Condominio Sostenibile e Certificato ottobre-novembre 2018

Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano

ANNO 6 - NUMERO 26 - OTTOBRE / NOVEMBRE 2018 www.casacondominio.net

PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

Grazie

e

CERTIFICATO

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE AI PARTNER TECNICI

by

SismaCoat SISTEMA ANTISISMICO A CAPPOTTO

AI PATROCINATORI

Unione Piccoli Proprietari Immobiliari

Pronti per il 2019! 20/22 ottobre BONUS CASA

LEGGE

SICUREZZA

COME SARANNO IL PROSSIMO ANNO

LE REGOLE PER VERBALI GIUSTI

A MILANO CASE SOTTO ESAME

TELERISCALDAMENTO A2A Una soluzione innovativa e conveniente per riscaldare le nostre case, nel rispetto dell’ambiente. È SICURO E VANTAGGIOSO La caldaia condominiale non serve più e si risparmia nell’acquisto.

Si riducono i costi di manutenzione e si evitano i rischi per cattiva combustione.

a2acaloreservizi.eu

È SEMPLICE E PULITO Nessuna limitazione di funzionamento (24h/24) e niente vincoli normativi di verifica periodica delle canne fumarie, controllo delle emissioni, accessibilità delle centrali termiche e Certificato Prevenzione Incendi.

CONDOMINIO SC - 1

CREMONESI PARTNER AFFIDABILE PER LA SICUREZZA E L’EFFICIENZA DELLA TUA CASA Crediamo che il rispetto per il nostro pianeta sia prima di tutto, cura dei luoghi dove viviamo.

Da venticinque anni ci occupiamo di efficienza energetica, sicurezza e sostenibilità degli edifici.

Oggi con ecobonus, sismabonus e cessione del credito d’ imposta la riqualificazione energetica e sismica della tua casa, con Cremonesi è più facile e conveniente.

www.cremonesisc.it info@cremonesisc.it 2 - CONDOMINIO SC

N. 26 OTTOBRE / NOVEMBRE 2018

EDITORI@LE

I BONUS RESTANO PRECARI COME PRIMA

M

olto rumore per nulla è il titolo di una commedia scritta da William Shakespeare alla fine del Cinquecento e ambientata a Messina.

Il Bardo non poteva prevedere che una replica della sua opera, per giunta recitata male, sarebbe stata messa in scena a Roma nel 2018. E che al posto dei personaggi previsti dell’opera teatrale sarebbero saliti sul palco i componenti del governo italiano. Intendiamoci: nessuna intenzione di entrare nel merito politico. È il caso di fare solo una considerazione fredda riguardo alla commedia degli equivoci che riguarda i bonus casa.

Ricapitoliamo. Nel primo contratto di governo reso pubblico a maggio, i due partiti che compongono l’esecutivo han-

no sottoscritto una meritoria volontà di rimodernare il patrimonio abitativo, rinnovamento delle città, eccetera. Un’intenzione che faceva intendere, o perlomeno sperare, in provvedimenti favorevoli alla riqualificazione delle abitazioni e, di conseguenza, a un rafforzamento dei bonus casa (invece è stato bloccato il piano sulle periferie, ma questa è un’altra storia).

Subito dopo, però, è arrivata una doccia fredda. Attraverso battute, dichiarazioni, mezze dichiarazioni, interviste, mezze interviste e tutto ciò che di più ufficioso possa esserci, compreso l’uso smodato dei social network come mezzo per comunicare con il popolo, altri esponenti di primo piano della maggioranza hanno detto che per reperire i soldi necessari a finanziare i

programmi del contratto si sarebbe puntato ad abbattere la giungla di sconti e bonus fiscali. Sono molti, è vero, ma di certo i bonus casa sono quelli più necessari.

Dato che non era precisato quali fossero i crediti d’imposta da eliminare, l’intera categoria dei proprietari di immobili, nonché chi lavora nell’edilizia o amministra un condominio è rimasta interdetta. Si può iniziare l’iter burocratico per qualcosa che potrebbe essere cancellato? Come spiegarlo in un’assemblea condominiale?

Proprio a quel punto, siamo a settembre, il Sole 24Ore ha pubblicato la notizia che il governo stava studiando una proroga di tre anni per i bonus casa. Una buona notizia, visto che in questo modo si offriva il tempo necessario per programmare i lavori. Gli animi si sono rasserenati. E i buoni auspici sono rimasti anche quando è stato precisato, sempre da fonti di primo piano e quindi credibili, che la proroga di tre anni sarebbe stata a scalare. Cioè i bonus casa sarebbero rimasti identici per l’anno prossimo, per poi ridursi progressivamente negli anni successivi. Insomma, non una notizia da fuochi d’artificio, ma sempre positiva, visto che comunque sarebbe stato garantito il tempo adeguato per intervenire.

Risultato: il progetto di Bilancio presentato dal governo due settimane dopo prevede semplicemente la proroga di un anno per i bonus casa esistenti. Punto.

Molto rumore per nulla, avrebbe ribadito Shakespeare.

CONDOMINIO SC - 3

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e CERTIFICATO

Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 6 - Numero 26 - Ottobre / Novembre 2018 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it

Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Paolo Alvigini, Valentina Anghinoni, Umberto Anitori, Giacomo Casarin, Federico Della Puppa, Palmiro Fronte, Dario Imparato (fotografo), Veronica Monaco, Giuseppe Rossi, Franco Saro Impaginazione e grafica Layout and graphics Raffaella Sesia Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 21 - Estero annuo Euro 45 Anno 2017 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link youtradeweb.com /category /abbonati / oppure, fare richiesta a abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

Responsabilità / Responsability : la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista.

Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE I BONUS RESTANO PRECARI COME PRIMA............................ 1 DOMANDE & RISPOSTE LE SOLUZIONI DELL'ESPERTO.............................. 4 SICUREZZA AMMINISTRATORI IN GUERRA CONTRO LA LEGIONELLA..... 10 MANUTENZIONE ASCENSORI RISTRUTTURARE IN SICUREZZA CON LE NORME UNI 10411............................................................................... 12 STORIA DI COPERTINA FIERA DEL CONDOMINIO LA FIERA RIPARTE DA OTTOBRE 2019............ 14 FIERA DEL CONDOMINIO L'ONDA GRIGIA CHE CAMBIA IL MONDO....... 14 FIERA DEL CONDOMINIO LE PAROLE DI CHI C'ERA................................... 26

54 I bonus casa 2019

PRIMO PIANO RIQUALIFICAZIONE BONUS CHE VINCE NON SI CAMBIA........................... 54 MANUTENZIONE ATTENTI AI PILASTRI DELLA SICUREZZA...................... 56 EFFICIENZA ELETTRICA TRE CONSIGLI PER MINI BOLLETTE.........................58 CONTROLLI STRUTTURALI A MILANO CASE SOTTO ESAME........................ 60 NEWS NOTIZIE DAL MONDO DEL CONDOMINIO........................................... 62 DIRITTO & ROVESCIO COMPENSI NIENTE EQUIVOCI SE C'È L'ADDIO.............................................. 64 ASSEMBLEA CONDOMINIALE LE PAROLE GIUSTE A VERBALE................. 66 BED & BREAKFAST QUANDO SI PUÒ AFFITTARE IL LETTO........................ 72 FOCUS GESTIONE DELL'ACQUA IN PISCINA TUFFI SENZA SORPRESE.................. 74 IDEE UTILI

34 Regole: che cosa verbalizzare in assemblea

A2A A QUALCUNO PIACE IL TELECALDO........................................................ 76 FASSA BORTOLO L'ANTI SISMA È SU MISURA............................................. 78 PSICONDOMINIO QUESTO PAZZO PAZZO STABILE.................................... 80 La cronaca

14 della Fiera del Condominio

CONDOMINIO SC - 5

Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

LA VOSTRA POSTA

Scrivici a info@vgambinoeditore.it

AMMINISTRAZIONE NEL NOME DEL PADRE

Il nostro amministratore da circa due anni ha lasciato formalmente l’incarico e con il consenso del condominio ha passato la gestione alla figlia, pur continuando a svolgere l’attività in prima persona. La motivazione è che in questo modo il condominio avrebbe risparmiato l’Iva. Ora mi accorgo che nel bilancio 2014 esiste una voce compenso amministratore con il nome del padre. Io non ho mai partecipato alle assemblee, almeno negli ultimi cinque anni, ma mi sembra che sia una situazione irregolare.

R.E., Roma La legge 220/2012 prevede che l’amministratore debba possedere particolari requisiti morali e, se esterno al condominio, anche una specifica formazione professionale. Mi sembrerebbe opportuno accertare se la nuova amministratrice sia in possesso dei requisiti formativi necessari per esercitare la professione di amministratore. In caso affermativo, dovrebbe essere in possesso (salvo si tratti

6 - CONDOMINIO SC

del primo incarico, quindi inquadrato come collaborazione occasionale) di partita Iva e, quindi, emettere regolare fattura con imposta al 22%. Quanto al fatto che nel consuntivo appaia il nome del vecchio amministratore, sono portato a pensare si tratti di un refuso tipografico dovuto all’utilizzo di un programma gestionale, che comunque deve essere corretto nel più breve tempo possibile e nelle copie di rendiconto che sono allegate al verbale. Qualora non fosse come da me immaginato, persisterebbe l’irregolarità, che è di notevole gravità, dato che è corrisposto un compenso a un professionista diverso da quello nominato. Nel caso, consiglio di segnalare il tutto alla Guardia di Finanza.

La tettoia, oltre a impedirmi la vista del giardino sottostante, è diventata il ricettacolo di quanto cade dai piani superiori. Non solo: può essere un ottimo punto di appoggio di un eventuale ladro per accedere al mio balcone. Che cosa posso fare per far togliere questa tettoia, peraltro esteticamente sgradevole?

U.M., via e-mail In primis deve accertare se colui che occupa l’appartamento è il proprietario o un inquilino. La responsabilità è comunque del proprietario e, quindi, nel caso fosse un inquilino, ogni azione dovrà essere rivolta verso entrambi. Immagino che la tettoia sia stata installata senza autorizzazione dell’amministratore, né tantomeno del Comune. Pertanto deve rivolgersi all’ufficio tecnico comunale per verificare la regolarità amministrativa e, nel caso non risulti autorizzata, chiederne la rimozione. La stessa cosa dovrà fare nei confronti del condominio, anche a salvaguardia del decoro architettonico dell’edificio. Qualora entrambe le azioni non portassero al risultato sperato, dovrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento d’urgenza o una azione per danno temuto, così come le consiglierà il suo legale di fiducia, che potrà valutare de visu il manufatto.

La tettoia che scotta L’inquilino dell’appartamento sottostante al mio possiede un piccolo giardino di circa 100 metri quadri. Durante la nostra assenza nel mese di agosto ha installato una tettoia fissa che copre la portafinestra e una finestra adiacente.

Affittare i locali della portineria Amministro il condominio dove abita mio padre che lo amministrava, prima di me. Circa dieci anni fa è stato abolito il servizio di portineria, ma l’appartamen-

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO to è rimasto in uso gratuito al portiere, che in cambio effettuava la pulizia delle scale. Dallo scorso mese di gennaio il portiere ha lasciato l’appartamento e ora i condòmini vorrebbero affittare i locali.

Avrebbero trovato un commercialista che è disposto a subentrare, ma richiede regolare contratto con destinazione uso ufficio. Che cosa debbo fare?

T.N., Bologna Preventivamente è necessario accertare come è accatastato l’appartamento adibito ad abitazione del portiere. Quindi, si dovrà procedere alla variazione di destinazione d’uso dello stesso, previa delibera assembleare e, se necessario, al frazionamento dalle parti comuni. La delibera dovrà rispettare le seguenti modalità: la convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno 20 giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui sopra. Ovviamente, la delibera dovrà anche contenere l’approvazione a maggioranza a concedere in locazione l’appartamento stabilendo il canone annuo e la delega all’amministratore a sottoscrivere il relativo contratto, nel rispetto delle normative vigenti.

Millesimi in ascensore Nel condominio in cui abito, al piano terreno, sino all’anno scorso era installata una gettoniera per utilizzare l’ascensore. Ora, a seguito di un inconveniente capitato a una signora rimasta bloccata per un paio di ore perché non aveva monete, si è deciso da luglio di togliere

Gli esperti di Condominio rispondono alle tue domande • RIQUALIFICAZIONE DELLA CENTRALE TERMICA • CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE • FACCIATE DEGLI EDIFICI E CAPPOTTO • TETTO • IMPIANTO ASCENSORE • SICUREZZA 626 • SISTEMI ANTIFURTO E VIDEOSORVEGLIANZA • IMPIANTO WI—FI E DOMOTICA • ANDRONE E SCALE • CANTINE

CONTATTACI SCRIVICI A: info@vgambinoeditore.it O TELEFONA AL N.: 02/47761275

CONDOMINIO SC - 7

Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

LA VOSTRA POSTA

- continua da pag. 7 -

la gettoniera e di addebitare le spese in base a millesimi. Poiché io non utilizzo l’ascensore, mi troverò a pagare una spesa per un servizio che non godo. Nel nostro condominio esiste soltanto una tabella millesimale. È giusto che debba pagare questo servizio, visto che ho un appartamento grande con piccolo giardino e i miei millesimi sono più alti di quelli dei piani alti che usano l’ascensore?

G.D. Napoli L’articolo 1123 del codice civile stabilisce che le spese dei vari servizi vanno ripartite in base all’uso che ciascuno può farne.

Quindi, qualora non esista, va fatta redigere e approvare in assemblea una tabella per l’uso dell’ascensore che tenga conto sia del valore degli appartamenti che dell’altezza in funzione della possibilità di utilizzo dell’ascensore. Infatti il codice all’articolo 1124 sancisce: «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune (68, 69 att.)».

Se l’amministratore fa lo gnorri Nel nostro condominio, tre palazzine da otto appartamenti ciascuna, l’amministratore non convoca assemblee da tre anni. A chi gli chiede i conti risponde che a breve terrà l’assemblea con i conteggi e al sottoscritto aveva garantito che nel mese di maggio ci sarebbe stata la riunione. Ora dobbiamo fare la manutenzione della rete fognaria, ma l’amministratore dice che non ha soldi.

La ditta che abbiamo chiamato direttamente non viene perché deve essere pa-

8 - CONDOMINIO SC

Scrivici a info@vgambinoeditore.it

gata per un intervento del 2014. Preciso che per fortuna abbiamo il riscaldamento autonomo, dato che l’amministratore non manda i bollettini e molti condomini non pagano. Che cosa possiamo fare per cacciare l’amministratore ?

C.L., via e-mail L’amministratore di fatto è già decaduto: non avendo presentato i rendiconto può essere revocato, dall’assemblea o dal magistrato. I condòmini possono richiedere, a mezzo raccomandata, la convocazione urgente dell’assemblea condominiale per deliberare la revoca dell’amministratore e la nomina di un sostituto. Nel caso l’amministratore non ottemperi alla richiesta, anche uno solo dei condòmini può convocare l’assemblea, o nell’impossibilità di convocare tutti gli aventi diritto può rivolgersi al Tribunale per la revoca dell’amministratore e la nomina di uno nuovo, il quale dovrà provvedere a ricostruire la contabilità dei periodi successivi all’ultimo rendiconto approvato, sulla base di quanto potrà recuperare dall’amministratore, dai vari fornitori e dai condòmini.

Spese in lontananza Sono un’italiana che risiede in Belgio. I miei genitori venuti a mancare entrambi nel 2016 avevano costruito nella piccola città dove vivevano, una palazzina di cinque appartamenti: uno a piano terra molto grande nel quale abitavano, uno per ognuno dei tre figli e un altro affittato a un amico di famiglia, che paga regolarmente la locazione a uno dei miei fratelli.

Quest’ultimo provvede a pagare le spese di illuminazione e di pulizia delle scale.

Proprio questo amico, che abita all’ultimo piano vicino al mio appartamento, lamenta che gli piove in casa. Forse anche il mio appartamento avrà lo stesso problema: non ci torno dalla morte di mio padre. Preciso che tutto l’immobile è indiviso tra noi fratelli. Devo pagare le riparazioni anche io che non utilizzo

l’appartamento, sul quale già pago la tassa sui rifiuti, l’acqua e una quota di tasse che rimborso a mio fratello?

Katia, Bruxelles

La situazione è complessa, ma anche semplice da risolvere. Ci troviamo di fronte a una comunione, dove salvo patto contrario, i tre comproprietari sono titolari di quote uguali. Quindi le spese riguardanti la proprietà vanno ripartite in parti identiche, così come gli incassi relativi al fitto dell’ultimo appartamento. Per quel che concerne le spese di manutenzione, illuminazione e pulizia scale, sarebbe opportuno, se già non esiste, far redigere una tabella millesimale, in modo che ognuno, compreso l’inquilino, possa partecipare alla spesa in ragione del valore del proprio appartamento. Quanto alla sua domanda, il fatto che lei non utilizzi l’appartamento non la esime dall’obbligo di partecipare alle spese di manutenzione ordinaria (in ragione dei millesimi dell’appartamento di cui può disporre) e straordinaria (in parti uguali con i suoi fratelli). Mi permetto di osservare che, volendo, anche l’appartamento dove vivevano i suoi genitori oltre a quello a sua disposizione potrebbero essere messi a reddito in modo che con i relativi introiti si possa far fronte sia alle spese di manutenzione straordinaria che alle tasse che gravano sulla proprietà indivisa.

I RISANAMENTI NON DISTRUTTIVI permettono di riparare velocemente dall’interno,

senza grosse demolizioni e senza alterare l’estetica dell’ edificio!

Con le GUAINE GONFIABILI siamo in grado di risanare:  canne fumarie di caldaie a gas o gasolio, sia tradizionali che a condensazione  canne fumarie di stufe e caminetti a legna o pellet  cappe cucina e condotti di ventilazione in genere  pluviali

RIPARAZIONE PERDITE GAS Tecnologia

per

la

sigillatura di perdite sugli impianti a gas metano.

IL PIACERE

DEL FUOCO IN SICUREZZA

In caso di odore di gas o rilevazione

di

una

perdita, siamo in grado di sigillare la tubazione in

una

lavorativa e certificati

giornata rilasciare i per

la

riapertura del gas.

