2017 공 인 중 개 사 기 본 서
공인중개사 법령 및 실무
차례
1편 : 공인중개사법령
제1장
총칙
18
01
목적과 성격
18
02
중개대상물, 중개대상권리, 중개대상행위
20
03
용어의 정의
39
04
중개행위
45
제2장
공인중개사
53
01
자격시험
53
02
공인중개사자격증 교부 및 재교부
63
제3장
등록 등
70
01
등록절차
70
02
등록의 결격사유
84
03
기타 등록관련 문제
99
04
명칭 및 성명 표기
108
05
중개사무소의 설치기준
112
06
인장등록
125
07
사무소의 이전
130
08
휴업과 폐업
136
09
겸업제한 등
143
10
개업공인중개사 등의 교육
149
11
고용인
154
13
차례
제4장
중개계약 01
중개계약 일반론
164
02
일반중개계약과 전속중개계약
168
03
부동산거래정보망
182
제5장
중개활동 등
193
01
기본윤리
193
02
금지행위
195
03
확인·설명 의무
207
04
손해배생책임
255
제6장
중개완성 등
268
01
거래계약서의 작성
268
02
거래계약서 작성 시 유의사항(중개실무)
273
03
중개보수
286
04
계약금 등의 반환채무이행의 보장
298
제7장
보칙
302
01
업무위탁
302
02
포상금
304
03
수수료
310
04
고유식별정보의 처리
312
05
규제의 재검토
313
제8장
14
164
공인중개사협회
314
01
협회의 설립
314
02
협회의 업무
317
03
운영위원회
323
2017 공 인 중 개 사 기 본 서
공인중개사 법령 및 실무
차례
제9장
제재
327
01
감독상 명령
327
02
개업공인중개사에 대한 행정처분
331
03
행정제재처분효과의 승계
342
04
공인중개사에 대한 행정처분
344
05
거래정보사업자에 대한 행정처분
350
06
행정형벌
351
07
행정질서벌
355
2편 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제1장
부동산거래신고
362
01
총칙
362
02
부동산거래의 신고
364
제2장
외국인 등의 부동산 취득 등에 관한 특례
384
01
총칙
384
02
외국인 등의 토지 취득신고 및 허가
385
제3장
토지거래허가구역 등
394
01
토지거래허가구역의 지정
394
02
토지거래계약에 관한 허가
397
03
선매제도와 제재
413
04
지가동향조사
424
05
부동산 정보 관리
425
06
보칙
425
07
유동적 무효의 법률관계
428
15
차례
3편 : 중개실무 제1장
조사·확인·설명 시 알아야 할 법률 01
토지이용규제기본법
432
02
농지법
437
03
분묘기지권과 장사 등에 관한 법률
442
04
법정지상권
453
05
부동산등기특별조치법
458
민사특별법 관련 알아야 할 법률
464
제2장 01
부동산실권리자명의등기에 관한 법률
464
02
주택임대차 보호법
470
03
상가건물임대차보호법
492
제3장
경매와 공매
503
01
경매·공매 일반론
503
02
경매절차
511
03
매수신청대리인 등록규칙
522
제4장
16
432
중개활동
540
01
AIDA 원리
540
02
셀링 포인트
541
03
클로우징
543
공 인 중 개 사
법 령
및
실 무
2 0 1 7 공 인 중 개 사 기 본 서 | 공 인 중 개 사 법 령 및 실 무
1편
1편
공인중개사법령 제 1 장 총칙 제 2 장 공인중개사 제 3 장 등록 등 제 4 장 중개계약 제 5 장 중개활동 등 제 6 장 중개완성 등 제 7 장 보칙 제 8 장 공인중개사협회 제 9 장 제재
17
2 0 1 7 년 공 인 중 개 사 기 본 서
1
제 장
총칙
총칙에서 2문제~3문제가 출제된다. ‘중개대상물’에서 1문제, ‘용어의 정의’에서 1문제가 거의 매년 출제된다. 특히 ‘용어의 정의’에서는 중개업, 공인중개사, 개업공인중개사 이렇게 세 가지를 집 중적으로 학습하여야 한다.
