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2016년 7월호
한국부동산신문 기획시리즈
부동산중개업 위기 극복 위한 제언
동남권최대‘제1회부울경부동산박람회’개최 7월7~9일부산벡스코서
‘1석 7조’REM프로젝트가 해법 김용길 REM부동산거래소(www.rem8949.com) 대표 ※ REM부동산거래소의 김용길 대표는 다년간의 VIP고객 부동산 상담, 컨설 팅 및 거래지원 등의업무를 수행한제도권 출신의실전형 부동산 전문가로서, 현재NH농협은행의고객들에대한부동산자문서비스를제공중이며, IBK금융 그룹의IBK서비스와전략적파트너관계를체결후차별화된서비스를제공중 이다. 최근개업 공인중개사들과함께하는부동산 중개업의업역 확대 및수익 개선운동1석7조‘REM프로젝트’ 를진행하고있다.
부동산 중개업의 위기 상황
정평가업이 66.1%를 차지하고, 사업체 당 평균 매출액은 8,320만원 수준으로 다른 부동산 산업 군에 비해 열악한 상황입니다. 실제 우리나라 부 동산 중개업소의 평균 종사자 수는 1.6명으로 영 국(7.7명), 일본(4.3명), 미국(3.3명) 등 선진국과 비 교해 영세합니다. 영산대 부동산연구소에 따르면, 2000년 1분기 에서 2016년 1분기까지 개업 공인중개사 1명당 가구 수는 서울은 199호/명에서 164호로 소폭 감 소한 반면, 부산은 476호에서 212호, 울산은 587 호에서 193호, 경남은 563호에서 207호로 대폭 감소되었다고 합니다. 지난해 개업 공인중개사 (주택 전문)의 연 수입은 서울이 7,334만원으로 가 장 많았지만, 부산 4,018만원, 울산 3,688만원, 경 남 2,938만원에 그친 것으로 분석됐습니다. 지역 별 소득의 차이는 매매거래 보다는 전월세 거래 의 차이 때문으로 보입니다.
포화된부동산중개업계 1985년 첫 시험을 치른 공인중개사는 지난해까 지 34만4,466명이 배출됐습니다. 이 중 개업중인 공인중개사는 모두 9만23명(국토교통부 통계 /2015년 3분기 기준)인데, 이는 시장에 필요한 적 정인원(한국산업인력공단 주장 2만여명)보다 4.5 배나 많은 수입니다. 때문에 ‘한 집 걸러 부동산’ 이라는 말이 나올 만큼 중개시장은 포화 상태입 니다. 지난 2010년부터 2014년까지 연 평균 부동산 거래건수는 87만4,600여건입니다. 산술적으로 개 업 공인중개사 1인당 한 달에 한 건의 매매 거래 도 힘들었다는 이야기입니다. 설상가상으로 지난 해 시행된‘반값 부동산중개’제도로 인해 중개업 수익성은 더욱 악화되고 있습니다. 현장에서 공인중개사들이 체감하는 위기감은 트러스트부동산, 앱, 종합부동산회사등출현 상당히 심각할 것입니다. 트러스트 부동산의 논란 속에 직방, 다방, 방콜 “생존권 위협받는 공인중개사” (2016.1. 25자 등의 모바일 부동산 중개 플랫폼 어플리케이션 파이낸셜뉴스) ( )의 등장으로 전통적인 중개업의 영역을 조 “투잡 뛰는 벼랑끝 공인중개사” (2016.4.22자 한 ‘앱’ 금씩 허물어트리면서 중개업 위기를 부채질 하는 국일보) 듯 합니다. 당장 내년 시행 예고된 에스크로 제도 와 전자계약서가 본격 시행되면 이들‘앱’ 을 통한 부동산 산업의 양적 팽창과 부동산 중개업의 질 직거래 시장규모는 더욱 커질 전망입니다. 적하락 더군다나 지난 2월 국토교통부는‘부동산 서비 IT를 기반으로 하는 정보매체 서비스업을 비롯 스산업 발전방안’ 을 발표해 대기업들도 중개시 해 종합 건설업, 투자와 자산 운용을 기반으로 한 장에 진출할 수 있는 제도적 틀을 마련했습니다. 금융보험업 등이 결합되면서 시장은 급팽창을 거 시행, 시공, 중개, 임대관리, 시설관리 등 부동산종 듭하면서 전체 부동산 산업 매출 규모가 개발 및 합서비스를 제공하는 회사를 육성하기로 방침을 공급 매출이 급증하면서 지난 2013년에는 50조 정하고 대기업에게도 길을 열어준 것입니다. 원대로 늘어났습니다. 국토교통부가 지난 6월 1일에 발표한 주거종합 전체 서비스업 중 부동산 산업 매출 비중이 계획에는 주택임대차 시장 인프라 개선을 위해 3.2%대로 높아져 숙박 및 음식점업 다음으로 큰 전문 임대관리업체를 육성하겠다는 내용이 포함 비중을 차지할 정도입니다. 부동산 산업화가 급 되어 있습니다. 앞으로는 전문 임대관리업체가 격히 진행되면서 자산규모가 1경 149조원(2013 건설, 중개, 임대, 관리 등 종합부동산 서비스를 제 년 기준)으로 급팽창, 국가 전체 순자본스톡의 공할 수 있도록 기반을 마련하겠다고 합니다. 91%를 차지할 정도로 커졌습니다. 이에 따라 대우, 롯데, 하나금융 등 대기업들도 하지만, 인구감소로 주택시장의 신규수요가 갈 주택임대관리업에 뛰어들고 있고 외국의 부동산 수록 감소하고 주택가격 또한 안정화되는 성숙화 종합서비스 회사가 국내로 들어오고 있습니다. 시장으로 발전할 경우 현재의 양적공급 위주의 이들 대기업 계열의 주택임대관리회사들이 향후 패러다임에서 질적 활용으로 패러다임 전환이 불 중개업, 주택임대관리업 시장에 본격적으로 발을 가피할 듯 합니다. 들여놓기 시작하면 소규모 공인중개사, 부동산업 반면 사업체수 기준으로는 부동산 중개 및 감
자들의 골목상권 침해도 예상됩니다. 정부는 소 규모 개업 사업자들이 피해를 보지 않는 선에서 대기업 진출을 허용하겠다고 밝혔지만, 기존 개 업 공인중개사 및 소규모 사업자 역시 정부 정책 에 맞는 새로운 수익모델을 찾아야 하는 숙제를 안게 되었습니다. 부동산 중개업의 위기는 소비자들의 불만₩불신 이자리잡고있어 일반적인 서비스에 대한 대가 지불에 대해서 인색한 일반 대중들의 특성이라고도 볼 수 있겠 지만, 그 이면에는 부동산 중개업 및 부동산 중개 서비스에 대한 불만이 그 바탕에 자리잡고 있다 고 볼 수 있습니다. 최근 변호사들이 부동산 매물 등록, 알선, 계약, 거래의 모든 과정을 수수료 최대 99만원에 일괄 처리하는 부동산 거래자문 서비스 형태로 제공한다는 트러스트부동산에 대한 위법 성 여부를 떠나 부동산 중개업의 패러다임 변화 와 소비자의 불만의 측면으로 접근해야 한다고 생각합니다. 또한 개업 공인중개사들의 집단적인 반발에도 지난해 대다수 지자체가 조례 개정을 통해 중개 보수 상한선을 인하한 것에서 볼 수 있 듯 일반 대중은 중개보수(수수료)에 대하여 비싸 다고 인식하고 있는 것 같습니다.
부동산 중개업의 미래 종합 부동산 서비스를 제공하는 네트워크형 부 동산중개업 부동산 서비스 산업이 신동력 산업으로 자리 잡기 위해서는 업역간 칸막이 규제를 없어야 한 다는 주장들이 강하게 제기되고 있습니다. 부동 산 서비스 업종인 중개업·감정평가·매매업· 관리업 등이 각각 다른 법을 적용 받는데다 자본 금 및 인적 요건 등이 제각각 이어서 업역간 겸업 이 불가능합니다. 부동산 중개·컨설팅·임대 관리 등의 부동산 종합서비스 요구가 증가하고 있는 변화 속에서 부동산 서비스 산업 활성화를 위해서 외국에 비 해 경쟁력이 떨어지는 종합부동산서비스 분야는 업종간 칸막이를 허물어 수요자의 다양한 요구를 수용하면서 부동산산업을 육성해야 한다고 합니 다. 정부는 업역간 칸막이 규제를 없애 종합부동 산서비스기업 육성에 나설 계획이지만, 중개업 등 골목상권 침해를 우려하는 목소리가 높아 제 대로 추진하지 못하고 있는 듯 합니다. 국토교통부는 앞으로 주거용 임대관리업 육성 을 통해 외국처럼 부동산종합서비스회사를 키우 겠다는방침으로그대안으로각업종을묶어서비 스하는 기업에 우수업체 인증마크를 부여하는 부 동산 서비스 인증제도를 도입하는 한편 거래대금 을 금융권에 맡기는 거래안심제도인 에스크로 등 도확대시행할예정이라고합니다. ▶2면에 계속
부산·울산·경남(이하 부울 경)지역의 개발 및 부동산 동향 을 한눈에 볼 수 있는 동남권 최 대의 부동산박람회가 부산에서 열린다. 부울경 지역 박람회(대 표 정운엽)는 동남권 최대 규모 인‘제1회 부울경 지역개발 및 부동산박람회’ 를 7월7〜9일 부 산 해운대구 APEC로 55 벡스 코(BEXCO) 제1 전시장에서 개 최한다고 6월28일 밝혔다. 이번 박람회에는 지역개발 정보, 부동산 분양, 테마, 기타 부동산관련 산업 등 부동산과 관련해 산업 전반의 내용들이 폭넓게 선보인다. 뿐만 아니라 투자유치상담·설명회, 참가업 체의 홍보, 관련 학술 세미나 등 다양한 부대행사도 마련된다. 박람회에는 한국수자원공사, 부산도시공사, 울산도시공사 등 이 지역 주요 공공기관과 ‘김해 쌍용 예가’ ‘울산 자이’ ‘현대 힐스테이트’ ‘장유 e편한 세상’등 건설사들, 상가·아파 트 분양관련 업체들을 비롯해 다양한 유관업체들이 참가한 다. ★관련기사 3면
동남권 최대 규모의‘제1회 부울경 지역개발 및 부동산박람회’ 를 기획하고 이를 추진해온 정운엽 부울경 지역박람회 대표.
‘시티스케이프 코리아 2016’킨텍스서 성황 15국 200개 프로젝트 공개 경기 고양시 킨텍스에서 6월10 일 개막한 아시아 최대 부동산박 람회‘시티스케이프 코리아 2016’ 첫날부터 중국 부동산 기업들이
대규모 한국 투자 계획을 공개했 다. 이날 킨텍스 제1전시장에서 사 흘 일정으로 막을 올린 시티스케 이프 코리아에 참석한 장리 (張力) 푸리 부동산그룹 회장 겸 중국부 동산상공회의소 회장은 인천경제
자유구역 복합리조트 사업 등에 8 억달러(약 9300억원)를 투자할 계 획이라고 밝혔다. 박람회에서는 세계 15개국, 100 여개 업체가 200여개 개발 프로젝 트를 선보였다. ★관련기사 4면
쭝빈 중국부동산상공회의소 사무총장(왼쪽부터), 먀오러루 중국부동산산업협회 부회장, 장후이 푸리그룹 부회장, 조평 규 옌다그룹 수석부회장이 6월10일 경기 고양시 킨텍스에서 개막한‘시티스케이프 코리아 2016’부동산 콘퍼런스에서 중국 부동산개발 시장의 최근 트렌드에 관해 토론하고 있다.
