CURSO: PLANIFICACION URBANA GRUPO: 42
PROYECTO: CENTER PLAZA CENTRO COMERCIAL Descripciรณn breve CENTRO COMERCIAL COMPLEJO DEPORTIVO AREA FAMILIAR ESTACIONAMIENTOS ZONA DE DESCARGA GIMNASIO SUPERMERCADOS TIENDAS POR DEPARTAMENTO
INTEGRANTES: ARIAS REQUENA THIFFANY JULIAN CASTAร EDA, SILVIA LARA LIZARME, LETHY YANQUI SALLUCA, KELLY DANAE
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I.
GENERALIDADES
Definitivamente existe una diferencia entre CLIENTE y CONSUMIDOR. Por su parte EL CLIENTE, es el que adquiere un producto o un servicio por la fidelidad que tiene con la marca; mientras que EL CONSUMIDOR, es el adquiere un producto o un servicio, sin importarle la marca; es decir no existe una relación de fidelidad. Para el presente, consideramos como comprador potencial de nuestro proyecto inmobiliario a un grupo de inversionistas transnacionales que nos garantizan la conclusión exitosa del desarrollo del proyecto, por contar con un reconocimiento y presencia en nuestro país; pero que a la vez le interesa, como cualquier inversionista, contar con un Estado que le brinde estabilidad en sus contratos, y recuperar su inversión a corto plazo ( 4 años como máximo), por la alta expectativa que genera el proyecto ( excelente ubicación, alta demanda comercial, etc. ) y que genere un clima amigable para invertir. Nuestra demanda potencial está representada por todos los comerciantes mayoristas y minoristas de la zona, así como también de las personas que residen en los distritos vecinos. La presencia de Nuestro Proyecto “CENTER PLAZA” al ser moderno revalorizara la zona convirtiéndola en un lugar más seguro, atractivo y ordenado.
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II.
CARACTERÍSTICAS DE LA UBICACIÓN DEL PROYECTO INMOBILIARIO
VENTAJAS: El proyecto se encuentra ubicado en un lugar estratégico para el comercio, al encontrarse en el corazón de Lima se vuelve un lugar accesible para las personas de todos los distritos. Tiene vías importantes muy cercanas como: Av. Grau Av. Nicolás de Piérola Av. Abancay Es una zona netamente comercial, y muy concurrida por todo tipo de personas.
DESVENTAJAS: Al ser una zona muy tugurizada, se crean embotellamientos a horas punta lo cual es muy perjudicial para el público. La zonificación al encontrarse como OU: “OTROS USOS”, demoraría el inicio del proyecto, porque se requiere la regularización de documentos para su uso correcto. Existe diverso transporte público dirigido a todos los distritos de lima por ser una zona céntrica, a 7 cuadras se cuenta con la línea 1 del metro el cual circula por la vía expresa, y en horas punta se originan los embotellamientos; pero junto con el municipio se trabaja para organizar mejor el tráfico. Con respecto al equipamiento urbano tenemos: SALUD Hospital Guillermo Almenara Irigoyen Hospital de emergencias Grau Hospital 2 de mayo
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Centro de Salud – Raúl Patrucco Puig. Instituto Nacional Materno Perinatal Hospital de emergencias pediátricas
EDUCACION Facultad de farmacia y bioquímica UNMSM Facultad de medicina de san marcos Colegio Especial San Bartolomé. Colegio Héroes del Cenepa CETPRO Simón Bolívar Instituto José Pardo Colegio José del Carmen Marín Arista.
SEGURIDAD Comisaria San Andrés Dirección de policía de tránsito PNP Poder Judicial Ministerio Público Fiscalía de la Nación RELIGION Convento Santa Rosa de las Monjas Iglesia Santa Catalina OTROS
Convento Santa Rosa de las Monjas Iglesia Santa Catalina Inei Reniec Morgue Central de Lima Grifos
CULTURA Sede Museo de Arte de Lima
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La Municipalidad realiza jornadas de limpieza y el mantenimiento del sistema de iluminación así como de las áreas verdes. Lima metropolitana es un lugar muy concurrido por diversas personas así como también comerciantes minoristas de todos los distritos ya que en esta área se encuentran los importadores de:
Ropa Bicicletas Rodados de bebes Objetos de bazar Ferretería Zapatos Electrodomésticos Útiles Escolares Etc.
