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8.25 가계부채 정책
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[기획특집] 내년 전국도입 앞둔‘부동산전자계약’문제없나?
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2017 亞太부동산대회 한국 유치의 주역 지태용 FIABCI 한국대표부 회장
“부동산시장 위축하는‘주택시장’규제 대책” 택지 공급 억제·분양심사 강화 개인 중도금대출보증 4건→2건 집단대출 분할상환 대상 포함 정부가 가계부채 증가를 막기 위해 부동산 거래관리에 직접 나섰다. 논란의 대상이 됐던 전매제한이 제외되며 부동산 업계는 안도의 한숨을 내쉬고 있지만 이번 방안이 주택시 장에 미칠 파급효과에 대한 의견은 분분하다. 8월 25일 정부서울청사 별관에서 열린 ‘가계부채 관리 방안’ 합동 브리핑에서 이찬우 기획재정부 차관보가 밝힌 대책의 핵심은 주택공급 규제다. 주택공급을 줄여 가계부 채의 증가 속도를 늦추겠다는 것이다. 금융 규제로는 가계부채 증가세를 잡지 못 한다고 판단되자 아예 주택 공급물량을 조절하는 쪽으로 정책방향을 선회한 것으로 풀이된다. 이찬우 차관보는 “금융대책만으로는 해결하기 어려운 가계부채 문제를 주택시장 측면에서도 균형 있게 접근함으 로써 근 본 적인 대 응 방 안 을 마 련 했 다” 며 “선분양제도라는 특성을 고려해 그동안 상환능력심사 규제를 받아오 지 않은 집단대출 관리 강화를 위한 다양한 조치를 포함했다”고 강조했다.
◆가계부채 1257조 사상 최대 주택담보대출을 중심으로 가계부채가 급증세를 보이자 정부는 올 5월부터 전국 시중은행의 주택담보대출 심사를 강화했다. 그러나 여신심사 가이드라인 적용 대상에서 제외된 아파트 중도금 대출(집단대출)이 폭발적으로 증가하면서 주택담보대출 증가 세는 수그러들지 않았다. 올 6월 말 현재 가계부채는 1257조3000 억원으로 작년 말보다 54조2000억원 증가한 사상 최고치다. 상반기 주택담보대출 증가액 23조6000억원 중 집단대출(11조6000억원)이 차지하는 비중은 49.2%에 달했다. 작년 말 비중은 12.4%였다. 아파트 분양시장이 호조를 보이며 신규 분양물량이 쏟아지자 집단대 출이 급증한 것이다. 지난해 아파트 공급 물량은 51만6000 가구로 사상 최대였다. 올해도 상반기 20만 6000호 등 연간 45만 가구가 공급될 것으로
이찬우 기획재정부 차관보가 8월 25일 정부서울청사 별관에서 가계 현황 및 관리방향과 관련하여 관계부처와 합동으로 브리핑을 하고 있다.
예상된다. 따라서 집단대출은 누적 분양 물량에 따라 더욱 늘어날 전망이다.
◆과잉 주택공급 우선 차단 정부는 주택 과잉공급을 우선 차단키로 했다. 주택공급을 적정 수준으로 맞추기 위해 택지매입부터 인·허가, 착공/분양, 준공/ 입주에 이르는 전 과정에서 대응책을 마련한 것이 특징이다. 먼저 토지주택공사(LH)가 분양시장 영향 이 큰 수도권·분양주택용지를 중심으로 내년 공공택지 공급물량을 감축하고, 주택도시 보증공사(HUG)가 제공하는 프로젝트 파이 낸싱(PF) 대출보증 심사와 요건을 강화키로 했다. 밀어내기식 과잉 주택공급을 막기 위해 분양보증 예비심사 제도도 도입된다. 금융 권도 PF 대출에 대한 사업성 평가와 리스크 관리를 강화하고, 금융감독원은 실태조사를 해 이를 관리 감독하기로 했다. 이를 통해 택지 매입단계에서 공급 속도를 조절한다는 방침이다. 인허가 단계에서도 국토부와 지방자치단체 간 주택정책협의회를 열어 인허가 속도 조절에 나서기로 했다. 분양단계에서는 미분 양 관리지역을 현행 20곳에서 확대하고, HUG의 분양보증 심사를 강화하는 방안을 추진키로 했다.
◆투기목적 집단대출 규제강화 사실상 이번 가계부채 정책의 주요 표적은
아파트 집단대출이다. 가계부채를 늘리는 주요 원인일 뿐 아니라 부동산 거품을 일으키 는 요인으로 판단, 규제강화에 나선 것이다. 기존에는 주택금융공사와 HUG의 중도금 보증을 각각 2건씩, 1인당 총 4건의 보증을 받을 수 있었는데 이를 총합 2건으로 제한키로 했다. 실수요가 아닌 무분별한 분양권 투자를 막기 위한 조처다. 집단대출 보증율도 보증기관 100% 보증에서 90% 부분 보증으로 축소해 은행의 책임성을 높였다. 그동안 느슨했던 은행의 집단대출 차주 소득자료 확보 노력도 강화 하도록 금융당국이 지도했다. 입주 시 중도금 대출에서 전환되는 잔금대출의 대체를 위해 주택금융공사가 새 대출상품을 내놓는다. 금 융당 국은 이런 대책에도 집단대출 증가세가 꺾이지 않을 경우 집단대출 역시 분할상환 원칙이 적용되는 여신심사 가이드라인 대상에 포함하 는 방안을 검토한다는 방침이다.
◆ ‘논란중심’전매제한은 제외 주택담보대출 이외 가계대출에 대한 관리 도 강화된다. 전세대출은 분할상환 방식이 없지만 대출 기간에 원금의 10% 이상 상환할 것을 약정하는 경우 보증기관의 전세보증 료율을 인하하는 상품을 내놓는다. 최근 급증하는 상호금융권 비주택 담보 대출은 담보인정한도 기준을 현행 50∼80% 에서 40∼70%로 강화하고, 가산항목 및 수 준을 축소하기로 했다. 담보인정 한도가 최대
15%포인트 줄어드는 효과를 내 무리한 대출이 어려워진다는 게 금융당국의 설명 <관련 칼럼 3면> 이다. 한계·취약차주 관리도 강화한다. 원스톱· 맞춤형 서민금융 서비스를 위한 통합지원 센터를 작년 말 기준 4곳에서 내년에는 33곳까지 늘린다는 방침이다. 다만 이번에 관심이 높았던 분양권 전매 제한이 대책에 포함되지는 않았다. 새로 분양된 아파트를 샀다면 일정 기간 매매를 금지하는 분양권 전매제한은 부동산 자금을 묶어두는 것으로 강력한 규제 수단 중 하나 로 꼽힌다. 금융당국은 전매제한 강화를 요청했지만, 주택·건설 경기 위축을 우려하는 국토부의 반대로 대책에 포함되지 않은 것으로 알려졌다.
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“국제 부동산 전문가들의 경험과 혜안을 공유하는 축제의 장을 만들겠다” [인포그래픽] 한 눈에 살펴보는‘부동산 서비스산업 육성방안’
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내년 예산 400조… 행복주택 4만8천호 공급
◆부동산시장 위축, 해결과제 정부의 가계부채 관 리방 안 에 대해 부동산업계에서는 시장위축을 염려하는 목소리가 높다. 익명을 요구한 부동산학 박사 김 모씨는 “정부가 집단대출 및 대출 상환능력 심사 강화 등의 내용을 담긴 ‘가계부채 관리대책’을 발표함에 따라 일정 기간 투자수요가 줄고, 달아오른 분양시장이 열기가 둔화될 가능성 이 있다”며 “이번 가계부채 대책은 좋은 말로 포장한 ‘주택가격 방어대책’으로 보인다”고 지적했다. 최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “이번 대책 중 일관적인 대출심사 강화는 수정해야 한다. 무주택실수요자들도 영향을 받기 때문이다. 오히려 돈 있는 사람들은 대출에 영향을 받지 않기 때문에 대책 방향이 어긋날 수도 있다”고 조언했다. 반면 전문가들은 부동산시장을 지나치게 위축시키지 않는 선에서 가계부채 대책이 시행되는 것이 바람직하다고 진단을 내놨다. 고성수 건국대 교수는 “리스크 관리 차원에 서 집단대출의 출발점이 되는 분양보증 심사를 엄격히 시행하는 것은 바람직하지만, 부동산시장의 움직임을 크게 위축시키지는 않는 방향으로 규제가 유연하게 작동해야 한다”며 “일부 지역 부동산은 과열되는 경향이 있지만 전반적으로 주택가격이 가파르게 상승하고 있지는 않은 상황”이라고 안종호 기자 말했다.
그래픽=기획재정부
내년도 예산안이 올해보다 3.7% 증가한 400조7000억 원으로 결정됐다. 보건·복지· 노동 예산이 130조원으로 최대 규모이며, 문화·체육·관광 예산은 6.9% 증가한 7조 1000억 원으로 최대 증가율을 기록했다. 이 중 국토교통부의 내년 예산은 40조9000 억원으로 올해 41조2000억보다 3000억원 (0.7%) 줄었다. 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 8월 30일 “내년 예산안은 중장기 재정 건전성을 훼손하지 않는 범위에서 최대한 확장적으로 편성했다”며 “일자리 창출과 경제활력 회복에 중점을 뒀다”고 말했다. 내년 예산안의 최우선 투자 중점은 ‘일자리 창출’이다. 일자리 투자는 다른 12대 분야보다 높은 수준인 전년대비 10.7% 확대하고 그 중에서도 청년일자리 예산을 전년대비 15% 수준으로 대폭 증액했다. 더불어 미래성장 동력 창출 분야에도 비중있게 예산이 투자된다. 향후 3년간 총 3조 1000억원, 국비 1조7000억원을 투자해 스마트관광 등 27개 지역전략산업도 육성 한다. 신혼부부·청년 맞춤형 행복주택은 공급
규모를 현재 3만8000가구에서 4만8000 가구로 확대하고 매입임대아파트도 2000 가구 지원한다. 이들에 대한 주택구입 자금(디딤돌대출) 금리를 0.2%포인트 인하하고, 신혼부부· 다자녀가구에 대해 전세자금 우대금리(다 자녀 0.5%포인트, 신혼부부 0.2%포인트)도 제공한다. 유일호 경제부총리는 정부가 지난달 25일 발표한 가계부채 대책과 관련 부동산 가격 상승을 가져오는 것 아니냐는 질문에는 “공급제한이 장기적으로 집값에 영향을 미칠 수는 있지만, 이 정도 공급제한은 지자체가 분양을 마구 허가해 생긴 주식담 보대출의 급증세를 막기 위한 것”이라고 설명했다. 이어 “최근 가계부채가 급증한 것은 분양시장의 문제라서 이에 대한 대책 을 한 것”이라며 “주택가격이 급등하면 그에 상응하는 장기적인 대책이 있을 것”이라고 덧붙였다. 분양권 전매 제한 도입 여부에 대해서는 “상당한 급등세가 있어야 하지만 급등세로 가진 않을 것으로 판단한다”며 “국토부가 모니터링 하고 있다”고 말했다.
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한국부동산신문
종 합
2016년 9월호
순환도로 주변 부동산시장‘活活’
8월부터 달라지는 부동산 정책
소득 5000만원 이하 가구, 年2.5% 월세 대출
청약경쟁률 치솟아…웃돈 붙어 거래되기도
월세 세액공제 12%로↑…부동산전자계약 확대 편리한 교통여건을 보유한 외관순환도로 주변 부동산시장이 활기를 띠고 있어 주 목받고 있다. 주요 도심을 잇는 순환도로 인근 아파트 청약 경 쟁 률 이 치솟고 , 분양권에 웃돈까지 얹어 거래될 정도로 인기를 얻고 있다. 순환도로는 그 이름처럼, 중심도시 주변을 원형으로 순환할 수 있게 조성됐기 때문에 산업단지나 유통단지 등을 연결, 인구 유입이 많은 것이 특징이다. 특히 자동차전용도로로 이용되는 경우가 많아 교통 혼잡이 적고, 이용 빈도가 높아 부동산 입지 조건에서도 좋은 점수를 받는다. 이러한 장점 덕분에 순환도로에 인접한 단지들은 가격상승효과를 톡톡히 보고 있다. 서울 외곽순환도로 판교IC와 인접해 있는 판교원마을 ‘현대힐스테이트 11단지’ 전용 101㎡의 현재(2016년 7월 기준) 시세는 8억5000만원으로 1년 전인 지난해 7월(8억 3500만원)에 비해 1500만원 올랐다. 반면 같은 판교원 마을에 있지만 서울 외곽순환 도로와 다소 이격된 ‘휴먼시아 1단지’ 전용 101㎡는 동기간 오히려 1500 만원(8억2500 만원→8억1000만원) 하락해 대조를 이뤘다. 때문에 지역 요지를 연결하는 순환도 로의 개통은 집값을 밀어 올리는 호재가 되기도 한다. 부산 외곽순환고속도로의 개통시기가 가까워오면서 부산 기장군 정관읍 아파트 가격도 가파르게 오르고 있다. 정관읍은 부산외곽순환고속도로 철마IC와 기장JCT(부산~울산고속도로 분기점)가 모두 가까워 직접적인 수혜가 예상된다. KB국민은행 부동산시세에 따르면 이 지역의 아파트들은 지난해 1분기(3.3㎡당 729만원)보다 13.1% 올라 현재 3.3㎡당
825만원의 시세를 형성하고 있다. 같은 기간 동안 부산 전체 아파트의 평균 가격상승 률인 10.5%보다 2.6%p 가량 더 올랐다. 또, 대구 외곽순환고속도로(2020년 개통예정)와 가까운 대구 동구 각산동의 아파트 가격도 일년 새 무려 12.9% 올라 3.3㎡당 808만원 선으로 매물이 나오고 있다. 같은 기간 동안 대구시 전체 아파트 가격 상승률은 6.6%수준에 불과했다. 순환도로 주변 아파트들은 매매시장뿐만 아니라 분양시장에서도 강세를 보이고 있다. 대전남부순환고속도로 인근 관저지구에서 지난해 11월 분양한 ‘관저 더샵’은 712가구 모집에 2만907명이 몰리며 29.36대 1의 경쟁률을 기록했다. 현재 이 아파트의 분양권은 1000만원에 서 2000만원 가량 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 또, 지난해 12월 충북 청주시 2순환 로와 인접한 방서지구에서 분양된 ‘청주 자이’도 평균 20.42대 1의 경쟁률로 1순 위에서 일찌감치 청약접수를 마무리했으며 이 단지 전용 59㎡는 300~500만원의 프리 미엄이 형성돼 있다. 한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “순환도로는 도시 내외부의 원활한 이동을 위해 계획설계 되는 만큼 지속적인 가치 상승을 기대할 수 있다”며 “내 집 마련에 관심이 있는 수요자들은 순환도로 인근 부동산을 눈여겨볼 만하다”고 말했다.
▲순환도로 인근 분양시장도‘강세’ 이처럼 순환도로 주변 아파트의 선호 도가 높아지자 전국 주요도시 순환도로 인근 분양 물량에 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 충북 청주시 외곽 주요지를 통과하는
도심을 잇는 순환도로 주변 부동산시장이 활기를 띄며 주목받고 있다.
