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머리말 우리는 그 어느 때보다 자격증이 범람하는 시대에 살고 있습니다. 그만큼 사회가 다양해졌고 전문인을 요구하는 탓이기도 하겠지만 막연한 불안감이 우리를 부추기 는 측면 또한 적지 않은 것 같습니다. 이를테면 궂은 날을 위해 뭔가 준비해 두어야 한다는 강박감이 우리들 마음 깊숙이 자리 잡고 있기 때문일 것입니다. 이에 곁들 여 이른바 장식용 자격증까지 가세하여 그야말로 자격증의 홍수 속에 사는 느낌이 듭니다. 그러나 운전면허증의 예에서 보듯이 사장(死藏)되어 있는 자격증은 원래의 기능을 다 하지 못했음은 물론 장식의 관점에서도 그 역할을 다 했다고 볼 수는 없는 것입 니다. 결국 자격증은 본래의 목적대로 사용되고, 유지될 때 더욱 빛나고 값어치가 있다는 당연한 사실에 고개를 끄덕이게 됩니다. 우리는 지금 같은 목적지를 향해 힘겹고 지루한 여정에 올랐습니다. 적어도 별로 할 일도 없으니 <공인중개사> 자격증이나 따볼까 하는 한가한 생각으로 이 여정에 동참하지는 않았으리라 생각합니다. 만약 그런 사람이 단 한 명이라도 있다면 저는 서슴치 않고 그분께 빨리 하차할 것을 권유합니다. 공인중개사 자격증은 그렇게 손 쉽게 여벌로 획득할 수 있는 것이 아니기 때문입니다. 여러분의 제29회 공인중개사 시험합격을 위해 본 문제집은 다음과 같이 구성하였습니다. 각 단원별로 최근 기출문제 유형에 근접한 최신 판례를 비롯하여 개정된 내용까지 를 망라하여 기본적으로 숙지해야할 문제를 익히고 심화된 문제를 연습함으로서 난 이도 높은 문제에 대비할 수 있도록 하였습니다. 최근의 기출문제 및 이를 응용한 문제들을 수록함으로써 전형적인 기출문제유형을 쉽게 풀 수 있도록 구성하였습니다. 구체적이고 세부적인 지식을 묻는 문제 및 종합적인 이해를 묻는 문제에 대비하여 난이도가 높은 다양한 문제들을 수록하여 문제 적응력을 높이도록 하였습니다.
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머리말 마지막으로 제가 여기서 강조드리고 싶은 말씀은 단 하나입니다. 뚜렷한 목표를 향 해 전력투구할 때 그 목표는 이루어지며 또 그렇게 이루어진 것만이 진정한 자격증 으로 여러분 인생의 반려자가 될 것이라는 점입니다. 여행의 반환점을 돌기 전에 많은 회의와 나태가 여러분을 찾아올 것입니다. 그러나 훌륭한 마라토너는 그런 유혹을 떨쳐내고 기록에 관계없이 완주하는 모습을 관중에 게 보여 주듯이 여러분 또한 의연한 자세로 악마의 속사귐을 뿌리치고 최후의 테잎 을 끊는 멋진 장면을 보여 주기 바랍니다. 마지막으로 법학원의 모든 교수님들과 임직원들에게 감사의 말씀을 드립니다. 늘 바쁘다는 핑계로 함께 있어주지 못해 미안하다는 말을 사랑하는 아내에게 전합 니다. “미안하다! 사랑한다!” 편저자 드림
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공인중개사 자격시험안내 Ⅰ. 공인중개사란? 1. 공인중개사/중개업이란? 1) 공인중개사란?
｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣(이하 ‘｢공인중개사법｣’이 라 한다)에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말하는 것으로서 공인중개사가 되 고자 하는 자는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 한다. 공인중개사 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하면 중개업을 할 수 있다. 중개사무소의 개설등록을 한 자를 중개업자라 하며, 개 인의 경우 공인중개사만이 중개사무소의 개설등록을 할 수 있다. 또한 공인중개사 자격증을 취득하면 법인의 사무소의 임원이나 직원으로 취업할 수도 있으며 또는 공동사무소의 직원으로 중개업을 할 수도 있다. 2) 중개업이란?
다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
2. 업무내용 ｢공인중개사법｣에 근거한 토지 및 건물의 매매, 교환 및 임대차를 중개하고 상호 거래당사자 간의 권리 및 의무 신고 및 변경 등 부동산 중개에 관련된 종합민원업무 를 수행하고 있는데, 요즘은 개인의 부동산 중개 이외에 건물이나 토지의 경매, 투 자, 상담 및 자문 역할을 수행하여 고소득을 올리는 부동산 컨설팅 또는 국유지와 대기업 소유의 토지나 건물을 중개하는 선진국형 종합 부동산 회사를 설립하는 예 도 많이 있다.
