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공인중개사 자격시험안내 Ⅰ. 공인중개사란? 1. 공인중개사/중개업이란? 1) 공인중개사란?
｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣(이하 ‘｢공인중개사법｣’이 라 한다)에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말하는 것으로서 공인중개사가 되 고자 하는 자는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 한다. 공인중개사 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하면 중개업을 할 수 있다. 중개사무소의 개설등록을 한 자를 중개업자라 하며, 개 인의 경우 공인중개사만이 중개사무소의 개설등록을 할 수 있다. 또한 공인중개사 자격증을 취득하면 법인의 사무소의 임원이나 직원으로 취업할 수도 있으며 또는 공동사무소의 직원으로 중개업을 할 수도 있다. 2) 중개업이란?
다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
2. 업무내용 ｢공인중개사법｣에 근거한 토지 및 건물의 매매, 교환 및 임대차를 중개하고 상호 거래당사자 간의 권리 및 의무 신고 및 변경 등 부동산 중개에 관련된 종합민원업무 를 수행하고 있는데, 요즘은 개인의 부동산 중개 이외에 건물이나 토지의 경매, 투 자, 상담 및 자문 역할을 수행하여 고소득을 올리는 부동산 컨설팅 또는 국유지와 대기업 소유의 토지나 건물을 중개하는 선진국형 종합 부동산 회사를 설립하는 예 도 많이 있다.
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공인중개사 자격시험안내 Ⅱ. 취득방법 1. 응시자격 제한 없음(학력, 나이, 내ㆍ외국인 불문) 단, 다음의 각 호에 해당하는 경우에는 공인중개사 시험에 응시할 수 없음 ① 공인중개사시험 부정행위자로 처분 받은 날로부터 시험시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자(법률 제4조의3) ② 공인중개사 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자(법률 제6조) ③ 이미 공인중개사 자격을 취득한 자
2. 시험과목 ① 제1차 시험(2과목) 과목당 40문제(100분) ㉠ 부동산학개론(부동산감정평가론 포함) ㉡ 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정 ② 제2차 시험(3과목) : 2017년부터 2차시험 과목 분리 ㉠ 1교시(2과목) : 과목당 40문제(100분) ⓐ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무 ⓑ 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정 ㉡ 2교시(1과목) : 과목당 40문제(50분) 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등의 관한 법률) 및 부동산 관련 세법
3. 합격 결정 기준 ① 제1차 시험에 있어서는 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 함. ② 제2차 시험에 있어서는 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 함.
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공인중개사 자격시험안내 4. 일부 과목 면제 제1차 시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차 시험을 면제함.
5. 시험방법 ① 1차ㆍ2차 시험은 같은 날에 구분하여 시행하되 모두 객관식 선택형으로 출제 ② 1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험은 무효로 함.
6. 부정행위자 처리 그 시험을 무효로 하고, 그 시험시행일로부터 5년간 시험응시자격이 정지됨.
7. 원서 접수 방법 ① 인터넷 원서접수 : Q-net 회원 가입 후 인터넷을 통한 원서접수만 실시(단, 인 터넷환경에 익숙하지 못한 수험자나 시설이 구비되지 못하여 내방한 수험자는 공단 지역본부 및 지사에서 인터넷접수 도우미서비스를 제공받을 수 있음) ※ 내방시 준비물 : 사진(3.5×4.5cm) 1매, 전자결재 수단(신용카드, 결재통장 등) ② 접수사이트 : www.q-net.or.kr
8. 응시수수료 1차시험응시자 : 13,700원 / 2차시험 응시자 : 14,300원 1,2차시험 응시자 : 28,000원
9. 자격증 발급 응시원서접수일 현재 주민등록상 주소지의 시ㆍ도지사가 교부
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공인중개사 자격시험안내 [공단 지역본부 및 지사] 지역본부 및 지사
주 소
전화번호
서울지역본부 121-757 서울시 마포구 공덕동 370-4
02)3274-9612
서울동부지사 143-300 서울시 광진구 자양4동 63-7
02)461-3283
서울남부지사 151-730 서울시 관악구 신림본동 1638-32(삼모빌딩 2층) 02)6907-7132~6 강원지사
200-880 강원도 춘천시 동내면 학곡리 101-24
033)248-8510~4
강릉지사
210-852 강원도 강릉시 사천면 방동리 649-2
033)650-5710~7
경인지역본부 405-817 인천시 남동구 고잔동 625-1
032)820-8622~7
경기지사