Via Alessio Pezcoller,5 0461-922041 38123 TRENTO CONDOMINIO info@effeticlima.it SC - 9

IDEE UTILI PRIMO PIANO XXX SICUREZZA Dott. Francesco Laruina Biologo responsabile di laboratorio

AMMINISTRATORI IN GUERRA CONTRO LA LEGIONELLA

I

numerosi casi di legionellosi di questi mesi, registrati in Lombardia e in diverse altre zone d’Italia, hanno riportato l’attenzione sull’importanza e la necessità di gestire il rischio microbiologico associato agli impianti idrici, anche nei condomini.

Come è noto, la legionellosi è una malattia indotta dall’inspirazione di microgoccioline (aerosol) di acqua contaminata da parte di soggetti suscettibili (anziani, fumatori, immunocompromessi) che si manifesta con sintomi simili all’influenza (febbre, tosse, mal di testa, dolori muscolari), ma che, nei casi più gravi, può rivelarsi mortale.

I condomini, per le loro caratteristiche impiantistiche e per la tipologia e variabilità dei loro frequentatori, sono da considerarsi a tutti gli effetti strutture potenzialmente a rischio legionellosi.

In questi edifici il rischio maggiore è rappresentato dagli impianti per la

10 - CONDOMINIO SC

produzione di acqua calda sanitaria centralizzata, dai bollitori, dai serbatoi di accumulo e dalle tubazioni delle parti comuni, poiché in essi possono sussistere condizioni favorevoli allo sviluppo della Legionella.

Altri punti critici sono i terminali domestici, come soffioni e flessibili delle docce, frangigetto dei rubinetti, tubi degli impianti di irrigazione.

L’amministratore di condominio, in veste di responsabile e garante della salubrità dell’acqua distribuita dal contatore in poi, è tenuto, per quanto indicato dalle Linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi, a gestire il rischio Legionella. Cioè, deve essere consapevole ed adeguatamente formato sul rischio Legionella, sensibilizzare i singoli condòmini sull’opportunità di adottare tutte le misure preventive necessarie, e realizzare e attuare un Protocollo di

controllo del rischio Legionellosi.

Quest’ultimo, è un documento nel quale, a partire da un’approfondita ispezione della struttura da parte di personale competente, si identificano e analizzano tutte le potenziali fonti di pericolo e si propongono azioni preventive e misure di controllo per la riduzione del rischio di proliferazione della legionella in modo da prevenire casi di malattia.

Oltre a un’attenta analisi del rischio, questo documento dovrà contenere un programma dettagliato degli interventi di manutenzione da eseguire sugli impianti (controllo delle temperature, pulizia e disinfezione di boiler, cisterne e accumuli) e un piano di campionamento periodico che consenta all’amministratore di monitorare lo stato della rete condominiale e l’efficacia delle misure adottate. Il documento di valutazione del rischio dovrà essere aggiornato ogni due anni e ogni qualvolta subentrino modifiche consistenti agli impianti.

Qualora le analisi di laboratorio periodiche evidenzino una contaminazione significativa da Legionella, l’amministratore è tenuto a intervenire prontamente con adeguate misure di bonifica (solitamente iperclorazione o shock termico) e con una revisione del documento di valutazione del rischio.

In conclusione, considerata l’impossibilità di eradicare definitivamente la legionella, l’amministratore mediante una regolare manutenzione e gestione degli impianti condominiali ha il dovere di attuare tutte le misure necessarie a controllare e limitare lo sviluppo di questi batteri, salvaguardando così la salute dei propri condòmini.

RISANAMENTO CANNE FUMARIE CON METODO NON DISTRUTTIVO DI CALDAIE A GAS,LEGNA E GASOLIO,CONDOTTI AREAZIONE E CAPPE CUCINA.

RISANAMENTO NON DISTRUTTIVO DI PLUVIALI/SCARICHI ACQUE BIANCHE E NERE DIAM. da 40 a 300 CON LINER E CON RESINE SPAZZOLATE

RISANAMENTO NON DISTRUTTIVO E SIGILLATURA LINEE/IMPIANTI GAS

IL LAVORO DI RISANAMENTO PER UN’ABITAZIONE MEDIA SI SVOLGE IN CIRCA 5/6 ORE VIDEO DIMOSTRATIVO SUL SITO WWW.BENATIPAOLO.IT

CONDOMINIO SC - 11

PRIMO PIANO XXX MANUTENZIONE ASCENSORI Marco Cogliati Ricerca Design e User Experience

RISTRUTTURARE IN SICUREZZA CON LE NORME UNI 10411

L’

Italia è il secondo paese al mondo (dopo la Cina) per numero di ascensori. Le ultime stime disponibili parlano di più di 1 milione di impianti di cui circa 800 mila sono stati installati prima della Direttiva Ascensori (95/16/CE). Quest’ultimo dato rende l’idea dell’età media degli impianti e della necessità di manutenerli, ammodernarli e/o ristrutturarli per garantire la loro affidabilità e sicurezza. Il parco normativo italiano rende disponibile agli operatori di settore una serie di norme tecniche dedicate interamente alle modernizzazioni degli ascensori.

Modernizzazione ascensori: le norme Le norme UNI 10411 relative agli ascensori sono composte, a oggi, in sei parti: i numeri dispari riguardano gli ascensori con trazione elettrica (argano) e i numeri pari con trazione oleodinamica (pistone/centralina).

UNI 10411 – Parte 1 e 2 Modifica ascensori elettrici/oleodinamici antecedenti alla Direttiva Ascensori 95/16/CE: questi documenti riguardano tutti gli ascensori installati prima del recepimento della direttiva europea e come detto precedentemente coprono circa 800mila impianti.

UNI 10411 – Parte 3 e 4 Modifica ascensori elettrici/oleodinamici conformi alla Direttiva Ascensori e alle norme UNI EN 81-1/2: queste due norme riguardano gli ascensori installati secondo direttiva e conformi alle norme UNI EN 81-1/2.

12 - CONDOMINIO SC

UNI 10411 – Parte 5 e 6 Modifica ascensori elettrici/oleodinamici conformi alla Direttiva Ascensori ma non conformi alle norme UNI EN 81-1/2: questi trattano gli ammodernamenti /ristrutturazioni di impianti conformi alla direttiva di prodotto ma non conformi alla norma, ovvero tutta quella serie di ascensori identificati come modello che per una o più parti sono in deroga (per esempio, trazione a cinghie o con funi di piccolo diametro, oppure modelli delle più note grandi aziende di settore).

Possibilità di intervento Il proprietario dell’impianto che si trova nella situazione di dover ammodernare o ristrutturare il suo ascensore ha due possibilità di intervento. La prima è quella di sostituire l’impianto con uno di ultima generazione e questa soluzione molte volte implica una serie di opere aggiuntive (di edilizia leggera e pesante) che vedono l’operazione, sul lato economico e di gestione, alquanto gravosa. L’altra possibilità è realizzare un intervento di ristrutturazione, anche parziale, applicando le norme UNI 10411, andando così incontro alle esigenze, non solo economiche, del proprietario.

La struttura delle sei norme è composta da una serie di paragrafi che riguardano delle macro aree di intervento, che prendono infatti considerazione una molteplicità di componenti che possono essere ammodernati. Tutte le parti sostituite sono generalmente conformi

allo stato attuale delle norme e comunque hanno un grado di sicurezza almeno pari a quello dello stato di fatto.

Un esempio Se avessimo la necessità di ammodernare la cabina e contemporaneamente sostituire le porte manuali con una porta automatica, oppure se volessimo cambiare l’argano motore e l’impianto elettrico con dei prodotti di ultima generazione (magari più efficienti a livello energetico) non avremmo problemi nella realizzazione della modifica. Infatti, per queste tipologie di intervento esistono dei punti specifici nella norma. Utilizzando questo sistema possiamo eseguire, anche in momenti diversi, ammodernamenti, estetici (cabina/porte), funzionali (porte automatiche/barriere fotoelettriche) e di efficienza energetica (motore/quadro/inverter/ illuminazione) senza dover installare necessariamente un nuovo ascensore.

Pianificare i tempi Lavorando in situazioni dove gli utilizzatori dell’ascensore (condòmini) sono molto sensibili al fermo impianto e alle eventuali opere murarie da eseguire con una conseguente complicazione della vita normale del condominio, un suggerimento è quello di affidarsi ad aziende che possano, in tempi ristretti, eseguire un sopraluogo per una valutazione e una fattibilità tecnica, nonché una pianificazione temporale che risponda alla richiesta del cliente, definendo fin da subito i tempi di esecuzione.

Sede e stabilimento: Revere (Mn)

telefono: 0386/46327 e-mail: info@nanotechinside.com www.nanotechinside.com

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

L'EVENTO

LA FIERA RIPARTE DA OTTOBRE 2019 Il primo appuntamento di Verona ha offerto spunti per affrontare tutto quello che gira attorno alla sfera delle abitazioni. Ma già si pensa alla prossima edizione. Con molte sorprese in arrivo

14 - CONDOMINIO SC

G

iro del mondo in condominio.

Potrebbe essere riassunta così la tre giorni di Verona, la Fiera del Condominio Sostenibile organizzata a Verona da Virginia Gambino Editore con la collaborazione dell’Ordine degli Ingegneri di Verona.

Il giro del mondo, intendiamoci, è quello che riguarda le problematiche e le prospettive di chi abita in immobili che comprendono diverse abitazioni.

Ma non si discosta molto dagli aspetti che deve affrontare chi abita in una villetta o in piccole palazzine.

di Giuseppe Rossi

Insomma, perché non riunire chi progetta, chi costruisce, chi ristruttura, che amministra e, infine, chi abita in un condominio attorno a un tavolo virtuale? L’idea di partenza della Fiera del Condominio è stata soprattutto questa.

Ma, in realtà, è andata oltre. «Da sempre la nostra casa editrice è impegnata non solo nel trattare i temi specifici legati all’edilizia, ma anche a fare cultura: un’azione necessaria se vogliamo che la necessità di riqualificare abitazioni e condomini si diffonda», ha spiegato nei saluti di inaugurazione Virginia Gam-

Gli stand della Fiera del Condominio sono stati organizzati attorno allo spazio in cui si sono svolti i principali convegni, mentre le sale adiacenti sono state riservate ai workshop

CONDOMINIO SC - 15

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

bino. I tre giorni della Fiera, infatti, sono stati densi di interventi, di workshop, di dibattiti, spesso anche con la partecipazione del pubblico.

Opportunità da cogliere In particolare, l’attenzione è stata focalizzata su due specifici aspetti: le diverse possibilità nell’intraprendere la riqualificazione di un edificio e le opportunità offerte dai bonus casa e, soprattutto, grazie all’opportunità di cessione del credito d’imposta.

Dopo la giornata iniziale, domenica, che è servita per rompere il ghiaccio, con i saluti di organizzatori e alcuni relatori, le due giornate calde sono state quelle che hanno visto i convegni di YouBuild, lunedì mattina, e il roadshow Condominio Ok, martedì pomeriggio, di cui parliamo nelle pagine successive. Due

16 - CONDOMINIO SC

eventi che hanno centrato l’attenzione dei partecipanti rispettivamente sulla necessità e sugli strumenti per riqualificare il territorio e il patrimonio edilizio, e sulle eccezionali opportunità concesse dagli sgravi fiscali, compresa la possibilità di cedere a terzi il bonus. Martedì, invece, il Convegno YouTrade numero 11 ha fatto il pieno non solo per i contenuti proposti dai relatori, dagli scenari futuri alla congiuntura dell’edilizia, ma anche per la discussione che ha coinvolto alcuni dei principali protagonisti della distribuzione. Sul numero di ottobre di YouTrade, YouBuild e Condominio Sostenibile e Certificato gli abstract e le slide degli interventi.

Il prossimo appuntamento Questo per quanto riguarda la cronaca della prima Fiera del Condominio.

Ma non sarà stato un exploit. Virginia Gambino Editore, infatti, ha ricevuto diverse sollecitazioni a continuare il lavoro avviato. Ma non senza aver tratto insegnamento dalla prima edizione dell'evento. Risultato: la seconda edizione della Fiera del Condominio si svolgerà sempre a Verona, ma nella seconda metà di ottobre. Non solo: anche il format stesso della manifestazione fieristica sarà arricchito con un'offerta capace di coinvolgere maggiormente i cittadini della città scaligera, mentre i professionisti troveranno nella prossima tre giorni veronese anche un motivo di riqualificazione professionale. Il team della società organizzatrice, insomma, è già al lavoro. E nonostante il grande anticipo, sono già giunte diverse manifestazione d'interesse. Appuntamento dal 20 al 22 ottobre 2019.

L’attenzione è stata focalizzata su due specifici aspetti: le diverse possibilità per la riqualificazione di un edificio e le opportunità offerte dai bonus casa

CONDOMINIO SC - 17

XXXXX

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

CONDOMINIO & SOCIETÀ

L’ONDA GRIGIA CHE CAMBIA IL MONDO

18 - CONDOMINIO SC

In Italia si allungano le prospettive di vita.

Così le esigenze delle persone più anziane coinvolgono modello sociale e organizzazione dagli edifici residenziali. E la sostenibilità è spinta dai cambiamenti climatici di Federico Della Puppa

N

on è per fare i catastrofisti, ma questo articolo dovrebbe intitolarsi «Anziani di fronte a siccità e inondazioni». Siamo una società che invecchia rapidamente e viviamo in un Paese che da qualche anno ha scoperto che cosa significano i cambiamenti climatici. Per la prima volta nella storia dell’Italia le persone con più di 60 anni di età hanno superato il numero di persone con meno di 30 anni. Dunque, siamo una società che invecchia e la questione non è solo economica, riguardo alla sostenibilità dei sistemi previdenziali e di supporto per le persone anziane, ma è anche sociale. Riguarda il sistema residenziale e dei servizi, ovvero di welfare che, in generale, deve creare condizioni di benessere per gli abitanti. Essere una nazione che invecchia pone dei quesiti non solo in termini di salute e sanità, ma anche di modalità più adeguate ad accompagnare gli anziani, la terza e la quarta età, nelle cose della vita. Si tratta di pensare, peraltro, che chi entra oggi nella fase di prima anzianità, raggiungendo la soglia dei 65 anni, in realtà è un soggetto, un cittadino, un residente molto diverso dall’anziano di venti o trent’anni fa. L’osservatorio Istat sugli anziani ricorda che «l’invecchiamento demografico ha inevitabili ripercussioni sul mercato del lavoro, la spesa pubblica, i servizi sociali e, quindi, sull’andamento economico e l’evoluzione sociale, sanitaria e culturale del nostro Paese».

Gray power Per questo motivo l’Istituto nazionale di statistica ha messo a punto un osservatorio organizzato in sei aree tematiche, accessibili a tutti, nelle quali si trovano molte informazioni sulle persone anziane, su quanto sono e soprattutto come vivono. E una delle prime sorprese è non solo apprendere che proprio nel mese di ottobre 2018 il numero delle persone con oltre 60 anni di età supera per la prima volta quello dei cittadini che hanno meno

CONDOMINIO SC - 19

XXXXX

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

di 30 anni, ma emerge anche un profilo dell’anziano che è molto diverso da quello di dieci anni fa e lascia aperti molti interrogativi sull’evoluzione stessa del nostro approccio ad una migliore qualità della vita. Scrive Istat che «per le persone anziane, nello specifico, la robustezza e la qualità delle reti relazionali, la partecipazione a gruppi politici, ad associazioni sociali e ricreative, la condivisione spirituale, favoriscono l'interazione sociale, concorrono all'emersione di sentimenti di appartenenza e di riconoscimento, contribuiscono all'equilibrio identitario e affettivo del proprio quotidiano, tutelano da meccanismi psicologici e comportamentali di isolamento e ripiegamento e incidono su senso di soddisfazione e di fiducia».

Tutti in rete Dunque, più la società invecchia più

G

abrieXso.

20 - CONDOMINIO SC

sono necessarie le reti relazionali, collaborative e i contatti con le altre persone, la vita sociale in sostanza, vita che si realizza oggi anche attraverso la diffusione della cultura e della tecnologia, che influenza le nostre vite molto più di quanto non avessero mai fatto prima. La struttura e la dinamica della domanda e dell'offerta di cultura è strettamente legata alle caratteristiche socio-demografiche delle persone.

E le persone anziane rappresentano un interessante e specifico gruppo di fruitori e di produttori del poliedrico universo della cultura, con preferenze, gusti, comportamenti di consumo culturale caratterizzanti rispetto ad altre fasce di età. Secondo la più recente analisi dell’Istat, dal 2005 a oggi vi sono stati molti cambiamenti in questo ambito riferiti alle persone anziane. Ecco le principali tendenze riferite alle persone con età da 65 a 74 anni:

•

il 44,9% ascolta la radio, valore in calo del -2,6% rispetto al 2005; • il 57,4% legge quotidiani almeno una volta a settimana (+3,2%); • il 96,5% guarda la tv (+0,3%); • il 22,6% ha visitato musei o mostre almeno una volta nell’ultimo anno (+49,7%); • il 22,4% è andato al cinema negli ultimi 12 mesi (+40,0%); • il 17,0% a teatro negli ultimi 12 mesi (+37,1); • il 24,4% usa il computer (+343,6%); • il 25,6% usa internet (+556,4).

Le persone che si avviano alla terza età, dunque, sono sempre più attente agli elementi culturali e soprattutto usano la tecnologia, computer e internet, i social network. Alcuni altri dati di approfondimento, sempre dell’Istat, evidenziano il cambiamento sociale e culturale degli italiani, dalle due attività predilette dagli «utenti forti» con 55 anni e più. Sono la posta elettronica (spedire/ricevere e-mail: 94,7% degli utenti fra i 55 e i 64 anni e 93,3% dei 65+) e la lettura di giornali, riviste, informazioni online (79,3%

È IL DISPOSITIVO CAPACE DI FERMARE LA RISALITA DI CATTIVI ODORI ED INSETTI INFESTANTI DALLA RETE FOGNARIA ALL’INTERNO DELL’ABITAZIONE

CONDOMINIO SC - 21

XXXXX

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

Le nuoveXXX

di FXXXXbo

nella classe d'età 55-64 e 82,1% nella classe d'età 65+), ma una significativa quota di persone anziane consulta Wikipedia e altre enciclopedie online per ottenere informazioni (60,7% fra i 55-64 e 59,4% fra i 65+). Inoltre, cerca informazioni su prodotti e servizi (71,9% fra i 55-64 e 66,1% fra i 65+), ricerca attivamente informazioni sanitarie (69,9% fra i 55-64 e 70,0% fra i 65+), soprattutto utilizza servizi bancari (53,2% fra i 55-64 e 56,6% fra i 65+) e, infine, partecipa a social network (35,3% fra i 55-64 e 26,6% fra i 65+).

