Immobilienreport

Verlags- /Anzeigenbeilage der Tageszeitung Allgäuer Anzeigeblatt vom Samstag, 28. Juli 2018, Nr. 172

Finanzen: Das sind die Voraussetzungen für das neue Baukindergeld Sicherheit: Worauf Hauseigentümer jetzt achten sollten Möbelrücken: Harmonie durch Feng Shui.

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Fallstricke beim Immobilienkaufvertrag Mit diesen Punkten zum erfolgreichen Abschluss Tipp für alle, die sich vorab mit den typischen Bestandteilen eines Kauf­ vertrags für Immobilien vertraut machen wollen, im Internet (www.mcmakler.de) gibt es Mus­ ­ ter ­­­­verträge für einen ersten Eindruck. Außerdem stehen Makler, soweit sie mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt sind, den Ver­trags­parteien während des ge­ sam­­ten Verkaufsprozesses beratend zur Seite.

Ein Notar klärt den Sachverhalt und belehrt Käufer und Verkäufer über die recht­lichen Folgen des Geschäfts.

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hne Notar, kein erfolgreich abgeschlossener Immobilienkaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer, denn das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit § 311b für den Immobilienkaufvertrag fordert eine notarielle Beurkundung. Das heißt, noch bevor der Kaufvertrag aufgesetzt wird, stellen sich zwei Fragen: wer wählt den Notar aus und wer bezahlt ihn? In der Regel wird der Notar beim Verkauf einer Immobilie nicht vom Verkäufer, sondern vom Käufer nach festgesetzten Gebühren (Gerichts- und Notar­kostengesetz) bezahlt. Diese Kosten liegen bei rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Bestehen jedoch beim Verkäufer der Immobilie im Grundbuch Belastungen oder Rechte Dritter, müssen diese spätestens jetzt gelöscht werden.

Die Kosten dafür trägt der Verkäufer allein. Dagegen muss der Käufer, wenn er den Kaufpreis per Bankdarlehen finanzieren will, alle die sich daraus ergebenden Kosten übernehmen. Im Wesentlichen sind das die Notarkosten für die Beurkundung der Grundschuld und die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch.

Aufgaben des Notars Ein Notar ist als neutraler und unabhängiger Inhaber eines öffentlichen Amtes für die Beurkundung von Willenserklärungen tätig. Er klärt den Sachverhalt und belehrt Käufer und Verkäufer über die rechtlichen Folgen des Geschäfts.

Klar und unzweideutig sollen dann vom Notar die Wünsche und Erklärungen beider Parteien im Vertrag wiedergegeben werden. Neben dem Kaufpreis oder den Daten des Käufers enthält jeder Kauf­vertrag

Fotos: Mc Makler

auch Angaben dazu, wie mögliche Erschließungskosten (Grundstück) zwischen den Parteien geregelt sein sollen. Auch eventuell bestehende­Vorkaufsrechte des Verkäufers, der Gemeinde oder eines eventuellen Mieters sind im Vertrag zu benennen. Nicht zuletzt sind die Ansprüche bei Mängeln­an der Immobilie sehr ausführlich im Kaufvertrag beschrieben. Auch muss der Verkäufer dem Käufer für das Haus oder die Wohnung ein gültiges Exemplar des Energieausweises übergeben. Ist das fehlerhaft oder sind wesentliche Daten nicht enthalten, kann das für den Verkäufer teuer werden. Es drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Ausnahme: Die Energieausweis-Pflicht gilt nicht bei denkmalgeschützten Gebäuden­ sowie kleinen Immobilien mit weniger als 50 m2 Nutzfläche.

Prüfung des Kaufvertrags Nachdem Verkäufer und Käufer alle notwendigen Angaben gemacht ­haben, erstellt der Notar – mindestens 14 Tage vor dem vereinbarten Termin zur Vertragsunterzeichnung – ­ einen Entwurf für den Immo­ bilienkaufvertrag. Die ZweiWochen-Frist hat ihren Sinn: Laut Beurkundungs­ gesetz sollen beide Parteien vor Vertragsunterzeichnung ausreichend Zeit haben, sich die finanziellen und wirtschaft­ lichen Konsequenzen noch einmal klar zu machen. Spätestens jetzt sollten beide Seiten für sich die wichtigsten Inhalte des Immobilien-­ Kaufvertrages noch einmal über­ prüfen.­Dazu gehören besonders die Angaben und Details zu den Personalien, der Kauf­ sache, dem Kaufpreis sowie die Fristen und besonderen Vereinbarungen.­ Ein

Unterlagen für den Abschluss des Kaufvertrags Bis zum Termin der Vertragsunterzeichnung müssen alle notwen­ digen ­Dokumente beim Notar tatsächlich vorliegen. Das gilt zum Beispiel für die oftmals umfang­ reichen Teilungserklärungen beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sie sind unerlässlicher Bestandteil zum Kaufvertrag von Eigentumswohnungen in größeren Wohnanlagen, da sie den Miteigentumsanteil oder die Sondernutzungsrechte ­(Terrassen, Gartenanteile, Gara­gen usw.)

beschreiben.­Zur Vertragsunterzeichnung beim Notar bringen dann beide Parteien, sofern sie nicht bei ihm persönlich bekannt sind, einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Bei juristischen Personen (GmbH, AG, eingetragener Verein) ist zum Nachweis der Identität und der Vertretungsberechtigung ein Han­ dels­registerauszug erforderlich.

