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2016년 6월호
위기에처한‘부동산중개업’해법찾다 ‘부동산네트워크 연방제’통한 부동산사업 새 대안 제시 세계적인경제전문지인미국월스트리 저널은 2012년 2월24일자 기사에서 미국 에서 중개업자들이“공룡처럼 멸종위기 에 직면했다”(Are real estate agents dinosaurs?)는 보도를 했으며, 중앙일보도 한국 부동산시장의 특성과 여러 상황을 분석 검토하여 한국의 부동산중개업도 “멸종 위기의 공룡”이라는 심층기사를 보도한적이 있습니다. 현재 다방,직방 등 스마트폰 중심의 부동산 중개관련 직거 래가 중개시장의 한축으로 자리잡아 가 면서 공인중개사에게 돌아가야 할 중개 박명남 한국부동산신문 대표 수익이 사라져 가는 것을 부동산중개시 장에서는자연스럽게받아들이고있습니 다. 또한 공인중개사협회의 강력한 반대에도 불구하고 부동산중개수수료 인하 정책이여론의힘을얻어시행되고있습니다. 거기에다 장기적인 경기침체로 과거 보다 부동산거래가 크게 줄어들었지만, 경기침체와실업난등의여파로창업을통해새로운진로를찾으려는공인중개 사 자격증 소지자가 늘어나면서 개업 공인중개사의 숫자가 9만명을 넘어섰습 니다. 또한공인중개사자격증을취득하는숫자는매년신규로1~2만명씩배출 되면서 공인중개사 수요보다 공급이 넘쳐나고 있는 가운데 때아닌 변호사와도 업무영역을 놓고 본격적인 싸움이 시작되고 있습니다. 설상가상으로 한미 FTA(자유무역협정) 체결로 인해 2017년 부터 법률 및 서비스 시장이 개방되면 서우리보다더전문화되고거대한자본을가진외국계기업들이동네골목상권 중심인우리의영세한부동산중개업시장진출을준비하고있습니다. 이에우리 부동산정책당국은외국기업의국내진출에대한대비와함께부동산시장선진 화라는 명분아래 자본력을 갖춘 대기업이 부동산 시장에 직접 진출 할 수 있도 록길을닦고있습니다. 앞으로 한국부동산중개업 시장에 다가올 위기와 변화는 우리가 그동안 전혀 경험하지못한과거IMF사태와같은충격으로다가올것입니다. 즉, 자본의논 리에의해부동산중개업의생존과발전이결정되는사업구조로급속하게재편 될것으로예상됩니다. 이러한위기상황에서한국부동산신문은풍전등화와같 은 부동산시장의 위기를 다시 한번 되돌아 보면서 하나의 대안으로‘부동산네 트워크연방제’ 사업을제안드립니다. 정부의임대관리업육성…과연그결과는? 주택시장이 월세시장으로 급속히 전환됨에 따라 주택임대관리업 시장이 빠 르게성장하고있다. 이에따라대기업과외국의대형자본, 빌딩관리업체까지도 주택임대관리시장을 새로운 먹거리로 보고 업무영역을 확대하고 있다. 임대주 택을 공급하는 건설사들은 임대관리법인 외에 별도의 중개법인을 설립하게 되 면 장기적으로는 임대관리 등 부동산관리 대행이나 이사, 청소 등 부대 서비스 는물론이고매매와중개까지가능해진다. 이는대형자본의소규모골목상권의 대표주자인중개시장으로진입하는길이열린것이다. 일본형종합부동산회사시대의도래 편의점에밀린동네슈퍼…동네부동산은살아남을까? 대기업의 주택임대관리 법인 등도 결국에는 선진국형 종합부동산회사를 목 표로 한다고 볼 수 있다. 일본 등 선진국에서 부동산관리업은 중개업무와 컨설 팅, 감정평가, 법무, 세무 등 종합부동산서비스를 제공하는 개념으로 일본의 경 우에도상위10여개의종합부동산회사가부동산시장을대부분장악하고있을 정도로 대형화되어 있는 상황이다. 따라서 종합부동산서비스로 업무영역이 확 대될 경우 부동산 시장에서 동네중개업소는 대기업이나 해외 대형자본과의 경 쟁에서크게밀릴수밖에없다. 우리나라에서도전국9만여곳의동네부동산중 개업소미래는대기업의프랜차이즈빵집에밀린동네빵집이나편의점에밀린 동네슈퍼에같은상황에내몰릴수도있다. ▶2면에계속
10~12일 킨텍스서 열리는‘시티스케이프 코리아 2016’
전세계 부동산 거물들 다 모인다 6월10일 개막하는 아시아 최대 부동산 박람회‘시티스케이프 코 리아(Cityscape Korea) 2016’행사 기간에 국내외 건설·부동산 전문 가들이 대거 참석해 국내외 부동 산시장 동향과 투자 전략에 대해 왼쪽부터 장리 회장,이반코 회장, 플로렌티노 듀라리아 회장, 미아오 러루 부 열띤 토론을 펼치고 국내 부동산 회장, 손태락 실장, 이상호 원장 시티스케이프 사무국 제공 관련 520여개 회사들이 대거 참여, 대성황을 이룰 전망이다. 투자회사의 신흥국 투자 현황을 리아 주니어 세계부동산연맹 시티스케이프 코리아 사무국(대 살핀다 (FIABCI) 아시아태평양지부 회장 표 김철)은 박람회 연계 행사로 한 둘째 날에는 국내 부동산시장을 등 해외 부동산 거물들이 참석할 국과 해외 부동산 전문가 50여명 조명한다. 손태락 국토부 국토도 이 참가하는‘아시아 부동산 서밋’ 예정이다. 시실장이 해외투자자들을 대상으 6월10~12일 사흘간 열리는 콘 국제 콘퍼런스를 박람회장 안에서 로 투자 활성화를 위한 정부정책 퍼런스는 매일 다른 주제로 발표 개최한다고 5월24일발표했다. 을 설명한다. 산악관광과 연계한 와 토론이 이뤄진다. 첫째 날에는 강호인 국토교통부 장관 축사로 부동산 상품 개발 전략도 논의한 시작되는 콘퍼런스에는 중국 푸리 ‘글로벌 부동산시장 동향과 융복 다. 마지막 날은 미국, 일본, 말레 합 개발 트렌드’ 가 주제다. 한국, 부동산그룹(富力地産集團)을 이끌 이시아 부동산시장 동향에 대해 중국, 홍콩 등 아시아권 부동산시 고 있는 장리(張力) 중국부동산상 토론할 예정이다. ★관련기사 3면 장을 중심으로 해외 주요 부동산 공회의소 회장과 플로렌티노 듀라
초읽기에 들어간
영남권 신공항 5대 쟁점은 뭔가 그 많던 동네 빵집들은 어디로 갔을까? 다음은 부동산 중개업소 차례다. 대기업 프랜차이즈에 잠식당한 동네빵집, 중개업 시장에도 대기업과 해외자본이….
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부동산중개업 시장의 현황
●“부동산중개업은“멸종위기의공룡” -중앙일보(2012.3.6) ●공인중개사공룡처럼사라질것인가?-미국월스트리트저널(2012,2.24) ●변호사중개인₩앱까지등장…동네복덕방위협-아시아경제(2016.6.1) -변호사중개법인‘트러스트’다섯달새700건매물등록…99만원매물리스크진 다 -젠스타₩신영에셋₩kt 등가세…주택임대관리₩중개앱서비스 ●OTO서비스및새로운형태의부동산서비스등장 -IT와스마트폰을기반으로한OTO(Online TO Offline) 부동산서비스기업등장 -빅데이터활용기술등장: 위치정보서비스, 카드사용실적등을통한상권분석및 컨설팅업체등장 ●한미FTA 2017년법률서비스시장의개방 -2017년부동산중개업시장개방과대기업의진출 -부동산이금융상품화되면서부동산매매는축소예상 ●종합부동산법시행과대기업의참여 -공인중개사법14조중개법인겸업제한삭제추진중 -종합부동산회사설립을통한중개업시장진출(국민은행, 미래에셋등대기업참여 예상) -임대관리사업자협회의창립(중개업참여목표) ●부동산중개업시장의향후재편방향 -종합부동산기업또는대기업의프랜차이즈화 기업과의경쟁에서개인은살아남기어려운상황직면. 예를들어국민은행이인공 지능기술(AI)과빅데이터기술로무장하고나온다면정보력, 전문지식, 자본력, 조 직력, 신뢰도, 업무의신속성모든면에서개인과는비교할수없는파워를갖게됨 -법인설립을통한대형화
영남권 신(新)공항 건설 예정지 발표가 초읽기에 들어갔다. 2015 년 6월 용역을 맡은 파리공항공단 엔지니어링(ADPi)은 만 1년이 되 는 6월24일 이전에 직접 컨설팅 결과를 발표한다. 경남 밀양과 부산 가덕도가 10여 년째 유력 후보지로 경합 중인 가운데 6월 안에 최종 승자가 결정된다. 결과는 예측 불허다. 정치적 파장을 염려한 국토교 통부와 한국교통연구원 등 관련 기관에선 철저한 함구령이 떨어진 상태다. 영남권 신공항 입지 선정을 앞두고 논란이 되고 있는 5대 관 전 포인트를 정리했다. 접근성이냐경제성이냐 밀양은‘접근성’ 을 최대 강점으 로 꼽는다. 영남권 5개 시·도 모 두에서 1시간 이내 접근할 수 있 다. 이미 KTX나 주요 도로와 맞닿 아 있어 연결 교통망 구축에도 많 은 비용이 들지 않는다. 또 구미 등 주변 산업단지와 연계 효과 등을 고려할 때 신공항은 밀양에 들어 서야 한다는 게 대구·경북의 입 장이다. 반면 부산은 가덕도가 24 시간 장애물 없이 이착륙할 수 있 어 허브공항 역할을 할 수 있다는 점에 홍보를 집중하고 있다. 김포 나 밀양과 달리 주변에 민가가 없 는 만큼 소음 피해도 염려할 필요 가 없다. 향후 이용객이 급증할 경
우 공항 확장이 밀양에 비해 쉽다 는 점도 강점으로 내세운다. 결국 두 지역의 우열은 평가 기준이 어 디에 유리하게 선정되는가에 따라 결정될 가능성이 높다. 지난달 25~27일 열린 전문가 자문회의는 30개 항목에 달하는 평가 기준과 가중치를 결정하기 위한 목적이었 지만 결과는 공개하지 않았다. 국 토부 측은“평가 기준은 전적으로 ADPi가 결정하며 정부는 일절 관 여하지 않고 있다” 며 즉답을 피했 다. 2011년에는백지화 영남권 신공항 사업은 이미 2011년 정치 논란을 빚은 끝에 사
업 자체가 백지화된 전례가 있다. 이 때문에 최근 지자체 간 공방이 다시 과열 양상을 띠는‘데자뷔’ 현상을 보이면서 5년 전처럼 또다 시 사업 추진이 좌초될 수 있다는 염려가 제기된다. 하지만 국토부 고위 관계자는“그때(2011년)와는 상황이 다르다” 며 사업 백지화는 ‘절대 불가’ 라는 입장을 밝혔다. 김해공항의 안전 문제와 포화 상 태를 더 이상 방치할 수 없기 때문 이다. 2014년 1000만명을 넘은 김 해공항 연간 이용객은 지난해에도 20% 급증하며 1238만명을 기록 했다. 국토부는 2023년 김해공항이 포 화에 이를 것으로 봤지만, 이보다 2~3년 앞당겨질 것이란 분석이 많 다. 특히 2009년 김해공항 국제선 중 6%에 불과했던 저가항공 비중 이 지난해 37%까지 커지며 공항 포화를 앞당기고 있다. 착륙할 때 돗대산, 신어산과의 충돌 위험이 있는 김해공항의 안전성 문제도 방치할 수 없는 상황이다. ▶4면에 계속
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｜종합
2016년 6월호
부동산중개업‘위기의 탈출’
부동산업계 1위 신문 한국부동산신문이 해답
지역 지사장, 부동산네트워크연방제 통해 큰 혜택 누릴 수 있어
한국부동산신문에서 제안하는‘부동산네트워크 연방제’ 사업을 통해 귀하가 활동하는 지역에서 공신력과 명예를 얻을 뿐만 아니 라, 수익창출과 전국 인적 네트워크망을 통해 보다 폭넓은 시야에 서 부동산 사업을 펼칠 수 있는 계기가 되리라 확신한다. 한국부동산신문은 ㈜REM부동산중개와 사업제휴를 통해 성공 가능성높은다양한사업준비중 한국부동산신문은 부동산네트워크연방제사업의 일환으로 각 분야 전문업체와 전략적 제휴를 통해 사업을 준비 중에 있다. 우리나라 주요 금융기관과 B2B 계약을 맺고 부동산컨설팅 및 중개서비스를 제공하는 (주)REM부동산중개와 함께 사업을 준비 하고 있다(3면 하단 광고 참조). ㈜REM부동산중개의 중개파트너 가 되면 B2B 제휴 금융기관을 통해 유입되는 고객들을 대상으로 지속적이고 배타적인 해당 지역별 부동산 중개업무의 수행 기회 를 부여하는 서비스다. 또한 전문업체와 제휴를 통해 한국부동산신문의 지역 지사를 기반으로 하는 프랜차이즈(식당, 음료 등) 모집대행 사업도 준비 중 에 있다. 그 밖에 신문과 부동산연구소를 설립하여 부동산교육과 출판사업, 부동산교육사업, 부동산 시행과 각종 개발 용역사업, 의 뢰 매물 투자분석 사업도 벌일 예정이다.
