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居家置業
2012 大溫
房地產專刊 （秋季號）
活出真精彩 鐵道鎮全新豪華公寓 首幢公寓2012年秋季閃耀登場 售價由$300,000餘起
S TAT I O N S Q U A R E . C A 6 0 4 . 4 3 8 . 111 3
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房地產 房地產專刊 專刊
目錄 P19
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回顧上半年 大溫房市價量放緩
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展望下半年 價量維穩至上
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封面故事：蓄勢待發 素里興起
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不可不知 素里市中心七宗最
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華特絲有魄力 吸引各方投資
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關美齡：建房，但更是建社區
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本拿比黃金地段 打造時尚廣場
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卑詩節能津貼 居家裝修好划算
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ppia總裁：創造雙贏 才是王道 26 出租房屋不簡單 先看大樓法規 28 房東不好當 29 白紙黑字 租務免煩惱 30 投資房地產 地點以外… 33 地產達人林陳秀子 靠房子賺一輩子
P06
36 房市冷卻 民宿短租正熱 37 以房養老 逆按揭另類選擇 39 養老防兒？ 房產贈與要小心！
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房地產 房地產專刊 專刊
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2012.9.7
目錄
2012年9月7日
出版
世界日報溫哥華社
出版人
陳敬貴
總編輯
韓尚平
副總編輯
何元
執行編輯
盧炯燊
採訪撰稿
阮耀毅、劉煥宇、周化堯、陳元誠、朱冠華、吳祥光
特約採訪撰稿
范瓊文
業務總監
劉志雄
廣告行銷總召集
劉妙媛
廣告業務
吳俊緯 朱怡萱 江寶蓮 江素勤 郭永興
印務總召集
許嘉仁
發行業務
謝政道
美編組
吳贊華 劉又慈 胡常儀
Published by
World Journal (Vancouver)
Publisher
Jack Chen
Shang-Ping Han Deputy Chief Editor Yuan Ho Editor-in-chief
Executive Editor
Kwan-Sun Lo
Reporter
Roy Ruan, Erika Liu, Arthur Chou, Gary Chen,
Robert Chu, Vincent Wu Contributing Editor Rachel Fan
居
2012 家置業 秋季號
Sales Director
Daniel Liu
Project Manager
Eve Liu
Sales Team
Ellen Chiang, Susan Chiang, Julie Wu, Sharon Chu,
Robert Kuo Production Jerry Hsu Distribution Graphic Designers
Ken Hsieh Grace Wu , Michelle Liu , Kelly Hu
2288 Clark Drive, Vancouver, B.C. V5N 3G8 Canada www.van.worldjournal.com adv@worldjournal.bc.ca 604-876-1338 ext. 235, 236 604-876-3728
本刊保留所有版權, 未經版權所有人書面許可, 不得以任何形式(包括電子掃 描, 抄錄, 影印 ) 複製, 儲存或轉載本刊全部或部份內容.. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or distributed in any form or by any means, or stored in a database or retrieval system, without the prior written permission of the publisher.
房地產 房地產專刊 專刊
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將心比心 認真用心 專業 誠信 全方位的地產服務
Sonia Wang 王怡華 Personal Real Estate Corporation
歡迎來電：604.657.6485
Office: 604.436.1335
M.A.
Fax: 604.436.1081
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房地產 房地產專刊 專刊
大溫房地產後市仍有可為。
回顧上半年 編譯組／綜合報導 大溫房地產市場邁入2012年之後出現調整， 上半年房地產的交易量和房價兩項重要指標， 均呈放緩逐月走低趨勢。 卑詩房地產協會（British Columbia Real Estate Association）最新報告指出，今年上 半年以大溫為主力的卑省住宅成交總值為204 億元，比去年同期縮水17.1%。房屋交易量共 3萬8312戶，數量與2011年上半年比較，滑落 九個百分點。 另一方面，「多重列銷服務」（MLS）資 料顯示，今年上半年全省的住宅平均價格也降 至53萬3681元，同比減少8.9%。 大溫豪宅價位高，但仍獲不少投資客的青睞。 （本報資料照片）
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（本報資料照片）
大溫房市價量放緩
房地產 房地產專刊 專刊
對許多買家而言，豪華住宅仍具吸引力。
以大溫地區而言，上半年的表現持續疲軟。 MLS統計指出，今年6月住宅成交量為6815 戶，同比減少13.8%；平均掛牌價為50萬3232 元，亦較去年同期下跌12%。該月份大溫地區 的房屋交易總值是34億元，比2011年同月少 了24.1%。 另一方面，據不動產研究公司MPC報告顯 示，大溫地區2012年上半年共計有6000戶新 的多單位住宅上市，數量較原來的預料為少。 估計2012年秋季還會有一波這類多單位新住 宅推案上市，顯示本地房市走勢雖趨緩，但未 真正探底。
市場調整 後市可為 儘管房屋價量齊跌，大溫房市出現疲態，但 是今年以來的表現若與長期的走勢比較並不算 差。房地產仲介仍然唱好，認為與去年攀頂的 銷售價量相比，今年的表現當然有所失色，但 房地產熱顯然並未澆熄，基本上應該看做是市 場調整，後勢仍有可為。 大溫地產局主席克萊恩（Eugen Klein）就
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（本報資料照片）
指出，上半年賣方雖較買方活躍，但整體而言 本地房市仍呈現供需正常，買方需求與賣方供 應維持平衡局面。
豪宅放緩 轉購公寓 在豪宅方面，大溫哥華地區今年上半年300 萬元以上豪宅的銷售量較去年同期減少近半， 麥當勞地產公司在一份報告中指出，今年上半 年，大溫地區售價在300萬元以上的豪宅共有 243棟易手，數量低於去年同期的466棟。 大溫地區2011年全年共有691棟價值300萬 元以上豪宅轉手，是歷來最高紀錄，其次則是 2010年的375棟。麥當勞地產公司預測，大溫 地區今年全年銷售可望超過2010年。 由於豪宅和部分獨立房屋的價格高居不下， 年輕置產人士或首購族把目光投向集合式公 寓。不僅自住公寓交易熱絡，而且也吸引不少 投資客競相搶購出租單位。 據加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation ，CMHC）估 計，過去兩年來大溫地區有26%公寓單位被用
來出租，新建公寓當中更多達46%是蓋做出租 用途。此外，本地市場近五成新增出租單位是 公寓住房。目前看來，出租公寓市場暫時沒有 放緩或泡沫化的跡象。
大溫出租公寓相當搶手，市場交易熱絡。 （本報資料照片）
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「 至上 展望下半年 價量 維穩」 編譯組／綜合報導
迎向2012年下半年及明年，大溫地產走勢將 何去何從？據卑詩房地產協會指出，大溫房市 預料仍將受益於銀行低房貸利率，及中國、亞 洲移民需求持續強勁等兩項助因，短期內走勢 不會出現太大波動，對卑詩經濟而言，房地產 仍將扮演經濟發展的重要動力。 最近有些媒體唱衰溫哥華房市，但是房市 消費族群對大溫住宅的興趣顯然沒有退燒， 這些趨勢訊息反映在房價平穩和公寓市場崛 起。 雖然今年春季的房市未開長紅，造成2012年 全年住宅成交量，與2011年同比可能仍出現 負成長，但這不表示大溫地產景氣黯淡。
移民加持 景氣望回暖 由於有以中國為主力的海外移民源源不斷地 進駐和投資加持，每年估計有4萬多名新移民 抵卑省定居，再加上卑省財政廳長馮宜幹證 實，2012年卑省經濟成長率可望達到近3%， 在加國各省排名仍高居第三席次，顯示經濟景 氣似有回升趨勢，這些利多因素將會助長卑省 下半年房市「維穩」及「供需平衡」。 卑詩房地產協會首席經濟師穆爾（Cameron Muir）指出，儘管今年上半年房市交易遲 緩，但很可能只是暫時走跌，在人口增長，房 貸利率維持低檔，以及就業數據改善等利多因
鍾情大溫居住環境的新移民，成為房市進場的常客。
素刺激下，今年下半年卑詩省房地產可望轉 強。 另一方面，Pacifica Partners投資公司發表 最新房市展望報告指出，過去幾年支撐加國房 市的主要力道房貸出現停滯，加上國際經濟情 勢不明，失業率仍高，薪資增長有限，這些因 素都將抑制加國房價上揚氣勢。 報告直指，加國主要都會的房價可能均被高 估，至少要往下修正30%到40%才符合長期平 均值。其中以大溫地區落差最為嚴重，高估超 過40%。
新屋起建量 還會再升
（本報資料照片）
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待售的大溫新房屋單位。
大溫精華地段的樓宇，融入便捷的生活圈，往往是家庭首購族的最愛。 （本報資料照片）
代表建商的Grosvenor Americas公司總裁 畢比（Andrew Bibby）認為，房市是大溫經 濟發展的主要動力。據他指出，低陸平原每 年新屋開建申請許可，為大溫城鎮挹注約30 億元收入，住屋施工直接雇用11萬3000人， 這還未將周邊相關行業的地產經紀、房貸經 紀或其他軟件支援單位的獲益列入計算。另 外，房屋整修裝潢也為卑詩省經濟帶來70億 元產值。 根據加拿大按揭及貸款公司（CMHC）發布 的卑省房市展望報告，大溫今、明兩年的新屋 起建量預計都將有4%成長，多半以集合式多
大溫新建房宅的動工情況還是相當熱絡。
單位住宅為主力，由於房市需求基本面依然強 勁，已完成的新屋可望銷售順暢，市場存量有 限。
房屋銷量 先小滑再漲 CMHC預估，大溫地區透過多重列銷服務 （MLS）成交的平均房價今年將跌1.5%，下 滑到76萬8000元，2013年可望揚升4.6%，漲 至平均80萬3000元。 今、明兩年大溫地區成屋市場交易大致都維 持穩定。CMHC預測，房價趨穩後，可望吸引 更多現有屋主換屋，並吸引第一次購屋者進 場，進而有助於大溫房市銷售量回穩，2012