031)249-1212~4
441-440 경기도 수원시 권선구 탑동 906
경기북부지사 480-070 경기도 의정부시 신곡동 801-1
031)853-4285
성남지사
031)750-6212
461-807 경기도 성남시 수정구 수진동 4554
대전지역본부 301-748 대전지 중구 문화1동 165
042)580-9141~3
충북지사
361-839 충북 청주시 흥덕구 신봉동 244-3
043)279-9031~4
충남지사
330-280 충남 천안시 신당동 434-2
041)620-7633~5
부산지역본부 616-740 부산시 북구 금곡동 1877
051)330-1912~6
부산남부지사 608-830 부산시 남구 용당동 546-2
051)620-1911~2
울산지사
680-801 울산시 남구 달동 572-4
052)276-9031
경남지사
641-843 경남 창원시 교육단지1길 69
055)212-7210~5
대구지역본부 704-901 대구시 달서구 갈산동 971-5
053)580-2321~6
경북지사
760-310 경북 안동시 서후면 명리 406-1
054)855-2121
포항지사
790-822 경북 포항시 남구 대도동 120-2
054)278-7702~3
광주지역본부 500-470 광주시 북구 대촌동 958-18
062)970-1762~4
전북지사
561-844 전북 전주시 덕진구 팔복동 2가 750-3
063)210-9221~5
전남지사
540-964 전남 순천시 조례동 480(평화로 67)
061)720-8531
목포지사
530-410 전남 목포시 대양동 514-4
061)282-8671
제주지사
690-833 제주 제주시 일도2동 361-22
064)729-0711~7
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시험과목 1. 시험과목 구분
시험과목 ① 부동산학개론 (부동산감정평가론 포함)
시험범위
출제비율
부동산학개론(세부내역 하단 참조)
85% 내외
부동산감정평가론(세부내역 하단 참조)
15% 내외
민법의 범위 제1차 시험 (2과목)
∙ 총칙 중 법률행위 ∙ 질권을 제외한 물권법 ∙ 계약법 중 총칙ㆍ매매ㆍ교환ㆍ임대차
85% 내외
② 민법 및 민사특별법 중 부동산중개에 관련되는 규정
민사특별법의 범위 ∙ 주택임대차보호법 ∙ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ∙ 가등기담보 등에 관한 법률 ∙ 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률
15% 내외
∙ 상가건물 임대차보호법 ① 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무
② 부동산공법 중 제2차 시험 (3과목)
부동산 중개에 관련되는 규정
③ 부동산공시에 관한 법령 (부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법
1. 공인중개사법 2. 부동산 거래신고에 관한 법률
70% 내외
3. 중개실무
30% 내외
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
30% 내외
2. 도시개발법 3. 도시 및 주거환경정비법
30% 내외
4. 주택법 5. 건축법 6. 농지법
40% 내외
1. 부동산등기법
30% 내외
2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법 률 제2장 제4절 및 제3장
30% 내외
3. 부동산 관련 세법(상속세, 증여세, 법인 40% 내외 세, 부가가치세 제외)
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시험과목 부동산학개론의 시험범위 세부내역 구분
목차 1) 부동산의 개념과 분류 2) 부동산의 특성(속성)
1. 부동산학 총론 1) 부동산경제론 2) 부동산시장론 2. 부동산학 각론
3) 부동산정책론
① 부동산의 수요와 공급
② 부동산가격이론
③ 부동산의 경기변동 ① 부동산시장
② 입지 및 공간구조론
① 부동산정책의 의의 및 기능
② 토지정책
③ 주택정책
④ 부동산 조세정책
4) 부동산투자론
① 부동산투자 이론
5) 부동산금융론
①부동산 금융·증권론
6) 부동산개발 및 관리론
① 부동산 이용 및 개발 ③ 부동산 마케팅
② 부동산 관리
① 감정평가의 기초이론
② 감정평가방식
부동산 감정평가론
② 부동산 투자분석 및 기법
③ 부동산가격공시제도
2. 시험시간
구분
제1차 시험 제2차 시험
교시
시험 과목
시험시간 일반인
시각장애인 등
입실시간
시험시간
입실시간
시험시간
비고
1교시
2과목
09:00까지
09:30~11:10 (100분)
09:00까지
09:30~12:00 (150분)
과목당 40문항
1교시
2과목
12:30까지
13:00~14:40 (100분)
12:50까지
13:10~15:40 (150분)
과목당 40문항
2교시
1과목
15:00까지
15:30~16:20 (50분)
16:00까지
16:10~17:25
과목당
(75분)
40문항
※ 2차 1교시 : 2과목(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무, 부동 산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정) 2차 2교시 : 1과목(부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법)
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출제경향 분석표 단원
내용 권리의 변동
기출문항수(회) 20회 21회 22회 23회 24회 25회 26회 27회 28회 2
법률행위 민법 총칙
