Condominio Sostenibile e Certificato marzo 2019

Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano

ANNO 7 - NUMERO 28 - FEBBRAIO / MARZO 2019 www.casacondominio.net

PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e

CERTIFICATO IN CO-ORGANIZZAZIONE

Seconda edizione

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

Verona 20/22 ottobre 2019

PATROCINI Unione Piccoli Proprietari Immobiliari

L'appuntamento dell'anno per il condominio

20/22 ottobre 2019 Fiera di Verona

BONUS CASA

SPESE

TETTO

ECCO LE NUOVE REGOLE

QUANTO PAGA L'USUFRUTTO

COPERTURE DA SCOPRIRE

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N. 28 FEBBRAIO / MARZO 2019

EDITORI@LE

SORPRESA: RADDOPPIA LA TASSA SULLA LUCE

P

artiamo da questa notizia: chi è obeso ha il diritto di installare a proprie spese l’ascensore in condominio, senza chiedere autorizzazione dell’assemblea. Lo ha affermato il Tribunale di Roma in una recente sentenza, accogliendo il ricorso di una coppia nei confronti del condominio. La sentenza sottende due ordini di cose: la prima è che la legge consente di intervenire per difendere i propri diritti più di quanto, troppo spesso, la gente creda. Anche per questo la nostra sezione Diritto & Rovescio (un nome che non abbiamo assegnato a caso) è una guida utile per dirimere controversie e dissolvere dubbi che spesso segnano la vita condominiale. L’altro aspetto che discende dalla sentenza del tribunale di Roma indica che non solo è più facile del previsto far valere i propri diritti, ma anche che l’intervento pratico per migliorare il comfort nelle abitazioni è reso più facile dalla tecnologia. Un tempo installare un ascensore sarebbe stato un investi-

mento ultra oneroso oltre che di difficile realizzazione. Oggi, invece, è tutto molto più semplice.

Tutto bene, quindi? Non esageriamo.

Perché la tafazzite, cioè l’autolesionismo cronico, è una sindrome più diffusa del virus dell’influenza su un bus affollato.

Ci sono cose, infatti, che non aiutano a essere ottimisti. Per esempio, a molti media è sfuggito l’aumento delle tasse sull’illuminazione condominiale. Ebbene sì, mentre alle elezioni i voti si conquistano con la promessa di abbassare le imposte, come recita il proverbio «passata la festa è gabbato lo santo». Insomma, è prassi che avvenga il contrario: invece di diminuire le tasse aumentano. Con il 2019, per esempio, l’aliquota Iva per l’illuminazione delle parti comuni condominiali non è più agevolata. La tassa è passata quindi dal 10% al 22%, come ha precisato una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate in riposta alla richiesta dell’associazione Alfa che chiedeva lumi (è il caso di dirlo): «Con riferimento alla fattispecie in

esame, si osserva che nel condominio la prestazione di fornitura di energia elettrica è fatturata distintamente ad ogni unità immobiliare (sia che abbia destinazione residenziale, sia che abbia destinazione diversa, come uffici, studi professionali, negozi), e che la fornitura di energia elettrica necessaria per il funzionamento delle parti comuni dei condomini è fatturata anch’essa direttamente allo stesso condominio. Con riferimento al quesito posto dall’Associazione istante, quindi, si ritiene che le parti comuni dei condomini non soddisfino il requisito di uso domestico previsto dalla citata norma ed interpretato dalle citate circolari come impiego per la propria abitazione».

Insomma, quando si accende una luce in cucina significa che 1 euro su 10 del costo del consumo andrà versato allo Stato sotto forma di tasse. Se, però, chi ci abita pretende anche di scendere per le scale senza camminare al buio e andare a sbattere contro un muro, allora lo Stato chiede oltre il doppio. Stesso discorso per l’androne d’ingresso: o il condominio decide di illuminarlo con candele, torce e lumini a olio in stile cimiteriale, oppure si deve rassegnare a pagare più imposte. Come se scale, corridoi, aree di passaggio, garage e via elencando, non facessero parte a tutti gli effetti della residenza, ma fossero luoghi assimilabili a night club, discoteche e cinema. Qualcuno spieghi almeno al legislatore che in portineria e dintorni ci si diverte molto meno.

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CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e CERTIFICATO

Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 7 - Numero 28 - Febbraio / Marzo 2019 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it

Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Paolo Alvigini, Valentina Anghinoni, Umberto Anitori, Giacomo Casarin, Palmiro Fronte, Dario Imparato (fotografo), Veronica Monaco, Giuseppe Rossi, Cristiano Vassanelli Impaginazione e grafica Layout and graphics Raffaella Sesia Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 21 - Estero annuo Euro 45 Anno 2017 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link youtradeweb.com /category /abbonati / oppure, fare richiesta a abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

Responsabilità / Responsability : la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista.

Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE SORPRESA: RADDOPPIA LA TASSA SULLA LUCE................. 3 DOMANDE & RISPOSTE LE RISPOSTE DELL'ESPERTO................................ 8 MANUTENZIONE ASCENSORI PERCHÉ INTERNET ENTRA IN CABINA.... 13 STORIA DI COPERTINA FIERA DEL CONDOMINIO TRE GIORNI DI PACE, AMORE E CASA....................14 PRIMO PIANO BONUS CASA GLI SCONTI DEGLI ALTRI.......................................................... 16 16

LE NUOVE REGOLE UNO SCIVOLO PER I BONUS CASA................................ 20

Anche negli altri Paesi ci sono i bonus casa o incentivi

ENERGIA CAPPOTTOMIO TAGLIA LA BOLLETTA.......................................... 22 NEWS DAL CONDOMINIO.................................................................................

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DIRITTO & ROVESCIO SPESE CONDOMINIALI - 1 QUANTO PAGA CHI HA USUFRUTTO................ 26 SPESE CONDOMINIALI - 2 COME DIVIDERE UNA GOCCIA D'ACQUA................28

28 Le spese per l'acqua dividono: ecco come si calcolano

SPESE CONDOMINIALI - 3 QUESTIONE DI ONERI......................................... 30 SPECIALE INCENTIVI FISCALI IL BONUS VERDE RIMANE AL VERDE.......................... 32 TETTO SCOPRITE TUTTO SULLA COPERTURA............................................... 34 LE STRUTTURE LA SALUTE INIZIA DAL TETTO............................................ 36 RASSEGNA IDEE DA METTERE SUL VOSTRO TETTO...................................

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RUBRICHE PSICONDOMINIO ............................................................................................... 48

Il bonus verde non è decollato. Eppure ora arriva il caldo e...

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EDIL24.IT, IL PORTALE AL SERVIZIO DEL CONDOMINIO

L’

edilizia a portata di mano. Sul web. È nato Edil24.it, un portale specializzato nei servizi alle imprese del settore edile. Obiettivo: diventare una piattaforma per produttori, installatori, applicatori, professionisti, architetti, designer, ma anche per l’utente finale, come proprietari di casa e amministratori di condominio. Chi cercherà un prodotto legato all’edilizia, da una caldaia a un controsoffitto, dalla domotica all’arredobagno, solo per fare qualche esempio, su Edil24.it troverà un grande punto d’incontro virtuale specializzato, con un catalogo di prodotti per tutte le esigenze.

La Compiuto 24 Srl, società proprietaria del portale Edil24.it, si è rivolta per questa iniziativa a fornitori di primo livello: Getrix-Immobiliare.it per lo sviluppo tecnologico e le campagne advertising, Sembox Srl per la parte Seo e indicizzazione sui motori di ricerca, Contec Ingegneria per la parte di struttura del contenuto e partner industriali. A questo scenario di grande professionalità si aggiunge ora la partnership di Virginia Gambino Editore.

Grazie a questo accordo la piattaforma sarà presente an-

che sui siti youtradeweb.com e youbuildweb.it, in modo da aumentare ulteriormente la visibilità. La specifica esperienza di ogni soggetto diventa quindi una garanzia di efficacia nel raggiungere gli obiettivi prefissati.

Il vantaggio di Edil24.it consiste nel consentire a ogni azienda di creare un catalogo dei propri prodotti, che può essere gestito in modo autonomo con immagini e descrizioni tecniche oltre che, ovviamente, alle informazioni necessarie per finalizzare l’acquisto. Ogni impresa, per esempio, avrà la possibilità di collegare ai propri prodotti i rivenditori, gli installatori e gli applicatori per ogni area geografica.

Tra i servizi proposti da Edil24.it c’è anche la possibilità di delegare la gestione digitale del catalogo ai tecnici del portale, eliminando il lavoro di inserimento dati da parte dell’azienda.

In un momento in cui utenti professionali e cliente finale utilizzano il web per informarsi e, sempre più spesso, procedere all’acquisto, la presenza su Edil24.it diventa un’occasione da non perdere per tutta la filiera dell’edilizia.

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Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

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C’È UN VIZIO IN CANNA

Ho acquistato circa otto mesi fa un locale commerciale già destinato dal precedente proprietario a trattoria.

Premetto che dovendo aprire una lavanderia a gettone ho scelto questo immobile perché dotato di canna fumaria che mi servirà per incanalare le esalazioni delle macchine. Proprio la settimana passata mi è stata notificata una ordinanza che mi impone la demolizione della canna fumaria. Il vigile urbano che me la ha notificata ha detto che è stata emessa a seguito di un esposto del condominio, ma l’amministratore da me interpellato ha detto di non esserne a conoscenza.

Come posso difendermi?

Enrico. P. via e-mail È possibile che l’esposto sia stato presentato da un condomino senza informarne l’amministratore. Ritengo che se è stato emesso l’ordine di demolizione è probabile che la canna fumaria sia stata realizzata in violazione del regolamento edilizio comunale. Ora tramite contatto con l’ufficio che ha emesso l’ordinanza le consiglio di accertare se la stessa ordinanza sia opponibile, se l’eventuale violazione sia in

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qualche modo sanabile. Nel caso sia impossibile bloccare l’ordinanza può sempre impugnare la vendita per vizio occulto.

Il bonus senza amministratore Abito in un appartamento ricevuto in eredità dai miei genitori che ne hanno lasciato uno anche ai miei due fratelli, uno dei quali si è trasferito in altra città e lo ha venduto. Ora dovremmo far eseguire i lavori di ritinteggiatura delle facciate, approfittando del bonus fiscale. Siamo obbligati a nominare un amministratore?

L.G., Torino

Non è necessario nominare un amministratore, anche se è consigliabile. In effetti, la circolare n. 3/E del 2 marzo 2016 dell’’Agenzia delle Entrate ha precisato che i condomini che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice f iscale, possono ugualmente benef iciare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni, seguendo queste direttive: • il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonif ico bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta); • in assenza del codice f iscale del condominio, i contribuenti riporteranno nei modelli di dichiarazione le spese sostenute indicando il codice f iscale del condomino che ha effettuato il bonif ico; • in sede di controllo si dovrà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edif icio.

Se per la presentazione della dichiarazione il contribuente si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, sarà tenuto a esibire, oltre alla documentazione generalmente richiesta, un’autocertif icazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio.

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO L’identità del muretto Sono proprietario di un appartamento al piano terreno e di un annesso piccolo giardino in un complesso condominiale di sei palazzine. Il muro che delimita la proprietà del mio giardino e, quindi dell’intero condominio, è fatiscente e deve essere ripristinato. Vorrei sapere a chi spettano le relative spese.

Luca Bondi, via e-mail

Gli esperti di Condominio rispondono alle tue domande • RIQUALIFICAZIONE DELLA CENTRALE TERMICA • CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE • FACCIATE DEGLI EDIFICI E CAPPOTTO • TETTO • IMPIANTO ASCENSORE • SICUREZZA 626 • SISTEMI ANTIFURTO E VIDEOSORVEGLIANZA • IMPIANTO WI—FI E DOMOTICA • ANDRONE E SCALE • CANTINE

Se il titolo (atto di acquisto e/o regolamento di condominio, fare attenzione alla descrizione delle parti comuni e alla definizione del fondo su cui sorge il fabbricato) non specifica altrimenti, deve intendersi che il muretto di divisione è in comproprietà. Serve quindi da delimitazione delle rispettive proprietà, a meno che il muro sia stato eretto soltanto da uno dei due in un secondo tempo e interamente sul proprio terreno o che abbia funzione di contenimento di un terrapieno: in questo caso la manutenzione spetta a chi lo ha edificato o ai suoi successori nel possesso.

Un dubbio in colonna Abito in un appartamento in affitto da circa tre anni. L’amministratore nello scorso mese di febbraio ha fatto eseguire lo svuotamento del pozzetto della colonna degli scarichi dei bagni perché alcuni condomini lamentavano la fuoriuscita di cattivi odori. Vorrei sapere se tale spesa straordinaria spetta all’inquilino o al proprietario.

Amerigo S., Caserta

CONTATTACI SCRIVICI A: info@vgambinoeditore.it O TELEFONA AL N.: 02/47761275

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Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

LA VOSTRA POSTA

- continua da pag. 9 -

È piuttosto complesso dare una risposta esaustiva. Infatti, la pulizia dei pozzetti posti alla base delle colonne di scarico è una di quelle operazioni di manutenzione programmata che dovrebbe essere eseguita con cadenza periodica, secondo le esigenze dell’impianto. Quindi, è classif icabile tra le spese ordinarie di manutenzione, anche se non a cadenza annuale, e pertanto addebitabile al conduttore. Se, invece, l’intervento di svuotamento è dovuto a una ostruzione creatasi per una causa ben precisa, identif icata e addebitabile a un solo condomino (scarico di calcinacci da parte di chi ha fatto lavori in casa), è ovvio che la spesa va addebitata a chi ha causato l’intervento. Qualora, invece, pur avendo individuato la causa dell’ostruzione, non sia possibile risalire al condomino responsabile, l’intervento deve essere inteso come necessario per rendere utilizzabile la colonna di scarico condominiale e ritengo che debba essere a carico del locatore.