▶1면서 이어 배고픈변호사들중개업진출시도! 낮은 수수료와 전문서비스를 무기로 중개시장 진입! 이미 대형 상업용 부동산(대형 건물 및 토지) 시장에서는 변호사 들이 대부분 거래에 관여하고 있는 것이 현실이다. 그러나 이번 기 업법과 인수합병(M&A) 전문으로 알려진 공승배 변호사(45)가‘트 러스트부동산’ 이란 부동산 회사를 설립하고 부동산 매물 등록, 알 선, 계약, 거래의 모든 과정을 수수료 최대 99만원에 일괄 처리하 는 서비스를 제공하고 있다. 이는 변호사가 부동산 중개시장에 뛰 어든 첫 사례로 기존 법률시장이 포화상태에 달해서 연간 2조원 규모의 부동산 중개시장으로 눈을 돌린 것으로 분석된다. 공인중개사들은 공 변호사가 공인중개사 자격과 개설등록 없이 부동산중개 행위를 한 것에 대해 현행법 위반으로 수사기관에 고 발했다. 이와 관련 대한변호사협회 법제연구원은 지난 2월“변호 사 법률업무와 밀접성이나 일체성이 있는 부수 사무로 중개업무 도 가능하다” 고 밝혀 변호사가 부동산 중개업무도 가능하다는 입 장을 보이고 있다. 만약 공 변호사의 부동산 중개행위가 합법으로 인정받는다면, 변호사들의 부동산중개라는 또 다른 시장이 열리게 된다. 반면 공 인중개사들은 그만큼 기존 일거리를 잃게 된다. 변호사 업계의 동 네 중개업소에 대한 골목상권 침해가 현실화 되는 것이다. 직방, 다방만걱정하십니까? 모든거래시장이빠르게변화하고있습니다! 대형 업체들의 O2O 시장 진출…네이버, 카카오도 부동산₩택시에 가사도우미₩주차장까지 문어발 확장 OTO(online to offline)란 온라인과 오프라인을 연결한 마케팅을 이루는 말로 정보유통 비용이 저렴한 온라인의 장점을 실제 소비 가 일어나는 오프라인에 접목한 개념이며, 부동산 OTO 서비스로 는 직방과 다방 등이 대표적이다. 국내‘앱택시’시대를 연 카카오택시(콜서비스), 카카오드라이 버(대리운전)가 대표적인 OTO 서비스이다. 이들 서비스의 등장으 로 콜택시 업계와 대리운전 중개업체가 몇 십 년간 만들고 지켜온
사업영역은 사실상 생존하기 어려운 상황으로 이어지고 있다. 국내에서는 카카오, 네이버 등 IT업체뿐만 아니라‘시럽’ 과‘클 립’등 전자지갑을 앞세운 SK텔레콤(SK플래닛)과 KT 등 이동통신 기업도 OTO시장을 진출하고 있다. 결국 이러한 대형업체들이 막 대한 자본을 기반으로 영업망을 빠르게 늘려나간다면 대부분 골 목상권의 생존을 위협하게 될 것이다. 이러한 대형 업체 말고도 부 동산 OTO 시장에는 새로운 시도가 계속되고 있다. 원스톱 부동산 OTO 서비스 업체인 앞집맨은 아파트 매물을 중 심으로 상담에서 대출까지 서울 전역의 아파트 매칭서비스를 제 공하는 OTO부동산 중개업체인 부동산다이어트는 최근 고객의 조건에 맞는 아파트를 선별 추천하는 큐레이션 서비스를 제공하 고 있다. 그밖에도 연 150조원에 이르는 부동산 분양시장에서도 OTO서 비스가 등장했다. 특히 예의 주시해야 할 업체가 네이버이다. 그동안 중개사 업계와 부동산 서비스 업체의 생존권 문제로 여 론에 떠밀려 중소업체와 상생모델을 찾는다는 명분으로 잠시 부 동산시장에서 한발을 빼고 있었다. 하지만 현재 스마트폰 기반의 직방, 다방 등이 부동산시장에서 막강한 영향력을 행사하면서 네 이버에 대한 부정적 여론이 사라지면서 과거와 다른 차원의 부동 산시장 진입이 예상된다. 이와 같이 OTO시장의 판이 커진다면 결 국은 동네중개업소의 몫은 줄어들면서 자본과 대기업에 종속하게 될 것이다. 부동산중개업멸종위기의공룡이될것인가? 정보통신으로 발달로 부동산중개업 시장의 난관을 예견하고, 미 국의 글로벌 경제지‘월스트리저널(WSJ)’ 은 2012년 2월24일자 기 사에서 미국에서 중개업자들이“공룡처럼 멸종위기에 직면했다” (Are real estate agents dinosaurs?)는 보도를 했고,‘중앙일보’ 도부 동산중개업은‘멸종 위기의 공룡’ 이라는 기사를 내보냈다. 한국에서도 직방 및 다방 등 중개 어플리케이션 뿐만 아니라 이 제 변호사를 찾거나 대기업 계열사인 부동산종합서비스회사를 찾 는다. 올해로 9만명을 넘어선 공인중개사들은 이러한 흐름에 역행 하여 새로운 시장 진입자들에게 생존권 차원에서 강하게 저항하 고 있다. 하지만 저렴한 비용으로 한층 확대된 선택권을 쥐게 된 소비자
들의 반응은 사뭇 다르다. 부동산 거래를 해본 사람이라면 새로운 시장 진입자들을 적극적으로 환영한다. 결국 사용자인 고객이 원 하면 대세의 흐름은 막을 수가 없는 것이 현실이다. 공인중개사들이 중개업 시장에 직₩간접적으로 진입을 준비중인 변호사, 금융권, 할인마트, 대기업에게“너희는 중개업 넘보지 말 라” 라고 말할 수는 있지만, 고객들에게는“고객님! 부동산 구하고, 팔 때 다른 곳으로 가지 마세요” 라고 말할 수는 없을 것이다. 이러한 현실을 직시하면서 대안을 찾아 미래를 준비하는 것이 시장에서 살아 남아야 하는 우리의 몫이 아닌가 하는 생각이다. “부동산네트워크연방제” 란 한국부동산신문의‘부동산네트워크 연방제’ 는 부동산 분야 전 문성을 갖춘 분을 지역대표로 모셔서 각자 갖고 있는 자원인 인맥 과 정보를 네트워크로 묶어 공유하며 협업하는 사업모델. 일반적으로 연방제라고 하면 국가의 권력이 중앙 정부와 지방 정부에 동등하게 분배되어 있는 정치 형태의 국가를 말한다. 한국부동산신문에서 진행중인‘부동산네트워크 연방제’ 는전 국 시₩군₩구에서 부동산 관련 사업을 하시는 분들을 해당 지역 대 표로 모시고, 이분들과 본사(중앙)가 네트워크를 구축해 하나로 연 합하여 부동산 사업을 진행하는 구조를‘부동산네트워크 연방제’ 라고 하며, 각 지역대표는 각자가 속한 지역에서 독립적인 사업을 하면서, 지역 대표의 혼자 힘으로 하기 어려운 부분은 본사와 전국 지역 시₩군₩구 대표와 연합해 공동으로 사업을 진행하는 사업구조 를 갖게 된다. 위기의탈출부동산업계1위의신문한국부동산신문이해답 정보통신의 발달로 각자 속해 있는 분야 하나만으로는 생존과 발전이 어려운 시대가 되었으므로 이번에 한국부동산신문을 기반 으로 지역을 하나의 네트워크로 묶으면서 부동산 연관사업을 하 나로 융합하는‘부동산네트워크 연방제’ 사업을 준비하게 되었다. 부동산언론분야 1위인 한국부동산신문에서 준비한‘부동산네 트워크 연방제’ 사업은 본사가 그동안 지역기반으로 하는 부동산 포털 사이트 운영 경험과 함께 부동산 시장에 대한 현황 분석을 통 해 준비한 부동산 사업의 융합모델이다.
지역 지사장은 부동산네트워크 연방제를 통해 큰 혜택 누릴 수 있어 저성장시대 소비 및 주택수요의 둔화로 부동산 시장의 급격한 변화가 예상되기에 업무영역을 확대하여 새로운 수익모델을 창출 하려고 한다. 부동산 관련 사업인 개발, 분양, 관리, 금융, 보험 등 각 분야 전문업체와 제휴 및 협업을 통해 새로운 수익모델을 만들 어 낼 예정이다. 이러한 모든 업무진행과 개척은 개인으로 하기가 어렵기 때문에 한국부동산신문은 부동산네트워크 연방제를 통해 이를 진행하려고 한다. 이러한 사업은 부동산 분야 1위 신문인 한 국부동산신문이 구심점이 된다면 가능하다. 부동산네트워크 연방제를 기반으로 준비중인 융합모델과 전문 포털사이트는 생활정보지, 신문, 부동산전문포털, OTO서비스의 장점을 융합한 사업모델이 될 것이다. 공동브랜드를 기반으로 철 저히 지역화하여 지사장 및 본부장이 이끌어 가는 구조로 만들 것 이다. 부동산네트워크 연방제사업의 핵심인 지역대표는 전국 시 ₩군₩구 부동산 업계에서 실력과 재능이 탁월한 분 가운데 해당 지 역에서 오직 한 분만 모실 예정이며, 현재 30개 지역은 이미 선정 되어 있다. 한국부동산신문은 온라인 신문을 매일 발행하며 오프라인 신문 도 본사에서 발행한다. 또한 각 지사에서 한국부동산신문 지역판 발행을 요청 시 지속적 또는 한시적으로 본사에서 발행하여 지역 에 배포 할 수 있다. 한국부동산신문의 지사장이 되어 지역부동산 정보 수집과 지역 상권 및 투자 정보 수집 그리고 지역 오프라인 신문광고에 분양광고 영업과 신문을 이용하여 직접 분양사업 등 을 할 수 있는 사업이기도 하다. 본부장₩ 지사장자격조건 지사장의 자격조건으로는 공인중개사 사무소를 운영하시면서 자유롭게 활동할 수 있는 분, 부동산 관련 종사자 또는 이에 관련된 분이시거나 지역 부동산 업계의 다양한 인맥을 가진 분, 부동산 관 련 광고 및 영업 활동에 종사하시는 분이면 적합하다. 공인중개사 자격증이 없어도 지역에서 경제활동을 하면서 리더십을 가진 분 도 환영한다. 사기 및 공갈 협박 등의 범죄 이력이 없는 분(범죄경 력증명서 확인)만 지원 가능하다. 한국부동산신문의‘부동산네트워크 연방제’ 사업은 관계비즈니 스사업 사람과 사람이 만나면 역사가 일어납니다 한국부동산신문에서 준비한‘부동산네트워크 연방제’ 사업이 귀하에게 사람과 비즈니스를 만나는 통로가 되어 귀하에게 인생 의 최고의 기회를 제공 하리라 확신한다.
한국부동산신문 지역 본부장을 모십니다 ● 사업분야 ▶REM부동산거래소와함께하는사업 ▶한국부동산신문지역판발행사업 ▶부동산기반프랜차이즈모집대행사업 ▶부동산중개/컨설팅/특수물건NPL/개발/금융사업 ● 모집지역
1) 서울25개지역 2) 지역시₩군지역
02)6259-8000
연락처 TEL: 서울시 구로구 경인로 610 리더스코리아빌딩 11층
대한민국 부동산 NO. 1
한국부동산신문
한국부동산신문이 준비중인‘부동산비네트워크 연방제’사업은 전국 시/군/구 180여개 지역을 하나의 네트워크(연방)로 묶어, 사 업에 참여한 분들과 함께 부동산 사업을 함께 펼치는 사업입니다. 한국부동산신문의‘부동산네트워크 연방제’ 사업은‘관계비즈니스’ 사업 사람과 사람이 만나면 역사가 일어납니다. 한국부동산신문에서준비한‘부동산네트워크연방제’ 사업이귀하에게사람과비즈 니스를만나는통로가되어귀하에게인생의최고의기회를제공하리라확신합니다. 부동산 중개법인 임직원 또는 새로운 수익모델을 찾는 부동산업계 종사자의 많은 지원 바랍니다.
｜종합
“주거공간선 건강₩안전 고려해야”
오염물질 때문에 실내 활동시간이 많은 전업주부나 영유아의 호흡기 질환 발생률이 높다. 따라서 이를 지 역냉난방과 인덕션 레인지를 이용 하여 해결하자는 대안이 제시됐다. 이번 발표를 통해 지역난방 방식 에 의한 실내 오염물질의 원천차단 효과, 인덕션 레인지를 이용하는 경 우 에너지 이용효율과 전기요금에 대한 사용자의 부담 우려에 대한 실 제 비용분석 등이 제시되었다. 두 번째 발표는 박미진 인천대학 교 교수가‘리모델링 적용을 위한 층간소음의 현장 실험적 연구’ 에관 해 발표했다. 공동주택 및 다세대주 택의 리모델링 시 층간소음의 저감
성능을 평가하기 위한 연구로 슬래 부 하부 및 상부에 멜라민 폼 및 기 타 흠음재(吸音材)를 적용해 측정하 였다. 측정 결과 흡음재를 슬래부 하 부보다 상부에 시공할 경우 경량 바 닥충격음 저감효과가 우수함이 밝 혀졌다. 특히 멜라민폼은 공동주택 의 리모델링 시 층간소음을 저감하 기 위한 상용화 가능성을 시사했다. 또한 건물의 온수온돌 하부에 흡음 재를 설치하는 방법에 대한 정량적 평가와 표준시공안 마련의 필요성 도 제기했다. 세 번째 발표는 신상화 한국국제 대학교 교수와 최창호 휠코리아 대 표가 ‘자연채광을 활용한 음영지 해
소방안’ 에 관해 공동 발표하였다. 발표에서는 먼저 주거지 내에는 자 연채광과 환기가 되지 않는 사람들 이 생활하기 불편하고 환경적으로 문제가 있는 반지하공간이나 1층의 불량주거 공간들이 산재해 있고, 겨 울철 빙판길이 형성되는 골목길, 가 로(街路)는 국민의 건강과 안전에 직 결되기 때문에 개선이 필요함을 문 제 제기하였다. 이에 대한 해결방안으로 태양광 을 이용한 자연채광기술(광케이블, 광덕트, 반사거울 시스템 등)을 신재 생에너지 정책과 연계하여 주거환 경개선에 적용할 수 있는 실천적 방 안을 제시하였다.
국내 520여 부동산 관련 회사들 이 아시아 최대 부동산 박람회인 ‘시티스케이프 코리아2016’ 에대 거 참여한다. 시티스케이프 코리아 사무국과 한국부동산개발협회(KODA)는 최 근 한국경제신문 본사에서 업무 교류 및 공동사업 수행을 위한 업 무협약(MOU)를 맺었다. 한국부동산개발협회는 업무협 약을 계기로 시티스케이프 코리아 사무국과 함께 시티스케이프 코리 아 홍보에 나섰다. 또 시티스케이프 코리아의 전시 및 판매 등을 위해 마케팅 전략도 함께 수립했다. 시티스케이프 코리아 사무국에 따르면 이번 행사가 끝나면 국내 부동산 산업의 발전을 위해 국내 외 부동산 개발을 위한 컨설팅 사 업도 함께 진행한다. 특히 한국부동산개발협회는 이 번 협약을 토대로 시티스케이프 코리아2016에 참석하는 중국 양대 부동산 단체인 중국부동산산업협
회(CREA) 및 중국부동산상공회의 소(CRECC)와 업무 협력을 모색한 다. 중국부동산산업협회는 중국 굴 지의 부동산 개발회사들의 모임이 다. 완다그룹, 완커그룹, 뤼디그룹 등 중국 대형 부동산 개발회사들 이 회원사로 참여하고 있다. 중국 개발회사들은 이번 시티스 케이프 코리아에 참석해 개발사업 을 알리고 한국에 투자 등을 추진 한다. 한국부동산개발협회 문주현 회 장은“아시아 최대 부동산 박람회 인 시티스케이프 코리아의 성공을 위해 국내 500여 개발회사들이 힘 을 합칠 것” 이라며“시티스케이프 코리아가 침체된 국내 부동산 시 장에 활력을 불어 넣고 국제적인 박람회로 한국 부동산 시장을 널 리 알리는 계기가 되면 좋겠다” 고 말했다. 한국부동산개발협회는 국내 최 대 규모 부동산 관련 회사들의 모 임이다. 전체 회원 업체 수는 520
강남구, 부지 개발허가 제한지역 고시 서울시,“계획대로 행복주택 지을 것”
최근 논란이 되고 있는 서울 강남구 수서동 727번지 일대 행복주택 조감도.
국립 경상대학교(GNU·총장 직 무대리 정병훈)는 공과대학 건축도 시토목공학부 김영 교수<사진>가 지난 1월1일 한국주거환경학회 제7 대 회장으로 취임했다고 밝혔다. 김 영 회장의 임기는 2017년 말까지이 다. 김영 회장은“내년에 4개국 이상 에서 참여하는 다양한 국제학술대 회와 세미나를 개최할 예정이다. 그 밖에 국내학술대회와 세미나를 더 욱 활성화해 주거환경 개선을 위한
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학술교류를 증진 시키기 위해 노 력하겠다”고 포 부를 밝혔다. 한국주거환경 학회는 2003년 에 창립됐으며, 학회 학술지‘주 거환경’ 이 2010년 등재학술지로 선 정되면서 주거환경 분야의 전문학 회로 발전해오고 있다. 주거환경 개선을 위한 연구와 산 학협력, 회원 간의 연구교류, 국제 협력으로 주거생활을 올바르게 개 선하는 것이 학회의 설립 목적이다. 2015년 10월에는 인천에서 200
여 명의 국내외 회원이 참석한 가운 데 제13회 한₩중₩일(韓中日) 주거문 제 국제회의를 성황리에 개최한 바 있다. 김영 회장은 1989년부터 경상대 도시공학과 교수로 재직하고 있다. 경상대 공과대학 학장, 토지주택대
학원 원장, 공학연구원 원장 등을 역 임했고 현재 중앙도시계획위원회 위원, 도시재생특별위원회 위원, 한 국도시행정학회 부회장, 창원도시 재생지원센터 센터장 등을 맡아 활 동하고 있다.
■ 발행인₩편집인:박명남 ■ 전화:02)6259-8000 ■ 등록번호:서울다11046 ■ 팩스:02)6259-0692 ■ 등록일자:2015년11월4일 ■ 광고제작문의:010-9540-1323 ■ 주소:서울시구로구경인로610 리더스코리아빌딩9층 ※본지는 신문윤리강령 및 그 실천요강을 준수합니다.
여개에 달한다. 부동산 개발회사들이 주축이 돼 설립됐으나 지난 2014년 문주현 엠디엠 회장이 협회장으로 취임한 뒤 설계, 엔지니어링, 광고홍보, 인 테리어 업계 등이 참여해 명실상 부한 국내 최대 규모 부동산 관련 단체로 성장했다. 한편, 시티스케이프 코리아는 6 월10~12일 사흘간 경기도 고양시 킨덱스에서 열린다. 미국, 중국, 말 레이시아, 베트남 등 20여개 국가 업체들이 출품한 300여개 프로젝 트가 전시된다. 원 투 원 미팅과 인베스터 라운 드 테이블, 프로젝트 설명회, 네트 워킹 파티 등의 비즈니스를 위한 다양한 부대행사도 열린다. 6월7일 오전 10시까지 박람회 홈페이지(cityscapekorea.co.kr)에서 사전 등록하면 콘퍼런스 참관비(3 만원)와 행사 입장료(1만원)가 면 제된다. 전화(02-360-4260~3, 4076)로도 신청할 수 있다.