（本報資料照片）
（本報資料照片）
年雖預估會下滑2.8%，但2013年則可望上漲 7.8%。 儘管房價跌挫傳言紛傳，市場也還有一些未 脫售房產單位，但是過去六個月內溫哥華地區 的新屋起建市場還是相當紅火，特別是多單位 的集合式住宅。 據卑詩房地產協會預估，2012年這類新建公 寓單位將達1萬4750單位，明年再增1萬5000 單位。 單一家庭住宅方面，受到高價位和用地限制 影響，預測今、明年新建的獨立住宅單位大約 維持在3500至4000棟之譜。
房地產 房地產專刊 專刊
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素里
蓄勢待發， 記者／ 劉煥宇
素里是卑省的第二大城市，這座到處充滿 綠意的城市裡蘊涵一種力量，只待破繭成 蝶，讓人為這座城市的興起而震撼。
2012年9月7日
素里是一座正在轉型的城市，讓人無法忽視。圖為素里市中心。
興起
（記者朱冠華／攝影）
房地產 房地產專刊 專刊
這裡是卑省的第二大城市，許多 年來，它在菲沙河另一端與大溫 其他城市隔河相望，似乎被「養在 深閨人未識」。然而，到過這裡的 人會有這樣的感覺，這座到處充滿 綠意的城市裡蘊涵一種力量，這種 力量慢慢累積，不鳴則已，一鳴驚 人，只待破繭成蝶的一刻讓人刮目 相看，為這座城市的崛起而震撼。 這裡是素里，一座正在轉型的城 市，一座已經無法讓人忽略的城 市。 2012年7月1日國慶，許多大溫 市民留意到，素里的慶祝活動特別 多，一整天各種表演活動還有晚上 的煙火，吸引了上萬民眾參與。有 人認為，這和溫哥華的慶祝規模已 經不相上下。 同一天，龐巴迪公司展示了最新 的輕軌列車，素里就是全國巡展的 第一站。市長華特絲幾年前就提出 要在素里建設三條輕軌，她親自上 車體驗，再次指出，素里人口增長 迅速，這樣更具成本效益、效能高 的輕軌是最能滿足素里需要的交通 工具。
未來30年 人口料成長50% 有人說，一座城市的靈魂在於 人。素里目前人口48萬，是卑詩 省繼溫哥華市而後人口第二多的城 市，而且這些人口中，多達30%為 年輕人。在素里紀念醫院，每年有 4200嬰兒在這裡出生，為這座城
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素里市人口增長迅速。
（記者朱冠華／攝影）
市帶來新生的希望。此外，每月還 有近千人選擇到這裡安家，未來 30年素里預計會出現高達50%的增 長。 有人氣的地方就有財氣，許多地 產商、投資商都意識到這一點，連 續兩年，素里被地產投資網路Real Estate Investment Network評選為 「BC省最適合投資的地方」。 Dominio貸款中心的主席德迪克 （Rudy Dedic）一針見血地說， 「這裡的房子便宜，大家供得 起。」他還說，「這個城市最大的 優勢就是它年輕。這種年輕不僅指 這裡有卑省最多的學區，同時會是 職場新人買房首選。此外很關鍵的 是，這個城市非常包容，它不像溫 哥華那樣限制多多，它可以容納很 多形式，是一座開放的城市。」 48萬人口、3172平方公里面 積、6425英畝的公園面積、15個 高爾夫球場、12英畝的人造湖。 它與美國相鄰，是加拿大太平洋重 要門戶，從素里市中心乘捷運到溫 哥華市中心、駕車到溫哥華國際機 場都是40分鐘車程。財政良好， 預置現金流5億元，建築投資高達 70億元。擁有10萬兒童，是卑省 最大的學區，43%的人口為能說非 英語外第二語言的移民，多元文化 融合。不用太多的解釋，這些資料 和事實已足以回答，為什麼這裡一 定會在不久的將來一躍而起，成為 「大溫第二都會」。
素里曾獲選為「BC省最適合投資的地方」。
（記者劉煥宇／攝影）
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素里市全新的WAVE
伴隨素里市人口持續快速的增長及國際移民的 大量湧入，素里一再的證明成為新移民選擇居住 及投資的首要城市之一。素里擁有大約50萬人 口，是卑斯省第二大城市， 加拿大第12大城市， 且連續七年來建築動工價值皆破紀錄，超過加幣 七億元。 瑞昇建設Rize Alliance Properties 發展商是溫 哥華最具前瞻性的領導品牌之一 ，擁有超過21 年的推案歷史。鑒於看好素里未來極佳的發展潛
力，決定在素里市中心位於104 和 133街 興建2棟 高層公寓大廈， 案名為”WAVE”，並將於明年 破土動工。 WAVE 自素里市政府喊出”希望之城”的口號 中獲得莫大的啟發。 這棟地標建案外觀由一系列 起伏的波浪式曲線構成，每一樓面大小皆有別於 其緊臨的上下樓層面積，讓每個單位皆可奢侈的 擁有寬敞的露台。 WAVE的平面圖徹底挑戰併超 越傳統建築守法的期許。經由滑動的牆壁設計， 給予靈活的建築空間，讓使用者得以輕易的依自 己個別需要，改變生活使用空間。 聰明的設計意 味著去除走廊及浪費的單位面積，進而獲至高效 的平面圖及可觀的費用節省。 為了響應素里’綠空間’建築主題，WAVE 建 案在一樓及天井擁有可觀的戶外休閒區， 併擁有 高需求的公共設施，如健身房、會議室、BBQ及 其他休閒娛樂區。 最值得一提的是WAVE距離天車站及素里市中 心巴士轉乘站僅有數分鐘，可信步到不遠的市民 廣場，那兒坐落新的圖書館，市府大樓，飯店， 大學，藝術表演中心及社區廣場。 Bill Morrison – Pilothouse Marketing 的合夥
人表示：“ 由於售價極具競爭力，WAVE是目前 銷售最快的全新高層混凝土大廈’。 對於那些想以低價購買高品質混凝土大廈，且 距離溫哥華市區僅30分鐘車程的潛在購屋者而 言，WAVE是您的未來。 WAVE 是兩棟28層樓高，超過450個單位的現 代公寓大廈。底層是17間2層或3層樓高的城市 屋。每個單位皆配備有高檔設計配備如石英石檯 面，不鏽鋼固定裝置及創意櫥櫃設計。 第一階段建案預計在今年底破土動工。按照目 前的市場的熱烈需求狀況，第二階段動工時程應 不會太遠。 無論是就無可匹敵的售價，革命性的設計理念 及彈性的居住空間而言，WAVE 皆堪稱為一十 分獨特的建案，尤其對意欲在素里最熱鬧的住宅 區新購屋買家，首購族，退休族，換大屋或換小 屋，以及追求現金增值的精明投資者， 皆十分具 吸引力。 銷售中心每日中午12時-5時對外開放 (週五除 外) 10375 133rd Street. Surrey 604-951-9283 歡迎上網瀏覽 www。waveliving。ca
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不可不知 素里市中心七宗最 記者／ 劉煥宇
22億6000萬元，這是素里為打造大溫第二 都會而在市中心所投入的數目。可以想像， 如此重手筆之下，數年之後，素里市中心繁榮 之景指日可待。隨手盤點素里市中心「七宗 最」，介紹一下素里的「最特別」。
一、最高的樓 如果這個問題早一點提出，地產界人士定會 介紹Ultra。沒錯，作為WestStone興建的大型 住宅區Urban Village的第三期，明春交房的 Ultra樓高40層，共362個單元，大部分早已經 售罄，本應是素里市中心的最高建築，沒料到 今年6月，3 Civic Plaza計畫正式推出，50層 樓共517尺的高度不但破了素里市中心最高樓 的紀錄，也成為南菲沙地區最高。 3 Civic Plaza的名字有點特別，當建商Century Group解釋「3」應該理解為「3rd」之 後，人們更是不解：「不是最高的樓嗎？」原 來，這裡的第三指的是這棟大樓將是市政廣場 的第三棟建築，該廣場的前兩棟，其一是已經 開放的圖書館，還有一個就是未來的市政府大 樓了。 有著這樣的「碼頭」，3 Civic Plaza就可以 往單純的住宅樓更進一步了。據計畫，該大樓 也將成為素里第一棟酒店和住宅合一的建築。 在330多個住宅單元的下面，是擁有160間客 房的酒店，這樣的模式使得該大樓除自住之 外，更具投資價值。估計到2015年完工後， 它將成為打造素里市中心都會氣息的重要一 筆。 其實，除了以上提到的兩大高樓，素里市 中心還有許多高樓值得關注。已經推出的 Wave，室內採用推拉活動牆壁，自己改變空 間構造。建商Rize認為，該盤是全加拿大價格 最好的高層樓盤，因為起價17萬9900元起， 兩房起價19萬9900起。 著名發展商BOSA也在素里市中心豪氣地 買下了好幾處地皮，將興建共計540個單位的 高層住宅及城市屋，以及一個734平方米的商 業建築。此外，還有Concord Pacific、Tien Sher、Lark集團等著名發展商的住宅建築及 商業建築項目，這七大企業共為素里市中心的 發展計畫注入11億元的資金。
二、最有朝氣的地方 年輕人朝氣蓬勃，充滿希望。據市府統計，
素里中心地標——西門菲沙大學素里校區。
素里的50萬人口中，三成為年輕人，兒童人 口總數更是大溫第三高，發展中的素里市中心 就像個年輕人，活力十足。 素里市中心年輕人最密集的地方當然是西門
（記者劉煥宇／攝影）
菲沙大學素里校區了。走入素里中央城裡， 流動的多是拿著課本、背著書包的年輕人，他 們在foodcourt和咖啡館裡聊天、看書、寫作 業，讓行人有時光倒流，回到大學的感覺，美
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好的學生時代。 此外，西門菲沙大學已於去年作出了擴展計 畫，把位於Old Yale路占地5萬4000平方呎的 Kinsman老人院改建成用於研究、教學以及學 生居住的地方，將為學生提供近200個床位。
三、最有文化氣息的場所 哪裡最顯得有文化？當然是人人手捧一書如 癡如渴閱讀的地方。素里市中心的新圖書館， 外觀氣派而現代，自去年9月正式啟用後，除 吸引了許多素里市民的前往外，甚至有本拿比 和溫哥華的市民專門過來，還辦理了這裡的圖 書證。 當素里市中心的市民還沉浸在閱讀的歡悅 中，今年年初，市府又通過了一個擱置已久 的專案——演藝中心（Performing Arts Centre）。演藝中心的設計者與素里中央城和素 里市中心圖書館的設計者是同一位設計師，著 名的華裔建築設計師譚秉榮。據規畫，演藝中 心的主層將有至少1600個座位，其中的小劇 場也將有250個座位，建成之後將會成為素里 市中心另一個具有文化氣息的場所。 除了以上兩處，其實還有一處容易被忽略、 也很有「文化」的地方，這就是荷蘭公園 （Holland Park）。占地29畝的荷蘭公園有一 大片綠茵圍著一個中央平台，平日這裡是素里 市中心市民們飯後散步遛狗的地方，有時還會 看到有人在公園設置的棋盤桌上對弈。每年夏 天，周末還有露天電影放映，吸引了很多觀 眾。多元文化融合節（Fusion Festival）舉行 的時候，這裡更熱鬧非凡，來自世界各族裔的 展台與表演分布整個公園，讓前來的遊客近距 離感受多元文化的魅力。
四、最具都市氣息之地 大都市的氣息在這兩個方面特別明顯，一是 購物，一是交通。 素里的中央城就完美地將此二者結合了。 從捷運素里市中心站或喬治國王站下車，到 Subway、大統華T&T、Shoppers、Zellers、 Save on food等超市以及Winners、Future shop、Best buy、The Brick、Canadian Tire 等購物地點都是步行距離。
素里市中心圖書館。
中央城購物廣場仍在不斷擴建拓大的同時， 素里市中心又另有了商業之路，Dell購物中心 計畫已給被BOSA買下，預計五年內，市中心 又將多出一處購物廣場，更多更好的品牌將會 進駐。 然而，儘管素里市中心交通方便，捷運經 過、多條公車線路在這裡匯通，但整個素里市 的交通布局仍然不夠完善，這也是市長華特絲 非常關注的一點。 在素里的交通規畫中，大溫交通局曾建議延 長捷運線，華特絲則提出市內輕軌計畫，而市 民們呼聲最高的，是在市內以及市際早日建立 更多的公交線。可惜的是，不論哪個計畫交通 局目前都未給出明確答覆。 華特絲在接受本報記者採訪時重申，素里不 但迫切需要增加公交線路及快速巴士線，也需 要建設輕軌，因為現有的公交線無法滿足素里
（記者朱冠華／攝影）
日益增加人口的需要，而輕軌是最經濟有效的 交通方式，能推動整個社區的整合與發展。