I conti che non tornano Nel condominio dove abito abbiamo deliberato dei lavori di ripristino delle facciate nel 2016. Sono stati ini-

Scrivici a info@vgambinoeditore.it

ziati nel 2017 e a tutt’oggi non sono ancora terminati. Ho pagato tutta la mia quota a settembre del 2017, ma l’amministratrice mi ha mandato una certificazione per la detrazione che comprende poco più della metà di quanto ho versato. Posso chiedere i danni all’amministratrice?

C.P., via e-mail

termine degli anni nei quali saranno state corrisposte all’impresa, sempre che i lavori siano stati ultimati. Se, invece, il ritardo nei pagamenti sia stato determinato da ritardati pagamenti di altri condòmini o da comportamento non corretto dell’amministratrice, potrà rivalersi nei confronti di chi ha determinato tali ritardi.

La norma sulla detrazione f iscale degli importi pagati per spese di ristrutturazione delle parti comuni prevede che possano essere detratte le somme versate a mezzo bonif ico bancario all’impresa in ragione delle rispettive quote millesimali, purché siano state corrisposte dal condomino. È più facile spiegarsi con un esempio: supponiamo che l’importo complessivo dei lavori sia di 100 mila euro e la quota spettante all’appartamento in oggetto ammonti a 5 mila euro, regolarmente versati all’amministratore.

Se alla scadenza del 31 dicembre 2017 l’amministratore ha versato all’impresa soltanto la metà dell’appalto cioè 50 mila euro, l’ipotetico condomino, pur avendo versato 5 mila euro potrà detrarne soltanto 2500. Le somme rimanenti potranno essere detratte al

Millesimi sul balcone

Nel condominio dove posseggo un appartamento al primo piano, a seguito di una ordinanza sindacale che obbligava a ripristinare gli intonaci di quattro balconi (siamo 18 appartamenti), si sono deliberati lavori di tinteggiatura di tutta la facciata.

L’amministratore ha ripartito tutta la spesa in base ai millesimi di proprietà, facendo pagare a tutti anche gli intonaci dei balconi anche a chi, come il sottoscritto, non ha balconi. È corretto? Come si dovrebbe procedere in casi simili?

L. e-mail L’amministratore avrebbe dovuto scorporare dal totale la spesa per il ripristino degli intonaci dei sottobalconi e addebitarla a ciascun proprietario in ragione dei metri quadri di intonaco di ciascun balcone, lasciando ovviamente le spese per la tinteggiatura ripartite in base in base ai millesimi di proprietà.

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PRIMO PIANO XXX MANUTENZIONE ASCENSORI Marco Cogliati Ricerca Design e User Experience

PERCHÉ INTERNET ENTRA IN CABINA

I

nternet of Things (Iot) è un neologismo nato per dare un nome agli oggetti connessi ad Internet e utilizzato inizialmente nel settore delle telecomunicazioni, ma che ora è presente nei settori più disparati. Nel concreto, il suo significato indica un insieme di tecnologie, prodotti e sistemi che permettono di collegare ad Internet qualunque tipo di apparato allo scopo di monitorare, controllare e trasferire informazioni e dati per poterli poi elaborare.

Diffusione esponenziale Varie società di ricerca sostengono che gli oggetti collegati alla rete nell’anno 2020 saranno oltre 25 milioni ed il numero salirà a 40 milioni entro il 2023. Il trend di crescita legato all’Iot nel mercato globale è in continuo aumento. La diffusione di oggetti collegati ad internet darà luogo a crescenti ecosistemi, ovvero contesti in cui saranno gli oggetti a fornire informazioni e aiutarci a semplificare le attività quotidiane e migliorare la qualità della nostra vita. Siamo già abilitati alla connessione con molti oggetti tramite il nostro smartphone. L’ingresso di oggetti Iot a comando vocale di Amazon Echo e Google Talk fanno presagire la facilità di interazione con gli oggetti del nostro (prossimo) futuro.

Dove sarà l'impatto Alcuni dei segmenti di mercato dove questi sistemi saranno integrati e avranno un impatto molto ampio

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sono la smart city, la smart home e lo smart building. Gli ultimi dati provenienti dalle ricerche stilate dagli Osservatori del Politecnico di Milano (www.osservatori.net) riportano che oltre 350 mila ascensori e sistemi di sollevamento sono dotati di dispositivi che possono essere ricondotti al mondo dell’IoT. I vantaggi riconducibili all’uso di queste tecnologie nel settore della mobilità verticale per gli utilizzatori finali (proprietari, condomini, amministratori) sono molteplici e a costi contenuti.

Migliore efficienza Alcuni esempi? Il miglioramento dell’efficienza e quindi una riduzione di costi nella gestione dell’ascensore.

Sapere come, quando e quanto viene utilizzato può certamente scatenare una serie di azioni atte a migliorare, integrare o perfezionare tutta l’amministrazione dell’impianto. Possiamo prevedere un sensibile miglioramento delle prestazioni esistenti e l’implementazione di nuovi servizi nella gestione dell’ascensore.

Nuovi scenari Per l’utente finale si aprono nuovi scenari d’uso. Scaricando l’app sullo smartphone potrà chiamare l’ascensore quando è in prossimità dello stesso oppure verificarne lo stato e il tempo di attesa. La smart home permette di integrare l’uso dell’ascensore anche a comando vocale oltre a gestire tapparelle, temperatura, illuminazione, sistema di

allarme e video sorveglianza della casa.

L’amministratore di condominio trae vantaggio accedendo ad un cruscotto di sintesi che contiene le informazioni d’uso e di prestazione che sono utili nel supportare le sue decisioni in merito all’ascensore (es. frequenza e modalità d’uso da parte degli utenti, programmazione della manutenzione in orari di minor impatto sul cliente, statistica sugli interventi eseguiti).

Più servizi Un altro risultato che l’Iot sta introducendo nel mondo della mobilità verticale (e non solo) è un innalzamento del livello di servizio all’utente. Infatti, è possibile integrare, e progressivamente sostituire, azioni correttive con interventi preventivi garantendo all’utente finale una sempre maggiore fruibilità e sicurezza nell’uso del prodotto. Lo scambio dati tra l’ascensore e il cloud (o sistema alternativo) dove risiedono gli algoritmi che verificano e ricalcolano ciclicamente ed in tempo reale la vita utile dei componenti più sensibili, programmando anticipatamente manutenzioni preventive, oppure permettendo interventi correttivi da remoto, atte a garantire una miglior continuità di servizio in sicurezza.

In conclusione, si può constatare che questa spinta tecnologica avrà sicuramente un impatto molto importante nella nostra vita quotidiana e anche l’ascensore contribuirà, per la sua piccola parte, a migliorare la nostra user experience.

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Seconda edizione

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

Verona 20/22 ottobre 2019

TRE GIORNI DI PACE AMORE E CASA Si è messa in moto la macchina organizzativa che prepara l’appuntamento di ottobre con l’evento dedicato soprattutto ad amministratori, proprietari e operatori dell’edilizia. Ecco gli argomenti in agenda e i convegni previsti di Giuseppe Rossi

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I

l mitico festival di Woodstock giusto 50 anni fa, è passato alla storia come «tre giorni di pace, amore e musica». È stato il capostipite di tanti festival, con un format che è utilizzato ancora oggi. Forse tra qualche anno anche la Fiera del Condominio diventerà un modello da imitare. È il primo evento, infatti, che riunisce mondi diversi, con un claim che potrebbe diventare «tre giorni di pace, amore, edilizia e architettura».

Un anno dopo il primo appuntamento, quindi, alla Fiera di Verona tornerà la Fiera del Condominio, organizzata da Virginia Gambino Editore e dall’Ordine degli ingegneri di Verona. Si svolgerà dal 20 al 22 ottobre a Verona e coinvolgerà anche imprese, amministratori condominiali, professionisti. Il tutto in tre giorni, con appuntamenti che faranno della Fiera del Condominio un evento unico, una grande occasione per le imprese di avvicinare un mix di pubblico che difficilmente si trova riunito nello stesso luogo. Negli spazi della Fiera, infatti, Virginia Gambino Editore ha deciso di organizzare una serie di iniziative che, per la prima volta, offrono una forte sinergia a chi opera nell’ambito dell’edilizia e dei servizi connessi. Il tutto su una superficie di 3.500 metri quadri presentati con uno

speciale allestimento.

La Fiera del Condominio ospiterà convegni, come quello annuale di YouTrade, quello legato alla rivista YouBuild dedicato al mondo della progettazione, ma soprattutto sarà focalizzato sulla gestione degli edifici residenziali, quasi 1 milione e mezzo in Italia. In particolare, sono previsti convegni e workshop interessanti soprattutto per gli amministratori, ma anche per i singoli proprietari. Saranno interventi tecnici di alto livello, di cui ingegneri ed esperti stanno già preparando la scaletta. Gli argomenti in programma sono focalizzati sulle scelte che un amministratore o un proprietario di immobili si trova quasi ogni giorno ad affrontare: per esempio, la scelta e l’utilizzo dei componenti elettrici appropriati, l’isolamento termico dell’involucro (il cap-

potto), la scelta e l’utilizzo dell’impianto termico, gli incentivi fiscali proprio recentemente ritoccati da governo, le crepe nei muri, il rischio sismico, l’isolamento acustico, la sicurezza nel cantiere, la salubrità dell’aria, i pericoli di un incendio...

Insomma, gli argomenti di discussione, di approfondimento e formazione non mancheranno. Tra l’altro, per alcune tipologie di professioni si profila anche la possibilità di acquisire crediti formativi. La Fiera del Condominio di Verona, insomma, si annuncia come una occasione imperdibile per chi lavora, ma anche per chi vive, in un edificio residenziale. Nuove norme, tecnologie e materiali di ultima generazione sono anche la fonte di dubbi, assilli e, non di rado, di errate decisioni. Segnate subito l’appuntamento in agenda.

LA FIERA IN QUATTRO TAPPE Domenica 20. È il giorno della Festa del Condominio: un evento destinato a coinvolgere soprattutto l’utente finale, cioè chiunque sia proprietario di un immobile. Ristrutturazione, riqualificazione e consolidamento delle strutture, accanto alle nuove opportunità dei servizi connessi alla gestione delle abitazioni, saranno il cuore dell’evento.

Lunedì 21, mattina. L’agenda prevede il terzo Convegno nazionale di YouBuild, rivista dedicata a chi opera nel settore della progettazione e realizzazione, in particolare nell’e-

dilizia sostenibile. Dopo i primi due grandi appuntamenti, che hanno registrato un comprensibile successo, la terza edizione proporrà altri temi di discussione inerenti all’edilizia green e l’adeguamento sismico degli edifici.

Lunedì 21, pomeriggio. Torna Condominio Ok, il roadshow che fa tappa a Verona e si propone come punto di riferimento per gli operatori della gestione condominiale e per gli utenti. Amministratori di stabili, professionisti, aziende, si ritroveranno a discutere di problemi e delle

soluzioni per un condominio più confortevole e sostenibile.

Martedì 22. Il Convegno nazionale di YouTrade giunge all’edizione numero 12. L’evento legato alla rivista di Virginia Gambino Editore, punta sui temi caldi che riguardano l’edilizia e il commercio dei beni strumentali.

Insomma, quattro appuntamenti legati dallo stesso filo conduttore: l’edilizia, la gestione degli edifici residenziali, la progettazione, la sostenibilità. Un evento fieristico che riunisce tutti questi decisivi aspetti per utenti privati e operatori specializzati.

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PRIMO PIANO INCENTIVI

I BONUS CASA DEGLI ALTRI Gli sgravi fiscali per ristrutturare o riqualificare le abitazioni non sono un’esclusiva degli italiani. Dalla vicina Svizzera alla Germania, dalla Francia alla Svezia: ecco gli incentivi concessi dagli altri Paesi di Giuseppe Rossi

S

e l’Italia viaggia ormai da dieci anni con lo schema delle detrazioni fiscali, con piccoli ritocchi da un anno all’altro (e per il 2019 nessuno), come si comportano gli altri Paesi europei, visto che l’obiettivo di ridurre i consumi vale per tutti? La risposta non è univoca. Strategie differenti spingono a comportamenti diversi. Ma un dato comune c’è: la leva fiscale è quella che muove i mercati e spinge o costringe i proprietari di immobili a seguire la strada virtuosa del risparmio energetico.

Germania Sovvenzioni e sussidi dalla KfW, acronimo di Kreditanstalt für Wiederaufbau, cioè Istituto di Credito per la Ricostruzione. È una banca pubblica tedesca nata nel 1948, alla fine della Seconda Guerra Mondiale, per amministrare i fondi del Piano Marshall.

L’80% del capitale è detenuto dal governo federale, mentre il restante 20% è detenuto dai Länder. Vi ricorda qualcosa? Esatto, è l’equivalente della Cassa depositi e prestiti italiana. Attraverso la KfW, infatti, il governo tedesco canalizza operazioni che altrimenti figurerebbero nei conti dello Stato (e impatterebbero sul debito pubblico) per cifre 16 - CONDOMINIO SC

ingenti. Tra le attività, per esempio, c’è un programma di investimenti per promuovere la riqualificazione energetica. Si tratta di promozioni graduali, basate sul livello raggiunto di efficienza in relazione ai nuovi standard degli edifici. Se i costi e gli impegni di una ristrutturazione completa dovessero essere troppo alti, si implementano solo misure singole. Il sostegno offerto dalla KfW dipende dallo standard di ristrutturazione scelto: quello migliore riceve il sostegno più alto. Risultato: entro la fine del 2020 è previsto un risparmio cumulativo di energia di circa 6 milioni di tep/anno (oltre il 13% dei risparmi cumulativi totali). Attraverso i programmi di investimento nei comuni e nelle strutture sociali, KfW offre prestiti diretti e sub-prestiti per la ristrutturazione di scuole, palestre, asili e edifici usati per lavorare con bambini o giovani. Entro la fine del 2020 è atteso un risparmio cumulativo di energia di circa 0,2 Mtep/anno.

