1 Miembros FEDEAVALÚOS. Registro Cámara de Comercio de Bogotá. No. S0012261. Registro Abierto de Avaluadores RAA. Registrados Superintendencia de Sociedades.
Bogotá D. C., 27 de abril de 2020
Doctor IVÁN DUQUE MÁRQUEZ Presidente de la República de Colombia contacto@presidencia.gov.co Ciudad ASUNTO: POSIBLE VIOLACIÓN DE LA CUARENTENA ESTABLECIDA POR LOS DECRETOS EXPEDIDOS POR LA PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA Y DE LAS NORMAS LEGALES DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA.
Respetado señor Presidente, conocemos el gran esfuerzo y compromiso que desde la presidencia han realizado para afrontar esta crisis de la pandemia del COVID 19. Usted es la primera autoridad en el país y por lo tanto las diferentes entidades del estado, los gremios y empresas privadas deben coordinar con sus directrices. Por eso, desde el Sector Valuatorio y en especial desde la Lonja de Propiedad Raíz Peritazgos y Avalúos Distrito Capital (Miembro fundador de la Corporación Colombiana Autorreguladora de Avaluadores ANAV) queremos denunciar posibles violaciones de la cuarentena y de las Normas Legales del Sector Valuatorio por parte de la Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores A.N.A. y Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. Estas entidades no estarían autorizadas por las leyes vigentes para emitir normas, instructivos o reglamentos de cómo y cuándo hacer la visita de los bienes a avaluar y mucho menos en esta contingencia o evento o circunstancia de fuerza mayor debido al Coronavirus COVID-19. Estas atribuciones no están dentro de las funciones de estas entidades, por lo tanto no pueden dar permiso a los avaluadores para que hagan la visita física de los predios o de los bienes a avaluar violando así la cuarentena, argumentando que el avalúo hace parte de los sectores exceptuados de las medidas de confinamiento como el Sector de la Construcción o el Sector de la Infraestructura, aduciendo que los avalúos hacen parte de la “cadena de valor” o de la “cadena de suministros de materiales o insumos relacionadas con estos sectores”. Creemos que estas reglas, normas o lineamientos que le están entregando estas entidades al Sector Valuatorio no solo no les corresponden, sino que además inducen en error y ponen en riesgo la salud de los avaluadores y de sus clientes. La Actividad del Avaluador fue regulada médiate la Ley 1673 de 2013, Ley del Avaluador y demás marco jurídico; regula y establece las responsabilidades y competencias de los avaluadores en Colombia para prevenir los riesgos sociales. La Actividad del Avaluador, hace parte del Sector Inmobiliarioi, por lo tanto, hasta que la autoridades competentes no lo exceptúen de las medidas de cuarentena, los avaluadores no podrían hacer las visitas físicas de los bienes o predios a avaluar. Por ahora el Decreto 593 del 24 de abril de 2020, en el numeral 38 del artículo 3 establece la excepción de las medidas de cuarentena únicamente para la realización de avalúos
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de bienes que tengan por objeto la constitución de garantías ante las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera. La ERA A.N.A. no debería decretar el derecho de circulación de los avaluadores durante las medidas de cuarentena; ya que esto es potestad del legislador como lo dice la Corte Constitucional en la Sentencia C-483 de 1999ii. La Ley del Avaluador obliga a los Avaluadores a inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y a cumplir con las normas de autorregulación que solo pueden adoptar y difundiriii las Entidades Reconocidas de Autorregulación (ERAS) para el correcto funcionamiento de la actividad del avaluador. Según la Superintendencia de industria y Comercio SIC, en su Resolución 84861iv de 2017 las ERAS no pueden expedir e imponer normas de autorregulación mediante reglamentos, circulares y boletines, pues estas ya están estipuladas en la Ley de Avaluador 1673 de 2013 y demás normas legales