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공인중개사 자격시험안내 Ⅱ. 취득방법 1. 응시자격 제한 없음(학력, 나이, 내ㆍ외국인 불문) 단, 다음의 각 호에 해당하는 경우에는 공인중개사 시험에 응시할 수 없음 ① 공인중개사시험 부정행위자로 처분 받은 날로부터 시험시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자(법률 제4조의3) ② 공인중개사 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자(법률 제6조) ③ 이미 공인중개사 자격을 취득한 자
2. 시험과목 ① 제1차 시험(2과목) 과목당 40문제(100분) ㉠ 부동산학개론(부동산감정평가론 포함) ㉡ 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정 ② 제2차 시험(3과목) : 2017년부터 2차시험 과목 분리 ㉠ 1교시(2과목) : 과목당 40문제(100분) ⓐ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무 ⓑ 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정 ㉡ 2교시(1과목) : 과목당 40문제(50분) 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등의 관한 법률) 및 부동산 관련 세법
3. 합격 결정 기준 ① 제1차 시험에 있어서는 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 함. ② 제2차 시험에 있어서는 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 함.
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공인중개사 자격시험안내 4. 일부 과목 면제 제1차 시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차 시험을 면제함.
5. 시험방법 ① 1차ㆍ2차 시험은 같은 날에 구분하여 시행하되 모두 객관식 선택형으로 출제 ② 1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험은 무효로 함.
6. 부정행위자 처리 그 시험을 무효로 하고, 그 시험시행일로부터 5년간 시험응시자격이 정지됨.
7. 원서 접수 방법 ① 인터넷 원서접수 : Q-net 회원 가입 후 인터넷을 통한 원서접수만 실시(단, 인 터넷환경에 익숙하지 못한 수험자나 시설이 구비되지 못하여 내방한 수험자는 공단 지역본부 및 지사에서 인터넷접수 도우미서비스를 제공받을 수 있음) ※ 내방시 준비물 : 사진(3.5×4.5cm) 1매, 전자결재 수단(신용카드, 결재통장 등) ② 접수사이트 : www.q-net.or.kr
8. 응시수수료 1차시험응시자 : 13,700원 / 2차시험 응시자 : 14,300원 1,2차시험 응시자 : 28,000원
9. 자격증 발급 응시원서접수일 현재 주민등록상 주소지의 시ㆍ도지사가 교부
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공인중개사 자격시험안내 [공단 지역본부 및 지사] 지역본부 및 지사
주 소
전화번호
서울지역본부
121-757 서울시 마포구 공덕동 370-4
02)3274-9612
서울동부지사
143-300 서울시 광진구 자양4동 63-7
02)461-3283
서울남부지사
151-730 서울시 관악구 신림본동 1638-32(삼모빌딩 2층) 02)6907-7132~6
강원지사
200-880 강원도 춘천시 동내면 학곡리 101-24
033)248-8510~4
강릉지사
210-852 강원도 강릉시 사천면 방동리 649-2
033)650-5710~7
경인지역본부
405-817 인천시 남동구 고잔동 625-1
032)820-8622~7
경기지사
441-440 경기도 수원시 권선구 탑동 906
031)249-1212~4
경기북부지사
480-070 경기도 의정부시 신곡동 801-1
031)853-4285
성남지사
461-807 경기도 성남시 수정구 수진동 4554
031)750-6212
대전지역본부
301-748 대전지 중구 문화1동 165
042)580-9141~3
충북지사
361-839 충북 청주시 흥덕구 신봉동 244-3
043)279-9031~4
충남지사
330-280 충남 천안시 신당동 434-2
041)620-7633~5
부산지역본부
616-740 부산시 북구 금곡동 1877
051)330-1912~6
부산남부지사
608-830 부산시 남구 용당동 546-2
051)620-1911~2
울산지사
680-801 울산시 남구 달동 572-4
052)276-9031
경남지사
641-843 경남 창원시 교육단지1길 69
055)212-7210~5
대구지역본부
704-901 대구시 달서구 갈산동 971-5
053)580-2321~6
경북지사
760-310 경북 안동시 서후면 명리 406-1
054)855-2121
포항지사
790-822 경북 포항시 남구 대도동 120-2
054)278-7702~3
광주지역본부
500-470 광주시 북구 대촌동 958-18
062)970-1762~4
전북지사
561-844 전북 전주시 덕진구 팔복동 2가 750-3
063)210-9221~5
전남지사
540-964 전남 순천시 조례동 480(평화로 67)
061)720-8531
목포지사
530-410 전남 목포시 대양동 514-4
061)282-8671
제주지사
