Rivista ufficiale dell’Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili
- Oneri condominiali nel Rent to Buy - La presunzione di condominialità del lastrico solare. Sentenza di Cassazione n. 16367 del 04.08.2015
10° Anniversario insieme a voi Bimestrale di informazione e aggiornamento professionale ANNO III | N° IV | Dicembre 2015 ANNO III - N. 4/2015
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SOMMARIO Anapi News - Anno 4 | n. 4 | Dicembre 2015 Organo Ufficiale ANAPI - Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili
Editoriale
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Pubblicazione periodica bimestrale registrata presso l’Elenco Speciale OdG. Regione Puglia n. 330/2015
La Delibera Condominiale per la Costruzione dell’ascensore a tutela dei disabili
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Notificata al Tribunale di Bari Registro Periodici al num. 8307 Editore - Italia Didacta Direttore Editoriale - Vittorio Fusco Direttore Responsabile - Vittorio Fusco
Destinazioni d’uso. Ora occorrono 800 millesimi alle modifiche l’uso
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Oneri condominiali nel Rent To Buy La Nuova formula del riscatto
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La presunzione di condominialità del lastrico solare
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L’amministratore infedele prosciuga il conto condominiale
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Progettazione grafica: Eidolab Impaginazione e grafica: Maria Sancilio
Riscaldamento centralizzato
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Anapi Sede Nazionale Via Junipero Serra 19 70100 Bari - Tel 080.564.08.67 info@anapi.it - www.anapi.it
L’amministratore è responsabile penalmente se dall’edificio cadono calcinacci
pag. 19
Ufficio Stampa Nazionale ufficiostampanapi@gmail.com
Pronti alle scadenze del 2016?
pag. 19
La Segreteria Nazionale riceve dal lunedì dal venerdì dalle ore 09,00 alle ore 13,00
ANAPI a Bergamo. Presentata la nuova figura del Revisore Condominiale
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L’esperto Risponde
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Inaugurata la Sede ANAPI a Palermo
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Consulenza e Coordinamento Editoriale e di Redazione - Ge.Ser.Co. Hanno collaborato: Alessandro Tarricone, Emanuele Mascolo, Giuseppina Longo , Maria Sancilio, Barbara Pirelli, Gabriele Goldaniga, Siragusa Emanuele
La Segreteria Nazionale risponde telefonicamente dal lunedì al venerdì dalle ore 09,00 alle ore 13,00 Ufficio Consulenza:consulenze@anapi.it Riceve il lunedì ed il giovedì dalle ore 9,00 alle ore 13,00 © - Anapi - Tutti i diritti riservati Vietata la riproduzione anche parziale
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EDITORIALE E dietro la figura del presidente di una grande associazione come ANAPI ce ne sono state delle belle. Dal lontano 2005 quando io stesso ho deciso di costituire l'ANAPI, venivo fuori da un periodo ricco di episodi che hanno segnato la mia vita e la mia carriera. Quella stessa carriera che mi porto dentro da moltissimi anni e che mi sprona ogni giorno a vincere i pregiudizi ed i falsi concetti del sistema. Essere amministratore di condominio per diversi e lunghi anni non è stato semplicissimo. Aver gestito quantità di condòminii, nel Sud Italia senza fare alcune differenza con le altre città, credo sia stata la mia più lunga formazione; quella stessa formazione che generalmente mi son ritrovato a dover condividere tutti i giorni e a dover combattere il mio stesso lavoro. Essere amministratori di condominio non è un gioco da ragazzi; non lo è stato per me anni fà, non lo è più ai giorni nostri soprattutto dopo l'introduzione della stessa Riforma del Condominio nel Giugno del 2013. Oggi mi ritrovo a rivestire un ruolto soddisfacente nel panorama immobiliare e nel panorama della mia stessa regione, la Puglia. Perchè, per quanto possa essere lontana geograficamente dalle metropoli italiane, la città di Bari oggi ha confermato che il progresso è possibile, anche se la strada è ancora in salita. Delle responsabilità dell'amministratore di condominio se ne discute ben poco, e si discute ancor meno quando si deve riconoscere, al professionista, l'onere della rappresentanza in condominio. Ecco, questo è ciò che mi spiace. Mi spiace perchè, ad oggi, in un mondo di consumismo puro, questa è ancora una professione che in molti sottovalutano o non considerano nel modo migliore. Taluni terrorizzati dalle notizie di coloro che scappano con la cassa, altri perche disinformati, altri ancora perchè con problemi di altro genere, insomma mettono in cattiva luce la stessa professionalità dell'amministratore di condominio. A distanza di 10 anni, sò che c'è ancora tanto lavoro da fare. Ritengo che, portare formazione e infromazioni dove ce ne sarà bisogno, sia doveroso da parte mia e da parte della stessa ANAPI. ANAPI che ad oggi, ha accumulato ben 24 sedi in tutta Italia e che da pochissime settimane ha inaugurato le sedi di Gallipoli, Reggio Calabria e Palermo. Dunque per me questo è solo il risultato di un ottimo lavoro e un'ottima capacità di continuare a credere che l'amministratore di condominio, è molto di più di ciò che si vuol raccontare. L'amministratore di condominio è uno tra i più impegnativi mestieri che si possa scegliere di fare nel corso della propria vita, ed è quello che se compiuto dignitosamente, giova grandiosi e soddisfacenti riconoscimenti professionali.
