«ДЕЯКІ ПИТАННЯ НОТАРІАЛЬНОГО ОФОРМЛЕННЯ ТА ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ» (МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ)
З М І С Т: Розділ І. Особливості документів, що посвідчують речові права на земельну ділянку. Розділ ІІ. Проблемні питання розпорядження земельними ділянками, що виникають у нотаріальній практиці Розділ ІІІ. Проблемні питання спадкування земельних ділянок та речових прав на них Розділ ІV. Договір оренди земельної ділянки в нотаріальній практиці. Новелли в реєстрації речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Розділ V. Договір іпотеки земельної ділянки в нотаріальній практиці. Реєстрація виникнення та припинення обтяжень. Розділ VІ. Поняття, різновиди та законодавче регулювання договору ренти. Розділ VІI. ділянок
Оподаткування операцій з розпорядження та спадкування земельних
Розділ УІІІ. Судова практика з розгляду спорів, що виникають із земельних правочинів.
Авторський колектив: Приватний нотаріус Вінницького районного нотаріального округу Рибаченко Г.Д. (розділ – І) Приватний нотаріус Тиврівського районного нотаріального округу Максименко О.А. (розділ – ІІ) Приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Храпенко Н.В. (розділи – ІІ, УІ) Приватний нотаріус Літинського районного нотаріального округу Гуменюк Н.П. (розділ – ІІІ) Приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Лисенко О.М. (розділ – ІІІ) Приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Сорочинська І.Г. (розділи – І, ІУ) Приватний нотаріус Шаргородського районного нотаріального округу Вихрущ М.В. (розділ – ІУ) Приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Караванська Т.І. (розділ – У) Приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Безпалюк Л.С. (розділ – У) Приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Процепко А.О.. (розділ – УІІ) Приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Лавренов І.А (розділ – УІІ) Приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Собканюк П.Л. (розділ – УІІІ) Приватний нотаріус Калинівського районного нотаріального округу Варламов О.В. (розділ – УІІІ)
Місто Вінниця, 2015 рік
Розділ І. СПЕЦИФІКА ДОКУМЕНТІВ, ЩО ПОСВІДЧУЮТЬ РЕЧОВІ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Становлення в Україні ринкових відносин, народження поряд з вже існуючою державною формою власності на землю також і приватної та комунальної власності на землю стало поштовхом для проведення земельної реформи в Україні, яка офіційно розпочалась з 1991 року. Процеси реформування державної, колективної та приватної власності на землю породили величезну нормативну базу регулювання земельних відносин в Україні, яка безупинно оновлюється, спрощується та ускладнюється одночасно, розширили коло власників земельних ділянок, визначили права на земельну ділянку як на об’єкт нерухомості, що підтверджувалось відповідним документом про право. Отже, специфіка документу, що посвідчує право на земельну ділянку визначається положеннями законодавства, що діяло на момент виникнення самого речового права на землю з врахуванням законодавчо закріпленого принципу дії актів законодавства України в часі. Незалежно від того, коли виникло право власності чи право користування землею, воно зберігається згідно з п. 7 розділу XX «Перехідні положення» ЗКУ. З 1917 по 1990 рік земля була винятковою власністю держави і надавалася громадянам СРСР лише в користування. Користування землею було безстроковим (постійним) або тимчасовим (короткостроковим або довгостроковим). Передача землі в користування здійснювалася шляхом відведення на підставі постанови Ради Міністрів УРСР або рішення виконавчих комітетів обласних, районних, міських, селищних та сільських рад народних депутатів. Постійне користування землею підтверджувалось державними актами на право користування землею. Тимчасове користування – рішенням або актом органу, що прийняв рішення про передачу землі в користування. З 1990 по 2001 рік власність на землю мала такі форми: державну, колективну, приватну. Крім цього, земля передавалася у користування. Зокрема Законом України «Про форми власності на землю» з 30.01.1992 року запроваджено в Україні поряд з державною колективну і приватну форми власності на землю. Громадяни України мали право на отримання у власність земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного та гаражного будівництва. Передача земельних ділянок у власність громадянам здійснювалася місцевими радами народних депутатів згідно з їх компетенцією за плату або безоплатно. Згідно ч. 2 ст. 17 Земельного кодексу УРСР від 18.12.1990 № 561-ХІІ (в редакції Закону України від 13 березня 1992 року №2196-ХІІ) передбачалося, що власники земельних ділянок, переданих їм радою народних депутатів, не вправі протягом шести років з часу набуття права власності продавати або іншими способами відчужувати належну їм земельну ділянку, крім передачі її у спадщину або раді народних депутатів на тих же умовах, на яких вона була їм передана. Передача у власність земельної ділянки, яка була раніше до 1990 року надана громадянинові у користування, здійснювалася сільськими, селищними, міськими радами народних депутатів за місцем розташування цієї ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства, ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибної ділянки), садівництва, дачного та гаражного будівництва. Ці земельні ділянки передавалися у власність на підставі заяви громадянина і матеріалів, які підтверджують їх розмір (земельно-кадастрова документація, дані бюро технічної інвентаризації, правлінь товариств і кооперативів тощо).
Також слід зазначити, що, ч. 4 ст. 18 Земельного Кодексу УРСР було встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки і документ про оплату вартості землі є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і видачі державного акта на право власності. Постановою Верховної Ради Української РСР від 13.03.1992 № 2201-ХІІ «Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею» було затверджено форми державних актів: - на право колективної власності на землю; - на право приватної власності на землю. Постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» (із відповідними змінами) встановлено, що раніше видані (до набрання чинності цією постановою) державні акти на право приватної власності на землю, державні акти на право власності на землю залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення громадян або юридичних осіб. Отже державні акти на право приватної власності на землю, видані у період дії Постанови ВРУ № 2201 (з 23.06.1992 по 08.01.2004), є чинними правовстановлювальними документами, що підтверджують права власності на земельні ділянки. Такий державний акт на право приватної власності на землю видавався виключно громадянам, підписувався головою відповідної ради народних депутатів, а також реєструвався відповідною радою за місцем розташування земельної ділянки в книзі реєстрації державних актів на право приватної власності на землю. Дані про реєстрацію права власності на земельну ділянку не вносилися до електронної бази даних, кадастрова зйомка із зазначенням координат при його видачі в переважній більшості випадків не здійснювалась. За своїм змістом бланк державного акта давав можливість внесення змін до нього в разі зміни площі земельної ділянки. Порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю з 1993 року регламентувався наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 15.04.1993 № 28, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 23.04.1993 за №31, яким було затверджено Інструкцію про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди). Указом Президента України від 19.01.1999 № 32 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» було запроваджено продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності. Згідно з пунктами 5 та 6 зазначеного Указу Президента України покупцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення могли бути виключно громадяни України - суб'єкти підприємницької діяльності та юридичні особи України, яким належали об'єкти нерухомого майна, розташовані на таких земельних ділянках. Земельна ділянка несільськогосподарського призначення могла придбаватися одним покупцем, а також кількома покупцями у спільну сумісну або у спільну часткову власність. Пунктом 11 Указу передбачалося, що право власності на придбану у вказаний спосіб земельну ділянку виникає у покупця після одержання державного акта на право власності на землю.
Вказаний державний акт реєструвався місцевими державними органами земельних ресурсів в Книзі записів державної реєстрації державних актів на право власності на землю. Пізніше Постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 було затверджено форму державного акта на право власності на земельну ділянку. Державний акт вказаної форми міг видаватися як фізичним та юридичних особам, тобто було встановлено єдину для всіх суб'єктів права власності на землю форму державного акта на право власності на земельні ділянки незалежно від їх цільового призначення. Державні акти вказаного зразка видавалися державними органами земельних ресурсів при місцевих державних адміністраціях або органах місцевого самоврядування, підписувались головою місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування, а також начальником державного органу земельних ресурсів. В той же час слід враховувати, що після набуття чинності вказаною постановою Уряду могли видаватися державні акти зразка 1992 року, оскільки, за інформацією Держкомзему, бланки нового зразка не були роздруковані. Постановою Верховної Ради України від 22.05.2003 № 882-1V «Про стан дотримання законодавства України щодо видачі державних актів на право власності на землю, сертифікатів на земельну частку (пай) та їх обігу; про дотримання законодавства України щодо виділення в натурі (на місцевості), використання та обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення» передбачено забезпечення видачі громадянам та юридичним особам, які отримують земельні ділянки у власність, державних актів на право власності на земельну ділянку, форму яких затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449. З 2001 року на землю існує право власності (приватна, комунальна, державна), право користування (постійне або строкове – оренда), право земельного сервітута і право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови (емфітевзис та суперфіцій). На виконання вказаної Постанови Верховної Ради України від 22.05.2003 № 882-1V Держкомземом України прийнято наказ № 140 від 28.05.2003 «Про використання бланків державних актів», яким передбачено припинення використання бланків старого зразка до 1 липня 2003 року. Тобто, до 01.07.2003 року видавалися державні акти на право власності на землю, форма яких була затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 24.03.1999 № 440. З 5 грудня 2008 року розпочався обіг державних актів на право власності на земельну ділянку в новій формі, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 16.10.2008 № 926 «Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України» від 2 квітня 2002 року № 449». З цього часу державні акти на право власності на земельні ділянки видавали державні органи земельних ресурсів територіальні органи Державного комітету України з питань земельних ресурсів. Підписувався державний акт начальником відповідного органу земельних ресурсів, а також посадовою особою, що провела державну реєстрацію цього державного акта в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі. Зазначена форма державного акта передбачала також внесення відомостей стосовно існуючих обмежень (обтяжень) щодо використання земельної ділянки або її частини. Постановою Кабінету Міністрів України від 12.11.2008 № 1019 «Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 2 квітня 2002 року № 449» в черговий раз було змінено форму державного акта на право власності на земельну ділянку. Пунктом 2 постанови Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 зі змінами, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 16.10.2008 № 926 та від 12.11.2008 № 1019, установлено, що раніше видані державні акти на право приватної власності на землю, державні акти на право власності на землю, державні акти на право
власності на земельну ділянку та державні акти на право постійного користування землею залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення громадян або юридичних осіб. Таким чином, право власності на земельні ділянки, що виникло до 02.05.2009, може посвідчуватися державними актами 3-х видів: 1) державний акт на право приватної власності на землю; 2) державний акт на право власності на землю; 3) державний акт на право власності на земельну ділянку; 2. У зв'язку з прийняттям Закону України від 05.03.2009 № 1066-71 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок» відбувалося спрощення процедури переходу права власності на земельну ділянку, із земель приватної форми власності. Вказаним Законом України було внесено зміни у статтю 126 ЗК в частині визначення документів, якими може посвідчуватись право власності на землю. Такими документами ЗК визнав: державний акт про право власності на земельну ділянку; цивільно-правову угоду щодо відчуження земельної ділянки, укладену в порядку, встановленому законодавством, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою і державний акт на право власності попереднього власника з двома відмітками, які здійснюють нотаріус при посвідченні угоди та орган, який здійснює державну реєстрацію права на земельну ділянку; свідоцтво про право на спадщину земельної ділянки і державний акт на право власності попереднього власника з двома відмітками, які здійснюють нотаріус при видачі свідоцтва про право на спадщину та орган, який здійснює державну реєстрацію права на земельну ділянку. Відтак, з 02.05.2009 року отримання державного акта на право власності на земельну ділянку стало необхідним лише у разі набуття права власності із земель державної чи комунальної форми власності, а також при зміні меж та/чи цільового призначення землі. В той же час державний акт, що посвідчував виникнення права власності на таку земельну ділянку, залишався документом, який мав супроводжувати земельну ділянку протягом всього часу її існування. Якщо говорити про державні акти, що видавалися у період з 02.05.2009 до 01.01.2013, то їх форма була затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 року № 449 зі змінами, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 16.10.2008 року № 926 та від 12.11.2008 року № 1019. Відповідно до підпункту 2.3 пункту 2 наказу Державного комітету України із земельних ресурсів від 22.06.2009 № 325 «Про затвердження Інструкції про заповнення бланків державних актів на право власності на земельну ділянку і на право постійного користування земельною ділянкою» у рядку «на підставі» вказується назва, дата і номер документа, який є підставою набуття права на земельну ділянку; найменування органу, яким прийнято цей документ (рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади, суду, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення про внесення земельної ділянки до статутного фонду, інші цивільноправові угоди); найменування органу, яким прийнято цей документ (рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади, суду, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення про внесення земельної ділянки до статутного фонду, інші цивільно-правові угоди). На сьогодні Стаття 126 ЗК (у редакції Закону України від 07.07.2011 № 3613-УІ) встановлює, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно зі ст. 125 ЗКУ право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди, виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Державна реєстрація права здійснюється відповідно до Закону України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зі змінами і є офіційним визнанням та підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. З 1 січня 2013 року право власності на новостворену земельну ділянку посвідчується на загальних засадах посвідчення права власності на об’єкти нерухомого майна, тобто правопосвідчуючим документом щодо оформлення права власності на земельну ділянку є свідоцтво про право власності, яке уповноважений видавати державний реєстратор прав з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Разом с свідоцтвом про право власності державний реєстратор також видає витяг з Державного реєстру прав, що і є підтвердженням державної реєстрації прав власності на земельну ділянку.
Розділ ІІ.
ПРАВОВІ ПРОБЛЕМИ РОЗПОРЯДЖЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИМИ ДІЛЯНКАМИ(ПРОДАЖ, ДАРУВАННЯ, ОБМІН) У НОТАРІАЛЬНІЙ ПРАКТИЦІ Інколи при посвідченні правочинів щодо відчуження земельних ділянок звертаються громадяни, яким житловий будинок належить на праві спільної часткової власності, але земельна ділянка належить їм на праві спільної сумісної власності. Право спільної сумісної власності на земельну ділянку регулюється ст. 86-89 Земельного кодексу України «Спільна власність на земельну ділянку». Зокрема ч. 1 ст. 86 ЗКУ передбачає, що земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність). Так право спільної власності прийнято визначати як «право двох або більше осіб на один об'єкт». Слід підкреслити, що право спільної власності передбачає саме поділ права на цілісний об'єкт, а не поділ об'єкту - тобто частку у праві, а не право на частку об'єкта. Саме тому некоректними є формулювання на зразок «право на 0,25 га без виділення в натурі», коли йдеться про 1/4 частку у праві власності на 1 га (що досить часто можна зустріти у державних актах про право власності на землю). До відносин спільної власності на земельні ділянки в частині, не врегульованій земельним законодавством, застосовуються також положення ЦКУ (гл. 26 кодексу «Право спільної власності»). ч. 2 ст. 86 ЗКУ визначає, що суб'єктами права спільної власності на земельну ділянку можуть бути громадяни та юридичні особи, а також держава, територіальні громади. Цим передбачається можливість виникнення права спільної власності між громадянами та юридичними особами, державою, територіальними громадами. Видається, що з урахуванням положень ч. 4 ст. 13 Конституції України про рівність усіх суб'єктів права власності дане положення не можна тлумачити як таке, що забороняє певні комбінації співвласників.
