Condominio Sostenibile e Certificato Marzo 2023

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IL BONUS È MORTO? VIVA L’EUROBONUS

Che cosa succederà è chiaro: il superbonus, così come lo ricordiamo, non c’è più. Era già stato azzoppato a novembre con il decreto che ha abbassato al 90% l’incentivo fiscale. Percentuale che, nei fatti, è del 10-15% minore in caso di cessione del credito: nessuno fa un favore a nessuno. Poi, a febbraio, quindi tre mesi dopo, ecco l’ennesimo cambiamento a un provvedimento che ne conta già innumerevoli. Questa volta, però, il governo è andato giù duro: cessione del credito d’imposta abolito e, di fatto, una svolta nell’azione di riqualificazione degli edifici più energivori. Intendiamoci, non togliere bonus ai condomini è uno sport piacevole neppure per chi lo pratica. Ma sta di fatto che chi aveva programmato, maga-

ri approvato con regolare assemblea, persino chi aveva chiesto preventivi, perizie e consulenze in vista dell’applicazione di un cappotto termico, chi aveva contattato general contractor, fornitori di energia, imprese di costruzione: tutti devono ora, rapidamente, ingranare la retromarcia e chi ha speso dei soldi peggio per lui. Insomma, è vero che i conti pubblici non permettono una infinita possibilità di spesa, ma è altrettanto vero che abolire dall’oggi al domani quello che ieri era legge, per giunta approvata solo un mese e mezzo prima con l’approvazione del Bilancio 2023, risulta un colpo assassino, in senso figurato ovviamente. Per i condomini si tratta di rifare tutto da capo. A cominciare dai conti: il superbonus c’è ancora, al

90%, fino a dicembre. Poi, l’incentivo inizierà a calare. Inoltre, torna in ballo la capienza fiscale: senza cessione del credito di imposta, senza lo sconto in fattura, saranno i singoli condomini a stabilire se hanno i quattrini da anticipare all’impresa e la possibilità di ottenere quanto speso in dieci comode rate annuali. Non è cosa per tutti. Senza contare che in mezzo al guado fiscale sono rimaste anche le imprese. C’è chi ha il cassetto pieno di crediti ceduti che ora, in molti casi, valgono quanto la carta straccia. Imprese che rischiano la propria sopravvivenza e quella di chi ci lavora. Anche loro, forse ingenuamente, hanno creduto che le leggi non potessero avere forza retroattiva: se lo Stato ha promesso di onorare le promesse, in questo caso di natura fiscale, nessuno avrebbe potuto immaginare che un governo si sarebbe rimangiato la parola. Ripetiamo: non è che il ministro dell’Economia non abbia le sue ragioni o, meglio, quelle dei conti pubblici. Ma tra un atterraggio morbido e la caduta libera c’è una bella differenza. Il 2023, quindi, nasce all’insegna dei conti da rifare. Anche da parte del governo, però. Perché la direttiva europea approvata dal parlamento di Strasburgo, che sarà oggetto di trattativa con i governi, ma intanto c’è, impone anche agli edifici residenziali una rapida riqualificazione energetica. E se gli italiani, come i cittadini degli altri 27 Paesi, nei prossimi anni dovranno pensare a migliorare la qualità delle proprie abitazioni, di bonus si sentirà riparlare. Forse anche prima di quanto si pensi.

PERCHÉ L’ALBO

Nel febbraio scorso, nel corso dei lavori del XXI Congresso Unai, che ha visto la partecipazione di centinaia di amministratori di condominio e l’intervento di ospiti istituzionali, tra cui il presidente Anaci, Francesco Burrelli, è accaduto qualcosa di storico: i presidenti delle due maggiori associazioni di amministratori italiane, si sono confrontati sul tema dell’albo degli amministratori e una delegazione Anaci è intervenuta come ospite ad assistere ai lavori di Unai, su invito del patron Rosario Calabrese.

A dispetto di chi ostacola o ridicolizza l’istituzione di un albo degli amministratori, un squarcio di luce è apparso nel cielo solitamente buio e tempestoso che avvolge il quotidiano dell’amministratore di condominio.

Si è parlato di albo di condominio. Un presidente di associazione si è schierato a favore della costituzione di un albo per gli amministratori di condominio. Non solo. Gli amministratori di condominio chiamati a votare, si sono espressi a favore dell’albo. No, di un registro. Tantomeno di un elenco. E qual è la differenza?

Premesso che questo sarà oggetto approfondito di un mio prossimo articolo sulla rivista, la prima obiezione è che ogni altra formula, a eccezione dell’albo, appare un mero «elenco di capri espiatori» per agevolare le istituzioni e non per riconoscere e tutelare una categoria. Non vogliamo una lista di amministratori costituita su base volontaria, delineata come ennesimo contentino, che li relegherebbe comunque a professionisti di serie B, schiacciati dall’invisibilità istituzionale da un lato e dalla svalutazione sociale dall’altro.

Gli amministratori puntano a un albo abilitante, alla tutela, al riconoscimento della dignità della loro professione, alla conquista della considerazione da parte delle istituzioni ed alla loro valorizzazione sociale. Ma, cosa ancora più importante: gli amministratori vogliono tutelare i condòmini, che nella maggioranza dei casi ritengono che un albo degli amministratori esista già. I veri professionisti vogliono fare pulizia, sbattendo fuori chi sporca l’onorabilità della professione, per agevolare i condòmini nella scelta del professionista più quali-

ficato ed adatto alle loro esigenze. È anche stato sfatato il mito che «l’Europa non vuole gli albi». Basta fandonie. Al congresso Unai lo ha ufficialmente smentito l’europarlamentare Fabio Massimo Castaldo. Non ci sono scuse per non procedere se non la mancanza di volontà. Perché, allora, non proseguire nella strada tracciata da Unai?

Perché non dare un forte segnale, impossibile da non essere colto dalle istituzioni? Perché non lanciare una vera sfida, istituendo in ogni città una campagna referendaria senza precedenti, che raccolga l’adesione di tutti gli amministratori italiani? Una campagna seria, con regole precise e procedure certificate blockchain, che attesti la correttezza e la validità delle procedure e dei risultati. Potremmo mettere in atto una rivoluzione significativa senza precedenti e costruirci un nuovo futuro. Gli agenti immobiliari ci sono riusciti. Anche i giardinieri ci sono riusciti, costituendo il loro albo nel 2016. Perché non dovremmo riuscirci anche noi? Possiamo essere il nostro limite o il nostro illimitato orizzonte. Dipende solo da noi.

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SOSTENIBILE e CERTIFICATO

Periodico di informazione sul mondo del condominio

Anno 11 - Numero 50 - Febbraio / Marzo 2023 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità

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Collaboratori / Contributors

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Valentina Anghinoni, Federico Della Puppa, Gaia Cigognini, Pietro Maria di Giovanni, Luca Ficuciello, Stefano Lavori, Sara Giusti, Selene Maestri (fotografa), Veronica Monaco, Giuseppe Rossi, Franco Saro, Daniela Zeba

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Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SE IL CONDOMINIO FA RUMORE

del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso». Sappiamo che per i rumori esistono orari stabiliti dai singoli comuni e anche dai regolamenti di condominio. In genere è possibile fare rumore dalle 8 fino alle 13 e dalle 16 fino alle 21. Sappiamo anche ci possono essere condòmini turnisti, i cui orari di riposo possono naturalmente differire da quelli della maggior parte degli altri condòmini.

Sempre più spesso giungono in redazione lettere dettate dall’esasperazione dei condòmini che individuano il condòminio come luogo demoniaco, fonte solo di problemi e difficoltà, generate o da un amministratore incompetente o dalla maleducazione dei vicini. Chi ci scrive ritiene sempre di essere nel giusto e senza peccato. Peccato che spesso ci si dimentichi che nei rapporti interpersonali ognuno deve assumersi le proprie responsabilità e che non sempre la nostra mappa corrisponde al territorio. In questo numero ci concentreremo sulle immissioni di rumori ritenuti molesti. Qui possiamo sbizzarrirci: si va dal rumore di tacchi, schiamazzi, giochi di bambini, urla e litigi, cani che abbaiano, tv o musica ad alto volume, feste fino a tarda notte, lavatrice o lavastoviglie in funzione…

Quando i rumori possono davvero risultare molesti e

rappresentare un problema?

Innanzitutto partiamo da che cosa prevede il codice civile: l’articolo 844 del Codice civile, afferma quanto segue: «Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo

Come fare per cercare di armonizzare le esigenze e rispettare i diritti di tutti?

Innanzitutto, come regola di vita e non solo condominiale, occorrerebbe applicare il buonsenso. Ognuno di noi ha una sensibilità diversa, quindi può essere più o meno tollerante nei confronti dei rumori provenienti dai vicini di casa. Per esempio, chi fa i turni e necessita di dormire

Daniela Zeba Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria

negli orari ritenuti normali, non farebbe male a munirsi di tappi per le orecchie, piuttosto che pretendere il silenzio notturno in pieno giorno. Così come chi vuole sentire la musica o guardare la televisione negli orari consentiti ad alto volume (magari è un po’ sordo) dovrebbe munirsi di cuffie wireless e cercare di non disturbare i vicini, oppure di insonorizzare internamente certi ambienti della casa.

Esiste una soglia di tollerabilità?

La giurisprudenza ha definito rumori molesti tutti quelli che avvengono durante le ore adibite al riposo e alla quiete, che superano i 3,5 decibel. Ma occorre tenere conto del contesto di riferimento. Non solo. Tale parametro, non è sempre valido, proprio perché è indispensabile considerare il contesto. È ovvio, per esempio, che un rumore può risultare più fastidioso in campagna rispetto che in città, dato che in quest’ultimo caso esistono molti rumori di sottofondo, come il traffico, e l’impatto risulta essere meno invasivo. Inoltre, il fastidio deve costituire oggettivamente una molestia reiterata, proprio per il fatto che esistono sensibilità diverse e superare la soglia una tantum in una situazione particolare non può certo rappresentare un caso da portare in giudizio. Quindi, il parametro giurisprudenziale è utile come punto di partenza per valutare una situazione, ma non si tratta dell’unico aspetto da considerare.

Come agire in caso di rumori molesti?

La prima cosa da fare è cercare di parlarne con il diretto interessato e rappresentargli il problema, con un linguaggio appropriato e non accusatorio, evitando di farlo se si è in uno stato di rabbia o alterazione emotiva. Occorre rappresentare il proprio disagio, con un lin -

LA VOSTRA POSTA

guaggio assertivo, facendo attenzione a ciò che il vostro interlocutore ha da dirvi, non solo per controbattere, ma per comprendere. In seconda battuta, capire se altri soffrono del vostro disagio e a questo punto chiedere l’intervento dell’amministratore, che in prima battuta proverà a rapportarsi in via bonaria con il «colpevole». Se il tentativo di comunicare in modo pacifico non otterrà gli effetti desiderati, è consigliabile agire in modo più formale, inviando una lettera di diffida, intimando al responsabile di interrompere il suo comportamento per evitare un procedimento giudiziario. La diffida dovrà essere inviata dal diretto interessato, oppure dall’amministratore, ma solo se il disturbo riguarda l’intera compagine condominiale. In entrambi i casi, si intimerà al responsabile di interrompere il suo comportamento per evitare un procedimento giudiziario. Prima di iniziare l’iter giudiziario bisognerà comunque valutare se si possiedono le prove necessarie per dimostrare quanto sta accadendo. In particolare, è necessario ricorrere a una perizia fonometrica, realizzata da tecnici specializzati, per dimostrare che si sta superando la soglia di tollerabilità.

Quali sono i tipi di illecito che possono profilarsi?

I vicini potrebbero commettere illecito:

• penale, se disturbano più persone; in tal caso si tratta di un reato di disturbo alla quiete pubblica.

