2013_Brooklyn_real_estate by World Journal

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布碌崙地產專刊

專案規劃：酈家驤企劃統籌：宋穎

劉應森

2013年6月29日星期六 SATURDAY, JUNE 29, 2013

布碌崙布碌崙的發展歷史可回溯至350年前，17世紀開始有荷蘭的移民遷入，

地產房市

資料整理／圖：高傑文

行情走俏

The Edge公寓大樓，全部500多套公寓去年年底售罄。

昔日工廠林立的布碌崙東河邊已續漸發展成高級住宅區及河濱公園。

讓該地成為有"Breuckelen"之稱的荷蘭城，也是Brooklyn名稱的由來。經過二百多年的發展，布碌崙的人口愈來愈多，在1989年併入紐約市成為五大區之一前，布碌崙曾是全美人口第三多的城市。今天的布碌崙，是許多來自世界各國移民選擇安家落戶的所在，讓該區充滿了多元文化色彩，而華人的大批遷入更改變了當地的風貌，甚至活絡了布碌崙部份地區的房地產，帶動與推升房市價格。過去幾年，即使在房市低盪時期，布碌崙的房價仍持續上漲，而且該地區早就吸引了在曼哈頓尋夢的買家。過去幾年一個有趣的現象是許多購屋者同時在曼哈頓和布碌崙看樓，而這兩地有不少社區有類比性。比如，喜歡Loft的買家可能同時考慮布碌崙的 Dumbo和曼哈頓的翠貝卡Tribeca，二區均以鵝卵石街道和倉庫改建住宅為特色；習慣曼哈頓上西城生活的人則會被Park Slope公園坡吸引，鄰近展望公園及嬰兒推車是風景的一部分；尋找豐富夜生活和藝文氛圍的買家往往會將曼哈頓的東村、下東城與布碌崙的威廉斯堡連在一起。而布碌崙高地(Brooklyn Heights)和曼哈頓西村(West Village)二個昂貴的社區均以歷史悠久的赤褐色砂石建築 (Brownstone)和綠樹成蔭的街道聞名。曼哈頓的居民對布碌崙愈來愈持開放的看法，雖然不是對整個布碌崙，但至少對有些地區，這些區就像是曼哈頓的延伸。但對於習慣居住在皇后區的居民，布碌崙還是有些陌生、外域的感覺。

曼哈頓現屋短缺布碌崙房價直追紐約市房產目前面臨的一個大現象是上市房屋庫存短缺。與一年前相比，曼哈頓

第一季上市房源下跌了34％，這使很多計劃在曼哈頓置業的人同時會看布碌崙的房產，擴大他們的搜索，這加速了曼哈頓和布碌崙兩區之間房產價格差距的縮小。一些搶手的布碌崙社區，幾乎與相似的曼哈頓區一樣昂貴。以公園坡為例，曾長期以來被視為是曼哈頓上西城的便宜版本。但根據 StreetEasy的分析，五年前上西城的公寓價格中位數為$919,800，明顯的比$625,730的公園坡中位數昂貴。但這種差距正在縮少。公園坡公寓在今年第一季的銷售價格中位數為$675,000，比2008 年的第一季度上漲了 7.9％；而在同一時期，上西城的中位數價格下跌了 2.5％至$897,000。而兩個區在租金方面的差距則更小。根據地產公司MNS的數據顯示，在公園坡，每平方英呎的年租金平均為$50，上西城是$59 。公園坡三月份一臥公寓的平均月租金為$2,319，上西城是$3,069；之間的差距比2010 年小，當時公園坡的平均月金租是 $ 1 . 8 9 9，上西城是 $2,733。布碌崙的 D u m b o 和曼哈頓的翠貝卡  威廉斯堡的地標之一 Domino糖廠，即將被發展成高級公寓。

 中國建商鑫苑置業在威廉斯堡大手筆投資的地皮。

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 渡輪連接曼哈頓金融區和中城。

Tribeca在房價亦緊密關聯，二區中翠貝卡雖然仍是比較昂貴，但Dumbo在過去三年平均租金已上漲了10％，現每平方英呎每年是$67，翠貝卡是$72，二區相去不遠。Dumbo的一臥平均月租金是$3,543，翠貝卡是$5,502。在售房方面，Dumbo今年三月的平均價格為每平方呎$1,261，翠貝卡則是$1,702。根據StreetEasy的報導，Dumbo今年第一季度上市房屋的中等價位是 $959,000，而翠貝卡則是$2,310,000。布碌崙高地Brooklyn Heights和曼哈頓West Village西村的房市情形則大不相同。布碌崙高地公寓第一季中位數價位是$792,500，與五年前的 $575,000相比跳升了37.8%；相比之下，西村公寓的平均價格同期只增長 4.34%為$895,000。要屋超所值可能得要到威廉斯堡。在最近的房地產低迷時期該區受到了重創，因為周圍多幢河邊新公寓恰逢雷曼兄弟倒閉的時候開盤，在原工業區轉變成高級住宅區的這些臨水豪宅推出的時間恰逢金融風暴，當時的威廉斯堡房市崩盤速度宛如佛州邁阿密。過去五年威廉斯堡公寓的中

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城西57街1號的推出將會打破此一記錄。與之相比，布碌崙威廉斯堡河邊地標大廈The Edge的一個閣樓 Penthouse單位，最近以2百86萬美元成交，算創了當地記錄。現在市場上的連幢住宅開價亦體現出曼哈頓和布碌崙二區顯著的差距。一間2,300呎Carriage式房屋在布碌崙高地要價$350萬；而一戶2,800平方呎，在曼哈頓西村的Townhouse則要價$850萬美元，差距很大。因為傳統上，買得起幾百萬美元住宅的家庭寧願繼續留在曼哈頓，雖然買家對布碌崙的看法正迅速發生變化，但該區高端房產的價格終究還沒有趕上。

位數要價實際上已經下降了2.2%到 $585,493。即使如此，曼哈頓東村亦好不到那裡去，它的中等價位五年內下降了 18.8%至$667,500，與威廉斯堡相差不遠。由於河邊豪華公寓的興起，威廉斯堡現在的銷售價格高於下東城。在過去的五年裡，下東城價格下跌 3.9%至$490,000，比威廉斯堡目前的中等價位$585,493低。雖然下東城租金仍然稍微高一些，但相去不遠；三月份下東城一臥公寓的平均月租金為 $3,111，威廉斯堡為$2,927。

布碌崙新樓庫存遽降中國建商進軍美房市曾經有一段時間時，布碌崙的物業管理費除了Brooklyn Heights外，大概是曼哈頓的50%左右，十分便宜。但近年布碌崙的維持費亦「趕上時代的步伐」，現在如果曼哈頓一平方呎是1.50美元，布碌崙可能是1美元。根據房地產公司MNS的報告，最近布碌崙幾乎沒什麼新樓上市，導至房價衝向新高，最大原因是銀行不願給新建公寓貸款，所以這些公寓建成後只能出租，它們最初的計劃是銷售。四年前，一些新公寓以8折或更多折扣「賤賣」，而現在這些相同的單位以近兩倍的價格出售，房源小是原因之一。紐約郵報報導顯示， 2013第一季度布碌崙新開發房屋銷售庫存下降高達98%。據彭博報道，去年底中國建商「鑫苑置業」以$5,420萬美元標下威廉斯堡Kent街罕有的一塊2英畝的建地，這是大陸建商在美第一次做這樣大規模的房屋地產投資發展，在地產界造成不少轟動。該地皮地點位置極佳，與威廉斯堡大橋僅二條街，且原發展商已投下約 8百萬元做地基和下水道，鑫苑準備發展成公寓大樓，顯示其看好布碌崙房市前景。