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｜종합
2016년 7월호
▶1면서 이어부동산중개업 위기 극복 위한 제언
개업 공인중개사들 살 길은 차별성₩전문성 바탕 특화서비스 라야 합니다. 단순 알선 중개를 넘어 부동산 거래에 따르는 컨설팅·금 융·세무 등 종합 부동산서비스를 제공할 수 있도록 중개 서비스의 질 을 높이고 이사 서비스나 저리 대출 알선, 법률·세무 대행, 임대 관리 등 업무영역을 넓혀 새로운 수익 창 출을 모색할 필요가 있다고 생각합 니다. 또한 형식적인 중개서비스에 그 치는 것이 아니라 매도인과 매수인 및 임대인과 임차인의 권리와 재산 권 보호를 위해 노력함으로써 소비 자들의 신뢰를 얻어야 합니다. 이를 위한 다양한 부대서비스 및 차별성 확보에 대한 노력을 해야 합니다. 하 지만 공인중개사들이 몇 명의 힘으 로는 한계가 있습니다.
하지만 소규모 개업 공인중개사 가 정부가 원하는 기업형 부동산종 합서비스를 제공하기에는 경쟁력 확보에 한계가 있을 수밖에 없습니 다. 결국 국내 개업 공인중개사들도 특화된 분야로 차별화하면서 새로 운 사업 분야로의 진출이 요구되고 있으며, 장기적으로 임대, 관리 등 후방 산업에서 부동산관련 종합서 비스를 제공하는 지역밀착형 중개 법인 형태의 탈바꿈 해야 할 듯 합니 다. 대형업체 중심으로 한 종합부동 산회사 출현, 임대관리 등 후방산업 으로재편 미국, 일본 등의 선진국은 이미 오 래 전에 임대관리업을 기반으로 한 부동산 종합 서비스 회사가 성장한 반면, 국내 부동산 시장은 중개업 위 주의 단기시장 수준에 머물러 있습 니다. 국내 부동산 산업에서 특히 중 개업, 관리업 등의 후방산업은 영세 하고, 업역 간 규제 등으로 원스톱 서비스가 어려워 수요자들의 불편 을 초래하고 있으며 과거 건설 위주 의 영역에서 금융과 실물에 대한 역 량과 함께 사업 전반에 대한 관리 및 기획 능력을 갖춘 종합부동산회사 의 도입에 대한 니즈가 확대되고 있 습니다. 지난 2월 국토교통부가 발표한 대 책에서는 부동산 산업을 고부가 서 비스 산업으로 발전시키고, 국가경 제의 성장 동력이 되도록 체계적으 로 육성하는 것을 정책 목표로 설정 하고 이를 위해 뉴스테이, 리츠 등 부동산 임대·관리 분야 육성을 통 해 건설사들의 종합부동산회사 전 환을 유도하겠다고 합니다. 최근 부 동산 임대시장이 급속도로 월세 중 심으로 재편되면서 월세 가구 증가 에 따라 임대관리 수요도 함께 늘게 되어 주택임대관리업이 뜨고 있습 니다. 2014년 등록제 시행 후 일본 최대 임대주택 건설업체인 다이와하우스 공업 등의 건설업체만이 아니라 부 동산관리(다이와리빙ㆍ레오팔레스 21) 경비보안(일본종합경비보장)등 다양한 일본 업체들이 국내 진출하 고 있으며 대림산업, 롯데건설, 한화 건설, 동부건설, 한국토지주택공사 등이 임대관리업 등록까지 마쳤고, GS건설, 현대건설 등 대형 건설사도 이 시장에 속속 뛰어들고 있습니다. 부동산 종합서비스로 업역이 확대 될 경우 소규모 업체는 경쟁구도에 서 밀릴 수 밖에 없다는 게 문제입니 다. 일본 등 선진국에서 관리업은 중 개 업무와 컨설팅, 감정평가, 법무
‘1석7조’7가지이상의해법 제시하는REM프로젝트소개
등 종합부동산서비스를 제공하는 개념으로 일본의 경우도 상위 10개 사가 시장을 이끌 정도로 대형사의 존도가 높은 시장으로 자칫 대기업 프랜차이즈 빵집으로 인한 동네 빵 집이 없어진 모습이 임대관리 시장 에서도 재연될 수 있습니다. 특히 전국 9만곳에 달하는 부동산 중개업소는 직접적인 타격이 불가 피할 전망입니다.
대안의 제시 미국의사례에서배우는한수 워싱턴포스트(WP)는 인터넷시대 에도 불구하고 미국의 부동산 중개 업자들이 생존하게 된 생존비결은 크게‘전문성’ ,‘쉬워진 매물검색 등 인터넷을 통한 생산성의 향상’ , ‘소비자 직접 마케팅을 통한 수수료 절감’ ,‘부동산 매매자 리스크 기피 성향’등을 들었습니다. 우리나라의 개업 공인중개사들에게 시사하는 바가 크다 볼 수 있습니다. 첫째, 미국은 중개사가 되기 위해 우리나라의 중개보조인에 해당하는 부동산 판매원으로 3년 이상의 실 무를 쌓아야 하고, 60시간 이상 교 육도 받아야 하며 판매원이 되는데 도 자격증이 필요합니다. 또한 이들 은 주거·공업·상업용 등 전문 중
개자격증도 따로 취득해 전문성을 높이고 있습니다. 이렇게 전문성을 확보한 만큼 중개수수료 요율도 2~6% 수준으로 우리나라보다 훨씬 높게 책정돼 있습니다. 둘째, 인터넷과 정보기술의 발달 은 중개업자들에게 긍정적인 기회 를 제공해 전보다 전문성, 효율성이 높아지고 생산성이나 수익성도 향 상될 수 있었습니다. 셋째, 중개인이 매물 홍보를 위해 중간 브로커를 통해야 하는 구조가 서비스 일부를 온라인에 의해 처리 되는 구조로 바뀌면서 소비자와의 직접 마케팅이 가능해져 중간 수수 료 절감 효과를 가져 오게 되었습니 다. 넷째, 부동산은 가격이 비싸고 프 로세스가 복잡해서 믿을만한 에이 전트가 중요하기 때문에 수수료 몇 푼을 아끼기 위해 중개인을 통하지 않는 것이 오히려 위험하다는 인식 의 전환 등 입니다. 우리나라의 경우와는 차이가 있 지만, 전문성 확보, 인터넷 등의 시 스템 활용, 매물 홍보 등에 대한 수 수료 절감, 대중의 인식 전환을 위한 업계의 노력 이라는 교훈을 얻을 수 있을 듯 합니다. 이제는 골목길 부동 산 중개 사무소에서 수동적으로 앉 아 고객을 기다리는 단순한 중개로
는 불황기에 살아남기 힘들다는 사 실은 명확합니다. 앞으로 부동산 시장은 개발의 시 대에서 관리의 시대로 넘어가고 있 습니다. 그래서 중개업은 단순한 중 개에서 벗어나 고객의 빌딩, 토지, 상가 등 각종 부동산자산을 체계적 이고 과학적으로 관리하는 부동산 자산관리업으로 탈바꿈해야 할 것 입니다. 부동산 중개업자(Real Estate Broker)가 아닌 부동산 자산관리업 자(Real Estate Manager)로서 부동산 의 전문지식 뿐 아니라 금융지식, 수 익률 관리, 리스크 관리 등에 대한 능력도 갖춰야 합니다. 이러한 대변 화의 회오리가 곧 닥칠 것이며 세상 모든 일이 그렇듯이 기회는 준비하 는 자에게 찾아옵니다. 개업 공인중개사 살 길은 특화 서 비스 시장변화나 진입장벽 논란을 떠 나 그간 부동산 활황을 타고 중개보 수(수수료) 수익에만 안주했던 공인 중개사 업계도 체질 개선이 필요하 다는 지적이 나옵니다. 선진국에서 는 중개 법인화를 통해 규모를 키우 고 부동산 관리부터 컨설팅, 분쟁 해 결까지 철저하게 소비자 수요에 부 응하면서 공인중개사 스스로 전문
성을 갖춰 특화된 서비스를 제공하 고 있습니다. 부동산 중개업 종사자들은 입을 모아“지금이 위기” 라고 말합니다. 주택의 공급과잉 문제와 함께 매매 거래는 점차 활력을 잃어가고 있으 며 부동산중개사무소의 수익은 예 전 만큼을 기대하기 어려워졌습니 다. 더욱이 변호사, 부동산종합서비 스업체 등이 시장을 파고 들면서 전 문성과 차별성을 입증하지 못하는 중개업자들은 밥그릇을 빼앗길 수 있다는 위기감이 절실합니다. 어렵다고 하지만 그 속에서도‘잘 나가는’곳은 있게 마련입니다. 그 많은 식당 중에서도 수십 미터씩 줄 을 서 기다려야만 맛을 볼 수 있는 맛집이 있는 것처럼, 차별성과 전문 성이 있다면 고객이 많아져 경쟁력 을 확보할 수 있습니다. 개업 공인중 개사들도 중개보수(수수료) 이외의 수익원 다변화 및 업역 확대를 위하 여 커피전문점에서 커피 이외 사이 드 메뉴에서 상당한 매출을 내고 있 는 점, 호텔들이 객실 운영 외 부대 시설 운영에서 수익을 내고 있는 점 등을 벤치마킹 할 때 입니다. 결국, 개업 공인중개사들의 살 길 은 차별성 및 전문성을 바탕으로 한 특화 서비스 라고 생각 됩니다. 다른 부동산 중개사무소와는 뭔가는 달
그래서 REM부동산거래소에서는 고객의 권리와 재산권 보호를 최우 선으로 고려하면서 혼자서는 찾을 수 없는 해법을 개업 공인중개사들 이 함께 고민하며 만들어가려 합니 다. 종합 부동산서비스를 제공하는 네트워크형 중개업을 지향하는…. 부동산 중개업 업역 확대를 통한 수익원 다변화를 추구하는…. 1석 7조, 7가지 이상의 부동산 중 개업 위기를 극복하는 다양한 해법 과 대안들을 제시해 드리는 REM프 로젝트! REM프로젝트와 참여 하시게 된 다면…. 1. 부동산 지역 전문가로서 REM 부동산거래소와 참여한 개업 공인 중개사들의 공동 마케팅(중앙집중 식 영업, 개별자치식 영업 등)을 통 해 확보되는 다양한 부동산 중개거 리인 매물과 고객들을 공유하시게 되어 중개보수의 향상을 기대하실 수 있습니다. 2. 경매,공매,NPL전문가로서 독 창적인 마케팅 솔수션 등을 활용하 여 경매,공매,NPL 부동산을 전문 취 급함으로써 다양한 매물 확보 및 홍
보, 그리고 본인의 부동산 중개 사무 소에 대한 차별성을 부각하실 수 있 습니다. 3. 부동산 컨설턴트로서, 부동산 투자자문업 겸영 중인 금융기관과 의 제휴를 통해서 해당 서비스에 대 한 업무협력 파트너로서 부동산 컨 설팅 분야를 취급하시게 됩니다. 4. 홈 인스펙터(Home Inspector, 주택 검사 전문가)로서 선진국에서 활용 중인 주택 중개에 대한 검증받 은 영업지원 서비스인 주택 검사(홈 인스펙션, Home Inspection) 서비스 를 제공할 수 있게 되어 지역 내 주 거용 부동산 전문가로서의 입지를 확보하시게 됩니다. 5. 주택임대관리 전문가로서 요즈 음 뜨고있는 주택임대관리업에 대 한 다양한 솔루션과 일거리와 함께 하실 수 있습니다. 6. 부동산 금융전문가로서 금융기 관과의 협력을 통해서 단종보험대 리점, 대출협약 중개업소, 금융상품 판매 등 다양한 금융수익을 확보하 시면서 지속적인 고객 확보까지 가 능해집니다. 7. 생활서비스 전문가로서 부동산 중개 계약 이후 발생하는 이사, 청 소, 집수리, 인테리어, 보안, 렌탈, 상 조, 통신, 창업지원, 법무, 세무 등의 다양한 생활서비스를 제공함으로써 부가적인 수익 창출의 기회를 경험 하시게 됩니다. 참고로 REM프로젝트에 대한 지 역별 설명회는 2016년 8월부터 9월 까지 예정되어 있습니다. 더 자세한 내용은 REM부동산거래소 홈페이 지(www.rem8949.com) 또는 페이스 북, 카페, 밴드 등 다양한 SNS등을 통해 확인해 보실 수 있습니다. 차별화된 고객 서비스를 드림 (Give)으로써 매출 증대의 드림(꿈, Dream)을 실현하는 드림(Give꿈)의 미학! 나 혼자만이 아닌 고객이 먼저 느 끼는 특화된 부동산 솔루션을 REM(Real Estate Manager)과 함께 경험해 보시지 않겠습니까? 혼자 꾸는 꿈은 상상이지만, 같이 꾸는 꿈은 현실이 된다고 합니다.
