PLANIFICACION URBANA HOL – GRUPO 42 PROYECTO INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS
INTEGRANTES: Guardia García, Santiago. Hermoza Arrascue, Leonor. Valdivia Reyes, Carlos.
OCTUBRE 2016
CONTENIDO INTRODUCCION
I.
CLIENTES Y CONSUMIDORES
II.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA UBICACIÓN PROYECTO INMOBILIARIOS VANGUARDIA CHORRILLOS II.a Ubicación del Terreno. II.b Características del Lugar y Edificaciones.
III.
PROYECTO INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS III.a Descripción y características del Proyecto. III.b Descripción de Área Residencial. III.C Descripción de Área Comercial.
IV.
ANALISIS DE LA RENTABILIDAD IV.a Ventajas que ofrecen la ubicación IV.b Cambio de Características IV.c Análisis de costos y utilidades
V. VI.
CONCLUSIONES REFERENCIAS
ANEXOS.
INTRODUCCION
El presente trata de la viabilidad y rentabilidad del PROYECTO INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS, aportando también con el ornato de la ciudad en beneficio d la comunidad y con el apoyo de la municipalidad se puede lograr embellecer el entorno de nuestro proyecto. Como en nuestro caso se ha adquirido el predio que colinda con el terreno por estética y por conflicto de usos. Con esta acción se lograría ganar más frente y esquina que beneficiará más aún con nuestro proyecto. Este informe describe las características del cliente, a que segmento está dirigido el entorno del terreno donde está ubicado el proyecto, características de las viviendas locales, oficinas y centro de exposiciones; que según estudio de mercado realizado da como conclusión que es un proyecto sostenible y que está orientado al segmento NSE B y C, cuyo estilo de vida es progresista.
I.- CLIENTES Y CONSUMIDORES
Proyecto INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS
Este proyecto está dirigido a un cliente/consumidor. Nuestro producto esta orientado para parejas de casados entre un rango de edad de 30 – 40 años, con familia o para parejas que aún no han decidido tenerla. En el aspecto comercial nuestro público se extiende a personas emprendedoras, jurídicas como las diferentes empresas con diferentes rubros que tienen demanda de locales por la zona. El estilo de vida de estas personas que serán nuestros clientes/consumidores es catalogado como progresista, siendo aquellas personas las que tienen muchas aspiraciones, con nivel socio-económico B y C. Estas personas se caracterizan por ser trabajadores que pasan la mayor parte del tiempo en la calle o en su centro de labores, en contacto con personas. El Boca a boca es muy importante. Les agrada leer los diarios económicos (informativos), los deportivos son sus favoritos. Son los mayores usuarios de la radio. La TV es el medio idóneo para informarse y para entretenerse. En este segmento sus expectativas son adquirir un bien inmueble ya sea destinado para vivienda o de uso comercial, lo que les ofrecerá nuestro proyecto. El grado de adquisición medio, en relación a un inmueble, su nivel de solvencia puede cubrir un bien inmueble de 120 mil dólares, es decir, que son potenciales consumidores del proyecto elaborado. Trabajan para adquirirlo y de esta manera mejorar su calidad de vida, un lugar propio para vivir o desarrollar algún negocio cerca de su hogar, aprovechando las ventajas que estas generan como tiempo, dinero, etc. Son clientes que buscan una mejor oportunidad que no son necesariamente de la zona de Chorrillos, sino que se desplazan de zonas cercanas al proyecto como la zona sur de Lima (Villa El Salvador, Lurín, San Juan de Miraflores, Barranco, Surco, Miraflores). A nuestros clientes/consumidores la ubicación de su bien inmueble no es de mayor trascendencia, a ellos les interesa mejorar su calidad de vida, y que en las zonas adyacentes encuentren supermercados, tener cerca un mercado, donde puedan realizar compras para la semana, restaurantes, bares, bodegas y salones de bellezas. Nuestros clientes demandan viviendas modernas con buenos acabados, que cuenten con tecnología que les permita realizar ahorro en los servicios.
