Economisch Bureau Nederland Frank Rijkers | +31 (0) 20 628 64 37
Agrarisch - Sector update 19 juni 2015
Landbouwgrond wordt meer een productiemiddel
Groei van de prijs voor landbouwgrond zal afvlakken en meer volatiliteit gaan vertonen Rendement gaat in toenemende mate de prijs van landbouwgrond bepalen Afvlakkende grondprijzen kunnen positief uitpakken voor agrarische bedrijfsvoering Grote regionale verschillen met toenemende kansen voor regio Noord
Terwijl een groot gedeelte van de onroerend goed markt tijdens de crisisjaren in een impasse is gekomen door minder transacties en dalende prijzen, heeft de markt voor landbouwgrond zich hier volledig aan onttrokken. In de periode 20082014 is de gemiddelde prijs voor landbouwgrond met 6,9% per jaar toegenomen. De gemiddelde prijs betaald voor landbouwgrond kwam over 2014 uit op EUR 53.635 per hectare volgens gegevens van het kadaster. De gemiddelde prijs is hiermee verveertienvoudigd over de afgelopen vijftig jaar (zie figuur 1). Prijspieken door economische voorspoed De grondprijsontwikkeling wordt sinds begin jaren ’70 van de vorige eeuw gekenmerkt door een trendmatige stijging met enkele forse uitschieters. In de periode 1972-1978 stegen de prijzen met gemiddeld 25% per jaar. Deze stijging had met name te maken met oplopende
prijs voor ruwe bouwgrond door een toenemende vraag naar koopwoningen en een hoge inflatie. De daaropvolgende laagconjunctuur begin jaren ’80 zorgde voor een correctie in de markt voor landbouwgrond. De prijzen namen weer af, maar bleven hoog, doordat er blijvend minder beschikbare grond is. Figuur 1: Prijsontwikkeling landbouwgrond Bron: Kadaster, LEI 60.000 50.000 40.000 30.000
EUR / hectare
Historisch perspectief
20.000 10.000 0
'65 '70 '75 '80 '85 '90 '95 '00 '05 '10
Na een decennium van relatieve rust op de markt begon de grondprijs in de tweede helft van de jaren ’90 weer in rap tempo toe te nemen. In de periode 1995-2001 steeg de prijs met gemiddeld 11% per jaar. Een aantrekkende woningmarkt en lage rentestanden dreven de prijs omhoog. Deze prijsstijging kwam ten einde in 2002 als gevolg van economische achteruitgang na het knappen van de internetbubbel. Een nieuwe dynamiek? Een nieuwe prijsstijging van landbouwgrond kwam op gang in 2006. De wederom aantrekkende woningmarkt, lage rentestanden, de aankondiging van het afschaffen van het melkquotum per 2015 en verbeterde rendementen in de akkerbouw en melkveehouderij zorgden toen voor een toenemende vraag naar landbouwgrond. Hierdoor stegen de prijzen in de periode 20062009 met gemiddeld ruim 12% per jaar. Nadat deze stijging in 2010 afvlakte als gevolg van de economische malaise en financieel mindere jaren in de melkveehouderij (2009) en de akkerbouw (2011), leek een nieuwe prijsdaling op handen te zijn. Echter het tegendeel gebeurde. In de periode vanaf 2010 zijn de prijzen van landbouwgrond verder toegenomen, echter is de prijsstijging wel wat afgevlakt. Over de afgelopen 5 jaar zijn de prijzen met gemiddeld 3% per jaar gestegen met name als
gevolg van herstelde rendementen in de sector. Hierdoor lijkt er een nieuwe dynamiek in de markt te zijn gekomen die zich onafhankelijk beweegt van de conjuncturele ontwikkeling en het aantal woningtransacties in ons land (figuur 2). Hierbij dient opgemerkt te worden dat de agrarische sector zich weinig conjunctuurgevoelig gedraagt en tot de minst geraakte sectoren behoort. In 2014 is de toegevoegde waarde van de sector als geheel alweer boven pré-crisis niveau. Figuur 2: Woningverkopen versus grondprijs Bron: CBS, Kadaster, LEI
