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2 - CONDOMINIO SC

N. 45 APRILE / MAGGIO 2022

EDITORI@LE

IL MERCATO DEI CONDOMINI

G

li italiani amano la propria casa. Ci abitano, ci vivono, ci investono. Amano anche la propria auto, anche se a causa di covid, inflazione e la scriteriata guerra della Russia le vendite di vetture sono calate. C’è una differenza, però. Quando deve cambiare l’auto l’italiano medio passa ore a studiare i giornali specializzati, a seguire video su YouTube e a dibattere i diversi pro e contro con amici e parenti. Quando si tratta di acquistare o vendere il proprio appartamento, per semplice speculazione o per una soluzione più adatta alle proprie esigenze, gli italiani sono meno esigenti. Non chiedono se la struttura portante è sana e a prova di terremoto. Se d’inverno la casa è invasa dagli spifferi. Se il tetto in estate sembra che

soffi aria bollente. Trattano sul prezzo, è vero, ma senza approfondire che cosa c’è «sotto il cofano», come invece avviene per l’acquisto di una vettura.

I proprietari di immobili, come quelli che abitano in condominio, farebbero invece bene a informarsi meglio. Una casa non vale l’altra. Una non vale una, per parafrasare una nota parola d’ordine. Chi acquista, o chi vuole vendere, dovrebbe considerare quali sono i trend, come rileva l’ultima indagine dell’Enea: lo scorso anno le compravendite di appartamenti hanno registrato il 30% di acquisti di nuove costruzioni in classe A1. Chi acquista ora, insomma, chiede case bene isolate, che non consumano troppa energia. Invece, il patrimonio immobiliare italiano per l’80% rimane confinato nelle ultime tre

classi. C’è, quindi, ancora tanto da fare, a maggior ragione se si considerano gli obiettivi fissati dalla Ue, che vuole tagliare le emissioni entro il 2030.

Oltre all’aumento di acquisti di case più efficienti, un’altra indicazione del mercato riguarda la ricerca di abitazioni più ampie, magari con spazio esterno fruibile. E un ruolo non secondario, sempre secondo l’analisi, è ricoperto dal superbonus, che ha ampliato il numero di immobili efficienti. D’altra parte, è vero che sono aumentati gli acquisti di immobili nelle classi più efficienti, ma la maggior parte riguarda residenze in edifici obsoleti. E nella definizione di maggior parte sono comprese il 90% delle transazioni: l’80% dei rogiti è confinato nelle classi E, F e G. Quindi non occorre rendere più efficiente il proprio immobile? Il contrario. Perché se è vero che la maggior parte delle case si compra e si vende anche se sono energivore, è altrettanto vero che la vendita o l’acquisto avviene a sconto. Nelle aree cittadine più ricche, infatti, aumenta il numero di acquisti di immobili in classe A o B. Nei quartieri centrali si sale, infatti, al 36% di abitazioni che spendono meno in energia, secondo il vecchio proverbio «chi più spende meno spende». E il merito non è certo da attribuire a una maggiore «cultura immobiliare». Morale: il superbonus è al rush finale, meglio affrettarsi a rendere il proprio condominio più efficiente significa anche rivalutarne il valore. L’occasione non capiterà più.

CONDOMINIO SC - 3

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DANIELA ZEBA

C’È BISOGNO

DI CERTEZZE

M

i chiedo sempre più spesso fino a quando gli amministratori sopporteranno i soprusi e le ingiustizie in relazione ai loro doveri a causa della totale invisibilità di fronte alle istituzioni quando si tratta di diritti. Quando va bene l’amministratore è «non pervenuto», più spesso è mal tollerato dai condòmini e ben vessato dalle istituzioni. Combattere per il vero riconoscimento della professione e la valorizzazione degli amministratori di condominio sarà sempre la mia battaglia prioritaria, consapevole che si vincerà la guerra solo unendo le forze, superando le logiche divisive che ci contraddistinguono.

Se è vero che il professionista moderno non si sente più Fantozzi, perché con tecnologia, digitalizzazione, formazione, gestionali performanti, lavagne interattive è cosciente di fare la differenza nel proprio mercato, è altrettanto vero che il nostro valore è comunque disconosciuto a livello sociale e istituzionale. Prendiamone atto, uscendo dall’autoreferenzialità che oggi contraddistingue e di cui si accontenta la categoria degli amministratori evoluti. L’amministratore è comunque sempre un passo indietro.

Se non ne siamo consapevoli abbiamo un problema. Se ne siamo consapevoli e ce ne freghiamo abbiamo comunque un problema: non è che giocando alle tre scimmiette cancelliamo la realtà.

La mappa non è il territorio, ci insegna la Pnl: quello che l’amministratore pensa di valere non rappresenta oggettivamente il valore che viene recepito dall’opinione pubblica. Dobbiamo imparare a guardare anche fuori dal nostro studio

e pretendere riconoscimento, tutela, protezione e dignità: tutto ciò che ci è sempre stato negato, soprattutto dalla riforma in poi.

Quorum Rosa, l’iniziativa che ho ideato e che ha coinvolto tante colleghe di tutta Italia, è nata proprio come esigenza di confronto tra realtà femminili di tutta Italia, per rappresentare una nuova frontiera: quella della consapevolezza del nostro ruolo e del riconoscimento oggettivo del nostro valore. Quorum Rosa rappresenta sicuramente una novità perché parte da una logica non divisiva, ma inclusiva; non difende nessun interesse e non ha un secondo fine se non il bene dell’intera categoria; non ragiona in maniera verticale, ma trasversale.

Ma riformare l’attuale normativa non basta. Per un vero cambiamento occorre

prevedere il riconoscimento giuridico autonomo dell’istituto condominio, che va completamente riscritto, modellandolo sulle reali esigenze di mercato. Un mercato in cui l’offerta deve adattarsi alla domanda, ma in cui il rapporto tra offerta e domanda deve essere alla pari e non di sudditanza, dove devono essere ben chiari i ruoli, i diritti ed i doveri delle parti, senza più fraintendimenti, o peggio, scaricabarile. Quorum Rosa è già all’opera per dare vita a un progetto di legge che potrebbe davvero cambiare le cose e restituire finalmente dignità all’istituto condominio, con al centro le esigenze dei condómini, consapevoli del valore dell’amministratore non più nemico, ma prezioso alleato.

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CONDOMINIO SC - 5

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Anno 10 - Numero 45 - Aprile / Maggio 2022 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Daniela Zeba / info@studiozeba.it Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Collaboratori / Contributors Valentina Anghinoni, Barbara Bartoli, Roberto Bolici, Valentina Ciolli, Gaia Cigognini, Federico Della Puppa, Pietro Maria Di Giovanni, Sara Giusti, Ludovico Lucchi, Selene Maestri (fotografa), Pietro Mezzi, Veronica Monaco, Giancarmine Nastari, Carlo Pikler, Aldo Piscitello, Roberto Rizzo, Giuseppe Rossi, Franco Saro, Sabina Vuolo, Daniela Zeba, Michele Zuppardi Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia Come abbonarsi / How to subscribe Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 30 - Estero annuo Euro 45 Anno 2021 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link www.virginiagambinoeditore.it/categoria-prodotto/ abbonamenti/ oppure, fare richiesta ad abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

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Responsabilità / Responsability : la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista.

Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE IL MERCATO DEI CONDOMINI............................................................. 3 DANIELA ZEBA C'È BISOGNO DI CERTEZZE...........................................................5 LA VOSTRA POSTA SPESE & LITI... ..........................................................................8

52 Basta liti, più bon ton in condominio

STORIA DI COPERTINA CSDM LA PRIMA MAPPA DELLA LEGIONELLA....................................................12 DOSSIER SUPERBONUS - 1 LE NUOVE REGOLE PER LA CESSIONE.................................22 SUPERBONUS - 2 CORSA SENZA STOP PER I CONDOMINI...............................30 SUPERBONUS - 3 ULTIMA SPIAGGIA PER RIQUALIFICARE..............................34 SUPERBONUS - 4 PERCHÉ LE CESSIONI SI SONO BLOCCATE..........................36 SUPERBONUS - 5 SE L'INCENTIVO È PER DEMOLIRE........................................42 PRIMO PIANO KLIMAHOUSE INCONTRI RAVVICINATI PER CONDOMINI GREEN...................48 VITA IN CONDOMINIO LE REGOLE DEL BON TON...............................................52 ENERGIA RINNOVABILE - 1 SCOSSA INCERTA DEL FOTOVOLTAICO...............56 ENERGIA RINNOVABILE - 2 BASSA TENSIONE IN CONDOMINIO ...................60 NEWS........................................................................................................................64 DIRITTO & ROVESCIO LIMITI DI DESTINAZIONE QUEGLI OBBLIGHI CERCANO CONSENSO...................66 PRIVACY NOMI E MANSIONI NERO SU BIANCO................................................... 68 ANTINCENDIO NORME CALDE VISTE DA VICINO................................................72 SPECIALE FACCIATE E ACCESSORI RISTRUTTURAZIONE BASTA UN SOFFIO PER STARE BENE............................... 78 BRIANZA PLASTICA ISOLAMENTO VENTILATO PER RESIDENZE AL TOP.....82 FILA SE È PULITA VALE DI PIÙ.............................................................................86 BF DESIGN SU MISURA PER IL CONDOMINIO......................................................90 CONDOMINIO GREEN INIZIATIVE IL CONFORT? È UNA SINFONIA.......................................................... 92 VERDE C'È UN BOSCO SUL TETTO.........................................................................96 IDEE UTILI GEO SUN IL VOSTRO ESPERTO DI POMPE DI CALORE................................... 102 FISCHER RIQUALIFICAZIONE MA SENZA SBAGLIARE.................................... 104 PORTIERE24 IL CUSTODE È VIRTUALE............................................................. 110 PSICONDOMINIO.................................................................................................. 112

68 Affidare i lavori a un'impresa?

Sì, ma occhio alla privacy

78 Per consumare meno

cominciate dalla facciata

Risponde Daniela Zeba, Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna.

Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.

LA VOSTRA POSTA

SPESE E LITI

Chi si dichiara dissenziente a una lite deliberata dal condominio è tenuto a pagare qualche spesa?

No. L’articolo 1132 del Codice civile, al comma terzo, stabilisce che, «se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente». Viceversa, nel caso in cui il condominio perda la causa, nulla avrà da pretendere al dissenziente.

Legale rappresentante e curatore speciale In quali casi nel condominio negli edifici è prevista la nomina del curatore speciale?

L’articolo 65, comma 1, disposizioni attuative del Codice civile dispone che

8 - CONDOMINIO SC

«Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 codice procedura civile». La norma in esame è stata dettata dal legislatore al precipuo f ine di soddisfare le esigenze di carattere processuale di chi, in mancanza dell’amministratore condominiale, intenda iniziare o proseguire una controversia nei confronti dei condomini.

Infatti, in tale ipotesi, in difetto della previsione della nomina del curatore speciale, la notif ica dell’atto processuale dovrebbe essere necessariamente effettuata, previa loro identif icazione, nei confronti di tutti i condomini, con evidenti diff icoltà soprattutto nei condominii di notevoli dimensioni. Parte della dottrina, muovendo dalla formulazione letterale della norma («contro

i partecipanti») ritiene che la nomina possa essere richiesta solo da un terzo estraneo al condominio e non già da uno dei partecipanti il quale intenda iniziare un giudizio nei confronti del condominio. Del resto, si è osservato, il condomino, in forza dell’articolo 1129, comma 1, Codice civile, ha la possibilità di chiedere all’autorità giudiziaria la nomina dell’amministratore destinato a rappresentare il condominio nei confronti del quale intende iniziare un giudizio. In dottrina si discute, inoltre, se la norma in esame trovi applicazione anche per i condomini con non più di otto partecipanti, per i quali, come è noto, a norma dell’articolo 1129, comma 1, Codice civile, la nomina dell’amministratore non è prevista come obbligatoria. Secondo la maggior parte degli autori, la previsione non investe il piccolo condominio in quanto in esso non può assumersi la «mancanza» di un legale rappresentante dei condomini atteso che in quella peculiare tipologia la legge non richiede la nomina dell’amministratore. Dal tenore letterale della disposizione codicistica emerge, inf ine, che l’istanza di nomina è comunque rimessa alla discrezione del terzo interessato. Quest’ultimo, infatti, rinunziando alla facoltà accordatagli dalla legge, potrà sempre decidere di evocare in giudizio tutti i condomini.

Amministratori, compenso obbligatorio La mancata indicazione del compenso dell’amministratore nel verbale di nomina produce annullabilità o nullità della nomina?

L’articolo 1129, comma 14, del Codice civile testualmente dispone: «L’amministratore, all’atto dell’accettazione del-

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO Gli esperti di Condominio rispondono alle tue domande la nomina e del suo rinnovo, deve specif icare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta».