II.- CARACTERISTICAS GENERALES DE LA UBICACIÓN DEL PROYECTO INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS. II.1 UBICACIÓN DEL TERRENO El proyecto INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS se encuentra ubicado en el Distrito de Chorrillos, Av. Defensores del Morro, Cuadra 10 y 11 s/n . Entre las Av. Fernando Terán y Jr. Delfín Pucco Ulloa.
Encontramos edificaciones colindantes al terreno, edificios que no aportan con el ornato de la ciudad, con acabados deteriorados y que generan un conflicto de usos. Ademรกs se observan construcciones de diferentes parรกmetros, es decir no hay una homogeneidad en las construcciones.
II.2 CARACTERISTICAS DEL LUGAR Y EDIFICACIÓN Ubicado en una zona comercial altamente transitada por los habitantes chorrillanos, tanto peatones como transporte de todo tipo, público y privado. Hay un notable crecimiento económico en la zona debido a la apertura de diferentes establecimientos comerciales que decidieron instalar sus sucursales en la zona. El distrito se ve beneficiado al ser terminal de la ruta troncal del Metropolitano, que une Lima Sur con Lima Norte. Por lo tanto nuestro proyecto tiene una ubicación privilegiada. El transporte público se reduce considerablemente a altas horas de la noche. Y hay menos rutas de acceso por otras calles debido a las zonas enrejadas. Sin embargo una de las actividades, como el teatro, es realizada en horario nocturno. Debido al mismo crecimiento económico del distrito también hubo un ligero incremento en la delincuencia, por lo cual las vías alternas están restringidas por rejas de seguridad. Nuestro Proyecto tiene como frente a la Avenida Defensores del Morro (Ex. Huaylas): Se extiende desde el Malecón de Chorrillos hasta los Pantanos de Villa, con salida a la Panamericana Sur. La Avenida Paseo de la República: Parte del Hospital de la Solidaridad hasta el Ovalo de la Curva.
Chorrillos cuenta con una privilegiada vista al mar desde el Malecón, en donde también se puede apreciar el exclusivo Club Regatas y la cima del Morro Solar donde está ubicado el Cristo del Pacífico. Detrás del terreno donde se ubicará nuestro proyecto se encuentra la urbanización San Judas Tadeo, donde se ubican predios alrededor de un parque amplio y una pequeña cancha deportiva. Diversas empresas de transporte público conectan Chorrillos con distritos aledaños como: Barranco, Miraflores y Surco, así como a San Isidro, Lince y Jesús María. El servicio del Metropolitano conecta al distrito de Chorrillos con la Zona Empresarial de San Isidro, cercado de Lima y Lima Norte. De igual manera la Avenida Defensores Del Morro (Ex - Huaylas) lugar de ubicación del Proyecto tiene acceso Directo a El Circuito de Playas (o Costa Verde) que une Chorrillos con los distritos más alejados como Magdalena del Mar, San Miguel y el Callao. Acceso exclusivo para vehículos de transporte privado. Directamente nuestra zona del proyecto tiene acceso a: Av. Defensores del Morro (Ex – Huaylas) para quienes vienen por el circuito de playas desde el Callao. Av. Fernando Terán para quienes usan la ruta del Metropolitano y el privado que viene de Barranco, Surco, Miraflores, etc. Av. Huaylas cuyo acceso es Pantano de Villas y Distritos del Sur. En cuanto al equipamiento urbano en el entorno podemos encontrar: Instituto Nacional de Salud, El Hospital de la Solidaridad, Clínica Chorrillos, C.S. Gustavo Ganatta Lujan, Clínica Guadalupe. Diversas Farmacias y Boticas. Colegios: IEP Cristo Rey, Centro Educativo Sagrado Corazón Chalet, IEP Pedro Ruiz Gallo y otros. Institutos tales como: ISTP Libertador, CETPRO CADETEL. Superior: Escuela Técnica del Ejercito de Chorrillos. Skate Park Chorrillos, Complejo Deportivo de Chorrillos. La zona tiene cercanía a La Casa de la Cultura de Chorrillos y Escuela de Música de la PUCP. La zona está cerca a la Comisaría de Chorrillos. En La zona existen Bancos, restaurantes de nivel medio (pollerías, chifas, etc.), spa, salones de Bellezas, mercados y supermercados. El impacto sobre nuestra inversión sería atraer al público hacia nuestro proyecto porque les brindaremos cultura y otros servicios, con la finalidad de que su tiempo libre sea aprovechado de la mejor manera. Existen plantas de procesos como Pana Motors, DROPESAC, e INTRADEVCO Industrial SAC. Los trabajadores de las empresas pueden disfrutar de las actividades que nuestro proyecto ofrece finalizada su jornada laboral.