■ 발행인₩편집인:박명남 ■ 전화:02)6259-8000 ■ 등록번호:서울다11046 ■ 팩스:02)6259-0692 ■ 등록일자:2015년11월4일 ■ 광고제작문의:010-9540-1323 ■ 주소:서울시구로구경인로610 리더스코리아빌딩9층 ※본지는 신문윤리강령 및 그 실천요강을 준수합니다.
｜초대석 인터뷰｜정운엽 부울경지역 부동산박람회 대표
2016년 7월호
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대담 김홍희회장
“부울경 개발프로젝트 투자유치₩정보교류의 장이 될 것” 동남권 최대 규모의‘제1회 부울경 지역 개발 및 부동산박람회’ 를 기획하고 이를 추진해온 정운엽 부울경 지역박람회 대표 를 만나 박람회 개최를 기획하게 된 동기 와 배경 등 자세한 내용을 들어봤다. - 이번에‘부울경 개발 및 부동산 박람 회’개최를기획하게된동기는? ▲부산에서는 아무래도 수도권 지역에 비해 정보공유의 장(場)이 크게 부족합니 다. 특히 부동산 관련 정보는 수도권에 집 중돼 있습니다. 서울을 포함한 수도권에서 는 부동산과 관련해 다양한 국제 및 국내 박람회·행사들이 개최돼 왔습니다. 하지 만 수도권이남 지역에서는 이같은 지역개 발 및 부동산을 총망라한 박람회의 개최가 거의 전무한 실정이었습니다. 이 지역 주 민들의 부동산 관련 정보부족에 대한 갈증 을 해소하고, 학술세미나 등을 통해 부동 산 및 지역개발에 대한 다양한 시도와 함 께 이를 논의할 수 있는 시간이 필요하다 고 생각했습니다. - 박람회를 통해 무엇을 얻고자 하는지 요? ▲이번‘2016 부울경 지역개발 및 부동 산박람회’ 에서는 부산, 울산, 경남지역의 부동산 개발 프로젝트와 관련해 투자 유치 및 홍보의 기회와 상호 정보교류를 통한 사업의 효율성을 높일 수 있는 기회를 제 공해 성공적인 지역개발의 발판을 마련하 고자 합니다. 바로 이 점이 저희 박람회의 가장 중요한 기획 의도라 생각합니다. -이번 박람회를 통해 얻게 될 핵심 성과 는어떻게보고있는지요? ▲이번 박람회를 통해 우선 수도권이남 지역의 부동산 관련 정보의 공유가 광범위 하게 이루어지고, 나아가 그것이 지역개발 과 부동산산업의 성장으로 이어지는 것을 핵심 성과로 보고자 합니다. 또한 지방에 국한된 단발성 기획이 아닌 대한민국 지역 개발 또는 국제적 지역개발 및 부동산 박
7월 7~9일 부산 벡스코서 동남권 최대‘제1회 부울경지역 부동산박람회’개최
람회로까지 기획의 물꼬를 트는 중요한 기 회라고 생각합니다. -함께하는 후원 그룹(스폰서)과의 만남 은어떤계기가되었는지요? ▲이번 후원자 그룹(스폰서)을 만나게 되면서 오히려 그들이 먼저 박람회 개최의 필요성을 절감하고 있었습니다. 동남권역 에 주재하고 있는 공공기관들과 동남권역 에서 대규모 부동산 상품을 기획 및 마케 팅을 하는 기업들은 지역개발 및 부동산 관련 업계의 공급자와 수요자들이 실질적 으로 만날 수 있는 기회와 시기의 필요성 을 절실하게 느끼는 부분이었습니다. 그러 하기에 저희 박람회가 기획이 되고, 업계
관계자들을 통해 홍보가 이루어짐에 따라 적극적으로 후원과 참여를 원하는 기관과 기업들을 만날 수 있었습니다. -준비과정에서가장힘들었던점은? ▲지역개발 및 부동산업계의 빅데이터 를 수집 및 정리하는 것이 어려운 첫 관문 중 하나였습니다. 관련 기관에서는 항상 열려있는 정보들을 제공하고 있기에 접근 성이 보다 용이한 편이었습니다. 하지만 국내 지역개발 및 부동산과 관련해 무수히 많은 시행사, 시공사, 대행사, 금융사, 홍보 및 마케팅 등 유관 업체들의 정보에 대한 접근성이 매우 어려웠습니다. 이렇게 많은 자료들이 정리가 되어 하나의 데이터베이
스(DB)가 구축되기까지 일련의 과정들에 서 수많은 손길과 깊이 고민한 결과의 산 물이라 할 수 있습니다. -부산이 지역적으로 박람회 개최지로서 유익한환경적요소가있다면? ▲박람회가 크게 성장하기 위해서는 지 역 내 접근성과 인프라 구축이 매우 중요 한 요소 중에 하나입니다. 이번에 김해공 항을 신공항 수준으로 대대적인 증축 결정 으로 부산은 국제도시로서의 발돋움이 훨 씬 수월해졌다는 평가입니다. 또한, 부산항 을 통해서도 외국인들의 방문이 날로 크게 늘어나는 추세여서 부산은 도시의 접근성 면에서 가장 최적(最適)의 위치라 할 수 있
“‘T’ 부동산 공승배 변호사 공인중개사법₩전자상거래법 위반” 한국공인중개사협회, 강남구청에 신고 접수 한국공인중개사협회는 트러스트라이 프스타일 대표 공승배 변호사를 강남구 청에‘전자상거래 등에서의 소비자보호 에 관한 법률’위반행위로 신고 접수했다 고 28일 밝혔다. 협회는 신고서에서 현재 검찰이 수사 중인 공인중개사법 이외에도 공 변호사 가 부동산중개를 위해 트러스트라이프스
타일(주)의 명의로 통신판매중개 및 통신 판매업 등록을 했으므로‘전자상거래법’ 에 저촉된다고 주장했다. 협회는“O2O 거래는 전자상거래법 제 2조 제4호 통신판매중개의 형태로 이는 주로 스마트폰 상에서 거래가 이루어지 는 것” 이라며 공 변호사가 주장하는 O2O 형태(통신판매중개)의 부동산중개는 전
자상거래법의 법리상 통신판매 중개가 허용되지 않는다는 점. 특히 부동산은 그 특성상 대상을 특정 하지 않은 상태로 인터넷상에서 청약, 가 격조정 등이 불가능한 재화로써 반드시 현장확인, 당사자 대면 계약서 작성 등이 필수이므로 비대면거래와 직거래를 해야 하는 통신판매중개는 불가능함을 지적했 다. 또한 전자상거래법은 통신판매의 사업
자와 소비자 간의 상품판매거래가 비대 면으로 이루어지는 특성으로 인해 발생 할 수 있는 소비자의 피해를 방지하기 위 한 여러가지 법적규제를 가지고 있으나 부동산 거래는 이에 포함될 수 없으며 공 변호사는 오히려 책임회피성 약관을 명 문화 하고 있다는 점 등을 예로 들어 통 신판매업신고를 수리한 관할 구청의 행 정행위를 즉각 취소해야 한다고 주장했 다.
습니다. 국내에서도 부산으로의 접근성은 수도권 못지않게 연결이 잘 되어있어, 국 내 관람객의 방문이 용이할 뿐만 아니라 국제박람회로서의 성장 가능성도 크게 높 아졌다고 생각합니다. -박람회를 통해 또 다른 관련사업과의 융·복합적사업은어떤것들이있나요? ▲지역개발과 부동산산업이 발달하면 자연히 그 다음으로 발전하는 것이 관광산 업입니다. 지역이 발전하고 그에 따른 인 프라가 잘 구축되면, 자연스럽게 그런 곳 을 찾는 발길이 늘어나기 때문입니다. 저 또한 현재 오아제 뷔페·컨벤션을 운영하 면서 일본, 중국, 동남아 등지에서 오는 관 광객 증가에 따른 인프라 수요가 얼마나 늘어나고 있는지를 몸소 실감하고 있습니 다. 그러하기에 자연스레 호텔, 리조트 등 의 숙박시설과 대규모 관광객을 수용할 만 한 요식업과 레저시설 등 관광산업의 잠재 력이 막대하다고 생각합니다. -현재 전개하고 있는 사업과 관련하해 홍보마게팅은어떻게했는지요? ▲ ‘지역개발과 부동산’ 이라는 박람회 주제에 관심을 가질 수 있는 연령층을 대 상으로 홍보마케팅을 실시했습니다. 이 주 제에 대해 관심을 가지면서 실제로 구매력 을 가진 연령층은 30대부터 60대까지라 보 고, 그들을 주요 타켓으로 설정했습니다. 이들은 대부분 부동산 관련 커뮤니티 또는 카페에서 많은 정보들을 흡입하는 세대입 니다. 그러하기에 인터넷 검색으로 홍보뿐 만 아니라 페이스북, 카카오스토리, 블로그 등의 바이럴마케팅(viral marketing: 입소문 마케팅)을 공식채널로 이용하여 박람회에 관해 홍보해왔습니다. 또한 경남 지역의 대중교통 버스에 박람회 광고를 집행하고, 부산 지하철역사와 부산 지역 곳곳에 포스 터를 부착해 시민들에게 박람회가 자연스 레 노출되도록 홍보·마케팅을 진행하고 있습니다. - 앞으로 이 박람회를 국제 박람회로 전
환한다고했는데구체적인계획은? ▲우선 2017년 3월 벡스코에서‘코리아 지역개발 및 부동산 박람회’ 를 개최할 예 정입니다. 동남권역을 넘어 전국에 걸친 부동산 관련 정보를 얻을 수 있는 부동산 관련 업체, 지역개발 기관 및 업체들이 참 여할 수 있는 박람회를 열고자 합니다. 그 이후 같은 해 9월에는 전국 규모를 넘어 세 계부동산연맹(FIABCI) 주관으로 개최되는 FIABCI 아시아·태평양부동산국제대회와 연계해 세계 각지에서 방문하는 1000여명 의 외국 바이어들을 유치하고 국내 지방자 치단체와 함께 추진 중인 개발사업들에 대 한 실질적인 투자 및 교류가 있는 국내 유 일의 국제행사로 진행될 예정입니다. -이번부동산박람회에참여하는핵심대 상은 어디라고 보시는지? 그리고 그 이유 는? ▲지역개발 및 부동산 박람회라는 타이 틀에 걸맞게 지역 내 관공서들이 주요 참 가 기관으로서 자신들의 지역개발 프로젝 트를 국민에게 선보이기 위해 박람회 참가 를 확정했습니다. 단순히 지역개발 프로젝 트를 보여주는 것만이 아닌, 이에 관련한 다양한 산업들의 발전을 유도하고, 국민들 의 삶의 향상을 도모하는 비전까지 제시할 수 있는 기회라 여겨집니다. 또한 부산지 역 내 해양리조트 개발사업 시행사인 해운 대비치골프앤리조트도 참가를 확정했습 니다. 앞에 말씀드렸던 지역개발과 부동산 산업, 나아가 관광산업으로까지 이어질 수 있는 좋은 사례가 되어 많은 투자자 및 관 람객들에게 깊은 인상을 줄 것이라 확신합 니다. 그밖에 상가 및 아파트 분양과 관련 해서도 다양한 업체들이 참가하여 시민들 이 관심 있어 하는 분양에 관련된 정보를 제공할 예정입니다.
