Proyecto inversion nirvana v by Vanessa Montezuma

Hol Grupo 42

Integrantes: Samuel Quito Quilla Tania Albújar Peréz Rosario Alvarez Betancourt Luis Salinas Vargas

PROYECTO:

CENTRO COMERCIAL “NIRVANA FULL HOUSE”

1. CENTRO COMERCIAL “NIRVANA FULL HOUSE” CLIENTE: Grupo de inversionistas privados CONSUMIDOR: Personas de 30 años en delante con poder adquisitivo de clase A, B, C. CLIENTE POTENCIAL DEL PROYECTO Está dirigido a pequeñas y medianas empresas, personas naturales con negocio en bienes y servicios en el rubro ferretero, acabados arquitectónicos y diseño de interiores.

1. CARACTERÍSTICAS DEL CLIENTE SOCIAL Según el diario “El Peruano” actualmente en Surquillo viven más de 115 mil habitantes, cifra que se ha incrementado en los últimos años como consecuencia de los diferentes conjuntos habitacionales que se han construido en su jurisdicción, transformando antiguas fábricas de hilados y textil erías en edificios multifamiliares.

1. CARACTERÍSTICAS DEL CLIENTE ECONÓMICA En los últimos años el distrito de Surquillo se ha consolidado y especializado en actividades comerciales, fundamentalmente en la venta de productos del hogar, construcción de grandes almacenes ferreteros y la comercialización de automóviles (repuestos y accesorios). Sus establecimientos comerciales están fuertemente asociados a los ejes viales como las avenidas, Republica de Panamá, Angamos.

1. CARACTERÍSTICAS DEL CLIENTE ECONÓMICA La ubicación del proyecto esta rodeada de distritos como San Borja, San Isidro y Miraflores, lo ha convertido en el centro de atención de la actividad comercial, con la instalación de grandes empresas como; Telefónica, kia Motors, la avícola San Fernando, entre otras que han hecho de Surquillo un distrito emprendedor con grandes expectativas positivas a futuro.

1. CARACTERÍSTICAS DEL CLIENTE CULTURAL Cuenta con pocos lugares culturales como el parque Reducto N°5 que tiene un extenso terreno de jardín y un vivero, donde hay cañones que sirvieron de trinchera para la Guerra del Pacífico, También está la huaca de La Merced ubicada en la Av. Principal, construida tiempos incaicos, el cementerio Municipal de Surquillo, ubicado a la altura de la cuadra 10 de la Av. Tomás Marsano, también conocido por albergar al ex presidente constitucional don José Luis Bustamante y Rivero,

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO DEMANDA POTENCIAL • Son los negocios ubicados a 2 km alrededor del proyecto en los distritos de Surquillo y otros negocios interesados en el rubro (comercio ferretero, acabado arquitectónico y diseños de interiores). • Rodeado de distritos como San Borja, San Isidro y Miraflores, que lo han convertido en el centro de atención de la actividad comercial, con la instalación de grandes empresas como; Telefónica, kia Motors, Open plaza Angamos, entre otras que han hecho de Surquillo un distrito emprendedor con grandes expectativas positivas a futuro.

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO UBICACIÓN: • Dueños: Grupo Gloria • El proyecto se ubica Republica de Panamá N° 4825 • Limites: Sur Oeste: Miraflores Norte: San Borja y San Isidro Este: Surco

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO VENTAJA: Este proyecto se ubica en zona comercial con dos avenidas principales de entrada República de Panamá y Angamos la cual da acceso a potenciales clientes de otros distritos como Miraflores, San Borja, San isidro y Surco. DESVENTAJA: Inseguridad ciudadana Comercio informal

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO CONECTIVIDAD Dispone de salida y entrada por las avenidas República de Panamá, Angamos por el cual circulan transporte público y privado y para la circulación en horas puntas con tráfico se puede utilizar las avenidas de Thomas Marzano y Domingo Orue