Vittorio Fusco
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CASSAZIONE
LA DELIBERA CONDOMINIALE PER LA COSTRUZIONE DELL’ASCENSORE A TUTELA DEI DISABILI Corte di Cassazione, sentenza del 5 agosto 2015 nr. 16486
Nell’ambito del condominio il
legislatore, con la riforma introdotta dalla legge 220/2012, in particolare con l’introduzione di un nuovo secondo comma all’art. 1120 c.c., ha ritenuto di aumentare il quorum necessario per assumere le delibere per eliminare le barriere architettoniche presenti nel condominio, richiedendo ora, sia in prima che in seconda convocazione, il voto favorevole espresso dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. Ne consegue che le delibere volte a favorire i disabili in condominio richiedono ora, sia in prima che in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000. Qualora le opere finalizzate al superamento delle barriere vengano deliberate dall’assemblea, alla spesa devono contribuire, in proporzione ai millesimi di proprietà, i soli condomini della scala interessata all’intervento, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c.. Dal punto di vista giurisprudenziale, giova ricordare che l’ascensore può essere installato, sempre nel rispetto dei citati limiti, a cura e spese di uno o più condomini. Al riguardo, il Tribunale di Ascoli Piceno (sentenza del 21/2/2005) e la Cassazione Civile (sentenza n. 14786 del 14/6/2009) hanno però ritenuto illegittima l’installazione, ad opera di alcuni condomini, di un ascensore nella chiostrina dell’edificio, perché oltre a comportare a loro esclusivo vantaggio ed esclusiva occupazione ANNO III - N. 4/2015
di parte di essa, nell’un caso la cabina sarebbe stata posizionata a meno di trenta centimetri dalle finestre di alcuni condomini, mentre nell’altro avrebbe privato il vano scale di aria e luce. In passato, diversamente dall’orientamento esposto, la stessa Cassazione (sentenza n. 3508 del 10/4/1999) aveva considerato legittima l’installazione dell’ascensore nella tromba delle scale, a cura e spese di un condomino che lo aveva messo a disposizione degli altri condomini. Orbene, premesso quanto innanzi esposto, sull’argomento in esame merita di essere citata la recentissima pronuncia della Suprema Corte di Cassazione n.16486 del 5 agosto 2015. Nel caso in esame, i ricorrenti avevano contestato il contenuto e la validità di una delibera dell’assemblea condominiale che aveva statuito circa “la costruzione di un ascensore nel vano scale, mediante taglio e riduzione della larghezza della scala condominiale” per agevolare un condomino disabile. Per i ricorrenti, la costruzione dell’ascensore, considerata innovazione di cosa comune, necessitava di essere decisa con una maggioranza qualificata pari a 666,6 millesimi e dunque non poteva essere approvata con il voto favorevole di tanti condomini rappresentanti 608,33 millesimi e con il loro dissenso come in realtà avvenuto. Sul punto la Suprema Corte di Cassazione nel respingere il ricorso, diversamente dal precedente orientamento innanzi esposto, ha evidenziando come in tema di
condominio degli edifici, il concetto di inservibilità della cosa comune “non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità”. I giudici richiamano, inoltre, il principio di solidarietà condominiale, secondo cui la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato rende necessario un contemperamento degli interessi per consentire una pacifica convivenza, tra i quali deve includersi anche “quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto, peraltro, di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati”. Pertanto è consentita l’installazione di un ascensore, in quanto diretto ad eliminare le barriere architettoniche, mediante delibera assunta con maggioranza speciale in deroga a quella qualificata prevista dal codice civile (ossia il 50%+1 degli intervenuti rappresentanti almeno 2/3 del valore dell’edificio). Infatti, quando si parla di soggetti “deboli” ovvero “protetti” (es. portatori di handicap), è sufficiente la maggioranza (50%+1) degli intervenuti rappresentanti almeno la metà (1/2) del valore dell’edificio. Alla luce delle considerazioni innanzi esposte, conformemente al recentissimo orientamento giurisprudenziale, pur considerando l’eccezionalità alla regola dell’ap6
CASSAZIONE plicabilità delle norme sulle distanze in campo condominiale, a tal proposito è ormai pacifico ritenere che un condominio con disabili, valutate le circostanze del caso, è obbligato a installare un ascensore anche se toglie molto spazio al corpo scala. Avv. Giuseppina Longo
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GIURISPRUDENZA
La
modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni, non trovano pace. L’incertezza parte ancor prima dell’entrata in vigore dell’articolo 1117-ter del Codice, che raccoglieva tutte le innovazioni nell’articolo 1120, comma 1. Le modifiche delle destinazioni d’uso, deliberabili con un quorum secondo l’articolo 1117- ter: numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, L’articolo 1120, comma 1 del C.c., di contro riassume espressamente che le innovazioni al bene comune e la variazione alla destinazione d’uso, và deliberata purchè dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento del bene stesso. La giurisprudenza, però si esprime sottolineando che sono oggetto di delibera quelle modifiche che determinano l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria o, in seguito ad attività e opere eseguite, presentano una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (Cassazione sentenza n. 12654/2006). Difatti ciò che fa la differenza sono appunto le trasformazioni e i cambiamenti dell’originaria funzione e destinazione o dell’alterazione stessa
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Destinazione d’uso. Ora occorrono 800 millesimi alle modifiche d’uso. della sua entità sostanziale (Cassazione, sentenza 18334/2012). Si può dire che tra le modificazioni delle destinazione di uso del bene comune che rientrano anche nel principio delle innovazioni sono l’installazione di un campo da tennis o da calcetto o addirittura di una piscina; diversa è l’area trasformata in zona di parcheggio a giardino,a parco giochi, per cui il cambiamento del suo uso in uno di questi è innovazione non significativa. Non determina sicuramente una modifica di destinazione d’uso, il diverso utilizzo dei locali dell’ex portineria, oppure l’utilizzo del
lavatoio oppure la caldaia come ripostiglio o sala riunioni in quanto sarebbero delle semplici modifiche delle modalità di utilizzo di un bene comune da deliberare in assemblea, a maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell’edificio. Gli interventi determinanti, invece, quelli che con la L. 220/12 hanno ridefinito il concetto di modifica alle destinazione d’uso, sono gli interventi che per esigenze di particolare interesse collettivo, comportano la modifica della destinazione d’uso in modo rilevante, sempre che non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o non ne alterino il decoro architettonico (articolo 1117 ter, ultimo comma, del Codice civile).In sintesi prima della riforma, talune modifiche rientravano nella categoria generale delle innovazioni da deliberare con la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno 666,66 millesimi. La riforma ha stabilito dal Dicembre 2012, un quorum deliberativo più alto, non trattandosi più di innovazioni semplici, ora occorrono almeno i 4/ 5 dei partecipanti e almeno 800 millesimi. Riproduzione riservata
