Condominio Sostenibile e Certificato gennaio 2021

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N. 37 DICEMBRE / GENNAIO 2021

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UN INCENTIVO PER L'EDUCAZIONE

N

on bisogna avere paura di andare controcorrente. E così, mentre il superbonus occupa la mente, le speranze e il tempo (quello necessario a ottemperare alla miriade di necessità burocratiche) degli amministratori di condominio, è lecito porsi qualche domanda scomoda. Siamo sicuri che basti un bel cappotto, una nuova caldaia e un po’ di pannelli fotovoltaici a fare un condominio green? L’interrogativo non è ozioso. Certo, nessuno può negare che un buon isolamento termico possa ridurre di oltre la metà il consumo energetico di un edificio. E questo è, e sarà sempre, un obiettivo primario. Quindi, non è sbagliato concentrare la propria attenzione sugli incentivi fiscali, che fortunatamente la Legge di Bilancio 2021 ha prorogato. Non è una perdita

di tempo neppure sottolineare quanto sia fondamentale riqualificare un vecchio stabile costruito qualche decennio fa, quando i criteri ambientali non c’erano o erano nella sostanza disattesi.

Ma chi amministra un condominio sa che c’è anche un altro fattore importante: la cultura di chi ci abita. Il superbonus spesso è frainteso, considerato una facile opzione per rimettere a nuovo un edificio senza spendere un euro (tra parentesi, anche questa è un’illusione, perché l’incentivo fiscale bisognerà pagarlo comunque attraverso le tasse di tutti i cittadini). Ed ecco che i progetti si arenano quando si scopre che non si può rimettere a posto il parcheggio interno gratis, oppure rimodernare l’ingresso. Ma non solo. Ha senso che lo Stato finanzi l’isolamento termico di un condominio e, poi, gli stessi abitanti

dell’edificio non stiano attenti alla raccolta differenziata? Attenti: le due cose sono in stretta relazione. I superbonus sono un incentivo a consumare meno energia, a importare meno petrolio e a inquinare meno. La raccolta differenziata dei rifiuti, a sua volta, serve allo stesso scopo: consumare meno e inquinare meno.

Sono due facce della stessa medaglia. Ma quanti sono i condòmini che non fanno attenzione allo smaltimento dei propri rifiuti? Molti, troppi. Così si spreca energia e, tra l’altro, anche soldi perché il Comune di residenza spenderà di più per lo smaltimento delal spazzatura, costo che si riverbererà sul tasse comunali. È come se, con noncuranza, gli indisciplinati facessero dei buchi nel cappotto termico appena applicato al condominio. Sono comportamenti frequenti che, purtroppo, sono anche poco presi in considerazione (anche da qualche amministratore di condominio). E non bastano le multe che qualche Comune applica a chi non rispetta lo smaltimento differenziato a correggere la noncuranza in questo comportamento incivile. Alla maleducazione per la gestione dei rifiuti si potrebbe aggiungere lo spreco nei consumi privati, la scarsa attenzione agli spazi comuni di un condominio, o la piaga del vandalismo: sono tutte questioni di cultura, di educazione. E, purtroppo, nessun superbonus potrà indurre a un comportamento civile chi non ce l’ha.

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DANIELA ZEBA

SEMPLICISSIMO

SUPERBONUS

P

robabilmente sta iniziando una nuova era, con il 2020 come spartiacque tra pre e post covid.

Un anno difficile se n’è andato e ora tutti nutriamo aspettative più o meno ben riposte nel 2021 che, per molti aspetti, pare destinato ad essere l’anno della rinascita, almeno per il condominio.

Superbonus fiscali, assemblee telematiche, maggioranze facilitate, cantieri, fermento: il covid è stato un acceleratore straordinario di avvenimenti che hanno rivoluzionato le nostre vite in maniera tanto repentina, quanto inaspettata. Irrinunciabili, quindi, gli ap-

profondimenti di questo numero sulle materie scottanti più che mai alla ribalta: bonus fiscali e assemblee, visto che i cantieri edili saranno approntati ormai nel 2021, anno decisivo per il rilancio dell’intera economia. D’obbligo però un occhio anche alle ombre e non solo alle luci abbaglianti del superbonus, perché la sfida decisiva che la categoria degli amministratori dovrà affrontare, determinerà chi sarà all’altezza del proprio compito e del proprio ruolo. Il 110% diverrà quindi la cartina di tornasole per riconoscere il professionista del terzo millennio.

Pensando, poi, alla primavera, dobbiamo essere pronti anche ad affrontare i piccoli fastidiosi problemi legati alla convivenza all’aria aperta che la bella stagione porterà con sè: un approfondimento sulla «vita da balcone» è quindi d’obbligo, affinchè vada veramente tutto bene. Inoltre, focus su morosità, acqua, privacy, videosorveglianza, e molto altro con nuovi collaboratori di spicco ed approfondimenti sempre più interessanti. Ci attende un anno di sfide ed iniziative sempre più brillanti; continuate a seguirci e non ve ne pentirete: il nostro entusiasmo vi contagerà.

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Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 9 - Numero 37 - Dicembre / Gennaio 2021 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Daniela Zeba / info@studiozeba.it

Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Valentina Anghinoni, Gaia Cigognini, Federico Della Puppa, Pietro Maria di Giovanni, Rosario Dolce, Selene Maestri (fotografa), Luca Mercalli, Veronica Monaco, Giuseppe Rossi, Franco Saro, Cristiano Vassanelli, Giuseppe Zangari, Daniela Zeba Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia Come abbonarsi / How to subscribe Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 30 - Estero annuo Euro 45 Anno 2021 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link www.virginiagambinoeditore.it/categoria-prodotto/ abbonamenti/ oppure, fare richiesta ad abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

Per generazione e invio CU e 770 2021/2022 e pagamento F24 2021

Provvederemo alla comunicazione delle CU e del 770 per l’anno 2020, alla rilevazione mensile delle fatture pagate con versamento delle ritenute di acconto con addebito sul conto del condominio, alla comunicazione CU E 770 per l’anno 2021

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Responsabilità / Responsability : la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista.

Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE IUN INCENTIVO PER L'EDUCAZIONE......................................3 DANIELA ZEBA SEMPLICISSIMO SUPERBONUS.........................................5

38 Cambia la stagione, tornano i problemi

DOMANDE & RISPOSTE BONUS FACCIATE, QUANDO SERVE................ 10 STORIA DI COPERTINA HÖRMANN LA NUOVA SICUREZZA PER PORTE E PORTONI................. 14 DOSSIER SUPERBONUS - 1 I NUOVI BONUS IN CONDOMINIO................................ 22 SUPERBONUS - 2 ICENTIVO CON TRAPPOLE........................................... 26 PRIMO PIANO BUSINESS I TOP 100 DEL CONDOMINIO.................................................... 28 AMBIENTE COMODI E GREEN, IN CONDOMINIO SI PUÒ......................... 34 VITA IN CONDOMINIO MALEDETTA PRIMAVERA.................................. 38

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IMPIANTI LA LEGIONELLA NON È UN PROBLEMA DEL TUBO.............. 44

Non sottovalutare il controllo degli impanti idrici

KLIMAHOUSE SOSTENIBILI ANCHE ONLINE............................................. 48 NEWS............................................................................................................. 54 PROFESSIONE AMMISTRATORI IL COMPENSO DELLA DISCORDIA................................ 56 DIRITTO & ROVESCIO SUPERCONDOMINIO CHI COMANDA TRA I GIGANTI............................... 58 PRIVACY QUANDO IL PRIVATO DIVENTA PUBBLICO.............................. 64 ASSEMBLEA TELEMATICA IN 10 MOSSE.................................................. 68 AMMINISTRATORI MOROSI E COVID, CHE COSA FARE......................... 70 SPECIALI VERDE NUOVO SCONTO PER IL GIARDINO............................................... 72 TECNICA EDILIZIA TUTTO SUL TETTO...................................................... 74 RISTRUTTURARE MATERIALI GREEN PER I LAVORI IN CASA.............. 82 IDEE UTILI PLYMAXITALIA SI PUÒ DIRE ADDIO AL RUMORE................................... 84 PSICONDOMINIO.......................................................................................... 88

segreti del tetto, 74 Icome intervenire

LA VOSTRA POSTA

Risponde Pietro di Giovanni, Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, esperto di diritto condominiale e consulente per associazioni di categoria, amministratori e condomini. Autore di numerose pubblicazioni, relatore in convegni e seminari a livello internazionale.

BONUS FACCIATE, ECCO QUANDO SERVE

O B La legge di bilancio per il 2021 in discussione in Parlamento ha prorogato per tutto il 2021 il bonus facciate. Chi può usufruirne e a quali condizioni ?

L’articolo 1, commi da 219 a 224, della legge 27 dicembre 2029 n. 160 (Legge di Bilancio 2020) ha introdotto una detrazione fiscale pari al 90% delle spese documentate e sostenute per interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, che comunemente viene detto bonus facciate. Possono usufruirne soltanto gli edifici ubicati in agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi (zona A secondo la classificazione operata dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444). Ovvero, gli edifici in zone totalmente o parzialmente edificate, prive di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, in cui la superficie coperta degli edifici esistenti

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S U N

non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 metri cubi per metro quadrato (zona B secondo la classificazione operata dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444). La normativa riconosce l’incentivo soltanto per alcune tipologie di interventi: pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata, coibentazione delle strutture opache della facciata che interessi più del 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, nel rispetto dei requisiti tecnici previsti dalla normativa di settore, rifacimento, pulitura o tinteggiatura di balconi, ornamenti o fregi. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi a meno che non venga esercitata l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito prevista dall’articolo 121 del decreto legge 34 del 2020 per il superbonus 110% ed estesa anche al bonus facciate.

Le differenze tra facciate e superbonus Che differenza c’é tra bonus facciate e superbonus 110%?

Il bonus facciate è volto al recupero o restauro della facciata esterna di edif ici o unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi gli immobili strumentali. Non operano, quindi, le limitazioni oggettive previste per gli interventi che danno diritto al superbonus. Non è previsto, neppure né un limite massimo di detrazione né un massimo di spesa ammissibile. La detrazione, pertanto, spetta nella misura del 90% calcolata sull’intero costo sostenuto ed effettivamente a carico del contribuente, con l’unica avvertenza che in sede di controllo l’Agenzia delle Entrate potrà verif icare la congruità del costo degli interventi realizzati. Non si è soggetti all’obbligo dell’asseverazione degli interventi, previsto per il superbonus, anche se nell’ipotesi in cui l’intervento sia influente dal punto di vista termico o interessi più del 10% dell’intonaco della superf icie disperdente lorda

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO complessiva dell’edif icio, il tecnico dovrà certif icare la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti per ciascuno di essi e un tecnico non coinvolto nei lavori dovrà redigere, dopo l’esecuzione dell’intervento, un attestato di prestazione energetica (Ape), per ogni singola unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni f iscali. Non è quindi richiesto l’Ape ante lavori. C’è invece identità di disciplina tra bonus facciate e superbonus 110% per quel che riguarda le spese che generano la detrazione f iscale: acquisto dei materiali, progettazione e altre prestazioni professionali richieste dalla tipologia di lavori, spese per l’installazione dei ponteggi, per lo smaltimento dei materiali rimossi, l’Iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, eccetera.

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Facciate visibili Un edificio ha più di una facciata: si può usufruire del bonus per tutti gli interventi che le riguardano?

Il bonus facciate ha lo scopo di incentivare gli interventi edilizi, finalizzati al decoro urbano: per questo l’agevolazione riguarda gli interventi effettuati sulle parti visibili dell’edificio e non spetta per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, a meno che anche queste ultime non siano visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico. Secondo l’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate, sarà possibile utilizzare la detrazione per i lavori eseguiti sulle facciate dell’edificio costituenti il suo perimetro esterno, sebbene solo parzialmente visibili dalla strada, ma non anche sulle pareti esterne opposte al punto di vista dalla strada pubblica non visibili (neanche parzialmente) da quest’ultima (risposta ad interpello n. 522 del 4 novembre 2020).

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LA VOSTRA POSTA

Risponde Pietro di Giovanni

Cappotto con bonus

Facciate e balconi

Le spese per il ripristino delle finiture originarie della facciata dopo l’apposizione del cappotto termico sono comprese nel bonus facciate?

Quali interventi si possono fare sui balconi grazie al bonus facciate?

Le spese per lavori aggiuntivi necessari per la posa del cappotto termico (l’isolamento dello sporto di gronda e dei pluviali, la sostituzione dei davanzali, la sistemazione di alcune prese e punti luce esterni, lo smontaggio e rimontaggio delle tende solari, ovvero la loro sostituzione, nel caso in cui ciò si rendesse necessario per motivi tecnici) sono comprese nel bonus facciate «trattandosi di opere accessorie e di completamento dell’intervento di isolamento delle facciate esterne nel suo insieme, i cui costi sono strettamente collegati alla realizzazione dell’intervento stesso» (risposta ad interpello n. 520 del 3 novembre 2020). Non sono comprese, invece, le spese per la sostituzione di vetrate, inf issi, grate, portoni e cancelli perché non entrano nella nozione di strutture opache, che la norma utilizza per delimitare oggettivamente gli interventi.

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L’Agenzia delle Entrate ha precisato che sono ammesse a detrazione le spese per il rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone, per la sostituzione dei pannelli in vetro che ne costituiscono le pareti perimetrali, per la ritinteggiatura delle intelaiature metalliche che sostengono i pannelli di vetro perimetrali, per la tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone (risposta a in-

terpello n. 289 del 31 agosto 2020), per il rifacimento del parapetto in muratura e del frontalino (risposta ad interpello n.

185 del 12 giugno 2020). Accede alla detrazione anche il rifacimento della cosiddetta altana veneziana, una particolare struttura architettonica assimilabile a un balcone che sta in aggetto alla facciata, chiaramente percepibile dal suolo pubblico e che contribuisce al decoro dell’edificio (risposta ad interpello 543 del 12 novembre 2020). Le spese sono riconosciute anche se l’intervento viene eseguito sui soli balconi e non sulla facciata (risposta ad interpello 191 del 23 giugno 2020).

Non accedono al beneficio, invece, le spese di rifacimento del terrazzo a livello: infatti tale struttura, pur costituendo una proiezione all’aperto dell’abitazione cui è contigua, è destinata, al pari di un lastrico solare, a coprire le superfici scoperte dell’edificio sottostante del quale costituisce, strutturalmente, parte integrante.

Ciò che distingue un terrazzo a livello da una copertura è solo la funzione di tale parte dell’edificio essendo il primo, a differenza del lastrico solare, destinato anche a dare affaccio o proiezione esterna all’edificio. Ma tale differente funzione non modifica la natura strutturale del terrazzo di parete orizzontale tale da escluderlo dal bonus facciate (risposta ad interpello 185/2020, cit.).

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P

orte e portoni non sono solo semplici accessi, ma sistemi ad alta tecnologia, sempre più automatizzati e sicuri, anche in condominio. Lo sa bene Hörmann, gruppo tedesco tra i più grandi produttori europei di porte, portoni, automazioni e sistemi di chiusura, presente anche in Italia da 30 anni (anniversario celebrato lo scorso anno), che continua a innovare presentando soluzioni al passo con i tempi, sempre in linea con le normative e le nuove esigenze estetiche e funzionali del mercato. «Le nostre solu-

Stefano Tuccio, amministratore delegato di Hörmann Italia.

A destra, la sede dell’azienda a Lavis (Trento)

zioni sono garantite da certificazioni che attestano prestazioni elevate in vari ambiti», dichiara l’ingegnere Stefano Tuccio, amministratore delegato di Hörmann Italia. «Al coefficiente di trasmittanza, il più basso possibile per garantire un buon isolamento termico, i nostri prodotti uniscono robustezza, sicurezza antieffrazione e avanzati sistemi di automazione che permettono di comandare l’apertura da remoto o di connettere le porte in modalità smart. Tutte queste caratteristiche, oltre a un design curato nei più piccoli dettagli, ci permettono di soddisfare a 360 gradi le richieste del mercato. Tra le novità appena introdotte, per esempio, diamo la possibilità di personalizzare la porta del garage con qualsiasi fotografia scelta dal cliente, stampata digitalmente su tutto il manto».

Domanda. Per quanto riguarda il mondo del condominio, quali sono le soluzioni più interessanti proposte da Hörmann?

Risposta. Partendo dai garage, Hörmann propone una gamma completa di portoni sezionali, basculanti e serrande in grado di incontrare le esigenze di clienti anche tra loro molto diversi. Fanno parte della nostra gamma anche le soluzioni per il controllo degli accessi, come i dissuasori o i sistemi a barriera. Entrando poi nel vivo del condominio, Hörmann offre una

gamma molto ampia di portoncini di ingresso e porte per interni.

D. Pilomat è un’azienda specializzata in dissuasori, che Hörmann ha acquisito di recente. Perché questi prodotti sono interessanti anche per il condominio?

R. I dissuasori possono trovare applicazione in condominio per il controllo degli accessi agli spazi comuni, ai posti auto o alle zone pedonali. Questi sistemi hanno un enorme vantaggio: offrono un livello di sicurezza davvero molto elevato, garantendo assoluta resistenza a qualsiasi tentativo di manomissione, e, all’occorrenza, possono scomparire interamente, assicurando la perfetta planarità con il manto stradale.

D. L’installazione dei dissuasori avviene in tempi rapidi?

R. La gamma di dissuasori è molto diversificata e comprende modelli standard o ad alta sicurezza, in versione automatica, semiautomatica, removibili o fissi. I tempi di installazione dipendono dalla soluzione scelta, ma operatori specializzati in questo tipo di lavori generalmente non hanno grandi difficoltà. Sostanzialmente si tratta di realizzare un pozzetto più o meno profondo e una traccia nell’asfalto per far passare i comandi.

Tra i sistemi di controllo accessi, Hörmann propone anche OktaBlock, dissuasore temporaneo certificato High Securi-

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STORIA DI COPERTINA

I dissuasori possono trovare applicazione in condominio per il controllo degli accessi agli spazi comuni, ai posti auto o alle zone pedonali

ty, in grado di ammortizzare un’eventuale collisione proveniente da qualsiasi direzione, bloccando il veicolo entro 20 metri.

Pensato per luoghi e manifestazioni pubbliche, OktaBlock può trovare applicazione anche nell’ambito del condominio, in quanto non richiede lavori strutturali: grazie a una normale gru o un comune carrello elevatore, è facilmente posizionabile a protezione degli accessi.