1 3
2
1
3
3
2
1
2
의사표시
2
1
3
4
2
3
2
5
1
대리
2
2
3
2
2
2
2
2
2
무효와 취소
2
3
1
1
2
2
2
1
2
조건과 기한
2
1
1
1
1
1
10
10
10
9
11
9
소계 물권법총론
물권법
2
9
9
2
2
2
4
6
3
2
3
4
1
2
점유권
1
1
1
1
1
1
1
1
1
소유권
5
2
1
2
3
3
3
3
3
용익물권
3
2
2
3
3
3
3
2
3
담보물권
3
5
4
4
5
4
4
6
4
14
14
14
15
14
14
15
15
15
계약총론
5
4
6
4
4
4
5
5
5
계약각론
5
5
4
6
6
5
5
5
5
10
9
10
10
10
9
10
10
10
주택임대차보호법
1
3
2
2
1
1
1
1
2
상가임대차보호법
1
1
1
1
1
1
1
1
1
집합건물법
2
1
1
1
2
1
1
1
1
가등기담보권
1
1
1
1
2
1
1
1
1
부동산실권리자 명의등기에 관한 법률
1
1
1
1
2
2
2
1
소계
6
7
6
6
6
6
6
6
6
총계
40
40
40
40
40
40
40
40
40
소계
민사 특별법
10
1
물권변동
소계 계약법
1
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차례 1편 민법총칙 1장 법률행위의 서론
12
2장 법률행위의 목적
22
3장 의사표시
49
4장 법률행위의 대리
83
5장 법률행위의 무효와 취소
119
6장 법률행위의 부관
153
2편 물권법 1장 물권법 일반
168
2장 물권변동
178
3장 점유권
220
4장 소유권
243
5장 용익물권
294
6장 담보물권
331
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차례 3편 계약법 1장 계약 총론
370
2장 계약의 효력
385
3장 매매
421
4장 임대차
444
4편 민사특별법 1장 주택임대차보호법
468
2장 상가건물임대차보호법
482
3장 가등기담보 등에 관한 법률
488
4장 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
497
5장 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률
508
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민 법 및 민 사 특 별 법
1 민법총칙
1장 법률행위의 서론 2장 법률행위의 목적 3장 의사표시 4장 법률행위의 대리 5장 법률행위의 무효와 취소 6장 법률행위의 부관
11
올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
01 01
법률행위의 서론
차량의 운행자가 아무런 대가를 받지 아니하고 동승자의 편의와 이익을 위하 여 동승을 허락하고, 동승자도 그 자신의 편의와 이익을 위하여 그 제공을 받 은 경우의 법률관계에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ① 차량의 운행자와 동승자 사이의 관계는 채권관계가 아니라 일상생활의 영역에 속하는 호의관계이다. ② 호의관계에서는 이행청구권이나 채무불이행으로 인한 손해배상청구권이 발생하지 않는다. ③ 호의관계에서도 불법행위로 인한 손해배상청구권이 발생할 수 있다. ④ 동승자와 운행자의 인적 관계나 동승을 요구한 목적과 적극성 등 여러 사정을 참조하여 가해자에게 일반 교통사고와 비교하여 불합리하다고 인 정될 때에는 신의칙에 의하여 그 배상액을 감경할 수 있다. ⑤ 동승자가 사고 차량에 단순히 호의로 동승하였다는 사실만 가지고도 이 를 배상액 감경사유로 삼을 수 있다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<해설> ①②③ 원칙적으로 인간관계에 해당하는 호의관계는 법률문제(→채권관계)를 발생시키지 않지만, 호의관계에 수반하여 손해가 발생한 경우(→호의동승시의 교통사고)에는 그 손해를 누가 부담할 것인가 하는 법률문제가 생긴다. 즉 채무불이행책임이 성립하지 않더라도 불법행위책임이 성립할 수 있다. ④ 운행의 목적 등 제반사정에 비추어 신의칙이나 형평의 원칙에 비추어 매우 불합리하다 인정되는 경우에는 그 배상액을 감경할 수 있다[92다10586] → 무상계약의 법리, 자 초한 손해 등의 표현을 통하여 과실상계의 법리를 적용하고 있다고 설명하기도 한다. ⑤ 피해자가 사고차량에 단순히 호의로 동승하였다는 사실만으로 배상액의 감경사유로 삼을 수는 없다[95다24302]. <정답> ⑤
12
민법총칙 ∥ 1편
민 법 및 민 사 특 별 법
02
다음 중 연결이 바르지 않은 것은? ① 원시취득 - 선의취득, 점유시효취득에 의한 소유권 취득 ② 포괄승계 - 상속, 회사의 합병, 사인증여 ③ 특정승계 - 경매나 매매에 의한 소유권취득 ④ 설정적 승계 - 전세권이나 저당권의 설정 ⑤ 내용의 변경 - 물건의 증감. 소유권에 대한 제한물권의 설정
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<해설> ② 상속, 회사의 합병, 포괄유증은 포괄승계이나 사인증여는 특정승계이다. <정답> ②
03
권리변동에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 법률효과는 권리의 관점에서 보면 권리의 변동으로 나타난다. ② 토지수용법상의 재결에 의한 토지취득은 원시취득이고, 협의취득은 사경 제주체로서 행하는 사법상의 취득으로서 승계취득이다. ③ 교환은 이전적 승계에 해당하고 포괄유증은 승계취득에 해당한다. ④ 물건인도청구권이 손해배상청구권으로 변경되는 경우는 내용의 변경에 해당하고, 임차권이 등기에 의해 대항력을 가지게 되는 경우는 작용의 변경에 해당한다. ⑤ 권리의 절대적 소멸은 권리의 주체가 변경되는 경우를 말한다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<해설> ② [95다3510] ⑤ 권리의 주체가 변경되는 경우는 상대적 소멸에 해당한다. <정답> ⑤
