Die Zukunft des Wohneigentums Der Traum der eigenen vier Wände aus Sicht des Immobilienmarktes und der Raumplanung. Eine Einschätzung des Beratungsunternehmens Wüest & Partner. Text: David Belart / Wüest & Partner
Wohneigentum und Wohlstand: Zwei Paar Schuhe? In der Schweiz gibt es rund 4 Millionen Wohneinheiten. Rund 2 Millionen davon gehören ihren Bewohnern, die damit den Traum der eigenen vier Wände bereits leben. Ein erheblicher Teil davon sind allerdings Zweitwohnungen. So liegt die Wohneigentumsquote in der Schweiz bei 39 Prozent. Dies ist im europäischen Vergleich (Durchschnitt 60 Prozent) der niedrigste Wert. Der geringe Eigentümeranteil hat wenig mit dem Wohlstandsniveau zu tun. Im Gegenteil: Der internationale Vergleich zeigt auch, dass mit steigendem Wohlstand die Eigentumsquote eher sinkt. Die Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote in der Schweiz sind vielfältig: Ein wichtiger Grund ist die späte Einführung des Stockwerkeigentums. Zudem herrscht ein liberaler Mietwohnungsmarkt und das Mietwohnungsangebot ist qualitativ auf einem guten Niveau.
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Wohnungsbestand und Preisentwicklung Nichtsdestotrotz hat der Anteil des selbst bewohnten Eigentums langsam, aber stetig zugenommen, verharrt jedoch seit 2009 auf dem erreichten Niveau. Das tiefe Zinsniveau hat die Nachfrage nach Wohneigentum wohl verstärkt, insgesamt verteilt sich die boomende Bautätigkeit aber stärker auf das Mietwohnungssegment. In den vergangenen fünf Jahren wurden in der Schweiz durchschnittlich rund 9600 Einfamilienhäuser sowie rund 11 300 Eigentumswohnungen pro Jahr neu erstellt. Die Preise kannten im vergangenen Jahrzehnt vornehmlich eine Entwicklung: nach oben. Dies gilt besonders für die Jahre von 2005 bis 2008. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet heute in der Schweiz rund 5900 Franken pro Quadratmeter. In der jüngsten Vergangenheit hat sich nun aber eine leichte Abflachung der Preisentwicklung abgezeichnet. Der Markt scheint sich langsam zu beruhigen.
Das Haus auf dem Land, die Wohnung in der Stadt Je nach Standort variiert der Wohneigentumsanteil relativ stark. Typischerweise verfügen die grossen Städte über einen ausgeprägt hohen Mietwohnungsanteil. In peripher gelegenen, kleineren Gemeinden befinden sich hauptsächlich Einfamilienhäuser. Als ausgeprägte Standorte für Eigentumswohnungen zeichnen sich besonders die touristischen Destinationen in den Alpen aus. Dazwischen gibt es aber auch zahlreiche, mitunter gut erschlossene Ge-
Das Ideale Heim im April 2014 — Wüest & Partner
Foto: Jurygewinner «Das beste Einfamilienhaus» 2012, Börje Müller
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ie eigenen vier Wände» ist ein stehender Begriff mit hohem, emotionalem Gehalt: Viele träumen davon und arbeiten auf dieses Ziel hin. Zudem ist der Bund gemäss Verfassung verpflichtet, Wohneigentum zu fördern. Das Wohneigentum hat eine private und gleichzeitig eine grosse gesellschaftliche Bedeutung. Doch was bedeutet dies konkret für die einzelnen Eigentümer? Wie wird der Wert einer Immobilie bestimmt? Wo liegen die Entwicklungspotenziale der einzelnen Liegenschaft und die Zukunft des Wohneigentums generell?