Der Notar ist verpflichtet, vor der Unterzeichnung des Vertrags den Vertragsentwurf vollständig zu ver­lesen. Verkäufer und Käufer sollten hier noch mal die Gelegenheit nutzen und Fragen stellen. Wenn etwas nicht verstanden wurde oder etwas nicht korrekt geschrieben ist, darf der Notar beim Vor­ lesen unterbrochen werden. Bestehen keine Einwände und stimmen alle Beteiligten dem Inhalt des Kaufvertrages zu, beglaubigt der Notar schließlich die Unterschriften der Vertragsparteien notariell.

Übergabe von Kaufpreis und Eigentum Nach Vertragsschluss lässt der Notar im Grundbuch die sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen.

Das Haus oder die Wohnung ist jetzt vor Zugriffen eventueller Gläu­ biger und des Verkäufers selbst geschützt. Sie ist damit für den Erwerber bis zur Kaufpreis­ zahlung verbindlich reserviert.

Zwischenzeitlich besorgt sich der ­ Notar im Interesse des Käufers alle nötigen Zustimmungen durch die örtliche Kommune, von der Hausverwaltung (Eigentumswohnung) oder vom Erbpachtgeber (Erbbauanlage). Steht der Besitzüber­nahme nichts mehr im Weg und ist das Objekt frei von Belastungen durch den Verkäufer, wird die Zahlung des Kaufpreises fällig. Nach erfolgter Zahlung des vereinbarten Kaufpreises und der schriftlichen Bestätigung gegenüber dem Notar, wird

der Käufer in einem letzten Schritt als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Den Schlussakt bildet die Schlüsselübergabe an den neuen Besitzer.

Alle Vereinbarungen aus dem Kaufvertrag sind erfüllt und der Immobilienverkauf ist erfolgreich abgeschlossen. Fazit: Kaufvertrag vom Notar erstellen lassen. ImmobilienKauf­ verträge bedürfen immer einer­notariellen Beglaubigung. ­Dabei wird der Notar vom Käufer ausgewählt und auch von ihm bezahlt. Allerdings muss der Verkäufer dem Notar wiederum wichtige Informationen und Unterlagen, wie etwa eine genaue Beschreibung der Immobilie, zukommen lassen.

Für Laien kann es an dieser Stelle hilfreich sein, sich zusätzliche Hilfe vom Makler einzuholen – denn die beraten meist auch nach dem Verkauf und stehen beim Kaufvertrag ebenfalls zur Seite.

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Baukindergeld, Steuerentlastung & Verbraucherschutz Nach Einzug muß die Meldebestätigung vorgelegt werden e­ rhöht sich dieser Betrag um 15.000 €. Eine Zwei-Kind-Familie ist damit antragsberechtigt bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von bis zu 105.000 €. Maßgeblich sind die durchschnittlichen Einkünfte der zwei Kalenderjahre vor der Antragstellung, einmalig nachzuweisen durch die entsprechenden Einkommensteuerbescheide.

Nach dem Einzug in die selbstgenutzte Immobilie muss die Meldebestätigung vorgelegt werden. bsb/Foto: Bauherren Schutzbund e.V.

D

ie Regierungsfraktionen haben mit dem Beschluss des Baukindergeldes zügig mit ihrem Vorhaben begonnen, die Bildung von Wohneigentum künftig stärker zu fördern. Dies bedeutet mehr Planungssicherheit für Baufamilien.

Die Voraussetzungen für das Baukindergeld sind: Es muss sich um einen Neubau oder den Erwerb einer Bestandsimmobilie in Deutschland handeln. Das zu versteuernde Haushaltsjahreseinkommen übersteigt nicht 90.000 € (Familie mit einem Kind). Pro weiterem Kind

Entscheidend ist der Geburtstag des ersten Kindes Der Anspruch auf Baukindergeld gilt für alle Kaufverträge beziehungsweise Baugenehmigungen für selbstgenutzte Immobilien in Deutschland, die seit dem 1. Januar 2018 neu abgeschlossen oder erteilt wurden. Bedarf es keiner Baugenehmigung, gilt der Anspruch auf Baukindergeld für Neubauvorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung nach dem 1. Januar 2018 begonnen werden durfte. Gefördert wird der erstmalige Erwerb von Wohneigentum als Familie. Entscheidend für den Familienbegriff ist der Geburtstag des ersten Kindes. Berücksichtigt werden Kinder, die zum Zeitpunkt der Antragstellung jünger als 18 Jahre alt sind. Anspruchsberechtigt sind die Eltern. Die berücksichtigungsfähigen Kinder wohnen im geschaffenen Wohneigentum und die Antragstellerin oder der Antragsteller beziehen das Kindergeld oder erhalten einen Kinderfreibetrag. Nach dem Einzug in die selbstgenutzte Immobilie muss die Meldebestätigung vorgelegt werden. Angesichts immer weiter steigender Baukosten erachtet es der Bauherren-Schutzbund e.V. darüber hinaus als notwendig, die hohen Baunebenkosten zu senken. Eine Senkung der Grunderwerbssteuer kann hierbei ein effektiver Hebel sein, der alle Verbraucher nachhaltig bei der Eigenheimbildung unterstützt. Zudem kann davon ausgegangen werden, dass die Preisspirale für Baugrundstücke sich dadurch nicht weiter nach oben dreht. Aus diesem Grund appellieren die Verbraucherschützer an Bund und Länder, gemeinsam einen bundeseinheitlichen und verbraucherfreundlichen Steuersatz zu finden.

