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2016년 8월호
한국부동산신문 기획시리즈
새종합부동산서비스‘1석7조REM 프로젝트’
부동산 중개업 종사자들은 입을 모아“지금이 위기” 라고 말한다. 주택의 공급과잉 문제와 함께 매매거래는 점차 활력을 잃어가고 있으며 부동산중 개사무소의 수익은 예전 만큼을 기대하기 어려워졌다. 더욱이 변호사, 부동산종합서비스업체 등이 시장을 파고 들면서 전문성과 차별성을 입증하지 못하는 중개업자들은 밥그릇을 빼앗길 수 있다는 위기감이 절실하다. 하지만 현실을 비판하며 낙담만 하고 있을 수만은 없다. 모두가 허리띠를 졸라맸던 IMF 경제위기 때도‘잘 나가는 곳’ 은 있었다. 위기를 발판삼아 기회를 만드는 전화위복(轉禍爲福)의 자세가 필요한 때 이다. 이에 한국부동산신문은 개업 공인중개사들과 함께 새로운 종합부동산 서비스 모델을 만들어가고 있는 REM부동산중개소 김용길 대표를 만나 해법을 모색하는 기획시리즈를 마련했다. 김 대표가 제안하는‘1석7조 REM 프로젝트’ 를 통한 부동산 중개업의 업역 확대 및 수익개선 방안이 무엇 인지 살펴본다.
공인중개사 네트워크로 수익‘UP’ 전문성₩접근성₩만족도 높이는 종합부동산서비스‘각광’ 도움말₩자문=REM부동산거래소
양희만 회장
김용길 대표
산업의 양적 팽창 vs 중개업의 질 적하락 IT를 기반으로 하는 정보매체 서 비스업을 비롯해 종합 건설업, 투자 와 자산 운용을 기반으로 한 금융보 험업 등이 결합되면서 부동산시장 은 어느 때보다 크게 성장했다. 전체 부동산 산업 매출 규모가 개발 및 공 급 매출이 급증하면서 지난 2013년 에는 50조원대로 늘어났다. 전체 서비스업 중 부동산 산업 매 출 비중이 3.2%대로 높아져 숙박 및 요식업 다음으로 큰 비중을 차지할 정도이다. 부동산 산업화가 급격히 진행되면서 자산규모가 1경 149조 원(2013년 기준)으로 급팽창, 국가 전체 순자본스톡의 91%를 차지할 정도다. 하지만 인구감소로 주택시장의 신규수요가 갈수록 감소하고 주택 가격 또한 안정화되는 성숙화 시장 으로 발전할 경우 현재의 양적공급 위주의 패러다임에서 질적 활용으 로 패러다임 전환이 불가피할 듯 하 다. 하지만 산업의 양적 팽창의 이면 에는 중개업의 위기가 도사리고 있 다. 사업체수 기준으로 살펴보면 부 동산 중개 및 감정평가업이 66.1% 를 차지, 사업체 당 평균 매출액은
8320만원 수준으로 다른 부동산 산 업군에 비해 열악한 상황이다. 실제 우리나라 부동산 중개업소 의 평균 종사자 수는 1.6명으로 영국 (7.7명), 일본(4.3명), 미국(3.3명) 등 선진국과 비교해 영세하다. 영산대 부동산연구소에 따르면 2000년 1분기에서 2016년 1분기까 지 개업 공인중개사 1명당 가구 수 는 △서울이 199호에서 164호로 소 폭 감소한 반면 △부산은 476호에 서 212호 △울산은 587호에서 193 호 △경남은 563호에서 207호로 대 폭 감소했다. 이러한 수도권 밀집현상은 개업 공인중개사의 수입과 직결된다. 지 난해 개업 공인중개사(주택 전문)의 연 수입의 경우 서울이 7334만원인 것과 비교해 부산 4018만원, 울산 3688만원, 경남 2938만원 수준에 머 물렀다. 포화된부동산중개업계 ‘한 집 걸러 부동산’ 이라는 말이 있다. 부동산 중개시장은 이미 포화
상태다. 1985년 첫 시험을 치른 공 인중개사는 지난해까지 34만4466 명이 배출됐다. 이 중 개업 중인 공 인중개사는 모두 9만23명(국토교통 부 통계/ 2015년 3분기 기준). 이는 시장에 필요한 적정인원(한국산업 인력공단 주장 2만명)보다 4.5배나 많은 수치다. 1인당 매매건수를 살펴보면 상황 은 더욱 심각하다. 지난 2010년부터 2014년까지 연 평균 부동산 거래건 수는 87만4600여건. 산술적으로 개 업 공인중개사 1인당 한 달에 한 건 의 매매 거래도 힘들었다. 설상가상으로 지난해 시행된‘반 값 부동산중개’ 제도로 인해 중개업 수익성은 더욱 악화되고 있다. 현장 에서 공인중개사들이 체감하는 위 기감은 통계수치를 넘어‘생계를 위 협하는 수준’ 에 이르렀다. 전문가들은“트러스트 부동산의 논란 속에 직방, 다방, 방콜 등의 모 바일 부동산 중개 플랫폼 애플리케 이션(이하 앱)의 등장으로 전통적인 중개업의 영역을 조금씩 허물면서
중개업 위기를 부채질 하고 있다” 고 입을 모은다. 당장 내년 시행 예고된 에스크로 제도와 전자계약서가 본격 시행되 면 이들‘앱’ 을 통한 직거래 시장규 모는 더욱 커질 전망이다. 더군다나 지난 2월 국토교통부는‘부동산 서 비스산업 발전방안’ 을 발표해 대기 업들도 중개시장에 진출할 수 있는 제도적 틀을 마련했다. 시행, 시공, 중개, 임대관리, 시설관리 등 부동산 종합서비스를 제공하는 회사를 육 성하기로 방침을 정하고 대기업에 게도 길을 열어준 것이다. 무엇보다 국토교통부가 지난 6월 1일에 발표한 주거종합계획에는 주 택임대차 시장 인프라 개선을 위해 전문 임대관리업체를 육성하겠다는 내용이 포함돼 있다. 앞으로는 전문 임대관리업체가 건설, 중개, 임대, 관리 등 종합부동산 서비스를 제공 할 수 있도록 기반을 마련하는 것이 주요 골자다. 이에 따라 대우, 롯데, 하나금융 등 대기업들도 주택임대 관리업에 뛰어들고 있고 외국의 부동산종합 서비스 회사가 국내로 들어오고 있 다. 이들 대기업 계열의 주택임대관 리회사들이 향후 중개업, 주택임대 관리업 시장에 본격적으로 발을 들 여놓기 시작하면 소규모 공인중개 사, 부동산업자들의 골목상권 침해 도 상당할 것으로 예측된다. 정부는 소규모 개업 사업자들이 피해를 보지 않는 선에서 대기업 진 출을 허용하겠다고 밝혔지만, 기존 개업 공인중개사 및 소규모 사업자 역시 정부 정책에 맞는 새로운 수익 모델을 찾아야 하는 숙제를 안게 됐 다. ▶2면에 계속
한국부동산신문, 지역본부장₩지사장 회의‘성료’ 본사임원₩지역본부장₩서울지사장 등 30여명 참석 한국부동산신문 전국 본부장 및 서울지사장 회의가 지난 7월 21일 서울 서초구 한미금융그룹 대회의 실에서 열렸다. 이날 회의는 한국 부동산신문의 핵심협력사인 한미 금융그룹의 김재동 회장의 협찬으 로 대회의실 장소 및 식사대접이 함께 이뤄져 화기애애한 분위기 속에 진행됐다. 이날 회의에는 한국부동산신문 본사의 김홍희 회장, 박명남 대표, 김현중사업본부장, 강용중부대표, 안종호편집차장등이참석했고, 외 부협력사를 대표해 김성원 변호사 (법률사무소 새온), 곽이기 회계사 (삼화회계법인), 지태용세계부동산 연맹 한국대표회장 등이 자리를 함 께했다. 아울러지역본부△장희복 서울지역본부장 △김현종 경기본 부장 △유희석 인천본부장 △김승 찬 서부경남본부장 △이현재 동부 경남본부장 △정성제 울산본부장 △한문석 제주본부장 △박창일 경 남본부장 △김영욱 대구본부장을 비롯해 서울지사 △성창모 서초지
사장 △이인수 영등포지사장 △김 동은 금천지사장 △문윤홍 마포지 사장 △손병권 동작지사장 △한종 수 성동지사장 △정복동 구로지사 장 △이규태 성북지사장 등 총 30 명이참석해자리를빛냈다. 이날 회의는 전국 지역본부구성 및 지사장 모집 및 협력 네트워크 구성에 대한 논의를 비롯해 신규 협력사와의 새로운 수익모델 창 출, 정보공유 방안에 대해 심도있 는 토론이 이어졌다.
김홍희 한국부동산신문 회장은 개회사“이 자리에 모이신 여러분 들이 한국부동산신문의 주인이며 중요한 파트너” 라며“한국부동산 신문은 내년까지 전국 300개 지사 확장, 30개 협력사 구축을 통해 사 람과 정보를 잇는 관계비즈니스를 형성하고, 이를 통해 만들어지는 새로운 수익모델과 가치들을 지역 본부장님과, 지사장님들께 나눠드 리는 것이 유일한 비젼” 이라고 말 했다.
부동산 중개업 위기극복 성공전략 세미나 ㈜REM부동산중개, 8월 11일부터 전국 주요도시 순회 무료설명회 부동산중개업의 난립과 수익악 화 등 위기의식이 고조되고 있는 가운데 이 위기상황을 함께 타개 해 나가려는 변화의 물결이 전국 에서 일고 있어 관심이 높아지고 있다. 그 변화의 물결을 주도하고 있는 곳은 REM부동산거래소를 운영하고 있는‘㈜REM부동산중 개’ 다. ㈜REM부동산중개는 오는 8월 11일부터 9월 22일까지 전국 주요 도시에서‘부동산 중개업의 위기 극복을 위한 개업 공인중개사 성 공 전략 세미나’ 를 개최한다. 업계 관계자들은 이번 세미나가 부동산 중개업의 위기 진단 및 미래 예측, 나아가 개업 공인중개사들이 함께 만들어 가는 대안 제시의 장이 될 것이라며 기대 섞인 전망을 내놓 고 있다. 이번 공개 세미나는 국토부의 ‘부동산 서비스 산업 발전방안’ 에 맞는 다양한 사업모델을 공개하고 직접 사업에 동참할 수 있는 기회
도 제공될 예정이다. 참가대상은 개업 공인중개사 및 부동산 중개 업 종사자라면 누구나 참여할 수 있다. 8월 11일 전주를 시작으로 광주, 울산, 부산, 창원, 진주, 대구, 구미, 대전, 청주, 원주, 강릉, 수원, 의정부, 서울, 제주, 인천 까지 전 국 주요도시에서 열린다. REM부동거래소는 전국의 개업 공인중개사들을 네트워크화(REM 중개파트너)해 7가지 이상의 다양 한 부동산 중개업 업역 확대 및 수 익모델을 병행할 수 있도록 부동 산종합서비스 시스템을 지원하는 ‘REM 1석7조 프로젝트’ 를 진행하 고 있다. 현재 NH농협은행의 고객 들에 대한 부동산 자문서비스를 제공 중이며, IBK금융그룹의 IBK 서비스와 전략적 파트너 관계를 체결 후 차별화된 부동산 거래지 원 서비스를 제공 중이다. 다년간의 VIP고객 부동산 상담, 컨설팅 및 거래지원 등의 업무를 수행한 제도권 출신의 실전형 부동
산 전문가인 REM부동산거래소의 김용길 대표는“지난 2월 국토교통 부는‘부동산 서비스산업 발전방 안’ 을 발표해 대기업들도 중개시 장에 진출할 수 있는 제도적 틀을 마련했다” 며“트러스트 부동산의 논란 속에 직방, 다방 등 모바일 부 동산 중개 플랫폼 앱의 등장으로 전통적인 중개업의 영역을 조금씩 허물어지고 있다” 고 설명햇다. 이 어“대기업 계열의 주택임대관리 회사 및 외국의 부동산종합서비스 회사들이 향후 중개업, 주택임대관 리업 시장에 본격적으로 발을 들여 놓기 시작하면 소규모 공인중개사, 부동산업자들의 골목상권 침해가 예상되므로, 기존 개업 공인중개사 및 소규모 사업자 역시 정부 정책 에 맞는 새로운 수익모델을 찾아야 한다” 고덧붙였다. 참가신청은 REM부동산거래소 홈페이지(www.rem8949.com)를 통 해 할 수 있다. 문의는 REM부동산 거래소(1644-8149)로하면된다.
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｜기획
2016년 8월호
▶1면서 이어 새 종합부동산서비스 ‘1석7조 REM 프로젝트’
공인중개사 살 길은 특화서비스…업역 확대 통한 수익 다변화 패러다임의 변화, 종합부동산 서비 스‘각광’ 부동산 서비스 산업이 신동력 산 업으로 자리 잡기 위해서는‘업역간 칸막이 규제를 없어야 한다’ 는 주장 들이 강하게 제기되고 있다. 지금까 지는 부동산 서비스 업종인 중개 업·감정평가·매매업·관리업 등 이 각각 다른 법을 적용 받는데다 자 본금 및 인적 요건 등이 제각각 이어 서 업역간 겸업이 사실상 불가능했 다. 하지만 부동산 중개·컨설팅·임 대 관리 등을 한번에 해결할 수 있는 ‘원스톱’부동산 종합서비스에 대한 소비자들의 요구와 현장의 목소리가 높아지고 있다. 침체된 부동산 서비 스 산업 활성화를 위해 업종간 칸막 이를 허물고, 수요자의 다양한 요구 를 수용해 서비스 만족도를 높여 활 로를개척하자는것이다. 정부도 장기적으로 업역간 칸막이 규제를 없애고 종합부동산서비스기 업을 육성해 나갈 계획이다. 다만 골 목상권 침해를 우려하는 목소리가 높아 현장 상황을 예의주시하고 있 는모습니다. 한편 국토교통부는 앞으로 주거용 임대관리업 육성을 통해 외국처럼 부동산종합서비스회사를 키우겠다 는 방침이다. 그 대안으로 각 업종을 묶어 서비스하는 기업에 우수업체 인증마크를 부여하는‘부동산 서비 스 인증제도’ 를 도입하는 한편 거래 대금을 금융권에 맡기는 거래안심제 도인 에스크로 등도 확대 시행할 예 정이다. 하지만 소규모 개업 공인중 개사가 정부가 원하는 기업형 부동 산종합서비스를 제공하기에는 경쟁 력확보에한계가있을수밖에없다. 결국 국내 개업 공인중개사들도 특화된 분야로 차별화하면서 새로운 사업 분야로의 진출이 요구되고 있 다. 장기적으로임대, 관리등후방산 업에서 부동산관련 종합서비스를 제 공하는 지역밀착형 중개법인 형태의 탈바꿈해야하기때문이다. 국내부동산시장, 단기시장수준머 물러 해외 선진국들의 상황은 어떨까. 미국, 일본 등의 선진국은 이미 오래 전에 임대관리업을 기반으로 한 부 동산 종합 서비스 회사가 크게 성장 하고 있다. 하지만 국내 부동산 시장 은 중개업 위주의 단기시장 수준에 머물러있다. 국내 부동산 산업에서 특히 중개 업, 관리업 등의 후방산업은 영세하 고 업역 간 규제 등으로 원스톱 서비 스가 어려워 수요자들의 불편을 초 래하고 있으며, 과거 건설 위주의 영 역에서 금융과 실물에 대한 역량과
또한 형식적인 중개서비스에 그치 는 것이 아니라 매도인과 매수인 및 임대인과 임차인의 권리와 재산권 보호를 위해 노력함으로써 소비자들 의 신뢰를 얻어야 한다. 이를 위한 다 양한 부대서비스 및 차별성 확보에 대한노력도함께병행돼야한다.