高端住宅仍有價差大富豪寧居曼哈坦有關數據顯示，布碌崙地產在頂級高端類房產還是與曼哈頓有顯著的差異。一間曼哈頓西村兩臥公寓的價格與布碌崙高地類似公寓的價格差異不會特別大，但這二區的連幢住宅 (Townhouse)的價格差異卻非常顯著。布碌崙單家庭住宅最高銷售記錄是位於布碌崙高地70 Willow Street 的連幢住宅Townhouse，作家杜魯門·卡波特(Truman Capote)曾經擁有過這幢住宅，去年以1,200萬美元出售。相比之下，有史以來曼哈頓最昂貴的Townhouse出售記錄是東 75街的Harkness大廈，2006年時以 5,300萬美元售出。曼哈頓最昂貴的銷售記錄為 2011年底中央公園西15號的閣樓 Penthouse，以$8,800萬成交。中

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布碌崙地產專刊

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文：任一峰

布碌崙

2013年6月29日星期六 SATURDAY,JUNE 29,2013

八大道

福州移民的紐約僑鄉 福州移民看職介告示牌找工也是八大道商圈的獨特景觀。 (本報檔案照)

布碌崙八大道是繼曼哈頓華埠和法拉盛後，紐約市的另一個新興中國城。不同於曾以廣東人為主的華埠及過去台灣人居多的法拉盛，布碌崙近年來在8大道週邊一帶，每逢有房屋出售或出租，最後租下或買下的十之八九是福州同胞，甚至有人形容，福州人進一步帶旺了8大道。

鄉親互相扶持找尋機會出路

八大道不論何時都人潮洶湧，隨處可見推著嬰兒車的父母。 (本報檔案照)

不過氣來，所以便開始在其它地區如八大道和法拉盛等物色居所。八大道成了福州街顯示閩籍人士的打拼冒險精神，哪兒有發展發財的機會，福州人都不會放過。

新移民安家落戶新生兒接踵而至相較於華埠及法拉盛有來自各地的華人如廣東、台灣及大陸北方人等，居住在布碌崙地區的華人一半以上來自福州，同時該地區也是紐約市嬰兒出生率相當高的地區，處處可見大腹便便的孕婦或是推著嬰兒車的年輕夫婦。新移民選擇在美國生小孩，第一是小孩可取得美國國籍，第二是父母得到合法身份的機會更大，大人和小孩的未來都有保障。優質的醫保福利

與八大道相交的橫向街道內住家林立，許多福州移民居住在此。

沿著八大道兩側華人商號櫛比鱗次。 (本報檔案照)

(本報檔案照)

加上語言、生活等方面的便利，也是布碌崙孕婦增多的主要原因。家住布碌崙八大道的Lisa現年28歲，預產期在今年10月；她說這已是她的第二胎，第一胎是女兒今年已經4歲，因為剛到美國要為生活打拼無暇照顧，所以在孩子滿周月時，送回老家長樂讓父母親照顧，打算小孩 5歲左右接回美國受教育，同時也將第二胎帶回老家請父母繼續看顧。Lisa說，丈夫在紐約上州工作，雖然不願意兩地分居，但考慮到布碌崙生活環境舒適、醫療條件優越，她還是選擇在這裡等待寶寶的出世。丈夫在外州務工，妻子留守布碌崙生育和照料子女已經成為該地區許多福州人的生活模式。在第八大道從事零售業的鄭先生說：福州人最常見的創業模式，是先在街頭擺攤，和店家熟悉了之後，再商量分租店面，然後就慢慢

會有屬於自己的店。但即使是定居在布碌崙的華人，仍與曼哈頓華埠有著緊密的聯繫關係，這一點從兩地的華人通勤小巴蓬勃發展即可佐證。一名閩籍人士指出，目前在八大道附近居住的福州人有多少無法估計，但從每日有近百部小巴來回東百老匯和八大道就略知一二。目前，八大道的華人商店圈還在向周圍不斷地擴散，大家看好八大道的前景。相信假以時日，八大道終會發展出與華埠及皇后區相當甚至更加繁榮的商業規模。

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九O年代，福州移民主要在華埠東百老匯大道做生意，原先住在華埠的廣東老僑由於閩籍僑胞的大舉遷入而遷出，並紛紛定居在布碌崙八大道這個新社區，而東百老匯則逐漸成為遠近聞名的福州街。在布碌崙開設日式餐廳的麥先生說：福州人愛創業，他們一般努力打工一兩年，存夠本錢就自資或和親友合股投資生意，自己當老闆。想開店的人不計其數，一家店倒下，轉眼就冒出新的一家，在福州商店一間一間開設的同時，也吸引更多福州人聚集；再加上在美福州人互相扶持，所以宗親關係非常密切，很多人隻身出國，還留著家人在故鄉，站穩腳跟後，就一步步把家人遷移到美國。在店面及居住地隨著越來越多人的聚集而供不應求的同時，僅僅只有東百老匯大道一條街已不能滿足福州人的需要，因此，福州人不得不另外尋找出路。曼哈頓華埠租金昂貴，公寓也窄小，而到法拉盛等皇后區居住的閩籍人士雖不少，但卻距離華埠太遠；所以房價相較便宜、距離唐人街近、有地鐵相連華埠不需轉車的布碌崙，自然而然成為閩籍僑胞的居住首選。許多在工廠打工的華人或是想創業找店面的商家便開始陸續遷入，逐漸使八大道附近地區成為閩籍僑胞定居及開業的地方。在布碌崙居住近20年的謝太太表示，早一批搬到此區的廣東人現在已走得七七八八了，福建新移民才是這裡最主要的族群。謝太太早年在中國城打工，由於布碌崙房租比較便宜、交通也較為方便，所以選擇定居在此。隨著華人居民增加，華人商店越開越多，第八大道漸漸地成為福州人生活的主街。舉凡吃喝玩樂，形形色色各行各業的商店，應有盡有。謝太太說：這裡福州人多，超市多，物價便宜，交通也方便。不過近年來，房價節節上漲，早期吸引福州人的低廉租金及房價已不復見。在第八大道從事餐飲業的李先生，是在2001年左右遷至布碌崙的，他認為八大道的興盛與911 事件不無關係。他表示，在911前很多福州人都居住在華埠，911之後華埠商圈大受影響，生意也一天比一天難做，再加上每天被昂貴的店租壓得喘

