Con le agevolazioni fiscali, installare, sostituire o ammodernare un ascensore è sempre conveniente
Con le agevolazioni fiscali e il nostro finanziamento, installare, sostituire o ammodernare un ASCENSORE è sempre conveniente
RIDUCI
IL PREZZO
Con le agevolazioni fiscali recupera nei prossimi anni lo sgravio fiscale.
OLTRE L’AGEVOLAZIONE FISCALE
Valuta la nostra proposta di finanziamento per una spesa comoda e programmata.
Riqualificare l’energia. Ridisegnare il futuro.
Con Europam hai al tuo fianco un partner affidabile per la riqualificazione energetica e la gestione degli edifici.
Offriamo soluzioni personalizzate per ottimizzare i consumi, ridurre gli sprechi e migliorare l’efficienza energetica, con un occhio attento alla sostenibilità e al rispetto delle normative più recenti.
Europam ti supporta con consulenza tecnica, strumenti innovativi e un servizio rapido e professionale.
Scegli la sicurezza di un partner esperto: scopri di più su
info@europam.it
Soluzioni per l’efficientamento energetico e la sicurezza antisismica
Editoriale
Il trattamento acque è un settore che in questi ultimi anni è stato costantemente sotto i riflettori. In questo numero di Condominio Sostenibile e Certificato ce ne siamo occupati ai fini dell’impatto sulla salute e la sicurezza dei condòmini. Una bassa qualità dell’acqua potrebbe, infatti, mettere a rischio la salute di tutti noi. Oltre alle verifiche periodiche della qualità dell’acqua, abbiamo ricordato che occorre provvedere a verificare anche la qualità e la buona conservazione dei serbatoi che ospitano un bene così prezioso.
Acqua e strutture
L’acqua può essere una vera e propria croce per le strutture interrate, dalla villetta alla palazzina, dal condominio al supercondominio. Come se non bastasse, negli ultimi tempi, ci siamo dovuti abituare a frequenti interventi di protezione dei tetti per i danni causati dagli eventi atmosferici estremi. Sempre, condòmini e amministratori, insieme, sono chiamati a fare la loro parte per garantire un ambiente sicuro e salubre del Condominio.
Riqualificazione e proprietà immobiliare
Il 2024 è terminato e ai proprietari il governo ha ricordato che gli immobili che hanno utilizzato il superbonus devono essere rivalutati all’Agenzia delle Entrate. Noi vi raccontiamo che cosa succede se il proprietario se ne dimentica.
E ancora, come sta evolvendo la gestione immobiliare? Un modello in franchising potrebbe rappresentare la soluzione? Come spesso accade, è la specializzazione dell’Amministratore il fattore chiave per il successo di un sistema di amministrazione condominiale in franchising. Vi raccontiamo anche un nuovo modello, vincente, di amministrazione condominiale, quello di Estia spa.
Il condominio fra Diritto & Rovescio
Vi segnaliamo ancora alcuni articoli di particolare interesse per una buona gestione del Condominio in materia di digitalizzazione dell’assemblea condominiale, accesso ai documenti condominiali e obblighi dell’amministratore, e come i gestori di un condominio possono assumere il ruolo di mediatori dei conflitti che, troppo frequentemente, si generano tra proprietari.
sostenibile & certificato
Periodico di informazione sul mondo del condominio
Anno 12 - Numero 59 - Dicembre 2024 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità
Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising
Virginia Gambino Editore S.r.l.
Sede legale: Viale Monte Ceneri, 60 20155 Milano - Italy
Sede operativa: Via San Benedetto, 6 24122 Bergamo - Italy
Tel. +39 02 47761275
condominio@vgambinoeditore.it
Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it
Direttore editoriale
Livia Randaccio /livia@vgambinoeditore.it
Consulente editoriale Avv. Carlo Pikler
Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari
Commercial department - Sale of advertising spaces Via San Benedetto, 6 - 24122 Bergamo - Italy Tel. +39 02 47761275 - cell. +39 340 1761951 info@vgambinoeditore.it
Collaboratori / Contributors
Alessandro Bonvicino, Rebecca Alberti, Luca Bridi, Demetrio Calveri, Federico Della Puppa, Alice Fugazza, Gaia Cigognini, Vincenzo Nasini, Patrizia Spada, Giulia Testa, Roberto Tomassoni, Carlo Pikler, Giuseppe Rossi, Franco Saro
Impaginazione e grafica- Layout and graphics
Raffaella Sesia
Periodicità / Frequency of publication
Bimestrale - sei numeri /anno
Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46)art. 1, comma 1 NE/TN
Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.
Come abbonarsi / How to subscribe
Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo
Abbonamento annuo Euro 31,00
Copia singola Euro 8,00
Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link:
https://www.virginiagambinoeditore.it oppure, fare richiesta ad abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero +39 02 47761275
Spedizione in contrassegno
Stampa / Printing
Pixartprinting S.p.A. stabilimento di Lavis (TN)
Salute, sicurezza e pace in Condominio
Responsabilità / Responsability: la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista.
Così il condominio diventa virtuoso con i carbon credit
Rendite catastali sotto la lente del fisco italiano
32 Italia a rischio se non c'è la prevenzione
38 Nuova vita ai serbatoi per riserva idrica, irrigazione e antincendio
40 Le strutture interrate nell'edilizia residenziale
42 Proteggere i tetti da grandine e calore estremo
44 Un anno da premio per Csdm
52 PROFESSIONE I nuovi pionieri della gestione condominiale 54 DIRITTO & ROVESCIO
Video assemblea ma solo dopo un'autorizzazione
58
Porte aperte per i documenti del condominio
Rendere un edificio efficiente, risparmiando sulla bolletta e, allo stesso tempo, vendere la Co2 evitata sul mercato dei crediti di carbonio. Si può fare, anche grazie alla metodologia
Harley&Dikkinson
Crediti di carbonio? Non è necessario piantare alberi in Papua Nuova Guinea per compensare le attività inquinanti, perché le piante sono qui, nel territorio nazionale, e sono i condomini: potenziali foreste urbane in grado di trasformare una necessità come la decarbonizzazione (in Europa il 40% delle emissioni è causato proprio dagli immobili) in un’opportunità commerciale. È l’idea di Harley&Dikkinson, società specializzata da oltre 20 anni nella valorizzazione del costruito, a partire dai condomini, che per lanciare il progetto ha messo a punto una metodologia, certificata, di verifica e di valorizzazione delle emissioni evitate di Co₂ del settore. Già, perché l’azione virtuosa che alleggerisce la bolletta del singolo, per contribuire davvero al benessere della collettività deve essere realmente misurabile con strumenti tecnici e finanziari: «Il nostro lavoro è offrire un supporto agli amministratori di condomini affinché diventino esperti nella materia della riqualificazio-
ne energetica e compiano delle scelte che generino fiducia nelle istituzioni che li devono finanziare», racconta Massimo Nissoli, amministratore e co-fondatore della società HD Esg (Environmental, Social, Governance) di Harley&Dikkinson.
I crediti di carbonio sono stati varati alla Cop 15 a Parigi nel 2015 e, in pratica, sono quote di emissioni di gas serra che vengono considerate risparmiate grazie a progetti di riduzione delle stesse. Per esempio, la creazione di nuove foreste in regioni tropicali che grazie gli alberi assorbono l’anidride carbonica (CO₂) dall’atmosfera durante la loro crescita. Questi crediti possono essere acquistati da aziende o individui per compensare le proprie emissioni. Questo principio vale anche per la riduzione di emissioni dei condomini, a patto che l’efficienza raggiunta sia certificata da un ente riconosciuto. Come Rina, multinazionale con sede a Genova, che tra i suoi rami d’azienda svolge anche attività di verifica, controllo, certificazione e ricerca riguardo a materiali, progetti, tecnologie, prodotti e installazioni.
Che spiega: «ottenere un finanziamento per la riqualificazione energetica è molto influenzato dall'affidabilità del richiedente, ma progetti che garantiscono risparmi energetici e con strumenti di finanza climatica, come i crediti di carbonio, rendono questi progetti più credibili e di conseguenza più finanziabili. La sostenibilità deve essere prima economica per permettere di realizzare anche quella ambientale». Domanda. Una volta elaborato il piano di miglioramento energetico dell’edificio i risultati attesi come si trasformano in crediti di carbonio?
