Curso: Planificación Urbana HOL-Grupo 42
Integrantes: Emilia Saco Carla Raffo Gerardo Ruiloba Gisella Bidegaray Gisela Ostolaza
PROYECTO: Víctor Larco Herrera Hotel & Business Center
Hotel de lujo- 5 estrellas Casino Business & Convention Center Spa Galería de Arte Strip Mall Campo de Golf Pitch & Putt
1.- LOS CLIENTES Y LOS CONSUMIDORES ¿Existe una diferencia entre consumidor y cliente? Sí existe diferencia entre estos términos. A continuación definimos ambos. Cliente: El cliente de este proyecto es un importante grupo de inversionistas representados por la arquitecta Victoria Ramos quienes asumirán los gastos de la compra del terreno, construcción y gestión de la edificación. Consumidor: Los consumidores finales del proyecto serán: Turistas extranjeros premium (el mejor prospecto del turista) que visitan el país para pasar sus vacaciones. Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), más de 3´500,000 turistas extranjeros ingresaron al Perú durante el 2014. Empresarios que vienen al país a hacer negocios. El turista de negocios representa el 15% del total de turistas que visitan anualmente el Perú. Este monto en el 2014 ascendió a 525,000 personas. El 75 % de ellos se hospedan en hoteles de 4 y 5 estrellas (Fuente: PROMPERU). Los países de los que provienen son: Chile 15%, EEUU 15%, Colombia 11%, Brasil 8%, Argentina 8%, España 8%, Ecuador 5%, Mejico 5%, Otros 26%. Por otro lado, sabemos que el 86 % de los mismos son hombres y 14% mujeres y el 66% de ellos fluctúan entre los 35 y 54 años de edad. Según el Estudio del Mercado de PROMPERU y El Ministerio de Comercio Exterior y Turismo sobre el “Perfil del turista extranjero en cifras al 2014”, el turismo receptivo fue el segundo sector de exportaciones no tradicionales, habiendo mantenido un crecimiento que en los 10 años entre el 2005 y el 2014 registró una tasa promedio del 9% anual. Profesionales de diversos ámbitos que vienen al país (así como profesionales locales) con motivo de atender conferencias, foros, seminarios, etc. Por último, el Víctor Larco Herrera Hotel & Business Center atenderá al público en general que desee hacer uso temporal de sus instalaciones como: campo de golf, casino, spa, galería de arte, restaurantes y strip mall
¿Quién es el comprador potencial o real de los productos o servicios de su proyecto inmobiliario? ¿Es una persona, empresa u organización? El comprador potencial que financia la construcción y ejecución del proyecto es el Grupo Intercorp. Ellos se encuentran en el ranking de las 50 empresas más valiosas de la región. El Grupo esta dedicado a los siguientes rubros: Banca y seguros Retail Hotelería Restaurantes Inmobiliarias Educación Administración y cines ¿Cuáles son las características sociales, económicas, culturales del cliente o consumidor y cuáles son sus aspiraciones frente al producto o servicio que les ofrecen a través del proyecto inmobiliario? El consumidor del Víctor Larco Herrera Hotel & Business Center es principalmente un cliente elite, que busca satisfacer todos sus requerimientos de inmediato. Busca exclusividad y atención personalizada selecta. Los productos que usa son de la mejor calidad existente en el mercado. Los ejecutivos necesitan instalaciones y servicios de primer nivel, con la última tecnología a su disposición. Nuestro cliente objetivo desea gozar de la mejor gastronomía peruana así como relajarse luego de un largo día de conferencias, reuniones de trabajo o paseos turísticos por la ciudad de Lima. Cabe resaltar que un gran atractivo del Víctor Larco Herrera Hotel & Business Center será el campo de golf. El usuario del campo de golf es a su vez usuario regular de clubes de golf a nivel nacional e internacional. En general, el estilo de vida de nuestro usuario es sofisticado (Referencia: Estilos de Vida de Arellano- ‘Arellano Marketing’). El 8% de la población nacional encaja dentro de este perfil sofisticado. Son personas sociables, independientes, modernos, compran productos de ‘marca’, tienen alto poder adquisitivo y asocian el precio alto a la buena calidad de los productos y servicios.
¿Dónde está ubicada la demanda potencial? La demanda la encontramos tanto a nivel nacional como internacional. La nacional se centra mayoritariamente en Lima. La demanda internacional se divide entre los turistas y los ejecutivos. Según PROMPERU el siguiente cuadro señala los países de los cuales provienen los turistas Premium.