서울시₩강남구‘수서행복주택’갈등 법정가나
“주거₩재개발₩도시재생문제분야 중심 주거환경개선 노력할 것” 김영 경상대 교수, 한국주거환경학회 회장 취임
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520여개 국내 부동산 회사들 시티스케이프에 참여
한국주거환경학회, 인천대서 춘계학술대회 열려
사단법인 한국주거환경학회(학회 장₩경상대 도시공학과 교수 김영)는 2016년도 춘계학술대회를 ‘주거환 경개선을 위한 당면과제를 어떻게 해결할 것인가?’ 라는 주제 아래 6월 3일 인천대학교에서 성황리에 개최 했다. 이번 춘계학술대회는 실내 주거 공간에서 건강과 안전이라는 두 측 면에 주목하고 있다. 이에 대한 구체 적 방안으로 전기레인지의 사용과 지역난방을 연계한 주거환경개선방 안과 공동주택(아파트)에서 야기되 고 있는 층간소음의 해소방안, 신재 생에너지로 주목받고 있는 태양광 을 활용해 도심지의 매입임대주택 에 산재돼 있는 저층 및 반지하공간 의 자연채광 문제를 해소하고자 하 는 주거환경개선 방안에 대해 학술 교류를 전개해 나가기로 하고 열띤 토론의 장이 펼쳐졌다. 첫 번째 발표는 김희훈 한국지역 난방공사 차장이 발표자로 나서 ‘지 역난방과 전기레인지를 활용한 실 내주거 환경개선 방안’ 에 관해 발표 했다. 초미세먼지 문제가 국가·사 회적인 핫이슈가 되고 있는 가운데 최근 대기질 보다 더욱 심각한 공동 주택 내 공기오염을 지적했다. 한 통계자료에 따르면 전국민의 47%이상이 아파트에 거주하고 있 다. 아파트 내 개별가스 보일러나 가 스사용 취사도구(열효율 44%)에서 발생하는 미연소 탄화수소 계열의
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서울강남구수서동727번지일대 행복주택 건립 여부를 놓고 서울시 와 강남구의 갈등이 갈수록 커지고 있다. 서울시는 저소득층의 주거안 정을 위해 이 일대에 행복주택 41가 구를 짓겠다는 계획인 반면, 강남구 는 광장으로 지어야 한다며 맞서고 있다. 강남구는 수서동 727번지 일 대 3070㎡를 개발행위허가 제한지 역으로 고시했다고 6월3일 밝혔다. 행복주택을 짓지 못하도록 개발행 위를제한한것이다. 이에따라이지 역은건축물건축, 공작물설치, 토지 형질변경등이3년간제한된다. 구는 자치구에 개발행위 허가 관 련권한이위임돼있는만큼절차상 문제가 없다고 보고 있다. 강남구
관계자는“개발행위허가 제한지역 고시를 토대로 이 지역을 광장으로 조성하는 내용으로 지구단위계획 을변경할것” 이라고말했다. 수서동 727번지 일대는 지하철 3 호선 수서역 6번 출구와 붙어 있으 며, 현재 공영주차장으로 사용되고 있다. 서울시는2014년부터이지역 에 모듈러 공법을 적용한 행복주택 를조성하는사업을추진해왔다. 반면 강남구는 앞으로 이 지역이 SRT·GTX 등 5개 철도 노선이 환 승하는 교통 요충지가 돼 유동인구 가크게늘어나는데다도로와붙어 있어 주택이 들어서기엔 적절하지 않은 만큼 광장이 적합하다고 주장 하고 있다. 이수진 강남구 도시계획
과장은“수서동은 도로로 인한 소 음, 분진 등 때문에 주택건립지로 부적합하다” 며“교통시설 확충이 시급한 이 지역에 행복주택 건립을 즉시중단하고광장조성추진에적 극 협조해 줄 것을 서울시에 다시 한번요청한다” 고말했다. 서울시는 강남구의 주장은 허점 이 많기 때문에 계획대로 행복주택 사업을 추진하겠다는 입장이다. 서 울시 관계자는“이미 수서역사에 광장이 들어설 예정인데 역사 건너 편에 또 광장을 조성할 이유가 없 다” 며“현재도 주차장 수요가 많은 만큼 주차장을 유지하면서 행복주 택을 건립할 것” 이라고 말했다. 이 어“구의 부당한 조치에 대해 시정 조치 및 취소 명령을 내린 후 예정 대로 주택건설사업계획을 승인할 것” 이라고덧붙였다. 행복주택 사업 시행자인 SH공사 는 최근 서울시에 주택건설사업계 획 승인을 요청했고, 시는 6월10일 까지유관부서와강남구등에게의 견을 받기로 했다. 시는 제출된 의 견을 바탕으로 조만간 사업계획 승 인여부를결정내릴예정이다. 강남구는 법적 조치까지도 불사 하겠다는 입장이라 수서동 727 일 대를둘러싼시와구의갈등은당분 간 계속될 전망이다. 강남구 관계자 는“시의 시정조치나 취소 명령이 내려온다면 대법원에 소를 제기할 것” 라고말했다.
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｜로컬 핫이슈
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점입가경 신공항…與 텃밭 쪼개질 위기 밀양 내정설에 들끓는 부산…서 시장“보이지 않는 손 있다”
초읽기 들어간 영남권 신공항 5대 쟁점은 뭔가
신공항 접근성이냐… 경제성이냐… (프레임)이‘신공항’ 으로 정해진 만큼 지금 시점에서 되돌 리기는 늦었다는 게 전문가들 관측이다. 신공항 연구에 관 여해온 한 항공 전문가는“정치 대립이 극에 달한 지금에 와서는 김해공항 확장안조차도 부산의 손을 들어주는 것 으로 비칠 수 있는 만큼 쉽지 않은 선택” 이라고 토로했다.
▶1면서 이어 두곳모두단점많아 두 지역 모두 단점도 적지 않다. 밀양은 소음 피해로 인 해 24시간 공항 운영이 어렵다. 밀양 예정지 인근 거주민 만 1만3600명에 달해 건설과 공항 운영 단계에서 소음 민 원이 끊이지 않을 가능성이 높다. 또 내륙 공항인 만큼 위 험성 면에서 김해공항과 비슷한 문제를 안고 있다. 이를 해 결하기 위해선 건설 단계에서 장애물이 되는 산봉우리를 절개해야 하는데, 구체적인 대상 범위와 비용을 두고 논란 이 계속되고 있다. 박희준 대구시 신공항추진단장은“소음 문제도 주민 이주 등을 통해 해결할 수 있다” 고 밝혔다. 가덕도는 부산을 제외하면 영남권 전체 주민 중 70%의 접근성이 떨어진다는 점이 취약점이다. 또한, 추가 비용을 들여 가덕도로 도로·철도 등 교통망을 이어야 한다. 바다 에 인접한 섬 지역인 만큼 공항 건립을 위해선 별도의 매 립 비용을 지불해야 하고 연약 지반 침하 염려도 제기된다. 이에 대해 김부재 부산시 신공항추진단장은“가덕도 해안 지반의 침하 가능성이 없다는 점은 부산신항 건설에서 이 미 입증됐다” 고 설명했다. 제3후보지가능성 밀양과 가덕도는 2000년대 초반부터 신공항 예정지 후 보로 주목받아왔다. 하지만 공식적으로 두 지역만이 후보 인 것은 아니다. ADPi는 지난해 말부터 밀양, 가덕도를 포 함한 10여 개 후보지를 선정해 각종 평가 요소를 대입해 압축 작업을 벌인 것으로 알려졌다. 정부 관계자는“20여 년간의 논의 끝에 두 곳이 최종 후보지로 이름을 올린 것 에는 나름대로 이유가 있다” 며“지금에 와서 새로운 후보
밀양 신공항 조감도
가덕도 신공항 조감도
지를 선택하는 것은 양측 반발을 모두 감당해야 하는 만큼 (정부로서도) 쉬운 선택이 아니다” 고 설명했다. 또한 안전성 문제만 해결된다면 김해공항을 확장하는 방안도 여전히 선택지로 남아 있다. 그러나 이미 사업의 틀
김해·대구공항활용은? 김해공항과 대구공항의 운명도 신공항 입지에 대한 ADPi와 정책당국의 판단에 따라 달라진다. 김해공항‘생 존’ 에 대해선 당장 밀양과 가덕도를 지지하는 측 의견부터 엇갈리고 있다. 일단 밀양을 주장하는 쪽은 신공항 수요를 확보하기 위해 김해공항 문을 닫고 신공항을 영남권‘허브 공항’ 으로 일원화해야 한다는 입장이다. 이를 위해 신공항 은 활주로 2개짜리 대형 공항으로 건설해야 한다고 주장 하고 있다. 반면 가덕도를 주장하는 부산은 김해공항을 그대로 두 고 활주로 1개짜리 공항을 세울 것을 주장하고 있다. 10조 원에 달할 것으로 추정되는 사업비를 5조원대로 줄여‘경 제성’평가 항목을 맞추기 위해서다. 다만 이 경우 김해공 항의 안전성 문제가 여전히 걸림돌이다. 또한 김해공항과 가덕도공항을 함께 운영하면 활주로 방향이 마주쳐 공역 충돌의 염려가 있다는 지적도 제기된 다. 밀양을 지지하는 대구는 대구공항 폐쇄를 불사하겠다 는 입장이다. 다만 여기에는 이참에 골칫거리인 군공항 (K-2 공군기지)을 함께 이전시키겠다는 계산이 깔려 있다. 그러나 국토부 관계자는“군공항으로서의 전략적 기능과 지역민들의 항공 수요가 있는 만큼 지방공항 폐쇄 결정은 쉽지 않다” 며“지자체 의견대로 (공항 폐쇄 여부가) 결정되 지는 않을 것” 이라고 설명했다.
동남권 신공항 입지선정 문제로 새누 리당 영남권 의원 간 집안싸움이 점입가 경이다. 대구·경북(TK)지역 의원들은 경남 밀양에, 부산 의원들은 가덕도에 신공항 을 유치하기 위해 사활을 걸고 있다. 6월 하순으로 예정된 정부 발표가 임 박해오자 양측 간 신경전은 한층 가열되 는 양상이다. 어느 쪽으로 결론이 나더 라도 여당 텃밭이 둘로 쪼개질 위기에 처했다? 서병수 부산시장은 6월8일 동남권 신 공항 입지 선정과 관련해“‘보이지 않는 손’ 에 의해 정치적·정무적으로 (공항 입지가) 결정되는 것 아닌가 하는 의구심 을 지울 수 없다” 고 했다. 서 시장은 이날 라디오 인터뷰 등을 통해“정권의 실세 가 대구 쪽에 많이 있고 국토교통부 정책 라인에 대구 출신 인사들이 많이 포함돼 있는데, 이들이 간접적으로 영향을 미치 고 있는 것이 아니냐는 의구심을 부산 시 민들이 갖고있다” 며이같이 말했다. 6월 말로 예정된 신공항 입지 선정 용 역 결과와 상관없이 박근혜 대통령의 고 향인 TK(대구·경북) 지역에 유리한 경 남 밀양 지역으로 결정이 이뤄지고 있다 는 취지였다. 신공항 유치를 두고 증폭 된 부산·TK 사이의 갈등이 공개적으로 ‘음모론’ 이 제기되는 지경에 이른 것이 다. 부산 정치권은 신공항 유치 문제로 연 일 시끄럽다. 새누리당 부산시당은 이날 서울에서 부산시와 당정협의를 갖고 신 공항 문제를 논의했다. 김세연 부산시당위원장은“새누리당 이 신공항 문제를 제대로 풀지 못한다면
부산에서 새누리당에 대한 완전한 지지 철회가 있을 것은 기정사실” 이라고 했 다. 부산 정치권이 집단행동을 이어가는 것은“신공항 입지 선정에 정치 논리가 개입됐다” 는 인식이 지역사회에 널리 퍼 져 있기 때문이다. 이에 대한 근거로 제시하는 것이 대구 출신 조원진 의원의 이른바‘선물 보따 리’발언이다. 이 발언이 도화선이 돼 부 산 지역에서는“결국 TK 출신인 박 대통 령이 공항을 밀양으로 몰아주려는 것” 이 라는 얘기가 나왔고, 온갖 소문도 꼬리 를 물었다. 문재인 더불어민주당 전 대표는 6월9 일 가덕도 신공항 예정지를 방문했다. 더민주 부산시당 관계자는“문 전 대표 는 지역 당원들과 현장을 방문해 부산시 신공항 추진단으로부터 브리핑을 받고 인사말도 했다” 고 밝혔다. 현재 더민주 부산시당은 부산역 광장에 천막을 치고 신공항 대책본부를 발족한 상태다. 문 전 대표는 2012년 대선 때 가덕도 공항 유치를 공약했었다. 하지만 신공항 사업을 주관하는 국토해양부와 대구 의 원들, 청와대는 일제히“말도 안 되는 음 모론” 이라고 선을 그었다. 조원진 의원은“작년 1월 5개 지자체 장(부산·대구·울산·경남북)이 유치 경쟁을 자제하기로 합의했으니, 그것에 따르고 정치권이 나서지 않는 게 맞다” 며“우리도 용역 결과를 일절 모른다. ‘선물 보따리’발언은 신공항을 특정한 것이 아니다” 라고 했다. 청와대와 국토부 역시“용역에 특정 세력이 개입한다는 것은 있을 수 없는 일” 이라고 음모론을 부인했다.
김해공항 취항 조종사 95%“영남권 신공항은 가덕” 김해국제공항에 취항하는 항공사 조 종사 열명 가운데 아홉명 이상이 신공항 입지로 가덕해안을 선호하는 것으로 나 타났다. 여론조사기관 포커스컴퍼니는 부산발전시민재단의 의뢰를 받아‘공항 입지에 대한 조종사 인식조사’ 를 해보니 항공사 조종사의 94.9%가 동남권 신공 항 입지로 해안공항인 가덕 후보지를 선 호한다고 6월7일 밝혔다. 이번 조사는 5월25일부터 29일까지 김해공항에 취항한 항공사 조종사를 대 상으로 했다. 설문지 500부를 배포해 응 답자 341명의 설문을 분석했다. 오차한 계는 95% 신뢰수준에서 ±5.3%였다. 조사 결과 다른 공항과 비교한 김해공 항의 안전성 평가에서 조종사들은 위험 72.7%, 보통 17.3%, 양호 10%로 응답해 위험하다는 인식이 강했다. 김해공항의 안전위협 요인으로는 공항 북쪽 장애물 인 돗대산, 신어산 등이라는 응답이 80.8%로 압도적으로 높았다. 이어 기상상황 9.4%, 항공안전시설 부 족 5.6%, 군용항공기 3.2% 등을 꼽았다.
이는 2002년 중국 민항기의 돗대산 추락 사고 영향으로 보인다. 비행 경험이 많 은 기장급 조종사(85.3%)가 부기장급 조 종사(78.7%)보다 공항 인근 장애물에 대 한 위험인식이 높았다. 신공항 입지결정에서 주요 고려사항 을 묻는 질문에는 안전성이 75.5%로 가 장 높았고, 24시간 운영 가능성 14.7%, 접근성 5.0%, 기상영향 3.8% 등의 순이 다. 안전성 응답은 외국항공 조종사 (89.8%), 60대 이상 (100%), 5000시간 이 상 비행경력의 기장급 경력자(82.9%)에 서 더 높게 나타났다. 신공항 후보지로 서의 가덕도와 밀양에 대한 의견은 334 명이 응답해 317명(94.9%)이 가덕을 선 호했다. 밀양 후보지를 선택한 응답은 17명(5.1%)에 그쳤다. 부산발전시민재단 관계자는“이번 조 사에서 공항의 주된 이용자인 항공기 조 종사들은 공항 입지로 비행안전성을 가 장 중요하게 생각하고 있으며, 24시간 자유롭게 이착륙할 수 있는 공항을 선호 하는 것으로 확인됐다” 고 말했다.