Tanto premesso, le corti di merito f inora chiamate a pronunciarsi sulla disposizione in esame hanno concluso per la nullità della delibera con cui l’assemblea dei condomini abbia disposto la nomina o il rinnovo dell’incarico all’amministratore in presenza di un verbale dell’assemblea non contenente l’indicazione specif ica del compenso spettante all’amministratore per l’attività gestoria demandata. In caso di conferma del mandato, si è altresì chiarito che è ininfluente la circostanza che sia noto il compenso dell’anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa del 2012 è chiara nel prevedere tale indicazione come necessaria a pena di nullità.

In particolare, nel ribadire la nullità della delibera di nomina dell’amministratore in assenza di una valida

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Risponde Daniela Zeba

LA VOSTRA POSTA

- continua da pag.9 -

accettazione che contenga specif ica indicazione del suo compenso, si è inoltre precisato che, a tal f ine, non rileva neppure la mera indicazione nel verbale di assemblea di una somma complessiva, non dettagliata, inserita fra le voci del preventivo di spesa: tale indicazione, infatti, rappresentando una semplice stima, non soddisfa l’esigenza di chiarezza documentale e quell’assunzione di un obbligo negoziale da parte dell’amministratore in ordine al corrispettivo, che rappresenta l’obbligazione assunta dal condominio, richiesta dall’articolo 1129 del Codice civile a tutela della posizione contrattuale del mandante.

Risarcimento danni ai revocati Se l’ amministratore di condominio viene revocato prima della scadenza con delibera assembleare, oltre al saldo del compenso fino all’esaurimento del rapporto, può richiedere anche il risarcimento del danno?

La Corte di Cassazione Sezione II, in data 19.03.2021, ha pronunciato l’ordinanza 7874 con la quale ha espresso il principio secondo cui l’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri crediti eventuali, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’articolo 1725 I comma del Codice civile, salvo che sussista

10 - CONDOMINIO SC

una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.

Niente vacanza per l’amministratore L’articolo 1129, comma 10, del Codice civile stabilisce che «l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata».

Alla scadenza del biennio si rende necessario procedere a una nuova delibera di nomina. L’articolo 1136 del Codice civile stabilisce, al comma 4, che le deliberazioni concernenti la nomina e la revoca dell’amministratore devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti. Qualora in assemblea non si raggiungesse tale quorum, l’amministratore verrebbe confermato nell’incarico per un ulteriore anno oppure proseguirebbe l’incarico in prorogatio?

Il condominio con più di otto partecipanti non può restare senza amministratore. Pertanto, quello uscente prosegue nell’esercizio ordinario delle sue funzioni f ino alla convocazione della nuova assemblea, e comunque f ino alla sua conferma o alla nomina di un nuovo amministratore (cosiddetta «proroga dei poteri»). Anche se decaduto dall’incarico, l’amministratore rimane tale a tutti gli effetti, con l’obbligo di provvedere all’adempimento delle incombenze e delle attribuzioni che la legge gli impone, prima tra tutte quella di convocare al più presto un’assemblea per la conferma dell’incarico oppure per mettere i condòmini nella condizione di deliberare la nomina di un altro amministratore. In base all’articolo 1129, comma 8, del Codice civile, nella fase di proroga l’amministratore è tenuto allo svolgimento di quelle attività che rientrano nel più ampio concetto del «buon padre di famiglia», vale a dire quelle che rivestono carattere d’urgenza ai f ini della conservazione delle cose comuni. Se l’assemblea non è in grado di provvedere alla nomina, può essere chiesto l’intervento dell’autorità giudiziaria su istanza anche di un solo condomino. Si tratta di un intervento che assume quindi carattere sussidiario e residuale rispetto al poteredovere dell’assemblea dei condòmini di provvedervi.

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STORIA DI COPERTINA CSDM

LA PRIMA MAPPA DELLA LEGIONELLA L’azienda specializzata nell’esame della qualità dell’acqua (ma non solo) ha fotografato la presenza del batterio nei condomini a Milano. Risultato: il pericolo per la salute in base alle positività riscontrate è maggiore di quanto si pensasse Veronica Monaco

La mappa della legionella a Milano.

A destra, Carlo Dallagiovanna, amministratore Csdm

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12 - CONDOMINIO SC

«C

on la nostra mappa offriamo agli amministratori un’arma fondamentale per mettere sotto controllo il problema della legionella e dotarsi di dati statistici, per la prima volta a disposizione in Italia, per risultare determinanti nei confronti dei condòmini, che spesso non si rendo-

no conto dell’importanza della prevenzione» racconta Carlo Dallagiovanna, amministratore di Csdm, Organismo notificato 903 Ce per la sicurezza in condominio: dagli ascensori, ai cancelli e agli impianti elettrici, l’azienda si occupa anche di analisi di laboratorio per il controllo della salubrità delle acque

potabili, analisi delle acque delle piscine e analisi per verificare la presenza della legionella, batterio che trova il suo ambiente ideale negli impianti idrici e di aerazione e che può portare, se sottovalutata, anche alla morte. Grazie alla maggiore attenzione posta dal sistema sanitario nel distinguere i casi da pol-

CONDOMINIO SC - 13

STORIA DI COPERTINA

Il team Csdm

monite a quelli di legionella, gli attuali dati accertati in Italia rilevano che i casi di legionella sono aumentati esponenzialmente passando da 79 nel 1997 a quasi 3 mila nel 2018. E, secondo le ultime analisi condotte nei condomini milanesi tra il 2020 e il 2021, su circa 2500 campionamenti effettuati su Milano è stata rilevata un'incidenza del 12,9% di positività. Insomma, non c’è di che stare tranquilli, tanto meno per gli amministratori, che sono obbligati a verificare la salubrità delle acque dal punto di consegna sino ai rubinetti domestici all’interno dei condomini, pena responsabilità civili e penali.

Domanda. Con l’avvento della stagione estiva, nelle cronache si torna a parlare di legionella: perché?

Risposta. La legionella prolifera con il 14 - CONDOMINIO SC

caldo. Durante la stagione estiva si verificano le condizioni ideali affinché i batteri, che restano latenti con temperature sotto i 15 gradi, proliferino nelle tubazioni dei condomini.

D. L’allarme è eccessivo?

R. No, occorre attirare l’attenzione su questo tema che rappresenta un problema reale che esiste tutto l’anno, ma che in estate tende a manifestarsi con maggiore frequenza. Abbiamo la fortuna di lavorare su un vastissimo parco impianti e i nostri dati dimostrano che la legionella è presente in tutti i periodi dell’anno, tanto più che le temperature medie si sono alzate e spesso gli impianti sono costruiti male, per cui le tubazioni di acqua calda e fredda tendono a essere molto vicine. Addirittura, abbiamo avuto casi in cui la legionella ha proliferato

in acqua fredda in inverno, condizioni fino a poco tempo fa ritenute impensabili. Occorre dunque approfittare dell’attenzione mediatica per fare cultura presso i condòmini.

D. Come siete sicuri che la legionella sia un problema così diffuso?

R. La legionella è un problema che è sempre esistito, ultimamente è cresciuta la sensibilità anche da parte degli amministratori di condominio, che sono responsabili civilmente e penalmente della salvaguardia di tutte le parti comuni e impiantistiche degli edifici, compresa la salubrità delle acque. Attraverso la maggiore sensibilizzazione dei professionisti che gestiscono gli immobili è stato possibile portare avanti nei condomini importanti campagne di analisi e sorveglianza riguardo al problema

della legionella e salubrità delle acque.

Su Milano possiamo vantare oltre 2.500 campionamenti annuali, che ci hanno permesso di cominciare a redigere una mappa della legionella, ottenendo risultati sensazionali. Ormai siamo alla quarta rilevazione e, grazie a campioni statistici altamente affidabili, siamo stati in grado di classificare le varie problematiche e offrire una mappa aggiornata di quello che succede nelle diverse zone di Milano.

D. Con quale metodo avete fotografato la situazione e che cosa avete imparato da tutti questi campionamenti?

R. Per i campionamenti dell’acqua e analisi della legionella vantiamo una esperienza quasi ventennale. Da sempre abbiamo voluto offrire un contributo significativo e ci siamo specializzati seguendo le linee guida della Regione Lombardia riguardo alle modalità di campionamento dell’acqua, collaborando con laboratori accreditati, i quali assicurano puntualità negli esiti e affidabilità dei riscontri. Questi laboratori sono stati selezionati scegliendo quelli eccellenti sia per la qualità delle analisi che per la capacità di gestire volumi di campionamenti importanti, dato che eseguiamo anche più di 50 campionamenti al giorno. I laboratori svolgono test microbiologici in base a parametri specifici per il riscontro della legionella, secondo quanto previsto dalle normative. Per ottenere i dati dobbiamo aspettare tra i 10 e i 15 giorni, tempi dettati dallo sviluppo delle culture batteriche.

D. Quali differenze avete riscontrato tra le diverse zone di Milano?

R. Abbiamo potuto verificare che nella stessa città ci possono essere forti disparità a livello di zone, identificate secondo il codice di avviamento postale.

In teoria, l’acquedotto fornisce la stessa acqua. Il problema si verifica all’interno delle tubazioni dei condomini. In centro gli edifici presentano una presenza di legionella significativa, ma i maggiori tassi di contaminazione sono stati rilevati nella zona nord e nord-ovest della città. Ciò che ci ha sorpreso è che nel-

Fasi campionamento dell'acqua

CONDOMINIO SC - 15

STORIA DI COPERTINA

LA LOTTA È ANCHE DIGITALE Gioele Sarabelli Responsabile marketing Csdm «Sul sito Csdm e sui canali Facebook e Linkedin abbiamo pubblicato anche una serie di articoli per sensibilizzare direttamente i condòmini sui rischi legati alla legionella.

Siamo infatti convinti che un condomino informato possa contribuire a fare cultura sul tema e supportare il lavoro dell’amministratore in tema di prevenzione del rischio.

Abbiamo utilizzato i social media per condividere i nostri articoli notando con piacere che si sono scatenate numerose interazioni con gli utenti, alcuni dei quali hanno anche riportato le proprie esperienze personali, arricchendo con le loro testimonianze le discussioni. Nel merito dei commenti abbiamo sempre lasciato libera l’interazione, intervenendo solo in caso di informazioni errate. Questa strategia di comunicazione, studiata in collaborazione con la società di social media marketing Ellow, è cominciata nel 2020, poco prima dell’inizio della pandemia da covid-19, ed è risultata vincente. I tempi erano maturi per creare un rapporto diretto con i condomini, il risultato di questo percorso lo stiamo riscontrando anche dalle richieste di analisi acqua provenienti direttamente dai privati. È stato interessante notare come alcuni utenti social, che inizialmente si sono relazionati con un atteggiamento critico e di opposizione riguardo l'utilità di effettuare prevenzione nei condomini, abbiano poi cambiato idea grazie al confronto e alle spiegazioni tecniche dettagliate che hanno fugato i loro dubbie e hanno contrastato il

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diffondersi di fake news relative alle verifiche. Queste persone sono diventate attualmente dei supporter attivi e alcune di loro nuovi clienti Csdm».

la maggior parte delle zone sono state rilevate percentuali molto superiori alle attese, cioè ben al di sopra del 3-4% che la cultura di settore indica come presenza media (endemica) di legionella negli edifici delle nostre città.

D. Può dipendere anche dalle condizioni dell’acquedotto o solo dai condomini?

R. Le acque dell'acquedotto sono di ottima qualità, il problema nasce principalmente nei condomini. La causa comune che potrebbe accomunare i condomini della fascia nord e nordovest della città potrebbe dipendere dal fatto che queste zone hanno avuto uno sviluppo urbanistico molto importante verso gli anni Sessanta e probabilmente gli impianti hanno in comune caratteristiche simili che favoriscono lo sviluppo del batterio. Ciò che è fondamentale è che Csdm si è messa nelle condizioni di segnalare ai condomini qual è il grado di rischio che esiste nella loro zona, permettendo agli amministratori di spiegare, dati alla mano, perché sia importante fare prevenzione con interventi che garantiscano un minimo di tutela. Il primo passo è molto semplice e consiste in un primo campionamento dell’acqua con una minima spesa. Nel momento in cui l'analisi evidenziasse una positività è poi possibile intervenire in più fasi con campionamenti più dettagliati, analisi rischi legionella (DVR Legionella), bonifica e installazione di dispositivi anti legionella.

D. Chi conduce le analisi?

R. Tutti i nostri laboratori partner sono accreditati dal ministero della Salute e certificati da Accredia. Collaborano con noi da diversi anni e siamo collegati anche a livello di software per la gestione dei dati. I campionamenti sono effettuati dai tecnici Csdm appositamente formati ed in continuo aggiornamento, specializzati nell'operare all'interno del condominio in accordo con le normative vigenti.

D. Quali problemi può causare la legionella?

R. La legionella è un batterio da non

sottovalutare. Quelle che a volte vengono scambiate per polmoniti, molto spesso sono invece infezioni da legionella, che in qualche caso causano la morte. Tante persone hanno paura della presenza del batterio nell’acqua che si utilizza in cucina per lavare gli alimenti, ma in realtà la legionella si tramette per via aerea. Quindi, per contro, è molto più pericoloso farsi una doccia con acqua contaminata, soprattutto per le persone immunodepresse e anziane. È dunque molto importante fare prevenzione e stiamo lavorando a stretto contatto con gli amministratori per diffondere le sane abitudini di comportamento da seguire in casa. Per esempio, al rientro dalle vacanze, sarebbe opportuno far scorrere l’acqua prima di fare la doccia, in modo da liberare tutte le tubazioni da eventuali ristagni che possono essersi formati per il mancato utilizzo prolungato.