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｜포커스
2016년 7월호
‘시티스케이프 코리아 2016’킨텍스서 열려
“中 개발축 지방도시로 확장…복합시설 경험많은 한국엔 기회” 중국 지방개발 韓₩中 기업 손잡으면 시너지…한국은 부동산 진입장벽 여전 “의료, 요양, 오락 등의 서비스를 가미한 개발 노 하우를 갖고 있는 한국 개발업체가 자본력을 갖춘 중국 부동산 기업과 손잡고 중국 내 부동산 시장에 진출한다면 충분히 승산이 있다” (장후이 푸리부동 산그룹 부회장) ‘시티스케이프 코리아 2016’첫날 콘퍼런스의 핵 심 주제 중 하나는‘중국 부동산 시장의 트렌드’ 였 다. 6월10일 콘퍼런스 패널로 참가한 장후이 푸리(富 力)부동산그룹 부회장은“중국 대도시 부동산 개발 은 포화 상태에 이르렀다” 며“최근 개발 움직임이 중소 도시로 옮겨가고 있다” 고 말했다. 중국대도시외곽개발본격화 중국 부동산 시장이 대도시 주택 중심의 개발에서 벗어나 대도시 외곽과 지방 중소도시 복합시설 개발 로 확장되고 있다는 게 이날‘아시아 부동산 서밋’ 에서 중국 부동산 전문가들의 공통된 진단이었다. 먀오러루 중국부동산산업협회 부회장은“문화생활 등의 수요를 만족시킬 수 있는 다양한 단지 서비스 구성이 중요해지고 있다” 며“저탄소, 녹색 등의 트 렌드가 인기를 끌면서 단지 안에서 쓰레기를 자체 처리하기도 하고, 전기 에너지를 자체 공급하는 시 설을 설치하기도 한다” 고 말했다. 조평규 중국 옌다 그룹 수석부회장은“중국 부동 산 시장 흐름도 한국과 마찬가지로 대규모 단순 주 택 개발에서 벗어나 자족도시 복합개발로 가고 있 다” 며“최근 병원, 양로시설, 의료관광 등과 관련한 부동산 개발이 인기” 라고 말했다. 복합개발이 중국 의 새 부동산 개발 트렌드로 뜨면서 복합개발사업 경험이 많은 한국 개발회사가 중국에서 주목을 받을 수 있다는 분석이다. 장후이 부회장은 중국이 대도 시를 중심으로 도시화가 빠르게 이뤄지고 있지만, 지방 소도시들은 여전히 주택사업에만 치중해 개발 이 정체된 상태라고 지적했다. 단순 주택개발만으로는 지역 수요를 충족할 수 없자 중국 중앙정부에서도 부대시설에 대한 중요성 을 인식하고 복합시설 개발을 독려하고 있다는 설 명이다. 조 수석부회장은 중국에서 한국의 의료· 요양·문화 등 복합 생활서비스를 가미한 개발사업 을 추진하면 좋은 성과를 낼 수 있을 것이라고 조언
했다.“땅이 넓은 중국은 개발해야 할 지방 도시의 수와 규모가 어마어마해 한국 기업에 기회의 땅” 이 라며“다만 땅이 넓고 중국 제도를 이해하기 어려운 만큼 현지 중국 기업과 함께 접근하는 것이 좋다” 고 말했다. 한국호텔·뉴타운조성등관심 중국 투자자의 한국 부동산 투자와 관련해서는 관 심은 늘고 있지만, 여전히 진입장벽이 높다고 진단 했다. 조 수석부회장은“중국 기업이 한국에서 적절 한 규모의 투자 부동산을 찾기도 어렵고, 다양한 규 제의 벽에 부딪힌다” 며“수익성을 생각하면 중국인 관광객이 많이 모이는 호텔, 관광시설 등에 투자할 수 있다” 고 설명했다. 장 부회장도 중국 관광객이나 이민자가 많이 모이는 지역의 신도시 개발에 관심을 보였다.“푸리그룹이 투자한 호주, 미국 뉴욕, 싱가포 르 등은 대규모 중국 이민자가 있었기 때문에 투자 했다” 며“우리의 투자 방향은 인구가 밀집돼 있는 서울, 경기도 같은 발전한 지역이나 중국인이 모일 수 있는 신도시 개발” 이라고 강조했다. 중국은 2013 년부터‘일대일로(一帶一路)’정책을 펼치면서 해외 부동산 투자 규모를 확대하고 있다. 쭝빈 중국부동 산상공회의소 사무총장은“최근 2년간 중국 기업의 해외 부동산 투자 규모는 500억달러로 향후 투자 규 모가 더 커질 것” 이라고 말했다. 중국푸리그룹, 인천에8억달러리조트계획 경기 고양시 킨텍스에서 6월10일 개막한 아시아 최대 부동산박람회‘시티스케이프 코리아 2016’첫 날부터 중국 부동산 기업들이 대규모 한국 투자 계 획을 공개했다. 이날 킨텍스 제1전시장에서 사흘 일 정으로 막을 올린 시티스케이프 코리아에 참석한 장 리 (張力) 푸리 부동산그룹 회장 겸 중국부동산상공 회의소 회장은 인천경제자유구역 복합리조트 사업 등에 8억달러(약 9300억원)를 투자할 계획이라고 밝 혔다. 장 회장은“2개월 안에 (구체적인) 투자 내용이 나 올 것” 이라고 덧붙였다. 푸리부동산은 매출 기준으 로 지난해 중국 8위 부동산그룹이다. 조평규 중국 옌 다그룹 수석부회장도 시티스케이프 콘퍼런스 토론
왼쪽부터 한국부동산신문 김홍희회장,박명남대표,김영욱상임고문.
자로 참석,“한국에 입지가 좋은 땅이 많아 투자 여 건만 갖춰진다면 투자할 의향이 있다” 고 말했다. 박람회에서는 세계 15개국, 100여개 업체가 200 여개 개발 프로젝트를 선보였다. 국내 최고(最高) 123층 빌딩인 서울 잠실 롯데월드타워, 101층 부산 해운대 엘시티, 기장군 동부산관광단지 내 해운대비 치 골프앤리조트 전시관 등에 3000여명(입장자 누 적 기준)의 발길이 이어졌다. 한국 부동산 개발시장 정보를 주고받고 중국 등 해외‘큰손’ 과의 협력 방안을 활발히 교환했다. 김 경환 국토교통부 1차관은“해외 자본의 국내 유치를 위해 개발 정보 공개와 기관 소개 등을 적극 추진하 겠다” 고 말했다. 문주현 한국부동산개발협회 회장 (엠디엠 회장)은“시티스케이프 코리아는 국내외 부 동산 투자자와 수요자가 소통하는 공간으로 자리잡 았다” 고 평가했다. 국내외부동산전문가200여명인맥쌓고정보교환 ‘시티스케이프 코리아 2016’첫날인 6월10일 만 찬을 겸해 열린‘칵테일 리셉션’ 은 국내외 부동산 전문가 200여명이 정보를 공유하고 인적 네트워크
를 구축하는 자리였다. 참석자들이 자연스럽게 대화 할 수 있도록 스탠딩 뷔페 형식의 파티로 꾸며진 이 날 행사에는 플로렌티노 둘라리아 세계부동산연맹 (FIABCI) 아시아태평양 회장, 바우터 몰만 인포마그 룹 총괄디렉터, 황기현 한국공인중개사협회장, 권대 중 대한부동산학회장 등 주요 전문가가 글로벌 부동 산 시장의 트렌드에 관해 의견을 나눴다. 이날 구천서 한중(韓中)경제협회장, 스탠리 친 CRECC 홍콩지부 부회장 등의 축사와 건배 제의로 리셉션 막이 올랐다. 이학영 한국경제신문 기획조정 실장이 무대에 올라 각국 언어로 환영인사를 했다. 퓨전 국악팀‘신비’ 가 나와 축하공연으로 국악, 팝, 클래식이 어우러진 연주를 선보이자 분위기가 한껏 달아올랐다. 참석자들은 테이블을 옮겨가며 명함을 교환하고 식사와 함께 대화를 이어갔다. 스탠리 친 중국부동산상공회의소 홍콩지부 부회장은“이번 행 사를 통해 한국의 부동산 개발 사업을 실제로 볼 수 있어 좋았다” 며“부동산 투자와 관련해 더 많은 교 류와 협력을 희망한다” 고 말했다. 몰만 총괄디렉터 는“이 박람회가 세계적인 부동산 박람회로 자리 잡 길 바란다” 고 말했다.
한국부동산신문부스에도발길끊이지않아 경기 고양시 킨텍스‘시티스케이프 코리아 2016’ 전시장에 마련된‘한국부동산신문’부스에도 개장 첫날인 6월10일 관람객들의 발길이 끊이지 않고 이 어져 많은 사람들이 관심을 보였다. 특히 한국부동 산신문 부스 안에는 현재 위기에 처한 부동산중개업 의 해법을 찾는‘부동산 네트워크연방제’ 를 통한 부 동산사업의 새로운 대안을 제시하는 내용의 홍보 문 구들이 눈길을 끌었다. 용어도 생소한‘부동산 네트워크연방제’ 는 전국 시·군·구 180개 지역을 하나의 네트워크(연방)로 묶어 사업에 참여한 사람들과 함께 부동산 사업을 펼쳐 나가는 혁신적인 사업 아이템이다. 쉽게 말해 한국부동산신문이 펼쳐 나가는 부동산 네트워크연 방제 프로젝트는‘관계 비즈니스 ‘ 사업이다. 현재 부 동산 중개 및 개발 등 관련분야 종사자나 새로운 수 익모델을 찾는사람들에게는 좋은기회가 될것이다. 한국부동산신문 부스에는 본지의 전국 지역 본부 장 및 지사장들이 대거 참석했고 정성제 울산타임즈 편집인, 김현중 파트너스그룹 IMC 대표, 김태현 부 동산매거진 대표, 김진하 (주)써브부동산중개법인 대표, 김형정 서울보증보험 종각지점·하얼대리점 대표, 윤병옥 녹색건축시설관리협동조합 이사 등이 찾았다. 이날 행사에는 한국부동산신문의 전국 지역 본부 장 및 지사장들이 만찬을 겸한 회의도 성황리에 열 렸다. 회사 측에선 김홍희 회장, 김영욱 상임고문, 박 명남 대표이사, 문윤홍 대기자(大記者), 이인수 부사 장, 강용중 부사장과 장희복 서울지역본부장, 김영 욱 대구지역본부장(상임고문), 정성제 울산지역본부 장(울산타임즈 편집인), 김승찬 서부경남지역본부 장, 한문석 제주지역본부장, 박봉우 화성지사장((주) 삼정 대표)와 이경숙 파주 지사장(파주부동산 대표), 강신규 안동지사장 등이 참석했다. 이날 공식행사가 끝나고 별도로 마련된 만찬을 겸 한 전국본부장 및 지사장 회의는 김홍희 회장의 사 회로 한국부동산신문의 발전 방안과‘부동산 네트워 크 연방제’ 에 관한 사업 방향에 관한 구체적인 설명 및 발전 방안에 관해 설명하고 본부장들의 견해도 청취하는 등화기애애한 분위기 속에이루어졌다.