2순환로 인근 청주 테크노폴리스에서는 우미건설이 ‘청주 테크노폴리스 우미린’을 분양 중이다. 이 단지는 지하 1층~지상 최고 27층 13개동, 총 1020세대 대단지로 전용 84㎡ 단일면적의 6개 주택형으로 구성된다. 총 1020가구 전체가 전용면적 84㎡로 조성되며 A형부터 E형까지 5개 타입으로 세분화된다. 이 단지는 청주테크노폴리스는 물론 단지 남쪽으로 LG, SK 등 대기업 공장이 다수 입점해 있는 청주 일반산단 출퇴근도 용이한 직주근접 아파트 로 주목받고 있다. 중흥건설이 광주 효천1지구에 짓는 ‘효천 1지구 중흥S클래스’는 11월에 분양될 예정으로, 광주 제2순환도로 효덕교차로와 송암TG가 인근에 위치해 있다. 또 1번국도 송암IC를 통해 광주도심과 광주·전남 혁신 도시로 이동 가능하다. 이 단지는 광주광 역시 남구 임암동 B-1블록·B-3블록 두 개 단지로 공급돼 총 1527가구의 대단지를
정부,‘집값 담합’현황파악 나서 국토교통부는 최근 논란이 되고 있는 일 부 지역의 ‘집값 담합’과 관련해 현황 파악에 나섰다. 국토부 관계자는 “과거에도 집값 담합이 사회적으로 문제가 된 적이 있었다”며 “담 합이 주택시장 거래 질서를 교란할 수 있다 는 점에서 현황 파악에 나설 예정” 이라고 말했다. 이어 “그동안 집값 담합의 경우 정보의 비대칭성을 통해 이뤄졌다”며 “지금은 실거래가 정보가 어느 정도 축적돼 담합을 의도해도 효과를 내기 쉽지 않을 것으로 보인다”고 덧붙였다. 최근 서울 강북·위례 등 일부 지역 아파트 입주민들이 온라인 커뮤니티 등을 통해 전세가격·매매가격을 담합한 사실이 알려져
논란이 일었다. 이들은 가격 하락을 막고자 하한선을 정해 거래를 진행했다. 특히 일부에서는 일정 금액보다 낮은 값으로 집을 매도할 의향을 보인 집주인과 공인 중개업소에 항의해, 압력을 행사하기도 했다. 집값 담합은 2006·2012년에도 문제가 됐다. 수도권 집값이 폭등했던 2006년에는 아파트 부녀회들이 주변 단지와 비교해 ‘얼마 이하에는 팔지 말자’며 선동했다. 이들은 단지 게시판·엘리베이터 등에 급매를 자제하자는 가이드라인을 제시하고 급매물을 내놓은 입주자 를 만나 매물 을 거둬들이도록 종용했다. 2012년에는 집값이 많이 내린 수도권
아파트 단지를 중심으로 이런 현상이 두 드러졌다. 이들 역시 ‘일정 가격 이하에 물 건을 내놓지 말자’라는 내용의 게시물을 단지 내 부착했다. 아파트 값이 급락했다는 사실이 알려지지 않도록 인근 상가의 공인 중개업소를 압박하기도 했다. 2006년 집값 담합이 문제가 됐을 때 국토부(당시 건설교통부)는 집값담합신 고센터를 설치 운영했다. 이 센터는 2006~ 2007년 운영됐으며 집값담합 단지 160여 곳을 적발, 공개했다. 국토부는 집값 담합 아파트에 대해 8주 동안 실거래가를 공개하고 시세정보 제공을 중단했다. 2008년에도 국토부(국토해양부)는
형성할 예정이다. 두산건설은 8월 서울 송파구 오금동에서 ‘송파 두산위브’를 분양했다. 이 단지는 지하 2층~지상 28층, 2개동이며, 전용면적 59~ 84㎡로 구성된 총 269가구 규모다. 단지 인근에 서울외곽순환고속도로가 위치해 있어, 이를 통해 강남까지 10분이면 진입할 수 있으며 중부-경부고속도로도 편리하게 이용할 수 있다. 또한 지하철 5호선 개롱 역도 도보로 이용할 수 있다. 현대건설은 경기도 의정부시 가능동 50번지 일대에 ‘힐스테이트 녹양역’을 분양중이다. 단지는 지하 2층~최고 29층, 7개동, 전용 59~84㎡, 총 758가구로 구성되며 이 중 일반분양은 169가구다. 단지는 지하철 1호선 녹양역, 가능역을 모두 도보로 이용할 수 있는 더블역세권 아파 트이며, 외곽순환도 로, 동부 간선도 로 등으로 수도권 및 타 지역과 높은 접근성을 강용중 기자 갖췄다.
집값담합 합동단속반을 가동하고 (집값 담합)신고센터를 운용했다. 전문가들은 실거래가 신고 모니터링이 중요하다고 조언한다. 조명래 단국대학교 교수는 “집값 담합이 주택의 공정 가격 형성을 막을 수 있다는 점에서 지자체 권한 의 실태조사가 가능할 것으로 보인다”며 “정부가 실거래가 신고 모니터링 시스템을 보다 견고히 운용해 이 같은 집값 담합을 최소화해야 할 것”이라고 강조했다. 하지만 집값 담합을 공정거래 위반으로 처벌하기는 어려울 것으로 보인다. 공정 거래위원회 관계자는 “과거 집값을 담합한 아파트 부녀회와 공인중개업소 등에 대해 현장조사를 실시했다”면서도 “현행법상 가격담합에 대한 시정조치는 사업자에게만 적용돼 부녀회 등에 직접 징계조치를 내리기 김영미 기자 어렵다”고 설명했다.
부동산풍수 스토리텔링
부동산의 기초 풍수지리 입문하기
장원기 안양대 교수 <풍수지리연합회 학술분과 위원장> 아파트의 정의를 건축법에서는 ‘주 택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주 택’을 말한다. 그리고 4개 층 이하인 주 택을 연립주택 다세대주택이라 칭한다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 일반주거 지역의 2종은 ‘중층주택 중심 15층 이하’로 표시하고 있다. 부동산에서 층수의 기원을 살펴보자. 풍수지리에서 1층은 정택(靜宅)이라 한다. 그리고 2층에서 5층까지를 동택(動宅), 6층에서 10층까지를 변택(變宅), 11층에서 15층까지를 화택(化宅)이라 정의한다. 주역에서도 1에서 5까지를 생수(生數)라 하고, 6은 5에서 1을 더해 만들어진 숫자 이므로 성수(成數)라 부른다. 그래서 5라는 숫자는 중앙을 뜻하며 토(土)이고 그 위에 건물 하나(1)를 지어서 6이라는 숫자가 탄생한다. 그러므로 6이란 숫자는 땅과 건물이 어우러진 부동산의 숫자가 된다.
현재 새롭게 대두되는 융복합산업 (融複合産業)을 우리는 6차산업이라 말한 다. 즉 1차산업인 사과농장에서, 2차산업인 사과 따는 체험을 더해, 3차 산업인 고객들 이 사가지고 가는 것을 우리는 융복합산업 이라 부른다. 즉 1 곱하기 2 곱하기 3 곱하 기를 하면 6이 된다. 그리고 1 더하기 2 더하 기 3은 6이 된다. 즉 1차산업 2차산업 3차 산업을 곱하거나 더해도 6이 되므로 6차 산업이라 부른다. 이러한 융복합산업의 해설과 부동산의 해설에 필요한 도구가 스토리텔링(Story telling)이다. 부동산은 움직이지 않는 땅과 건물을 의미한다. 현금은 움직이므로 유동자산이 된다. 따라서 움직이지 않는 부동산을 융복합과 스토리텔링을 통해 동산으로 만들어야 이익이 창출되는 것이다. 부동산 에 대한 스토리를 만들어 고객에게 설명한 다면 훨씬 더 설득력이 있고 중개에서 좋은 효과를 보일 것이다. 이것이 부동산 풍수 스토리텔링이다. 그렇다고 말하는 행위 모두가 스토리 텔링이 되는 것은 아니다. 한미라(2014)는 스토리텔링이 성립하기 위해서는 가장 중요한 이야기(Story)가 있어야 하며, 그 이야기를 전달하는 상황과 목적, 그리고 대상에 따라 적합한 방식으로 스토리를 만들어 전달해야 한다고 한다.
유네스코 세계 문화유산에 등록된 경복궁, 조선왕릉, 사찰 등은 모두 움직일 수 없는 부동산의 토지 위에 조성했다. 그리고 이러한 건물을 조성하기 위해서는 정확한 이론과 규칙에 의해 조성했다. 한양은 경복궁을 중심으로 좌측 낙산에 종묘가 있다. 그리고 숭례문을 들어서면 제일 먼저 1칸으로 된 근정전, 그리고 그 뒤에 3칸의 사정전, 그리고 그 뒤에 5칸의 강녕전과 교태전이 위치해 있다. 즉 입구부터 홀수로 배치했다. 이것은 주례(周禮)의 동관고공기 (冬官 考工記)와 양택풍수(陽宅風水)의 이론에 근거했다. 또한 여주에 있는 세 종대왕릉은 음택풍수 (陰宅風水)의 이론에 근거해 조선의 풍수사들이 터를 잡고 왕릉을 완성 했다. 경복궁과 조선왕릉을 설명하기 위 해서는 풍수 이론을 알아야 정확한 설명 이 가능하다. 오늘날에도 전원주택이나 공장 부지를 선택하고 건물을 만드는데 있어 서도 풍수지리를 이용해 만든다. 그러므로 이렇게 조성된 대지나 건물을 중개하는데 있어서 풍수지리를 이용해 고객에게 설명한다면 설득력이 있을 것이다. 풍수지리적(風水地理的) 요소를 가미해 스토리(Story)를 만들어 전달(Telling)하는
커뮤니케이션 수단으로 부동산의 가치를 증대시키는 수단이라 할 수 있다. 홍창의(2016)는 현대 부동산 풍수는 풍수지리 요소뿐만 아니라 부동산의 가치상승과 안락감 쾌적감으로 현대의 웰빙(Welling being)이 되며, 이는 투자 요인과 지가상승 포함하고 있다는 의미 에서 부동산풍수의 가치상승 효과를 강 조 했다. 따라서 부동산풍수는 ‘가치상승의 경제학’이라 할 수 있다. 종래의 고전풍수를 ‘지리학’이라 한다면, 현대풍수는 ‘경제 학’이다. 그러므로 고전풍수 이론의 현대적 활용이 ‘부동산풍수’의 지향점이다. 이를 종합하면 부동산풍수 스토리텔링 은 다음과 같이 5개의 영역으로 설명 할 수 있다. 첫째, 편리성(교통, 학군, 편의시설), 둘째, 쾌적성(자연환경, 주택환경, 주거환경), 셋째, 수익성(투자가치, 수익률), 넷째, 비 용성 (가격), 다섯째, 내부 공간(구조, 배치), 여섯째, 흥미성(Fun, 해설, 이해용이성)이다. 이를 부동산풍수 컨설팅 요소로 활용 해야 한다. 이를 위해 그리고 양택 풍수지 리의 요소인 용(龍), 혈(穴), 사(砂), 수(水), 도로(道路), 향(向), 국(局), 비보(裨補)의 8가지 요소를 가지고 스토리(Story)를 만들어 중개(Telling)해야 한다. 국내 최초 ‘부동산풍수 스토리텔링’ 연재를 시작한다.
8월부터 서울에서 주택매매 혹은 임 대차 계약을 체결할 때 전자계약이 가능해졌다. 전자계약을 이용하면 대출 금리 우대나 등기수수료를 할인혜택도 있다. 또 부부합산 연소득 5000만원 이하 가정도 연 2.5%의 월세대출을 받을 수 있다. 국토교통부는 현재 서울 서초구에서 시범사업을 실시하고 있는 부동산 전 자계약시스템 서비스를 이달 말까지 서울 전역으로 확대한다고 밝혔다. 지난달 말부터는 서울 시내 어느 곳 에 서든 집을 사거나 임대차 계약을 체 결할 때 종이문서계약과 전자계약 둘 중 하나를 <관련기사 4면> 선택할 수 있게 된다. 부동산 전자 계약시스템은 공인인증 서·전자서명 등을 통해 온라인 등으로 주택 매매· 임대차 계약을 체결하는 것으 로 무자격자 등의 불법중개행위를 차단할 수 있다. 계약 체결에 종이서류나 인감이 필요 없고 시간과 공간 제약도 없다. 실거래 신고도 자동으로 이뤄져 미신고 과태료 부담도 덜 수 있다. 주택임대차 확정일자로 무료로 자동 부여돼 주민센터를 따로 방문하지 않아도 된다. 비용절감 효과도 있다. 최근 전자계약 업체 3곳은 이용자들에게 대출금리를 우대해준다. KB국민은행은 전자계약서를 첨부해 주택자금대출을 신청한 고객에게 최대 연 0.2%p(포인트)의 금리를 인하해준다. 1년 거치, 19년 분할상환으로 1억7000 만원의 잔금 대출을 받는다고 가정할 때 이자절감 효과가 417만원에 달한다. 신 한카드도 5000만원(36개월) 범위 내에서 대출금리를 최대 30%까지 깎아준다. 법무법인 등 4곳은 등기수수료를 할
인해준다. 10억원 짜리 주택 소유권이전 등기수수료가 76만원 수준인데 전자 등기를 신청하면 53만원만 내면 돼 23만 원의 절약 효과가 있다. 국토부는 전자계약이 보편화되면 종이계약서 유통비 등 연간 3300억여 원을 절감할 수 있을 것으로 보고 서비스 참여 업체를 늘리는 한편 내년에 전국 으로 시스템을 확대 시행할 방침이다. 국토부는 또 이달부터 부부합산 연소득 5000만원 이하 가정에도 연 2.5% 월세 대출을 지원한다. 기존에는 취업 준비생, 근로장려금수 급자, 사회초년생 등에 한해서만 연 1.5% 금리의 월세 대출을 지원해줬다. 연 1.5% 월세 대출 대상자에는 서민층 자녀 부양을 위해 지급되는 자녀장려금 수급자도 이번에 새롭게 포함된다. 대출금은 월세 한도 내에서 월 최대 30만원씩 2년간 총 720만원이다. 임대인 통장으로 직접 지급되면 최대 360만원의 연 단위 대출도 가능하다. 만약 1년에 360만원을 대출 받았다면 금리 연 1.5% 적용 시 총 이자는 연간 5만4000원이다. 연 2.5%는 매월 7500원, 1년에 총 9만 원의 이자를 내면 된다. 주택 형태의 제한은 없으나 임차보 증금 1억원 이하, 월세 60만원 이하여야 한다. 대출 기간은 4회 연장해 최장 10년까지 가능하다. 중도상환수수료 없이 언제든지 자유 롭게 상환할 수 있다. 우리은행뿐 아니라 신한, 국민, 하나, 기업, 농협에서도 거래할 수 있다.
부동산 법률상식
상가임차인의 임차권 보장기간 Q. 상가를 임차한 등)를 들어 갱신요구에 경우 무조건 임차 기간 대한 갱신거절을 할 수 5년이 보장되는가? 있는데, 임대인이 임대 건물의 공유자의 지위 A . 아니다. 상임법 에 있을 경우에는 갱신 제10조 제1항과 제2항 거절을 공유자 1인이 을 해석 하면, 임차인은 할 수 있을까? 임대차계약 종료일로 부터 역산해서 6개월부 A. 공유물의 임대행위 터 1월 사이에 임대인에 및 임대차계약 해지행 이승주 게 갱신요구를 할 수 있 위는 공유물의 관리행 부동산전문변호사/칼럼리스트 되, 이러한 임차인의 갱 위 에 해당하므로, 공유 신요구권은 5년의 한도 자의 지분의 과반수로 내에서만 행사할 수 있도록 규정하고 결정해 야 한다(민법 제265조 본문). 있기 때문이다. 따라서, 임차인은 주기 따라서, 임대인이 임대 건물의 공유 적으로 법정기간을 준수하면서 갱신 자들인 경 우에는 공유자 1인의 지 분이 요구권을 행사해야 하며, 이 경우에도 과반수가 아닌 경우 라면, 1인의 갱신거 임대인은 법정사유 등을 들어 갱신요 절로 상임 법상의 임대인의 갱신거절로 구를 거절할 수 있다. 인정받기 어렵다. 이와 관련해 대법원도, 상임법상 Q. 그렇다면, 5년이 된 임차인은 그 임대인의 갱신거절통지도 실질적으로 이상의 임차기간이 보장될 수는 없 임대차계약 해지와 같이 공유물의 을까? 임대차 를 종료시키는 행위라서 공유물 의 관리 행위에 해당하고, 결국 공유자의 A. 우선 장기간의 임차기간을 약정한 지분의 과반수로 결정해야 한다는 입장 경우에는 약정을 따르면 될 것이다. 그리 을 밝힌 사실이 있다(대법원 2010다3790 고, 상임법 제10조 제4항은 임대인이 5 판결). 계약종료일로부터 역산해서 6개월부터 1개월 사이에 임차인에게 갱신거절 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 5년이 경과한 경우라도 1년의 기간이 연장될 수 있음 규정하고 있다. 이를 묵시의 갱신(법정갱신)이라고 하 는데, 묵시의 갱신은 그 요건만 갖춘다면 햇수에 관계없이 인정된다고 해석된다. 이와 관련해 대법원도 임차인의 갱신 요구권에 관해 전체 임대차기간을 5년 으로 제한하는 동법 제10조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정 갱신에 대하여는 적용되지 않는다고 판시한 사실이 있다(대법원 2009다 64307 판결). Q.임차인의 갱신요구에 대해 임대 인은 법정사유(예> 차임 3기 연체 사실
한국부동산신문
종 합
2016년 9월호
정부, 공동주택관리 지원 직접 나선다 관한 사항, 관리비․사용료 및 장충금 징수․ 사용에 관한 사항, 층간소음 및 리모델링에 관한 사항 등 공동주택 관리와 관련된 분쟁 을 담당하게 된다. 아울러 국토부는 한국토지주택공사와의 긴밀한 협조체계를 구축하고, 공동주택 관리에 대해 전문성이 많은 주택관리공단과 관리비․입찰분야 등에 풍부한 경험을 가진 한 국감정원과 협업해 시너지 효과 를 극대화할 계획이다. 한편 국토부 관계자는 “공동주택 관리와 관련된 민원 발생의 사전 예방에 주력함은 물론 분쟁조정 신청은 신속하고 공정하게 처리하겠다”며 “불필요한 사회경제적 비용을 대폭 줄고, 투명하고 올바른 공동주택 관리 문화가 정착하는 데 기여할 것으로 기대된 다”고 말했다. 한편, 중앙분쟁조정위원회의 조정을 받으려면 홈페이지(namc.molit.go.kr)를 통해 신청하면 된다. 문의는 전화(☎ 031-7383300)로도 가능하다. 중앙공동주택관리지원 센터의 상담·지원도 전화(☎ 1600-7004)로 이범석 기자 이뤄진다.