｜기획
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지상중계｜부동산개발금융 프로젝트 파이낸싱(PF : Project Financing)
SOC부터 위락시설까지 적용…다양한 재원조달방법 사용
정재용 회장 광역도시개발투자그룹리치맥 ▶리치맥디엔씨(주) ▶(주)인디자인 ▶(주)한솔피엔티 ▶(주)자유건축설계사무소 부동산개발금융에 따른 프로젝트 파이낸 싱에 관에 자세히 알아보고 프로젝트 파이 낸싱의 개념과 특징, 절차, 기법, 국내세서 의 프로젝트파이낸싱의 현황과 변화와 그 문제점 및 전망 대해서 몇회 걸처 살펴보도 록하겠습니다. 프로젝트 파이낸싱(PF : Project Financing)는 13세기 중세 이탈리아 은광개발 이나1856년의수에즈운하개발사업으로까 지 거슬러 올라가는 견해도 있습니다. 그러 나 진정한 의미에서의 프로젝트 파이낸싱 은 1920년대 미국 텍사스주를 중심으로 조 세부담 상 유리한 금융방법을 도입하면서 처음 개발되고, 2차 세계대전 당시 선박금
융에 응용하기 시작하여 1970년대 영국 북 해유전 개발사업에서 활용되며 금융시장의 새로운 수익창출수단으로 부상하게 되었다 고 하는 견해가 일반적입니다. 이후 1987년 터키정부가 공공부분에 대한 외자유치를 위해 최초로 BOT기법을 도입하였고, 1990 년대 영국에서 민자주도 방식(PFI:Private Finance Initiative)을 도입하여 공공사업에 민 간투자를 활성화시키는데 성공하였다고 합 니다. 그런 뒤 1994년부터 프로젝트 파이낸싱 이 전 세계 개도국으로 확산되면서 각종 사 업이 활발하게 추진되었으나 1997년부터 시작된 개도국의 금융위기로 인하여 프로 젝트 파이낸싱 시장은 급격히 위축되었다 가 1999년 미국과 중남미의 대규모 전력 프 로젝트 시행에 힘입어 다시 회복세를 보이 기도 했지만 다시금 2002년 엔론(Enron)사 태로 위축되었다가 2004년부터 미국 발전 시장의 회복과 아시아 지역의 인천공항철 도, 호주 시드니공항 등의 대형 거래들로 인 하여 시장규모가 급격히 확대되던 중 2008 년 서브프라임 사태 이후에 시장규모가 위 축되면서오늘날에이르고있습니다. 개도국의 금융위기, 서브프라임 사태를 거치게 됨에 따라 최근 해외사업에 있어 위 험의 중요성이 부각되어 수요, 공급, 기술, 법률, 금리, 환율등모든위험요소를분석하 여 경감장치를 마련하는 등 프로젝트 파이 낸싱의 구조화 수준이 더욱 정치해지고 있 으며 또한, 구매위험 통제를 목적으로 민간
부문과 공공부문이 함께 참여하는 이른바 PPP(Public Private Partnership)가 확대되고 있는 추세입니다. PPP프로젝트란 민간 및 공공부문 모두에게 매력적인 사업방식으로 민간은 건설위험과 운영위험을 부담하고, 민간의 통제가 어려운 시장위험은 공공부 문이 부담함으로써 적극적인 투자를 유인 하고 있는 방식으로 세계 각국의 인프라 확
충을 위한 수단으로 프로젝트 파이낸싱을 적극 활용하고 있어 점차 확대되고 있는 추 세에있습니다. 아시아 금융위기 이후 정치적, 경제적인 위험에 대한 투자자의 인식이 제고됨에 따 라 프로젝트 파이낸싱 시장 내에서 보험의 역할이 증대되고 있으며, 과거의 송금, 몰수 등의 정치적 위험과 준공위험, 인적 위험 등
의경제적위험을넘어PPA(Power Purchase Agreement) 등 각종 계약상의 위험으로 까 지확대되고있는추세에있습니다. 또한, 프 로젝트 관련 대출 및 채권만기의 장기화 등 거래위험 확대와 서브프라임 사태로 인한 일부 금융기관의 경쟁력 약화 등으로 공적 수출기관(ECA: Expert Credit Agency) 및 국 제개발금융기관의 영향력이 크게 증대하여
이가있습니다 우리나라에서의변형된PF대출현황 국내에서 실시되고 있는 PF 대출은 차주 에 대한 보증이나 시공사의 연대보증과 같 은 신용보강을 전제로 하고 있어, 원론적 의 미의 PF라 보기는 어려우며, 우리나라의 개 발사업 실정에 맞게 변형된 형태로 실행되 고있다고할수있습니다. 부동산PF 대출의관여자 2000년대의 가장 기본적인 부동산 PF 대 출구조는 시행사와 시공사, 그리고 대주단 의 상호 약정을 통해 진행되었습니다. 시행 사가 토지를 확보하면 시공사는 사업성 검 토를 통해 사업 추진 여부를 결정하게 되고 사업 추진이 결정되면 자금을 대출하는 금 융권과 시행사, 시공사의 약정을 통해 신용 보강의 방식, 자금상환방식을 결정하게 됩 니다. 시행사는 개발사업을 진행하는 주체 로서 개발사업 및 PF 대출에 대한 포괄적인 책임을 지는 주체여야 하나 실질적으로는 사업의구상, 부지의매입, 인허가절차, 시공 사의 선정 등 비교적 사업 초기에 역할이 집 중될 뿐이며, 시공사가 선정된 후에는 시공 사가 사업을 주도하는 경우가 많습니다. 대 주는 개발사업에 자금을 대여해 주는 역할 을 담당합니다. 부동산 개발사업은 대규모 의 자금이 소요되기 때문에 두 개 이상의 금
융기관이 대주단(syndicate)을 구성하여 참여 하는경우가대부분입니다. 시공사는시행사와단순도급계약을바탕 으로개발프로젝트에서건축시공을담당해 야 하나, 프로젝트 준공리스크를 보전하기 위해 대부분 시행사와 별도의 책임준공 약 정을 맺습니다. 이 경우 시공사는 책임준공 약정에 기하여 공사비 지급 여부에 관계없 이 건축시공을 완료할 의무를 부담하게 됩 니다. 또한 담보능력이 부족한 시행사를 대 신하여연대보증이나채무인수와같은신용 보강을 제공하기도 합니다. 최근에는 국제 회계기준(IFRS) 적용 등으로 신용보강을 축 소하려는움직임이활발하게이루어지고있 고실무에서는현재연대보증이나채무인수 와 같은 신용보강은 과거와 같이 이루어지 고 있지 않습니다. 최근에는 저축은행과 시 행사가 위축되면서 시공사 자체사업 또는 지주의 지분출자, 개발신탁 등의 사업구조 가확대되고있는상황입니다. 국내에서의 프로젝트 파이낸싱(Project Financing: PF) 국내에서 프로젝트 파이낸싱은 외환위기 를 기점으로 하여 다양한 금융기법과 결합 하면서 진보하였습니다. 외환위기 이전에는 PF가 사업간접자본을 대상으로 하는 대형 프로젝트에만 적용되었으나 외환위기를 기
점으로민간부동산개발사업의자금조달기 법으로 자리를 잡았습니다. 2000년대 이후 국내 주택개발사업의 주된 자금조달방식은 프로젝트 파이낸싱을 활용한 사업방식이었 습니다. 프로젝트 파이낸싱을 통한 자금조 달은 외환위기를 기점으로 한 자금시장의 변화가큰영향을미쳤습니다. 외환위기이전국내주택개발사업은시공 사의 자체사업 방식이 주를 이루고 있었으 며, 따라서 시공사가 토지매입부터 사업 전 반의 위험을 모두 부담하는 구조였습니다. 그러나 외환위기 당시 자금의 유동성이 문 제가 되면서 많은 건설사들이 도산하였으 며, 정부 역시 건설사의 과도한 부채비율을 규제하기시작하였고이러한상황에서주택 개발사업은 시행과 시공을 분리한 현재의 사업구조방식으로 변화되어 왔으며 부족한 시행사의자본력을보완하기위해시공사가 신용보강을 하는 구조의 독특한 PF 구조가 생겨나게되었습니다. 또한 부동산 PF는 대출 외에도 자본시장 을 통한 자산유동화를 통해서도 이뤄집니 다. 자산유동화증권(Asset-Backed Securities: ABS), 자산유동화 기업어음(AssetBacked Commercial Paper: ABCP), 리츠, 펀드 등 부동산 개발과 관련된 다양한 자금조달 수단이 마련되었으며, 부동산신탁 등 시행
과 시공을 분리하기 위한 다양한 구조가 시 도되었습니다. 이러한 시장의 환경 변화는 프로젝트파이낸싱이부동산시장에적극활 용되는기반으로작용했습니다. 자산유동화란 대출채권을 비롯해 고정화 된자산을매매가능한증권형태로전환하는 것을 지칭합니다. 대표적인 자산 유동화 방 법으로는 PF 자산유동화증권(ABS)과 PF 자 산담보부기업어음(ABCP)이있습니다. PF 자 산유동화증권은 부동산 개발 프로젝트를 진 행하는 과정에서 금융회사가 시행사에게 실 행한 대출채권을 기초로 SPC(특수목적회사) 가 발행한 자산유동화증권으로 만기가 1~3 년으로 장기인 게 특징입니다. 또한 기초자 산인대출채권에대해개발사업에참여한시 공사가 신용보강을 하게 됩니다. PF 자산담 보부기업어음은 자산유동화증권의 구조와 기업어음의 구조를 결합시킨 자산유동화어 음으로보통90일만기의단기유동화증권입 니다. 만기가 해당 프로젝트의 현금흐름 보 다짧고차환발행이무산될위험이존재하므 로 2~3년 시리즈로 은행 등 금융권의 ABCP 매입약정을 받아야하는 절차가 필요합니다. ABS와 ABCP 모두 특수목적회사(SPC)를 설 립해 필요자금을 다수의 투자가로부터 모집 한다는공통점이있습니다. 다만ABCP가발 행절차가 간소하고 이자율도 상대적으로 낮
국가신용도가 낮은 고위험 국가들의 프로 젝트는 대부분 ECA 등의 지원을 통해 추진 되고있는것이현재상황입니다. 향후 선진국에서는 석유화학플랜트, 자 원개발 등의 다양한 분야에서 프로젝트 파 이낸싱을 적극 활용할 것으로 예상되며, 베 트남, 인도네시아 등 아시아 국가와 남아공 등 아프리카 개도국에서 급속한 경제개발 로 인한 부동산 및 사회기반시설 건설에 필 요한 재정지출의 보완수단으로서 프로젝트 파이낸싱을 활용하게 될 것으로 예상됨에 따라 세계 각국의 경제여건에 맞추어 점진 적으로 프로젝트 파이낸싱의 활성화가 기 대되고 있습니다. 금융기관 입장에서는 각 국 금융시장의 개방과 함께 각종 규제완화 조치로 인하여 동종 및 이종 금융기관의 경 쟁이 심화되자 전통적인 기업대상의 파이 넨싱 구조에서의 예대 마진이 줄어들게 되 자 고위험을 부담하고서라도 높은 수익을 올릴 수 있는 새로운 대안을 강구하게 되었 으며, 이에 따라 프로젝트 파이낸싱의 금융 기법이발전하게되었습니다. 현재에는 자원개발, 사회간접자본(SOC) 등 대형 프로젝트 뿐만이 아니라 통신, 대형 위락시설, 영화 등 기타 프로젝트성 사업과 관련하여서도 프로젝트 파이낸싱의 금융기 법이 광범위하게 활용되고 있으며, 자기자 본, 차입금, 회사채, 정부보조금, 각종 기금, 후순위 차입 등 매우 다양한 재원조달방법 이사용되고있습니다.
프로젝트파이낸싱Q&A 프로젝트 파이낸싱(Project Financing: PF) 란무엇인가? 프로젝트 파이낸싱(Project Financing: PF) 은 특정 프로젝트로부터 발생할 미래의 현 금흐름만을 대출 원리금 상환재원으로 보 고, 프로젝트의 유₩무형의 자산을 담보로 하 여, 별도로 설립된 프로젝트 회사에 자금을 공급하는자금조달기법을의미즉프로젝트 파이낸싱에 대한 정의와 개념은 다양하게 논의되고있지만통상적으로광의의개념으 로는특정프로젝트의소요자금을조달하기 위한 일체의 금융방식을 통칭하고 협의의 개념에서는해당프로젝트의신용이나담보 보다는프로젝트의미래현금흐름을기초로 대출해주는금융기법을의미합니다. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing: PF) 의특징 프로젝트파이낸싱은시행사나시공사등 기존 개발사업자에 대한 자금공여가 아닌 해당 프로젝트에 책임 및 권한이 한정된 자 금조달을수행한다는특징이있습니다. PF대출과일반담보대출과의차이 PF 대출은 일반적인 담보대출과 유사한 구조지만, 대출기관이 특정 프로젝트에서 미래에 발생할 분양수입금, 매각대금 등의 현금흐름을상환재원으로한다는점에서차
아꾸준히발행이늘고있습니다. 현재 국내에서의 프로젝트 파이낸싱 (Project Financing: PF)의변화 현재의개발사업구조역시지속적으로변 화의 환경에 노출되어 왔습니다. 2007년 이 후 미분양아파트 적체로 인한 건설사 및 금 융권의 끊임없는 부실에 대한 위험은 또 다 른 형태의 사업구조로의 변화에 대한 압박 으로 작용하고 있습니다. 리스크 부담이 많 았던 건설사의 유동성이 다시 사회적인 이 슈로 부각되었으며, 저축은행을 포함한 금 융권의 부실 우려가 대두되었기 때문입니 다. 또한 2011년 국내에서 본격적으로 시행 되고 있는 한국채택 국제회계기준(K-IFRS) 은 PF시장에큰 영향을 미치게 되었으며, 이 러한 사회적인 상황은 PF사업구조의 변화 를 예고하고 있습니다. 현재에는 자원개발, 사회간접자본(SOC)등 대형 프로젝트 뿐만 이아니라통신, 대형위락시설, 영화등기타 프로젝트성 사업과 관련하여서도 프로젝트 파이낸싱의 금융기법이 광범위하게 활용되 고있으며, 자기자본, 차입금, 회사채, 정부보 조금, 각종기금, 후순위차입등매우다양한 재원조달방법이사용되고있습니다. 다음호에는 프로젝트파이낸싱(PF : Project Financing)의 특징과 기본구조를 알아보도록 하겠습니다.
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｜열린광장
2016년 6월호
守岩칼럼
부동산 정책과 정보 패러다임의 전환 수암(守岩)
문윤홍 大記者 moon4758@naver.com
부동산산업은 오래된 산업 중 하나이다. 유엔 통계처가 1953 년 국민계정체계 기준을 작성할 때부터 부동산산업을 국민계정 의 구성요소 중 하나로 인식했 다. 1980년대 이후 세계 주요 국 가들이 서비스업 육성을 중요 정책과제로 추진할 때에도 부동 산산업이 서비스산업의 주요 핵심부문으로 재인식 됐다. 부동산산업은 금융업·관광업 등 다른 서비 스업 육성의 토대가 되기 때문이다. 유럽연합(EU)은 국가별 산업연관표를 활용해 ‘세계 투입산출 자료(WIOD: World Input-Output Database)’ 를 1995년부터 구축해 오고 있다. WIOD 에 따르면 2011년 기준으로 부동산산업 산출물이 전 산업에서 차지하는 비율이 한국은 7% 수준에 그쳐 29개 국가 중 25위에 머물렀다. 한국에서 부 동산산업이 전체 경제에 미치는 기여도가 이처럼 낮은 이유는 다양하지만 그 가운데 하나는 부동산 정책일 것이다. 그동안 한국의 부동산정책은 토 지·주택의 수요·공급량과 가격 등 부동산산업의 객체를 대상으로 추진됐고 부동산산업의 주체에 대한 정책적 관심이 상대적으로 낮았다. 하지만 이제부터는 부동산정책의 목표를 투기억 제 및 시장안정 뿐만 아니라 일자리 창출과 소득 창 출에 두어야 할 때가 됐다. 이러한 인식 아래 정부는 최근 제1차 부동산 서비스산업 발전계획(2016~2020년)을 발표했다. 부동산산업의 경쟁력을 강화하고 신뢰성과 투명성을 높여 부동산산업을 고 부가가치 서비스산업으로 육성하겠다는 것이다. 부동산산업의 경쟁력을 강화하기 위해 부동산 종합서비스체계를 구축하고 리츠(REITs)산업을 육 성하며 임대관리업 등 새로운 시장을 발굴하겠다 는 정책과제를 제시했다. 부동산산업의 신뢰성과 투명성을 높이기 위해 거래안정성을 제고하고 부 동산지수 등을 개발 및 공개해 부동산업체의 전문 성을 강화하겠다는 정책과제도 제시했다. 이번에 정부가 발표한 부동산산업 발전방안은 시의적절한 정책이라고 평가할 수 있다. 사실 부동 산자산의 규모가 전체 국부(國富)에서 차지하는 비 율이 90% 이상인 점을 감안할 때, 그 자산을 활용 해 부가가치를 높이고 새로운 일자리를 창출할 수 있어야 한다. 부동산의 만성적인 수요·공급 간 불 일치가 해소되면서 부동산자산을 보유보다 보유 부동산자산의 활용이 더 중요하다는 사회적 인식 의 변화에도 대응할 수 있어야 한다. 나아가 해외 자본이 국내 부동산시장에 투자할 수 있게 부동산시장의 투명성을 높일 뿐만 아니라 국내자본의 해외 부동산시장에 대한 투자능력도 제고할 필요가 있다. 이번에 발표한 정부정책은 이 러한 시대적 요구를 반영한 패러다임의 변화를 보 여준 것으로 평가할 수 있다. 이러한 정책목적을 달성하기 위해선 선결될 과 제도 많다. 무엇보다 부동산업체에 대한 사회적 신 뢰를 크게 높여야 한다. 부동산업체가 사회적 신뢰 를 얻기 위해선 부동산업체의 윤리의식 제고와 직 무능력 강화가 수반돼야 한다. 이를 위해 산·학·
연·관(産學硏硏官)의 지속적인 투자와 협력이 필 요하다. 정부정책이 모든 문제를 해소할 수 없기 때 문이다. 부동산업체의 인식전환도 필요하다. 자격증 위 주의 칸막이실 운영이 이미 한계에 도달한 측면도 있고, 부동산산업간 융·복합이 세계적 추세라는 점도 인식할 필요가 있다. 무엇보다 부동산산업을 고부가가치를 창출하는 선진 서비스산업으로 육성 하기 위해선 기본인프라를 구축해야 한다. 아울러 정보화 추세에 걸맞게 정보조사의 기본 패러다임 을 전환해 정보조사 방법을 고도화할 필요가 있다. 모든 공공행정은 각종 정보를 기초로 이루어지기 때문에 최대의 정보 소비자이지만, 동시에 정보 생 산자이고 관리자이다. 승인, 허가필증 교부 등 각종 행정처리 과정이 정 보의 생산 및 입력 과정이란 관점에서 행정 수행 체 계를 정비하고, 행정에서 생산할 수 없는 일부 정보 만 별도로 조사하는 방법으로 전환돼야 한다. 이를 위해선 정보화 개념에 기초해서 전반적인 제도의 리모델링이 필요하다. 우리나라 대부분의 제도는 정보화 이전에 만들어졌고 정보화 이후에 마련된 제도, 심지어 정보 관련 제도들도 당해 행정 목적을 수행하는 데에만 초점을 맞추거나 아날로그적으로 운영되는 경우가 많다. 이로 인해 각종 행정 수행 과정에서 많은 정보가 생산될 수 있지만, 극히 일부 만 생산되고 있고 생산된 자료도 기준이 달라 사용 되지 못하는 경우가 허다하다. 다른 제도와의 관계성 측면에서 각 제도에서 규 정하고 있는 정보의 내용과 개념 정의를 재점검하 고 정보분류 기준을 통일해서 정보 간 연계성을 높 이고 정보입력 양식의 코드화를 통해 정보입력 시 간과 오류를 줄이는 재정비 작업이 필요하다. 정보와 직접 관련된 제도도 사회적 여건 변화와 새로운 정책 수요를 수용해 개선될 필요가 있다. 이 를테면 저금리 시대로 접어들면서 매매시장 중심 의 주택정책에서 전월세 정책의 비중이 높아지고 있으나 주택임대차보호법상의 확정일자를 받은 전 세 외에, 월세시장 현황은 거의 파악하지 못하고 있 다. 전입신고나 실거래가 신고 서식에 종전 주택이 자가인지, 전세 또는 월세인지를 체크하는 한 항목 을 추가하면 주택시장의 내부 흐름을 정확하게 분 석해 다양한 통계를 생산하고, 적정 대책을 수립하 거나 정책 개선을 할 수 있다. 이처럼 한 항목을 추가하는 것에 대해 국민 불편 이나 규제 강화 우려가 제기될 수 있다. 하지만 개 인의 재산권 침해 또는 재산상의 불이익을 초래하 지 않으면서 많은 예산과 시간 절감, 더 나은 행정 서비스를 받을 수 있게 하는 것이다. 금융, 부동산 등 전문 부문별로 전담관리 기관을 지정해 통합관 리 함으로써 다양한 기관에서 유사한 정보를 중복 관리하는 비효율을 줄이고, 이용자 편의성을 높이 는 작업이 더 적극적으로 추진될 필요가 있다. 국제 기준에 맞는 지표 생산 및 각종 정보별 영문 표기를 표준화하고 종합적인 영문 홈페이지를 개 설해 세계화 추세에 부응하는 국제적 정보제공 체 계도 고도화돼야 할 것이다.
