Ваш дом за рубежом 2011-04

Your property overseas тенденции | цены | проекты

Страна номера: Хорватия Весна/ лето-2011: все сдается и снимается. Испания, Эстония, Греция, Кипр Инвестиции. Австрия, США, Финляндия: 6% годовых

№ 04 (40) / апрель 2011

Содержание

Ежемесячный Информационно-аналитический Журнал

семинар

№04 (40) / АПРЕЛЬ 2011

Копилка с видом на горнолыжный склон

Свидетельство о регистрации ПИ № ТУ 78-00619 от 07 июня 2010 г. выдано Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Блиц-опрос

Весна/лето-2011: все сдается и снимается

Учредитель: Ю. А. Лозовская Издатель: ООО «Альфа КРЕАТИВ», 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403 Главный редактор: Юлия Лозовская E-mail: lozovskaya@list.ru. Тел.: (921) 976-67-38 Коммерческий отдел: Телефон: +7 (812) 314-64-78, Телефон/факс: +7(812) 312-35-57 E-mail: info@vd-zr.ru Рекламная служба: Надежда Масалкина, Наталья Лановенко, Алена Морозова, Анжелика Крюкова Адрес редакции: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403 Электронная версия: www.vd-zr.ru Тексты: Анна Андрушевич, Ольга Васинкевич, Юлия Герасимова, Константин Криницкий, Юлия Лозовская, Дмитрий Новик Фото: Анна Андрушевич, Юлия Герасимова, Андрей Иванов, Тамара Ивахненко, Надежда Масалкина, Дмитрий Новик, Ольга Васинкевич, Дмитрий Шахматов, Tagro doo, In and Out Корректор: Татьяна Розанова Подписано в печать 11.04.2011 г. Отпечатано в типографии «Синэл», 194223, ул. Курчатова, 10. Тираж 5 000 экз. Цена свободная. За содержание рекламных объявлений и рекламных статей редакция ответственности не несет. Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения редакции. Распространяется по адресной базе издания. Журнал можно купить в сети розничной торговли ООО «Пресса». Журнал распространяется на чартерных рейсах авиакомпании «Сибирь», в бизнес-залах аэропортов «Пулково-1» и «Пулково-2», через сеть фирменных стоек в бизнес-центрах, клиентских залах риэлторских компаний, автосалонах, салонах красоты, на всех тематических мероприятиях по зарубежной недвижимости, проходящих в Санкт-Петербурге и Москве. Адресная персонифицированная рассылка, рассчитанная на целевую аудиторию, составляет более 3000 адресов.

26

Новости

32

8

Опять про Болгарию В Болгарию сейчас не едет только ленивый. По числу выданных виз за первые три месяца русские уже побили все мыслимые рекорды, на первый прямой чартерный рейс из Петербурга на 30 апреля места закончились еще за месяц до вылета, туроператоры опасаются, что туристам не хватит мест в отелях, а риэлторы уже потирают руки, прикидывая заработки. Начинается реальный ажиотаж. Вдруг откуда ни возьмись россияне вытащили из загашников заветные €20–30–40 тыс. и опять устремились совершать сделки на Черноморском побережье. За те полтора-два года, когда почти никто ничего не покупал, выстоявшие девелоперы достроили прибрежные комплексы и оснастили всем, что душа пожелает, и эти готовые квартиры сейчас можно купить по ценам примерно на 30% ниже, чем в 2008 году. К тому же с прошлого года пошел вал «вторичных» квартир от англичан. Порой по ценам еще ниже, чем недораспроданные квартиры в том же комплексе «от застройщика». Вот их и покупают, причем участились случаи заочных сделок, по картинке, без выезда на местность. Например, так: человек вносит залог, продавцы запускают подготовку документов (в случае с британцами она часто занимает 4–6 недель), а через полтора месяца едет на сделку – отдыхать уже в своем собственном апартаменте. Страшно? Еще как. Но охота пуще неволи. От советов удержусь, просто констатирую факт. А быстро все меняется, вот что. Два года назад я проводила лето на болгарском побережье, арендуя отдельный домик по смешной цене и дивясь изобретательности болгарских рекламистов, завесивших все подходящие вертикальные плоскости лозунгами с призывами покупать. Тогда еще цены и на аренду, и на продажу неслись вниз. Никто не понимал, что дальше. Те, кто незадолго до начала «черной полосы» покупал недвижимость не для наслаждения жизнью, а втайне мечтая заработать, ходили потом по выставкам зарубежной недвижимости с лицами обманутых вкладчиков. И вот все снова резко изменилось. Причем ясно, что и нынешний пир долго не продлится: ну, раскупят сейчас неплохую готовую недвижимость по сниженным ценам, и вот уже стартуют новые проекты, а что там, впереди? Новый виток или что-нибудь еще? Да ведь никто точно-то не знает. Наверняка выиграют те, кто едет сегодня покупать для того, чтобы наслаждаться жизнью. Скорее всего, сегодняшние инвесторы выиграют тоже, но лучше на всякий случай вслух об этом не говорить. Кстати, красной нитью этого номера стали инвестиции в недвижимость. На какую страну ни посмотри, что бы с ценами ни случалось, стабильность или синусоида, а доходность везде – 5–6%. Пора к этому привыкать. Покупая свою единственную зарубежную квартиру на курорте, отбить вложения при жизни будет непросто. Предлагаю смотреть на вещи реалистично и получать удовольствие.

фотовитрина

Объекты зарубежной недвижимости

год испании

14

Испания. Правила съема

40

Искренне ваша, Юлия Лозовская, главный редактор Блог Редактора: http://www.vd-zr.ru/blog/ апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Содержание интервью

Рынок Хорватии: откровенный разговор

60

свой взгляд

Выжившее чудо

72

АНАЛИЗ

Недвижимость в Чехии: из провинции – в Прагу

66

СТРАНА номера

Хорватия. Недвижимость в стране «тысячи островов»

свое дело

46

Китайская база

82

В следующем номере

Тернистый путь резидента Лето`2011: кто растет, кто падает? «Ваш дом за рубежом» № 05 (41) выйдет 15 мая 2011 г.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Французский ажиотаж Средняя стоимость жилья в Париже в начале 2011 года достигла исторического рекорда €7330 за квадратный метр. Впервые за последние 20 лет жилье в Париже резко подорожало – в 2010 году рост составил 18%. Хотя еще в 2009 году недвижимость в столице Франции подешевела на 4%. Согласно данным Палаты парижских нотариусов, тенденция к повышению должна продолжиться в ближайшие месяцы в силу недостатка предложения. Всего в парижском регионе в 2010 г. количество транзакций на рынке недвижимости увеличилось на 37% по сравнению с 2009 г. и составило 60 080. vd-zr.ru

НОВОСТИ

Мест в болгарских отелях может не хватить В этом году Болгария уверенно вырывается в лидеры спроса со стороны российских путешественников. По оценке консульства в Москве только за три месяца 2011 года было выдано более 21 тыс. различных виз, что на 50% больше по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года. Одновременно эксперты прогнозируют нехватку отелей, сообщает Ассоциация туроператоров России. Основным фактором, поспособствовавшим приросту туристов на болгарском направлении, участники рынка называют революцию в Египте. Но из-за египетского кризиса в Болгарию массово поехали не только россияне. Из-за резкого увеличения числа немцев, британцев и других европейцев в Болгарии уже сейчас наши туроператоры с трудом находят отели для туристов из России. Вдобавок на фоне повышенного спроса увеличился и объем авиаперевозок в Болгарию: в этом году Росавиация значительно расширила список допусков чартерных рейсов на болгарском направлении. gazeta.bg

Виго с видом на Несебр

А теперь вы к нам! С 28 по 31 марта 2011 года в московском Манеже прошла выставка «Испания сегодня – жизнь и инновации». В рамках этой выставки совместными стараниями FIABCI-Россия и FIABCI-Испания организовали встречу представителей рынка испанской и российской недвижимости. Открывший мероприятие президент испанского делового форума BARSELONA MEETING POINT (www.bmpsa.com ) Энрике Лакалье пригласил российских риэлторов посетить форум в Барселоне в октябре 2011 года. vd-zr.ru

Компания «ВИГО ГРУП» запустила новый проект в новом Несебре – «Виго ІІ». Комплекс строится в 50 м от моря, девелопер обещает завершить строительство к лету 2012 года. Комплекс будет состоять из двухкомнатных апартаментов 60– 65 кв. м и студий 40–45 кв. м, большая часть которых – с видом на море и старый Несебр. Цены – от €1200 до €2000 за кв. м. Продажи квартир уже начались. vd-zr.ru

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Лидеры роста и падения

Эстония манит дешевизной

Двукратный рост За последние десять лет финские коттеджи вблизи озер подорожали вдвое. По данным исследования, проведенного Лесным управлением и Ассоциацией риэлторов Финляндии, стоимость прибрежных коттеджей в слабозаселенных областях страны в начале века составляла около €43,8 тыс. В прошлом году их стоимость выросла до €90 тыс. Однако, по данным аналитиков, больше всего коттеджи подорожали в период 2006–2007 годов — тогда цены сразу выросли на €10 тыс. Также за 11 лет (с 2000 года) подорожали вдвое земельные участки, находящиеся у озер. Лишь в кризисный 2009 год цены слегка снизились, а потом вновь плавно поползли вверх. По данным опроса, проведенного Ассоциацией риэлторов, более 65% респондентов полагают, что недвижимость в этом году будет дорожать. Более трети респондентов ожидает, что рост стоимости превысит 5%. kvadrat.ru

10

Финский рынок поднимают россияне В Финляндии в прошлом году было зарегистрировано 68 900 сделок по приобретению недвижимости. Россияне стали основными покупателями финской недвижимости среди иностранцев. Так, в 2010 году покупатели из России приобрели 413 объектов. Еще 44 дома купили жители скандинавских стран, 62 – граждане других государств ЕС, 36 объектов – неевропейцы. Пик спроса на финскую недвижимость со стороны иностранцев пришелся на 2008 г., тогда россияне приобрели 780 домов. Спрос резко упал в 2009-м и пока остается на том же уровне. Цены на дома для отдыха и землю под застройку в популярных районах, тем не менее, примерно соответствуют уровню 2008 года. В течение этих лет россия-

не покупают недвижимость преимущественно на юго-востоке Финляндии. А именно в провинциях Южная и Северная Карелия (граничащих с Рос­ сией) и Южное и Северное Саво (немного дальше от границы). Это одно из немногих мест в Европе, где продавцы предлагают большой выбор участков с собственной береговой линией. Чаще всего покупателей на юго-востоке Финляндии интересуют отдельные дома или участки под застройку. Цены на участки начинаются от €15–20 тыс., участок с собственной береговой линией можно купить за €50 тыс., дом – примерно от €130 тыс. и дороже. Предложений стоимостью около миллиона евро и выше здесь единицы. kvadrat.ru

В феврале 2011 года квартиры в Таллине подешевели на 4,3%. Покупатели интересуются квартирами по €600–900 за квадратный метр, расположенными в спальных районах. Об этом сообщает LETA/dv.eе со ссылкой на данные компании Pindi Kinnisvara. В прошлом месяце было заключено 375 сделок (в январе – 330). Стоимость самой дорогой из них составила €445 тыс. По сравнению с пиком, который пришелся на март 2007 года, цены сократились на 48%. Если же сравнивать с нижним пределом цен, то есть июлем 2009 года, то квартиры подорожали на 25,1%. По оценке фирмы Pindi Kinnisvara, февраль был очень активным месяцем: больше всего квартир было куплено в Местамяэ и Ласнамяэ. Предпочтение покупатели отдавали одно- и трехкомнатным квартирам по средней стоимости €600–900 за квадратный метр. kvadrat.ru

НОВОСТИ

НОВОСТИ

По итогам 2010 года наибольший рост цен на жилую недвижимость зафиксирован в Гонконге, где стоимость квартир увеличилась на 20,1%. Об этом говорится в исследовании компании Knight Frank. За первые шесть месяцев прошлого года стоимость жилья в Гонконге выросла на 10,1%, а в четвертом квартале – на 3,7%. На второй позиции оказалась Латвия, где за год цены на квартиры выросли на 16,9%. Замыкает тройку лидеров Израиль (+16,2%). На четвертом месте рейтинга расположился Китай (данные основаны на показателях Пекина и Шанхая). Здесь годовой рост составил 15,3%. Пятую строчку занял Сингапур, где цены увеличились на 14%. Далее расположились Австрия (+9,9%), Франция (+9,5%), Индия (+8,9%), Польша (+8,1%) и Дания (+7,8%). Наиболее резкое падение стоимости жилья в минувшем году отмечено в Ирландии (-10,8%), Литве (-10,1%), Украине (-7,8%), Хорватии (-7,2%) и в Дубае (ОАЭ) (-6,1%). В России цены на квартиры в среднем выросли на 0,9%. lenta.ru

Европейские инвесторы возвращаются в Чехию По прогнозам специалистов, объем иностранных инвестиций в рынок недвижимости Чехии в 2011 году достигнет отметки €1 млрд. Интерес к нему проявляют международные инвесторы из Германии и стран Центральной и Восточной Европы. Несмотря на то, что в данный момент рост на чешском инвестиционном рынке остается умеренным, эксперты видят много факторов, говорящих в пользу его «светлого будущего», пере­ дает Ceska Pozice со ссылкой на данные агентства CB Richard Ellis (CBRE). В качестве одного из примеров активизации рынка CBRE приводит недавнюю сделку по продаже двух офисных зданий в Праге ценой в €70 млн. На чешском рынке недвижимости мало вакантных объектов, следовательно, перед проектировщиками и застройщиками открывается большое поле деятельности. Сейчас зарубежные инвесторы конкурируют между собой, чтобы приобрести наиболее «лакомые» объекты, в частности, в Праге. prian.ru

Самые-самые Компания Colliers International опубликовала список торговых территорий с самыми высокими арендными ставками. Впереди расположились 5-я авеню в Нью-Йорке, Расселстрит в Гонконге и Елисейские Поля в Париже. Арендные ставки там продолжают расти, пишет Prian.ru со ссылкой на Propertywire. Сегодня годовая аренда 1 кв. м на 5-й авеню составит около $24 тыс., на Рассел-стрит – около 14 тыс., на Елисейских Полях – около

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

13,7 тыс. Далее следуют Мэдисон-Авеню, Нью-Йорк (около $11,2 тыс. за кв. м), Вест-Энд в Лондоне (до 11 тыс. за кв. м), Банхофштрассе, Цюрих (около 10 тыс. за кв. м). Десятку самых дорогих мест замыкают Джинза-Чуо-Авеню, Токио (около $6,6 тыс. за кв. м), Грабен, Кольмаркт и Мариахильферштрассе в Вене (около 5,7 тыс. за кв. м), а также Родео-Драйв в Лос-Анджелесе (около 4,8 тыс. за кв. м). prian.ru апрель 2011

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

11

НОВОСТИ

Болгарская «вторичка» идет с аукциона Каждый месяц в Болгарии проходит около 1,5 тыс. аукционов по продаже изъятых за ипотечные долги объектов недвижимости. За три года число подобных предложений выросло в четыре раза, пишет болгарское информагентство Novinite. В 2010 году в Болгарии ежемесячно проводилось 600–700 публичных торгов «долговой» недвижимостью, в то время как в 2008 году – лишь 40–50 таких аукционов. Причина такого большого числа распродаж, по мнению специалистов Центрального банка Болгарии, не только в экономическом кризисе и росте количества просроченных кредитов (их доля к концу января 2011 года достигла 16% от общего числа займов). Большую роль сыграли повторные проведения старых аукционов, которые не смогли закончиться реализацией «проблемного» объекта. Банки Болгарии являются активными участниками подобных торгов. Если стоимость объекта ниже, чем размер ипотечного кредита, предоставленного банком, то кредитные учреждения часто приобретают лот за счет собственных средств и затем перепродают его традиционным способом. prian.ru

Наши в Индии и Китае Страны Азии пользуются гораздо меньшей популярностью у российских покупателей недвижимости, чем Европа и США. Но спрос тем не менее есть – главным образом на недвижимость в курортных местах. Среди азиатских стран у россиян популярна недвижимость Индии и Китая. Здесь приобретается жилье как для отдыха, так и в качестве инвестиций. По словам риэлторов, если в Индии россияне сдают жилье преимущественно отдыхающим туристам, то в Китае арендаторами числятся «челноки», ездящие в эту страну за товаром. В Индии россиян интересует в первую очередь курортный штат Гоа. По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, в «русской столице» Гоа – городе Морджим – проживает около 5 тысяч выходцев из России. Многие из них владеют ресторанчиками, спа-салонами, парикмахерскими. Там же 12

находятся несколько тысяч единиц жилья, приобретенных выходцами из России для отдыха и сдачи в аренду. В Китае граждане России приобретают недорогие квартиры вблизи русско-китайской границы и в Харбине. Стоимость аналога малогабаритной квартиры в «хрущевке» составляет $5 тыс. и выше – именно эти квартиры и сдаются «челнокам». Изредка в приграничные районы Китая переезжают российские пенсионеры, которых привлекла дешевизна проживания в этой стране. Для других целей приобретается жилье на известном китайском курорте Хайнань или в финансовых центрах Шанхае и Гонконге. Недвижимость там дорога даже по мировым масштабам. Поэтому приобретают ее солидные российские бизнесмены для собственных нужд или в инвестиционных целях в расчете на стабильный рост цен.

BFM.ru Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

t австрия q

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Австрия, Шладминг

Австрия, Вена

От €3100 / кв. м. Квартиры от 43 до 145 кв. м с садом, балконом или террасой в центре горнолыжного курорта Шладминг. Место проведения мирового чемпионата по горнолыжному спорту в 2013. Начало строительства – лето 2011.

Цена по запросу. Гостиница в центре Вены на 36 номеров. Существующий договор с гостиничным оператором. Годовой доход €102 000.

Австрия: +43 664 554 68 98 office@reoconsult.at, scype: reocon1

Австрия: +43 664 554 68 98 office@reoconsult.at, scype: reocon1

Австрия, Пуркерсдорф

t БОЛГАРИЯ q

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Австрия, Прессбаум

€419 000. Вилла-таунхаус на 2 семьи. Каждая часть имеет 123 кв. м, 4 комнаты, 2 ванны, участок 4,5 соток. Система «умный дом».

€419 000. Кирпичные таунхаусы 131 кв. м, из них подвал 44 кв. м, 4 комнаты, терраса, участок 167 кв. м.

Австрия: +43 664 554 68 98 office@reoconsult.at, scype: reocon1

Австрия: +43 664 554 68 98 office@reoconsult.at, scype: reocon1

Болгария, Боровец

Болгария, село Крамолин €19 500. Сельский двухэтажный кирпичный дом площадью 145 кв. м, 5 комнат, кухня. Центр Болгарии, до моря 250 км по трассе. Красивейшие места, регион озера Александр Стамболий­ ский. Электричество, центральный водопровод, канализация – локальная, отопление – старинный камин. Дом находится в большом действующем селе, есть магазины, кафе. В окрестностях села Крамолин – более 150 уникальных природных, архитектурных и исторических памятников. Водопады, горы, лес, рыбалка. Есть другие варианты в других регионах страны.

Болгария, Севлиево, 15 км €8 200. Уникальное предложение – свежеотремонтированный традиционный болгарский дом из кирпича со всеми удобствами по минимальной цене. Центральный водопровод, электричество, локальная канализация, камин, водогрей. Участок 10 соток с фруктовым садом. Дом находится на краю села, в окружении гор, поросших лесом. Рядом озеро Александр Стамболийский. Здесь – самый чистый воздух в Болгарии. В 15 км – развитый районный центр Севлиево с супермаркетами, ресторанами, отелями. Есть другие варианты в других регионах страны. «Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

€40 000. Новый пятизвездочный апарт-хотел «Айсберг» расположен в центре известного болгарского горнолыжного курорта Боровец. «Айсберг» – это первоклассный комплекс, состоящий из 109 квартир класса люкс, в 150 метрах от подъемника!

€118 000. Апартаменты класса люкс от 41 кв. м и до 151,65 кв. м с прекрасным видом на парк, гавань, старый Несебр. На территории комплекса находятся 3 открытых и один крытый бассейны, магазин, пиццерия, ресторан, фитнес-зал, спа и многое другое.

Болгария, Несебр

Болгария, Банско

Trading House Iolov LTD

Vigo Group +359 889 399 918 www.hotel-vigo.com Ольга Гречина

€45 858. Остался свободным только один номер – квартира с одной спальней. Площадь – 53,95 кв. м. Небольшой, но в то же время стильный и современный комплекс, сочетающий домашний уют и удобства для активного спорта. Рядом с подъемником. Дополнительный уют вносят камины, которые предрасполагают к приятному ужину у огня с бокалом болгарского вина. Кухня оборудована современной техникой и приборами. Все номера обставлены мебелью из темного дерева в современном стиле. Банско – самый известный лыжный курорт в Болгарии и Восточной Европе, находящийся у подножия величественной горы Пирин, которая является национальным заповедником, включенным в список всемирного природного наследия ЮНЕСКО. «Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

+359 884 188 911 m.star.bg@gmail.com

Болгария, Святой Влас

Болгария, Несебр

От €29 562. Роскошный комплекс Royal Palm находится в современном курортном городе Святой Влас в 50 м от моря. В комплексе построено 206 квартир, большая часть которых открывает невероятную панораму гор, моря и старого города Несебр. Уютная атмосфера тихого курорта отлично подходит для семейного отдыха. В комплексе расположены два бассейна, детская площадка и летний бар.

€43 000. Комплекс «ВИГО-2» находится на расстоянии 30 м от пляжа. Апартаменты класса люкс от 43 кв. м и до 217,69 кв. м с прекрасным видом на парк, море. На территории комплекса находятся внутренний бассейн, магазин, ресторан, фитнес-зал, спа и многое другое, охрана, ресепшен.