Diversamente anziani I numeri qui descritti evidenziano che le persone che oggi sono in fase di maturità e di avvio alla terza età sono persone diverse dagli stessi anziani di dieci o venti anni fa e dunque nel futuro, quando raggiungeranno prima la terza e poi la quarta età, saranno anziani abituati a relazionarsi in modo diverso con il mondo e saranno an-

22 - CONDOMINIO SC

che portati a vivere in modo diverso il loro tempo. È un cambiamento che si rifletterà anche sulle esigenze abitative e sui modi stessi di relazione e di abitazione. Non per nulla stanno incrementandosi sempre più le forme di coabitazione e le nuove modalità di condivisione, se non di spazi residenziali, perlomeno di servizi, dalla biblioteca di condominio alla badante comune, dalle banche del tempo ai nuovi servizi sanitari e non sanitari diffusi e presenti capillarmente dove ce n’è bisogno.

Cambia lo spazio Per i condomini e per le logiche condominiali è un cambiamento che si riflette anche nella necessità di prospettare a queste persone sistemi abitativi più efficienti e in grado di erogare maggiore comfort, benessere e sicurezza rispetto agli standard attuali, comfort e benessere che possono derivare da una migliore efficienza energetica degli edifici, e sicurezza che

può derivare, per esempio, dall’uso di tecnologie utili a favorire il controllo e l’uso delle parti comuni in piena sicurezza.

Tempo di catastrofi Ma l’efficientamento degli edifici ha anche un risvolto nel cambiamento climatico. L’Ipcc, il Gruppo intergovernativo sul cambiamento climatico, un ente sovranazionale che conduce a livello mondiale gli studi sui cambiamenti del clima, di recente ha prodotto uno studio che indica che per evitare una catastrofe ecologica, che significa in questo caso economica e sociale, serve mantenere il riscaldamento globale a 1,5 gradi contro i 2 previsti dagli Accordi di Parigi, per limitare gli effetti negativi sul clima che in Italia hanno di fatto cambiato il corso delle stagioni e prodotto, per la prima volta da secoli, alternanze tra lunghi periodi di siccità e piogge e temporali di elevatissima intensità che, ormai abbiamo imparato a chiamare bombe d’acqua. Piogge e inondazioni in particolare sono l’esito di decenni di consumo di suolo eccessivo e di impermeabilizzazione dei terreni e delle nostre città e dovremmo agire con soluzioni adeguate, limitando il riscaldamento globale, dunque agendo sui consumi energetici e riducendo la produzione di Co2, decarbonizzando l’economia e cambiando il modo di produrre energia e le modalità di trasporto di persone e cose. L’efficientamento del patrimonio immobiliare è una delle principali azioni sulle quali investire. Gli edifici sono responsabili del 45% del consumo di energia e del 45% della CO2 prodotta, la quale contribuisce a produrre l’effetto serra e dunque alimenta il riscaldamento globale.

Città e stili di vita I problemi da affrontare non sono pochi e riguardano vari aspetti legati all’uso delle città e del territorio e al nostro sistema di vita, da quella sociale

G

abrieXso.

CONDOMINIO SC - 23

XXXXX

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

a quella economico-produttiva. Oltre agli interventi di risparmio energetico, peraltro defiscalizzati per i condomini fino al 2021 (e oggi ancora più accessibili grazie alla cessione del credito di imposta), un tema che sarà una delle sfide future per tutti, compresi i condomini, sarà la gestione dell’acqua e del ciclo dell’acqua. Ma non solo, anche la gestione dei rifiuti è un tema che può riguardare una buona organizzazione di un condominio. Si pensi che la produzione di rifiuti urbani è in crescita e ogni cittadino produce in media quasi 500 chili di rifiuti l’anno, con la raccolta differenziata che si attesta intorno al 52,5%. Un dato ancora lontano dagli obiettivi di legge, mentre lo smaltimento in discarica interessa ancora una percentuale molto

G

abrieXso.

24 - CONDOMINIO SC

elevata, pari al 25% dei rifiuti urbani, a fronte del limite del 10% massimo imposto dalle direttive europee.

Ridurre gli impatti Ci sono città europee, Amsterdam su tutte, che sul ciclo dell’acqua e dei rifiuti hanno costruito politiche di riduzione degli impatti di lungo periodo.

La città olandese, per esempio, ha un piano tarato al 2040 basato sull’implementazione dell’economia circolare a partire proprio dalla sua gestione efficiente ed efficace, riutilizzando quella consumata e soprattutto rendendo idonea quella da utilizzare. Ma affiancando a queste scelte strategiche, dal punto di vista politico ed economico, oltre che ambientale, anche una forte campagna di sensibilizzazione cul-

turale nell’uso dell’acqua da parte dei cittadini, tutti coinvolti e incentivati a ridurre gli sprechi e a contrastare i cambiamenti climatici modificando il proprio stile di vita. Lo slogan utilizzato da Amsterdam è Ogni goccia conta. Uno slogan ormai entrato nel gergo comune e largamente utilizzato in molte campagne di comunicazione, sia istituzionali che private, dove al centro dell’attenzione c’è l’acqua e la sua scarsità. In Italia prima di arrivare a questi risultati va fatta una forte e diffusa campagna di sensibilizzazione orientata a coinvolgere tutti i cittadini nel pensare che con interventi strutturali e comportamentali possiamo dare un contributo positivo a queste evoluzioni, sociali e climatiche, non positive. Parafrasando il motto di Amsterdam, potremmo dire che in Italia «ogni anziano conta». Perché, paradossalmente, è proprio sugli anziani, sulle loro aspettative di vita e di qualità della stessa che possiamo costruire anche un nuovo ruolo e nuovi obiettivi per le giovani generazioni.

CONDOMINIO SC - 25

XXXXX

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

I PROTAGONISTI

LE PAROLE DI CHI C’ERA Aziende, professionisti, proprietari di immobili: nella tre giorni di Verona si sono confrontate richieste e proposte di soluzione.

Ecco le idee e i prodotti descritti da alcuni degli operatori presenti a cura di Giacomo Casarin e Veronica Monaco

AMMINISTRARE CON VALORE AGGIUNTO Daniela Zeba Amministratore di condominio e coordinatore nazionale di Valore Aggiunto

«L’associazione Valore Aggiunto è nata con l’obiettivo di riunire e organizzare tutti coloro che esercitano a carattere continuativo e professionale l’attività di amministratore condominiale, di property, facility e building manager. abrieXso. Siamo giovani, ma proponiamo un modo diverso di fare assoabrieXso. ciazionismo, trasversale, in grado di dialogare con tutti, e che punti non tanto alla quantità quanto alla qualità dei propri iscritti. Stiamo investendo molto sulla formazione, che riveste per noi un’importanza strategica. A questo proposito abbiamo anche attivato una partnership prestigiosa con la School of Management dell’Università Bocconi di Milano e stiamo avviando un dialogo con l’Università di Bologna per creare corsi dedicati a operatori giuridici di alta formazione. L’idea è creare un elenco di consulenti tecnici di ufficio specializzati sulle tematiche del condominio da presentare in seguito a tutti i tribunali d’Italia. Al momento Valore Aggiunto organizza corsi base per i giovani che vogliono avvicinarsi alla professione dell’amministratore condominiale e un corso per revisori di bilanci, nuova figura professionale emersa con la riforma del condominio. Poi organizziamo corsi gratuiti di aggiornamento periodico per tutti gli amministratori».

G

26 - CONDOMINIO SC

G

LAVORO DI GRUPPO CON GLI INGEGNERI Alessandro Pisanu Coordinatore Gruppo Condominio Ordine degli Ingegneri della provincia di Verona

«Molti condòmini, e purtroppo anche alcuni amministratori, non sono a conoscenza di tutte le normative e di tutti gli obblighi di legge che riguardano il condominio. Di fatto i condòmini non sono formati perché professionalmente non sono tenuti ad esserlo. Alcuni amministratori, invece, sono orientati esclusivamente ad affrontare problematiche di ordine gestionale/amministrativo perché più vicine alla loro formazione professionale. L’Ordine degli Ingegneri della provincia di Verona ha sentito l’esigenza di comunicare in modo più diretto ed efficace, creando un substrato informativo che coinvolga una platea più ampia, che comprenda non solo gli amministratori. Per questo nel mese di giugno è nato il Gruppo Condominio, un team di lavoro avulso da qualsiasi interesse di carattere commerciale, che ha come unica finalità quella di divulgare conoscenze tecniche inerenti in maniera trasversale le tematiche di maggior interesse per il condominio. Il nostro primo intervento si è tenuto proprio alla Fiera del Condominio, a cui l’Ordine ha dato il proprio patrocinio. Stiamo valutando i prossimi obiettivi che sicuramente comprenderanno materiale informativo cartaceo, attività di comunicazione attraverso il sito internet e incontri formativi e divulgativi».

COME COMUNICARE IN CONDOMINIO Simona Bastari Avvocato e amministratore di condominio

«Nell’ambito della gestione di un condominio, i conflitti sono all’ordine del giorno.

Nascono da stati tensionali tra le persone dovuti ai più svariati motivi: diverse culture, diversi principi, diversi valori. Per l’amministratore, acquisire la capacità di gestire i conflitti è un’arma vincente per arrivare a una delibera assembleare più serena ed efficace, ed evitare lunghe cause in tribunale. Alla base c’è la comunicazione, cioè un ascolto attivo dei condòmini: capire i loro bisogni e la loro visione del mondo permette di avere tutti gli elementi per gestirli durante l’assemblea. Oltre all'ascolto attivo dei condomini, l'amministratore deve avere la capacità di guidare le persone dal problema alla soluzione, spiegandole in maniera chiara e semplice. Ci vuole tempo e tanto impegno. Ovvio, non siamo tutti uguali e non tutti siamo in grado di empatizzare: se l’amministratore in prima persona non è in grado di farlo può affidare questo compito a qualcuno del suo team, e per creare unione e conoscenza tra i condomini l'amministratore può organizzare momenti di condivisione oltre all'assemblea, all'interno del condominio. Ritengo che questa prima edizione della Fiera del Condominio sia stata un’iniziativa molto utile perché consente di mettere a confronto diverse professionalità e conoscenze».

CONDOMINIO SC - 27

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

BASTA RUMORE, FATE TSILENCE Maddalena De Simone Referente Business Unit TeMa Interiors Solutions

«Interior Solution è la nuova business unit di TeMa dedicata a soluzioni di edilizia per gli interni con sistemi appositamente concepiti per garantire le massime performance estetiche e funzionali. Alla Fiera del Condominio abbiamo presentato l’innovativa gamma TSilence, soluzioni e prodotti dedicati all'isolamento acustico, la linea ideale sia nelle nuove costruzioni che nelle ristrutturazioni, che garantisce prestazioni elevate a bassi spessori con un abbattimento acustico fino a 21 dB. All’interno di questa gamma si inseriscono le novità sotto-piastrella, utilizzabili con tutti i tipi di rivestimenti ceramici che sono particolarmente problematici perché soggetti a fessurazione e rottura. Con due differenti soluzioni TSilence dB21 e dB17 permettono di fare interventi di bonifica acustica in pochi centimetri e in tempi ridotti».

28 - CONDOMINIO SC

FRESCO IN BAGNO CON HAPPY AIR Walter Marabelli Responsabile tecnico Oli

«Risparmio idrico, attenzione all’ambiente e un bagno più profumato sono i plus di Happy Air, il nuovo sistema Oli per il ricambio d’aria e l’eliminazione degli odori dal bagno, uno dei problemi più diffusi nelle abitazioni. La principale novità riguarda il sistema di aspirazione che si concentra al 70% sullo scarico, cioè la principale fonte del cattivo odore. Ideale per gli ambienti chiusi come i bagni ciechi, Happy Air si abbina a OliPure, il sistema detergente che igienizza e profuma a ogni risciacquo senza contaminare l’acqua in cassetta e rovinare le guarnizioni di tenuta. Il sistema, inserito all’interno delle cassette da incasso, permette inoltre di risparmiare mezzo litro d’acqua a ogni risciacquo grazie al galleggiante brevettato Azor Plus. Per una famiglia di quattro persone, considerando una media di tre-quattro scarichi al giorno, si vanno a risparmiare considerevoli quantità di acqua. OliPure si abbina a eleganti placche di comando di design, che vanno a coprire le diverse esigenze estetiche e funzionali del bagno. Oli S.r.l. mette a disposizione dei progettisti, sulla piattaforma BIMobject, i propri prodotti, comprese le canne fumarie, in formato Revit e Archicad. Questo ha permesso a OLI di ricevere la Nomination come “Miglior sviluppatore” ai BIMobject Awards.».

RISPARMIO IMMEDIATO Simone Montesano Socio Ensate

«Ensate, acronimo di Energy Saving Technologies, propone una soluzione innovativa e unica sul mercato italiano che permette di regolare le temperature degli appartamenti in base al tempo atmosferico. Il sistema è di nostra invenzione e prevede un programma di un termoregolazione che, attraverso l’analisi di vari parametri, garantisce una diminuzione dell’energia impiegata per la climatizzazione invernale ed estiva fino al 22%. Non è previsto nessun tipo di intervento, perché il sistema si installa in modalità plug&play su qualsiasi tipo di centrale termica, garantendo più comfort, risparmio in bolletta e meno emissioni».

Video di posa

Isolatutto è composto da materiale isolante con valore lambda 0,035 w/mk ed è stato progettato per la coibentazione del cassonetto esistente. È fornito in kit di lunghezza 1m, con pannelli opportunamente sagomati per favorirne il taglio. E' adattabile alle svariate tipologie di cassonetti esistenti, in quanto modulabile utilizzando un semplice cutter.

Stop agli spifferi

Non richiede opere murarie

KIT ISOLATUTTO

Non sporca

Stop al rumore

Facile da posare

Economico

Facile l’ispezione Informazioni tecniche e dettagli

SISTEMI PERFORMANTI PER INFISSI

CONDOMINIO SC - 29

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

CREA CASA DALLA A ALLA Z Nicoletta Gastaldelli Titolare di Verona Building e cofondatrice del gruppo Crea Casa

EDILIZIA, MA CERTIFICATA Renato Cremonesi Presidente Cremonesi

«Cremonesi si occupa da oltre vent’anni di servizi di consulenza, progettazione, sviluppo e gestione di sistemi per l’efficienza e il risparmio energetico, dalle industrie alla pubblica amministrazione, dai privati ai condomini, sia con impianti termici centralizzati sia con impianti termici autonomi. Nel tempo abbiamo maturato una notevole esperienza che ci ha permesso di costruire per il condominio servizi personalizzati per riqualificare gli immobili e gestire con efficienza l’impianto di riscaldamento. Tutti i nostri contratti sono certificati dall’Adiconsum e collaboriamo con diverse associazioni, dal WWF al Kyoto Club, proprio nell’ottica di offrire ai nostri clienti il miglior servizio, nel modo più trasparente possibile.

Forniamo un servizio completo, dallo studio di fattibilità fino alla gestione finanziaria dell’intervento di efficientamento energetico, anche attraverso la cessione del credito d’imposta. Il credito per gli interventi di efficienza energetica è ceduto a Cremonesi, mentre il condominio paga solo la parte residua del debito, che può inoltre essere finanziata da una banca convenzionata con la nostra società. La certificazione come ESCo garantisce un servizio sicuro, affidabile e aggiornato sulle ultime normative e agevolazioni, con risultati concreti di ottimizzazione delle spese e un conseguente risparmio per tutti i condòmini».

30 - CONDOMINIO SC

«Il gruppo Crea Casa è nato quest’anno e raggruppa una trentina di aziende storiche di Verona, ognuna specializzata in un settore diverso dell’edilizia, dalla progettazione alla costruzione e ristrutturazione, fino all’arredamento, al giardinaggio, al noleggio e trasloco. Spesso il privato ha difficoltà nel sapere a chi rivolgersi e investe molto tempo ed energia nella ricerca del professionista giusto. Con Crea Casa invece, in un unico sopralluogo, il cliente trova aziende in grado di offrire tutti i preventivi necessari e le soluzioni migliori per le sue esigenze. Il fatto di lavorare in sinergia permette inoltre di risolvere più rapidamente eventuali problematiche che possono nascere in cantiere. Proprio perché siamo certi della qualità del nostro lavoro, abbiamo inventato la formula “Guadagna con noi”, un sistema che ricompensa dall’1 al 2,5%, a seconda dell’intervento, coloro che ci segnalano un lavoro preso in carico poi da un nostro partner.

Ci rivolgiamo sia ai privati che ai condomini e ci stiamo organizzando per offrire ai nostri clienti anche la possibilità di finanziare le opere».

CONDOMINIO SC - 31

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE FINANZIAMENTI? CI PENSIAMO NOI

RIQUALIFICARE A TUTTO TONDO

Annalisa Ferrazzi

Giulio De Gregorio

Responsabile marketing e comunicazione di Harley&Dikkinson Finance

Direttore Habitat Saint-Gobain

«REbuilding network è nata nel 2012: siamo partiti in cinque aziende, e dopo l'adesione di iGuzzini nel 2014 oggi possiamo contare anche su Panasonic, il nuovo importante partner appena entrato nella rete. All’interno della rete, Harley&Dikkinson si propone come arranger finanziario con l’obiettivo di trovare fin dalla fase di progettazione le soluzioni finanziarie ottimali per sostenere l’intervento di riqualificazione e l’investimento da parte del committente, cioè il condominio. La parte finanziaria è solitamente quella che spaventa di più, soprattutto in condominio dove le risorse sono spesso limitate e si tende a operare con interventi occasionali di riparazione e manutenzione ordinaria, e quasi mai con interventi integrati e sistemici. REbuilding network propone invece un approccio più globale all’edificio, proprio perché è in grado di offrire soluzioni integrate a costi minori, tagliate su misura per ogni tipologia di edificio. All’interno della rete, Harley&Dikkinson si occupa di supportare i condomini dal punto di vista fiscale, individuando le detrazioni attivabili per le diverse tipologie di intervento, e finanziario, offrendo l’opportunità di usufruire della cessione del credito e rateizzare il debito residuo, in modo che il condominio arrivi davvero a spendere solo un cappuccino al giorno per riqualificare l’intero edificio».

