Condominio Sostenibile e Certificato dicembre-gennaio 2020

Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano - Contiene I.R. e I.P.

ANNO 8 - NUMERO 31 - DICEMBRE / GENNAIO 2020 www.casacondominio.net

PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

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N. 31 DICEMBRE / GENNAIO 2020

EDITORI@LE

NEL 2020 METTETECI LA VOSTRA FACCIATA

U

na rivoluzione arriva in condominio. E, come tutte le rivoluzioni, è qualcosa che difficilmente si ripeterà. Non solo: come tutti i cambiamenti radicali dividerà il mondo in due, tra chi riuscirà a trarne vantaggio e chi, invece, si troverà tra i perdenti. Ma l’aspetto più sorprendente è che questa rivoluzione riguarda la bellezza. L’Italia potrebbe cambiare volto se si aprirà al vento che, sorprendentemente, ha iniziato a soffiare nel luogo in cui non lo direste mai: il Parlamento. Sì, perché in quale altro modo definire una legge che concede uno sconto del 90% a chi si impegna a fare un maquillage alla propria casa (trovate l’articolo a pagina 58)?

Il bonus facciate, che è stato inserito dal governo nella legge di Bilancio 2020, rappresenta davvero una rivoluzione per

l’intero Paese. D’accordo, un condominio bello non basta: deve anche essere sicuro, non deve sprecare energia, deve offrire comfort. Per questo sono stati confermati anche i bonus ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus con gli stessi vantaggi previsti negli anni scorsi. Allo stesso tempo, però, non possiamo dimenticare che l’aspetto conta. E il primo giudizio che affibbiate a una casa quando andate a trovare qualcuno che non conoscete, è proprio quello che riguarda l’aspetto estetico esterno dell’edificio. Una brutta casa sicura e poco energivora resterà sempre brutta. E, come sanno bene gli immobiliaristi, la prima impressione è anche quella che conta di più quando si vuole vendere un appartamento. Il bonus facciate, definitivamente approvato da Camera e Senato, rappresenta quindi

un’occasione imperdibile per rivalutare il vostro patrimonio: spendere un decimo del costo è un’offerta che non si può rifiutare.

Inoltre, c’è un altro aspetto importante: rendere i quartieri delle città meno degradati è anche un modo per valorizzare non solo il singolo immobile, ma l’intero ambiente. E l’Italia ha nel proprio patrimonio architettonico, che si traduce in turismo, una delle maggiori industrie.

Il bello non riguarda solo i monumenti storici o il centro delle città, ma l’intero paesaggio.

Non a caso il bonus facciate è stato proposto dal ministro ai Beni Culturali, Dario Franceschini, su modello di un analogo provvedimento adottato in Francia negli anni Sessanta su proposta di André Malraux, un poeta. Per la cronaca: fu un grande successo, che ha rimesso a nuovo migliaia di edifici.

Infine, non si può dimenticare che, in un certo senso, i lavori in condominio sono come le patatine fritte: uno tira l’altro. Il super sconto per le facciate può facilmente essere associato ad altri lavori, visto che i ponteggi sono montati e l’impresa è già sul posto. Possono essere programmate sinergie utili, spalmando il bonus facciate assieme a quelli per la riduzione dei consumi o la messa in sicurezza dell’edificio. Insomma, rimanete sintonizzati per non perdere la priorità acquisita. Che, probabilmente, durerà solo 12 mesi.

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CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

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Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 8 - Numero 31 - Dicembre / Gennaio 2020 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it

Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Paolo Alvigini, Valentina Anghinoni, Umberto Anitori, Giacomo Casarin, Federico Della Puppa, Dario Imparato (fotografo), Veronica Monaco, Giuseppe Rossi, Franco Saro

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Responsabilità / Responsability : la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista.

Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE NEL 2020 METTETECI LA VOSTRA FACCIATA........................ 3 DOMANDE & RISPOSTE LE SOLUZIONI DELL'ESPERTO.............................. 8 STORIA DI COPERTINA HÖRMANN MASSIMA APERTURA VERSO IL FUTURO............................... 12 FIERA DEL CONDOMINIO IL BILANCIO LA FIERA È GIÀ PRONTA AL TRIS............................................ 18 RIQUALIFICAZIONE QUANTO CONVIENE DIVENTARE CIRCOLARI............ 26 LE TESTIMONIANZE LINEA DIRETTA CON GLI SPECIALISTI......................... 34 PRIMO PIANO INCENTIVI CHE COSA PREVEDE IL BONUS FACCIATE ................................ 60 NEWS.................................................................................................................. 64 DIRITTO & ROVESCIO

60 Arriva anche il bonus facciate

FORUM IL CONDOMINIO SI METTE LA TOGA................................................ 66 LEGGE QUANDO SI PUÒ ANDARE DAL GIUDICE............................................ 68 IDEE UTILI EDISON LA RIQUALIFICAZIONE È CHIAVI IN MANO..................................... 72 OILCONTROL CONTATORI IN EURO REGOLA................................................ 76 BOREAS AMMINISTRATORI IN ACQUE PERICOLOSE..................................... 78 PSICONDOMINIO QUESTO PAZZO PAZZO STABILE.................................... 80

è lecito 68 Quando andare dal giudice

8 Cinque domande e cinque risposte

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Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

Scrivici a info@vgambinoeditore.it

LA VOSTRA POSTA

IL DEBITO DEI MOROSI

Nel mio condominio abbiamo commissionato i lavori delle facciate, ma purtroppo ci sono dei condòmini morosi. La ditta deve ottenere ancora 20.500 euro, l’amministratore ha preventivamente chiuso il conto corrente condominiale per mancanza di fondi, invitando tutti i condòmini a versare il dovuto sul conto corrente dello studio dell’amministratore stesso, e ha emesso un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi. Ora l’avvocato della ditta ha avvisato tutti i condòmini della richiesta di pignorare l’importo del debito sul conto dell’amministratore e/o su quello dei condòmini. È regolare tutto ciò?

Noi condòmini che abbiamo già pagato come possiamo tutelarci?

C.P., via e-mail Il comportamento dell’amministratore non è stato completamente corretto. Infatti, il nuovo codice del condominio al VII comma dell’articolo 1129 prevede: «L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque

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titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specif ico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio». Quindi, l’amministratore non poteva invitare i condòmini a versare sul conto corrente dello studio e ciò può essere motivo di revoca dall’incarico. Inoltre, l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede: «L’amministratore (omissis) è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino riguardo i dati dei condòmini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione verso gli altri condòmini. Pertanto, la ditta creditrice potrà escutere il conto dello studio dell’amministratore solo se sarà in grado di dimostrare che su quel conto transitano i versamenti dei condòmini e, comunque, potrà escutere i conti correnti dei condòmini in regola con i pagamenti, soltanto dopo aver tentato invano di escutere i conti dei condòmini morosi.

Tinteggiare con anticipo Nell’ultima assemblea di condominio abbiamo deciso di ritinteggiare una delle facciate. L’amministratore ha scritto che dobbiamo pagare tutto l’importo prima di iniziare i lavori, ma in questo modo come facciamo a sapere se la tinteggiatura sarà eseguita in modo corretto e tale da meritare il pagamento anticipato? E se, alla fine, i lavori non saranno fatti come si deve, potremo contestare la ditta e pretendere un risarcimento?

L.M., via e-mail L’articolo 1135 del Codice civile, al I comma, punto 4, prescrive: «L’assemblea dei condòmini provvede (omissis) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori». Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Pertanto, premesso che l’amministratore è obbligato a raccogliere anticipatamente i fondi necessari ai lavori in base alle date in cui devono essere effettuati i pagamenti alla ditta, i versamenti alla ditta stessa dovranno essere effettuati in base a quanto convenuto in fase di contratto, che ovviamente dovrà prevedere una forma di tutela dei condòmini attraverso il pagamento del saldo dopo il collaudo positivo dell’inte-

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO ro lavoro che tradizionalmente avviene dopo 30-60 giorni dal termine dei lavori.

Il dilemma del pannello Volevo sapere se per l’installazione dei pannelli fotovoltaici sul tetto per uso mio privato, in considerazione del fatto che abito in un condominio, devo ottenere la delibera della assemblea dei condòmini e, nel caso, con quale maggioranza.

Lavinio Tarquini, Roma

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La legge 220/2012 al II comma dell’articolo 1122 bis prescrive: «È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superf icie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Qualora si rendano necessarie modif icazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specif ico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza, di cui al quinto comma dell’articolo 1136, ade-

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Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori

LA VOSTRA POSTA

- continua da pag. 9 -

guate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edif icio e, ai f ini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superf ici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

La maggioranza prevista al V comma dell’articolo 1136 è pari ai due terzi del valore millesimale complessivo. Comunque, ritengo che l’intervento debba essere effettuato nel rispetto dell’articolo 1102 del Codice civile che recita testualmente: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Le competenze sul terrazzo Sono proprietaria di un alloggio in una costruzione quadrifamiliare. La facciata esterna non è stata ultimata, manca il mio terrazzo coperto e quello scoperto, il terrazzo scoperto del mio vicino e le greche alle porte. Durante una «riunione

Scrivici a info@vgambinoeditore.it

di condominio» (tra proprietari, non c’è regolamento di condominio né amministratore) quando ho sollevato la questione mi è stato risposto che i terrazzi sono nostri e che dobbiamo pagare noi la tinteggiatura (anche se il terrazzo è in facciata e io ho pagato il mio alloggio con la tinteggiatura, come tutti gli altri, ma l’impresa è fallita prima di ultimare i lavori). L’altra questione è che noi del primo piano abbiamo riscontrato infiltrazioni dal tetto nel sottotetto. Anche in questo caso ci è stato detto che, visto che nel sottotetto viviamo noi, spetta noi sistemare le infiltrazioni, mentre io sapevo che il tetto è parte comune. Come posso fare? Ho dei diritti? Sono nel torto io?

Lettera f irmata, via e-mail Premesso che non conoscendo i termini degli atti di compravendita risulta difficile dare risposte, possiamo affermare che in ogni caso i rogiti dovrebbero contenere la condizione che «si cede l’immobile allo stato di fatto e di diritto» e che l’acquirente ne ha preso visione. Pertanto, se i vari rogiti fanno riferimento a parti comuni (terreno su cui sorge l’edificio, fondamenta, muri perimetrali, facciate, tetto, rete fognante, eccetera, tali da far conf igurare l’immobile come condominio o comunione) i problemi esposti sono di competenza della comunione-condominio. Se, invece, ogni immobile è stato ceduto come unità a se stante, con soltanto qualche parete divisoria in comune con il vicino, ogni proprietario dovrà risolvere singolarmente i problemi della sua unità immobiliare.

L’ascensore della discordia In un appartamento già affittato di mia proprietà, ora libero, l’inquilino che lo occupava ha sempre pagato le spese di ascensore. Ora l’appartamento è vuoto e l’amministratore mi chiede di contribuire alle spese per la messa a norma dell’ascensore, una spesa inserita nel ren-

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diconto. Preciso che l’ascensore è stato installato anni dopo la costruzione del condominio e che non ne ho mai accettato la proprietà. Che cosa posso fare?

Alfredo S., via e-mail Presumo che l'ascensore a suo tempo fu installato solo da alcuni condomini, che ne erano i proprietari. A un certo punto il suo inquilino chiese e ottenne di utilizzare l'ascensore e di partecipare alle spese in misura di quanto previsto nella tabella millesimale predisposta ab-origine. Se effettivamente le cose stanno in questo modo, si può fare opposizione al rendiconto, sostenendo che le spese dell'ascensore non sono dovute in quanto l’ascensore non è di sua proprietà.

In caso di giudizio, un magistrato potrebbe accettare l'argomentazione e sancire l'esclusione dalle spese di ascensore, ma contemporaneamente anche dalla proprietà e dall'utilizzo dell’elevatore. Credo che, comunque, le spese di giudizio sarebbero compensate.

In caso contrario, il giudice potrebbe accogliere quanto sostiene il condominio e ritenere che l'approvazione dei vari consuntivi negli anni e il pagamento delle relative spese costituisca esplicita accettazione del servizio ascensore e, di conseguenza respingere una impugnazione. Bisogna anche considerare che in questo caso si troverebbe comproprietario di un impianto di ascensore senza aver contribuito all’acquisto e all’installazione. Esistono precedenti in entrambi i sensi, e non è prevedibile l’interpretazione che possa dare alla vicenda il giudice di pace competente.

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Poiché la combustione di un metro cubo di gas metano produce una quantità di CO2 pari a circa 2 Kg, con i risparmi sui consumi evidenziati dai test comparativi, gli edifici presi in esame hanno conseguito una diminuzione delle emissioni di CO2 nell’ordine delle decine di tonnellate.

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STORIA DI COPERTINA HÖRMANN

MASSIMA APERTURA VERSO IL FUTURO

Stefano Tucci, ad di Hörmann Italia: A destra, la nuova ThermoPlan Hybrid.

La porta è caratterizzata da un battente coibentato da 82 millimetri con rivestimento dell’anta in acciaio inox

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Portoncini, porte da garage, dissuasori: l’azienda presenta una nuova gamma di prodotti studiati ad hoc per il condominio.

Con tre caratteristiche in comune: l’utilizzo della tecnologia più avanzata, la praticità e la riduzione dei consumi energetici di Giacomo Casarin

S

ono tante le novità presentate da Stefano Tuccio, amministratore delegato di Hörmann Italia: «Motorizzazioni di portoni da garage che consumano meno di 1 watt in condizione di stand-by, la guarnizione ThermoFrame per diminuire lo scambio termico con l’ambiente esterno, assieme a tutte le prestazioni di eccellenza certificate dei nostri portoncini d’ingresso, garantiscono oggi il meglio che il mercato possa offrire». E il Gruppo Hörmann si sta espandendo anche verso il settore del controllo accessi veicolare, con l’acquisto della società

Pilomat, produttrice di dissuasori che rappresentano un sistema di controllo poco invasivo, utile per il condominio.

Domanda. Il mondo delle porte si sta rinnovando. Quali sono le tecnologie che possono migliorare l’esperienza di utilizzo delle porte in un condominio?

Risposta. Parlando di portoncini di ingresso e porte da garage, l’attenzione si focalizza su materiali, prestazioni energetiche e di sicurezza, nonché sull’interconnessione di azionamenti automatizzati.

D. Quali sono i tipi di automazione disponibili?

R. Parliamo delle serrature, come la nostra S5 Smart per i portoni d’in-

gresso, oppure della serie 4 delle nostre motorizzazioni civili: entrambe a bassissimo consumo e azionabili tramite un’app dedicata e con trasmissione di un segnale codificato a 128 bit per il massimo della sicurezza.

D. Dal 2 novembre è obbligatoria la marcatura Ce anche per le porte. Hörmann si è adeguata? E come?

R. I prodotti dei nostri stabilimenti nascono in piena conformità alle norme europee e sono da tempo forniti con marcatura Dop e prestazioni certificate da ente notificato della Comunità Europea.

D. Quali sono le nuove esigenze per un

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STORIA PRIMO PIANO DI COPERTINA

I dissuasori per il controllo degli accessi

condominio moderno in fatto di ingressi?

R. Sia per le porte d’ingresso che per i portoni da garage, parliamo di conformità e qualità dei prodotti. Il nostro valore aggiunto risiede nelle prestazioni che possiamo offrire, oltre che nella possibilità di configurare un funzionamento smart dei sistemi di accesso.

D. Quali sono le caratteristiche della nuova linea di porte d’ingresso ThermoPlan Hybrid in acciaio/alluminio?

R. La ThermoPlan Hybrid è il nuovo fiore all’occhiello nella gamma della nostra offerta di portoni di ingresso.

Coniuga un’accattivante estetica, con complanarità sia sul filo interno che

COSÌ IL GRUPPO HA APERTO LE PORTE D’EUROPA L’industria delle costruzioni ha un link speciale con Hörmann per quanto riguarda cancelli, porte, telai di porte e azionamenti, di cui il gruppo è il più grande produttore in Europa.

Lo sviluppo dell’azienda della famiglia Hörmann ha permesso di raggiungere una posizione di mercato stabile nel corso dei decenni. Il marchio Hörmann è diventato così garanzia delle soluzioni più avanzate e della massima qualità nella cura del cliente.

Il gruppo è ora gestito dalla terza

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esterno, a elevate caratteristiche meccaniche. È caratterizzata da un battente coibentato da 82 millimetri con rivestimento dell’anta in acciaio inox verniciato a polveri, sicurezza in classe Rc3 di serie e prestazioni maggiorate di isolamento termico e acustico.

D. Un’altra novità sono i portoni per

garage multipli dotati di un particolare telaio perimetrale. Di che si tratta?

R. Il ThermoFrame è una guarnizione realizzata con un polimero sintetico rinforzato ad alte prestazioni meccaniche, che consente, grazie alla separazione fra telaio portone e supporto di ancoraggio, un miglioramento nei valori di trasmit-

tanza termica fino al 15%.

D. Qual è la soluzione per sostituire porte di vecchi garage di dimensioni ridotte?

R. Le soluzioni disponibili nella gamma offerta da Hörmann sono molteplici: si va dal sezionale, con il sistema di compensazione a molle laterali inserite nell’ingombro del telaio, fino alle serrande civili della serie RollMatic con minimo ingombro laterale e, nella versione Od, anche superiore (= 60 millimetri).

D. Ci sono novità anche per quanto riguarda la finitura DuraGrain. Quali?

R. Finalmente abbiamo potuto mettere in pista un unicum di mercato per quanto riguarda la finitura delle superfici dei pannelli coibentati: 24 motivi che variano dall’effetto muratura ai più diversi tipi di legname, all’effetto corten, realizzati con un impianto di stampa litografica ad alta definizione e successivo rivestimento con strato protettivo trasparente, per assicurare una garanzia minima di cinque anni sulla tenuta della superficie. Un risultato emozionante che non mancherà di attrarre numerosi architetti e clienti finali per l’aspetto esclusivo, offerto ad un prezzo del tutto accessibile.

D. Qual è la situazione del mercato delle porte basculanti e quali sono le novità

e quarta generazione di nipoti e pronipoti del fondatore dell’azienda, August Hörmann. I membri della famiglia con responsabilità in azienda sono Thomas J. Hörmann, Martin J. Hörmann e Christoph Hörmann (in foto).

Dalla sua fondazione, nel 1935, oltre 20 milioni di porte sono state prodotte e vendute in tutto il mondo. L’attività industriale si svolge in 36 fabbriche specializzate in Europa, Nord America e Asia, con oltre 6 mila dipendenti che lavorano allo sviluppo e alla

produzione di cancelli, porte, telai e dispositivi di azionamento della massima qualità, utilizzati sia da utenti privati sia da imprese. Il quartier generale del gruppo Hörmann, che coordina le operazioni in tutto il mondo, si trova nella cittadina di Steinhagen, in Vestfalia, Germania. Il gruppo ha generato un fatturato di oltre 1 miliardo di euro, grazie anche al centinaio di filiali di distribuzione sparsi in oltre 40 Paesi.

per questa tipologia di prodotto?

R. Sono prodotti prevalentemente destinati alle nuove costruzioni che hanno sofferto nel mercato dell’edilizia degli ultimi dieci anni. Le novità sono essenzialmente legate ai sistemi di azionamento e relativi accessori, grazie alla nuova gamma serie 4 delle nostre motorizzazioni civili, di cui abbiamo parlato prima. Ricordiamo, infine, che le soluzioni Hörmann possono beneficiare del bonus per la ristrutturazione al 50%.

D. Nei condomini c’è sempre maggiore attenzione al risparmio energetico.

Avete soluzioni che sono particolarmente focalizzate su questo aspetto?

R. Motorizzazioni di portoni da garage che consumano meno di 1 watt in condizione di stand-by, il dispositivo ThermoFrame per diminuire ulteriormente lo scambio termico con l’ambiente esterno, insieme a tutte le prestazioni di eccellenza certificate dei nostri portoncini d’ingresso, garantiscono oggi il meglio che il mercato possa offrire. Ovviamente, consideriamo anche i condomini a palafitta con i garage al piano terra, che attraverso le chiusure coibentate sono in grado di offrire un isolamento termico per i piani soprastanti.