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布碌崙地產專刊

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八大道

2013年6月29日星期六 SATURDAY,JUNE 29,2013

文/圖：黃元苓

39至50街周邊

共有公寓平地拔起高樓多三年五十幢人口節節高

閩人頂半壁江山青年樂安家立業

八大道上近42街的金灣地產老闆陳偉雄， 1989年開業，曾親身參與十多幢共有公寓投資規畫，並長年管理50幢以上樓宇，因而十分熟悉租售管理房屋與相關法律。他說，五至九大道39至50街的小型共有公寓，泰半是由開發商先買下一至兩家庭的房屋，將房屋推倒拆除後重建。這批新出現的小型樓宇，典型格局為五至六層，內中分隔作十來個住家與一兩個商鋪。住家單位每戶1至3臥，400至1,200呎不等，每呎平均售價為550元，即每戶售價25至 70萬不等。租金方面，40至50街商鋪年租每呎 25元，這與最旺的八大道上53至60街來比，起碼少了30元，換言之，這兩個先後開發地段，租金相差一倍以上，新開發的39至50街這段相對便宜得多。再看新建39至50街共有公寓住家單位月租，統倉950元、一臥1,200元、兩臥1,600元、三臥 1,600至1,800元、四臥2,200元。這方面價格倒與旺區的53至59街相差不遠。總之，價差主要表現在商業租金上，住家的售價與租金在整條八大道上，倒不見有大幅差異。同時兼具多重身份的地產老闆陳偉雄，以發展商的眼光，把開發共有公寓的一筆帳盤算了一下。他說，早幾年如果在八大道40街附近買下獨棟一家庭房屋，大約是80到房屋，大約是80到 90萬，然後把舊屋推倒重建10個單位加1商鋪，所花的建築、畫則、律師費與稅金等雜費，估計要200萬，建地與建築成本估算是300萬。推出時，每戶住家單位售38萬，總共10單位，再加上價值160萬商鋪，總計可售540萬，這比開發前獨棟屋屋價高出5、6倍，又比總投資數高出近一倍，而且人口從原來一家庭變成十家庭，人口上升起碼十倍。由於投資這樣的房產，確實有利可圖，因而見到共有公寓樓在40至50街如雨後春筍般出現。

近年湧入本地段的人口，很大一部分是閩籍人士。根據原籍福建的地產投資專家、地產編輯與專欄作家劉建成說，他曾長

 兩、三年前落成的七大道5008號，一樓為信義會家庭健康中心物理治療，全部華人買家。

生活機能設施齊全交通便利聯外快捷

 八大道4202號，巍峨現代，是較大型商住共有公寓。  金灣地產負責人陳偉雄熟悉八大道地產，對相關數據滾瓜爛熟，倒背如流。期住在八大道，對鄉親情形知之甚詳。這些年占據八大道近半華人的閩籍人士，歸納他們的家鄉，不外是福州近郊廿多個鄉鎮，包括魁岐、快安、馬尾、君竹，還有閩安、亭江(亭頭)、長柄、英嶼、連江、東岐、塘頭與琅岐等。如果每個鄉鎮以幾千移民計算，就是十幾萬人的力量，他們足以大幅改變八大道華埠的原有生態。閩籍人士來美開闢新天地，以年輕人居多，在全美各地的餐館打拚，攢了錢後就會想在世界級大都會的紐約市購屋，實現美國夢。其中，因為八大道筆直開闊，極具發展空間，兼且華人與鄉親集中，再說40街附近新樓多，房價較能負擔等有利因素，都吸引他們入住定居，安家立業。

 43街713號(近七大道)一樓為托兒所，有利華裔青年組織家庭，生養教育下一代。

39至50街地段已成為八大道新的發展重心。 (劉應森攝)

八大道40街附近有地鐵D車行駛，自39街九大道站出發，半小時可直達曼哈坦華埠，另有公車 B11、35、37、63與70行經，通往布碌崙其他社區或是連結地鐵都稱便。此外，華人小巴半小時到曼哈坦華埠，一小時內抵法拉盛。即便開車，自六大道65街上278州際公路、Prospect/NY-27 高速公路與環狀公園大道(Belt Parkway)，到皇后區與布朗士等區也都很方便。八大道40至50街的生活機能十分全面，能滿足衣食住行育樂各方面需要。位於五至七大道41至44街的日落公園，可遠眺曼哈坦天際線與日落美景，吸引許多居民，尤其是老人小孩到該處健身嬉戲。至於39街近八大道則有華商君臨酒店，有56個客房，方便居民接待來訪親友。醫療方面，位於漢彌敦碉堡大道(十大道)49街的瑪摩利醫院有多個外展部服務社區。還有最受華人重視的美食享受，則可就近到八大道45街麗景海鮮酒家、42 街新開的Asea日餐與小麥園麵包店等店。如果買菜，近處有八大道45街位於大馬路相對街角的兩家飛龍超市，可買到生鮮蔬果肉類。此外，鄰近也有申請福利補助與入籍移民的機構、銀行與律師樓、教會與佛堂，協助新移民融入本地生活。其他商店鋪諸如書局、補習班、KTV等，一應俱全，照顧本地段居民生活的方方面面。如果一定要講40街這段還有什麼美中不足之處，那就只剩缺少如法拉盛的大型華人超市一項。此區新蓋好的共有公寓十分搶手，大部分可在三個月至半年售出，而出租方面，也可望在短短數天至數周內簽約。陳偉雄老闆也解釋，他在20年前，將地產公司取名為「金灣」，主要是因為公司所在靠近灣脊地段(Bay Ridge)，有「閃亮的海灣作後盾，前景必定有如黃金般光燦輝煌」。事實證明，灣脊附近的八大道確實愈來愈興旺，前景似錦，不可限量。

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布碌崙地產專刊

2013年6月29日星期六 SATURDAY,JUNE 29,2013

資料提供：Eastman Comm'l & Ind'l Real Estate陶先生整理撰文：劉應森/宋穎圖：劉應森

醫療大樓布碌崙地產新貴根據2010年美國人口普查局調查結果顯示，以五大區計算，布碌崙區擁有紐約市最多的人口約250萬，其中亞裔人口佔總人口比例高達38%。可想而知，如此龐大的人口數必須有相應增長的房地產才能容納。因此在過去的十幾年中，布碌崙華人聚居地的商、住兩用樓和住屋的價格，幾乎每年以25%的比率上漲，並曾一度高踞全美售房平均呎價冠軍地位，其發展勢頭毋庸置疑。眾所周知，華人新移民數量近十幾年來成倍數增長，曼哈頓地段租金昂貴讓新移民望而卻步，華埠社區人口日益飽和，而住宅單位的數量供不應求；加上在九一一恐怖襲擊後，華埠經濟萎靡不振，一直沒落至今。故此，大多數華裔新移民將目光投向經濟日益蓬勃的布碌崙這片選擇更多、有潛力的區域。沿著貫穿曼哈頓與布碌崙的各條地鐵線路如N、D、Q、B、R車，華人新移民選著自己合適的新居地；這幾年，崛起的布碌崙已經超曼哈頓華埠，成為人口更多、商業更繁盛的紐約新興第一大華人社區。布碌崙華埠重鎮八大道，華人社區人氣旺，商業繁盛，交通便利，更重要的是華人新移民喜愛這個一切都非常方便的社區，所以現今八大道華人社區已頗具規模，房地產更是熱得燙手。八大道兩旁沿街破舊狹小的三層商住兩用售價房屋全部超過百萬，最熱門的近60街一帶的樓宇居然達到4 百萬之譜；一個小小的店面月租可高達上萬元，更出現一店難求的現象。

