2013 Real Estate - Queens by World Journal

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皇后區地產專刊

工商服務部

策劃主編

亞裔奮鬥的起點美國夢的實踐

專案規劃：倪建心

2013年9月28日星期六 SATURDAY, SEPTEMBER 28, 2013

廖學錕

法拉盛吳瀰整理

I1 企劃統籌：梁起華

商業大樓火紅配套措施卻相形未臻完善

飛越皇后商業大樓，算是法拉盛商業大樓的新一代建物。 (梁起華攝)

十多年前的華爾街日報及美國 CNBC電視台，就曾多次專題報導過，位於皇后區的法拉盛緬街是全美國銀行和金融機構最密集的一條街，經濟活動力讓美國主流驚訝。而十多年後的今天，在法拉盛市中心的銀行金融機構有增無減，這十多年的成長變化與美國不景氣的經濟，成為強烈對比。根據州政府報告，目前有超過60 家銀行金融機構的分行在此，大小商業活動繁盛。根據2012年10月紐約州主計長辦公室公佈的統計調查資料顯示: 從 2000 至2009 年，大法拉盛地區的企業數目增加了 37.6%；且至2010 年，法拉盛薪資總額上揚，達到17 億美元；人口年成長為 2%，居民已達 171,530；緬街與羅斯福大道交叉口已是紐約市第三繁忙的路口；而位於緬街的七號地鐵總站，是曼哈坦以外地區最繁忙的車站，據紐約市交通單位估計，每天在此通勤的旅客至少達10 萬人次；重點是，法拉盛有其他社區少有的不斷外來的移民，所以擁有能夠發展成為旺區的所有要素條件。正因為法拉盛每天有川流不息的人潮，對商住地產需求與日俱增，致使許多有雄厚資本的開發商看準商機，搶著在法拉盛起新建案、搶商機。

法拉盛大型商業建案概況近年來，法拉盛市中心改建大小商業樓建案不少，但以純專業辦公大樓用途的卻不多。目前的新建案中，雖有提供商住二用功能，但商業用途中有80%幾乎都是會以經營旅館酒店為主。近幾年來法拉盛已完工並開始使用的大型商業開發案主要有三：其一是於2008年完工，佔地40萬7千平方呎，樓高 12 層，設有私人付費停車場的飛越皇后商業大樓 (Queens Crossing)，該樓除了地面三層是以零售及餐飲業為主的商業服務，其上的樓層，多是法律、醫務等專業辦公室，由於該樓的辦公樓層都是出售且買主自用，而買主出租的單位並不多。而位處皇后區法拉盛緬街與羅斯福大道黃金地段的「新世界商城」(New World Mall)於2010年10月新張啟用，是幢集合了超級市場、酒樓、美食廣場及商場店舖及停車場的商城。第三幢亦是在2010年完工， 3 棟11層共448住宅單位， 80萬平方呎商業空間的天景豪苑 (Sky View

Center)，是商住二用的建案。該樓的最大的特色是消費者有三個小時的免費停車，這對商家來說，是吸引人潮的一大利勢，也是許多美國知名連鎖零售商店如TARGET，BESTBUY， OLD NAVY等入駐所看中的最大優勢之一。而該樓即將推出位於一層有 12萬平方呎，歸劃成70多個單位的天景醫療廣場，另設有藥房、咖啡店和兒童遊樂區，計劃每天還有免費的穿梭巴士來往緬街接送病人。目前法拉盛正在施工的大型建案中，有五幢即將完工。一是佔有第一市立停車場一角的馬其頓廣場 (Macedonia Plaza)。該案位於友聯街 36-08號，未來將提供6,287 平方呎的零售業商舖位，2,767 平方呎的社區服務中心及140個平價住宅單位(今年九月已開始接受申請)；而位於第一市停車場鈄前方，近緬街的 37大道136-33號的開發案計畫，則是提供1萬5千平方呎的商業使用空間，計劃大樓下半幾層是店舖等服務業使用，於其上半至頂樓規劃成專業辦公室。另預計在 2013 年完工，位王子街和 39 大道交叉口的富頓一號 ( One Fulton Sq u a r e)，是 330萬平方英呎的多功能住商綜合開發案，其中將包含擁有九

正在興建的馬其頓廣場，和未來將移平興建的法拉盛商場。

法拉盛目前正興建的土地不少，未來商業還要再往上高飛。

層樓高168個客房的凱悅酒店(Hyatt Place)、20個可做為醫療診所等專業用途的辦公室單位、店面，社區空間，有地下停車場，其二號樓則是有 14層高、43個單位的酒店式公寓。此外，地點位於王子街36-27號及大學點大道39-16號有二幢近將完工的大樓，皆申請為旅館酒店用地；而第5 幢則是位於友聯街 36-10 號夾北方大道上的改建大樓，目前市場上沒有太多該樓的地產訊息，但業界都相傳該樓亦是經營旅館酒店的建案。此外，即將開工亦是較受著目的二大型建案：包括一是預計2014完工啟用，位於友聯街42-31號 (介三福大道及福蘭克林大道間)的東方幻象 (Eastern Mirage)複合式大廈，該建案一號樓總面積近15萬平方呎，高 21樓， 1至9層樓會是擁有101個單位的Westine Element精品公寓式酒店、10至 20層樓是6 8 個單位的高層景觀公寓；其二號樓的1至2樓為健身中心、餐廳和會議中心、商業店等用地，3 至5樓為共佔地 10萬呎，有58間醫療診所的北皇后醫學中心 (吳瀰攝) (North Queens

(本報檔案照)

Medical Center)。此外，該建案包括有256個車位的地下停車場。再者，就是爭議多時，計劃在今年底開工，將至少歷時5年，至2018年才會完成首期建設的市立第一停車場改建為法拉盛商場 (Flushing Commons) 的建案。該地橫跨37 和 39 大道之間的友聯街上，原是由市政府持有的五英畝的停車場用地，該改建計劃是提供 620 個住宅單位、總面積達18萬5 千平方呎的辦公和/或酒店空間、23 萬5千平方呎的零售餐飲空間、法拉盛 YMCA將遷址至此地(佔地6萬2千呎)、3萬6千呎的社區活動空間及1千6 百個停車位。值得注意的是，目前法拉盛七幢商業用地建案，其中五幢以開設大型、精品、或公寓式旅館酒店為主，相對的停滯了傳統辦公大樓的相對供給量成長，因此，在未來的幾年內，專業辦公室在隨著人口日漸成長的法拉盛，可能會出現緊絀的現象；再者，由於商業交易及服務的日益繁盛，停車位是社區最關心也最需解決的問題，目前社區商家及專業服務最擔心的事之一就是倘若2013年底位於38 大道市立第一停車場開始動工改建，原本能提供1101個停車位，以一天16 小時計費計算，一天就有17,616小時的停車供應量頓時消失，那他們的顧客要去哪裡停車？在施工建設期間，法拉盛原本就缺乏的停車位的情況恐會變得嚴重；而目前的近完工或未開工的建案中，即使有停車位的設置，亦都是私人停車場，收費較市立停車場高，是否能留住人流，這會是另一個有待時間解答的課題了。

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皇后區地產專刊

2013年9月28日星期六 SATURDAY,SEPTEMBER 28,2013

140呎的地球儀就是皇后區地標。 (張一閩攝)

紐約市第二大經濟體

文：梁起華整理

皇后區

美國夢實現的新起點因為學區好、生活機能方便、工商業發達、人種及文化的多元化，亞裔政治勢力抬頭，亞裔不斷湧入皇后區，近年來該區成為亞裔移民(特別是華裔)的最愛。在此求學的華裔子弟，在學業上表現得相當亮麗。尤其是皇后區的法拉盛為華人薈萃及工商業重鎮。而以法拉盛為出發點，在過去20至30年，亞裔人口更是不斷的擴散至皇后區的上半部，從白石鎮、大學點、艾赫斯特至小頸、道格拉斯頓、貝賽、新鮮草原、森林小丘、雷哥公園、可樂娜、木邊、陽邊(Sunnyside)等亞裔的人口比例都相當重，分量也越來越強！根據2012年人口普查的資料指出，皇后區的亞裔人口占近25%，和第一及第二大族群西語裔、白人裔的 27.9%和27.2%相去不遠，其中紐約市近一半的華人都住在皇后區，而皇后區的經濟對於紐約市的貢獻僅次於曼哈坦為第二。和曼哈坦最大的不同是，皇后區大多的企業都走中小型路線，與曼哈坦動輒上千萬或上億的大型企業迥然不同，但是皇后區的各種企業多元且多數，更是紐約市經濟發展的基礎。皇后區對美國文化的發展，有非常重要的貢獻；該區也有許多文化及旅遊熱點。例如，1939、1964年的世界博覽會(World's Fair)都在「法拉盛草原可樂娜公園」(Flushing Meadows Corona Park)舉行。到法拉盛旅遊的人至今仍能看到兩屆博覽會留下來的重要文化遺產。美國鋼鐵公司為1964年的世界博覽會打造了 140呎高的地球儀(Unisphere)，成為法拉盛、皇后區、甚至紐約市最明顯的地標，述說著美國人的榮耀。法拉盛草原可樂娜公園內其他的著名熱點包括：紐約大都會棒球隊花旗球場(Citi Field)、舉行美國網球公開賽的美國國家網球中心(USTA Billie Jean King National Tennis Center)、紐約科學館(New York Hall of Science)、皇后區藝術館(Queens Museum of Art)、皇后區野生動物中心(Queens Wildlife Center)、兒童遊

