INTEGRANTES: Guardia García, Santiago. Hermoza Arrascue, Leonor. Valdivia Reyes, Carlos. 2016
I. INTRODUCCION
El presente trata de la viabilidad y rentabilidad del PROYECTO INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS, aportando también con el ornato de la ciudad en beneficio d la comunidad y con el apoyo de la municipalidad se puede lograr embellecer el entorno de nuestro proyecto. Como en nuestro caso se ha adquirido el predio que colinda con el terreno por estética y por conflicto de usos. Con esta acción se lograría ganar más frente y esquina que beneficiará más aún con nuestro proyecto.
I.- CLIENTES Y CONSUMIDORES
Este proyecto está dirigido a un cliente/consumidor. Nuestro producto esta orientado para parejas de casados entre un rango de edad de 30 – 40 años, con familia o para parejas que aún no han decidido tenerla. En el aspecto comercial nuestro público se extiende a personas emprendedoras, jurídicas como las diferentes empresas con diferentes rubros que tienen demanda de locales por la zona. En este segmento sus expectativas son adquirir un bien inmueble ya sea destinado para vivienda o de uso comercial, lo que les ofrecerá nuestro proyecto. El grado de adquisición medio, en relación a un inmueble, su nivel de solvencia puede cubrir un bien inmueble de 120 mil dólares, es decir, que son potenciales consumidores del proyecto elaborado. Trabajan para adquirirlo y de esta manera mejorar su calidad de vida, un lugar propio para vivir o desarrollar algún negocio cerca de su hogar, aprovechando las ventajas que estas generan como tiempo, dinero, etc.
Son clientes que buscan una mejor oportunidad que no son necesariamente de la zona de Chorrillos, sino que se desplazan de zonas cercanas al proyecto como la zona sur de Lima (Villa El Salvador, LurĂn, San Juan de Miraflores, Barranco, Surco, Miraflores). A nuestros clientes/consumidores la ubicaciĂłn de su bien inmueble no es de mayor trascendencia, a ellos les interesa mejorar su calidad de vida, y que en las zonas adyacentes encuentren supermercados, tener cerca un mercado, donde puedan realizar compras para la semana, restaurantes, bares, bodegas y salones de bellezas. Nuestros clientes demandan viviendas modernas con buenos acabados, que cuenten con tecnologĂa que les permita realizar ahorro en los servicios.
II.- CARACTERISTICAS GENERALES DE LA UBICACIÓN DEL PROYECTO INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS. II.1 UBICACIÓN DEL TERRENO
El proyecto INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS se encuentra ubicado en el Distrito de Chorrillos, Av. Defensores del Morro, Cuadra 10 y 11 s/n . Entre las Av. Fernando Terán y Jr. Delfín Pucco Ulloa. Encontramos edificaciones colindantes al terreno, edificios que no aportan con el ornato de la ciudad, con acabados deteriorados y que generan un conflicto de usos. Además se observan construcciones de diferentes parámetros, es decir no hay una homogeneidad en las construcciones.
II.2 CARACTERISTICAS DEL LUGAR Y EDIFICACIÓN Ubicado en una zona comercial altamente transitada por los habitantes chorrillanos, tanto peatones como transporte de todo tipo, público y privado.
Hay un notable crecimiento económico en la zona debido a la apertura de diferentes establecimientos comerciales que decidieron instalar sus sucursales en la zona. El distrito se ve beneficiado al ser terminal de la ruta troncal del Metropolitano, que une Lima Sur con Lima Norte. Por lo tanto nuestro proyecto tiene una ubicación privilegiada. El transporte público se reduce considerablemente a altas horas de la noche. Y hay menos rutas de acceso por otras calles debido a las zonas enrejadas. Sin embargo una de las actividades, como el teatro, es realizada en horario nocturno. Debido al mismo crecimiento económico del distrito también hubo un ligero incremento en la delincuencia, por lo cual las vías alternas están restringidas por rejas de seguridad.
ACCESIBILIDAD Y EQUIPAMIENTO EN EL PROYECTO
Directamente nuestra zona del proyecto tiene acceso a:
Av. Defensores del Morro (Ex – Huaylas) para quienes vienen por el circuito de playas desde el Callao. Av. Fernando Terán para quienes usan la ruta del Metropolitano y el privado que viene de Barranco, Surco, Miraflores, etc. Av. Huaylas cuyo acceso es Pantano de Villas y Distritos del Sur.