Слід також додати, що не лише громадяни, а й особи без громадянства з усією очевидністю можуть бути суб'єктами спільної власності на земельну ділянку. У ст. 87 ЗКУ зазначено про виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку. Перелік підстав виникнення спільної часткової власності, фактично розширюється іншими нормами законодавства. Так, ч. 4 ст. 120 ЗКУ передбачено виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку у випадку придбання кількома особами будівлі або споруди. Як видається, недоліками існуючої редакції ст. 87 ЗКУ є відсутність вказівки на можливість виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку при приватизації земельних ділянок (наприклад, у випадку, якщо на земельній ділянці знаходиться будинок, що перебуває у власності кількох осіб). Це призводить до того, що з урахуванням положень п. «в» ч. 2 ст. 89 ЗКУ земельна ділянка надається співвласникам житлового будинку (навіть якщо будинок належить їм на праві спільної часткової власності) у спільну сумісну власність. Це істотно ускладнює використання земельної ділянки і особливо - розпорядження часткою у праві власності на неї, яку спершу необхідно визначати. Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає: 1. при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок; Слід враховувати, що відповідно до ч. 2 ст. 88 ЗКУ, «договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально». Таким чином, об'єднання ділянок різних власників можливе лише шляхом укладення і нотаріального посвідчення договору. Між тим, слід зазначити, що в усі часи закон ставився до спільної власності як явища вимушеного та в принципі небажаного і допускав таку власність лише у крайніх випадках. Це пов'язано із тим, що у разі єдиного неподільного права власності ймовірність виникнення різного роду конфліктів, а отже — і зниження ступеню ефективності використання земельної ділянки - є істотно меншою. 2. при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами; 3. за цивільно-правовими угодами; В цілому процедура виникнення (переходу) права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами включає: укладення у письмовій нотаріальній формі угоди (необхідність саме такої форми передбачена ч. 1 ст. 132 ЗКУ). Нотаріальне посвідчення угоди регламентується ЗУ «Про нотаріат» від 2.09.1993, наказом Мін'юсту України «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 22.02.2012 № 296/5; реєстрацію права власності відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Реєстрація здійснюється нотаріусом, що здійснює нотаріальне посвідчення договору (ч. 5 ст. З та ін. ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Термін «угоди», що вживається у коментованій статті та інших нормах ЗКУ, є застарілим відповідником терміну «правочин», що вживається у ЗКУ (поняття правочину визначене у ч. 1 ст. 202 ЦКУ як «дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків». Особливості застосування ЦКУ до угод із земельними ділянками полягають в наступному. Купівля-продаж. На відносини купівлі-продажу земельних ділянок поширюються загальні положення цивільного законодавства (гл. 54 ЦКУ). Згідно зі ст. 655 кодексу, «за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується
передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.» Особливості купівлі-продажу земельних ділянок державної або комунальної власності визначаються окремими нормами гл. 20-22 ЗКУ, а особливості викупу земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності - ст.ст. 146, 147 ЗКУ. Особливості продажу іпотекодержателем предмету іпотеки (у разі, якщо таке право передбачене договором про задоволення вимог іпотекодержателя або рішенням суду) врегульовані ст. 38 ЗУ «Про іпотеку». Міна. Правове регулювання міни земельних ділянок регламентується положеннями ст.ст. 715-716 ЦКУ. Відповідно до ч. 1 ст. 715 ЦКУ «за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар». Положення ч. 4 ст. 715 ЦКУ щодо одночасного переходу права власності після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами слід застосовувати з урахуванням норми ст. 125 ЗКУ, за якою право власності на земельну ділянку виникає лише після його реєстрації (щодо особливостей застосування цієї норми на період до запровадження механізму реалізації ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». До відносин міни, у т. ч. земельних ділянок (на інше майно), а також міни земельними ділянками (одних ділянок на інші) «застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання» (ст. 716 ЦКУ). Опис правового регулювання відносин купівлі-продажу земельних ділянок див. вище. Рента. Чинне цивільне законодавство України передбачає можливість відчуження земельних ділянок за договором ренти (гл. 56 ЦКУ). Згідно із ч. 1 ст. 731 ЦКУ, «за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.» До відносин ренти можуть застосовуватися правила про купівлю-продаж (якщо майно передається у власність платника ренти за плату) або дарування (якщо майно передається безоплатно) - ч. 2 ст. 734 ЦКУ. Встановлюються правила про забезпечення виплати ренти (ст. 735 ЦКУ): «уразі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно». Дарування. Положення, що регулюють відносини дарування, вміщені до гл. 55 ЦКУ. Згідно зі ст. 717 ЦКУ, «за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.» Ч. 2 ст. 719 містить правило (продубльоване в ЗКУ) щодо необхідності нотаріального посвідчення договору дарування земельної ділянки як нерухомого майна та передбачає його державну реєстрацію. ЦКУ встановлює деякі обмеження щодо сторін договору дарування (ст. 720), регламентує відносини сторін у разі укладення договору дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому (ст.ст. 723, 724), передбачає можливість встановлення обов'язку обдарованого на користь третьої особи (ст. 725) та правові наслідки порушення цього обов'язку (ст. 726). У певних випадках договір дарування може бути розірваний на вимогу дарувальника (ст. ст. 727, 728). Кодексом передбачена пожертва як різновид договору дарування (ст. 729): «дарування нерухомих та рухомих речей, зокрема грошей та цінних паперів для досягнення певної, наперед обумовленої мети». Деякі положення ЦКУ про договір дарування вступають у суперечність із нормами ЗКУ і тому не можуть застосовуватися. Так, відповідно до ч. 2 ст. 729 ЦКУ договір про
пожертву є укладеним з моменту прийняття пожертви. Проте ч. З ст. 132 ЗКУ встановлює, що угоди про відчуження земельних ділянок вважаються укладеними «з дня їх нотаріального посвідчення». Згідно із ч. 1 ст. 722 ЦКУ, право обдарованого на дарунок виникає з моменту його прийняття. Цю норму слід застосовувати з урахуванням ст. 125 ЗКУ, яка передбачає, що право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цього права. Спадкування. Відносини спадкування врегульовані Книгою шостою ЦКУ «Спадкове право». Згідно зі ст. 1216 ЦКУ, «Спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).» Таке визначення усталилося і в цивільному законодавстві, і у правовій доктрині. Тому формулювання ст. 131 ЗКУ, де спадкування назване «угодою», видається некоректним. Цілком очевидно, що говорити про «істотні умови» та письмову нотаріальну форму (ст. 132 ЗКУ) спадкування неправильно. Таким чином, видається, що вимоги ст. 132 ЗКУ не можуть поширюватися на спадкування повною мірою. Не можна вважати також, що ці вимоги стосуються заповіту. Спадкування здійснюється за заповітом або за законом. Обидва види спадкування детально врегульовані ЦКУ. Підтверджують перехід права власності на землю при спадкуванні свідоцтва про право на спадщину, видані нотаріусами, та дані Державного реєстру прав, де реєструється право власності спадкоємця. Реєстрація права власності здійснюється нотаріусом, що видає свідоцтво (ч. 5 ст. 3 та ін. ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Підстави та порядок видачі таких свідоцтв регламентуються ЗУ «Про нотаріат» (гл. 7, ст.ст. 66-69), а також наказом Мін'юсту України «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 22.02.2012 № 296/5. Хоча в спадкоємців право власності на земельну ділянку виникає лише з моменту державної реєстрації цього права (ст. 125 ЗКУ), до цього моменту держава також не може вважати земельну ділянку своєю, оскільки законодавством передбачно спеціальну процедуру визнання спадщини відумерлою у судовому порядку, причому заява про визнання спадщини відумерлою подається лише по спливу одного року з часу відкриття спадщини (ст. 1277 ЦКУ), і у разі визнання спадщини відумерлою переходить у комунальну (а не державну) власність. Таким чином, після смерті спадкодавця до моменту отримання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину або до моменту визнання спадщини відумерлою земельна ділянка має невизначений правовий режим, є нібито «нічийною». Перелік угод, зазначений у ч. 1 ст. 131 ЗКУ, не є вичерпним, що дозволяє укладати і інші угоди (наприклад, договір довічного утримання - див. главу 27 ЦКУ). Загальні засади щодо змісту та порядку укладення таких угод визначені цивільним законодавством. За рішенням суду. Закон закріплює як окремий спосіб набуття спільної часткової власності «рішення суду» без зазначення будь-яких підстав, за наявності яких суд може прийняти відповідне рішення. На наш погляд, за таких умов суд не може «створювати» спільної часткової власності, він може лише визнавати існування такої власності у випадках, коли вона вже виникла із передбачених законом підстав. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, може здійснюватися співвласниками за їх згодою незалежно від наявності договору про спільну часткову власність на земельну ділянку. Більш того, за усталеною судовою практикою, навіть існування договору про спільне користування земельною ділянкою не виключає можливості вирішення спору судом. Як зазначено у Постанові Пленуму ВСУ від 16.04.2004 № 7 «Про практику застосування судами
земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (п.п.21-22), суд лише «бере до уваги» договір (угоду) при вирішенні спору; він може не визнати її, «коли дійде висновку, що угода явно ущемляє законні права когось зі співвласників, позбавляє його можливості належно користуватися своєю частиною будинку, фактично виключає його з числа користувачів спільної земельної ділянки, суперечить архітектурно-будівельним, санітарним чи протипожежним правилам». Більш того, суд «не може відмовити в позові або закрити провадження у справі про встановлення порядку користування земельною ділянкою з тих підстав, що його визначено угодою сторін. Якщо при вирішенні спору суд установить, що співвласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку». Спори щодо здійснення права спільної власності зазвичай зводяться до вимог щодо виділення частини ділянки у володіння та користування окремого співвласника. Відносини спільної часткової власності за участю багатьох співвласників. Специфіка сучасної земельної реформи, а саме, її здійснення на засадах зрівняльного перерозподілу земель, обумовлює виникнення ситуації, коли одна земельна ділянка перебуває у власності не просто кількох, а багатьох, сотень осіб. Так, існує практика передачі у процесі паювання у спільну часткову власність земельних ділянок під багаторічними насадженнями, земельних ділянок із меліоративними системами. Така практика навіть стимулюється законодавцем -див., зокрема, ст. 4 ЗУ «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». Кількість співвласників різна - від десятків до сотень осіб на кожний державний акт. За таких умов використання спільних земельних ділянок та розпорядження ними є практично неможливим, адже дехто із співвласників помер, і триває процедура оформлення права на успадковані ділянки, дехто просто не бере участі в управлінні успадкованим майном, місцезнаходження деяких співвласників взагалі невідоме, інші ж не можуть знайти згоди. Сумнівів у тому, що земельні ділянки під багаторічними насадженнями та під меліоративними системами повинні бути неподільними, немає. Проте існуючі механізми здійснення права спільної часткової власності просто унеможливлюють володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, які перебувають у власності багатьох осіб. Таким чином, у подібних випадках необхідні або спеціальні правила здійснення права спільної власності, або обмеження на кількість співвласників земельної ділянки. Більш раціональним видається саме обрання першого варіанту — встановлення правила, за яким у разі, якщо співвласників більше певної кількості (наприклад, десяти), право спільної власності здійснюється за згодою співвласників, яким належать частки, що складають не менше, наприклад, 60 % у праві власності. Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально. Встановлено обов'язкову нотаріальну форму договору про спільну часткову власність на земельну ділянку. Договором зазвичай передбачається, які частини спільної ділянки закріплюються у володіння та користування за окремими учасниками спільної власності. Учасник (співвласник) спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки із складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення, а у разі неможливості виділення частки - вимагати відповідної компенсації. Передбачається право на виділення частки учасника спільної власності в натурі або у вигляді грошової компенсації. До відносин щодо виділення частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку слід субсидіарно застосовувати правила ЦКУ: ст. 364 («Виділ частки із
майна, що є у спільній частковій власності»), 365 («Припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників»). В умовах реформування земельних відносин в Україні надзвичайно поширеною є ситуація, за якої певні будівлі та споруди розташовані на чужій земельній ділянці. У таких випадках виникає колізія між правами власника нерухомого майна та правами власника земельної ділянки. На жаль, на сьогодні законодавство не передбачає чітких правил вирішення таких колізій. Існує думка, що засобом повернення ситуації до правового русла є встановлення земельних сервітутів або суперфіцію, проте сервітутні відносини за своєю суттю не передбачають використання земельної ділянки для забудови. Можливість же «примусового» встановлення суперфіцію також є сумнівною (вона не передбачена законом). На наш погляд, за існуючого правового регулювання права власників (земельної ділянки та будівлі або споруди) можуть бути «гармонізовані» шляхом розгляду земельної ділянки та розташованих на ній будівель і споруд як єдиного об'єкта права, і застосування до правовідносин, що виникають, правил про спільну часткову власність, включаючи правила про примусове виділення частки. Звичайно, правила про спільну часткову власність не можуть бути застосовані «напряму», проте, на наш погляд, вони цілком можуть бути застосовані за аналогією закону (ст. 8 ЦКУ, ч. 8 ст. 8 ЦПК України). Учасник (співвласник) спільної часткової власності на земельну ділянку має право на отримання в його володіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки. Спори щодо надання у володіння та користування учаснику спільної власності частини земельної ділянки, що відповідає його частці, є надзвичайно поширеними, а судові процеси для їх вирішення б'ють рекорди заплутаності та тривалості. Подібні спори виникають здебільшого щодо присадибних земельних ділянок, які надзвичайно важко рівномірно розділити між кількома особами. Спір щодо земельної ділянки в більшості випадків супроводжується аналогічним спором щодо будинку та господарських споруд. Судова практика виходить із того, що для вирішення спору необхідним є проведення судової будівельно-технічної експертизи, на вирішення якої слід винести питання про можливі варіанти поділу земельної ділянки відповідно до часток учасників. Рекомендації Пленуму ВСУ щодо вирішення даної категорії справ викладені у Постанові від 16.04.2004 № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (див. п.п. 19-22). При продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники (співвласники) мають переважне право купівлі частки відповідно до закону. Цим передбачається право переважної купівлі частки у праві спільної власності на земельну ділянку. Порядок реалізації права переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності визначається ст. 362 ЦКУ Спільна сумісна власність на земельну ділянку Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам. Передбачається, що земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам. Вважаємо, що слід погодитися з тим, що дану норму слід тлумачити розширено, визнаючи можливість мати землю на праві спільної сумісної власності також за іноземцями та особами без громадянства. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки: перелік випадків, у яких передбачено виникнення спільної сумісної власності не може вважатися вичерпним і підлягає розширенню за рахунок інших випадків, коли закон передбачає виникнення права спільної Сумісної власності. Зокрема, ч. 4 ст. 368 ЦКУ
передбачає, що у спільній сумісній власності перебуває майно, набуте «за спільні грошові кошти членів сім'ї ... якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі». подружжя; Відповідно до ч. З ст. 368 ЦКУ, майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом». Це правило конкретизується у ч. 1 ст. 60 Сімейного кодексу України, де передбачено, що режим спільно нажитого майна не залежить від того, «що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу)». Можливість передбачати у договорі інший режим спільно нажитого майна, ніж режим спільної сумісної власності, випливає із положень ст. 64 Сімейного кодексу України. Положення сімейного законодавства, що встановлюють режим спільної власності на майно, набуте під час шлюбу (ст. 61 Сімейного кодексу України), не передбачають поширення режиму спільної сумісної власності подружжя на земельні ділянки, приватизовані одним з подружжя. Відповідно до ст. 57 СК України земельні ділянки, набуті у власність у порядку приватизації, є особистою приватною власністю дружини, чоловіка, не зважаючи на факт набуття такого права під час шлюбу. Логіка викладеного правила зумовлена тим, що зі змісту спеціальних положень земельного законодавства (ст.ст. 116, 121 та ін. ЗКУ) однозначно вбачається особистий характер права на приватизацію. Разом із тим, варто звернути увагу, що відповідно до змін, які були внесені у СК України Законом від 11.01.2011 з 08.02.2011, моменту набрання ним чинності, до 11.06.2012 діяла ч. 5 ст. 61 СК, яка передбачала поширення режиму спільної власності на земельні ділянки, набуті в порядку приватизації. Вирішення цього питання було не настільки однозначним до внесення змін до ст. 61 СК України законом від 11.01.2011. На наш погляд, сімейне законодавство не містило положень, які дозволили б вважати, що законодавець мав на меті відступити від підходу, закріпленого сьогодні у ст. 57 СК України. Виходячи з принципу дії норм в часі, можна стверджувати, що приватизовані в шлюбі до 08.02.2011, а також після 11.06.2012 земельні ділянки можуть розглядатись і як такі, що набуті в приватну власність того з подружжя, який скористався правом на приватизацію. співвласників житлового будинку; це положення даного пункту має дуже обмежену сферу застосування, оскільки у більшості випадків договірного набуття прав на земельну ділянку та при спадкуванні чітко визначається частка власників будинку у праві власності на земельну ділянку. Фактично, це «псує життя» лише співвласникам житлового будинку, що приватизують відповідну земельну ділянку. У правозастосовчій практиці окремих населених пунктів при приватизації земельні ділянки надаються таким особам у спільну сумісну власність. Практичної доцільності у цьому немає, між тим, це значно утруднює розпорядження часткою у спільній власності — без її визначення таке розпорядження просто неможливе. На наш погляд, дану норму слід розуміти звужено. Зокрема, виходячи із принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель і споруд (ст. 120 ЗКУ), слід вважати, що земельна ділянка переходить у спільну сумісну власність власників жилого будинку лише тоді, коли сам будинок також належить на праві спільної сумісної власності. Із приватизацією земельної ділянки у даному випадку також пов'язана проблема застосування ст. 121 ЗКУ. Виникає питання: чи застосовується норма з урахуванням того, що земельну ділянку отримує кілька осіб? На наш погляд, з урахуванням конституційного принципу рівності (ст.ст. 21, 24 Основного Закону), громадяни повинні отримати ділянку у спільну власність з урахуванням норм безоплатної приватизації кожного з них. Це також не скасовує дії ч. 4 ст. 120 ЗКУ, яка передбачає виникнення спільної часткової власності на земельну ділянку у разі придбання будівлі або споруди кількома особами.
Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом. Це положення не містить конкретних правил, які визначали б порядок розпорядження ділянками, що перебувають у спільній сумісній власності. Такі правила вміщені у ст. 369 «Здійснення права спільної сумісної власності» ЦКУ. Зокрема, передбачено, що володіння та користування здійснюється співвласниками спільно (ч. 1), а розпорядження - за спільною згодою (ч. 2). Положення щодо здійснення права спільної сумісної власності подружжя вміщено до ст. 63 Сімейного кодексу України. Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на поділ або на виділення з неї окремої частки. Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом. Цим передбачається загальне правило про визначення часток у праві спільної сумісної власності: вони «є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом». Більш детальне регулювання відповідних правовідносин передбачене ст.ст. 370-372 ЦКУ, які також виходять із рівності часток у праві спільної сумісної власності, допускаючи, проте, винятки із цього правила «з урахуванням обставин, що мають істотне значення». При застосуванні наведених норм важливе значення мають рекомендації Пленуму ВСУ, викладені у Постанові від 16.04.2004 № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ». Слід особливо відзначити позицію, викладену в абз. З п.21 Постанови, за якою «суду при визначенні частини спільної ділянки, право на користування якою має позивач (позивачі), слід виходити з розміру його (їх) частки у вартості будинку, господарських будівель та споруд на час перетворення спільної сумісної власності на спільну часткову чи на час виникнення останньої». Частиною 6 ст. 120 ЗКУ передбачено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти. Правило, закріплене у абзаці першому, покликане встановити заборону відчуження за договорами будинків, будівель або споруд без попереднього формування земельних ділянок, на яких ці об'єкти розташовані. Таке положення, звичайно, спрощує застосування правил ч.ч. 1 та 2 статті. Водночас, на наш погляд, для впровадження принципу єдності юридичної долі будинку, будівлі, споруди та земельної ділянки, на якій вони розташовані, обрано хибний шлях. Замість того, щоб будинок, будівля, споруда «тягнули» за собою земельну ділянку, є загроза, що земельна ділянка (точніше, проблеми, пов'язані із її формуванням), навпаки, гальмуватиме обіг розташованих на них об'єктів нерухомості. Напевно, краще було б допустити відчуження будинку, будівлі та споруди та дозволити набувачу вирішувати проблеми, пов'язані із формуванням земельної ділянки - це дозволило б зробити обіг набагато більш динамічним. Окремим випадком відсутності кадастрового номера земельної ділянки може бути оформлене право власності на неї державним актом зразка до 2002 року (до набуття чинності ПКМ від 2.04.2002 № 449). До недавнього часу отримання кадастрового номера на наявну земельну ділянку здійснювалося відповідно до наказу Держкомзему «Про затвердження Порядку присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам» від 15.02.2010 № 168. Наразі присвоєння кадастрових номерів передбачається Порядком ведення Державного земельного кадастру, затв. ПКМ від 17,10.2012 № 1051. Варто зауважити, що протягом часу з моменту скасування наказу Держкомзему № 168 і до набрання чинності ПКМ «Про затвердження Тимчасового порядку присвоєння
кадастрового номера земельній ділянці» від 18.08.2010 № 749 порядку присвоєння кадастрових номерів не існувало, що фактично порушувало права власників земельних ділянок без кадастрового номера в частині можливості їх відчуження з дотримання ч. 6 ст. 120, п. «ж» ч. 2 ст. 132 ЗКУ. Крім того, при застосуванні норми неминуче виникне низка проблем. По-перше, далеко не завжди під окрему будівлю та споруду можна виділити окрему земельну ділянку. В принципі, існує чимало ситуацій, коли земельна ділянка є неподільною і повинна використовуватися власниками кількох розташованих на ній будинків, будівель і споруд спільно. На наш погляд, у подібних ситуаціях норму слід тлумачити таким чином, що сформованою має бути земельна ділянка, що обслуговує усі розташовані на ній об'єкти нерухомості - її кадастровий номер і слід вказувати в договорі разом із зазначенням частки у праві на земельну ділянку, що переходить до набувача нерухомості. Хотілося б, щоб такий підхід закріпився на практиці. По-друге, аналогічні проблеми виникають у ситуації, в якій відчужується лише частина будівлі або споруди. Вважаємо, що на таку ситуацію поширюються правила ч.ч. 1 та 2 статті щодо «автоматичного» переходу права на земельну ділянку. Проте сформувати окрему земельну ділянку під частину об'єкту нерухомого майна буде неможливо. Як видається, вирішення проблеми має бути аналогічним попередньому: слід розуміти закріплене правило як таке, що вимагає формування земельної ділянки під всім будинком (будівлею, спорудою), та відчуження частки у праві власності. Між тим, в багатьох випадках це буде дуже проблематично - наприклад, саме такою буде ситуація у разі відчуження квартири у багатоквартирних будинках. Тому є загроза, що суворість коментованої норми компенсуватиметься її невиконанням. Абзац другий. Правило абзацу другого коментованої частини з необхідністю випливає із правила абзацу першого, тому самостійного значення не має. Абзац третій. Абзац третій частини, на наш погляд, лише засмічує кодекс зайвим текстом. Застереження «крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим» фактично перекреслює правило (досить сумнівне з точки зору його доцільності, до речі), закріплене до цього. Напевно, це і добре, адже, на наш погляд, у кожному випадку формування земельної ділянки слід враховувати цілий комплекс обставин, насамперед, необхідність поділу земельної ділянки у такий спосіб, що забезпечив би можливість нормального обслуговування кожного із об'єктів нерухомості, розташованих на ділянці. Втім, все-таки певний позитивний ефект норми можна віднайти: вона опосередковано вказує на правильність запропонованого нами тлумачення, за яким ч. 1 ст. 120 застосовується і у випадках, коли власник будинку, будівлі або споруди не є власником земельної ділянки. Особливості та практичні поради при посвідченні договору про передачу права власності на земельну ділянку Добровільна відмова від права власності або права постійного користування земельною ділянкою регулюється ст. 142 Земельного кодексу України. Припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади здійснюється за його заявою до відповідного органу. Юридичне значимою відмова власника земельної ділянки від права власності стає після її оформлення у заяві до «відповідного» органу. У випадках, коли особа бажає відмовитися від права власності на користь територіальної громади, визначення «відповідного» органу складнощів на являє - це відповідна місцева
рада. Разом із тим, при відмові на користь держави виникає проблема, оскільки землями державної власності можуть розпоряджатися принаймні кілька органів (а саме: Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та державні місцеві адміністрації), між якими компетенція щодо «прийняття» у державну власність земельних ділянок нерозподілена. Як видається, за таких умов заява може бути адресована будьякому з органів, що в принципі уповноважений розпоряджатися землями державної власності. Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у разі згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Угода про передачу права власності на земельну ділянку підлягає нотаріальному посвідченню, а сам перехід права власності державній реєстрації. Хоча закон не називає угоду, згадану у ч. 2 статті, договором дарування, на наш погляд, саме так слід її кваліфікувати (згідно із ч. 1 ст. 717 ЦКУ, «за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдарованому) безоплатно майно (дарунок) у власність»). Тому у частині, не врегульованій ЗКУ, на описані у коментованій статті відносини мають поширюватись правила цивільного законодавства про дарування. Такий висновок підтверджується положенням закону про те, що органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування вправі дати згоду на одержання права власності на земельну ділянку, а можуть цього і не зробити, що унеможливить добровільну відмову. Зустрічне волевиявлення сторін, одна з яких бажає відмовитись від права, а інша набути його, має бути закріплене в договорі, який відповідно до ч. 1 ст. 132 ЗКУ має бути укладеним у письмовій формі та нотаріально посвідченим. Відомості про припинення права мають бути також внесені у державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Ст. 126 ЗКУ відбиває зміст системи реєстрації прав на земельні ділянки, запровадженої ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». До недавнього часу правовстановлюючим документом щодо оформлення прав власності, постійного користування на земельну ділянку був державний акт на право власності на земельну ділянку (форма затв. ПКМ від 02.04.2002 № 449), що складався за процедурою, встановленою в Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затв. Наказом Держкомзему України від 04.05.1999 № 43. Із питанням посвідчення прав тісно пов'язувалась можливість їх оспорювання, яка й на сьогодні лишається актуальною проблемою з огляду на обіг згаданих документів щодо земельних ділянок, права на які були оформлені до набуття чинності діючим порядком оформлення прав на земельні ділянки. Можливість оформлення одним державним актом права власності на кілька ділянок свого часу була передбачена п. 1.4. Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди, затв. наказом Держкомзему від 15.04.1993 № 28). Тому акти, які посвідчують право власності на кілька ділянок - явище залишкове. ЗУ від 05.03.2009 № 1066- VI (яким ст. 125 ЗКУ викладена у чинній редакції) передбачає, що до створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно а їх обмежень: відмітку про відчуження земельної ділянки на державному акті на право власності на землю (земельну ділянку), що відчужується, здійснює нотаріус та орган,
який здійснює державну реєстрацію земельних ділянок; право власності або право користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації земельної ділянки». ПКМ від 06.05.2009 № 439 затверджено Порядок здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку передбачено, що «відмітка про перехід права власності на земельну ділянку здійснюється на сторінках державного акта, де знаходиться план зовнішніх меж земельної ділянки, план меж земельної ділянки». На даний час вказані правила лишаються актуальними для тих випадків, коли оформлення прав підпорядковувалося нормам, що встановлювали обов'язковість проставлення відміток про перехід права власності на земельну ділянку (до 01.01.2013 року). Оформлення речових прав на земельні ділянки (власності, постійного користування, емфітевзису, суперфіцію, сервітуту, оренди, іпотеки) відбувається у відповідності до ст. ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відзначимо, що право оренди землі завдяки новаціям законодавця набуло певних рис речового права. Воно міститься у переліку прав, що підлягають реєстрації відповідно до ст. 4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Органами державної реєстрації прав є утворені Мінюстом реєстраційні служби в АРК, областях, містах Києві та Севастополі, районних, районних в містах, міських, міськрайонних управліннях юстиції (Наказ Мінюсту «Про затвердження переліку реєстраційних служб територіальних органів юстиції» від 02.02.2012 № 198/5, Положення про Державну реєстраційну службу України, затв. УП від 6.04.2011 № 401/2011). Основні види підстав та процедур оформлення речових прав на земельну ділянку: Формування нової земельної ділянки. Після державної реєстрації земельної ділянки, що відбувається в порядку, передбаченому ПКМУ «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» від 17.10.2012 № 1051, на підставі ч. 4 ст. ЗО ЗУ «Про Державний земельний кадастр» зацікавлена особа має право подати Державному кадастровому реєстратору заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо земельної ділянки. Державний кадастровий реєстратор передає таку заяву до органів державної реєстрації прав для реєстрації останніх. Документи, оформлені за результатом розгляду заяви, надсилаються Державному кадастровому реєстратору органом реєстрації прав для видачі заявникові. Взаємодія органів ведення державного земельного кадастру та реєстру речових прав на нерухоме майно відбувається на основі ПКМУ «Про інформаційну взаємодію органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, та органу державної реєстрації прав» від 22.02.2012 № 118 та з урахуванням наказу Мінагрополітики «Про деякі питання забезпечення інформаційної взаємодії органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, та органу державної реєстрації прав» від 03.12.2012 № 1779/5/748. На наш погляд, лише після цього право відповідного суб'єкта може вважатися припиненим. Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки. Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його письмовою та оформленою належним чином заявою до суб'єкта, який здійснює функції власника земельної ділянки (див. ст.ст. 13, 16, 17 ЗКУ). Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації. На відміну від ч. 2 статті можливість власника земельної ділянки відмовити у прийнятті останньої від постійного користувача не передбачена. Це обумовлено його статусом
власника, який зберігається і не змінюється при відмові користувача від подальшого здійснення свого права. Власник повинен повідомити про припинення прав постійного користування орган державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (див. ст. 126 ЗКУ) за місцем знаходження земельної ділянки для внесення в державний реєстр речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права постійного землекористування. Незважаючи на нечіткість коментованого формулювання, вважаємо, що в силу загальних засад виникнення та припинення прав на землю право постійного користування слід вважати припиненим після внесення відповідного запису до державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. ст. 126 ЗКУ).