Según el Estudio del Mercado de PROMPERU y El Ministerio de Comercio Exterior y Turismo sobre el “Perfil del turista extranjero en cifras al 2014”, los países de los que provienen los empresarios son: Chile 15%, EEUU 15%, Colombia 11%, Brasil 8%, Argentina 8%, España 8%, Ecuador 5%, Méjico 5%, Otros 26%. ¿Qué características demanda este sector, sobre el barrio y las edificaciones? Las características que demanda el sector se relacionan a los usos y derechos que rige cada municipalidad, de acuerdo a: Las ordenanzas de la Municipalidad de Lima y de la Municipalidad de Magdalena La zonificación Parámetros Urbanísticos y Edificatorios de la Municipalidad del distrito señala que se trata de zonificación densa media, para el cambio de pistas y veredas, uso de suelo y alturas permitidas Accesibilidad de vías amplias, bien señalizadas y en buen estado de conservación para el transporte privado.
Eficientes paraderos informativos establecidos para las líneas de servicio público. Seguridad ciudadana con monitoreo de la zona de impacto y alrededores del proyecto. Servicios de limpieza y arbitrios por parte de la Municipalidad de Magdalena. Sistema de iluminación moderno de las calles. Abastecimiento de agua, desagüe y alcantarillado. Para el efecto, se establecerán reuniones periódicas y de coordinación para establecer convenios a corto y largo plazo con las entidades competentes de cada sector (MML, Municipalidad del distrito de Magdalena, comisaría del distrito, Sedapal, Edelnor). El barrio y las edificaciones vecinas demandan proyectos modernos, que revaloricen la zona volviéndola mucho más atractiva para vivir, con todas las comodidades de una urbe del siglo 21. Por otro lado, también está en cartera la ejecución de la línea 6 del Servicio Público de la Municipalidad de Lima Metropolitana que pasará por toda la Av. Del ejército (frente al proyecto) impactando de manera positiva la zona ya que traerá consigo mejores paraderos, mayor orden, mejor accesibilidad a nuestro proyecto, entre otras ventajas.
2.- CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA UBICACIÓN DEL PROYECTO INMOBILIARIO ¿Qué ventajas o desventajas ofrece la ubicación?, ¿Tiene vías importantes?, ¿Paisaje Urbano? Según la Revista Semana Económica (16 de Setiembre 2016), el lote donde se ubica nuestro proyecto es uno de los 10 terrenos más codiciados de Lima. Encontramos las siguientes ventajas:
Ventajas La ubicación del lote es privilegiada ya que permite que todas las habitaciones de nuestro proyecto tengan vista al mar. Se podrá ver toda la bahía de Lima. Lugar libre de contaminación por la baja densidad Vista satelital del lote de los alrededores y por estar en la costa. Buen clima en temporada de verano. Distrito con baja densidad (Magdalena tiene 60,000 habitantes en total y cuantos por metro cuadrado) Desventajas El Hospital Víctor Larco Herrera se encuentra en la actualidad descuidado dándole un mal aspecto al predio. El deteriorado estado de conservación del Puericultorio Pérez Araníbar y en general el mismo estado que tienen muchas edificaciones en los alrededores de nuestro lote. La falta de paraderos bien establecidos y bien iluminados en la Av. Del ejército sin, informativos, falta de señalización en la vía. Desorden respecto a las rutas de transporte público autorizadas. Vías de acceso importantes El distrito de Magdalena se encuentra bien integrado, estable y comunicado con los demás distritos de la ciudad con ejes viales estratégicos como son las avenidas Salaverry, Javier Prado, Pershing y la Costa Verde. Cuenta con vías de acceso rápidas como la Vía Expresa del circuito de playas, Av. Brasil, Av. Del Ejército, Av. Salaverry que le permiten desplazamientos rápidos y seguros desde y hacia el Aeropuerto Internacional Jorge Chávez. Paisaje Urbano Malecón Grau, que representa la mejor vista de la actual bajada del circuito de playas. Viviendas mayoritariamente de 2 pisos y edificios de hasta 15 pisos en las cuadras 5 y 7 de la Av. Del Ejército. Frente a nuestro lote se encuentra el Puericultorio Pérez Araníbar. Existen pequeños supermercados como ‘ Candy’, bodegas, farmacias y grifos.
CONECTIVIDAD ¿Tienen servicio de transporte?, ¿Disponen de vías para el acceso al terreno y para la salida en horas punta? En la Av. Del Ejército circulan líneas de microbuses y combis que atraviesan la mayoría de distrito desde el cono Norte hasta el cono Sur y viceversa. También existen conexiones hacia el este de la ciudad x vías principales con buen sistema de semaforización que facilita el transporte público y privado de personas en horas punta. Además, la bajada hacia la Costa Verde se ubica a dos cuadras del proyecto. SALUD, EDUCACIÓN RECREACIÓN, CULTURA, SEGURIDAD ¿Cuáles son los equipamientos urbanos en el entorno?