En cuanto al equipamiento urbano en el entorno podemos encontrar: Instituto Nacional de Salud, El Hospital de la Solidaridad, Clínica Chorrillos, C.S. Gustavo Ganatta Lujan, Clínica Guadalupe. Diversas Farmacias y Boticas. Colegios: IEP Cristo Rey, Centro Educativo Sagrado Corazón Chalet, IEP Pedro Ruiz Gallo y otros. Institutos tales como: ISTP Libertador, CETPRO CADETEL. Superior: Escuela Técnica del Ejercito de Chorrillos. Skate Park Chorrillos, Complejo Deportivo de Chorrillos. La zona tiene cercanía a La Casa de la Cultura de Chorrillos y Escuela de Música de la PUCP. La zona está cerca a la Comisaría de Chorrillos. En La zona existen Bancos, restaurantes de nivel medio (pollerías, chifas, etc.), spa, salones de Bellezas, mercados y supermercados. El impacto sobre nuestra inversión sería atraer al público hacia nuestro proyecto porque les brindaremos cultura y otros servicios, con la finalidad de que su tiempo libre sea aprovechado de la mejor manera.
UBICACION DEL TERRENO (PENAL SANTA MONICA) DISTRITO DE CHORRILLOS
III. PROYECTO INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS III.1. Descripción y características El Proyecto INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS se encuentra en un terreno de 22 000 mt2. Con 201 ml de frente y 101 ml de largo. Las dimensiones del terreno cumplen con los parámetros establecidos por la Municipalidad de Chorrillos. Los Edificios multifamiliares, oficinas y locales de comercio que se ofrecerán en venta están equipados para el mejor aprovechamiento de la iluminación natural y la ventilación que es un aspecto importante. PARAMETROS INFORMATIVOS AREA DE TERRENO: 22 000.00 M2 El proyecto contempla la construcción de tres áreas: 1. Área Residencial. 2. Área Comercial. 3. Centro de Exposiciones y Ferias. 4. Estacionamientos.
DISTRIBUCION EN EL AREA DEL DEL PROYECTO
AREA DE ESTACIONAMIENTOS
TORRE HUAYLAS B
PARAMETROS INMOBILIARIOS DEL PROYECTO
EXISTENTES Zonificación Area de Lote Mínimo Normativo Area Libre Altura de Edificación Linderos de Frente Retiro Estacionamiento
PARAMETROS RDM (Residencial Densidad Media) Ordenanza 1076 MML 200.00 m2
CONDICION Apto
35% 5 pisos sin azotea 10.00 m. Frontal 3.00 m. 1 cada 1.5 vivienda
Apto Apto Apto Apto Apto
Apto
III.2 Área Residencial
El Proyecto INMOBILIARIO VANGUARDIA CHORRILLOS consta de 3 edificios de departamentos para vivienda familiar de 5 pisos cada uno, con 14 departamentos por piso, dando un total de 64 departamentos por edificio. El ingreso en cada edificio contará con sala de recepción (Lobby), 2 ascensores, estacionamientos (192 unidades en un nivel) solamente para el uso residencial. La utilización del área del terreno para esta parte del proyecto que consta de los tres edificios y 17 locales comerciales que miden 80 m2 , ubicados en el primer piso de cada edificio, en la zona externa, suma 5790 m2. DESCRIPCION DEL DEPARTAMENTO Cada departamento Contará con las siguientes características internas, según las necesidades de nuestros clientes: Área: 75 m2. Un dormitorio principal con baño privado. Dos dormitorios secundarios con baño compartido. Living Comedor. Cocina. Área de lavandería.
III.3 AREA COMERCIAL Comprende: -
Torre Huaylas A: Con un área de 3210 m2. Torre Huaylas B: Con un área de 2570 m2.
La Torre Huaylas A consta de 5 pisos, en el área del primer piso cuenta con 2 oficinas de 200 m2 cada una y 4 locales comerciales de 170 m2. En los otros pisos se han edificado 17 oficinas por piso de 120 m2, siendo en su totalidad 68 oficinas. En cuanto a su área de estacionamientos para la Torres Huaylas A, se proyecta la construcción de 238 estacionamientos subterráneo, incluidos el 10% para visitas. Para el cálculo del aforo, se ha tomado en cuenta el parámetro del Reglamento Nacional de Edificaciones: Oficinas 10 m2 por persona. Si son 68 oficinas de 120 m2 cada uno, le corresponde un aforo de 12 personas por oficina. La Torre Huaylas B consta de 5 pisos, en el primer piso, distribuidos en 3 locales comerciales de 150 m2 cada uno,2 Locales comerciales de 150 m2 cada uno y, los pisos subsiguientes 13 oficinas por piso de 120 m2, haciendo un total de 52 oficinas. En cuanto a su área de estacionamientos: se proyecta la construcción de 181 estacionamientos subterráneos incluidos el 10% para visitas en un solo nivel.
IV. RENTABILIDAD OFRECIDA A LOS INVERSIONISTAS IV.1 Las ventajas que ofrece la ubicación Son las siguientes: Por economía: Es rentable y económico. El inmueble se compra a precio actual y gana el precio a futuro. Por diseño: Puede proponer modificaciones de espacio, ubicación o acabados conforme a sus necesidades, gusto y capacidad económica. Por inversión: Su inversión crece conforme se edifica su bien. El valor comercial del inmueble asciende desde el momento de la compra hasta cuando está edificado. De esta manera, obtiene la ganancia por valorización. Liquidez: Ofrece facilidades y un periodo de pago amplio. La cuota inicial del bien que va adquirir se paga por partes durante el tiempo que demore la construcción.