D. E quali sono le soluzioni più avanzate in termini di sicurezza?

R. I portoncini d’ingresso offrono resistenza all’effrazione certificata da Rc2 a Rc4, a seconda dei modelli. In più, anche il portone da garage è stato testato all’effrazione con successo dal Tuv, secondo gli stessi criteri utilizzati per certificare una porta d’ingresso in classe Rc2. Parlando di sicurezza, poi, non possiamo dimenticare gli altri aspetti che caratterizzano le automazioni Hörmann: il segnale codificato a 128 bit, che impedisce la copia illegale dei codici di un radiocomando, e la centralina elettronica, che verifica e aggiusta a ogni funzionamento le forze generate da un accidentale impatto del portone con un oggetto o una persona, a tutela della salute e sicurezza degli utilizzatori.

D. Recentemente Hörmann ha acquiCONDOMINIO SC - 15

STORIA DI COPERTINA La sede italiana di Hörmann a Lavis (Trento)

sito Pilomat, azienda specializzata in dissuasori. Perché?

R. Il Gruppo è sano e investe nel proprio futuro. L’acquisizione di Pilomat fa parte di un progetto strategico che prevede l’acquisizione di importanti quote di mercato nel settore del controllo accessi veicolare. La famiglia Hörmann ha intrapreso questa strada partendo da un’eccellenza italiana, che

Il Forum Hörmann a Lavis (Trento)

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sostanzialmente ha reinventato il sistema distribuendolo in tutto il mondo e diventando un benchmark per tutta la concorrenza. A Pilomat è già seguita l’acquisizione di un’altra azienda tedesca, la ditta Hermann, che produce barriere d’ingresso e sistemi di cassa automatici per i parcheggi. Lo sviluppo, quindi, continua.

D. Il sistema di dissuasori può essere

utile in un condominio?

R. Certamente. Si tratta del sistema di controllo accessi meno invasivo che si possa pensare: in determinate condizioni la soluzione ideale per garantire un efficace controllo del passaggio veicolare. Da considerare i diversi modelli disponibili, fra automatici, semiautomatici e amovibili, che offrono differenti scenari di soluzioni possibili.

D. Come si fa a installarlo?

R. A seconda dei modelli variano le predisposizioni necessarie. Per l’impianto classico sono necessarie opere edili per accomodare gli elementi di comando e la barriera quando è in posizione retratta. Una volta ultimati, l’installazione del dissuasore è questione di poche ore.

D. E a gestirlo?

R. I dissuasori sono predisposti per i più svariati impieghi: da quello privato residenziale a quello pubblico che prevede una centrale di controllo in remoto e accessi tramite rilevatori di segnale (come sirene della polizia e delle ambulanze). Il prodotto, inoltre, è stato integrato anche con i sistemi di comando di proprietà Hörmann e beneficia quindi di tutte le sicurezze aggiuntive rese disponibili dal know how aziendale.

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FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE IL BILANCIO

LA FIERA DEL CONDOMINIO È GIÀ PRONTA AL TRIS

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La partecipazione di circa 2 mila visitatori ha convinto Virginia Gambino Editore e l’Ordine degli Ingegneri di Verona a programmare il nuovo appuntamento per il prossimo anno

di Giuseppe Rossi

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i chiama Fiera del Condominio, ma quella che si è svolta a Verona è stata anche una festa dell’informazione. Dati, numeri, tabelle, consigli, soluzioni, materiali, commenti, interpretazioni di legge hanno riempito la seconda edizione della Fiera organizzata da Virginia Gambino Editore e dall’Ordine degli Ingegneri di Verona.

Il bilancio dell’evento è senza dubbio positivo. E lascia due eredità: la prima è re-

lativa all’aspetto formativo per i partecipanti e dei patrocini (saliti a quota 54) La seconda è la decisione di proporre la terza edizione della Fiera del Condominio per il 15, 16 e 17 ottobre 2020, sempre al Palaexpo di Verona. Gli organizzatori sono già al lavoro e preannunciano anche stimolanti novità.

Eventi a raffica La seconda edizione della Fiera è stata un successo non solo per la partecipazione, ma anche perché è stata ricca di contenuti: 54 affollati appuntamento tra

La seconda edizione dell’evento organizzato a Verona ha visto anche la concessione di 52 crediti formativi ai professionisti

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LA TUTELA DEL PATRIMONIO VISTA DALL’ANACI L’Anaci è la più grande associazione nazionale che riunisce gli amministratori condominiali: raggruppa circa 8 mila professionisti che seguono dai 50 ai 100 condomini ciascuno. E l’associazione è stata presente con un evento all’interno della Fiera del Condominio di Verona, spiega Michele Ischia (a destra), presidente Anaci Verona.

Domanda. Il titolo dell’evento curato da Anaci Verona presso la Fiera del Condominio era «La tutela del patrimonio condominiale». Che cosa significa affrontare questo problema?

Risposta. Significa che le nuove forme di ristrutturazione edilizia e la riqualificazione energetica dei

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fabbricati esistenti vanno a braccetto con la sostenibilità. Che è la priorità in un parco fabbricati come quelloabrieXso. italiano, in grandissima parte con oltre trent’anni di vita. È chiaro, infatti, che sistemare ciò che già esiste è l’obiettivo, utilizzando le nuove tecnologie e risparmiando energia. La tutela del patrimonio immobiliare deve essere una peculiarità di spicco nell’insieme delle attribuzioni all’amministratore del condominio. La sua funzione sociale è importantissima.

D. Oltre al ruolo di sensibilizzazione su questo argomento, l’Anaci ha intrapreso altre iniziative a fronte della tutela del patrimonio immobiliare?

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R. Per quanto riguarda la realtà Anaci locale di Verona e Provincia, abbiamo realizzato diversi eventi di alto livello in collaborazione con le istituzioni, piuttosto che con Ance o l’Ordine degli Ingegneri, per fornire insieme ai rappresentanti del settore quella preparazione e quegli strumenti fondamentali a offrire un servizio fattivo ai condòmini, e quindi alla cittadinanza.

D. Veniamo ai contenuti del convegno. Con quali temi e relatori?

R. L’avvocato Maurizio Voi, in primis, è una parte fondante dell’Anaci veronese, perché da oltre vent’anni è il nostro direttore del centro studi provinciale. È quindi la persona che in principio ha ideato

Grande attenzione è stata riservata agli incontri: 58 tra workshop e convegni tenuti nei tre giorni della Fiera del Condominio

e ora continua a sovrintendere tutto il lavoro scientifico che sta dietro all’Anaci di Verona. Oltre a essere un esperto in condominio dal punto di vista del diritto, è stato uno dei primissimi avvocati a mettere al centro la figura dell’amministratore, per renderlo protagonista oltre che professionista. Un approccio allora futuristico e ora pienamente attuale. In più, il dottor Pulitano del PoliMi e la professoressa Cavazzini dell’Università di Padova non hanno bisogno di presentazioni, perché entrambi espertissimi nel settore delle nuove tecnologie e nelle nuove strategie di efficienza energetica. Mentre Klimahouse è un fiore all’occhiello a livello nazio-

nale per quanto riguarda l’abitare in pieno risparmio energetico. Alperia Bartucci, infine, è un’azienda che ha già preso parte a convegni simili con grande successo, visto l’approccio alla riqualificazione energetica con uno sguardo attento alla domotica.

D. Qual è il ruolo che svolge Anaci a Verona?

R. Anaci Verona promuove nella città scaligera il condominio cardio-protetto, per dare un valore sociale e di beneficienza a quello che facciamo.

L’associazione ha anche donato un defibrillatore alla Biblioteca Capitolare a maggio di quest’anno, per offrire un servizio sempre maggiore a utenti e cittadini.

workshop e i tre convegni di interesse nazionale, professionisti e imprese a confronto nei tre giorni da domenica 20 a martedì 22 ottobre. Dopo il debutto nel 2018, quest’anno gli organizzatori Virginia Gambino Editore e l’Ordine degli Ingegneri di Verona hanno focalizzato maggiormente l’attenzione sull’aspetto b2b, con incontri dedicati agli operatori della filiera dell’edilizia, ma anche ai decisori, in particolare gli amministratori di condominio, anche se tra gli stand delle imprese non sono mancate le visite di semplici proprietari di appartamento e persino di studenti, in totale con oltre

Michele Ischia, presidente Anaci Verona

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SICUREZZA PER GIULIETTA Una situazione allarmante. La città di Verona e la sua provincia corrono un serio rischio. I numeri elencati dal Centro Studi YouTrade durante il roadshow Condominio Ok non ammettono interpretazioni diverse: il 48% degli edifici dell’area veneta ha oltre 48 anni e, quindi, di FXXXXbo sono estremamente vulnerabili a una scossa di terremoto. E proprio la giornata in cui si è tenuto Condominio Ok (domenica 20 ottobre), tra l’altro, è stata anche la Giornata nazionale della preven-

zione sismica. Che il problema sia urgente anche nell’area veneta, insomma, lo indicano le cifre: complessivamente il rischio sismico in classe 2 e 3 in provincia di Verona coinvolge 765 mila abitanti, pari all’82,6% della popolazione residente in tutta la provincia e 363 mila abitazioni, pari all’84% del totale provinciale, con ben 174mila abitazioni edificate prima del 1971. Non solo: su 170 mila edifici residenziali presenti in tutta la provincia di Verona (dalle case singole

ai condomini) ben 102 mila sono edificati con struttura portante in muratura e altri 27.800 con altre tipologie di strutture, mentre sono solo 40 mila quelli realizzati con strutture portanti in calcestruzzo armato. C’è, però, un dato positivo: nella prossima legge di Bilancio il governo ha confermato il sismabonus, che offre la possibilità di detrarre dalle tasse fino all’85% di quando speso per mettere in sicurezza la propria casa.

Un’occasione da non perdere.

2 mila utenti registrati. E così è stato: i 58 workshop e convegni in programma hanno coinvolto professionisti e imprese che hanno approfondito i temi più diversi, dalle specificità per la messa in sicurezza degli edifici agli aspetti legali degli appalti condominiali, dal ruolo delle as-

sociazioni di categoria degli amministratori condominiali alla corretta gestione della privacy nella gestione degli stabili.

partecipazione soprattutto di professionisti legati al mondo della costruzione e progettazione, un affollato Convegno YouTrade, che ha impegnato tutta la giornata di martedì, e un convegno riservato agli aderenti all’Anaci. Oltre, ovviamente, un nuovo appuntamento di

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Il roadshow Condominio Ok A questa raffica di appuntamenti si sono aggiunti il Convegno YouBuild, con la

Nella giornata di domenica il Palaexpo ha ospitato anche un nuovo roadshow di Condominio Ok, centrato in particolare sulla cittĂ di Verona

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Condominio Ok, nella giornata di domenica, che è stata una festa dedicata, appunto, al mondo del condominio.

Al centro della giornata e del roadshow c’era, tra l’altro, una grossa novità: i bonus facciata. La bozza di legge di Bilancio appena presentata dal governo, infatti, ha introdotto quella che non è esagerato definire una rivoluzione: la possibilità di rifare la facciata di un condominio pagando solo il 10%.

Lo sconto fiscale, infatti, è stato fissato nel provvedimento al 90% (ne parliamo più diffusamente a pagina 60).

E proprio sulla rigenerazione dei condomini è stato centrato un altro intervento dell’appuntamento: una fotografia sullo stato degli immobili della città scaligera e dintorni scattata dal Centro Studi YouTrade (vedi box).

Infine, un altro spunto interessante del roadshow è stato quello che riguarda la scelta dei serramenti, uno degli interventi più utilizzato da chi negli anni passati ha optato per interventi di isolamento nella propria abitazione,

illustrato nella relazione di Luca Gobetti di Finstral.

I crediti formativi Uno dei plus della Fiera del Condominio Sostenibile è stata, senza dubbio,

Un altro spunto interessante del roadshow è stato quello che riguarda la scelta dei serramenti, uno degli interventi più utilizzati con i bonus casa l’occasione di aggiornamento professionale: 52, in totale, i crediti formativi assegnati con la partecipazione ai diversi eventi.

Dagli amministratori (29 crediti) agli ingegneri (17), agli avvocati (3), agli architetti (3): tutti i professionisti della casa, del condominio e, più in generale, dell’edilizia, hanno trovato informazioni utili per il proprio lavoro. In

particolare, i cinque crediti formativi sono stati quelli assegnati da Acap (Associazione condominiale amministratori e proprietari), due i crediti con Alac (associazione liberi amministratori condominiali Verona), altri due crediti con Appc (Associazione piccoli proprietari case Verona). E, ancora: i quattro crediti forniti da Assiac (Associazione italiana amministratori e condomini), altri due da Fnai (Federazione nazionale amministratori italiani), tre da Naca (National association condominium amministration), quattro di Revcond (Revisore Condominiale), tre crediti di Safoa (Scuola di alta formazione amministratori), A questi si sono aggiunti i crediti formativi concessi dall’Ordine degli Ingegneri di Verona (6), dall'Ordine degli avvocati di Verona (3), degli Architetti (3)e dell’Anaci (4). Ai crediti formativi, inoltre, vanno aggiunti gli attestati di pertecipazione, come quelli rilasciati da Sesamo, Unicondominio, Ababi, Confamministratori, Assimea e Anapic.

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RIQUALIFICAZIONE

QUANTO CONVIENE DIVENTARE CIRCOLARI

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Ridurre i consumi energetici per vivere in appartamenti più sicuri, ma anche confortevoli, è un vantaggio per tutti. Basta fare qualche conto per scoprire la misura dei benefici, anche economici. Ecco come calcolare i vantaggi di Federico Della Puppa

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a rigenerazione dei condomini può essere una vera politica smart delle nostre città, perché sono gli edifici nei quali si è meno intervenuto per riqualificarli dal punto di vista energetico. Sono anche gli edifici che più di tutti concorrono alla produzione di CO2.

Ma c’è un altro punto essenziale sul quale intervenire che oggi, con gli sgravi fiscali per gli interventi antisismici (che per i condomini può arrivare all’85% dei costi di intervento), diventa essenziale, ovvero la salvaguardia e il benessere della popolazione e dei residenti che potenzialmente possono essere esposti ai rischi sismici.

E realizzare le smart city significa pensare non tanto alla tecnologia, ma a come le scelte di rigenerazione urbana (sia del costruito che degli spazi pubblici) concorrono a costruire il benessere del cittadino.

L’era delle smart city è l’era del riuso e della riqualificazione, del rinnovo e della rigenerazione, perché le città del futuro devono guardare in modo innovativo ai processi di sviluppo, soprattutto adottando politiche di economia circolare. E quale migliore esempio di circolarità è intervenire sul costruito, rigenerandolo e dunque non consumando nuovo suolo, e introducendo sistemi di riqualificazione che rendano i prodotti edilizi, gli edifici, più salubri, più sicuri e meno energivori, dunque più sostenibili?

particolare, le grandi società di vendita di energia, ma anche per soggetti di medie dimensioni che assieme alle capacità di intervento e di riqualificazione associano potenzialità finanziarie che diventano parte del pacchetto di offerta. Essere

smart, in questo senso, non è solo pensare alla tecnologia. E realizzare condomini smart non significa solo guardare al lato tecnologico dell’involucro e dei sistemi impiantistici, ma anche associare innovazione nelle modalità di finanziamento

Grazie agli incentivi Queste azioni e queste politiche oggi possono contare su un sistema di incentivi che mai come in questi anni è stato così conveniente per i condomini e i condòmini, grazie soprattutto all’introduzione innovativa della cessione del credito, uno strumento che oggi sta diventando sempre più interessante non solo per i grandi soggetti già in campo. In

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dei lavori che oggi, grazie alla cessione del credito, diventano convenienti anche per i soggetti incapienti o per chi, semplicemente, non ha come priorità economica la valorizzazione del proprio alloggio.

Pensare al futuro Essere smart nel caso dei condomini significa pensare essenzialmente al fatto

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che gli edifici sono come delle macchine, dei sistemi che devono produrre benessere, dal comfort abitativo ai servizi alla persona e fino alla riduzione delle spese di manutenzione. Esattamente come per le città, dove smart significa una politica di innovazione che riguarda l’agglomerato e la sua gestione, anche per gli edifici oggi la questione più rilevante è come

vengono gestiti, quali costi dobbiamo sostenere per il loro funzionamento e come farli funzionare meglio e in modo più adeguato alle necessità, che non sono solo quelle del comfort ambientale (riscaldamento e raffrescamento, ad esempio), ma anche quelle della sicurezza, in primis quella antisismica. Nella rigenerazione degli edifici in senso smart , ovvero intelligente, il digitale è certamente un fattore chiave, ma più ancora delle tecnologie informatiche innovative a uso e consumo della migliore gestione degli alloggi e del benessere di chi li abita (sia esso proprietario o inquilino), l’obiettivo che abbiamo di fronte, ineluttabile e sul quale tutta la filiera edilizia deve oggi produrre innovazione, è nel rendere circolari i processi, da quelli costruttivi a quelli di consumo. E gli edifici condominiali consumano molto. La Commissione europea ha approvato una serie di proposte economiche per cambiare e migliorare il modo in cui produciamo (e usiamo) le cose attraverso le politiche di economia circolare, un modello che pone al centro la sostenibilità non solo ambientale, ma anche economica dei processi, in modo tale da ridurre gli scarti, i rifiuti e le emissioni nocive, spingendo verso il riuso. È un approccio nuovo, opposto a quello definito lineare, che parte dalla materia e arriva al rifiuto e che un tempo veniva rappresentato con la frase «dalla culla alla tomba». Oggi l’economia circolare spinge il nostro modello di sviluppo in un nuovo paradigma, che potremmo definire «dalla culla alla culla», ovvero il rifiuto diventa nuova materia prima. Come coniugare queste scelte in una politica economicamente conveniente per i cittadini al fine di rivedere i modelli di consumo dei nostri edifici, modelli che oggi purtroppo producono dal 40% al 45% del totale delle emissioni di Co2 in atmosfera? Lo sviluppo sostenibile e la green economy sono le risposte, come ha avuto modo di dichiarare Janez Potočnik, commissario per l’Ambiente che, presentando gli obiettivi Ue definiti nelle misure sull’economia circolare approvate il 2 luglio 2015, ha spiegato che «nel ventunesimo

secolo, caratterizzato da economie emergenti, milioni di consumatori appartenenti alla nuova classe media e mercati interconnessi utilizzano ancora sistemi economici lineari ereditati dal Diciannovesimo secolo. Se vogliamo essere competitivi dobbiamo trarre il massimo dalle nostre risorse, reimmettendole nel ciclo produttivo invece di collocarle in discarica come rifiuti».

Il risparmio fa bene Passare da un’economia lineare ad una circolare nel caso della gestione dei nostri condomini e degli edifici più energivori significa pensare in modo circolare. Per esempio, cambiare paradigma, dove il punto cruciale diventa il risparmio, tradotto sia in riduzione delle emissioni che in risparmio economico. Perché la vera novità smart di queste scelte e soluzioni è che esse sono convenienti, cioè producono quell’effetto che in gergo oggi vengono definite politiche win-win, ovvero azioni dove tutti i soggetti in campo guadagnano. Il passo decisivo per questo cambiamento paradigmatico è passare dalla logica di prodotto (l’edificio, l’involucro) al processo (come funziona l’edificio), utilizzando le nuove tecnologie e soluzioni di intervento, rendendo circolari dunque i processi e migliorando il benessere dei cittadini e, nel caso dei condòmini, riducendo costi di gestione e migliorando dunque la loro bolletta energetica, ovvero riducendola.