Vigo Group

Vigo Group +359 889 399 918 www.hotel-vigo.com Ольга Гречина

14

+359 885 536 810 sales.contractinvest2@gmail.com

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Болгария, Банско От €37 240. Уникальный апарт-отель-СПА-комплекс, всего в 3 минутах ходьбы до подъемника и центра горнолыжного городка Банско. Комплекс сдан и полностью функционирует. Из каждого окна открывается изумительный вид на горы.

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

15

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Болгария, Солнечный Берег

Болгария, с. Раздел, Бургас

От €40 330. 150 м от песчаного пляжа. Трехзвездочный комплекс Rose Village был сдан в эксплуатацию в мае 2007 года. Античный город Несебр, жемчужина болгарского Черноморского побережья, находится в 20 минутах ходьбы от комплекса. Апартаменты предлагаются с полной меблировкой: в спальне имеются двуспальная кровать, тумбочки, шкафы, трюмо, гостиная укомплектована мягкой мебелью (раскладной диван и кресла), журнальным столиком, обеденным столом, телевизором, кухонными шкафами, микроволновой печкой, холодильником и вытяжкой. На балконах есть садовые столы и стулья. Все квартиры имеют кондиционеры.

€13 000. Двухэтажный дом общей площадью 90 кв. м (участок 930 кв. м). На первом этаже расположены кухня и гостиная, на втором – две спальни, холл, санузел и прачечная. Лестница на второй этаж – внешняя. Электричество, водопровод, отличная панорама на село и горы. 16 км до районного центра г. Елхово. 100 км до г. Бургас, моря, пляжей. 43 км до пограничного перехода в Турцию.

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, lozovskaya@list.ru

Болгария, Созополь

Болгария, г. Малко Тырново, Бургас

От €38 900 за готовую квартиру на первой линии моря, в 150–200 м от пляжа. Местонахождение: Царский залив. Курортный поселок Costa Bulgara расположен в 35 километрах к югу от международного аэропорта Бургас и в 5 километрах от античного города Созополь. Внешний мини-бассейн джакузи; два детских бассейна; бассейн с водной горкой; бар и ресторан; большой двухэтажный ресторан с панорамным видом на пляж и море; SPA-центр; центр с магазинами; услуги аниматоров и организаторов; автостоянки с 50 наземными паркоместами; ограниченный доступ, круглосуточная охрана.

€16 000. Двухкомнатные меблированные апартаменты (квартира). Кирпичный дом, 3-й этаж, общая площадь 56 кв. м. Дополнительно в собственности 8 кв. м чердака и подвал 10 кв. м. Окна – ПВХ, санузел совмещенный (новые металлопластиковые трубы, сантехника, бойлер для горячей воды). Кухня и гостиная объединены в одно помещение, пол – плитка, стены – латекс. Спальня изолированная, пол – ламинат. Также имеется еще одно небольшое помещение, которое можно использовать как гардеробную. Металлическая входная дверь. Остекленная терраса с отличным видом на город и горы. 100 метров от центра города.

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, lozovskaya@list.ru

Болгария, г. Малко Тырново, Бургас

Болгария, Созополь От €27 800. ПЕРВАЯ ЛИНИЯ! Новый комплекс. Студии, 1-, 2-, 3-комнатные апартаменты с полной меблировкой. Площади – от 31 кв. м. Такса поддержки €9 / кв. м. Уникальное место, знаменитый пляж «Золотая рыбка».

€6000. Апартаменты (квартира) общей площадью 44 кв. м, состоящая из спальни и кухнигостиной, которая объединена с остекленной террасой. Проведен косметический ремонт (стеклопакеты, шпаклевка и окраска стен, ламинат в спальне и плитка в кухне-гостиной). Вид из окон на горы. 1-й этаж панельного дома. «Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, lozovskaya@list.ru

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, lozovskaya@list.ru

Болгария, г. Малко Тырново, Бургас

Болгария, Равда €35 000. Хотите стать соседом Киркорова, Моисеева, Бабкиной, Лолиты, Удовиченко? Все эти российские знаменитости выбрали для своих летних каникул комплекс «Эмеральд» в курортном поселке Равда, неподалеку от Солнечного берега. Вашему вниманию здесь предлагается студия 47 кв. м с видом на море в «Эмеральде»! Классность – 4****. 5 этаж. Полностью оборудована. НА 40% ниже цены застройщика!

€5500. Участок 320 кв. м под застройку. На асфальтированной улице рядом с центром. Все коммуникации: электричество, вода, канализация, телефон, Интернет. Город Малко Тырново – районный центр заповедного живописного горного района Странджа. 80 км до областного центра – Бургаса, моря и пляжей. Имеются все необходимые магазины, госучреждения, банки, регулярное транспортное сообщение с Бургасом и др. населенными пунктами.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, lozovskaya@list.ru

апрель 2011

Болгария, Солнечный Берег

€37 900. Солнечная, двухкомнатная квартира 60 кв. м, комплекс «Барко», 5 минут до пляжа, центр курорта, мебель, техника.

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, lozovskaya@list.ru

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, lozovskaya@list.ru

16

Болгария, г. Малко Тырново, Бургас

€20 000. Частный дом общей площадью 87 кв. м, на земельном участке площадью 245 кв. м. На цокольном этаже две комнаты, два хозяйственных помещения и санузел. На верхнем четыре комнаты. Имеются внутренняя и наружная лестницы на верхний этаж, электричество, вода, возможность подключения Интернета по выделенной линии и кабельного ТV. В непосредственной близости – вся необходимая инфраструктура. Море – 1 час на транспорте.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, lozovskaya@list.ru

17

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ИТАЛИЯ p

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Болгария, Добрич

€13 000. Двухэтажный дом с тремя спальнями в болгарском селе, в северной части Болгарии. 65 км от моря, 60 км до аэропорта Варны. Участок 10 соток. Требует косметиче­ ского ремонта. Все коммуникации. Помощь в оформлении вида на жительство.

Болгария, 26 км от Каварна

€38 000. Отличный отреставрированный дом в 25 км от моря в северной части Болгарии, все коммуникации, санузел, полная отделка. Участок 15 соток. Помощь в оформлении вида на жительство. «Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Италия, Сан Феличе Чирчео

€105 000. Feliche. Новая вилла класса люкс в комплексе из 3 вилл. Площадь дома 160 кв. м.

3 спальни, 2 санузла. Просторная гостиная с современной мебелью, плазменная панель, кондиционирование. Большая полностью оборудованная кухня с высококлассной техникой. Окружена садом 500 кв. м (барбекю и садовая мебель). До моря 200 м, до озера Паула 100 м (есть возможность для причала катера и лодки). Закрытая территория. Подсветка территории.

Компания «Лидер» www.leader-style.ru, +7 (812) 324-05-80

Компания «Лидер» www.leader-style.ru, +7 (812) 324-05-80

t КИПР p

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Италия, Пиццо

€105 000. Pizzo Beach Club II. Комплекс из таунхаусов и апартаментов на берегу Тирренского моря. 2-этажные таунхаусы в блоках по 4. На первом этаже – кухня, гостиная и ванная комната, на втором – 3 спальни и ванная. Парковка. Апартаменты располагаются в отдельных зданиях, на первом этаже – 4 односпальных апартамента с кухней, гостиной, ванной и садом, а на втором – 2 двуспальных апартамента с кухней, гостиной, ванной и солярием на крыше.

Болгария, Попово

€35 000. Шикарный двухэтажный традиционный сельский дом в центральной Болгарии, после ремонта и реставрации площадью 140 кв. м. Участок 18 соток. Все коммуникации, санузел, камин, уличная печь. До моря 250 км. Помощь в оформлении вида на жительство.

Болгария, Шумен

€19 500. Сельский дом площадью 90 кв. м, после капремонта, с бассейном. Все условия для круглогодичного проживания. 1 час до побережья и Варны (80 км по трассе). Первый этаж: 2 комнаты. Второй этаж: 2 комнаты и балкон. Гостиная / кухня. Камин. Участок – 1000 кв. м.

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Кипр, Пафос

От €120 500. Современные апартаменты в новом комплексе с сервисами отеля «Иден Бич Апартментс». Комплекс расположен в центре Лимассола, через дорогу от прекрасного песчаного пляжа. Он идеально подходит для проведения отпусков, постоянного проживания и инвестиций. Проект предлагает разнообразие современных и, что немаловажно, доступных по цене апартаментов, студий и пентхаусов. На территории: бассейн, спортзал, рецепция.

Российское представительство LEPTOS ESTATES +7 (495) 974-14-53, sales@Leptos-Estates.ru, www.Leptos-Estates.ru

Российское представительство LEPTOS ESTATES +7 (495) 974-14-53, sales@Leptos-Estates.ru, www.Leptos-Estates.ru

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Болгария, Добрич

Кипр, Пафос

€36 000. Новый дом в селе в северной части Болгарии, в 49 км от моря, все коммуникации, санузел, полная отделка. Участок 6 соток. Помощь в оформлении вида на жительство.

Кипр, Лимассол

От €547 000. Предлагаются 3-, 4- и 5-спальные виллы класса люкс в проекте CORAL BAY VILLAS. Виллы выполнены в индивидуальном стиле и расположены на территории элитного курорта Coral Bay (12 км от Пафоса), широко известного благодаря прекрасным пляжам, изумительным пейзажам и первоклассным отелям.

От €370 000. Виллы в самом именитом поселке Средиземноморья – KAMARES VILLAGE. Он расположен в дер. Тала (Пафос), на горном склоне, откуда открываются потрясающие виды на море и горы. Предлагаются 3-, 4- и 5-спальные бунгало, двухэтажные и многоуровневые виллы класса люкс. Каждая вилла обладает индивидуальным дизайном, располагает большим участком и окружена оливковыми и цитрусовыми деревьями.

«Болгарский алгоритм» +7 (921) 976-67-38, info@vd-zr.ru

Кипр, Пафос

От €128 000. Квартирная резиденция «Афродайти Спрингс» расположена на склоне горы в деревне Героскипу близ Пафоса. Неподалеку находятся мифологические Сады Афродиты и древний источник с ключевой водой, действующий и по сей день. В проекте представлены просторные 1-, 2- и 3-спальные апартаменты. В распоряжении жильцов: бассейн общего пользования, зона отдыха, ландшафтные сады и крытая парковка. Российское представительство LEPTOS ESTATES +7 (495) 974-14-53, sales@Leptos-Estates.ru, www.Leptos-Estates.ru

греция q

Российское представительство LEPTOS ESTATES +7 (495) 974-14-53, sales@Leptos-Estates.ru, www.Leptos-Estates.ru

Греция, о. Крит

Кипр, Като Пафос

От €175 000. Эксклюзивный жилой комплекс «Афродита» расположен в районе Пиргос о. Крит, прямо на берегу моря. Сочетание дизайна и комфорта, олицетворяющее стиль жизни на Средиземноморье. В проекте представлены апартаменты, таунхаусы и виллы. В распоряжении резидентов: бассейн, клубный дом, ресторан, магазин. Несколько метров до пляжа. До аэропорта 30 мин. на машине. Рестораны: рядом с комплексом. Российское представительство LEPTOS ESTATES +7 (495) 974-14-53, sales@Leptos-Estates.ru, www.Leptos-Estates.ru

18

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Кипр, Лимассол

€160 000. Iris Village. Просторная 2-спальная квартира общей площадью 63 кв. м в современном проекте в средиземноморском стиле. Свободная открытая зона гостиной, столовой и кухни. Из гостиной и кухни выход на крытую террасу с видом на бассейн. В каждой из спален имеются встроенные шкафы, а также ванная комната для хозяев. Охраняемая территория, 3 больших бассейна с водным каскадом и обширные сады, опоясывающие комплекс.

€428 000. Limassol Marina. Самый элитный курорт с собственной гаванью в Восточном Средиземноморье. Апартаменты с 1, 2 и 3 спальнями и пентхаусы; дома с двумя спальнями; роскошные виллы с 3 или 4 спальнями. Частные и комплексные бассейны. Панорамный вид на море. Доступ к гавани и всем ее услугам. 70 км до аэропорта Ларнаки. 60 км до аэропорта Пафоса. 30 км до Горной плеяды Троодос. 1 км до центра Лимассола.

Компания «Лидер» www.leader-style.ru, +7 (812) 324-05-80

Компания «Лидер» www.leader-style.ru, +7 (812) 324-05-80

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

19

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

t ФИНЛЯНДИЯ q

Кипр, Пафос

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Кипр, Лимассол

€2 400 000. 4-спальная вилла расположена на живописных склонах Пафоса. Эта вилла поистине грациозна и превосходна! Если вы хотите жить в местечке, окруженном нетронутой природой, но рядом с развитой инфраструктурой, то эта вилла для вас! Общая площадь 470 кв. м, фигурный бассейн, паркинг на 2 машины. Размер участка – 5184 кв. м.

€160 000. 2-спальная квартира в туристической зоне Лимассола, всего 400 м от моря. Общая площадь 102 кв. м. Просторная веранда, паркинг на 1 машину. Квартира находится в районе с развитой инфраструктурой. В пешей доступности элитные бутики, супермаркеты, банки, кафе, рестораны и прочее. Квартира с отличным ремонтом. Квартира с титулом! Возможно приобретение в кредит при оплате 30% от стоимости квартиры.

+7 (495) 728-93-15, +7 (917) 554-54-10 www.actualproperty.ru, info@actualproperty.ru

Финляндия, Контиолахти

+7 (495) 728-93-15, +7 (917) 554-54-10 www.actualproperty.ru, info@actualproperty.ru

Финляндия, Виролахти

€295 000. Кирпичный 3-этажный особняк 1930 г. в одном из самых популярных мест активного отдыха, рядом с международным биатлонным центром и гольф-клубом «Карелия». Обустроенный берег большого озера – 150 м. Объект культурного наследия. Площадь 650/430 кв. м (8 комнат, 4 с/у, веранда, балкон, сауна, винный погреб, гараж). Участок – 50 соток. Ремонт фасада, коммуникаций. Необходим внутренний ремонт.

€43 500. Участок на озере недалеко от пограничного перехода Торфяновка (16 км). Участок прямоугольной формы, 65 соток, береговая линия более 100 метров строго на юг, разрешение на строительство 200 кв. м. Высокий участок переходит в пологий берег. На участке смешанный лес. Дорога до участка, электричество рядом. Один сосед. На другой стороне берега построек нет. Озеро вытянутой формы длиной около 5 км, чистое, рыбное.

Servista OY +358-44-088-85-58 (по-русски), chuppinalexander@yahoo.com

Servista OY +358-44-088-85-58 (по-русски), chuppinalexander@yahoo.com

Финляндия, Виролахти

€107 500. Цена указана за 1 участок. Два участка по 31 сотке с собственным берегом Финского залива в 26 км от Торфяновки. Песчаная береговая линия – 60 м у каждого, западное направление. Дорога до участка, электричество рядом, разрешение на строительство – 200 кв. м. На участках смешанный лес, на одном старый береговой домик.

Servista OY +358-44-088-85-58 (по-русски), chuppinalexander@yahoo.com

Финляндия, Вуокатти €4 500 000. Восемь акров земли в центре популярного финского курорта Вуокатти. Комплекс «Отель + Коттеджи». В непосредственной близости горнолыжные склоны, круглогодичный аквапарк, гольф-поле чемпионского класса, мотосафари. Отель реконструирован в 2008 году, общей площадью 1190 кв. м, включает 18 номеров различного класса, панорамный ресторан, бар, бильярд, две большие сауны, летние террасы. На территории мини-гольф, теннисный корт, причал с лодками, прокат, ландшафтный дизайн. Девять полностью оборудованных парных коттеджей (18 апартаментов) на 6–8 человек, общей площадью 1660 кв. м, на территории гриль-беседка, детская площадка. Дополнительно получено разрешение на строительство еще 1971 кв. м коммерческой недвижимости и уже подведены коммуникации. Здесь могут быть построены 10 парных коттеджей, либо небольшой апарт-отель на 50 номеров. Подробнее на www.vlhotel.ru.

Финляндия, Пуумала

€250 000. Дом между Пуумалой и Сулкавой (90 км от границы) на cвоем берегу красивого внутреннего озера. Участок 1 га без ландшафтных работ. Дом – новый, 137 кв. м из клееного бруса. 2010 г. постройки. В доме есть все, включая французскую кухню, кухонную технику BOSH, сауну и т.д. Два соседних дома принадлежат жителям Санкт-Петербурга.

20

VL Hotel & Apartments www.vlhotel.ru, +7 (910) 607-77-06

Nibosa AB +7 (812) 900-66-66, +7 (812) 965-46-28, info@city24.cc, www.mirite.com

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

21

ХОРВАТИЯ p

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Франция, Канны

Хорватия, Пула

Хорватия, Пула

€16 500 000. Роскошная 4-звездочная гостиница (1,500 кв. м) на 34 комнаты. Гостиница расположена в парке площадью 7946 кв. м и находится в близости от пляжей. Здание ХIX века, выдержанное в провансальском стиле, построено в 1870 году и соединяет в себе шарм старины и все прелести современного прогресса. Гостиница полностью отреставрирована в 2005 году. Каждая из комнат уникальна и выдержана в своем стиле.

€510 000. Двухэтажная вилла площадью 218 кв. м, с участком 600 кв. м. Первая линия моря, красивый вид на острова Brioni, 5 км от центра города Пула.

€586 000. Одноэтажная двухуровневая вилла площадью 137 кв. м, с участком 700 кв. м, на участке бассейн, вблизи расположен парк, яхт-клуб, первая линия моря.

Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (903) 231-00-79 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (903) 231-00-79 www.alteradom.com, info@alteradom.com

ООО «Зевс», +7 (812) 273-32-66, +7 (812) 272-98-06, www.ire.ru

ООО «Зевс», +7 (812) 273-32-66, +7 (812) 272-98-06, www.ire.ru

Франция, Ницца

Франция, Ницца

Черногория, Бар

Черногория, Бар, Полюшково

€29 340 000. Продается красивая 4-звездочная гостиница на 128 комнат в центре Ниццы. Гостиница в хорошем состоянии. Все комнаты оснащены кондиционерами, ванными, спутниковым ТВ и Интернетом. В гостинице также имеется: холл, ресепшен, ресторан c панорамным видом на Ниццу, 4 больших конференц-зала, бассейн и паркинг.

€8 380 000. Продается красивая и уютная 3-звездочная гостиница на 43 комнаты в центре Ниццы. Здание начала XIX века в стиле Бэль Эпок. Гостиница находится в отличном состоя­нии. Все комнаты оснащены кондиционерами, ванными, спутниковым ТВ и Интернетом.

€1420 / кв. м. Комплекс Monteray. Единая огороженная территория. Площади от 55 до 260 кв. м. Возможность рассрочки и/или кредитования. К каждому апартаменту прилегает земельный участок. Управляющая компания, охрана. Новые дороги и коммуникации. Общественная зона с двумя бассейнами, собственное водоснабжение, охраняемые парковки и гаражи. Бесплатная информационная служба адаптации. Прямая продажа от застройщика.

€1 600 000. Вилла на первой линии моря. Общая площадь 497 кв. м. Первый этаж – каминный зал, бело-зеленая столовая и большая кухня с островом, полностью оборудованная техникой, терраса, бассейн. Второй этаж – спальни, кабинет, санузлы. Третий этаж – огромное помещение с бильярдным столом. Весь дом оборудован кондиционерами, в прохладное время включается водяное отопление, смонтированное в полах.

Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (903) 231-00-79 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (903) 231-00-79 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Montengro Sun Realty™ www.mnesunrealty.com, mnesunrealty@mail.ru

Montengro Sun Realty™ www.mnesunrealty.com, mnesunrealty@mail.ru

Франция, Канны

Франция, Кап д’Антиб

+382 69 732 939 +382 69 203 836

Черногория, Бар, Добра Вода

+382 69 732 939 +382 69 203 836

Черногория, Бар, Печурице

€4 660 000. Красивая 3-звездочная, 6-этажная гостиница, площадью 765 кв. м, расположена в центральном районе Канн. 5 мин до пляжей. В гостинице имеется 33 большие комнаты. Все комнаты снабжены кондиционерами, спутниковым телевидением, wi-fi. Гостиница в отличном состоянии. На крыше здания расположен соляриум площадью 250 кв. м.

€15 717 000. Великолепная, 4-звездочная, старинная и полностью отреставрированная гостиница в стиле Бэль-Эпок, площадью 1750 кв. м. В живописном саду (2450 кв. м) расположен бассейн. Подземный гараж 120 кв. м на 5 машин и во дворе парковка на 10 машин. Отель состоит из 4 зданий: основного корпуса, 2 отдельно стоящих особняков и 1 виллы, которая может также использоваться как гостиница на 5 дополнительных комнат.

€160 000. Дом в 70 м от моря. Площадь дома 201 кв. м, участок 245 кв. м. Из дома открывается панорамный вид на Адриатическое море. Галечный пляж в 400 метрах. Дом подключен к городской системе электроснабжения. Водоснабжение и канализация локальные. В 2007 году была произведена внешняя реконструкция дома с полной заменой кровельных конструкций, установлены пластиковые стеклопакеты с рулетными ставнями.

€260 000. Дом с видом на море в 8 км от города Бар. Площадь дома 197 кв. м, площадь участка 600 кв. м. При строительстве дома использованы передовые технологии. Выполнена полная чистовая отделка. Дом полностью меблирован. В доме есть гараж.

Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (903) 231-00-79 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (903) 231-00-79 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Montengro Sun Realty™ www.mnesunrealty.com, mnesunrealty@mail.ru

Montengro Sun Realty™ www.mnesunrealty.com, mnesunrealty@mail.ru

+382 69 732 939 +382 69 203 836

t ЧЕРНОГОРИЯ p

Франция, Канны

€14 669 000. Великолепная, роскошная, 4-звездочная, 6-этажная гостиница, площадью 3,428 кв. м, расположена в центральном, престижном районе Канн. 10 мин. до пляжей. В гостинице имеется 69 больших комнат, в среднем по 25 кв. м каждая. Все комнаты снабжены кондиционерами, мини-барами, спутниковое телевидение, wi-fi. Все комнаты в отличном состоянии. Регулярно обновляется внутренний интерьер и меблировка комнат.

+382 69 732 939 +382 69 203 836

ЭСТОНИЯ p

t франция q

ФОТОВИТРИНА ОБЪЕКТОВ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Франция, Овернь

Франция, Кап-Мартин

Эстония, Saka vald, Ida-Virumaa

€7 419 000. Историческая гостиница-замок XV века, суперлюкс класса. Поместье расположено в области Овернь. Замок находится в ландшафтном парке на 15 гектарах и окружен просторными лесами. В начале XII века, Odes Aldin de Codonhac построил замок как укрепленное сооружение, и в XV веке замок был перестроен как семейное поместье. В начале XX века замок был восстановлен и куплен принцем Оболенским.

Цена по запросу. Великолепная 5-звездочная гостиница на 64 комнаты расположена над заливом Монте-Карло. Из гостиницы открывается неповторимый панорамный вид на Средиземное море. На территории гостиницы находится большой бассейн и сад. В гостинице также имеется оздоровительный спортивный комплекс со СПА, саунами, соляриумами и массажными салонами. Также есть 3 конференц-зала на 100 человек.

Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (903) 231-00-79 www.alteradom.com, info@alteradom.com

Канны: + 33613828502, Москва: + 7 (903) 231-00-79 www.alteradom.com, info@alteradom.com

22

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

€45 000. Дом находится в красивой эстонской деревне вблизи исторической мызы Сака, в 700 м от моря и в 190 км от СПб. Центральное водоснабжение, электричество, площадь участка 0,5 га, площадь дома 80 кв. м. На участке есть баня, сарай, гараж. Дом реновированный. www.toilalik.com +7 (812) 992-85-42

апрель 2011

Эстония, Narva, Ida-Virumaa

€36 500. 2-комнатная квартира в историческом центре с видом на Ратушу. Сан. узел совмещенный, газ, центральное водоснабжение, евроремонт. Рядом школа, садик, поликлиника, магазины. В квартире и доме стеклопакеты.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

www.toilalik.com +7 (812) 992-85-42

23

Иммиграция во Францию: возможность жить в Европе За последние годы наши сограждане стали все чаще и чаще и на более длительные сроки нуждаться в посещении стран ЕС. У кого-то там проживают родственники, кто-то ведет свой бизнес, третьи приобретают недвижимость, а у кого-то дети учатся или хотят учиться. Поэтому многие российские граждане, уставшие от необходимости бесконечно обращаться в разные консуль­ства, терять время на получение визы, быть вечно ограниченными числом дней пребывания в странах ЕС, данных на усмотрение консульства, задумываются о получении европейского вида на жительство. Но, к сожалению, в настоящее время существует не так много программ, дающих юридическое основание для получения статуса резидента в Европе. Основными из них являются: 1. Регистрация (покупка) бизнеса в Европе.

2. Программа для финансово независимых заявителей. Первая программа требует от заявителя регистрации или покупки компании и успешного ведения бизнеса. Только в этом случае имеются юридические основания для получения вида на жительство в выбранной стране

и в будущем получения ПМЖ и гражданства (если позволяет законодательство). Вторая программа – программа для финансово независимых заявителей – представляет наибольший интерес для желающих иметь ВНЖ в Европе. Она не требует наличия и ведения бизнеса в Европе, также нет необходимости иметь собственность в выбранной стране, достаточно аренды. Основным требованием является наличие стабильного источника дохода (в любой стране). Перечень стран, позволяющих получить статус резидента по этой программе, не велик. Это: Франция, Испания, Андорра, Мальта, Греция. Каждая из этих стран имеет ряд особенностей по данной программе. И только Франция предоставляет самый широкий спектр прав своим финансово независимым резидентам. А именно: 1. ВНЖ выдается на один год, с правом ежегодной пролонгации, и не требует от резидента проживания 183 дня в году для его сохранения.

2. Через пять лет заявитель получает статус долгосрочного резидента на десять лет.

3. Во Франции отсутствуют

ежегодные налоговые выплаты (как на Мальте).

4. Данный статус позволяет проживать в любой стране Шенгенского соглашения и таким образом не зависеть от циркуляров и сотрудников консульских служб.

5. Дети, прожившие во Франции пять лет и посещавшие французские учебные заведения, имеют право на получение гражданства Фран­ции.

6. Заявитель и члены его семьи имеют право через пять лет подать документы на получение французского гражданства с сохранением гражданства Российской Федерации. Компания VIP Service International Juridical Center работает более 10 лет. Спектр наших услуг широк: от независимой профессиональной иммиграции до получения второго гражданства. Опыт наших юристов и зарубежных адвокатских компаний, отработанные схемы работы, индивидуальный подход к каждому клиенту и конфиденциальность в сочетании с реальными ценами – вот составляющая высокого уровня качества услуг нашей компании и гарантии успешного прохождения досье клиента.

190098, Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, офис 24 тел./факс: (812) 314 -91-43, 570-66-30, 570-67-05 vipserviceint@gmail.com http://vip-service.spb.ru 113184, Москва, Озерковский пер., д. 12, офис 216 тел./факс: (495) 797-80-79, 797-80-48, 518-67-06 vip-service@mail.ru http://vip-service.spb.ru

Текст: Дмитрий НОВИК Фото: Надежда МАСАЛКИНА, Дмитрий ШАХМАТОВ, In and Out Эксперты журнала «Ваш дом за рубежом» (ВДЗР) на­ шли три страны с максимальной доходностью – 6–8% – и минимальным сроком окупаемости инвестиций в недорогую жилую недвижимость. Редакция ВДЗР по традиции проводит консультации и семинары на петербургской выставке «Салон зару­ бежной недвижимости» для будущих покупателей свое­ го дома или квартиры за рубежом. Так было и в марте 2011 года. Гвоздем деловой программы ВДЗР во время весенней «зарубежной» выставки стал семинар «Недви­ жимость для инвестиций. Где можно заработать после кризиса». Такая тема была заявлена для петербургской аудитории впервые. Разговор шел о покупке недвижи­ мости как инвестиционном механизме.

Копилка с видом на горнолыжный склон 26

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

27

семинар

Австрия Для российских граждан Австрия – страна венского вальса и горных курортов, и в целом это правильное представление. Как рассказала Юлия Горшкова, уп­ равляющий партнер компании REOCONSULT, инте­ рес для иностранных покупателей представляют Вена и ее окрестности на востоке страны, а также горные селения на западе. Цены на жилье начинаются от €900 за кв. м в 30–40 км от Вены, то есть не более часа езды на автомобиле, и растут по мере приближения к авст­ рийской столице. В окрестностях это уже €2,3 тыс., в самой Вене – от €4 до €20 тыс. за кв. метр. Последние цифры сравнимы с Парижем и Лондоном, что, впро­ чем, не должно удивлять в отношении современного мегаполиса с богатой историей. Специалистов удивляет другое. Невзирая на кри­ зис, цены на недвижимость в Вене в последнее вре­ мя растут на 15% в год. Для сравнения средний авст­ рийский рост – 5–6%. Но это вовсе не значит, что российский покупатель обречен на успешную спеку­ лятивную сделку. С инвестиционными целями предпочтительнее выгля­ дят австрийские горные курорты. Фишка в том, что подъемники работают там круглый год, зимой народу, конечно, больше, но и летом туристов хватает. Цена вопроса – от €2 тыс. до €4 тыс. за кв. метр. Впрочем, чем ближе к подъемнику, тем дороже, бывают предло­ жения и по €15 тыс. за «квадрат». Наш эксперт полагает, что квартиру на курорте сле­ дует покупать, если она будет сдаваться не менее 100 дней в году. Если вы сможете сдавать ее 180 дней, то вы очень хороший бизнесмен. Важная деталь – с 2015 года по стандартам Евросою­ за все новые дома в Австрии должны быть «умными». Понятно, что рано или поздно энергосберегающие тех­ нологии дадут экономию, но сначала такие дома будут дороже обычных. То же самое сейчас происходит с энергосберегающими лампочками. Всех россиян интересует визовый аспект. В этом смысле Австрия не дает никаких преимуществ нашим покупателям квартир: туристический шенген и не бо­ лее того. Впрочем, если вы постоянно ездите в одну страну, можно надеяться на мультивизу.

Австрия

Финляндия

США

Тип жилья

квартира на горном курорте (Тироль)

квартира в Иматре

студия во Флориде

Площадь

46 кв. м

50 кв. м

46 кв. м

Цена

€240 тыс.

€25 тыс.

$49,5 тыс.

Срок сдачи в аренду

120 дней в году

круглый год

круглый год

Средняя цена аренды

€140 в день, €16 800 в год

€350 в месяц; €4,2 тысячи в год

$560 в месяц; $6720 в год

Текущие расходы арендодателя

€3,6 тыс. в год

€1,2 тыс. в год

$270 в месяц, $3240 в год

Годовой доход

€13 200

€2 тыс. в год

$3480 в год

Доходность

6%

6%

7%

Срок окупаемости

14 лет

12,5 лет

14 лет

Источник: данные компаний

Финляндия

США

По словам Энсио Пулккинена, директора компании In and Out OY, российский собственник недвижи­ мости в Финляндии получает шенген на два года, с правом пребывания в стране по 90 дней каждые полгода. После кризиса цены на жилую недвижимость в Фин­ ляндии стали расти, причем достаточно быстро. В 2010 году «первичка» показала рост в среднем по стране на 7,7%; в Хельсинки – на 13,4%. Вторичное жилье по­ дорожало на 6,6%; в Хельсинки – на 11,4%. Средняя цена квадратного метра в Хельсинки составила €3270, по Финляндии – €1600, стоимость нового жилья – €4240 и €2680, соответственно. Заманчивой выглядит покупка участка на берегу озера и строительство там дома. Недалеко от российс­ кой границы коттедж стоит сейчас порядка €250 тыс. Эксперт предупреждает: Финляндия, конечно, остает­ ся страной тысячи озер, но мест для строительства в ее юго-западной части, близкой к Петербургу, почти не осталось. А больше 4 участков на один километр озер­ ного берега не нарезают. Перспективнее для инвестиций становятся при­ граничные города. Минимальная цена за квартиру в Иматре составляет €25 тыс. Но не следует забывать про финские налоги. За пра­ во обладать домом на берегу надо платить €400 в год. А если вы получили прибыль от сдачи своей недвижи­ мости в аренду – извольте заплатить от нее 28%. Налог на недвижимость при покупке дома составляет 4%, квартиры – 1,6%.

Зато в штате Флорида налога на недвижимость как при покупке, так и при обладании нет совсем. Как пояснил Андреас Франкнер, основатель Скан­ динавской Инвестиционной Группы, которая пятый год занимается продажей жилой недвижимости во Флориде, эти обстоятельства стали одной из важных мотиваций вести бизнес именно там. Кризис уронил цены на жилье в Америке на 40–70%, квартира во Флориде, которая стоила $400 тыс., упала до $100 тыс. Разумеется, никто не даст гарантий, что в ближайшее время прежняя цена восстановится. При­ митивная спекуляция: сегодня дешево купил – завтра дорого продал, здесь также не проходит. Но существует одно важное обстоятельство. Амери­ канские банки, напуганные «бабл блю», – мыльным пузырем кредитов, который лопнул после многочис­ ленных невозвратов, перестали выдавать кредиты на покупку жилья. Теперь американцы, прежде приобре­ тавшие квартиры, вынуждены их арендовать. Поэто­ му эксперт оценивает, как стопроцентную вероятность того, что приобретенное российским инвестором при­ личное жилье не будет пустовать. Цены на квартиры в городе Тампа-бей начинаются от $55 тыс., номера в апарт-отеле в городе Панама-сити, где недавно был построен современный аэропорт, – от $98 тыс. Но и в тропической Флориде, и в снежной Австрии, и в соседней Финляндии эксперты не обещают прибыли больше 5–8% годовых. По мировым стандартам цифра вполне приличная.

28

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

29

семинар

семинар

Окупаемость инвестиций в жилую недвижимость

австрия

Юлия Горшкова, управляющий партнер компании REOCONSULT:

апрель 2011

– Как рынок недвижимости австрийской столицы пережил экономический кризис?

– Вена – особый город. Одна из наиболее посещаемых европейских столиц прославилась своими особыми свойствами притягивания любящих отдохнуть туристов, и не только к Новому году и Рождеству. Вена принимает гостей круглогодично, в любой сезон. Статистика подтверждает: более чем 9,1 млн ночевок в гостиницах города в прошлом году. Рекорд. Несмотря на мировой кризис, интерес к этому городу не иссякает. Венский шарм и харизма, объединяющие культуру, искусство и архитектуру, в сочетании с сильной экономикой и высоким уровнем безопасности привлекает постоянно большое число гостей. Многие возвращаются обратно домой, а многие остаются. Некоторые из них приобретают недвижимость. Значительный поток капиталовложений в недвижимость поступает из стран Восточной Европы и является неотъемлемой составной частью существующего спроса, особенно в разделе элитной недвижимости. Российские и украинские инвесторы представлены наравне с богатыми инвесторами из Румынии и Болгарии. Такое развитие событий на рынке недвижимости не ново. Еще до финансового кризиса интерес российских и украинских покупателей был очень велик, но в 2009 году спрос спал. Инвестиции в венскую недвижимость сохранили свою привлекательность, так как экономически выгодное местонахождение города делает его связующим элементом между рынками Восточной и Западной Европы.

– Что покупают?

– На самом деле неважно – квартиры, пентхаусы или доходные дома – клиенты из Восточной Европы покупают не только «объект» недвижимости как таковой. Они приобретают ту особенную часть качества жизни, которым обладает этот город. Каждый год Вена подтверждает обладание этим важным преимуществом. Австрийская столица постоянно выходит в мировой рейтинг среди 200 городов по качеству жизни (Mercer’s world-wide quality of living surwey) и уже много лет находится в первой тройке городов. В прошлом году она была на 1-м месте. То, что для местных жителей является само собой разумеющимся, притягивает людей из других стран мира как магнит. Политическая нейтральность и стабильность в стране, продуктивная экономика, ровные международные отношения, стабильный, с традиционно конфиденциальным отношением к вкладам инвесторов, Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

финансовый сектор. И такие «мягкие» факторы, как яркая культурная жизнь, экология и просто красота самого города, соединяющие традиции и современность. Именно поэтому возникает желание приобрести недвижимость, и именно здесь. Здесь дети могут спокойно и без сопровождения посещать школу и поздно вечером возвращаться домой – причин для беспокойства нет.

– Сколько стоит квадратный метр в Вене?

– За исключением самого центра столицы, где цены за квадратный метр жилой площади достигали и €20 тыс., цены на жилье продолжают постоянно расти примерно на 6–10% в год. Это, несомненно, связано с особенностями рынка – многие предпочитают не хранить свои сбережения в банке, а трансформировать их в недвижимость, тем самым увеличивая спрос на жилье. По данным на февраль 2011 года, самый дорогой – центральный 1-й район Вены (€5911/кв. м), самый дешевый – 11-й район (€1694 за кв. м). В среднем стоимость жилой недвижимости в австрийской столице составляет €3100 за кв. м. Из-за постоянного экономического роста Вена известна как надежный центр инвестиций. Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости. Процент оборота средств не такой большой, поэтому до кризиса город считался в этом аспекте даже скучноватым. Зато в «неспокойное» время Вена показала свой высокий уровень стабильности. Это можно назвать редкостью на европейском рынке, где цены во время кризиса упали частично на 50–60%.

– Сделка с недвижимостью в Австрии проходит только после разрешения госструктур, не осложняет ли это жизнь инвесторам?

– Если коротко говорить о порядке оформления сделок покупки недвижимости иностранными гражданами, то каждая сделка подлежит согласованию в государственном органе по контролю сделок с недвижимостью той или иной земли. В каждой из 9 федеральных земель Австрии существуют свои нюансы. В Вене процедура выдачи разрешения несколько проще, чем в западных федеральных землях. Разрешение обычно выдается, если в результате сделки купли-продажи реализуются культурные, социальные или национально-хозяйст­ венные интересы и не причиняется какой-либо ущерб государству. Вопросы экспертам направляйте по адресу: info@vd-zr.ru (с пометкой FAQ) 31

FAQ

Дежурный эксперт

Блиц-опрос

Весна/лето-2011: все сдается и снимается

32

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

33

Валерия Яковлева, генеральный директор ООО «Компания «ЛиДеР»: 1. Аренда апартамента (2 спальни + гостиная + кухня), например, на Кипре обойдется от €550 В МЕСЯЦ, в зависимос­ ти от района, удаленности от моря и срока аренды. Чем дли­ тельнее срок, тем, соответствен­ но, цена ниже. Аренда виллы на Кипре (3 спальни, бассейн, пляж 50–100 м) обходится от €3500 в месяц. Аренда апартамента в Греции на остро­ вах от €30 в сутки в сезон. Аренда виллы опять же зависит от месторасположе­ ния, так, например, у нас на Родосе вилла в греческом стиле, 4 спальни со своим садом, 100 м от пляжа, но без бассейна стоит около €200 в сутки в сезон, а современ­ ная новая вилла на Закинтосе (2 спальни, 2 санузла, гостиная, кухня, бассейн) с шикарным видом на море, но расположенная на возвышенности на территории 4,5 га оливковых рощ, где до моря 2 км, будет стоить от €90 в сутки в зависимости от сезона и продолжительности пребывания. Вилла класса DE LUXE (3 спальни, гостиная, 2 ван­ ны, джакузи) на Халкидиках, Закинтосе, Родосе, вил­ ла с шикарной мебелью, изумительным видом, приват­ ным бассейном на закрытой охраняемой территории либо на территории заповедника будет стоить от €600 до €800 в сутки. Вилла в Таиланде (1 спальня) на острове Пхукет в комплексе вилл с общим бассейном на зеленой терри­ тории с садом, 500 м от пляжа, будет стоить около €40 в сутки, а в этой же стране дом с 3 спальнями, личным бассейном обойдется уже в €175 в сутки. Одно-, двухспальные апартаменты на Пхукете эко­ ном-класса можно снять за €25 в сутки. В Хорватии хорошие апартаменты (2 спальни, гости­ ная, кухня, терраса), но в 4 км от пляжа можно снять за €400–500 в неделю. Дом в Италии (2 спальни) со своей территорией, са­ дом, в пределах 200 м от пляжа, например, на побе­ режье Терачина (80 км от Рима) обойдется от €1100 в неделю.

34

Отличная квартира (2 спальни+гостиная) в Объеди­ ненных Арабских Эмиратах в Дубае, на 2-й линии от пляжа обойдется примерно в $3000 за неделю.

2. Поток клиентов, безусловно, растет. По моему мнению, это происходит по нескольким причинам: 1) Цены на аренду недвижимости на море за рубежом ниже либо в редких случаях такие же, как на российском побережье Черного моря. А разница в качестве сдаваемой недвижимости и условиях проживания – очевидна.

2) Увеличивается количество авиарейсов за рубеж, европейские авиакомпании все больше выходят на русский рынок, появляются прямые поезда в Европу. Транспортные компании, конкурируя, все-таки час­ то предлагают гибкую систему скидок на авиаперелет или билет на поезд. Эти виды транспорта становятся все более доступными по цене. Это очень важно для многодетных и просто больших семей.

3) Ну и, конечно, сравнивая цены на проживание в хорошем отеле для семьи из 5 человек и проживание на вилле этой же категории, можно сделать вывод, что жить в доме и экономичнее, и удобнее. Ты не привязан к режиму отеля, ты имеешь свою личную территорию, а значит, и свободу, в первую очередь свободу выбора, как говорится в известном фильме: «Хочу халву ем, хочу пряники». То есть вы можете ночью купаться в своем бассейне, готовить барбекю тогда, когда вам за­ хочется, у ваших детей своя отдельная детская пло­ щадка и своя детская комната, вы можете приглашать друзей, родителей, и никто вам в этом не будет мешать. Потому что в выбранный вами период этот дом – ваш. На самом деле очень часто аренда – первый шаг к по­ купке недвижимости за рубежом.

3. Очень по-разному. Зависит от страны. Так, в Гре­ ции пока немного русских владельцев недвижимости, поэтому чаще сдают в аренду сами греки-хозяева. На Кипре в основном сдается недвижимость, приобретен­ ная либо русскими, либо англичанами. В Италии чаще сдает местное население, в Испании, Хорватии и Чер­ ногории очень часто наши соотечественники.

4. На данный момент по приобретению с целью ин­ вестиции и дальнейшей сдачи недвижимости в аренду лидируют, конечно, Кипр и Испания. Кипр – страна солнечная в любой сезон, это прекрас­ ное авиасообщение круглый год из Петербурга и Моск­ вы, это большой выбор недвижимости на любой вкус и кошелек и, конечно, это прекрасная инвестиция на годы вперед для детей и внуков, тем более что теперь появилась возможность получить вид на жительство при покупке недвижимости от €300 тыс. Это означает, что вы сможете БЕЗ ВИЗЫ перемещаться по террито­ рии всего Евросоюза, а это очень важный аспект для многих. Прекрасные проекты сейчас есть в Лимассоле, в регионе Пафоса и Лачи. Это могут быть апартаменты, которые всегда пользуются спросом, либо вилла, луч­ ше с тремя спальнями в пределах 500 м от пляжа. Также рекомендую обратить внимание на Грецию и Италию, это те страны, в которых до сих пор чувствует­ ся огромный дефицит недвижимости в аренду. В част­ ности, полуостров Халкидики (Северная Греция) и ос­ тров Родос – очень популярные направления, но чтобы подобрать удачную недвижимость в аренду в этих мес­ тах, начинать искать ее надо за год.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

То же самое касается Италии, объекты есть, но их пока еще мало и не во всех сегментах. Если отыскать приемлемую виллу шансы есть, то найти апартамен­ ты на побережье гораздо сложнее. Но все-таки первая страна, в которой по аренде недвижимости практичес­ ки 100% заполняемость в сезон, это Кипр. Юнна Юрченко, менеджер по продажам и развитию Macor Touring: 1. В среднем однокомнатная квартира в Италии на берегу Ионического моря в летний пе­ риод обойдется вам от €500 до €1200 в неделю, в зависимости от месяца, выбранного вами для отдыха. Средняя цена в Испании не сильно отличается от Италии, но цены существен­ но разнятся по регионам. Средняя цена односпальной виллы на Тенерифе составит от €950 в неделю.