Colegios: Salesiano, Inmaculado Corazón de María, Institutos: Instituto De Galia, IDAT. Restaurantes: El Cotorro, La Querencia y otros restaurantes pequeños. Supermercados y tiendas: Candy, Vivanda Agencias bancarias, estaciones de grifos y bodegas. Centros de entretenimiento : En la costanera se llevan a cabo actividades culturales diversas como conciertos, ferias de libro, festivales gastronómicos como el internacional Mistura, entre otros. Huaca Huantille perteneciente a la cutura Ichma En cuanto a seguridad ciudadana, Magdalena cuenta con 92 efectivos policiales en la comisaria. El ratio de habitante por policía es de 592. Cuenta con 191 serenos y 281 habitantes por sereno. Hay 50 cámaras de video vigilancia en el distrito colocadas en puntos estratégicos (Fuente: Policía Nacional del Perú, INEI 2013, DIREGEPER, Instituto de Seguridad Ciudadana). El serenazgo se encuentra muy activo y toma medidas conjuntas con la policía para el trabajo preventivo y acciones conjuntas en el distrito. Esta labor es monitoreada las 24 horas en coordinación con otras municipalidades vecinas tales como Miraflores, San Isidro, San Miguel, Pueblo Libre, Jesús María. ¿Existen actividades comerciales?, ¿Cuáles son?, ¿Qué impacto tendrían sobre la inversión inmobiliaria? En el distrito de Magdalena de Mar no existe un importante núcleo comercial. Lo más cercano en cuanto a un centro comercial importante sería el Real Plaza Salaverry en el vecino distrito de Jesús María.
¿Existen actividades industriales?, ¿Cuáles son?, ¿Qué impacto tendrían sobre la inversión inmobiliaria? El distrito de Magdalena del Mar no presenta parques industriales. ¿Existen espacios públicos en el entorno?, ¿Están bien mantenidos?, ¿Qué impacto tendrían sobre la inversión inmobiliaria? La Autoridad Autónoma del proyecto Costa Verde busca posicionar a Lima como una ciudad que da la cara al mar y que brinda facilidades y servicios a través de la infraestructura pública en beneficios de los ciudadanos. Se busca unir a la Costa Verde, desde Chorrillos hasta La Punta y convertir el espacio costero en un espacio en el que se integren actividades de tipo cultural, turístico, recreacional y deportivo. Para ello, el proyecto plantea implementar malecones, ciclo vías, parques y áreas deportivas conectados gracias a escaleras que bajen de los distritos hacia la playa, puentes y by-passes. Este proyecto de la Municipalidad de Lima Metropolitana es muy positivo ya que presentará una imagen nacional renovada y moderna de la ciudad de Lima que captará sin duda la atención e interés del turismo receptivo mundial. ¿Se cumple con las normas urbanas en relación a los retiros, pasajes peatonales y estacionamientos? La Municipalidad de Magdalena del Mar fomenta activamente la inversión en proyectos inmobiliarios, haciendo que se respete el plano de zonificaciones con la finalidad de lograr un distrito ordenado. ¿El sector dispone de alguna instalación de agua o energía dentro de una política urbana de sostenibilidad? La Municipalidad de Magdalena del Mar cuenta con diversas ordenanzas relacionadas al tema de la sostenibilidad pero no existe una específica en torno al agua o energía. ¿Cuáles son los usos del suelo que permite la zonificación?, ¿Con que usos es compatible esta zonificación? Según Ordenanza 950 de MML y la Ordenanza 290-Resumen de Zonificación Residencial del Sector 3 del Distrito de Magdalena del Mar se desprende la altura máxima y número de pisos para nuestro proyecto.
La zonificación específica del Hospital Víctor Larco Herrera es H4 (Hospital Especializado). Por lo tanto, hemos analizado la zonificación de los alrededores para tenerla como referencia. La calle Antonio Raimondi está reglamentada RDM (densidad media- hasta 8 pisos). Las calles Domingo Orué, Bolívar y Trujillo son zonas de RDB (densidad baja- hasta 4 pisos). Sin embargo, sobre la Av. Del Ejército tenemos que la zonificación RDA (densidad alta- hasta 12 pisos). Las dos torres principales del Víctor Larco Herrera Hotel & Business Center se encontrarán sobre la Av. del Ejército.