D. Avete contattato anche le amministrazioni pubbliche?

R. No, lavoriamo prevalentemente con gli amministratori di condominio che oggi sono molto sensibili al tema. Da parte degli organi pubblici al controllo dell’acqua c’è molta competenza, in modo particolare le Ats di Milano e Lombardia: nella maggior parte dei casi in cui loro sono coinvolti, intervengono

con competenza spiegando come gestire il problema.

D. Pensate che questa mappa possa essere estesa anche in altre città?

R. È nostro intendimento consolidare i dati su Milano con altri campionamenti. In futuro vorremmo coinvolgere altre città lombarde per ripresentare il modello alle varie associazioni di categoria affinché si possa redigere una mappa della legionella locale. Se il modello proposto avrà successo e otterrà un riconoscimento da parte del mercato e degli addetti ai lavori, l’idea è quella di esportarlo in tutte le città d’Italia. In autunno il nostro obiettivo è di cominciare a lavorare con Varese, Como, la Brianza, Bergamo e Brescia.

D. In che modo questa mappa può essere utile agli amministratori di condominio?

R. La mappa ha lo scopo ben preciso di servire agli addetti ai lavori per capire la vastità del problema e dare concretezza ai tanti discorsi fatti a livello teorico. Finalmente l’amministratore di condominio ha in mano un documento da condividere con i propri condomini per illustrare perché ha approvato delle verifiche precauzionali sulla salubrità dell’acqua.

D. Quindi, che cosa deve fare l’ammiCONDOMINIO SC - 17

STORIA DI COPERTINA

nistratore in caso la zona in cui si trova il condominio che gestisce sia positiva alla legionella?

R. Sarebbe opportuno che tutelasse i suoi condomini e sé stesso, facendo un minimo di campionamenti per verificare la presenza o meno di legionella con i criteri da noi indicati. Non serve caricare il condominio di costi eccessivi, ma semplicemente con meno di 100 euro è possibile effettuare un primo campionamento che permetta di far suonare il campanello di allarme qualora ci fosse un problema. La cosa importante sarebbe poi ripetere questo controllo nel corso del tempo. Nel momento in cui viene trovata una positività alla legionella viene eseguito uno screening più approfondito con ulteriori analisi e attraverso il Documento di Valutazione dei Rischi legionella e successivamente vengono consigliati interventi di bonifica o l’installazione di dispostivi anti legionella, a seconda dei casi. L'obiettivo è quello di affiancare sempre l'amministratore nell'espletamento delle proprie mansioni.

D. Che cosa rischia dal punto di vista legale un amministratore di condominio che non effettua questi controlli?

R. L’amministratore di condominio è responsabile della custodia delle parti comuni e dell’integrità degli impianti tecnologici del condominio, affinché 18 - CONDOMINIO SC

non possano arrecare danno alla salute e/o alla sicurezza dei condomini. Per questo è tenuto sempre a verificare che non ci siano le condizioni per una proliferazione di legionella all’interno delle tubazioni delle parti comuni, sia di acqua calda che di acqua fredda. Se un condomino si ammalasse, e l’amministratore non avesse fatto niente per prevenire il rischio, potrebbero esserci delle rivalse e anche responsabilità penali.

D. Una delle vostre attività consiste proprio nella certificazione della salubrità degli impianti idrici dei condomini: come avviene questo processo?

R. Come Ente effettuiamo verifiche sulla salubrità delle acque secondo quanto previsto dal dlgs 31/01 e verifiche per la ricerca della legionella. Esistono poi società specializzate nella bonifica degli impianti e nella verifica e installazione di dispositivi anti legionella. Recentemente la società Tsi di Milano ha introdotto una novità molto importante per il mercato: il DVRL (documento valutazione rischi legionella). Questa analisi permette di quantificare il rischio legionella e preparare l’amministratore ad eventuali interventi da effettuare per garantire la salubrità dell’acqua e la salute dei condomini. Dato che la legionella non potrà mai essere eliminata, facciamo quanto possibile per gestirla e contenerla, evitando che la sua prolife-

razione diventi pericolosa.

D. Quindi che cosa fa Csdm?

R. Come Ente eseguiamo circa 10 mila campionamenti e analisi acque di varia natura in tutta la Lombardia. Abbiamo individuato una serie di campionamenti ben focalizzati, seguendo le linee dettate dal dlgs 31/01, per garantire la salubrità delle acque ed essere sicuri che i condòmini possano lavare alimenti e bere l’acqua del rubinetto con un buon margine di sicurezza. Evidenziamo che l’acqua fornita dall’acquedotto milanese è di qualità eccellente, il problema si verifica dal punto di consegna al rubinetto domestico. In questi ultime decine di metri di tratta ci si gioca tutto.

D. Che cosa succede se l’acqua non è in regola?

R. Sulla base delle irregolarità che vengono riscontrate, in accordo con l’amministratore vengono organizzate delle azioni correttive e, se necessario, immediate bonifiche degli impianti. Si forniscono inoltre le istruzioni necessarie ai condòmini sulle regole di comportamento da seguire per usare l’acqua in sicurezza.

D. Una volta eseguite le analisi, vengono rilasciati dei certificati?

R. Certo, tutti i certificati sono rilasciati dai nostri laboratori partner riconosciuti dal ministero della Salute e certificati Accredia. Tutte le prove sono codificate

da riferimenti normativi specifici.

D. I controlli riguardano anche l’acqua di piscine e fontanelle condominiali?

R. L’amministratore deve controllare tutti gli aspetti della vita condominiale, pertanto anche le fontanelle o le piscine condominiali. Secondo le esigenze eseguiamo analisi mirate, anche per le piscine, per essere sicuri che l’acqua rispetti tutti i parametri, che sono leggermente diversi rispetto a quelli che vengono utilizzati per eseguire le analisi delle acque domestiche o delle parti comuni.

D. Ogni quanto consigliate di eseguire i controlli dell’acqua?

R. Il nostro consiglio, dettato dal buonsenso, è fare controlli almeno una volta all’anno e coinvolgere i condòmini così che possano essere edotti sull'importanza della prevenzione in condominio e nelle loro case.

D. Nonostante la cronaca ci porti all’attenzione casi di legionella rimane ancora un rischio sottovalutato dai condomini?

R. Sì, il rischio è molto sottovalutato. Per questo contiamo sulla nostra mappa per mostrare concretamente che il rischio esiste. Vedere la distribuzione della presenza di legionella nei diversi Cap della città permetterà a tutti di constatare la consistenza del problema. È forte l'esi-

genza di una maggiore sensibilizzazione su questo tema e gli amministratori hanno un ruolo fondamentale nei confronti dei condòmini. Stiamo cercando di dar loro strumenti per dimostrare l’importanza della prevenzione, che con interventi minimi può dare grandissimi risultati.

D. Csdm non opera solo sull’impianto idrico ma offre anche altri servizi: quali?

R. Csdm opera con quattro divisioni.

La divisione ascensori, con cui abbiamo iniziato la nostra attività nel 1999 che si occupa di collaudo impianti e verifiche periodiche e straordinarie, e per la quale siamo stati nominati Organismo Notificato 903. Dopodiché in seguito alla pubblicazione del Dpr 462/01, un regolamento di semplificazione riferito alla messa in esercizio e verifica degli impianti elettrici, nel 2001 abbiamo aperto la divisione impianti elettrici.

Questa attività ci ha permesso di fare un grande lavoro di sensibilizzazione nei confronti degli amministratori sulla sicurezza degli impianti elettrici e sviluppare le prime sinergie con le associazioni di categoria. Grazie alle verifiche biennali, oggi garantiamo la sicurezza degli impianti elettrici su oltre 30 mila condomini. Nel 2003 siamo partiti con l’analisi delle acque e, infine, nel 2018 abbiamo aperto la divisione cancelli e porte automatizzate. Anche in questo caso abbiamo trovato uno scenario preoccupante dal punto di vista della sicurezza. Nell’80% dei casi, fino al nostro intervento, nessuno di questi dispositivi era conforme, con tutti i rischi che ne derivavano per l’incolumità dei condòmini, ma anche dei semplici passanti. Nell’ultimo lustro abbiamo portato avanti un grosso lavoro riducendo in maniera drastica i potenziali problemi causati da queste macchine, che sono tra le più pericolose, in quanto in contatto con il pubblico. Oltre che con gli amministratori, Csdm collabora anche con gli operatori del settore e le associazioni di categoria per diffondere sempre di più la cultura della sicurezza.

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DOSSIER SUPERBONUS Le nuove regole La corsa alle asseverazioni Diario di un condominio Cessione dei crediti bloccati Se l'incentivo è per demolire

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Il superbonus non finisce qui. A settembre scade il limite per le villette unifamiliari, ma per condomini c'è ancora un anno e mezzo di tempo. O, meglio, ci sarebbe se l'incentivo al 110% non fosse in buona parte bloccato dalla capienza fiscale raggiunta da chi, come le banche, ha acquisito finora il credito.

Ma la storia non è ancora finita...

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LE NUOVE REGOLE PER LA CESSIONE Il decreto legge Aiuti ha allargato (parzialmente) la platea di soggetti a cui si possono girare i crediti d’imposta legati agli incentivi fiscali.

E le imprese impegnate nei lavori dovranno avere una certificazione Giuseppe Rossi

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LE TAPPE DEL TUTTOGRATIS

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Michele Zuppardi

Avvocato cassazionista, esperto in contenzioso civile e particolarmente dedito alla materia condominiale.

Giornalista pubblicista iscritto all’Albo dal 1985, ha collaborato con testate locali e nazionali, oltrechè con emittenti televisive private.

Direttore responsabile del quotidiano web “Condominio Caffè”, collabora con il Sole 24 Ore e con Studio Cataldi.it.

Presidente dell’Unione Nazionale Camere Condominiali, ne riveste anche il ruolo di Responsabile scientifico. E’ altresì responsabile dell’associazione Foro Immobiliare per la provincia di Taranto, con delega al coordinamento della regione Puglia.

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Va in prigione chi tenta di truffare. In particolare, è punito con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da 50 mila a 100 mila euro il tecnico abilitato che nelle asseverazioni espone informazioni false

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I dati Enea confermano la rincorsa all’incentivo fiscale 110% da parte dei complessi residenziali.

I lavori di riqualificazione che hanno usufruito del provvedimento sono ormai a 27,4 miliardi Franco Saro

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ULTIMA SPIAGGIA PER RIQUALIFICARE Nel diario per l’intervento al 110% che riguarda un condominio a Ravenna spunta un appuntamento in riva al mare. Niente di romantico: è un modo per fare gruppo e stringere una relazione proficua, utile per andare avanti Barbara Bartoli

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Barbara Bartoli È ingegnere, architetto, PhD, giornalista, coach, autrice di 19 volumi a sua esclusiva firma, ed è titolare di 12 marchi registrati, che racchiudono i suoi 25 profili professionali (info@barbarabartoli.it – www.facebook.com/barbarabartoli.737- www.barbarabartoli.it )

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PERCHÉ LE CESSIONI SI SONO BLOCCATE Alla base delle difficoltà di molte imprese c’è il freno al passaggio a terzi degli incentivi al 110%: il cassetto fiscale delle banche esaurito assieme alla mancata previsione dell’impatto economico alla base della crisi Federico Della Puppa

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La colpa è il non aver pensato come il fenomeno della cessione del credito avrebbe funzionato una volta fatto uscire dallo stretto uso pre-superbonus, quando potevano utilizzarlo pochissimi soggetti

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SE L’INCENTIVO È PER DEMOLIRE

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Il supersconto fiscale è previsto anche per chi decide di abbattere l’edificio per ricostruirlo secondo criteri di sostenibilità e di sicurezza strutturale.

Ma per prendere una decisione simile è necessaria l’unanimità in assemblea

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Pietro Maria dI Giovanni Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, opera da più di 20 anni nei settori del diritto civile, penale e consulenza alle aziende. Fin dagli studi universitari ha coltivato la passione per l'informatica giuridica ed il right to privacy.

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LE REGOLE DEL BON TON Evitare di tenere bloccato l’ascensore. Non ingombrare il pianerottolo con oggetti. Non fare rumore, specialmente nelle ore notturne. Ma per una convivenza davvero pacifica la legge fondamentale è il buonsenso Sabina Vuolo

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Sabina Vuolo Avvocato civilista cassazionista, Sabina Vuolo è da sempre impegnata nel sociale a sostegno dei diritti dei più deboli.

Componente della Commissione Pari Opportunità costituita nel suo Comune di residenza, promuove l'approfondimento delle diversità e delle diseguaglianze e collabora con diverse testate giornalistiche in qualità di free lance.