개발예정지 경매 부동산에 투자하는 법
개발 호재지역 매물 기대감으로 가격 상승세 초보 투자자가 부동산투자에 적극적인 관심을 가질경우대체로두가지종류의경매물건에관심 이많다. 도심내소형주택과도시계획이변경돼개 발이 예상되는 곳의 허름한 주택이나 상가 중 시세 보다싸게나온물건이그것이다. 이들물건은부동 산값이 떨어질 때 가격 하락은 막지 못한다하더라 도최소한급락에따른손해는피할수있기때문이 다. 도심 내 소형주택은 환금성이 좋고 임대수요가 꾸준해최소한의투자리스크가없는게통례다. 부 동산 값이 내려가더라도 도심 주택의 특성상 하락 폭이크지않아서원금을까먹을염려도거의없다. 또 도시계획이 변경되는 지역 내 부동산은 주변 부 동산 가치가 올라가기 때문에 가격 저점기에 싼 값 에매입해두면좋다. 법원경매를통해이런지역내물건을구할경우 어렵지않게매물을구할수있고저가에매입할수 있는장점이있다. 통상시가대비15~20% 안팎저 렴하게 낙찰 받을 수 있으며 입찰경쟁률도 낮은 편 이다. 최근 정부나 지자체가 지역개발 활성화 대책을 속속 발표하면서 지역마다 각종 건축 규제를 완화 하는 조짐을 보이고 있다. 수도권 그린벨트 해제와 함께 서울과 수도권 역세권 일대는 중소형 임대주 택과 소형주택 개발을 위한 주거·상업지구로 개 발하는지구단위계획을확정했으며지자체마다고 도제한을 풀어 고밀도 개발을 허용하는 등 도시재 개발이속속추진되고있다. 토지용도가 고밀도 개발을 허용하는 방안으로 변경될 경우 해당지역의 부동산 가치는 뛰기 마련 이다. 기존에 용산 일대, 양천구 목동, 영등포구 문 래동, 강북구 수유동 일대 역세권 주변이 건축규제 가대폭풀리면서땅값상승이높아진지역이다. 한 발 앞선 투자자들은 새로 고층·고밀도 개발 예정 지역 내 부동산을 집중적으로 노린다. 이들은 법원 경매부터 시작해 저평가된 급매물까지 다양 한방법으로투자유망지역내부동산을물색한다. 얼마 전부터 역사문화미관지구에서 일반미관지 구로 토지용도가 바뀐다는 정보를 미리 입수한 지 역 투자자들이 이 일대 부동산 경매투자에 몰리고 있다. 서울중앙법원에서입찰된동작구상도동의N 빌라 52㎡(23평형)은 감정가 1억2000만원에서 1회 유찰된 후 무려 32명이 입찰에 참여해 1억626만원 에낙찰됐다. 또같은법원에서입찰에부쳐졌던성 북구 장위동 소재 대지 340㎡, 건물 320㎡ 짜리 2층
단독주택도 감정가(4억4224만원)의 91%인 4억300 만원에고가낙찰됐다. 개발호재가 있는 지역 내 부동산은 초기에는 가 격이 더 오를 것이라는 기대심리로 호가가 오르고 지역부동산중개업자들이물량을매집하기때문에 초보 투자자들이 무턱대고 투자하면 손해 볼 확률 이크다. 그러나법원경매를이용할경우가격상승 분이 감정가에 포함되지 않기 때문에 싼값에 우량 물건을확보할수있다.
도시계획 변경 확인이 투자의 첫걸음 이런 경매물건을 노리려면 여러 가지 사항을 점검해야 한다. 우선 투자 관심지역 일대 도시계 획 변경 내용부터 확인해야 한다. 용도지역이 주 거지역에서 상업지역으로 바뀌는지 공업지역에 서 주거지역으로 바뀌는지 등을 알아봐야 한다. 용도지역 변경이 정해지면 지자체에서는‘도시 계획 결정 및 변경결정 공람 공고'를 일간신문에 게재하거나 관보, 지자체 홈페이지 공고 란에 올 려 이해 관계자로부터 의견을 듣게 된다. 공람 기간, 공람 장소(지자체 도시계획과), 도시 계획 용도지역 변경결정안과 위치·지적까지 상 세하게 공고한다. 공람기간은 통상 14일인데 일 반인들로부터 의견을 듣고 관할 관공서로부터 도 시계획 변경에 따른 의견을 조율하는 기간이다. 지역 내 개발 정보를 관심 있게 지켜보았다가 개발 조짐이 있다고 판단되면 발 빠르게 움직여 투자가능 지역 내 저가 매입 물량을 확보하는 게 중요하다. 경매물건의 경우 여러 물건이 경매에 부쳐지므로 가격이 저평가된 땅이나 소형주택 등 우량물건을 고르는 게 투자 포인트이다. 경매 정보지나 경매물건 입찰명세서에서도 지 역 개발정보를 얻을 수 있다. 경매정보지의 물건 내역을 보면 도시계획에 대한 정보가 기재되는 게 통례다. 경매 정보지의 자료는 통상 입찰명세 서의 감정평가 내용을 그대로 전재하는데 그 물 건의 도시계획 변동 상황이 표기된다. 예를 들어 도로변에 있는 부동산인 경우 역사문화미관지구 에서 일반미관지구 해제지역으로 표기되거나 건 축 층고 제한 해제지역이라고 표시하기도 한다. 또 도시재개발 입안, 지구단위계획, 고도제한 해제, 지구단위계획 구역입안 등 도시계획상 중 요한 변동사항이 있는 경우 도시계획 확인서에
기재되어있는 내용이 표기되는 경우가 많다. 물 건 상의 정보파악을 위해 도시계획상 중요한 내 용을 독자에게 이해하기 쉽게 알려주기 때문에 투자에 따른 기초 자료로 활용할 만하다. 이런 지역 내 부동산은 투자에 따른 혜택을 입 게 되기 때문에 입찰장에 사람이 많이 몰리게 마 련이다. 그러나 초보투자자인 경우 반드시 정확 한 투자재료를 확인한 후 입찰에 참여하는 게 바 람직하다. 일반 사람들의 뜬구름잡기 식 루머에 휩쓸려 거액을 투자할 경우 막대한 투자손실로 이어질 수 있다. 되도록 지역 내 개발정보에 정통 한 지역 전문가나 건축설계사무소, 관공서 도시 계획과 공무원으로부터 그 개발내용을 어느 정도 파악한 후 입찰을 결정해야 한다. 비전문가나 경 매 브로커로부터 투자 자문을 받을 경우 법적 하 자 물건을 구입할 가능성이 크다. 특히 도시계획법상 도로에 저촉되거나 소방도 로에 편입되는 주택, 재개발로 인해 수용되는 땅 을 투자하면 겨우 공시지가 수준에서 보상받는 경우가 허다하기 때문에 정확한 투자근거를 갖춘 전문가에게 투자자문을 받는 게 유리하다. 그리 고 개발 호재지역이라 하더라도 곧바로 개발이 이루어지는 것이 아닌 만큼 지역중개업소나 단기 투기꾼의 분위기 띄우기에 현혹돼 투자를 결정해 서는 안 된다. 최소 2년 이상 장기적인 계획을 세 우고 투자해야만 바라는 결과를 얻을 수 있다.
윤재호 메트로컨설팅 대표 ▶매경 수익형부동산 경매과정 주임교수 ▶단국대 경영대학원 자산관리과정 강사 ▶한경₩매경₩자산관리공사 부동산칼럼리스트 ▶연세대₩광운대₩경기대 경매₩소액제테크 강사 값싸게부동산사는모임(부동산카페) http://cafe.daum.net/Low-Price
｜열린광장
2016년 6월호
● 특별기고 김현중 IMC 파트너스 대표₩한국부동산신문 자문위원
● 특별기고 한용주 경제전망 칼럼니스트₩강사/삼성증권 투자권유대행인₩종합금융컨설턴트
저성장₩위기의 시대에 다시 생각하는 전략
시중에 현금이 사라졌다
이제 경제 성장율이 5~6%, 3~4%대 성장 시대를 지나 1~2%대의 성장 시대로 접어들었 다. 이 또한 대기업 중심의 산업이 차지하는 비 중이 크기를 생각하면 중소기업 및 개인 상공 인이 피부로 느끼는 경제 현실에 대한 압박감 은 사뭇 견디기 힘든 상황이다. 그리고 경쟁은 다양한 유통경로의 발달과 계속되는 시장 진 입으로 인해 치열해 가고 있다. 산업은 급격히 고도화 되고 정밀 화 되어 빈 시장을 찾기란 거의 불가능해 보인다. 이러한 상황에서 우리 기업 활동의 기본을 생각해 보고, 새로운 전략의 혁신에 대해 검토해 보자. 지난 시절 기업 활동이 장기적 인 성과보다 단기적인 수익에만 치중하여 활동하는 문제의 대안 으로 검토되었던 BSC(Balanced Score Card)를 중심으로 기업 활 동의 기본을 새롭게 적용할 부분들을 찾고자 한다. 그리고 그것을 기반으로 제한된 자원으로 성과 목표를 성취해 가기 위한 전략 경영에 대한 이야기를 나누어 보자. 먼저 기업 활동에서 성과를 위해 가장 먼저 생각해 보아야 하 는 것은 우리가 가지고 있는 인적 자원의 지식과 능력이다. 이것 은 학습과 성장 관점에서 다루어지는데, 기업 활동을 학습에 많은 비중을 두어 부서나 개인에게 시간을 제공하고 일과 학습이 연계 선상에 놓이도록 환경을 만들어야 한다. 새로운 변화와 지식을 탐구하고 개별화 되어 있는 암묵지를 조 직의 지식, 성과를 창출할 수 있는 지식으로 체계화해야 한다. 이 과정을 통해 비전과 목표를 달성하기 위해 변화하고 개선하는 능 력을 길러내는 것이다. 비전에 필요한 재능을 가진 인재를 선발하 고, 필요에 따라 양육하고 협력하는 시스템을 구축해야 한다. 두 번째 내부 비지니스 프로세스관점에서 볼 때 조직 내 탁월 해야 할 핵심적인 프로세스를 규명하고 그 프로세스에 역점을 두 는 것이다. 고객의 욕구를 파악하고 설계 개발 제조 유통 판매 서 비스 고객욕구의 만족에 이르기까지의 프로세스에서 모든 것에 자원을 모두 투입해서 잘 하기는 어렵다. 그래서 핵심역량화 해야 할 부분에 집중하고 일정한 프로세스는 성공적인 협력의 체계를 구축하여 나가야 한다. 세 번째는 고객 관점이다. 목표를 달성하기 위해 고객에게 어떻 게 보이고 기억되어야 하는 가? 는 질문에 답할 수 있어야 한다. 그리고 수익을 창출하고 긍정적인 시너지를 창출할 수 있는 로열
지난 2월 29일 서울연구원에서는‘서울시 지하철의 혼잡비용 산정과 정책적 활용방안’ 이라는 정책보고서를 내놓았다. 보고서 의 골자는 연간 7,200억원에 달하는 서울지하철의 혼잡비용을 줄 이기 위해 시간대별‘혼잡도에 따른 차등요금제’ 를 시행해야 한다 는 것이다. 다시말해 이용객이 적은 시간에는 적은 요금을, 이용객이 많은 출퇴근시간에는 더 비싼 요금을 부과하는 정책이 필요하다는 말 이다. 하지만 지난 2015년 6월 교통요금 인상시기에 서울시는 첫 차~6시 30분까지 운행하는 지하철은 20%의 할인요금을 부과하 는‘조조할인요금제’ 를 실시하고 있지만 출퇴근시간대의 혼잡도 를 완화하기는 어려운 실정이다. 최근 개통한 신분당선의 전철요금은 광교~강남구간이 2950원 이다. 높은 요금체계로 인해 당초 예상했던 1일 이용객수에 30% 도 못미치는 텅빈 전철이 운행하고 있는 것도 현실이다. 우리나라는 교통요금이 다른 선진국에 비해 저렴한 나라지만, 만성적인 적자 누적으로 인해 잦은 고장과 지연운행, 출퇴근시간 지옥철로 변하는 현실이 2016년 국민의 발‘지하철’ 의 모습이다. 현재 65세 이상의 어르신은 무료로 지하철을 탈수 있다. 그리고 그 수는 갈수록 늘어나고 있다. 머지않아 베이비부머세대가 은퇴 하고 65세 이상이 되면 무임승차하는 인구가 급격히 증가할 것이 고 그만큼 요금인상의 압박은 더욱 거세질것으로 예상된다. 이러
티 고객을 규명하고 그들의 만족을 높이고 신규고객을 확보하고 시장 점유율을 높여 가야 한다. 고객이 원하는 성과 지표를 명시 하고 지속적으로 관리해야 한다. 마지막으로 재무적 관점에서 운영수익, 투하자본 수익률, 경제 적 부가가치를 향상시켜가는 것이다. 재무적 지표들의 성과는 선 행지표들의 변동과 연결되어 있다. 이러한 네가지 관점은 통합적 으로 실행지향적으로 체계적으로 지속적으로 전략화 되어야 한 다. 이러한 기반 위에서 새로운 비즈니스 환경에서 장기적 고객관 계 관리, 더욱 복잡한 수익 모델, 통합된 성과 시스템, 기업 네트워 크, 가상 기업이 신 비즈니스 모델의 요소라고 볼 수 있다. 이러한 요소들이 지속적으로 실행될 수 있도록 체계화되어야 한다. 그리고 현대 경제 상황에서 고속 성장하는 기업들의 성장 전략 을 참고할 필요가 있다. 혁신과 브랜딩, 글로벌화, 집중된 포트폴 리오, 아웃소싱을 통한 수직적 통합, M&A를 통한 시장 참여 및 통합, 네트워크 파트너쉽 가상화 같은 전략들이다. 이러한 사고들 을 규모가 작아도 적용할 방법을 찾아가야 한다. 급변하는 시대에 새로운 비즈니스 규칙을 만들든지, 만들 수 없 다면 빠르게 새로운 시장의 표준에 진입해서 옷을 갈아입고 갈아 타야 한다. 최소한 주도적인 조직과 협력하고 융합하는 비즈니스 를 창출해 가야 한다. 부동산 분야에서 한국부동산 신문과 함께 새로운 시대를 학습 하고 융합할 수 있는 사업전략을 찾는 것을 추천한다. 그리고 우 리의 삶과 비즈니스는 다양하고 복잡하다. 결국 가까운 곳에서 스 스로가 할 수 있는 것을 명확히 하고, 지금 있는 것으로 서로가 신 뢰를 쌓고 협력해 간다면 방법은 찾을 수 있다. 협력의 시대다. 새로운 시대에 새로운 전략이 협력이다. 내가 가진 것 즉 내가 줄 수 있는 것은 무엇이며, 필요한 것은 무엇인 가? 답을 해보자. 그리고 내가 먼저 개방하고 찾고 협력하자. 우리 는 함께 하는 것에 너무 익숙하지 않고 훈련되지 않았다. 그 벽을 넘어서야 한다. 스스로 겸손하고, 타사에 대해 따뜻한 배려, 관계에 공정한 룰 이 있어야 한다. 그리고 하나의 생태계로 활동하고 성장하기 위해 정직하게 지속적으로 소통하고 소통해야 한다. 문제를 기회로 만 들어 가야 한다. 문제 가운데 기회가 있다. 지금의 위기를 기회로 만들어 가자.