Risposta. Innanzitutto, la qualità del credito dipende dalla metodologia utilizzata per generarlo, perché sebbene il mercato dei crediti di carbonio sia attivo da diversi anni, la sua natura volontaria fa sì che non esistano norme vincolanti. Per questo il prezzo di una tonnellata di Co₂, che corrisponde a un credito di carbonio, può oscillare da 1 euro a oltre 100 euro. In pratica, se è ottenuto con una metodologia affidabile e certificata mantiene il suo valore nel tempo, a differenza di altri, che in assenza di normativa risultano poi falsi o inefficaci.
D. Quindi, la discriminante è l’affidabilità della misurazione delle emissioni evitate di Co₂ dell’intero progetto di sostenibilità?
R. Tutto il processo conta, dalla progettazione dell’intervento alla verifica dei risultati. Per questo è stata sviluppata con Ecosostenibile.eu e già validata da Rina, gruppo multinazionale di certificazione attivo in più di 70 paesi, una metodologia di
monitoraggio continuo delle performance, di verifica dei benefici conseguiti, informazioni ottenute grazie a un software sviluppato con la collaborazione del Politecnico di Milano che ne garantisce la validità tecnica. Ma attenzione, questo strumento di misura deve essere previsto a monte, come elemento di riqualificazione al pari della sostituzione degli infissi o dell’implementazione del cappotto. La differenza tra i consumi pre e post intervento, è un potenziale credito di carbonio. Ma poiché le variabili da tenere in considerazione per calcolare questo dato sono molte, in un condominio ancora di più, l’aspetto fondamentale è che il risparmio ottenuto sia effettivamente riconducibile all’intervento di efficientamento energetico e non ad altre cause.
D. Quali potrebbero essere i margini di errore?
R. Ipotizziamo di misurare il consumo energetico di un condominio e che il valore iniziale sia cento, dopo aver realizzato l'intervento di riqualificazione rimisuriamo il consumo del condominio e che tale consumo sia sceso a 70, verrebbe naturale pensare che il 30 di risparmio misurato si trasformi in crediti di carbonio. In realtà non funziona così, perché se nel periodo di misura, per esempio, alcuni condomini non occupano degli appartamenti e quindi non consumano energia, questa parte va eliminita dal conteggio del risparmio. In termini po' più tecnici, i dati vanno "normalizzati" ed è proprio in questa attività che la collaborazione con il Politecnico risulta indispensabile per evitare errori.
D. Quanto tempo dopo l’efficientamento energetico si possono misurare i crediti di carbonio?
R. Dopo 12 mesi dalla fine dei lavori, tempo necessario per avere una visione complessiva delle stagioni, si ha un primo risultato che, dopo essere stato normalizzato, sarà convertito in crediti validi per dieci anni. Inoltre, per migliorare la consapevolezza degli utenti riguardo ai loro consumi energetici, stiamo sviluppando un sistema che invia notifiche tramite un’app per informare gli inquilini se stanno superando i livelli stabiliti. Per esempio, se un utente imposta la temperatura a 21 gradi, ma la mantiene a 24 gradi, riceverà un avviso riguardo all’aumento dei suoi consumi. L’intento è quello di sti-
molare una maggiore consapevolezza per incoraggiare scelte più sostenibili e comportamenti virtuosi nel singolo: ridurre la quantità di energia si traduce anche in un risparmio economico e un potenziale guadagno, un contributo che aiuta a pagare la rata mensile del finanziamento per il passaggio di classe dello stabile.
D. Attualmente senza un finanziamento difficilmente una famiglia può sostenere l’onere della riqualificazione. Questo è ovviamente un grosso ostacolo, soprattutto con il ridimensionamento degli incentivi.
R. Il nostro ruolo è quello di facilitatori: spesso la transizione è ostacolata dalla mancanza di conoscenza sia tecnica che finanziaria. Abbiamo strutturato AgoràCondominio, un sistema di garanzia in cui tutti i processi sono stati ideati per adattarsi rapidamente ai cambiamenti in ambito fiscale e giuridico. Si tratta di una proposta trasparente che supporta il finanziamento del 100% dell’importo dei lavori fino a dieci anni a interessi zero, con una serie di tutele. Infatti, oltre alla garanzia del risultato spiegato e concordato in assemblea di condominio, dove possiamo illustrare un eventuale passaggio di classe energetica per esempio da F a B grazie ai nostri interventi, forniamo ulteriori clausole di salvaguardia.
D. In che cosa consistono queste forme aggiuntive di tutela degli inquilini?
R. Innanzitutto la selezione di professionisti competenti e
di imprese edili affidabili, parte del nostro ecosistema: grazie alla nostra esperienza nella gestione di oltre 3.700 cantieri abbiamo costruito relazioni solide con molteplici imprese del settore. Che verranno pagate per la ristrutturazione solo dopo il completamento e il collaudo dei lavori: una procedura che rappresenta un cambiamento significativo nel mercato. In questo modo, se l’impresa fallisce a metà progetto o non esegue il progetto come previsto, non ci sono costi per il condominio fino a quando tutto non è stato sistemato. Ma la nostra garanzia più innovativa è legata al risparmio energetico, da noi battezzata performance guarantee, ossia ci impegniamo ad assicurare un valore preciso di risparmio, per esempio, del 30%. Questa assunzione di responsabilità si esplica nel monitoraggio dell’andamento dell’impianto progettato e, come effetto collaterale positivo, genera crediti di carbonio. In sintesi, i principali elementi di validità del nostro intervento includono la garanzia della corretta progettazione e della realizzazione dei lavori da parte di imprese già verificate nel nostro ecosistema, il pagamento solo al termine dei lavori e la generazione di crediti di carbonio.
D. In sostanza, chi investe sul miglioramento energetico poi può vendere, attraverso degli strumenti finanziari, i ri-
sultati ottenuti per rientrare in qualche misura delle spese. R. È così. Certo, bisogna tener conto che i crediti di carbonio sono di proprietà condivisa: nel contratto stipulato una parte spetta all’entità che sostiene la spesa o gestisce l’operazione. Questo significa che, su un valore totale del credito, l’80% sarà restituito al condominio, mentre il 20% sarà distribuito lungo la filiera. E l’assemblea degli inquilini può decidere come procedere. Una delle opzioni che consigliamo è quella di vendere i crediti a un fondo che si è dichiarato disponibile ad acquistarli a un prezzo determinato al momento della transazione. Certo, noi possiamo fornire un’indicazione, ma essendo una negoziazione bilaterale, il valore finale sarà stabilito in quel momento.
D. Quindi, anche il singolo inquilino o l’amministratore potrebbe collocare sul mercato questi crediti di carbonio?
R. Non ci sono vincoli: il condominio rimane il proprietario del credito. Ma sarebbe difficile per un privato gestirne la vendita senza le competenze necessarie e senza accedere a registri specifici. In questo senso noi svolgiamo il ruolo di operatori specializzati, impegnandoci con un contratto a gestire il credito per dieci anni e a cercare la migliore quotazione possibile: operiamo in un mercato volontario, è necessario
Harley&Dikkinson è presente da oltre 20 anni sul mercato della valorizzazione degli edifici esistenti attraverso l’ottimizzazione tecnologica, organizzativa, finanziaria e di garanzia. L’azienda, fondata e guidata da Alessandro Ponti, è strutturata in società specifiche per fornire servizi e soluzioni alle diverse componenti della filiera della riqualificazione immobiliare. Tutti in ottica Esg e in conformità con l’evoluzione normativa e tecnologica del mercato. Conta oltre 160 dipendenti e un portafoglio di lavori realizzati e in essere per un valore di 4,5 miliardi di euro, intervenendo su oltre 7 mila edifici, l’85% dei quali condomini. Negli anni ha gestito 100 mila pratiche e coinvolto 9 mila progettisti e professionisti, 15 mila tra imprese e artigiani, oltre a un migliaio di Pmi, determinando così un forte impatto sul settore edilizio sostenibile e supportando oltre un milione di famiglie.
trovare un’impresa disposta a comprarli. Inoltre, c’è la possibilità di mantenere questi crediti a magazzino: il condominio può decidere di non procedere immediatamente alla commercializzazione ma di annotarli in un registro con un codice univoco associato all’intervento di riqualificazione. Proprio come si fa con le azioni, si può decidere di tenere il credito nel proprio portafoglio per uno, due o tre anni. Non c’è alcun obbligo di transazione.