D. Hörmann propone anche un’ampia scelta di porte per garage. Quali sono i prodotti di punta?

R. Sicuramente il nostro fiore all’occhiello è il portone sezionale, prodotto storico, ma in costante evoluzione. Oggi l’innovazione riguarda soprattutto il sistema di automazione e il controllo da remoto, tecnologie che stanno raggiungendo livelli sempre più elevati di interconnessione. Tutti i motori presentati alla fine del 2020, infatti, hanno la possibilità di es-

COMODITÀ IN CONDOMINIO ALLE PORTE DI FERRARA...

La coabitazione è una sfida che mette spesso alla prova i condomìni. Nel cohousing questa esperienza viene portata al massimo livello, coinvolgendo gli inquilini attivamente nella progettazione e gestione dei servizi e spazi comuni dell’edificio. Tra gli esempi più rappresentativi in Italia di questa iniziativa residenziale spicca il Cohousing Sangiorgio alle porte di Ferrara. Progettata dallo studio Rizoma Architetture di Bologna recuperando le volumetrie di alcuni fabbricati preesistenti, la struttura è costituita da un compatto edificio pluripiano perfettamente inserito nel paesaggio, grazie anche all’ampio giardino con orto collettivo. La struttura in legno, il campo fotovoltaico in copertura e le soluzioni impiantistiche assicurano il massimo comfort, a fronte di consumi energetici praticamente nulli (classe A+). Il lotto è completato dal basso volume delle otto autorimesse, prospiciente l’accesso carrabile. L’autorimessa scherma la vista del giardino rispetto alla strada con una calda cortina in legno, lo stesso materiale che distingue le aperture presenti sui prospetti.

RIVESTIMENTO IN MATERIALE NATURALE Presso i box del Cohousing Sangiorgio sono installati otto portoni basculanti Hörmann modello Berry N80 per

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SCHEDA PROGETTO ARCHITETTONICO: Rizoma Architetture IMPRESA: Ferruccio Maestrami PORTONI: Hörmann Berry N 80 AGENZIA: Castellari Porte e Finestre AGENTE: Maurizio Castellari

sere azionati anche tramite smartphone o tablet, senza bisogno di telecomando.

Completano l’offerta altri prodotti, come le serrande e le classiche porte basculanti.

D. Quali sono i sistemi di automazione più gettonati?

R. Gli attuatori della serie 4 per sezionali sono i sistemi di automazione più impiegati. Tutti i componenti sono certificati insieme al prodotto, garantendo prestazioni eccellenti, minimi consumi di energia e, grazie a un esclusivo dispositivo elettronico di controllo delle forze applicate, un sistema di protezione sicuro ed efficace. Insomma, il top di ciò che il mercato può offrire.

D. Quali caratteristiche devono avere invece i portoni per garage collettivi?

R. Le caratteristiche principali devono essere la resistenza all’elevato numero di manovre e una ridotta necessità di manutenzione. Per garage collettivi, Hör-

mann propone una gamma dedicata che comprende portoni sezionali e porte basculanti, con numeri di manovra garantiti fino a mezzo milione circa, se correttamente manutenzionati.

D. Come viene misurata la sicurezza dei vostri prodotti?

R. I prodotti Hörmann hanno un’elettronica molto sofisticata, che garantisce l’incolumità di chi dovesse trovarsi accidentalmente sotto un portone in manovra.

Per quanto riguarda invece la resistenza all’effrazione, quasi tutti i portoni sezionali possono essere dotati di un ulteriore equipaggiamento di sicurezza certificato Rc 2.

D. Oltre a essere sicuri, i portoni devono anche essere affidabili. Quali sono le garanzie che fornite?

R. Hörmann garantisce l’affidabilità dei suoi prodotti con una garanzia di dieci anni sui portoni civili e di cinque anni

uso residenziale, con apertura manuale e predisposizione per la motorizzazione. Composti da un telaio tubolare rettangolare e dal manto di rivestimento, entrambi sono in acciaio zincato (RAL 8028 marrone terra), a cui è sovrapposto uno strato esterno in perline di legno d’abete nordico naturale, trattate con impregnante neutro. Per ciascun portone sono presenti quattro finestre fisse, realizzate in lastre di acrilico e disposte nella fascia più alta.

Le guide di scorrimento sono dotate di sistema di sicurez-

sulle motorizzazioni. Una scelta che testimonia la qualità dei nostri portoni e la loro durabilità nel tempo.

D. Quindi è previsto un servizio di assistenza?

R. Certamente, abbiamo squadre di tecnici specializzati, selezionati e formati costantemente dall’azienda. Si tratta di circa 80 imprese terze certificate, distribuite su tutto il territorio italiano, in grado di operare secondo le normative e garantire assistenza e ricambi per ogni esigenza. La formazione continua delle squadre che operano per Hörmann è un aspetto fondamentale, per questo il loro aggiornamento tecnico e normativo deve essere puntuale e costante.

D. Il superbonus 110% coinvolge anche le chiusure? Quali caratteristiche deve avere una porta per essere adatta all’incentivo fiscale?

R. Il superbonus 110% è legato a inter-

za d’arresto in apertura e di carrelli in materiale sintetico anti-usura, con protezione salvadita. L’apertura e chiusura dei portoni avviene grazie a chiavistelli regolabili a scatto automatico su due lati, serratura con mezzo cilindro profilato, pomolo esterno e impugnatura di sicurezza interna.

Il bilanciamento del movimento è affidato a molle traenti multiple e leverismi di sicurezza. I portoni Hörmann Berry N 80 sono stati forniti dall’agenzia Castellari Porte e Finestre, con sede a Bologna.

CONDOMINIO SC - 17

STORIA DI COPERTINA venti trainanti, mirati all’efficientamento energetico dell’edificio con l’obiettivo di migliorarne la prestazione energetica di almeno due classi. A questo risultato possono concorrere anche i portoncini di ingresso al condominio, qualora il giroscale di quest’ultimo sia riscaldato, piuttosto che le porte d’ingresso dei singoli appartamenti. Persino un portone da garage può essere un intervento trainato, qualora abbia la giusta certificazione edilizia e sia posto a chiusura di un ambiente riscaldato. Hörmann propone inoltre soluzioni con valori di trasmittanza termica estremamente bassi, che contribuiscono al raggiungimento delle soglie energetiche nel calcolo complessivo dell’inter-

I dissuasori Pilomat

... E L’ESTETICA TOP A VIBO VALENTIA Estetica, comfort e tecnologia sono i pilastri che hanno caratterizzato il progetto di restyling di un edificio plurifamigliare di quattro piani fuori terra a Monterosso Calabro (Vibo Valentia), nel cuore delle Serre Calabresi.

Il rivestimento in legno delle superfici del basamento e in pietra dei piani superiori, l’uso dell’intonaco bianco con tonalità calde, nonché l’impiego del vetro per dare trasparenza alle balconate, conferiscono un’immagine SCHEDA COMMITTENTE: Famiglia Galati PROGETTISTA: Arch. Jerry Pungitore SISTEMI DI CHIUSURA: Hörmann PORTONI SEZIONALI: LPU 42 PORTONCINO D’INGRESSO: Top Comfort TP80 AGENZIA: Sgromo Rappresentanze AGENTE: Carlo Sgromo

18 - CONDOMINIO SC

accogliente all’intera composizione, senza rinunciare alla giusta dose di modernità, sottolineata dai sistemi di chiusura Hörmann. In particolare sono stati installati un portoncino d’ingresso modello Top Prestige TP80, incorniciato da listelli in teak, e tre portoni sezionali LPU 42, equipaggiati con motorizzazione Supramatic E, che assecondano il passo delle strutture portanti e riprendono la scansione delle grandi vetrate soprastanti.

vento di riqualificazione. Ad esempio la porta ThermoCarbon raggiunge valori UD di 0,47 W/(m²K).

D. Hörmann ha festeggiato nel 2020 un importante compleanno. Quali sono state le tappe fondamentali che vi hanno portato sino a oggi?

R. Nel 2020 abbiamo celebrato il nostro 30esimo anno di attività in Italia. Avevamo in programma una serie di eventi per festeggiare questo importante anniversario insieme ai nostri Partner, ma purtroppo abbiamo dovuto rinunciare a causa dell’emergenza sanitaria. Siamo riusciti tuttavia ad organizzare alcuni incontri a distanza con i nostri concessionari e agenti, ripromettendoci di ritrovarci di

persona appena possibile.

Per quanto riguarda il nostro percorso storico, Hörmann Italia si è imposta sul mercato attraverso un processo di crescita continuativo; in tale processo, le chiavi per il successo sono state l’eccellenza delle soluzioni proposte, il sistema di business focalizzato su agenti, concessionari e centri assistenza, nonché l’organizzazione capillare sull’intero territorio. Dal 2008 in poi, a seguito della crisi dell’edilizia come nel corso della pandemia, sono state determinanti la flessibilità e la resilienza dimostrate dall’azienda, capacità che le hanno permesso di adattarsi velocemente ai cambiamenti del mercato.

D. Hörmann si è sempre distinta per la

INTEGRAZIONE DOMOTICA Il portoncino d’ingresso principale e i portoni sezionali Hörmann, oltre alle porte d’accesso agli appartamenti, sono equipaggiati con lettori di impronte digitali FL100, per permetterne l’apertura senza chiave. La scheda universale UAP consente l’integrazione con il sistema domotico per controllare lo stato degli accessi e movimentarli da remoto. Nel caso del portoncino

capacità di innovare. Quali sono le ultime novità?

R. Quest’anno, per quanto concerne sia i portoni residenziali che industriali, presenteremo importanti novità in merito a motorizzazioni, efficienza, risparmio energetico e smart home.

Infine, come accade ormai da anni, sempre più attenzione sarà riservata all’impatto ambientale dei nostri prodotti e dell’intera produzione Hörmann: incrementeremo ulteriormente l’impiego di materiali ecocompatibili, continueremo ad utilizzare energia proveniente da fonti rinnovabili e proporremo soluzioni ancor più avanzate in termini di risparmio energetico.

Top Prestige , il lettore delle impronte invia un segnale all’elettromotore che agisce sulla serratura premontata sul profilo del battente. Dall’interno dell’edificio è possibile azionare i portoni mediante tre pulsantiere radio FIT3, installate dove non arriva la rete elettrica.La fornitura dei prodotti Hörmann è stata curata dall’agenzia Sgromo Rappresentanze di San Pietro a Maida (Catanzaro).

CONDOMINIO SC - 19

20 - CONDOMINIO SC

DOSSIER SUPERBONUS I nuovo incentivi per il condominio Le trappole dello sconto fiscale

pag. 22 pag. 26

La legge di Bilancio ha allungato i termini per usufruire del superbonus. Non solo. Ha anche introdotto nuovi incentivi, come il cosiddetto bonus rubinetti. Ma siamo sicuri che questa opportunitĂ sia sempre a portata di mano? Ve lo spieghiamo nelle pagine seguenti

CONDOMINIO SC - 21

DOSSIER

INCENTIVI FISCALI

I NUOVI BONUS IN CONDOMINIO Rinvio per alcune norme antincendio, conferma delle agevolazioni, allargamento dei criteri per rifare il tetto, introduzione del bonus rubinetti... Ecco le novitĂ contenute nella legge di Bilancio per il 2021 Giuseppe Rossi 22 - CONDOMINIO SC

A

nche il condominio ha la sua dose di novità per il 2021. I bonus si allargano, si allungano e si spalmano: assomigliano sempre più a un elastico fiscale che, probabilmente, non potrà durare in eterno. Infatti, la legge di Bilancio ha fissato i nuovi termini, che per il superbonus 110% arrivano in sostanza a fine dicembre 2022. Ma non solo: sono comprese le conferme per gli altri incentivi e l’introduzione del bonus rubinetti. Insomma, vale la pena di dare un’occhiata alle novità.

Superbonus 110% Gli occhi del mondo dell’edilizia, ma anche dei singoli proprietari di immobili e degli amministratori di condominio erano puntati sulla prevista proroga per il superbonus 110%. E la proroga è arrivata: ora i termini sono stati spostati al 30 giugno 2022 per le case unifamiliari, e al 31 dicembre 2022 per i condomini e case di proprietà pubblica a patto che il 60% dei lavori (o più) sia ultimato entro i primi sei mesi 2022. Il resto dei lavori, invece, potrà comunque proseguire oltre quella data. Altra novità: il superbonus è stato esteso alle palazzine sino a quattro appartamenti di unico proprietario. Per il superbonus restano confermati i requisiti necessari (le procedure di asseverazione e la necessità di miglioramento di due classi energetiche) oltre alla possibilità di ottenere l’incentivo anche per il consolidamento strutturale (sismabonus).

E se si incrociano sismabonus e superbonus al 110%? Il sismabonus ha un effetto trainante esclusivamente per l’installazione di impianti fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati, mentre sono esclusi interventi come quelli per l’isolamento, il miglioramento energetico o l’installazione delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici. In sostanza: chi utilizza il sismabonus (che, bisogna ricordarlo, è valido solo per le zone a rischio sismico 1, 2 e 3) non può aggiungere, con lo stesso tipo di incentivo, anche l’isolamento dell’edificio. O, più precisamente, può farlo ma si deve accontentare dell’ecobonus al 65% o del 50% per gli infissi). In compenso, però, bisogna aggiungere che il sismabonus non ha il vincolo del miglioramento delle due classi energetiche.

Da ricordare, inoltre, che il massimale di spesa previsto rimane di 96 mila euro per unità immobiliare e non è autonomo rispetto a quello degli interventi di ristrutturazione.

Bonus coperture La legge allarga il superbonus 110% anche agli edifici privi di Aper (Attestato di prestazione energetica) perché sprovvisti di copertura, di uno o più CONDOMINIO SC - 23

DOSSIER detrazione resta del 50% e riguarda l’acquisto di mobili per unità immobiliari interessate da ristrutturazioni edilizie.

muri perimetrali, o di entrambi (unità collabenti). A patto però che gli edifici, al termine dei lavori, anche in caso di demolizione e ricostruzione o ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A. Altra novità: sono agevolati anche gli interventi di isolamento termico sugli involucri, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente. In sostanza, il superbonus è applicabile anche ai tetti che delimitano sottotetti non riscaldati, ma che non siano definibili «un’intercapedine». Dovrebbero inoltre essere compresi nell’incentivo anche gli interventi già iniziati e non ancora conclusi, per i quali devono essere ancora trasmessi i documenti di fine lavori e le relative asseverazioni tecniche. La novità contenuta nella legge di Bilancio, quindi, agevola l’applicazione del superbonus 110% per i tetti che delimitano sottotetti non riscaldati, ma non definibili come un’intercapedine. È comunque richiesto il miglioramento di due classi energetiche, anche se non sono previsti requisiti né per l’edificio né per la zona sottostante il sottotetto.

La novità è da inquadrare nelle indicazioni dell’Enea (ente deputato ai controlli tecnici), per la detraibilità delle spese sostenute per coibentare il tetto, benché confinante con una zona non riscaldata (tetto freddo), concesse soltanto se il sottotetto è non abitabile o non praticabile e, inoltre, di mini dimensioni. In sostanza, deve essere considerato un’intercape24 - CONDOMINIO SC

dine, tutt’uno con la copertura e con il solaio orizzontale (che delimita una zona sottostante riscaldata). Ci vuole comunque anche l’asseverazione di un tecnico per certificare che il sottotetto formi un corpo unico con tetto e solaio. In questo caso la detrazione (65% spalmato su dieci anni) si potrà ottenere se la prestazione energetica del sistema copertura-sottotetto-solaio sarà inferiore agli specifici valori massimi di trasmittanza previsti dai requisiti tecnici. In poche parole: la novità nella legge di Bilancio potrebbe incentivare interventi di manutenzione straordinaria delle coperture a falde, peraltro già incentivabile con il superbonus sismico se di carattere strutturale. Sempre in tema di tetto: ora accedono al superbonus 110% anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi raggiungano una classe energetica in fascia A. Altri bonus Sono stati prorogati di altri 12 mesi i bonus ordinari per riqualificazione energetica (65%), impianti di microcogenerazione, recupero del patrimonio edilizio (ristrutturazione con il 50%), acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (il tetto sale a 16mila euro) e bonus facciate (90%): sono validi fino al 31 dicembre 2021. La nuova legge di Bilancio alza anche il tetto massimo di spesa per il bonus mobili, che sale a 16 mila euro (era di 10 mila euro). La

Condomini antincendio Novità per i condomini: è stato rimandato il termine entro cui adeguare gli edifici di altezza tra i 12 e i 24 metri alle nuove norme antincendio: la scadenza era il 6 maggio 2020. Il nuovo termine è stato rimandato a sei mesi dalla fine dello stato di emergenza. Nessun cambiamento di scadenza, invece, per i condomini con altezza compresa tra 24 e 80 metri. Il termine rimane il 15 agosto 2020.

Bonus rubinetti La definizione, bonus rubinetti, non piace al governo, ma è diventata subito popolare. Si tratta di un incentivo di 1.000 euro (scade il prossimo 31 dicembre) che ha l’obiettivo di ridurre il consumo di acqua. Il bonus serve per sostituire sanitari con nuovi apparecchi a scarico ridotto e la sostituzione di rubinetteria, soffioni doccia e colonne doccia con nuovi apparecchi a limitazione di flusso d’acqua, su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o singole unità immobiliari. Il bonus comprende le spese per la fornitura e la posa in opera di vasi sanitari in ceramica con volume massimo di scarico uguale o inferiore a 6 litri e relativi sistemi di scarico, le opere idrauliche e murarie collegate e lo smontaggio e la dismissione dei sistemi preesistenti. Inoltre, l’incentivo riguarda la fornitura e l’installazione di rubinetti e miscelatori per bagno e cucina, compresi i dispositivi per il controllo di flusso di acqua con portata uguale o inferiore a 6 litri al minuto, e di soffioni doccia e colonne doccia con valori di portata di acqua uguale o inferiore a 9 litri al minuto, compresi le eventuali opere idrauliche e murarie collegate e lo smontaggio e la dismissione dei sistemi preesistenti. Attenzione, però: si tratta di un bonus che deve essere finanziato dal neonato Fondo per il risparmio di risorse idriche con un tesoretto di 20 milioni di euro per il 2021. La copertura del bonus, insomma, è limitata a quella cifra in bilancio.

LA GUIDA ALLE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO La nuova edizione della Guida del Condominio Sostenibile è stata completamente ripensata. A partire dal suo focus: i superbonus e i sismabonus. La Guida contiene tutte le informazioni pratiche necessarie per accedere ai nuovi (e ai vecchi) incentivi fiscali dedicati alla riqualificazione del condominio.

