Condominio Sostenibile e Certificato maggio 2019

Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano - I.P.

ANNO 7 - NUMERO 29 - APRILE / MAGGIO 2019 www.casacondominio.net

PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e

CERTIFICATO

BONUS CASA

LUCI E OMBRE CON LA NUOVA CESSIONE DEL CREDITO

ANTINCENDIO ATTENTI A NON SCOTTARVI CON LE NUOVE NORME

TRENTO DIVENTA PIÙ VERDE CON LA RIQUALIFICAZIONE

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N. 29 APRILE / MAGGIO 2019

EDITORI@LE

A VERONA PER SCOPRIRE TUTTO SUL CONDOMINIO

C

ondominio, conto alla rovescia. Mentre circa l’85% delle famiglie italiane che vive in edifici condominiali si prepara alle meritate vacanze estive, il team di Virginia Gambino Editore è al lavoro per preparare il nuovo appuntamento della Fiera del Condominio a Verona (ne parliamo a pagina 16). È un appuntamento importante anche perché, sia detto senza polemica, è solo da un confronto tra chi il condominio lo vive che si può cercare di migliorare lo status poco entusiasmante in cui versa il patrimonio abitativo italiano. I problemi sono noti a tutti, tranne a chi si occupa del bene comune, cioè i rappresentanti istituzionali. I quali, con poche differenze di schieramento, si occupano poco di problemi considerati marginali, quelli del condominio,

nonostante la statistica indichi che i votanti, gli italiani, vivano in grande maggioranza proprio lì.

Per esempio, rispondete a questa domanda: che cosa è un condominio? Sembra incredibile, ma nessuno si è mai occupato di rendere più precisa la definizione. Il Codice civile, infatti, non ne offre un contorno preciso. Certo, esiste una legge che se ne occupa, ci sono delle norme a cui attenersi, e sul condominio si aprono dispute che arrivano fino alla Corte di Cassazione. Eppure il codice non definisce che cos’è, esattamente, un condominio.

Gli esperti di giurisprudenza ne segnalano la presenza, negli atti giuridici, solo dal codice del 1942. Quello precedente, che risaliva addirittura al 1865, frutto dell’appena nato Regno d’Italia, non conteneva accenni al condominio. Certo, l’incertezza legislativa non si traduce in impotenza

giuridica: è chiaro a tutti che il condominio è una forma di comunione nella quale coesistono proprietà esclusiva e proprietà comune. Ma è una definizione vaga: basti aggiungere che è sufficiente la presenza di due differenti proprietari nello stesso immobile per essere di fronte a un cosiddetto condominio minimo, in cui applicare la disciplina che regola la gestione di immobili di maggiori dimensioni. Anche le villette con due piani che dominano vaste porzioni di territorio italiano, insomma, sono mini condomini, forse a insaputa degli stessi proprietari. A proposito: lo stesso principio vale per due o più appartamenti contigui in senso orizzontale.

Per la legge il condominio è qualcosa di reale, ma allo stesso tempo sfuggente.

Ancora più criptica è la natura giuridica del condominio. «Un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino», come indicato dalla Cassazione quasi 20 anni fa?

Macché: l’idea è stata smentita e non si può considerare il condominio come un ente di gestione o indicarlo come una entità giuridicamente rilevante. Insomma, per il legislatore il condominio è come l’araba fenice: che ci sia ciascun lo dice, dove sia nessun lo sa. Tranne quelli che ci vivono o lo amministrano, naturalmente.

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CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e CERTIFICATO

Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 7 - Numero 29 - Aprile / Maggio 2019 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it

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Impaginazione e grafica Layout and graphics Raffaella Sesia Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 21 - Estero annuo Euro 45 Anno 2017 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link youtradeweb.com /category /abbonati / oppure, fare richiesta a abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

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Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE A VERONA PER SCOPRIRE TUTTO SUL CONDOMINIO...................... 3 DOMANDE & RISPOSTE LE RISPOSTE DELL'ESPERTO........................................... 8 STORIA DI COPERTINA RIQUALIFICAZIONE CON EDISON È TUTTO COMPRESO....................................... 12 22 PRIMO PIANO FIERA DEL CONDOMINIO IN REGALO IL MANUALE PER LA CASA....................... 16

Le novità della cessione del credito

FIERA DEL CONDOMINIO IL PROGRAMMA DEGLI INCONTRI............................... 18 56

LEGGI & FISCO LA CESSIONE DEL CREDITO IN CERCA DI CREDITO..................... 22 FORMAZIONE PERCHÉ SAFOA HA UNA MARCIA IN PIÙ ..................................... 24 PROGETTO COMFORT LA SICILIA CHE VUOLE CAMBIARE IL CONDOMINIO...... 28

Come evitare le liti condominiali in tribunale

CONDOMINIO OK TRIESTE - 1 UNA SFIDA A NORDEST ....................................... 34 CONDOMINIO OK TRIESTE - 2 UNA BELLA CITTÀ DA RIFARE............................. 38 CONDOMINIO OK TRIESTE - 3 RICOMINICARE DALL'ACQUA.............................. 42 CONDOMINIO OK TRIESTE - 4 ARMI TECNOLOGICHE ANTI TERREMOTO......... 48 CONDOMINIO OK TRIESTE - 5 NORME ANTINCENDIO, PROBLEMA SCOTTANTE ... 50 NEWS DAL CONDOMINIO........................................................................................... 54 DIRITTO & ROVESCIO LITI CONDOMINIALI COME EVITARE DI FINIRE IN TRIBUNALE........................... 56 FOCUS FACCIATE VENTILATE EDILIZIA FATE ARIA IN CONDOMINIO..................................................................... 58 DÖRKEN PROTETTE E COLORATE........................................................................... 60 BRIANZA PLASTICA QUI C'È ARIA DI COIBENTAZIONE........................................ 62

58 I segreti

delle facciate ventilate

IDEE UTILI SOLID POWER MINI TECNOLOGIA MASSIMO RENDIMENTO................................ 66 OLI CONTROL RISCALDAMENTO: I CONTI TORNANO?........................................... 70 DE FAVERI MUFFA OUT CON KITT KUTT............................................................ ......72 TEON ILCALDO È VERDE ASSIEME A TINA......................................................... .....74 ISTA TUTTI I CONTI IN UN SOLO CLIC................................................................. ......76 RUBRICHE PSICONDOMINIO......................................................................................................... 80 CONDOMINIO SC - 5

EDIL24.IT, IL PORTALE AL SERVIZIO DEL CONDOMINIO

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edilizia a portata di mano. Sul web. È nato Edil24.it, un portale specializzato nei servizi alle imprese del settore edile. Obiettivo: diventare una piattaforma per produttori, installatori, applicatori, professionisti, architetti, designer, ma anche per l’utente finale, come proprietari di casa e amministratori di condominio. Chi cercherà un prodotto legato all’edilizia, da una caldaia a un controsoffitto, dalla domotica all’arredobagno, solo per fare qualche esempio, su Edil24.it troverà un grande punto d’incontro virtuale specializzato, con un catalogo di prodotti per tutte le esigenze.

La Compiuto 24 Srl, società proprietaria del portale Edil24.it, si è rivolta per questa iniziativa a fornitori di primo livello: Getrix-Immobiliare.it per lo sviluppo tecnologico e le campagne advertising, Sembox Srl per la parte Seo e indicizzazione sui motori di ricerca, Contec Ingegneria per la parte di struttura del contenuto e partner industriali. A questo scenario di grande professionalità si aggiunge ora la partnership di Virginia Gambino Editore.

Grazie a questo accordo la piattaforma sarà presente an-

che sui siti youtradeweb.com e youbuildweb.it, in modo da aumentare ulteriormente la visibilità. La specifica esperienza di ogni soggetto diventa quindi una garanzia di efficacia nel raggiungere gli obiettivi prefissati.

Il vantaggio di Edil24.it consiste nel consentire a ogni azienda di creare un catalogo dei propri prodotti, che può essere gestito in modo autonomo con immagini e descrizioni tecniche oltre che, ovviamente, alle informazioni necessarie per finalizzare l’acquisto. Ogni impresa, per esempio, avrà la possibilità di collegare ai propri prodotti i rivenditori, gli installatori e gli applicatori per ogni area geografica.

Tra i servizi proposti da Edil24.it c’è anche la possibilità di delegare la gestione digitale del catalogo ai tecnici del portale, eliminando il lavoro di inserimento dati da parte dell’azienda.

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Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

LA VOSTRA POSTA

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CACCIA AL MOROSO

Nel condominio dove abito c’è un condòmino che non paga le quote da circa tre anni. Il suo debito sul rendiconto ammonta a 2.700 euro. L’amministratore nell’ultima assemblea ha fatto deliberare che i rimanenti condòmini per evitare spiacevoli disservizi si devono fare carico delle quote del condòmino moroso, non presente in assemblea, per evitare ulteriori spese legali. È corretta tale procedura?

B.Va. Roma Formalmente la procedura non è corretta: l’amministratore avrebbe dovuto far approvare un fondo per far fronte alle spese urgenti e, nello stesso tempo, avrebbe dovuto iniziare l’azione giudiziaria per morosità, attraverso la quale si può giungere anche alla vendita dell’appartamento. Così facendo avrebbe garantito ai condòmini sia il recupero delle somme anticipate per la creazione del fondo sia quelle che potrebbero essere necessarie per l’iscrizione dell’ipoteca e per l’eventuale successiva vendita all’asta. La soluzione

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adottata dall’amministratore può sembrare meno onerosa, ma rischia di essere una elargizione a fondo perduto.

Assicurarsi i propri diritti Sono proprietaria di un appartamento in condominio e nel rendiconto figura una spesa per l’assicurazione condominiale. Nell’ultima assemblea uno dei proprietari ha chiesto di disdettare la polizza in quanto intende sottoscriverne una personale sui suoi appartamenti. Io, insieme ad altri condòmini, non siamo d’accordo. Possiamo opporci?

Sara B., via e-mail Se il regolamento di condominio non prevede l’obbligo di polizza condominiale, l’assemblea in sede di approvazione del preventivo può decidere di disdettare la polizza globale fabbricati. Trattandosi di cancellazione di un contratto in essere, per la sua eliminazione consiglierei la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile.

Box con infiltrazioni Abito in un complesso residenziale composto da villette a schiera che hanno un muro in comune l’una con l’altra.

Su una facciata c’è l’accesso pedonale da un cancelletto, si entra in un piccolo giardino di circa 120 metri quadri e quindi si trova l’ingresso di casa. Sulla facciata retrostante vi è un accesso carrabile pavimentato a cemento di circa 50 metri quadri da cui si può accedere a casa dall’ingresso di servizio che da direttamente sulla cucina. Sotto tutte le villette vi sono posti auto o, meglio, box di proprietà il cui accesso avviene dalla strada che gira intorno alla costruzione sotto la prima villetta e l’uscita sul lato opposto sotto l’ultima. Io ne posseggo due che non sono situati sotto la mia villetta. In uno dei due box da qualche giorno si è manifestata un’infiltrazione.

A chi spetta la spesa per la riparazione?

L.V. via e-mail Se il regolamento di condominio non prevede nulla in merito è necessario accertare la causa delle infiltrazioni. Se l’infiltrazione proviene dal giardino o dalla pavimentazione esterna o ancora dall’impianto idrico della villetta sovrastante, le spese per l’eliminazione delle perdite e per il ripristino saranno a carico del proprietario della stessa. Se, invece, dovessero provenire dal tetto, le spese saranno a carico dei proprietari degli immobili a cui la parte di tetto interessata fa da copertura, in ragione dei singoli millesimi di proprietà.

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO Il giardino della discordia Sono proprietario di un appartamento in condominio dove esiste un giardino condominiale per il quale è necessaria una manutenzione straordinaria in quanto da tempo è abbandonato. Uno dei condòmini, proprietario di più appartamenti, sostiene che le spese per il giardinaggio vadano ripartite in parti uguali tra le famiglie che abitano, mentre io sostengo che il costo vada ripartito in base ai millesimi. Potete risolvere legalmente il nostro problema?.

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Se il titolo (atto di acquisto e/o regolamento di condominio, fare attenzione alla descrizione delle parti comuni) non specificano altrimenti, deve intendersi che il giardino è in comproprietà tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare. Quanto al criterio di ripartizione l’articolo 1123 del Codice civile è chiaro e recita: «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni (1117, 1130, n. 3) dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione». Preciso che l’articolo 1123 è derogabile e, pertanto, l’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale può modificare i criteri di ripartizione ovviamente con argomentazioni motivate, perché in caso di ricorso all’autorità giudiziaria il giudice si atterrà a quanto previsto dal Codice.

CONTATTACI SCRIVICI A: info@vgambinoeditore.it O TELEFONA AL N.: 02/47761275

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Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

LA VOSTRA POSTA

- continua da pag. 9 -

I conti che non tornano Nell’ultima assemblea abbiamo approvato sia il rendiconto 2018 che il preventivo 2019. Rivedendo gli elaborati insieme a un altro condomino ci siamo accorti che le ripartizioni sono errate.

Abbiamo scritto all’amministratore, ma non ci ha risposto. Che cosa dobbiamo fare per far modificare le ripartizioni e quindi le quote da pagare?

Alessio S., Bologna

Sarebbe stato più corretto verificare assieme all’amministratore, anche verbalmente, l’eventuale errore. Comunque se anche dopo il chiarimento l’amministratore insistesse nell’atteggiamento di non voler modificare i conteggi, dovreste richiedere a mezzo raccomandata la convocazione di una apposita assemblea con all’ordine del giorno «modifica stati di riparto del rendiconto 2018 e del preventivo 2019 e relativi saldi risultanti e quote condominiali». Se l’amministratore non ottemperasse alla vostra richiesta dovreste impugnare l’assemblea che ha approvato il rendiconto ed il preventivo.

Questioni di fogna Nello scorso mese di maggio il nostro condominio ha ricevuto la notifica di una ordinanza comunale che intima di cessare l’utilizzo del pozzo nero e di procedere entro sei mesi alla realizzazione dell’allaccio alla fogna comunale. Per questo ha emesso una sanzione di 30 mila euro. Nell’ultima riunione l’assemblea ha deliberato una somma di 50 mila euro per realizzare l’allaccio in fogna e di 10 mila euro per dare incarico ad un avvocato di fare opposizione all’ordinanza e cercare di ottenere un allungamen-

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Scrivici a info@vgambinoeditore.it

to dei termini, nonché una riduzione o una dilazione della sanzione. Poiché non sono d’accordo nel fare opposizione e ho votato contro, in quanto ammesso si ottenga una riduzione si dovrà comunque pagare l’avvocato e le relative spese, posso evitare di pagare le spese del legale?

A.M., via e-mail L’articolo1132 del Codice civile prevede: «Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda (1131, 1136; 65 att.), il condominio dissenziente, con atto notificato (137 c.p.c.) all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite in caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro 30 giorni da quello in cui il condominio ha avuto notizia della deliberazione. Il condominio dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente (1138; 90 ss. c.p.c.).

La suddivisione tra scale Abito in un condominio formato da due palazzine adiacenti con scale separate, portineria e giardino di ingresso in comune. Nella palazzina A devono rifare l’impermeabilizzazione del terrazzo di proprietà, i frontalini del cornicione e le gronde dello stesso edificio, con l’utilizzo di ponte mobile. Il regolamento di condominio ha una tabella per le spese di proprietà che comprende tutti i condomini, anche i posti auto, e una tabella per le spese di scala. Quale dobbiamo utilizzare per ripartire i lavori?

Rinaldo D., via e-mail Se il regolamento non prescrive diversamente, le spese per l’impermeabilizzazione del terrazzo di proprietà esclusiva vanno ripar-

tite per un terzo al proprietario esclusivo del calpestio e per due terzi ai proprietari degli immobili sottostanti in ragione dei millesimi di proprietà. Quanto ai cornicioni e alla relativa gronda, credo sia giusto ripartirli in base ai millesimi di proprietà tra tutti i condòmini partecipanti al condominio. Per quanto concerne la spesa dei ponteggi suggerisco di dividerla in proporzione agli importi delle singole voci di intervento (impermeabilizzazione e frontalini e gronda) e quindi dividerla come accessorio degli interventi suddetti.

Le scarpe in cantina Nel condominio dove abito ogni appartamento ha uno scantinato al piano seminterrato. Uno dei condòmini andato in pensione, ha attrezzato questo scantinato per piccole riparazioni delle scarpe. Inizialmente lo faceva solo per i condòmini, ora ha allargato il suo parco clienti e nel portone c’è un continuo via vai di persone che portano a riparare scarpe e scendono al seminterrato, dove la luce del corridoio rimane sempre accesa e la porta dello scantinato del ciabattino è sempre aperta.

Di fatto lo scantinato è diventato un negozio. Che cosa possiamo fare?

Bianca B. via e-mail Il condomino ha realizzato la variazione della destinazione d’uso del locale scantinato, che immagino sia accatastato come tale e non come spazio commerciale. Il regolamento di condominio di solito prevede le destinazioni d’uso di tutti gli immobili del condominio. Quanto segnalato rientra nella fattispecie di violazione del regolamento di condominio, che porta nocumento al decoro dello stabile e ne compromette la sicurezza. È necessario informare l’amministratore dell’avvenuta modifica di destinazione d’uso e richiedere una assemblea straordinaria che dia mandato all’amministratore di intervenire per far cessare l’uso abnorme dello scantinato. Qualora la situazione perdurasse l’assemblea dovrebbe deliberare anche il ricorso all’autorità giudiziaria.

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STORIA DI COPERTINA RIQUALIFICAZIONE

CON EDISON È TUTTO COMPRESO La cessione del credito d’imposta, come previsto dai bonus casa, all’azienda attiva nell’energia, ha permesso a un condominio di Trento di tagliare la bolletta dei consumi e migliorare il comfort domestico. A queste condizioni di Franco Saro

I

n Italia si muove qualcosa. Oggi è possibile migliorare la propria vita e, indirettamente, anche quella degli altri. E riqualificare un condominio. Ci sono le prove. A Trento, c’è un esempio

di come si potrebbe e si dovrebbe fare.

Merito anche, va sottolineato, della crescita dell’attenzione verso la sostenibilità e, soprattutto, con l’aiuto della stabilizzazione delle detrazio-

ni ecobonus per gli interventi sulle parti condominiali degli edifici. Uno sconto fiscale che è stato prorogato fino a fine 2021 (mentre per le singole unità immobiliari al momento

Il progetto di riqualificazione del condominio Ai Tigli di Trento.

A sinistra, Paolo Quaini, Direttore Servizi Energetici e Ambientali di Edison

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la data di scadenza è la fine di dicembre, salvo proroghe).

Capacità progettuale Nel caso di Trento, però, a questo contesto si è aggiunta la capacità di un grande operatore del settore energetico come Edison. L’azienda ha forti competenze: è la società energetica più antica d’Europa.

Inoltre, lavora su soluzioni per la gestione sostenibile delle risorse energetiche, ambientali ed economiche degli edifici, adottando sistemi tecnologici edificioimpianto con un alto coefficiente di innovazione e modelli di progettazione e modellazione energetica all’avanguardia (come il Bim, Building Information Modeling, e il Bems, Building Energy Modeling). Progetti e analisi, insomma, seguono la strada moderna dell’integrazione tra mondo reale e quello digitale. Il risultato sono soluzioni in grado di generare ricadute ambientali ed economiche

interessanti per le famiglie e le imprese italiane, che diventano possibili attraverso l’adozione di formule contrattuali con garanzie di risparmio e che consentono al contempo il reperimento dei mezzi finanziari necessari alla realizzazione degli interventi attraverso l’utilizzo delle detrazioni fiscali. Un caso esemplare di questo modello integrato di innovazione tecnologica da un lato e formula contrattuale dall’altro è il condominio Ai Tigli di Trento, dove peraltro è disponibile un ulteriore strumento dalla Provincia Autonoma di Trento.

Tutto integrato Il condominio Ai Tigli, costruito nel quartiere di San Bartolomeo nella zona sud di Trento a metà degli anni Cinquanta, è oggi al centro di un piano di riqualificazione energetica che agisce in maniera integrata sia sulla parte edile attraverso interventi di coibentazione delle

superfici perimetrali opache (cappotto) sia sulla parte impiantistica (della centrale termica), abbinando alla riqualificazione sistemi di controllo remoto dell’edificio. «Il contratto, di durata decennale, prevede un anticipo sui lavori che può essere sostenuto direttamente da Edison mediante l’acquisto del credito delle detrazioni fiscali e il pagamento di un canone annuo di servizio simile a quello sostenuto prima dell’intervento per le spese di manutenzione dell’immobile», spiega Paolo Quaini, Direttore Servizi Energetici e Ambientali di Edison.

Termoregolazione evoluta, telegestione con ottimizzatori e supervisione 365 giorni/anno e 24 ore su 24, garanzia decennale delle opere e degli impianti installati, sono caratteristiche chiave dell’intervento.

Le caratteristiche dell’offerta L’offerta di Edison è resa ancora più in-

CONDOMINIO SC - 13

STORIA DI COPERTINA

La cessione del credito d’imposta ha abbattuto il costo per i condòmini

INVESTIMENTI CHE FANNO BENE ANCHE ALL’AMBIENTE In Italia il 20% circa dell’energia è consumata per la climatizzazione degli edifici residenziali (riscaldamento invernale e raffrescamento estivo). Degli oltre 12 milioni di edifici residenziali circa tre quarti sono stati costruiti prima del 1980, ossia in un’epoca antecedente all’entrata in vigore della prima legge italiana sul risparmio energetico. Da questi semplici numeri si capisce perché i governi italiani hanno incentivato in maniera via via crescente gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, in particolare quelli residenziali.

Vi è un potenziale di efficientamento del parco edilizio significativo con una possibile riduzione dei consumi superiore al 40% intervenendo solamente sul 20% degli edifici più energivori e la possibilità di attivare investimenti per oltre 30 miliardi di euro. Il Cresme (Centro Ricerche Economiche Sociologiche e di Mercato nell’Edilizia) stima che nel 2017 si siano attivati investimenti per la riqualificazione energetica degli edifici residenziali per 3,7 miliardi di euro, solo una piccola parte degli oltre 28 miliardi di euro investiti in manutenzione straordinaria incentivata sugli stessi edifici.