한국은행은 지난 2년 동안 기준금리를 2.5%에서 1.5%까지 낮추고 시중에 돈을 풀었 는데도 돈이 잘 돌지 않는다. 한국은행이 통화 량 지표와 국민계정의 지표로 추산한 결과 통 화유통 속도는 2015년 3분기 0.71로 전 분기보 다 0.01포인트 하락하며 역대 최저치를 기록 했다. 통화유통 속도는 명목 국내총생산(GDP) 을 시중통화량(M2)으로 나눈 지표다. 한 나라 의 경제에서 생산되는 모든 재화와 서비스를 구입하는데 통화가 평균적으로 몇 번 사용됐는지 보여준다.1990년 1.51에 달했던 통 화유통 속도는 점차 하락해 1998년 0.88까지 떨어졌고 2009년부 터 2013년까지 0.76〜0.78 수준에서 움직였다. 통화유통 속도뿐만 아니라 통화승수도 역대 최저치다. 중앙은 행이 공급한 본원통화가 금융회사를 통해 몇 배의 통화를 창출했 는지 보여주는 지표인 통화승수는 작년 3분기 17.8까지 떨어졌 다. 우리나라의 통화승수는 1999년 30을 넘기도 했지만 이후 하 락 추세를 유지했고 2014년엔 20 아래로 떨어졌다. 그러면 시중에 돈을 풀었는데도 돈이 돌지 않는 이유는 무엇일 까? 첫째는 현금이 금고 속으로 사라지고 있다. 국내 경기는 반복 되는 부양책에도 불구하고 조금씩 악화되는 추세이다. 하지만 예 외적으로 금고는 잘 팔린다. 국내 1위 금고업체인 선일금고의 지 난해 매출액은 400억원에 달해 전년 대비 약 40% 증가했다. 지속되는 불황과 저금리에 거액 자산가들 사이에서 현금 보유 선호도가 높아지고 있기 때문이다. 자산가들은 예전처럼 투자를 통해 재산 증식이 어렵다고 판단하고, 부채규모를 줄이거나 현금 을 안전하게 지키는 싶어한다. 전통적으로 부자들이 선호해 왔던 안전자산은 금이었다. 물가 상승을 대비할 수 있고 보관하기 편리하기 때문이다. 그러나 저금 리와 저물가 현상이 길어지자 선호 대상은 현금으로 바뀌었다. 그 래서 시중에 풀린 5만원권은 늘 품귀 현상을 빚고 있다. 한국은행 은 매년 10조원 이상을 새로 찍어 내지만 시중 유통량은 적다. 발행액대비환수금액을나타내는환수비율을살펴보면, 5만원권 은 지난해 40%였다. 10장 풀면 4장만 회수됐다. 반면 1만원권 회수 율은105%에달한다. 1만원지폐는발행한돈보다은행으로돌아오 는돈이더많은데, 5만원지폐는어디론가흔적을감추는셈이다. 일본 또한 마찬가지다. 일본은행의 마이너스 금리 정책이 지속 되자 최근 금고 판매량이 크게 늘었다. 일본 대표 금고제작 업체
●우상수 소장의 쉽게 풀어주는 부동산 이야기 우상수 ㈜한국부동산자산관리연구소 소장 ｜ 투자상담₩문의02)501-6092
주택시장 교통요금이 발목을 잡는다 한 현실에서 지하철 요금이 부동산 시장에 어떤 영향이 미칠것인 지 생각하지 않을 수 없다. 서울로 출퇴근을 하는 직장인이 수도권에 거주하고 있을 때, 교 통요금이 지금보다 오른다면 어떤 영향이 있을까? 신분당선(광교 ~강남)을 예로 들어 예상해보면 맞벌이 부부가 서울로 출퇴근 한 다면 전철요금으로만 한달에 23만원이 들어갈 것이다(1일 2950원 ×2(왕복)×2(2인)×20일=236000). 이 부부가 교통요금과 출퇴근 시 시간과 피로도, 자녀교육 등을 감안한다면 교통요금을 주거비 용으로 전환할 가능성이 높다. 어차피 지출될 금액이라면 직장 가
까운 곳으로 이주해 시간적인 여유를 추구할 수 있다는 이야기가 된다. 일본의 예를 들어 보면 일본의 전철은 각 노선마다 요금을 따로 받고, 동일노선에서도 각 역마다 기본요금에 추가되는 요금을 더 내야한다. 이러한 교통요금으로 인해 부동산 가격과 임대료의 책 정기준이 전철역에서 몇분 거리에 있느냐에 따라 달라지고, 도심 권과 비도시권의 거리에 따라 땅값, 집값이 정해지는 것을 볼 수 있 다. 서울도 직장이 몰려있는 3대 업무지역 (도심권, 여의도권, 강남
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인 쉬마츠는 지난 2월 21일 한 주 동안 금고 판매가 전년 같은 기 간에 비해 약 2.5배 가량 증가했다. 돈이 돌지 않는 이유 두 번째는 시중에 돈에 대한 수요가 감소 했기 때문이다. 상품과 서비스 그리고 대부분의 자산이 공급과잉 에 허덕이고 있어 투자를 해도 수익이 떨어지거나 적자를 면치 못한다. 투자에 대한 매력이 떨어져서 돈에 대한 대출수요가 약해 졌다. 그래서 시중에 돈을 풀어도 실물경제로 흘러가지 않고 금융 권으로 되돌아온다. 이렇게 현금이 되돌아 오는 흐름을 막기 위해 일본은행과 유럽 은행이 마이너스 금리를 도입했다. 그러나 마이너스 금리를 통해 수요를 늘리는 데도 한계가 있다. 이미 돈에 대한 대출수요가 약 해진 상태에서새로이 끌어낼 잠재수요는 적기 때문이다. 마치 마 른 수건을 짜는 형국이다. 그래서 금리를 낮출 때마다 수요가 반 짝 상승에 그치고 수그러드는 현상이 반복되고 있다. 이렇게 효과가 없는 데도 불구하고 세계 각국이 통화팽창 정책 에 매달리는 이유는 무엇일까? 그 이유는 환율이다. 통화팽창으 로 환율을 절하하면 수출증대 효과를 얻을 수 있다. 환율효과로 수출기업의 실적이 좋아지면 일자리도 늘어 내수기업의 실적 개 선으로 이어지는 낙수효과를 얻으려는 의도이다. 그러나 낙수효 과는 과거에는 발생했지만 요즘은 발생하지 않는다. 경제환경이 구조적으로 바뀌어 수출이 늘어도 일자리가 늘지 않고 내수경기 가 살아나지도 않는다. 이미 지난해 한국은행과 국제통화기금(IMF)에서 최근 수년 동 안 낙수효과가 사라졌다는 진단을 했다. 그리고 일본의 사례가 이 를 증명한다. 일본이 3년전 아베노믹스를 출범시켰지만 애초 목 표했던 경제성장을 제대로 이루지 못한 채 국가부채만 늘렸다. 엔 화 환율을 약 40%까지 절하하였는데도 수출증가는 소폭에 그치 고 내수부진으로 인해 전체 경제성장은 정체하고 있다. 근본적으로 경제성장을 위해서는 무엇보다 경쟁력 있는 성장 전략이 중요하다. 통화정책의 효과가 갈수록 시들해지고 있는데 도 과거의 경제이론과 경험의 틀에 갇혀서 벗어나지 못하고 있다. 과거에는 통화정책만으로도 손쉽게 충분한 효과를 얻었다. 하지 만 지금과 같은 공급과잉과 수요부진 시대에선 통화정책만으로 는 한계가 있다. 오히려 지나친 통화팽창이 부채를 늘리고 부실기 업을키워경제위기를 초래할 수 있다. 이제는 돈을 풀어도 돈이 사 라지고 돈이 돌지 않는다. 010-8993-7058 jameshan8@hanmail.net
권)을 연결하는 지하철 노선별로 임대료를 분석해보면 직장이 가 까울수록 임대료와 집값이 높게 형성하고 있다. 우리나라도 장기 적으로 요금인상의 압박은 증가하고 있기 때문에, 이용객들의 교 통비부담이 증가하기 시작하면, 부동산 시장에도 많은 영향을 끼 칠 것으로 예상된다. 따라서 앞으로 주택시장에서 절대가치는 역 세권보다 우선적으로 고려할 사항이 바로‘직주근접(職住近接)’ 이 될 것으로 예상된다. 부동산 시장은 많은 요인에 의해 변하고 있고, 아주 빠르게 변하 고 있다. 과거보다 주거비 부담이 커진 직장인에게 교통비 부담이 가중된다면, 결국 주거비와 교통비 무엇을 줄일 것인지에 대한 선 택을 해야 할 때가 올 것이다. 앞으로의 부동산투자는 예상되는 변 화를 정확히 분석하고, 판단하며 최적의 투자타이밍을 잡는데 그 성패가 달려있는 만큼 투자자는 부동산전문가의 상담 및 가치분 석이 반드시 필요한 때가 되었다. ※우상수 소장의 ㈜한국부동산자산관리연구소는… ㈜한국부동산자산관리연구소는 찾아오는 고객이 쉽게 이해할 수 있도록 설명하고 고객이 올바른 판단을 할 수 있도록 부동산 미 래가치 분석에 중점을 두고 상담을 진행하고 있으며 찾아오는 고 객은 누구에게나 무료로 상담을 진행하고 있다.
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｜열린광장
2016년 6월호
화제의 인물｜김성원 종합법률사무소‘새온’대표변호사
윤정웅 교수의 부동산 세상이야기 ｜
● 대담 김홍희 회장
▶세인종합법률사무소 사무국장▶수원대학교사회교육원 교수▶세 인종합법률사무소 사무국장▶조인스랜드고수칼럼리스트▶부동산 학과 노하우 특강▶10회 공인중개사
탈북자들 돕는 부동산전문 변호사
“통일되면 북한 선교변호사 될 것”
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796 수원대사회교육원교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-681-6627 부동산힐링캠프중개사무소대표중개사http://cafe.daum.net/6816627
마음 편한 부동산이 좋다 김성원변호사는사시43회(연수원33기) 로 부동산 전문변호사로서 SH공사,한국토 지공사,한국주택공사 등에서 부동산 분야 고문변호사로 활동해오면서 최근에는 북 한연구와 함께 탈북자를 섬기면서 통일 후 북한선교를 꿈꾸는 김성원 변호사를 만나 본다.
저희사무실의주요업무는 부동산과관련한 소송및자문업무
-종합법률사무소새온의주요업무는. ▲저희 사무실의 주요업무는 부동산과 관련한 소송 및 자문업무 그리고 부동산의 투자, 개발에따른자금지원및자금컨설팅 업무를주로하고있습니다. 구체적으로저 희 사무소는 경매, 공매등의 입찰대리 및 권리분석, 부실채권매입업무, 부동산개발 컨설팅업무, 재개발, 재건축 조합업무등을 주요업무로하고있습니다.
그리고부동산의투자,
-부동산경매, 공매시장의전망을어떻게 보시는지요. ▲현재 부동산 경매시장의 동향은 금리 가낮아물건이전체적으로적게나오는실 정입니다. 물건이 나와도 경매를 입찰하는 입장에서는 수익성이 높은 물건을 선호하 기 때문에 다가구주택, 빌라, 중소형아파트 에 집중적으로 입찰하는 경향을 보이고 있 는 것이 현실입니다. 향후 올 하반기나 내 년 상반기에 금리인상의 요인이 있다면 경 매물건도 그만큼 많이 나올 것으로 보입니 다.
권리분석, 부실채권매입업무,
개발에따른자금지원, 자금컨설팅업무를 주로하고있습니다. 구체적으로저희사무소는 경매, 공매등의입찰대리, 부동산개발컨설팅업무, 재개발, 재건축조합업무등을 주요업무로하고있습니다. 소송업무 보다는 부실채권 매입을 통하여 수익을극대화할예정입니다. -최근 주말에 어떤 일에 시간을 가장 많 이보내고있는지요. ▲3월부터 시작한 극동방송에서 주관하 는 통일 선교아카데미에서 강의를 듣고 있 습니다. 앞으로통일에대비하여그에따른 북한 선교방법과 탈북자 선교의 방향을 정 립하기위하여매주배우고있습니다. 저는 머지않아통일이될것으로보고통일이된 다면그에따른북한의선교가매우중요하 다고 생각하기 때문에 북한 선교 및 통일 후의남북한법의정립등을위하여힘쓰고 있습니다.
-변호사님이 부동산 소송을 주로 하는 이유가있나요. ▲네, 저는 전에 sh공사, 한국토지공사, 한국주택공사, 한국금융주택공사등의 고 문변호사로 부동산과 관련한 소송을 주로 담당을 하였습니다. 또한 택지개발등의 토 지수용사건을 주로 담당을 하였고 특히 이 주자 택지관련 소송을 주로 하다보니 부동 산관련소송을주로하게되었습니다. -종합법률사무소 새온만의 특별한 장점 이무엇이있나요. ▲저희는 사실 그리 큰 법률사무소는 아 닙니다. 다만우리사무소는저희가가지고 있는 노하우를 최대한 활용하여 부동산 분 야 법률시장에서 나름 확고한 위치를 점유 하고 있다고 말 할 수 있습니다. 이를 바탕 으로 하여 항상 역지사지의 마음으로 의뢰 인과 고민하면서 문제를 해결하도록 최선 을다하고있습니다.
는 사실 부동산 소송이외에 다른 형사적인 소송에서는 거의 실비만 받고 소송을 수행 하고 있습니다. 작금의 전관변호사 문제가 사회문제가 되어 법률시장에 불신을 조장 하고있으나사실그런변호사는일부극히 소수에 불과하고 대부분의 변호사는 공익 적인활동도많이하고있습니다. 변호사들 모두가 돈만 밝히는 그런 변호사는 아니라 는것을말씀드리고싶습니다.
-공익활동도열심히하고계시다고하는 데어떠한것들이있나요. ▲말씀드리기 좀 그렇지만 저희 사무소
-변론을하면서자신만의원칙이있나요. ▲네 저는 사실 의뢰인의 입장을 최우선 으로고려하여변론을합니다. 상담한사실
에 대하여 최대한 객관적으로 상담을 하려 고하고있습니다. 의뢰인들은사실자신의 단점이나 사건의 불리한 것을 진술하지 않 는경우가있어사건의내용을정확히파악 하기어렵습니다. 이러한점을감안하여의 뢰인이최대한진실을말할수있도록유도 하고 그 범위 내에서 문제를 해결할 수 있 도록최대한의노력을기울이고있습니다. -변호사님의향후계획은무엇인가요. ▲저는 사실 조금만한 자산관리 회사도 운영하고 있습니다. 그것을 통하여 부실채 권 매입업무를 주로 하고 있습니다. 향후
- 수익이 극대화 되면 어떠한 비전이 있 는지요. ▲저는 탈북자의 지원에 관심이 많이 있 습니다. 현재작지만탈북자들을섬기고있 습니다. 앞으로는지원과봉사를더늘려나 갈 생각입니다. 그렇게 하는 목적은 결국 탈북자들의 섬김이 북한선교의 마중물이 될 것임을 믿기 때문입니다. 저의 조그만 섬김이 통일을 앞당기는데 작은 역할을 할 수있었으면하는바람입니다.