1장 ∥ 법률행위의 서론
13
올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
04
다음 중 원시취득이 아닌 것은? ① 시효취득 ② 선의취득 ③ 유실물습득에 의한 소유권취득 ④ 설정행위에 의한 지상권취득 ⑤ 매장물발견에 의한 소유권취득
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<해설> ④ 승계취득으로서 설정적승계에 해당한다. <정답> ④
05
다음 설명 중 틀린 것은? ① 상속에 의하여 피상속인이 가지고 있던 권리가 상속인에게 승계된 경우, 이는 권리의 설정적 승계이다. ② 1순위 저당권이 소멸되어 2순위 저당권이 순위승진을 한 경우, 이는 권 리의 작용상 변경이다 ③ 어떤 사정을 알지 못한다는 의미에서의 선의도 법률사실이다. ④ 시간의 경과는 사람의 정신작용에 의하지 않는 법률사실이다. ⑤ 청약자가 하는 승낙연착의 통지, 수증자에 대한 증여자의 용서의 의사, 채무이행의 최고는 준법률행위이나 취소할 수 있는 행위의 추인은 의사 표시이다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<해설> ① 상속에 의하여 피상속인이 가지고 있던 권리가 상속인에게 승계된 경우, 이는 권리의 이전적 승계이다. <정답> ①
14
민법총칙 ∥ 1편
민 법 및 민 사 특 별 법
06
형성권에 관한 설명 중 틀린 것은? ① 건물소유목적의 토지임대차기간이 만료된 경우, 임차인이 행사하는 임대 차계약의 갱신청구권은 형성권이다 ② 공유자의 공유물분할청구권, 지상권자의 지상물매수청구권, 임차인의 차 임감액청구권은 형성권이고 부동산공사수급인의 저당권설정청구권은 청 구권이다. ③ 채권자취소권은 반드시 재판상으로만 행사해야 하는 형성권이다. ④ 추인권, 취소권은 형성권이고, 물권적 청구권은 청구권, 보증인의 최 고·검색의 항변권은 항변권이다. ⑤ 형성권의 행사로 법률관계를 변경 시킬 수 있다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<해설> ① 임차인이 행사하는 임대차계약의 갱신청구권은 형성권이 아니고 청구권이다. <정답> ①
07
단독행위에 관한 설명 중 틀린 것은? ① 해제, 추인, 상계는 상대방 있는 단독행위이다. ② 유언, 유증, 재단법인설립행위, 소유권의 포기, 점유권의 포기 등은 상대 방 없는 단독행위이다. ③ 증여는 매매, 교환등과 더불어 계약에 속한다. ④ 일방예약과 합의해제는 단독행위에 해당한다. ⑤ 계약의 취소는 상대방 있는 단독행위이다
정답 및 해설
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<해설> ④ 일방예약과 합의해제(해제계약), 증여는 단독행위가 아닌 계약에 속한다. <정답> ④
1장 ∥ 법률행위의 서론
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다음 중 상대방 있는 단독 행위는? ① 증여 ② 유언 ③ 재단법인의 설립행위 ④ 소유권의 포기 ⑤ 계약의 취소
정답 및 해설
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<해설> ①②③④는 상대방 없는 단독행위이고 ⑤상대방 있는 단독행위에는 채무면제·상계·대 리권수여·동의·철회·취소·추인·해제·해지·기한의 이익포기와 소멸시효완성 후의 채무의 승인 등이 있다. <정답> ⑤
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다음 중 단독행위에 관한 설명이 잘못된 것은? ① 일방적 의사표시에 의해 그 표의자가 의욕한 대로 법률효과가 발생하고 법률관계가 변동된다. ② 단독행위는 법률에 규정이 있는 경우에 한하여 예외적으로 허용된다. ③ 원칙적으로 조건이나 기한을 붙일 수 없으나 채무면제, 유언, 유증, 상대 방의 동의가 있으면 조건을 붙일 수 있다. ④ 법률이 단독행위로 규정하고 있는 것을 당사자가 계약으로 성립시키는 것은 무방하다. ⑤ 원칙적으로 계약체결에 관한 의사표시의 규정을 단독행위에 유추적용 할 수 있다.
정답 및 해설
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<해설> ⑤ 명문의 규정(예컨대 제136조의 단독행위인 무권대리)이 없는 한 계약체결에 관한 의사 표시의 규정을 단독행위에 유추적용 할 수 없다. <정답> ⑤
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민법총칙 ∥ 1편
민 법 및 민 사 특 별 법
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법률행위에 관한 설명 중 틀린 것은? ① 법인설립에 있어서 등기, 혼인에 있어서 신고, 유언에 있어서 법정방식, 요물계약에서 물건의 인도(질권, 대물변제, 현상광고)등은 특별성립요건 으로써 요식행위에 속한다. ② 방식을 갖추지 않은 요식행위는 원시적 불능으로 무효인 것이다. ③ 법률행위가 효력요건을 갖추지 않으면 당사자가 의도한 법률효과는 발생 하니 아니한다. ④ 출연행위는 모두 유상행위가 아니다. ⑤ 물권행위(소유권이전행위, 제한물권 설정행위 등), 준물권행위(채권양 도, 채무면제, 무체재산권의 양도, 면책적 채무인수)와 형성권의 행사등 은 처분행위에 속한다.