Svezia, Svizzera, Olanda Questi Paesi utilizzano la leva fiscale, cioè lo strumento di imposte sull’energia e sulla Co2 emessa. In Svezia, la tassa sull’energia è stata introdotta negli anni Cinquanta e la tassa sulla Co2 è stata decisa durante la grande riforma fiscale del 1991. Nel 2007 è stata effettuata un’analisi econometrica degli effetti sull’efficienza energetica derivanti dalla tassazione dell’energia nel settore delle famiglie, durante il periodo dal 1991 al 2016. In Olanda l’imposta sull’energia pesa su elettricità, gas naturale, gasolio, olio semiliquido e gas di petrolio liquefatto. I consumatori di energia sono in

parte compensati per la tassazione. Per ogni connessione elettrica le aziende erogatrici rimborsano una quota fissa.

Ma proprio per questo la compensazione è relativamente elevata per i consumatori efficienti dal punto di vista energetico e relativamente bassa per i consumatori inefficienti. Insomma, far pagare di più chi consuma non ha un impatto così razionale. In Svizzera dal 2008 esiste una tassa sulle emissioni di Co2 dei combustibili termici (petrolio, gas, carbone). Due terzi delle entrate di queste imposte sono poi ridistribuite annualmente agli utenti e all’economia. Un terzo (massimo 300 milioni di franchi svizzeri), invece, è utilizzato per realizzare un programma dedicato alla promozione di misure per ridurre le emissioni di Co2 negli edifici. Insomma, anche in questo caso, come in Germania, più che sconti fiscali a chi riqualifica arrivano direttamente finanziamenti pubblici.

Francia Il governo di Parigi ha deciso da tempo di puntare sui Certificati di risparmio energetico. È uno strumento introdotto dal 2005 con l’obiettivo di ridurre i consumi di energia. La legge obbliga i fornitori di energia e i distributori di carburante a risparmiare energia incoraggiando i consumatori (famiglie, autorità locali o aziende) a ridurre il proprio consumo. Le parti obbligate (i fornitori) possono scegliere di cedere parzialmente o totalmente i propri obblighi a terzi. La quantità di risparmio energetico che deve essere raggiunta da ciascuna «parte obbligata» dipende dal tipo e dal volume di energia venduta CONDOMINIO SC - 17

PRIMO PIANO per un determinato periodo. Ma come si fa, in pratica? Per orientare cittadini e imprese è stato creato un catalogo che aiuta a valutare il potenziale di risparmio energetico delle diverse azioni standardizzate, come l’isolamento termico o la sostituzione degli infissi. Il catalogo è aggiornato di frequente. Tuttavia, i certificati di risparmio energetico possono anche essere rilasciati per specifiche azioni che non sono incluse nel catalogo.

Anche in questo caso è disponibile una guida metodologica per azioni specifi-

che. Nel 2015 sono state stabilite azioni obbligatorie rivolte alle famiglie che si trovano nella situazione di povertà energetica per raggiungere gli obiettivo: le cosiddette parti obbligate devono mettere in atto azioni di risparmio energetico finalizzate all’abitazione, ma anche al trasporto di famiglie a basso reddito, acquistare certificati di risparmio energetico dedicati o sostenere programmi di risparmio energetico specifici per le famiglie povere. Il settore residenziale, in ogni caso, è ancora il principale set-

tore di riferimento della misura, che ha conseguito i risultati di dare un impulso alla riqualificazione degli edifici, orientare gli utenti verso la scelta di materiali e attrezzature più efficienti e spingerli a rivolgersi a professionisti, piuttosto che affrontare autonomamente i lavori di ristrutturazione. La quota di Certificati di Risparmio Energetico consegnati a partire dal 2015 agli edifici residenziali è pari al 49% del totale, mentre il 18% del totale è relativo agli edifici terziari.

IN ITALIA È BOOM DEI LAVORI Il governo del cambiamento ha lasciato immutato il trend dei governi precedenti: i bonus casa sono confermati, ma per un solo anno, mentre rimane immutata anche la dead line del 2021 per le parti comuni condominiali. Insomma, la solita proroga. Proprio mentre erano cancellate con un tratto di penna le ipotesi di una conferma per tre anni, che avrebbe regalato una prospettiva più stabile per imprese e condomini che devono programmare i lavori, l’Enea pubblicava i dati relativi all’effetto bonus casa, in particolare per quanti riguarda il risparmio energetico. E i numeri indicano che i bonus funzionano alla grande, sia sotto il profilo del taglio dei consumi, sia sotto quello del giro d’affari messo in moto.

A GONFIE VELE Nel quadriennio 2014-2017, spiega il report dell’Enea, sono stati realizzati circa 1 milione e mezzo di interventi. Lo scorso anno, in particolare, è stato registrato un boom, con oltre 420 mila grandi o piccoli lavori di riqualificazione.

La metà di questi interventi, per la verità, ha riguardato la sostituzione dei serramenti, nonostante il bonus fosse sceso al 50% rispetto al 65% dell’anno precedente. Circa il 25%, invece, ha scelto la sostituzione dell’impianto per la climatizzazione invernale e le schermature solari. A partire dal 2011, sono oltre 2,3 milioni gli interventi effettuati e più di 3,3 milioni dall’avvio del meccanismo nel 2007. Di conseguenza, anche il business per le imprese vola: superano i 3,7 miliardi gli euro di investimenti attivati nel 2017 (8% in più rispetto al 2016). Su questa cifra sono da calcolare le detrazioni fiscali che potranno essere richieste nell’arco dei prossimi dieci anni, cioè 2,42 miliardi di euro. Gli investimenti attivati negli ultimi quattro anni ammontano, invece, a circa 13,5 miliardi di euro. Porte e finestre la fanno da padrone anche su questo periodo: drenano oltre il 40% delle risorse, mentre circa il 25% è stato destinato alla coibentazione di solai e pareti. E se si calcola dal 2011, gli investimenti attivati superano i 23,3 miliardi di euro, che salgono a 35,5 miliardi dall’avvio del meccanismo dei bonus nel 2007.

IL RISPARMIO Tutti soldi, insomma, messi in circolazione in buona parte grazie al meccanismo del credito d’imposta. Già, ma il bonus quanto ha influito, davvero, sui consumi? Se si calcolano i milioni di tep (che rappresenta la quantità di energia rilasciata dalla combustione di 1 tonnellata di petrolio grezzo) che non sono stati bruciati negli impianti di riscaldamento condominiali, il trend di risparmi osservato su tutto il periodo è crescente: 1.300 GWh/anno ottenuti nel 2017, pari a 0,112 Mtep/anno. In particolare negli ultimi tre anni (2014-2017) il risparmio energetico è ammontato a circa 4.700 GWh/anno (poco più di 0,4 Mtep/anno). E se si calcola a partire dal 2011, il taglio di consumi è pari a circa 9.000 GWh/anno (0,77 Mtep/anno), mentre dal 2007 si superano i 15.000 GWh/anno (1,31 Mtep/anno). In pratica, è come se l’Italia non avesse acquistato il greggio di sei petroliere.

Questo taglio dei consumi è associato alla sostituzione di serramenti per circa il 40%, mentre alla coibentazione di solai e pareti per un quarto dei consumi. L’Enea ha anche calcolato il rapporto tra spesa e beneficio, cioè la riduzione della bolletta energetica: tra gli 8 e gli 11 centesimi di euro per ogni kWh di energia risparmiato durante tutta la vita utile dell’intervento.

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GRIGLIATI da fare CONDOMINIO SC - 19

PRIMO PIANO DECRETO CRESCITA

UN NUOVO SCIVOLO PER I BONUS CASA

Le imprese potranno utilizzare lo sconto fiscale con una rateizzazione accorciata a cinque anni. Ma senza la possibilità di girarlo a terzi.

Sismabonus anche alle zone 2 e 3, e incentivo a chi demolisce per ricostruire di Giuseppe Rossi

C

essione del credito d’imposta più facile. Sismabonus che si allarga anche a zone finora escluse. E un incentivo per chi decide di demolire un edificio per ricostruirlo con criteri strutturali antisismici. Sono molti i ritocchi annunciati, ma con una premessa: al momento della stesura 20 - CONDOMINIO SC

di questo articolo i cambiamenti sono quelli contenuti nel cosiddetto Decreto crescita che, però, è stato approvato dal governo la sera di giovedì 4 aprile «salvo intese». Tradotto per chi non è addentro nel politichese: «Cari cittadini, queste che abbiamo deciso sono solo linee di massima. Ci sono, infat-

ti, alcuni aspetti su cui non siamo per nulla d’accordo tra noi e che andranno approfonditi». Le modifiche, ai bonus casa, insomma, saranno davvero valide solo quando saranno pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale, non ancora avvenuta al momento della stesura di questo articolo. Non solo: dopo l’entrata in

vigore definitiva del provvedimento, L’Agenzia delle Entrate avrà 30 giorni di tempo per mettere a punto le disposizioni attuative. L’esperienza insegna, però, che i tempi potrebbero anche essere più lunghi, come è avvenuto in passato. In particolare per quanto riguarda la cessione del credito, uno dei punti che sono stati modificati dal governo. Lo scorso anno, per esempio, le Entrate hanno provveduto a mettere a punto il regolamento solo cinque mesi dopo l’entrata in vigore della legge di Bilancio, in cui era contenuta la disposizione sulla cessione del credito. E la data di entrata in vigore del provvedimento non è l’unico punto interrogativo. Ma veniamo alle novità.

Demolizioni incentivate Arrivano gli incentivi a chi demolisce per ricostruire. È forse questa la new entry più sorprendente. Fino al 2021

sarà concessa la «misura fissa» di 600 euro complessivi per le imposte su registro, ipoteca e catasto per chi cede un intero fabbricato destinato alla demolizione e ricostruzione. A patto che avvenga tutto entro i successivi dieci anni. Tra l’altro, è prevista la possibilità anche di variazione volumetrica, piani regolatori cittadini permettendo.

Sismabonus esteso Lo sconto fiscale fino all’85% per chi mette in sicurezza un edificio è esteso alle zone a rischio sismico 2 e 3 (finora era solo la zona 1). Come è già previsto, il tetto massimo dell’85% riguarda chi passa a due classi di rischio inferiore, mentre un solo step dà diritto al 75% di sconto fiscale. Per poter ottenere lo sconto l’immobile deve essere ristrutturato, oppure demolito e ricostruito, anche in questo caso con possibile variazione volumetrica se prevista dai regolamenti. Lo sconto vale fino al 31 dicembre 2021.

Cessione del credito Si allargano ancora le maglie per la cessione del credito d’imposta. Chi ristruttura o riqualifica energeticamente l’immobile potrà cedere lo sconto fi-

scale all’impresa che esegue i lavori. La novità è che l’impresa in questione potrà ammortare lo sconto in cinque anni invece che dieci. Altra novità: lo sconto sulla fattura praticato dall’impresa (che a sua volta lo otterrà dal fisco) deve essere di pari importo a quello previsto dai bonus casa. L’impresa, cioè, sarà tenuta a concedere il 50% di sconto in caso di ristrutturazione e il 65% in caso di riqualificazione. La stessa impresa, inoltre, non potrà cedere a terzi il bonus.

I dubbi Anche se un meccanismo più semplice di cessione del credito sembra andare incontro alle esigenze del mercato, non mancano le perplessità. Per esempio, la cessione del credito di imposta per un singolo privato, fino a prova contraria, è prevista fino al prossimo 31 dicembre, data in cui scade la proroga concessa con la legge di Bilancio 2018.

Un tempo troppo breve per le imprese e per i privati perché possano recepire adeguatamente la nuova disposizione. I bonus saranno prorogati per l’ennesima volta? Non si sa. Forse sarebbe stato meglio, contestualmente, prevedere un allungamento di almeno 12 mesi per i singoli proprietari di immobili (per il condominio, invece, la dead line resta il 2021). Un altro dubbio è quello sollevato da Rete Irene: quante imprese edili sono in grado di offrire la cessione del credito? Il dubbio è che possa essere utile solo a pochi grandi soggetti, che potrebbero a loro volta subappaltare i lavori, incassando il beneficio fiscale e facendo leva sulla propria capacità di contrattazione. C’è, inoltre, il sospetto che l’impresa che concede il credito d’imposta possa incorporare nel preventivo una commissione (non dichiarata) che incorpori il servizio reso al committente dei lavori. Per contro, la nuova disposizione dovrebbe evitare dubbi e ostacoli che derivano dalla necessità di produrre il cosiddetto bonifico parlante, come previsto dalle regole in vigore.

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PRIMO PIANO ENERGIA

CAPPOTTOMIO TAGLIA LA BOLLETTA Eni gas e luce si occupa di far realizzare un involucro isolante chiavi in mano: la riqualificazione garantisce aumento di valore dell’edificio e minor inquinamento. Con la possibilità di cedere il credito d’imposta di Giacomo Casarin

I

Giorgio Fontana, all'Orto Botanico di Brera a Milano, presso l'installazione "The Circular Garden" di Eni

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l CappottoMio non si riferisce al capo di abbigliamento invernale. È, invece, qualcosa di completamente diverso e che riguarda casomai il luogo in cui viene riposto il cappotto inteso come abito: l’abitazione di chi lo indossa. Giorgio Fontana, presidente e amministratore delegato di Sea servizi energetici, controllata di Eni gas e luce, ha spiegato meglio che cosa è CappottoMio all'Orto Botanico di Brera, dove Eni ha realizzato la sua installazione per il Fuorisalone di Milano.

Domanda. Che cosa volete comunicare?

Risposta. Vogliamo parlare di efficienza energetica e, nello specifico, di CappottoMio, il servizio dedicato all’involucro del condominio, in grado di portare numerosi vantaggi, tra cui una notevole riduzione della bolletta (dal 30 al 50%), una riqualificazione che garantisce l’aumento di valore dell’immobile e un minor inquinamento che aumenta la qualità dell’aria. In più, garantiamo una serie di servizi per ottenere la cessione del credito attraverso un supporto guidato, oltre alla possibilità di poter rateizzare in dieci anni l’importo rimanente, grazie a un accordo stipulato con Unicredit. Ultimo aspetto importante: una volta partiti con la realizzazione dell’opera, noi controlliamo che l’impresa esegua correttamente quello che è previsto nel progetto con tanto di relazione finale certificatrice.