reglamentarias. En este momento existen dos (2) ERAS, la Corporación Colombiana Autorreguladora de Avaluadores ANAV y la Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores A.N.A. La Ley 1673 solo regula la Actividad del Avaluador y no regula la Actividad Valuatoria ni el Sector Valuatorio, la Ley del Avaluador NO CREA CRITERIOS OBJETIVOS RESPECTO A LA VALUACIÓN DE BIENES, no versa sobre métodos o técnicas para realizar avalúos de cada tipo de bien, la Ley trata de los requisitos que deben cumplir los avaluadores para ejercer la actividad demostrando su idoneidad; la Ley dice que es el CÓDIGO DE ÉTICAv del avaluador que está inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores RAA. Los códigos de ética para los avaluadores que elaboren las Lonjas de Propiedad Raíz, que son gremios como las ERAS, deben ser desarrollados con base en la Ley 1673, pero en ningún momento las Lonjas tienen las funciones de una ERA. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) mediante el Decreto 1551 de 2009vi es la máxima autoridad en materia de avalúos y tiene como función regular y proyectar las normas técnicas y especificaciones de la Actividad Valuatoria en el país. El Decreto 1420 de 1998 en su artículo 1vii señala las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de todos los bienes inmuebles y en todos los eventos en Colombia; algo que quiere desconocer la ERA A.N.A. con varios boletines, comunicados y reglamentos emitidos recientemente y la Lonja de Medellín y Antioquia con un comunicado de abril de 2020. El Decreto 1420 de 1998 en el artículo 23 le ordena al Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC en el desarrollo de sus funciones expedirviii las normas para hacer y presentar los avalúos de que trata este decreto mediante una resolución. Esta resolución es la 620 de 2008 del IGAC, la cual está vigente y dice con claridad en el artículo 6, numeral 4, que los bienes inmuebles deben ser visitados físicamenteix por una persona idónea para su valuación en todos los casos y sin excepciones; por lo tanto, las personas que visitan los predios deben en cumplimiento de la Ley del Avaluador tener el Registro Abierto de Avaluadores RAA, único mecanismo legal para demostrar su idoneidad para hacer el avalúo de un tipo de bien. La ERA A.N.A. y la Lonja de Medellín y Antioquia en sus comunicados hablan de unas Normas Técnicas Sectoriales de Avalúos y unas Normas Internacionales de Avalúos que aunque pueden ser un complemento a las normas legales en materia de avalúos del país y a las normas legales del Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC para el avalúo de los inmuebles, no las remplazan o no las pueden contradecir como Carrera 26A No. 62-11 - Oficina 103/402 Bogotá, D. C. Teléfonos: 3461242 – 2122259 – 319 2192684 Páginas web: www.lonjadepropiedadraiz.com www.fedeavaluos.com E-mail: lonja@lonjadepropiedadraiz.com
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ellos pretenden. Según la ERA A.N.A. y La Lonja de Medellín y Antioquia los avalúos de inmuebles para particulares como empresas, bancos y personas naturales (que no son para el estado) se pueden hacer sin Registro Abierto de Avaluadores RAA y de forma virtual o remota sin hacer la visita física contrariando la Ley 1673 de 2013, Ley del Avaluador y al Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC. Todo esto es muy preocupante y peligroso; ya que los avalúos de bienes inmuebles realizados sin visita física, de forma remota o virtual, por persona no idónea (sin Registro Abierto de Avaluadores RAA), con metodologías, técnicas y procedimientos que no son los del Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC no tendrían validez alguna. En la Sentencia C-385 de 2015 sobre la Ley del Avaluador 1673 de 2013 la Corte Constitucional fue muy clara al decir que una ERA no puede establecer procedimientos disciplinariosx; ya que esto solo le compete al Legislador. Además la Ley 1673 de 2013 dice que los procesos disciplinarios se