D. E cosa succede ai crediti non venduti?
R. Il meccanismo funziona in modo simile al mercato azionario e attraverso Harley&Dikkinson gestiremo questi crediti per dieci anni. Abbiamo già coinvolto P&G, una Sgr (società di gestione del risparmio ndr) che ha esplorato il possibile ruolo di un fondo di investimento dedicato all’acquisto, alla gestione e alla commercializzazione dei crediti di carbonio. Durante l’assemblea condominiale annuale, l’amministratore potrebbe comunicare che ci sono 100 tonnellate di crediti di carbonio disponibili e che è arrivata un’offerta dal fondo per acquistarle a 50. A quel punto, i condomini possono scegliere se vendere subito o attendere in vista di un possibile aumento del valore nel tempo. Insomma, questo mercato diventerà sempre più interessante e si amplierà con l’ingresso di nuovi attori.
Il governo ha ricordato che gli immobili che hanno utilizzato il superbonus devono essere rivalutati all’Agenzia delle Entrate. Che cosa succede se il proprietario se ne dimentica?
Alessandro Bonvicino
La legge di Bilancio ha pesantemente ritoccato il sistema di sconti fiscali per i lavori di riqualificazione delle abitazioni. Eppure è meglio coglierli al volo perché nel 2026 saranno ancora meno
PROVE ESEGUIBILI SU SERBATOI IN ESERCIZIO A QUALSIASI
LIVELLO DI RIEMPIMENTO
I controlli non richiedono lo svuotamento o la bonifica e non prevedono l’utilizzo di pressione all’interno evitando rotture o cedimenti preservando l’integrità strutturale delle lamiere.
RISULTATI DOCUMENTABILI CON QUANTIFICAZIONE DEL RATEO DI PERDITA
I dati registrati sono inalterabili e consentono di rilevare minime perdite secondo quanto previsto dalle linee guida ARPA.
PROVE DI TENUTA NON DISTRUTTIVE SU SERBATOI E VASCHE INTERRATE
• Bonifica risanamento dismissione serbatoi
Iscrizione Albo Nazionale Gestori Ambientali TO 01399
• Controllo spessore e taratura serbatoi
TECNICI QUALIFICATI PER OPERARE IN SICUREZZA Personale qualificato, formato e informato sui rischi specifici i per operare su serbatoi contenenti prodotti chimici e petrolchimici.
• Indagini ambientali
• Sicurezza sul lavoro
TECNOLOGIE SICURE E COMPUTERIZZATE
Metodi di prova valutati e riconosciuti UNICHIM previsti nel Manuale n.195 Ed. 2000/2003.
Davide Sarnataro, presidente della Rete Maestri Costruttori, analizza l’impatto dello sconto fiscale, ora neutralizzato dalla legge di Bilancio. Con una proposta di un nuovo sistema
standard di qualità
rete di imprese e professionisti del settore riuniti da un sogno comune: costruire l’eccellenza, per qualità ed ecosostenibilità.
Il sistema di affiliazione a un marchio, come quello usato da grandi brand come McDonald’s, è utilizzato da tempo anche nel settore del real estate. Ma può essere trasferito anche all’amministrazione dei condomini
Sorprese in bolletta? No, grazie.
Il futuro della gestione condominiale per la ripartizione e contabilizzazione dell’energia è qui: con notifiche tempestive di eventuali anomalie, risparmi tempo e denaro!
La residenza Al Vigneto è composta da cinque palazzine, realizzate tra il 2020 e il 2024, rivestite in facciata con pannelli Hpl. Prodotti da BF, i pannelli sono durevoli, resistenti agli agenti atmosferici e mantengono inalterati nel tempo colore e prestazioni
BF nasce dall’esigenza della committenza di poter fare riferimento a un unico partner per la realizzazione di rivestimenti per facciate ventilate e balconi. Da 25 anni l’azienda gestisce i lavori, dal progetto al cantiere, attraverso il proprio ufficio tecnico che dialoga con i progettisti e i clienti e un reparto per la lavorazione dei pannelli in grado di personalizzare ogni progetto prestando grande attenzione al dettaglio architettonico.
PROGETTO, PRODUZIONE E POSA A REGOLA D’ARTE
Il cuore dell’azienda è la rete di professionisti di grande esperienza di cui si avvale. Nel 2013 da un’iniziativa di BF nasce Apox, un consorzio di artigiani certificati per
la posa in opera a regola d’arte. Un’ulteriore garanzia di serietà e perfezione per tutto quello che riguarda l’intervento sull’esterno degli edifici.
Gli artigiani che entrano a far parte di Apox vengono selezionati per abilità tecniche e qualità del servizio, che comprende la continuità e la puntualità nella consegna dei lavori. Si tratta di un sistema di controllo e garanzia che s’inserisce nella più ampia gestione di BF, per la realizzazione di progetti aderenti alle richieste della committenza. Lo studio tecnico e la sinergia tra progettisti e artigiani consente la creazione di facciate dall’alto valore funzionale, che aumenta l’efficienza energetica dell’edificio, l’isolamento termico e acustico, evita l’accumulo di umidità e il deterioramento delle murature.
Ideate per migliorare le prestazioni di isolamento termico ed energetico di un edificio, le facciate ventilate si stanno affermando sempre di più in architettura e in edilizia anche per questioni legate all’uso di materiali innovativi ed ecosostenibili, alla protezione e al mantenimento di murature e isolamento esistenti, così come alla libertà creativa e progettuale.
La facciata ventilata è un rivestimento che si applica sulla superficie esterna dell’edificio, coprendola con pannelli che non aderiscono direttamente alle pareti, ma si distanziano da queste per mezzo di sottostrutture in alluminio
o in legno. L’intercapedine che si viene a creare tra la parete e il rivestimento esterno della facciata innesca, per effetto camino, la circolazione dell’aria e la massima efficienza dell’edificio. Inoltre, lo stato di ventilazione unito al materiale isolante permette di ridurre la dispersione di calore in inverno ed evitarne l'accumulo in estate. La facciata ventilata crea un flusso d'aria in movimento fra lastra esterna e pannello isolante che permette all'aria surriscaldata che si forma nella camera di ventialzione di essere espulsa dalla sommità dell'edificio diminuendo gli apporti termici dall'esterno. Nel periodo invernale invece questa ventilazione favorisce la rapida eliminazione del vapore acqueo proveniente dall'interno. In questo modo vengono drasticamente eliminati gli effetti negativi di eventuali penetrazioni di acqua con conseguente ridzione della quantità di calore che esce dall'edificio. Oltre alla capacità di proteggere le strutture da umidità, agenti atmosferici estremi e sbalzi termici, la facciata ventilata si presta alla sperimentazione in campo creativo: non intervenendo direttamente sulla struttura sottostante, i pannelli che la compongono possono essere tagliati, montati, lavorati e finiti in una grande varietà di modi.
BALCONI SU MISURA IN LEGNO E HPL
Se da un lato l’idea di un balcone porta aria e leggerezza all’immobile, dall’altra le implicazioni legate alla sua realizzazione possono essere un deterrente per privati o
Nelle immagini, in sequenza la costruzione delle residenze
Al Vigneto. In evidenza le colorazioni di facciata rimaste inalterate nelle palazzine del 2020 come in quelle del 2022 e del 2024
aziende e imprese non specializzate. Tramite rilievi, studi di fattibilità, render e consulenze accurati, l’ufficio tecnico BF progetta balconi e parapetti interni di design. Il primo requisito di ogni progetto è la sicurezza, requisito che ha portato la ricerca BF alla creazione di innovativi montanti per spinte fino a 200 kg, certificati secondo le normative vigenti.