공동주택관리지원센터·분쟁조정위원회 30일 개소 아파트 분쟁조정 지원 … 투명성·효율성 강화키로 ‘중앙 공동주택관리지원센터’ 와 ‘중앙 분쟁조정위원회 사무국’이 공식 개소하고 본격적인 활동에 나섰다. 공동주택의 원활한 관리를 지원하기 위해 정부가 직접 나서 전문적이고 체계적인 지원 및 분쟁조정에 나선 것이다. 이에따라 국토교통부는 지난달 30일 한국토지주택공사(LH) 경기지역본부에 설치된 ‘중앙 공동주택관리지원센터’와 ‘중앙분쟁조정위원회 사무국’ 개소식을 가졌다. 현재 국민 70%가 거주하고 있는 것으로 집계된 공동주택에서는 관리비·사용료, 입주자대표회의 구성·운영 등과 관련된 민원과 분쟁이 끊이지 않고 발생하는 실 정이다. 또 전문성이 요구되는 입찰·회계 등에 대한 체계적 지원과 공사·용역의 타당성 등에 대한 자문수요가 지속적으로 늘고 있고
공동주택 관리의 분쟁에 대한 조정이 필요하다는 공감대가 확산됐다. 이에 국토부는 지난 12일 시행된 ‘공동주 택관리법’에 따라, ‘공동주택 관리비리 근절’을 위해 한국토지주택공사에 ‘중앙 공동주택관리지원센터’와 ‘중앙 분쟁조 정위원회 사무국’을 각각 설립했다. ‘중앙 공동주택관리지원센터’는 동별 대표자 선출·해임 등 입주자대표회의 구 성·운영, 관리비 등과 관련된 민원 상담과, 장기수선계획 수립·조정 지원, 공사·용역의 타당성 자문, 계약·시설관리 등에 대한 진단, 공동주택 관리실태 조사·연구, 교육 등의 서비스를 제공하게 된다. ‘중앙 분쟁조정위원회’는 공동주택 관리와 관련된 입주민들의 분쟁을 실질적으로 해소하기 위해 재판상 화해의 효력이 인정 되고, 동별 대표자의 자격·선임·해임·임기에
부동산 감정평가 선진화3법, 9월 시행 오는 9월부터 부동산 가격의 조사방 법과 평가방법이 개선된다. 국토교통부는 지난 1월 공포된 감정평가 선진화 3법의 시행령이 8월 30일 국무회의를 통과하고, 하위 시행규칙 등도 마련됨에 따라 9월 1일 본격 시행된다고 밝혔다. 감정평가 선진화 3법은 △감정평가의 객관성·공정성 강화 △부동산 공시가 격의 적정성·효율성 개선 △공공기관(한 국감정원) 기능조정을 위해 제·개정된 법이다. 감정평가의 시행령·시행규칙에는 법 운영을 위한 기준·절차 등이 구체적으로 규정됐다. 새로이 제정된 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’에서는 감정평가 의 객관성과 공정성을 강화하기 위한 제도적 장치들이 다수 도입됐다. 동법 시행령·시행규칙에서 이를 운영하기 위한 기준·절차 등이 세부적으로 규정됐다. 감정평가업자 추천제는 한국감정평 가사협회가 추천을 요청받은 경우 전문 성, 업무실적, 조직규모 등을 고려해 7일 이내에 추천토록 했다. 세부적인 추천기 준은 협회에서 마련해 운영키로 했다. 감정평가 타당성조사는 국토부에서 업계 지도·점검, 감정평가 표본조사(무 작위 추출방식의 개략조사) 등의 결과에
기사제보·광고문의
따라 직권으로 타당성 조사할 수 있도록 근거를 마련했다. 실거래가 기준평가는 일반적인 토지 감정평가의 경우 도시 지역은 3년 이내, 비도시 지역은 5년 이내 에 거래된 신고가격 중 감정평가사가 적정 하다고 판단하는 가격을 기준으로 감정평 가할 수 있도록 구체화했다. 더불어 종전에 감정평가사들이 수행 하던 표준주택·개별주택가격 조사·검증 업무를 감정원이 전담하게 해 정확하고 효율적으로 수행할 수 있도록 관련 절차 ·기준 등을 구체화했다. 또한 비주거용 부동산 가격공시와 관련 된 세부 기준·절차 등도 신설했다. 또 부동 산공시가격시스템에 공시 예정 가격 및 의견제출 방법 등을 공지해 소유자가 의견을 제출할 수 있도록 하는 등 공시가 격 적정성 제고를 위한 규정도 보완됐다. 감정원은 감정평가업무에서 철수하되 △부동산 가격공시 △부동산 조사·통계 △부동산 시장 적정성 조사·관리 △부 동산 관련정보의 제공·자문 등의 업무를 수행할 수 있도록 규정했다. 부동산 시장 적정성 조 사·관 리를 위한 구체적 업무들은 시행령으로 위임했다. 김현중 기자
02)6259-8000
守岩칼럼
한국부동산신문 서울·경기 지사장 회의
가계부채, 주택공급 축소로 잡히나? 지난 8월 25일 정부가 이번 대책이 당장 부 내놓은 ‘가계부채 대책’ 동산 시장에 미치는 영 에 부동산업계는 안도하 향이 그리 크지 않을 는 분위기다. 것으로 판단 하는 점이 주택공급을 축소하는 기도 하고 우려하는 점 관리방안이 예상했던 이기도 하다. 수위보다 낮았기 때문 현재 가계부채 급증 이다. 금융대책 만으론 이 부동산 투자와 관련 해결하기 어려운 가계부 한 수요라고만 생각할 수암 문 윤 홍 채 문제를 주택시장 측 수도 없는 부분이고, 오 大記者/ 칼럼리스트 면에서도 균형 있게 접 히려 가계 부채 규모면 근함으로써 근본적인 에선 단연 1위겠지만, 대응방안을 마련키 위해 고심한 흔적이 집단담보 대출(부동산 담보대출)이 각 역력하다. 개인들의 신용대출보다 연체율도 낮고 무엇보다 국토교통부는 택지를 매입 안정적 으로 운용되고 있는 부분이기도 하는 단계에서부터 적정 주택공급을 하다. 유도한다는 계획이다. 주택보급률이 100%를 넘었다는 주택과잉 공급을 사전에 차단하기 통계가 진작 나왔음에도 우리 주변엔 집 위해 ‘분양보증 예비심사’ 제도를 도입 없는 사람들은 여전히 많고 새로운 하는 한편, 인허가 단계에서 국토부와 아파트 분양이 계속 나온다. 지자체 간 주택정책협의회를 개최해 어느 지역은 전세방도 없어 발을 동동 공급을 직접 관리한다. 구르는데 또 어떤 곳은 수년 된 미분양 분양 단계에선 ‘미분양 관리지역’을 아파트들로 집이 남아돈다.
주택과잉 공급 사전 차단‘분양보증 예비심사’제도 도입 은행 주택담보대출 외 취약부문 유형별 맞춤형 대책 추진
고양·수원·화성시…8월 신규지사‘환영’ 한국부동산신문 서울·경기 지역본부 지사 장 회의가 8월 18일 강남구 삼성동 뉴스타 부동산에서 열렸다. 장희복 서울지역 본부장 주관으로 진행된 모임에서는 회원 간 친목도모 및 사업현황 보고, 협력네트워크 구성 등이 심도있게 논의 됐다. 박명남 한국부동산신문 대표는 개회 사에서 “한국부동산신문이 추구하는 관계 비즈니스의 시작은 만남에서부터 시작된 다”며 “7월 모임이후 1달 사이 경기도 고양, 수원, 화성시에서 새로운 지사장이 모집돼 이 자리에 함께 돼 더욱 영광스럽고 환영한다”고 말했다. 이어 “자주 만나야 사람을 잇고, 정보
를 공유하며 이를 통해 새로운 수익모델과 가치를 추구할 있다”면서 “부동산신문은 그 구심점이 되는 하나의 플랫폼으로서 그 역할을 다할 것”이라고 덧붙였다. 한편, 이날 회의에는 김홍희 한국부동 산신문 회장, 박명남 대표, 강용중 부대표 등 본사임직원을 비롯해 장희복 서울지역 본 부장, 이인수 영등포지사장, 문윤홍 마포지 사장, 성창모 서초지사장, 이변교 종로지사장, 김현종 경기지역 본부장, 유광호 고양지사장, 김영미 수원지사장, 박봉우 화성지사장, 김용섭 오산지사장, 이경숙 파주지사장 등 총 18명이 함께 했다. 장희복 본부장은 중국요 리집 ‘봉춘’에서 식사대접을 통해 화기애애한 지사장 회의를 이끌어 큰 박수를 받았다. 김영미 기자
확대하고 HUG분양보증 심사를 강화 한다. 그동안 규제를 적용하지 않았던 집단대출 관리강화 조치도 포함됐다. 특히 정부는 집단대출을 실수요자 위주로 제한해 부분보증 하향(100%→ 90%), 보증건수 한도 제한(기관별 2건→ 도합 2건) 등 통합관리체제를 구축한다 는 복안이다. 그밖에 비은행권 주택담보 대출과 기타 대출 등 은행 주택담보대출 이외 취약부문에 대한 유형별 맞춤형 대책도 추진된다. 최근 달아오른 재건축 열기와 급증 하고 있는 가계부채 문제를 잡기 위해 정부가 분양권 전매제한이라는 강수 까지 둘 것으로 예상했었다. 하지만 그렇게 되면 급속한 침체로 다시 부동산시장의 ‘불씨’가 꺼질 수도 있다. 정부가 내놓은 이번 대책은 시장에 큰 영향을 줄 수 있는 방법은 피하면서 안정적으로 가계부채를 관리하려는 정부의 고민이 엿보인다. 분양권 전매제한 같은 강력한 수요 조절 보다는 사업성이 떨어지는 사업 장의 공급을 차단하는 등 공급량 조절을 통해 부동산 시장을 조정하겠다는 점은 평가된다.
다만 이럴 땐 도심에서 벗어난 곳은 아무리 싸도 패스하고 도심지를 선택하 라는 얘기만 전문가들은 해준다. 부동산 가격 상승이 좋을까? 하락이 좋을까? 그건 정답이 없다. 어떤 이에겐 올라가는 게 좋겠지만, 또 다른 이들에겐 내려가는 게 좋은 게 집값이다. 누군가에겐 현재 집값 수준이 높겠 지만 다른 누군가는 너무 낮다고 볼 것이 다. 우리 경제 현실에서 부동산 가격이 높은 게 좋을지 낮은 게 좋을지 아무도 정확한 답을 내놓지 못하고 있다. 올해 상반기 분양권 거래량은 전체 주택거래량 가운데 28.3%를 차지했는데, 이는 활황이었던 2006년의 분양권 거래비중 20.1%보다 높다. 그래서 정부 로선 과열을 잡겠다며 집단대출 규제를 강화하고, 분양권 불법전매 단속이다 부랴부랴 나서고 있다. 한껏 판을 벌여 놓고는 급히 판을 접는 꼴인데 이게 불과 2년도 안 돼 벌어지는 일들이다. 저금리 상황에선 집주인은 당연히 월세를 택할 것이고, 세입자 입장에선 가급적 전세를 찾는다. 양자의 가처분 소득을 고려할 때 어떤 쪽이 우리 경제에 보탬이 될 것인지 불분명하다.
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한국부동산신문
기 획
2016년 9월호
부동산 전자계약의 허와 실
부동산 전자계약‘무용지물’ … 내년 전국도입 문제없나 방식이다. 전자계약을 활용하면 서명이나 인감을 찍는 방식의 종이계약서가 사라져 간편하다. 국토부 관계자는 “9월말부터 LH가 대학생과 취업준 비생을 대상으로 한 청년전세임대 계약에 전자계약을 도입할 방침”이라며 “올해 연말까지 약 1000여건의 계약이 전자계약으로 진행된다”고 밝혔다. 이후 내년 부터 LH가 맺는 약 3만5000건의 전세임대가 전자계약 으로 진행된다는 설명이다.
■9월부터 시범대상 서울전역 확대 국토부는 지난해 전자계약시스템을 마련했고 올 초부터 서울 서초구를 대상으로 시범사업을 진행하고 있다. 지난 6월에는 부동산 전자계약 활성화 방안을 마련하고 8월부터는 시범대상지역을 서울 전역으로 확대했다. 이를 위해 국토부는 이미 LH와 사전협약을 완료한 상태다. 다만 LH가 추진하는 전세임대는 입주 신청자가 조건에 맞는 전세주택을 찾아오면 LH가 이 집주인과 직접 전세계약을 맺은 뒤 다시 신청자에게 재임대하는 방식이기 때문에 △임대인 △임차인 △중개인이 거래 주체인 전자계약 시스템에 LH를 추가하는 작업이
■ 등기수수료 아끼고 사기거래 원천차단 국토부가 말하는 전자계약시스템 이용의 최대 장점은 효율성과 투명성, 편의성이다. 부동산 전자계약은 ‘부동산거래 전자계약시스템’에 가입된 공인중개사를 통해서만 이뤄진다. 계약 당사자는 휴대폰으로 본인인증을 하고 공인중 개사가 전산망을 통해 계약 내용을 입력하는 것이 핵심이다. 기존 종이계약서보다 편리하다는 게 장점으 로 부각된다. 도장 없이 계약할 수 있고 계약자가 별도 종이문서를 보관할 필요가 없다. 당사자가 원할 경우 전자계약 문서를 언제든 출력할 수 있기 때문이다. 전자계약시스템에서 건축물대장 및 토지대장이 전산으로 자동 지원돼 별도로 공부를 발급할 필요도 없다. 매매하는 경우 자동으로 실거래 신고가 돼 신고 지연에 따른 과태료 등의 불이익도 방지할 수 있다. 경제성도 좋다. 전자계약시스템을 이용하면 전자등기 신청 시 등기수수료를 30% 할인받을 수 있다. 또 올해 연말까지는 부동산 전자계약을 하면서 ‘부동산 권리보험’에 가입하면 등기수수료를 70%까지 할인받을 수 있다. 잔금을 걱정하는 매수인이라면
3개월간 3건 계약, 시범사업 참여율 11.6% 그쳐 2017년부터 3만5000건 추진… 공공부문 확산 인식개선, 등기절차 간소화 등 해결과제 남아
#. 직장인 김 씨는 가을 이사철에 맞춰 집을 구하다 낭패를 봤다. 보증금을 치렀지만 해당 주택이 경매로 넘어가면서 후순위 임차인인 김씨는 보증금을 날리게 된 것. 저렴한 전세매물을 보고 서둘러 계약했지만 공 인중개업자로부터 제대로 된 권리분석 정보를 받지 못한 것이 화근이었다. 더욱이 중개업자가 무허가라 보증보험이나 공제를 통해 손해배상을 받는 것도 불가능한 상태다. 앞으로 김 씨와 같이 부동산 법률에 취약해 피해를 보는 사례가 줄어드게 된다. 국토교통부가 서울 서초 지역에 시범사업 중인 ‘부동산 전자계약 제도’를 확대 운영키로 했기 때문이다. 전자계약 시스템을 이용하게
되면 매물에 대한 권리분석, 매매 진행상황 등이 투명하게 기록돼 부실거래를 원천 차단할 수 있다. 또한 정식허가를 받은 공인중개사만 전자계약시스템 입력이 가능해 무허가 중개업자를 만나는 위험도 봉쇄된다. 이를 위해 국토교통부(이하 국토부)는 LH(한국토 지주택공사)의 전세임대를 통해 내년부터 약 3만5000 건의 부동산 전자계약을 추진한다. 현재 국토부에서는 부동산 전자 계약 시스템을 일부 지역에 도입해 시범운영 중에 있으며, 비용절감과 부동산 시장 활 성화를 위한 복안으로 점진적으로 서비스 지역을 확장해 나갈 계획이다. 부동산 전자계약은 매도인과 매수자 또는 임대인과 임차인이 전자서명으로 부동산 거래를 이루는
선행돼야 한다. 계약서의 양식도 LH 자체 양식을 새로 추가해야 한다. 국토부 관계자는 “이미 시스템 보완을 추진 중”이라 며 “다음 달부터 진행되는 계약에 차질이 없도록 진행 될 것”이라고 말했다. 또 향후 SH공사와의 전자계약 도입이 성사될 경우 수도권 공공부문을 통해 부동산 전자계약 확산이 더욱 빨라진다는 설명이다. 국토부는 이 과정에서 시스템 안정성을 점검하며 단계적으로 일반 당사자간 전자계약 거래 방안도 검토한다. 안정성엔 허위계약 등 사기성 거래를 걸러낼 수 있는 보안장치 마련 등이 고려된다. 한편 국토부는 부동산 전자계약의 민간분야 확대를 위해 공인중개사업계는 물론 법무사업계와도 꾸준한 협의를 진행하고 있다. 국토부 관계자는 “공인중개사협회의 의견을 반영해 전자계약 활성화의 민간부문 확대를 위해 꾸준히 노력하고 있다”며 “주택 매매·임대차 거래도 전자계약을 이용하면 소유권 이전과 등기업무까지 가능하고 등기수수료 할인 혜택까지 있는 만큼 적극적으로 활용해달라”고 당부했다. 이어 “내년 상반기에는 부산· 대구·인천 등 6대 광역 시로 확대하고 하반기에는 전국에 걸쳐 본 사업을 실시할 방침”이라고 덧붙였다.