五、最具服務氣質之地 有人認為，素里市中心最具服務氣質之地當 屬即將明年開放的市政中心。這個耗資5000 萬、占地20萬平方呎的市政中心不但能創造 更多的就業機會，也能為市民提供更多的服 務，比如其中新的社區廣場就可以舉辦能容納 5000人的大型活動。 有人認為，最具服務氣質之地應屬於新的 皇家騎警總部，因為安全高於一切。耗資9億 6600萬元的工程今年年底就完成了，面積達 7萬6162平方公尺，員警就住在家門口了，這 裡能不安全嗎？ 還有人認為論服務，醫療為上，因為健康最 重要，所以應該屬於修建中的素里紀念醫院，
素里市中心的 休閒康樂及運動 場所之多，是城 市中心的另一大 特色。 （記者朱冠華 ／攝影）
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素里中央城交通、購物都很方便。
（記者朱冠華／攝影）
整個擴建計畫耗資6億元，其中比現在大五倍 的新急診室將於2013年啟用，是素里在醫療 方面最大的投資項目。其他如新生嬰兒看護中 心等也將在2014年投入使用。 究竟哪裡才是素里最有服務氣質之地？這真 是件見仁見智的事。
六、最好玩的地方 素里市中心的休閒康樂及運動場所之多是城 市中心的另一大特色，走不了幾步，就是足球 場、公園、康樂中心，這裡的居民就好像住在 公園裡、生活在健身房旁。 每個地方都有自己的特色，喜歡散步的， 去荷蘭公園；喜歡釣魚的，去Green Timbers 森林；喜歡游泳的，去North Surrey康樂中 心；年輕的，可以去Covered青年公園騎車、 玩滑板；年長的，去Senior's Space參加長者 項目；喜歡看足球的更方便，為2010溫哥華 冬奧修建的Chuck Bailey康樂中心，旁邊就是 美式足球卑詩雄獅隊（BC Lions）的訓練場 地，經常可以在這裡看到球員訓練，若自己腳 癢了，還可以到對面的足球場踢兩腳。 總有一個項目會是你最喜歡的，你也總能在 素里市中心找到，然後那裡就是最好玩的地 方。
七、最美味的地方 素里市中心有許多不錯的餐館點綴在中心的 各個角落，不說中央城商場的food court裡不 錯的食品小booth，還有許多店都是值得一去 的。 喜歡吃壽司的可以去100街和King George夾 的 Akashi Ya日本餐館，不但裝修上很有日本 風，食物也非常新鮮可口。喜歡吃越南牛肉粉 的素里市中心捷運站旁就有兩家並排開著，口 味都不錯，優惠套餐8.75元一大份牛肉粉還送 春捲。 喜歡吃西餐的除了連鎖的Boston Pizza、 WhiteSpot店外，素里中央城有一個叫Central city brewing的店非常不錯。這家由啤酒釀造
素里市每個角落都有自己的特色。
廠開的酒吧式飯館，食物很有特色，各式酒品 調得很正，薯條是用啤酒花浸過後炸的，帶一 點點啤酒香。 而且這裡有駐唱歌手，抱著吉他或其他樂器 唱一晚，能贏得很多掌聲。 不過，最投中國人的家鄉胃的還是中餐。 推薦兩家，一是捷運站和Subway超市中間 的陶都，這是一家頗有歷史的老店了，粵菜 系，海鮮主打，價格非常划算，不到29元的 兩套餐送例湯、生菜和螃蟹。不但中國人愛來 吃，店裡老外也能占半廳。另一家就是新開的 Bubble 88，台式餐館，裝修溫馨，每月還出 點菜排行榜，每款菜式都有各自的精采。 素里到處高樓大廈林立。
（記者劉煥宇／攝影）
（記者朱冠華／攝影）
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素里女市長
華特絲有魄力 吸引各方投資 記者／ 劉煥宇
作為政壇女強人，素里市長華特絲是個讓人 佩服的人。作為一名無黨派獨立政客，2005 年競選之時，她表示，將致力打擊素里地區的 犯罪和吸毒問題，並提供更多的社會服務。無 疑，她對素里是有深情熱愛及瞭解的，她的家 族在素里成立製造工廠已30餘年，而自1996 年起，她就成為素里的一名市議員。 上任之後的一系列作為使她成為「大溫最有 影響力和改革力的市長之一」，又入圍2010 年世界市長獎，並被一度被認為將是未來卑省 省長的候選代表。2011年，她以高達80%的支 持率第三次獲選連任素里市長。
實幹型市長
華特絲表示，要將素里打造成大溫第二都會。
（記者劉煥宇／攝影）
華特絲身上有種女強人氣質，也許這種氣質 讓她顯得不夠隨和，但對於要帶領一個從被視 為罪惡之都的城市，走向富強的實幹型市長而 言，隨和不如鐵血有用。幾十年前的素里留給 大家的印象多是危險、犯罪率高，而現在，越 來越多謹慎的華人也願意搬到這裡，可見這個 城市的面貌已經發生了翻天覆地的變化。 華特絲上台之初，即針對素里的薄弱環節， 將打擊犯罪作為首要任務，每次對外表達對 素里的期望時，華特絲都將安全放在了首位。 2005年，素里實施了電力及火警安全檢測計 畫（EFSI Program），有關人員可入屋檢測 大量用電單位。到2011年，素里的大麻屋單 位比率減少了81.6%。 此外，市府還推出後來相當成功的「減少犯 罪」（Crime Reduction）策略，全民參與保 護城市的安全，降低犯罪率。華特絲表示，打 擊犯罪要從根本上下手，原因包括吸毒、無家 可歸、精神衛生等多層面社會問題，因此打擊 犯罪不能只重視政策和執行。 而要解決這些社會問題，經濟發展是基礎， 畢竟「天下順治在民富」。華特絲無疑意識 到這點，因此不遺餘力地吸引各方投資，給予 企業稅費優惠，推動「經濟投資行動計畫」 （Economic Investment Action Plan）。在 2012年夏提出扶貧計畫，她思維很清晰地
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說：「素里的扶貧計畫不是針對某個群體，而 是要從根本上提高經濟發展水平，在交通、住 房、增加收入及支援等幾個大的方面改善人民 的生活水平，才能真正擺脫貧窮。」也是因為 如此，投資專家、Dominion貸款中心的主席 德迪克（Rudy Dedic）一針見血地說，「素 里的投資潛質中很關鍵的一點是，這個城市非 常包容，它不像溫哥華那樣限制多多，它可以 容納很多形式，是一座開放的城市。」
矢言建輕軌 素里發展的另一大「瓶頸」是交通問題。雖 然有捷運世博線連接素里的市中心到新西敏 市、本拿比市及溫哥華市中心，但公交線路始 終不算發達。目前素里中心的居民如果想使用 公交系統到列治文，最快的方式居然是，先乘 坐世博線到downtown，然後轉加拿大線到列 治文，耗時80分鐘，十分不便。此外，素里 本市南北之間，素里和鄰市之間的交通也不方 便。儘管大溫交通局（TransLink）有意擴大 捷運線，但華特絲認識到，捷運線的建設耗 時，而且覆蓋範圍有限，無法跟上素里的發展 速度。因此，她大膽提出了一個大溫從未嘗試 過的方案——建立三條輕軌線。 交通局對輕軌問題至今未有明確表態，華特 絲矢言絕不放棄興建輕軌的計畫。她指出，輕 軌安全、方便、環保、更容易建設，能滿足素 里的公交需求，費用合理，能將市內公交運輸 率提升至80%，是素里的最佳選擇。三條輕軌 線路線計畫更是一早落定：一條線通向Newton市中心，第二條線沿菲沙公路通往蘭里， 第三條線沿104 Ave.通向Guildford。 華特絲的朝氣、魄力與堅持形成了她的個人 魅力，作為市長，這樣的個人魅力也可以是一 種說服力。2012年6月，在素里中心項目的推 介會上，華特絲鏗鏘有力介紹了蓬勃發展的素 里中心。她的發言有激情有力，打動了很多投 資商。其中一位在多座城市擁有投資項目的華
華特絲表示，不會放棄在素里建設輕軌的計畫。
商在現場接受記者採訪時就表示，很可能會加 大在素里中心的投資，原因之一是「這位市長 非常積極進取。」
最佳投資城 華特絲向本報記者描述她對素里中心的展 望，「素里中心的規畫將吸引11億元的私人 投資和11億6000萬元的公共投資，為的就是 建設一個安全、充滿活力、具有吸引力又與眾 不同的城市核心。」 在這一系列的努力之下，2011年，素里被評 為加拿大最佳投資城市的第四位。被房地產投 資網路評為「卑詩省第一投資城市」，又獲
素里被評為加拿大最佳投資城市。
（圖：龐巴迪公司提供）
「金融郵報」稱「十大最宜購買的加拿大城 市」。 因為這樣的魄力，有人將華特絲比作安省密 西沙加（Mississauga）市長麥卡利恩（Hazel McCaion）。這位連任11屆32年女市長，將 密西沙加從村鎮集合體轉變為加拿大最大城市 之一。觀察家認為，華特絲走的是與麥卡利恩 同一條路線。對此，華特絲表示，素里和密西 沙加在人口、增長、多元化以及擁有大型都會 中心等方面有許多共同之處。她說：「我非常 尊重麥卡利恩。」
（取材自Civic Surrey ）
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公開限量發售 稀有海邊小島房產
The
Cape On Bowen
- 寶雲島
擁有濱海物業是許多人奢侈且遙不可及的 幻想。擁有The Cape On Bowen島，卻是可 能成真的夢想。
The Cape on Bowen是非常罕有的海邊物業。 這裡的海灘、小徑、海岸線和茂密的森林在過去 50年還沒有被開發。最吸引的是，這裡距離溫哥 華只不過是20分鐘的船程。這些佔地10英畝的住 宅土地私隱度極高。您可盡情享受安詳寧靜的世 外桃源、離群索居的生活，卻同時擁有便利的城 市生活型態。The Cape on Bowen絕對是您擁有 小島房產的大好機會。 The Cape On Bowen每一棟皆已含基礎建設﹔ 如自家水井、私有車道、無線網路、電話線﹔以 及所有線路皆已完整配置在地底，您只需在上面 建構自己的理想宅院即可。 The Cape On Bowen第一期已銷售65%，十 分成功，第二期正如火如荼展開。The Cape On Bowen行銷經理Candy Ho表示，第二期物業擁 有多面向景觀， 有面向Howe Sound島的、也有 面向UBC及溫哥華島。由於皆朝南向，屋主可同 時欣賞到日出日落的海邊美景。第二期的物業有 多種選擇，只要加幣六十五萬，即可擁有觀賞夕 陽海景，座擁10英畝原始林的土地物業，再加上 房屋建造費用，在加幣一百萬內即可夢想成真。 相較於在溫西或西溫的濱海物業，如以溫哥華 Point Grey區的濱海物業為例，據BC官方鑑價約 在一千四百萬左右，The Cape On Bowen物業價 值，實在超值非凡。
鄰近溫哥華的繁茂小島 小島房產在世界各地均十分罕有。像這裡坐落 海邊、遠離煩囂，但與世界級大都會 – 溫哥華， 只是一岸之隔的天堂小島更是千載難逢。
真正的傳世名宅 這裡是所有家庭夢寐以求的理想居所。坐落海 邊、親近大自然的優美小島，每星期定期到訪 亦不須舟車勞動，您的親友必定想要與您一起分 享這片樂土。辛苦工作過後無非想有個舒適的家 居。不只您，您的孩子和他們的孩子定必同樣愛 煞這安樂窩。
獨特的小島生活體驗 在這小島上進行的活動多不勝數，例如揚帆出 海、划艇、騎自行車、觀鳥、行山、滑水、探 險等等，數之不盡。除此之外，卓越的地理位置 令您可更貼近大自然。盡情享受吧！嚮往隱居生 活、愛惜大自然的人、珍惜人與人之間關係的 人、關心社區的人一律都對寶雲島情有獨鍾。鄰 居們和睦親切，讓您有家的感覺，您將會慢慢認 識隔壁的藝術家、老師、作家、大廚和專業人 士。 The Cape on Bowen的地塊各有特色，全部都 壯麗驚人。這裡是朋友相聚、放鬆身心、享受大 自然的好地方。各式各樣的天然景觀展示寶雲島 的不同面貌；海岸線上的浪花、綿綿山脈、山谷 和高原，各有不同美態。 嶙峋的岩石與險峻的山崖構成一幅獨特的圖
畫，成為露台洋房的絕配背景。其他的房屋感覺 較為溫柔，眺望私人草地，鄰近行山徑和配套設 施，例如網球場、涼亭、足球競技場或工作坊。 The Cape on Bowen的地形設計繁多，您可細心 選擇最適合您和家人生活模式的理想位置。 無敵海景是海邊房產不可或缺的重要元素，而 且是大部分The Cape on Bowen房產的亮點。您 可觀看帆船在島嶼之間航行穿插，或者靜靜地欣 賞日出日落，同樣是賞心樂事。我喜愛因應地塊 環境設計景觀房屋，除了展示醉人景觀外，還要 融入周邊環境。在捕捉全景觀和打造舒適房屋兩 者間取得平衡，能讓您融和大自然中，享受忘我 的桃源天地。 海邊房產是讓您享受寧靜海岸生活的尊貴方 式。我們精心設計陽台的位置，好使您在欣賞嶙 峋岩石的同時靜聽海浪聲和鳥鳴。環抱未經開墾 的山林和天然石景的海邊房產，是體驗小島生活 的不二之選。 這裡是天然的世外桃源，魅力無限，讓您有無 窮無盡的方法去欣賞這個社區的美態：可以在 森林小徑和長長的海岸線上散步，亦可在沙灘享 受日光浴或在潮退後尋找海星和其他小生物的足 跡。寶雲島的海岸線是世上最豐富的。您應隨自 己的意願和生活方式打造理想家園，並細心設計 每個角落，盡量享受私人地塊的每個獨特優點。 現正是您實現寶雲島理想生活的好時機。 查詢熱線： 604.614.6189 英語免費長途熱線： 1.866.710.0003 www.thecapeonbowen.ca/chinese info@thecapeonbowen.ca
