머리말
지피지기(知彼知己)면 백전백승(百戰百勝)! 어느 시험이든 그 시험의 출제방향을 알면 합격을 향한 길의 절반은 이미 와 있는 것이 라고 생각합니다. 공인중개사 시험을 준비하시는 경우도 마찬가지 입니다. 특히 공인중개 사 시험은 이전 기출문제의 지문이 약간 변형된 형태로 매년 출제되는 경우가 많기 때문 에 더욱더 기출문제를 확인하고 자신의 것으로 만드는 작업이 필요합니다. 하지만 시중의 교재에는 기출문제만을 별도로 확인하기가 번거롭고 이에 대한 강좌도 별도로 마련되어 있지 않아 이를 소홀히 하는 수험생 분들이 많은 것 같아 기본서와는 별 도로 기출문제집을 만들게 되었습니다.
이 책의 특징 1. 최근의 출제경향이 잘 반영된 제16회 기출문제부터 제26회 기출문제까지, 총 11 회 분량의 기출문제를 수록하여 최근의 출제경향이 어떤 방향으로 변화되었는가 를 확인할 수 있도록 하였습니다. 2. 기본서의 목차에 맞추어 문제를 배열하여 기본서의 체계를 세우는 수단으로 활용할 수 있도록 하였습니다. 3. 불필요하고 장황한 해설을 피하고, 꼭 필요한 핵심만을 해설함으로써 지루하지 않게 기출문제를 접할 수 있도록 하였습니다. 4. 유사한 문제를 연속 배열하여 그 중요성을 피부로 느낄 수 있도록 하였습니다. 5. 여러 부분을 아우르는 문제는 파트별로 맨 앞 또는 맨 뒤에 배치하여, 문제 인식의 효 율성을 도모하였습니다. 6. 동일한 유형의 계산문제를 반복적으로 풀어볼 수 있도록 구성하여 풀이방법을 익히는 것뿐만 아니라 빠른 시간 내에 풀 수 있도록 하였습니다.
이 책을 통한 학습방법 1. 우선 기본서를 일독하시기를 권합니다. 처음부터 기출문제를 풀어 보려고 한다면 깊은 좌절감만을 느끼게 될 것입니다. 따라서 기본서 최소한 1회독, 기본강의 최소한 1회 수 강 후 기출문제를 접하시길 바랍니다. 2. 우선 사례형 문제(갑, 을, 병이 등장하는 문제)를 배제한 채, 단순 암기형이나, 이론형 문제를 해결하시기 바랍니다. 이때 사례형을 맛보기로 한두 문제 풀어보시는 것도 괜찮 습니다. 3. 어느 정도 자신감(?)이 생기시면(5~6월경이 될 것입니다.) 그 때 본격적으로 사례형 문제로 접근하시기 바랍니다. 결국 기출문제집을 최소 2회독을 하셔야 합니다. 4. 해결하지 못한 문제, 계속 틀리는 문제, 자신이 없는 문제(찍어서 맞은 문제 등), 자주 등장하는 문제 등은 별도로 표시하여 시험 직전에 반드시 확인하시기 바랍니다. 5. 판례는 사안에 따라 구체적으로 그 결론을 달리 할 수 있으므로 ‘판례에 의함’으로 되어 있는 문제는 그 결론을 정확하게 숙지하셔야 합니다.
공인중개사 시험은 만만하게 합격할 수 있는 시험은 아닙니다. 그러나 정복 못할 시험 도 아닙니다. 치밀하게 계획하시고, 시험 당일까지 초심을 잃지 않고 노력하신다면 누구라 도 합격하실 수 있는 시험입니다. 다만 시험을 준비하시는 분들 중 안타깝게도 시험과 전 혀 상관없는 부분에 고민하시는 분들을 많이 봐 왔습니다. 이 책은 이러한 분 들을 포함 하여 공인중개사 시험을 합격하고자 노력하시는 분들에게 최소한의 노력으로 최대의 효과 를 거둘 수 있는 방향을 제시해 드릴 것입니다. 모쪼록 이 책이 합격의 길을 멀리 돌아가 지 않고 바로 가실 수 있는 방향타가 되기를 기원합니다.