位於60街､8及9大道間已落成的高層大型商住大廈。

位於57街夾6大道更改為企業化商業用途的整棟物業，已被租賃完畢。

和泌尿外科仍未在布碌崙開業。

布碌崙的華埠與其他區域有所差別，就是華人並非只集中於一個華埠，而是分成幾個不同的華人聚居地。最早是以八大道為中心的一片廣大區域，接著是包括86街與 18大道的賓臣墟(Bensonhurst)、羊頭灣(Sheepshead Bay)、灣脊 (Bayridge)，還有新興的海濱住宅康尼島(Coney Island)和下城區 (Downtown Brooklyn)。在這些區域內，無論是商業或者居住的地產，都是一日千里蓬勃發展。正因八大道一帶高額租金超過自身經濟負荷，許多華人移民因此轉向把居所選擇到賓臣墟，使這區域一躍成為布碌崙的第二大華人商埠。這裡雖然起步晚於八大道，但發展勢頭強勁，再加上這裡藍天碧海，草綠樹茂，風光旖旎，治安良好，設施完善，生活空間更加寬敞。此區的86 街擁有最繁榮的商業大道，數百家的商戶齊集於此街道上，形成了華人商業發展的一片新天地。定居於此的華人也與其他族裔相處和諧，很快融入了當地社區。鑑往知來，在未來的房市發展中，布碌崙房地產業可為投資者帶來極大空間與機會，將會是地產開發商的必爭之地。

土地規劃設限缺乏商用空間

醫療服務發展快速見證華人社區擴展有了居民，自然就需要醫療、教育及其他的服務，最早進入八大道為華人診症的陳治年醫生說，華人醫生在布碌崙的迅速增加，可以一窺華人移民對醫療服務的迫切需求，也可以作為華人移民迅猛增加的有力證明。 1996年，陳治年醫生的健年診所在八大道的59街開診。當時，他的診所設於自置的一家庭住宅。後來，陸續有更多的醫生進入布碌崙服務，一家庭或兩家庭住宅當作診所這種「健年模式」，就成為布碌崙西醫診所的主流。陳治年認為，「健年模

位於60街､7及8大道間，正在興建中的醫療大樓即將落成。

式」的成因與當地的ZONNING(土地用途規劃)有很大關係。與曼哈頓華埠和皇后區法拉盛不同，八大道受 ZONNING的限制，不能興建大樓，很難形成綜合性的商業大樓，更遑論醫療大樓了。隨著華人移民迅速增加，對醫療服務的需求也很快增長。只不過短短

十數年，在布碌崙各華人社區服務的醫生已有成行成市之勢，特別是專科醫生如心臟科、神經科、內分泌科、肺科、胃腸科、骨科、泌尿科、康復科、關節炎科、婦科、耳鼻喉科、牙科等，一應俱全。而且這些診所均門庭若市，候診室經常坐滿等候的人群。當然，還有一些高尖的手術專科，如腸外科、神經外科、肝膽外科

很明顯，布碌崙華人社區的商用空間，遠遠未能滿足市場要求。近年來，大量地產投資者將目光投放在這潛力無限的土地上。投資者爭先以較低價格購入一些位置好、老舊失修但具有投資潛力的房產，並根據政府樓宇局條例指引，先將這些一或二家庭的房屋拆建，再重新規劃建築為更有價值、多層商業或住宅大廈。投資者除了擁有一定資金的支持，更必須同時擁有銀行貸款能力、對土地用途有充份了解，還要有經驗豐富的建築師和承建商的配合，才能讓計劃付諸實現。以八大道一帶而言，按ZONNING 的規定，這些新建大樓大多在八大道兩邊的橫街裡。而近幾年新建的大樓，醫療用途佔了相當大的比例。八大道邊的54至60街等7、8條街內，幾乎每一條街內都有一或兩座醫療大樓興建。這些以醫生為主要投資者的大樓，建成後多數自用，或有少數單位出租予其他醫生。七大道附近則有 4、5幢這樣的醫療大樓。這股風氣最近也吹向布碌崙的U大道、86街和 Bay Parkway一帶，布碌崙的醫療大樓在各個華人社區遍地開花，紛紛拔地而起。

位於55街夾7大道待開發中地王。

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worldjournal.com 86街地鐵沿線有愈來愈多的華商開店創業。

布碌崙地產專刊

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連線採訪：宋穎•江佳怡•廖學錕•廖祥君圖：廖學錕

商業地產租金高成功經營有妙招

商業繁盛的布碌崙八大道、十八大道或U大道等華人聚居社區，人流如鯽，有人傳神地把這些地區的人流比喻為「像電影院散場」般擠擁。一般而言，有人潮就有商機，就能帶來生意，所以很多人都認為這兒是經營各行各業的黃金寶地。事實上，在布碌崙華埠經商果真如此理想嗎？一位早在30年前就在八大道上開設工廠及商店、對八大道的的經商情況非常了解的人士說，俗語有云「旺丁不一定旺財」，八大道生意租金出乎意料地昂貴，小小一個鋪位要上萬元，但生意的行頭卻相當狹窄，大多都是與人們衣食住行有關的行業─食品雜貨、酒樓茶室、餅店、百貨，還有就是傳訊、旅行社、醫生、律師、地產等服務性行業。因為大家都在有限的行業內競爭，激烈的程度不言而喻。有人幽默地說，八大道上最好生意的是做招牌的，很多店因為店租太貴、生意不理想而不得不倒閉，不久就換上另家新招牌，所以招牌業應該生意不錯！但是，也有不少在布碌崙營商成功的例子，可以說，在競爭白熱化的環境下，他們仍可以脫穎而出。他們的致勝祕訣為何？其成功的經驗，值得與讀者分享及同業借鏡。

99號火鍋燒烤勇於創新突破

 99號火鍋燒烤原址是廢棄的倉庫，左右鄰也以汽車修理廠居多。  成都望江樓是在18大道開設道地中餐館的先鋒。筆資金重新改建、裝潢這個破舊倉庫後，打造成八大道商圈具高格調寬敞的火鍋、燒烤店。懷著創業的夢想及熱情，選定深具發展潛力的布碌崙，把握當地市場脈動及需求，發揮本身才能及理念，99號餐廳的創業成功正是在布碌崙實現美國創業夢的最佳寫照。