Entwicklung Gebäudebestand Wohneigentum 1'100'000
Anzahl Wohneinheiten
1'000'000 900'000 800'000 700'000 600'000
Eigentumswohnungen
500'000 400'000 Einfamilienhäuser
300'000 200'000 100'000 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Preisentwicklung Wohneigentum in CHF pro m2 12 000 90%-Quantil
10 000 8 000
Einfamilienhäuser 6 000
Eigentumswohnungen
50%-Quantil til
4 000 10% Q 10%-Quantil til
2 000 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Lesebeispiel: Die Hälfte (50%-Quantil) aller Einfamilienhäuser in der Schweiz kosten aktuell mehr als CHF 5 900 pro m2.
meinden im Mittelland mit einem hohen Einfamilienhausanteil, oder auch Agglomerationsgemeinden mit einem dominanten Eigentumswohnungsmarkt.
Das Hüsli: Kritik und Potential Das Einfamilienhaus als Wohntypologie ist ein Kind der Nachkriegszeit. In den Jahren des Wachstums war es das erstrebenswerte Sinnbild für den erreichten Wohlstand. Bald musste aber auch festgestellt werden, dass es eine sehr flächenintensive Wohnform ist. Das frei stehende «Hüsli im Grünen» wird bisweilen für die Zersiedelung verantwortlich gemacht, da es dem von der Raumplanung geforderten haushälterischen Umgang mit dem Boden widerspreche. Die heutige Devise der Raumplanung, die «Verdichtung nach innen», bietet aber auch Chancen und Potenziale für die Einfamilienhausbesitzer: Zum einen hat dies für viele Grundstücke Aufwertungen durch höhere Ausnützung zur Folge. Zum anderen werden bestehende Einfamilienhäuser damit zu einem raren Gut, rein deshalb, weil weniger neue Einfamilienhäuser gebaut werden. Und rares Gut ist bekanntlich teuer. Nicht alle Einfamilienhäuser sind aber peripher gelegen. Zahlreiche Einfamilienhausquartiere wurden von der Infrastruktur eingeholt und befinden sich nun an relativ zentralen, gut erschlossenen Lagen. Sie sind in verschiedenen Schweizer Klein- und Mittelzentren anzutreffen. Die Bauund Zonenordnungen attestieren diesen Quartieren häufig eine höhere mögliche Dichte, sodass auf vielen Einfa-
milienhausparzellen erhebliche Verdichtungsreserven schlummern. Wenn diese Einfamilienhäuser dem Verdichtungsdruck weichen, entstehen in der Schweiz typischerweise in solchen Situationen Mehrfamilienhäuser mit Geschosswohnungen. Diese werden entweder vermietet oder im Stockwerkeigentum organisiert. Eigentumswohnungen scheinen die einzige Möglichkeit zu sein, im verdichteten Kontext den Traum der eigenen vier Wände zu realisieren. Ein Blick über die Landesgrenzen zeigt, dass es auch anders geht: In den Niederlanden beispielsweise gehört es zur Tradition des Siedlungsbaus, in einer kleinteiligen Parzellierungsstruktur sowohl eine hohe Dichte als auch eine hohe Individualität und Privatsphäre zuzulassen.
Sanierungsstau und Energieeffizienz Rund drei Viertel aller Einfamilienhäuser in der Schweiz wurden vor 1990 erstellt, ein grosser Teil davon wiederum vor 1970. Sehr viele dieser Häuser werden den heutigen Anforderungen bezüglich Energieeffizienz und Ressourcenschonung nicht gerecht. Die wichtigsten Schwachstellen sind die Heizung und die Gebäudehülle, also Fassade, Fenster und Dach. Die Erneuerung dieser Bauteile zahlt sich in der Regel durch Einsparungen bei den Energiekosten aus. Für viele Hauseigentümer stehen damit grössere Investitionen an. Zusätzlich zu den technischen Fragen nach den «richtigen» Fenstern und dem geeigneten
Entwicklung Wohnungsbestand und Bautätigkeit
Prozentualer Anteil Miete und Eigentum (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) am Bestand aller Wohneinheiten pro Gemeinde, produktive Flächen Schweiz. Quelle: Wüest & Partner Immo Monitoring, 4. Quartal 2013 Lesebeispiel: 50 % aller Wohneinheiten Miete, 50 % Eigentum (je 25 % EFH und ETW), z. B. in Kaiserstuhl, Uetikon am See oder Domat/Ems
100 % ETW
100 % Miete
100 % EFH
Dämmmaterial stellt sich aber noch eine viel grundsätzlichere Frage: Ist das Geld überhaupt richtig investiert? Welches ist die optimale Erneuerungsstrategie für das Grundstück insgesamt? Lohnt es sich überhaupt, in die alte Bausubstanz zu investieren, oder müsste nicht eher ein tiefgreifender Umbau oder ein Neubau ins Auge gefasst werden? Eine gut geplante Strategie hilft in diesem Fall, Fehlinvestitionen zu vermeiden. Es gilt die Faustregel: Je älter das Gebäude, je grösser der Erneuerungsbedarf und je höher die potenzielle Mehrausnützung ist, desto eher ist eine grundlegende Erneuerung, also beispielsweise ein Ersatzneubau angezeigt. Eine fundierte Immobilienbewertung ist der Anfang einer solchen Strategie.