함께 사업 전반에 대한 관리 및 기획 능력을 갖춘 종합부동산회사의 도입 에대한필요(니즈)가확대되고있다. 지난 2월 국토교통부가 발표한 대 책에서는 부동산 산업을 고부가 서 비스산업으로발전시키고, 국가경제 의 성장 동력이 되도록 체계적으로 육성하는 것을 정책 목표로 삼았다. 이를 위해 뉴스테이, 리츠 등 부동산 임대·관리 분야 육성을 통해 건설 사들의 종합부동산회사 전환을 유도 하겠다는복안이다. 국내 부동산시장 전망이 어두운 것만은 아니다. 최근 부동산 임대시 장이 급속도로 월세 중심으로 재편 되면서 월세 가구 증가에 따라 임대 관리 수요도 함께 늘게 돼 주택임대 관리업이각광받고있다. 2014년 등록제 시행 후 일본 최대 임대주택 건설업체인 다이와하우스 공업 등의 건설업체만이 아니라 부 동산관리(다이와리빙ㆍ레오팔레스 21), 경비보안(일본종합경비보장)등 다양한 일본 업체들이 국내 진출하 고있다. 또한대림산업, 롯데건설, 한 화건설, 동부건설, 한국토지주택공사 등이 임대관리업 등록까지 마쳤고, GS건설, 현대건설 등 대형 건설사도 이시장에속속뛰어들고있다. 여기서 주목해야 할 점은 부동산 종합서비스로 업역 확대가 소규모 업체에게는 경쟁구도에서 밀릴 수 밖에 없다는 점이다. 일본 등 선진국 에서 관리업은 중개 업무와 컨설팅, 감정평가, 법무등종합부동산서비스
를 제공하는 개념으로 일본의 경우 도 상위 10개사가 시장을 이끌 정도 로 대형사 의존도가 높은 시장으로 자칫 대기업 프랜차이즈 빵집으로 인한 동네 빵집이 없어진 모습이 임 대관리 시장에서도 재연될 수 있다. 특히 전국 9만곳에 달하는 부동산 중 개업소는 직접적인 타격이 불가피하 다. 미국, 전문성₩접근성₩만족도 높여 경쟁 워싱턴포스트(WP)는 인터넷시대 에도 불구하고 미국의 부동산 중개 업자들이 생존하게 된 생존비결은 크게‘전문성’ ‘쉬워진 , 매물검색 등 인터넷을 통한 생산성의 향상’ ,‘소 비자 직접 마케팅을 통한 수수료 절 감’ ‘부동산 , 매매자 리스크 기피 성 향’등을들었다. 우리나라의개업공 인중개사들에게시사하는바가크다. 첫째, 미국은 중개사가 되기 위해 우리나라의 중개보조인에 해당하는 부동산 판매원으로 3년 이상의 실무 를 쌓아야 하고, 60시간 이상 교육도 받아야 하며 판매원이 되는데도 자 격증이 필요하다. 또한 이들은 주 거·공업·상업용 등 전문 중개자격 증도 따로 취득해 전문성을 높이고 있다. 이렇게 전문성을 확보한 만큼 중개수수료 요율도 2~6% 수준으로 우리나라보다 훨씬 높게 책정돼 있 다. 둘째, 인터넷과정보기술의발달은 중개업자들에게 긍정적인 기회를 제
공해 전보다 전문성, 효율성이 높아 지고 생산성이나 수익성도 향상될 수있었다. 셋째, 중개인이 매물 홍보를 위해 중간 브로커를 통해야 하는 구조가 서비스 일부를 온라인에 의해 처리 되는 구조로 바뀌면서 소비자와의 직접 마케팅이 가능해져 중간 수수 료절감효과를가져오게됐다. 넷째, 부동산은 가격이 비싸고 프 로세스가 복잡해서 믿을만한 에이전 트가 중요하기 때문에 수수료 몇 푼 을 아끼기 위해 중개인을 통하지 않 는 것이 오히려 위험하다는 인식의 전환 등 이다. 우리나라의 경우와는 차이가 있지만 전문성 확보, 인터넷 등의 시스템 활용, 매물 홍보 등에 대 한 수수료 절감, 대중의 인식 전환을 위한 업계의 노력이라는 교훈을 얻 을수있을듯하다. 이제는 골목길 부동산 중개 사무 소에서 수동적으로 앉아 고객을 기 다리는 단순한 중개로는 불황기에 살아남기힘들다는사실은명확하다. 앞으로 부동산 시장은 개발의 시대 에서 관리의 시대로 넘어가고 있다. 그래서 중개업은 단순한 중개에서 벗어나고객의빌딩, 토지, 상가등각 종 부동산자산을 체계적이고 과학적 으로 관리하는 부동산자산관리업으 로 탈바꿈한다는 게 전문가들의 공 통된목소리다. 부동산 중개업자(Real Estate Broker)가 아닌 부동산 자산관리업자 (Real Estate Manager)로서 부동산의
전문지식 뿐 아니라 금융지식, 수익 률 관리, 리스크 관리 등에 대한 능력 도갖춰야한다. 개업 공인중개사 살 길은 특화 서 비스 시장변화나 진입장벽 논란을 떠나 그간 부동산 활황을 타고 중개보수 (수수료) 수익에만 안주했던 공인중 개사업계도체질개선이필요하다. 선진국에서는 중개 법인화를 통해 규모를 키우고 부동산 관리부터 컨 설팅, 분쟁 해결까지 철저하게 소비 자 수요에 부응하면서 공인중개사 스스로 전문성을 갖춰 특화된 서비 스를제공하고있다. 개업 공인중개사들도 중개보수(수 수료) 이외의 수익원 다변화 및 업역 확대를 위하여 커피전문점에서 커피 이외 사이드 메뉴에서 상당한 매출 을 내고 있는 점, 호텔들이 객실 운영 외 부대시설 운영에서 수익을 내고 있는점등을벤치마킹할때이다. 결국 개업 공인중개사들의 살 길 은 차별성 및 전문성을 바탕으로 한 특화 서비스다. 다른 부동산 중개사 무소와는 뭔가가 달라야 소비자들의 선택을 받을 수 있다. 단순 알선 중개 를 넘어 부동산 거래에 따르는 컨설 팅·금융·세무 등 종합 부동산서비 스를 제공할 수 있도록 중개 서비스 의 질을 높이고 이사 서비스나 저리 대출 알선, 법률·세무 대행, 임대 관 리 등 업무영역을 넓혀 새로운 수익 창출을모색할필요가있다.
‘REM프로젝트’ , 1석 7조 원스톱 부동산서비스 부동산서비스를 한번에 제공하는 특화서비스 제공. 한번쯤 생각해 봤 을 이상적인 서비스 모델이지만 영 세한 개인 공인중개사들 몇 명의 힘 으로는 특화서비스를 실시할 엄두조 차나지않는다. 그래서 REM부동산거래소는 이러 한 개인 공인중개사들이 지역별 네 트워크를 형성해 전문성있는 다양한 서비스를 한번에 제공할 수 있는 프 로젝트를 진행 중이다. 고객의 권리 와 재산권 보호를 최우선으로 고려 하면서 혼자서는 찾을 수 없었던 해 법을 개업 공인중개사들이 함께 고 민하며만들어가자는취지에서다. 종합 부동산서비스를 제공하는 네 트워크형중개업을지향하는, 부동산 중개업 업역 확대를 통한 수익원 다 변화를 추구하는‘1석 7조’REM 프 로젝트. 7가지 수익모델에 대한 궁금 증을 해결코자 그 혜택에 대해 조목 조목살펴본다. 1. 부동산지역전문가로서REM부 동산거래소와 참여한 개업 공인중개 사들의 공동 마케팅(중앙집중식 영 업, 개별자치식 영업 등)을 통해 확보 되는 다양한 부동산 중개거리인 매 물과 고객들을 공유하시게 되어 중 개보수의향상을기대하실수있다. 2. 경매, 공매, NPL전문가로서 독 창적인 마케팅 솔루션 등을 활용해 경매, 공매, NPL 부동산을 전문 취급 함으로써 다양한 매물 확보 및 홍보, 그리고 본인의 부동산 중개 사무소 에대한차별성을부각하실수있다. 3. 지역특파원, 명예기자로서 우리 동네 소식과 부동산 매물을 홍보하 는 역할의 수행을 통해서 전문성과 차별성을확보하실수있다. 4. 부동산 마케팅 전문가로서 온 ₩오프라인을 융합한 차별화된 부동
산 마케팅 시스템 및 솔루션을 활용 해 더 많은 고객과 매물 홍보를 경험 하게된다. 5. 부동산 컨설턴트로서 부동산 투 자자문업 겸영 중인 금융기관과의 제휴를 통해서 해당 서비스에 대한 업무협력 파트너로서 부동산 컨설팅 분야를취급하게된다. 6. 홈 인스펙터(Home Inspector₩주 택 검사 전문가)로서 선진국에서 활 용 중인 주택 중개에 대한 검증받은 영업지원 서비스인 주택 검사(홈 인 스펙션₩Home Inspection) 서비스를 제공할수 있게돼 지역내 주거용부 동산 전문가 로서의 입지를 확보하 시게된다. 7. 주택임대관리 전문가로서 요즈 음 뜨고있는 주택임대관리업에 대한 다양한 솔루션과 일거리와 함께 할 수있다. 8. 부동산 금융전문가로서 금융기 관과의 협력을 통해서 단종보험대리 점, 대출협약 중개업소, 금융상품 판 매 등 다양한 금융수익을 확보하면 서 지속적인 고객 확보까지 가능해 진다. 9. 생활서비스 전문가로서 부동산 중개 계약 이후 발생하는 이사, 청소, 집수리, 인테리어, 보안, 렌탈, 상조, 통신, 창업지원, 법무, 세무, 등의다양 한 생활서비스를 제공함으로써 부가 적인 수익 창출의 기회를 경험하게 된다. 보다 자세한 사항은 8월 11일부터 9월까지 열리는 REM프로젝트 지역 설명회에서 확인할 수 있다. 설명회 참가신청은 REM부동산거래소 홈페 이지(www.rem8949.com)또는 페이스 북, 카페, 밴드 등 다양한 SNS등을 통 해가능하다. 김용길 REM부동산거래소 대표는 “차별화된 고객 서비스를 드림(Give) 으로써 매출 증대의 드림(꿈₩Dream) 을 실현하는 드림(Give꿈)의 미학을 실현하고자 1석7조 REM프로젝트를 추진해나가고있다” 며“고객이먼저 느끼는 특화된 부동산 솔루션을 REM(Real Estate Manager)과 함께 할 기회의 시간에 전국에서 뜻을 함께 하는 많은 중개사들이 함께 하길 바 란다” 고말했다.
■ 발행인₩편집인:박명남 ■ 전화:02)6259-8000 ■ 등록번호:서울다11046 ■ 팩스:02)6259-0692 ■ 등록일자:2015년11월4일 ■ 광고제작문의:010-9540-1323 ■ 주소:서울시구로구경인로610 리더스코리아빌딩11층 ※본지는 신문윤리강령 및 그 실천요강을 준수합니다.
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2016년 8월호
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부동산 겸업 허용, 네트워크형 인증제 도입 국토부, 부동산 서비스산업 육성방안 지난달 7일 대통령 주재 제10차 무역투자진흥회의에서 국토부의 ‘부동산 서비스산업 육성방안’ 이 발표됐다. △뉴스테이(임대주택)에 민간투 자 활성화를 위한 상장요건의 규제 완화 △분할과세 등을 통한 리츠 (부동산투자회사) 공모·상장 활성 화 인증제 도입 △겸업 허용 △보 증상품 도입 등으로 임대산업의 선 순환 구조를 촉진하는 게 이번 육 성방안의 주요 골자다. 국토부는“부동산 시장의 패러 다임이 임대 중심으로 변화하는데 비해 기업형 임대주택에 대한 기관 투자자의 참여가 미흡하다” 며“임 대 관리업 등 서비스산업은 영세한 수준에 머물러 있으며, 개인 투자 기회가 제한되고 있어 부동산 시장 의 패러다임 변화를 따라가고자 이
를 개선한다” 고 밝혔다. 민간투자촉진을위한세제혜택 임대주택 투자를 위해 적용되는 리츠펀드에 대한 배당 소득세 분리 과세를 2019년까지 소득세 또는 법인세를 감면하며, 결손금이 발생 할 경우 100%까지 이월결손금 공 제를 허용한다. 장기임대주택에 대 해 세제도 지원할 예정이다. 리츠 또는 부당산 펀드를 통해 법인이 장기임대주택(15년이상)에 투자하 는 경우, 배당소득과 주식 양도차 익에 대해 법인세를 감면하여 뉴스 테이에 대한 투자자를 확대, 15년 이상 장기간 운영을 유도할 계획이 다. 금융기관이 리츠에 일정비율 이 상 출자할 때 적용되던 금산법이나 보험업법상 사전승인 또은 신고의
무를 사후보고로 간소화해 리츠에 대한 투자여건이 개선될 전망이다. 부동산투자회사(리츠)의 공모· 상장활성화 리츠의 상장요건과 규제를 개선 하여 공모·상장 활성화를 유도한 다. 매출액의 기준이되는 사업연도 를 1년으로 바꾸며, 위탁관리 리츠 의 매출액 기준을 비개발형은 70억 원, 개발형 중 뉴스테이에 투자할 경우 200억원으로 완화한다. 우선주 상장도 허용해 일반인들 에게 안정성이 높은 수익구조를 제 공할 수 있게 한다. 공모상장에 제 약요인이 되고 있는 1인당 주식소 유제한을 완화(위탁관리50%, 자기 관리 40%)하고, 공모·상장에 드 는 의사결정비용을 낮출 계획이다. 법인이 50인 이상 투자하는 공모 리츠에 대해 토지나 건물 등을 현 물출자하면 양도차익에 대해 3년 간 분할과세하여 리츠가 우량 물건
을 확보 가능하도록 하며 현물출자 를 통해 부동산 유동화를 촉진한 다. 무엇보다 현재까지 불가능했던 리츠의 자산관리회사(AMC)와 펀 드의 자산운용사 간에 겸업을 허용 해 역량있는 자산운용사가 상장 리 츠를 추진할 수 있도록 허용하고, 리츠 자산관리회사도 펀드를 통해 부동산을 확보할 수 있도록 선택적 추진이 가능해지도록 한다. 종합부동산서비스산업육성 종합부동산 서비스 제공을 유도 하기 위해 자회사, 네트워크 구축 등을 통해 우수한 종합 부동산서비 스를 제공하는 기업에 대해 인증 제도를 도입, 연내 시범사례 발굴 등을 추진한다. 또한 우수 부동산 서비스 인증과 뉴스테이가 상호 발 전 할 수 있도록 우수 인증 사업자 가 뉴스테이 참여 시 가점을 부여 하고 뉴스테이 단지 인증제에 따라
인증받은 업체는 우수 부동산서비 스 인증 시 우대할 계획이다. 또한 주택 임대관리업자에 대한 세제 지원을 강화, 자산관리회사와 겸업을 허용한다. 서비스 제공을 위한 주택 임대관리업자가 임대주 택 거주자에게 공급하는 일반관리 용역에 대한 부가가치세 면제 효과 를 날 수 있도록 규정을 정비한다. 국토부 관계자는“뉴스테이 공 급에 재무적 투자자 참여가 확대되 고 고품질 주거서비스 제공이 가능 해질 것” 이라며“관련 산업 발달에 따른 일자리창출 증가로 이어지고 일반 국민들의 안정적인 투자기회 도 확대될 것” 이라고 설명했다. 특 히“부동산 시장 패러다임의 변화 에 따라 네트워크 구축을 통한 서 비스 인증제를 실시함으로써 기업 간 또는 서비스간 협업을 통해 소 비자들에게 다양한 부동산 종합서 비스를 제공할 수 있을 것으로 기 대한다” 고 말했다. 안종호 기자
인터뷰｜황동열 REM감정평가원 대표
“기업성장(Jump-Up) 경영지도는 원스톱 경영진단 솔루션” 부동산(Real Estate)과 경영(Management) 유형·무형자산에 대 한 지도 및 평가 전문기관인 REM감정평가원의 황동열 대표를 만나 기 위해 사무실 문을 열자 수북하게 쌓여 있는 서류와 책꽂이에 가득 한 부동산·설계 관련 책들이 기자를 먼저 반겼다. 여러 대의 컴퓨터와 각종 기업 제무제표, 정체를 알 수 없는 개발 계획서류와 벽 한켠을 가득 메우고 있는 감정평가서들이 연구원을 방불케 한다. 황동열 REM감정평가원 대표가 얼마나 치열하게 이것 들과 씨름하고 있는지를 가늠해 볼 수 있었다. 황 대표는 최근 기업의 토지, 건물, 기계기구 등의 유형자산 뿐만 아니라 특허권, 상표권, 영업권 등 무형자산의 평가로 인해 눈 코 뜰 새 없이 바쁜 일정을 소화하고 있다. 그와 함께 최근 기업들 사이에서 이슈가 되고 있는 기업성장(Jump-Up) 경영지도 매뉴얼과 감정평가 업무에대한궁금증들을허심탄회하게들어보는시간을가졌다. -용어부터 생소하다. 감정평가가 무엇이고, 어떤 업무를 하는지 소개 부탁드린다. ▲감정평가란 토지 등의 재산적 가치가 있는 자산을 경제적 가치로 평가하는 일을 말합니다. 여기서 재 산적가치가있는자산에는토지, 건 물, 기계기구등과같은유형자산뿐 만아니라특허기술, 실용신안, 상표 브랜드, 영업권 등과 같은 무형자산 모두를 포함합니다. REM감정평가
원도 토지 등의 재산적 가치를 가진 자산에 대한 평가업무를 하고 있지 요. 하지만 타 감정평가기관과의 차 이점이 있다면 REM감정평가원은 중소기업청으로부터 경영지도 능 력까지 인정받아 경영컨설팅 업무 와 감정평가업무를 동시에 수행할 수있는기관이다. 즉 REM감정평가원은 기업의 경 영에 도움을 드리고자 경영지도 및 감정평가를 위해 설립됐으며, 회사
● 기업성장(Jump-Up) 경영지도 메뉴얼 요약 ▲산업재산권(특허, 상표, 디자인 등)의 감정평가로 인한 자본증자 및 가 지급 정리 ▲영업권 양수도로 현물출자(개인사업자 법인 전환시 포괄양도 양수) ▲재무 / 경영 / 기술등급 향상으로 신용융자(기업금융 추천) ▲연구전담부서, 기업부설연구소 설치 등으로 법인세 감면 ▲R&D(연구개발비) 무상지원금(국가과제 수행) ▲코넥스 / 코스닥 상장 혁신으로 안정적 성장 유도(기술벤처, 이노비즈, 메인비즈) ▲각종 선, 지정, 표창사업 등으로 기업인지도 향상배가(우수, 유망, 모범 표창 기업) ▲R&D 연말정산, 연말결산혁신 등으로 법인세, 비과세 등 각종 세제혜택 ▲M&A를 통한 기업 본질 가치향상 추구(투자유치) 등
● 황동열 REM감정평가원 대표 프로필 ▲前 롯데건설 ▲前 대한감정평가법인 이사 ▲前 삼일감정평가법인 이사 ▲現 인천지방법원, 부천지원 감정평가사 ▲現 한국경영기술지도사회 이사 ▲現 REM부동산중개 이사 ▲現 REM감정평가원 대표 자격 감정평가사/ 경영지도사/ 공인중개사/ 정보처리기사/ 기업기술가치평가 사/ M&A Specialist 상담문의 REM감정평가원대표번호02-558-2110 대표: 황동열평가사(010-4222-5264, hdr777@naver.com), 담당: 박노찬본부장(010-4241-4177, pknowc4177@naver.com)
황동열 감정평가사