250
60 50
200
40 150 30 100 20 50
10
0
0 1995
1998
2001
2004
2007
2010
2013
aantal verkochte woningen x 1.000 (l.as) grondprijs per hectare x EUR 1.000 (r.as)
Regionale verhoudingen Op regionaal niveau laat de ontwikkeling van de grondprijzen flinke verschillen zien. De verschillen tussen de regio’s komen tot stand door diverse factoren. Bodemkwaliteit, bedrijfstypen,
overheidsbeslissingen, bedrijfsdichtheid en de economische ontwikkeling zijn de factoren die voor de grootste verschillen zorgen als afgeleide van vraag en aanbod. Tussen de vier regio’s (noord, zuid, oost, west) zitten verschillen van wel 25% tussen de gemiddelde prijzen. Regio Noord Gemiddeld genomen zijn de grondprijzen in regio Noord lager dan in de rest van Nederland. Ruime beschikbaarheid van grotere kavels bij een vrij constante vraag zorgen voor lagere prijzen dan elders in het land. Bovendien is de hoeveelheid grasland in verhouding groter dan in andere landsdelen. Doordat voor grasland doorgaans minder wordt betaald dan voor (akker)bouwland heeft dit ook een uitwerking op de gemiddelde prijs, maar niet op het gemiddelde stijgingspercentage. De ontwikkeling van de prijs loopt hier procentueel in lijn met de gemiddelde prijsstijging op nationaal niveau. Regio West In deze regio is het minste areaal landbouwgrond beschikbaar ten opzichte van alle regio’s gemeten in totale omvang. Doordat er ook minder bedrijven aanwezig zijn in deze regio heeft dit niet direct tot gevolg dat de prijzen op een hoger niveau liggen. Onderlinge verschillen binnen deze regio zijn groot. Zo wordt er in de directe
omgeving van de Randstad tot wel 100% meer betaald voor een hectare landbouwgrond ten opzichte van de regio Texel en Land van Zijpe, waar de prijzen op het gemiddeld laagste niveau van de regio liggen. In de overige gebieden binnen regio west ligt de prijs gemiddeld tussen de prijs van deze twee gebieden in. Figuur 3: Grondprijs per hectare in vier regio’s Bron: Kadaster, bewerking ABN AMRO
Regio Oost In regio Oost wordt het gemiddelde prijsniveau fors omhoog gehaald door transacties in de IJselmeerpolders. Gemiddelde prijzen liggen hier op het
hoogste niveau landelijk en komen uit boven de EUR 75.000,- per hectare. De overige gebieden in regio Oost blijven tot wel 30% achter bij deze prijs. Daarnaast zijn de verschillen binnen de diverse gebieden in de regio erg groot. Zo loopt de prijs in het rivierengebied alleen al uiteen tussen de 40 en 85 duizend euro per hectare. Met name zware kleigrond in het boom- en fruitteelt gebied rondom de Betuwe zorgen voor fors oplopende prijzen in deze streek. In deze deelsectoren wordt meer rendement per hectare behaald op dit grondtype. Daarnaast groeit de schaarste. Hierdoor is men bereid er meer voor te betalen. Regio Zuid Regio Zuid is de duurste regio van het land. De gemiddelde transactieprijs ligt hier momenteel boven de EUR 60.000 per hectare landbouwgrond. Met name kwalitatief goede grond in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied alsmede schaarse grond in de regio Zuidoost-Brabant zorgen hier voor een forse stijging van de gemiddelde prijs. Daarnaast neemt het aantal transacties in deze regio toe terwijl het aanbod daalt.