Esta área está conformada por diversos centros comerciales como:
CC Importadores del Sur Galería PLAZA MONTEVIDEO Mercado Central Centro Comercial del Calzado Centro Comercial Movicentro Galería Internacional Importaciones Smart Galería El Zapatón Centro Comercial Aguas Marinas Galería Paruro Asociación de comerciantes Santa Rosa de Lima Galería Megga Worl Music Y otros
Los comerciantes que trabajan en la zona son formales e informales y nuestro proyecto está dirigido especialmente a incentivar a que los empresarios informales regularicen sus papeles y lleguen a formalizarse, esto produce que la demanda de locales en esta zona sea elevada. En la Av. Nicolás de Piérola y zonas aledañas no existen actividades industriales, pero si existe una gran cantidad de actividad comercial.
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Los espacios públicos son escasos ya que solo podríamos contar con el parque universitario, el Jardín Botánico y la Plaza Luis Alberto Sánchez. Estos espacios se encuentran dentro del marco del plan del municipio el cual consta de rescatar sus plazas y parques, se debe de dar un mantenimiento seguido por la afluencia de público, esta falta de espacios públicos es porque la zona es netamente comercial, pero los comerciantes requieren de un espacio público para la sociabilización es por eso que nuestro proyecto incluye espacios deportivos el cual estará a disposición de todos los que trabajan en el área. Todos los comerciantes cumplen con las normas urbanas indicadas por el municipio en el certificado de parámetros urbanísticos y el plano de zonificación, existen ambulantes que invaden las veredas, lo cual está siendo regularizado por agentes del municipio para lograr obtener mayor orden y mejorar la circulación de los peatones. Nuestro proyecto cuenta con agua, desagüe y electricidad. Actualmente representantes de la empresa Edelnor realizan trabajos de mantenimiento de los postes de alumbrado público, esto incluye la limpieza de los postes y reflectores además de cambiarse las bombillas quemadas, también se incrementó la intensidad lumínica de los postes para que los transeúntes se sientan más seguros durante la noche y así poder contrarrestar algún acto delincuencial. ATARJEA es la planta de procesamiento de agua potable el cual abastece a todo Lima. No existen torres de alta tensión cercanas.
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Según ordenanza municipal N° 893-MML del 27 de noviembre de 2005 La zonificación del terreno es de OU – OTROS USOS.
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Por medio de un estudio de mercado esta zona cuenta con permisos solo de hasta 7 pisos de construcción para lo cual los inversionistas deberán de realizar el cambio de zonificación de OU: OTROS USOS a CV: COMERCIO VECINAL y habilitación urbana correspondiente y la posterior inscripción de la declaratoria de fábrica, así como las gestiones necesarias para la obtención de la licencia social y la licencia de construcción y habilitación.
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Es un área urbana netamente comercial en un cuadrante de aproximadamente 8 manzanas, aquí se encuentran ubicados la mayoría de mayoristas de lima los cuales son principales proveedores a los comerciantes minoristas de todos los distritos de lima, así como empresas, colegios, etc. En la actualidad no hay edificaciones nuevas cercanas, pero a los alrededores se encuentran locales y centros comerciales de hasta 6 pisos; existe mucha demanda de compra - venta y/o alquiler de estos. Nuestro proyecto será un incremento de oferta para estos clientes potenciales. Todos los proyectos que se realizaron en esta zona fueron dirigidos exclusivamente al comercio y a la clase media, contando con sencillos acabados, respetando todos los parámetros indicados por el municipio. Competencia y sustitutos Cabe resaltar que al no haber construcciones nuevas en la zona y existir mucha demanda de parte de los comerciantes, nuestro proyecto representa una buena inversión/ oportunidad a nuestro inversionista quien a su vez será beneficiado por la existencia de todos aquellos comerciantes formales e informales de la zona, los cuales pasaran a ser sus clientes potenciales, además las ventas en esta área crecerán y harán que el sitio sea más ordenado, ya que tendrán más espacio no solo para locales y almacenes, sino también les dará más acceso al público en general con respecto a estacionamientos y zonas de descarga para el mayor confort de los clientes. Y como plus se edificara un área financiera donde contaremos con entidades bancarias reconocidas así como casas de cambio, brindándole mayor seguridad al público en general al momento de realizar sus transacciones; finalmente pensando en la recreación familiar contamos con un área de ocio, patio de juegos infantiles, canchas deportivas y gimnasio. La oferta inmobiliaria en el sector es como se muestra: Precios de locales por el jirón Paruro esta entre US$ 1200.00 y US$ 1400.00 por m2. Precio de terreno en la av. Nicolás de Piérola cuesta un promedio de US$ 5300.00 por m2. Precio de locales Jr. Paruro – promedio de US$ 45000.00 – US$ 60000.00. Precios de locales por la Av. Nicolás de Piérola esta entre US$ 90000.00 y US$ 120000.00.