D. Quando è nato questo servizio?

R. Il progetto è stato lanciato a fine maggio del 2018, a Roma presso la sede dell’Enea. E dalle parole siamo passati ai fatti: a oggi in meno di un anno abbiamo presentato più di 500 offerte e acquisito più di cento lavori, di cui una ventina già completati nel 2018. Per un giro di affari che si attesta intorno ai 60 milioni di euro di lavori. Il tutto realizzato grazie a una squadra di partner, tra consorzi e imprese, con l’obiettivo di arrivare ad avere 400 aziende.

D. Esistono delle aree geografiche dove avete avuto una maggiore adesione all’iniziativa?

R. La regione che sta rispondendo meglio a questo tipo di proposta è la Sicilia, con numerosi interventi di Eco e Sismabonus. A seguire Lombardia e Valle d’Aosta, ma oggi siamo operativi su 16 regioni italiane, quindi copriamo l’80% del territorio nazionale.

D. Quali sono i vostri obiettivi per il futuro?

R. Il 2018 è stato un anno in linea con le

nostre aspettative, ma c’è ancora poca conoscenza dell’Ecobonus e della cessione del credito. In questo momento è fondamentare sensibilizzare l’opinione pubblica, e nello specifico gli amministratori di condominio e i progettisti: stiamo chiudendo molte convenzioni con i comuni d’Italia, grazie alle quali portiamo il nostro sistema sul territorio e raccontiamo alla cittadinanza i suoi vantaggi. In cambio, una parte di fatturato ottenuto dai lavori eseguiti sul territorio la restituiamo al Comune in modo che possa investire sull’efficienza energetica di scuole, palestre e edifici pubblici.

D. Come si fa a entrare nel circuito delle imprese vostre partner?

R. Innanzitutto bisogna essere qualificati. Valutiamo le referenze di ogni impresa, ma allo stesso tempo siamo attenti all’aspetto anticorruzione e corretta posizione fiscale, visto che lavoriamo con la cessione del credito. La selezione è molto attenta e chi entra a far pare della squadra deve mantenere questi requisiti di onorabilità e trasparenza.

D. Come può l’amministratore mettersi in contatto con voi?

R. Anche tramite le associazioni di categoria: l’anno scorso abbiamo organizzato 45 incontri sul territorio nazionale che hanno visto il coinvolgimento di 4.500 amministratori e progettisti. Quasi quotidianamente sono organizzati incontri per spiegare i vantaggi e la semplificazione della procedura che noi possiamo mettere in campo, rassicurandoli.

D. Quali sono stati gli scogli da superare? E quali gli aspetti più positivi?

R. Come tutti sappiamo, a volte i tempi della burocrazia sono un po’ lunghi, soprattutto per quanto riguarda le convenzioni nell'ambito pubblico. Dall’altra parte, dopo un po’ di tempo investito a organizzare gli incontri, ora non bisogna più andare a cercare né gli amministratori né le imprese, ma cominciano a contattarci loro direttamente. E bisogna continuare a parlarne. Oggi stiamo cercando di portare in questo sistema tanti operatori per rimettere in moto l’economia italiana dal punto di vista dell’edilizia.

CONDOMINIO SC - 23

PRIMO PIANO

W E N S Protezione Civile in chat con gli amministratori A Genova la Protezione Civile del Comune ha attivato un canale Telegram privato dedicato agli amministratori di condominio. Telegram è un sistema di messaggistica simile a WhatsApp. Caratteristiche di Telegram sono la possibilità di stabilire conversazioni tra due o più utenti, effettuare chiamate vocali cifrate punto-punto, scambiare messaggi vocali, videomessaggi, fotografie, video, stickers e file fino a 1,5 Gb. L’obiettivo per la Protezione Civile è dare informazioni sia generali che specifiche, contat-

tando in tal caso gli amministratori di volta in volta interessati alle situazioni di emergenza che possono verificarsi in città, come inondazioni o terremoti.

uno spacciatore dalla magistratura è diventato una biblioteca condominiale. A rendere possibile la trasformazione dello spazio da luogo dove operava la criminalità organizzata a spazio di cultura e socialità sono stati diversi fattori, tra i quali il lavoro di un comitato e la cornice amministrativa-normativa del Patto di collaborazione. Si tratta della norma, fortemente voluta dall’assessore alla Partecipazione del Comune, Lorenzo Lipparini e approvata in via sperimentale nel marzo del 2018, grazie alla quale cittadini, volontari, gruppi informali, associazioni, aziende e istituzioni possono collaborare con il Comune nella gestione dei beni comuni urbani. La biblioteca di viale Espinasse si aggiunge alle altre 11 già attive a Milano.

Una biblioteca invece dello spaccio La biblioteca di condominio è rara, ma è una realtà in diversi stabili. A Milano, però, ce n’è una con un aspetto differente: era in precedenza un magazzino di droga. È quanto avvenuto in un condominio di viale Espinasse, zona nord di Milano, dove un appartamento confiscato a

A Cervia c’è il Condominio solidale È finita su Rai Radio 1 la storia del Condominio solidale di Cervia, a Ravenna. Già il nome, Pantera Rosa, indica qualcosa di diverso dal solito. Sorto nel 2014 per iniziativa del Comune, si pone come servizio innovativo a supporto di persone che affrontano pe-

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riodi di difficoltà. Tra le iniziative dei condòmini ci sono l’allestimento del buffet in occasione del Festival degli empori solidali e l’adesione alla Festa del volontariato, oltre alla fattiva azione collaborativa tesa alla manutenzione dell’immobile. I condòmini sono impegnati individualmente o in gruppo in oltre 1.500 ore volontarie di attività per iniziative solidali, parte delle quali hanno visto come destinatari dei servizi gli ospiti della comunità alloggio integrata nel complesso edilizio.

La legionella torna in condominio L’allarme legionella nei condomini non è cessato. A gennaio la nuova emergenza ha riguardato la scoperta del batterio nelle tubature di un condominio di Milano Due, quartiere satellite alle porte del capoluogo lombardo. Il batterio la scorsa estate era comparso a Bresso, paese alle porte di Milano, con 52 casi e cinque morti. La legionella a Milano 2 è stata rilevata durante alcuni controlli per la qualità dell’acqua distribuita nel fabbricato. A informare i condòmini è stato lo stesso amministratore dello stabile.

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DIRITTO & ROVESCIO SPESE CONDOMINIALI - 1

QUANTO PAGA CHI HA USUFRUTTO La divisione dei costi per interventi ordinari e straordinari con il nudo proprietario è stabilita dal Codice civile. Eppure la materia è oggetto spesso di controversie tra condomini. Ecco come ci si deve regolare di Paolo Alvigini*

A

nche discernere i soggetti, di volta in volta tenuti al pagamento delle spese condominiali, può dare adito a opinioni difformi e, quindi, a controversie. La regola generale non può che essere quella che prevede come le spese vadano ripartite tra tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi

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millesimi di proprietà, ossia, ex articolo 1123 del Codice civile, primo comma. È ammessa una deroga a tale principio per via contrattuale, ossia attraverso una convenzione che ripartisca gli oneri tra i condòmini in misura diversa da quella legale o che preveda l’esenzione totale o parziale per alcuni di essi dal

loro pagamento. Il condomino è il soggetto principe cui vanno riferite le spese comuni. Per condomino deve ritenersi colui che è effettivamente proprietario e non, invece, chi appare essere tale (il cosiddetto condomino apparente), per essersi comportato, appunto, come un vero e proprio condomino.

Chi paga che cosa Per esempio, nel caso di due coniugi separati, a uno dei quali sia stato assegnato in godimento l’abitazione coniugale, il pagamento delle spese condominiale spetta al proprietario di questa. Da tempo la giurisprudenza, che pure lo aveva creato, ha cancellato dal novero dei soggetti tenuti al pagamento degli oneri comuni il cosiddetto condomino apparente. Si tratta di quel soggetto che, pur non essendo condomino o nudo proprietario o usufruttuario, partecipa alle assemblee ed esprime il suo voto ed è convocato perché, di fatto, si comporta nel tempo come il vero condomino. A far chiarezza sul punto è entrato in vigore il registro di anagrafe condominiale, contemplato all’articolo 1130 c.c. n. 6, che prevede che l’amministratore debba: «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della

residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare…». Per molto tempo la Suprema Corte aveva ritenuto che il condomino apparente potesse e dovesse essere destinatario anche dell’onere del pagamento delle spese condominiali.

Ma, come detto, la Cassazione ha poi mutato avviso, affermando che solo chi effettivamente è condomino può essere convocato in assemblea, ha diritto di

Nel caso di due coniugi separati, a uno dei quali sia stato assegnato in godimento l’abitazione coniugale, il pagamento degli oneri condominiali spetta al proprietario voto e l’obbligo di spesa. A por fine al contrasto giurisprudenziale è intervenuta ancora la Cassazione 8 aprile 2002 numero 5035 a Sezioni Unite, che ha definitivamente deciso come, per la riscossione degli oneri condominiali sia legittimato passivamente solo il reale proprietario dell’unità in condominio e non, invece, chi appare essere tale.

Diritti e doveri Va anzitutto richiamato l’articolo 67 disposizioni attuative c.c. VI comma, che così recita: «L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni». Si pone dunque il problema di discernere quali spese siano di pertinenza del nudo proprietario e quali invece siano di competenza dell’usufruttuario.

L’articolo 981 c.c. descrive il diritto di usufrutto: «L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questa capo». Gli articoli 1004 e 1005 c.c. descrivono le spese poste a carico

del nudo proprietario e quelle a carico dell’usufruttuario.

Articolo 1004 del Codice civile «Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario». «Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione».

Articolo 1005 del Codice civile «Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la situazione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie».

Ordinario o straordinario Ai fini della distinzione tra gli interventi a carico dell’usufruttuario e quelli a carico del nudo proprietario, non rileva la maggiore o minore attualità del danno da riparare, bensì il carattere ordinario o straordinario dell’opera, poiché, in considerazione della natura dei rispettivi diritti, l’usufruttuario ha l’onere di provvedere a quanto attiene alla conservazione e al godimento del bene, mentre sono riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione dello stesso (Cass. 6 Novembre 2015 n. 22703). L’usufruttuario è tenuto a corrispondere tutti gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione della cosa comune oggetto del diritto e, pertanto, è legittimato passivo e attivo in tutti gli effetti conseguenti, sostanziali e processuali.

L’usufruttuario, di conseguenza, eserciterà il diritto di voto in assemblea per la nomina dell’amministratore e la determinazione del suo compenso. *Avvocato CONDOMINIO SC - 27

DIRITTO & ROVESCIO SPESE CONDOMINIALI - 2

COME DIVIDERE UNA GOCCIA D’ACQUA È possibile regolarsi nella suddivisione degli oneri idrici se un appartamento del condominio è vuoto e non ha consumato nulla? E se non ci sono contatori singoli? Ecco quando entra in gioco il «minimo impegnato» di Umberto Anitori

L’

acqua è spesso motivo di scontro nei condomini tra amministratore e condòmini, specie quando ci si trova in presenza di appartamenti disabitati per l’intero anno e che, ovviamente, non hanno utilizzato il servizio idrico e non intendono quindi pagare tale servizio. È necessario fare chiarezza sul problema: in teoria i Comuni o le aziende municipalizzate a cui è affidato il servizio di distribuzione dell’acqua dovrebbero installare un contatore per ogni utente-unità immobiliare e, quindi, far sottoscrivere a ogni condomino-inquilino un contratto per l’erogazione del servizio, così come avviene per l’energia elettrica e per il gas. Di fatto così avviene in moltissimi Comuni. Invece, specie nelle grandi città, il contratto è sottoscritto dal condominio, che quindi è titolare dell’utenza e del relativo contatore e dovrà poi provvedere alla 28 - CONDOMINIO SC

distribuzione del servizio all’interno dello stabile e al relativo pagamento.

I due casi Nel primo caso, quando un appartamento è disabitato, il proprietario può così disdire il contratto di erogazione dell’acqua. Il contatore verrà quindi rimosso e l’unità immobiliare rimarrà sfornita di acqua, ma senza dover pagare nulla. Nel secondo caso, cioè quando l’utenza e il relativo contatore sono intestati al condominio, la situazione sarà più complessa. Vediamo il perché: per ogni utenza al momento del contratto è definito in base al numero delle unità immobiliari e alla loro destinazione d’uso il quantitativo di acqua che sarà addebitato a prezzo ridotto, così detto politico. Tale quantitativo definito «minimo impegnato», deve essere pagato tutti i mesi indipendentemente dal consumo. Per essere più chiari, anche

se l’acqua non è consumata, eventuali eccedenze sono addebitate a prezzo maggiorato secondo criteri che le aziende municipalizzate stabiliscono in fase di contratto con gli utenti.

Operazione lettura Ovviamente i condomini sono costretti a installare dei contatori per ogni unità immobiliare e in molti casi più dispositivi per appartamento in funzione delle colonne di distribuzione e, di conseguenza, gli amministratori affidano l’incarico della lettura dei contatori ad aziende specializzate, che oltre a eseguire la lettura effettuano la ripartizione delle spese, cioè l’attribuzione delle spese a ciascuna unità immobiliare in base ai consumi rilevati. Come avviene la ripartizione? Il minimo impegnato è addebitato comunque in base al quantitativo assegnato dall’azienda erogatrice per la destinazione d’uso dell’immobile, indipendentemente dall’effettivo consumo. Le eccedenze di consumo rilevate sul contatore condominiale sono addebitate in base agli effettivi consumi dei singoli. È evidente che nel caso di contatori a consumo zero la quota parte di acqua a «prezzo politico» di quell’unità immobiliare va a vantaggio di chi ha consumato di più. Alcune aziende che effettuano le letture e le contabilizzazioni hanno predisposto criteri di recupero per tali casi. Ma è impossibile quadrare perfettamente i consumi rilevati dal contatore generale, la cui lettura è effettuata dall’azienda che gestisce le risorse idriche, con quelle dei singoli contatori, la cui lettura è effettuata in data diversa dalla prima. Il sistema di contabilizzazione deve quindi per forza di cose mettere in conto una percentuale di approssimazione. Ne consegue che l’appartamento chiuso deve comunque pagare la propria quota di canone e di minimo impegnato in base al principio che, comunque, ha avuto la possibilità di utilizzare l’acqua.

