5. POLÍTICAS PÚBLICAS FRENTE A LAS VIVIENDAS VACANTES

Existen diversas políticas públicas que pueden ser implementadas desde el Estado para promover la ocupación de la vivienda ociosa o vacante.

Aquí se refieren algunas políticas públicas en materia de viviendas vacantes instrumentalizadas por diversos países y ciudades En las experiencias citadas los resultados han sido positivos, y las medidas continúan vigentes en la actualidad, puesto que han brindado soluciones efectivas en relación a la problemática de la vivienda vacante

Francia cuenta a nivel nacional con una “Ley de Solidaridad y Renovación Urbana”, del año 2001, la cual determina gravámenes sobre las viviendas vacías para las ciudades de más de 200.000 habitantes en las que la tasa de viviendas vacías sea superior a la media, la población esté en crecimiento y haya menos oferta que demanda de alquiler. Se consideran viviendas vacantes a las que están sin ocupar por más de dos años. Además, existen requisas gubernamentales de viviendas que lleven más de 18 meses vacías y cuyos propietarios (sólo personas jurídicas) no hayan puesto en alquiler esas viviendas en municipios en los que haya necesidad de vivienda en alquiler de precios moderados (2)

Al principio los municipios afectados por este impuesto a las viviendas vacantes en el país galo eran 680 y en el año 2003 fueron 127 mil las que pagaron el impuesto, cifra que bajó en 2007 a 96 mil casos (Segú, 2012). La evidencia empírica mostró una reducción de la tasa de viviendas ociosas de un 13 % promedio, debido a la introducción de dicho gravamen. Incluso en ciudades con tasas iniciales más elevadas la baja de viviendas vacías llegó al 50 % (López Rodríguez y de los Llanos, 2020). En el año 2013 el gobierno francés subió la tasa del impuesto (pasó a ser el 12, 5 % el 1º año y 25 % desde el 2° año), y se incluyó a localidades de más de 50 mil habitantes, llegando así a tener 1151 municipios afectados (Segú, 2012).

En Alemania, los propietarios de viviendas vacías, pueden ser obligados a realizar trabajos de rehabilitación de las viviendas para su posterior oferta en alquiler, y frente al incumplimiento caben las multas, la administración sustitutiva de la vivienda por la propia Administración del Estado e incluso la expropiación. En municipios con más del 10% de viviendas vacías la Administración procede a demoler las viviendas vacías que no se pueden alquilar (3)

En Italia las viviendas deshabitadas tienen una penalización fiscal a imponer por los Ayuntamientos (equivalente a municipios en Argentina) y por un valor del 9 por mil del valor catastral (4)

En Holanda se permite la ocupación de viviendas que permanezcan vacías más de un año, por una ley de 1981. La vivienda sólo es devuelta al propietario si éste demuestra que no volverá a estar vacía (5) En Dinamarca, se imponen

2 https://prouespeculacio.org/la-gestion-de-las-viviendas-vacias-en-europa/

3 https://zaguan.unizar.es/record/10205/files/TAZ-TFM-2013-090.pdf

4 https://zaguan.unizar.es/record/10205/files/TAZ-TFM-2013-090.pdf

5 http://www.canalsur.es/paises-europeos-sancionan-y-fuerzan-la-ocupacion-de-pisos-vacios/282246.html multas para los propietarios que mantengan sus viviendas desocupadas más de seis semanas. Asimismo, la multa puede ser impuesta simplemente por no informar al municipio que la vivienda lleva más de seis semanas vacía (6)

En el Reino Unido se creó en 1992 la "Empty Home Agency", que se ocupa de intermediar con incentivos fiscales y/o penalizaciones para evitar que los propietarios mantengan vacías sus viviendas.

En España hay tres comunidades autónomas españolas (jurisdicciones equivalentes a las provincias en Argentina) que implementan políticas que penalizan, con impuestos, a las viviendas ociosas (Son: Cataluña, Navarra y el País Vasco)

Analizando ejemplos a nivel municipal, París ha implementado una política pública en el año 2015: la capital francesa obligó a todos los propietarios que contaran con departamentos vacíos a pagar el 20% de su valor de mercado, en el 2017 se aumentó el impuesto al 60% de dicho valor (7)

En Barcelona, 2016 se sancionó la “Ley 4/2016, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial”. Sus medidas en relación a la vivienda vacante permiten expropiar su uso de manera temporal, sin necesidad de que la vivienda cambie necesariamente de propietario. La expropiación del uso se aplica a aquellas viviendas que se hubieran encontrado vacías por al menos 2 años, y puede tener una duración de hasta 10 años (8).

