DESARROLLO INMOBILIARIO EN LA LFPIORPI

J U R Í D I C A A D M I N I S T R A T I V A

Desarrollo Inmobiliario en la Ley Federal de Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI)

¿Cómo están amigos audaces? En esta ocasión abordaremos las obligaciones que tienen los Desarrolladores Inmobiliarios ante la Ley Federal de Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita.

¿Cuál es el objetivo de esta Ley?

Su objetivo principal es prevenir y detectar actos u operaciones que involucren recursos de procedencia ilícita.

Como todos sabemos, esta Ley nace el 17 de octubre del año 2017, y justo en su artículo 17 fracc. V hace referencia a los Desarrollos Inmobiliarios.

Artículo 17 LFPIORPI. - Para efectos de esta Ley se entenderán

Actividades Vulnerables y, por tanto, objeto de identificación en términos del artículo siguiente, las que a continuación se enlistan:

V. La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.

Como podemos ver, la ley distingue entre quienes prestan servicios de construcción, transmisión de propiedad o constitución de derechos, con los que desarrollan bienes inmuebles para su posterior venta.

En la práctica podemos encontrar que tanto Personas Físicas como Personas Morales están dadas de alta en el portal de Prevención de Lavado de Dinero, pero solo lo hacen con la actividad de inmuebles; es decir, solo reportan las operaciones de compra-venta de inmuebles, dejando de lado la obligación de informar acerca del desarrollo de bienes inmuebles.

No olvidemos que el espíritu de la ley es saber de dónde proceden los recursos necesarios para la compra de la tierra, los gastos legales, el proyecto ejecutivo, la urbanización (en su caso), la edificación del bien inmueble.

Es justo en este punto donde queremos resaltar la importancia de este caso.

Saber de dónde proviene legalmente el recurso con el que se adquirió el terreno en el que se pretende edificar el bien inmueble, ya que dicho bien puede ser vulnerable y ser ocupado para incorporar a la economía formal recursos procedentes de actividades ilícitas.

Una vez que se tiene el terreno, la pregunta es, ¿quién o quiénes serán los aportantes de los recursos para el desarrollo del inmueble, de dónde obtiene ese recurso, cuándo lo aportarán, durante cuánto tiempo, etc.?

Como todos sabemos, los gastos previos al momento de salir a vender los inmuebles son considerables y recurrentes, por lo que los aportantes estarán haciendo envíos de recursos en distintos periodos, así que cada aportación debe ser documentada e identificada.

El 16 de diciembre del 2016 se publicaron en el Diario Oficial de la Federación los formatos oficiales de los avisos e informes que deben presentar quienes realicen actividades vulnerables, donde el Anexo 5-B será el formato para quienes lleven a cabo el desarrollo de bienes inmuebles, y en él presentarán los Avisos correspondientes por las Aportaciones que se destinen para realizar el Desarrollo Inmobiliario, todo esto a partir del 2 de enero de 2017.

También se dio a conocer para estos efectos qué se entiende por:

Desarrollo Inmobiliario: Se entenderá como desarrollo de bienes inmuebles aquellas obras consistentes en desarrollos inmobiliarios o fraccionamientos de lotes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de bienes inmuebles.

Aportación: Recursos o bienes destinados para llevar a cabo un Desarrollo Inmobiliario.

Aportación a través de recursos propios: Recursos o bienes que provengan del patrimonio de quien lleva a cabo la Actividad Vulnerable de Desarrollo de bienes inmuebles y que sean destinados a un Desarrollo Inmobiliario.

Aportación a través de socio: Recursos o bienes que provengan del patrimonio del socio o accionista de quien lleva a cabo la Actividad Vulnerable de Desarrollo de bienes inmuebles y que sean destinados a un Desarrollo Inmobiliario, sin incluir las aportaciones al capital social que dichos accionistas realicen. Aportación a través de terceros: Recursos o bienes que no provengan de créditos o préstamos (financieros y no financieros), de socios, o propios de quien realiza el Desarrollo de bienes inmuebles

En todos los casos, los aportantes deberán identificar plenamente a lo siguiente:

Nombre completo, CURP, domicilio, fecha de nacimiento, nacionalidad, actividad económica, número telefónico, correo, aportación en efectivo, transferencia, tipo de moneda, monto de la aportación y si la aportación es en especie, el monto de ella y la descripción.