樂場(Playground For All Children)、草原湖(Meadow Lake)等。皇后區的地鐵路線雖沒有曼哈坦來的密集，但是由於它介於曼哈坦與長島的中間，居於重要位置，所以交通的便利和樞紐也是經濟繁榮的一部分，整個皇后區的兩大交通轉運站：一是北方的法拉盛七號地鐵車站，它位於法拉盛緬街和羅斯福大道交叉口，是法拉盛和北部皇后區心臟地帶，提供極為完整的生活機能，附近有高級旅館、民居、

可說是真正的「老僑」，在法拉盛地區也有許多產業，他親眼目睹法拉盛和周圍皇后區市鎮近40年的變化。他指出皇后區對於紐約市經濟的繁榮貢獻功不可沒，甚至不見得比曼哈坦來的少，新移民的力量和帶來的活力更不可小覷。另外皇后區的可開發地段其實還有，這又是和曼哈坦地區不同的特點。在寸土寸金開發已達飽和的曼哈坦，目前的作法只綠草如茵的東河畔遙望白石大橋。

七號地鐵站控制皇后區北半部的交通中樞神經。 (梁起華攝)

餐廳、商場、市場、圖書館、旅行社、醫師診所、律師樓。七號地鐵為皇后區和曼哈坦之間最重要的交通大動脈，直通時報廣場、第五大道、大中央車站等曼哈坦精華區。而南皇后區的牙買加車站，則控制著南皇后區與通往布碌崙的交通命脈牙買加車站，也是皇后區的交通樞紐，為長島鐵路、E\ J\Z地鐵的交會點，而且有多線公車連貫皇后區主要住宅區。通往甘迺迪國際機場的范威克快速道路雖然經常塞車，但還好有Airtrain作為替代方案，它的優點是可避免塞車，Airtrain每周七天、每天24小時服務，車次多，車費便宜，車廂內不擁擠。法拉盛商改區共同主席莊振輝 1975年起，自台灣來皇后區發展，

能不斷往「上」發展，但是皇后區卻還有機會做全新的地段計畫，例如 2006年皇后區南端的阿文諾地區，就完成了大批的新住宅屋；鄰近華人社區的威利點，原開發計畫更在 2008年獲得通過，成為皇后區歷史上最大的開發案，將創造約1萬2000 個建築工作和7000個永久工作職位。預計2018 年完工。另外還有位於

優質景點

土墩堡(Fort Totten)：

在皇后區貝賽的北方，位於長島灣(Long Island Sound)和東河的交叉口，本來是美國內戰時的重要砲台要塞，一度成為陸軍砲兵基地。此地的藍天白雲在如茵綠草及波光瀲灩的小頸灣襯托下，令人感到雲淡風輕、怡然自得；堡內最負盛名的一棟豪宅曾經為經典名片「飄」(Gone With the Wind)的拍攝場景。 (取自www.scoutingny.com網站)

(李思嫻攝)

法拉盛市中心大停車場的法拉盛商場(Flushing Commons)，也預期將於今年底開始動工，並希望於2018年完工，屆時整個皇后區的地產不論是商業或是住宅房價，將會於因這些新的建設而跟著上揚，就如莊振輝所說，不但法拉盛在未來的發展會超越曼哈坦華埠取代成為新華埠，整個皇后區的發展還會再往前邁進，因此亞裔除了在商業上要發展，也需要在政治方面有力量，來向紐約市政府爭取在這紐約市第二具有經濟貢獻的區，多進行中大型的基礎建設。

康寧漢公園(Cunningham Park)：是皇后區最大的公園之一，公園內有多種球類練習場、烤肉區、健行步道、腳踏車道。本來由皇后區前往長島的范德比汽車道路(Vanderbilt Motor Parkway) 經過此公園，現在已改為可行腳踏車的「綠道」 (Greenway)。 (本報檔案照)

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皇后區地產專刊

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法拉盛房市熱

2013年9月28日星期六 SATURDAY,SEPTEMBER 28,2013

文：傅家槿

新起之秀高檔住商混合大樓

近年高檔公寓受到買家的矚目。

法拉盛房市皇后區居首根據紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York)於7月發表的紐約住宅銷售報告中指出，華人聚集的法拉盛是皇后區地產最熱的地區。第二季度的房屋銷售量位居皇后區第一位，達366套；共有公寓(Condo)銷售量也居全皇后區的首位，賣出了130套，較去年同期增長了7%。在房地產各項指標中，法拉盛的地產幾乎均有上揚的表現，除了合作公寓(Co-op) 較去年微漲3%之外，共有公寓的平均售價從 2012年的41萬9000元大幅來到今年的52萬8000 元，漲幅高達26%。

(Arcadia住商大樓開發商提供) 這棟新建物不但是法拉盛南邊的新地標，預計將法拉盛繁榮南北延伸。 (Arcadia住商大樓開發商提供)

皇后區主要經濟發展重心之一「法拉盛現有地產榮景，與其歷史背景、地理位置密不可分」一名開發商指出，早期曼哈頓華埠一直是華裔聚集之地，但華埠發展空間有限，許多新移民反而選擇皇后區開發、居住。市政府當年將法拉盛的土地使用規劃管制 (Zoning)做了更改之後，成為周邊地區(往東到大頸)少數較大型的C4-2地區，是地區性商業中心，讓法拉盛沿著緬街形成密集商業區。法拉盛的R6、R7與C4-2允許中度商業發展與中高度密集住宅，讓一些有遠見的開發商得以開啟法拉盛的地產潛力，讓商家進駐於此活絡商業活動。紐約皇后區區長馬歇爾(Helen Marshall)之前發表年度區情諮文時也提到，法拉盛是皇后區經濟發展的重心之一。加上以緬街、羅斯福大道為中心的大眾交通設置，包括七號地鐵總站、20多條公車路線行經、長島鐵路(LIRR)，造就大批通勤人潮在此轉運、消費，除此之外，距離甘迺迪國際機場(JFK)、拉瓜地亞機場(LaGuardia)僅數十分鐘的車程，周邊又有長島快速道路(LIE)、

范威克快速道路(Van Wyck Expressway)、白石快速道路(Whitestone Expressway)、Grand Central Parkway等高速道路，讓法拉盛可輕鬆連接曼哈頓、長島、布朗士、布碌崙等區。

周邊休憩景點多皇后區最繁榮的經濟商圈之一，法拉盛周邊許多景點可說是舉世聞名，一個是美國國家網球中心USTA National Tennis Center，也就是每年總獎金最高的美國公開賽(US Open)比賽場地，夏季時分總能吸引上萬名網球迷到此觀戰，也讓此時的法拉盛街頭多出不少外

地遊客；另一個是Flushing Meadows-Corona Park，紐約兩個萬國博覽會選擇在此舉行，最知名的莫過於公園中央的地球儀。偌大的戶外空間與四通八達的交通路線，讓市公園局在此設立設備完善的健身房、室內游泳池，許多民眾平時會在公園裡休憩、運動，周末還有不少人舉家在草地上烤肉野餐，享受假日時光。此外，紐約大都會(Met's)棒球隊主場地花旗球場(CitiField)也在法拉盛周邊，棒球季期間許多精彩賽事在萬名球迷熱情吶喊中進行，成為不少家庭共同參與的休閒活動。

位處長島與曼哈頓中間地帶地產界人士劉先生表示，法拉盛的消費需求與發展趨勢受到居住在周邊地區華人的影響很大，從新鮮草原、貝賽、北法拉盛、小頸、道格拉斯頓(Douglaston)到長島地區，因為這些地區皆以「學區佳、居住環境舒適」著稱，吸引不少高教育背景、高消費能力的華人居住，位處中心的法拉盛自然擁有強大的商業需求，醫療診所、銀行、餐廳、酒店旅館林立，以及一位難求的停車場就是最佳證明。由於近十年來大批移民湧入，法拉盛的商業需求益加強烈，共有或合作公寓不斷出現，法拉盛形成住商混合使用(mix use)的都市化現象，尤其法拉盛以緬街與羅斯福大道中心一帶，加上居民多數喜歡住宅靠近工作地點較為便利，因此法拉盛的公寓越蓋越多。

高檔公寓獲矚目

多年來一直是皇后區驕傲的大都會棒球隊和球場，就在法拉盛的周圍。

(紐約大都會棒球隊提供)