690-833 제주 제주시 일도2동 361-22
064)729-0711~7
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시험과목 1. 시험과목 구분
시험과목 ① 부동산학개론 (부동산감정평가론 포함)
시험범위
출제비율
부동산학개론(세부내역 하단 참조)
85% 내외
부동산감정평가론(세부내역 하단 참조)
15% 내외
민법의 범위 제1차 시험 (2과목)
∙ 총칙 중 법률행위 ∙ 질권을 제외한 물권법 ∙ 계약법 중 총칙ㆍ매매ㆍ교환ㆍ임대차
85% 내외
② 민법 및 민사특별법 중 부동산중개에 관련되는 규정
민사특별법의 범위 ∙ 주택임대차보호법 ∙ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ∙ 가등기담보 등에 관한 법률 ∙ 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률
15% 내외
∙ 상가건물 임대차보호법 ① 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무
② 부동산공법 중 제2차 시험 (3과목)
부동산 중개에 관련되는 규정
③ 부동산공시에 관한 법령 (부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법
1. 공인중개사법 2. 부동산 거래신고에 관한 법률
70% 내외
3. 중개실무
30% 내외
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
30% 내외
2. 도시개발법 3. 도시 및 주거환경정비법
30% 내외
4. 주택법 5. 건축법 6. 농지법
40% 내외
1. 부동산등기법
30% 내외
2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법 률 제2장 제4절 및 제3장
30% 내외
3. 부동산 관련 세법(상속세, 증여세, 법인 40% 내외 세, 부가가치세 제외)
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시험과목 부동산학개론의 시험범위 세부내역 구분
목차 1) 부동산의 개념과 분류 2) 부동산의 특성(속성)
1. 부동산학 총론 1) 부동산경제론 2) 부동산시장론 2. 부동산학 각론
3) 부동산정책론
① 부동산의 수요와 공급
② 부동산가격이론
③ 부동산의 경기변동 ① 부동산시장
② 입지 및 공간구조론
① 부동산정책의 의의 및 기능
② 토지정책
③ 주택정책
④ 부동산 조세정책
4) 부동산투자론
① 부동산투자 이론
5) 부동산금융론
①부동산 금융·증권론
6) 부동산개발 및 관리론
① 부동산 이용 및 개발 ③ 부동산 마케팅
② 부동산 관리
① 감정평가의 기초이론
② 감정평가방식
부동산 감정평가론
② 부동산 투자분석 및 기법
③ 부동산가격공시제도
2. 시험시간
구분
제1차 시험 제2차 시험
교시
시험 과목
시험시간 일반인
시각장애인 등
입실시간
시험시간
입실시간
시험시간
비고
1교시
2과목
09:00까지
09:30~11:10 (100분)
09:00까지
09:30~12:00 (150분)
과목당 40문항
1교시
2과목
12:30까지
13:00~14:40 (100분)
12:50까지
13:10~15:40 (150분)
과목당 40문항
2교시
1과목
15:00까지
15:30~16:20 (50분)
16:00까지
16:10~17:25
과목당
(75분)
40문항
※ 2차 1교시 : 2과목(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무, 부동 산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정) 2차 2교시 : 1과목(부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법)
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25 회
26 회
27 회
28 회
2
2
1
출제경향 분석표 구분
차례
18 회
19 회
22 회
23 회
24 회
제1장 공인중개사제도
1
1
1
1
1
제2장 총칙
2
2
4
2
3
1
2
3
2
2
2
제3장 중개사무소의 개설등록
2
1
3
2
2
2
3
2
2
2
2
제4장 중개업무
5
4
5
6
6
6
5
6
6
6
6
제5장 중개계약과 부동산거래정보망 2
2
2
3
2
2
2
1
3
2
2
7
4
5
3
4
7
5
4
5
5
5
2
3
2
2
1
2
1
1
2
1
2
제8장 교육, 업무위탁 및 포상금제도 2
2
3
2
1
2
2
3
2
2
1
공인 제6장 개업공인중개사 등의 의무 중개사 제7장 중개보수 및 실비 법령
20 회
21 회
제9장 공인중개사협회
1
2
1
2
1
1
1
3
제10장 지도ㆍ감독 및 벌칙
4
6
5
5
6
5
6
5
6
5
5
제11장 부동산 거래신고에 관한 법률 2
2
1
1
3
2
1
2
2
2
5
30 29
31
28 30
31
29 30 32 30
31
4
4
4
5
4
2
1
1
1
소계
1
제1장 중개실무 총설 제2장 중개의뢰접수 및 중개계약 제3장 중개대상물의 조사⋅확인
중개 실무
1 3
7
5
5
5
4
제4장 중개활동 제5장 거래계약의 체결
1
1
제6장 개별적 중개실무
7
3
4
5
5
5
5
5
4
4
4
소계
10
11
9
12
10
9
11
10
8
10
9
총계
40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40
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차례 1편 공인중개사법령 1장 총 칙