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NORMATIVA
Oneri condominiali nel Rent to Buy La nuova formula dell’affitto con riscatto Il D. Lgs. Sblocca Italia n. 133 del
12 Settembre 2014 poi conventito in legge l’11 Novembre del 2014 al num. 164, ha introdotto una nuovissima disciplina diversa dal prototipo di locazione a scopo finanziario. Come? Attraverso l’immediata concessione del godimento del bene, viene avvicinato il diritto dell’uso stesso da parte del conduttore assieme alla stessa possibilità di acquistalo entro il termine determinato, e attraverso apposito corrispettivo o canone, pattuito al titolo. Tradotto dalla lingua inglese - affitto con riscatto - il Rent to Buy èuna preparazione all’acquisto, ben articolando il contratto di locazione/contratto di compravendita e che permette di subito la disponibilità dell’immobile, con appunto in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), attraverso appunto il completamento del processo di acquisto, che si concluderà entro il termine convenzionalmente fissato, ad un prezzo che viene però pattuito e bloccato al momento della stipula contratto di locazione. L’art. 23 del Decreto Sblocca Italia, al comma 3, dichiarati applicabili, le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, richiamano le norme che disciplinano gli obblighi nascenti dall’usufrutto e la ripartizione delle spese tra il nudo proprietario e l’usufruttuario. “ Si rammenta, in particolare, che gli artt. 1004 e 1005 pongono, rispettivamente, a carico dell’uANNO III - N. 4/2015
sufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa e a carico del proprietario le riparazioni straordinarie, intendendosi per tali, sia pure in via non tassativa, quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta (comma 2).” L’introduzione della novella Riforma del Condominio, non ha disciplinato però quest’aspetto; quanto è invece riconducibile l’art. 67, comma 5, disp. att. c.c., ai sensi del quale l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni e nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni ed opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario, una disposizione da utilizzare peraltro come chiave interpretativa delle citate norme generali di cui agli artt. 1004 e 1005. Per fortuna è bastato l’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice nel quale, per l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle parti comuni, l’usufruttuario partecipa all’assemblea condominiale con diritto di voto, per le altre deliberazioni. Il diritto di voto spetta ai proprietari, ma con un’importante eccezione, sono fatti salvi i casi in cui
l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 c.c., ossia, qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico ovvero ne ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo, è data facoltà all’usufruttario di farle eseguire a proprie spese e di richiederne il rimborso alla cessazione dell’usufrutto, oppure l’usufruttuario abbia apportato all’immobile, con il consenso del nudo proprietario, alcuni miglioramenti (art. 985 c.c.) o abbia eseguito opere che hanno aumentato i valore del bene (art. 986 c.c.). In tali casi, muta l’avviso di convocazione, che dovrà essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario, dovendosi consentire al primo soggetto di esercitare il diritto di voto in assemblea in favore del secondo. Inoltre, sempre l’art. 67 delle disposizione del codice stabilisce che: il condominio non è tenuto a definire le spese di spettanza del nudo proprietario e dell’usufruttuario, né ad intervenire nelle discussioni tra di loro, che tra nudo proprietario ed usufruttuario vi è solidarietà per il pagamenti soprattutto in caso di morosità. In tema di partecipazione alle spese condominiali, si segnala infine che l’art. 63, nuovo comma 4 [già comma 2], disp. att. c.c. dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, consentendo sì chè il condominio disponga sempre 9
NORMATIVA delle risorse finanziare per fronteggiare le spese dovute, al contrario invece, in caso di difficoltà se dovesse aggredire il condomino alienante non più in possesso di un bene pignorabile. D’altro canto, spingendosi in quest’operazione di assimilazione, si potrebbe altresì sostenere l’applicabilità del nuovo comma 5 dell’art. 63 disp. att. c.c., ai sensi del quale, chi cede diritti su uni-
tà immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto, il quale prevede che ogni variazione dei dati contenuti nel nuovo registro dell’anagrafe condominiale debba essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro
sessanta giorni dal suo verificarsi. (art. 1130 c.c.) In sintesi questi si ritroverà a rispondere solidamente con il suo avente causa (ossia il promissario acquirente) anche degli oneri maturati successivamente alla stipula del contratto di compravendita. UFFICIO STAMPA ANAPI
“ Buongiorno, sono l’accordatore. Sono venuto a sistemare il suo pianoforte..!” - “Ma io non ho mai chiamato un accordatore..!” - “Lo so, signorina... sono stati gli inquilini di questo condominio a farlo...!”
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CASSAZIONE
La presunzione di condominialità del lastrico solare alla luce della sentenza della Corte di Cassazione, n. 16367 del 4 agosto 2015.
Il principio di condominialità. Alla base del seguente articolo è necessario riportare la nozione del principio di condominialità, il quale discende ex articolo 1117 del codice civile, essendo un condominio necessariamente costituito da piani o porzioni di piani di proprietà individuale. L’eventuale proprietà privata di una parte dell’edificio, da non attribuire al principio di condominialità, va provato con un titolo idoneo.
Il lastrico solare di proprietà privata.
La recentissima Sentenza della Corte di Cassazione numero 16367 del 4 agosto 2015, si è occupata di risolvere la questione della qualificazione, condominiale o privata, del lastrico solare di un edificio, facendo notare come, ANNO III - N. 4/2015
“ la presunzione di proprietà condominiale del lastrico solare di copertura avrebbe potuto essere vinta solo con la dimostrazione di un titolo di acquisto originario successivo alla venuta ad esistenza del lastrico medesimo ovvero di un titolo proveniente da colui che aveva costituito il Condominio resistente, contenente la prima alienazione di una porzione di esso a soggetti diversi dai proprietari delle singole unità immobiliari o, infine, proveniente in epoca successiva da tutti i condomini”, principio questo ormai consolidato in giurisprudenza tant’è vero che è già richiamato da una sentenza della Cassazione del 1999.
Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 5 febbraio 1998 il Condominio di via F.T. n. 96 - Roma evocava, dinanzi al Tribunale di Roma, M.F. (condomina di via T. n. 102) per sentire accertare l’indebita annessione alla proprietà esclusiva della convenuta di una contigua porzione di lastrico solare condominiale della superficie di mq. 35,50, con conseguente emissione dell’ordine di immediato rilascio e con ripristino dell’originario stato dei luoghi illegittimamente alterato. Instaurato il contraddittorio, nella resistenza della convenuta, intervenuta M.P.M., che spiegava domanda nei confronti della F., il giudice adito, dichiarato inamCorte di Cassazione, sez. II Civi- missibile l’intervento, respingeva le, sentenza 24 marzo – 4 agosto la domanda attorea. 2015, n. 16367 In virtù di rituale appello interPresidente Oddo – Relatore Fala- posto dal medesimo Condomischi nio, la Corte di appello di Roma, 11
