Guida del Condominio 2020 - Anteprima by Virginia Gambino Editore Srl

SPECIALE SUPERBONUS 2021

CONDOMINIO SOSTENIBILE

LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

Le novità introdotte dal Superbonus • • • • •

Applicabilità in condominio Interventi ammessi Sismabonus Cessione del credito Il ruolo dell’amministratore

Guida all’utilizzo di tutti gli incentivi fiscali Con le schede di approfondimento e i casi applicativi

ISBN 978-88-90857-71-3

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VIRGINIA GAMBINO

CONDOMINI

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info@vgambinoeditore.it Prima edizione: 2013 Seconda edizione: 2015 Terza edizione: 2018 Quarta edizione 2020 ISBN: 978-88-90857-71-3 Testi: Fiorella Angeli Coordinamento scientifico: Federico Della Puppa Tutti i diritti riservati. Nessuna parte di questo libro può essere riprodotta o trasmessa in qualsiasi forma o con qualsiasi mezzo elettronico, meccanico o altro, senza l’autorizzazione scritta dei proprietari dei diritti e dell’editore.

CONDOMINIO SOSTENIBILE

GUIDA PER LA MANUTENZIONE E LA MESSA A NORMA DEL PATRIMONIO ESISTENTE Le manutenzioni ordinarie e straordinarie, le attività in carico all’inquilino e quelle di competenza condominiale

VIRGINIA GAMBINO

4 INDICE

L’autrice, Fiorella Angeli............................................ p a g . 8 Coordinamento scientifico, Federico della Puppa.......... p a g . 9 Introduzione: Il nuovo condominio............................. p a g . 10 I CONDOMINI IN ITALIA I condomini dal punto di vista energetico.................... p a g . 16 Lo stato del patrimonio residenziale italiano dal punto di vista energetico........................................ p a g . 17 La fotografia dei condomini dal punto di vista energetico fornita da Legambiente......... p a g . 22 Condomini e rischio sismico...................................... p a g . 25 SPECIALE SUPERBONUS Novità introdotte dal superbonus e applicabilità al contesto condominiale............................................. p a g . 36 Le principali novità introdotte con il superbonus............... p a g . 37 Il condominio tra i principali beneficiari .......................... p a g . 40 Ambito soggettivo e oggettivo di applicazione.................. p a g . 41 Unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo. . .......................... p a g . 43 Condomini misti e applicabilità alle singole unità immobiliari....................................................... p a g . 44 Requisito della regolarità urbanistica ed edilizia degli edifici oggetto d’intervento................................... p a g . 48 Requisiti in merito alle categorie di accatastamento dell’immobile oggetto d’intervento................................ p a g . 51 Demolizione e ricostruzione e applicabilità del superbonus........................................................ p a g . 52 Detrazione al 110%: interventi ammissibili................... p a g . 53 Gli interventi ammessi al superbonus 110%: tipologia e requisiti.................................................... p a g . 54 Obblighi generali per accedere alle detrazioni al 110%........ p a g . 57

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Gli interventi trainanti............................................. p a g . 62 A. Interventi sull’Involucro edilizio .. ............................... p a g . 63 2. Interventi su impianti di climatizzazione invernale ........................................ p a g . 69 3. Interventi antisismici............................................... p a g . 73 Gli interventi trainati............................................... p a g . 76 1. Interventi di efficientamento energetico....................... p a g . 79 2. Installazione impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo. . . p a g . 92 3. Infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici.............. p a g . 94 Altre spese detraibili oltre a quelle da attribuire ai singoli interventi................................... p a g . 95 La novità principale: sconto in fattura e cessione del credito............................................... p a g . 97 Le diverse possibilità di utilizzo del superbonus e dei bonus ordinari................................................... p a g . 98 Gli ambiti entro cui è possibile usufruire della cessione del credito e dello sconto.......................... p a g . 98 Quando è particolarmente vantaggioso usare l’opzione del credito d’imposta o lo sconto in fattura.......... p a g . 99 Approfondimento sullo sconto in fattura. . ....................... p a g . 100 Approfondimento sulla cessione del credito d’imposta....... p a g . 100 La scelta dell’opzione: quando va fatta........................... p a g . 102 La scelta dell’opzione: come va comunicata..................... p a g . 102 Chi invia la comunicazione. . ......................................... p a g . 103 I documenti richiesti per l’applicazione dello sconto in fattura e della cessione del credito............................. p a g . 104 Schemi di funzionamento............................................ p a g . 105 Procedure, step da seguire e adempimenti per l’amministratore di condominio............................ p a g . 107 Il ruolo dell’amministratore: l’importanza della pre fattibilità degli interventi................ p a g . 108 Adempimenti da compiere nella fase propedeutica all’inizio del lavori...................................................... p a g . 109

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Adempimenti e procedure da compiere nella fase esecutiva................................................... p a g . 111 Adempimenti e procedure se si opta per cessione del credito e/o sconto in fattura in condominio................. p a g . 112 La costituzione minima dell’assemblea e il quorum deliberativo............................................................. p a g . 113 Adempimento trasversale per l’amministratore: la conservazione della documentazione.......................... p a g . 115 Ulteriori aspetti ai quali l’amministratore deve prestare attenzione per non incorrere in sanzioni...... p a g . 115 Il compito della gestione dei pagamenti ......................... p a g . 116 Chi riveste il ruolo dell’amministratore nel caso di lavori in micro condomini.............................. p a g . 116 Il processo generale da attivare per l’utilizzo del superbonus ........................................................ p a g . 118 Sintesi della documentazione richiesta per il superbonus 110%............................................... p a g . 119 I controlli ................................................................ p a g . 120 Schede di approfondimento...................................... p a g . 125 SCHEDA 1 - Comunicazione dell’opzione.......................... p a g . 126 SCHEDA 2 - Asseverazione........................................... p a g . 129 SCHEDA 3 - Visto di conformità..................................... p a g . 132 SCHEDA 4 - Il fondo lavori............................................ p a g . 139 SCHEDA 5 - Possessore o detentore dell’immobile............. p a g . 142 SCHEDA 6 - Le parcelle per le prestazioni tecniche e per l’amministratore di condominio............................. p a g . 146 Casi applicativi in condominio................................... p a g . 149 CASO 1 - Lavori su parti comuni e unità immobiliari non residenziali........................................................ p a g . 150 CASO 2 - Lavori su parti comuni del condominio e presenza di unità immobiliari funzionalmente indipendenti....................................... p a g . 151 CASO 3 - Cappotto esterno su porzione dell’immobile........ p a g . 152 CASO 4 - Interventi in edifici vincolati............................. p a g . 153

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CASO 5 - Superbonus intervento trainante su parti comuni e possibilità per le singole unità immobiliari.......... p a g . 153 CASO 6 - Rifacimento dell’impianto centralizzato e condomini oppositori................................................. p a g . 154 CASO 7 - Unità immobiliari prive di impianto termico e rifacimento dell’impianto centralizzato in condominio........ p a g . 157 CASO 8 - Lavori di rifacimento del lastrico solare in condominio da parte di un singolo condomino proprietario.............................................. p a g . 157 CASO 9 - Rifacimento del tetto in condominio e specifiche in merito alla superficie disperdente................. p a g . 159 CASO 10 - Lavori su parti comuni e interventi su singole unità immobiliari............................................. p a g . 160 CASO 11 - Condominio e lavori sull’impianto di riscaldamento: specifiche generali e possibilità per i singoli condomini...................................................... p a g . 160 Normativa di riferimento.......................................... p a g . 163 Tutte le documentazioni a cui far riferimento citate nel presente manuale................................................ p a g . 164 Sismabonus............................................................. p a g . 164 Ecobonus................................................................ p a g . 164 Bonus facciate.......................................................... p a g . 166 Provvedimenti attuativi. ............................................. p a g . 166 Documenti di prassi di base......................................... p a g . 167 Risposta ad interpelli e risoluzioni................................. p a g . 168 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI FAQ sull’agevolazione Superbonus 110%...................... p a g . 172 Bonus facciata........................................................ p a g . 173 Bonus ristrutturazioni edilizie................................... p a g . 178 Ecobonus............................................................... p a g . 188 Sismabonus............................................................ p a g . 201 Interventi combinati per riduzione rischio sismico e riqualificazione energetica . . ................................... p a g . 206

8 L’autrice

Fiorella Angeli

Fiorella Angeli (Levico Terme, 1987). Laurea Magistrale in Pianificazione e Progettazione della Città e del Territorio presso la facoltà di Firenze. Ha approfondito le conoscenze sulle politiche di recupero urbano grazie a numerose esperienze all’estero in Francia, Spagna ed Inghilterra attraverso i programmi europei Erasmus e Placement-. Nel 2014 ha insegnato pianificazione strategica per il Master di II° livello in Pubblica Amministrazione dell’Universita ̀ Ca’ Foscari di Venezia e nel 2015 ha collaborato con l’Università IUAV di Venezia sui temi della rigenerazione urbana. Dal 2014 al 2016 è stata collaboratrice di Theorema (società di studi e analisi nel campo economico e territoriale) dove si è occupata di studi e analisi strategiche per lo sviluppo economico e territoriale. Dal 2017 collabora stabilmente con Smart Land, società di analisi e ricerche dove si occupa di studi nel campo della pianificazione strategica, per programmi di sviluppo economico e territoriale e per analisi e ricerche di mercato legate al settore dell’urbanistica, dell’edilizia e del territorio. Dal 2014 collabora con le testate del gruppo Virginia Gambino Editore, in particolare con YouTrade, YouBuild e Condominio Sostenibile e Certificato.

COORDINAMENTO SCIENTIFICO 9

Federico Della Puppa (Venezia, 1961). Dottorato di ricerca in Economia Montana e dell’Ambiente. Dal 2001 è al 2018 ha insegnato Economia e Gestione delle Imprese come professore a contratto presso l’Università IUAV di Venezia. Dal 1993 al 2004 è stato ricercatore senior presso Cresme Ricerche, dove si è occupato di analisi economica, territoriale e di studi di fattibilità. Ha collaborato con numerose fondazioni e istituti di ricerca e dal 2004 al 2008 è stato Project Manager presso il Comune di Venezia per la realizzazione del programma di riqualificazione urbana Urban Italia “apriamo i muri”. Nel 2007 è diventato esperto europeo nell’ambito del programma Urbact - Support for Cities. Dal 2009 al 2011 è stato responsabile dell’Ufficio Politiche Comunitarie del Comune di Vicenza. Nel 2012 è stato socio fondatore di Theorema, società di analisi e ricerche economiche e territoriali, dove si è occupato di analisi socioeconomiche e territoriali nel campo dello sviluppo urbano, con particolare riferimento ai temi dell’innovazione e della sostenibilità. Dal 2017 collabora stabilmente con la società di studi e ricerche Smart Land, della quale è responsabile per l’area Analisi&Strategie. È stato collaboratore fisso del mensile VilleGiardini dal 1995 al 2004. Ha inoltre collaborato con le riviste Costruire, Polis e De Iure Publico. Dal 2012 collabora stabilmente con le riviste del gruppo Virginia Gambino Editore. È coordinatore scientifico del Centro Studi YouTrade e delle attività formative della YouTrade Academy.

Federico Della Puppa

10 INTRODUZIONE

Il nuovo condominio Se fino a qualche anno fa la parola d’ordine riferita agli edifici residenziali era “smart”, negli ultimi due anni un’altra parola ha sostituito, nel dibattito nazionale, l’attenzione sulla tecnologia, spostandola sul tema della rigenerazione urbana, tema nel quale gli edifici, e in particolare quelli residenziali e condominiali, hanno particolare rilevanza. Il tema della rigenerazione urbana è alla base delle politiche di rilancio dell’economia edilizia e delle costruzioni messe in atto dal Governo nell’evoluzione post crisi dovuta agli effetti della pandemia per Covid-19. Il passaggio da smart a rigenerazione è un passaggio importante, perché inserisce il tema dello sviluppo tecnologico e delle sue soluzioni, anche per i condomini, all’interno di un ambito più ampio, e sul quale è necessario concentrarci ed investire, che riguarda la riqualificazione delle città, dei territori, il miglioramento delle condizioni strutturali degli edifici dal punto di vista antisismico e la rigenerazione energetica. Tutti temi al centro dell’Agenda 2030 dell’ONU, rappresentati attraverso i suoi 17 macro obiettivi, uno dei quali, l’obiettivo 11 è dedicato espressamente alle città e alle comunità. Ogni nazione negli ultimi anni ha adeguato le politiche di intervento e sostegno, ai diversi settori e alle politiche stesse, a questi macro obiettivi mondiali, che l’Unione europea ha poi tradotto nelle linee di indirizzo che ogni paese o regione deve adottare per proseguire nello sviluppo di una società sempre più sostenibile, intelligente e inclusiva.

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In questo quadro il ruolo degli edifici residenziali condominiali è strategico, perché in Italia coinvolge il 58% dei nuclei familiari, pari a 14,3 milioni di alloggi in oltre 1,2 milioni di edifici. Estendendo la definizione di condominio, peraltro, si potrebbe arrivare a valori ancora più alti (ci si riferisce alle situazioni condominiali costituite da 2 o 3 alloggi, casi tutt’altro che rari in Italia, ancorché non gestiti da amministratori condominiali professionisti). Il ruolo dunque è strategico per un duplice motivo: • da un lato la dimensione quantitativa del sistema dei condomini residenziali italiani, una dimensione rilevante che i numeri, ormai ben

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noti e da anni presentati dal Centro Studi YouTrade, evidenziano in tutta la loro importanza; • da un altro lato la dimensione qualitativa del sistema residenziale italiano, oggi in forte ritardo sulle esigenze di risparmio energetico e di miglioramento qualitativo degli standard abitativi, in ottica di migliore sicurezza e aumento del benessere degli individui. I condomini dunque sono al centro delle politiche di rigenerazione urbana, oggi, perché rappresentano l’ossatura strutturale delle città. Le azioni intraprese dai vari governi negli ultimi anni, con le opportunità di defiscalizzazione specifiche per i condomini, hanno rappresentato una buona intuizione politica, ma hanno rivelato una scarsa adesione nella pratica, per la mancanza di una vera e propria convenienza all’investimento e alla spesa, soprattutto da parte dei cittadini, proprietari o inquilini, meno abbienti o incapienti fiscalmente, nonostante le opportunità di cessione del credito previste dalle norme ma scarsamente utilizzate. Le scelte emergenziali messe in atto dal Governo in questa fase post Covid hanno riguardato la necessaria fase di rientro dalle

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criticità sociali ed economiche, ma per il settore delle costruzioni e in particolare per l’edilizia residenziale sono state messe in atto una serie di norme specifiche di intervento che mai come oggi rappresentano una grandissima opportunità per avviare, finalmente si può dire, una stagione di rigenerazione urbana e riqualificazione degli edifici residenziali di grande dimensione, che ad oggi non aveva mai avuto così ampie potenzialità.

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Il Superbonus del 110% rappresenta infatti quell’elemento in grado di scardinare e risolvere tutti i potenziali dubbi sulle opportunità di riqualificazione edilizia e rigenerazione energetica, in quanto il meccanismo previsto, con la cessione del credito fiscale al sistema bancario o assicurativo, permette realmente di realizzare gli interventi di miglioramento in un’ottica di “costo zero” per i condomini. Vero è infatti che a partire dal 15 ottobre 2020 la piattaforma di richiesta dei crediti fiscali per gli interventi previsti dal Superbonus del 110% ha già ricevuto 2.000 richieste per un totale di 13 milioni di euro di interventi, una goccia rispetto ai 13 miliardi attesi per il 2021, ma un dato comunque significativo, vale a dire che già 2.000 contribuenti erano pronti a utilizzare la piattaforma dell’Agenzia delle Entrate e dell’ENEA ad appena tre mesi dalla conversione in legge del decreto del 17 maggio che ha istituito il Superbonus del 110%.

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Ma l’altra grande novità è che la cessione del credito (o lo sconto in fattura, a seconda dei casi) sono possibilità che oggi possono essere sfruttate non solo in regime di superbonus, ma anche per i bonus che possiamo definire “ordinari” e che sono quelli che ben conosciamo, dal 50% per le riqualificazioni edilizie, al 65% per quelle energetiche, fino a quelle più rilevanti dedicate all’antisismica e, molto importante per i condomini, il bonus facciate, con il 90% di credito fiscale degli interventi. Insomma, la carta della cessione del credito, che oggi tutti i gruppi bancari, assicurativi e finanche Poste Italiane si stanno giocando con prodotti finanziari pensati ad hoc, è veramente la carta vincente di un provvedimento che per ora è temporaneo e scadrà alla fine del 2021. C’è tutto il tempo per decidere e attuare i lavori, che rappresentano il cuore di questa guida, una guida pensata per affrontare in modo strutturato e informato le varie fasi relative alla riqualificazione e rigenerazione degli edifici condominiali.

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Riqualificare e rigenerare dunque oggi non solo si può, ma è anche conveniente, perché il 100% dell’intervento può trasformarsi in credito fiscale da cedere a chi può finanziare la spesa. Non è teoria, ma pratica. Già a settembre alcuni condomini hanno cominciato a realizzare interventi molto consistenti di rigenerazione e riqualificazione. Citiamo per tutti il primo condominio che in Italia ha usufruito di questa oppor-

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tunità, il “Condominio Iris” di 19 unità abitative, ubicato a Prato in via Baracca 65, un condominio che già prima della fine di settembre aveva istruito le pratiche per avviare la riqualificazione, grazie ad una forte collaborazione tra l’Amministrazione comunale di Prato, una primaria associazione di amministratori condominiali e i vari professionisti coinvolti, compresa una importante società di vendita e gestione di energia e servizi multiutility, che ha permesso di avviare lavori che dureranno circa sette mesi per un totale di circa un milione di euro di investimento. Tra i lavori programmati, la realizzazione del cappotto termico, la sostituzione di tutti gli infissi e la trasformazione dell’attuale centrale termica a gasolio con due centrali a metano. Il superbonus dunque è effettivamente una marcia in più, una marcia utile in questa fase congiunturale e che potrà aiutare molti amministratori condominiali e a suggerire a far fare le giuste scelte ai propri condomini e amministrati. Questa norma infatti mette al centro dell’attenzione proprio la figura dell’amministratore condominiale come soggetto in grado di attivare e coordinare le azioni, con il supporto del mondo professionale delle imprese, dei tecnici e dei commercialisti, altra nuova figura che entra nel processo e nella filiera per garantire l’effettiva cedibilità dei crediti fiscali.

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La guida che presentiamo dunque è una guida operativa, con schemi ed esempi utili a illustrare anche ai propri condomini le soluzioni e le opportunità di intervento, nei vari ambiti sui quali un condominio è chiamato a intervenire per riqualificarsi e rigenerarsi, o anche semplicemente per realizzare la manutenzione ordinaria. A tale scopo la guida è strutturata in modo tematico e per ogni tema sono riportate tipologie di lavori da realizzare, associate alla possibilità di utilizzare i bonus, con una serie di casi studio utili a risolvere alcuni quesiti abbastanza generali per amministratori e condomini. La guida che presentiamo in queste pagine è totalmente rinnovata rispetto alle guide precedenti, e il merito va soprattutto alla dott.ssa Fiorella Angeli, che ha curato la guida nei suoi contenuti, dalle schede dei lavori al funzionamento del Superbonus e degli altri bonus. A lei il nostro ringraziamento. Buona consultazione!

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I condomini in Italia

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I CONDOMINI DAL PUNTO DI VISTA ENERGETICO

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Lo stato del patrimonio residenziale italiano dal punto di vista energetico L’analisi degli Ape rilasciati in Italia negli ultimi 4 anni (1.460.826 certificazioni pari al 4,7% delle abitazioni totali presenti in Italia) permette di restituire una prima fotografia dello stato degli immobili residenziali italiani dal punto di vista energetico.

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L’analisi evidenzia il rilevante peso degli edifici energivori: • oltre il 55,3% risulta nella classe energetica più bassa (classe G) ovvero un edificio residenziale su due; • soltanto l’8,2% ricade nella classe energetica A (da A1 a A4) ad alta efficienza energetica ovvero meno di un edificio su 10.

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Distribuzione degli Ape rilasciate in Italia nel comparto residenziale per classe energetica

(fonte: elaborazione su dati ENEA)

Un dato rilevante è la classificazione energetica dell’edificio in base all’anno di costruzione dell’immobile. In Italia, oltre l’84% delle abitazioni è stato costruito prima del 1991, anno della prima legge sull’efficienza energetica in edilizia.

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Distribuzione delle abitazioni italiane per epoca di costruzione

(fonte: elaborazione su dati ISTAT 2011)

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Il primo salto importante in termini di efficientamento degli edifici, realizzato grazie alla norma sopra citata, è visibile analizzando la tabella seguente. L’incidenza degli edifici ricadenti nella classe energetica più bassa va via via diminuendo in rapporto alla riduzione dell’età dell’immobile registrando un salto evidente tra gli edifici costruiti prima del 1991 e dopo il 1991.

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La presenza oggi in Italia di un patrimonio edilizio vetusto, come evidenziato nel grafico precedente, e il rilevante peso che l’età dell’immobile “gioca” in termini energivori (dimostrabile dalla tabella sopra riportata) evidenzia in maniera ancora più rilevante lo stato precario in cui verte la maggior parte del patrimonio residenziale nazionale con conseguenze dirette in termini economici, ambientali e di salute e confort sulle persone che vi vivono.

20 I CONDOMINI IN ITALIA

Incidenza della classe energetica degli edifici per epoca di costruzione sulla base degli APE rilasciati negli ultimi 4 anni

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1945-1972 1973-1991 1992-2005 2006-2015 2016-2019

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(fonte: elaborazione su dati ENEA)

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Un dato interessante è emerso dall’analisi della motivazione che ha portato alla necessità di redigere gli Ape. Rispetto a ciò, si evidenzia che solo il 6,4% degli Ape rilasciati negli ultimi 4 anni è da attribuire a motivazioni ricollegabili ad interventi di riqualificazione edilizia o ristrutturazione importante. La motivazione principale è da collegare alla necessità di effettuare passaggi di proprietà o locazioni (in tale motivazione ricadono l’83% delle Ape rilasciate).

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Distribuzione degli APE degli ultimi 4 anni secondo le motivazioni

(fonte: elaborazione su dati ENEA)

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22 I CONDOMINI IN ITALIA

La fotografia dei condomini dal punto di vista energetico fornita da Legambiente Un dato rilevante inerente allo stato dei condomini Italiani dal punto di vista energetico e del confort abitativo è possibile ricavarlo dallo studio effettuato da Legambiente durante la campagna Civico 5.0 effettuata nel 2018. Da tale studio emerge la fotografia dei condomini italiani: si tratta di immobili per lo più costruiti prima degli anni ’70 e per la maggior parte ricadenti in zona climatica E. I materiali prevalentemente utilizzati per la costruzione sono risultati quelli cementizi e latero-cementizi per la muratura di tamponamento e calcestruzzo armato per il telaio. Dall’indagine sono emerse le caratteristiche principali delle unità residenziali dei condomini: • Il sistema di distribuzione del calore maggiormente presente è quello centralizzato per il 55,6% con prevalenza nel nord Italia. • Il 60% delle abitazioni è risultato sprovvisto di termostato ambientale. • Il 42% non ha installate valvole termostatiche. • I sistemi di contabilizzazione del calore (ripartitori) sono presenti solo nel 53% delle abitazioni. • La caldaia a condensazione è usata da 6 famiglie (17%), pompe di calore da 5 famiglie (14%), e risulta quasi assente l’utilizzo di una fonte rinnovabile.