El único espacio público cercano a nuestro proyecto que no se encuentra dentro de una urbanización es el Parque Fátima de Chorrillos. Pero su mantenimiento no es el adecuado. El impacto consistiría en idear una política para la conservación de nuestras áreas verdes, e involucrando de manera directa a los vecinos. En la zona alrededor del terreno para las nuevas edificaciones, se están cumpliendo con las normas de retiro y estacionamientos establecidos por la Municipalidad de Chorrillos. En el cruce de Defensores del Morro con Matellini se ubica un tanque de agua que cumple con la sostenibilidad urbana del distrito. Clasificación del terreno: CZ (Comercio zonal) – Destinado al uso para centros gastronómicos y comerciales. Zona Residencia de Densidad Media (RDM) – Para el área de nuestro proyecto destinada a departamentos. Número máximo de pisos permitidos en la ubicación del terreno: 5 pisos. Nuestro proyecto forma parte de la periferia urbana de Chorrillos. Departamentos, terrenos para comercio zonal y vecinal y salud. Acabado medio. La zona es netamente comercial, y cerca de nuestro proyecto no existen negocios que satisfagan la gran demanda de espacios. Nuestra competencia más fuerte es Plaza Lima Sur, que se ubica estratégicamente cerca de la villa militar, alternativa residencial exclusiva solo para familia de militares y que no cuenta con la alternativa comercial. Chorrillos ofrece diversos proyectos inmobiliarios destinados a vivienda. Los precios por metro cuadrado por la zona son los siguientes: Terreno: US$1500.00 por m2 Preventa : US$1200.00 m2 Existen terrenos de 10000 a 15000m2 cerca de los Pantanos de Villa y Los Cedros en Chorrillos, cuyos precios están en 2 y 2.325 millones de dólares americanos.
III. PROYECTO INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS
III.1. Descripción y características
El Proyecto INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS se encuentra en un terreno de 22 000 mt2. Con 201 m l de frente y 101 m l de largo. Las dimensiones del terreno cumplen con los parámetros establecidos por la Municipalidad de Chorrillos. Los Edificios multifamiliares, oficinas y locales de comercio que se ofrecerán en venta están equipados para el mejor aprovechamiento de la iluminación natural y la ventilación que es un aspecto importante. PARAMETROS INFORMATIVOS AREA DE TERRENO: 22 000.00 M2 El proyecto contempla la construcción de tres áreas: 1. 2. 3. 4.
Area Residencial Area Comercial Centro de Exposiciones y Ferias. Estacionamientos.
DESTRIBUCION DEL PROYECTO
EXISTENTES Zonificación Area de Lote Mínimo Normativo Area Libre Altura de Edificación Linderos de Frente Retiro Estacionamiento
PARAMETROS RDM (Residencial Densidad Media) Ordenanza 1076 MML 200.00 m2
CONDICION Apto
35% 5 pisos sin azotea 10.00 m. Frontal 3.00 m. 1 cada 1.5 vivienda
Apto Apto Apto Apto Apto
Apto
III.2 Area Residencial El Proyecto INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS consta de 3 edificios de departamentos para vivienda familiar de 5 pisos cada uno, con 14 departamentos por piso, dando un total de 64 departamentos por edificio. El ingreso en cada edificio contará con sala de recepción (Lobby), 2 ascensores, estacionamientos (192 unidades en un nivel) solamente para el uso residencial. La utilización del área del terreno para esta parte del
proyecto que consta de los tres edificios y 17 locales comerciales que miden 80 m2 , ubicados en el primer piso de cada edificio, en la zona externa, suma 5790 m2.