2. Поток арендаторов жилья за границей как на корот­ кий, так и на длительный срок пребывания резко растет. Дело в том, что россияне уже хотят большей свободы и независимости, чем им может предложить отель с пол­ ноценной запланированной туристической программой, точным временем и датами. Российский потребитель чувствует себя намного раскрепощенней и может позво­ лить отдыхать себе неделю, месяц, все лето, значительно экономя на полном попечении отеля, обслуживая себя и свою семью самостоятельно. Создавая домашний уют, с точностью, как привык видеть у себя дома.

3. Вы знаете, абсолютно одинаково, только дело в том, что наши соотечественники также с радостью проводят время в своей летней резиденции, а вот ког­ да наступает окончание периода отпусков и школьных каникул, с радостью сдали бы в аренду свое жилье до начала следующего лета. Среди местного населения те, кто сдает жилье в аренду, обычно имеют и вторую, и третью жилплощадь.

4. Определенно это должны быть апартаменты средне­ го класса, расположенные в жилой зоне, недалеко от пля­ жа, с хорошо развитой инфраструктурой вокруг. Купив такой объект в регионе, например, Средиземного моря, вы наверняка найдете своего арендатора круглый год.

Блиц-опрос

Блиц-опрос

1. Сколько сейчас стоит арендовать квартиру за рубежом на время отпуска?

2. Как вы оцениваете за последний год поток клиентов в этой сфере?

3. Кто чаще успешно сдает свои апартаменты и виллы в аренду – наши соотечественники или местное население?

4. Что и где советуете приобретать тем, кто при покупке ставит задачу «отбить» затраты доходами от аренды?

Лина Киптикова, коммерческий директор OU Toila Lik (Эстония): 1. Сразу хочу сказать, что на данный момент аренда в Эс­ тонии не приносит больших доходов. Если и удается сдать квартиру, то в городах Нарва, Таллин, Тарту. В остальных городах и поселках вряд ли это получится. Доход от аренды за вычетом коммунальных плате­ жей – около 6%. Это чуть-чуть больше, чем процент на вклад в банке.

2. Число обращений о сдаче в аренду превышает число желающих снять жилплощадь, и за последний апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

35

Екатерина Прозоровская, генеральный директор и партнер Baltic Estate: 1. На данный момент мы предлагаем нашим клиентам аренду недвижимости в Испа­ нии, Португалии, на Кипре. Стоимость арендуемой недви­ жимости, конечно, зависит от множества факторов: в первую очередь от сезона, от класса и размера, от того, сколько чело­ век собирается проживать в этой недвижимости. Влия­ ют местоположение, интерьер, видовые характерис­ тики и т. д. Чем дольше период аренды, тем дешевле стоимость в сутки. Например, на Кипре можно снять квартиру с одной спальней за €60–120 в сутки, в зависимости от сезона, а виллу с тремя-пятью спальнями от €170–450 в сутки. В Испании и Португалии стоимость недельного про­ живания в апартаментах с одной, двумя спальнями обой­ дется от €250–900 в неделю. Удовольствие недельного проживания на шикарной вилле обойдется от €1500. В любом случае, если вы хотите что-то арендовать за рубежом, лучше обратиться к профессионалам и зара­ нее. Например, европейцы начинают заниматься поис­ ком арендуемого жилья за полгода и правильно делают!

2. Говоря о спросе на рынке аренды заграничного жилья, нельзя забывать о его сезонном характере. С наступлением весны количество обращений увели­ чилось. Например, Португалия – относительно мо­ лодая и перспективная страна на российском рынке зарубежной недвижимости, и ажиотажного спроса на апартаменты и виллы здесь мы не видим. Пока. Недвижимость в Испании и на Кипре традиционно пользуется спросом как среди инвесторов, так и у арендаторов. В основном это семьи с детьми, которые снимают жилье на несколько месяцев. В этом случае жить в апартаментах или на вилле гораздо выгоднее и удобнее, чем в гостинице.

3. Европейцы, владеющие недвижимостью, более успешны на рынке аренды. Всегда легче сдать не­ движимость, находясь на месте ее расположения. К тому же европейцы чаще пользуются услугами про­ 36

фессиональных посредников. Наши сограждане, как правило, необъективно оценивают стоимость своей недвижимости, и при этом многие потенциальные арендодатели из России пытаются самостоятельно ис­ кать арендаторов через Интернет. Хочется заметить, что у наших сограждан сущест­ вует ошибочное представление о том, как работают российские агентства недвижимости на зарубежном рынке. Все агентства мира сейчас работают одинаково и делят между собой заработанные проценты, поэтому, обратившись в российское агентство, клиент ни в коем случае не переплачивает.

4. Вид недвижимости, которую следует приобре­ тать, зависит от страны, в которой вы собираетесь ее покупать. В Финляндии, наиболее актуальном месте отдыха петербуржцев, я бы рекомендовала присмотреться к коттеджам. Думаю, приобретя кот­ тедж, расположенный посреди леса у озера или не­ далеко от многочисленных горнолыжных курортов, его будет сравнительно несложно контролировать, и, думаю, на эти объекты вы сможете найти себе до­ стойного арендатора. В Испании и на Кипре я бы со­ ветовала приобретать апартаменты с 2–3 спальнями вблизи моря. Диана Арама, партнер LPZ Ltd. (Лондон): 1. Мы занимаемся арендой недвижимости в Лондоне более шести лет. Летом снять двух­ комнатную квартиру в цент­ ральном районе стоит около £550 в неделю, включая ком­ мунальные счета. В элитных районах, например Мэйфеер или Наитсбридж, такая квар­ тира обойдется намного доро­ же – от £1500 в неделю.

2. Число арендаторов в Лондоне постоянно растет, а весенне-летний период называют здесь «горячим» изза притока туристов и студентов, бронирующих квар­ тиры с июля-августа. Туристическая и образователь­ ная индустрии в Англии стремительно развиваются и растут, соответственно, растет и приток арендаторов. Главный интерес составляют сейчас Олимпийские Игры и королевская свадьба.

3. Я бы не стала разделять успешных лендлордов на российских и британских. Наиболее успешны, пожа­ луй, те, кто имеет в наличии разнообразное портфолио недвижимости и обеспечивает четкое управление ею, контролируя расходы.

4. Мы советуем приобретать одно-, двухкомнатные квартиры в центральных районах Лондона, так как наи­ большее количество арендаторов запрашивает именно их. Главное – найти баланс цены и качествa и делать ставку на удачное месторасположение недвижимости. Например, одним из самых популярных сейчас проек­ тов является новый жилой дом в Хаммерсмите на за­ паде Лондона. Здесь одно-, двухкомнатные квартиры стоят £300–400 тыс. и распродаются в основном в Рос­ сии и Сингапуре. Прибыль от аренды в подобном доме может составить 4–6%.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Любомир Христов, генеральный директор компании «Алма-тур» (Болгария): 1. В первую очередь стоит отметить, что в Болгарии есть различные варианты курорт­ ной и некурортной недвижи­ мости, которые можно сдавать в аренду: студии (одна жилая комната с кухонным блоком), апартаменты с одной и более спальнями, виллы, коттеджи, мезонеты (двухэтажные квартиры) и просто квартиры в обычных жилых домах. На побережье стоимость арен­ ды сугубо индивидуальна. Все зависит от того, где ваш апартамент находится (на каком курорте, как далеко от пляжа), есть ли вид на море, в каком состоянии, есть ли балкон или терраса, какой метраж апартамента, что есть на территории комплекса, в каком месяце вы сдае­ те, на какой срок и прочее. В среднем стоимость аренды студии начинается от €30 в сутки (небольшая студия, в не самый высокий летний сезон, оборудованная всем необходимым, меблированная, недалеко от пляжа).

2. За последние несколько лет наметился стабиль­ ный спрос на аренду апартаментов в летний сезон и на Черноморском побережье Болгарии, и на горнолыж­ ных курортах. Аренда апартаментов существенно от­ личается от стоимости номера в отеле, также преиму­ щество апартаментов в том, что все они оборудованы кухонным блоком, что удобно для тех, кто едет на дли­ тельный срок, а также для семей с детьми.

3. Среди владельцев недвижимости в Болгарии очень популярна тема сдачи в аренду своей недвижимости. Российские граждане также используют свою собст­ венность для сдачи в аренду отдыхающим, но реже.

4. На Черном море Болгария предлагает широкий выбор курортных зон и населенных пунктов, начиная от самой северной части: Кранево, Балчик, особенно Золотые Пески (это необычайно оживленный и разви­ тый летний курорт недалеко от Варны), также очень популярен курорт Св. Константин и Елена, один из са­ мых старинных, респектабельных и зеленых курортов Болгарии, и далее к южной части, в сторону Бургаса. Среди старинных городов на побережье раскинулся один из самых известных курортов Болгарии – Солнеч­ ный Берег. Здесь имеет смысл приобретать апартамен­ ты с целью сдачи в аренду, это оправдано. Далее следует остановиться на аренде апартаментов в горнолыжных курортах Болгарии. Болгария, как зим­ нее направление, набирает все большую популярность. Это связано с доступными ценами на отдых и прожива­ ние, но при этом качество горнолыжных трасс и вся ин­ фраструктура находятся на достойном уровне. Покупка и аренда недвижимости возможна в Банско, Боровце и Пампорово. В связи с достаточно краткой продолжи­ тельностью зимнего сезона (декабрь-март) большую часть года на апартаменты в этой части курорта спрос снижен или отсутствует вовсе. Но в ряде комплексов успешно решен этот вопрос. Это спа-комплексы. На­ пример, Tamplier в Банско, где построен большой, не имеющий аналогов в Болгарии аквакомплекс. Такие апартаменты можно будет сдавать круглогодично. апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Блиц-опрос

Блиц-опрос

год ничего не изменилось. Чуть лучше становится ситуация в летнее время, когда увеличивается число туристов, а в Тарту, наоборот, зимнее время наиболее благоприятно для сдачи жилья студентам Тартуского университета и других учебных заведений.

3. Безусловно, съемщики больше доверяют местно­ му населению. Поэтому, если наш соотечественникроссиянин хочет сдать свои апартаменты, то он должен прибегнуть к услугам эстонского агентства.

4. Если изначально ставится задача купить объект, способный сдаваться в аренду, то рекомендую Таллин, как столицу, в которой очень много гостей, в том чис­ ле и иностранных специалистов, работающих на пред­ приятиях Таллина, затем Тарту, самый студенческий город Эстонии, и, конечно же, Нарву, как пригранич­ ный город, привлекающий к себе на работу большое количество жителей прилежащих поселений.

37

эстония

Лина Киптикова, коммерческий директор OU Toila Lik (Эстония)

март 2011

– Что изменилось в Эстонии с советских времен?

– Что изменилось существенно, так это туриндустрия. Ко всем прелестям прибавились профессионально восстановленные и отреставрированные старинные крепости почти в каждом небольшом городке и бесчисленное множество спа-отелей, которые привлекают большим ассортиментом услуг и недорогой ценой (примерно €40 на человека за сутки). В целом же Эстония сегодня живет, как обыкновенная маленькая европейская страна. Безопасность на высоком уровне, может быть, еще и потому, что у местных жителей принято звонить в полицейский участок и сообщать об увиденных ими «нестандартных моментах» (в Европе да и в Америке это назы­ вается сотрудничать с полицией, помогая ей поддерживать порядок в стране!). Именно поэтому ваш дом не ограбят в ваше отсутствие, соседи обязательно вызовут полицию, если увидят что-то неладное. Но и вы должны вести себя соответственно, если вы где-то в неположенном месте выбросите мусор, то будьте уверены, вас найдут и оштрафуют весьма существенно. Продукты в магазинах практически все свои, экологически чистые, потому как Евросоюз очень четко отслеживает, что делается в каждой из его стран.

– Кто и какую недвижимость покупает сейчас в Эстонии?

– Покупатели недвижимости в Эстонии делятся на несколько категорий: – шведы и финны, северные соседи, которые скупают недорогую и явно недооцененную недвижимость в островной и северо-восточной части Эстонии, как правило, для того чтобы в дальнейшем перепродать с выгодой; – московские покупатели интересуются домами и квартирами в прибрежной части Пейпси-ярв (Чудское озеро), рассматривая это как вложения, которые в скором времени принесут доход при перепродаже, или (все чаще и чаще) для дачного отдыха в недорогой и спокойной стране, климат которой не сильно отличается от российского и не вредит здоровью при частых переездах; – этнические эстонцы, желающие вернуться на историческую родину; – петербуржцы, снова покупающие себе дачи как в старых домах, так и во вновь строящихся, приез­ жающие в Нарва-Йыэсуу (Усть-Нарву) целыми семьями в трех-четырех поколениях, открывающие для себя ставший курортным Силламяэ, элитный Тойла, старинную Саку; – бизнесмены, приобретающие пока недорогие коммерческие объекты, такие как склады, магазины, топливохранилища и даже казино, которые в Эстонии легально работают, приносят доход и ждут русских игроков.

– Каковы средние цены на дома и квартиры в Эстонии? На коммерческие объекты?

– Средние цены на недвижимость сейчас крайне Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

низки, ниже, чем во всей остальной Европе. Правда, за последние полгода в связи с широким интересом северных соседей, а за ними и московских покупателей, наметился подъем цен на объекты эконом-класса. И, тем не менее, однокомнатная квартира в Нарве стоит от €15 тыс. Небольшой домик с приличным земельным наделом в размере 1–2 гектара можно найти за €12–14 тыс. Добротный дом с землей купите за €45–55 тыс. Коммерческие объекты имеют смешные цены, например казино в Нарве продается за €70 тыс., а недавно ушел с молотка шикарный ресторан в Силламяэ, на берегу залива, площадью 1400 кв. м за €155 тыс.

– Есть ли ограничения на покупку земли россиянами?

– Для россиян при покупке земли есть только одно ограничение: в волостях, прилежащих к границе, вам как физическому лицу участок земли не продадут. Но мы помогаем клиентам оформить фирму, и тогда понравившийся объект приобретается на юридическое лицо. Кстати, многие наши клиенты, создав таким образом фирмы и видя, какой благоприятный налоговый климат в стране, начинают создавать реальный бизнес, успешно работают и могут даже претендовать на вид на жительство. Причем сейчас Эстония реально нуждается, что называется, в «свежей крови». Дело в том, что, получив синие паспорта граждан Европы, многие эстонцы, причем самая продвинутая и образованная часть, уехали из страны в поисках лучшего. Многие остановились на Англии, кто-то нашел работу во Франции и Италии, с удовольствием едут в Германию. Поэтому в Эстонии существует явная нехватка специалистов во многих областях, например в IT, и это дает возможность российским специалистам, приехавшим в Эстонию, закрепиться и почувствовать себя нужными в чужой стране. Кстати. В одном из самых старых и уважаемых высших учебных заведений Европы, Тартуском университете, есть отделение для русских студентов и специальная программа для студентов из России. Российские студенты, изучающие эстонский язык, обучаются бесплатно. Это называется у эстонского государства «формой укрепления связей между Эстонией и Россией».

– Как в Эстонии относятся к русским?

– Россияне – это туристы, которые приносят в страну деньги, а значит и благополучие. В Эстонии помнят русский язык, в магазине вежливо обслужат, а на улице правильно укажут дорогу (помните, как раньше посылали в прямо противоположную сторону?). Ваши эстонские соседи всегда вам помогут, если вы попросите, но в друзья набиваться не будут. И от вас будут ждать вежливого отношения и приличного поведения. Это все-таки Европа. Вопросы экспертам направляйте по адресу: info@vd-zr.ru (с пометкой FAQ) 39

FAQ

Дежурный эксперт

Испания. Правила съема

Текст: Юлия ГЕРАСИМОВА Фото автора Владельцы испанской недвижимости стараются зара­ ботать на жизнь, активно сдавая недвижимость внаем. В курортный сезон число арендаторов в Испании год от года растет, но объектов так много, что цены все равно регулярно снижаются. Долгожданный отпуск нужно провести так, чтобы помнить о нем весь год, поэтому многие предпочитают заранее выбрать маршрут, определиться с прожива­ нием и спокойно готовиться к лету. Кто-то предпочита­ ет жить в отеле, где все включено, а кто-то, в основном семейные, стараются на время отпуска снять жилье, чтобы чувствовать себя как дома и не зависеть от правил отеля. Эксперты прогнозируют рост потока туристов на Средиземноморское побережье Испании в этом году изза нестабильной ситуации в Египте, Тунисе, Марокко и других когда-то популярных курортных странах.

40

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

41

год испании

Кому что «Мы приезжаем на отдых в Испанию пару раз в год и всегда минимум недели на три, поэтому всегда стараем­ ся снять жилье, а не останавливаться в отеле, – расска­ зывает Наталия Аксаментова. – Когда едем только я, муж и сын – снимаем квартиру, прошлым же летом ездили с друзьями – снимали виллу. Более спокойно, чем в отеле, сам себе хозяин. Да и по цене выгоднее». Жилье на время отпуска можно найти и самим, тем бо­ лее что сейчас предложений больше чем достаточно. Мно­ гие владельцы квартир в ожидании лучших цен на недви­ жимость пока предпочитают их сдавать туристам и тем самым компенсировать расходы на содержание жилья. «Раньше сдача квартир в аренду на летний период приносила реальный доход и владельцам жилья, и пос­ редникам. Сейчас это, скорее, вынужденная мера. Еще несколько лет назад у дверей агентства выстраивались очереди, почти не глядя, снимали только что освобо­ дившиеся квартиры, заплатив требуемую владель­ цем сумму. Сейчас собственники квартир борются за клиентов-арендаторов, – отмечает Росарио Игеро Мо­ лина, владелица сети агентств Valor на Коста-Бланка. – Последние почти всегда звонят заранее, просят отпра­ вить фотографии и точное размещение квартиры, пе­ ред тем как отправить залог».

Столица провинции

Средняя цена за март 2011

Снижение по сравнению с прошлым годом

Barcelona

€1070

-5,2%

Sevilla

€908

-3,8%

Palma de Mallorca

€770

-2,4%

Valencia

€751

-3,1%

Murcia

€645

-2,8%

Girona

€644

-5,7%

Granada

€587

-3,8%

Almería

€534

-6,4% Источник: данные компаний

год испании

«В нашей фирме многие резервируют квартиры из года в год, поэтому для постоянных клиентов дейст­ вует специальная система скидок. В городке Ла Кала де Финестрат квартира с тремя спальнями в июле-ав­ густе стоит €1200 за 15 дней, в другие месяцы ее мож­ но снять за 750», – рассказывает Аронде Ван Тонгерен, специалист агентства BenidormLands. В зависимости от популярности зоны отдыха, уда­ ленности жилья от центра города или моря цена может довольно сильно меняться. Например, в июле в Бени­ дорме снять «двушку» на 15 дней в хорошем районе будет стоить €1200, а в Салоу (городок на море недале­ ко от Барселоны) за тот же период – €800. В Аликанте на первой линии пляжа за неделю в квартире с двумя спальнями в июле с вас попросят €1000, а в районе Ба­ бель в 3 километрах от пляжа – €600.

По данным Национального института статистики (INE), в Испании за последние 20 лет спрос на аренду недвижимости в разгар туристического сезона сокра­ тился на 70%. Главная причина – жесткая конку­ ренция со стороны хостелов и отелей эконом-класса. Например, на Коста-Бланка за последние 10 лет ко­ личество гостиниц этой категории увеличилось в два раза. «Чем выше конкуренция, тем ниже цены, в борь­ бе за клиента гостиницы демпингуют. Уровень сервиса в отелях эконом-класса стал выше, поэтому туристам, особенно путешествующим в одиночку или парами, го­ раздо выгоднее жить в отеле, чем снимать квартиру и тратить время на приготовление еды и уборку», – отме­ чает экономист Альфонсо Масиас.

Квартирный вопрос Экономическая ситуация в Испании такова, что мно­ гие вынуждены сдавать жилье, чтобы выжить. Спе­ циалисты отмечают, что за последние два года среди арендодателей появляется все больше физических лиц. Сдача квартир внаем для них – источник за­ работка и оплаты счетов за эту же квартиру. Такой же философии придерживаются и некоторые инвес­ 42

Процедура аренды квартиры максимально проста. Посмотреть варианты квартиры можно самостоятельно через Интернет или обратившись к операторам в России. Если нужный вариант найден, вы отправляете заявку в компанию, вносите предоплату и все. Предоплата за проживание не должна превышать 10–15% от общей стоимости аренды квартиры за весь период. В день передачи ключей вам предоставят возможность просмотреть квартиру, обстановку, белье. Помните, что кроме платы за аренду жилья вас попросят внести залог, который будет зависеть от общей стоимости аренды, например, если проживание вам обходится в €800, залог будет размером €150–200. Его берут на случай порчи имущества, поэтому если вы возвращаете квартиру в сохранности, то залог вам обязаны вернуть.