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L’indagine evidenzia al contempo la situazione delle unità abitative in condominio dal punto divista del confort: • Il 44% delle famiglie segnalano fenomeni di eccessivo caldo e/o freddo. • Il 33,3% delle famiglie evidenzia problemi di eccessivo soleggiamento. • Nel 28% delle abitazioni sono stati riscontrati problemi di umidità e nel 6% di tali abitazioni sono stati riscontrati problemi seri di muffa. Tale dato porta l’Italia oggi ad essere uno dei paesi con la più alta percentuale di abitazioni umide.

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Rilevante è il dato inerente la certificazione energetica delle abitazioni. Il 56% delle famiglie non è a conoscenza della classe energetica della propria casa. Quando nota, nel 39% dei casi si trattava di una classe G mentre in classe A ricadono solo il 6% delle abitazioni. Per quanto riguarda la spesa media per famiglia per il fabbisogno energetico l’ammontare medio è di circa 1.450 euro con valori massimi e minimi rispettivamente di 2.300 e 600 euro. Di queste la spesa media per la fornitura elettrica ammonta a circa 500 euro/anno (con valori minimi e massimi compresi tra 250 e 1.200 euro) mentre quella relativa alla fornitura termica è di 800 euro/anno (con valori minimi e massimi compresi tra 300 e 1.700 euro). Dal punto di vista del comportamento termico, l’indagine ha permesso di rilevare nel complesso comportamenti termici non sufficienti presentando superfici verticali e orizzontali caratterizzate da debole tenuta termica così come infissi e serramenti. Si sono rilevate nella maggior parte dei casi temperature superficiali dell’edificio fortemente disomogenee sintomo di un basso confort ambientale che portano nei casi più gravi a condensazione, muffa e umidità.

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Sono dati che mettono in evidenza le criticità del patrimonio residenziale italiano e che si riflettono sulla qualità della vita delle persone che vi abitano. Stato e criticità dei condomini in Italia

(Fonte: elaborazione su dati Legambiente Civico 5.0)

24 I CONDOMINI IN ITALIA

In sintesi lo studio stima che oltre il 62% dei condomini italiani necessita oggi di un’ampia riqualificazione energetica funzionale a migliorare il confort abitativo e al contempo funzionale alla riduzione dei costi in bolletta per le famiglie; un intervento che genera vantaggi multidirezionali. Intervenire dal punto di vista energetico significa infatti abbattere mediamente l’importo della bolletta di 620 euro medi ad alloggio, incrementare il valore immobiliare fino al 15%, ridurre le emissioni di CO2 con vantaggi significativi per l’ambiente e migliorare la qualità della vita delle persone (riduzione dell’umidità, della muffa, degli sbalzi termici ecc). Diffondere e al contempo sensibilizzare le persone sui vantaggi che un intervento di riqualificazione energetica può apportare nei termini sopra citati risulta una sfida centrale ancor più oggi che è possibile realizzare i lavori di efficientamento energetico quasi a costo zero grazie al nuovo Superbonus. Sono proprio i lavori promossi dal Superbonus quelli che risultano ad oggi meno praticati e attuati sui condomini italiani. Dalla rilevazione effettuata da Legambiente la realizzazione del cappotto termico risulta la soluzione di efficientamento meno praticata dalle famiglie rilevando un’incidenza di appena l’8%. Le famiglie danno priorità a interventi meno invasivi, più veloci e meno onerosi in termini economici. Gli interventi più praticati agiscono sugli infissi e serramenti.

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Soluzioni di efficientamento maggiormente praticate dalle famiglie

(Fonte: elaborazione su dati Legambiente, Civico 5.0)

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CONDOMINI E RISCHIO SISMICO

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26 I CONDOMINI IN ITALIA

L’Italia si manifesta come un territorio fortemente fragile dal punto di vista sismico, con oltre 2.924 comuni ricadenti in fascia a rischio sismico medio alto ed alto (fascia 1 e 2) pari al 37% dei comuni totali. Se si comprendono i comuni ricadenti in fascia di rischio medio basso (3° fascia) è possibile sostenere che solo 1 comune su 4 è a rischio quasi zero. Confrontando il rischio sismico di ciascun comune (aggiornato al 2020) con il numero di condomini presenti a livello di singolo comune (dati Istat 2011) si stimano pari a 2.278 milioni i micro condomini (da 2 a 8 interni) che ricadono in una fascia di rischio sismico medio alto e alto (ovvero il 43,2% del totale) e a 233.272 ovvero al 38,0%, i condomini con obbligo di amministratore ricadenti nelle medesime fasce. A livello nazionale è possibile affermare che, al netto delle case singole, oggi 354.477 edifici ricadono in una fascia di rischio sismico massimo (pari al 6%) e il 37% degli edifici ovvero 2,1 milioni ricadono in una fascia di rischio medio alto per un totale di 2,5 milioni di edifici che necessitano di dovute precauzioni ed attenzioni in materia di staticità.

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Micro condomini e condomini con obbligo di amministrazione condominiale per fascia di rischio sismico

Micro condomini (da 2 a 8 unità) FASCE DI RISCHIO

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Edifici condominiali (oltre le 9 unità) N°

(Fonte: elaborazionelaborazione su dati ISTAT e Protezione Civile)

Totale N°

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Mappa dei comuni per fascia di rischio sismico

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(Fonte: elaborazionelaborazione su dati Protezione Civile)

LEGENDA Fascia di rischio 1 Fascia di rischio 2 Fascia di rischio 3 Fascia di rischio 4

28 I CONDOMINI IN ITALIA

Distribuzione dei condomini con amministratore (ovvero costituiti da piĂš di 8 unitĂ immobiliari) in fascia di rischio sismico medio- alto (fascia 1 e 2)

LEGENDA Numero di condomini in fascia sismica di rischio 1 e 2 esclusi dalla fascia di rischio 1 e 2 < a 50 da 50 a 100 da 250 a 500 da 500 a 1.000 da 1.000 a 5.000 > di 5.000

L O S

(Fonte: elaborazione su dati ISTAT e Protezione Civile)

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CONDOMINIO SOSTENIBILE 29

Distribuzione dei condomini con amministratore (ovvero costituiti da piĂš di 8 unitĂ immobiliari) che possono usufruire del Superbonus ovvero ricadenti in fascia di rischio 1, 2 e 3. LEGENDA Numero di condomini che hanno accesso al Superbonus-Sismabonus esclusi in quanto in fascia rischio 4 < a 50 da 50 a 100

IR U Q

(Fonte: elaborazione su dati ISTAT e protezione civile)

da 100 a 250 da 250 a 500 da 500 a 1.000 da 1.000 a 5.000 da 5.000 a 10.000 > di 10.000

30 I CONDOMINI IN ITALIA

Per quanto riguarda i micro condomini, a livello regionale la Calabria risulta la regione più fragile con il 100% dei micro condomini ricadenti in fascia 1 e 2 seguita dal territorio delle Marche, dell’Umbria, della Basilicata e della Sicilia (rilevando per tutti un’incidenza superiore al 90%). Micro condomini e rischio sismico – un quadro regionale

REGIONI

FASCIA 1 RISCHIO ALTO

O L O

FASCIA 2 RISCHIO MEDIO ALTO

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FASCIA 3 RISCHIO MEDIO BASSO

Q C A

(Fonte: elaborazione su dati ISTAT e protezione civile)

INCIDENZA MICRO TOTALE CONDOMINI MICRO RICADENTI CONDOMINI IN FASCIA A RISCHIO 1 E 2

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32 I CONDOMINI IN ITALIA

Per quanto riguarda i condomini di medio grandi dimensioni (ovvero con più di 8 interni) i valori regionali si eguagliano a quelli illustrati in precedenza, con una netta predominanza di condomini a rischio (oltre il 90% dei condomini totali presenti nel territorio) nelle regioni del centro-sud (in particolare Calabria, Umbria, Sicilia, Marche oltre che Campania). Condomini e rischio sismico – un quadro regionale

REGIONI

FASCIA 1 R ISCHIO ALTO

FASCIA 2 RISCHIO MEDIO ALTO

FASCIA 3 INCIDENZA RISCHIO TOTALE CONDOMINI MEDIO CONDOMINI AD ACCESSO BASSO SISMABONUS

P O L

(Fonte: elaborazione su dati ISTAT e Protezione Civile)

Il rischio sismico di un edificio oltre ad essere legato alle condizioni geologiche del territorio nel quale insiste l’immobile, risulta direttamente

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CONDOMINIO SOSTENIBILE 33

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collegato anche a fattori intrinsechi dell’edificio ovvero al suo stato conservativo e alla sua epoca di costruzione. Gli edifici costruiti prima del 1971 e del 1974 (anno della legge 1086, norme per la disciplina delle opere di conglomerato cementizio armato e legge 64, provvedimenti per la costruzione con particolari prescrizioni per le zone sismiche), non hanno dovuto rispettare nessuna normativa antisismica con la conseguente costatazione che potenzialmente è possibile sostenere che più della metà del patrimonio edilizio (circa il 54%,) è stato costruito senza il rispetto di criteri di sicurezza statica e quindi a rischio crollo in presenza di un evento sismico rilevante ed in assenza di accertamenti e adeguamenti strutturali. La dimensione quantitativa del rischio statico aumenta al 74% se la si rapporta alla data della prima concreta legge sull’idoneità statica, varata 10 anni dopo con la L.47 del 1985.

34 I CONDOMINI IN ITALIA

Edifici per epoca di costruzione

(Fonte: elaborazione su dati ISTAT)

L O S

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Andando in profondità sulle caratteristiche del patrimonio edilizio residenziale italiano ricadente in fascia 1 e 2 ovvero a medio-alto e alto rischio è possibile constatare che il 56% di tale patrimonio è stato costruito prima del 1971 e il 17% risulta in uno stato mediocre e pessimo. Edifici per epoca di costruzione per fascia di rischio sismico

CLASSE DI 1918 e RISCHIO prec. SISMICO

1919 1945

1946 1960

1961 1970

1971 1980

(Fonte: elaborazione su dati ISTAT e Protezione Civile)

1981 1990

1991 2000

2001 2005

2006 e succ.

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I T N Speciale Superbonus

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36 Novità introdotte

NOVITÀ INTRODOTTE DAL SUPERBONUS E APPLICABILITÀ AL CONTESTO CONDOMINIALE

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CONDOMINIO SOSTENIBILE 37

Le principali novità introdotte con il superbonus Il decreto Rilancio DL n. 34/2020, (convertito con modificazione con la legge n. 77/2020) nell’ambito delle misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da Covid-19, ha incrementato al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, ripartita in 5 anni (con quote annuali di pari importo), a fronte di specifici interventi (approfonditi nella sezione seguente) in ambito di: • efficienza energetica • riduzione del rischio sismico • installazione di impianti fotovoltaici • installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

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Le nuove disposizioni, che consentono di fruire di una detrazione del 110% delle spese, si aggiungono a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni dal 50% all’85% delle spese spettanti per interventi di: • recupero del patrimonio edilizio (cd. Sismabonus) • riqualificazione energetica degli edifici (cd. Ecobonus)

Q C A

La vera novità introdotta è però la possibilità di optare, in luogo della fruizione diretta della detrazione: • per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi • per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante. Tali possibilità riguardano non solo gli interventi ai quali si applica il Superbonus ma anche agli interventi che usufruiscono dei bonus ordinari già in vigore ovvero: • agli interventi di recupero del patrimonio edilizio previsti dal TUIR (manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione); • agli interventi in Ecobonus ovvero di riqualificazione energetica;

38 Novità introdotte

• agli interventi in Sismabonus ovvero di adozione di misure antisismiche; • agli interventi rientranti nel bonus facciate ovvero di recupero e restauro delle facciate. Le principali novità introdotte con il Superbonus

> Domande - risposte

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Le spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 per gli interventi iniziati prima di tale data a quali condizioni sono ammissibili alle detrazioni del 110%?

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Il comma 1 dell’art. 119 del “decreto rilancio” prevede che la detrazione si applica nella misura del 110% per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021.

La norma, in sostanza, non fa riferimento alla data di inizio dei lavori ma pone soltanto la condizione che la detrazione del 110% si applica alle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020. Questo significa che il Superbonus può essere richiesto anche per lavori iniziati prima del 1° luglio, purché le relative spese vengano documentate nel lasso di tempo in cui è in vigore l’agevolazione (quindi dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021)

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40 Novità introdotte

Il condominio tra i principali beneficiari Il condominio, e non le parti comuni di edifici, viene riconosciuto come uno dei beneficiari delle detrazioni. Tale accezione risulta centrale per comprendere l’ambito di applicabilità del Superbonus, concetto approfondito nella circolare dell’Agenzia delle Entrate 24/E dell’8 agosto 2020. Il condominio viene identificato secondo le norme civilistiche come forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Il Superbonus è quindi applicabile alle parti comuni dell’edificio condominiale propriamente detto. Rimane esclusa quindi la possibilità di usufruire del Superbonus per interventi su parti comuni a due o più unità distintamente accatastate in un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà in quanto l’edificio oggetto degli interventi non è costituito in condominio. Sono considerati beneficiari anche i condomini minimi ovvero costituito da un numero di condòmini inferiori a 8 a condizione che venga dimostrato che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Per beneficiare delle detrazioni, i condomini minimi seguono delle procedure semplificate come verrà approfondito nei paragrafi seguenti. > Domande - risposte

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Un contribuente proprietario interamente di un edificio con più unità immobiliari autonomamente accatastate può fruire del Superbonus? La risposta è no, perché la norma parla di spese sostenute dal condominio, per cui se l’edificio non è costituito in condominio (anche minimo) non può fruire delle detrazioni fiscali del 110%. Nella circolare n. 24/2020 dell’Agenzia delle Entrate è stato chiarito che il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate

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CONDOMINIO SOSTENIBILE 41

di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o, come in questo caso, in comproprietà fra più soggetti. Resta ferma l’applicabilità dei bonus nelle percentuali “ordinarie” con i quali, invece, sono agevolati anche gli interventi eseguiti su interi fabbricati composti da più unità distintamente accatastate, ma posseduti da un solo soggetto.

Ambito soggettivo e oggettivo di applicazione L’ambito soggettivo di applicazione riguarda oltre che i condomìni: • le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa arti e professioni su un numero massimo di due unità immobiliari (oltre alle parti comuni dell’edificio); • istituti autonomi case popolari per i quali è prevista un’estensione dell’agevolazione fino al 30 giugno 2022. Tale estensione è possibile anche per i condomini nei quali la prevalenza della proprietà dell’immobile da calcolare in base alle ripartizioni millesimali sia riferibile a detti istituti; • dalle cooperative di abitazione a proprietà individua.

Q C A

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Non possono accedere alla detrazione diretta: • i soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o imposta sostitutiva; • i soggetti che non possiedono redditi imponibili; • tutti gli organismi di investimento collettivo del risparmio (mobiliari e immobiliari) non soggetti a imposte sui redditi e IRAP. Tutti i soggetti sono invece ammessi all’agevolazione dello sconto in fattura o della cessione del credito d’imposta. Ai fini della detrazione le persone che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo o in qualità di familiari (vedi scheda di approfondimento possessore o detentore dell’immobile) ovvero: • in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto);

42 Novità introdotte

• in qualità di inquilino con contratto di locazione con obbligo di possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario; • i famigliari dei possessori o detentori dell’immobile (coniuge e conviventi di fatto con attestazione da parte di atto notarile di essere famigliari conviventi); • promissario acquirente dell’immobile oggetto dell’intervento con presenza di contratto preliminare. Gli interventi devono essere realizzati • su parti comuni di edifici in condominio (sia trainanti che trainati come approfondito successivamente) con specifiche per condomini misti; • su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); • su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); • su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati e se presenti lavori trainanti effettuati su parti comuni dell’edificio dove insistono le unità immobiliari oggetto d’intervento). > Domande - risposte

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Una società a responsabilità limitata (SRL) può accedere ai benefici? Le società sono escluse dall’elenco dei soggetti beneficiari. I soggetti titolari di reddito d’impresa o professionale possono rientrare tra i beneficiari del Superbonus nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati dal condominio sulle parti comuni se il condominio risulta per più del 50% a destinazione residenziale.

CONDOMINIO SOSTENIBILE 43

Unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo Oltre alle parti comuni di un edificio costituito in condominio e alle ville unifamiliari risultano beneficiarie delle agevolazioni le unità immobiliari situate in edifici plurifamiliari che siano: • funzionalmente indipendenti; • che dispongono di uno o più accessi autonomi dell’esterno. Secondo quanto riportato nel Decreto Agosto, per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Per funzionalmente indipendente, si fa riferimento ad una unità immobiliare dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. Per essere considerata unità immobiliare funzionalmente indipendente devono sussistere entrambi i requisiti.

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Se quindi all’interno di un edificio condominiale è presente una unità immobiliare con tali caratteristiche, il condominio e l’unità immobiliare vengono trattate come edifici distinti e quindi separatamente ai fini delle agevolazioni. > Domande - risposte Una unità immobiliare residenziale situata in un edificio non organizzato in condominio, con ingresso autonomo ed impianto autonomo nel cui edificio non sono presenti altre unità residenziali, ma solo attività commerciali può usufruire del bonus? Si, qualora l’unità immobiliare possa qualificarsi funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. In tal caso si potrà usufruire del bonus in quanto considerato immobile a se stante dal resto dell’edificio.

44 Novità introdotte

Condomini misti e applicabilità alle singole unità immobiliari In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio condominiale totalmente residenziale, il Superbonus al 110% si può applicare a tutte le unità immobiliari ovvero ogni condòmino potrà detrarre il 110% anche di interventi trainati realizzati all’interno del proprio appartamento (per le specifiche in merito alla tipologia di interventi trainanti e trainati si rimanda alla sezione seguente). Nel caso di condomini misti, si individuano due diverse situazioni in base all’incidenza della superficie adibita a residenziale secondo quanto riportato nella circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate: • Incidenza superiore al 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio. In questo caso le unità residenziali accedono sempre al Superbonus 110% e i proprietari delle unità immobiliari non residenziali (immobile strumentale o per deposito merce) possono detrarre il 110% delle spese sostenute per gli interventi nelle parti comuni dell’edificio (con impossibilità quindi di detrarre costi per interventi trainati all’interno della propria unità immobiliare. • Incidenza inferiore al 50% della superficie complessiva. • Delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio. In questo caso solo i proprietari degli immobili destinati ad abitazione possono usufruire delle detrazioni per le spese realizzate sulle parti comuni mentre rimangono esclusi i proprietari delle unità immobiliari non residenziali.

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> Domande - risposte In un condominio quali interventi di efficientamento energetico sono ammessi all’interno delle singole unità immobiliari? Chi vive in condominio potrà fruire del Superbonus per tutti gli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni (mediante la realizzazione di interventi trainanti) che danno diritto alla detrazione al 110%.

CONDOMINIO SOSTENIBILE 45

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L’esecuzione di almeno un intervento trainante (e il rispetto di determinate performance quali a titolo d’esempio il miglioramento di due classi energetiche dell’edificio o dove non possibile della classe più alta) dà diritto, inoltre, ad effettuare su ogni singola unità

46 Novità introdotte

immobiliare gli interventi considerati trainati di efficientamento energetico quali per esempio la sostituzione degli infissi, la sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente e se necessario l’eventuale adeguamento dei sistemi di distribuzione (per esempio i collettori e i tubi), emissione (per esempio i corpi scaldanti comprendenti anche i sistemi a pavimento purché compatibili con il generatore di calore) nonché i sistemi di regolazione e trattamento dell’acqua. In più è possibile installare impianti fotovoltaici, sistemi di accumulo e colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici. Si precisa che tali interventi dovranno essere realizzati contestualmente agli interventi “trainanti”, e che dovranno comportare un miglioramento di almeno due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

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Condizioni per l’applicabilità dell’agevolazione in base all’oggetto dell’intervento

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48 Novità introdotte

Requisito della regolarità urbanistica ed edilizia degli edifici oggetto d’intervento Il Superbonus 110% è ammesso solo nei casi di immobili in regola dal punto di vista urbanistico e privi di abusi edilizi non sanati. Delle piccole discordanze sono ammesse fino ad un massimo del 2% delle misure previste dal titolo abitativo (in ordine di altezze, distacchi, cubatura ecc) Nei lavori in condominio sulle parti comuni non ostacola la possibilità di accedere alle detrazioni la presenza di eventuali difformità urbanistiche o catastali presenti nelle singole unità immobiliari così come riportato nel decreto agosto comma 13-bis all’articolo 51. Sono solo infatti le parti comuni degli edifici interessati dagli interventi condominiali quelli che devono risultare conformi e legittimi. Al fine di valutare la presenza di difformità e abusi edilizi sarà necessario presentare il certificato di conformità urbanistica. Nell’eventualità di interventi su immobili realizzati quando era ancora assente l’obbligo di ottenere il titolo abitativo edilizio, lo stato di legittimità verrà certificato attraverso informazioni catastali e documenti. > Domande - risposte

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Cosa accade in caso di abusi edilizi? L’art. 51 comma 3 quinquies del Decreto Agosto/Rilancio ha inserito all’art. 119 del D.L. n. 34/2020 il seguente comma 13-ter: “Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.

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CONDOMINIO SOSTENIBILE 49

In definitiva, se si vuole fruire del Superbonus per interventi sulle parti comuni, l’eventuale abuso all’interno di una singola unità immobiliare non fa decadere il beneficio. Cosa diversa se l’abuso riguarda le parti comuni. In questo caso, il tecnico non potrà neanche richiedere il titolo edilizio necessario per avviare i lavori. Una minima discordanza tra progetto e costruito fa decadere dal Superbonus?

I T N

L’art. 34 bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal Decreto Semplificazioni, prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo, che sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

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Inoltre, ai fini della fruizione del Superbonus, si rammenta che oltre ai requisiti previsti dagli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio, ha sempre previsto che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di PROVE DI TENUTA NON DISTRUTTIVE SU SERBATOI E VASCHE INTERRATE • Bonifica risanamento dismissione serbatoi

• Indagini ambientali

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• Sicurezza sul lavoro

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50 Novità introdotte

titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. In conclusione, è quindi ammessa una limitata tolleranza superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali. Cos’è il certificato di conformità urbanistica e a cosa serve? Il certificato di conformità urbanistica consente di verificare se l’immobile presenta un abuso edilizio o difformità. È un documento che certifica la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. Attraverso tale documento è quindi possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso.

Un immobile realizzato quando non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio come fa a certificarne lo stato legittimo?

Il Decreto Semplificazioni stabilendo che per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. A tali documenti va aggiunto il titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile o sull’unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

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Requisiti in merito alle categorie di accatastamento dell’immobile oggetto d’intervento Al fine di poter accedere alle detrazioni, i condomini non devono essere accatastati in una delle seguenti categorie considerate di lusso:

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• A1 (case signorili). • A8 (ville). • A9 (palazzi, castelli e dimore storiche).