의 토지, 건물, 기계기구 등과 같은 유형자산 뿐만 아니라 특허기술, 실 용신안, 상표브랜드, 영업권등과같 은 기업의 무형자산에 대해 평가업 무를 실시하고 있고, 이는 기업경영 과 관련 경영지도 업무와 병행되고 있다. -REM평가원에서 수행하는 경영 지도업무와 대상이궁금하다. ▲경영지도 업무와 관련 다양한 솔루션이 제공되지만 특히 기업의 재무파트에 강점이 있다. 대기업의 경우 효율적인 조직경영으로 인해 생산, 인사, 재무, 마케팅 등이 체계 화, 조직화돼있는반면중소기업의 경우그렇지못하죠. 중소기업은 마케팅, 인사노무, 생 산관리에 치우치다 보면 재무적 취 약점이 많이 발생됩니다. 이는 재무 제표 누락, 특허기술가치 저평가 등 으로 이어져 재무 건전성을 해치는 결과까지 가져오게 됩니다. 물론 재 무건전성이 낮아지므로 인해 다방 면에서 기업에 악영향을 미치게 되 고요. 기업의 재무 건전성을 위해 기업 성장(Jump-Up) 경영지도 매뉴얼이 필요한 겁니다. 유형자산 등 누락자 산에대한자산복계및특허, 실용신 안, 상표, 디자인 등 산업재산권에 대한 자산평가 및 자본전입 등이 감 정평가업무와병행해진행되죠. 또한 이를 통해 기업의 재무 건전 성을 향상시키고, 기업 본질 가치를 향상시킴으로 인해 기업에 대한 투 자유치, 기업금융의해결, 각종세금
절감 및 조세전략, 기업인지도 향상 에도도움을줍니다. 물론기업진단, 인증업무, 기업부설연구소 설치, R&D 연구개발비 정부정책자금 지 원 등 일반 경영지도 업무도 진행합 니다. REM감정평가원에서는 현재 기 업의 재무적 체질개선 뿐만 아니라 향후 기업성장을 위한 솔루션 제공, 나아가서는IPO(기업공개), M&A(인 수합병)도수행하고있다. 물론기본 적으로 기업성장(Jump-Up) 경영지 도를 통해 대부분의 재무적인 문제 점은해결됩니다. -기업성장(Jump-Up) 경영지도 혜택을받으려면어떻게해야하나? ▲평가원으로 전화 한통만 주시 면 되죠(웃음). 전화 통화 후 경영진 단을 통해 회사의 재무상황을 파악 해서 알려드리고, 그에 따른 솔루션 을제시해드립니다. 이 과정에서 감정평가 업무가 진 행되는경우가많은데, 그이유는기 업의 재무적 건전성 회복을 위해 기 업 자산에 대한 실사 및 평가가 이 뤄지는경우가많기때문이다. 이과 정에서 회사의 경우 왜 기업성장 (Jump-Up) 경영지도를 받는지 자 연스럽게 필요성을 공감을 하게 됩 니다. -전국적으로 기업성장(JumpUp) 경영지도를필요로하는회사가 많을 것 같은데, 전국적인 영업망을 가지고있나? ▲REM감정평가원이 설립 된지
약 4년 정도 됐어요. 전에는 감정평 가법인의 파트너로 오랫동안 일하 다가 기업의 경영 및 무형자산의 중 요성을 인지하고 나서 REM감정평 가원을설립했죠. 향후 전국적인 영업망을 갖출 예 정이고, 각종 컨설팅기관과의 업무 제휴도 검토하고 있으며, 일부 법인 과는 업무제휴가 이뤄진 상태다. 따 라서 조만간 전국적인 영업망을 통 해 전국에 있는 모든 기업에게 평가 원의 기업성장(Jump-Up) 경영지도 혜택을받을수있게할예정이다. -마지막으로 독자들에게 하고 전 하고싶은말은? ▲REM감정평가원(02-5582110)은 일반 감정평가기관과는 차 별성이 있죠. 기업의 재무적 진단을 통해기업을Jump-Up 시킬다양한 솔루션을 제시, 이 분야에서 확실히 자리매김하고 있습니다. 기업성장 (Jump-Up) 경영지도 매뉴얼의 효 과는 이미 여러 기업을 통해 검증됐 으니 부담없이 어떤 기업이라도 문 을두드리면됩니다. 애로사항이 있는 기업에게는 밤 낮 가리지 않고 찾아가서 문제점을 진단하고 해결해 드린다. 재무적으 로어려움을겪고계시는기업, 향후 기업을 보다 크게 성장시키고자 하 는 기업, 우리와 기업성장(JumpUp) 경영지도 매뉴얼을 통해 같이 공동사업으로 win-win하고자 하는 기업은 주저하지 마시고 REM감정 평가원으로연락주길바란다.
KEB하나은행이 최근 새로운 부동산 자산관리 서비스와 안정적인 투자자문서비 스를 제공하기 위해 부동산 투자자문업에 신규 진출한다고 밝혔다.
KEB하나은행
부동산 투자자문업 진출 투자자문서비스 유료화 고객 저항감 극복 과제 “부동산 자산관리 서비스와 안정 적인 투자자문서비스를 제공하기 위 해부동산투자자문업에신규진출합 니다” 신한은행·KB국민은행·우리은 행에 이어 KEB하나은행이 지난달 7 월 부동산 투자자문 시장에 진출했 다. 1%대 초저금리 시대가 지속되면 서금융업계가줄어드는수익을확대 하기위한자구책마련것으로풀이된 다. KEB하나은행은 2011년 세무사와 변호사로 구성된‘상속증여센터’ 를 개설한 이후 고객에게 각종 세무 및 법률 상담서비스를 제공해 왔다. 이 번 투자자문서비스 시행으로‘부동 산자문센터’내 부동산전문가 및 감 정평가사의전문성을더해더욱차별 화된 부동산 자산관리서비스를 제공 한다는 계획이다. 부동산자문센터는 고객들에게 부동산의 △개발 타당성 분석△매각가치분석△매입타당성 분석△최유효이용자문등의서비스 를제공한다 KEB하나은행의 최대 장점 중 하나 인 미국, 캐나다, 영국, 일본, 중국, 홍 콩, 인도네시아등24개국138개해외 네트워크(2016년 5월말 기준)와 연계 해해외거주교포및외국인에게도부 동산 투자자문서비스를 확대할 예정 이다. KEB하나은행은 투자자문서비 스를통해부동산의개발및매입·매 각 시 발생할 수 있는 다양한 리스크 를사전에해결하는동시에다양한절 세방안을제안한다는복안이다. 지난해 신한은행, 국민은행, 우리 은행등이부동산투자자문업시장에 뛰어든 뒤 KEB하나은행도 참여하면 서 대형 은행들의 각축전이 벌어질 것으로 보인다. 은행이 최근 앞다퉈 투자자문업에뛰어든데는수익성회 복을 위한 사업의 다각화, 부동산 투 자자문업시장성장성에대한기대의
반영으로풀이될수있다. 부동산과인프라등대체투자자산 에 투자하는 사모펀드 시장이 지난 2005년 이후 매년 35%씩 성장하는 점도 투자자문시장을 끌어올리는 요 소다. 투자상품이 다양화되고 투자 리스크가 증가할수록 전문 투자자문 서비스의필요성이커진다. 은행 관련한 부동산사업의 규제가 완화되는것도투자자문업의기회요 인이다. 국토교통부는 부동산업 고부 가가치화를위해대형부동산종합서 비스업체를 육성할 계획이다. 종합부 동산업체는 전문 금융자문서비스를 외부에맡긴다는점에서은행의자문 비즈니스에 긍정적이다. 금융위원회 도은행의영업용부동산임대·개발 과 부동산투자회사(리츠) 소유를 허 용하는등은행권부동산영업규제를 완화하는추세다. 이처럼 은행의 자문서비스업에 여 러 기회 요인이 많지만 위협 요인도 적지 않다. 투자자문 서비스 유료화 에 대한 고객의 저항감이 있어 수수 료를 현실화는데 다소 시간이 걸릴 것으로보인다.‘세무·부동산·컨설 팅’등 기존 은행의 비금융서비스가 무료로제공됐던터라유료로전환하 는 데 대한 고객들의 거부감이 크다. 신한은행역시중개업을운영해왔으 나적잖은민원이뒤따르자중개업을 투자자문업으로 변경했다. 때문에 은행들의초기자문업수수료는고객 부담이 적은 낮은 수준에서 책정된 뒤차츰현실화될전망이다. 전국 8만개에 이르는 주택 중개업 자의 반발도 변수다. 손정락 연구위 원은 ” 주택 중개업자의 우려를 감안 시 은행권 투자자문서비스는 이들과 겹치지 않는 상업용 부동산, 특히 중 소형 빌딩에 초점을 맞출 것으로 보 인다” 고예상했다.
공인중개사 추가소득 기대
‘단종보험’판매 부진 협업₩네트워크 시스템 부재…실효성 의문 시장환경악화로어려움을겪는공 인중개사들에게 추가소득의 기회를 주기 위해 정부·금융당국의 주도로 선보였던 단종보험이 소비자들의 외 면을받고있다. 단종보험이출시1년 여 가까이 되지만 판매실적은 0건에 달하는등부진을면치못하고있다. 단종보험 제도는 지난해 7월부터 도입₩시행됐다. 단종보험은 보험사 가 아닌 곳에서도 본업과 연계된 특 정 보험상품을 말한다. 예를 들어 부 동산 중개업자는 주택화재 보험을, 애견숍은애견보험, 여행사는여행자 보험등을판매할수있는것이다. 금융당국은 이같은 단종보험대리 점제도를도입하면서보험사들의새 로운 수익원 창출 및 판로확보에 대 해 내심 기대감을 드러내기도 했다. 하지만 정작 1년 가량이 지난 시점에 서 단종보험의 판매성적을 들춰보면 참담하다. 단종보험제도가도입된후선보인 단종보험들은삼성화재의‘주택화재
보험’ , KB손해보험의‘KB주택화재 보험’ ,‘KB해외여행보험’ 과 롯데손 해보험의‘롯데 제품보증연장보험’ , 한화손해보험의‘가정종합보험’등 이있다. 실제 롯데하이마트에서 판매 중인 롯데손보의‘롯데 제품보증연장보 험’ 만이 유일하게 비교적 순조로운 판매를 기록하고 있다. 롯데손보의 ‘롯데 제품보증연장보험’ 은 지난 6 월 기준으로 2790건이 판매됐다. 반 면 삼성화재의‘주택화재보험’ 이나 KB손보의‘KB주택화재보험’ ‘KB해 , 외여행보험’ , 한화손보의‘가정종합 보험’판매실적은‘0’ 건이거나 거의 없다. 손보업계 관계자는“단종보험의 판매 부진은 이미 예견됐던 일” 이라 며“당시 당국에서 단종보험 출시와 관련된 얘기가 나왔을시에도 업계에 서는불완전판매우려등감수해야할 리스크에비해실효성이떨어져회의 적인반응을보였었다” 고설명했다.
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｜특집
2016년 8월호
부동산산업 클로즈업｜
위기의 부동산 시장…대안은 없는가
언론과 산업‘융합 네트워크’ …부동산산업의 新성장모델 정부의‘종합부동산 서비스 회사 육성’정책이 발표되자 부동산업계는 비상사태 에 돌입했다. 초저금리 시대에 장기적 경기침체가 계속되는 가운데 로펌을 비롯한 금융·증권사, 대형 건설사들까지 부동산업에 진출을 선언하며 무한 경쟁시대에 돌 입하기 때문이다. 공인중개사 자격증 취득자 약 36만 명, 개업 공인중개사만도 9만 명이 넘는 현실 속에서 특히 영세한 지역 중개사업자들은 위기감에 골머리를 앓고 있는 상황. 더불어 다방, 직방 등 부동산 직거래 애플리케이션이 중개시장을 공략, 그야말로 총성 없는 전쟁을 준비해야하는 게 부동산업계에 닥친 현실이다. 무엇보다 5개월 뒤면 한미FTA(자유무역협정) 체결로 인해 외국계 거대자본이 동 네 골목상권의 중심인 부동산 중개시장까지 진출한다. 전문가들은 이로 인한 변화가 과거 IMF사태와 맞먹는 큰 충격과 변화를 가져올 것이라고 입을 모은다. 결국 사업 구조의 변경 및 개편이 불가피할 것으로 전망되고 있다. 이에 한국부동산신문은 풍 전등화와 같은 부동산시장의 위기를 타개할 수 있는 대안으로 언론을 기반으로 한 전국 네트워크 구성 및 부동산 연관사업의 융합모델을 제시하려 한다. 네트워크의 가치를 추구하는‘부동산 융 합서비스’ 시장개방, 거대자본의 유입, 경기침체보 다 부동산 시장환경의 변화를 부추기는 더 큰요인은따로있다. 바로부동산거래를하 나의 서비스로 인지하는 소비자 인식의 변 화다. 발품을 팔아 부동산을 돌아다니지 않 아도 앱과 다양한 서비스 기관에서 보다 저 렴한 비용으로 한층 확대된 선택권을 누릴 수있기때문이다. 기존에는건물, 대지, 재건축관련모든문 의와 거래는 지역 부동산에서 이뤄졌다. 하 지만 이제 소비자들은 보다 저렴하게 다양 한 방법으로 부동산 서비스를 제공받는다. 온라인과 오프라인을 연결하는 O2O서비스 애플리케이션‘직방’ ‘다방’뿐만아니라변 호사사무소, 은행, 증권사, 대기업 계열사인 부동산종합서비스회사를찾는다. 중개사들이 지금까지 고수했던 기존방식 만을 고집할 수 없는 이유다. 자칫 잘못하면 대기업의 프랜차이즈 제과점에 밀린 동네 빵집이나 편의점에 밀린 동네슈퍼에 같은 상황에 내몰릴 수도 있다. 소비자들이 기대 하고 원하는 종합적인 서비스를 제공키 위 한 변화는 더 이상 선택이 아니다. 필수사항 이됐다. ‘네트워크가 가치다’ 는 모토로 창간된 한 국부동산신문은 부동산신문 분야 브랜드파 워 1위의 공신력과 매체파워를 바탕으로 ‘부동산 융합 네트워크 종합서비스’ 에 동참 하려는 협력사 및 지사를 모집해 왔다. 융합 네트워크서비스의핵심은온·오프라인신 문을 중심으로 전국적 네트워크 망을 구축, △중개업△컨설팅△감정평가△법률△세 무 △주택임대관리업 △리모델링 △앱홍보 등 부동산사업과 관련한 일련의 과정과 정 보들을 신속하고 경제적으로 공유·협조할 수 있다는 것이다. 이로써 지역의 개인 중개 사들도 언론의 공신력은 물론 수익성을 높 일 수 있는 다양한 서비스 경쟁력과 혜택을 누릴수있게된다. 한국부동산신문이 제시하는 융합 서비스 를 실현하기 위해서는 전국 네트워크 구성 은 필수다. 지역 부동산 정보와 전문성을 갖 춘 지역대표(본부장), 지사를 중심으로 인 적·물적 자원을 공유해 본사 및 협력사와
협업해야만 구현이 가능한 플랫폼 모델이 다. 부동산신문은 언론으로서 신속한 정보 공유 및 연계, 홍보 업무를 전문적으로 담당 하며사업파트를지원하게된다. 영국과같은‘지역연방제’ 로생각하면이 해가쉽다. 예를들어각지역대표는각자가 속한 지역에서 독립적인 사업을 하면서 지 역 대표의 혼자 힘으로 하기 어려운 부분은 본사와 전국 지역 시₩군₩구 대표와 연합해 공동으로사업을진행하는사업구조를갖게 된다. 김홍희 한국부동산신문 회장은“정보가 돈이 되는 시대는 지났다. 앞으로는 네트워 크가 보다 가치있는 시대가 될 것이다. 한국 부동산신문은언론을중심으로전국을잇는 부동산네트워크융합서비스를제공하기위 해 2년 동안 준비해 왔다. 개인 중개사가 혼 자 할 수 없었던 개발, 컨설팅, 분석, 금융, 마 케팅 업무는 물론 세무, 변리, 평가, 법무 등 의 토탈 서비스를 부동산신문이 구축한 네 트워크를 활용해 각 지사까지 혜택이 전해 지도록 지원하고자 한다. 목적은 인적·물 적 네트워크 공유를 통해 새로운 수익모델 을창출하고, 상생을도모하는데있다. 일본 대기업이 실시하는 종합부동산서비스를 국 내 영세한 중개사들도 누릴 수 있는 여건과 환경을만드는것이한국부동산신문이존재 하는이유이며비젼” 이라고강조했다. 제휴·협렵사 공동브랜드화, 혜택공유 ‘윈-윈’ 한국부동산신문의 비즈니스 모델은 크게 2가지로살펴볼수있다. 우선온라인매체와 지면신문을통해△광고△홍보기사△업체 소개△행사취재△지면광고△지역본부및 지사 사업지원 등 언론기능을 수행한다. 더 불어 활동성 있는 본부장 및 지사장, 회원들 에게정기적기자교육을실시해신문기자로 서 활동영역을 넓힐 수 있는 기회도 제공할 예정이다. 또한 온오프라인 신문 지면에 지 역 매물 정보 및 신규사업 홍보수단으로서 활용해 다양한 수익창출 모델도 제시해 나 갈계획이다. 두번째비즈니스모델은△부동산개발△ 부동산상품의매매△컨설팅△교육사업등 을 담당하는 사업본부로서의 기능이다. 이
7월 21일 한미금융그룹 대회의실에서 한국부동산신문 전국 본부장 및 서울지사장 30여명이 참석해 지역 네트워크 구성 전략회의를 가졌다. 한국부동산신문
미디어융합 통한 관계비즈니스사업‘각광’ …내년까지 전국 지역본부₩지사 300개 모집 를 위해 각 분야 전문업체와 전략적 제휴를 맺고 지역별 네트워크를 구축하고 있다. 이 는영세한중개소라도부동산신문이구축한 융합 네트워크의 일원이 되면 본업 이외에 본사 제휴사 및 지역본부와 정보를 공유, 다 양한 수익창출의 기회와 혜택을 받을 수 있 다. 본사 사업본부에서는 추후 지역 지사를 기반으로하는프랜차이즈(식당, 음료등) 모 집대행 사업 및 투자분석, 법률자문, 회계자 문, 투자분석, 교육사업도 진행할 예정이다. 지금까지 한국부동산신문과 제휴·협력 중 인 업체는 아래와 같다. 한국부동산신문은 지사모집과함께부동산관련개발, 분양, 관 리, 금융, 보험 등 각 분야 전문업체와의 제
휴·협력사를 보다 확대해 나갈 방침이다. 이는 한국부동산신문과 네트워크를 형성한 회원들에게 업무영역 확대 및 새로운 수익 모델창출의기회를제공하기위함이다. 한국부동산신문지사장이되려면? 현재 한국부동산신문은 서울, 경기, 대 전, 경북, 서부경남, 제주, 부산 등 총 8개의 지역본부가 개설돼 있다. 지사는 전국 30 여개 규모다. 올해 말까지 지역단위별 50 개 지사를 개설, 내년까지 300개의 지사를 모집할 계획이다. 본부장은 광역시·도 단 위로 각1명, 지사장 가운데 선발되며 지사 장은 시·군(서울은 구) 별로 1명씩만 모집
● 한국부동산신문주요제휴₩협력업체 1. (주)REM부동산거래소=국내주요금융기관과B2B 계약을맺고부동산컨설팅및중 개서비스를제공. 읍면동에이르는3만개이상의공인중개사지역네트워크구성중. 2. 한미금융그룹=특수(부실₩하자)부동산, 담보부NPL 및채무조정NPL 투자, 대체투자, M&A를주사업영역으로하는투자전문그룹으로다양한사업연계가능한핵심파트너. 3. (주)플렛폼 홀딩스=박람회, 분양관 개설을 통해 다양한 부동산 파생상품 연계가능. 신문을비롯해지역본부, 지사와부외사업지원가능. 4. (주)인투인네트웍스=부동산분양정보를제공하는O2O 플랫폼사업자로온라인마 케팅및전문상담제공, 360°VR 현장촬영기술로부외수입원창출. 5. 세계부동산연맹한국대표부=건설부가승인한법인으로학회, 업계와산학협력및 연구, 교육, 홍보등투자유치관련대외사업연계.