• civile, se è coinvolta solo una persona; il responsabile deve pagare una multa fino a 512 euro e interrompere il comportamento, oltre ad un eventuale risarcimento danni alla vittima.

L’articolo 2043 del Codice civile afferma che «qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno. In tal caso, comunque, bisogna dimostrare il danno subito, fornendo un certificato medico in grado di dimostrare le condizioni di salute».

Come si persegue

il reato di disturbo alla quiete pubblica?

Se sono coinvolte più persone abbiamo visto che non si tratta più di un illecito civile, ma di un reato di disturbo della quiete pubblica. Il diritto alla salute è tutelato dall’articolo 32 della Costituzione, quindi è compito dello Stato assicurare ai cittadini la possibilità di vivere in ottimali condizioni psico-fisiche. Per questo motivo qualsiasi comportamento in grado di minare tale condizione viene considerato un reato, quindi direttamente perseguibile dallo Stato. L’inquinamento acustico al di sopra delle soglie di tollerabilità non viene ammesso, in quanto lede uno dei diritti fondamentali dell’individuo. Per verificare se ci sono davvero rumori mole -

Daniela Zeba

sti è necessario fare intervenire l’Arpa, l’Agenzia Regionale di Protezione Ambientale, per effettuare dei rilievi tecnici. Solo ed esclusivamente se in possesso di prove accertate e certificate. Il riferimento normativo in questo caso è l’articolo 659 del Codice penale: «Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a trecentonove euro.Si applica l’ammenda da centotre euro a cinquecentosedici euro a chi esercita una professione o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell’Autorità».

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ALLARME RUBINETTO CON LE NUOVE REGOLE

Una grande novità si profila per i condomini in tema di gestione delle risorse idriche destinate al consumo: è entrato in vigore a marzo il decreto legislativo 18/23 che disciplina i parametri minimi per considerare le acque potabili salubri e pulite, a cui sono chiamati a rispondere anche gli amministratori di condominio. Carlo Dallagiovanna, amministratore di Csdm, organismo di verifica ispettiva certificato dal ministero dello Sviluppo economico, e Stefano Fontana, direttore tecnico del laboratorio di analisi chimiche partner di Csdm, spiegano a Condominio Sostenibile e Certificato che cosa cambia per gli amministratori.

Domanda. Che cosa prevede il decreto 18/23?

Carlo Dallagiovanna. Il decreto ha ripreso il precedente decreto 31/01 e ha meglio definito alcuni passaggi relativi ai controlli necessari per determinare la salubrità delle acque destinate al consumo umano. Il fine ultimo, come espresso nel decreto stesso, è quello di garantire la salubrità dell’acqua e la sicurezza degli utenti. In questo modo è possibile recuperare la buona abitudine di bere l’acqua del rubinetto ed evitare di comperarla al supermercato, riducendo anche il consumo di bottiglie di plastica.

D. Quindi, che cosa cambia rispetto alla normativa precedente?

Carlo Dallagiovanna. Sono stati introdotti nuovi parametri e in modo particolare, per la prima volta, è stata inserita l’obbligatorietà dell’analisi della legionella, da verificare insieme ad atri parametri batteriologici. Il legislatore ha preso coscienza dell’importanza e della necessità di monitorare la presenza di questo batterio, come Csdm sta facendo già da tanti anni con i suoi clienti. Questo monitoraggio costante ci ha permesso di dare alla luce anche una mappa indicante l’incidenza della legionella a Milano, basata su oltre 3.400 condomini.

Stefano Fontana. Il nuovo decreto definisce bene le responsabilità inerenti la gestione dell’acqua che va garantita nella sua potabilità fino al rubinetto di casa. C’è

A marzo è entrato in vigore il decreto legislativo 18/23 che disciplina i parametri minimi per considerare le acque potabili salubri e pulite, a cui sono chiamati a rispondere anche gli amministratori di condominio

Veronica Monaco

Da sinistra, Stefano Fontana, direttore tecnico del laboratorio partner di Csdm, e Carlo Dallagiovanna, amministratore Csdm

l’ente che si occupa dell’approvvigionamento idrico, che è responsabile fino al contatore, mentre da questo al rubinetto è giurisdizione dell’amministratore.

D. Quali responsabilità ha l’amministratore?

Carlo Dallagiovanna. L’amministratore ha l’obbligo di garantire il rispetto dei

parametri previsti dalla normativa fino al punto di erogazione dell’acqua, cioè il rubinetto del condomino. Dando per scontato che l’acqua che entra dal contatore sia buona, va verificato che nel passaggio dal contatore al rubinetto i valori di salubrità e potabilità siano rispettati. Per fare questo bisogna attivare una serie di

procedure precauzionali prevedendo ogni anno dei campionamenti, variabili a seconda della dimensione del condominio, eseguiti da personale qualificato. Oltre al laboratorio che segue delle procedure accreditate, altrettanto importante è il personale che esegue i campionamenti. Il personale Csdm è composto da profes-

Coltura di legionella. Sotto, analisi microbiologiche dei campioni per verificare la positività al batterio

sionisti formati, che seguono procedure ben definite per evitare contaminazioni e garantire l’esecuzione corretta delle analisi, così da assicurare l’efficacia di tutto il processo.

Stefano Fontana. L’amministratore è anche sanzionabile qualora non adempia fattivamente in caso di positività dell’acqua alla legionella o di altri parametri microbiologici e chimici legati ai rischi della rete idrica interna degli edifici. Il decreto prevede delle sanzioni che possono variare da 5 ai 30mila euro a seconda delle situazioni.

D. Ci sono degli altri aspetti da considerare nella gestione dell’acqua in condominio?

Carlo Dallagiovanna. Nei prossimi anni saranno definite anche delle linee guida per eseguire l’analisi dei rischi del sistema idrico interno del condominio, proprio per garantire quella salubrità di acque che consenta di vivere in sicurezza.

D. Quali sono i requisiti di salubrità stabiliti dal decreto?

Stefano Fontana. Per la legionella finalmente è imposto un limite di accettabilità che per legge è fissato a 1000 Ufc (Unità Formante Colonia) su litro. Esistono già linee guida Istisan che classificano il condominio come ad alto rischio di legionel-

la. Anche le nostre analisi confermano che la positività può arrivare al 20%, cioè un condominio su cinque. Non è un rischio remoto e, in funzione di questo, di fatto la normativa obbliga a fare una valutazione per poter assicurare che l’acqua sia potabile.

Carlo Dallagiovanna. Dalle prime mappe che abbiamo messo a punto tre anni fa, in alcune zone di Milano l’incidenza a volte superava anche il 20%. Il buon lavoro fatto in questi anni da Csdm e dagli amministratori di condominio ha

permesso un decremento di questi valori: negli stabili da noi sorvegliati, che sono passati dai 2.500 del 2020 ai 3.500 del 2021 e 2022, progressivamente questi valori sono scesi fino ad arrivare al 4-8%. Quindi, si parla di una diminuzione importantissima in termini percentuali, testimonianza dei risultati che si possono ottenere grazie alla sorveglianza, alla prevenzione e alle bonifiche.

D. Quindi i controlli sono determinanti?

Stefano Fontana. I controlli servono

Analisi delle acque per la verifica della presenza di metalli. A destra, laboratorio per la ricerca di metalli pesanti

proprio per rendersi conto che il problema esiste. Questo abbattimento delle percentuali di positività alla legionella riportate da Csdm serve a testimoniare che le azioni sono efficaci.

Carlo Dallagiovanna. Stiamo passando da una fase di interventi emergenziali a una fase di prevenzione in cui vengono anticipati i controlli, evitando conseguenze anche fatali per la salute delle persone. Un po’ come è successo nel settore dei cancelli: quasi tutti i cancelli della provincia di Milano sono controllati e in tre-

COSÌ CONTROLLIAMO IL CONTENUTO DELLE TUBATURE

Specializzato nell’esecuzione di prove fisico-chimiche e microbiologiche su differenti matrici, il laboratorio partner di Csdm opera dal 1992 nel campo delle analisi chimiche e microbiologiche per il settore ambientale e alimentare. Tra i più avanzati e affidabili, grazie al sistema interno di garanzia del risultato e un sistema di qualità certificato, è indicato da Accredia come laboratorio di prova secondo la norma Uni Cei En Iso/Iec 17025 e il suo sistema di gestione della qualità, ambiente e sicurezza è certificato secondo le normative Uni En Iso 9001, Uni En Iso 14001 e Iso 45001. Condominio Sostenibile e Certificato ha visitato il laboratorio assieme al direttore tecnico Stefano Fontana, per scoprire come si svolgono le analisi dei campioni. Domanda. Che tipo di campioni analizzate presso il vostro laboratorio?

Risposta. Aria, acque reflue e potabili, campioni di suolo, rifiuti, analisi e verifica presenza amianto.

D. Soffermiamoci sull’acqua: qual è il percorso che compie il campione all’interno del laboratorio?

R. L’acqua, divisa già in campioni adeguati ai differenti tipi di analisi, viene indirizzata sia al laboratorio di chimica che a quello di microbiologia. I campioni vengono codificati con codice a barre e preparati per la parte analitica. Nel laboratorio di chimica vengono analizzati alcuni parametri di base come Ph, conducibilità elettrica, colore, odore, mentre un’altra parte è sottoposta a verifica della presenza di metalli. Nel laboratorio di microbiologia, invece, verifichiamo la presenza di batteri, come legionella o coliformi. Lavoriamo verticalmente campione per campione, e a valle abbiamo tutta una serie di controlli per verificare la congruità dei risultati, al fine di escludere contaminazioni o interferenze accidentali, e che gli strumenti utilizzati per le analisi abbiano mantenuto le stesse prestazioni dall’inizio alla fine.

D. Quali sono i principali problemi che avete rilevato?

R. Per la parte chimica i principali problemi per l’acqua riguar-

dano il superamento dei valori consentiti di ferro, piombo, nickel; la presenza di nitriti che sono indicativi della qualità della rete idrica interna; per la parte microbiologica la presenza di legionella e altri batteri.

D. Quali analisi vengono svolte dal reparto metalli del laboratorio?

R. In quest’area sono presenti strumenti che si occupano della lettura dei metalli su soluzioni che possono derivare da varie matrici: acqua potabile, aria, rifiuti, terreni. I campioni vengono tutti mineralizzati e passano all’analisi di un sistema informatico che elabora i risultati.

D. Quali elementi sono più oggetto dell’analisi dei metalli?

R. Ogni matrice ha i suoi elementi. Se parliamo di acque potabili, alcuni metalli vanno verificati in relazione a dei limiti fissati per legge come il nickel, il piombo, il cromo che possono derivare da una contaminazione presente nell’impianto. Il ferro invece, che incide più che altro a livello organolettico ed estetico, non ha una grande pericolosità, ma può rilevare la presenza di una corrosione. Anche il fosforo non ha un limite normato, ma valori anomali di questo elemento potrebbero indicare una perdita del circuito primario della caldaia nei confronti dell’acqua potabile.

D. Vi è capitata una situazione del genere?

R. Sì, una volta che abbiamo rilevato valore di fosforo anomalo nell’acqua. Andando a ritroso per capire la causa di questa alterazione, abbiamo individuato il problema nella piastra di scambio termico tra l’impianto della caldaia, che ha un circuito dell’acqua a se stante, e l’acqua d’ingresso da riscaldare. La piastra era bucata e l’acqua della caldaia andava a finire nell’acqua calda sanitaria. Poiché i fosfatanti vengono utilizzati nelle caldaie come anticorrosivi, si è determinata una contaminazione.

D. Quindi, qual è la prima cosa che controllate se le analisi dovessero rivelare valori fuori norma?

Strumentazioni per l’analisi dell’acqua

quattro anni gli incidenti sono scomparsi. D. Oltre la legionella, quali altri parametri sono stati introdotti dal decreto?

