo da Jones Lang LaSalle Hotels.

A demanda crescente no Brasil, com média de ocupação próxima dos 70% registrada em 2011, e ao mesmo tempo, a escassez de oferta, dão sinais de que o mercado hoteleiro só tende a crescer. Sobretudo, nas pequenas e médias cidades, carentes de hotéis de qualidade e alvo do interesse de grandes indústrias, hidreléticas, refinarias de petróleo e também os grandes eventos. “As estatísticas do Brasil no turismo internacional continuam sendo muito fortes. Há menos turistas de lazer, mas foi compensado por pessoas que buscam oportunidades de negócios”, afirma Pieter Vader, CEO da BHG. Mader destaca a descentralização da economia como a grande responsável por abrir oportunidades de negócios no setor hoteleiro em lugares onde antes não existiam empreendimentos de rede. “Por exemplo, Porto Velho, onde estão sendo construídas duas usinas hidrelétricas que trouxeram um movimento para o local. Cidadezinhas que tinham 30 48 | Nº1 | 2012 |

mil habitantes e hoje tem 150 mil. São cidades que não tem infraestrutura e agora recebem shopping centers. O shopping center é um indicativo de que a economia está crescendo”, opina.

“Outra região que tem crescido acima do PIB é a região Nordeste. Você pega a grande Recife, é um absurdo a quantidade de investimentos e indústrias que estão se instalando lá. O porto de Suape... Realmente, Pernambuco, entre outros estados do Nordeste, vem se destacando. O Nordeste no setor de business é a região que vai trazer mais investimentos”, avalia Ricardo Mader.

Em busca desse público, a BHG concentra a sua estratégia no desenvolvimento e construção de empreendimentos em municípios com forte demanda por hotéis econômicos com serviços limitados. Da mesma forma, a Accor tem forte atuação no interior dos Estados, onde desenvolve a marca econômica Ibis.

Riscos do mercado Por movimentar grande cifras, para investir no mercado hoteleiro é preciso considerar os riscos. “Todo investimento tem riscos, há até um jargão financeiro que diz: quanto maior o risco maior o retorno”, lembra Rogério Tavares.

Para Caio Calfat, o maior risco é a superoferta. “Esse é o maior risco. Construir hotel demais”, diz. Segundo ele, em 2002 os hotéis ficaram no vermelho e a situação só se normalizou em 2009, com a taxa média de ocupação chegando a 63%.

Ainda assim, Tavares avalia que é preciso considerar alguns fatores. “No caso do investimento em imóveis, a relação risco/retorno é muito interessante, pois além do fator retorno financeiro entra a questão da valorização patrimonial. Ou seja, há duas chances de ganho, uma delas é o ganho financeiro através da locação/exploração comercial, e a outra é o ganho através da valorização do ativo/bem”, diz.

Ainda, considera que a segurança envolvida no produto hoteleiro é maior do que em outros tipos de investimento, como por exemplo, a bolsa de valores, considerada, em sua opinião, de alto risco. “Sem dúvida alguma, a segurança de um imóvel é inquestionável perante os demais tipos de investimento legais disponíveis no mercado”, defende.

No Brasil, existem mais de 200 cidades emergentes com crescimento maior que o PIB.

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Parceria possibilita o desenvolvimento simultâneo de vários empreendimentos sem a necessidade de disponibilizar todo capital, além de diluir os riscos

T

er um sócio em um empreendimento proporciona alavancagem financeira e o desenvolvimento simultâneo de vários projetos, mesmo não tendo todo capital necessário. “A vantagem dessa parceria é a possibilidade de transformar grandes ideias em realidade, a partir de uma estruturação financeira de médio/longo prazo, a um interessante custo financeiro. Muitas vezes o incorporador busca, ao estabelecer parceria com fundos, além de estruturar financeiramente seu projeto, agregar valor à sua marca e adquirir know how em determinadas área”, define Emmanuel Athayde, da MB Capital.

Outra vantagem indireta, mas não menos importante, é o grau de testes e de diligências a que o empreendimento é submetido até que o investidor sinta conforto em participar dele. Com isso, ganha a empresa, o investidor e o mercado, que passa a receber produtos de melhor estruturação e qualidade. “Como nós, empreendedores, lançamos empreendimentos rotineiramente, tendemos a criar uma confiança na nossa capacidade que pode, eventualmente, nos levar a errar por não nos aprofundarmos em pesquisa do produto e do mercado. Com a participação de um fundo investidor, somos forçados a um aprofundamento em análise do empreendimento - orçamento, análise documental, pesquisa de mercado, pesquisa de produto e análise da concorrência - que acaba por nos mostrar antecipadamente 50 | Nº1 | 2012 |

fatos do mercado que, de outra forma, só descobriríamos após o produto lançado”, afirma Hélio Abreu, da Record Engenharia.

Além disso, a necessidade de demonstração periódica do andamento do empreendimento e de seus resultados também leva a uma gestão profissionalizada do negócio.

De acordo com Abreu, todos estes processos acabam por serem incorporados à rotina da empresa, levando-a a um nível de governança naturalmente superior ao que teria se não tivesse um sócio investidor profissional a quem prestar contas.

Entretanto, toda parceria tem sua desvantagem. Neste caso, o incorporador passa a ter que tomar decisões em conjunto com o fundo, o que “pode ser um pouco mais trabalhoso no início, mas depois serve até como mitigação dos seus próprios riscos, pois é preciso convencer outra parte antes de uma tomada de decisão mais relevante”, avalia Marcelo Freitas, diretor financeiro-administrativo da Ecocil Incorporações.

Marcelo Augusto de Castro, da MAFC Gestão e Finanças Imobiliárias, observa outro lado negativo dessa parceria, que, para ele, não seria propriamente uma desvantagem. “O lucro, assim como o risco, é dividido com o sócio, já que a remuneração do fundo vai sair do projeto, mas acabamos lucrando na quantidade, desde que se tenha capacidade para desenvolver vários projetos cumprindo prazos e qualificações”.

Um fundo busca solidez, segurança e rentabilidade Um fundo de investimento imobiliário se aprofunda nos projetos antes de tomar suas decisões de investimento, pois o objetivo é buscar empreendimentos que ofereçam uma rentabilidade superior ao mercado financeiro, com prazo de retorno do investimento entre dois e cinco anos.

“Obviamente, antes de estudar a atratividade financeira, eles se aprofundam no estudo da segurança do empreendimento, e só participam de negócios que tenham a regularidade legal e fiscal demonstradas, bem como pesquisa de mercado que comprovem a demanda pelo produto a ser oferecido e a adequação dos preços à realidade do mercado concorrente”, explica Hélio Abreu.

Por isso, o projeto tem que estar bem fundamentado e embasado, tem que apresentar toda fundamentação econômico-financeira, que mostra uma boa estruturação na lógica de fluxo de caixa e taxa de retorno. O ‘risco do parceiro’ também é analisado, se este consegue de fato realizar o projeto conforme estudo. “Em geral, é bem mais fácil encontrar bons projetos que bons parceiros. É mais comum faltar empresas preparadas para receber investimentos do que projetos mais qualificados”, destaca Marcelo Freitas.

Outro aspecto observado é a experiência do incorporador ou construtora, que tem que ter uma marca no mercado que gere confiança para o investimento.

Formatos mais utilizados no mercado brasileiro

Marcelo Freitas da Ecocil Incorporações

Controle excessivo e falta de estrutura jurídica atrapalham o empreendedor Segundo Marcelo Freitas, o fundo deve, dentre outras coisas, não “travar” a operação do incorporador. “Obviamente que ter um certo controle nas atividades relacionadas ao projeto, inclusive com direito a veto quanto à algumas matérias, mas não exagerar para não deixar a operação burocrática demais ao ponto de prejudicar as decisões do dia a dia do projeto, sobretudo as de caráter comercial que, via de regra, o incorporador conhece bem mais que o fundo”.

Outro ponto é quanto à questão da estruturação do negócio. Os fundos devem sempre procurar a isonomia quando estão desenvolvendo os documentos jurídicos, pois o incorporador, se não for bem assessorado, pode se deparar com várias surpresas no futuro, caso algo não dê tão certo.

“Isso é cada vez mais importante, pois os incorporadores estão sempre conversando com outras empresas que fizeram negócios com esse ou aquele fundo para buscar referências para entender como seria o cenário ‘pós entrada’ do investidor. As empresas que não apenas são excelentes, mas que também aparentam ser, com políticas de governança corporativa, dentre outras, tem ganho cada vez mais força nas relações com os fundos, tendo cada vez mais poder na hora de escolher com quem fazer parcerias. Afinal, para empresas excelentes com projetos excelentes, sempre haverá capital disponível”, diz Freitas.

Há diversas formas de um fundo financiar um projeto, do mais simples ao mais complexo. As mais comuns são por debt, onde a estrutura da operação reflete um empréstimo concedido pelo fundo ao projeto, com retorno já calculado e fixado previamente, e equity, em que o fundo virá sócio do projeto, correndo todos os riscos que o incorporador correria. No caso do equity, se estima o retorno, mas este geralmente fica em aberto pois o fundo se beneficiaria de eventuais resultados acima do esperado.

Outro tipo de estrutura, mais utilizada em outros países, mas que também é usada no Brasil nas suas versões mais simples, é o mezanino, um modelo que une equity e debt.

Existem muitas variações, mas exemplificando de forma geral, se em equity o fundo entra como sócio e recebe 25% de retorno e no debt faz um empréstimo e tem 12% de retorno, que funciona como uma taxa de juros, no mezanimo é feito um intermediário disso, ou seja, numa parte do projeto o investidor faz um empréstimo, recebendo 6% de retorno e também participa como sócio do projeto, lucrando 12,5%. Essas porcentagens são calculadas em cima do valor total investido pelo fundo. Vale lembrar que esses valores podem variar significativamente dependendo da estrutura, do momento do mercado e do apetite ao risco do investidor.

Marcelo Freitas ressalta que os investidores estrangeiros, os quais cada vez mais apostam no Brasil, trazem, não só o capital e o know how, mas essas novas estruturas, e o mercado precisa entender e se acostumar com elas.