«Da anni Saint-Gobain è partner di REbuilding network, la rete di impresa per la riqualificazione immobiliare che, oltre alle soluzioni tecniche, offre una soluzione finanziaria particolarmente interessante. Insieme a Saint- Gobain con la sua offerta completa per la riqualificazione dell’involucro, REbuilding network comprende Schneider Electric, specialista nella building automation; Atag, leader nell’ambito del riscaldamento e della climatizzazione; Harley&Dikkinson, arranger finanziario che offre soluzioni che facilitano l’accesso al credito e agevolano la valorizzazione degli immobili, con proposte a misura di condominio; iGuzzini per l’illuminazione efficiente e di design; Habitech, specializzata nell’analisi progettuale e individuazione delle soluzioni tecniche per la riqualificazione e gestione energetica; Panasonic, la new entry multinazionale nipponica produttrice, mediante la divisione “Air-Conditioning”, di un’ampia gamma di apparecchiature per la climatizzazione. La forza del nostro gruppo è quella di offrire al condominio soluzioni integrate, mettendo insieme competenze che oggi nel mondo della riqualificazione sono disperse tra più operatori, in modo da offrire un risultato garantito».

32 - CONDOMINIO SC

Partner nei servizi energetici

Sede Legale e Amministrativa Lavis (TN) – Via G. Di Vittorio n. 3 Unità Locali: Padova (PD) – Via Nona Strada n. 23/P Legnano (MI) – Corso Sempione n. 221 Muggia (TS) – Strada delle Saline n. 1 Vercelli (VC) – Via Agordat n. 14

sito internet: www.cristoforetti.com CONDOMINIO SC - 33

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE DI TUTTO SUL TETTO Stefano Gambale AD Gambale Tegole

«Gambale Tegole è un’industria produttrice di tegole in cemento e di soluzioni tecnologiche per il tetto, con cinquant’anni di storia e numerosi brevetti internazionali. I nostri prodotti sono garantiti quarant’ anni e assicurano la protezione della casa dalle precipitazioni atmosferiche e dalle basse temperature. L’investimento nel tetto è fondamentale: il risparmio di qualche euro al metro quadro oggi, con la scelta di materiali non prestazionali, potrebbe decuplicarsi in futuro in caso di un problema sul tetto. I costi di replacement e refurbishment, cioè di ristrutturazione e sostituzione del tetto, infatti, sono altissimi, e vanno ben oltre il costo della tegola. Gambale Tegole offre alte performance in termini di resistenza, durabilità, colorazioni.

Il nostro DoppioCoppo, per esempio, è una tegola minerale che si comporta esattamente come i coppi in terracotta, ma è estremamente leggera e necessita di meno pezzi al metro quadro (7,4 invece di 28). In più DoppioCoppo dispone di accessori frutto di brevetti unici, come il coppo di gronda, con griglia parapasse-

ri metallica incorporata, che permette di realizzare un manto di copertura eliminando il primo listello. Tra gli altri brevetti internazionali, Gambale Tegole propone la linea EuroSole, sistema che permette l’integrazione architettonica di impianti fotovoltaici e solare termico senza fori sul tetto o tagli alle tegole. Tra le ultimissime novità c’è DoppioCoppo R-Evolution, la nuova generazione di tegole con superficie dalla finitura metallica, disponibile in varie colorazioni, che presenta elevati valori di riflettanza solare che arrivano fino all’86%.

Oltre a essere elemento di copertura, la tegola diventa così un componente energetico attivo, consentendo di risparmiare energia per il raffrescamento estivo. Oltre a produrre soluzioni per il tetto, Gambale Tegole esegue lavori di ristrutturazione chiavi in mano e installazioni e di nuove coperture, anche nei condomini».

LA TECNOLOGIA PROFUMA IL BAGNO Lorenzo Faelli Tecnico commerciale Bildex

«Bildex propone tante soluzioni diverse per la casa, con prodotti innovativi e ad alta tecnologia. Per esempio, le lastre per muri di tamponamento in costruzioni antisismiche e gli isolanti termo-acustici riflettenti per la coibentazione interna, di pavimenti e coperture che, grazie agli spessori sottili, permettono di non portare via spazio calpestabile isolando dall'interno edifici storici e abitazioni condominiali e incentivare quindi la riqualificazione. Tra le novità appena introdotte da Bildex sul mercato c’è anche Gasstop, una specie di valvola antireflusso che permette di eliminare il problema dei cattivi odori dagli scarichi e allo stesso tempo di bloccare l’ingresso di ratti e blatte dalle fognature.

Si posiziona in modo molto semplice, e permette di risolvere uno dei problemi più comuni nelle abitazioni».

34 - CONDOMINIO SC

Intonaci, malte, massetti, sottofondi leggeri termoacustici, colle, finiture, colori, impermeabilizzanti, sistemi di ripristino e consolidamento facciate, sistemi di isolamento termico a cappotto.

M A D E I N I TA LY

Via Emilia Ovest 58/B - 43036 Fidenza - Parma Tel. 0524 520312 - Fax 0524 520314 www.ferrimix.it - info@ferrimix.it soluzioni per l’edilizia CONDOMINIO SC - 35

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

RICOMINCIAMO DAI BALCONI William Barni Responsabile Nord Italia Faraone

«Circa il 70% dei condomini in Italia ha problemi con i balconi: sono spesso in ferro arrugginito, hanno vetri retinati, parapetti bassi, insomma c’è proprio una mancanza di sicurezza. In questo momento si sta lavorando molto sulla sostituzione dei parapetti in facciata, anche in conseguenza ai lavori per l’installazione dei sistemi a cappotto. Faraone sta puntando molto su questo mercato, con soluzioni specifiche soprattutto in ambito residenziale, e sta lavorando intensamente anche sul fronte normativo, che in Italia è ancora poco chiaro, battendosi affinché tutti gli edifici abbiano balaustre efficienti e sicure. Ci sono città che sono già partire, come Milano, e a livello di capitolati e progetti stiamo lavorando molto anche con il Sud Italia e la zona adriatica. Alla sicurezza si unisce anche l’estetica: per esempio, le balaustre con profilo led aggiungono l’emozione della luce di luce alla praticità e bellezza del vetro».

NIENTE È PIÙ IMPORTANTE DELLA SICUREZZA Ivan Giori Direttore Commerciale Sicurlive

«La parola sicurezza è al centro di tutto ciò che facciamo in azienda e che proponiamo alla nostra clientela.

Sicurlive da anni produce sistemi di sicurezza dall’alto, linee vita e una gamma completa di dispositivi di ancoraggio necessari ai lavori in quota, con squadre interne di installatori formati e continuamente addestrati. È ancora difficile muoversi su questi temi, nonostante una leggera crescita nell'attenzione, la sicurezza nei condomini non è quasi mai tra le priorità. C’è ancora molto da fare. La progettazione deve essere attenta e preceduta da un sopralluogo, il preventivo deve essere preciso e dettagliato per un lavoro fatto a regola d’arte. In qualità di produttori e laboratorio di prova certificato, Sicurlive è in grado di offrire prodotti che non esistono a catalogo, customizzati con tecniche innovative, senza mai scendere a compromessi».

36 - CONDOMINIO SC

CONDOMINIO SC - 37

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE METTIAMO A NORMA IL CALORE Klaus Heufler Responsabile vendite e tecnico Oilcontrol

«La normativa di riferimento in tema di contabilizzazione del calore in Italia è abbastanza problematica perché in alcuni punti è in contrasto con la direttiva europea del 2012. Oilcontrol fa parte del Comitato Termotecnico Italiano per cercare di appianare queste dicrepanze, ma è molto faticoso e ci vuole molto tempo e pazienza. La proroga all’installazione dei sistemi per la contabilizzazione del calore è scaduta a giugno 2017, ma non tutti si sono messi ancora in regola.

Diciamo che varia molto da zona a zona: in Trentino siamo più coperti, mentre al Sud sarà a norma solo il 10-15% degli edifici, e al Nord siamo intorno al 50%. I nostri prodotti sono tecnicamente all’avanguardia, basandosi sulla tecnologia più avanzata e la precisione Made in Germany. E il nostro know how basato su cinquant’anni di esperienza ci dà grande autorevolezza».

ECCO IL “BLOCCO AMBIENTE” IL MATTONE BIO DI SENINI Massimo Senini Titolare Senini

«Abbiamo presentato alla Fiera del Condominio Blocco Ambiente, un biomattone innovativo composto da canapulo e calce naturale, utilizzabile per realizzare murature di tamponamento o isolamento esterno a cappotto in edifici residenziali, e disponibile in diverse misure, da 8 a 40 cm. Il prodotto è traspirante, igroscopico, ecologico e naturale e possiede valori isolanti superiori ad altri materiali.

Chi costruisce casa con il Blocco Ambiente di Senini dà un contributo all’ambiente e vive in una casa più salubre e confortevole. Presentiamo inoltre la pavimentazione Ecotop, sviluppata in partnership con Italcementi e utilizzata anche a Expo 2015, realizzata con cemento fotocatalitico che ossida le sostanze inquinanti presenti nell’aria. Con 1 metro quadro di pavimentazione Ecotop si pulisce il 70% di 1 metro cubo di aria in 3-4 secondi. Tra le ultime novità di Senini c’è anche Sassi di luce, brevetto Senini che, grazie a piccoli sassi fotoluminescenti contenuti nella superficie, catturano la luce diurna naturale o artificiale (UV) per rilasciarla poi nell’oscurità con un effetto magico».

38 - CONDOMINIO SC

SIKA HA LA SOLUZIONE PERFETTA PER RISTRUTTURARE E PROTEGGERE IL CONDOMINIO

www.sika.it

CONDOMINIO SC - 39

AL SICURO DAL TERREMOTO FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

Daniele Malavolta Responsabile tecnico di Sisma Coat

«Sisma Coat è una modalità di intervento che permette di rendere sisma-resistenti gli edifici esistenti con una modalità di intervento non invasiva, ossia concentrata solo sulle facciate esterne degli edifici. In questo modo otteniamo un risultato di adeguamento sismico completo, lavorando solo esternamente, così che gli occupanti non siano costretti a lasciare le proprie abitazioni.

Non ci limitiamo a realizzare la coibentazione dell’edificio e il rifacimento della facciata, ma andiamo a intervenire sullo stato di salute del fabbricato rinforzando la parte strutturale. Sisma Coat è un sistema brevettato che identifica una specifica modalità di intervento, ma che necessita di prodotti esistenti in commercio. Da qui la joint venture con Ferri, che abbiamo scelto sia per la loro competenza e che per la garanzia offerta dai loro cicli applicativi. Brevettato lo scorso anno, Sisma Coat è stato ufficialmente lanciato nel 2018. Stiamo puntando molto sul mondo dei condomini, dove c’è molto lavoro da fare. In Italia ci sono 12 milioni di edifici, l’80% dei quali ha problemi strutturali. Molti di questi sono condomini, costruiti negli anni ’60, che hanno bisogno urgente di intervento».

RIFACCIAMO LE FACCIATE Matteo Saccardi Responsabile Marketing e Comunicazione Ferri

«Per il mercato dell’edilizia Ferri Srl produce varie tipologie di prodotti e soluzioni tecniche: intonaci, massetti, livelline, collanti per pavimentazioni, rivestimenti e colori finali per le compartimentazioni verticali, sistemi per il rifacimento e consolidamento strutturale delle facciate nonchè l’installazione di sistemi d’isolamento termico a cappotto ETICS; Quest’ultime due tipologie di intervento sono ad oggi tema di grande interesse per i condomini, i quali stanno diventando sempre più ricettivi anche grazie all’introduzione degli sgravi fiscali relativi all’Ecobonus e Sismabonus. Ovvio, c’è ancora molto da fare, in Italia siamo un po’ indietro rispetto agli altri paesi, ma il mercato si sta muovendo, soprattutto sul fronte dell'adeguamento antisismico degli edifici. A questo proposito, abbiamo recentemente attivato una partnership con “SismaCoat”, l’innovativo sistema per l’adeguamento antisismico delle strutture verticali, sviluppato da Giorgio Rocchi e l’ing. Daniele Malavolta, che prevede un intervento non invasivo delle strutture, che si concentra solo sull’esterno dell’involucro senza interessare la parte indoor, a grande vantaggio di chi abita il locale. Ferri SRL contribuisce nel sistema fornendo i prodotti tecnici di alta qualità quali il proprio betoncino/calcestruzzo strutturale Ferrimix BETM 25 MPa e BETM 35 MPa, il collante rasante Ferrimix FK92 Light con interposta la rete in fibra di vetro Ferrimix FKR23, e le finiture/rivestimenti finali a completamento del sistema. Quella con SismaCoat è una partnership in cui crediamo molto, abbiamo già completato diverse realizzazioni ottenendo risultati ottimali e grande soddisfazione da parte del committente finale, il tutto usufruendo del discorso Sismabonus 2018». Ferri Srl è dal 1964 una realtà ricca di soluzioni e prodotti per l'edilizia.

40 - CONDOMINIO SC

Il giallo è il colore della qualità! feren f i d a za l fa

ist em i Sto

Il dettaglio

Posa in opera a regola d‘arte con i Prodotti Complementari per Sistemi di Isolamento Sto.

Co S r mp lementi pe

Più Sicurezza, Risparmio di tempo ed Efficienza energetica con i Prodotti Complementari per Sistemi di Isolamento Sto. I Sistemi di isolamento per Facciate non sono tutti uguali. A fare la differenza sono le soluzioni studiate nei minimi particolari, dal più piccolo nodo costruttivo, al più complesso dettaglio di realizzazione. I Sistemi di isolamento Sto sono costituiti da un‘ampia gamma di prodotti complementari integrati, per offrire caratteristiche e funzionalità per una posa in opera a regola d‘arte.

Il risultato è la Qualità di Sistema Sto. Il Giallo è il colore della qualità.

www.stoitalia.it

CONDOMINIO - 41 Costruire conSC coscienza.

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

LA VERNICE CHE FA RISPARMIARE ENERGIA Raffaele Abbottoni Perito chimico Nanotech Inside

UNA CALZA PER LA CANNA FUMARIA Roberto Perini Dipendente Benati Paolo

«Non solo risanamento di condotti fumari di ogni tipo di caldaia condominiale. L’azienda Benati Paolo si è specializzata anche in risanamento di condotti pluviali, scarichi e linee gas. L’intervento consiste in un rivestimento interno, quindi non distruttivo, per ogni tipo di tubatura e canna fumaria. In questo caso, il risanamento vede come elemento principale l’utilizzo di una calza, in fibra di vetro e resine resistenti alle alte temperature, che si gonfia fino ad aderire a ogni superficie interna delle vecchie canne fumarie, sia di caldaie centralizzate, collettive o industriali, ma anche di stufe a legna. Il prodotto di rivestimento è certificato, con una garanzia di 25 anni per caldaie, e di 10 per stufe a legna. La sigillatura delle tubature di gas, invece, è installata fino a perdite di 5 litri/ora, dovute a sfilamenti nelle guarnizioni delle giunture. La linea del gas è quindi riempita di resina vinilica che, dopo circa un’ora, è ritirata da una pompa a membrana. Successivamente, un soffiatore asciuga l’interno, dove si genera una pellicola che ricopre tutti i micro-fori. Infine, l’eccesso di colla viene raccolto da micro-palline immesse all’interno con un compressore».

42 - CONDOMINIO SC

«Negli ultimi anni Barozzi Group ha potenziato i prodotti vernicianti tradizionali grazie alla ricerca in ambito nanotecnologico. Da qui nasce l’innovativa gamma di prodotti Nanotech Inside: termoriflettenti, a ridotto contenuto di Voc e a elevata efficienza energetica. Il più importante presentato in Fiera è Thermo-Coll, un rasante a base di Aerogel che serve per il recupero dell’efficienza termica dei vecchi cappotti deteriorati negli anni, e che rappresenta il ciclo di fondo, a cui ne viene aggiunto uno di tinteggio con una pittura isolante e termo-riflettente. Il bello di questi cicli è che sono molto leggeri e non appesantiscono le vecchie pareti.

Inoltre, possiedono delle proprietà impermeabili, elastiche e antibatteriche, consentendo alla muratura di essere protetta e asciutta, oltre che inattaccabile dai raggi solari. I prodotti Nanotech Inside sono a base di Aerogel e seguono nuove concezioni di nanotecnologie sul titanio, su emulsioni e inerti, che derivano dalla ricerca dell’azienda nei propri laboratori. Non solo pitture per il trattamento di supporti verticali, interni ed esterni, ma anche per supporti orizzontali, come guaine. E adattabili a una grande varietà di materiali: dal pvc alla vetroresina, fino al vetro e al metallo».

Tegola ad alta Riflettanza Solare

Doppio Coppo R-Evolution una nuova generazione di tegole dalla superficie con finitura metallica, dotata di un look innovativo e unico dai riflessi emozionali per un manto di copertura di bellezza senza pari.

Doppio Coppo R-Evolution, rivoluzione nel campo delle coperture a piccoli elementi unisce una tendenza architettonica unica ed innovativa alle prestazioni da Cool Roof.

Valori di Riflettanza Solare da primato, fino all’86% in una rivoluzionaria gamma di colorazioni emozionali che sorprende. Con Doppio Coppo R-Evolution si apre la generazione di coperture energicamente attive in quanto il Coppo, oltre alla sua millenaria tradizionale funzione di protezione, qui in chiave di nuova tendenza architettonica, assume la funzione di componente attivo nel risparmio energetico dell’abitazione.

L’involucro tetto, con Doppio Coppo R-Evolution porta infatti a risparmi di energia elettrica per il raffreddamento estivo in quanto la maggior parte della radiazione solare che colpisce il tetto viene respinta verso il cielo invece di essere quasi tutta assorbita come avviene con le tradizionali tegole con valori di assoluto rilievo per tutte le colorazioni:

Perlato

Rame

Rame Rubino

Terra Rubino

Oro

Oro Bianco

Titanio

Micaceo

Doppio Coppo R-Evolution è dotato di superficie completamente idrofobica ad effetto goccia a perla e dal look metallico - metallizzato.