Todas y cada una de las aportaciones antes descritas deberán diferenciarse como:

Aportaciones en Numerario Aportaciones en especie

Así mismo debemos identificar en este formato las unidades a construir y su costo individual, así como el importe que se pretende recibir al enajenar dichas unidades, ubicación del desarrollo, licencia de construcción, tipo de desarrollo.

Obligaciones

El Desarrollador Inmobiliario, ya sea Persona Física o Moral, deberá realizar el trámite de alta y registro, a partir del 02 de enero de 2017 (Fecha en que entra en vigor). Tratándose de persona moral, designar a un representante encargado de cumplimiento, en términos del artículo 20 de la mencionada Ley. En caso de que no haya un representante o la designación no esté actualizada, esta obligación recaerá en los integrantes del órgano de administración o al administrador único de la persona moral. En caso de que ya esté registrado por cualquier otra Actividad Vulnerable, deberá agregar como nueva actividad el Desarrollo Inmobiliario. Integrar los expedientes de identificación de clientes o usuarios, es decir, de las personas de quienes recibe las aportaciones para llevar a cabo el desarrollo de inmuebles.

Custodiar, proteger, resguardar y evitar la destrucción u ocultamiento de la información y documentación que sirva de soporte a la Actividad Vulnerable, así como la que identifique a sus clientes o usuarios, por un plazo de 5 años contados a partir de la fecha de la realización de la actividad. Presentar avisos a partir del 2 de enero 2017 a más tardar el 17 del mes siguiente en el que se realizó el acto a la UIF por conducto del SAT, cuando se reciban aportaciones para desarrollo de inmuebles por un monto igual o superior a 8,025 UMAS o se alcance dicho umbral por virtud de la acumulación de operaciones a que se refiere el penúltimo párrafo del artículo 17 de la LFPIORPI. En caso de no recibir ninguna aportación que sea objeto de aviso durante el mes que corresponda, presentar un informe señalando que en el mes correspondiente no se llevaron a cabo actos u operaciones que sean objeto de Aviso. Brindar las facilidades necesarias para que el SAT lleve a cabo las visitas de verificación de cumplimiento de la LFPIORPI. Instrumentar Manual de Prevención de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita y Financiamiento al Terrorismo.

Como todo ente que encuadra en una ley es sujeto a una serie de sanciones en caso de incumplimiento, para este caso en nuestra materia es:

Infracción cuando:

Se abstenga de cumplir con los requerimientos que le formule la SHCP. Incumplan con cualquiera de las obligaciones establecidas. Incumplan con la obligación de presentar avisos en tiempo. La sanción prevista en este caso será aplicable cuando la presentación del aviso se realice a más tardar dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que debió haber sido presentado. En caso de que la extemporaneidad exceda 30 días, se aplicará la sanción para el caso de omisión Incumplan con la obligación de presentar los avisos sin reunir los requisitos. Sanción correspondiente: Se aplicará la multa equivalente a 200 y hasta 2,000 UMAS, equivalente a $17,924.00 hasta $179,240.00 M.N.

Infracción cuando:

Incumplan los fedatarios con la obligación de verificar la forma de pago de las operaciones

Omitan presentar avisos Participen en cualquiera de los actos u operaciones prohibidos

Sanción correspondiente: Se aplicará multa equivalente a 2,000 y hasta 10,000 UMAS, equivalente a $179,24.00 hasta $896,200.00 M.N.

Infracción cuando:

Sanción correspondiente: Se aplicará multa equivalente a 10,000 a 65,000 UMA o del 10% al 100% del valor del acto u operación cuando sean cuantificables en dinero, la que resulte mayor, equivalente a $896,200.00 hasta $5,825,300.00 M.N

Recomendaciones

Registrarse en el Portal de Prevención de Lavado de

Dinero con la actividad de Desarrollo de Inmuebles.

Documentar las aportaciones, e identificación plena de los aportantes al Desarrollo.

Presentar en tiempo y forma los avisos a que hace referencia la LFPIORPI.