РОЗДІЛ ІІІ.
ПРАВОВІ ПРОБЛЕМИ СПАДКУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ТА ПРАВ НА НИХ.
Необхідною умовою спадкування земельної ділянки виступає наявність прав щодо неї. Земельна ділянка, стосовно якої у спадкодавця не було прав на час відкриття спадщини, до спадкоємців переходити не може. Відповідно до ст. 1225 Цивільного кодексу України право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах із збереженням її цільового призначення. Це означає поширення на вказаний об’єкт загальних засад і правил, що регулюють умови і порядок спадкування. Однак, процес оформлення спадкових прав на земельну ділянку має свої особливості, що зумовлено особливостями земельної ділянки як об’єкта права власності. Земельний кодекс надає громадянам України право на одержання у власність земельних ділянок для чітко визначених цілей : - ведення селянського (фермерського) господарства; - ведення особистого селянського господарства; - будівництво і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); - садівництво; - дачне та гаражне будівництво. Цільове призначення землі, зазначене у правовстановлюючому документі власникаспадкодавця, зберігається і для спадкоємців. До спадкоємців жилого будинку, інших будівель і споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені (ч. 2 ст. 1225 ЦКУ, ст. 120 ЗКУ). Отже, спадкування жилого будинку має наслідком виникнення у спадкоємців зазначеної нерухомості права на земельну ділянку, на якій ця нерухомість знаходиться. Згідно з ч. 3 ст. 1225 ЦК України до спадкоємців жилого будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яка необхідна
для їх обслуговування. Проте, якщо інший розмір такої ділянки визначений заповітом, то перевагу мають положення останнього. В нотаріальній практиці виникають колізії з приводу оформлення прав на земельні ділянки. Так, наприклад, якщо заповідач заповів належний йому на праві приватної власності житловий будинок, а пізніше протягом життя приватизував земельну ділянку і не зробив на неї заповіт, тоді свідоцтво про право на спадщину за заповітом на житловий будинок отримає одна особа – спадкоємець за заповітом, а свідоцтво про право на спадщину за законом зовсім інша – спадкоємець за законом. Цивільним кодексом України врегулювання такої ситуації не передбачено. Разом з тим факт успадкування земельної ділянки не тягне за собою виникнення права спадкоємця на будівлі та споруди, які розташовані на ній, якщо інше не передбачено заповітом. Вважаю в такому разі доцільно застосувати інститут сервітуту. В силу нього до спадкоємців житлового будинку, інших будівель і споруд переходить право обмеженого користування чужою земельною ділянкою, а саме тією її частиною, яка необхідна для використання будівлі відповідно до її призначення. Іншим можливим виходом з такої ситуації є відчуження об’єкта спадкування, наприклад земельної ділянки власнику будівлі, яка розташована на згаданій ділянці. Проблемними є випадки, якщо спадкодавець зробив заповіт на право на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом, а після його смерті до нотаріуса звертається спадкоємець з державним актом на право власності на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Згідно з ч.4 ст. 1236 ЦКУ чинність заповіту щодо складу спадщини встановлюється на момент відкриття спадщини. Відповідно до пункту 17 розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України, сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Отже, якщо заповідач розпорядився належним йому правом на земельну частку (пай), а після відкриття спадщини з’ясувалося, що він набув право власності на земельну ділянку, заповіт у частині розпорядження правом на земельну частку (пай) за ч. 4 ст. 1236 ЦКУ є не чинним, і нотаріус не має права оформлювати на користь спадкоємця свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку. Водночас зацікавлені спадкоємці не позбавлені права звернутися до суду з приводу тлумачення заповіту (ст. 213, ч. 2 ст. 1256 ЦКУ). Іншим можливим виходом із ситуації є успадкування зазначеного майна спадкоємцями за законом з урахуванням черговості одержання права на спадкування. Право власності на земельну ділянку може бути обтяжено іншими речовими правами щодо неї, зокрема сервітутами. Якщо на земельну ділянку встановлено сервітут, то вона успадковується зі збереженням цього сервітуту. Аналогічною є ситуація, коли земельна ділянка, яка спадкується, є предметом оренди чи іпотеки, то всі зобов’язання по договорах переходять до спадкоємців, оскільки об’єктами спадкування є не тільки цивільні права, а й обов’язки спадкодавця (ст. 1218 ЦКУ). Після закінчення 6-місячного терміну з часу відкриття спадщини спадкоємцям, які прийняли спадщину, нотаріусом за місцем відкриття спадщини видається свідоцтво про прав на спадщину. Стаття 1297 ЦКУ поклала на спадкоємців, які прийняли спадщину, в складі якої є нерухоме майно, обов’язок звернутися до нотаріуса за видачею свідоцтва про право на спадщину на земельну ділянку. Пунктом 4.15. глави 10 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України передбачено, що видача свідоцтва про право на спадщину на майно, яке підлягає реєстрації, проводиться нотаріусом після подання правовстановлюючих документів щодо належності цього майна спадкодавцеві та перевірки відсутності заборони або арешту цього майна. Уразі
наявності заборони нотаріус письмово повідомляє кредитора про те, що спадкоємцям боржника видано свідоцтво про право на спадщину. Якщо на згадане майно накладено арешт судовими чи слідчими органами, видача свідоцтва про право на спадщину затримується до зняття арешту. Пунктом 4.20. глави 10 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України передбачено, що видача свідоцтва про паво на спадщину на земельну ділянку нотаріусом проводиться на підставі документів, оформлених відповідно до статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та витягу з Державного земельного кадастру. Такими документами є державний акт на право власності на земельну ділянку; цивільно-правовий договір щодо відчуження земельної ділянки; свідоцтво про право на спадщину; рішення суду, що набрало законну силу; свідоцтво про прав власності на нерухоме майно. Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку для оформлення права на спадщину, що видається спадкоємцям, є безстроковим (п. 178 Порядку ведення Державного земельного кадастру). Для отримання спадкоємцями зазначеного витягу, а також відомостей щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки нотаріус готує письмовий запит до відповідного територіального відділу Дежземагенства. В практиці трапляються випадки, коли нотаріусу надаються правовстановлюючі документи на ім’я спадкодавця, видані після його смерті. На підставі таких документів нотаріус не вправі видати свідоцтво про право на спадщину, оскільки за життя спадкодавець не мав документу на земельну ділянку, а відповідно і права власності на неї. Не видаються свідоцтва про право на спадщину на підставі державного акта або свідоцтва про право власності на нерухоме майно, які містять виправлення, або ж на земельну ділянку, що належала спадкодавцеві на праві спільної сумісної власності, оскільки нотаріус може видати свідоцтво про право на спадщину після смерті одного з учасників спільної сумісної власності лише після виділення (визначення) частки спадкодавця у спільному майні. У цих випадках питання щодо оформлення спадкових прав вирішуються спадкоємцями в судовому порядку. Існують певні особливості спадкування права на земельну ділянку іноземцями. Відповідно до п. п. 2, 3 ст. 81 Земельного кодексу України іноземні громадяни й особи без громадянства можуть у випадку прийняття ними спадщини набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, які належать їм на праві приватної власності. Водночас у порядку п. 4 ст. 81, п. 4 ст. 82 ЗКУ землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину нерезидентами, підлягають відчуженню протягом року. Оскільки право власності у спадкоємця нерухомого майна виникає з моменту його державної реєстрації, то й рік слід обчислювати саме з моменту набуття права власності. Одночасно з видачею свідоцтва про право на спадщину нотаріус зобов’язаний зареєструвати право власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і видати спадкоємцю витяг із зазначеного реєстру. З цього моменту спадкоємець є повноправним власником успадкованої земельної ділянки.
РОЗДІЛ ІУ. ДОГОВІР ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ В НОТАРІАЛЬНІЙ ПРАКТИЦІ. НОВЕЛЛИ В РЕЄСТРАЦІЇ РЕЧОВИХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються чималою кількістю законів та підзаконних нормативних актів України, зокрема Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, проте сама процедура укладення договору оренди землі не визначена жодним із зазначених нормативних актів. В переважній більшості випадків сторони договору, якими є орендодавець та орендар, оминаючи нотаріуса, домовляються про укладення такого договору у простій письмовій формі, оскільки відповідно до статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. При цьому застосовуються загальні норми щодо порядку вчинення нотаріальних дій та приписи, які регулюють посвідчення правочинів найму (оренди) майна. Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року №220. Проаналізувавши суть типового договору, виявляємо, що за своїм змістом цей документ є не типовим договором, а все таки типовою формою договору, тобто набором реквізитів без визначення змісту відповідних (в тому числі істотних) умов. До того ж типова форма договору оренди землі застаріла і є вже такою, що не відповідає сучасним вимогам законодавства України. При цьому істотні умови договору оренди земельної ділянки, визначені ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», як свідчить судова практика, не завжди дотримані в повній мірі. І як правило, саме через законодавчу невизначеність самої процедури укладення договору оренди земельної ділянки, окремі суди при вирішенні відповідних спорів керуються загальним порядком укладення договорів, визначеним ст. 181 ГК України у випадку коли йдеться про суб’єктів господарювання і відмовляють у задоволенні позовів виходячи з недотримання вимог порядку укладення господарських договорів. Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі», а також виходячи зі змісту поняття права оренди потрібно виділити три найважливіші умови договору які є істотними умовами договору оренди землі: 1. Об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); Увага! Державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. Тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити все необхідні дії щодо присвоєння кадастрового номера земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також внесення відомостей до Державного земельного кадастру. 2. Строк дії договору оренди ( строк дії договору визначається сторонами договору, але не може перевищувати 50 років); Увага! Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років (ч.10 ст. 93 ЗК України). 3. Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; Зазначені істотні умови відповідно до чинного законодавства України мають бути в обов’язковому порядку визначені у договорі оренди землі.
Увага! Відсутність у договорі оренди земельної ділянки хоча б однієї з істотних умов, передбачених ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», а також порушення ст. ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації права оренди, а також для визнання цього договору недійсним. Проте цей перелік не є вичерпним. За згодою сторін у договорі оренди можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін та відповідальність сторін, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, порядок страхування об’єкта оренди, авансовий розрахунок, порядок відносин (розрахунків) із спадкоємцями Орендодавця, порядок відшкодування збитків та витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об’єкта оренди, умови збереження стану об’єкта оренди проведення меліоративних робіт, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (наприклад, право земельного сервітуту суборенда, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, порядок поновлення договору тощо. Враховуючи вимоги Закону України від 05.03.2015 № 247-VIII «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення», на підставі якого 25 березня 2015 року стали чинними зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо можливості реєстрації одночасно, як права оренди, так і права власності на землю орендарем, є доцільним рекомендувати Орендарям при укладенні договору оренди передбачати в даному договорі елемент договору доручення (ст. ст. 1000-1010 ЦК) та уповноважувати вказаним договором оренди Орендаря здійснити реєстрацію права власності, наприклад наступної редакції: Розділ «Інші умови договору», пункт * «Цим договором Орендодавець (Довіритель) уповноважує Орендаря (Повіреного) від імені та за рахунок Орендодавця (Довірителя) здійснити усі необхідні юридичні дії, щодо реєстрації земельної ділянки та права власності Орендодавця (Довірителя) на земельну ділянку, що є об’єктом оренди. Для цього Орендодавець (Довіритель) надає повіреному право вільного доступу до земельної ділянки, представляти мої інтереси в органах державної реєстрації прав та/або у нотаріуса, інших організаціях, зокрема в органах Держгеокадастру, землевпорядних підприємствах, органах місцевої влади та самоврядування, подавати та одержувати від мого імені будь-які довідки та документи, в тому числі документ на право власності на земельну ділянку, що є об’єктом оренди, Технічну документацію з проекту відведення земельної ділянки та (або) Технічну документацію із землеустрою щодо встановлення(відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), Витяг з державного земельного кадастру, тощо, розписуватися за мене, сплачувати належні з мене гроші та платежі, включаючи адміністративний збір, плату, підписати Акт про встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), а також вчиняти всі інші юридично значимі дії, з усіх питань, пов'язаних з виконанням цієї довіреності. За цим договором Орендар(Повірений) користуються правом отримання, подання та підпису всіх документів, необхідних для виконання доручення в т. ч. заяви, скарги тощо. Повірений має право передати виконання своїх повноважень іншій особі (замісникові). Дане доручення вважається виконаним, а повноваження Орендаря (Повіреного) – припиненими із моменту державної реєстрації права власності земельної ділянки, що є об’єктом оренди. З усіх питань що стосуються вказаного доручення, що не врегульовані даним Договором, Сторони керуються нормами ст. ст. 1000-1010 Цивільного кодексу України. Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності, чи у спільній власності
територіальних громад. Поняття земельної ділянки чітко визначено в ст. 79 Земельного кодексу України, в якій закріплено просторові межі поширення на земельну ділянку права власності (поверхневий (грунтовий) шар, водні об’єкти, ліси та багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб. Земельна ділянка може передаватися в оренду разом із насадженнями, будівлями та насадженнями, що розташовані на ній (ч. 1 ст. 792 Цивільного кодексу України). Увага! Відповідно до п. 3 статті 93 Земельного кодексу України не підлягають передачі в оренду земельні ділянки, штучно створені у межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природнозаповідного фонду, розташованих у прибережній захисній смузі водних об’єктів, крім випадків, передбачених законом. Також повністю заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч. 2 ст. 28 ЗУ «Про поховання та похоронну справу»). До 5 травня 2015 року передача об’єкта оренди орендарю здійснювалася орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди за актом приймання-передачі. Наразі правилом є наступне: земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою орендодавцем орендарю з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17 Закону України «Про оренду землі»). Чинна редакція ст. 15 Закону України «Про оренду землі» не передбачає приєднання до договору оренди додатків, які обов’язково мають приєднуватися до договору оренди землі, але пам’ятаємо, що до 5 травня 2015 року невід’ємною частиною договору оренди землі, які обов’язково мають додаватися до договору та є його додатками були: план чи схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт прийманняпередачі об’єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. Увага! У разі, якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об’єкта оренди, то до договору оренди додається договір щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Користування земельною ділянкою на праві оренди має переваги перед іншими видами використання землі, якщо ціллю такого використання є отримання продукції та доходів від діяльності на земельній ділянці, зведення на земельній ділянці в установленому законодавством порядку жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель (за письмовою згодою орендодавця) та набувати право власності на вказане нерухоме майно. Взагалі відповідно з ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Таке визначення є ідентичним визначенню «оренда землі», що міститься у ст. 1 Закону України «Про оренду землі». Тобто, однозначно можна стверджувати, що оренда можлива лише на підставі речового права, «фактичної оренди» існувати не може. Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Отже, сторонами договору оренди землі є орендодавець та орендар. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київські та Севастопольські міські державні адміністрації, Державне агентство земельних ресурсів України, Рада міністрів АРК, Кабінет міністрів України, Фонд державного майна України. Також викуп або вилучення особливо цінних земель у порядку ст. 150 ЗК України відбувається за погодженням з Верховною Радою України. Питання щодо розмежування земель на землі державної та комунальної власності регулюються Законом України від 06.09.2012. № 5245-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності». Орендарі земельних ділянок: Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Орендарями земельних ділянок можуть бути: 1. Районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом; 2. Сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом; 3. Громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави. Увага! Враховуючи положення ч. 3 ст. 22 ЗК України потрібно пам’ятати про обмеження щодо кола осіб, які мають право бути орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Пам’ятаємо наступне: громадяни можуть орендувати земельні ділянки з таким цільовим призначенням: - для городництва, для сінокосіння та випасання худоби, для садівництва, для ведення особистого селянського господарства, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; сільськогосподарські підприємства можуть орендувати земельні ділянки з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; сільськогосподарські науково-дослідні установи та навчальні заклади, сільські професійно-технічні училища можуть бути орендарями земельних ділянок для дослідних і навчальних цілей, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; несільськогосподарські підприємства, установи та організації, релігійні організації та об’єднання громадян можуть орендувати земельні ділянки з таким цільовим призначенням: для ведення підсобного сільського господарства; оптові ринки сільськогосподарської продукції мають право орендувати земельні ділянки для розміщення власної інфраструктури. Договором може бути передбачено надання в оренду декількох земельних ділянок, які перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності – земельних ділянок, які перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування). Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 Земельного кодексу України, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Увага! Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 Земельного кодексу України. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону. В такому разі перед посвідченням договору оренди земельної ділянки нотаріусу доцільно витребувати від сторін протокол про затвердження умов аукціону з метою перевірки повного відображення його умов в тексті посвідчуваного договору. Крім того, у випадку, якщо додатками до договору є ряд інших документів, характеристика яких була наведена вище, нотаріус також перевіряє їх на предмет законності. Права та обов’язки орендодавця та орендаря законодавчо закріплено ст. 24 та ст. 25 Закону України «Про оренду землі», та можуть бути доповнені за домовленістю сторін залежно від цільового призначення земельної ділянки, а також виходячи з мети оренди. Відповідно до статті 8 Закону України «Про оренду землі» орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за попередньою письмовою згодою орендодавця. Суборенда землі – це передача земельної ділянки її користувачем (орендарем) іншій особі в користування на певний строк та на умовах, погоджених з орендодавцем. Такі відносини оформлюються відповідним договором. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально. Увага! Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється. Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно договору оренди землі. Форми орендної плати визначено статтею 22 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, встановлено такі форми орендної плати: грошова; натуральна. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Увага! Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, встановлюється виключно у грошовій формі. Відповідно до частини 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. При цьому слід також врахувати, що обчислення орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Нормами чинного законодавства України передбачено запровадження рекомендованого мінімального розміру орендної плати за користування земельною часткою (паєм). Так відповідно до п.1 Указу Президента від 2 лютого 2002 року №92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв) (зі змінами та доповненнями) було запроваджено плату за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 (трьох) відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового
збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансовоекономічного стану орендаря. Базою для розрахунку мінімального розміру орендної плати за користування земельною часткою (паєм) є нормативно-грошова оцінка землі. Проте важливо мати на увазі, що визначена законодавством України мінімальна орендна плата за користуванням земельною часткою (паєм) у розмірі не менше 3 (трьох) відсотків є лише рекомендованим розміром, остаточний же розмір орендної плати буде залежати від домовленості орендодавця та орендаря. Увага! Зміни до договору оренди земельної ділянки, що перебуває у державній чи комунальній власності, які призводять до перерахунку орендної плати, необхідно погоджувати з органом приватизації, а тому без відповідного погодження нотаріус не може посвідчувати зміни щодо порядку визначення чи розміру орендної плати. Підстави припинення договору оренди землі визначені статтею 31 Закону України «Про оренду землі», серед яких є: - закінчення строку, на який його було укладено; - викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; - поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; - смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 Закону України «Про оренду землі», від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; - ліквідація юридичної особи-орендаря; - відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; - набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; - припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір про зміну чи розірвання нотаріально посвідченого договору оренди оформляється шляхом складання окремого документу і посвідчується нотаріусом. На всіх примірниках основного договору робиться відмітка про його зміну чи розірвання, у якій зазначається номер за реєстром і дата посвідчення договору про зміну чи розірвання. Відмітка підписується нотаріусом. Про зміну чи розірвання договору оренди земельної ділянки нотаріус має зробити запис у реєстрі нотаріальних дій, де зареєстровано основний договір. Якщо нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання, то такий договір може бути посвідчений іншим нотаріусом. При цьому таким нотаріусом складається додатковий примірник договору, який направляється ним за місцем зберігання договору, що змінюється чи розривається, для долучення до нього. У разі смерті фізичної особи або ліквідації юридичної особи – орендаря за заявою орендодавця договір оренди припиняє свою дію, про що нотаріус робить відповідний напис на всіх примірниках договору. Повідомлення нотаріуса про припинення дії договору оренди видається орендодавцю. Інформація про зміну або припинення права оренди вноситься до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в порядку, затвердженому Постановою КМУ №868 від17.10.2013 року . Частиною п’ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. В статті 125 Земельного кодексу України зазначено, що право власності на земельну ділянку, а також право
постійного користування та право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав. Таким чином, до того моменту, доки право оренди земельної ділянки не буде зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року №1952-1V із змінами та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року №868, такий договір не набуває юридичної сили і не створює прав і обов’язків для сторін. Таким же чином, відповідно до статті 8 Закону України «Про оренду землі», підлягає державній реєстрації і право суборенди щодо договору суборенди земельної ділянки. З 1 квітня 2015 року на підставі Закону України від 05.03.2015 року № 247-VIII «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» нотаріуси здійснюючи функції державного реєстратора прав на нерухоме майно отримали можливість проводити державну реєстрацію: 1. речових прав, похідних від права власності, на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникає таке право; 2. права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яке виникло та оформлено в установленому законом порядку до 1 січня 2013 року, одночасно з державною реєстрацією похідного від нього речового права на таку земельну ділянку. Відповідно до наказу Міністерства юстиції України „Про внесення змін до наказу Міністерства юстиції України від 28 травня 2014 року № 845/5” від 31.03.2015 № 463/5, який набув чинності з 07.04.2015, встановлено, що державна реєстрація прав на землі сільськогосподарського призначення проводиться нотаріусом за місцем розташування земельної ділянки або у межах відповідної області, де розташована така земельна ділянка. Увага! Первинним та безумовним є момент реєстрації земельної ділянки. Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки проводиться після державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі. Державна реєстрація похідного речового права на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, право власності на яку виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року, здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності на таку земельну ділянку (крім випадків, коли право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав) на підставі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, поданої власником чи набувачем відповідного похідного права, або уповноваженою ними особою, з урахуванням положень статті 16 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Реєструємо право оренди земельної ділянки без реєстрації права власності у наступних випадках: 1) право власності на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; 2) відсутній документ, що встановлює право власності на землю. У такому випадку право оренди реєструємо у спеціальному розділі ДРП згідно абз.2 п.43 Постанови КМУ від 17.10.2013. № 868. Реєструємо право оренди з одночасною реєстрацією права власності на земельну ділянку у наступних випадках: 1) звернувся власник земельної ділянки, або його уповноважений представник, який подав заяву про реєстрацію права власності, документ, що встановлює його особу, реєстраційний номер облікової картки платника податків, довіреність у разі подачі документів через представника, заяву про реєстрацію іншого речового права (форма
заяви передбачена наказом МЮУ від 17.04.2012 № 595/5 із змінами, внесеними наказом МЮУ від 31.03.2015 № 465/5), витяг з ДЗК про земельну ділянку (якщо у нотаріуса відсутня технічна можливість виготовити такий витяг самостійно); договір оренди земельної ділянки, документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію права власності на земельну ділянку (при умові, що право власності виникло і було зареєстровано в установленому порядку за законодавством до 1 січня 2013 року), документ, що підтверджує оплату за формування витягу за державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, платіжні документи, що підтверджують плату за пошуки у Державному реєстрі обтяжень рухомого майна та інших реєстрах, документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, документ, що підтверджує оплату за формування витягу за державну реєстрацію права оренди земельної ділянки. У даному випадку нотаріус проводить відповідні реєстраційні дії, формує та видає власнику земельної ділянки витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на земельну ділянку та витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права; 2) звернувся Орендар в особі уповноваженого представника, який подав: - заяву про реєстрацію іншого речового права (форма заяви передбачена наказом МЮУ від 17.04.2012 № 595/5 із змінами, внесеними наказом МЮУ від 31.03.2015 № 465/5), - копію документа, що посвідчує особу власника земельної ділянки, засвідчену в установленому законом порядку, - копію реєстраційного номеру облікової картки платника податків - власника земельної ділянки, засвідчену в установленому законом порядку, - документ, що посвідчує особу представника та його реєстраційний номер облікової картки платника податків, а також документ, що підтверджує повноваження представника, - договір оренди земельної ділянки, - витяг з ДЗК про земельну ділянки (при умові, що нотаріус не має можливості сформувати цей витяг самостійно), - копію правовстановлювального документу на земельну ділянку, засвідчену в установленому законом порядку (за відсутності копії такого документу, нотаріус має право запросити відповідну інформацію про зареєстровану земельну ділянку в органах ДЗК в порядку встановленому п. 8-1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), - документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, - документ, що підтверджує оплату за формування витягу за державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, - платіжні документи, що підтверджують плату за пошуки у Державному реєстрі обтяжень рухомого майна та інших Єдиних та Державних реєстрах. У випадку звернення до нотаріуса Орендаря (його представника), згідно рекомендаційного листа Міністерства юстиції України № 13-32/114 від 02.04.2015., державна реєстрація проводиться наступним чином: орендар подає заяву про державну реєстрацію іншого речового права, а нотаріус формує в електронному вигляді заяву про державну реєстрацію права власності та заяву про державну реєстрацію іншого речового права, після чого послідовно проводяться відповідні реєстраційні дії. В результаті проведених реєстраційних дій нотаріус видає Орендареві витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. У випадку, якщо право оренди земельної ділянки вже зареєстровано в Державному реєстрі прав (з 01.01.2013 року), і до договору оренди, на підставі якого було здійснено
державну реєстрацію зазначеного права, вносяться зміни, заявнику необхідно подати такий пакет документів: - заява про внесення змін до запису ДРРП на нерухоме майно (форма заяви затверджена Наказом Міністерства юстиції України від 17.04.2012 р. № 595/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 31.03.2015 р. № 465/5); договір про внесення змін (оригінал); - документ, що посвідчує особу заявника (представника орендаря), та реєстраційний номер облікової картки платника податків відповідно; - документ, що підтверджує повноваження представника (оригінал і копія, засвідчена в установленому законом порядку); - документ, що підтверджує оплату за формування витягу за державну реєстрацію змін до договору (якщо заявник в заяві зазначив про необхідність видачі йому витягу з Державного реєстру речових прав); - документ, що підтверджує сплату за внесення змін; У випадку, якщо право оренди земельної ділянки не зареєстровано в Державному реєстрі прав, але було зареєстровано відповідно до законодавства, що діяло на момент реєстрації зазначеного права, і до такого договору оренди вносяться зміни, заявнику необхідно подати такий пакет документів: - заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо іншого речового права) (форма заяви затверджена Наказом Міністерства юстиції України від 17.04.2012 № 595/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України 31.03.2015 № 465/5); - договір оренди (який був зареєстрований до 01.01.2013 року) (оригінал та копія); - договір про внесення змін (оригінал); - документ, що посвідчує особу та реєстраційний номер облікової картки платника податків відповідно (оригінали і копії, засвідчені в установленому законом порядку); - документ, що підтверджує повноваження представника (оригінал і копія, засвідчена в установленому законом порядку); - документ, що підтверджує оплату за формування витягу за державну реєстрацію змін до договору; - документ, що підтверджує сплату адміністративного збору Увага!У разі відсутності відомостей у Витягі з ДЗК про зареєстровані права третіх осіб та одночасної наявності сумніву з приводу достовірності відомостей, рекомендовано враховувати у роботі Доручення Головного управління Держземагенства у Вінницькій області №2610 від 10.02.2015 року, за результатом селекторної наради про невідкладне наповнення Національної кадастрової системи, виконання до 25.03.2015 року за період з 01.07.2003 року. Якщо у Витязі з ДЗК допущені помилки в тому числі технічного характеру, на виконання положень п. п. 138, 138 «Про державний земельний кадастр», на підставі поданої заяви - Ф. 42 Державний кадастровий реєстратор виправляє інформацію у центральній кадастровій системі та формує Витяг. Зразок договору оренди земельної ділянки (з врахуванням останніх змін законодавства)
ДОГОВІР ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ Село ----------, ---------- району Вінницької області, Україна, -------------------------------року. Ми, нижчепідписані: громадянин(ка) України ---------------------------- ( реєстраційний номер облікової картки платника податків з Державного реєстру фізичних осіб – платників податків ХХХХХХХХХХ, паспорт ЕО ХХХХХХ, виданий Крижопільським МРВ УМВС України у Вінницькій області ХХ.ХХ.ХХХХ р.), що проживає та зареєстрований: с. ------------, ---------району, Вінницької області, вул. ----------------, буд. ------, надалі іменується «Орендодавець», та
Приватне акціонерне товариство «-------------», податковий номер за ЄДРПОУ ------------, місцезнаходження: м. ------------, вул. ---------, буд. --, в особі директора Приватного акціонерного товариства «-----------» ----------------------, який мешкає за адресою: м. -------, вул. --------, буд. --, кв. --, та діє на підставі Статуту Приватного акціонерного товариства «---------», зареєстрованого в новій редакції державним реєстратором Виконавчого комітету ----------- ради ---------------., дата реєстрації ХХ березня ХХХХ року, номер запису ХХХХХХХ, затвердженого протоколом Загальних Зборів Приватного акціонерного товариства «---------» № -- від ХХ березня хххх року, надалі іменується - „Орендар” які надалі іменуються разом – «Сторони», попередньо ознайомлені з загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину, повністю усвідомлюючи значення своїх дій, їх правові наслідки, та зміст цього договору, діючи згідно належного обсягу повноважень і вільного волевиявлення, котре повністю відповідає внутрішній волі учасників цього правочину, уклали цей Договір оренди земельної ділянки (далі по тексту – Договір) про наступне: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ 1.1. Орендодавець – передає, а Орендар – приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, характеристика якої вказана в розділі 2 цього Договору, яка знаходяться в межах території ------------сільської ради -----------району Вінницької області (надалі – Земельна ділянка), та належить Орендодавцю на праві власності на підставі Державного акту на праві приватної власності на землю серія ХХ N ХХХХХХ, виданого ----------- сільською радою Крижопільського району Вінницької області 21.02.2001 р. та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № ХХХ, право власності зареєстровано Реєстраційною службою Крижопільського районного Управління юстиції Вінницької області 11.10.2013 р. за р. № ХХХХХХХ; 1.2. Даний Договір є довгостроковим. 1.3. Метою укладення даного Договору є вільне, раціональне та законне використання своєї власності Орендодавцем та здійснення законної підприємницької діяльності Орендарем, згідно ст. ст. 15, 16 Конституції України та ст. ст. 1, 5, 19, 23 Земельного кодексу України. 2. ОБ’ЕКТ ОРЕНДИ 2.1. Земельна ділянка, що передається в оренду має наступні характеристики: 2.1.1. загальна площа – 5,1749 га (п’ять цілих одна тисяча сімсот сорок дев’ять десятитисячних гектара); 2.1.2. категорія земель – рілля; 2.1.3. кадастровий номер - ххххххххх:хх:ххх:хххх; 2.1.4. забудова – відсутня; 2.1.5. інші об’єкти інфраструктури – відсутні; 2.1.6. нормативна грошова оцінка на момент укладення договору – 46019,17 грн. (сорок шість тисяч дев’ятнадцять гривень, 17 коп.); 2.1.7. недоліки – відсутні; 2.1.8. інші особливості – відсутні; 3. СТРОК ДІЇ ДОГОВОРУ 3.1. Строк дії Договору встановлюється сторонами у 15 (п’ятнадцять) років та починає діяти з дня реєстрації права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 3.2. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право на поновлення цього договору на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію шляхом направлення листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки та проекту додаткового договору до цього Договору. 3.3. У випадку відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листаповідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди земельної ділянки та у разі якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах що передбачені цим Договором. При цьому у місячний строк сторони зобов’язані укласти додаткову угоду до цього Договору про його поновлення. 4. ОРЕНДНА ПЛАТА
4.1. За користування Земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату. 4.2. Орендна плата може сплачуватися у грошовій та/або натуральній формі. 4.3. Орендна плата сплачується у національній валюті України. 4.4. Орендна плата встановлюється Сторонами у розмірі 3 % (три відсотки) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на момент укладання договору становить 1380,57 грн. (одна тисяча триста вісімдесят гривень, 47 коп.) у наступних формах: 4.4.3. у грошовій формі – 1912,42 грн. – 100% (сто відсотків); 4.4.4 у натуральній формі - відповідно до заяви Орендодавця та відповідного Наказу посадової особи Орендаря (перелік, кількість або частка продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки); 4.5. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Зміна розміру орендної плати у зв’язку із щорічною індексацією здійснюється Орендарем самостійно, на підставі офіційних даних про розмір індексації, без внесення змін та доповнень до даного Договору, встановлюється щорічним Наказом посадової особи Орендаря та відображається у документах фінансового господарської діяльності Орендаря. 4.6. Орендна плата вноситься у наступні строки: 4.6.1 у грошовій формі - протягом звітного року, але не пізніше 31 грудня звітного року; 4.6.2. у натуральній формі - протягом звітного року, але не пізніше 31 грудня звітного року, або за письмовою заявою Орендодавця за узгодженням сторін. Узгодженням місця, умов, порядку, та строків поставки вважається відповідний Наказ посадової особи Орендаря, про сплату орендної плати у натуральній формі, виданий згідно заяв Орендодавців; 4.6.3. Кінцевою датою здійснення усіх розрахунків є 31 грудня звітного року. 4.6.4. За заявою Орендодавця та у разі наявності відповідної можливості, Орендар має право здійснити частковий або повний розрахунок раніше вказаної дати кінцевого розрахунку. Зміна строків внесення орендної плати здійснюється Орендарем самостійно, на підставі заяви Орендодавця, без внесення змін та доповнень до даного Договору, встановлюється відповідним Наказом посадової особи Орендаря та відображається у документах фінансового - господарської діяльності Орендаря. 4.7. Видача коштів, передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними заявами, відомостями, актами та Наказами. 4.8. Розмір орендної плати переглядається раз на рік та (або) у разі : 4.8.1. зміни умов господарювання, передбачених Договором; 4.8.2. розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; 4.8.3. погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; 4.8.4. в інших випадках, передбачених законом; 4.8.5. за згодою сторін; 4.9. Орендар має право відповідного зменшення розміру орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився та це не є наслідком дій чи бездіяльності Орендаря. 4.10. Орендна плата у грошовій формі сплачується готівкою Орендодавцю або уповноваженій нею в належній формі (представництво по закону чи по довіреності) особі. 4.10.1. За заявою Орендодавця орендна плата може сплачуватися у безготівковій формі, шляхом перерахування коштів на особовий (картковий) рахунок Орендодавця; 4.10.2. Витрати за розрахунково-касове обслуговування при перерахуванні орендної плати у безготівковій формі на рахунок Орендодавця несе Орендар; 4.10.3. Витрати за розрахунково-касове обслуговування при отриманні готівкових коштів із власного особового (карткового) рахунку несе Орендодавець; 4.10.4. Для отримання орендної плати у безготівковій формі Орендодавець повинен зазначити в заяві всі необхідні реквізити, для безготівкового перерахування коштів: повну назву юридичної особи – банку резиденту України, МФО банку, ЄДРПОУ банку, номер договору про відкриття рахунку, номер рахунку, номер карткового рахунку, тип карткового рахунку. 4.11. Умови цього Договору про зміну розміру, строків та форми сплати орендної плати оформлюються відповідним Договором про внесення змін та доповнень до даного договору, який підписується сторонами, є невід’ємною частиною даного Договору та підлягає державній реєстрації у разі, якщо цього потребує діюче законодавство. 4.12. У разі несвоєчасного або неповного внесення Орендарем орендної плати, він несе відповідальність у вигляді стягнення пені у грошовій формі у розмірі подвійної облікової ставки НБУ діючої на день виникнення боргу.
4.13. Орендна плата сплачується Орендодавцеві із одночасним обчисленням та сплатою податку на доходи фізичних осіб, у порядку та розмірах, встановлених діючим законодавством України. 4.13.1. Орендар згідно діючого законодавства України є податковим агентом та самостійно здійснює обов’язок з обчислення, утримання з доходів, що нараховуються (виплачуються, надаються) Орендодавцеві та перерахування податку до відповідного бюджету від імені та за рахунок коштів Орендодавця; 4.13.2. Орендар згідно діючого законодавства України є податковим агентом та самостійно подає звітність з питань оподаткування доходів Орендодавця; 4.13.3. Орендар згідно діючого законодавства України є податковим агентом та несе встановлену законодавством відповідальність за порушення податкового законодавства з питань оподаткування доходів Орендодавця; 4.13.4. Податок на доходи фізичних осіб сплачується за рахунок суми орендної плати та не підлягає компенсації Орендарем Орендодавцеві; 4.14. Орендар відшкодовує Орендодавцю витрати на сплату податку на земельні ділянки протягом терміну дії даного Договору. 4.14.1. Відшкодування податку на земельні ділянки не здійснюється у разі, якщо згідно діючого законодавства України такий податок не підлягає сплаті. 5. УМОВИ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ 5.1. Земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 5.2. Цільове призначення земельної ділянки – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 5.3. Земельна ділянка передається в оренду без зміни її цільового призначення. 5.4. Умови збереження стану об’єкта оренди: 5.4.1. використання виключно за цільовим призначенням; 5.4.2. дотримання чинного земельного і екологічного законодавства. 6. УМОВИ І СТРОКИ ПЕРЕДАЧІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ В ОРЕНДУ 6.1. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення, за виключенням випадків, коли розробка проекту відведення є обов’язковою, згідно діючого законодавства України. 6.2. Передача земельної ділянки Орендарю здійснюється за актом приймання-передачі, який оформлюється одночасно із підписанням даного Договору та є його невід’ємною частиною. 6.3. Земельна ділянка вважається переданою Орендодавем та прийнятою Орендарем з моменту реєстрації права оренди у порядку визначеному законодавством України. 6.4. Організація розроблення проекту відведення земельних ділянок, у разі виникнення такої необхідності згідно діючого законодавства України, і витрати, пов’язані з цим, покладаються на Орендаря. 6.4.1. Витрати понесені Орендарем та пов’язані з організацією розроблення проекту відведення земельної ділянки в будь-якому випадку не підлягають компенсації Орендодавцем, якщо інше не передбачене діючим законодавством України. 7. ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, ГАРАНТІЇ ПРАВ ОРЕНДАРЯ, РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ ОРЕНДОДАВЦЯ. 7.1.Сторони повідомляють одна одній, що їм повністю зрозумілий зміст укладеного ними правочину і ними досягнуто згоди відносно всіх обов’язкових та суттєвих умов даного договору. 7.2. Всі невід’ємні частини даного Договору, що не потребують особистого підписання Сторін, та інші необхідні для укладання даного Договору документи, які додаються: - копія Державного акту на право власності на земельну ділянку; - Витяг з Державного земельного кадастру на земельну ділянку; - копія паспорту Орендодавця; - копія реєстраційного номеру облікової картки платника податків з Державного реєстру фізичних осіб – платників податків Орендодавця. 7.3. Даний договір набуває чинності з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлене діючим законодавством України. 7.4. Право оренди виникає у Орендаря із моменту державної реєстрації цього права в порядку, встановленому діючим законодавством України.