2
1절 목적과 성격
2
2절 중개대상물
5
3절 용어의 정의
14
2장 공인중개사
22
1절 자격시험
22
2절 공인중개사자격증 교부 및 재교부
29
3장 등록 등
32
1절 중개사무소의 개설등록
32
2절 등록의 결격사유
42
3절 기타 등록관련 문제
51
4절 명칭과 성명표기
57
5절 분사무소
62
6절 인장등록
69
7절 사무소 이전
73
8절 휴업과 폐업
78
9절 겸업제한 등
83
10절 개업공인중개사 등의 교육
90
11절 고용인
94
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차례 4장 중개계약
100
1절 중개계약 일반론
100
2절 일반중개계약과 전속중개계약
101
3절 부동산거래정보망
111
5장 중개활동 등
117
1절 기본적인 의무
117
2절 금지행위
119
3절 확인·설명의무
128
4절 손해배상책임
141
6장 중개완성 등
149
1절 거래계약서의 작성
149
2절 중개보수
154
3절 계약금 등의 반환채무이행의 보장
164
7장 보 칙
169
1절 업무위탁
169
2절 포상금
171
3절 행정수수료
177
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차례 8장 공인중개사협회
179
9장 제 재
187
1절 감독상의 명령
187
2절 개업공인중개사에 대한 제재
188
3절 공인중개사에 대한 행정처분
203
4절 행정형벌
212
5절 행정질서벌
221
2편 부동산거래신고 등에 관한 법률 1장 부동산거래신고
230
2장 외국인 등의 부동산 등 취득특례
247
3장 토지거래허가
256
4장 유동적 무효
272 3편 중개실무
1장 조사·확인·설명 시 알아야 할 법률
276
1절 농지법
276
2절 분묘기지권과 장사 등에 관한 법률
284
3절 부동산등기특별조치법
289
4절 조사·확인·설명
292
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차례 2장 민사특별법 관련 알아야 할 법률
299
1절 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
299
2절 주택임대차보호법
306
3절 상가건물임대차보호법
316
3장 경 매
325
1절 경매와 공매
325
2절 매수신청대리인등록규칙
335
4장 중개활동
343
˙ 집
공 인 중 개 사 법 령
및
실 무
1 공인중개사법령
1장 총 칙 2장 공인중개사 3장 등록 등 4장 중개계약 5장 중개활동 등 6장 중개완성 등 7장 보 칙 8장 공인중개사협회 9장 제 재
1
올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
01 제1절
01
총 칙 목적과 성격
공인중개사법에 규정된 목적에 해당하는 것은? ① 부동산중개를 적절하게 규율한다. ② 투명한 부동산거래질서를 확립한다. ③ 국민의 재산권을 보호한다. ④ 부동산중개업을 건전하게 육성한다. ⑤ 공정한 부동산거래질서를 확립한다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ④ <해설> 제1조(목적) : 이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.
02
공인중개사법에 명문으로 규정된 목적이 아닌 것을 모두 고른 것은? ㉠ 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고한다. ㉡ 분양대행업을 건전하게 육성한다. ㉢ 부동산투기를 억제함을 목적으로 한다. ㉣ 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. ㉤ 부동산 거래신고 및 허가에 관한 사항을 정한다. ㉥ 공정한 부동산거래질서를 확립한다.
2
①㉠㉣
②㉤㉥
④㉢㉣㉥
⑤㉡㉢㉤㉥
공인중개사법령 ∥ 1편
③㉠㉡㉣
공 인 중 개 사 법 령
및
실 무
…………………………………………………………………………………………‥
정답 및 해설
<정답> ⑤ <해설> ㉡ 분양대행업이 아니라 부동산 중개업이다. ㉢ 부동산투기를 억제하는 것은 좋은 표현이지만 목적이 아니다. ㉤ 부동산거래신고 등에 관한 법률의 목적이다. ㉥ 부동산거래신고 등에 관한 법률의 목적이다.
03
다음 (
) 안에 들어갈 말을 순서대로 가장 옳게 나열한 것은?
제1조 (목적) 공인중개사법은 ( (
)을 제고하고, (
)의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그
)을(를) 건전하게 육성하여 (
)에 이바지함
을 목적으로 한다. ① 공인중개사 - 전문성 - 부동산중개업 – 국민 경제 ② 공인중개사 - 경제성 - 부동산중개업 - 국민 경제 ③ 개업공인중개사 - 전문성 - 부동산중개업 – 국민 경제 ④ 공인중개사 - 전문성 - 부동산중개업무 - 국민 경제 ⑤ 공인중개사 - 전문성 - 부동산거래질서 – 국민의 재산권 보호 정답 및 해설
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<정답> ① <해설> 제1조(목적) : 이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.
04
공인중개사법의 성격에 대한 설명으로 틀린 것은? ① 공인중개사법은 부동산 중개에 대해서 기본이 되는 기본법이다. ② 공인중개사법은 민법과 상법에 대해서 특별법적 지위에 있다. ③ 국내에서만 적용되는 국내법이다. ④ 부동산 중개와 관련하여 민법과 상법이 공인중개사법보다 먼저 적용된다. ⑤ 공법적인 요소와 사법적인 요소를 모두 갖고 있는 혼합법이다.