Outro modelo comum em outros países é o bonds. Neste caso, é feita a venda de um papel para financiar o setor. A empresa, para levantar capital, cria um papel, um bond, e vende cada um por um determinado valor, garantido por um ativo da empresa, geralmente baseado no fluxo de caixa, e depois de um determinado período recebe de volta com um retorno em cima. Os valores de rentabilidade e prazo são variáveis. “É uma dívida em que você empacota e pode vender para várias entidades. Por exemplo, vende 100 bonds por R$ 100 mil cada, que podem ser vendidos não só para investidores

como para instituições financeiras e bancos.

Essa estrutura oferece menos risco porque está baseado na empresa, não no projeto. É analisado o risco da empresa, então o investidor ou fundo procura saber sobre a empresa, se ela tem dívida, e avalia o risco”, explica Marcelo Freitas, da Ecocil.

Emmanuel Athayde, da MB Capital, fala sobre outra variação, que também une os formatos debt e equity. A estruturação começa com debt e no decorrer do projeto se transforma em equity. “Este formato já vem sendo utilizado com mais frequência em outros países. Nele, o agente financiador avalia o projeto como debt, inclusive tradicionais formas de garantias. Estando em área de seu interesse, as partes podem estabelecer critérios para eventual conversão daquele capital em cotas de participação do negócio”.

Em meio a tantas possibilidades, cada caso é analisado isoladamente. Geralmente, se o incorporador acredita no projeto, o melhor a fazer é a dívida, em que o retorno disponibilizado ao investidor ou emprestador é menor. Se o projeto é bom, mas ele tem dúvida e vê ameaças, a melhor opção acaba sendo o equity, porque se der errado tem alguém dividindo o risco. No debt, se der errado, ainda tem que pagar a dívida.

Do ponto de vista do fundo é feita uma análise e, se a empresa e o projeto forem bons, ele vai preferir equity, se está na dúvida vai optar por dívida, porque está garantido num ativo. E assim, em cima dessas possibilidades podem ser feitas diversas variações, que sejam vantajosas para ambos os lados.

Potencial das pequenas e médias empresas As pequenas e médias empresas ainda precisam de orientação, a maioria não conhece perfeitamente o potencial de lucratividade e rentabilidade, e não tem ainda astúcia para maximar os resultados, em um mercado que está bastante agressivo.

Para Marcelo Freitas, inclusive, elas podem oferecer oportunidades melhores que as gigantes do setor, pois tomam suas decisões, e até mudam planos iniciais, baseada no reflexo que causarão em suas ações. “As grandes pensam a curto prazo, estão preocupadas com o valor da ação no dia seguinte. A | 2012 | Nº1 | 51

INVESTIMENTOS

maioria delas tem que dar satisfação diária ao mercado, e, muitas vezes, toma decisões ruins, acabam tendo projetos que não lançariam se não tivessem capital aberto pois, se diz que vai lançar, tem que lançar mesmo não sendo produtivo”, explica.

Já a pequena e média empresa pensa em médio e longo prazo e lança apenas o que for bom no momento. O problema dessas incorporadoras e construtoras é a falta de conhecimento e habilidade para se comunicar com o setor financeiro, principalmente as empresas fora do eixo Rio-São Paulo.

“Aqui no Nordeste as empresas não estão acostumadas, falta um preparo maior dos incorporadores e alguém que faça essa interface. Muitas já ouviram falar, mas não fazem ideia de como funcionam essas operações e do impacto que podem causar em suas empresas. As pequenas e médias precisam se preparar melhor para que tenham transparência e governança para quando o fundo fizer auditoria. E a Adit faz um excelente trabalho neste sentido”, diz Marcelo Freitas.

“De forma geral, percebo a distância destas parcerias em regiões diferentes do eixo sul-sudeste. Norte e nordeste possuem taxas de crescimento superiores às taxas de outras regiões do país e precisamos acelerar ainda mais esse desenvolvimento, nacionalizando o movimento”, avalia Emmanuel Athayde.

Para Athayde, não só as pequenas e médias incorporadoras e construtoras estão despreparadas. “Há um desconhecimento generalizado do mercado para essa operação, o que costume chamar de ‘imaturidade do mercado’. Entendo que as principais instituições financeiras do país ainda não tem estrutura suficiente dedicada a atuar em escala e realmente atender a demanda existente. Estas instituições precisam acompanhar a evolução do mercado e se dedicar mais a essa forma de funding”.

Melhor momento para receber um investidor é na concepção do projeto Para o incorporador a entrada do fundo na concepção do projeto e escolha do terreno é mais vantajosa, pois diminui o risco, afinal o projeto passa por todo um processo de licenciamento, mas a maioria só entra depois, por questões estratégicas. Por outro lado, 52 | Nº1 | 2012 |

quanto mais riscos para o investidor, maior será seu retorno.

Na opinião de Athayde, este crescimento passará pela necessidade dos investimentos acontecerem em um momento diferente, ou seja, intensificar a entrada do capital em estágio greenfield dos projetos. “A entrada do fundo no projeto tem que vir andando ao lado da securitização, este tipo de operação viabilizará o futuro do mercado imobiliário. Vejo que, nos últimos anos, vivemos um movimento de excesso ou sobra de capital, mas há mais dinheiro do que bons projetos, ou em alguns casos, bons projetos concebidos por empresas sem a mínima estrutura organizacional necessária para receber este capital”.

Queda da taxa de juros pode mudar o mercado Com a recente queda de juros e a perspectiva de que o Brasil viva a partir de agora um cenário de juros baixos, a expectativa é, de acordo com Abreu, que o capital migre das aplicações em papéis financeiros para o financiamento de atividades produtivas.

“A tendência é que nós, incorporadores, utilizemos, cada vez mais, a alternativa de linhas de financiamento desde o início do empreendimento. Neste cenário, os fundos de investimento, que hoje só aceitam participar de um empreendimento depois de adquirido o terreno e obtidas as licenças, terão que se reposicionar, passando a admitir participação mais estratégica, desde a aquisição do terreno”, opina. Para isso acontecer, será necessário um nível de confiança e conhecimento mútuo ainda maior entre incorporadora e investidor. “Será necessário que as incorporadoras sejam ainda mais profissionais em sua capacidade de demonstrar a atratividade de um investimento em que o terreno não foi sequer comprado, e os fundos, por sua vez, admitam correr mais risco, ainda que amparados por estudos e análises de viabilidade consistentes”, diz Abreu.

Segundo Athayde, da MB Capital, o maior entrave é a insegurança jurídica. “O investidor não tem segurança se o projeto será aprovado, se não será embargado por órgãos federais, estaduais e municipais, que normalmente não se entendem entre si”.

Marcelo Freitas acredita que, para aqueles

Marcelo Augusto de Castro da MAFC Gestão e Finanças Imobiliárias

incorporadores que ainda tenham capacidade de endividamento, em tese, a atratividade de parceria com fundos via modelo de equity talvez diminua, pois o custo de captação estaria reduzido mas, na prática, esse mercado deve continuar aquecido.

“O motivo é que, para os incorporadores, o modelo de equity (sociedade) não serve apenas com intuito de captação de recursos, mas também serve para mitigar exposição e risco em projetos de maior escala. Portanto, não acredito em grande impacto”.

Em contrapartida, a queda da taxa de juros pode influenciar na atratividade de fundos estrangeiros no mercado nacional, de acordo com Emmanuel Athayde, mas em um nível pouco significativo. “Mesmo caindo, as taxas encontradas no Brasil ainda são bastante superiores às taxas existentes nos países desenvolvidos”.

A experiência de quem adotou este tipo de parceria A Record Engenharia está presente no mercado nordestino desde 1993 e atualmente possui dois empreendimentos em sociedade com fundos de investimento: o Maceió Facilities - com o inglês Charlemagne Capital, e o Residencial Jardins - com a incorporadora cearense CRD e o fundo dinamarquês Exact Investments.

Para chegarem a este patamar, o executivo da Record Engenharia conta que foram necessários fortes investimentos em treinamento de pessoal e em construção de processos de governança para propiciar aos investidores informações consistentes sobre o andamento e o desempenho dos empreendimentos. “O curioso é que estendemos os processos de prestação de contas aos nossos outros empreendimentos em que não temos

sócios. A sensação é de que não podemos mais empreender sem acompanhar o desempenho dos empreendimentos como se tivéssemos terceiros a quem prestar conta”, relata Helio Abreu.

A Ecocil, empresa com 64 anos de atuação no Rio Grande do Norte, foi, em 2008, parcialmente adquirida pela Salamanca Capital, fundo de investimento inglês com mais de 10 anos de experiência em investimentos imobiliários em países emergentes.

A partir da entrada da Salamanca, a Ecocil tem adotado as principais práticas de governança corporativa no mercado, como por exemplo, implantação de acordo de acionistas, reuniões de conselho de administração, além de auditorias e avaliações regulares por especialistas independentes, equipe de profissionais formada por profissionais de mercado advindo de grandes empresas do setor, etc.

Além da Salamanca, a Ecocil também tem parcerias com fundos no nível do projeto.

Cada projeto da Ecocil é uma SPE (Socie-

dade de Propósito Específico) nas quais tem sócios em 25% destas, mas apenas do nível do projeto, tendo experiências em quase todas as modalidades praticadas no mercado.

Com o aprendizado adquirido com essas experiências, Marcelo Freitas alerta para as principais lições aprendidas, bastante úteis para quem ainda pretende iniciar nessa trajetória. Freitas destaca que a transparência deve estar tanto nos pontos positivos como negativos. “O incorporador precisa entender que o investidor tem que ganhar. Outro ponto é, uma vez feita a parceria, sempre informar o investidor das informações mais significativas, seja ela boa ou ruim. Ser transparente na comunicação das notícias, sobretudo as ruins, é sinal de maturidade do incorporador para com a relação incorporador-investidor”.

Se a empresa ainda não tem o perfil, o primeiro passo é capacitar toda a alta gerência, que vai definir os aspectos estratégicos da empresa e as metas de investimento que ela irá buscar. “É necessária esta capacitação,

o mercado está cada vez mais competitivo, a concorrência cada vez maior, há muitos produtos semelhantes no mercado, e se não souber dar capacidade à sua equipe de gestão, pode complicar-se e botar o processo em risco e não obter a lucratividade esperada”, ressalta Marcelo Augusto de Castro. É importante o incorporador entender como o fundo conduz seus negócios, e vice-versa, conversando com profissionais de mercado e, se possível, com outras empresas que fizeram negócios com esses fundos no passado. “É melhor não captar os recursos a ter um mal sócio, podendo colocar muito a perder”, alerta Marcelo Freitas.