deben soportar por la norma de la actividad del avaluador o por el reglamento de autorregulación que específicamente incumple el avaluador. Por lo tanto, la ERA A.N.A. no puede sancionar a un avaluador por cometer faltas contra la ética del Avaluador o contra las normas de autorregulación por asuntos que no le corresponde regular. En la Ley del Avaluador 1673 de 2013 y su marco jurídico no hay nada tipificado con respecto a los métodos o técnicas valuatorias para ningún tipo de bien y mucho menos con respecto a la visita, inspección, reconocimiento o verificación de la existencia del bien a avaluar, por lo tanto, tampoco debe estar en los reglamentos, comunicados, boletines o circulares de la ERA y mucho menos en los de una Lonja de Propiedad Raíz. En el Boletín Normativo 001xi de la Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores A.N.A. modifican su reglamento interno e incluyen en el artículo 112 la obligación de la visita o verificación de la existencia del bien a avaluar. Esperamos que la Presidencia y las demás autoridades, especialmente la Superintendencia de Industria y Comercio SIC y el Instituto Geográfico Agustín IGAC; a las que también se les envía copia de esta carta, tomen cartas en el asunto e investiguen y den soluciones a las irregularidades y posibles violaciones que se están presentando en el Sector Valuatorio. Necesitamos que se haga cumplir y respetar las normas legales vigentes del Sector Valuatorio y que se evite a futuro extralimitaciones de entidades a las que estos temas no les corresponden. Cordialmente,
ANDRÉS HENAO BAPTISTE Representante Legal LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ PERITAZGOS Y AVALÚOS D. C. NIT. 900086330-1 Registro Cámara de Comercio de Bogotá No. S0012261 Registrados Superintendencia de Sociedades Miembros FEDEAVALÚOS Miembro Fundador ANAV Expertos desde 1952
P. D.: Aprovechamos para solicitarle muy comedidamente señor Presidente que el Sector Valuatorio, los avaluadores y los avalúos de todo tipo sean exceptuados de las medidas de
Carrera 26A No. 62-11 - Oficina 103/402 Bogotá, D. C. Teléfonos: 3461242 – 2122259 – 319 2192684 Páginas web: www.lonjadepropiedadraiz.com www.fedeavaluos.com E-mail: lonja@lonjadepropiedadraiz.com
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confinamiento para permitirles el derecho de circulación en sus posteriores decretos. La Actividad del Avaluador es crucial y transversal para todos los sectores de la economía y sirve como un componente clave para la toma de decisiones previniendo riesgos sociales de inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del acceso a la propiedad, falta de transparencia y posible engaño a compradores y vendedores o al Estado. El avaluador desempeña a manera de ejemplo varias actividades sobre bienes tangibles que están enumeradas en la Ley del Avaluador, Ley 1673 de 2013.xii En el país solo existen aproximadamente 3.800 avaluadores inscritos en el Registro Abierto de avaluadores RAA y su oficio no genera aglomeraciones cuando visitan o verifican físicamente la existencia de un bien. CARTA CON COPIA PARA:
Corporación Colombiana Autorreguladora de Avaluadores ANAV. presidencia@anav.com.co Superintendencia de Industria y Comercio SIC. contactenos@sic.gov.co Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC. contactenos@igac.gov.co Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, MINCIT. radicacioncorrespondencia@mincit.gov.co Ministerio de Salud y Protección Social. fruiz@minsalud.gov.co Agencia Nacional de Infraestructura ANI. contactenos@ani.gov.co Procuraduría General de la Nación. funcionpublica@procuraduria.gov.co Contraloría General de la Republica. cgr@contraloria.gov.co Defensoría del Pueblo. atencionciudadano@defensoria.gov.co Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. correspondencia@minvivienda.gov.co Superintendencia Financiera de Colombia. super@superfinanciera.gov.co Departamento Nacional de Planeación DNP. servicioalciudadano@dnp.gov.co
ANEXOS: 1.