RESIDENZA AL VIGNETO
La costruzione dei primi due condomini della residenza Al Vigneto, a Rovereto, in provincia di Trento, è avvenuta nell’anno 2020 con facciate di colore azzurro e grigio, nel 2022 è stata realizzata la palazzina verde e quest’anno sono state concluse le due ultime palazzine, ancora di colore azzurro e grigio. Nelle immagini che proponiamo si può notare che il colore è rimasto invariato nel tempo. Una caratteristica che rende i pannelli Hpl utilizzati per la facciata, che sono bifacciali, particolarmente resistenti agli agenti atmosferici. Sono stati utilizzati pannelli di spessore 6 mm con formati variabili da 650/100/1300 mm, mentre per i parapetti è stato utilizzato lo spessore di 8 mm, con montanti in alluminio certificati per la spinta 200 kg e corrimano in acciaio inox. Complessivamente, sono stati realizzati 1256 ml di balconi e 2297 mq di facciata nelle tinte grigio, verde jeep, silver blu e bianco.
L’analisi sull’attività delle maggiori imprese di trattamento e drenaggio indica un settore con giro d’affari in forte crescita, e con prospettive di un ulteriore miglioramento
a cura del Centro Studi YouTrade
La gestione delle acque, anche a causa di eventi meteo sempre più difficili da contenere, è uno dei punti fondamentali per la salvaguardia di paesi e città italiane. Uno studio di Ispra documenta il pericolo
TABELLA: LE RISORSE PROGRAMMATE
Trattamenti superficiali e rivestimenti delle lamiere con resine epossidiche ridanno nuova vita ai serbatoi
L'utilizzo di fonti alternative ai combustibili fossili per l’alimentazione dei nuovi sistemi di fornitura di energia ha portato alla sostituzione dei vecchi impianti con la relativa necessità di eliminare i componenti degradati installati e, in particolare, i serbatoi di stoccaggio ormai non più necessari e spesso lasciati abbandonati.
Q uesti manufatti, come previsto dalle Linee guida serbatoi interrati elaborate dal gruppo di lavoro istituito da Arpa, quali possibili fonti di inquinamento del suolo, del sottosuolo e delle acque sotterranee, devono obbligatoriamente essere dismessi mediante la messa in sicurezza a cura di aziende specializzate, autorizzate al trasporto rifiuti e abilitate a operare in spazi confinati ( ndr: Dpr 177/11) attraverso le operazioni di svuotamento completo dai residui e dai fondami, nel rispetto delle misure di sicurezza per gli operatori e per l’ambiente, di pulizia del pozzetto di accesso, della bonifica completa delle pareti interne, con il conseguente corretto recupero e smaltimento dei rifiuti e alla certificazione finale gas-free. A l termine di tali fasi , in alternativa all’estrazione, ormai
Operazione di vetrificazione
obbligatoria, è sempre possibile recuperare il serbatoio destinandolo a un utilizzo di riserva idrica per irrigazione o antincendio.
Attraverso le operazioni di trattamento della superficie e il rivestimento delle lamiere con resine epossidiche, come da procedure EcoMedit , si può dare una nuova vita al contenitore, che sarà risanato, perfettamente smaltato e quindi protetto dai fenomeni di corrosion e derivanti dall’utilizzo di acqua. Queste attività sono consigliate anche su contenitori già in uso a tale scopo, e non trattati internamente, al fine di risanare la superficie a contatto con il liquido migliorando la qualità dell’acqua contenuta e poi erogata, allungando decisamente la durata utile del manufatto. L’azienda EcoMedit è qualificata e certificata per eseguire tutte le attività di pulizia, bonifica gas-free, dismissione e rivestimento serbatoi per adeguarli ai nuovi usi secondo la necessità del condominio.
Dalla villetta alla palazzina, dal condominio al supercondominio, le patologie degli interrati di oggi arrivano da costruzioni al risparmio e poco lungimiranti di ieri
Stefano Gregori
BI BENEFICI DEI
i strattate in passato, le strutture interrate da un decennio sono oggetto di maggior attenzione nella fase realizzativa e nella scelta dei materiali al fine di migliorare la qualità intrinseca dei calcestruzzi e la durabilità strutturale delle opere
CALCESTRUZZI CRISTALLIZZANTI
Con l’avvento del metodo costruttivo “vasca bianca” (realizzazione di strutture a tenuta idraulica con calcestruzzi impermeabili senza l’ausilio di involucri impermeabili esterni), le opere interrate vengono costruite per resistere all’acqua e convivere direttamente in ambienti ostili e aggressivi, con la capacità autogena di auto ripararsi.
L’attitudine di un’opera a sopportare agenti aggressivi fisici o chimici di diversa natura, mantenendo inalterate le caratteristiche meccaniche e funzionali, è direttamente proporzionale alla durabilità intrinseca dei materiali che la costituiscono e alle loro capacità di proteggersi nonché alla particolare cura nel presidiare la tenuta dei dettagli costruttivi. Nel caso del
Immagine al microscopio Magnification:
X100.0 della cristallizzazione in una fessura del calcestruzzo.
Sopra, applicazione Boiacca Penetron Standard ad azione cristallina all’interno di una fossa ascensore
calcestruzzo, è possibile aumentare significativamente la durabilità fin dal suo confezionamento e messa in opera aggiungendo al mix design progettuale l’additivo in polvere idrofilo e reattivo ad effetto cristallizzante Penetron Admix.
CURA INTEGRALE DEL DEGRADO
Patrimonio recente a parte, esiste un grande numero di edifici residenziali e infrastrutture civili i cui locali interrati quali magazzini, scantinati, box e parcheggi, manifestano oggi i tipici fenomeni di degrado da infiltrazioni e permeazioni di
acqua di diversa origine e natura, freatica o piovana, dolce o marina, con presenza o meno di inquinamenti causati ad esempio da precedenti o limitrofi insediamenti industriali. Grazie alla capacità di utilizzare a proprio favore la presenza di acqua residua o in spinta capillare, un additivo idrofilo a effetto cristallizzante trova il naturale utilizzo proprio in questi contesti, dove lo scopo degli interventi è sia un reintegro degli strati corticali ammalorati con riporti a elevata durabilità sia una bonifica dell'esistente calcestruzzo ripristinando alcalinità e impermeabilità.
La diffusione cristallina alimentata dalla presenza di acqua favorisce la fusione dei nuovi strati cementizi fra loro e con il supporto in calcestruzzo rendendo l’intervento di manutenzione collaborante e monolitico.
La natura idrofila della tecnologia rende quindi questi materiali idonei per resistere a significative aggressioni chimico-fisiche, a severe condizioni ambientali e a elevate spinte idrostatiche positiva e negativa. Un materiale idrofilo utilizza l’acqua residua o in spinta capillare per reagire catalizzando i sottoprodotti solubili dell’idratazione, formando cristalli insolubili di idro-silicati di calcio che densificano nelle porosità e capillarità, aumentando la resistenza del conglomerato alla permeazione dell’acqua, anche sotto spinte significative. G razie a questa reazione e in condizione di calcestruzzi umidi, il trattamento superficiale si trasforma in una progressiva impermeabilizzazione massiva e profonda della
matrice cementizia.
La crescita dei cristalli in superficie e in matrice che ne consegue, cicatrizza anche le microlesioni fino a 0,4 mm ripristinandone le caratteristiche meccaniche originali (fenomeno del Self Healing) conferendo continuità superficiale e strutturale nel tempo aumentandone la durabilità.
L’utilizzo di additivi idrofili si concretizza in una gamma di materiali cementizi che soddisfano interamente le esigenze di cantiere nelle varie fasi.
Sintesi perfetta della tecnologia è la soluzione Penetron
Sistema Penetron per il risanamento e impermeabilizzazione integrale di strutture in calcestruzzo interrate, in acqua e in presenza di controspinta: muri controterra, platee, fondazioni, sottomurazioni e solette piene di copertura.