O executivo diz que o processo deve ser realizado com calma, com máxima atenção aos detalhes para prever o máximo de resoluções possíveis. “Uma relação com investidores precisa ser analisada sob a ótica do caos, ou seja, no caso das coisas darem errado entender o que acontece, pois se tudo der certo, as chances de discussão são pequenas”, aconselha.

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EVENTOS ADIT

ADIT Juris

Vitória, ES, 22 e 23 de março, 2012

Primeiro evento jurídico da ADIT Brasil reúne mais de 200 empresários de 15 estados brasileiros

M

ais de 200 participantes de 15 estados diferentes participaram do 1º ADIT Juris (Seminário de Soluções Jurídicas para o Setor Imobiliário e Turístico). Realizado pela ADIT Brasil, o evento aconteceu em Vitória (ES), no final do mês de março, e reuniu alguns dos principais advogados e empresários do País.

Para Lucas Izoton, da Viver Bem Empreendimentos, o ADIT Juris conseguiu reunir, em temas tão polêmicos, empresários e advogados de altíssimo nível. “Costumo falar que para fazer o Brasil crescer devemos entender o mundo jurídico, além de sua arquitetura e engenharia. O modelo adotado pelo evento proporcionou uma grande troca de informações, que, com certeza, vai contribuir para solucionar os problemas jurídicos dos empresários presentes no evento”, destacou.

A advogada Márcia Rezeke, da Rezeke e Azzi Advogados, concorda com Izoton. “Eventos com essa qualidade existem poucos no Brasil”.

Painéis Composto de 16 painéis, o ADIT Juris debateu temas diversificados. Os aspectos jurídicos de captação de recursos foi um dos temas durante o evento. Para Marcos Ribeiro, da Sousa, Cescon Avedissian, Barrieu e Flesch Advogados, a queda de juros vai impulsionar ainda mais os setores imobiliário e hoteleiro, que podem contar com várias linhas de crédito como as governamentais, com recursos da poupança e FGTS, certificados recebíveis, fundos imobiliários, fundos de pensões, cédula de crédito imobiliário, entre outros.

Condohotel também foi assunto em pauta no ADIT Juris.

A advogada Rita Martins, da Rita Martins e Advogados, explicou que Condohotel ainda não possui uma lei específica e se baseia na Lei 4591, que trata das incorporações imobiliárias. “Condohotel é um negócio para se vender coi54 | Nº1 | 2012 |

sas futuras onde se faz uma promessa de compra e venda e o incorporador arrecadando estas parcelas constrói e implanta o empreendimento. Em nenhuma hipótese o comprador pode usufruir do empreendimento para uso residencial, pois a concepção é de uso comercial”, explicou em linhas gerais este conceito a advogada Rita.

Supercondomínios de uso múltiplos, sua estruturação e formas de convivência foi também tema do painel, que contou com a presença de José Maria Zanocchi como moderador deste painel e a participação dos advogados Rodrigo Cury Bicalho, Márcia Rezeke e Marcelo Terra.

Com a falta de terrenos em grandes cidades e como forma de rentabilizar o negócio, muitos empreendimentos são estruturados e vendidos em que muitas áreas comuns fazem parte do condomínio. Num mesmo espaço pode haver hotéis, centros comerciais e até mesmo campos de golfes, como forma de valorizar o empreendimento na hora da venda. Se isto não for bem estruturado vira um imbróglio jurídico que pode desvalorizar todos os imóveis.

Para a advogada Márcia é importante lembrar que para estruturar o condomínio alocando as diversas atividades econômicas, deve estar bem claro na ata de convenções, pois existem condomínios que são verdadeiras cidades. “A legislação condominial brasileira é bastante retrograda. Basta pensar numa fração condominial de 1.800 unidades, que agora é comum, é muito difícil haver consenso assim como quorum representativo para se votar alguma coisa. Este é um produto que tem de ter profissionais altamente qualificados para gerir este negócio. Amadorismo é para pequenos prédios”, avaliou. O voto à distância do condômino foi defendido por ela, pois os benefícios da tecnologia devem ser utilizados.

O ADIT Juris contou com a parceria da Duarte Garcia, Casalli Guimarães e Terra Advogados e Rita Martins & Advogados. Como patrocinadores, o evento contou com a Ademi-ES, Sinduscon-ES, Findes e Creci-ES.

Mais de 200 participantes assistitam a 16 painéis com a presença de 57 especialistas

“Bons contatos, excelentes painéis e temas relevantes para nosso dia a dia. As palestras foram ótimas, acho que o Felipe Cavalcante acertou mais uma vez em cheio, deve fazer de novo e sempre, foi muito bom para a gente reciclar, ouvir opiniões diferentes, encontrar amigos e conhecer pessoas. Eventos com essa qualidade existem muito poucos pelo Brasil. Aguardo o ADIT Juris 2013” Márcia Rezeke Rezeke e Azzi Advogados “A forma de apresentação dos assuntos com a interatividade dos participantes me deixou plenamente satisfeito com o evento. Achei os painelistas muito bem preparados. A ADIT está de parabéns!”

Noé Oliveira Habitasul Empreendimentos

“Evento de altíssima qualidade. Encontramos no ADIT Juris profissionais diversificados que não encontramos em outros eventos do setor. Estou ansioso para o ADIT Juris 2013”.

Marcos Ribeiro, Souza, Cescon, Avedissian, Barrieu & Flesch Advogados “O evento foi muito bom. O nível dos painelistas e temas abordados foram muito proveitosos para quem já atua no ramo”.

Matheus Lauand de Melo Lauand Advogados “O evento foi perfeito. Os temas foram interessantes, bem como o nível dos painéis.

Estávamos precisando de um evento como esse em nosso setor. E sendo realizado pela ADIT Brasil é que temos a garantia de reunir a massa crítica do setor, que nivela informações de qualidade”.

Igor Costa Cosbat Empreendimentos Imobiliários

“Como painelista do ADIT Juris, tive a oportunidade de falar sobre os temas de Parceria Público-Privadas, Operações Urbanas Consorciadas e Competências para o Licenciamento Ambiental. Posso afirmar que o evento foi muito bem organizado e altamente qualificado. Merece destaque também a qualidade do público participante e a relevância dos temas abordados. O ADIT Juris foi uma excelente oportunidade para a busca de soluções dos gargalos jurídicos de projetos imobiliários e turísticos, além de uma grande troca de conhecimentos e realizações de negócios” Georges Humbert Sócio de Brandão e Tourinho Dantas Advogados Associados

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A opinião de quem participou

“Os eventos da ADIT têm um grande diferencial: a capilaridade nacional. É por isso que os eventos da ADIT têm tanto sucesso” Marcelo Valença Almeida Advogados

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“O evento foi ótimo. Vale a pena mantê-lo como tradição no setor, pois ele reúne duas coisas: Coloca os principais advogados e empresários do mercado imobiliário em sinergia e reúne pessoas com poder de decisão” Flávio Gonzaga Flávio Gonzaga Advogados

“Meu primeiro contato com a ADIT foi no ADIT Juris, em Vitória, e fiquei tão satisfeito com o nível e a qualidade das palestras e dos assuntos abordados que no dia seguinte já estava preenchendo minha ficha de associação” Luiz Eduardo S. Castro MONEDA

“O Adit Juris foi excelente para relacionamento com os colegas da área e para compartilhar os problemas que enfrentamos para implantar bairros planejados, parabéns para a ADIT por essa iniciativa” Raquel Dombroski ÁBACO BRASIL

“Alto nível de palestrantes, bons debates e bom networking. É assim que resumo o ADIT Juris 2012”.

Aldo Mattos Aldo Mattos Consultoria

“É impressionante como a ADIT Brasil consegue reunir bons participantes, excelentes temas e uma organização impecável”.

Emmanuel Athayde MB Capital “O ADIT JURIS possibilita que a troca de informações e experiências traga maior lucidez para os Empreendedores, possibilitando uma analise de situações já no momento das contratações de áreas em função do modelo de negócios de cada uma delas” Irineu Guimarães Beach Land Development “A organização foi excelente. A formatação dos trabalhos, maravilhosa. Realmente, somente elogios a tudo e a todos” Marcelo Terra Duarte Garcia Caselli Guimarães Terra Advogados

O “Speed Networking”, onde os participantes interagiam com os outros convidados e podiam trocar contatos

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“Ficamos extremamente satisfeitos com o 1º ADIT Juris. O evento superou nossas expectativas e a ADIT Brasil está de parabéns pela organização e excelente qualidade de temas e painelistas”.

Hermann Schneider Mazzini Gomes “Minhas impressões foram as mais positivas possíveis. O evento foi muito bem organizado, os temas escolhidos foram atuais e relevantes e o nível dos painelistas excelente” Maria Luisa Barbosa Pestana Guimarães, CBIC

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EVENTOS ADIT

“O ADIT JURIS deste ano foi muito produtivo para nós loteadores, principalmente pela ADIT ter aberto espaço para sugerirmos previamente as pautas, o que gerou uma troca de informações técnicas e jurídicas pontuais do setor” Alexandre Frizzo Frizzo Empreendimentos Imobiliários

Cerimônia de Abertura

ADIT Invest

São Paulo, SP, 21 e 22 de junho, 2012

ADIT INVEST reúne 300 participantes de 18 estados diferentes O evento, que reuniu construtores, incorporadores, fundos de investimentos, redes hoteleiras e diversos empresários das cadeias imobiliária e turística, contou com dois dias de debates, Speed Networking e uma rodada de negócios

C

erca de 300 participantes de mais de 18 estados diferentes marcaram presença na sétima edição do ADIT INVEST 2012, que aconteceu no InterContinental Hotel, em São Paulo, nos dias 21 e 22 junho. Temas como hotelaria, empreendimentos de uso misto, imobiliários e fundos de investimentos foram os temas que nortearam os dois dias do encontro, que totalizou 18 discussões ministradas por 50 especialistas do mercado imobiliário e turístico.