7.4.1. Право оренди земельної ділянки засвідчується витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового та даним Договором. 7.5. Орендар може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. 7.6. Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: 7.6.1. визнання прав; 7.6.2. відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; 7.6.3. визнання правочину, що порушує права Орендаря недійсним; 7.6.4. визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; 7.6.5. відшкодування заподіяних збитків; 7.6.6. застосування інших, передбачених законом, способів. 7.7. Даним договором Орендодавець(Довіритель) уповноважує Орендаря(Повіреного) від імені та за рахунок Орендодавця(Довірителя) здійснити усі необхідні юридичні дії, щодо реєстрації земельної ділянки та права власності Орендодавця(Довірителя) на земельну ділянку, що є об’єктом оренди. 7.7.1. Для цього я, Орендодавець надаю Орендарю право вільного доступу до земельної ділянки, представляти мої інтереси в органах державної реєстрації прав та/або нотаріату, інших організаціях, зокрема в управлінні Держземагентства, у відділі ДП «Центр Державного земельного кадастру», землевпорядних підприємствах, органах місцевої влади та самоврядування, подавати та одержувати від мого імені будь-які довідки та документи, в тому числі документ на право власності на земельну ділянку, що є об’єктом оренди, Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо зареєстрованих речових прав на моє ім’я, технічну документацію з проекту відведення земельної ділянки та (або) технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), Витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку, тощо, розписуватися за мене, сплачувати належні з мене гроші та платежі, включаючи адміністративний збір, плату, підписати Акт про встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), а також вчиняти всі інші юридично значимі дії, з усіх питань, пов'язаних з проведенням на моє ім’я реєстрації права власності та права оренди у порядку встановленому законодавством України. 7.7.2. За даним договором Орендар(Повірений) та/чи його Заступник користується правом отримання, подання та підпису всіх документів, необхідних для виконання доручення в т. ч. заяви, скарги тощо. 7.7.3. Повірений має право передати виконання своїх повноважень іншій особі (замісникові). 7.7.4. Орендар(Повірений) та його Замісник мають право на плату за виконання повноважень за договором доручення. 7.7.5. Вказане доручення вважається виконаним, а повноваження Орендаря(Повіреного) та Замісника – припиненими із моменту державної реєстрації права власності земельної ділянки, що є об’єктом оренди. 7.7.6. З усіх питань що стосуються вказаного доручення, що не врегульовані даним Договором, Сторони керуються нормами ст. ст. 1000-1010 Цивільного кодексу України. 8. УМОВИ ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ 8.1. Після припинення дії Договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. 8.2. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов’язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв’язується у судовому порядку. 8.3. Здійснені Орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.
8.3.1. Орендар вправі залишити за собою здійснені ним за власний рахунок вигоди від поліпшення орендованої земельної ділянки, якщо ці поліпшення можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди земельній ділянці. 8.4. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавцем, підлягають відшкодуванню з боку Орендодавця згідно пред’явленого Орендарем кошторису понесених витрат та акту виконаних робіт по поліпшенню земельної ділянки, підписаного Сторонами. 8.4.1. У разі необхідності, за домовленістю Сторін умови, обсяги і строки відшкодування Орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремим Договором, який вважатиметься невід’ємною частиною даного Договору. 8.5. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання Орендодавцем зобов’язань, передбачених цим Договором. 8.5.1. збитками вважаються: - фактичні втрати, яких Орендар зазнав у зв’язку з невиконанням або неналежним виконанням умов Договору Орендодавцем, а також витрати, які Орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; - доходи, які Орендар міг би реально отримати в разі належного виконання Орендодавцем умов Договору. 8.5.2. розмір фактичних витрат Орендаря визначаються на підставі документально підтверджених даних. 9. ОБМЕЖЕННЯ (ОБТЯЖЕННЯ) ЩОДО ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК 9.1. На орендовану за цим Договором земельну ділянку обтяження і обмеження окрім встановлених законодавством не зареєстровані. 9.2. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку. 10. ІНШІ ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН 10.1. Орендодавець має право вимагати від Орендаря: 10.1.1. використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим Договором; 10.1.2. дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; 10.1.3. дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; 10.1.4. своєчасного внесення орендної плати; 10.1.5. інші права, відповідно до чинного законодавства України. 10.2. Орендодавець зобов’язаний: 10.2.1. передати Орендарю в користування земельну ділянку за Актом приймання-передачі у стані, що відповідає умовам договору оренди; 10.2.2. при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; 10.2.3. не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованими земельними ділянками, не втручатися у господарську діяльність Орендаря; 10.2.4. відшкодувати Орендарю витрати, пов’язані з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося Орендарем за згодою Орендодавця; 10.2.5. попередити Орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди. 10.2.6. належним чином (письмово, особисто або поштою) повідомити Орендаря про намір здійснити відчуження, заставу або добровільну відмову від земельної ділянки у строк не менш ніж за 10 днів до дати здійснення вказаної дії. 10.2.7. підписати Акт прийому-передачі кожної земельної ділянки в строк, передбачений даним Договором; 10.2.8. сприяти Орендарю у підготовці та наданні необхідних документів для проведення державної реєстрації права власності та права оренди на земельну ділянку, що є об’єктом цього Договору. Не вчиняти будь-яких дій, спрямованих на затримку або перешкоджання державної реєстрації права оренди згідно даного Договору. Безпідставна затримка державної реєстрації права
оренди згідно даного Договору відповідним уповноваженим реєструючим органом, що виникла не з вини Орендаря, не може бути підставою для розірвання даного Договору, визнання його недійсним або нікчемним; 10.2.9. брати участь в забезпеченні збереження врожаю (в тому числі від пожеж). Пошкодження, повне або часткове знищення врожаю, що було заподіяно особисто Орендодавцем, або з його відома, позбавляє його права на отримання орендної плати; 10.2.10. відшкодувати Орендарю в повному обсязі заподіяні збитки, згідно п. 8.5. даного Договору у разі їх виникнення внаслідок порушення Орендодавцем своїх обов’язків; 10.2.11. своєчасно отримувати орендну плату; 10.2.12. своєчасно сплачувати земельний податок; 10.2.13. прийняти земельну ділянку у разі припинення дії даного Договору; 10.2.14. нести інші обов’язки власника та(або) орендодавця земельної ділянки, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, передбачені діючим законодавством, чи такі, що можуть виникнути у майбутньому згідно законодавства України. Незнання Орендодавцем вимог законодавства, щодо обов’язків власника та(або) орендодавця земельних ділянок наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не звільняє його від відповідальності. 10.3. Права Орендаря. Орендар має право: 10.3.1. вимагати своєчасної передачі земельної ділянки Орендодавцем; 10.3.2. самостійно господарювати на землі з дотриманням умов даного Договору; 10.3.3. власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію; 10.3.4. використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, ліси, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; 10.3.5. за письмовою згодою Орендодавця закладати багаторічні насадження; 10.3.6. отримувати продукцію і доходи; 10.3.7. здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою Орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. 10.3.8. отримати відшкодування збитків згідно п. 8.5. даного Договору; 10.3.9. отримати відшкодування вартості проведеного поліпшення земельної ділянки згідно п. 8.4. даного Договору; 10.3.10. отримати в натурі поліпшення земельної ділянки згідно п. 8.3.1. даного Договору; 10.3.11. переважне право на інших рівних умовах на укладення договору Оренди даної земельної ділянки на новий термін у порядку, встановленому законодавством; 10.3.12. переважне право на інших рівних умовах на викуп даної земельної ділянки у порядку, встановленому законодавством; 10.3.13. вимагати прийняття Орендодавцем земельної ділянки у разі припинення даного Договору; 10.3.14. передачі орендованої земельної ділянки або її частини у суборенду без зміни цільового призначення на умовах встановлених даним Договором та діючим законодавством України; 10.3.15. обміну орендованої за даним Договором земельної ділянки на іншу орендовану земельну ділянку або її частину, шляхом передачі даної земельної ділянки або її частини у суборенду без зміни цільового призначення на умовах встановлених даним Договором та діючим законодавством України, з метою раціонального використання земель, оптимізації землекористування та сівообігу; 10.3.16. інші права, відповідно до чинного законодавства України. 10.4. Обов’язки Орендаря. Орендар зобов’язаний: 10.4.1. здійснити державну реєстрацію права оренди згідно даного Договору; 10.4.2. приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені даним Договором, право оренди якої зареєстроване в установленому законом порядку; 10.4.3. виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або даним Договором; 10.4.4. дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
10.4.5. забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу іншою особою; 10.4.6. додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; 10.4.7. своєчасно сплачувати орендну плату; 10.4.8. не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; 10.4.9. своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; 10.4.10. дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; 10.4.11. зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем; 10.4.12. підписати Акт прийому-передачі земельної ділянки в строк, передбачений даним Договором; 10.4.13. нести інші обов’язки Орендаря земельної ділянки наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, передбачені діючим законодавством; 10.4.14. нести інші обов’язки Орендаря земельних ділянок наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що можуть виникнути у майбутньому згідно законодавства України. Незнання Орендарем вимог законодавства, щодо обов’язків орендаря земельних ділянок наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не звільняє його від відповідальності. 11. ПРАВО СУБОРЕНДИ 11.1. Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися Орендарем у суборенду без зміни цільового призначення. 11.2. Умови договору суборенди повинні обмежуватися умовами даного Договору і не суперечити йому. Будь-які умови Договору суборенди, що стосуються прав та майнових інтересів Орендодавця не можуть бути гіршими, ніж ті, що визначені даним Договором. 11.3. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного даним Договором. 11.4. У разі припинення даного Договору чинність Договору суборенди припиняється. 11.5. Право суборенди згідно Договору суборенди підлягає державній реєстрації. 11.6. Орендар має право на період дії даного Договору обміняти орендовану за даним Договором земельну ділянку або її частину на іншу орендовану земельну ділянку або її частину, шляхом передачі даної земельної ділянки або її частини у суборенду без зміни цільового призначення на умовах встановлених даним Договором та діючим законодавством України, з метою раціонального використання земель, оптимізації землекористування та сівообігу. Даний обмін здійснюється шляхом укладання зустрічних Договорів суборенди на умовах визначених ними. 12. РИЗИК ВИПАДКОВОЇ ЗАГИБЕЛІ АБО ПОШКОДЖЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ АБО ЇЇ ЧАСТИНИ 12. Ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди чи його частини несе Орендар з моменту підписання акту прийому-передачі земельної ділянки. 13. ЗБЕРЕЖЕННЯ ПРАВА ОРЕНДИ 13.1. У випадку смерті Орендодавця право оренди зберігається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до спадкоємців не є підставою для зміни умов або розірвання договору. 13.1.2. До моменту оформлення спадкоємцями Орендодавця спадщини у порядку, встановленому чинним законодавством України, орендна плата нараховується Орендарем та зберігається на спеціально відкритому окремому депозитному рахунку в установі Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» (або його правонаступників). 13.1.3. За заявою спадкоємців з метою оформлення спадщини, Орендар на запит органу, що здійснює оформлення спадщини (органи нотаріату, суд) зобов’язаний надати повну та достовірну інформацію про розмір нарахованої орендної плати та реквізити установи банку, де вона зберігається.
13.1.4. Виплата орендної плати спадкоємцям здійснюється безпосередньо банківською установою у порядку, встановленому законодавством України на підставі документів, що підтверджують право на спадщину та встановлюють особу спадкоємця. 13.1.5. Подальше нарахування та сплата орендної плати здійснюється Орендарем на умовах, встановлених даним Договором та відповідно до документів, що підтверджують право на спадщину та встановлюють особу спадкоємця або його представника. 13.2. У випадку визнання орендованої земельної ділянки виморочним майном право оренди зберігається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до територіальної громади не є підставою для зміни умов або розірвання договору. 13.2.1. У випадку визнання орендованої земельної ділянки виморочним майном застосовуються п. п. 13.1.2-13.1.5. даного Договору. 13.3. У випадку припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади право оренди зберігається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до держави або територіальної громади не є підставою для зміни умов або розірвання договору. 13.3.1. У випадку припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади застосовуються п. п. 14.1.2-14.1.5. даного Договору. 13.4. У випадку відчуження орендодавцем земельної ділянки або передачі її в іпотеку, або відчуження її будь яким іншим способом, право оренди у орендаря залишається на тих самих умовах та на строк вказаний в цьому договорі. 14. СТРАХУВАННЯ ОБ’ЄКТУ ОРЕНДИ 14. Згідно даного Договору об’єкт оренди (не) підлягає страхуванню на весь період дії цього Договору 15. ЗМІНА УМОВ ДОГОВОРУ. ПРИПИНЕННЯ ДІЇ ДОГОВОРУ 15.1. Зміна умов даного Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. 15.2. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов даного Договору спір розв’язується у судовому порядку. 15.3. Дія даного Договору припиняється у разі: 15.3.1. закінчення строку, на який його було укладено; 15.3.2. придбання Орендарем земельної ділянки у власність у порядку дозволеному та встановленому законодавством України; 15.3.3. викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; 15.3.4. ліквідації юридичної особи-Орендаря. 15.4. Дія даного Договору припиняється шляхом його розірвання за: 15.4.1. взаємною згодою Сторін; 15.4.2. рішенням суду на вимогу однієї із Сторін у наслідок невиконання другою Стороною обов’язків, передбачених Договором; 16.4.3. внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. 15.5. Розірвання даного Договору в односторонньому порядку не допускається. 15.6. Перехід прав на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання даного Договору. 15.7. Сторони погоджуються з тим, що: 15.7.1. припинення даного Договору з будь-яких підстав в момент до закінчення вже початих розпочатих польових робіт та збору врожаю не допускається без відповідного відшкодування Орендарю збитків згідно п. 8.5. даного Договору або без надання можливості повністю завершити збір врожаю ; 15.7.2. припинення даного Договору з будь-яких підстав не звільняє Орендаря від сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за відповідний період, в тому числі із урахуванням п. 15.7.1. даного Договору, в частині збору врожаю після припинення даного Договору; 16. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН 16.1. За невиконання або неналежне виконання Договору сторони несуть відповідальність відповідно до даного Договору та чинного законодавства України.
16.2. Сторона, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини. 17. ФОРС-МАЖОР 17.1. Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання обов’язків за даним Договором, якщо таке невиконання стало наслідком надзвичайної та непереборної за наявних умов сили (форс-мажорних обставин), тобто подій, настання яких Сторони неспроможні були передбачити і попередити (пожежі, повені, градобій, засуха, землетруси, інші стихійні явища природи, воєнні дії тощо). 17.2. Сторона, що перебуває під дією форс-мажорних обставин, зобов’язана протягом трьох днів повідомити іншу Сторону про виникнення, характер і можливу тривалість таких обставин. 17.3. Час дії форс-мажорних обставин подовжує на відповідні строки виконання Сторонами своїх обов’язків за даним Договором. 18. ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ 18.1. Сторони домовились вживати усіх заходів для вирішення спірних питань, що виникають в рамках виконання даного Договору, шляхом проведення переговорів. 18.2. У разі неможливості досягнення згоди між Сторонами шляхом переговорів спірні питання вирішуються у судовому порядку. 18.3. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди. 18.4. Витрати по складанню даного Договору несе Орендар. 18.6. Цей договір укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий — в Орендаря. 19. ПІДПИСИ СТОРІН ________________________________________________________________________________ (Орендодавець) ________________________________________________________________________________ м/п (Орендар, в особі директора Приватного акціонерного товариства «-----»)
РОЗДІЛ У. ДОГОВІР ІПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ВИНИКНЕННЯ ТА ПРИПИНЕННЯ ОБТЯЖЕНЬ
ДІЛЯНКИ.
РЕЄСТРАЦІЯ
Забезпечення зобов’язань – традиційний інститут цивільного права. Необхідність його використання пояснюється тим, що кредитор зацікавлений у тому, щоб спонукати боржника до своєчасного виконання обов’язків під загрозою невигідних майнових наслідків у випадку невиконання або неналежного виконання зобов’язання. Відповідно до ст. 546 ЦК України видами забезпечення виконання зобов’язання є неустойка, порука, гарантія, застава, притримання та завдаток. В останні роки більшого розповсюдження набув такий вид забезпечення виконання зобов’язання як застава та його різновид – іпотека. В сучасних умовах іпотека займає особливе місце серед способів забезпечення виконання зобов’язання, це пов’язано з тим, що як засіб забезпечення виконання зобов’язання іпотека наділена беззаперечними перевагами, адже будь-які операції з
нерухомістю, в тому числі й іпотечні, приносять великі прибутки, оскільки нерухоме майно має найвищий економічний потенціал. Відносини іпотеки в Україні регулюються Цивільним кодексом України від 16.01.2003 року, Господарським кодексом України від 16 січня 2003 року, Земельним кодексом України від 25 жовтня 2001 року, Законом України від 05.06.2003 року № 898-ІV „Про іпотеку”, „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, „Про іпотечні облігації”, Законом України від 22 листопада 2002 року, № 240-IV „Про приєднання України до Міжнародної конвенції про морські застави та іпотеки 1993 року”, підзаконними нормативними актами. Згідно ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Ст. 1 Закону України «Про іпотеку» визначає іпотеку – як вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України „Про іпотеку”. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. В нотаріальній практиці ми маємо справу з іпотекою, яка виникає на підставі іпотечного договору. Отже, оформлення іпотеки відбувається шляхом укладання іпотечного договору. Необхідно пам’ятати, що згідно положень діючого законодавства іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності (ст. 573 ЦК України, ст.3 Законом України «Про іпотеку»). Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Відповідно до чинного законодавства України сторонами в іпотечному договорі є іпотекодавець та іпотекодержатель. Згідно ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець – це особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути як боржник так і його майновий поручитель. Іпотекодержателем згідно ст. 1 Закону України «Про іпотеку» є кредитор за основним зобов’язанням. Іпотекодавцем та іпотекодержателем за іпотечним договором можуть виступати фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства), юридичні особи та держава в особі уповноважених органів. Фізичні і юридичні особи для укладення іпотечного договору повинні мати повну цивільну правоздатність та дієздатність. В економіці країни і відповідно в нотаріальній практиці склалася ситуація, коли іпотекодержателем за договором іпотеки найчастіше виступає банківська установа. Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за умови, що він (вони) належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; що це нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене
стягнення; і що таке нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено Законом України «Про іпотеку». Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено Законом України «Про іпотеку». Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном. Предметом іпотеки не можуть бути об’єкти права державної власності, що не підлягають приватизації. (ч. 2 ст. 14 ЗУ «Про іпотеку»). Це стосується й земельних ділянок, які перебувають у державній чи комунальній власності і не підлягають приватизації. Зміст іпотечного договору становлять його умови, як погоджені сторонами так і ті, що приймаються ними як обов’язкові умови договору відповідно до законодавства. Відповідно до ст. 18 Закону України «Про іпотеку» іпотечний договір повинен містити такі істотні умови: 1) для іпотекодавця та іпотекодержателя – юридичних осіб відомості про: для резидентів – найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців; для нерезидентів – найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу; для іпотекодавця та іпотекодержателя – фізичних осіб відомості про: для громадян України – прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства – прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), громадянство (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України; 2) зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов’язання; 3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення; 4) посилання на видачу заставної або її відсутність. У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний неукладеним. Іпотечний договір може містити будь-які інші умови та положення, щодо яких за вимогою однієї із сторін повинна бути досягнута згода, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки, проведення аудиторської перевірки, страхування предмета іпотеки, накладання заборони відчуження тощо.