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打造南菲沙最高建築建商—Century Group營銷總監
關美齡： 建房，但更是建社區 記者／ 劉煥宇 6月初，素里市長華特絲為一項新的地產項目揭幕， 她很興奮地表示，打造一個與溫哥華市中心遙向呼應的 素里市中心是她連任以來的目標，而這棟將成為南菲沙 最高建築的住商綜合大樓3 Civic Plaza將成為整個市中 心建築群的地標。7月，本報記者專訪3 Civic Plaza建商 Century Group的營銷總監關美齡，一起探究他們的建 築故事。 城市的最中心，伴著市政大樓與圖書館，名副其實的 黃金碼頭，為什麼素里市在眾多的投標建商中選擇了 Century Group？答案肯定不僅因為這個公司已有60多 年歷史、幾乎修建了托瓦遜（Tsawassen）一半以上的 建築。關美齡很自信地回答，「因為我們有更好的方 案。」
3 Civic Plaza 50層高517呎
關美齡認為，素里是一個很有發展潛力的城市。
（記者劉煥宇／攝影）
其實3 Civic Plaza最初的名字是叫Surrey Civic Centre，總裁霍金斯（Sean Hodgins）後來解釋了新名字的 由來，這棟大樓不但是市政廣場除市政大樓及圖書館外 的第三大建築，而且大樓將是住宅、辦公樓以及酒店三 功能一體的綜合型建築。 這樣的設計無疑符合素里市打造「第二大都會」的設 計初衷，Century Group毫無懸念的在眾多建商中脫穎 而出。霍金斯更表示，在他55年的地產經歷中，這個項 目最讓他心動。 對於一個根基在三角洲市的建築公司，為什麼會選擇 素里來建最讓人心動的項目？關美齡認為，主要因為市 場潛力。素里是大溫第二大的城市，人口增長迅速，可 以預見，未來將有更多的人、更多的企業搬到素里來， 這些人不但是潛在的客戶，也將帶動整個素里的繁榮。 關美齡補充，今年的卑詩夏季運動會就在素里舉行，四 天時間裡吸引了全省各地運動員。往後活動只會越來越 多，城市中心的酒店就可以滿足這些大型活動的住宿需 求。
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3 Civic Plaza模擬圖。
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（圖：3 Civic Plaza提供）
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3 Civic Plaza夜晚效果圖。
（圖：3 Civic Plaza提供）
按照3 Civic Plaza的規畫，這棟高517呎的 50層大樓，副樓以及主樓下面的20層，主要 是酒店及辦公室，將有160間客房，主樓的上 面30層住宅公寓將有330個住宅單位。
散步、購物、工作 滿足生活需求 三大項目合一的建築是否是一個好的社區， 又怎樣給居民帶來生活感？ 為回答這個問題，關美齡特別強調了Century Thinking。她解釋，這是Century Group 的理念。建房，更是建社區，要建設能夠定義 為「鄰里」的地方，人們可以在這裡散步、購 物和工作，鄰里在這裡相遇，然後相約一起活 動，有人與人之間的往來，也有人與自然的連 接。在3 Civic Plaza，廣場的音樂空間、圖書 館、社區健身中心和購物中心都是家門口的活 動場地，住在20至50層，素里、菲沙河以及 遠處雪山美景都成窗外之景。此外，大樓的天 台也將設計成一個舒適的，人們可以在這裡相 遇相識的地方。 今年9月，3 Civic Plaza的住宅部分即將開 盤。關美齡認為，對於在素里工作、或者在捷 運世博線沿線工作的人，這裡無疑將成為一大 選擇。捷運站緊鄰大樓，交通非常方便。住 戶單位都在20層以上，因此不用擔心噪音問 題。此外整個大樓達到了LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）標準，
關美齡在3 Civic Plaza建址前。
將最新節能技術融合在設計中，是名副其實的 綠色建築。 不論如何，在城市的最中心擁有一套公寓，
（圖：Century Group提供）
在繁華都會中站得高一點、看得遠一點，是 許多人的夢想，而這樣的夢想，有了3 Civic Plaza，也許沒那麼難實現。
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「車站廣場」開發案已獲得市 府批准。 （記者周化堯／攝影）
本拿比黃金地段
打造時尚廣場
記者／周化堯 本拿比黃金地段鐵道鎮（Metrotown）周 邊近年正加速重新開發，由頗負盛名的兩大 地產發展商Anthem PROPERTIES和Beedie Living聯手打造的「車站廣場」（Station Square）發展計畫，去年秋季送至市議會審 查後，已於今年7月底獲得批准。發展商預訂 今年10月啟動預售，將2020年前全部落成的 五棟公寓大樓以及購物商圈，正式推出市面。 Anthem PROPERTIES銷售及市場行銷總 監薩亞迪（Greg Zayadi）表示，「車站廣 場」發展計畫獲得本拿比市府以及當地社區的 好評，整項開發計畫將在車站廣場舊址及周邊 興建五棟35層至57層的公寓大樓，預計提供 約為1800個住房單位，並讓目前被捷運截斷 的Silver Ave.延伸成為社區主幹道。 薩亞迪續稱，住商混合社區為未來建案的 新趨勢，而全新打造的「車站廣場」充滿時
「車站廣場」 發展計畫，興建五 棟35層至57層的公 寓大樓，預計提供 約為1800個住房單 位。 （圖：Anthem PROPERTIES提供）
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尚氣息，且彷彿一座小型城市（miniature city），除了提供超過15萬平方呎的辦公空間 外，廣場內現有的包括Safe-On-Foods超市、 未來商店（Future Shop）等大型零售業者也 將重新入駐，道明銀行（TD Bank）也會歸 隊，而Silver Ave.沿線還會設置各式小型精品 商店以及咖啡廳，至於民生必需的醫療診所和 牙醫診所也一應俱全，但是擁有多年歷史的二 輪電影院將不復見。 他指出，目前未來商店和電影院所在的購物 商圈定在明年1月率先拆除重建，並於2014年 秋天完工；而坐落於京士威道（Kingsway） 的首棟公寓大樓為35層樓高，提供269個住房 單位，今年10月展開預售，緊接著在2015年 秋季落成；至於整項開發案預計耗時六年，最 遲於2020年底前竣工。
看好華裔買家 提供優質環境 目前包括北本拿比市中心以及溫西渥列治 （Oakridge）商圈，都有發展商展開或計畫 打造小型城市，究竟車站廣場開發案該如何從 中突圍？ 薩亞迪信心十足地說：「我們的社區位於本 拿比黃金地帶，緊鄰鐵道鎮、麗晶廣場和市 立圖書館，距離捷運站和公車轉運站只需幾 步路的時間，一房單位僅從30萬元起，完全 符合可負擔住房的概念。加上所有建物皆符 合LEED環保標準，另搭配嶄新的室內節能設 計，每棟公寓的頂樓還有廣大綠色空間（總共 三英畝），本拿比至高點的美景一覽無遺，可 謂在最佳的地點提供最優質的居住環境。所 以，誰不想選擇一個擁有合理價位的市場產品 （market product）呢？」 他不諱言華裔是發展計畫的目標，因為無論 本地或是新移民的華裔買家，「買房出自於 家庭為主的觀念，不管是投資還是留給子女，
薩亞迪認為，華裔社區對於本市的建設貢獻很大，必然是未來城市廣場的主要客群。 （記者周化堯／攝影）
都會為未來做好打算，估計此次開發案約有 50%-70%的單位將會被華人購入」。
重視永續發展 廣泛聽取意見 至於日前本拿比居民傅蘭克琳（Carly Franklin）發起網上聯署，呼籲市府應對新建 築大樓高度設限，以免人口密度暴增後，讓周 邊交通嚴重堵塞。 薩亞迪對此回應，發展商過去曾舉行多次公
開發案的樣品屋工程如火如荼的展開。（記者周化堯／攝影）
眾諮詢聆聽市民意見，今年7月亦順利通過市 府的法定程序核准，雖然他理解民眾的疑慮， 但強調不會為此耽誤動土日期。 他續稱：「無論何處，任何發展計畫本來就 不可能得到百分百的支持，但至少我們已得到 多數市民的支持及肯定，市府才會批准此項計 畫。而我們的宗旨，便是帶給民眾一個可持續 發展的繁華都會生活社區，同時為顧客提供耳 目一新的全新體驗。」
Silver Ave.沿線將會設置各式小型精品店以及咖啡廳。 （圖：Anthem PROPERTIES提供）
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卑詩節能津貼 居家裝修好划算 記者／陳元誠 大溫地區房地產市場，今年首季開始放緩至 今，許多地區都已轉為買方市場，這時不妨先 別急著賣房子，趁機利用政府津貼來升級房屋 的節能環保效果，不僅現在自己住的舒服，將 來市場好時還能賣個好價格，可謂一舉兩得。 卑詩省府在2008年4月推出LiveSmart BC： Efficiency Incentive Program，當時還整合了 聯邦的EcoEnergy和省府的CCAP（氣候變化 行動計畫）兩個項目，目的在協助屋主同時申 請各級政府的節約能源升級津貼，但隨著部分 計畫陸續到期，目前只剩LiveS art BC計畫， 只要符合申請資格，在2013年3月31日前都能 獲得最高7000元的節能津貼。 LiveSmart BC計畫的適用對象為卑詩省境 內的獨立屋、雙併和城市屋的業主，新建屋與 公寓則不在輔助之列，建議可尋求BC Hydro 和FortisBC的津貼項目，如果新屋落成後已 居住六個月或以上即符合申請資格。節能津貼
範圍包括升級房屋的電器設備、暖氣、熱水 爐、地板與閣樓保溫、門窗密封和通風系統等 等，以達到節能環保的效果。 如果您的房屋在2008年4月1日前已做了升 級裝修，就不符合申請資格；又或是未能在裝 修前評估（D-Visit）後18個月內或是在2013 年3月底前完工，並通過驗收評估（E-Visit） 的房屋，同樣也無法獲得津貼。 另外，為了能讓更多屋主參與這項節能津 貼計畫，每間房屋只能申請一次，曾經獲得 LiveSmart BC或EcoEnergy津貼的房屋不能 再申請。
大溫市府提供環保補助 除了卑詩省府推出的LiveSmart BC居家節 能計畫，大溫地產局另外列出50項居家節能 建議，分為居住地點、暖氣與冷卻、供水、照 明、廚房、辦公室等方向，每個項目都蒐集了
專業評估員苗剛正在檢查牆體的保溫棉老舊情形。 （記者陳元誠／攝影）
本省所有節能相關津貼項目，讀者可至http:// www.rebgv.org/50-ways-green-your-homeand-save-greater-vancouver網站了解詳情。 另外，該局還針對房屋業主整理出28項可申 領的各級政府津貼，內容包括置產、租房、貸 款、裝修、節能環保等，除了LiveSmart BC 計畫之外，尚有BC Hydro的家電及門窗升級 津貼、FortisBC的天然氣退款和鍋爐節能津 貼，以及大溫各市府的綠色環保補助計畫， 有興趣者可至 http://www.rebgv.org/sites/default/files/Top%2028%20Grants%20and%20 Rebates,%20March%2020,%202012.pdf網站 下載最新內容。
LiveSmart BC節能裝修津貼一覽表 項
老房子壁爐內的煙囪蓋常會漏 風，更換後也可申請節能津貼。 （記者陳元誠／攝影）
門及插座的防漏風最容易做，到 賣場買密封條回來自己貼就行。 （記者陳元誠／攝影）