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L’ultima categoria esce dall’elenco degli esclusi e potrà quindi essere considerata alla pari dei normali condomini se risulta aperta al pubblico secondo quanto riportato all’art.80 DL 104/2020. Interventi in parti comuni di un condominio: elementi a cui bisogna prestare attenzione pena esclusione della possibilità di accedere al beneficio

52 Novità introdotte

> Domande – risposte Se sono presenti nel condominio singole unità immobiliari in categoria catastale A1, i possessori di tali unità hanno diritto al Superbonus se sostengono spese per gli interventi sulle parti comuni? I possessori o detentori delle unità immobiliari cd. di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) possono fruire della detrazione per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio. Tali soggetti, tuttavia, non possono fruire del Superbonus per interventi “trainati” realizzati sulle proprie unità.

Demolizione e ricostruzione e applicabilità del superbonus Il decreto semplificazioni, inserisce all’articolo 10 quanto segue: “In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”. La normativa riporta ancora che “costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

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La Circolare 24/E/2020 dall’Agenzia delle Entrate ha spiegato che le demolizioni e ricostruzioni devono essere inquadrabili come interventi di ristrutturazione edilizia secondo la nuova definizione riportata nel decreto semplificazione sopra citata. Il Superbonus è quindi applicabile anche nel caso in cui gli interventi vengano effettuati attraverso lavori di demolizione e ricostruzione.

CONDOMINIO SOSTENIBILE 53

DETRAZIONE AL 110%: INTERVENTI AMMISSIBILI

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54 INTERVENTI AMMISSIBILI

Gli interventi ammessi al superbonus 110%: tipologia e requisiti Gli interventi previsti nel Superbonus vengono esplicitati all’articolo 119 dividendoli in: • Interventi trainanti (comma 1 e 4) ovvero quelli necessari ed indispensabili per poter beneficiare del Superbonus al 110%. Intervengono in tema di efficientamento energetico (cappotto termico e impianti di climatizzazione) e sicurezza sismica da svolgersi sulle parti comuni dell’edificio condominiale (oppure in villette unifamiliari o unità immobiliari in edifici plurifamiliari con accesso indipendente da strada e funzionalmente indipendenti). • Interventi trainati (comma 2, 4bis, 5, 6,8) ovvero quelli che possono beneficare del bonus al 110% solo se posti in essere in abbinamento ai primi. Sono interventi per lo più di efficientamento energetico e possono essere svolti all’interno delle singole unità abitative oltre che sulle parti comuni dell’edificio. Unica eccezione si registra nel caso di edifici sottoposti al codice dei beni culturali. In questi casi qualora l’intervento trainante comporti un mancato rispetto del codice dei beni culturali, il Superbonus spetta anche senza la realizzazione di interventi trainanti, a condizione che si raggiunga il miglioramento di due classi energetiche o dove non possibile la classe migliore.

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Al fine di poter accedere alle detrazioni, specifiche differenti vengono riconosciute nel caso si tratti di interventi trainanti e trainati. In particolare: • gli interventi trainanti devono essere effettuati nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione ovvero tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021; • gli interventi trainati devono essere sostenuti nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

CONDOMINIO SOSTENIBILE 55

Gli interventi sono realizzati congiuntamente se le date delle spese sostenute per quelli trainati, sono ricomprese nellâ&#x20AC;&#x2122;intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti ammessi al Superbonus. Tipologia di interventi ammessi al superbonus al 110%

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56 INTERVENTI AMMISSIBILI

> Domande - risposte È sempre obbligatorio effettuare uno degli interventi trainanti per ottenere la detrazione o il credito d’imposta al 110%? Si, salvo l’ipotesi in cui l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, o gli interventi strutturali siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali. In tali casi, la detrazione o il credito d’imposta al 110% si applica a tutti gli interventi di riqualificazione energetica previsti anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti, fermo restando la condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di 2 classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta. Tipologia di interventi e oggetto dell’intervento: possibilità e obblighi

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Obblighi generali per accedere alle detrazioni al 110% La detrazione al 110% degli interventi trainanti e trainati viene calcolato su un importo massimo detraibile e spesa massima detraibile commisurato in base alla tipologia di ciascun intervento e facendo riferimento ai prezzi massimi consentiti per ciascuna opera secondo il tariffario stabilito nell’allegato inserito nel decreto attuativo “requisiti tecnici”. La verifica di tali rispondenze viene effettuata tramite asseverazione. Gli interventi volti all’efficientamento energetico devono consentire (anche congiuntamente) il raggiungimento del miglioramento di

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almeno due classi energetiche dell’edificio e se non possibile della classe più alta. Tale verifica viene effettuata attraverso l’attestazione APE pre e post intervento rilasciata dal tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata. Gli interventi di efficientamento implicano la presenza di un impianto termico esistente pena l’impossibilità di accedere alle detrazioni. Gli interventi volti a ridurre il rischio sismico devono dimostrare, attraverso opportuna asseverazione, l’efficacia degli interventi ovvero un concreto miglioramento della staticità dell’immobile. Ciascun intervento deve rispettare parametri e requisiti tecnici contenuti nel decreto attuativo del Ministro dello Sviluppo Economico del 6 agosto 2020 (GU Serie Generale n.246 del 05-10-2020) e i massimali di costo. I requisiti generali da rispettare per accedere al superbonus 110%

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La detrazione riconosciuta nella misura del 110% va ripartita tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo. Nel caso di più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascun intervento realizzato. Per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre fare riferimento: • alla data dell’effettivo pagamento sul criterio di cassa per quanto riguarda le persone fisiche, gli esercenti di arti e professioni e gli enti non commerciali; • alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali sulla base del criterio di competenza.

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NOTA BENE Come tutte le detrazioni d’imposta l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. Se tale imposta non trova capienza lorda di ciascun anno, non può essere utilizzata nei periodi d’imposta successivi ne essere chiesta a rimborso. Tale limite viene superato grazie all’introduzione dello sconto in fattura e della cessione del credito (vedi sezione apposita) > Domande - risposte Se l’edificio si trova in classe A3 è sufficiente salire alla classe A4 per veder riconosciuta la detrazione o credito d’imposta al 110%? Sì, la legge specifica che dove non sia possibile conseguire il miglioramento di due classi energetiche, sia sufficiente il conseguimento della classe energetica più alta, per l’appunto l’A4. È possibile realizzare più interventi trainanti contemporaneamente? Si. Come chiarito nella circolare dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, n. 24/E (cfr. paragrafo 4) “Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.”

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62 GLI INTERVENTI TRAINANTI

GLI INTERVENTI TRAINANTI

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Si riporta di seguito un approfondimento degli interventi considerati trainanti, specificando per ciascuna tipologia di intervento le spese massime ammissibili, le specifiche di costo massimo, i requisiti tecnici nonché elementi specifici a cui prestare attenzione. Nota bene L’approfondimento considera come immobile oggetto degli interventi l’edificio condominiale. Si ricorda che gli interventi trainanti per essere considerati tali devono essere effettuati in primis sulle parti comuni dell’edificio condominiale pena la perdita del beneficio di detrazione al 110%.

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A. Interventi sull’Involucro edilizio Quali sono Si tratta di interventi di isolamento termico degli involucri edilizi, il cosiddetto “cappotto termico”, funzionale a migliorare dal punto di vista energetico le prestazioni dell’edificio. L’isolamento termico interviene sulle superfici opache verticali (pareti perimetrali), orizzontali (coperture, pavimenti) e inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno, verso vani non riscaldati o il terreno che interessano l’involucro dell’edificio. Tipologia di spese ammissibili alla detrazione Rientrano tra le spese ammissibili per tale tipologia di intervento: • fornitura e messa in opera di materiale coibente per il miglioramento delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti; • fornitura e messa in opera di materiali ordinari, anche necessari alla realizzazione di ulteriori strutture murarie a ridosso di quelle esistenti, per il miglioramento delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti; • demolizione e ricostruzione dell’elemento costruttivo; • demolizione e ricostruzione o spostamento anche sotto traccia degli impianti tecnici insistenti sulle superfici oggetto d’intervento;

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I requisiti da rispettare I requisiti per accedere alla detrazione per tale tipologia di intervento riguardano nello specifico: • l’obbligo di realizzare l’isolamento termico su almeno il 25% della superficie lorda dell’edificio; • il rispetto dei valori di trasmittenza massimi consentiti secondo l’allegato E del Decreto ministeriale 06/08; • il rispetto dei criteri ambientali minimi (CAM) dei materiali isolanti utilizzati secondo il decreto del ministro dello sviluppo economico 11 ottobre 2017; • l’ottenimento, anche mediante gli altri interventi trainanti e trainati, del miglioramento di due classi energetiche o della classe energetica migliore.

64 GLI INTERVENTI TRAINANTI

Schema di sintesi dell’intervento ammesso e della spesa massima ammissibile

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Le spese massime ammissibili e i massimali specifici di costo Per tale tipologia di intervento il limite massimo di spesa ammissibile è pari a: • 50.000 euro oltre che per edifici unifamiliari per unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari con accesso autonomo dall’esterno. • 40.000 euro per ciascuna unità immobiliare di edifici da 2 a 8 unità immobiliari. • 30.000 euro per ciascuna unità immobiliare composta da più di 8 unità immobiliari. Oltra alla spesa massima ammissibile bisogna far riferimento ai massimali specifici di costo per gli interventi di isolamento termico secondo quanto riportato nell’allegato I del decreto ministeriale 06/08.

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Da prestare attenzione In un condominio la somma degli importi massimi ammissibili si calcola moltiplicando a scaglioni. Ciò comporta che a titolo di esempio, in un condominio di 10 unità immobiliari per lavori di intervento sul cappotto termico, l’importo massimo di spesa ammissibile ammonta a 380.000 euro (40.000 X 8 unità e 30.000 x 2 unità).

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Di seguito una tabella con la sintesi delle specifiche di spesa onnicomprensiva massima ammissibile per interventi sull’involucro.

TIPOLOGIA DI INTERVENTO E SPESA MASSIMALE AMMISSIBILE

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> Domande- risposte È possibile realizzare un cappotto interno in un singolo appartamento facente parte di un condominio usufruendo del Superbonus al 110% senza ulteriori interventi su parti comuni del condominio? NO, secondo l’Agenzia delle Entrate, questo tipo di intervento non rientra nei lavori trainanti e pertanto non può godere del Superbonus al 110%. È possibile usufruire del Superbonus 110% realizzando il cappotto termico sulla superficie opaca perimetrale dell’involucro dell’edificio della sola propria unità immobiliare facente parte di un condominio? Si, il Superbonus del 110% è concesso a condizione che tale intervento interessi l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio stesso e assicuri un miglioramento di almeno due classi energetiche oppure, ove non fosse possibile, del conseguimento della classe energetica più alta; l’intervento deve essere comunque autorizzato dall’assemblea condominiale.

68 GLI INTERVENTI TRAINANTI

È possibile effettuare un intervento sulla copertura, considerandolo come intervento trainante su involucro edilizio se il sottotetto non è riscaldato e abitabile? No, in quanto la copertura non può essere considerata un elemento che costituisce involucro disperdente dell’edificio. L’intervento corretto è quello che agisce tra il soffitto e il sottotetto. È possibile considerare come intervento trainante il rifacimento dell’involucro edilizio di un condominio mediante intonaco termico e non cappotto? Si, a condizione che l’involucro termico utilizzato rispetti i requisiti tecnici e di trasmittenza previsti negli allegati del decreto 06/08 e i criteri ambientali minimi (CAM). In particolare il prodotto utilizzato deve prestare attenzione rispetto la quantità di materia riciclata utilizzata per produrlo. Se manca il rispetto di uno dei criteri sopra menzionati l’isolamento in questione verrà considerato come intervento trainato e bisognerà quindi agganciare un altro degli interventi trainanti per accedere alla detrazione del 110%. È possibile applicare il Superbonus alle spese di tinteggiatura della facciata esterna di un edificio sostenute nell’anno 2020?

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No, questa tipologia di interventi non rientra nell’ambito applicativo della norma. È possibile, però, usufruire del “bonus facciate” nella misura del 90% delle spese documentate sostenute nell’anno 2020. Anche per queste spese, il contribuente può, inoltre, scegliere se optare per il cosiddetto “sconto in fattura”, cioè un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi, oppure per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari.

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2. Interventi su impianti di climatizzazione invernale Quali sono Si tratta di interventi effettuati su parti comuni degli edifici funzionali alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati destinati al riscaldamento, al raffrescamento nel caso che si installino pompe di calore reversibili e alla produzione di acqua calda sanitaria, dotati di: • caldaie a condensazione; • generatori a pompe di calore, ad alta efficienza, anche con sonde geotermiche; • apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro; • sistemi di microcogenerazione; • sostituzione di scaldacqua con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria; • installazione di collettori solari termici; Nei comuni montani sono compresi gli allacci ai sistemi di teleriscaldamento.

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Tipologia di interventi ammessi Rientrano tra le spese ammissibili per questa tipologia di intervento: • smontaggio dell’impianto di climatizzazione invernale esistente, parziale o totale; • dismissione dell’impianto di climatizzazione invernale esistente, parziale o totale; • fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche, delle opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale; • spese per l’adeguamento della rete di distribuzione e diffusione, dei sistemi di accumulo, dei sistemi di trattamento dell’acqua, dei dispositivi di controllo e regolazione nonché dei sistemi di emissione;

70 GLI INTERVENTI TRAINANTI

Schema di sintesi dell’intervento ammesso e della spesa massima ammissibile

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I requisiti da rispettare • caldaie a condensazione con ns maggiore o uguale al 90% su impianti centralizzati; • per gli impianti dotati di pompe di calore i requisiti tecnici sono specificati all’allegato F del decreto 06/08 dove sono riportati i coefficienti di prestazione istantanei minimi; • sistemi di microgenerazione devono condurre a un risparmio di energia primaria (PES), come definito all’allegato III del decreto del Ministro dello sviluppo economico 4 agosto 2011, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 19 settembre 2011, pari almeno al 20%; • i requisiti tecnici dei collettori solari sono specificati nell’allegato H del decreto 96/08 e nell’allegato A; • gli interventi anche in maniera congiunta ad altri interventi trainanti e trainati devono consentire il miglioramento di due classi energetiche dell’edificio o la classe migliore.

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Le spese massime ammissibili e i massimali specifici di costo L’ammontare complessivo delle spese da portare in detrazione è pari a: • 30.000 € per gli edifici unifamiliari o unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti e accesso privato; • 20.000 € moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari; • 15.000 € moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

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Gli importi in detrazione spettano anche per le spese di smaltimento e bonifica dell’impianto sostituito nonché per la sostituzione della canna fumaria collettiva esistente (da compiersi secondo il regolamento delegato (UE) 305/2011).

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Di seguito una tabella con la sintesi delle specifiche di spesa onnicomprensiva massima ammissibile per interventi sugli impianti di climatizzazione invernale

TIPOLOGIA DI INTERVENTO

SPESA MASSIMALE AMMISSIBILE

72 GLI INTERVENTI TRAINANTI

Da prestare attenzione Nell’ambito degli interventi sopra citati è ammissibile la trasformazione degli impianti individuali autonomi in impianti di climatizzazione invernale centralizzati con contabilizzazione del calore. È invece esclusa la trasformazione o il passaggio da impianti di climatizzazione invernale centralizzati per l’edificio o il complesso di edifici ad impianti individuali autonomi. > Domande – risposte È possibile accedere a tale tipologia di detrazioni se il condominio è strutturato secondo impianti autonomi? La legge riporta che “sono ammessi interventi effettuati su parti comuni degli edifici funzionali alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati…”. Un condominio con unità immobiliari dotate di impianto di riscaldamento autonomo non potrebbe quindi accedere al Superbonus 110% se tutte le unità di cui si costituisce procedessero semplicemente alla sostituzione delle proprie caldaie.

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In assenza di altri interventi trainanti, solo attraverso interventi di sostituzione degli impianti autonomi verso un impianto di riscaldamento centralizzato si potrebbe accedere al bonus al 110%.

Nel caso in cui il condominio provveda infatti a interventi di isolamento termico, la sostituzione delle caldaie autonome risulterebbe evento trainato e quindi beneficiario del Superbonus 110%. Posso beneficiare del Superbonus in caso di installazione di un impianto di climatizzazione ad alta efficienza energetica? No, la norma prevede che è possibile usufruire del Superbonus per la sostituzione di un impianto termico esistente.

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3. Interventi antisismici Sono ammessi alla detrazione agevolata al 110% e sono considerati interventi trainanti gli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica degli immobili e i costi per l’acquisto delle case antisismiche (cd Sismabonus e Sismabonus acquisto). Si tratta di agevolazioni già previste ma con un’ulteriore elevazione dell’aliquota di detrazione (prima era prevista un’aliquota di detrazione compresa tra il 70% e l’85%). Rientrano nell’agevolazione tutti gli edifici ricadenti in zona sismica 1, 2 e 3 con esclusione quindi del patrimonio edilizio ricadente in zona 4.

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Le spese massime ammissibili Il limite massimo di spesa ammonta a: • 96.000 euro da moltiplicare per le unità immobiliari in condominio nel caso di interventi su parti comuni. • 96.000 euro nel caso di acquisto delle case antisismiche. Si fa riferimento al prezzo risultante dall’atto di compravendita. Ingloba sia l’immobile principale che eventuali sue pertinenze.

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Costi ammessi alla detrazione • I costi dei lavori. • Le spese per le indagini sulle strutture, indagini geotermiche, verifica per la classificazione sismica. • Le spese per la progettazione, la direzione dei lavori, il collaudo, le autorizzazioni. • Ulteriori costi strettamente legati alla realizzazione degli interventi. • La detrazione spetta anche per sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici se installati congiuntamente ad uno degli interventi disciplinati dal Sismabonus. Requisiti per accedere al Sismabonus acquisti al 110% Per quanto riguarda il Sismabonus acquisto, oltre alla collocazione dell’immobile in zona 1, 2 o 3 è necessario che l’unità immobiliare acquistata faccia parte di un edificio demolito e ricostruito per ridurre il rischio sismico (anche con variazione volumetrica rispetto al vecchio edificio).

74 GLI INTERVENTI TRAINANTI

Inoltre i lavori devono essere stati effettuati da imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliari entro 18 mesi dalla vendita dell’immobile. Requisiti per accedere al Sismabonus 110% È necessario che venga presentata un’asseverazione da parte di un professionista specializzato ovvero un documento che attesti l’efficacia dei lavori per la riduzione del rischio sismico e la congruità delle spese sostenute. L’agevolazione viene rilasciata indipendentemente dal miglioramento della classe di rischio sismico dell’edificio (come previsto invece nel Sismabonus).

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Schema di sintesi dell’intervento ammesso e della spesa massima ammissibile

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> Domande - risposte Posso fruire del Superbonus nel caso di un immobile sito in zona a rischio sismico 1,2 o 3, demolito e ricostruito? Sì, a patto che vengano rispettate tutte le altre condizioni e gli adempimenti richiesti dalla normativa per l’accesso al beneficio. Per quanto riguarda la detrazione, il contribuente può scegliere se optare per il cosiddetto “sconto in fattura”, cioè un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi, oppure per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari.

76 Gli interventi trainati

GLI INTERVENTI TRAINATI

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Congiuntamente ai sopraindicati interventi trainanti, è possibile realizzare nelle parti comuni degli edifici condominiali e nelle singole unità immobiliari private i seguenti interventi (previsti al comma 2 dell’art. 119 della legge Rilancio) con aliquota di detrazione del 110% se realizzati congiuntamente ad uno o più interventi trainanti menzionati nel paragrafo precedente. Sono considerati interventi trainati: 1. interventi di efficientamento energetico rientranti nel ecobonus ovvero previsti all’articolo 14 del decreto legge n. 63/2013; 2. installazione di impianti fotovoltaici a servizio delle parti comuni; 3. installazione (contestuale o successiva) di sistemi di accumulo dell’energia prodotta dal fotovoltaico; 4. installazione di stazioni di ricarica per veicoli elettrici. Per accedere al Superbonus 110% oltre alla necessaria realizzazione di uno degli interventi trainanti e all’obbligo del salto di due classi energetiche, ciascun intervento deve rispettare i requisiti tecnici oltre che la spesa massima ammissibile e i massimali di costo. Per quanto riguarda la spesa massima ammissibile essa è calcolata in base ai limiti di spesa prevista dall’Ecobonus. Per tale motivo gli importi riportati di seguito fanno riferimento alla spesa massima ammissibile per ciascun intervento calcolata sulla base della detrazione massima prevista dall’Ecobonus diviso l’aliquota del 110%. Di seguito un esempio applicativo:

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Intervento di sostituzione degli infissi nelle parti comuni: • spesa massima detraibile ecobonus 60.000 euro • spesa massima ammissibile superbonus (60.000 euro diviso 110%) 54.545 euro da applicare a ciascuna unità immobiliare coinvolta dall’intervento. Importante Se gli interventi trainati non vengono realizzati congiuntamente a uno o più interventi trainanti, restano applicabili le agevolazioni già previste dalla vigente legislazione in materia di riqualificazione energetica ovvero: • Ecobonus che prevede detrazioni dal 50% al 85% in 10 anni;

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• Tiur (articolo 16-bis comma 1 lettera h) che prevede una detrazione al 50% per l’installazione di impianti solari fotovoltaici; • Decreto legge n. 63/2013 per le infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici con detrazione al 50%. Eccezioni alle quali prestare attenzione Gli interventi trainati di efficientamento energetico danno diritto al Superbonus al 110% anche in assenza di interventi trainanti qualora: • questi ultimi non possono essere realizzati in quanto immobili sottoposti a tutela disciplinata secondo il codice dei beni culturali e del paesaggio; • qualora siano vietati per effetto di regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali;

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In ogni caso devono comunque assicurare il raggiungimento del miglioramento di due classi energetiche o della classe migliore se non possibile.

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1. Interventi di efficientamento energetico Gli interventi trainati di efficientamento energetico sono quelli richiamati nell’articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013 e agiscono sia sulle parti comuni degli edifici che sulle singole unità immobiliari. Tra gli interventi trainati sulle parti comuni degli edifici troviamo: • Isolamento termico sulle parti comuni con incidenza minore o uguale al 25% della superficie disperdente • Schermature solari oscuranti ricadenti nelle parti comuni • Sostituzione nelle parti comuni di impianti di climatizzazione invernale dotati di: - generatori di aria calda a condensazione; - generatori a biomassa in classe 5; - scaldacqua a pompa di calore.

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Tra gli interventi trainati ricadenti sulle parti private degli edifici (singole unità immobiliari) troviamo: • l’isolamento termico nelle parti private dell’involucro ovvero il cosiddetto cappotto interno; • acquisto e posa in opera di finestre e relativi infissi; • schermature solari e chiusure oscuranti; • intervento di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di: - caldaie a condensazione (almeno classe A); - generatori di aria calda a condensazione; - pompe di calore (PDC) a compressione di vapore elettriche anche sonde geotermiche; - pompe di calore ad assorbimento a gas; - sistemi ibridi caldaia a condensazione; - scaldacqua a pompa di calore; • sistemi di microgenerazione; • generatori a biomassa; • building automation; • solare termico.