Letteratura e filosofia Perché iniziare a diventare smart dai condomini? Un vecchio romanzo ce lo racconta, un romanzo intitolato Vita, istruzioni per l’uso scritto da George Perec, uno scrittore francese molto famoso per la dovizia di particolari con i quali ritraeva luoghi e comportamenti dei personaggi dei suoi romanzi. In questo libro Perec per narrare la storia di una città e gli intrecci tra le storie dei cittadini che abitano quella città usa la metafora del condominio e descrive minuziosamente la vita del condominio e dei residenti. Le molteplici definizioni di smart cities im-

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SOSTENIBILE plicano, tutte, l’attuazione di un insieme di interventi mirati a rendere le città più sostenibili. Spesso si pensa che tali interventi siano solo quelli che utilizzano tecnologie per il risparmio energetico, per le energie rinnovabili e le Itc. Ma la sostenibilità nella smart city consiste soprattutto concepire la qualità della vita a partire

dallo sviluppo della partecipazione sociale, creando un senso di comunità basato sulla cooperazione e sperimentazione di nuovi paradigmi di vita in città.

Alto consumo Perché diventare smart, dunque? Perché nelle nostre città, e in particolare negli

edifici a uso abitativo, si consuma circa il 30% dell’energia totale erogata a livello nazionale. I rifiuti conferiti a livello domestico rappresentano il 55-60% di quelli prodotti nelle città italiane. L’Italia è anche il secondo Paese europeo per uso pro capite di acqua al giorno, pari a 340 litri per abitante. Inoltre, siamo ricchi di condomini energivori, dato che in Italia ci sono 14,5 milioni di edifici dei quali oltre 1,2 milioni sono edifici che sommano 27 milioni di unità immobiliari (delle quali circa 14,3 milioni sono alloggi residenziali occupati da famiglie, e il rimanente sono locali utilizzati per altri scopi, dal direzionale al commerciale). Il 58% delle famiglie italiane vive in un condominio e dobbiamo considerare che il 60% circa è stato edificato prima del 1976, anno in cui per la prima volta fu introdotta una normativa che prescriveva per legge criteri di efficienza energetica negli edifici.

Ma ben l’82% dei condomini in Italia è stato edificato prima dell’avvento della Legge 10/1991, la prima vera disposizione italiana sull’efficienza energetica.

Le direttive europee obbligano l’Italia a promuovere un’edilizia che consumi meno energia, che produca meno CO2 e che certifichi il livello di consumo delle nostre abitazioni e dei nostri fabbricati.

Ma l’Italia come sempre è in ritardo e per colmare questo gap dobbiamo adottare adeguate scelte di efficientamento energetico, con interventi di manutenzione straordinaria che oggi possono sfruttare i sistemi di defiscalizzazione e cessione del credito fiscale, valutando la sostenibilità economica degli interventi.

L’esempio di Verona Se a livello nazionale i dati sono così rilevanti, in ogni provincia italiana possiamo riscontrare la necessità quantitativa di questo intervento necessario. Anche in provincia di Verona (dove si è svolta la Fiera del Condominio) i numeri evidenziano questa necessità di intervento, basti pensare infatti che nella città e provincia quasi il 50% degli abitanti vive in condominio. In provincia di Verona sono presenti quasi 199 mila edifici (l’1,4% del

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totale nazionale) dei quali circa 171 mila sono residenziali, oltre 25 mila dei quali nella sola Verona. Complessivamente si contano più di 433 mila abitazioni, delle quali 71 mila non occupate o utilizzate come seconde case di vacanza. Le abitazioni occupate sono oltre 362 mila, delle quali più di 112 mila nella sola Verona.

Il 45% delle abitazioni occupate si trova in edifici condominiali con cinque e più appartamenti per edificio, dunque poco meno del 50% della popolazione e delle famiglie vive in condominio. Ma se si circoscrive la definizione di condominio utilizzando i parametri della recente riforma, ovvero limitando il conteggio agli edifici che necessitano per legge di un amministratore condominiale si giunge a un totale di 103 mila alloggi e famiglie amministrate, pari al 28% delle famiglie residenti in provincia di Verona. In sostanza, gli edifici condominiali rappresentano il 27% degli edifici e quasi il 50% delle famiglie ma quelli con obbligo di amministratore sono circa il 21% degli edifici e rappresentano il 28% delle famiglie.

La metà è obsoleta Sul totale delle abitazioni presenti in provincia di Verona, il 48,1% è stato costruito prima del 1970 e dunque presenta caratteristiche di scarsa o nulla rispondenza alle normative antisismiche ed energetiche. Un ulteriore 31,1% è stato costruito prima del 1990, anno di entrata in vigore della L. 10. Del restante 20,8% un quarto è stato edificato in epoca recente. Il 48 peraltro è un numero proprio da ricordare a Verona, in quanto il 48% delle abitazioni costruite in città e provincia hanno oltre 48 anni di età e hanno dunque già superato la soglia di vetustà, soprattutto strutturale, che comporta perdita di valore immobiliare, scarso benessere abitativo e potenziali gravi rischi in caso di eventi sismici. Considerando le aree di rischio sismico e le condizioni di vetustà e di manutenzione strutturale degli edifici, si può stimare che a Verona 21.630 edifici siano in pessime condizioni strutturali e di conservazione, 16.350 dei quali edificati in muratura e appunto in mediocri

o pessime condizioni dal punto di vista strutturale. Sul totale di 21.630 edifici in mediocre o pessimo stato di conservazione strutturale ben 17.870 sono stati costruiti prima del 1971. È un affare È urgente e necessario intervenire, dunque, ma il fattore più rilevante è che oggi diventa anche conveniente. Potrebbe sembrare una contraddizione in termini, ma le opportunità di detrazione dei costi di ristrutturazione e di efficientamento

energetico, offrono la possibilità di proporre interventi mirati sugli impianti e sulle strutture al fine di ridurre i consumi, migliorare il comfort abitativo e rendere gli edifici più efficienti dal punto di vista del risparmio energetico. Ciò si traduce anche in un risparmio sulle bollette energetiche, un risparmio che, sommato agli effetti delle detrazioni fiscali, può rendere economicamente sostenibili gli interventi e dunque avviare una nuova stagione di miglioramento complessivo del sistema-casa. Realizzare interventi energetici

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SOSTENIBILE e strutturali isolando termicamente in modo adeguato l’edificio, intervenendo sull’involucro esterno, sui serramenti, sul tetto, riducendo le dispersioni di calore, introducendo sistemi di sicurezza antisismica, può garantire risparmi di gestione complessivi dell’80% e anche oltre sui

consumi e sulle spese, alzando la qualità dell’edificio e portando la sua certificazione energetica e antisismica in una classe migliore. Ma quanto costa?

Qualche esempio Per esempio, per un alloggio condomi-

niale in classe G con una spesa media annua energetica di circa 2 mila euro, un intervento di rigenerazione energetica e riqualificazione strutturale potrebbe avere un costo di circa 40 mila euro. Una cifra certamente non modesta, ma se si pensa che attraverso l’utilizzazione degli incentivi fiscali si possono recuperare (anche direttamente con la cessione del credito) almeno 30 mila euro e, inoltre, la riduzione dei consumi energetici porta un ulteriore beneficio in bolletta con un risparmio del 75% dei consumi, per un totale di 1.500 euro all’anno, il risparmio complessivo nei primi dieci anni dall’intervento diventa superiore al costo stesso. In pratica, nell’arco di otto anni l’intervento si ripaga e comporta ulteriori benefici in quelli successivi. Una valutazione economico-finanziaria a 30 anni dimostra che investire in riqualificazione porta benefici economici con rientri finanziari pari a percentuali variabili tra il 10% e il 13%. Con uno slogan, investire nella riqualificazione del proprio alloggio rende quattro volte di più di qualsiasi prodotto finanziario sicuro, come i Btp a 30 anni, i buoni pluriennali del Tesoro che oggi rendono appena il 2,3%.

Qualche domanda I dati e le riflessioni qui proposte (presentati e discussi durante la Fiera del Condominio a Verona) rappresentano la misura evidente del fatto che la maggior parte dei condomini e degli alloggi in essi presenti risalgono a un’epoca in cui erano assenti norme prescrittive sul rendimento energetico e sull’efficienza nei consumi. Per tale motivo si può affermare che i nostri condomini sono nella maggior parte edifici energeticamente non sostenibili, che consumano e sprecano risorse energetiche. Ma per attuare queste scelte e queste politiche serve soprattutto che l’amministratore condominiale cambi pelle. In questo senso dobbiamo porci alcune domande strategiche: • quanti amministratori condominiali sono in grado di essere promotori e gestori di azioni che comportano risparmi veri e tan-

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gibili per i condòmini? quanti amministratori condominiali sono in grado di rispondere in modo efficace ed efficiente alla nuova domanda di servizi che i condòmini rappresentano?

• quanti amministratori condominiali sono in grado di sviluppare adeguati business plan per evidenziare i risparmi potenziali ai propri amministrati?

Queste domande sono centrali oggi, perché vi sono contesti nei quali le riqualificazioni condominiali su grande scala sono già partite. All’estero è una pratica comune anche su edifici storici, come testimonia il caso del condominio più famoso d’Europa e forse del mondo, il Karl Marx Hof di Vienna, riqualificato energeticamente e strutturalmente in classe A. Ma anche in Italia si inizia a fare, come testimoniano alcuni esempi eclatanti che presenteremo su queste pagine nei prossimi numeri. Il punto è che «si può fare!», come recitava una storica battuta di Frankenstein Junior, il famoso film di Mel Brooks. Certo non •

è facile perché dobbiamo sempre fare i conti con interlocutori che spesso non comprendono la necessità e la convenienza, ma dobbiamo anche fare i conti con imprese e tecnici che alle volte non sono all’altezza delle qualità che il mercato oggi richiede, qualità che si misurano sulle prestazioni, qualità che vanno certificate sia dal punto di vista energetico che strutturale. Ed ecco, allora, che

emerge in questo contesto il ruolo strategico dell’amministratore condominiale, vero punto cruciale di questo nuovo approccio al futuro dei condomini e anche dell’edilizia. Ricordiamoci sempre, infatti, che con un bravo amministratore immobiliare e con tecnici e professionisti esperti i problemi si risolvono e possono dunque diventare opportunità.

Per tutti.

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ASSOCIAZIONI LE TESTIMONIANZE

LINEA DIRETTA CON I PROTAGONISTI Soluzioni, idee, prodotti, consulenze, proposte... Alla Fiera del Condominio i partecipanti hanno trovato una qualificata presenza di tante aziende pronte a offrire il meglio per la gestione degli stabili. Ecco le loro voci a cura di Giacomo Casarin e Veronica Monaco

IN CONDOMINIO CI VUOLE CULTURA Simona Bastari Avvocato e amministratore di condominio

«Portare la felicità nei condomini è possibile applicando semplici regole e piccole accortezze, con l’aiuto dell’amministratore. Solo lui può migliorare la comunicazione tra i condòmini, organizzando incontri e momenti di condivisione. Quando le persone si conoscono, è molto più semplice trovare un accordo e risolvere i problemi, essere più uniti nel momento delle decisioni. I litigi si possono risolvere anche fuori dalle aule di tribunale, anzi la via giudiziaria deve essere proprio l’ultima spiaggia, perché non risolve, ma aumenta l’acredine tra i condòmini. Tra i problemi più comuni ci sono i rumori, acqua gettata dall’alto, tovaglie sbattute da finestre e balconi, spazi comuni gestiti male. Alla base c’è poco rispetto nei confronti delle altre persone, poca cultura di civile convivenza, che invece dovrebbe essere la base di tutte le aggregazioni, anche in condominio».

IL CONDOMINIO DEVE DIVENTARE VIRTUOSO Alessandro Pisanu Coordinatore Commissione Ingegneri per il Condominio e Responsabile Scientifico per gli eventi dell’Ordine Ingegneri di Verona presso la Fiera del Condominio

«Il programma di convegni organizzati in fiera dall’Ordine degli Ingegneri di Verona è stato molto ricco, e ha puntato soprattutto sul tema della sostenibilità dei condomini. Le evoluzioni tecnologiche e costruttive in edilizia hanno portato nell’ultimo decennio a una vera e propria trasformazione del modo di abitare: ora il condominio viene sempre più considerato un’opportunità per trovare comfort, sicurezza, ottemperanza alle normative e migliore qualità di vita in senso lato. Si tratta di una metamorfosi non ancora del tutto terminata, ma ci aspettiamo che nel giro di pochi anni il condominio diventi una realtà proattiva e virtuosa, e che il patrimonio immobiliare si trasformi completamente nel prossimo decennio, ciò grazie anche a normative sempre più stringenti».

AMPLIARE IL NUMERO DEI PROFESSIONISTI Andrea Falsirollo Presidente Ordine degli Ingegneri di Verona

«La Fiera del Condominio Sostenibile sta crescendo in modo stimolante perché c’è vero interesse nei confronti dei condomini, che rappresentano un importante elemento delle nostre città. In più, quest’anno la fiera è andata di pari passo con un’altra importante iniziativa, la seconda Giornata Nazionale della Prevenzione Sismica, che riguarda molto da vicino i condomini. In questo momento si fa sempre più necessaria una riqualificazione a tutto tondo degli edifici, non più solo facciate e impianti ma anche temi di più ampio respiro come quello energetico e della sismicità, per risollevare un po’ il mercato dell’edilizia e rinnovare le stesse città. Tuttavia, nonostante il numero di edifici coinvolti, il mondo dei condomini conta su una platea troppo ristretta di professionisti preparati ad affrontare in modo specifico tutte le complessità di questa tipologia edilizia. C’è bisogno di ampliare il numero degli addetti coinvolti, allargargarne le competenze, e coinvolgere anche gli utenti finali con campagne di informazione e sensibilizzazione».

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ASSOCIAZIONI INSEGNIAMO ANCHE A LAVORARE IN TEAM Salvatore Palmiro Fronte presidente di Safoa

«La sigla Safoa sta per Scuola di alta formazione per gli amministratori di condominio e alla Fiera del Condominio Sostenibile ha curato tre workshop: sul rigore normativo dell’assemblea, sui «non-compiti» dell’amministratore e sulla Pnl, ovvero la Programmazione neuro linguistica, un’occasione manageriale da sfruttare. Per esempio, per quanto riguarda l’assemblea, quest’ultima è chiamata a deliberare e non a discutere: va bene uno scambio di opinioni sulla tempistica dei lavori da fare, ma la discussione non può superare 20 minuti per un solo argomento. Non bisogna dar credito a gruppi di persone che cercano di convincerne altri: nessuno ha mai convinto nessuno in assemblea, quindi l’obiettivo rimane quello di votare e deliberare. L’amministratore, poi, deve essere preparato non solo dal punto di vista tecnico, e sull’ordine del giorno da discutere, ma anche sulla gestione dell’assemblea, sapendo convincere e condurre. Ma attenzione, perché oggi il professionista che lavora da solo non funziona più: il mondo del lavoro va sempre più verso una iperspecializzazione, per cui è fondamentale un lavoro di equipe, dove all’interno di un unico studio ognuno si occupa del suo ambito. Mentre oggi l’amministratore fa tutto, e questo è un errore: dovrebbero invece esserci l’addetto al marketing, la segreteria, la contabilità, colui che si occupa delle assemblee, e via dicendo».

L’AMMINISTRATORE, INTERFACCIA NECESSARIA Filippo Bertolini responsabile Emilia-Romagna di Acap

«L’auspicio è questo: che siano amministratori professionisti e non multinazionali a pianificare la manutenzione e la gestione del condominio con una visione manageriale di medio-lungo periodo. Significa che il futuro dell’amministratore è quello di diventare un po’ un politico, ovvero interfacciare quelle che sono le esigenze del condominio con la location, ovvero tutti gli attori al suo interno, sia in termini di amministrazione sia in termini di gestione di impianti e servizi. Come già detto, il rischio è quello che possano subentrare le multinazionali a gestire questo patrimonio, perché costituisce una golosa fetta di mercato. Già all’estero accade che colossi aziendali gestiscano i condomini, un business che è sempre più attrattivo. E oggi lo è soprattutto qui in Italia, grazie alle detrazioni fiscali dell’ecobonus. Abbiamo trattato questi temi alla Fiera del Condominio Sostenibile, nel workshop Lo scenario immobiliare: il registro e l’amministratore del futuro. Il quale deve diventare sempre più professionale e aggregarsi per creare competenze specifiche all’interno di veri e propri studi di amministrazione: solo così risulterà l’alternativa migliore».

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ESSERE COSCIENTI DEL PERICOLO SISMICO Gianfranco Squassina presidente di Ababi

«Ababi è l’associazione bresciana amministratori beni immobili, che alla Fiera del Condominio Sostenibile ha curato il workshop Certificato di idoneità statica per i condomini: casistica e soluzioni. Questo tipo di certificato avrebbe dovuto essere introdotto a Milano quest’anno, ma è stato prorogato al 2020: la cosa sicura è che sarà realtà e di fatto vincolerà la vendita degli immobili. Si tratta di un argomento importante, soprattutto per gli amministratori che dovranno mettere in atto una serie di pratiche e interventi per guadagnarsi il certificato, contattando uno studio di ingegneri strutturisti per valutare lo stato del fabbricato. Un passaggio che potrebbe rivelarsi complicato, perché il nostro patrimonio edilizio è in continuo cambiamento. Per esempio, molte zone del bresciano che non erano considerate sismiche, oggi lo sono a causa della normativa vigente. E per questo è necessario essere sempre aggiornati. Noi, come associazione, organizziamo diversi corsi di formazione: due annuali per l’aggiornamento professionale, obbligatorio per gli amministratori grazie al Decreto Ministeriale 140, insieme a un corso di formazione di 120 ore con docenti qualificati, tra associati o professionisti che collaborano con la nostra associazione, come avvocati, giudici, commercialisti, architetti e ingegneri».

IMPARIAMO A FARE I CONTI COME SI DEVE Paolo Balsamo dottore commercialista di Alac

«Con il workshop Approfondimento in materia di condominio: aspetti contabili, l’associazione Alac ha affrontato alla Fiera del Condominio Sostenibile gli obblighi dell’amministratore indicati dal Codice civile, che spesso danno luogo ad errori. Non esistono delle regole per il bilancio consuntivo del condominio, perché la legge mostra quali devono essere i documenti per realizzarlo, e non in che modo tenerlo. Ma oggi, attraverso l’aiuto dei programmi gestionali la contabilità è stata molto semplificata. La programmazione delle spese è poi un aspetto importante, tanto più sono rilevanti gli importi del bilancio condominiale. Il punto è che il Codice civile non prevede neanche il bilancio preventivo: risulta scritto l’obbligo di programmare le spese dell’anno successivo, ma senza citare documenti o modalità di gestione. Sarebbe necessario un opportuno intervento normativo per imporre regole più chiare, insieme a qualche agevolazione fiscale sulle spese condominiali, in quanto costituiscono un costo rilevante per il budget famigliare degli italiani. Per fare questo, però, alla base dovrebbero essere certificati in qualche modo i bilanci condominiali, per lasciarli agli atti».

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FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

ASSOCIAZIONI PROFESSIONISTI UNITI IN CONDOMINIO Vincenzo Peritore presidente di Alac Verona

«Alac nasce a Genova nel 1987 da Appc (Associazione piccoli proprietari case), a sua volta fondata nel 1974 e che ha ritenuto necessario avere una propria associazione di amministratori in grado di rispondere a determinati requisiti di moralità, formazione e professionalità. Da Genova Alac si è poi evoluta sul territorio nazionale: la sede di Verona è stata aperta nel 2009-2010 e nella città è oggi la seconda associazione di amministratori di condominio. L’organizzazione è trasversale e comprende più categorie professionali, tra avvocati, commercialisti, geometri, architetti, ingegneri. Per gli altri è richiesto il titolo di studio di diploma, reso obbligatorio dalla Riforma del condominio, ma soprattutto un requisito formativo di base, ottenibile grazie a un corso di 72 ore, che deve essere svolto prima di iniziare l’attività professionale, poi seguito da una formazione periodica composta da quindici crediti annui. Io sono avvocato, ma non faccio l’amministratore di condominio, in modo da non avere conflitti d’interesse ed essere utile alla categoria piuttosto che a me stesso».