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고향에 계신 부모님들은 서울이나 수도 권에 살고 있는 자녀들의 아파트 이름을 모 른다. 아파트 이름이 모두 외래어인지라 들 어도 금방 잊어버리기 때문이다. 요즘 아파 트의 이름은 대부분 영어. 독어. 이태리어, 프랑스어가 혼합돼 있다. 필자도 살고 있는 아파트의 이름이 무슨 뜻인지 모른다. 한때는 캐슬, 팰리스, 쉐르빌, 스위트 등 이 유행을 하더니, 요즘은 클래스, 플레이 스, 페리온, 센토피아 등이 유행을 하고 있 다. 이해하기 어려운 단어가 이중 삼중으로 복합되고, 마지막에 영어로 된 브랜드 명칭 이 가세하면 무려 20 글자가 넘는 아파트 이름도 있다. 어느 코미디 프로에서 오래 사는 동물 이 름을 끌어 모아 아기 이름을 짓다보니“배 수한무, 거북이와 두루미, 삼천갑자동방삭, 치치카푸 사리사리센타, 워리워리세프리 깡, 무드렐라 구름이, 허리케인에 담벼락, 서생원에 고양이, 바둑이는 돌돌이~”라는 이름이 됐었음을 기억하시리라. 결국 그 애는 물놀이 하던 중 깊은 물에 빠졌고, 친구가 이를 구해달라고 외쳤으나 이름만 외치는데 2분이 걸려 구조를 받지 못해 죽고 말았다. 아파트도 이름이 길고 어려우면 등기과정에서 애로가 많다. 또 주 소를 적어낼 때마다 단어가 어려워 상대방 으로부터 질문을 받게 된다. 그럼에도 꼭 이렇게 외래어로 아파트 이 름을 지어야 품격이 올라가고, 값이 오르게 되는 것일까. 깊이 생각해 볼 일이다. 순전 히 한국말로 지은 아파트를 찾아 봤다. 필 자가 어렵사리 찾은 게‘부영사랑으로’ 와 ‘효성백년가약’ ‘상록’ ‘수자인’정도다. 그런데 그 아파트를 분양받은 수분양자 들이 이름이 촌스럽다고 바꾸라니 애가 탈 일이다. 한글이름이나 한문이름이 촌스럽 다면 앞으로 사람 이름도 혀 꼬부라진 이름 이 나오지 않겠는가? 김메리, 이러브, 박해 피 처럼…. 옛날 진달래 아파트, 개나리 아파트가 있 을 때는 부모형제들이 자녀 집을 잘 찾아오 셨다. 그러나 지금은 시누이가 부모님을 모 시고 와야 한다. 며느리는 시부모 오시는 것도 부담스러운데 시누이까지 끼었으니 환장할 일이다. 이렇게 아파트 이름이 어려 우면 여러 가지로 불편하고, 좋은 점보다 나쁜 점이 많다. 아파트 분양 받을 때 이름이 멋있다고 분 양받지 말고, 이름이 아름답다고 감동받지 말자. 사람도 많이 배운 사람보다 인정미가 있는 사람이 좋더라. 부동산은 거문고 줄과 같은 것이다. 작거나 크거나, 싸거나 비싸
거나 거문고 줄처럼 자기 나름대로의 소리 를 내는 것이다. 여러분들은 부동산을 몇 개나 가지고 계 시는가? 오래 쓴 거문고 줄처럼 소리를 내 지 못하는 부동산도 있으시겠지. 그럴 때는 얼른 갈아 끼우는 게 상책이다. 거문고는 여섯 줄이고, 가야금은 열두 줄이다. 가야 금은 못 되더라도 거문고 정도는 되도록 노 력하자. 문제는 여러 개를 가지고 있더라도 고루 가지고 있어야 한다. 집만 여러 채 가지고 있어도 좋지 않고, 점포만 많이 가지고 있 어도 좋지 않다. 부동산에서 땅은 거문고 판이다. 판이 없는 거문고는 줄을 걸 수 없 다. 그래서 지혜로운 사람은 먼저 땅을 사 놓고, 여러 개의 건물을 품목별로 사는 것 이다. 부동산투자에서 가장 중요한 것은 사람 을 잘 만나야 한다는 이야기를 했다. 사람을 볼 때 돈으로 보는 사람은 투자에서 성공할 수 있다. 사람 고르는 법을 알고 살자. 1)마 음에 덕이 있는 사람은 행실이 너그럽다. 2) 말에 덕이 있는 사람은 부드럽고 온유하다. 3)행동에덕이있는사람은신의가두텁다. 비서나 운전기사에게도 덕행이 있어야 한다. 들은 것은 얘기하지 않고, 본 것은 말 하지 않은 직업관 같은 것, 부동산도 있는 듯, 없는 듯 마음 편한 부동산이 있고, 항시 신경을 써야 하는 부동산이 있다. 늘 걱정 되고, 부담스러운 부동산은 투자하지 아니 함만 못하다. 세월은 너무 빨라서 걱정하며 살 시간이 없다. 즐겁게 살아도 시간은 얼마 되지 않 으니까~ 사람은 누구나 가슴에 길 하나를 내놓고 산다. 그 길이 꽃길인지, 돌담길인 지, 진흙길인지는 자신만이 알리라. 내 가 슴에 꽃길이 열리도록 하자. 그리고 6월이 왔으니 이제 꽃길을 훤히 열어 놓고 돈이 들어오도록 박수를 치자. 요즘 물가수준을 반영한 가계소득이 2분 기 연속 감소하고 있다. 평균소비성향도 최 저치로 떨어졌다. 이제 서로가 서로를 의지 해서 힘을 합해 나가는 길 뿐이다. 20대 국 회 들어 협치(協治)라는 말이 유행이다. 협 치? 그게 과연 가능한 일일까? 제발 싸우지 나 말고, 욕심 부리지 말자. 앞으로 부동산을 사려거든 거문고 몇 번 줄인지를 먼저 살펴보자. 장래성 없는 유행 성 부동산 사지 말고, 사정에 못 이겨 입지 나쁜 것 사지 말고, 돈 적다고 물건 같지 않 은 것 사지 말자. 작고 못났더라도 거문고 줄이 될 것을 사자. 똘똘한 것이 팔 때도 제 값을 받고, 마음을 편하게 하더라.
｜열린광장
2016 경제총조사
당신의 중개업에 힘이 되도록…
2016년 6월호
김인만의 부동산메아리
우리나라 전 사업체 대상으로 실시되는 5년 주기 전수조사
부동산투자는
부동산 중개업 발전에 실질적 도움이 되는 기초자료 확보
심리가 아닌 과학이다 며칠 전 오랜 친구로부터 반가운 전화가 왔다. 반갑게 인사를 하고 이야기를 들어보니 결국 부동 산으로 이야기를 끝이 연결이 되었다. 고민인즉슨 친구 부인이 요즘 부동산 열기에 취해 서 거주할 집도 아닌 모델하우스 다니면서 수시로 청 약을 넣고 있어서 불안하다는 것이다.
통계청 (청장 유경준)이 오는 6월 7일부터 7월 22일까지 부동산 중개업을 포함하는 모든 사업체를 대상으로‘2016 경제총조사’ 를 실시한다. 본 조사를 통해 사업체들이 제 공하는 답변은 사업자 및 예비창업자들에게 실질적으로 도움이 되는 통계자료로 활용된다. 부동산 중개업의 경우, 업종별 사업체당 종사자 수 및 수익 추이에 대한 통계자료를 통해 사업체 규모와 영업수 지 현황 파악에 대한 기초자료를 확보하여 창업 및 사업 운영에 활용할 수 있다. 지난 2011년 경제총조사에서는 부동산 중개업과 관련 한 사업체 수, 종사자 수, 매출액 등을 조사한 바 있다. 조 사 결과 총 사업체 수는 10만2천7백45개였으며 사업체당 종사자 수는 3.3명, 평균 매출액은 1억7천5백만원으로 나 타났다. 조사결과를 통해 나타난 부동산 중개업의 특징은 연 매 출액 10억 원 이하의 중소 사업체들 위주로 구성되어 있다 는 점이다. 이들 사업체 수는 전체의 96.9%를 차지했다. 또한 중소 사업체들의 매출액은 전체 매출액 중 41.3%의 점유율을 보였으며 이는 매출액 3백억 원 이상 대규모 사 업체들의 매출액 비중인 10.7%를 크게 상회했다. 이번 총조사가 실시되면 경제총조사 최신 결과가 제공 되어 예비창업자들은 부동산 중개업의 평균 사업체 규모 와 영업 수지 현황을 파악 및 분석하고 창업 성공률을 높 이는 기초자료로 활용할 수 있다. 또한 현재 부동산 중개업 종사자들도 사업체당 종사자 수, 매출액, 영업비용 및 이익 등의 통계를 사업체의 운영 현황 파악과 인력 관리, 그리고 경영전략 및 사업 목표 수 립의 기준점으로 삼을 수 있다. 이번 경제총조사에 대해 유경준 통계청장은“경제총조 사 결과는 지난 5년간 우리 경제구조의 변화를 한 눈에 보 여줄 수 있어 국가정책뿐만 아니라 사업자에게도 실질적 인 도움이 될 것” 이라며“국가사무인 통계조사에 대해 기 업과 국민 모두가 관심을 갖고 참여해 달라” 고 당부했다. 경제총조사에 대해 궁금한 사항은 경제총조사 홈페이 지(www.ecensus.go.kr)를 통해 확인 할 수 있으며 조사 기 간에는 조사 안내를 위한 콜센터도 운영될 계획이다.
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투자심리살아나다 최근 몇 달 사이 강남 인기지역 소형 아파트들의 가격이 급등하였다. 개포주공2단지 재건축인 래미안 블레스티지가 저층 고분양가 논란에 도 청약성공을 하면서 다른 아파트의 상승에 불을 지폈고 개포의 가격 천장이 높아지면서 전체적인 가격 천장이 높아졌으며 지난 2013년부터 3년 정도 상승세가 이어지면서 주변에서 얼마 벌었다는 소식이 여기 저 기서 들리다 보니 더 오를 것 같다는 기대심리와 향후 입주물량 증가로 불안심리가 줄다리기를 하던 부동산시장이 이제는 더 오를 것 같다는 기대심리가 주도권을 잡은 형국이다. 상황이 이렇다 보니 강남발 상승이 수도권 새 아파트 분양권으로 확 산되면서 소형면적 분양물량은 청약불패 신화를 이어가고 있으며 평소 크게 관심이 없던 투자자들까지 동요를 하면서 너도 나도 투자에 동참 을 하거나 부동산에 큰 관심이 없는 분들까지 동참을 할까 고민을 하고 있다.
경제총조사Q&A Q. 경제총조사는무엇인가요? A. 우리나라 전체 산업 규모와 특성을 파악하기 위해 종사자 1명 이상 사업체를 대상으로 실시하 는 전수조사입니다. Q. 조사기간은어떻게되나요? A. 조사 참여기간은 6월 7일 ~ 7월 22일이며 인 터넷 조사기간은 6월 7일 ~ 6월 30일입니다. Q. 조사는어떻게하나요? A. 경제총조사 홈페이지 (www.ecensus.go.kr)를 통해 진행되는 인터넷 조사와 조사원이 사업체를 방문하여 조사하는 방문면접 조사 중 사업체에서
원하시는 방식으로 참여 가능합니다. Q. 조사항목은어떻게되나요? A. 공통항목 16개와 특성항목 25개이며 사업체 의 응답 부담을 최대한 줄이기 위해 공통 항목 중 사업실적과 자산항목을 행정자료로 대체하였습니 다. Q. 사업체의비밀은보호되나요? A. 통계작성을 위하여 수집된 개인·법인·단체 등의 비밀에 속하는 자료는 통계법 제33조 및 제34 조에 따라 통계작성 외의 목적으로는 사용할 수 없 도록 엄격히 보호됩니다.
심리보다는공급과정책이중요하다 부동산 가격을 결정하는 것은 수요와 공급이다. 공급은 분양물량에 따른 2~3년 후 입주물량으로 결정되지만 수요는 결국 사람이고 투자심리여서 오른다는 확신만 있으면 부동산정책, 금리, 경제상황을 무시하더라도 들어오고 내릴 것 같은 불안감이 팽배하면 아 무리 분양물량이 줄어도 규제를 풀어도 나가는 것이 수요의 특성이다. 공급과 정책은 객관적이고 과학적이지만 수요는 주관적이고 비과학 적인 특성이 있어서 매매가격은 수요가 결정하지만 수요는 결국 공급과 정책의 영향을 피할 수 없는 것이 부동산인 것이다. 투자심리가 자리를 잡고 트랜드가 되면 영원할 것 같은 착각에 빠지 게 되는데 심리는 언제든지 우리를 배신할 수 있다. 우리가 심리가 형성한 트랜드를 따라가는 것이 아니라 객관적이고 과 학적인 공급과 정책을 따라 투자타이밍을 잡아야 하는 이유이기도 하 다. 당분간 현재의 상승분위기가 이어지겠지만 몇 년 후 입주물량이 증가 하고 부동산규제대책이 나오고 여기에 부동산에 관심이 없던 소극투자 자들이 많이 유입이 되면서 불패분위기가 형성이 되는 시기가 오면 매 도타이밍을 잡아야 할 때일 수 있으니 투자를 할 때도 반드시 객관적이 고 과학적인 요소를 보면서 냉정한 판단할 수 있도록 해야 할 것이다. 네이버‘김인만 부동산연구소’검색
● 김인만소장
▶김인만부동산연구소 소장 ▶굿멤버스 대표 ▶부동산전문가포럼 교수 ▶웰스펀딩 자문위원 ▶부동산컨설팅₩물건분석₩매매₩경매₩출강 H₩P : 010 7770 9236 email : ingrid1915@naver.com
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｜지방이슈
2016년 6월호
국내 최초 헤리티지 로드몰‘애비뉴8번가’분양
이제는 역사₩정체성 품은 안동이다 경북도청사 안동₩예천 신도시로 이전…한반도 허리 경제권 도약중
상가 투자에 대한 관심이 높아지는 가운데 헤리티지 로드몰 애비뉴8번가가 분양에 나서 주목을 받고 있다.
노후자금 대책 각광받는 부동산 투자
대구 동성로를 주목하라 풍부한 유동인구에 유커가 찾는 신한류 관광상권으로 도약 장기화된 초저금리 기조와 인구 고령화 사회가 가속화되면서 노후 대책에경고등 이 켜졌다. 예전처럼 은행에 목돈을 넣어 도 이자는 0%에 가깝고, 연금은 턱없이 부족하다. 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대는 은행의 돈을 부동산으로 옮기고 있다. 다만 달라 진 점이 있다면 아파트 등 시세차익을 노 리기 보다는 꾸준한 임대수익이 나오는 상가 같은 수익형 부동산에 투자한다는 것이다. 현금화가 중요해진 상황에 은행보다 3~4배 수익을 기대할 수 있는 상가 시장 이 각광을 받는 것. 실제로 국토교통부가 발표한 2016년 1분기 상업용 부동산 투자 수익률을 보면 대구 상가는 1.90% ~ 2.15%를 보였다. 부동산 전문가들 안정적인 수익을 위해 서는 미래가 불확실한 신도시 보다는 기 존의 활성화된 상권에 투자하는 것을 권 하고 있다. 대구는 풍부한 수요를 확보하 고 별도의 활성화 기간이 필요 없는 동성 로 같은 전통상권이 안정적 투자가 가능 하다고 조언한다. 풍부한 유동인구 동성로, 대구 상가 투 자최적지 대구는 대표 상권인 동성로가 역시 주 요 투자처다. 일 최대 60만명에 달하는 풍
부한 유동인구가 탄탄함의 비결이다. 대 구백화점, 현대백화점, 동아쇼핑 등 주요 쇼핑 시설을 비롯해 점포가 밀집해 사람 들이 몰려든다. 대구도시철도 1, 2호선 환 승역인 반월당역과 1호선 중앙로역이 있 어 접근성도 좋다. 큰 손 유커가 찾는 신 한류 관광 상권으 로도약 대구국제공항의 중국인 무비자 제도가 시행되면서 대구를 찾는 외국인이 부쩍 늘었다. 대구시도 2016년을 중국인 관광 객 대구경북 방문의 해로 지정해 관광객 유치에 총력을 기울이고 있다. 올해만 9만 여명을 유치했는데 이는 전국 지자체 중 최대 규모다. 또 자발적 관광객까지 합하 면 26만여명이 대구를 찾을 것으로 예상 된다. 대구를 찾는 유커가 늘면서 가장 큰 수 혜를 누리는 곳은 단연 동성로다. 동성로 상권은 뷰티와 힐링을 중심으로 화장품, 한방 쇼핑이 활성화 됐을 뿐아니라 근대 골목투어 등 특색 있는 대구 관광 프로그 램에 힘입어 서울의 명동이나 제주 상권 에 견줄 만큼 성장할 가능성이 높다. 최초 헤리티지 로드몰 애비뉴8번가 분 양에높은관심 동성로 상권의 분위기가 좋아지면서 신
규 상가 분양에 대한 기대도 높아졌다. 특 히 동성로에 그간 신규 쇼핑 상가가 없었 기 때문에 애비뉴8번가는 분양 초기부터 주목을 받았다. 헤리티지 로드몰이란 컨 셉도 상가를 돋보이게 했다. 헤리티지는 ‘유산, 유물’ 을 뜻하는 단어로, 애비뉴8번 가는 대구의 전통 상권인 동성로와 진골 목을 컨셉으로 상가를 디자인했다. 상가의 구조는 흥행 성적이 좋았던 스 트리트형 상가를 본 땄다. 동선을 따라 길 게 늘어선 점포를 둘러보며 쇼핑할 수 있 도록 해개방성과 접근성이 높은 스트리트 몰의 장점을 살렸다. 여기에 헤리티지 컨 셉이 더해지며 집객력까지 갖췄다는 평가 를 받고 있다. 동성로라는 천혜의 입지 조 건에 대구의 옛모습을 담은 헤리티지로드 몰 컨셉 상가가 들어선다는 소식에 많은 투자자들이 분양에 관심을 보이는 상가 다. 애비뉴8번가는 특히 동성로중에서도 진골목 입구에 들어설 예정이라 관광 쇼 핑 상가로 발돋움할 가능성도 높게 점쳐 지고 있다. 올 여름 준공을 앞둔 애비뉴8 번가는 대구 토종 기업인 피카소종합건설 이 시공을 맡아 지하 1층 ~ 지상 5층을 전 층 상가로 구성한다. 분양 및 임대에 관한 자세한 내용은 053-254-8898로 문의할 수 있다.