｜부동산전망대
경북도청신도시 유일한 사무실 전용 복합상가
2016년 7월호
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돈 버는‘화인비즈니스타운’분양
평당 490만대 섹션오피스 법인에게 월세 받으며 안정적 임대 수익 가능 1%대 초저금리 기조가 장기화되 면서 상대적으로 안전하고 높은 수 익률을 올릴 수 있는 수익형 부동산 의 관심이 더욱 커지고 있다. 이 중 수익형부동산 중 가장 인기 가 높았던 오피스텔에 비해 상대적 으로 더 높은 수익을 얻을 수 있는 오피스 전용 복합 상가인 ‘화인비즈 타운’ 에 대한 관심이 뜨겁다. 경북도청이전신도시 화인비즈니 스타운은 대지면적 1.785.00㎡, 연 면적은 1.230.0600㎡으로, 건물규모 는 지하 1층 ~ 지상 7층으로 구성되 어 있으며, 내년 2월 이전하는 경북 도청과 30여개의 공공기관, 150여 개의 유관기관의 이전을 앞두고 있 다. 부동산 전문가들은“오피스텔의 공급이 대다수였던 경북도청 이전 신도시는 오피스 시설이 절대적으 로 부족한 상황으로 지역 내 유일한 사무실 전용 빌딩인 화인종합건설 의 ‘화인비즈니스타운’ 에 대한 이목 이 집중 될 것으로 보인다” 고 전망 했다. 화인비즈니스타운은 경북도청사 와 경찰청으로 진입하는 메인도로 에 접해있고 안동, 예천, 상주, 문경,
영주, 의성 등의 주변 도시와 연계발 전으로 향후 거점 도시로 성장 가능 성이 매우 높다. 특히 유관기관 및 기타 협력 업체 들이 이전하면서 찾게 될 희소성 있 는 오피스 전용 빌딩을 최초로 공급 해 투자자들의 발길이 이어질 것으 로 예상되며, 섹션오피스시설은 오 피스텔과 달리 가변형 벽체로 입주 자의 사용 용도에 따라 크기를 넓혀 사용할 수 있는 장점이 있다. 화인비즈니스타운은 최적의 입지 조건과 주변에 이미 분양된 오피스 텔에 비해 상대적으로 저렴한 분양 가(평당 490만 원대), 도청신도시 최 초의 사무실 전용 빌딩이라는 희소 성과 법인에게 월세를 받으며 안정 적인 임대수익을 올릴 수 있는 차별 화된 투자 상품으로 투자처를 찾기 가 쉽지 않은 요즘 투자자들에게는 섹션오피스의 화인비즈니스타운 분 양소식은 엄청난 희소식이다. 분양문의는 054-858-1123 로 전화하면 된다.
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윤정웅 교수의 부동산 세상이야기
영국의 유럽연합탈퇴와 안전한 부동산
윤정웅 교수 ▲세인종합법률사무소사무국장▲ 現수원대학교사회교육원교수▲現 세인종합법률사무소사무국장▲조 인스랜드고수칼럼리스트▲부동산 학과노하우특강▲10회공인중개사 ▲21세기부동산힐링캠프(부동산카 페)대표 http://cafe.daum.net/2624796 ▲수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-2134796 ▲부동산힐링캠프 중개사무소 대표 중개사 http://cafe.daum.net/6816627
한 달 전에 3.3㎡(1평)당 분양가가 4천만 원이라고 하더니, 요즘은 5천만 원이라고 한 다. 신규아파트가 잘 팔리니 분양가도 올라 가나 보다. 신규아파트 잘 팔리는 건 좋지만, 문제는 대출이다. 이게 약주고 병 주는 투자 라서 멋모르고 덤벙대다가는 몇 푼 있는 재 산까지 손해 볼 수 있다. 1990년대 초부터 아파트나 오피스텔을 분양받게 되면 거저 주는 것처럼 따라오는 게 중도금 대출이다. 계약금 10%만 내면 중 도금 60%는 은행에서 인심 좋게 건설사로 쏴주고, 수분양자는 입주 때 형편에 따라 대 출을 갚거나, 짊어진 채 입주한다. 짊어진 채 입주하는 사람들은 가계부채의 채무자가 된 다. 필자가 어느 아파트 단지를 조사해보니 중도금 대출을 다 갚고 입주하는 수분양자 는 100명 중 2-3명에 불과하더라. 대부분 대출을 안고 집을 사서 입주한다는 뜻이다. 지금은 대출을 안고 집을 사서 월세를 놓는 게 유행이다. 그러나 가계부채 비율이 워낙 높다보니 이제는 함부로 아파트를 분양받을
수 없게 됐다. 그동안 내수시장 활성화와 건설경기 진작 을 고려해 가계부채 대책에서 신규아파트 중도금대출은 건수나 금액에 제한을 두지 않았으나, 앞으로는 제한을 받게 된다. 한 사 람이 중도금 대출을 2건 이상 받을 수 없고, 건당 대출금액도 3억을 초과할 수 없도록 제 한을 두게 된다. 그렇게 되면 부동산시장은 어떻게 변하게 될까? 실수요자를 제외한 투기나 투자세력 은 들어오기 힘들게 된다. 3억 이상을 대출 받아야 집을 살 수 있는 실수요자도 돈이 부 족해 집 마련을 포기할 수 있다. 서울시민 10 명 중 8명은 하반기 집값이 오른다고 하는데 오르기는 틀렸다. 투자자들은 세 채나 네 채를 분양받을 때 는 명의를 빌려 달라 한다. 행여 아파트 분양 받는데 명의를 빌려달라고 하거든 차라리 마누라나 남편을 빌려주겠다고 하시라. 2008년 금융위기 무렵 아파트 명의 빌려주 었다가 거지 된 사람 많다. 실제 주인이 도망 하는 바람에 억지로 입주한 사람도 있음이
사실이다. 주택시장은 한 번 식으면 상당기간 회복 하기 어렵다. 피해는 분양권 소유자가 먼저 보게 된다. 서울의 금년 분양권 거래가 평년 의 4배가 넘기 때문에 시장의 거래가 끊기면 팔 수 없게 된다. 이럴 때는 기존주택을 팔고 새 아파트로 입주하면 되는데 기존주택도 쉽게 팔리지 않아 애를 먹게 된다. 정부는 가계부채를 줄이기 위해 어쩔 수 없는 일이라 하지만, 자칫 가계부채를 잡으 려다 주택시장을 잡을 수 있다. 가계부채의 주범이 중도금 대출임은 맞지만, 무작정 제 한 일변도로 나가다가는 신규분양시장을 초 죽음으로 만들 수 있기 때문에 제한을 하더 라도 운영의 묘를 잘 살려야 할 것이다. 아파트분양시장에 신발 끈이 끊어지면 기 존주택시장은 어찌될까? 당연히 손님이 몰 리게 되리라. 지난 2~3년 동안 전국적으로 작은 집 빼놓고 큰 것은 움직임이 없었기 때 문에 투자자는 물론, 실수요자들도 입지가 좋은 아파트를 찾아 입질을 할 것이다. 부동산시장은 뭐니 뭐니 해도 기존주택시
장이 살아나야 먹을 게 있다. 기존주택시장 이 살아나면 인테리어나 도배업자들이 노래 를 부를 것이고, 이사업체나 그 종업원들은 지글지글 삼겹살 구어 놓고, 소주파티를 하 게 된다. 삼겹살 구어 놓고 소주 마셔 본지가 워낙 오래돼서 맛도 기억나지 않는다. 기존주택시장은 가계부채에서 여유로운 편이나 30대 이하들은 부담스러움을 외치 고 있다. 지금 여러분들이 가지고 있는 집은 여러분들의 집인가? 임차인의 집인가? 은행 집인가? 빚이 없으면 여러분들의 집이고, 전 세를 줬거나 대출을 받았으면 임차인의 집 이거나, 은행 집일 것이다. 서울에서 살고 있는 30대 중 88%는 전₩월 세에서 살고 있다. 이 계층이 까다로운 신규 분양을 외면하고, 기존주택시장으로 들어오 게 되면 중소형-중대형-대형으로 움직이 는 연쇄반응이 일어나 금년 하반기쯤에는 그동안 팔리지 않았던 당신 집도 팔릴 수 있 다. 신규아파트 중도금 제한조치가 나온다 해 도 지역에 따라 다를 것이다. 부동산에도 급
수가 있기 때문이다. 사람의 급수는 학벌, 재 산, 지위, 재주로 정해지는 게 아니라 세상 보는 눈이 어느 정도냐에 따라 급수가 정해 진다. 부동산은 강남을 기준으로 급수가 정 해진다. 강남과 교통이 좋은 곳은 급수가 높 게 나오겠지. 총선 이후 갈수록 경제는 어렵다고 금리 를 내리고, 이제 가계부채 증가 때문에 중도 금 대출을 잡겠다고 한다. 그동안 정치권에 서는 무엇을 했을까? 세상이 시끄러운 것은 못 배운 사람이 많아서가 아니라, 잘못 배운 사람들이 많아서다. 분양이 안 되면 미분양 이 남아 건설사들이 망할 텐데 어찌해야 할 까? 중도금대출보다 더 큰 문제는 영국의 유 럽연합 탈퇴다. 전 세계 금융시장이 패닉상 태에 빠졌고, 6월24일 하루 동안 세계증시 는 3000조가 날아가 버렸다. 우리나라에 들 어와 있는 외국자본들이 안전한 곳을 찾아 빠져 나가기 시작한다. 국내 여유자본도 안 전한 부동산을 찾아 이동 중이다. 안전한 부 동산은 토지다.
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｜부동산리포트
2016년 7월호
상권변화가 상가권리금에 주는 영향
상가권리금, 상가 이용가치와 밀접한 인과성 있어
정승영 박사 부동산박사 김포대학교 부동산자산경영학과 조교수 ※본 내용은 정승영박사의 논문 가운데 신문 지면 관계상 서론과 결론 부분만 게 재하며, 논문의 원본은 한국부동산신문 홈 페이지에서 다운 받을 수 있다.