除了滿足住的需求，近年買主更開始注重優質的「居住品質」，建商朝曼哈頓高檔公寓看齊，包括地點、建材、大樓管理形式、休閒設施、景觀、室內設計等各方面軟硬體條件相互配合，是許多備投資眼光與注重生活品質的華人爭相購置標地。位於緬街夾福蘭克林大道(Franklin Ave.)上新建的住商混合大樓Arcadia建築是東雲閣舊

法拉盛

全新豪華商住大樓

42-35 Main St., Flushing, NY 11355

東雲閣原址 Main St. & Franklin Ave. 交口

現歡迎商家入駐！交通便利人潮不斷地下室停車場達200個車位

址，為法拉盛近年最受矚目的大樓之一，大樓全部使用最新最高檔建材，採用遮陽落地式高硬度玻璃，店鋪樓層天花板挑高16呎，空間寬敞明亮，設計新穎並結合尖端高科技設備，可說是法拉盛地區最具競爭力的商舖地點。 Arcadia大樓可稱上法拉盛新地標，為法拉盛的地產榮景錦上添花，而開發商也希望藉由這棟大樓給周邊環境帶來更多希望與正面的改變。 Arcadia開發商表示，身為地產開發商，最重要的就是了解市場需求，並以提升整體與周邊環境為責任，才能建造出高水準的建築，在滿足商業目地的同時，也能改變地區人文素質與經濟活動。該大樓開發商同時強調，一個生意的好壞取決於人的思想，透過如何利用空間、設計、顏色來將價值最大化，而身為在美華人，若能將這股正面力量從建築反映出來，不僅可提升周邊環境、帶動商業機會，還能提高華裔在主流社會的地位。開發商的用心創造了Arcadia大樓，百個住宅單位在預售階段即以最短時間內全數售罄就是最佳證明。面向緬街的Arcadia大樓，離長島快速道路 (LIE)僅數條街之遙，距七號地鐵緬街總站、長島鐵路火車站也只要步行約10分鐘即可達，周邊有多達16條公車行經，交通極為方便可說是靜中帶旺的熱鬧商區，也是難得一見的黃金地段。目前商舖已有中國銀行、Dunkin Donut、TousLesJours法式糕點烘焙坊、健康藥品店、基督教角聲佈道團等機構進駐，其中提供數間商鋪抽風系統與瓦斯管完善設置，適合餐廳租賃。許多民眾認為，Arcadia一旦正式落成，定能在該區創造新的經濟商圈，帶動周邊商業發展，與原本緬街與羅斯福大道的商圈連成一線，擴大法拉盛市中心的範圍，增加競爭力之餘也提升生活品質。而該大樓地下室建造了近兩百個停車位，紓解法拉盛停車問題，同時提供民眾更加便利的消費環境。

歡迎各式

已有

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Philip Lam Tel:(212)791-5678 Fanny Wang Tel:(917)-335-6672

緬街最突顯的地標建築矗立在充滿活力和不斷發展的亞裔社區市中心

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皇后區地產專刊

2013年9月28日星期六 SATURDAY,SEPTEMBER 28,2013

平民的美國夢六六三房圖與文：羅岡吾

三層洋房、二樓、三樓，每層各三個睡房加大廚房加餐廳加客廳，算作六房，一樓一個睡房加大廚房加客廳，算作三房，另有一車庫，六六三房由此得名。六六三是在美華人及韓裔對它的俗稱，美國主流房地產界，稱其為多家庭房。早期把它歸類為殖民式(Colonial)，近年來歸類現代式多家庭房(Contemporary)。地上三層，加地下室共四層，各層面積大小完全相同，每層大約長50呎、寬20呎，等於一千平方英呎左右，四層共四千平方呎。一樓車庫，門廳佔了近一半面積，所以只剩下了三房。大門外有兩個停車位，樓後的院子，四百平方英呎左右。每層有一個、一個半或兩個浴室。近年流行二樓三樓各有兩個全套浴室。全磚結構，吸引了大量移民買家，一些移民眼中，磚蓋的才算是房子，隔音、保溫、堅實、抗風、防火、防蟲蛀、防水淹。先是用全部紅磚，後來混搭深色、淺色磚、Mixed。近年流行深、淺黃色、橙色、灰色、紫灰色、綠色、粉色、白石英色鋼磚。不過，美洲大地、資源充沛、森林遍佈、木質優良，木結構房不比磚房差，抗地震性能比磚房更好。建築專家說，例行保養，木房也能住三百多年。比較起立體豐富，類似九樑、十八柱、七十二條脊的英國都德式建築，這類房子的外形，簡單枯燥到像個火柴盒。畫家、建築師認為，它的外觀設計，難有作為。在紐約華、韓族裔聚集地，這類房子，漂亮的不多。一眼望去，很容易聯想1960至1970年代偷工減料蓋的簡易樓。

距法拉盛不遠的法國式六六三例外的是，距法拉盛七英哩，開車15分鐘可達，有地鐵的中等社區裏，一排地道的法國式六六三，十足西歐風格、實用、高雅、端莊、靚麗、豪華(如圖)。教堂式裝飾性尖屋頂，古堡式加圓拱形裝飾性屋簷，把663固有的、依舊是簡單方型立面的呆板枯燥形象一掃而空，化腐朽為神奇。十幾根體形豐滿，凹凸顯明，曲線玲瓏的漢白玉石柱圍成的陽臺，是法國建築風格的靈魂。比普通陽臺短，伸出外牆僅一尺多。這種設計，不是讓你站在陽臺上幹什麼，而是，打開陽臺寬大的雙扇門，室內空間與室外空間就串通一氣，渾為一體，有限的室內空間被無限擴大，體現了法國古典建築美學倫理崇尚的浪漫的自然主義。拱形門廊加門框上正中間的倒梯形體，構成盾牌圖騰，猶如門神，平添住戶安全感。全金屬的前院大門，圖案繁複，欠缺柔性的鋼鐵材料無法打造，歐洲設計師選用了上等紫銅、塗黑漆、剛中有柔，匠心獨造仿佛回到中古希臘、羅馬。

另一個高雅美觀的房子，高大的屋簷覆蓋了三樓，使都市房子具有鄉村風情。屋簷的設計，成為豐富，變幻建築立面最重要的工具。六六三有多種：獨棟、雙拼、數量最多的是連棟--幾棟房子彼此相連。連棟屋省地皮、省地稅、省暖氣。近年來全球氣候惡化，連棟屋抗颶風、抗暴雨、抗地震。連棟屋的兩側沒窗戶，前後各有兩組大窗，炎熱夏季、全打開、貫堂風、自然涼、省冷氣、省電。整層共四個大窗。三個臥房、客廳，分佈前後，各有一個窗。各層入口大門在中間，一進來是門廳加餐廳，就風水道理來說極好：民以食為天、左邊是廚房，主浴室。後邊主臥室裡還有一個或半個浴室。建築師認為這是最佳佈局，只有這樣，才能保證房房有窗、綠色、節能、環保。

上圖左為法國式六六三，歐洲工匠特製，紫銅黑漆前院大門，造價不菲。上圖右為走法國風格的六六三屋，售價700萬元，走高級路線。

之一。真可算是平民的美國夢。過去20多年溫州人、福州人或大陸各省市民眾大舉來美國後，便成了購買663的主力軍。溫州人能吃苦，寧可自己住地下室，地面上的房間出租。加上團結，喜歡參加互助會，集資比銀行貸款方便和快捷。溫州人喜歡買房子。來美後咬緊牙關打工、存錢，往往先蝸居，打工幾年存了些錢，就開始買房子。一些從事房產開發和仲介的溫州人估計，紐約九成左右的溫州家庭擁有六六三。他們自己住一套，其餘的出租，「讓別人養房子」。「房租的收入足夠支付每月的房屋貸款。」以房養生、以房養學、以房養家、以房養老、以逸代勞。進可攻，退可守。六六三對於新移民來說其功用何只是單純的一棟房屋。

以房養房以逸代勞華人與六六三的關係 1960年代至今，前僕後繼、繼往開來，六六三一直是華人的最愛。先是來自台灣、香港、廣東，接著是上海、北京。各個時代的華人，把擁有六六三，看作自己重要的人生成就