O evento, considerado o mais importante do setor imobiliário e turístico e um dos únicos no País que aborda a interação entre os setores imobiliário e financeiro, é promovido pela ADIT Brasil desde 2006, e já trouxe ao Brasil mais de 250 investidores internacionais e 70 jornalistas estrangeiros para conhecer de perto as oportunida¬des de investimento do mercado imobiliário e turístico brasileiro.

Funding Imobiliário é a principal discussão do evento deste ano Durante a abertura, o presidente da associação, Felipe Cavalcante, falou sobre os desafios de oferecer expertise a construtores e incorporadores para atuarem no mercado financeiro. Para o empresário, há, muitas vezes, um choque de culturas entre os universos do incorporador e do construtor, preocupados primordialmente com prazos e qualidade das entregas, e o universo do investidor, focado, sobretudo, em metas e resultados financeiros.

Além de abordar a recente interação entre imobiliário e financeiro no Brasil, Cavalcante também ponderou sobre as dificuldades enfrentadas pelo setor hoteleiro em negociações e operações financeiras e as diversas soluções baseadas no conceito de comunidades planejadas, empreendimentos em crescente ascensão no país. | 2012 | Nº1 | 57

Rodadas de Negócios

18 painéis com 50 especialistas

Como expandir as redes internacionais no Brasil

“Empreendimento misto é sucesso no Brasil”, relata painelista

O painel “Quais as estratégias de expansão das redes hoteleiras internacionais no Brasil” contou com a participação de Ricardo Manarini (InterContinental Hotels Group), e de Hermano Carvalho (Ministério do Turismo).

Entre os questionamentos levados para mesa está a possibilidade da conta não fechar. Para todos os membros, a escolha de um espaço adequado faz com que o empreendimento não ofereça prejuízo ao empreendedor e tenha os lucros esperados pelos investidores. “Antes de investir em um grande hotel ou resort o proprietário tem que fazer um estudo muito bem elaborado. A localização é meu principal critério para construir um empreendimento”, relatou Manarini.

Outro ponto importante para uma rede hoteleira internacional conseguir expandir em qualquer país estrangeiro é a adaptação ao mercado. “Antes de vir para o Brasil tivemos que estudar muito bem o País, chegamos a estudar 90 cidades, conclui o diretor de desenvolvimento da IHG.

O painel “Empreendimentos de uso misto: sinergia que aumenta a visibilidade econômica”, contou com a participação de Nilson Nóbrega, da Prima Inova, Alejandro Moreno, da RCI Brasil, e Nuno Constantino, da Neoturis – CB Richard Ellis. Moderado por Franklim Mira, da Odebrecht Realizações, o painel apontou como garantir a sinergia para criação de mais empreendimentos mistos.

Para iniciar o painel, Alejandro Moreno enfatizou que o Brasil já conta com um grande empreendimento hoteleiro de sucesso nesse setor, o Rio Quente Resorts. “As pessoas querem um local onde possam encontrar de tudo e o Rio Quente Resorts possui um produto que conseguiu se adequar ao mercado”, relatou Moreno.

Além disso, durante o painel os participantes relataram sobre a dificuldade de manter o grande número de funcionários e o nível operacional na baixa temporada, porém com os empreendimentos mistos é possível, pois os hóspedes procuram o empreendimento mesmo nesses períodos.

Redes discutem os problemas dos hotéis independentes O que falta para as redes hoteleiras regionais se tornarem nacionais” foi tema de debate com a presença de Heber Garrido, diretor do THG, e André Monegaglia, presidente da Allia Hotels. O primeiro questionamento do moderador Lucas Izoton, da Viverbem, foi quais são as vantagens das redes hoteleiras nacionais se expandir no Brasil. Para Gehlen primeiro o hoteleiro tem que saber definir o que é rede.

“Antes de tudo, expandir é uma questão de escolha e antes disso temos que ter certeza tudo em relação à rede hoteleira”, disse. Já Garrido enfatiza que para expandir o hoteleiro ou investidor precisa definir sua estratégia de expansão, pesquisa de mercado, e consultar dados.

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Modelos de negócio Com moderação de Júlio Serson, presidente da rede de hotéis Vila Rica, o painel “Modelo de negócios entre investidores, incorporadores e redes hoteleiras” contou com a participação de Abel Castro, diretor de desenvolvimento para a América Latina da rede Accor, Júlio Gavinho, diretor da área hoteleira da Wtorre Engenharia e Amílcar Mielmiczuk, diretor de desenvolvimento da Vert Hotéis.

O início do painel teve um tom de descontração e mostrou que todos os componentes da mesa estavam aptos para debater o assunto. Um dos destaques foi a rede Accor que possui quatro tipos de negócios. “Se formos dividir, a Accor conta empreendimentos próprios, hotéis operados em contrato de locação e a franquia. Dos 88 hotéis em construção 25 serão franquias”, destacou Abel Castro.

Já Júlio Gavinho pontuou que, em curto prazo, todos os modelos de negócios imobiliários serão mais rentáveis revelou que o setor hoteleiro.

Speed Networking

Mais de 300 participantes

A opinião de quem participou Mesmo em um formato diferenciado dos anos anteriores, a aposta da ADIT Brasil em organizar um evento mais focado em geração de negócios e networking foi aprovada pelos participantes. Franklin Mira pontuou que o ADIT INVEST é um evento muito importante. “Aqui os executivos ficam muito mais focados nos projetos. Além disso, encontramos outros profissionais que no dia a dia não conseguimos por questões de agenda”, elogia. Dan Fonseca, da Briz Opportunity Developers, fala da sua satisfação com o evento. “Esse é o primeiro ano que eu venho e foram dois dias muito válidos, conseguimos fazer muitos contatos de peso”. “O Adit Invest está melhor a cada ano. Cada vez ele fica bem mais focado e traz painéis mais interessantes e palestrantes de peso. Para mim, o ponto alto do evento é a rodada de negócios”, complementa João Carlos Gondim, da A Predial. A data para a próxima edição do Adit Invest deverá ser divulgada em breve pela Adit Brasil.

“O Adit Invest é um evento muito importante para nós. Aqui os executivos ficam muito mais focados nos projetos. Além disso, encontramos outros profissionais que no dia a dia não conseguimos por questões de agenda” Franklin Mira Odebrecht Realizações Imobiliárias “O Adit Invest está melhor a cada ano.

Cada vez ele fica bem mais focado e traz painéis mais interessantes e palestrantes de peso. Para mim, o ponto alto do evento é a rodada de negócios” João Carlos Gondim A Predial “A cada ano que passa o Adit Invest está mais proveitoso, bem organizado e com figuras eminentes do mercado. Além disso, existe uma transparência da comunicação verdadeira” Bismarck Fernandes Borges Bismarck Borges Imóveis

“O evento foi excelente e bem organizado.

O Adit 2012 reuniu os grupos de investimentos criando uma sinergia de parcerias e facilitando dicas de como apresentar os projetos.”

Robert William Velásquez Secovi/SP “Excelente organização. Local de realização bastante adequado. Evento bem focado na criação das condições para que os participantes realizem negócios entre si. Os debates foram proveitosos, na medida em que contaram com a participação de profissionais e empresários com experiência e boa formação acadêmica nos assuntos abordados. Realizamos contatos que podem gerar negócios no futuro estimados em R$ 50 milhões, mas que dependem ainda de prosseguimento do interesse das partes após aprofundamento nos aspectos técnicos. Parabéns à administração da Adit Invest. Grato pela oportunidade. Estaremos juntos no próximo evento” Geraldo Majela dos Santos Domus Companhia Hipotética “Manifestamos nosso contentamento com o evento muito bem organizado e orquestrado. A ADIT Invest consiste em uma grande oportunidade para reunir os players do mercado imobiliário” Liliane de Moraes Vodopives InvestFort Gestão de Investimentos

“Participamos do Adit Invest SP com a intenção de captar informações e formas de atuação do setor hoteleiro no Brasil e no mundo. Saímos com um panorama atualizado das formas de negócio, principais dificuldades, e principalmente formas de projetos alternativos adotados para alcançar os objetivos do setor” Sandra Leahy Lippo e Leahy Arquitetura “Outro fator importante durante o Adit Invest além da troca de conhecimentos, é a interação entre os participantes e speakers favorecendo novos contatos (networks)” Creuza Lippo Lippo e Leahy Arquitetura “Gostaria de parabenizar a ADIT pela organização do ADIT INVEST. Achei o evento bem organizado, com a participação de players relevantes do mercado imobiliário e com boas discussões. Os fóruns de discussão trouxeram pontos interessantes que nos fazem refletir sobre nossa estratégia atual e futura, e o exemplo de outras empresas enriquece nossa visão para o planejamento estratégico da empresa. De uma forma geral, classifico a participação no evento como muito proveitosa” Marcelo Miranda Precon Engenharia

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“Esse é o primeiro ano que eu venho e foram dois dias muito válidos, conseguimos fazer muitos contatos de peso” Dan Fonseca Briz Opportunity Developers

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EVENTOS ADIT

“Aproveito a oportunidade para parabenizar a toda equipe Adit Brasil por mais um evento de sucesso. Tenho somente elogios à equipe pela organização, profissionalismo e simpatia durante todo o evento Adit Invest 2012. Realmente o evento atendeu as minhas expectativas e tive oportunidade de fazer excelentes contatos e com grandes possibilidades de gerar negócios futuros (a curto e médio prazos). Os painéis de modo geral foram muito bons, considerando os moderadores, painelistas e temas abordados, sendo que alguns deles acrescentaram muito em meu conhecimento e visão do mercado de investimento atual no Brasil” Wilson Campos CCTM Hotelaria e Gestão “Participar do evento em SP foi uma experiência única, pois lá encontrei exatamente o que buscava: Foco, Oportunidades, Soluções, Conectividade com o Mundo dos Negócios. No banco que sentava em cada painel , existia alguém para troca de experiência e muita sintonia para buscar soluções entre as partes, seja par apresentar um projeto ou buscar investidores. Percebi que tinha grandes Pesos Pesados, players importantes do mercado e isso fez valer o investimento realizado para participar desse evento. Fiz network com grandes nomes do mercado e estamos agendando algumas reuniões para apresentação de nossos projetos e futuramente gerar parceiros e consolidar os negócios. Quero deixar meu muito obrigado a toda equipe do Adit Invest pelo empenho em trazer um evento para São Paulo onde tive o prazer de participar” Elialdi G. Melo HMA Management Advisors

“Achamos o evento desse ano muito objetivo e produtivo. O modelo adotado se mostrou eficiente. A rodada de negócios foi muito produtiva com parceiros que de fato se mostraram interessados nos nossos produtos” Alexandre de Paula RE/MAX/ SPEL “O Adit Invest é sem duvida um grande evento, fico feliz por poder participar de um evento que nos trouxe além de momentos de aprendizagem, a possibilidade de conhecer e interagir com novas pessoas, gerar negócios novas amizades e compartilhamento de experiência. Esta de parabéns todos que fazem a Adit” Lauro Filho Hotel Fazenda Boa Luz

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“O formato do evento garantiu seu sucesso. O painel de 3 a 4 participantes importantes no mercado e que tomam decisões permite uma troca de ideais totalmente espontâneas sem os monólogos sem tempo de perguntas que caracterizam os eventos de rotina. Gostei do foco sobre os modelos financeiros dos projetos haja vista que os aspectos de funding são fatores de limitação no mercado imobiliário no Brasil e inovações são sempre necessárias para atrair investidores. Quanto à rodada de negócios, foi muito bem organizada e fiquei impressionado com a qualidade dos projetos todos sendo altamente diferenciados.