目 內陸／北部地區 南部／海岸地區 氣密與通風 Air Sealing房屋氣密性 $125~$500 $100~$400 $50~$100 $50~$100 Bathroom Fan浴室風扇 $1000 $800 HRV熱能補償中央通風系統 保溫 Attic Insulation閣樓保溫隔熱棉 $125~$750 $100~600 Cathedral/Flat Roof Insulation尖頂／平頂保溫隔熱棉 $250~$750 $200~600 $600~$1500 $450~$1200 Exterior Wall Insulation外牆保溫 $375~$1250 $300~$1000 Basement Insulation地下室保溫 $500~$1000 $400~$800 Crawlspace Insulation 半地下室保溫 $25~$70 $20~$60 Door/Window/Skylights門、窗戶與天窗 供暖系統 Gas Furnace or Boiler瓦斯暖氣／鍋爐 $300~$600 $250~$500 $1000~$1500 $1000~$1500 Air Source Heat Pump空氣源熱泵 $1000~$2500 Ground or Water Source Heat Pump地源／水源熱泵 $1000~$2500 $500 $500 Pellet Stove顆粒燃料壁爐 $50 $50 Electronic Thermostats電子恆溫器 熱水爐 Gas Water Heater Replacement瓦斯熱水爐更換 $200~$300 $200~$300 $250~$500 $250~$500 Electronic Heat Pump Water Heater電子熱水爐 $500 $500 Solar Water Heater 太陽能熱水爐 $150 $150 Drain Water Heater Recovery 污水熱回收系統 冠軍津貼 LiveSmart BC Champion符合5項星級項目額外津貼 $500 $400 註：以上表格僅列出部分部分津貼範圍，且省府可能隨時調整價格，有關完整津貼項 目及內容請上http://www.livesmartbc.ca網站查詢。
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節能升級津貼 申請辦法和步驟 1.在展開家居節能升級裝修之前，先要 聘請一位政府認可的專業評估員（Certified Energy Advisor）替房屋作專業評 估，您可以在http://www.livesmartbc. ca/incentives/efficiency-home/index. html#steps網站上輸入郵遞區號碼，找到 住家附近的評估員，現有不少單位都提供 中文解說，坊間也有很多裝修公司提供一 條龍服務，方便得很。 2.評估員到府後，會先為房屋的電器設 備、暖氣、熱水爐、地板與閣樓保溫、門 窗氣密性和通風系統等方面做一個全面性 的檢查，幾天後就會提供一份評估報告， 內容包括房子的能源消耗評級（Ener Guide for Houses rating）與升級節能功 效的專業建議。評估費用大約是325元再 加稅（有時還包括評估員的交通費用）， 省府會直接退還150元給評估員，所以屋 主自付金額應是175元左右。 3.收到專業評估員的報告之後，屋主可 以選擇較具迫切性，或者自己想要升級的 項目來做，不必完成評估報告上所列出的 所有項目，接下來就必須在18個月內或 者2013年3月底前完成節能升級裝修及驗 收評估，否則將失去申請領取省府津貼的 資格。 4.完成節能裝修後，要通知評估員做升 級後的檢查認證，以確定您的房子符合申 領省府津貼資格，評估員會根據房屋整修 狀況調整能源消耗評級。這次的驗收評估 費用省府並不補貼，價格約150元（稅和 交通費用另計），但由於每個單位收費不 同，建議事先取得報價，以免事後發生爭 議。 5.最後評估員會協助屋主申領政府津 貼，在成功遞交申請後三至四個月內，省 府就會寄出節能升級津貼支票。 （記者陳元誠）
更換閣樓保 溫泡棉是常見 的節能裝修工 程。 （網路圖片）
苗剛建議曾先生安裝雙層玻璃窗，提高室內保溫效果。
（記者陳元誠／攝影）
提高評比分數 申領津貼金額多 記者／陳元誠
City Green Solution評估員苗剛指出，一般 最常做的節能裝修項目為閣樓／地下室／半地 下室／牆體保溫層、增加門窗氣密性、升級供 暖設備等，簡單地說就是「如何把熱能留住」 及「提高供暖設備能效」兩方面。另外，不是 每一種項目都能做，像HRV熱能補償中央通 風系統雖然津貼金額高，但只適合大房子，而 浴室風扇幾乎家家都能做。 本拿比曾先生最近剛買了一棟平頂雙併屋， 聽裝修師傅說可以向省府申請節能裝修津貼， 透過介紹聯絡到苗剛來評估，結果共有14扇 窗、四道門、一組浴室風扇及壁爐煙囪蓋的更 換符合申領資格，苗剛同時建議他更換高效能 暖氣爐及掛壁式熱水器，一趟評估下來，可申 請的節能津貼將近2000元。 由於曾先生的新家位於斜坡上，地下室屬於 開放型式，並不符合傳統地下室的規格，結果 牆體的隔熱保溫層施工卻不能申領節能津貼， 讓他覺得有點可惜，不過曾先生看完苗剛的裝 修前評估後表示，一棟房子的裝修動輒數萬 元，能申請請幾千元輔助也算不無小補。 如果屋主是裝修師傅或是有能力自己動手，
苗剛將曾先 生家中老舊的暖 氣及熱水爐列為 重點節能更新項 目。 （記者陳元 誠／攝影）
也可不必假手專業裝修公司，只要通過驗收評 估，就能申領政府津貼。
防漏DIY 不必假手裝修公司 苗剛指出，房屋的防漏最容易自己動手做， 尤其是老房子要增加氣密性不易，只要能防止 漏風就不錯了，到賣場買密封條回來自己貼就 好，像他在替客戶做裝修前評估時，就會先建 議哪些是屋主可以自己做的項目。 苗剛表示，驗收報告中的評比系數包括電 費、瓦斯費及保溫材料的熱阻值等，節能效果 愈好的分數愈高，能申領的津貼也愈多，因此 屋主在首次評估時須提供BC Hydro水電費帳 號、FortisBC瓦斯費帳號及地稅稅號，以便 評估員取得升級裝修前後的能耗比較。 另外，驗收時別忘了檢附相關發票及帳單， 作為申領政府津貼的依據。
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Appia總裁：創造雙贏
才是王道
記者／ 周化堯
15年前搶先在本拿比開發，建造逾10棟高層公寓， 在房地產市場站穩腳步。
本拿比市政府自2010年開放在市內增加一倍 以上的建築密度後，立刻吸引眾多地產發展商 蜂擁而至，而建築工地也有如雨後春筍般茂密 了起來。其中大溫知名房地產集團Appia Developments的總裁波薩（Jim Bosa）則以他獨 特的眼界，早在15年前就快人一步在本拿比 開發，先後共建造了逾10棟高層公寓，不僅 在本拿比房地產市場站穩腳步，更在開發界大 放異采。 Appia Developments的最新建案SOLO DISTRICT，靠著高貴不貴的售價，以及絕佳的 地理位置，甫推出就在北本拿比地區帶來極大 迴響，預售期間更吸引了數千人親臨展銷中心 參觀示範單位。
波薩於21歲正式踏入房 地產界，其後自立門戶成 立了Appia Developments 地產集團。 （記者周化堯/攝影）
大二休學 人生轉捩點 波薩為義大利裔，雖然父親貴為地產大亨納 特波薩（Nat Bosa），但一直以來對房地產卻 毫無興趣。曾就讀西門菲沙大學（SFU）之後 轉往卡普蘭奴大學（CU）商學系的他，大二 念完那年，在父親提供一個簡單的地產開發機
SOLO DISTRICT 發展項目的四棟 高層公寓。 （圖：Appia Developments提 供）
SOLO DISTRICT的睡房一景。
（圖：Appia Developments提供）
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SOLO DISTRICT客廳及餐廳一景。
（圖：Appia Developments提供）
會之下，首次投入開發工程，結果讓他深深地 愛上了這個行業。 他指出：「父親從來沒有逼迫我進入這行， 一直以來都讓我自由發展，但自從我摸索人生 中第一項轉開發建案後，的確從中獲得許多樂 趣。那便是我人生中的轉捩點，之後就毅然決 然辦理休學，全心全意學習這門生意。」 由於從小耳濡目染父親對於地產開發的執行 及決策力，亦或許是體內流著相同的血液，波 薩對於地產開發事業在最短的時間內就上手， 年僅21歲的他正式踏入房地產界，並於1991 年在父親的鼓勵下自立門戶，開設了Appia Developments地產開發公司。 波薩靠著「同時創造客戶與自己雙贏」的 宗旨，過去22年裡在高貴林、高貴林港、素 里、列治文、惠斯勒等地展開無數地產開發項 目，且從賣地、規畫及申請建案、設計、挑選 建材、建造工程、直到落成，他也一定親力親 為全程參與。波薩的努力終究得到甜美的果 實，讓他在卑省地產界占有一席之地。
慧眼獨具 看好本拿比 Appia Developments在近15年內，把目標集 中本拿比市，先後建設了10棟高層公寓（不 包括SOLO DISTRICT項目），為何對於本拿 比情有獨鍾呢？ 波薩說：「因為我看見本拿比迷人之處，除 了市府方面溝通順暢無礙之外，土地也較為便 宜，加上溫哥華的開發呈現飽和狀態，競爭也 過於激烈，不必去做無謂的廝殺。加上北本拿 比市的生活機能極好，但又不會過於嘈雜，除 了停車方便，也不會有塞車的問題。」 他強調，以擁有得天獨厚地理位置的SOLO DISTRICT為例，這個發展項目不但雄據本 拿比兩大動脈Lougheed Hwy和Willingdon
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SOLO DISTRICT的廚房一景。
SOLO DISTRICT的廚房簡潔明亮。
Ave.的交會處，國道一號（HWY. 1）也近在 咫尺，且同時緊鄰Brentwood Town Centre捷 運站，買家可享受佳通便利、四通八達的優 勢，無論前往西門菲沙大學或是卑詩理工學院 （BCIT）都非常方便，搭乘捷運只需20分鐘 便可抵達溫市中心，是一個匯聚投資、自住、 工作及娛樂為一體的「小型城市」（miniature city）。
致力環保 重視華人市場 面對卑詩可負擔住房及提倡綠能環保建築等 議題，波薩指出，SOLO DISTRICT的住房單 位單價其實並不昂貴，相信所有受薪階級人士 皆可負擔得起，而SOLO建案的四棟高層公寓
（圖：Appia Developments提供）
（圖：Appia Developments提供）
全部採用與L.E.D.同等級的永續性節能科技， 除了擁有綠色屋頂設計外，還有汽車共享以及 電動車充電站等服務，致力環保工作絕不馬 虎。 由於近年中國新移民湧入大溫地區，有效刺 激本地經濟，自然也成為地產發展商眼中購 買力最強的族群，波薩當然也不例外。他說： 「我過去在列治文建造的三棟公寓，99%為華 裔買家，3年前在本拿比的項目，約有50%為 華裔購入，而SOLO開放預售當天，超過八成 為華人。」 他認為，「華裔購買力確實超強，因此我們 十分重視華人市場，但其實不管什麼族裔前來 購屋，我們當然都十分歡迎！」
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出租房屋不簡單 ■文/甯居
先看大樓法規
很多華人移民在本地購置公寓式的物業單位 後，經常不解何以自己花錢買的房子，卻不能 依自己的意願將物業單位出租，反要受限於公 寓大樓的法規（bylaw），只有若干比率的物 業單位才能依「先來後到」的順序，在取得出 租資格後，才能將單位對外租賃。 其實，每棟公寓大樓依據卑詩省物業管理法 （Strata Property Act of British Columbia） 等規定，訂定各自的大樓法規，其主要目的是 為保障大樓內住戶的居住生活品質，更進一步 還能因有效的管理，確保該大樓的物業單位市
公寓住宅若管理不 當，到最後還是要全 體業主埋單。 （圖：甯居提供）
場價值不墜。 訂定大樓法規的建物，除了高樓層的公寓 （high-rised apartment），一般還包括城 市屋（townhouse complex）及低樓層公寓 （low-rised condo）等型態的綜合樓房。
