4 minute read
Aspectos legales del régimen de propiedad en condominio
Por: Lic. Einar Vázquez Guillén
Advertisement
Al hablar de condominio o régimen en condómino hablamos de una sociedad de comerciantes o vecinos que comparten algo el común, ya sean instalaciones, edificios o fraccionamientos comerciales o habitaciones; pero ¿qué hay más detrás de este régimen?
Pues bien, es el aprovechamiento del área exclusiva (privada) y el beneficio de áreas comunes que de cierta forma son públicas o bien de todos los condóminos, En concordancia al derecho civil un condominio existe cuando una propiedad es compartida por dos o más personas. En términos inmobiliarios existen varios tipos:
Condominio vertical, es el inmueble construido en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa, es decir, departamentos y derechos de copropiedad donde las áreas comunes son consideradas parte del condominio.
Condominio horizontal, es el que se forma por inmuebles construidos horizontalmente en los que el condómino tiene derecho de uso exclusivo de una parte de un terreno y es propietario de la casa construida en ese terreno, y mantiene copropiedad para uso y disfrute de áreas e instalaciones comunes como amenidades, calles, pasillos, caminos etc; y
Condominio mixto que es el que está formado por condominios verticales y horizontales; estos tres pueden ser habitacionales, comerciales, o de uso industrial como lo son algunos parques industriales que gozan de esa cualidad o de uso mixto.
Ahora bien, todo condominio legalmente constituido debe contar un con régimen de propiedad en condominio en el que los propietarios del inmueble manifiestan su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento.
Este régimen debe constituirse ante notario público y quedar formalizado en una escritura pública, que se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad para que genere sus efectos legales correspondientes, ya sea como una AC; la cual como toda sociedad es de libre asociación, esto no obliga a ningún vecino adherirse a ella como tal, es por eso que lo idea es al momento de hacer la compra venta tener adherida la misma en ese momento como condición para adquirir el inmueble; ya que como sabemos el inmueble es el que formará parte del condominio. Los aspectos legales más importantes de un régimen en condómino es la asociación tiene personalidad propia, y cuentan con derechos y obligaciones, así como con facultades para contratar, registrar ante el seguro social a trabajadores propios, contratar servicios, y ser representados en un juicio y lo más importante; son susceptibles de ejercer acciones legales contra aquel condómino que deba cuotas de mantenimiento o dañe estructuralmente propiedad de condominio etc.
En el aspecto fiscal los condominios se rigen de la siguiente manera: Una gran parte de los regímenes, se manejan como AC y por lo tanto reciben ese tratamiento fiscal.
El objetivo que de manera general persiguen este tipo de AC son el beneficio común de todos los socios, los cuales disfrutan bienes y áreas comunes de un inmueble y, por lo tanto, todos
Mensualmente aportan una cuota, la cual se destina al mantenimiento del inmueble en sus partes comunes, al mantenimiento de jardinería, estacionamientos, alumbrado, vigilancia, etc.
En ocasiones la misma tesorería es quien administra (mediante una cuota especial) y da mantenimiento interno a los inmuebles, cuando estos son rentados a terceros.
Al igual que en todas las Personas Morales, cada año celebran una reunión ordinaria en la que se dan los informes de la administración y la tesorería, y se establecen nuevos acuerdos, especialmente los relacionados con el incremento las cuotas de mantenimiento, en pocas palabras el régimen de condominio puede llegar a carecer de cierta forma de personalidad jurídica propia (excepto por en el Estado de Jalisco), por lo que no es sujeto del Impuesto sobre la Renta y el Impuesto al Valor Agregado.
La Secretaría de Hacienda y Crédito Público, por medio de la Resolución Miscelánea emitió para el ejercicio fiscal de 2003 la Regla 3.6.4 misma que después se incorporó al texto del artículo 25 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y la regla de Resolución Miscelánea 5.2.6 para aclarar que el régimen de condominio no es contribuyente en el IS.R. e I.V.A. y para que los condominios puedan deducir los gastos comunes y acreditar el IVA de dichos gastos por no ser estrictamente necesario ya que no persigue un enriquecimiento o una razón de negocios.
Mi recomendación para los condóminos es que contraten prestadores de servicios profesionales para su administración o bien asesores legales para llevar toda una revisión legal de su correcto funcionamiento ya que solo así podrán dejar de lado el sentido vecinal y poder apegarse a un tercero ajeno que tenga facultades sobre los condóminos evitando así los roces, problemas legales y facilitando la administración económica de las cuotas.
Lic. Einar Vázquez Guillén
Coordinador Jurídico de SMA Constulting Group.
Licenciado en Derecho por Universidad la Concordia Campus Aguascalientes (2008-2012).
Maestrante en Derecho Procesal Laboral y Seguridad Social. Centro de Estudios de Posgrados (2019-2021).
DESPACHO
Monte Everest No. 95 Bosques del Prado Norte, Aguascalientes, Aguascalientes Teléfono: 449 168 8429 Correo: evazquez@smaconsultinggroup.com.mx Web: www.smaconsultinggroup.com.mx