한다. 지사장 자격 조건은 공인중개사 자격증 유무와 관계없이 부동산 업계 종사자 또는 관련된 사업에 종사하면 지원이 가능하다. 부동산 업종에서 다양한 인맥을 가졌다면 누구나 도전할 수 있다. 단 사기 및 공갈 협 박 등의 범죄 이력이 없는 분(범죄경력증 명서 확인)만 지원 가능하다. 박명남 대표는“부동산신문 업계 1위인 한국부동산신문에서 준비한 미디어를 기 반으로 네트워크 융합사업이 부동산 위기 를 겪고 있는 국내 부동산 업계에 큰 변화 의 바람을 일으킬 것” 이라며“능력있고 열 정있는 중개소 사업장의 참여만 이어진다
6. 법률사무소새온=사업본부핵심파트너로서법무법인추진. 회원들법률자문및성 장지원, 수익모델다각화등이가능함. 7. 삼화회계법인(세무법인창신,세무법인서경)=회계, 세무관련 전문가로서 지역본부, 지사, 제휴사등의경영지원과자문, 전략지원이가능. 8. (주)나눔터=생활정보지를 활용 지사나 지역본부의 홈플랫폼 제공. 향후 지역판 발 행시협력업체로정보, 인프라공유. 9. (주)진양종합건축사사무소=건축설계에 대한 전략적 제휴를 통해 국내외 부동산개 발사업의핵심파트너. 지역별개발사업의설계자문및협력지원가능. 10. 153도시개발 주식회사=대구, 경북, 제주 등에 가진 박람회 인프라와 툴을 활용해 부스참여및다양한홍보의기회제공 11. 오투오시스=개인 부동산중개소의 홍보 및 고객유치를 위해 개별 애플리케이션을 개설, 가맹점으로서새로운수익원창출기회제공
한국부동산신문 지역 본부장을 모십니다 ● 사업분야 ▶REM부동산거래소와함께하는사업 ▶한국부동산신문지역판발행사업 ▶부동산기반프랜차이즈모집대행사업 ▶부동산중개/컨설팅/특수물건NPL/개발/금융사업 ● 모집지역
1) 서울25개지역 2) 지역시₩군지역
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면 수익창출 및 지역경제 활성화에도 기여 할 수 있는 기회” 라고 설명했다. 이어“한 국부동산신문이 구상하는 네트워크 시스 템은 본사가 갑이 되는 구조가 아니라 협 렵사들을 공동브랜드화 해 혜택을 공유하 는 대신 철저히 지역화 해 지사장 및 본부 장이 이끌어 가는 구조로 될 것” 이라며“차 후 한국부동산신문의 지사장은 기자교육 을 통해 언론인으로 활동할 수 있도록 지 원되며, 본사는 지사장이 지역부동산 정보 수집 및 지역 상권, 투자 정보 수집 그리고 지역 분양광고 영업을 통해 다양한 수익창 출의 기회를 얻을 수 있도록 적극 지원하 겠다” 고 덧붙였다.
한국부동산신문
한국부동산신문이 준비중인‘부동산비네트워크 연방제’사업은 전국 시/군/구 180여개 지역을 하나의 네트워크(연방)로 묶어, 사 업에 참여한 분들과 함께 부동산 사업을 함께 펼치는 사업입니다. 한국부동산신문의‘부동산네트워크 연방제’ 사업은‘관계비즈니스’ 사업 사람과 사람이 만나면 역사가 일어납니다. 한국부동산신문에서준비한‘부동산네트워크연방제’ 사업이귀하에게사람과비즈 니스를만나는통로가되어귀하에게인생의최고의기회를제공하리라확신합니다. 부동산 중개법인 임직원 또는 새로운 수익모델을 찾는 부동산업계 종사자의 많은 지원 바랍니다.
｜사람人 화제의 인물｜
2016년 8월호
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방성민 브랫빌리지 대표
“닥터하우스, 소비자₩전문가 연결하는 신뢰플랫폼” “원래 그렇다!”관행 버리고 편견깨며 투명견적서 공개 소비자, 합리적가격₩기술자, 정당한댓가‘Win₩Win’
이 보다 더 뚝심있고, 비전을 가진 사업가가 또 있을까. 건축을 전 공하지도, 리모델링 사업경험도 없는 30대 초반의 젊은 사업가가 철 저하게 소비자의 눈으로‘왜, 리모델링 가격은 이렇게 비쌀까? 합리 적으로 바꿀 수는 없을까’ 를 고민하다가 소비자와 인테리어 전문기 술자를직접연결하는O2O 서비스기업을창업했다. 업계관행이만 연한 인테리어 시장에서 살아남기 힘들 거라는 모두의 예상을 뒤엎 은그는서울강남역에서직원25명을둔유망한스타트업기업으로 성장했다. 주인공은홈케어(집수리, 인테리어) O2O서비스업체브랫 빌리지(www.drhouse.co.kr)의방성민(31) 대표다. 요즘 방성민 대표는 몸이 열 개라도 부족하다. 고객 맞춤형 토털 홈케어 서비스 플랫폼인‘닥터하우스’ 에 대한 주문조회와 문의가 하루에 5~6건씩, 한 달 150여건 이상 폭주하고 있어서다. 특별한 홍 보를 한 적도 없는데이용자들의입소문만으로이룬 성과라 연일 폭 염이 이어지는 가운데 동분서주하면서도 그의 입가에 웃음이 떠나 지않는다. 11조원 규모로 추정되는 수익형 부동산 리모델링 시장에서 브랫 빌리지는이제자리를잡고사업을확장해가는신생업체라할수있 다. 하지만 창업 2년만에 1200여건의 누적건수를 기록할 정도로 성 장할수있었던최대원동력은방대표가가진확고한경영철학때문 이다.
그는“온라인과오프라인을잇는O2O 서비스는고객과전문가를 직접 이어주는 하나의 플랫폼이다. 솔직히 말해 고객들만 편하라고 만든게아니다. 플랫폼은하나의환경으로인식해야한다. 소비자는 원하는 공간을 합리적인 가격으로 리모델링 할 수 있고, 시공기술 자는 정당한 노력의 댓가를 받으며 일할 수 있는 환경을 만들고 자노력한결과물이‘닥터하우스’ 다. 우리는그저거품없이, 관행없이이둘을연결하는프로세스 를 만들고 활용할 수 있도록 설득하며 서비스한 것 뿐이다. 이 러한 합리적인 플랫폼을 만들어 전문가와 소비자가 만족할 수있는환경을구축해나가는것이기업이마땅히감당해야 할사명이라생각한다” 고말했다. 이 같은 방 대표의 뚝심있는 경영은 거품 낀 인테리어 비 용을 바로잡고자‘며느리도 모른다’ 는 공과잡비와 자재비 등의 공사견적서를 소비자에게 투명하게 공개하는 것에 서부터시작됐다.“절대바뀔수없다” 며만류하셨던인테 리어 업계 20년 경력의 방 대표 아버지도 고개를 내저을 정도였다. 사실 인테리어 시장은 비교용이성이 매우 낮은 산업으 로 전문가가 아니면 견적 서를 봐도 뭐가 뭔지 알기 가 쉽지 않다. 그래서 처음 에는‘왜 다른 곳에 비해 저 렴하냐’ ‘자재를 나쁜 것으로 쓰는것아니냐’ 며저렴한가격 때문에, 방대표의 표현대로라면 합리적인 가격 때문에 오해를 받 는일도많았다. 그는“조금의 이익을 더 남기기 위해 소비자들에게 과도한 비용을 청구하는것은지켜져야할관행이 아니라인테리어시장에불신과공 멸을가져오는부메랑이돼돌아올 것이라 확신했다” 며“건축, 인테리 어전공자가아닌소비자의입장에 서합리적인방법들을고민했기때 문에 도전하고 성장하며 지금까지 올수있었다” 고털어놓는다. 닥터하우스의 성공비결에는 방 대표의 남다른 서비스 철학도 빼 놓을 수 없다. 현재 브랫빌리지에 는 1000여명의 시공전문가와 6명 의 공간관리사가 활동하고 있다. 이들은 회사 내 면접을 통해 확실 히 검증된 기술자들로 매주 고객 서비스 교육을 받는다. 특히 공간관리사의 경우 대표가 직접 인터뷰 를 통해 선발하며, 기본적으로 경력과 기술인증을 받아야 지원이 가 능하다. 까다로운 과정을 거쳐 선발되더라도 1달간 매너, 태도, 말투 등 서 비스 기본교육을 받아야지만 현장에 투입된다. 현장에 투입될 때는 세스코처럼 정해진 유니폼을 입고 소비자와 만난다. 이는 관행을 없 애는 것보다‘소비자의 마음에 신뢰를 심어주는 것이 먼저’ 라는 방 대표의고집에서비롯됐다. 아울러 닥터하우스만이 가진 독특한 서비스도 있다. 오랜 경력의 전문가들이 고객의 집을 방문해 집 전체를 스캔하는‘홈스캔’서비
스다. 홈 스캔은 현관, 거실, 주방 등 공간별로 전기, 수도, 가스 등 보 이지 않는 부분까지 점검해 온라인 리포트를 제공한다. 특히 원인을 쉽게 알 수 없는 누수 등의 문제들도 꼼꼼하게 점검한다. 이를 통해 집 안에서 겪을 수 있는 작은 불편함, 예를들어 문고리 교체 등의 세 심한부분까지케어하는서비스가가능하다. 닥터하우스이용방법은클릭한번이면가능하다. 홈페이지에서홈 스캔 서비스를 신청하면 고객이 원하는 시간에 공간관리사가 집을 방문한다. 홈스캔 이후 24시간 내로 온라인 보고서를 받아 볼 수 있 고, 고객은 확인 후 그 다음을 진행할 것인지 결정하면 된다. 문고리 교체 등의 홈케어 서비스부터 대규모 인테리어, 시공까지 서비스 할 수있는국가공인전문가를소개받을수있다. 이밖에도 인테리어 공사 라이브 상황을 앱에서 실시간 확인할 수 있는 기능과 요구사항등을 모바일로요청할 수 있는 서비스도제공 중이다. 이러한 그의 경영철학 덕분에 브랫빌리지는 소비자들이 믿고 찾 는 업체로 경쟁력을 인정받고 있다. 최근에는 케이큐브벤처스, 스트 롱벤처스, 동문파트너스, 쿨리지코너인베스트먼트사로부터 투자유 치에도 성공, 올 11월 대대적인 서비스 개편을 통해 앱과 웹을 동시 에오픈할예정이다. 아울러 게스트하우스와 수익형 부동산에 대한 수요와 문의가 많아 져 올 8월 광주와 부산에 지역본부 를 개설을 시작으로 주요 6개 도시 에 서비스 본부를 만들어‘닥터하 우스’ 의 전국서비스를 본격적으로 실시해나갈계획이다. 한편 11월에 새롭게 선보이는 ‘이지테리어’서비스는 옷이나 신 발을 쇼핑하듯 홈페이지에서 원하 는 인테리어를 선택해 면적만 입력 하면 견적이 바로 확인되는 맞춤형 인테리어 서비스다. 아울러 수익형 부동산에 대한 수요를 충족시키고 자 로앤컴퍼니와 제휴, 공인중개사 들에게 2년간 변호사 자문서비스 도무료로제공할예정이다. 이처럼 획기적이고 참신한 기획 아이디어는 어디서 나오는지 묻자, 방 대표는 그 공을 직원들에게 넘 겼다. 그는“회사 내 최고령자는 64 세 30년 경력의 전문기술자이고, 막내는 갓 대학을 졸업한 24살의 청년” 이라며“건축을 전혀 모르는 비전문가20대와잔뼈가굵은60대 전문가가 머리를 맞대고 보다 합리적인 서비스를 제공하기 위해 끊 임없이고민한결과” 라고설명했다. 이어 그는“회의 때‘원래 그렇다’ 는 말은 쓰지 못하도록 정하고, 관습과 관행이 아니라 소비자들의 신뢰를 얻기 위한 서비스 개발에 전념하고있다” 며“홈케어라고하면사람들이닥터하우스를연상하 도록브랜드가되도록더많이, 더즐겁게노력하겠다” 고덧붙였다. 검증된 전문기술자를 소비자와 다이렉트로 쉽게 만날 수 있는 플 랫폼을가진국내유일한회사브랫빌리지. 관행보다가치를, 수익보 다 신뢰를더욱 중요하게여기는 방성민 대표의계속되는도전을 한 국부동산신문도함께응원한다. 문의닥터하우스1600-5761
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｜부동산리포트
2016년 8월호
부동산경매 성공비법 전문가에게 듣는다
송화섭 다와옥션 대표“물건 7번 이상 보고 판단하라” <부동산경매 대표사이트>
장기적인 실물경기 침체 속에서 마땅한 투자처가 없던 부동자금이 요즘 훈풍을 타고 있는 부동산시장으로 몰리면서 경매에 대한 관심이 높아지고 있다. 많은 사람이 경매에 입문하고 있고, 성공적인 경매투자를 바라지만 경매시장에서 경매의 매력을 만끽하며 꾸준히 안정적인 수익을 올리는 투자자는 소수에 불과하다. 경매에서 성공하기 위한 필요조건은 무엇일까. 그 질문에 대한 해답을 찾고자 한국부동산신문은 부동산경매 대표사이트 다와옥션의 송화섭 대표에게 경매의 성공조건에 대해 물었다.