Prijsbepalende factoren Uit voorgaande blijkt dat de grondprijs niet louter door directe vraag en aanbod wordt bepaald. Er spelen diverse mechanismen
die de prijs (mede) bepalen. Wat zijn dan factoren die invloed hebben op de prijs van landbouwgrond? Rendement Een belangrijke factor voor de waardeontwikkeling van landbouwgrond betreft het rendement in de met name grondgebonden agrarische deelsectoren. Immers, indien er geen geld wordt verdiend kan er ook niet geĂŻnvesteerd worden en als de investeringen uitblijven zal dit gevolgen hebben voor de prijs. Schaalvergroting cq bedrijvendemografie Ondernemers zijn continu bezig met het maken van efficiencyslagen om de kostprijs blijvend te verlagen. Deze weg zijn de agrarisch ondernemers blijvend ingeslagen om te kunnen concurreren op de internationale markt. Randvoorwaarden van de schaalvergroting zijn voor de grondgebonden sectoren onder meer het hebben van voldoende grond om zo efficiĂŤnt mogelijk gebruik te kunnen maken van de inzet van bedrijfsmiddelen. Verdere schaalvergroting zal dus automatisch leiden tot meer vraag naar grond binnen diverse branches van de agrarische sector. Het aanbod wordt hier mede bepaald door het aantal stoppende ondernemers. Dit aantal neemt al jaren toe en de verwachting is dat dit de komende jaren doorzet. Hierdoor zal het aanbod grond op de markt toenemen.
Een gevolg van de schaalvergroting is ook dat een kleiner wordende groep bedrijven/ondernemers bepaalt hoe de middelen (lees grond) worden ingezet. Wet- en regelgeving Belemmerende of juist stimulerende maatregelen vanuit verschillende overheidsorganen kunnen de vraag naar grond stimuleren of afremmen. Het meest recente voorbeeld van maatregelen op het gebied van wet- en regelgeving met een duidelijke impact op de grondmarkt is de onlangs gepresenteerde wet verantwoorde groei melkveehouderij en AmvB. Het kabinet heeft bredere ambities voor een duurzame toekomst van de veehouderij. Grondgebondenheid speelt hierin een voorname rol. Economische ontwikkeling Zoals eerder al aangegeven heeft de ontwikkeling van de grondprijs ook te maken met de ontwikkeling van de macro-economie. Een aantrekkende woningmarkt laat historisch zien dat er ook meer vraag naar ruwe landbouwgrond komt om te ontwikkelen voor bouwactiviteiten en infrastructurele verbeteringen. Daarnaast draagt de ontwikkeling van de rentestand en de hoogte van de inflatie bij aan het wel of niet investeren in landbouwgrond. Grote grondbeleggers als ASR Vastgoed en Fagoed hebben in de afgelopen
Internationale ontwikkelingen In ons omringende landen ligt de grondprijs op een consequent lager niveau. In landen als Duitsland en Frankrijk,
belangrijke
Europese
producenten
schommelt de prijs tussen EUR 10.000 – 20.000 per hectare. Hiertegenover staat ook dat de productie opbrengsten per hectare minder zijn, doordat het land kwalitatief minder is en er meer beschikbaar is. De situatie in Nederland wordt soms vergeleken met die in Denemarken. In Denemarken steeg de prijs van landbouwgrond voor 2008 naar Nederlandse waarden. Daarna klapte de markt echter in één keer in elkaar en halveerden de prijzen. Reden voor de stijging en later de daling liggen in elkaars verlengde. De grondprijs liep op doordat veel buitenlandse boeren de Deense markt betraden vanwege gunstige omstandigheden. Hierdoor liep de prijs fors op. Toen echter de financiële crisis toesloeg en het lastiger werd om landbouwgrond te financieren haakten veel buitenlandse investeerders af
en
daardoor
knapte
de
prijsbubbel
in
Denemarken.