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LA SCOSSA INCERTA DEL FOTOVOLTAICO Il governo ha spianato la strada, con un decreto, all’installazione sui tetti di pannelli solari. Vero. Ma prima di decidere (a maggioranza semplice) il condominio deve tenere conto degli eventuali regolamenti regionali e…

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Roberto Rizzo Avvocato del Foro di Cosenza, formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria.

Studioso della materia condominiale, urbanistica ed edilizia.

Articolista giuridico, collabora con diverse testate, tra le quali il Sole 24Ore, Tecnici 24 (Sole 24Ore), il Consulente Immobiliare (Gruppo Sole 24 ore), Immobili e Proprietà da Ipsoa, il Quotidiano Giuridico edito da Wolter Kluiwers, Italia Casa magazine, Condominio Caffè, Libricondominio.it

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BASSA TENSIONE IN CONDOMINIO La legge, a partire dalle direttive europee, incoraggia la costituzione di comunità energetiche di autoproduzione, per esempio tramite pannelli solari. Eppure questo vantaggioso sistema non decolla, nonostante i bonus Aldo Piscitello

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nasce a Palermo nel 1972 e risiede a Sciacca (Agrigento). Avvocato iscritto al Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Palermo esercita a Palermo dal 2004 e dal 2018 anche a Sciacca. Si occupa prevalentemente di diritto condominiale e immobiliare ed assiste numerosi condomini. È responsabile del Centro Studi di Confabitare per l’Area Metropolitana di Palermo e presidente del Centro Studi Nazionale di Confamministrare Italia.

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W E N S Enrica Bonaccorti in condominio Il condominio è anche un soggetto letterario. Autrice: Enrica Bonaccorti, ex conduttrice televisiva che ha pubblicato un libro intitolato, appunto, Il Condominio (Baldini & Castoldi, 191 pagine, 16,5 euro). Non si tratta di un saggio sulle regole condominiali, ma di un romanzo: il protagonista è Francesco Maria Von Altemberger, detto Cico, che ha abbandonato il palazzo di famiglia per trasferirsi in un condominio dove nessuno lo conosce. E, suo malgrado, Cico si trova coinvolto nelle vite degli altri. Niente di strano: è quanto succede spesso in un condominio.

Un atelier in appartamento A Napoli, nella centrale via Foria, un condominio ha messo a disposizione le stanze di un appartamento anni Trenta come 64 - CONDOMINIO SC

laboratorio di quattro artisti: Nicola Piscopo, Lucia Schettino, Maria Teresa Palladino e Francesco Sabatini, ideatore del progetto insieme ad Alessandro Cirillo. Si chiama Atelier Alifuoco ed è uno studio di artisti aperto ad altri creatori, per eventuali collaborazioni. Il nome dell’atelier deriva da quello delle vecchie proprietarie, le sorelle Dora e Fausta Alifuoco. Con il progetto Quartiere Latino, il laboratorio ospita le opere di Paolo La Motta, Clarissa Baldassarri e Gabriella Siciliano.

Nelle assemblee addio mascherina Dopo l’ordinanza del ministero della Salute del 28 aprile è stata eliminata ogni raccomandazione di indossare la mascherina nei luoghi privati, come nel caso delle assemblee condominiali. L’ordinanza indica le mascherine solo a trasporti pubblici, spettacoli ed eventi sportivi al chiuso oppure nei luoghi sanitari. Le assemblee condominiali potranno quindi svolgersi con la partecipazione in presenza, oppure da remoto se convocate secondo l’articolo 66, comma 6, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile oppure in modalità ibrida, remoto e presenza contemporaneamente.

Quando la salute è rumorosa Il Tar della Liguria ha accolto il ricorso presentato da un condominio per i rumori provenienti da un poliambulatorio con strumenti di diagnosi e di cura gestito da imprenditori privati della sanità in pieno centro a Chiavari (Genova). I condomini di un palazzo vicino al polo sanitario avevano inoltrato più volte diffide al Comune per chiedere verifiche e documentazione sulla tollerabilità dei rumori provenienti dalla struttura per diagnostica e terapia installata dal poliambulatorio nei pressi dei locali di proprietà. Nel mirino sono finiti soprattutto le autorizzazioni per gli impianti di raffreddamento dei macchinari del centro sanitario. Il contenzioso riguarda la legittimità dell’insediamento di un poliambulatorio specialistico e diagnostico, di un presidio di recupero e rieducazione funzionale con punto prelievi in circa mille metri quadrati al piano terreno di un immobile realizzato da tempo nel centro di Chiavari. La sentenza del Tar ora obbliga il Comune di Chiavari a riesaminare la situazione e le autorizzazioni edilizie.

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QUEGLI OBBLIGHI CERCANO CONSENSO Il regolamento di condominio non è un atto soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari in sé, quanto le eventuali convenzioni che diventano servitù e che siano documentalmente inserite nel testo Ludovico Lucchi

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ANCHE LE POSTE PRIVATE PER LE CONVOCAZIONI

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DIRITTO & ROVESCIO PRIVACY

NOMI E MANSIONI NERO SU BIANCO Per l’amministratore di condominio sono molte le insidie che si nascondono nelle pieghe di leggi e regolamenti che riguardano la tutela dei dati. A partire dall’incarico di appalti a professionisti o imprese esterne.

Ecco come tutelarsi Carlo Pikler

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Carlo Pikler Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.

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NORME CALDE VISTE DA VICINO

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A un anno di distanza dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale stanno per entrare in vigore le nuove regole di sicurezza contro il rischio di fiamme in luoghi di lavoro o pubblici. Cambia tutto Giancarmine Nastari 72 - CONDOMINIO SC

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DECRETO NORMATIVO

CONTENUTO

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DIRITTO & ROVESCIO

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Giancarmine Nastari

Amministratore e autore di diversi articoli in tema di sicurezza condominiale.

Nel 2020 vince il premio Golden Tech indetto da Condexo per la capacità di guardare oltre e credere fermamente nell’evoluzione della professione attraverso l’utillizzo della tecnologia.

Di recente è stato pubblicato il suo primo libro “La Prevenzione Incendi in Condominio” edito da Libri Condominio.

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ISOLAMENTO VENTILATO PER RESIDENZE AL TOP A Pinerolo un complesso abitativo ha raggiunto la massima efficienza energetica grazie anche alla scelta del sistema di facciata ventilata.

Per l’isolamento è stata adottata una soluzione omogenea a protezione dell’intero involucro, coibentato con i sistemi Isotec Parete e Isotec Linea Sara Giusti

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ove un tempo c’era una caserma di polizia, oggi sorgono 15 nuove residenze in classe A4 di varie metrature con ampi terrazzi o logge, fra cui tre eleganti attici all’ultimo piano. Siamo a Pinerolo (Torino), dove un intervento di riqualificazione ha dato vita a un complesso residenziale dall’aspetto moderno e originale, particolarmente attento all’aspetto energetico e al raggiungimento di alti livelli di efficienza e sostenibilità ambientale. Nel progetto sono stati previsti per l’approvvigionamento energetico sia l’impianto fotovoltaico che l’impianto solare termico, mentre per l’isolamento termico è stata adottata una soluzione omogenea a protezione dell’intero involucro, coibentato con i sistemi Isotec di Brianza Plastica.

Grandi superfici L’edificio è caratterizzato da grandi superfici materiche, una briosa alternanza di vuoti e pieni, simmetrie e contrapposizioni cromatiche, intrecci metallici e

Il complesso residenziale a Pinerolo (Torino)

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SPECIALE FACCIATE E ACCESSORI trasparenze, altezze variegate e motivi lineari. Per l'isolamento della facciata i progettisti hanno optato per la tecnologia della facciata ventilata, realizzata con il sistema termoisolante Isotec Pa-

Le parti di facciata isolate con Isotec Parete sono state rivestite con eleganti lastre in grès 120x60 centimetri, assicurate al correntino nero con appositi morsetti

rete. Il pannello ha un’anima in schiuma di poliuretano espanso rivestito da una lamina di alluminio goffrato ed è dotato di un correntino metallico in acciaio integrato nel pannello in fase produttiva.

Il correntino, di spessore 40 millimetri, svolge la triplice funzione di creazione della camera d’aria, distanziando il rivestimento esterno dallo strato isolante.

In secondo luogo costituisce un efficace supporto per qualsiasi tipo di rivestimento, leggero o pesante; infine, in caso di pioggia battente, con le sue asolature, lascia scorrere facilmente l’acqua che può passare fra le fughe del rivestimento in grès.

Soluzioni complementari Le pareti perimetrali che si affacciano sulle logge e sulle terrazze, invece, sono state isolate con una soluzione termoisolante non ventilata, impiegando il sistema Isotec Linea di Brianza Plastica.

Questo sistema isolante, anch’esso in schiuma di poliuretano espanso rigido a elevate prestazioni coibenti (λD=0,022 w/mk come Isotec Parete), è dotato di un correntino piatto, in acciaio rivestito in lega di alluminio, zinco e silicio, ideale per il supporto dei rivestimenti. Per la sua praticità e leggerezza, il sistema Isotec Linea è stato scelto anche per l’isolamento delle superfici delle coperture, caratterizzate da pendenze diverse, anche molto basse, finestre a tetto, colmi e compluvi, collegamenti laterali con pareti e corpi emergenti. La scelta di realizzare la copertura con lastre continue in alluminio ha permesso di realizzare un efficace pacchetto di copertura a prova di infiltrazioni anche a bassissime pendenze.

Massima compatibilità Nel complesso di Pinerolo il pacchetto isolante Isotec, nella sua versione ventilata per facciate (Isotec Parete) e non ventilata per tetto e pareti (Isotec Linea), ha espresso grande versatilità e massima compatibilità con tutti i supporti e i rivestimenti. In facciata i sistemi sono stati fissati a secco su supporto di mattoni forati, mentre in copertura i pannelli isolanti sono stati ancorati alla soletta in cemento con appositi tasselli. Ancora più spinta la versatilità con i rivestimenti esterni, comprovata dalla scelta

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I pannelli Isotec Linea installati sulle coperture sono stati abbinati a lastre continue di metallo, scelte nella tonalità grigio chiaro

LA SCHEDA • • • • • • • • • •

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Tipologia: nuova costruzione residenziale Ubicazione: Pinerolo (Torino) Committente: Saluzzo Costruzioni Progettazione: Studio Associato Archingeo e Bgr Architettura Progettazione strutturale: Ing. Valter Ripamonti Progettazione esecutiva facciate ventilate: Studio MudiLab Monza Termotecnico: Ing. Walter Cordero Impresa: Saluzzo Costruzioni Isolamento copertura: Sistema Isotec Linea (spessore 120 mm) Isolamento facciate: Sistema Isotec Parete (spessore 80 mm) con lastre in ceramica (700 mq) e Sistema Isotec Linea (spessore 80 mm) con lastre in fibrocemento e rasatura (400 mq) Rivestimento coperture: lastre metalliche Rivestimento facciate: rivestimento in grès e lastre porta-intonaco

di tre materiali di finitura diversi. Le porzioni di facciata isolate con Isotec Parete sono state rivestite con eleganti lastre in grès 120x60 centimetri, assicurate al correntino nero con appositi morsetti. I morsetti si inseriscono nelle fresature kerf create nello spessore delle lastre, per un elegante e ricercato effetto a scomparsa. Le superfici delle pareti che si affacciano sulle terrazze sono state invece rivestite con lastre in fibrocemento intonacate e tinteggiate di un brillante color mattone, mentre i pannelli Isotec Linea installati sulle coperture sono stati abbinati a lastre continue di metallo, scelte nella tonalità grigio chiaro.

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SPECIALE FACCIATE E ACCESSORI FILA

SE È PULITA VALE DI PIÙ Le superfici esterne di un condominio hanno bisogno di manutenzione. Ma bisogna fare attenzione: le facciate non sono tutte uguali e per un risultato soddisfacente è necessario utilizzare il metodo e il prodotto che è più adatto Veronica Monaco

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nnerimenti, depositi di sporco, macchie causate da infiltrazioni, muffe o efflorescenze saline, graffiti: le superfici esterne in facciata sono soggette all’azione di numerosi fenomeni più o meno aggressivi, che possono intaccare i materiali, fino a far perdere loro l’originale splendore.

Per ripristinare la finitura estetica e proteggere le facciate da nuove aggressioni «Fila Solutions ha messo a punto un’ampia gamma di soluzioni mirate, specifiche per tipologia di materiale e intervento», spiega Giulia Mognon, Technical Specifications Manager dell’azienda.

Domanda. Quali soluzioni propone Fila per il trattamento delle facciate?

Risposta. Proponiamo soluzioni antinquinamento e antivegetative che permettono di ripristinare lo stato originale della facciata. Le nostre soluzioni intervengono non solo per mantenere esteticamente bella la superficie esterna, ma anche per proteggerla, evitando che possano crescere biodeteriogeni o che possa depositarsi il particolato atmosferico. Offriamo inoltre una protezione antigraffiti, molto importante in ambito urbano.