In Trentino Alto Adige dove si trovano 210.936 edifici (di cui 85.644 nella Provincia di Bolzano e 125.292 nella Provincia di Trento), si stima un potenziale di efficientamento del parco edilizio regionale che potrebbe generare una riduzione dei consumi di energia pari al 35%, con elevati benefici sull’ambiente (410 mila tonnellate di Co2 evitata all’anno) e sulla bolletta energetica delle famiglie e delle imprese trentine (0,4 miliardi di euro all’anno risparmiati).

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teressante dalla valorizzazione che il territorio fa di iniziative legate alla sostenibilità economica e ambientale. Infatti, la parte dei costi relativi alla diagnosi energetica preliminare e alla progettazione sono coperti dalla Provincia Autonoma di Trento attraverso il fondo dedicato Condominio Green.

L’offerta Edison, già disponibile nelle provincie di Trento e Bolzano e nelle città di Milano e di Torino, sarà progressivamente estesa in tutta Italia. Il modello proposto mediante il contratto Servizio Energia Plus (D.Lgs. 115/2008) prevede la realizzazione dei lavori di riqualificazione dell’edificio con garanzia del risultato e in particolare la riduzione dei fabbisogni termici di almeno il 10% all’anno rispetto alla spesa pre-intervento. Inoltre, mediante la possibilità di cedere a Edison le detrazioni fiscali, che possono arrivare fino all’85% del valore dell’intervento, i condòmini possono abbattere significativamente l’esborso complessivo.

Dall’analisi in giù Operativamente, l’offerta di Edison prevede l’analisi dello stato attuale dell’edificio, la progettazione della riqualificazione con l’ausilio di tecnologie digitali e, a seconda delle esigenze identificate, la realizzazione degli interventi di isolamento termico, sostituzione degli infissi, riqualificazione degli impianti di riscaldamento e raffrescamento (impianti termici tradizionali o pompe di calore), sostituzione di impianti di illuminazione Led, realizzazione di impianti di auto produzione di energia fonti rinnovabili, come pannelli fotovoltaici o solare termico, l’installazione di colonnine di ricarica elettrica/wallbox.

Questa tipologia contrattuale coniuga intervento diretto con impegno di risultato in termini di reale efficientamento energetico e convenienza economica grazie al sistema delle detrazioni fiscali.

L’azienda è comunque attiva con altre formule contrattuali verso i condomini a seconda delle esigenze specifiche dei propri clienti.

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CONDOMINIO SC - 15

Seconda edizione

PRIMO PIANO FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

Verona 20/22 ottobre 2019

IN REGALO IL MANUALE PER LA CASA Assieme a questo numero «Il Libro del Condominio», domande e risposte curate dall’Ordine degli Ingegneri di Verona su riqualificazione, consolidamento e non solo. Media al completo alla presentazione di Franco Saro

I

l 98% dei condomini è in classe energetica per lo più dalla G alla C, quindi con quotazioni di mercato di scarsa appetibilità. Un grande mercato sul quale intervenire sfruttando tutte le detrazioni e le normative fiscali (con la convenienza della cessione del bonus) in tema di ristrutturazioni, riqualificazione energetica e adeguamenti antisismici. Il punto chiave è convincere i proprietari su due aspetti: la convenienza all’investimento e il benessere, cioè comfort e qualità della vita, che gli immobili riqualificati sono in grado di dare.

Una situazione alla quale è necessario porre rimedio, come testimoniano i dati di una ricerca del Centro Studi YouTrade realizzata per la Fiera del Condominio Sostenibile 2019 e presentata assieme al Libro del Condominio a Verona di fronte a tutti i media, dai quotidiani alle radio alle reti televisive, compreso il Tg3.

I numeri della ricerca sono emblematici: ci sono 14,5 milioni gli edifici in Italia, di cui 12,2 milioni residenziali.

Di questi, circa il 10%, cioè oltre 1,2

16 - CONDOMINIO SC

milioni, sono condomini dove abita quasi il 60% dell’intera popolazione italiana. È un settore strategico dal punto di vista sociale, edilizio-urbanistico e ambientale, con un mercato in continua crescita.

Si tratta, infatti, di un capitale immobiliare vecchio, edificato per la maggior parte dal primo dopoguerra fino agli anni Novanta del secolo scorso: il 60% dei condomini risale a prima del 1976, anno in cui per la prima volta fu introdotta una legge sui criteri di effi-

cienza energetica negli edifici. L’82% degli edifici è stato costruito comunque prima dell’avvento della Legge 10 del 1991, la prima vera disposizione italiana sull’efficienza energetica.

Appuntamento a ottobre Insomma, la Fiera del Condominio Sostenibile, in programma dal 20 al 22 ottobre alla Fiera di Verona, è il luogo adatto per trovare soluzioni ai problemi che affliggono gli edifici di abitazione e, ovviamente, anche alle singole

unità immobiliari. L’evento, organizzato da Virginia Gambino Editore e dall’Ordine degli Ingegneri di Verona, è dedicato proprio all’85% di italiani che possiede un immobile. Offrirà la possibilità di capire, imparare, scegliere le soluzioni migliori per la propria casa, con l’aiuto di esperti e tecnici.

Perché il primo passo per migliorare la propria vita e, di conseguenza, anche salvaguardare l’ambiente è avere le

informazioni giuste. Sapere è potere.

Ed è per questo che, assieme all’Ordine degli Ingegneri di Verona, Virginia Gambino Editore offre a tutti il Libro del Condominio, che trovate assieme a questo numero della rivista. È una guida veloce, semplice e utile per chi amministra o vive in un condominio.

Domande e risposte scritte da esperti che sono utili per affrontare i problemi più comuni, per chi vuole riqualificare

la propria casa e, quindi, anche valorizzarla, ma anche agli amministratori di condominio, che sono chiamati a trovare soluzioni e a rispettare regole sempre più numerose e stringenti. È un piccolo antipasto, insomma, alle tante opportunità che saranno offerte alla Fiera del Condominio, che comprende anche una trentina di workshop e tre convegni a tema. Segnatelo subito sull’agenda.

CONDOMINIO SC - 17

2a edizione - 20/22 Ottobre 2019 domenica 20 ottobre 10,00 - SALA LEONARDO

Curiosità giuridiche e aspetti controversi dell’assemblea di condominio a cura di SAFOA avvocato Palmiro Fronte

10,30 - SALA RAFFAELLO

Lo scenario immobiliare: il registro e l’amministratore del futuro a cura di ACAP Filippo Bertolini (responsabile Emilia Romagna) 1,00

1,30

14,30 - SALA LEONARDO 10,00 - SALA GALILEO

Strumenti di ausilio per l’amministratore di condominio per realizzare l’eccellenza a cura di UNICONDOMINIO Marco Venier (presidente nazionale), Iuri Di Bartolomeo (amministratore unico Tean Gest), Massimo Incerti (responsabile Administra Ced), Luigi Pennino (direttore divisione revisioni condominiali Team Gest) 2,00

10,00 - SALA MICHELANGELO

Approfondimento in materia di condominio: aspetti contabili a cura di ALAC Paolo Balsamo, Vincenzo Peritore, Federica Sega, Simone Tagliaferro 1,30

2

18 - CONDOMINIO SC

Il condominio che vorrei a cura di VALORE AGGIUNTO Daniela Zeba (coordinatore nazionale) e altri relatori 2,00 - coordinatore nazionale

15,00 - SALA GALILEO

Riqualifichiamo insieme tour www.riqualifichiamoinsieme.it a cura NACA Sabrina Apuzzo (responsabile nazionale), Antonio Rocco, Antonio Cerbone (coordinatore presidio architetti per la protezione civile Napoli e provincia), Walter Baricchi (consigliere nazionale CNAPPC e coordinatore rete nazionale presidio architetti per la protezione civile) 3,00

Programma in via di definizione, convegni e workshop lunedì 21 ottobre 9,30 - SALA CENTRALE

III Convegno Nazionale YouBuild 3,30

10,00 - SALA GALILEO

La privacy in condominio.

Raggiungimento della compliance GDPR a cura di CONFAMMINISTRATORI avvocato Carlo Pikler - avvocato Giulia Cafiero 1,15

10,00 - SALA LEONARDO

I non compiti dell’amministratore a cura di SAFOA avvocato Palmiro Fronte 1,30

10,00 - SALA MICHELANGELO

Efficientamento energetico e bonus fiscali 2019 a cura di ASSIMEA Ernesto De Rosa (presidente nazionale), Luca Loiero (Proger SpA) 1,15

10,00 - SALA RAFFAELLO

Sicurezza nel condominio e lavori edili a cura di FNAI geometra Alessandro Cellitti (segretario nazionale) 2,00

10,00 - SALA LEONARDO

Contrasto alla sosta abusiva attraverso il controllo dei parcheggi condominiali a cura di APCOA PARKING Federico Spagnolo 45 minuti

11,30 - SALA GALILEO

Cambia il rapporto con i tuoi condomini con il modello del condominio felice a cura di SIMONA BASTARI Simona Bastari 1,00

13,30 - SALA CENTRALE

Roadshow Condominio OK Riqualificazione energetica del condominio a cura di CONDOMINIO OK 3,30

3

CONDOMINIO SC - 19

2a edizione - 20/22 Ottobre 2019 14,00 - SALA GALILEO

16,00 - SALA LEONARDO

Certificato di idoneità statica per i condomini – casistica e soluzioni

La microcogenerazione

a cura di ABABI ingegnere Maria Benedetta Filippini 2,00

14,00 - SALA LEONARDO

Art. 1130 bis c.c. L. 220/2012: rendiconto condominiale incompleto, la delibera che lo approva è annullabile a cura di UPPI avvocato Gabriele Bruyère (presidente nazionale) 1,30

15,00 - SALA RAFFAELLO

L’amministratore di condominio come protagonista del recupero, riqualificazione e sostenibilità degli immobili a cura di SESAMO 1,30

15,00 - SALA MICHELANGELO

Condomini efficienti eco e sismabonus esperienze a confronto a cura di CNA VICENZA ingegnere Francesco Marinelli (associazione Ecoaction e consulente CNA) 2,00

4

20 - CONDOMINIO SC

a cura di SOLIDPOWER Stefano Modena 0:45

17,15 - SALA MICHELANGELO

La revisione condominiale a cura di REVCOND dottoressa Deborah Furci (presidente) 1,00

Programma in via di definizione, convegni e workshop martedì 22 ottobre 9,30 - SALA GALILEO

Morosità condominiale e appalto a cura di ASSIAC moderatore Concetta Cinque (presidente), Giancarlo Sciortino (presidente Centro Studi) e Caterina Tosatti (consulente Centro Studi)

10,00 - SALA MICHELANGELO

B&B e regolamento condominiale; locazione ad uso abitativo; profili contrattuali e criticità a cura di APPC Vincenzo Peritore, Federica Sega, Simone Tagliaferro, Paolo Balsamo

4,00

2,00

9,30 - SALA CENTRALE

14,00 - SALA MICHELANGELO

XII Convegno Nazionale YouTrade - La distribuzione a una svolta: scegliere il proprio futuro

Revisione del rendiconto condominiale e contenzioso. Il ruolo del CTU e del CTP

CONVEGNO YOUTRADE 4,00

a cura di ARCO dottor Francesco Schena (presidente nazionale) 2,00

9,30 - SALA RAFFAELLO

Sicurezza nei cantieri: sistemi di anticaduta per il lavoro in copertura a cura di SICURPAL Giampiero Morandi, ingegnere Sebastiano Romano 4,00

10,00 - SALA LEONARDO

L’amministratore e la PNL: l’importanza di saper comunicare a cura di SAFOA avvocato Palmiro Fronte 1,30

5

CONDOMINIO SC - 21

PRIMO PIANO LEGGI & FISCO

CESSIONE DEL CREDITO IN CERCA DI CREDITO

Il decreto Crescita concede la possibilità a chi decide di riqualificare di utilizzare il bonus casa per pagare il costo dei lavori. Peccato che la maggior parte delle aziende non possa utilizzare il nuovo meccanismo di Franco Saro

T

ra color che son sospesi non ci sono solo le anime del Limbo dantesco, ma anche i nuovi bonus casa. Sì, perché il governo, con il decreto Crescita, ha introdotto delle varianti per quanto riguarda, in particolare, la cessione del credito.

Obiettivo: facilitare riqualificazioni e consolidamento dei condomini. Risultato: discutibile, almeno secondo molte aziende del settore. In ogni caso, il provvedimento è, nei fatti, tra color che son sospesi. Vediamo perché.

Tempi lunghi Le modifiche, già pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale, possono essere considerate definitive solo dopo la trasformazione in legge, entro 60 giorni dal decreto, come previsto dalla Costituzione. Il Parlamento ha dovuto infatti provvedere a trasformare il decreto 22 - CONDOMINIO SC

Crescita, per evitare che decadesse. Ma il Parlamento, come quasi sempre avviene, ha anche apportato delle modifiche, ancora incerte al momento della stesura di questo articolo. Si tratta, comunque, di aspetti secondari.

Il lungo cammino Ma il cammino della cessione del credito 2.0 non è finito con la trasformazione in legge: il provvedimento prevede, infatti, che l’Agenzia delle Entrate avrà 30 giorni di tempo per mettere a punto le disposizioni attuative. L’esperienza insegna, però, che i tempi potrebbero anche essere più lunghi, come è avvenuto in passato. In particolare proprio per quanto riguarda la cessione del credito. Lo scorso anno, per esempio, le Entrate hanno provveduto a mettere a punto il regolamento cinque mesi dopo l’entra-

ta in vigore della legge di Bilancio, in cui era contenuta la disposizione sulla cessione del credito.

Inoltre, la data di entrata in vigore del provvedimento non è l’unico punto interrogativo. Perché le imprese, a partire da quelle medio piccole, sono scese in campo per chiedere modifiche al provvedimento. Ottenute solo in parte.

Le modifiche Il decreto Crescita, infatti, ha allargato ancora le maglie per la cessione del credito d’imposta. Chi ristruttura o riqualifica energeticamente l’immobile potrà scegliere di cedere lo sconto fiscale all’impresa che esegue i lavori. E l’impresa in questione potrà ammortare lo sconto in cinque anni.

Il decreto prevede inoltre che lo sconto sulla fattura praticato dall’impresa

lavori. Un aspetto positivo è, invece, che la nuova disposizione dovrebbe evitare dubbi e ostacoli che derivano dalla necessità di produrre il cosiddetto bonifico parlante, come previsto dalle regole in vigore Un altro dubbio sull'efficacia riguarda i tempi: la cessione del credito di imposta, per un singolo privato, è prevista fino al prossimo 31 dicembre, data in cui scade la proroga concessa con la legge di Bilancio 2018.

Dato che l'Agenzia delle Entrate dovrebbe rendere noti i regolamenti tra luglio e agosto, il tempo per poterne usufruire appare troppo breve. I bonus saranno prorogati per l’ennesima volta? Non si sa. Forse sarebbe stato meglio, contestualmente, prevedere un allungamento di almeno 12 mesi per i singoli proprietari di immobili (per il condominio, invece, la dead line resta il 2021).

(che a sua volta lo otterrà dal fisco) dovrà essere di pari importo a quello previsto dai bonus casa. L’impresa, per esempio, sarà tenuta a concedere il 65% in caso di riqualificazione energetica. Nella prima stesura, la stessa impresa, però, non poteva cedere a terzi il bonus.

Perplessità Un meccanismo di cessione del credito che ha sollevato perplessità e polemiche. L’aspetto che è saltato subito all’occhio, infatti, è che solo le grandi imprese potevano avere la possibilità di scontare il credito d’imposta: un artigiano, per esempio, difficilmente ha così tante tasse da compensare con i bonus ceduti. Anfit, Cna, Confartigianato, Consorzio Legnolegno, Fla, Pvc Forum Italia, Unicmi sono quindi scesi in campo per chiedere al gover-

no di cambiare il provvedimento che consente di scontare direttamente in fattura l’aliquota prevista, in questo caso per i serramenti, dalle detrazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.

E la modifica è arrivata sotto forma di emendamento. La nuova idea è che l'impresa possa cedere a sua volta il bonus, ma solo a imprese (cioè non alle banche) e solo una volta, tra i propri fornitori. Anche in questo caso, però, il meccanismo non sembra di semplice attuazione.

Dubbi e ostacoli Inoltre, sul fronte opposto, c'è chi sospetta che l’impresa che concede il credito d’imposta possa maggiorare il costo con una commissione (non dichiarata) che incorpori l'accoglimento del bonus ceduto dal committente dei

Demolizioni incentivate Altre novità: arrivano gli incentivi a chi demolisce per ricostruire. Fino al 2021 sarà concessa la «misura fissa» di 600 euro complessivi per le imposte su registro, ipoteca e catasto per chi cede un intero fabbricato destinato alla demolizione e ricostruzione. A patto che avvenga tutto entro i successivi dieci anni. Tra l’altro, è prevista la possibilità anche di variazione volumetrica, piani regolatori cittadini permettendo.

Rischio sismico esteso Lo sconto fiscale fino all’85% per chi mette in sicurezza un edificio è esteso alle zone a rischio sismico 2 e 3 (finora era solo la zona 1). Come è già previsto, il tetto massimo dell’85% riguarda chi passa a due classi di rischio inferiore, mentre un solo step dà diritto al 75% di sconto fiscale. Per poter ottenere lo sconto l’immobile deve essere ristrutturato, oppure demolito e ricostruito, anche in questo caso con possibile variazione volumetrica se prevista dai regolamenti. Lo sconto vale fino al 31 dicembre 2021.

CONDOMINIO SC - 23

PRIMO PIANO FORMAZIONE

PERCHÉ SAFOA HA UNA MARCIA IN PIÙ Corsi base e di aggiornamento, concepiti da amministratori di condominio per i nuovi professionisti: è la logica della scuola specializzata di Milano, che si rivolge in particolare ai giovani. «Gestire uno stabile è sempre più complesso ed è necessaria una competenza specifica» di Giacomo Casarin

Palmiro Fronte

«O

ggi l’amministratore è un tuttologo, perché è chiamato a rispondere di questioni tecniche, giuridiche, architettoniche, spesso complicate e legate a una normativa sempre in evoluzione. L’aggiornamento costante risulta quindi un’arma vincente, perché l’amministratore deve vendere una professionalità che deve essere sempre alimentata», spiega Palmiro Fronte, avvocato e promotore di Safoa, associazione di amministratori di condominio e scuola specializzata alla formazione degli stessi, che a Milano e dintorni punta su un taglio propriamente didattico. Un aspetto che secondo Fronte rappresenta un importante punto di riferimento per i giovani, ai quali Safoa offre diversi stage presso gli amministratori iscritti all’associazione, assieme a diverse borse di studio offerte a chi frequenta istituti tecnici, con l’intento di far avvicinare gli studenti alla professione dell’amministratore.

24 - CONDOMINIO SC

CALENDARIO CORSI 2019-2020 AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE PER AMMINISTRATORI Via Desiderio 3/9, 20131, Milano – www.safoa.t Per maggiori informazioni: info@safoa.it SETTEMBRE 2019

•

•

Avv. Chiara Stefanini: formazione giurid-

Mercoledì 11 ore 14.00-16.00

Mercoledì 16 ore 14.00-16.00

Avv. Enrica Busco: formazione giuridica.

“Il condominio parziale.”

Arch. Federica Silli: formazione specifi-

ica. “Il recupero crediti nel condominio:

ca. “I balconi, i lastrici solari e i terrazzi:

aspetti controversi.”

DICEMBRE 2019

la suddivisione delle spese.”

•

•

•

Venerdì 18 ore 14.00-16.00

Mercoledì 4 ore 14.00-16.00

Venerdì 13 ore 14.00-16.00

Avv. Chiara Stefanini: formazione giurid-

Dott. Alessandro Cerati commercialista.

Avv. Enrica Busco: formazione giuridica.

ica. “Il verbale di assemblea: formalità,

“Contabilità & Condominio.” 4° seminario

“Il supercondominio: assemblee, rappre-

contenuto ed errori più comuni.”

•

sentanti, deleghe e aspetti problematici”.

•

Avv. Enrica Busco: formazione giuridi-

•

Mercoledì 23 ore 14.00-16.00

Mercoledì 11 ore 14.00-16.00

Mercoledì 15 ore 14.00-16.00

Dott. Alessandro Cerati commercialista.

ca. “La privacy nel condominio dopo il

Dott. Edellio D’Angelo: formazione spe-

“Contabilità & Condominio.” 2° seminario

GDPR.”

cifica. “La mediazione in ambito condo-

•

•

miniale.”

Avv. Enrica Busco: formazione giuridica.

•

“Il regolamento di condominio, le in-

Venerdì 20 ore 14.00-16.00

Venerdì 25 ore 14.00-16.00

Venerdì 13 ore 18.00

Open day - aperitivo natalizio

Avv. Chiara Stefanini: formazione giurid-

frazioni e i rapporti con la legge.”

GENNAIO 2020

ica. “La proprietà, l’usucapione e le ser-

•

•

vitù di passaggio nel condominio.”

Avv. Chiara Stefanini: formazione giuridi-

Arch. Federica Silli: formazione specifi-

•

ca. “La legge 4/2013.”

ca. “Aree verdi e tettoie.”

Mercoledì 25 ore 14.00-16.00

Mercoledì 30 ore 14.00-16.00

•

Dott. Alessandro Cerati commercialista.

Mercoledì 8 ore 14.00-16.00

Venerdì 10 ore 14.00-16.00

“Contabilità & Condominio.” 1° seminario

NOVEMBRE 2019

Avv. Enrica Busco: formazione giuridica.

•

•

“I contratti nel condominio e la discrezi-

Venerdì 27 ore 14.00-16.00

Mercoledì 6 ore 14.00-16.00

Ing. Giovanni Torghele: formazione tecnica.

Ing. Giovanni Torghele: formazione

onalità dell’amministratore.”

“Le termovalvole: ultima normativa e rap-

tecnica. “La normativa sugli ascensori.”