訂定出租比率限制 高貴林市有一棟地標型的大樓，多年前落成 交屋後，不少住戶滿心歡喜地住進這棟設計 新穎的新家。但是，一年之後，大樓召開全體 業主年度大會（Annual General Meeting，簡
稱AGM）時，會中卻砲聲隆隆，很多自住的 業主大加撻伐在該大樓內居住的租客，指責部 分沒有公德心的租客，任意棄置大型家具或電 器，造成大樓短短一年內，竟要花3萬多元請 清潔公司，將這些物件移出垃圾房。 還有業主抱怨，若干將單位出租的業主未慎 選房客，深夜時分在物業單位內大開派對，擾 人的噪音讓其他住戶報警處理；也有房客在出 租單位內種大麻。警察和消防隊每周造訪這棟 大樓兩、三次，在這些年來是常有的事，令人 煩不勝煩。
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訂明飼養寵物限制 除了可出租單位比率在各大樓間有各自的法 規約束外，一般來說，大樓法規也會針對可飼 養寵物與否，做出明文規定。 例如，有些大樓會規定每一單位可飼養之寵 物數量，不得超過兩隻；每隻寵物的體重不得 超過40磅。也有大樓是完全不准飼養寵物。 有的公寓或城市屋則會針對寵物的品種給予限 制，像是被認定可能有攻擊性的大型獵犬等， 即使飼主給予很好的訓練，也會被拒絕在這些 大樓之外。
保留單位給管理員 在獨立屋飼養寵物當然沒問題，但在公寓大樓內， 一定要弄清楚大樓對飼養寵物等規定。 （圖：甯居提供）
歸根究柢，業主們發現，這棟大樓問題不斷 出現的主要原因，是沒有訂定物業單位准予 出租的比率限制，使得物業管理的執行力有未 逮，也使得全體業主額外增加了應負擔的支 出。更甚的是，當地民眾提到這棟大樓時，往 往流露出印象不佳的態度。 這棟大樓交屋一年內，出租的物業單位比率 已達75%。也就是說，購置該大樓物業單位的 業主至少有75%屬於投資型的買家。
不良租客嚴重擾鄰 何以大樓出租物業單位比率偏高，會影響大 樓內住戶的居住品質？ 因為若大樓法規未能周延規範住戶的權利與 義務，會使有些租客只考慮自身的方便，沒 能發揮公德心，未將所住大樓當成自己的家一 樣對待。所以有些租客不在乎自己的行為是否 干擾鄰居；不在意隨便丟棄大型傢俱，會造成 大樓業主的額外負擔。加上物業單位出租屬於 業主的個人行為，一旦其他租客亂丟大型垃圾 被逮，大樓法規訂定的處分罰金是針對業主開 罰，業主不一定能向房客討回先墊付的罰款。 有些房客雖然事後被追討回罰金，但卻肆意 破壞電梯、大廳牆面等公共設施，以為報復， 結果這些毀損還得讓全體業主共同承擔。 因為這棟大樓「惡名」遠播，滿地寶市一 處約有120個物業單位的城市屋群，去年召開 AGM大會時，全體業主表決同意將原訂的可 出租單位比率20%，逐漸降至占10%的比率為 止。其目的就是要維持住戶的居住品質，減少 不當租客對多數住戶的生活干擾；長遠來看， 更是希望該城市屋群在屋齡逐漸老化時，還能 因管理得當保持其市場價值。而降低比率的方 式，則是已具出租資格的物業單位若經轉手賣 出時，接手的新業主將不得承接其出租權，慢 慢將可出租比率調降。
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另外，有些公寓大樓在設計興建之時，發展 商即在大樓內保留一至兩個單位，做為日後駐 樓大樓管理員（live-in caretaker）或住戶訪 客套房（guest suite）使用。 這種物業單位的所有權歸該大樓全體業主共 同持有，因此必須經過多數業主表決同意其用 途。通常，駐樓大樓管理員使用的單位，會要 求該管理員自付一半的租金，另一半 則由該大樓分契法團（strata corporation）負擔。全 體業主也可議決 不出租單位給大 樓管理員，並 將該保留單位
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對外出租，所獲租金做為分契法團之收入。 而住戶訪客使用的套房則提供業主如有訪客 造訪時，當成旅館套房般租用，必須預訂並負 擔若干租金（通常按日計算）。全體業主也可 議決其用途。 不過，由於這種保留單位會由發展商交給分 契法團議決是否以全體業主名義共同分擔購 入，一旦全體業主購入後，各業主必須支付應 分擔的買房費用，但卻無個別權限出售該單 位，因此，令許多亞裔業主很難接受。
明確了解管理規範 高貴林有一棟約三年新的高樓層公寓即曾面 臨這種情況，在多數出席年度業主大會的亞裔 業主反對下，儘管發展商擬以較市場價格更優 惠的價位，把大樓管理員套房賣給分契法團， 分契法團最終未能購置駐樓大樓管理員的套 房。 由於每棟公寓各有其自訂的規範，擬購買房 產的買家或有意將物業單位出租的業主，必須 明確了解出租限制的規定，以免出現與飼養寵 物的租客簽了租賃合約，結果寵物卻帶 不進公寓大樓窘境，更衍生其他合 約上的不必要麻煩；或者打算 投資出租用的物業單位， 受限於出租比率，花錢 買房卻租不掉房子，平 白遭受租金上的損失。
大樓管理得當，往往能 使大樓快速增值。 （圖：甯居提供）
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房東 不好當 大溫移民人口眾多，租務糾紛時有所聞，不 少市民也因不了解本地法規及自身權利義務， 遭房東索取賠償，大喊不公。 一般人多認為卑詩租務法規較偏袒弱勢的租 客，主要是房東的經濟能力明顯優於租客。 但一些有「切身之痛」的業主卻表示，房東不 如想像中那麼好當，若未做足功課，租給惡房 客，將得不償失。 本拿比李太太就有慘痛經驗，她在2009年將 高貴林港房子以每月1500元的租金租給一對 帶著兩名小孩的白人夫婦。一家人看起來很正 常，也一一提供她所要求的各項背景調查資 料，包括雇主聯絡電話、過去一年薪水單等， 連她在申請書上要求做信用調查，對方都爽快 答應。 她一時便宜行事，只打電話給男方雇主確認 其在職，並未真正做信用及背景調查。三個月 後租客就以失業為由拒付租金，她多次催討無 果，租客甚至亮槍示警。
不慎遇黑幫 花錢消災 這才知道男租客有幫派背景，女方更有酗酒 問題，夫婦經常打架，鄰居不勝其煩，三個月 來警方已接獲九次911報案電話到場處理。 她被迫向「租務局」遞交中止合約的申請， 租務局去函租客後，對方更得意的說未來三個 月都趕不走他們。顯然他們對本地租務法規一 清二楚，連賴皮都賴得理直氣壯。 果然他們在租務局正式裁決前夕主動搬走， 正好三個月。儘管租務局裁定李太太有權向租 客追討近6000元房租，但她認為對方有幫派 背景，又知道她家住哪裡，決定認賠了事。 但房子收回後才發現被破壞得面目全非，屋 內鏡子全被打碎，地板翹起，連陽台都被灌 了瀝青，整修又花了近5000元，真是得不償 失。由於這次的慘痛經驗，她決定將房子出 售，不再出租。
出租經驗 莫貪便宜 素里張太太手中共有七個住宅單位與兩個商 業單位出租，經驗豐富，她的租客包括本地人 及移民。她總結的經驗是「相信直覺」，「莫 貪小便宜」。 她說挑選租客時，一定要對方提供refer-
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要先做足功課 以免得不償失
ence，包括雇主及前任房東，並確實打電話 去問，了解對方的工作及繳款紀錄。但這也不 能保證租客信用，畢竟過去繳款正常，不代表 未來會繼續。 她就遇過一個租客，入住一年多都按時繳 租，但失業後賦閒在家，從此租金能拖就拖， 她也是費了九牛二虎之力才將對方趕走，最後 共積欠她2萬多元租金。 她建議有意將房子出租的民眾，不要貪小便 宜，她就遇過有人每月出價3500元要承租位 於素里市的獨立屋，但房子的屋況她自己知 道，能租到2000元就不錯了，「Too good to be true」，肯定有問題，於是沒有接受。 但她的朋友就將一棟破房子高價租出，心中
記者／ 阮耀毅
沾沾自喜，結果租客在屋內種大麻，最後房子 差點被查封，頻頻上法庭，搞得一頭灰。 另有一名全身名牌，打扮入時的金髮美女要 承租她的一戶老屋，屋況與美女怎麼看都不搭 調，但對方卻說很喜歡，直覺告訴她，「其中 必有緣故」，後來果然知道她是幾乎人所共知 的「租霸」。 張太太也建議華裔屋主，一定要與租客白紙 黑字簽約，且租金收入一定要報稅，否則很容 易讓租客有恃無恐的耍賴，拒付房租，吃定房 東不敢舉報。 把物業出租看似利潤豐厚，但過來人提醒屋主，事 先應做好功課，以免得不償失。 （本報資料照片）
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白紙黑字 租務免煩惱 房東不得歧視租客 根據規定，房東不能因種族、膚色、血統、 來源地、宗教、性別、性取向、收入來源或年 齡而拒絕出租，也不能因婚姻狀況、有小孩或 殘疾而歧視。 但某些情況例外，在分租時，若廚房、臥室 或浴室等設施是共用的，法例就不一定適用， 例如一名女士只想把某個房間租給女性，她有 權拒絕異性租客。 雖然房東不能因為你有小孩而拒絕出租，但 如果該建物限制55歲以上人士專用，房東如 在廣告或租屋合約上註明「只限成年人」就不 違法。
填表注意個人隱私 在填寫租屋申請表時，如果房東堅持要取得 一些有隱私顧忌的個人資料，如社會保險號碼
（SIN）及信用卡號碼等，最好不要提供，因 為你永遠不知道這些資料被當做何種用途。 法律規定房東必須在合約簽訂後21天內給租 客一份副本；租客一定要堅持在簽約後盡快取 得副本。如果房東將物業售出，舊合約的規定 將維持不變。新房東不能強迫租客簽訂新合 約。 某些事項是自動納入租屋合同內，例如熱水 和門鎖，因為這是租客的基本權利，就算未列 入合約中，租客仍有權使用。但其他「額外事 項」，例如洗衣設施或停車位，合約中應列出 房東同意提供的一切設施。
提前解約須續交租 若須提前解約，租客須繼續交租，直至房東 找到新租客或租約到期為止，無論合約上是否 有註明，這就是租約的意義。 某些租客在遷入後才發現租處的某些狀況極
記者／ 阮耀毅
不適合自己，例如對香菸過敏者，一定要確定 合約上寫明該建築物是禁菸的，如果合約上有 此規定，但房東卻讓吸菸者遷到隔壁，違反合 約，租客才能向房東索償。 若合約上無此規定，而稍後租客發覺自己無 法忍受菸味，想提前解約或在未恰當通知情況 下搬遷，最後要賠償的可能是租客。無論是租 客或房東，雙方在簽訂合約後均不得無故提前 解約，有任何糾紛應先向租務局投訴，由租務 局舉行聽證做出裁定。
逐客令表格有規定 房東只能以法律明訂的某些原因驅逐房客， 例如租客從事違法活動、拖欠租金等，且必採 書面通知，並使用「租務局」的表格。房東若 未採用該表格，或未包括所需資料，其逐客令 可能不合法。
把房子出租是一門學問，事 前應做好功課，以免招來煩惱。 （本報資料照片）
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「Location，location，location！」
投資房地產 文／甯居
地點以外…
「Location，location，location！（地 點、地點、地點）」長期做房地產投資的人或 地產經紀，每每被問到該如何選擇投資標的 時，「地點」的重要性可說是房地產投資項目 的金科玉律。 有些買家選擇物業是為了自住；有些人則是 目標明確，將手中的閒錢用以購置房產後出 租，穩做收租的生意。對後者來說，選擇投資 標的，不僅要考慮地點因素，更要考慮房客來 源和投資物業的面積大小，才能安安穩穩地靠 收租獲利。
市中心有人潮？ 周圍環境是關鍵 前陣子，筆者一位友人的母親相中溫哥華市 中心一棟著名改建大樓的一房一廳物業單位， 被其物超所值的價位，和吸人眼球的公共設施 與停車位配置，引得心頭發熱，差點就當場下 單，打算購入後出租賺取租金收入。 當時，這位太太的想法是，這棟大樓多年前 改建預售時的價位與目前的市場行情差異不 大，同時市區地小且人口密集，如果購入，不 愁找不到租客，以投資角度來看，應是獲利空 間不錯的投資選項。即便是自住，這個大樓所 在地點的生活機能不錯，購物、交通都堪稱便 利，等到溫哥華房地產市場行情走高時售出， 應能穩賺一筆。 這位太太的思路並沒有錯。因為市中心集中 了商業與金融業等上班族人口，更是國際商務 客、觀光客及國際留學生的聚集區，似乎不愁 房客來源。但是，這棟大樓的地點是否真能吸 引到穩當的房客，仍是個疑問。 筆者一位曾在溫哥華社區學院（VCC）修 習大樓管理課程的菲律賓裔友人，取得結業證 書後，到這棟改建大樓鄰近一棟高樓層住宅公 寓面試，希望能得到大樓管理經理的全職工 作。 應試的那天早上，他尚未進入大樓辦公室與 物業管理經理及大樓管理委員會主席面談前， 他先環視了該大樓周圍的情況，發現大樓後巷 的通道留有不少注射針頭，大樓外圍一隅是遊 民的休憩地，四周隱約能聞得到尿騷味。儘管 面試時，大樓的物業管理經理和管理委員會主