• Bonifica del calcestruzzo conferendo in profondità una matrice impermeabile e promuovendo un ambiente alcalino favorevole alle armature;
• Reintegro degli strati rimossi con riporti impermeabili e autoriparanti, coesi fra loro e solidali con il supporto;
• Ripristino delle non conformità puntuali o estese post-getto (nidi ghiaia, riprese di getto, fessure statiche) anche soggette a venute d'acqua libera;
• Finitura protettiva-anticorrosiva con prestazioni funzionali rispetto al contesto e all’esercizio dell’opera, compatibile con presenza capillare di acqua in spinta negativa e positiva.
Interrati in presenza di trasudamenti e infiltrazioni di acqua mediante intervento in controspinta.
• Fosse ascensori;
• Scantinati e magazzini;
• Box e corselli;
• Parcheggi.
Strutture di contenimento o distribuzione acqua e reflui, superfici interne ed esterne.
• Vasche antincendio;
• Vasche di prima pioggia;
• Collettori fognari;
• Vasche in genere.
Bonifica conservativa e protezione in genere di superfici soggette alla presenza di acqua e aggressivi.
Standard, una miscela in polvere di microcementi e agenti cristallizzanti reattivi proprietari, le cui esclusive caratteristiche prestazionali consentono un'ampia versatilità di utilizzi, dagli interventi di risanamento localizzato o esteso, anche in presenza di infiltrazioni, agli interventi di bonifica conservativa e preventiva per aumentare o preservare la durabilità dei manufatti.
L'idoneità al contatto, con acque da potabili ad aggressive, dai reflui urbani ai fanghi dei biogas, dai carburanti ai sali antigelo e all'acqua di mare, consente numerosi impieghi, anche su infrastrutte idrauliche di impianti idroelettrici e del circuito integrato dell’acqua, nonché su infrastrutture marine, stradali e ferroviarie.
Per proteggere i tetti dai danni causati da eventi estremi, Saint-Gobain Italia propone prodotti e soluzioni a marchio Isover che offrono alte prestazioni di impermeabilizzazione e resistenza alla grandine e al calore
Rebecca Alberti
Anche nel 2024, il clima ci sta mostrando nuovi preoccupanti primati. In linea con le temperature fuori scala, ci sono anche i presupposti perché, come l’anno scorso, si ripetano fenomeni metereologici estremi quali nubifragi, trombe d’aria e grandinate. Per queste ultime, in particolare, è plausibile che prosegua il trend segnalato dall’Istituto di Scienze dell’Atmosfera e del Clima del Cnr e che, nell’ultimo decennio, ha registrato un incremento del 30% per quanto riguarda le grandinate intense ed estreme**.
PROTEGGERE I TETTI NON È PIÙ UN OPTIONAL
Di fronte al cambiamento climatico e alle sue potenziali conseguenze, è pertanto fondamentale prendere le misure preventive necessarie al fine di garantire la sicurezza di persone e beni, proteggendo i nostri edifici non solo dal calore eccessivo, che può danneggiare e indebolire le strutture nel tempo, ma anche dalla grandine, che può lesionare tegole e coppi, compromettendo l’impermeabilità e la coibentazione dei tetti.
Impermeabilizzazione ad alte prestazioni con prodotti Saint-Gobain
Sistema Roof System California Bt2 certificato Broof(t2) per tetti piani ad elevato Sri e sistema roof SyStem Ice ProtectIon sottoposto a test di resistenza alla grandine
La ricerca e l’innovazione Saint-Gobain Italia nel campo dei materiali per l’edilizia moderna, che coniugano comfort abitativo e sostenibilità, offrono un’ampia gamma di prodotti e soluzioni a marchio Isover dedicate alle coperture.
La linea Bituver, che include membrane a mescola elastomerica ed elastoplastomerica con tecnologia BituverTech, offre soluzioni avanzate per la protezione dei tetti. Questi prodotti garantiscono un’ottima impermeabilizzazione e resistenza agli impatti della grandine. Tra di essi, alcuni sono testati per la determinazione della resistenza alla grandine secondo la norma
En 13583 assicurando non solo la protezione efficace dei tetti ma anche la possibilità di ripristinarne l’integrità dopo eventuali danneggiamenti.
Un esempio in questo senso è Bituver Fleximat, una membrana elastomerica con armatura in Tnt di poliestere a filo continuo rinforzato con fili in fibra di vetro.
Bituver Renover, invece, è una membrana monostrato a doppia mescola ideale per il rifacimento di membrane vecchie e deteriorate. Il lato inferiore, realizzato con una specifica mescola elastomerica Sbs garantisce un’elevata aderenza, mentre il lato superiore in mescola Apao consente una superiore efficienza applicativa.
Tra le soluzioni complete di isolamento termo-acustico proposte da Saint-Gobain Italia citiamo Saint-Gobain Roof System Ice Protection: una copertura piana con isolante minerale e membrana impermeabilizzante in doppio strato. Bureau Veritas ha effettuato un’attestazione tecnica di conformità del sistema impermeabile Saint-Gobain Roof System Ice Protection alla norma Uni 8178/2:2019 (indicazioni progettuali coperture continue). Oltre allo strato isolante costituito dal pannello Isover Superbac Roofine G3, l’elemento di tenuta, utilizzato come strato a finire, è costituto dalla membrana elastomerica Bituver Fleximat 4 mm Mineral
che, grazie alla speciale mescola Bpe garantisce una flessibilità a freddo fino a -25° ed è stata sottoposta a test di resistenza alla grandine.
RIDUZIONE DELL’EFFETTO ISOLA DI CALORE
Saint-Gobain Italia propone una gamma di soluzioni per il risparmio energetico e ad alto indice di riflettanza solare, in particolare il sistema Saint-Gobain Roof System California Bt2: soluzione certificata Broof(t2) da ente terzo per tetti piani ad elevato Sri (Solar Reflection Index).
L’Sri delle coperture rappresenta la loro capacità di riflettere e dissipare il calore dei raggi solari.Più alto è tale coefficiente,meno il calore da irraggiamento sarà assorbito e trasmesso all’ambiente interno sottostante, riducendo così i consumi e i costi della climatizzazione e migliorando, al contempo, il comfort abitativo. La soluzione è composta da un primo elemento di tenuta Bituver S-30 4 mm P, costituito da una membrana elastomerica con speciale mescola Bpe e flessibilità a freddo -30°C. Secondo elemento di tenuta è la membrana elastomerica ad elevato Sri con speciale mescola Bpe, incollata a fiamma Bituver Megaver California. La membrana è rivestita con una lamina di alluminio goffrata preverniciata con vernice bianca riflettente, previo trattamento ad altissima tecnologia volto a migliorare l’adesione e la durata. Con questa soluzione Saint-Gobain Italia offre al mercato l’unica membrana impermeabilizzante per coperture con valori di Sri, certificati da ente terzo, sia a nuovo che sottoposti ad invecchiamento.
Valori di Sri certificato: 96% (a nuovo)
Valori di Sri certificato: 80% (sottoposto ad invecchiamento)
*Fonte: Copernicus Climate Change Service (C3S), servizio di monitoraggio climatico dell’Unione europea
**Fonte: Istituto di scienze dell’atmosfera e del clima del Consiglio nazionale delle ricerche (Cnr-Isac)
Festa di fine anno per l’azienda fondata da Carlo Dallagiovanna, che ha riunito dipendenti e clienti per un bilancio dell’attività e la consegna di riconoscimenti a partner selezionati
Itraguardi e i risultati vanno festeggiati, è un obbligo. E quale migliore occasione, per Csdm, se non l’avvicinarsi delle feste natalizie? L’azienda, organismo verificatore per condomini e aziende, ha voluto celebrare anche questa volta, con amici, clienti e associati, i successi di 365 giorni di lavoro insieme. Un anno che ha regalato grandi soddisfazioni. Nella moderna e raffinata sede di via Caviglia a Milano, il fondatore Carlo Dallagiovanna ha accolto gli ospiti, insieme al suo staff, per premiare il duro lavoro, la tenacia, la resilienza e la pazienza dei protagonisti del mondo dei condomini, che è sempre più complesso e che vanta pochissimi riconoscimenti per l’impegno nella professione.