담보대출 우대금리 혜택을 활용할 수 있다. KB국민은행과 협약을 맺어 대출금리가 0.2%포인트 인하되며, 신한카드의 경우 대출금리가 5000만원 이내 최대 30%가 할인된다.
■ 인식개선, 절차 간소화 남은 해결과제 국토부는 지난 2년간 25억원을 들여 전자계약시 스템을 마련했지만 전자계약서에 대한 현장의 반응은 미온적이다. 편리한 기능과 안전성에도 불구하고 낮은 사용 실적을 보이는 이유는 등기발급 절차의 번거로움과 익숙한 종이계약서에 대한 인식 때문이다. 시스템 도입 3개월이 지났지만 지난달까지 계약 실적은 단 3건에 불과했다. 특히 서초구에 등록된 공인중개사사무소 1389곳 중 161곳 만이 이 시범사업에 참여 중이다. 전체 11.6% 정도만이 정부가 도입한 전자 계약 시스템을 이용하고 있는 것이다. 서초구 M공인중개사 관계자는 “임대인(집주인)이 거래내역과 임대수입 등의 정보 노출을 우려해 전자계 약을 꺼려하는 경우가 많다”며 “더욱이 전자등기를 하려면 매도, 매수인이 직접 등기소에 방문해 신원 확인 후 접근 번호를 발급 받고, 공인인증서를 통해 행정 정보 공동 연계 요청을 해야 하는 등 부동산 등기
절차를 수행하려면 10단계가 넘는 절차를 거쳐야 하는데 번거로워서도 누가 이용하겠느냐”고 하소연 했다. 예컨대 정부 시스템은 전입신고와 확정일자를 받는 것을 온라인에서 한꺼번에 처리할 수 있지만 현 시스템 상에선 주민센터를 반드시 방문해야 한다는 것이다. 강제성을 띠지 않는 시범사업이라는 점도 저조한 참여율의 요인으로 꼽힌다. 서초구에서 공인중개사를 운영하는 한 모 씨는 “국토부에서 운영하는 전자등기는 까다로운 절차와 비용 혜택이 매수인에게 체감으로 다가오지 못해 호응을 얻지 못하고 있다”며 “취지는 좋지만 중개업계 에서 기존에 사용하고 있는 온라인 계약시스템이 있기 때문에 굳이 새 시스템을 사용해야 할 필요성을 느끼지 못하고 있다”고 말했다. 무엇보다 공공기관 및 대형 사이트들이 잇따라 해킹을 당해 개인정보가 유출되는 사건들이 발생하 면서 전자계약에 대한 불신이 커진 것도 제도 확산에 큰 장애물로 인식되고 있다. 특히 부동산 거래가 많은 중장년층의 경우, 종이서류가 보다 안전하다는 인식을 가지고 있어 공인중개사 및 소비자들의 인식개선 노력도 병행돼야 할 과제다. 국토부로부터 전자계약시스템의 운영을 위탁받아 현장 업무를 수행 중인 한국감정원은 제도 활성화를 위한 이벤트도 진행중이다. 8월 중 전자계약으로 거래하는 임차인 선착순 100명에게 수수료 20만원을 지원했고, 9월 이후 임대차계약을 하는 임차인 중 대학생, 사회초년생, 신혼부부에 대해 중개수수료 20만원을 지원하는 바우처도 제공할 예정이다. 아울러 국토부는 오는 9월 말까지 한국토지주택공사 (LH)의 전세임대계약 과정에 부동산 전자계약 시스템을 적용하는 것을 목표로 업무를 진행하는 등 민간부문의 전자계약 활성화를 도모하는 한편 공공부문으로의 확대도 노력하고 있다. 국토부 관계자는 “계약에 대한 시민들의 보수적인 인식을 전환하는데 시간이 필요해 그간 전자계약 시스템 확산에 어려움을 겪었다”며 “하지만 LH 등 공공부문의 참여로 올 9월부터는 전자계약 확산의 전환점을 마련하게 될 것”이라고 말했다. 안종호 기자
한국부동산신문
이슈피플
2016년 9월호
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‘亞太부동산대회(APREC)’ 인터뷰 -
지태용
세계부동산연맹(FIABCI) 한국대표부 회장
내년 9월 부산서 개최한다
“한국 부동산업계, 국제 도약의 기회 만들 것”
池회장 “부동산 전문가 경험·혜안 듣는 기회 될 것”
‘세계부동산업계의 올림픽’으로 통하는 제14차 세계부동산연맹(FIABCI) 아시아·태 평양부동산대회(2017 APREC)가 내년 9월 22일부터 3일간 부산 롯데호텔에서 열린 다. 이 국제대회를 유치하기 위해 전세계를 직접 발로 뛰며 성과를 거둔 숨은 주역은 FIABCI 한국대표부 한국부동산연합회 지태용 회장이다. 지 회장은 30년간 국내외에서 다양한 부동산 개발·컨설팅, 투자유치 등을 수행한 전문가로서, 풍부한 경험을 바탕으 로 국제 부동산 행사를 유치할 수 있었다. 그를 만나 대회유치 과정과 경제효과 등에 대해 들어봤다. 문윤홍 大記者
-지난 1월 벨기에 브뤼셀에서 열린 세계 부동산연맹(FIABCI) 세계총회‘비즈니스 미팅(Business Meeting)에서 내년 9월 부산에서 제14차 FIABCI 아시아·태평양 부동산대회(2017 APREC)를 개최하기로 했는데, 이 회의의 한국 부산 유치를 추진 하게된배경과목적은? 세계부동산연맹(FIABCI)은 1951년 제2차 세계대전으로 파괴된 건물 및 부동산의 효과적인 복구를 위해 미국·독 일·프랑스·벨기에·오스트리아 등 5개국이 프랑스 파리에서 창설한 국제 부동산연합 기구입니다. 현재 세계 67개국에 대표부 (Chapter)가 결성돼 있습니다. 건설사, 개발업체, 감정평가·법률·중개 업·금융투자 업계 등에 종사하는 165개의 글로벌 업체가 긴밀한 연대를 맺고 활동하고 있답니다. 부동산관련 업종 뿐만 아니라 자산관리사, 평가사, 투자자, 컨설팅, 변호사, 건축사, 도시계획가, 보헙업 등 다양한 분야의 기업, 기관, 개인이 가입된 부동산 토털 국제기구라 생각하면 됩니다. 특히 유엔 경제사회위원회 산 하 비정치적 자문 역할도 수행하고 있습니다. FIABCI 세계대회는 매년 5월 1주일간 수천여명이 참석한 가운데 열립니다. 세계대회는 부동산산업 발전 관련 학술 심 포 지엄 , 투 자 관 련 세 미 나 등 의
프로그램으로 다양하게 꾸며집니다. 전 세계 부동산 관련 업체와 전문가들이 한자리에 모이는 이른바 ‘부동산업계의 올림픽’으로 불립니다. 한국은 1970년에 조직된 한국부동산연합회(K R E A )가 1972년에 정회원으로 가입했으며, 저는 2015년부터 FIABCI 한국대표부(FIABCIKorea) 회장을 맡고 있습니다. FIABCI 각 지역 위원회는 격년으로 지역회의를 개최하게 되는데, FIABCI아․태 부동산대회(APREC)는 1989년 일본 도쿄 (東京)에서 제1회 대회를 개최했고 한국에 서는 서울에서 1995년 제4차 대회를 개최 한 이후 내년 9월에 다시 부산에서 열립 니다. 이러한 국제 부동산 회의가 필요한 이유는 친목도모 및 정보·사례교환을 통해 상생의 효과를 거둘 수 있기 때문이죠. 특히 내년에는 이슈로 떠오른 기후환경 변화에 따른 부동산 개발 방향, 건축에서 친환경 디자인의 필요성, 또 국제부동산 개발의 협력 필요성 등을 주제로 전문가 들의 경험과 혜안을 들어볼 계획입니다. 아울러 우리나라의 문화를 전 세계에 알려 국제적 위상을 높이는 데에도 기여하고자 합니다. -FIABCI아·태부동산대회(2017
APREC, Busan )에 참석 예상인원은 어느 정도이며 주요 행사 일정은? 행사의 공식 명칭은 ‘2017 세계부동산연 맹 아시아태평양부동산 부산대회, 2017 FIABCI Asia-Pacific Real Estate Congress’(2017 APREC, Busan)입니다. 2017년 9월 22일부터 24일까지 부산 롯데호텔에서 열리며 해외 VIP 300명을 포함해 500여명 이상이 부산을 찾을 것으로 예상됩니다. 참고로 주최 및 주관은 FIABCI-Korea Chapter/한국부동산연합회, 미디어파트너는 한 국경 제신문으 로 결정됐습니다. 첫째날인 9월 22일 오후 2시부터는 이사회 및 아태지역총회가 열립니다. 아태지역 사무국 및 회장단 회의로서 비공개로 회의가 진행됩니다. 이어 이날 저녁 7시부터 부산시장이 주최하는 환영 만찬이 예정돼 있습니다. 둘째 날은 오전 9시 30분 개회식과 함께 본격적인 행사가 진행됩니다. 개회식에는 국토교통부 장관을 비롯해 부산시장, 다 수의 국회의원들 이 참가의 뜻 을 밝혔습니다. 특히 이날 저녁 7시부터는 ‘부동산 산업의 오스카상’이라 불리는 부동산 그랑프리 시상식(2017 FIABCIKOREA Grand Prix of Real Estate)이 열립니다. 시상은 특별부문, 공공부문, 상업부문, 주거부문, 산업부문, 관광부문 등으로 진행되며, 세계적인 건축학자들이 다각도로 심사해 선정하기 때문에 국제적 권위와 명성이 높습니다. 특히 수장자에 게는 글로벌 경제지 월스트리트저널(Wall Street Journal)을 통한 세계적인 홍보 및 국내 미디어 파트너인 한국경제신문을 통한 홍보 기회가 주어집니다. 행사 마지막 날인 24일 낮에는 스터디 투어와 문화 투어가 예정돼 있습니다. 부산의 주요 관광지는 물론 부동산 개발현 장 및 개발업체를 탐방하게 됩니다. 사전 신청자에 한해 골프대회도 개최할 계획입 니다. 아울러 이날 오후에는 폐회식 및 환송만찬이 예정돼 있습니다. 환송만찬에 앞서 차기 회의 개최 예정지 발표 및 주요 인사들의 환송사, 경과보고 등이 진행될
예정입니다. 그밖에 대회 기간을 전후해서 특별기획 전시회 등을 열어 회의 분위기 조성 및 볼거리 제공으로 축제 분위기를 조성해 나갈 계획입니다. 본 대회를 앞두고 내･외신 기자회견을 열어 이 국제대회의 국제적 위상을 널리 홍보하는 등 대회 분위기를 한층 고조시켜 나갈 예정입니다. 그리고 이 대회가 오랜 만에 한국에서 열리는 만큼 대회기간의 모든 일정을 상세히 기록해 후세에 남길 수 있도록 기록물 앨범을 행사 완료 후 바로 제작해 보급할 것입니다. -’2017년 FIABCI 아태평양부동 산대회’부산 개최의 경제효과와 비전은? 이 국제대회가 한국 부산에서 개최됨 으로서 △막대한 외자(外資) 유치 및 투자 기회와 가능성을 부여하고 △한국 부동 산시장의 국제화·세계화가 확대되며 △침체된 한국 부동산시장에 활력을 불어 넣는 좋은 기회가 될 것이고 △세계적으로 권위 있는 국제대회의 부산 개최에 따른 부산·경남 지역을 넘어 국가적으로도 직·간접적인 경제적 파급 효과는 지대합 니다. - 끝으로 이 국제대회와 관련해 하고 싶은 말이 있다면? 위에서도 언급했지만 이처럼 경제적 파급효과가 지대한 만큼 지방자치단체, 정부기관과 관련기업 등에서 관심을 갖고 본 대회에 적극 동참해 주길 기대합니다. 요즘 국내외적으로 ‘경제 살리기’ 가 이슈인데 이 기회에 경제 살리기와 일자리 창출 차원에서라도 국가와 기업 등에서 관심을 갖고 적극 참여해 주길 바랍니다. 한 말씀 덧붙이자면, 세계는 넓고 우리 부동산인들이 진출해 일할 곳은 많다는 말씀을 드리고 싶고, 저희 FIABCI 한국대 표부가 열어놓은 국제부동산인들의 ‘축 제의 장’이 부산시는 물론이고 정부기관, 또한 부동산인들에게 해외투자유치뿐만 아니라 국제협력의 장 이 되기를 기대합니다.
지난 1월16일 벨기에 브뤼셀에서 열린 FAIBCI 세계총회 비즈니스미팅에서 2017 APREC 부산 개최를 이끌어낸 지태용 FIABCI 한국대표부 회장(사진 맨 우측).
지난 1월 16일부터 3일 동안 벨기에 브뤼 셀에서 열린 ‘세계부동산연맹(FIABCI) 세계 총회 비즈니스미팅(Business Meeting)’에서 대한민국 부산이 회원국의 압도적 지지로 ‘제14차 아시아태평양부동산대회(2017 APREC)’를 2017년 9월22일부터 24일까지 3일간 부산 롯데호텔에서 개최키로 최종 확정됐다. FIABCI는 부동산 관련 정보 및 지식 등을 공유하고 국제거래를 원하는 전세계 부동산 관련 종사자들에게 좋은 국제 비즈니스의 기회를 제공하는 국제기구이며, 유엔 경제 사회이사회 자문 지위를 유지하고 있는 NGO(비정부기구)이다. 그 중에 FIABCI ‘아·태평양부동산대 회(APREC)’는 한국 미국 인도 인도 네시아 대만 일본 말레시아 싱가포르 마카오 필리핀 호주 아시아지역연합대표 등 아시아·태평양 지역 12개 회원국에서 개발 건설 컨설팅 법률 금융 중개 설계 등 부동산 관련 전문가들이 모여 주요 이슈 및 비즈니스 를 하는 비중있
는 행사이다. 지태용 FI A BCI한국대표부한 국부동 산연합회(KREA) 회장은 지난 1월16일 벨기에 브뤼셀에서 열린 비즈니스미팅에서 회원국들의 압도적인 지지로 ‘제14차 아· 태부동산대회(2017 APREC Busan, Korea)’ 부산 개최를 이끌어냈다. 지 회장은 이 비즈니스 미팅에 앞서 2015년 9월 미국 하와이에서 열린 ‘제 13차 아시아태 평양부동산대회’에서 ‘2017 아·태부동산 대회’(2017 APREC Busan, Korea) 개최지를 대한민국 부산으로 할 것을 제안했다. 총회에 앞서 1월14일 열린 아태지역부 동산회의에서 림 전(前) FIABCI아태지역 회장(국립 싱가포르대학 교수)과 2016년 아·태 지역 회장인 필리핀의 둘라리아(Mr. Dulalia) 회장은 지태용 FIABCI 한국대 표부(Korea Chapter)-KREA 회장이 차기 (2017년) 아․태지역 회장을 맡게 됐음을 공표했다. 김영미 기자
2017 아·태총회 한국개최, 정보 공유 등 기대효과 커 2015년 8월 인도 벵갈루루에서 개최된 FIABI 아·태 부동산 국제대회에서 13개국 대표들이 관람객들과 조우하는 시간을 갖고 있다. 아태총회는 부동산 산업을 대표하 는 국제행사로 각국 대표 및 부동산 관계자, 회원들이 모여 함께 정보를 공유하고 비 즈니스를 상호협력하는 기회의 장으로 각광받고 있다.