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SPECIALE SUPERBONUS 2021

CONDOMINIO SOSTENIBILE

LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

Le novità introdotte dal Superbonus • • • • •

Applicabilità in condominio Interventi ammessi Sismabonus Cessione del credito Il ruolo dell’amministratore

Guida all’utilizzo di tutti gli incentivi fiscali Con le schede di approfondimento e i casi applicativi

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VIRGINIA GAMBINO

DOSSIER SUPERBONUS - 2

INCENTIVO CON TRAPPOLE L’agevolazione fiscale al 110% è un’occasione imperdibile per molti condomini. Ma non per sempre. Bisogna fare attenzione alle spese accessorie e alla fase di cessione del credito Daniela Zeba

I

l superbonus 110% stenta ancora a decollare in condominio: vuoi per l’incertezza sulla durata temporale del beneficio (corretta solo a fine dicembre con la proroga inserita nella Legge di Bilancio), vuoi per le maggioranze atte a deliberare soprattutto la cessione del credito, vuoi per la complessità dell’iter (tra visti di conformità, asseverazioni e congruità dei prezzi), sono ancora pochi i condomini che hanno già avviato i cantieri.

Il superbonus 110% rappresenta certamente un’imperdibile opportunità, ma è altrettanto vero che il percorso è così pieno di insidie, che la cautela dimostrata

26 - CONDOMINIO SC

prudentemente dalla maggioranza degli amministratori di condominio è più che giustificata.

Non per tutti Nella maggioranza dei casi non si è andati oltre il piano di fattibilità e in questa fase preliminare stanno emergendo, sempre più insistentemente, alcune considerazioni: più ci si addentra nella materia e più si capisce che il progetto 110% non è adatto a tutti i condomini. Più si studiano i casi e più appare evidente che non proprio tutto sarà gratis. Più si va in profondità e più appare chiaro che all’eco mediatico (spesso pura propaganda politica), non corrisponde una reale conoscenza dell’intero processo e come altrettanto spesso accade con i temi alla ribalta dell’opinione pubblica, meno si conosce la tematica e più si han-

no certezze mal riposte. Andiamo quindi ad analizzare che cosa impone cautela agli amministratori di condominio, sulla base delle evidenze riscontrate in pratica in questi mesi.

Non è sempre tutto gratis Sfatiamo questo mito. Il superbonus è un’imperdibile opportunità di riqualificazione energetica e sismica, ma non si deve pensare che proprio tutto, durante una ristrutturazione importante, rientri nel superbonus. Non è così. Vi sono lavorazioni accessorie e incidentali che godranno di una detrazione percentuale diversa, secondo si tratti di ristrutturazione edilizia (50%) o altro.

Vi sono spese, quali le competenze straordina-

rie dell’amministratore (organizzazione del progetto e coordinamento delle figure interessate, convocazioni assemblee, reperimento consensi, comunicazione ed invio moduli eccetera) o quelle del legale che fornisca assistenza per tutelare il condominio in sede di contratto d’appalto, che sono necessarie o fortemente raccomandate, ma che non rientrano nelle spese detraibili.

Il superbonus non è universalmente applicabile Il progetto superbonus è come un capo su misura. Nessuna situazione potrà essere paragonata a un altra, poiché per la riuscita dell’operazione concorrono troppi diversi fattori. Edifici con pluralità di abusi edilizi non sono candidati ideali, e non lo sono neppure quelli che non sono già particolarmente energivori (si trovano cioè in una classe energetica medio alta), ma necessitano di centinaia di migliaia di euro per lavori altamente invasivi, che possono durare mesi e rendere per parte di questi gli appartamenti indisponibili, per poi arrivare a un risparmio reale finale non particolarmente significativo. Il

gioco non vale sempre la candela. Non deve essere una forzatura a tutti i costi, il superbonus dev’essere un’opportunità, all’insegna della sostenibilità, in tutti i sensi. Giusto rilanciare l’economia, ma forzare la mano senza ritegno pur di sfruttare l’occasione, non è propriamente etico. Ci sono difficoltà rilevanti nella gestione delle pratiche che non riguardano solo conformità edilizie, urbanistiche, asseverazioni, visti, lavorazioni e materiali, ma anche garanzie assicurative e soluzioni tecniche più idonee a garantire il minor disagio possibile e il maggior godimento della casa, nell’ottica non solo del business, ma anche della tutela dei condomini di quello specifico condominio. Per certe realtà potrebbe essere più adatto, per esempio, il bonus facciate 90% (che può godere anch’esso di cessione del credito e/o sconto in fattura) poiché non necessita di conformità, asseverazioni e presenta un iter più agevolato, spese tecniche e tempi di esecuzione più ridotti.

Non tutti i player sul mercato sono affidabili Oggi, miracolosamente, sono apparsi

sul mercato esperti costruttori, tecnici e asseveratori da non avere che l’imbarazzo della scelta. Tuttavia, non tutta l’offerta è costituita da figure adeguatamente preparate, che magari si sono buttate nell’avventura con entusiasmo, ma forse con un po’ di superficialità. Cautela nella scelta della squadra, perché le conseguenze del fallimento di un progetto potrebbero essere assai spiacevoli. Gli amministratori accorti dovranno avere particolare cura nel selezionare i partner. Questo vale anche per gli istituti di credito. Nelle ultime settimane, banche, Poste e altri operatori hanno migliorato le offerte per l’acquisto dei bonus. Un chiaro segno d’interesse, anche se si tratta di proposte da valutare alla luce di ciò che viene richiesto in cambio (apertura del conto corrente, acquisto di polizze, contratti di fornitura energetica eccetera).

Maggioranze e delibera sulla cessione del crediti Il legislatore ha chiaramente forzato la mano, facilitando non solo l’adozione delle delibere con quorum agevolati, ma addirittura assoggettando al metodo collegiale e al principio maggioritario diritti e obblighi che spettano ai singoli condòmini, come l’accesso a un finanziamento, a un prestito ponte o la decisione sulla eventuale cessione del credito. Se da un lato ciò può apparire una facilitazione nel dare il via al progetto, dall’altro noi amministratori sappiamo bene che è fortemente consigliato in questi casi ottenere il consenso unanime dei condòmini, per evitare futuri possibili contenziosi.

Cautela, quindi, la impone la situazione e il ruolo degli amministratori, perché la differenza con le altre figure coinvolte nell’intera procedura, è che ogni parte in causa dell’ingranaggio sarà responsabile del proprio operato, mentre gli amministratori lo saranno dell’intera operazione e da bravi direttori d’orchestra, dovranno essere loro ad aprire il concerto, condurre e muovere la bacchetta e dovranno farlo responsabilmente, nell’interesse dei loro amministrati.

CONDOMINIO SC - 27

PRIMO PIANO BUSINESS

I TOP 100 DEL CONDOMINIO Le principali società di amministrazione condominiale in conto proprio e in conto terzi con ricavi oltre i 5 milioni: un giro d’affari di quasi 2,3 miliardi, in crescita del 3,5% Federico Della Puppa

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PRIMO PIANO TOP 100 della gestione immobiliare (valori assoluti in migliaia di euro) POSIZIONE

TOTALE RICAVI

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UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO

SOCIETÀ

FERSERVIZI

% UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO S U FATTURATO

2019

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Var. %

2019

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178.443

195.224

-8,6

26.893

19.916

35,0

15,1

10,2

4,9

2

IGD

161.607

157.585

2,6

12.591

46.388

-72,9

7,8

29,4

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3

GRANDI STAZIONI RAIL

159.658

140.635

13,5

5.944

5.356

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POSIZIONE

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PRIMO PIANO

TOTALE RICAVI

% UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO S U FATTURATO

UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO

SOCIETÀ 2019

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Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali

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TOP 100 della gestione immobiliare Sommatorie per classi di fatturato (valori in migliaia di euro) TOTALE RICAVI

2019

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Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali

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UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO

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% UTILE/PERDITA DI ESERCIZIO SU FATTURATO

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Variazione del fatturato per classi

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PRIMO PIANO AMBIENTE

COMODI E GREEN IN CONDOMINIO SI PUÒ Il meteorologo e ambientalista spiega perché è possibile cambiare il modo di costruire un edificio e come le abitazioni possono essere compatibili con l’equilibrio ecologico. Con un sensibile risparmio Luca Mercalli*

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opo che ha nevicato è interessante osservare i tetti delle case, alcuni, pochi, sono uniformemente imbiancati, segno di un ottimo isolamento termico dei locali riscaldati sottostanti.

La maggior parte, invece, sono o completamente scoperti per la rapida fusione della neve dovuta all’ingente dispersione termica, o mostrano sagome varie prive di neve laddove l’isolamento è stato eseguito male. L’impressione generale che si riceve da questo panorama di tetti più o meno innevati è quella di un patrimonio edilizio italiano definibile senza mezzi termini un colabrodo energetico, che genera enormi costi economici ed è causa di emissioni di gas a effetto serra.

Cambia il mondo Nelle case più vecchie, antecedenti al 1950, semplicemente si stava al freddo e si viveva con pochissime comodità. Ma in quelle del boom economico post Seconda Guerra Mondiale, si è trascurata la questione dell’efficienza energetica per via di un petrolio a buon prezzo, che spingeva allo spreco. Nei progetti sommari degli anni 1960-70 era comune affermare che era meglio mettere una caldaia più grande piuttosto che isolare muri e tetti.

Oggi non possiamo più permettercelo, i costi energetici sono lievitati e i cambiamenti climatici galoppanti impongono un approccio all’energia assolutamente 34 - CONDOMINIO SC

parsimonioso e basato su fonti rinnovabili in sostituzione di quelle fossili.

Ma se nei nuovi edifici la normativa vigente impone livelli ragionevoli di isolamento, là dove si gioca veramente la sfida del secolo è nella riqualificazione dell’esistente, decine di milioni di edifici che devono essere adeguati agli standard attuali. Gli ecobonus che via via si sono susseguiti negli ultimi anni rappresentano un’occasione d’oro per trasformare i colabrodo energetici in case confortevoli, sostenibili e poco dispendiose. Ho iniziato a riqualificare la mia abitazione

in bassa Val di Susa attorno al 2009 e ne ho raccontato i risultati nel mio libro Prepariamoci del 2011. Ho poi ripetuto l’esperienza riqualificando una baita alpina a 1650 metri, in un clima più severo e con soluzioni tecniche ancora più spinte, che mi hanno portato alla certificazione Casa Clima R, esperienza raccontata nel libro Salire in montagna del 2020. Molti lettori mi hanno quindi scritto chiedendomi consigli per intraprendere questo cammino e qui li riassumo, consapevole della mancanza di una cultura diffusa della gestione dell’energia domestica.

Luca Mercalli davanti alla sua casa in Val di Susa (Torino).

Il tetto esposto a sud diventa una centrale elettrica fotovoltaica per l'autoproduzione domestica

I tetti mal coibentati sono messi in evidenza dalla fusione della neve

Partire dalla progettazione Il primo passo, quello più importante, è affidarsi a un progettista con esperienza nel settore dell’edilizia a risparmio energetico: un architetto coadiuvato da un ingegnere termotecnico. La diagnosi energetica dell’edificio e la scelta delle soluzioni di riqualificazione sono argomenti complessi, che necessitano di conoscenze fisico-matematiche, modelli di simulazione al computer e padronanza delle normative. Non si affrontano con il fai-da-te o con le scelte approssimative, che possono portare a gravi errori non solo nei consumi attesi, ma pure a irrimediabili problemi tecnici come le condense nell’interno dei muri. Bisogna partire dunque dal progetto e non dai materiali, dalle apparecchiature o dall’impresa realizzatrice, errore frequentissimo che nasce spesso dalle proposte commerciali dei venditori e dalla fretta del committente. È la fase di progettazione che definisce il tipo di interventi da eseguire, gli spessori ottimali degli isolanti, la risoluzione dei pericolosi ponti termici, il fabbisogno energetico in relazione

al clima e la relativa fonte di calore o di freddo più adatta al contesto locale (quota, esposizione). Tra l’altro il costo del progetto è deducibile tra le spese dell’ecobonus e quindi non c’è ragione di saltarlo.

L’isolamento primario Molti si concentrano sul generatore di caldo invernale o di fresco estivo, ma questo viene dopo. Il primo elemento di

cui occuparsi è un perfetto isolamento dell’involucro opaco (muri, solai, tetti) e dei serramenti. Siamo ancora imbevuti di luoghi comuni come quello che vecchi muri spessi di pietra siano una buona difesa da caldo e freddo: la pietra è in realtà un pessimo isolante e il suo spessore non è nemmeno da comparare con pochi centimetri di un materiale isolante. È un buon cappotto a fare il grosso del lavoro di protezione dei locali abitati: permette un elevato livello di comfort termico interno con il minimo dispendio di energia, senza dimenticare anche il miglioramento del comfort acustico. Se l’edificio lo permette è meglio un cappotto esterno, in grado di eliminare più facilmente i ponti termici in corrispondenza di solette e pilastri in calcestruzzo. Se per ragioni storiche ed estetiche non è possibile intervenire sulla facciata, si dovrà ricorrere a un cappotto interno: fa perdere un po’ di superficie utile e deve esser realizzato a regola d’arte, inclusa la posa della barriera al vapore per evitare le condense del vapore acqueo sul muro freddo, che potrebbero portare a muffe e deterioramenti dei materiali. Ma ne vale la pena, perché sia per difendersi dal freddo invernale, sia dal caldo estivo, è proprio l’isolamento a fare la differenza. I materiali sono oggi vari e performanti, più o meno ecologici, adatti a ogni circostanza: lane minerali (spesso ottenute da vetro riciclato), pannelli di polistirene estruso (Xps) o

La ventola per eseguire il Blower Door Test

CONDOMINIO SC - 35

PRIMO PIANO tica, c’è il Blower Door Test: si creano nel locale sovrapressioni o depressioni con un’apposita ventola, si misurano i volumi d’aria scambiati con l’esterno e tramite una fonte di nebbia artificiale si mettono in evidenza le fessure da sigillare. A me è stato utilissimo per rintracciare spifferi inattesi attraverso le fenditure nelle antiche travi del soffitto.

Cappotto interno con barriera vapore.

Sotto, cappotto interno in lana minerale con barriera vapore

Caldo e freddo A rigore un edificio perfettamente isolato come una casa passiva non avrebbe bisogno di una fonte di riscaldamento: basterebbero le dispersioni di un corpo umano (100 Watt) e degli elettrodomestici per ottenere 20 gradi, mentre fuori si gela. Livelli di questo genere si possono raggiungere di solito nelle case di nuova costruzione, mentre nelle ristrutturazioni le prestazioni sono un po’ inferiori a causa di vincoli non modificabili e, quindi, bisogna aggiungere un generatore di calore (o di fresco per l’estate). Per evitare l’allaccio al gas, che è pur sempre un combustibile fossile che genera emissioni serra, oggi si tende a elettrificare tutte le utenze di casa, in modo da poter utilizzare la corrente autoprodotta dal fotovoltaico sul tetto, oppure se non fosse possibile, l’elettricità rinnovabile acquistata da produttori certificati. Il dispositivo più

Luca Mercalli, gli interni di casa dopo la cura

36 - CONDOMINIO SC

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PRIMO PIANO PROBLEMI DI VICINATO

MALEDETTA PRIMAVERA Con il ritorno della bella stagione in condominio si riaffacciano conflitti ricorrenti: panni stesi ad asciugare, irrigazione dei vasi sul terrazzo, odori molesti. E alcuni hanno anche valenza penale Daniela Zeba

V

oglia di tepore, profumo di fiori, voglia di primavera… Ogni anno, puntualmente, rinasce la voglia di godere degli spazi aperti. Rinasce il desiderio di godere del proprio balcone e, ogni anno puntualmente, si ripresentano gli stessi problemi: posso stendere i panni? E se voglio installare delle fioriere? E l’irrigazione automatica? E le tende da sole? Dove posso metterle? Di che colore, modello, materiale? E degli odori dei barbecue, vogliamo parlarne? I problemi di vicinato all’aria aperta, ovvero quelli che intercorrono tra proprietari di immobili confinanti, sorgono ogni anno e rap-

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presentano la fonte di innumerevoli e a volte inutili e pretestuose controversie tra cui non è facile barcamenarsi, anche perché le norme non possono disciplinare tutti i casi concreti. D’altra parte lo dicevano già gli antichi romani: vicinitas est mater discordiarum, la vicinanza è la madre di tutte le discordie.

Vediamo ora i problemi più comuni che affliggono ogni anno i condomini all’avvio della bella stagione.

Piante, irrigazione e stillicidio Con la sentenza 21753/2014, la quinta sezione penale della Corte di Cassazione ha stabilito che innaffiare le

piante senza pensare alle conseguenze può portare ad una condanna penale.

Nello specifico, un «condomino innaffiatore» è stato condannato per il reato previsto e punito dell’articolo 674 del Codice penale, ossia per getto pericoloso di cose: «Chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a duecentosei euro».

L’articolo 674 configura un reato di pericolo presunto, come tale sanzionabile non solamente se si è verificato un danno, ma anche se questo sia astrattamente configurabile. Nel caso risolto dalla Cassazione penale con la sentenza 21753 del 28 maggio 2014, il condomino sporgeva querela contro il vicino lamentando di essere stato molestato dall’ innaffiamento delle piante operato da quest’ultimo. La Cassazione ha precisato che il versamento di materie liquide può avvenire per mano dell’agente o anche in qualsiasi altro modo da lui posto in essere o lasciato dolosamente o colposamente in azione: non solo quindi l’innaffiatura personale, ma anche il sistema automatico d’irrigazione può portare alla sanzione penale.

La Cassazione, poi, ha ribadito che l’offesa, l’imbrattamento o la molestia possono essere anche solamente potenziali, e riguardo al caso specifico ha considerato sanzionabile penalmente il comportamento di chi, innaffiando le proprie piante con una pompa, abbia gettato acqua nel balcone del vicino.

Posizionamento delle piante Esistono anche limiti nel posizionamento di piante sul balcone e, anche in questo caso, è utile guardare al codice penale. Ai sensi dell’articolo 675 del Codice penale, rubricato «collocamento

pericoloso di cose», infatti: «Chiunque, senza le debite cautele, pone o sospende cose che, cadendo in un luogo di pubblico transito, o in un luogo privato, ma di comune o di altrui uso, possano offendere o imbrattare o molestare persone, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da centotre euro a seicentodiciannove euro». Posizionare un vaso sul parapetto del balcone senza ancorarlo può portare alla condanna penale se al di sotto del balcone si trova una strada o, magari, il cortile condominiale.

Anche questo reato, come quello di cui all’articolo 674, è reato di pericolo, ossia può essere punito anche solamente per la potenziale offesa. È evidente, infatti, che se il vaso dovesse cadere e far male a qualcuno, il proprietario risponderebbe di ben più gravi reati.

Oltre alle norme previste dal codice penale, vi sono poi quelle di natura civilistica e regolamentare. In nessun caso vasi e piante in genere possono recare pregiudizio alla stabilità e sicurezza dell’edificio. In ogni caso, se il regolamento contrattuale dovesse vietare l’apposizione di vasi e fioriere sui parapetti o comunque la visibilità dall’esterno di piante e fiori, il condomino dovrebbe adeguarsi a quella disposizione.