GLI OSPITI
Tra i quasi 300 ospiti che si sono radunati nella sede Csdm, Dallagiovanna ha chiamato a sé i vincitori del 2024, toccando nel suo discorso temi come innovazione, cambio generazionale e tecnologia. Ma anche il coraggio, il lavoro di squadra che paga più dell’individualismo, l’impegno nonostante le prove più dure riuscendo a portare avanti la carriera dello studio di famiglia, con un occhio di riguardo alle pietre miliari, i veterani che hanno fatto
da apripista alla professione e che sono esempi da seguire. «Il premio Csdm vuole omaggiare, anche quest’anno, lo straordinario e importante lavoro che tutti noi abbiamo svolto nel settore e per il settore. Una filiera non semplice, dove comunque riusciamo a dimostrare quotidianamente l’impegno per raggiungere i risultati e dimostrare l’effica -
cia e la passione della nostra professione, insieme ai diversi operatori, sempre con l’obiettivo di salvaguardare e aumentare la qualità della vita e la sicurezza dei condomini. Tutti si sono distinti per merito e perseveranza, ma ci sono delle stelle fra di noi che oggi brillano un po’ di più».
LE TARGHE
Dallagiovanna ha poi rotto gli indugi e consegnato la prima targa a Nicola Chiarelli, dello studio Chiarelli. «Una persona che ha capito che è necessario mettere il cuore nel lavoro, un professionista che volge da sempre lo sguardo lontano, costruendo molto. A lui il premio per il 110% "senza grazie", con 6 milioni di euro per i lavori e solo 100 mila euro spesi dai condomini. Un risultato encomiabile, ma non solo: Chiarelli ha iniziato un percorso di digitalizzazione del suo studio. Un sentito cambiamento e un passo avanti verso le nuove generazioni, quasi obbligatorio». Chiarelli, visibilmente emozionato, ha ringraziato Csdm: «Il riconoscimento è una grande soddisfazione. Il cambiamento tecnologico che sta coinvolgendo il mio studio è difficile e quantomai necessario in tutta la filiera. La richiesta di digitalizzazione è aumentata, specialmente da parte dell’utente finale. Dobbiamo impegnarci tutti, però, nel perseguire l’obiettivo,
trovando gli strumenti giusti e imparando a usarli, per evolverci volgendo lo sguardo a una nuova era e nuovi metodi di lavoro».
IL SUPPORTO
Il secondo premio è stato assegnato a Elena Cuscito, general manager di Audit People, per il costante impegno e supporto alla privacy, che da ormai molti anni il team dell’azienda garantisce agli amministratori condominiali clienti del gruppo. «Devo ringraziare la professionalità di tutto il mio staff: persone attente, scrupolose, alle quali tengo. È vero che lavorando da soli si viaggia veloci, ma insieme si va molto lontano. Sono felice, orgogliosa e molto emozionata per questo riconoscimento. La privacy viene vista come una normativa spinosa, ma ci riguarda tutti e ci invita a prestare attenzione, poiché è sempre più articolata e complessa. Abbiamo degli strumenti che ci pongono di fronte alla sfida di tutelare i nostri dati personali e riservati, che tali devono rimanere».
IL CASO LIMITE
Un altro premio è andato al coraggio dello studio Zacchetti, per il 110% definito «con pistola». «In un condominio gli amministratori sono stati minacciati con una pistola, poiché un condòmino non si era dichiarato in li -
nea con le decisioni assembleari. Gli amministratori sono stati molto coraggiosi», ha spiegato Dallagiovanna. «Il condòmino non voleva l’attuazione del 110% e, a cantiere aperto, siamo stati minacciati con un'arma. Le forze dell’ordine purtroppo non sono state tempestive nell’intervento e abbiamo passato brutti momenti. Nonostante tutto e nonostante la paura, abbiamo sempre seguito i cantieri con puntualità e serietà», hanno spiegato gli amministratori coinvolti.
LOTTA ALLA LEGIONELLOSI
Dallagiovanna ha assegnato poi un premio alla carriera allo studio Varisco, che dopo 42 anni dalla sua apertura è guidato da Fabio Varisco, la seconda generazione, garante di assistenza e professionalità. E di pari passo, un premio a un veterano, Sebastiano Santovito, ragioniere e commercialista di lunga data e con un’encomiabile esperienza da tramandare. Nel corso della mattinata, inoltre, è stato particolarmente illuminante l’intervento di Sergio La Mura, responsabile tecnico di Csdm e luminare nel settore di analisi delle acque e dei problemi sulla legionellosi, che ha sottolineato come i recenti dati dei contagi parlino chiaro: «La legionella è presente, dobbiamo tenere la guardia alta, prestare sempre attenzione e continuare a vigilare». Don Luca Galizia ha chiuso con la benedizione, appellandosi alle coscienze dei presenti ed evocando bontà e generosità, sentimenti caratteristici del periodo dell’Avvento che però devono permanere tutto l'anno.
«Questa è stata una perfetta occasione per l’inaugurazione dei nuovi uffici e per premiare il lavoro dell’amministratore del condominio, un ruolo che nonostante tutte le difficoltà non viene quasi mai abbastanza riconosciuto, anzi spesso viene screditato. Ci siamo impegnati per organizzare al meglio e accogliere i nostri clienti a casa, in un’atmosfera calda e con premiazioni per chi si è distinto», ha concluso Dellagiovanna. «Lo scopo, omaggiare e ringraziare i nostri clienti, è stato raggiunto anche con la partecipazione, dato che abbiamo sfiorato le 300 presenze. Un traguardo non scontato, se si considera che sono più di 20 anni che organizziamo questo evento. Per Csdm il 2024 è stato un anno importante: abbiamo raddoppiato il ciclo di analisi delle acque, grazie all'avvento della normativa che impone l’obbligatorietà dei controlli. Ormai il mercato milanese si sta adeguando a gestire la nuova direttiva e Csdm garantisce gli alti livelli di professionalità per amministratori e condòmini, curando in modo particolare le fasi di campionamento, garanzia e formazione del personale, che entra nelle case di tutti noi. Per il 2025 ci aspettiamo un ulteriore incremento del numero di condomini gestiti, accompagnando in tutte le fasi amministratori e professionisti».
Nuova edizione nell’era del superbonus: nuove schede, nuovi suggerimenti, nuovi commenti: l’edizione 2023 della Guida ha sempre il comodo formato tascabile (cm. 15 X 21) e rappresenta un indispensabile strumento di consultazione sulle novità normative, su tutti gli incentivi fiscali e, attraverso schede sintetiche, fornisce informazioni sui principali interventi per l’efficientamento e la manutenzione dei condomini.
COMPRA LA TUA COPIA € 9,00
Attraverso l’esclusivo contributo di importanti esperti, la Guida affronta i problemi del condominio partendo dalle soluzioni tecnicamente ed economicamente più valide per migliorare la qualità della vita nei condomini. L’abbonamento a CONDOMINIO Sostenibile e Certificato comprende anche l’edizione digitale per sfogliare in anteprima tutto quanto c’è di più nuovo nel mercato e avere sempre a portata di clic la rivista.
1 anno
4 numeri
€ 31,00
anziché € 39,00
A quasi tre anni dalla nascita, la società di amministrazione di condomini ha aperto 11 filiali in tutta Italia e si occupa di 1.300 stabili. Obiettivo: affrontare le sfide future e creare un modello più trasparente e professionale
L'amministrazione condominiale è un settore strategico per la vita quotidiana di milioni di italiani, che richiede competenza, trasparenza e innovazione. In un contesto di normative crescenti e sfide come la sostenibilità, Estia ha introdotto un approccio dinamico e innovativo. Fondata ufficialmente nel marzo 2021, la società ha rapidamente affermato la sua presenza nel settore. Estia, insomma, si propone come un pioniere in un settore in evoluzione, pronta ad affrontare le sfide future e a creare un modello di amministrazione condominiale più trasparente e professionale. A un migliaio di giorni dalla nascita, abbiamo incontrato Giuliano Garesio, amministratore delegato, e Fabio Domenico Trocino, responsabile marketing, per riflettere sui traguardi raggiunti e sulle prospettive future. Domanda. Garesio, siamo ormai vicini ai mille giorni di Estia. Guardando a questi primi anni di attività, quale bilancio si sente di fare?