D. Quali sono i problemi più frequenti?

R. Il biodeterioramneto dovuto all’azione vegetativa è il problema più

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frequente, perché presente ovunque.

Questi microorganismi attecchiscono, anneriscono le superfici e danneggiano il materiale, soprattutto quelle porose.

In ambito urbano molto sentito è il problema dello smog e del conseguente deposito del particolato atmosferico, che annerisce e rovina le facciate. Senza dimenticare poi i graffiti, soprattutto nelle porzioni inferiori degli edifici.

D. Ci sono materiali più difficili da trattare?

R. Non è una questione di difficoltà.

Non ci sono materiali difficili, quello che influisce è il metodo di appli-

Giulia Mognon

cazione. Operare in facciata richiede specializzazione: lavorare su ponteggi, su grandi superfici, con poco tempo a disposizione. È fondamentale quindi affidarsi a personale esperto.

D. Quali sono i materiali su cui intervenite più di frequente?

R. La pietra, i marmi e i graniti, perché sono materiali porosi, che sporcano e si anneriscono più velocemente e necessitano di protezione. Poi, le facciate in gres porcellanato, materiale più gestibile ma che richiede comunque una manutenzione. Nel caso delle ceramiche si lavora soprattutto sulla pulitura e rimozione dello sporco.

D. Ci sono particolari elementi da considerare per un edificio storico?

R. Sì, ci sono edifici vincolati per cui non basta l’approvazione del committente o dello studio di progettazione, ma è necessario dialogare anche con la Soprintendenza. Gli edifici storici richiedono dunque una doppia approvazione a livello di intervento. Tra l’altro, bisogna avere una sensibilità ulteriore: non è possibile utilizzare qualsiasi tipo di soluzione, perché ci sono delle accortezze nell’impiego di certi tipi di sostanze chimiche.

D. Ci sono indicazioni particolari per le superfici con sistemi di isolamento a cappotto?

MAKE OVER NEL MILANESE Fila Solutions è intervenuta nella pulizia e ripristino degli esterni di un condominio in provincia di Milano, caratterizzati da una facciata in mattoni e una zoccolatura in granito compromessi dall’azione dello smog e degli agenti atmosferici. Il programma completo di intervento ha permesso di riportare le superfici alla bellezza originaria e riqualificare l’immobile e l’intero contesto. Per la pulizia della facciata in mattoni Fila è intervenuta con PHZero, disincrostante acido forte dall’azione prolungata, la cui viscosità lo rende particolarmente adatto all’impiego su pareti verticali. La formulazione non sviluppa fumi nocivi per l’ambiente e le persone. Dopo aver bagnato la superficie con acqua, PHZero è stato applicato diluito, pochi metri per volta, e lasciato agire per alcuni minuti. Dopo la rimozione dei residui con una spugna abrasiva le pareti sono state abbondantemente risciacquate. Terminata la fase di pulizia è stato applicato Fob Xtreme, protettivo idro-oleorepellente traspirante, progettato per ostacolare l’assorbimento di macchie di natura acquosa e oleosa. Basato sull’innovativa Advanced Solvent Based Technology di Fila, non crea film superficiali e resiste ai raggi Uv. Fob Xtreme è stato applicato in due mani sulle superfici asciutte e pulite, impregnando anche le fughe e tamponando i residui. La zoccolatura in granito ha richiesto un intervento specifico con FaseZero, detergente alcalino concentrato ad azione rapida, adatto per sgrassare e rimuovere lo sporco più tenace su pietre e agglomerati. Il prodotto va applicato diluito 1:3, lasciato agire dai 10 ai 15 minuti e risciacquato con acqua, interve-

nendo con azione abrasiva dove necessario. La superficie è stata poi trattata con StonePlus, protettivo ravvivante effetto opaco. Il prodotto interviene su pietre, marmi e graniti con un effetto tonalizzante, e penetra in profondità senza creare film superficiale. Il materiale riacquista così la sua bellezza originaria e al contempo è protetto dalle macchie e dalle intemperie, con un’azione antivegetativa duratura nel tempo.

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SPECIALE FACCIATE E ACCESSORI LA SOSTENIBILITÀ PARTE DALLA SUPERFICIE Sostenibilità, innovazione, qualità e conoscenza dei materiali: sono gli ingredienti della ricetta di Fila Solutions, azienda di San Martino di Lupari (Padova), punto di riferimento nella produzione di detergenti professionali e prodotti per la pulizia, il trattamento e la manutenzione delle superfici. «Non ci siamo buttati sulla sostenibilità perché è una moda, ma è un elemento fondamentale della nostra filosofia, che coinvolge lo sviluppo del prodotto, la gestione aziendale e il processo produttivo», è stata l’opinione di Francesco Pettenon, alla guida di Fila Solutions assieme alla sorella Alessandra, espressa nel corso della conferenza stampa di presentazione delle novità 2022. L’impegno aziendale sul fronte della sostenibilità è testimoniata anche da numerosi riconoscimenti, tra cui l’inserimento nella classifica, redatta da Credit Suisse e Kon Group, delle cento aziende italiane più sostenibili e premiata al Sustainability Award 2021. Un risultato reso possibile da precise strategie in ambito produttivo: nello stabilimento padovano il 100% dell’energia elettrica proviene da fonti rinnovabili, di cui quasi il 30% è prodotto con il fotovoltaico dell’azienda, con l’obiettivo di arrivare al 50% con l’ampliamento dell’impianto stesso a fine 2022. La sostenibilità passa, inoltre, anche dai prodotti: a dimostrazione del grande impegno dell’azienda verso i parametri Esg, oggi le formulazioni a base acqua rappresentano l’81% sul totale della produzione. Gli ingredienti usati nei detergenti sono biodegradabili fino al 98%, mentre tutta la linea Pro così come la maggior parte della linea Diy sono concentrati.

«Noi portiamo avanti il nostro progetto green presentando nuove soluzioni di prodotto e creando processi aziendali mirati alla riduzione dell’impatto ambientale. In quest’ottica abbiamo anticipato di due anni la legge, già vigore nel Nord Europa e in Canada, che prevede la rimozione dei fosfati, causa dell’eutrofizzazione delle acque, dai nostri formulati», aggiunge Alessandra Pettenon, amministratore delegato e Healthy&Safety Manager Fila Solutions. Nel 2014 l’azienda ha conseguito la certificazione ambientale Iso 14001 e oggi è l’unica società italiana, insieme ad Atlantia, che aderisce a Climate Pledge, l’iniziativa promossa da Amazon e Global Optimism, che impegna i firmatari a raggiungere zero emissioni di Co2 entro il 2040, con dieci anni di anticipo rispetto a quanto previsto dall’Accordo di Parigi. Intanto, Fila Solutions continua a maturare successi anche economici: nel 2021 il fatturato è cresciuto del 5% rispetto al 2020, a quota 22 milioni di euro. L’azienda conta oggi 104 dipendenti tra headquarters e Innovation Center di San Martino di Lupari (Padova), il Centro di Sperimentazione a Fiorano Modenese e le sei sedi commerciali estere in Germania, Spagna, Francia, Usa, Gran Bretagna e Emirati Arabi, dove ha ottenuto di recente la Nomination al Middle East Construction Award 2021.

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R. Noi interveniamo sempre sulla superficie. Che ci sia o non ci sia il cappotto, per noi poco cambia. Quello che possiamo dire è che, se una facciata presenta un isolamento a cappotto, tanto più è opportuno prevedere una forma protezione dall’acqua, soprattutto se il materiale di rivestimento è poroso. In questo modo è possibile evitare di favorire il passaggio di acqua e umidità dall’esterno verso l’interno, impedendo al materiale isolante di bagnarsi e deteriorarsi.

D. Quali sono gli errori più frequenti che riscontrate in cantiere?

R. Quando non siamo interpellati per tempo, l’errore più frequente sta nella scelta sbagliata dei prodotti. Per esempio, se si vuole mantenere l’effetto naturale di una superficie, senza alterarne minimamente la colorazione, un errore clamoroso è scegliere un prodotto con effetto ravvivante, che invece modifica l’aspetto del materiale. Oppure, per rimuovere un deterioramento causato da

muffe, si interviene con un prodotto per rimuovere la ruggine. Ci sono anche problematiche nell’applicazione stessa dei prodotti. Più che altro si tratta di una mancanza di preparazione da parte dei professionisti: più che un errore, un peccato originale.

D. Quindi i prodotti per il trattamento delle facciate richiedono una formazione specifica?

R. Sì, noi puntiamo molto sulla formazione. Ovviamente leggendo le istruzioni i nostri prodotti sono semplici da applicare, ma la formazione offre strumenti di gestione dei prodotti sicuramente più avanzati, anche in funzione del tipo di intervento. Noi ci rendiamo disponibili alla formazione e al supporto con un servizio di assistenza tecnica che risponde, otto ore al giorno, sia ai professionisti che ai privati. Quindi, Fila offre non solo formazione a lungo termine, ma anche una consulenza immediata, che a volte può risultare risolutiva.

D. Gli incentivi fiscali, in particolare il bonus facciata, hanno inciso sulla diffusione di questi prodotti? Di quanto?

R. Abbiamo avuto un incremento di richieste dei prodotti per il trattamento delle facciate, il 20-30% in più rispetto agli anni precedenti. Le soluzioni c’erano già, ma i bonus hanno accresciuto l’interesse da parte dei nostri clienti.

D. La crescita di richieste ha interessato anche i rivenditori edili?

R. Sì, sono aumentate le richieste delle rivendite, che si sono fatte tramite per fornire indicazioni e soluzioni non scontate ai loro clienti, chiedendo sempre maggiore supporto diretto. Il contatto con i rivenditori è quotidiano e spesso ci adoperiamo per creare schede di progetto specifiche, studiate sulle esigenze dei loro clienti. I rivenditori riconoscono i vantaggi delle soluzioni Fila e con i bonus le stanno spingendo sempre di più.

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DESIGN SU MISURA PER IL CONDOMINIO Facciate e balconi realizzati con soluzioni personalizzate per ogni edificio. È la specialità dell'azienda trentina, che si pone come cabina di regia: sceglie i materiali, contatta i produttori, dirige la fornitura e i posatori Complesso Civico97 a Gussago (BS): in collaborazione con lo studio G&T Gallucci e Terlizzi Architetti Associati , BF ha realizzato il rivestimento della facciata con pannelli HPL, frangisole e balconi in vetro

Franco Saro

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ffacciarsi significa guardare oltre, fuori, all’esterno. Ma anche molte altre cose: l’esperienza di chiunque viva in un condominio dipende anche dalle condizioni che si provano quando ci si avvicina allo

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spazio esterno circostante. Per questo, soprattutto a causa del periodo pandemico, terrazzi e balconi sono diventati ancora più importanti. Ma non solo.

Anche la facciata di una casa esprime qualcosa di più dell’aspetto estetico,

perché una superficie esterna può assolvere a funzioni diverse, come quella di una maggiore efficienza energetica.

I vantaggi Tutti aspetti che sono il focus dell’at-

tività di Bf, azienda di Borgo Chiese (Trento) che sintetizza nell’acronimo del nome la sua specialità: balconi e facciate. L’azienda si propone come una cabina di regia tra i diversi professionisti, commerciale, tecnico, amministrativo, e ricopre uno specifico ruolo nella programmazione e nella gestione dei lavori. L’azienda si occupa direttamente della progettazione, ma collabora anche con architetti e progettisti e si confronta sulle possibili soluzioni.

Obiettivo: offrire soluzioni ad hoc per ogni edificio, con un mix tra creatività ed efficienza. Bf segue ogni lavoro preso in carico: sceglie i materiali più idonei, contatta i produttori, dirige la fornitura e coordina i posatori. Il vantaggio per un condominio è che può considerare l’azienda come referente unico.

Soluzioni adatte Bf è stata fondata nel 1999 come punto di riferimento dei progettisti per i balconi esterni, che rappresentano non solo un elemento di sicurezza, ma anche decorativo ed estetico, che aggiunge fascino alla propria casa. L’impresa offre

Studio Valproget - Arch.

Marco Giacomelli -Brescia: rivestimento facciata e cannocchiali con pannelli HPL tinta legno e tinta cemento

soluzioni adatte a tutte le esigenze, sottolineando il vantaggio dalla zero manutenzione, oltre alla privacy. I balconi possono variare dal tradizionale legno alla trasparenza del vetro, che aumen-

MZR Costruzioni Srl – Azzano (Udine): balcone in vetro con sistema Maior Faraone, scala e cancelli rivestiti con pannelli HPL tinta unita colore grigio scuro

ta l’area di visualizzazione dell’esterno.

