CENTRO COMERCIAL “NIRVANA FULL HOUSE”
CURSO: PLANIFICACIÓN URBANA Integrantes: Samuel Quito Quilla Tania Albújar Peréz Rosario Alvarez Betancourt Luis Salinas Vargas
CENTRO COMERCIAL “NIRVANA FULL HOUSE”
CLIENTE: Grupo de inversionistas privados CONSUMIDOR: Personas de 30 años en delante con poder adquisitivo de clase A, B, C. CLIENTE POTENCIAL DEL PROYECTO Está dirigido a pequeñas y medianas empresas, personas naturales con negocio en bienes y servicios en el rubro ferretero, acabados arquitectónicos y diseño de interiores. 1. CARACTERÍSTICAS DEL CLIENTE a. SOCIAL Según el diario “El Peruano” actualmente en Surquillo viven más de 115 mil habitantes, cifra que se ha incrementado en los últimos años como consecuencia de los diferentes conjuntos habitacionales que se han construido en su jurisdicción, transformando antiguas fábricas de hilados y textilerías en edificios multifamiliares. b. ECONÓMICA En los últimos años el distrito de Surquillo se ha consolidado y especializado en actividades comerciales, fundamentalmente en la venta de productos del hogar, construcción de grandes almacenes ferreteros y la comercialización de automóviles (repuestos y accesorios). Sus establecimientos comerciales están fuertemente asociados a los ejes viales como las avenidas, Republica de Panamá, Angamos. c. CULTURAL Cuenta con pocos lugares culturales como el parque Reducto N°5 que tiene un extenso terreno de jardín y un vivero, donde hay cañones que sirvieron de trinchera para la Guerra del Pacífico, También está la huaca de La Merced ubicada en la Av. Principal, construida tiempos incaicos, el cementerio Municipal de Surquillo, ubicado a la altura
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CENTRO COMERCIAL “NIRVANA FULL HOUSE” de la cuadra 10 de la Av. Tomás Marsano, también conocido por albergar al ex presidente constitucional don José Luis Bustamante y Rivero, 2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PROYECTO DEMANDA POTENCIAL •
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Son los negocios ubicados a 2 km alrededor del proyecto en los distritos de Surquillo y otros negocios interesados en el rubro (comercio ferretero, acabado arquitectónico y diseños de interiores). Rodeado de distritos como San Borja, San Isidro y Miraflores, que lo han convertido en el centro de atención de la actividad comercial, con la instalación de grandes empresas como; Telefónica, kia Motors, Open plaza Angamos, entre otras que han hecho de Surquillo un distrito emprendedor con grandes expectativas positivas a futuro.
UBICACIÓN: Dueños: Grupo Gloria El proyecto se ubica Republica de Panamá N° 4825 Limites: Sur Oeste: Miraflores Norte: San Borja y San Isidro Este: Surco
VENTAJA: Este proyecto se ubica en zona comercial con dos avenidas principales de entrada República de Panamá y Angamos la cual da acceso a potenciales clientes de otros distritos como Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco. DESVENTAJA: Inseguridad ciudadana Comercio informal CONECTIVIDAD Dispone de salida y entrada por las avenidas República de Panamá, Angamos por el cual circulan transporte público y privado y para la circulación en horas puntas con tráfico se puede utilizar las avenidas de Thomas Marzano y Domingo Orue SALUD, EDUCACIÓN, RECREACIÓN, CULTURA Y SEGURIDAD: En el distrito de Surquillo cuenta con el hospital de solidaridad. Educación El colegio Ricardo Palma, San Vicente de Paul, San José de Cluny, colegio el Buen Maestro, Universidad San Martin
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CENTRO COMERCIAL “NIRVANA FULL HOUSE” Cultural Parque Reducto Nº5 se encuentra ubicado en las cercanías a la Av. Angamos, el Boulevard de la Gastronomía de Surquillo, Escuela nacional superior de ballet.