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO SALUD, EDUCACIÓN, RECREACIÓN, CULTURA Y SEGURIDAD: En el distrito de Surquillo cuenta con el hospital de solidaridad. Educación El colegio Ricardo Palma, San Vicente de Paul, San José de Cluny, colegio el Buen Maestro, Universidad San Martin Cultural Parque Reducto Nº5 se encuentra ubicado en la cercanías a la Av. Angamos, el Boulevard de la Gastronomía de Surquillo, Escuela nacional superior de ballet Seguridad cuenta con módulos de seguridad ciudadana por ejemplo el modulo N°3 ubicado en la avenidas Sergio BernalesRepública de Panamá, otro en Angamos-Aviación y además cuenta con 70 cámaras de vigilancia.

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO ACTIVIDADES COMERCIALES Surquillo es un distrito que tiene actividades comerciales como, Open Plaza Angamos, Open Plaza Primavera, Cassinel, Mastro y diferentes parques automotrices (Toyota, Kia, Nissan, Derco Center) Telefonica, avícola San Fernando, el impacto es positivo en el aumento del flujo del comercio y de consumo por ser centros de concentración de productos y servicios especializados en la atención al cliente, impacto pósito en la seguridad ciudadana y modernidad del distrito.

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO SERVICIOS DE AGUA LUZ Y OTROS La zona donde se ubica el proyecto cuenta con todos los servicios básicos (luz, agua, desagüe) ZONIFICACIÓN DEL SUELO

El proyecto está ubicado en una zona comercial (CZ) de uso residencial compatible densidad residencial alta y media (RDA-RDM), área libre no exigible para uso comercial, Estacionamientos uno cada 50m2 , con una densidad de 7 pisos. Estructura Urbana Es un distrito urbano con un impórtate eje comercial a lo largo de la avenida Republica de Panamá siendo el cruce con la avenida Angamos.

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO TIPOS DE PRODUCTO EN EL SECTOR Rubro comercio ferretero, acabados arquitectónicos (mayólicas, luminaria, muebles, decoración del hogar, etc.) TAMAÑO Alrededor del proyecto se encuentra pequeñas medianas y grandes empresas como MAESTRO, SODIMAC, CASSINELI. ORGANIZACIÓN Desordena con productos sin garantía y de mala calidad, con excepción de las grandes empresas.

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO OFERTA INMOBILIARIA EN EL SECTOR Según El Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial hay un aumento en la tendencia del desarrollo del sector inmobiliaria en centros comerciales PRECIO DEL TERRENO $1,200/m2 a $1400/m2 en promedio (CZ) en Surquillo aproximadamente. Terrenos de interés para inversión inmobiliaria En la zona del proyecto cuenta con pocos terrenos de dimensiones mayores 5000m2 cuyas características son ideales para centros comerciales, pero si hay oferta de menor dimensiones

2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO COMPETENCIA Y SUSTITUTOS • En este mercado, encontramos un grupo de competidores que ofrecen este tipo de productos: Maestro, Sodimac, Promart, Cassinelli. • El canal del mercado tradicional no es considerado una competencia directa, ya que su mercado objetivo y sus precios no son comparables. Sin embargo, se mantienen alerta sobre su posible desarrollo. • No existe competencia en un mercado que abarata todo el diseño y decorado para vivendas.

3. PROYECTO INMOBILIARIO CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO Área Total: 14000m2 aproximadamente Frente: 104ml Lindero Derecha (Avenida Angamos): 130ml Lindero Izquierda (Jiron Mariano Jurado de los Reyes): 140ml Fondo (San Lorenzo): 100ml Precio: $1200/m2 Zonificación: Comercio Zonal

3. PROYECTO INMOBILIARIO CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO El proyecto cuenta con 6 pisos y 3 sótanos, almacén, estacionamiento, patio de comida, centro financiero, áreas administrativas. Descripción: Para tienda ancla: • Tiene un gran ambiente de triple altura que es el área de las tiendas de tipo ancla destinado por ejemplo Casa Ideas, Casas & Cosas, Cassineli, Maestro, con circulación vertical para el público mediante escaleras eléctricas, ascensor panorámico, ascensor para zona de cargar y descarga, SSHH, salida de emergencia. Para la los tienda stands: • Cuenta con tiendas de exhibición, venta y separadas con tabiquería de drywall especializadas en el rubro.