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DIRITTO & ROVESCIO SPESE CONDOMINIALI - 3

QUANDO È TUTTA QUESTIONE DI ONERI

L’acquirente di un appartamento deve fare fronte alle spese di condominio pregresse?

E che cosa succede se chi cede la proprietà non dà all’amministratore l’atto notarile? di Palmiro Fronte

30 - CONDOMINIO SC

Spettabile Redazione, nel 2018 ho acquistato un immobile.

L’amministratore, adesso, mi chiede il pagamento di rate scadute e non pagate dal precedente proprietario. Può farlo?

L

a questione del recupero crediti, da sempre, è uno degli aspetti più dibattuti e più controversi, soprattutto in caso di passaggio di proprietà. A chi si deve rivolgere l’amministratore per chiedere il pagamento delle rate condominiali insolute? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che «Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente». Secondo tale norma, l’acquirente e il venditore rispondono, in via solidale, per le spese maturate per l’anno in cui ha avuto luogo la vendita e per l’anno immediatamente precedente, dove per «anno di riferimen-

to» si intende quello di esercizio, di gestione, e non quello solare.

Pertanto, le spese che entrambe le parti sono chiamate a sostenere comprendono, unicamente, quelle derivanti dall’esercizio in corso al momento della vendita dell’immobile e quelle relative all’esercizio precedente. Tutte le eventuali spese insolute riguardanti le altre

L’amministratore, a sua piena e totale discrezione, può rivolgersi sia al venditore che all’acquirente che è tenuto al pagamento, salvo rivalsa nei confronti del venditore annualità anteriori al tipico biennio resteranno a carico esclusivo del venditore. Per quanto riguarda gli oneri straordinari, invece, l’orientamento costante e maggioritario della giurisprudenza è incline a ritenere che i medesimi do-

vranno essere corrisposti da colui che era proprietario al momento in cui è stata approvata la delibera dei lavori (Inter alias, Cassazione 15547/2017).

A nulla vale quanto eventualmente pattuito nell’atto di compravendita, il quale produce effetti solo tra le parti. Alla luce delle considerazioni sopra enunciate, l’amministratore, a sua piena e totale discrezione, può rivolgersi sia al venditore che all’acquirente che è tenuto al pagamento, salvo rivalsa nei confronti del venditore. In caso di compravendita, poi, è diffusa la cattiva abitudine da parte del venditore di non trasmettere all’amministratore copia dell’atto di vendita.

Questa «dimenticanza» può costare molto caro. Sempre l’articolo 63 disp. att. c.c., infatti, prevede come ulteriore onere a carico del venditore quello di trasmettere all’amministratore copia conforme dell’atto di vendita. In difetto, il venditore resta responsabile in solido con il compratore per tutte le spese condominiali successive alla vendita.

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CONDOMINIO SC - 31

SPECIALE

INCENTIVI FISCALI

E SE IL BONUS VERDE RIMANE AL VERDE? Il bonus è stato prorogato dal governo. Permette di riqualificare terrazzi e giardini condominiali, eppure è poco utilizzato.

Il motivo: burocrazia eccessiva e scarsi vantaggi per i proprietari di Umberto Anitori

I

l verde nei condomini è un problema sociale o, meglio, di costume. È fuori di dubbio che la quasi totale abolizione del portiere ha causato anche l’impoverimento, e in molti casi la eliminazione, del verde in numerosissimi condomini. Infatti i cortili condominiali, che una volta erano arredati con vasi e piccole aiuole, oggi sono lastre di pavimento o di cemento squallidi a vedersi e che, specie d’estate, contribuiscono a far crescere le temperature delle nostre città. Il tutto è determinato dal fatto che non c’è più chi se ne prende cura quotidianamente: spariti i portieri, gli addetti alle pulizie effettuano il servizio soltanto in determinati

32 - CONDOMINIO SC

giorni e, poi, il loro intervento è sempre veloce: gli operatori non hanno tempo da dedicare alle piante perché debbono correre da un condominio all’altro per mettere insieme lo stipendio. Inoltre, le piante hanno bisogno di una assistenza particolare: debbono essere magari messe al riparo con determinate situazioni di freddo intenso o di pioggia continua, e non essendoci più il portiere nessuno dei condomini ha tempo o la voglia di seguire queste incombenze. Di fatto, il verde nei condòmini resiste, con notevole difficoltà, soltanto in quei condomini dove esiste un giardino condominiale. Neanche l’introduzione del bonus verde nella legge di Bilancio 2018 ha

modificato l’andazzo generale, che vede sempre in diminuzione il verde all’interno dei condomini.

Gli ostacoli La legge di Bilancio per il 2019 ha prorogato il bonus verde anche per i condomini. Ma perché il bonus non ha ottenuto i risultati sperati dal legislatore, che intendeva incentivare il lavoro nel settore degli addetti alle manutenzioni del verde e contemporaneamente migliorare l’ossigenazione dell’aria che si respira nelle nostre città? Secondo la legge, la detrazione è ammessa a livello personale, per interventi radicali per il verde in vaso o per manutenzioni straordinarie

per il verde in terra, per un importo complessivo di 5 mila euro per ogni unità immobiliare, nella misura del 36% della somma a carico di ciascun condomino, importo da detrarsi in dieci rate annuali.

In pratica, se un condominio spende 10 mila euro per mettere in posa un giardino e ogni condomino paga la sua quota parte, cioè mille euro, quest’ultimo potrà detrarre 360 euro, che dovranno però essere diluiti in dieci rate annuali. Cioè 36 euro all’anno. Per ottenere questo sconto il condomino dovrà conservare la ricevuta del bonifico di pagamento al condominio (dei 360 euro) e ottenere ogni anno dall’amministratore la copia della certificazione dell’avvenuta co-

municazione all’Agenzia delle Entrate.

Questa documentazione va poi girata al proprio commercialista, che la deve allegare alla dichiarazione dei redditi. È evidente come la complessità della pratica burocratica per godere della piccola detrazione disincentiva anche i più ben disposti a utilizzare tale opportunità per rinfoltire il verde condominiale.

Chi la utilizza Di fatto la detrazione per il bonus verde condominiale viene utilizzata soltanto da quei condomini che, per loro fortuna, hanno grandi spazi dedicati a verde comune e, di conseguenza, ogni anno eseguono interventi

di manutenzione e di rinfoltimento.

Come spesso accade in materia di condominio, il legislatore, ancora una volta, ha emesso un provvedimento ottimo nelle intenzioni, ma di fatto con nessuna utilità per il singolo cittadino. Anzi, si può affermare che utilizzare il bonus è spesso antieconomico: fatturazione, pagamento con bonifico, delibera assembleare con specifica ripartizione, comunicazione annuale all’Agenzia delle Entrate, sembrano proprio incentivare il ricorso al lavoro nero. Ma perché non si offre la possibilità di utilizzare le detrazioni a livello di condominio?

Sarebbe tutto più semplice.

CONDOMINIO SC - 33

SPECIALE EDILIZIA DI CONDOMINIO - 1

SCOPRITE TUTTO SULLA COPERTURA Come ripartire le spese per impermeabilizzare tetti, terrazzi e balconi, quando è necessario intervenire per impedire le infiltrazioni? Non è semplice, perché la legge prevede un diverso onere secondo i casi di Umberto Anitori

I

n primavera, anche se le stagioni sono sempre meno definite, le precipitazioni sono più frequenti. E come tutti gli anni in molti condomini si ripresenta il problema delle infiltrazioni da tetti, terrazzi, balconi, cornicioni tettoie... Quindi, per l’amministratore sono previste continue sollecitazioni da parte di chi subisce le infiltrazioni e una

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raffica di obiezioni da chi deve eseguire o soltanto consentire l’intervento nella propria unità abitativa. Iniziamo a esaminare la casistica possibile: i tetti hanno funzione di copertura e, quindi, salvo che il titolo (regolamento di condominio) non disponga diversamente, sono di proprietà comune. Di conseguenza, l’intervento di ripristino va organizzato

dall’amministratore e addebitato a tutti i condòmini. Se il tetto su cui si deve intervenire ricopre solo una parte del condominio, dovranno partecipare alla spesa soltanto i condòmini che usufruiscono della copertura dello stesso tetto (articolo 1123 del Codice civile), sempre che il regolamento non disponga diversamente.

Terrazzi e lastrici solari Più complessa la situazione per quanto concerne terrazzi e lastrici solari, che possono essere di proprietà o di uso esclusivo di alcuni appartamenti. Nei terrazzi e nei lastrici solari le funzioni di utilizzo della struttura sono due: una di copertura, quindi equivalente ai tetti, e una di calpestio a uso di chi può utilizzarla anche per questo. Le infiltrazioni in queste strutture possono manifestarsi per vetustà o per mancata o cattiva manutenzione. Nel caso di intervento di sostituzione dell’impermeabilizzazione per vetustà l’intervento per due terzi sarà a carico della proprietà degli immobili a cui serve da copertura e per

Nella sostituzione dell’impermeabilizzazione per vetustà l’intervento per due terzi sarà a carico della proprietà degli immobili a cui serve da copertura e per il restante terzo a carico di chi usufruisce della superficie calpestabile il restante terzo a carico di chi usufruisce del calpestio. Fissato questo principio, non dovrebbe essere difficile per l’amministratore addebitare le relative spese di ripristino. Più complessa la

definizione delle infiltrazioni causate da mancata o cattiva manutenzione del terrazzo/lastrico solare la cui gestione spetta al condomino che ne detiene l’uso esclusivo: se le infiltrazioni sono dovute chiaramente a una causa addebitabile al detentore dell’uso esclusivo, anche la relativa riparazione va messa in conto allo stesso proprietario.

Le differenze per i balconi Ancora più complesso l’intervento per le infiltrazioni che si manifestano dai balconi: anche in questo caso l’infiltrazione può essere determinata da vetusta o da mancata o cattiva manutenzione.

Questo vuol dire che tutto va gestito come per i terrazzi, tenendo presente che gli interventi sul pavimento del balcone sono a carico del proprietario del calpestio, mentre gli interventi sull’intonaco e sulla tinteggiatura del sottobalcone sono a carico del proprietario sottostante. Anche per i balconi vale il principio che le spese per l’impermeabilizzazione sono a carico dei proprietari degli immobili o di parte di essi a cui funge da copertura. Tenendo presenti i principi sopra enunciati, si potranno affrontare tutte le casistiche che possono presentarsi nei vari condomini, sempre dopo attento esame del regolamento di condominio, che potrebbe prevedere clausole difformi da quanto comunemente applicato.

CONDOMINIO SC - 35

SPECIALE EDILIZIA DI CONDOMINIO - 2

LA SALUTE INIZIA DAL TETTO La superficie che sta più in alto dell’edificio è un sistema complesso, che ora serve anche a risparmiare energia o, addirittura, a produrla.

Ma bisogna conoscerne gli aspetti tecnici di Cristiano Vassanelli

T

ra tutti gli elementi costruttivi la copertura è con ogni probabilità quella preposta a subire la quasi totalità delle sollecitazioni esterne e dovrà essere in grado di rispondere positivamente a problematiche relative all’isolamento termico e acustico, all’impermeabilità del manufatto, oltre a dover resistere sotto l’aspetto strutturale e all’aggressione degli agenti atmosferici più severi. La copertura di un edificio, che fino agli anni Cinquanta è stata relegata a fornire una prestazione con la sola funzione di ombrello, deve essere invece rivista e intesa come un’interessante opportunità di rendere fruibile uno spazio multifunzionale aggiuntivo e distintivo per una costruzione. Una copertura piana, per esempio, oltre a essere progettata per ottemperare le varie richieste normative e legislative, può essere destinata ad altre importanti funzioni.

36 - CONDOMINIO SC

Clima ed estetica La copertura può essere destinata a giardino, con notevole resa estetica, comfort termico e di regolazione degli eventi meteorici, può contribuire alla limitazione del fabbisogno energetico della costruzione ed essere sede di produzione di energia elettrica grazie agli impianti solari o fotovoltaici e può infine essere adibita a parcheggio o a terrazza e diventare un nuovo spazio dove trascorrere il tempo libero. Affinché questi spazi siano usufruibili nel tempo e siano dotati delle giuste garanzie di durata, si deve assistere a una presa di coscienza da parte di tutti gli attori del processo di edificazione, a partire dai committenti per procedere con i progettisti e finire con i fruitori finali.

La complessità e le molteplici declinazioni e destinazioni del sistema tetto, devono essere oggetto di un’approfondita analisi preliminare da parte dei progetti-

sti e una conseguente attenzione sia nella scelta delle tipologie di materiali e delle scelte costruttive, che per le modalità applicative. Le coperture dovranno essere in grado di garantire livelli di qualità adeguati sotto svariati aspetti prestazionali, per non incorrere nelle classiche patologie da infiltrazione che oggi mettono spesso in ginocchio il sistema tetto e l’economia edile nazionale.

Le soluzioni tecniche Negli ultimi trent’anni di storia dell’edilizia nazionale il panorama relativo ai sistemi di impermeabilizzazione si è enormemente arricchito sotto il profilo delle soluzioni tecniche e dei materiali proposti sul mercato. Alle tradizionali membrane bituminose prefabbricate in rotoli, conosciute dagli anni Sessanta si sono aggiunte molteplici soluzioni tecniche d’intervento con diverse tipologie di materiali e modalità applicative che

potremmo così suddividere: • i teli sintetici a base di Pvc (poli vinil cloruro), Tpo (poliolefine), Hdpe (polietilene ad alta densità), Epdm (gomma vulcanizzata) ed Eva (etil vinil acetato); • la bentonite (derivato dell’argilla che si espande naturalmente a contatto con l’acqua e diventa impermeabile); • la poliurea (rivestimento elastomerico nato da una miscela di diisocianato e diammina) e altro.