01 목적과 성격 제1조(목적) 이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.
1. 목 적 ① 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 ② 부동산중개업을 건전하게 육성하여 ③ 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.
① 목적은 공인중개사법에 규정된 것만 목적이다. 따라서 ‘부동산 투기 방지’ ‘1가구 1주택의 확보’ 등은 공인중개사법의 목적에 해당되지 않는다. ② 부동산거래신고법의 목적과 비교
18
공인중개사법
부동산거래신고법
공인중개사의 업무에 관한 사항을 정함
부동산 거래 등의 신고 및 허가에 관한 사항을 정함
부동산중개업의 육성
부동산거래질서의 확립
국민경제
국민경제
제1편 공인중개사법령
공 인 중 개 사
법 령
및
실 무
2. 성 격
1편
(1) 기본법(일반법) 공인중개사법은 부동산 중개에 대해서 기본이 된다. 부동산 중개와 관련된 기본적 인 내용을 규율한다는 의미이다. 부동산 중개의 입장에서 공인중개사법이 기본이 된다는 의미에서 기본법이라 한다. 예를 들면 중개보수가 궁금하다면 민법이 아니 라 공인중개사법을 살펴봐야 한다.
(2) 특별법 공인중개사법은 민법과 상법에 대한 특별법적 지위에 있다. 특별법은 2개의 법을 비교했을 때 등장하는 개념으로 둘 중에서 먼저 적용되는 법이 특별법 이다. 민법과 상법의 입장에서는 공인중개사법이 먼저 적용되기에 특별법이 라고 부른다.
(3) 사회법 공인중개사법은 사회법이다. 사회법이란 사회적 약자를 보호하기 위해 국가가 사 법관계에 개입하면서 등장한 법이다. 부동산 중개에 관한 법률관계도 원래는 사법 관계였으나 국가가 개입하면서 공법적 요소가 도입되어 공인중개사법은 사법적 요 소와 공법적 요소가 혼재하는 법이 되었다. 이런 의미에서 혼합법이라고 부르기도 하고, 중간법이라고 부르기도 한다. 사법적 요소로는 중개계약, 손해배상 등이 있 고, 공법적 요소로는 지도·감독, 제재와 관련된 규정 등이 있다.
(4) 국내법 공인중개사법은 국내에 있는 중개대상물을 중개하는 경우에만 적용되며 외국에 있 는 부동산 등을 중개하는 경우에는 적용되지 않는다. 공법적 요소는 국가기관과 국가기관의 관계를 규율하거나 국가기관과 국민과의 관계를 규 율하는 것이다. 사법적 요소는 국민과 국민과의 관계를 규율하는 것이다.
제1장 총칙
19
2 0 1 7 년 공 인 중 개 사 기 본 서
02 중개대상물, 중개대상권리, 중개대상행위 제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 토지 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 제2조(중개대상물의 범위) 법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목 2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단 3. 삭제
1. 중개대상물, 중개대상권리, 중개대상행위 사이의 관계 (1) 중개대상물의 개념 중개의 대상이 되는 물건이 중개대상물이다. 민법상 모든 물건이 중개대상물이 되 는 것은 아니다. 민법상 물건 중에서 공인중개사법령에 규정된 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장재단이 중개대상물에 해당된다.
(2) 중개대상권리의 개념 중개의 대상이 되는 권리가 중개대상권리이다. 중개대상물에 설정되어 있는 소유 권, 전세권, 임차권 등의 권리가 중개대상권리에 해당된다. 우리가 일반적으로 ‘토지(중개대상물)를 매매(중개대상행위)한다.’고 말한다면 토지는 움직일 수 없 는 성격인 부동성을 띠므로 실제로는 토지위에 설정되어 있는 소유권(중개대상권 리)이 매매로 이전되는 것이다.