UNI EN ISO 9001:2008 UNI EN ISO 14001:2004

SISTEMA QUALITÀ CERTIFICATO

UNI EN ISO 9001:2015 UNI EN ISO 14001:2004

www.gambaletegole.com | www.coppofotovoltaico.com CONDOMINIO SC - 43 C.so Italia, 538 | 44047 TERRE DEL RENO LOC. MIRABELLO (FE) | Italy Tel. +39 0532 849714 r.a. | Fax +39 0532 849545

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ EUROPEA

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE VESTIAMO LE OFFERTE SU MISURA Rossella Graldi Commerciale Hera

«Hera Comm è la società di vendita di energia elettrica e gas naturale del Gruppo Hera, che conta oltre 6 mila operatori solo a Bologna. Oggi serve oltre 1,28 milioni di clienti per la fornitura di gas, con 1,8 miliardi di metri cubi venduti, e oltre 888mila clienti per la fornitura di energia elettrica. Terza multiutility europea, fornisce energia sia a privati e aziende che a pubbliche amministrazioni. Quando, nel 2020, finirà il mercato di tutela per quanto riguarda le utenze di elettricità, facendo nascere un mercato libero, ogni cliente dovrà necessariamente scegliere un fornitore specifico. E Hera, a suo vantaggio, garantisce molti servizi a valore aggiunto che sono pensati e studiati su misura per ogni studio di amministrazione condominiale».

TUTTE LE ESIGENZE IN UNA PIATTAFORMA Roberto Galluzzo Amministratore delegato Abita All In

«Abita All In è una piattaforma di co-working che raggruppa a livello nazionale agenti immobiliari, amministratori di condominio, showroom di rivendite di materiali per edilizia, serramentisti, colorifici, per offrire all’utente finale tutto ciò di cui ha bisogno nel campo della casa. Questa iniziativa è nata con uno spirito etico volto a offrire ai professionisti opportunità lavorative e ai privati la garanzia della qualità degli operatori selezionati. Lo spunto è venuto esaminando l’offerta del mercato: volevamo andare oltre il semplice profitto, proponendo soluzioni valide e concrete. La piattaforma Abita All In è nata un anno e mezzo fa ed è online da un anno, ma i suoi operatori vantano un’esperienza consolidata nel settore. Offriamo consulenze in tema di compravendite immobiliari, lavoriamo con le ristrutturazioni, la riqualificazione energetica dei condomini, il rifacimento dei cappotti, forniamo certificazioni dei lavori con tecnici selezionati. In più, abbiamo servizi pensati per i rivenditori: abbiamo infatti sviluppato gestionali per i magazzini che si interfacciano con una piattaforma e-commerce che funge da marketplace per tutte le rivendite, e che vede già 120 rivendite aderenti. Un vantaggio in più che si aggiunge agli altri servizi inclusi nella nostra fidelity card, che è il nostro fiore all’occhiello».

44 - CONDOMINIO SC

ALTA QUALITA' FACILITA' DI INSTALLAZIONE FACILITA' DI UTILIZZO

#QUALITYFIRST

CONDOMINIO SC - 45 #SICURPAL

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE LA SOLUZIONE CON UNA MAGIA Ing. Isacco Giacomo Accordi Direttore tecnico Il Genio del Condominio

«Assistenza a 360 gradi per il risparmio energetico.

Questo è il punto di forza del Genio del Condominio, che assiste l’amministratore di condominio per sfruttare correttamente le possibilità fornite dall’ecobonus al 70%-75%. L’azienda, dopo una diagnosi energetica preliminare, progetta una soluzione adatta nel rispetto dei limiti, per accedere agli ecobonus e riqualificare l’edificio. Attraverso un’assistenza completa, tecnica e fiscale, fino alla fase realizzativa. La maggior parte degli interventi richiesti riguardano isolamenti di pareti verticali e coperture, che prevedono la sostituzione di serramenti, ma soprattutto la soluzione a cappotto.

In polistirene o in fibra di sughero, dipende dalle indicazioni del condominio e dal budget. In ogni caso, il 90% dei lavori riguardano isolamento esterno della facciata, mentre per condomini con speciali vincoli si valutano soluzioni diverse, come una controparete interna, perché ogni realtà è unica e diversa. Attualmente il progetto dell’azienda prevede anche la riqualificazione di locali caldaia, ma questa è una richiesta meno diffusa. L’amministratore che si affida al Genio del Condominio sa che l’assistenza e la consulenza sono complete, e che la fase realizzativa, sempre gestita dall’azienda, è svolta in sicurezza grazie a un personale certificato».

46 - CONDOMINIO SC

ACQUA AZZURRA IN CONDOMINIO Federico Picarone Commerciale Pineco

«Pineco si occupa da una ventina d’anni di trattamento acqua a 360 gradi. Le soluzioni offerte spaziano da addolcitori a filtri per la pulizia di impianti, fino a pompe dosatrici anti-legionella. Tutto il necessario per l’efficienza dell’impianto di riscaldamento e l’affinamento dell’acqua potabile. Per quanto riguarda il tema caldo della legionella, Pineco propone un sistema sofisticato composto da due pompe dosatrici, una per il perossido di idrogeno anti-batterico, e una per il polifosfato liquido anti-incrostante. Il sistema è collegato a una centralina Gsm che avvisa il manutentore in caso di bisogno di intervento. L’addolcitore, attraverso le resine a scambio ionico, rimuove il calcare dall’acqua, riducendone la durezza. La nostra gamma di addolcitori spazia dal piccolo addolcitore per singola abitazione agli impianti di addolcimento delle più grandi centrali termiche condominiali. E proprio per quanto riguarda l’efficienza delle centrali termiche, abbiamo studiato Pineco Smart Cleaning, una soluzione sicura ed efficiente per la pulizia e il mantenimento degli impianti: un sistema completo composto da filtro defangatore e prodotto per la pulizia che consente di risanare l’impianto mantenendolo in funzione e senza doverlo svuotare».

Grazie ad una serie di importanti vantaggi fiscali, come la cessione del credito d’imposta, e alla possibilità di accedere a tecnologie all’avanguardia e da oggi anche integrate, questo è il momento giusto per realizzare interventi di riqualificazione condominiale.

Scegli la regia eccellente di

6 grandi imprese Insieme per offrire la prima e più completa risposta integrata alle esigenze di chi desidera riqualificare il proprio edificio.

CONDOMINIO SC - 47

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE IL TETTO CHE PIACE ALL’AMBIENTE Stefano Rebuzzi Direttore tecnico Saic Coperture

«Saic Coperture vanta un’esperienza ultra trentennale nella progettazione e realizzazione di edifici civili e industriali. Specializzata nella ristrutturazione dei condomini, ha come punto di forza la realizzazione di coperture ecosostenibili. La specialità di Saic Coperture è infatti la rimozione di coperture contenenti amianto e la posa di nuove tradizionali o metalliche, dove il business principale è costituito dai capannoni artigianali e industriali. Pannelli, lucernai, impianti di riscaldamento fanno parte di un unico sistema di riqualificazione: il punto di forza dell’azienda è l’attenzione ai materiali di prima scelta, ai particolari e alle finiture, per far comprendere ai clienti che il servizio è di massima qualità, anche grazie a fornitori rapidi e certificati. Saic, l’azienda madre, è un’impresa di costruzioni che opera nel settore dell’edilizia e delle infrastrutture da oltre trent’anni. È specializzata nella progettazione e realizzazione di opere edili, nel recupero e smaltimento di rifiuti e macerie provenienti da attività di costruzione e demolizione, nelle attività di bonifica amianto e di movimento terra.

All’interno ci sono tecnici specializzati che gestiscono i diversi cantieri, con tutte le certificazioni Soa».

48 - CONDOMINIO SC

LAVORARE SENZA PERICOLO Giampiero Morandi CEO - Executive Sales manager Sicurpal

«Sicurpal si occupa di sistemi di ancoraggio per la sicurezza in copertura. In questo campo esistono normative precise, che obbligano ad adottare sistemi di ancoraggio fisso, sia sui fabbricati in costruzione sia su quelli in manutenzione straordinaria. Il sistema di ancoraggio di Sicurpal è composto da pali, piastre e cavi di acciaio che permettono all’operatore di rimanere collegato a un punto fisso e lavorare in sicurezza in qualsiasi punto della copertura. Che può essere di qualsiasi forma e in qualsiasi materiale. Infatti, secondo la tipologia di struttura, si progetta un sistema personalizzato, sicuro ed efficiente. Dove gli accorgimenti da tenere in considerazione sono molti: dall’effetto pendolo all’altezza della copertura rispetto al suolo, fino ai Dpi (Dispositivi Protezione Individuale) da utilizzare. Sicurpal grazie alla sua struttura è in grado di offrire un sevizio completo, che va dal sopralluogo al preventivo, dalla fornitura dei materiali alla progettazione e all’installazione, fino alla revisione periodica per garantire l’efficienza del sistema. In più, l’azienda offre una formazione specifica sul tema cadute dall’alto, indispensabile per l’addetto ai lavori che accede alle coperture».

La ristrutturazione del tuo condominio al costo di un caffè al giorno?

Con noi, puoi.

Vieni a trovarci presso il nostro stand, e ti illustreremo la nostra offerta.

Contattaci per un preventivo e soprallugo gratuito: Tel. 0442 510311

oppure scrivici un e-mail:

info@ilgeniodelcondominio.it Via Falcone e Borsellino, 35 37054 Nogara (VR) www.ilgeniodelcondominio.it CONDOMINIO SC - 49

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

SIGILLANTI AL TOP Paolo Leone Responsabile commerciale Sika

UNA SICUREZZA CONTRO I FURTI NELLE ABITAZIONI Davide Mantoan Direttore commerciale Sinecura

«Sinecura è la divisione dell’Istituto di Vigilanza CSA Security che si occupa di impianti di allarme collegati alla Centrale Operativa 24 ore su 24 e alle autopattuglie di quartiere. Agsm Energia la società municipalizzata di Verona ha creduto fortemente nel progetto al punto di instaurare un rapporto di co-branding nel quale tutti i clienti AGSM godono di un forte vantaggio economico sul canone di servizio, quest’ultimo comprensivo di tutti gli oneri che solitamente sono a carico dell’utente. Con Sinecura non vi sono costi d’installazione o di manutenzione e il collegamento alla Centrale Operativa di CSA Security è garantito grazie a Sim Card di sua proprietà. Dopo un sopralluogo gratuito con uno specialista della sicurezza il cliente potrà personalizzare il proprio impianto di allarme con installazione professionale e tempestiva».

50 - CONDOMINIO SC

«Impermeabilizzanti, rinforzi strutturali, sigillanti sono le principali soluzioni all’avanguardia di Sika Italia, filiale del Gruppo Sika, multinazionale che commercializza in tutto il mondo la qualità svizzera sotto forma di prodotti chimici per l’edilizia e per l’industria. Sika presenta in Fiera una vasta gamma di prodotti e di solizioni per ristrutturazioni. I punti di forza dell’azienda sono rappresentati da sistemi di impermeabilizzazione flessibili, malte tecniche di origine epossidica per rinforzi strutturali e infine sigillanti per l’edilizia. Sika produce guaine liquide poliuretaniche che si possono applicare su diversi tipi di supporti per creare strato impereabilizante ad alta durabilità: fino a 25 anni. I rinforzi strutturali per cemento armato invece si dividono in malte da ricostruzione con resine epossidiche e rinforzi in fibra di carbonio. Per quanto riguarda i sigillanti, quest’anno Sika festeggia il cinquantesimo anniversario del suo prodotto di punta Sikaflex 11 FC, sigillante poliuretanico multiuso».

Inspired by water...

BIM

level 4D

OLIflex

Le canne fumarie www.oli-world.com CONDOMINIO SC - 51

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

UN CAPPOTTO ALLO STATO DELL’ARTE Rudy Ferraccioli Consulente tecnico-commerciale Sto Italia

«Nel 2018 Sto ha ottenuto il riconoscimento di Leader di mercato nel mondo per i sistemi di isolamento termico per facciate. Il punto di forza dell’Azienda è nella proposta di soluzioni complete per l’isolamento termico a cappotto e facciata ventilata, costituite da varie tipologie di isolante, malta collante e armatura con rete di rinforzo, e da un’ampia gamma di rivestimenti e finiture, per un ventaglio pressoché illimitato di risultati estetici e prestazionali, in grado di intervenire anche sull’aspetto della funzionalità della facciata, in base alle esigenze specifiche e tenendo in considerazione la forma e l’esposizione dell’edificio. In fiera, ad esempio, abbiamo presentato una superficie che si asciuga molto più velocemente di una finitura classica, frutto della divisione di Ricerca e Sviluppo dell’Azienda, che da oltre 20 anni applica con successo i princìpi della bionica allo sviluppo dei rivestimenti per facciate e interni. Non solo sistemi isolanti e pareti ventilate, quindi, ma anche rivestimenti specifici in grado di ottimizzare la resistenza agli urti e alla grandine, ad esempio, e persino autopulenti. In qualità di leader per l’innovazione tecnologica, Sto è attenta alla soluzione tecnica e al dettaglio di realizzazione di ogni suo prodotto, un modus operandi che consente di ottimizzare e preservare l’integrità del sistema di facciata nel tempo. In fase di progettazione preliminare, l’azienda affianca il progettista a 360 gradi con un servizio costante di assistenza tecnica qualificata: dalla progettazione in BIM, alla relazione di cantiere, fino alle diagnosi tecniche specialistiche. E non solo: con il supporto degli specialisti della divisione interna StoDesign per la preparazione del piano colore, è possibile ottenere rappresentazioni colorimetriche, anche con tecniche di rendering 3D, in grado di far percepire già in studio il risultato degli effetti cromatici e materici desiderati».

A destra, Rudy Ferraccioli, consulente tecnico-commerciale Sto Italia, insieme a Enrico Fattori, della Fattori srl, applicatori specializzati presenti in fiera in partnership con Sto

52 - CONDOMINIO SC

CONDOMINIO SC - 53

PRIMO PIANO RIQUALIFICAZIONE 2019

BONUS CHE VINCE NON SI CAMBIA Il governo ha prorogato di un anno la possibilità di detrarre dalle tasse fino all’85% dei lavori eseguiti in condominio, oppure fino al 65% in un singolo appartamento. Confermati anche credito fiscale per il verde e i mobili di Umberto Anitori

I

l progetto di legge di Bilancio 2019 ha prorogato al 31 dicembre del prossimo anno i bonus casa attuali.

Se il Parlamento non interverrà a modificare la proposta, la detrazione resta al 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici e per i singoli appartamenti (rimane al 50% il credito d’imposta per la sostituzione di finestre e impianti di climatizzazione, schermature solari, impianti di climatizzazione invernale tramite biomassa e tramite caldaie a condensazione ad effi-

54 - CONDOMINIO SC

cienza più bassa). Resta prorogata al 31 dicembre 2021 la detrazione per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli effettuati su tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. Per questi interventi sono riconosciute detrazioni più elevate quando si riescono a conseguire determinati indici di prestazione energetica. In tal caso, infatti, è possibile usufruire di una detrazione del 70 o del 75% da calcolare su un ammontare complessivo delle spese non superiore a

40 mila euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio. Dobbiamo inoltre evidenziare che se gli interventi sono eseguiti in un’unica soluzione con gli interventi per la riqualificazione sismica, la detrazione può ammontare dall’80% all’85%.

Infine, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, chi ha diritto alle detrazioni per i lavori condominiali, può scegliere di cedere il corrispondente credito secondo le modalità definite con appositi provvedi-

menti dall’Agenzia delle entrate.

Contrariamente alle aspettative è stato prorogato perfino il bonus verde al 36%, introdotto lo scorso anno e, per la verità, allora criticato da qualche esponente dell’attuale maggioranza.

Per il sismabonus la scadenza della detrazione è prevista per fine 2021. A questo si aggiunge la proroga al 2019 anche per quanto riguarda l’acquisto di nuovi elettrodomestici in classe A e A+ e mobili, anche se ormai non esistono più produttori italiani: il bonus sarà a tutto vantaggio dei gruppi stranieri. Infine, altra proroga per il bonus mobili: rimane del 50% fino a fine 2019.

I vantaggi Non scendiamo nei dettagli della normativa in precedenza trattati dalla nostra testata. Vogliamo, invece, soffermarci sulla opportunità concessa ai possessori di appartamento in condominio. Infatti, per la prima volta la legge ha tenuto conto dei tempi neces-

sari a un condominio per giungere alla determinazione o, meglio, alla delibera di eseguire lavori di ristrutturazione e ha già stabilito che potranno essere detratte le spese sostenute entro il 31 dicembre 2021.

Esempi concreti Supponiamo che un condominio debba ritinteggiare la facciata. Nel capitolato inserisce anche il cappotto termico e, volendo, interventi di abbattimento del rischio sismico rivolgendosi ad aziende abilitate ad acquisire crediti fiscali, con una spesa che può variare dal 15% al 30% dell’intero ammontare dei lavori. Se consideriamo che una buona coibentazione delle pareti e dei serramenti può portare un risparmio sulla bolletta energetica che varierà dal 40% all’80% della spesa pre-intervento è facile immaginare che nell’arco di due o tre anni o, al massimo, di cinque anni anche la percentuale anticipata per tutti i lavori sarà ammortizzata,

con il risultato di aver ritinteggiato le facciate, consolidato la struttura portante, abbattuto il rischio sismico ed efficientato dal punto di vista energetico la propria casa. Quindi, negli anni a seguire il risparmio energetico sarà netto e rimarrà nelle tasche del condomino previdente, senza considerare che le somme spese hanno contribuito a incrementare il valore dell’immobile.

Infatti, già le attuali normative prevedono di inserire nell’atto di vendita/ acquisto la classe di efficienza energetica e di rischio sismico. In considerazione di questo, è facile prevedere che la determinazione del valore al metro quadro di un immobile in un prossimo futuro, ma già ora, sarà determinata non solo dalla posizione, ma anche dalla solidità antisismica e dalla classe di assorbimento energetico. In futuro gli immobili energivori, cioè quelli che consumano enormi quantità di energia sia in inverno sia in estate, sono destinati ad avere sempre meno mercato.

IN CASO DI : REALIZZAZIONE OPERE EDILI da oltre 30 anni con la stessa passione

Bonificaamianto Amainto Bonifica Rifacimento coperture Rifacimento coperture Lattonerie Lattonerie

da oltre 30 anni con la stessa passione del primo giorno …

Coperture eco Coperture eco sostenibili sostenibili

BONIFICA AMIANTO, NUOVE COPERTURE CIVILI E INDUSTRIALI

SAIC COPERTURE SRL Via C. Battisti 16/A 46020 Carbonara di Po MN Tel: 0386/41792 - E-mail : stefano.rebuzzi@saicsrl.net www.saicsrl.net

CONDOMINIO SC - 55

PRIMO PIANO MANUTENZIONE

ATTENTI AI PILASTRI DELLA SICUREZZA

Buona parte dei condomini italiani sono stati costruiti oltre 50 anni fa, con uno scheletro di cemento armato. C’è il rischio che la struttura sia diventata poco sicura? Meglio verificare di Umberto Anitori

I

l recente tragico crollo del ponte Morandi a Genova ha portato in evidenza le incognite sulla durata e sulla resistenza delle strutture in cemento armato. Ma ha anche creato molti dubbi nelle coscienze degli amministratori di condominio, che nella quasi totalità dei casi si trovano a gestire immobili realizzati con cemento armato. Il nocciolo della questione è rappresentato dal fatto di dover stabilire fino a che punto gli amministratori di condominio sono responsabili della manutenzione della struttura portante dell’edificio amministrato e quali mezzi hanno a disposizione per effettuare gli opportuni controlli. È fuor di dubbio che la responsabilità sulla manutenzione dell’immobile è in capo all’amministratore di condominio, ma viene spontaneo poi accertare quali, in effetti, siano le azioni che lo stesso può porre in essere autonomamente.