地鐵A線以北木港大道升值潛力大比較常見普遍的六六三連棟屋。

大屋簷覆蓋，鄉村風情六六三，又有不同的感覺。

皇后區高級 4層663全磚 76萬 5 年收租6萬6易出租升值潛力大

美國資深地產專家Sharlene，定期在華人媒體發表地產文章，他研究指出，比起主流，華人更熱衷置業、買房。結果在華人聚集地、房客多、房東更多，空屋總量更多，大量空屋待租，供過於求、房東求房客、惡性競爭下租金被壓低。同樣的六六三，法拉盛賣 140萬，非華人聚集地的木港(Woodhaven)地區賣70多萬，一層三房兩廳的租金卻相同，月租都是一千八左右。非華人聚集地，房客少、房東更少，空屋總量更少，一屋難求，房客求房東。雅虎地產認為，熱門地區房價太高，繼續升值的空間極為有限，轉售很困難，有價無市。而非華人聚集地點則省錢，到該地區買房，升值潛力大，收租、投資回報率高，轉售容易。皇后區北部，七號地鐵沿線，從阿斯托利亞(Astoria)、木邊(Woodside)、傑克森高地 (Jackson Heights)、艾姆赫斯特(Elmhurst)、可樂娜(Corona) 到法拉盛，六六三至少一百萬，140-150萬常見，房價接近漲停。皇后區中部，A車地鐵沿線，木港大道附近，不乏豪宅及好房子。日前一位低調匿名的華人，一天之內一口氣，買下猶太銀行家白石英全磚多家庭洋樓，當地俗稱小白宮，該地產走到地鐵A車80街站，只要5分鐘。這一帶優質、低價的六六三只賣70-80萬，未來有大幅升值的空間。紐約市政府官方網站可供參閱也比較準確，網址：http://webapps.nyc. gov:8084/CICS/fin1/find001i

鄧小平改變中國

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亞洲最大的問題是中國，而對中國的現代歷程造成最大影響者是鄧小平。藉由深入分析鄧小平的人生和事業，揭示近年來塑造中國社會和經濟發展的基本力量。

webapps.nyc.gov:8084/CICS/f704/f403001I?BBL=4-09081-0039-

暢銷經典《日本第一》作者傅高義教授，最新力作！

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作者傅高義/著孫萬國/審訂售價 $56.00

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鄧小平深刻影響了當代中國和世界歷史的走向。解讀鄧小平的政治生涯及其行為邏輯，就是解讀當代中國、解讀個人命運背後的歷史迷局。歷經三起三落終至攀上權力顛峰的五十年裡，他屢遭清算整肅，甚至放逐，最後在1978至1989年成為中國最高領導人，1992年再度復出。當鄧小平大權在握，他看到中國半世紀來足堪創造性破壞的機會，便毫不猶豫抓住這機會，建立新經濟體制。

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皇后區地產專刊

2013年9月28日星期六 SATURDAY,SEPTEMBER 28,2013

紐約購房貸款不可不知

文：李思嫺整理

2013年已過了四分之三，房市從低谷中走出，但隨著房價的攀升，貸款利率也逐步上爬，對精打細算的購屋者當然是個挑戰。就像士兵上戰場前，要彈藥糧草充足，知己知彼，才能戰勝。購屋者也要事前做足功課，沙盤演練，才能輕鬆貸到款，最終搬進心目中的安樂窩。皇后區佔地178平方哩，是紐約州人口密集度第二大的郡，據2011年的人口統計為225萬人，僅次於布碌崙(人口數為253萬)。布碌崙以二至四家庭居多，皇后區則以一家庭、共有公寓及合作公寓為主，各有市場。根據統計數據，一般人一生中換房約三至四次。買房過程中，貸款是一個重要的環節，恆通銀行的房貸中心主管陳燕萍(Christine Chen)特別做幾項提醒，特別是政府將從明年起對貸款規定會越來越多，並以屋主還款能力的評估為主軸，購屋者不可不知。

展現還款能力除少數人買房用現金支付外，大多數人買房都需貸款，而在貸款審核嚴格的今天，應事先做足準備，可以省下金錢與時間。陳燕萍建議要買房的人最好先做功課，到貸款銀行了解貸款程序，以及所需要的文件。目前銀行都是要根據貸款人的還款能力來提供貸款。當然了，還款能力與收入 (包括月收入、出租所得、贍養費、退休金)及開銷有關。通常還款人每月所需支付的貸款(包括本金、利息、地稅和保險)加上開銷(包括汽車貸款、學生貸款、信用卡帳單..等)，不能超過總體收入的45%。剛大學畢業的年輕人如果想買房，也可以憑著文憑、工作薪資證明來申請貸款。若購屋者有一棟市值一百萬的房子，屋主想以抵押方式向銀行借20萬元，在過去是很容易通過的，但從明年起政府要求銀行必需根據屋主的還款能力，而不是根據其淨資產來評估。也就是說銀行會根據屋主的收入、減去汽車貸款、學生貸款等支出，再計算每月需付的本金加利息、地稅等來評估還款能力。陳燕萍表示，有不少首次購屋的華人，認為只要自備

行在同意貸款前，也會請有執照的估價師來評估房價，他們通常會以同一地區在過去6個月內成交的房價來做評估。為了讓買房過程順利，避免節外生枝，買主最好在抓好過戶費用預算外，也要多準備一些現金，以備不時之需及額外的開銷。

靈活通另類貸款

美國房屋貸款利率走向圖，目前仍處低點。(取自research.stlouisfed. org網站) 買房前，先請貸款專家為您分析評估還款方案。 (恆通銀行提供)

20%的首付，即足夠的過戶費即可成功貸款，但若是購買一家庭，銀行會要求銀行預備金存款至少要夠兩個月的還款，若購買二至四家庭投資用的物業，更是需要準備高達六個月的預備金。當然預備金可以涵蓋銀行存款、股票投資帳戶的錢、401K的錢及保險公司的貨幣價值(cash value)等。

房利美貸款面面觀由於房利美貸款機構（Fannie Mae，OTCBB：FNMA，舊名聯邦國民抵押貸款協會），對貸款金額有所限制，要取得低利息的貸款，一家庭的貸款上限是41萬7000，兩家庭的上限是53萬3850元，三家庭的上限是64萬5000元。高額的貸款也有限制，而且利息也會高一點。房利美機構對想購買新建的共有公寓及現有的合作公寓的買主也有嚴格的要求。為了避免受公寓財務狀況不佳的影響，房利美會要求貸款銀行查看大樓的財政報表，並對自住率和預售率有嚴格的要求。因此想買全新共有公寓及合作公寓的人，務必要通盤了解，免得白忙一場。但是部分銀行對不適用房利美的共有公寓及合作公寓，也有提供一定的貸款計劃。房利美提供的低利貸款，以房屋類型訂出不同的點數收費，例如一家庭免收點數、二至四家庭收一個點數，共有公寓的首付若在10%以下收0.75%點數，付25%首付以上無點數，合作公寓不收點數，但首付低於

20%，則須購買貸款保險。

良好信用過關目前市面上的低利率幾乎都是房利美貸款機構釋放出來給民間貸款機構。雖然在過去一個月內利率上漲了一厘，但4%-5%的利率仍在歷史低點。如果想爭取低利率，民眾需要準備以下資料：1.提供兩年的稅單、信用調查評分、工作狀況(需在同一家公司或同一行業有兩年或以上的工作時間，算是工作穩定，當然也有例外，如剛畢業工作的專業人士)， 2.提供資產及銀行存款證明，3.頭期款需在20%以上。根據每個人的信用評分，所付的過戶費也會不同。一般銀行會要求信用評分至少要在640分以上，分數越高，點數越低。例如信用高達740分者，首付25%，就可免去點數，但信用評分640分的人，同樣是首付25%，卻要付2.5%的點數費用，假設貸10萬元款，後者就要多付2500元，若貸40萬元款，就等於多付1萬元，可見建立良好的信用至關重要。信用不足者仍可以提高首付比例來降低點數，例如首付達 40%，就可降0.5%點數。陳燕萍提醒大家，要建立良好信用，就一定要準時付清信用卡。

選擇合適的貸款貸款分浮動及固定兩種，在利率表現低迷的時候，浮動利率就失去其吸引力。固定利率則一般分為10年、15

年、30年三種，至於何種最適合自己，就應請教貸款專家為您一一估算。而一般人的經濟狀況也會隨著時間改變，當初貸30年，也可在日後提前還款將年限縮短，銀行通常不會對提早支付的客人收取任何罰款或手續費。另外一般在貸款申請下來後，屋主可以按情況鎖定利率，期限可從15天到 60天不等，當然期限越短，所支付的利息越低，期限越長則利息越高。若因某些因素無法在規定期限內過戶，一般銀行會再提供一個月的期限，但屋主可能需支付一些罰款。一般來說過戶費用佔房貸的4%5%，細心的買主可以向多家銀行諮詢了解，並要求一份過戶費用清單。根據美國政府規定，銀行必須將所有費用明細列印出來給客人，而且這中間不能有任何隱藏費用，以保護民眾。銀

對於一些自雇或從事餐館、裝修業的華人，在購屋時可能無法取得低利息查收入的房利美貸款，一般銀行會針對這類客戶急需借巨額貸款的顧客，特別推出靈活通貸款。陳燕萍提醒自雇者仍需由會計師出信提供在過去兩年的銷售額，受雇人士則需由雇主提供雇主證明。這類貸款計劃的貸款利率自然比較高，如果是用來自住，通常須付35%的頭期款，如果是投資則需支付45%的頭期款。不論是何種貸款，最重要的是保持良好的信用評分，並事先了解自己的借款額度(lending power)，因為一般的賣方都會要求買方提出銀行的預批信。所以買方準備好齊全的文件，請銀行評估，一般來說預批信當天就可取得。一旦買賣雙方簽訂合同後，買方有 45-60天的時間鎖定利率申請貸款，如果屆時因賣方無法如期搬出，或買方無法順利取得貸款，而將過戶日期後延，此時就有罰款產生，建議買賣雙方一起面對解決，通常可再延期30 天。