인적 네트워크 강조… 수강생 중심 교육서비스‘호응’ 송화섭 다와옥션 대표가 말하는 돈을 잃는 투자자들과 성공한 투 자자들과의 차이는 의외로 간단했다. 경매 매물이 있는 장소를 7번 이상직접방문해서주변환경을비롯한정보를면밀히파악한후투 자를 신중히 결정하라는 것. 송 대표에게는 자신만의 투자철학이 있 는데, 그가전하는경매성공조건은발품이50%, 정보가30%, 전문지 식이 20%다. 초보투자자들은 주변인이나 사이트 정보만을 의지해 직접 확인하지 않고 투자를 하거나 주관적인 감에 의지하는 경우가 의외로 많다. 그는“객관적인 근거를 찾기 위해 끊임없이 발품을 팔 수있는노력과열정, 여기에부동산투자에대한기본기를갖춰가면 서 한걸음씩차분히 내딛는 것” 을 부동산 투자의 정석이자 성공조건 으로꼽았다. 발품을 팔아 건물에 대한 정보를 수집할 때도 송 대표는 자신만의 독특한 방법을 펼친다. 건물 주변의 어른들보다 어린이들을 통해 정 보를 수집하는 것이다. 어린이들이 훨씬 더 정직하게, 숨김없이 말을 하기 때문이란다. 더불어 경매를 진행할 때는 반드시 수익성과 환금 성이동시에고려해야한다는조언도잊지않았다. 아무리조건이좋 아도잘팔리지않는물건은결국투자자의발목을잡기때문이다. 한편많은독자들이궁금해하는것중에하나가많은경매물품중 투자가치가 있는 상품을 어떻게 구별해 하느냐다. 기존정보는 대법 원에 경매자료를 통해 제공되는 데 이것만으로는 부동산의 가치를 가늠하기가 어렵다. 이러한 대상물 물색을 위해 다양한 유료경매사 이트가 운영 중이다. 송화섭 대표가 운영하는‘다와옥션’ (www.dawaauction.co.kr)은국내대표의유료경매사이트로△물건분석△권 리분석 △시세분석 △금융비용산출 △적정한 입찰가산출 △입찰표 작성등6단계시스템을체계적으로정리해한눈에알아보도록제공 되고있다.‘더큰세상깊은감동의서비스제공’ 을모토로개설10년 을맞은㈜다와옥션은국내최다특허를보유, 명실공히국내최대, 최 고의경매정보사이트로호평받고있다. 특히다와옥션은올해소비자들의요구를반영해홈페이지를개편 했다. 토지나 건물 검색 시 보다 정확하고 빠르게 진행될 수 있는 지 도검색기능추가는물론, 입찰표자동작성(특허획득) 시스템, 부동산 임대분석시스템(임차인이 주소만 입력하면 건물평가 및 보증금반환 등 대상물 임대관련 분석자료 제공), 원스톱 부동산 분석시스템(주소 입력만으로 등기부등본 및 토지대장, 도시계획확인원 등 16가지 정 보를 종합분석 제공) 등은 이용자들의 편의성을 극대화했다는 평을 듣고 있다. 보증금반환시스템과 원스톱부동산시스템은 재구성중이
다와옥션경매학원 강의실을 꽉 채운 수강생들.
다와옥션경매학원은 일회성 강의로 끝나지 않고 정보를 공유하고 네 트워크를 형성할 수 있도록 수강생들과 주기적으로 야유회 및 송년의 밤 행사 등을 통해 유대를 형성하고 있다.
며, 곧장착될예정이다. 이용요금도연40만원으로타사이트(60~100 만원)의절반수준이다. 경매정보사이트를 통해 투자가치가 있는 부동산 물색 및 분석이 끝났다면, 이제 본게임이 시작된다. 이어서‘시세분석’ 이 진행되는 데, 보통 국민은행시세와 지역정보지, 대상물건이 있는 지역의 부동 산중개사무소를통해시세를파악한다. 이때대상물건에특별한이 상 내용은 없는지, 인수해야 될 사항은 무엇인지를 면밀히 따져보는 것이중요하다. 바로이때‘발품’ 의위력이발휘된다. 경매전문공인 중개사나 법무사, 기타 전문가를 찾아가 상담하는 것이 비용도 저렴
하고확실한방법이다. 시세분석이끝나면다음단계는‘금융비용산출’ 이다. 대부분일정 금액만준비된상태에서경매에참여하기때문에경락잔금대출만생 각해낙찰후임대가안되는등돌발상황에대처할비용마련에애를 먹는경우가생각보다많다. 이로인해재경매가나오는사례가빈번 하다. 금융비용도 세심하게 잘 챙기시고 준비해야 안전한 부동산 투 자성공을맛볼수있다. 금융비용마련까지끝났다면경매의하이라이트라할수있는‘적 정입찰가 산정’ 이 남게 된다. 이는 경매정보사이트의 상세페이지에 나와있는주변경락물건등의낙찰가등을참조하면많은도움을받 을 수 있다. 경매 입찰가 산정 때는 안정성, 환금성, 수익성을 잘 살펴 서 경매를 통해 얻을 수 있는 예상수익을 산출해 장기적인 관점에서 투자하는것이바람직하다. 부동산경매의최대의적은‘성급함’ 이라 고 거듭 강조한다. 이후 적정입찰가를 입찰표 자동작성을 통해 제출 하면된다. 그러나 이처럼 쉽고 간편해진 경매과정들도 초보투자자들에게는 먼 나라 이야기에 지나지 않는다. 무엇보다 경매학원들이 대개 투자 자 모집 수단으로 학원을 운영하는 경우가 많아 절대적인 주의가 요 구된다. 그래서송화섭대표는제대로된경매를, 적정한수강료만받 고 가르쳐 부동산 경매시장의 저변 확대에 기여하고자‘다와옥션 경 매학원’ 을 개설해 운영하고 있다. 현재 수원, 전주, 대전, 청주, 광주 5 개 지역에서 주1회 2시30분씩 순회교육을 실시하고 있다. 지역별로 오전반(10시)와오후반(19시) 각50명정도가수강중이며, 수강료는3 개월에30만원이다. 다와옥션 경매학원은‘호남 유일의 정통 경매학원’ 이라는 자부심 으로 송 대표가 애착을 가지고 10년 간 운영 중에 있다. △물건찾기 (가격협상 수익분석) △권리분석(안정적 투자법) △투자자배당과 유 입 △NPL과 (일반)경매 등의 내용을‘경매기본정석’ 의 저자인 이정 석교수의직강으로강의가진행된다. 송화섭 대표는“경기불황의 지속과 저금리 영향으로 부동산 투자 및 경매에 관심을 갖는 사람들이 부쩍 늘었다” 며“부동산 투자는 정 확한정보와전문성, 서두르지않고투자할수있는인내와열정이필 요하기 때문에 더 많은 이들이 투자실패를 경험하지 않도록 기본자 질을갖추게하는것” 이자신의사명이라고털어놨다. 그래서그가수 강생들에게 반복적으로 강조하는 투자원칙이 있다. 임대사업보다는 특수물건에 관심을 갖고 급한 투자는 절대 금물이며, 컨설팅 업체는 그들의수수료가목적이기때문에투자자의수익보단낙찰을우선하 기에주의를요하라는조언이바로그것이다. 전문적이고체계적인경매교육에송대표만의진심어린조언이어 우러져경매학원에는공기업지사장들이수료생다수를이룰정도로 지역에서 그 명성과 가치를 인정받고 있다. 수강생들은 교육이 끝나 도함께야유회나송년의밤행사등을통해모임을지속하면서다양 한 정보도 교류하고 인적 네트워크를 형성한다. 이는 다와옥션 경매 학원만이지닌큰특징중하나다. 더불어수강생들은유료경매정보 사이트인‘다와옥션’3개월 무료 이용 및 1년 이용금액 10만원 할인 등다양한혜택도동시에받을수있다. 내년부터는최근각광받고있 는부실채권, NPL 실전투자등에대한내용도추가로강의할예정이 다. 변화하는 부동산시장 패러다임에 맞춰 끊임없이 새로운 것들을 공유하겠다는송대표의철학이없다면불가능한일이다. 사실 송 대표의 꿈은 성공한 사업가나 전문투자자가 아니다. 그는 지역비전센터를설립해지역의형편이어려운이웃들과어렵게생활 하는선교사들이잠시머물렀다갈수있는쉼터를마련하는것이어 릴적부터그가꾸었던꿈이다. 좋은비전센터건립부지와투자정보 를 찾기 위해 시작한 것이 지금의 부동산 교육사업으로 발전하게 된 것이다. 한국부동산신문이 만난 송화섭 대표는 하나님을 사랑하고, 지역 이웃과 더불어 상생하려 애쓰는 선한 영향력을 미치는 올곧은 사업 가였다. 꿈을꾸는사람은그꿈을닮아간다고했던가. 순수한열정으 로 매일 자신의 비전을 향해 달려가는 열정의 사업가 송대표의 작은 꿈, 지역비전센터건립을부동산신문도함께기도한다.
소비자 편의성을 높여 리뉴얼 오픈한 다와옥션 홈페이지 화면
경매기본반₩고급반 수강생 모집 ● 교육내용 -물건찾기(물건의 형태 및 현 상황등분석) -권리분석(안정적 투자를 위한 권리분석) -투자자배당과 유입 -NPL과 (일반)경매 -실전경매 사례 ● 교수진 이정석 교수(경매기본정석 저자/ 다와옥션 전임교수) ● 교육과정 주1회 2시간30분 강의, 총 12~13회 수원 매주 월요일 오전 10시/ 오후 7시 전주 매주 화요일 오전 10시/ 오후 7시 대전 매주 수요일 오전 10시/ 오후 7시 청주 매주 목요일 오전 10시/ 오후 7시 광주 매주 금요일 오전 10시/ 오후 7시 (순환교육으로 수강 날짜 상관없이 교육시작 가능) ● 교육비 3개월 30만원(교재별도) -2명이상 공동수강 신청시 할인혜택 ● 수강시특전 -경매사이트 다와옥션 3개월 무료 이용권(11만원 상당) -매월 경매 외 상가, 토지, 민법 강좌 무료 수강의 기회 -한국부동산신문 통해 강의 수강시 교재 무료 -다와옥션 1년 이용료 10만원 할인(40만=>30만) ● 교육신청/문의 다와옥션 1588-6115 / 010-8004-6767 ● 무료경매상담 서울경기 남기남 본부장 010-4601-6001 대전 최대호 본부장 010-3461-1988 대구 노상석 본부장 010-5137-7676 광주 김백남 본부장 010-4039-7999 부산 이일섭 본부장 010-5778-0202
｜전면광고
2016년 8월호
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｜부동산이슈
2016년 8월호
기준금리 제로시대
증권사부동산투자‘붐’ “부동산중개시장 위법행위 엄중대처” 황기현 공인중개사협회장, 변호사 중개행위 검찰 기소 기자회견
한국은행이 기준금리를 연 1.50%에서 1.25%로 전격 인하함에 따라 갈 곳 잃은 투자 자금이 부동산펀드로 몰리고 있다. 특히 증권사들이 국내외 부동산 투자에 팔을 걷어 붙였다. 초저금 리 기조가 장기화될 조짐을 보이면서 새로운 수익원을 창출하기 위해 금융투자업계가 해외로 눈을 돌려 부동산 시장에서 투자 기회를 발굴하고 있다. 금융투자업계에 따르면 해외 부동산에 투자하는 상품의 연 평균 수익률은 5~8% 수준으로, 이미 바닥으로 떨어진 시중 금리를 감안하 면 상당히 매력적인 투자처로 업계의 각광을 받고 있다.
미래에셋증권이 투자한 베트남 하노이 소재‘랜드마크72’전경
메리츠종금₩NH투자, 부동산펀드 결성 한국투자₩미래에셋, 해외대형빌딩 투자 연 5~8% 수익…원금보장 여부 확인해야 증권사들의 해외 부동산 투자가 활황을 보이 면서 인수·합병(M&A) 자문, 기업공개(IPO) 주 선 등에서 그치던 투자은행(IB) 업무도 한층 다각 화되는 모습이다. 한국투자증권이 19일 내놓은‘하나 그랜드티 마크부동산펀드 1호’ 는 1시간 만에 공모배정분 300억원어치가 동이 났다. 서울시 중구 회현동 의 티마크그랜드호텔을 매입해 받는 임대료를 배당금으로 지급하는 구조다. 이 펀드의 확정수 익은 5.5%이지만 이론상 호텔 매출에 따라 더 높 은 이익을 거둘수도 있다. 하나자산운용이 20일‘티마크그랜드호텔 명 동(옛 인송빌딩)’ 을 투자처로 설정해 690억원을 공개 모집한 부동산펀드는 출시 1시간 만에 완 판됐다. 투자 최소액이 1000만원이었지만, 개인 들은 시중 금리보다 2배 높은 수익을 얻을 수 있 다는 기대에 투자를 망설이지 않았다. 이 펀드의 연 수익률은 수수료를 제외하고 5%로책정됐다. 더불어 4~5%대 확정금리를 내세운 해외 부동 산 펀드들도 흥행하고 있다. 초저금리 기조가 쉽 사리 끝날 기미가 보이지 않는 상황에서 소규모 간접투자가 가능한 데다 안정적인 금리를 제공 한다는 매력에 시장 반응이 뜨겁다. 최근 미래에셋증권의 베트남 랜드마크72빌딩 자산유동화증권(ABS)은 공모 판매 이틀 만에 2 만5000억원어치가 완판됐다. 최저가입금액이 2 억원으로 개인 투자자에게는 만만치 않지만, 확 정수익 연 4.5%에 만기 6개월이라는 파격적인 조건이 크게 작용했다.
미래에셋증권은 AON BGN이 빌딩을 인수하 는 거래에 선순위대출 3000억원, 전환사채 1000 억원 등 총 4000억원을 투자했다. 이 중 선순위 대출 3000억원을 기초자산으로 AON측으로부 터 받을 이자수익 일부를 투자자들에게 돌려주 는 방식이다. NH투자증권도 부동산 투자에서 광폭 행보를 보이고 있다. 지난 7월에는 호주 시드니에 있는 적십자사 건물을 약 1000억원에 인수했다. 매입 한 지분은 국내 주요 기관투자가들을 대상으로 재매각할 방침이다. 인수가격의 절반 가량을 부 동산 펀드 수익증권 형태로 투자하고 나머지 인 수자금은 금융기관 대출 등으로 조달한다. 앞서 NH투자증권은 호주 유통업체 울워스의 시드니 본사 사옥에 3000억원을 투자해 임대수익을 내 고 기관투자자에게 매각한 바있다. 메리츠종금증권은 미국 텍사스 샌안토니오에 소재한 아마존 물류센터 투자에 이어 최근 또 다 른 선진국 부동산 투자건도 저울질하고 있다. 메 리츠종금증권은 아마존 물류센터의 전체 인수 금액 중 절반 가량을 부동산 펀드 수익증권 형태 로 투자했다. 발빠르게 재매각 해 단기적으로 성 과를 내는 것이 메리츠종금증권의 대표적인 부 동산 투자 방식이다. 그만큼 수익률보다는 안전 한 선진국투자에 방점을 찍고 있다. 안정적수익, 세금부담적어‘인기지속’ 이처럼 부동산 투자에 업계의 자금이 몰리는 것은 저금리 기조가 장기화되고 있는데다 국내
증시마저 박스피를 거듭하면서 마땅한 투자처 를 찾지 못하고 있기 때문이다. 부동산 펀드가 상 대적으로 금리의 영향을 덜 받는다는 점도 매력 으로 꼽힌다. 부동산 전문가들은 저금리 기조가 단기간에 풀릴 요인이 나타나지 않는 이상 증권사를 통한 직접 투자 성격이 강한 부동산펀드의 인기는 당 분간 이어질 것으로 보고 있다. 은행 예금이 사실 상 마이너스 금리로 여겨지는 상황에서 높지 않 은 이율이라도 확정수익을 확보할 수 있는 데다 국내 투자자들의 부동산에 대한 투자선호도가 높아서다. 자산규모가 큰 개인 투자자들의 경우 에도 직접 건물을 매입할 때보다 안정적인 규모 의 건물에 투자할 수 있고, 각종 세금 부담에서 벗어날 수있다는 장점이 있다. 그러나 이미 판매한 상품들의 경우 중도 환매 조건이 명시돼 있지 않다면 평균 만기가 5년 안 팎으로 길어 유동성이 낮다는 단점이 있다. 확률 이 낮더라도 대출투자형 펀드는 상품을 판매하 는 증권사가 대출금 환수에 차질이 생기면 손실 이발생할 수 있다. 한 증권사 관계자는“확정이자라는 표현이 원 금을 보장한다는 뜻은 아니다” 며“단일 건물에 직접투자하는 방식의 경우 해당 국가나 상품 제 공사의 상황이 급변하면 손실이 발생할 경우도 있다” 고 말했다. 이어“개인투자자들이 해외부동 산에 투자할 때는 원금보장 여부를 반드시 확인 하고, 분산투자형 상품인 리츠형 펀드 등을 함께 고려한뒤투자를결정해야한다” 고덧붙였다. 부동산펀드 설정액 급증…개인투자자 접근성 도높아져 부동산 투자 열풍에 부동산 펀드도 설정액이 급증하고 있다. 자본시장연구원에 따르면 6월말 기준 국내 부동산 펀드 순자산총액은 40조942억 원, 펀드수는 766개다. 10년 전 보다 규모는 9.6배 성장했고펀드수는 5.9배 가량 뛰었다. 2010년 이 후에는 해외 부동산 펀드에 대한 투자가 확대되 고 있다. 특히 작년 말에 비해 부동산 펀드의 순 자산총액은 11.7% 증가해 같은 기간 주식형펀 드, 혼합채권형펀드보다증가세두드러졌다. 부동산 펀드에 훈풍이 불면서 유형도 다각화 되고 있다. 사모 부동산 펀드가 가세하는 시장에 서 한국투자증권이 공모 상품을 내놔 눈길을 끌 었다. 부동산 펀드는 주로 자산가들의 재테크 상품 이지만 한국투자증권의 이 펀드는 최소가입 금 액을 1000만원 수준으로 낮춰 개인들도 부동산 에간접투자 할수있는 발판을 마련했다. 앞서 개인 투자자들의 구미를 당긴 상품은 미 래에셋증권의‘베트남 랜드마크 72 자산유동화 증권(ABS)’ 이 있다. 이틀 만에 완판 된‘베트남 랜드마크 72 자산유동화증권(ABS)’ 은 기존 법인 대상으로 주로 판매하던 선순위대출 상품을 개 인투자자에게도 문을열어 많은주목을 받았다. 금융투자업계 관계자는“국민연금 등 연기금 은 이미 해외 부동산 투자를 확대했고 당국의 공 모 재간접펀드 허용 등으로 시장은 더욱 커질 것” 이라며“개인 투자자 역시 안정적인 수익을 낼 수 있는 부동산 간접투자에 대한 관심이 커지 고 있어 관련 상품은 더욱 늘어날 전망” 이라고 말했다.