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Harmonie durch Feng Shui Möbelrücken für mehr Energie

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eng Shui heißt auf Deutsch Wind und Wasser. Grundgedanke ist, die Lebensenergie Qi so zu lenken, dass sie möglichst ungehindert fließen kann. In verwinkelten Häusern oder eng möblierten Wohnungen ist das nicht immer einfach. Schrank­ wände, vollgestopfte Bücherregale oder auch herumliegende Sachen stören den Fluss des Qi. Ausmisten und Wegwerfen stehen daher oft ganz am Anfang des Feng Shui.

Raum für Neues schaffen „Loslassen“ ist da ein erster wichtiger Schritt, da sind sich Psychologen und Innenarchitekten einig. „Das schafft Raum für Neues.“ Doch das ist erst die halbe Miete.

Die dann frei gewordenen Energien sollte man lenken“, so der Feng Shui-Berater. Dabei genüge es manchmal schon, im Wohnzimmer das Sofa zu verschieben, damit es nicht im Durchzug, sondern in einer­lauschigen Ecke mit Blick ins

Grüne steht. Das Schlafzimmer gilt als Ort der Ruhe. Er sollte­harmonisch und stimmungsvoll eingerichtet sein. Spiegel, Fernseher, Bügel­ wäsche oder Computer haben darin nichts verloren. Das Bett ist der Kraftort und sollte mit dem Kopfteil an einer schützenden Wand und nicht im direkten Fenster-Tür-Durchzug stehen.

Auf die Richtung kommt es an Das Arbeitszimmer ist im Ideal­fall ein abgeschlossener Raum, in dem man die Arbeit auch mal liegen lassen kann. Ansonsten empfiehlt der Feng Shui-Berater, den Arbeits­

bereich optisch durch einen Raum­ teiler zu trennen. Richtungen spielen dabei eine wesentliche Rolle.

Um die Energie zu lenken, wird ein Schema mit acht Bereichen auf den Grundriss gelegt, das so­ genannte Bagua. Diese ­ Bereiche sind um das Qi gruppiert und entsprechen Lebensbereichen wie ­Familie, hilfreiche Freunde, Wissen, Reichtum und Karriere. ­Ihnen allen sind unterschiedliche Elemente, Him­mels­richtungen,­ Farben und ­Formen zu­ge­ord­net,­ die das Qi zum Wohlsein der ­ Bewohner ­beeinflussen können.

Möbel kommt von mobil!

Inwiefern Feng Shui zu einer Verbesserung des ­ Lebens­umfeldes beiträgt, darüber gibt es keine wis­ sen­­schaftlichen Beweise, nur empirische Belege: „Die Veränderung kann nur der Betroffene selbst beur­ teilen. Und wer jetzt das Gefühl bekommen hat, er müsse jetzt selbst in der Wohnung ein paar Möbel verrücken, der sollte das unbedingt tun. Das Wort Möbel kommt ja schließlich von mobil – und nicht von Einbauschrank.

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Fünf Gefahren beim Hausbau und wie sich Sie sich davor schützen können 1. Unvollständige Bauverträge Der Bauvertrag bestimmt, welche Leistung das Unternehmen dem Verbraucher schuldet. Was hier nicht drinsteht, kann nur schwer nachver­ handelt werden. Umso wichtiger ist, dass der Bauvertrag vollständig ist.

Zentrale Punkte sind eine lückenlose Bauleistungsbeschreibung und ein ausgewogener Zahlungsplan, bei dem die vereinbarten Abschläge nach Baufortschritt bezahlt werden. Da Bauverträge äußerst komplex und für Baulaien kaum zu durchschauen sind, sollten sie in jedem Fall vor Vertragsunterschrift von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht auf Vollständigkeit geprüft werden.

2. Vertragsabschluss unter Druck Oft werden Verbraucher durch Preisschnäppchen und befristete Sonderangebote zum schnellen Vertragsabschluss gedrängt. Eine umfangreiche Prüfung des Bauvertrags und das Einholen von Vergleichsangeboten sind dann kaum mehr möglich. Wichtig zu wissen ist, dass Bauherren, die ein Haus aus einer Hand erwerben oder größere Umbaumaßnahmen planen, innerhalb von 14 Tagen vom Vertrag zurücktreten dürfen. Man sollte sich daher nicht unter Druck setzen lassen. Wer zudem vor Unterschrift keinen Vertragsentwurf zur Prüfung erhält, sollte sich lieber eine andere Baufirma suchen.

3. Mängel am Bau Die Erfahrungen der BSB-Berater zeigen: Die Mängelhäufigkeit beim Bauen nimmt wieder deutlich zu. Das liegt vor allem an der hohen Auslastung der Baufirmen und dem damit verbundenen Zeitdruck. Besonders schadensträchtige Baufehler können bei der Abdichtung von Kellern oder Bädern geschehen. Die Folgen sind verheerend: Wassereinbruch und Schimmel­bildung treten unter Umständen erst Jahre später auf und haben Mängelbeseitigungskosten zur Folge, die die laufende Hausfinanzierung nochmals stark belasten können. Wichtig ist es daher, die Fehler zu erkennen, wenn sie entstehen. Deshalb sollten private Bauherren immer eine professionelle Baubegleitung beim Hausbau miteinkalkulieren und einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen, der bei mehreren Baustellenterminen überprüft, ob Baufehler vorliegen.