皇后區有大量的共有公寓、合作公寓，過戶手續相對比較複雜。 (李思嫺攝)

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皇后區地產專刊

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2013年9月28日星期六 SATURDAY,SEPTEMBER 28,2013

皇后區生活機能全東北貝賽小頸狀元學區穩定地產核心子價值

文：廖月端

值、自住、投資的好選擇。

學區交通社區設施優質房地產交易首選隨著美國經濟從谷底回升，紐約市的房地產市場成為全美帶動經濟向前衝的火車頭。根據最新的房地產市場統計數字顯示，皇后區是全市五區之中房屋價格飆升最顯著的行政區，尤其是有「狀元學區」之稱的貝賽(Bayside)、奧克蘭花園(Oakland Gardens)、道格拉斯(Douglaston)、小頸(Little Neck)等26學區範圍的房屋，今年開始房貸利息從歷史最低點回升後，買氣更是火熱，大部份房屋都出現搶高房價或全現金交易的現象。「好學區」是決定房屋升跌的重要元素，像貝賽區域學生成績優異的中小學，最受移民家庭歡迎，在2008 年的「金融海嘯」時期，表現了抗震力，在好學區域內的一家庭和兩家庭房屋，房價十買九穩；這個時期的合作公寓和共有公寓，雖處於房市寒冬期，但有好學區為支持力，加上近年來大量中國新移民舉家在在皇后區落腳，他們都希望子女能在良好的學校接受教育，是提高皇后區房屋市場的另一重要原因。貝賽、小頸、道格拉斯頓等地擁有長島鐵路(LIRR)、長島快速公路、窄頸大橋(Throgs Neck Bridge)、跨島快速道路(Cross Island Pky)等四通八達的上班通勤網路；其得天獨厚的地理位置、優美的環境、便利的交通和只要付長島地稅的1/3，就可以有頂級的學區，同時生活機能完善方便又兼有寬敞舒適的生活空間，是個永久保

學區居住環境最優皇后區26學區翹楚紐約皇后區26學區的貝賽、道格拉斯頓、小頸和部份的新鮮草原都是華人耳熟能詳的好學區。房市穩定甚至在美國經濟低迷和房屋貸款收緊的中，包括46小學、188小學、203小學、205小學、213小學，74初中，以及道格拉斯的221小學、67初中等，華、韓裔學生佔了68%，在3至8 年級的紐約州考成績亮麗，有孩子讀書的家長，鎖定在學區內尋找房屋，形成市場供不應求情況。

景氣回升刺激買氣交易熱絡價位上升

情況下，許多房屋還是以出售價的中高價位成交，而且租屋需求率也是非常高。如此可見，好的學區不但自己的子女可享用以外，以投資的角度來說，也是穩賺不賠的好方案。在美國所有的居住區都是有相應的學區劃分的。學區所在學校的名聲，決定了學區的好壞，也決定了學區所在地房價的高低，一模一樣的兩所房子，在好學區和差學區的價格甚至可能相差一倍。紐約市教育局2012年公佈小學、初中公校「進步報告」，全市有25%的學校得到A，與過去一年持平。華人集中的學校大部份得 A，而皇后區26學區再度蟬聯全市得分最高的學區。皇后區的「好學區」房屋供不應求，買家競價抬高原價或以全現金交易「搶屋」，90%房屋不到一個月就售出。長島快速道路南邊的奧克蘭花園，區內五所公立小學和一所初

位於貝賽Oceania街的74初中，當地地產因該校居高不下。 (取自紐約市教育局網站)

根據REBNY (Real Estate Board of New York)公布的紐約市房屋價格報告指出，貝賽及小頸地區平均房價 (含一家庭至三家庭房屋，合作公寓 (CO-OPS)和共有公寓(CONDOS))，與去年同期相比，平均房價分別成長 8%及12%。貝賽及小頸地區房價中位數，更是大幅成長30%及71%。從房屋價格和市場需求，地產業者指皇后區的房價明顯偏低，因此，皇后區房屋的潛在上升空間很大。估計未來一年或更長一段時間，皇后區的地產市場

將有一番榮景。此外，根據Altos Research的報告顯示，目前此區房地產市場是需求大於供給，以貝賽為例，2013年MAI快速上升到30以上 (見圖一，上圖左) 。 MAI是一個結合中位價、庫存量和銷售週期的綜合指標，數值越大，市場越熱。一般三十為基準水平，25以下為買方市場，35以上為賣方市場。 2013年市場上待售的房屋存量急速下降，相對去年(見圖二，上圖右)，今年的庫存量明顯不足，賣家惜售。每個家庭對房子的需求都有所不同，能否找到一個符合自己的需求且經濟能力負擔得起的房屋就是一門學問。對於買家而言，市場越熱絡，就必須自己先做足功課，也越要找熟悉當地環境及房價情況的經紀，這樣很多房源就可以第一時間知道，然後按市場價格出價，才能以合適的價格買到你想要的房子，同時購屋過程中有需多繁瑣的程序須注意，若有一位優秀稱職的地產經紀人幫忙打理，購屋者可省心省事。

近年來華韓商家進駐速度非常快。

(廖月端攝)

貝爾大道是貝賽地區的主街。 (廖月端攝)

華豐信貸

法拉盛

718.961.8828 布碌崙

347.457.5863

Private lender - 1-4家庭,康斗 - 超低利率

- 免稅單

- 簡單手續

- 快速過戶

- 當天預批

其他貸款

- 免銀行月結單

查收入

不查收入

- 2-4家庭

- 商業貸款 - 建築貸款

- 適合公民,綠卡,C8,A5,A10等 - 個別情況先過戶後處理 RL153905-1

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皇后區地產專刊

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新鮮草原

2013年9月28日星期六 SATURDAY,SEPTEMBER 28,2013

皇后區純住宅社區的典範

康寧漢公園可說是新鮮草原地區的瑰寶。

文、圖：衛伯承紐約市皇后區新鮮草原(Fresh Meadows)位居皇后區東北部，以中產階級收入稍高人群為主要住民。該地區以cape尖頂房居多，佔地平均 40×100大小適中，房產實惠加上學區較好，近年來成為高學歷華人買房的熱點地區，成為皇后區小頸與貝賽等地區外，另一華人定居熱土。新鮮草原地區範圍大致為皇后區 164街以東，靠近皇后區康寧漢公園 (Cunningham Park) 的193街以西， Union Turnpike以北，長島快速道路以南(LIE)及該公路北面約四個街區的區域，其實可謂純住宅區。該地區主要居民以猶太裔為主。相傳猶太裔最高的居住比例曾高達90%，近來年隨著亞裔的遷入，亞裔居住率也達到近25%，由於該地區西邊相鄰擁有龐大華人居民法拉盛的南部，所以華人群體人日益擴大。由於新鮮草原地區往東不遠就是長島(Long Island)，分佈著各式各樣的購物中心，而且區內離郵局、公共圖書館、AMC電影院、球場/兒童遊樂場等公共娛樂設施均就近方便。平均來說居民若乘坐公車前往離該地區中心地帶最近的地鐵，正常費時不到 10分鐘，可達到的地鐵站分別是E線的秋園 (Kew Gardens) 和

高中和大學生涯，因為優良的學習環境會幫助小孩養成良好的學習及讀書習慣。小學和中學一般是由居住位置決定，並沒有特別申請程序。在新鮮草原地區，從小學、初高中到大學均有名校。近67大道新鮮草原遊樂園( F r e s h M e a d o w s Playground)的PS173公立小學，它在 2013年最新紐約市皇后區公立小學排名前10名，良好的師資和安靜舒適的教學學習環境，使該校成為愈多家長為孩子選擇的教育起點。該校現有學生700多人，男女生分配比例均衡，以亞裔學生為主。此外，還有216號中學萊恩初中(George J. Ryan Middle School)，該校是26學區共七所初中的其中一所，現有六至八年級學生1,200 多人，也是以亞裔學生為主。這所初中以其地理位置而聞名，其地點是在美國獨立戰爭時期英國少將阿諾德 (Benedict Arnold)紮營的位置。法蘭西斯路易絲高中(Francis Lewis High School)，目前亞裔學生約占七成，全校四千餘名學生中，有超過六百人需要參加雙語課程，人數僅次於長島市的

Newcomers高中及法拉盛的江邦高中(John Bowne High School)，其中華人新移民學生比例約占95%。該校學生說65種不同語言，多年來，擁抱新移民學生已成為法蘭西斯路易絲高中文化的一部分。以中國學生為例，入學報到當天便有說中文的老師輔導，暑假更安排上英語輔導課，不會拖到開學之後，正如副校長Annette Palomino所言「我們從不把新移民學生視為負擔」，及該校負責寫計畫向聯邦政府申請Title III Instruction經費的主管Michela Asano以及眾多老師的付出努力，讓學校能維持近九成的畢業率，而且持續在市府評鑑維持A級，因此成為眾多新移民華人家長選擇新鮮草原的原因之一。還有一提的位於法蘭西斯路易大道與LIE高速公路路口的聖法蘭西斯預備學校(St. Francis Preparatory School)，它是美國最大的天主教初/ 高中私立學校，是紐約州獨