Foram apresentados por empreendedores experientes que já investiram muito dos seus próprios recursos, reforçando assim a credibilidade financeira, embora o nosso foco de atuação seja um pouco diferente, razão pela qual não houve neste momento negócios” Ashley Jenner Astra Investimentos “Adorei os painéis, achei os temas de extrema importância e gostei principalmente dos palestrantes, consegui ter ótimos relacionamentos e ter acesso a muitas oportunidades de negócio. O Adit Invest foi imprescindível para nossa empresa pois a captação de recursos na nossa área tem sido um dos grandes dilemas enfrentados e conseguimos ampliar nossos relacionamentos e nossos conhecimentos para desenvolvimento de novos negócios com recursos diversificados” Raquel Dombroski Abaco Brasil “O evento proporcionou a absorção de informação muito importante para o melhor conhecimento do mercado imobiliário no Brasil nas várias vertentes do negócio.

Existirem duas conferências em simultâneo é um desafio a todos os que assistem no sentido da escolha da palestra certa”.

Nelson Rêgo Prime Yield Consult. e Aval. Patrimonial “As minhas impressões foram as melhores possíveis. Os painéis abordaram o que ha de mais atual no mercado financeiro imobiliário e nos ampliou bastante a nossa visão, principalmente no que respeita ao trato com nossos atuais e potenciais clientes.

Dessa oportunidade, fluíram importantes e frutíferos contatos os quais estaremos cultivando com muito mais propriedade”.

Beatriz Nascimento CBS Advogados

“Na semana posterior ao ADIT Invest 2012 realizamos encontros de negócios com potenciais parceiros estratégicos em alguns de nossos projetos. O acerto da estratégia da ADIT Brasil foi claro no último Adit Invest embasado pela objetividade e qualidade decisória dos participantes. Os encontros privilegiaram oferta e demanda qualificada com projetos realmente prontos para gerar resultados e investidores com perfil de realizações” Nilson Nóbrega de Freitas Prima Inova “O ADIT INVEST 2012 foi muito objetivo e proveitoso, pois permitiu que as empresas do setor imobiliário e turístico pudessem ampliar o seu network, principalmente com profissionais e organizações do setor financeiro. Foi um evento profissional, objetivo e sintético onde empreendedores, dirigentes e profissionais do setor imobiliário e turístico puderam se integrar com o mundo financeiro e conhecer um pouco mais a realidade dos investidores, bancos e fundos de investimento. Gostei muito do novo modelo da ADIT Invest e acredito que este novo formato do evento foi bem-sucedido e atendeu a maioria dos participantes sendo que bons contatos foram feitos podendo gerar negócios” Lucas Izoton ViverBem Empreendimentos Imobiliários “Nós é que temos que agradecer pelo excelente trabalho realizado por vocês da ADIT INVEST, o evento de 2012 foi muito importante em todos os aspectos, digo no aspecto comercial, financeiro e principalmente de aprendizado (conhecimento) que adquirimos com outros profissionais do mercado imobiliário. O Networking também é muito importante. Realmente é um evento em que as empresas que pretendem se manter e crescer no mercado imobiliário nunca poderão faltar” Karim Salha Ecocil Incorporações “Para nós da BLD BRASIL o ADIT INVEST a cada ano oxigena nossa atividade em função da adesão cada vez maior de outros players e do aumento da expressividade em âmbito Nacional. É a certeza de que iremos reinventar e aprimorar nossos processos em função das muitas oportunidades que surgem a cada edição” Irineu Guimarães BLD Brasil

“As expectativas foram alcançadas e houve uma série de oportunidades de negócios.

Vamos continuar participando porque os eventos da Adit são de altíssima qualidade.

A Adit é uma entidade séria e que gera negócios é assim que apresento a Associação para os meus parceiros” Luiz César Brasilinvest “Muito bom ver esse evento reinventado e mais eficiente. Com certeza este Adit Invest foi mais dinâmico e enfático” Ricardo Valls Imobisul “Estive no ADIT INVEST e fiquei impressionado com a representatividade dos empresários na sua grande maioria brasileiros mostrando claramente a franca recuperação do mercado imobiliário turístico no Brasil” José Romeu Ferraz Neto Develop Brasil “Sou pioneiro da Adit. Precisamos aliar ainda mais o setor imobiliário, turístico e financeiro para ter uma voz mais ativa. E a Adit Brasil está nesse caminho e está tornando os seus eventos ainda mais profissionais” Jorge Chaskelmann Aquiraz Riviera “Fiquei muito feliz com esse novo formato do Adit Invest e vemos a evolução que a entidade vem tendo com esses últimos eventos. Hoje vemos que o Adit Invest está bem objetivo, bem focado nos investidores em captação de recursos para nós que somos desenvolvedores de áreas. Ficamos muito felizes com essa nova formatação e temos bastantes expectativas de negócios” Wagner Luiz Melo Spel

“Esse é o primeiro evento que participamos e superou nossas expectativas. Não tínhamos a noção da qualidade dos participantes e dos importantes players que estavam presentes. Aprendemos neste evento que nossa empresa tem que se profissionalizar ainda mais quando se fala em gestão e eficiência. Como experiência, levamos que podemos trabalhar também mais com os investidores locais. Enxergamos que precisamos amadurecer no mercado e o Adit Invest abriu nossos olhos para isso. O evento foi excelente e saímos com outra visão da Adit, que é uma entidade empreendedora e trabalha pelas empresas” Joacyr Meriguetti Cobra Engenharia

José Carlos Martins, CBIC

Abel Castro, Accor

“Gostaria de parabenizar a Adit Brasil. Temos a certeza da importância do trabalho desta entidade que nos proporcionou um excelente networking. Saímos com a certeza que o setor está no caminho certo. Hoje, a Adit vem para somar o mercado imobiliário com o financeiro. Saio daqui com a certeza que podemos ser competitivos no mercado, pois a Adit nos mostrou que os pequenos também têm vez no mercado” Pedro Leonardo Paradigma “A Adit nos ajudou a amadurecer e apresentar novos nichos de mercado. Parabéns pelo evento de altíssima qualidade e por ampliar nossa visão” Gilberto Galrão Grupo Solare “Esse tipo de evento é de extrema importância para o segmento, pois além de atualizar os acontecimentos do mercado, legislações e novas tendências, é um importante passo para unir a categoria em relação às suas necessidades, proporcionando uma expressiva troca de experiências” Marcos Holzmann Teixeira Holzmann

Sílvio Leal, PREVI

Hélio Abreu, Record

“

“Para a gente é um prazer participar do evento, onde tivemos o prazer de patrocinar. Fiquei muito bem impressionado com a ótima organização e o nível das discussões nos painéis. O evento foi bastante prestigiado pelo trade e investidores e certamente destaca-se como o principal evento do setor na atualidade. Encontramos pessoas que de fato quer fazer negócios. Ano que vem queremos o Adit Invest 2013 em um de nossos hotéis” Abel Castro Accor Latin America

“O evento foi acima da expectativa e já gerou cinco negócios no próprio evento.

Com certeza estaremos participando dos próximos e foi um prazer patrocinar este evento” Airton Medeiro Datastore

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MISSÕES ADIT

Networking

Várias palestras foram realizadas

ADIT Brasil leva empresários brasileiros a Portugal

A

ADIT Brasil organizou, entre os dias 11 e 17 de fevereiro, uma missão técnica a Portugal, liderada por Felipe Cavalcante, presidente da entidade. Cerca de 20 empresários cumpriram um roteiro onde conheceram “in loco” a experiência dos portugueses em bairros e resorts planeados, podendo entender melhor o gerenciamento desses grandes complexos imobiliários e turísticos, conhecer os modelos e formatos de negócios, sua viabilidade econômico-financeira e ficar por dentro das tendências desses projetos e dos seus mecanismos de controle urbanísticos, dificuldades e as principais burocracias enfrentadas por eles no desenvolvimento desses empreendimentos.

“Ter participado da Missão a Portugal organizada pela ADIT foi uma experiência muito agradável. O roteiro escolhido foi interessante e as visitas muito bem organizadas.

Como benchmarking foi enriquecedor. É sempre bom fazer comparações entre processos e práticas de trabalhos. Um ponto alto da viagem foi a convivência com pessoas de áreas de atuação diferentes. Com certeza este aspecto enriqueceu ainda mais a nossa Missão e os nossos diálogos se tornaram mais interessantes. Mais uma vez a ADIT acertou e fez acontecer”, disse Manuela Gomes, da Odebrecht Realizações Imobiliárias.

“A missão da ADIT Brasil a Portugal contou com vários empresários, arquitetos e engenheiros de empresas brasileiras conceituadas que atuam em vários estados do país, o que enriqueceu em muito as nossas visitas. Tão importante quanto os depoimentos dos empreendedores portugueses nas palestras e visitas foram as discussões e trocas de experiências entre os participantes”, ressalta Lucas Izoton.