Boletín Normativo 0002 de Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores A.N.A. del 21 de abril de 2020. INSTRUCTIVO PARA LA REALIZACIÓN DE VISITAS DURANTE LAS MEDIDAS DE CONFINAMIENTO ESTABLECIDAS POR LAS AUTORIDADES DEL ORDEN NACIONAL O LOCAL, RELACIONADAS CON EL CORONAVIRUS COVID-19. https://www.ana.org.co/wp-content/uploads/2020/04/Boletin-VFA.pdf
2.
Comunicado de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, adscrita a Fedelonjas de abril de 2020. ANÁLISIS DEL REQUISITO DE VISITA O INSPECCIÓN A LOS INMUEBLES EN LA REALIZACIÓN DE LOS AVALÚOS. NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES EN EL MARCO DE LA EMERGENCIA POR EL COVID-19.
3.
REGLAMENTO DE VISITAS DURANTE LA MEDIDA DE CUARENTENA DE LA A.N.A, publicado el 25 de abril de 2020.
https://www.ana.org.co/wp-content/uploads/2020/04/2020-04-24.-FLUJO-DE-PROCESO-V.62.pdf 4.
Comunicado de la Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores A.N.A. del 24 de abril de 2020. Fanpage Facebook.
5.
Boletín Normativo 0001 de Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores A.N.A. del 18 de enero de 2018. MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO DEL AUTORREGULADOR NACIONAL DE AVALUADORES- A.N.A. Donde se estableció la obligación para todos los avaluadores de realizar la visita o la verificación de existencia del bien a avaluar como prerrequisito para realizar un avalúo. https://www.ana.org.co/wp-content/uploads/2020/04/201801-21.-Boletin-001-de-2018.pdf
6.
Comunicado No. 35 de la Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores A.N.A. ¿Cómo Y EN QUE CASOS PUEDE UN AVALUADOR APOYARSE EN UN DEPENDIENTE? https://www.ana.org.co/wpcontent/uploads/2019/05/Comunicado-35.pdf
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5 ANEXO 1
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8 ANEXO 2
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13 ANEXO 3
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15 ANEXO 4
16 ANEXO 5
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18 ANEXO 6
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Ley 1673 de 2013. Artículo 3°. Definiciones. Para efectos de la presente ley se entenderán como: …e) Sector Inmobiliario: Sector de la economía nacional compuesto por las actividades y servicios inmobiliarios que involucran las siguientes actividades: Valuación de todo tipo de inmuebles, venta o compra, administración, construcción, alquiler y/o arrendamiento de inmuebles, promoción y comercialización de proyectos inmobiliarios, consultoría inmobiliaria, entre otras actividades relacionadas con los anteriores negocios. (La negrilla fuera del texto original). ii
Sentencia T-483/99 CORTE CONSTITUCIONAL. El derecho fundamental de circulación puede ser limitado, en virtud de la ley, pero sólo en la medida necesaria e indispensable en una sociedad democrática, con miras a prevenir la comisión de infracciones penales, proteger el interés público, la seguridad nacional, el orden público, la salud y la moral públicas, o los derechos y libertades de las demás personas, y en cuanto a la restricción sea igualmente compatible con el ejercicio de los demás derechos fundamentales reconocidos por la Constitución. Pero, como lo ha sostenido la Corte, toda restricción de dicho derecho debe estar acorde con los criterios de necesidad, racionalidad, proporcionalidad y finalidad; no son admisibles, por lo tanto, las limitaciones que imponga el legislador arbitrariamente, esto es, sin que tengan la debida justificación, a la luz de los principios, valores, derechos y deberes constitucionales. iii
Ley 1673 de 2013. Artículo 24. De la autorregulación en la actividad del avaluador. Las Entidades Reconocidas de Autorregulación, tendrán a cargo, las siguientes funciones. Función normativa: Consiste, sin perjuicio de lo establecido en esta ley, en la adopción y difusión de las normas de autorregulación para asegurar el correcto funcionamiento de la actividad del avaluador. (La negrilla fuera del texto original). iv