Panni stesi Una volta si asciugavano i panni negli

stenditoi in cortile. Oggi c’è chi utilizza l’asciugatrice. La stragrande maggioranza delle famiglie italiane, però, stende i panni sul balcone. Fin qui niente di strano, se non fosse che i panni stesi non sono un bel vedere e, soprattutto, se non adeguatamente strizzati, provocano il gocciolamento. Alcuni regolamenti comunali vietano di stendere i panni sulla pubblica via o, almeno, sulle vie principali, perché è compromesso il decoro cittadino: ciò costringe a utilizzare balconi prospicienti i cortili.

In ogni caso, lo sgocciolamento dei panni bagnati rimane un problema che può essere equiparato in tutto e per tutto allo stillicidio, per cui si applicheranno le stesse norme. Secondo la Cassazione, l’appartamento sito al piano inferiore non può essere assoggettato, salvo diverse ed espresse previsioni convenzionali, allo scolo di acque di qualsiasi genere, diverse da quelle defluenti secondo il naturale assetto dei luoghi, provenienti da quello superiore. Tale principio comporta che lo stillicidio delle acque derivanti dallo sciorinio di panni, per essere legittimamente esercitato, debba necessariamente trovare rispondenza in un titolo costitutivo di servitù ad hoc o, comunque, ove connesso alla realizzazione di un balcone aggettante sull’area di proprietà del vicino, essere esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale (Cassazione,

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PRIMO PIANO sentenza 28 marzo 2007, n. 7576). In pratica: chi non ha il diritto di stendere i panni sul balcone deve organizzarsi con centrifuga e/o asciugatrice.

I panni sono solitamente stesi agganciandoli a supporti (gli sporti). In linea di principio il «condomino bagnato» può chiedere la rimozione degli sporti usati per stendere la biancheria, a meno che non sia consentito dal titolo di proprietà (atto di acquisto), dal regolamento condominiale contrattuale o il diritto non sia stato acquisito per usucapione. È possibile usucapire il diritto di stendere i panni?

Se il regolamento di condominio vieta di stendere i panni sul balcone, il singolo condomino può invocare, in proprio favore, la costituzione di una servitù apparente per usucapione? Con una sentenza storica la Corte di Cassazione (Sez. II civile, sentenza 16 ottobre 1999, n. 11692) si è espressa sulla natura di obbligazioni propter rem (obbligazione che si caratterizza per il rapporto di dipendenza tra obbligato e titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa) delle limitazioni a contenuto negativo contenute nel regolamento di condominio contrattuale chiarendo che la violazione di un divieto incluso nel regolamento di condominio costituisce un «perma-

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nente comportamento illecito», per cui il condomino che ne ha interesse può richiedere il rispetto delle norme violate in qualsiasi momento. Tradotto in parole povere, se il regolamento di condominio vieta di sciorinare i panni, tale diritto non è usucapibile.

Panni stesi solo se ben strizzati Lo ha ribadito anche la Corte di Cassazione (sentenza 14547/2012), con un giudizio salomonico, che ha stabilito che i panni possono esser stesi a patto che siano strizzati ben bene in casa, onde evitare lo stillicidio.

Il bucato ostruisce la finestra Può accadere che le lenzuola stese sul balcone ostruiscano le finestre del piano sottostante. È lecito che il proprietario del piano superiore ostruisca la visuale del piano inferiore? La letteratura fiorita sull’argomento contiene il riferimento alla nota sentenza del Giudice di Pace di Napoli, Sezione V, n. 9868 del 23 febbraio 2005, che esprime il principio per cui «costituisce grave disagio, che supera la normale tollerabilità, il comportamento del condomino che sia solito lasciare ad areare ed asciugare fuori dal proprio balcone coperte e lenzuola, per tutta la loro lunghezza, fino a coprire parte del balcone dell’appartamento sottostante, impedendo così che filtri la luce e che passi regolarmente l’aria; a maggior ragione

se a tutto ciò si aggiunge il disagio di subire lo stillicidio dei panni stesi, non potendosi ritenere lecita o legittima tale pessima abitudine, che crea disagio al proprietario dell’appartamento sottostante nonché danno all’estetica e al decoro del fabbricato…». È evidente che occorre agire con il buon senso che, però, in condominio spesso manca. Quando la situazione si fa incandescente, sarebbe opportuno cercare una soluzione bonaria in assemblea. Viceversa, si tratterà di denunciare una condotta illecita da parte del vicino di casa, sostenendo che viene superata la soglia della normale tollerabilità e che si subiscono delle immissioni moleste a cui è possibile porre un freno con una azione inibitoria con cui chiedere al giudice di far cessare il disturbo nonché un equo risarcimento per i danni sofferti che, bene inteso, dovranno essere provati (cosa più facile a dirsi che a farsi).

Regolamento e panni stesi E se il regolamento di condominio non solo permette di stendere i panni da balconi e finestre, ma va anche oltre, disciplinandone le modalità? La circostanza che il regolamento permetta un certo comportamento non autorizza il singolo condomino ad abusare di tale facoltà (oltre che della pazienza del vicino). L’esercizio abusivo di un diritto, qualora non sia sporadico e occasionale, ma abituale, riveste gli estremi dell’immissione intollerabile (articolo 844 Codice Civile). L’articolo 1065 del Codice civile afferma che, nel dubbio circa l’estensione e le modalità di esercizio della servitù, questa debba ritenersi costituita in modo tale da soddisfare il bisogno del suo titolare e, al contempo, di ridurre al minimo l’aggravio per il fondo servente.

Poiché la funzione primaria delle pareti finestrate è assicurare aria e luce agli ambienti abitabili (il che costituisce un elemento essenziale per l’abitabilità dei medesimi ambienti) il diritto (accessorio) di stendere i panni dovrà essere esercitato dal condomino in modo tale da non pregiudicare tali funzioni.

Quando dall’alto non cade solo acqua Il proprietario del piano inferiore, come abbiamo visto, si trova in una posizione di svantaggio rispetto ai piani alti. Così può accadere che il proprietario del piano terra, che abbia la disponibilità di un terrazzo, invece di godersi il sole, debba costantemente proteggersi non solo dallo stillicidio proveniente dai panni stesi e dall’annaffiamento delle piante, ma anche dallo scarico di rifiuti e di mozziconi (anche accesi) provenienti dai piani superiori. Nel caso in cui le buone maniere lascino a desiderare e l’amministratore di condominio non riesca a trovare una soluzione bonaria, si può ricorrere al giudice civile per chiedere che le turbative cessino, nonché il risarcimento del danno. Ma, come abbiamo visto, esiste anche una ulteriore possibilità, ovvero quella di ricorrere alla giustizia penale. È pur vero che sottrarre tempo ai giudici penali per questioni condominiali appare eccessivo ma, a volte, questa sembra essere l’unica via percorribile.

Qualora si opti per l’azione penale, si potrà presentare una denuncia all’autorità giudiziaria denunciando i fatti e richiamando il citato articolo 674 del Codice penale, che prevede specifiche sanzioni per «chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone».

CONDOMINIO SC - 41

PRIMO PIANO Tende da sole Le tende si possono dividere in tre grandi tipologie: da interno, da esterno, fra vetri (queste ultime sono le meno comuni e per lo più sono utilizzate negli uffici). Installare una tenda all’interno dell’appartamento non crea problemi e, il più delle volte, serve a evitare fastidiose introspezioni.

Installare una tenda da sole ex novo, all’esterno dell’abitazione, può comportare la necessità di chiedere preventivamente permessi amministrativi, specie se deve essere installata sul prospetto aggettante sulla pubblica via. Nel caso di fabbricati di rilevanza storico-artistica potrebbe essere necessaria addirittura una specifica autorizzazione da parte della sovraintendenza (articolo 21, D.Lgs. 42/2004). Ulteriori limiti potrebbero essere contenuti nei regolamenti comunali che possono prevedere limiti non solo per l’installazione delle tende, ma anche per il loro colore.

Per precauzione, prima di qualsiasi intervento è utile prendere le necessarie informazioni presso gli uffici comunali competenti.

Nel caso di unità immobiliari site in un condominio, un occhio di riguardo dovrà essere dato al regolamento di condominio che potrebbe contenere ulteriori prescrizioni, specie in ordine al decoro architettonico del

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fabbricato. In questo caso, per evitare d’incappare in lamentale da parte dei vicini sarà consigliabile un confronto con l’amministratore di condominio e, nel caso, ottenere il consenso preventivo dell’assemblea. Agire diversamente non è illegittimo, ma espone al rischio di vedersi contestata, magari anche per vie giudiziali, l’alterazione del decoro.

Tende e balconi Spesso la tenda viene installata nella parte sottostante del balcone del piano superiore. Al riguardo è opportuno rammentare la distinzione tra balconi aggettanti e incassati. I primi costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa.

Per i balconi incassati, la situazione è diversa in quanto la proprietà è divisa a metà essendo considerati gli stessi un tutt’uno con il solaio d’interpiano. Fermo restando le eventuali autorizzazioni amministrative e la necessità di tutelare il decoro architettonico, occorreranno alcune cautele: 1. Se il balcone aggettante è privo di elementi in grado di connotare l’estetica del fabbricato, occorrerà l’autorizzazione del proprietario dell’unità immobiliare soprastante.

2. Se il balcone aggettante presenta elementi che caratterizzano il

decoro e l’estetica del condominio, l’autorizzazione andrà chiesta all’assemblea.

3. Nel caso di balcone incassato, non sarà necessaria alcuna autorizzazione.

Odori molesti Con l’approssimarsi della bella stagione e con le finestre aperte, è inevitabile che si avvertano con maggiore facilità anche gli odori prodotti dal vicinato o le emissioni di vapori provenienti da locali commerciali nel caseggiato. In questi casi, qualora sia superata la normale tollerabilità delle immissioni, il condomino danneggiato può tutelarsi in sede civile o in sede penale.

Secondo l’articolo 844 del Codice civile, il proprietario non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal vicino, se non superano la normale tollerabilità, avendo anche riguardo alla condizione dei luoghi. Il criterio della normale tollerabilità è un criterio relativo, poiché non trova il suo punto di riferimento in dati aritmetici, oggettivamente fissati dal legislatore. L’indagine del magistrato, diretta a stabilire se le immissioni restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere quindi riferita da un lato alla sensibilità dell’uomo medio e, dall’altro, alla situazione locale. Al giudice è così affidato un ruolo di moderatore, da esercitarsi di volta in volta con riguardo, oltre alle condizioni di tempo e di luogo nelle quali si verificano le immissioni, anche alla loro intensità e idoneità a ripercuotersi sfavorevolmente nei confronti dei condomini che le ricevono. Poiché l’articolo 844 non detta un criterio univoco e prestabilito per determinare fino a quando si debba tollerare le immissioni odorose del condomino vicino, il giudizio del giudice potrebbe variare e la stessa fonte di disturbo potrebbe essere valutata in modo differente.

In ogni caso il condòmino (o un suo inquilino) che determini l’emissione

Daniela Zeba Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.

nell’atmosfera di fumi e vapori nauseabondi, al punto da determinare disagio in tutti i condomini dello stabile, che sono costretti a tenere le finestre chiuse, può arrivare a commettere il reato di getto pericoloso di cose (Cassazione, sentenza 27562/2015). Quanto sopra è ancor più vero se i vapori illeciti provengono da una canna fumaria che è in

aperto contrasto con le leggi sanitarie vigenti.

Risarcimento Il condòmino danneggiato dalle immissioni intollerabili è legittimato a chiedere al giudice civile di proibire al vicino la prosecuzione della sua attività e di ordinare a suo carico il risarcimento dei danni, anche non patrimoniali

(danno biologico, morale, eccetera).

Spesso, però, prima o contemporaneamente all’azione ordinaria innanzi al giudice, è chiesto anche un provvedimento d’urgenza per far cessare immediatamente le molestie.

In ogni caso il tema delle immissioni, oltre ai risvolti civilistici può rilevare anche in ambito penale come conseguenze del comportamento del singolo condòmino che commette il reato di getto pericoloso di cose, punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a 206 euro.

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PRIMO PIANO IMPIANTI

LEGIONELLA, NON È UN PROBLEMA DEL TUBO L’amministratore condominiale è responsabile della salubrità dell’acqua che scorre dai rubinetti? Prima di tutto è tenuto a rispettare il protocollo di controllo che è previsto dalla legge Daniela Zeba

L

a Corte di Cassazione, con la sentenza 9133/2018, ha stabilito il principio per cui il gestore del servizio idrico integrato è titolare di una posizione di garanzia in quanto deve assicurare, in base all’articolo 4, comma 1, del Dlgs 31/2001, la salubrità e la pulizia delle acque destinate al consumo umano.

Il Decreto 31/2001, per perseguire fina44 - CONDOMINIO SC

lità preventive, promuove la tutela della salute pubblica delle acque destinate al consumo attraverso una serie di obblighi consistenti nella salubrità e nella pulizia e nell’assenza di microrganismi, parassiti e di altre sostanze in quantità o concentrazioni che rappresentino un potenziale pericolo per la salute umana. Inoltre, stabilisce i requisiti minimi che tali acque

debbono possedere.

Se il responsabile del servizio idrico deve adempiere agli obblighi del Dlgs 31/2001, chi deve accertarsi (e in che modo) che tali valori, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto delle singole unità immobiliari costituenti il condominio?

Operazione rubinetto Nelle linee-guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi del 7 maggio 2015 della Conferenza Stato Regioni, è prescritto che «nelle strutture abitative condominiali con impianto idro-sanitario centralizzato, l’amministratore di condominio è tenuto a informare e sensibilizzare i singoli condomini sull’opportunità di adottare le misure di controllo». Nelle linee guida è anche contenuto il protocollo di controllo del rischio legionellosi, con una «valutazione del rischio» in condominio, che l’amministratore è tenuto a compilare. Il protocollo va anche aggiornato quando ci sono manutenzioni o interventi sull’impianto idraulico centralizzato e quando dalle verifiche microbiologiche emergano dati anomali sulla presenza di legionella. Sarebbe auspicabile che l’amministratore avesse uno schema dettagliato della rete idrica condominiale per intervenire tempestivamente.

Nemico invisibile Ma che cos’è la legionella? È uno specifico gruppo (o famiglia) di batteri.

La legionella non è una malattia in sé, bensì l’agente patogeno che la causa.

L’infezione alle vie respiratorie causata dalla legionella (precisamente dalla specie legionella pneumophila) è una malattia tutt’ora molto pericolosa per l’uomo, nota con il nome di legionellosi. La legionella pneumophila provoca polmoniti con esito fatale soprattutto nei soggetti più vulnerabili, ovvero nei pazienti a rischio come gli anziani, i bambini o soggetti affetti da un deficit immunitario. Poiché le riserve ideali per il suo sviluppo sono principalmente i sistemi di condizionamento e le condutture dell’acqua, la legionella è generalmente associata a episodi epidemici limitati nel tempo e nello spazio.

L’acqua è l’habitat ideale per lo sviluppo e la proliferazione dei batteri di legionella, che sono ubiquitari e trovano larghissima diffusione nei bacini idrici naturali e artificiali. Dagli ambienti na-

turali, la legionella è in grado di insediarsi nelle strutture artificiali e, quindi, di risalire lungo le reti cittadine di distribuzione dell’acqua potabile per colonizzare gli impianti idrici dei singoli edifici, gli impianti di umidificazione e

È essenziale informare e sensibilizzare al problema i condòmini, suggerendo anche, a titolo cautelativo, analisi periodiche dell’acqua che esce dai rubinetti delle abitazioni condizionamento, le piscine e le fontane decorative. La temperatura ottimale per la crescita dei batteri del genere legionella è tra i 35 e i 37 gradi. Al di sotto dei 25 gradi diventano dormienti, mentre intorno ai 45 gradi cessano di moltiplicarsi. Riescono a sopravvivere in ambienti sensibilmente acidi e alcalini, sopportando valori di pH compresi tra 5,5 e 8 (il pH ottimale è 7).

Lo sviluppo della legionella A favorire la crescita batterica sono i fenomeni di incrostazioni e i depositi calcarei, l’usura dovuta alla corrosione e le ostruzioni nelle tubazioni idriche.

Inoltre, estese reti di distribuzione,

con punti di giunzione e rami morti, nonché la presenza di condizioni di ristagno (serbatoi di accumulo acqua e boiler) sono tutte condizioni ideali di proliferazione per i batteri. Detto ciò, è facile pensare agli ambienti idrici artificiali come habitat perfetti di crescita, mantenimento e sviluppo dei batteri del genere legionella, che non si trovano singolarmente nelle acque. In presenza di protozoi (amebe e ciliati), di alghe verdi e di biofilm batterici, la legionella mostra, infatti, capacità di parassitismo, utilizzando gli ospiti anche come mezzo di diffusione e protezione da agenti esterni.

Dal D.lgs. 31/2001 e dalle Linee Guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi del 2015, si evidenzia come il rischio legionella nei condomini comporta diverse responsabilità in capo all’amministratore, che tuttavia non si traducono in obblighi espressamente previsti dalla legge. Il fatto che non sia sancita l’obbligatorietà di controllo da parte dell’ amministratore non esclude né elimina la sua responsabilità in merito alla qualità dell’acqua distribuita dall’impianto dell’edificio amministrato.

Che cosa fare Come riportato nelle linee guida, essenziale è informare e sensibilizzare al problema i condòmini, suggerenCONDOMINIO SC - 45

PRIMO PIANO

do anche, a titolo cautelativo, analisi periodiche dell’acqua che esce dai rubinetti. In presenza di impianti autoclave, procedere periodicamente alla sanificazione e disinfezione dei serbatoi di accumulo, con un contratto di manutenzione periodica affidato a un fornitore esperto in grado di rilasciare idonee certificazioni.

Più difficile appare monitorare lo stato dei tubi periodicamente al fine di individuare eventuali anomalie. Certamente più semplice è raccomandare ai condòmini di comunicare eventuali cambiamenti di odore, sapore e colore dell’acqua, per poter procedere a opportune analisi e intervenire tempestivamente per ripristinare la salubrità dell’acqua dell’impianto comune. Pur mancando l’obbligo di controllo della qualità dell’acqua, è sempre consigliabile che l’amministratore sia comunque in grado di dimostrare di avere fatto il necessario per garantire, per quanto possibile, l’efficienza delle tubature (parti comuni, ex articolo 1117 del Codice 46 - CONDOMINIO SC

civile) che, in quanto tali, sono oggetto di disciplina da parte dell’amministratore, affinché ne sia assicurato il migliore godimento a tutti i condomini.