3. PROYECTO INMOBILIARIO DESCRIPCIÓN: El proyecto contara con 6 pisos y 3 sótanos, de los cuales los dos primeros pisos se ubicaran 2 tiendas anclas (Por ejemplo Sodimac, Maestro, Cassineli, etc) y centro financiero, de 11900m2 cada tienda, del tercer al sexto piso se ubicaran stands, almacenes, cada uno de 100m2 como mínimo, patio de comida, en los 3 sótanos se ubicaran los estacionamientos.

Nivel

Piso 1 y Piso 2 Piso del 3 al 6 Sotano

Uso

Tienda Ancla Stand y Almacen Estacionamiento

Cantidad 2 476 1642

3. PROYECTO INMOBILIARIO ACTIVIDADES Es un proyecto destinado para alquiler de tiendas de comercio ferretero, grifería, luminaria, muebles, artículos para el hogar, que busca concentrar diversos productos, servicios especializados en acabados arquitectónicos y diseño de interiores. EDIFICACIÓN Diseño ecológico con sistema de ahorro de agua, sistemas de ahorro energética para la iluminación con paneles solares (para las tiendas anclas) estacionamiento para bicicletas.

3. PROYECTO INMOBILIARIO Fortalezas: 1. Concentración de productos y servicios del rubro de diseño y acabados. 2. Desarrollo de marca de los negocios pequeños.

Debilidades: 1. Comercio Informal 2. Inseguridad Ciudadana

Oportunidad: 1. Ubicación estratégica. 2. Clientes potenciales personas con negocio al perímetro del proyecto. 3. Posibilidad de expansión del modelo de negocio. 4. Incremento del sector inmobiliario.

Amenazas: 1. Competencia directa (Maestro) 2. Competencia directa (Cassineli) 3. Reduccion de la expectativa de crecimiento en el sector inmobiliario en relación con el PBI. 25

Oportunidad:

Amenazas:

1. 2.

1. 2. 3.

3. 4.

Ubicación estratégica. Clientes potenciales personas con negocio al perímetro del proyecto. Posibilidad de expansión del modelo de negocio. Incremento del sector inmobiliario.

Competencia directa (Maestro) Competencia directa (Cassineli) Reducción de la expectativa de crecimiento en el sector inmobiliario en relación con el PBI.

Fortalezas: 1. Concentración de productos y servicios del rubro de diseño y acabados. 2. Desarrollo de marca de los negocios pequeños. 3. Ubicación estratégica del proyecto

(FO) Capacitar a los empresario la gestión de márketing, venta y atención.

(FA) Concentrar los servicios y productos de comercio ferretero, acabados y decoración en un solo centro comercial

ESTRATEGIAS

Debilidades: 1.

Comercio Informal

Inseguridad Ciudadana

(DO)

Contratar empresa de seguridad (Prosegur), establecer convenio con la municipalidad para resguardo de serenazgo. Coordinar con la municipalidad para establecer un plan integral de seguridad ciudadana.

(DA) Coordinar con los grandes competidores para fortalecer la seguridad en la zona comercial .

4. RENTABILIDAD DEL PROYECTO Aspectos macroeconรณmicos PBI Trimestral

Fuente: INEI

Mayor consumo y en mayor capacidad de adquisiciรณn de las personas

4. RENTABILIDAD DEL PROYECTO Aspectos macroeconรณmicos

Fuente: SBS

4. RENTABILIDAD DEL PROYECTO Poblaciรณn proyectada al 30 de junio de 2017 (en miles)

Asegura una demanda esperada.