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한국부동산신문
재테크/투자
2016년 9월호
치솟는 월세에 너도나도 월세투자‘주의’
부동산 법률산책
부동산 투자 시작할 것인가?
월세 수익률, 예금이자의 3~4배
제대로 된 이해와 판단 무더위가 기승을 부 을 할 수 있다고 본다. 리는 것도 계절의 법칙 단순히 인구증감이나 앞에서는 어쩔 수 없다 주택보급률에 의한 수 는 것을 오랜 경험이 깨우쳐준다. 인간은 누 요공급의 시장원리만을 구나 이 땅에서 살아가 대입해 판단하는 것은 기 위해서는 의식주와 매우 부적절한 견해라고 같은 가장 기본적인 물 할 것이다. 특히 무조건 질을 이용해야만 한다. 이웃 일본의 사례를 우 김명환 이 가운데 주택의 경 리가 따라 간다는 전제 법학박사/ 명지대교수 우 흔히 우리는 부동산 를 한다는 것도 무리한 의 하나로 분류한다. 주 장이라고 할 것이다. 그런데 부동산은 오늘날 대부분의 부동산 경제는 인구요소, 주택보급율 사람들의 삶에서 없어서는 안 될 생활 외에도 소득 수준이나 부동산 금융, 자원으로서의 기능 뿐만 아니라 자산가 유동성자금이나 부동산 정책, 재개발· 치로서 중요한 기능을 수행하기도 한다. 재건축 상황, 가구수의 변화, 사회생활 및 그러므로 부동산은 투자가치자산으로 가치관의 변화, 시대의 조류, 부동산 이 더 많은 관심들을 가지고 있다고 할 것 존재하는 지 역사정, 그리고 무엇보다 이다. 투자심리 등과 같은 요소들이 영향을 하지만 일상의 생활과 이렇게도 준다고 할 것이므로 이러한 여러 가지 밀접한 관계를 갖는 부동산에 대해 많은 변수들을 심층적으로 이해해야만 보다 사람들은 오해와 편견과 무관심 때로는 적실한 판단과 예측이 가능해 진다고 할 무지에 가까운 상태로 생활한다는 점이 것이다. 놀라울 따름이다. 그렇다면 부동산 투자와 부동산 부동산 실무에 종사하고 있는 필자 법규와는 무슨 관계가 있는가? 에게 최근에 사람들이 많이 하는 질문의 오늘날은 부동산 문제는 종합적인 하나가 ‘지금 부동산 투자를 해야 하는 경제현상이로 결국 정부의 정책은 시기인가? 아닌가?’이다. 왜냐하면 언론 궁극적으로 부동산 법규 내지 제도를 등을 통해 부동산 특히 주택에 대한 통해 구현된다. 투자는 이제 더 이상 그 유효성이 다해 그러므로 부동산 투자를 성공적으로 가고 있다는 주장이 있기 때문이다. 하기 위해서는 부동산 법규 와 제도를 그리고 이러한 주장의 근거는 매우 이해하지 못하고서는 이루어 질 수 논리적이고 또 한편으로는 설득력을 없다고 할 것이다. 갖고 있다. 여기서 그러한 주장에 반론을 부동산과 부동산 법규 내지 부동산 제기할 정도의 지면이 아니라서 다음의 제도와의 관계는 마치 물(부동산)과 그 기회로 미루기로 하고 결론부터 말하면 물을 담는 그릇(법규 내지 제도)과의 필자는 그러한 주장에는 함정이 있다는 관계라고 할 것이다. 점이며, 또 단편적이라는 점이다. 오늘날 앞으로 부동산 법률산책을 통해 부동산 경제와 시장 흐름에 영향을 주는 어렵게만 느껴졌던 부동산 관련 법규 및 요소들은 매우 복합적이라는 점을 먼저 제도에 대해 보다 쉽게 이해하고 활용할 말해 두고자 한다. 수 있는 정보들을 제공하며 함께 그러므로 부동산(흐름)에 대해서는 생각해보고 고민하는 시간을 갖고자 / 한국부동산분석사협회 대표 무엇보다 심층적인 학습이 뒤따라야만 한다.
경기 부진에 1%대 저금리 여파로 부동산시장이 때 아닌 활기를 띄고 있다. 특히 안정적인 수익을 보장하던 은행 이자수익을 기대할 수 없게 되자 주택이나 상가를 임대해 월세를 받는 투자자가 많아졌다. 주택시장에서 전세의 월세화가 빨라지며 평범한 직장인도 월세수익으로 노후준비를 하려는 움직임이 눈에 띈다. 하지만 ‘묻지마 투자’ 는 금물이다. 기대만큼 월세수익이 나지 않을 수 있고 공실이 발생하면 대출이자를 고스란히 자기 돈으로 내야 하기 때문이다. 또 경우에 따라선 세금부담도 크다. 월세투자의 현주소와 주의사항에 대해 살펴본다.
#. 인천시 연수구 선학동에 거주하는 김 모(40) 씨는 최근 시흥 배곧 신도시에 들어서 는 임대아파트 분양을 고려하고 있다. 매달 나가는 월세가 부담스럽고 새 아파트를 사기 엔 목돈이 충분치 않아서다. 그는 “직장이 가까운 지역 가운데 배곧신도시를 알아보던 중 동호수를 지정할 수 있는 임대아파트가 마음에 들었다”며 “향후 분양전환이 가능해 미래설계를 여유롭게 할 수 있을 것”이라고 말했다. 김 씨처럼 월세 임대수익을 하나의 제태크 수단으로 생각하며 투자하려는 사람들이 크게 늘고 있다. 올해 상반기 국토교통부 조사 결과, 주택임차거래의 월세비중이 46%를 기록했다. 올해 1월부터 7월까지 전국 아파트 월세 비중은 40.5%로 지난해 같은 기간보다 3.1%포인트 증가해 처음으로 40%대를 넘어섰다. 더욱이 다세대와 다가구는 월세비중이 50.5%를 기록해 절반을 뛰어넘었다. 그만큼 월세를 받을 수 있는 주택의 투자수요도 증가했다. 특히 경기지역 월세는 100만원 시대가 눈앞이다. 부동산114에 따르면 상반기 경기지역 아파트 가구당 평균 월세는 85만원으로, 2년 전 같은 기간 월세 81만원보다 5% 상승했다. 국토부 실거래가 자료를 살펴보면 상반기 경기지역 아파트 월세 거래 건수는 총 2만5822건으로, 이 중 100만원 이상 월세 거래 건수는 2072건으로 전체의 8.02%를 차지했다. 지난 2013년부터 8~9%대 비율을 꾸준히 유지하고 있다.
◆부동산 월세수익률, 예금이자의 3~4배 월세투자로 가장 인기를 모으는 것은 오피 스텔이나 원룸 등 소형 공동주택이다. 비교적 적은 금액으로 매입할 수 있고 최근에는 1~2인 가구가 늘면서 소형 공동주택의 공급 이 활발하기 때문이다. 부동산리서치기업 부동산114에 따르면 지난 5월 서울 오피스 텔의 3.3㎡당 매매가격은 평균 1000만원을 기록해 관련 통계를 집계한 2002년 이후 가장 높았다. 지난 10년 새 상승률이 35%에 이른다. 기준금리가 역대 최저수준인 1.25% 까지 내려가자 월세를 받으려는 투자수요가 가격을 올린 것이다. 하지만 월세투자가 반드시 성공하는 것은 아니다. 무엇보다 매매가격이 높으면 임대수익률이 상대적으로 떨어진다. KB국 민은행에 따르면 서울 오피스텔의 연간 임대수익률은 2014년 11월 5.62%에서 지난달 5.33%로 낮아졌다. 2010년 이후 서울 오피 스텔은 연간 1만호 이상 분양되며 과잉공급 논란이 일었다. 특히 강남이나 광화문 등은 오피스텔 과잉공급으로 공실이 발생해 투자자들이 손실을 입거나 월세를 낮추는 일이 비일비재하다. 아파트의 경우 지역별 차이가 두드러진다. 지난해 K B국민은행이 전국 아파트 중 순수월세인 499만4635가구를 조사한 결과 임대수익률은 4.04%였다. 지역별로는 집값이 비싼 수도권(연 3.85%) 보다 지방(4.5%)의 수익률이 더 높았다. 수도
권은 경기(4.07%), 인천(3.98%), 서울(3.41%) 순이다. 서울은 종로구(4.02%), 중랑구(3.91%), 서대문구 (3.81%) 등 강북의 수익률이 높은 반면 서초구(2.94%), 송파구(2.85%), 강남 구(2.76%) 등 강남3구의 수익률이 낮았다. 지방의 경우 광주가 4.94%로 가장 낮고 전남(5.69%), 강원(5.68%), 전북(5.45%), 충북(5.13%), 충남(5.1%) 등은 5%를 넘었다. 부동산시장 관계자는 “월세수익률이 하락세여도 기준금리가 연 1.25%인 점을 고려하면 수익률이 3~4배 이상 높다”며 “그러나 대출규모가 클 경우 원리금 부담이 심하고 특히 공실이 발생했을 땐 예상치 못한 손실이 생길 수 있다”고 지적했다.
◆임대아파트·뉴스테이도 인기 월세에 부담을 느끼지만, 매매를 망설이는 수요자들은 임대아파트나 뉴스테이로 눈을 돌린다. 임대아파트는 초기분양가가 낮고 감정평가를 통해 분양전환이 가능하다. 뉴스테이는 8년 동안 임대기간이 보장되고 임대료 상승률이 연 5%로 제한돼 안정적인 생활이 가능하다. 모두 민간 건설사가 공급해 경쟁력을 갖춘 서비스와 질 높은 주거환경이 장점이다. 최근엔 주택형이 다양해지면서 임대료 선택폭도 늘었다. 업계 한 관계자는 “서울의 전세난에 떠밀린 수요자들이 경기지역으로 터를 옮겼지만,
10명中 4명“아파트 청약은 투자용” 아파트교체 33.5%·내집마련 27.2% 아파트 청약자 10명 중 4명은 분양권을 되팔기 위한 투자 목적으로 올해 하반기 분양하는 아파트에 청약할 생각인 것으로 나타났다. 닥터아파트가 지난달 8일부터 14일까지 만 20세 이상 478명을 대상으로 벌인 ‘2016년
하반기 분양시장 설문조사’ 결과에 따르면 응답자의 37.9%가 분양권을 되팔려는 투자용으로 아파트에 청약할 것이라고 답했다. 이는 지난 3월 상반기 설문조사 (29.1%)보다 8.8% 포인트 증가한 수치다. 시기별로 1년 이상 보유하고 전매하겠다는 응답이 23.4%로 가장 많았다. 다음으로 6개월 미만 보유 후 전매(8.2%), 6개월~1년
미만 보유 후 전매(6.3%)가 뒤를 이었다. 이어 새 아파트로 갈아타기 위해 아파트 청약에 나서는 교체 수요는 33.5%, 내 집 마련(27.2%), 자녀 등에 양도하기 위해서(1.3%) 순이었다. 올 하반기가 청약 적기인 지를 묻는 질문에 좋은 때(44.9%)라는 응답이 나쁜 때(18.3%) 라는 대답보다 두 배 이상 많았다. 청약하기
월세 급등으로 임대료 부담이 만만치 않은 편”이라며 “임대아파트나 뉴스테이들이 수요자 부담을 줄이려 임대료 테이블을 세분화하거나 다양한 서비스로 경쟁력을 확보하는 이유”라고 말했다. 이어 “계약갱 신에 압박을 느끼거나 목돈이 없는 수요 자들은 임대기간이 보장되고 가격부담이 적은 임대아파트나 뉴스테이에 눈을 돌릴 수 밖에 없다”고 덧붙였다.
◆세법개정 따라 세금부담 주의 최근 정부는 연간 임대소득 2000만원 이하인 집주인에게 종합소득세 비과세혜택을 주는 내용의 세법개정안을 발표했다. 소득 세의 형평에 어긋난다는 비판에도 불구하고 비과세혜택을 주는 것은 월세소득자가 고소득층이 아닐 수 있고, 월세가 노후대비 용인 경우가 많아서다. 또한 주거용 오피스텔이나 원룸을 임대 하면 1가구 다주택자 신분이 된다. 현행법상 1가구 1주택자는 집을 팔았을 때 매매차익에 대해 양도소득세를 면제해주지만 다주택 자는 혜택이 없다. 황동열 부동산감정 평가사는 “월세투자를 하려면 양도차익 보다는 임대수익에 비중을 둬야 한다”며 “저성장 시기에는 집값 상승을 통해 수익을 기대하기 어렵기 때문에 월세투자로 연 4∼5%의 수익률만 나도 고수익으로 판단 해야 한다”고 설명했다.
좋은 때라고 응답한 사람은 상반기(25.7%)와 비교해 19.2% 포인트 급증했다. 올 하반기 가장 분양받고 싶은 아파트 브랜드로는 GS건설 ‘자이’가 30.7%로 1위를 차지했다. 이어 삼성물산 ‘래미안’(28.7%), 현대건설 ‘힐스테이트’(10.1%), 대우건설 ‘푸르지오’(6.9%)와 롯데건설 ‘롯데캐슬’ (5.8%)이 뒤를 이었다. 분양받을 때 가장 중요한 요인으로는 입지(41.7%)와 투자가치(32.9%)를 가장 많이 꼽았다. 입지 중에서는 지하철 등 교통(64.5%) 이라는 응답이 많았다.
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2016년 9월호
제주, 집값·땅값·수익률·가계대출 전국최고
글로벌 부동산-홍콩
주택매매가 3.8%↑…아파트 매매가 5.2% 수직상승
亞 금융위기 이후, 부동산주식‘최고조’
가계대출, 상반기만 1조4000억원 늘어… 10조 눈앞
제주지역 부동산 시장이 들썩이고 있다. ‘열풍’을 넘어 ‘광풍’ 수준이다. 여세를 몰아 집값·땅값·상가수익률은 물론 가계대출도 최고치를 경신했다. 외국인의 토지거래도 급증하고, 기획 부동산과 같은 투기행위도 늘어나 제주특별자치도는 대책마련에 나섰다. 한국감정원이 지난달 20일 발표한 ‘2016년 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망’을 살펴보면, 제주역의 상반기 주택매매가는 지난해 대비 3.8% 상승했다. 전국평균이 0.1%인 점을 감안하면 전국 최고기록은 물론 독주라 해도 과언이 아니다. 또한 도내 아파트 매매가 역시 5.2% 올라 전국에서 상승폭이 가장 컸다. 2014년 이후 지속적으로 상승세가 유지된 지역은 제주가 유일했다. 상반기 기준으로 2014년 0.3%에서 지난해 2.6%, 올해 3.8% 등으로 상승폭이 확대됐다. 아파트 매매가도 상황이 비슷하다. 상반기 오름폭은 2014년 0.3%, 지난해 4.9%, 올해 5.2%로 수직 상승했다. 전세가격도 2014년 이후 오름세를 유지하고 있다. 땅값 오름세도 가팔랐다. 올해 들어 지난 5월까지 도내 실질지가 상승률은 전국평균의 9배 수준인 8.9%로 가장 많이 올랐다. 전국에서 제주와 세종만 3년 연속 지가가 상승했다. 용도지역별 지가 상승률은 계획 관리지역이 6.06%로 가장 높았고, 주거지역 4.82%, 상업 지역 3.32%, 공업지역 1.59% 등의 순이다. 토지거래량은 3만2700필지로 전년보다 13.9% 늘었다. 도내 토지거래량은 2011년 1만4600필지에서 2013년 1만8400필지, 지난해 2만8700필지 등으로 증가했다. 2010년 21건에 불과했던 외국인의 토지
거래량도 2012년 63건, 2014년 155건에 이어 올해는 157건에 이른다. 한편, 도내 오피스빌딩 투자수익률도 관광서비스업 호황과 개발 기대감 등으로 올해 1분기 8.18%를 기록, 전국에서 가장 높았다. 연도별 투자수익률은 2013년 3.83% 에서 2014년 4.57%, 지난해 6.30%에 이어 올 1분기 8.18%로 상승곡선이 가파르다.