Stefano Fontana. Oltre la legionella che è un fattore che si sviluppa all’interno degli impianti idrici condominiali, ci sono gli altri parametri già normati dalla vecchia normativa 31/01. In più sono stati introdotti i Pfas, Pfoa, l’uranio, i composti alo-acetici che però devono essere controllati nel percorso che l’acqua fa prima di arrivare al contatore. La legionella è invece il parametro più critico da ricer-

R. Si verifica che cosa avviene a livello di rubinetto, poi a ritroso si va a controllare l’impianto idrico interno e infine quello esterno, cioè cosa succede dall’acquedotto al contatore. Le analisi sono utili perché a volte possono essere gli utenti stessi a inquinare l’acqua di casa, magari con abitudini errate di pulizia. Utilizzando la stessa spugna per pulire il bagno e poi il rubinetto della cucina, è possibile trovare nell’acqua prelevata colonie di coliformi, ma il problema non è né dell’impianto interno né di quello esterno, ma imputabile unicamente a un cattivo comportamento degli inquilini.

D. Questi batteri vengono analizzati nel laboratorio di microbiologia?

R. Sì, il laboratorio di microbiologia si occupa di analizzare la presenza di batteri in matrici ambientali, cioè acque reflue e acque potabili, e alimentari, come il gorgonzola. Con il nuovo decreto 18/23, concernente la qualità delle acque destinate al consumo umano, è stato introdotto l’obbligo di analisi del parametro della legionella.

D. Come avviene questa analisi?

R. A partire dal campione, l’acqua è filtrata. Il filtro è poi depositato su delle piastre di coltura dedicate alla legionella e poste in condizioni ideali allo sviluppo. Il singolo batterio cresce fino a formare una colonia visibile. L’analisi deve essere poi confermata attraverso prove biochimiche che verificano che non sia cresciuto un altro batterio simile, e la sua incidenza. Il limite fissato per legge è di 1000 Ufc per litro.

D. Ci sono altre sostanze che vengono analizzate, oltre ai metalli e ai batteri?

R. Abbiamo gascromatografi che consentono di analizzare sostanze organiche, dai solventi ai pesticidi e idrocarburi. I campioni possono derivare da rifiuti, acque reflue, acque potabili, aria, e vengono trattati, purificati e concentrati. Ogni strumento è dedicato ad analisi specifiche: facendo la comparazione degli spettri gascromatografici rispetto a una banca dati di 100mila composti, lo strumento è in grado di rilevare tutti i componenti di un campione e confrontarlo con le tabelle dei limiti imposti

per legge, differenti a seconda del tipo di matrice. La nocività è legata al contenuto, a quanto ce n’è e quale matrice va a colpire.

D. Quali sono le sostanze più frequenti che trovate nei campioni?

R. Le molecole emergenti sono i Pfas e i Pfoa, monomeri del teflon che viene utilizzato ovunque, dal goretex nei tessuti, alla carta, fino alle padelle antiaderenti. A una certa temperatura questi monomeri si spaccano e vanno in soluzione, anche nel cibo. Sono stati introdotti nella nuova normativa delle acque proprio in seguito a un grave episodio di inquinamento in Veneto. Sono ovunque e sono molto dannosi. Ce ne sono 9000 tipologie diverse: noi individuiamo le 30 molecole più utilizzate.

D. Ci sono altre sostanze dannose?

R. Il cromo esavalente, ad esempio, è oggetto di restrizione da parte della Comunità europea perché cancerogeno. Questa sostanza serve per tante lavorazioni industriali, tra cui la cromatura dei rubinetti. Si sta cercando di eliminare la dispersione del cromo nell’ambiente e le misurazioni servono proprio a tenere monitorata la situazione. E poi l’amianto: nel nostro laboratorio facciamo analisi per determinare la presenza di fibre d’amianto nei classici tetti in eternit, rocce, cemento, e anche nell’aria. Andiamo a identificarlo e quantificarlo.

D. Ci sono zone dove l’aria è particolarmente ricca di fibre d’amianto?

R. Ci sono filoni naturali. In Piemonte, a Balangero c’è la più grossa cava a cielo aperto, adesso dismessa. Dalle Alpi questo filone va a finire fino agli Appennini, in Toscana.

D. Ogni vostra macchina è dunque specializzata per analisi specifiche?

R. Sì, inoltre sono tutti strumenti automatici che consentono anche di tenere in memoria i risultati. Quindi si possono fare anche comparazioni o ripescare dati a distanza di anni.

care all’interno dell’impianto interno del condominio, dove può svilupparsi trovando condizioni ideali quali: temperature tra i 20 e 50 gradi, accumuli d’acqua non mantenuti in modo corretto e rami morti. Questi fattori possono creare ricettacoli batterici che aumentano notevolmente il rischio di crescita microbica.

Carlo Dallagiovanna. Sono due analisi specifiche e ben distinte, anche perché vengono realizzate su acque diverse. Per la legionella si analizza l’acqua calda, che ha un alto rischio di contaminazione e proliferazione, pericolosa per la salute dell’uomo.

D. Quali sono i pericoli?

Carlo Dallagiovanna. Per la legionella, tutti i soggetti deboli, come immunodepressi, anziani o bambini piccoli, se entrano in contatto con una soluzione in aerosol contaminata, possono contrarre il batterio. Ancora oggi in tanti ospedali faticano a individuare subito il problema perché viene confuso con una polmonite. Se non viene presa per tempo, la legionellosi può causare grossi problemi. Tutti gli anni, in tutta Italia, ci sono purtroppo anche dei morti. Poi, ci sono tutti i pericoli dettati dalla contaminazione da metalli rilasciati dalle vecchie tubazioni di casa, come il piombo, o da altri batteri come i coliformi.

D. Csdm è stato il primo ente a condurre un’indagine inerente la presenza di legionella nei condomini di Milano: che cosa è emerso?

Carlo Dallagiovanna. Da tre anni abbiamo iniziato una raccolta sistematica degli esiti dei campioni raccolti nei condomini milanesi. Avendo un campione statisticamente molto significativo abbiamo realizzato una mappa della legionella, verificando addirittura le percentuali per singolo codice di avviamento postale della città. Il primo anno abbiamo avuto una grossa sorpresa: oltre alle forti disparità tra i diversi quartieri, probabilmente legate alle vetustà o meno degli edifici, siamo rimasti stupiti dall’alta percentuale di presenza del batterio in alcune zone, dove il problema era arrivato a interessare oltre il

Acqua sottoposta ad analisi

Strumentazioni per l’analisi dell’acqua

20% dei condomini. Questi picchi sono andati progressivamente diminuendo e i dati dell’ultimo trimestre 2022 sono veramente confortanti.

D. Come avete condotto le analisi?

Carlo Dallagiovanna. Le analisi sono state sempre condotte rispettando criteri molto rigorosi. Oltre a una importante preparazione a monte, ci affidiamo a uno dei migliori laboratori di analisi in Italia certificato Accredia, dal Ministero della salute, dalla Regione Piemonte e Lombardia. Osserviamo rigide procedure di campionamento affidate a personale dipendente e formato, che garantisce sicurezza a tutta la filiera, dal momento in cui entra in condominio al momento in cui fa pervenire il certificato dal laboratorio.

D. Che cosa è avvenuto dopo che lo scorso anno la rivista Condominio Sostenibile e Certificato ha pubblicato il risultato del vostro lavoro?

Carlo Dallagiovanna. C’è stato un grosso interesse da parte della comunità professionale e questo ha dato forza anche ai singoli amministratori nel portare avanti iniziative di controllo di fronte ai condomini. Il fatto di avere una mappa della

legionella, che dimostrava lo stato di fatto quartiere per quartiere, ha giustificato l’operato dell’amministratore. Ora, grazie al decreto 18/23 riusciremo a fare un ulteriore passo avanti.

D. Ci sono state reazioni anche da parte delle amministrazioni pubbliche?

CarloDallagiovanna. L’amministrazione pubblica, tramite l’Istituto Superiore della Sanità, ha diramato e diramerà delle linee guida per la corretta applicazione della direttiva Ue 2020/2184 concernente la qualità delle acque destinate al consumo umano. Ora devono essere pubblicate le linee guida dell’Istituto Superiore di Sanità in merito alle metodologie di campionamento della legionella e le procedure da eseguire per le future analisi dei rischi del sistema idrico condominiale, di cui è responsabile l’amministratore. Diciamo che sul fronte normativo l’Italia, anche grazie al precedente decreto 31/01, è sempre stata all’avanguardia. La grossa novità introdotta dal legislatore recependo la direttiva europea è stata quella di formalizzare il concetto di garantire il rispetto dei parametri di qualità fino al punto di consegna (rubinetto) dell’acqua sia per edifici pubblici che privati.

D. Una mappatura dovrebbe essere intrapresa dalle amministrazioni pubbliche?

Stefano Fontana. Sì, l’amministrazione pubblica ha la responsabilità dei controlli definiti «esterni». Nel decreto legislativo sono previsti i piani di monitoraggio

che verranno effettuati sia alle fonti di approvvigionamento che nei punti di utenza.

Carlo Dallagiovanna. In più, sarà istituito un albo con l’obbligo di registrazione dei dati non conformi. Per il momento è previsto per i gestori delle reti idro-potabili. C’è un monitoraggio e l’obbligo di pubblicare le analisi e tenerle conservate a disposizione dell’ente pubblico, qualora siano necessari degli approfondimenti.

D. Quali iniziative deve intraprendere un amministratore per assicurarsi che la rete idrica sia salubre?

Carlo Dallagiovanna. Affidare il controllo e la sorveglianza periodica a società come Csdm che possano garantire la rigorosa attuazione delle procedure e che siano preparati professionalmente per dare certezza e risultati certificati.

Stefano Fontana. Il decreto parla chiarissimo e dice che le analisi dovranno essere sottoposte al regime di accreditamento Uni Cei En Iso/Iec 17025 e affidate solo a laboratori certificati.

D. Come avviene il processo di controllo?

Carlo Dallagiovanna. Oltre alle necessità di legge, Csdm si occupa di tutte le attività organizzative. Sappiamo benissimo che l’amministratore è oberato di lavoro, per cui la nostra organizzazione è strutturata in modo tale da supportare il professionista in tutta una serie di operazioni come organizzare le visite di controllo, avvisare i condomini, prendere appuntamenti e gestire determinate azioni in caso di risultati positivi alle contaminazioni. L’altro punto cardine è quello di mettere l’amministratore a conoscenza di tutto ciò che succede, così da poter dormire sonni tranquilli.

D. Quali analisi sono necessarie quando iniziate questi controlli?

Carlo Dallagiovanna. Il campionamento è annuale ed è proporzionale alle dimensioni del condominio. Per un condominio standard, da 28 unità abitative e due scale, un singolo campionamento è sufficiente per adempiere al decreto legislativo. Per i condomini più complessi, di volta in volta i tecnici concorderanno

Campioni d’acqua prelevati da Csdm in attesa di essere analizzati, Sotto, campione di legno

con l’amministratore il numero di campionamenti da effettuare, che possono variare a seconda del numero di scale, delle dimensioni degli impianti, degli impianti di trattamento acque, come addolcitori o autoclavi. Un altro fattore discriminante è se il condominio ha più palazzine: in quel caso è necessario verificare le situazioni all’interno dei singoli

stabili. Ritengo che un controllo annuale sia il minimo, ma sufficiente per garantire un buon livello di sicurezza, senza impattare con costi eccessivi sul condominio.

Stefano Fontana. Un altro fattore che può determinare il numero di campionamenti è lo storico del condominio. Se ci sono delle positività, il sistema di con-

trollo viene infittito e si monitora se le azioni di bonifica messe in campo sono state efficaci e se è stato fatto un lavoro capillare.