Звернемо Вашу увагу і на те, що Закон України «Про іпотеку» в п. 4 ч.1 ст. 18 до істотних умов договору відносить – опис предмета іпотеки. Детальний опис в іпотечному договорі нерухомого майна, що передається в іпотеку, на сьогоднішній день є дійсно необхідним, адже майно має бути індивідуалізоване оптимальним чином. Окрім того, детальний опис предмета іпотеки в подальшому може значно полегшити ідентифікацію такого майна при вчиненні щодо нього інших юридично значимих дій, зокрема, передачі його в наступну іпотеку, його відчуження, відчуження його частки, тощо. Чинним цивільним законодавством передбачено, що іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 577 ЦК України, ст. 18 Закону України «Про іпотеку»). Відповідно до частини першої ст. 220 ЦК України недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору має свої наслідком визнання такого договору нікчемним. Згідно частини першої ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. У разі недійсності іпотечного договору застосовується правило двосторонньої реституції, коли кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні все, що вона одержала на виконання цього договору, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає в користуванні майном, виконанні робіт, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухоме майно, посвідчується за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину. Детальніше зупинимося на особливостях посвідчення договору іпотеки земельної ділянки. Об’єктом права власності фізичних та юридичних осіб згідно до вимог чинного законодавства, а отже, і предметом іпотеки можуть бути земельні ділянки, приватизація яких не заборонена законом. Щодо реалізації прав фізичних та юридичних осіб у спільній власності на земельну ділянку, то відповідно до ч. 2 ст. 133 Земельного Кодексу України земельна ділянка, що перебуває у спільній власності, передається в іпотеку за згодою всіх співвласників. Така згода повинна бути нотаріально посвідчена. Співвласник земельної ділянки має право передавати свою частку в іпотеку за умови виділення цієї частки в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості (ч. 2 ст. 6 ЗУ «Про іпотеку»). Згідно ст. 6 Закону України «Про іпотеку», якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов'язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець. І навпаки, якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею). Крім того об'єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об'єкта незавершеного будівництва.
За загальними правилами для нотаріального посвідчення договору іпотеки земельної ділянки нотаріус вимагає подання наступних документів: Перелік документів, що їх подає Іпотекодавець Юридична особа 1. Документи, що підтверджую правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів): - Статут або положення; -Свідоцтво (Виписка) про державну реєстрацію юридичної особи; - Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців; 2. Документи, що підтверджують повноваження представника: - протокол або наказ про призначення на посаду керівника, - паспорт керівника або - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей)
Фізична особа
Перелік документів, що їх подає Іпотекодержатель Юридична особа
Правова підстава
Фізична особа
1. Документи, 1. Документи, що 1. Документи, Ст. ст. 43, 44 що підтверджую підтверджую що підтверджую ЗУ «Про правоздатність та правоздатність та правоздатність нотаріат», ст. дієздатність дієздатність особи та дієздатність ст. 4, 6 ЗУ особи (оригінали особи «Про документів): державну (оригінали (оригінали реєстрацію документів): - Статут або документів): юридичних Положення; осіб та - Паспорт - Паспорт фізичних осіб громадянина - Свідоцтво громадянина – України (Виписка) про України підприємців» (Посвідка на державну (Посвідка на постійне місце реєстрацію; постійне місце гл. 3, 4, 5, проживання в проживання в розділу І Витяг з Єдиного Україні, паспорт Україні, паспорт Порядку державного реєстру громадянина громадянина вчинення юридичних осіб та іноземної іноземної нотаріальних фізичних осіб – держави) держави) дій підприємців; нотаріусами - реєстраційний - реєстраційний 2. Документи, що номер облікової України номер облікової картки платника підтверджують картки платника повноваження податків; податків; представника: - протокол або наказ про призначення на посаду керівника, - паспорт керівника або - нотаріально посвідчена довіреність (дійсність якої перевіряється за Єдиним реєстром довіреностей) - паспорт довіреної особи
- паспорт довіреної особи 3. Документ, що підтверджує наміри власника (власників) юридичної особи, передати в іпотеку конкретне нерухоме майно (у разі наявності в статуті чи довіреності відповідного обмеження): - протокол або рішення власника про передачу майна в іпотеку
3. Рішення кредитного комітету про надання кредиту та прийняття в іпотеку нерухомого майна(у разі , якщо іпотекодержателем є банківська установа, і відповідна вимога діяти на підставі такого рішення міститься в документі, що підтверджує повноваження представника Іпотекодержателя на підписання іпотечного договору)
Правочин, що регулює основне зобов’язання.
Ч. 4 ст. 3 ЗУ «Про іпотеку»
- Державний акт про право власності на земельну ділянку
Ст. 55 ЗУ «Про нотаріат», розділ ІІ , гл.2 під.1.2, 1.4, пн. 5, під. 5.4, Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України
- Свідоцтво про право власності на нерухоме майно що передається в іпотеку
- Витяг з ДЗК про наявні обтяження земельної ділянки, що передається в іпотеку; - Експертну грошову оцінку земельної ділянки з відповідною рецензією оцінювача
Повідомлення про реєстрацію іпотеки
Ст. 55 ЗУ «Про нотаріат», ч. 2 ст.4 ЗУ «Про іпотеку», розділ ІІ, гл. 2, п.п. 1.11, 1.12 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами
України, ст. 13 ЗУ «Про оцінку земель» Заява про реєстрацію обтяження об’єкта нерухомого майна Заява про надання згоди другого з подружжя іпотекодавця на передачу в іпотеку земельно ділянки (якщо вона перебуває у спільній власності подружжя)
Ч. 2 ст. 6 ЗУ «Про іпотеку», ст. 133 ЗКУ Розділ ІІ, гл. 1, п. 4.1, 4.2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України
- паспорт та реєстраційний номер облікової картки платника податків другого з подружжя, свідоцтво про шлюб.
Після одержання вказаних документів нотаріус зобов’язаний перевірити дієздатність громадянина, цивільну правоздатність та дієздатність юридичної особи. Дієздатність громадянина, що звернувся за вчиненням нотаріальної дії, перевіряється на підставі наданих документів, передбачених статтею 43 Закону, що підтверджують його вік, а також на підставі переконаності нотаріуса в результаті проведеної розмови та роз’яснення наслідків вчинення нотаріальної дії. Цивільна правоздатність та дієздатність юридичної особи, від імені якої діє уповноважений орган та/або посадова особа, перевіряється нотаріусом на підставі установчих документів, відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, які отримуються шляхом пошуку через офіційний веб-сайт розпорядника Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців, та документів, що підтверджують повноваження органів та/або посадових осіб. Крім того нотаріус має установити волевиявлення осіб, які звернулися за вчиненням нотаріальної дії, дійсні наміри кожної із сторін, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину. Установлення дійсних намірів кожного з учасників правочину здійснюється шляхом встановлення нотаріусом однакового розуміння сторонами значення, умов правочину та
його правових наслідків для кожної із сторін. Установлення дійсних намірів однієї із сторін правочину може бути здійснено нотаріусом за відсутності іншої сторони. Правочин посвідчується нотаріусом, якщо кожна із сторін однаково розуміє значення, умови правочину та його правові наслідки, про що свідчать особисті підписи сторін на правочині. Відповідно до розділу ІІ гл. 2 п. 2, під 2.4, та гл. 2, п. 5, під 5.14 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України при підготовці до посвідчення правочину нотаріус перевіряє відсутність заборони відчуження або арешту за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та податкової застави за даними відповідного реєстру інформаційної системи. У разі наявності обтяження майна іпотекою на укладання вищевказаних договорів вимагається згода іпотекодержателя, якщо це не заборонено іпотечним договором. Також нотаріус перевіряє відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) такої земельної ділянки за даними Витягу з Державного земельного кадастру. Про встановлене обмеження (обтяження) та його зміст зазначається в тексті договору. Згідно розділу ІІ гл. 2 п. 5 під 5.26 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України нотаріус одночасно з посвідченням договору про іпотеку, якщо це передбачено договором, за заявою іпотекодержателя накладає заборону відчуження на предмет іпотеки. Відповідно до ст. 3 та 4 Закону України «Про іпотеку» пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Особливості надання в іпотеку земельної ділянки передбачені у ст. 15 Закону України «Про іпотеку», в якій зокрема, йдеться про те, що заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок, встановленні Земельним кодексом України, є чинними при їх іпотеці. Щодо іпотеки земель сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) необхідно звернути увагу, Верховний Суд України зазначав, (узагальнення практики щодо застосування іпотеки 03 березня 2015 року) що використання земель сільськогосподарського призначення та прав на них як предмета іпотеки обмежене лише сферою банківського кредитування (ч.4 ст.133 ЗК). Згідно із п.15 розд. Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1.01.2016, не допускається: а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власниками земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам — учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами. У зв’язку із цим актуальним залишається питання про те, чи можуть бути предметом іпотеки земельні ділянки, щодо яких встановлено мораторій, тому що у разі неповернення боргу, забезпеченого іпотекою земельної ділянки сільськогосподарського призначення, виникає необхідність у зверненні стягнення на земельну ділянку, і вона підлягає реалізації на
прилюдних торгах. До того ж згідно із ч.2 ст.15 закону №898-ІV покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути особи, визначені ЗК (ст.130), а саме: а) громадяни, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва; б) юридичні особи, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. За таких обмежень банк як іпотекодержатель не може отримати її у власність, якщо його установчими документами не передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. Такий висновок міститься в ухвалі ВСУ від 30.03.2011 у справі №6-179св10. Зазначені земельні ділянки за умови існування мораторію на їх відчуження не можуть бути предметом іпотеки, оскільки повинна існувати можливість їх реалізації шляхом звернення стягнення на них з метою задоволення за їх рахунок вимог кредитора, а вказана заборона відчуження не дає підстав для виконання цього, тобто таке майно не має вільної цивільної оборотоздатності, як того вимагає ст.5 закону №898-ІV. Таким чином, правильною є практика судів, що відмовляють у задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є земля сільськогосподарського призначення, щодо якої законом встановлено мораторій на відчуження. Таким чином, на даний час укладання договору іпотеки земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва неможливе. Це зумовлено тим, що застава землі під одержаний кредит має передбачати погашення неповерненого кредиту за рахунок заставленого майна, в тому числі шляхом продажу земельної ділянки. На практиці реалізувати передану в іпотеку земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва неможливо, тому що встановлено мораторій. Проте це не єдине обмеження щодо використання земель сільськогосподарського призначення як предмета іпотеки – існують і інші. Так, слід зазначити що згідно п. 4, ст. 133 Земельного кодексу України Іпотекодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки, тобто їх використання обмежене лише сферою банківського кредитування. Окрім того, необхідно враховувати положення п. 1 ст. 130 ЗК України, в якому зазначено, що покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути виключно громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, або юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. Отже, у випадку звернення стягнення на земельну ділянку банк, як іпотекодержатель, матиме певні труднощі з її реалізацією, враховуючи «специфіку» суб’єктів, які можуть бути покупцями предмета іпотеки, і не зможе отримати цю нерухомість у власність з метою виконання іпотекодавцем (боржником) основного зобов’язання. До того ж, згідно з п. 2 ст. 130 ЗК України, іпотекодержатель не має права здійснювати реалізацію заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення без урахування переважного права на придбання таких земель у власність окремих категорій суб´єктів. Це – громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування. Таким чином, стає зрозумілим, що на сьогодні земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва є доволі неліквідним засобом забезпечення зобов’язань. Також слід відзначити, що за цільовим призначенням земельні ділянки поділяються на такі, які згідно із ЗК України можуть перебувати в державній, комунальній і приватній
власності як фізичних, так і юридичних осіб, а також на такі, що можуть належати на праві приватної власності лише фізичним особам (земельні ділянки для гаражного будівництва; земельні ділянки особистих селянських господарств; земельні ділянки для садівництва тощо), адже інших набувачів, окрім фізичних осіб, кодексом не визначено. Це накладає додаткові обмеження при зверненні стягнення і, як наслідок, при наступній реалізації такої категорії земель, адже останні можуть бути відчужені лише фізичній, а не юридичній особі. І на останнє, необхідно пам’ятати, що при зверненні стягнення на земельну ділянку вона підлягає відчуженню лише відповідно до її цільового призначення. Це означає, що майбутній набувач такої земельної ділянки має використовувати її лише за цільовим призначенням або змінити його в передбаченому законодавством порядку, якщо цільове призначення отриманої у власність земельної ділянки його не влаштовує. НАКЛАДЕННЯ ЗАБОРОНИ ВІДЧУЖЕННЯ Як зазначалось вище, у випадку, коли іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження земельної ділянки нотаріус накладає її в порядку, передбаченому главою 15 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України шляхом вчинення посвідчувального напису на всіх примірниках договору. Накладання заборони щодо відчуження майна реєструється в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій, реєстрі для реєстрації заборон відчуження нерухомого та рухомого майна, арештів, накладених на майно судами, слідчими органами, і реєстрації зняття таких заборон та арештів, а також в алфавітній книзі обліку реєстрації заборон відчуження нерухомого та рухомого майна, а також арештів, накладених на таке майно судами, слідчими органами, і реєстрації зняття таких заборон та арештів. Нотаріус знімає заборону відчуження земельної ділянки, яка була предметом іпотечного договору при одержанні повідомлення: кредитора про погашення позики; про припинення (розірвання, визнання недійсним) договору застави (іпотеки); про припинення договору іпотеки у зв'язку з набуттям іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, після припинення договору іпотеки у зв'язку з відчуженням іпотекодержателем предмета іпотеки. Відповідно до ст. 593 ЦК України та ст. 17 Закону України «Про іпотеку» застава припиняється у разі припинення зобов’язання забезпеченого заставою. Нотаріусу подається повідомлення (довідка, лист), адресоване на його ім'я, скріплене підписом та печаткою іпотекодержателя про виконання іпотекодавцем своїх зобов’язань, які забезпечувалися договором іпотеки та про припинення іпотечного договору. При знятті заборони на примірнику правочину, що залишається у справах нотаріуса, проставляється відмітка про зняття заборони, проставляються дата, підпис нотаріуса та його печатка. Про зняття заборони нотаріус письмово повідомляє кредитора. Нотаріус робить відповідні відмітки в реєстрі для реєстрації заборон і арештів та в алфавітній книзі обліку заборон відчуження і арештів нерухомого майна про зняття заборони Якщо заборону знімає нотаріус, який її не накладав, він направляє за місцем зберігання справи, що містить відомості про накладання заборони, повідомлення про зняття заборони. Відомості про накладення заборони відчуження та про зняття заборони відчуження підлягають обов'язковій реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Проаналізувавши положення підпункту 5.1 пункту 5 глави 15 розділу II в редакції Наказу Міністерства юстиції № 454/5 від 30.03.2015 року можна впевнено зазначити, що зняття заборони відчуження не є нотаріальною дією і в даному випадку нотаріус діє виключно як реєстратор. РЕЄСТРАЦІЯ ВИНИКНЕННЯ, ПРИПИНЕННЯ ОБТЯЖЕННЯ ТА ІНШОГО РЕЧОВОГО ПРАВА (ІПОТЕКИ). Відповідно до п. 9 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії. Отже, після нотаріального посвідчення договору іпотеки та накладення заборони відчуження нотаріус зобов’язаний зареєструвати обтяження (заборону відчуження) та інше речове право (іпотеку) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Це не право, а обов’язок нотаріуса. Під час проведення державної реєстрації іпотеки заінтересованою особою є іпотекодержатель. Під час проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно заінтересованою особою є особа, якою встановлено обтяження, а також особа, в інтересах якої встановлено обтяження (обтяжувач), в нашому випадку це іпотекодержатель. Для проведення державної реєстрації заявник (іпотекодержатель) подає нотаріусові, відповідну заяву, форму та вимоги до заповнення якої встановлені Міністерством юстиції України. Заявник під час подання заяви особисто пред’являє нотаріусові документ, що посвідчує його особу. Документом, що посвідчує особу, є паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його заміняє. У разі подання заяви уповноваженою особою крім документа що посвідчує особу представника пред’являється документ, що підтверджує його повноваження (протокол зборів, рішення власника про призначення директора, довіреність тощо). У разі подання заяви від імені юридичної особи нотаріус одержує інформацію з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців щодо такої особи. Разом із заявою подаються необхідні для державної реєстрації прав документи, а також документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав та документ про сплату адміністративного збору. Згідно п. 75 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень документом, що підтверджує виникнення, перехід та припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно, є визначений законодавством документ, на якому нотаріусом вчинено напис про накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна - договір іпотеки. Моментом прийняття заяви вважається дата та час її реєстрації у базі даних про реєстрацію заяв і запитів. Під час розгляду заяви і документів, що додаються до неї, нотаріус встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема щодо: 1) обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у встановлених законом випадках); 2) повноважень заявника; 3) відомостей про нерухоме майно, речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; 4) наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону;
5) наявності факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав. Нотаріус приймає рішення про державну реєстрацію прав та оформляє його в одному примірнику, на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав вносить записи до Державного реєстру прав. Датою і часом державної реєстрації речових прав вважаються дата і час реєстрації заяви в базі даних про реєстрацію заяв і запитів. У разі проведення державної реєстрації іпотеки примірники витягу з Державного реєстру прав надаються заявникові, іпотекодавцеві та іпотекодержателю. У разі проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно примірники витягу з Державного реєстру прав надаються заявникові, власникові та іншому правонабувачеві нерухомого майна, речові права якого обтяжено (боржникові). Отже, витяги формуються у трьох примірниках, один з яких залишається в обліковій справі, яка передається в реєстраційну службу за місцем знаходження нерухомого майна, а два інші видаються іпотекодержателю та іпотекодавцеві. Заяви, копії поданих заявником для проведення державної реєстрації речових прав документів, документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав, документ про сплату адміністративного збору, а також інші документи, що видані, оформлені або отримані ним під час проведення державної реєстрації прав, нотаріус у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з моменту прийняття такого рішення, передає органові державної реєстрації прав за місцем розташування нерухомого майна в порядку, встановленому Мін’юстом, для формування реєстраційної справи відповідно до законодавства. Згідно вимог ст. 16 п. 9. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація припинення іпотеки, обтяження проводиться на підставі заяви обтяжувача, яку він зобов’язаний подати протягом п’яти робочих днів з дня припинення іпотеки, обтяження самостійно або на письмову вимогу боржника чи іншої особи, права якої порушено через наявність таких реєстраційних записів. Пунктом 63 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачено, що у разі проведення державної реєстрації припинення іпотеки заінтересованою особою також є особа, якою припинена іпотека та особа, в інтересах якої припинено іпотеку, а у пункті 73 цього ж порядку зазначається, що у разі проведення державної реєстрації припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно заінтересованою особою є також особа, якою припинено обтяження, а також особа, в інтересах якої припинено обтяження. У випадку припинення іпотечного договору в зв’язку з виконанням основного зобовязання заінтересованою особою в інтересах якої припиняється обтяження та іпотека вважається боржник-іпотекодавець, який виконав це зобов’язання або іпотекодавецьмайновий поручитель. Таким чином, на підставі заяви іпотекодавця нотаріус реєструє припинення обтяження та іпотеки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно у результаті зняття нотаріусом заборони проводиться нотаріусом, яким знято заборону. Державна реєстрація припинення обтяження нерухомого майна іпотекою проводиться нотаріусом одночасно із зняттям ним заборони, накладеної під час посвідчення договору іпотеки. Реєстрація припинення обтяженя нерухомого майна (заборони відчуження) та іпотеки проводиться нотаріусом в тій самій послідовності що і реєстрація виникнення на підставі заяви заінтересованої особи, якою може бути як іпотекодержатель так і іпотекодавець.