1장 ∥ 총 칙
3
올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
정답 및 해설
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<정답> ④ <해설> 공인중개사법은 부동산 중개에 대해서 기본이 되는 기본법(=일반법), 민법과 상법에 대해 서 특별법, 공법적인 요소와 사법적인 요소를 모두 갖고 있는 혼합법(=중간법=사회법), 국 내에서만 적용되는 국내법적 성격을 갖고 있다. 공인중개사법이 특별법이므로 민법, 상법 보다 먼저 적용된다.
05
공인중개사법령상 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? ㉠ '1가주 주택의 확보'는 공인중개사법에 명문으로 규정된 목적이다. ㉡ '부동산중개업을 건전하게 육성한다'는 것은 공인중개사법에 명문으로 규정된 목적이다. ㉢ 공인중개사법의 사법적인 요소는 중개계약, 손해배상책임 등이 있다. ㉣ '개업공인중개사의 손해배상책임 보장'은 공인중개사법에서 명문으로 규 정한 목적이다. ㉤ 공인중개사법의 공법적인 요소는 감독상 명령, 행정처분, 행정형벌 등 이 있다. ①㉠㉣
②㉢㉤
④㉡㉢㉤
⑤㉠㉡㉢㉣㉤
정답 및 해설
③㉠㉡㉢
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ④ <해설> ㉠ ‘1가주 주택의 확보’는 좋은 표현이지만 명문에 규정된 목적은 아니다. ㉣ ‘개업공인중개사의 손해배상책임 보장’은 좋은 표현이지만 명문에 규정된 목적은 아니다.
4
공인중개사법령 ∥ 1편
공 인 중 개 사 법 령
제2절
01
및
실 무
중개대상물
공인중개사법령상 중개대상물이 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) ① 미등기 부동산 ② 토지거래허가구역 내의 토지 ③ 동·호수가 특정된 장래에 건축될 건축물 ④ 「입목에 관한 법률」에 의한 입목 ⑤ 가식(假植)의 수목
정답 및 해설
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<정답> ⑤ <해설> 그 밖의 토지 정착물은 부동산이면서 토지와는 독립적으로 거래가 되어야 중개대상물에 해당된다. 가식의 수목은 토지의 정착물로 보기 어렵기 때문에 부동산이 아니다. 따라서 중개대상물에 해당되지 않는다. 그 밖의 토지의 정착물로써 중개대상물이 되는 것은 ‘명 인방법을 갖춘 수목의 집단’이다. 수목의 집단이므로 부동산이고, ‘명인방법’이라는 공시방법으로 인하여 토지와는 독립적으로 거래할 수 있기 때문이다.
02
공인중개사법령상의 중개대상물에 해당하는 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) ① 도로 예정지인 사유지(私有地) ② 20톤 미만의 선박 ③ 임시로 설치한 콘테이너박스나 암석·토사 ④ 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 아파트 입주권 ⑤ 공장재단과 분리된 공업소유권
1장 ∥ 총 칙
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정답 및 해설
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<정답> ① <해설> ① 도로 예정지인 사유지도 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당된다. ② 선박은 법정 중개대상물에 속하지 않으므로 중개대상물에 해당되지 않는다. ③ 임시로 설치한 콘테이너박스는 부동산이 아니므로 중개대상물에 해당되지 않고, 암 석·토사는 독립성이 없어 중개대상물에 해당되지 않는다. ④ 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 아파트 입주권은 동·호수가 특정이 안 된 상태이므로 중개대상물에 해당되지 않는다. 동·호수가 특정되어야만 중개대상물 이 될 수 있다. ⑤ 공장재단, 광업재단에 속하는 것은 분리·독립하여 중개대상물에 해당되지 않는다. 공 장재단과 광업재단 그 자체로만 중개대상물에 해당된다.
03
공인중개사법령상 중개대상물에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판 례에 의함) ① 의제부동산은 모두 중개대상물에 해당된다. ② 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 중개대상물에 해당된다. ③ 광업재단에 속하는 토지는 광업재단과 분리하여 매매의 목적물이 될 수 없다. ④ 공법상 제한이 있는 토지는 중개대상물에 해당된다. ⑤ 법정지상권이 성립된 토지는 중개대상물에 해당된다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ① <해설> ① 의제부동산 중에서 입목, 광업재단, 공장재단 이렇게 3가지만 중개대상물에 해당된다. ② 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 부동산이고 독립성도 있으므로 중개대상물에 해당된다. ③ 광업재단의 구성물은 저당권자가 동의한 경우 임대차 목적으로 할 수 있다. 매매의 목 적물은 될 수 없다. ④ 각종 공법상 제한이 있는 토지도 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당된다. ⑤ 법정지상권이 성립된 토지도 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당된다.