56 - CONDOMINIO SC

Scarso potere La risposta è automatica e semplice: nessuna. Infatti, l’amministratore non ha il potere di decidere spese anche se necessarie. Deve, al contrario, sempre sottoporle all’assemblea, che valuterà se i controlli da effettuare e i relativi costi sono spesa necessaria o meno. Poiché riteniamo che sia impossibile e sconsigliabile per l’amministratore, anche se fosse un tecnico, valutare personalmente lo stato della struttura portante, l’amministratore per tutelarsi da eventuali responsabilità nei casi di stabili costruiti da almeno 50 anni ha due sole alternative: la prima è indire una assemblea straordinaria, ponendo all’ordine del giorno la verifica delle strutture portanti dell’immobile con la relativa nomina di un tecnico abilitato. Oppure, nel caso di situazioni preoccupanti (ma in base a quali elementi è possibile valutare «pre-

occupante» una particolare situazione?) consigliamo agli amministratori di chiamare i Vigili del Fuoco, in modo da avere una certificazione affidabile dello stato delle strutture.

Verificate che…

Consigliamo comunque a tutti gli amministratori di prestare particolare attenzione a eventuali sfaldature del cemento armato facendo sempre ripristinare eventuali scoperture dei ferri della struttura portante e di chiedere periodicamente a condòmini e inquilini di eventuali situazioni di ammaloramento delle strutture in cemento armato.

Nell’occasione ci sentiamo in obbligo di segnalare ancora una volta la necessità di istituire l’obbligatorietà del Libretto di Fabbricato da cui sia possibile ricostruire tutti i dati relativi alla costruzione ed agli interventi successivi.

IL VERO PECCATO È NON ESSERCI

madeexpo.it

COGLI LE OPPORTUNITÀ E LE NOVITÀ 13/16 MARZO 2019

FIERA INTERNAZIONALE DELL’ARCHITETTURA E DELLE COSTRUZIONI

FIERA MILANO RHO

4 SALONI SPECIALIZZATI / OLTRE 1000 ESPOSITORI Promossa da

Partner

CONDOMINIO SC - 57

PRIMO PIANO ENERGIA ELETTRICA

TRE CONSIGLI PER MINI BOLLETTE Lampade a led, inverter per l'ascensore e pannelli solari: i condomini che li utilizzano riescono perfino ad azzerare la spesa destinata alle forniture di corrente di Umberto Anitori

58 - CONDOMINIO SC

D

a un attento esame delle fatture per l'elettricità di un condominio medio si deduce che il consumo di energia vera e propria incide per un massimo del 30% sull’importo che viene corrisposto alla società erogatrice. Il rimanente 70% è relativo a imposte e/o contributi obbligatori che impone lo Stato. Ne consegue che quando le aziende che forniscono energia elettrica offrono sconti del 10% sul costo dell’energia, stanno offrendo il 3% (attenzione: spesso tale sconto è riassorbito da voci di spese non dovute allo Stato) sull’importo della bolletta e nel concreto spesso si tratta di qualche spicciolo. Comunque, è già un risparmio.

Come risparmiare Nell’era delle case a zero consumo di energia, anche nel condominio si può risparmiare: in primis è consigliabile provvedere alla sostituzione delle lampade tradizionali con quelle a led.

Molte aziende offrono questo servizio utilizzando il termine inglese relamping. In presenza di impianto di ascensore ormai molte aziende di manutenzione consigliano l’installazione di un inverter per ridurre il consumo relativo allo spunto iniziale. Installato l’inverter, in quasi tutti gli impianti è possibile ridurre il numero di kWh impegnato, riducendo sostanziosamente i costi fissi del canone.

Suonare le batterie Infine, installare un ridotto pannel-

lo solare attraverso l’utilizzo di batterie di accumulo (Energy storage) permette di abbattere, per esempio, di oltre il 60% il consumo di energia dell’ascensore. Aumentando i pannelli solari e il parco batterie potrebbe essere possibile per molti condomini rendersi indipendenti dalla bolletta di energia, magari grazie a un piccolo generatore per eventuali situazioni di emergenza. Tutto ciò sarà possibile se gli amministratori di condominio diventeranno sempre più i manager dell’immobile a 360 gradi.

REALIZZAZIONE OPERE EDILI da oltre 30 anni con la stessa passione

IN CASO DI:

Ristrutturiamo il condominio !!!

REALIZZAZIONE OPERE EDILI da oltre 30 anni con la stessa passione

Progettazione intervento

Rifacimento parti comuni Impiantistica

da oltre 30 anni con la stessa passione del materiali primo giorno Utilizzo eco… sostenibili realizzazione opere edili

OPERE EDILI, OPERE CIVILI E EDILI, CIVILI E INDUSTRIALI

INDUSTRIALI

SAIC S.R.L. Via Cesare Battisti 16/a | 46020 Carbonara Di Po | Mantova C.F. e P.I. 01348450204 Tel: 0386/41792 | Fax: 0386/41912 Email: contatti@saicsrl.net www. saicsrl.net

CONDOMINIO SC - 59

PRIMO PIANO CONTROLLI STRUTTURALI

A MILANO CASE SOTTO ESAME Il Comune ha deciso, assieme all’Ordine degli ingegneri, di sottoporre a verifica gli edifici con oltre 50 anni di vita. Chi non passa la verifica della sicurezza statica e non riqualifica vedrà revocata l’abitabilità di Veronica Monaco

Skyline di Milano.

A destra, Alessandro Grazzini, architetto certificatore di Boreas

U

n organismo edilizio, al pari di qualunque altro, ha un proprio ciclo di vita che dipende in gran parte da come è stato costruito e da come è mantenuto in efficienza.

Le strutture portanti possono essere paragonate al suo scheletro: sono loro che devono sopportare lo sforzo di

60 - CONDOMINIO SC

sostenere tutte le strutture secondarie, gli impianti tecnologici che lo compongono e i carichi d'esercizio. Ai fini della sicurezza delle persone appare di non secondaria importanza sottoporli a una sorta di radiografia, che verifichi lo stato di integrità dello scheletro che li sostiene da più tempo. In

questo contesto il Comune di Milano, per ora unico sul territorio nazionale, ha deciso di promuovere in collaborazione con l'Ordine degli Ingegneri della Provincia la verifica dello stato di salute delle strutture degli edifici che nel 2019 avranno raggiunto almeno 50 anni di vita e siano sprov-

visti di collaudo strutturale. Entro il 2024, la stessa verifica sarà effettuata anche per quegli edifici che, compiuto il mezzo secolo, erano a suo tempo già stati collaudati. Il mancato rispetto dell'articolo 11 del Regolamento Edilizio Comunale comporterà l'inagibilità dell'intero condominio o stabile. Per evitare che ciò si verifichi, si renderà quindi necessario dotarsi a tempo debito del previsto Certificato d'Idoneità Statica, meglio conosciuto come Cis. L'ennesimo adempimento-gabella o un utile strumento per gli amministratori? Ne paliamo con Alessandro Grazzini, architetto certificatore di Boreas, organismo notificato di Torino attivo dal 1982.

Domanda. Che cos’è il Cis e da chi viene rilasciato?

Risposta. È il Certificato d'Idoneità statica ed è rilasciato da un tecnico abilitato (ingegnere o architetto) per tutto il fabbricato, con durata di 15 anni.

D. Che tipo di verifica viene fatta?

R. Il Cis è emesso sulla base dei risultati ottenuti dagli accertamenti effettuati e da un esame visivo definito di primo livello, condotto dal tecnico incaricato, sulle strutture che non presentino evidenti segni di sofferenza. Si tratta di confrontare la rappresentazione grafica dello stato originario dell'immobile e quella attualmente rilevabile, se tutte le trasformazioni eventualmente intervenute siano state regolarmente documentate ed eseguite in conformità all'allora vigente normativa in materia di sicurezza delle costruzioni.

D. E se si evidenziano problematiche?

R. Qualora nel corso della verifica di primo livello si evidenzino problematiche, che non riguardano semplici casi di carenza di normale manutenzione, si provvederà al rilascio di un Cis temporaneo, che ha la validità di due anni, durante i quali sarà necessario eseguire le prescritte manutenzioni. Nella relazione sarà specificato che è necessaria una ulteriore verifica di secondo livello. Tale indagine in via analitica o sperimentale andrà condotta da altro tecnico esperto in progettazione strutturale e prenderà in esame quali siano gli interventi di consolidamento o riparazione necessari a garantire la sicurezza della struttura o dell'intero edificio oggetto di verifica.

D. Una volta eseguiti i lavori prescritti, che cosa succede?

R. Sempre nel termine di due anni, le

Nel caso in cui non si proceda all'adeguamento necessario, non sia possibile oppure non risulti conveniente, l’eventuale condominio sarà dichiarato inagibile e non potrà più essere utilizzato strutture consolidate o l'edificio adeguato dovranno essere regolarmente collaudate. Nel caso in cui non si proceda, o non sia possibile o conveniente procedere all'effettuazione dei lavori di consolidamento, riparazione o adeguamento progettati per le strutture portanti, l'edificio sarà dichiarato inagibile e quindi non più utilizzabile.

D. Chi deve richiedere il certificato?

R. Spetta al proprietario dell'edificio o all'amministratore del condominio farsi parte attiva per ottenere tale certificato. Prima di affrontare la problematica specifica e provvedere ad affidare l'incarico per la redazione del Cis, il proprietario o l'amministratore dello stabile deve però neces-

sariamente informarsi direttamente o attraverso la consulenza di un proprio tecnico di fiducia, accertando la data di costruzione dell'immobile, come pure se lo stesso sia stato o meno oggetto di collaudo statico e in possesso di regolare Licenza di abitabilità/ agibilità, se ultimato dopo il 1934.

Acquisiti questi dati sarà possibile individuare se il condominio necessita o meno dell'emissione del Cis e quali siano le scadenze fissate entro le quali provvedere all'ottenimento dello stesso, senza rischiare di incorrere nei provvedimenti stabiliti dal Regolamento Edilizio Comunale. Constatata la necessità e la data entro la quale provvedere all'acquisizione del Certificato d'Idoneità Statica per il condominio amministrato, ai fini di rendere possibile la verifica di primo livello, andranno acquisite quante più possibili informazioni e documentazioni tecniche.

D. Che tipo di documentazione?

R. Si tratta in particolare della rappresentazione dell'immobile al momento della sua costruzione (progetto originale o planimetrie catastali d'impianto di tutte le unità immobiliari che compongono l'edificio) e della rappresentazione dello stato attuale, laddove variato, con indicazione degli estremi della pratica edilizia in forza della quale sono stati eseguiti i lavori di ristrutturazione che hanno interessato le strutture portanti della costruzione. La mancanza di tale documentazione potrebbe già di per sé determinare l'emissione del Cis provvisorio della durata di due anni, durante i quali l'amministratore dovrà completare l'acquisizione della documentazione tecnica necessaria. Un'ultima considerazione: se il condominio amministrato fosse stato costruito prima del 26 novembre 1967, e non fosse già stato sottoposto a collaudo strutturale, il tempo a disposizione per gli adempimenti relativi al Cis potrebbe già essere scaduto.

CONDOMINIO SC - 61

W E N S cui il registro degli amministratori condominiali al ministero sta andando avanti. A inizio 2019, promette l’esponente di governo, sarà presentato un disegno di legge per la sua istituzione, e c’è anche l’idea di intervenire sul decreto 140/2014 per incrementare la formazione iniziale con un ampliamento delle materie e delle ore di studio. Certo, di questi tempi un disegno di legge rischia di avere davanti a sé un cammino molto lungo...

A Milano avanza l’eco condominio Sharing Cities è un progetto europeo nell’ambito del programma Horizon 2020, che ha l’obiettivo di realizzare un quartiere smart a emissioni quasi zero. L’idea ha attecchito a Milano, dove è stato inaugurato il secondo condominio (altri tre ne sono stati realizzati) reso efficiente grazie al progetto europeo. Il condominio si trova in via Bernardino Verro tra le zone di Porta Romana e Vettabbia. Si stima che il risparmio che si potrà avere in bolletta per le famiglie sia intorno al 50%. Tra i 12 e 18 mila euro a famiglia, in base alla grandezza degli appartamenti, è stata la spesa sostenuta, ma con la possibilità di un finanziamento agevolato.

Promesse di albo Arriva il sospirato albo per gli amministratori di condominio? Forse.

Lo ha promesso il sottosegretario alla Giustizia Jacopo Morrone, secondo

62 - CONDOMINIO SC

Il parcheggio lo trova l’Ai Parcheggiare negli spazi condominiali, per esempio in un’area adibita al posto macchina, non è sempre agevole, specialmente quando si trovano grandi edifici vicini. Un problema che hanno anche a Bangkok. Per risolvere il problema una società ha messo a punto un sistema basato sull’Intelligenza Artificiale (Ai). Un software utilizza un algoritmo predittivo per stabilire in anticipo quali posti auto nei parcheggi condominiali si possono trovare liberi

più vicino al portone di casa. Secondo i promotori dell’iniziativa l’Intelligenza Artificiale è in grado di far risparmiare molto tempo e soldi.

A Cerro Maggiore defibrillatore condominiale Cerro Maggiore, comune del comprensorio di Milano, vanta due primati: ha il primo quartiere con fibra ottica della zona e ora anche il primo condominio cardio protetto del territorio. Il condominio ha anche un nome: Anna e si trova nella galleria Cavour. L'amministratore di condominio, Gianfranco Calvio, ha donato all'edificio un Dae, cioè un defibrillatore semiautomatico. È un dispositivo richiesto in caso di arresto cardiaco e puà salvare la vita a una persona. Il Dae sarà posizionato esternamente per essere disponibile 24 ore su 24 non solo ai condòmini, ma anche agli altri cittadini. E a Cerro Maggiore non è l’unico: nella cittadina ce ne sono altri 25.

Sistema termoregolazione ambienti

Il futuro del risparmio energetico è adesso.

Risparmio

Confort

Emissioni

Cos’è?

Il Sistema ENSATE è una soluzione innovativa per la termoregolazione automatica degli edifici che si basa sull’analisi e la gestione in tempo reale dei dati meteorologici e ambientali.

Che vantaggi offre?

Il risparmio energetico fino al

22% *

I risultati analitici dimostrano che il Sistema ENSATE permette un risparmio energetico che, in funzione delle caratteristiche dell’edificio, delle condizioni climatiche e delle modalità di gestione, va dal 10% al 22% medio annuo.

* Test comparativi effettuati nel corso di 8 stagioni di riscaldamento invernale, su un campione di edifici dalle caratteristiche termiche note, misurando i consumi di gas metano prima e dopo l’installazione del sistema ENSATE e rapportando i consumi ai Gradi Giorno della stagione in esame.

La riduzione delle emissioni fino al

18%

Poiché la combustione di un metro cubo di gas metano produce una quantità di CO2 pari a circa 2 Kg, con i risparmi sui consumi evidenziati dai test comparativi, gli edifici presi in esame hanno conseguito una diminuzione delle emissioni di CO2 nell’ordine delle decine di tonnellate.

Una riduzione di emissioni inquinanti di tale entità, rappresenta un contributo concreto per il rispetto dei nuovi standard definiti dalla legge P.A.E.S.

Ensate S.r.l.

info@ensate.it - www.ensate.it Sede Amministrativa: Via Prato Pieve, 50 - 24060 Casazza (BG) Italy - Tel.+39 035 813250 l Sede Operativa: Via Milano, 25 - 20094 Corsico (MI) - Italy - Tel.+39 02 4470200

DIRITTO & ROVESCIO COMPENSI & PROFESSIONI

NIENTE EQUIVOCI SE C’È L'ADDIO L'amministratore di condominio, quando viene sostituito, non può essere remunerato in regime di prorogatio non concordato con i condòmini.

Lo ha stabilito una recente sentenza della Cassazione di Umberto Anitori

L

a Corte di Cassazione con ordinanza numero 12120 pubblicata il 17 maggio 2018 ha ribadito il concetto che non spetta nessun compenso all’amministratore uscente per il periodo di prorogatio, se questo è contro la volontà dei condòmini. Infatti, la Corte ha respinto il ricorso presentato da un amministratore contro la sentenza della Corte d’Appello di Reggio Emilia, che aveva condannato lo stesso amministratore a rimborsare al condominio l’importo che gli era stato corrisposto quale compenso relativo alle sue prestazioni, dal momento della nomina di un nuovo professionista a quello del passaggio di consegne.

Presunzione di conformità I magistrati della Cassazione hanno precisato che «il giudice di appello nell'escludere una perpetuatio di poteri

64 - CONDOMINIO SC

in capo all'amministratore uscente, si è uniformato, alla giurisprudenza di questa Suprema Corte, la quale ha avuto modo di precisare che la perpetuatio di poteri in capo all'amministratore uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'articolo 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio all'interesse e alla volontà dei condòmini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore, cessato dall'incarico. La decisione censurata è coerente con i principi espressi da questa Corte in materia di prorogatio della carica di amministratore». Infatti, risulta dal verbale di assemblea dei condòmini la delibera all'unani-

mità della nomina di nuovo amministratore, oltre all'autorizzazione all'amministratore uscente a prelevare, dal conto corrente del condominio, la somma a saldo delle sue competenze a tale data.

Pertanto, il verbale contiene manifesta e inequivoca volontà dei condòmini tutti di porre fine da subito al rapporto professionale in essere con l’amministratore uscente e di iniziare analogo rapporto con il successore. A questo punto sembra opportuno raccomandare a tutti gli amministratore dimissionari o non riconfermati, in conformità a quanto previsto dal codice civile, di effettuare il più presto possibile il passaggio di consegne e, nel caso possano insorgere complicazioni per tale adempimento, specificare nel verbale le mansioni che l’amministratore uscente potrà svolgere nel periodo di prorogatio e se per tale periodo dovrà essere remunerato.