(3) 중개대상행위의 개념 중개의 대상이 되는 행위가 중개대상행위이다. 중개대상물에 설정되어 있는 권리 의 득실변경과 관련 있는 행위이다. 매매, 교환, 임대차가 대표적인 중개대상행위 에 해당된다. 20
제1편 공인중개사법령
공 인 중 개 사
법 령
및
실 무
1편 ① 중개대상물, 중개대상권리, 중개대상행위의 관계 중개대상물
중개대상권리
중개대상행위
토지
소유권
매매
甲 매도인
丙 매수인
② 중개대상물과 중개대상권리와 중개대상행위는 서로 다른 개념이다. 그러나 이 세 가지는 하나의 거래에서 모두 등장하므로 함께 공부해야 한다. 공인중개사법은 ‘중개대상’에 초점을 맞추기 때문에 공인중개사시험과 관련하여 ‘중개대상인 것은?’이라고 물어 본다면 중개대상물, 중개대상권리, 중개대상행위를 각각 살펴 서 모두 맞는 것이 되어야 옳은 지문이 된다. 예를 들면 ‘토지의 소유권의 매매’는 중개대상물, 중개대상권리, 중개대상행위가 모두 맞는 표현으로 되어 있기에 옳은 지문이 된다.
2. 중개대상물의 판단기준 (1) 법 제3조와 시행령 제2조에 규정된 물건일 것 ① 중개대상물에 해당되려면 먼저 ㉠ 토지 ㉡ 건축물 그 밖의 토지의 정착물 ㉢「입 목에 관한 법률」에 따른 입목 ㉣「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단에 속해야 한다. 이를 법정 중개대상물이라 한다. 위 법정 중개대상 물에 속하지 않는다면 중개대상물에 해당되지 않는다. ② 선박, 자동차, 항공기는 의제부동산이지만 위의 법정 중개대상물에 속하지 않기 에 중개대상물에 해당되지 않는다. ③ 상가임대차에서 ‘권리금’은 영업시설 등 유형물과 영업상 노하우 등 무형의 재 산적 가치를 말한다. ‘권리금’도 법정 중개대상물에 속하지 않으므로 중개대상 물에 해당되지 않는다.
제1장 총칙
21
2 0 1 7 년 공 인 중 개 사 기 본 서
구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관 한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호, 제3조, 같은 법 시행령 제2조의 규정을 종합 하여 보면, 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또 는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 같은 법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도 에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 구 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하고, 따라서 같은 법이 규정하고 있는 중개보수의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다.(대법원2006.9.22.선고2005도 6054판결)
(2) 사법상 거래가 가능할 것 사법상 거래가 가능하지 않다면 중개대상물에 해당되지 않는다. 예를 들면 국유 (國有)면 사법상 거래가 불가능하기에 중개대상물에 해당되지 않는다. 동산은 사유(私有)더라도 거래가 불가능한 경우가 존재하나(예를 들면 마약과 같은 금제품) 토지와 건축물은 국유(國有)일 경우에만 사법상 거래가 불가능하다. 따라서 토지, 건축물에 있어서 사법상 거래가 불가능하다는 말은 ‘국유(國有)’라는 말과 동일한 의미이다. 따라 서 공인중개사 시험과 관련하여서는 국유(國有)라면 중개대상물에 해당되지 않는다고 생각 하면 된다.
(3) 토지와 건축물의 구체적인 사례 ① 개발제한구역으로 지정된 토지 : 개발제한구역으로 지정되면 공법상 이용제한을 받을 뿐, 사유(私有)로서 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당된다. ② 토지거래허가구역으로 지정된 토지 : 토지거래허가구역으로 지정되면 공법상 거 래제한을 받을 뿐, 사유(私有)로서 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당 된다. ③ 가압류된 부동산과 처분금지가처분등기된 부동산 : ‘가압류된 부동산’과 ‘처분 금지가처분등기된 부동산’도 사유(私有)로서 사법상 거래가 가능하므로 중개대 상물에 해당된다.