•

porti con il regolamento di condominio.”

•

“Corso base amministratori.”

Venerdì 8 ore 14.00-16.00

Venerdì 10 ore 18.00-21.00

Avv. Enrica Busco: formazione giuridica.

Dott. Michele Checola: paghe & con-

OTTOBRE 2019

“BOB e affittacamere: nuovi orientamen-

tributi. “I dipendenti dello studio am-

•

ti giurisprudenziali.”

ministrativo: alternative di inquadramen-

Dott. Daniele Spasaro: formazione tecni-

•

to e opportunità.”

ca. “La certificazione degli impianti nel

Dott. Michele Checola: paghe & contribu-

•

condominio.”

ti. “Portierato: buste paghe e contabilità.”

Avv. Enrica Busco: formazione giuridica.

•

•

“Le apparecchiature private nel condo-

Mercoledì 2 ore 14.00-16.00

Venerdì 4 ore 14.00-16.00

Mercoledì 13 ore 14.00-16.00

Venerdì 15 ore 14.00-16.00

Venerdì 17 ore 14.00-16.00

Avv. Enrica Busco: formazione giuridica.

Avv. Enrica Busco: formazione giuridica.

minio: parabole, condizionatori e fibre

“Il dissenso alle liti: limiti di applicabilità.”

“L‘impugnativa delle delibere: il sottile

ottiche.”

•

confine tra nullità e annullabilità.”

•

Mercoledì 9 ore 14.00-16.00

Sabato

18

ore

9.30-13.00

14.00-17.00

Arch. Federica Silli: formazione specifi-

•

Mercoledì 20 ore 14.00-16.00

ca. “Sopraelevazione nel condominio.”

Dott. Alessandro Cerati commercialista.

“Corso base amministratori.”

•

Giovedì 11 ore 9.30-13.00

“Contabilità & Condominio.” 3° seminario

•

14-00-1700.

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Dott. Carlo Tagini commercialista. “Fis-

Venerdì 22 ore 14.00-16.00

Mercoledì 22 ore 14.00-16.00

Ing. Pietro Freschi: condominio & si-

Avv. Enrica Busco: formazione giuridica.

calità & Condominio.” 1° seminario

curezza. “Corso obbligatorio portieri

“Le tabelle millesimali dopo la riforma”.

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sulla sicurezza.”

•

Avv. Enrica Busco: formazione giuridica.

•

Mercoledì 27 ore 14.00-16.00

Venerdì 24 ore 14.00-16.00

Venerdì 11 ore 14.00-16.00

Ing. Pietro Freschi: formazione specifica.

“Le immissioni nel condominio: la diffi-

Avv. Enrica Busco: formazione giuridi-

“La sicurezza nei luoghi di lavoro: novità

cile convivenza con le ristorazioni.”

ca. “La ripartizione delle spese vendi-

del settore.”

•

tore/acquirente.”

•

“Corso base amministratori.”

Venerdì 29 ore 14.00-16.00

Venerdì 24 ore 18.00-21.00

ELENCO COMPLETO DEI CORSI www.safoa.it/calendari-dei-corsi/

CONDOMINIO SC - 25

PRIMO PIANO Domanda. Qual è la caratteristica di Safoa?

Risposta. Safoa è un’associazione composta esclusivamente da amministratori di condominio, volta alla formazione degli stessi, attraverso logiche concrete e specifiche per i diretti interessati.

Spesso, infatti, le scuole di formazione sono avulse dalle problematiche concrete degli amministratori, mentre Safoa ha voluto auto-organizzarsi per una formazione più che efficiente.

D. Quando è nata Safoa e quanti associati presenta attualmente?

R. Safoa è nata come associazione nel 2014 e presenta ora circa 250 iscritti, tutti professionisti che operano da anni nel settore, principalmente provenienti dal territorio milanese. Anche se si sono iscritte in seguito diverse persone da altre province come Varese e Monza, ma sempre limitrofe a Milano. Si sono associati anche alcuni amministratori non di condominio ma di aziende, interessati ai corsi che facciamo e alle logiche di management che come Safoa divulghiamo.

D. In ambito formativo, com’è la situazione attuale degli amministratori di condominio?

R. In Italia non esistono scuole specifiche per amministratori. Può sembrare strano, ma Safoa è l’unica realtà che nasce con questa precisa impostazione, mentre in altre circostanze sono le associazioni di categoria che aprono al loro interno un ramo adibito alla formazione degli amministratori. Il nostro taglio è invece propriamente didattico, ed è questo aspetto che manca oggi: chi vuole diventare amministratore non ha un punto di riferimento, perché spesso le associazioni richiedono come iscritti soltanto chi svolge già la professione e ai giovani che escono da istituti tecnici manca una precisa direzione didattica.

D. Quanto dura il corso di formazione e quali sono gli argomenti che vengono trattati?

R. I rami sono due: i corsi di aggiornamento settimanali per gli amministratori che devono mettersi al corrente 26 - CONDOMINIO SC

sulle novità riguardanti la loro attività, e i corsi di formazione base indetti ogni anno a gennaio per i giovani che vogliono intraprendere la professione, i quali sono chiamati a sostenere un esame finale a luglio. Inoltre, ai ragazzi meritevoli diamo l’opportunità di fare uno stage presso gli amministratori iscritti all’associazione e quest’anno abbiamo anche offerto alcune borse di studio a istituti per geometri e ragionieri nel territorio milanese, che hanno divulgato la nostra attività e hanno aumentato la partecipazione dei giovani alla nostra scuola.

D. Quali vantaggi ha un amministratore Safoa?

R. Oggi l’amministratore è un tuttologo, perché è chiamato a rispondere di questioni tecniche, giuridiche, architettoniche, spesso complicate e legate a una normativa sempre in evoluzione.

L’aggiornamento costante risulta quindi un’arma vincente, perché l’amministratore deve vendere una professionalità che deve essere sempre alimentata in un mondo concorrenziale come questo. Il corpo docenti di Safoa è ben nutrito e resta sempre a disposizione per

qualsiasi consulenza immediata, oltre che giornaliera, su quesiti di qualsiasi natura riguardanti la vita quotidiana dell’amministratore.

D. Quali sono i vostri principali obiettivi a medio-breve termine?

R. Stiamo lavorando molto quest’anno sull’aspetto contabile, che spesso gli amministratori sottovalutano. Spesso si opera con una buona consuetudine, ma è necessaria una mentalità tecnicoamministrativa per far fronte a questo aspetto. In più, puntiamo molto sulla diffusione dell’importanza della preparazione didattica nel settore: ci rivolgiamo quindi ai giovani, anche con l’offerta di diverse borse di studio per farli poi avvicinare a questa scuola.

D. Che cosa bisognerebbe fare di urgente in Italia per migliorare la condizione dei condomini?

R. Riconoscere un albo degli amministratori, perché in assenza di un albo professionale chiunque, aprendo la partita Iva e facendo un semplice corso di 72 ore, può accedere a questa attività che non è per nulla facile. Con il rischio di commettere errori e trovarsi in condizioni di difficoltà.

Chi è Palmiro Fronte Avvocato, nato a Parigi nel 1965, dopo una breve carriera universitaria, apre nel 1992 il suo studio professionale. Si è sempre occupato di diritto condominale e dell’edilizia, conducendo battaglie legali che hanno portato a sentenze innovative nel settore. Oggi, avvocato cassazionista, il suo studio professionale resta uno maggiori riferimenti in materia di diritto condominale e dell’edilizia nel territorio milanese. Grande appassionato di comunicazione e management, l’Avv. Fronte si è occupato di formazione manageriale e di organizzazione aziendale promuovendo corsi in diverse strutture private e seminari in studi legali. La sua principale attività di avvocato civilista, infatti, lo ha portato a rapportarsi principalmente ad un pubblico di colleghi, che ancora adesso si rivolgono a lui per soluzioni organizzative e gestionali degli studi professionali.

Fronte è coordinatore scientifico della Scuola di Alta Formazione per Amministratori (Safoa), scuola da lui fondata e voluta dove sono iscritti gli amministratori di condominio della città di Milano e del circondario che hanno deciso di fare della formazione permanente il tratto distintivo del loro operare. Settimanalmente vengono organizzati seminari su particolari argomenti della materia e programmati corsi di approfondimento su tematiche condominiali.

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CONDOMINIO SC - 27

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Giuseppe Messina (consigliere ordine architetti Catania)

Floriana Franceschini (presidente CNA di Catania)

Giuseppe Arcidiacono (assessore ai lavori pubblici di Catania)

Antonio Cristaldi (presidente Confartigianato Catania) Andrea Riva

28 - CONDOMINIO SC

PROGETTO COMFORT

LA SICILIA CHE VUOLE

CAMBIARE CONDOMINIO

A Catania esperti e amministratori locali hanno discusso come riqualificare una città e il patrimonio edilizio dell’Isola, in gran parte vetusto: sono 20mila vani inutilizzati e disabitati nel centro etneo lasciati all’incuria

di Valentina Anghinoni

C Giovanni Ponticello

atania si sta preparando a diventare, nei prossimi anni, una moderna città europea, grazie a una miriade di progetti di riqualificazione urbana. E, più in generale, in Sicilia soffia il vento della riqualificazione, dell’edilizia verde, della sostenibilità. I numeri, d’altra parte, fotografano una situazione di urgente necessità di avviare una svolta. E su questo tema è stato centrato l’appuntamento di YouTrade Academy organizzato in Sicilia da Virginia Gambino Editore nell’ambito dell’evento Progetto Comfort. Non a caso l’amministrazione comunale sta investendo molto in termini di piani e strumenti di intervento, a

CONDOMINIO SC - 29

REPORT CONDOMINIO OK differenziata. Insomma, il traguardo da raggiungere è quello di aderire ai principi ecologici di gestione urbana, in un’ottica di piena economia circolare.

partire dal recupero dei 20mila vani inutilizzati e disabitati del centro città, per lo più in edifici antichi abbandonati e lasciati all’incuria. C’è tanto lavoro da fare, appunto. I dati parlano chiaro: in città e provincia si contano quasi 277 mila edifici (il 2% del totale nazionale) dei quali circa 229 mila sono edifici residenziali, 29 mila presenti nella sola Catania. In tutto sono 542 mila abitazioni, delle quali quasi 131 mila non occupate, inutilizzate o utilizzate come seconde case. Gli edifici condominiali rappresentano il 38%.

Il problema è che il 49,6% delle case è stato costruito prima del 1970 e, dunque, presenta caratteristiche di scarsa o nulla rispondenza alle normative antisismiche ed energetiche. Un altro 37% è stato costruito prima del 1991, anno di entrata in vigore della legge 10. Del restante 13% solo un sesto è stato edificato in epoca recente. A Catania quasi sette alloggi su dieci sono stati edificati dal dopoguerra fino all’avvio della legge 10/91. Insomma, Catania è ricca di case vecchie e vetuste, da riqualificare. C’è tanto lavoro da fare, ha confermato Giuseppe Arcidiacono, assessore lavori pubblici del comune di Catania, per far diventare Catania «una città a misura di uomo e di bambino».

Lotta all’inquinamento I progetti segnati nell’agenda comunale, fondi pubblici permettendo, ha spiegato l’assessore, sono molteplici e toccano tutti quegli ambiti sensibili che permettono di fare la differenza nella salubrità 30 - CONDOMINIO SC

dell’ambiente urbano. Come la creazione di parchi fotovoltaici realizzati sulla copertura degli edifici che, oltre a ridurre il consumo di energia da combustibili fossili per le abitazioni (che è la prima fonte di inquinamento nelle città), permetterà di migliorare la qualità e il valore del mercato immobiliare. Sempre nell’ottica di ridurre l’inquinamento atmosferico e incrementare la mobilità sostenibile all’interno dell’area urbana è prevista la creazione di smart point collocati in punti strategici della città, dalle molteplici funzioni: saranno aree «intelligenti» provviste di wi-fi e schermi interattivi per l’informazione turistica, sul traffico e sulle iniziative cittadine. A queste saranno associate stazioni di bike sharing e, in quelle coincidenti con i parcheggi scambiatori, stazioni di car-sharing, dove sarà anche possibile ricaricare l’auto elettrica. «Vorremmo rendere il centro storico accessibile solo con veicoli elettrici e in generale disincentivare l’utilizzo delle auto diesel in città», ha promesso Arcidiacono. «Per questo saranno incrementati i trasporti pubblici anche extraurbani, considerando anche tutti coloro i quali ogni giorno si recano in città per lavoro o per l’università. Vogliamo fare in modo che queste persone prediligano l’uso dei mezzi pubblici, che grazie ai fondi europei saranno sempre più sostenibili, e utilizzeranno energia elettrica e metano». Anche la gestione corretta dei rifiuti urbani è contemplata in questa visione, con l’obiettivo di aumentare sempre di più la corretta raccolta

Edilizia verde Nella trasformazione in chiave sostenibile di una città l’edilizia gioca un ruolo fondamentale. Il piano dell’amministrazione comunale, per questo problema, prevede di coordinare le opere di demolizione per ricostruire riqualificando, con uno sguardo aperto non solo sulla ricostruzione secondo il principio «come era, dove era», ma anche dell’elevazione dei livelli di servizi al cittadino. Catania dispone di un enorme patrimonio artistico: fondata dai greci nel 729 a.C., racchiude in sé eredità culturali di epoca greca, romana, bizantina, araba, normanna, sveva, angioina, aragonese. Lo stile architettonico che caratterizza Catania, così come possiamo ammirarla oggi, è quello del Barocco Siciliano. Per questo motivo, secondo Arcidiacono, «la città per il suo sviluppo sostenibile deve puntare sul turismo facendo leva sulla sua immensa ricchezza artistica e culturale».

Ma, ovviamente, anche sulla bellezza del contesto paesaggistico. In questo senso è stato concepito il Progetto per la riqualificazione del waterfront cittadino, dal Faro Biscari a Piazza Europa. Un punto cruciale, il cui risanamento svolge un ruolo cardine nella trasformazione in chiave sostenibile di Catania, portando indubbi benefici sia nella vita della sua cittadinanza che sul fronte del turismo.

Questo progetto prevede una serie di interventi, tra i quali «la creazione di rive accessibili, di specchi d’acqua (piscine), di discese verso il mare; la costituzione, lungo assi viari riqualificati ed entro spazi riconquistati alla natura, di un sistema di alberate e aggregazioni vegetali, la concezione degli spazi aperti e della viabilità (per materiali, configurazioni e morfologie) come infrastruttura attiva ai fini della regolazione idraulica dei suoli urbani e difesa da alluvioni; la rete stradale stessa si fa infrastruttura ambientale; il Parco dell’acqua che si configura come il cuore

verde del nuovo lungomare di Catania, e che ha come centro una nuova messa in scena del corso del fiume Amenano».

Ma non solo: è prevista anche «la trasformazione del viadotto ferroviario in nuova promenade sugli Archi e il ridisegno della darsena al fine di un pieno e continuativo utilizzo come spazio/piazza urbana affacciata al mare; sulla Darsena, adibita ad attività turistiche e aperta alla città, una promenade minerale accompagnerà il visitatore verso il Terminal, attraverso uno spazio alberato e attrezzato; un sistema di gradonate, che costeggia il terminal, ridisegnerà il profilo della banchina».

Riqualificazione & C Accanto ai progetti più o meno realizzabili, il convegno ha visto anche gli interventi di Giuseppe Piana (presidente Ance Catania), Nicolò Marcello Vitale (presidente ordine periti provincia di Catania), Agatino Spoto (presidente collegio dei geometri provincia di Catania), Floriana Franceschini (presidente territoriale Cna di Catania), Salvatore Bazzano, vicepresidente Fondazione ordine degli ingegneri di Catania, Carmelo Sapienza, presidente Passivhaus Sicilia, Veronica Leone (presidente della fondazio-

ne ordine architetti provincia di Catania), Antonio Cristaldi (presidente provinciale Confartigianato Catania), Francesco Grippaldi (presidente regionale Confartigianato Anaepa).

Sul tavolo della discussione, inoltre, si sono aggiunti gli interventi tecnici di Cristiano Vassanelli, ingegnere ed esperto di soluzioni per l’isolamento acustico, di Emanuele Lodato, area manager Bacchi per Sicilia, Calabria, Sardegna, Malta e, infine, di Giovanni Conticello, ingegnere con focus sull’adeguamento antisismico degli edifici.

Tutti argomenti di forte attualità.

CONTINUARE A SENSIBILIZZARE Salvatore Bazzano, (il secondo da sinistra) vicepresidente Fondazione ordine degli ingegneri di Catania Domanda. Quali sono le iniziative della Fondazione

R. Il problema è di natura economica, perché quando ci

riguardo il costruito nel Catanese?

sono di mezzo delle spese la gente non vuole affrontare

Risposta. Ci stiamo impegnando per cercare di

i problemi tecnici. È necessario quindi continuare a

salvaguardare tutto il patrimonio strutturale della nostra

sensibilizzare. Anche attraverso un’iniziativa politica:

provincia. Anche grazie all’iniziativa Diamoci una scossa,

bisogna portare in casa dei cittadini il concetto che le case

che è partita dalla Fondazione nazionale di Roma e ha

vanno migliorate e adeguate.

coinvolto tutte le province e tutti gli ingegneri d’Italia.

D. Esistono altre iniziative importanti?

Stiamo cercando di sensibilizzare l’opinione pubblica

R. La nostra è un’evoluzione continua: per ogni problema

sul concetto di rendere antisismici gli edifici esistenti,

sensibile che ci poniamo, organizziamo corsi e convegni,

soggetti a usura e degrado, ormai arrivati al termine del

in modo da far fronte anche ai problemi ambientali, oltre

loro ciclo di vita: si può procedere con miglioramenti o

agli aspetti strutturali. Attraverso un impegno intenso e

adeguamenti, che possono essere effettuati attraverso il

continuativo, nonché proficuo, devo dire.

Sisma bonus, attivo fino al 2021.

D. Nella provincia di Catania, in particolare, che cosa state facendo?

R.

Innanzitutto,

vogliamo

sensibilizzare tutti e non solo i professionisti attraverso l’attivazione di convegni e corsi specifici. Sul tema del Sisma bonus abbiamo organizzato molte piazze dove poter diffondere la cultura antisismica, che è ancora molto lontana dall’essere recepita.

D. Secondo lei, perché manca questa cultura, anche dopo le tragedie avvenute in un passato recente?

CONDOMINIO SC - 31

AL SUD C’È TANTO DA RICOSTRUIRE Emanuele Lodato, area manager Bacchi per Sicilia, Calabria, Sardegna, Malta.

Domanda. Come è andata questa

termico attraverso la realizzazione di una

B/isola, ovvero un pannello da cappotto

edizione di Progetto Comfort?

muratura monostrato da 35-40 centimetri,

interno che ha la funzione di isolare gli edifici

Risposta. Molto bene, è stata una fiera

senza

sui quali non si può intervenire dall’esterno.

partecipata, che è cresciuta negli ultimi anni.

termici. Per la riqualificazione dell’esistente,

D. Da quanto tempo si occupa di

Personalmente, è la terza edizione a cui

invece, abbiamo presentato altre soluzioni:

seguire i rivenditori del Sud Italia?

aderisco e continuo a vedere un incremento

innanzitutto il pannello B/sana ovvero

R. Sono il capo area di Bacchi da un anno per

delle presenze, sia da parte delle aziende

ovvero un pannellino di isolamento interno

Calabria, Sicilia, Sardegna e Malta, mentre

partecipanti sia da parte di visitatori. E

che assorbe l’umidità dall’aria e la rilascia

prima mi occupavo di amministrazione e

tutti

quando l’ambiente è secco, con la funzione

controllo di gestione, sempre per la stessa

ecosostenibile e ai prodotti riciclabili.

di risanare muri umidi o attaccati da muffe.

azienda.

D. Da dove sono arrivati i visitatori?

Un altro prodotto interessante è il pannello

D. C’è una differenza tra i rivenditori

sono

molto

interessati

all’edilizia

l'aggiunta

di

ulteriori

cappotti

R. La maggior parte delle persone che ha

del Sud e quelli del Nord?

partecipato erano di Catania, ma ci sono

R. Esiste un gap di qualità nell’edilizia. La

stati visitatori provenienti da tutta la Sicilia.

cultura del Sud è legata alla tradizione e a

Non solo dal capoluogo, quindi, ma anche

materiali ormai arretrati, come tufo e laterizio,

dalla provincia di Messina, Siracusa, Ragusa,

mentre al Nord si utilizzano prodotti molto

Palermo, Trapani.

più tecnici. Al momento stiamo lavorando

D. Da che cosa è stato attirato

tanto nella formazione sia dei progettisti sia

l’interesse dei visitatori?

delle rivendite per incominciare a sviluppare

R. Per quanto riguarda il nostro stand,

tutta un serie di prodotti tecnici anche

ha suscitato molto interesse il blocco da

nel Sud Italia. Esistono però delle ottime

tamponamento esterno Gasbeton Active.

strutture anche qui in Sicilia: ottimi clienti

Si tratta del blocco più prestazionale

con ottimi fatturati che lavorano molto bene,

che trattiamo, in quanto offre alle nuove

ma hanno bisogno di costante formazione e

costruzioni ottimi risultati di isolamento

informazione sui prodotti più innovativi.

DIFFONDIAMO PASSIVHAUS IN SICILIA Carmelo Sapienza, presidente Passivhaus Sicilia Domanda. Quando è nata e di che cosa si

ingegneristica, ora promossa dall’associazione

una bussola per il progettista, in mezzo a tante

occupa Passivhaus Sicilia?

di professionisti Passivhaus Sicilia.

leggi e decreti che generano confusione.

Risposta. Passivhaus, innanzitutto, è un

D.

protocollo ingegneristico-costruttivo nato nel

associazione?

progettate con questo metodo?

1988 in Germania per realizzare case passive.