경북도청이 30년 동안의 도청 이전문제 를 마무리 짓고 지난 2월 22일 대구시 북구 산격동을떠나안동시풍천면과예천군호 명면 신도시로 이전하면서‘웅도 경북의 백년대계’ 의힘찬시작을알리고있다. 경북도청의 이전은 지역사회에 미치는 그 파급효과가 지대할 것이라는 예측을 가 능하게 하는데, 이는 이미 많은 관심과 주 목으로나타나고있다. 살펴보면 금년 들어 경북도청 신청사 방 문객의 경우 신청사와 불과 10분 거리에 있는하회마을관광객수보다많은일평균 2,300여명이 찾고 있을 정도로 지역명소가 되고 있는 것을 알 수 있으며, 최근 반기문 UN사무총장이비공식방문함으로서그관 심의 폭이 더 깊어지고 있는 것을 알 수가 있다. 이러한 가운데 경북도에서는 도청 이전 이 마무리됐기 때문에 이제는 신도시 조성 에 집중할 시기라고 하며, 2027년 인구 10 만을 향한 자급자족 신도시 조성에 박차를 가하고있다. 경북도는 2022년까지 주택용지 공급과 공원녹지 조성, 복합메디컬 콤플렉스, 복합 환승센터, 테마파크 조성 등 신도시 2단계 개발사업에 뛰어들고 있으며, 신도시 주변 에 27.1㎞의 둘레길과 수변생태공원을 조 성하고, 안동 하회마을과 병산서원, 예천 회룡포와 삼강주막을 잇는 관광자원을 개 발하는등의굵직한비전을제시하고있다. 현재 경북도청 신도시에는 도청 이전과 더불어 도교육청 등 11개 기관이 이전하였 고, 금년 말까지 26개 기관이 이전할 예정 이며 향후 130개 기관을 이전시킬 계획에 있다. 그동안 낙후지역으로 구분 지어졌던 경 북북부지역이도청이전의수혜를입고있 음은주지의사실이다. 도는 도청이 지리적으로 수도권, 충청권
최근 경북북부 지역의 지가 변동율은 꾸준한 상승세를 타고 있다. 경북도청 이전과 신도시 조성사업이 진행 중인 풍천면은 지난해 대비 24.4%, 인근 풍산읍은 17%, 안동시의 경우는 12.12% 급등한 것으로 나타났다. 과 가까워지면서 세종시를 50분, 전국을 2 시간대로 잇는 동서 5축의 광역 교통망과 철도망, 35개의간선도로망을정비, 확충하 여 국토를 밭전(田)자 모양의 교통망으로 연결하는청사진을그리고있다. 도는 동서5축 고속도로가 동해와 서해 를잇는국토의대동맥이될것이라고전망 하며, 경북 북부지역과 수도권을 연결하는 중앙선 복선전철화 사업, 2018년 완공 예 정인 포항〜강원 삼척 간 동해중부선과 더 불어 같은 해 동해남부선이 개통되게 되면 철도 교통망에 있어서도 동해안시대를 앞 당기는촉매제가될것으로보고있다. 아울러 도는 동해중남부선이 중국횡단 철도(TCR)와 시베리아횡단철도(TSR)를 연 계, 대륙진출을 위한 통로가 될 것으로 내 다보고있다. 경북도의 이러한 비전은 고속도로망 철 도 교통망뿐만이 아니라 항공부문에서도 청신호를보내고있다. 금년 말 착공하여 2020년 개항 예정인 울릉공항과 포항공항의 재개항은 향후 한
반도 경제 중심권으로의 도약을 제시하고 있다고하겠다. 또한 도는 친환경 전통한옥, 한옥호텔, 게스트하우스 등의 한옥 700동을 건립하 는 문화관광산업으로의 육성정책에 따라 경제적인 안정성이 확충되는 효과를 주려 하고 있으며, 빗물, 하수, 방류수 등을 활용 하여 맑은 물이 흐르는 순환형 수변도시, 1ha당 인구 100명 이하로 녹지율 30%이상 의 자연친화적 도시, 성(性)인지적 도시로 설계, 여성가족프라자를 건립하는 여성친 화도시, 저탄소 녹색성장을 주도하는 전원 형생태도시를그리며백년웅비를향한발 걸음을재촉하고있다. 이처럼 경북의 역사성과 정체성을 품고 있는도시안동, 예천으로의경북도청이전 은 지역사회에 다양한 파급효과를 나타내 고 있는데, 강조해 보면 경북의 신성장을 이끌어가는 첨단명품 행정도시를 탄생시 킴과 동시에 수도권과 남부 경제권을 잇는 한반도 중심의 경제권으로 자리매김하는 계기로나타났다는것이다. 이는 커다란 수혜지가 되었다고 보지 않 을수없다. 수혜지의 영향이라고 할까. 최근 경북북 부 지역의 지가 변동율은 꾸준한 상승세를 타고있다. 경북도청 이전과 신도시 조성사업이 진 행중인풍천면은지난해대비24.4%, 인근 풍산읍은 17%, 안동시의 경우는 12.12% 급등한것으로나타났다. 이러한 추세는 역사와 전통이 살아있는 도시에서“백년 웅비의 경북” 을 표방하는 경북도청이 자리하여 선봉이 되는 한 한동 안지속될전망이다. 경북의도약이그리멀지않았음이다.
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｜기획 인터뷰｜한문석 만통주식회사 대표이사
2016년 6월호
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대담 김홍희 회장
“제주 천연자원 활용한 뷰티산업분야 개척하는 것이 꿈입니다” 제주도 성산출신으로서 제주대학 해양자원학과와 관광경영대학원 석사과정을 수료하였으며 제주특별 자치도 지방행정 7급 공무원 공개경쟁시험에 합격하 여 공직에서 21년간 제주시와 제주도청에서 대규모 관광개발사업의 인허가, 외국인 투자유치 및 관광 분 야등에서다양한행정경험을쌓았고, 2014년도2월에 지방행정 사무관으로 퇴직한 후 만통 주식회사를 설 립하여운영하고있다. 법무부가 지정한 공익사업 투자이민 유치기관으로 투자이민 상담 등 투자에 필요한 모든 절차와 정보를 제공하는 만통 주식회사 한문석 대표이사를 만나 사 업내용을들어보았다
만통(주), 법무부 공익법인으로 제주유일의 투자이민 유치기관
-하시는 사업과 관련하여 홍보 마게팅은 어떻게 하 시는지요? ▲중국에는투자이민협력파트너회사가있습니다. 파트너 회사와 신뢰를 구축하는데 많은 고충과 시간 이 걸렸습니다. 현재는 중국 협력사가 중국에 대한 홍 보마케팅을 전담하고 있습니다. 지금까지는 국내홍보 의 필요가 없었는데 향후 주택개발사업이 진행되면 2017년도에는 서울에 모델하우스 오픈 운영 예정할 예정으로 있습니다. 향후에는 제주지역의 국내투자 적정지를개발하여부동산유통에대하여도관심을가 지고홍보마케팅을할예정으로있습니다.
-대표님의소개부탁합니다. ▲저는 고향이 제주 성산으로 제주 토박이입니다. 제주대학교 해양산업학과와 관광경영대학원 석사과 정을수료하였으며, 21년간제주시와제주도청에서다 양한행정업무를경험하였고특히, 미국라스베가스시 와 캐나다 벤쿠버시 연수를 통한 국제적인 경험도 지 금제가운영하는사업에많은도움이되고있습니다. -재직시기억에남는것은사업들이있다면? ▲여러가지일들이많지만대규모관광개발사업으 로서 신화역사공원사업(약2조5천억원), 헬스케어타운 사업(8천억원), 무수천관광지사업(3천억원) 등에 외국 인 투자자를 유치하였고, 현재 활발하게 공사중에 있 습니다. 특히 신화역사공원사업은 싱가포르 센토사 아일랜드테마파크와걸맞는세계적인가족관광테마 파크로 운영할 예정으로서 새로운 관광명소가 될 것 으로기대합니다. -만통 주식회사를 창업한 동기와 주요 사업목적은 무엇있지요? ▲회사의창업일은2014년3월입니다. 퇴직한후바 로창업하였습니다. 정년보다9년앞서일찍퇴직한이 유는 현재 시점이 개인적인 사업을 통하여 제주지역 의 발전에 기여할 수 있는 일이 많다고 생각했습니다. 회사의주요사업은관광과투자이민관광컨설팅사업 입니다. 투자이민의 수속절차 등 이민관련 상담을 통 한 투자이민에 필요한 신청서 작성 및 출입국 관련 각 종 서류대행, 투자이민 자녀의 교육상담, 국제학교 입 학 등록업무 등의 투자이민자에 대한 다양한 종합서 비스를제공하고있습니다. -대한민국공익투자이민제란어떤내용이며법무부 지정유치기관의의미는어떤것인지요? ▲공익사업 투자 이민제란? 법무부가 지정한 공익 펀드에 5억원(국내외 보유자산이 3억원 이상인 55세 이상인 자는 3억원) 이상을 투자하면 투자와 동시에 경제활동이 자유로운 거주(F-2)자격을 취득할 수 있 고5년이경과하면영주권을받을수있습니다. 유치기 관은 기본적으로 법인으로서 이민제단, 로펌, 여행사 등 8개투자이민유치전문기관이지정되어있습니다. 제주도에서는저희만통주식회사가유일하게지정되 어있는유치기관입니다. -투자이민의유치현황은? ▲부동산투자이민제도는 2010년도에 시행이 되고
각 합니다. 향후주택개발사업도중국투자자를대상 으로 분양 가능할 것으로 예상되며 중국인의 제주도 내 창업, 호텔, 아파트, 상가 등에 대한 투자시장도 형 성될 수 있다고 생각합니다. 국내기업과 중국기업의 제휴, 국내기업의 중국시장에 대한 진출 등의 인바운 드와 아웃 바인드의 다양한 융합 비즈니스 모델이 창 조될 것으로 생각합니다. 개인적으로는 인천보다도 제주도가더융합적인관광산업이나투자사업의적정 지라고생각합니다.
-하시는 사업에 대한 해외 마케팅도 필요한 영역인 지요? 필요하다면가장시급한것은무엇인지요? ▲회사에서자체적으로마케팅을할경우비용부담 이 크고 효율성도 떨어집니다. 그래서 중국의 파트너 회사를 통하여 홍보를 하고 있습니다. 현재 중국지역 은 상해와 심양지역의 파트너 회사가 있는데 향후에 는 심양에 자체 회사를 설립하여 거점으로 활용할 생 각입니다.
나서 2015년 12월말 기준으로 콘도분양액 1조1272억 원정도 투자되었고 1630명정도가 F-2비자를 받았으 며 2016년부터 5년이 경과한 투자이민자에게 영주권 이주어지고있습니다. 공익사업투자이민자는2015년 12월말 현재 약100명 여명이 F-2비자을 받은 것으로 알고있습니다.
정확한 정보를 주고 투자자자 본인이 이해해야 되는 분야입니다. 따라서 외국인 투자자에게 제주도 투자 환경을 이해시키는 것은 제가 공직에 있을 때나 지금 이나쉽지않습니다.
-최근의 투자이민에 대한 유익한 내용은 어떤것들 이있는지요? ▲좋은 질문입니다. 부동산과 공익펀드‘결합투자 이민’상품입니다. 제주도 관광지구내 부동산(휴양시 설:콘도미니엄)에 일정금액을 투자하고 한국정책금융 공사가 신설한‘원금보장형 공익펀드’ 에 일정금액 이 상을 투자한 총투자금의 합산금액이 기준금액(5억)이 상을 투자한 외국인에게 한국 거주자격(F-2)을 부여 하고 5년이 경과하면 영주권(F-5)를 제공하는 상품입 니다.
-만통주식회사외가족기업이나협력기업이있는지 요? 있으시면간략하게소개부탁합니다. ▲(주)자연과 함께 법인이 있습니다. 주택개발사업 과 관광개발사업을 하는 법인입니다. 향후 내국인 주 택분양사업으로 수도권의 제주이주자와 제주주택 보 유 희망자들을 위한 주택개발사업입니다. 또한 외국 인 주택임대사업으로서 한₩중₩일의 휴양관광지와 투 자자를 대상으로 1년 단기 거주대상자를 유치하는 분 양사업과외국인은퇴투자이민사업을구상하고있습 니다. 농업법인 늘해랑주식회사는 2014년 12월 설립 하였는데제주지역농산물가공사업을위해서설립한 법인입니다.
-창업이후가장힘들었던경험은어떤것인지요? ▲사업의 특성상 성과가 단기적으로 나오는 것이 아닙니다. 외국인 투자유치분야는 신뢰를 바탕으로
-제주도라는 지역적인 특성이 지금 하시는 사업에 서유익한환경은있다면? ▲시기적으로 제주도가 국제 자유도시로서 지금이
가장 투자하기에 좋은 시점이라고 생각합니다. 특히 제주지역은 2시간이내 비행거리로 3국의 어디든 갈 수있는동북아의중심(한중일)에있습니다. 또한제주 지역은 청청지역으로서 환경이 잘 보전되어 있고 다 양한 관광시설이 운영되고 있으며, 외국인 투자가 활 발하게 이루어지는 지역으로서 동북아의 거점지역이 될 것입니다. 신화역사공원내의 세계적인 테마파크, 기타 대규모 관광개발사업이 준공되는 2018년도에는 제주도가 세계적인 유명 관광지로서 새로운 발전을 기대해도되지않을까생각합니다. 최근5년간지속적 으로 유입되는 인구가 가파르게 증가하고 있는 요인 도 주택개발사업, 외국인투자 컨설팅 등에 건설적인 요인이된다고생각합니다. 특히2025년제2공항이완 성되면 제주지역은 국내외으로부터의 접근성도 해결 될것으로생각합니다. -지금의 부동산관련 사업은 융복합하여 시너지를 내어야하는환경인데대표님의사업과관련하여융복 합적인요소는어떤것들이있다고생각되는지요? ▲제주도가 국제 자유도시이기 때문에 이미 중국, 외국인 투자 요충지로서 시장이 형성되어 있다고 생
-사업을 통해 이루고자 하는 비젼이나 꿈이 있으시 면소개해주십시요. ▲제주지역이 섬이라는 지리적인 특징으로 인하여 대규모 물류을 수반하는 제조업은 힘들고, 제주도의 천연자원을활용한친환경뷰티산업은오히려경쟁력 이 있다고 생각합니다. 앞으로 환경을 보존하면서 제 주지역천연자원을활용한사업분야를개척하고싶습 니다. -사업을 하면서 가장 중점을 두는 것은 무엇입니 까? ▲지금은사업환경이국내외로한정되고않고또한 변화의 속도가 빠르다 보니 국내외 협력 네트웍이 없 으면 힘들다고 생각합니다. 또한 향후 10년과 이후 사 업환경의 변화를 생각하고 있습니다. 우선적으로 현 재 구상하고 있는 주택사업에 집중하고, 미래사업에 대해서는사전조사를전문인력을두고준비할생각입 니다. -해당 부동산 투자사업에서 고객이 꼭 주의해야 할 점은무엇입니까? ▲매수자나투자자의입장에서볼때향후제주지역 의 부동산 가격이 하락할 지역과 상승할 지역의 요인 을 알아야 한다는 점입니다. 그 요인들을 알면 적절하 고 적합한 투자로 사업의 성과를 낼수 있다고 생각합 니다.
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2016년 6월호
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