DESCRIPCION DEL DEPARTAMENTO Cada departamento Contará con las siguientes características internas, según las necesidades de nuestros clientes: -
Área: 75 m2. Un dormitorio principal con baño privado. Dos dormitorios secundarios con baño compartido. Living Comedor. Cocina. Área de lavandería.
De acuerdo al aspecto financiero de nuestro cliente consumidor, se vio por conveniente la edificación de departamentos con área de 75 m2. Los servicios que se incluyen son los servicios de agua y luz, contando aireadores de agua en griferías, termos individuales que permiten el control de agua, sensores de movimiento en pasillos. Es un edificio inteligente que tiene control de accesos CCTV, administración inteligente de recursos. Para ahorro de gastos se va a instalar gas natural, sistemas de ahorro de energía eléctrica y así generar bajos costos de mantenimiento. Del mismo modo con la luz natural que ingresa por las ventanas. DEFINICION EDIFICACION SANA Este Proyecto se define como edificación sana por incluir más áreas verdes que lo reglamentario. Contribuye a la sostenibilidad de la ciudad por el diseño propiamente dicho. AFORO ZONA RESIDENCIAL Considerando que cada departamento puede albergar 15 personas por unidad de vivienda (Según Reglamento General de Edificaciones, la norma recomiendo que para establecimiento de hospedaje, una persona ocupe 5 m2, incluyendo áreas de consumo de alimento de estancias y dormitorios). Por lo tanto nosotros obtendríamos un aforo de 15 personas por unidad de departamento, 210 personas por piso. III.3 AREA COMERCIAL Comprende: -
Torre Huaylas A: Con un área de 3210 m2. Torre Huaylas B: Con un área de 2570 m2.
La Torre Huaylas A consta de 5 pisos, en el área del primer piso cuenta con 2 oficinas de 200 m2 cada una y 4 locales comerciales de 170 m2. En los otros pisos se han edificado 17 oficinas por piso de 120 m2, siendo en su totalidad 68 oficinas. En cuanto a estacionamiento para la Torres Huaylas A, se proyecta la construcción de 238 estacionamiento subterráneo, incluidos el 10% para visitas. Para el cálculo del aforo, se ha tomado en cuenta el parámetro del Reglamento Nacional de Edificaciones: Oficinas 10 m2 por persona. Si son 68 oficinas de 120 m2 cada uno, le corresponde un aforo de 12 personas por oficina. La Torre Huaylas B consta de 5 pisos, en el primer piso, distribuidos en 3 locales comerciales de 150 m2 cada uno,2 Locales comerciales de 150 m2 cada uno y, los pisos subsiguientes 13 oficinas por piso de 120 m2, haciendo un total de 52 oficinas. En cuanto a su área de estacionamiento: se proyecta la construcción estacionamientos subterráneos incluidos el 10% para visitas en un solo nivel.
de 181
El aforo para la torre B es 156 personas por piso.