◆가계대출, 통계이래 최고 한국은행이 발표한 제주지역 금융기관 여·수신 동향에 따르면 지난 6월 중 제주지역 가계대출은 전월보다 2969억원이나 늘었다. 올 들어 가장 높은 증가폭을 기록했다. 6월말 제주지역 금융기관 가계대출 잔액은 9조6000 억원으로 사상 최고치다. 주택담보대출이 한 달새 1021억원, 기타대출이 1948억원 늘어 나며 증가세를 지속했다. 상반기 누적 기준으로 봐도 올해는 각종 신기록을 갈아치웠다. 올 상반기 제주지역에서 늘어난 가계대출은 1조4000억원. 작년 같은 기간과 비교해 무려 40.6%나 증가해 전국에서 가장 높은 증가율을 기록했다. 상반기 중 주택담보대출은 5951억원, 기타대출은 8135억원 늘어 모두 2007년 가계대출 통계 작성 이후 가장 높은 증가폭을 기록했다. 예금은행 가계대출이 대폭 늘면서 4조 7000억원의 가계대출 잔액을 기록해, 비은 행금융기관 대출잔액(4조8000억원)에 근접했다는 점도 주목할 만하다. 기존 제주 지역에서는 지역농협 등 상호금융을 중심으 로 비은행금융기관이 강세를 보여왔다. 그러나 최근 2년 사이 예금은행 대출이 8207 억원이나 늘면서 비은행금융기관(5879 억원)에 비해 높은 상승세를 지속했다. 가계대출 최고치 경신의 가장 큰 요인은 역시나 부동산 열풍 때문으로 분석된다. 한국은행은 인구 순유입 등으로 주택수요가
항셍지수 대비 아웃퍼폼 정도, 1997년 이후 년래 최고
꾸준히 이어지는 가운데 작년 하반기 이후 주택공급 물량이 늘어난 것이 주택담보대출 급증의 배경으로 보고 있다. 이와 맞물려 토지, 상가 등 주택 외 부동산에 대한 투자수 익률이 높아지면서 주택 외 부동산 담보 대출 수요도 증가했다. 제주지역 가계대출 잔액은 작년 말 8조 2000억원을 기록한 이후 꾸준히 증가하고 있다. 지난 5월부터 신규 주택담보대출 시 상환능력 평가를 강화하는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 도입됐지만 그 상승세를 꺾지 못했다. 이 추세라면 연내 10조원을 돌파할 가능성이 매우 높다.
◆ 자치도, 주거복지정보센터 설립 “집값 땅값 잡는다” 끝을 모르고 상승하는 제주지역 집값·땅값 을 잡기 위해 제주시는 토지·주택가격 모니터 링 시스템을 구축키로 했다. 더불어 부동산 시장의 안정을 위한 10년 단위 주거복지 종합계획이 수립될 전망이다. 제주도는 이 같은 내용을 담은 ‘제주도 주거복지종합계획에 관한 조례안’을 8월 19일 입법예고하고, 오는 7일까지 의견을 수렴한다. 이 조례는 △10년 단위 주거종합계획 및 연도별 주거종합계획 수립 △주거복지를 위한 주거약자 등에 대한 기준 제시 △제주주 거복지정보센터 설립에 따른 위탁기관으로 제주개발공사 지정 △주거복지 사업에 대한 보조금 지원근거 마련 등의 내용을 담고 있다. 조례가 시행되면 민간·공공 임대주택 공급과 주택건립을 위한 택지개발 취약계층
여신심사 강화에 지방 주택경기‘뚝’ 3달새 대구55%·울산41% 급감 매매거래 전년比 25% 하락 연일 최고치를 경신하고 있는 제주와는 달리 지방의 주택경기는 주택담보대출 여신심사 시행 여파로 하락세를 기록하고 있다. 지난 3개월 동안 지방 주택 매매거래 량이 전년대비 큰 폭 감소한 것으로 나타 났다. 여신심사 가이드라인은 담보능력 위주였던 은행권 대출심사를 소득에 따른 상환능력
심사로 바꾸는 내용이 골자다. 또 주택구 입자금 대출은 원칙적으 로 처음부터 원리금을 나눠 갚는 방식(비거치식 분할 상환)만 가능하도록 했다. 올해 2월 수도권을 시작으로 5월에 비수도권에서도 시행에 들어갔다. 부동산114가 최근 국토교통부 주택거래량 자료를 분석한 결과에 따르면 여신심사 가이드라인이 전국으로 확대된 2016년 5월 이후 3개월 동안 지방의 주택매매거래량은 총 11만8486건으로 전년 동기(15만7635건)와
비교해 24.8% 감소했다. 5~7월 수도권 거래량은 15만8970건으로 지난해 같은 기간(17만3295건)에 비해 8.3% 감소했다. 이처럼 매매거래 위축이 두드러진 것은 입주물량 증가와 가격 상승 피로감에 대출 규제까지 가세하면서 주택시장 부담이 커졌기 때문으로 풀이된다. 특히 지방은 주택담보대출과 관련한 첫 규제가 이뤄 지면서 심리적 불안요인 등 저항감이 컸을 수 있다는 분석이다. 지역별 거래량은 대구가 무려 54.6%(1만
의 주거비 지원 및 주거환경 정비사업 등이 체계적으로 추진될 수 있다. 또 제주주거복 지정보센터 기구를 설치해 부동산가격 안정을 위한 토지·주택가격 등의 모니터링 시스템을 구축하고 주거수요에 대한 정기 적인 조사를 실시하게 된다. 주택 수요에 맞춘 공급 등 보다 체계적인 종합 주거정책도 펼칠 수 있다. 앞서 제주도는 이 조례 제정과 관련해 제주형 주거복지종합 계획을 수립하고, 수눌음 임대주택 공급, 기 업형 임대주택 추진, 수눌음 주거와 시설 복합건립 지침 등을 제정, 시행해왔다. 주택정책과 관련해서는 오는 10월까지 소규모 택지 및 공공택지 조성사업 타당성 검토용역을 마무리하고, 연내 도시기본계 획안을 확정해 내년부터 기업형 임대주택인 ‘뉴스테이’ 입지를 지정해 사업을 주택건설에 나설 것으로 보인다. 제주도 관계자는 “조례 제정 이후에도 세부적인 주거복지 정책을 추진하기 위해 각계각층의 토론회를 통해 의견을 수렴하고, 제주에 맞는 주거정책을 실현해나가겠다”고 말했다. 한편, 제주자치도는 기획부동산 등 투기· 불법 행위 근절을 위해 현재 가동 중인 ‘부동산투기대책본부’를 중심으로 부동산 투기에 대한 감시체계를 더욱 강화할 방침 이다. 그동안 부동산투기대책의 일환으로 ‘농지기능 강화방침’ ‘토지분할 제한지침’ 등을 제정해 추진한데 이어 이번 TF팀 운영을 통 해 관련조례 개정, 제주특별법 제도개선 과제 발굴 등을 통해 제도적 보완을 할 계획이다. 한문석 기자
6991건→7717건)나 급감했다. 이밖에 Δ울산 40.9%(8959건→5292건) Δ충남 34.3% (1만1553건→7592건) Δ경북 29.7%(1만 5135건→1만647건) Δ경남 28.5%(1만 9740건→1만4119건) 등도 거래량 감소 폭이 컸다. 김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “2~3년간 공급량 확대로 기초체력이 약화된 지방주택시장에 대출규제까지 겹치면서 분위기가 더욱 가라앉고 있다”며 “강남 재건축 단지 청약 호조, 고분양가 행진 등으 로 회복이 빨랐던 수도권과 달라, 지방은 호재 없이 입주물량만 지속 증가하는 모습 이어서 가격 조정이나 주택경기 침체가 불가 피하다”고 말했다.
홍콩 부동산주식 시장이 아시아 금융 위기 직전의 부동산 거품기 이후 가장 뜨겁다. 하지만 부동산 시장에 공급이 급증하고 있어 랠리가 지속될 지에 대한 투자자들의 우려가 크다. 블룸버그에 따르면 항셍 부동산 지수 는 올해 1월 저점 이후 37% 급등했다. 전체 증시를 대표하는 항셍지수를 웃돈 정도가 19년 만에 최고치에 달했다. 이는 아시아 금융위기가 홍콩 부동산 시장을 붕괴시키기 직전인 1997년 10 월 수준이다. 주식 투자자들은 지난해 9월 이후 13% 하락했던 부동산 가격이 바닥을 벗어날 조짐을 보이자 부동산 주식 시장에 뛰어들기 시작했다. 브렉시트 등의 여파로 미국 금리인상 전망이 한보 후퇴한 것이 대출 금리에 대한 우려를 덜어 랠리를 가속화 시켰다. 홍콩달러는 미국달러에 고정(페그)돼 있기 때문에 홍콩 내 대출 금리는 미국의 금리와 연동돼 있다. 부동산 주식 가격이 너무 빨리, 너무 많이 올랐다고 걱정하는 투자자들이 늘어나고 있으나 아시아 금융위기 수준
의 폭락은 없을 것이라는 것이 일반적인 시장의 시각이다. 그러나 보콤인터네셔널의 알프레드 라우 애널리스트는 “주가의 랠리는 끝났다”며 “사람들은 좋은 것만 보고 달려들었다. 공급측면의 위험은 간과 했다”고 지적했다. 블룸버그에 따르면 지난 6월 말 기준 홍콩에서 건설 중이거나 완공된 부동산 프로젝트 가운데 총 7만1000여호가 아직 팔리지 않았다. 미분양 주택이 12년 만에 최대로 늘어난 것이다. 홍콩의 경제 사정도 그리 밝진 않다. 홍콩의 지난 1분기 국내총생산(GDP)은 예상과 달리 오히려 줄었다. 지난 6월 소매판매는 8.9% 감소해 16개월 연속 수축 추세에 있다. 다만 당분간은 홍콩 부동산 주식이 어느 정도의 랠리를 이어나갈 것으로 전망됐다. 부동산 주식들의 가치평가(밸류에 이션)가 20년 전 수준을 밑돌고 있다는 이유에서다. 블룸버그에 따르면 항셍 부동산 지수는 순 자산의 0.8배에 불과 하다.
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2016년 9월호
인포그래픽
그래픽으로 살펴보는 부동산 정책
뉴스테이 촉진해‘투자활성화’ … 소액투자 길 열린다 세제지원·상장요건 완화…AMC·자산운용사 겸업 임대주택 리츠·펀드 배당소득세 연장 국토교통부는 2016년 올해를 부동산산업의 재도약과 부동산 서비스산업 육성의 원년으로 삼고 있다. 올 2월 부동산산업을 부가가치가 높은 현대적 서비스산업으로 지원·육성하기 위한 ‘부동산 서비스산업 발전 방안’을 수립·발표한데 이어 지난 7월에는 투자 활성화 대책 안건으로 ‘부동산 서비스산업 육성 방안’을 발표했다. 핵심은 부동산시장 패러다임 변화에 대응해 임대주택시장의 투자를 확대하고, 부동산서비스업 을 확충하는 것이다. 독자들의 이해를 돕기 위해 최근 발표된 육성방안의 3가지 중점 추진방안인 △뉴스테이(기업형 임대주택)에 대한 민간 투 자 촉진 △주택분야 종합 서비스산업 육성 △부동산 투자회사의 공모·상장 활성화 대책을 인포그래픽으로 살펴본다. 강용중 기자
한국부동산신문
한국부동산신문
비 즈 니 스
2016년 9월호
아파트‘소형선호, 중대형 기피’심화 분양아파트 면적별 불균형 심화
▣ 지역별 아파트 전용 면적별 분양 비중(2016)
올해 분양아파트의 면적별 공급 비중 불균형이 심화되고 있다. 60㎡이하 소형 아파트는 분양 비중의 절반을 차지할 정도로 선호도가 높아진 반면, 85㎡ 초과 중대형 아프트는 2000년대 이후 최저치를 기록했다. 이러한 소형아파트 선호현상은 서울·경기를 중심으로 한 도심을 시작으로 전국으로 확대되는 모습이다. ◆60㎡이하 소형아파트 비중 45% 올해(8월 4일 기준)까지 서울에서 분양된 아파트 물량은 1만5980가구로 이중 전용 60㎡ 이하는 7205가구로 전체 분양비중의 45.1%를 차지했다. 부동산114가 아파트 분양물량을 집계한 2000년 기준 전용 60㎡ 이하의 아파트 비중은 26.1%로 약 20포인트 가량 커졌다. 중소형 면적 가운데 선호도가 높은 전용 60~85㎡ 이하 분양비중은 2000년 42.3%에서 2016년 46.4%(7422가구)로 비슷한 수준에서 유지한 것과 비교하면 소형아파트 선호 현상이 심화된 것을 알 수 있다. 이에 비해 올해 전용 85㎡ 초과 아파트 분양비중은 2000년 31.6%에서 8.5%(1353가구)로 최저 치를 기록했다. 이는 서울 재개발·재건축 아파트 분양시장
에도 고스란히 반영되고 있다. 올해 서울에서 재개발·재건축 분양비중은 전체 물량의 90%(1만4419가구)를 차지하는 가운데 전용 85㎡ 초과 분양비중은 9.4%(1353가구)에
그쳤다. 중대형 아파트 분양 물량이 감소한 것은 2014년 재건축 아파트를 지을 때 전용 60㎡ 이하 소형주택의무공급비율이 폐지되 고 전용 85㎡ 이하를 60% 이상 짓는 것으로
하반기에 강한 부동산 경매, 올해도 이어질까 인공지능·로봇의 습격 상저하고(上低下高)의 부동산 경매시장 추세가 올해도 이어질 것으로 전망됐다. 저금리 영향으로 경매 물건이 줄어 낙찰률과 낙찰가율의 고공행진을 뒷받침할 것으로 분석됐다. 부동산 경매 전문업체 지지옥션에 따르면 올해 2분기에 전국 주거시설 기준 부동산 경매의 평균 낙찰가율은 87.3%를 기록했다. 지난해 4분기 이후 가장 높다. 역대 최고 수준이기도 하다. 올해 2분기 낙찰률은 45.1%로 지난해 3분기 이후 처음으로 45%대 이상을 회복 했다. 연초 침체에서 살아나는 분위기다. 낙찰가율과 낙찰률로 본 최근 부동산 경매의 트렌드는 상저하고(上低下高)다. 지난 2013년부터 상반기보다 하반기에 주로 낙찰가율과 낙찰률이 높아졌다. 이전 3년간은 매해 마지막 분기에 연중 가장 높은 낙찰가율을 나타냈다. 전문가들은 올해 2분기 낙찰가율이 높았 지만, 하반기에 추가 상승 여력이 있을 것으로 내다봤다. 저금리가 만연하면서 경매 진행 건수가 줄어드는 점을 원인으로 지목했다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 “금리가
분기별 전국 주거시설 부동산 경매 낙찰가율 추이
낮아지면 연체율이 떨어지고 경매로 나오는 물건도 줄어들게 되는데 하반기에 국내 금리가 더 낮아졌다”며 “올해 하반기에도 경매 진행 건수가 많지 않을 것이다”고 말했다. 실제 올해 상반기 전국 주거시설 경매 진행 건수는 2만3834건이다. 지난 2013년 4분기(2만3968건)에 진행된 건수보다도 작다. 경매 진행이 활발하면서 입찰자들이 높은 가격을 써내는 과거의 모습을 기대하기
어렵다는 뜻이다. 이러한 영향에 주거시설 수요자가 많은 서울의 낙찰가율은 고공행진이다. 올해 2분기 서울의 낙찰가율은 92.6%까지 치솟았다. 상저하고의 트렌드를 넘어 줄곧 상승세다. 그는 “건수가 줄어들면서 유찰된 적이 없는 신건에 대한 관심이 높아지고 있다”며 “신건은 낙찰가율이 100%부터 시작하기 때문에 낙찰가율을 끌어올릴 수 있다”고 문윤홍 기자 예상했다.