22
제1편 공인중개사법령
공 인 중 개 사
법 령
및
실 무
④ 미등기 부동산과 무허가 건물 : 미등기 부동산과 무허가 건물도 사유(私有)로서
1편
사법상 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당된다. ⑤ 미채굴의 광물 : 미채굴의 광물은 사권(私權)이 미치는 범위에 속해 있지 않다. 즉 공적 지하권에 속해 있기에 국유(國有)이다. 따라서 미채굴의 광물은 사법상 거래가 가능하지 않으므로 중개대상물에 해당되지 않는다. ⑥ 무주(無主)의 부동산 : 민법 제252조 제2항에 따르면 무주(無主)의 부동산은 국유 (國有)로 본다. 따라서 중개대상물에 해당되지 않는다. 무주(無主)의 부동산처럼 국가가 행정목적이나 보존목적으로 갖고 있지 않은 재산을 일반재산이라 한다. 일반재산도 국유재산으로서 사법상 거래가 가능하지 않으므로 중개대상물에 해 당되지 않는다. ⑦ 공도(公道) : 공도(公道)는 표현에서 알 수 있듯이 국유(國有)로서 사법상 거래가 가능하지 않으므로 중개대상물에 해당되지 않는다. 그러나 사도(私道)는 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당된다. 사유지(私有地)인 도로예정지는 아직 도로가 되지 않았기에 사유(私有)로서 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당된다. ⑧ 공유재산(公有財産) : 공공단체(公共團體)의 재산을 의미한다. 공공단체의 대표적 인 경우가 지방자치단체이다. 지방자치단체의 재산도 사법상 거래가 가능하지 않 으므로 중개대상물에 해당되지 않는다. ⑨ 공용수용(公用收用)된 토지 : 공용수용이란 국가가 공용 목적으로 사용하기 위하 여 국민의 재산을 정당한 보상을 하고 소유권을 국가에 귀속시키는 것을 말한다. ‘공용수용된’이라는 표현은 이미 공용수용이 완료된 것을 의미한다. 따라서 국 유(國有)로서 사법상 거래가 가능하지 않으므로 중개대상물에 해당되지 않는다. 그러나 ‘공용수용 예정인 토지’는 아직 공용수용이 완료된 것이 아니기에 사유 (私有)로서 사법상 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당된다. ⑩ 청와대 : 청와대처럼 행정목적으로 제공된 재산을 행정재산이라고 한다. 행정재 산은 국유(國有)로서 사법상 거래가 가능하지 않으므로 중개대상물에 해당되지 않는다. ⑪ 남대문 : 남대문도 행정재산이라고 한다. 행정재산 중 보존용 재산에 해당된다. 보존용 재산도 국유(國有)로서 사법상 거래가 가능하지 않으므로 중개대상물에 해당되지 않는다.
제1장 총칙
23
2 0 1 7 년 공 인 중 개 사 기 본 서
① 국유재산은 행정재산과 일반재산으로 나눠지며, 행정재산은 다시 공공용 재산, 기 업용 재산, 보존용 재산으로 구분된다. ② 일반재산은 행정재산 외의 모든 국유재산을 의미한다. 일반재산도 국유재산이기에 중개대상물에 해당되지 않는다. 일반재산은 매각 시 원칙적으로 경쟁입찰 방식으로 한다. 이 경우는 중개대상물에 해당되지 않는다. 그러나 공유재산 및 물품관리법 시 행령 제43조에 의하면 재공고 입찰에 붙인 경우에 입찰자 또는 낙찰자가 없는 때에 는 예외적으로 개업공인중개사에 매도의뢰를 하여 매각할 수 있다. 이 경우 중개대 상물에 해당된다. 하지만 시험에서 ‘일반재산’ 이라고만 나온다면 중개대상물이 될 수 없다고 하여야 한다. 원칙적으로 중개대상물이 될 수 없기 때문이다.