METTERE ORDINE NELLE DIATRIBE Giulia Ferrari Avvocato e Coordinatore esterno per la formazione dell’Ordine degli Avvocati di Verona

«Come dicevano gli antichi romani “communio mater rixarum est”, ossia la situazione di comproprietà è una delle principali cause di controversia. Per questo riteniamo che per trovare soluzioni concrete nell’ambito del contenzioso immobiliare, e quindi anche nell’ambito dei rapporti condominiali, sia utile mettere insieme le diverse competenze: quelle tecniche, quelle ingegneristiche e quelle legali. In qualità di avvocati siamo convinti che ogni soggetto coinvolto nell’ambito delle problematiche immobiliari debba sfruttare la propria professionalità in sinergia con gli altri esperti del settore. Momenti di confronto come quelli organizzati all’interno della Fiera del Condominio sono molti utili, ma c’è ancora molto lavoro da fare».

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DONNE CON COMPETENZA ASSICURATA Alessandra Trentin Presidente Win – Women In Insurance Network

Da sinistra, Alessandra Trentin, Antonella Pinton e Monica Malaffo (socie fondatrici)

«L’associazione Win è nata nel 2013 da un gruppo di donne che operano nell’ambito peritale con l’idea di raggruppare le professioniste che ruotano intorno al mondo assicurativo. Al nostro interno ci sono oggi molti periti, assicuratrici, broker, operatrici di società di bonifica, docenti universitarie e avvocati. Lo scopo è proprio quello di creare una trasversalità che ci permetta di confrontare esperienze e affrontare il cambiamento del mercato con una visione a 360 gradi. Non distinguiamo la professionalità della donna rispetto alla professionalità dell'uomo, perché può essere professionale chiunque sia competente, scrupoloso, preparato. Ma al di là delle competenze tecniche, date ormai per assodate, oggi si parla sempre più di intelligenza emotiva e delle competenze a essa connesse, come le abilità di problem solving e negoziazione tipiche della dimensione femminile.

L’associazione è aperta a tutte le donne che lavorano nel campo assicurativo, ed è possibile inviare la richiesta attraverso l’apposito form presente sul nostro sito internet www.womeninsurancenetwork.it».

PROVE DI TENUTA NON DISTRUTTIVE SU SERBATOI E VASCHE INTERRATE • Bonifica risanamento dismissione serbatoi

• Indagini ambientali

• Controllo spessore e taratura serbatoi

• Sicurezza sul lavoro

Iscrizione Albo Nazionale Gestori Ambientali TO 01399

PROVE ESEGUIBILI SU SERBATOI IN ESERCIZIO A QUALSIASI LIVELLO DI RIEMPIMENTO I controlli non richiedono lo svuotamento o la bonifica e non prevedono l’utilizzo di pressione all’interno evitando rotture o cedimenti preservando l’integrità strutturale delle lamiere.

RISULTATI DOCUMENTABILI CON QUANTIFICAZIONE DEL RATEO DI PERDITA I dati registrati sono inalterabili e consentono di rilevare minime perdite secondo quanto previsto dalle linee guida ARPA.

TECNICI QUALIFICATI PER OPERARE IN SICUREZZA Personale qualificato, formato e informato sui rischi specifici i per operare su serbatoi contenenti prodotti chimici e petrolchimici.

TECNOLOGIE SICURE E COMPUTERIZZATE Metodi di prova valutati e riconosciuti UNICHIM previsti nel Manuale n.195 Ed. 2000/2003.

OPERA SU TUTTO IL TERRITORIO NAZIONALE

Corso Risorgimento, 136 - 28100 Novara - Tel. 0321 477007 Milano: Tel. 02 48715830 - Roma: Tel 06 80690212 - www.ecomedit.it - e-mail: ecomedit@libero.it CONDOMINIO SC - 39

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

ASSOCIAZIONI LA PRIVACY È UN’OPPORTUNITÀ Carlo Pikler Responsabile Centro Studi Privacy e Legal Advice

«Inutile nasconderlo, adeguarsi al Regolamento europeo sulla protezione dei dati personali (GDPR) comporta certo grado di impegno per l’amministratore. Ma dato che è una misura obbligatoria e come tale va necessariamente portata a termine, vale la pena considerare i suoi lati positivi, quale ad esempio una maggiore professionalità dello studio di amministrazione e la tutela di quello che è un diritto fondamentale dell’uomo. In Italia poi, l’85% della popolazione vive in condominio, ed è quindi chiaro come adeguarsi possa avere un impatto di enorme portata a livello sociale per la popolazione Italiana. Viceversa trascurare questo adempimento, espone l’amministratore e il condominio stesso a rilevanti sanzioni, che vengono comminate a seguito di ispezioni da parte del nucleo Privacy della Guardia di Finanza, braccio operativo dell’autorità garante. Fatto degno di nota, in Italia le segnalazioni possono essere effettuate da chiunque, non solo gli interessati quindi, e questo aumenta esponenzialmente la possibilità di ricevere controlli o richiesta di produrre evidenza documentale che dimostri di essere adeguati, da parte dell’autorità garante. Confamministratori in collaborazione con le associazioni di categoria si sta impegnando con attività in tutta Italia per creare cultura sulla privacy e sensibilizzare gli amministratori su questo argomento».

È NECESSARIO UN SUPPORTO TECNICO Sabrina Apuzzo Responsabile Nazionale Naca

«Abbiamo partecipato alla Fiera del Condominio e alla Seconda Giornata della Prevenzione Sismica in collaborazione con l’Ordine degli Architetti, con una tappa del nostro Riqualifichiamo Tour, un percorso formativo itinerante per gli amministratori di condominio. Un format unico nel suo genere, che offre agli amministratori gli strumenti teorici e pratici per svolgere al meglio il loro lavoro e promuovere lo sviluppo sostenibile e la riqualificazione urbana, sfruttando anche gli incentivi che lo Stato mette a disposizione. Ovviamente l’amministratore non può affrontare tutto da solo, perché tante competenze non possono appartenere a una singola persona. Serve il supporto di tecnici e altre figure professionali, con cui abbiamo bisogno di collaborare per portare avanti questo progetto. L’Ordine degli Architetti ha colto fin da subito la portata della nostra iniziativa e ci sta accompagnando nei vari incontri».

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SVILUPPARE LE SINERGIE Walter Baricchi Consiglio Nazionale degli Architetti e coordinatore del Dipartimento Cooperazione, Solidarietà e Protezione Civile

«Quello dei condomini rappresenta un patrimonio edilizio importante per il nostro Paese. Molti edifici risalgono ai primi decenni del Dopoguerra, quando ancora non esisteva una normativa che esigeva tutta una serie di attenzioni progettuali, oggi imprescindibili. Iniziative come la Fiera del Condominio Sostenibile e la Giornata della Prevenzione Sismica sono apprezzabili perché vanno nella direzione di aumentare la consapevolezza dei cittadini rispetto a diverse tematiche. Sicuramente dobbiamo lavorare per sviluppare e potenziare sempre di più il rapporto sinergico tra tutti gli attori che concorrono a questo processo, tra cui anche le associazioni degli amministratori condominiali, a tutti i livelli, dall’ambito locale a quello nazionale».

OPPORTUNITÀ DA NON PERDERE Morena Zampieri Consigliera Ordine degli Architetti di Verona

«Abbiamo appoggiato la Fiera del Condominio e la Giornata della Prevenzione Sismica, perché riteniamo che la figura dell’architetto possa svolgere anche una funzione importante in qualità di informatore e sensibilizzatore delle opportunità fiscali ed economiche derivanti dall’adeguamento sismico ed energetico degli edifici. I vantaggi economici che vengono offerti con la riqualificazione sia energetica che sismica sono da cogliere al volo. Con il sismabonus, per esempio, si riesce a recuperare fino all’85% della spesa, migliorando la sicurezza dell’edificio e la propria tranquillità».

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FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

ASSOCIAZIONI TROPPI SCOGLI PER LE PICCOLE IMPRESE Flavio Scagnetti Responsabile Ufficio Appalti Confartigianato Imprese Veneto

«Partendo dal presupposto che l’artigianato soffre di un blocco psicologico nei confronti degli appalti, con lo Sblocca Cantieri il legislatore non ha fatto molto per rendere la situazione più serena. Per esempio, non ha alleggerito la responsabilità del Rup, il Responsabile Unico del Procedimento, che per un singolo errore risponde con una condanna penale, ma soprattutto con una condanna per danno erariale che viene trasferita anche agli eredi. Oppure non permette a chi partecipa a una gara, e non la vince, di fare da subappaltatore a chi invece ottiene l’appalto, impedendo di fatto a due artigiani di partecipare alla stessa gara, al fine di sostenersi a vicenda. Inoltre, il repentino cambiamento di alcuni passaggi importanti, come l’eliminazione dell’obbligo di individuazione della terna di subappaltatori, o la modifica del limite subappalto, passato dal 30% al 50% e ora al tetto del 40%, se da una parte ha semplificato la procedura, dall’altra ha creato molta confusione, aggravata anche dai contenuti della soft law.

Cambiare il Testo Unico quattro volte nell’arco di pochi anni non ha portato a risultati positivi. Confartigianato Nazionale ha chiesto al Ministero delle Infrastrutture una tregua normativa per un riordino della legislazione di settore e ora, con il ritorno del regolamento al posto della soft law, confidiamo che tutte queste incertezze vengano superate».

LO STUDIO DELL’AMMINISTRATORE È FINITO SOTTO ESAME Marco Venier Presidente nazionale Unicondominio

«Ormai da diverso tempo il mondo dei condomini ha visto l’ingresso di molti grandi competitor, dai gruppi immobiliari a quelli bancari, e altri ne stanno arrivando. In questo contesto l’unico modo che ha l’amministratore per non soccombere a essi, ma anche per differenziarsi rispetto alla concorrenza, è quello di sviluppare le proprie conoscenze e competenze. A tal proposito Unicondominio organizza corsi che integrano la formazione classica, che diamo per scontato si debba avere, con lo sviluppo di skill afferenti a logiche imprenditoriali, comunicative, digitali. Per esempio, fare un’analisi di controllo di gestione permette di individuare le aree che non portano redditività allo studio e magari decidere di esternalizzarle a soggetti terzi, o laddove possibile, rinunciare a eseguirle. Oppure illustriamo strumenti che facilitano la comunicazione con i condòmini, attività spesso sottovalutata, ma fondamentale. Nella nostra associazione abbiamo previsto uno spazio ad hoc su queste tematiche, con corsi di public speaking, gestione dei conflitti, psicologia dei colori (utile quando si parla ad altri) e comunicazione che, per l’appunto, si vanno ad aggiungere ai corsi tradizionali di stampo giuridico, tecnico, contabile e fiscale, per realizzare la customer satisfaction e dunque l’eccellenza in ambito lavorativo».

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FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

ESPOSITORI

MENO CONSUMI CON L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE

Mario Della Bella

Responsabile business line Sybil Solutions di Alperia Bartucci

«Alperia Bartucci Spa nasce a fine febbraio 2018 attraverso l’acquisizione da parte del Gruppo Alperia, utility dell’Alto Adige per l’energia, del 60% delle azioni di Bartucci Spa, ESCo quasi ventennale, certificata Uni Cei 11352 e Iso 9001, leader nel panorama dell’efficienza energetica, da sempre votata all’innovazione non solo dal punto di vista del prodotto ma anche per il modello di business. Ancora nel 2012 l’azienda ha applicato i sistemi di controllo avanzato Apc (Advanced process control) tipici del mondo delle raffinerie in altri ambiti industriali. Abbiamo poi lanciato il modello di business Epc (Energy performance contract), dove l’investimento per l’efficientamento energetico proposto alle aziende è a carico di Alperia Bartucci, per cui il cliente dovrà ripagare abrieXso. il servizio solo in seguito, nell’arco diabrieXso. un certo numero di anni, esclusivamente sotto forma di condivisione del risparmio che ha ottenuto. Nello specifico, per il condominio offriamo due soluzioni in termini di Bes (Building efficiency solutions). La prima è Sybil, della cui business unit sono responsabile: si tratta di un sistema di intelligenza artificiale, non invasivo, che utilizza algoritmi di autoapprendimento adattivi e predittivi per l’efficientamento energetico della centrale termica del condominio garantendo risparmi fino al 30%. Mentre la seconda soluzione offerta da Alperia Bartucci alla Fiera del Condominio Sostenibile consiste in una riqualificazione sismica ed energetica capace di sfruttare le detrazioni fiscali con uno sconto immediato in fattura attraverso la cessione del credito. Cedendo a noi il beneficio fiscale diventiamo general contractor per gestire tutti i lavori necessari, collaborando esclusivamente con quelle imprese che sono in contatto con l’amministratore di condominio».

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Da sinistra, Enrico Sabattini, Prime, Business Partner di Edison Energia e Marco Conotter

CON NOI LA CESSIONE DEL CREDITO Marco Conotter Sviluppo commerciale mercato teleriscaldamento e condomini, Servizi Energetici e Ambientali Edison

«Mi occupo di riqualificazione degli edifici per Edison, che alla Fiera del Condominio Sostenibile si è posta come partner per lo sviluppo e l’implementazione di un percorso di efficienza energetica. L’obiettivo è quello di entrare nel settore dei condomini per fare riqualificazione, anche grazie alla cessione del credito, vista la grande capacità dell’azienda di acquisire il credito d’imposta. Edison gestisce circa 2 mila edifici in telecontrollo, soprattutto residenziali, ma anche ospedali, scuole, case di riposo. E nell’ottica di una buona gestione, offriamo anche il servizio di riqualificazione energetica: il vantaggio ora consiste nel fatto che è possibile pagare gran parte dell’intervento tramite la cessione del credito. In più, utilizziamo localmente altri sussidi cumulabili per raggiungere il massimo risultato, dove possibile: per esempio nella provincia di Trento o di Bolzano. L’obiettivo è riqualificare il grande patrimonio condominiale italiano, con particolare attenzione al rinnovamento della parte impiantistica degli edifici: per questo siamo soprattutto attivi nelle regioni del nord, quindi su un territorio dove ci sono maggiori consumi perché il clima è più freddo. Privilegiamo l’intervento in ESCo, ovvero fare noi l’investimento per la riqualificazione, diluendo nel tempo il costo dell’intervento in bolletta».

AMMINISTRARE È PIÙ FACILE CON IL SOFTWARE Massimo Benevieri e Matteo Bignami Titolare e responsabile commerciale del Gruppo T-Max

«L’amministratore sta vivendo la rivoluzione digitale. Ma oggi il 90% di loro utilizza solo un software di contabilità e non un programma gestionale. È qui che entra in campo GeCoMAX360 di T-Max: un software che semplifica e velocizza il lavoro dell’amministrazione. Oltre alla contabilità, che non dovrebbe occupare più del 10% del lavoro dell’amministratore, il programma è in grado di gestire efficacemente, per esempio, le comunicazioni fiscali, la sicurezza, la privacy, i lavori, i sinistri. Con tanto di servizio di assistenza telefonica sempre attivo. E non solo: da oggi sono disponibili l’app per Android e iOs, GeCoMobile, e la T-Board, la bacheca di condominio multimediale, interattiva e aggiornabile da remoto. L’ambizione è quella di gestire tutto il lavoro dell’amministratore di condominio, con particolare attenzione al suo ruolo comunicativo. Spesso, la prima critica che i condòmini gli rivolgono è, infatti, la sua assenza, e quindi la mancanza di comunicazione. GeCoMax è sviluppato e commercializzato in tutta Italia da T-Max Group, che è in grado di garantire assistenza commerciale e tecnica sul territorio nazionale, come dimostrato dalla provenienza dei nostri clienti e dai numerosi accordi siglati con le principali associazioni di amministrazione condominiale».

LE FACCIATE ANTI INQUINAMENTO Mirco Bonacini Ufficio marketing di Iris Ceramica Group

«Granitech è una divisione tecnica di Iris Ceramica Group che si occupa di facciate ventilate e pavimenti sopraelevati con superfici fotocatalitiche in grès porcellanato. Dietro a questi sistemi di architettura c’è un’attenta parte progettuale, ma anche un servizio di fornitura, posa e costruzione che garantisce una soluzione chiavi in mano al cliente. E il prodotto presentato alla Fiera del Condominio Sostenibile è unico: Active™, tecnologia brevettata Iris Ceramica Group, è un trattamento al biossido di titanio e argento che rende le lastre ceramiche antinquinanti, antibatteriche e autopulenti. Granitech sviluppa a livello tecnico progetti architettonici di grande impatto estetico-funzionale, assicurando la più alta qualità tecnica, come nel caso del centro direzionale della Cantina di Soave, una realizzazione del 2018. La nostra partecipazione alla Fiera del Condominio è una novità, utile a dare visibilità alla divisione, che sta realizzando tanto anche nel mondo dei condomini, attraverso soluzioni chiavi in mano. Presentiamo infatti uno staff di persone altamente qualificate che segue costantemente ogni fase della progettazione e della messa in opera. Una garanzia per il progettista, per l’impresa, ma anche per l’utilizzatore finale».

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FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

ESPOSITORI

UNA GRIGLIA ELEGANTE Michele Trivarelli Area manager costa adriatica di Aliaxis

«La Fiera del Condominio Sostenibile è stata una delle prime uscite che abbiamo fatto con il marchio Aliaxis Italia, la divisione della multinazionale della quale fanno parte i brand Redi, che si occupa di scarichi, Isea, dedicato al trattamento delle acque fognarie, e Nicoll, che realizza tutti quei sistemi multistrato all’interno del fabbricato, come riscaldamento a pavimento o ventilazione meccanica controllata. L’ultima novità è la Griglia Invisibile, che permette di evacuare l’acqua piovana o di lavamento attraverso una fessura di dimensioni minime. Non più una griglia a maglie in acciaio o in plastica, ma una soluzione esteticamente elegante che si sposa con tutte le pavimentazioni. In più, abbiamo presentato la nostra versione di scarico fonoassorbente, Phonoblack, un sistema in Pvc che aumenta il comfort acustico all’interno di un edificio e ha l’enorme vantaggio di essere completamente ininfiammabile. Da oltre 60 anni i brand di Aliaxis Italia sono presenti nel mondo del building con l’obiettivo di offrire soluzioni per una gestione delle acque a 360 gradi, in applicazioni per l’edilizia, l’industria e l’infrastruttura. Dal trattamento e la gestione delle acque negli edifici, passando per il riciclo idrico e il comfort acustico, fino alla qualità dell’aria e il risparmio energetico».

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UNO SPECIALE FINANZIAMENTO PER I CONDOMINI Massimo Tufano Capo area commerciale nord-ovest Italia di Iccrea Banca

«Iccrea Banca è la capogruppo del mondo del credito cooperativo che racchiude 140 Bcc presenti sul territorio nazionale, dal Piemonte fino alla Sicilia. Il gruppo cooperativo Iccrea, infatti, è il quarto gruppo bancario in Italia e il primo gruppo bancario cooperativo nazionale. Alla Fiera del Condominio Sostenibile abbiamo presentato un prodotto dedicato all’ente condominio con l’obiettivo di affrontare la spesa per la riqualificazione energetica e antisismica, sfruttando quelle che sono le agevolazioni ecobonus e sismabonus messe in campo dal legislatore. Facciamo parte della filiera provvedendo a finanziare gli interventi per la riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano, con un’offerta dedicata a imprese di costruzioni, installatori, ordini professionali e amministratori condominiali. Il progetto Condviene è, appunto, un finanziamento chirografario specifico per i condomini, che non ha bisogno quindi di alcuna garanzia reale per essere ottenuto ed è in grado di sfruttare l’opportunità della riqualificazione urbana, visto che in Italia c’è più bisogno di condomini da rivalutare piuttosto che case da costruire. Con l’obiettivo di essere anche sostenibili, seguendo l’Europa sulla strada di un minor consumo di energia e di emissioni di CO2. In Italia, la catena dei condomini è infatti il secondo settore energivoro per eccellenza: viene dopo quello dei trasporti, ma prima dell’industria».