NPL투자고수되기
제도가 바뀐 영향이다. 소형아파트를 많이 짓도록 한 것이다.
특수부동산투자와 담보NPL 매입
◆소형아파트 선호 현상 전국확대 중대형 아파트 공급 기피 현상은 전국 적으로 나타나고 있다. 올해 전국 아파트 전용 85㎡ 초과 분양비중은 전체 분양물량 23만 7755가구 중 8.1%(1만9338가구)에 불과하며, 10개 시도는 전국 평균에도 미치지 못했다. 전용 85㎡ 초과 분양비중이 평균 이하인 곳은 전남(7.5%), 대구(6.0%), 부산(3.7%), 광주 (3.0%) 경북(2.1%), 울산(1.5%), 충북(1.2), 충남(1.0%), 강원(0.1%) 지역으로 집계됐다. 대전은 올해 372가구 중 전용 85㎡ 초과 물량이 전혀 없다. 이에 반해 전용 60㎡ 이하의 소형 분양비 중은 29%(6만9059가구)를 차지했다. 특히 선호도가 높은 전용 60~85㎡ 이하 면적 구간 은 62.8%(14만9358가구)를 차지해 2014년 63%, 2015년 66%로 3년 연속 60% 이상의 분양비중을 차지하고 있다. 이처럼 ‘소아파트 선호, 중대형 기피 현상’은 1~2인 가구 증가, 세대분리, 저출산 등 인구구 조의 변화 영향이 크면서 중대형 아파트 수요 가 감소했기 때문이다. 여기에 발코니 확장과 신평면 개발로 소형주택 아파트의 실사용 면적이 확대된 것도 소형아파트 선호도를 이범석 기자 높이는데 영향을 미쳤다.
부동산경매는 저렴한 만약 특수부동산의 가격으로 부동산 취득 경제·법률·물 리적 분야 이 가능해 최근 재테크 의 전문가로 구성된 조 수단으로 각광받고 있 직을 보유하고 투자할 다. 특히 2002년 7월 수 있다 면 더 큰 투자수 민사집행법 제정 이후, 익을 창출할 수 있다. 절차 간소화가 이뤄져 다만 특수 부동산투자 대중화 에 일조했다. 는 숨어있는 다양 한 하지만 입찰경쟁 과 Risk가 많다는 점에서 김두칠 경쟁률, 낙찰가 등이 높 경제적 손실가능성이 한미금융그룹 투자본부장 아져 원하는 부동산을 상존한다. 저렴하게 낙찰받기는 더 그렇다면 특수부동 어려워졌다. 부동산 입찰경쟁률 및 산(담보NPL)을 보다 손쉽게 확보하기 평균낙찰가율 통계자료를 살펴보면 위해 고려할 사항은 무엇일까. 2013년 4.2대1 및 74.94%였던 것이 첫째, 담보NPL 총채권 분석이다. 2014년은 4.6대1 및 78.92%, 2015년은 총채권은 원금과 이자 및 집행비용 등으 로 이뤄져 있다. 가장 적합한 조건은 근저 5.1대1 및 83.53%로 상승했다. 그리고 당권 설정최고액에 총채권이 미달된 2016년 7월까지 5.2대1 및 86.20%로 경우인데 그런 경우가 드물기 때문에 가파르게 상승했다. 총채권에 대한 할인매입이 대부분이다. 필자는 새로운 투자물건으로 특수 적정한 매입가 산정은 특수부동산의 부동산투자를 대안으로 제시한다. 특수 낙찰시기에 맞물려 있어 정확한 투자 부동산이란, 완전한 소유권을 취득하기 시점분석이 필요하다. 만약 투자분석 위해 물리적, 법률적, 경제적 치유가 오류로 높은 가격으로 채권을 매입 필요한 부동산을 말한다. 즉 경매부동산 (양수)할 경우 투자손실이 발생될 수 있다. 중에는 물리적으로 힘 있는 불법 점유자, 둘째, 선순위 채권 분석이다. 양수받을 민원성 불법점유자 등이 있어 고도한 점유이전 전략 이 필요한 부동 산, 채권은 일반적으로 낙찰예상가에서 선순위 채권을 차감한 가격수준에서 법률적으로 유치권, 법정지상권, 각종 이뤄진다. 선순위 채권은 확정되지 않은 선순위 가처분, 가압류 등의 소송문제가 경우가 태반이고 특히 임금채권이 포함 있는 부동산, 경제적으로 불법건축물, 돼 있을 경우 더욱 상세한 분석 기술 인접 토지를 점유한 건물, 제3자 건물 (Skill)이 필요하다. 임금채권 등 선순위 등이 상존한 투자부동산을 낙찰 받은 후 채권이 많은 경우 전문적인 권리분석 전문가의 치유가 필요한 부동산을 기술없이는 불가능한 투자방식이다. 말한다. 이와 같은 부동산만을 전문적 셋째, 낙찰시기에 대한 분석이다. 낙찰 으로 투자해 하자를 치유할 수만 있다면 시기는 매각기일과 각종 소송일정, 협상 큰 투자수익을 올릴 수 있다. 타결시기 등을 고려해 분석해야 한다. 만약, 특수부동산이라도 경매신청채 권자 또는 채권자의 지위를 확보할 수 이처럼 각종 제한요인은 전문적인 판단 있다면 손쉽게 낙찰 받을 수 있는 수단이 과 분석을 통해 종합적으로 투자의사결 될 수 있는데 이때 활용 가능한 대안이 정을 하는 것이 특수부동산투자분야다. 담보NPL 매입 즉 채권양수방식이다. 복잡한 만큼 큰 수익을 창출할 수 있는 2016년 7월 25일 시행되는 ‘대부업 등의 장점 또한 상존한다. 그리고 금융기관 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률‘의 입장에서 특수부동산의 담보NPL은 제9조의 4 ③에 따라 대부업자 또는 장기간 경매절차가 지연될 가능성 높다 여신금융기간은 제3조 제2항 제2호에 는 점에서 조기 매각을 선호한 편이다. 따라 등록한 대부업자, 여신금융기관 등 따라서 특수부동산투자는 직접 경매입 대통령령으로 정한 자가 아닌 자에게 찰에 참여하던지 좀 더 손쉽게 낙찰받기 대부계약에 따른 채권을 양도해서는 위해 먼저 담보NPL을 매입하고 다양한 아니 된다.라고 규정해 채권양수도의 전략을 통해 유입하던지 투자전략은 계약자가 제한됐다. 결국 투자자의 몫이다.
원룸, 다가구주택 상세주소 받기 쉬워져
시장·군수·구청장 직권 제공 앞으로 상세주소 확인이 한결 수월해진다. 행정자치부가 신청해야만 부여됐던 원룸, 다 가구주택 등의 상세주소를 이젠 시장·군수· 구청장 직권으로도 부여할 수 있도록 도로 명주소법 일부개정(안)을 입법예고 했기 때 문이다. 상세주소란 도로명주소를 구성하는 법정 주소로서 건물번호 다음에 표기하는 ‘101동 3층’, ‘202동 302호’와 같은 건물의 동·층·호수 를 말한다. 그동안 아파트 등 공동주택은 건물을 지을 때부터 동·층·호수가 등록되지만 원룸 및 다 가구주택 등은 소유자 또는 임차인이 신청을 해야만 상세주소를 부여하는 ‘신청주의’로 운 영돼 왔다. 하지만 관심소홀로 제도가 유명무실해지 자 행정자치부는 시장·군수·구청장이 기초조 사를 거쳐 소유자와 임차인에게 사전통보 해 이의신청을 할 수 있도록 제도를 개설할 계획 이다. 시장 등의 상세주소 부여 절차와 소유자· 임차인 이의신청 방법 등은 도로명주소법시 행령에 규정된다. 기사제보·광고문의
02)6259-8000
국내 최초로 특수(NPL/하자)부동산·담보부NPL 투자분야를 개척한 한미금융그 룹은 변호사·회개사·건축사·평가사 등 120여명의 전문가를 구성해 기업형 투자 를 펼치는 유일한 투자전문기업이다. 문의 010-9799-4484
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한국부동산신문
업 계 소 식
2016년 9월호
‘부동산업계 우버’위워크, 명동점 연다
한국감정원, 부동산정보
설립 5년만에 기업가치 17조원 넘어서
앱 다운로드 40만건 돌파
“국내 공유경제 활성화 신호탄 될 것” 부동산가격, 시장동향, 매물, 실거래가격 등 제공 ‘부동산업계의 우버’로 불리는 세계 최대의 사무공간 공유기업 ‘위워크’가 내년 상반기 서울 명동에 대형 지점을 연다. 단순한 공간 공유를 넘어 비즈니스 공동체를 강조하는 위워크가 국내 부동산 시장에서도 새로운 바람을 일으킬지 주목된다. 서울 중구 옛 명동중앙극장 자리인 대신 파이낸스센터. 그곳에는 내년 상반기 입주를 준비하는 위워크 을지로점 오픈 준비가 한창이다. 위워크 을지로점은 이달 초 위워 크가 서울 강남역 인근에 문을 연 강남역 점(수용인원 1000명)에 이은 국내 2호점이다. 10개층을 임대, 3000명을 수용할 수 있는 규모로 아시아 위워크 지점 중 가장 크다. 가입자들은 1인당 월 35만원, 48만원, 69만원 등 멤버십 비용을 내고 위워크가 제공하는 자원을 활용할 수 있다. 위워크의 올레 러치 아시아태평양지역 매니징 디렉터는 “전통의 비즈니스 요지인 명동에서 위워크의 네트워크를 강화하고 글로벌 협력을 통해 한국 기업들의 새로운 기회 창출과 성장을 지원하겠다”고 말했다. 위워크는 대신증권 본사 외에도 서울 강남과 경기 판교신도시 등 수도권 일대에 고층빌딩을 가진 대·중소기업 10여 곳과
임대협상을 벌이고 있다. 미국에서 시작된 사무실 공유 서비스는 세계 각국으로 빠르게 확산되고 있다. 기업 입장 에서는 경기침체로 대형 빌딩을 소유하는 부담이 켜졌고, 반대로 창업하려는 개인은 늘어나면서 저렴한 사무실 공유 서비스의 인기가 높아지고 있는 것이다. 2010년 미국 뉴욕에서 설립된 위워크는 창업 6년 만에 기업가치 160억 달러(17조5008 억원) 의 회사로 성장했다. 현재 전 세계 30개 도 시에 100개 지점을 열었다. 위워크의 성공 비결은 1인 예비창업자부터 벤처·글로벌 대기업에 이르는 멤버십 가입자들에게 사무공간과 함께 강력한 커뮤니티(공동체)를 제공한 데 있다. 공간을 함께 쓰는 멤버십 회원들끼리 서로 소통할 수 있는 네트워크 파티 등 기회를 지속적으로 만들어 주고, 위워크 앱을 통해 온라인 커뮤니티로 회원들을 연결했다. 특히, 위워크는 사무실 벽을 유리벽으로 설치해 멤버십 회원들끼리 누가 무슨 일을 하는지 자연스럽게 알 수 있도록 유도했다. 신생 기업들은 위워크 멤버 가운데 구인을 할 수도 있고, 정보도 공유할 수 있다. 철저히 분리된 기존의 사무실 공간 개념을 완전히
탈피한 것이다. 위워크에 따르면 이렇게 한 사무실을 공유 하는 회원들의 70%가 서로 협력하고 있고, 전 세계 지점은 멤버사들의 비즈니스 출장 공간으로도 활용되고 있다. 위워크를 쓰는 기업은 전 세계 1만개, 회원은 6만명 이상 이다. 위워크는 한국 시장에서의 성공도 자신 하고 있다. 실제 아메리칸익스프레스, 레드불, 레딧, 에어비앤비 등 유명 대기업들도 위워크 공유 사무실을 이용하고 있다. 위워크 관계자는 “한국은 도심 인구 밀도가 높고 IT가 발전한 나라여서 성공 가능성을 높게 본다”고 말했다. 반면 국내 전문가들의 전망은 다소 엇갈린다. 이현석 건국대 교수는 “위워크의 본격 진출은 국내 공유 경제를 활발하게 만드는 계기가 될 것”이라며 “다양한 비즈니 스 융합모델을 추구하며 협업이 필요한 중소기업 및 개인창업자에게 큰 도움이
REM, 공인중개사 성공전략 세미나‘성황’ 9월 서울-제주-인천 순회 부동산 중개업 위기극복을 위해 ㈜REM 부동산거래소가 마련한 ‘공인중개사 성공 전략 전국세미나’가 성황리에 열리고 있다. 8월 11일 전라북도 전주를 시작으로 지난 20일 동안 총 12회의 세미나를 개최하는 동안 500여명에 달하는 부동산 관계자들의 발길이 이어졌다. 특히 지난 17일 부산시 세미나에서는 150여명이 참가자들이 몰려 불황에 몰린 부동산업계의 관심을 실감케 했다. R EM부동산거래소의 김용길 대표는 세미나에서 “대기업 계열의 주택임대관 리회사 및 외국의 부동산종합서비스 회사들이 향후 중개업, 주택임대관리업 시장 에 본격적으로 발을 들여놓기 시작하면 소규모 공인중개사, 부동산업자들의 골목 상권 침해가 예상된다”며 “기존 개업 공인 중개사 및 소규모 사업자 역시 정부 정책에 맞는 새로운 수익모델을 찾아야 한다”고 강조했다. 전주에서 공인중개사를 운영 중인 이 모씨는 “소규모 개인 부동산 중개업자들이
위기에 몰린 가운데 위기를 진단하고 이를 대처하기 위한 협업체계를 구축하는 것이 영세 중개업 종사자 들에게는 하나의 돌파구가 되지 않을까 생각한다”며 “파트너 사를 조직화해 7가지 이상의 혜택을 제공받 을 수 있다는 것이 마음을 움직였다”고 말했다. 한편 ‘공인중개사 성공전략 전국 세미나’는
9월에도 계속된다. 9월 1일 경기 수원시를 비롯해 의정부시(2일), 서울 강남(6일), 강서(8일), 강북(9일), 중구(12일), 제주(19일), 인천(22일) 순으로 22일까지 전국 주요 도시에서 각각 개최한다. 참가접수는 REM부동산거래소 홈페이 지(WWW.REM8949.COM) 또는 전화(1644김영미 기자 8149)로 신청할 수 있다.
된다”고 예측했다. 아울러 홍지은 세빌스코리아 상무는 “미국과 달리 국내에는 소규모 기업이나 1인 창업자가 적기 때문에 한국시장에서의 위워크의 정착여부는 불확실하다”고 말했다. 김현중 기자
위워크(WeWork)란? 1인 창업자나 소규모 기업 등을 고객으 로 협업의 공간(Space)과 네트워크 (Network)를 동시에 제공하는 세계 최대 의 사무실 공유 서비스기업이다. 사무실 이외에도 책상, 프린터, 복사기, 공용 주 방 등 편의를 위한 각종 서비스도 제공한 다. 공유 사무실은 건물을 층 단위로 빌린 뒤 이를 쪼개서 다시 기업이나 개인에게 재임대하고 다양한 서비스까지 함께 제공하는 전전세(轉傳貰) 개념이다.