RESOLUCIÓN 84861 DE 18 DIC DE 2017 de la SIC. CONSIDERANDO. CUARTO. 4.2. RESPECTO DE LA REGLAS PARA ADOPCIÓN Y DISFUNCIÓN DE LAS LEYES Y NORMAS DE AUTORREGULACIÓN…la promotora del recurso apeló la decisión, al considerar ”grosso modo” que la ley exige el deber de “adoptar” y “difundir” las normas, pero de manera alguna, la obligación de “expedir” normas de autorregulación. Analizamos los argumentos de la parte concurrente, este Despacho advierte que la controversia gira, exclusivamente, en cuanto a si la Ley 1673 de 2013 y demás marco normativo, obliga a que quien aspire a obtener su reconocimiento, deba sí o no expedir normas de autorregulación. Al respecto, comparte este despacho la apreciación del libelista en el entendido que no es una función de la ERA expedir normas e imponerlas, en esta caso, las que van dirigidas a los avaluadores que se va a autorregular, pues ello ya se encuentra estipulado en la ley; la función es “adoptar”, las norma existentes, mediante la expedición de ”reglamentos, circulares reglamentarias y circulares informativas”, tal como lo establece el artículo 5 del reglamento interno del solicitante. (La negrilla fuera del texto original). v
Ley 1673 de 2013. Artículo 13. Postulados éticos de la actividad de avaluador. El ejercicio de la valuación, debe ser guiado por criterios, conceptos y elevados fines, que propendan a enaltecerlo; por lo tanto deberá estar, ajustado a las disposiciones de las siguientes normas que constituyen su Código de Ética de la Actividad del Avalador. Parágrafo. El Código de Ética de la Actividad adoptado mediante la presente ley será el marco del comportamiento del avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores y su violación será sancionada mediante el procedimiento establecido en el presente título, sin perjuicio de los códigos que desarrollen con base en la presente ley las Lonjas de Propiedad Raíz y las Entidades Reconocidas de Autorregulación. Artículo 18. Faltas contra la ética del Avaluador. Incurren en falta contra la ética del avaluador los avaluadores inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores que violen cualquiera de los deberes enunciados en la presente ley. (La negrilla fuera del texto original). vi
DECRETO 1551 DE 2009 (Deroga el Decreto 208 de 2004) por el cual se modifica la estructura del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Artículo 25. Subdirección de Catastro. Son funciones de la Subdirección de Catastro, las siguientes: .. 9. Elaborar y comunicar los peritazgos y dictámenes que soliciten las entidades estatales. 12. Elaborar y comunicar los avalúos de los inmuebles de los particulares con fines privados o en los que tenga interés el Estado y se requieran en actuación administrativa. 14. Prestar colaboración, como auxiliares de la justicia, en materia de avalúos de la propiedad raíz. 15. Proyectar las normas técnicas y especificaciones que deba expedir el Instituto como máxima autoridad en materia de avalúos en el país, con el fin de regular la actividad avaluadora nacional. (La negrilla fuera del texto original). vii
Decreto 1420 de 1998. Nivel Nacional. Habla sobre normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles. Artículo 1º.- Las disposiciones contenidas en el presente Decreto tienen por objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los siguientes eventos, entre otros: 1.Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa, 2.Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria, 3.Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía judicial. 4.Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa 5 .Determinación del efecto de plusvalía. 6. Determinación del monto de la compensación en tratamiento de conservación. 6.Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del precio objeto de la misma. 6. Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la Ley 9 de 1989. (La negrilla y subrayado fuera del texto original). viii
Decreto 1420 de 1998. Artículo 23º.- En desarrollo de las facultades conferidas por la ley al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, las normas metodológicas para la realización y presentación de los avalúos de que trata el presente Decreto serán señaladas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mediante resolución que deberá expedir dentro de los sesenta (60) días hábiles siguientes a la publicación de este Decreto, la cual deberá publicarse en el Diario Oficial. (La negrilla fuera del texto original). ix