정답 및 해설
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<해설> ② 요식행위는 특별성립요건에 해당하므로 방식을 갖추지 않으면 원시적 불능으로 무효인 것이 아니고, 법률행위가 불성립한다. <정답> ②
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다음 중 법률요건이 아닌 것은? ① 교환 계약 ② 불법행위 ③ 소유권이전등기청구권 ④ 부당이득 ⑤ 매매계약
정답 및 해설
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<해설> ③ 소유권이전등기청구권과 대금지급청구권은 법률효과에 속한다. <정답> ③
1장 ∥ 법률행위의 서론
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올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
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다음 중 법률행위에 해당하는 법률요건은? ① 첩계약 ② 소멸시효 중단사유로서의 채무의 승인 ③ 채권양도의 통지 ④ 대리권 수여의 표시 ⑤ 무권대리인에 대한 상대방의 최고
정답 및 해설
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<해설> ① 반사회질서행위로서 무효인 첩계약도 법률행위에 해당한다. ② 제168조 ③ 제450조 ④ 제125조 ⑤제131조 <정답> ①
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다음 중 의사표시인 것은? ① 청약자가 하는 승낙연착의 통지 ② 수증자에 대한 증여자의 용서의 의사 ③ 채무이행의 최고 ④ 취소할 수 있는 행위의 추인 ⑤ 해제권행사 여부의 최고
정답 및 해설
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<해설> ① 제528조 제2항 본문 ② 제556조 제2항 후단 ③ 의사의 통지 ④ 의사표시 ⑤ 제252조 <정답> ④
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다음 준법률행위 가운데 그 성격이 다른 것은? ① 매장물발견
② 주소의 설정
④ 특허법상의 발명
⑤ 무주물선점
정답 및 해설
③ 가공
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<해설> ①②③④ 순수사실행위에 해당한다. ⑤ 사무관리, 부부의 동거, 물건의 인도와 함께 혼합사실행위에 해당한다. <정답> ⑤
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민법총칙 ∥ 1편
민 법 및 민 사 특 별 법
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법률사실에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 준법률행위는 행위자의 목적지향 또는 효과의사에 의해 법률효과가 발생 하는 것이 아니라, 법이 행위 또는 행위결과에 대해 일정한 법률효과를 부여한다. ② 면제·상계·대리권의 수여·동의는 상대방 있는 단독행위에 속하고 유 언·소유권의 포기·재단법인설립행위는 상대방 없는 단독행위에 속한다. ③ 관념적 용태는 악의, 정당한 대리인이라는 신뢰, 선의 등과 같이 일정한 사실에 관한 관념의 유무를 말한다. ④ 사람의 출생·사망, 시간·시효기간·제척기간의 경과, 부합, 혼화, 혼 동, 부당이득 등은 사건에 해당한다. ⑤ 법률행위는 의사표시를 필요불가결의 요소로 하는 법률요건으로서 법률 적행위라고도 한다.
정답 및 해설
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<해설> 준법률행위 또는 법률적 행위는 법률의 규정에 의해 일정한 법률효과를 발생시키는 것이다. <정답> ⑤
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다음 설명 중 잘못된 것은? ① 처분권이 없는 무권리자도 부담행위를 할 수 있으나 처분행위는 처분권 있는 자만이 할 수 있고 채권양도, 채무면제 같은 준물권행위도 처분행 위로서 이행의 문제를 남기지 않는다. ② 출연행위는 대리권의 수여, 소유권의 포기처럼 자기의 재산을 감소시키 고서 타인의 재산을 증가시키는 법률행위를 말한다. ③ 보조행위는 동의·추인·허가·대리권수여 등과 같이 다른 법률행위의 효과를 형식적으로 보충하거나 확정하는 법률행위를 말한다. ④ 소비대차계약에 기하여 대여금채권을 담보하는 저당권을 설정할 때 소비 대차계약은 주된 행위이고 저당권 설정계약은 종된 행위이다. ⑤ 유상행위란 자기의 출연에 대응하는 상대방의 출연을 받는 법률행위를 말하고, 유상행위에는 매매에 관한 규정이 준용된다.
1장 ∥ 법률행위의 서론
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올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
정답 및 해설
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<해설> ② 출연행위는 자기의 재산을 감소시키고서 타인의 재산을 증가시키는 법률행위를 말하 고, 비출연행위란 신분행위, 대리권의 수여, 소유권의 포기처럼 그렇지 않은 행위를 말 한다. ⑤ 제567조 <정답> ②
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법률행위의 본질에 관한 설명 가운데 틀린 것은? ① 법률행위는 일정한 법률효과의 발생을 목적으로 하는 하나 또는 수개의 의사표시를 불가결의 요소로 하는 법률요건이며 법이 그 의사표시의 내 용에 따라서 사법상의 효과를 발생시키는 것이다. ② 의사표시가 없는 법률행위란 불가능하다. ③ 법률행위는 의사표시를 통해 사적 자치를 실현하는 수단이다. ④ 법률행위에 있어서 의사표시는 본질적 요소이지만, 의사표시와 법률행위 는 반드시 동일한 것은 아니다. ⑤ 법률행위는 하나의 의사표시만을 가지고는 구성될 수 없다.
정답 및 해설
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<해설> ④⑤ 해제(단독행위)처럼 법률행위가 1개의 의사표시로 성립하는 경우에는 법률행위와 의 사표시가 동일하지만, 계약처럼 법률행위가 청약과 승낙이라는 2개의 의시표시로 성 립하는 경우에는 법률행위와 의사표시가 동일하지 않다. <정답> ⑤
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다음 행위 중 법률적 성질이 다른 것은? ① 무권대리인이 본인의 부동산을 처분한 경우 ② 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극가담한 경우의 부동산 이중매매 ③ 첩계약 ④ 의사무능력자의 법률행위 ⑤ 불공정한 법률행위
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민법총칙 ∥ 1편
민 법 및 민 사 특 별 법
정답 및 해설
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<해설> ① 유동적 무효. ②③④⑤ 확정적·절대적 무효 <정답> ①
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다음 중 요식행위가 아닌 것은? ①혼인
②유언
④ 대리권수여
⑤ 법인설립
정답 및 해설
③ 어음행위
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<해설> ④ 수권행위의 방식에는 제한이 없다. <정답> ④
1장 ∥ 법률행위의 서론
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올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
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법률행위의 목적
불능에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ① 법률행위의 목적은 법률행위시에 반드시 확정되어 있을 필요는 없다. ② 법률행위의 성립 당시 그 목적이 물리적으로 가능하더라도 사회통념상 실현할 수 없으면 그 법률행위는 무효이다. ③ 민법이 규정하고 있는 계약체결상의 과실책임은 목적이 원시적 불능인 계약을 대상으로 한다. ④ 이미 화재로 멸실된 주택에 대해 체결된 매매계약은 무효이다. ⑤ 법률행위가 성립한 후 채무자의 귀책사유로 이행이 불가능하게 된 경우, 그 법률행위는 무효이다.