R. Il filo conduttore è il metodo costruttivo

R. La prima, come dicevo, è già stata realizzata

Sulla scia di questo concept, circa dieci anni fa

Passivahaus, che permette di realizzare edifici

e certificata nel 2012. Abbiamo dieci cantieri

abbiamo realizzato a Mascalucia, in provincia

super-efficienti, Nzeb, se non addirittura in

aperti, che stiamo completando e porteremo

di Catania, il primo edificio

grado di produrre più energia

a breve in certificazione. In tutta Italia, perché

passivo nel Mediterraneo

di quella che consumano. Il

l’associazione Passivhaus è diffusa in tutto

certificato

dall’istituto

concetto della casa passiva è

il territorio della penisola e comprende le

tedesco, che ha confermato

esattamente complementare

regioni Piemonte, Friuli-Venezia Giulia, Veneto,

così la validità del protocollo

a quello normativo nazionale.

Calabria, oltre alla Sicilia. A breve nasceranno

anche nell’area climatica del

Ma l’associazione Passivhaus

anche le sedi di Trentino e Campania.

Sud Italia. In collaborazione

garantisce

certificazioni

Esiste, poi, una vera e propria federazione

con

di

volontarie che rispecchiano

nazionale che raccoglie tutte le associazioni

Milano abbiamo raccolto

una metodologia al di sopra

ed è collegata all’istituto tedesco in termini di

numerosi dati che stanno

degli

accreditamento.

validando

un

di

il

Politecnico

questa

l’efficienza metodologia

32 - CONDOMINIO SC

Che

cosa

promuove

standard processo

questa

normativi: validato

D.

Quante

costruzioni

esistono

e

D. Siete quindi concorrenti di CasaClima?

funzionante che rappresenta

R. No, siamo cugini. Qui a Catania, per

D. Per quanto riguarda i pagamenti, come si comportano le aziende del Sud? R. È vero che per cultura il Sud pospone sempre il pagamento, e non per il fatto che i clienti siano in difficoltà o non vogliano pagare, ma perché, magari, le imprese a loro volta concedono alcune dilazioni ai loro clienti. Bisogna mettere un freno a questa situazione, attraverso delle regole chiare: per esempio, l’obbligo di pagare entro 90 giorni commerciali.

D. Se dovesse dare un consiglio per far ripartire il settore al Sud, cosa suggerirebbe?

R. Secondo me c’è tanto da ricostruire.

Perché negli anni Settanta-Ottanta si è edificato tanto con metodi e materiali ormai obsoleti, ma ora è necessario riqualificare gli edifici con sistemi di isolamento termico e acustico, in ottica di una maggior efficienza energetica.

Anche gli incentivi fiscali del 50% per la ristrutturazione stanno aiutando molto i privati, che grazie all’aiuto statale sono incoraggiati a investire i propri soldi.

esempio, abbiamo completato un tour itinerante siciliano organizzato insieme al network CasaClima Sicilia e all’Enea. Quindi parliamo la stessa lingua e facciamo sinergia all’interno di un ambito molto importante da promuovere. A conferma di ciò, l’edificio Passivhaus in Sicilia è anche certificato CasaClima Gold, il primo del Sud Italia.

D. Che tipologia di edifici riguarda Passivhaus maggiormente?

R. Premesso che la metodologia si presta a edifici nuovi, ma anche a ristrutturazioni, noi siamo partiti dall’edilizia privata, che è più veloce nelle decisioni e nella risposta

Sistemi di gestione dei parcheggi: NOVITÀ impianti a barriera • NOVITÀ: impianti a barriera per parcheggi pubblici e privati • NOVITÀ: parchimetri con sistemi di pagamento individuali • NOVITÀ: gestione delle credenziali di accesso e web server per un’amministrazione sicura, precisa ed affidabile delle autorizzazioni all’accesso

a certi tipi di stimoli. Ad oggi, esistono costruttori che stanno seguendo la strada di Passivhaus, con la speranza che in futuro ci sia anche qualche istituzione aperta a

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questo messaggio e a questa metodologia.

CONDOMINIO SC - 33

REPORT CONDOMINIO OK

Federico Della Puppa

Roberto Di Lellis

Stefano Zuban presidente CATEA

Gianluca Zanutta

Manuela Marinelli presidente U.P.P.I. Trieste

34 - CONDOMINIO SC

Da sinistra, Graziano Tilatti presidente Confartigianato Imprese Friuli Venezia Giulia, Donato Riccesi presidente Ance Pordenone - Trieste, Stefano Zuban presidente CATEA, Roberto Di Lellis

CONDOMINIO OK TRIESTE - 1

UNA SFIDA A NORDEST Nel capoluogo del Friuli Venezia-Giulia un panel di amministratori e operatori dell’edilizia ha discusso della riqualificazione degli immobili nel confronto organizzato da Virginia Gambino Editore e Zanutta di Franco Saro

I

l decreto Crescita appena approvato dal governo contiene novità in materia di bonus casa (ne parliamo a pagina 22). In particolare, nel testo proposto in Consiglio dei ministri sono state aggiunte variazioni che riguardano la cessione del credito d’imposta. È stato questo il punto di partenza di Condominio Ok, focalizzato sulla riqualificazione energetica del condominio, organizzato il 9 maggio all’Hotel Greif Maria Theresia a Trieste da Virginia Gambino Editore con Zanutta. Il Nordest, d’altra parte, è sempre stata la prima area geografica italiana a recepire l’opportunità di investire per rinnovare, migliorare e rendere efficiente le proprie attività. Comprese quelle legate al settore CONDOMINIO SC - 35

REPORT

immobiliare. Insomma, nella città di Italo Svevo, ma anche delle Generali, dei caffè in stile asburgico, ma anche culla della scienza statistica, è presente il desiderio di rinnovare la pur elegante eredità dei fasti passati.

Case da riqualificare In apertura del roadshow Virginia Gambino ha introdotto i lavori proprio sottolineando l’importanza di intervenire nel contesto urbanistico della città, una delle più belle d’Italia, ma anche una di quelle con il patrimonio abitativo più datato. Un concetto ribadito anche da Gianluca Zanutta, in rappresentanza della grande azienda di distribuzione di materiali per edilizia che presidia il territorio del Triveneto. E come hanno testimoniato anche Graziano Tilatti, presidente Confartigianato Imprese Friuli Venezia Giulia, Manuela Marinelli, presidente di Uppi di Trieste, Donato Riccesi, presidente di Ance di Trieste, e Stefano Zuban, presidente del consorzio di artigiani edili Catea, organismo che ha siglato un accordo con Enel X per la cessione del credito d’imposta concesso per riqualificazione o consolidamento 36 - CONDOMINIO SC

dei condomini. Tutti, in un modo o nell’altro, hanno però manifestato dubbi sulle novità introdotte dal decreto, al momento del dibattito di Condominio Ok non ancora approvate o modificate dalle Camere.

In particolare sotto accusa è finito il meccanismo di cessione del credito, che rischia di tagliare fuori le piccole imprese che non hanno sufficiente capienza fiscale per compensare l’acquisto dei bonus.

I numeri parlano Il programma del convegno, però, ha affrontato la rigenerazione dei condomini e, in particolare, la situazione degli edifici residenziali di Trieste e provincia. Una ricerca esclusiva condotta dall’Ufficio Studi YouTrade, infatti, ha messo sotto la lente il patrimonio immobiliare della città e dintorni, per scoprire qual è la situazione e quali sono gli interventi migliorativi necessari (ne parliamo a pagina 38).

D’altra parte, i bonus casa sono un’occasione forse irripetibile per intraprendere lavori di riqualificazione o di rafforzamento strutturale. E l’ostacolo dei finanziamenti è facilmente superabile: un argomento che sarà affrontato in un talk show durante i lavori del convegno. L’appuntamento di Trieste è stato denso di tanti contenuti utili per chi amministra un condominio, o semplicemente ha a cuore la propria abitazione. Molto seguite le relazioni sull’attuazione delle nuove norme antincendio, appena entrate in vigore, sul boom della bioedilizia spiegato da Mauro Maffizzoli, Ceo di Biopietra, e dalle sfide per il rafforzamento strutturale degli edifici, curato da Umberto Rico, ingegnere della Mapei.

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CONDOMINIO SC - 37

REPORT CONDOMINIO OK TRIESTE - 2

UNA BELLA CITTÀ TUTTA DA RIFARE

38 - CONDOMINIO SC

di Federico Della Puppa

I quattro quinti delle famiglie del capoluogo friulano vive in un edificio condominiale.

Ma quasi l’80% degli edifici è stato costruito prima del 1970 e, dunque, bisogna riqualificare in fretta

R

iqualificare un condominio è una scelta impegnativa dal punto di vista finanziario, ma le possibilità della detraibilità delle spese e della cessione dei crediti fiscali rende le azioni di intervento oggi sempre più fattibili e convenienti. Il punto non è tanto se un intervento è fattibile, ma è come attivare azioni per rendere le opzioni di intervento effettivamente realizzabili. Perché il nodo principale è che di fronte a qualsiasi opzione di spesa la prima scelta di ogni famiglia, di ogni condomino, di ogni proprietario è attendere. Procrastinare le decisioni di spesa, come bene insegna la teoria economica del consumatore, è un elemento strutturale del nostro comportamento, soprattutto se la decisione di spendere non dipende solo da noi, ma anche e soprattutto se la spesa ha dimensioni rilevanti e se i benefici ottenibili non sono chiaramente indicati e rappresentati. Uno dei difetti più grandi del

SCHEDA Trieste e provincia: 31.175 edifici residenziali Abitazioni: oltre 122 mila Condomini: il 25% (con oltre 5 appartamenti) Edifici condominiali: oltre 84 mila abitazioni (con tre quarti dei nuclei familiari)

CONDOMINIO SC - 39

REPORT scere le esigenze condominiali, proporre soluzioni e condurre i propri amministrati verso scelte in grado di ridurre le spese, aumentare il benessere e valorizzare gli immobili stessi.

settore edilizio, da sempre, è la scarsa capacità di comunicare ed evidenziare le convenienze specifiche per l’utente finale. Per troppi anni, per decenni, tutta la comunicazione era orientata a rappresentare le abitazioni in base al numero e tipologia delle stanze e, ovviamente, alle metrature.

Come se una casa di quattro camere di 120 metri quadrati fosse una casa di qualità semplicemente per la sua dotazione quantitativa.

Dopo la crisi La lunga crisi del mercato immobiliare, le nuove esigenze di benessere e comfort abitativo che gli utenti finali esprimono e la facilità nel reperire oggi informazioni sulle più adeguate tecnologie per rendere vivibili le nostre case, sono tutti fattori che se sommati assieme portano a rivedere il concetto di qualità dell’abitare.

E soprattutto in una fase economica di grande stagnazione, dove i risparmi privati delle famiglie hanno raggiunto la loro massima consistenza ma anche la loro massima immobilità (a tal proposito ricordiamo che i depositi bancari delle famiglie che giacciono inutilizzati nelle banche sommano oltre 1.230 miliardi di euro) è importante evidenziare che la nuova logica di investimento e di intervento è spendere per guadagnare, ma non con l’acquisto di azioni, ti40 - CONDOMINIO SC

toli o fondi esteri, ma semplicemente intervenendo sulle proprie abitazioni, perché come dimostrano tutti gli studi economici, un investimento per rigenerare energeticamente un alloggio ha tempi di rientro dai sette a massimo dieci anni e, grazie alla defiscalizzazione degli stessi e alla possibilità di cedere il credito fiscale, permette in sostanza di vivere meglio, ripagando l’investimento in un tempo molto contenuto e permettendo poi di ridurre dell’80-90% la spesa energetica, ovvero la spesa in bolletta.

Le potenzialità Ma come portare le famiglie e i condòmini a scegliere di investire? Ci sono due elementi sui quali riflettere.

Il primo riguarda la potenzialità delle diverse zone di intervento, ovvero quanto vetusto è il patrimonio edificato e quanto e in che modo bisognerebbe intervenire. Il secondo punto riguarda la capacità dei soggetti della filiera di fare squadra, di fare rete e di organizzarsi in modo tale da fornire un insieme di risposte che per primo obiettivo devono guardare all’informazione, alla disseminazione e al coinvolgimento dei condòmini nel processo di scelta. Sono questi i due nodi fondamentali e per risolverli la figura dell’amministratore condominiale è strategica, perché è il soggetto che più degli altri può (e deve) cono-

Città e provincia In alcuni territori queste opportunità sono più evidenti che in altri. Il territorio della provincia di Trieste e di Trieste città è un territorio nel quale le quantità di persone e famiglie che vivono in condominio è molto elevata. Inoltre, il patrimonio edificato è di particolare vetustà e dunque interventi di riqualificazione e rigenerazione sono e sarebbero necessari.

In provincia di Trieste sono presenti oltre 36.715 edifici dei quali 31.175 sono residenziali. Complessivamente contano più di 122 mila abitazioni, delle quali 9 mila non occupate, mentre quelle occupate sono 113.280. Il 25% degli edifici sono condominiali con cinque e più appartamenti per ogni stabile, nei quali sono presenti oltre 84 mila abitazioni. Dunque, tre quarti dei nuclei familiari della provincia di Trieste vive in condominio.

Se si circoscrive la definizione di condominio utilizzando i parametri di legge, ovvero limitando il conteggio agli edifici che necessitano per legge di un amministratore condominiale, si giunge ad un totale di 68.250 alloggi e famiglie amministrate, pari al 60,4% dei nuclei residenti in provincia di Trieste.

A Trieste città sono presenti oltre 27.130 edifici dei quali 22.638 sono edifici residenziali. Complessivamente contano più di 108 mila abitazioni, delle quali circa 8 mila non occupate e le abitazioni occupate sono 99.780. Il 32,2% degli edifici sono edifici condominiali con cinque e più appartamenti per edificio e negli edifici condominiali sono presenti quasi 80 mila abitazioni, pari all’80,5% del totale. Dunque, quattro quinti dei nuclei vive in condominio. Limitando il conteggio agli edifici che necessitano per legge di un

amministratore condominiale, nella città di Trieste si giunge a un totale di 66.570 alloggi e famiglie amministrate, pari al 66% di quelle residenti.

In sostanza, a Trieste gli edifici condominiali rappresentano il 32% degli edifici e l’80% delle famiglie, ma quelli con obbligo di amministratore sono il 22% degli edifici e rappresentano il 66% delle famiglie. Sono dati eclatanti che evidenziano l’importanza del fenomeno dal punto di vista economico e sociale. Sul totale delle abitazioni presenti in provincia di Trieste, il 77% è stato costruito prima del 1970 e dunque presenta caratteristiche di scarsa o nulla rispondenza alle normative antisismiche ed energetiche. Un ulteriore 17,7% è stato costruito prima del 1991, anno di entrata in vigore della L. 10. Del restante 5%, tre alloggi su dieci sono stati costruiti in epoca recente. Sul totale delle abitazioni occupate presenti nella città di Trieste il 79,1%

Le potenzialità di mercato ci sono, quello che manca certamente è una informazione capillare, diffusa e convincente sulle opportunità e le convenienze, anche di carattere fiscale e finanziario, per chi decide di investire è stato costruito prima del 1970, un ulteriore 16,6% è stato costruito prima del 1991 e del restante 4,3% un terzo è stato costruito in epoca recente. Sul totale delle abitazioni condominiali presenti dunque l’80% è stato costruito prima del 1970 e presenta rilevanti caratteristiche di scarsa o nulla rispondenza alle normative antisismiche ed energetiche.

Sistema complesso Emerge da questi numeri tutta la complessità del sistema abitativo triestino e della necessità di intervenire con soluzioni adeguate.

Le potenzialità di mercato ci sono, quello che manca certamente è una informazione capillare, diffusa e convincente sulle opportunità e le convenienze, anche di carattere fiscale e finanziario, per chi decide di investire. La comunicazione oggi su questi temi è molto al di sotto di quella che andrebbe fatta per attivare un rinnovamento vero del patrimonio edificato, un rinnovamento che permetterebbe di ridare valore ad un patrimonio che rischia, con il passare degli anni, di perdere ulteriore valore e soprattutto di non avere la qualità adeguata a garantire alle famiglie e ai residenti il benessere e il comfort necessario ad avere una buona se non ottima qualità della vita.

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CONDOMINIO SC - 41

REPORT CONDOMINIO OK TRIESTE - 3

RICOMINCIARE DALL’ACQUA Per una ristrutturazione edilizia le chiavi del successo sono innovazione, comfort e sostenibilità, soprattutto legata agli impianti. Che possono essere smart, come il sistema Ario di Redi, contro rumori e reflussi di Massimiliano Giorgio

G

li impianti nell’ambito dell’edilizia sono il settore con maggiore sensibilità all’innovazione. La loro sostituzione sempre più spesso avviene prima della loro vita utile, prevalendo l’aggiornamento tecnologico e i fattori di innovazione. Gli impianti rappresentano il mezzo che ci consente di godere della nostra casa, ci forniscono i servizi fondamentali, ci danno quel comfort che sempre più è un fattore determinante nelle scelte del cliente finale (utilizzatore).

In un mercato edilizio del nuovo, con una tendenza alla crescita lenta e incerta, porta segnali positivi e più stabili la ristrutturazione soprattutto impiantistica, con particolare attenzione al comfort, al risparmio energetico, e idrico. Negli ultimi anni, il settore impiantistico ha ricevuto una spinta evolutiva tecnologica imposta, in parte dalla legislazione vigente e in parte data dall’evoluzione dei produttori. L’informazione sempre più capillare ha portato gli addetti al settore e gli utilizzatori finali a conoscere nuove tecniche e tecnologie per l’efficientamento delle costruzioni, con uno sguardo al futuro sostenibile.

L’attenzione verso la sostenibilità è una tendenza a livello europeo, non 42 - CONDOMINIO SC

Esalatore attivo

Esalatore chiuso

solo italiano, ed è sempre di più una motivazione di acquisto, non solo etica ma anche economica.

Sostenibilità necessaria Da uno studio commissionato dalla Banca Mondiale emerge uno scenario di come il Pil a livello globale sarà condizionato dalla scarsità d’acqua entro il 2050. E la scarsità d’acqua sarà un parametro dello sviluppo dell’economia globale. In Italia consumiamo mediamente 428 litri di acqua al giorno per persona: volumi enormi per garantirci uno standard alto di qualità della nostra vita, con costi di gestione molto pesanti.

Bolletta salata? Nei prossimi anni con tutta probabilità assisteremo a un graduale aumento delle tariffe dell’acqua. Attualmente paghiamo circa 1,5 euro al metro cubo, contro la media europea di circa 5 euro, e ci collochiamo tra i peggiori Paesi in termini di gestione dell’acqua potabile (circa il 43% dell’acqua si perde nelle condutture, fonte Istat).

Che cosa possiamo fare da singoli individui per contribuire a migliorare il futuro, quello di noi stessi e quello dei nostri figli? L’uso responsabile, evitare gli sprechi, questi sono fattori determinanti. Ma non bastano. Non possiamo demandare alla sensibilità di ognuno un tema così importante, è fondamentale che la tecnologia ci aiuti a conseguire questo risultato in

maniera indipendente dalla nostra volontà. Come?

La casa anti sprechi Oggi è realisticamente possibile costruire una casa con tecnologie standardizzate e reperibili sul mercato, per ottenere un risparmio che supera anche il 50% del fabbisogno medio annuo di acqua in un’abitazione.

Quindi è possibile, accessibile, relativamente semplice. Quanto vale la mia casa? Un immobile dotato di sistemi che consentono di incrementare le prestazioni energetiche, e ridurre gli sprechi, non soltanto in termini di isolamento termico, ma anche idrico, ha un valore che si mantiene elevato nel tempo, rispetto a costruzioni tradizionali. Non è un caso che negli anni della crisi gli edifici certificati secondo un protocollo ambientale sono un mercato che cresce in controtendenza.

Ne è un esempio la sede della Angelini Farmaceutici a Roma. Redi si è confrontata con questo ambizioso progetto fornendo la tecnologia per realizzare un sistema che raccoglie le acque provenienti da lavandini e docce. Una volta trattato, il liquido è riutilizzato per varie applicazioni, dove non è necessaria l’acqua potabile. Per esempio, l’irrigazione, la pulizia delle aree all’aperto, lo scarico dei bagni.

Grazie a un’attenta progettazione e utilizzo di tecnologie che abbassa-

no i consumi energetici, l’edificio ha ottenuto la prestigiosa certificazione Gold secondo lo standard Leed: tra i parametri che sono considerati il modo con cui si utilizza l’acqua è fondamentale.

In recupero Il sistema di recupero acque grigie di Redi è stata la soluzione perfetta per raggiungere gli obiettivi sull’uso dell’acqua nell’edificio. Il progetto porta la firma dello studio Transit (architetti Ascarelli, De Micheli e Pistolesi) assieme a Enzo Pinci, vincitori di un concorso di progettazione a inviti lanciato nel 2005.

Redi ha sviluppato un sistema innovativo e compatto che consente il riutilizzo dell’acqua proveniente dalle docce e dai lavandini (acqua grigia).

Considerando gli usi tipici di un’abitazione, si consegue una riduzione dei consumi di acqua potabile anche oltre il 50%. Il nuovo sistema Redi si caratterizza per la sua compattezza, per il fatto che è pre-assemblato in fabbrica, per l’installazione più facile e più sicura. La macchina è pensata per una bassissima manutenzione e costi di esercizio molto contenuti, grazie al sistema di contro-lavaggio intelligente, alla costruzione facilmente accessibile per la manutenzione.

La tecnologia utilizzata per la filtrazione fine (ultrafiltrazione, con filtri a micro-tubuli filtranti) consente Esalatore chiuso

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REPORT

maggiore durata della capacità depurante, mantenimento delle portate, facile accesso per la manutenzione. Il software di gestione delle pressioni e portate, verifica e controlla tutti i parametri di processo per allungare al massimo la vita dell’impianto e abbassare i costi di manutenzione.

Il posizionamento delle parti soggette a manutenzione è accessibile e semplice da verificare. I sistemi di pompaggio sono gestiti con inverter, per migliorare le prestazioni ed abbassare i consumi. Tutto questo per garantire un costante approvvigionamento di acqua riciclata senza gestioni complicate o cali di prestazioni, o rotture inaspettate, come succede con altre tipologie di impianto.