4. Eine zu knappe Finanzierung Wenn die Finanzierung zu knapp bemessen ist, sind Bauherren kaum handlungsfähig. Bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten besitzen sie keine Mittel, um einen Anwalt zu konsultieren. Mittel- und langfristig könnte ein krankheits­bedingter Arbeitsausfall die Finanzierung gefährden. Eine solide Finan­zierung beruht auf einer realistischen Kostenberechnung, die sowohl die Baukosten als auch die Baunebenkosten berücksichtigt. Bauherren sollten einen Eigenkapitalanteil in Höhe von 20 – 30 Prozent der Bausumme einbringen und 5.000 – 10.000 Euro für unerwartete Zusatzleistungen während der Bauphase zur Verfügung haben. Die aktuell niedrigen Zinsen sollten dazu genutzt werden, viel zu tilgen. Dadurch spart man bares Geld und die Kreditlast wird schneller reduziert. Das hat auch Vorteile, wenn die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung wieder steigen.

5. Bauverzögerung Wenn die Baustelle stillsteht und die Arbeiten nicht voranschreiten, ­geraten Bauherren schnell in Bedrängnis. Der Mietvertrag läuft aus, der Umzug muss verschoben werden, es drohen unkalkulierbare Mehrkosten.

Damit Bauherren diese Falle umgehen, sollten sie eine feste Bauzeit mit der Baufirma vereinbaren. Das Gesetz sieht beim Hausbau und größeren Umbaumaß­nahmen vor, dass Baufirmen einen verbindlichen Zeitpunkt zur Fertigstellung benennen müssen. Wenn der Beginn noch nicht feststeht, muss zumindest die Dauer der Baumaßnahmen angegeben werden. So werden die wirtschaftlichen Risiken gemindert und die Bauherren­ können den ­Einzug in ihr neues Haus verlässlich planen.

Nützliche Ratgeber zu diesen und vielen weiteren Themen stehen auf der Homepage des Bauherren-Schutzbunds e.V. zum kostenlosen Down­load zur Verfügung: www.bsb-ev.de/verbraucherservice/ratgeber-aktuell/

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Immobilienkauf ohne Trauschein Das sollten Sie beachten, wenn Sie eine Immobilie kaufen Ob Eigentumswohnung oder Haus – auch Paare, die nicht in einer Ehe oder eingetragenen Lebens­partnerschaft leben, möchten sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Doch was passiert im Fall einer Trennung mit der Immobilie und mit dem Kredit? Regeln Sie die Verhältnisse schon vor dem Kauf.

Fall, eine Teilungsversteigerung, kann so verhindert werden. Bei einer Teilungs­versteigerung wird die Immobilie gegen den Willen eines Partners zwangsversteigert. Das ist oft mit erheblichen Werteinbußen verbunden. Auch den Verzicht auf eine Teilungsversteigerung können beide in einem Vertrag vereinbaren.

An den Erbfall denken Legen Sie fest, was im Todesfall eines Partners mit der Immobilie und den damit verbundenen Verpflichtungen passieren soll. Ohne Regelung greift die gesetzliche Erbfolge. Bei unverheirateten Paaren erben dann zum Beispiel die Kinder oder andere Familienangehörige des Verstorbenen. Und auch das sollten Sie wissen: Für Paare, die nicht verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, gelten bei einer Erbschaft niedrigere Steuerfreibeträge.

Baufinanzierung auch ohne Trauschein Für die finanzierende Sparkasse oder Bank ist die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer wichtig – und die verlässliche Kreditrückzahlung. Sie machen bei der Bonitätsbeurteilung keinen Unterschied zwischen Paaren mit und ohne Trauschein. In der Regel nehmen beide nicht verheirateten Partner ein gemeinsames Darlehen auf. Damit haften sie gesamtschuldnerisch. Das gilt unabhängig davon, wer die Raten bezahlt oder wie die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse liegen. Die Haftung bleibt auch bei einer Trennung bestehen.

Der Umzug ist erledigt und das Haus in Besitz genommen – die Freude darüber ist ihnen ins Gesicht geschrieben Foto: BauherrenSchutzbund e.V.

D

er Himmel hängt voller Geigen. Der Einzug in die gemeinsame Traumimmobilie ist geplant. Das Glück scheint perfekt.

Wer denkt da schon an ein mögliches Ende? Tun Sie es – auch wenn das unromantisch ist. Im Unterschied zu einer Ehe oder eingetragenen Lebenspartnerschaft ist die Beziehung von Paaren ohne Trauschein durch den Gesetzgeber nicht geregelt.

Im Extremfall geht ein Partner nach dem Beziehungsende völlig leer aus und bleibt zudem auf einem Berg von Schulden sitzen. Klare vertragliche Regelungen vorab sind daher empfehlenswert.

Eintrag ins Grundbuch Beim Immobilienkauf ohne Trauschein ist es wichtig zu wissen: Die Rechte an der Immobilie hat, wer im Grundbuch steht – unabhängig davon, wie viel Geld und Sachleistung er tatsächlich hineingesteckt hat. Idealerweise sollten beide Partner im Grundbuch stehen. Üblich ist eine anteilige Aufteilung nach Bruchteilen. Zum Beispiel jeweils zur Hälfte oder mit Anteilen von zwei Zehnteln und acht Zehnteln. Aus den Anteilen leiten sich die Rechte an der Immobilie ab.