Bf ha anche creato il montante in alluminio certificato per la spinta di 200 chilogrammi, in rispetto alle normative vigenti. Il core business dell’azienda è, in ogni caso, la facciata ventilata, un sistema di rivestimento degli edifici che consente la naturale circolazione dell’aria tra le pareti e i pannelli applicati per ottenere vantaggi molteplici: le murature traspirano e sono protette dagli agenti atmosferici, l’edificio è isolato e le prestazioni energetiche sono ottime. Fra le alternative di isolamento termico di un edificio, la facciata ventilata è la soluzione che consente la maggiore libertà d’espressione sotto il profilo artistico, ma richiede una certa perizia nella realizzazione. Funzione, armonia estetica e posa professionale sono la sostanza delle realizzazioni. La cura nel dettaglio, sottolinea Bf, è il tocco di classe, la qualità del prodotto è il punto fermo: sono utilizzati materiali come Hpl (High Pressure Laminate), legno e vetro da soli o abbinati tra di loro per creare un design esclusivo. Inoltre, l’azienda trentina vanta anche la partnership con CasaClima.

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CONDOMINIO GREEN EDILIZIA SOSTENIBILE - 1

IL CONFORT? È UNA SINFONIA

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Meno consumi, maggiore benessere. È l’obiettivo del progetto nato tra Bolzano e Innsbruck per promuovere la riqualificazione energetica in ambienti urbani: ha coinvolto oltre 300 appartamenti in cinque complessi

Valentina Ciolli*

Facciata del condominio in via Similaun a Bolzano dopo gli interventi di risanamento energetico.

Credits: Ivo Corrà / Eurac Research

I

l progetto Sinfonia, nato nel 2014, è un’iniziativa congiunta tra Bolzano e Innsbruck. L’obiettivo è dimostrare come sia possibile promuovere una riqualificazione energetica avanzata anche in contesti urbani consolidati. Il progetto è stato premiato dalla Commissione Europea con un co-finanziamento di 30 milioni di euro e ha comportato una ristrutturazione completa di complessi di appartamenti di edilizia sociale (di proprietà di Ipes, Istituto per l’Edilizia Sociale, di Bolzano). Gli interventi realizzati sono stati molti e su diversi fronti: retrofit energetico, installazione di sistemi di ventilazione meccanica, riscaldamento geotermico, impianti fotovoltaici, ampliamento della rete di teleriscaldamento e installazione di sistemi di sensori per il monitoraggio del consumo energetico. Il retrofit energetico di Sinfonia ha coinvolto più di 300 appartamenti in cinque diversi complessi edilizi per una superficie totale di 53 mila metri quadrati.

Caso unico I risanamenti realizzati a Bolzano negli ultimi sei anni dal Comune e da Ipes sono un caso unico in Italia per il numero degli appartamenti coinvolti, la profondità degli interventi di ristrutturazione, i target energetici raggiunti, il tipo di approccio sinergico e l’ottica di lungo periodo. La partecipazione al progetto ha permesso di impiegare tecnologie d’avanguardia in tutte le fasi della ristrutturazione e di utilizzare approcci alternativi per informare gli inquilini. Per esempio, in ogni edificio è stato allestito temporaneamente un appartamento dimostrativo, dove i condòmini hanno potuto apprendere il funzionamento delle nuove tecnologie e avere indicazioni per utilizzarle al meglio.

Inquilini coinvolti Sempre seguendo l’obiettivo della partecipazione e coinvolgimento degli inquilini di questi appartamenti, sono CONDOMINIO SC - 93

CONDOMINIO GREEN RICERCA APPLICATA L’istituto per le energie rinnovabili di Eurac Research conduce attività di ricerca applicata in collaborazione con aziende e con enti pubblici, si occupa di sviluppo di prototipi, strumenti di analisi e strategie per la transizione energetica. La ricerca portata avanti è incentrata sui sistemi energetici avanzati che prevedono l’utilizzo di fonti energetiche sostenibili. L’Istituto, che si compone di ben sei gruppi di ricerca specifici, si occupa anche di pianificazione e politiche energetiche sostenibili, sistemi di supporto decisionale e modelli per lo sviluppo energetico sostenibile a livello urbano e regionale.

stati sviluppati e installati display con un’applicazione interattiva per il monitoraggio del risparmio energetico nelle abitazioni. Grazie a questi dispositivi 144 appartamenti sono monitorati tramite diversi sensori e chi vive nell’appartamento può tenere sott’occhio dati come il consumo di energia elettrica, il consumo di energia termica e il comfort interno. Il software propone in real-time agli inquilini semplici consigli per migliorare le performance dell’appartamento e il proprio comfort (per esempio, «si consiglia di chiudere la finestra» o «conviene abbassare il riscaldamento»). In alcuni casi l’inquilino potrà confrontare il proprio comportamento energetico con quello di alcuni vicini. Questo potrebbe aiutarlo a migliorare le proprie abitudini, consumare di meno e vivere meglio nella sua casa.

Consigli software Alcuni esempi pratici: in cucina si sta preparando la cena e in bagno c’è qualcuno che fa una doccia: i sensori rilevano un’umidità eccessiva non eliminabile tramite il sistema di ventilazione e il display avverte subito l’inquilino suggerendo di aprire la finestra per eliminare 94 - CONDOMINIO SC

Appartamento dimostrativo nel complesso condominiale di via Brescia a Bolzano.

Credits: Annelie Bortolotti / Eurac Research

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Dashboard dell’applicazione interattiva per il monitoraggio del risparmio energetico installata nei display. Credits: Eurac Research

Complesso condominiale in via Palermo a Bolzano in seguito agli interventi di risanamento energetico.

Nella pagina a fianco, complesso condominiale in via Palermo a Bolzano prima degli interventi di risanamento energetico.

Credits: Ivo Corrà / Eurac Research

DOPO

Questo progetto è stato finanziato dal settimo programma dell'Unione Europea per la ricerca, lo sviluppo tecnologico (FP7) tramite accordo di sovvenzione n. 609019

l’umidità in eccesso. In questo modo si potrà prevenire la formazione di muffa all’interno dell’appartamento e l’inquilino inizierà a adottare questo tipo di comportamenti che lo faranno vivere meglio nella sua casa. Altra situazione

LA RIQUALIFICAZIONE A BOLZANO • Complessi di edifici risanati con Sinfonia: 5 • Appartamenti risanati 369 (di cui 24 di nuova costruzione) • Metri quadri risanati: oltre 30 mila • Serramenti sostituiti: oltre mille • Appartamenti collegati al teleriscaldamento: 97 • Ditte coinvolte negli interventi: 35 • Studi professionali coinvolti nella progettazione: 20 • Display installati negli appartamenti: oltre 100 • Riduzione dei consumi energetici stimata: oltre 50% • Nuovi rilevatori/pannelli/smart point: 47 • Punti luce intelligenti lungo la ciclabile: 82 • Totale costo degli interventi di Sinfonia: oltre 30 milioni di euro • Fondi europei a copertura degli interventi: 8 milioni di euro • Partner a Bolzano: 5 I numeri di Sinfonia in Europa • Partner europei nel progetto: 26 • Città pilota: 2 (Bolzano e Innsbruck) • Città europee early adopters (interessate a replicare gli interventi del progetto): 5 (Rosenheim, La Rochelle, Pafos, Siviglia, Borås)

potrebbe essere un’eccessiva quantità di CO2 in una stanza a causa di un sovraffollamento di persone: il display avverte subito l’inquilino suggerendo di aumentare la potenza della macchina di ventilazione per eliminare la CO2 in eccesso. Il confort interno migliorerà velocemente e sensibilmente per l’inquilino e gli invitati. I display sono stati esposti e presentati al pubblico anche quest’anno presso lo stand Eurac Research alla fiera Klimahouse 2022 a Bolzano.

Effetto CasaClima Tutti i risanamenti sono stati certificati dall’Agenzia CasaClima di Bolzano, altro partner di progetto. Con regolari controlli in cantiere i tecnici dell’Agenzia hanno garantito la qualità dei risanamenti e testato su larga scala il protocollo CasaClima R, sviluppato per certificare gli interventi sugli edifici esistenti. Grazie al progetto Sinfonia, che si è concluso nel 2020, progettisti, costruttori, imprese, tecnici ed artigiani locali hanno potuto sperimentare nuove soluzioni, in una sorta di laboratorio in cui hanno appreso e provato nuove tecniche. * Scientific Communication Eurac Research CONDOMINIO SC - 95

CONDOMINIO GREEN EDILIZIA SOSTENIBILE - 2

C’È UN BOSCO SUL TETTO Si diffonde l’idea di utilizzare la superficie di copertura degli edifici come spazio per piantare erba e alberi. Sembra impossibile, invece la tecnologia permette di trasformare il condominio in oasi. Ecco come Pietro Mezzi

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Schema del sistema di verde pensile Harpo.

Sopra, il tetto verde inclinato del padiglione New Holland a Expo Milano 2015. Credits, Harpo A sinistra, dall'alto, insediamento residenziale a Basilea (Credits, Daku) e sede centrale Lavazza a Torino; impiegati differenti sistemi: estensivo, intensivo, estensivo inclinato, intensivo robusto (Credits, Harpo)

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Tipologie di tetto verde.

Fonte, Ambiente Italia, Clever Cities

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CONDOMINIO GREEN Verde intensivo leggero all’ospedale dei bambini Pietro Barilla di Parma.

Sotto, verde intensivo leggero ed estensivo al Museo parco arte vivente di Torino.

Credits, Harpo

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IDEE IN COLLABORAZIONE UTILI CON GEO SUN

IL VOSTRO ESPERTO DI POMPE DI CALORE IN ITALIA La ditta GeoSun di Brunico opera da 30 anni nel settore delle energie rinnovabili. Ora più che mai, una pompa di calore è la soluzione migliore alla crisi energetica e, abbinata al fotovoltaico, permette di azzerare i consumi di energia Franco Saro

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olti ne parlano ma pochi ne capiscono davvero. La pompa di calore è una tecnologia apparsa già qualche decina di anni fa, ma solo ultimamente vede le migliori condizioni per diffondersi su larga scala. La scienza, la tecnica e l’esperienza permettono ora di soddisfare le esigenze abitative, ma con costi di esercizio bassissimi, a volte quasi azzerati. Tutto ciò è possibile a patto di conoscere a fondo le dinamiche degli scambi energetici tra l’ambiente, l’edificio e il suo impianto termico/elettrico, cuore pulsante dell’edificio.Le moderne pompe di calore hanno rendimenti così elevati che risultano più convenienti anche nei confronti delle caldaie a gas a condensazione, anche in un rigido clima invernale alpino e anche senza il supporto di impianti fotovoltaici.

102 - CONDOMINIO GEOSUNSCSrl - Brunico

Silenziosa ed ecologica Che si parli di riqualificazione energetica oppure di nuova abitazione, insomma, una moderna pompa di calore può climatizzare in tutte le stagioni, garantendo il miglior comfort in maniera silenziosa, economica ed ecologica. È la soluzione proposta da Geo Sun, azienda altoatesina (ha sede a Brunico) che si propone per guidare l’utente verso il migliore accoppiamento di tecnica e tecnologia, con pompe di calore professionali e soluzioni impiantistiche all’avanguardia.

Zero bollette I plus di questa soluzione, secondo Geo Sun, sono molti. L’accoppiamento intelligente con un impianto fotovoltaico, per esempio, consente la massima autarchia energetica possibile, ovvero di portare l’edificio a bilanci energetici quasi-zero: questo significa un mondo più pulito e un drastico abbattimento delle bollette energetiche. Inoltre,

un impianto ben progettato può fare a meno di generatori ausiliari esterni.

Non occorrono né camini, né serbatoi per lo stoccaggio del combustibile: il calore è estratto dall’aria o dal sottosuolo, serve solo una presa elettrica.

Di conseguenza la manutenzione è semplice ed economica. Ancora: si può monitorare la pompa di calore tramite smartphone e per chi ha una piscina, la pompa di calore fornisce acqua piacevolmente calda, indipendentemente dalle fluttuazioni climatiche e di temperatura di tutti i giorni.

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Smartphone, computer e YouBuild. Il magazine edito da Virginia Gambino Editore è diventato in breve uno strumento apprezzato dai professionisti della filiera delle costruzioni: architetti, geometri, ingegneri, periti, imprenditori...YouBuild, infatti, non si propone solo di fare genericamente cultura del costruire e del progettare. La rivista, che ha cadenza trimestrale, pubblica informazioni utili, pratiche e aggiornate sul mondo dell’architettura contemporanea e della riqualificazione, ponendo particolare attenzione al risparmio energetico e alla sostenibilità ambientale, ai prodotti innovativi e ai processi produttivi e di cantiere, alla progettazione in dettaglio e all’ingegnerizzazione dell’architettura, all’innovazione e al cambiamento della professione. Sotto la direzione di Luca Maria Francesco Fabris, docente al Politecnico di Milano, un comitato scientifico internazionale è in grado di selezionare le tecnologie, case history e metodologie migliori. Ecco perché l’abbonamento a YouBuild è uno strumento per migliorare il vostro lavoro.

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IDEE UTILI FISCHER

RIQUALIFICAZIONE MA SENZA SBAGLIARE I bonus spingono i lavori nei condomini. Ma non sempre le imprese eseguono l’applicazione di cappotti o pannelli fotovoltaici con gli elementi di fissaggio adeguati. E sotto la lente finisce anche l’adeguamento strutturale antisismico Valentina Anghinoni

I

grandi interventi di rinnovamento e riqualificazione che interessano il nostro patrimonio residenziale, nella maggior parte dei casi, richiedono la presenza di componenti piccole, ma di enorme importanza per la tenuta di tutto il sistema edificio: gli elementi di fissaggio.