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Come funziona L’acqua, una volta utilizzata, fluirà attraverso l’impianto di scarico, che è un altro sistema molto importante che influisce anche sul comfort e sulla sicurezza della nostra casa. Perché sono importanti i sifoni degli apparecchi sanitari? Il sifone garantisce comfort e igiene in casa, in realtà il «sigillo d’acqua» che genera è l’unica barriera fisica che separa gli ambienti dove viviamo dal sistema fognario.

Il sifone garantisce che i cattivi odori non entrino in casa, ma anche batteri e gas dannosi per la salute umana. I microrganismi aerobici infatti, possono propagarsi anche attraverso gli impianti di scarico, che diventano un potenziale veicolo di trasmissione di patologie. Grazie alla tenuta idraulica che i sifoni generano, è impedita la fuoriuscita di questi gas maleodoranti. Per proteggere i sifoni è fondamentale realizzare la ventilazione di un impianto di scarico.

In particolare la norma En 12056-2 descrive come si dimensiona l’impianto di scarico e la ventilazione di questo. Tale norma è recepita dai principali Paesi europei. Durante il funzionamento negli impianti di scarico si creano delle pressioni e depressioni per effetto del flusso idraulico. Queste variazioni di pressione possono causare problemi ai sifoni: nel caso di compressioni si può avere il by-pass del sifone da parte dei gas maleodoranti, nel caso di depressione si rischia il loro svuotamento (cosiddetto effetto di sifonaggio) e la conseguente mancanza di tenuta ai gas.

La progettazione e ristrutturazione Per questo motivo è indispensabile compensare questi effetti con una buona progettazione dell’impianto di scarico, considerando sempre la ventilazione. Questa consente di abbassare drasticamente i gradienti pressori che si generano durante il funzionamento dello scarico. La progettazione dell’impianto di scarico

deve considerare sia il flusso dei liquidi sia quello dell’aria, consentendo a questa di circolare evitando azioni non desiderate sui sifoni.

Per compensare le depressioni nello scarico, bisogna ventilare consentendo l’ingresso dell’aria all’interno dell’impianto, attraverso dei dispositivi detti camini di ventilazione, oppure attraverso delle valvole di ventilazione.

L’utilizzo delle valvole di ventilazione (Aav) permette all’aria di entrare, diminuendo le depressioni che si generano durante lo scarico che causano lo svuotamento dei sifoni, ma al tempo stesso impediscono alle esalazioni maleodoranti di fuoriuscire.

Una appropriata ventilazione crea una barriera fisica tra l’impianto di scarico e l’interno degli edifici, e consente l’aumento delle portate di scarico, la diminuzione dei rumori generati durante lo scarico, e un migliore svuotamento dell’impianto. Ario è una valvola di immissione aria, che serve a realizzare la ventilazione dello scarico. Grazie a una molla pre-caricata, che dà la giusta pressione alla guarnizione di chiusura, Ario funziona a prescindere dalla posizione in cui si trova. Questa caratteristica lo rende unico perché diventa applicabile in qualsiasi configurazione sia all’interno che all’ esterno degli edifici.

Grazie alla sua versatilità Ario è par-

ticolarmente adatto in caso di ristrutturazione, perché è possibile installarlo all’interno del fabbricato, per esempio direttamente nel bagno, oppure nel vano scala di un condominio, in quanto garantisce la tenuta ai cattivi odori. Inoltre, non è obbligatoria l’installazione in bolla come tutti gli altri dispositivi in commercio. Anche all’esterno è possibile installarlo nei casi dove deve essere rispettata la normativa sulle immissioni in aria.

Vantaggio tecnico Questo è un grande vantaggio perché non serve portare la colonna di ventilazione al di fuori del tetto, conseguendo vantaggi tecnici ed estetici.

In questo modo non si deve attraversare la copertura dei fabbricati con il rischio di infiltrazione. Inoltre, scompare la necessità del comignolo esterno, con conseguente vantaggio estetico e l'eliminazione di ponti termici.

Un sistema di scarico con una corretta ventilazione, favorisce quindi la riduzione della rumorosità. Se abbinato ad un sistema fonoisolante il grado di comfort fa un salto decisamente importante.

Maggiore comfort La rumorosità legata agli impianti di scarico può rappresentare un problema di comfort abitativo non indiffeCONDOMINIO SC - 45

REPORT

rente e molto spiacevole. Va da sé che, oltre a un disturbo sonoro, ne consegue un problema di privacy per chi si trova ad adoperare la sorgente del disturbo. Ulteriore difficoltà è legata alla messa in ripristino di situazioni rumorose problematiche legate a questo tipo di sorgenti, perché spesso le tubazioni di scarico sono alloggiate all’interno di partizioni murarie, e richiedono pertanto onerose opere di demolizione. Si evince l’enorme importanza di accompagnare preventivamente la messa in opera da una corretta progettazione.

I fenomeni che concorrono alla rumorosità sono molteplici e sono legati alla depressione nelle colonne e scorrimento orizzontale nelle diramazioni. Il movimento del liquido all’interno della tubazione determina variazioni di pressione che generano vibrazioni che si trasmettono alle strutture edili, determinando il passaggio di rumore nei locali che attraversa.

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Il Dpcm 5/12/97 sulla Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici introduce limiti di rumorosità anche per gli impianti presenti nell’edificio, al fine di limitarne il disturbo verso unità abitative diverse da quelle dove sono installati. Impianti a funzionamento discontinuo sono fissi: il livello sonoro emesso non è costante nel tempo (scarichi idraulici, bagni, servizi igienici, rubinetteria).

Indipendentemente dalla destinazione d’uso degli edifici, gli impianti a funzionamento discontinuo non possono generare un livello LASmax che ecceda i 35 dB(A).

Addio rumori Il sistema Phonoblack nasce dall’esperienza di Redi nel settore degli scarichi insonorizzati, portando ad un livello massimo le prestazioni acustiche grazie all’introduzione di innovazioni tecnologiche. La mescola speciale di Pvc, abbinata al nuovo collare isofonico brevettato Phonok-

lip, massimizzano le prestazioni minimizzando l’impatto sui costi. Il Pvc assicura un’elevata resistenza chimica agli agenti acidi, alcalini, salini e organici disciolti in acqua di scarico.

Phonoblack è il sistema più completo nello scarico: ideale per la ristrutturazione, grazie alla possibilità di realizzare connessioni a incollaggio, versatile nelle nuove realizzazioni, grazie alla sua composizione in Pvc caricato, che garantisce robustezza, durabilità nel tempo e standard qualitativi elevati, come tutta la gamma Redi.

Il nuovo collare isofonico totalmente plastico Phonoklip, fornisce incredibili performance poiché taglia drasticamente le emissioni acustiche sia strutturali che aeree. Il collare genera una disconnessione tra la parete ed il tubo tagliando le vibrazioni sonore che si trasmetterebbero alla struttura. Phonoklip è certificato presso il Fraunhofer secondo la norma En 14366, e coperto da brevetto.

Phonoblack è un sistema pensato e

Linea PB1

progettato per un mercato tradizionalmente orientato al Pvc, che ha una lunga storia di applicazioni di successo nell’edilizia in Italia, e nel mondo.

In un mercato trainato dalla ristrutturazione la compatibilità con sistemi esistenti è fondamentale. È per questo che il sistema Phonoblack si adatta perfettamente, grazie alla gamma Ø100 completa tipicamente presente

in tutte le colonne di scarico, consentendo riprese in tutta sicurezza in pieno rispetto dei requisiti tecnici.

Il diametro 100 è anche adatto a solai sempre più stretti, riducendo gli ingombri sulle diramazioni orizzontali se paragonato con un diametro 110 millimetri tipico dei sistemi in Pp. Attiva fin dal 1960, Redi raggruppa nella sua attività industriale diverse

Collier phonoklip1

tipologie di prodotto, impiegate per la gestione delle acque di scarico ed in particolare: tubi e raccordi in Pvc e Pp per lo scarico idrosanitario, raccordi fognatura, valvole antiriflusso, pozzetti d’ispezione e altri pezzi speciali. Articoli per il drenaggio suolo e griglie di ventilazione e sistemi per la depurazione e il trattamento delle acque reflue.

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REPORT CONDOMINIO OK TRIESTE - 4 ANTISISMICA

ARMI TECNOLOGICHE

CONTRO IL TERREMOTO

La ricerca Mapei ha messo a punto molte soluzioni per rinforzare le strutture di un edificio: dai materiali compositi a base di fibre di carbonio o vetro agli intonaci armati, utilizzati per le murature

di Veronica Monaco

D

a più di vent’anni Mapei si contraddistingue nella ricerca e sviluppo di nuove tecnologie orientate al rinforzo di strutture esistenti con sistemi specifici per ogni diversa problematica. Ne parliamo con Umberto Rico, ingegnere Mapei della Linea Rinforzo Strutturale.

Domanda. Parliamo di adeguamento sismico: come si sono evolute nel tempo le soluzioni Mapei?

Umberto Rico

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Risposta. Le prime tecnologie innovative Mapei per l’adeguamento sismico sono state sviluppate alla fine degli anni Novanta e sono state applicate per la prima volta in occasione del recupero funzionale della Basilica di San Francesco d’Assisi. Da quel momento il mercato si è evoluto moltissimo ed è cresciuta la sensibilità pubblica, anche a causa dei violenti eventi sismici che si sono susseguiti negli ultimi anni.

Mapei investe circa il 5% del suo fatturato in ricerca e sviluppo, quindi c’è una evoluzione continua resa possibile anche dall’impegno dei nostri laboratori interni e dalla curiosità e dalla passione del nostro personale.

D. Quali sono oggi le tecnologie presenti sul mercato?

R. Possiamo suddividere le tecnologie Mapei per il rinforzo strutturale a disposizione sul mercato in quattro macrofamiglie. La prima categoria, presente già da vent’anni, è quella degli Frp (Fiber Reinforced Polymers), materiali compositi a base di fibre di carbonio o vetro applicati mediante matrici organiche, cioè resine, su supporti in calcestruzzo e mu-

ratura. La seconda famiglia è quella degli intonaci armati, utilizzati prevalentemente per strutture in muratura. Si tratta di una tecnologia che ha subito nel tempo continue evoluzioni al fine di risultare il meno invasiva possibile e sempre più compatibile con le strutture esistenti. A questo proposito Mapei propone quattro diverse tecnologie: il betoncino armato tradizionale con rete in acciaio, il sistema Crm con rete in fibra di vetro, il sistema Frcm con una rete di vetro, basalto o carbonio che lavora in basso spessore permettendo di ridurre efficacemente la massa, quindi il peso, e la rigidezza dell’intervento; infine la nuova tecnologia chiamata Planitop Intonaco Armato.

D. In che cosa consiste Planitop Intonaco Armato e perché è innovativa?

R. Si tratta di un intonaco fibrorinforzato di nuova generazione che presenta al suo interno fibre microdiffuse che vanno a ricoprire il ruolo della rete di armatura. All’atto pratico è un semplice intonaco, ma provvede a rinforzare la struttura senza l’ausilio di rete e connessioni meccaniche.

D. Veniamo ora alle altre due macrofa-

miglie: quali sono le altre tecnologie a disposizione?

R. La terza categoria è quella degli Hpc (High Performance Concrete), ossia malte cementizie fibrorinforzate ad elevate prestazioni. Questo tipo di prodotti possiede fibre strutturali sintetiche o d’acciaio già all’interno della matrice cementizia e è studiato appositamente per il rinforzo di travi e pilastri, dei nodi travi-pilastro e dei solai esistenti. Sono malte molto efficaci non solo a livello di prestazioni, ma anche a livello di operatività di cantiere, fluide e autolivellanti o tissotropiche, a presa rapida, con una buona lavorabilità, e si può procedere con lavori di finitura nell’arco delle 24 ore.

Mentre le prime tre soluzioni sono legate tutte a interventi di tipo strutturale, l’ultima famiglia di tecnologie interviene come soluzioni di presidio di sicurezza su elementi definiti “non portanti”.

D. Di che cosa si tratta?

R. Nello specifico parliamo di sistemi antisfondellamento e antiribaltamento in cui utilizziamo principalmente due tecnologie: i betoncini armati in basso spessore Frcm e MapeWrap EQ System, una "carta da parati" antisismica che ha il vantaggio di essere applicata direttamente sull’intonaco esistente. Un’operazione quindi che non prevede interventi invasivi sulle strutture esistenti.

D. I nuovi incentivi fiscali per gli interventi di valutazione e di prevenzione del rischio sismico hanno smosso il mercato?

R. Assolutamente sì. Grazie agli incentivi statali e all’aumentata sensibilità pubblica riguardo a questi argomenti, è cresciuto l’interesse nell’adeguamento sismico degli edifici. Resta il fatto che una buona parte del patrimonio architettonico italiano è molto indietro. C’è parecchio lavoro da fare nei prossimi anni, ma il mercato sta rispondendo bene.

D. Che differenza c’è tra i vari metodi di valutazione del rischio sismico di un edificio?

R. Ci sono dei vincoli rispetto alla tipologia strutturale che permettono l’utilizzo di un metodo piuttosto che un altro. A determinare il metodo di valutazione del rischio sismico interviene anche l’obiettivo che si intende raggiungere con l’intervento di adeguamento: la volontà di superare una o due classi sismiche infatti limita l’utilizzo di un metodo piuttosto che un altro. I metodi semplificati permettono infatti di salire soltanto di una classe. Inoltre cambia anche la percentuale di detrazione fiscale concessa dal Sismabonus: per i condomini fino al 75% se l’intervento permette il miglioramento di una classe sismica, fino all’85% invece se si sale di almeno due classi.

D. Sul tema del rinforzo strutturale Mapei offre un’assistenza tecnica continua ai progettisti. In che modo?

R. Mapei mette a disposizione dei progettisti software di calcolo sui sistemi Frcm, Frp e Hpc che consentono di dimensionare gli interventi di rinforzo e scegliere le soluzioni più idonee al lavoro specifico. Mapei è inoltre molto vicina alle esigenze dei professionisti e del cantiere con un ufficio tecnico che offre assistenza continua, dalle fasi di sopralluogo alle relazioni tecniche fino alla verifica della corretta posa del materiale.

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REPORT CONDOMINIO OK TRIESTE - 5

NORME ANTINCENDIO UN PROBLEMA SCOTTANTE

Il legislatore è intervenuto con una serie di regole per un obiettivo meritorio: la sicurezza. Ma la giungla delle norme non tiene conto di quella che è la realtà del milione e mezzo di condomini. A cominciare dalla figura del responsabile di Umberto Anitori

D

opo l’approvazione da parte del Comitato Centrale tecnicoscientifico dei Vigili del Fuoco, avvenuta il 24 aprile 2018, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 5 febbraio 2019 il Decreto Ministero dell’Interno 25 gennaio 2019 che riguarda Modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n.

246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione, con il quale dal 6 maggio 2019 parte una vera e propria rivoluzione per i condomini con norme più stringenti.

La normativa prevede il rispetto di disposizioni diverse in base al Livello di Prestazione (in sigla LP) di ogni singolo edificio ed ha classificato i vari livelli: L.P. 0 - per edifici di altezza compresa tra 12 e 14 metri; L.P. 1 per edifici di altezza compresa tra 24 e 54 metri; L.P. 2 - per edifici di altezza 50 - CONDOMINIO SC

compresa tra 54 e 80 metri; L.P. 3 per edifici di altezza oltre 80 metri o, indipendentemente dall’altezza, se con più di mille occupanti.

LP 0 Per tutti i livelli è prevista la figura di un responsabile dell’attività con compiti ben definiti per ogni livello di prestazione.

Per L.P. 0 il responsabile dell’attività deve identificare le misure standard da attuare in caso d’incendio, fornire informazione agli occupanti sulle misure da attuare in caso d’incendio, esporre un foglio informativo riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché le istruzioni per garantire l’esodo in caso di fiamme, come previsto nelle misure da attuare in caso d’incendio, mantenere l’efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio

adottate, effettuando verifiche di controllo e interventi di manutenzione.

Gli occupanti, invece, devono osservare le indicazioni sui divieti e precauzioni riportati nel foglio informativo, e non alterare la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva. Sono previste anche misure da attuare in caso di incendio, come le istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso, azioni da effettuare per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti, istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di persone con limitate capacità motorie, ove presenti, il divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio, ad eccezione degli eventuali ascensori antincendio da utilizzare con le modalità di cui al D.M. 15 settembre 2005.

LP 1 Per L.P. 1 il responsabile dell’attività deve organizzare la gestione della sicurezza antincendio attraverso la predisposizione e verifica periodica della pianificazione d’emergenza, informare gli occupanti su procedure di emergenza da adottare in caso d’incendio e sulle misure antincendio preventive che essi devono osservare, mantenere in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione, riportando gli esiti in un registro dei controlli, esporre un foglio informativo e cartellonistica riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché riportante istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio.

Le istruzioni saranno redatte in lingua italiana ed eventualmente, su esplicita ri-

chiesta dell’assemblea o qualora l’ammi- aggiuntive, in particolare: operazioni penistratore lo ritenga opportuno, potranno ricolose (per esempio i lavori a caldo), la essere redatte anche in altre lingue fermo temporanea disattivazione impianti di restando l’utilizzo di cartellonistica di si- sicurezza, sospensione della continuità curezza conforme alla normativa vigente. di compartimentazione, l’impiego delle Infine, è prevista la verifica, per le aree sostanze o miscele pericolose (come solcomuni, dell’osservanza dei divieti, delle venti, colle, infiammabili). Ancora: sono limitazioni e delle condizioni normali di da valutare i rischi di incendio in caso di esercizio. modifiche alle strutture, alle finiture, al Dal canto loro, gli occupanti in condi- rivestimento delle facciate, all’isolamento zioni ordinarie devono osservare le di- termico e acustico e agli impianti. sposizioni della gestione della sicurezza antincendio e, in particolare, osservare Pronti all’emergenza le misure antincendio preventive, pre- È prevista anche la pianificazione dell’edisposte dal responsabile dell’attività mergenza in attività caratterizzate da – amministratore, non alterare la frui- promiscuità strutturale, impiantistica, bilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle dei sistemi di vie d’esodo ed esercitate misure di protezione attiva e passiva. In da responsabili dell’attività diversi. Le condizioni d’emergenza, attuano quanto pianificazioni d’emergenza delle singole previsto nella pianifiattività devono tenere cazione di emergenconto di eventuali inLa normativa prevede za, in particolare deil rispetto di disposizioni terferenze o relazioni vono anche attuare le diverse in base al Livello con le attività limiprocedure di allarme trofe. In tali attività di Prestazione e comunicazioni, e (in sigla LP) di ogni singolo devono essere previste seguire l’evacuazione edificio e ha classificato planimetrie per gli secondo le procedure occupanti indicanti le i vari livelli. Per tutti della pianificazione di vie d’esodo, installate è prevista la figura emergenza. in punti opportuni di un responsabile dell’attività con compiti ed essere chiaramente La Prevenzione visibili. La pianificaben definiti Misure antincendio zione dell’emergenza preventive (sono fatpuò essere limitata ti salvi gli adempimenti previsti dalla all’informazione agli occupanti sui comnormativa vigente, per le aree indicate al portamenti da tenere. Tali informazioni punto 3 del D.M. 16 maggio 1987, in- potranno essere trasmesse anche semplidividuate quali luoghi di lavoro), consi- cemente con avvisi in bacheca, ove prestono in un corretto deposito ed impiego sente, o secondo le modalità ritenute più dei materiali combustibili, delle sostanze opportune. infiammabili liquide e gassose, nel man- Le informazioni devono riguardare le tenimento della disponibilità di vie d’eso- istruzioni per la chiamata di soccorso e do sgombre e sicuramente fruibili, nella le informazioni da fornire per consenticorretta chiusura delle porte tagliafuoco re un efficace soccorso, le informazioni nei varchi tra compartimenti, nella ridu- da fornire alle squadre di soccorso interzione delle sorgenti di innesco (es. limi- venute sul posto, le azioni da effettuarsi tazioni nell’ uso di fiamme libere senza le per la messa in sicurezza di apparecchiaopportune precauzioni, divieto di fumo ture ed impianti, le istruzioni per l’esodo in aree ove sia vietato, divieto di impiego degli occupanti, anche in relazione alla di apparecchiature elettriche malfunzio- presenza di persone con limitate capananti o impropriamente impiegate, ...), cità motorie, ove presenti, il divieto di nella gestione dei lavori di manutenzio- utilizzo degli ascensori per l’evacuazione ne, e valutazione delle sorgenti di rischio in caso di incendio, ad eccezione degli CONDOMINIO SC - 51

REPORT

eventuali ascensori antincendio da utilizzare con le modalità di cui al D.M. 15 settembre 2005. Quando è presente l’impianto rivelazione automatica o manuale dell’incendio, dovranno essere previste apposite istruzioni di impiego e attivazione dell’allarme.

LP 2 Per il Livello di Prestazione 2, i compiti del responsabile dell’attività sono gli stessi del livello di prestazione 1 e, in aggiunta, è prevista l’installazione di un impianto di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico, realizzato a regola d’arte. Anche per gli occupanti i compiti sono gli stessi del L.P. 1. Riguardo le misure antincendio preventive, sono compresi tutti gli adempimenti del livello di prestazione 1 ed in aggiunta un impianto di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico.

In aggiunta a quanto previsto per il livello di prestazione 1, la pianificazione dell’emergenza deve contenere le procedure di attivazione e diffusione dell’allarme.

LP 3 In questo caso i compiti del responsabile dell’attività sono gli stessi del livello di prestazione 2 e, in aggiunta, il responsabile deve predisporre un centro di gestione 52 - CONDOMINIO SC

dell’emergenza, designare il Responsabile della gestione della sicurezza antincendio, il Coordinatore dell’emergenza (soggetto in possesso di attestato di idoneità tecnica a seguito di frequenza di corso di rischio elevato ex DM 10 marzo 1998) ed è prevista anche l’installazione di un impianto Evac a regola d’arte. Il Responsabile della gestione della sicurezza antincendio può coincidere anche con il

Le nuove norme sono entrate in vigore il 6 maggio per le nuove costruzioni. Mentre per gli edifici esistenti scatteranno il 6 maggio 2021 per l’installazione degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale Responsabile dell’attività. Costui pianifica e organizza le attività della gestione della sicurezza antincendio, predispone le procedure gestionali ed operative, relative alle misure antincendio preventive, aggiorna la pianificazione dell’emergenza, prevede un controllo periodico delle misure di prevenzione adottate, fornisce

al Coordinatore dell’emergenza le necessarie informazioni e procedure da adottare previste nella pianificazione dell’emergenza, segnala al Responsabile dell’attività le non conformità e le inadempienze di sicurezza antincendio.