Vorab gründlich informieren Suchen Sie vor dem gemeinsamen Kauf einer Immobilie den Rat eines Rechtsanwalts oder Notars. Klären Sie alle wichtigen Punkte. Wenn es dann um die Finanzierung geht, beraten wir Sie gern.

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Ebenfalls möglich: ein Partnerschaftsvertrag Auch ein Partnerschaftsvertrag bietet Rechtssicherheit bei einer Trennung. Er kann die Rechte und Pflichten beider Parteien klar und verbindlich regeln. Gerade wenn es um Wohneigentum und das Grundstück geht, sollte der Vertrag notariell beurkundet werden. Dieser kann zum Beispiel auch Verpflichtungen bei der Finanzierung umfassen oder Unterhaltszahlungen eines Partners an den anderen festlegen.

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Tipps zum Immobilienverkauf Der kompetenter Makler unterstützt und begleitet Sie vom Verkauf bis zur Übergabe

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enn die Wohnung oder das Haus verkauft werden soll und das am besten zu einem guten Preis in ­einem überschaubaren Zeitrahmen, dann sollte man hierbei systematisch vorgehen. Als Erstes müssen wichtige Unterlagen zusammengestellt werden: vom Energieausweis über den Grundbuchauszug, die Teilungserklärung bis hin zur Nebenkostenabrechnung und Protokoll der Eigentümerversammlung. Jetzt ist es wichtig den erzielbaren Kaufpreis festzulegen. Hierbei helfen Kaufpreisstatistiken, Sachverständigengutachten oder ein marktkundiger Immobilienmakler. Nach dem Schalten von Inseraten (Print­medien, online) werden sich Kaufinteressenten melden. Vor jeder Besichti­gung ist zu beachten: lüften, Rollläden hoch, aufräumen – denn der erste Eindruck entscheidet! Wenn sich der passende Käufer gefunden hat, ist es wichtig, vor Erstellen des notariellen Kauf­ vertrages die Bonität des Käufers zu prüfen (Finanzierungsbestätigung, Kapitalnachweis). Nachdem der Käufer bezahlt hat, erfolgt die Übergabe der Immobilie und es gehen sämtliche Nutzen und Lasten auf ihn über.

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So klappt die Altersvorsorge mit dem Eigenheim Fragen und Antworten zur Wohnriester-Förderung

Bei einem Immobilienkauf geht es um große Summen. Bringt die Wohn­riester-Förderung da einen spürbaren Vorteil?

Die Wohnriester-Förderung kann bei einer Immobilienfinanzierung Vorteile von mehreren zehntausend Euro bringen. Jeder förderberechtigte Erwachsene erhält 175 Euro Grundzulage im Jahr vom Staat, erklärt die Bayerische Landesbausparkasse. Das gilt für diejenigen, die Eigenkapital für eine selbstgenutzte Immo­ bilie ansparen, genauso wie für diejenigen, die ihr Darlehen abzahlen. Zusätzlich gibt es für jedes Kind 185 Euro und für ab 2008 Geborene sogar jeweils

300 Euro Kinderzulage oben drauf.

In vielen Fällen kommen Steuervorteile dazu. Das alles trägt dazu bei, dass der Immo­bilienkredit schneller abbezahlt werden kann. So spart man Zinsen und ist früher schuldenfrei. Die geförderten Spar- und Tilgungsbeiträge müssen zwar ab dem Renteneintritt versteuert werden, doch das zahlt sich aus. Denn in der Regel liegt der Steuersatz im Ruhestand weit unter dem der ­Berufstätigkeit. Und dafür fällt die Belastung durch die Miete komplett weg.

Was muss man tun, um an die Förderung zu kommen?

Die Wohnriester-Förderung ist nicht an Ein­ kom­ mensgrenzen ge­ bun­­den. Sie be­kommt,­ wer vier Prozent seines sozialversiche­rungs­ pflich­­­ti­gen Brutto-­­Vor­­jah­­res­­ein­­ kom­­mens in den Wohnriester-­Ver­­­ trag­ein­ zahlt, maximal 2100 Euro in­klu­sive Zulagen. Teilweise reichen auch schon 60 Euro eigene Einzahlungen pro Jahr aus, um die Förderung zu erhalten. Die Bera­ ter­in den Geschäftsstellen von LBS und Sparkassen klären im Einzelfall, wie Wohnriester optimal genutzt werden kann.

Kann man Wohnriester auch nutzen, wenn man schon eine laufende ­Finanzierung hat?

Mittlerweile können auch Immo­ bilien­besitzer pro­fi­tie­ren, die schon vor 2008 ihr Haus oder ihre Wohnung erworben haben – also­bevor es Wohnriester überhaupt gab. Bei einer Anschluss­finan­zie­rung können sie ebenfalls die Förderung einbinden.

Warum steigt die Zahl der Wohnriester-Verträge an?