FILTRI • ADDOLCITORI • SISTEMI ANTILEGIONELLA SUPPORTO TECNICO PER: > preventivi > dimensionamenti > chiarimenti sul funzionamento dei prodotti Pineco > normative

PINECO Srl - Via Monte Comun 28 - 37058 San Giovanni Lupatolo - VR Tel. 045.8753214 - E-mail: info@pineco.com CONDOMINIO SC - 65 www.pineco.com

DIRITTO & ROVESCIO ASSEMBLEA CONDOMINIALE

LE PAROLE GIUSTE MESSE A VERBALE Il Codice Civile indica come obbligatoria la redazione di quanto avviene durante le riunioni condominiali. Ma alcune sentenze della Cassazione hanno aggiunto dei paletti. Primo: inutile esagerare nei dettagli. E poi... di Paolo Alvigini *

66 - CONDOMINIO SC

L'

articolo 1136 del Codice civile, ultimo comma, prevede che «delle riunioni dell’assemblea si redice processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore». L’articolo 1130, numero 7, prevede inoltre che l’amministratore debba curare la tenuta, tra l’altro, del registro dei verbali delle assemblee e che: «nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì notate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condòmini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio».

Sono questi i riferimenti codicistici sul verbale dell’assemblea. Appare chiaro dalle norme che la funzione che è chiamato a svolgere il verbale è anzitutto dar conto di quanto avviene nell’assemblea.

Dalla sua disamina si possono quindi ricavare gli elementi utili per stabilire se le deliberazioni ivi assunte siano o meno conformi alla legge ed al regolamento.

Accuratezza, ma...

Di qui l’importanza che la redazione del verbale sia il più accurata possibile,anche se non è indispensabile che dia conto nel dettaglio di tutte le discussioni, delle domande e delle spiegazioni fornite. «Nessuno impone una rigorosa sequela temporale e sostanziale nella redazione del verbale», ha stabilito la Cassazione.

«La redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che debbono essere osservate dall’assemblea, che si pone sullo stesso piano delle altre formalità richieste dal procedimento (...) e la cui osservanza importa la medesima conseguenza. Vale a dire la impugnabilità della delibera, in quanto presa non in conformità alla legge (articolo 1137 Codice civile). La redazione del verbale raffigura, dunque, un momento necessario dello svolgimento del procedimento collegiale, perché costituisce il documento, che uf-ficialmente dimostra lo svolgimento delle attività prescritte. Dalle verbalizzazioni risulta se l’assemblea sia stata o meno ritual-

mente convocata, ovverossia se tutti i condòmini siano stati o no avvisati; se a tutti i partecipanti sia stato comunicato l’ordine del giorno; se la costituzione sia stata considerata regolare o irregolare, per la presenza o il difetto delle maggioranze personali e reali presenti; se vi sia stata o no discussione e, infine, se la proposta posta ai voti sia stata approvata o respinta e con quali maggioranze», osserva sempre la Cassazione.

Le caratteristiche «Il verbale è la narrazione dei fatti nei quali si concreta la storicità di un’azione.

Esso deve attestare e fotografare quanto avviene in assemblea; tuttavia non incide sulla validità del verbale la mancata indicazione, in esso, di circostanze alla cui ricognizione e rilevanza non ha proceduto l’assemblea stessa, nel corso dei suoi lavori. Questa incompletezza non diminuisce la possibilità di controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte» (Cassazione 14 ottobre 2015 n. 20786; Cassazione 31 marzo 2015 n. 6552).

Elenco essenziale «Il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum previsti dall’articolo 1136 Codice Civile, deve contenere l’elenco dei condòmini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, rimanendo comunque valida

MANUTENZIONE ASCENSORI

Professionalità ed efficacia Il centro di Formazione Impianto Sicuro di Milano dispone di oltre 1000 mq interamente coperti per una struttura all’avanguardia in Europa e unica in Italia. È dotato di 4 ascensori delle piu’ diffuse marche presenti sul mercato e di un impianto di scala mobile, sui quali i nostri tecnici ricevono la migliore formazione teorica e pratica oggi disponibile in Europa, per garantire interventi di manutenzione e riparazione efficaci.

Per maggiori informazioni consulta il nostro sito www.impiantosicuro.it

CONDOMINIO SC - 67

DIRITTO & ROVESCIO

la delibera ove, pur riportando l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire, per differenza, coloro che hanno votato a favore» (Cassazione 31 marzo 2015 n. 6552).

na prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l’ha sottoscritta, se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta».

Solo a voce? È stata ritenuta non necessaria la forma scritta del verbale. È sufficiente che si possa raggiungere la prova della delibera adottata, tranne il caso in cui la delibera abbia a oggetto diritti immobiliari (Cassazione 16 Luglio 1980 n. 4615).

I dati essenziali Ciò che è essenziale che emerga dalla lettura del verbale è dato da: • luogo di svolgimento dell’assemblea • data ed ora dello svolgimento dell’assemblea • se si tratta di prima o di seconda convocazione • nel caso si tratti di seconda convocazione deve essere dato atto che la prima è andata deserta • indicazione dei partecipanti personalmente o per delega, con la specificazione del soggetto delegato • il controllo della regolare convocazione dell’assemblea • la nomina del Presidente

Quanto conta Sulla natura giudica del verbale di assemblea, i giuristi si sono divisi tra coloro che lo ritengono un atto necessario ad substantiam e quelli che, per contro, lo ritengono necessario ad probationem. In ogni caso, sembra che il verbale assuma una propria rilevanza a mente dell’articolo 2702 Codice civile, che così recita: «La scrittura privata fa pie68 - CONDOMINIO SC

• •

• • • • •

la nomina del Segretario (eventuale) indicazione dei partecipanti alle singole votazioni, essendo che, nel corso dell’assemblea, possono essere sopraggiunti ulteriori aventi diritto oltre a quelli già presenti all’inizio dell’adunanza, o, viceversa, essersi allontanati l’eventuale concessione di deleghe da parte del condomino che si assenti indicazione delle carature millesimali dei condòmini le brevi dichiarazioni rese dai condòmini la presenza di estranei alla compagine condominiale e la loro accettazione da parte dell’assemblea l’eventuale accettazione da parte dell’assemblea della registrazione audio o video della seduta.

• La prova Il verbale di assemblea condominiale costituisce «...una prova presuntiva dei fatti che afferma in essa essersi verifi-

I

M A I H C I G G E T PRO

lia, della tua famig lla e u q e a z z re ttore.

Per la tua sicu da leader nel se n ie z a r, a ss a ld cancelli Ba Cancello carrabile a due ante

cati, e dunque spetta al condomino il quale impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare tale assunto» (Cassazione 11/11/1992 n. 12119; Cassazione 11526/1999; Cassazione 2101/1997).

E si tratta di una prova di non semplice assolvimento, atteso che difficilmente potrà essere approvata attraverso testimonianze, visto che i condòmini sono incapaci di rendere testimonianza nei processi in cui sia parte il condominio, in quanto essi stessi sono parte del procedimento giudiziario (Cassazione 23/8/2007 n. 17925; Cassazione 6483/1997).

Registrare l'assemblea?

Solo con il consenso unanime di tutti gli astanti è possibile procedere alla registrazione sonora o video dei lavori assembleari, come emerge dalle prescrizioni dettate dal Garante della Privacy (guida Condominio e Priva-

RESISTENZA Baldassar garantisce alta qualità e accurato controllo nella costruzione e nei rivestimenti così da assicurare robustezza e durata nel tempo.

QUALITÀ E VELOCITÀ Baldassar assicura rapidità nella realizzazione e consegna di tutti i suoi prodotti, studiando tutti i sistemi per facilitarne il montaggio. Ogni singolo componente è selezionato con cura e attenzione.

Cancello carraio scorrevole

Cancello carrabile a due ante

FLESSIBILITÀ La nostra struttura ci consente di adattarci ad ogni esigenza del cliente.

L’IMPORTANZA DELLA MARCATURA Il simbolo significa “Conformité Européenne”, ed indica i prodotti conformi ai requisiti essenziali previsti da direttive e regolamenti in materia di sicurezza, sanità pubblica, tutela del consumatore ecc.

Grigliati Baldassar S.r.l.

Via E. Maiorana, 13 - 31025 Santa Lucia di Piave (TV) - Italy Tel. (+39) 0438 450850 Fax (+39) 0438 450811 info@grigliatibaldassar.com www.GrigliatiBaldassar.com

CONDOMINIO SC - 69

DIRITTO & ROVESCIO

cy), e tale consenso deve constare per iscritto, anche attraverso la firma del verbale di assemblea da parte di tutti i presenti, e comunque deve emergere chiaro il loro assenso. Per tali ragioni, il verbale assurge a fondamentale documento ed elemento di prova e, di conseguenza, massima deve essere la cura affinché quanto ivi riportato sia conforme al vero. Non a caso l’articolo 1138 Codice civile prevede espressamente che il testo del regolamento condominiale adottato dall’assemblea venga allegato al verbale dell’assemblea che lo ha approvato, allo scopo di conferire certezza del suo contenuto e della data della sua adozione.

Regolamento da trascrivere La prudenza vorrebbe che il testo del regolamento fosse integralmente trascritto nel verbale, poiché invece gli allegati, notoriamente, possono anche «mutare» nel senso che potrebbe sorgere questione circa la corretta allegazione. È questo un problema di carattere generale che attiene a tutto ciò che, 70 - CONDOMINIO SC

anziché essere riportato puntualmente a verbale, viene invece meramente allegato. Di qui l’opportunità che l’allegato riporti, quanto meno, una dicitura che ne confermi l’allegazione a quel verbale e contempli la sottoscrizione del presidente e del segretario dell’assemblea. Quanto al rendiconto approvato dall’assemblea, non è necessario che sia trascritto nel verbale (Cassazione 25/11/1975 n. 3936); fermo restando che andrà in ogni caso fornita la prova dell’avvenuta approvazione di esso.

Specificare In ogni caso, dalla lettura del verbale di assemblea si dovrà poter ricavare, con chiarezza, il contenuto delle deliberazioni assunte, l’indicazione dei condòmini votanti in senso favorevole, di quelli dissenzienti e degli astenuti e i rispettivi valori millesimali (Cassazione 4225/1985). Non è certo sufficiente annotare a verbale che l’assemblea «approva a maggioranza» (Cassazione 810/1999; Cassazione 10329/1998), pena la annullabilità delle deliberazioni

assunte (Cassazione Sez. U. 4806/2005).

Occorre che si possa risalire con certezza all’individuazione, ancorché solo per differenza, dei condòmini votanti in un modo piuttosto che in un altro e delle rispettive carature millesimali (Cassazione 10/10/2007 n. 21298; Cassazione 1208/1999; Cassazione 6552/2015).

Il verbale andrà sottoscritto dal presidente e dal segretario, pena la sua non opponibilità ai condòmini dissenzienti (Cassazione 23687/2009) e la annullabilità delle delibere assunte nel caso che, nel corso dell’assemblea, il Presidente sia stato sostituito e che il verbale riporti solo la firma del secondo (Cassazione 2812 del 29 Ottobre 1973), ma si vedano anche le già citate sentenze di legittimità sul punto. Si ritiene condivisibile la prassi, adottata da taluni, di far sottoscrivere il verbale dell’assemblea da tutti i presenti, con ciò ottenendo conferma del suo contenuto, quanto meno da parte di costoro.

Dopo il deserto Si è già ricordato l’obbligo di dare atto a verbale che la prima convocazione

è andata deserta, poiché, in difetto, le deliberazioni assunte potrebbero essere ritenute annullabili, essendo da considerarsi la seconda convocazione quale prima convocazione, con la conseguenza che andrebbero applicati il quorum costitutivi e deliberativi necessari in prima convocazione. Tale onere è ora espressamente previsto dalla legge, che impone di annotare «le eventuali mancate costituzioni»; non è più sufficiente, dunque, che nel verbale di assemblea di seconda convocazione venga dato atto che la prima convocazione non si è tenuta (Cassazione 24 Aprile 1996 n. 3862).

L’omessa redazione del verbale di prima convocazione non impedisce che si tenga validamente l’assemblea di seconda convocazione, allorché la prima sia andata deserta (Cassazione 22/05/1999 n.

5014; Cassazione 24/4/1996 n. 3862; Cassazione 24/1/1980 n. 590). Si tratta di una volontà, quella relativa all’obbligo della annotazione che l’assemblea di prima convocazione è andata deserta, quanto meno singolare, atteso che, nel

caso in cui nessuno sia comparso all’adunanza di prima convocazione, riesce difficile ipotizzare che qualcuno possa attestare tale avvenimento negativo.

Si può modificare?

Si è a lungo discusso circa la possibilità e la legittimità di apportare modifiche al verbale, successivamente alla sua redazione ed alla chiusura dell’assemblea, su decisione del presidente e con esecuzione da parte del segretario.

Tale evenienza è tuttavia stata ammessa allorché le rettifiche introdotte non abbiano inciso significativamente sul computo delle maggioranze richieste per l’assunzione delle delibere (Cassazione 31/03/2015 n. 6552). Si tratta, evidentemente, di emendare eventuali errori materiali con-tenuti a verbale (nel caso della citata sentenza era stato indicato come presente un condomino prima considerato, erroneamente, assente). La conclusione assunta dalla Suprema Corte si presta, tuttavia, a evidenti critiche. È chiaro che il luogo e l’occasione in cui il verbale va forma-

to, nel contesto e nel contradditorio di tutti i presenti, sono rappresentati unicamente dall’assemblea stessa e che eventuali vizi e carenze del verbale redatto potranno essere fatti valere in sede giudiziale attraverso l’impugnazione delle deliberazioni assunte.

La redazione Tali considerazioni introducono un altro delicato argomento, ossia quello del momento della redazione del verbale che, va da sé, non potrà coincidere che con lo svolgimento dell’assemblea, a chiusura della quale ogni astante dovrebbe poter prendere visione del verbale stesso, sottoscritto dal Presidente e dal Segretario e, auspicabilmente, poterne estrarre copia.

La chiusura dell’assemblea dovrebbe coincidere con la sottoscrizione del verbale, mentre è invalso l’uso di procedere solo successivamente alla sua stesura «definitiva» con tale prassi aprendosi alla possibilità di ogni sorta di modifiche, più o meno legittime, e quindi di contestazioni. *Avvocato

CONDOMINIO SC - 71

DIRITTO & ROVESCIO BED & BREAKFAST

QUANDO SI PUÒ AFFITTARE IL LETTO L’attività di locazione di una camera a occasionali turisti in un appartamento condominiale è consentita dalla Corte di Cassazione.

Ma a patto che il regolamento dello stabile non restringa l’immobile a uso abitativo

di Palmiro Fronte

S

pettabile redazione, nel mio stabile un condòmino ha aperto un B&B. Posso chiedere la cessazione dell’attività?

Il fenomeno del bed and breakfast (unione delle parole inglesi letto e prima colazione), nato nei Paesi anglosassoni e approdato in Italia a metà degli anni Novanta, si è rivelata essere una vera formula di successo. Grazie ai prezzi di gran lunga inferiori

72 - CONDOMINIO SC

rispetto alle più tradizionali strutture alberghiere, questa forma di locazione breve rappresenta un’importante fonte di guadagno per molti proprietari di immobili. Tuttavia, non è tutto oro quel che luccica.

Sono molti i disagi che queste strutture possono arrecare all’interno della compagine condominiale: il via vai degli ospiti negli orari più disparati del giorno e della notte, i rumori e la

sporcizia nelle parti comuni. Insomma, la convivenza del B&B all’interno della compagine condominiale è davvero molto dura.

Sicurezza e tranquillità Ma che cosa dice la legge a tal proposito? La legge si impegna, da un lato a garantire il diritto del proprietario di godere e di fare ciò che meglio crede del proprio immobile, e dall’altro a tutelare la sicurezza, la tranquillità degli altri condòmini e il decoro

dell’intero edificio.

Ma andiamo con ordine. La normativa è molto scarna e frammentata.

Non ci resta che fare affidamento al regolamento, bussola che orienta ogni aspetto della vita condominiale. Fino a qualche anno fa, la giurisprudenza era concorde nel ritenere che le eventuali clausole regolamentari che restringevano i poteri e le facoltà dei singoli condomini ad avviare un’attività di B&B dovevano essere approvate da tutti i condòmini (all’unanimità) e tra-

scritte nei registri immobiliari in modo da essere fatte valere nei confronti di terzi, oltre a essere espresse in modo chiaro e puntuale, senza lasciare spazio ad alcuna interpretazione. Di conseguenza, la norma «è vietato l’utilizzo degli appartamenti ad uso diverso da quello abitativo» non era sufficiente per impedire ad un condòmino l’apertura di un B&B. Altro aspetto che era valutato con estrema attenzione è la destinazione d’uso abitativo che, a seguito dell’avvio del B&B, non deve essere alterata.

La sentenza della Suprema Corte Di recente, tuttavia, la Corte di Cassazione, con la sentenza 109/2016, ha fatto un passo indietro, stabilendo che non si possa destinare un appartamento ad «affittacamere, attività alberghiera o bed and breakfast laddove il regolamento di condominio vieti la destinazione delle singole unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo». Di consguenza, se è presente nel regolamento l’espressione, per quanto generica «uso diverso da quello abitativo», le attività di affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast sono incompatibili e, quindi, non consentite all’interno dello stabile.

In sintesi: è sufficiente la presenza di una norma del regolamento contrattuale che impedisca, in modo generico, l’apertura di strutture «diverse da quelle abitative» per rendere queste forme di locazione breve illecite e chiederne l’eventuale chiusura.

Nel silenzio del regolmento, invece, ciascun condomino potrà fare ciò che più desidera del proprio appartamento, sempre nel rispetto delle norme regolamentari e di buon senso.