I controlli Se l’acqua del rubinetto risultasse inquinata nonostante adeguati controlli e interventi sull’impianto idro-sanitario centralizzato, l’amministratore non sarebbe responsabile né civilmente né penalmente, in quanto l’acqua potrebbe essere pervenuta insalubre già dall’ente fornitore. Ovviamente, resta sottointeso che l’amministratore è libero di fare tutti i controlli interni in ogni momento, qualora ritenga che l’acqua sia in qualche modo insalubre nel tratto dal contatore all’utenza.

In questi casi, l’amministratore è anche tenuto e legittimato a richiedere un controllo approfondito da parte dell’azienda sanitaria locale competente ed, eventualmente, agire per eliminare ogni rischio e ristabilire la salubrità e la potabilità dell’acqua.

Le Linee Guida estendono anche ai condomini l’obbligo di redigere un protocollo di controllo del rischio legionellosi che deve contenere una valutazione del rischio. Dunque, l’amministratore deve provvedere a redigere e ad aggiornare periodicamente il Dvr (Documento di valutazione del rischio legionella) riportando: • Fattori di rischio dell’impianto • Il piano dei controlli periodici • Gli interventi di manutenzione periodica ordinaria e straordinaria dell’impianto Il Dvr va anche aggiornato ogni qual volta vi siano modifiche all’impianto originario e quando dalle periodiche analisi microbiologiche emerga la presenza anomala di legionella.

In conclusione: informazione, sensibilizzazione, controlli dovranno guidare con consapevolezza l’amministratore di condominio nella prevenzione di possibili rischi insidiosi insiti negli impianti comuni idrosanitari.

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PRIMO PIANO KLIMAHOUSE

SOSTENIBILI ANCHE ONLINE La fiera dedicata al costruire in modo compatibile con l’ambiente quest’anno si svolge in forma digitale. Un’occasione per imparare le ultime novità per riqualificare la casa, magari con il superbonus

Franco Saro

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ondominio al verde. Ma in senso buono: migliorare l’edificio in senso green, abbattendo i consumi di energia per ottenere risparmi e più comfort, si può. Ma bisogna imparare a farlo nel modo giusto. Un’occasione è la fiera per antonomasia dedicata al costruire sostenibile, Klimahouse, che nel 2021 si svolge in versione digitale. Ma

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non rinuncia al suo ruolo di catalizzatrice di idee, soluzioni, materiali e, per quanto possibile, di esperienze formative. Le occasioni non mancheranno. C’è anche un rovescio positivo della medaglia: «Il vantaggio di non doversi spostare e viaggiare», spiega a Condominio Sostenibile e Certificato Thomas Mur, direttore della Fiera di Bolzano.

Domanda. Il mondo del condominio e l’obiettivo del superbonus 110%. C’è il rischio che si faccia sfuggire l’occasione?

Risposta. Sicuramente la tematica è molto complessa e i dubbi numerosi. È proprio per questo che cerchiamo di offrire diversi punti di vista e di coinvolgere esperti di tutti i settori: dal progettista

Thomas Mur, direttore della Fiera di Bolzano

al consulente fiscale. È un tema che va affrontato con un forte spirito di squadra per fare in modo che il rischio di farsi sfuggire l’occasione rimanga minimo.

D. Quali sono le occasioni di formazione offerte da Klimahouse?

R. Il programma dedicato al superbonus, grazie al fondamentale supporto dell’Agenzia CasaClima e di partner

importanti come Anit, è molto ampio e consiglio a tutti di visionare il programma in dettaglio sul sito web di Klimahouse.

D. È davvero possibile trasformare un condominio in un edificio sostenibile e non energivoro?

R. È assolutamente possibile, ma sicuramente non facile. Esistono già CONDOMINIO SC - 49

PRIMO PIANO Onda Z Klimahouse Foto Marco Parisi

degli esempi virtuosi in tal senso, come ad esempio il progetto Sinfonia, cofinanziato dalla Unione Europea, che ha trasformato cinque complessi residenziali a Bolzano.

D. Klimahouse quest’anno si svolge, per le note ragioni, sul web. Che cosa comporta e come sarà organizzata la tre giorni?

R. Klimahouse Digital Edition andrà in scena dal 27 al 29 gennaio: come si intuisce dal nome, sarà un’edizione interamente digitale, che permetterà alla community di Klimahouse di arricchire le sue conoscenze e restare in contatto senza doversi mettere in viaggio. Un’opportunità di crescita che non sacrificherà il valore dei contenuti e proseguirà il percorso culturale di cui Klimahouse si fa portavoce da 16 anni. Rivolgendosi sia ai professionisti del settore sia ai privati, con il consueto impegno ambientale proiettato al futuro, Klimahouse Digital Edition offrirà un ampio ventaglio di eventi online con un puntale aggiornamento sulle tematiche più importanti sul fronte della sostenibilità in edilizia grazie alla collaborazione con autorevoli partner: dall’Agenzia CasaClima alle aziende leader di mercato, dal Noi Techpark all’Eurac Research, fino a Anit, Hhh Home, Health & Hi-Tech e alla Fondazione Architettura Alto Adige, per citarne solo alcuni. Nel corso dei tre giorni sarà possibile assistere a 57 ore 50 - CONDOMINIO SC

di live streaming con numerose conferenze, dibattiti tra esperti internazionali e award su due palchi virtuali: il tutto accessibile tramite l’acquisto di un unico digital pass. Centrale sarà l’innovazione applicata all’edilizia come elemento fondante per il rilancio della filiera, a cui si aggiungono tematiche di grande attualità e di interesse primario per il settore come il superbonus 110%, l’architettura sostenibile e la salubrità degli edifici, ben esemplificata nel claim «Costruire bene, vivere bene».

D. Chi saranno i top speaker previsti sulla nuova piattaforma?

R. Klimahouse Digital Edition vedrà la partecipazione di 150 speaker, nazionali e internazionali, tutti esperti nelle diverse tematiche-chiave di quest’anno. A partire da Philomena Bluyssen, Professore Ordinario di Indoor Environment presso la Delft University of Technology (Olanda) e keynote speaker della prima mattinata del Klimahouse Congress, dedicata alla questione salute. Altri top speaker, sempre nell’ambito del Congress, saranno Benedetta Tagliabue, fondatrice dello studio Miralles Tagliabue e fresca vincitrice del prestigioso Prix des Femmes Architectes di Arvha e Michaela Wolf e Gerd Bergmeister, vincitori dell’ambito riconoscimento Architetto Italiano 2019 assegnato dal Cnapcc. Interverranno inoltre, per presentare i loro innovativi progetti, altri

rinomati studi di architettura locali e nazionali, come Amdl Circle, guidato da Michele De Lucchi, uno fra i più noti architetti e designer italiani e Noa Network. Numerosi anche gli interventi dei tecnici, come Valeria Erba, presidente Anit.

D. Il superbonus avrà un trattamento speciale?

R. Sì, il superbonus sarà una delle tematiche portanti di Klimahouse Digital Edition: dopo il ciclo di webinar estivo di Klimahouse Connects, che ha riunito davanti agli schermi di tutta Italia centinaia di interessati, il provvedimento nazionale ritorna quindi a far parlare di sé. Le questioni aperte sono d’altronde ancora molte ed è per questo che Klimahouse, in quanto piattaforma di riferimento per il settore, non si tira indietro e sfrutta appieno le potenzialità di questa edizione interamente digitale per puntare sulla formazione ad ampio raggio, grazie anche al supporto dei partner.

Si parlerà di superbonus nella seconda giornata del Klimahouse Congress, organizzato in collaborazione con l’Agenzia CasaClima, attraverso un convegno di 90 minuti che vedrà la partecipazione, oltre che di Benedetta Tagliabue, del direttore tecnico dell’Istituto per l’edilizia sociale altoatesino Ipes, Gianfranco Minotti, che interverrà sul progetto europeo Sinfonia, dove con tecniche innovative sono stati profondamente risanati diversi grandi condomini nella città di Bolzano. Chiuderà la giornata Mark Pichler, progettista e innovatore delle riqualificazioni energetiche con la presentazione di alcune delle più suggestive riqualificazioni locali. CasaClima proporrà inoltre due talk pomeridiani, con la partecipazione di Enea e dell’avvocato Emilio Sani, che permetteranno agli spettatori di porre domande dirette sugli aspetti tecnici e pratici del superbonus. In programma, inoltre, una tavola rotonda virtuale attorno alla tematica che vedrà la partecipazione di alcuni rappresentanti nazionali e locali del Cna, Comitato Nazionale dell’artigianato e della piccola e media impresa,

e di lvh.apa, Confartigianato imprese.

Un altro attore centrale sarà Anit, Associazione Nazionale per l’Isolamento Termico e acustico: due i seminari in programma sulla tematica, entrambi nella giornata del 28 gennaio e a cura dell’ingegner Giorgio Galbusera.

D. È previsto anche un catalogo digitale di prodotti. Di che si tratta?

R. Klimahouse Digital Edition mette al centro le aziende e le loro novità attraverso un unico spazio virtuale in grado di riunirle: il Klimahouse Marketplace.

Al suo interno, in modo gratuito e accessibile a tutti, sarà possibile visionare il nuovo catalogo delle aziende e dei prodotti partecipanti all’evento e candidati al prestigioso Klimahouse Prize.

Nel settore dedicato ai prodotti, con 100 novità, sarà possibile esplorarli uno ad uno, leggerne la scheda descrittiva con tutti i dettagli e visionarne le foto; per orientarsi meglio ci sarà inoltre la possibilità di filtrarli per categoria o per ricerca libera. Nell’area dedicata alle aziende, oltre alle informazioni relative ai rispettivi prodotti, sarà possibile contattarle direttamente attraverso un modulo di messaggistica diretta.

D. Klimahouse è l’evento che ha saputo attrarre l’attenzione degli operatori sull’edilizia green. Una edizione digitale può coinvolgere anche semplici utenti?

R. Sì, assolutamente. Klimahouse si è sempre rivolta anche ai privati e quest’anno non farà eccezione, con in più il vantaggio di non doversi spostare e viaggiare. Il programma è così variegato che potrà interessare sia i professionisti, che i normali cittadini che vogliono ristrutturare casa o gli studenti desiderosi di formazione. Proprio a questi ultimi sarà dedicato il programma di Isola Ursa, progetto promosso da una delle aziende leader nel campo dell’isolamento termico e acustico Ursa Italia, che ritornerà per la quarta edizione sul palcoscenico virtuale di Klimahouse Digital Edition. Anche Klimamobility si rivolgerà inoltre ai privati con un talk dedicato ai 10 consigli per l’acquisto di

un’automobile elettrica. Un appuntamento da non perdere.

D. Quanti espositori sono previsti?

R. Più di 100 aziende prenderanno parte a questa edizione digitale.

D. Avete un’idea della possibile partecipazione online?

R. Il programma complessivo delle tre giornate è stato sviluppato tenendo conto dei principali target visitatori di Klimahouse. Attraverso la presentazione delle novità delle aziende, accessibile a tutti anche senza acquistare un digital pass, e gli eventi formativi e ispirazionali dedicati a architetti, progettisti, artigiani ma anche a privati, per i quali sarà invece necessario l’acquisto di un ticket, vogliamo rivolgerci a tutti coloro che vogliono costruire bene per vivere bene.

Il nostro obiettivo non è solo il numero di partecipanti, a questo proposito pensiamo di poter raggiungere sicuramente qualche migliaia di persone. Ciò che davvero vogliamo però è creare nuove connessioni tra aziende, professionisti e privati: il vero valore aggiunto per poter portare avanti il settore dell’edilizia sostenibile.

D. Sono sempre previsti eventi collaterali. In questo caso quali sono gli appuntamenti più importanti?

R. Innanzitutto, non mancherà il consueto appuntamento dedicato alla mobilità sostenibile che, ormai da diverse

edizioni, fornisce spunti di riflessione sempre validi e attuali su una tematica che riguarda davvero tutti, professionisti e privati. Il modo in cui ci muoviamo.

Klimamobility Congress 2021, in programma per il pomeriggio di venerdì 29 gennaio, sarà costituito da quattro diversi momenti di dibattito dedicati a tematiche di grande attualità, come la ricarica domestica, l’idrogeno e l’utilizzo delle cargo bikes nelle nostre città. E, a proposito di ritorni, verrà di nuovo dato spazio e voce alla generazione Z che, in occasione dell’hackathon OndaZ@ Klimahouse2021, si sfiderà su questioni legate al cambiamento climatico e alla riduzione dell’impatto ambientale sul territorio nazionale e locale, proponendo soluzioni alternative ed innovative. Infine uno stimolante evento di matchmaking virtuale, il Klimahouse Business Match.

D. In che cosa consiste Business Match?

R. Klimahouse Business Match è uno strumento di matchmaking online per far incontrare la domanda e l’offerta anche in tempi di pandemia. Klimahouse Digital Edition, con la collaborazione della Camera di Commercio di Bolzano e Een, European Enterprise Network, nonché con il supporto di numerosi partner internazionali, ha infatti ideato un tool online in grado di rispondere a

Onda Z Klimahouse Foto Marco Parisi

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PRIMO PIANO Foto Marco Parisi

questa importante esigenza. L’iniziativa è pensata per professionisti, aziende, istituti di ricerca, pubbliche amministrazioni e altre figure professionali attive nel settore dell’edilizia, con un forte interesse per l’efficienza energetica e la sostenibilità, alla ricerca di nuove opportunità di business, prodotti e soluzioni innovative o partnership. Il 28 e il 29 gennaio, dalle 9 alle 13 e dalle 14 alle 18, le aziende e i professionisti del settore di tutta Europa potranno quindi prendere parte a videochiamate one-to-one, della durata di 20 minuti l’una. Il processo di iscrizione è semplice, veloce e senza alcun costo. Il primo step è quello di creare il proprio profilo con i dati personali e le aree di interesse; in seguito, ogni utente potrà pubblicare annunci su di una bacheca virtuale, inserendo i dettagli della propria offerta (prodotti, servizi, consulenze) oppure dell’ambito di interesse commerciale. A partire dall’11 fino al 27 gennaio incluso, sarà possibile prenotare appuntamenti con potenziali clienti, interagendo direttamente con loro per concordare i dettagli.

D. E Onda Z@Klimahouse 2021?

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R. Onda Z rappresenta un grande ritorno sul palcoscenico di Klimahouse Digital Edition. Il format, ideato da Onde Alte e realizzato in collaborazione con Klimahouse e l’Agenzia provinciale per l’ambiente e la tutela del clima della Provincia di Bolzano ha infatti debuttato l’anno scorso riunendo a Bolzano più di 60 giovani provenienti da tutta Italia che si sono impegnati a elaborare progetti concreti per contrastare l’emergenza climatica. Un’iniziativa davvero unica nel suo genere che quest’anno, attraverso nuove modalità totalmente digitali, si ripeterà: dal 26 al 29 gennaio 2021, studenti e studentesse tra i 19 e i 30 anni suddivisi in diversi team, collaboreranno e si sfideranno per immaginare progettualità d’impresa, politiche e servizi pubblici che permettano al singolo e alla collettività di ridurre il proprio impatto sull’ambiente. Alla base dell’evento una visione del territorio basata sulla strategia urbana delle cosiddette città e comunità rigenerative. Nel concreto, un concetto che si traduce in insediamenti vivibili, equi e integrati con la

natura circostante, con una gestione dei rifiuti efficiente e con un’economia sostenibile e circolare.

D. Come si svolgerà il Klimahouse Prize, premio in quattro categorie dedicato alle aziende più innovative?

R. Klimahouse Digital Edition darà ampio spazio all’innovazione, in primis attraverso il Klimahouse Prize, premio in quattro categorie dedicato alle aziende espositrici e alle più promettenti startup degli ambiti Costruzioni e Smart Building, Green e sostenibilità, Cleantech & Energy e Economia circolare. Durante i tre giorni i finalisti di ogni categoria si sfideranno in pitch di 10 minuti, fino all’evento di premiazione che si terrà venerdì 29 gennaio.

L’obiettivo è quello di riconoscere e premiare le eccellenze in termini di progresso tecnologico-costruttivo (categoria Innovation), di soddisfacimento del mercato (categoria Performance) e di implementazione delle logiche di circolarità e sostenibilità (categoria Circle). Ad oggi sono 50 le aziende candidate al premio.

D. Ci sarà un impatto del covid sull’edilizia green?

R. L’impatto del covid si farà sentire ancora per anni e interesserà tanti settori, tra i quali anche quello dell’edilizia. C’è poi la questione della crisi climatica, ancora più rilevante rispetto all’attuale emergenza covid: conosciamo molto bene, infatti, il forte impatto negativo dell’edilizia rispetto alle emissioni di CO2. Con l’aiuto del Recovery Fund potranno nascere molte iniziative per rendere il settore più green, soprattutto per quanto riguarda la riqualificazione di edifici esistenti.

Durante le fasi di lockdown le nostre abitazioni sono d’altronde diventate più importanti e in molti hanno riscoperto la voglia di ristrutturare casa in modo sostenibile. Su questa scia, Klimahouse non si limita quindi ad affrontare i temi legati all’efficientamento energetico, ma estende il suo programma attorno al claim «Costruire bene. Vivere bene».

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PRIMO PIANO

W E N S Conti in rosso, nuove regole in condominio Nuove regole per i conti correnti. Da gennaio il rosso in banca è diventato più problematico. E questo vale anche per i conti correnti del condominio. Ma è meglio mettere i puntini sulle «i» ed evitare inutili allarmismi. Per cominciare, meglio sfatare una cattiva informazione circolata: non è vero che ba-

sta uno sconfinamento di 100 euro per essere segnalati in default e diventare «cattivo pagatore». Lo sconfinamento, infatti, deve superare una cosiddetta soglia di rilevanza. In pratica significa che si deve sforare allo stesso tempo una soglia assoluta (100 per un privato cittadino e 500 euro per un’impresa), ma anche un tetto relativo, che corrisponde all’1% dell’esposizione totale.

In secondo luogo, per essere segnalato come «cattivo» deve protrarsi per oltre 90 giorni consecutivi (in alcuni casi come per le amministrazioni pubbliche, 180 giorni). In ogni caso, bisogna fare attenzione: il conto corrente in rosso 54 - CONDOMINIO SC

che non rispetta i parametri citati, rischia di far finire il titolare nella lista nera per effetto di una nuova classificazione di default. In questo caso, per esempio i singoli condòmini, rischiano lo stop ai pagamenti di utenze, stipendi, contributi previdenziali, rate di finanziamenti. C’è però la possibilità di contrattare un eventuale sconfinamento con la banca, in questo caso il rosso non provoca conseguenze. Che fare nel caso di rosso sul conto? A parte il consiglio di evitare di arrivarci con un controllo preventivo di limiti di spesa e scadenze, bisogna contattare subito il direttore di banca o il proprio gestore per concordare un piano di rientro.