Derzeit gibt es rund 1,8 Millionen Wohnriester-Verträge in Deutschland. Allein im Jahr 2017 ist die Zahl

der Verträge um rund 80.000 gestiegen. Ein Eigenheim ist aus Sicht vieler Menschen die bevorzugte Form der Altersvorsorge. Denn die eigenen vier Wände tragen dank der ersparten Miete erheblich zur Absicherung des Lebensstandards im Ruhestand bei. Drei Viertel der Menschen in Deutschland ­sehen in einer eigenen Immobilie eine siche­ re­Altersvorsorge. Das geht aus einer­Studie hervor, die das Markt­ for­schungsinstitut Kantar TNS unter anderem im Auftrag der Lan­ des­­­­bausparkassen durchgeführt hat. Für fast zwei Drittel der Befragten (64 Prozent) ist ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung sogar die beste Altersvorsorge.

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erade weil die Zinsen niedrig sind, ist es wichtig, für das ­Alter vorzusorgen. Dabei bietet sich besonders ein Eigenheim an.

Die Finanzierung ist im jetzigen Umfeld günstig. Statt von Zinsen profitieren Immobilienfinanzierer im Ruhe­ stand von der ersparten Miete. Und auf dem Weg in die eige­nen vier Wände gibt es dank Wohnriester Geld vom Staat. Wie die Förderung funktioniert, erklärt die LBS Bayern.

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Hausbau statt Miete: Junge Familien profitieren am meisten!

Hohe Mieten, niedrige Zinsen – Fehlendes Eigenkapital sollte dabei keine Hürde sein.

Hausbau ohne Eigenkapital – Das sollten Sie beachten Natürlich gilt bei der Baufinanzierung: je mehr Eigenkapital, desto besser.

Als ideal gelten 25 Prozent Eigenkapital für den Hausbau. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Hausbau ohne Eigenkapital nicht möglich ist. Das Eigenkapital wirkt sich positiv auf die Finanzierungskonditionen aus, aber letztlich ist auch eine Vollfinanzierung beim Hausbau denkbar.

Voraussetzung hierfür ist ein solides und regelmäßiges Familieneinkommen. Wer seinen Hausbau ohne Eigenkapital finanziert, sollte besonders großen Wert auf Sicherheit legen. Neben einer soliden Planung der beim Hausbau anfallenden Kosten und Garantieleistungen, sollten die Bauherren eine Risikolebens- und eine Berufsunfähigkeitsversicherung haben. Darüber hinaus können die derzeit niedrigen Zinsen mit einer langen Zinsbindungsfrist gesichert werden.

Die optimale Finanzierungsstrategie sollte gemeinsam mit einem Baufinan­ zierungsberater erstellt werden. Dieser sollte einen Sachkundenachweis nach §34 i GewO als Immobilardarlehensvermittler vorweisen können.

Hausbau lohnt sich! Text: Town & Country Haus/Fotos: Bauherren Schutzbund

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ährend in nahezu allen deutschen Städten die Mieten steigen, sind die Zinsen für Immobilienkredite weiterhin auf ­einem niedrigen Niveau. Das führt dazu, dass der Kauf von Wohneigentum im Vergleich zur Miete immer attraktiver wird. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IWD) zeigt: Die Kosten für eine selbstgenutzte Immobilie liegen mehr als 30 Prozent unter denen für eine Mietwohnung. Laut Statista.de zahlten Mieter im Jahr 2017 rund 7 Euro pro m2, während Eigentümer gerade einmal knapp 5 Euro pro m2 investieren. Im Jahr 2006 zahlten Mieter noch knapp 6 Euro pro m2, während Eigen­tümer fast 7 Euro pro m2 zahlen mussten. Das IWD Köln hat in seinem Vergleich von Miete und Tilgungsrate für den Hausbau ermittelt, dass je länger der Finanzierungszeitraum für ein Eigenheim ist, desto größer ist der Vorteil gegenüber einer Mietwohnung. Ist das Haus bis zum Rentenbeginn abbezahlt, haben Ehepaare durchschnittlich rund 600 Euro mehr im Monat zur Verfügung als Mieter. Selbst moderate Zinserhöhungen schmälern diesen Vorteil nicht. Bei einem Zinsanstieg auf 3,5 Prozent bei einem Finanzierungszeitraum von 35 Jahren liegen die Kosten für Zins, Tilgung und Instandsetzung in vielen Regionen trotzdem noch unter den stetig steigenden Mieten. Die Studie des IWD Köln hat noch einmal bestätigt: je früher man baut, desto besser! Leider fehlt es vielen jungen Familien an Eigenkapital, aktuell haben gerade einmal 11 Prozent aller Mieterhaushalte mehr als 50.000 Euro auf der hohen Kante. Viele junge Paare haben zwar ein regelmäßiges Einkommen und sichere Arbeitsverhältnisse, aber hatten bisher, zum Beispiel aufgrund von Studium­oder Ausbildungskosten, keine Möglichkeit, Geld zur Seite zu legen. Die niedrigen Zinsen erschweren z­ udem die Kapitalbildung.