6
공인중개사법령 ∥ 1편
공 인 중 개 사 법 령
04
및
실 무
공인중개사법령상 중개대상물에 해당하는 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) ① 상가임대차에서 권리금 ② 하천법상 하천(河川) ③ 환매등기가 설정된 토지 ④ 건물의 1실에 저당권 ⑤ 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위
정답 및 해설
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<정답> ③ <해설> ① 권리금은 ‘돈’이므로 법정 중개대상물에 속하지 않으므로 중개대상물에 해당되지 않는다. 판례도 ‘권리금’은 중개대상물에 해당되지 않는다고 하였다. ② 하천법상 하천(河川)은 국유(國有)이므로 중개대상물에 해당되지 않는다. ③ 환매등기가 설정된 토지는 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당된다. 개업공 인중개사는 환매등기가 설정된 토지를 매수하려는 중개의뢰인에게 환매등기가 있다는 사실과 그 위험성을 설명하여야 한다. 개업공인중개사가 중개할 때 설명해주면 되므로 중개대상물에 해당된다. ④ ‘건물의 1실’에 대한 소유권, 저당권은 거래가 될 수 없으므로 중개대상물이 될 수 없다. ⑤ 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위 (대토권)는 토지가 아니므로 법정 중개대상물에 포함되지 않고, 따라서 중개대상물에 해당되지 않는다.
05
공인중개사법령상 중개의 대상에 해당되는 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) ① 금전소비대차계약 ② 기둥과 지붕만 있고, 주벽이 없는 세차장구조물 ③ 동산 질권 ④ 법정저당권의 성립 ⑤ 등기된 환매권
1장 ∥ 총 칙
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정답 및 해설
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<정답> ⑤ <해설> ① 금전소비대차계약 그 자체는 중개할 수 없고, 금전소비대차에 부수해서 행하여지는 저 당권의 설정을 중개할 수 있다. ② 기둥과 지붕만 있고 주벽이 없는 세차장구조물은 건축물도 아니고, 볼트를 풀며 구조 물이 쉽게 철거가 되므로 정착물도 아니다. ③ 질권은 부동산을 객체로 하지 않으므로 중개대상물에 해당되지 않는다. ④ 법정저당권의 성립은 법률 규정에 따라 당연히 성립하므로 중개할 수 없다. ⑤ 등기된 환매권도 계약으로 이전(양도)이 가능하므로 중개대상에 해당된다.
06
공인중개사법령상 중개대상물과 중개대상의 권리에 대한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) ① 중개대상물은 공인중개사법과 공인중개사법 시행령에서 규정하고 있다. ② 분양계약이 체결되지는 않았지만 추첨을 하여 당첨이 되면 즉시 분양목 적물이 확정되는 구체화된 아파트 입주권은 중개대상물이 될 수 있다. ③ 무허가 건물도 중개대상물이 될 수 있다. ④ 사권이 소멸된 포락지(浦落地)는 중개대상물에 해당되지 않는다. ⑤ 저작권과 상표권 등도 재산적 가치가 있으므로 중개대상의 권리에 해당 된다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ⑤ <해설> 저작권, 상표권 등을 무체재산권이라 한다. 무체재산권은 변리사가 취급할 수 있는 것이므 로 중개대상권리에 해당되지 않는다.
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공인중개사법령 ∥ 1편
공 인 중 개 사 법 령
07
및
실 무
공인중개사법령상 중개대상물에 대한 설명으로 가장 옳은 것은?(다툼이 있으 면 판례에 의함) ① 1필지 토지의 일부에 대한 임대차는 법 제2조 제1호의 중개의 대상이 될 수 없다. ② ‘명인방법을 갖춘 수목의 집단’은 저당권의 공시도 가능하기에 저당권 의 목적이 될 수 있다. ③ 동·호수가 특정되지 않았지만 이미 건축이 완료된 아파트는 중개대상물 인 건축물에 해당된다. ④ 「공장 및 광업재단 저당법」상 광업재단은 소유권만 공시되므로 저당권 의 목적이 될 수 없다. ⑤ 가압류된 토지는 사법상 거래가 불가능하므로 중개대상물이 될 수 없다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ③ <해설> ① 1필지 토지의 일부에 대한 임대차는 중개의 대상이 될 수 있다. ② 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 소유권의 목적만 된다. 저당권은 등기부가 없기에 공 시할 수 없다. ③ 무허가 건물도 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물이 될 수 있다. ④ 입목, 공업재단, 공장재단은 저당권을 설정하기 위한 것이다. 저당권의 설정도 가능하다. ⑤ 가압류된 토지는 사유이고, 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물이 될 수 있다.