• gli impermeabilizzanti liquidi, bicomponenti a base cementizia o mono-componenti a base di polimeri elastici mescolati a bitume o resine sintetiche, in dispersione acquosa o a solvente.

• Opportunità e limiti Tale fermento produttivo ha arricchito il mercato dell’impermeabilizzazio-

ne di opportunità tecnologiche, ma al contempo è stato possibile registrare un deciso impoverimento, quasi una dicotomia, in merito alla preparazione e alla competenza degli operatori preposti alla progettazione dei sistemi impermeabili e degli specialisti impegnati nella posa in opera dei materiali, al punto da raggiungere un desolante primato: nel nostro Paese il numero dei contenziosi civili in materia di infiltrazioni d’acqua copre il 60% del totale delle cause in materia di edilizia e l’ammontare dei costi per il ripristino e il risanamento di tali problematiche, ha raggiunto il 30-40% di tutti gli investimenti effettuati in manutenzione degli immobili, toccando livelli di grandezza assimilabili a una legge di Bilancio.

Meno operatori Le vicissitudini di mercato annesse al decremento dei volumi d’affari e le al-

tre difficoltà legate alla riscossione dei crediti, hanno portato le varie società specializzate nell’applicazione di sistemi impermeabili verso un periodo di profonda recessione. Con il risultato finale che sul panorama nazionale il numero degli applicatori preparati e affidabili, si è ridotto in maniera sensibile, lasciando il campo libero ad operatori volenterosi, ma privi delle conoscenze e dell’esperienza necessaria per portare a termine una lavorazione che rispetti la regola d’arte, ma sempre pronti a concedere uno sconto per aggiudicarsi il lavoro. Tali premesse, unite alla necessità di praticare prezzi sempre più bassi per aggiudicarsi un lavoro, portano a un risultato che mina gravemente la qualità e la durabilità dell’intervento, sacrificando per necessità o per poca conoscenza, una serie di norme di buona pratica nella determinazione e nella progettazione del sistema tetto.

CONDOMINIO SC - 37

SPECIALE Gli errori Tale situazione comporta una lunga serie di errori esecutivi immediatamente visibili a un occhio esperto e a una notevole quantità di patologie con «periodi di incubazione» più dilatati nel tempo, che traggono fondamentalmente origine da tre cause che in qualche sfortunatissimo caso agiscono in modo simultaneo: • mancanza di una progettazione o scarsa competenza dei progettisti in materia di coordinamento e controllo delle lavorazioni che vengono svolte in copertura; • scarse conoscenze delle tecniche di posa richiesta da parte di posatori improvvisati e sotto pagati; • scelta di materiali economici indipendentemente dalla necessità dell’intervento e dalla destinazione d’uso di una struttura; • mancanza di un programma di manutenzione capace di scandire le tempistiche e le modalità di controllo volte all’analisi delle condizioni del manto impermeabile.

Nelle immagini è possibile prendere visione di un fenomeno derivante dagli effetti delle sollecitazioni termiche e meccaniche a cui vengono sottoposti in manti lasciati a vista sulle coperture in casistiche dove è stata eseguita un’errata o incompleta stabilizzazione della stratigrafia

38 - CONDOMINIO SC

Sotto, i pannelli adibiti a isolamento termico di una copertura, sono dislocati a seguito dell’errato o mancante fissaggio meccanico, causando evidenti problemi sotto l’aspetto della tenuta del manto impermeabile e dell’isolamento termico della copertura stessa.

Gli effetti negativi In alcune immagini è possibile prendere visione di un fenomeno derivante dagli effetti delle sollecitazioni termiche e meccaniche a cui vengono sottoposti i manti lasciati a vista sulle coperture in casistiche dove è stata eseguita un’errata o incompleta stabilizzazione della stratigrafia. Per esempio, con i pannelli adibiti a isolamento termico di una copertura dislocati a seguito dell’errato o mancante fissaggio meccanico, causando evidenti problemi sotto l’aspetto della tenuta del manto impermeabile e dell’isolamento termico della copertura stessa.

La mancanza di manutenzione programmata comporta una diminuzione della vita operativa media di un manto impermeabile, indipendentemente dalla tipologia, sintetico, bituminoso, a base di Epdm o altro. Accumulo di sporcizia, vegetazione spontanea e incuria, possono essere cause primarie di infiltrazioni da rottura del manto, oltre che derivanti dall’otturazione parziale o completa degli scarichi. Al fine di valutare compiutamente quali soluzioni adottare per l’impermeabilizzazione di una struttura edile, civile o industriale che sia, è necessaria un’approfondita conoscenza delle tipologie di sollecitazioni a cui sono sottoposti i manti di copertura per tutta la durata della loro vita operativa e quale sia la destinazione d’uso dell’elemento oggetto dell’impermeabilizzazione.

Conoscere i materiali Abbiamo visto prima che le tecnologie e i materiali impermeabilizzanti a disposizione sono molteplici e possono coprire abbondantemente tutte le necessità d’intervento, ognuno con determinate caratteristiche distintive e modalità applicative. Approfondendo la conoscenza dei materiali ed analizzando compiutamente la destinazione d’uso e le caratteristiche dell’intervento, sarà quindi possibile determinare con correttezza quali tecniche siano più confacenti alla risoluzione di un determinato problema applicativo e secondo quali schemi di posa sarà possibile ottenere il massimo risultato.

Una volta determinata la tipologia di materiale impermeabile, risulta di capitale importanza procedere a un’attenta progettazione capace di individuare quali siano le sollecitazioni a cui il manto dovrà resistere durante la sua vita operativa, effettuando una serie di valutazioni: • Il supporto su cui verrà applicato il primo strato di membrana; • L’eventuale necessità di uno strato di controllo della migrazione del vapore a tipologia e lo spessore di isolante termico ed i metodi di fissaggio; • La tipologia di manto impermeabile;

La protezione del manto impermeabile; • Sviluppo di eventuali dettagli (raccordi, scarichi, corpi emergenti, carichi in copertura…); • Eventuali opere accessorie (profili metallici, scossaline, opere di lattoneria…); Nel caso di coperture piane con manti impermeabili a vista ed isolamento termico, il progettista dovrà scegliere tra due filosofie d’intervento in merito al posizionamento dello strato adibito ad isolamento termico, tra: • Il tetto caldo, cioè composto da uno strato di controllo del vapore, l’isolante termico e uno o due strati di manto impermeabile.

• Il tetto freddo, in questo caso l’impermeabilizzazione funge anche da controllo del vapore e l’isolante e verso l’esterno, solitamente protetto da una zavorra (ghiaia, cemento, pavimenti galleggianti…).

La prima tecnica è oggi la tipologia regina per le membrane, mentre la seconda è più sfruttata per la posa dei teli sintetici, a base di Pvc (polivinil cloruro), Tpo (poliolefine), Eva (etil vinil acetato), Epdm (Gomma vulcanizzata).

Come per tutte le cose, anche in questo •

caso i vantaggi e gli svantaggi si spartiscono. Se per la tecnica del tetto caldo si schierano in molti grazie alla facilità di ricerca del potenziale guasto (nel caso della totale aderenza), alla leggerezza (non necessita zavorra), alla facilità di manutenzione e riparazione (non si deve spostare la zavorra) ed alla capacità di mantenere l’isolante protetto dagli agenti atmosferici, ad appannaggio del tetto freddo avremmo costi più contenuti (si risparmia uno strato).

I passi successivi Una volta determinata la stratigrafia di copertura, la scelta della tipologia di isolante termico riveste un ruolo centrale nella prestazione del tetto, sia sotto l’aspetto della limitazione delle dispersioni termiche, che sotto il profilo dell’isolamento acustico e della stabilità del manto di tenuta impermeabile. Se, per esempio, la copertura è stata pensata per essere destinata a parcheggio al di sopra di ambienti riscaldati, l’isolante dovrà avere elevate caratteristiche di resistenza alla compressione per riuscire a sopportare i carichi previsti. Saranno quindi da privilegiare nelle scelte isolanti come il vetro cellulare, la perlite espansa, l’Xps e il poliuretano ad alta densità.

Esempio di tetto caldo, con membrana per il controllo del vapore, isolamento termico e doppio strato di membrana bitume-polimero e di tetto freddo, con finitura in ghiaia posata su isolante termico e membrana sintetica

Se, invece, la copertura fosse per esempio con struttura in legno, la scelta dell’isolante termico dovrà considerare il basso valore di sfasamento termico estivo e la limitata capacità isolante acustica della struttura e compensare tale mancanza con isolanti dotati di alti valori di calore specifico e saranno quindi preferibili isolanti di costituzione fibrosa a elevata densità come le lane minerali, le fibre naturali e quelle sintetiche.

Nei casi di coperture con manti impermeabili a vista (quindi senza nessuna ulteriore zavorra) la tipologia di isolante termico prescelto andrà inoltre a influire sulle modalità e le quantità dei fissaggi meccanici necessari per garantire la coesione dei vari strati del pacchetto, vero segreto per l’ottenimento di un pacchetto di copertura stabile, efficiente e duraturo.

Analizzare i dettagli Stabiliti i materiali e la stratigrafia del pacchetto di copertura, al progettista è richiesto di analizzare e indicare i dettagli esecutivi riguardanti le tecniche di fissaggio dei pannelli isolanti e la metodologia di posa dell’impermeabilizzazione, al fine di poter esercitare un coordinamento dell’intervento ed un corretto controllo dell’avanzamento delle lavorazioni. Se, infine, la copertura dovrà avere destinazioni specifiche, quali i tetti verdi o adibiti a impianto fotovoltaico, sarà necessario effettuare alcune considerazioni e scelte relativamente alla tipologia di membrana impermeabile che verrà posata come ultimo strato.

Per le coperture a giardino sarà infatti necessario prevedere un materiale impermeabile certificato con capacità di resistere all’aggressione delle radici, così come nei casi di impianti fotovoltaici in copertura di determinate potenze, sarà necessario prevedere un ultimo strato capace di rispondere alla certificazione BRoofT2, come richiesto dalla Nota dei Vigili del Fuoco prot. N. 1324 del 7 febbraio 2012, in materia di resistenza al fuoco in presenza di impianti fotovoltaici.

CONDOMINIO SC - 39

SPECIALE

Risvolto verticale in doppio strato

Giunto strutturale verticale con manto in mono strato

Impatto ambientale Un processo di valutazione preventiva, dettagliata progettazione e corretta posa in opera, porta alla costituzione di coperture funzionali e di lunga durata, limitando di conseguenza anche l’impatto ambientale causato da frequenti e inaspettati rifacimenti e sancisce l’effettivo passaggio dal concetto di tetto a quello di sistema tetto. La copertura di un edifico, diversamente dal passato, in cui la sua unica funzione era di mantenere l’impermeabilità del manufatto edilizio, oggi può essere un elemento di grande rilievo per partecipare a risolvere le attuali problematiche di limitazione del fabbisogno energetico, oltre a diventare uno spazio usufruibile dagli utilizzatori.

Coperture isolate, tetti a giardino e coperture sfruttate per la produzione di energie rinnovabili sono ad oggi sempre più sfruttate per la limitazione del fabbisogno energetico e sempre più diffuse

40 - CONDOMINIO SC

Bocchettone orizzontale con manto in doppio strato

Stratigrafia di copertura a giardino

sul territorio nazionale grazie alla loro efficacia. In materia di limitazione del fabbisogno energetico per la stagione estiva, è possibile registrare tra le ultime tendenze, un avvicinamento ad una tecnica di raffrescamento passivo molto diffusa negli Stati Uniti: i Cool Roof.

I Cool Roof Il termine anglosassone Cool Roof identifica una classe di prodotti per l’efficienza energetica in edilizia in regime estivo caratterizzati da elevata rilfettanza solare ed elevata emissività termica all’infrarosso. La riflettanza solare è il parametro che quantifica la capacità di una superfice di riflettere l’energia della radiazione solare che incide su di essa. Una superficie che riflette molto si scalda poco, una che riflette poco si scalda molto. Materiali con buon effetto antisolare hanno riflettanza al di sopra del 70%, materiali con ottime proprietà antisolari hanno riflettanza

Giunto strutturale piano protetto, con manto in mono strato

Dettaglio del sistema di posa su coperture con FV

sopra l’80%.

L’emissività termica è la proprietà che quantifica l’attitudine di una superficie a emettere energia sotto forma di onde elettromagnetiche nello spettro della radiazione infrarossa termica. Un tipico materiale basso emissivo è una lamina metallica lucida. Anche se essa è riflettente, sotto il sole si scalda molto, perché è poco emissiva e perciò trattiene tutto il calore che non ha riflesso. In genere, materiali che non presentano una superficie metallica lucida hanno una elevata emissività, prossima al 90%.

Superfici metalliche lucide possono avere emissività molto basse, circa 5%.