서론 최근 정부는 상가임대차보호법을 개정 하여 상가권리금을 상가거래에서 명문화 하고 상가권리금의 산정 기준을 마련하고 있다. 상가권리금에 영향을 주는 요인이 매우 복잡하고 상가권리금과 관련된 자료 를 구득 및 조사하기가 어려워 산정의 기 준을 단기간에 객관화하기가 어렵다. 그러 므로 정부 및 지방자치단체, 민간은 상가 의 입지, 업종, 규모, 제공하는 제품 및 서비 스, 시설 등에 따라 다양하고 체계적인 조 사 및 연구가 매우 필요하다. 상가권리금 은 사업을 창업하는 과정에서 소요되는 창 업비용에서 매우 높은 비중을 차지하는 매 우 중요한 사항이다. 이 연구의 목적은 상권 내의 사업체의 집적이 상가권리금에 미치는 효과를 실증 적으로 분석하는 것이다. 상가권리금에 영 향을 주는 요인은 상가의 매출, 입지, 시설 물의 노후도 등 다양한 요인에 의해 결정 된다. 이전의 연구에서 상가권리금은 상가 의 무형 및 유형의 가치, 상가의 입지 및 상
권의 특성과 밀접한 관련이 있다는 것을 보였다. 상권의 특성은 인구, 산업, 주택 등 에 의해 영향을 받는데, 특히 상권내의 동 종 및 이종의 사업체의 업종 구성 및 집적 상태에 따라 상권의 경제력이 달라지고 이 로 인하여 상가권리금, 상가임대료, 상가매 매가격의 차이가 발생할 수 있다. 상가권 리금을 산정하기 위해서는 특정 상점의 입 지 및 상권의 잠재력을 체계적으로 파악하 여야 한다. 이러한 상점의 입지 및 상권의 잠재력을 파악하는 절차에 사업체의 집적 효과의 조사가 포함되어 있다. 따라서 정 부 및 지방자치단체, 부동산소유자 및 임 차인, 부동산감정평가사, 부동산중개업자, 부동산관리인 등에게 상가권리금의 산정 에서 사업체의 집적효과를 인식하는 것은 매우 중요하다. 상가권리금의 변동 은 상권의 변화를 파악 할 수 있는 지표이다. 통상적으로 상가권리 금은 상가건물의 수요 와 공급, 상가임대차보 호법의 개정, 입지 및 상권의 변화, 상가매출 액, 상가임대료, 유동인 구의 수, 시설, 운영자 가 제공하는 제품 및 서비스 등에 의해 영향 을 받는다. 2014년1월 부터 2015년 12월 까 지 1,564개의 호별 서 울시 상가임대매물을 분석한 결과에 의하면, 서울시 25개 행정구의 2015년 3.3㎡당 평균 상가권리금이 2014년 에 비해 대부분이 상승
기준금리인하로인해부동산으로자금이급격히이동될가능성이 높아졌습니다만, 자영업이 침체되고 고분양가가 많은 신규분양상가 에 대한 섣부르고 무분별한 신규분양 상가투자는 매우 주의하셔야 할것 같습니다. 자칫 낭패를 보실가능성이 매우 높습니다. 상가 신규 분양투자는 대부분 실패하는 경우가 많고 상갓집이 되는 경우가 대 부분입니다. 중소형아파트로시세차익+임대수익동시에노리는것 이신규분양상가투자보다유리합니다. 위례,동탄2,광교,한강,운정,미사, 세종시, 혁신,기업도시 및 기타 택 지지구대부분지역에서아파트분양받은분들은웃고있고앞으로도 웃겠지만 상가를 신규분양받은 분들 대부분(조금 과장하여 말하면 거의 모두다)은 곡소리가 날것으로 예상됩니다. 당장 위례신도시 등 에서고분양가로상가분양받으신분들은하반기부터곡소리가본격 적으로들려올것으로예상되며다른2기신도시들도마찬가지가될 것으로예상합니다. 상가투자옥석을가리는것도중요하겠지만가급 적 신규 분양상가는 안하는 것이 최선이라고 봅니다. 신규분양상가 가나중에경매로넘어갈시보통, 최초분양가의절반수준에서낙찰 이되곤하는데경매로반값에낙찰받는것이아니라면상가신규분 양투자는상당히주의하셔야합니다. 기준금리인하를틈탄각종상가홍보에현혹되어고분양가로분양 받는 경우 낭패를 보시게 되므로 주의 하셔야 합니다. 상가는 아파트 와는 완전히 별개입니다. 상권이 좋아 장사가 잘되는 기존 상가는 매
하였다. 이 결과는 상가임대차보호법의 개 정 및 상업용부동산에 대한 투자수요의 증 가, 상가권리금의 회수 가능성의 증가 등 에 의해 발생하였다. 2015년 3.3㎡당 평균 상가권리금이 205.5만 원이고 2014년의 3.3㎡당 상가권리금은 133. 9만 원이므로 1 년 동안에 3.3㎡당 평균 71.5만 원이 올랐 다. 일반적으로 상가의 매출액이 감소하면 상가권리금과 순수 월세도 감소한다. 흥미 롭게도 2015년에 일반경기는 불황이었지 만 서울시 25개의 평균 3.3㎡당 상가권리 금은 오히려 상승하였다. 2015년 서울시 25개 행정구에서 평균 3.3㎡당 상가권리금 이 가장 높은 지역은 용산구이며 가장 많 이 상승했다. 이와 대조적으로 중구는 오 히려 약간 하락한 것으로 분석되었다. 이
결과를 통해 상권의 경제력에 따라 상가권 리금 변동한다는 것을 확인할 수 있다. 구체적으로 살펴보면 2014년과 비교하 여 2015년에 3.3㎡당 평균 상가권리금이 가장 많이 상승한 지역은 용산구이다(△ 143.5 만원). 세부적으로 살펴보면 3.3㎡당 평균 상가권리금이 상승한 지역은 용산구 (△ 143.5만 원), 강서구(△130.4만 원), 서대 문구(△128.6만 원) 순서이며 이와는 반대 로 상권의 경제력 등의 변화로 상가권리금 이 하락한 지역에는 중구(▼ 2만 원)가 해 당된다. 서울시에서 상대적으로 상가권리 금이 높게 상승한 지역은 용산구와 강서구 이며 이들의 공동적인 특징은 도시재생에 대한 기대심리의 상승 및 마곡지구의 상권 활성화 등의 원인을 가지고 있다. 따라서 부동산개발업자, 부동산감정평가사, 건물 소유자, 임차인, 상가운영자, 자산관리회사 등이 상가의 가치를 보다 더 체계적이고 구체적으로 이해하기 위해서는 상가권리
금을 사업업종에 따라 연구할 필요가 있 다. 이 논문에서는 상가임대 사례 및 상가 의 입지 및 상권을 고려하여 상가권리금을 결정하는 방법을 제시하였다.
결론 이 논문은 ㎡당 상가권리금에 영향을 주 는 변수를 실증적으로 제시하였다. 이 연 구에 사용된 자료집합은 2015년 서울시 상 가 임대사례 자료와 2013년 서울시 통계연 보에서 제공하는 자료로 구성되었다. 이 연구의 주요한 결과는 다음과 같다. 서울 시 상가권리금의 경우에는 평균은 ㎡당 250만원이고 ㎡당 1,000만원 초과하는 값 의 빈도수는 매우 적고 ㎡당 500만 원이하 는 다수의 빈도가 있어 비대칭 분포를 지 녔다. ㎡당 상가월세가 ㎡당 상가권리금에 가장 큰 영향을 준다. 아울러 상가권리금 과 정(+)의 상관관계를 형성하고 있는 주 요한 독립변수는 상가보증금, 상가월세 변
기준금리 인하…묻지마 상가투자 주의보! 김부성 부동산富테크연구소장 ▲ 현) 부동산富테크연구소 대표(www.bootech.co.kr) ▲ 현) 네이버카페: 김부성의 부동산스터디 (회원3만7천명) 운영자 ▲ 목원대 부동산학 박사/세종대 부동산학 석사/연세대학원/연세대 졸 ▲ KBS, 일본NHK, MBC, SBS, OBS등 출연 및 연간 50여회 이상 강의 ▲ 주요저서: <부동산 대폭락 시대는 없다> 外 10여권 물로 나오지 않을 뿐더러 신규 분양상가의 경우 분양가가 대부분 상 당히 높아 임대를 맞추기기 쉽지 않고 임대를 맞췄다고 하면서(허위 임대) 파는상가는더욱주의하셔야합니다. 위례. 동탄2, 미사,세종, 2기신도시등의상가분양자들의곡소리는 상당할것으로예상되어집니다. 상가투자신중하셔야하나가급적이 면 안하시는게 좋습니다. 옥석을 가리는 것이 좋겠지만 옥보다는 돌 이 너무많아 쌀밥에 간혹 섞여 있는 돌이라면 몰라도 대부분 돌밥에 쌀이한두톨섞여있는경우가많기에대부분낭패보고곡소리나고임 차인과함께망하는경우가대부분입니다.
상가임대차보호법시행(임차인의 권리금보호방안, 권리금행사 방 해시 임대인에게 손해배상청구)으로 상가임차인과의 분쟁도 앞으로 는크게늘어나게될것으로예상됩니다. 그나마장사라도잘되면이 런 일이 있어도 다행이겠지만 장사도 안되는데 권리금을 주장하는 경우 이러지도 저러지도 못하고 임대인이 골치를 앓는 경우가 많아 질것으로예상됩니다. 과거처럼 임차인이 다져놓은 상가를 내쫓고 내가 취하는 그런 방 식은 이제 불가능해졌습니다. 또한 인기지역 아파트 분양받아 돈 벌 어서 같은 지역 상가에 투자하고 낭패보는 분들이 상당히 많은데 주
수이고 상권내의 제조업체수 및 금융업체 수와는 약간의 정(+)의 상관관계가 있다. 다중회귀분석을 통해 상가권리금을 분석 할 결과에서 ㎡당 상가 월세 및 보증금은 ㎡당 상가권리금과 높은 정(+)의 상관관계 를 보였다. 상가권리금 결정 모형의 수정 결정계수 값이 0. 60로 나타나 이전의 연구 에 비교하면 상대적으로 설명력이 높다. 따라서 상가의 입지 및 상권특징은 ㎡당 상가권리금에 영향을 준다는 가설을 채택 한다. 이 연구결과는 이전의 연구결과와 일치하며 나아가 상가권리금은 상가의 이 용가치와 밀접한 인과성이 있다는 것을 실 증적으로 제시하였다. 이 연구는 부동산개발업자, 감정평가사, 등이 상가권리금을 감정 평가하는데 많은 도움을 줄 것이며 정부 및 지방자치단체에 게는 상가거래에 발생하는 상가권리금의 감정평가에 관한 정보를 제공하였다.
의하셔야 합니다. 돈되는 기존상가는 매물로 나오지 않고 신규 분양 상가는대부분분양가가너무높아낭패보는경우가매우많습니다. 필자는 15년간 기존 상가가 아닌 신규분양되는 상가를 단 한번도 추천하지 않았으며 앞으로도 그럴 것 입니다. 왜냐하면 분양가가 너 무높고분양가대비장사가되기가힘든구조이기때문입니다. 상가 는 경매로 하는 것은 무방하다고 보나 신규 분양상가는 권하지 않고 대부분 곡소리와 함께 자산상 상당한 타격을 보는 경우를 숱하게 보 아왔기 때문에 확률게임에서도 지는 싸움이 바로 상가 신규분양 투 자입니다. 선택은본인몫이고신규분양상가를공급하는건설사나사업주체 들도있기때문에매우민감한부분이라필자는늘말을아끼고조심 해왔었고다만현재기준금리인하로상가분양을묻지마식으로접근 하시는 분들이 있는데 이는 매우 위험한 투자라는 것을 유의하시고 철저하고 꼼꼼하고 세밀한 투자가 요구된다고 할 것입니다. 가급적 이면 안하시는게 최선이고 차선은 운이 좋게도 옥석을 가리는 것입 니다. 그럼에도 불구하고 상가신규분양을 하고 싶은 경우에는 상가 입주가되고나서1~2년후에내가관심을두었던상가에가보는것입 니다. 대부분 가슴을 쓸어내릴 것입니다. 마치 전원주택투자자들에 게필자가, 매수나집을짓고바로들어가지마시고전원주택에1~2 년간전세나임차로살아보고나서전원주택을매수하거나투자하시 라고강조하는것과비슷하다고보시면됩니다.