тиционные компании, которые не хотят продавать квартиры по себестоимости и предпочитают зараба­ тывать на их аренде. По словам Альфонсо Масиаса, предложений по аренде квартир сегодня много, но далеко не все они соответствуют запросам туристов. Хорошую квартиру на первой линии пляжа найти не так-то просто, зато снять жилье в новых домах в удаленных от моря райо­ нах легко, и цены там будут гораздо ниже. Аренда квартир в разгар туристического сезона инте­ ресна в первую очередь семьям с несколькими детьми. Проживание в гостинице разорительно для семейно­ го бюджета, а жизнь в съемной квартире позволяет чувствовать себя как дома и не отказываться от своих привычек. Тем более что многие компании в борьбе за клиента готовы идти на серьезное снижение цен. На­ пример, на пляже Пониенте в Бенидорме в новой зоне снять новую квартиру с двумя спальнями и видом на море в 2009 г. на две недели в разгар сезона (июль – ав­ густ) стоило €1000–1200, а в прошлом году – уже в два раза меньше. Тенденция по снижению цен на аренду жилья на короткие периоды времени наблюдается во многих береговых провинциях Испании.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

43

год испании

Изменение средних цен на аренду в регионах Испании за последний год

испания

Элина Сиванкова, управляющий директор и партнер компании InvestPravo Property

апрель 2011

– Что вы можете сказать об интересе русских покупателей к испанской недвижимости сегодня? Как его оцениваете? Где покупают и что?

– Со стороны россиян с февраля 2011 года на испанском рынке курортной недвижимости чувст­ вуется как сезонная весенняя активность, так и реализация отложенного спроса потенциальных покупателей, начавших поиск «второго дома» с осени 2010 г. Испания привлекает российских покупателей не только солнцем, морем, природно-климатическими условиями на любой теплолюбивый вкус, но и демократичным и терпеливым отношением к нашим соотечественникам. Основным спросом продолжает пользоваться недвижимость северной столицы Испании – Барселоны, побережий Коста-Брава, Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Это апартаменты, таунхаусы, виллы. Все больше растет интерес к коммерческой недвижимости – гостиницам, ресторанам, торговым центрам, винодельческим производствам, автозаправочным станциям, которые только благодаря кризису стали доступны российским инвесторам.

– Какие объекты и где посоветуете для покупки русским на невысокий и на средний бюджет?

– В данном случае все зависит от цели покупки: для сдачи в аренду или для отдыха. В любом случае для невысокого и среднего бюджета необходимо приобретать только ликвидные объекты с потенциальной возможностью реализации в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств. Это качественная недвижимость, находящаяся в пешей доступности от пляжа, рядом с социальной и развлекательной инфраструктурой, с видом на море. При выборе недвижимости для постоянного места жительства есть прекрасные предложения во внутренних районах Испании.

– Имеет ли смысл рассматривать аукционную недвижимость? Стоит ли игра свеч? Может ли это быть опасно?

– Качественная и дешевая аукционная недвижимость – это лукавство. Ликвидная недвижимость до аукциона не доходит, она покупается самими банками и выставляется на продажу по рыночным ценам. Или надо заниматься самостоятельно только аукционной недвижимостью и отслеживать объект, который будет в соотношении цена-качество ниже рынка. Сделка с аукционной недвижимостью может растянуться в несколько раз дольше по времени, чем оформление при приобретении обычным путем.

– Можно ли подобрать в Испании объект с перспективной сдачей в аренду? А гарантии сдачи дает ли сегодня кто-нибудь? Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

– Подобрать объект для сдачи в аренду можно, Испания пользуется популярностью у туристов многих стран. В аренду объект сдается или краткосрочно (дни, недели, несколько месяцев), что дороже, или долгосрочно (на год и более) по более низким арендным ставкам. Усредненный доход в обоих случаях обычно не превышает 6% годовых. Сдавать можно самостоятельно или через специализированную управляющую компанию, с которой надо будет делиться доходом. С дохода от аренды необходимо платить налог, сейчас в Испании данный вид деятельности строго отслеживается. Берусь утверждать, что в Испании сейчас нет предложений с гарантированным получением дохода от сдачи недвижимости в аренду.

– Пожалуйста, приведите примеры последних сделок (если это не коммерческая тайна): из какого города клиент, какова сумма сделки, какой объект приобрел?

– Критерии проданных объектов не содержат коммерческую тайну. Наших клиентов можно условно разделить на несколько категорий, в зависимости от задач, которые они ставят перед собой, приобретая недвижимость в Испании. Одни вкладывают в себя, в образ жизни, в здоровье, в будущее детей, покупая апартаменты, таун­хаусы или виллы на побережье. За последние два месяца большим спросом пользовались двухспальные апартаменты на Коста-Брава в пешей доступности от пляжа с бюджетом до €300 тыс. и виллы до €1,5 млн. На юге Коста-Бланка прошло несколько сделок по приобретению апартаментов стоимостью от €135 тыс. до €285 тыс. Основная часть клиен­ тов из Москвы и Санкт-Петербурга, но есть и представители других городов России. Следующая группа покупателей изначально рассматривает приобретение жилья для сдачи в аренду с целью получения дохода. В данном случае спросом пользуется более дешевая недвижимость – студии от €80 тыс. и апартаменты с двумя спальнями до €200 тыс. Отмечу, что появились потенциальные покупатели, которые рассматривают приобретение недвижимости для более продолжительного пребывания в Испанском королевстве или с целью получения ПМЖ. Они не ориентируются на близость к морю и выбирают недвижимость в центрах деловой активности или отдельно стоящие дома с земельными участками во внутренних районах Испании. Вопросы экспертам направляйте по адресу: info@vd-zr.ru (с пометкой FAQ) 45

FAQ

Дежурный эксперт

СТРАНА номера

Хорватия. Недвижимость в стране «тысячи островов»

46

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

47

Петр Бутковский, владелец компании Tagro doo (Риека, Хорватия): Изменение средних цен на квартиры в Загребе по районам Динамика

02.2011

01.2011

02.2010

За месяц

За год

Все квартиры в Загребе

1823

1825

1873

-0,1%

-2,5%

Горний Град - Медвещак

2361

2529

2603

-6,7%

-2,8%

Долний Град - Центр

2211

2324

2426

-4,8%

-4,2%

Подслеме

2087

2087

2170

0,0%

-3,8%

Максимир

2008

2122

2297

-5,4%

-7,6%

Чрномерец

1981

2020

1908

-1,9%

5,9%

Трне

1912

1934

2040

-1,1%

-5,2%

Трешневка - север

1836

1827

1900

0,5%

-3,8%

Трешневка - юг

1826

1806

1979

1,1%

-8,8%

Пещеница - Житняк

1700

1673

1844

1,6%

-9,2%

Подсусед - Врапче

1564

1614

1641

-3,1%

-1,6%

Новый Загреб - запад

1561

1565

1664

-0,3%

-6,0%

Стеневец

1570

1580

1646

-0,6%

-4,0%

Новый Загреб - восток

1522

1543

1739

-1,3%

-11,3%

Доня Дубрава

1517

1525

1555

-0,6%

-1,9%

Горня Дубрава

1473

1492

1499

-1,2%

-0,5%

Сесвете

1250

1260

1322

-0,8%

-4,7%

СТРАНА номера

Источник: CR Consulting (Загреб, Хорватия) Изменение средних цен на недвижимость на Адриатике, по регионам Категория

Средняя цена, €/кв.м

– Получить визу на основании покупки жилья, как в Черногории или Испании, – в Хорватии не получится. Даже если иметь свою фирму, на которую оформлена недвижимость, можно быть только туристом. Приехать на 90 дней, затем выждать три месяца и приехать снова на те же 90 дней, при этом пребывая на территории Хорватии не больше 180 дней в году. Единственный выход для получения ПМЖ в Республике Хорватия – создание своего бизнеса. Для этого мало иметь ноу-хау: нужно инвестировать не менее €100 тыс. за три года, обеспечить свою семью и дать работу нескольким хорватам.

Динамика

02.2011

01.2011

02.2010

За месяц

За год

Квартиры в Загребе

1823

1825

1873

-0,1%

-2,7%

Дома в Загребе и пригородах

1161

1163

1289

-0,2%

-9,9%

Коттеджи и квартиры на Адриатике

1959

1948

1955

0,5%

0,2%

Квартиры на Адриатике

1822

1864

2137

-2,3%

-14,7%

Дома на Адриатике

1546

1564

1601

-1,1%

-3,5%

Источник: CR Consulting (Загреб, Хорватия)

Текст: Константин КРИНИЦКИЙ Фото: Tagro doo Число россиян, посещающих Хорватию с туристичес­ кими целями, растет ежегодно. Этому в немалой мере способствует политика хорватских властей, третий год подряд открывающих сезонное безвизовое «окно» для российских туристов. Посетив этот гостеприимный край, где говорят на «почти понятном» для русского уха языке, многие решают купить себе жилье в Хорва­ тии. Но, учитывая специфику местного рынка недви­ жимости, даже для тех, у кого имеются необходимые средства, задача оказывается не такой простой, как может показаться на первый взгляд.

Начало пути Расположенная на юге Центральной Европы и западе Балканского полуострова Хорватия объявила суве­ ренитет в 1991 году, сразу после развала Социалис­ тической Югославии. Предпосылки для рыночного курса вновь образованного государства виделись не­ плохими: «продвинутый» социализм югославского образца позволял, например, иметь в собственности 48

до 10 гектаров сельскохозяйственной земли, платя за это государству абсолютно символический взнос. В СФРЮ имели большое влияние местные органы са­ моуправления, а экономика страны основывалась на хозрасчете. То есть в Югославии, в отличие от поздне­ го СССР, имелись налаженные хозяйственные меха­ низмы вполне рыночного образца. Несмотря на неплохие стартовые условия для полного перехода к рынку, до середины девяностых Хорватия была активной участницей балканских конфликтов, что, конечно, не способствовало эконо­ мическому развитию тогда еще совсем молодого евро­ пейского государства. Точкой отсчета позитивных экономических пере­ мен в стране стал 1999 год. В Хорватии были проведе­ ны реформы, что дало эффект уже в следующем, 2000 году, когда экономика выросла на 5,5%. С 2001 по 2006 годы среднегодовой рост ВВП был стабильным, в среднем составляя 4,8%. Начал активно развиваться туризм. Для этого име­ лись хорошие предпосылки: независимой Хорватии отошла большая часть Адриатического побережья быв­ шей Югославии (почти 90%). Это побережье – одно из

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

самых экологически чистых в Европе. Здесь прекрас­ ный климат, удивительная природа и невероятные по своей красоте хвойные леса. В уютных прибрежных го­ родках отлично сохранилась старинная архитектура. Хорватию часто называют страной тысячи островов. Никакого преувеличения тут нет: в действительнос­ ти островов, самыми крупными из которых являются Крк и Црес, даже больше – 1185, но всего на 66 из них имеется постоянно проживающее население.

Сквозь призму цен Рынок недвижимости Хорватии на экономически бла­ гополучном фоне середины «нулевых» вел себя весьма неоднозначно. По данным Хорватского статистическо­ го бюро (Državni zavod za statistiku, DZS), на жилищ­ ном рынке страны в 2005 и 2006 годах были зафикси­ рованы небольшие падения (0,7% и 0,3%), а в 2007 году стоимость среднего квадратного метра поднялась с €1242 до €1563, сразу увеличившись на 26%. Следующий, 2008 год, показал рост в 2,5%, притом что в расположенном на Адриатическом побережье международном курорте Дубровник цены выросли го­ раздо существеннее – на 10–12%. апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

49

СТРАНА номера

Средняя цена, €/кв.м

Районы Загреба

СТРАНА номера

СТРАНА номера

Сравнение индекса цен жилой недвижимости в Загребе и на Адриатическом побережье Хорватии

Источник: Centar Nekretnina, Хорватия 50

Спад последовал в октябре 2008 года, когда коли­ чество сделок резко уменьшилось, но существенного удешевления недвижимости не произошло: до октяб­ ря 2010-го, то есть за два последующих года, индекс стоимости недвижимости (Indeks Cijena Nekretnina) опустился только на 11 пунктов. Затем последовал непрерывный трехмесячный рост с последующим не­ большим падением в феврале 2011 года. Итог послед­ них четырех месяцев – лишь весьма символический подъем рынка с 109,1 до 109,9 единиц индекса. История последних лет позволяет сделать вывод о высокой стрессоустойчивости рынка этой балканской страны. Наряду с этим интересно, что по данным хор­ ватских СМИ, запасы нераспроданной недвижимости в стране оцениваются в совсем не малую по местным меркам сумму €15 млрд. Что касается уровня цен по регионам страны, то се­ годня наиболее демократичные – в Славонии, которая

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

находится на западе страны в районе Среднедунайской низменности. Здесь скромный домик в сельской мест­ ности можно купить по цене от €10 тыс., а квартиру с двумя спальнями – в районе €40–50 тыс. Примерно по той же цене иногда можно найти очень скромные апартаменты с 1 спальней на побережье Ад­ риатического моря, называемого местными жителями «Ядран». Но чаще встречаются апартаменты с двумячетырьмя спальнями стоимостью €150–250 тыс. Пример реального предложения в средней ценовой категории. В известной своим превосходным песчаным пляжем курортной Цриквенице за €190 тыс. выставле­ ны на продажу стометровые апартаменты с двумя спаль­ нями и гостиной, частично открытым видом на море и участком в 150 кв. м, где расположен собственный бас­ сейн. Специалисты утверждают, что в «жемчужине Ад­ риатики» Дубровнике подобная недвижимость стоила бы уже свыше €300 тыс., а в Опатии – €350–400 тыс. Ваш дом за рубежом апрель 2011 51 www.vd-zr.ru

Средний уровень цен на недвижимость по регионам Хорватии, данные на март 2011

Название

Дом, €/кв. м

Апартаменты, €/кв. м

Город

Цена недвижимости, €/кв.м

Дубровник

2900–3100

2600–2800

Сплит

2133

Сплит

1900–2100

2000–2200

Риека

1612

Шибеник

1900–2100

2000–2200

Задар

1781

Истрия

1800–1900

2000–2200

Шибеник

1463

Задар

1500–1600

1600–1800

Трогир

1890

Загреб

1400–1500

1300–1600

Макарска

2110

Риека

1200–1500

1700–1900

Опатия

2421

Континентальная часть страны

200–800

500–1300

Дубровник

3262

СТРАНА номера

Источник: CR Consulting (Загреб, Хорватия)

Григорий Дыбчик, руководитель отдела зарубежной недвижимости ООО «Зевс»: – Отразится ли на ценах на недвижимость грядущее вступление Хорватии в ЕС?

– Безусловно, новый статус страны повысит цены на недвижимость. В связи с тем, что жители Хорватии не спешат все распродать (причина в менталитете, укладе жизни), а государство еще не ввело в полной мере в оборот сельскохозяйственные земли, цены до и после кризиса кардинально не поменялись. О докризисном уровне сделок пока говорить еще рано, но интерес к Хорватии европейцев и россиян со временем будет только повышаться. Хорваты держат цены. Хорваты понимают всю перспективность своего развивающегося рынка. Объемы продаж, конечно же, упали, часть риэлторских компаний приостановила свою деятельность, но это снижение – следствие влияния кризиса извне.

– Какие места больше всего любят русские покупатели?

– Полуостров Истрия сейчас постепенно становится более интересным и, соответственно, более популярным, чем Далмация. Причина не только в красоте и притягательности здешних мест, но и в удачном географическом положении Истрии.

– Назовите, пожалуйста, ценовые минимумы и максимумы из имеющихся на рынке предложений.

– На данный момент самыми дорогими являются земельные участки на первой линии побережья Дубровник – Опатия – €700–800/кв. м, после идет побережье Истрии. Участки на первой линии стоят €650–750 за кв. м. Основное количество предложений по участкам в Хорватии с более удаленным видом на море составляет €150–500/кв. м. Стоимость нового дома с участком на первой линии, построенного в соответствии с современными европейскими критериями качества и комфорта, как правило, начинается от €800 тыс. Дома вторичного рынка на побережье стоят, безусловно, дешевле, но после приобретения у требовательного покупателя может возникнуть необходимость полной реконструкции дома.

52

Источник: CR Consulting (Загреб, Хорватия)

По мере удаления от моря цена падает очень за­ метно: в €250–300 тыс. оценивается новая вилла, пос­ троенная в традиционном стиле в Истрии с бассейном и 2–3 спальнями в 5–10 км от моря, в то время как не­ подалеку от берега цена такого объекта оказалась бы никак не меньше €1 млн. Если говорить о столице Хорватии, тысячелетнем Загребе, из-за архитектурной схожести часто называе­ мом «маленькой Веной», то довольно скромная квар­ тира с двумя спальнями в центральном районе города на вторичном рынке будет стоить около €100 тыс. В но­ востройке – уже до €150 тыс., правда, в последнем слу­ чае как класс самого жилья, так и его площадь будут заметно отличаться в лучшую сторону.

СТРАНА номера

Средний уровень цен по категориям недвижимости в Хорватии, данные на март 2011

Казуистика По оценке The Global Property Guide из двадцати жупа­ ний, то есть административных районов Хорватии, ос­ новными для иностранных покупателей недвижимос­ ти «числятся» всего пять. В основном это побережье Адриатики: треть сделок с иностранцами приходится на полуостров Истрия, четверть – на Приморье-Горски Котар. Каждый восьмой контракт на покупку регис­ трируется в Сплит-Далмации. Оставшаяся часть рас­ пределяется так: Задар (8%), Дубровник-Неретва (6%) и всего лишь 3% иностранных покупателей выбирают столичный, но не прибрежный Загреб. Около 55% покупателей – граждане Германии. На австрийцев и англичан приходится 16% и 6% сде­ лок, соответственно. Замыкают пятерку венгры (4%) и представители североевропейских стран (3%). Пос­ кольку статистика приводится по официальным дан­ ным, то число российских покупателей недвижимости в Хорватии она никак не отражает. Россиянину как физическому лицу купить здесь жилье просто невозможно, так как Россия, в отличие от стран Европейского союза, не имеет с Хорватией ратифицированного Договора о реципроцитете (меж­ государственный принцип взаимности при покупке недвижимости). Поэтому вся покупаемая россиянами хорватская недвижимость оформляется на специально для этой цели регистрируемые в Хорватии фирмы. Владелец хорватской компании Tagro Петр Бутковс­ кий говорит, что с 1995 по 2009 гг. иностранные инвести­ ции в страну составили €24 млрд. Из них только €1,2 млрд пришлось на недвижимость, причем, по большей части, коммерческую (торговые, складские и офисные центры).

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Цены жилой недвижимости по районам Загреба, €/кв. м 1

Горний Град – Медвещак

2361

2

Долний Град – Центр

2211

3

Максимир

2008

4

Подслеме

2087

5

Трне

1912

6

Трешневка – юг

1826

7

Чрномерец

1981

8

Трешневка – север

1836

9

Пещеница – Житняк

1700

10

Новый Загреб – восток

1522

11

Новый Загреб – запад

1561

12

Стеневец

1570

13

Подсусед – Врапче

1564

14

Доня Дубрава

1517

15

Горня Дубрава

1473

16

Сесвете

1250

17

Брезовица

—

Ваш дом за рубежом апрель 2011 53 www.vd-zr.ru

Ирина Харченко, генеральный директор «Астра Марина»: – Как Хорватия перенесла кризис?

– В первую очередь заметно снизился спрос со стороны клиентов из Европы. Недвижимость в Хорватии всегда была востребована у граждан Словении и Италии, Германии, Англии и Скандинавских государств, и с наступлением кризиса многие иностранные собственники выставили недвижимость, приобретенную ранее в Хорватии, на продажу. Уменьшение спроса и заметное увеличение количества предложений на рынке недвижимости сказалось на некотором снижении цен. Но затронуло это в первую очередь недвижимость в сегменте «люкс».

– Как повел себя рынок после «пробуждения»?

– Роста цен все-таки пока не наблюдается, но количество просмотров объектов и сделок с недвижимостью заметно увеличилось. Согласно статистическим данным, 38% количества сделок, совершаемых с недвижимостью, это приобретение именно квартир, особенно в Загребе и регионе Кварнер. Но это данные именно по всей стране, без разделения местных жителей, иностранных покупателей и инвесторов. При этом недвижимость класса «люкс» интересует по большей части россиян, а покупатели из Германии предпочитают покупать объекты под реконструкцию.

– К каким районам рекомендуете присмотреться?

– Истрия и Средняя Далмация все-таки более демократичны. На побережье стоимость квадратного метра жилья начинается от €1200– 1300 за бюджетные апартаменты в пешей доступности от моря и пляжа. Обычно апартаменты продаются с чистовой отделкой, некоторые даже с мебелью. Если все-таки рассматривать недвижимость на известных и популярных курортах, максимально близко к морю, то средняя цена начинается от €2000 за кв. м. Это в первую очередь известный и любимый всеми регион Макарской Ривьеры в Средней Далмации, известный своими потрясающими пляжами и восхитительными закатами. В жилых комплексах со своей инфраструктурой на территории стоимость квадратного метра начинается от €3000. Но такая недвижимость – пока что редкость на хорватском побережье. Устойчивым спросом продолжает пользоваться район Опатийской ривьеры, это своеобразный Лазурный берег Хорватии. Он же держит пальму первенства в стоимости жилья не только на побережье, но и, наверное, по всей стране. На первой береговой линии цены здесь достигают €8000 за кв. м. Кстати, любителям уединенных домов на первой линии от моря я бы рекомендовала обратить внимание на дома на островах Брач, Хвар и Корчула. Здесь прекрасная инфраструктура, транспортное сообщение, а цены на дома у моря на 20–30% ниже, чем в континентальной части страны.