Il coordinatore dell’emergenza sovrintende all’attuazione della pianificazione di emergenza e delle misure di evacuazione previste e si interfaccia con i responsabili delle squadre dei soccorritori. Se presente in loco, collabora alla gestione dell’emergenza presso il centro di gestione dell’emergenza. Se, invece, non è presente, deve essere immediatamente reperibile secondo le procedure di pianificazione di emergenza. Gli occupanti hanno gli stessi compiti del livello di prestazione 2.

Le misure antincendio preventive comprendono tutti gli adempimenti del livello di prestazione 2, con l’aggiunta di un centro di gestione dell’emergenza, di un sistema di allarme vocale per scopi di emergenza (Evac) realizzato a regola d’arte. In aggiunta a quanto previsto per il L.P. 2, la pianificazione dell’emergenza deve contenere le procedure di attivazione del centro di gestione dell’emergenza: un locale utilizzato per il coordinamento delle operazioni da effettuarsi in condizioni di emergenza e può essere costituito un locale anche a uso non esclusivo (per esempio, portineria, reception, centra-

lino, ...). Questo centro di gestione dell’ emergenza deve essere fornito almeno di informazioni necessarie alla gestione dell’emergenza (es. pianificazioni, planimetrie, schemi funzionali di impianti, numeri telefonici...), di centrale gestione sistema Evac, di una centrale di controllo degli impianti rilevanti ai fini antincendio, ove presenti. Il centro di gestione dell’emergenza deve essere chiaramente individuato da apposita segnaletica di sicurezza.

La differenza Precisiamo che tali norme sono entrate in vigore dal 6 maggio per le nuove costruzioni mentre per gli edifici esistenti sono previste entro il 6 maggio 2021 le disposizioni riguardanti l’installazione, ove prevista, degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza. Ed entro il 6 maggio 2020 per le restanti disposizioni.

Inoltre, l’articolo 2 del decreto legislativo

prevede negli edifici di civile abitazione soggetti ai procedimenti di prevenzione incendi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 1° agosto 2011, n. 151, i requisiti di sicurezza antincendio delle facciate sono valutati avendo come obiettivi limitare la probabilità di propagazione di un incendio originato all’interno dell’edificio, la probabilità di incendio di una facciata e la successiva propagazione del fuoco, evitare o limitare, in caso d’incendio, la caduta di parti di muro.

Ai fini del raggiungimento degli obiettivi previsti al comma 1, nelle more della determinazione di metodi di valutazione sperimentale dei requisiti di sicurezza antincendio delle facciate negli edifici civili, la guida tecnica Requisiti di sicurezza antincendio delle facciate negli edifici civili allegata alla lettera circolare n. 5043 del 15 aprile 2013 della Direzione centrale per la prevenzione e sicurezza tecnica del Dipartimento dei vigili del fuoco può costituire un utile riferimento progettuale.

Infine, a chiosa del provvedimento le-

gislativo sembra che ancora una volta il legislatore, seppure con un fine meritorio, non si sia calato nella realtà del condominio. Sembra automatico che la figura del responsabile delle attività di prestazione debba essere individuata nella persona dell’amministratore di condominio, che non vive all’interno del condominio e, quindi, dovrà predisporre una verifica periodica sullo stato dei luoghi e delle strutture per accertarsi del persistere delle condizioni di sicurezza. Tutto ciò comporterà un aggravio di incombenze e di responsabilità per le quali non è previsto un compenso extra rispetto a quanto convenuto al momento dell’assunzione del mandato. Ulteriore osservazione: gli edifici che non superano i 12 metri non sono soggetti a nessuna nuova disposizione e, quindi, non dovrebbero nominare il responsabile delle attività.

Sembra quanto meno superficiale: anche gli edifici che non superano i 12 metri di altezza da terra presentano quasi sempre gli stessi rischi degli altri.

Riscaldamento condominiale, da Viessmann un brevetto rivoluzionario

La caldaia a condensazione a gas Vitocrossal 100 è la rivoluzionaria proposta di Viessmann per il riscaldamento del condominio, ideale in particolare in caso di sostituzione della vecchia caldaia o di riqualificazione. n

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PRIMO PIANO

W E N S A Milano torna l’incubo legionella Torna l’allarme legionella, questa volta a Milano. È stata accertata, infatti, la presenza del batterio all’interno delle tubature dell’acqua calda di alcuni palazzi in zona Loreto, fra via Palestrina e via Venini. E, in particolare, in un condominio in

cui abitano oltre 200 famiglie, tra cui numerosi anziani e in cui hanno sede diversi uffici e studi di professionisti. È un incubo che ritorna: nell’estate del 2018 in un comune limitrofo, a Bresso, si era diffusa un’epidemia di legionellosi. La malattia è scatenata da un’infezione provocata dal batterio Legionella pneumophila, e ha come sintomi difficoltà respiratorie di vario tipo, tra cui tosse e presenza di catarro, dolore al petto, mal di testa, aumento del ritmo respiratorio, febbre, brividi e dolori muscolari. Nei casi più gravi la patologia sfocia in una polmonite, ma anche se raramente può risultare fatale, una diagnosi tempestiva consente ai contagiati di guarire attraverso un trattamento antibiotico specifico.

Cessione del credito online Sulla Piattaforma cessione crediti del sito internet dell’Agenzia delle Entrate sono disponibili i bonus corrispondenti alle detrazioni fiscali per i lavori eseguiti 54 - CONDOMINIO SC

nel 2018 sulle parti comuni degli edifici per migliorarne l’efficienza energetica (ecobonus) e per ridurne il rischio sismico (sismabonus), e ceduti a soggetti terzi dagli stessi condòmini beneficiari delle detrazioni. I singoli cessionari possono accedere, tramite l’area autenticata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate, all’apposita Piattaforma cessione crediti per visualizzare e, in caso, accettare o rifiutare, le cessioni dei crediti comunicate all’Agenzia dagli amministratori di condominio.

Una patente per i gattari condominiali Gatti in condominio? Sì, anche se sono liberi e stazionano nel giardino condominiale. Ma a patto che un condomino si doti di «patente». Alcuni comuni, come Bari e Genova, infatti, hanno introdotto il cosiddetto patentino del gattaro. Il Comune autorizza qualcuno, cioè, a curare e somministrare il cibo agli animali, ma dopo la registrazione della colonia felina presso la Asl veterinaria e la comunicazione all’amministratore di condominio.

Non solo i patentati devono richiedere la sterilizzazione dei gatti per controllarne la crescita demografica e individuare, in

comune accordo con gli amministratori di condominio, gli spazi comuni in cui alimentare i gatti, il più lontano possibile dalle abitazioni. Oltre che tenere pulite le aree in cui alimentano i gatti di colonia lasciando per un periodo massimo di un’ora al mattino e un’ora alla sera le ciotole con il cibo a disposizione dei mici. Insomma, non è facile la vita per gli amanti dei gatti.

In una portineria 10 mila pacchi all’anno

Che l’e-commerce sia ormai un’abitudine per molti italiani è noto. Ma c’è anche chi lo utilizza in modo sorprendente. È il caso di un condominio di San Donato, alle porte di Milano, che ha ricevuto in un anno 10 mila pacchi dai corrieri. Il condominio è piuttosto grande, è vero, visto che ospita 380 famiglie, e si trova nel quartiere Torri Lombardo. In tutto il comparto del quartiere, che comprende palazzi uffici e zona residenziale, si stimano circa 30 mila confezioni arrivate in un anno nelle portinerie. Ma il record assoluto lo ha raggiunto proprio il raggruppamento di 4 palazzine di via Bruxelles: alcune singole famiglie, perlopiù straniere che sono Italia per lavorare all’Eni, sono arrivate a quota 200 pacchi al mese.

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DIRITTO & ROVESCIO LITI CONDOMINIALI

COME EVITARE DI FINIRE IN TRIBUNALE Se il condominio decide di intentare una causa, per esempio nei confronti di un fornitore, non è detto che tutti i singoli condòmini debbano essere costretti ad aderire all’azione legale. Il Codice civile, infatti, prevede che... di Palmiro Fronte

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Spettabile Redazione, il condominio dove abito vuole iniziare una causa nei confronti di un fornitore. Io non voglio. Posso esprimere il mio voto contrario?

A

ccade molto più spesso di quanto si possa immaginare che un condòmino non voglia prendere parte ad una causa giudiziale promossa dal condominio. Tale scelta è dettata da motivi meramente economici piuttosto che da alti ideali di pace. Ma andiamo con ordine.

Solitamente, una causa civile, dopo anni, si può concludere con l’emissione di una sentenza contraria a una parte e favorevole all’altra. Oltre alla delusione e alla rabbia per la sconfitta, per la parte vinta, si aggiunge la condanna al pagamento delle spese processuali a favore della parte vittoriosa. Nel nostro ordinamento, infatti, vige il principio di soccombenza: chi perde, paga.

Per ovviare tale situazione e consentire al condòmino dissenziente di esonerare

la propria responsabilità sul punto delle spese ed estraniarsi dalle conseguenze negative di una sconfitta, il legislatore ha introdotto una norma di carattere inderogabile ed eccezionale. L’articolo 1132 del Codice civile consente infatti al condòmino di esprimere il proprio dissenso alla lite tra il condominio e un terzo soggetto (per esempio, i fornitori) che non intende avviare o resistere.

In caso di soccombenza da parte del condominio, il condòmino che ha dissentito non pagherà le spese processuali Così facendo, in caso di soccombenza da parte del condominio, il condòmino che ha espresso il proprio dissenso non sarà chiamato a pagare le spese processuali alla parte vittoriosa. Per potersi avvalere di tale diritto, la causa deve avere un carattere squisitamente civile, deve riguardare parti comuni del condomi-

nio e la volontà di iniziare la causa o di resistervi deve essere stata regolarmente approvata con delibera assembleare.

Restano, così, escluse le controversie penali, quelle che riguardano questioni tra singoli condòmini e tutte quelle iniziative che non sono state preventivamente deliberate in assemblea. Il dissenso deve essere comunicato con un atto scritto entro 30 giorni dalla data di delibera dell’assemblea, se il condomino dissenziente vi ha partecipato; se, invece, era assente, da quella in cui ne ha avuto conoscenza.

Tuttavia, nel caso in cui il condòmino dissenziente fosse presente in udienza, è sufficiente una mera dichiarazione a verbale. In caso di sconfitta da parte del condominio, il condòmino dissenziente non subirà anche gli effetti negativi.

In caso, invece, di esito favorevole, le spese che non si è riusciti a ottenere dalla controparte, dovute a seguito del risultato positivo della lite per il condominio, graveranno anche sul condòmino dissenziente, in quanto anche egli gode dei vantaggi della vittoria.

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FOCUS FACCIATE VENTILATE EDILIZIA

FATE ARIA IN CONDOMINIO La ventilazione delle pareti permette un migliore isolamento termico e acustico, con risparmi anche sulla manutenzione. Non solo. Serve a difendere le superfici dagli agenti atmosferici e migliora l’estetica

di Carlo Lorenzini

L

a parola ventilare ha numerosi significati. Da quello specifico che indica l’esposizione al vento a quello figurato di proporre qualcosa che potrebbe essere fatto, ma che ancora non è stato realizzato. Tra le due definizioni il termine si adatta perfettamente nel primo caso a quello delle pareti ventilate, esposte al vento. Ma potrebbe adattarsi anche al secondo, in quanto le stesse pareti possono ventilare una opportunità concreta di riduzione dei consumi energetici, dell’impatto acustico e termico e della protezione

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dei muri perimetrali dagli agenti esterni. Solo che in questo secondo caso la ventilazione, che è peraltro un sistema e non un esito, non va intesa come una promessa, ma come una realtà. È ormai assodato, infatti, che le pareti ventilate producono risparmi energetici consistenti. Difendere i muri oggi è una priorità che permette di abbassare i consumi energetici in modo molto consistente e se queste soluzioni sono abbinate alla sostituzione anche delle chiusure (porte, finestre) si può arrivare a ridurre l’impatto economico dei costi

di riscaldamento e raffrescamento di oltre il 60%, con un notevole risparmio in bolletta e con la possibilità, dunque, di recuperare l’investimento in pochi anni, grazie anche agli ecobonus. Le pareti ventilate, che sono alternative al classico isolamento a cappotto, sono una tecnologia conosciuta fin dall’antichità e che trova oggi soluzioni innovative nell’uso di materiali e sistemi integrati all’involucro edilizio. Oggi tutti i produttori di materiali e di sistemi per la realizzazione di facciate ventilate hanno soluzioni in grado di rispondere alla domanda, con caratteristiche di isolamento termico e acustico che pongono questi sistemi in diretta concorrenza con la realizzazione del classico isolamento a cappotto.

Un soffio strategico La tecnologia delle pareti ventilate è una tecnologia a secco, che prevede l’utilizzo di sistemi costruttivi che rivestono le facciate esterne mediante l’installazione di lastre di vario tipo, utilizzando sistemi di sospensione e di fissaggio di carattere meccanico. Ciò che si crea con questi sistemi è una intercapedine che, se adeguatamente dimensionata, consente non solo l’inserimento di pannelli termoisolanti a contatto con la parete dell’edificio, al fine di coibentarla. Crea anche una intercapedine che permette una adeguata circolazione dell’aria, in particolare in senso ascensionale. Si forma cioè uno spazio vuoto di ventilazione, una sorta di camera d’aria che, grazie ai moti convettivi, genera un effetto di micro ventilazione. Ciò garantisce la traspirabilità dell’edificio e con l’utilizzo di adeguati isolanti si evita la generazione di ponti termici e si riduce la dispersione di calore in inverno. Si evita, inoltre, l’accumulo durante il periodo estivo, a tutto vantaggio del contenimento dei consumi energetici e del benessere delle persone che abitano l’edificio stesso.

Le pareti ventilate proteggono dunque i muri dall’azione degli agenti atmosferici come pioggia, vento, agenti inquinanti, e isolano l’edificio dal punto di vista termico e acustico, aumentando il comfort e la vivibilità degli ambienti.

Il vento della legge Dal punto di vista normativo, le norme Uni definiscono la facciata ventilata come «un tipo di facciata a schermo avanzato in cui l’intercapedine tra il rivestimento e la parete è progettata in modo tale che l’aria in essa presente possa fluire per effetto camino in modo naturale e/o in modo artificialmente controllato, a seconda delle necessità stagionali e/o giornaliere, al fine di migliorarne le prestazioni termoenergetiche complessive». È evidente che il tema non è la tecnologia in sé, ma l’installazione, che richiede una attenta progettazione e una corretta definizione dei particolari costruttivi, che siano in

grado di garantire il corretto funzionamento del sistema installato.

I prodotti e le soluzioni utilizzate per i rivestimenti esterni sono diverse. Vanno dal gres porcellanato alla terracotta, dai pannelli compositi in alluminio ai laminati plastici, dal vetro ai pannelli metallici, dai marmi ai graniti, dalle pietre naturali agli estrusi. Tutti danno ai progettisti ampia potenzialità di scelta in funzione anche delle esigenze estetiche richieste o ricercate. Dal punto di vista tecnologico l’elemento più importante ovviamente non è solo una corretta progettazione, ma anche un’applicazione a regola d’arte, che deve tener conto della tipologia dei moduli utilizzati, delle dimensioni delle lastre, delle fughe, la scelta dei colori e dei materiali del rivestimento, la definizione della dimensione dell’intercapedine di ventilazione.

Un elemento fondamentale riguarda il sistema di ancoraggio delle lastre alla facciata, perché da esso dipende la buona riuscita dell’intervento e la sua tenuta nel tempo. Vi sono varie alternative possibili: dagli ancoraggi a vista a quelli a scomparsa, ma spesso le scelte dipendono dall’impatto economico delle stesse, associato alla modularità del disegno della facciata.

Difendere i muri Difendere i muri esterni potrebbe sembrare una contraddizione, se si pensa a quanto una parete rappresenti anche nell’immaginario collettivo l’elemento di solidità e di difesa dall’esterno per antonomasia. Eppure l’innovazione tecnologica in questo campo è molto spinta e sull’edificato per preservarlo e innalzarne le prestazioni energetiche e di comfort abitativo, oltre a riqualificare esteticamente gli edifici, garantisce protezione proprio alle strutture che dovrebbero proteggerci dall’esterno, preservando le pareti dagli agenti atmosferici. Una doppia protezione, che in più fa anche risparmiare sui costi energetici e garantisce un maggiore comfort e benessere abitativo. Modificando il detto, tre piccioni con una sola fava.

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FOCUS FACCIATE VENTILATE DÖRKEN

PROTETTE E COLORATE L’azienda coniuga le performance di coibentazione con l’estetica grazie alla linea Delta Fassade Color, proposta in sette tonalità: membrane impermeabili con uno speciale rivestimento acrilico di Veronica Monaco

Roberto Gerotto

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L

e facciate continue e ventilate rappresentano una soluzione architettonica molto in voga negli edifici commerciali e destinati agli uffici, ma trovano sempre più spazio anche nel residenziale, in particolare negli edifici a torre e nei grandi condomini.

Tra gli specialisti delle facciate continue c’è Dörken, gruppo multinazionale tedesco, con una presenza ventennale anche in Italia, che ha recentemente

colorato il mondo delle pareti esterne con un’interessante novità. Ne parliamo con Roberto Gerotto, country manager Dörken Italia.

Domanda. Che cosa propone Dörken in tema di sistema facciate continue e ventilate?

Risposta. Quello delle facciate continue e ventilate è un settore che Dörken tratta da moltissimi anni con una gamma di prodotti specifici per la gestione

del vapore e della tenuta all’aria. Da poco meno di due anni ha fatto il suo ingresso nella proposta aziendale una nuova gamma di prodotti che sposa funzionalità ed estetica: la linea Delta Fassade Color. Si tratta di membrane impermeabili con uno speciale rivestimento acrilico colorato, in grado di creare particolari tridimensionalità ed effetti estetici in facciata. Con questa nuova linea architetti e progettisti possono sbizzarrirsi e dare libero sfogo alla loro fantasia. Delta Fassade Color è proposta in sette colori standard (bianco agata, nero onice, grigio perla, blu topazio, verde smeraldo, rosso corallo e arancione ambra), ma può essere disponibile a richiesta in tutte le colorazioni Ral. D. Quali sono invece le caratteristi-

che tecniche che distinguono queste membrane?

R. Le diverse colorazioni non incidono sulle prestazioni del telo che mantiene le sue caratteristiche di elevata traspirabilità, resistenza ai raggi Uv e agli agenti atmosferici, certificati in classe B per la reazione al fuoco e per l'esposizione ai raggi solari fino al 50%. Le membrane rispettano tutti gli standard di certificazione.

D. Perché scegliere le facciate Dörken?

R. Perché i nostri prodotti garantiscono elevate prestazioni come schermi per membrane traspiranti, e in più offrono la possibilità di una finitura estetica in facciata. Per avere lo stesso risultato è necessario applicare un rivestimento in pvc o una lamiera pre-

Fassade Color Querschnitt Fassade Lochblech

Fassade Color Querschnitt Fassade Streckmetall

verniciata, e predisporre l’uso di una membrana traspirante, con costi totalmente diversi. Noi offriamo un’unica soluzione, con un risparmio di costi e dando ai progettisti la possibilità di dare spazio alla loro creatività. In più disponiamo di un simulatore che consente di visualizzare come cambia la facciata utilizzando un prodotto piuttosto che un altro.

D. Offrite altri servizi ai vostri clienti?

R. Abbiamo un ufficio tecnico sempre pronto a dare supporto ai progettisti.

Inoltre, le membrane sono disponibili in rotoli di 1,50 x 30 m, una metratura molto inferiore rispetto agli standard degli schermi traspiranti. Questo accorgimento permette di avere il giusto quantitativo di prodotto in cantiere ed evitare gli sprechi.

Fassade Color rot Verlegung horiz 3D

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SPECIALE FOCUS FACCIATE VENTILATE BRIANZA PLASTICA

QUI C’È ARIA DI COIBENTAZIONE In una palazzina sono state necessarie solo due settimane con il lavoro di tre addetti per realizzare l'isolamento ventilato delle facciate di una villa.

Con elevate prestazioni e velocità di posa per l’utilizzo di Isotec Parete di Franco Saro

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C

i sono volute solo due settimane e tre persone all’opera per realizzare una facciata ventilata con isolamento allo stato dell’arte. È quanto avvenuto in Lazio, per la realizzazione di una originale casa unifamiliare indipendente su un lotto a L, progettata dagli architetti Enrico Giammatteo e Massimo Bellardini.

L’edificio sorge a Cisterna di Latina (Latina) al posto di una precedente costruzione, già demolita, e reinterpreta gli spazi abitativi dei proprietari in modo originale ed elegante.

Il nuovo edificio si caratterizza per un’architettura geometrica, dalle superfici lineari che alternano chiusure opache in travertino e pareti vetrate di grande impatto estetico, creando un’osmosi dell’insieme degli ambienti con il giardino e le costruzioni vicine.

Lo sviluppo altimetrico e planimetrico interpreta geometrie articolate che ne definiscono pieni, vuoti, traslazioni e rotazioni, oltre a configurarsi funzionalmente per sfruttare l’ottimizzazione dell’irraggiamento solare e della ventilazione naturale nelle stagioni più calde.

Strutture portanti La casa è circondata da uno spazio verde di pertinenza, in cui trova collocazione una vegetazione variegata oltre alla piscina e una serie di locali e aree attrezzate esterne, studiate per offrire un'ottimale impostazione organizzativa degli spazi. La distribuzione degli spazi interni dell’edificio si rifà allo stesso principio di preservazione dell’indipendenza dagli altri organismi abitativi confinanti, per un rapporto intimo e funzionale fra interno ed esterno, con la collocazione della zona giorno al piano terreno e primo, mentre la zona notte è raccolta al secondo piano. Il piano interrato accoglie locali di servizio oltre all’autorimessa, mentre il solaio di copertura ospita i locali tecnici.