2016년 3월 편저자 올림
차례
￭ 제1과목 부동산학개론
1. 기본편 01_부동산학의 기초 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·14 02_부동산 경제이론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·25 03_부동산 시장론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·43 04_부동산 정책론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·55 05_부동산 투자론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·72 06_부동산 금융론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·87 07_부동산 개발⋅관리⋅마케팅론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·103 08_감정평가 활동 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·122
2. 심화편 01_부동산학의 기초 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·144 02_부동산 경제이론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·150 03_부동산 시장론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·162 04_부동산 정책론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·172 05_부동산 투자론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·184 06_부동산 금융론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·192 07_부동산 개발⋅관리⋅마케팅론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·206 08_감정평가 활동 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·217
3. 계산편 01_부동산 경제이론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·234 02_부동산 시장론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·243 03_부동산 정책론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·251 04_부동산 투자론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·253 05_부동산 금융론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·275 06_부동산 개발⋅관리⋅마케팅론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·285 07_감정평가 활동 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·288
차례
￭ 제2과목 민법 및 민사특별법
1. 기본편 01_민법총칙 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·302 02_물권법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·346 03_채권법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·397 04_민사특별법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·437
2. 심화편 01_민법총칙 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·478 02_물권법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·512 03_채권법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·563 04_민사특별법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·592
3. 사례편 01_민법총칙 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·610 02_물권법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·631 03_채권법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·669 04_민사특별법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·710
2016 올에듀넷 기출문제집
부동산학개론
제1과목
부동산학개론 단원별 출제빈도 분석표 구 부동산학 총론
17회
18회
19회 20회 21회 22회 23회 24회 25회 26회
합계
1. 부동산에 관한 기초이론
3
2
2
1
16
5. 부동산의 특성
1
1. 부동산 경제론
4
9
7
6
2. 부동산 시장론
4
2
4
3. 부동산 정책론
5
7
4. 부동산 투자론
6
5. 부동산 금융론 6. 부동산 개발 및 관리론
부동산학 각론
분
3
1
2
1
2
1
3
2
11
5
4
5
6
5
5
56
4
5
5
4
6
3
3
40
5
5
4
5
6
4
3
5
49
5
6
9
8
6
6
7
6
6
65
3
6
6
8
4
5
4
4
7
5
52
8
3
3
3
5
4
5
4
5
7
47
1
1. 감정평가의 기초이론 감정평가 이론
2
1
1
2. 부동산의 가격이론
1
1
1
2
2
3
2
3. 감정평가의 3방식
4
3
2
2
2
3
3
4. 감정평가의 활동
1
2
2
1
3
1
40
40
40
40
40
40
합
계
2 1
1
14
4
3
3
29
2
1
4
2
19
40
40
40
40
1 10개년 기출문제완전분석
기본편
2016년
부동산학개론 기출문제
PART
01_부동산학의 기초
난이도 중
1
부동산학에 관한 설명 중 틀린 것은? (제19회) ① 부동산학은 토지 및 그 정착물에 관하여, 그것과 관련된 직업적, 물적, 법적, 금융적 측면을 연구하는 학문이다. ② 부동산학은 여러 분야의 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합 학문적 성격을 지니고 있다. ③ 부동산학은 복잡한 현대의 부동산 문제를 해결하기 위하여 학제적 접근을 취하는 전 문적인 학문 영역으로 등장하였다. ④ 부동산학은 토지와 건물을 대상으로 하는 탐구라는 점에서 우주와 지구의 기본원리를 탐구하는 물리학이나 지구과학과 같은 순수과학이라고 할 수 있다. ⑤ 부동산학의 접근방법 중 의사결정 접근방법은 인간은 합리적인 존재이며, 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 출발한다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………………………………………
<정답> ④ <해설> 부동산학은 순수과학이 아닌 응용과학으로 사회과학의 한 분야이다.
난이도 하
2
부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은? (제15회 추가) ① 부동산은 등기함으로써 공시의 효과를 갖는다. ② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다. ③ 임차인의 정착물(tenant fixture)은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다. ④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다. ⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다.
14
❚제1편 부동산학의 기초
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………………………………………
<정답> ③ <해설> 정착물이란 주택⋅상가 등의 구조물인 건물과 토지를 떠나서는 그 유용성을 발휘할 수 없는 담장⋅수 도시설⋅철도⋅교량⋅축대 등을 말하나, 임차인이 설치한 진열대, 농기구 창고, 창틀의 블라인드 등은 소유권이 임차인에게 있으며 임대차계약이 끝나면 제거할 수 있는 것들이므로 부동산 정착물에는 포 함되지 아니한다.
난이도 하
3
일반적으로 부동산의 개념은 물리적, 경제적, 사회적, 법⋅제도적 개념으로 나눌 수 있다. 부동산 의 경제적 개념과 거리가 먼 것은? (제17회) ① 생산요소
② 자산
④ 공장재단
⑤ 소비재
정답 및 해설
③ 자본
…………………………………………………………………………………………………………………………
<정답> ④ <해설> 공장재단은 법률적개념으로 준부동산에 해당하는 광의의 부동산에 속한다.
난이도 하
4
부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은? (제23회) ① 상품
② 자본
④ 환경
⑤ 소비재
정답 및 해설
③ 자산
…………………………………………………………………………………………………………………………
<정답> ④ <해설> 환경은 물리적(기술적)개념이다.