‘인투인’앱, 2.0 업데이트‘인기’ 국내 대표 부동산 분양 정보 플랫폼사업 자인 ㈜인투인네트웍스의 ‘인투인’ 애플리케 이션(이하 앱)이 대대적인 업데이트를 진행 했다. 이번 업데이트는 하루 평균 1300명 이상의 방문자를 기록하며 부동산분양 O2O시장에 새로운 활력을 불어넣고 있는 인투인 앱의 이 용편의성 및 안정화를 위해 진행됐다. 이번 2.0버전 업데이트를 통해 예비청약자 는 현재 위치와 설정 지역, 분양 종류에 따라 부동산 분양 정보를 지도 위에서 한 눈에 확 인할 수 있게 됐다. 분양 현장을 기준으로 주변 교통, 교육, 편 의 시설, 주변 아파트 등도 지도를 통해 확인 할 수 있다. 또한 부동산 분양 시 가장 중요한 요소 중 하나인 실거래가 동향도 쉽게 확인 할 수 있 다. 해당 현장뿐 아니라 인근 아파트 시세와 미디어 관심도까지 함께 확인 가능하다. 인투인의 가장 큰 장점인 현장별 분양 상담 사를 통한 분양 상담 기능도 대폭 강화됐다. 문자메세지(SMS) 상담 외에도 전화 및 일대 일 채팅 상담이 가능해진 것. 이밖에도 사용 자 빅데이터를 기반으로 개인별 부동산 분양 현장 추천 서비스도 제공하고 있다. 이인수 기자
한국감정원이 제공하는 부동산정보 앱 누적 다운로드 건수가 40만건을 돌파했다. 부동산정보 앱은 부동산거래에 필요한 정보를 총망라하는 종합부동산 정보 서비스로서 부동산 전문기자와 중개업소 등을 통한 입소문을 타고 하루 평균 1000건씩 다운로드 됐다. 2015년 2월 출시 이후 지속적인 업데이 트를 통해 약 25종의 정보를 탑재하고 있으며 일일평균 열람건수는 20만건에 이르고 있다. 주요기능으로 부동산 시세(아파트 매매/전세 시세), 실거래가, 공시가격 등 부동산가격과 부동산시장동향에 대한 통계자료 및 거래정보 등을 조회할 수 있으며, 개인별 맞춤형 주거설계 서비스인 ‘마이홈플래너’는 보유자금, 희망주거지역, 연봉 등 간단한 입력만으로 최적의 주거유형을 자동으로 추천받을 수 있다. 아파트관리비도 부동산정보 앱으로 확인할 수 있는데, 아파트 관리비 공개항 목을 공용관리비, 개별사용료 등 47종으로 세분화하여 우리집 단지와 유사단지의 관 리비를 비교해 보여주며 결과 는 우수․양호․보통․유의․점검필요 등으로 표시된다. 또한, 일반인이 접근하기 어려운 아파트 분양정보와 부동산개발정보도 한곳에서 손쉽게 검색할 수 있도록 활용도를 높였 으며 빠른 검색을 지원하여 주소를 일일이 선택하지 않고 일부 주소만 검색창에 치면
유사한 주소 중에서 선택할 수 있어 검색속도를 높인 것이 특징이다. 부동산정보 앱은 실 사용자인 국민의 요구에 맞춰 즉시 기능을 개선하고 있다. 최근에는 지도로 바로검색 기능으로 지 도상에서 주소검색과 지하철역명 검색 기능을 지원하여 사용자 검색의 편의성을 높였다. 향후에는 포켓몬 GO로 화제인 증강 현실(AR) 기술, 주소만 입력해 전체를 보는 One-Stop 정보제공, 자주 사용 메뉴의 사용자 맞춤형 메뉴 구성 기능 등을 제공 해 대 국민 편의성을 획기적으로 제고할 안종호 기자 예정이다.
포토에세이
숨막히도록 더웠던 폭염이 물러가고, 시원한 가을바람이 콧잔등을 간지 르며 가을이 다가왔음을 알린다. 양떼를 연상시키는 뭉게구름이 하늘을 도화지삼고, 숨막히도록 아름다운 붉은 노을이 가을 밤을 수놓는다. 임근재 사진작가
가을 노을
한국부동산신문
오 피 니 언
부동산시장 변화에 따른 대처 기준
2016년 9월호
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쉽게 풀어주는 부동산이야기
은퇴자의 꿈 점포겸용 단독주택 용지 부동산 클로즈업
김영욱 대경대 교수/ 부동산학 박사
“ 희망적 요인은 전혀 없는 것 처럼 보여 지나 우리지역의 소득수준, 자산보유 현황, 사업소득 등 통계청 자료를 살펴보면 그리 비관적 상황 은 아닐 것”
부동산 경기가 좋고 나쁨을 가늠하는 기준은 무엇일까. 일부 유망지역 신규 분양현장에 대한 인기가 폭염 속에서도 행렬을 이루고 있 는 반면, 주택경기가 둔화돼 미분양 물건 들이 쏟아지고 있다는 보도도 끊이지 않 고 있다. 다양한 정보와 의견들 속에 누구는 맑 다, 누구는 흐리다고 하니 시장의 향배를 예측하고 투자하기가 쉽지 않다. 그래서 시장의 향배를 예측하는데 그 기준을 삼 을 수 없는 경우가 허다하다. 하지만 지역별 차등을 감안하더라도 현재 부동산 시장이 회생의 조짐을 보이 며 활기를 띠고 있다는 것은 누구도 부인 할 수 없는 사실이다. 가계부채 증가, 주택대출 심사강화, 집 단대출 감독 강화, 과잉공급에 따른 하 락세 반전 등 노출된 현안들이 있지만 섣불리 판단하기에는 이른 부분들이 있 다. 부동산시장은 살아있는 생물과 같다. 정부정책의 변화에 따라 또는 금리변동 이나 수급동향에 따라 언제든 달라질 수 있다. 따라서 어느 전문가의 의견만보고 투 자하기 보다는 정책변화, 투자심리, 지역 내 시장동향 등의 정확한 정보를 스스로 파악해 판단 기준으로 삼는 것이 바람직
하다. 필자는 최근 통계수치로 나타난 부동 산시장 변화를 살펴보고자 한다. 단, 이번 통계치는 인구의 감소, 노령 인구의 증가, 주택수요의 감소 등의 변수를 제외한 최 근 수치를 바탕으로 한다. 첫째, 2015년 1월 기준 3159개를 기록하 던 거래량이 2016년 1월 556개로, 1/3 수 준으로 급감했다는 것은 주목할 만한 수 치이다. 거래가 없다는 것은 호가만 잔뜩 올라 있다는 것이며, 이는 거래절벽이라는 말 과 더불어 시장이 위축돼 있다는 것을 단 적으로 말하는 것이다. 둘째, 미분양물량이 증가세로 돌아섰 다는 것을 주시해야 한다. 현재 건설사 요청에 의해 공개하지 말 아달라는 달성군 지역 미분양분을 제외 한 미분양물량이 금년 5월 기준 1000개를 넘어서고 있다. 이는 지난 2008년 말 기준 지역 내 공식적 미분양·미입주 물량 2만5000여 개가 다 소진되는 가운데서도 수백대일 의 청약 경쟁률을 자랑하며 거침없이 치달리던 대구 아파트 시장이 달라지고 있음을 보여주는 것이라 보지 않을 수 없다. 셋째, 공급이 수요를 넘어 서고 있다는 것도 관심사이다. 매년 우리 지역에서 필
요로 하는 적정 공급량 1만3000 가구를 넘어 2만7000여개의 집이 입주 물량으로 자리 잡아 초과 공급돼 있다는 것은 학습 효과로도 알 수 있는 간단히 넘겨 볼 일이 아니지 않을까. 넷째, 주택대출 심사강화 및 아파트 집 단대출에 대한 심사강화, 가계부채 대응, 금리 등 현재 조성되고 있는 금융권 변화 가 시장을 만들어 갈 것이라는 것을 감안 하자. 우리 지역의 부동산시장이 최근 수년 간 내리 오를 수 있었던 것은 2% 대의 낮 은 금리로 인한 수혜 탓에 쌓이고 쌓였던 불이 켜지지 않는 아파트가 소진되고도, 수백대일의 청약률을 기록할 수 있었던 것이다. 다섯째, 거시 경제적 요인은 차지하더 라도 미국발 금리인상 불안이 해소되지 않고 있고, 내수 경기 회복세가 보이지 않 는다는 것도 판단의 자료에 넣어 보자. 이상을 살펴보면 희망적 요인은 전혀 없는 것처럼 보여 지나 우리지역의 소득 수준, 자산보유 현황, 사업소득 등 통계청 자료를 살펴보면 그리 비관적 상황은 아 닐 것이라 본다. 하지만 보여 지는 상황에 따른 심리적 위축이 회복돼 시장에 반영되기까지는 상당한 시일이 걸린다는 것은 경험해 본 바와 같다.
돈 많이 버는 중개사를 찾아라 부동산 힐링캠프
윤정웅 수원대 교수/칼럼리스트
“ 직원들부터가 예의 바르고, 신의가 있고, 고객의 애로 를 잘 들어주는 특징이 있 다. 고객에게 신뢰를 갖게 하는 곳에는 언제나 사람이 모인다”
세월은 순간이다. 누구나 갖고자 하는 시간은 짧고, 버리고자 하는 시간은 길다. 청춘인 줄 알았더니 벌써 얼굴에 주름이 자글자글하다. 부동산도 세월을 따라가 는 그림자와 같다. 해가 내려 쬐는 날(경 기가 좋은 날)은 그림자가 잘 나타나지만, 구름이 낀 날은(경기가 좋지 않으면) 그림 자가 나타나지 않는다. 요즘 부동산을 샀다면 더욱 걱정을 하 게 된다. 2년 후엔 남는 아파트와 오피스 텔이 약 70만 가구쯤 된다. 많은 이들이 “더 늦기 전에 집을 살까요?”라고 묻는데, 필자는 “이왕 기다린 것 좀 더 기다립시 다”라고 말을 건넨다. 하지만 땅은 그 반대다. 제주도에서 부 는 바람이 세종시를 거치더니 평택에서 한바탕 마당놀이를 하고 있다. 지금 파는 사람은 바보요. 사는 사람은 영리한 사람 이다. 6개월 전, 5억에 땅을 팔았던 사람은 2억을 손해 봤다고 가슴을 치고 있다. 벌 써 2억이 올랐다는 뜻이다. 이런 손해를 보게 된 것은 정보가 약했 기 때문이다. 부동산투자의 최종목적은 싸게 사고, 비싸게 파는 것이므로 부동산
정보가 빨라야 하는데 파는 기회를 잘 못 잡은 것이다. 정보와 기회는 중개업소에 서 나온다. 책상위에서 기사와 여론을 수집한 정 보는 흘러간 정보다. 따라서 인터넷이나 신문에 떠도는 정보는 이미 기회가 지난 정보다. 그날그날 일어난 정보는 현장에서 일어난 정보여야 하고, 그런 정보는 거래 가 이루어지는 중개업소 정보가 따끈따 끈하고, 영양가가 있다. 따라서 부동산거래가 자동차라 하면 공인중개사는 운전기사다. 공인중개사가 어느 쪽으로 치우치게 되면 치우치는 쪽 으로 계약은 유리하게 전개되게 마련이 다. 부동산투자자는 유능한 공인중개사를 만나야 돈을 벌 수 있다. 한 달에 1000만 원을 버는 중개사도 있고, 단돈 100만원 도 못 버는 중개사도 있다. 돈 많이 버는 중개사를 찾아라. 돈을 많이 벌 때에는 그만한 이유가 있을 것이 다. 백이면 백, 잘나가는 중개사는 정확하 고, 친절하고, 질 좋은 매물을 확보하고 있 다. 그리고 직원들부터가 예의 바르고, 신 의가 있고, 고객의 애로를 잘 들어주는 특
징이 있다. 고객에게 신뢰를 갖게 하는 곳 에는 언제나 사람이 모인다. 작년에 부동산이 반짝하니까 여기저기 중개업소가 생기더니 요즘은 문을 닫느 라 한숨을 쉬고 있다. 중개업소뿐만 아니 라 골목장사도 되는 게 없다고 난리들이 다. 그렇다면 장사 잘하는 비법이 과연 없 을까? 답변은 ‘예스’다. 옛날 어느 시골 장터에 젊고 예쁜 과수 댁(寡守宅)이 국밥집은 항상 문전성시를 이뤘다. 메뉴라고는 해장국과 막걸리뿐인 이 작은 국밥집에 단골이 넘쳐나는 이유 는 과수댁의 장사수완 때문이었다. 과수 댁은 첫째, 누구든 내 남편처럼 웃으며 친 절히 대했다. 친절해서 남 주던가? 친절은 장사의 기본이다. 둘째, 항아리로 된 술병을 갖다 주면서 손님의 귀에다 입을 대고 “술병에 술을 한 잔 더 담았으니 절대로 다른 사람에게는 비밀로 해주시오”라는 당부를 했다. 손님 마다 과수댁이 자기만 좋아하는 줄 알았 으리라. 알고 보면 속는 게 손님이다. 모든 장사는 다 그렇게 하는 것이고, 기분 좋게 속이는 것이 장사의 비법이다.
최근 베이비부머 세대 은퇴가 시작 되면서 고정수익을 창출할 수 있는 상 품을 찾다가 주거 와 수익을 동시에 해결할 수 있는 점 포겸용단독주택을 우상수 찾는 수요자가 증 한국부동산자산관리연구소 소장 가하고 있다. 그동안 은퇴자들 이 주거와 생활비 해결을 한 번에 해결하는 상가주택에 수요가 몰리고 은퇴직전인 베이비부머세대까지 가세하면서 점포겸 용단독주택용지의 인기는 폭발적이라 할 수 있다. 아무리 인기가 좋은 상품이라도 투자자에게 맞는 물건이어야지 남들 좋다고 무조건 따라갈 수는 없기 에 오늘은 점포겸용단독주택에 관심이 있으신 분들 의 접근 방법에 대해 쉽게 풀어보겠다. 첫째, 수익률보다는 환금성에 신경써라. 수익형 부 동산의 최우선 조건은 수익률이지만 점포겸용단독주 택은 수익률로 접근하면 물건을 찾을 수가 없고, 찾는 다 해도 지방이나 변두리지역이라 추후 매도하려고 할 때 환금성이 떨어지기 때문에 도심과 인접 하면서 도 전원생활의 느낌이 드는 지역을 선택해야 한다. 둘째, 1층 상가에 초점을 맞춰라. 점포겸용은 상가 와 주거가 한 건물에 있기 때문에 수익률의 결정은 1 층 상가에서 결정된다고 봐야 한다. 1층 상가가 수요 자도 많고 공실걱정이 없는 입지조건을 갖춘 곳을 선 택해야 한다. 셋째, 높은 수익률 보다 안정적인 수익률에 만족하 라. 점포겸용 단독주택은 점포 같은 단독주택 생활에 생활비가 나오는 주택이라는 정도의 욕심만 가져야 한다.
만평
넷째, 가치가 지속적으로 유지돼야 한다. 1층 상가 는 시간이 지날수록 더욱 활성화 돼야 가치가 높아진 다. 땅값이 떨어지는 경우는 극히 드물지만 상가는 때 론 공실도 나올 수 있기 때문에 지역 선택이 중요하고 세입자 선정이 중요하다. 다섯째, 아파트 보다 좋은 상품이다. 아파트는 주거 공간만 주어지지만 점포겸용단독주택은 주거와 월세 수입이 동시에 해결된다. 그러다 보니 은퇴자들은 아 파트 매도 후 점포겸용을 선택하면 1층 상가에서 월 세 받아 생활하고 2층 전세, 3층 주거로 아파트 매도 자금으로 점포겸용단독주택 선택이 가능하기 때문에 은퇴자들에게 인기 있는 상품으로 계속 수요가 증가 할 것으로 예상되는 상품이다. 그러면 지역선택과 물건선택은 어떻게 할 것인가? 첫째, 지역선택은 신도시나 택지지구에서 계획인구 가 몇 명이고 주변 배후가 어느 정도 되는지 , 주변 관 광지나 쇼핑 등 유동인구 수요가 얼마나 있는지 분석 하고, 지역 내에서는 여러 곳에 단독주택용지가 분포 되는데 유동인구의 이동축선을 잘 분석해서 지역 선 택을 하면 미래가치가 보다 높을 것이다. 둘째, 물건 선택은 땅을 사서 직접 건축 할 것인지, 건축된 주택을 살 것인지 판단한 후 결정해야겠지만, 장기간거주 조건이라면 직접 건축하는 것이 향후 유 지보수에 유리할 것으로 예상된다. 점포겸용 단독주 택은 앞으로 계속 수요자는 증가할 것이고, 은퇴자에 게는 최고의 수익형 부동산상품이면서도 주거공간이 해결된다는 의미에서 좋은 부동산 상품으로 자리 잡 을 것이다. 부동산은 현재가치보다 미래가치가 더욱더 중요하 고 공급도 비교적 많기 때문에 점포겸용이면 무조건 좋다는 생각은 금물이다. 상권형성과 수요증가, 양호 한 주거 환경 등 종합적인 미래가치 분석을 할 수 있 는 전문가의 조언을 듣고 결정하는 게 보다 좋은 물건 을 찾을 수 있을 것이다.
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2016년 9월호
전 면 광 고
한국부동산신문