CASSAZIONE nella resistenza della appellata, accoglieva il gravame e in riforma della decisione di prime cure, condannava l’appellata alla restituzione della porzione di lastrico solare di proprietà del Condominio di via T. n. 96. A sostegno della decisione adottata la corte territoriale - ritenuta sussistere autorizzazione dell’Amministratore a stare in giudizio, come da delibera assembleare del 23.9.1997 - evidenziava che il lastrico solare, per la sua funzione di assicurare la copertura dell’edificio, doveva considerarsi per presunzione di legge, ex art. 1117 c.c., ricompreso nel novero dei beni di proprietà condominiale, salvo prova contraria (derivante dagli atti di acquisto), che nella specie non era stata fornita, non risultando neanche dal regolamento condominiale una diversa proprietà dell’area. Aggiungeva che al riguardo nessuna rilevanza poteva essere riconosciuta al regolamento dei Condominio di via T. n. 102, cui apparteneva l’appartamento di proprietà della convenuta, trattandosi di un Condominio diverso; dei resto lo stesso atto di compravendita della convenuta segnava distintamente la separazione del bene di questa rispetto alla porzione di terrazzo appartenente all’edificio scala C dei civico 96 di via T.. Né alcuna incidenza poteva essere attribuita alla circostanza che al lastrico si accedesse esclusivamente dalla proprietà della F.. Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Roma ha proposto ricorso per cassazione la F., articolato su tre motivi, al quale ha resistito con controricorso il condominio. La ricorrente in prossimità della pubblica udienza ha depositato memoria ANNO III - N. 4/2015
illustrativa. Motivi della decisione Preliminarmente, e giusta il principio della c.d. “perpetuatio” dell’ufficio defensionale, di cui è espressione l’art. 85 c.p.c., va rilevato che nessuna efficacia può dispiegare nel processo di cassazione (peraltro caratterizzato da uno svolgimento per impulso d’ufficio) la sopravvenuta rinuncia alla procura, che uno dei difensori della parte ricorrente, l’Avv.to Vincenzo Taormina, ha comunicato il 30 gennaio 2012 (cfr. Cass. n.16121 dei 2009; Cass. n. 4944 del 1997 e Cass. SS.UU. n. 11303 del 1995). Ciò posto, con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. in materia di parti comuni dell’edificio per avere la corte di merito fatto applicazione della presunzione di legge non conferente al caso di specie stante la esistenza di un atto pubblico di vendita che attesterebbe l’avvenuto trasferimento della proprietà del lastrico solare de quo. A conclusione del mezzo viene formulato il seguente quesito di diritto: “Dica la Suprema Corte se può essere applicata la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. circa l’appartenenza del lastrico solare alle parti comuni dell’edificio in presenza di titolo contrario costituito da atto pubblico di compravendita e corredato da planimetrie catastali che qualificano il bene alienato come un unicum di proprietà esclusiva di un solo soggetto Con il secondo motivo la ricorrente denuncia insufficiente e contraddittoria motivazione con riferimento alla valutazione delle risultanze probatorie conseguente alla violazione dei diritto di proprietà della F. come
accertato dall’atto pubblico di compravendita, per non essere il ragionamento seguito dal giudice di appello coerente con le risultanze istruttorie, non avendo tenuto conto, peraltro, che non esiste altro accesso al lastrico de quo se non dalla sua proprietà, nonché altre circostanze di fatto e documenti decisivi al fine della attribuzione della proprietà. I due motivi -- da trattare congiuntamente per la loro evidente connessione argomentativa - non meritano accoglimento. Costituisce un dato pacifico in causa che il lastrico solare per cui è controversia si trova ubicato in un blocco edilizio separato rispetto all’edificio in cui è sito l’appartamento della ricorrente e detta circostanza è stata adeguatamente valorizzata dalla corte distrettuale. La figura del Condominio si caratterizza, secondo quanto risulta dall’art. 1117 c.c., per la presenza, in uno stesso edificio, di piani o porzioni di piani di proprietà individuale. La definizione normativa va riferita, pertanto, all’edificio che presenta tali caratteri, a cui va circoscritto il fenomeno della proprietà condominiale. Data questa premessa, risulta evidente che l’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il Condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del Condominio medesimo. Con ciò si vuoi dire che in tanto può ritenersi che del Condominio faccia parte anche il manufatto da esso separato e distinto, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente 12
CASSAZIONE ad altro Condominio. La relazione tra l’uno e l’altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il Condominio medesimo risulta costituito (in tal senso, Cass. n. 8012 del 2012). Per contro, nessuna particolare rilevanza, a tal fine, può essere ascritta alla planimetria catastale di cui risulterebbe corredato l’atto di compravendita della ricorrente, atteso che essa avrebbe potuto essere giustificata soltanto in forza della dimostrazione dell’appartenenza di detta area al Condominio nel cui ambito è ricompreso l’appartamento di proprietà della F., proprietà esclusa dal giudice distrettuale anche in base alla interpretazione del rogito di compravendita intervenuto nel 1995 tra la M. e [a F., nel quale non vi è alcun riferimento alla porzione de qua (v. pag. 6 della sentenza impugnata). Per completezza argomentativa va aggiunto che la presunzione di proprietà condominiale del lastrico solare di copertura avrebbe potuto essere vinta solo con la dimostrazione di un titolo di acquisto originario successivo alla venuta ad esistenza del lastrico medesimo ovvero di un titolo proveniente da colui che aveva costituito il Condominio resistente, contenente la prima alienazione di una porzione di esso a soggetti diversi dai proprietari delle singole unità immobiliari o, infine, proveniente in epoca successiva da tutti i condomini (in tal senso v. Cass. n. 1568 del 1999). Per le ragioni suesposte il giudice dei gravame non ha riconosciuto - legittimamente - alcuna rilevanza alla circostanza che al lastrico de quo si acceda dalla sola proprietà della ricorrente, non meANNO III - N. 4/2015
glio specificati gli ulteriori elementi fattuali e documentali che non sarebbero stati esaminati al fine dell’attribuzione della proprietà. Il terzo ed ultimo motivo - con il quale la ricorrente denuncia la violazione delle norme nella ripartizione delle spese processuali -- è inammissibile, per la mancata formulazione del quesito di diritto. L’onere della formulazione del “quesito di diritto” a conclusione di ciascun motivo del ricorso per cassazione con il quale si denuncino i vizi di violazione di legge di cui all’art. 360, comma 1, nn. 1-4) c.p.c., nonché l’analogo onere di formulazione dei “momento di sintesi” a conclusione dei motivo di ricorso con il quale si denunciano vizi motivazionali della sentenza impugnata ex art. 360co 1 n. 5) c.p.c. (“chiara indicazione dei fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione”), sono prescritti a pena di inammissibilità dall’art. 366 bis c.p.c., norma che è stata introdotta dall’art. 6 del D.Igs 2.2.2006 n. 40 e che trova applicazione ai ricorsi proposti avverso sentenze e provvedimenti pubblicati a decorrere dal 2.3.2006 data di entrata in vigore dello stesso decreto e fino al 4.7.2009, data dalla quale opera la successiva abrogazione, disposta dall’art. 47co1 lett. d) Legge 18.6.2009 n. 69). La sentenza impugnata è stata depositata in data 3.9.2008 e dunque nella vigenza della predetta normativa. In conclusione, il ricorso va rigettato, con la condanna della ricorrente alle spese, liquidate in