산 중개사무소 개업없이 중개업을 한국공인중개사협회가 최근 논란 며“그런데 공승 을 빚은‘변호사의 공인중개행위’ 할 수 없게 돼 있다” 배 대표는 공인중개사를 내세워 법 에 대해 검찰이 기소한데 대해“검 인을 세우고 법망을 피해 공인중개 찰이 불법을 더 이상 허용할 수 없다 행위를 해왔다” 고 설명했다. 이어 는 확고한 의지를 보여줬다” 며 환영 “법과 사회질서를 지켜야 하는 변호 의 뜻을 표했다. 사가 불법을 저지르고 만능자격증 황기현 한국공인중개사협회장은 이라도 되듯 업계에 대한 노이즈마 19일 서울 관악구 봉천동에서 열린 케팅을 이어가고 있다” 며“국민의 기자회견에서“검찰이 변호사의 공 재산권과 소비자 보호를 위해서라 인중개행위를 위법소지가 있다고 도 변호사의 불법행위는 더 이상 허 판단해 트러스트 부동산 공승배 대 용되어선 안 된다” 고 덧붙였다. 표를 불구속 기소하기로 했다”며 아울러 트러스트 측이‘중개업을 “이번 결정을 적극적으로 환영하며 하더라도 보수를 받지 않으면 법적 재발하지 않도록 사법적으로 엄단 문제가 없다’ 고 주장하는 부분에 대 해 달라” 고 당부했다. 해선“부동산 거래규모와 관계없이 황 회장은 이어“총 9만3000명의 최대 99만원으로 내세운 중개보수 협회원, 공인중개사 자격소지자는 금액 역시 국민을 현혹하는 것” 이라 36만명의 달한다” 며“변호사가 공 며“변호사와 공인중개사, 각각의 인중개 행위를 하는 것은 명백한 영 자격사가 고유의 영역을 지킬 수 있 역의 파괴이며 사회질서를 무너뜨 도록 이번 기회에 법 제도의 허점이 리는 일” 이라고 강조했다. 보완되기를 바란다” 고 촉구했다. 그는“공인중개사 자격증과 부동
지난해 12월 공승배 변호사는‘트 러스트 부동산’ 이라는 부동산 중개 업체를 설립,‘풍부한 법률 지식을 갖춘 변호사들이 거래를 안전하게 도와준다’ 면서 중개보수를 최대 99 만원으로 저렴하게 책정해 소비자 들의 이목을 끌었다. 일반 공인중개 사보다 훨씬 저렴한 수수료를 받으 면서도 변호사들이 부동산 등록부 터 알선, 계약, 거래의 모든 과정에 개입하는 종합서비스를 제공하겠다 는 것이었다. 이에 대해 황 회장은“부동산 거 래는 법률적인 부분뿐만 아니라 상 권, 역세권, 환경, 학군, 교통, 유동인 구, 장래 이익 등 다양한 가격형성 요인에 의해 이뤄진다” 며“단순히 법률자문만 한다고 해서 거래계약 이 성사될 수 있는 문제는 아니다” 고 꼬집었다. 또한“(변호사가) 법률과 관계된 거래계약만 한다고 할 때 재산상 손 실을 발생시킬 수 있는 위험부담이 있다” 면서“거래사고에 대한 담보 제도가 변호사는 없다” 고 지적했다. 반면 변호사들로 구성된 트러스트 부동산은 이날 보도자료를 통해“중 개행위를하더라도보수를받지않으 면 공인중개사법의 규제대상이 아니 다” 라며“우리는 법률사무에 대해서 만보수를받기때문에공인중개사법 이적용될여지가없다” 고반박했다. 이에 공인중개사협회는 법률대리 인(법무법인 이신·황규경 변호사) 을 선임해 추후 법적대응에 나설 계 획이다.
중국국제금융공사
껑충 뛴 中 부동산 더 오르나?“앞으로 30년 더 오른다” 올해 상반기 베이징, 상하이, 선전 등 중국 대도시 부동산 가격이 기록 적인 상승세를 나타낸 가운데 중국 부동산 가격 오름세가 앞으로 30년 동안 지속될 것이라는 전망이 나왔 다. 중국국제금융공사(CICC)는 최근 ‘향후 30년 중국 부동산 전망’보고 서를 발표하고 2050년까지 중국 부 동산 시장은 신규 분양 주택의 거래 량은 줄겠지만 거래가격은 오히려 계속해서 상승할 것이라고 분석했 다. 부동산 거래가격 상승은 주로 베 이징, 상하이, 선전, 충칭, 우한, 청두, 톈진, 쑤저우, 창사, 난징, 항저우, 허 페이, 정저우, 칭다오, 선양, 시안, 닝 보, 다롄, 푸저우, 지난, 스좌좡, 하얼 빈, 창춘, 샤먼의 21개 도시에서 주 로 나타날 것으로 전망했다.
중국 부동산 가격이 이미 상당 수 준 올랐지만 최근 10년 부동산 가격 상승률이 1인당 평균 GDP 증가율 에 미치지 못하고 있어 향후 상승 여 지가 충분하다는 것이 중국국제금 융공사의 판단이다. 향후 부동산 거래가격 총액은 지 속적으로 증가해 2050년 20조 위안 에 달할 것으로 예측했다. 부동산 거래 평균가격도 꾸준히 올라 2050년 전국 신규 분양주택 평 균 거래 가격은 ㎡당 3만 위안에 이 를 전망이다. 베이징 등 21개 주요 도시의 부동 산 거래 평균가는 7만 위안(약 1200 만원)/㎡까지 오를 것으로 중국국제 금융공사는 예상했다. 가격 상승세는 이어지지만 거래 량은 오히려 줄 것으로 내다봤다. 2016년 이후 중국 전역의 신규 분양
주택 거래량은 11억~12억㎡ 수준 을 유지하다가 2020년을 기점으로 하락, 2040년에는 7억㎡로 줄어들 것으로 전망했다. 대도시 등 중국의 부동산 가격이 상당히 높은 수준을 유지하고 있음 에도 중국국제금융공사가 장기적 추가 상승세를 예견한 근거는 빠른 속도로 늘고 있는 중국인 1인당 평 균 GDP다. 세계적으로 볼 때 부동산 가격과 1인당 GDP는 뚜렷한 정비례 관계 를 보이는데, 고속 상승단계에 진입 한 중국의 1인당 GDP가 향후 중국 부동산 가격 상승의 강력한 동력이 된다는 것. 과거 10년 중국의 부동산 가격의 연평균 증가율은 8.6%였지만 1인당 GDP 증가율은 14.2%에 달한다.
｜부동산포커스
2016년 8월호
인투인네트웍스, 세계부동산엑스포 MOU
창업토탈지원 플렛폼 인기몰이
오는 8월 31일부터 4일간 아시 아 최대 규모로 개최되는‘2016 인 천 세계부동산엑스포’ 에 대한 관 심이 뜨거운 가운데 부동산분양 전 문 O2O(Online to Offline) 서비스업 체‘인투인네트웍스’ 가 최근 엑스 포를 주관하는 인천투자유치연구 회와 플랫폼 및 온라인 브랜드마케 팅 지원관련 업무협약(MOU)을 체 결해 관심을 모으고 있다. 이번 협약에 따라 양 기관은 △ 인투인앱 플랫폼 지원 및 플랫폼 을 활용한 부동산 엑스포 브랜드 마케팅 △온라인 홍보 활동 △ 360°VR 현장 촬영 및 뷰어 기술 지원 △인투인앱 마케팅 프로모션 지원 등 성공적인 박람회를 위해 적극 협력하기로 했다. 특히 이번 부동산 엑스포는 부 동산 관련 전문가 등 회원 수 110 만명의 미국 최대 부동산 전문 협 회인 NAR(National Association of Realtors₩전미 부동산 중개인 협회) 및 중국, 태국, 호주 부동산 협회 등 전 세계 부동산 관련 기관에서 참 여할 것으로 예상돼 어느 때 보다 부동산 관련 종사들의 뜨거운 관 심을 받고 있다. 유희석 ㈜인투인네트웍스 대표 는“이번 업무협약을 통해 인천세
진스넷, 창업준비부터 앱홍보₩사후관리까지 원스톱 지원
계부동산엑스포가 성공적으로 진 행될 수 있도록 부동산 분양 O2O 서비스인 인투인의 플랫폼과 360° VR 콘텐츠 등 다방면으로 지원하 겠다” 고 말했다. 한편 지난 6월‘시티스케이프 코리아 2016’ 을 시작으로 다양한 MICE 사업과 MOU 체결 중인 국 내 대표 부동산 분양 정보 플랫폼 사업자인 ㈜인투인네트웍스는 웹 과 모바일 어플리케이션을 연결해 주는‘인투인’앱(intoinapp.com)을 통해 전국 2000여 개 아파트, 상가, 오피스텔의 모델하우스 분양 정보 를 제공하고 있다. 기존의 단순한 분양 모델하우스 사진과 영상에서
벗어나 최근 가장 주목 받고 있는 360도 VR 기술을 도입해 360도 VR 분양 정보 콘텐츠를 제작하고 있다. 또한 기존의 부동산 전문 온 라인 마케팅이 일회성, 비전문성 의 문제를 안고 있는 것을 보완해 인투인 서비스와 연계된 전문적이 고 신뢰성 있는 부동산 분양 전문 마케팅을 진행해 호평받고 있다. 인투인 앱은 7월 말 기준 일 평 균 1300명 이상의 방문자를 기록 하며 부동산분양 O2O시장에 새로 운 활력을 불어넣고 있다고 평가 받고 있다. 현재 250여명의 현장 분양 상담사가 등록돼 활동 중이 다.
이승호 소장이 바라본 부동산투자 ▶휴먼부동산정보연구소소장▶법학박사▶공인중개사▶법원등록경매신청대리인
부동산투자 지역균형발전과 궤를 같이해야 우리나라 근 대화와 산업발 전의 견인은 한 강유역임에 틀 림없다. 근대화 물결에 따라 사 업체와 사람이 수도권으로 몰려들다보니 부동산 투자 역시 수도권에 집중되어 있는 것도 사실이다. 통계적으로도 수도 권에 투자를 하여 부를 누리는 사람 들이 많이 생겨났기 때문에 부동산 투자라 하면 보통 수도권의 부동산 을떠올리는것은당연한일이다. 그러나 21C들어 교통환경의 획 기적인 발전과 광속도로 날아가는 IT 통신망은 국토를 바라보는 눈을 완전히 바꿔놓았다. 이제 수도권에 서 제주도까지 하나의 생활권으로 변한지 오래되었다. 그리고 그 변화 의속도는더욱빨라지고있다. 이러 한 변화는 결국 국토 전반에 걸쳐서 지역균형발전이라는 거대한 전략 이실현될수있는토대가되었다. 21C 들어 역대 정부는 수도권과 지방의 균형발전 전략의 일환으로 각급 산업시설, 행정기관, 공ㆍ사기
업체, 관광시설등한반도전역에골 고루 배치한다는 정책을 실행하고 있다. 이에 따라서 경제자유구역(7 곳), 혁신도시(10곳), 기업도시(4곳)를 비롯하여 세종특별자치시, 제주특 별자치도 등 큼직큼직한 이슈를 만 들어 냈으며, 실제로 제주도를 포함 한 한반도 전체의 중요거점에 각급 주요시설들이속속들어서고있다. 이제 부동산투자를 바라보는 눈 의각도도바뀌어야한다. 이제눈을 크게 뜨고 역발상의 지혜를 발휘할 때가 되었다. 최상급의 투자가치는 수도권, 강남에만있는것이아니다. 최상의 역동성은 한반도 곳곳에서 숨 쉬고 있다. 더구나 3면이 바다로 둘러싸인 우리나라는, 부동산투자 의 새로운 생명력이 한반도의 끝자 락 바다에서부터 시작될 수도 있음 을암시하고있다. 새로운미래관광 ㆍ휴양산업은 이제 투자의 눈을, 푸 르른 산과 들 그리고 아름다운 쪽빛 바다쪽으로향하게하고있다. 지금과 같은 격변의 시대야 말로, 수도권 투자 외에도 한반도 곳곳에 숨어 있는 보물을 찾아내는 역발상 의지혜가필요한때이다. 고품격택
지, 신소재첨단산업용지, 고부가가 치 물류용지, 관광용지, 휴양용지, MICE산업1)용지는 이제 수도권을 넘어서 한반도 곳곳에서 그 최상의 값어치를 발휘하고 있다. 이와 같은 지역균형발전의 거대한 흐름은 부 동산투자의 마인드를 완전히 바꿀 때임을알리고있는것이다. 한 걸음 나아가서 부동산투자는 지역균형발전의 물결에 도움만 받 을 것이 아니라, 이제는 지역균형발 전에 도움을 주는 동반성장모델로 진화되어야 한다. 부동산투자자는 지역균형발전의 가해자가 되지 않 고협조자가되어야한다. 새로피어 나는 지역균형발전의 새 생명을 부 동산투자의 이름으로 짓밟아서는 안 된다. 오히려 내가 한 건전한 투 자가 지역균형발전에 도움을 줄 수 있도록 선순환구조를 가져야 한다. 내가 뿌린 지역균형발전의 밑거름 은 결국 투자자가 거두어드릴 미래 가치이기 때문이다. 지역균형발전 에 대한 투자의 마인드가 투기가 아 니라 다함께 살사는 투자가 되어야 하는이유이다.
박근혜 대통령이 7월 21일 스타트업 판교 테크 노밸리에 위치한 스타트업 기업을 방문하며‘창 조경제 통한 창업, 벤처 붐’ 이 더욱 크게 확산되고 있다. 아울러 정부는 앞으로도 창업에서 성장, 글 로벌 진출 등 전 주기에 걸친 체계적인 지원체계 구축과 함께 지능정보기술 기반의 제4차 산업혁 명을 선도할 스타트업을 적극 발굴할 계획이라고 밝혀 불황을 타파하기 위해 창업을 준비하는 이 들을 더욱 부추기고 있는 추세다. 하지만 정부나 언론에서 말하는 창업의 핑크빛 전망은 생계형 창업을 준비하는 이들에게‘그림 의 떡’ 과도 같다. 경력과 노하우를 살린 전문분야 창업이 아니라면 변화하는 소비트렌드와 소비자 의 욕구, 상권, 인구밀집도 등을 면밀히 조사해서 프랜차이즈 가맹점을 개설해도 그 중 반은 실패 하기 일쑤다. 그래서 최근 창업자들에게 각광받고 있는 것이 ‘창업토탈지원플랫폼’ 이다. 창업토탈지원플랫폼 은 창업컨설팅을 비롯해 점포임대, 창업아이템, 좋은 프랜차이즈 소개, 창업기본 상품 제공, 설치 유지관리 지원, 매장의 홍보 지원 및 창업자금 지 원, 신문홍보 지원, 창업 후 지속 컨설팅 지원 등을 한번에 제공받는 원스톱 창업지원 시스템이다. 한국부동산신문 협력사인 진스넷(대표 이병교) 은‘사람이 전부다’ 는 모토로 신뢰를 강조하는 창 업지원플랫폼을 제시, 시장에서 뜨거운 관심을 받고 있다. 진스넷의 제공서비스는 총 6단계 과정 으로 창업을 지원한다. 1단계 창업준비기에는 본 사를 비롯해 창업지원센터, 창업경영신문과 함께 창업에 필요한 제반사항들을 체크리스트를 작성 해 꼼꼼히 챙긴다. 2단계 점포임대는 전국 협력 부동산 중개사들을 통해 이뤄진다. 3단계 프렌차이즈는 희망 창업자에 한해 헌팅 존, 간편식 편의점 등 60여 프렌차이즈 사업과 연 계 가능하다. 중요한 4단계는 창업기본 상품일괄 지원으로 창업에 필요한 기본플랫폼은 참좋은센
진스넷에서추천하는프랜차이즈사업중하나인체감형가상현실아케이드게임헌팅존(스크린사격)과다크호스 (스크린경마).