jaren minder kunnen investeren, omdat de beschikbaarheid van geld was afgenomen. De conjuncturele ontwikkeling is dus ook van invloed op de prijzen van landbouwgrond in Nederland. Emotie Naast de genoemde factoren is een historisch belangrijke factor ook emotie. “Buurmans grond, komt maar één keer te koop” is een veel gehoorde kreet in de agrarische sector als de boeren de hoogte van de transactieprijs willen verdedigen. Dat deze uitspraak meestal geen hout snijdt, doordat er na aankoop weer een nieuwe buurman verschijnt wordt in dergelijke gevallen buiten beschouwing gelaten. Een ander aspect van “emotionele” grondaankoop heeft te maken met de aankoop van landbouwgrond als belegging voor de toekomst. Ondernemers in de grondgebonden sectoren bouwen met de grondposities ook een pensioenvoorziening op. Door de professionalisering in de sector verdwijnt emotie als rationale wel meer naar de achtergrond.
Figuur 4: Internationale ontwikkelingen grondprijs Bron: LEI, bewerking ABN AMRO
Naast de genoemde factoren zijn er uiteraard nog meerdere factoren die invloed hebben op de grondprijs. Wat te denken van lokale prijsopdrijvende partijen zoals agrarische ondernemers met groeiambitie, beleggers of juist belemmerende instanties. Echter de hierboven genoemde factoren hebben de meeste invloed op de hoogte van de landbouwgrond prijzen.
Toekomstverwachtingen Dat de grondprijs zich niet in de huidige lijn kan blijven ontwikkelen dat moge duidelijk zijn. Hoge prijzen voor landbouwgrond werken immers kostprijsverhogend en drukken daarmee op het rendement van de ondernemers. Ondernemers rechtvaardigen de hoge aanschafprijs nu doordat de kosten uitgesmeerd kunnen worden over het totaal aanwezige areaal, waarvan het grootste gedeelte vaak voor een vele lagere waarde is verkregen. En ondanks dat er nog voldoende grond aanwezig is om de aankoopprijs mee te verrekenen neemt het totaal wel af. Gaat de grondprijs dan dalen? Doordat de huidige grondprijzen het rendement negatief beïnvloeden en daarmee de bedrijfsontwikkeling belemmert is het de verwachting dat de groei van de prijs zal afvlakken. Hierbij is het tevens de verwachting dat er meer volatiliteit in de grondmarkt gaat komen door de jaren heen. Ondernemers in de agrarische sector gaan hun grondposities meer bepalen op basis van het gemaakte of verwacht rendement. Slechte opbrengstprijzen in de akkerbouw en/of melkveehouderij zullen ondernemers remmen in hun investeringsbeslissing. Hierdoor zullen grondtransacties uitblijven,
waardoor bij een gelijkblijvend aanbod de prijs zal dalen. Omgekeerd gebeurt hetzelfde op het moment dat opbrengstprijzen toenemen. Investeringen in landbouwgrond zullen door agrarisch ondernemers meer vanuit de insteek gedaan worden dat grond één van productiemiddelen is en minder als belegging voor de toekomst. Daarnaast kan de toenemende schaalvergroting ervoor zorgen dat de prijsverschillen tussen de verschillende regio’s meer gaan afnemen. Grotere percelen zijn in trek vanwege efficiencydruk. Hierdoor overwegen meer ondernemers in de sector een trek naar het noorden van het land, waar de percelen doorgaans groter zijn en lager geprijsd. Het aantal transacties in deze regio zien we de laatste jaren al fors toenemen. De prijs kan daardoor in deze regio oplopen, terwijl dat in andere regio’s niet het geval hoeft te zijn. De toekomstig agrarisch ondernemer kan minder “verrekenen” Naast de verwachting dat grondaankoop meer afhankelijk wordt van het rendement in de met name grondgebonden agrarische sector gaat ook de eigendomsoverdracht op de nieuwe generatie een drukkend effect op de prijs
hebben. Enerzijds neemt het aantal jonge ondernemers af. Hierdoor komt dus ook op termijn minder vraag naar grond terwijl het aanbod vanuit de stakende ondernemers fors blijft. Daarnaast hebben jonge ondernemers niet de “luxe” dat zij de hoge kosten van nieuw aan te kopen grond kunnen verrekenen met reeds in bezit zijnde grond. Ondanks dat zij het vaak tegen een gereduceerde prijs kunnen overnemen van de vorige generatie. Hierdoor is alle grond relatief duur, waardoor enerzijds vanuit de financierbaarheid en anderzijds vanuit het rendementsperspectief minder grond aangekocht kan worden. Hierdoor komt de prijs onder druk te staan, omdat er minder transacties zullen zijn bij een gelijkblijvend aanbod. Alternatieven voor de jonge ondernemers zijn het huren van de grond van de vorige generatie (meestal ouders) of pachten van derden. Nadeel is dat hierdoor geen kapitaal wordt opgebouwd en dat het daardoor lastiger is om investeringen in overige activa te doen. Bovendien speelt hierbij ook nog dat huur/pachtprijzen hoger worden.