⑫ 하천, 호수, 바다 : 공유수면(公有水面)도 국유(國有)로서 사법상 거래가 가능하 지 않으므로 중개대상물에 해당되지 않는다. 하천(河川)의 국유제가 폐지되어 사유하천(私有河川)도 존재할 수 있고, 사유하천의 경우 소유권과 저당권의 객체가 될 수 있으므로 중개대상물에 해당된다. 그러나 단순 히 ‘하천’ 이라고 한다면 국유하천(國有河川)을 의미하므로 중개대상물에 해당되지 않는다.
⑬ 바닷가 : 바닷가(빈지)는 공유수면관리법상 공유수면(公有水面)이므로 중개대상 물에 해당되지 않는다. ⑭ 포락지(浦落地) : 공유수면관리법상 포락지는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침 식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다. 사권(私權)이 소멸된 것이므로 사법상 거래가 가능하지 않으므로 중개대상물에 해당되지 않는다. ⑮ 개인이 공유수면을 매립하여 준공된 토지 : 공유수면은 중개상물에 해당되지 않으 나 개인이 공유수면을 매립하여 준공된 토지는 사유(私有)로서 사법상 거래가 가 능하므로 중개대상물에 해당된다. ⑯ 토지와 건축물의 일부 : ‘1필지 토지의 일부’ ‘건물의 1실’ 등은 중개대상권 리와의 관계에서 중개대상물이 되지 않을 수 있다. 예를 들면 ‘1필지 토지의 일 부에 대한 소유권’, ‘1필지 토지의 일부에 대한 저당권’은 사법상 가능하지 않으므로 중개대상물에 해당되지 않는다. 그러나 ‘1필지 토지의 임차권, 전세
24
제1편 공인중개사법령
공 인 중 개 사
법 령
및
실 무
권, 지상권, 지역권’은 사법상 가능하므로 중개대상물에 해당된다. 지역권의 경
1편
우 요역지(要役地)가 1필지 토지의 일부인 것은 가능하지 않지만 승역지(承役地) 가 1필지 토지의 일부인 것은 가능하다. ⑰ 장래에 건축될 건축물 : 기존의 건축물뿐만 아니라 장래에 건축될 건축물도 중개 대상물에 해당된다. 장래에 건축될 건물이란 아파트의 특정 동·호수에 대한 피 분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 후의 특정아파트를 의미한다. 그러나 아 파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 ‘분양예정자로 선정 될 수 있는 지위’는 동·호수가 특정되지 않은 입주권을 의미하므로 중개대상물 인 건축물에 해당되지 않는다. ⑱ 동·호수가 특정되지 않았지만 이미 건축이 완료된 아파트는 중개대상물에 해당 된다. 건축이 완료된 아파트는 기존의 건축물에 해당되기 때문이다. ⑲ 대토권 : 대토권은 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 택지개발지구 내에 이주 자택지를 공급받을 지위에 불과하고 특정한 토지나 건물 기타 정착물 또는 법 시 행령이 정하는 재산권 및 물건에 해당한다고 볼 수 없으므로 법 제3조에서 정한 중개대상물에 해당하지 않는다고 볼 것이다.(대법원 2011.05.26. 선고 2011다23682 판결)
중개대상물로 규정된 "건물"에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장래에 건축될 건물도 포함되 어 있는 것으로 볼 것이므로, 이 사건에서와 같이 아파트의 특정 동, 호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 후에 특정아파트에 대한 매매를 중개하는 행위 등은 중개대 상물인 건물을 중개한 것으로 볼 것이지 이를 부동산의 분양과 관련 있는 증서 등의 매매를 중개한 것으로 보아서는 아니 된다.(대법원1990.2.13.선고89도1885판결)
피고인들이 매매나 전대의 중개를 한 입주권은 특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리가 아 니라 아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데에 불과하다는 것이므로 이러한 입주권은 부동산중개업법 제3조 제2호 소정의 중개대상물인 건물에 해당한다고 보기 어렵다.(대법원1991.4.23.선고90도 1287판결)