Che siano di natura meccanica (tasselli, viti, ganci) oppure chimica, è opportuno non demandare al caso o, peggio, all’improvvisazione dovuta alla mancanza di cultura e aggiornamento in ambito costruttivo. La scelta e la posa di questi elementi è in grado invece di contribuire drasticamente alla sicurezza delle abitazioni, sia sotto il profilo statico che di

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prevenzione dal fuoco. Lo sa bene fischer Italia, la consociata con sede a Padova del Gruppo tedesco, che da sempre si distingue per la forte vocazione all’innovazione, come dimostrano gli oltre 1.500 brevetti detenuti dalla holding. «fischer vuole essere il riferimento nei sistemi di fissaggio, vuole metterci la faccia, di conseguenza chi utilizza i nostri prodotti sa di parlare di qualità, di affidabilità, di garanzia e di sicurezza e queste sono le doti migliori che ci si può aspettare da un partner. Ed è proprio come un partner che fischer vuole porsi nei confronti dei propri clienti», spiega Luca Zordan, Sales Engineering & Project Business Manager di fischer

Sede fischer italia.

A sinistra, l'ingegner Luca Zordan

Fissaggi DuoPower

Italia, nonché vicepresidente dell’associazione Isi, Ingegneria Sismica Italiana.

Domanda. Lei è vicepresidente nel consiglio direttivo Isi, Ingegneria Sismica Italiana. Di che cosa si occupa l’associazione?

Risposta. È un orgoglio per me essere stato rieletto nel consiglio direttivo di Isi ed essere stato insignito di questa nuova Gamma fischer DuoLine

carica, così come è un orgoglio rappresentare fischer all’interno dell’associazione. Isi riunisce dentro di sé i protagonisti dei vari ambiti che ruotano attorno all’ingegneria sismica, cioè le imprese, i professionisti, le istituzioni e il mondo accademico. Sono queste le quattro anime che costituiscono l’associazione, che si occupa a 360 gradi di tutto ciò che

è l’ambito dell’ingegneria sismica. Per esempio, attraverso la promozione di studi e ricerche, la divulgazione scientifica e l’aggiornamento dei professionisti, oltre all’attivazione di gruppi di lavoro che a oggi vertono su tematiche molto specifiche come il Pnrr o l’aggiornamento dell’Ntc (Norme tecniche per le costruzioni, ndr). Il contributo di Isi in questo senso è quello di offrire una guida da parte degli attori che lavorano in diversa veste all’interno della filiera dell’ingegneria sismica.

D. Qual è l’obiettivo?

R. A dieci anni dalla sua fondazione, da un lato ci si può fermare a vedere che cosa è stato raggiunto fino a oggi e, dall’altro, si può decidere di guardare in avanti. Isi è un’associazione giovane, ma inizia ad avere una certa storicità e l’input è sicuramente pensare al futuro, portando il nostro contributo allo sviluppo del settore. Obiettivi molto concreti sono portati avanti da gruppi di lavoro come quello che si occupa, sempre all’interno del contesto dell’Ntc, dell’aggiornamento degli elementi non strutturali. L'obiettivo è quello di portare delle proposte che si spera possano essere pubblicate e valutate da chi si occuperà di apportare nella pratica queste innovazioni e questi cambiamenti in modo che possa tener conto del parere della comunità scientifica, del professionista e, non ultimo, delle imprese che producono le tecnologie e che devono anche portarle sul mercato.

D. In Italia c’è necessità di modificare le norme o di applicarle meglio?

R. Si può sempre migliorare e questo certamente vale anche per le norme.

Personalmente penso che in questo momento le norme esistano, l’importante è applicarle e, soprattutto, applicarle bene. In questo senso è utile capire come ragiona il normatore. Prendendo ancora come esempio l’Ntc, è sempre più evidente come si stia passando da una logica prescrittiva a una logica prestazionale. Invece di dire che cosa si deve fare, si indica una soglia prestazionale minima da rispettare. Secondo me una delle più grosse difficoltà oggi è capire questo cambio di mentalità.

CONDOMINIO SC - 105

IDEE UTILI A sinistra, FIS EM Plus, la resina epossidica con categoria sismica C1 e C2, certificata fino a 100 anni.

A destra, FIF SV II

TherMax, per il fissaggio su cappotti isolanti di carichi medi e pesanti

D. Proprio di recente sono state introdotte nuove regole per antisismica e incendi. Iniziamo con la prima…

R. Ormai è chiaro che l’Italia è un Paese a rischio sismico diffuso, intendendo con questa espressione che sono poche le zone che risentono di questo problema in misura più moderata. Nel mondo fischer le norme tecniche hanno introdotto una classificazione sismica per gli ancoranti e per i sistemi di fissaggio, ad-

dirittura più stringente rispetto a quella valida negli Stati Uniti, che sicuramente sono una zona ancora più a rischio sismico dell’Italia. L’importante è superare la mentalità limitante per la quale si è sempre fatto così e che, nella pratica, oggi vince ancora. Qualche segnale positivo c’è, come la maggiore attenzione verso gli elementi secondari, quindi tutto ciò che riguarda le partizioni verticali, orizzontali e l’impiantistica in genere.

FID-V M8 per il fissaggio di pluviali su rivestimenti a cappotto

fischer FID per il fissaggio su cappotti isolanti di carichi medio/leggeri

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D. E quali sono le novità nella prevenzione dagli incendi?

R. Anche il tema della prevenzione incendi sta cambiando in maniera sempre più sinergica: è proprio di questi giorni, per esempio, l'introduzione della nuova Regola Tecnica Verticale all'interno del Codice di Prevenzione Incendi. Sono proprio i condomini a essere particolarmente investiti da questo tema, sia per le indicazioni contenute all'interno della nuova norma sia perchè molti bonus in questo momento stanno spingendo a eseguire i lavori sulle facciate. Mentre fino a qualche anno fa in pochi sapevano dell'esistenza di indicazioni a riguardo, oggi, invece, più persone iniziano a esserne a conoscenza, anche a causa di alcuni recenti episodi di cronaca.

D. La messa in sicurezza degli edifici dalle scosse di terremoto è un traguardo raggiungibile?

R. Non si tratta di traguardo raggiungibile, bensì necessario. In primis, perché è nostro dovere prevenire con ogni mezzo la perdita di vite umane che un evento sismico può provocare. Lavorando con quest’ottica si possono anche prevenire i danni alle apparecchiature e agli impianti che ricoprono un’importanza e un costo

preponderante all’interno delle moderne costruzioni.

D. Quali sono le tecniche più utilizzate?

R. Se stiamo costruendo qualcosa di nuovo, è ovvio che la migliore tecnica consiste nel rispettare tutte le indicazioni contenute nelle norme e, soprattutto, quelle prescrizioni che ci indicano il livello minimo da garantire per la sicurezza di un edificio. Se parliamo di ristrutturazioni, invece, secondo me la tecnica migliore è il buonsenso. Spiego la "provocazione": limitarsi ad applicare la singola norma può significare mettere in sicurezza solo una parte dell’edificio, con il rischio di tralasciare le restanti, altrettanto importanti.

Premetto che non spetta a me giudicare la bontà di misure quali il superbonus, ma stiamo perdendo una grande occasione.

L'attenzione è quasi esclusivamente puntata sull’aspetto dell’efficienza energetica, un tasto oggi più che mai dolente per gli utilizzatori, mentre la parte di stabilità dell’edificio, senza entrare nello specifico della sismica, è messa alquanto in secondo piano. Insomma, il buonsenso ci dice prima di mettere in sicurezza un edificio e poi di abbellirlo. Mentre oggi si sta facendo perlopiù l’opposto.

D. Quali soluzioni proponete?

R. fischer vuole essere un riferimento primario per i sistemi di fissaggio e, di conseguenza, la nostra proposta di gamma va dal fissaggio dell’elemento classico, come il quadro di casa da fissare alla parete per mano dell’utilizzatore finale fino, per esempio, alla manutenzione del viadotto di un’infrastruttura. Quindi, fischer offre una importante vastità di prodotti, che si rivolgono sia alle necessità dell’utente non professionale, sia al grande concessionario. All’interno delle diverse gamme esistono prodotti ancoranti dedicati all’ambito sismico che presentano le migliori performance e le migliori certificazioni. A proposito di elementi complessi, quali impianti o facciate continue o ventilate mi sento di aggiungere che fischer offre non solo soluzioni in termini di prodotto, ma anche supporto alla progettazione sismica e una consulenza tecnico-commerciale sui prodotti più adatti da applicare per rispondere caso per caso alle specifiche esigenze.

D. Quali sono le novità per l’antincendio?

R. Dal punto di vista progettuale è normale pensare per prima cosa ad attraver-

samenti, tubazioni, giunzioni, elementi lineari e via dicendo. Ma una delle novità normative riguarda soprattutto le facciate.

A questa esigenza fischer risponde con linee di prodotto che garantiscono la compartimentazione sia di facciate continue, sia di facciate ventilate, in grado di rispettare le caratteristiche tecnico-funzionali della facciata stessa. Per esempio, nel caso di facciate ventilate dove è importante rispettare il principio della ventilazione fischer ha studiato un sistema a base di giunti verticali e orizzontali. I primi creano degli effetti camino per il passaggio dell’aria nella facciata dal basso all'alto, mentre i componenti orizzontali, oltre a garantire la ventilazione, in caso di incendio si espandono e vanno a chiudere l’intercapedine d’aria che solitamente è libera, non solo bloccando le fiamme, ma aspetto fondamentale, ostacolando il passaggio dei fumi.

D. I bonus sono ormai da anni al centro dell’interesse dei condomini. I lavori, se non eseguiti correttamente, comportano però dei rischi. Quali?

R. In realtà anche gli interventi ben eseguiti comportano dei rischi. Occorre essere consapevoli che molte metodologie Sistemi fischer per la compartimentazione delle facciate

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IDEE UTILI Sistemi S-line per linee vita.

A destra, App fischer Professional per ogni risposta a portata di click

costruttive stanno cambiando e impiegano nuovi elementi, che se non gestiti correttamente possono dar luogo a malfunzionamenti o situazioni di pericolo.

Per esempio, il fotovoltaico con annesso impianto di accumulo o lo stesso sistema a cappotto. L’importante è conoscere i rischi correlati a ciascun elemento, per saperli affrontare correttamente e prevenirne le possibili gravi conseguenze, come quelle che si sono verificate a Londra con l’incendio della Grenfell Tower.

D. Qual è dunque l’offerta di fischer per i sistemi di facciata e facciate?

R. fischer dispone di una storica gamma per le facciate, in particolare ventilate.

Partendo da quest’ultima, inizialmente era principalmente dedicata ai rivestimenti più prestigiosi come marmi e pietra, oggi è arrivata a coprire tutti i principali materiali compresi quelli più nuovi e leggeri come laminati, fibrocementi e ceramiche. fischer propone una gamma di sottostrutture e fissaggi adatti alla realizzazione dell’involucro in toto, a prescindere dal materiale utilizzato per la facciata. Come ho già accennato, la forza di fischer è l’approccio consulenziale, che mira non solo a fornire un prodotto ma in primo luogo una consulenza a progettisti 108 - CONDOMINIO SC

e installatori. Non dimentichiamo, infatti, che un’installazione eseguita correttamente può cambiare l’efficacia dell’intervento.

D. L’edilizia a secco richiede tasselli speciali?

R. Assolutamente sì, e quando si entra nel mondo fischer si capisce bene che a ogni applicazione corrisponde il suo prodotto più adatto. L’edilizia a secco è sicuramente una tendenza in forte crescita e le lastre di cartongesso sono impiegate sempre più spesso come partizioni verticali a tutti gli effetti, non più soltanto come rivestimento di controsoffitti. Ecco perché è importante avvalersi di sistemi di fissaggio che rispettino le caratteristiche proprie di questo materiale. fischer, per il settore del fissaggio su elementi a secco, ha studiato la Linea Duo, in cui la presenza del doppio materiale ha rivoluzionato il concetto tradizionale delle ancore storiche per cartongesso, cercando di diminuire il più possibile il diametro del foro. L’ancorante, una volta entrato come un normale tassello da muratura, si mette in sottosquadro dall’interno, assicurando la massima resistenza e rispettando le caratteristiche del materiale di supporto.

D. Quali sono i prodotti per l’isolamen-

to termico?

R. Dipende se bisogna fare il fissaggio dell’isolamento termico o sopra lo stesso.

Nel primo caso, fischer dedica una gamma di sistemi di ancoraggio con prodotti che garantiscono l’aspetto di tenuta termica dei diversi tipi di isolante comunemente utilizzati in edilizia e, in particolar modo, nei condomini, come polistirolo, Eps, lana minerale, e così via. Viceversa, per quanto riguarda il fissaggio sul materiale isolante fischer propone la gamma Fid per installazioni leggere senza ponte termico, fino ad arrivare a gamme più prestazionali quali Termax, il sistema di fissaggio termicamente isolato per applicazioni su pareti con cappotto isolante. Ideale sia per i carichi medio leggeri come quelli della plafoniera da esterno fino a quelli più pesanti quali la tenda da sole che richiede un fissaggio più in profondità.