18涮涮樂特色經營克服地段阻礙位於18大道與72街交口的「18涮涮樂」開店近 2年，起初附近並沒有太多吃到飽的餐館，但一年來周圍的競爭者越來越多，但該店仍然廣受喜愛，許多客人一吃成主顧，甚至周末不斷遠從法拉盛南下專程前往解饞。該店老闆表示，當初會選擇在18大道開店除了居住在附近外，租金是一大考量。18大道的商業活動一向比較集中在65街前後，而18涮涮樂的位置大約在該商業區的後段，所以開店之初地段沒有帶來太大的優勢，但他著眼該區域人口越來越多，18大道的商業發展應該是會快速延伸到後段。為了打開市場，18涮涮樂不走低價拼量，反而要做出自己的特色來。該店以台灣夜市小吃與涮涮鍋為主，任由顧客吃到飽，所以18涮涮樂就相當吸引人。老闆說，該店的特色在於多種醬料與風味湯底。因為湯底是獨家研發，特色創新的口味如長今泡菜、臭臭鍋湯底、四神湯底、咖哩湯底，客人接受度很高，別家也模仿不來。再來就是捨得花成本促銷，贈台式手工豆花或刨冰來吸引客人。 18涮涮樂吃鍋送豆花讓顧客不需額外付錢即可享受，不僅逐漸習慣豆花的口感，還有許多客人養成習慣吃完火鍋後來一份豆花才有滿足感，因此每次要吃鍋時自

然只考慮18涮涮樂。加上來自台灣的老闆對於菜色口味要求嚴格，口味與台灣幾乎一模一樣，因此除了台灣人，廣東、台山、福州顧客也很多；年輕客群也不少，包括在美出生的20-30歲華人子弟，甚至還有史丹頓島的台灣人專程來用餐。 18涮涮樂的老闆對於該區域的發展前景抱持樂觀。他說，雖然班賀森華人比較集中在86街附近，但該社區正在轉變，一來是有地鐵D車交通尚稱便利、治安好，再者房價比戴克高地便宜，而且自珊迪颱風過後，地勢較高的好處被看見也帶動房價上漲，因此開始有八大道福州人與其他新移民會遷移到這個地區，再加上現在18 大道後段的商業活動越來越密集，商家接續開業，是可以期待成為另一個華人聚集的地區。

望江樓眼光前瞻有限資金創天地在18大道上知名的川菜館「望江樓」於97年開業，選擇布碌崙18大道為起點的原因主要是當時資金有限，無法負荷中國城、法拉盛或八大道這些大部份華人聚集商圈的店租。所以在觀察八大道周邊的環境後，便選擇在原是義大利裔及猶太居民為主的18大道上開業。看中其交通便利的地理位置，鄰近好學區，當地治安良好，而且附近開始有廣東的新移民遷入，負責人相中了當地發展商機的潛力，這些都成了當時開設餐館考量的原因。川菜館的負責人表示，剛開業時附近的華人及商店並不多，房價也沒有現在高，但隨著新移民不斷的湧入18大道和Bay Parkway，目前 18涮涮鍋的所在屬於18大道發展的後段，非華裔商店仍多。

周邊的房價和租金幾乎要和八大道並駕齊驅。因為華人的大量湧入帶來了無限商機，附近華人商家招牌林立，從大型超市、傢俱店、99分雜貨店、補習班、診所、餐館、糕餅店及美容指甲店琳瑯滿目，提供華人生活所需之便捷。位於18大道上的總店生意和客源都在穩定成長中，名氣傳播千里，週末客人絡繹不絕，所以負責人決定在Fort Hamilton Pkwy和59街上開設火鍋店。選擇在該地點開設分店的原因主要接近八大道，可以吸引當地的華人。該處同樣也擁有交通便利及停車方便等優勢。負責人表示兩家店的客源許多是年輕的留學生，因為當地的房價和租金比起曼哈頓來說還是比較負擔得起。

龍星音樂學院地點絕佳擴校迅速在八大道的營商範圍不廣，商家種類脫離不了與人們日常生活相關的行業，龍星音樂學院卻在 57街近八大道的地點開設。在創校約2年後學生人數即高達200人左右，現在學校繼續擴大，光布碌崙就有3個上課地點，法拉盛也有分校。該校負責人陳老師說到在布碌崙成立的原因時表示，一是當地的音樂機構不多、市場潛力大，所以就選擇最多人聚集的8大道旁成立龍星；二是因為在當地教學有地利之便，方便易達，因此學生越來越多。此外，音樂課的時間大都不超過1個小時，家長送小孩上課後可到八大道採買，再接孩子下課，家長們就趨之若鶩了。雖然位置帶來很好的開端，但龍星在成立之初還是遇到一些困難。八大道地區的居民結構不如法拉盛穩定，偏多的新移民經濟較不寬裕，選擇才藝學校以價格為主要考量因素，因此學費偏高讓龍星吃了不少苦頭，但為了堅持優質師資的教學品質，也只能收取偏高的學費，因此一開始來詢問的家長中10個人有9個會客氣的回覆「再考慮看看」。在堅持一陣子後學生的程度明顯突出，當然家長們看得到，所以越來越多的學生轉到龍星上課。其實華人家庭對於教育相當重視，即使是收入有限的新移民家庭在能力範圍內還是會盡力支持有成效的教育投資，這也漸漸影響到當地音樂教育機構，因此近年愈來愈少音樂機構以低學費為招生求，另一方面也顯示出當地居民的素質正在上升。對於八大道附近地產業的走勢，陳老師認為，現在面臨的現象就是留不住社經狀況比較穩定的居民；新移民在經濟狀況較穩定後會搬到外圍地區，之後再搬到法拉盛、貝賽，最後移居長島甚至紐澤西。雖然如此，陳老師對於八大道社區的前景還是相當看好，如果能在居住環境、整潔衛生、交通停車等方面有更完善規劃，將有意往外移的居民留下來，加上新移民遷入，人口就會越來越多，社區水準提升、消費力增高，吸引優秀的人才繼續進入當地，也許有一天布碌崙能成為曼哈頓以外，紐約的第二個指標地區。

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八大道一帶的餐館可謂三步一家、五步一店，可是在61街佔地5000多呎的99號火鍋燒烤餐廳卻突圍而出，生意蒸蒸日上。該餐廳店東Peter及Sabrina原本從事股票、外匯分析及投資事業，懷著對餐飲的熱愛和創業的美夢來到移民新樂園布碌崙。他們這股衝勁及熱忱雖然在開業的初期因摸索而遭遇一陣低潮，然而在Peter親自下海操盤經營，發展屬於該餐廳一套獨有的Customer Relationship Management(客戶關係管理)後成績斐然，現在已達到不事先訂位就拿不到位子的程度。 P e t e r 及 S a b r i n a 看好八大道的商機，據 Sabrina的觀察，八大道上到處可見許多華人孕婦，這些孕婦因為該地生活機能高、食衣住行方便而在此租屋待產；街上也有很多稚齡的孩童，可見以後八大道的居民一定會越來越多。事實上，八大道的房價飛漲，上百萬的房子一上市即成交售出。她表示，有位朋友原本與賣主以120萬說定買屋，不料數天後被出價140萬的買家買走，八大道房地產的搶手可見一斑。 Peter及Sabrina認為，以後租金還會一直上漲，但只要經營得法，能在八大道上站穩腳步，營商一定有美好前景。在

布碌崙花了5年時間觀察當地商業脈動後， Peter提出自己創業的夢想，他想要打造一家寬敞，有別於其他八大道餐館空間及格調的餐館。在看過幾家八大道上及周遭其他地點後，選定了這個之前是荒廢多年破舊倉庫的地點。當Peter決定租下、改建這個佔地 5000多呎的破舊倉庫時，周遭的朋友及家人都強力反對，甚至連房東都不看好，也因此，Peter以比八大道上便宜5倍的地租，獲得靠近地鐵、小巴站，又有周遭KTV 及酒吧等店熱絡商機的店面，在投資大