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Existen áreas interesantes para nuevos proyectos, no con una gran amplitud pero vendrían a ser una buena propuesta a inversionistas para realizar proyectos con una rentabilidad alta.
III.
PROYECTO INMOBILIARIO
Nuestro Proyecto “CENTER PLAZA” está dirigido a captar el interés de un grupo de inversionistas que desean colocarse en nuestro país, el mismo que posee una estabilidad por el crecimiento del PIB que se ve reflejada en una mejor situación económica. La inversión está plenamente garantizada al estar ubicado estratégicamente, pues capta la mayor concentración de habitantes en Lima. Cuenta con vías de acceso adecuadas, vehicular y peatonal con ambientes seguros, todo esto resulta atractivo, pues le permitirá a aquel recuperar su inversión en el menor tiempo posible. Cuenta con infraestructura moderna con el objetivo de renovar la zona para una Alta afluencia de publico. Contaremos con Alianzas estrategicas, tiendas por departamento, marcas poderosas y existencia de nuevas marcas que ingresaran al proyecto. Nosotros con la experiencia ganada, brindaremos la oportunidad de generar en un futuro, nuevos proyectos. Las actividades que alberga seran: Actividades comerciales Actividades financieras Actividades familiares Actividdes deportivas
Son 10677.67 m2 de terreno, de los cuales en 373718 m2 se construirán los estacionamientos, centro bancario y casas de cambio y en 6940.49 m2 se contruirá el centro comercial el cual comprenderá de 3 niveles y 1 sótano los cuales estarán conformados por:
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SÓTANO: Estacionamiento 50%
Dirigidos a todas las personas que visiten el centro comercial asi también al público en general Almacenes 50%
Espacios de mediano tamaño destinado al almacenamiento de los productos de micro y macro empresarios. PRIMER NIVEL: o EXTERIOR: Estacionamiento
Dirigidos además al público en general Centros bancarios
Construcción con modernos acabados en colores neutrales y detalles en acero. Casas de cambio
Ambientes con divisiones de drywall Supermercados
Destinados a la compra venta minorista de una diversidad de productos Mercados mayoristas
Edificación destinada a la compra venta de productos alimenticios frescos en grandes volumenes. o INTERIOR Tiendas por departamento y marcas poderosas
Edificaciones de gran tamaño destinadas a la comercialización de una diversidad de bienes. Galerias comerciales
Edificación compuesta por locales comerciales de pequeñas dimensiones. SEGUNDO NIVEL: Tiendas con talleres interiores.
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Espacios diseñados para la venta y elaboración de productos. TERCER NIVEL: Patio de comidas (12 stand)
Edificación destinada a la comercialización de comida rapida. Canchas de futbol (4)
Área deportiva revestido con grass sintético y enmallado con graderías a los bordes para los familiares. Área recreacional infantil. (150 m2)
Áreas verdes destinadas al entretenimiento familiar los cuales incluyen juegos infantiles completamente seguros. Gimnasio (1000 m2)
Cuenta con pisos de alto tránsito para que pueda soportar los implementos pesados correspondientes a un gimnasio y vidrios templados los cuales no se empañarán con la alta concurrencia de público. Nuestro proyecto se define como una edificación sana, porque contamos con paneles solares, reutilizaremos el agua, cuenta con áreas libres amplias, y pequeñas áreas verdes.