Per essere classificato come cool roof un materiale deve avere riflettanza ed emissività certificate da un laboratorio accreditato. I cool roof sono particolarmente efficaci nel favorire l’efficienza energetica degli edifici in regime estivo perché risolvono il problema ancora prima che si crei, impedendo cioè che

DAL TETTO DEGLI ANTENATI A QUELLO DEI PRONIPOTI Fin dai primi insediamenti umani del Pleistocene, l’uomo ha

cetto di abitazione negli ultimi 2 mila anni.

sentito la necessità di trovare un rifugio che lo mettesse nella

L’architettura attuale si fonda ancora su principi del tutto si-

condizione di essere riparato dagli agenti atmosferici e dife-

mili a quelli romani, per quanto riguarda la funzionalità e la

so dai potenziali pericoli provenienti dall’esterno. Le neces-

distribuzione degli spazi, ma con opportunità esecutive e

sità dei nostri antenati in termini di sopravvivenza, hanno poi

materiali di nuova concezione, in grado di allargare il con-

reso necessari altri repentini cambiamenti del modus vivendi

cetto di comfort e toccare altri nobili obiettivi tra cui il con-

e da esistenze separate, quasi nascoste, si è passati veloce-

tenimento del fabbisogno energetico, la salubrità e il con-

mente a forme organizzative che prevedevano la creazione

tenimento dell’impatto ambientale.

di piccoli contesti proto-urbani dove l’unione di più persone e lo sfruttamento di territori sempre più vasti e lontani, por-

La funzione principale

tarono nuovi bisogni che fecero da traino alle prime rudimen-

Per raggiungere questi obiettivi, tutti gli elementi costruttivi

tali costruzioni edili civili e alla costituzione dei primi villaggi.

devono essere valutati e pensati non solo per la loro funzione principale, ma anche per contribuire a risolvere prob-

I primordi

lematiche relative all’isolamento termico ed acustico, all’im-

Queste prime realizzazioni effettuate in paglia, legna, pietre

permeabilità del manufatto ed alla sua capacità di resistere

o altro materiale di facile reperimento, erano composte da

dal punto di vista sismico o altro.

due soli elementi costruttivi, le pareti esterne ed il tetto, suf-

Le fondazioni, le pareti perimetrali e la copertura degli edifici

ficienti a fornire la risposta a due prioritarie necessità che non

rivestono oggi un ruolo cardine per l’ottenimento dei livelli

si sono mai modificate nel tempo: il riparo dalle intemperie e

di comfort voluti dal mercato e per l’adeguamento alle varie

la protezione della proprietà privata. L’evoluzione delle mo-

richieste normative e legislative e devono essere progettati

dalità costruttive è stata lenta ma inesorabile e da manufatti

con una nuova filosofia multi disciplinare, capace di pensare

rudimentali si è passati in epoca romana, a una «rivoluzione

i vari elementi non più come un mero componente struttur-

edilizia» che introdusse il concetto di edificio, grazie alla sco-

ale di una costruzione, bensì come un importante ingranag-

perta di nuovi materiali e possibilità architettoniche senza

gio di un sistema complesso, mutuamente interconnesso e

precedenti.

proteso all’ottenimento di una serie di prestazioni. Le fonda-

Il concetto di casa ha subito notevoli cambiamenti di concer-

zioni, oltre ad essere il basamento delle costruzioni, dovran-

to con l’evoluzione umana ed è passato dal dover soddisfare

no garantire adeguate risposte in caso di sisma, un corretto

la sola funzione di mero rifugio temporaneo ad abbracciare

livello di isolamento termico per evitare dispersioni energe-

altre prerogative come la solidità, la durabilità, il comfort e

tiche verso il terreno e dovranno essere sede di importanti

la resa estetica, tutti aspetti che ritroviamo riassunti nella do-

interventi atti a garantire l’impermeabilità del manufatto,

mus romana.

lavorazione che riveste notevole influenza in termini di durabilità e conservazione della costruzione. Le pareti perimetra-

Spazi e tecniche

li e i loro componenti costituenti, come le parti opache (mu-

Osservando la razionale distribuzione degli spazi, le tecniche

rature), quelle trasparenti (serramenti) e gli eventuali piccoli

costruttive, la ricerca dei materiali e l’architettura pulita e fun-

elementi di foratura come le bocchette per la ventilazione

zionale della domus romana, risulta immediato provare un

meccanica controllata ed i cassonetti degli avvolgibili, sono

profondo senso di ammirazione per i professionisti dell’ep-

preposti a fornire un adeguato livello di isolamento termico,

oca e prendere coscienza di quanto poco sia cambiato il con-

isolamento dai rumori esterni e protezione all’acqua.

l’energia del sole surriscaldi gli edifici e comprometta il comfort delle persone al loro interno. Quando ciò accade, infatti, la temperatura percepita dagli esseri viventi contenuti nelle strutture è maggiore di quella dell’aria che li circonda a causa del così detto «effetto

testa calda», ovvero la sensazione di disagio termico che si prova a vista di una parete o di un soffitto surriscaldato. Il principio è lo stesso che verifichiamo in scala maggiore tutte le volte che ci scaldiamo davanti al caminetto. Ciò che scalda non è l’aria, ma l’irraggiamento

che proviene dal focolare. Il problema è sentito tanto negli edifici dotati di aria condizionata, come in quelli senza. Negli edifici sprovvisti di aria condizionata le persone sono esposte alla radiazione diretta proveniente dal tetto surriscaldato dal sole.

CONDOMINIO SC - 41

SPECIALE Copertura piana di edificio civile impermeabilizzata con membrane bitumepolimero e trattata con pitture anti-solare bianche ad elevata riflettenza solare ed emissività all’infrarosso

Gli effetti L’effetto del rivestimento Cool è immediato ed estremamente significativo sia sotto l’aspetto della temperatura superficiale del manto impermeabilizzante (in estate le finiture scure possono arrivare a sfiorare anche gli 80 gradi, il trattamento con pitture anti solari può ridurre tale temperatura di 32-35 gradi) che per quanto riguarda la limitazione della temperatura interna che può essere decrementata di 3-5 gradi nei locali posti a contatto diretto con la copertura stessa.

Negli Stati Uniti hanno avuto un notevole successo (basti pensare che negli Stati maggiormente esposti al problema del surriscaldamento estivo, come la Florida e la California, la presenza di rivestimenti bianchissimi è sfruttata per il 35% delle coperture piane) e sono una soluzione facile ed efficace al surriscaldamento estivo degli edifici: sempre più progettisti raccomandano questo intervento di grande impatto e di costo contenuto, sia per quanto riguarda l’edilizia civile (condomini o abitazioni) che per quanto concerne l’ambito industriale dove è richiesta una temperatura confortevole o dove, al di sotto della copertura, la temperatura deve essere controllata per conservare alimenti, medicinali oppure ospitare animali.

L’applicazione di materiali e pitture riflettenti sulle coperture e sulle pareti esterne degli edifici porta una serie di importanti vantaggi sulla durabilità e l’efficienza degli elementi edilizi, senza alcun impatto sull’uomo e sull’ambiente: • Riduzione della necessità di climatizzazione estiva e conseguen-

42 - CONDOMINIO SC

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te incremento del comfort degli occupanti e limitazione dei costi energetici.

Incremento della durata dei materiali da costruzione grazie alla diminuzione del gradiente di temperatura d’esercizio e la limitazione degli shock termici.

Miglioramento delle prestazioni dei materiali adibiti a isolamento termico (uno dei coefficienti di correzione per la valutazione della conduttività di progetto riguarda proprio il gradiente di temperatura d’esercizio a cui viene sottoposto l’isolante).

Incremento, nell’ordine del 4-6 %, della produzione di energia elettrica da sistemi fotovoltaici, grazie ad un duplice effetto: una limitazione della temperatura superficiale dei manti a vista che aumenta il rendimento energetico dei pannelli e la possibilità di ricevere energia solare per riflessione diretta sulla copertura stessa.

La durata Una copertura che potenzialmente può avere una vita operativa di 2530 anni ha bisogno di precise scelte progettuali nell’individuazione dei materiali, ottime capacità applicative ed un sistema chiaro di manutenzione programmata nel tempo; solo l’insieme di questi tre fattori può garantire la prestazione e la durata. La tendenza imposta dal futuro sovraffollamento globale e la salvaguardia dei territori incontaminati porterà a un sempre maggiore sfruttamento

delle superfici esistenti, limitando di fatto l’espansione edilizia orizzontale nei grandi centri urbani.

Giardini idroponici sui balconi, impianti di produzione di energia sulle coperture, giardini pensili come luoghi di svago e ritrovo, sono le prime avvisaglie che ci proiettano nel futuro dell’edilizia, un futuro a dire degli esperti, che vedrà una popolazione meno attaccata al mattone e più volatile, che cerca soluzioni abitative non più legate solo all’acquisto ma sempre più portato alle proposte di smart living. Ristrutturazione, riqualificazione, risanamento e ricondizionamento saranno con ogni probabilità le parole a cui dovrà legare il suo destino l’edilizia nazionale.

Un prodotto immobiliare solido e sicuro, duraturo, salubre e di impatto ambientale limitato, capace di auto produrre l’energia di cui abbisogna, è quanto il mercato attende di ricevere.

Copertura piana industriale a shed trattata con vernice riflettente

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IDEE DA METTERE SUL VOSTRO TETTO La copertura del condominio si è evoluta. È diventata un sistema capace di ridurre i consumi di energia, rendere la vita nell’edificio più salubre e anche più sicura. Ecco le ultime novità dalle aziende specializzate di Veronica Monaco

BMI GROUP

ESPERTI IN COPERTURE Aldo Barbaglia, customer training manager Bmi Group «Monier, insieme a Braas e Icopal, fa parte del gruppo Bmi, e sono leader nella produzione di sistemi per le coperture, sia a falda che per i tetti piani.

BMI Group è leader in Europa sia per la produzione di tegole e coppi in laterizio sia di tegole minerali e di tutto ciò che riguarda il sistema tetto, dagli impermeabilizzanti agli isolanti, e poi guarnizioni, nastri, impianti fotovoltaici, sistemi anti-caduta. Tra le ultime innovazioni di prodotto l’azienda presenta la superficie Protector per le tegole, una superficie multistrato in grado di garantire una notevole resistenza agli agenti atmosferici e migliorare le prestazioni estetiche nel tempo, mantenendo i colori vivi nel corso del tempo. In Italia per l’edilizia sono stati anni difficili, con volumi molto alti in alcuni brevi periodi e momenti di relativa quiete. Anche le coperture hanno sofferto, ma noi non ci possiamo lamentare. Abbiamo chiuso il 2018 con numeri record che premiano la nostra capacità di innovazione e la ricerca di

soluzioni per il comfort, l’efficienza energetica e il benessere domestico, non solo per le coperture, ma per l’intero involucro. Il riscontro ricevuto dal mercato è stato soddisfacente, anche dal punto di vista qualitativo: non possiamo più pensare ai volumi degli anni passati, ma dobbiamo puntare alla qualità delle realizzazioni e del servizio, per essere accanto ai clienti in fase di prevendita, vendita e postvendita. Tra i servizi di prevendita è stato sviluppato Tetto Expert Design, un servizio di progettazione gratuito rivolto sia alle imprese che al progettista con cui siamo in grado di fornire, in base alla dimensione della copertura e delle caratteristiche della struttura, un’analisi stratigrafica completa e un fascicolo tecnico con una proposta di copertura realizzata a regola d’arte secon-

do le indicazioni del Decreto Ministeriale del 26/06/2015.

Con questo servizio prevendita e i corsi di formazione della Bmi Academy intendiamo offrire un servizio completo per aiutare il cliente nella scelta dei prodotti e invitarlo a specializzarsi nelle coperture.

Proprio a questo proposito abbiamo lanciato il servizio Tetto Expert, una rete di specialisti della posa con corsi di formazione dedicati, in grado di essere punti di riferimento non solo nella posa, ma anche nella manutenzione ordinaria e straordinaria. Per questo invitiamo i rivenditori, progettisti, imprese e clienti a scriverci a tettoexpertdesign@bmigroup.com per avere una progettazione dedicata alla loro copertura e seguirci sui social Bmi Italia».

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SPECIALE FBM

NON SOLO TEGOLE Gianni Meneghini, vicepresidente Fbm «Fbm ha cinque sistemi tra i più utilizzati in edilizia per ottenere un’adeguata ventilazione e isolamento termico del tetto. Il più venduto è il sistema con pannelli in Eps con aggiunta di grafite, che favorisce un’idonea ventilazione e impermeabilizzazione nei tetti in latero-cemento. C’è poi il sistema con pannelli in poliuretano, che va bene per qualsiasi applicazione: a parità di spessore, garantisce un migliore isolamento termico ma offre una minore ventilazione, e necessita di nastri sigillanti per una idonea protezione impermeabile. Tra le soluzioni Fbm c’è anche il sistema con Osb, pannello con lana di roccia adatto ai tetti in legno: questo sistema fornisce massa supplementare, ventilazione, isolamento. Su tutti i sistemi offriamo la garanzia di legge di dieci anni e offriamo un prodotto di qualità, tra i più performanti come resistenza e

durata, pari solo ai produttori del Nord Europa. Oggi in Italia una tegola in laterizio su tre è Fbm, esportiamo anche all’estero, dai paesi arabi agli Stati Uniti, dall’Australia a Cipro.

Siamo molto interessati anche ai mercati europei, soprattutto Germania e Francia, dove vogliamo arrivare con una produzione di tegole di qualità superiore, dagli standard elevati. A questo proposito abbiamo lanciato la nuova tegola Enzo, la prima e unica in Italia a essere realizzata con stampi in gesso, una tecnologia che permette di avere una tegola più definita, con una pressatura superiore, perfetta sia nelle forme che negli incastri: una tegola in classe A, molto più resistente

al gelo, impermeabile, a maggiore tenuta e durata nel tempo.

Negli ultimi sette anni Fbm ha investito moltissimo in ricerca e sviluppo: l’Italia è uno dei principali produttori di laterizi, quindi è importante che si mantenga al passo con gli investimenti, anche nelle tegole. Oggi il tetto sta diventando sempre di più un elemento d’arredo: non è più solo una copertura dagli agenti atmosferici, ma c’è anche una ricerca dal punto di vista estetico. Per questo si stanno diffondendo colori diversi dal classico rosso: ora vanno di moda i colori invecchiati e a tinta unita, come grigio cemento o nero ardesia».

DÖRKEN

INNOVAZIONE CONTINUA Roberto Gerotto, country manager Dörken Italia «Dörken propone una gamma completa e tecnologicamente avanzata di schermi e membrane traspiranti e impermeabili in grado di migliorare la gestione dell’isolamento in tutte le tipologie costruttive di tetto. Oltre alle prestazioni dei nostri prodotti, offriamo al mercato la professionalità e l’esperienza di un’a-

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zienda tedesca tra le prime in Europa, con 125 anni di storia, un impegno costante nella ricerca nell’innovazione continua, la garanzia di soluzioni certificate.