UNA FINESTRA SULLA RIQUALIFICAZIONE Luca Gobbetti Responsabile vendite Verona, Mantova e parte Bresciana del lago di Garda di Finstral

«Finstral ha presentato alla Fiera del Condominio Sostenibile le soluzioni ottimali per riqualificare l’elemento finestra. E per farlo nel modo corretto è necessario controllare non solo il foro finestra, ma anche tutto ciò che gli sta intorno. Per esempio, il cassonetto delle tapparelle, oppure il davanzale con marmo passante: punti deboli dove si creano ponti termici. La consulenza per il cliente, da questo punto di vista, deve essere completa e riguardare anche la posa in opera del serramento. In Italia, solo da poco è uscita una norma che fornisce alcune indicazioni a riguardo, ma Finstral lavora, su base volontaria, con un protocollo di posa certificato da un ente esterno che si trova a Rosenheim in Germania, tra i più prestigiosi per i materiali edili. Per cui il procedimento di posa viene certificato dalla A alla Z, anche attraverso la formazione del posatore e del venditore, il primo a dover sapere cosa proporre al cliente. Infine, il vero valore aggiunto consiste nelle verifiche a campione realizzate dall’istituto stesso: si tratta di un vero e proprio test in opera che certifica la prestazione della finestra in loco, garantendo così all’utilizzatore finale la qualità dell’opera».

LA DOMOTICA SPIEGATA CON I LEGO Davide Masiero Titolare ItSolver, partner di Cheapnet

«Il plastico in Lego che abbiamo portato alla Fiera del Condominio rappresentava il nostro progetto di domotica innovativo. Abbiamo studiato un sistema che permette di offrire una domotica alla portata di tutti, andando a integrare molti dei dispositivi presenti in un’abitazione in un sistema unico, flessibile e completamente personalizzabile. Sensori di temperatura, relè per l’accensione di luci e l’apertura delle tapparelle, telecamere, da oggi tutti i dispositivi, alcuni anche non smart, possono essere gestiti con un unico apparato di domotica, facendoli dialogare tra loro. Collaboriamo inoltre da più di 15 anni con Cheapnet, azienda dall’esperienza ventennale che si occupa di providing e servizi Internet. Proprio con loro stiamo lavorando a un progetto di connettività che permette di portare all’interno del condominio una connessione a doppia tecnologia, sfruttando due linee contemporanee. Dal collettore si porta poi la connessione nei singoli appartamenti, gestendo in maniera personalizzata la ripartizione della banda disponibile».

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SOSTENIBILE

ESPOSITORI

RIQUALIFICARE QUASI A COSTO ZERO Isacco Giacomo Accordi Fondatore e amministratore del Genio del Condominio

«Il Genio del Condominio tratta la riqualificazione energetica e sismica dei condomini con la cessione del credito d’imposta, opportunità importante per promuovere ristrutturazioni nei condomini con la sola spesa del 30/15% del totale dei lavori.

Gli interventi più frequenti sono l’isolamento della copertura e delle pareti esterne, soluzioni per cui i nostri tecnici sono in grado di consigliare e consegnare una soluzione chiavi in mano all’amministratore, sia dal punto di vista tecnico che finanziario.

La nostra offerta comprende la gestione di tutte le problematiche burocratiche, come Pratiche Edilizie, Gestione della Sicurezza, Pratiche Enea, ecc. Nonché di tutte le formalità connesse alla cessione del credito d’imposta presso l’Agenzia delle Entrate. Inoltre, assistiamo il condominio nella copertura finanziaria dell’intervento. La nostra peculiarità è di nascere come impresa edile, forte di 50 anni di esperienza, fattore che consente una scrupolosa gestione del cantiere, soprattutto dal punto di vista della sicurezza e della garanzia dei lavori eseguiti. Gli amministratori non devono affidarsi così a diverse figure professionali, ma a un unico general contractor, che garantisce una gestione snella dei lavori e un solo referente per qualsiasi problematica.

Siamo attivi soprattutto in provincia di Verona, ma abbiamo cantieri in fase di sviluppo in tutto il Triveneto: valutiamo scrupolosamente i lavori da acquisire perché la nostra filosofia è quella di garantire un servizio completo e attento all’amministratore».

IL MICRO-COGENERATORE È A METANO Paolo Salvioli Gruppo vendite di SOLIDpower

«I micro-cogeneratori di SOLIDpower funzionano grazie alla tecnologia delle pile a combustibile (fuel cell). L’azienda produce e commercializza il micro-cogeneratore BlueGEN in grado di generare, a partire dal gas metano, sia energia elettrica che termica, senza combustione, con un livello di efficienza pari al 60%, il più elevato a livello mondiale. La macchina produce 13.000 kWh/anno, in maniera costante, con una resa pari a quella di un fotovoltaico da 10-12 kW nello spazio di una lavatrice. Non essendoci parti in movimento, BlueGEN non produce vibrazioni, attriti o rumori; è dunque l’ideale per tutte le strutture al cui interno sono richiesti standard elevati di silenziosità. È conveniente, semplice da installare, affidabile ed ecologico. Le emissioni di CO2 infatti sono mediamente inferiori del 50% rispetto a quelle delle centrali elettriche convenzionali. Grazie alla rete di partner, vengono analizzati i consumi, verificati gli spazi per una corretta installazione e dimensionato l’impianto».

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NESSUN LIMITE ALLA SICUREZZA Giampiero Morandi Titolare di Sicurpal

«Alla Fiera del Condominio Sostenibile Sicurpal ha tenuto il convegno dal titolo Sicurezza nei cantieri: sistemi anticaduta per il lavoro in copertura, dove sono state mostrate le normative tecniche, i prodotti idonei alla protezione per i lavoratori in quota e le problematiche esistenti nel progettare e realizzare una linea vita o un dispositivo di ancoraggio. Un focus dettagliato, a cura di un ingegnere esperto, è stato inoltre dedicato alle responsabilità delle diverse figure coinvolte, dal committente, al direttore dei lavori, fino ai montatori e progettisti. L’azienda da anni organizza convegni chiamati Sicurezza on Tour, seminari itineranti per l’Italia con Cfp per ingegneri, geometri e periti, al fine di diffondere la cultura della sicurezza nei cantieri.

Forte di questo orientamento alla formazione, la nostra società collegata Sicurform organizza corsi per progettisti, installatori di linee vita e utilizzo corretto dei Dpi di 3° categoria (salvavita), oltre a corsi di primo soccorso e antincendio. Sicurpal è in grado di offrire un servizio completo a 360 gradi, dalla progettazione del sistema di ancoraggio al preventivo, fino all’installazione finale, fornendo prodotti di alta qualità e certificati secondo le normative vigenti, italiane ed europee».

UN’ARMA CONTRO GLI ABUSIVI DEL PARCHEGGIO Federico Spagnolo Business developer, ufficio commerciale di Apcoa Parking Italia

«Park & Control, società controllata al 100% da Apcoa Parking Italia, nasce a metà del 2013 con l’obiettivo di effettuare la gestione dei parcheggi in aree private ed è presente, con diversi brand, in 13 nazioni europee. In Italia, il riferimento normativo sul servizio che svolgiamo è l’articolo 1382 del Codice civile, clausola penale. Soprattutto in località turistiche o in centri cittadini, i posti auto riservati ai clienti di condomini commerciali sono spesso vittime di automobilisti in cerca di parcheggio, che non rispettano i cartelli di area riservata. È risaputo che le aree private non hanno la stessa disciplina delle aree pubbliche, e nella maggior parte dei casi non è possibile richiedere l’intervento delle forze dell’ordine per il sanzionamento o la rimozione di un’auto che sta occupando abusivamente il parcheggio condominiale. Chi ha questa problematica non ha purtroppo alternative per potersi tutelare.

La soluzione è Park & Control, che offre il servizio per regolamentare un’area privata andando a contrastare il fenomeno della sosta abusiva: proponiamo un contratto molto snello ed applicabile a diverse realtà, che prevede l’esposizione di un regolamento nelle aree di parcheggio e il controllo della sosta per l’individuazione delle auto non autorizzate, che verranno penalizzate attraverso penali di natura civilistica. Con tanto di servizio di recupero del credito, anche con l’ausilio di uno studio legale esterno, nel caso in cui l’automobilista non dovesse pagare la penale dopo il primo sollecito».

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FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

ESPOSITORI

UNA TARIFFA AD HOC PER IL CONDOMINIO Elisa Gabellini Account manager Veneto di Simecom

«Simecom è un’azienda di fornitura presente sul mercato da 60 anni per quel che riguarda il gas, mentre è nel mercato elettrico da qualche anno, con una presenza diffusa in Italia, grazie a 45 sportelli front-office in tutta l’area del nord del Paese. La sede legale è a Crema, ma l’azienda riesce a lavorare su tutto il territorio nazionale anche attraverso reti indirette, quindi agenzie e collaboratori commerciali.

L’attività di consulenza per noi è fondamentale, e consiste nell’analisi dei bisogni del cliente relativi alla fornitura di elettricità e gas. Può spaziare da un semplice preventivo fatto sulla fattura, in modo da far percepire all’utilizzato- Elisa Gabellini e Roberto Moioli, Account Manager nell’aerea di Bergamo re quanto sta spendendo e quanto potrebbe risparmiare, fino ad arrivare alla posa di contatori o all’aumento della potenza elettrica. Una delle specializzazioni di Simecom è il condominio, a cui offriamo una tariffa dedicata e una speciale consulenza all’amministratore, in modo da snellire il lavoro di raccolta dati e fatturazione dei vari immobili. La bolletta sarà trasparente, di facile lettura e nell’ottica del risparmio energetico, in modo da andare a ridurre quelli che sono i costi aggiuntivi. Mentre il consulente Simecom sarà in grado di occuparsi di tutta la contrattualistica e degli eventuali aggiornamenti di listino».

CALDO E FREDDO SOTTO CONTROLLO Raffaele Buson Responsabile ufficio prevendita Advantix-Maxa

«Abbiamo presentato soluzioni consolidate per il riscaldamento e il raffrescamento in pompa di calore. Maxa Air Conditioning è inoltre una delle pochissime aziende in grado di proporre soluzioni anche per le utenze condominiali, dove sono necessarie potenze superiori e caratteristiche tecniche particolari. I plus di questi impianti sono l’elevata eco-compatibilità, l’eliminazione dei gas combustibili e il risparmio economico a parità di servizio reso, tra il 30 e il 70% rispetto a un sistema tradizionale. In più, è sempre possibile garantire anche il servizio di raffrescamento estivo ad alta efficienza. Lavoriamo con ditte installatrici in tutta Italia. Finora per ragioni climatiche il Nord Italia ha sviluppato un maggiore interesse, ma il Sud sta recuperando velocemente il gap grazie anche all’ingresso delle nuove generazioni negli studi di progettazione».

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CONTABILIZZARE I CONSUMI È CONVENIENTE Marta Caronni Senior executive di Oilcontrol

«Oilcontrol è una società indipendente che offre il servizio di contabilizzazione e ripartizione delle spese di riscaldamento e acqua per i condomini. È indipendente, perché non possiede una produzione propria di contatori e può scegliere, quindi, i prodotti che reputa più adeguati. Ecco perché abbiamo scelto Allmess, i cui prodotti tecnicamente all’avanguardia garantiscono ai nostri clienti la massima affidabilità. I ripartitori di calore vengono posizionati su ogni calorifero di un appartamento di un condominio con sistema di riscaldamento centralizzato, mentre il contatore è uno per abitazione e viene installato là dove gli impianti sono più moderni, ad anello. Infine, oltre al classico contatore dell’acqua in linea, abbiamo presentato anche una proposta di contatore che può essere installato direttamente al posto del rubinetto di chiusura dell’acqua, senza dover spaccare piastrelle o tagliare tubi. Dal 2016, per legge, è obbligatoria la ripartizione del calore e dell’acqua calda, se l’impianto è centralizzato, ma molti appartamenti non si sono ancora adeguati alla contabilizzazione, nonostante le sanzioni vadano da 500 a 2.500 euro. Le Regioni si stanno ora organizzando per fare maggiori controlli, anche se la sensibilizzazione migliore sul tema, secondo noi, non consiste nell’attuare sanzioni, ma nel comprendere che la contabilizzazione porta un risparmio energetico. Da sinistra, Walter Kasslatter (socio), Marta Caronni (senior executive), Hans Con un conseguente risparmio economico».

Paul Griesser (amministratore), Fabian Pallhuber (sales - filiale di Brunico)

PITTURE RIFLETTENTI, OTTIMA OPPORTUNITÀ Cristiano Vassanelli Socio fondatore Cool Roof Company Cristiano Vassanelli (a sinistra) e Emanuele Tozzoli, soci fondatori di Cool Roof Company

«Ci occupiamo di raffrescamento passivo degli edifici attraverso l’utilizzo di pitture ad alta riflettività solare, applicabili a qualsiasi tipo di edificio, dalla singola abitazione ai grandi condomini, fino agli stabili industriali. I vantaggi sono molteplici: innanzitutto la facilità di posa, basta solo un pennello o un rullo. In secondo luogo le pitture entrano immediatamente in funzione dopo la posa: appena la superficie, orizzontale o verticale viene trattata, il prodotto comincia a fare il suo lavoro, cioè a riflettere le radiazioni infrarosse del sole, causa del surriscaldamento dell’edificio. Riflettendo la radiazione solare, la temperatura superficiale esterna delle pareti diminuisce, e di conseguenza si limita anche il surriscaldamento dei locali interni, con un immediato miglioramento del benessere e comfort ambientale. In presenza di dispositivi di condizionamento si ottiene, inoltre, una riduzione del consumo energetico, quindi un risparmio economico in bolletta. Ulteriore vantaggio delle pitture Cool Roof è il miglioramento delle prestazioni dei materiali a livello di durabilità: diminuendo la temperatura superficiale e lo shock termico tra estate e inverno, infatti, i materiali tendono a durare di più nel tempo. Infine, in presenza di impianti fotovoltaici in copertura, l’applicazione di pitture riflettenti sotto i pannelli permette di abbassare la temperatura superficiale sul tetto e di conseguenza aumentare la resa dell’impianto fotovoltaico, che non va mai incontro a fenomeni di surriscaldamento. Con la nuova legge di Bilancio 2020 e il nuovo bonus facciate le pitture Cool Roof sono un’ottima opportunità, soprattutto in condominio, per rimodernare esteticamente la facciata e nel frattempo ottenere un risparmio in termini di consumi energetici ed economici».

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FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

ESPOSITORI

LEADER NELLE RETI IN FIBRA Andrea Stanzani Product Manager Biemme

«Siamo specializzati da oltre trent’anni in reti in fibra di vetro, polietileni e tessuti non tessuti. Realizziamo i nostri prodotti in tre stabilimenti diversi, che poi distribuiamo ai clienti dalla sede di Fano. L’azienda è tra i leader del mercato nella produzione di reti in fibra di vetro, tra cui il sistema Armatex per il rinforzo strutturale. Rispetto a qualche anno fa c’è una maggiore attenzione dei professionisti rispetto a queste tematiche e, nonostante il mercato non sia ancora decollato del tutto, auspichiamo che la sensibilità nei confronti della prevenzione sismica aumenti, considerando anche l’elevata percentuale di rischio del territorio italiano.

Da questo punto di vista siamo impegnati in un’intensa attività di formazione con gli ingegneri e gli istituiti tecnici, e siamo sempre al passo con le normative. Abbiamo infatti avviato la certificazione della linea per il rinforzo strutturale con le nuove indicazioni fornite dal ministero e dall’Europa».

CURA VELOCE PER LA CANNA FUMARIA Paolo Benati Titolare della Benati Paolo

Da sinistra, Luca Moretto e Paolo Benati

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«Ci occupiamo di risanamento di canne fumarie, scarichi e impianti a gas, con interventi veloci e senza demolizioni. Ultimamente stiamo lavorando molto nei condomini per l'adeguamento e il ripristino dei condotti fumari a seguito dell’installazione delle nuove caldaie a condensazione. Grazie alla tecnica innovativa di risanamento con canne fumarie gonfiabili Furanflex, di cui siamo esclusivisti per la zona di Verona e provincia, siamo in grado di evitare onerose opere di muratura e ripristinare il corretto funzionamento dell’impianto nel giro di una sola giornata in una palazzina di cinque-sei piani. Per quanto riguarda invece il risanamento di tubature pluviali e scarichi utilizziamo il primer strutturale dell'azienda Nu Flow che ci consente di intervenire senza rompere i muri. In presenza di particolari difficoltà dovute a curve e braghe, usiamo invece il metodo della spazzolatura con resine atossiche adatto a giunti e tubazioni da DN 32 a DN150. Nei condomini lavoriamo principalmente sulle colonne dei wc e i pluviali. Infine ci occupiamo anche del servizio di risanamento e sigillatura della linea gas, che permette di eliminare le perdite su ogni tipologia di impianto, in giornata e senza rompere nulla».

AFFIDATEVI A SPECIALISTI! Qualità, Esperienza, Serietà - dal 1951

OILCONTROL Alta tecnologia e grande esperienza al vostro servizio: > Servizio di contabilizzazione e ripartizione dei costi di riscaldamento e acqua secondo consumo elaborato direttamente nel CED Oilcontrol da parte del nostro personale avente un’esperienza pluridecennale nel settore > Fornitura e installazione di ripartitori e contatori di acqua calda e fredda omologati MID, predisposti per la trasmissione a distanza dei dati di consumo, come previsto dalla nuova direttiva europea 2018/2002 sull’efficienza energetica EED, con estrema attenzione alla sicurezza dei dati. > Portale online per l’accesso remoto da parte dell’amministratore > Servizio di consulenza sulla ripartizione dei costi di riscaldamento e acqua > Servizio di verifica della corretta installazione dei ripartitori e della corretta mappatura dei radiatori

È ora di pagare solo l’acqua che si consuma! > È sufficiente montare il bellissimo Controller Mk Flexx di Oilcontrol al posto del rubinetto di chiusura: il montaggio è semplice e veloce e non occorrono interventi di muratura

Controller MK FleXX+m

> La nostra esperienza pluridecennale ci permette di offrire una vasta gamma di adattatori adatti in presenza di filetti con passo metrico > Il sistema di blocco permette una chiusura totale dell’acqua anche nel caso di acque ad alto contenuto calcareo > Controller MK FleXX può essere montato in qualsiasi posizione in quanto è orientabile su due assi > Il contatore d’acqua è già predisposto per l’installazione, anche successiva, di un modulo di comunicazione dati (ad es. ad onde radio per telelettura) > Il sistema a capsula permette una semplice manutenzione o l’eventuale sostituzione del contatore senza smontare l’intero controller.

OILCONTROL srl

Sede legale Filiale di Saronno Filiale di Brunico

Via Crispi 29-33 | Bolzano | Tel. 0471 972228 | info@oilcontrol.it | www.oilcontrol.it Via Gaudenzio Ferrari 21-A | Saronno (VA) | T.el. 02 38 26 90 37 | saronno@oilcontrol.it CONDOMINIO SC - 53 Via Bruder-Willram, 21 | Brunico (BZ) | Tel. 0474 78 10 14 | bruneck@oilcontrol.it

FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

ESPOSITORI

IL CALORIFERO SI REGOLA CON IL METEO Simone Montesano Ufficio tecnico Ensate

«Abbiamo presentato l’evoluzione di Ensate, il sistema di nostra invenzione che permette di regolare la temperatura degli ambienti in base al tempo atmosferico. Il nuovo sistema si chiama Ensate Blu ed è il figlio che abbiamo sempre aspettato. Siamo riusciti ad abbattere notevolmente i costi, aumentare la performance del dispositivo e la semplicità di utilizzo, mantenendo sempre come obiettivo principale il risparmio, energeti- Simone Montesano e Lucia Pravettoni, responsabile amministrativa co ed economico. Grazie alla nuova interfaccia grafica, il sistema è facile da programmare e configurare in base alle apparecchiature installate in centrale termica. Da anni stiamo lavorando a questo progetto con grande dedizione, e siamo riusciti ad abbattere i costi consentendo a Ensate Blu di essere davvero alla portata di tutti, dall’unità abitativa singola al grosso condominio, alle scuole, eccetera. Con il nostro sistema un condominio con un impianto molto vecchio, nel centro di Milano, ha avuto un risparmio di oltre il 22%».