IV.
RENTABILIDAD
A nivel MACRO tenemos un estado responsable, que nos brinda seguridad y estabilidad en los contratos asumidos. Al haber inversión se generara un dinamismo económico que contribuirá en el desarrollo del País. Por otro lado a nivel MICRO tenemos a los consumidores finales, quienes por estar ubicados en una zona eminentemente comercial le darán la fluidez necesaria al proyecto.
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INVERSION Stand/ Tiendas Tiendas con almacén Estacionamiento Almacenes Canchas deportivas Centro Bancario Casas de cambio Área recreacional infantil Patio de comidas Gimnasio Supermercados Mercado mayorista Valor del terreno
Precio x m2 700 800 200 500 40 1,500.00 900 180 1,000.00 1,500.00 700 700 5,300.00
Área en m2 3,678.00 5,678.00 4,936.00 2,839.00 1,944.00 1,300.00 200 150 360 1,500.00 1,000.00 1,000.00 10,277.67 TOTAL
Total US$ 2,574,600.00 4,542,400.00 987,200.00 1,419,500.00 77,760.00 1,950,000.00 180,000.00 27,000.00 360,000.00 2,250,000.00 700,000.00 700,000.00 54,471,651.00 70,240,111.00
TARIFA DE RENTA MENSUAL Stand/tiendas Tiendas con almacén Almacenes Canchas deportivas (4) Centro bancario Casas de cambio Patio de comidas Gimnasio Supermercados Estacionamiento Mercado mayorista
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Precio x m2 US$ 60.00 60.00 60.00 30.00 80.00 50.00 60.00 70.00 60.00 2.00 60.00
Área en m2 3,678.00 5,678.00 2,839.00 1,944.00 1,300.00 200.00 360.00 1,500.00 1,000.00 4,936.00 1,000.00 TOTAL
Renta Mensual Bruta US$ 220,680.00 340,680.00 170,340.00 58,320.00 104,000.00 10,000.00 21,600.00 105,000.00 60,000.00 9,872.00 60,000.00 1,160,492.00
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V.
CONCLUSIONES Nuestro proyecto, está dirigido a un grupo transnacional que le interesa no solo contratar con un Estado que le brinde estabilidad; sino que a la vez busca que la inversión sea altamente rentable y pueda ser recuperada en corto plazo (4 años como máximo). Las expectativas son altas, no sólo porque el inmueble goza de una ubicación estratégica, sino porque su infraestructura y acabados están plenamente garantizados. La ubicación del proyecto es una zona estratégica el cual será el principal factor para acelerar el tiempo de recuperación de inversión así como también dará inicio a corto plazo de ganancias líquidas, al haber una demanda muy elevada, todos los servicios que nuestro proyecto ofrece terminaran cubriendo todas las necesidades de los clientes, ya que les ofrecemos no solo sus demandas si no también innovación.
“CENTER PLAZA” un proyecto diseñado para captar el interés de un grupo de inversionistas quienes apostaran en nuestro país para la mejor inversión garantizada, gracias a su excelente ubicación (vías de acceso, vehicular y peatonal adecuadas) captando la mayor concentración de comerciantes y consumidores en Lima. Todo lo que se necesita en un solo lugar, contaremos con áreas de: estacionamientos, centros bancarios, casas de cambios, supermercados, mercados mayoristas, tiendas por departamento, galerías comerciales, tiendas con talleres incorporados, patio de comidas, canchas de fútbol, gimnasio y área recreativa infantil. Alianzas estratégicas, marcas anclas, tiendas por departamento, marcas poderosas y nuevas marcas afiliadas que generaran mayores ingresos en nuestro proyecto. Nosotros con la experiencia ganada, brindaremos la oportunidad de generar en un futuro, nuevos proyectos.
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ANEXOS
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DIARIO EL PERUANO ORDENANZA MUNICIPAL N° 893-MML DEL 27 DE NOVIEMBRE DE 2005
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PLANO DE ZONIFICACION DE LIMA METROPOLITANA 101
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