제1장 총칙
25
2 0 1 7 년 공 인 중 개 사 기 본 서
특정 동·호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결되지는 아니하였다고 하 더라도, 장차 예정된 동·호수의 추첨이 분양 대상으로 정하여져 있는 세대들을 특정 피분 양자에 대한 분양 목적물로 확정하여 주는 절차에 불과하고 피분양자가 아파트를 분양받는 것 자체는 당연히 보장되는 것으로 되어 있을 뿐만 아니라 대상 아파트 전체의 건축이 완료 됨으로써 분양 대상이 될 세대들이 객관적으로 존재하여 분양 목적물로의 현실적인 제공 또 한 가능한 상태에 이르렀다면 분양 대상물이 상당히 구체화되었다고 할 것이어서, 이에 대 한 거래를 중개하는 것 또한 ‘공인중개사법’이 중개대상물로 정한 ‘건축물의 중개’에 해당한다고 봄이 상당하다.(대법원 2013.01.24. 선고 2010다16519 판결)
이 사건 대토권은 이 사건 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에 택지개발지구 내에 이주자 택지를 공급받을 지위에 불과하고 특정한 토지나 건물 기타 정착물 또는 법 시행령이 정하 는 재산권 및 물건에 해당한다고 볼 수 없으므로 법 제3조에서 정한 중개대상물에 해당하지 않는다고 볼 것이다.(대법원 2011.05.26. 선고 2011다23682 판결)
(4) 그 밖의 토지의 정착물 그 밖의 토지의 정착물로써 중개대상물이 되려면 첫째 부동산이어야 한다. 둘째 토지와는 독립적으로 거래가 될 수 있어야 한다. ① 돌담 : 토지의 정착물로 부동산에 해당하지만 독립적으로 거래가 되지 못하므로 중개대상물에 해당되지 않는다. ② 교량 : 토지의 정착물로 부동산에 해당하지만 독립적으로 거래가 되지 못하므로 중개대상물에 해당되지 않는다. ③ 수목의 집단 : 토지의 정착물로 부동산에 해당하지만 독립적으로 거래가 되지 못 하므로 중개대상물에 해당되지 않는다. 수목을 벌채하면 독립적으로 거래가 가능 하나 부동산이 아니라 동산이므로 중개대상물에 해당되지 않는다. 가식의 수목이 나 암석·토사는 부동산에 해당되지 않거나 독립성이 없으므로 중개대상물에 해 당되지 않는다. ④ 명인방법을 갖춘 수목의 집단 : 명인방법은 관습법상 공시방법이다. 원시적인 방
26
제1편 공인중개사법령
공 인 중 개 사
법 령
및
실 무
법이기에 소유권 이외의 권리는 공시하지 못한다. 이렇게 명인방법을 갖춘 수목
1편
의 집단은 토지에 정착되어 있더라도 독립된 부동산으로 거래가 된다. 예를 들면 임야에 수목들이 있는 경우 수목의 집단에 명인방법을 갖추면 임야와는 별도로 임야에 수목들이 식재된 채로 수목들만을 매매할 수 있다. 이 경우 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 중개대상물에 해당된다. 판례는 명인방법을 폭넓게 수목(수 목 1그루)에도 명인방법을 갖출 수 있다고 한다. 따라서 명인방법을 갖춘 수목도 중개대상물에 해당된다. ⑤ 명인방법을 갖춘 미분리 과실 :‘미분리 과실’이란 과수에 매달려 아직 수확되기 전의 과일을 말한다. 판례에 따르면 ‘미분리 과실’에도 명인방법을 갖출 수가 있다. 그러나 부동산학자들은 ‘미분리 과실’을 동산으로 본다. ‘미분리 과 실’은 수목으로부터 쉽게 분리가 가능하므로 토지에 정착되어 있다고 보기에는 무리가 있기 때문이다. ‘미분리 과실’을 동산으로 보기에 명인방법을 갖추었더 라도 여전히 동산이다. 따라서 중개대상물에 해당되지 않는다. ⑥ 경작 중인 농작물 : 판례는 경작 중인 농작물은 별도의 명인방법을 갖추지 않더라 도 토지와는 독립된 물건으로 본다. 그러나 부동산학자들의 다수가 이를 동산으 로 본다. 따라서 경작 중인 농작물은 동산이므로 중개대상물에 해당되지 않는다.