IV. RENTABILIDAD OFRECIDA A LOS INVERSIONISTAS
IV.1 Las ventajas que ofrece la ubicación Son las siguientes: 1 Por economía: Es rentable y económico. El inmueble se compra a precio actual y gana el precio a futuro. Por diseño: Puede proponer modificaciones de espacio, ubicación o acabados conforme a sus necesidades, gusto y capacidad económica Por inversión: Su inversión crece conforme se edifica su bien. El valor comercial del inmueble asciende desde el momento de la compra hasta cuando está edificado. De esta manera, obtiene la ganancia por valorización. Liquidez: Ofrece facilidades y un periodo de pago amplio. La cuota inicial del bien que va adquirir se paga por partes durante el tiempo que demore la construcción. IV.2 Si optamos por cambiar la ubicación del proyecto, es necesario cambiar características puesto que ya se encuentra en otra realidad respecto a transitividad, funcionalidad y características del terreno. Asimismo no enmarcaría en desarrollar un nuevo proyecto y esto nos generaría mayor inversión, más tiempo de lo que se había previsto, trayendo como consecuencia el atraso en el desarrollo propiamente dicho.
IV.3 Anรกlisis Costos y Utilidades
PARAMETROS INFORMATIVOS
EXISTENTE AREA DE TERRENO 22000 LINDERO DE FRENTE 10
PARAMETROS LOTE MINIMO NORMATIVO 200 FRENTE MINIMO DE LOTE 10
CONDICION apto CONDICION apto
DATOS
AREA LIBRE MINIMA PISOS EDIFICABLES AREA MINIMADE DEPARTAMENTOS REQUERIMIENTO ESTACIONAMIENTOS
35% 5 70 1.5
COSTOS DE EDIFICACION Y UTILIDAD
Zona Residencial
Primer Piso Locales Comerciales Locales Habitacionales Pisos Superiores Locales habitacionales ELEVADORES
Número 17 24
Area/unidad(m2) COSTOS xM2 80 $ 460,00 $ 75 $ 402,50 $
168 9
75
$ 402,50 $ $ 20.000,00 $
VENTAS x LOCAL 625.600,00 $ 1.600,00 $ 724.500,00 $ 1.200,00 $ 5.071.500,00 $ 180.000,00
2.176.000,00 2.160.000,00
1.200,00 $
15.120.000,00
VENTAS x LOCAL 312.800,00 $ 1.600,00 $ 138.000,00 $ 1.600,00 $
1.088.000,00 640.000,00
Torres Huaylas A
Primer Piso Locales Comerciales Oficinas Pisos Superiores OficInas ELEVADORES
Número 4 2
Area/unidad(m2) COSTOS xM2 170 $ 460,00 $ 200 $ 345,00 $
68 3
120
$ 345,00 $ $ 20.000,00 $
2.815.200,00 $ 60.000,00
1.600,00 $
13.056.000,00
VENTAS x LOCAL 207.000,00 $ 1.600,00 $ 103.500,00 $ 1.600,00 $
720.000,00 480.000,00
Torres Huaylas B
Primer Piso Locales Comerciales Oficinas Pisos Superiores OficInas ELEVADORES
Número 3 2 52 3
Zona de Exposición:
ESTACIONAMIENTOS (ZR) ESTACIONAMIENTOS (TH)
Area/unidad(m2) COSTOS xM2 150 $ 460,00 $ 150 $ 345,00 $ 120
3120
192 419
4800 10475
$ 345,00 $ $ 20.000,00 $
2.152.800,00 $ 60.000,00
$
310,50 $
968.760,00
$ $
287,50 $ 287,50 $
1.380.000,00 $ 3.011.562,50 $
COSTO TERRENO EXCAVACIONES
$ 22.000.000,00 $ 4.211.875,00
SUBTOTALES
$ 44.023.097,50
1.600,00 $
9.984.000,00
10.000,00 $ 10.000,00 $
1.920.000,00 4.190.000,00
$
51.534.000,00
VALOR PRESENTE NETO
10%
TASA
INVERSION VENTAS DPTOS ALQ. ZONA EVENTOS ALQ. ESTAC. SUPERF TOTAL
0 $-44.023.097,50 $ $ $ $-44.023.097,50
VALOR ACTUAL NETO TASA DE RETORNO
$ 44.121.790,17 $ 10%
1
$ $ 10.306.800,00 $ 720.000,00 $ 391.200,00 $ 11.418.000,00
98.692,67
2
PERIODOS
$ $10.306.800,00 $ 792.000,00 $ 430.320,00 $11.529.120,00
3
$ $10.306.800,00 $ 871.200,00 $ 473.352,00 $11.651.352,00
4
$ $10.306.800,00 $ 958.320,00 $ 520.687,20 $11.785.807,20
5
$ $10.306.800,00 $ 1.054.152,00 $ 572.755,92 $11.933.707,92
V. CONCLUSIONES El proyecto INMOBILIOARIO VANGUARDIA CHORRILLOS, tiene una ubicación privilegiada en el corazón de Chorrillos, en una de las avenidas más importantes, con fácil acceso a los diferentes puntos de la ciudad. Contando con diferentes opciones de transporte público. El Proyecto está diseñado con una adecuada distribución en todas sus áreas, además cumplen las normas estipuladas por la Municipalidad de Chorrillos.