Super multa all’amministratore della Pa Non è sempre facile fare gli amministratori di condominio. A Bassano del Grappa (Vicenza) i condòmini di uno stabile hanno affidato l’incarico di amministratore a un soggetto che è allo stesso tempo un dipendente pubblico. Ma se un privato può lavorare in azienda e gestire contemporaneamente un condominio, come avviene spesso per le realtà più piccole, un dipendente pubblico non può senza autorizzazione dell’ente della Pubblica amministrazione per cui lavora. Tanto che la trasgressione è stata individuata dal Comando Provinciale della Guardia di Finanza.

Per la verità il condominio in questione non è piccolo: è composto da 90 appartamenti ed era gestito dal dipendente pubblico-amministratore da quattro anni, con un compenso di oltre 30

mila euro. Risultato: è stato contestato al condominio e all’amministratore il mancato rispetto della normativa, con una multa di oltre 60 mila euro.

Il condominio bunker Il coronavirus è stato uno tsunami mondiale. Ma ci potrebbe essere di peggio: una guerra nucleare. E in Usa c’è chi ha pensato che non si possa escludere questa nefasta eventualità. Per maggiore sicurezza, infatti, c’è chi ha comprato un appartamento in un condominio-bunker. Si tratta di un edificio di 15 piani con bunker a prova di esplosione atomica costruito in Kansas. Il costruttore del condominio ha messo in vendita appartamenti di varie metrature a un prezzo che varia tra 1 milione e mezzo e 4,5 milioni di dollari per la suite penthouse.

Il condominio blindato si trova a oltre 6 chilometri sotto terra ed è dotato di tutti i confort, come piscina, palestre, sale giochi e monitor con vedute agresti al posto delle finestre. Insomma, sicuro, ma un po’ claustrofobico.

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L’impiego di spideREX K8, grazie alle diverse tipologie di lastre isolanti che soddisfano i requisiti CAM (Criteri Ambientali Minimi) inoltre consente l’accesso al superbonus del 110% previsto nel Decreto Rilancio.

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IL COMPENSO DELLA DISCORDIA Il costo dell’attività di chi gestisce il condominio deve essere stabilita all’atto (o al rinnovo) della nomina. Ma non può essere contestata se aggiunta in un secondo tempo senza che ci sia anche una querela

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Rosario Dolce Avvocato e autore di diversi articoli e monografie in tema di diritto condominiale. Cura per conto delle principali associazioni e società corsi per la formazione e l’aggiornamento professionale degli amministratori.

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DIRITTO & ROVESCIO SUPERCONDOMINIO

CHI COMANDA TRA I GIGANTI Tanti stabili che hanno in comune i servizi: è la definizione del condominio allargato. Ma non sempre è chiaro come gestire assemblee, deleghe e decisioni non unanimi. Ecco perché Daniela Zeba

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QUANDO IL PRIVATO DIVENTA PUBBLICO Assemblee, bacheche, trasparenza, videosorveglianza: ecco gli ultimi aggiornamenti dell’Authority in materia di gestione dei dati nell’ambito condominiale. E non mancano le novità Daniela Zeba

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TELEMATICA IN 10 MOSSE Le nuove regole in materia delle periodiche riunioni condominiali sono entrate in vigore il 3 dicembre: ora si può partecipare in videoconferenza con maggiori certezze. Ecco i passi da seguire Daniela Zeba

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MOROSI E COVID CHE COSA FARE Non è possibile evitare il pagamento degli oneri condominiali.

E l’azione di recupero crediti è obbligatoria. Ma, allo stesso tempo decreti ministeriali hanno imposto uno stop agli espropri. Quindi...

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Soltanto l’assemblea ha il potere di accordare dilazioni di pagamento o comunque transare

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I T A Giuseppe Zangari Avvocato del foro di Padova, fornisce consulenza e assistenza ad amministratori di condominio nella gestione dei rapporti con i condòmini e terzi.

Scrive per il Quotidiano del Condominio Sole 24 Ore, Il Quotidiano Giuridico di Wolters Kluwer e portali tematici

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SPECIALE VERDE

NUOVO SCONTO PER IL GIARDINO

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La legge di Bilancio ha prorogato anche per quest'anno l’incentivo dedicato agli spazi esterni comuni, balconi e terrazzi. E l'incentivo fiscale del 36% sulla spesa ora si applica anche per due immobili dello stesso proprietario

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opo l’inverno torna la primavera, ma il bonus verde non se n’è mai andato. La legge di Bilancio per il 2021, infatti, ha confermato lo sgravio fiscale dedicato a terrazzi e giardini. La conferma non cambia, quindi, i termini del provvedimento, che come gli anni scorsi prevede una detrazione fiscale al 36%.

Ma quando e come si può utilizzare?

Facciamo un ripasso.

Che cosa è Il bonus verde proroga per tutto l’anno in corso le detrazioni per gli interventi che riguardano la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione di pozzi, nonché la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.

Quanto vale Lo sconto fiscale riguarda il 36% della spesa, fino a massimo 5 mila euro per unità immobiliare. Nel caso di condomini, quindi, la detrazione è valida sia per il singolo proprietario di abitazione, sia per il verde comune.

Come funziona Il bonus verde si ottiene come nel caso degli altri sgravi, cioè con detrazione sulle imposte (36%) a fronte delle spese documentate, cioè effettuate tramite assegni, bancomat, carta di credito o bonifico parlante o ordinario. La cifra che ne risulta per essere scaricata dalla tasse deve essere divisa in dieci quote annuali di pari importo. Un aspetto che diventa inte-

ressante per lavori impegnativi di risistemazione del verde condominiale, mentre per piccoli lavori la diluizione sembra avere meno appeal. Su una spesa di 5 mila euro, per esempio, il bonus è di 1.800 euro diviso per dieci anni. Significa pagare 180 euro di meno all’anno di tasse.

La novità Il bonus verde 2021 non è legato al proprietario dell’immobile, ma all’edificio stesso. Si deduce quindi che chi possiede due immobili differenti può ottenere le detrazioni per entrambi. Per ogni immobile, quindi, può detrarre il 36% di 5 mila euro.

Che cosa riguarda Il bonus si ottiene solo per interventi di «sistemazione a verde ex novo» o di «radicale rinnovamento». Un condominio potrà usufruire del bonus per sistemazione di giardini, terrazzi, balconi anche condominiali, recupero di giardini di interesse storico, fornitura di piante o arbusti, riqualificazione di prati, lavori e interventi per la trasformazione di un’area incolta in aiuole e piccoli prati. E i vasi da fiore?

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che il bonus verde è legato a lavori che «si inseriscono in un intervento relativo all’intero giardino o area interessata, consistente nella sistemazione a verde ex novo o nel radicale rinnovamente dell’area esistente».

Quindi i vasi per i fiori sono detraibili solo se l’intervento sul giardino è radicale o ex novo. Insomma, non pensate di pagare meno tasse perché cambiate le rose sul balcone.

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SPECIALE TECNICA EDILIZIA

TUTTO SUL TETTO Un ingegnere specializzato in sistemi di isolamento spiega perché la superficie più alta di un condominio è anche quella che deve essere progettata o ristrutturata con maggiore cura. Ecco come Cristiano Vassanelli*

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in dai primi insediamenti umani del Pleistocene, l’uomo ha sentito la necessità di trovare un rifugio che lo mettesse nella condizione di essere riparato dagli agenti atmosferici e difeso dai potenziali pericoli provenienti dall’esterno. Le necessità dei nostri antenati in termini di sopravvivenza, hanno poi reso necessari altri repentini cambiamenti del modus vivendi e da esistenze separate, quasi nascoste, si è passati velocemente a forme organizzative che prevedevano la creazione di piccoli contesti protourbani, dove l’unione di più persone e lo sfruttamento di territori sempre più vasti e lontani, portarono nuovi bisogni che fecero da traino alle prime rudimentali costruzioni edili civili e alla costituzione dei primi villaggi.

L’evoluzione Queste prime realizzazioni effettuate in paglia, legna, pietre o altro materiale di facile reperimento, erano composte da due soli elementi costruttivi, le pareti esterne e il tetto, sufficienti a fornire la risposta a due prioritarie necessità che non si sono mai modificate nel tempo: il riparo dalle intemperie e la protezione della proprietà privata.

L’evoluzione delle modalità costruttive è stata lenta, ma inesorabile e da manufatti rudimentali si è passati in epoca romana a una rivoluzione edilizia che introdusse il concetto di edificio, grazie alla scoperta di nuovi materiali e possibilità architettoniche senza precedenti.

Il concetto di casa ha subito notevoli

Un esempio di domus romana

cambiamenti di concerto con l’evoluzione umana ed è passato dal dover soddisfare la sola funzione di mero rifugio temporaneo ad abbracciare altre prerogative come la solidità, la durabilità, il comfort e la resa estetica, tutti aspetti che ritroviamo riassunti nella domus romana.

Tecniche costruttive Osservando la razionale distribuzione degli spazi, le tecniche costruttive, la ricerca dei materiali e l’architettura pulita e funzionale della domus romana, risulta immediato provare un profondo senso di ammirazione per i professionisti dell’epoca e prendere coscienza di quanto poco sia cambiato il concetto di abitazione negli ultimi 2 mila anni.

L’architettura attuale si fonda ancora su principi del tutto simili a quelli dell’antica Roma, per quanto riguarda la funzionalità e la distribuzione degli spazi, ma con opportunità esecutive e materiali di nuova concezione, in grado di allargare il concetto di comfort e toccare altri nobili obiettivi tra cui il contenimento del fabbisogno energetico, la salubrità ed il contenimento

dell’impatto ambientale.

Per raggiungere gli obiettivi sopra esposti, tutti gli elementi costruttivi devono essere valutati e pensati non solo per la loro funzione principale, ma anche per contribuire a risolvere problematiche relative all’isolamento termico ed acustico, all’impermeabilità del manufatto ed alla sua capacità di resistere dal punto di vista sismico o altro.

Ruolo cardine Le fondazioni, le pareti perimetrali e la copertura degli edifici rivestono oggi un ruolo cardine per l’ottenimento dei livelli di comfort voluti dal mercato e per l’adeguamento alle varie richieste normative e legislative, e devono essere progettati con una nuova filosofia multi disciplinare, capace di pensare i vari elementi non più come un mero componente strutturale di una costruzione, bensì come un importante ingranaggio di un sistema complesso, mutuamente interconnesso e proteso all’ottenimento di una serie di prestazioni. Le fondazioni, oltre a essere il basamento delle costruzioni, dovranno garantire adeguate risposte in caso di sisma, un corretto livello di isolamento termico per evitare dispersioni energetiche verso il terreno e dovranno essere sede di

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SPECIALE importanti interventi atti a garantire l’impermeabilità del manufatto, lavorazione che riveste notevole influenza in termini di durabilità e conservazione della costruzione.

Le pareti perimetrali e i loro componenti costituenti, quali le parti opache (murature), quelle trasparenti (serramenti) e gli eventuali piccoli elementi di foratura come le bocchette per la ventilazione meccanica controllata ed i cassonetti degli avvolgibili, sono preposti a fornire un adeguato livello di isolamento termico, isolamento dai rumori esterni e protezione all’acqua.

Maggiori sollecitazioni Tra tutti gli elementi costruttivi la copertura è con ogni probabilità quella preposta a subire la quasi totalità delle sollecitazioni esterne e dovrà essere in grado di rispondere positivamente a problematiche relative all’isolamento termico ed acustico, all’impermeabilità del manufatto, oltre a dover resistere sotto l’aspetto strutturale ed all’aggressione degli agenti atmosferici più severi. La copertura di un edificio, che fino agli anni Cinquanta è stata relegata a fornire una prestazione con la sola funzione di ombrello, deve essere invece rivista ed intesa come un’interessante opportunità di rendere fruibile uno spazio multifunzionale aggiuntivo e distintivo per una costruzione. Una copertura piana, per esempio, oltre a Un esempio di roof garden

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essere progettata per ottemperare le varie richieste normative e legislative, può oggi essere destinata ad altre importanti funzioni.

Può essere destinata a giardino, con notevole resa estetica, comfort termico e di regolazione degli eventi meteorici, può contribuire alla limitazione del fabbisogno energetico della costruzione ed essere sede di produzione di energia elettrica grazie agli impianti solari o fotovoltaici e può, infine, essere adibita a parcheggio o a terrazza e diventare un nuovo spazio dove trascorrere il tempo libero, come mostrato nell’immagine sottostante.

Presa di coscienza Affinché questi spazi siano usufruibili nel tempo e siano dotati delle giuste garanzie di durata, si deve assistere ad una presa di coscienza da parte di tutti gli attori del processo di edificazione, a partire dai committenti per procedere con i progettisti e finire con i fruitori finali. La complessità e le molteplici declinazioni e destinazioni del sistema tetto, devono essere oggetto di un’approfondita analisi preliminare da parte dei progettisti e una conseguente attenzione sia nella scelta delle tipologie di materiali e delle scelte costruttive, che per le modalità applicative. Le coperture dovranno essere in grado di garantire livelli di qualità adeguati sotto svariati aspetti prestazionali per non

incorrere nelle classiche patologie da infiltrazione che oggi mettono spesso in ginocchio il sistema tetto e l’economia edile nazionale.

Negli ultimi trent’anni di storia dell’edilizia nazionale, il panorama relativo ai sistemi di impermeabilizzazione si è enormemente arricchito sotto il profilo delle soluzioni tecniche e dei materiali proposti sul mercato. Alle tradizionali membrane bituminose prefabbricate in rotoli, conosciute dagli anni Sessanta, si sono aggiunte molteplici soluzioni tecniche d’intervento con diverse tipologie di materiali e modalità applicative che potremmo così suddividere: • I teli sintetici a base di Pvc (poli vinil cloruro), Tpo (poliolefine), Hdpe (polietilene ad alta densità), Epdm (gomma vulcanizzata) ed Eva (etil vinil acetato).

• La bentonite (derivato dell’argilla che si espande naturalmente a contatto con l’acqua e diventa impermeabile).

• La poliurea (rivestimento elastomerico nato da una miscela di diisocianato e diammina) e altro.

• Gli impermeabilizzanti liquidi, bi-componenti a base cementizia o mono-componenti a base di polimeri elastici mescolati a bitume o resine sintetiche, in dispersione acquosa o a solvente.

Tale fermento produttivo ha arricchito il mercato dell’impermeabilizzazione di opportunità tecnologiche ma, al contempo, è stato possibile registrare un deciso impoverimento, quasi una dicotomia, in merito alla preparazione e alla competenza degli operatori preposti alla progettazione dei sistemi impermeabili e degli specialisti impegnati nella posa in opera dei materiali, al punto da raggiungere un desolante primato: nel nostro Paese il numero dei contenziosi civili in materia di infiltrazioni d’acqua copre il 60% del totale delle cause in materia di edilizia e l’ammontare dei costi per il ripristino ed il risanamento di tali problematiche, ha raggiunto il 30-40% di tutti gli investi-

CONTENZIOSI

COSTI PER MANUTENZIONI

menti effettuati in manutenzione degli immobili, toccando livelli di grandezza assimilabili a una «manovra finanziaria» dello Stato.

la determinazione e nella progettazione del sistema tetto. Tale situazione comporta una lunga serie di errori esecutivi immediatamente visibili a un occhio esperto e a una notevole quantità di patologie con periodi di incubazione più dilatati nel tempo, che traggono fondamentalmente origine da tre cause che in qualche sfortunatissimo caso agiscono in modo simultaneo: • Mancanza di una progettazione o scarsa competenza dei progettisti in materia di coordinamento e controllo delle lavorazioni che vengono svolte in copertura.

• Scarse conoscenze delle tecniche di posa richiesta da parte di posatori improvvisati e sottopagati.

• Scelta di materiali economici indipendentemente dalla necessità dell’intervento e dalla destinazione d’uso di una struttura.

• Mancanza di un programma di manutenzione capace di scandire le tempistiche e le modalità di controllo volte all’analisi delle condizioni del manto impermeabile.

Nelle immagini in questa pagina riportate (sotto) è possibile prendere visione di un fenomeno che deriva dagli effetti del-

Affidabilità Le vicissitudini di mercato annesse al decremento dei volumi d’affari e le altre difficoltà legate alla riscossione dei crediti, hanno portato le varie società specializzate nell’applicazione di sistemi impermeabili, verso un periodo di profonda recessione con il risultato finale che sul panorama nazionale il numero degli applicatori preparati e affidabili si è ridotto in maniera sensibile, lasciando il campo libero a operatori volenterosi, ma privi delle conoscenze e dell’esperienza necessaria per portare a termine una lavorazione che rispetti la regola d’arte, ma sempre pronti ad effettuare l’ultimo sconto per aggiudicarsi il lavoro.

Tali premesse, unite alla necessità di praticare prezzi sempre più bassi per aggiudicarsi una commessa, portano a un risultato che mina gravemente la qualità e la durabilità dell’intervento, sacrificando per necessità o per poca conoscenza, una serie di norme di buona pratica nel-

Qui e in alto, un fenomeno derivante dagli effetti delle sollecitazioni termiche e meccaniche a cui vengono sottoposti i manti lasciati a vista sulle coperture in casistiche dove è stata eseguita un’errata o incompleta stabilizzazione della stratigrafia

le sollecitazioni termiche e meccaniche a cui vengono sottoposti i manti lasciati a vista sulle coperture in casistiche dove è stata eseguita un’errata o incompleta stabilizzazione della stratigrafia.

In un’altra immagine (sopra) è possibile vedere come i pannelli adibiti ad isolamento termico di una copertura, si siano dislocati a seguito dell’errato o mancante fissaggio meccanico, causando evidenti problemi sotto l’aspetto della tenuta del manto impermeabile e dell’isolamento termico della copertura stessa. La mancanza di manutenzione programmata comporta una diminuzione della vita operativa media di un manto impermeabile, indipendentemente dalla tipologia, sintetico, bituminoso, a base di Epdm o altro. Accumulo di sporcizia, vegetazione spontanea e incuria, possono essere cause primarie di infiltrazioni da rottura del manto oltre che derivanti dall’otturazione parziale o completa degli scarichi.

Al fine di valutare compiutamente quali soluzioni adottare per l’impermeabilizzazione di una struttura edile, civile o industriale che sia, è necessaria

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SPECIALE un’approfondita conoscenza delle tipologie di sollecitazioni a cui sono sottoposti i manti di copertura per tutta la durata della loro vita operativa e quale sia la destinazione d’uso dell’elemento oggetto dell’impermeabilizzazione.