정답 및 해설
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<해설> ⑤ 채무자의 고의나 과실이 있으면, 채무자는 채무불이행의 하나인 이행불능의 책임을 진 다. 즉 채무자는 손해배상의무를 지고, 채권자는 계약을 해제할 수 있다. <정답> ⑤
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불능에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ① 소유권이전등기 의무자가 제3자 명의로 가등기를 마쳐준 경우에는 소유 권이전등기의무가 이행불능이 된다. ② 민법이 규정하고 있는 계약체결상의 과실책임은 목적이 원시적 불능인 계약을 대상으로 한다. ③ 임대차계약을 맺은 후에 목적물의 소유자가 제3자로 밝혀진 것만으로 임 대인의 사용·수익 제공의무가 이행불능이 된 것으로 단정할 수 없다. ④ 채무자의 계약상 채무가 이행불능이 된 때에는 채권자는 최고 없이 계약 을 해제할 수 있다. ⑤ 매매계약 체결 후 매수인의 책임 있는 사유로 목적물이 멸실된 경우, 매 도인은 자신의 의무를 면하고 매수인에 대해 매매대금을 청구할 수 있다.
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민법총칙 ∥ 1편
민 법 및 민 사 특 별 법
정답 및 해설
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<해설> ① 부동산소유권이전등기 의무자가 그 부동산상에 가등기를 경료한 경우 가등기는 본등기 의 순위보전의 효력을 가지는 것에 불과하고 그 소유권이전등기 의무자의 처분권한이 상실되지도 아니하므로 그 가등기만으로는 소유권이전등기의무가 이행불능이 된다고 할 수 없다[91다8104]. ② 우리 민법은 원시적·객관적·전부 불능에 관해서만 규정하고 있다(제535조). ③ 타인의 물건을 임대하는 것도 가능하므로, 타인소유의 부동산을 임대한 것이 임대차계약 을 해지할 사유는 될 수 없고 목적물이 반드시 임대인의 소유일 것을 특히 계약의 내용 으로 삼은 경우라야 착오를 이유로 임차인이 임대차계약을 취소할 수 있다[74다2069]. ④ 제546조 ⑤ 채권자위험부담주의(제538조제1항). <정답> ①
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다음 매매계약 중 그 효력이 무효인 것은? ① 매도인의 소유가 아닌 토지에 대해 체결된 매매계약 ② 이미 화재로 멸실된 주택에 대해 체결된 매매계약 ③ 매매목적물인 토지의 실제면적이 계약면적보다 다소 부족한 경우의 매매 계약 ④ 매매목적물인 주택이 계약체결 이후 제3자의 방화로 멸실된 경우의 매매 계약 ⑤ 계약을 체결한 매도인이 변제기 전에 매매목적물인 토지의 소유권을 제3 자에게 증여한 경우의 매매계약
정답 및 해설
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<해설> ① 타인의 권리를 매매하는 계약은 유효하며, 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경 우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 한다(제569조). ② 원시적·객관적 불능의 경우로서 원칙적으로 무효이다. ③ 무상계약이면 일부무효의 법리(제137조)에 따라 원칙적으로 전부무효이나 유상계약이 면 계약은 유효하고 등가성이 파괴된 불능부분에 대해서는 담보책임이 문제된다. ④ 후발적불능의 사유로서 위험부담의 문제이다. ⑤ 이중양도의 경우로서 채무자의 귀책사유에 의한 채무불이행의 문제이다. <정답> ②
2장 ∥ 법률행위의 목적
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올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
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강행규정에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ① 강행규정에 위반한 자가 스스로 그 약정의 무효를 주장하는 것은 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 행위로 볼 수 없다. ② 강행규정의 위반으로 인한 무효는 선의의 제3자에게도 대항 할 수 있다. ③ 변호사 아닌 자가 승소를 조건으로 그 대가로 소송당사자로부터 소송목 적물 일부를 양도받기로 한 약정은 반사회적 법률행위로서 무효이다. ④ 개업공인중개사가 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 강행법규 위반으로 무효이므로 그 초과분의 반환을 청구할 수 있다. ⑤ 乙이 甲으로부터 매수한 A토지를 乙로부터 다시 매수한 丙에 대하여 甲 이 직접 이전등기를 해 주기로 하는 중간생략등기의 합의는 무효이다.