Elaboración y seguimiento del plan maestro de inversión.

S o b r e e l A u t o r : R E Y N A L D O S A M P E R I O H E R N Á N D E Z

Contador Público Certificado por el IMCP. Registro AGAFF ante el S.A.T. para Dictaminar para Efectos Fiscales. Integrante de la Comisión Antilavado del Colegio de Contadores Públicos de Hidalgo, A I.M.C.P. A.C. Socio fundador de Contadores Públicos Certificados de Hidalgo S.C.

P L A N E A C I Ó N P A T R I M O N I A L

Planeación patrimonial: estrategia de vida

“Después de la muerte, el dinero sólo produce odios y rencores” .

Derivado de una vida de trabajo o producto de una herencia, las personas construimos un patrimonio de manera individual o colectiva. Cuando las cosas ocurren así, entonces podemos definir en términos sencillos que tenemos un estado de resultados; es decir, ingresos, egresos y seguramente una utilidad.

A lo largo de la vida, esos recursos sirven para adquirir bienes y derechos, y en algunos casos si es necesario, se contrata deuda y entonces hablamos de activos, pasivos y capital. En el transcurso del tiempo, la posición financiera es el acumulado de lo que se realizó en el pasado y el patrimonio de hoy es una fotografía del presente.

Los controles y la previsión son las herramientas necesarias para garantizar qué se desea hacer con el patrimonio hoy en día, o bien, cuando uno haya muerto, en beneficio de las personas a quienes queremos, amamos o deseamos ayudar.

Hablar de planeación patrimonial, es asociar este tema con un inventario de activos y pasivos, a pensar en herederos y/o beneficiarios, prevenir los asuntos legales, fiscales y administrativos. Sin embargo, este argumento va más allá de los temas ya referidos, existen otros elementos que suelen pasarse por alto y llegan a ser más sustanciales o relevantes de acuerdo a su naturaleza.

La transmisión patrimonial es una necesidad o un deseo ineludible, dado que cualquier persona, ya sea natural o jurídica, posee un patrimonio. Dicha transmisión se puede realizar en la vida de la persona o como consecuencia de su muerte o liquidación. Dicha transmisión del patrimonio tiene diversos motivos, sin embargo, las razones más importantes y frecuentes tienen que ver con los vínculos familiares, afectivos o de parentesco, otras razones tienen que ver con el altruismo.

Lo anterior es importante, ya que con base en esto se pueden entender los motivos de la transmisión patrimonial: una persona transmitirá su patrimonio no a un desconocido, sino que lo hará a su esposa o esposo, a sus hijos, a sus padres, etc., a fin de asegurarles una vida mejor cuando él ya no esté y así poder forjarles un porvenir promisorio o para que lo administren mejor.

Estas mismas razones hacen posible prever, planificar y planear dicha transmisión, y en su momento, obtener las menores cargas fiscales como consecuencia de ello.

El nuevo diccionario Jurídico Mexicano del Instituto de Investigaciones de la UNAM, define el patrimonio en los términos siguientes:

PATRIMONIO

I. (del latín patrimonium). Parece indicar los bienes que el hijo tiene heredados de su padre y abuelos. Desde el punto de vista jurídico, patrimonio es el conjunto de poderes y deberes, apreciables en dinero, que tiene una persona. Se utiliza la expresión, poderes y deberes en razón de que no solo los derechos subjetivos y las obligaciones pueden ser estimados en dinero, sino que también lo podrían ser las facultades, las cargas y, en algunos casos, el ejercicio de la potestad, que pueden traducirse en un valor pecuniario.

II. El patrimonio tiene dos elementos: uno activo y otro pasivo. El activo se constituye por el conjunto de bienes y derechos, el pasivo, por las cargas y obligaciones susceptibles de apreciación pecuniaria. Los bienes y derechos que integran el activo se traducen siempre en derechos reales, personales o mixtos, y el pasivo por derechos personales o cargas u obligaciones reales. El haber patrimonial resulta de la diferencia entre el activo y el pasivo, cuando aquél es superior a éste, mientras que déficit patrimonial surge cuando el pasivo es superior al activo en el primer caso, se habla de solvencia y, en el segundo de insolvencia.