PIÙ COMFORT CON L’INSUFFLAGGIO Gilberto Bolzonello Consulente Isolacasa

«Isolacasa è un’azienda giovane e dinamica che propone isolamento in fibra di cellulosa attraverso la tecnica dell’insufflaggio tra le intercapedini e nei sottotetti. Negli ultimi anni molti hanno fatto le corse per fare cappotti e sostituire serramenti, ma se confrontiamo i costi, l’insufflaggio costa un quarto rispetto al cappotto e fa risparmiare il doppio. Questa tecnica si presta molto bene anche per i condomini dove spesso sono presenti intercapedini perché possiamo riempirle con cellulosa in pressione. Vengono fatti solo dei piccoli fori nel muro del diametro di una moneta da due euro attraverso i quali sono isolate le pareti e il sottotetto. Il materiale che utilizziamo per l’isolamento è un prodotto naturale certificato a livello europeo, che dura a vita, è traspirante e offre elevate prestazioni sia d’estate che d’inverno».

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ENERGIA IN OTTICA GREEN Mauro Dibiccari Responsabile commerciale Italia Power

«Italia Power è un’azienda che fa del proprio core business la fornitura di energia elettrica e gas con un’ottica green. Abbiamo messo a punto un programma che si occupa di green building, con progetti che vanno dall’efficientamento energetico alla riqualificazione edilizia fino alla mobilità elettrica. Siamo in forte crescita e innovazione, soprattutto nel mondo dei condomini, possiamo contare su fornitori di prima qualità, come Sunpower per i pannelli fotovoltaici, e su una professionalità di primo livello».

GESTIRE I CONSUMI CON LA TECNOLOGIA Andrea Lucchetti Ceo Cerbero

«Cerbero è un portale che permette di gestire la rendicontazione dei consumi e generare report in linea con il Dlgs 102/2014. Trattandosi di un articolato normativo corposo, strumenti come Cerbero sono indispensabili per rendere agili e rigorosi i compiti di letturisti e amministratori. Facile da utilizzare, risolve diverse problematiche, come per esempio la gestione dei subentri con tariffe separate, la gestione dei ripartitori di calore con la data di azzeramento che non coincide con la data di chiusura bilancio, o il ricalcolo dei consumi per il periodo di tempo in cui i contatori non hanno funzionato. Sono solo alcuni esempi delle complicazioni più ricorrenti che Cerbero è in grado di risolvere senza difficoltà, e senza timore di errori. Inoltre viene prodotto un documento riassuntivo contenente sia il report generale dei consumi di tutto il condominio sia le bollette individuali per ogni utenza, che riportano il dettaglio di costo in euro per singolo radiatore.

Restano ancora circa il 20-30% dei condomini che non si sono ancora allineati alla normativa: alcuni per impossibilità tecnico-economica verificata secondo la Uni EN 15459, altri hanno deliberato in sede di assemblea condominiale di non procedere. Ora resta da vedere come le singole Regioni intendono far rispettare il decreto 102/2014».

Da sinistra, Francesco Mosca, Andrea Lucchetti e Massimiliano Gramellini

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FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

ESPOSITORI

RIPRISTINO POST-SINISTRI Daniele Maggioni Direttore commerciale Belfor italia

«Belfor è un gruppo multinazionale presente in 28 Paesi con oltre 8.500 dipendenti e 300 filiali operative nel mondo.

Siamo specializzati nel ripristino post-sinistro a seguito di eventi quali incendi, alluvioni, calamità naturali. Operiamo in partnership con Cercato e Associati e ci occupiamo di affiancare privati, condomini e aziende ed effettuare interventi di bonifica e sanificazione sui fabbricati, quindi strutture edili, arredi, impianti produttivi, affinché sia ripristinata la normalità sconvolta dall’evento nel più breve tempo possibile. È importante aumentare la percezione del rischio; gli incidenti sono frequenti anche nel settore residenziale a volte con gravi conseguenze per la salute alle persone».

Daniele Maggioni e Alessandro Simionato

SPECIALIZZATI NELLA PERIZIA DEI DANNI Alessandro Simionato Socio Cercato & Associati

«Siamo uno studio peritale che gestisce tutte le tipologie di sinistro per conto delle principali società assicuratrici del mercato italiano. Per la gestione dei sinistri complessi operiamo in tutta Italia e anche all’estero, mentre per quelli di frequenza prevalentemente nel Triveneto e in Lombardia. I sinistri di frequenza che possono accadere all’interno dei condomini riguardano in particolare rotture di tubazioni o impianti e danni da acqua in genere, incendi ed eventi atmosferici. La maggior parte di questi danni è garantito dalle polizze globali fabbricati attive in quasi tutti i condomini italiani. In partnership con Belfor abbiamo ideato e collaudato un servizio di riparazione in forma diretta del danno che prevede, in sostituzione dell’indennizzo assicurativo tradizionale, la riparazione diretta dei danni da parte della società assicuratrice, con vantaggi in termini di tempi, costi e riduzione delle franchigie contrattuali. Tre sono i punti di forza che ci caratterizzano: specializzazione, capillarità sul territorio e capacità di gestire con organicità e competenze specifiche le problematiche che possono sopraggiungere col sinistro e durante i ripristini, senza che queste debbano essere a carico del danneggiato con aumento dei costi e dei disagi».

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FIERA DEL CONDOMINIO

SOSTENIBILE

VISITATORI CI VUOLE UNA LAUREA IN AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE Filippo Caimi Ingegnere civile e ambientale

«Ho assistito a interessanti dibattiti sul ruolo dell’amministratore. Per esempio, questa posizione può essere ricoperta da un geometra o da un avvocato? Quale dovrebbe essere la sua formazione di base? L’amministratore deve essere legato ai codici legislativi o essere più un tecnico? Secondo me, non ci vuole un corso di laurea: è invece necessario un percorso formativo che porti la figura dell’amministratore condominiale ad avere le competenze su più livelli, con anche un minimo di competenze psicologiche, perché in un’assemblea condominiale serve anche trattare con le persone. Anche io ho provato a partecipare ad alcune riunioni condominiali dove all’ordine del giorno c’erano degli oneri di urbanizzazione non pagati al tempo della costruzione ed emersi successivamente. In questo caso la questione è stata gestita da ulteriori avvocati esterni che hanno affiancato le parti: non è facile, bisognerebbe che gli studi di amministrazione fossero più strutturati».

SCOVATO IL RISPARMIO Livia visitatore

«La fiera è stata interessante. Cercavamo qualcosa per risparmiare sulle spese sul riscaldamento e qui da quello che ho visto c’è la risposta».

UN’OCCASIONE FORMATIVA Valentina amministratore

«Mi interessava molto la parte dei convegni in particolare l’aspetto tecnico e contabile, perché la formazione è importante. Ovviamente sono stata molto incuriosita anche dagli espositori per scoprire le novità che ci sono sul mercato».

INCONTRI COMPETENTI Osvaldo, visitatore

«Ho incontrato persone molto interessanti e competenti. Ogni settore deve fare la sua parte per risolvere il problema del momento, cioè contrastare il più possibile il cambiamento climatico. Gli edifici devono consumare sempre meno, e qui in fiera ho trovato numerose soluzioni pensate per l’efficientamento energetico».

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APPUNTAMENTO UTILE Rolando e Rita visitatori

«Abitiamo in un condominio grande, ci sono tante cose da fare. La fiera può essere un evento molto utile per comprendere e conoscere da privati le soluzioni alle problematiche tecniche e le novità delle aziende».

DOVREBBERO VENIRCI TUTTI

UN EVENTO EFFICACE

INIZIATIVA APPREZZABILE

Luciana

Luciano

Rita

visitatore

visitatore ed ex amministratore

visitatore

«Abbiamo cambiato di recente l’amministratore condominiale, una figura tecnica, disponibile e competente. È stato più presente lui in questo periodo che l’amministratore precedente in 17 anni.

Sarebbe opportuno che in fiera venissero quei condòmini che non prendono parte alle assemblee oppure cercano sempre di svicolare».

«In passato ho fatto l’amministratore di condominio per 15 anni. Poi, con l’evoluzione normativa che c’è stata, mi sono reso conto di non avere il giusto grado di preparazione e ho lasciato. Ho trovato questa fiera un’iniziativa innovativa ed efficace, soprattutto per i condòmini che possono valutare se la loro amministrazione è buona o meno».

«Sono venuta in fiera per curiosità.

Mi piace informarmi, conoscere e capire, mentre molti condòmini si affidano a persone non sempre oneste, soprattutto sul fronte delle spese. Ho apprezzato moltissimo questa iniziativa che penso abbia un buon futuro. Sono cose senz’altro utili».

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PRIMO PIANO CONDOMINIO

CHE COSA PREVEDE IL BONUS FACCIATE

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La legge di Bilancio 2020 comprende la conferma degli sgravi previsti lo scorso anno, ma anche uno sconto fiscale del 90% per recupero e restauro della superficie esterna degli edifici. Ecco quando e come ottenere la detrazione…

di Giuseppe Rossi

A

nno nuovo, facciata nuova.

La nuova legge di Bilancio comprende un provvedimento che consente un super sconto per chi, condominio o singola villetta, riqualifica la facciata dell’edificio: un bonus del 90%.

La norma è stata studiata su modello della cosiddetta legge Malraux francese (vedi box). Definitivamente approvata dal Parlamento, la legge potrebbe cambiare il volto ai condomini italiani e, più in generale, alle città.

C’è però anche chi mette in guardia su un aspetto: i condòmini potrebbero scegliere di limitarsi all’aspetto estetico e trascurare i lavori per rendere gli stabili meno energivori (ecobonus) e sicuri (sismabonus).

Gli incentivi previsti lo scorso anno, in ogni caso, sono stati confermati, compreso il recupero in extremis del bonus verde per terrazzi e giardini al 36%, che per la verità, lo scorso anno sembra non sia stato molto utilizzato. Ma veniamo alla novità: il bonus facciate. Certo, forse ci sarà anche chi si limiterà a dipingere la facciata del condominio. Ma, secondo altri, una volta mobilitata un’impresa potrebbe essere più facile aggiungere anche altri lavori oltre, per esempio, alla pittura della superficie esterna. Ipotesi, insomma, tutte da verificare. Ma veniamo al provvedimento.

I termini dello sconto La norma inserita nella legge di Bilancio prevede uno sconto del 90% anche per chi opera una semplice manutenzione ordinaria. La norma, infatti, indica che la detrazione riguarda CONDOMINIO SC - 61

PRIMO PIANO in generale le «spese documentate sostenute nell’anno 2020», relative a «recupero e restauro delle facciate degli edifici». L’incentivo, quindi, permetterà di portare in detrazione fiscale anche una semplice tinteggiatura della facciata. Non è poco. Ma il testo definitivo approvato dalle Camere delimita anche il campo d'azione. Vediamo.

Attenti alle zone Il primo paletto riguarda le zone valide per far valere il bonus. Il criterio deciso delle commissioni Bilancio, e poi adottato nel voto finale, riguarda la densità di popolazione. L’idea, in soldoni, è questa: il super sconto serve a fare belle le città. Se, invece, abitate in luogo isolato a nessuno importa se avete una casa brutta.

Volendo, si potrebbe obiettare che ci sono luoghi isolati che, però, sono frequentati e attirano turisti (e quindi business) in estate e, dunque, sarebbe meglio se gli edifici fossero in migliori condizioni. Ma tant’è. Il bonus, insomma, vale solo per le «zone omogenee» A e B. Che cosa significa? Il riferimento è a una legge del 1942, che ha diviso l’Italia in zone territoriali omogenee. Ogni Comune, infatti, è suddiviso in zone che vincolano

gli interventi urbanistici nell’area. Zona residenziale, industriale, eccetera. Un decreto ministeriale del 1968 ha vincolato più precisamente le zone ai piani regolatori generali di ciascun Comune.

Il bonus facciate, quindi, sarà utilizzabile nella zona A, cioè il centro storico, che comprende edifici di carattere artistico e di particolare pregio ambientale, e nella zona B, chiamata anche zona di completamento, che comprende parti di territorio comunale totalmente o parzialmente edificate, ma diverse dalle quelle di tipo A. Dove, invece, non si può utilizzare il bonus facciate? Nella zona C (parti di territorio destinate alla costruzione di nuovi complessi insediativi), nella zona D (prevalenza di impianti industriali), nella zona E (uso agricolo) e zona F (attrezzature e impianti di interesse generale). Una limitazione che, probabilmente, potrà causare perplessità specialmente nelle aree comunali dove non è facile distinguere immediatamente dove finisce una zona e dove ne comincia un’altra.

Ma, comunque, le aree A e B dovrebbero coprire la grande maggioranza delle superfici cittadine, come testimonia il caso di Milano che vedete rappresentato nella mappa in questa pagina. Attenzione: chi

MA IN FRANCIA IL RESTAURO È STATO OBBLIGATORIO Il bonus facciate è stato concepito con l’idea di abbellire il patrimonio architettonico delle città, su esempio della cosiddetta legge Malraux.

Si tratta del provvedimento ideato dal poeta, ma anche uomo politico francese André Malraux, scrittore e ministro della Cultura con Charles De Gaulle. La legge che prende il suo nome è restata nella memoria dei francesi per aver trasformato il colore di Parigi: perso il colore grigio dello smog, palazzi e immobili sono tornati a rifulgere nei colori chiari della pietra o dell’intonaco originari. È stata un’immensa operazione di ripulitura obbligatoria

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che, si badi bene, era obbligatoria, anche se resa possibile da sgravi fiscali ed aiuti. La legge cosiddetta legge Malraux del 4 agosto 1962 era destinata alla protezione del patrimonio storico ed estetico della Francia e per facilitare il ripristino delle proprietà consentiva ai proprietari di vecchi edifici, dopo essere stati completamente restaurati e affittati, di detrarre dal loro reddito complessivo il costo dei lavori di restauro. Con questa esenzione fiscale tutte le spese necessarie per il ripristino sono state deducibili dal reddito globale senza limite dell’importo. Ma a un patto: l’im-

mobile restaurato doveva essere affittato per nove anni. Inoltre, la legge riguardava gli immobili situati in particolari zone.

In seguito, circa 15 anni fa, gli sgravi sono stati ridotti al 30% e limitati a 100 mila euro l’anno per un massimo di tre anni. In ogni caso, il lavoro svolto deve rispettare due condizioni: la conservazione del volume esistente dell’edificio deve essere coerente con il piano di salvaguardia e valorizzazione, e il lavoro deve essere eseguito mantenendo il volume esterno, anche se è possibile modificare quello interno.

22 dicembre 1986, n. 917 e successive modificazioni». Inoltre, è previsto il cumulo del bonus facciate con altre detrazioni, come quelle per la riqualificazione energetica dell’abitazione. Come per gli altri bonus, per ottenere l’agevolazione sarà necessario che le fatture siano analitiche e che indichino con precisione i singoli interventi.

Operazione balconi belli Un aspetto interessante del bonus facciate riguarda la sua estensibilità a quanto di pregio può caratterizzare un edificio.

Il 90% di sconto, infatti, si applica anche alle finiture come fregi, stucchi e balconi. Attenzione: il bonus facciata non è applicabile a un singolo balcone, ma a tutti quelli che fanno parte della superficie esterna dell’edificio. Nel super bonus, invece, sono compresi anche i cornicioni: anche loro godono della detrazione se il loro restauro si compie nell’ambito dei lavori per rimodernare la facciata.

abita al di fuori da queste zone può, comunque, utilizzare il bonus al 50% già in vigore per rifare una facciata.

Niente spesa illimitata La prima bozza della legge non prevedeva limiti di spesa. Ma in commissione era stato poi introdotto un tetto massimo: 192 mila euro per ogni unità immobiliare. Il testo finale, invece, ha eliminato la barriera: «Per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi edilizi, ivi inclusi quelli di manutenzione ordinaria, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici la detrazione dall’imposta lorda di cui al comma 1 è incrementata al 90 per cento.

Non si applicano i limiti massimi di spesa di cui al comma 1 del presente articolo e dei commi 1 e 3 dell’articolo 16- bis del decreto del Presidente della Repubblica

Come mettersi il capotto Il bonus facciate ha un certo spessore: comprende, infatti, anche il rifacimento dell’intonaco, sempre nelle zone A o B, a patto che l’intervento superi il 10% della superficie disperdente dell’edificio ma, soprattutto, corrisponda a un intervento di risparmio energetico, con il rispetto dei requisiti di isolamento: i criteri sono quelli stabiliti dal decreto del 2010 relativo alla trasmittanza termica. In conclusione: si può applicare il bonus al 90% anche all’intonaco se, contemporaneamente, si applica il classico cappotto termico alla facciata.

Colori e pulizia Il bonus al 90% sulle facciate si applica anche nel caso di un intervento di pulitura da polvere e smog della superficie esterna dell’edificio. Ma, a maggior ragione, è previsto per gli interventi di tinteggiatura.

Ecobonus I bonus per il risparmio energetico continuano a essere applicabili anche nel 2020. Per esempio, chi vuole applicare

il cappotto termico alla facciata, ma non risiede nelle zone A e B, può comunque usufruire dello sconto fiscale al 65%, sempre a patto di rispettare i criteri stabiliti dalla legge per il risparmio energetico, e che saranno valutati dall’Enea.

Per i condomini, lo sconto sale al 70% se la superficie interessata supera il 25% di quella complessiva disperdente. Per le parti comuni il bonus è comunque prorogato al 2021, mentre per le singole unità immobiliari è stato semplicemente rinnovato di 12 mesi, quindi con scadenza 31 dicembre 2020.

Bonus ristrutturazioni Chi possiede un immobile al di fuori delle aree A e B può comunque intervenire sugli immobili confidando nello sconto fiscale del 50%. Per esempio, se si cambiano finiture o si tinteggia la facciata, se si cambiano o si riparano le grondaie, se si ripara o sostituisce l’intonaco, se si interviene sui balconi. Il bonus 50% rimane invariato per quanto riguarda la riparazione o sostituzione di finestre nelle parti comuni condominiali, oppure di sostituzione in singole unità immobiliari, ma a patto che i serramenti rispettino i requisiti di risparmio energetico.

Sisma + Eco Rimangono invariati i criteri di assegnazione dei sismabonus, cumulabile con l’ecobonus. In questo caso, se i lavori sono finalizzati contemporaneamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, gli incentivi salgono dal 80% al 85% delle spese effettuate fino al 31 dicembre 2021, fino ad un massimo di 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari.

Bonus verde Eliminato nella prima stesura, il bonus verde è stato reintrodotto nel testo finale della legge di Bilancio. Prevede una detrazione al 36% per un massimo di spesa pari a 5 mila euro, fino al 31 dicembre 2020 per riqualificazione, piantumazione e potatura giardini, siepi, impianti irrigazione condominiali.

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W E N S Ecocondominio a Milano A Milano, in viale Murillo, c’è il primo condominio della città riqualificato (partiva da classe G) grazie al bando comunale BE2, che ha consentito la cessione del credito di imposta per la riqualificazione. Per arrivare alla conclusione dei lavori sono passati due anni, ma oggi il condominio ha ridotto i propri consumi energetici del 74% garantendo un risparmio complessivo in bolletta dell’80%. Grazie agli ecobonus il costo dei lavori è stato ridotto, per i condòmini, al 30% del valore degli interventi. L’investimento complessivo è stato di circa 310 mila euro, ma i proprietari degli appartamenti hanno diviso solo circa 100 mila euro di spesa. Per arrivare al risultato si è proceduto con l’isolamento termico a capotto, il rifacimento della copertura e l’isolamento termico, l’isolamento delle solette del piano terra e di tutti i vani riscaldati. Inoltre, è stata eseguita la sostituzione dell’impianto termico con una pompa di calore a gas.