D. Come si procede se l’acqua non è in regola?

Stefano Fontana. Ovviamente viene subito informato l’amministratore che organizza in breve tempo tutte le misure per ripristinare le condizioni ottimali. Sono immediatamente eseguiti degli approfondimenti sui campionamenti e una verifica sull’impianto idrico. Una volta confermate le anomalie, sono intraprese azioni correttive come bonifiche dell’impianto in caso di presenza di colonie batteriche o di legionella, o interventi sulle tubazioni nel caso di rilascio di piombo e metalli.

Carlo Dallagiovanna. C’è anche tutta una serie di informazioni condivise con i condomini in merito a procedure da seguire durante la bonifica o prima della verifica dei campioni. Soprattutto nel caso della legionella, inviamo un decalogo sui comportamenti da tenere. Oggi molte persone si spaventano inutilmente, e rinunciano a cucinare la pasta o a utilizzare il bagno perché hanno pau-

Strumentazione per l’analisi delle fibre di amianto

ra di un contagio. In realtà la legionella è pericolosa solo se inalata. Viceversa, nel caso di colonie batteriche di coliformi è vietato bere l’acqua, che può invece essere utilizzata per cucinare. Quindi la nostra assistenza risulta fondamentale per offrire informazioni corrette ai condomini.

D. Una volta eseguite le analisi, rilasciate un certificato?

Stefano Fontana. Certo, il certificato è firmato da un professionista e fa riferimento al laboratorio che ha accreditato le analisi, oltre a riportare tutte le specifiche richieste dal decreto legislativo.

Carlo Dallagiovanna. Soprattutto a livello di analisi per le contaminazioni da metalli, offriamo molti più risultati di quelli richiesti dalla normativa proprio perché il laboratorio è strutturato in maniera tale offrire questo servizio senza maggiori costi per i condomini.

D. Il controllo riguarda l’acqua dei rubinetti o anche quella di fontanelle e piscine private?

Stefano Fontana. Per quanto riguarda la legionella, gli obblighi del decreto 18/23 riguardano anche le fontanelle e l’acqua usata per l’irrigazione del verde. L’acqua delle piscine segue invece un’altra normativa, anche se va utilizzata acqua potabile. Di conseguenza si dovranno prendere in considerazione anche i parametri del de-

creto 18/23.

Carlo Dallagiovanna. Faremo anche un convegno a questo proposito, perché c’è tutto un sistema di prevenzione che dovrà essere messo in piedi nei condomini dotati di piscine.

D. In generale, la legionella è un rischio sottovalutato dai condomini?

Carlo Dallagiovanna. Sì. Per esperienza sappiamo che l’amministratore viene anche contestato perché fa eseguire i controlli. Quando poi vengono fuori positività alla legionella, i condomini si spaventano e chiedono l’immediata bonifica senza badare a spese. È importante fare formazione nei confronti degli ammini-

stratori e di conseguenza nei confronti dei condomini, per gestire il problema legionella e ridurre anche i costi.

D. Csdm non opera solo per quanto riguarda il servizio idrico: quali sono gli altri servizi che offrite?

Carlo Dallagiovanna. Csdm è un ente notificato Ce per quanto riguarda la sorveglianza e le certificazioni emesse in ambito degli ascensori. Inoltre è un ente abilitato dal Mise per la verifica sulla sicurezza degli impianti di messa a terra per tutte le categorie, dal negozio alla centrale termoelettrica. Vantiamo un’esperienza ormai ventennale nel settore e controlliamo più di 50 mila condomini, principalmente in Lombardia. Infine abbiamo un terzo ramo di attività sviluppato negli ultimi cinque-sei anni, cioè la verifica periodica sui cancelli e le porte automatiche. Un ambito che ci ha permesso di ottenere grandissimi risultati in termini di sicurezza. Queste macchine prima restavano senza controllo o erano interessate solo da riparazioni sporadiche eseguite da personale non specializzato. Siamo stati anche promotori e fondatori dell’Associazione Cancelli e Porte Sicure che ha permesso uno sviluppo delle procedure di sicurezza e manutenzione, portando il rischio quasi a zero. Da quando abbiamo iniziato a fare controlli in maniera massiva sui cancelli, soprattutto nell’area del milanese, sono scomparsi gli incidenti.

Tecnici al lavoro

DOSSIER INCENTIVI FISCALI

• Guida ai nuovi bonus p.24

• Perché è arrivata la stretta p.28

Tra voglia di rilancio e sensazione che è tutto finito. Ma non è così: la situazione degli incentivi fiscali è cambiata, ma i bonus non sono ancora scomparsi.

Ci sono, però delle nuove regole

CHE COSA CAMBIA PER I BONUS

Il blocco alla cessione dei crediti fiscali deciso dal governo ha spiazzato molti condomini, che avevano programmato i lavori di riqualificazione. Ma chi aveva già iniziato le opere è ancora ammesso all’incentivo 110%, a patto che...

di Stefano Lavori

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CESSIONE DEL CREDITO

LE RADICI DELLO STOP

L’improvvisa decisione del governo di frenare il superbonus provoca anche una difficile interpretazione delle norme. E le ragioni contabili legate ai criteri di bilancio complicano un ripristino di uno sconto in fattura cedibile

Pietro Maria di Giovanni

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cassazionista, giurista d'impresa, opera da più di 20 anni nei settori del diritto civile, penale e consulenza alle aziende. Fin dagli studi universitari ha coltivato la passione per l'informatica giuridica ed il right to privacy.

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CHE COSA SUCCEDE CON LA DIRETTIVA UE

Il Parlamento di Strasburgo ha votato una direttiva che spinge entro il 2033 a migliorare la classe energetica del 15% degli edifici in classe G, i più energivori. Non sarà facile, ma potrebbe anche diventare un’occasione utile

Giuseppe Rossi

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ENERGIA E PROGETTAZIONE, LE NUOVE SFIDE

GIOVEDÌ

13 APRILE 2023

ore 9:00

SALA CONVEGNI - PALAZZO DELLA GRAN GUARDIA

Piazza Bra 1, Verona

Aspetti normativi e di visione per le comunità energetiche

Programma sessione mattutina

8:30 - 9:00 Registrazione Partecipanti

9:10 Saluti istituzionali

Ing.MatteoLimoni,Presidente dell’Ordine degli Ingegneri di Verona e Provincia

Flavio Massimo Pasini , Presidente della Provincia di Verona

Ing.TommasoFerrari, Assessore alla Transizione Ecologica e Ambiente, Comune di Verona

9:25 Energia e sostenibilità, le città che cambiano

Ing.AlessandroBove , Dipartimento di Ingegneria Civile, Edile e Ambientale - Università di Padova

10:00

10:25

L’impatto urbanistico del green

Ing.ElenaMazzola , Dipartimento di Ingegneria Civile, Edile e Ambientale Università di Padova

Comunità Energetiche Rinnovabili: normativa, funzionamento e casi applicativi

Dott. Giacomo Cantarella , Business Development Manager di EPQ - Gruppo Dolomiti Energia

10:50 Break

11:20

L’impatto sociale e gli aspetti solidali delle CER

Dott.ssa Chiara Martinelli , Presidente Legambiente Verona

12:00

Comunità energetiche, identikit di una sfida

Dott.FedericoDellaPuppa , Coordinatore Centro Studi YouTrade

13:00

Chiusura lavori sessione mattutina e pausa pranzo

Aspetti tecnico pratici per le comunità energetiche nei condomini

Programma sessione pomeridiana

14:45 Accoglienza Partecipanti

15:00 Introduzione

Ing.AlessandroPisanu,Coordinatore della Commissione Ingegneri per il Condominio, Ordine degli Ingegneri di Verona e Provincia

15:20 Energia rinnovabile in condominio

Dott. Giacomo Cantarella , Business Development Manager di EPQ - Gruppo Dolomiti Energia

15:45 Pannelli fotovoltaici: normativa edilizia-urbanistica e adempimenti

Arch. Andrea Alban , Dirigente Attività Edilizia SUAP-SUEP, Comune di Verona

16:00 Break

16:15 Aspetti di sicurezza antincendio per i pannelli fotovoltaici in condominio Ing.RiccardoMarchesini , Membro della Commissione Prevenzione Incendi e Ingegneri per il Condominio, Ordine degli Ingegneri di Verona e Provincia

16:45 Sistemi di impermeabilizzazione per coperture resilienti Ing.FedericoBenini , Membro della Commissione Impianti Termotecnici e Ingegneri per il Condominio, Ordine degli Ingegneri di Verona e Provincia

17:15 Tavola Rotonda con i Relatori Moderatore Roberto Di Lellis , giornalista

18:15 Chiusura dei lavori della giornata formativa

OBIETTIVO FORMATIVO

L’evento “Energia e progettazione, le nuove sfide” si compone di due momenti formativi distinti seguendo letture differenti dello stesso tema; infatti, il seminario del mattino si propone di fornire aspetti normativi generici ed una visione pratica riguardante le comunità energetiche rinnovabili attraverso alcune valutazioni sui temi urbanistici, gli impatti della sostenibilità sul nostro costruito ed alcuni casi pratici già sperimentati. Nel pomeriggio, invece, verranno esposti gli aspetti operativi specifici del particolare caso dei condomini, che compongono gran parte del nostro patrimonio edilizio. Verranno così affrontate anche le problematiche legate al paesaggio, alla sicurezza antincendio e ai sistemi di impermeabilizzazione che saranno sollecitati da questi nuovi impianti.

ISCRIZIONI

Eventi formativi dedicati agli Ingegneri iscritti all’Ordine degli Ingegneri di Verona e Provincia, fino ad un massimo di 200 Ingegneri. Gli eventi sono accreditati separatamente, per il rilascio di n° 3 CFP per ciascuna delle sessioni formative. Per il riconoscimento dei crediti formativi è necessaria la presenza per il 100% della durata del programma formativo ai sensi del Regolamento per l’aggiornamento della competenza professionale CNI 15/07/2013 – Allegato A e successive Linee di indirizzo 2018.

Iscrizione alla SESSIONE MATTUTINA sul portale ISI FORMAZIONE CODICE EVENTO IN23-011 al seguente link: https://www.isiformazione.it/ ita/_V2.0_risultatiricerca.asp?TipoOrdine=Ingegneri&Luogo=VERONA&apriModalEvento=true&apriModEvIdEdizione=816&apriModEvCodO rdine=ING-VR&apriModEvTimeCheck=-1000

Iscrizione alla SESSIONE POMERIDIANA sul portale ISI FORMAZIONE CODICE EVENTO IN23-012 al seguente link: https://www.isiformazione.it/ ita/_V2.0_risultatiricerca.asp?TipoOrdine=Ingegneri&Luogo=VERONA&apriModalEvento=true&apriModEvIdEdizione=817&apriModEvCodOrdine =ING-VR&apriModEvTimeCheck=-1000

COMUNITÀ ENERGETICHE PER USCIRE DAL TUNNEL

Bollette sempre salate. Ambiente e clima impazziti. La strada obbligata per i condomini è l’efficienza senza rinunciare al comfort. Traguardo al centro di un evento organizzato dall’Ordine degli Ingegneri di Verona

Franco Saro

Sbollentare le bollette: elettricità e gas, anche se la situazione sembra (al momento) meno drammatica rispetto ai primi mesi dello scorso anno, rimarrà un imperativo a lungo. Anzi, per sempre, perché non è necessario solo diminuire la spesa domestica per l’utilizzo di lavatrici e frigoriferi, per il riscaldamento dell’abitazione o le luci del soggiorno. Diminuire i consumi energetici è obbligatorio anche per l’ambiente. Un obiettivo che ha spinto l’Ordine degli Ingegneri di Verona, assieme a Virginia Gambino Editore, a organizzare un con-

vegno-workshop dedicato all’uso dell’energia e all’introduzione delle comunità energetiche, una soluzione ancora poco nota al grande pubblico (sul prossimo numero di Condominio Sostenibile e Certificato pubblicheremo la sintesi delle relazioni). Eppure le comunità energetiche possono essere uno strumento vantaggioso per gli utenti e, in chiave generale, anche per il Paese.