Como se desprende de la definición anterior, el patrimonio se conforma de los bienes y derechos de una persona, así como de sus obligaciones.

Aspectos Jurídicos de la Transmisión Patrimonial

Maneras de transmitir el patrimonio: generalmente, la transmisión de los bienes del patrimonio que hace una persona a favor de otra tiene que ver con motivos afectivos o de parentesco; esa transmisión se puede llevar a cabo de la persona titular, o como consecuencia de muerte.

Las formas legales de transmitir el patrimonio en vida, son las siguientes:

1.

2.

3.

4.

Por otra parte, la transmisión del patrimonio en muerte se puede realizar de la manera siguiente:

1.

2. Donación Usufructo Cesión de derechos Fideicomiso

Mediante la sucesión testamentaria A través de la sucesión legítima (sin testamento)

Obligaciones Fiscales al Fallecimiento

Ante el fallecimiento de un ser querido, los deudos deben enfrentar la realización de diversos trámites, dentro de los cuales no se deben perder de vista los relacionados con sus obligaciones fiscales.

Aún cuando pudiera resultar extraño, se debe dar aviso a la autoridad fiscal de tan desafortunado evento, esto con la finalidad de mantener su situación fiscal actualizada y en su caso, dar continuidad a las obligaciones fiscales que podrían derivar de dicho acontecimiento.

En este tenor, será importante identificar el régimen fiscal en el cual se encontraba tributando la persona finada, el origen de los ingresos y la continuidad de la actividad que da origen a dichos ingresos; pues de ello dependerá la necesidad de presentar un “ aviso de cancelación en el RFC por defunción” y, además, presentar un “ aviso de apertura de sucesión” , ambos contemplados en el Artículo 29 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación (RCFF)

Aviso de cancelación en el RFC por defunción. Aviso de apertura de sucesión.

Un estudio de Citibank señala que según la Comisión del Colegio de Notarios, en México, sólo 1 de cada 20 personas adultas cuentan con un testamento. El testamento es el documento que se deja antes de morir, es una guía que indica qué de su patrimonio se hereda a quién, para evitar disputas, desgastes emocionales y económicos a sus seres queridos. La ventaja de hacerlo es que podrá decidir cómo heredar el patrimonio por el que trabajó para evitar peleas entre la familia, que se pierdan los bienes o que sea un tormento arreglar los papeles para los que se quedan.

¿Cómo hacer el testamento?

Enliste sus pertenencias Defina a sus beneficiarios Reflexiones sobre las personas a quienes les gustaría dejar sus pertenencias y bienes Elija su albacea

Septiembre es el mes del testamento, y en las diversas notarías existen programas y descuentos para realizar este importante y necesario trámite.

Asesor en Planeación Patrimonial

Es el especialista encargado de orientar y coadyuvar a guardar orden legal en toda la documentación que ampara la propiedad, posesión o uso de los bienes de que dispone el cliente, de tal forma que le faciliten a la persona interesada los caminos para dejar con anticipación un plan de qué hacer con su patrimonio, sin que necesariamente tenga que ver con el momento de la despedida para disponer de su voluntad. A través de herramientas como cobertura de seguros, fideicomisos, acciones de voluntad anticipada, etc., logra dar un servicio más integral.

El ritmo de la vida al cual estamos sujetos hoy en día y los problemas sociales y de pandemia nos colocan en una situación frágil que trae como consecuencia problemas de diversa índole que no están contemplados en un momento dado. Estos conflictos se tienen que resolver al instante por el compromiso moral o por responsabilidad directa y al final acarrean un desembolso económico, así como un desequilibrio emocional que llega a alterar notablemente el patrimonio.

Por tal razón vale la pena pensar y actuar en una buena planeación que nos permita adelantarnos a sucesos o hechos que se pueden ordenar con anticipación.

“La planeación patrimonial consiste en potenciar el estatus del presente, administrar los riesgos y proyectar el futuro.

S o b r e e l A u t o r : M A R C O A N T O N I O V Á Z Q U E Z N A V A

Especialista Financiero Consultor Externo Consejero Independiente Asesor en Planeación Patrimonial