秋季的康寧漢公園如此具有詩意。

立學校聯盟的成員和美國教育部評為的優秀私立學校。該校有98%以上的大學升學率外，還被U.S. News和世界報導評為優秀高中之一。學校宗旨本著開發所有學生的精神、知識、創意、情感、社交和體能的潛能。並尊重每一位學生為學校所做出的貢獻，同時，致力為學生打造一個充滿學術成就、尊重、正直和愉快的學習氛圍，為未來打好紮實根基。

新鮮草原為過去15年來華人定居的熱土。

F線的169街地鐵站。該區域內也有橫貫東西的Q46號公車，連結南北直到法拉盛的Q17號公車(188街)及連接貝賽與牙買加間的Q30(烏托邦大道)、行走區內的還有Q26、Q31、 Q88、QM1、QM5、QM6、QM7、 QM8等公車或區間車(Express)，讓居民生活便利。此外，週邊有長島、清景(Clearview Expy-I295)快速道路、大中央快速道路(Grand Central Pkwy)等，到紐約甘迺迪(JFK) 和拉瓜地亞機場(LGA)，車程都可在15分鐘內，便於旅行。基於華人向來注重子女教育，在選擇居住地點時，學區是一個非常重要的考慮因素。到一個良好的小學和初中基本上將保證孩子一個順利的

中小型房屋配中小型家庭，新鮮草原可算是皇后區的模範社區。

根據全美房地產經紀人協會( National Association of Realtors， N AR)統計，在皇后區擁有優質學區、便利交通和住房配套基礎設施完備的地區，已經逐漸擺脫房產交易低迷現象。隨著華人購房時會重點考慮房屋所在學區的優良，這讓在皇后區26學區的房屋買賣更炙手可熱。久負盛名的26學區涵蓋貝賽、道格拉斯頓、小頸和新鮮草原的部份地區，選擇好學區買房不僅選擇享有了安靜、安全又舒適的居住環境，還同時為子女選擇了良好的教育開端，在好學區買房無論是從教育還是房屋保值等方面來看，都是不錯的選擇。目前美國規模最大的天主教會學校聖約翰大學(St. John's University)，它的存在使新鮮草原地區的房屋租賃買賣市場尤其活躍，不少該校學生選擇租住新鮮草原地區的房屋。由於華人陸續湧入新鮮草原定居，自2008年起不少新興華人超市雨後春筍般插足進駐，例如69街上的金旺發超市、Union Turnpike上的昌興超市，雖現規模不及法拉盛、華埠等大型華人超市，因貨品流轉快新鮮足以做到滿足該區華人生活所需。此外，該地區美式便利店和藥店分佈均勻，便利民眾生活，也因此，現眾多留學生選擇居住在新鮮草原。

華人貴賓專線：1-866-318-2133

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皇后區地產專刊

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皇后區圖與文：梁起華

中部

Jamaica Estates簡介

都鐸式房屋是該區的明顯象徵。

位置

學院」(The Mary Louis Academy) 建於1936年，該校注重教學品質，所有畢業生百分之百升大學，該校設有輔導學生專攻長春藤大學的計畫，全校都可通無線網路，有兩個最先進的電腦實驗室、數學、物理、化學、地理、生物、機器人工程實驗室。此區另一所私立天主教學校兼收男女生，招生年級從學前到八年級。該校位於Midland Parkway和Dalny Road交叉口附近，電話：(718) 728-

不少一家庭房改建後美輪美奐。

1969。Holliswood的The Yeshiva University High School for Girls高中只收女生，該校教學品質不錯，該校也傳授有關正統猶太教義的課程。這所高中附屬於紐約頗負盛名的葉史瓦大學(Yeshiva University)。該區其實主要以猶太裔和印度裔住民居多，但華裔住民也有一些，前紐約市都市計畫局交通處主任和美華協會紐約分會前會長鄭向元也在這居住有15年左右，他表示Jamaica

(Jamaica)，此區即皇后區法院及牙買加所在的區域。這三個小區雖然相連，但並不是同一個區域，在此特別說明。

交通概況 F線地鐵在Hillside大道和179街的交叉口。行經Union Turnpike的 QM1、QM5、QM6、QM7、QM8、和x68高速巴士直通曼哈坦，通往曼哈坦中城約須30到45分鐘。此區的公車有Q1、Q2、Q3、Q17、 Q30、Q31、Q36和Q46。此區可經由大中央快速道路和清景快速道路 (Clearview Expressway)兩條高速公路，連接高速公路網。

學區及學校此區有兩所公立小學，Jamaica Estates東區屬於26學區，有PS 178 小學(Holliswood School)，該校在 Radnor Road和189街交叉口附近。 Jamaica Estates西區屬於29學區 (Jamaica Hills學區)，區內有PS 131 小學(Abigail Adams School)。只收女生的私立天主教高中「瑪麗路易斯

大樹蔚然成蔭形成一片「綠色隧道」，增添美意。

聖約翰大學的建立，確立該區的文教區地位。 The Mary Louis Academy

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史上最強，全球華人都愛用的烘焙新手教科書，100道可以完全享受健康自然原味的麵包食譜！

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5000萬網友的肯定，3000張照片完整圖解，100道無添加純天然手感麵包＋30款麵包與果醬美味配方提案，完全不含任何人工添加物，健康自然，讓您和家人可以輕鬆地在自家廚房，安心享受麵糰最單純的原味。風靡兩岸三地，華人地區最受歡迎的超級網路烘焙達人Carol胡涓涓，繼《烘焙新手必備的第二本書──130道不失敗超人氣麵包全圖解》後，再度獻給麵包新手與最最親愛家人的絕佳好禮。

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Estates的確不失為一好的住宅區，尤其該區屬於地目的R1區，房屋密集率不高，且明文規定不能出租(雖然許多房東為了減輕住房開支租給當地的聖約翰大學學生)，所以住家品質不差，許多白領階級包含法官、律師等專業人員也在此築巢，因此該地對於華人來說或許不是那麼搶手，但是對於許多非華裔買家來說Jamaica Estates是相當好的選擇。世界日報提供許多房地產廣告，查閱世界日報廣告不失為了解該區房地產行情的第一步。消費可透過報紙廣告，可在很短的時間內，獲得一些該區待售屋的行情；也可找到許多有經驗的房屋經紀人。此外，投資人也可透過trulia. com、zillow.com、realtor.com等網站，了解該區房屋市場的行情。根據 trulia.com網站，該區房價從10萬左右的到100多萬元以上，房屋的種類非常多元。

原味

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的鬧中取靜地段

對於許多華人不動產買家來說，位於皇后區中間的Jamaica Estates 是一處常被忽略但是又相當有品味值得居住的好區域，但是由於與 Jamaica(牙買加)扯上邊，所以常常給人有錯誤的印象。 Jamaica Estates是皇后區中部的一個高級社區，位於F線地鐵的底站，此社區有許多英國都鐸式 (Tudor)房屋，散發著高貴穩重的氣息；房地產大亨川普(Donald Trump) 幼年就住在此區。這個社區於1900 年代初期完成，雖然一些較老舊的房屋已拆除，改建面積較大的房屋；但此區仍保有市郊的感覺。此區緊鄰聖約翰大學(St. John's University)，更增添了一些文教氣息。此區地勢起伏，有些地區早年種植的大樹蔚然成蔭，沿著住宅區的道路形成一片「綠色隧道」。這個社區大部分房屋為一家庭住宅，房屋的庭院較大，售價動輒上百萬。此區靠近Hillside Avenue的附近有一些合作公寓(co-op)和出租公寓，若就單獨純住宅目的來說的話，Jamaica Estates其實是滿理想的。

Jamaica Estates被四條馬路圍在中間。此區的東邊界限為188街，西界為烏托邦大道(Utopia Parkway)，北界為Union Turnpike，南界為Hillside大道；這四條馬路將 Jamaica Estates圍成一個梯形區域。Jamaica Estates北邊以Union Turnpike和新鮮草原區為鄰。此區的南部為熱鬧的Hillside大道商業區，而F線地鐵的底站就在Hillside 大道，F線地鐵可直達紐約心臟地區曼哈坦，並越過東河的河底隧道通往布碌崙，交通非常方便。此區的東部以188街和Holliswood為界。 Jamaica Estates西邊的南北向道路為烏托邦大道，Jamaica Estates隔著該大道和Jamaica Hills及聖約翰大學為界。東西向中央高速道路(Grand Central Parkway)橫貫此區。雖然位於新鮮草原的康寧漢公園 (Cunningham Park)位於該區的東北方不算在該區但是相當鄰近也算是該區的附帶價值內在此需要說明，皇后區有三個小區都以「Jamaica」這個地名開頭：一是Jamaica Estates，二是此區外側西南部的牙買加丘(Jamaica Hills)，和該區外西南部的牙買加