Le tecniche Abbiamo visto che le tecnologie ed i materiali impermeabilizzanti a disposizione sono molteplici e possono coprire abbondantemente tutte le necessità d’intervento, ognuno con determinate caratteristiche distintive e modalità applicative. Approfondendo la conoscenza dei materiali ed analizzando compiutamente la destinazione d’uso e le caratteristiche dell’intervento, sarà quindi possibile determinare con correttezza quali tecniche siano più confacenti alla risoluzione di un determinato problema applicativo e secondo quali schemi di posa sarà possibile ottenere il massimo risultato.

Una volta determinata la tipologia di materiale impermeabile, risulta di capitale importanza procedere ad un’attenta progettazione capace di individuare quali siano le sollecitazioni a cui il manto dovrà resistere durante la sua vita operativa, effettuando una serie di valutazioni riguardanti i seguenti argomenti: • Il supporto su cui verrà applicato il primo strato di membrana.

• L’eventuale necessità di uno strato di controllo della migrazione del vapore.

• La tipologia e lo spessore di isolante termico ed i metodi di fis-

saggio.

La tipologia di manto impermeabile.

• La protezione del manto impermeabile.

• Sviluppo di eventuali dettagli (raccordi, scarichi, corpi emergenti, carichi in copertura).

• Eventuali opere accessorie (profili metallici, scossaline, opere di lattoneria).

Nel caso di coperture piane con manti impermeabili a vista ed isolamento termico, il progettista dovrà scegliere tra due filosofie d’intervento in merito al posizionamento dello strato adibito ad isolamento termico, tra: • Il tetto caldo, cioè composto da uno strato di controllo del vapore, l’isolante termico e uno o due strati di manto impermeabile.

• Il tetto freddo: in questo caso l’impermeabilizzazione funge anche da controllo del vapore e l’isolante è verso l’esterno, solitamente protetto da una zavorra (ghiaia, cemento, pavimenti galleggianti).

La prima tecnica è la tipologia regina per le membrane, mentre la seconda è più sfruttata per la posa dei teli sintetici, a base di Pvc (polivinil cloruro), Tpo (poliolefine), Eva (etil vinil acetato), Epdm (Gomma vulcanizzata).

Come per tutte le cose anche in questo caso i vantaggi e gli svantaggi si spartiscono. Se per la tecnica del tetto caldo si schierano in molti grazie alla facilità di ricerca del potenziale guasto (nel caso della totale aderenza), alla leggerezza (non necessita zavorra), alla •

facilità di manutenzione e riparazione (non si deve spostare la zavorra) ed alla capacità di mantenere l’isolante protetto dagli agenti atmosferici, ad appannaggio del tetto freddo avremmo costi più contenuti (si risparmia uno strato).

Una volta determinata la stratigrafia di copertura, la scelta della tipologia di isolante termico riveste un ruolo centrale nella prestazione del tetto, sia sotto l’aspetto della limitazione delle dispersioni termiche, che sotto il profilo dell’isolamento acustico e della stabilità del manto di tenuta impermeabile.

Se, per esempio, la copertura è stata pensata per essere destinata a parcheggio al di sopra di ambienti riscaldati, l’isolante dovrà avere elevate caratteristiche di resistenza alla compressione per riuscire a sopportare i carichi previsti, saranno quindi da privilegiare nelle scelte isolanti come il vetro cellulare, la perlite espansa, l’Xps ed il poliuretano ad alta densità. Se, invece, la copertura fosse con struttura in legno, la scelta dell’isolante termico dovrà considerare il basso valore di sfasamento termico estivo e la limitata capacità isolante acustica della struttura e compensare tale mancanza con isolanti dotati di alti valori di calore specifico e saranno quindi preferibili isolanti di costituzione fibrosa ad elevata densità come le lane minerali, le fibre naturali e quelle sintetiche.

Nei casi di coperture con manti impermeabili a vista (quindi senza nessuna ulteriore zavorra) la tipologia di isolante termico prescelto andrà inoltre ad influire sulle modalità e le quantità dei

Esempio di tetto caldo, con membrana per il controllo del vapore, isolamento termico e doppio strato di membrana bitumepolimero e di tetto freddo, con finitura in ghiaia posata su isolante termico e membrana sintetica

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Bocchettone orizzontale con manto in doppio strato

Risvolto verticale in doppio strato

Giunto strutturale piano protetto, con manto in mono strato

Giunto strutturale verticale con manto in mono strato

Stratigrafia di copertura a giardino

fissaggi meccanici necessari per garantire la coesione dei vari strati del pacchetto, vero segreto per l’ottenimento di un pacchetto di copertura stabile, efficiente e duraturo.

Dettagli esecutivi Stabiliti i materiali e la stratigrafia del pacchetto di copertura, al progettista è richiesto di analizzare ed indicare i dettagli esecutivi riguardanti le tecniche di fissaggio dei pannelli isolanti e la metodologia di posa dell’impermeabilizzazione, al fine di poter esercitare un coordinamento dell’intervento e un

Dettaglio del sistema di posa su coperture con FV

corretto controllo dell’avanzamento delle lavorazioni. Se, infine, la copertura dovrà avere destinazioni specifiche, quali i tetti verdi o adibiti ad impianto fotovoltaico, sarà necessario effettuare alcune considerazioni e scelte relativamente alla tipologia di membrana impermeabile che verrà posata come ultimo strato.

Per le coperture a giardino sarà infatti necessario prevedere un materiale impermeabile certificato con capacità di resistere all’aggressione delle radici, così come nei casi di impianti fotovoltaici in copertura di determinate

potenze, sarà necessario prevedere un ultimo strato capace di rispondere alla certificazione BRoofT2 come richiesto dalla Nota dei Vigili del Fuoco prot. N. 1324 del 7 febbraio 2012, in materia di resistenza al fuoco in presenza di impianti fotovoltaici.

Un processo di valutazione preventiva, dettagliata progettazione e corretta posa in opera, porta alla costituzione di coperture funzionali e di lunga durata, limitando di conseguenza anche l’impatto ambientale causato da frequenti e inaspettati rifacimenti e sancisce l’effettivo passaggio dal concetto di

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SPECIALE copertura a quello di «sistema tetto».

La copertura di un edificio, diversamente dal passato in cui la sua unica funzione era di mantenere l’impermeabilità del manufatto edilizio, oggi può essere un elemento di grande rilievo per partecipare a risolvere le attuali problematiche di limitazione del fabbisogno energetico, oltre a diventare uno spazio usufruibile dagli utilizzatori.

Coperture isolate, tetti a giardino e coperture sfruttate per la produzione di energie rinnovabili sono ad oggi sempre più sfruttate per la limitazione del fabbisogno energetico e sempre più diffuse sul territorio nazionale grazie alla loro efficacia. In materia di limitazione del fabbisogno energetico per la stagione estiva è possibile registrare tra le ultime tendenze, un avvicinamento a una tecnica di raffrescamento passivo molto diffusa negli Stati Uniti: i cool roof. Il termine anglosassone identifica una classe di prodotti per l’efficienza energetica in edilizia in regime estivo caratterizzati da elevata rilfettanza solare ed elevata emissività termica all’infrarosso. La riflettanza solare è quel parametro che quantifica la capacità di una superfice di riflettere l’energia della radiazione solare che incide su di essa. Una superficie che riflette molto si scalda poco, una superficie che riflette poco si scalda molto.

Materiali con buon effetto antisolare

hanno riflettanza al di sopra del 70%, materiali con ottime proprietà antisolari hanno riflettanza sopra l’80%.

Onde elettromagnetiche L’emissività termica è la proprietà che quantifica l’attitudine di una superficie a emettere energia sotto forma di onde elettromagnetiche nello spettro della radiazione infrarossa termica.

Un tipico materiale basso emissivo è una lamina metallica lucida. Anche se essa è riflettente, sotto il sole si scalda

Per essere classificato come cool roof un materiale deve avere riflettanza ed emissività certificate da un laboratorio accreditato. I cool roof sono particolarmente efficaci nel favorire l’efficienza energetica degli edifici in regime estivo molto, perché è poco emissiva e perciò trattiene tutto il calore che non ha riflesso. In genere, materiali che non presentano una superficie metallica lucida hanno una elevata emissività, prossima al 90%. Superfici metalliche lucide possono avere emissività molto basse, circa 5%.

Per essere classificato come cool roof un materiale deve avere riflettanza

ed emissività certificate da un laboratorio accreditato. I cool roof sono particolarmente efficaci nel favorire l’efficienza energetica degli edifici in regime estivo, perché risolvono il problema ancora prima che esso si crei, impedendo cioè che l’energia del sole surriscaldi gli edifici e comprometta il comfort delle persone al loro interno. Quando ciò accade, infatti, la temperatura percepita dagli esseri viventi contenuti nelle strutture è maggiore di quella dell’aria che li circonda a causa del così detto effetto testa calda, ovvero la sensazione di disagio termico che si prova a vista di una parete o di un soffitto surriscaldato. Il principio è lo stesso che verifichiamo in scala maggiore tutte le volte che ci scaldiamo davanti al caminetto. Ciò che ci scalda non è l’aria, ma l’irraggiamento che proviene dal focolare. Il problema è sentito tanto negli edifici dotati di aria condizionata, come in quelli senza. Negli edifici sprovvisti di aria condizionata le persone sono esposte alla radiazione diretta proveniente dal tetto surriscaldato dal sole.

Stabilizzazione L’effetto del rivestimento cool è immediato ed estremamente significativo sia sotto l’aspetto della temperatura superficiale del manto impermeabilizzante (in estate le finiture scure possono arrivare a sfiorare anche gli 80 gradi, il trattamento con Copertura piana di edificio civile impermeabilizzata con membrane bitume-polimero e trattata con pittura anti-solare bianca ad elevata riflettenza solare ed emissività all’infrarosso

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Copertura piana industriale a shed trattata con vernice riflettente

pitture anti solari può ridurre tale temperatura di 32÷35 gradi) che per quanto riguarda la limitazione della temperatura interna che può essere decrementata di 3÷5 gradi nei locali posti a contatto diretto con la copertura stessa. Negli Stati Uniti hanno avuto un notevole successo (basti pensare che negli stati maggiormente esposti al problema del surriscaldamento estivo, come la Florida e la California, la presenza di rivestimenti bianchissimi è sfruttata per il 35% delle coperture piane) sono una soluzione facile ed efficace al surriscaldamento estivo degli edifici, sempre più progettisti raccomandano questo intervento di grande impatto e di costo contenuto, sia per quanto riguarda l’edilizia civile (condomini o abitazioni) che per quanto concerne l’ambito industriale dove è richiesta una temperatura confortevole o dove, al di sotto della copertura, la temperatura deve essere controllata per conservare alimenti, medicinali o ospitare animali.

L’applicazione di materiali e pitture riflettenti sulle coperture e sulle pareti esterne degli edifici porta una serie di importanti vantaggi sulla durabilità e l’efficienza degli elementi edilizi, senza alcun impatto sull’uomo e sull’ambiente: • Riduzione della necessità di climatizzazione estiva e conseguente incremento del comfort degli occupanti e limitazione dei costi energetici.

•

•

•

Incremento della durata dei materiali da costruzione grazie alla diminuzione del gradiente di temperatura d’esercizio e la limitazione degli shock termici.

Miglioramento delle prestazioni dei materiali adibiti ad isolamento termico (uno dei coefficienti di correzione per la valutazione della conduttività di progetto riguarda proprio il gradiente di temperatura d’esercizio a cui viene sottoposto l’isolante).

Incremento, nell’ordine del 4÷6%, della produzione di ener-

Una copertura che potenzialmente può avere una vita operativa di 25-30 anni ha bisogno di precise scelte progettuali nell’individuazione dei materiali, ottime capacità applicative e un sistema chiaro di manutenzione gia elettrica da sistemi fotovoltaici, grazie ad un duplice effetto: una limitazione della temperatura superficiale dei manti a vista che aumenta il rendimento energetico dei pannelli e la possibilità di ricevere energia solare per riflessione diretta sulla copertura stessa.

Una copertura che potenzialmente può avere una vita operativa di 25÷30 anni ha bisogno di precise scelte progettuali nell’individuazione dei materiali, ottime capacità applicative e un sistema chiaro di manutenzione programmata nel tempo. Solo l’insieme di questi tre fattori può garantire la prestazione e la durata. La tendenza imposta dal futuro sovraffollamento globale e la salvaguardia dei territori incontaminati ci porterà ad un sempre maggiore sfruttamento delle superfici esistenti, limitando di fatto l’espansione edilizia orizzontale nei gradi centri urbani.

Giardini idroponici sui balconi, impianti di produzione di energia sulle coperture, giardini pensili come luoghi di svago e ritrovo, sono le prime avvisaglie che ci proiettano nel futuro dell’edilizia, un futuro a dire degli esperti, che vedrà una popolazione meno attaccata al mattone e più «volatile», che cerca soluzioni abitative non più legate solo all’acquisto ma sempre più portato alle proposte di smart living. Ristrutturazione, riqualificazione, risanamento e ricondizionamento saranno con ogni probabilità le parole a cui dovrà legare il suo destino l’edilizia nazionale. Un prodotto immobiliare solido e sicuro, duraturo, salubre e di impatto ambientale limitato, capace di auto produrre l’energia di cui abbisogna, è quanto il mercato attende di ricevere. *Ingegnere

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SPECIALE RISTRUTTURARE

MATERIALI GREEN PER I LAVORI IN CASA Ristrutturare l’appartamento? Buona idea. Ma avete considerato che i prodotti per l’edilizia non sempre sono eco friendly? Per fortuna si fa strada la sensibilità verso qualità e sostenibilità dei materiali Valentina Anghinoni

I

l consumatore ha l’esigenza, diffusa sempre più su larga scala, di orientare i propri acquisti in base alla risposta che i prodotti sanno offrire a tre domande fondamentali: da dove viene questo prodotto? quali ingredienti contiene? come è possibile smaltirlo alla fine del suo utilizzo? Sono domande importanti anche per chi decide di ristrutturare casa. E sono gli stessi quesiti ai quali più di 800 prodotti per edilizia etichettati Declaire hanno risposto, grazie a questo strumento messo in campo dall’International Living Future Institute, ente statunitense attivo nel

Carlo Battisti, presidente di Living Future Europe.

A destra, Phipps Center for Sustainable Landscapes, Pittsburgh (Pa).

Photo courtesy © The International Living Future Institute

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promuovere la transizione dell’edilizia verso un modello sempre più rigenerativo, spiega Carlo Battisti, presidente di Living Future Europe (la divisione europea del Living Future Institute), nonché consulente per l’innovazione sostenibile e project manager.

Domanda. Declaire è la prima etichetta di prodotto pensata per i materiali per le costruzioni: di che cosa si tratta?

Risposta. È una piattaforma di trasparenza e database di prodotto, che si propone di rivoluzionare il mondo dei materiali per l’edilizia e di design. È pensata per fornire all’architetto, progettista e in ultima istanza anche al cliente finale, informazioni chiare e precise sulla composizione di un determinato prodotto e il suo effettivo impatto sull’ambiente.

Una vera etichetta, in cui vengono indicati tutti i componenti chimici utilizzati, per esempio, dalla finestra, un mattone o un pavimento, con un dettaglio di peso che arriva fino a 100 parti per milione,

ovvero lo 0,01%. Ogni elemento al di sopra questa cifra deve essere dichiarato.

La piattaforma Declaire contiene l’elenco completo delle sostanze chimiche codificate internazionalmente, secondo i due maggiori sistemi di classificazione: il Cas (Chemistry Abstract Service) americano e l’Ecics (European Customs Inventory of Chemical Substances) europeo. In più, bisogna specificare la provenienza di ogni componente chimico, la sua riciclabilità e, a breve, anche le informazioni sulle emissioni di CO2 in fase di produzione. Le sostanze considerate nocive (il cui elenco è contenuto in una apposita Red list) saranno evidenti nell’etichetta che riporta a tre livelli di sostenibilità, permettendo di conoscere in maniera esatta e immediata quanto un prodotto impatta sull’ambiente,

quanto è riutilizzabile e quanto è salubre per salute degli utenti.

D. Come è stato recepito questo strumento dal mondo della produzione?

R. Ci sono più di 800 prodotti etichettati nel mondo, soprattutto negli Stati Uniti, ma anche in Australia e Nuova Zelanda, dove è molto sentita questa esigenza sulle importazioni. In Europa abbiamo più di 60 prodotti etichettati. Quindi, è una realtà nuova e innovativa che si sta sviluppando e che speriamo prenda sempre più piede tra i produttori, visto che rappresenta una chiara volontà di trasparenza in un mercato spesso ancora ambiguo. Basti pensare alla miriade di nomi e sotto-nomi commerciali di determinate sostanze che rendono difficile comprendere che cosa ci sia davvero all’interno di un prodotto. Declaire è uno strumento progettuale che favorisce la sostenibilità come parametro di scelta qualitativa sui materiali e prodotti da impiegare in un progetto, riconosciuto dalle certificazioni di sostenibilità Living Building Challenge, Leed e Breeam.

D. Il protocollo Living Building Challenge è adatto solo per le nuove costruzioni o ha una portata più ampia?

R. Riguarda sia le nuove costruzioni, sia le ristrutturazioni, anche su spazi ridotti.

E nel caso non sia possibile realizzare un edificio completamente autosufficiente si può pensare di progettare un cluster di edifici che insieme raggiungano un bilancio positivo, per esempio, grazie a un bacino di biofiltrazione delle acque grigie o un impianto fotovoltaico comune.

D. Un simile approccio implica un cambio di paradigma del settore delle costruzioni?

R. È un approccio dirompente, diverso da quello a cui si è abituati: presuppone una collaborazione sinergica fin dall’inizio del progetto, cosa che non è affatto banale. Per questo i nostri consulenti per prima cosa si occupano di formare e mettere in comunicazione il gruppo di progettisti, il proprietario, il gestore dell’edificio, fino all’impresa di costruzioni. Ciò permette di trovare le soluzioni più efficaci alle problematiche di cantiere, ottimizzare i processi e evi-

The Bullitt Center, Seattle (Wa) Photo courtesy © The International Living Future Institute

tare gli sprechi, aumentando l’efficienza e l’efficacia dei vari interventi. Diversamente da ciò che accade nella cosiddetta filiera a cascata, nella quale ognuno è cliente o fornitore dell’attore che lo precede o lo segue e dove ognuno lavora in maniera isolata. Si tratta di un processo integrato e integrativo che porta all’ottimizzazione complessiva che tutti auspichiamo.