터 (www.verygoodcenter.com)를 통해 제공한다. 부동산, 간판, 통신, 방범, 밴서비스, 창업필수가 전, 정수기, 위생서비스(세스코), 사업자용카드(신 용 및 체크카드), 화재보험, 음식물배상보험, 세무, 노무서비스 등을 원스톱으로 간편하게 신청, 토 탈지원 서비스를 제공받을 수 있는 장점이 있다. 5단계 창업마무리는 한국포스, 한국카드단말 기관리업협동조합 협력대리점을 통해 POS 및 설 치관리 및 전문영업팀이 업종별 필수상품 공급하 는 등 마무리 지원 체크를 진행한다. 마무리 단계 에서는 특히 중장년층 자영업자가 가장 어렵게 여겼던 모바일홍보도 가능하다. 전문업체‘만나 어플’(www.o2osys.co.kr)을 통해 소셜커머스, 기 타 어플과는 달리 자영업자 위주의 통합 어플서 비스를 제공한다. 매장홍보, 예약, 할인, 배달, 배 달대행, 테이크아웃 등의 일련의 서비스 업무를 모바일로 지원받을 수 있다. 끝으로 6단계는 매장 오픈 후 지원서비스로 부 동산, 미용, 숙박, 여행, 노래반주기업종, 기계, 펜 션, 의료, 약국, 주류업, 식당업, 휴게음식업, 웨딩,
이사, 마트, 광고, 간판, 자동차 관련 등 업종별 수 퍼바이저들이 창업 후 발생되는 서비스 문제들을 지속적으로 관리, 컨설팅한다. 상생을 추구하는 진스넷은‘OM Mall’ (www.ommall.net)과도 제휴해 재고 처리 및 판매활로 개척을 원하는 중소기업들의 질좋은 제품과 서비 스를 회사간(B2B) 혹은 소비자와의 직거래(B2C) 형태로 지원하는 체계도 갖추고 있다. 이병교 진스넷 대표는“끊임없이 변화는 소비 자들의 수요와 욕구를 즉각 반영할 수 있는 신뢰 기반의 네트워크를 갖출 수만 있다면 좋은 프랜 차이즈, 좋은 상품, 망하지 않는 사업아이템을 더 좋은 분들과 함께 공유할 수 있겠다는 생각으로 창업토탈지원플랫폼 비즈니스를 시작했다”며 “진스넷은 홀로서기가 힘든 자영업자들과 파트 너를 맺고, 중소기업들의 좋은 제품을 알리고, 나 아가 안정적인 수익창출 지원을 돕는 상생 네트 워크기업으로 자리매김할 것” 이라고 말했다. 기타 자세한 문의는 진스넷 02-2038-0085/ 010-3534-3606으로 하면 된다.
부동산풍수 컨설팅 전문가과정 수강생 모집 서울시립대평생교육원, 9~12월15주₩매주목19시 서울시립대학교 평생교육원(원장 남기범)은 오는 9월부터 부동산풍수 컨설팅 과정을 새롭게 개설해 수강 생을 모집한다고 밝혔다. 서울시립대 평생교육원은 새로운 평생교육 시대의 수요를 반영해 시 민생활에 밀착한 전문교육과정 및 자격증과정을 개설함으로써 공립대 학으로서의 공공성과 사회책임성을 실천한다는 취지다. 올해 하반기 전문교육과정에 신 설되는 제1기‘부동산풍수 컨설팅 스토리텔링’과정은 오는 9월1일부 터 12월 15일까지 총 15주 과정이 며, 강의 시간은 매주 목요일 오후 7 시부터 2시간동안 진행된다. 과정
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수료 후에는‘풍수사자격증’ 을취 득, 부동산풍수 컨설팅전문가로 활 동할 수 있으며 시립대평생교육원 회원으로 무료 컨설팅을 받을 수 있 는 특전도 함께 주어진다. 담당 강사인 장원기 교수(한국 풍 수지리연합회 학술본과 위원장)는 “모든 부동산 관련업은 풍수를 기본 으로 만들어졌기 때문에 풍수를 통 해 부동산 및 대지의 입지조건을 과 학적 이론과 근거를 통해 모두 설명 할 수 있다” 며“부동산풍수 컨설팅 전문가가 된다면, 치열한 부동산중 개 시장에서 남들과 다른 전문성을 확보할 수 있을 뿐 아니라 보다 나은 경쟁력을 가지고 고객의 욕구와 필
요를 채울 수 있다” 고 설명했다. 이 어“정확한 이론과 실습을 통해 좋 은 상가와 건물, 주택을 고르고 이를 소비자들에게 설명하는 기법까지 함께 연구하고 배워나가는 부동산 풍수 컨설팅 전문가 과정에 뜻을 함 께 할 수강생 및 동업자들의 참여를 바란다” 고 덧붙였다. 등록 및 문의는 평생교육원 홈페 이지(edu.uos.ac.kr)에서 가능하며, 보다 자세한 사항은 서울시립대학 교 평생교육원(02-6490-6502) 혹 은 장원기 한국풍수지리연합회 학 술분과 위원장₩교수(010-56386905)에게 확인 가능하다.
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매매 0.3%₩전세 0.5% ↑ 하반기 주택 거래량은 24% 감소 올 하반기 주택 매매가격은 0.3%, 전셋값은 0.5% 상승할 것이라는 전 망이 나왔다. 다만 거래량은 약 53만 5000건으로 지난해 보다 24% 감소 것으로 예상됐다. 한국감정원 KAB부동산연구원 채 미옥 원장은 20일 감정원 서울사무 소에서 이 같은 내용을 담은‘2016 년도 상반기 부동산시장 동향 및 하 반기 전망’ 을 발표했다. 채미옥 연구원장은“하반기 주택 매매시장은 대내외적 불안요소가 상존하지만 실수요자 매매전환 수 요와 주요 관심지역 분양호조 및 추 경 등으로 소폭 상승할 것” 이라며 “전세시장은 수도권 및 혁신도시 지 역을 중심으로 입주물량이 늘어나 면서 상승폭이 둔화되거나 하락세 로 전환되는 지역이 늘어날 것” 이라 고 말했다.
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｜부동산전망대
2016년 8월호
55년경험과노하우로디자인 건축 선도 진양종합건축사사무소,‘목적에 부합한 균형있는 설계’추구 건축시공 분야가 크게 발달한 우리나 라에서 보통 건축하면 아파트를 짓는 대 형 건설사들을 먼저 떠올린다. 하지만 최 근에는 지자체와 기업이 앞장서 지역을 대표하고 상징하는 랜드마크 건축물에 열을 올릴 정도로 건축 디자인의 가치가 재조명·재평가 되고 있다. 건축 설계에 서도 그 중요도와 비중이 점점 커지고 있 는 상황이다. 국내에서 디자인 건축물의 선두업체로 손꼽히는 진양종합건축사무소. 1961년도 설립돼 55년의 전통을 자랑하면서 역사만 큼이나굵직한족적을남기고있는진양건 축사무소는 독특한 디자인과 경제성은 물 론 주변건물·자연과의 조화로움까지 고 려한 유니크한 건축물들을 다수 선보이며 국내에서는 독보적인 입지를 가지고 있다. 고양시의 아람누리, 광주시의 문화체육회 관등과같은공공문화기반시설은물론서 울 잠실의 월드타워, 하이원리조트 콘도, 고양세계꽃박람회 기념시설물, 울릉도독 도 해양과학기지, 원주 한지 테마파크 등 이름만들어도알법한건축물들이모두진 양종합건축의손을거쳐세워졌다. 최근에는 수익형 부동산에 대한 수요 가 급증하면서 진양ENG건축사사무소를 개설, 공동주택 및 도시개발사업에도 집 중하고 있다. △광양 마동 4개블럭 도시
형생활주택 설계 및 감리(770세대) △아 산 배방 공수지구 도시개발사업(557세대) △사천 대곡지구 주거형지구단위계획구 역 아파트(1194세대) △천안 신당동 아파 트 신축공사(609세대) △광주 송정지구 아파트 신축공사(911세대) △갈현1구역 주택재개발정비사업(3935세대) △부산 거제동 지역주택조합아파트(414세대) △ 경주 충효동 도시개발사업(342세대) △십 정5구역 주택재개발정비사업(2201세대) 등이 최근 1년 동안 진양ENG건축사사무 소가 수주한 계약들이다. 이는 한충국 진양ENG건축사사무소 회 장이 추구하는‘목적에 부합하는 균형있
는 설계’ 의 결과물들이다. 예를들어 공공 시설은 사회적인 공공성과 활용목적에 부합한 설계를, 공동주택이나 수익성 부 동산은 개인의 자유와 재산권을 법적테 두리 안에서 경제성을 최대화하는 경쟁 력있는 설계를 실시한 것이다. 건축사로 서 쌓아온 40여년의 경험과 노하우를 안 전과 환경, 예술을 바탕으로 건축주의 수 익성과 이용자들의 편의성까지 고려하니 업계·건축주·이용자들이 다시 찾지 않 을 이유가 무엇이겠는가. 특히 한 회장은 전문성과 경쟁력을 갖춘 후임 양성에도 남다른 철학을 가지고 있다. 그래서 그는 1997년부터 홍익대학교 건축학과 겸임교
수로 재직하며 미래지향적인 건축디자인 과 건축기술을 융합한 미래건축 인재를 양성하는 데도 힘쓰고 있다. 아울러 일본 건축사로서 진양종합건축 사사무소 소장을 맡고 있는 김윤미 대표 가 가세하며 더욱더 탄력있는 사업을 추 진하고 있다. 김 소장은 △구미 강동문화 복지회관 △울릉도독도 해양과학기지 △ 울릉도 사동항 여객터미널 △해군사관학 교 통합교육시설 △원주 한지 테마파크 등을 건축하며 디자인 건축시장에 활기 를 불어넣은 인물이다. 그는 남다른 미적 감각으로 이용객의 편의성과 공간활용성 을 극대화한 건축양식을 선보이며 어느 때보다 바쁜 일정을 소화하고 있다. 김윤미 소장은“건축사는 건물을 짓기 위해 계획단계부터 건축설계, 시공, 사후 관리는 물론 건축주와 이용객, 주변 건물 과 지형, 자연환경까지 세힘하게 신경써 야 하는 토털서비스 제작 전문직” 이라며 “목적에 부합한 균형있는 건축 설계를 하 려면 외형적인 측면에서 미적인 만족도 를 주는 것을 넘어 주변 자연환경과 어우 러지며 공간을 재창조해 기능적, 심미적, 경제적 효용성을 모두 만족시키는 종합 적인 설계가 가능해야 한다” 고 강조했다. 문의 진양종합건축사사무소 02)4785001₩010-6609-6243
고양시아람누리
임마누엘교회선교원
구미강동센터
울릉도해양기지
하이원리조트
고양꽃박람회
한지테마파크
울릉도여객터미널
■한충국 회장 대표건축물 1) 고양시 아람누리(경 기도덕양구) 국내최대 규모의 종합문화체육 시설로 공원을 둘러싼 자연과 어울어 지도록 환경중심 설계.2) 임마 뉴엘교회 선교원(서울 한충국 회장 송파구 방이동)고딕양 식을 현대화해 유리와 철로이미지를형상화. 종교건축의패러다임 변화시도로 각광. 3) 하이원(강원도 정선) 산 중턱에위치한지형적특성을고려해곡선과 사선을활용, 콘도로서이용편의성극대화4) 고양세계꽃박람회 기념시설물(경기 고양시 일산구) 하늘에서 바라보면 건물이 꽃잎 3장
이벌어져있는것같은모습을형상화. 학력 ▶홍익대 건축학과 졸업▶홍익대학원 도시 계획과 석사▶일본동경대 공학부 건축과 외 국인 객원 연구원▶한양대 도시대학원 도시 개발최고위과정▶일본동경 가정학원 대학 지역계획연구실초청연구원 수상 1996 고양 문화체육공원 설계경기 최우수작 (고양시청)/1997 은평구민 체육문화센터 현 상설계 최우수작(은평구청)/1998 고양세계 꽃박람회 기념시설물 현상설계 최우수작(고 양시청)/2007 제3체육관 리모델링 현상설계 우수작(국민체육진흥공단)/2007 고양시 역 도연습장현상설계우수작(고양시청) 경력 엄앤드이종합건축사무소 ㈜건양ENG건축사사무소회장 홍익대건축대학건축학과겸임교수
■김윤미 대표 주요건축이력 1) 구미 강동문화복지 회관 하나의 프레임 안에 여 러 개의 공간을 구성, 하나의 그림처럼 보이 도록 의도한 작품 2) 울릉도독도 해양과 김윤미 대표 학기지 울릉도의 상징인 강치 와 파도의 거친 절개를 건물의 가벽을 이용 해 형성화 3)원주 한지 테마파크 지형적 특성을 반영한 디자인. 한지의 무광 택 이미지를 노출콘크리트와 목재로 연출. 4) 울릉도 사동항 여객터미널
배모양을 형상화해 디자인. 여객대기자를 위해 옥상정원과 전망대를 설치. 학력₩경력 ▶동경가정학원 대학 가정학부 주거학과 ▶동경가정학원 대학원 인간생활학연구과 ▶휴다임 건축사무소 ▶진양종합건축사사무소 소장 수상 동경가정학원대학 설립자상 표창 교내 설계대회 입상 경상북도지사 표창(울릉도 시동항 여객터 미널) 일본건축사(2004) 주 환경 복지코디네이터(2004)
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동네 직구앱‘만나’플랫폼이 떴다 기록하며 이제는 배달앱 이용이 새로운 외 식문화로 자리매김하고 있다. 약 13조원에 달하는 배달음식 시장 중 배 달앱이 차지하는 규모는 2조원에 육박한 다.‘배달의민족’ ‘요기요’ ‘배달통’등이 시장점유율 80% 이상을 차지하고 있다. 문제는 배달앱과 가맹점들과의 의견충 돌은 2010년 배달앱이 등장할 때부터 제기 됐었다. 배달앱이 출시되기 전 소비자들은 음식 사진과 가격, 전화번호 등이 담긴 전 단지를 보고 직접 전화를 걸어 음식을 주문 했다. 하지만 스마트폰으로 쉽게 주문 및 결제가 가능한 시스템이 등장하면서 골목 상권 배달업체들은 선택의 여지없이 배달 앱과 제휴를 맺으며 스스로‘을’ 을 자처하 는 구도를 형성했기 때문이다. ‘골목상권 침투 논란’ 이 일고 있는 가장 큰 요인은 수수료 부분이다. 과거에는 주문 때마다 건당 12%, 많게는 15%이상 앱에서 수수료를 떼어 갔다. 현재는 배달앱 경쟁으 로 인해 수수료가 전에 비 해 많이 줄어들거나 없거 나 월정액형태로 광고가 가능하지만 여전히 배달앱 사가 너무 많은 이득을 취 하는 게 아니냐는 부정적 인 시선들이 대부분이다. 또한 각 배달앱들이 최상 단에 노출되는 경매입찰 프리미엄 상품을 따로 출 시하며 부익부 빈익빈 현 상이 심화되고 있다는 지 적이다. 클레임에 대한 대응 또 가맹점에 독립 어플 제공‘인기’ 한 문제다. 배달앱 중개사 가 주문을 중개하고 중개 고객₩포인트공₩배송원 공유 사 자체 콜센터에서 클레 공인중개업소 새 수익모델 제시 임을 접수 후, 가맹점에 전 달하다 보니 가맹점에서는 대응이 늦을 수 밖에 없다. 하지만 현장에 내 1위 업체를 경험한 노하우가 있었기 때 서 고객의 불만을 고스란히 감당해야 하는 문에가능했다. 것은 가맹점주다. 최근 배달앱 가맹점주가 공유와 나눔을 중심으로 기존 배달앱의 는 후기가 올라오자 분을 참지 못 단점을 보완한‘만나솔루션’ 은 가맹점이 “맛없다” 하고 구매자에게 전화를 걸어 협박하거나 주체가 돼 앱 내에서 다양한 마케팅을 스스 주소를 조회해 집으로 찾아가기까지 한 사 로 만들어 나갈 수 있다. 무엇보다 가맹점 건은 골목상권에서 후기 하나에 매출이 좌 들끼리 포인트공유, 배송원공유, 고객공유 지우지 되는 안타까운 현실을 보여주는 단 를 할 수 있는 세계 유일의 공유 서비스를 면이다. 제공, 전국 만나가맹점이 협력사처럼 시너 만나플랫폼은 이미 국내시장을 넘어 글 지효과를 높일 수 있다. 오투오시스는 올해 로벌시장을 바라보고 있다. 종전에 어떤 기 까지 전국 7만개 가맹점 창출을 목표로, 전 업도 시도하지 못했던 마케팅 툴을 가맹점 국의 오프라인 가맹점을 관리하는 총판들 에 직접 제공해 가맹점 주도의 마케팅이 가 의교육진행이 한창이다. 능해졌을 뿐만 아니라 진성고객을 단기간 스마트폰 대중화 이후 가장 큰 성장을 보 내에 유치하여 매출 증대는 물론 앱 사업자 인‘배달 어플리케이션’ (이하 배달앱)이 최 로 수익증대가 가능해진다. 또한 공유와 나 근‘골목상권 침투’ ‘폭리’ ‘위생’등의 문 눔의 기업이념이 플랫폼에 잘 스며들어 가 제로 골머리를 앓고 있다. 특히 오프라인 맹점들에 큰혜택을 제공한다. 사업을 영위하는 영세 사업자들에게 수수 한편 만나플랫폼을 통하면 부동산중개 료 및 가맹사업비 등을 요구하며 생존권까 소도 동네 오프라인 가맹점으로 신규고객 지 위협하며‘갑질’ 을 일삼고 있다는 보고 유치가 가능하다. 일반고객들도 더 친숙하 가나오며 대안마련에 대한목소리가 높다. 게 부동산중개소를 만나게 되며 부동산 정 현재 배달앱은 다운로드 수가 1000만을 보를 많은 고객들에게 손쉽게 전송이 가능 넘어설 정도로 큰 인기를 구가하고 있다. 하게 돼 가맹점들에 새로운 수익원을 제공 이용자 연령도 젊은 세대에서 중장년층까 하는 강력한 툴로 자리매김할 것으로 기대 지 확대되는 추세다. 비수기임에도 불구하 를 해본다. 고 지난 6월 배달앱 주문건수가 최대치를 오프라인 가맹점에 강력하고 새로운 마 케팅툴을 제공하는 만나솔루션은 혜성같 이 등장해 기존 가맹점주 및 골목상권 사업 주들의 한숨을 환희로 바꿀 수 있어 화제가 되고 있다. 세계 최초 O2O 플랫폼으로 국 내 애플리케이션 중개 서비스를 이용해왔 던 가맹점들의 어려움과 여러 문제점을 시 원하게 해결한 (주)오투오시스의‘만나’어 플이 바로 그것이다. 입소문만으로 출시 2 달만에 120여 곳의 총판을 모집했다. 신도 림역 인근에 위치한 사무실에는 앱설치 및 혜택에 대해 직접 사실여부를 확인하려는 사업자들로 북적인다는 후문. 오투오시스가 선보인‘만나’ 는 기존 배 달앱과는 확실한 차별성이 있다. 갑을 관계 가 불가피했던 기존 서비스에서 탈피, 가맹 점주가 독자적 마케팅이 가능한 C2C플랫 폼인‘만나솔루션’시스템을 구현해 특허 출원까지 마쳤다. 이는 지난 10년동안 B2B 시장인 대리운전과 배달대행 사업에서 국
｜오피니언
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김인만 칼럼
중개수수료와 다운계약₩업계약
▲전문 부동산 칼럼니스트 ▲Good Members 대표 ▲김인만부동산연구소 소장 ▲은퇴를 준비하는 사람들의 모임 시샵 ▲주요저서: 아파트 투자 완전정복
부동산전문 칼럼리스트 김인만은‘아파 트 투자 완전정복’ 의 저자로 부동산 칼럼니 스트 및 김인만 부동산연구소장으로 활동 하는 부동산 실전투자 고수다. 네이버 카페 ‘김인만 부동산연구소’ 를 통해 2만명의 회 원들과 컨설팅/매매지원/경매지원/창업지 원 등의 투자노하우를 전파하고 있다.