80 Gli interventi trainati

Si riportano in seguito le schede contenenti la tipologia di intervento, la spesa massima ammissibile (calcolata sulla base della spesa massima detraibile prevista nell’Ecobonus diviso l’aliquota del 110%) e i massimali di costo (al netto di IVA, prestazioni professionali e opere complementari relative alla installazione e alla messa in opera delle tecnologie) per gli interventi di efficientamento energetico riconosciuti quali interventi trainati all’interno del Superbonus. Per ciascun intervento viene inoltre riportata una tabella di sintesi riepilogativa del tipo di detrazione prevista qualora l’intervento non possa essere concepito quale lavoro trainato secondo la disciplina del Superbonus. A. Interventi di isolamento termico su parti comuni (con incidenza inferiore o uguale al 25%) e su parti private Si tratta di interventi di isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano: • le parti private delle unità immobiliari; • le parti comuni di un edificio con incidenza inferiore o uguale al 25% della superficie disperdente. Rientrano tra le spese ammissibili: • fornitura e messa in opera di materiale coibente per il miglioramento delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti; • fornitura e messa in opera di materiali ordinari, anche necessari alla realizzazione di ulteriori strutture murarie a ridosso di quelle esistenti, per il miglioramento delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti; • demolizione e ricostruzione dell’elemento costruttivo; • demolizione e ricostruzione o spostamento anche sotto traccia degli impianti tecnici insistenti sulle superfici oggetto d’intervento.

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Gli interventi devono rispettare i requisiti tecnici contenuti nell’allegato E del decreto 06/08/2020 e gli interventi devono rispettare i massimali di costo contenuti nell’allegato I del decreto 06/08/2020.

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Interventi di isolamento termico su parti comuni (con incidenza inferiore o uguale al 25%) e su parti private concepiti come intervento trainato con Superbonus 110%

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Interventi di isolamento termico usufruendo dei bonus giĂ presenti

82 Gli interventi trainati

B. Interventi di sostituzione degli infissi Si tratta di interventi che comportano una riduzione della trasmittenza termica U delle finestre comprensive di infissi secondo quanto riportato nellâ&#x20AC;&#x2122;allegato E del decreto 06/08/2020.

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Interventi di sostituzione degli infissi concepiti come intervento trainato con superbonus al 110%

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Rientrano tra le spese oggetto dell’agevolazione: • fornitura e posa in opera di una nuova finestra comprensiva di infisso • integrazione o sostituzione dei componenti vetrati • coibentazione o sostituzione dei cassonetti nel rispetto dei valori limite della trasmittenza previsti per le finestre comprensive di infissi. Le spese sostenute devono rispettare i massimali di costo contenuti nell’allegato I del decreto 06/08/2020. Intervento di sostituzione degli infissi usufruendo dei bonus già presenti

84 Gli interventi trainati

C. Schermature solari Si tratta di interventi relativi alla posa in opera di schermature solari. Nello specifico rientrano tra le spese ammissibili alla detrazione: • la fornitura e installazione di sistemi di schermature solari e/o chiusure termiche oscuranti mobili, montate in modo solidale all’involucro edilizio ai suoi componenti, all’interno, all’esterno o integrate alla superficie finestrata; • eventuale smontaggio degli analoghi sistemi preesistenti; • eventuale dismissione degli analoghi sistemi preesistenti; • fornitura e la messa in opera di meccanismi automatici di regolazione e controllo delle schermature.

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Le schermature solari installate devono rispettare degli specifici requisiti tecnici quali: • rispondere ai marchi di certificazione Uni EN; • devono essere mobili; • possono essere combinate con vetrate o autonome; • devono essere a protezione di una superficie vetrata. I costi degli interventi devono rispettare i massimali di costo contenuti nell’allegato I del decreto 06/08/2020. Schermature solari concepite come intervento trainato usufruendo del superbonus 110%

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Schermature solari usufruendo dei bonus già presenti

86 Gli interventi trainati

D. Interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale Si tratta di interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con specifici impianti riportati nelle schede allegate. Rientrano tra le spese ammissibili per questa tipologia di intervento: • smontaggio dell’impianto di climatizzazione invernale esistente, parziale o totale; • dismissione dell’impianto di climatizzazione invernale esistente, parziale o totale; • fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche, delle opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione, a regola d’arte, di impianti di climatizzazione invernale con impianti di cui all’art. 1, comma 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 e di cui alle lettere b) e c) dell’art. 119 del Decreto Rilancio; • spese per l’adeguamento della rete di distribuzione e diffusione, dei sistemi di accumulo, dei sistemi di trattamento dell’acqua, dei dispositivi di controllo e regolazione nonché dei sistemi di emissione.

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In base alla tipologia di impianto installato l’intervento deve rispettare specifici requisiti tecnici così come riportato nella scheda allegata. Gli interventi devono rispettare inoltre i massimali di costo contenuti nell’allegato I del decreto 06/08/2020.

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Interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale centralizzati concepiti come intervento trainato

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Interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale centralizzati concepiti usufruendo dei giĂ presenti bonus

88 Gli interventi trainati

Interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali autonomi concepiti come intervento trainato

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Interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali autonomi concepiti usufruendo dei giĂ presenti bonus

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E. Interventi di building automation Si tratta di interventi di fornitura e installazione e messa in opera all’interno di edifici o nelle unità abitative, di dispositivi e sistemi di building automation ovvero per il controllo da remoto degli impianti termici. Nello specifico rientrano tra gli interventi ammessi all’agevolazione: • fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature elettriche, elettroniche e meccaniche; • opere elettriche e murarie necessarie per l’installazione e la messa in funzione; • non è compreso tra le spese ammissibili l’acquisto di dispositivi che permettono di interagire da remoto con le predette apparecchiature, quali telefoni cellulari, tablet e personal computer o dispositivi similari comunque denominati.

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I massimali di costo sono contenuti nell’allegato I del decreto 06/08/2020. Interventi di building automation concepiti come eventi trainati

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Interventi di building automation usufruendo dei giĂ presenti bonus

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F. Altri interventi trainati su parti private Oltre agli interventi sopra citati sono interventi ammessi e considerati trainati: • l’acquisto e la posa in opera di sistemi di micro cogenerazione in sostituzione di impianti esistenti; • l’installazione di generatori a biomassa. Entrambi gli interventi devono rispettare i massimali di costo contenuti nell’allegato I del decreto 06/08/2020 e i requisiti tecnici contenuti nell’allegato A e G del medesimo decreto ministeriale. Altri interventi trainati

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Altri interventi con vecchi bonus

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2. Installazione impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo Tra gli altri interventi, il Superbonus individua come intervento trainato l’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo dell’energia prodotta. I requisiti da rispettare • L’installazione degli impianti eseguita congiuntamente ad uno degli interventi trainanti con il conseguente raggiungimento del miglioramento di due classi energetiche dell’edificio o della classe migliore. • Necessaria cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE) Spa dell’energia non auto-consumata in sito ovvero non condivisa per l’autoconsumo, ai sensi dell’articolo 42-bis del decreto- legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8.

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Spesa massima ammissibile e massimali di costo: • La spesa massima ammissibile ammonta a 48.000 euro per singola unità immobiliare e nel limite di 2.400 euro per ogni kw di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico e nel limite di 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo dei predetti sistemi. • Viene ridotto a 1.600 euro per ogni kw nel caso in cui l’installazione del fotovoltaico sia contestuale a un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica. I due interventi sono cumulabili. Ciascuno può quindi usufruire del limite massimo di spesa detraibile di 48.000 euro per un totale di 96.000 euro nel caso in cui vengano realizzati entrambi gli interventi.

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Intervento di installazione di un impianto fotovoltaico e sistema di accumulo

Installazione di un impianto fotovoltaico usando i bonus ordinari

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3. Infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici Quali interventi È possibile usufruire della detrazione al 110% per acquisto e posa in opera di infrastrutture di ricarica per veicoli alimentati ad energia elettrica. I requisiti da rispettare • L’installazione deve avvenire congiuntamente ad interventi di isolamento termico o sostituzione di impianti di climatizzazione ovvero ad uno degli interventi trainanti rientranti funzionali all’efficientamento energetico dell’immobile. • Le colonnine devono inoltre essere dotate di uno o più punti di ricarica di potenza standard, quindi minore di 22 kW in AC, e che non siano ad uso pubblico (art. 16-ter DL63/2013).

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Spesa massima ammissibile e massimali di costo L’ammontare massimo detraibile è pari a 3.000 euro ed è riferito a ciascun intervento di acquisto e posa in opera delle infrastrutture di ricarica. Nel caso in cui la spesa sia sostenuta da più contribuenti la stessa, nel limite massimo previsto, va ripartita tra gli aventi diritto in base al costo sostenuto da ciascuno.

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Da prestare attenzione L’installazione di una colonnina di ricarica di veicoli elettrici richiederà in diversi casi la necessità di richiedere al proprio fornitore un aumento della potenza. Per tale motivo il Superbonus consente di portare in detrazione anche i costi iniziali per la richiesta di potenza addizionale che non superi comunque i 7 kilowatt. Il limite dei 7 kilowatt si riferisce all’ulteriore richiesta di potenza aggiuntiva (secondo la risposta n. 412 del 25 settembre 2020).

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Altre spese detraibili oltre a quelle da attribuire ai singoli interventi Oltre alle spese per l’esecuzione dei lavori trainanti e trainati, sono spese da portare in detrazione nei 5 anni spese indirette legate all’intervento ovvero: • spese tecniche e il rilascio delle attestazioni, delle asseverazioni e del visto di conformità; • spese collegate alla realizzazione degli interventi (installazione di ponteggi, smaltimento dei materiali, tasse per occupazione di suolo pubblico, imposte di bollo e richieste per titoli abilitativi edilizi); • acquisto dei materiali, progettazione, altre spese professionali connesse agli interventi (perizie, sopralluoghi, spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione);

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Non rientrano nelle spese detraibili quelle per il compenso straordinario dell’amministratore ma solo quale responsabile dei lavori, attività che dovrà essere prevista come compenso da deliberare.

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> Domande - risposte Posso portare in detrazione al 110% le spese per la progettazione degli interventi che rientrano nel Superbonus? Sì, oltre alle prestazioni professionali necessarie alla realizzazione degli interventi, l’art. 119, comma 15 del Decreto Rilancio afferma che “rientrano tra le spese detraibili per gli interventi di cui al presente articolo quelle sostenute per il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni di cui ai commi 3 e 13 e del visto di conformità di cui al comma 11”. In particolare: • il comma 3 è quello relativo alla produzione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) pre e post intervento. L’onorario del professionista che produrrà i due attestati si può, quindi, portare in detrazione al 110% (oppure optare per sconto in fattura o cessione del credito); • il comma 11 è quello relativo al visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus, necessario ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, e rilasciato dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF che sono tenuti a verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati; • il comma 13 è, infine, relativo alle spese sostenute per le asseverazioni degli interventi redatte dai tecnici abilitati.

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LA NOVITÃ&#x20AC; PRINCIPALE: SCONTO IN FATTURA E CESSIONE DEL CREDITO

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Le diverse possibilità di utilizzo del superbonus e dei bonus ordinari Il Superbonus individua tre opzioni di utilizzo delle detrazioni fiscali: • utilizzo diretto a scomputo delle imposte sul reddito suddividendo il beneficio in 5 quote annuali; • utilizzo indiretto, attraverso la cessione del corrispondente credito d’imposta, a favore di altri soggetti comprese le banche e gli intermediari finanziari con la clausura che la quota di credito non utilizzata nell’anno non può essere fruita negli anni successivi ne richiesta a rimborso; • sconto sul corrispettivo dei lavori (fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso) che viene recuperato dall’impresa che esegue i lavori sotto forma di credito di imposta pari alla detrazione in 5 quote e con possibilità di cessione ad altri soggetti incluse banche e intermediari finanziari. Anche in questo caso la quota di credito non utilizzata nell’anno non può essere fruita negli anni successivi né richiesta a rimborso.

Gli ambiti entro cui è possibile usufruire della cessione del credito e dello sconto

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Gli interventi per cui è possibile optare per la cessione del corrispettivo credito d’imposta o sconto in fattura (secondo quanto riportato all’articolo 121, comma 2 del Decreto Rilancio) riguardano non solo gli interventi effettuati usufruendo del Superbonus ma anche: • gli interventi di recupero del patrimonio edilizio previsti dal TUIR (manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione); • gli interventi in Ecobonus ovvero di riqualificazione energetica; • gli interventi in Sismabonus ovvero di adozione di misure antisismiche; • gli interventi rientranti nel bonus facciate ovvero di recupero e restauro delle facciate; • gli interventi per impianti fotovoltaici e colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.

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Quando è particolarmente vantaggioso usare l’opzione del credito d’imposta o lo sconto in fattura L’opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle detrazioni fiscali risulta particolarmente vantaggiosa per tutti i soggetti che intendono effettuare lavori di efficientamento energetico, ristrutturazione e/o messa in sicurezza statica sul proprio immobile in quanto consentono di monetizzare fin da subito il valore degli interventi. Vi sono però due casi nei quali la cessione del credito o lo sconto in fattura risultano le uniche opzioni che consentono di beneficiare effettivamente di tali benefici: • si tratta dei soggetti che prevedono di non avere un debito d’imposta abbastanza “capiente” per usufruire integralmente della detrazione. Si ricorda infatti che le quote di Superbonus non detratte dall’imposta lorda di ciascun anno non sono in alcun modo recuperabili dal contribuente; • si tratta dei soggetti che non potrebbero utilizzare la detrazione in via diretta, in quanto possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva o perché rientrano nella cosiddetta no tax area.

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Approfondimento sullo sconto in fattura Da chi può essere praticato Lo sconto in fattura può essere praticato dal solo fornitore dei beni e servizi relativi all’intervento agevolato, e presuppone un accordo tra il contribuente e quest’ultimo. Ammontare massimo dello sconto Lo sconto applicato non può essere superiore all’importo dovuto per i lavori. Rispetto l’ammontare dovuto quindi, è possibile usufruire di uno sconto del 100% sui lavori mentre il fornitore che applicherà lo sconto diventa titolare del credito d’imposta del 110% (nel caso di Superbonus) consentendo di ottenere anche per lui un vantaggio rilevante (pari al 10%). Risulta comunque possibile, secondo il decreto attuativo dell’8 agosto 2020, richiedere sull’imposto dei lavori, l’utilizzo parziale dello sconto ovvero possa riguardare solo una parte della detrazione spettante.

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Nota bene Rispetto la cessione del credito, è essenziale richiedere lo sconto in fattura al fornitore dei beni e dei servizi relativi all’intervento agevolato entro la data di emissione e pagamento della fattura.

Approfondimento sulla cessione del credito d’imposta A chi può essere ceduto il credito d’imposta La cessione del credito può essere effettuata • ai fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi; • ad altri soggetti (persone fisiche, esercenti, lavoro autonomo, società ed enti); • banche ed intermediari. La novità da questo punto di vista riguarda nello specifico la possibilità di cedere il credito a favore degli istituti di credito e degli altri intermediari finanziari oltre che la possibilità di cedere il credito

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anche a soggetti slegati direttamente da rapporti che hanno dato origine alla detrazione. Ammontare massimo dello sconto Il credito d’imposta è pari alla detrazione spettante per l’intervento.

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Nota bene L’opzione della cessione del credito può essere esercitata anche per le rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute negli anni 2020 e 2021. L’opzione si riferisce a tutte le rate residue ed è inequivocabile.

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Esempio applicativo di utilizzo dello sconto in fattura e della cessione del credito

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La scelta dell’opzione: quando va fatta La scelta dell’opzione può essere effettuata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori che, con riferimento agli interventi ammessi al Superbonus, non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo. Il primo stato di avanzamento, inoltre, deve riferirsi ad almeno il 30 per cento dell’intervento medesimo. La scelta dell’opzione per quanto riguarda interventi su parti comuni degli edifici non deve essere per forza unanime. Ciascun condomino potrà optare per la modalità che ritiene a lui più conveniente.

La scelta dell’opzione: come va comunicata Sia nel caso di interventi su unità immobiliari che su parti comuni di un edificio, la scelta dell’opzione va comunicata all’Agenzia delle Entrate, mediante il documento “Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica” secondo tempi e modalità approfondite nella scheda “Comunicazione” nell’apposita sezione approfondimenti presente nella guida.

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Chi invia la comunicazione Nel caso della scelta dell’opzione per i bonus casa ordinari: • in riferimento agli interventi eseguiti sulle singole unità immobiliari, la comunicazione deve essere inviata dal beneficiario della detrazione o da un intermediario; • in riferimento per i lavori sulle parti comuni del condominio ad inviare la comunicazione sarà l’amministratore, direttamente o tramite un intermediario. Nel caso di condominio senza amministratore, l’invio dovrà essere effettuato da uno dei condòmini appositamente incaricato.

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Nel caso della scelta dell’opzione per il Superbonus: • in riferimento agli interventi eseguiti sulle singole unità immobiliari, la comunicazione deve essere inviata da chi ha rilasciato il visto di conformità; • in riferimento a lavori sulle parti comuni del condominio la comunicazione può essere inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità o dall’amministratore condominiale direttamente o tramite intermediario.

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Nota bene Nel caso di condominio minimo e lavori sulle parti comuni dell’edificio, dovrà inviare il modello all’Agenzia delle Entrate uno dei condòmini appositamente incaricato. Il soggetto che rilascia il visto di conformità, tramite l’area riservata disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, dovrà però verificare e validare i dati relativi al visto e alle asseverazioni ed attestazioni necessarie per i lavori di riqualificazione energetica ed adeguamento antisismico.

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I documenti richiesti per l’applicazione dello sconto in fattura e della cessione del credito Tra le documentazioni richieste per poter accedere alle opzioni di sconto in fattura e credito d’imposta e funzionali all’invio della documentazione rientrano: • l’asseverazione di un tecnico abilitato che certifichi il rispetto dei requisiti tecnici previsti dai decreti attuativi e la congruità delle spese (vedi approfondimento scheda Asseverazione); • il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta (vedi approfondimento scheda visto di conformità). > Domande - risposte È possibile optare per la cessione del credito per stati di avanzamento dei lavori? Sì, l’art. 121 del Decreto Rilancio ha previsto la possibilità di cedere il credito in due stati di avanzamento per ciascun intervento complessivo e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30% del medesimo intervento.

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A chi mi devo rivolgere per la cessione del credito? La cessione del credito è rimessa a libera contrattazione, sono già nati dei marketplace per la cessione e l’acquisto dei crediti. In linea generale alcune banche e compagnie di assicurazione si sono già attivate con dei prodotti specifici. Il mio fornitore si rifiuta di farmi lo sconto in fattura, cosa devo fare? Lo sconto in fattura è rimesso alla contrattazione tra le parti e non è possibile obbligare il fornitore ad accettarlo. Resta comunque la possibilità di optare per la cessione del credito. Quante volte può essere ceduto il credito di imposta? Il credito d’imposta potrà essere ceduto illimitatamente a qualsiasi soggetto.

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Schemi di funzionamento Tre opzioni di utilizzo dellâ&#x20AC;&#x2122;agevolazione: ambito di applicazione, soggetti sui quali si esercita lâ&#x20AC;&#x2122;opzione, ammontare massimo e soggetti esclusi dalla richiesta

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106 sconto in fattura e cessione del credito

Procedure per la scelta dellâ&#x20AC;&#x2122;opzione: tempi, documenti, soggetti coinvolti

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PROCEDURE, STEP DA SEGUIRE E ADEMPIMENTI PER Lâ&#x20AC;&#x2122;AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

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Il ruolo dell’amministratore: l’importanza della pre fattibilità degli interventi L’amministratore di condominio acquisisce un ruolo centrale e di responsabilità nel processo funzionale all’utilizzo ed ottenimento del Superbonus in quanto rappresenta il soggetto incaricato di specifici adempimenti dichiarativi e conservativi. Rappresenta al contempo uno dei soggetti cardine per l’avvio dei lavori in quanto principale figura incaricata di mostrare ai condòmini, attraverso il supporto di un tecnico, le opportunità di intervento (in grado di massimizzare i benefici in termini economici e di confort) e il possesso concreto di tutti i requisiti previsti dal decreto Rilancio per accedere alle agevolazioni ed ottenere tutti i documenti necessari. Rispetto al secondo punto risulta quindi essenziale che l’amministratore sia a conoscenza di tutte le opportunità attualmente presenti e i corrispettivi vantaggi nonché vincoli, al fine di trasmettere tale conoscenza ai condòmini, incentivandone la curiosità e l’interesse e dando di conseguenza avvio ad azioni concrete di intervento di riqualificazione. Risulta essenziale saper rispondere a tre domande principali: 1. l’edificio può beneficiare del Superbonus 110%? 2. quali altre detrazioni possono essere applicate al progetto d’intervento sull’edificio? E quale risulta più vantaggiosa? 3. qual è l’effettivo risparmio a cui si può accedere e a quanto ammonterà la spesa finale che i condomini dovranno sostenere per gli interventi sul loro edificio?

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Nel caso di interesse ad effettuare interventi rientranti su parti comuni dell’edificio, la convocazione dell’assemblea straordinaria da parte dell’amministratore risulta il primo passo da effettuare. La convocazione dell’assemblea straordinaria può essere effettuata oltre che su richiesta dell’amministratore condominiale, su richiesta di condòmini a condizione che siano almeno due e che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

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L’obiettivo della convocazione della prima assemblea straordinaria funzionale all’attuazione degli interventi è mostrare le possibilità e gli interventi da mettere in opera e i benefici generati da essi con evidenza delle differenti opportunità e capire i costi da mettere in conto per arrivare successivamente ad ottenere la delibera dell’assemblea in cui i condomini hanno espresso la volontà di eseguire i lavori. Gli importi dei lavori sono ripartiti in base ai millesimi dei condòmini, aspetto che evidenzia l’importanza da parte dell’amministratore di analizzare e strutturare la tabella millesimale di ripartizione della spesa.

Adempimenti da compiere nella fase propedeutica all’inizio del lavori Quanto fin qui riportato rientra nelle fasi propedeutiche all’avvio dei lavori veri e propri.