Giuliano Garesio. È stato un viaggio straordinario. Estia è nata nel marzo 2021, in un piccolo ufficio a Torino. Sin dall›inizio abbiamo avuto una visione chiara: trasformare il mercato dell’amministrazione condominiale. Oggi possiamo dire che i risultati parlano da soli. In meno di tre anni abbiamo aperto 11 filiali in tutta Italia, amministriamo oltre 1.300 condomini, e questo è solo l’inizio della nostra avventura. Abbiamo avviato circa 350 cantieri, specializzandoci principalmente nell’efficientamento energetico, un argomento molto delicato che necessita di competenze specifiche, non comuni tra gli amministratori di condominio. La formazione è stata una delle nostre priorità: abbiamo organizzato più di 20 corsi di abilitazione e aggiornamento, completamente gratuiti, a cui hanno partecipato circa 500 persone. Inoltre, il nostro sito web e blog di informazione è diventato un punto di riferimento, con oltre 40 mila visitatori mensili. Ci sono stati richiesti più di 1.500 preventivi: un chiaro segnale che la nostra offerta è in linea con le esigenze del mercato. Questo successo non sarebbe stato possibile senza il contributo del nostro team: ognuno ha giocato un ruolo fondamentale.
D. Quali sono stati, a suo avviso, i principali fattori di successo di questa crescita così rapida?
Giuliano Garesio. Due fattori fondamentali ci hanno permesso di crescere velocemente: innovazione e attenzione al cliente. Quando abbiamo iniziato, ci siamo subito resi conto che il mercato era ancora fermo a dinamiche obsolete. Abbiamo deciso di puntare su un approccio moderno. Abbiamo investito molto nella formazione dei nostri amministratori, fornendo loro strumenti tecnologici avanzati, e sviluppato piattaforme digitali che permettono ai condomini di interagire facilmente con i loro amministratori. Questo approccio ha creato fiducia e ha migliorato l’esperienza dei nostri clienti. Vogliamo essere partner affidabili, non semplici fornitori di servizi. L’amministrazione condominiale richiede competenze tecniche e relazionali. Costruire un rapporto di fiducia con i condomini è fondamentale. Purtroppo, in Italia molti amministratori non riescono a garantire la qualità necessaria a causa di una formazione insufficiente.
D. Quali sono le vostre prossime mosse?
Giuliano Garesio. Estia non è solo un’azienda, è una rivoluzione per il settore. Abbiamo progetti ambiziosi per espanderci ulteriormente in Italia, acquisendo studi di amministrazione condominiale già avviati, guidati da professionisti seri. Vogliamo offrire loro la possibilità di fare un salto di qualità, trasformando la loro attività in qualcosa di più grande. Inoltre, oggi siamo in grado di unire le competenze di tutte le aziende del Gruppo Estia in ambito energetico, tecnico, assicurativo e finanziario per creare un prodotto di efficientamento unico in Italia, in sostituzione al 110%. Questo ci permette di anticipare di almeno 24 mesi il mercato, che attenderà i nuovi incentivi in allineamento con la direttiva green Ebpd. Stiamo lanciando inoltre un nuovo servizio: un centro elaborazione dati (Ced)
di altissimo livello, che offrirà il servizio di gestione amministrativa e contabile dei condomini per amministratori esterni. Vogliamo che gli amministratori diventino imprenditori di successo nel settore immobiliare. Offriamo un supporto completo, liberandoli dalle attività burocratiche più complesse. Ci impegniamo anche nella loro crescita professionale, aiutandoli a evolversi nella figura del building & facility manager, grazie alle partnership che abbiamo stretto con centinaia di aziende selezionate che forniscono servizi di altissima qualità a prezzi competitivi.
D. Qual è il segreto della vostra comunicazione e la forza del vostro why?
Fabio Domenico Trocino. Il nostro why è rendere l’amministrazione condominiale più efficiente e trasparente. Fare l’amministratore è un mestiere complesso, spesso sottovalutato. La nostra comunicazione si basa sulla trasparenza e sulla vicinanza ai clienti. Vogliamo migliorare la qualità della vita nei condominii, ottimizzando la gestione degli immobili e creando comunità più coese. Partecipiamo attivamente a iniziative come l’Osservatorio Enea sulle comunità energetiche, traducendo politiche pubbliche in azioni concrete per coinvolgere i condòmini.
D. Qual è la vostra prospettiva per migliorare il futuro di questo settore?
Fabio Domenico Trocino. Il mercato dell’amministrazione condominiale in Italia è poco trasparente per mancanza di una normativa adeguata e di controlli sull’operato e questo danneggia sia i condòmini che i professionisti virtuosi. Mi auguro che, con i riflettori dell’efficientamento energetico puntati sul mondo del condominio, questo possa cambiare, e noi siamo ovviamente a disposizione per fare la nostra parte.
Le più recenti sentenze indicano la strada corretta per l’utilizzo del sistema telematico. Le riunioni condominiali con format elettronico devono ottenere un ok preventivo da parte dei partecipanti
AMMINISTRAZIONE
La norma di legge prevede che tutti i proprietari di unità immobiliari possano avere rapido, semplice e veloce accesso agli atti custoditi da chi gestisce lo stabile. Lo conferma un caso esaminato in tribunale
Anche i gestori di un condominio possono assumere il ruolo di mediatori dei conflitti che si generano tra diversi proprietari. Ma devono ottenere il consenso dell’assemblea per concludere l’accordo
RESPONSABILITÀ
Quando una proprietà esclusiva subisce un danneggiamento per la penetrazione di acqua da parti comuni, va valutato anche il concorso di responsabilità. Lo stabilisce anche una recente sentenza
Le tipologie tecniche di un ascensore per la casa o per il condominio hanno analogie e differenze. Occorre conoscerle per scegliere l’opzione corretta, più sicura, più inclusiva, ed esteticamente più adatta
Patrizia Spada
La presenza di un ascensore in un condominio, oppure in un’installazione privata resta un valore aggiunto dell’immobile e ne permette la piena fruibilità e godimento. Ma i criteri nell’ottenere questo valore e uso sono gli stessi? Quando si decide d’installare un ascensore è normale porsi delle domande sul costo, sui permessi e sulle caratteristiche che dovrà avere. Tutti questi aspetti variano a seconda delle circostanze, perché, tra un ascensore in una casa indipendente e un ascensore in condominio, le procedure sono differenti, come lo sono le condizioni d’uso e la percezione del bene.
Le tipologie tecniche di un ascensore per la casa o per il condominio hanno necessità analoghe, e altre che sono diverse.
INSTALLAZIONE
In entrambi i casi l’installazione dell’ascensore può essere interna all’edificio, oppure esterna allo stesso, e qui ad esempio già cambiamo le dichiarazioni da chiedere; per installazioni all’interno dell’edificio di norma si tratta di edilizia libera ma occorre prestare attenzione particolare alle installazioni che indeboliscono l’edificio perché potrebbero chiedere la prassi
Beltech Stile è un ascensore che garantisce la sicurezza in totale comfort. Uno speciale sistema di sicurezza protegge il tecnico che sta per entrare nel vano, impedendo all’ascensore di entrare in funzione dopo l’apertura di una porta di piano
dell’edilizia vincolata. Le installazioni all’esterno dell’edificio sono, invece, in edilizia vincolata, quindi, le dichiarazioni all’ufficio tecnico del comune su dove viene installato l’ascensore seguono percorsi diversi.
Normalmente l’installazione, interna o esterna hanno in comune la necessità di una torretta/struttura metallica che funge da vano corsa, ovvero lo spazio delimitato accessibile solo al personale tecnico abilitato. Questa struttura si estende per circa 1 metro sotto al piano più basso (fossa) a poco meno di quattro metri sopra il pianerottolo dell’ultimo piano (testata). Attenzione quindi alla presenza di cantine nel piano interrato, e di gronde del tetto che possono interferire con gli spazi necessari alla fossa oppure la testata del vano corsa.