Hausbau zu mietähnlichen Konditionen ist möglich Einerseits steigen die Baukosten, vor allem durch hohe Energiesparauf­ lagen, steigende Handwerker-Löhne und hohe Baunebenkosten. Andererseits gibt es nach wie vor Einsparpotenziale, die den Hausbau zu miet­ ähnlichen Konditionen ermöglichen. So bieten große Markenhaus-Anbieter Haustypen an, die aufgrund ihrer standardisierten Bauweise ein optimales Preis-Leistungsverhältnis bieten und dabei trotzdem genügend Gestaltungsspielraum für die Bauherren lassen. Auch gilt es, seinen tatsächlichen Platzbedarf genau einzuschätzen. Wer mit 30 m2 statt mit 45 m2 pro Person rechnet, kann seine Baukosten bereits spürbar senken. Gleiches gilt natürlich für die Grundstücksgröße – wieviel Garten möchte man sich tatsächlich gönnen? Ein weiterer Kostentreiber beim Hausbau ist der Keller.­Hierfür gibt es günstige Alternativen, wie eine Abstellkammer, eine Ankleide im Schlafzimmer oder einen ausgebauten Dachboden. Auch muss beim Hausbau nicht alles auf einmal fertig werden. Garten und Außen­anlage können nach und nach verschönert werden – je nachdem wieviel Zeit und Budget vorhanden ist. Und wer vielleicht die ein oder anderen Möbel aus der alten Mietwohnung mit in das neue Eigenheim nimmt, kann ebenfalls sein Budget schonen.

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Juli 2018

Kapitalanlage Immobilie Eigentumswohnung versus Pflegeimmobilie

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rspartes in „Betongold“ anzulegen und so fürs Alter vorzusorgen, stellt für viele im Gegensatz zu anderen Anlageformen eine sichere Investition dar. Wohneigentum erzielt jedoch keine Renditen, da es selbst als Zuhause­dient, weshalb Anleger besonders gern Wohnungen erwerben, die sie dann vermieten. „Mietwohnungen als vermeintlich sicheres Invest­ment haben jedoch ihre Tücken. Um den Wert der Immobilien zu erhalten,­fallen regelmäßig Investitionen an, denn ein Haus beziehungsweise eine Wohnung ist ein Nutzgegenstand und verliert sonst mit der Zeit an Wert. Vermieter unterschätzen diese laufenden Kosten häufig“, erklärt Sandro Pawils, Vorstand der WirtschaftsHaus AG, und ergänzt: „Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen haben Besitzer von Pflegeimmo­bilien nur einen geringen Wartungsaufwand, da dieser fast komplett vom Betreiber übernommen wird – lediglich für die Instandhaltung von Dach und Fach müssen Aufwände einkalkuliert werden. Gleichzeitig ­erzielt diese Anlage vier bis fünf Prozent Rendite.“ Eigentumswohnungen vermieten

beleihen oder verkaufen. Anbieter von Pflegeimmobilien nehmen für die Investoren professionelle Standortanalysen nach wirtschaftlichen Kri­ terien vor und beziehen die Infrastruktur der Region mit ein. Anders als bei Eigentumswohnungen entscheiden bei Pflegeimmobilien nicht nur Faktoren wie die Verkehrsanbindung oder die Anzahl kultureller Einrichtungen in der Nähe über den langfristigen Erfolg. Der demografische Faktor und ausreichendes sowie gut ausgebildetes Pflegepersonal in der Region sind wichtiger als eine teure Innenstadtlage. Bei Pflegeimmobilien kümmert sich der Betreiber um die Vermietung. Ebenfalls übernimmt dieser alle laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach sowie die regelmäßigen Zahlungen an den Verwalter des Pflegeobjekts. Mietrenditen liegen hier bei vier bis fünf Prozent. Der Ausfall eines Betreibers durch Insolvenz und die anschließende Organisation eines neuen Betreibers stellt bei diesen Kapital­ anlagen das einzige Risiko dar. Das WirtschaftsHaus zum Beispiel bietet dagegen einen eigens entwickelten Sicherheitsring und übernimmt in diesen Fällen die Ausschüttung der Mieten.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wählen Menschen den Standort selbst nach subjektiver Einschätzung aus, zum Beispiel ob sie die Gegend mögen, sich gute Schulen in der Nähe befinden oder die Wohnung barrie­refrei ist. Hinzu kommt auch die Frage, ob die Wohnung für eine Familie, eine Wohngemeinschaft oder eine einzelne Person dienen soll. Egal wofür sich die Eigentümer entscheiden, für Sie als Vermieter stehen einige Verwaltungsaufgaben an. Zunächst erfolgen das Inserieren und die anschließende Organisation der Vermietung, zum Beispiel das Auf­setzen eines Mietvertrags. Außerdem erstellen die Eigentümer jährlich die Nebenkostenabrechnung und kümmern sich regelmäßig um Instand­setzungen sowie Reparaturen. Bei all den Aufgaben stellen mögliche Rechtsstreitigkeiten, bedingt durch nicht gezahlte Mieten, Zwangsräumungen oder Mietnomaden, bei Eigentumswohnungen ein Risiko dar. Insgesamt erhalten Eigentümer der Mietwohnungen Mietrenditen von drei bis vier Prozent, häufig belaufen sich die Renditen auch nur auf zwei bis drei Prozent. Aufgrund laufender Kosten bleiben Besitzern von Eigentumswohnungen manchmal keine Gewinne mehr.