周圍未來的大樓興建計畫，會影響日後的租金市場行情。
（圖︰甯居提供）
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買公寓出租除了地點的 考量外，周邊生活機能和 居住環境也是不可忽略的 因素。 （圖︰甯居提供）
席願意提供原來薪水兩倍的報酬，聘請筆者友 人任職，不過，這位身強力壯的年輕人還是婉 拒了這份工作。 至於改建大樓的情況怎樣從中也可知曉。
好地點好脫手？ 商住變遷添困擾 對絕大多數的租客來說，雖然租賃的公寓只 是短期的落腳之處，但是並不表示他們對周遭 的生活環境全然不在意；同樣的，物業主自住 也不可避免要思索周圍的治安及衛生條件等因 素，會不會讓自己住得不自在舒心。 物業單位外在居住條件的改變，這幾年也擴 散至本拿比鐵道鎮、溫哥華西區等華裔集中的 區域，只是目前的影響還不顯著。然而對若干 商住兩用的綜合型大樓，也造成不少困擾。 鐵道鎮就有一棟住商兩用的大樓曾深受其 擾。由於商用停車位在商店營業期間是對外開 放，民眾不需要任何密碼或遙控器，就能自行 進入地下停車場泊車，每到冬季時分，不少遊 民就趁著傍晚商店即將打烊並放下地下停車場
入口閘門前進入停車場，隱蔽其中，以躲避入 夜後的寒風。 這些遊民並不傷人，他們只是在尋求一處能 遮風擋雨的棲身之所，但因為其中有人在那 些大樓內部或外圍的公共區域留下垃圾、玻璃 碎屑、穢物甚或注射針頭，使得物業主不勝其 擾，就算報警處理，往往只能發揮一時之效。 最後，該大樓的住宅及商業部分的管理委員會 只好再編預算請來保全公司24小時進駐，才 改善了這個問題。只是，增加的開支也得由全 體物業主分擔，每月應繳的物業管理費應聲上 漲。 因此，有時儘管所選擇的投資標的位在不錯 的地點，房屋價格也便宜，但是周邊環境卻不 能不列入考慮，否則，未來的潛在開銷和管理 能否得當，都會影響再次脫手時的市場價值。
市區穩賺不賠？ 新樓盤搶走房客 還有一個例子是，一位華人業主數年前在鄰 近史丹利公園處購置了一棟高級公寓其中兩個
單位。這棟高級公寓的地 點位置應是無可挑剔，卻 閒置多年租不出去，原因 正是租金價位太高，乏人 問津。 很多投資者都認為在市 中心買房出租，是穩賺不 賠的生意。然而當新樓盤 逐一冒出，交通設施的便 利性改善後，市區不一定 是最佳的選擇。五年前， 靠近溫哥華中央圖書館的 住宅大樓的一房一廳單 位，還能有每月1800元至 2000元的長期租金行情， 現今即便是全新大樓的一 房一廳，也不一定能喊到 這個價格。 在此情形下，有些業主 會轉而尋求出租給短期停 留的國際商務客、觀光客 或國際留學生，不過，從 物業管理的角度來看，出 租給短期租客的風險較大。原因在於短期租客 不會把租住處當成「自己的家」，對物業單位 內的設施通常不似長期租客那樣愛惜，物件的 折損機會較高。 當然，也有業主認為，如短期租客損壞物業 單位內的設備，可從租客起租時支付的押金中 扣除。但是，依卑詩省的租賃法令規定，押金 最多只能收取每月房租的一半，這筆押金有時 不一定足以攤還租客造成的損失。如果短期租 客直接「落跑」回他們的原居國，業主恐怕還 求償無門呢！ 「Location，location，location！」是選 擇房地產投資標的的金科玉律不假，不過投資 者在下訂單前，一定要留心欲投資地段近幾年 的發展變遷情況。若是打定要買入後出租，最 好能打聽清楚當地區域的租金市場行情的起伏 變化，包括周遭是否有新樓盤出現，未來數年 有無新的開發計畫等，有時除了參考地產經紀 的意見，最好也聽聽物業管理專業人士的看 法。尤其，溫哥華是新移民主要落腳點，聯邦 政府的移民政策是否改變、新移民人數的多 寡，都可能影響租金行情和房客來源。
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首次購房者多屬年輕人，有四個要訣可供參考。
夢想安樂窩
（CBC）
首購族怎麼買？
編譯組／綜合報導 對於首次購買房屋的人士來說，最重要的問 題之一就是要知道：自己將購買什麼種類的房 屋？準備了多少首付？上班地點在哪裡？家中 有沒有子女？以及其他個人境況。 當然很多人都希望自己能購買到地大和居住 空間寬敞的房屋，最好買到最好社區內安靜角 落的房屋，但夢想還夢想，絕大多數只是一種 願望而已。 就購房者自己和房屋將來再出售的價值來 說，靠近交通、學校、商場和其他便利設施 等，都屬於影響房屋本身價值和日後再售價格 的決定因素。這些都是購房者在找房子過程中 需要考量的因素，擁有越多這些有利因素的房 屋，將來再售時就會吸引越多的買家。 儘管不少專家建議買房時要有長遠的眼光， 但是首次購房者也不要一味在房屋長遠前景方
面鑽牛角尖。 事實是，首次購買的房屋並不一定就是自己 一生唯一的房屋，況且，隨著自己需求和境況 的變化，其對理想房屋的標準也會變化。
找房4要訣 儘管如何購買到理想房屋的答案會因人而 異，但是還是有一些共同要訣可供首次購房者 參考： 一、知曉自身經濟承受能力。購買超過自身 經濟承受能力的房屋，都是很多首次購房者 常犯的錯誤。購房者要先找到貸款銀行或房貸 經紀，對自己的信用等級和收入作出評估，以 了解到自己有資格借貸到的數目。此外也要留 意，如果房貸利率調高，能否支付得起更高的 每月供款。
二、準確了解購房的實際費用。購房者常犯 的另一個錯誤就是沒有意識到全部的交割費 用，當中包括律師費、土地轉讓稅、保險費、 驗屋費、評估費等。這些費用都必須計入整體 購房預算。 三、知道自己想在哪裡居住。這個問題受諸 多因素影響，其中上班地點、駕車或坐公車上 下班時間等因素影響最大。隨著現在汽油費用 的上漲，很多人買房時會先考慮在靠近公交系 統發達的地方居住，因此，對於初次購房者來 說，是在城區、郊區？還是在小鎮居住？在下 單時都要認真思考。 四、確定想購買的房子類型。一旦確定了預 算和房屋所處的地點之後，就可以確定購買在 預算範圍內的和喜愛社區內的房屋類型：獨立 屋、半獨立屋、鎮屋、公寓。
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地產達人林陳秀子
靠房子賺一輩子 ／范瓊文
很多理財專家都說：買房子，可以富貴一輩 子。可是，買房子收房租可不是「隨便買隨便 賺」，除了要買對房子之外，還要能夠吸引到 好房客，就算吸引到好房客，也要房客住得舒 適安心，房租才能收得長久。 林陳秀子就是個靠買房、換房、收租致富的 箇中好手。在台僑圈子裡，林陳秀子小有名 氣，拜過名師開過畫展，也熱心公益，擔任過 大溫哥華台灣同鄉會和台裔協會理事等社團理 事。但外界鮮少知道，她投資地產的眼光和毅 力更令人刮目相看。從台灣移民到加拿大20 多年，一路看準溫哥華的地產市道，放長線釣 大魚，至今固定維持手邊十多間收租公寓，每 個月至少1萬元租金進帳的收入，讓她不但從 容自在地享受優渥的銀髮人生，更好整以暇在 加美等地四處看房，等待條件更穩健，回報更 可觀的地產投資機會。
15萬起家 3年賺進2倍
林陳秀子堅持每天自己記帳，每間名下的物業都有專門帳冊管理。
林陳秀子小檔案
林陳秀子90年代初期便移民溫哥華，當時舉 家帶著四個尚在就學的孩子遠渡重洋，但原本 在台灣從事精品服飾生意的她，並沒有完全 結束掉在台灣的事業，當時只想急著把孩子 安頓好，買了房子後就回台打拚。頗有投資 眼光的她當年靈活運用手上的安家資金15萬 元，「別人用15萬買一棟大房子，我則是用5 萬5萬5萬買了三間小房子，然後等待房子增 值。」 她說，那時她大約一年賣掉一棟，平均一棟 多賺了10萬塊落袋後，接著再去看新標的， 下一間房子的規格和價格可以稍微調高到40 萬左右再進場。她這套階梯式的投資法則，讓 當時還得往返台灣和加拿大兩地當空中飛人的 她，在移民前期的15年，順利搞定四個孩子 的學費和生活費。事實上這20年來溫哥華房 價的整體成長曲線的確是漲多跌少的，初嘗甜 美的收穫，也印證她過去在台灣操作的地產投 資模式可以成功複製到溫哥華。 林陳秀子的地產投資術偏向穩扎穩打，她認 為，靠租金套利遠比短線操作賺價差還來得穩 當。「尤其是用於房市景氣不明，或有下跌之
1989年移民到加拿大，從事過進出口貿 易、服飾業、餐飲業，目前為業餘畫家。活 躍於台僑社團，曾經擔任多個台裔社團理 事。 台灣地產投資經驗：50年，其間買過公 寓、別墅豪宅、店面等十多筆房產。從2000 萬台幣成本開始投資，如今總市值約5億台 幣。 美加地產投資經驗：20多年，其間買過 溫西、列治文、耶魯鎮等地區的獨立屋和公 寓。15萬加幣進場，如今總市值約500萬加 幣。 目前擁有房地產規模：列治文公寓13間、 獨立屋1間；溫市中心大樓公寓2戶；美國地
（范瓊文／攝影）
產獨立屋和公寓各一戶。 偏好投資標的：獨立屋、中古公寓。 偏好城市：溫市西區、溫市中心、列治 文。 未來看好區域：素里，列治文漁人碼頭。 包租平均投資回報率：10%。 對目前地產景氣的看法：投資者現在最好 觀望一段時間，不要買，自住則例外，靠近 超市捷運旁的就是好地段。 首購族心法：信用卡要用，但千萬不要拖 繳欠款。買房要精算自己的承擔能力，每月 房貸不要超過薪水的三分一。 給年輕人的一句話：買房先求有，再求 好，以小換大。
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虞的時刻」。事實上，她從城市區域、投資標 的、融資貸款、招租到管理方方面面，都有自 己一套投資心法，其中包含了多年來對溫市地 產的獨到觀察和如何挑選房客的觀人經驗。
買列治文公寓 眼光精準 見證過台灣經濟奇蹟，加上加拿大房市起飛 的榮景，林陳秀子投資房地產已經快達半個世 紀之久，她偏好在大溫的西區、列治文、市中 心買房，原因是她看好上述地段的增值力。尤 其是這幾年她在列治文South Arm附近買下原 住民租借地性質（Leasehold）的中古公寓， 堪稱是穩賺不賠的投資。 她表示，當初她看上該區段的公寓，是因為 房價便宜、地段學區好、物業管理方便、生 活機能高、好出租等幾項因素，因此從2007 年進場開始買，當時價錢一間在7到9萬元左 右，她便一路買，五年後已經分別漲到15至 19萬元不等，漲幅達兩倍之多。 除了房價升值，租金收入也頗為合算，她 說，這種公寓好租，每個月一間收租1000到 1300元，扣掉房貸和管理費成本，每個月還 有200到500元盈餘，十間加起來月入起碼 3500元。 林陳秀子建議，中古公寓如果價錢好，不管 是自住或投資，就可以考慮買下。如果是自 住，租借地性質的價位非常適合首購族，是最 省錢的地產投資術。如果是純投資性質，一開 始不要先求好，應該先求有，因為「只要成為 有殼一族，日後便可以向銀行借貸，隔幾年再 考慮換房」。 論投資角度，她也覺得買十間小公寓比一次 直接買下一間180萬元的獨立屋，風險係數相 對來得低，「因為本錢減半，投資分散」， 「10個單位租給10個房客，遠比租給一個房 客，碰到『奧客』的機率小多了」。 另外，她也相當熱中學區好的區域，因為 「租客會搶著租，房價自然也跟著水漲船 高。」至於交通便利、離購物中心近、生活機 能佳也是篩選的熱門指標。
穩穩收租金 更勝賺價差 除了收購中古公寓，力守「出租勝過賺價 差」的穩健投資術之外，她也投資獨立屋，挑 選的原則要房屋面積大，外加廁所和浴室要 多，如此才好作隔間出租。 她提到，當專業房東也是有學問的，獨立屋 的租客要求要多一點，例如少煮東西，包水 電，租給生活單純的學生或是新移民、單身人 士較佳，但房東就要勤走查訪，精於管理，好 維護屋況和居住品質。她也指出，間隔成多間 房間的獨立屋可坐收利潤，例如平均一間房間 收租600元，間隔成六間月收入達3600元，只 要房客找得好，其附加價值相當可觀。
林陳秀子不但是地產投資高手，還是縱情印象派風景畫的業餘畫家。
挑選房客 五分鐘摸清底 在台灣就是精明幹練的生意人，林陳秀子自 有一套挑選房客的觀人術。她說，只要和上門 看房的租客談上五分鐘，心裡大概就有底。她 認為，房客住得久的勝過租金付得多，往往租 她房子的長租客後來也都成了朋友。