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貝瑞吉濱海社區

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海邊花園豪宅氣派非凡。

綜合整理：宋穎圖：劉應森

養兒育女評選冠軍代表房屋所在的「區域」非常重要。根據賓州大學華頓商學院 (Wharton School of Business)房地產研究所副教授西奈(Todd Sinai)預測，美國「黃金區域」的房地產價格只會上漲，跌的空間很小。西奈教授所做的「超級明星都市」 (Superstar Cities)的研究報告，把紐約、舊金山和一些少數其他都市歸為這類都市，當房市不景氣時，也許會小跌，但是它們的長期趨勢太好，如果投資人願意投資並長期持有，是非常不錯的策略。如果投資人選對「區域」，投資報酬率更是不錯的。布碌崙很多地區都給人破舊擁擠且髒亂的印象，但是提起貝瑞吉 Bayridge，卻十分令人神往。貝瑞吉有「紐約市居住環境最好的社區之一」、「紐約市犯罪數字最低的社區」，「全市最佳撫養孩子的地區」等稱號，美好的環境讓許多遊覽至此的人都難以忘懷。

連幢式住宅在貝瑞吉地區佔了相當大比例。

選對區域投資報酬率高教育質素華裔家庭首選良好的治安、寧靜的環境，優秀的學區，是所謂「好區」的共同特色。紐約市居住著近200萬兒童，是否適合孩子居住、上學，成為許多紐約人選擇住家的重要指標之一。紐約兒童公民委員會是一個關注紐約市兒童健康、教育、安全以及居住等方面的機構，每年都發佈對紐約市兒童生活教育情況的追蹤數據、各種評選等。根據該委員會2013年報告，布碌崙貝瑞吉(Bay Ridge)地區被評為「最適合撫養孩子的社區」。貝瑞吉之所以在「全市最佳撫養孩子的地區」評選中登上冠軍，獲得榮銜，是依據該社區內治安、教育、經濟等多方面因素綜合評選出。布碌崙南區州參議員高頓立刻發表講話表示慶賀，貝瑞吉地區的居民也都感到非常自豪。貝瑞吉地屬20學區，該學區內擁有4所小學包括102小學、170 小學、185小學、104小學，2所初中包括30中學、259中學 (也稱為威廉‧麥金利初中)、2所高中包括漢密爾頓堡高中和電

沿著具瑞吉風景優美的濱海大道上興建了不少高級海景住宅大樓。信高中，還有聖天使天主教學院貝瑞吉大學預科學校等；區內還有2所社區大學。高頓說，貝瑞吉還將要開放新的學校，預計每個班級的規模將可以再進一步縮小。良好的教學品質讓貝瑞吉成為了許多華裔家庭的首選。貝瑞吉的治安情況2012年也在全市位列前茅。此外，貝瑞吉的自然風貌、歷史景觀、社區文化都非常有特色，市容整潔、交通便利、商業發達，居民以中產階級為主，是公認的紐約市居住環境最好的社區之一。

傍海美景宛如世外桃源追求生活品質愛護市容位於布碌崙西南臨海的貝瑞吉是很多中產階級嚮往遷入的地方，這個海邊中高檔居住社區，街道乾淨整潔，房屋藏於樹木鮮花中，沿海濱路還可觀賞到曼哈坦和史泰登島海景，彷彿一個傍海的大花園。整個地區有地鐵R線相連，交通便利，學區教育質量也比較高，吸引很多中產階級在這裡買房置

業、養兒育女。貝瑞吉的住房價格常年穩中有升。近年來，越來越多的華人住戶搬入貝瑞吉，也融入這個多元化的美麗社區，成為這裡的主人。貝瑞吉宛如一個海濱花園小鎮，山丘起伏，典雅整潔，沿街行走，一排排歐式古典花園洋房映入眼簾，金色的陽光散在房子前的草地上，好像來到夢境王國。而且越近海邊，越有世外桃源之感，綠樹成蔭，鳥語花香，海風習習，寧靜安逸。貝瑞吉的海濱公園和濱海路都有廣闊的海景盡收眼底，可眺望到曼哈坦、自由女神、史泰登島、維拉札諾大橋(Verrazano-Narrows Bridge)等景觀，人們在這裡釣魚、散步、休閒，騎自行車，悠哉樂哉。貝瑞吉居民的教育和生活品質水準都較高，在愛護市容方面也堪稱典範。許多家庭匠心獨具地裝飾房屋，精心修剪自家花園植物，還有在園中修建古典噴水池等，成為真正的花園海景洋房。居民也十分關心社區的整潔，在清潔局的掃街清潔不到的範圍，貝瑞吉的屋主都願意自己找出時

 寬闊的濱海路可遠眺自由女神像，更是慢跑、騎自行車的好地方。

間清理住家附近環境，若見到落葉或是人行道有損壞，也都熱心報告有關部門進行清理或修理。

商業發達交通方便生活機能一應俱全貝瑞吉既自成一個獨立的海濱小區，卻又不失商業發達和交通便利。 3大道、5大道和86街是貝瑞吉的商業街，這三個街區都與幽靜的海濱別墅區僅有數條街區之遙，卻是完全另一番景象，商業街上各種商店林立、人來人往，非常熱鬧。餐館、蔬果店、商店、服裝店、雜貨店、99分店，樣樣俱全。這裡既有中高檔飯店、也有廉價市場，不同收入水平的民眾都可在貝瑞吉過得不錯，因此吸引大批新移民到來。貝瑞吉4大道由地鐵R車貫穿，南至貝瑞吉95街，北通往曼哈坦。在布碌崙的地鐵59街、36街和大西洋大道站，可由R車換乘N、D等快車線，平時僅40分鐘左右可抵達曼哈坦華埠和中城。而貝瑞吉的4大道夾 86街則是駛往史泰登島公車的始發站，是連接史泰登島和布碌崙的交通要道。貝瑞吉海濱路上還有快速巴士，上下班時間40分鐘左右可到達曼哈坦中城，因此交通也比較便利。貝瑞吉是一個多族裔多元化社區，主要有北歐、東歐、俄羅斯、中東、西語裔、華裔、韓裔等族裔居民，商業街上各族裔店家都有，彷彿一個小小的地球村，吸引各地遊客前來，也給當地居民生活帶來方便。近年來街上不斷有新的銀行開張，也顯示了這裡商業的興隆。貝瑞吉地區無論公寓樓、共有公寓、合作公寓、兩家庭住房、多家庭