Resolución 620 de 2008 IGAC. ARTÍCULO 6o. ETAPAS PARA ELABORACIÓN DE LOS AVALÚOS… 4. Reconocimiento en terreno del bien objeto de avalúo. En todos los casos dicho reconocimiento deberá ser adelantado por una persona con las mismas características técnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y firmar el avalúo. (La negrilla fuera del texto original). x
SENTENCIA C-385 DE 2015. Resuelve: Cuarto.- Declarar la EXEQUIBILIDAD del artículo 25 de la Ley 1673 de 2013 por los cargos examinados en esta oportunidad, con excepción de la expresión "establecer procedimientos e", proposición jurídica que se declara INEXEQUIBLE. 18.2. En ese escenario, la Corte estima que tendría efectos negativos excluir todas las normas procedimentales del ordenamiento jurídico, pues no existiría forma alguna en que se controlaran las conductas contrarias a derecho que ocurran en el ejercicio de la actividad de la valuación. Por ello, se declarará inexequible la expresión "establecer procedimientos e" del artículo 25 de la Ley 1673 de 2013, en la medida en que dicha proposición jurídica desconoce que la elaboración de los trámites disciplinarios en desarrollo de las funciones de vigilancia y control son de reserva legal. La Sala subraya que la lectura sistemática de la norma impugnada no debe entender que las ERA tiene la competencia de regular los procedimientos sancionatorios, dado que es el legislador quien tiene la potestad para esa reglamentación. (La negrilla fuera del texto original).
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BOLETÍN NORMATIVO Año 2018 N° 0001 Edición de 02 páginas Bogotá D.C., jueves, 18 de enero de 2018 MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO DEL AUTORREGULADOR NACIONAL DE AVALUADORES- A.N.A. Artículo 112: Interpretación Armónica…Por último, se estableció la obligación para todos los avaluadores de realizar la visita o la verificación de existencia del bien a avaluar como prerrequisito para realizar un avalúo. (La negrilla fuera del texto original). xii
Ley 1673 de 2013. Artículo 4°. Desempeño de las Actividades del Avaluador. El avaluador desempeña, a manera de ejemplo, las siguientes actividades sobre bienes tangibles: a) La formación de los avalúos catastrales, base gravable para los impuestos nacionales, municipales (prediales y complementarios); b) El sistema financiero, para la concesión de créditos de diversa índole en los que se requiera una garantía como los hipotecarios para vivienda, agropecuarios, industria, transporte, hotelería, entre otros; c) En los procesos judiciales y arbitrales cuando se requiere para dirimir conflictos de toda índole, entre ellos los juicios hipotecarios, de insolvencia, reorganización, remate, sucesiones, daciones en pago, donaciones, entre otros; d) El Estado cuando por conveniencia pública tenga que recurrir a la expropiación por la vía judicial o administrativa: cuando se trate de realizar obras por el mecanismo de valorización, concesión, planes parciales, entre otros; e) Los ciudadanos cuando requieren avalúos en procesos de compraventa, sucesiones, particiones, reclamaciones, donaciones o cuando los requieran para presentar declaraciones o solicitudes ante las autoridades o sustentación de autoavalúo o autoestimaciones; f) Las empresas del Estado o de los particulares cuando lo requieren en procesos de fusión, escisión o liquidación; g) El servicio a las personas naturales o jurídicas que requieren avalúos periódicos de sus activos para efectos contables, balances, liquidación de impuestos, que evidencien la transparencia de los valores expresados en estos informes presentados a los accionistas acreedores, inversionistas y entidades de control; h) Los dictámenes de valor de los bienes tangibles, bien sean simples o compuestos, géneros o singularidades; i) Los dictámenes de valor de los bienes intangibles, universalidades o negocios en operación o en reestructuración que para tal efecto determine expresamente el Gobierno Nacional. (La negrilla fuera del texto original).