D. I pannelli fotovoltaici sono tornati di grande attualità. Avete soluzioni specifiche per il fissaggio?

R. Fissare un pannello fotovoltaico sia su un’abitazione sia in ambito industriale sicuramente richiede morsetti, ganci o staffe specifici: tutti questi elementi sono racchiusi all’interno di Solar-Fix, la gam-

fischer Solar - Wind II per il fissaggio di pannelli fotovoltaici su tetti piani

ma dedicata al fissaggio di impianti di tipo fotovoltaico. Proprio fischer Italia è il centro di competenza del Gruppo rispetto allo sviluppo e la produzione di questi elementi.

D. Negli anni la tecnologia ha cambiato i prodotti per il fissaggio?

R. Direi proprio di sì. Pensiamo alla Linea Duo di cui abbiamo già parlato, ma anche, per fare un altro esempio, ai connettori da solaio: storicamente, per realizzare solai collaboranti si usava il ferro piegato e la resina, mentre oggi la gamma fischer per quest’ambito propone degli appositi connettori, a seconda del materiale su cui si deve intervenire, calcestruzzo o legno. L’innovazione permette di semplificare le operazioni di posa garantendo un’efficacia il più possibile vicina alle esigenze di progettazione e le tecnologie che nascono dall’innovazione di fatto rivoluzionano il mondo dei sistemi di fissaggio.

D. È meglio accertarsi, quindi, che le imprese adottino gli strumenti idonei?

R. Certamente. fischer, infatti, dedica molta attenzione alla formazione, in particolare alle metodologie di posa.

Installare bene un elemento o un sistema di fissaggio fa la differenza e

adottare i corretti strumenti e le procedure più idonee è fondamentale per sfruttare i prodotti al massimo delle loro potenzialità e ottenere il miglior risultato dalla loro applicazione. Anche per questo motivo il Gruppo si sta impegnando al massimo per semplificare le operazioni di posa, una caratteristica che contraddistingue da sempre il pensiero e l’azione di fischer.

D. Dove è presente fischer sul territorio?

R. La sede legale, produttiva e logistica in Italia è a Padova, ma esiste una rete di supporto tecnico e commerciale presente in maniera capillare su tutto il territorio, rappresentata in primis da tutti i colleghi e che culmina negli storici punti vendita partner fino ai grandi magazzini e alle rivendite specializzate.

D. L’azienda fornisce un supporto tecnico?

R. Sì. Ormai è indispensabile offrire questo servizio oltre al prodotto e da sempre per fischer questi due aspetti vanno di pari passo. Forniamo supporto tecnico in base all’identità del nostro interlocutore e ai suoi bisogni, attraverso l'ufficio tecnico centrale e i tecnici dislocati su tutto il territorio ma anche con l’aiuto del web. Online, infatti, fi-

scher mette a disposizione software, video tutorial e schede tecniche.

D. Qual è il rapporto con i progettisti?

R. Il rapporto di fischer con i progettisti lo definirei consulenziale: loro sono i protagonisti e noi siamo alle loro spalle per supportarli sotto ogni aspetto. Come già accennato, forniamo supporto tecnico ai progettisti attraverso la fischer Academy e la consulenza diretta di ingegneri specializzati di sede e sul territorio.

D. Gli operatori del settore che trattano i vostri prodotti sono abbastanza preparati?

R. La preparazione nel settore sta crescendo e lo si nota sempre di più, a partire dal fatto che c’è sempre più conoscenza su quelle che sono le principali problematiche. L’ostacolo più grande, come dicevo, è la mentalità del «si è sempre fatto così» che coinvolge, ahimè, sia le imprese di costruzione che l’utente finale alle prese con il fai-da-te. Un altro problema legato all’attualità è quello del prezzo: è chiaro che per ottenere buone performance bisogna essere disposti a investire su un costo congruo per garantirsi il risultato desiderato.

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IDEE UTILI PORTIERE24

IL CUSTODE È VIRTUALE Un sistema per comandare a distanza la serratura del portone di ingresso: è la soluzione per i condomini privi di servizio di portierato, che così possono concedere (in sicurezza) l’accesso a manutentori, addetti alle pulizie, corrieri Franco Saro

N

on tutti i condomini dispongono di un custode, eppure usufruire di un servizio di portierato può davvero risolvere molte delle piccole e grandi incombenze quotidiane.

Sono molte le occasioni che richiedono a un inquilino o agli amministratori di rendere accessibile lo stabile in modo rapido e sicuro: lavori di manutenzione, servizi di pulizie, casi di emergenza, posta, pacchi e corrieri. L’assenza di un portiere si tramuta, quindi in un problema. Per ovviare a questo ostacolo arriva ora il portiere virtuale. Si chiama Portiere24 ed è un dispositivo che permette di gestire a distanza l’apertura di cancelli e portoni condominiali da remoto. L’idea è di Vikey, startup che ha già all’attivo diverse soluzioni di smart lock e domotica pensate per innovare il mondo dell’hospitality.

L’applicazione «Una delle grandi tendenze del nostro tempo è ridurre al minimo la necessità della presenza fisica», racconta Luca Bernardoni, Ceo di Portiere24 e di Vikey. «Pensiamo a come si sta imponendo lo smart working, all’ascesa dei programmi di video conference, al boom del delivery: l’utente non vuole più negoziare la disponibilità del proprio tempo, ha capito che i servizi possono seguirlo, e questa 110 - CONDOMINIO SC

tendenza piano piano si sta diffondendo a tutti gli ambiti della vita quotidiana».

Portiere24 intercetta proprio questo bisogno. La soluzione, spiega il manager, «è stata quella di creare un dispositivo in grado di generare chiavi digitali temporanee capaci di sostituire in tutto e per tutto quelle tradizionali». Portiere24 rappresenta anche una soluzione per facilitare il lavoro degli amministratori,

rendendo più semplice e meno invadente la comunicazione con i condòmini. Grazie alla sua app, infatti, amministratori condominiali e inquilini possono comunicare: chi amministra lo stabile può ricordare scadenze, sollecitare pagamenti e controllare le segnalazioni dei guasti, il condòmino invece può avvertire in caso di problemi che riguardano il palazzo o il proprio appartamento. E sono già diver-

se le associazioni che hanno stretto una partnership con Portiere24, tra cui Aima (Amministratori Immobiliari Associati) e Assiac (Associazione Italiana Amministratori e Condòmini) per rendere più efficiente il lavoro dei propri associati.

Chiave digitale Portiere24 è una chiave digitale che ha una durata limitata e consente unicamente l’ingresso concordato. «Non è possibile che qualcuno riutilizzi il codice per un ingresso non previsto», precisa Bernardoni.

L’installazione, inoltre, non comporta interventi sullo stabile perché il dispositivo è installato in prossimità del portone condominiale, quindi non richiede nessun cambio della serratura né connessione a internet. Grazie a serrature intelligenti, gli amministratori possono quindi rendere accessibili, tramite app, ai manutentori i locali tecnici, come ad esempio le sale caldaia, rendendo le operazioni molto più semplici e veloci. «L’obiettivo è assicurare un risparmio di denaro e un

buon uso del tempo sia a chi gestisce uno o più palazzi, sia ai singoli inquilini», conclude Bernardoni. «Portiere24 è la naturale evoluzione dell’esperienza

maturata nelle soluzioni per l’ospitalità nel mondo della vita condominiale per rendere più semplice e sicuro l’accesso al palazzo in caso di necessità.

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PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

L’amministratore dislessico Gentile Psicondominio, mi sono permessa di chiedere il suo parere un paio di anni fa e, visto che mi ha gentilmente risposto, le chiedo una nuova consulenza. Questa volta, però, non è nulla di grave, benché nel nostro condominio il caso sia piuttosto discusso. Si tratta del nostro amministratore, una brava persona, ma con un difettuccio: inanella lapsus a ripetizione.

Esempio: in assemblea sbaglia continuamente il nome delle persone presenti, che conosce ormai da tanti anni. Oppure, peggio, su documenti ufficiali li storpia. E se ne esce con aggettivi appropriati, la tipica «voce dal sen» fuggita. Dato che è un comportamento che dura da anni e l’amministratore è un tipo tranquillo, per nulla ansioso, non si tratta di stress. Che cosa può determinare questo comportamento?

A.C. via e-mail L’amministratore potrebbe avere un disturbo di dislessia legato alla lettura, che si manifesta con una difficoltà nella decodifica del testo. Questo disturbo dipende dalle diverse modalità di funzionamento delle reti neuronali coinvolte nei processi di lettura. Non è causato da un deficit di intelligenza, da problemi ambientali o psicologici. Non è una malattia, in quanto non è dovuto a un danno organico, ma un diverso neuro funzionamento del cervello, che non impedisce la realizzazione della specifica abilità di lettura, ma necessita di tempi più lunghi e carichi maggiori di attenzione. Questo diverso neuro funzionamento è innato e non è transitorio: accompagna l’individuo per tutta la vita.

Ragni e scarafaggi Gentile dottoressa, nel nostro stabile abbiamo un problema credo comune a tanti altri: oltre alle nostre famiglie, ci abitano anche tanti insetti. Intendiamoci, gli scarafaggi che passeggiano di notte nei pressi dei locali adibiti a raccogliere la spazzatura non sono più che in tanti altri condomini. Insomma, non si tratta di un’invasione insopportabile. Il problema è, invece, l’idiosincrasia di mia moglie di fronte agli insetti in generale, 112 - CONDOMINIO SC

aggravata dalla presenta di questi coleotteri notturni. Anche alla vista di un piccolo innocuo ragnetto, di una formica, di una mosca, mia moglie ha delle crisi isteriche. E l’idea che nel condominio abitino anche scarafaggi non la fa dormire. Come convincerla che non è niente di grave? E perché reagisce in questo modo?

Aldo S., Caserta Probabilmente sua moglie potrebbe soffrire di entomofobia, che è la paura per gli animali che hanno un aspetto repellente, come gli scarafaggi e altri. La paura è legata a esperienze di apprendimento errato involontario nei confronti di qualcosa. Sarebbe consigliabile che sua moglie iniziasse un percorso di terapia per poter affrontare meglio questo timore.

La tricotillo vicina Buongiorno, una domanda rapida: ho notato che una vicina di casa, una persona ombrosa e poco socievole, quando non è osservata continua a toccare i suoi capelli. Questo non sarebbe nulla, se non che abbiamo notato la presenza di chiazze di cute senza capelli, provocate dal continuo attorcigliamento delle chiome. Potrebbe trattarsi, mi dicono, di tricotillomania.

Lei ne sa qualcosa? Grazie.

F.F. via e-mail Dalla sua descrizione la sua vicina, in effetti, potrebbe avere un disturbo di tricotillomania. La parola tricotillomania deriva dal greco: thrìx significa capello, tìllō strappare e mania abitudine. I sintomi caratteristici della tricotillomania sono collegati al ricorrente e compulsivo comportamento di strapparsi il cuoio capelluto o altre parti del corpo. Le cause della tricotillomania non sono del tutto comprese e sono legate a numerosi fattori di rischio come: base genetica, ansia e stress prolungati e legati a fattori psichiatrici. Le conseguenze di chi soffre della tricotillomania possono essere diverse, come l’alopecia con un calo progressivo di perdita dei capelli. Oltre al danno fisico sono presenti danni nella sfera psicosociale.

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I BILANCI DELLE COSTRUZIONI 667 produttori

191 società di progettazione

130 imprese costruzioni

86 gestione immobiliari

8 gdo/gds

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[ I BILANCI DELLE COSTRUZIONI ]

866 distributori

[ I BILANCI DELLE COSTRUZIONI ] CLASSIFICHE 2021 L’ANALISI DEI CONTI DI 2.000 AZIENDE

La grande sfida

LE IMPRESE CHE VINCONO NELL’ANNO DEL VIRUS

Co ai r Co e ri 2021

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2000 imprese dell’edilizia ai raggi X I Bilanci delle Costruzioni edizione 2021, contiene i dati di 1.948 imprese, per un totale di quasi 76 miliardi di euro di ricavi da vendite e prestazioni.

Comprende l’analisi delle aziende di costruzioni, ingegneria, produzione (acciaio e tondino, attrezzature, cemento e calcestruzzo, chimica, climatizzazione, fissaggio, illuminotecnica, impiantistica, isolamento, laterizi, lattoneria, macchine, piastrelle e rivestimenti, pitture e vernici, prefabbricati, presagomatura, sanitari e arredobagno, serramenti e altre categorie) e della distribuzione di materiali edili, idrotermosanitari, elettrici, dei materiali per trattamento acque e drenaggio, ma anche della Gdo e della Gds del settore brico, ferramenta, materiali edili e per la casa e new entry come i servizi di gestione immobiliare, gli studi di architettura e i general contractor.

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