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In sintesi gli step da attuare nella fase propedeutica riguardano: • la convocazione dell’assemblea su proposta dell’amministratore o di due e più condomini per comunicare l’interesse ai lavori e individuare l’affidamento di un incarico ad un tecnico per la valutazione della prefattibilità e fattibilità. • Delibera della nomina del professionista incaricato di redigere una prima fase di indagini preliminari funzionali alla predisposizione di uno studio di prefattibilità e di due diligence amministrativa per verificare: - presenza di vincoli - verifiche urbanistiche e verifiche edilizie (attraverso il certificato di conformità urbanistica) • In assenza di limiti emersi nella precedente fase si procede alla fattibilità vera e propria nel quale vengono verificati gli interventi che si possono fare, la compatibilità delle spese con i massimali e la stima dei costi da sostenere con benefici generati ovvero la valutazione della presenza delle condizioni per accedere al Superbonus. • In assenza delle condizioni, si valuta la possibilità di effettuare i lavori attraverso altre alternative. • In assenza di limitazioni emerse nella fase di fattibilità il tecnico procede alla definizione del progetto esecutivo e alla diagnosi

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termico/energetica ovvero all’ape convenzionale di pre intervento e alla simulazione post intervento per verificare se con i lavori ipotizzati si giunge al raggiungimento delle condizioni minime prescritte ovvero al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio o alla classe migliore. In assenza del raggiungimento del miglioramento di due classi energetiche dell’edificio si potrà procedere in tre modi differenti: - Integrazione dell’intervento con lavori anche sui singoli appartamenti. Qui subentra il problema dei condomini non concordi e della necessaria acquisizione da parte dell’amministratore dello stato dei luoghi ovvero della presenza nei singoli appartamenti di eventuali violazioni edilizie. In presenza di violazioni sarà necessario effettuare uno studio tecnico per valutare la sanabilità dell’incongruità - Procedere con detrazioni minori - Rinunciare all’intervento. In presenza del raggiungimento dei requisiti e del progetto esecutivo sarà necessario indire una nuova assemblea condominiale per l’approvazione dei lavori. Prima della delibera è necessaria la costituzione del fondo speciale a copertura dei lavori (vedi scheda di approfondimento fondo speciale a copertura dei lavori). Una volta istituito il fondo speciale si procede alla delibera autorizzativa i lavori. Bisognerà attendere un mese per vedere se qualcuno dei contrari o dei non presenti in assemblea ha impugnato la decisione. Il progetto una volta deliberato andrà depositato in comune.

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In tale fase risulta necessario inoltre raccogliere una dichiarazione di intenti sottoscritta da tutti i contribuenti condomini relativa alla modalità di utilizzo del bonus (detrazione diretta, indiretta o sconto). Di seguito le possibilità: • Sconto in fattura • Cessione del credito • Detrazione diretta Ogni condomino ha infatti la possibilità di optare per la modalità che ritiene a lui più conveniente.

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Adempimenti e procedure da compiere nella fase esecutiva Le fasi successive riguardano: • la valutazione delle offerte economiche, dei preventivi e la scelta dei professionisti incaricati e dell’impresa appaltatrice e la successiva delibera dell’assemblea di condominio; • piano di riparto delle spese da parte dell’amministratore e delibera assembleare; • l’esecuzione dei lavori e direzione lavori e le comunicazioni previste (inizio lavori, notifiche preliminari, segnalazione di inizio attività). Si tratta di comunicazioni effettuate dai professionisti incaricati ma per le quali l’amministratore ha l’obbligo e il dovere di effettuare i controlli in merito all’effettivo svolgimento in quanto soggetto primo responsabile; • al termine dei lavori l’amministratore dovrà preoccuparsi di acquisire l’asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato, che consente di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati; • il tecnico abilitato all’asseverazione dovrà avere stipulato un’assicurazione. L’amministratore dovrà richiedere e accertare la sussistenza dell’assicurazione del tecnico incaricato per responsabilità civile con un massimale adeguato all’intervento e comunque non inferiore a 500.000 euro; • l’asseverazione dovrà essere trasmessa successivamente all’ENEA in caso di interventi di efficientemente energetico e presso lo sportello unico competente in caso di interventi antisismici; è il tecnico incaricato che provvederà all’invio; • ENEA verifica la documentazione, rilascia la ricevuta di trasmissione con codice identificativo; • è compito dell’amministratore conservarne copia.

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Adempimenti e procedure se si opta per cessione del credito e/o sconto in fattura in condominio • Acquisizione del visto di conformità (documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta) da effettuarsi anche nel caso di sconto in fattura. Il visto di conformità può essere rilasciato da dottori commercialisti, esperti contabili, consulenti del lavoro, periti ed esperti tenuti dalle CCIAA, responsabili dei Caf-impresa o dei Caf-dipendenti. • Tale documentazione va conservata dall’amministratore in quanto l’Agenzia delle Entrate nell’ambito dell’ordinaria attività di controllo, procede alla verifica documentale di tali requisiti. In caso di lavori su parti comuni dell’edificio tale adempimento dovrà essere fatto dall’amministratore di condominio che potrà provvedervi direttamente oppure anche tramite intermediario abilitato. • Acquisire, da parte dei condòmini che optano per la cessione del credito, i dati della cessione al cessionario, importo ceduto e la sua accettazione. • I dati sopra comunicati serviranno all’amministratore per effettuare l’invio della comunicazione telematica della cessione sul portale dell’Agenzia delle Entrate, formalità indispensabile per rendere valida la cessione. L’invio della comunicazione deve avvenire successivamente all’invio dell’asseverazione all’ENEA nel caso di lavori ricollegabili ad interventi di efficientamento energetico (dal 5° giorno dal rilascio della ricevuta di avvenuta trasmissione dell’asseverazione sarà possibile inviare la comunicazione). • L’Agenzia delle Entrate rilascia (a chi ha trasmesso la comunicazione) la ricevuta che attesta la presa in carico (o scarto) entro 5 giorni dall’invio della comunicazione ed entro i 5 giorni successivi sarà possibile annullare la comunicazione. • L’amministratore dovrà procurare al cedente il protocollo telematico di trasmissione della comunicazione: in questo modo il condomino avrà certezza del completamento della procedura di cessione, previa accettazione del credito fiscale da parte del cessionario anche in questo caso con l’apposita funzionalità sul portale Agenzia delle Entrate.

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• Il cessionario del credito o il fornitore che applica lo sconto dovrà confermare l’esercizio dell’opzione tramite accettazione della cessione mediante l’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate. • Dal decimo giorno del mese successivo della corretta ricezione della comunicazione da parte dell’AdE, comprovata dalla ricevuta, il credito potrà essere utilizzato in compensazione oppure cedendolo ad altri soggetti (anche banche e intermediari finanziari).

La costituzione minima dell’assemblea e il quorum deliberativo Per essere validamente costituita l’assemblea deve essere partecipata da: • minimo il 50% +1 dei condomini alla prima convocazione e 1/3 ovvero il 33% alla seconda convocazione; • rappresentare almeno 2/3 del valore dell’edificio ovvero 667 millesimi alla prima convocazione e 1/3 del valore (334 millesimi) alla seconda convocazione.

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Per le deliberazioni condominiali aventi ad oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici e dei relativi finanziamenti, nonché le deliberazioni per decidere di usufruire delle detrazioni fiscali sotto forma di crediti di imposta o sconti sui corrispettivi previste dal DL Rilancio, sono valide se approvate da: • almeno il 50% +1 dei condòmini intervenuti; • almeno 334 millesimi (grazie al Decreto Agosto) ovvero 1/3 del valore dell’edificio. Tale maggioranza si applica anche all’approvazione degli eventuali finanziamenti finalizzati agli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici, nonché all’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto delle detrazioni fiscali, di cui all’art.121 dello stesso DL Rilancio. Nel caso di demolizione e ricostruzione deve invece essere presente l’unanimità.

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Una volta approvata la delibera è necessario attendere un mese per verificare se qualcuno dei non presenti o dei contrari ha impugnato la decisione. NOTA BENE La partecipazione all’assemblea può avvenire anche in videoconferenza. > Domande - risposte In emergenza COVID l’amministratore non riesce a convocare l’assemblea di condominio, cosa fare? Il Decreto Agosto/Rilancio 2 ha inserito dopo il comma 5 dell’art. 66 del Regio Decreto 30 marzo 1942, n. 318 recante “Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie”, il seguente comma: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

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Oggi è quindi possibile convocare le assemblee in videoconferenza, previo il consenso di tutti i condomini.

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Adempimento trasversale per l’amministratore: la conservazione della documentazione È compito dell’amministratore la conservazione per 10 anni minimo della documentazione comprovante il rispetto di tutte le condizioni stabilite dalla norma agevolativa e l’eventuale esibizione all’Agenzia delle Entrate. Si tratta di: • documentazione fiscale ovverosia le ricevute e fatture passive che dimostrano l’effettiva realizzazione dei lavori; • dati e visura catastale dell’immobile interessato dall’intervento; • copia della delibera assembleare e tabella millesimale di ripartizione delle spese; • contabili e ricevute bancarie attestanti l’avvenuto pagamento delle spese esposte in fattura; • certificati e titoli abilitativi riportati precedentemente (Ape pre e post intervento, schede tecniche ecc); • copia delle asseverazioni e del visto nonché della ricevuta di avvenuta trasmissione telematica.

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Ulteriori aspetti ai quali l’amministratore deve prestare attenzione per non incorrere in sanzioni • Aggiornare il registro anagrafico condominiale per effettuare una corretta convocazione ed evitare impugnazioni in corso di lavori con impegni già assunti; • deliberare i lavori con il giusto quorum convocando tutti gli aventi diritto espletando le massime formalità (es. due raccomandate in caso di coniugi anche se conviventi e prestando attenzione alle deleghe ad un solo soggetto da parte di tutti i comproprietari); • effettuare una gara di appalto stabilendo i criteri di partecipazione (imprese disponibili allo sconto in fattura con cessione del credito ecc.);

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• effettuare un corretto piano di riparto che genererà la detrazione pro quota e la eventuale trasformazione in credito d’imposta; • delegare le funzioni di responsabile dei lavori; • in ogni caso seguire con attenzione tutti gli adempimenti pre e post lavori; • comunicare all’Agenzia delle Entrate le opzioni scelte (se non diretta) attraverso l’intermediario, in caso di cessione del credito da parte del singolo condomino.

Il compito della gestione dei pagamenti

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Tra i doveri dell’amministratore vi è senza dubbio anche quello di curare i pagamenti da effettuare a favore delle imprese incaricate di realizzare gli interventi rientranti nel Superbonus se su parti comuni dell’edificio. Si tratta di un aspetto delicato in quanto deve sottendere a condizioni e scadenze perdita del beneficio. I pagamenti dovranno essere effettuati con bonifico “parlante” delle spese riferite agli interventi che danno diritto allo sgravio fiscale. Il bonifico “parlante” è quello dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico stesso è effettuato.

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Chi riveste il ruolo dell’amministratore nel caso di lavori in micro condomini Non vi è obbligo della nomina dell’amministratore quindi il soggetto incaricato all’espletamento di tutti gli adempimenti viene individuato in un condòmino. Non vi è inoltre l’obbligo di richiedere un apposito codice fiscale ma può essere utilizzato il codice fiscale del condomino incaricato. In linea generale gli adempimenti previsti dall’amministratore condominiale spettano al condomino delegato.

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Sintesi dei compiti e degli adempimenti dellâ&#x20AC;&#x2122;amministratore

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Il processo generale da attivare per lâ&#x20AC;&#x2122;utilizzo del superbonus Schema operativo: i principali step per usufruire del Superbonus

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Sintesi della documentazione richiesta per il superbonus 110% Sintesi delle documentazioni da produrre nelle diverse fasi di attuazione ed utilizzo del Superbonus

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I controlli Controlli da parte dell’ENEA L’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA), ha il compito di effettuare specifici controlli sulle asseverazioni rilasciate dai tecnici abilitati, ai contribuenti che vogliono beneficiare del Superbonus 110% con interventi di efficientamento energetico. Con il decreto asseverazioni diventa infatti operativa anche la procedura inerente alle verifiche e agli accertamenti delle attestazioni e delle certificazioni infedeli. Sono previste due diverse procedure di controllo, una automatica e l’altra a campione. Il controllo automatico tramite il portale è funzionale a verificare la completezza della documentazione con successivo rilascio del codice identificativo per l’accesso alle opzioni previste dall’art. 121 del DL 34/2020, se esito del controllo positivo. I controlli a campione vengono effettuati dall’ENEA nel limite minimo del 5% delle asseverazioni annualmente presentate. (sul 100% per le asseverazioni relative ad interventi avviati prima del 1° luglio 2020). Le risultanze dei controlli effettuati sono trasmesse dall’Enea al Mi.Se. al fine di avviare gli eventuali procedimenti sanzionatori. Ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione infedele resa. Se confermate le contestazioni, oltre all’ordinanza di ingiunzione, il MISE comunica i risultati all’AdE e Ministero dell’economia e delle finanze, per la decadenza dal beneficio ed ulteriori adempimenti.

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ENEA comunica sempre l’avvio del controllo al beneficiario della detrazione o, in caso di controllo effettuato su istanze per interventi su parti comuni condominiali, all’amministratore di condominio, legale rappresentante pro-tempore, tramite raccomandata a/r o mediante

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posta elettronica certificata (Pec), all’indirizzo indicato all’atto della trasmissione dei dati. Entro 30 giorni dalla data di ricezione della raccomandata/PEC, il beneficiario o in caso di lavori su parti comuni del condominio l’amministratore, dovrà trasmettere la documentazione necessaria, in formato PDF via PEC, per fruire del Superbonus. Nel caso di interventi che interessino gli impianti, dovranno essere trasmesse, inoltre, le copie della dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore e, se pertinente, del libretto di impianto. L’esito della verifica sarà comunicato al beneficiario del bonus fiscale entro il termine di 90 giorni. Qualora la documentazione inviata risulti carente (anche a seguito di altre integrazioni richieste) l’accertamento avrà esito negativo.

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I controlli vengono effettuati anche in situ su almeno il 10% degli interventi del campione analizzato. Il sopralluogo sarà comunicato al beneficiario, nelle stesse modalità dell’avvio della procedura, ma con un preavviso minimo di 15 giorni. Nell’ambito del sopralluogo, i tecnici ENEA possono richiedere ed acquisire atti, documenti, schemi tecnici ed ogni altra informazione ritenuta utile nonché effettuare rilievi fotografici. Finiti i controlli in situ, i tecnici ENEA rilasciano un verbale dettagliato contenente l’indicazione delle operazioni effettuate, della documentazione esaminata, delle informazioni acquisite e delle eventuali dichiarazioni rese dai tecnici firmatari la relazione di fine lavori, oppure dal soggetto beneficiario rilasciandone una copia. Nel caso di esito negativo del controllo: • è prevista una sanzione da parte del MISE all’asseveratore • è trasmessa all’Agenzia delle Entrate da parte del MISE per la decadenza del beneficio e la richiesta di risarcimento dei danni. Controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate L’Agenzia delle Entrate procede alla verifica documentale della sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione.

122 procedure da seguire

Qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante maggiorata di sanzioni e interessi nei confronti dei soggetti che hanno sostenuto le spese e/o hanno optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura. Nel caso in cui: • si sia fruito della detrazione al 110% in assenza di presupposti, l’Agenzia delle Entrate potrà notificare l’accertamento entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione con la quale si fruisce del beneficio fiscale; • si abbia optato per la cessione del credito in assenza di presupposti, l’Agenzia notifica l’atto di recupero del credito di imposta entro il 31 dicembre dell’ottavo anno successivo a quello dell’utilizzo irregolare. Chi rispondono sono quindi i beneficiari della detrazione e nell’eventualità di concorso nella violazione anche il fornitore che ha applicato lo sconto e i cessionari.

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Per non incorrere in sanzioni è essenziale che il contribuente conservi le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute. Le persone fisiche, inoltre, devono conservare anche la ricevuta del bonifico bancario o postale attraverso cui è stato fatto il pagamento.

Se i lavori sono effettuati dal detentore dell’immobile, deve essere conservata anche la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori. Se gli interventi sono effettuati su parti comuni degli edifici deve essere conservata anche la copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese. Questa documentazione può comunque essere sostituita dalla certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio. Infine, è necessario conservare copia della asseverazione trasmessa all’ENEA per gli interventi di efficientamento energetico, nonché, per gli interventi antisismici, una copia dell’asseverazione depositata presso lo sportello unico.

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Sintesi delle responsabilitĂ e provvedimenti

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Sintesi degli elementi a cui prestare attenzione per non incorrere in sanzioni

124 procedure da seguire

> Domande – risposte È necessario redigere l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) per usufruire del Superbonus? Come già chiarito per la fruizione della detrazione del 110% per gli interventi di miglioramento energetico è necessario produrre l’APE prima e dopo l’intervento, così da dimostrare il doppio salto di classe energetica o il raggiungimento della classe A4 nel caso in cui la classe ante-intervento fosse la A3. Nel caso in cui l’incentivo venga richiesto per interi fabbricati, occorre predisporre il cosiddetto “APE convenzionale”, così da permettere il calcolo degli indicatori e della classe energetica dell’intero edificio. Come deve avvenire il pagamento delle spese per l’esecuzione degli interventi (salvo l’importo del corrispettivo oggetto di sconto in fattura), per fruire del Superbonus? Il pagamento deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. L’obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico non riguarda i soggetti esercenti attività d’impresa. Su tali bonifici, le banche, Poste Italiane SPA nonché gli istituti di pagamento applicano, all’atto dell’accredito dei relativi pagamenti, la ritenuta d’acconto. A tal fine possono essere utilizzati i bonifici predisposti dagli istituti di pagamento ai fini dell’Ecobonus ovvero della detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

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Il visto di conformità deve essere sempre apposto? No. Il visto di conformità deve essere apposto se il contribuente opta per la cessione del credito di imposta o per lo sconto in fattura. Se il contribuente sceglie invece la fruizione diretta in dichiarazione della detrazione del 110% non sarà necessario il visto di conformità. Si precisa, infine, che il visto di conformità può essere rilasciato dai soggetti indicati dall’articolo 35 del D. Lgs. 241/1997, cioè da coloro che sono incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF.

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SCHEDE DI APPROFONDIMENTO

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SCHEDA 1 - Comunicazione dell’opzione Comunicazione per l’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica Riferimenti normativi Articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 e approvate con provvedimento 8 agosto 2020 e successive modifiche con provvedimento 12 ottobre 2020 Per poter accedere al Superbonus usufruendo della cessione del credito o dello sconto in fattura è fatto obbligo di compilare ed inviare il modello di comunicazione nel quale viene comunicato all’Agenzia delle Entrate l’opzione scelta relativa agli interventi effettuati sia su unità immobiliari che su parti comuni dell’edificio. Soggetto incaricato dell’invio La comunicazione, nel caso di interventi condominiali è inviata dall’amministratore condominiale, direttamente o tramite un intermediario, o dal soggetto che rilascia il visto di conformità (obbligatorio tramite quest’ultimo nel caso in cui l’opzione di cessione del credito è esercitata per le rate residue non fruite delle detrazioni). Nei micro condomini, in assenza di amministratori l’invio può essere effettuato al condòmino incaricato. La comunicazione deve essere presentata per via telematica all’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello disponibile sul sito internet sezione Agevolazioni /Ristrutturazione edilizie/ Modello e istruzioni.

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I tempi di presentazione della comunicazione A partire dal 15 ottobre 2020 è necessario comunicare in via telematica all’Agenzia delle Entrate tramite la comunicazione approvata dal provvedimento 8 agosto 2020. Le tempistiche dell’invio della comunicazione sono disciplinate secondo il seguente calendario: • entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento della spesa.

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• entro il 16 marzo dell’anno di scadenza del termine per presentare la dichiarazione dei redditi, in casi di esercizio dell’opzione per le rate residue non fruite. • per gli interventi da ecobonus al 110% la comunicazione va inviata dopo il 5° giorno successivo al rilascio da parte dell’ENEA della ricevuta di avvenuta trasmissione dell’asseverazione. Contenuti della comunicazione Il modello di comunicazione risulta articolato e diviso in varie sezioni. La compilazione completa avviene attraverso la partecipazione di diverse figure professionali in particolar modo se gli interventi hanno previsto l’utilizzo del Superbonus al 110%.

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Di seguito le sezioni da compilare: • Dati del condominio ovvero codice fiscale e dell’amministratore condominiale (o del condomino responsabile nel caso di condominio minimo), firma e indirizzo di posta elettronica. • Impegno alla presentazione telematica con dati riguardanti il soggetto incaricato alla trasmissione della comunicazione. • Visto di conformità da compilare nel caso di utilizzo superbonus 110%. La compilazione avviene da parte del caf o professionista abilitato. • Asseverazione efficienza energetica/ e o rischio sismico (da compilare con codice identificativo enea per gli interventi di efficientamento, ricevuto all’invio del documento sulla base di quanto già espletato da parte del tecnico abilitato. • Tipologia di interventi: (importo spesa sostenuta, anno e periodo di sostenimento della spesa, intervento in Superbonus ecc). • Dati catastali degli immobili oggetto di intervento. • Opzione scelte con specifica riguardo i soggetti beneficiari: sconto o cessione del credito. • Dati dei soggetti beneficiari (condomini) con spesa sostenuta codice fiscale ecc. • Dati dei cessionari o soggetti che applicano lo sconto.

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Scheda di sintesi

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SCHEDA 2 - Asseverazione Riferimenti normativi DM MISE asseverazioni 3 agosto 2020 DM MIT 6 agosto 2020 Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 3 agosto 2020 Ai fini della richiesta del Superbonus al 110% è fatto obbligo in tutti i casi indistintamente dalle opzioni scelte (utilizzo diretto, indiretto e sconto in fattura) di presentare le asseverazioni. Sono previste due diverse tipologie di asseverazioni: • asseverazione nel caso di intervento di efficientamento energetico che dovrà essere presentata da parte di un tecnico abilitato e inviata per via telematica all’ENEA. L’asseverazione in questo caso ha il compito di dimostrare: - interventi sono conformi ai requisiti tecnici; - la congruità delle spese. • L’asseverazione per interventi antisismici (già prevista) da compilare da parte dei professionisti incaricati della progettazione strutturale, collaudo ecc.. funzionali a dimostrare l’efficacia degli interventi in base a decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58 e successive modifiche e la congruità delle spese. In questo caso l’asseverazione va depositata presso lo sportello unico competente.

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I contenuti dell’asseverazione • Dati generali del tecnico incaricato. • Data di inizio lavori. • Protocollo della relazione tecnica depositata in comune. • Tipologia di immobile sul quale sono eseguiti i lavori. • Tipologia di lavori (trainanti o/e trainati) eseguiti con specifiche riguardanti: - Tipologia di lavoro - Volumetrie, superfici, parametri - Unità immobiliari coinvolte - Importi spesa massimale - Costo complessivo dei lavori.

130 Schede di approfondimento

• Dati inerenti l’edificio oggetto dell’intervento (catastali e localizzativi). • Costi complessivi degli interventi. • Polizza assicurativa. • Certificazione miglioramento classi energetiche (da allegare sia ante che post). • Firma e timbro. Adempimenti e obblighi dei tecnici incaricati • Obbligo di stipula di una polizza da allegare all’asseverazione. Il massimale della polizza di assicurazione è adeguato al numero delle asseverazioni rilasciate e all’ammontare degli importi degli interventi oggetto delle asseverazioni; a tal fine, il tecnico abilitato dichiara che il massimale della polizza di assicurazione allegata all’asseverazione è adeguato. In ogni caso, il massimale della polizza di assicurazione non può essere inferiore a euro 500.000. • Dichiarazione con la quale il tecnico specifica di voler ricevere ogni comunicazione con valore legale ad un preciso indirizzo di posta elettronica certificata, anche ai fini della contestazione di eventuali sanzioni. • All’atto della sottoscrizione, appone il timbro fornito dal collegio o dall’ordine professionale, attestante che lo stesso possiede il requisito, prescritto dalla legge, dell’iscrizione nell’albo professionale e di svolgimento della libera professione.