Teoria e tecnica

Il titolo proposto dell’evento, segnato in agenda il 13 aprile, non lascia dubbi: Energia e progettazione, le nuove sfide. Obiettivo: accendere un faro sugli aspetti normativi, ma anche tecnici e pratici per la realizzazione delle comunità energetiche nei condomini. Densa la lista dei partecipanti: a partire da Matteo Limoni, presidente dell’Ordine degli Ingegneri di Verona, dall’assessore alla transizione ecologica e all’ambiente, Tommaso Ferrari, e del presidente della Provincia, Flavio Massimo Pasini. «Stiamo ancora aspettando i decreti attuativi, ma bisogna essere pronti a comprendere fino in fondo le comunità energetiche. Confidare in un loro sviluppo significa riconoscere il concetto di condivisione», ha spiegato alla presentazione dell’evento Limoni. «Il tetto di un condominio può ospitare un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica destinata allo stretto uso dei singoli condomini, ma condividerlo in una rete più ampia, dove l’energia prodotta può essere rivenduta in rete, significa creare un introito comune da suddividere tra i membri della comunità e un risparmio in bolletta di oltre il 50%. Siamo davanti a nuovi stili di consumo dell’energia, più razionale, a tutela dell’ambiente ma anche del portafoglio, e indispensabile pure a rendere indipendente il Paese dal punto di vista energetico. Il nostro Ordine mette in campo le proprie professionalità per informare i cittadini e i professionisti, collaborando con gli enti preposti, con cui vanno condivise le strategie di applicazione e sviluppo».

Panorama completo «L’evento in Gran Guardia si compone di due momenti distinti», ha aggiunto Elena Mazzola del Dipartimento di Ingegneria Civile, Edile e Ambientale dell’Università di Padova. «Il seminario del mattino punta a fornire aspetti normativi generici e una visione pratica sulle comunità energetiche rinnovabili, attraverso alcune valutazioni sui temi urbanistici, gli impatti della sostenibilità sul nostro costruito e la presentazione di casi pratici già sperimentati. Nel pomeriggio, invece, verranno esposti gli aspetti operativi specifici del particolare caso dei condomini, che compongono gran parte del patrimonio edilizio. Verranno così affrontate anche le problematiche legate al paesaggio, alla sicurezza antincendio e ai sistemi di impermeabilizzazione sollecitati dai nuovi impianti».

Un’analisi sull’aspetto tecnico è stata affidata a Federico Della Puppa, coordinatore scientifico del Centro Studi YouTrade: «Siamo di fronte a una sfida epocale, accelerata dai problemi internazionali di approvvigionamento energetico generati dalla guerra in Ucraina». «La provincia di Verona è molto sensibile alla produzione di energia da fonti rinnovabili. Tra cittadini e imprese la provincia rappresenta il 15% di tutti gli impianti fotovoltaici installati a livello regionale. Di pari passi il Veneto è altrettanto campione di produzione, con il 14,5% degli impianti

del nazionale. L’Europa ci sta spingendo a innovare i processi e le modalità di produzione e distribuzione dell’energia, che oggi possono diventare sistemi di autoproduzione e autoconsumo a livello locale in grado di abbassare le bollette alle famiglie e rendere più competitive le imprese. Vedo una logica win-win dietro questa innovazione, perché si innova, si risparmia e si salvaguarda l’ambiente, innescando nuove economie e nuovo sviluppo. Siamo al punto di partenza e serve il contributo di tutti, soprattutto delle professioni tecniche, in grado di accompagnare questo processo innovativo in modo solido e coerente con il quadro europeo e nazionale».

Spinta europea

«La recente direttiva europea approvata dal Parlamento di Strasburgo, che spinge nella direzione di una riqualificazione degli edifici più energivori, testimonia quanto il tema del consumo di elettricità e gas sia importante», ha rincarato Virginia Gambino, titolare della omonima casa editrice e coorganizzatrice dell’evento. «Basti pensare che un condominio di recente costruzione in classe A consuma circa il 90% in meno degli obsoleti edifici di 50 o 60 anni fa. Con i nostri media siamo da anni impegnati ad approfondire questo aspetto e l’evento organizzato a Verona con l’Ordine degli Ingegneri va proprio nella giusta direzione».

Da sinistra, Federico Della Puppa, Matteo Limoni e Elena Mazzola

UNA SFIDA DA VINCERE PER I CONDOMINI

Nelle comunità energetiche rinnovabili l’autoproduzione per autoconsumo può diventare il motore di un risparmio in bolletta consistente, con benefici anche a livello ambientale e non solo economico. Manca solo un ultimo passo

Federico Della Puppa

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NEWS

Scatta il mercato libero per l’energia

Da aprile anche tutti i condomini italiani sono passati al mercato libero dell’energia elettrica. Il quarto mese dell’anno, infatti, coincide con la fine della tutela per le utenze condominiali. La novità riguarda dunque contatori per l’illuminazione di scale, pianerottoli, giardini, cantine e aree comuni, ma anche la fornitura dell’energia necessaria a far funzionare ascensori e cancelli elettrici. I condomini, infatti, sono stati equiparati alle microimprese con potenza impegnata inferiore ai 15 kW.

Volantino anti truffe agli anziani

La piaga delle truffe agli anziani che abitano in condominio ha spinto Questura a Monza, Polizia di Stato e Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (Anaci) a distribuire mille brochure negli stabili residenziali della città alle porte di Milano. Il volantino è esplicito: Attenti alle truffe, proteggiamoci collaborando. Il foglio fornisce un possibile identikit del truffatore, dà indicazioni pratiche agli anziani sui comporta-

menti da evitare e ai vicini di casa su come rendersi utili, rimandando al Numero di emergenza Unico Europeo 112 Nue per tutte le situazioni anomale. Nel 2022, solo in provincia di Monza, sono stati segnalati oltre 80 casi di truffe agli anziani in condominio, per 617 mila euro sottratti in denaro, oltre a monili in oro e gioielli per un danno complessivo alle vittime di oltre 2 milioni di euro.

Un incentivo per il fotovoltaico

La Regione Friuli Venezia Giulia ha approvato il bando per i contributi a fondo perduto per l’installazione di impianti fotovoltaici, accumulatori e solari termici a servizio dei condo -

mini. Si tratta di 100 milioni destinati allo scopo e consente di ottenere incentivi fino al 40% del costo totale degli interventi realizzati a partire dal primo novembre dello scorso anno. L’incentivo è cumulabile con le detrazioni fiscali nazionali e con altri bonus. La domanda potrà essere presentata fino alle 17 di mercoledì 15 novembre 2023, esclusivamente in formato digitale attraverso il sistema Istanze on line.

Badante di condominio allo studio a Torino

Torino studia un progetto per istituire la badante condominiale. La proposta arriva dalla Circoscrizione 1 della città piemontese. La proposta riguarda l’istituzione di una nuova figura di assistenza domiciliare, con un modello già adottato in altre città italiane. A beneficiarne sarebbero le persone sole che vivono in condizione di non autosufficienza e che non hanno la possibilità di pagare con la propria pensione una badante. Rimane ancora in sospeso, però, l’aspetto dei costi da coprire.

COME GESTIRE UN’ASSEMBLEA

È il momento critico di tutta la vita condominiale: ma la riunione periodica dei proprietari delle unità abitative è spesso affrontata in modo improvvisato dagli amministratori. Ecco le regole da seguire per ottenere consenso

Luca Ficuciello

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Ficuciello Laureato in Giurisprudenza nel 1992, è avvocato specializzato in Diritto del Lavoro, Sindacale e della Previdenza Sociale, anche se il diritto condominiale e il sovraindebitamento rappresentano il suo punto di forza Mediatore professionista e Gestore della Crisi in Occ, ha ricoperto alte cariche onorarie. Ha conseguito una notevole esperienza nel campo della formazione e del coaching. lucaficuciello1@gmail.com

Luca

COME DIVENTARE BUON COMUNICATORE

Non basta essere ferrati in giurisprudenza e in materia fiscale. Gestire un condominio significa anche comprendere e farsi capire dai propri interlocutori in modo empatico ed efficace. Anche con l’aiuto di Grice

Daniela Zeba

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UN MICROMONDO IN CUI VIVERE

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Se i condòmini hanno a cuore la manutenzione delle parti comuni, il decoro, l’estetica e hanno instaurato buoni rapporti tra di loro, saranno responsabili

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Daniela Zeba

Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.

Expotorre un evento unico, dedicato al professionista ed al grande pubblico, alla casa, all’azienda, all’agricoltura, all’industria, al riscaldamento, all’isolamento, alle energie alternative, all’ecologia, al tetto, al clima, alle fontane, alle piscine, al recupero acqua, ai materiali per edilizia, alla domotica, all’illuminazione e al materiale elettrico.

Oltre 250 espositori, 15.000 mq di superficie espositiva per un evento straordinario, che presenta soluzioni uniche nel loro genere per i 6 settori merceologici e vi permetterà di scoprire le ultime novità, acquisire crediti formativi, partecipare a corsi di aggiornamento e formazione, workshop e laboratori.

esposizione workshop corsi di aggiornamento o crediti formativi

eventi aggiornamenti laboratori

COPERTURE A PROVA DI METEO

Ogni anno migliaia di tetti devono essere rifatti completamente o almeno messi in condizione di resiste a infiltrazioni di pioggia, colpi di vento e condizioni sempre più estreme. E i dati indicano che c’è tanto da fare

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SPECIALE TERRAZZE, TETTI E IMPERMEABILIZZAZIONE

Dinamiche economiche del settore Sistema tetto e accessori

estratte da I Bilanci delle costruzioni di YouTrade (valori in migliaia di euro)

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Indici finanziari del settore Sistema tetto e accessori estratti da I Bilanci delle costruzioni di YouTrade - Anno 2021

IMPERTEK

PAVIMENTO NUOVO SOPRA IL VECCHIO

L’azienda propone il sistema sopraelevato da esterno con i supporti Pedestal Line, soluzione ottimale per rinnovare la pavimentazione, anche in caso di infiltrazioni, evitandone la demolizione

Sara Giusti

Le infiltrazioni sono un problema molto comune nei contesti residenziali, sia che si tratti di nuove costruzioni sia di edifici già esistenti. Sono soprattutto i balconi e le terrazze le aree più soggette a questo tipo di problema. Agenti atmosferici e sbalzi di temperatura dovuti a piogge, gelate invernali e alte temperature estive possono provocare crepe e rotture nelle piastrelle. E quando l’impermeabilizzazione è stata mal posata o si è usurata nel tempo, l’acqua può facilmente trovare un percorso libero per infiltrarsi.

Autolivellanti e fissi

La soluzione più conveniente per il rifacimento delle terrazze è l’installazione di un pavimento sopraelevato sulla guaina di impermeabilizzazione, preceden-

temente ripristinata. Chiamato anche pavimento flottante, questa tipologia di posa è a secco e non richiede cementi o colle per il fissaggio delle piastrelle. Queste ultime poggiano su specifici supporti in polipropilene capaci di creare un’intercapedine di differenti altezze garantendo la ventilazione e creando una pavimentazione planare che facilita lo scorrimento dell’acqua piovana. Con questa soluzione flessibile, le piastrelle hanno la possibilità di trovare il giusto assestamento senza creare fessure e rompersi. Impertek, tra i maggiori produttori italiani di supporti per pavimenti sopraelevati e componenti per l’impermeabilizzazione di coperture, fondazioni e gallerie, propone una gamma altamente performante di supporti, che si adatta a ogni tipo di intervento edilizio. I sup-

I supporti sono installabili su nuove superfici o su pavimentazioni preesistenti, evitandone così la demolizione

porti sono installabili su nuove superfici o su pavimentazioni preesistenti, evitandone così la demolizione. I supporti regolabili presentano quote da 10 a 1020 millimetri, mentre i supporti fissi vanno da 3 a 15 millimetri. Tutta la gamma di prodotti e accessori è combinabile in più soluzioni e può essere posata con pavimentazioni in pietra, ceramica, marmo e graniti, decking e finitura mista.