2013年9月28日星期六 SATURDAY,SEPTEMBER 28,2013

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皇后區地產專刊

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2013年9月28日星期六 SATURDAY,SEPTEMBER 28,2013

居住在曼哈頓的居民，還不如長島市住民能看得到的景色。

皇后冠上的西起之星文與圖：廖學錕紐約市皇后區長島市（Long Island City、簡稱LIC）位於皇后區最西邊，與曼哈頓隔著東河；過去為繁榮的工業城市而後衰落，現今脫胎換骨快速的仕紳化，讓它搖身一變成為皇后區充滿藝術氣質富有創造力的城市。有著河岸公園可以眺望曼哈頓的長島市，堪稱是紐約市內畫廊、藝術團體、以及個人工作室密度最高的地區。長島市北接阿斯托里亞（Astoria），西面東河，東界為Hazen街及31街，南接布碌崙綠點(Green Point)。最初長島市是皇后區初期的城鎮政府所在地。長島市被皇后區大橋分成兩半，以北為皇后區第一社區委員會，以南為皇后區第二社區委員會。長島市，正如他的名字字面上意義所示，以前曾經是個城市， 1870年成為一個城市到 1898年納入大紐約。當年的長島市不僅是個重要的工業區，同時也是一個獨立的行政市，直到1898年紐約市形成現在五個行政區的格局時，長島市才被歸劃在皇后區之內。由於長島市曾為獨立市，老居民並不喜歡這種新的行政版圖劃分，有別於皇后區其它地方，長島市的郵政編碼的前三位至今還是「111」，而非其他周圍地區的「113」開頭

著100多年前的輝煌歷史；站在四個伸向東河長短不一的碼頭上，可以欣賞到東河及對岸曼哈頓各自相異的景色；階梯式造型的廣場已舉辦過多場露天音樂表演。 19世紀末、20世紀早期，龍門廣場曾是紐約最繁忙的地區之一。由貨輪，駁船經東河運來的貨物在此吊上貨運火車，沿著48大道上的長島鐵路，運往長島或其它地方，或是將貨運火車從長島及其它地方運來的物品在此被裝上貨輪或駁船，所以只要進入長島市時，不難發現路面有許多已經廢

長島市

在河畔公園旁的龍門上，還印著斗大英文長島二字。

龍門廣場州立公園 Gantry Plaza State Park 紐約市以擁有眾多公園而聞名，長島市內龍門廣場州立公園(Gantry Plaza State Park)，是一個結合天然美景、歷史背景與人文因素，適合野餐的最佳公園地點，尤其該公園於2009 年7月擴增面積後，近幾年吸引了許多市民前往，公園的每一項各具巧思的設計深獲紐約客及外來遊客的喜好及人心，例如公園內最醒目，著名的兩對鋼鑄鐵造的龍門起吊架，代表

棄(凹陷)或是沒在用的火車鐵軌。公園內的每一處的設計都頗具匠心。黑色堅固的龍門起吊架上刷著醒目的紅色大字「Long Island」，向世人展現一百多年前這個城鎮的輝煌。兩對龍門中的南面龍門立在水中令人可望不可及，北面的龍門旁築著曲折彎轉的步道，將歷史與現實連在一起。這兩對龍門看起來像個渾然天成的大相框，將曼哈頓中城的美景框在其中。常見許多來此的

遊客觀賞龍門後，感嘆這兩對龍門不僅是人類的智慧的體現，也是訴說紐約市光輝歷史史的一章。公園內有四個指向東河長短不一的碼頭。設計的構想是遊客可以經由不同的碼頭，從不同的角度，以不同的方式欣賞到東河及曼哈頓的不同的景色。碼頭的外圍，還有透著古羅馬露天劇院典雅的龍門廣場。弦月形階梯式造型的廣場自開放以來，已經舉辦了許多場音樂會，表演及其它活動。

長島市地產水漲船高根據今年七月份紐約「每日新聞」(NY Daily News)報導指出，知名公寓網路搜尋站Zumper 的調查顯示，皇后區一臥公寓的每月租金中間值為$1,470，而且還有持續上升的趨勢，這價位或許不如曼哈頓上東城的價位，但卻有布碌崙高地(Brooklyn Heights)的味道。西皇后區，像長島市和阿斯多利亞（Astoria）這兩個接近曼哈頓而且交通便利的社區，每月租金中間值現在已有達到$2,000之譜。儘管如此，根據Zumper的調查，比起曼哈頓的$3,800的月租和布碌崙的$2,150，皇后區的房租仍然相對較低。著名網路地產公司Trulia的首席經濟師指出，對於來自外州的人來說，皇后區的房租看來非常昂貴，但對於曼哈頓和布碌崙居民來說，還是較為便宜

原本被遺棄的城市，現在搖身一變成為新貴的地產新寵。

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的。每日新聞報導還指出一個值得觀察的現象，現在皇后區最貴房租的社區是長島市這個前工業區，現已蛻變成充滿藝文氣質的社區，這區內面海的一臥豪華公寓，每月租金中間價已經飆漲到$2,500。八條地鐵線、12條巴士線和一條渡輪，只需幾分鐘可到達曼哈頓，訴說輝煌歷史的水邊公園，加上能將曼哈頓全景盡收眼底的景觀是這飛漲房祖背後的推手。

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中央大道上的屋頂樂園在長島市中央大道上，聳立著由TF Cornerstone所營建的42層樓豪宅大樓，這個有著820個出租單位的大樓，樓頂上有著美式足球場大的戶外活動區域，包括兩區附有燈光的網球場、沙灘排球場、池塘、溜狗場、兒童叢林遊樂場及可供進行日光浴的躺椅。有這種五星級休閒娛樂設施的大樓，在開始行銷前就已租出160間公寓就不足為奇。820個出租單位包括統艙、一到三臥，租價從$2300起，在頭一年，租客每月只要付$50即可使用上述的設施。看準長島市發展前景的TF Cornerstone在中央大道上就有兩棟大樓：一為4630號的Condo 公寓，另一為位於4545號上，有著屋頂休閒娛樂區的豪宅出租公寓大樓。在2006年，一位1991年移民來到皇后區的日本人Hiroyuki Takenaga，深深被長島市的藝文氣息，悠閒的居住環境及便利交通所吸引，提議在長島市建造一個日本城(Japantown)，雖然最後未盡全功，但也為這個棄工業從優雅的城鎮添上一筆美麗傳說。

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皇后區地產專刊

worldjournal.com 右圖為好的地產經紀人讓您的溝通有餘裕。

(Getty Images)

下圖為掛在地產公司外的待售地產資訊。

(Getty Images)

2013年9月28日星期六 SATURDAY,SEPTEMBER 28,2013

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購屋需知小小叮嚀完成美夢的實現世紀房屋地產左皖瑄Claire Tso 金輝地產陳美華Sophia Chen 金輝地產負責人黃城 Vicotr Wong口述劉美妤整理「安居樂業」是每個來美的移民最響往的美夢。根據世界日報地產分類廣告中，房屋出租及屋主自行銷售、房地產代理經紀等大小黑白或彩色廣告，可說是琳瑯滿目各顯神通，市場的興旺顯示購屋的熱潮。購屋資金不像買車只要數千數萬，幾乎都在十多萬至數十萬以上甚至更貴，如不謹慎處理容易造成損失。每位來美國實現購屋夢的新移民都有「第一次」，以下是根據幾位專業的地產經紀人所整理的購屋者需注意之重點簡介：如果不能住上一段時間，千萬不要買！如果買家不能保證會在新購入的房子住上一段時間，則可能不適合買屋，至少目前不適合。買屋和賣屋都必須支付交易費，如太快將房屋出售，即使房價上升，也會賠錢。假如房價下降，虧損將更大。購屋之前應先確定目的，為投資或自住，再做明智抉擇，在下訂之前最好先考慮清楚，舉凡房價、地段、交通、學區、增值等各自需求不同皆須仔細研究過，首先需清楚第一次購買有的優惠稅率及方案，是自己找還是找地產經紀，多看看比較選適合自己的房屋才不會吃虧。即使購屋者沒有入學年齡的孩子，但如果可以，應盡量在好學區選購房子。對很多買家來說，好學區是他們的首選，從而有助提高物業的價值。