Un’altra casistica del tipo d’installazione sono quelle definite sinteticamente “smonta e monta” … ma di cosa si tratta? Si tratta di sostituire vecchi ascensori con indicativamen-
Evolux.eco è dotato di un originale sistema di emergenza ad alta efficienza. Dispone dell’energia necessaria per garantire il normale funzionamento anche in caso di prolungato blackout
te più di 30 anni dall’installazione, per sostituirli con altri contenuti nei costi d’esercizio. Basti pensare che un vecchio ascensore movimentato da un pistone, poteva richiedere mediamente circa 5 kW di potenza con costi notevoli per il gestore dell’energia, mentre oggi i moderni ascensori elettrici chiedono circa 0,5 kW di potenza. Pensate subito alla differenza della bolletta energetica del costo d’esercizio.
NECESSITÀ DELL’USO
Il traffico da smistare è un elemento fondamentale per valutare l’ascensore da installare. Normalmente gli ascensori elettrici mossi da un argano, hanno velocità di circa 1 m/s che gli permette di fare molte corsae in un ora, questo a differenza di un miniascensore (homelift ) che si muove a non più di 0,15 m/s.Pensate cosa accadrebbe se in un palazzo di 4 piani con 4 appartamenti per piano, venisse installato un miniascensore: tempi di attesa lunghissimi per avere la cabina al piano, perdita di tempo, impazienza, e così via. Quando si tratta di un condominio è un ascensore il prodotto più indicato. Viceversa, per una installazione in una casa privata, con due o massino tre piani da servire e un traffico familiare da smaltire un miniascensore è probabilmente il prodotto più performante: costi ridotti, fossa di 10 cm, testata di circa 3 metri.
PERCEZIONE DEL VALORE
In un condominio di “chi è l’ascensore”? Tecnicamente è di tutti coloro che hanno partecipato alla spesa, ma tante
MiniLift è una soluzione Ceam di facile e veloce installazione, che permette di elevare il valore dell’immobile e aumentare il comfort abitativo senza i disagi di opere invasive e costose
volte vediamo che è come se non fosse di nessuno. Finiture di pregio e accessori possono essere spese da valutare con attenzione per non vanificarle. Un ascensore in un condominio, una soluzione “spartana ma robusta”, è tante volte preferita proprio perché poi accade che atti vandalici ne vanifichino la spesa. In una casa privata è l’esatto opposto: sappiano bene “di chi è l’elevatore” e quindi finiture di pregio e accessori possono essere un modo per valorizzare ulteriormente la spesa sostenuta, magari con una parete panoramica che dona “spazio” in cabine normalmente ridotte.
LA MANUTENZIONE
L’ascensore è una macchina, e come tale è soggetta a guasti non prevedibili come capita per le nostre automobili. Che sia un ascensore per condominio, oppure per un’abitazione privata non cambia nulla: resta un mezzo di trasporto di persone, e come tale va controllato al pari di come viene fatto per un’auto, un aereo per mantenerlo in condizioni d’uso ottimale. La manutenzione dev’essere assegnata a una ditta specializzata, e a un ente notificato che esegua le visite periodiche ogni due anni, come previsto dalla legge.
Un condominio, oppure una casa privata, quanto valgono se sono servite da un ascensore? Quanto vale poter garantire a una persona diversamente abile la libertà di muoversi, di godersi la sua proprietà, oppure di permettergli d’incontrare amici e familiari?
Esiste davvero una differenza significativa tra un ascensore in un condominio, oppure in una abitazione privata?
Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it
Gentile
Psicondominio, sono una persona che considera fondamentale la nostra religione e, per questo, sono osservante dei precetti della Chiesa. Forse anche per questo sono perplessa di fronte al comportamento di una vicina di casa che manifesta un atteggiamento da ultrà del cattolicesimo. Non solo, come me, va a messa la domenica, ma ha iniziato ad apporre immagini dei santi sul pianerottolo, dopo aver ottenuto il permesso di installare una statua della Madonna in cortile. Inoltre, dalle sottili pareti del nostro appartamento, la sentiamo recitare preghiere giorno e notte, neanche fosse una monaca di clausura. Infine, alle assemblee condominiali continua a richiedere la presenza di un prete perché, secondo lei, i presenti sono tutti peccatori. Che ne pensa?
Alice F., via e-mail
Quella descritta sembra un’ossessione religiosa. Chi soffre di questo disturbo ha una paura costante ed eccessiva di aver commesso, pensato, oppure visto atteggiamenti considerati peccaminosi, contrari ai principi religiosi a cui si rivolge. Per esempio, può rimproverarsi di aver fatto pensieri blasfemi o pensieri sessuali immorali o non etici e di non aver seguito gli insegnamenti della propria religione. Si tratta, quando è portata a casi estremi, di una vera ossessione che, in quanto tale, va curata come una malattia. Solo un medico, dopo un contatto diretto con il paziente, può fare una diagnosi.
Buongiorno, volevo chiedere un consiglio riguardo al problema manifestato da un nostro condòmino, che è anche mio cugino. Viviamo in una piccola città italiana famosa per i suoi monumenti e per le opere d’arte che custodisce. Questo cugino, dopo aver lavorato per anni all’estero, ha deciso di tornare in Italia e vive in un appartamento del nostro condominio, che si trova in una posizione centrale. Ma da subito la persona in questione ha iniziato a soffrire di attacchi di ansia perché, dice, quando passa davanti alla cattedrale (che in effetti è un’architettura unica al mondo) si sente sovrastato da qualcosa di troppo grande. È credibile questo comportamento?
B.F., via e-mail
Il malessere di cui soffre la persona indicata nella e-mail sembra abbastanza curiosamente simile alla cosiddetta sindrome di Stendhal. È abbastanza singolare, però, che ne soffra una persona che dovrebbe conoscere bene i luoghi in cui vive, anche se è rimasto assente per anni. La sindrome che prende il nome dallo scrittore ottocentesco Stendhal colpisce di solito chi non ha mai visto un’opera d’arte, che sia pittura o architettura poco importa, e che ne viene impressionato a tal punto da soffrire di attacchi d’ansia, panico e, in alcuni casi, anche di svenimenti. Come raccontato dallo scrittore, che ne soffrì durante la sua visita a Firenze nel 1817. Non esiste, però, una specifica cura per questo problema. Se, però, si tratta di un sintomo associato a uno stato di malessere psicologico generale, per esempio causato dal cambio radicale di residenza, è meglio affrontare il disagio con una cura appropriata, che un medico saprà individuare.
Buongiorno, scrivo per sottoporre alla vostra attenzione un caso che è emerso durante l’ultima riunione tra noi condòmini, non una vera assemblea, ma un momento di confronto sui problemi del nostro condominio, che si trova a Milano. C’è, però, un condòmino che non partecipa mai. È saltato fuori, per farla breve, che si tratta di un ragazzo di 19 anni, a cui la famiglia ha comprato un monolocale nel nostro stabile. Questo giovane non esce mai di casa, nessuno l’ha mai visto. Si fa mandare la spesa acquistata su internet a domicilio e sembra rimanga tutto il giorno davanti al computer. A noi sembra un comportamento malato, che ne pensa?
Claudio G., via e-mail
Il problema, purtroppo, non è così infrequente. La fuga dalla realtà che affligge tanti ragazzi è stata definita come sindrome di Ikikomoro, parola giapponese adottata in quanto il fenomeno è emerso proprio nel Paese del Sol Levante. A scatenare il problema sembra essere stato l’avvento di internet, a cui si sono aggiunti i social. È un modo distorto per allontanarsi dalla realtà, sostituita da un mondo virtuale che non può materialmente entrare nel guscio protettivo che l’adolescente si costruisce. Chi ne soffre rifiuta qualsiasi rapporto umano e passa le giornate nella propria camera, in questo caso un monolocale, a navigare sul web o a giocare online. Il percorso di ritorno alla realtà non è semplice, ma un supporto esterno alla famiglia può essere decisivo.