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Quando viene rilasciata l’asseverazione L’asseverazione deve essere rilasciata a lavori conclusi (e inviata a 90 giorni dalla fine dei lavori) ma può essere rilasciata anche ad ogni stato di avanzamento dei lavori (non sono possibili più di due stati di avanzamento dei lavori per ogni intervento e ciascun stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30% dei lavori. Stato legittimo degli immobili Per gli interventi sulle parti comuni le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari (articolo 9-bis del D.P.R. 6-6-2001 n. 380) e i relativi accertamenti dello sportello unico sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi (comma 3-quinquies).

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Schema di sintesi

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SCHEDA 3 - Visto di conformità Riferimenti normativi Articolo 121 Decreto “Rilancio” Ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241 Se si opta per la cessione del credito o lo sconto in fattura utilizzando il Superbonus al 110% è indispensabile richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta. Le attività da svolgere consistono unicamente nell’esame dal punto di vista formale dell’esistenza dei documenti e dei titoli necessari per la spettanza dell’agevolazione fiscale e nella verifica, sulla base delle spese sostenute per le varie tipologie di interventi, dell’importo del Superbonus suscettibile di cessione o di sconto in fattura.

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Soggetti incaricati nel rilascio Ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo n. 241 del 1997 sono incaricati al rilascio del visto di conformità:

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• i dottori commercialisti, i ragionieri, i periti commerciali e i consulenti del lavoro. • i soggetti iscritti alla data del 30 settembre 1993 nei ruoli di periti ed esperti tenuti dalle Camere di Commercio per la sub-categoria tributi; • i responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF. Chi rilascia il visto di conformità è tenuto a verificare la presenza delle asseverazioni e attestazioni rilasciate dai professionisti. Modalità di invio del visto di conformità I passaggi per arrivare al rilascio del visto di conformità 1. Verifica del beneficiario della detrazione: verifica se il beneficiario rientra tra quelli ammessi sia in termini di tipologia di soggetto che in relazione al titolo di proprietà o di possesso/detenzione (necessario documento che ne attesti il titolo di possesso). È inoltre necessario che il professionista richieda un’autocertificazione da parte del be-

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neficiario riguardante: il fatto di non beneficiare delle agevolazioni per più di due unità immobiliari, al non utilizzo dell’immobile come bene strumentale e/o attività d’impresa o professione. 2. Verifica della tipologia di immobile oggetto dei lavori: verifica se l’immobile appartiene alle categorie beneficiarie delle agevolazioni. 3. Verifica della tipologia degli interventi effettuati: verifica in che categoria rientrano gli interventi effettuati con approfondimento se sussistono interventi trainanti (indispensabili per richiedere l’agevolazione) e verifica del limite massimo di spesa ammissibile. 4. Verifica delle spese relative agli interventi: verifica del limite di spesa agevolabile a seconda del tipo di intervento effettuato e verifica della presenza di interventi cumulati o sovrapposti. 5. Verifica delle altre documentazioni quali: asseverazioni, attestazioni, autocertificazioni ecc.: acquisizione della documentazione e verifica che i soggetti che hanno rilasciato la documentazione siano abilitati. 6. Rilascio visto di conformità, dichiarazione del professionista.

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Per la compilazione del visto di conformità è necessario reperire e mettere a sistema una pluralità di documenti e certificazioni. Nella tabella sono riportate tutte le documentazioni necessarie all’ente predisposto al rilascio del visto di conformità alla sua compilazione. La presente lista è stata presa dal documento fornito dalla Fondazione Nazionale dei Commercialisti.

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Lista documenti necessari alla compilazione del visto di conformità

BENEFICIARIO Cognome e Nome Codice fiscale SPESE SOSTENUTE Interventi trainanti € Interventi trainati €

AMMONTARE CREDITO CEDUTO

DATI RELATIVI ALL’IMMOBILE DOCUMENTO ATTESTANTE LA PROPRIETÀ O DISPONIBILITÀ DELL’IMMOBILE

DOCUMENTAZIONE SE SU PARTI COMUNI

ALTRE AUTOCERTIFICAZIONI RICHIESTE

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ABILITAZIONI AMMINISTRATIVE, COMUNICAZIONI, RELAZIONI E ATTESTAZIONI TECNICHE RICHIESTE DALLA VIGENTE LEGISLAZIONE

DOCUMENTI DI SPESA E RELATIVI PAGAMENTI

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ASSEVERAZIONI E ATTESTAZIONI INTERMEDIE

ASSEVERAZIONI E ATTESTAZIONI FINALI

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Schema di sintesi

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SCHEDA 4 - Il fondo lavori Il fondo lavori obbligatorio rappresenta una garanzia necessaria prevista dalla legge e la sua assenza può determinare una nullità radicale. Deve ritenersi nulla la delibera condominiale di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni se non viene prevista la costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135 del codice civile. Lo ha deciso il Tribunale di Torino nella sentenza n. 2831/2020. Come noto, il codice civile, all’ art 1135 c.c. prevede che all’assemblea dei condomini spetti provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni. La norma stabilisce che, a tal fine, debba essere costituito obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. La costituzione di un “fondo lavori”, ovvero l’accantonamento di denaro allo specifico fine di sostenere spese per la manutenzione straordinaria, è stata prevista come obbligatoria dalla riforma del Condominio (L. n. 220/2012), trattandosi in precedenza di un adempimento facoltativo. Il legislatore ha dunque inteso, da un lato, assicurare la presenza di una provvista di denaro sufficiente per sostenere la realizzazione delle opere o delle innovazioni e, dall’altro, garantire gli appaltatori dalla morosità dei condomini, mettendo a loro disposizione un’apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le pretese creditorie. Il fondo è dunque “speciale” poiché istituito per opere specifiche (manutenzione straordinaria e innovazioni) deliberate dall’assemblea e “vincolato” in quanto strettamente correlato alla destinazione che gli è stata preventivamente e obbligatoriamente impressa.

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Tuttavia, trattandosi spesso di opere di notevole entità, in molti casi si era incorsi in oggettive difficoltà a reperire preventivamente la totalità della somma spettante all’impresa appaltatrice, dunque alla riscossione delle quote di tutti i condomini, e questo avrebbe rischiato di paralizzare o ritardare l’avvio dei lavori. Per questo, a seguito di un successivo intervento normativo (D.L. 145/2013), è stato precisato all’interno dell’art. 1135 c.c. che il fondo potrà essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti qualora i lavori debbano essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede

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il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento. Sarà dunque la delibera autorizzativa delle opere a prevedere la costituzione del fondo speciale. La giurisprudenza, stante il tenore della norma codicistica, ha spesso seguito una linea rigida e punito severamente la mancata costituzione del fondo. Diverse pronunce sono giunte alla conclusione di ritenere nulla, per contrarietà alla legge e per violazione dell’art. 1135 c.c., la delibera che non avesse provveduto alla costituzione obbligatoria del fondo speciale per i lavori straordinari oggetto dell’appalto. Per il Tribunale di Modena (cfr. sentenza n. 763 del 16/05/2019), tale norma, sia per il suo tenore letterale che per la funzione di tutela del singolo condomino, è da considerarsi norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati, la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata. Anche per il Tribunale di Udine (cfr. sentenza del 17 gennaio 2018) la mancata costituzione del fondo speciale determina la nullità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni. A una conclusione analoga è giunto, in tempi recenti, il Tribunale di Torino nella sentenza n. 2831 del 14 agosto 2020 menzionata in apertura. La vicenda prende le mosse dall’istanza di alcuni condomini che avevano lamentato la nullità della delibera condominiale per contrarietà alla legge, ovvero per violazione dell’art. 1135 c.c. stante la mancata costituzione di un fondo speciale per i lavori straordinari oggetto dell’appalto. Il giudice piemontese precisa che la costituzione di un fondo speciale tutela il singolo condomino dal dover rispondere per l’intero importo dei lavori deliberati in caso di inadempimento da parte degli altri condomini. Nel caso di specie, il Condominio convenuto si era difeso evidenziando come, a seguito di una deliberazione che aveva stabilito una rateizzazione delle spese per finanziare i lavori, al momento dell’inizio degli stessi l’importo dovuto all’impresa era stato pressoché totalmente pagato. In conclusione, per il giudicante il fondo speciale obbligatorio è una garanzia necessaria in quanto prevista dalla legge con la conseguenza che la sua assenza determina una nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo (Trib. Milano, Sez. VI, 30.5.2017 n. 6132).

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SCHEDA 5 - Possessore o detentore dell’immobile Riferimenti normativi principali • art. 14, D.L. 63/2013 • art. 16, D.L. 63/2013 • circolare 8.08.2020, n. 24/E La normativa disciplina i beneficiari dell’agevolazioni individuando puntualmente i soggetti ammessi in relazione al rapporto/ruolo che essi hanno con l’immobile oggetto dell’intervento. Tra i soggetti beneficiari troviamo: • i possessori dell’immobile oggetto dell’intervento; • i detentori dell’immobile oggetto dell’intervento; • i famigliari conviventi del proprietario/detentore dell’immobile oggetto dell’intervento; • i promissari acquirenti dell’immobile oggetto dell’intervento;

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Nella Circolare n. 2/2020, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che per poter beneficiare della detrazione è necessario che il possesso o la detenzione dell’immobile sussista: • al momento di avvio dei lavori; • al momento di sostenimento delle spese, se antecedente all’avvio dei lavori.

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Pertanto, il titolo di detenzione dell’immobile deve risultare da un atto registrato: • dalla data di inizio lavori; • dalla data del pagamento delle spese se i lavori non sono ancora iniziati, ma si è provveduto già ad effettuare il pagamento. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito anche che il diritto alla detrazione è precluso per coloro che provvedono alla successiva regolarizzazione dei contratti che non erano registrati alla data di inizio lavori o al momento del pagamento se anteriore.

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Di seguito le specifiche per ciascuna categoria di soggetti sopra citati con indicazioni di massima dei requisiti e documenti di certificazione/ attestazione necessari. 1. Possessore dell’immobile oggetto dell’intervento Il principale beneficiario delle agevolazioni è individuabile nel proprietario diretto dell’immobile oggetto degli interventi. È necessario che il possesso venga certificato mediante l’atto di acquisto o il certificato catastale. Rientrano inoltre tra i possessori i nudi proprietari, o soggetti con altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie).

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2. Detentore dell’immobile oggetto dell’intervento Sono soggetti ammessi i detentori dell’immobile in base ad un contratto di locazione anche finanziaria o di comodato. È necessario comprovare la presenza di un contratto regolarmente registrato oltre che una dichiarazione di consenso da parte del proprietario dell’immobile all’esecuzione dei lavori. È necessario che il contratto sia registrato con data precedente all’avvio dei lavori (o al sostenimento delle spese, se antecedente) pena la perdita della detrazione.

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3. Famigliari conviventi del possessore/detentore dell’immobile oggetto dell’intervento La detrazione spetta anche ai familiari del possessore e/o detentore dell’immobile. Sono compresi i famigliari entro il terzo grado e affini entro il secondo oltre che il convivente di fatto. È necessario però che il rapporto di convivenza con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento sussista: • alla data di inizio dei lavori; • al momento di sostenimento delle spese (se anteriore). Le spese sostenute possono riguardare gli interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. Occorre perciò che tali immobili siano a disposizione del soggetto beneficiario e non locati o concessi in comodato a terzi. Nel caso di familiari, non è necessario che abbiano sottoscritto un con-

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tratto di comodato, essendo sufficiente l’attestazione della convivenza a mezzo di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. 4. I promissari acquirenti dell’immobile oggetto dell’intervento Il promissario acquirente dell’immobile oggetto dell’intervento può beneficiare del bonus a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato. È necessario quindi avere in possesso la copia preliminare d’acquisto con immissione in possesso. > Domande – risposte L’inquilino di un appartamento preso in locazione può beneficiare del Superbonus? Sì, può beneficiarne ma ai fini dell’esecuzione dei lavori è necessaria l’approvazione del proprietario. Inoltre il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato.

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L’usufruttuario di un immobile, in quanto titolare di un diritto reale di godimento e non della proprietà, può beneficiare del Superbonus?

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Sì, il Superbonus si applica ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile. Posso accedere al Superbonus nel caso di detenzione dell’immobile in base ad un contratto di comodato d’uso? Sì, a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, e che il comodatario sia

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in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Mio figlio vorrebbe effettuare i lavori edili, posso effettuare i pagamenti e beneficiare del Superbonus? Sì, sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto, sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori.

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In caso di acquisizione dell’immobile per successione, si trasferiscono le quote residue del Superbonus? Sì, in caso di decesso dell’avente diritto la fruizione del beneficio fiscale si trasmette per intero esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene. In caso di unità immobiliari locate o in comodato, il conduttore/ comodatario può effettuare gli interventi anche se il proprietario intende fruire del Superbonus su altre due unità immobiliari? Sì. Il Superbonus, ai sensi del comma 10 dell’articolo 119, spetta ai contribuenti persone fisiche relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. In altri termini, la norma esclude la possibilità che una persona fisica possa beneficiare del Superbonus per più di due immobili, prescindendo dal titolo di possesso degli stessi. Nell’ipotesi prospettata, pertanto, una persona fisica che detiene l’unità immobiliare in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può fruire del Superbonus, nel rispetto di ogni altro requisito richiesto dalle norme agevolative, a prescindere dal fatto che il proprietario dell’immobile abbia o meno fruito del Superbonus per interventi effettuate su altre due unità immobiliari.

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SCHEDA 6 - Le parcelle per le prestazioni tecniche e per l’amministratore di condominio Parcella dell’amministratore Nel processo di applicabilità del Superbonus a interventi su parti comuni dell’edificio, l’amministratore condominiale gioca un ruolo centrale. Come mostrato nella sezione precedente è infatti l’Amministratore di condominio che si preoccupa di individuare l’impresa che deve eseguire i lavori; di effettuare materialmente i bonifici; di acquisire i documenti necessari (asseverazioni, ecc.); di comunicare all’Agenzia delle Entrate l’eventuale opzione per lo sconto o la cessione del credito; etc.

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Spesso per questo motivo lo stesso Amministratore carica sul rendiconto consuntivo del condominio un compenso extra per sé stesso. L’Agenzia delle Entrate ha specificato che non trattandosi di “costi strettamente necessari alla realizzazione degli interventi”, non possono farsi rientrare tra quelli detraibili, come già avviene per il bonus ristrutturazione ed Ecobonus. Il compenso dell’amministratore di condominio può diventare detraibile però se lo stesso viene nominato responsabile dei lavori e il compenso aggiuntivo viene fatturato separatamente e corrisposto come committente e responsabile dei lavori. In questo caso, infatti, diventa una spesa strettamente correlata all’esecuzione delle opere agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale che si discosta dai compiti che ricadono sugli amministratori di condominio.

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Parcelle per le attività tecniche Tutte le attività tecniche devono essere eseguite con massimali derivanti dall’applicazione del DM Ministero della Giustizia del 17/06/2016. Alcune attività previste, quale l’asseverazione di rispetto dei requisiti, non trova invece rappresentazione nel citato DM e gli importi delle parcelle andrebbero valutati a vacazione, con tutto ciò che ne consegue in merito a potenziali contestazioni da parte dei soggetti deputati al controllo. Tutti gli importi per spese tecniche che superano i valori calcolati attraverso il DM 17/06/2016 non saranno incentivabili e resteranno quindi a carico dei clienti.

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148 Schede di approfondimento

Nella tabella seguente si riporta un esempio di parcelle per le prestazioni tecniche (tariffe di architetti) considerando un edificio unifamiliare e un condominio composto da 10 unità immobiliari. LE PARCELLE PER PRESTAZIONI TECNICHE

FORBICE COMPLESSIVA FINALE IN QUESTE IPOTESI: 5.400 / 9.200 € (CASA SINGOLA/EDIFICIO 10 PIANI)

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CASI APPLICATIVI IN CONDOMINIO

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CASO 1 - Lavori su parti comuni e unità immobiliari non residenziali Un condominio composto da 6 unità delibera i lavori per la realizzazione del cappotto termico sull’intero edificio. Al suo interno presenta un’unità immobiliare accatastata come negozio e due unità immobiliari residenziali di proprietà come seconda casa. Una delle due unità immobiliari residenziali di proprietà come seconda casa e l’unità immobiliare accatastata come negozio vogliono al contempo effettuare la sostituzione degli infissi all’interno delle proprietà. Quesito: possono accedere al Superbonus tutte le unità immobiliari? È possibile sfruttare il Superbonus attuando gli interventi sopra menzionati nelle singole unità immobiliari? La risposta è affermativa parzialmente. La legge dà la possibilità per ciascun proprietario di portare in detrazione massimo due unità immobiliari di proprietà senza nessun vincolo o riferimento su prima e seconda casa. Per quanto riguarda la presenza di unità immobiliari non residenziali, la risposta è nella circolare 24/E: poiché la superficie adibita a residenziale nel condominio è superiore del 50%, tutti i condomini possono accedere alle detrazioni per lavori sulle parti comuni dell’edificio. L’unità immobiliare non residenziale non potrà però eseguire lavori trainati al suo interno quindi non potrà intervenire sfruttando le detrazioni per la sostituzione degli infissi. L’intervento sulle parti comuni individuato, intervento su tutto l’involucro disperdente dell’edificio è ammesso come intervento trainante. Vi è comunque l’obbligo di rispettare il miglioramento di due classi (o classe migliore) energetiche dell’edifico pena perdita del beneficio. Tutte le unità immobiliari potranno portare in detrazione le spese sulle parti comuni dell’edificio in base alla ripartizione dei millesimi. Sulla singola unità immobiliare è possibile sfruttare il Superbonus per la sostituzione degli infissi per le due unità immobiliari residenziali in quanto intervento trainato e supportato dall’intervento trainante di realizzazione del cappotto esterno.

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CASO 2 - Lavori su parti comuni del condominio e presenza di unità immobiliari funzionalmente indipendenti Si tratta di un edificio composto da 6 unità di cui 2 al piano terreno con accesso autonomo (cancello direttamente sulla strada) e funzionalmente indipendenti ovvero con forniture di acqua, gas, luce ed energia elettrica autonome rispetto il resto del condominio. Le 4 unità immobiliari non autonome vorrebbero procedere alla realizzazione del cappotto esterno dell’edifico. Una delle 4 unità presenta al suo interno un abuso edilizio.

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Questione: è possibile usufruire del Superbonus in queste condizioni? Che limiti comporta la presenza di abusi edilizi alla possibilità di sfruttare il Superbonus? Come si comportano le due unità immobiliari indipendenti? Secondo il decreto, il condominio con queste caratteristiche viene considerato come tre edifici separati: 1 edificio per ciascuna unità immobiliare autonoma e 1 edificio costituito dalle 4 unità immobiliari rimanenti. Tutti e tre gli edifici in questione possono accedere al Superbonus lavorando in maniera autonoma. Le 4 unità possono quindi procedere alla richiesta di Superbonus per lavori sul cappotto esterno indipendentemente dalle due unità immobiliari autonome. La presenza di un abuso edilizio all’interno della singola unità immobiliare non limita la possibilità di utilizzare il Superbonus per interventi trainanti su parti comuni dell’edificio. In ogni caso l’intervento di realizzazione del cappotto dovrà consentire il miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, ricoprire almeno il 25% della superficie disperdente dell’edifico e rispettare norme tecniche e limiti di spesa. In ogni caso per l’unità immobiliare che presenta abusi edilizi non sarà invece possibile realizzare interventi trainati al suo interno.

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152 Casi applicativi in condominio

CASO 3 - Cappotto esterno su porzione dell’immobile Si tratta di un caso nel quale il proprietario di unità immobiliare sita all’interno di un condominio i cui condomini non sono interessati a eseguire i lavori per l’isolamento termico (il cosiddetto “cappotto termico”) sull’involucro esterno dell’intero edificio, utili per l’efficientamento energetico. Il proprietario di un’unità immobiliare richiede la possibilità di realizzare il cappotto termico solo sulla porzione dell’involucro esterno relativa all’appartamento. Quesito: può procedere autonomamente all’intervento sulla sola porzione esterna dell’involucro relativa alla sua unità immobiliare? Il condomino interessato all’intervento può usufruire del Superbonus a condizione che: • l’assemblea condominiale abbia autorizzato il condomino a realizzare l’intervento sulla parte esterna che interessa la singola unità abitativa • siano rispettati tutti i requisiti previsti per accedere al Superbonus ovvero occorre che l’intervento riguardi una parte superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio e assicuri il miglioramento di almeno due classi energetiche oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Solo quindi nell’eventualità che la superficie disperdente dell’involucro della porzione interessata superi il 25% della superficie disperdente totale dell’edificio, è possibile procedere con i lavori in Superbonus a condizione che l’assemblea condominiale deliberi i lavori.

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CASO 4 - Interventi in edifici vincolati Un condominio sottoposto ai vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, vuole sostituire i serramenti negli spazi comuni e nelle singole unità immobiliari. Quesito: il condominio può beneficiare del Superbonus per la realizzazione dei lavori? Il condominio potrà fruire del Superbonus per le spese sostenute per la sostituzione dei serramenti, anche se non viene realizzato nessun intervento trainante (cappotto termico o sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale) sull’edificio condominiale, purché la sostituzione dei serramenti determini il miglioramento delle due classi energetiche ovvero, se non possibile, il passaggio alla classe energetica più alta.

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CASO 5 - Superbonus intervento trainante su parti comuni e possibilità per le singole unità immobiliari Un condomino vive in un appartamento all’interno di un condominio, che non dispone di un sistema centralizzato di riscaldamento, che sta effettuando degli interventi di efficientamento energetico (ad esempio cappotto termico) che beneficiano del Superbonus, conseguendo il miglioramento delle due classi energetiche. Decide di avviare una ristrutturazione, sostituendo la caldaia e gli infissi e ristrutturando i servizi igienici. Quesito: è possibile sfruttare il Superbonus per tutti gli interventi sopra menzionati? Premesso che è essenziale che il cappotto termico realizzato sulle parti comuni dell’edificio rispetti tutte le prescrizioni (superficie minima pari al 25%, miglioramento di due classi ecc) per essere considerato trainante, il condomino può usufruire del Superbonus per la sostituzione della caldaia e delle finestre in quanto considerati eventi trainati.

154 Casi applicativi in condominio

Gli interventi sui servizi igienici, sostituendo non solo pavimenti e sanitari ma anche con il rifacimento degli impianti, possono essere considerati manutenzione straordinaria e, pertanto, le relative spese danno diritto alla detrazione in misura pari al 50% delle spese sostenute, fino al limite massimo di 96 mila euro complessivi (detrazione massima 48 mila), da ripartire in 10 anni (bonus ristrutturazioni).

CASO 6 - Rifacimento dell’impianto centralizzato e condomini oppositori Un condominio vuole realizzare un impianto centralizzato per la sola produzione di acqua calda sanitaria per una pluralità di utenze. Un condomino si oppone alla richiesta di intervento.