dispositivo. P.Q.M. La Corte, rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione delle spese dei giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi €. 3.700,00, di cui €. 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie e agli accessori come per legge. Dott. Emanuele Mascolo
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CRONACA
L’amministratore infedele che prosciuga il conto condominiale. a cura di Maria Sancilio - Addetto Stampa ANAPI
A prosciugare i conti correnti
personali o aziendali non spetta solo a Equitalia o all’Agenzia delle Entrate, ma bensì anche l’amministratore del nostro condominio che, secondo alcuni sondaggi, è il fanalino di coda incaricato alla riscossione dei “tributi privati”. Ma fin quì, poco male se salda e paga le bollette e fatture. Il problema sorge quando a chiudere il bilancio d’esercizio sono i debiti lasciati dallo stesso amministratore di condominio che a sua volta però non ritrova, all’interno del fascicolo condominiale, le copie delle bollette e delle fatture. Peggiò quando il conto corrente condominiale è al verde, il fornitore batte cassa e questi staccano anche le utenze, lasciando i condomini senza né acqua, né luce o senza addirittura senza il riscaldamento. La questione si anima quando il condòmino, che ha subìto la mancanza di acqua oppure dell’energia, è certo di aver pagato tutte le quote a lui spettanti sin dal conferimento del mandato all’amministratore in carica. Lo stesso, assumendo la posizione da giustiziere pretende, con toni sospetti e d’insinuazione, una spiegazione al disservizio ricevuto; ma ancor di più egli si impegna ad approfondire con lo stesso fornitore per dare a tutti i costi una giustificazione all’accaduto. Ed è proprio da quella stessa insistenza egli scopre che, l’amministratore infedele non ha versato ANNO III - N. 4/2015
un solo centesimo per il pagamento delle fatture e bollette del condominio. Allora lui con stizza, si precipita dall’amministratore di condominio e chiede di avere tutte le spiegazioni del caso e pretende di riottenere la riattivazione delle utenze. Ma l’amministratore non c’è. L’amministratore non risponde. Al telefono si fa negare. L’amministratore forse è scappato. E’ inutile dire che è del tutto impossibile risolvere in nano secondi la sospensione dei servizi se a non esserci sul conto corrente condominiale, obbligatoriamente aperto dall’amministratore secondo l’art. 1129 comma 7, sono proprio di soldi. E’ inutile da parte del mandatario promettere di risolvere se a garantire i servizi non ci sia una motivazione valida. Ma valida non potrà mai esserlo perché risulta l’insoluto di oltre migliaia di euro e una voragine aperta. Una voragine che non permette neppure al condòmino di lamentarsi con l’impresa se il lavoro non viene svolto regolarmente. Se per le scale non c’è pulizia, e se quello stesso uomo lamentandosi, chiede al condòminio di pagarlo. In questo caso, non è necessario aggiungere molto, perché si potrà immaginare con quanta difficoltà di possa gestire la situazione. Quella stessa situazione che con sgomento consente ai condomini di apprendere e scoprire che sul conto corrente non c’è più un euro dei soldi che pun-
tualmente loro hanno versato, e che il debito verso il fornitore e l’impresa di manutenzione era così esorbitante, da non consentire di saldarlo subito, trattandosi di somme importanti. Così, attraverso l’ufficiale giudiziario incaricato dal Tribunale di competenza, inizia l’indagine tra i conti, tra le uscite, e le somme versate; la destinazione degli assegni, a quale impresa sono stati versati, somme ingiustificate, e così via fino a scoprire che altri amministratori potrebbero essere coinvolti con altri studi di gestione e altri condominii. Ora, spero questo possa essere un caso su un migliore; un caso in cui un amministratore di condominio possa aver mal gestito una serie di aspetti fondamentali per la gestione e l’amministrazione di un condominio e quindi aver commesso questa serie di ammanchi che hanno poi portato alla “bancarotta” del condominio, ma mi domando - i bilanci? I bilanci che scopo hanno? I bilanci dai quali si evince ogni anno il conto economico e lo stato patrimoniale del condominio; una sempliciotta tabella che a molti hanno insegnato come formula base dell’economica alle università o sui banchi di scuola. Perché? Perchè rifiutarsi di adottare questa metodologia o magari considerarla con sufficienza quando poi a rimetterci non solo è il proprio portafoglio o quello del condominio in questo caso, ma è addirittura la propria pro15
CRONACA fessione, il proprio buon nome sul mercato che indiscutibilmente consente all’amministratore di condominio di acquisire nuovi condomini o addirittura perderli per inadempienze o per gravissime morosità? Indiscussa è la responsabilità che egli possiede e che ogni giorno si ritrova a dover affrontare soprattutto in funzione dei nuovi regolamenti e delle nuovissime normative di sicurezza e gestione, ma intanto una denuncia per appropriazione indebita alla Procura è legittima al condominio ed è legittimo anche che per la professione dell’amministrazione condominiale e per l’associazione di categoria che lo rappresenta, la sua competenza risulti confusa e inappropriata.
Condominio, tutto ciò non ha più senso. Il beneficiario del servizio è, e resta il condòmino e non il condòminio o l’amministratore in carica. Quindi, in conclusione, il fornitore ha tutto il diritto di essere pagato e può sospendere il servizio di erogazione e agire giudizialmente e secondo il principio di solidarietà del condominio, per il recupero coattivo del credito direttamente dai condòmini morosi.
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Il fornitore che vanta dei crediti dal condòminio quando l’amministratore è in gravi difficolta finanziarie, ha il diritto di comunicare ad ogni singolo condòminio lo stato dei pagamenti, scrivendo personalmente ad ognuno dei proprietari. “Si evidenzia che a seguito di precedenti solleciti recapitati all’Amministratore di Condominio, le fatture insolute sono le seguenti….”. Quindi ricapitolando, il fornitore invia i solleciti all’amministratore che a sua volta ignorava o se non ignorava aspettava il tempo limite (ndr. - spesso anche la minaccia dal fornitore) per poterle pagare. Alcuni amministratori, strategicamente, saldano solo la bolletta più vecchia guadagnando così maggiore tempo per recuperare altro denaro (ndr. magari da altri condominii). Ma con il contatto Fornitore/ ANNO III - N. 4/2015
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DOTTRINA
Riscaldamento centralizzato (Adeguamento UNI 10200:2013)
Avv. Alessandro Tarricone - A.C.