1장 ∥ 총 칙
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공인중개사법령상 중개의 대상이 아닌 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) ㉠ 어업권
㉡「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단
㉢ 항만운송사업재단
㉣「입목에 관한 법률」에 따른 입목
㉤ 영업시설, 영업상 노하우
㉥ 가등기담보권
㉦ 경매로 낙찰받은 토지
㉧ 등기되지 않은 임차권
㉨ 미채굴의 광물
㉩ 항공기에 대한 임차권
①㉠㉢㉥㉧㉨
②㉠㉢㉤㉨㉩
③㉠㉢㉥㉦㉨
④㉡㉢㉤㉧㉨㉩
⑤㉡㉣㉥㉧ 정답 및 해설
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<정답> ② <해설> 어업권, 항만운송사업재단, 항공기는 법정 중개대상물에 속하지 않으므로 중개대상물에 해 당되지 않는다. 영업시설, 영업상 노하우를 ‘권리금’이라고 하므로 중개대상물에 해당 되지 않는다. 미채굴의 광물도 국유(國有)이므로 중개대상물에 해당되지 않는다.
09
공인중개사법령상 중개의 대상에 대한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) ㉠ 중개대상물인 건축물은 「민법」상 부동산에 해당하는 건축물에 한정된다. ㉡ 사법상 거래가 불가능한 부동산도 중개대상물에 해당된다. ㉢ 분양예정자로 선정될 지위를 가리키는 입주권은 중개대상물에 해당되지 않는다. ㉣ 분묘기지권이 설정된 임야는 중개대상물에 해당되지 않는다. ㉤ 증여계약과 사용대차계약도 「민법」상 계약에 해당하므로 법 제2조 제 1호의 중개의 대상이 될 수 있다. ㉥ 매매계약의 해제는 법 제2조 제1호의 중개의 대상이 될 수 없다.
10
①㉠㉢㉥
②㉡㉣㉤
④㉡㉤㉥
⑤㉠㉢㉤
공인중개사법령 ∥ 1편
③㉠㉡㉢
공 인 중 개 사 법 령
정답 및 해설
및
실 무
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ① <해설> ㉡ 사법상 거래가 불가능한 부동산은 중개대상물에 해당되지 않는다. ㉣ 분묘기지권이 설정된 임야도 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당된다. ㉤ 증여계약과 사용대차계약은 무상계약이므로 법 제2조 제1호의 중개의 대상이 될 수 없다.
10
「입목에 관한 법률」에 따른 입목에 관한 설명 중 틀린 것은? ① "입목"이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것을 말한다. ② 입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다. ③ 토지소유권 또는 지상권 처분의 효력은 입목에 미친다. ④ 입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 입목을 베어낸 경우에 그 토지 로부터 분리된 수목에 대하여도 미친다. ⑤ 소유권보존의 등기를 받을 수 있는 수목의 집단은 이 법에 따른 입목등 록원부에 등록된 것으로 한정한다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ③ <해설> 입목은 독립성을 갖고 있으므로 토지소유권 또는 지상권 처분의 효력은 입목에 미치지 않 는다.
1장 ∥ 총 칙
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11
「입목에 관한 법률」에 따른 입목과 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단에 대한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은? ㉠ 등기관은 이미 등기되어 있는 토지에 부착된 수목에 대하여 소유권보존 의 등기를 하였을 때와 입목의 구분 등기를 하였을 때에는 토지의 등기 기록 중 을구에 입목등기기록을 표시하여야 한다. ㉡ 입목을 저당권의 목적으로 하려는 자는 그 입목에 대하여 보험(「농업협동 조합법」, 「산림조합법」에 따른 공제를 포함한다.)에 가입하여야 한다. ㉢ 공장재단의 구성물은 동시에 다른 공장재단에 속할 수 있다. ㉣ 공장재단은 공장재단등기부에 소유권보존등기를 함으로써 설정한다. ㉤ 공장재단의 구성물은 저당권자가 동의한 경우에도 공장재단과 분리하여 임대차의 목적으로 하지 못한다. ㉥ 공장재단의 소유권보존등기의 효력은 소유권보존등기를 한 날부터 10 개월 내에 저당권설정등기를 하지 아니하면 상실된다. ①㉠㉡
②㉠㉢
④㉠㉢㉤
⑤㉢㉣㉤㉥
정답 및 해설
③㉡㉣㉥
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ④ <해설> ㉠ 등기관은 이미 등기되어 있는 토지에 부착된 수목에 대하여 소유권보존의 등기를 하였 을 때와 입목의 구분 등기를 하였을 때에는 토지의 등기기록 중 표제부에 입목등기기 록을 표시하여야 한다. ㉢ 공장재단의 구성물은 동시에 다른 공장재단에 속할 수 없다. ㉤ 공장재단의 구성물은 저당권자가 동의한 경우 임대차의 목적으로 할 수 있다.