｜세종시특집
2016년 7월호
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용트림하고 있는 세종시…부동산시장 투자의 최적지 될 것 세종시의 미래가치 김형선 박사<박동산정책> ▲경기대학교 행정대학원 부동산학과 교수 ▲(현)세종시부동산연구소 소장 ▲세종시경제₩투자분과위원장 ▲ 연 락 처 :010-5477-2808 ▲ Email:hskimbds@hanmail.net ▲ http://cafe.daum.net/realty365
대한민국 미래 여는 세종특별자치시로 거듭나자 세종시의연혁 세종시는 1977년 고 박정희 대통령 당시 남북 이 대치된 상황에서“수도를 이전하라” 는 특명과 함께 시작이 되었지만, 불의의 사고로 서거하면서 백지 Project가 되었으나, 2002년 고 노무현 대통 령이 선거공약으로 신행정수도를 건설하겠다는 공약으로 대통령에 당선이 되었다. 하지만 수도이전은 헌법재판소의 위헌 판결로 진행을 못하게 되자, 국무총리실을 위주로 36개의 정부행정기관과 16개의 국책연구원이 이전하는 행정중심복합도시가 충남 연기군을 중심으로 공 주시, 충북 청원군 일대에 특별법 제정과 함께 행 정중심복합도시가 만들어지게 된 것이다. 이명박 정부 시절에 한때 축소론이 나왔지만, 현 박근혜 대통령은“보탤것 뺄 것 없이 원안대로 개발” 을 주장하면서 2012년에 세종자치시가 만들 어 지고, 1단계로 국무총리실, 국토부 등이 이전하 고, 2013년에 고용노동부, 보건복지부 등이 이전 했으며, 2014년에 법제처, 국세청 등이 3단계로 이전해 오면서, 명실공히 대한민국 행정의 중심 행복도시가 만들어지게 된 것이다. 세종시의현황 세종시는 1개의 조치원읍과 연기면을 중심으로 9개면, 행복도시의 한솔동을 중심으로 15개의 동 으로 구성되어 있다. 지금 이 순간에도 세종시 곳 곳에서는 덤프 트럭과 포크레인, 레미콘 차량 등이 뿜어대는 역동의 숨소리가 대한민국의 새로운 역 사를 쓰기 위해 분주히 움직이고 있다. 세종시는 2030년까지 개발이 계획된 도시로서 현재 정부행 정기관과 대규모 아파트 단지가 들어서는 1권역 과 문화국제교류권과 첫마을이 있는 2권역은 60% 정도의 개발 완성도를 보이고 있으며, 3~6 권 역전체적으로는 지속적으로 개발이 진행중이다. 용트림하고있는세종시로거듭나자! 조선왕조 500년의 한양과 근대사회의 경성과 서울이라는 100년이 합해진 600년 동안 한양과 서울은 중앙정부의 중심으로 비약적인 발전을 하 였다. 그러나 비대해질 정도로 비대해진 서울과 수도권은 이제 대한민국 국가균형발전과 수도권 과밀해소를 위해서라도 정부와 세종시는 반드시 행정중심복합도시를 신속하게 건설하여야 한다. 이는 국가경쟁력 강화와 국민의 삶의 질 향상을 위해서라도 국가균형발전의 구심점이 될 행정중 심복합도시를 누구나 살고 싶어하는 지속 가능한 세계적인 모범도시로 만들어야 한다. 다행히도 세 종시 개발을 원안대로 주장하여 온 박근혜 대통령 과 도시계획전문가이면서 세종시 밑그림을 그렸 던 이춘희 현 세종시장에게 세종특별시민들은 사
못 기대가 크다. 필자는 용트림하는 세종시로 거듭나기 위하여 세종시의 비전을 제시해 보고자 한다. ◇살기좋은인간중심의휴머니티시티를만들자! 행복도시 세종시는 생활하기 편하고, 장벽이 없 고, 쾌적한 주거환경과 재난으로부터 안전한 누구 나 살고 싶어하는 지속가능한 인간중심의 휴머니 티 시티를 건설하여야 한다. ◇행정중심복합도시와 자족도시를 만들자! 대한민국의 미래를 여는 세종시는 국가균형발 전의 구심점이 되어야 하고, 다양한 도시기능 유 치와 질 높은 공공서비스는 물론 지역성장의 거점 도시와 국민통합에 기여할 수 있는 자족도시 세종 시가 될 수 있도록 건설하여야 한다. ◇수준 높은 교육환경과 품격있는 문화복지 기 반을 조성하는 세종시를 만들자! 세종시는 대한민국 국민 누구에게나 균등한 기 회가 보장되는 선진국 수준의 교육환경 조성과 첨 단정보통신 기술이 복합된 미래의 유비쿼터스 인 프라를 구축하는 도시를 만들고, 품격 높고 풍요 로운 문화시설을 위해 박물관, 공연장, 도서관 등 복합문화시설을 하루빨리 갖추어야 한다. ◇쾌적한 친 환경도시를 만들자! 행복도시 세종시는 삼산이수를 잘 활용하여 녹 지 연결축인 원수산 전월산 괴화산의 자연환경과 생태계를 활용하고, 하천 연결축인 금강과 미호천 의 수자원 관리를 통한 쾌적성을 증진시켜 인간과 자연환경이 어우러지는 환경도시를 만들어야 한 다. 행복도시 내의 호수공원과 국립수목원 등을 활용한 중앙녹지공간을 세종시의 상징공간으로 조성하여야 한다. ◇사통팔달의 대중교통과 자전거 중심의 세종 시를 만들자! 행복도시의 상징성을 갖춘 신대중교통수단인 BRT와 환상형으로 펼쳐져 있는 사통팔달의 교통 체계, 자전거 도로를 활성화하는 교통중심의 세종 시를 만들어야 한다. 벌써부터 BRT 노선이 통과 하는 메인도로가 좁다고 불만이 터지고 있는 이 시점에 좀 더 근시안적인 탁상행정이 아닌 100년 대계를 바라보는 거시적이고 미래지향적인 교통 시스템을 만들어야 한다. ◇일터, 쉼터, 놀이터가 공존하는 세종시를 만 들자! 쉼터, 놀이터, 일터가 얼마나 잘 갖춰져 있는지 에 따라 도시발전의 척도가 되어가고 있다. 쉼터 는 말 그대로 주거환경이 얼마나 쾌적한지, 주거 지로서 쾌적하더라도 놀이터와 일터가 멀면 가치 가 높을 수 없기 때문에 세종시는 일터, 쉼터, 놀이 터가 함께 공존하는 세종시를 건설하여야 한다고 필자는 사료되는 바이다.
하루가 다르게 변화되고 있는 대한민국 행정중심복합도시인 세종시의 웅대한 모습이다.
세종시 부동산투자는 미래의 꿈을 사는 행위다 세종시 부동산투자가 대한민국 투자자들의 희망과 설레임으로 떠오르고 있 다. 2013~2016년 국토교통부의 공식 발표에 따르면 지가상승이 가장 많이 뛰어 오른 곳이 바로 세종특별자치시라고 발표하였다. 2011년 말부터 연속적으로 세 종시 부동산은 최고의 지가상승을 자랑하고 있다. 최고의부동산가격상승을보이고있는세종시 국토교통부의 2013년 부동산 가격상승율을 분석해 보면 세종시가 전국 최고의 가격상승을 가져 왔으며, 그 뒤로 제주도, 평택, 거제도, 경북 안동과 충남 홍성 등 이 많이 오른 지역이다. 여기서 주목해야 할 것은 안동과 홍성이 도청 이전이라는 호재가 있기 때문이지만, 세종시는 도청보다도 맘모스급으로 규모가 큰 36개의 정부행정기관과 16개의 국책연구원이 이전해오고, 대한민국 신도시 개발 역사 중에서 가장 규모가 크면서 계획적이고, 정부의 지원 하에 이루어지는 세종시 이 기 때문에향후 부동산가격 상승요인과 발전 가능성은 무한대라고 말하고 싶다. 한편 우리가 일반적으로 부동산 투자시 고려해야 할 점은 교통, 인구, 입지, 주 변환경 등 많은 요인이 있지만 최근의 트렌드는 녹지와 환경을 중요시 하고 있 다. 세종시는 OECD에서도 인정하는 53%의 녹지율을 자랑하고 있으며 이러한 모든 여건을 충분히 가지고 있기 때문에 대한민국 역사상 20여개월 동안최고의 부동산 가격상승율을 기록하고 있는 곳이 바로 세종시이다. 세종시는사통팔달의도로교통시스템구축 고속도로는 경부고속도로, 호남고속도로, 당진~상주간 고속도로, 중부고속도 로 등이 세종시를 중심으로 사통팔달 연결돼 있으며 서울~세종을 연결하는 제2 경부고속도로가 독일의 아우토반과 같은 도로로 개통될 예정이다. 경부고속철 도, 경부선철도, 호남선철도가 전국을 연결해 주고 있으며 충북선은 영동지방과
● 중앙행정기관 배치계획
경상도 북부지방을 이어 주고 있고, 호남고속철도도 2014년에 개통될 예정으로 있다. 지하철과 전철 또한 대전역을 출발하여 세종시를 통과하면서 조치원, 서창, 전동, 전의, 소정역 전철을 연결시켜 천안, 평택을 거쳐 서울역으로 가는 노선이 계획되어 있다. 이러한 점으로 비추어 볼 때 세종시는 2030년 까지 비약적인 발 전을 거듭할 것이라 필자는 예상한다. 국토균형발전을위한세종시건설! 필자는 세종시에 거주하면서 대학 강의와 세미나 등을 진행하기 위해 일주일에 2번 서울에 올라가야 한다. 올라갈 때 마다 느끼는 것이지만 오산을 지나 동탄 신 도시와수원을지나치다보면, 꽉~ 막혀있는경부고속도로를보면서답답한마음 을 진정할 길이 없다. 기름 한방울 안 나오는 우리 대한민국에서 고속도로에 기름 을 쏟아 붓고 있는 안타까움과 정체로 인한 시간 낭비를 생각할 때 이 얼마나 비효 율적이란 말인가? 그래서 고 노무현 대통령은 국토 균형발전과 수도권집중의 폐 해에대한대안으로기업도시, 혁신도시, 그리고행정중심복합도시를건설하기시 작하였다. 대한민국의 미래를 여는 세종시 행정중심복합도시가 노무현 정부 초기 에 수도이전은 안된다는 헌법재판소의 위헌판결에 이어, 이명박 정부의 축소개발 론, 박근혜대통령의 국토균형발전을 위한 원안 그대로 개발 등 우여곡절 겪었지 만, 대한민국 미래도시 완성을 위한 새로운 역사를 쓰기 위해, 세종시 행복도시 주 변은덤프트럭과포크레인등이용트림을하며오늘도분주히움직이고있다. 정부청사이전에이어문화시설속속건설! 행정기관 뿐만 아니라 국립도서관, 대통령기록보존관, 행정지원센터 등 문화 시설도 완성되어지고 있으며, 지금도 차례로 지어지고 있다. 세종시 대중교통수 단의 대표주자인 BRT(간선급행버스)는 시범운행기간을 마치고 현재 정식운행 중이다. 세종행정중심 복합도시의 가장 큰 특징 중 하나인 중앙호수공원은 전면 개장되어 KBS의 열린음악회가 열린 대표적 문화, 관광지로 주목 받고 있으며, 홈 플러스와 E마트는 성황리에 영업중이며, 충남대병원, 백화점도 속속 준비 중에 있다. 또한 세종시외버스 터미널이 완공되어 운행 중에 있다. 세종시부동산시장은향후호경기를맞이할것 세종시의 향후 개발수요를 감안하면 전국적인 부동산침체에도 불구하고 당분 간 공동주택의 분양열기에 힘 입어 전체적인 세종시 부동산 시장은 호경기를 맞 이할 것으로 예상되는 전망이 우세하다. 주지하다시피 수요에 맞는 적절한 가격 의 주택공급은 정부의 부동산정책의 핵심 요소이다. 또한 이것은 세종시 전체의 부동산시장을 안착시키는 척도가 된다. 최근 들어 세종시 행복도시는 아파트 뿐 만 아니라 상가, 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형 부동산투자의 최적지로 인 식되면서 많은 부동산 투자자들이 관심을 가지고 있다. 세종시 행복도시는 2030 년 까지 건설이 진행되는 장기플랜인 만큼 단기간에 자족기능을 완벽하게 갖추 기는 어려울 것으로 판단되어 지기 때문에 세종시 부동산 투자는 좀 더 신중을 기하면서 정확한 임장활동으로 입지분석을 철저히 하여야 한다. 세종시부동산투자는 한마디로 미래의 꿈을 사는 행위이면서, 당신의 노후를 편안하게 해 줄 수 있는 부동산투자라는 것을 강조하면서 글을 마친다.