（范瓊文／攝影）
她笑說，曾經有住了好幾年的大學生房客， 畢了業還不肯走，還是她「曉以大義」，軟硬 兼施地要對方一定要把賺來的錢存下來貸款買 房子，晉身有殼一族，她後來還充當該房客的 購屋顧問，對方甚至碰到結婚生子等人生大事 還會回頭找她諮詢商量。 然而，針對投資客角度而言，租客住得越
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列治文原住民租借地性 質的中古公寓，林陳秀子 認為投資價值高。 （范瓊文／攝影）
久，賺頭就越大，因為省下可觀的翻修費用， 以及換房客時有一到兩個月空檔期的房租損 失。屆時她都會趁著招租期間，重新將房子粉 刷油漆、清潔和換新家具，她認為，這些都是 投資成本，房子的收支情形也一定要記帳，才 能確保投資報酬率的精準。
培養信用 善用借貸槓桿 在台灣作過舶來品服飾、訂製西服、餐飲等 諸多生意，曾經叱吒風雲，店面、豪宅別墅一 間間買，但林陳秀子坦言，不管她賺得再多， 卻總是負債。她笑說，「現金雖然握在手裡， 但那不是你的」，自己的資產其實是一塊塊布 匹和進貨的服飾，「要賣得出去，否則就成了 倉庫裡囤積的存貨」，直到她從房地產中獲 利，才第一次感覺到守住了錢。 同時，她也體認出一套和銀行打交道的心 法。她說，銀行喜歡的客戶是利息付越久越 好，錢快快付清並不是王道，所以要懂得去操 作借貸的槓桿原理。 目前她分別持有銀行的房貸、信貸和信用 卡，先決條件是信用紀錄要好，不使用循環利 息，不欠繳信用卡款，如此才有機會讓銀行核 准房貸，買房基本上頭期款至少付四成，銀行 則不管哪家都OK。
另外，她也使用銀行信貸，但只是備而不 用，遇到臨時或緊急時刻，例如收租不夠、裝 修透支或者有額外的維修開銷才啟動信貸。 她的借貸法則是，採用開放浮動利率，以利 最佳時機賣房，但還款一定高於浮動利率的繳 款金額。例如，每個月收租1000元，房貸月 繳金額雖因浮動利率上下調整從650元到750 元不等，但還款金額卻固定為800元，如此可 加速還本金的速度。 只要房貸快還光時（10萬元左右），就可以 利用房子抵押借錢買新物件，例如她多年前投 資耶魯鎮一棟高層大樓公寓的單位，當時以 33萬8000元成交，自住三年收租三年，租金 存入房貸戶頭作每月的扣繳，從不耽誤。每個 月則選擇多還款，加速還清本金，之後換房， 賣掉還清貸款後剩下29萬元，再把自住房抵 押出去跟銀行借出70多萬，總價以頭期款102 萬元購買更高價位的地產標的。
養房滾錢 貸款還能抵稅 林陳秀子身邊不乏善於操盤和活用理財工具 的朋友，但當2008年朋友投資李曼兄弟慘賠 100多萬時，她多年來一直固守的房地產領域 卻表現強勁。她說，投資房地產從沒讓她失望 過，與其把錢丟給銀行作基金投資，不如借錢
出來自己經營。 她把房地產投資比作一張張定存單，收租的 租金付掉管理費，剩下來的就繳付銀行房貸利 息，十棟房子就是十張定期存款單。貸款還有 另一個好處就是繳稅，抵掉報稅收入，因此她 建議，有收租的房子最好辦理貸款，屆時房子 若賣出，例如13萬8000元買進，15萬2000元 賣出，小賺的現金還可當作新房修理費再投進 去，作為報稅用途。 林陳秀子也在2007年趁美國房市疲軟時趁機 入市，她這次選擇和熟悉美國房市的家人合 夥，她出頭期款，家人每月付貸款，以40萬 美元買下原先價格150萬美元的法拍屋，之後 她又以「零存整付」的概念，以現金13萬再 買一房公寓出租，租金收入作為與家人共同投 資拆帳後必須支付的款項，活用養房滾錢的原 理，好讓自己的收入源源不絕。 別看林陳秀子縱橫商場的豐富歷練，長期進 出高資本的包租購屋市場，背後早已作了一套 萬全的理財準備和風險管理。從踏入地產市場 的第一天起，她也同步買了等值房貸金額的意 外險，好為將來的萬一預作準備，讓保險金付 所有的房貸，好讓家人無後顧之憂，這是她向 來恪守的理財風險規畫。
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房市冷卻 民宿短租正熱 記者／阮耀毅
溫市房市冷卻，不少屋主轉而將手中物業轉 售為租，更有人充分利用「溫哥華」這個國際 知名旅遊城市的招牌，以「民宿短租」方式， 租給國外觀光客創造收入，一家專門仲介短租 的網站上，就有超過1250個短租廣告來自大 溫，一些來此度假的人士也認為這類「民宿短 租」比住旅館更有「家」的感覺。
39歲的豪斯（Paul Hawes）來自英國，四 年半前移居溫哥華，並在溫市中心煤氣鎮買下 一戶公寓單位，冬奧期間他將公寓高價出租給 到訪的外國旅客共六個星期，發了一筆小財。 今年倫敦奧運，他返回英國祖家觀戰並計 畫在當地逗留一年，於是透過短租仲介網站 Airbnb.com出租這個單位，沒想到不到48小
時就收到四個有意租房的訊息，對方願意以每 晚150元租下他的公寓。 事實上他並非唯一有此構想者，出現在 Airbnb.com網站上的大溫招租單位多達1250 個，部分地下室房間每晚只要30元，有的高 檔兩房城市屋要價則高達每晚650元；有些提 供日租、周租或月租，價位各有不同。
設備齊全 有家的感覺
這戶位於溫市中 心的一房單位，每 晚要價129元。 （ 取 材 自 Airbnb.com網站）
這個位於市中心的一房一廳 單位，每晚要價62元，但規定 只租給女性。 （取材自Airbnb.com網站）
這類「民宿短租」在華裔社區早非新鮮事， 有人甚至以此為業，翻開中文報紙到處是這類 廣告，許多新移民首次抵加報到時都選擇這種 方式，暫時住下來。 來自中國，利用暑假帶著全家前來加拿大度 假兩周的李先生表示，「民宿短租」比住旅 館更有「家」的感覺，他透過網站在列治文 Lansdowne Centre旁新大樓內租下一戶兩房 公寓，單位內設備齊全，應有盡有，與住家無 異，不僅交通便利，還可請朋友到「家」中作 客。 比起過去出國旅遊只能住旅館，三餐在外面 餐廳解決，住「民宿」公寓相對方便許多，儘 管每晚租金高達250元，但他認為相當值得。
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央行鬆口 低息可望維持 黃瑞宜表示， 低利率時代許多 資金充裕者仍繼 續保留房貸，將 資金做更有效運 用。 （本報資料照 片）
記者／ 阮耀毅 美國長期利率持續走跌，8月份30年期固定房貸利率降至3.61%，15年期固定 利率亦降至2.98%，是近60年來最低水平。加拿大景氣雖較美國佳，但因對美 貿易依存度相當高，為避免加元匯價飆升過劇，影響出口競爭力，基本上利率 走勢與美國亦步亦趨，加拿大央行近期也再度宣布將銀行間隔夜拆息維持在1% 歷史低點。 因此各主要銀行基本貸款利率（Prime rate）仍維持在3%的低檔，這是1950 年代以來，加拿大維持最長的低利時期。加上央行揚言加息的口吻已不如上次 利率會議時強烈，因此外界預估只要國際經濟情勢無劇烈變動，現有的低利環 境可望維持一段很長時間。 近期卑詩法律公證人協會（SNPBC）委託Mustel Group所做的民意調查也 顯示，預估今年房貸利率會維持低點的省民高達72%，只有26%認為利率會走 高。由於省內高達53%屋主透過房地產抵押借款，因此利率漲跌對省民可支配 所得的影響甚劇，看來卑詩省民對利率走勢的預估相當準確。
固定or浮動利率 視個人需要
記者／ 阮耀毅
有房貸經紀表示，加國房貸利率與美國長期利率沒有直接關係，主要還是取 決於央行的利率決策，央行在日前的利率會議中將隔夜拆款利率及五年期公債 殖利率維持不變，因此在可預見的將來，房貸利率將維持平穩。 至於是選擇固定還是浮動，則不能一概而論，因為每個人的情況不同，兩、 三年前利率走跌，多數人都選擇浮動利率，但目前長期利率看漲，大部分貸款 戶都選擇五年期固定利率。 然而如果一、兩年後可能賣房子，就不宜簽定長期固定利率，否則提前解約 將面臨高額違約金。若是浮動利率，違約金最多就是三個月利息。 目前各銀行五年期固定房貸利率介於3.1%到3.2%之間，五年期浮動約3.2%， 如何選擇，民眾可根據自身需求，與房貸經紀或銀行貸款經理討論。
央行維持利率不變，銀行房貸利率短期內也不會有太大波動。
無債一身輕？ 低息時代不盡然
（本報資料照片）
不少華裔總希望在退休前能將房屋貸款付清，認為 「無債一身輕」，才能安心的頤養天年。但在這個 空前的低利時代，這種傳統觀念不見得正確，有時 盡可能延長支付房貸的時間，讓手頭上的現金做更 有效投資，反而更為理性、明智。但如何選擇因人 而異，民眾可與理財顧問商討，找出最適合自己的 方案。 房貸經紀人黃瑞宜就表示，近年來許多手頭資金充 裕的客戶，在房貸到期後都選擇重新按揭，很少人 會將房貸付清，錯失享受低利的機會。會將貸款還 清的退休人士，多是準備將現有的大屋出售，換成 小屋。 她說，這些退休人士可能因為空巢期來臨，不需要 那麼大空間，或是認為大房子的持有成本太高，很 難維護，因此換到小公寓，手頭又可多出一大筆現 金，一舉數得。 有理財顧問建議，如果退休人士只是將手頭上的現 金放在銀行，而非從事其他獲利較高的投資，那最 好還是將貸款還清，例如房貸利率4%，但銀行定存 利率只有1.5%，還清貸款等於讓資金多出2.5%的獲 利。 但若將手頭資金投入高風險投資項目，就如同以房 地產抵押借款用於投資一樣，可能蒙受雙重打擊， 對風險承受度較低的退休人士而言，不見得是明智 之舉。但也有人認為，數十年來的趨勢顯示，股票 市場回報率是年均約10%，為何要用股市中回報率高 的錢去支付利率不到一半的房貸？ 如何選擇因個人經濟條件及風險承受度不同而異， 退休人士最好與理財顧問商討，找出最適合自己的 方案。
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北素里的City
Centre
一個極具投資前景和商機的發展中區域 近幾年，素里市政府已有計畫性整體改善和發展 素里市的硬體和軟體設施。由於各項發展已全方位 開始推動，這也為素里市幾個重要區域帶來相當不 錯的投資潛力，其中位於北素里 Whalley區的City Centre更為首要的發展重點。 北素里的City Centre是素里市商業、文化、交通 和社會的活動核心，也是通往素里市的主要閘道。 City Centre 土地面積有600公頃，其中包括了45公 頃的城市公園地。它結合了都市與城市公園地 同時發展的特色，並具有世界級一流的硬體設 施。 素里市政府一直以此為重點發展區域，有許 多市政新建設方案已逐一開始進行，其中包括 素里市的旗艦圖書館(City Centre Library)、 社區廣場(City Plaza)、素里市政府新市政大 樓(City Hall)、表演藝術中心(Performing Art Centre)、皇家騎警(RCMP)總部、休閒中心 (Chuck Bailey Recreation Centre)、素里紀念 醫院(Surrey Memorial Hospital)的擴建。 此 外，西門菲沙大學SFU的素里市校區、天車站
(Skytrain)、Translink公車總站、大規模的都市公 園與休閒娛樂設施都在此區域內發展。除了市政建 設中心之外，幾項主要住宅及商業建案也在陸陸續 續完成，還有更多新建案正順利進行中。 隨著各項市政建設以及住宅商業樓盤興建的完 成，將有大批人口因為生活需要或工作的關係而進 駐此區域。屆時，無論自住或市場投資都好，房源 的需求必會大幅增加。雖然City Centre是位於Whalley區，但一直以來由於治安關係，人們對這個區 域有著較負面的想法。然而這些年來，由於女市長 Dianne Watts積極地推動當地各方面發展及建設， 例如人文、教育的推廣，隨著硬體設施的完成，軟 體設施也一併有計劃性的做了提升。City Centre 帶 來的不僅是方便的生活與休閒的機能，還有完善的 公共建設設施以及各個大小商圈的發展機會，此區 域的前景和展望絕對是極具潛力的。 若想更深入了解素里這個城市或在素里的投 資機會和發展，歡迎電洽Sonia Wang王怡華 604-657-6485 或 email: info@soniawang.com Sonia會很樂意為您解說素里市的發展趨勢。
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