許多人(不管是買方或賣方)為了省掉經紀人的佣金，往往喜歡自己來，但結果往往是省了一點點的錢，但是大大的傷了神。一位會居中協調的經紀人，可以形成一道溝通的軟墊 (cushion)比較不會硬碰硬、傷了購買時的氣氛與過程。好的房屋仲介甚至可以在這購屋過程中，當作不管是買賣雙方的良師(mentor)和打氣筒。合法建築物：尤其華人的房屋常常喜歡違法加蓋，所以購屋時要注意是否合法領有建造執照，基本上「看屋」大致可先分為「內（屋況）」、「外（環境）」兩者。在屋況方面留意隔局幾房幾廳、面積尺寸、窗戶、光線、廚房、衛生間、漏水、建材等是否喜歡，有些還要求方向。環境方面需瞭解房屋四周地區安全性、交通、屋外樹木、夜燈、芳鄰等問題。而購屋過程中，驗屋是非常重要的環節。驗屋可以讓欲購屋者充分了解房屋的實際情況，知己知彼在買房時可以更好地講價，或者可以要求原房主對房屋進行修繕，達到買方省錢的目的。那麼什麼時候聘請驗屋專家最合適呢？專家認為應當是在簽署合約之前。驗屋的內容除了屋內條件外，還應包括房屋外牆、門窗、人行道、陽台、車庫、屋頂、地板、通風條件、地下室、暖氣系統、下水設施、電力系統等。大部分人購屋都必須申請房貸，因此應確保信用歷史良好。開始尋找房屋前數月，應申請取得個人信用報告副本，並確保所有資料正確，如發現任何問題，應盡快解決。房屋款貸又是整個購屋過程中的一大學問，去多家銀行打聽或找資深執照貸款公司是必要的。獲取貸款

檢查屋況也是購屋時的一大必學課程。

的預先準備工作，需保持良好的信用記錄與分數，要取得優質房屋貸款，優良信用分數的要求一般在700分以上，有些已提高至740分，分為查收入與不查收入兩種。不查收入之房屋款貸，需自備款多，房貸利息亦較高。專家建議尤其要小心「點」和「利率」之間的選擇。選擇房貸時，您通常可以揀選支付額外的「點」（在交易結束時支付的部分利息），以換取更低利率。如您計畫在新購入的房屋居住一段時間（三至五年或以上），「點」一般是較佳選擇，因為長遠來說，較低的利率能讓您節省更多。簽約手續：買房者決定要買時，要找專業律師，在簽約付10% 訂金前買賣雙方對售價、屋況都已協議妥後，雙方交換律師處理，此時買方要找專業房屋工程師檢查購置之房屋結構狀況檢驗報告。選擇一位合格且專業的房地產律師是順利完成房地產交易的關鍵。房地產律師的服務包括 ─審閱購房合同，

(Getty Images)

確定合同條款能最大地保護客戶權益；協助客戶與銀行和賣方律師聯繫，掌握購房進度；向買主詳細解說「購房合同」中的各種條款和減少及規避購房中遇到的各種風險和陷阱。律師最大職責是完成產權調查和順利完成房產過戶。一旦您購買的房產出現產權或其他問題，專業的律師將代表房主出庭，為客戶爭取權益；同時您的代表律師受到職業道德和律師公會的嚴格限制，買賣房者和代表律師溝通的任何內容，其代表律師都不得透露，因此客戶可以非常坦率地和律師討論買賣房屋過程中，所遇到的各種問題或提出有關自身權益，而不用擔心談話內容洩露。最後，專家告訴您，要快！世紀房屋地產的專業地產經紀人左皖瑄說，現在紐約市的房地產是市場大、但房屋存貨量少，舉凡皇后區的銷售熱點例如法拉盛、貝賽、森林小丘、亞斯托利亞等，在來自多以中國買主的情況下，大都以現金交易為多，一棟不錯的地產一上市到準備過戶，平均時間通常只要兩周，這還是平均，實際上有些會更短，所以左皖瑄告訴買家動作要快！

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紐約市目前地產是市大房少，圖為皇后區一新建的濱海社區。(梁起華攝)

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2013年9月28日星期六 SATURDAY,SEPTEMBER 28,2013

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法拉盛火熱居高不下店租的奇特現象

店中店的產生和珍貴的平方呎嚇人，但是業主和勇於嘗試的新移民依然方興未艾，房東可以拿俏，租客若不滿意租價，後面排隊等著入租的新房客多的是！該會計師說目前法拉盛的地租的確是高於曼哈坦中城的平均價，問題不主要在於環境、地段，而是在於供應量，法拉盛根本是求大於供，所以自然物以稀貴，加上新移民或中國人不管是產品或是語言，在某種程度上有其自然的局限性，這也是為何法拉盛的店租居高不下，進而產生店中店的奇特現象。當然在分租現象方興未艾之際，因分租而發生的房東與租客之間的糾紛也時有耳聞。租客要知道自己的權益

文：梁起華整理在1975年至1980年時的法拉盛，莊振輝回憶道正是日本人漸漸往外遷移、台灣人慢慢遷入的時期，當時的法拉盛講得出來的亞裔店家真的屈指可數，「金洋銀行」、「大道食品」、「美廉超市」等等，目前的美食街40路，在當時入了夜後，則是充滿了犯罪，流鶯、毒犯遊蕩在法拉盛街頭……，一般的華人晚上根本不敢進法拉盛，與40年後即使入了深夜，街上依舊車水馬龍、熱鬧萬分的景況真是不可同日而語。當時根本沒人想買的地，現在火紅排隊搶著要………！莊振輝是早期於1970年移民至紐約的台僑，他的家族在法拉盛地區擁有許多的產業，目前擁有的職銜包含法拉盛商業改進區共同主席、法拉盛美食協會會長等，對於皇后區和法拉盛的發展如數家珍。在華人聚居的社區寸土寸金，例如法拉盛等商家雲集的街道，商店租金一漲再漲。為分擔越來越昂貴的租金，許多店鋪都採取分租和再分租的方式，形成獨特的「店中店」現象。這種現象其實也只有在貴的不成比例的法拉盛和曼哈坦華埠及布碌崙八大道才有這些現象。要形成這些現象，租金昂貴是一要點，大量的新移民懷抱著美國夢又是另一要角，更重要的是交通便利、幅員「不」廣大才行，少了以上幾點都不容易看到店中店的景象，因此在加州洛杉磯、德州休士

「店中店」是法拉盛火熱商業的表徵。

頓等即使華人不少，卻沒有這種景象發生。華人聚居區店面的租金，因地點、客流量和商業價值的不同而有天壤之別。昂貴的租金對來美創業的新移民來說，的確是一個沈重的負擔，店面分租由此應育而生。分租商場的「二房東」，為減輕租金上漲的壓力，靈機一動，開闢靠近門口的一小片顯眼的位置分租，讓別人賣電話卡、手機、手機飾品，甚至玉飾等。有時是半個或一個櫃台，有時則只是一部分牆面，有的就是露天的一僅容轉身的小空間。店中的小店由於地段的不同，租

同樣一個街口60年前後的今昔對照。

(梁起華攝)

金也千差萬別，但大多數都貴得離譜，法拉盛緬街近38大道內分租店面的時裝店，再分租出四個大約為2 呎深、8呎寬的櫃台，店主開價為每個九百元。而若想在緬街和37大道交口時裝店內分租一個同樣大小的櫃台，店主開價則為每月1500元。而位於緬街夾羅斯福大道上的一家冷飲店，由於座落於法拉盛市中心的超級黃金地段，價格更是貴到爆，約一百呎不到的店面，每月的租金更是達到一萬元，具店主透漏，這還是「人情價」，不然還會更貴！該店主指出平均算下來，每平方呎的月租價格比上曼哈坦五大道近廣場酒店(Plaza Hotel)的蘋

(左圖取自queenscrap.blogspot.com網站、右圖:邱紹璟攝)

幅員不大、店樓供應量不多，是法拉盛店租居高不下的主因。

果手機專賣店(Apple Store)，每平方呎還貴上三倍，該冷飲店其實也是坐落在一個單位畫分為三的情況，分租給三個不同類型的商業租戶。同樣在在法拉盛緬街近地鐵站的一家分租店鋪，業者竟願花近七千元分租售花，當被問到為什麼願意出如此天價分租時，這位業者說，租金高自有它的道理，說明地旺，客流量大。甚至有些商家只租個「牆櫃」的攤販也說，直接從批發商那裡進貨，同樣的香水，他可以賣得比大商場低一半以上，每日現金收入不菲，支付租金並不困難。在法拉盛39大道近136街近大停車場的一專業華人稅務會計師樓，張姓負責人也表示法拉盛的地租的確貴得

(梁起華攝)

和法律責任，法律專家說，紐約州鼓勵商業活動，「分租」一般是合法的。而「二房東」有兩種。一種是將商場租下來，再分租出去，但自己不在裡面占任何位置的。另一種是「二房東」出面租下鋪面，並在裡面做生意，再將一部分位置分租出去。專家提醒分租房客，在投資前要注意：其一，分租房客和「二房東」簽租約，但一定要「大房東」書面同意。否則如果商店受到意外損失，比如火災，水淹等，「大房東」的保險賠償的只是「二房東」，分租房客無權論理。其二，分租房客一定要看「二房東」與「大房東」的原始租約，避免租期有衝突及受「禁止行業競爭」之害。還要看原始租約裡的有關規定。

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皇后區地產專刊

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