Oggi voglio trattare un argo-
mento che desta molte problematiche in capo agli amministratori e condomini, con inteventi molto costosi e che non trova tecnici aggiornati che sappiano dare delle risposte esaustive e che lasciano perplessità in capo ai condomini e amministratori creando in qualche occasione più confusione. Il D.lgs. 102/2014, che recepisce una direttiva europea, impone a tutti gli edifici condominiali di adottare, entro il termine del 31 dicembre 2016, sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, nonché di ripartire le spese del servizio di riscaldamento e acqua calda centralizzata in conformità a quanto previsto dalla stessa legge, che rimanda alla norma tecnica UNI 10200:2013. In caso di impianti a distribuzione orizzontale, cioè un unico anello che dalla colonna montante va a servire tutti i termosifoni della stessa abitazione, dovranno essere dotati di un misuratore, cosìdetta contabilizzazione diretta che calcolerà quanto calore è stato utilizzato nell’unità immobiliare. Se tale intervento non sia efficiente in termini di costi o ci si trovi difronte a una rete di distribuzione del calore verticale, cioè ogni termosifone è allacciato a una diversa colonna montante, dovranno essere installate su ANNO III - N. 4/2015
ciascun corpo scaldante una valvola termostatica per regolare la quantità di calore prelevata e i ripartitori per calcolare i consumi effettivi ai fini della ripartizione della spesa. Per la delibera dovranno essere convocati solo i condomini proprietari dell’impianto di riscaldamento, compreso chi si è distaccato e alle spese, parteciperanno anche quest’ultimi, secondo quanto previsto dall’art. 1118, quarto comma, c.c. che recita: Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, in tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Sono esclusi dall’installazione delle valvole termostatiche, i proprietari di immobili dotati di riscaldamento autonomo, o nel caso in cui ci siano impedimenti tecnici, come un impianto radiante ormai obsoleto e complesso da adeguare o con adeguamenti troppo costosi. Chi non ottempera all’obbligo previsto potrà essere soggetto ad una sanzione pecuniaria compresa tra 500 e 2.500 euro e ciascun condomino potrà rivolgersi
al Tribunale ai sensi dell’art. 1105 c.c. e il Tribunale ordinerà all’amministratore di eseguire gli interventi, scegliendo professionista e impresa. Dopo dicembre 2016, inoltre essendo l’impianto non conforme alle disposizioni di legge, decadrà il contratto con l’impresa di manutenzione (DPR 74/2013, art. 6 co. 4) e la responsabilità si trasferirà in capo ai condomini. Con l’installazione delle valvole termostatiche dovrà esserci una modifica anche del regolamento condominiale e delle modalità di ripartizione delle spese per il riscaldamento. Le spese verranno ripartire in base ai reali consumi di ogni singolo appartamento in base a quanto risulta dalla lettura del contatore e solo una piccola parte di spese residue, relative ai costi comuni e alle dispersioni di calore, sarà computata in base alle tabelle millesimali. La determinazione dell’assemblea di utilizzare dei coefficienti o a percentuali stabilite, darebbe luogo a una delibera nulla ed esporrebbe il condominio al pagamento di una sanzione. Per poter procedere all’installazione delle valvole termostatiche occorre essere in possesso di un progetto. L’opera, infatti, deve essere progettata e messa in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termi17
DOTTRINA ca ed elettrica, sulla base dell’elaborato, sarà possibile richiedere i preventivi alle imprese. Il tecnico dovrà essere incaricato anche per calcolare come la spesa del riscaldamento dovrà essere ripartita, in questo caso è obbligatorio il ricorso alla norma tecnica Uni Cti 10200 che, ad oggi, è quella del 2013. L’attività del tecnico, però, non è limitata a queste due prestazioni, infatti, il proprietario dell’edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare in Comune, in doppia copia, oltre al progetto anche la denuncia dell’inizio dei lavori e la relazione tecnica, sottoscritta dal progettista, che attesti la rispondenza dell’opera alle prescrizioni di legge, l’inosservanza dell’obbligo è punita con la sanzione amministrativa non inferiore a euro 516,46 e non superiore a euro 2.582,28. Questi costi sono ripartiti sulla base della tabella millesimale ge-
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nerale ai sensi dell’articolo 1123 comma 1 Codice civile. Con la medesima tabella dovranno essere ripartite le spese delle opere effettuate in centrale termica conseguenti all’adozione delle valvole termostatiche. Diverso, invece, il criterio di riparto per quanto attiene ai costi delle valvole termostatiche e dei ripartitori necessari per la contabilizzazione, benché il riscaldamento sia un bene comune, trova applicazione l’articolo 1117 Codice civile in base al quale la proprietà privata inizia nel punto di distacco dalla colonna montante della distribuzione, in questo caso, tutte le spese successive a tale punto sono di competenza del singolo condomino il quale pagherà in funzione del numero delle valvole e dei ripartitori installati nella sua unità immobiliare. L’incarico al tecnico, le opere e il conseguente nuovo criterio di ri-
partizione della spesa dovranno essere approvati con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi dei soli condomini serviti dall’impianto di riscaldamento (compresi coloro che si sono distaccati). La procedura non è semplicissima, occorre l’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la rispondenza dell’intervento ai requisiti richiesti (articoli 6-9 del Dm 19 febbraio 2007 e allegato A al Dm 11 marzo 2008) e la scheda informativa relativa agli interventi realizzati contenente i dati elencati nello schema di cui all’allegato E del decreto 19 febbraio 2007, che va inviata telematicamente all’Enea entro 90 giorni dal collaudo dell’intervento. L’amministratore di condominio può spegnere la caldaia del riscaldamento centralizzato a tempo indeterminato, se non ci si adegua alla nuova normativa.
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CONSULENZA
L’amministratore è responsabile penalmente se dall’edificio condominiale cadono calcinacci. Avv. Barbara Pirelli - Foro di Taranto
Fare l’amministratore di condo-
minio non è cosa semplice non solo per tutte quelle che sono le beghe,interne al condominio,che deve cercare di risolvere ma lo stesso amministratore può rispondere penalmente se non rimuove una situazione di pericolo,che possa determinare danni a terzi. L’amministratore è stato considerato responsabile per non aver predisposto gli ordinari lavori di manutenzione all’edificio condominiale che avrebbero potuto impedire il ferimento di un minore,provocato dalla caduta di parte del rivestimento della facciata. L’uomo era stato condannato
sia dal Giudice di Pace e poi dal Tribunale,che ha riconfermato la condanna, per i reati di cui all’art. 40 c.p. e art. 590 c.p.( lesioni). Anche per la Cassazione l’amministratore condominiale e’ penalmente responsabile dell’evento perché rivestendo una posizione di controllo avrebbe dovuto impedire il verificarsi di eventi simili procedendo ai lavori di manutenzione, assolutamente necessari in ipotesi del genere. Di conseguenza non avendo impedito un evento,che aveva l’obbligo giuridico di impedire, con questa condotta negligente ha contribuito a determinarlo. Corte di Cassazione sentenza n. 46385 del 23 novembre 2015
NOTA: Rapporto di causalità art 40 c.p. Nessuno può essere punito per un fatto preveduto dalla legge come reato, se l’evento dannoso o pericoloso, da cui dipende la esistenza del reato, non è conseguenza della sua azione od omissione. Non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo. RIPRODUZIONE RISERVATA
PRONTI ALLA SCADENZA DEL 31.12.2016?
Ecco
l’adeguamento normativo al risparmio energetico. Il Decreto Legislativo 104/2014 entrato in vigore il 19 Luglio 2014 ha stabilito un quadro di misure per la promozione e il miglioramento dell’efficienza energetica, che concorrono al conseguimento dell’obiettivo nazionale del risparmio energetico, prevedendo l’obbligatorietà all’adeguamento entro il 31.12.2016. Il Decreto, inoltre, detta norme finalizzate a rimuovere gli ostacoli sul mercato dell’energia e a superare le carenze del mercato che ANNO III - N. 4/2015
frenano l’efficienza nella fornitura e negli usi finali dell’energia. Sistemi di contabilizzazione del calore e/o valvole termostatiche o sistemi innovativi progettato per il miglioramento del risparmio energetico saranno il futuro obiettivo nazionale affinchè si riduca entro l’anno 2020, di 20 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio dei consumi di energia primaria, pari a 15,5 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio di energia finale, conteggiati a partire dal 2010, in coerenza con la Strategia energetica nazionale.
Le Regioni, in attuazione dei propri strumenti di programmazione energetica possono concorrere, con il coinvolgimento degli Enti Locali, al raggiungimento dell’obiettivo nazionale. Le Associazioni di Categoria avranno il dovere di sensibilizzare gli amministratori di condominio all’adeguamento per il risparmio energetico.