Seminário traz experiências portuguesas No dia 16 de fevereiro, no Hotel Tiara Park Atlantic, os empresários assistiram a uma série de palestras. O ciclo foi aberto com o tema “Gerenciamento de Bairros e Resorts Planejados, Inclusive de suas Áreas e Serviços Públicos e 62 | Nº1 | 2012 |

de uso Comum”, apresentado por Eduardo Abreu, sócio da Neoturis - que também coordenou projetos como o Aquapura, Parque Alqueva, L’and &Vineyards e Bom Sucesso; Nuno Ramos, presidente do Conselho de Administração e CEO da Inframoura-Vilamoura; e Luis Inês, presidente do Conselho de Administração da Empresa Municipal Infraquinta E.M. (Quinta do Lago).

A segunda palestra “Como Maximizar as Sinergias entre os Componentes Imobiliários e as Âncoras dos Empreendimentos: Hotéis, Campos de Golfe, Shopping Centers, etc” contou com Pedro Lopes, membro do Conselho de Administração do Grupo Pestana e Administrador Executivo do Grupo para o Algarve; Gilberto Jordan, presidente do Conselho de Administração do Grupo André Jordan, responsável pelo desenvolvimento dos empreendimentos Quinta do Lago, Vilamoura XXI e Belas Clube de Campo, uma comunidade residencial com 2.000 residentes; e Rui D’Ávila, administrador da Sonae Capital, responsável pelo desenvolvimento urbanístico do Troia Resort.

Após intervalo, os empresários assistiram ao painel “Soluções e Instrumentos Urbanísticos e Jurídicos para Comunidades Planejadas e Empreendimentos Desenvolvidos em Fases”, apresentada por Sofia Galvão, sócia da Vieira de Almeida & Associados; Miguel Marques dos Santos, sócio-advogado da Garrigues Portugal; e Eduardo Gonçalves Rodrigues arquiteto e advogado, associado da Garrigues Portugal.

Na sequência puderam aprender com “A Experiência Portuguesa no Desenvolvimento de Comunidades Planejadas: Lições para o Brasil”, palestrada por Domingos Silva, Consultor na área de gestão imobiliária e turística da Domasil – que já passou empresas como Quinta Park, Hotel Porto Bello Vilamoura, Vila Magna, Albufeira Jardim e Hotel Atlantis; Diogo Gaspar Ferreira, presidente do Conselho de administração do Vale do Lobo; Carlos Rocha, CEO do Grupo JJW Portugal, empresa proprietária dos Empreendimentos Pinheiros Altos, na Quinta do Lago, Dona Filipa & San Lorenzo Hotel & Golf Resort e Penina Hotel& Golf Resort.

Visitas técnicas Os brasileiros puderam conhecer empreendimentos imobi-liários e turísticos, bairros e cidades planejadas, que proporcionaram uma visão ampla dos projetos que foram realizados em Portugal, contemplando as diferente características de cada um. A maioria destes projetos está concluída, outros em recuperação/alteração e outros ainda em constante desenvolvimento e expansão.

Visita à Alta de Lisboa

No dia 13 de fevereiro, os empresários tiveram a oportunidade de conhecer o Alta de Lisboa, bairro planejado situado no norte da capital portuguesa. Com um investimento de mais de um bilhão de euros, o empreendimento, da Sociedade Gestora da Alta de Lisboa (SGAL), considerado um dos maiores da Europa, ocupa uma área de 300 hectares e 2,5 milhões de m² de construção, que abrigam 80 mil habitantes. O Alta de Lisboa possui três grandes parques verdes e 70 hectares de áreas verdes, 500.000 m² destinados ao setor terciário, 4 estações de metro, 20 áreas esportivas, 21 escolas e creches, e gerou 7 mil postos de trabalho.

Na sequência, foi a vez do Parque das Nações, a primeira e a mais reconhecida experiência portuguesa de gestão integrada do espaço urbano, que abrange uma área de 340 hectares, com 5 km na frente ribeirinha do estuário do Rio Tejo, integrado numa área de 60 hectares, ao redor da Doca dos Olivais - construída nos anos 40 para aeroporto de hidroaviões. Dispõe de habitação, espaços verdes, museus, hotéis, escritórios, comércio, casino, hipermercado, parque de exposições e restaurantes.

No dia 14, o roteiro incluiu visita ao Tagus Park, bairro planejado composto por edifícios residenciais, restaurantes, escritórios, comércio, ginásio, bancos, clínica, escolas, universidades, serviços e centro de congressos. Localizado em Oeiras, considerado o Silicon Valley da Europa, o Taguspark é o maior (cerca de 130 hectares e de outras tantas empresas) e o mais antigo dos parques portugueses de Ciência e Tecnologia.

Visita à Quinta da Marinha

Em seguida, visitaram a Quinta da Marinha, considerado um dos resorts mais exclusivos de desenvolvimento e lazer em Portugal. O resort inclui terrenos para moradias com vista sobre o mar e campo de golfe e também uma série de projetos imobiliários residenciais. Possui várias instalações esportivas de turismo, e lazer, inclusive um Hotel de cinco estrelas Hotel Onyria Golf Resorts, Spa de Saúde e Racquet Club e áreas ao ar livre. A Quinta já tem um centro equestre em pleno funcionamento, localizada em uma área total de 20 hectares no coração da propriedade, que está em operação há mais de 70 anos. O centro oferece acomodações para 230 cavalos, além de vários interiores e exteriores arenas de equitação, e vários ride-outs em todo o terreno idílico da Quinta.

A última visita do dia foi o Belas Clube de Campo. Inaugurado em 1998, possui 500 hectares e está localizado no centro da Grande Lisboa. A abriga hoje mais de 2 mil moradores. O empreendimento oferece apartamentos de um a seis 6 e lotes de 800 a 5000 m2.

No terceiro dia da missão os empresários foram conhecer o Quintas de Óbidos , um resort de 100 milhões de euros de investimento. Cada moradia destas está inserida num terreno com 5.500 m2. O empreendimento conta com uma forte componente de esportes equestres e está dirigido ao mercado da segunda habitação europeu. Estão disponíveis apenas 79 villas espectaculares com uma área de construção mínima de 425 m2, todos os 16 tipos de Villas foram projetados na linha da melhor tradição arquitetônica portuguesa.

Em seguida foram ao Bom Sucesso Resort Design Resort, Leisure, Golf & SPA, classificado como projeto de interesse nacional (PIN), assenta todo o seu conceito em arquitetura contemporânea, num total de 1.069 casas e 390 milhões de euros de investimento. O conjunto turístico terá equipamentos como um campo de golfe de 18 buracos, Spa, hotel de 5 estrelas, centro equestre, zona comercial, campo de futebol profissional relvado, clube de remo, mergulho e vela, clube de ténis, heliporto, lago de pesca desportiva, jardim botânico, parque infantil, piscina, hotel para animais e circuito de manutenção.

Outro local visitado foi a Praia D’El Rey Golf & Beach Resort, situada à beira mar, entre dunas e pinhais, e a menos de uma hora de Lisboa, numa zona de paisagem rural protegida. | 2012 | Nº1 | 63

MISSÕES ADIT

O dia 16 foi dedicado a um seminário no Hotel Tiara Park Atlantic e, em seguida, o grupo conheceu o Troia Resort, empreendimento implantado numa área de 486 hectares, com apartamentos de luxo, townhouses, lotes para moradias unifamiliares e hotéis inspirados no estilo de vida de praia, comuns a outros destinos de férias de luxo.

Visita à Quinta do Lago

O VilaMoura foi a primeira visita do dia 17. Localizado no município de Loulé, considerado um dos melhores exemplos de um bairro planejado, é o maior complexo turístico da Europa com mais de 2.000 hectares, e um resort em constante expansão. A marina tem a capacidade para atracar mais de 1.000 navios e está rodeada por grandes hotéis e casas de férias de luxo, bem como um casino, vários restaurantes e bares. No canto mais distante da marina, é possível fretar barcos para a pesca. Há também instalações para jet ski e parasailing. Perto, há também uma série de clubes desportivos, um campo de tiro e muitas discotecas.

Os brasileiros também conheceram o Quinta do Lago, empreendimento turístico do Algarve e um dos mais luxuosos de toda a Europa. Tem vários campos de golfe, destacando-se o Campo de Golfe de “San Lorenzo”. Na Quinta do Lago pode observar-se um conjunto de espécies animais privilegiando o Turismo Ecológico e preservando a natureza.

A Quinta Do Lago Resort tem uma fantástica oferta em hotelaria e villas, campos de golfe de renome, ténis, desportos aquáticos e equitação no centro de equitação. A Quinta do Lago tem um centro comercial com boutiques de design de interiores, restaurantes e bares, 3 quilômetros e meio da praia e dois trilhos que proporcionam atividades alternativas para os que querem descobrir mais sobre a fauna diversificada e espécies raras que habitam na área.

Em seguida foram ao Vale de Lobo. Fundado em 1962, que foi o primeiro empreendimento Turístico do Algarve e é reconhecido como um dos mais importantes empreendimentos de luxo da Europa. Com quase 50 anos de existência e 450 hectares, a Vale do Lobo atrai aproximadamente 750.000 visitantes por ano.

Lições aprendidas “A missão da Adit para Portugal foi muito rica, entre outros fatores, pela troca de experiências com profissionais que já completaram o ciclo de implantação de bairros planejados, algo raro para nós aqui no Brasil. Fundamental a oportunidade de ter respostas sobre o que deu certo e errado ao longo do desenvolvimento. Notadamente as questões de mobilidade, integração com a malha urbana, mix de produtos, faseamento e ancoragem comercial, parceria com o poder público, levando linhas de metro, avenidas e etc”, avalia Saulo Suassuna Fernandes Filho, da Nova Urbanismo.

Ele destaca a oportunidade de conhecer como os portugueses tratam a manutenção da infraestrutura/associação, com as empresas Infra Moura, Infra Lago e Infra Lobo, criadas pelos empreendimentos Vila Moura, Quinta do Lago e Vale do Lobo, respectivamente, exclusivamente para essa finalidade.

Outra lição importante para Suassuna foi a confirmação da importância da localização. “Vimos o que aconteceu com o Alta de Lisboa, lançado em localização menos nobre do que o Parque das Nações, ficou assistindo o desenvolvimento do “concorrente” que ainda contou com o empenho do governo para a EXPO. Praticamente 15 anos de espera.