¿Cuáles son los tipos de productos, tamaño y organización interna y los acabados que se ofrece en el sector? ¿Cuál es la dinámica del mercado en el área de influencia: oferta, demanda? Actualmente se vienen desarrollando edificios multifamiliares para nivel A/B, C+ en la Av. Del ejército con buenos acabados. Son proyectos de promotores independientes, contratistas generales y/o inmobiliarias, que contemplan la construcción de edificios de hasta 15 pisos con vista al mar. Proyectos para la clase media, que son financiados por el fondo Mi Vivienda, se vienen desarrollando también en el distrito. ¿Cuál es la oferta inmobiliaria en el sector? ¿cuáles son los precios del terreno y cuáles con edificación en preventa o concluida? Competencia, sustitutos. La información de la oferta inmobiliaria que detallamos a continuación proviene de los portales inmobiliarios Adondevivir y Urbania. Proyectos de departamentos en venta: Coral Tower (45 dptos.) del grupo Caral: departamentos en la cuadra 4 de la Av. De Ejercito. Desde 49 m2. Precios desde S/.233,000 Neo Tower (51 dptos.) de EF Grupo Inmobiliario: departamentos desde 45 m2 de un dormitorio en la cuadra 2 de la Av. del Ejercito desde S/.245,000. Ocean Place de la Inmobiliaria HPC ofrece departamentos desde 65m2 de 1 dormitorio a S/.491.100 en la calle Hermilio Valdizán. Competencia y Sustitos:
El Megaproyecto Complejo Comercial, Hotelero y de Oficinas en el vecino distrito de Miraflores, cuyo lote está ubicado en el ex cuartel San Martín a realizarse por el Consorcio GMV y Urbi. El Proyecto Prisma Bussiness Tower, un edificio empresarial cuyo concepto está enfocado en la calidad de vida laboral y el ambiente propicio para efectuar negocios en el distrito de Magdalena del Mar. El constructor es el Consorcio VYV-Bravo Contratistas Generales (CONVYBRA). Oferta de terrenos en Magdalena: Terreno comercial de 500m2 en venta en Av. Grau $1’182,000. $3,640 m2 Terreno en venta 360m2 en Av. Brasil $930,896 (para edificio de 10 pisos) $2,583 m2 Terreno de 1,031 m2 en cdra. 4 de Av. del Ejército $3’813,183. $3,698m2 Terreno de 3,358m2 en la Av. Salaverry $8’ 000,000. $2,382.37m2
En conclusión, el precio del terreno en avenida en Magdalena, fluctúa entre $2,382 m2 y $3,640 m2. Sin embargo, por tratarse de un terreno tan extenso y de propiedad del estado, consideraremos un valor de subasta estimado de $1,600 m2 ¿Existen terrenos de interés para una inversión inmobiliaria? Si. Hay bastante oferta de terrenos en el distrito de Magdalena del Mar. 3.- EL PRODUCTO O SERVICIO: PROYECTO INMOBILIARIO ¿Cuáles son las características del proyecto inmobiliario? ¿Qué actividades alberga? ¿Cómo se adapta a las necesidades y aspiraciones del segmento objetivo? ¿Cuántas son y qué características tienen las unidades de vivienda, comercio o servicios que incluye? El Proyecto Víctor Larco Herrera Hotel & Business Center se desarrollará sobre un terreno de 95,000 m2 el cual incluirá 2 torres hoteleras de 12 pisos con un área de 5,000m2 cada una, campo de golf de 80,000m2, estacionamientos ocupando 2,500m2 y áreas verdes en 2,500m2. En la cima de una de las torres estará ubicado un helipuerto. Hotel: Funcionará como un hotel de lujo, 5 estrellas para atender a los turistas de clase mundial. Servicio excepcional por parte de todo el personal, el cual se esmerará al 100% para cubrir y cumplir con todas las expectativas del
huésped en cuanto al alojamiento y la distracción, ya sea de negocios, esparcimiento y/o turismo tradicional. Las habitaciones serán amplias, con vista panorámica al océano, camas King de última tecnología para inducir el sueño, armario, baño completo con 2 lavatorios, sala/comedor, ambientes herméticos/acústicos, con aire acondicionado y/o calefacción, iluminación LED, equipadas con internet, TVcable, minibar, cocina con provisión de alimentos básicos, bebidas y botanas, con los accesorios necesarios para preparar té, café y/o infusiones diversas. Todas estas características responden a las expectativas del huésped de un hotel 5 estrellas. Contaremos con 561 habitaciones de 4 tipos: Junior Suite, Senior Suite, Ambassador Suite y Presidential Suite que miden desde 120m2 hasta 230m2. Strip Mall : Dirigido al público