РОЗДІЛ УІ. ПОНЯТТЯ, РІЗНОВИДИ ТА ЗАКОНОДАВЧЕ РЕГУЛЮВАННЯ ДОГОВОРУ РЕНТИ Договір ренти походить із середньовічної Західної Європи. Слово «рента» у перекладі з французької (rente) означає «повертаю», «сплачую» (нім. «rente», лат. «rendere» – «приносити дохід»). Норми договору ренти можна знайти у цивільних кодексах багатьох країн. В більшості цивільних кодексів колишніх республік СРСР, договір довічного утримання прописаний як різновид договору ренти (ЦК Російської Федерації, Республіки Білорусь, Республіки Казахстан, Республіки Узбекистан, Киргизької Республіки, Республіки Вірменія, Республіки Молдова). В законодавстві Республік Таджикистану, Туркменістану, Грузії містяться норми з регулювання договору довічного утримання, а договір ренти не виписаний як самостійний вид договору. Водночас, в законодавстві Західної Європи договір ренти окремо не виділяється. Для Цивільного кодексу України 2003 року договір ренти є новелою. Відсутність практики його застосування, а також той факт, що об’єктом цього договору, зокрема, можуть бути земельнідялнки, потребує більш детального його дослідження. Правове регулювання договору здійснюється главою 56 Цивільного кодексу України (ст.ст. 731-743). Відповідно до чинного законодавства України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (ст. 731 Цивільного кодексу України). До договору ренти, згідно зі ст. 734 ЦК, можуть застосовуватися в субсидіарному порядку загальні положення про купівлю-продаж та про договір дарування. Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, то до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно, — положення про договір дарування, якщо це не суперечить суті договору. Договору ренти притаманні й специфічні ознаки, які свідчать про його самостійність серед інших цивільно-правових договорів про передачу майна у власність: а) зміст ренти полягає в обов'язку однієї особи надати утримання іншій, яке для останньої часто є єдиним джерелом одержання засобів існування; б) відносини ренти мають такий, що триває, стабільний характер; в) характерна ознака ренти — алеаторність (ризик, від лат. «аlеа» — «гральна кістка», або «випадок»), тобто існує ризик, що розмір рентних платежів буде більшим або, навпаки, меншим за вартість відчуженого під виплату ренти майна. Залежно від строку, на який передбачається виплата ренти, договори поділяються на безстрокову ренту (договором може бути встановлено обов’язок виплачувати ренту безстроково), і ренту, укладену на певний строк. Особливості договору безстрокової ренти (постійної): а) обов'язок виплачувати ренту не обмежується будь-яким строком, зокрема й строком життя або існування її одержувача. Тобто право на одержання ренти може переходити у спадщину, а якщо її одержувачем є некомерційна юридична особа — переходити у порядку правонаступництва до створених юридичних осіб; б) ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно, несе платник ренти, а у разі передання його за плату — платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.
Особливості договору строкової ренти: а) є підставою виникнення строкових зобов'язань під виплату рентних платежів протягом певного строку; б) зобов'язання можуть припинятися лише платником ренти на загальних підставах; в) випадкове знищення або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, не звільняє платника ренти від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти. 2. Форма та зміст договору ренти. Що стосується форми договору ренти, то він повинен бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору встановлені ст. 220 Цивільного кодексу України. Нотаріальне посвідчення такого договору провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) нерухомого майна, або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін правочину (ст. 55 Закону України Про нотаріат»). Якщо за договором ренти під виплату ренти передається нерухоме майно, то право власності на нього підлягає державній реєстрації. Необхідно пройти цю процедуру і у випадку, якщо під виплату ренти потрапляють майнові права на нерухомість, обмеження та обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення. Текст договору повинен містити: найменування сторін за договором, предмет договору, умови на яких майно передається під виплату ренти, форму та розмір ренти, строки виплати ренти, відповідальність платника за прострочення ренти, право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти, право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти, ризик випадкового знищення або пошкодження майна, що передається під виплату ренти. 3. Істотні умови договору ренти – предмет та ціна. Однією з істотних умов договору є умова про предмет. Предметом договору ренти з одного боку є майно (не лише речі та їх сукупність, а й майнові права та обов'язки, зокрема інформація, результати інтелектуальної діяльності та виключні права на них, виконання робіт та надання послуг), яке передається під виплату ренти, а з іншого боку сама рента (як у грошовій формі, так і шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг). При ренті можливі два варіанти: 1) з оплатною передачею набувачеві майна у власність, коли крім його вартості ще й сплачуються рентні платежі; 2) з безоплатною передачею майна, яке не підлягає оплаті, тобто сплачуються лише рентні платежі, при цьому їх розмір, на відміну від орендних або лізингових платежів, не пов’язаний із вартістю майна. Рентний платіж є періодичною виплатою у вигляді певної грошової суми. Його можна розглядати як еквівалент первинного виконання. Оскільки договором ренти може бути встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату чи безоплатно, то при оплатній передачі майна під виплату ренти необхідно вказувати ціну відчуженого майна. У цьому випадку одержувач ренти, крім рентних платежів, має отримати компенсацію вартості майна, що передається. Для встановлення ціни необхідна оцінка вартості майна, яке передається під виплату ренти. Якщо мова йде про земельну ділянку, то необхідна експертна грошова
оцінка землі. Ціну ж договору будуть складати не тільки вартість майна, яке передається, а й самі рентні платежі. 4. Сторони договору ренти. Сторонами у договорі ренти можуть бути як фізичні так і юридичні особи (ст. 733 Цивільного кодексу України). Указані особи повинні бути наділені цивільною право- та дієздатністю. Тільки дієздатна особа може у повному обсязі без будь-яких обмежень виступати як платник або одержувач ренти. Це є однією з необхідних умов дійсності договору. Визначаючи коло осіб, які можуть виступати сторонами договору ренти, законодавець не передбачає серед них таких учасників цивільних відносин, як держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальні громади, іноземні держави та інші суб’єкти публічного права. В той же час у судовій практиці не викликає заперечень укладання договору ренти територіальною громадою в особі відповідного органу самоврядування. Така позиція судових інстанцій підтверджуєте також змістом статей Земельного кодексу України: - п. «г» ч. 5. ст. 83 (право територіальних громад на набуття землі в комунальну власність у разі придбання за договором ренти; - ч. 1 ст. 131 (право територіальних громад та держав набувати у власність земельні ділянки на підставі ренти). Земельним кодексом встановлені певні особливості отримання у власність земельних ділянок під виплату ренти залежно від суб’єктного складу договору ренти. Так, право власності на землю підприємств (крім державних і комунальних) може набуватися шляхом придбання земельних ділянок за договором ренти (ч.2 ст. 28 Земельного кодексу України). Громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства набувають прав власності на земельні ділянки на підставі придбання за договором ренти (п. «а» ч. 1 та п. «а» ч. 3 ст. 81 Земельного кодексу України). Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності (ч. 2 ст. 81 Земельного кодексу України). Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором ренти (п. «а» ч. 1 ст. 82 Земельного кодексу України). Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, також можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення на підставі договору ренти (ч. 3 ст. 82 Земельного кодексу України): а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; б) за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна. 5. Строк виплати ренти. Рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не встановлено договором ренти (ст. 738 Цивільного кодексу України). Оскільки у статті не встановлено строк після закінчення кварталу, протягом якого має бути здійснено сплату ренти, тому з метою уникнення двозначного розуміння цієї норми бажано в договорі зазначати строк після закінчення кварталу, протягом якого слід
сплатити ренту, наприклад «…протягом трьох днів після закінчення кварталу» або «… п’ятого числа наступного після закінчення кварталу місяця». 6. Розірвання (припинення) договору ренти. Договір безстрокової ренти припиняється, крім загальних підстав припинення цивільно-правових договорів, у разі: 1) відмови платника від договору ренти (в цьому випадку договір припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними (ч. 3 ст. 739 Цивільного кодексу України); 2) розірвання договору на вимогу одержувача (ст. 740 Цивільного кодексу України), якщо: - платник безстрокової ренти прострочив її виплату більше ніж на 1 рік; - платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти; - платника безстрокової ренти визнано неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі та в строки, що встановлено договором; - в інших випадках, встановлених договором ренти. 6. Проведення розрахунків між сторонами у випадку розірвання договору ренти. У випадку розірвання договору ренти сторони мають самостійно врегулювати порядок розрахунків. Якщо сторонами не врегульовано порядок розрахунків при розірванні договору, то частиною другою та третьою статті 741 Цивільного кодексу України встановлено правила її визначення, в залежності від того, платно чи безоплатно було передано майно у власність платника ренти, що виступає предметом ренти. В обох випадках одержувач ренти має право вимагати виплати від платника ренти річної суми рентних платежів. Якщо майно передано по договору ренти безоплатно, то згідно з частиною першою статті 742 Цивільного кодексу України, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна несе платник ренти, тобто діє загальне правило, встановлене статтею 323 Цивільного кодексу України. Дана норма носить імперативний характер і не може бути змінена сторонами договору ренти. 7. Забезпечення виплати ренти. Чинне цивільне законодавство містить певні гарантії прав одержувача ренти. Способи забезпечення виконання зобов'язань щодо виплати ренти: застава та страхування. Зокрема, у разі передання під виплату ренти земельної ділянки (або іншого нерухомого майна) одержувач ренти набуває право застави на це майно (ч. 1 ст. 735 Цивільного кодексу України). Звідси випливає, що платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти. Доцільно було б таку згоду прописати у самому договорі ренти. Необхідність згоди одержувача ренти на відчуження майна, переданого під виплату ренти виникає незалежно від того, оплатно чи безоплатно передано майно одержувачем ренти, рухоме чи нерухоме майно ним передано, строковою чи безстроковою є рента. У разі відчуження майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти.
Також може бути встановлено обов'язок платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти (ч. 3 ст. 735 Цивільного кодексу Укроаїни). У ст. 736 Цивільного кодексу України передбачено відповідальність платника за прострочення виплати ренти у вигляді обов'язку платника ренти сплачувати одержувачеві ренти проценти. 8. Перехід права власності на майно та ризик випадкового знищення або випадковго пошкодження майна, переданого під виплату ренти. Окремих норм про особливості переходу права власності на майно за цим договором не встановлено, отже, з дня державної реєстрації права власності на нерухоме майно (ст. 334 Цивільного кодексу України). Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти (ч. 1 ст. 742 Цивільного кодексу України). У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати (ч. 2 ст. 742 Цивільного кодексу України). У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник ренти не звільняється від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти (ст. 743 Цивільного кодексу України).
РОЗДІЛ.
УІІ.
ОПОДАКУВАННЯ ОПЕРАЦІЇ З РОЗПОРЯДЖЕННЯ СПАДКУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК.
ТА
Перш ніж розглядати питання оподаткування при розпорядженні земельною ділянкою, треба визначитись з самим поняттям розпорядження земельною ділянкою. Розпорядження земельною ділянкою є невід’ємною складовою права власності на землю. На відміну від права власності, право розпорядження земельною ділянкою не має свого законодавчого визначення. У спеціальній літературі право розпорядження земельними ділянками визначається по-різному: як законодавчо закріплена можливість власника земельної ділянки вирішувати її юридичну долю шляхом вчинення дій, які не суперечать нормам чинного законодавства, і як визнання за власником гарантованих законом можливостей здійснення дій, спрямованих на встановлення правової належності та визначення юридичної долі земельної ділянки. У практичній роботі нотаріуси використовують усталене в доктрині Цивільного права розуміння права розпорядження земельною ділянкою як юридично забезпеченої можливості визначати подальшу долю земельної ділянки шляхом вчинення шодо неї юридичних актів. Саме в цій площині і буде розглядатися оподаткування при розпорядженні земельною ділянкою, а саме оподаткування при укладанні договорів купівлі-продажу, міни, дарування земельної ділянки та її спадкування. Питання є вкрай важливим з огляду на наступне. Пунктом 18.1 статті 18 Податкового кодексу України (надалі - ПК) визначено поняття податкового агента, а саме: податковим агентом визнається особа, на яку цим
Кодексом покладається обов'язок з обчислення, утримання з доходів, що нараховуються (виплачуються, надаються) платнику, та перерахування податків до відповідного бюджету від імені та за рахунок коштів платника податків. Податкові агенти прирівнюються до платників податку і мають права та виконують обов'язки, встановлені цим Кодексом для платників податків. Отже, відповідальність за порушення норм закону в разі здійснення особою функцій податкового агента покладається саме на цю особу. Це прямо передбачено п. 127.1 ст. 127 ПК. Таким чином, оскільки нотаріуси є податковими агентами, постає питання обізнаності нотаріуса нюансам оподаткування при переході права власності на земельну ділянку. Земельна ділянка, відповідно до ст. 181 Цивільного кодексу України, належить до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості). Тому ПК не виділяє окремі статті по оподаткуванню операцій з відчуження земельних ділянок. Такі норми містяться у статтях, що стосуються порядку оподаткування операцій з відчуження об’єктів нерухомого майна. Так, у п. 172.1 ст. 172 ПК зазначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку , на якій розташовані такі об'єкти, а також господарськопобутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки , що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується. Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину. Стаття 121 Земельного кодексу України, посилання на яку містить ст. 172 ПК, визначає наступні норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам: а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району; б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара; в) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара; ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара; д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара. Також необхідно враховувати умови статті 165 ПК. (Доходи, які не включаються до розрахунку загального місячного (річного) оподатковуваного доходу) 165.1.40. сума доходу, отриманого платником податку внаслідок відчуження акцій (інших корпоративних прав), одержаних ним у власність в процесі приватизації в обмін на приватизаційні компенсаційні сертифікати, безпосередньо отримані ним як компенсація суми його внеску до установ Ощадного банку СРСР або до установ державного страхування СРСР, або в обмін на приватизаційні сертифікати, отримані ним відповідно до закону, а також сума доходу, отриманого таким платником податку внаслідок
відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) за нормами безоплатної передачі, визначеними статтею 121 Земельного кодексу України залежно від їх призначення, та майнових паїв, безпосередньо отриманих ним у власність у процесі приватизації; Відповідно до п. 172.2 ст. 172 ПК дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 ст. 172 ПК, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 ПК. Пунктом 167.2 ст. 167 ПК передбачена ставка податку у розмірі 5% бази оподаткування. При продажу земельної ділянки необхідно пам’ятати, що дохід від такої операції, згідно з п. 176.3 ст. 167 ПК, визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. При обміні земельної ділянки на інший об’єкт нерухомого майна діє правило, що дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження майна, визначеного у абзаці першому п. 172.1 ст. 172 ПК, - не оподатковується, а у п. 172.2 ст. 172 ПК, - оподатковується за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПК, тобто 5%. Отже, якщо укладається не частіше одного разу протягом звітного податкового року договір міни земельної ділянки, площа якої не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України, і така земельна ділянка перебуває у власності понад три роки (за винятком отримання земельної ділянки у спадщину), то отримана грошова компенсація не оподатковується. В інших випадках грошова компенсація оподатковується за ставкою 5%. Викладене вище стосується оподаткування доходу від операцій з продажу (обміну) земельної ділянки фізичними особами - резидентами. Відповідно до положень п. 172.9, ст. 172 Податкового кодексу України дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними в пункті 167.1 статті 167 цього Кодексу, У випадку якщо відчужувачем нерухомого майна є особанерезидент, ставка податку з доходу становить 15%. При цьому згідно з ч. 2 п. 167.1. ст. 167 Податкового кодексу України, у разі якщо загальна сума отриманих платником податку у звітному податковому місяці доходів перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, до суми такого перевищення застосовується ставка 20 відсотків (Закон України ' "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи" від 28 грудня 2014 року № 71VIII.). Отже, якщо сума доходу нерезидента перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої на 01 січня поточного року, то ставка податку буде становити 20%. Щодо оподаткування доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним у спадщину чи дарунок земельної ділянки, то ці питання регулюється ст. 174 ПК. При цьому, відповідно до п. 174.6 ст. 174 ПК, земельна ділянка, подарована платнику податку фізичною особою, оподатковуються згідно з правилами, встановленими цим розділом для оподаткування спадщини. Земельна ділянка, отримана у спадщину, згідно з п. 174.2. ст. 174 ПК, оподатковується наступним чином. За нульовою ставкою, тобто не оподатковується, земельна ділянка,
отримана у спадщину: членами сім'ї спадкодавця першого ступеня споріднення; особою, яка є інвалідом І групи або має статус дитини-сироти або дитини, позбавленої батьківського піклування; дитиною-інвалідом. Для спадкоємців, які не є членами сім'ї спадкодавця першого ступеня споріднення, ставка податку, згідно з п. 167.2 ст. 167 ПК, становить 5% бази оподаткування. Для земельної ділянки, що успадковується спадкоємцем від спадкодавця-нерезидента, або спадкоємцем – нерезидентом від спадкодавця-резидента, ставка податку, відповідно до п. 167.1 ст., 167 ПК, становить 15% бази оподаткування. Підсумовуючи викладене, можна зробити наступні висновки: 1. Якщо укладається не частіше одного разу протягом звітного податкового року договір купівлі-продажу (міни) земельної ділянки, площа якої не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України, і така земельна ділянка перебуває у власності понад три роки, а також при відчуженні земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) за нормами безоплатної передачі, визначеними статтею 121 Земельного кодексу України залежно від їх призначення, та майнових паїв, безпосередньо отриманих ним у власність у процесі приватизації, то дохід від продажу (отримана грошова компенсація при обміні) не оподатковується. В інших випадках дохід (грошова компенсація) оподатковується за ставкою 5%. 2. Умова щодо перебування земельної ділянки у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на земельну ділянку, отриману таким платником у спадщину. 3. Для фізичних осіб - нерезидентів порядок оподаткування доходу від продажу (обміну) залишається тим самим, але ставка податку становить 15% бази оподаткування, якщо загальна сума отриманих платником податку у звітному податковому місяці доходів, не перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, та 20 %, якщо сума доходу нерезидента перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої на 01 січня поточного року. 4. Не оподатковується земельна ділянка, отримана як дарунок: членами сім'ї першого ступеня споріднення; особою, яка є інвалідом І групи або має статус дитини-сироти або дитини, позбавленої батьківського піклування; дитиноюінвалідом. 5. Інші особи, які отримали земельну ділянку у дарунок, повинні сплатити податок за ставкою 5% бази оподаткування. 6. Для земельної ділянки, що отримана як дарунок від фізичної особи нерезидента, або фізичною особою - нерезидентом від фізичної особи - резидента, ставка податку становить 15% (20%) бази оподаткування. 7. Не оподатковується земельна ділянка, отримана у спадщину: членами сім'ї спадкодавця першого ступеня споріднення; особою, яка є інвалідом І групи або має статус дитини-сироти або дитини, позбавленої батьківського піклування; дитиною-інвалідом. 8. Для спадкоємців, які не є членами сім'ї спадкодавця першого ступеня споріднення, ставка податку становить 5% бази оподаткування. 9. При успадкуванні земельної ділянки спадкоємцем резидентом від спадкодавця - нерезидента, або спадкоємцем - нерезидентом ВІД спадкодавця резидента, ставка податку становить 15% (20%) бази оподаткування. УІІІ. СУДОВА ПРАКТИКА З РОЗГЛЯДУ СПОРІВ, ЩО ВИНИКАЮТЬ ІЗ ЗЕМЕЛЬНИХ ПРАВОЧИНІВ.
І. В Україні спори у сфері земельних правовідносин виникають досить часто. До Вашої уваги пропонується Узагальнення та практика судових органів з земельних питань. Інформаційний лист Вищого господарського суду України Про доповнення Інформаційного листа Вищого господарського суду України від 15.03.2011 № 01-06/249 «Про постанови Верховного Суду України, прийняті за результатами перегляду судових рішень господарських судів від 19.11.2013 № 01-06/1657/2013. У листі доводяться до відома правові позиції Верховного Суду України, викладені у постановах, прийнятих за результатами перегляду судових рішень господарських судів у порядку, передбаченому розділом ХІІ-2 Господарського процесуального кодексу України, у спорах, що виникають, зокрема, у сфері земельних правовідносин: - у разі переходу права власності на об’єкт нерухомого майна, до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу – права власності або права користування; - нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (постанови від 20.08.2013 № 5017/781/2012, від 20.08.2013 № 5009/3430/12). Висновки Верховного Суду України, викладені у рішеннях, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстави, передбаченої п. 1 ч. 1 ст. 355 ЦПК України, за II півріччя 2012 р. від 01.03.2013р. У висновках зазначено, що згідно із ч. 2 ст. 20 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» державна реєстрація договорів оренди землі проводиться в порядку, встановленому законом. У період дії вищезазначеного Закону, а саме з 1 січня 2004 р., набрав чинності ЦК України, ст. 182 якого передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації, а порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість і підстави відмови в ній установлюються законом. Згідно із ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить реєстрація суб’єктів права власності на землю; реєстрація права користування землею і договорів на оренду землі; видача документів, що посвідчують право власності і право користування землею. Пунктом 3 постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», яка діяла на час укладення правочину, передбачено, що державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. У зв’язку з цим договір оренди, який був укладений сторонами в письмовій формі та зареєстрований виконавчим комітетом відповідної місцевої ради за місцем розташування орендованої земельної ділянки, пройшов державну реєстрацію у встановленому законом порядку й відповідно до ст. ст. 210, 640 ЦК України є укладеним, а тому за змістом ст. 777 ЦК України та ст. 9 Закону № 161-XIV зумовлює виникнення для сторін прав та обов’язків, у тому числі, для однієї зі сторін договору, переважне перед іншими особами право на придбання орендованої нею земельної ділянки. Відповідно до ст. 599 ЦК України зобов’язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (постанова Верховного Суду України від 10 жовтня 2012 р. у справі № 6-108цс12; постанова Верховного Суду України від 31 жовтня 2012 р. у справі № 6-55цс12; постанова Верховного Суду України від 31 жовтня 2012 р. у справі № 6-61цс12; постанова Верховного Суду України від 31 жовтня 2012 р. у справі № 6-105цс12).