(5)「입목에 관한 법률」에 따른 입목 ① 입목이란 수목의 집단에 「입목에 관한 법률」에 의해서 소유권보존의 등기를 한 수목의 집단을 말한다. 따라서 ‘입목’이라는 표현 자체에 소유권보존의 등기를 갖추었다는 의미를 내포하고 있다. 소유권보존의 등기를 갖추지 않은 수목의 집 단은 그냥 ‘수목의 집단’일뿐 ‘입목’이라 부르지 않는다. ② 이렇게 수목의 집단에 소유권보존의 등기까지 갖추어 입목으로 만드는 이유는 저 당권을 설정하기 위해서이다. 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 소유권만 공시가 가능하기에 저당권 설정은 불가능하다. 그러나 입목은 등기부가 있기에 저당권까 지 공시할 수 있으므로 저당권 설정도 가능하다. ∎ 입목에 관한 법률 제1조(목적) 이 법은 입목(立木)에 대한 등기 및 저당권 설정 등에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
제1장 총칙
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제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “입목”이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권보존 의 등기를 받은 것을 말한다. 2. “입목등기부”란 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 입목에 관한 등기정보자 료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말한다. 3. “입목등기기록”이란 1개의 입목에 관한 등기정보자료를 말한다. ② 제1항 제1호의 집단의 범위는 대통령령으로 정한다. 제3조(입목의 독립성) ① 입목은 부동산으로 본다. ② 입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다. ③ 토지소유권 또는 지상권 처분의 효력은 입목에 미치지 아니한다. 제4조(저당권의 효력) ① 입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 입목을 베어 낸 경우에 그 토지로부터 분리된 수 목에도 미친다. ② 저당권자는 채권의 기한이 되기 전이라도 제1항의 분리된 수목을 경매할 수 있다. 다만, 그 매각대금을 공탁하여야 한다. ③ 수목의 소유자는 상당한 담보를 공탁하고 제2항에 따른 경매의 면제를 신청할 수 있다. 제5조(저당된 입목의 관리) ① 저당권의 목적이 된 입목의 소유자는 당사자 간에 약정된 시업(施業)방법에 따라 그 입목 을 조성하고 육림(育林)하여야 한다. ② 천재지변이나 그 밖의 불가항력으로 입목에 손실이 발생하였을 때에는 입목소유자는 제 1항의 책임을 면한다. 제6조(법정지상권) ① 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우 에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. ② 제1항의 경우에 지료(地料)에 관하여는 당사자의 약정에 따른다. 제7조(지상권 또는 임차권에 대한 저당권의 효력) 지상권자 또는 토지의 임차인에게 속하는 입목이 저당권의 목적이 되어 있는 경우에는 지상 권자 또는 임차인은 저당권자의 승낙 없이 그 권리를 포기하거나 계약을 해지할 수 없다. 제8조(입목의 등록) ① 소유권보존의 등기를 받을 수 있는 수목의 집단은 이 법에 따른 입목등록원부에 등록된
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제1편 공인중개사법령
공 인 중 개 사
법 령
및
실 무
것으로 한정한다.