Tasa de Desempleo al 30 de junio de 2017

Asegura la disponibilidad de mano de obra Fuente: INEI

4. RENTABILIDAD DEL PROYECTO

Fuente: diario Getion

4. RENTABILIDAD DEL PROYECTO Aspectos microeconómico En el resultado del Índice de Precios al Consumidor de Lima Metropolitana, se observó que los grandes grupos de consumo que presentaron los mayores aumentos de precios fueron Muebles, artículos para el hogar Enseres y conservación.

Fuente: INEI

4. RENTABILIDAD DEL PROYECTO Aspectos microeconómico Según El Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial hay un aumento en la tendencia del desarrollo del sector inmobiliaria en centros comerciales, por ejemplo en el 2016 y el 2017 se inaugurarán en el país 10 nuevos centros comerciales con una inversión estimada de US$388 millones.

4. RENTABILIDAD DEL PROYECTO Ventajas de la ubicación Ubicación estratégica comercial del proyecto. Valoración del terreno del proyecto con el tiempo. Consumidores potenciales para el sector de artículos y muebles para el hogar. En el distrito de surquillo la licencia de construcción y permisos para el funcionamiento para locales comerciales es más rápido que otros distritos (demora de 7 a 15 días). • El proyecto Nirvana Full House, fomenta a unión de los comercios locales en un solo centro comercial que le brinda todos los servicios (estacionamiento, seguridad, generación de marca), contando con todo tipo de productos y servicios con precios competitivos en los sectores A, B, C. • Distrito que desarrolla grandes comercios como los concesionarios de automóviles, centros de esparcimiento, etc que dinamizan la economía del distrito. • En la zona del proyecto se desarrollará nuevos centros comerciales que impulsaran el comercio • • • •

4. RENTABILIDAD DEL PROYECTO CONCEPTO CDC POR M2 CDC TOTAL COSTO DE TERRENO COSTOS INDIRECTOS EGRESOS TOTALES PISO 1 y 2 PISO 3, 4, 5, 6 Sotano

EGRESOS

FUENTE INVESTIGACIÓN ALGORITMO VALORIZACIÓN ALGORITMO ALGORITMO

DATOS $500.00 $75,877,500.00 $16,800,000.00 $2,276,325.00 $94,953,825.00

N° Tiendas

Precio m2

Área m2

N° Cocheras

Precio/hora

Horas Alquiladas

2 476

1642

$23.00 $23.00 $2.00

11900 100

10 Imgreso Mensual Ingreso Anual Costo del Proyecto

Alquiler

$547,400.00 $1,094,800.00

Alquiler

$32,840.00 $1,675,040.00 $20,100,480.00 $94,953,825.00

• 5m2 por persona para patio de comida rápida, Normativa A.070 Comercio-MVC

4. RENTABILIDAD DEL PROYECTO Calculo del retorno Ingreso Costos Gastos Operativos Impuestos Utilidad Neto

Año 1

Año 2

Año 3

Año 4

Año 5

Año 6

Año 7

$20,100,480.00

$94,953,825.00

$0.00

$20,100.48

$5,222,460.38 -$80,095,905.86

$0.00 del retorno$0.00 Calculo $20,100.48

$20,100.48

$5,222,460.38

$14,857,919.15

-$65,237,986.71

Retorno de Inversión: 7 años

-$50,380,067.57

-$35,522,148.42

-$20,664,229.28

-$5,806,310.13

$9,051,609.01

4. RENTABILIDAD DEL PROYECTO Valoración del terreno en 7 años, asumiendo 10% de incremento por m2/año Precio/m2 Terreno (m2) Costo

Año 1ValoraciónAño Año 3 Año 4 10% deAño 5 del2terreno en 7 años, asumiendo

$1,200.00 incremento

$1,320.00 por m2/año

$1,452.00

$1,597.20

$1,756.92

Año 6 $1,932.61

Año 7 $2,000.00

14000

$16,800,000.00

$18,480,000.00

$20,328,000.00

$22,360,800.00

$24,596,880.00

$27,056,568.00

$28,000,000.00

Venta Costo Impuesto (5%) Utilidad

Cantidad $28,000,000.00 $16,800,000.00 560000 $10,640,000.00