Le strutture portanti sono realizzate in cemento armato e acciaio, mentre le tamponature esterne sono costituite da blocchi in laterizio rivestite all’intradosso da pannelli di cartongesso. Per l’isolamento dell’involucro dall’esterno è stato scelto dai progettisti il sistema per facciate ventilate Isotec Parete di Brianza Plastica, rivestito con lastre di

L’edificio a Cisterna di Latina (Latina), progettato dagli architetti Enrico Giammatteo e Massimo Bellardini

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SPECIALE FOCUS FACCIATE VENTILATE

travertino, per un risultato eccellente in termini di isolamento termico e acustico, oltre che per un effetto estetico davvero ricercato.

La tecnologia utilizzata Per la realizzazione della facciata ventilata, il sistema Isotec Parete, scelto nello spessore 80 millimetri e spesso 73 centimetri, è stato installato in verticale. Il sistema termoisolante è fissato a secco al supporto mediante tasselli. La sua leggerezza e manovrabilità si fanno apprezzare molto durante l’applicazione, mentre la conformazione perimetrale a battenti contrapposti semplifica la posa e annulla il rischio di formazione di ponti termici, offrendo un isolamento continuo e performante, con una conduttività termica dichiarata lD che raggiunge il valore di 0,022 W/mK. Isotec Parete è un sistema isolante con-

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tinuo e portante, con anima isolante in poliuretano rigido ad alte prestazioni, rivestito su entrambe le facce da una lamina di alluminio e dotato di un correntino asolato in acciaio integrato nel pannello. Il correntino svolge una doppia funzione: assicura in primo luogo l’attivazione della ventilazione naturale fra il rivestimento e il pannello, mentre dal punto di vista statico costituisce il supporto ottimale e versatile per tutti i tipi di rivestimento per facciata, sia leggeri che pesanti. In questo caso, le lastre in travertino sono state ancorate al correntino di Isotec Parete mediante morsetti in acciaio. La ventilazione, che si attiva naturalmente dietro il rivestimento, migliora le condizioni di benessere e comfort abitativo in tutte le stagioni dell’anno poiché, nella stagione estiva favorisce lo smaltimento del calore trasmesso alle superfici esterne

irradiate e, durante la stagione invernale, permette il rapido smaltimento dell’umidità, evitando così la formazione di muffe e fenomeni di condensa.

Risparmio energetico Contestualmente all’isolamento ventilato delle pareti è stata prevista l’installazione di infissi a taglio termico in legno-alluminio, corredati di vetri-camera realizzati con cristalli a controllo solare e bassa emissività, per massimizzare l’efficienza energetica dell’involucro. Il rivestimento sfaccettato dalle forme articolate del volume tecnico in copertura è stato in parte realizzato con pannelli fotovoltaici e pannelli solari, in linea con quanto previsto dalle norme in materia di contenimento e risparmio dei consumi energetici, principi che hanno ispirato anche la realizzazione di una vasca per la raccolta e il

Per la realizzazione della facciata ventilata, il sistema Isotec Parete, scelto nello spessore 80 millimetri e spesso 73 centimetri, è stato installato in verticale. Il sistema termoisolante è fissato a secco al supporto mediante tasselli, mentre il rivestimento in lastre di travertino è stato ancorato al correntino di Isotec Parete mediante morsetti in acciaio.

riutilizzo delle acque meteoriche.

L’edificio, dall’architettura spiccatamente moderna e realizzato con tecnologie costruttive all’avanguardia, offre prestazioni energetiche davvero interessanti che assicurano un elevato comfort abitativo e contenuti costi di esercizio, mentre l’originale rivestimento in lastre di travertino dona un’estetica elegante al volume geometrico del manufatto. La possibilità offerta dal sistema Isotec Parete di realizzare, con la posa di un unico prodotto, un efficiente strato di isolamento termico, la camera di ventilazione e la struttura di supporto per il rivestimento, ha semplificato in maniera sensibile la gestione del cantiere, ottimizzando le tempistiche di lavorazione. «Abbiamo accolto subito con entusiasmo la possibilità di realizzare qualcosa di diverso e innovativo, che si differenzia anche dagli standard

costruttivi con i quali finora ci eravamo cimentati», è il commento di Domenico Antonini, titolare dell’impresa Edil Artedil di Priverno (Latina). «La posa del sistema Isotec Parete, che abbiamo installato in questo cantiere per la prima volta, si è rivelata molto semplice

e veloce, anche grazie alla preziosa assistenza svolta in cantiere dall’architetto Luca Furia, funzionario tecnico commerciale di Brianza Plastica. Per la posa dei 500 metri quadri di sistema isolante è stato necessario il lavoro di tre persone per sole due settimane».

LA SCHEDA Tipologia: Demolizione e ricostruzione edificio unifamiliare Ubicazione: Cisterna di Latina (Latina) Intervento: Isolamento termico dell’involucro con facciata ventilata e posa rivestimento esterno Progetto: Architetto Enrico Giammatteo – Architetto Massimo Bellardini Isolamento: Sistema Isotec Parete di Brianza Plastica – spessore 80 mm, spesso 73 cm Superficie pareti isolate: 530 m2 Rivestimento: Lastre di travertino fibrorinforzato all’intradosso spessore 20 mm Impresa costruttrice: Edil Artedil sas – Priverno (Latina)

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IDEE UTILI SOLID POWER

MICRO TECNOLOGIA MASSIMO RENDIMENTO BlueGen è un cogeneratore di piccole dimensioni basato sulle pile a combustibile. Dal gas naturale produce energia elettrica e acqua calda, senza combustione. Fa risparmiare in bolletta, ma soprattutto dimezza le emissioni di CO2. Oltre a non produrre ossidi di zolfo e azoto

di Giacomo Casarin

S

olidpower è un’azienda nata in Italia, ma con un forte spirito internazionale. Il micro-cogeneratore BlueGen è il loro prodotto di punta: permette di arrivare a un rendimento del 60% di efficienza elettrica.

«Le elevate efficienze si traducono in benefici ambientali, perché dimezzano la CO2 rispetto a quella prodotta dall’energia prelevata dalla rete: 200 grammi contro 400 grammi circa», spiega Stefano Modena, Sales Manager 66 - CONDOMINIO SC

di Solidpower, che sottolinea come l’azienda si stia impegnando molto nella sensibilizzazione degli utenti in merito a una tecnologia innovativa ma anche poco conosciuta, che unisce vantaggi ambientali a un interessante ritorno economico. «Quello italiano è un buon mercato dove operare per la combinazione di fattori economici e fiscali, fra i quali la detrazione 65%, che rende l’investimento assolutamente sostenibile», afferma Modena.

Domanda. Quando è nata Solidpower e quali sono state le

BlueGen è un micro-cogeneratore di energia elettrica e termica di piccole dimensioni, basato sulla tecnologia delle pile a combustibile.

Nella pagina a sinistra, Stefano Modena, Sales Manager Solidpower

principali tappe della storia dell’azienda?

Risposta. Solidpower è nata nel 2007, con l’obiettivo di sviluppare una tecnologia, quella delle pile a combustibile, da applicare a un micro-cogeneratore, ovvero un generatore di energia elettrica e termica. La tecnologia delle pila a combustibile è l’elemento rivoluzionario di questo prodotto, perché permette di arrivare a rendimenti molto elevati.

Parliamo del 60% di efficienza elettrica: significa che per arrivare a produrre 1 kW/h elettri-

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IDEE UTILI LA SCHEDA Fatturato 2018 del gruppo: 10.558.000 euro Numero sedi: 4 (Italia, Australia, Germania, Svizzera) Numero dipendenti: 260 (105 in Italia – 49 in Australia – 85 in Germania – 18 in Svizzera) Totale mq coperti Italia: 4.120

co si consuma circa il 40% di energia primaria in meno. L’azienda è nata con lo sviluppo di questo tipo di prodotto, per poi concentrarsi sulla produzione e infine sulla commercializzazione. Dal 2012, una tappa importante per Solidpower è stata l’entrata nel progetto europeo ene.field per la diffusione di questa tecnologia, con l’obiettivo di allargare aree di mercato e possibili applicazioni. Per quanto riguarda Bluegen, il suo utilizzo si presta molto bene in quelle situazioni dove esiste un carico costante di 1,5 kW: in attività commerciali, quindi, ma anche in situazioni residenziali come i condomini. A fine 2018 è stato firmato un accordo con la provincia di Trento per la realizzazione

Produzione a Trento

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di un nuovo impianto industriale che andrà a incrementare in maniera significativa la capacità produttiva dell’azienda.

D. La vostra è un’azienda internazionale. Quali sono i Paesi più sensibili a questo tipo di tecnologia?

R. Solidpower è nata in Italia, ma possiede altre sedi in Svizzera, Australia e Germania. E quest’ultima oggi rappresenta il mercato di riferimento, in cui la tecnologia della cella a combustibile è maggiormente diffusa. Ma il mercato italiano rappresenta una realtà molto interessante. La tecnologia di BlueGen valorizza il gas naturale, utilizzandolo per produrre energia elettrica e termica. Con un beneficio importante

per l’utente, che può utilizzare energia autoprodotta e ottenere un gran risparmio, che risulta tanto maggiore quanto è minore il costo del gas naturale.

D. In Italia, quindi, come sta andando?

R. Molto bene. Abbiamo inizialmente proposto il prodotto nelle regioni a noi contigue del Nord Italia, ma ora stiamo riscontrando notevole interesse un po’ in tutto il Paese, con partner particolarmente attivi anche nel Centro-Sud. stiamo ampliando la rete commerciale in modo da rispondere alle richieste.

D. Quali sono i plus del vostro sistema rispetto ad altri?

R. Sicuramente i plus si trovano nelle caratteristiche tecniche di BlueGen, che del resto si combina molto bene anche con qualsiasi altra tecnologia attiva (pompa di calore) o passiva (cappotto termico) nell’ambito del risparmio energetico. Le caratteristiche principali del nostro prodotto sono la produzione maggiore di energia elettrica rispetto a quella termica, con un rapporto 3 a 1, che rende possibile usufruire del si-

stema anche nei periodi estivi. In più, le elevate efficienze già citate si traducono in benefici ambientali, perché dimezzano la CO2 rispetto a quella prodotta dall’energia prelevata dalla rete: 200 grammi contro 400 grammi circa. Il sistema, inoltre, non produce ossidi di zolfo (sox) e riduce di molto gli ossidi di azoto (nox), portando dei vantaggi soprattutto nell’ambito cittadino dove alcuni tipi di emissioni iniziano ad essere un problema. Infine, il fatto che BlueGen sia particolarmente compatto (ha le dimensioni di una lavatrice), permettendol’installazione nelle centrali termiche, anche laddove gli spazi sono contenuti, senza problemi di rumorisità. Non è quindi necessario, come con altre tecnologie, avere a disposizione importanti spazi o particolari vincoli per l’installazione, come ad esmepio per i sistemi fotovoltaici sul tetto.

D. A livello di costi, come si attesta BlueGen sul mercato?

R. Come costo di investimento siamo in linea con altre tecnologie simili presenti sul mercato. Poi, dipende molto anche dalla tipologia di acquisto: esistono infatti più proposte, compresa quella del leasing. I tempi di ammortamento si attestano intorno ai quattro-sei anni. Ricordando che si può arrivare a risparmiare in bolletta fino a 3.000 euro all’anno per unità abitativa.

D. Avete iniziato a promuovere questa tecnologia agli amministratori di condominio?

R. Come produttori, preferiamo al momento comunicare con gli amministratori attraverso il canale delle imprese di progettazione o di gestione energetica.

D. Quali sono i vostri progetti a medio-breve termine?

R. Da qui a qualche mese vedrà la luce il nostro nuovo sito produttivo vicino a Trento. Un altro passaggio importante è la continuazione della promozione dei nostri prodotti sul mercato italiano, dove la realtà condominiale appare come un luogo di applicazio-

LA STORIA • 2018 – Avvio costruzione nuovo plant a Pergine Valsugana • 2016 – A seguito dell’acquisizione di Cfc GmbH, riparte la produzione dei sistemi BlueGen presso lo stabilimento di Heinsberg, in Germania. A inizio 2016 vengono forniti i primi sistemi a clienti in tutta Europa • 2015 – Acquisizione di Ceramic Fuel Cells in Germania, azienda produttrice di BlueGen. Solidpower allarga il proprio portfolio prodotti e si assicura un nuovo stabilimento di produzione, il team esistente e il relativo know-how • 2014 – Viene allargato lo stabilimento di Mezzolombardo, tramite l’avvio di un nuovo impianto di produzione. La società cambia inoltre la ragione sociale in Solidpower • 2012 – I primi sistemi m-Chp vengono forniti a selezionati partner del settore energetico, all’interno del programma europeo per la diffusione delle tecnologie a celle a combustibile • 2009 – Il primo sistema sviluppato da Sofcpower viene installato e testato con successo all’interno di un progetto dimostrativo • 2008 – A Mezzolombardo viene costruito il primo impianto pilota per la produzione interna di celle, pile e sistemi Sofc • 2007 – Sofcpower acquisisce il 100% di HTceramix S.A. (Yverdon, Svizzera), spin-off del Politecnico Federale di Losanna (Epfl), specializzata nello sviluppo di celle a combustibile ad alta temperatura • 2006 – Nasce Sofcpower come spin-off del Gruppo EurocoatingTurbocoating

Esistono più proposte, compresa quella del leasing. I tempi di ammortamento si attestano intorno ai quattro-sei anni.

E si può arrivare a risparmiare in bolletta fino a 3.000 euro all’anno per unità abitativa.

La micro-cogenerazione è in grado di produrre vantaggi economici a chi la utilizza, ma anche benefici collettivi per l’intera società ne vincente del prodotto BlueGen, nell’ottica di andare a coprire le utenze continuative elettriche.

D. In Italia qual è il principale ostacolo per la diffusione di queste nuove tecnologie?

R. Le principali barriere non sono

economiche, ma culturali. Dobbiamo continuare a promuovere la tecnologia a pile a combustibile, che è sconosciuta alla maggior parte dei cittadini, con l’obiettivo di far capire che la microcogenerazione permette di fare un passo importante verso la riduzione delle emissioni di carbonio. È importante per questo lavorare in squadra: assieme ad altri importanti player nazionali nell’ambito energetico e associativo, abbiamo proposto un position paper per sottolineare l’importanza della micro-cogenerazione, che è in grado di produrre una serie di vantaggi economici per chi lo utilizza, ma anche benefici collettivi per l’intera società.

Infine, nel documento abbiamo anche sottolineato la necessità di facilitare una serie di passaggi dal punto di vista normativo.

Solidpower sarà presente alla Fiera del Condominio Sostenibile che si terrà a Verona dal 20 al 22 ottobre 2019.

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IDEE UTILI OILCONTROL

RISCALDAMENTO: I CONTI TORNANO? Vademecum per gli utenti che fornisce nozioni base, utili per verificare la corretta installazione dei ripartitori e al relativo conteggio. Dalla dichiarazione di conformità degli apparecchi installati fino al controllo dei costi eccessivi

di Giacomo Casarin

L

o sappiamo, la contabilizzazione del calore è stata resa obbligatoria dall’entrata in vigore del Decreto Legislativo 4 luglio 2014 n. 102, di attuazione della direttiva 2012/27/Ue sull’efficienza energetica. La legge rappresenta un passo avanti nel risparmio economico ed energetico, ma non è sempre facile destreggiarsi in questa materia, dove le informazioni per gli utilizzatori, come condòmini e amministratori di condominio, sono spesso poco chiare. Ecco allora le verifiche da effettuare e i documenti da richiedere, eventualmente, al proprio amministratore. In cinque semplici passaggi.

1 Conformità e verifica Il primo documento fondamentale è la Dichiarazione di conformità (DiCo): chi ha installato i ripartitori e le valvole è obbligato a fornire copia che attesti la conformità, ovvero una certificazione che il montaggio sia a regola d’arte e secondo normative (Uni-En 834 per i ripartitori).

Il passo successivo consiste nella verifica del corretto montaggio: per funzionare correttamente e rispettare la norma, i ripartitori devono essere installati secon70 - CONDOMINIO SC

do le rigide prescrizioni dei costruttori, perché una posizione di montaggio o l’utilizzo di accessori non approvati comporterebbe una errata misurazione delle unità di ripartizione. Con conseguente effetto sulla suddivisione dei costi, non solo per il singolo utente ma anche dell’intero condominio.

2 Altezza e fissaggio Una semplice verifica consiste nel controllare la posizione di montaggio: ogni costruttore ha infatti l’obbligo di indicare quale sia l’altezza corretta di installazione del ripartitore. La norma Uni-En 834 indica una posizione di fissaggio tra il 66% e l’80% dell’altezza complessiva del radiatore, ed è obbligo dell’installatore, rispettare le indicazioni fornite dal costruttore. Salvo altra specifica del produttore, i ripartitori sono quindi installati al 75% dell’altezza totale del radiatore, partendo dal basso, e alla metà della larghezza dello stesso: nel caso di radiatori a colonne il cui numero totale è dispari, per esempio, il ripartitore va installato nella colonna centrale più spostato verso la valvola termostatica. La tolleranza per

Esempio di installazione scorretta del ripartitore sul lato del radiatore

questa posizione è bassissima, poiché la norma la indica di circa più o meno 10 millimetri rispetto al punto di montaggio indicato. Qualora l’altezza fosse al di fuori delle indicazioni precedenti, è necessario chiedere spiegazioni al Costruttore, il quale potrà fornire la pagina esatta del manuale dove sono riportate le indicazioni di installazione. Tutti i ripartitori devono essere montati alla stessa altezza, nel caso in cui si abbiano tutti radiatori uguali. Quel punto specifico rappresenta infatti il montaggio di riferimento nel quale i ripartitori vengono testati in apposite camere climatiche, poi detto coefficiente Kc, da cui si ricava il famoso K (chiamato anche UF o fattore di conversione). Per quanto riguarda il fissaggio, è bandito categoricamente l’utilizzo della colla: la norma Uni-En 834 è molto restrittiva in questo senso e l’utilizzo dell’adesivo è limitato nel caso in cui non si possa utilizzare un fissaggio mediante viti o rivetti a saldare, caso assolutamente raro. Se i ripartitori sono stati incollati sul radiatore, è necessario avvisare immediatamente l’amministratore. In ogni caso, ogni ripartitore deve presentare un sigillo anti-manomissione che renda evidente ogni tentativo di manipolazione: una conseguenza sottovalutata dell’utilizzo della colla, è infatti quella che i ripartitori possano essere rimossi dal radiatore prima o durante la stagione termica, per evitare il pagamento dei consumi di riscaldamento. Questa pratica illegale non comporta alcuna segnalazione di manomissione dal sistema e pertanto non è individuabile dalla Società di gestione della contabilizzazione.

inviano il tabulato all’amministratore, con la matricola di ogni ripartitore e il relativo coefficiente di conversione globale K, fondamentale da conoscere perché rappresenta il fattore moltiplicatore che è stato attribuito a un determinato radiatore. Questo fattore tiene conto sia della resa termica del radiatore (in poche parole: la capacità del calorifero di scaldare, che dipende dalle sue dimensioni e costruzione) sia del metodo di montaggio (accoppiamento termico), ovvero della superficie di contatto tra la piastrina del ripartitore e il radiatore. Una semplice verifica da effettuare: se nell’appartamento ci sono radiatori identici, il valore K deve essere il medesimo.

3 Controllo del coefficiente k Un passaggio decisivo per la verifica degli utenti è il controllo del coefficiente K. Sempre in accordo alla norma, gli utenti devono obbligatoriamente ricevere l’informazione del numero di serie del ripartitore, ovvero la matricola, che generalmente è stampata sul dispositivo stesso ma deve essere anche riportata nella bolletta che si riceve dall’amministratore. Le società di contabilizzazione professionali

4 Programmazione Il passo successivo riguarda la modalità di programmazione: le unità di ripartizione sono visualizzate sul display dei ripartitori e nel caso in cui questi siano stati programmati in scala prodotto (in gergo sono definiti in chiaro) il coefficiente K è memorizzato direttamente nell’apparecchio in fase di installazione. Anche se solo uno dei fattori indicati nel punto 3 non è corretto, i ripartitori conteggeran-

In questo caso il ripartitore non si sarebbe dovuto installare in quanto il radiatore è collegato a due impianti: uno condominiale e uno privato

no in modo sbagliato gli scatti, creando una differenza economica in difetto o in eccesso. Questo per l’intera durata del ripartitore, ovvero circa dieci anni. Nel caso invece siano stati programmati in scala unitaria, è sempre verificabile sul conteggio del riscaldamento quale coefficiente K è stato attribuito.

5 Verifica delle spese In caso di spese eccessive di riscaldamento, l’obiettivo è verificare se l’intero condominio ha risparmiato (ovviamente tenendo conto dei fattori ambientali della stagione termica) e controllare che il costo dell’energia da ripartire sia corretto rispetto al periodo di contabilizzazione di riferimento. Molte società che forniscono energia, infatti, hanno cicli di fatturazione che non coincidono con quelle della ripartizione dei costi di riscaldamento. Se il metodo di calcolo utilizzato per la ripartizione dei costi è conforme alla Uni-10200:2018, o anche alle precedenti versioni, è possibile che gli utenti con appartamenti energeticamente sfavoriti, si trovino una brutta sorpresa. Il calcolo della quota involontaria attraverso i nuovi millesimi di riscaldamento, basati sul fabbisogno energetico, accentua le differenze di spesa tra gli utenti. In questi casi una soluzione percorribile è quella della deroga del condominio alla Uni10200, mediante semplice dichiarazione asseverata, se sussistono le condizioni indicate dal D.Lgs. 141:2016. Qualora nel condominio ci siano unità immobiliari con fabbisogno termico per metro quadro differente tra loro per più del 50% (quasi sempre in costruzioni non molto recenti e con probabilità ancora maggiore se sono presenti anche negozi e uffici) è possibile attribuire forfettariamente ai consumi misurabili una quota di almeno il 70% del totale delle spese e suddividere la restante parte, ovvero i consumi involontari, in base ai millesimi già in uso.