17 жовтня 2012 року Кабінет Міністрів України прийняв постанову № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», якою визначив процедуру та вимоги щодо ведення Державного земельного кадастру. Лист Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про судову практику розгляду цивільних справ про спадкування» від 16.05.2013 № 24-753/0/4-13. Листом надається узагальнена судова практика розгляду цивільних справ про спадкування. Зокрема зазначається що у разі відсутності державної реєстрації права власності на нерухоме майно, створене та оформлене в передбаченому законом порядку до набрання чинності Законом України від 1 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», спадкоємці, які прийняли спадщину, мають право на оформлення спадкових прав шляхом звернення до нотаріальної контори за видачею свідоцтва про право на спадщину. Також зазначається, що у спорах про визнання права власності в порядку спадкування на самочинно збудовані будівлі слід звернути увагу на визначення належного відповідача. Як правило, належним відповідачем у справі про визнання права власності в порядку спадкування на самочинне будівництво є відповідна місцева рада, до компетенції якої належить вирішення питання щодо розпорядження землями відповідних територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності (статті 8 – 12 Земельного кодексу України); вирішення питання вибору, вилучення (викупу) земельних ділянок, надання дозволу на будівництво об’єктів містобудування; вирішення питання щодо розташування та проектування нового будівництва, здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об’єктів містобудування та упорядкування територій (ст. 12 Закону України «Про планування і забудову територій»). Інформаційний лист Вищого господарського суду України «Про деякі питання, пов’язані із запровадженням нової системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 08.02.2013 № 01-06/319/2013. У зв’язку із запровадженням в Україні з 01.01.2013 року нової системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Вищий господарський суд України направив господарським судам України роз’яснення в якому зауважується, що в умовах встановлення нової системи державної реєстрації речових прав при необхідності з’ясування фактичних даних щодо прав власності, інших речових прав та їх обтяжень доцільно одночасно звертатися і до органів земельних ресурсів, і до підприємств бюро технічної інвентаризації з урахуванням їх компетенції та змісту даних, що з’ясовуються. Інформаційний лист Вищого господарського суду України «Про зміни у законодавстві України з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 29.12.2012 № 01-06/1953/2012. У зв’язку із змінами у законодавстві України з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у листі зазначається, що з 01.01.2013 року реєстратори бюро технічної інвентаризації втрачають повноваження щодо проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Такі повноваження здійснюватимуться виключно реєстраторами органів державної реєстрації прав на нерухоме майно та, у передбачених законом випадках, – нотаріусами. Інформаційний лист Вищого адміністративного суду України «Щодо справляння фіксованого сільськогосподарського податку та застосування
спеціального режиму оподаткування податком на додану вартість діяльності у сфері сільського господарства» від 28.12.2012 № 2614/12/13-12. В листі вказано, що відсутність належного оформлення земельних ділянок, зокрема, відсутність державної реєстрації відповідних договорів оренди, не є підставою для звільнення платника фіксованого сільськогосподарського податку від нарахування податку з площі всіх ділянок, що перебувають у його користуванні. Таким чином, фіксований сільськогосподарський податок сплачується з усіх земель, що фактично використовуються платником цього податку для виробництва сільськогосподарської продукції. ІІ. Цивільні відносини щодо недійсності правочинів регулюються Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Сімейним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" та іншими актами законодавства. При розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи. Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Відповідно до статей 215 та 216 ЦК суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред'являтися окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена як одночасно з вимогою про визнання оспорюваного правочину недійсним, так і у вигляді самостійної вимоги в разі нікчемності правочину та наявності рішення суду про визнання правочину недійсним. Наслідком визнання правочину (договору) недійсним не може бути його розірвання, оскільки це взаємовиключні вимоги. Відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. У разі якщо під час розгляду спору про визнання правочину недійсним як оспорюваного та застосування наслідків його недійсності буде встановлено наявність підстав, передбачених законодавством, вважати такий правочин нікчемним, суд, вказуючи про нікчемність такого правочину, одночасно застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину. За змістом статті 216 ЦК та виходячи із загальних засад цивільного законодавства суд може застосувати з власної ініціативи реституцію як наслідок недійсності оспорюваного правочину. Інші наслідки недійсності оспорюваного правочину (відшкодування збитків, моральної шкоди тощо) суд застосовує відповідно до статті 11 ЦПК Виконання чи невиконання сторонами зобов'язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання
правочину недійсним. У разі якщо правочин ще не виконаний, він є таким, що не створює жодних юридичних наслідків (частина перша статті 216 ЦК. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв'язку з цим необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено. Вимога про визнання правочину (договору) неукладеним не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом. Суди мають відмовляти в позові з такою вимогою. У цьому разі можуть заявлятися лише вимоги, передбачені главою 83 книги п'ятої ЦК. Згідно зі статтею 217 ЦК правочин не може бути визнаний недійсним у цілому, якщо закону не відповідають лише його окремі частини й обставини справи свідчать про те, що він був би вчинений і без включення недійсної частини. У цьому разі відповідно до статті 217 ЦК суд може визнати недійсною частину правочину, з'ясувавши думку сторін правочину. Якщо у недійсній частині правочин був виконаний однією зі сторін, суд визначає наслідки його недійсності залежно від підстав, з яких він визнаний недійсним. Порушення вимог закону щодо укладення правочину в письмовій формі є підставою для визнання його недійсним лише в разі, коли це прямо передбачено законом, зокрема статтями 639, 657, 719 ЦК, 132 ЗК України тощо. З підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. У зв'язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню. Про деякі питання застосування норм Земельного кодексу України Лист Вищого спеціалізованого суду України
з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 січня 2013 р. № 10- 71/0/4-13 Розглянувши лист голови апеляційного суду Херсонської області щодо деяких спірних питань застосування норм земельного законодавства, судова палата у цивільних справах і Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ зазначає таке. Питання: Як співвідносяться між собою положення статті 145 Земельного кодексу України [далі - ЗК] про примусове відчуження земельної ділянки, яка належить іноземному громадянину, та пункт 15 розділу X „Перехідні положення” ЗК про заборону відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, і чи не порушуються гарантії права власності на земельну ділянку (стаття 153 ЗК) при примусовому відчуженні її за рішенням суду? Відповідь: Суб'єктами права приватної власності на землю згідно зі статтею 80 ЗК визначено громадян України та юридичних осіб. Проте з урахуванням змісту частини другої статті 81 та інших норм ЗК суб'єктами права приватної власності на землю визнаються також іноземні громадяни та особи без громадянства. Зокрема, іноземні громадяни та особи без громадянства відповідно до частини другої статті 81 ЗК можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Відповідно до частини п'ятої статті 22 ЗК землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам. Проте за змістом частини четвертої статті 81, статті 145 ЗК допускається, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення ці особи також мають право набувати, проте лише у спадщину, і протягом року зобов'язані їх відчужити, оскільки успадковані земельні ділянки сільськогосподарського призначення не можуть перебувати у приватній власності осіб без громадянства або іноземних громадян. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені пунктом «д» статті 143 ЗК наслідки, а саме: право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене за рішенням суду. Ураховуючи те, що право власності відповідно до статті 125 ЗК виникає після одержання спадкоємцем земельної ділянки документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку, та його державної реєстрації, після чого на зазначені правовідносини повністю поширюються гарантії права власності, то обчислення річного строку «добровільного» відчуження слід починати від часу одержання іноземним громадянином чи особою без громадянства державного акта на право приватної власності на земельну ділянку. Отже, за відсутності факту «добровільного» відчуження іноземним громадянином чи особою без громадянства успадкованої земельної ділянки вона підлягає примусовому відчуженню. При цьому пункт 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК, яким встановлено заборону купівлі-продажу або іншим способом відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, не поширюється на ці правовідносини, оскільки положення частини четвертої статті 81 ЗК є імперативним. Примусове відчуження здійснюється виключно на підставі відповідного судового рішення. При цьому позивачем у справах про примусове відчуження іноземцями чи особами без громадянства успадкованих земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути відповідні органи прокуратури в межах повноважень, визначених законодавством України.
За таких обставин буде дотримано гарантій права власності на земельну ділянку, передбачених статтею 41 Конституції України та статтею 153 ЗК, оскільки ніхто не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених законодавством України. Правові підстави та порядок припинення права власності на землю визначено, зокрема, статтями 143,145 ЗК. Інформаційний лист погоджено суддями судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України і розгляду цивільних і кримінальних справ. Про визнання договорів міни недійсними та скасування державної реєстрації права власності на земельні ділянки Постанова Верховного Суду України від 5 листопада 2014 р. у справі № 6-172цс14 (витяг) У справі, яка переглядається, судами встановлено, що розпорядженням Козелецької районної державної адміністрації Чернігівської області від 12 жовтня 2006 року НОМЕР_13 передано громадянам (у тому числі ОСОБА_З) земельні ділянки, у розмірі земельної ділянки (паю), безоплатно у власність для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та дозволено виготовити в установленому порядку державні акти на земельні ділянки замість сертифікатів на право на земельну частку (пай). Розпорядженням від 19 листопада 2007 року НОМЕР_14 надано дозвіл ОСОБА_2 на виготовлення в установленому порядку державного акта на право власності на земельні ділянки, у розмірі земельної частки (паю), для ведення особистого селянського господарства із земель колишнього КСП «Євминка». На підставі зазначених розпоряджень ОСОБА_3 отримала державний акт на право власності на земельну ділянку площею S_1, а ОСОБА_2 - державні акти на право власності на земельні ділянки площею S_3, S_4, S_5. На підставі договорів купівлі-продажу земельних ділянок НОМЕР_15, НОМЕР_16 від 10 березня 2011 року ОСОБА_1 набув права власності на земельні ділянки площею S_6, S_6, які попередні власники отримали у власність для ведення особистого селянського господарства із земель державної власності на території Євминської сільської ради Козелецького району Чернігівської області, а не за рахунок земельної частки [паю]. За заявою 0С0БА_1 було проведено поділ зазначених земельних ділянок на три частини кожної площами: S_2; S_2 та S_7 - з виготовленням нових державних актів із цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства. 28 січня 2012 року ОСОБА_3 (від імені якої діяв ОСОБА.4) уклала з ОСОБА_1 договір міни земельних ділянок, згідно з яким ОСОБА_3 передала у власність ОСОБА_1, а останній прийняв у власність земельну ділянку площею S_1; ОСОБА_1 передав у власність ОСОБА_3, а остання прийняла у власність земельну ділянку площею S_2, що розташована за АДРЕСА_1. 28 січня 2012 року ОСОБА_2 (від імені якої діяв ОСОБА_4) уклала з ОСОБА_1 три договори міни земельних ділянок, згідно з якими ОСОБА_2 передала у власність ОСОБА_1, а останній прийняв у власність земельні ділянки площею S_3, S_4, S_5; ОСОБА_1 передав у власність ОСОБА_2, а остання прийняла у власність три земельні ділянки площею S_2 кожна, що розташовані за АДРЕСА_1. Згідно з пунктом 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання] земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», зокрема статтею 14 передбачено, що у разі, якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву. Обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників відповідно до закону та посвідчується нотаріально. Пунктом 2 «Прикінцевих положень» цього Закону зобов'язано Кабінет Міністрів України розробити рекомендації щодо обміну земельними ділянками, одержаними власниками земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості). На реалізацію цієї норми Закону наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 листопада 2003 року № 288 було затверджено рекомендації щодо обміну земельними ділянками, згідно підпунктів 3, 5 яких власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, звертається усно або письмово до власника іншої земельної ділянки на межі цього або іншого масиву, на яку він бажає обміняти свою земельну ділянку, із пропозицією укласти договір міни земельних ділянок. Оскільки обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників, то у разі відхилення пропозиції укласти договір міни земельних ділянок власник земельної ділянки, який виявив бажання її обміняти, має право звернутись її зазначеною вище пропозицією до власника іншої земельної ділянки на межі цього або іншого масиву. Отже аналіз зазначених норм права дає можливість дійти висновку про те, що обміненими можуть бути тільки земельні ділянки за схемою «пай на пай». Проте заявник на підставі договору купівлі-продажу набув право власності на земельні ділянки площею по S_6 кожна для ведення особистого селянського господарства із земель державної власної 11 (а не за рахунок земель, виділених на частку (пай) у реорганізованому сільськогосподарському підприємстві), які згодом поділено на частини, які на підставі договорів міни ним були обміняні на земельні ділянки, набуті в розмірі земельних часток (паїв). Оскільки спірні договори міни земельних ділянок укладено в період дії заборони на відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), що в силу положень закону є підставою для визнання їх недійсними, то суди у справі, яка переглядається, дійшли обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог.
Правова позиція, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 5 листопада 2014 року у справі № 6-172цс 14 Згідно з пунктом 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України (у редакції, яка була чинною на момент виникнеш!» спірних правовідносин) до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
Аналіз статті 14 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» та пунктів 3, 5 Рекомендацій щодо обміну земельними ділянками, затверджених наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 листопада 2003 року № 288 дає можливість дійти висновку про те, що обміненими можуть бути тільки земельні ділянки за схемою «пай на пай». Проте заявник на підставі договору купівлі-продажу набув право власності на земельні ділянки площею по S_6 кожна для ведення особистого селянського господарства із земель державної власності (а не за рахунок земель, виділених на частку (пай) у реорганізованому сільськогосподарському підприємстві), які згодом поділено на частини, які на підставі договорів міни ним були обміняні на земельні ділянки, набуті в розмірі земельних часток (паїв). Оскільки спірні договори міни земельних ділянок укладено в період дії заборони на відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), що в силу положень закону є підставою для визнання їх недійсними, то суди у справі, яка переглядається, дійшли обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог.
Про визнання договору міни (обміну) земельних ділянок недійсним Постанова Верховного Суду України від 12 вересня 2012 р. у справі № 6-69цс12 (витяг) Судами встановлено, що 26 лютого 2010 року між ОСОБА_2 та 0С0БА_1 був укладений договір міни (обміну) земельних ділянок, згідно з яким 0С0БА_2 передала у власність 0С0БА_1 земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,66 га, що знаходиться в Кам'янському районі Черкаської області, а 0С0БА_1 передала у власність ОСОБА_2 земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,0306 га, що знаходиться в Червоноармійському районі Житомирської області. Спірний договір містить усі істотні умови про перехід права власності на земельні ділянки, установлені ст. 132 ЗК України, зокрема укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Скасовуючи рішення суду першої інстанції про відмову н задоволенні позовних вимог ТОВ «Агро-Плюс 2006», суд апеляційної інстанції, з висновками якого погодився й касаційний суд, виходив із того, що місцевим судом не досліджено всіх обставин справи та неправильно застосовано положення ст.ст. 203, 215 ЦК України, а також п. 15 розд. X «Перехідні положення» ЗК України, оскільки земельна ділянка, належна ОСОБА_2, фактично відчужена в період дії мораторію щодо відчуження земель товарного сільськогосподарського виробництва, чим були порушені права ТОВ «Агро-Плюс 2006» як орендаря спірної земельної ділянки, який має переважне право в майбутньому на викуп указаної ділянки, а отже, згідно з вимогами ч.1 ст.203 та ч.3 ст.215 ЦК України вищезазначений договір повинен бути визнаний недійсним. Заявниця зазначає, що суд касаційної інстанції під час розгляду аналогічних справ за подібних предмета спору, підстав позову, змісту позовних вимог, установлених судом фактичних обставин і однакового матеріально-правового регулювання спірних правовідносин дійшов неоднакових правових висновків. Так, ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 20 липня
2011 року скасовано рішення апеляційного суду Черкаської області від 25 лютого 2011 року та залишено в силі рішення Кам'янського районного суду Черкаської області від 6 грудня 2010 року, яким відмовлено в задоволенні позовних вимог ТОВ «Агро-Плюс 2006» до 0С0БА_4, ОСОБА_1 про визнання договору міни (обміну) земельних ділянок недійсним із тих підстав, що права позивача порушені не були, оскільки при переході права власності орендованої земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва до іншої особи договір оренди не припиняється. Крім того, приймаючи рішення, касаційний суд виходив із того, що в позивача в силу п. 15 розд. X «Перехідні положення» ЗК України як на момент укладення відповідачами оспорюваного договору, так і на час ухвалення рішення, не виникло права на придбання орендованої земельної ділянки. Аналогічного висновку дійшов суд касаційної інстанції в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 1 вересня 2011 року, якою відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ТОВ «Агро-Плюс 2006» на рішення Кам'янського районного суду Черкаської області від 15 лютого 2011 року, яке залишено без змін ухвалою апеляційного суду Черкаської області від 3 червня 2011 року, про відмову у визнанні договору міни (обміну) земельних ділянок недійсним. Відповідно до ст. 14 Конституції України право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Згідно з п. 15 розд. X «Перехідні положення» ЗК України (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору) до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. У справі, яка переглядається, судом першої інстанції встановлено, що відповідачі набули право власності на свої земельні ділянки відповідно до вимог закону, укладення договору про їх обмін не порушило права позивача, оскільки права та обов'язки за договором оренди спірної земельної ділянки перейшли до ОСОБА_1, а позивач у силу п. 15 розд. X «Перехідні положення» ЗК України не набув права на придбання цієї земельної ділянки. Апеляційний суд, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, скасовуючи рішення місцевого суду про відмову в задоволенні позову ТОВ «Агро-Плюс 2006», указав, що спірна земельна ділянка ОСОБА_2 відчужена в період дії мораторію в порушення норм закону та прав ТОВ «Агро-Плюс 2006» як орендаря земельної ділянки, який відповідно до вимог ст. 777 ЦК України має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк і придбання земельної ділянки. Проте такі висновки не відповідають нормам Чинного законодавства України. Частиною 4 ст. 32 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХУІ «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-ХУІ) передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Згідно із ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
Відповідно до ч. 1 ст. З ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Частиною 1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Отже, виходячи з визначених ч. 4 ст. 32 Закону № 161-ХУІ та ст. 777 ЦК України положень про перехід до нового власника переданої в оренду (найм) земельної ділянки суд касаційної інстанції повинен був, з урахуванням вимог ст. 15 ЦК України про захист лише порушеного права, зазначити, які права ТОВ «Агро-Плюс 2006» як орендаря спірної земельної ділянки та яким чином порушені оспорюваним договором. Замість цього апеляційний суд, з яким погодився й суд касаційної інстанції, указав, що відповідно до ст. 777 ЦК України позивач має переважне право на придбання спірної земельної ділянки, яке є передчасним за наявності мораторію на її відчуження. Таким чином, Судовою палатою у цивільних справах Верховного Суду України встановлено неоднакове застосування ст.ст. 15/203, 215 ЦК України, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах. Ураховуючи викладене, ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 квітня 2011 року підлягає скасуванню на підставі п. 1 ст. 355 ЦПК України з направленням справи на новий розгляд до суду касаційної інстанції. Керуючись ст. ст. 355, 360-3, 360-4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України постановила: Заяву ОСОБА_1 про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 квітня 2011 року задовольнити. Ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 квітня 2011 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції. Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встаповленій пунктом 2 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України. Правова позиція, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 12 вересня 2012 р. у справі № 6-69цс12 Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Задовольняючи вимоги орендаря земельної ділянки, яка перебуває у власності громадянина для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, про визнання договору обміну недійсним із підстав порушення права орендаря на переважне право придбання земельної ділянки у разі її продажу, передбачене ст. 777 ЦК України, суд залишив поза увагою ч. 4 ст. 32 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХУІ «Про оренду землі», згідно з якою до нового власника земельної ділянки переходять права та обов'язки орендодавця за договором оренди, і положення п. 15 розд. X «Перехідні положення» ЗК України про мораторій на продаж земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, і не вказав, яким чином порушені права орендаря за умови збереження
договору оренди та відсутності у власника спірної ділянки права на її продаж, а в будьякої іншої особи права на її придбання.