住房、一家庭住房等，總是頗得工薪購房者和中產購房者的重點關注。貝瑞吉的房子從20多萬元的公寓樓一廳一臥室，到500多萬的花園豪宅都有。房產中間價格與布碌崙區其他地區相比是屬中高水平。貝瑞吉社區環境自東向西、由內陸向海邊越來越好，房產價格也依次看漲。而5 大道、3大道和86街的商業街地區範圍，即使房子較舊，價格也較高。4 大道為地鐵R車貫穿，由於交通上的便利，也得到諸多上班族厚愛。貝瑞吉地區3大道以西的海濱區主要是一家庭住宅(Single Family House)，價格在100萬元以上，根據地點和房型，住宅主要多為在150萬元到300萬元間，包括有三臥房、四臥房、六臥房等，且總有空房出售。這些房子受到中高等收入家庭的喜愛，在此買房安家，養育孩子。海邊有海景的花園住宅就要500萬元以上，非常豪華氣派，一些入住的人是紐約的富豪，把這裡當作海邊度假別墅。貝瑞吉地區基本上沒有政府樓和低收入公屋，公寓樓也都是較低樓層的樓宇。由於所有的建築樓層低，而且土地上也沒有蓋滿房子，因此整個地區陽光充足，每棟房屋的空間較大。在紐約市這個大都市裡，貝瑞吉卻可以提供出優質小社區的生活感覺。近年來，大量華裔居民相繼遷入貝瑞吉地區，街道上、公園裡、節日遊行上，經常看見華裔家庭的身影，商業街華人經營的中餐館、99分店、雜貨店、指甲店、美髮店、按摩店等也越來越多，一些日餐店、墨西哥店的店主也是華人，讓華人民眾在貝瑞吉的飲食生活方便許多。

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布碌崙

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花叢樹影中的百年豪宅

展望公園南區

文：宋穎

展望公園南區緊鄰Church Ave、Coney Island Ave與Flabush Ave三條主要道路。 (取自google map)

每年春夏，大地生機盎然，屬於布碌崙歷史文物保留區的「展望公園南區」(Prospect Park South)，瞬息換上五彩繽紛的新裝。大紅、粉紫、鮮黃的鬱金香與滿街怒放的杜鵑爭媚鬥艷，粉紅的櫻花不時把花瓣撒落到行人肩上，樹木嫩綠的新芽展現出無限生機…。在樹蔭和花叢中，掩映著一座座超過百年的豪宅。如果這是長島或新澤西，要享受這美麗的環境、入住五仟呎的豪宅並不困難。但這是人口非常稠密的紐約市，是交通極為方便、地鐵站就在附近的布碌崙市區。每年四、五月，英文報紙都會推出紐約各個特色社區「一日遊」的廣告，展望公園南區也在其中。只要交一些費用，參加者就可以在導遊引領下暢遊該社區，深入了解其歷史；還可以登堂入室，進入具有該區代表特色的豪宅內參觀。展望公園南區歷史文物保留區的範圍並不大，它北接Church Ave，南抵Beverley Rd.，西連Coney Island Ave，東至E. 16街；直向只有1個 Block，橫向則有7、8條街。街區的幾個入口Church Ave、Beverley Rd、Coney Island Ave等，都設有該街區標誌的門柱。

嚴格規定保存原貌售價高昂漲幅驚人

 馮氏伉儷一家三代同堂在展望公園南區享受著鬧市難得的鄉村式優閒生活。 (屋主提供)  標誌展望公園南區入口的門柱，十分有特色。 (圖：wikimedia.org) 園藝公司負責整體設計、綠化該街區，也有自雇的保安公司在區內巡邏。其中主要的街道 Albmarle Rd.，還規定不能在路旁停車。不過，電影公司卻是該區的常客，每年不下3、4次都可看到電影公司大隊人馬在街頭取景，或者租用歷史性的豪宅作為演繹故事的主要場地。

鄉村豪宅造價不菲空間獨立風格各異展望公園南區的開發始於1899 年，富有遠見的地產發展商阿爾沃德 (Dean Alvord)著手把展望公園南區發展為一個理想社區，他目標的座右銘是「城市裡的鄉村」(country in the city)─所有獨幢房子的面積都要超過3500呎，造價超過5000美元(這在當時可算是天文數字了！)。他更計劃造林綠化用之阻隔相鄰的房屋的視線，形成每幢房屋唯一、獨立的空間。經過數年的努力，一個美麗如同大花園，集合了不同設計、不同風格 ─包括殖民地復興式、都鐸王朝式、日本式甚至瑞士木屋風格的豪宅區在展望公園南區乃告成形。之後，他的這種

三年前，馮先生夫婦為了與兒、媳、孫子們住同一屋簷下，又想雙方保持相對獨立空間，要尋找交通比較方便而面積較大的住宅，頗費了一番功夫。後來，他們終於在展望公園南區找到5000多呎的理想家園。這幢建成於1899年維多利亞式的豪宅，一樓共2000多呎，有客廳、起居室、飯廳和廚房。一道古典樓梯直通二、三樓，另一道樓梯(以前是專供僕人用的，展望公園南區許多豪宅都有這樣的安排)獨立通往三樓。馮氏夫婦住在二樓近800呎的大套房內，站在套房相連的大陽台眺望，街區內花紅柳綠的美景盡收眼底；這兒還有客廳和2個面積頗大的客房。兒子一家居住的三樓則有一個大套房、客廳及二個大臥房。後花園佔地頗大，一棵高大銀杏的樹影蔭庇了大半個花園，另一小半則是馮太太精心培育、艷紅奼紫的花卉，這兒是兩位孫兒嬉戲的樂土。寬廣的地下室除了一些設備外還有遊戲室及儲物房。每天早上馮先

生伉儷在附近街區中慢跑；傍晚，夕陽映照下的街區分外迷人，他們則安步當車，賞盡四季不同景色。如果要到曼哈頓探親訪友開車不便，Ｑ車地鐵站只需5分鐘步行路程便可抵達。按照規定，歷史文物保留區內的房屋整修過程中，必須完全保持原有的外貌，在申請手續、尋找建材、選定建築公司、施工諸方面都有嚴格規定。馮家也希望房子內部的重新裝潢，盡量保持原來古色古香的風貌，光是清洗一個窗戶的彩色玻璃，他們尋找適合的公司就花了好幾個月，還必須拆卸下來清洗後再裝回去，花費在不下千元之譜。目前室內外裝修工程已進行了兩年多，花費超過100萬元，至今仍未完全竣工。這也是不少即使有足夠財力、希望擁有該區豪宅的人士，在得知有關嚴格規定後而打了退堂鼓的原因。雖則如此，展望公園南區內房屋的漲幅非常驚人！區內一幢二年半前售價80多萬6000呎的豪宅，稍作整修，6個月後以160萬售出，目前價值已超過200萬。一個月前，一幢叫價170多萬的豪宅，上市1天即被人買走。即使你目前仍未想成為展望公園南區的居民，但如果花上半天時間，有興趣乘搭Ｑ線地鐵到該區去漫遊一番，也是賞心樂事一件。

設計模式被稱為維多利亞時代的弗拉特布什(Victorian Flatbush)、並以展望公園南區為實體而長久保存下來。1979年，展望公園南區被指定為紐約市歷史文物保留區(Historic District)，每位新房東交易完畢後，不僅保有地契，還另頒有Historic District的銅牌標誌。展望公園南區內有 該區房屋標示著 Historic District的銅牌標誌。 (宋穎攝)

不同設計、不同風格的豪宅掩映在花叢樹影中。(宋穎攝)

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表演時間：六月三十日下午五時三十分(星期日) 表演將於紐約市雲頂世界賭場三樓活動區舉行，敬請萬勿錯過！