Convenienza economica

Tra i vantaggi nella realizzazione di

un pavimento sopraelevato c’è anche la convenienza economica: i costi del materiale necessario e della manodopera si riducono, e anche i tempi per la posa dei supporti e della finitura sono notevolmente inferiori rispetto alla realizzazione tradizionale, traducendosi sia in una velocità d’installazione sia di un’eventuale rimozione. Il pavimento flottante riduce anche i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria: nello spazio tra le piastrelle e il sottofondo è possibile far correre tubi, fili e impianti vari rendendo così l’area facilmente ispezionabile senza la necessità di opere murarie. I supporti

apportano benefici anche in termini di isolamento termo-acustico, riducono i rumori di calpestio e favoriscono un miglior isolamento termico degli ambienti sottostanti. Un altro aspetto interessante del pavimento sopraelevato riguarda la sua installazione, poiché può essere montato anche su una pavimentazione da esterno già esistente. I supporti Elastic ed Elastic Plus di Impertek, grazie alla loro minima altezza, consentono di posizionare finiture di medio o grande formato sulla pavimentazione già presente valorizzando al meglio l’estetica della terrazza stessa.

Cablaggio e facile ispezione nello spazio tra piastrelle e sottofondo

PIENI E VUOTI A DOGHE VARIABILI

Vicino a Brescia un complesso residenziale ha adottato una facciata ventilata costituita da pannelli con dimensioni variabili, disposti verticalmente, in Hpl (laminato ad alta pressione) di due colori

Sara Giusti

Progettato dallo Studio di architettura G&T Gallucci e Terlizzi Architetti Associati, il complesso Civico 97 a Gussago (Brescia) è il frutto della trasformazione e rigenerazione urbana di un lotto finalizzato a realizzare dodoci unità ad alto comfort abitativo ed efficienza energetica. La realizzazione della parte esterna del progetto è stata affidata a BF, azienda di Borgo Chiese (Trento) specializzata nella realizzazione di facciate ventilate, balconi, staccionate, frangisole con materiali innovativi.

Volumi dinamici

Il progetto presenta un’alternanza di pieni e vuoti che si alternano per definire dinamicamente i volumi residenziali delle zone giorno (i vuoti) e notte (i pieni). Grande importanza è stata attribuita alla relazione tra interni ed esterni attraverso

l’inserimento di ampie logge ai piani primo e secondo, mentre al piano terra sono stati previsti dei porticati. La trasparenza delle grandi vetrate e dei parapetti in vetro extrachiaro è bilanciata dalla matericità e modularità del materiale scelto per le facciate e i pavimenti, sia interni che esterni. Il volume dell’edificio è caratterizzato da una facciata ventilata costituita da pannelli con dimensioni variabili, disposti verticalmente, in Hpl (laminato ad alta pressione) di due colori: un grigio medio per le facciate e un grigio antracite utilizzato per i frontali delle logge, il coronamento superiore e la porzione superiore/inferiore delle finestre. Un elemento che contraddistingue i prospetti esterni è dato dalla presenza di pannelli frangisole mobili posizionati sul perimetro delle logge e costituiti da doghe in Hpl effetto legno, che attribuiscono dinamicità all’edificio e benessere ai fruitori schermando dai raggi solari e al contempo conferendo privacy.

Struttura in alluminio

La facciata ventilata è stata realizzata con sottostruttura in alluminio composta di staffe e profili, isolante con lana di roccia completa di telo traspirante per la tenuta al vento e all’umidità, pannelli Hpl tinta unita in due colori, in doghe verticali con misure variabili. Il rivestimento delle velette protegge le testate dei balconi e nasconde il sistema di fissaggio e scorrimento dei frangisole. Quest’ultimi sono realizzati con telai in alluminio verniciati a polveri e fissati a binari in alluminio e carrelli in acciaio inox. Le doghe sono in Hpl tinta legno di 8 millimetri di spessore (altezza 60 millimetri, vuoto 30 millimetri). Sulle terrazze sono stati installati parapetti in vetro con profilo in alluminio anodizzato argento Ninfa4, fissato sopra pavimento e di supporto al sistema di scorrimento dei frangisole. Anche per le portefinestra sono stati utilizzati parapetti in vetro con lastre da 10+10 fissate ai lati con profilo in alluminio anodizzato argento.

Sicurezza ed estetica

BF nasce nel 1999 a Borgo Chiese (Trento) come punto di riferimento dei progettisti per i balconi esterni, elementi architettonici che hanno una funzione non solo sicurezza, ma anche decorativa ed estetica. L’azienda offre varie soluzioni adatte a tutte le esigenze: dall’eliminazione di manutenzione alla privacy, dal tradizionale legno o alla trasparenza del vetro. Dall’esperienza ventennale nei parapetti BF ha creato il montante in alluminio certificato per la spinta di 200 chilogrammi, in rispetto alle normative vigenti. Il core business dell’azienda si è spostato negli anni alle facciate ventilate, sistema di rivestimento degli edifici che offre molteplici vantaggi dal punto di vista dell’isolamento, della protezione dagli agenti atmosferici e della libertà d’espressione sotto il profilo estetico. Lo staff dell’azienda collabora con architetti e progettisti per trovare l’idea originale che meglio valorizza il progetto, utilizzando materiali come Hpl, legno e vetro, da soli o abbinati tra di loro, per creare un design sempre esclusivo.

Il complesso Civico 97 a Gussago (Brescia)

IL PROTETTIVO ALLUNGA LA VITA

Salvaterrazza Eco è un prodotto a base acqua, anti infiltrazione, idrorepellente e consolidante, che protegge fessure e crepe di pavimenti e rivestimenti. Migliore anche la calpestabilità, che passa da otto a quattro ore

Sara Giusti

Superfici protette e più sostenibili senza rinunciare alla qualità: è questa la missione di Salvaterrazza Eco, il nuovo protettivo anti infiltrazione a base acqua di Fila Solutions, idrorepellente e consolidante. Versione 2.0 dello storico protettivo a base solvente Salvaterrazza, la nuova soluzione Fila mantiene le sue caratteristiche performanti e la sua facilità di utilizzo, apportando anche una serie di importanti migliorie tecniche. Oltre al passaggio da una base solvente a una base acqua per una maggiore sostenibilità del prodotto, è stata accorciato anche il tempo necessario per la calpestabilità che passa da otto a quattro ore. Ciò che rimane inalterato, invece, è l’effetto di idrorepellenza: il prodotto protegge fessure e crepe di pavimenti e rivestimenti fino a 1 millimetro, eliminando il problema delle infiltrazioni d’acqua che provocano ulteriori danni alla struttura e agli ambienti sottostanti. La sua formula non altera l’aspetto estetico della superficie e offre una protezione che invisibile, avvolgendo e penetrando il materiale.

Effetto green

Come singolo prodotto, Salvaterrazza ha contribuito ad allungare la vita di 24 milioni di metri quadrati di materiali,

Salvaterrazza Eco

anche fessurati, che altrimenti sarebbero andati in discarica, riducendo anche le emissioni di CO2. Con la sua versione Eco, l’azienda di San Martino di Lupari (Padova), che quest’anno celebra gli 80 anni dalla fondazione, dimostra il suo impegno per la salvaguardia dell’ambiente e l’innovazione. Ecosostenibile e, nel contempo, efficace e pratico come

il suo predecessore, grazie alla sua composizione a base di microcristalli mineralizzanti di silicio funzionalizzato e silicati, Salvaterrazza Eco può essere utilizzato su diversi tipi di materiale, quali gres porcellanato, marmo, pietra, agglomerati, cemento, tufo, cotto e klinker. Il prodotto penetra in profondità, mineralizza e consolida il materiale, previene

l’infiltrazione d’acqua, non crea pellicole o film superficiali ed è traspirante. Inoltre, si tratta di un prodotto Cov free a basso impatto ambientale.

Buona azione

«Salvaterrazza Eco rappresenta per Fila Solutions un nuovo punto di partenza, dove la qualità del prodotto va di pari passo con la sostenibilità ambientale, coerentemente con la storia recente dell’azienda», commenta l’amministratore delegato Francesco Pettenon. «Consideriamo questa novità come una vera e propria evoluzione del nostro storico Salvaterrazza che, passando da una base solvente a una base acqua, diventa così un prodotto coerente con la nostra strategia green. Ricordiamoci che prevenire i danni da infiltrazioni proteggendo le superfici è il primo gesto sostenibile che ognuno di noi può fare per aumentare la durabilità dei materiali, riducendo notevolmente scarti degli stessi. Esattamente come un ripristino o un restauro possono allungare la vita di una superficie».

Crepa trattata su klinker con Salvaterrazza Eco

Superficie trattata (in basso a destra) e non trattata (in alto a sinistra)

BRIANZA PLASTICA

NUOVA COPERTURA A TEMPO RECORD

Alfa 2000, condominio in classe energetica F costruito alla fine degli anni Settanta a Romano di Lombardia (Bergamo), ha rinnovato e coibentato il tetto con l’utilizzo del sistema termoisolante Isotec. E

Veronica Monaco

Il risparmio energetico passa anche dal tetto. Per questo Alfa 2000, condominio in classe energetica F costruito alla fine degli anni Settanta a Romano di Lombardia (Bergamo), ha deciso di intervenire per dare nuova vita alla copertura, realizzando una coibentazione termica ad alte prestazioni con il sistema termoisolante Isotec di Brianza Plastica. Oltre al tetto, l’intervento di manutenzione straordinaria ha previsto la realizzazione di una protezione termica a cappotto sulle facciate, che ne ha anche rinfrescato l’aspetto estetico con un’elegante finitura bicromatica in bianco e tortora, e la sostituzione dei serramenti, con l’adozione di soluzioni a taglio termico. In più, sono state installate nuove caldaie a condensazione in tutte le unità abitative.