15
2016년
부동산학개론 기출문제
난이도 중
5
부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은? (제22회) ① 경제적 개념에 부동산은 자본, 자산으로서의 특성을 지닌다. ② 좁은 의미의 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다. ③ 준(準)부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산에 포함된다. ④ 부동산의 물리적 개념은 부동산활동의 대상인 유형(有形)적 측면의 부동산을 이해하 는데 도움이 된다. ⑤ 토지는 생산재이지만 소비재는 아니다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………………………………………
<정답> ⑤ <해설> 토지는 주택 등을 생산하기 위한 생산재이며, 공원 등과 같이 최종소비재가 될 수도 있다.
난이도 하
6
다음 용어설명 중 가장 적절하지 않은 것은? (제15회 추가) ① ｢후보지｣는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다. ② ｢지역권｣은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지위에 설정하는 권리이다. ③ ｢나지｣는 지목이 대로 설정된 토지이다. ④ ｢필지｣는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다. ⑤ ｢맹지｣는 도로와 접하고 있지 않는 구획 내부의 토지를 의미한다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………………………………………
<정답> ③ <해설> 나지(裸地)란 토지위에 건물이나 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용수익을 제한하는 사법상 의 권리가 설정되어 있지 아니하며 농업용 토지로도 이용되지 아니하는 토지를 말한다.
16
❚제1편 부동산학의 기초
난이도 하
7
토지는 지목, 이용상황, 이용목적 등에 따라 다양하게 분류할 수 있다. 지목에 따른 분류에 해당하 는 것은? (제17회) ① 유지(溜地)
② 택지(宅地)
③ 나지(裸地)
④ 공지(空地)
⑤ 맹지(盲地) 정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………………………………………
<정답> ① <해설> 유지(溜地)는 현행「측량⋅수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 전국의 토지를 이용 용도에 따 라 28개의 지목으로 구분하여 토지대장에 기입⋅관리하고 있는 것 중의 하나이다. 지적법상 지목 28 개는 다음과 같다. 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주요소용지, 창고용지, 철도용지, 도로, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 난이도 하
8
다음 중 지적법상 지목에 해당하는 것은? (제19회) ① 제방 ④ 사찰용지
정답 및 해설
② 저수지 ⑤ 선하지
③ 유휴지
…………………………………………………………………………………………………………………………
<정답> ① <해설> 제방만이 지적법상 지목에 해당한다.
난이도 하
9
지적법상 하나의 지번을 가진 토지의 등록단위를 의미하는 용어는? (제18회) ① 맹지(盲地) ③ 획지(劃地) ⑤ 택지(宅地)
정답 및 해설
② 필지(筆地) ④ 대지(垈地)
…………………………………………………………………………………………………………………………
<정답> ② <해설> 지적법 또는 등기법상의 용어로 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위를 필지라고 한다. 이는 토지소 유자의 권리를 구분하기 위한 표시이며 법적 개념이다.
17
2016년
부동산학개론 기출문제
난이도 하
10
(
)에 들어갈 내용으로 옳은 것은? (제21회)
토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용⋅수익을 제한하는 사법상의 권 리가 설정되어 있지 아니한 토지를 ( A )라 하고, 주거⋅상업⋅공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지를 ( B )라 하고, 용도지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 ( C )라 하고, 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 ( D )라 한다.
① A - 나지, B - 필지, C - 후보지, D - 이행지 ② A - 나지, B - 택지, C - 이행지, D - 후보지 ③ A - 나지, B - 택지, C - 후보지, D - 이행지 ④ A - 획지, B - 나지, C - 후보지, D - 이행지 ⑤ A - 필지, B - 획지, C - 이행지, D - 후보지 정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………………………………………
<정답> ③ <해설> A：나지 - 지상에 건축물이 없는 토지로서 공법상의 규제는 받지만 사법상의 제한은 받지 않으며 경 작용 토지로도 이용되지 않고 있는 빈 터. B：택지 - 주거용, 상업용 혹은 공업용토지로 이용되거나 이용될 예정인 토지 C：후보지 - 감정평가상의 용도지역인 임지, 농지, 택지 상호간에 용도 전환되는 토지 D：이행지 - 임지(용재림, 신탄림), 농지(전, 답, 과수원), 택지(주거, 상업, 공업) 중 세분된 지역 내에서 상호간에 용도 전환되는 토지 난이도 하
11 부동산 활동에 따른 토지의 분류 중 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토 지는? (제26회) ① 포락지(浦落地) ② 법지(法地) ③ 빈지(濱地) ④ 맹지(盲地) ⑤ 소지(素地) 정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………………………………………
<정답> ① <해설> 포락지란 전, 답 등이 지반이 절토되어 하천으로 변한 토지를 말한다. 즉 지반이 절토되어 무너져 내린 토지이다.