1편
② 제1항의 등록을 받으려는 자는 그 소재지를 관할하는 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 신청하여야 한다. 등록된 사항의 변 경등록을 받으려 할 때에도 또한 같다. 제9조(입목등록원부) ① 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 입목등록원부를 갖추어 두고 이 법에 따른 등 록을 하고, 정리하여야 한다. ② 입목등록원부에 관계되는 신청서와 그 첨부서류는 10년간 보존하여야 한다 ③ 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 입목 등록을 말소하였을 때에는 그 취지를 적 어 해당 용지를 폐쇄하고 폐쇄한 날부터 10년간 보존하여야 한다. 제10조(입목등록원부의 열람, 등본ㆍ초본의 발급) 해당 수목에 대하여 이해관계 있는 자는 입목등록원부를 열람하거나 그 등본 또는 초본의 발급을 청구할 수 있다. 제11조(등록 절차) 이 법에 따른 등록의 절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제13조(물적 편성주의) 입목등기부를 편성할 때에는 1개의 입목에 대하여 1개의 입목등기기록을 둔다. 제14조(입목등기기록의 편성) 입목등기기록에는 입목의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기 록하는 갑구(甲區) 및 저당권에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다. 제15조(표제부의 등기사항) 등기관은 입목등기기록의 표제부에 「부동산등기법」 제34조 각 호의 사항 외에 다음 각 호 의 사항을 기록하여야 한다. 1. 수목이 1필의 토지의 일부분에 부착된 경우에는 그 부분의 위치 및 지적(地積), 그 부분 을 표시하는 명칭 또는 번호가 있을 때에는 그 명칭 또는 번호 2. 수종(樹種)·수량(數量) 및 수령(樹齡) 3. 조사연도 4. 도면번호 제16조(소유권보존등기의 신청인) ① 소유권보존의 등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다. 제1장 총칙
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1. 입목이 부착된 토지의 소유자 또는 지상권자로서 등기기록에 등기된 자 2. 제1호에 해당하는 자의 증명서에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 3. 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 ② 삭제 제17조(소유권보존등기의 신청) 소유권보존의 등기를 신청하는 경우에 그 보존등기에 관하여 토지의 등기기록상 이해관계 있는 제3자가 있을 때에는 제3자의 승낙이 있어야 한다. 제18조(소유권보존등기) ① 등기관은 이미 등기되어 있는 토지에 부착된 수목에 대하여 소유권보존의 등기를 하는 경우에 토지의 등기기록에 토지 또는 지상권을 목적으로 하는 저당권의 등기가 있을 때 에는 입목등기기록에 그 등기를 전사(轉寫)하여야 한다. 다만, 그 등기에 저당권이 수목 에 미치지 아니한다는 뜻이 기록되어 있을 때에는 예외로 한다. ② 제1항에 따라 저당권의 전사를 할 때에는 그 저당권의 등기에 관하여 이미 공동담보목록 이 있는 경우를 제외하고 등기관은 공동담보목록을 작성하여야 한다. 제19조(소유권보존등기) ① 등기관은 이미 등기되어 있는 토지에 부착된 수목에 대하여 소유권보존의 등기를 하였을 때와 입목의 구분 등기를 하였을 때에는 토지의 등기기록 중 표제부에 입목등기기록을 표시하여야 한다. ② 등기관은 입목등기기록을 폐쇄하였을 때에는 제1항에 따른 표시를 말소하여야 한다. 제20조(변경등기) ① 입목이 분합(分合)되거나 멸실되었을 때 또는 제15조 각 호의 사항이 변경되었을 때에는 소유권의 등기명의인은 지체 없이 그 등기를 신청하여야 한다. 다만, 수목의 자연발생· 성장 또는 제5조제1항에 따른 시업방법으로 인하여 변경된 경우는 예외로 한다. ② 입목이 부착된 토지의 지목(地目), 지번(地番) 또는 지적이 변경되었을 때에도 제1항과 같다. 제21조(저당권의 등기사항) 등기관은 입목을 목적으로 하는 저당권 설정등기를 할 때에는 「부동산등기법」 제75조에 서 규정한 사항 외에 시업방법을 기록하여야 한다. 22조(산림보험) ① 입목을 저당권의 목적으로 하려는 자는 그 입목에 대하여 보험(「농업협동조합법」, 「산림조합법」에 따른 공제를 포함한다. 이하 같다)에 가입하여야 한다.
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제1편 공인중개사법령