POSA RAPIDA

Nella ristrutturazione della copertura del condominio Alfa 2000 il sistema Isotec è stato posato a regola d’arte su una superficie di oltre 530 metri quadrati dall’impresa Benis Costruzioni in soli otto giorni lavorativi, tempo rapidissimo,

ma nella assoluta normalità dei tempi di realizzazione con il pannello Isotec. «Conosciamo Isotec da diversi anni e spesso lo utilizziamo nei nostri progetti», spiega l’ingegnere Costante Bonacina di Arpostudio, che ha curato il progetto di ristrutturazione, «in particolare quando le elevate prestazioni, la velocità di posa e il contenimento degli spessori sono fattori chiave per l’intervento. Il pannello di Brianza Plastica permette di essere posato direttamente su qualsiasi supporto, fissato meccanicamente tramite tasselli e

in soli otto giorni

UN SISTEMA COMPOSITO COMPLETO E VERSATILE

Isotec di Brianza Plastica è un sistema isolante composito, con anima in poliuretano espanso rigido, correntino metallico integrato e rivestimento impermeabilizzante in lamina di alluminio goffrato accoppiato sulle due facce. Soluzione isolante per sottocopertura completa e versatile, il prodotto permette, con un unico passaggio di posa, di assolvere a molteplici funzioni: realizza un isolamento continuo privo di ponti termici, proteggendo i locali sottostanti da sbalzi e dispersioni termiche; crea una camera di ventilazione sopra l’isolante, entro cui si attiva un flusso d’aria che favorisce il mantenimento del manto di copertura nel tempo e coadiuva le prestazioni isolanti, facendo defluire l’aria calda in estate e l’umidità in inverno; costituisce l’ottimale sottostruttura metallica di sostegno, appoggio e fissaggio per qualsiasi manto di copertura, continuo o discontinuo, leggero o pesante. La posa del sistema sul supporto avviene completamente a secco, senza richiedere l’uso di malte o colle, così come il fissaggio

delle tegole, al bisogno, avviene mediante gli appositi ganci al correntino metallico. Isotec, fornito con passo dimensionato su richiesta, si adatta ad accogliere e supportare qualsiasi tipo di rivestimento, dai tradizionali coppi alle tegole in laterocemento, dalle lastre metalliche alle scaglie in pietra tipiche delle zone montane delle Alpi. La sua leggerezza, maneggevolezza e semplicità di lavorazione in cantiere con comuni strumenti per il taglio, ne fanno un alleato prezioso per il lavoro in quota. La conformazione perimetrale del pannello a battenti contrapposti favorisce il perfetto accostamento delle file successive, per ottenere la perfetta continuità dell’isolamento. Inoltre il peso contenuto consente di non gravare ulteriormente sulle strutture esistenti, creando invece una protezione aggiuntiva di seconda impermeabilizzazione contro eventuali infiltrazioni meteoriche, che possono avvenire per effetto della rottura o dello spostamento degli elementi di copertura.

subito rivestito con il manto di copertura scelto, nel nostro caso tegole nuove in cemento coppo di Francia, in sostituzione delle preesistenti tegole ormai ammalorate». Isotec si è rivelato funzionale anche all’ancoraggio delle staffe di fissaggio dell’impianto fotovoltaico, posto sopra le tegole. Le elevate prestazioni isolanti di Isotec, dimensionato nello spessore 120 millimetri, hanno contribuito, insieme agli altri interventi, al raggiungimento della classe energetica A1, andando ben oltre il doppio salto di classe richiesto dall’ex superbonus 110%, a cui l’intervento ha avuto accesso.

LA SCHEDA

• Tipologia: Edificio residenziale e commerciale “Condominio Alfa 2000”

• Intervento: Isolamento ventilato delle coperture

• Ubicazione: Romano di Lombardia (Bergamo)

• Progettazione: Ing. Costante Bonacina / Arch. Sergio Mecca, Arpostudio srl – Bergamo

• Direzione lavori: Ing. Gabriele Ghilardi – ING srl, Treviolo (Bergamo)

• Impresa di costruzione: Benis Costruzioni, Telgate (Bergamo)

• Isolamento copertura: Isotec di Brianza Plastica – spessore 120 millimetri, passo 320 millimetri

• Superficie copertura isolata: 530 metri quadrati

• Rivestimento copertura: tegole in cemento, coppo di Francia

Alcune immagini del cantiere Alfa 2000 a Romano di Lombardia (Bergamo)

HÖRMANN

DESIGN PERSONALIZZATO PER LA CASA DOMOTICA

Il portoncino ThermoSafe dell’azienda è stato scelto per un evoluto edificio residenziale vicino a Riccione. La digitalizzazione è stata estesa anche al controllo delle aperture, compreso l’ingresso

Gli interventi di sostituzione di elementi architettonici o di rifacimento dell’intero volume di edifici realizzati negli anni del boom economico sono sempre più frequenti. Si tratta spesso di fabbricati dignitosi e ancora funzionali, ma inadeguati non solo rispetto alle esigenze abitative contemporanee, che privilegiano un’immagine architettonica sobria e leggera,

con spazi interni continui, confortevoli e ben illuminati, ma anche ai requisiti energetici e di sicurezza antisismica. Spesso i costi di ristrutturazione e riqualificazione si avvicinano a quelli di una nuova costruzione, senza però garantire prestazioni soddisfacenti. Perciò la decisione di demolire e ricostruire risulta conveniente anche nell’ottica della valorizzazione immobiliare. È questo il

caso di un’interessante abitazione situata sulla fascia costiera di Riccione (Rimini), dove la valutazione degli edifici residenziali è fra le più alte della costa romagnola.

Volumi rispettati

Dal punto di vista architettonico si tratta di una sfida notevole, perché è stato necessario rispettare gli attuali

Franco Saro

parametri urbanistici mantenendo il vincolo di sagoma della costruzione preesistente. «Senza alcuna modifica ai volumi e rispettando le distanze minime dai confini abbiamo suddiviso una casa unifamiliare in tre nuovi appartamenti», spiega il progettista, l’architetto Piero Barbanti. «Abbiamo creato anche spazi nell’interrato e un sottotetto abitabile». La nuova struttura portante è conforme ai più recenti requisiti di resistenza antisismica. È realizzata in calcestruzzo armato ed è tamponata con murature in blocchi di cemento alveolare, rivestiti dal cappotto esterno, e da serramenti di ultima generazione particolarmente efficienti, per contenere le dispersioni termiche dell’involucro edilizio.

L’estetica dell’edificio

«Il progetto originario prevedeva un ulteriore rivestimento in lastre di gres porcellanato, soluzione poi abbandonata, ma la cui impronta estetica è stata riproposta, realizzando delle fughe verticali sullo strato superficiale dell’intonaco che rispettano la maglia con passo 60 centimetri e che conferiscono snellezza all’intera composizione. Lo stesso modulo regola anche le aperture in facciata, accuratamente schermate dall’irraggiamento solare, mentre gli elementi aggettanti sono alleggeriti da balaustre in vetro satinato che donano

ESTETICA, QUALITÀ E PRESTAZIONI

Il portoncino d’ingresso scelto per l’abitazione di Riccione è un modello Hörmann ThermoSafe (dimensioni 1.287 x 2.247 millimetri) caratterizzato dall’apertura dell’anta verso l’esterno, con cerniere occultate per assicurare la massima pulizia delle linee e un ottimale isolamento termico, funzionale agli obiettivi di contenimento dei consumi energetici dell’edificio. Il rivestimento verniciato a polveri (motivo 877, colori interno ed esterno R al 1013) è stato campionato rispetto alla gamma cromatica delle facciate dell’edificio. Sono state inoltre selezionati il maniglione esterno Hoe500, la maniglia interna Caro e la serratura S5 Comfort Ku. La sicurezza antieffrazione di serie è in categoria Rc 3, con serratura a 5 punti. Disponibile nelle dimensioni massime di 1.250 x 2.250 millimetri, ThermoSafe è composto da telaio (spessore 80 millimetri) e battente esterno (spessore 73 millimetri) a filo della superficie, entrambi realizzati in alluminio a taglio termico e riempiti con schiuma rigida di poliuretano, che garantisce un’elevata coibentazione termica (fino a 0,87 W/m2K).

La personalizzazione dei portoncini Hörmann ThermoSafe comprende fra l’altro un’ampia gamma di finiture e colori differenti, per le superfici esterna e interna, e l’aggiunta di finestrature dell’anta in diversi disegni e finiture, elementi laterali e sopraluce, oltre a serrature automatiche anche predisposte per l’integrazione domotica. La fornitura è stata effettuata da Metalbi di Biolzi, con sede a Montecchio Emilia (Reggio Emilia).

trasparenza all’insieme, senza pregiudicare la privacy degli abitanti. Il tetto è invece realizzato con pannelli in alluminio coibentato, particolarmente resistenti e piacevoli alla vista», aggiunge l’architetto.

Home automation

L’edificio è certificato in classe energetica A2 ed è estremamente evoluto anche dal punto di vista tecnologico: è alimentato dal campo fotovoltaico

sulla copertura, dispone di impianti di ventilazione meccanica controllata, nonché di recupero delle acque piovane per l’irrigazione, ed è indipendente dalla rete del metano. «Tutti gli impianti sono collegati a un sistema domotico che, oltre a garantire il massimo livello di comfort e sicurezza agli abitanti, permette il controllo in remoto del funzionamento della casa, utilizzata per le vacanze. La digitalizzazione è stata oggetto di una particolare attenzione ed è estesa anche al controllo delle aperture, compreso il portoncino d’ingresso ThermoSafe di produzione Hörmann. Quest’ultimo è un esempio della cura prestata anche ai minimi dettagli in un punto, l’ingresso all’edificio, di grande importanza per l’intero progetto. Eravamo alla ricerca di una soluzione che garantisse un design semplice e lineare, colori armonizzati con il resto dell’edificio, elevate prestazioni termiche e di sicurezza e la migliore integrazione con il sistema domotico. «Solo Hörmann è stata in grado di rispondere a tutte le esigenze progettuali, con estrema soddisfazione anche da parte dei committenti», conclude Barbanti.

L’edificio a Riccione dopo l’intervento di demolizione e ricostruzione

UN PARAPETTO CAMBIA LA VITA

Condominio a San Donato Milanese (Milano) dopo l’intervento di riqualificazione a cura dell’architetto Pier Alberto Ferré (Studio ApiuCarchitetti) con installazione dei parapetti Faraone

PRIMA

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Franco Saro

Cambiare un parapetto cambia la vita. In senso letterale. Oltre a migliorare l’aspetto estetico di un condominio, evita anche il pericolo di cadere nel vuoto. E in Italia un gran numero di parapetti non sono a norma: un aspetto che dovrebbe allarmare non solo chi abita in condominio, ma anche gli amministratori, spiegano Flavio Faraone, Ceo dell’azienda azienda specializzata in questi essenziali elementi architettonici, e Roberto Volpe, responsabile marketing.

Domanda. Qual è la situazione dei parapetti nei condomini, dal punto di vista della sicurezza?

Flavio Faraone. Drammatica. Secondo un’indagine da noi commissionata a una agenzia specializzata in ricerche di mercato in edilizia, in Italia quasi il 70% delle abitazioni è stato realizzato dal dopoguerra al 1990. Quante di queste sono state ristrutturate? Quante sono state ristrutturate includendo anche i parapetti? E quelle costruite dal 1991 al 2005, un ulteriore 12%, hanno parapetti a norma?

Si evince da questo semplice calcolo, che la maggior parte delle abitazioni in Italia hanno parapetti non a norma. Abbiamo individuato ben sette principali cause di parapetti fuorilegge, che vanno dalle altezze al di sotto della norma a elementi strutturali esili, dalla presenza di elementi scalabili a parapetti facilmente attraversabili, da vetri di tamponamento pericolanti a strutture arrugginite. Siamo nel 2023 e questo scenario è certamente inaccettabile perché, oltre alla bellezza estetica dell’edificio, stiamo parlando di evitare le cadute nel vuoto.

D. Non sono a norma solo i condomini di vecchia costruzione?

Roberto Volpe. Esatto. La maggior parte riguarda i vecchi condomini, ma anche i nuovi non fanno eccezione.

Sembra strano, tuttavia sono molti i casi di nuovi parapetti non sicuri che quotidianamente vediamo sul campo. Un esempio? Tutta la categoria di parapetti scalabili, o con altezza inferiore ad un metro, o con resistenza

Il 90% dei condomini in Italia non è a norma, a causa di altezze non regolari o elementi strutturali esili ed elementi scalabili. Una situazione inaccettabile, che può facilmente essere sanata migliorando anche l’aspetto estetico

Test di prova sul vetro

strutturale pari a zero.