Qualora si riscontrasse una delle condizioni esposte, il consiglio è di rivolgersi a una società specializzata: Oilcontrol è sempre a disposizione per maggiori informazioni e per puntuali verifiche.

CONDOMINIO SC - 71

IDEE UTILI DE FAVERI

MUFFA OUT CON KIT KUTT L’azienda specializzata in sistemi performanti per infissi ha ideato un nuovo isolamento del davanzale, grazie a un sistema di montaggio rapido, pronto all’uso. Obiettivo: abbattere ogni tipo di ponte termico

di Giacomo Casarin

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roblemi per l’isolamento del davanzale? Li può risolvere Kutt. Molto spesso, infatti, capita di ritrovare nelle case, anche di nuova costruzione o da poco ristrutturate, muffa nella zona appena inferiore alla finestra. Un problema dovuto alla mancanza di isolamento della soglia e alla presenza di ponti termici in ambienti poco ventilati, che ora è possibile risolvere in modo semplice, ma efficace, grazie a un nuovo prodotto fornito in kit da De Faveri.

taggio. Le basi sono adattabili a ogni davanzale/soglia, grazie a un sistema a incastro presente agli estremi dei pannelli, che permette di renderli modulabili. In più, le basi sono dotate di guide per un montaggio rapido e veloce dei listelli che andranno a creare la vaschetta destinata a contenere il davanzale. Il kit è realizzato in Eps ad alta densità, con conducibilità termica pari a 0.034 W/m2K, e rientra in toto nelle esigenze vigenti relative all’efficientamento energetico degli edifici.

Semplice e veloce Il Kit Kutt è composto da una base e due listelli di lunghezza un metro, accompagnati dalle istruzioni di mon-

Contro i ponti termici Si tratta di una soluzione pronta all’uso, che evita le attese di produzione e risulta pratica per la coibentazione del-

72 - CONDOMINIO SC

le soglie, in modo da evitare spiacevoli problemi futuri che potrebbero annullare i risultati ottenuti dagli interventi di riqualificazione, quali isolamento delle pareti e dell’infisso. In più, il sistema offre la possibilità di svolgere un lavoro raffinato, piuttosto che pratiche improvvisate. L’utilizzo di Kutt nella coibentazione del davanzale elimina completamente i ponti termici della soglia/davanzale e, in associazione ai monoblocchi per infissi, garantisce la totale coibentazione del foro finestra.

Anche con davanzali in marmo sarà possibile, dunque, evitare che si crei la muffa alla base dell’infisso, ottenendo un ambiente più salubre e una migliore performance energetica dell’edificio.

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YouBuild, infatti, non si propone solo di fare genericamente cultura del costruire e del progettare. La rivista, che ha cadenza trimestrale, pubblica anche informazioni utili, pratiche, aggiornate.

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IDEE UTILI TEON

IL CALDO È VERDE ASSIEME A TINA È un generatore di calore rivoluzionario, capace di abbattere i costi della bolletta fino al 70% e, allo stesso tempo, di ridurre drasticamente le emissioni di anidride carbonica. Ed è frutto della creatività italiana

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ualcuno dice che l’Italia è un Paese che non innova. Non è vero.

Lo testimonia Teon, un’azienda giovane nata nel 2015, con quattro soci, quello di maggioranza è il Gruppo Veos, con uno stabilimento di produzione vicino all’aeroporto di Torino. Il frutto di questo stabilimento è Tina, nome femminile che indica un generatore di calore completamente nuovo. Teon è ai primi passi, ma la sua proposta è di sicuro disruptive: così la definirebbero, infatti se fosse una start-up americana. Sorprendente, possiamo dire in italiano, come spiega Ferdinando Pozzani, socio e amministratore delegato di Teon.

Domanda. In che cosa consiste Tina?

Risposta. Tina è un generatore di calore che produce riscaldamento e raffrescamento estraendolo da una risorsa naturale disponibile che può essere acqua, terra e aria. Il nome è nato come acronimo di There Is No Alternative, cioè non ci sono alternative: se vogliamo modificare i sistemi di produzione di calore attuale l’unico modo per farlo è con una soluzione brevettata come quella di Tina.

D. È, quindi, un generatore di calore che è compatibile con l’ambiente.

R. L’inquinamento nelle città dovuto agli edifici è aumentato a dismisura negli ultimi 12 anni. Oggi è la principale fonte di produzione di micro particelle, i cosiddetti Pm 10, in una quantità di gran lunga superiore rispetto a quella delle automobili e dell’industria. Se si vuole vera74 - CONDOMINIO SC

di Giacomo Casarin

Tina, un generatore di calore completamente nuovo.

In basso, Ferdinando Pozzani

mente invertire la rotta non è sufficiente passare alle automobili elettriche, ma bisogna anche virare verso l’elettrificazione del riscaldamento per riuscire ad avviare quella rivoluzione partita dal protocol-

lo di Kyoto. Per il riscaldamento degli edifici siamo ancora indietro, perché le costruzioni in Italia sono vecchie e obsolete, con edifici costruiti con una progettualità che genera sprechi. Per come sono

stati dimensionati, i radiatori richiedono alte temperature di riscaldamento, che possono essere fornite da caldaie a combustibile fossile. Ma da oggi c’è Tina, che è in grado di arrivare con efficienza a riscaldare il liquido dei termosifoni a 80 gradi e servire questo tipo di abitazioni senza bisogno di impianti a bassa temperatura o grandi lavori di impiantistica: è sufficiente staccare la vecchia caldaia per sostituirla con la nuova macchina.

D. Come funziona il meccanismo di Tina?

R. Come tutte le pompe di calore. Tina, cioè, estrae il calore da una risorsa naturale come acqua, terra o aria e porta questo pacchetto termico fino alla temperatura di consegna all’impianto di riscaldamento. Lo spostamento del calore è portato a termine attraverso un processo di compressione, per cui l’80% dell’energia deriva dalla risorsa naturale e il 20% dall’elettricità utilizzata per lo spostamento. Per questo non c’è più bisogno di canne fumarie e si elimina qualsiasi tipo di emissione. A livello di sistema, poi, si riduce fortemente il consumo dell’energia primaria, anche perché il 20% di elettricità utilizzata potrebbe essere autoprodotta, con lo scopo di raggiungere la totale indipendenza energetica.

D. Quali sono i plus che distinguono Tina da altre soluzioni?

R. Un punto a favore è sicuramente l’ottimo risultato dal punto di vista economico. Infatti, grazie a Tina il risparmio in

Tina può sostituire qualsiasi tipo di caldaia: non ci sono vincoli

bolletta si attesta intorno al 50% rispetto a una caldaia a gas metano, per arrivare fino al 70% in sostituzione di un impianto a gasolio o a gpl. Con il conseguente aumento della classe energetica dell’abitazione e, quindi, anche del valore della propria casa. Tina, inoltre, utilizza un refrigerante naturale e non i cosiddetti clorofluorurati, pesantemente tossici e climalteranti. Per quanto riguarda il valore Gwp (global warning potential) questi refrigeranti si attestano su misure che vanno da 2500 a 3900, ovvero hanno un potere climalterante 3900 volte superiore a quello della Co2.

Il Gwp di Tina è pari a 2. Non esiste sul mercato una pompa di calore del genere, ma solo caldaie o ibridi.

D. Come è nata l’idea di Tina?

R. Volevamo portare innovazione in un settore che è rimasto un po’ indietro.

L’inventore, nostro socio, non solo ha una tradizione professionale nel settore della termotecnica, ma anche una lunga esperienza nel mondo dell’aeronautica.

E da qui, lui ha trasferito in Tina tutte quelle caratteristiche di innovazione, prestazione, durabilità e affidabilità.

D. Tina è stata già provata sul campo?

R. Abbiamo iniziato a vendere i nostri prodotti in circoli sportivi, scuole, edifici residenziali o amministrativi. A Milano, in particolare, abbiamo introdotto Tina in un condominio di classe D che aveva recentemente sostituito la sua caldaia: ci hanno riferito che il risparmio è stato su-

periore al 50%. Quindi, al momento loro stanno pagando il mutuo per la macchina assieme al costo del riscaldamento, spendendo meno di prima. I nostri clienti vanno da chi ha la propria abitazione indipendente fino ai grattacieli di grandi società.

D. Esistono delle condizioni in cui Tina non si può installare?

R. Tina può sostituire qualsiasi tipo di caldaia. Non ci sono vincoli: è necessario dimensionarla in maniera corretta in relazione all’edificio. Per il resto, è possibile collocarla sia all’aperto che in un locale chiuso.

D. Con quali costi?

R. Il costo iniziale di investimento è più alto rispetto a una macchina classica, perché è una soluzione di alto livello con componenti e una configurazione di massima qualità. Ma Tina è stata progettata e costruita per durare e per fare risparmiare: insomma, i tempi di ritorno dell’investimento sono brevi e il risparmio sulla bolletta si vede fin da subito.

Tina, in ogni caso, accede a tutti i benefici possibili, come detrazione fiscale e conto termico.

D. Che tipo di servizio offrite?

R. Abbiamo una rete di installatori e manutentori che cresce e comincia a presidiare tutto il territorio nazionale. Partendo dal Nord Italia, perché siamo collocati a Milano con gli edifici commerciali e in provincia di Torino con lo stabilimento di produzione. I nostri generatori di calore sono tutti gestibili da remoto, quindi possono essere governati tramite una app o una dashboard di controllo per macchine di tipo industriale.

CONDOMINIO SC - 75

IDEE UTILI ISTA

TUTTI I CONTI CON UN SOLO CLIC

Con l’aiuto dell’IoT, gli inquilini possono accedere a informazioni sui loro consumi praticamente in tempo reale modificando le proprie abitudini Fonte: ista Germania GmbH

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L’azienda di sistemi di contabilizzazione di acqua e energia punta sulle tecnologie di ultima generazione per la gestione dei consumi condominiali. Con molti vantaggi

di Franco Saro

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erché c’è chi si scomoda a compiere noiosi controlli quando la tecnologia rende tutto più semplice, più efficiente e meno costoso? La risposta è scontata: perché molte persone non conoscono le nuove opportunità. Il condominio non fa eccezione.

Molte funzioni che potrebbero essere automatizzate sono ancora gestite alla vecchia maniera, manualmente, con una spesa superiore e i possibili errori umani che questo comporta.

Eppure l’alternativa c’è ed è anche a portata di mano. Per esempio, i nuovi sviluppi tecnologici nel settore della contabilizzazione e della diffusione

della tecnologia rendono ancora più comoda la registrazione dei dati relativi ai consumi di energia. Soprattutto, la registrazione automatica dei dati di consumo via radio, sta imponendo nuovi standard. Tutto merito del cosiddetto Internet of Things (IoT), sistema che, dopo l’industria, trova ora il suo spazio anche nel settore immobiliare, offrendo nuove possibilità a livello di digital networking. Ed è quanto propone ista, azienda che opera a livello internazionale nel settore della contabilizzazione del calore e dell’acqua, sulla base di consumi registrati da apparecchi di misura.

Il fornitore dei servizi energia ista e Deutsche Telekom stanno lavorando assieme per l’introduzione dell’IoT nel settore immobiliare Fonte: Deutsche Telekom

Quale convenienza La bolletta relativa al costo annuo di riscaldamento nei condomini sta diventando più semplice e conveniente. I fornitori di servizi di contabilizzazione e servizi immobiliari stanno lavorando continuamente su dispositivi e sistemi grazie ai quali il consumo di energia può essere registrato in modo affidabile, con estrema precisione e in conformità con gli standard più elevati, relativi alla tutela e riservatezza dei dati. La lettura dei contatori viene sempre più spesso eseguita da remoto piuttosto che sul posto.

I sistemi radio bidirezionali, dove la tecnologia di contabilizzazione e distribuzione prevede un ricevitore oltre al trasmettitore offrono particolare comodità. I terminali comunicano tra loro e di conseguenza, creano una rete. I componenti rimangono in modalità standby fino al momento in cui ricevono il comando esterno di trasmettere i dati.

I dati sono trasmessi periodicamente, sia dai ripartitori che dai contatori di acqua e calore, ai computer del fornitore del servizio. I dispositivi, soltanto occasionalmente, creano la rete per inoltrare i dati richiesti all’unità centrale di comunicazione. La catena continua di comunicazione dal dispositivo al conteggio garantisce la raccolta dei dati rapida e corretta. Non c’è quindi la minima possibilità che accadano errori durante la lettura del contatore.

Sempre aggiornati Allo stesso tempo, i dati sono raccolti più volte all’anno, quindi quando ci sono dei cambiamenti di locatari all’interno di un appartamento, le bollette sono aggiornate alla data del cambio. In questo caso ci sono anche vantaggi anche per i locatari: grazie alla tecnologia wireless, non sono più tenuti a far entrare i letturisti nei loro appartamenti.

I nuovi sviluppi dall’Internet delle cose potrebbero addirittura portare a una fase successiva.

I terminali alimentati a batteria sono collegati direttamente via NB-IoT CONDOMINIO SC - 77

IDEE UTILI ai sistemi back end di ista, cioè senza alcuna centralina di comunicazione supplementare. Questo rappresenta un grande vantaggio, in particolar modo per l’industria immobiliare: si crea un numero significativo di utilizzi come monitoraggio energia e gestione.

Il futuro dell’Internet delle Cose utilizzerà soluzioni basate su reti di comunicazione geografica a bassa potenza, che offrono una banda stretta personalizzata per la trasmissione di dati di piccolo volume, garantendo allo stesso tempo standard elevatissimi in materia di sicurezza. Inoltre, la rete di telecomunicazione wireless ha un livello elevato di penetrazione all’interno delle abitazioni, quindi si può garantire un collegamento affidabile con i terminali, anche nelle peggiori condizioni.

Tecnologia sicura Il basso consumo di energia di questa tecnologia di trasmissione, garantisce allo stesso tempo una lunga durata di funzionamento dei dispositivi alimentati da batterie.

Le principali tecnologie Lpwan (lowpower wide-area network) sono LoRa, Sigfox e Narrowband IoT (NB-IoT).

Le prime due tipologie funzionano su bande di frequenza senza licenza e possono essere utilizzate gratis. In ogni caso, con LoRa, Sigfox, il livello della trasmissione dei dati si può abbassare

Il basso consumo di energia di questa tecnologia di trasmissione, garantisce allo stesso tempo una lunga durata di funzionamento dei dispositivi alimentati da batterie notevolmente quando la rete è sovraccarica. Inoltre, le reti necessarie per l’utilizzo su aree estese delle tecnologie devono essere prima implementate.

NB-IoT, d’altronde, utilizza frequenze radio mobili per le quali l’operatore di rete deve pagare la licenza, il che si rispecchia nelle strutture di sicurezza

dei dati utilizzati. Le strutture relative alla sicurezza dei dati NB-IoT sono identiche a quelle della rete di telefonia mobile convenzionale. La tecnologia aperta Lte (quella usata per i telefoni cellulari) è stata confermata come standard globale per la comunicazione tra macchine (M2M). Essa offre vari vantaggi. Per esempio, le stazioni base esistenti presso i fornitori di telefonia mobile, possono essere utilizzate per la rete NB-IoT. Tutto quello che serve è un aggiornamento del software, che rende l’impiego della tecnologia nell’area geografica estesa, semplice e a costi bassi per gli operatori di rete.

Inoltre, lo standard offre una penetrazione più profonda all’interno delle abitazioni e una velocità di trasmissione dei dati più alta dei tre tipi di Lpwan, senza limiti di capacità di trasmissione dei dati. Di conseguenza, le possibilità per espandere ed estendere questa tecnologia in modo da includere ulteriori terminali, è virtualmente inesauribile.

DALLA GERMANIA L’ESEMPIO DEL FUTURO L’azienda ista, come fornitore di servizi di energia, ha digitalizzato la sua infrastruttura di dispositivi negli ultimi anni. Agendo in questo modo, la società si è sempre concentrata sulle nuove tendenze come l’Internet delle cose. Attualmente, possiede oltre 25 milioni di dispositivi in servizio in tutta Europa.

Durante i primi test concreti a livello mondiale con NB-Iot, effettuati da ista insieme a Deutsche Telekom in Germania, in 60 appartamenti con oltre 500 punti di misurazione, è stato rilevato un collegamento stabile nei 99,75% dei casi, il che ha consentito una trasmissione dei dati veloce e mi-

78 - CONDOMINIO SC

gliore a livello di energia. In sostanza, NB-IoT ha superato tutte le tecnologie esistenti come per esempio Gsm, Umts e Lte. Come dimostrato dal test, NB-IoT ha il potenziale di diventare il nuovo, interoperabile standard a livello globale. E non soltanto all’esterno degli edifici ma anche tra gli edifici stessi, e per la misurazione del consumo di energia, nonché per altri servizi che richiedono trasmissioni di dati stabili e efficaci sotto profilo energetico.

Se lo paragoniamo ai sistemi wireless utilizzati attualmente nei condomini, l’utilizzo del NB-IoT sarà un vero salto in avanti. Tutti i dispositivi come rilevatori di pre-

senza, sensori ricerca perdite e contatori di qualsiasi tipo, potranno essere raggiunti in modo affidabile anche in condizioni difficili, senza l’impiego di unità di comunicazione intermedie. Nel futuro, NB-IoT potrà essere utilizzato in tanti settori portando dei benefici sia al mondo immobiliare che agli inquilini. Alla luce degli standard di sicurezza elevati di questa tecnologia, il cattivo uso dei dati di trasmissione è praticamente impossibile. Di conseguenza, non ci sono limiti per la digitalizzazione degli edifici. Gli elevati standard di sicurezza implementati dal NB-IoT, meritano una menzione speciale.

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IDEE UTILI

PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a redazione@vgambinoeditore.it

Il bat-condomino Buongiorno, invece di chiederle una specie di diagnosi, come fanno altri su questa rubrica, vorrei partire da questa per chiederle un consiglio sulla possibile soluzione. La diagnosi credo di poterla fare io, perché è semplice e mi sono informata. Si tratta della chiroptofobia di cui soffre una nostra vicina di casa. La chiroptofobia, per chi non lo sapesse, è la fobia dei pipistrelli.

Ora, è ovvio che nel nostro condominio non stazionano pipistrelli e tantomeno quelli amazzonici capaci di succhiare il sangue a chi si addormenta, eppure a ogni santa assamblea condominiale questa donna chiede di approvare fantomatiche disinfestazioni. Certo, d’estate c’è qualche nottola che svolazza vicino ai lampioni, ma sono innocui cacciatori di zanzare...

Margherita Donato, via e-mail Complimenti per la sua dettagliata spiegazione. Le persone che soffrono chiroptofobia, sono soggetti che dovrebbero seguire un percorso psicologico. Per affrontare questo disturbo, il psicoterapeuta utilizzerà tecniche di esposizione alla realtà virtuale e delle tecniche di esposizione all’immaginazione per desensibilizzazione sistematica.

Queste percorso psicologico aiuterà la paziente a vivere meglio nel contesto in cui abita, senza più paure e fobie per i pipistrelli.

Ansia a tutto gas Gentile dottoressa, approfitto di questo spazio per chiederle un consiglio riguardo la mia più vicina condomina: mia moglie. Da qualche anno mia moglie ha sviluppato un insano interesse per la sicurezza. Dico insano perché è portato all’eccesso. Un atteggiamento tipico è quello di rientrare in casa subito dopo essere scesa in strada per controllare se il pomello del gas è stato davvero chiuso, se i rubinetti del bagno sono altrettanto chiusi, se le finestre non sono rimaste aperte, eccetera. Anche dopo aver controllato tutto, se per caso andiamo via per il week end telefona alla portinaia pregandola di andare a controllare. Questa mania investe anche vicini, perché chiede loro se sono sicuri di aver chiuso gas, acqua, eccetera. Ovviamente mia moglie non è sensibile 80 - CONDOMINIO SC

a nessuna assicurazione razionale e pensa che non si tratti di una malattia. A me sembra di sì. Che ne pensa?

Lettera firmata

I comportamenti che sua moglie attua ogni volta che esce di casa, non sono funzionali a se stessa e alle persone che sono vicine a lei. Perché così facendo mette in allerta i condòmini che abitano accanto al suo appartamento, dubitando anche di loro. Sarebbe opportuno accompagnare sua moglie dal medico di base e spiegare cosa le sta accadendo. Probabilmente il medico invierà sua moglie da una psicoterapeuta. Quest’ultima potrà spiegare e affrontare al meglio questo disturbo che sua moglie non vede.

Se l’amministratore è stressato Buongiorno, sono un amministratore di diversi condomini a Roma. Non è un lavoro facile, non lo è mai stato. Le scrivo perché da tempo mi sveglio al mattino con una vaga, ma spiacevole sensazione di apprensione, che inizia già dal momento in cui apro gli occhi e dura poi per tutta la giornata.

Non mi è mai successo prima. Il lavoro mi sembra sempre più faticoso, stressante, i doveri mi opprimono, penso sempre di non riuscire a fare quello che devo. I miei collaboratori e qualche condomino ha cominciato ad accorgersi del mio stato e questo non vorrei che peggiorasse i rapporti di lavoro.

C.S., Roma

Sicuramente lei sta vivendo un forte stress, che non gli permette di affrontare in modo sereno e positivo le situazioni lavorative. La sensazione di apprensione che sente al mattino al petto è sicuramente dovuta all’ansia. Questo tipo di nevrosi provoca sentimenti di inadeguatezza e insoddisfazione, oltre a disturbi del comportamento.

In questi casi si può scegliere la via del trattamento farmacologico, che può servire in una fase iniziale per controllare i sintomi critici e dare la possibilità alle persone di utilizzare le funzioni cognitive.

Ma è la psicoterapia cognitivo-comportamentale a rappresentare una soluzione e a offrire una soluzione a lungo termine per gestire simili eventi anche nel futuro.

Promos srl