ACTIVIDADES COMERCIALES Surquillo es un distrito que tiene actividades comerciales como, Open Plaza Angamos, Open Plaza Primavera, Cassinel, Mastro y diferentes parques automotrices (Toyota, Kia, Nissan, Derco Center) Telefonica, avícola San Fernando, el impacto es positivo en el aumento del flujo del comercio y de consumo por ser centros de concentración de productos y servicios especializados en la atención al cliente, impacto pósito en la seguridad ciudadana y modernidad del distrito. SERVICIOS DE AGUA LUZ Y OTROS La zona donde se ubica el proyecto cuenta con todos los servicios básicos (luz, agua, desagüe) ZONIFICACIÓN DEL SUELO El proyecto está ubicado en una zona comercial (CZ) de uso residencial compatible densidad residencial alta y media (RDA-RDM), área libre no exigible para uso comercial, Estacionamientos uno cada 50m2 , con una densidad de 7 pisos.
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Estructura Urbana Es un distrito urbano con un impórtate eje comercial a lo largo de la avenida República de Panamá siendo el cruce con la avenida Angamos. TIPOS DE PRODUCTO EN EL SECTOR Rubro comercio ferretero, acabados arquitectónicos (mayólicas, luminaria, muebles, decoración del hogar, etc.) TAMAÑO Alrededor del proyecto se encuentra pequeñas medianas y grandes empresas como MAESTRO, SODIMAC, CASSINELI.
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CENTRO COMERCIAL “NIRVANA FULL HOUSE” ORGANIZACIÓN Desordena con productos sin garantía y de mala calidad, con excepción de las grandes empresas.
OFERTA INMOBILIARIA EN EL SECTOR Según El Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial hay un aumento en la tendencia del desarrollo del sector inmobiliaria en centros comerciales
PRECIO DEL TERRENO $1,200/m2 a $1400/m2 en promedio (CZ) en Surquillo aproximadamente. Terrenos de interés para inversión inmobiliaria En la zona del proyecto cuenta con pocos terrenos de dimensiones mayores 5000m2 cuyas características son ideales para centros comerciales, pero si hay oferta de menor dimensión. COMPETENCIA Y SUSTITUTOS •
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es considerado una competencia directa, ya que su mercado objetivo y sus precios no son comparables. Sin embargo, se mantienen alerta sobre su posible desarrollo. En este mercado, encontramos un grupo de competidores que ofrecen este tipo de productos: Maestro, Sodimac, Promart, Cassinelli. El canal del mercado tradicional no No existe competencia en un mercado que abarata todo el diseño y decorado para viviendas.
3. PROYECTO INMOBILIARIO
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO Área Total: 14000m2 aproximadamente Frente: 104ml Lindero Derecha (Avenida Angamos): 130ml Lindero Izquierda (Jirón Mariano Jurado de los Reyes): 140ml Fondo (San Lorenzo): 100ml Precio: $1200/m2 Zonificación: Comercio Zonal DESCRIPCIÓN:
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CENTRO COMERCIAL “NIRVANA FULL HOUSE” El proyecto contara con 6 pisos y 3 sótanos, de los cuales los dos primeros pisos se ubicaran 2 tiendas anclas (Por ejemplo Sodimac, Maestro, Cassineli, etc) y centro financiero, de 11900m2 cada tienda, del tercer al sexto piso se ubicaran stands, almacenes, cada uno de 100m2 como mínimo, patio de comida, en los 3 sótanos se ubicaran los estacionamientos.
Nivel
Piso 1 y Piso 2 Piso del 3 al 6 Sotano
Uso
Tienda Ancla Stand y Almacen Estacionamiento
Cantidad 2 476 1642
ACTIVIDADES Es un proyecto destinado para alquiler de tiendas de comercio ferretero, grifería, luminarias, muebles, artículos para el hogar, que busca concentrar diversos productos, servicios especializados en acabados arquitectónicos y diseño de interiores. EDIFICACIÓN Diseño ecológico con sistema de ahorro de agua, sistemas de ahorro energético para la iluminación con paneles solares (para las tiendas anclas) estacionamiento para bicicletas FODA
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4. RENTABILIDAD DEL PROYECTO
Aspectos macroeconómicos
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Tasa de Desempleo al 30 de junio de 2017
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Aspectos Microeconómico En el resultado del Índice de Precios al Consumidor de Lima Metropolitana, se observó que los grandes grupos de consumo que presentaron los mayores aumentos de precios fueron Muebles, artículos para el hogar Enseres y conservación.