In questo caso, ci sentiamo, comunque, di consigliare ai futuri titolari di B&B di dare comunicazione all’amministratore il quale valuterà, caso per caso, se convocare l’assemblea e chiedere l’approvazione. La partita è, comunque, ancora aperta…

CONDOMINIO SC - 73

FOCUS GESTIONE DELL’ACQUA

IN PISCINA TUFFI SENZA SORPRESE Meglio ci sia un bagnino. Fate attenzione al regolamento. E costi ripartiti tra tutti i condòmini, ma si può far pagare chi la usa di più. Bisogna pensarci ora: le vasche condominiali si progettano in inverno e si usano d’estate di Umberto Anitori

P

iscina in condominio, una volta una vera rarità. Ma oggi sempre più diffusa specie nei nuovi complessi immobiliari, con decine di unità abitative e con spazi desinati a verde privato. In presenza della piscina il primo problema da affrontare per il condominio e quindi per l’amministratore è «bagnino sì o bagnino no». Le norme che ne regolano l’uso sono emesse dalle Regioni, ma in linea di massima possiamo affermare che, salvo rari casi (piscina utilizzata solo da condòmini e mai da minori non accompagnati), è consigliabile sempre assumere un bagnino dotato di brevetto di abilitazione al salvataggio.

Come Baywatch Fatta questa premessa è bene ricordare che per gestire una piscina è necessario regolamentarne l’uso. Infatti, il regolamento di condominio spesso prevede che l’utilizzo della vasca sia riservato ai soli condòmini e ai loro famigliari o conviventi. Ma è quasi impossibile stabilire con precisione quale sia il limite per affermare che un individuo è famigliare

74 - CONDOMINIO SC

e/o convivente, a meno che non si dia incarico a chi controlla l’accesso alla piscina di verificare il domicilio di chi vi accede.

Il che, oltre ad essere oggettivamente di difficile realizzazione, risulta una procedura antipatica e in qualche caso anche in violazione della privacy personale. In pratica, è bene comunque che chi accede all’utilizzo della piscina sia registrato e autorizzato preventivamente e posto in carico a qualche condomino che ovviamente, se ne assume la responsabilità dei relativi comportamenti.

Ci vuole il ticket La gestione della piscina prevede il rispetto di specifiche normative per la pulizia e per la sicurezza e, quindi, è necessario che quotidianamente sia controllata e regolata sia la presenza di cloro sia l’acidità dell’acqua: altro compito da affidare al bagnino addetto al salvataggio. Come sopra già espresso, l’aspetto più visibile della piscina condominiale è quello che ne regola l’utilizzo. Ci permettiamo di suggerire una soluzione che può risolvere buona parte dei problemi: regolamentare

l’accesso stabilendo che ogni unità immobiliare possa detenere un numero massimo di abbonamenti mensili a pagamento, consentendo poi a ciascuno di acquisire degli accessi giornalieri per ospiti, sempre a pagamento. Il tutto nel rispetto di un limite massimo di accessi, che non dovrà mai essere superato. In questo modo, oltre a risolvere i problemi legati all’individuazione degli utilizzatori della piscina si risolve anche il problema delle spese di gestione, che spesso causa disaccordi tra i condòmini.

Pagano tutti È bene ricordare che anche chi utilizza solo raramente la piscina o, addirittura non la utilizza mai, è tenuto a pagare le spese necessarie a mantenerla in efficienza: tutti i condòmini hanno il diritto di utilizzarla a loro piacimento, e in questo caso mi piace immaginare la coppia di condòmini anziani che non utilizzandola personalmente accolgono i nipoti che così hanno lo stimolo per incontrarli con maggiore assiduità.

AFFIDATEVI A SPECIALISTI! Qualità, Esperienza, Serietà – dal 1951 CONTROLLER MK FleXX +m

CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE E DELL’ACQUA CALDA SANITARIA A seguito dell’obbligo di installazione dei contatori per l’acqua in ogni appartamento nel caso di acqua calda sanitaria centralizzata nel condominio.

Contatore per acqua calda o fredda per il montaggio sui rubinetti d’intercettazione tradizionali già presenti nell’appartamento.

Montaggio semplice e veloce, SENZA interventi di muratura.

La nostra pluridecennale esperienza ci permette di offrire tra l’altro una completa gamma di adattatori in presenza di filetti con passo metrico.

Il sistema di blocco nuovissimo e preciso permette una chiusura totale dell’acqua nel tempo anche in presenza di acque ad alto contenuto calcareo.

Può essere montato in qualsiasi posizione essendo orientabile su 2 assi.

Già predisposto di serie per il collegamento, anche successivo, di un modulo di comunicazione dati (per esempio ad onde radio per la telelettura).

Il sistema a capsula permette una sostituzione veloce e semplice in caso di manutenzione, senza dover sostituire l’intero contatore.

Ovviamente conformi alla MID.

L’ALTA TECNOLOGIA AL VOSTRO SERVIZIO Servizio di Contabilizzazione direttamente nel CED Oilcontrol.

Assistenza, consulenza tecnica specializzata e professionale da parte del nostro personale avente un’esperienza pluridecennale in materia di contabilizzazione.

Trasmissione a distanza e centralizzazione dei valori rilevati (sistemi M-BUS, onde-radio, ecc.).

Portale online per l’accesso remoto da parte dell’Amministrazione.

Fornitura esclusiva di apparecchiature conformi alle norme UNI EN 834 e/o MID. Distributori esclusivi per l’Italia dei ripartitori dei costi di riscaldamento elettronici di ultimissima generazione Allmess-Itron eHCA. Contatori di calore a capsula ad ultrasuoni MID. Contatori per acqua di ogni genere.

OILCONTROL SRL Via Crispi 29-33 | I-39100 Bolzano T. +39 0471 972228 | info@oilcontrol.it | www.oilcontrol.it CONDOMINIO SC - 75

IDEE UTILI A2A

A QUALCUNO PIACE IL TELECALDO La multiutility ha implementato tra Milano e Brescia una vasta rete di teleriscaldamento. In questo modo i condomini riutilizzano l’energia impiegata per scopi industriali senza inquinare l’ambiente di Veronica Monaco

Termoutilizzatore di Brescia

I

l teleriscaldamento è in continua evoluzione e oggi vira verso la quarta generazione. Ritenuto un sistema di riscaldamento pulito e sostenibile, consente di sostituire l’uso dei combustibili fossili tradizionali, come gas metano e gasolio, con fonti rinnovabili, e sistemi di cogenerazione che combinano produzione di calore ed energia elettrica o che recuperano il calore, al-

76 - CONDOMINIO SC

trimenti disperso, che proviene da cicli produttivi come il trattamento dei rifiuti o altre attività industriali. Il calore arriva ai condomini grazie all’acqua calda prodotta da centrali di cogenerazione e distribuita da una fitta rete di doppie tubazioni interrate, collegate a uno scambiatore di calore, che sostituisce la caldaia condominiale e che consente di eliminare cisterne e canne

fumarie. Lo scambiatore è posizionato nel locale caldaia senza necessità di modifiche strutturali. Allacciarsi al teleriscaldamento è possibile se lo stabile è situato in prossimità della rete ed è dotato di un impianto termico centralizzato, a servizio di tutti gli appartamenti. Dal punto di vista normativo non è soggetto a limitazioni sulle ore massime di funzionamento giornaliero

e consente pertanto anche il funzionamento continuato, con un'attenuazione notturna della temperatura.

Il calore di quarta generazione In uso sin dalla fine del 1800 attraverso lo sfruttamento di vapore caldissimo, anche se con elevate perdite di rete, il teleriscaldamento in seguito è passato all’uso di acqua surriscaldata, ma con tubazioni non ancora perfettamente isolate. Oggi si utilizza acqua calda a temperature contenute, tubazioni preisolate e centrali di produzione innovative. La quarta generazione, già cominciata, prevede Smart grid termiche e pianificazione energetica che permettono di ottimizzare le risorse mettendole a sistema e rendendo il territorio sempre più connesso.

Come in Lombardia, dove l’utility A2A sta portando avanti una politica di sostenibilità basata su economia circolare, decarbonizzazione, reti e servizi smart, che contribuiscono al benessere economico e ambientale delle comuLavori per il teleriscaldamento

Termovalorizzatore di Bergamo

nità di riferimento. Attualmente A2A provvede anche alla mappatura dei siti industriali in grado potenzialmente di fornire il calore prodotto da processi industriali, che altrimenti andrebbe disperso nell’aria, alla rete del teleriscaldamento, in armonia con i più avanzati modelli europei.

A Brescia eliminate 20mila caldaie A Brescia la rete di teleriscaldamento di A2A è lunga circa 671 chilometri e fornisce energia termica a 20.500 utenze, cifra che corrisponde a 175.800 appartamenti equivalenti (stimati su una media di 80 metri quadri) e con una volumetria di 42,2 metri cubi. Ogni anno il sistema permette di ridurre l’emissione in atmosfera di oltre 52 mila tonnellate di Co2 e il consumo di oltre 150 mila tonnellate equivalenti di petrolio, oltre a 36 tonnellate di Nox (ossidi di azoto).

Lo sviluppo della rete di teleriscaldamento ha inoltre permesso di sostituire i vecchi impianti inquinanti a gasolio e a gas contribuendo al miglioramento della qualità dell’aria: finora sono oltre 20 mila le caldaie eliminate a Brescia.

Bergamo, in scena il Teatro La rete di teleriscaldamento A2A nell’area bergamasca fornisce energia termica a oltre 28.100 appartamenti equivalenti. Lo sviluppo della rete ha

permesso nel corso del 2017 di ridurre a livello locale di 5.600 Tep (tonnellate equivalenti di petrolio) l’utilizzo di combustibili fossili, evitando così di immettere nell’atmosfera 14 mila tonnellate di Co2. Nella sola città di Bergamo sono posati 74,7 chilometri di rete con una volumetria di edifici allacciati pari a 6,8 metri cubi. Oltre alle utenze private, il teleriscaldamento A2A arriva anche a edifici storici e simboli della città come il Teatro Donizetti e il Palazzo di Giustizia.

Milano con aria più pulita La rete di teleriscaldamento A2A nell’area metropolitana milanese fornisce energia termica a 202.300 appartamenti equivalenti. Nel corso del 2017 sono state ridotte le emissioni a livello locale di circa 44 mila Tep di combustibili fossili, pari al consumo settimanale di quasi 4 milioni di automobili e corrispondenti a oltre 107 mila tonnellate di emissioni di Co2 evitate. A Milano la rete di teleriscaldamento si sviluppa per 312 chilometri, con una volumetria pari a 48,6 metri cubi. Oltre alle utenze private, il teleriscaldamento arriva anche al Duomo, alla Scala, a Palazzo Marino, alla Galleria Vittorio Emanuele, a Palazzo Reale, al Tribunale, oltre che a Cascina Merlata e Citylife.

CONDOMINIO SC - 77

IDEE UTILI FASSA BORTOLO

L’ANTI SISMA È SU MISURA La storica azienda veneta ha progettato una linea di prodotti studiati per specifici interventi di consolidamento: le strutture esistenti, infatti, sono diverse per tipologie costruttive, materiali e stato di degrado di Franco Saro

L

a messa in sicurezza antisismica degli edifici è sempre un tema di grande attualità, come purtroppo confermano episodi più o meno intensi che si verificano periodicamente. Una priorità suggerita anche dalla riconferma nella nuova legge di Bilancio del Sismabonus fino all’85%, che rende conveniente affrontare ora questo tipo di interventi.

Valutazioni ad hoc Fassa Bortolo, azienda leader nel mondo dell’edilizia e da tempo impegnata con partner come Legambiente in progetti a favore della riqualificazione dei condomini, propone una serie di Sistemi di Consolidamento e Rinforzo delle Strutture in Muratura.

Si parla di «sistemi» perché in queste situazioni non esiste una soluzione univoca. Le strutture esistenti sono molto diverse per tipologie costruttive, materiali e stato di degrado. Hanno, quindi, bisogno di valutazioni caso per caso: l’obiettivo è sempre ridurre l’impatto dei lavori in termini di tempo, disagi e costi, garantendo però il massimo della qualità.

I progettisti possono scegliere tra una vasta gamma di prodotti Fassa

78 - CONDOMINIO SC

la combinazione di soluzioni adatte alle loro necessità. Placcaggi ad alto o basso spessore, malte in calce naturale, reti e connettori in materiali diversi (acciaio, basalto e vetro) sono gli strumenti elaborati per sopperire in modo semplice ed efficace alla mancata capacità portante della struttura. Sono costantemente sviluppati e aggiornati

dai ricercatori del Fassa I-Lab insieme a diversi istituti universitari, per poi essere testati sul campo anche nelle situazioni più difficili, come i lavori di consolidamento post-terremoto.

Interventi diversi Recentemente l’azienda ha lanciato i nuovi prodotti Sisma, dedicati proprio

Riqualificazione edilizia a Calvenzano (Bergamo)

a questa tipologia di interventi: Sisma NHL Fino, malta di consolidamento a base di calce idraulica naturale NHL, ideale quindi per murature storiche o di pregio; Sisma R2, malta che si presta sia al rinforzo di elementi in muratura di mattoni, pietra e tufo che al consolidamento di tamponature in laterizio, nonché alla riparazione di

superfici in calcestruzzo e paramenti murari; Sisma R4, malta strutturale specifica per il rinforzo di strutture in calcestruzzo.

Tutti i prodotti sono testati così da garantire il massimo delle prestazioni e da rientrare negli standard previsti dal Sismabonus. Inoltre il personale Fassa Bortolo non si limita alla for-

nitura del materiale, ma offre anche il servizio di assistenza tecnica per progettisti e applicatori nella scelta e nell’utilizzo più corretto dei sistemi. È disponibile anche una documentazione tecnica e dei pratici video tutorial sul sito www.fassabortolo.it nella sezione Sistema Consolidamento e Rinforzo Strutturale.

CONDOMINIO SC - 79

PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

se aveva del sale, non ne avevo più per cucinare) anche se è in casa. Questo atteggiamento lo ha anche nei confronti degli altri condòmini. Ha evitato, ovviamente, di partecipare all'assemblea condominiale dove avevamo preparato una piccola festicciola per tirarlo su. Che si può fare?

S.S., via e-mail Caccia ai ragni Gentile Psicondominio, nella scala del nostro stabile piuttosto alto (12 piani, ognuno con tra appartamenti) siamo ostaggio di una condòmina terrorizzata dai ragni. D'accordo, a nessuno piace avere un insetto a otto zampe che passeggia sul cuscino.

Ma lei, per scongiurare una eventualità del genere, ha acquistato un intero scatolone di disinfettanti, disinfestanti, pesticidi. Con quelli ha irrorato ogni angolo delle scale, dal primo all'ultimo piano. Si tratta di prodotti tossici, probabilmente mortali per i ragni, ma nocivi sicuramente anche per gli umani, bambini compresi. A lei che è un'esperta sembra un comportamento normale? O siamo di fronte a una patologia?

Lavinia A., Bergamo Probabilmente la sua vicina soffre di aracnofobia, ovvero paura dei ragni. È una fobia, appunto, cioè un disturbo d’ansia, che consiste in un timore irrazionale, persistente, eccessivo e apparentemente immotivato nei riguardi di un determinato oggetto, in questo caso dei ragni. Tale paura può scatenare reazioni violente, comportamenti disorganizzati, fuga o stati di immobilità. Non scompare in seguito a verifiche di realtà, porta a evitare lo stimolo fobico oppure a un tentativo, estremamente faticoso, di affrontarlo. Per migliorare questo disturbo sarebbe opportuno che la sua condomina intraprendesse un percorso di psicoterapia per aiutare la persona a individuare, chiarire ed esplicitare i significati sottostanti le sue fonti d’angoscia.

Mal d’amore tra vicini Gentile dottoressa Cigognini, scrivo per chiedere un consiglio che ha parzialmente a che fare con la gestione condominiale. Si tratta di un giovane neanche trentenne che abita sul mio stesso pianerottolo. Abbiamo la stessa età ed è stato facile fare amicizia da buoni vicini di casa. Da un anno, però, più o meno da quando mi sono sposata, XX (evito di riportarne il nome) si è chiuso in se stesso. È triste, scoraggiato, abbattuto, si dispera, piange, si chiude in sé stesso sembra essere sempre sofferente. Evita di incontrarci ed è arrivato persino a non aprire la porta (chiedevo

80 - CONDOMINIO SC

Raccontata così sembrerebbe che il suo vicino sia semplicemente molto innamorato di lei. E la causa scatenante della depressione sia il matrimonio celebrato proprio in coincidenza dei sintomi. Non se ne è mai accorta? Un un percorso di supporto psicologico per affrontare il disagio che sta vivendo potrebbe essere utile. Così come (ma questo non dipende solo dai condòmini) aiutare il giovane depresso a iniziare una nuova storia affettiva.

Lo sport a volte fa male Buongiorno, siamo tutti d'accordo che l'attività fisica fa bene al corpo e allo spirito. Ma probabilmente c'è un limite. Il mio vicino di casa (abita nell'appartamento sopra il mio), però, evidentemente non lo conosce. Si alza tutte le mattine alle 4 per uscire a correre: inutile dire che nel silenzio della casa si sente ogni minimo rumore, compreso lo scalpiccio sulle scale.

Dopo questa sveglia forzata, un'ora e mezza dopo ritorna e fa delle flessioni: per rinforzare gli addominali, ha spiegato. E nel caso fossimo riusciti a riaddormentarci ci troviamo di nuovo all'ascolto del suo ansimare e dei grugniti da sforzo. Alla sera è la stessa storia: quando torna a casa dal lavoro fa esercizi con i pesi, anche se per fortuna termina entro le 22 (per forza!). Come fargli capire che la sua ginnastica è eccessiva, specialmente per noi meno propensi all'esercizio, anche per una questione di età?

Andrea B., via e-mail Ci sono casi, in effetti, in cui lo sport si tramuta in malattia o, più precisamente, ne è un sintomo. Per gli sportivi compulsivi l’attività fisica è un modo per esercitare una precisa routine, che offre un senso di controllo e di superiorità morale sul resto del mondo. Le endorfine sviluppate con l’esercizio, inoltre, aiutano ad assopire le ansie. Chi è dipendente dallo sport trova nell’attività fisica un sistema per regolare l’umore e lo squilibrio interno, per questo finisce per dominare sempre di più l’intera vita. Per attenuare o, meglio ancora, curare il suo vicino «malato di sport» bisognerebbe conoscere le cause che lo spingono a concentrare tutte le sue energie sull’attività. Difficile però impedirgli di esercitare la sua attività, a patto che non esca dai binari del regolamento condominiale.

NUOVA IDEA HERA L’ENERGIA CHE TI GUIDA AL RISPARMIO.

Scegli la nostra offerta luce e gas.

Abbassa il prezzo e i consumi.

OFFERTA A MERCATO LIBERO HERA COMM.

HERA COMM

LUCE

GAS

PER IL TUO CONDOMINIO E PER LA TUA CASA CHIAMA L’800.900.160