Se il condomino mangia il verbale

A Brescia rinasce un condominio La cronaca di episodi anche irrazionali servono a gettare una luce su quello che avviene troppo spesso nei condomini. In questo caso una sentenza della Cassazione, chiamata a pronunciarsi sull’ennesima lite condominiale. Con un particolare bizzarro: un anziano condomino, di fronte all’ennesima delibera di approvazione di nuovi lavori condominiali, ha strappato il verbale di assemblea e ha ingoiato la pagina incriminata per renderla inutilizzabile. Tribunale di Roma e Corte d’Appello hanno confermato la responsabilità nei confronti del mangia-delibere per il reato di violenza privata e ritenuto assorbito il reato di minaccia, per aver indotto gli altri condòmini a sospendere i lavori e a chiamare la polizia.

A Suzzara emergono tensioni razziali Il fenomeno della discriminazione razziale rimbalza dagli stati ai condomini? L’interrogativo sorge dopo che ai condòmini di uno stabile di Suzzara (Mantova), è arrivato l’invito a partecipare a un assemblea «ai soli

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proprietari di appartamenti italiani che abitano nei condomini del plesso residenziale». Alcuni condòmini destinatari dell’invito, non hanno gradito, e hanno deciso di non partecipare all’iniziativa perché la ritengono fortemente discriminatoria. Su 54 appartamenti, il 35% è occupato da stranieri: alcuni sono accusati di non pagare le spese condominiali, ma altri risultano in regola.

Da casa degradata a condominio riqualificato: è quello di via Zanelli 48 a Brescia (nell’immagine, prima dell’intervento di riqualificazione).

Ha cinque piani, ascensore e seminterrato per 15 appartamenti, tra bilocali e trilocali. Ora l’edificio è salito in classe A4, grazie all’intervento del Comune, che ha speso 1,33 milioni, 800mila cofinanziati da Regione Lombardia. I lavori (demolizione della precedente palazzina compresa) sono stati avviati a febbraio del 2017 e conclusi a dicembre 2018, con il collaudo a fine febbraio 2019.

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DIRITTO & ROVESCIO

FORUM

di Umberto Anitori

Le sentenze dei giudici che cambiano o stabiliscono i confini della vita condominiale

IL CONDOMINIO SI METTE LA TOGA RIMBORSI AL SINGOLO SOLO PER URGENZA La Suprema Corte, con la sentenza 9280/2018 ha ribadito il principio che, al contrario di quanto avviene per la comunione nel condominio, le spese sostenute da un singolo condomino sulle parti comuni possono essere rimborsate soltanto in caso di comprovata urgenza. Infatti, ha accolto il ricorso di alcuni condòmini contro un pronunciamento della Corte d’appello di Brescia, che aveva riformato una sentenza del Tribunale della stessa città, il quale aveva riconosciuto ai condòmini ricorrenti il diritto al rimborso per i lavori eseguiti su parti comuni. I magistrati della Cassazione hanno cassato la sentenza e rinviato ad altra sezione della stessa Corte d’Appello.

L’ASSEMBLEA NON PUÒ NEGARE I RECAPITI Interessante pronunciamento del Tribunale di Roma, che con sentenza 7192/2018 ha accolto la domanda di un condomino per l’annullamento di una delibera assembleare, che aveva respinto la richiesta dello stesso di avere i recapiti degli altri condòmini, ritenendo che questi indirizzi fossero da considerarsi dati sensibili. Il giudice, nell’accogliere la richiesta del condomino ha specificato che la giustificazione al diniego è «infondata e pretestuosa non 66 - CONDOMINIO SC

potendosi qualificare il recapito, fornito da un soggetto nell’ambito di un rapporto giuridico, un dato sensibile e per questo non ostensibile, tanto meno nei confronti di chi partecipa a tali rapporti e tanto meno con riferimento ai rapporti che si stabiliscono nell’ambito della comunità condominiale». In forza di quanto previsto dall’articolo 1129 del Codice civile, che stabilisce il diritto del condomino alla consultazione ed alla estrazione dell’intera documentazione condominiale.

QUANDO LA RESPONSABILITÀ È DI CHI SCIVOLA La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso presentato da un condomino contro la sentenza della corte d’Appello di Avellino. I magistrati avevano confermato la decisione dello stesso Tribunale,

che aveva respinto la richiesta di risarcimento di un condomino. Quest’ultimo aveva presentato al condominio una causa per i danni riportati a seguito di una caduta avvenuta su una strada in uso allo stabile. Una caduta causata, a detta del condomino, dalla presenza di neve e fogliame non rimosso. La Cassazione ha confermato che «dall’istruttoria espletata, e in particolare dalle prove testimoniali raccolte, era emerso il collegamento dell’evento lesivo non con residui di vegetazione caduta dalle piante e non tempestivamente rimossa ma con la mera presenza della neve e che il comportamento del (nome del condomino ndr), persona anziana avventuratasi sulla stradina in salita ancora innevata doveva ritenersi fattore eccezionale di verificazione del sinistro, idoneo a interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno. E la sentenza impugnata ha inteso dare continuità

alla consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo la quale la volontaria e consapevole esposizione al pericolo da parte del danneggiato, quando esistano agevoli e valide alternative idonee a scongiurare l’eventualità di accadimenti dannosi, comporta l’interruzione del nesso di causalità tra quella situazione e l’evento pregiudizievole che avesse a verificarsi, posto che in tal caso è alla volontà dello stesso danneggiato e alla sua decisione di correre un pericolo da lui conosciuto e facilmente evitabile che l’evento deve essere ricollegato in nesso eziologico». In conclusione, quando il danno si verifica a seguito della scelta dello stesso danneggiato di correre un rischio ben visibile ed evitabile, si interrompe il nesso di causalità derivata dalla custodia e manutenzione e l’evento dannoso.

UNA CANNA FUMARIA PER DUE Canna fumaria in libertà. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di alcuni condòmini contrari a una sentenza della Corte d’Appello di Cagliari. Quest’ultima aveva a sua volta respinto il ricorso presentato dal condominio affermando che l’installazione di una canna fumaria al servizio di una carrozzeria non costituisce spoglio della colonna d’aria che insiste sul cortile condominiale. Secondo la motivazione, «in quanto il condominio non può utilizzare detta colonna d’aria in modo diverso, nonché della presenza

di finestre sulle pareti di ambedue i palazzi, non fosse passibile di essere utilizzato dai condòmini dello stabile in modo diverso o trasformato rispetto alla sua attuale destinazione». I giudici hanno ritenuto, ancora, che la canna fumaria, in ragione della sua posizione rispetto alle finestre, altezza rispetto al piano del cortile e conformazione, non costituisse limite alla concreta utilizzabilità, presente o futura, del cortile oggetto di causa.

Hanno concluso, pertanto, per l’insussistenza dell’interesse concreto del condominio a impedire o limitare l’attività del ricorrente.

IL PRIVILEGIO RESTA AI BOX Una sentenza della II sezione civile della Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due condòmini avverso alla sentenza della Corte d’Appello di Roma, che a sua volta aveva rigettato il ricorso avverso alla sentenza del Tribunale della Capitale. I giudici non avevano accolto la richiesta di annullamento di una delibera condominiale che, al fine di deregolarne l’uso, aveva deciso di assegnare negli spazi comuni un posto auto per ogni condomino proprietario di box. La Cassazione ha confermato quanto deciso dalla corte di merito, asserendo che come ha più volte ribadito, «la delibera dell’assemblea condominiale che assegna i singoli posti auto ricavati nell’area cortiliva comune, senza però attribuire agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata, è validamente approvata a maggioranza, non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi, in quanto essa disciplina le modalità di uso del bene comune, e si limita a renderne più ordinato e razionale il godimento paritario e, peraltro, l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini, do-

vendosi tali delibere qualificare nulle.

Deve ulteriormente partirsi dalla premessa (ancora di recente ribadita dalla giurisprudenza di questa Corte: Cass.

Sez. 6 - 2, 08/03/2017, n. 5831) che l’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, va ritenuta di presunta natura condominiale, ai sensi dell’art.

1117 c.c. Sicché, il condomino che impugni una deliberazione dell’assemblea, la quale abbia individuato e assegnato gli spazi da adibire a parcheggio delle autovetture condominiali, deducendo che tale assegnazione abbia comportato un’indebita ingerenza in aree del cortile antistante il fabbricato di sua proprietà esclusiva, deve dimostrarne il relativo titolo costitutivo, in modo da superare la presunzione di attribuzione di cui all’articolo 1117 c.c..». Infatti, non è ritenuta valida una precedente assemblea che in assenza di due condòmini aveva attribuito ai proprietari dei box i diritti reali sulle parti comuni antistanti i box.

CONDANNATO L’ESPROPRIO Ordinanza della I sezione della Suprema Corte, che ha respinto il ricorso presentato dal comune di Aosta.

L’amministrazione comunale chiedeva la cancellazione della sentenza della Corte d’Appello di Torino, che aveva condannato lo stesso Comune a risarcire un condominio al quale aveva espropriato 173 metri quadri di terreno già adibiti a parcheggio condominiale, non solo dell’importo equivalente al valore intrinseco del terreno, ma anche del danno arrecato all’immobile nelle sue parti commerciali, che non disponendo più dell’area di parcheggio a giudizio della Ctu risultano svalutate del 10% rispetto al valore originario.

Infatti, i giudici di Cassazione hanno confermato il concetto.

CONDOMINIO SC - 67

DIRITTO & ROVESCIO AMMINISTRATORI

QUANDO SI PUÒ ANDARE DAL GIUDICE La legge, e numerose sentenze, hanno messo i paletti all’iniziativa legale autonoma degli amministratori. Ecco in quali casi un professionista può chiedere l’intervento della magistratura e in quali, invece, no di Paolo Alvigini *

A

nche alla luce delle recentissime sentenze 18331 e 18332 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che hanno previsto l’inammissibilità dell’azione giudiziaria del condominio quando il suo amministratore non abbia ottenuto ratifica assembleare del conferimento dell’incarico professionale all’avvocato in liti giudiziarie che esorbitano dalle sue competenze, si impone una riflessione sulla distinzione tra queste e quelle cui l’amministratore è facoltizzato ex lege.

Le stesse sentenze appena citate richiamano espressamente il disposto di cui all’articolo 1130 del Codice civile 68 - CONDOMINIO SC

quale limite all’azione dell’amministratore, sia con riferimento alla sua legittimazione attiva che a quella passiva. Essendo l’amministratore, afferma il Supremo Collegio, mandatario dei condòmini, non può agire in giudizio senza la loro autorizzazione fuori dei casi espressamente previsti dalla legge. Ciò anche al fine di consentire ai condòmini di esprimere il proprio dissenso alla lite ai sensi dell’articolo 1132 del Codice civile.

Le azioni concesse Sulla scorta di tale enunciazione di principio, dunque, l’amministratore potrà certamente chiedere l’emissione

dell’ingiunzione di pagamento a carico dei condòmini morosi, agire in giudizio per far rispettare il regolamento condominiale a quei condòmini che si fossero resi inadempienti rispetto agli obblighi contenuti, promuovere tutte quelle azioni speciali (e resistere in queste) che vedono la necessità ed urgenza della tutela delle parti e dei servizi comuni del condominio, quali i ricorsi d’urgenza, le azioni possessorie ex articoli 1168 e 1170 e le azioni nunciatorie ex articoli 1171 e 1172 del Codice, insinuare al passivo del fallimento il credito condominiale e chiedere la pre deduzione per le spese maturate in data successiva alla sentenza

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DIRITTO & ROVESCIO di fallimento, difendersi dall’azione di revoca contro di lui promossa da uno o più condòmini, ex articolo 1129, anche proponendo reclamo avverso il provvedimento che gli fosse stato sfavorevole (Cass. 23/8/1999 n. 8837). Inoltre, può costituirsi nelle cause di opposizione a decreto ingiuntivo, promuovere verso il costruttore dell’edificio le azioni che riguardano i vizi e le carenze dell’opera a mente dell’articolo 1669 Codice civile e, di conseguenza, si deve ritenere che possa anche agire verso l’appaltatore ex articolo 1167, agire giudizialmente contro i condòmini, ancorché essi costituiscano la maggioranza dei partecipanti al condominio, per inibire loro l’uso dell’autorimessa comune divenuta inidonea a tale destinazione d’uso a seguito di accertamento svolto dai Vigili del Fuoco.

Procedimenti con il via libera Ancora, l’amministratore può stare in giudizio, sempre senza autorizzazione assembleare, nei procedimenti aventi a oggetto la ripartizione delle spese per i beni ed i servizi comuni promossi dal condomino dissenziente dalla relativa deliberazione assembleare, può promuovere tutte quelle azioni che si

70 - CONDOMINIO SC

Non sono consentite azioni legali quando la controversia riguarda obblighi o diritti esclusivi dei singoli condòmini, in materia di servitù o obbligazioni intercorrenti rendano necessarie per far rispettare le delibere assembleari, resistere alla domanda concernente la legittimità del distacco dall’impianto comune centralizzato di riscaldamento al seguito di impugnazione di delibera assembleare, stare in giudizio per resistere alla domanda concernente la legittimità di una diversa utilizzazione della cosa comune sulla quale si sia pronunciata l’assemblea, per promuovere un’azione risarcitoria collegata con altra domanda di natura cautelare, per agire in via cautelare per la manutenzione e la riparazione dei beni di proprietà comune (Cass. 8/3/2003 n. 3522), per agire, una volta cessato l’incarico, per il recupero delle somme da lui anticipate nell’interesse del condominio, sia contro di questo che contro i singoli condòmini per le loro rispettive quote.

Infine, può agire nei confronti del suo

predecessore nell’ufficio di amministratore per ottenere la consegna dei documenti occorrenti all’esercizio della gestione condominiale.

Quello che non si può fare Per contro, l’amministratore non detiene autonoma facoltà di azioni reali contro i singoli condòmini o contro terzi, dirette ad ottenere pronunce circa la titolarità od il contenuto di diritti su parti del fabbricato, e nemmeno può resistere all’azione di un condomino che chiede l’accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto. Tantomeno sono consentite azioni legali quando la controversia riguardi obblighi o diritti esclusivi dei singoli condòmini, in materia di servitù od obbligazioni intercorrenti tra singoli condòmini, per azioni verso terzi a tutela di diritti reali dei condòmini sulle parti comuni, per azioni verso la società costruttrice e venditrice per il risarcimento dei danni per non avere questa messo a disposizione degli acquirenti aree di parcheggio sufficienti, per ottenere il rilascio di un locale condominiale occupato senza titolo da terzi, per far accertare la proprietà condominiale dei locali-soffitta.

Poteri ampliati A completamento dell’esposizione di cui sopra non sarà inutile ricordare che i poteri processuali dell’amministratore possono essere ampliati dal regolamento di cui all’articolo 1138 del Codice civile o dall’assemblea. L’amministratore cessato dalla carica, ancorché avesse promosso una lite o si fosse costituito in una causa promossa contro il condominio, non ha più facoltà di proporre gravami avverso il provvedimento che fosse stato sfavorevole al condominio e l’autorizzazione all’amministratore per l’azione legale non necessita di formule sacramentali, essendo sufficiente l’utilizzo di espressioni univoche. Inoltre, l’amministratore in carica, ma in regime di prorogatio imperii mantiene intatti i suoi poteri anche in materia litigiosa salvo esonero da parte dell’assemblea. I poteri conservativi dell’amministratore e di cui all’articolo 1130 Codice civile n. 4 possono essergli sottratti da una previsione regolamentare che gli subordini a una delibera assembleare. Infine, il professionista è legittimato passivamente, e quindi destinatario della notifica della lite, anche in ipotesi di controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti soltanto ad alcuni condòmini.

Zona grigia Interessante è l’ipotesi della possibilità del ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina di un amministratore condominiale, appunto giudiziario, promosso dall’amministratore non confermato e revocato. Argomento questo sul quale si annotano solo sporadiche (e coraggiose) sentenze di merito. A chiusura di questo forzatamente non esaustivo excursus sui casi di legittimazione processuale improprio, o meno, dell’amministratore condominiale, sembra inevitabile auspicare che in argomento possa intervenire un chiarimento di natura legislativa, allo scopo di evitare che si perpetui, così come è a tutt’oggi, un contenzioso sul contenzioso. *Avvocato

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CONDOMINIO SC - 71

IDEE UTILI EDISON

LA RIQUALIFICAZIONE È CHIAVI IN MANO Il gruppo energetico scende in campo con una soluzione che comprende l’isolamento dell’edificio, l’ammodernamento della centrale termica, la gestione e l’approvvigionamento. Anche con la sostituzione degli infissi Franco Saro

«C

on la nostra formula di riqualificazione premium, che comprende l’isolamento dell’edificio condominiale, la riqualificazione della centrale termica e la sua gestione pluriennale compreso l’approvvigionamento del combustibile è possibile ottenere detrazioni fino al 75%», spiega a Condominio Sostenibile e Certif icato Gianfranco Giolitti, direttore Mercato Teleriscaldamento e CondomiGianfranco Giolitti, direttore Mercato Teleriscaldamento e Condomini, Servizi Energetici e Ambientali di Edison.

72 - CONDOMINIO SC

ni, Servizi Energetici e Ambientali di Edison. Che fotografa un ampio ventaglio di offerte per il mondo del condominio.

Domanda. Fornitori di energia e di servizi collegati fanno a gara per proporre soluzioni agli amministratori. Pochi, però riescono a coprire ambiti diversi. Quali sono le aree in cui si muove Edison?

Risposta. Edison rappresenta oggi il partner a 360 gradi per lo sviluppo e

l’implementazione di un percorso di efficienza energetica, all’interno di qualsiasi tipologia di condominio, anche dei più energivori. Forte della conoscenza delle esigenze dei propri clienti e già operatore attivo nella vendita di energia elettrica e gas naturale, Edison ha sviluppato un’offerta completa di servizi per l’efficienza energetica, in grado di soddisfare le esigenze più eterogenee: dalla definizione, progettazione, realizzazione e gestione nel tempo degli interventi di riqualificazione energetica su involucro e impianti, a tutte le attività di accompagnamento alle iniziative come ad esempio il supporto all’assunzione di decisioni sui progetti in sede di assemblea condominiale o la consulenza per l’ottenimento degli incentivi.

D. Un altro aspetto importante per i condomini è la riqualificazione energetica. In questo ambito quali sono le vostre proposte?

R. La riqualificazione energetica consiste in una serie di interventi che riguardano la componente impiantistica ed edilizia del condominio nel suo complesso e che permettono di raggiungere un triplice obiettivo: risparmiare, concorrere ad un uso sostenibile e responsabile delle risorse e migliorare il comfort dell’abitazione.

Un approccio integrato involucroimpianti tecnologici efficienti permette, infatti, prima di tutto di ridurre drasticamente i consumi e, quindi, i costi e le emissioni. Ma non solo: l’intervento di riqualificazione trasforma l’edificio, ne migliora il confort e la classe energetica e porta a un incremento immediato del valore dell’immobile per tutti i proprietari.

D. Come si svolge una consulenza?

R. Operativamente quello che facciamo è analizzare lo stato attuale dell’edificio, progettare la riqualificazione con l’ausilio di tecnologie digitali e realizzare gli interventi di isolamento termico, sostituzione degli infissi, riqualificazione degli impianti di ri-

Il modello che proponiamo prevede la realizzazione diretta dei lavori di riqualificazione dell’edificio con garanzia del risultato in termini sia qualitativi, sia di riduzione percentuale dei fabbisogni termici dell’edificio rispetto a quelli effettivi ante intervento

scaldamento e raffrescamento (impianti termici tradizionali o pompe di calore), sostituzione di impianti di illuminazione con Led, realizzazione di impianti di auto-produzione di energia da fonti rinnovabili, installazione di colonnine di ricarica elettrica/wallbox. Proponiamo inoltre la gestione dell’edificio nel tempo con la garanzia di performance in termini di efficienza.

D. Offrite la garanzia del risultato.

Che cosa significa?