Outro ponto alto foi o networking com empresários de alto nível como Gilberto Jordan do Grupo André Jordan, criador do Quinta do Lago, empreendimento que se destaca pelo alto padrão de qualidade e requinte, desde a urbanização à categoria das edificações. E que se refletiu em alto valor agregado e consagração do destino”.

Para Raquel Dombroski, da Abaco Brasil, a seleção de empreendimentos forneceu uma visão ampla dos projetos que

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foram realizados naquele país, contemplando as diferentes características de cada um. “Aprendemos muito sobre como implantar empreendimentos com ancoras de diversos tipos. Vimos muitos empreendimentos com campos de golfe e pudemos aprender quando fazer o campo e como torná-lo algo bem sucedido dentro do empreendimento.

Aproveitar os espaços e a integração com o resort dentro de um empreendimento também foi muito debatido.

E acima de tudo, pudemos trocar ideias sobre como fazer espaços urbanos planejados com cada vez mais qualidade de vida para as pessoas”.

Ivo Szterling, diretor de urbanismo da Cipasa Urbanismo, revela que é um entusiasta deste modelo de vivência e que, dos contatos nasceram, renderam parcerias profissionais e oportunidades concretas de novos negócios, os quais já estão sendo realizados.

“A Missão Técnica a Portugal foi uma experiência muito rica e gratificante, tanto pessoal, quanto profissionalmente.

Como arquiteto urbanista e empresário, a experiência foi rica pela vivência concentrada de experiências com projetos e realizações urbanísticas de muito alto nível, pela interlocução direta e privilegiada com muitos de seus protagonistas, idealizadores, gestores ou realizadores, com quem pudemos interagir e conhecer seus acertos, seus erros e suas valiosas lições aprendidas. Os empreendimentos e o seminário abriram minha cabeça para soluções novas, muito em sintonia com os novos projetos e empreendimentos que a Cipasa vem desenvolvendo”, conta o executivo. Entre os empreendimentos visitados, Ivo destaca o Parque das Nações, o Alta Lisboa, e o Villamoura.

ADIT Brasil organiza Missão Empresarial a Miami Com o objetivo de apresentar a empresários brasileiros as principais tendências de bairros e resorts planejados, conceitos de Novo Urbanismo e dicas sobre placemaking, a ADIT Brasil realizou, entre os dias 04 e 09 de maio, uma Missão Técnica à Flórida.

A

programação contou com três dias de visitas a empreendimentos em Miami e West Palm Beach. Além das visitas técnicas, os empresários brasileiros puderam participar de um curso intensivo na Universidade de Miami, que ocorreu nos dias 05 e 06 de maio, com a colaboração de professores internacionais de alto nível.

Com programação intensa, o evento proporcionou ampliação do conhecimento para os participantes da Missão, através da exposição de cases, projetos e experiências de sucesso brasileiras, americanas e internacionais.

Pedro Andrade, da Record Incorporação, aprovou a qualidade das aulas e os conceitos apresentados durante o curso. “Todos os palestrantes detinham conhecimento teórico e experiência suficiente para discorrer os temas pelos quais eram responsáveis, conseguindo, assim, transferir bastante conhecimento. Conceitos como walkability e o senso de mixed-use communities, se tornaram essenciais ao se pensar em um local onde pessoas irão morar. Passei a crer na força destes conceitos como pedras fundamentais de comunidades duradouras e como indutores de valorização imobiliária”, disse.

Programação das palestras No sábado, às 09h30, o presidente fundador da DPZ Architects and Town Planners, empresa responsável pelo projeto-símbolo do Novo Urbanismo, Seaside, Andres Duany, deu início às apresentações, discorrendo sobre os “Princípios Tradicionais de Urbanismo e Inovações”. Com rápido intervalo para um coffe-break, às 11h00, Elizabeth Plater-Zyberk, também presidente

fundadora da DPZ e reitora da Faculdade de arquitetura da Universidade de Miami, deu sequência ao tema, abordando as “Diretri-zes Urbanas e Arquitetônicas”.

O sábado contou ainda com palestras do diretor e cofundador da Dover, Kohl & Partners, Victor Dover, sobre “Comunidades Sustentáveis” e Galina Tachieva, diretora de planejamento na DPZ Architects e autora do livro “Sprawl Repair Manual” que expôs o conceito de “Comunidades Seguras”. Às 16h00, o professor e diretor do programa de graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Miami, Charles Bohl, discursou sobre “Mercado Imobiliário, Comércio Urbano”. E, por fim, às 17h00, Maria Elisa Mercer, gerente de projeto e desenvolvimento de negócios da DPZ Architects, destacou as “Comunidades Planejadas no Brasil”.

No domingo, o dia começou com as explanações da designer e urbanista Marianne Cusato e o diretor da Gorman & Company Real Estate Development e ex-prefeito da cidade de Fitchburg (WI/USA), Tom Capp, compartilhando suas experiências profissionais pessoais a respeito de “Moradia Acessível e Construção Inteligente”. Às 10h45, o tema “Arquitetura, Identidade e o papel do Town Architect”, foi apresentado pelo presidente da Mouzon Design e diretor do Sindicato do Novo Urbanismo em Miami (New Urban Guild), Steve Mouzon. Logo em seguida, Andrew Georgiadis, diretor de planejamento da Dover, Kohl & Partners, apresentou os “Planos para Espaços Públicos”. E encerrando as apresentações, Rick Hall, president da HPE Hall Planning and Engineering, e Georgio Ta-

O grupo em vários momentos durante a viagem

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Concentração do grupo em Rosemary Beach

Visita a Watercolor

chiev, engenheiro ambiental e professor da Florida International University, falaram aos presentes sobre “Engenharia Inteligente: Ruas Completas e Infraestrutura Leve”.

“Participar da Missão Flórida foi literalmente beber direto da fonte do Novo Urbanismo. Os dois dias na Universidade de Miami e as visitas técnicas foram bem complementares no binômio teoria e prática.

Foi muito interessante ver o processo evolutivo, claramente exemplificado na aplicação de materiais e tipologias arquitetônicas utilizadas pela DPZ, nos projetos de Seaside, Rosemary Beach e Alys Beach. O ponto forte é o network, a oportunidade de lidar com diferentes players, num mercado tão aquecido”, avalia Viviane Tredler, da Iron House Real Estate.

Alto aproveitamento durante as visitas técnicas Em parceria com a DPZ Architects, os empresários brasileiros visitaram os empreendimentos Seaside, Alys Beach, Watercolor e Rosemary Beach. A iniciativa valeu como uma excelente oportunidade para aprender com os erros e acertos de cases de sucesso, responsáveis por desenvolverem comunidades planejadas, além de ficar por dentro das novas iniciativas do novo urbanismo.

Paula Peixoto, gerente de Urbanismo da Iron House Real Estate, destacou a relação entre os edifícios privados e as áreas livres como algo que o Brasil ainda tem muito a aprender e aplicar em seus projetos. “Em especial, como as áreas públicas qualificadas são importantes para consolidar o destino e valorizar todo o conjunto”, disse.

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As visitas técnicas tiveram início na segunda-feira, 07 de maio, em Seaside, empreendimento-símbolo do Novo Urbanismo, caracterizado como Resort Village e localizado em Walton County, na Flórida. Lá, os participantes puderam observar de perto como foi implantada a característica mixed-use da comunidade, ou seja, com oferta de unidades residenciais e comerciais, em perfeita harmonia, inclusive, para os pedestres e também para os carros. Além disso, puderam avaliar como o comércio local, o centro de convenções e serviços, como escola, capela e corpo de bombeiros, foram desenhados para serem compartilhados com as comunidades vizinhas.

No mesmo dia e também em Walton County, o segundo empreendimento visitado foi Watercolor, um resort village com 499 acres, construído inicialmente como um resort de segunda residência. Mas o sucesso e a popularidade do empreendimento, com edifícios multiuso, opções de lazer como clube de tênis e praia, parques e jardins, além de edifícios comerciais e serviços, como correios e corpo de bombeiros, transformaram a comunidade em uma excelente morada permanente.

Finalizando a programação do dia foi a vez de conhecer Alys Beach, comunidade projetada em 2003 e ainda em construção, também no condado de Walton County, que promete ser um modelo de cidade planejada em perfeita harmonia com a natureza.

Ocupando o último pedaço de extensão da estreita costa da Flórida, o empreendimento oferece vista para o mar desde inúmeros pontos e seu design possibilita equilibrar

Seminário para os participantes da Missão

elementos urbanos e rurais, à medida que as casas se distanciam da beira da praia.

Na manhã seguinte, o dia começou com a visita a Rosemary Beach, desenhada em 1995 nos moldes tradicionais das comunidades americanas, com arquitetura caribenha. Hoje está praticamente terminada, ocupando 105 acres de Walton County.

Com mais de 500 lotes, a comunidade terá um centro de uso misto, lojas, restaurantes, serviços e um complexo sistema de drenagem para água da chuva.

Para Cristiano Teixeira, membro do Conselho de Administração da Construtora Norcon S.A., as visitas técnicas mostraram na prática tudo aquilo que foi apresentado durante as aulas na Universidade de Miami. “Foi muito rico e proveitoso conhecer tais empreendimentos. Cada um com suas lições, seus problemas, e suas soluções. Por exemplo, percebi que no paisagismo se usa muito vegetação nativa, o que reduz uso de água, custo de manutenção e, principalmente, custo de implantação”, destacou.

Raquel Dombroski, diretora da Ábaco Brasil, construtora e incorporadora, avalia que os conceitos aprendidos podem ser usados nos projetos brasileiros. “Em cada empreendimento visitado pudemos observar algo novo que pode se encaixar na realidade dos nossos empreendimentos. Achei muito bacana o modo como eles conseguem integrar as pessoas às construções, sempre privilegiando o ser humano em detrimento dos carros. O que mais se destacou para mim foi a disposição das garagens (sempre na parte de trás das residências) e também a criação de ruas exclusivas para pedestres”, resumiu.

CNU20 fechando a programação da Missão De 9 a 12 de maio, foi realizada a vigésima edição do Congresso para o Novo Urbanismo (Twentieth Congress For The New Urbanism – CNU20), uma excelente oportunidade para os participantes que quisessem ampliar o networking em um grande evento internacional, reunindo profissionais de todo o mundo para discutir soluções e práticas de desenvolvimento, políticas públicas, além de colaborar e aprender sobre as novidades que serão implantadas de hoje em diante na transformação das comunidades.