Wie viel ist mein Haus wert? Im Gegensatz zu Renditeliegenschaften, deren Wert sich durch den Mietertrag und die Renditeerwartung des Eigentümers ergibt, muss die Wertermittlung von selbst bewohntem Wohneigentum einen anderen Ansatz verfolgen. Der «Ertrag» des Wohneigentums kommt dem Eigentümer nicht in monetärer Form zugute, sondern in Form eines individuellen Nutzens. Doch wie misst man diesen Nutzen, wenn er doch individuell ist, und also auch einfach Geschmackssache sein könnte?
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Qualitätsmerkmale Die Qualitätsmerkmale einer Liegenschaft lassen sich in drei Hauptkategorien einteilen. Lage: Standortfaktoren der Gemeinde, Lage innerhalb der Gemeinde, Aussicht, Besonnung, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Verkehrsmitteln Zustand: Unterhaltszustand der einzelnen Bauteile: Rohbau, Gebäudehülle, Haustechnik und Innenausbau Standard: Grundrissqualität, technischer Standard, Materialisierung der Oberflächen, spezielle Ausstattungen (zum Beispiel Cheminée, Schwimmbad) Wenn man diese Merkmale eines Hauses kennt sowie dessen Grösse und den Preis, so lässt sich mittels eines Regressionsverfahrens die Zahlungsbereitschaft des Käufers für jede einzelne Eigenschaft des Hauses berechnen. Je grösser die Datenmenge, desto verlässlicher ist schliesslich das Bewertungsmodell. Wüest & Partner haben auf dieser Basis ein hedonisches Bewertungsmodell für Wohneigentum entwickelt, das seit 1999 erfolgreich im Einsatz ist. Dank einer grossen und immer aktuellen Datenbasis von jährlich rund 19 000 effektiven Handänderungspreisen ist dieses Modell in der Lage, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in jeder Gemeinde der Schweiz genau zu bewerten.
Das Ideale Heim im April 2014 — Wüest & Partner
Einfamilienhausbestand nach Bauperiode
Wohnfläche pro Einfamilienhaus
250
14%
208 m2 90 %
25% 13%
ab 2000
200
Vor 1945
160 m2 70 % 150 134 m2 50 %
1991 – 2000
110 m2 30 %
100
78 m2 10 % Quantil
1946 – 1970
21%
50
1971 – 1990 27% 0 Einfamilienhausbestand nach Bauperiode und Wohnfläche, Quelle: BFS
Lesebeispiel: 10% aller Einfamilienhäuser sind kleiner als 78 m2, 10% sind grösser als 208 m2.
Der resultierende Marktwert widerspiegelt jedoch nur das Entwicklungsszenario einer zukünftigen Nutzung des Objektes in unverändertem Zustand. Andere Nutzungsmöglichkeiten, die sich durch Umbauten oder Ausnützungsreserven ergeben, sind separat zu bewerten und führen meistens zu anderen Marktwerten. Durch den Vergleich der verschiedenen Marktwerte kann im Sinne einer Kosten-Nutzen-Analyse eine Aussage darüber gemacht werden, welches Entwicklungsszenario am attraktivsten ist. Eine solche Potenzialanalyse bildet eine wichtige Grundlage für zukünftige Investitionsentscheide.