정답 및 해설
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<해설> ⑤ 부동산등기특별조치법상 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위하여 위 법률 제2조 제2항 및 제8조 제1호에서 등기하지 아니하고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적 범위 내에서 형사처벌하도록 되어 있으나 이로써 순차매도한 당사자 사이의 중간생략 등기합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다.[대판 1993.1.26. 92 다39112] <정답> ⑤
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다음 중 법률행위의 효력에 차이가 나는 것은? (다툼이 있는 경우에는 판례 에 의함) ① 증권회사와 고객 사이의 포괄적 일임매매 약정 ② 甲과 아들인 乙 사이의 부동산 명의신탁 약정 ③ 당사자 사이의 경제력 차이로 인하여 이율이 사회통념상 허용되는 한도 를 초과하여 현저하게 고율로 정해진 금전소비대차계약 ④ 영리를 목적으로 윤락행위를 하도록 알선한 자와 영업상 관계있는 윤락 행위를 하는 자 사이의 선불금 약정 ⑤ 의료기기 제조회사가 의사와 함께 병원을 개설하여 동업하기로 하는 약정
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민법총칙 ∥ 1편
민 법 및 민 사 특 별 법
정답 및 해설
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<해설> ① 일임매매에 관한 (구)증권거래법 제107조는 고객의 보호와 증권거래질서의 확립을 위 한 것이므로 동규정에 위반되는 포괄적 일임매매약정도 사법상으로는 유효하다[94다 38199]. ② 명의신탁약정은 무효로 한다(부동산실명법 제4조 제1항). ③ 금전 소비대차계약의 당사자 사이의 경제력 차이로 인하여 이율이 사회통념상 허용되 는 한도를 초과하여 현저하게 고율로 정해진 경우, 허용할 수 있는 한도를 초과하는 부분의 이자 약정은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률 행위로서 무효이고, 이자를 임의로 지급한 차주는 무효부분 이자의 반환을 청구할 수 있다[2004다50426全合]. ④ 윤락행위를 할 자를 고용·모집하거나 그 직업을 소개·알선한 자가 윤락행위를 할 자를 고용·모집함에 있어 성매매의 유인·강요의 수단으로 이용되는 선불금 등 명목 으로 제공한 금품이나 그 밖의 재산상 이익 등은 불법원인급여에 해당하여 그 반환을 청구할 수 없다[2004다27488]. ⑤ 의료법은 제30조 제2항에서 의료인이나 의료법인 등 비영리법인이 아닌 자의 의료기 관 개설을 원천적으로 금지하고 있는 바, 위 규정은 의료인이나 의료법인 등이 아닌 자가 의료기관을 개설하여 운영하는 경우에 초래될 국민 보건위생상의 중대한 위험을 방지하기 위하여 제정된 이른바 강행법규에 속하는 것으로서 이에 위반하여 이루어진 약정은 무효이다[2003다2390]. <정답> ①
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임의규정을 배제하는 계약당사자의 개별적 특약으로 그 효력을 인정할 수 없 는 것은? ① 임차인의 비용상환청구권을 배제하는 특약 ② 청약의 구속력을 부정하는 특약 ③ 쌍무계약에서의 채무자위험부담원칙을 부정하는 특약 ④ 환매대금을 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용의 합산액과 달리 하는 특약 ⑤ 목적물의 전부 또는 일부를 제3자에게 양도한 매도인의 담보책임을 면제 하는 특약
2장 ∥ 법률행위의 목적
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정답 및 해설
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<해설> ① 임차인이 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복 의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로 서 특별한 사정이 없는 한 유효하다[94다44705].즉 제626조는 임의규정이다. ② 청약자가 처음부터 철회의 자유를 유보한 경우에는 청약의 구속력이 배제된다. ③ 민법 제537조 채무자위험부담주의의 규정은 임의규정이다. ④ 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의하고, 그렇지 않으면 매도인이 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 환매대금으로 한다(제590조제1항,2항). ⑤ 매도인의 담보책임에 관한 규정은 강행규정이 아니므로, 당사자는 특약으로 담보책임 을 배제·감경 또는 가중할 수 있다. 그러나 당사자 간에 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도 한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다(제584조). <정답> ⑤
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강행법규와 임의법규에 관한 다음 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례 에 따름) ① 첨부로 인한 물건의 소유권변동에 있어서 첨부물의 소유권자를 누구로 할 것인가에 대하여 법률의 규정과 다른 합의는 유효하다. ② 지하시설을 하는 경우에 있어서 경계로부터 두어야 할 거리에 관한 사항 등을 규정하고 있는 민법 제244조는 강행규정이라고는 볼 수 없으므로 이와 다른 내용의 당사자 간의 특약은 무효라고 할 수 없다. ③ 매도인의 담보책임에 관한 규정은 강행규정이 아니므로, 당사자는 특약 으로 담보책임을 배제·감경 또는 가중할 수 있다. ④ 지상권자에게 불리한 지상권양도금지특약은 임의규정이다. ⑤ 임대차 종료시 필요비를 상환하지 않기로 하는 임대인과 임차인 사이의 특약은 임의규정이다.
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민법총칙 ∥ 1편
민 법 및 민 사 특 별 법
정답 및 해설
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<해설> ④ 지상권 양도금지의 특약을 하더라도 이는 강행법규에 위반되어 무효로서 제3자에 대 항할 수 없으므로 지상권의 양수인은 지상권을 취득한다. 즉 지상권자는 지상권설정자 의 명시적 반대에도 불구하고 지상권의 존속기간 내에서 그 토지를 타인에게 임대할 수 있다. <정답> ④
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다음 중 원칙적으로 당사자 간의 특약으로 그 적용을 배제할 수 없는 내용 은?