중개수수료부담, 세입자vs 임대인 우연히 본 TV방송에서 계약기간 중 임차인의 계약 해지 요구로 인해 발생하는 새로운 임차인과의 계약 에 대한 중개수수료는 세입자인 임차인이 아니라 집 주인인 임대인이 내야 한다고 말하는 법률전문가를 봤다. 우리나라에서 중개수수료의 주체는 계약당사자가 맞다. 매매의 경우에는 파는 사람인 양도인과 사는 사 람인 양수인이 각각 정해진 법정중개수수료를 내고, 임대차의경우에는주인인임대인과세입자인임차인 이각각낸다. 방송에서문제된부분은계약기간중임 차인의 사정으로 계약해지가 돼 다른 임차인을 구하 는경우로서, 법률적으로는계약당사자인임대인과임 차인이 중개수수료를 내는 것이 맞고, 계약기간 중 나 가는 세입자(임차인)는 중개수수료를 낼 의무는 없다. 이에 시청자들은 억울하다고 생각했을 수도 있지만 현실은그렇지않다. 현실에서는 방송처럼 계약 중간에 나가게 돼 다른 임차인을 구하는 상황에서“중개수수료는 법대로 계 약당사자인 임대인이 내세요” 라고 하면 임대인은“그 럼법대로계약기간다채우고나가세요” 라고말할것 이다. 법적으로계약당사자가중개수수료를내는것은 맞지만 계약기간 또한 법적으로 지켜야 하기에 계약 기간 중 세입자인 임차인의 사정으로 나가게 되는 경 우 집주인인 임대인 역시 법적으로 굳이 계약기간 중 에 계약해지를 해줄 의무는 없다. 하지만 세입자가 부 탁하니중개수수료를세입자가내는조건으로집주인 이 협조를 해주는 관행이 생긴 것으로 법 이전에 목마
른 사람이 우물을 파야 한다. 따라서 중개수수료를 내 더라도 임대인이 거부하면 곤란한 것은 계약해지가 필요한세입자라는점을현실적으로생각해야한다. 다운계약과업계약무엇인가 최근 과열양상을 보이는 분양시장을 식히기 위해 국토교통부는관계기간, 해당지방자치단체와함께위 례신도시 등 인기지역 분양권 다운계약 등 불법거래 에대한집중단속에나서고있다. 다운계약서는 말 그대로 실제 거래된 금액보다 낮 은 금액으로 계약서를 작성하는 것이다. 매도인과 매 수인이 합의해 실제 거래가격이 아닌 허위의 거래가 격으로계약한계약서를뜻한다. 다운계약서이끊이지 않고 암암리에 성행하는 이유는 세금 절세 목적이 제 일 크다. 일반적으로 매도자는 양도세 절세효과가 있 고, 매수자는취득세를절세할수있다. 더불어취득세 절세보다는 양도세 절세효과가 더 크기 때문에 매도 인이요구하는경우가많다. 이 때문에 계약이 필요한 매수인이 마지못해 협조 하는 경우가 발생해 피해를 보게 되는 것이다. 예전에 는 불법에 대한 개념도 없어서 관행적으로 다운계약 을 했지만 현재는 엄연한 불법행위임을 많은 이들이 자각하고 있다. 무엇보다 적발 시 처벌이 무거워서 중 개사들도다운계약을꺼려해최근에는일반매매계약 에서다운계약을찾아보기가어려워졌다. 하지만 주택과 달리 분양권은 양도세 비과세가 되 지 않고 보유기간에 따른 양도세율도 주택(보유기간 이 1년 미만 40%, 1년 이상 일반세율, 1주택 2년 이상
보유시1주택양도세비과세)이적용보다높은분양권 (1년미만50%, 1-2년40%, 2년이상일반세율, 2년이 상 보유해도 1주택 양도세비과세 없음) 계약 시에는 아직도다운계약이빈번히발생하고있다. 업계약은 다운계약과 반대로 거래된 금액보다 더 높은 금액으로 계약서를 작성하는 것이다. 이는 주로 금융기관에서 주택담보대출을 보다 더 많이 받기 위 해주로이용된다. 최근주택담보대출이어려워지면서 나타나기 시작했으면 다운계약서보다 좀 더 발전된 형태라고볼수있다. 또한차후부동산을되팔때양도 차익을줄이는방법으로악용되기도한다. 업계약의경우취득가액이높아지니향후양도차익 이줄어들어양도세절세효과가있고주택담보대출을 더받을수도있어서매수인이주로요구하게된다. 양 도가액이 높아져도 양도세에 영향을 받지 않는 매수 인은협조를하는경우가많다. 다운계약과 업계약은 적발 시 세금폭탄 맞을 수 있 고 다운계약 이행을 거절해도 계약위반으로 볼 수 없 기 때문에 계약 시 주의가 필요하며 매수인과 매도인 모두다운계약은하지않는것이좋다. 다운계약이의심되면시장군수는사실여부를확인 하기위해거래당사자나중개업자에게계약서, 거래대 금지급을증명할수있는서면자료를요구할수있다. 만약 거래대금지급증명자료를 제출하지 않으면 2000 만원 이하의 과태료를 부과된다. 거래대금지급증명자 료 외의 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 자료를 제 출한자에게는500만원이하의과태료를부과한다. 또 부동산거래의 신고를 거짓으로 한 자에게는 해
당 토지 또는 건축물에 대한 취득세(취득세가 비과 세·면제·감경되는 경우에는 비과세·면제·감경 되지 아니하는 경우에 납부해야 할 취득세의 상당액 을 말함)의 3배(토지 또는 건축물을 취득할 수 있는 권 리의 경우에는 권리 취득가액의 100분의 5 이하에 상 당하는금액)의과태료를부과한다. 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 에 따라 다운계약이 인정되면 실거래가 신고위반으로 취득세의3배이하과태료뿐만아니라분양권이나입 주권은 취득가액의 5%에 상당하는 금액이 과태료가 부과될 수 있는 것이다. 아울러 국세청 세무조사 대상 이 될 수도 있으며 탈루한 취득세와 양도세를 비롯해 신고불성실 가산세(과소신고세액의 40%)와 납부불성 실가산세(1일0.03%/연10.95%)까지납부해야한다. 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 다운계약 적발 이되면양도세비과세혜택을못받을수있다. 공인중 개사는 취득세의 3배 이하의 과태료와 등록취소 또는 6개월업무정지라는중징계처분을받을수있다. 그리고 양도세 법정 신고기간 다음날부터 10년이 지나기전까지는탈루한양도세를매도자가추징당할 수 있다. 양도세 부과 제척기간이 10년이기 때문이다. 업계약역시적발시양도세, 취득세누락분에대한가 산세가적용된다. 중요한 것은 다운계약서나 업계약서가 둘 다 부동 산 거래를 통한 이득을 위해 이뤄지지만 이는 결국 부 동산 거래 시장의 건전성을 해하는 요소임을 분명히 알고, 권하지도받아들이지도말아야하겠다.
오은석 칼럼
경매 낙찰가에 근접하게 입찰가 써내는 3가지 노하우
▲북극성 대표(http://cafe.daum.net/PolarisAuction) ▲닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트 ▲중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원 ▲KBS, MBN, RTN 등 패널 ▲주요저서: 월급쟁이를 위한 부동산경매
오은석은‘나는 월세받는 직장인이 되기 로 했다’ 의 저자로서‘북극성주’ 라는 닉네 임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페‘북극성’ 을 통해 6만 명 이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하 며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제 적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그 를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수 로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있 다.
부동산경매 정보업계에 따르면 수도권 아파트 경 매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 지난달 94.1%를 기록하며 올들어 가장 높은 모습을 보이고 있다. 이처럼 수도권 아파트 경매 낙찰가율이 높은 이유 는 경매 물건수가 감소한데다, 추가 적인 시세 상승 을 기대하며 공격적인 가격으로 입찰하는 사람들이 늘어 났기 때문으로 보인다. 이렇게 높은 수준에서 낙찰가율이 결정되는 시기 에는 자신만의 입찰가 산정 기준이 필요하다. 그렇 지 않다면 시장 분위기에 따라 투자원칙이 흔들릴 뿐만 아니라, 실패한 투자로 끝날 가능성이 커지기 때문이다. 입찰가를 산정할 때는 주관적인 감이 아닌 객관적 인 근거로 산정해야 내 소중한 투자 원금을 지키고, 한발 앞서 수익을 기대해 볼 수 있다. 입찰가를 산정 할 때 고려해야 할 요소 들에는 어떤 것들이 있을까? 필자가 생각하기에 입찰가 산정은 객관적인 근거 를 중심으로 자신만의 경험을 통해 얻어진 감이 어 울려져야 한다고 본다. 즉 객관적인 근거만으로는 완벽하지 않다는 의미이다. 그 의미를 이해하기 쉽게 요리로 예를 들어 설명 해보도록 하겠다. 우리가 처음에 무를 자르는 것을 배울 때 음식의 종류에 따라 일정한 간격으로 자르 라고 이야기를 많이 듣게 된다. 그렇게 해야만 모습, 맛, 익힘 정도 등이 변함없이 유지되기 때문이다. 요리를 할 때 그 이유를 알고 일 정한 간격을 맞춰 자르는 것과 알지 못하고 감으로
만 대충대충 자르는 것은 분명 차이가 있다. 배운 대로 일정한 간격으로 자르려고 해도 마음과 달리 잘 되지 않는다. 몸에 배지 않았기 때문이다. 즉 몸에 익숙해질 때까지 계속해서 연습을 해야 원하는 모양을 만들 수 있다. 위의 비유를 통해‘객관적인 근거를 중심으로 자 신만의 경험을 통해 얻어진 감으로 입찰가를 산정한 다’ 는 말의 의미가 이해 될 것이라 생각한다. 필자가 초보 투자자들에게 주관적인 감보다 특히 나 객관적인 근거를 강조하는 이유는 객관적인 근거 를 찾기 위한 노력을 게을리 하고 주관적인 감만으 로 입찰가를 산정하려는 투자자들이 주변에 너무나 많기 때문이다. 필자는 기본이 없는 상태에서 고수 흉내를 내면 언젠가는 무너진다는 사실을 경매투자 초기 때 경험 을 통해 몸소 깨닫게 되었다. 운으로 한 두 번은 재테 크로 만족할 만한 수익을 얻을 수 있을지 몰라도 실 력이 없으면 언젠가는 크게 무너지게 된다. 기본기 를 갖춰 가면서 한걸음씩 차분히 내딛으라고 말씀드 리는 이유가 바로 이 때문이다. 입찰가 산정시 고려해야 할 요소들은 이미 지난 칼럼에서도 몇가지 언급 한 내용들이 있어 이번에는 일반적으로 투자자들이 쉽게 오해하고 있는 부분을 중점으로 하여 3가지를 요약하여 말씀 드리고자 한 다. 첫째, 입찰가 산정과 수익률 분석은 다르다. 입찰가 산정시 부대비용(도배, 장판, 수리비용, 명 도비용, 중개수수료, 법무비용, 미납관리비, 공실 이
자 등)을 조사하는 이유는 부대비용을 감안한 나만 의 수익률을 계산하고 본인이 기대하는 수익률을 기 준으로 입찰가를 조정하기 위함이다. 매매가격에서 부대비용을 제외한 가격을 입찰가로 산정하라는 의 미는 아니다. 다만 이제 시작하는 초보 투자자들은 경매재테크 경험이 없기 때문에 본인이 목표로 하는 수익률을 계산하기가 쉽지 않아 그 첫 번째 기준을 매매가에 서 부대비용을 제외한 금액을 입찰가로 하라고 말씀 드리고 있는 것이다. 즉 다시 말해 이러한 방법은 입 찰가를 산정하는데 필수 조건은 될 수 있을지언정 충분 조건은 되기에는 부족한 부분이 많다는 점을 말씀드리고 싶다. 둘째, 감정가 대비 낙찰가가 중요한 것이 아니라 매매가 대비 낙찰가가 중요하다. 입찰가 산정시 경매진행 물건지 지역에서 내가 입 찰할 물건과 유사한 물건의 낙찰가율을 확인하는 습 관은 매우 중요하다. 그런데 일반적으로 초보 투자 자들은 예를들어 인근 경매물건이 최근에 93%대에 서 낙찰이 되었으면 입찰 할 물건도 93~94%에 맞춰 입찰하고자 한다. 이는 잘못된 방법이다. 감정평가는 누가 평가했느 냐에 따라 저평가내지 고평가 될 수 있는데도 이를 간과하고 낙찰가율을 참고해 입찰가를 결정한다면 정교한 입찰가 산정이라고 말할 수 없다. 실제 주변 투자자 중 한 분도 최근 인근 낙찰가율 을 감안해 입찰을 했는데 2등과 입찰가격 차이가 낙 찰가격과 5%이상 차이가 발생했었다. 그 원인을 찾
던 중 인근 낙찰된 물건이 매매가 대비 저평가 되어 낙찰가율이 올라간 사실을 뒤늦게 깨닫고 후회하는 모습을 본적이 있다. 2등과의 갭을 충분히 줄일 수 있었는데도 불구하고 제대로 알아보지 않고 스스로 함정에 빠진 결과가 된 셈이다. 인근 물건을 참고할 때는 감정가 대비 낙찰가가 아닌‘매매가 대비 낙찰가’ 를 확인 후 그 지역의 경 매법원의 분위기를 파악해야 한다. 셋째, 다른 사람들이 입찰가 산정을 할 때 무엇을 고려하는지 눈여겨 보자. 치열한 경쟁 속에서 1등만이 살아남는 경매의 특 성상 경쟁자들이 입찰가를 산정할 때 무엇을 기준으 로 입찰가를 산정하고, 어떤 것들에 우선순위를 두 고 있는지 체크한다면 입찰가를 산정 할 때 많은 도 움이 될 것이다. 1등과 10등의 차이는 크지만, 1등과 2등의 차이는 종이 한 장 차이라는 사실을 명심해야 한다. 입찰가 산정을 위해서 먼저 그 물건의 수익률을 분석해 내가 원하는 임대수익 또는 매도차익을 실현 할 수 있을지, 만약 원하는 수익률이 나지 않을 경우 나는 얼마정도의 수익률을 포기할 수 있을지 여부를 결정해야 하며, 그 수익률 범위 내에서 최근 낙찰된 물건을‘매매가 대비 낙찰가’ 기준으로 분석하여 현 재의 경매법원 분위기를 감안한 최적의 입찰가를 산 정한다면 본인이 만족하면서 2등과의 갭을 줄일 수 있는 최상의 입찰가를 낼 수 있을 것이다. 패찰을 두려워하지 않고 즐기기 시작할 때 비로소 수익성 있는 최상의 입찰가를 적어낼 수 있다.
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2016년 8월호
｜전면광고