– Для российских граждан ипотеки в Хорватии нет, но есть альтернатива – вариант рассрочки платежа на несколько лет при покупке у застройщика. Покупают сегодня в основном немцы, поляки и россияне. Хорватия не относится к странам с круглогодичным пляжным сезоном, поэтому недвижимость на побережье не приносит ежемесячной прибыли.

СТРАНА номера

СТРАНА номера

Марина Чеснокова, специалист по зарубежной недвижимости ООО «Северная Венеция»:

Иногда хорват мог не иметь денег, чтобы выпить лишнюю чашку кофе, но ему и в голову не приходило продать часть земли, переданной ему предками, несмотря на то, что многие граждане республики имеют такой земли на миллионы евро.

Динамика изменения средних цен на дома и квартиры в регионах Хорватии Категория

Средняя цена, €/кв.м

Динамика

02.2011

01.2011

02.2010

За месяц

За год

Квартиры в Загребе

1823

1825

1873

-0,1%

-2,7%

Дома в Загребе и пригородах

1161

1163

1289

-0,2%

-9,9%

Коттеджи и квартиры на Адриатике

1959

1948

1955

0,5%

0,2%

Квартиры на Адриатике

1822

1864

2137

-2,3%

-14,7%

Дома на Адриатике

1546

1564

1601

-1,1%

-3,5%

Источник: CR Consulting (Загреб, Хорватия) 54

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Иностранное влияние на этом рынке всегда было очень несущественным, что можно объяснить правила­ ми покупки жилья иностранцами, существовавшими в Хорватии до 2009 года. Приобрести недвижимость иностранному гражданину можно было только после специального одобрения такой сделки в Министерстве юстиции и только после того, как имелся доказанный прецедент того, что хорват уже приобретал в стране, ратифицировавшей Договор о реципроцитете, анало­ гичную недвижимость. Поэтому с 2003 по 2009 годы в Министерство юсти­ ции было подано 12 тысяч заявок на покупку, а одоб­ рено – менее 8 тысяч. Тем не менее существовали «се­ рые» неофициальные каналы. До 2009 года в Хорватии было официально купле­ но иностранцами 11 517 объектов недвижимости, а с 2009 года граждане стран ЕС могут свободно покупать недвижимость в Хорватии. Соответственно, на правах

взаимности и хорваты свободно покупают недвижи­ мость в любой стране ЕС. По-настоящему «раскрученного» рынка недвижимос­ ти, в отличие от рынка туриндустрии, считают эксперты, здесь по сей день нет. Местные всегда прекрасно понима­ ли, что основное богатство Хорватии – это протяженная береговая линия возле теплого моря. Хорваты не спеши­ ли расставаться с этим достоянием «за гроши». Как гово­ рит Петр Бутковский, иногда хорват мог не иметь денег, чтобы выпить лишнюю чашку кофе, но ему и в голову не приходило продать часть земли, переданной ему пред­ ками, несмотря на то, что многие граждане республики имеют такой земли на миллионы евро.

Инвестиции: Pro et Contra Петр Бутковский из компании Tagro категоричен. «Для инвесторов в недвижимость Хорватии как направления пока не существует», – говорит он. Одна из причин:

Ваш дом за рубежом апрель 2011 55 www.vd-zr.ru

Индекс цен на жилую недвижимость в Хорватии

Индекс цен жилой недвижимости на Адриатическом побережье Хорватии

Источник: Centar Nekretnina, Хорватия

достаточно высокие цены на недвижимость по сравне­ нию с другими европейскими странами. Цены здесь всегда были сравнимыми со странами «большой» Евро­ пы и даже немного выше. Основные причины – дорого­ визна стройматериалов, бюрократизация сферы строи­ тельства и отставание в строительных технологиях. Представители хорватских компаний считают, что го­ сударство Хорватия, в отличие от соседней Сербии, мало вкладывает в инфраструктуру и создание условий для инвесторов, пренебрегая маркетингом для привлечения инвесторов в сферу строительства и недвижимости. Примеров неудачных вложений в Хорватию тоже достаточно много. Помимо возможных ошибок при оформлении права собственности, эксперты говорят о сложностях, связанных с покупкой мини-апарт-оте­ лей, притом что такая инвестиция неплохо зарекомен­ довала себя на многих мировых курортах.

56

Найти такую недвижимость на рынке довольно прос­ то, она предлагается в среднем от €500 до €700 тыс. за дом рядом с морем с 4–6 апартаментами. Такие объекты на туристическом рынке Хорватии часто называют вил­ лами, хотя это, по существу, малоквартирные дома. Иностранному покупателю придется пройти очень много чиновников, чтобы начать зарабатывать на этой недвижимости. Даже в случае, если предыду­ щим владельцем дом был зарегистрирован в качестве туристического объекта, новому владельцу придется оформлять все документы заново. В Хорватии охотно рассказывают о случаях, когда российские покупате­ ли поспешно покупали такие дома, а потом не знали, как с ними поступать дальше. При этом ряд экспертов советует обратить внимание на внутренние районы страны. Здесь множество ин­ тересных мест: лечебных минеральных источников,

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

старинных замков, памятников природы и культуры. Рабочая сила там дешевле, чем на побережье, чинов­ ники заинтересованы в развитии регионов, и все разре­ шения можно получить гораздо быстрее. Пример: сравнительно небольшие инвестиции в €100 тыс. позволят создать устойчивый бизнес, на­ пример, в агротуризме. Такой вариант подойдет тем, кто хочет жить в своей усадьбе и, оставляя туристов на ночлег, угощать их самостоятельно выращенными продуктами. На родине Николы Теслы в Лике можно купить дом и большой участок земли за €50–60 тыс. Если еще недавно нельзя было приобрести большой участок земли и, ориентируясь на «русскую» покупатель­ скую нишу, построить коттеджный поселок, то сейчас по­ явились предложения по продаже целых хорватских сел. Возле Плитвицких озер, которые посещает более миллиона туристов в год, продается село в 60 домов и

140 гектаров земли, которое предлагается объединени­ ем полусотни владельцев этой недвижимости за цену менее €10 млн. Примерно по той же цене продается це­ лое село с каменными домами в Истрии. Словом, для предприимчивого человека ниш и воз­ можностей для бизнеса в Хорватии очень много. Петр Бутковский из Tagro уверяет, что есть проекты, спо­ собные при инвестициях в €3–5 млн окупиться уже в течение 6–8 лет. Тем временем в преддверии присоединения к Евро­ союзу Министерство юстиции уже приступило к раз­ работке новых, более лояльных правил по получению разрешения на право собственности для иностран­ных граждан. Возможно, это как-то отразится на выда­ ваемых местными банками ипотечных кредитах (5–7% годовых), получить которые сегодня иностран­ ным гражданам невозможно.

Ваш дом за рубежом апрель 2011 57 www.vd-zr.ru

СТРАНА номера

СТРАНА номера

Индекс цен на жилую недвижимость в Загребе и пригородах

кипр

Георгий Докучаев, менеджер по продажам и маркетингу московского представительства LEPTOS ESTATES

– В чем сегодня основные тренды рынка курортной недвижимости Кипра? Что примечательного происходит с точки зрения русских покупателей?

– В 2010 году произошли изменения структуры спроса – покупатели из-за рубежа стали предпочитать Пафос другим городам острова. В соответствии с данными Департамента земельных угодий Республики Кипр около половины покупок кипрской недвижимости нерезидентами приходится именно на этот город. Чем это обусловлено? а) меньшая цена объектов, по сравнению с Лимассолом (который исторически лидировал по популярности среди курортных городов острова); б) широкий выбор объектов недвижимости в горной, городской местности, а также вдоль береговой линии; в) девственная и богатая природа, живописный ландшафт и чистое море; г) наличие международного аэропорта; д) развитая инфраструктура (современный университет, отели, медицинские учреждения, торговые центры, досуговые объекты и прочее); е) самая большая на острове концентрация памятников древности. Отмечен заметный рост спроса со стороны российских покупателей, особенно на недвижимость в Пафосе. Для нашей компании сделки с покупателями из России сегодня составляют львиную долю продаж.

– Дают ли сегодня на Кипре русским покупателям ипотеку? На каких условиях?

– Крупнейшие кипрские банки выдают ипотечные кредиты нерезидентам, включая граждан РФ. Срок кредитования – до 30 лет по ставке около 5,8% в год. Кредит дается максимум на 70% от стоимости объекта. Плюс к этому мы предлагаем 10-летнюю рассрочку своим клиентам.

– Каков примерный средний ценовой уровень покупок сейчас?

– В районе €150–300 тыс. Это могут быть двухспальные апартаменты в комплексе с инфраструктурой или отдельно стоящий трехспальный дом в

коттеджном поселке. Главное – это расположение в пешей доступности от пляжа и от объектов инфраструктуры и видовые характеристики.

– Посоветуйте, пожалуйста, объекты для покупателя со средним бюджетом.

1. Eden Beach Apartments, Лимассол. Цены от €120 тыс.

2. Виллы класса люкс в одном из самых именитых коттеджных поселков Средиземноморья – KAMARES VILLAGE. Проект расположен в деревне Тала (Пафос) на горном склоне, откуда открываются потрясающие виды на море и город. Цены от €370 тыс.

3. Pissouri Villas. В поселке предлагаются трех-, четырех- и пятиспальные дома с большими участками. С территории открываются живописные виды на бухту Писсури и горы. Цены от €358 тыс.

– В России пишут о том, что кипрское правительство в качестве антикризисных мер активно развивает туристическую инфраструктуру острова. Какие проекты будут реализованы в ближайшие годы? Чем именно смогут воспользоваться русские туристы?

– Сейчас в районе Корал Бэй строится новая крупнейшая пристань для яхт (марина). Ее строит наша компания. Мы считаем самым главным мегапроектом, реализация которого призвана преобразовать имидж Кипра, – Неаполис, который строится ГК LEPTOS в Пафосе. Это будет первый в Европе интеллектуальный экогород. Его большая часть будет отдана под строительство оздоровительного парка, античного музея, крупнейшего на острове парка и торгово-развлекательного комплекса. Помимо этого, на территории будут построены 4 клубных жилых комплекса, отель, университет, офисные здания и инновационный исследовательский центр. Неаполис будет расположен в деревне Героскипу, которая граничит с Пафосом с восточной стороны. Строительство уже начато. Вопросы экспертам направляйте по адресу: info@vd-zr.ru (с пометкой FAQ)

Ваш дом за рубежом апрель 2011 59 www.vd-zr.ru

FAQ

Дежурный эксперт

Продолжает хорватский рынок падать или начи­ нает возрождаться? Верят ли хорватские компании «в русского покупателя»? В конце концов, где поку­ пать и на что рассчитывать? Об этом мы задаем воп­ росы Александру Горбунову, управляющему компа­ нией CR Consulting (Загреб, Хорватия).

– Ощутил ли хорватский рынок влияние мирового экономического кризиса?

– Да, и очень сильно. Объемы продаж недвижи­ мости по сравнению с пиковыми 2006 и 2007 гг. за годы кризиса упали в среднем на 60%. Для строи­ телей это вылилось в снижение объемов ввода и увеличение числа непроданной недвижимости. На­ пример, только в Загребе в определенный период оказалось от 13 до 15 тысяч непроданных квартир в новостройках. В 2008 и 2009 гг. строительство сократилось на 20–30% как в денежном выражении, так и в объемах. Необходимость выполнения обязательств по кредитам привела к массовому снижению цен. Регулярные снижения и персональные скидки по­ купателям привели к падению цен в новостройках на 20–25%. Для многих строителей все это закончи­ лось уходом с рынка. Риэлторам, не имеющим серьезных обязательств по кредитам, по сравнению со строителями повез­ ло немного больше. Тем не менее катастрофическое снижение продаж во всех регионах страны приве­ ло к закрытию почти половины лицензированных агентств по недвижимости и перепрофилированием их на туристический рынок. Меньше всех пострадали частные продавцы, пос­ кольку им не требовалось нести сопутствующие бизнесу расходы – ежегодных налогов на недви­ жимость в Хорватии нет. Хотя, разумеется, и они заметно потеряли: цены с 2008 г. в среднем по по­ бережью и в Загребе на вторичном рынке упали на 8–13%. Реальную цену покупки можно увидеть, если предлагаемую продавцом цену уменьшить еще на 5–10%.

– Были ли правительством приняты какие-то меры по поддержанию финансового рынка, рынка недвижимости и строительной отрасли страны?

– Никаких специальных мер не было. Правда, в Хорватии действует «стимулирующее» положение, при определенных условиях освобождающее от на­ лога резидента страны при покупке его первой не­ движимости. Но в громких заявлениях политиков недостатка нет – всевозможные «инициативы» озвучиваются здесь чуть ли не ежемесячно. Сейчас, например, об­ суждается возможность оплачивать половину про­ центов по кредиту в течение 4–5 лет государством, но будет ли все это работать – пока неизвестно. О го­ сударственных финансовых вливаниях в отдельные компании, связанные со строительством или недви­ жимостью, я просто не слышал. Пострадавших от «недостроя» или «долгостроя» среди покупателей нет. Если такое и случалось, то

Рынок Хорватии: откровенный разговор 60

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Ваш дом за рубежом апрель 2011 61 www.vd-zr.ru

Интервью

Беседовал Константин КРИНИЦКИЙ Фото: Tagro doo

62

ском плане наиболее активно местное население – Загреб, Сплит, Задар. Началось строительство 3 крупных офисно-торговых центров в Загребе, в кон­ це прошлого года по всей Хорватии было введено в эксплуатацию 5 крупных объектов коммерческой направленности, что для такой небольшой страны довольно много. Что еще более важно, ИКЕА за­ явила о начале строительства своего торгового цен­ тра, а некоторые инвесторы презентовали проекты строительства нескольких логистических центров.

– Как вы относитесь к публикуемым хорватскими ресурсами индексам цен на жилье?

– Вещь на самом деле наглядная и красивая, но практическая польза от нее весьма сомнительна. Все такие индексы, как правило, оперируют сред­ ними значениями, а конкретика в средних цифрах отсутствует просто по определению. Инвесторов ин­ тересуют другие цифры и источники, а покупатель смотрит на конкретные объекты с конкретной це­ ной. Такие индексы хороши для пиара и очень хо­ рошо выглядят в СМИ. В принципе, ради этого пор­ талы и начали публиковать свою статистику. У интернет-индексов есть два существенных ми­ нуса. Первый – за основу берется не цена сделки, а цена продавца, точнее, та цена, которая была указана в листинге. Если недвижимость продает сам владелец, то это еще полбеды, если риэлтор, то начинаются всякого рода увеличения. В Хорва­ тии довольно много агентств, которые на несколь­ ко процентов увеличивают ценник, чтобы иметь возможность для торга либо чтобы получить не­ большую добавку к своей комиссии. Второй минус вытекает из первого – один и тот же объект часто продают сразу несколько агентов, и каждый из них дает объявления на порталах. Нередко случается, что в одном листинге может быть до 20 объявлений одного объекта, причем все – с разными ценниками. А система, которая рассчитывает индекс, не может выявлять дубли. В итоге данные получаются сильно искаженными. Реальную информацию по количеству сделок, как и по просмотрам, вам вряд ли кто-то скажет. Офи­ циальные органы свои данные по сделкам послед­ них месяцев пока не опубликовали. Если без цифр, то количество сделок и просмотров пока остается на уровне прошлого года, все изменения в обе стороны находятся в рамках статистической погрешности. Единственная в Хорватии организация, имею­ щая реальные данные как по количеству сделок, так и по цене сделки, – это налоговая служба. Но они свои данные публикуют через Националь­ ную службу статистики с опозданием в 3–4 года. Актуальные данные не дают (по крайней мере офи­ циально). Сколько риэлторы с ними ни встречались, толку мало. Налоговики почему-то склонны видеть в риэлторах врагов, а не партнеров по рынку.

– Что вы скажете о русских в Хорватии?

– Русских туристов в Хорватии очень любят. В количественном отношении их меньше, чем, на­ пример, немцев или австрийцев, но денег они там оставляют на порядок больше любой другой катего­ рии туристов.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

На хорватском рынке недвижимости, по срав­ нению с ситуацией трехлетней давности, россияне сейчас не очень заметны. Хотя риэлторы, прекрасно помнящие сделки с россиянами, которые покупали недвижимость, практически не торгуясь, продол­ жают активно учить русский язык. Активность наших покупателей из России замет­ но поутихла: теперь от осмотра объекта до принятия решения о покупке может пройти до 4 месяцев. Это – без учета времени, необходимого для регистрации компании. Мешает, конечно, и то, что физическое лицо из России не может напрямую купить недвижимость в Хорватии из-за отсутствия ратифицированного договора о реципроцитете между странами, пре­ дусматривающего принцип взаимности при покуп­ ке недвижимости. Со странами ЕС этот принцип действует, и сейчас наиболее активные покупатели хорватской недвижимости – австрийцы, немцы и норвежцы. Нужно сказать, что в последнее время активизировались также покупатели из Украины. А вот на рынке элитной недвижимости русско­ язычный рынок входит в пятерку основных. В сек­ торе дорогой недвижимости русские гораздо более заметны, чем в прочих секторах.

– Какие тенденции прослеживаются в недвижимости категории люкс?

– Этот рынок практически не пострадал во вре­ мя кризиса. Возможно, и потому, что таких пред­ ложений на рынке всегда было немного. Напри­ мер, виллу на побережье, вне зависимости от того, на острове она находится или на материке, в не­ скольких метрах от моря с 3–5 спальнями, бассей­ ном и прочей обязательной атрибутикой можно приобрести, только начиная с €1 млн. Это очень редкий продукт на рынке, и цена здесь играет да­ леко не первую роль. Поэтому часто поступают проще: покупают участок на берегу и уже на нем строят виллу. Качественные виллы – это довольно серьезный для Хорватии сегмент рынка недвижимости. А посколь­ ку любой иностранный покупатель в Хорватии – это всегда бывший турист, то все это очень тесно свя­ зано с VIP-туризмом. В этом секторе работают всего несколько компаний, в основном из Англии. Это очень сложный рынок. И хотя туда время от време­ ни пытаются пробиться всевозможные посредники, только единицы из них дотягивают до уровня, необ­ ходимого для обслуживания серьезных клиентов.

– Как в Хорватии оценивают перспективы вступления страны в ЕС в 2013 году?

– Сложный вопрос. Вообще-то, часто такая оцен­ ка сильно зависит от политических пристрастий са­ мого комментатора. Наиболее оптимистичный сце­ нарий – вступление в ЕС через два года. Хотя все больше политологов склоняются к 2014 или 2015 году. На самом деле в Хорватии есть только одно препятствие для вступления в ЕС – это желание са­ мих хорватов. Судя по опросам, против вступления выступает до 70% граждан страны. И их число про­ должает расти.

Ваш дом за рубежом апрель 2011 63 www.vd-zr.ru

Интервью

Интервью

все проблемы, видимо, были решены полюбовно. Хорватия – страна маленькая, и о любых серьез­ ных конфликтах стало бы всем известно уже через пару дней. Долговые вопросы часто решаются через банк, когда продажа объектов клиентов банка довольно успешно реализуется на рынке со скидкой. Иногда такие скидки очень существенны: насколько мне известно, самый большой дисконт составил 29%. В некоторых случаях партнером в таких банковс­ ких акциях выступает государство, чаще всего как гарант. Государство еще до кризиса пыталось стимулиро­ вать покупку жилья за счет программы поддержки строительства POS, по которой строителям компен­ сировалось порядка €300 с каждого построенного квадратного метра, что для конечного покупателя жилья в таком строительстве должно было означать его существенное удешевление. Как это часто бы­ вает, закончилось все скандалами с завышениями цен, попытками вывода денег из бюджета и обвине­ ниями в коррупции. Кстати, государству, чтобы решить все проблемы с рынком недвижимости и заставить его, наконец, коснуться дна, достаточно одной вещи: ввести еже­ годный налог на недвижимость, особенно на землю. В течение пары месяцев рынок изменится до неуз­ наваемости. Это не только мое мнение, практически все участники рынка недвижимости активно этого хотят. Но такие начинания не поддерживают круп­ ные держатели земельных участков и большинство владельцев квартир и дач. Поэтому правительство пока предпочитает обходиться полумерами.

– Сейчас много говорят о пробуждении хорватского жилищного рынка…

– Если говорить только о картине, которую ри­ суют СМИ, то он давно проснулся. В российском Интернете я то и дело натыкаюсь на статьи о том, что в Хорватии рынок недвижимости растет и опять набирает свой потенциал. Все это очень неплохо звучит, но пробуждения в Хорватии пока нет. Местный рынок так и не достиг своего дна, и до конца года это вряд ли случится. Даже спустя два года с начала непрерывного па­ дения цены остаются необоснованно высокими. Например, буквально недавно инвестор, построив­ ший в Опатии довольно интересный комплекс, за­ явил о снижении цены до €8 тыс. за «квадрат». На мой взгляд, при всей высококлассности проекта и видовых характеристиках цена завышена мини­ мум на €2–3 тыс. Летом будет сезонная вспышка роста цен, связан­ ная с увеличением числа туристов и, как следствие, количества просмотров объектов. В конце сентября, как обычно, будет падение – компенсация за летнее повышение.

– Это в жилищном секторе. А насколько жив рынок коммерческой недвижимости?

– Вот с коммерческой недвижимостью дела об­ стоят несколько иначе. Процесс пробуждения рын­ ка коммерческой недвижимости, действительно, уже начался. Происходит это там, где в потребитель­

черногория

Евгений Мирошкин, генеральный директор Montenegro Sun Realty

– Вернулись ли русские покупатели в Черногорию после кризиса?