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CENTRO COMERCIAL “NIRVANA FULL HOUSE” Aspectos Microeconómico Según El Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial hay un aumento en la tendencia del desarrollo del sector inmobiliaria en centros comerciales, por ejemplo en el 2016 y el 2017 se inaugurarán en el país 10 nuevos centros comerciales con una inversión estimada de US$388 millones.
Ventajas de la ubicación • • • • •
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Ubicación estratégica comercial del proyecto. Valoración del terreno del proyecto con el tiempo. Consumidores potenciales para el sector de artículos y muebles para el hogar. En el distrito de surquillo la licencia de construcción y permisos para el funcionamiento para locales comerciales es más rápido que otros distritos (demora de 7 a 15 días). El proyecto Nirvana Full House, fomenta a unión de los comercios locales en un solo centro comercial que le brinda todos los servicios (estacionamiento, seguridad, generación de marca), contando con todo tipo de productos y servicios con precios competitivos en los sectores A, B, C. Distrito que desarrolla grandes comercios como los concesionarios de automóviles, centros de esparcimiento, etc que dinamizan la economía del distrito. En la zona del proyecto se desarrollará nuevos centros comerciales que impulsaran el comercio
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EGRESOS
CONCEPTO
FUENTE INVESTIGACIÓN ALGORITMO VALORIZACIÓN ALGORITMO ALGORITMO
CDC POR M2 CDC TOTAL COSTO DE TERRENO COSTOS INDIRECTOS EGRESOS TOTALES
PISO 1 y 2 PISO 3, 4, 5, 6
N° Tiendas
Precio m2
Área m2
N° Cocheras
Precio/hora
Horas Alquiladas
2 476
Sotano
DATOS $500.00 $75,877,500.00 $16,800,000.00 $2,276,325.00 $94,953,825.00
$23.00 $23.00
1642
Alquiler
11900 100
$2.00
10 Imgreso Mensual Ingreso Anual Costo del Proyecto
$547,400.00 $1,094,800.00
Alquiler
$32,840.00 $1,675,040.00 $20,100,480.00 $94,953,825.00
-5m2 por persona para patio de comida rápida, Normativa A.070 Comercio-MVC
Calculo del retorno Ingreso Costos Gastos Operativos Impuestos Utilidad Neto
Año 1
Año 2
Año 3
Año 4
Año 5
Año 6
Año 7
$20,100,480.00
$20,100,480.00
$20,100,480.00
$20,100,480.00
$20,100,480.00
$20,100,480.00
$20,100,480.00
$94,953,825.00
$0.00
$0.00
$0.00
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$20,100.48
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$5,222,460.38
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$5,222,460.38
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$5,222,460.38
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-$80,095,905.86
$14,857,919.15
$14,857,919.15
$14,857,919.15
$14,857,919.15
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-$65,237,986.71
-$50,380,067.57
-$35,522,148.42
-$20,664,229.28
-$5,806,310.13
$9,051,609.01
Retorno de Inversión: 7 años Valoración del terreno en 7 años, asumiendo 10% de incremento por m2/año Precio/m2 Terreno (m2) Costo
Año 1 $1,200.00
Año 2
Año 3
$1,320.00
$1,452.00
Año 4
Año 5
$1,597.20
$1,756.92
Año 6 $1,932.61
Año 7 $2,000.00
14000
14000
14000
14000
14000
14000
14000
$16,800,000.00
$18,480,000.00
$20,328,000.00
$22,360,800.00
$24,596,880.00
$27,056,568.00
$28,000,000.00
Cantidad Venta Costo Impuesto (5%) Utilidad
$28,000,000.00 $16,800,000.00 560000 $10,640,000.00
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CENTRO COMERCIAL “NIRVANA FULL HOUSE” CONCLUSIÓN Este trabajo nos sirvió para aprender de una manera adecuada como se realiza un proyecto de inversión, para en un futuro tener una mejor noción a la hora de realizar un emprendimiento inmobiliario, desde la adquisición del terreno, construcción, financiamiento y gestión de la edificación, de esta manera tenemos un idea más formada del trabajo al cual se enfrenta un grupo técnico encargado de la creación de un proyecto. Consideramos que nuestro proyecto es altamente rentable por tener una excelente ubicación comercial y una muy buena proyección a futuro por el incremento del desarrollo inmobiliario.
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