IV.2 Alternativas de Ubicación
Si optamos por cambiar la ubicación del proyecto, es necesario cambiar características puesto que ya se encuentra en otra realidad respecto a transitividad, funcionalidad y características del terreno. Asimismo no enmarcaría en desarrollar un nuevo proyecto y esto nos generaría mayor inversión, más tiempo de lo que se había previsto, trayendo como consecuencia el atraso en el desarrollo propiamente dicho.
IV.3 Anรกlisis Costos y Utilidades PARAMETROS INFORMATIVOS
DATOS
AREA LIBRE MINIMA PISOS EDIFICABLES AREA MINIMADE DEPARTAMENTOS REQUERIMIENTO ESTACIONAMIENTOS
35% 5 70 1.5
COSTOS DE EDIFICACION Y UTILIDADES
VALOR PRESENTE NETO
V. CONCLUSIONES
El proyecto INMOBILIOARIO VANGUARDIA CHORRILLO, tiene una ubicación privilegiada en el corazón de Chorrillos, en una de las avenidas más importantes, con fácil acceso a los diferentes puntos de la ciudad. Contando con diferentes opciones de transporte público. El Proyecto está diseñado con una adecuada distribución en todas sus áreas, además cumplen las normas estipuladas por la Municipalidad de Chorrillos. Esta nueva alternativa va a contribuir con el ornato por contar con áreas verdes como la alameda proyectada en su interior. Revalorización de la zona implicada debido al gran impacto de la inversión. De acuerdo a los ingresos y egresos que se han generado en la construcción de nuestro proyecto se ha considerado la tasa de retorno de 10%. El proyecto es viable porque el valor actual neto es mayor a la inversión inicial en 5 años.
REFERENCIAS
1 http://www.adondevivir.com/propiedades/ocacion . 2 http://www.adondevivir.com/departamentos-en-venta-en-chorrillos.html?. 3 http://urbania.com.pe 4 www.olx.com.pe/inmueblescomerciales. 5 www.trovit.com.pe 6 www.capeco.org 7 https://www.google.com.pe/webhp?sourceid=chromeinstant&ion=1&espv=2&ie=UTF-8#q=calculo%20de%20aforo 8 http://gestion.pe/inmobiliaria/edificios-sotenibles-complices-ahorro 9 http://gestion.pe/economia/riego-pais-peru 10 http://www.sencico.gob.pe/publicaciones.php?id=230(Reglamento Nacional de Edificaciones). 11. http://listado.mercadolibre.com.pe/ascensor-otis
ANEXO ANALISIS FODA
Fortaleza
F1 Ofrecemos un Proyecto único en su género en el cual los jóvenes adolescentes podrán desarrollas sus potenciales, habilidades. F2 Zona Accesible, cercanos a centros Comerciales y culturales. F3 Aplicación de técnicas que generen ahorro y mejor calidad de vida.
Debilidades
D1 La construcción no está de acuerdo con el proyecto. D2 El Área de los locales comerciales es más mayor por lo tanto su valor será mas elevado. D3 Accesorios de los departamentos de mala calidad. D4 Mala organización en los servicios que ofrecemos.
Oportunidades
O1 Tecnología Accesible (Internet, WF, Cable CCCV). O2 Facilidades en el comercio (zona accesible y cuenta con transporte público). O3 Oportunidades de créditos hipotecarios para nuestros clientes.
Amenazas
A1 El crecimiento económico trajo consigo la delincuencia. A2 Divisas desfavorables. A3 La construcción de un proyecto similar cercano a lo nuestro.
Fortaleza
F1 Ofrecemos un Proyecto único en su género en el cual los jóvenes adolescentes podrán desarrollas sus potenciales, habilidades. F2 Zona Accesible, cercanos a centros Comerciales y culturales. F3 Aplicación de técnicas que generen ahorro y mejor calidad de vida.
Debilidades
D1 La construcción no está de acuerdo con el proyecto. D2 El Área de los locales comerciales es más mayor por lo tanto su valor será mas elevado. D3 Accesorios de los departamentos de mala calidad. D4 Mala organización en los servicios que ofrecemos.
Oportunidades
O1 Tecnología Accesible (Internet, WF, Cable CCCV). O2 Facilidades en el comercio (zona accesible y cuenta con transporte público). O3 Oportunidades de créditos hipotecarios para nuestros clientes.
Amenazas
A1 El crecimiento económico trajo consigo la delincuencia. A2 Divisas desfavorables. A3 La construcción de un proyecto similar cercano a lo nuestro.