18
❚제1편 부동산학의 기초
난이도 중
12
토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (제22회) ㄱ. 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다. ㄴ. 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용 되는 포괄적 용어이다. ㄷ. 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다. ㄹ. 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다. ㅁ. 후보지는 인위적⋅자연적⋅행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다.
① ㄱ,ㄴ,ㄷ
② ㄱ,ㄷ,ㅁ
③ ㄱ,ㄹ,ㅁ
④ ㄴ,ㄷ,ㄹ
⑤ ㄷ,ㄹ,ㅁ 정답 및 해설
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<정답> ④ <해설> ㄱ. 공지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다. ㅁ. 획지는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다. 난이도 중
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다음 중 옳은 것은 모두 몇 개인가? (제24회) ∙ 공지(空地)는 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지를 말한다. ∙ 맹지(盲地)는 타인의 토지에 둘러싸여 도로와 접하고 있지 않은 토지를 말한다. ∙ 획지(劃地)는 하나의 지번을 가진 토지등기의 한 단위를 말한다. ∙ 후보지(候補地)는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역 의 토지를 말한다. ∙ 법지(法地)는 소유권은 인정되지만 이용실익이 없거나 적은 토지를 말한다.
① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개 정답 및 해설
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<정답> ③ <해설> 공지(空地)는 건폐율 혹은 용적률에 규제에 따라 대지(垈地)상에 건축하지 않고 비워둔 토지를 말한다. 획지(劃地)는 감정평가상의 용어로 가치평가를 위해 인위적으로 구획한 가격수준이 유사한 일단의 토 지를 말한다.
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2016년
부동산학개론 기출문제
난이도 하
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부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다. 가장 적절하지 않게 연결된 것은? (제15회 추가) ① 부동성 - 국지적 시장을 형성하는 경향이 있다. ② 내구성 - 재고시장형성에 영향을 준다. ③ 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다. ④ 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다. ⑤ 고가성 - 부동산시장에의 진⋅출입을 어렵게 한다.
정답 및 해설
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<정답> ④ <해설> 토지는 물리적 절대량을 증가시킬 수 없는 부증성을 갖고 있기 때문에 한정된 토지자원으로 인해 인 구가 증가하면 희소성이 증가하여 지가가 지속적으로 상승하게 된다. 따라서 높은 가격의 토지를 이용 하기 위해서는 단위면적당 투입되는 노동과 자본량을 증가시킬 수밖에 없는 집약적 토지이용을 촉진 하게 한다. 건물이 고층화되는 것도 집약적토지이용의 한 예이다.
난이도 중
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부동산 특성에 관한 설명 중 틀린 것은? (제16회) ① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다. ② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다. ③ 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교의 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다. ④ 개별성이 있어 부동산 상품간 완전한 대체관계가 성립한다. ⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다.
정답 및 해설
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<정답> ④ <해설> 토지의 자연적특성의 하나인 개별성이란 지리적위치의 고정성으로 인해 물리적으로 완전히 동일한 토 지는 있을수 없다는 특성을 말한다. 따라서 물리적인면에서 대체관계(완전한 대체관계)는 성립할 수 없다. 단, 용도적관점에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 근거가 된다.
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❚제1편 부동산학의 기초
난이도 중
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부동산의 특성으로 인해 파생되는 특징에 관한 설명 중 (
)에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
(제22회)
( ㄱ )은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 하며, ( ㄴ )은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다. 그리고 ( ㄷ )은 최유효이용의 성립근거가 되며, ( ㄹ ) 은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체관계를 제약할 수 있다.
① ㄱ-부동성, ㄴ-영속성, ㄷ-용도의 다양성, ㄹ-개별성 ② ㄱ-개별성, ㄴ-영속성, ㄷ-부동성, ㄹ-용도의 다양성 ③ ㄱ-부동성, ㄴ-영도의 다양성, ㄷ-영속성, ㄹ-개별성 ④ ㄱ-부동성, ㄴ-개별성, ㄷ-용도의 다양성, ㄹ-영속성 ⑤ ㄱ-용도의 다양성, ㄴ-부동성, ㄷ-개별성, ㄹ-영속성 정답 및 해설
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<정답> ① <해설> ㄱ. 부동성 때문에 부동산활동을 국지화시킨다. ㄴ. 영속성 때문에 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다. ㄷ. 용도의 다양성으로 인해 최유효이용의 성립근거가 된다. ㄹ. 개별성으로 인해 부동산간의 비교를 어렵게 하고, 물리적대체를 불가능하게 한다. 난이도 중
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부동산의 자연특성 중 부증성에 관한 설명으로 틀린 것은? (제23회) ① 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다. ② 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다. ③ 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외이다. ④ 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다. ⑤ 부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.
정답 및 해설
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<정답> ③ <해설> 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 용도전환에 불과하다. 물리적절대량의 공급은 불가능 하기 때문에 부증성의 예외는 없다.
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