Le nostre membrane altamente traspiranti e impermeabilizzanti assicurano i più alti livelli di protezione, affidabilità e risparmio energetico, oltre a velocità e pra-

ticità di posa. Tra i prodotti di punta dell’azienda c’è Delta(R)-Foxx Plus: membrana impermeabile con un rivestimento acrilico di ultima generazione e altamente traspirante aperta alla diffusione del vapore acqueo, e la nuova famiglia prodotti Delta(R) Maxx, innovative membrane traspiranti caratterizzate da un robusto e stabile strato portante a base di fibre in poliestere, che sta avendo grande successo in Germania».

SICURPAL

A PROVA DI LAMIERA Giampiero Morandi, titolare Sicurpal «Sicurlam è la linea vita ideale per le lamiere grecate, certificata per l’utilizzo fino a quattro operatori. Negli anni il dispositivo si è evoluto ed è stato ottimizzato per ridurre i carichi, riuscendo a garantire una resistenza ottimale anche su lamiere di spessore ridotto fino a 0,5 millimetri. Le dimensioni della piastra coinvolgono una superficie molto ampia, permettendo così di distribuire meglio i carichi, senza danneggiare la copertura in caso di caduta dell’operatore, e garantire una tenuta anche su strutture molto deboli come le lamiere grecate, che di per sé hanno resistenze molto ridotte e sono deteriorabili nel tempo. Sicurlam è realizzato completamente in acciaio inox Aisi 304/316 al fine di garantire la durabilità del supporto. Il sistema è composto da piastre d’ancoraggio fissate alla la-

miera con 24 rivetti a strappo in alluminio/ acciaio. L’ancoraggio è un elemento molto delicato che richiede particolare attenzione: per questo è indispensabile una corretta progettazione e il coinvolgimento di un tecnico strutturista abilitato per verificare attentamente tutte le parti strutturali in gioco. Normalmente nelle lamiere di 0,5 millimetri viene ancorata con l’ausilio di due lamiere di rinforzo opportunamente sagomate che servono per distribuire il carico su più fogli di lamiera e irrigidire la struttura di fissaggio della piastra. A fine

lavori Sicurpal rilascia una certificazione per il montaggio, un progetto e un elaborato tecnico che va a garantire al committente la perfetta tenuta del sistema di ancoraggio. Non è richiesta una manutenzione particolare, ma quella prevista dalla normativa Uni 11560:2014 che stabilisce un’ispezione periodica visiva dopo due anni e un’ispezione periodica strumentale dopo quattro anni. Sicurlam è un prodotto indicato soprattutto per il settore industriale, dove le coperture sono molte ampie e sono necessarie linee vita di lunghezze elevate».

ASPIRATORI PER CAMINI Gemi offre aspiratori elettrici in grado di eliminare completamente i fumi che fuoriescono dal camino e abbattere del 70% l’accumulo di fuliggine nella canna fumaria. Disponibili ni due modelli, base e professionale, gli aspiratori Gemi hanno un basso consumo elettrico, sono silenziosi e dotati di sei regolatori di velocità.

L’aspiratore modello base ha una garanzia di otto anni e resiste fino a 300 gradi. Il modello professionale ha una garanzia di 15 anni e resiste fino a 700 gradi, quindi anche in caso di incendio di canna fumaria, ed è consigliato se si ha una canna fumaria inferiore ai tre metri. Interamente verniciato esternamente, anche alla base, è adatto per chi è alla ricerca di una maggiore resa estetica.

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SPECIALE EDILTEC

ISOLAMENTO A 360 GRADI Paolo Lusuardi, dirigente Ediltec «Ediltec ha una gamma molto vasta di soluzioni per il tetto, sia piano che a falde, per risolvere qualsiasi problema di isolamento. La gamma si compone di tre macrofamiglie: i pannelli in schiuma polyiso (poliuretano espanso) con diversi rivestimenti, i pannelli in polistirene estruso della gamma X-Foam, e i prodotti speciali, cioè pannelli compositi preassemblati o lavorati con particolari fresature che vanno a facilitare la posa in opera. Come ad esempio Poliiso Tegola, pannello strutturale e portante per l’isolamento termico sottotegola costituito da poliuretano espanso fra due supporti di alluminio goffrato, che è in grado di offrire prestazioni termiche con un valore λD pari a 0,022 W/ mK, una resistenza alla compressione

≥ 150 kPa e reazione al fuoco in classe E. Facile da applicare, favorisce la microventilazione del tetto grazie al listello metallico preassemblato, disponibile anche con propfilo XL per garantire una ventilazione ancora maggiore. Molto successo hanno anche i pannelli in polistirene estruso X-Foam che, grazie alla loro estrema versatilità, sono utilizzabili in molte applicazioni. Dotati di buona resistenza alla compressione e scarso assorbimento d’acqua, sono leggeri, facili da lavorare e trasportare in cantiere, e possono essere stoccati anche all’a-

perto. Tutti i nostri prodotti sono testati e certificati. Non è necessaria una particolare preparazione tecnica, comunque l’ufficio tecnico di Ediltec è disponibile per consigliare il progettista e la rivendita sui prodotti più idonei a risolvere qualsiasi problematica di isolamento termico.

Offriamo anche un’estrema flessibilità logistica: i prodotti partono da un unico polo produttivo, quindi possiamo garantire trasporti con servizio di groupage, con rapidi tempi di consegna in tutta Italia».

POLYGLASS

MENO PESO, PIÙ SICUREZZA Alessandro Raggio, direttore vendite Italia Polyglass «Per le coperture Polyglass offre una gamma completa di prodotti in grado di soddisfare tutte le esigenze di impermeabilizzazione del tetto. Tra le novità c’è Polyleaf, la prima linea di membrane bituminose che, grazie al suo peso di 25 kg, permette di ridurre il rischio di infortuni causati dalla movimentazione di carichi pesanti, come richiesto dal decreto 81/2008 in materia di sicurezza in cantiere. Il compound, specificatamente sviluppato per avere un’ottima durabilità, è

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costituito da una matrice con elevato contenuto di polimeri e stabilizzatori Uv. La bassa percentuale di filler permette di raggiungere più velocemente la temperatura ottimale per l’applicazione, garantendo una maggior velocità di posa. Grazie ai 25 kg del suo rotolo, alleggerisce il tuo lavoro, riducendo di

oltre il 50% gli sforzi durante l’applicazione. Tra le altre novità Polyglass c’è anche un manto con preseminato in sedum, che consente di realizzare tetti verdi in maniera pratica e veloce, e membrane resistenti al fuoco classificazione Broof adatte ad applicazioni sotto i pannelli fotovoltaici».

EUROPROFIL

LA GRONDA FAI-DA-TE Francesco Borzumati, direttore commerciale Europrofil «Europrofil ha un’idea precisa: semplificare il più possibile il mondo della lattoneria, dando al rivenditore la possibilità di fare business in questo settore, finora monopolio dei lattonieri. A questo proposito abbiamo recentemente messo a punto Kit Facile Gronda, che contiene tutto il necessario per realizzare un sistema di gronda in autonomia. Si tratta di un sistema che può essere utilizzato per piccoli lavori anche dal singolo privato in maniera semplice e flessibile. Il prodotto non necessita dell’utilizzo di forbici da taglio, perché si può allungare e accorciare in base alle necessità, ed è disponibile sia in lamiera che in alluminio, materiale più adatto alle zone marine perché più resistente alla corrosione e agli agenti atmosferici. Il sistema ha riscosso subito grande successo, incuriosendo tutti gli operatori del settore. Sono articoli che vanno esposti nella maniera adeguata, vicino alle aree di libero servizio e fai da te, che però non hanno bisogno di una particolare formazione: comunque prossimamen-

te caricheremo su YouTube un video tutorial, accessibile tramite QR Code direttamente dalla confezione. Negli ultimi anni le coperture in metallo hanno valicato sempre più i confini tra industriale e residenziale, mentre il mercato del tetto tradizionale sta subendo una battuta d’arresto. In primo luogo la lamiera è l’unico elemento di copertura in grado di sostituire l’eternit: un intervento che non necessita di verifiche statiche, perché dal punto di vista dei carichi non cambia nulla, al contrario di un tetto tradizionale. Questa necessità tecnica nel tempo è diventata un’abitudine consolidata, entrando nelle abitudini costruttive delle imprese. Un altro elemento che ha influenzato la crescita della copertura in lamiera è legato ai fenomeni sismici che hanno interessato il nostro Paese.

A torto o a ragione il peso delle coperture è stato considerato il principale responsabile del collasso delle strutture; questo ha innescato un incremento della scelta di sistemi di copertura più leggeri di quelli tradizionali negli interventi di rifacimento degli edifici. Oggi quindi di fatto l’utilizzo della lamiera in copertura è diventato un trend molto interessante. Il settore sta vivendo un momento di crescita importante e i prodotti stanno diventando sempre più sofisticati, sia dal punto di vista tecnico che estetico. La lattoneria è poi utilizzata anche nel caso di coperture piane, di tetti in legno, di sostituzione di gronde e pluviali. Europrofil trova spazio in tutti questi settori, segnando una crescita nel mercato dei metalli dell’11%».

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IDEE UTILI

PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a redazione@vgambinoeditore.it

Il vicino è troppo goffo Gentile Psicondominio, scrivo a questa rubrica per chiedere un inconsueto consiglio. Nel nostro condominio (abito a Milano) c’è uno strano tipo che è diventato una macchietta per tutti noi condòmini. Questo signore, chiamiamolo X, è la persona più goffa che si possa immaginare. Non solo sbaglia regolarmente i nomi di chi incontra, nonostante li conosca da almeno 30 anni, ma ne combina di ogni. Inciampa e rovescia bottiglie sulle scale, prende per errore la posta altrui (niente di grave, magari semplice pubblicità), è arrivato perfino a sbagliare porta di casa, cercando di aprire quella del suo vicino (ed era mezzanotte). Su internet ho letto che questo tipo di azioni sono solo apparentemente casuali ma, in realtà, si tratta di una richiesta incoscia di attenzione. Che cosa ne pensa?

Livia S., via e-mail Il suo condomine potrebbe aver manifestato la compromissione di una funzione cognitiva, più frequentemente la memoria, che si manifesta con delle piccole dimenticanze e vuoti che nel tempo possono diventare sempre più frequenti e severi, se non si curano. Inoltre, possono manifestarsi difficoltà di concentrazione, facile distraibilità, difficoltà di pianificazione, stati confusionali e sensazione di smarrimento in contesti sociali allargati o conosciuti e sconosciuti. Con la progressione del decadimento cognitivo, i disturbi diventano più severi fino a coinvolgere più di una funzione intellettiva. Se la diagnosi è questa, il suo vicino deve rivolgersi a uno psicologo e iniziare un percorso di cura. Ma, naturalmente, queta è un’ipotesi che andrebbe verificata con una visita medica.

L’amministratore che suda copiosamente Buongiorno, le chiedo consiglio riguardo al comportamento del nostro amministratore di condominio. Come responsabile della gestione del nostro stabile, l’amministratore partecipa alle assemblee dove, ovviamente, è tenuto a considerare gli interventi dei condòmini, a illustrare il bilancio e a giustificare le spese per la manutenzione. Non abbiamo particolari motivi di lamentela, se non che il suddetto amministratore ogni volta che deve in48 - CONDOMINIO SC

tervenire inizia a sudare copiosamente. Un disturbo che diventa francamente imbarazzante per tutti noi. La sudorazione cessa appena termina l’assemblea. Incuriosito, mi sono informato presso un amico che è laureato in medicina, il quale sospetta che l’amministratore sia affetto da glossofobia. Che ne pensa?

R.B., via e-mail Come Lei suppone, il suo amministratore è probabilmente affetto a livello medico da glossofobia. Questa persona potrebbe avere un disturbo di fobia sociale che si manifesta con sudorazioni eccessive alle mani e sul corpo. Questi sintomi si manifestano quando il soggetto si trova in situazioni sociali a parlare in pubblico e teme di essere giudicato.

Per poter curare questo disturbo d’ansia, l’amministratore dovrebbe svolgere una psicoterpia cognitivo comportamentale che risulta molto efficace nella cura del trattamento. Se qualcuno di voi è molto in confidenza con l’amministratore, potrebbe suggerirglelo.

Il caso del giovane vandalo Egregia dottoressa, scrivo anche a lei dopo essermi rivolto ad altri esperti per sottoporle un problema serio. Mio nipote, che abita con mia figlia e suo marito nello stesso nostro condominio, sembra impazzito. Di frequente è depresso e si chiude in camera per giorni. Altre volte è (per breve tempo) come esaltato. Ma, quello che è peggio, è che abbiamo scoperto che questo ragazzo, che ha 16 anni, compie degli atti vandalici in condominio. Non solo graffiti sulle pareti dell’ascensore, ma anche distruzione di cassette per le lettere, vetri infranti e cose del genere. Potrebbe essere il sintomo di un distrurbo bipolare? Oppure quale potrebbe essere la causa.

Antonio Ba., via e-mail Gli atti che compie suo nipote non sono per forza dovuti a un disturbo bipolare, ma potrebbero essere una manifestazione di sintomi di bullismo strumentale. Una definizione con la quale si intendono tutte quelle azioni di prevaricazione sociale che un soggetto più forte, il bullo, intraprende per danneggiare oggetti appartenenti ad altri soggetti più deboli, ovvero le vittime. I bulli, sono soggetti che vivono nella solitudine, incapaci di esprimere le proprie emozioni e di relazionarsi in modo sano con i coetanei. Per cercare di arginare questa problematica sociale sarebbe opportuno coinvolgere il ragazzo e la sua famiglia a dei progetti di prevenzione al bullismo, intervenendo a educare a comportamenti positivi per sé e per gli altri e facendo emergere la forza positiva del gruppo.

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