Ano II
No 15
Julho/2017
Informativo jurídico especializado
ENTREVISTA Frederico Assad
O senhor entende ser viável o registro dos chamados “condomínio de lotes” ou dos “loteamentos fechados”? É possível apontar as principais distinções entre um instituto e o outro? Não tenho dúvidas de que a existência de condomínios horizontais de lotes ou mesmo condomínios urbanísticos (loteamentos fechados), sob a ótica conceitual do urbanismo1, não é positiva para o desenvolvimento e qualidade de vida nos espaços urbanos. Todavia, não é razoável que se ignore uma realidade que se coloca às claras e que decorre do aumento da violência urbana em todo o Brasil, causada, dentre outros fatores, da própria 1 Conforme precisa definição de José Afonso da Silva: “o urbanismo objetiva a organização dos espaços habitáveis visando à realização da qualidade de vida humana”, in Direito Urbanístico Brasileiro, 7ª Edição, pg. 31, Editora Malheiros, São Paulo.
omissão do Poder Público. Primeiramente, aqueles em melhor situação econômico-social e, posteriormente, a própria classe média, passaram nas últimas décadas a procurar a segurança (relativa) dos espaços fechados e monitorados. Essa sensação de segurança dos “guetos voluntários” tem um poder de atração irresistível às pessoas e é elemento que tem sido utilizado como meio de promoção do mercado imobiliário. Os condomínios horizontais são aqueles realizados em conformidade com o artigo 8º, “a” da Lei 4.591/642 , havendo para estes, no entanto, a necessária vinculação entre a fração ideal do terreno e a construção, com especificação das áreas de uso comum e de uso exclusivo. Esta é uma figura já referendada pelo sistema jurídico, cujo registro segue as regras da lei de incorporações. O arruamento e áreas livres permanecem como áreas de uso comum de propriedade dos condôminos. Os loteamentos fechados, por seu turno, são aqueles realizados nos moldes da Lei 6.766/79 com abertura, prolongamento, modificação ou ampliação de vias de circulação e um elemento a mais, a autorização para fechamento emitido pela municipalidade com base em legislação municipal prévia. Nesta modalidade, ao contrário do condomínio horizontal, as áreas livres e o arruamento passam para o domínio público que, por meio de concessão ou permissão transfere o direito de uso e dever de manutenção para os proprietários dos lotes. As duas modalidades de parcelamento do solo, “condomínios horizontais” e loteamentos fechados (ou condomínios urbanísticos), já são institutos bem conhecidos e aceitos pelo sistema jurídico, a despeito de opiniões abalizadas que os rejeitam, havendo poucas dúvidas acerca da possibilidade de ingresso no Registro 2 Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e, também, aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; ARISP JUS 1