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Quesito: è possibile beneficiare del Superbonus per tale tipologia di intervento? Come ci si comporta con il condomino che si oppone alla realizzazione dell’intervento? Il condominio per avere diritto al Superbonus, dovrà dotare l’impianto centralizzato di produzione di acqua calda sanitaria di un proprio generatore di calore differente da quello destinato alla climatizzazione invernale, salvo impedimenti di natura tecnica o nel caso che si dimostri che l’adozione di un solo generatore produca un beneficio energetico. Solo in questo caso è possibile considerare l’intervento trainante e quindi beneficiario del Superbonus. Per deliberare i lavori è necessario il consenso del 50%+1 dei condomini e di almeno 1/3 del valore dell’edificio. Il singolo condomino non può quindi opporsi alla realizzazione dell’intervento e dovrà procedere al pagamento per la sua quota, commisurata in base ai millesimi.

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CASO 7 - Unità immobiliari prive di impianto termico e rifacimento dell’impianto centralizzato in condominio In un condominio composto da 10 unità sono presenti due unità immobiliari senza impianto termico. Le altre dispongono di impianto termico centralizzato. Il condominio intende procedere con interventi volti alla sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale.

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Quesito: può aderire al Superbonus il condominio privo di impianto per la fornitura anche nella sua proprietà dell’impianto termico centralizzato? È necessaria la presenza dei condomini privi di impianto per la delibera dei lavori? Concorrono solo i condomini con impianto termico alle spese per l’intervento? Per accedere al Superbonus per gli interventi di natura energetica le unità immobiliari devono essere dotate di impianto termico. Soddisfatto questo requisito poi si potrà accedere al Superbonus con un intervento trainante sull’involucro opaco e/o sull’impianto centralizzato. Quindi in assenza di impianto termico, se il condominio delibera l’esecuzione dei lavori energetici, i condomini le cui unità sono sprovviste di impianto non potranno usufruire del Superbonus ma dovranno ricorrere ad altri meccanismi.

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CASO 8 - Lavori di rifacimento del lastrico solare in condominio da parte di un singolo condomino proprietario L’intervento riguarda il proprietario di un appartamento, che non possiede accessi autonomi all’esterno, sito al quinto piano di un edificio in condominio composto da 10 unità immobiliari nonché della sovrastante terrazza di pari superficie (lastrico solare). Nella visura catastale l’appartamento e la terrazza sono indentificati in un unico foglio, particella e subalterno con attribuzione di un’unica rendita.

158 Casi applicativi in condominio

Il proprietario sopra menzionato, intende effettuare interventi di isolamento termico del lastrico solare dell’edificio in condominio di proprietà esclusiva e l’installazione di un impianto solare fotovoltaico connesso alla rete elettrica. Quesito: può fruire delle detrazioni al 110% per gli interventi sopra menzionati? In caso di risposta affermativa, poiché sosterrebbe interamente le spese quale sarà l’ammontare massimo detraibile e come dovrà procedere? L’isolamento del lastrico solare rientra tra gli interventi trainanti previsti dal Superbonus a condizione che vengano rispettati i requisiti tecnici, le condizioni di miglioramento energetico, la superficie minima coinvolta (non inferiore del 25% della superficie disperdente totale dell’edificio) e a condizione che l’intervento coinvolga una superficie disperdente. È quindi essenziale che il lastrico solare sia direttamente a contatto con una superficie riscaldata. Soddisfatte tali condizioni, il proprietario può procedere ad effettuare i lavori a condizione che l’intervento venga deliberato dal condominio. Poiché il proprietario si assume l’onere delle spese, il diritto alla detrazione spettante per tali interventi calcolata, nei limiti previsti, sull’intera spesa a proprio carico, sarà attribuita in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali. La detrazione spetta al solo condomino che ha sostenuto per intero i costi per gli interventi in questione, calcolata sul totale delle spese sostenute, anche eccedenti rispetto a quelle a lui imputabili in base ai millesimi di proprietà e, comunque, entro il limite massimo di detrazione previsto dalle citate disposizioni. La norma da questo punto di vista stabilisce che se gli interventi di isolamento termico delle superfici opache sono realizzati su edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito con limite massimo di spesa di 40.000 euro (fino a 8 unità immobiliari e 30.000 euro da 8 unità immobiliari in su) Nel caso di specie, pertanto, considerato che, come riferito dall’Istante, il condominio è composto da 10 unità immobiliari, il limite massimo di spesa sarà pari a 380.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 2 (60.000 euro).

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L’istanza assumendosi l’onere di tutte le spese, previa necessaria deliberazione all’unanimità che le relative spese saranno interamente a carico dell’Istante, potrà usufruire del Superbonus sull’ammontare massimo di 380.000 euro, in misura eccedente quindi la quota a lui imputabile mediante i millesimi. L’intestazione dei documenti di spesa per gli interventi effettuati sul lastrico solare, al pari di ogni altro intervento realizzato sulle parti comuni di un edificio in condominio, dovranno essere intestati al condominio sia i documenti di spesa sia i relativi bonifici. Per quanto riguarda l’installazione dell’impianto solare esso può essere agevolabile in quanto intervento trainato. È necessario anche in questo caso, la delibera dell’assemblea all’autorizzazione dei lavori e il contestuale rispetto di requisiti tecnici, massimali di costo ecc. Diversamente, per quanto concerne le spese relative all’installazione dell’impianto fotovoltaico, i documenti di spesa nonché i bonifici, al pari di ogni altro intervento realizzato sulla singola unità immobiliare, devono essere intestate al soggetto che sostiene le relative spese.

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CASO 9 - Rifacimento del tetto in condominio e specifiche in merito alla superficie disperdente Un condominio composto da 9 unità abitative intende procedere al rifacimento del tetto, in accordo con tutti i condomini. La superficie sottostante al tetto è adibita a soffitta ed è priva di impianti di riscaldamento. Quesito: il condominio può sfruttare l’utilizzo del Superbonus? Il rifacimento del tetto costituisce un intervento trainante? Il condominio non può usufruire del Superbonus in quanto gli interventi sull’involucro dell’edificio devono essere effettuati sull’involucro disperdente ovvero a contatto con superfici riscaldate. L’intervento corretto è quello che agisce tra il soffitto e il sottotetto in questo caso. Se al di sotto del tetto vi fosse una superficie riscaldata allora il condominio potrebbe usufruire del Superbonus a condizione che venga rispettato il miglioramento di due classi energetiche, i requisiti tecnici e

160 Casi applicativi in condominio

i massimali di costo oltre che l’intervento interessi almeno il 25% della superficie disperdente.

CASO 10 - Lavori su parti comuni e interventi su singole unità immobiliari Il condominio ha deliberato i lavori di rifacimento dell’impianto di riscaldamento invernale usufruendo del Superbonus. Un condomino possiede in proprietà 4 delle 12 unità immobiliari costituenti il condominio. Vorrebbe procedere al rifacimento delle finestre in tutte e 4 le unità di sua proprietà.

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Quesito: il condominio in questione può accedere alle detrazioni per le parti comuni? Può effettuare i lavori sulle sue unità immobiliari? L’agenzia delle Entrate ha chiarito che il limite massimo di due unità immobiliari coinvolte negli interventi è legato esclusivamente a lavori sulla proprietà privata. Per i lavori su parti comuni dell’edificio l’agevolazione è quindi sfruttabile da tutti i condomini in base alla tabella dei millesimi indistintamente dal numero di unità immobiliari possedute. Vige comunque la regola che l’edificio deve essere costituito in condominio quindi avere almeno due diversi proprietari al suo interno. Per i lavori nelle proprietà private, il condomino potrà sfruttare le agevolazioni per la realizzazione delle finestre come evento trainato ma solo su due delle 4 unità immobiliari possedute.

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CASO 11 - Condominio e lavori sull’impianto di riscaldamento: specifiche generali e possibilità per i singoli condomini Tutti i condomini di un condominio con impianto di riscaldamento autonomo vorrebbero procedere alla sostituzione del proprio impianto di riscaldamento e al contempo intervenire sulla sostituzione delle finestre delle parti comuni dell’edificio. Uno dei condomini risulta attualmente privo di impianto di riscaldamento e vorrebbe pertanto sfruttare il Superbonus per la realizzazione dell’impianto anche all’interno della sua unità immobiliare.

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Quesito: gli interventi sopra menzionati sono usufruibili mediante Superbonus? In caso affermativo il condomino privo di impianti può usufruire del Superbonus per le parti comuni e per la realizzazione del proprio impianto di riscaldamento? La fruizione del Superbonus per la sostituzione degli impianti termici negli edifici condominiali con impianto di riscaldamento autonomo è articolata. La norma specifica che la sostituzione degli impianti di riscaldamento invernale si applica ad interventi sulle “parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria. Di conseguenza, un condomìnio con unità immobiliari dotate di impianto di riscaldamento autonomo non potrebbe accedere al Superbonus 110% se tutte le unità immobiliari procedessero semplicemente alla sostituzione delle caldaie. L’unico modo per accedervi (con interventi sugli impianti) sarebbe quello di tornare ad un impianto di riscaldamento centralizzato. Tuttavia, se un condominio sfrutta l’installazione del cappotto termico per fruire del Superbonus 110%, la sostituzione delle caldaie autonome potrà beneficiare del bonus maggiorato come intervento trainato. Per poter beneficiare del Superbonus la realizzazione delle finestre sulle parti comuni dell’edificio, poiché considerato intervento trainato deve essere accompagnato da uno dei due eventi trainanti sopra menzionati. In assenza di evento trainante i lavori di sostituzione degli infissi possono comunque beneficiare di una detrazione del 50%. Nel caso in cui il condominio procedesse alla sostituzione dei riscaldamenti autonomi con impianti centralizzati, il condomino privo di impianto termico non potrebbe comunque sfruttare il Superbonus in quanto la presenza di un impianto è requisito imprescindibile. Può verificare la possibilità di utilizzare gli altri bonus ordinari.

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NORMATIVA DI RIFERIMENTO

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164 Casi applicativi in condominio

Tutte le documentazioni a cui far riferimento citate nel presente manuale Decreto “Rilancio” 19 maggio 2020, n. 34 convertito con modificazione legge n. 77/2020: • Art. 119 - Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici • Art. 121 - Opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle detrazioni fiscali

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Decreto legge 76/2020 Decreto “Semplificazioni” (DDL 1886/S) convertito con modifica legge n.120/2020 • Art.10 Interventi di ristrutturazione edilizia soggetti a permesso di costruire

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Decreto legge 104/2020 Decreto “Agosto” (DDL 1925/S) convertito con modifiche legge n.126/2020 • Art. 63 Semplificazioni e procedure assemblee condominiali • Art. 80 • Art. 51

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DPR 917/1986 (TIUR) • Articolo 16-bis Detrazioni delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici

Sismabonus Decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 • Articolo 16, commi da 1 a 1-octies - Proroga delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia e per l’acquisto di mobili

Ecobonus Legge 27 dicembre 2006, n. 296 • Articolo 1, commi 344- 349 • 344. Detrazione spese sostenute per riqualificazione energetica degli edifici

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166 Casi applicativi in condominio

• 345. Detrazione per l’installazione di pareti, pavimenti, coperture e finestre idonee a conseguire determinati livelli di risparmio energetico • 346. Detrazione per l’installazione di pannelli solari • 347. Detrazione per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale • 348. Modalità di concessione delle detrazioni di cui ai commi 344, 345, 346 e 347 (asseverazioni e certificazioni richieste) • 349. Disposizioni attuative dei commi da 344 a 350 Decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 • Articolo 14 - Detrazioni fiscali per interventi di efficienza energetica

Bonus facciate Legge 27 dicembre 2019, n. 160 • Articolo 1 - Commi 219 - 223

Provvedimenti attuativi

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Decreto requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici del 6 agosto 2020 (GU Serie Generale n.246 del 05-10-2020)

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Il decreto costituisce la bussola per gli interventi di efficienza energetica che beneficiano non solo del Superbonus 110%, ma anche dell’Ecobonus “ordinario” (al 50-65-70-75-80-85%) di cui all’articolo 14 del D.L. 63/2013 e del bonus facciate. Le disposizioni e i requisiti tecnici previste dal decreto si applicano agli interventi che iniziano dal 6 ottobre 2020 (corrispondente alla data di entrata in vigore del decreto). Per gli interventi iniziati prima di tale data, si applicano invece, ove compatibili, le disposizioni di cui al decreto del Ministro dell’economia e delle finanze di concerto con il Ministro dello sviluppo economico 19 febbraio 2007. In sintesi il decreto attuativo in oggetto è relativo alla definizione dei requisiti tecnici che devono soddisfare gli interventi che beneficiano delle agevolazioni, nonché dei massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento.

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Sono presenti al suo interno: • allegato A: requisiti da indicare nell’asseverazione per gli interventi che accedono alle detrazioni fiscali • allegato B: tabella di sintesi degli interventi • allegato C: scheda dati sulla prestazione energetica • allegato D: scheda informativa • allegato E: requisiti degli interventi di isolamento termico • allegato F: requisiti delle pompe di calore • allegato G: requisiti degli impianti e degli apparecchi a biomassa • allegato H: collettori solari • allegato I: massimali specifici di costo per interventi sottoposti a dichiarazione del fornitore o dell’installatore ai sensi dell’allegato A.

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Decreto requisiti delle asseverazioni per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici del 6 agosto 2020 (GU Serie Generale n.246 del 05-10-2020) Si tratta di un decreto nuovo, nel quale vengono definite le modalità di trasmissione e del relativo modulo delle asseverazioni che vengono poi trasmesse ai vari organi competenti tra cui ovviamente l’Enea. Poiché l’asseverazione può avvenire a stato di avanzamento dei lavori oltre che di obbligo a lavori conclusi, sono previsti due allegati: • allegato 1: dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, stato finale • allegato 2: dichiarazione sostitutiva di avanzamento lavori

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Documenti di prassi di base Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 Detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici, nonché opzione per la cessione o per lo sconto in luogo della detrazione prevista dagli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) convertito con modificazione dalla legge 17 luglio 2020, n. 77– Primi chiarimenti. Provvedimento dell’8 agosto 2020 (prot. n. 283847) Disposizioni di attuazione degli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, per l’esercizio delle opzioni relative alle detrazioni spettanti

168 Casi applicativi in condominio

per gli interventi di ristrutturazione edilizia, recupero o restauro della facciata degli edifici, riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti solari fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici. Provvedimento del 12 ottobre 2020 (prot. n. 326047/2020) Modifiche al modello per la comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica, approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’8 agosto 2020, e alle relative istruzioni. Approvazione delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica del modello di comunicazione.

Risposta ad interpelli e risoluzioni

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Risoluzione n. 34/2020 del 25 giugno 2020: Detrazioni per riqualificazione energetica (cd. Ecobonus) e per interventi antisismici (cd. sisma bonus) – Applicabilità agli interventi eseguiti da titolari di reddito di impresa su immobili diversi da quelli strumentali

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Risposta n. 195/2020: Detrazione spettante agli acquirenti delle unità immobiliari vendute da imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi relativi all’adozione di misure antisismiche

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Risposta n. 196/2020: Articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 convertito dalla legge n. 90 del 2013. Asseverazione non contestuale alla richiesta del titolo abitativo

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Risposta n. 244/2020: Articolo 16 comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013. Asseverazione tardiva per immobili siti in zona sismica 1 Risposta n. 281/2020: Articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 convertito dalla legge n. 90 del 2013. Asseverazione non contestuale alla richiesta del titolo abitativo - Contribuente in «regime forfetario» Risposta n. 325/2020: Superbonus - detrazione delle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche – Articolo 16, comma 1-septies

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170 Casi applicativi in condominio

del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 - Articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio) Risposta n. 326/2020: Superbonus - interventi realizzati su “unità collabenti” - Articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio) Risposta n. 327/2020: Superbonus - Interventi realizzati su immobile in comodato d’uso gratuito - Articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)

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Risposta n. 328/2020: Superbonus - Interventi realizzati su “villetta a schiera” - Articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)

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Risposta n. 329/2020: Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista - Articolo 11, comma 1, lettera a), legge 27 luglio 2000, n. 212. Articolo 119 (decreto Rilancio)

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Risposta n. 408 del 24/09/2020 articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)

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Risoluzione n.60/E Superbonus - interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio e sulle singole unità immobiliari – Limiti di spesa- Articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)

Le altre opportunitĂ : i bonus ordinari

172 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

FAQ SULL’AGEVOLAZIONE SUPERBONUS 110% La normativa dà la possibilità, nel caso di lavori agevolabili con più bonus, di utilizzare il bonus più conveniente. Al contempo prevede la possibilità di utilizzare più agevolazioni per differenti lavori eseguiti all’interno del medesimo immobile oggetto d’intervento. Nel caso di lavori che rientrano in più bonus, è possibile beneficiare soltanto di una delle agevolazioni in base alla convenienza del beneficiario. Non sono quindi cumulabili i differenti bonus per lo stesso lavoro svolto. La possibilità data consente l’accesso alle agevolazioni ad un numero più rilevante di potenziali beneficiari. Ciascun bonus individua differenti importi massimi detraibili e massimi di spesa, differenti modalità di utilizzo del beneficio oltre che differenti criteri di accesso al beneficio stesso. Qualora si attuino invece interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili - essendo stati realizzati, ad esempio, nell’ambito della ristrutturazione dell’edificio, sia interventi ammessi al Superbonus (ad esempio, il cd. cappotto termico) sia interventi edilizi, esclusi dal predetto Superbonus, ma rientranti tra quelli di ristrutturazione edilizia il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni a due condizioni: • che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi; • che vengano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

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Nel caso in cui gli interventi sulle parti comuni dell’edificio rientrano nell’ambio di applicazione di diversi bonus, i condomini possono decidere di quale agevolazione usufruire, per la spesa da ciascuno imputabile indipendentemente dalla scelta effettuata dagli altri condomini. (Risoluzione n. 49/E del 1 settembre 2020).

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> Domande – risposte Il Superbonus del 110% annulla e cancella i vecchi Superbonus del 50% e del 65%? NO, i bonus ordinari rimangono vigenti. Per i lavori agevolabili da più bonus, il beneficiario ha la facoltà di decidere quale utilizzare secondo la propria convenienza. Risulta al contempo possibile utilizzare più bonus per lavori differenti.

BONUS FACCIATA Legge n. 160 del 27 dicembre 2019 - art. 1 commi 219-224

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Si tratta di una agevolazione fiscale concessa per interventi di recupero, rinnovamento o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, anche della semplice ripulitura e tinteggiatura.

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Importo della detrazione Si tratta di una detrazione fino al 90% dei costi sostenuti nel 2020 senza un limite massimo di spesa né un limite massimo di detrazione. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Nel caso in cui ad esempio, un condominio attui lavori rientranti nelle agevolazioni del bonus facciate per un importo di 200.000 euro la detrazione spettante è pari a 180.000 euro (90% di 200.000) da ripartire per il numero di unità immobiliari ed in base ai millesimi di ciascuna unità immobiliare. Le condizioni degli edifici per usufruire del bonus Possono accedere alla detrazione gli interventi effettuati su edifici di qualsiasi categoria catastale, compresi i beni strumentali purché siano già esistenti. Condizione indispensabile è che l’immobile sia localizzato in zona A e B (secondo decreto ministeriale n. 1444/1968 o in base a normative regionali o regolamenti edilizi comunali). • Zona A: comprende le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio

174 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi. • Zona B: include le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A. In particolare, si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq. Sono quindi escluse dalla detrazione in commento le zone omogenee C, D, E ed F definite dal Decreto Ministeriale n. 1444/68. Ad esempio, non è possibile beneficiare della detrazione fiscale per le case isolate e per quelle situate in zone rurali. I lavori detraibili La detrazione spetta sui lavori riguardanti l’involucro dell’edificio esterno visibile. Non è possibile quindi accedere alle detrazioni se l’intervento viene effettuato sulle facciate interne di un edificio, e se non risultano visibili dalla strada o dal suolo ad uso pubblico. Se gli interventi risultano effettuati su facciate confinanti con spazi interni, cortili ecc è possibile usufruire della detrazione solo nel rispetto della condizione sopra citata (visibilità della facciata dalla strada o dal suolo ad uso pubblico).

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I lavori detraibili sono nello specifico: • i lavori di consolidamento e ripristino e il miglioramento delle caratteristiche termiche dell’edificio • lavori di sola pulitura e tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata • lavori su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura • altri interventi per il decoro urbano quali grondaie, parapetti, cornicioni, pluviali. La detrazione spetta anche per le seguenti spese sostenute: • acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, richieste dal tipo di lavori (per esempio,

CONDOMINIO SOSTENIBILE 175

l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica) • spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori • l’Iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico. Requisiti specifici legati agli interventi Nel caso in cui gli interventi: • non sono solo di pulitura e tinteggiatura esterna ma sono anche influenti dal punto di vista termico • interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio,

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è richiesto che siano soddisfatti i requisiti di cui al decreto Mise 26 giugno 2015 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici” appendice B, allegato 1) e quelli, relativi ai valori di trasmittanza termica, indicati alla tabella 2 allegata al decreto Mise 11 marzo 2008 (allegato B tabella 2). Il calcolo della percentuale del 10% dell’intonaco della superficie lorda complessiva dell’edificio deve essere effettuato tenendo conto del totale della superficie complessiva disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi confinanti con l’esterno, vani freddi o terreno. Spese non detraibili Non sono detraibili i lavori sulla facciata riguardanti: • lavori di manutenzione e sostituzione degli infissi • i lavori dell’impianto di scarico delle acque piovane • gli impianti di illuminazione o manutenzione di casi presenti (telefonia ecc) • gli interventi sulle “strutture opache orizzontali o inclinate” dell’involucro edilizio quali, ad esempio, coperture (lastrici solari, tetti) e pavimenti verso locali non riscaldati o verso l’esterno.

176 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

La novità introdotta con il superbonus Anche per il bonus facciate è ora possibile richiedere di usufruire dell’opzione di sconto in fattura o di cessione del credito secondo i criteri e le modalità riportate nel presente volume nella sezione specifica. Il bonus facciata nelle parti comuni dell’edificio Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio, gli adempimenti necessari, ai fini della fruizione del “bonus facciate”, possono essere effettuati da uno dei condomini a ciò delegato o nella maggior parte dei casi, dall’amministratore del condominio. Le spese per interventi sulle parti comuni di edifici condominiali sono agevolabili alla data di effettuazione del bonifico da parte del condominio (entro il 31 dicembre 2020), indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino. Documenti che l’amministratore deve conservare • fatture che provano le spese effettivamente sostenute; • ricevuta del bonifico; • abilitazioni amministrative richieste o dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà con indicazione della data di inizio lavori; • domanda di accatastamento, per immobili non censiti; • ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili, se dovuti; • delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale, per la ripartizione delle spese; • consenso ai lavori, per gli interventi fatti da chi detiene l’immobile.

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Per interventi che intervengono anche in tema di efficienza energetica, vanno conservati anche: • asseverazione di un tecnico abilitato; • attestato di prestazione energetica (APE).

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Schemi di sintesi di funzionamento del bonus facciate

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178 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

BONUS RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE Decreto legge n. 201/2011 (introduzione nel Testo unico delle imposte sui redditi dell’art. 16-bis - Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici) e successive proroghe. Il bonus ristrutturazioni consiste in una detrazione fiscale per i contribuenti che effettuano lavori di varia natura legati in primis ad interventi di ristrutturazione che agiscono sia sulle parti comuni degli edifici condominiali, che sulle singole unità immobiliari, che sugli edifici singoli. Importo della detrazione Le detrazioni ammontano al 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare e sue pertinenze (anche se accatastate separatamente).