– Да. Российские покупатели вновь доминируют на рынке недвижимости Черногории. Возможность совершать выгодные покупки по сниженным ценам продлится, скорее всего, до конца 2011 года. В 2011 году будет преобладать российский (постсоветский) покупатель. Основной спрос и заключенные сделки, скорее всего, будут лежать в сегменте €90–250 тыс. Основные требования покупателей сместятся в сторону качест­ венного строительства и, скорее всего, именно первичного рынка, ибо на вторичном рынке хороших предложений почти не осталось.

– Насколько нынешние цены ниже докризисных пиковых значений?

– Дело в том, что цены в конце 2008 года перестали отражать действительность. Некоторые продавцы назначали цены на свои объекты, взяв их с потолка. Логика такая: мой сосед продал русскому участок за €600 кв. м, а я буду предлагать по €900 за кв. м. Если обсуждать падение цен относительно этого не совсем понятного уровня, то цены рухнули. Однако если отталкиваться от разумных предложений 2008 года, то сейчас уровень цен находится в вилке 2008 года ±10 %.

– Где сегодня интереснее всего покупать в Черногории?

– В 2011 году начали продаваться объекты, которые инвесторы строили в кризис, то есть в 2009 году, когда была минимальной стоимость стройматериалов и заработной платы. Это две основных составляющих, дающих минимальный уровень стоимости готовых строений. Потому стоит обратить внимание на готовые объекты первичного рынка. Их надо покупать сейчас, когда застройщики и инвесторы еще сговорчивы по ценам. Часто предлагаемый уровень цены продиктован поддержанием ликвидности строительной организации. Пока рынок останется за покупателем (до конца 2011 года), впору делать любые предложения застройщику, например, «минус 10% от прайса и деньги завтра». Если нет возможности предложить «деньги завтра», то наверняка застройщик пойдет на внушительные рассрочки платежей. Время этим пользоваться!

– Как выбирать?

– Если покупаете для себя, то покупать надо то, что нравится. У вас есть бюджет покупки? Смотрите недвижимость в разных сегментах. Квартиры в новостройках, дома, жилые комплексы, ближе к морю, дальше от моря. Практика показывает, что при просмотре на месте решения меняются с точностью до 180 градусов. При выборе стоит подумать о том, кто будет за вашим домом присматривать и обслуживать. Не стоит покупать недостроенные объекты под обещания продавцов их достроить. Вы не живете в Черногории постоянно, а это означает, что соответствующего контроля с вашей стороны не будет, а будут сплошные разочарования по приемке объекта.

– Где покупать? Многие рвутся ближе к морю. Оправдано ли это?

– Вот часто встречающаяся логика клиента: «У моря – €2500 за метр, подальше от моря – €1500– 2000 за метр. Экономия от €500 до €1000 с метра. Если речь идет о жилье в 100 кв. м, то это, будучи выражено в деньгах, – от €50 тыс. до €100 тыс. экономии. То есть две очень хорошие машины». Кроме того, у моря в летний сезон шумно, все гуляют, дискотеки тут и там… И еще, проживание вблизи моря вовсе не означает купание в этом месте (если вы владелец недвижимости). Когда вы постоянно живете рядом с морем, приходит понимание, что лучше сесть на машину и отъехать от перенасыщенных туристами пляжей подальше. Есть другие покупатели, и они думают так: «Мне все равно, сколько это стоит, я хочу в первой линии и я это куплю, деньги не имеют ре­ шающего значения». Вы инвестор и хотите сберечь деньги от инфляции? Присмотритесь к законченным или почти законченным объектам с понятной инфраструктурой, дешевле, чем сейчас, они стоить не будут, время распродаж прошло. Вы конечный покупатель и пользователь? Покупайте то, что вам нравится. Вы и то, и другое? Найдите компромисс. Вопросы экспертам направляйте по адресу: info@vd-zr.ru (с пометкой FAQ)

Ваш дом за рубежом апрель 2011 65 www.vd-zr.ru

FAQ

Дежурный эксперт

Анализ

Недвижимость в Чехии: из провинции – в Прагу

66

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Ваш дом за рубежом апрель 2011 67 www.vd-zr.ru

Анализ

Анализ Текст: Ольга ВАСИНКЕВИЧ Фото автора Посткризисный год принес некоторое оживление на чешский рынок недвижимости. Завершен ряд деве­ лоперских проектов, затормозившихся в период кри­ зиса. Несмотря на то, что ежеквартально продается несколько десятков готовых квартир, на рынок за тот же период поступает несколько сотен предложений по недвижимости, строительство которой было начато еще в период строительного бума. Ситуация на грани парадокса – количество единиц жилья растет, цены не падают. В чем дело?

По кочкам и ухабам Чешский рынок недвижимости – традиционно при­ влекательный способ инвестиций для русскоязычной клиентуры. До 2000 года Чешская Республика была для россиян открытой страной, то есть для нахождения на территории ЧР не требовалось ни специального раз­ решения, ни виз. С 2000 года ситуация изменилась – были введены долгосрочные визы, основанием для по­ лучения которых могла стать предпринимательская деятельность на территории страны. Именно тогда 68

многие россияне, открыв фирмы в Чехии, одновремен­ но приобрели жилую недвижимость в Праге и других городах Чешской Республики. Время показало, что действительно выгодным вложением оказалась имен­ но пражская недвижимость. Квартиры в панельных домах (которые традиционно считаются в Чехии не­ движимостью второго, а то и третьего сорта) в малень­ ких провинциальных городах, как, например, Тепли­ це, что неподалеку от немецкой границы, к 2009 году сильно упали в цене. Сдавать такую недвижимость в аренду тоже оказалось делом нереальным – некому, так как по причине отсутствия работы местное насе­ ление старается переехать в Прагу. В итоге недвижи­ мость в маленьких городках перестала пользоваться спросом, возникшим на ажиотаже с приобретением де­ шевого жилья и переездом на ПМЖ в Чехию. Очередное изменение ситуации произошло в 2010 году, когда на основании ведения предприниматель­ ской деятельности в Чехии гражданам постсовет­ ских республик практически перестали выдаваться разрешения на проживание в стране. Сегодня спрос на недвижимость со стороны рус­ скоязычной клиентуры, говорят риэлторы, снизился, но не пропал. Потенциальным покупателям жилья в

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Праге сегодня есть из чего выбирать: по данным на 1 января 2011 года общее предложение по новым квартирам превысило 7 000 и достигло 7 084 квар­ тирных единиц. А то, что спрос на жилье в Праге по-прежнему существует, подтверждает следующая цифра: в 2010 году пражским девелоперам удалось продать 2 691 квартиру.

Торг – уместен Поведение цен – вопрос спорный. «В 2008 году деве­ лоперы утверждали, что ни за что на свете не снизят свои цены, а сегодня ситуация изменилась. Ценовая политика некоторых компаний стала индивидуаль­ ной, и часто покупателям удается при личных пере­ говорах получить цену ниже той, что указана в ката­ логе. Поэтому я бы не универсализировал ситуацию: проекты с адекватной ценой продаются, те, где цена завышена, – простаивают», – говорит Карел Бартош из компании TRIO Reality s.r.o. «При открытии нового проекта цены снижаются на 10–20%, а в ряде случаев и больше, то же правило действует и при скидках в рамках акций по распрода­ же оставшихся в проекте непроданных квартир. У де­ велоперов нет возможности снижать цены ниже этой Ваш дом за рубежом апрель 2011 69 www.vd-zr.ru

Анализ планки», – отмечает Леош Андерле, глава отделения по развитию одной из крупнейших девелоперских компаний Sekyra Group. На вторичном рынке также действуют дисконты. По словам Романа Дуденкова, директора компании RONA Invest, если раньше торг при покупке вторичного жи­ лья у чехов был совершенно неуместен, то сегодня, если даже в самом предложении цена осталась на вы­ соком уровне, то торговаться стало можно, и скидка в 15% – это реальность. Что интересно, предложение первичного жилья в на­ стоящее время на рынке не уменьшается. По данным Управления чешской статистики, в январе 2011 года в Чехии началось строительство 2 220 новых квартир. По проведенным на девелоперском рынке исследова­ ниям, наибольшее количество новых непроданных квартир находится в районе Праги 3, на границе райо­ нов Прага 2 и Прага 10, а также в районе Прага 4, ко­ торые тради­ционно считаются районами с хорошей ин­ фраструктурой и находятся близко к центру столицы. Исследования также показали, что стоимость более 63% непроданных квартир колеблется между 50 000 и 65 000 крон (€2 000–2 600) за квадратный метр с учетом НДС, около 23% квартир стоят еще дороже.

70

Ипотека под вопросом Среди местного населения Чехии началась новая вол­ на интереса к ипотечным кредитам. Эксперты счита­ ют, что это поможет оживить рынок. Банки чуть ли не ежемесячно снижают ставки. Однако и у этой ме­ дали есть обратная сторона. «С ипотеками ситуация двоякая. Сейчас декларируются даже 3% годовых, но реальная ставка составляет где-то около 5%. С другой стороны, ужесточились сами требования по кредиту, в том числе и к самим чехам. То есть если раньше можно было получить ипотеку на 100% стоимости жилья, то сейчас это практически нереально. Что касается инос­ транцев, то для них часто непреодолимым барьером становится обязательность подтверждения доходов на территории ЕС», – рассказывает Роман Дуденков. Если раньше было возможно даже «задним числом» начислить себе зарплату, предоставить все справки и затем вернуть все заплаченные налоги, то сейчас это не проходит. А подтверждения о доходах из России при­ нимают считанные банки – UniCredit Bank, Raiffeisen Bank, Hypoteční Banka и Česká spořitelna. Чаще тре­ буется либо гражданин ЧР, который поручится сво­ ими доходами за российского заемщика, либо жилая недвижимость на территории Евросоюза.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Выжившее чудо

Кризис изменил рынок недвижимости Дубая. Нахо­ дясь в Москве, сложно найти правильный тон для того, чтобы писать о недвижимости в Дубае. С одной сторо­ ны, шум вокруг событий в Северной Африке шлейфом задевает и Аравийский полуостров. С другой, два меся­ ца назад я вернулась из ОАЭ, где чувствовала себя ве­ ликолепно. Дубай и Абу-Даби мне показались спокой­ ными и безопасными городами, где есть все для жизни, для отдыха и, что очень важно, – для бизнеса. Чтобы быть честной, должна ответить на вопрос: «Купила бы я недвижимость в Эмиратах?» Взвешивая «за» и «против», поняла, что купила бы в двух случаях. Первый, если бы планировала развивать международ­ ный бизнес – удобно открывать офис именно в Дубае и, следовательно, жить там длительное время. Второй, если бы у меня уже был бы свой дом в России и квар­ тира в Европе, допустим, в Мюнхене или Вене. Имея «прикрытые тылы», можно позволить себе приобрести третью недвижимость в Дубае хотя бы только потому, что из Москвы всего 5 часов лета до чистых песчаных пляжей Персидского залива. При этом я бы выбирала жилье с таким расчетом, чтобы во время моего отсутс­ твия сдавать его в аренду.

Зачем новостройка, когда есть «вторичка»? Информация о рынке недвижимости Дубая противо­ речива. По одним источникам, кризис затянулся, и цены еще не достигли своего «дна», согласно другим – рынок вялый, но стабильный, согласно третьим – са­ мое страшное позади и даже наметился некоторый рост. Самое парадоксальное, что все источники пра­ вы. Происходит это потому, что в Дубае нет «средней температуры по больнице», некой общей усредненной картины рынка. Ситуация зависит не столько от сег­ мента, сколько от конкретных районов и даже опре­ деленных объектов. Грубо говоря, один жилой ком­ плекс (даже не район, поскольку некоторая разница может быть и между объектами в престижном райо­ не), популярный у покупателей, может идти в рост, а другой, допустим, отдаленный, с неразвитой инфра­ структурой – может продолжать скатываться в цене. Более того, недвижимость в одном комплексе может колебаться в цене в зависимости от наличия или от­ сутствия спроса на данную планировку (см. таблицу цен). Еще одна важная особенность Дубая – покупа­ тельская активность в последние годы переместилась с первичного на вторичный рынок недвижимости. Артур Кобозев, исполнительный директор агентс­ тва недвижимости IMEX Real Estate, говорит о том, что в Дубае сейчас сформировался рынок конечного потребителя. «Это значит, что клиентура выбирает те районы, где завершено большинство строек, где создана инфраструктура, где можно жить, поскольку «конечные потребители» планируют в приобретенной 72

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

73

Свой взгляд

Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ (Москва – Дубай – Абу-Даби – Москва) Фото автора КОНСУЛЬТАНТЫ: IMEX Real Estate, Stars Dome Realty, Golden Brown real estate

Алексей Найпак, управляющий компании Stars Dome Realty: Цены на жилую недвижимость в различных районах Дубай

Dubai Marina

Jumeirah Beach Residence

Jumeirah Lakes Towers

Discovery Gadens

The Greens

Цена за объект на февраль 2011, $

Цена за кв. м на февраль 2011, $

Цена за объект на декабрь 2010, $

Цена за кв. м на декабрь 2010, $

Studio (45 кв. м)

124 000–170 000

2750–3400

137 000–170 000

3000–4000

1 спальня (82 кв. м)

205 000–330 000

2500–4000

205 000–330 000

2500–4000

2 спальни (120 кв. м)

320 000–500 000

3000–4200

320 000–550 000

3000–4600

Studio (65 кв. м)

230 000–260 000

3540–4000

230 000–260 000

3540–4000

1 спальня (82 кв. м)

290 000–370 000

3500–4500

290 000–370 000

3500–4000

2 спальни (115 кв. м)

360 000–500 000

3150–4350

395 000–50 000

3450–4350

3 спальни (162 кв. м)

425 000–600 000

2600–3700

425 000–600 000

2600–3700

Studio (40 кв. м)

115 000–130 000

2870–3250

115 000–130 000

2870–3250

1 спальня (70 кв. м)

165 000–218 000

2350–3100

165 000–218 000

2350–3100

2 спальни (115 кв. м)

233 000–360 000

2000–3100

233 000–360 000

2000–3100

Studio (45 кв. м)

76 000–95 000

1670–2100

76 000–95 000

1670–2100

1 спальня (86 кв. м)

118 000–140 000

1400–1650

118 000– 140 000

1400–1650

Studio (50 кв. м)

165 000–190 000

3300–3800

165 000–190 000

3300–3800

1 спальня (70 кв. м)

200 000–260 000

2850–3700

200 000–260 000

2850–3700

2 спальни (120 кв. м)

315 000–500 000

2650–4200

315 000–500 000

2650–4200

2 спальни (170 кв. м)

300 000–384 000

1750–2250

330 000–410 000

1950–2400

3 спальни (230 кв. м)

465 000–600 000

2000–2600

465 000–600 000

2000–2600

1 спальня (100 кв. м) The Palm Jumeirah (малые апартаменты) 2 спальни (150 кв. м)

315 000–493 000

3150–4950

355 000–465 000

3550–4650

370 000–630 000

2500–4200

410 000–630 000

2750–4200

1 спальня (125 кв. м)

480 000–550 000

3800–4600

438 500–550 000

3650–4600

2 спальни (165 кв. м)

715 000–810 000

4300–4900

657 500–790 000

4000–4800

3 спальни (210 кв. м)

985 000–1 050 000

4700–4900

900 000–1 000 000

4250–4700

4 спальни (465 кв. м) 2 150 000–2 600 000

4600–5600

2 055 000–2 465 000

4400–5300

6 спален (650 кв. м)

3 800 000–4 900 000

5850–7500

3 800 000–4 900 000

5850–7500

1 спальня (85 кв. м)

245 000–342 000

2900–4000

274 000–385 000

3400–4800

2 спальни (115 кв. м)

410 000–530 000

3500–4600

410 000–530 000

530 000

Studio (51 кв. м)

52 000–62 000

1000–1200

52 000–62 000

1000–1200

The Springs (виллы)

Свой взгляд

Количество спален

The Palm Jumeirah (апартаменты класса люкс) The Palm Jumeirah (виллы) Down Town Dubai

International City

Dubai Silicon Oasis

1 спальня (68 кв. м)

69 000–90 000

1000–1300

82 000–90 000

1200–1300

2 спальни (120 кв. м)

140 000–185 000

1150–1550

165 000–185 000

1400–1550

1 спальня (70 кв. м)

110 000–160 000

1600–2300

110 000–160 000

1600–2300

2 спальни (105 кв. м)

160 000–220 000

1500–2100

160 000–220 000

1500–2100

– Предложений на рынке много. Но я не думаю, что очень скоро появится много людей с деньгами, потому что недвижимость – это не весь рынок. Есть масса других отраслей, и они будут развиваться. Приедут люди зарабатывать деньги. После того, как они сформируют капитал, начнут рассматривать вопрос о его вложении и обратятся к вечному – к недвижимости. Но пока все это произойдет, нужно какое-то время. Сколько? Я не знаю.

Свой взгляд

Район

Артур Кобозев, исполнительный директор агентства недвижимости IMEX Real Estate:

Источник: IMEX Real Estate

недвижимости либо жить сами, либо сдавать в арен­ ду», – считает он. Эксперты говорят, что до кризи­ са «конечного потребителя», человека который по­ купал бы недвижимость для себя, на общем фоне практически не было видно. И профессионалы, и люди случайные – все инвестировали, все пытались играть. Например, те, кто покупал или снимал не­ движимость для себя в 2006–2007 гг., наблюдали, что аренда росла, и сдавали недвижимость уже по более высокой цене. Теперь, когда покупка и арен­ да недвижимости «реально для себя» вышли на пер­ вый план, покупатели стали более требовательны – в 2010–2011 покупают только ту недвижимость, в которую можно завтра заселиться и жить. Потре­ бительскую ценность для покупателей сейчас пред­ ставляет прибрежная зона – там, где завершено строительство и есть все для жизни и отдыха. Цены в таких районах, как знаменитая Dubai Marina, ста­ 74

бильны. Популярный проект Oceana на острове The Palm Jumeirah был сдан весной 2010 года. Перед сдачей вокруг него был сильный ажиотаж. Но шум утих, когда начался процесс передачи недвижимос­ ти собственникам. Именно на этом этапе (примерно полгода) появлялись вынужденные продажи среди тех, кто не смог оплатить последний взнос (15–30% от стоимости по контракту) – это спровоцировало временное снижение цен на 10–15%. Сейчас, когда практически все апартаменты переданы собствен­ никам (т. е. либо по ним выплачены взносы первич­ ными приобретателями, либо они проданы новым собственникам), цены снова вернулись на уровень начала 2010 года и даже его превысили. Что касает­ ся объектов недвижимости в тех местах, где много недостроенных зданий и пока не готова инфраструк­ тура (магазины, парки, игровые площадки и т. д.), там цены продолжают падать как на покупку, так

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

и на аренду. Фактически, там сейчас происходит очень мало сделок – конечный потребитель не будет покупать жилье на стройке, когда вокруг достаточ­ но предложений в обжитых районах. «Я сейчас не берусь судить по объемам рынка в деньгах, потому что деньги были вложены большие (в строительство новых объектов. – Прим. ВДЗР.), – говорит Артур Кобозев. – Многие миллиарды еще до сих пор находятся у застройщиков. Но, с точки зрения сделок, которые сейчас совершаются, я счи­ таю, что вторичный рынок сейчас активен. Все, что происходит в настоящий момент на первичном рын­ ке, имеет докризисные корни, там завершаются те транзакции, которые были начаты до осени 2008 года. Тогда вложились, а сейчас хочешь не хочешь – надо завершать начатое. Новых проектов нет, и не планируется: пока достаточно того, что построено, более того, есть переизбыток предложения на рынке. апрель 2011

До кризиса «конечного потребителя», человека, который покупал бы недвижимость для себя, на общем фоне практически не было видно. И профессионалы, и люди случайные – все инвестировали, все пытались играть. Теперь, когда покупка и аренда недвижимости «реально для себя» вышли на первый план, покупатели стали более требовательны – в 2010–2011 покупают только ту недвижимость, в которую можно завтра заселиться и жить.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

– Никаких катастроф на рынке нет и, думаю, не предвидится. Все движется в нужном направлении. Структура рынка изменилась, но спрос по-прежнему есть, может, не такой, как хотелось бы. Географическое положение Эмиратов никто не отберет, и международный бизнес здесь будет развиваться, поскольку сейчас уменьшилась стоимость вхождения на рынок. Именно поэтому, я считаю, в долгосрочной перспективе прогнозы развития рынка недвижимости только положительные.

75

Даяна Кармеева, управляющий партнер Golden Brown real estate:

Кто покупает?

Свой взгляд

Эксперты говорят о том, что львиная доля клиенту­ ры – граждане СНГ, в основном Россия и Казахстан, также есть незначительное количество покупателей из Украины, Азербайджана, других государств пост­ советского пространства. «Из тех, кто интересуется приобретением жилья, – 50х50 граждане СНГ и мест­ ные, из тех, кто хочет снять в аренду, – 7–8 из 10 сделок будет с местными», – рассказывает Алексей Найпак. Под «местными» подразумеваются люди, которые живут и работают в Дубае. Не обязательно русскоязычные. Это могут быть приезжие из Индии или Канады, со всего мира. Алексей Найпак говорит, что, хотя количество сде­ лок и уменьшилось, профессиональные инвесторы никуда не делись, просто расчет стал другой. Сегодня клиентом учитывается все: местоположение, этаж­ ность, какие есть удобства, пляж, бассейн, какая пла­ та будет идти в месяц за содержание жилища, сколько тратится на кондиционеры. Сейчас интересуются де­ талями, на которые раньше мало обращали внимания, иногда просят показать счета, например, за кондици­ онер летом и зимой. Сегодня клиент изначально поку­ пает с точки зрения вложения, которое ему будет при­ носить деньги, и заранее знает, почем это сейчас можно сдать в аренду или за сколько можно будет продать.

Думаю, что по сектору жилья избыток будет еще дватри года. По истечении этого срока возможна актив­ ность по закладке новых проектов».