Quellen
– – –
Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) Bundesamt für Statistik (BFS) Immo-Monitoring Wüest & Partner
Fazit Wohneigentum ist mehr als eine Privatsache. Als Immobilienbesitzer trägt man eine Verantwortung gegenüber Gesellschaft und Umwelt, ist aber auch Veränderungen im Umfeld ausgesetzt. In der Schweiz äussern sich diese besonders in einem sich nach innen verdichtenden Siedlungsbild und einer komplexen Baugesetzgebung. Es lohnt sich, diese Rahmenbedingungen genauer kennenzulernen und sich nicht nur Gedanken über den zukünftigen Wert seiner Liegenschaft zu machen, sondern auch über mögliche zukünftige Wohnformen, die sich in den «eigenen —— vier Wänden» abspielen sollen.
Wüest & Partner wurde 1985 gegründet und ist seitdem ein unabhängiges, inhabergeführtes Beratungsunternehmen. Im Fokus seiner Beratungstätigkeit stehen die Bau- und Immobilienmärkte sowie die Raum- und Standortentwicklung. Mit umfassenden Dienstleistungen, innovativen Produkten und exklusiven Daten nimmt Wüest & Partner eine führende Stellung im Schweizer Markt ein. Ein multidisziplinäres Beraterteam entwickelt kundennahe Lösungen und wirkt bei deren Umsetzung mit. Seit über 25 Jahren steht das Unternehmen für höchste Qualität.
Leseraktion
Wie viel ist mein Haus wert?
Jurysieger 2009
Jurysieger 2012
Marktwertermittlung
Expertencheck
Fragestellung: Wie viel ist mein Eigenheim Wert? (für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser) Die hedonische Bewertungsmethode ist eine international akzeptierte, wissenschaftlich fundierte Methode, um Wohneigentum marktgerecht und aktuell zu bewerten. Die Methode basiert auf den getätigten Freihandtransaktionen und widerspiegelt die Zahlungsbereitschaft der Käufer. Sie berücksichtigt Nettowohnfläche, Volumen, Baujahr, Zustand, Standard, Lage sowie das Preisniveau der relevanten Gemeinde. Die hedonische Bewertung erfolgt automatisiert auf Basis Ihrer Angaben, die Sie online mittels vorgegebenem Formular eingeben können. Das Resultat ist ein Marktwert Ihres Hauses, der sich aufgrund der Marktreputation der Firma Wüest & Partner für verschiedene Zwecke einsetzen lässt.
Fragestellung: Was bietet mein Eigenheim für zukünftige Möglichkeiten? Diese Potenzialanalyse kann aufgrund der rund 2500 unterschiedlichen Baugesetze und weiterer ortsspezifischer Begebenheiten nicht automatisiert erfolgen, sondern in Form eines individuellen Expertenchecks . Sie erhalten einen Kurzbeschrieb der baurechtlichen Rahmenbedingungen, eine Berechnung des maximalen Flächenpotenziales, einen Vergleich Bestand – Potenzial, einen Vorschlag für potenzielle Erweiterungsmöglichkeiten (z. B. Aufstockung, Anbau, Ersatzneubau etc.) und eine kurze Einschätzung von weiteren entwicklungsrelevanten Kriterien (z. B. Ortsentwicklung, Zonenplanrevisionen, Reserven in der Nachbarschaft, Optimierungspotenziale durch Meliorationen etc.).
Preise
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Marktwertermittlung
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Expertencheck (inkl. Marktwertermittlung)
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CHF 1600.–
Zusätzliche Informationen und Anmeldung unter: www.das-ideale-heim.ch/marktwertermittlung
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Das Ideale Heim im April 2014 — Wüest & Partner
Jurysieger 2007: Fuhrimann Hächler Architekten, Zürich; Jurysieger 2009: Luca Selva Architekten, Basel; Jurysieger 2012: Aeby Aumann Emery Architectes, Freiburg
Exklusiv für unsere Abonnenten bieten wir die Möglichkeit, das Bewertungsmodell der Immobilienexperten Wüest & Partner für einen Vorzugspreis zu benutzen. Je nach Leserwunsch werden folgende beiden Bewertungsschritte durchgeführt: Marktwertermittlung oder ein weiterführender Expertencheck.
Jurysieger 2007