D. Il superbonus 110% può dare una spinta forte all’edilizia sostenibile?

R. È un discorso complesso, con tante sfaccettature. In linea di massima sì, perché ammettere un rimborso del 110% per ristrutturare è un messaggio molto forte, in un mercato in cui il problema maggiore spesso riguarda la liquidità e i finanziamenti. Però, come sappiamo, il diavolo si nasconde nei dettagli, in questo caso nella burocrazia. Per esempio, per realizzare un progetto di rivestimento a cappotto per ottenere il bonus 110%, un progettista deve compilare molti documenti diversi. Questo non va bene. Poi, c’è un focus sulla salubrità e la sostenibilità dei materiali? È corretto mettere in moto il settore delle costruzioni in questo periodo economico così complicato, oltre a migliorare le prestazioni energetiche degli edifici. Ma altrettanto essenziale dovrebbe essere non puntare solamente sul minor prezzo e su materiali scadenti e di derivazione fossile. La nostra mis-

sione complessiva è di eliminare questa fonte non rinnovabile che continua a rilasciare quantità enormi di CO2 nell’atmosfera, per iniziare un nuovo ciclo finalmente rigenerativo, l’unico in grado di assicurare il benessere per le generazioni future.

D. Qual è invece la diffusione dei vostri standard in Italia?

R. In Italia siamo ancora molto all’inizio. Non solo perché c’è molta diffidenza verso il nuovo, ma principalmente perché si perde di vista quello che è il vero obiettivo, che per noi è molto chiaro: rendere sostenibile il mondo costruito, che ha un impatto enorme sull’inquinamento ambientale. Per arrivare, come indicato dagli obiettivi internazionali dell’Onu e da quelli europei descritti nel Green Deal, alla decarbonizzazione completa prima del 2050. Tecnicamente e finanziariamente è possibile, i risultati che stiamo ottenendo con i nostri progetti lo dimostrano empiricamente, grazie ai dodici mesi di verifica delle prestazioni effettive di sostenibilità degli edifici. Verifica indispensabile per capire come gli edifici, al di fuori dalla teoria, si comportano dal punto di vista prestazionale e come essi reagiscono ai comportamenti quotidiani degli utenti che li utilizzano. Caratteristica che rende nostro protocollo Living Building Challenge il più stringente, avanzato e dunque sostenibile, al mondo.

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IDEE UTILI POLYMAXITALIA

SI PUÒ DIRE ADDIO AL RUMORE L’azienda trevigiana è una specialista nel risolvere i tanti casi di inquinamento acustico nelle abitazioni. Ma, attenzione: la scelta dei materiali e delle soluzioni deve essere stabilita caso per caso Franco Saro

U

na delle maggiori cause di liti condominiali è quella legata ai rumori molesti che giungono da altri appartamenti. Ma, nelle città, anche il rumore del traffico può diventare un incubo. Ecco perche ci sono aziende, come Polymaxitalia, che si sono specializzate nella lotta all’inquinamento acustico. Una specializzazione che è in perfetta sintonia con il trend attuale. Ma, naturalmente, è anche necessario «far recepire alle persone che si possono risolvere i problemi legati al rumore in modo semplice ed efficace», spiega Gianni Favaro, direttore commerciale dell’azienda di Castelfranco Veneto (Treviso).

Domanda. Riqualificare un edificio significa anche renderlo confortevole. C’è sufficiente attenzione al problema del rumore?

Gianni Favaro Direzione Commerciale Polymaxitalia

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Risposta. L’attenzione sta sicuramente crescendo in questi ultimi anni, anche se in maniera meno accentuata rispetto all’isolamento termico. Le richieste di interventi di isolamento acustico che ci arrivano quotidianamente, riguardano per un 60% il patrimonio edilizio esistente. Quindi, c’è una discreta attenzione ai problemi di rumore tra abitazioni. Per rispondere a queste situazioni abbiamo sviluppato dei cicli di intervento validi sia per i solai che per le pareti che prevedono dei pacchetti a bassissimo spessore, ma con una resa acustica molto elevata. Polymaxitalia, per sensibilizzare e informare su questa tematica, ha avviato una serie di campagne informative attraverso we-

Trattamento fonoassorbente di ambiente di una casa di riposo

binar online e mediante i canali social al fine di far recepire alle persone che si possono risolvere i problemi legati al rumore in modo semplice ed efficace.

D. Quali sono le prospettive dell’azienda per il 2021?

R. Il 2020 è stato un anno che ci ha messi alla prova, ci ha fatto cambiare il modo di lavorare e di vivere e posso dire che ci ha anche rafforzati perché, nonostante tutti gli imprevisti, abbiamo potuto chiuderlo con risultati soddisfacenti. La speranza è che, quello che abbiamo appena cominciato, sia un anno che possa far tornare la sicurezza e la serenità in generale. L’obiettivo principale del 2021 è quello di continuare a collaborare e aumentare la nostra rete

di tecnici con i quali ci confrontiamo quotidianamente valorizzando sempre di più i nostri clienti abituali. Sarà l’anno anche in cui presenteremo due nuove linee di pannelli fonoassorbenti completamente innovative: la prima riguarda Suitepad, un pannello che grazie alla sua forma e alle sue caratteristiche funziona sia per assorbenza che per risonanza, raggiungendo così dei parametri di assorbimento acustico di altissimo valore. La seconda linea sarà presentata a metà anno e le sue caratteristiche principali sono la personalizzazione e la elasticità di impiego degli elementi, simile a un Lego composto da moduli fonoassorbenti di cartone piuttosto che da mattoncini di plastica.

Qui mi fermo perché non voglio anticipare troppo i tempi.

D. In breve, quali sono le tappe salienti della vostra storia?

R. Polymaxitalia è nata nel 1993, con la commercializzazione dei primi manti acustici accoppiati. In quegli anni c’era un grosso fermento in ambito edilizio, e infatti di lì a poco è entrato in vigore l’attuale Dpcm 5/12/1997, decreto che fissa i parametri acustici da rispettare nelle nuove costruzioni e nelle ristrutturazioni. Dal 1998 fino al 2008 è stato un decennio di grandissime soddisfazioni e di investimenti tanto che nel 2000 abbiamo iniziato a produrre i materiali con le nostre linee produttive in modo da essere indipendenti da

Ingresso uffici e stabilimento Polymaxitalia

accoppiatori esterni. Nel 2011, poi, c’è stato un profondo rinnovamento nel modus operandi di Polymaxitalia, decidendo di andare a promuovere i nostri prodotti e servizi direttamente ai progettisti in modo da facilitare l’inserimento dei nostri sistemi direttamente a capitolato. Per fare questo abbiamo investito in risorse umane che, dopo un periodo di accurata formazione, si sono interfacciate direttamente con progettisti e imprese di costruzione. La scelta è stata coraggiosa ma a distanza di 10 anni si è rivelata vincente.

D. Quali sono i prodotti più richiesti?

R. Sicuramente la linea dei manti anticalpestio. La quantità prodotta e venduta di materiali isolanti a solaio, è nettamente superiore rispetto alle altre linee di prodotto. Microbit, Greensound e Supercanalèe sono i prodotti

trainanti di questa categoria. Il Supercanalèe, con i suoi 25 anni di produzione alle spalle è il prodotto storico che continua a essere utilizzato con molta soddisfazione nei solai tradizionali laterocemento. Greensound invece è una delle nostre ultime novità e sta scalando la vetta per porsi al vertice dei manti anticalpestio più venduti, soprattutto nelle strutture leggere come i solai in legno. In forte crescita rispetto al 2019 ci sono anche i prodotti accoppiati al cartongesso, crescita direttamente proporzionale all’aumento del mercato dei sistemi a secco, molto utili ed efficaci proprio nelle ristrutturazioni. Il Phonoprill e il Microgips Plus guidano questa classifica che nel 2020 ha segnato +50% di metri prodotti rispetto all’anno precedente.

D. Quanto conta il lavoro di ricerca e

Immagini di cantiere realizzati con prodotti Polymaxitalia

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IDEE UTILI

Trattamento di correzione acustica di un ristorante in provincia di Bari mediante applicazione pannelli Polywall a soffitto e a parete

Greensound, manto anticalpestio completamente riciclabile

sviluppo dell’azienda?

R. È sicuramente alla base dei nostri risultati. Abbiamo la fortuna di avere nel nostro organico persone che non si fermano mai alle apparenze, ma che vanno in profondità a ricercare sempre idee e soluzioni nuove ed innovative.

Polymaxitalia ha una struttura molto snella e reattiva e questo porta a sperimentare molte idee. I frutti di questa ricerca hanno portato negli ultimi due anni allo sviluppo del Greensound e di due nuove linee di pannelli fonoassorbenti. La nostra attenzione continua a essere rivolta anche allo studio di materiali eco-compatibili, materiali sempre più richiesti dal mercato.

D. Qual è un esempio concreto dei risultati dell’applicazione di un isolante acustico?

R. La concretezza in acustica è legata solamente alla misurazione in opera dei risultati. Se il fonometro misura dei valori accettabili questa è la prova che hai lavorato bene. Il nostro modo di

Intervento di risanamento acustico di un solaio con metodo a secco

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interpretare l’acustica edilizia ci spinge a non fermarci all’obiettivo minimo imposto dalla legge ma di andare oltre, per poter offrire il vero comfort acustico di cui necessita una persona nei luoghi dove vive maggiormente cioè la sua casa e l’ambiente lavorativo. È per questo motivo che alla fine dei lavori, quando ci sono le condizioni, effettuiamo dei collaudi in opera per misurare i risultati dei nostri pacchetti isolanti in modo da capire dove siamo arrivati e creare il nuovo punto di partenza per migliorarci.

D. Quali sono le caratteristiche specifiche necessarie per ottenere buoni risultati?

R. Lo studio nei minimi particolari di tutti i dettagli che compongono l’involucro edilizio rappresenta il punto di partenza e per fare questo si devono coinvolgere tutte le figure professionali a partire dal progettista, direzione lavori, impresa, idraulico ed elettricista.

Purtroppo è ancora molto diffusa l’idea che basti il solo materiale isolante per risolvere i problemi acustici, invece il materiale è solo una delle componenti da studiare per arrivare ad avere un comfort acustico adeguato. È inutile proporre materiali dalle ottime performance se poi sono applicati in situazioni non idonee. Il nostro consiglio è quello di affidarsi a tecnici competenti in acustica per studiare e individuare tutti i punti critici in modo tale da ottimizzare e risparmiare anche sulla scelta dei materiali da impiegare per ottenere

i risultati desiderati.

D. Il lavoro focalizzato sulla qualità e l’innovazione che frutti ha dato in termini di mercato?

R. La qualità dei prodotti unita a quella del servizio offerto, ha portato a delle collaborazioni con realtà che vanno al di fuori della sola cantieristica. Un esempio su tutti è la partecipazione al progetto Biosphera, dove sono state messe a disposizione le nostre competenze per l’isolamento acustico di un modulo abitativo ad altissima efficienza energetica. Grazie a questa collaborazione abbiamo potuto allargare il raggio di conoscenze verso altri settori a noi poco conosciuti ma comunque molto interessanti, come quello dell’illuminazione dove, con un’azienda veneta, abbiamo sviluppato dei sistemi di illuminazione fonoassorbenti. Noi crediamo moltissimo nelle collaborazioni e nelle partnership con altre aziende.

D. Dove si acquista? Qual è il vostro rapporto con la distribuzione?

Posa di manto anticalpestio Supercanalèe su solaio di un edificio in legno

Posa Greensound su abitazione plurifamiliare realizzata completamente con materiali ecosostenibili

R. Il nostro approccio verso la distribuzione è cambiato molto nel corso degli ultimi dieci anni. La rivendita edile resta il nostro canale di vendita preferito ma non esclusivo. Il lavoro di promozione svolto verso gli studi di progettazione sta portando ad avere molti contatti diretti con le imprese di costruzione e il rapporto verso queste ultime può essere anche diretto se non ci sono rivenditori fidelizzati in zona. Quello che stiamo facendo è differenziare e valorizzare le rivendite che promuovono i prodotti Polymaxitalia a differenza di quelle generaliste, dove si tende a tenere molti marchi e di conseguenza ad essere considerati uno dei tanti.

D. La vostra offerta di materiali isolanti è molto diversificata. Come si articola?

R. Si articola in cinque linee di prodotto: isolanti acustici per solai, per pareti, per gli impianti, termoacustici e linea fonoassorbente. Con queste linee di prodotto siamo in grado di offrire Fasi della produzione dei manti acustici

una soluzione per risolvere qualsiasi richiesta di isolamento. Un punto di forza di Polymaxitalia è che non siamo produttori di materie prime, ma dei trasformatori. Questo ci rende liberi di scegliere la materia prima che riteniamo più interessante per i nostri fabbisogni mentre chi produce un solo tipo di prodotto deve per forza di cose farlo andare bene in tutte le situazioni, ma in acustica non è sempre così, bisogna avere la possibilità di scegliere diverse tipologie di prodotto perchè ogni cantiere ha casistiche e necessità diverse. Il nostro motto non a caso è «Il Silenzio va ricercato, studiato, risolto caso per caso».

D. Per quanto riguarda gli isolanti acustici qual è il trend generale?

R. Il trend generale è in crescita, il settore è in fermento anche grazie agli incentivi legati al 110%. Le persone si sono accorte ancora di più della scarsa qualità del comfort acustico delle loro abitazioni proprio durante il lockdown dell’ultimo anno e le richieste di intervento si sono moltiplicate in modo esponenziale. Ci sono comunque zone molto attive in termini di nuove costruzioni, quelle più vicine a noi sono la Lombardia e la provincia autonoma di Bolzano.

D. C’è sufficiente sensibilità riguardo l’isolamento dai rumori?

R. Anche in questo caso devo dire che la sensibilità verso questa problematica c’è, perchè tutti noi vorremmo abitare in una casa che ci permetta di non

Stesura di manto anticalpestio Microbit con relativi accessori

essere disturbati dai nostri vicini o dai rumori del traffico o da altre fonti di disturbo. Di pari passo deve aumentare anche la conoscenza da parte degli attori principali che compongono la filiera delle costruzioni.

D. È sufficiente parlare di un materiale che blocca il rumore o è il caso di considerare un insieme di fattori?

R. È sicuramente corretto parlare di sistema isolante. Il materiale è uno dei componenti utili a creare un adeguato comfort acustico, ma non è l’unico elemento da considerare (come si pensa molte volte). La prima cosa che chiediamo ai professionisti o ai clienti che ci interpellano per avere un consiglio è proprio il contesto edilizio da isolare, la stratigrafia che compone il solaio o la parete, solo da questi dati possiamo proporre un isolamento veramente performante. Molte volte, studiando queste informazioni, si riesce anche a risparmiare sulla scelta del materiale isolante.

Posa del pannello ecologico a parete Superwood

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PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

Sonnambulo in condominio Buongiorno, io e mio marito scriviamo questa e-mail nella speranza che il suo consiglio possa esserci d’aiuto. Il problema riguarda la famiglia che abita al piano superiore al nostro.

Mio marito per il suo lavoro si alza molto presto e ha bisogno di riposare. Quasi tutte le notti, però, siamo regolarmente svegliati da un tramestio che proviene dall’appartamento al piano sopra. Il problema, però, non riguarda (per quanto ci è stato detto) la cattiva educazione, ma il sonnambulismo di cui soffre il figlio minore della coppia che occupa l’appartamento. Pare che sia questa la causa dei rumori. La domanda è: il sonnambulismo si può curare? È possibile far cessare questa attività notturna? È negligenza non affrontare il problema? Grazie per la sua risposta.

A.B., via e-mail Il sonnambulismo può essere curato con una terapia cognitiva comportamentale. Per un ragazzo, di solito durante la terapia sono fornite ai genitori le istruzioni su come comportasi e sui principi di igiene del sonno. Il ragazzo in questione dovrà mantenere orari di addormentamento/risveglio regolari ed evitare di dormire poco o di andarci troppo tardi. Altro aspetto importante è imparare a utilizzare le tecniche di rilassamento da praticare per addormentarsi e nei periodi stressanti, che porterebbero l’insorgenza degli episodi di sonnambulismo. L’attività notturna cesserà se il ragazzo segue un percorso terapeutico. Vi consiglio di parlare con la famiglia del ragazzo, per fare presente il danno che subisce suo marito e suggerire di far visitare il figlio per curare il problema di sonnambulismo.

Un azzardo di troppo Gentile dottoressa, il caso di cui vorremmo parlare è triste. Si tratta di un vicino di casa nel nostro condominio che si trova in guai finanziari. E il risultato, tra gli altri, è che non paga le rate delle spese di condominio, che per una serie di motivi siamo poi costretti a pagare noi, almeno come anticipo. I guai finanziari, però, abbiamo scoperto che non sono legati alla

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perdita di lavoro a causa dell’emergenza covid, ma dal vizio del gioco d’azzardo. Secondo quanto ci ha raccontato un vicino che ha avuto occasione di parlare con lui, l’inadempiente non riesce a stare lontano da scommesse di qualsiasi tipo e dai vari casinò online. Come se ne esce?

Anselmo Bonatti, via e-mail Dal gioco d’azzardo si esce solamente attraverso una terapia mirata di tipo cognitivo comportamentale, percorso utilizzato per curare le dipendenze. Durante questo training si aiuta il paziente ad apprendere alcune strategie pratiche per poter gestire eventi stressanti come alternative al gioco e per prevenire le ricadute. È un percorso non semplice e non breve, ma può eliminare completamente il problema. A patto, naturalmente, che il soggetto desideri curarsi.

L’incivile negazionista Buongiorno, è triste che certe cose succedano, ma è la realtà.

Abbiamo un vicino di casa nel nostro condominio che è un negazionista a oltranza. Si rifiuta di indossare la mascherina in ascensore, deride chi osserva le disposizioni sanitarie e arriva perfino ad accusare medici e infermieri di essere i responsabili dell’epidemia che tutti conosciamo. Eppure i dati parlano chiaro: il covid ha causato migliaia di morti anche a causa di questi scellerati comportamenti. Come fargliela capire?

N.S., via e-mail Purtroppo la convinzione che indossare la mascherina sia un’inutile precauzione o, addirittura, una limitazione della libertà, è diffusa. Si tratta di un comportamento nocivo per se stessi e per gli altri. Ma è difficile individuare dietro questo comportamento una precisa patologia psichica. Il rifiuto del pericolo potrebbe, in effetti, configurarsi come un immaturo senso di onnipotenza, ma alla base possono esserci molle completamente diverse. Impossibile, dunque, azzardare una diagnosi. La cura, in questo caso, concerne prima di tutto la buona educazione o, almeno, un comportamento civile. In ogni caso, potete riflettere se il comportamento irresponsabile di questo condomino sia passibile di una denuncia. Più che lo psicologo, forse sarebbe da consultare un avvocato...

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Da 20 anni, Granitech offre soluzioni per facciate ventilate in grado di garantire altissime prestazioni di isolamento tecnico e acustico e un’innovativa estetica eco, grazie al gres porcellanato Active Surfaces™, antinquinante, autopulente, antibatterico e anti-odore.

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