Economisch Bureau | Nederland Contactgegevens ABN AMRO | Economisch Bureau Nederland: Aandachtsgebied
Telefoonnummer:
E-mailadres:
Jacques van de Wal (hoofd)
Algemeen
020 628 0499
jacques.van.de.wal@nl.abnamro.com
Eric Huliselan
Zakelijke Dienstverlening
020 628 2138
eric.huliselan@nl.abnamro.com
Casper Burgering
Industrie (w.o. industriﾃｫle materialen)
020 383 2693
casper.burgering@nl.abnamro.com
Nadia Menkveld
Transport & Logistiek
020 628 6441
Nadia.menkveld@nl.abnamro.com
Frank Rijkers
Agrarisch, Food, Agrarische grondstoffen
020 628 6437
frank.rijkers@nl.abnamro.com
Vacant
Retail, TMT
Hans van Cleef
Olie & Gas
020 343 4679
hans.van.cleef@nl.abnamro.com
Madeline Buijs
Bouw, Real Estate
020-383 8201
madeline.buijs@nl.abnamro.com
Nico Klene
Macro-economie
020-625 4204
nico.klene@nl.abnamro.com
Philip Bokeloh
Woningmarkt, Macro-economie
020-383 2657
philip.bokeloh@nl.abnamro.com
Theo de Kort
Informatieanalist, Autoretail
020 628 0489
theo.de.kort@nl.abnamro.com
Volg ons ook op Twitter: @ABNAMROeconomen Disclaimer This document has been prepared by ABN AMRO. It is solely intended to provide financial and general information on the agricultural market. The information in this document is strictly proprietary and is being supplied to you solely for your information. It may not (in whole or in part) be reproduced, distributed or passed to a third party or used for any other purposes than stated above. This document is informative in nature and does not constitute an offer of securities to the public, nor a solicitation to make such an offer. No reliance may be placed for any purposes whatsoever on the information, opinions, forecasts and assumptions contained in the document or on its completeness, accuracy or fairness. No representation or warranty, express or implied, is given by or on behalf of ABN AMRO, or any of its directors, officers, agents, affiliates, group companies, or employees as to the accuracy or completeness of the information contained in this document and no liability is accepted for any loss, arising, directly or indirectly, from any use of such information. The views and opinions expressed herein may be subject to change at any given time and ABN AMRO is under no obligation to update the information contained in this document after the date thereof. Before investing in any product of ABN AMRO Bank N.V., you should obtain information on various financial and other risks and any possible restrictions that you and your investments activities may encounter under applicable laws and regulations. If, after reading this document, you consider investing in a product, you are advised to discuss such an investment with your relationship manager or personal advisor and check whether the relevant product 窶田onsidering the risks involved- is appropriate within your investment activities. The value of your investments may fluctuate. Past performance is no guarantee for future returns. ABN AMRO reserves the right to make amendments to this material.
ﾂｩ ABN AMRO, 2015