12
공인중개사법령 ∥ 1편
공 인 중 개 사 법 령
12
및
실 무
공인중개사법령상 중개대상물과 중개대상권리에 해당되는 것은 모두 몇 개인가? 제18회
㉠ 광업재단
㉡ 미채굴의 광물
㉢ 지상권
㉣ 무주(無主) 부동산
㉤ 선박
㉥ 분묘기지권
㉦ 가압류된 공장
㉧ 상속된 토지
㉨ 특허권
㉩ 질권
㉪ 토지 일부의 임대차
① 3개 정답 및 해설
② 4개
③ 5개
④ 6개
⑤ 7개
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ③ <해설> 미채굴의 광물, 무주(無主) 부동산, 선박, 분묘기지권, 특허권, 질권은 중개대상이 될 수 없다.
13
공인중개사법령상 중개대상에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례 에 따름)
제26회
① 중개대상물인 ‘건축물’에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특 정의 건물도 포함될 수 있다. ② 공용폐지가 되지 아니 한 행정재산인 토지는 중개대상물에 해당하지 않 는다. ③ 「입목에 관한 법률」에 따라 등기된 입목은 중개대상물에 해당한다. ④ 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 택지개발지구 내에 이주자 택지를 공급받을 지위인 대토권은 중개대상물에 해당하지 않는다. ⑤ “중개”의 정의에서 말하는 ‘그 밖의 권리’에 저당권은 포함되지 않 는다. 정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ⑤ <해설> “중개”의 정의에서 말하는 ‘그 밖의 권리’에 저당권도 포함된다. 즉 저당권도 중개대 상권리에 해당된다. 금전소비대차에 부수한 저당권도 중개대상권리에 해당된다.
1장 ∥ 총 칙
13
올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
제3절
01
용어의 정의
공인중개사법령상 용어의 정의에 대한 설명으로 틀린 것은? ① “소속공인중개사”라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업 공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한 다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. ② “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자를 말 한다. ③ “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중 개를 업으로 행하는 것을 말한다. ④ “개업공인중개사”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. ⑤ “중개보조원”이라 함은 공인중개사로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장 안내 및 일반 서무 등 개업공인중개사의 중개업 무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ⑤ <해설> “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대 상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무 를 보조하는 자를 말한다. <정리> 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다. 1. “중개”라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교 환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 3. “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 4. “개업공인중개사”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
14
공인중개사법령 ∥ 1편
공 인 중 개 사 법 령
및
실 무
5. “소속공인중개사”라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법 인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. 6. “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개 대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
02
공인중개사법령상 용어의 정의로 가장 옳은 것은? ① “중개”라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차·사용대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행 위를 알선하는 것을 말한다. ② “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득하고 중개 업을 영위하는 자를 말한다. ③ “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. ④ “개업공인중개사”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. ⑤ “소속공인중개사”라 함은 법인인 개업공인중개사의 임원 또는 사원이 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행 하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ④ <해설> ① ‘사용대차’, ‘증여’는 무상이므로 중개대상행위에 해당되지 않는다. ② “공인중개사”라 함은 이 법에 의해 공인중개사 자격을 취득한 자를 말한다. 반드시 중개업을 영위할 필요는 없다. ③ ‘중개업’은 일정한 보수를 받아야 한다. 보수를 받지 않는다면 중개에는 해당될 수 있어도 중개업은 될 수 없다. ⑤ 소속공인중개사에 법인인 개업공인중개사의 임원 또는 사원으로서 공인중개사인 자가 포함된다.
1장 ∥ 총 칙
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올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
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공인중개사법령상 “중개”와 “중개업”에 관한 설명 중 틀린 것은?(다툼 이 있으면 판례에 의함) ① “중개”는 보수를 받지 않아도 중개에 해당될 수 있으나, “중개업”은 일정한 보수를 받지 않으면 중개업이 될 수 없다. ② “중개”는 개업공인중개사 아닌 자가 해도 형사 처벌을 받지 않으나 “중개업”은 개업공인중개사 아닌 자가 하면 무등록 중개업으로 형사 처벌을 받는다. ③ 중개대상물의 거래당사자들로부터 보수를 현실적으로 받지 아니하고, 단 지 보수를 받을 것을 약속하거나 거래당사자들에게 보수를 요구하는 데 그친 경우에는 중개업에 해당되지 않는다. ④ ‘업으로 행하는 것’은 계속적·반복적·영업적으로 행하는 것을 의미 한다. ⑤ 우연한 기회에 단 1회의 건물전세계약을 중개한 것도 계속성·반복성이 인정되어 중개업에 해당된다.
정답 및 해설
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<정답> ⑤ <해설> 우연한 기회에 단 1회의 건물전세계약을 중개한 것은 계속성·반복성이 인정되지 않아서 중개업에 해당되지 않는다는 것이 판례이다. 그러나 중개사무소 간판을 걸고 1회 중개를 하였다면 계속성·반복성이 인정되어 중개를 업으로 한 것이다.
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공인중개사법령의 내용에 대한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) ① 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어졌다면 법 제2 조 제2호 소정의 중개업에 해당하지 않는다. ② 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 건물에 대하여 저당권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 경우에도 중개업에 해당된다.
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공인중개사법령 ∥ 1편