En la ciudad canadiense de Vancouver está vigente un impuesto que penaliza a las viviendas ociosas, desde 2017, y ha logrado bajar la tasa de viviendas vacías en un 15 % el primer año. Se considera vivienda ociosa punible si está más de seis meses vacante, y debe pagar un 1 % del valor tasable determinado. Lo recaudado va a iniciativas que buscan incrementar las viviendas asequibles (9). El segundo año la reducción de viviendas vacantes sumó 14.6 %, lo cual significa una reducción del 30% de viviendas ociosas desde el primer año del impuesto (10). Este impuesto está separado del impuesto provincial a la vivienda vacante y a la especulación, vigente en la provincia de British Columbia desde 2018 (que es de 0,5 % de la valuación de la propiedad).

En Uruguay, en 2018 se dictó la ley Nº 19.676, que establece un procedimiento de ejecución judicial sobre los inmuebles urbanos vacíos y degradados. El mismo se aplica independientemente de cuál sea el propietario o el destino del inmueble. Deben cumplir tres condiciones: que estén vacíos, degradados y ubicados en zonas urbanas. Para que se considere vacío deberá haber estado al menos 24 meses deshabitado, mientras que la degradación implica ruina, deterioro y edificación paralizada. La norma insta inicialmente a los propietarios a que presenten, y luego ejecuten, un proyecto de rehabilitación del inmueble que permita ajustarlo a los requerimientos de la normativa nacional y departamental correspondiente. En caso de que no se rehabilite el inmueble, se procederá a la venta judicial por remate.

6 https://www.attacmadrid.org/2012/02/12/el-tratamiento-de-la-vivienda-vacia-en-los-paises-mas-avanzados-de-la-ue/

7 https://prouespeculacio.org/la-gestion-de-las-viviendas-vacias-en-europa/

8 https://ajuntament.barcelona.cat/instituturbanisme/es/noticia/adelante-el-proceso-de-expropiacion-de-pisos-vacios-de-bancos-para-necesidadessociales_639763 https://espinetadvocats.cat/noticias/la-nueva-ley-catalana-42016-de-proteccion-del-derecho-a-la-vivienda/

9 https://vancouversun.com/news/local-news/city-of-vancouver-says-number-of-vacant-homes-down

10 https://dailyhive.com/vancouver/empty-homes-tax-rental-supply-vancouver

Cuadro Nº 5. Comparación de políticas públicas respecto a la vivienda vacante (tributos e incentivos).

PAÍS / CIUDAD TRIBUTOS U OBLIGACIONES INCENTIVOS

Francia

Reino Unido

Gravámenes sobre las viviendas vacías para las ciudades de más de 200.000 habitantes. Requisas Gubernamentales de Viviendas que lleven más de 18 meses vacías cuyos propietarios (solo personas jurídicas) no hayan puesto medios para alquilarlas. Se obliga a alquilar a las entidades sin ánimo de lucro aquellas viviendas sociales mediante la modalidad de alquileres concertados con las administraciones públicas.

Ayuda financiera y asistencia técnica para reparar viviendas que luego se alquilen o vendan

Subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados de vivienda vacía que la rehabiliten y la pongan posteriormente en alquiler;

Convenios con bancos para usar viviendas embargadas para alquiler social

Alemania

Obligación a los propietarios de realizar trabajos de rehabilitación de las viviendas para su posterior oferta en alquiler, y frente al incumplimiento caben las multas, la administración sustitutiva de la vivienda por la propia Administración del Estado e incluso la expropiación.

En municipios con más del 10% de viviendas vacías la Administración procede a demoler las viviendas vacías que no se pueden alquilar.

Italia

Holanda

Sanción fiscal a imponer por los Ayuntamientos por un valor del 9 por mil del valor catastral.

Programas de ayudas públicas a la rehabilitación de viviendas destinada a su posterior puesta en alquiler.

Se ha permitido la ocupación de viviendas que permanecieran vacías más de un año. La vivienda solo se devuelve al propietario si demuestra que no volverá a estar vacía.