“Foi bastante significativo que o CNU condecorou a DPZ pelo mérito do sua atuação no New Urbanism. Para nós, que tivemos a oportunidade de participar do curso elaborado por esses profissionais, isto veio ratificar a qualidade técnica da Missão que a ADIT nos proporcionou”, avalia Paula Peixoto.

O resultado final da missão, de acordo com os presentes, não poderia ser mais positivo.

“Pela agradável convivência com o grupo, as amizades e contatos que fizemos, considero eventos como estes de grande valia. Uma excelente oportunidade de troca de conhecimentos, reciclagem profissional, de forma prática e efetiva. São poucos dias que fazem muita diferença”, concluiu Silvia Mara da Mata, arquiteta e urbanista.

“Estamos satisfeitos de ter participado deste grupo tão qualificado de empreendedores, que além da troca de ideias e experiências, nos proporcionou uma parceria nesta convivência. A escolha em associar-se a vocês foi mais do que acertada”, disse Rossano Frizzo, Diretor da Frizzo Empreendimentos. | 2012 | Nº1 | 67

MISSÕES ADIT

O grupo participante da Missão Técnica a SP

Missão Técnica em São Paulo O roteiro incluiu visitas a comunidades planejadas consolidadas no Estado

U

m grupo de empresários do nordeste esteve em São Paulo, entre os dias 12 e 15 de setembro, para conhecer os principais projetos de comunidades no Estado - AlphaVille, Riviera de São Lourenço, Quinta da Baroneza, Aruã e Villa Flora – o que proporcionou a oportunidade de conhecer bairros planejados em funcionamento e aprender com seus acertos e dificuldades.

“Conhecer e vivenciar os conceitos, os quais estudamos e trabalhamos em nossos empreendimentos, na prática, nos propicia respaldos e certezas dos caminhos que podemos e devemos, ou não, seguir. A oportunidade de conhecer, conviver e trocar experiências com empreendedores e profissionais de várias regiões e especialidades é também uma grande qualidade, que contribui enormemente para o desen-

Empresários no stand do Quinta da Baroneza.

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volvimento do setor”, avalia Mariana Vieira, da Vistadouro.

Irineu Guimarães Junior, da LD Brasil, destaca que as visitas técnicas estimulam as discussões e reflexões sobre os mais variados aspectos identificados nos empreendimentos.

“Sobretudo, possibilitam a criação de fóruns imediatos entre os participantes que também estão envolvidos em outros empreendimentos por todo o Brasil, disseminando conhecimento e ampliando as experiências”, completa.

Para Roberto Carlos Lopes, da Incopar, esses encontros produzem um intenso aprendizado. “A concentração prática nos assuntos abordados, que seria impossível no ambiente no ambiente original de trabalho, reduz a curva de aprendizagem e cria uma espécie de imersão de altíssima qualidade”, ressalta.

Jantar oferecido pela Alphaville durante a Missão Técnica

Visitas técnicas

No primeiro dia de missão o grupo visitou o Alphaville, que surgiu em 1973 com um conceito inovador de loteamentos no município de Barueri. Hoje engloba os municípios de Barueri e Santana de Parnaíba, com mais de 160 mil trabalhadores e 70 mil habitantes em 15 núcleos residenciais, 42 edifícios residenciais, 16 comerciais, hotéis e shopping center. Desde 2007 a Alphaville é uma empresa da Gafisa.

No dia seguinte, os empresários conheceram a da Riviera de São Lourenço, o maior projeto de desenvolvimento urbano do litoral brasileiro, realizado pela Sobloco Construtora.

Dividida em três zonas-turística, residencial e mista-abrange uma área de 9 milhões de m2 no município de Bertioga.

Residem no local cerca de 3 mil pessoas. Nos finais de semana a população cresce para 10 mil e nas temporadas para 45 mil. A Riviera conta também com um shopping center, restaurantes, espaço cultural, posto de gasolina e serviços, agências bancárias, correios, consultórios médicos e escolas.

“O que mais gostamos, e o mais adequado do ponto de vista de BenchMarking com um de nossos empreendimentos, foi a Riviera de São Lourenço, tanto pela Concepção e qualidade do Masterplan, quanto pela fidelidade dos desenvolvedores ao longo do tempo ao conceito e Gestão. Isso deve ser replicado e absorvido por todos nós em empreendimentos de quaisquer escalas que sejam”, observa Guimarães Junior.

No terceiro dia foi a vez da Quinta da Baroneza, do grupo Espírito Santo Property Brasil , que ocupa uma área de 10 milhões de m2, dos quais, 2,4 milhões de m2 são de Mata

Caminhada pela área urbanizada do Alphaville

Atlântica preservada, repleta de belezas naturais como cachoeiras, 7 lagos e 20 nascentes. O loteamento de alto padrão possui terrenos a partir 3 mil m2 e itens de lazer como quadras de tênis e poliesportiva, piscinas, saunas, campos de golpe e vila hípica.

A Quinta da Baroneza foi o empreendimento mais apreciado por Marcelo Frizzo, da Frizzo Empreendimentos imobiliários, pelo padrão proposto e a Riviera pela grandiosidade, ousadia e sustentabilidade. “Gostamos de todos os empreendimentos, cada um com sua pecularidade”. Leonardo Lacerda, da Paradigma Negócios Imobiliários Goiana, também gostou da Quinta da Baroneza, “apesar de ter um nicho de mercado super-específico”.

Na sequência, foi realizada a visita técnica ao bairro planejado Villa Flora, implantado pela Rossi há 9 anos na cidade de Sumaré, em uma área de 800 mil m2 com mais de 3 mil casas que formam 48 condomínios. O empreendimento conquistou várias premiações, inclusive o Prix D’Excellence.

Com uma história de mais de 20 anos de sucesso, o complexo Aruã, desenvolvido pelas empresas Scopel e Cipasa Urbanismo, se tornou referência em moradia com qualidade de vida na cidade de Mogi das Cruzes. O último empreendimento da Missão São Paulo possui 1.500 famílias morando e mais de 3.500 unidades comercializadas, em um local que oferece infraestrutura completa, lazer, comércio e serviços. Os módulos residenciais se integram em meio a um milhão de m2 de área verde preservada.

Apresentação do Villa Flora pela Norcon-Rossi

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MISSÕES ADIT

A importância da gestão e readequação dos empreendimentos foram as principais lições aprendidas As visitas técnicas permitiram aos profissionais conhecer e analisar empreendimentos já consolidados, enriquecendo seus conhecimentos. Irineu Guimarães diz que, por serem antigos, os empreendimentos pecaram por não privilegiar o pedestre. Leonardo Lacerda também observou que a maioria dos empreendimentos não possui ciclovias e acessibilidade. A principal lição que ele vai levar para sua empresa é a “importância do planejamento estratégico e adaptação do que fora planejado às novas necessidades do mercado”.

A manutenção e acompanhamento do empreendedor são de extrema importância para manter a qualidade projetada e aumentar a valorização, às vezes até acima do que foi calculado inicialmente. “Não basta urbanizar, virar as costas e ir para um novo produto. Tem que gestionar em cima e por anos”, diz Marcelo Frizzo, que aplicará esses conceitos de urbanização com gestão em seus produtos.

Guimarães também acredita que a gestão do empreendimentos é um pontos decisivos para o sucesso do projeto. “A principal lição aprendida passa pela gestão dos empreendimentos. Isso faz toda a diferença para a valorização constante do empreendimento / landbank e entorno (futuras glebas de desenvolvimento).Tudo isso passa pela concepção urbanística, pela instrumentação jurídica adequada para criação da associação e pela gestão profissional”.

Imagens da visita à Riviera de São Lourenço

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Para Marcelo Frizzo, todos os empreendimentos são grandes sucessos, tanto que alguns estão sólidos há 30 anos, mas sempre é necessária uma “reorganização, adaptando os diversos tipos de usos com as necessidades locais e o crescimento dos loteamentos. Gerenciar, criar novos atrativos e agregar valor com novos empreendimentos dentro de cada loteamento ou bairro planejado são os desafios de cada incorporador”.

Em contrapartida, chamou a atenção o “senso de comunidade” nesses bairros e condomínios planejados. “O envolvimento de todos e a representatividade das associações de moradores preservam o bem coletivo e acima de tudo, qualificam o empreendimento, criando uma cadeia de valor constante”, diz Guimarães.

Segundo Lacerda, os empreendimentos se destacaram pelo paisagismo, ruas largas, centros comerciais de apoio e/ou shoppings nos empreendimentos, estratégias de criação de identidade da comunidade com os bairros, como a construção de capelas, igrejas e praças.

Benone Batista, da Viver Bem Negócios Imobiliários, ressalva que “nesta Missão, o que mais de interessante que podemos perceber é que independente do tamanho de cada empreendimento, os problemas são comuns entre eles”.

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Agenda Out'2012 Seminário ADIT

18 a 20 de outubro de 2012 COMPLAN - Seminário Internacional de Comunidades Planejadas Local: Sauípe, BA Informações: www.adit.com.br

29 a 31 de outubro de 2012 Cityscape Latin America 2012

Local: Amcham Business Center - São Paulo, SP Informações: www.cityscapelatinamerica.com.br

Nov'2012 Missão Técnica ADIT

7 a 10 de novembro de 2012 Loteamentos e Comunidades Planejadas Local: São Paulo, SP Informações: www.adit.com.br Curso ADIT

8 e 9 de novembro de 2012 Análise de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários Local: Salvador, BA Informações: www.adit.com.br/cursos

6 a 7 de novembro de 2012 Brasil GRI 2012

Local: Hotel InterContinental, em São Paulo (SP) Informações: www.globalrealestate.org/Brazil2012

6 a 7 de novembro de 2012 Arq.Futuro –Soluções Urbanísticas para as Cidades

Local: Rua Ascanio Bulamarqui, 540 - Mangabeiras, Belo Horizonte, MG Informações: www.arqfuturo.com.br/mg

13 a 16 de novembro de 2012 GreenBuild International Conference & Expo 2012 Local: San Francisco, California, USA Informações: www.greenbuildexpo.org

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