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AREA ASSOCIATIVA
ANAPI A BERGAMO Presentata la nuova figura professionale del Revisore Condominiale La Redazione
Seconda Edizione per ANAPI e la Fiera Condominio Expo di Bergamo. Il salone nazionale dell’innovazione in condominio, dedicato a oltre 1.200.000 milioni di condomini e ai loro amministratori.
E’ stata presentata a Bergamo
dei corsi con il nostro partner Italia Didacta, a partire dal prossimo la nuova figura professionale anno. che ANAPI e ANAPI Lombardia Ringrazio AIGA - prosegue Fusco hanno scelto di annunciare in - e l’Ordine degli Avvocati di occasione della Fiera di Bergamo Bergamo per aver accreditato Condominio Expo svoltasi a Ber- questo nostro incontro nel quagamo il 4 e 5 Dicembre scorso. le appunto abbiamo voluto preLa nuova figura del Revisore Condominiale, che a dire dello stesso Presidente Nazionale dell’ANAPI Vittorio Fusco che ha seduto il tavolo dei relatori a Bergamo, assieme al coordinatore ANAPI Lombardia Avv. Goldaniga Gabriele e all’Avv Savona Marta per AIGA Bergamo, pare abbia un ruolo importante in condominio e che rispecchi proprio le competenze ed il ruolo stesso nel contesto normativo. Incontri per interfacciarsi, per informarsi e per dar seguito - dice sentare la nuova figura del reviFusco - a questi approfondimen- sore condominiale; figura che stà ti importanti sono sicuramente prendendo generosamente piequelli che riteniamo siano i più de nella gestione condominiale validi incontri di tutto lo sena- grazie a quanto sancito dall’art. rio immobiliare, proprio perchè 1130 del Codice Civile, che diamo luce a delle nuove figure introduce la figura del Revisore e competenze professionali che Condominiale. interessano il mondo condo- Nominato sempre dalla stessa miniale. I ringraziamenti vanno assemblea dei condòmini, con all’associazione AIGA di Bergamo incarico a titolo oneroso (facole al suo Presidente Avv. Marta tativo), prevede la possibilità di Savona che hanno scelto di spo- redigere e/o revisionare i bilanci sare con noi quest’iniziativa che del condominio in questione. entrerà a far parte ufficialmente Se, alla gestione condominiale della nostra programmazione ANNO III - N. 4/2015
si presentano problematiche relative ad atti contabili (conteggi, rendiconti) dubbi o poco certi, il revisore ha tutti i requisiti per operare in tal senso. Sia chiaro che, non tutti possono svolgere la professione, ma solo coloro i quali sono titolati dei seguenti requisiti: - che abbiano il godimento dei diritti civili; - che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; - che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; - che non siano interdetti o inabilitati; - il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari; - che abbiano conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; - che abbiano frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione periodica. Capita spesso che siano gli stessi condòmini a richiedere in assem 20
Nella foto l’Avv. Savona Presidente AIGA Bergamo
blea l’attestazione relative al D.M. 140/2014 sull’aggiornamento professionale e capita anche che manifestino l’interesse anche di un revisore dei bilanci. Di quì, la nostra idea nel voler introdurre proprio all’interno del nostro piano formativo proprio quello riferito al revisore condominiale, che a partire dal prossimo anno, lavoreremo per l’accreditamento agli enti di certificazione. Avviare questo percorso formativo, diventerà per noi un motivo trainante affinchè venga sensibilizzata la totale competenza che vogliamo venga riconosciuta all’amministratore di condominio. Questo perchè ci è capitato di ricevere dai nostri stessi associati e non solo, informazioni e di dare consulenza, su come revisionare un bilancio di condominio; la nostra risposta è stata quella di nominare un consulente esterno attraverso apposito mandato conferito dall’assemblea (art. 1136 c.c. 2°comma) con cui permettere in seguito l’analisi dei documenti, la rivisitazione dei conteggi, la veritifca fiscale, etc.. Molto spesso ci capita di leggere dai quotidiani di cronaca, che l’amministratore di condominio scappa con la cassa, lasciando in balia delle onde lo stesso condominio ed il futiro consulente e/o ANNO III - N. 4/2015
amministratore che ne prenderà la gestione. L’attività del Revisore Condominiale, diventa quindi l’analisi completa del condominio; verificare la documentazione del passaggio di consegne, la tenuta del conto corrente condominiale, la presenza o meno di debiti o crediti, le garanzie del patrimonio gestite dal condominio, gli adempimenti fiscali, etc..etc.. Così alla figura dell’amministratore di condominio, si può affiancare quella del revisore condominiale che nella specie, potrebbe anche essere lo stesso amministratore pro-tempore (qualora ne abbia i requisiti riconosicuti) nominato dall’assemblea secondo l’art. 1136 del codice civile 2° comma dove, approvandone il compenso, verrà riconosciuta la revisione. Il nostro progetto - conclude Fusco - è quello di voler dare le giuste attribuzioni e competenze all’amministratore di condominio, affinchè egli stesso sia in condizioni di rendicontare correttamente le entrare e le uscire, e di saperle analizzare, senza affidare a terze persone lo stesso incarico. Un percorso con meno
ore teoriche e più ore pratiche, con più nozioni di basi che consentano di focalizzare la gestione in tutto il suo aspetto. Parleremo di revisione alle tabelle millesimali che per quanto possano restare fuori dal concetto contabile, sono elemento focale delle ripartizioni delle spese e sono purtroppo ancora motivo di contenziosi e liti in condominio. L’avv. Savona Presidente di AIGA Bergamo si affianca al tema dei revisore condominiali ed auspica sempre più frequenti incontri come quello di Bergamo, proprio per affrontare al meglio le tematiche del condominio, ricordando che dal 1942 dopo 70 anni, si è ritornato a parlare di condominio e del ruolo dell’amministratore, che appunto con la Legge 220/2012 ha resto molto più complesso l’applicazione della stessa Riforma. AIGA BERGAMO promette Savona - che sarà molto attenta alle problematiche ed intende essere quanto più vicina a questi temi proprio perchè molto presenti soprattutto nella nostra regione.
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RUBRICA
L’esperto Risponde a cura del CENTRO STUDI ANAPI
D: All’atto di acquisto degli immobili nel mio stabile, agli ultimi piani sono stati asse-
gnati in diritto di uso esclusivo i solai e ad alcuni altri condomini, a pagamento, sono stati dati in uso esclusivo dei posti auto. Ora, siccome alcuni solai sono stati condonati ad appartamenti, ho notato che le quote millesimali delle spese condominiali sono accollate ai proprietari degli appartamenti siti nell’immobile, risultanti come parti comuni. Ho chiesto all’amministratore come mai,visto che sono proprietaria della parte in millesimi ma non posso usufruirne, debbo pagare io le spese al posto di chi ne ha l’uso. Lui mi ha risposto che ho ragione, dovrebbero pagare solo gli aventi diritto d’uso i millesimi, ma purtroppo gli sarebbe troppo difficile ricalcolare i millesimi di tutti. E’ accettabile una simile risposta? So che la ripartizione dei millesimi mi porterebbe a un risparmio davvero irrisorio, ma per me le spese condominiali sono un onere grosso, dato che sono senza lavoro e con due figli a carico e una entrata mensile di 1000 euro.