en general y turismo interno que busca disfrutar con seguridad de la oferta variada y selecta de tiendas de marcas exclusivas como: Ermenegildo Zegna, Max Mara, Louis Vuitton, Coach, Tag Heuer, Gucci, Dolce & Gabbana, Dédalo (artesanías), Carati, Hermes, Kuna, Ilaria. Tendremos un total de 40 tiendas, 20 en cada torre con un área de 100m2 cada una y ubicadas en el primer piso de cada torre. Restaurantes: 2 restaurantes tipo buffet de 1000m2 cada uno ubicados en el primer piso de cada torre y restaurantes concesionarios como por ejemplo: La Cabrera, Central, Las Brujas de Cachiche, entre otros importantes restaurantes que se ubican en el piso 12 de cada torre con un área de 425 m2 cada uno. Galería de Arte: Tendrá muestras de los más reconocidos artistas plásticos y fotógrafos locales como por ejemplo: Fernando de Siszlo, Macelo Wong, Fito Espinoza, Mario Testino, Martín Chambi, Mariano Vivanco, entre otros. Se encuentra en la Torre 1 y tiene 1000m2 Business & Convention Center: Dirigido a empresas nacionales e internacionales y/o ejecutivos que trabajen en todos los sectores de la economía que necesiten instalaciones y servicios de primer nivel para sus reuniones de negocios, eventos mundiales conferencias, convenciones nacionales e internacionales, seminarios, etc. También se pueden alquilar los salones para recepciones, ferias y cualquier tipo de evento social, cultural o de negocios. Contaremos con 2 salas de 750m2 y 8 salas de 150m2 Campo de Golf Pitch & Putt: PAR3, 18 hoyos de 8 ha, diseñado para zonas muy urbanas, asociada a academias de Golf. Se proyecta captar 1000 socios con una membresía de $150 mensuales.
Casino: de alta categoría dentro del establecimiento. Se ubica en el piso 11 y cuenta con 1500m2. Piscinas: 1 interna (temperada) y 1 piscina Infinita en el sunroof sólo para adultos. Spa y Gimnasios: Incluye peluquería caballeros, salón de belleza para damas, sauna seco y de vapor, hidromasajes F/C, duchas españolas, sala de descanso, circuito de máquinas cardio vasculares y pesas. Se encuentran en el piso 11 de cada torre ocupando un área de 700m2 cada uno. Discoteca y bar: con mesas y barra totalmente equipada. DJ todas las noches. Eventos temáticos mensuales. Cuenta con 1500m2 y se encuentra en el piso 11 de la Torre 1 Otros:Teatro, tópico, lavanderías, 1000 estacionamientos y áreas verdes (2,500m2) ¿Se define como edificación verde o edificación sana? ¿Qué aportes brinda a la sostenibilidad de la ciudad? El Proyecto Víctor Larco Herrera Hotel & Business Center contempla aprovechar al máximo la luz natural y usar la menor cantidad de luz artificial posible, la cual es eficiente y eco-amigable gracias al uso de energía obtenida de los paneles solares. Se usarán bombillas LED. En las habitaciones, se instalarán inodoros ecológicos que permiten un ahorro de hasta el 60% de agua así como duchas reductoras de caudal y cisternas de doble descarga. Para regar las áreas verdes y canchas de golf, se usará agua reciclada Las piscinas, spa y gimnasios consumen gran cantidad de agua. Se tratará esa agua y se reutilizará en las instalaciones del hotel. Por otro lado, se firmará un convenio con los restaurantes en concesión mediante el cual se comprometen a donar los alimentos que se encuentren por vencer en lugar de desecharlos. Una idea sería llevar esos alimentos a los niños del Puericultorio Pérez Araníbar. Se utilizaran sistemas de conservación de energía para las redes de Aire Acondicionado y Calefacción.
En la etapa de construcción, para las edificaciones se utilizarán materiales bio-sostenibles y reciclables. Las áreas comunes y azoteas contemplarán el uso de plantas que contribuyan al medio ambiente reduciendo las emisiones de CO2, además de crear lindos ambientes que produzcan confort.
4.- RENTABILIDAD OFRECIDA A LOS INVERSIONISTAS ¿Cuáles son los costos de la edificación que proponen y cuál es la utilidad que se generaría?
CONCLUSIONES El Proyecto Víctor Larco Herrera Hotel & Business Center demanda una inversión total de $327’440,000 En un año se recuperará $187’594,814 por lo que la inversión total se recupera en 1 año y 7 meses desde el inicio de las operaciones con una rentabilidad de 57%. El proyecto es altamente rentable.