D. Perché c’è ritardo? Non è percepito il pericolo?

Roberto Volpe. In Faraone sappiamo che per il parapetto non c’è la stessa attenzione che vediamo sugli infissi. Eppure qui stiamo parlando di evitare le cadute nel vuoto dovute a cedimenti strutturali, non solo di spifferi o trasmittanza termica. Non me ne vogliano i produttori di finestre. Ovviamente, non è un attacco a loro, anzi, sono da prendere come riferimento per il livello raggiunto. Non passa giorno che in Faraone non si informi i nostri progettisti e clienti dell’importanza della sicurezza dei parapetti, oltre che dell’estetica. Senza parlare dell’informazione riguardante le norme e l’attenzione che bisogna dare a queste. Purtroppo, forse perché come detto prima c’è poca considerazione del parapetto, le norme ancora oggi non vengono prese nella giusta considerazione o non si riesce a leggerle nel modo corretto. Siamo contenti che la nostra campagna di sensibilizzazione abbia stimolato diversi operatori del settore. Tuttavia, abbiamo ancora molta strada da fare. Il ritardo è dovuto proprio a una percezione diversa tra infisso e parapetto. Sembra paradossale, ma il pericolo è percepito più dai committenti finali che dagli operatori del settore.

D. La sicurezza dei parapetti riguarda anche gli amministratori?

Flavio Faraone. Sì, gli amministratori di condominio hanno bisogno di essere informati e formati meglio su questo tema. Presi dalle mille beghe non pensano che possono risponderne direttamente, soprattutto in caso di questioni o incidenti che riguardano le parti comuni come scalinate, ballatoi, terrazze condominiali accessibili a tutti.

D. Eppure i vari bonus dovrebbero agevolare l’adeguamento...

Flavio Faraone. Esatto, ma sono stati usati solo in parte per questo scopo perché pochi hanno colto l’occasione per rendere agibili balconi e terrazzi.

Balcone non sicuro con parapetti scalabili non a norma

Parapetto con vetri retinati “fuorilegge”con presenza di ruggine nel vetro e nei metalli a contatto. Sotto, parapetto con presenza di ruggine: la resistenza è pari a zero

A mio avviso occorrerebbe una campagna che riguardi proprio la sicurezza di questi ambienti, a livello nazionale. Installare un parapetto a norma per noi di Faraone oggi è una missione in quanto sappiamo che aiutiamo a vivere al meglio gli spazi citati, per una maggiore bellezza dell’edificio e un maggiore comfort per gli abitanti. D. In che modo si possono utilizzare gli incentivi fiscali?

Flavio Faraone. Oggi si possono usare i bonus legati alla ristrutturazione, cioè il bonus ristrutturazione al 50% e il superbonus. Per noi prima viene la sicurezza. Se poi si riesce ad accedere ai bonus, ben venga. Questa nostra posizione è così sin dal 2020.

D. Quali sono le vostre nuove proposte per un condominio?

Roberto Volpe. Oltre a Ninfa, il parapetto tuttovetro dalle straordinarie performance, proponiamo Maior, il parapetto in alluminio e vetro, molto usato in ristrutturazione, e Giulietta, il nuovissimo balcone alla francese in vetro. Su questo prodotto ci tengo a sottolineare un aspetto: si tratta di un vero e proprio parapetto, che rispetta gli stessi requisiti dei parapetti tuttovetro, e non di un semplice vetro messo di fronte a una porta-finestra. Si torna al discorso precedente sulla sicurezza: vediamo tante situazioni artigianali e non, che hanno poco a che fare con un parapetto. Sembra un

Il Manuale del Parapetto in vetro, pubblicato da Faraone e disponibile sul sito faraone .it

paradosso ma non lo è. La maggior parte dei balconi alla francese non resistono a 200 o 300 kg/m di spinta e a un impatto fino a 600 J, mentre Giulietta sì.

D. È complicato sostituire una balaustra o un parapetto?

Flavio Faraone. No, consiglio però di rivolgersi a posatori esperti. Non si tratta solo di montare un profilo e un vetro, bisogna conoscere le tecniche di foratura e protezione del foro, i bulloni corretti da utilizzare e altri dettagli da non trascurare.

D. Chi può installare un parapetto a norma?

Flavio Faraone. I nostri partner sono formati per eseguire la posa a regola d’arte e sanno cosa vuol dire non improvvisare, a differenza del committente finale. Tutti devono installare un parapetto a norma. Il paradosso è proprio qui. Le normative parlano chiaro e vediamo che qualcuno le interpreta.

D.Quali sono le caratteristiche tecniche?

Roberto Volpe. In Italia il parapetto in vetro deve essere alto più di 1 o 1,1 metri secondo il regolamento comunale. Oggi si tende ad avere come riferimento 1,1 metri. Faraone con la nuova serie di Ninfa si spinge oltre e arriva fino a 1,5 metri di altezza del parapetto per tutte quelle situazioni che prevedono fioriere, sedute, o altro, a ridosso del parapetto. Per il pubblico devono resistere a una spinta di 300 kg/m e al test di urto fino a 600J. Per il privato devono resistere a una spinta 200 kg/m e al test di urto fino a 350J. Tutte le normative sono sul sito faraone.it. Possono essere fissati su pavimento, fronte solaio, affogati nel pavimento.

D. Si può coniugare aspetto estetico e sicurezza?

Roberto Volpe. Certo, l’aspetto estetico si cura grazie al design degli elementi, alle finiture, ai giochi di luce, trasparenza, colore. Sia l’alluminio che il vetro possono essere personalizzati grazie al notevole livello tecnico di produzione. Immaginate un

parapetto con base corten e coltello in vetro luminoso. Bello vero?

D. Come stabilire la scelta migliore? Flavio Faraone. Consigliamo di rivolgersi ai nostri esperti per individuare la soluzione tecnica in base sia a fattori estetici che tecnici. I nostri modelli sono sul sito faraone.it.

D. Quali sono le norme per la sicurezza di un parapetto?

Roberto Volpe. Riguardano resistenza alla spinta, all’urto, alla scalabilità alla non attraversabilità e altre. Sono tutte ben spiegate nel nostro «Manuale del parapetto in vetro. Tutto quello che c’è da sapere e che nessuno ti ha mai detto».

D. Le vostre balaustre sono certificate?

Flavio Faraone. Tutti i nostri modelli sono verificati attraverso un software di calcolo usato in aeronautica, sono provati nel Faraone Lab con la stessa sequenza di prove indicate dalle normative; infine sono verificati presso enti terzi, per esempio, il Politecnico di Milano.

D. Un nuovo parapetto migliora l’aspetto estetico dell’edificio?

Roberto Volpe. Come accennavo, lo valorizza enormemente. L’edificio è più attrattivo dall’esterno, e con un parapetto in vetro anche dall’interno per godersi appieno il panorama. Chi desidera la privacy può giocare sulle finiture e gli effetti del vetro.

D. In che cosa consiste il miglioramento?

Flavio Faraone. L’impegno quotidiano è progettare più bellezza e sicurezza per gli edifici.

D. Una delle obiezioni riguardo ai parapetti in vetro riguarda la privacy...

Roberto Volpe. Si risolve con le finiture del vetro: satinato, serigrafato, effetto nuvola. Oppure con i colori pieni o semitrasparenti.

D. Installare un parapetto nuovo contribuisce anche a far acquistare valore all’edificio?

Roberto Volpe. Sì, fino al 5% del valore iniziale. Non male vero?

PSICONDOMINIO

Se in condominio scorre il sangue

Gentile Psicondominio, scrivo per segnalare un problema che, credo, possa essere materia per questa rubrica. Il nostro condominio ospita in uno degli appartamenti anche lo studio di un dentista. Niente di strano. Lo studio confina, però, con l’abitazione di una donna che soffre, lei dice, di emofobia. Cioè, ha un terrore incontrollabile per ciò che riguarda il sangue. Non solo per la vista del sangue, ma anche per la semplice evocazione. La vicinanza con lo studio medico le provoca per questo una costante sofferenza. Questa condòmina, quindi, vuole convincere l’assemblea che la sua fobia deve essere rispettata e vuole intraprendere delle azioni per far sloggiare lo studio dentistico. Domanda: è davvero un caso irrisolvibile?

F.S., via e-mail

Solitamente la emofobia, un disagio piuttosto diffuso, non è curato. Non è, per fortuna, così frequente avere a che fare con una ferita o una trasfusione, se di professione non si è infermieri o medici. Se, però, la paura raggiunge livelli patologici e invalidanti è possibile intervenire con la psicoterapia cognitivo-comportamentale. Come, forse, nel caso citato dalla e-mail.

L’ipocondria non è fifoneria

Buongiorno, non scrivo questa volta (è la seconda che mi rivolgo a questa rubrica) per segnalare comportamenti molesti, ma per un disagio che sembra affliggere il mio vicino di casa, nonché anche collega di ufficio. Questo signore, che abita nella scala di fianco alla mia, non fa altro che fare esami medici uno dopo l’altro, per le più bizzarre e presunte patologie. Ovviamente è sano come un pesce, se si escludono piccoli disturbi come capitano a tutti, dal raffreddore a un’indigestione. Penso si tratti di ipocondria, ma non riesco a valutare se si tratti di una patologia medica o una semplice fifoneria dell’individuo. Che ne pensa?

S.C., via e-mail

Se il comportamento del soggetto a cui fa riferimento è davvero eccessivo, se la sua vita è condizionata da continui e inutili esami medici, allora si tratta di ipocondria, che però non è un semplice difetto caratteriale. Si tratta, invece, di una costante paura di essere affetti da una grave malattia. Un timore che determina l’erronea interpretazione di sintomi fisici non patologici o di normali funzioni corporee. Di solito questa patologia è associata a problemi di tipo psicologico, come ansia e depressione. Va, quindi, considerata una malattia da curare.

Abbuffate

senza limiti

Caro Psicondominio, leggo spesso di problemi inerenti alla vita condominiale, alcuni davvero preoccupanti. Eccone, invece, uno da non prendere troppo sul serio. C’è una persona, una donna, nel condominio che sembra affetta da golosite acuta. Cioè mangia a quattro palmenti appena può. È un comportamento noto a chi le sta vicino, ma che è diventato una barzelletta da quando, un paio di volte l’anno, organizziamo dei party condominiali in uno spazio comune in occasione delle feste. Ognuno porta un piatto e si acquistano bevande per tutti. Questa donna, senza nasconderlo troppo, si avventa su cibo e bevande, che riesce a ingurgitare in una quantità incredibile. Qualcuno si secca, a me fa ridere. Che ne pensa? A proposito, la signora resta sempre magrissima.

Amanda V., Roma

Forse questo comportamento non va ridotto a macchietta né, tantomeno, dovrebbe essere oggetto di pettegolezzi. L'attitudine descritta può riferirsi a una iperfagia, comportamento che si traduce nell’ingestione di una quantità di cibo maggiore della norma. Se è persistente può indicare un disagio psicologico, ma anche una patologia medica di altro tipo, ma senza dubbio seria. La signora farebbe bene a sottoporsi a esami con l’indicazione di un medico. Semmai, con tatto, potreste accenare alla signora di approfondire le motivazioni di questo appetito fuori dal comune.

Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

2.214 imprese dell’edilizia ai raggi X

I Bilanci delle Costruzioni edizione 2022, contiene i dati di circa 2.214 aziende. Comprende l’analisi delle imprese di costruzioni, ingegneria, produzione (acciaio e tondino, attrezzature, cemento e calcestruzzo, chimica, climatizzazione, drenaggio e trattamento delle acque, fissaggio, illuminotecnica, impiantistica, isolamento e impermeabilizzazione, laterizi, lattoneria, macchine, piastrelle e rivestimenti, pitture e vernici, prefabbricati, presagomatura, sanitari e arredobagno, serramenti e altre categorie) e della distribuzione di materiali edili, idrotermosanitari, elettrici, dei materiali per trattamento acque e drenaggio, ma anche della Gdo e della Gds del settore brico, ferramenta, materiali edili e per la casa e new entry come i servizi di gestione immobiliare, gli studi di architettura e i general contractor. COPIA

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