R: E’ opportuno, alla luce delle questioni menzionate, che, venga no-
minato un tecnico che proceda alla revisione delle tabelle millesimali finalizzato a dare ordine al criterio della ripartizione delle spese . Non condivido la risposta dell’amministratore semplicemente perchè credo che ogni valutazione da parte dell’ amministratore che non sia in linea con i criteri di riparto di spesa degli oneri condominiali debba essere posto al’ordine del giorno e discusso in assemblea .
La DOMENICA non mi servono orologi, mi bastano i RUMORI del vicino. – Che ore sono?
Mah, saranno le ASPIRAPOLVERE meno un quarto.
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RUBRICA
SCRIVI AD ANAPI
INDIRIZZO MAIL: consulenza@anapi.it INDIRIZZO POSTALE : CENTRO STUDI ANAPI Via Junipero Serra, 19 - III Piano 70125 - Bari
D: Buongiorno un condominio che amministro deve eseguire degli interventi di imper-
meabilizzazione. Le zone da trattare sono il lastrico solare che funge da tetto ai garage e calpestabile da tutti e due terrazzi privati che fungono da tetto ai garage ma calpestabili solo dai rispettivi proprietari. In questo caso come suddivido le spese? Per i terrazzi 1/3 i proprietari dei balconi e 2/3 i millesimi dei box? Il lastrico? Solo i box o 1/3 il condominio?
R: Con riferimento al primo quesito il metodo
per cui i terrazzi un 1/3 i proprietari dei balconi e 2/3 i millesimi dei box è un metodo normativo condivisibile ma ritengo che in relazione al riparto di spesa da assumere è opportuno verificare se sussiste una tabella di ripartizione dei lastrici solari. L’associazione dei proprietari ai millesimi di tale tabella se esiste le permette di individuare i soggetti chiamati ad adempiere alle spese straordinarie. Inoltre verifichi se il regolamento di condominio entra nel merito di quel tipo di fattispecie costruttiva e con quale tipo di riparto di spesa. Provveda a nominare in tecnico per computo metrico e la valutazione in merito alle richiesta amministrative come la CIL in seno Al Comune di competenza ed ogni criterio di sicurezza da valutare per i lavori straordinari . In merito ai due terrazzi privati provvederà imputando 1/3 ai due proprietari dei terrazzi privati e i 2/3 a carico dei proprietari dei box sottostanti così come qualifica l’art.1126 del codice civile
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INAUGURATA LA SEDE ANAPI A PALERMO La sede che censisce gli edifici contenenti amianto l’Ing. EMANUELE SIRAGUSA – Coordinatore Sede ANAPI PALERMO
La Cattedale di Palermo
Una delle principali problemati-
che che caratterizzano le amministrazioni condominiali nella Provincia di Palermo, è sicuramente la non cultura sull’importanza che riveste la figura professionale dell’amministratore. In particolare quest’ultimo viene visto semplicemente come colui che riscuote le somme delle spese mensili di un condominio e non come cardine dell’intero sistema “condominio”, visto che il ruolo di questa figura professionale all’interno e all’esterno dell’edificio condominiale e dell’attività di gestione ed amministrazione che è chiamato a svolgere è divenuta sempre più complessa, aggiungendosi adempimenti burocratici, doveri fiscali, responsabilità civili e penali oltre che alla “semplice” riscossione delle quote condominiali. Quindi l’idea è quella di puntare sull’informazione ma soprattutto sull’importanza del ruolo che riveste l’amministratore del condominio. Per quanto riguarda le reali problematiche che si riscontrano nei condomini della Provincia di Palermo, una delle tristi tematiche ANNO III - N. 4/2015
di attualità, è sicuramente la presenza di amianto negli stabili condominiali. Nonostante il carattere obbligatorio e vincolante da parte degli amministratori di censire agli organi competenti la presenza o meno di amianto all’interno e/o all’esterno dei condomini amministrati, ancora da questo punto di vista la realtà palermitana è rimasta attardata rispetto ad altre poche realtà italiane, nella quale la tutela della salute delle persone che vivono il condominio è divenuta fattore principale. A tal proposito lo Studio Tecnico Palermo divenuto sede ANAPI della Provincia di Palermo ha già intrapreso per diverse realtà condominiali l’attività finalizzata al censimento degli edifici contenenti amianto. Quanto fatto fino ad ora non è stato certamente sufficiente a colmare il gap tra gli edifici censiti e quelli ancora da censire. Si spera quindi, che il ruolo dell’amministratore divenga sempre più una figura professionale in grado di tutelare a 360° il condominio ed in particolare la tutela della salute delle persone che lo “vivono”. Per questo
la speranza è quella che negli anni a venire si riesca a dare il giusto peso a tale problematica che accomuna non solo la realtà palermitana ma anche gran parte delle altre città italiane.
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ANAPI FORMA IL NUOVO BUILDING MANAGER Dal 2005, anno della sua costituzione, Anapi - Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili - è impegnata sul fronte della formazione attraverso lo sviluppo di strumenti e l’offerta di servizi utili per sostenere e promuovere il processo di riqualificazione dell’universo condominiale. Oggi è riconosciuta dal Ministero dello Sviluppo Economico tra le Associazioni Professionali che rilasciano l’attestato di qualità. In linea con la Legge di Riforma del Condominio - L. 220/2012 - Anapi collabora e sostiene chi aspita a diventare amministratore di condominio e chi è già un professionista del settore, nella consapevolezza del ruolo fondamentale giocato da tali figure nel processo di gestione e valorizzazione del patrimonio immobilire esistente. Diffusa su gran parte del territorio nazionale, con ben 24 sedi qualificate, Anapi offre ai propri iscritti strumenti, servizi, assistenza e consulenza, anche dal punto di vista normativo, per orientare al meglio gli amministratori di condominio. Estranea a qualsiasi scopo di lucro, l’Associazione garantisce professionalità ed efficienza. La Sede Legale e la Segreteria Nazionale hanno sede a Bari In possesso della “Certificazione di Qualità ISO 9001-2008” rilascito da Bureau Veritas Italia S.p.a, Anapi forma e prepara i suoi iscritti alla collocazione nel mondo del lavoro immobiliare e condominiale, in linea con la vigente normativa dell’Unione Europea. Anapi è la prima struttura in Italia ad essere qualificata da Bureau Veritas come organismo di valutazione per l’erogazione dell’esame di certificazione dell’Amministratore Condominiale ed Immobiliare. Ha ottenuto la stessa importantissima certificazione di qualità anche per i corsi Anapi per Amministratore di Condominio.
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