Alternative: Pflegeimmobilien als Kapitalanlage Als Anlageform, die höhere Renditen erzielt, gewinnen Pflegeimmobilien an Beliebtheit. Käufer erwerben einzelne Apartments in Pflegeobjekten und erhalten somit vergleichbare Rechte wie beim Kauf einer Eigentumswohnung. Erworbene Wohnungen lassen sich vererben, verschenken,

Mobil auf allen Ebenen Zentraler Faktor beim barrierefreien Bauen ist die Vermeidung von Hindernissen. Für Personen, die auf Gehhilfen oder Rollstühle angewiesen sind, umfasst dies Schwellen und Stufen ebenso wie zu schmale Türrahmen. Zimmertüren und Durchgänge sind daher immer mit einer Mindestbreite von 80 Zentimetern zu planen – Eingangstüren sogar mit mindestens 90 Zentimetern Breite. Die hohe Tragfähigkeit massiver Mauerziegel ermöglicht eine besonders offene Bauweise. Verfügt das Haus über mehrere Etagen, ist häufig ein Aufzug oder ein Treppenlift vonnöten. Bei Treppenaufgängen sind niedrige Stufen und Handläufe auf beiden Seiten zu berücksichtigen. Auch hier profitieren Bewohner von der Stabilität massiver Mauerziegel. Bohrungen für entsprechende Halterungen oder Griffe lassen sich bei Ziegeln problemlos vornehmen.

Diese werden auch oft im Badezimmer nachgerüstet – einer der häufigsten Räume für individuelle Anpassungen. Die freie Nutzfläche sollte hier immer mindestens 3,6 Quadratmeter betragen, die Dusche bodengleich eingesetzt werden. Ideal ist ein Grundriss, der später das alternative Aufstellen einer Badewanne ermöglicht. Auch das Öffnen und Schließen von Fenstern und Türen sollte ohne großen Kraftaufwand möglich sein – besonders Schiebetüren bieten hier einen Mehrwert.

Auf diese Weise ist der Raum für eine Nutzung in allen Lebensphasen vorbereitet.

Fotos: Ziegelhaus UNIPOR München

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Gesetzliche Änderungen für Hauseigentümer Antragstellung für Ökoheizungen ändert sich – Erste Energieausweise laufen ab

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uch in diesem Jahr müssen Hauseigentümer gesetzliche Änderungen beachten. So haben am 1. Juli 2018 die ersten­ Pflicht-Energieausweise für Altbauten ihre Gültigkeit verlo­ren. Beim Umstieg auf erneuerbare Energien gelten bereits seit Jahresbeginn neue Regelungen: Wer staatliche Fördermittel für seine Ökoheizung in Anspruch nehmen will, muss die Antragstellung noch vor Erwerb der Heizung abwickeln.

Die Förderhöhe bleibt gleich. Bei der Förderung von Solarstromspeichern gibt es dagegen seit Januar weniger Zuschuss. Neutrale Infos dazu gibt es auch kostenfrei über das Beratungs­telefon von Zukunft Altbau ­unter 08000 12 33 33 oder im Internet unter www.zukunftaltbau.de.

Neuregelungen zu Förderanträgen Nicht sanierte Wohnhäuser verbrauchen hierzulande im Schnitt 150 bis 250 Kilowattstunden Endenergie pro Quadratmeter und Jahr. Das ist nicht nur klimaschädlich und kostet Hauseigentümer viel Geld. Undichte Fenster und kalte Wände vermindern außerdem den Wohnkomfort. Wollen Eigentümer die Wärmeversorgung ihres Gebäudes auf erneuerbare Energien umstellen, können sie auch in diesem Jahr Förderzuschüsse des Bundes erhalten. Bei der Antragstellung für Ökoheizungen gilt allerdings seit diesem Jahr eine neue Frist. So müssen Hauseigentümer bereits vor dem Kauf ihrer Erneuerbaren-Energien-Heizung den Förderantrag beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einreichen. Bisher reichte es aus, die Fördermittel innerhalb von neun Monaten nach dem Kauf der neuen Heizung zu beantragen. Auch Interessenten von Pelletheizungen, Solarthermieanlagen oder Wärmepumpen sollten sich

bereits vor dem Kauf mit dem Förderantrag befassen. Finanzielle Fördermittel vom Bund gibt es auch beim Kauf von Solarstromspeichern.

Eigen­tümer kleinerer und mittlerer Solaranlagen können beim Erwerb eines entsprechenden Stromspeichers die zinsverbilligten Kredite der staatlichen KfW Bankengruppe in Anspruch nehmen. Das Förderprogramm läuft jedoch Ende des Jahres aus. Bis dahin können Privatpersonen und Unternehmen den Kredit mit einem zehnprozentigen Tilgungszuschuss beantragen. Der Zuschuss sank um drei Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Interessierte sollten sich aber beeilen. Nach Angaben des Bundeswirtschaftsministeriums ist die Nachfrage meist hoch, die Fördermittel jedoch begrenzt. Alternativ gibt es Förderprogramme der Länder unter www.energie-experten.org.

Erste Pflicht-Energieausweise laufen ab 2018 ist auch das Jahr, in dem die ersten Pflicht-Energieausweise ihre Gültigkeit verloren haben. Hauseigentümer sollten prüfen, ob sie einen neuen Ausweis beantragen müssen. Betroffen sind alle vor 1966 gebauten Häuser, die neu vermietet, verkauft oder verpachtet werden. Sie benötigen seit Juli 2008 einen Energieausweis mit zehnjähriger Laufzeit.

Seit 1. Juli 2018 müssen die ersten obligatorischen Ausweise erneuert werden. Für Hauseigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, sind die Ausweise nicht verpflichtend. Steht jedoch ein Nutzerwechsel bevor, muss neuen Miet- oder Kaufinteressenten bereits bei der Besichtigung ein Energieausweis vorgelegt werden. Energieausweise für Gebäude, die nach 1966 errichtet wurden, verfallen ab nächstem Jahr Schritt für Schritt. Mehr Infos dazu gibt es beim qualifizierten Energieberater.

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