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Dal 1° gennaio 2021 salvo nuove disposizioni, la detrazione scende al 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare.

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Nota. Se le unità immobiliari oggetto d’intervento hanno uso promiscuo per l’esercizio di attività commerciali, arte o professione la detrazione è ridotta del 50%. Ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione. Non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta. La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Le condizioni degli edifici per usufruire del bonus La detrazione compete i lavori su tutti gli edifici abitativi (residenziali), solitamente individuati dalla categoria catastale A (ad eccezione degli uffici, categoria A/10), e tutte le pertinenze, ad esempio box e tettoie, anche se non destinati a prima casa.

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Interviene sia sulle singole unità immobiliari che sulle parti comuni dell’edificio condominiale. I lavori detraibili Sono agevolabili i seguenti lavori: A. Lavori articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia): • sarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso. Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

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MANUTENZIONE STRAORDINARIA

180 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

• tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili. INTERVENTI DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO

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• bricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente. RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

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Nel caso in cui all’intervento di ristrutturazione si affianca un’opera di ampliamento, le spese sostenute per quest’ultima parte rimangono escluse dall’agevolazione. Le parti comuni degli edifici condominiali sono agevolabili inoltre di lavori di ovvero agli interventi così come definiti all’art. 3, lettera a) del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).

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Gli interventi di manutenzione ordinaria non sono usufruibili dalle singole unità immobiliari almeno che essi non rientrino nell’ambito di un intervento più ampio. Ne è un esempio l’abbattimento e lo spostamento di tramezzature interne di un appartamento, al quale è possibile ricollegare i lavori di manutenzione ordinaria quali il rifacimento del pavimento, delle tinteggiature, della sostituzione delle porte, ecc..

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In generale, nella manutenzione ordinaria rientrano le opere che attengono alla riparazione, al rinnovamento ed alla sostituzione della finitura interna ed esterna di un immobile oltre a quelli necessari per mantenere in efficienza o integrare gli impianti tecnologici già esistenti.

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MANUTEZIONE ORDINARIA

I piccoli condomini privi di amministratore possono comunque sfruttare le detrazioni per i lavori sulle parti comuni. B. Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza. C. Lavori volti all’eliminazione di barriere architettoniche o finalizzati a favorire la mobilità a persone con disabilità gravi.

182 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

ELIMINAZIONE BARRIERE ARCHITETTONICHE E LAVORI PER LA FRUIBILITÀ INTERNA

D. Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. MISURE PER PREVENIRE RISCHIO COMPIMENTO ATTI ILLECITI

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E. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico. F. Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici (Approfondimento nella sezione Ecobonus).

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G. Interventi per l’adozione di misure antisismiche (approfondimento nella sezione Sismabonus). H. Gli interventi di bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici come la sostituzione del tubo del gas o l’apposizione di un corrimano. BONIFICA AMIANTO

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Altre spese detraibili Sono inoltre detraibili le seguenti spese: • progettazione dei lavori • acquisto dei materiali • esecuzione dei lavori • altre prestazioni professionali richieste dall’intervento • relazioni di conformità • perizie e sopralluoghi • imposte (sul valore aggiunto, imposta di bollo) • autorizzazioni, denunce di inizio attività • oneri di urbanizzazione • altri eventuali costi strettamente dipendenti dagli interventi Bonus e nuova costruzione Gli interventi di nuova costruzione sono definiti dall’art. 3, lettera e) del Dpr 380/2001. Tuttavia, la detrazione 50% è riconosciuta per pochi interventi di nuova costruzione, quali quello di realizzazione di posti auto pertinenziali. Rientrano quindi in questa categoria: • costruzione di box auto • realizzazione di garage interrati

184 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

• costruzione di tettoie e pensiline per copertura posti auto • realizzazione di posti auto scoperti. Rientra inoltre la costruzione di soppalchi, verande e volumi tecnici. Bonus e demolizione e ricostruzione L’articolo 10 del decreto semplificazioni riporta che, nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Nel rispetto dei requisiti minimi sono ammessi al bonus anche gli interventi di demolizione e ricostruzione intesi come «ristrutturazione edilizia».

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Chi usufruisce della detrazione per le parti comuni dell’edificio condominiale Per le parti comuni degli edifici condominiali la detrazione spetta ad ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile. La detrazione spetta nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino. Nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi a un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi,

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se possiedono i requisiti per avere la detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore (comprovante il pagamento della quota relativa alle spese) il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione. Questo vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente, dal componente dell’unione civile o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, che possono portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali. Sul documento rilasciato dall’amministratore indicheranno gli estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese. I condomini che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni.

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La novità introdotta con il Superbonus Anche per il bonus ristrutturazione è ora possibile richiedere di usufruire dell’opzione di sconto in fattura o di cessione del credito secondo i criteri e le modalità riportate nel presente volume nella sezione specifica.

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Nuovi adempimenti Per i lavori che comportano anche un risparmio energetico è stato introdotto l’obbligo di invio della comunicazione all’Enea. Tale obbligo consiste nel trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. La trasmissione delle informazioni non riguarda tutti gli interventi ammessi alla detrazione, ma solo quelli che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili.

186 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

I lavori per i quali è fatto obbligo trasmettere la comunicazione all’Enea

INTERVENTI CON OBBLIGO DI TRASMISSIONE DELLA COMUNICAZIONE ALL’ENEA

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Documentazione necessaria per accedere alle detrazioni • ricevuta dei bonifici, conservazione delle fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione • domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito • ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta • delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali • dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi • abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data

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di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili â&#x20AC;˘ Ricevuta avvenuta comunicazione ENEA per lavori che rientrano in ambito di efficientamento energetico. Schemi di sintesi di funzionamento del bonus ristrutturazioni

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188 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

ECOBONUS di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 90/2013 e successive proroghe Si tratta di un’agevolazione fiscale concessa per interventi in grado di aumentare il livello di efficientamento energetico degli edifici esistenti. Detrazione spettante In linea generale gli interventi funzionali al miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici prevedono una detrazione pari al 65% della spesa in base alle caratteristiche dell’intervento. Per alcuni interventi l’aliquota di detrazione scende al 50%. Le detrazioni per interventi di efficientamento energetico vengono ripartite in 10 rate annuali di pari importo. Le agevolazioni salvo proroga rimarranno in vigore fino al 31 dicembre 2020. Aliquota di detrazione massima, importo massimo detraibile, periodo di riferimento ed edifici ammessi al bonus

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Misure specifiche vengono riconosciute per lavori in condominio che interessano le parti comuni dell’edificio o tutte le unità immobiliari. Si tratta nello specifico di un’aliquota di detrazione:

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• del 70% se l’intervento di risparmio energetico riguarda anche l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’immobile stesso. Tale agevolazione va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. • del 75% se l’intervento di risparmio energetico migliora la prestazione energetica sia invernale che estiva. Tale agevolazione va calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Le agevolazioni specifiche per i condomini inerenti la riqualificazione energetica

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• dall’80% all’85% se a lavori di efficientamento energetico vengono realizzati congiuntamente interventi di riduzione del rischio sismico (vedi sezione interventi combinati per riduzione rischio sismico e riqualificazione energetica) con miglioramento di una o due

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classi di rischio. Tale agevolazione va calcolata su un ammontare complessivo delle spese di 136.000 euro moltiplicato per le unità immobiliari coinvolte. Tutte le detrazioni per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli effettuati su tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio sono già prorogate al 31 dicembre 2021. Beneficiari Come per le altre agevolazioni, possono accedere alla detrazione tutti i contribuenti che: • sostengono le spese di riqualificazione energetica; • possiedono un diritto reale sulle unità immobiliari costituenti l’edificio.

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Edifici ammessi Sono ammessi alle agevolazioni per gli interventi sulle singole unità immobiliari, i condomini che siano già esistenti (alla data di inizio lavori) appartenenti a qualunque categoria catastale compresi quelli strumentali per l’attività d’impresa o professione. Gli edifici devono risultare in regola con il pagamento di eventuali tributi.

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Interventi agevolabili Di seguito la lista degli interventi agevolabili, la detrazione massima e l’aliquota di detrazione. 1. Riqualificazione energetica di edifici esistenti volti a conseguire un risparmio del fabbisogno di energia primaria Include qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell’edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla norma. Gli indici che misurano il risparmio energetico sono elaborati in funzione della categoria in cui l’edificio è classificato (residenziale o altri edifici), della zona climatica in cui è situato e del rapporto di forma che lo stesso presenta.

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Per questi interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 100.000 euro. Se effettuati su condomini, la detrazione va riferita all’intero edificio e non alle singole unità immobiliari che lo compongono. In tal caso, quindi, è necessario ripartire la detrazione, spettante nel limite massimo di 100.000 euro, tra i soggetti interessati. L’aliquota massima della detrazione ammonta al 65%.

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2. Intervento sull’involucro edilizio Rientrano le azioni che agiscono su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti, riguardanti strutture opache orizzontali (coperture, pavimenti), verticali (pareti generalmente esterne), finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano i requisiti di trasmittanza “U” (dispersione di calore). Rientrano anche i costi relativi alla sostituzione dei portoni d’ingresso a condizione che si tratti di serramenti che delimitano l’involucro riscaldato dell’edificio, verso l’esterno o verso locali non riscaldati, e risultino rispettati gli indici di trasmittanza termica richiesti per la sostituzione delle finestre. Il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro e l’aliquota massima della detrazione è pari al 65% tranne che per l’installazione di finestre e infissi la cui detrazione scende al 50%.

192 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

INTERVENTI SULL’INVOLUCRO

3. Acquisto e posa in opera delle schermature solari Si tratta di interventi finalizzati all’acquisto e la posa in opera delle schermature solari elencate nell’allegato M del decreto legislativo n. 311/2006. Le schermature solari devono rispettare determinati requisiti ovvero devono possedere, se prevista, una marcatura CE e devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica.

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La detrazione fiscale è di 60.000 euro e l’aliquota massima di detrazione ammonta al 50%.

Oltre all’acquisto e alla posa in opera sono detraibili le spese per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera, per l’eventuale smontaggio e dismissione di quelle preesistenti e per le prestazioni professionali.

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SCHERMATURE SOLARI

4. Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale ..con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A Detrazione al 50% con detrazione massima di 30.000 euro per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione che possiedono un’efficienza media stagionale almeno pari a quella necessaria per appartenere alla classe A di prodotto prevista dal regolamento (UE) n. 811/2013,

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..con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A +sistemi di termoregolazione La detrazione sale al 65% (con massimo importo detraibile fino a 30.000 euro) per le caldaie a condensazione che oltre ad essere almeno in classe A, sono anche dotate di sistemi di termoregolazione evoluti (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02), … con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili Si tratta di un’agevolazione per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. L’aliquota di detrazione è pari al 50% con valore massimo della detrazione di 30.000 euro

194 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

Rientrano tra le spese ammesse alla detrazione: • quelle per smontare e dismettere l’impianto di climatizzazione invernale esistente • la fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche • le opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione degli impianti preesistenti • quelle relative alle prestazioni professionali che si rendessero necessari, eventuali interventi sulla rete di distribuzione, sui sistemi di trattamento dell’acqua, sui dispositivi di controllo e regolazione, sui sistemi di emissione. … con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione Agevolazione per l’acquisto e l’installazione di sistemi ibridi, in combinazione a: • caldaia a condensazione • a una pompa di calore L’aliquota massima di detrazione è pari al 65% e l’importo massimo detraibile pari a 30.000 euro.

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Si possono portare in detrazione le spese sostenute per: • smontaggio e dismissione dell’impianto di climatizzazione esistente; • fornitura, posa in opera delle apparecchiature (termiche, meccaniche, elettriche), delle opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione, a regola d’arte, dell’impianto termico esistente; • interventi per l’adeguamento della rete di distribuzione, dei sistemi di accumulo, dei sistemi di trattamento dell’acqua, dei dispositivi di controllo e regolazione nonché sui sistemi di emissione; • prestazioni professionali (produzione della documentazione tecnica necessaria, direzione dei lavori)

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SOSTITUZIONE IMPIANTI DI CLIMATIZZAZIONE INVERNALE

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196 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

5. Acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti Detrazione fino al 65% della spesa con valore massimo della detrazione di 100.000 euro. È necessario che gli interventi effettuati portino a un risparmio di energia primaria pari almeno al 20% e che l’energia prodotta venga impiegata esclusivamente per la climatizzazione degli ambienti e per la produzione di acqua calda sanitaria. Si possono portare in detrazione le spese sostenute per: • smontaggio e dismissione dell’impianto di climatizzazione esistente; • fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche, delle opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione, a regola d’arte, dell’impianto termico esistente; • interventi per l’adeguamento della rete di distribuzione, dei sistemi di accumulo, dei sistemi di trattamento dell’acqua, dei dispositivi di controllo e regolazione nonché sui sistemi di emissione; • prestazioni professionali (produzione della documentazione tecnica necessaria, direzione dei lavori ecc.).

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MICROGENERATORI

6. Dispositivi multimediali Si tratta di una detrazione per l’acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, di produzione di acqua calda, di climatizzazione delle unità abitative.

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La detrazione spetta nella misura del 65% dell’intero importo speso senza limite massimo di detrazione. I dispositivi devono rispondere alle seguenti caratteristiche: • devono consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto • indicare, attraverso canali multimediali, i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati • mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti. Rientrano tra le spese agevolabili, oltre la fornitura e la posa in opera delle apparecchiature, anche le opere elettriche e murarie necessarie per l’installazione. Sono invece esclusi i costi per l’acquisto dei dispositivi (tablet, telefoni ecc).

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DISPOSITIVI MULTIMEDIALI

7. Installazione di collettori solari Si tratta di interventi di installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. Per le finalità di cui al secondo punto alla detrazione tutte le strutture che svolgono attività e servizi in cui è richiesta la produzione di acqua calda. Il bonus agisce solo su edifici esistenti.

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La detrazione fiscale è di 60.000 euro e l’aliquota massima di detrazione ammonta al 65%. Sono detraibili le spese per la fornitura e posa in opera di tutto quanto occorra all’installazione materiale dei collettori a regola d’arte (apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche, opere idrauliche e murarie). Sono inoltre detraibili le spese per le prestazioni professionali e le opere provvisionali e accessorie strettamente necessarie alla realizzazione dell’intervento. Oltre al rispetto di tutte le norme nazionali e locali vigenti in materia urbanistica, edilizia, di efficienza energetica e di sicurezza (impianti, ambiente, lavoro), si richiede che: • i collettori solari termici e i bollitori impiegati devono essere garantiti per almeno 5 anni; • gli accessori e i componenti elettrici ed elettronici devono essere garantiti per almeno 2 anni; • i collettori solari termici devono possedere la Certificazione Solar Keymark; • i collettori solari termici devono possedere una certificazione di qualità conforme alle norme UNI EN 12975 o UNI EN 12976, rilasciata da un laboratorio accreditato; • l’installazione dell’impianto deve essere eseguita in conformità con i manuali di installazione dei principali componenti; • nel caso di pannelli solari auto-costruiti, può essere prodotto l’attestato di partecipazione a uno specifico corso di formazione da parte del soggetto beneficiario.

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COLLETTORI SOLARI

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Procedure e documentazioni Entro 90 giorni dalla data di fine dei lavori o di collaudo delle opere è obbligatorio inviare all’Enea la scheda descrittiva dell’intervento, redatta da un tecnico abilitato, attraverso l’apposito portale relativo all’anno in cui sono terminati i lavori.

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La documentazione tecnica da conservare è: • scheda Enea; • asseverazione (nei casi in cui è richiesta* vedi obblighi per i condomini); • schede tecniche dei generatori installati; • copia della dichiarazione di conformità ai sensi del D.M 37/08 e il libretto di impianto.

La documentazione di tipo amministrativo è la seguente: • delibera assembleare di approvazione di esecuzione dei lavori; • fatture relative alle spese sostenute; • ricevute dei bonifici recanti la causale del versamento; • stampa della e-mail inviata dall’Enea contenente il codice CPID che costituisce garanzia che la scheda descrittiva dell’intervento è stata trasmessa. Obblighi per i condomini Per richiedere le maggiori detrazioni previste per i condomini è fatto obbligo di redigere un’asseverazione da parte di professionisti abilitati attraverso l’attestazione della prestazione energetica degli edifici. Cessione del credito e nuove possibilità derivate dal Superbonus L’ecobonus prevede già la possibilità di optare per la cessione del credito per lavori eseguiti su parti comuni dell’edificio condominiale. Il nuovo Superbonus estende le possibilità di utilizzo della cessione del credito a più soggetti, inserisce al contempo la possibilità di utilizzare anche lo sconto in fattura. Tutti gli interventi sopra menzionati possono fruttare

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l’utilizzo delle opzioni inserite nel Superbonus con modalità e limiti specificati nell’apposita sezione.

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SISMABONUS di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del dl n. 63 del 2013 e successive proroghe Il Sismabonus disciplina le agevolazioni inerenti il recupero del patrimonio edilizio funzionale a realizzare interventi antisismici, con particolare riguardo all’esecuzione delle opere per la messa in sicurezza statica degli immobili.

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Importo della detrazione La detrazione base ammonta al 50% dell’ammontare complessivo fissato a 96.000 € per ciascuna unità immobiliare per lavori di adeguamento antisismico che non cambiano la classe di rischio sismico dell’edificio.

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Si può usufruire di un’agevolazione maggiore quando dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico, che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore la detrazione spetta: • nella misura del 70% delle spese sostenute per le singole unità immobiliari o edifici unifamiliari • del 75% per gli interventi su parti comuni di un edificio condominiale

Se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta: • nella misura dell’80% delle spese sostenute per edifici unifamiliari e singole unità immobiliari • del 85% delle spese sostenute per lavori su parti comuni di edifici condominiali La detrazione viene ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. L’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze delle unità immobiliari.

202 LE ALTRE OPPORTUNITÀ: I BONUS ORDINARI

Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Tale agevolazione è usufruibile fino al 31 dicembre 2021. Immobili agevolabili Possono beneficiare delle agevolazioni previste dal Sismabonus gli interventi effettuati su edifici ricadenti in zone sismiche, 1, 2 e 3. Sono agevolabili anche gli immobili diversi da quelli adibiti ad abitazione principale e gli edifici produttivi (ovvero ove si volgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali). Lavori agevolabili Sono agevolabili tutti i lavori funzionali al miglioramento sismico dell’immobile oggetto dell’intervento. Rientrano inoltre tra le spese agevolabili: • spese per la progettazione richiesta per l’intervento • spese per la messa in sicurezza degli edifici per quanto riguarda impianti elettrici e a metano • acquisto dei materiali • compenso corrisposto per la certificazione di conformità • perizie e sopralluoghi • iva, bollo, autorizzazioni, denuncia di inizio lavori • oneri di urbanizzazione

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Anche per i lavori antisismici vale il principio secondo cui gli interventi di categoria superiore assorbono quelli di categoria inferiore ad essi collegati. Rientrano quindi nelle detrazioni agevolati da sismabonus interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzati congiuntamente quali a titolo d’esempio la tinteggiatura, il rifacimento dei pavimenti ecc funzionali al completamento del lavoro. Obblighi Per la valutazione del miglioramento delle classi di rischio sismico è necessario far riferimento al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 28 febbraio 2017 nel quale sono riportate le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni e le modalità di attestazione dell’efficienza degli interventi.

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Gli interventi di riduzione del rischio sismico per l’accesso alle detrazioni da Sismabonus, implicano la necessità di redigere un’asseverazione da parte del progettista dell’intervento strutturale (attestata successivamente dal collaudatore statico) nel quale venga esplicitata la classe di rischio sismico dell’edificio prima dei lavori e quella conseguita in seguito all’intervento. Acquisto di case antisismiche Rientrano tra le spese agevolabili quelle sostenute per l’acquisto di case antisismiche realizzate nei comuni ricadenti in zona classificata a rischio sismico 1, 2 e 3, derivate da edifici demoliti e ricostruiti per la riduzione del rischio sismico, anche con variazione volumetrica.

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La detrazione è pari al 75% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferiore.

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Ammonta all’85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita, se la realizzazione degli interventi comporta una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiore. La detrazione deve essere ripartita in 5 rate annuali di pari importo e la spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. Cessione del credito e nuove possibilità derivate dal Superbonus Il Sismabonus prevede già la possibilità di optare per la cessione del credito per lavori eseguiti su parti comuni dell’edificio condominiale. Il Sismabonus non permette però la cessione del credito a istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche.

La novità introdotta dal Superbonus è quindi da ricollegare: • alla possibilità di cedere il credito per interventi in Sismabonus anche a istituti credito e intermediari finanziari • la possibilità di ricevere lo sconto in fattura • la possibilità di accedere alle opzioni anche per interventi in Sismabonus su case unifamiliari

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Documenti necessari per le detrazioni Sismabonus • comunicazione preventiva all’Azienda sanitaria locale, se obbligatoria in base alle vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri; • abilitazioni amministrative dalle quali risulti data di inizio e tipologia dei lavori; in assenza di abilitazioni, autocertificazione che attesti la data di inizio e la detraibilità delle spese sostenute; • bonifico bancario o postale, anche on line, da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita Iva (o il codice fiscale) del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (per i contribuenti tenuti a tale modalità di pagamento); • fatture o ricevute fiscali idonee a dimostrare il sostenimento della spesa di realizzazione degli interventi; • altri documenti relativi alle spese il cui pagamento è previsto possa non essere eseguito con bonifico (per esempio, per i pagamenti degli oneri di urbanizzazione, delle ritenute d’acconto operate sui compensi, dell’imposta di bollo e dei diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori); • autocertificazione attestante che l’ammontare delle spese sulle quali è calcolata la detrazione da parte di tutti gli aventi diritto non eccede il limite massimo ammissibile; • dichiarazione dell’amministratore del condominio che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge e che certifichi l’entità della somma corrisposta dal condomino e la misura della detrazione ; • per il condominio minimo, in mancanza del codice fiscale, autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio; • copia dell’asseverazione della classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato; • copia dell’attestazione della conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista; • atto di cessione dell’immobile, quando lo stesso contiene la previsione che il diritto alla detrazione sarà mantenuto in capo al cedente.

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Schemi di sintesi del Sismabonus

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INTERVENTI COMBINATI PER RIDUZIONE RISCHIO SISMICO E RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA È prevista una detrazione specifica quando si realizzano interventi su parti comuni di edifici condominiali, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente: • alla riduzione del rischio sismico; • alla riqualificazione energetica. In questi casi, si può usufruire di una detrazione pari: • all’80%, se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore; • all’85%, se gli interventi determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori.

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La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

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Si tratta di una detrazione che va richiesta in alternativa a quelle relative agli interventi di riduzione del rischio sismico su parti comuni dell’edificio condominiale (dal 75% all’85% su importo massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare) e quelli relativi agli interventi di riqualificazione energetica degli edifici su parti comuni condominiali (dal 70% al 75% su ammontare non superiore a 40.000 euro per unità immobiliari).

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Schemi di sintesi di interventi combinati di Sismabonus e Ecobonus su edifici condominiali

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