Esta nueva alternativa va a contribuir con el ornato por contar con áreas verdes como la alameda proyectada en su interior. Revalorización de la zona implicada debido al gran impacto de la inversión.
De acuerdo a los ingresos y egresos que se han generado en la construcción de nuestro proyecto se ha considerado la tasa de retorno de 10%. El proyecto es viable porque el valor actual neto es mayor a la inversión inicial en 5 años.
VII.
REFERENCIAS:
1 http://www.adondevivir.com/propiedades/ocacion . 2 http://www.adondevivir.com/departamentos-en-venta-en-chorrillos.html?. 3 http://urbania.com.pe 4 www.olx.com.pe/inmueblescomerciales. 5 www.trovit.com.pe 6 www.capeco.org 7 https://www.google.com.pe/webhp?sourceid=chromeinstant&ion=1&espv=2&ie=UTF-8#q=calculo%20de%20aforo 8 http://gestion.pe/inmobiliaria/edificios-sotenibles-complices-ahorro 9 http://gestion.pe/economia/riego-pais-peru 10 http://www.sencico.gob.pe/publicaciones.php?id=230(Reglamento Nacional de Edificaciones). 11. http://listado.mercadolibre.com.pe/ascensor-otis
ANEXOS
ANALISIS FODA Fortaleza
F1 Ofrecemos un Proyecto único en su género en el cual los jóvenes adolescentes podrán desarrollas sus potenciales, habilidades. F2 Zona Accesible, cercanos a centros Comerciales y culturales. F3 Aplicación de técnicas que generen ahorro y mejor calidad de vida.
Debilidades
D1 La construcción no está de acuerdo con el proyecto. D2 El Área de los locales comerciales es más mayor por lo tanto su valor será mas elevado. D3 Accesorios de los departamentos de mala calidad. D4 Mala organización en los servicios que ofrecemos.
Oportunidades
O1 Tecnología Accesible (Internet, WF, Cable CCCV). O2 Facilidades en el comercio (zona accesible y cuenta con transporte público). O3 Oportunidades de créditos hipotecarios para nuestros clientes.
Amenazas
A1 El crecimiento económico trajo consigo la delincuencia. A2 Divisas desfavorables. A3 La construcción de un proyecto similar cercano a lo nuestro.
OPORTUNIDADES
FORTALEZAS
DEBILIDADES
F1, O1: Nuestra campaña de mercadotecnia ofrecerá estas bondades del proyecto.
D2, O3: permite recurrir a formas de financiamiento para adquirir viviendas modernas y seguras.
F2, O3 Ofrecen ventajas en las decisiones financieras.
AMENAZAS
F1, A1: Permiten desarrollar esfuerzos para mejorar el nivel cultural de la población y atacar las malas prácticas de comportamiento. F3, A3 Nuestras innovaciones van influenciar para ofrecer mejores condiciones de vida al poblador.
D1, A3: Nos permitiría hacer una exhaustiva selección de los proveedores a fin de conseguir vivienda y equipamiento de buena calidad, acorde con las exigencias modernas.