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曾經劍拔弩張而今後勢看漲

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巴克萊球場中心

拉抬週邊房市文：梁起華對於死忠的職業籃球布碌崙網隊和即將到來的職業冰球紐約島人球迷們來說，位於布碌崙的新球場巴克萊中心(Barclays Center)代表著期待、精彩和摩登現代，但是它的出現所造成的影響和紛擾，可說是「驚動(當地)住民、轟動建商」本來預期的「毀譽參半」和「紛擾不斷」，在球場落成一年後來回顧，反倒未如當時的負面。

拉抬週邊地產繁榮社區負面影響評價懸而未決去掉體育的因素在內，巴克萊中心能在這塊原本停火車的停車場內建起，真的是紐約市歷史上發展的「奇蹟」。從1950年代開始，多家建商試圖突破重重難關來開發隸屬於大都會運輸署(MTA)的大西洋停車場，包含土地徵收或是當地區居民抗議等多重因素，建商們多次鎩羽而歸，其實最簡單的原因就是搞不定「人」與「錢」。該案在發展時有一個很有趣的現象─各民選官員從三任州長、國會和州級參眾議員、到當地區長都是抱支持態度，唯一反對的就是當地的市議員和州參議員，這可以看出外環的人熱衷開發，但住在附近區域的人卻是冷淡以對。姑且不談論該中心的出現所造成的衝擊是好是壞，光是該巴克萊中心的出現，就立即在今年初讓該中心所在或圍繞的社區包含皇冠高地 (Crown Heights)、布許維克(Bushwick)、貝德福德—史岱文森(Bedford-Stuyvesant)、柯林頓丘(Clinton Hill)的地產整體排名，在布碌崙地區的排名中往上拉了不少。在商業方面，當地非常知名的商業地產仲介公司Citi Habitats資深仲介思薇福特(Jamella Swift)說，光是各大投資搜尋商業網站內，由於該體育中心的出現，附近的郵遞區號的搜尋量增加不少，；而且她指出，每當有類似的大型多功能中心一出現或建立，所代表的就是餐館與零售商的蜂湧而至。而在住宅方面，拜巴克萊中心所賜，附近的大眾運輸系統從軟體的班次增加、車廂更新，到附近的車站美化和警方的全天閉路電視系統安裝，讓巴克萊中心附近的社區反而變成是全美少數的職業籃(冰)球場中，在治安方面的典範。舉凡美國職籃芝加哥公牛隊的聯合中心 (United Center)球場、位於加州灣區奧克蘭的金州勇士隊Oracle Arena等附近住家，都是讓人不敢恭維居住、治案極壞的社區。在巴克萊中心完工前，附近的社區房價其實是呈疲軟的趨勢，但光是在今年初附近的房價和住宅租金一片上

 巴克萊中心的空照圖，該中心居於布碌崙商業區的咽喉位置。 (取自nba.com) 揚。舉例來說附近貝德福德—史岱文森區的 Gates大道315號新的合作公寓，從一推出到賣光只消數月不到，另外Monroe街111號的合作公寓，今年初推出至今所剩的單位也不多，兩住址距離巴克萊中心只有約1.4至1.7哩不等。從附近的社區來分的話，皇冠高地的房價是上漲最厲害的一區，不論是住或商，在中心落成的前後接踵而至。該區目前的兩臥房合作公寓平均價位在37萬9000元左右，而許多知名的高級餐廳和酒吧也紛紛進駐，例如由曾演過好萊塢電影The Adjustment Bureau(命運規劃局) 影星Anthony Mackie所投資的NoBar酒吧餐廳，和其他如Basi餐廳的進駐，都代表著當地的火紅與興旺。原本就是許多藝術家的第二選擇的布許維克，在過去往往都是在嫌威廉斯堡 (Williamsburg)區域的房價過高的情況下才轉往該地做第二選擇，這個情況在未來可能會大轉變，隨著商家餐廳不斷的進駐，該地的房屋需求量增加，一個800平方呎的公寓目前要價30萬，1500呎的兩臥

房也要到62萬9000不等。

混亂未如預期居民反對軟化猶記得在去年中時，巴克萊中心即將完工落成，當時各方的餐廳和酒吧業者大張旗鼓向社區申請酒牌和營業許可等，結果幾乎遭到當地社區委員會一致反對而全軍覆沒，這種「住」與「商」劍拔弩張的狀況，在中心開幕前達到最高點。但紐約時報在今年初以一篇「Neighbors Predicted Chaos. Now They're Just Irked」(原本預期混亂，現在只有厭煩)為題，來探討該中心在落成後至今不到一年，社區居民和各方面

 BQE高速公路上有通往巴克萊中心的專用出口。 (梁起華攝)

的狀況發展分析，結果針對附近的老居民做了幾個簡單的訪談後發現，當地的受訪者似乎有軟化的跡象。一名住在離中心不遠Dean街上的住民Noemi Feliz表示，原本很害怕每次一開演唱會，散場後成群17、18歲的青少年在街上叫囂、歡呼或追著載著明星車輛的畫面會出現，沒想到截至目前為止，這種狀況還算平和。才剛剛結束的NBA賽季，網隊在去年底進入新的球館，就有好的表現，當然網隊球迷的表現也沒有讓人失望，或許因為相關當局疏散得宜，預期發生的「人擠人、塞爆門」和犯罪率上升的狀況都沒有發生。根據大都會運輸署(MTA)公

布的資料，不論是有賽事或是有演唱會當天，大約平均多6400個使用系統運輸工具的乘客，但靠著包含11線地鐵和長島鐵路，並以附近四個車站作消化，所有散場的球迷、歌迷大約可以在30 至40分鐘內搭上車離開球場中心。在犯罪問題方面，截至今年中，包含演唱會、各類表演、球賽等，約有近百個場次，估計約有一百萬人次造訪球場中心。但根據當地警方轄區78分局公布的資料，這不到一年來，因為球場相關而發生的重罪約六件，其中大概都是攻擊、竊盜和搶劫，另外有36件輕罪案，大多都是盜刷信用卡、偷竊等，這些狀況都遠比當時預估的好上許多；唯一比較讓當地居民困擾的就是如饒舌歌手也兼網隊老闆的傑西(Jay-Z)等，在開演唱會所造成的噪音，讓當地居民比較無法接受，紐約市環保局 (EPD)曾對該演唱會的主辦單位開立一張$3200 的噪音罰單。巴克萊中心的誕生、成立到目前的運作，風風雨雨走過好些時候了，儘管還是有不少當地居民在社區委員會時，針對某些特定項目抗議不斷，但不可否認的因為該中心而造成的地價上揚、市容美化，對於附近地區所帶來的繁榮還是功不可沒的。雖然球賽演唱會多多少少帶來的不便，但是在中心工作人員、當地警方和相關單位的合作下，該中心所帶來的負面影響是已經盡可能的達到最低點了，未來該地區的商業發展將不但將關係著當地居民的態度之外，也將與當地的地產市場唇齒相依。

 十多條地鐵能在半個鐘頭內疏散上萬名球迷或歌迷。 (取自TheBrooklynGame.com)  每到球賽或演唱表演，中心附近車水馬龍在所難免。 (梁起華攝)

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