<입시18회>
① 매도인의 담보책임 ② 해제권의 불가분성 ③ 착오에 의한 의사표시의 취소 ④ 쌍무계약상의 채무자 위험부담 ⑤ 사기·강박에 의한 의사표시 정답 및 해설
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<해설> ⑤ 제110조는 피기망자의 의사결정의 자유를 보호하기 위한 것으로써 강행규정이므로 표 의자의 취소권을 배제하는 약정은 무효이다. <정답> ⑤
2장 ∥ 법률행위의 목적
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올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
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다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ① 어떤 일이 있어도 이혼하지 않기로 한 약정은 반사회적 법률행위에 해당 한다. ② 자신의 부정행위를 용서하는 대가로 처에게 부동산을 양도하되 부부관계 가 유지되는 동안에는 처가 임의로 처분할 수 없다는 제한을 붙인 약정 은 반사회적 법률행위에 해당하지 않는다. ③ 혼인관계가 존속중인 사실을 알면서 남의 첩이 되어 부첩행위를 계속한 경우에는 본처의 사전승인이 있었다 하더라도 본처에 대하여 불법행위가 성립한다. ④ 부첩관계를 맺은 대가로 부동산을 증여받은 첩으로부터 그 부동산을 전 득한 자가 그 사실을 알았던 경우에는 소유권을 취득할수 없다. ⑤ 지방자치단체가 골프장사업계획승인과 관련하여 사업자로부터 기부금을 지급받기로 한 증여계약은 공무수행과 결부된 금전적 대가로서 그 조건 이나 동기가 사회질서에 반하므로 민법 제103조에 의해 무효이다.
정답 및 해설
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<해설> ④ 공서양속에 반하여 급여를 한 사람은 그 원인행위가 법률상 무효라 하여 상대방에게 부당이득을 원인으로 한 반환청구를 할 수 없기 때문에 반사적 효과로서 소유권은 급 여자의 상대방에게 있게 되므로, 급여한 물건의 소유권이 여전히 자기에게 있다고 하 여 소유권에 기한 반환청구도 할 수 없다[79다483전합]. 따라서 부첩관계를 맺은 대가 로 부동산을 증여받은 첩으로부터 그 부동산을 전득한 자가 그 사실을 알았더라도 소 유권을 취득한다. <정답> ④
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민법총칙 ∥ 1편
민 법 및 민 사 특 별 법
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반사회질서 법률행위에 대한 다음 설명 중 판례의 견해와 다른 것은? ① 소송에서 사실대로 증언하여 줄 것을 조건으로 어떠한 급부를 할 것을 약정한 경우, 그 급부가 통상적으로 용인될 수 있는 여비, 일실손해 등을 초과하는 경우에는 민법 제103조에 따라 효력이 없다. ② 공무원의 직무에 관하여 특별한 청탁을 하고 이에 대하여 보수를 지급할 것을 내용으로 하는 계약은 반사회질서의 법률행위로서 무효의 계약이다. ③ 행정기관에 진정서를 제출하여 상대방을 궁지에 빠뜨린 다음 이를 취하 하는 조건으로 거액의 급부를 받기로 한 약정은 선량한 풍속 기타 사회 질서 위반으로 무효로 된다. ④ 도박채무의 이행으로써 토지를 양도하는 계약은 반사회적 법률행위로서 유효이다. ⑤ 도박채무가 선량한 풍속에 반하여 무효라면 도박채무에 대하여 양도담보 명목으로 이전해 준 소유권 이전등기의 말소를 청구할 수 없다.
정답 및 해설
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<해설> ④ 도박으로 인한 채무의 변제방법으로서 토지를 양도하는 계약[4291민상262]은 무효이 다. 또한 도박채무의 변제를 위한 담보의 방법으로 이루어진 가등기와 소유권이전의 본등기는 무효[74다960]이다. <정답> ④
2장 ∥ 법률행위의 목적
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올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
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반사회질서의 법률행위에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?(다툼이 있는 경우 에는 판례에 따름) ① 수사기관에서 허위진술을 해 주는 대가로 작성된 각서에 기한 급부의 약 정은 반사회질서행위이다. ② 보험계약자가 다수의 보험계약을 통하여 보험금을 부정취득할 목적으로 체결한 보험계약은 선량한 풍속 기타 사회질서 위반으로 무효로 된다. ③ 채무자에게 의무를 강제하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 과도하게 무거운 위약벌 약정은 선량한 풍속 기타 사회질서 위반으로 무효로 된다. ④ 사찰이 그 존립에 필요불가결한 재산인 임야를 증여하는 계약은 무효이다. ⑤ 甲이 반사회적 행위에 의하여 조성된 비자금을 소극적으로 은닉하기 위 하여 이를 乙에게 소비임치한 경우, 乙은 甲의 소비임치계약에 의한 반 환청구를 거부할 수 있다.
정답 및 해설
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<해설> ⑤ 반사회적 행위에 의하여 조성된 재산인 이른바 비자금을 소극적으로 은닉하기 위하여 임치한 것은 사회질서에 반하는 법률행위로 볼 수 없다(즉 불법원인급여가 아니므로 甲은 乙반에게 반환청구를 할 수 있다)[2000다49343] <정답> ⑤
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다음 민법 제103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있는 경우에는 판례에 따름) ① 무허가 호텔에 투숙계약은 반사회질서의 법률행위가 아니다. ② 법률행위의 성립과정에서 의사결정의 자유를 제한하는 강박이라는 불법 적 방법이 사용된 데 불과한 때에는 반사회질서의 법률행위로서 무효라 고 할 수는 없다. ③ 투기의 목적으로 장차 신축될 아파트의 방 1칸을 분양받을 수 있는 피분 양권(이른바 세입자입주권)을 세입자들로부터 15매나 매수한 경우 반사 회질서의 법률행위로서 무효로 된다.
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민법총칙 ∥ 1편