Жилье для новых сил До кризиса рынок аренды в ОАЭ в целом и в Дубае в частности развивался очень стремительно: большая часть жителей страны – приезжие. Люди, которые прибывали на год-два, предпочитали снимать жи­ лье, а не приобретать его в собственность. Кроме того, снимали жилье для своих сотрудников и компании. После 2008 года, когда работники уехали, понижение спроса на аренду стало естественным процессом. Если раньше в Дубае условия диктовал арендодатель, то сейчас ситуация обратная – тот, кто хочет снять жи­ лье, выбирает из нескольких вариантов. «Переизбы­ ток недвижимости есть. Что касается жилой аренды, то за год ее цена упала процентов на 20, – констати­ 76

В Дубае любой иностранец может приобрести апартаменты или виллу во фрихолд-зонах – это и есть престижные районы вроде Dubai Marina или The Palm Jumeirah. Регистрацией прав на недвижимость занимается Земельный департамент. При регистрации необходимо заплатить сбор – 2% от стоимости недвижимости. При этом в ОАЭ отсутствует налог на имущество и на доходы. Удобная налоговая политика Дубая и развитая инфраструктура дает надежду на возврат инвесторов в страну.

– В нашу компанию редко обращаются с запросами на приобретение недвижимости в ОАЭ, а когда обращаются, то совершенно ясно, что портрет покупателя следующий: семейные пары с детьми, которых устраивают местные климатические условия, особенно в осеннезимний период, бизнесмены, чей бизнес тесно соприкасается с частыми командировками в ОАЭ, приобретают жилье для собственного пользования. Требования к такому жилью предъявляются следующие: преимущественно апартаменты с двумя-тремя спальнями в районе Dubai Marina или JBR в завершенных комплексах. Поэтому сделки проходят на вторичном рынке.

рует Артур Кобозев. – Но тут все сильно зависит от конкретных условий. В одних районах аренда упала незначительно, а в других – сильно». Однако эксперты говорят о явлении, которое ме­няет ситуацию. После кризиса уменьшилась стоимость вхождения на рынок Дубая новых компаний. Это дало шансы новым игрокам и взбодрило старых – снова на­ чался набор иностранных работников, которым необ­ ходимо где-то жить. Другой вопрос, что этот процесс довольно постепенный и рост спроса вряд ли когда-ни­ будь сравнится с докризисным. Придется научиться жить с умеренными ожиданиями. «В плане аренды – все сдается. Мы можем сказать, что если за 2 миллиона дирхам (около $550 тыс.) вы купите себе недвижимость, мы очень быстро сдадим ее для вас за 200 тысяч дирхам (примерно $55 тыс.), – рассказывает Алексей Найпак, управляющий компа­ нии Stars Dome Realty. – Максимум прибыли, который

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

77

Свой взгляд

обещают сегодня от сдачи в аренду, – вполне прилич­ ные 8–10%. Это существенно, если сравнить с доходом от сдачи жилья в аренду в Европе.

Человек и закон

Свой взгляд

Район

Dubai Marina

Jumeirah Beach Residence

Jumeirah Lakes Towers

Discovery Gadens

The Greens

The Springs (виллы) The Palm Jumeirah (малые апартаменты) The Palm Jumeirah (апартаменты класса люкс) The Palm Jumeirah (виллы) Down Town Dubai

International City

Dubai Silicon Oasis

Количество спален

Ориентировочная стоимость аренды (на год) по данным на февраль 2011, $

Ориентировочные расходы на содержание (в год), $

Всего

За кв. м

Всего

За кв. м

Ориентировочный ежегодный доход от сдачи в аренду $

% от суммы инвестиций

Studio (45 кв. м)

11 500–16 500

250–350

1 800

36

9 700–14 700

7–8

1 спальня (82 кв. м)

16 000–25 000

195–305

2 900

35

13 100–22 100

6–7

2 спальни (120 кв. м)

22 000–36 000

180–300

4200

35

17 800–31 800

5–7

Studio (65 кв. м)

16 500–19 800

250–300

2 900

45

13 600–16 900

6–7

1 спальня (82 кв. м)

18 600–26 000

230–315

3 700

45

14 900–22 300

5–7

2 спальни (115 кв. м)

25 000–34 000

220–300

5 200

45

19 800–28 800

5–7

3 спальни (162 кв. м)

33 000–44 000

200–270

7 300

45

25 700–36 700

6–7

Studio (40 кв. м)

9 000–11 800

225–300

1 300

33

7 700–10 500

6–8

1 спальня (70 кв. м)

12 500–16 500

180–235

2 400

34

11 300–14 100

6–8

2 спальни (115 кв. м)

17 800–24 600

155–215

4 000

35

13 800–20 600

6–7

Studio (45 кв. м)

7 700– 10 400

170–230

2 000

44

5 700–8 400

7–8

1 спальня (86 кв. м)

12 000– 15 000

140–175

3 800

44

8 200–11 200

6–7

Studio (50 кв. м)

14 000–16 400

280–330

2 600

52

11 400–13 800

7–8

1 спальня (70 кв. м)

15 000– 19 200

215–275

3700

52

11 300–15 500

6–7

2 спальни (120 кв. м)

24 500–33 000

205–275

6 250

52

18 250–26 750

5–7

2 спальни (170 кв. м)

20 500–24 500

120–145

1200

7

19 300–23 300

6

3 спальни (230 кв. м)

27 500–35 600

130–165

1 700

7

25 800–33 900

5–6

1 спальня (100 кв. м)

24 700–30 000

275–330

5 300

53

19 400–24 700

5–6

2 спальни (150 кв. м)

30 100–41 100

200–275

7 950

53

22 150–33 150

5–6

1 спальня (125 кв. м)

30 200–38 400

250–320

8 600

70

21 600–29 800

5

2 спальни (165 кв. м)

41 100–49 300

250–300

11 000

70

30 100–38 300

5

3 спальни (210 кв. м)

55 000–63 000

260–300

15 000

70

40 000–48 000

5

4 спальни (465 кв. м)

96 000–100 000

200–240

16 000

34

80 000–94 000

4

6 спален (650 кв. м)

165 000–180 000

255–280

23 000

35

142 000–157 000

4

1 спальня (85 кв. м)

19 200–27 400

240–340

4 100

52

15 100–23 300

5–6

2 спальни (115 кв. м)

26 000–35 600

225–310

6 000

52

20 000–29 600

5–6

Studio (51 кв. м)

5 500–6 850

110–135

1 400

26

4 100–5 450

7–8

1 спальня (68 кв. м)

8 200–10 500

120–155

1 800

26

6 400–8 700

6–8

2 спальни (120 кв. м)

12 300–15 000

105–125

3 200

26

9 100–11 800

5–6

1 спальня (70 кв. м)

10 500–11 500

175–215

2 700

38

7 800–8 800

5–7

2 спальни (105 кв. м)

15 000–17 500

160–180

4 000

38

11 000–13 500

6–7

Источник: IMEX Real Estate 78

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

апрель 2011

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

Свой взгляд

Прибыльность сдачи в аренду жилой недвижимости

Десять лет назад в законодательстве даже самого развитого эмирата Дубай нашему человеку разо­ браться было сложно. Проблема в специфике вос­ точной страны, рынок которой функционировал по своим, малопонятным для нас законам. Однако за эти годы местное законодательство проделало боль­ шой путь, цель которого – убедить инвесторов в том, что они под защитой закона. В последние годы здесь стали строго относиться к регистрации дого­ воров купли-продажи. Теперь обязательно должна быть заявлена цена, когда подписывается договор купли-продажи, сделка оформляется в присутствии представителя специального департамента, пол­ номочного представителя правительства, который смотрит, чтобы стороны передали друг другу чеки, которые бы соответствовали сумме, объявленной в договоре. Государство идет к тому, чтобы рынок был прозрачным. Конечно, вопросы все равно воз­ никают, но в основном это связано с оформлением на арабском языке. «Государство сейчас предприни­ мает шаги к тому, чтобы не было лжесделок, како­ го-то мошенничества, ужесточает ответственность по необеспеченным чекам. Владельцев обязали по­ лучать документ, который бы гарантировал, что с недвижимостью нет никаких сложностей, нет дол­ гов и что она не заложена. Эти шаги направлены на то, чтобы показать потенциальному инвестору, что все контролируется, все чисто, его не обманут», – рассказывает Алексей. Одно из последних нововведений в Дубае – пов­ семестное создание Ассоциаций домовладельцев. Закон о совместном использовании недвижимого имущества был принят еще в 2007 году, однако при­ меняться на практике стал только в конце прошлого года, когда Земельным департаментом Дубая были выпущены инструкции. Раньше эксплуатацией и обслуживанием проектов недвижимости, вклю­ чая зоны общего пользования (лестничные клетки, лифты, бассейны, парковки и т. п.), занимались застройщики или назначенные ими специализиро­ ванные компании. Теперь застройщики должны пе­ редать эти вопросы в ведение непосредственно собст­ венников недвижимости. Для этого застройщик сначала должен организо­ вать собрание жильцов для избрания временного административного совета ассоциации, в которую входит от семи до одиннадцати человек. Далее чле­ ны временного административного совета проходят аккредитацию в Агентстве по регулированию рынка недвижимости. После этого временный админист­ ративный совет приступает к созданию ассоциации, для чего тоже необходимо провести определенную работу: собрать всех домовладельцев, провести вы­ боры исполнительных органов ассоциации. С этого момента ассоциация домовладельцев получает юри­ дический статус, имеет право открывать счета, на которые переводятся остатки средств от застрой­ щика (или от управляющей компании), и самостоя­ тельно выбирать компанию для управления и экс­ плуатации здания. Но это вопрос с точки зрения реализации сложный и долгий.

79

Китайская база

Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: Тамара ИВАХНЕНКО «В Китае даже на рынке – все китайское» – старый и прав­ дивый анекдот о Китае. Потому что любой импорт в эту страну не имеет смысла. С одной стороны, миллиард че­ ловек – огромный рынок, с другой, задача правительства Китая в последние десятилетия заключалась в том, чтобы эта орава работала и сама себя этим рынком кормила. При этом вопрос о цене рабочей силы – из разряда второсте­ пенных, каким долгое время был и вопрос о качестве. Но времена меняются. Десять лет назад слово «китайское» в русском языке было нарицательным – очень дешево, но на один раз. Сегодня это не совсем так. Из-за того, что в Ки­ тай выводят свои производства (в том числе и нау­коемкие) мировые бренды, здесь могут сделать все – от дешевых пластиковых игрушек до высокотехнологичных подде­ лок модных технических новинок. Но именно в этом все­ объемлющем «все» заключаются не только выгоды, но и опасные моменты для иностранного предпринимателя.

82

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

Ваш дом за рубежом апрель 2011 83 www.vd-zr.ru

Свое дело

Как выбрать из «всего»? Бизнесмен Александр убежден, что предпринимателям «мелким» и «средним» есть смысл заниматься в Китае закупками тех товаров, которые имеют спрос у какой-то конкретной группы покупателей. «Ширпотреб огромны­ ми количествами производят в Китае или заказывают для поставки в Россию и другие страны крупные бренды и тор­ говые сети, – делится Александр. – Мелкий закупщик не может конкурировать в закупке сантехники или предме­ тов для интерьера – у него не те объемы. В лучшем случае владелец палатки на строительном рынке окупит затраты и получит небольшой доход – ровно на жизнь». Предпри­ ниматель поизучал ситуацию и понял, что ему выгодно найти товар, которым занимается крупный поставщик, и продавать его через интернет-магазин. Александр мно­ го лет занимается спортом, изучил несколько видов еди­ ноборств. «Однажды я обнаружил сносное по качеству и дешевое спортивное оборудование. Первая же партия фехтовальных масок разошлась «на ура!», – рассказывает он. – Да, они проще и грубее, но существенно, иногда раза в два, дешевле продукции европейских производителей. При этом они точно также проходят контроль на требо­ вания безопасности. Мои покупатели – это спортсменылюбители и спортсмены-ветераны, которых в больших городах достаточно. Если профессиональные спортсмены покупают английское или немецкое оборудование, кото­ рое иногда тоже сделано в Китае, но под маркой бренда, то любители сознательно покупают китайское. Причина – цена, например, защитная куртка стоит $100, а не 200– 300». Из новых направлений, которые пробует Александр, – спортивные сувениры. В Россию приходит мода на здоро­ вый образ жизни и шуточные кубки все больше пользуют­ ся спросом. Пример Александра – это если начинать дело с нуля. Но таких очень много. Нельзя не упомянуть о целом рынке подделок известных мировых брендов, которые распространяются через Интернет, и включает в себя от копий швейцарских часов и итальянских сумок до копий телефонов или планшетов. Эти товары могут быть слож­ ны в перевозке, но зато мало весят и дорого стоят. Что касается более масштабного бизнеса, то сейчас до­ статочно много случаев «переориентации» на восток, ког­

84

с которыми довелось побеседовать, говорили о том, что в Китай нужно идти с четким планом. Это значит, что нужно очень въедливо вникать в подробности. Иначе можно упустить важные мелочи. Например, случались абсолютно курьезные ситуации, когда закупщики не узнавали срок годности товара, и он приходил в негод­ ность еще до поставки в магазины или из-за неправиль­ но подобранной упаковки приходил в негодном виде.

Обосноваться в «зоне» Бизнес и производство в КНР регулируются множест­ вом законов, которые во многом зависят от конкретной провинции или статуса экономической зоны. Поэтому каждому новичку требуется грамотная консультация. Консультантов лучше искать так же, как и партнеров – по рекомендациям (одной рекомендации недоста­ точно, следует тщательно наводить справки). Андрей Левкович рекомендует приехать в Пекин, в русский район – ходить, знакомиться, обзаводиться личными контактами и связями. Важная особенность страны – сочетание капитализма с коммунизмом. В Китае достаточно много ограничений для иностранцев. Именно поэтому, несмотря на рекла­ му китайской недвижимости, ее приобретают только те, кому необходимо жить в стране. Недвижимость как ин­ вестицию, например ресторан или гостиницу, здесь мало кто рассматривает всерьез – опасаются связываться дол­ госрочными обязательствами. К тому же это достаточно сложно с точки зрения оформления документов.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011

На 2 сантиметра «Россиянина, первый раз попавшего в Китай, непре­ менно поразит то, насколько отличается его представле­ ние о стране и уровне развития от реального положения дел, – говорит Филипп Фильчаков. – Вряд ли какие-то не­ Ваш дом за рубежом апрель 2011 85 www.vd-zr.ru

Свое дело

Свое дело

да дома уже налажена сеть сбыта. «Выгодно покупать в Китае то, что вы можете продавать в России. А покупать в Китае выгоднее все, по сравнению с закупками в России, – говорит Филипп Фильчаков, генеральный директор Ассо­ циации Российско-китайского экономического cотрудни­ чества. – Тенденция такова, что российские бизнесмены стараются переключить свой бизнес на поставки из Китая вместо производства в России». Эксперт рассказывает, что и многие компании, которые приобретали товар у оптови­ ков в России, стремятся заключить прямые договора. Пос­ кольку известен рынок сбыта и есть определенный объем закупок, можно планировать закупку напрямую с учетом срока производства, доставки и логистических затрат. У Андрея Левковича – как раз такой пример, он занима­ ется поставкой в Россию мягких игрушек. В России ди­ зайнер разрабатывает модели и создает образцы, которые отправляются в Китай. А там – массовое производство. «Пробовали шить в России – очень дорого получается, и, конечно, технология. У нас, если нужно что-то изме­ нить, – очень долго получается, а у них – все очень быстро!

– поясняет Андрей. – Буквально по звонку – сказали, что нужно увеличить, например, карманы. Следующая пар­ тия приходит уже с большими карманами». «Хочется посоветовать, чтобы предприниматели, ко­ торые решились переключиться на прямые закупки или организацию производства в Китае, уделяли внимание мелочам. Некоторые вещи, которые кажутся очевидны­ ми, могут не оказаться таковыми для китайского произ­ водителя», – говорит Филипп Фильчаков. Все эксперты,

Из самых популярных форм организаций среди иностранцев – это представительство и предприятие со стопроцентными инвестициями. Возможна также и организация совместного предприятия (СП), но оно выгодно далеко не всем. Представительство – это самый дешевый способ, ко­ торый не требует капиталовложений. Но у него есть особенность – представительство не может получать денежные средства, а следовательно, его функционал ограничен. При этом представительство также платит (посредством материнской компании) подоходный на­ лог, налог на инвестиции и некоторые другие сборы (примерно 10% от расходов представительства). Предприятие со стопроцентными инвестициями – хит­ рый способ привлечь в страну как можно больше денег. Но главное – это работает. «Важным отличием является то, что уставной капитал в Китае – это не условность в размере 10 000 рублей, а гораздо большая сумма, которой компа­ ния гарантирует исполнение своих обязательств, как и в России, юридическое лицо несет ответственность в разме­ ре уставного капитала», – поясняет Филипп Фильчаков. На уровне законодательства обозначено, что требуется уставной фонд предприятия со стопроцентными инвести­ циями – $200 000. Однако 70% может быть ввезено как оборудование. Обычно такие предприятия организовы­ вают в особой экономической зоне, поскольку там присутс­ твуют весомые налоговые льготы. Но, вообще, предпри­ ятиям со стопроцентными иностранными инвестициями повсеместно даются «налоговые каникулы» по налогу на прибыль. По всей территории КНР находятся зоны с осо­ быми экономическими статусами, которые дают бизнес­ менам особые преимущества. Существует множество ви­ дов таких зон. Например, «специальная экономическая зона» (СЭЗ) – Шэньчжэнь, Сямэнь, Хайнань, Шаньтоу и Чжухай. Здесь действует сниженная ставка НДС – 15%. Другой пример – «открытые города» в центрах провинций или в приграничных зонах, где действуют налоговые льго­ ты, принятые местными властями, «зоны развития высо­ ких технологий» – предоставляют налоговые льготы ин­ весторам в области высоких технологий, «зоны развития экономики и техники» – широко представлены на севере Китая, характеризуются льготной ставкой на прибыль в 15% на первые 10 лет существования предприятия. Су­ ществует и множество других зон: местного уровня, част­ ные инвестиционные, свободные торговые и т. п. Наиболее характерные льготы – половинная ставка НДС (общая – 33%), освобождение от платежей за пользование землей и «налоговые каникулы» на какой-либо срок. Также есть специальные льготы для высокотехнологичных сфер, на­ пример для IT или фармацевтики. Необходимо знать, что если вы, иностранец, организовываете в Китае производ­ ство, то возможности реализации продукции на внутрен­ нем рынке ограничены – обычно не менее 50% продукции должно уходить на экспорт. Вступление Китая в ВТО даст немного больше возможностей на этот счет, но будет про­ ходить постепенно, в течение нескольких лет.

Свое дело

приятные впечатления могут ожидать человека, приехав­ шего в Китай, если только у него нет проблем с желудком. Все-таки пища может показаться довольно необычной». Церемонность, выдержанность, изощренность – все то, что характеризует стиль переговоров, за многие со­ тни лет выработанный китайскими купцами. «Комму­ нистический режим не смог это изменить. И вы не смо­ жете – наблюдайте спектакль!» – советует Александр. Переговоры с китайской стороной увлекательны и часто напоминают смесь драматической постановки со страте­ гической игрой. Случалось, что переговоры затевались только для того, чтобы выведать нужную информацию, но такие крайние случаи – редкость. Задача заоблачно завышенных «первых цен» и длительных перегово­ров – утомить партнера и тем самым получить более выгодные для себя условия. Как противодействие – рас­ слабиться и сделать вид, что уходите к конкурентам – конкуренция в Китае очень велика. «Они торгуются, как везде на Востоке, выставляют сначала очень высокую цену, – рассказывает Андрей Левкович. – У них политика такая, и нужно торговать­ ся в любом случае. Но! Если очень сильно сбивать цену, то они все равно на нее согласятся, а потом будут думать, как выполнить заказ, потому что очень боятся потерять клиента. В поисках выхода из ситуации начинают обма­ нывать – материал нам другой ставили или делали на 2 см короче. Поэтому торговаться нужно в разумных пре­ делах, прикидывая реальную стоимость производства». «Что касается бизнес-этикета, есть масса тонкостей, но никто не ждет четкого исполнения всех формальностей.

86

Китайцы не столь скрупулезно относятся к этим деталям. Пожалуй, единственное, что необходимо четко знать, – это то, что визитки подаются и принимаются двумя ру­ ками», – рассказывает Филипп. Общепринятые нормы – нельзя показывать или щелкать пальцами, не стоит об­ ращаться по имени – должность или фамилия, например «господин директор» или «господин Кан», подарки пар­ тнерам должны быть достойными, но не слишком доро­ гими и должны быть привезены из страны, откуда при­ ехал гость. Надо учесть, что в Китае особое отношение к цветам и числам. Например, при выборе подарков сле­ дует избегать черного и белого (траурные цвета) – лучше красный и золотой (символы богатства), не дарить часы (в некоторых местностях омоним слова «смерть») и цве­ ты (дарят больным и выздоравливающим). Ментальные отличия касаются не только иностранцев. Например, сильно отличаются жители севера и юга КНР, центра и запада. У всех разные диалекты, привычки, обычаи. Одна из черт, с которой придется столкнуться, – недоверчивость. Например, в одной местности с иност­ ранцем могут общаться вежливее и более доверительно, чем с китайцем из другой местности. Например, за жи­ телями северных провинций водится слава ловкачей, а южане более законопослушны, зато менее сговорчивы, сложнее идут на уступки. Или же жители провинции мо­ гут не принять соотечественника, который долгое время прожил вне родины, – по своим внутренним убеждени­ ям. То есть, с одной стороны, без проводника, консуль­ танта и переводчика не обойтись, с другой – его персона может вызвать у партнеров вопросы.

Ваш дом за рубежом www.vd-zr.ru

апрель 2011