R. Il modello che proponiamo prevede la realizzazione diretta dei lavori di riqualificazione dell’edificio con garanzia del risultato in termini sia qualitativi, sia di riduzione percentuale dei Condominio Ai Tigli di Trento

CONDOMINIO SC - 73

PRIMO IDEE UTILI PIANO

Condominio Ai Tigli di Trento, cantiere

fabbisogni termici dell’edificio rispetto a quelli effettivi ante intervento. La percentuale garantita di riduzione dei consumi è determinata di volta in volta sulla base della situazione specifica di ogni singolo progetto. Inoltre, mediante la possibilità di cedere a Edison le detrazioni fiscali fino all’85% del valore dell’intervento, il nostro cliente può abbattere significativamente l’esborso complessivo e beneficiare sin da subito, con un impegno economico ridotto rispetto alla totalità dell’investimento, di una struttura efficientata.

Quello che offriamo è un modello integrato di innovazione tecnologica e formula contrattuale che trova realizzazione esemplare nel Condominio ai Tigli di Trento.

D. Di che cosa si tratta?

R. Il condominio Ai Tigli, costruito nel quartiere di San Bartolomeo di Trento a metà degli anni Cinquanta, è al centro di un piano di riqualificazione energetica che agisce in maniera integrata sia sulla parte edile attraverso interventi di coibentazione delle superfici perimetrali opache, sia 74 - CONDOMINIO SC

sulla parte impiantistica della centrale termica, abbinando alla riqualificazione sistemi di controllo remoto dell’edificio. Il contratto, di durata decennale, prevede un anticipo sui lavori, che può essere finanziato direttamente da Edison mediante l’acquisto del credito delle detrazioni fiscali,

e il pagamento di un canone annuo di servizio simile a quello sostenuto prima dell’intervento. L’offerta di Edison è resa ancora più interessante dalla valorizzazione che il territorio fa di iniziative legate alla sostenibilità economica e ambientale. La parte dei costi relativi alla diagnosi energetica preliminare e alla progettazione sono coperti dalla Provincia Autonoma di Trento attraverso il fondo dedicato Condominio Green.

D. In che cosa consiste il servizio di supervisione delle centrali termiche e di gestione della termoregolazione?

R. La riqualificazione della centrale termica e la sua gestione pluriennale è uno dei servizi principali offerti da Edison per i condomini. Abbiamo più di 400 centrali termiche controllate in altrettanti edifici condominiali. E quello che rende distintiva la nostra offerta è la possibilità di supervisione e telecontrollo. Il telecontrollo della centrale termica è una soluzione grazie alla quale è possibile verificare in tempo reale il funzionamento dell’impianto, ottimizzandone i consumi e intervenendo tempestivamente in caso di malfunzionamenti. Diventa così possibile registrare moltissimi dati, quali temperature e

BIM, VIRTUALE E REALE IN UN UNICO SISTEMA-CONDOMINIO INTEGRATO La modellazione in Bim di un edificio esistente, arricchita di tutte le informazioni necessarie per verificarne la stabilità strutturale e l’impatto ambientale dell’intero ciclo di vita, è un innovativo strumento in grado di pianificare interventi edilizi e una volta acquisita, può essere utilizzata anche per la fase di monitoraggio e manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti. Magnoli & Partners (M&P), società di Edison, progetta architetture sostenibili che combinano estetica, ergonomia, innovazione e efficienza prestazionale.

M&P ha contribuito sino ad oggi a realizzare più di 1 milione di metri quadri in Classe Energetica A, oltre ad alcuni edifici certificati GBC Platinum in Europa ed è riconosciuta dal governo dell’unione Europea come un Business Leader nel campo del risparmio energetico. Dal 2008 utilizza la modellazione digitale BIM per generare, rappresentare e gestire ogni caratteristica fisica e funzionale dei progetti, di cui realizza anche il modello energetico Building Energy Model (Bem) per garantire ai propri clienti di utilizzare edifici eleganti, confortevoli, innovativi e con bassi costi di gestione e manutenzione.

Condominio Ai Tigli di Trento, installazione fotovoltaico

tempi di attivazione: lo storico delle informazioni, rappresenta un utile strumento per configurare ad esempio la termoregolazione della caldaia e dei circuiti termoregolati. Tra le altre funzioni c’è poi la possibilità di accendere, variare gli orari e le temperature di erogazione e spegnere l’impianto da remoto.

D. Avete previsto anche la possibilità di cessione del credito?

R. Riqualificare gli edifici è un obiettivo importante per i territori in cui viviamo e, per chi riqualifica, sono previsti fino al 2021 importanti benefici fiscali, secondo il tipo di intervento realizzato. Faccio un esempio: con la nostra formula di riqualificazione premium che comprende l’isolamento dell’edificio condominiale, la riqualificazione della centrale termica e la sua gestione pluriennale compreso l’approvvigionamento del combustibile è possibile ottenere detrazioni fino al 75%. Il meccanismo della cessione del credito permette inoltre ai nostri clienti di pianificare interventi sui loro immobili confi-

dando nel supporto di un operatore qualificato in grado di assumersi l’onere finanziario dell’iniziativa facilitato dagli strumenti normativi messi a disposizione dal governo.

D. E in questo caso come si procede?

R. Grazie alla possibilità di cedere il credito derivante dai lavori di riqualificazione i condòmini possono scegliere di recuperare l’importo soggetto a detrazione in dieci anni, oppure possono utilizzarlo in un’unica soluzione come anticipo sui lavori pagando così solo la parte residua.

D. Gli italiani hanno sufficiente conoscenza delle possibilità offerte dagli eco bonus? Gli amministratori di condominio sono sufficientemente informati sulle soluzioni a disposizione?

R. Dal sondaggio Ipsos realizzato per Symbola emerge che il 76% degli italiani conosce l’ecobonus, il 15% afferma di averlo utilizzato. Il sismabonus è invece meno noto: poco meno della metà degli italiani non ne conosce l’esistenza. E questo nonostante sette italiani su dieci si dicano propensi a

spendere di più per avere case più sicure dal punto di vista sismico e più efficienti dal punto di vista energetico.

Dalla lettura di questi dati ci sembra che gli italiani sappiano in termini generali che cosa vuol dire riqualificare, ma c’è molta strada da fare ancora affinché dal concetto astratto si possa dire di avere acquisito consapevolezza sulle reali potenzialità della riqualificazione dal punto di vista economico, ambientale e anche di vivibilità e confort degli edifici e delle abitazioni.

In questo cambio di passo culturale diventa centrale il ruolo dell’amministratore di condominio, che è tenuto a svolgere nuove funzioni e assumersi nuove responsabilità, ma che oggi può affidarsi a partner qualificati come Edison per avere assistenza in ciascuna fase del percorso, fin dalla fase preliminare di studio ed analisi.

D. In quali zone è presente l’offerta di Edison?

R. L’offerta Edison, già disponibile nelle provincie di Trento e Bolzano e nelle città di Milano e di Torino, sarà progressivamente estesa in tutta Italia.

CONDOMINIO SC - 75

IDEE UTILI OILCONTROL

CONTATORI IN EURO REGOLA Una direttiva europea introduce nuovi obiettivi di efficienza energetica.

E cambiano anche alcuni aspetti relativi alla contabilizzazione, con l’obbligo di lettura da remoto per tutti i dispositivi installati. Ecco le tecnologie di Giacomo Casarin

O

ilcontrol è un’azienda che si occupa di contatori di calore, ripartitori e contatori dell’acqua, che installa e fornisce insieme a un servizio di lettura degli apparecchi e di ripartizione delle spese. «L’azienda è pronta per soddisfare la direttiva europea sulla efficienza energetica (UE 2018/2002)», spiega Marta Caronni, senior executive di Oilcontrol.

«Sia attraverso i sistemi walk-by sia con i sistemi dotati di centralina a lettura da remoto». Ecco, quindi, tutte le novità riguardanti la nuova direttiva europea, che l’Italia dovrà convertire in legge nazionale entro il 25 ottobre 2020.

Marta Caronni

76 - CONDOMINIO SC

Domanda. In cosa consiste la UE 2018/2002 e quali sono le prime scadenze in agenda?

Risposta. La direttiva europea 2018/2002 modifica la precedente del 2012 e introduce l’obiettivo di efficienza energetica della UE di almeno il 32,5% entro il 2030, oltre a confermare quello del 20% per il 2020.

La parte che a noi interessa è quella relativa alla contabilizzazione del calore: in questo caso, la prima scadenza è il 25 ottobre del 2020, data entro cui gli Stati Membri dovranno recepire la direttiva, rendendola di fatto una legge, e data dopo la quale tutti gli apparecchi che verranno installati per la contabilizzazione e la ripartizione dovranno essere leggibili da remoto. Con l’obbligo, inoltre, di fornire al cliente le informazioni relative al consumo di riscaldamento e acqua almeno due volte all’anno.

D. Innanzitutto, cosa significa leggibile da remoto?

R. Ogni Stato membro della UE deve definire, entro ottobre 2020, quali apparecchi sono effettivamente leggibili da remoto. Nel senso che esistono oggi diverse tecnologie a lettura mobile, come i sistemi walk-by (in questo caso un lettore deve passare in prossimità del condominio per

leggere i valori di consumo) oppure quelli letti da remoto tramite le centraline (in questo caso i dati vengono trasmessi via modem ad una centrale). E gli Stati membri devono ancora decidere quali di questi saranno a norma: sicuramente non lo sono i sistemi a lettura diretta, ovvero quelli per cui è necessario entrare in casa dell’utente per leggere l’apparecchio.

D. Perché è necessario questo upgrade?

R. Un motivo è, appunto, quello di non entrare più nella casa degli utenti, per rendere la lettura degli apparecchi sempre possibile e per non disturbare l’inquilino. Ma il motivo più importante è sicuramente quello di informarlo sui dati di consumo, in modo che possa regolare meglio l’utilizzo del riscaldamento e dell’acqua, fattore che di conseguenza può portare a un maggior risparmio energetico ed economico.

D. Nello specifico, come saranno comunicate le informazioni all’utilizzatore finale?

R. Se gli apparecchi installati sono leggibili da remoto, dal 25 ottobre 2020 le informazioni sul consumo dovranno essere fornite agli utenti finali almeno due volte all’anno o, su richiesta, trimestralmente. Mentre dal primo gennaio 2022, la frequenza

Oilcontrol è pronta per soddisfare la nuova direttiva, sia attraverso i sistemi walk-by sia con i sistemi dotati di centralina a lettura da remoto

di queste informazioni dovrà essere mensile. Dovranno essere fornite indicazioni chiare sul conteggio e un confronto con il periodo di consumo dell’anno precedente, ma dovranno essere anche mostrati altri dati utili,

come il mix di combustibile usato, le emissioni di gas serra e le correzioni climatiche, a seconda delle decisioni prese da ogni Stato Membro all’atto della conversione della direttiva UE 2018/2002 in legge nazionale.

D. Come si sta preparando Oilcontrol?

R. Oilcontrol è pronta per soddisfare la nuova direttiva, sia attraverso i sistemi walk-by sia con i sistemi dotati di centralina a lettura da remoto. In più, siamo pronti per mettere a disposizione dei portali dove poter vedere i dati di consumo, insieme ai sistemi adeguati a fornire queste informazione sotto forma di avviso agli utenti finali. La tecnologia è quindi già disponibile adesso. Con tanto di possibilità di aggiornamento: anche i sistemi walk-by che abbiamo già installato, possono essere completati con una centralina che raccoglie e trasmette i dati a distanza. Gli unici sistemi che non si possono aggiornare sono i ripartitori a lettura diretta, mentre ai contatori sia di acqua che di calore può essere aggiunto un piccolo modulo radio.

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IDEE UTILI BOREAS

AMMINISTRATORI IN ACQUE PERICOLOSE Legionella, contaminazioni da metalli, l’Escherichia Coli: le tubazioni dei condomini possono tramutarsi in trappole per chi ci abita, ma anche per chi gestisce lo stabile. Ecco perché bisogna controllarle di Giacomo Casarin

«S

ta all’amministratore valutare il rischio di contaminazioni nel suo condominio», sottolinea Guido Torretta, ingegnere e direttore tecnico di Boreas. «Se, per esempio, sono realizzati dei lavori sulle condutture, è chiaro che l’amministratore dovrà garantire che non ci siano state immissioni di detriti o di batteri dentro l’acquedotto. Dopo una verifica immediata e alcune annuali, potrà dira-

dare i controlli». Parliamo di analisi delle acque: un servizio che offre l’azienda Boreas e un argomento delicato, soprattutto dopo i casi di legionella riscontrati negli ultimi anni in Italia.

Domanda. Di che cosa si occupa Boreas?

Risposta. Boreas è un organismo abilitato e notificato per le certificazioni.

In pratica, l’azienda certifica i nuovi impianti ascensore, offre verifiche periodiche biennali degli stessi, stabilite

dal Dpr 162/1999, oppure verifiche straordinarie, nel momento in cui vengono sostituiti i componenti di sicurezza, come l’argano, il quadro elettrico, il limitatore di velocità. Boreas si occupa anche di verifiche periodiche obbligatorie degli apparecchi di sollevamento e delle attrezzature in pressione, ma anche di attività di controllo non obbligatorie, come l’analisi delle acque nei condomini.

D. Come si svolge l’analisi delle acque?

Al centro Guido Torretta, ingegnere e direttore tecnico di Boreas

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R. Il servizio consiste nel prelievo delle acque, che sottoponiamo a un’analisi chimica, batteriologica e a un esame della legionella. L’acquedotto comunale, infatti, garantisce la qualità idrica fino al punto di erogazione, ovvero il contatore attraverso cui l’acqua è immessa all’interno del condominio. Da questo punto in poi, nelle tubazioni comuni e private dello stabile, la qualità idrica non è più responsabilità del Comune ma dell’amministratore di condominio. È a lui che ci rivolgiamo per offrire i nostri servizi, che garantiamo appoggiandoci a laboratori specializzati e convenzionati con la nostra azienda.

D. Quali sono le problematiche che possono presentarsi nelle tubazioni di un condominio?

R. Le tubazioni sono soggette a usura. Quelle di una volta erano fatte in piombo e già gli operai Romani avevano scoperto la prima malattia professionale, il saturnismo, generato dalla continua esposizione al metallo. Oggi ci sono più precauzioni e le nuove tubazioni per l’acqua sono realizzate in acciaio, ma il primo deterioramento a cui bisogna prestare attenzione rimane quello dei materiali.

D. Quali sono, nello specifico, le analisi che devono essere effettuate?

R. La prima è quella fisico-chimica per attestare che non ci siano materiali quali ferro, piombo, zinco eccetera.

Anche tramite la verifica della conducibilità, visto che l’acqua risulta più conducibile quando contiene una mag-

L’acqua costituisce una possibile fonte di rischio e l’amministratore ha l’obbligo di valutare ogni rischio presente nel condominio per garantire la sicurezza gior quantità di ioni. Il secondo campionamento consiste nell’analisi batteriologica, per rilevare batteri presenti, come l’Escherichia Coli, che si trova negli escrementi di animali e, purtroppo, è spesso presente nelle condutture dell’acqua. Perché negli acquedotti condominiali più antichi esistono dei vasi di espansione aperti, che possono essere contaminate dai piccioni.

D. Qual è il fattore più grave che si può rilevare dalle analisi?

R. È molto importante verificare la

presenza della legionella, un batterio pericolosissimo che si trasmette alle persone, non bevendo, ma tramite contatto con i vapori dell’acqua fra i 15 e i 40 gradi, temperatura normalmente usata per fare la doccia. La legionella si sviluppa soprattutto nelle tubazioni rimaste in disuso e può trasmettersi alle persone fino a portare alla morte, se non è scoperta per tempo.

D. Organizzate dei corsi di formazione in merito per gli amministratori di condominio?

R. Tutti gli anni organizziamo corsi per gli amministratori, dove cerchiamo di sensibilizzare persone che spesso non sono aggiornate sulle proprie responsabilità per quanto riguarda i rischi del condominio. L’amministratore, infatti, è più di un contabile: è il responsabile della sicurezza di tutti gli aspetti del condominio, ai sensi dell’articolo 1130 del Codice civile. Non esiste un’indicazione specifica che impone di controllare l’impianto idrico ogni tot mesi, ma l’acqua costituisce una possibile fonte di rischio e l’amministratore ha l’obbligo di valutare ogni rischio presente nel condominio per garantire la sicurezza dei condòmini.

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PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

Quella che dice sempre di sì Gentile Psicondominio, seguo la vostra rubrica con interesse (sono abbonato). Mi ha incuriosito, qualche numero fa, la lettera che faceva riferimento a un bastian contrario perenne. Un condomino, insomma, che alle assemblee non faceva altro che opposizione a qualsiasi proposta. Questo mi ha fatto venire in mente che anche nel nostro condominio c’è un caso uguale, ma opposto.

Cioè la proprietaria di uno dei più grandi appartamenti (e quindi con molti millesimi che pesano sul voto), che dice sempre sì. Cioè approva qualsivoglia proposta senza neppure aspettare che sia adeguatamente sviscerata e tantomeno ascolta gli altri. Di quale sindrome potrebbe trattarsi? Mi affido a lei, l’esperta.

Augusto. S., Reggio Emilia Anticipo la conclusione: così come è descritta nella lettera la condomina non soffre di nessuna sindrome. Le risposte tempestive che dà e il non ascoltare gli altri condomini può essere semplicemente una sua modalità per non voler discutere con altre persone e per non voler perdere tempo sugli argomenti d’approfondire... Questa è solo una mia opinione, in quanto io non conosco la persona e ho ipotizzato questa conclusione in base al suo racconto. Se l’attitudine, invece, fosse ossessiva, ripetuta in modo reiterato, saremmo davvero di fronte a un problema medico. Da risolvere solo con una terapia.

Quelli che ridono ai funerali Buongiorno, mi rivolgo a lei perché non conosco personalmente uno psicologo esperto di quella gabbia di matti chiamata condominio. In particolare, il nostro (di tutti) problema è un condomino che manifesta comportamenti che non so definire altro come croniche negligenze per i diritti e le sensibilità altrui (per esempio sghignazzare in presenza di una cerimonia funebre per la morte di un vicino di casa), ma anche disonestà cronica, come non pagare

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le spese condominiali e sfoggiare una vita più che agiata.

Secondo lei, che cosa c’è alla base di tutto questo?

Bill R. via e-mail Rispondo alla sua domanda: «Che cosa sta alla base di tutto questo».

Come tutte le persone, alla base dovrebbe esserci il buon senso per capire quale priorità dare alle scelte che ognuno fa. Purtroppo, chi ci rimette siete voi condòmini che dovete pagare le conseguenze di chi non paga. Ma non fatevi ingannare: le persone così esteriormente si mostrano serene, ma in realtà sono molto insoddisfatte, perché non riescono a concretizzare i propri successi, ma solo, spesso fallimenti.

Bisognerebbe capire quali per ipotizzare anche una via di uscita.

Bipolare in condominio Egregia dottoressa, non le rubo molto tempo. Abbiamo una vicina di casa che è manifestatamente affetta da disturbo bipolare. La diagnosi, per la verità, è dedotta dal comportamento di questa donna, che può evitare di salutarti quando la incontri sulle scale e cinque minuti dopo sorridere e abbracciarti felice.

Intendiamoci, non è un problema pratico, ma solo un disagio che si prova quando ci si imbatte in lei: di quale umore sarà?

Tanto per capirci: è risolvibile questo problema?

Lavinia A., Milano Le persone che soffrono di disturbo bipolare alternano fasi di depressione e di euforia. Hanno un alto rischio, fino all’80-90% dei casi, di andare incontro a periodiche ricadute e ogni nuovo episodio può facilitare la comparsa di ulteriori momenti-no, ridurre la risposta alle cure e aumentare la possibilità di un’evoluzione cronica. Pertanto, di solito è opportuno valutare un trattamento preventivo allo scopo di ridurre il rischio di future ricadute e di eliminare quei sintomi, come ansia, irritabilità, eccessiva emotività, facili variazioni dell’umore, che spesso sono presenti nell’intervallo tra un episodio e l’altro e che possono condizionare la vita quotidiana del paziente. Quindi, il disturbo va curato attraverso una terapia costante, così la persona può stare meglio. Ma deve essere il soggetto malato a sentirne la necessità.

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