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｜기획
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지상중계｜부동산개발금융 프로젝트 파이낸싱 ❷ <PF : Project Financing>
주택보증, 사업성 철저한 검증으로 PF 현실적 지원안 필요 니다. 국내 프로젝트 파이낸싱(PF)의 등장 및 발전배경
정재용 회장 ▲리치맥디엔씨(주) ▲리치맥광역도시개발(주) ▲리치맥디오라마월드존(주)
프 로 젝 트 파 이 낸 싱 (PF : Project Financing)의기본구조와절차, 특징 민간개발사업자는 대체로 전체 토지대 의 일정비율과 초기 사업경비를 마련하여 사업을 시작하게 됩니다. 그러나 이러한 민간개발업자 즉 시행사는 전체 사업비를 초기에 조달하여 사업을 진행하는 것은 매 우 어렵고 더 나아가 신용등급이 낮은 시 공사라면 제1금융권에서 자금 조달하는 것도 어려운 것이 현실입니다. 이는 일부 민간개발업자 및 몇몇 대형 시공사를 제외하고, 만성적인 적자나 자금 조달 문제로 고사위기에 몰릴 수 있고 이 에 고금리의 2금융권 브릿지론 대출 및 일 반 사채를 이용하게 되며 이러한 부분은 부동산시장을 왜곡시킬 수 있는 원인이 됩 니다. 민간개발사업자는 선분양제에 의한 분 양대금으로 건설자금을 확보하고 초기 사 업자금에 대한 프로젝트 파이낸싱 대출을 받게 됩니다. 프로젝트를 실행함에 있어 사업비에 대한 자금조달을 위한 방법으로 사업성을 평가하여 대출금리와 대출기간 을 정하여 프로젝트 파이낸싱을 활용하고 프로젝트가 완공되기 전까지 분양대금을 회수하여 대출금융기관의 원금 상황을 우 선시 합니다. 따라서 프로젝트 파이낸싱은 부동산개 발사업에서의 자금 조달원으로서의 역할 을 한다 할 것입니다. 또한 국내 건설회사 들은 개발사업에 소요되는 자금의 대부분 을 보증하는 형태로 채무를 부담하고 단기 차입금의 의존도가 높아 부동산경기가 하 향 안정 또는 침체된 시기에는 수익성이 악화되고, 재무구조가 취약해지는 구조를 지니고 있습니다. 과거 기업금융 방식에 의한 자금조달은 특정 개발사업이 부실해질 경우 다른 사업 에도 나쁜 영향을 미쳐 건설회사의 경영이 부실해지는 결과를 초래하여 왔습니다. 이러한 재무구조의 열악함을 해소하기 위해 프로젝트파이낸싱이 활용되고 있습
우리나라 개발사업은 건설회사의 막대 한 비용부담을 갖고 시작되었습니다. 종전 개발사업에는 개인과 기업 모두 투기적 투 자는 있었지만 진정한 의미의 부동산 제도 권 금융은 형성되지 못하였습니다. 1960년 대 경제개발 이후 정부가 부동산 투기 억 제에 초점을 맞춘 신용 활당 정책을 지속 적으로 유지하여 왔으며, 이에 따라 부동 산 금융이 발달할만한 제도적인 여건이 조 성되기 어려웠습니다. 제한적이지만 부동산 개발 금융의 범위 내에서 이해될 수 있는 것이 공동주택이나 상업용 부동산 개발사업에 적용되어 온 선 분양제도입니다. 이 방식은 사업시행자가 토지를 매입하고 사업승인을 득한 후 지분 을 분양자에게 판매하는 것으로서 사업시 행자가 지분 판매이익, 건설회사가 건설수 수료를 챙기는 구조입니다. IMF이전에는 부동산 제도권 금융기법이 발달하지 못하여 토지매입 등 초기 투자비 용은 건설업체의 차입에 의한 투자가 이루 어졌으며, 주로 기업금융에 의한 차입이 대부분을 차지하였습니다. 즉 건설업체를 주도로 이루어진 부동산 개발사업의 자금 조달구조 1980년대 말 주식시장의 호황기 때에는 증자에 의한 자금이 주요 원천이 되었으나 신도시 개발이 본격화된 1992년 부터는 증시침체로 1994년도까지 은행권 차입 의존도가 높아졌으며, 1995년도에는 회사채를 통해, 1996년도부터는 종합금융 회사로부터의 단기 차입을 통해 자금조달 이 이루어졌다. 이처럼 차입금 의존도가 높은 자본조달 구조의 특성 상 자산 인플레이션 시기에는 높은 투자수익을 올릴 수 있으나 자산가치 가 하락하는 시기에서는 역 레버리지 효과 가 뚜렷하게 나타나게 되는데, IMF이후 종 합금융회사의 차입금 회수조치로 몇몇 건 설사가 부도처리 되는 등 대다수의 건설회 사가 유동성 위기에 직면하였습니다. 또한 단기차입은 변동부차입이 대부분을 차지 하고 있어 금리변동에 민감한 것도 위험요 인이 되고 있었고. 국내 민간개발사업의 경우 소요되는 자금의 대부분을 건설업체 가 부담하는 구조로 이루어졌습니다. 토지매입비부터 건축비용에 이르기까 지 대부분의 자금조달을 건설업체가 주체 가 되어 차입하는 구조로 자금조달이 이루 어졌습니다. 따라서 건설업체의 현금흐름 은 변동 폭이 매우 크며, 미분양사태 발생 시 심각한 자금난에 봉착하게 된다. 건설 업체의 자금부담구조에서 살펴 볼 수 있듯 이 민간 개발사업의 경우 건설업체가 과도 하게 자금을 부담하는 상황에서 건설업체 의 자금부담이 늘어나게 되어 건설업체의
부채비율이 증가하여 재무구조가 악화되 었습니다. 재무구조가 열악한 상황에서 IMF이후 자산디플레이션 및 분양 또는 매 각 등에 의한 자금회수의 어려움으로 건설 업체의 자체신용만으로 차입하기 매우 어 려운 상황에 직면하게 되었습니다. IMF이후 건설업체들은 기존의 금융방식 으로는 민간 개발사업에 필요한 자금을 조 달하는데 어려움을 느끼거나 과도한 차입 규모가 점차 부담으로 작용하였고, 재무구 조 악화로 인하여 모기업에 까지 영향을 미치게 되자 이런 문제점을 해결하기 위하 여 개발사업에 필요한 자금과 사업위험을 참여자간 상호 분담하거나 기존의 금융방 식과는 다른 자금조달방법을 모색하기 시 작하였으며, 그러한 노력이 자금조달방식 을 다양화 시키고, 사업위험을 관계자 간 에 분담시키는 형태로 발전하게 되었습니 다. 최근 부동산 개발관련 자금조달 변화를 보면 부동산 신탁제도를 이용한 담보 또는 개발신탁방식으로 변화되었고, 회사채 방 식이나 부동산을 담보로 하는 담보부회사 채 방식으로 전환되었다. 또한 개발 단계 의 비용항목에서 큰 비중을 차지하는 토지 매입대금 및 초기 사업비용에 대한 대출방 법이 다양화되었으며, 특수목적회사를 통 한 파이낸싱구조가 일반화되어 가고 있습 니다. 이러한 개발사업의 구조변화가 개발사
업자의 양성을 낳게 하였고 건설사의 직접 적인 차입 기피현상으로 인하여 개발사업 자들이 토지의 계약금을 치룬 뒤, 건설사 의 보증을 얻어 금융권에 자금을 융통하는 구조로 바뀌었으며, 건설사는 보증을 통한 공사이익을 남기는 사업구조로 변모하게 되었습니다. 하지만 이러한 사업구조 변화에도 불구 하고 개발사업자의 자금력 한계와 도덕적 해이를 방지할 제도적 장치가 미비하며, 검증되지 못한 사업능력 등으로 인하여 여 전히 기업과 사업이 분리되지 못하고 기업 신용에 의존하는 비중이 높게 나타나고 있 는 실정입니다. 후분양제도가 본격화되고 프로젝트 파이낸싱이 활성화되는 과정 속 에서 PF참여자간의 책임과 역할에 대한 재정립이 요구되고 있습니다. 대주의 프로젝트 파이낸싱 실행을 위해 서는 원리금에 대한 확신이 요구되며, 이 를 위하여 해당 사업에 대한 철저한 사업 성 분석이 요구되나 모든 위험요소를 배제 하는 것은 현실적으로 불가능합니다. 따라 서 개발사업에 있어 예상하지 못한 시장위 험이나 사업성 분석 예측의 오류 등에 따 른 원리금 확보방안을 마련하지 못할 경우 프로젝트 파이낸싱의 활성화를 기대하기 어렵습니다. 이러한 관점에서 각종 위험요인으로부 터 발생할 수 있는 원리금 회수불능에 대 한 우려를 불식시키기 위하여 다양한 보증
체계의 마련이 요구되고 있습니다. 시행되 고 있는 대한주택보증의 프로젝트 파이낸 싱 보증제도는 프로젝트 파이낸싱의 활성 화를 위한 관점에서 환영할만 합니다. 대 한주택보증이 기존 입주자에 대한 분양보 증을 주로 담당하였으나 개발사업에 소요 되는 자금대출에 대하여 프로젝트 금융보 증의 성격으로 역할을 확대함으써 개발사 업의 활성화에 기여할 수 있을 것으로 기 대되고 있습니다. 다만 대한주택보증의 프로젝트파이낸 싱 보증대상 역시 일정한 신용등급의 건설 사 참여 등 엄격한 기준을 정함으로써 실 제 혜택을 받을 수 있는 경우가 한정되고 있으므로 사업성에 대한 철저한 검증으로 프로젝트 파이낸싱에 대한 현실적인 지원 방안이 필요할 것으로 보입니다. 국내 프로젝트 파이낸싱(PF)의 등장 및 발전배경 및 필요성의 설명을 이것으로 대 처하고 프로젝트파이낸싱(PF : Project Financing)의 기본구조와 절차, 특징을 도 표 등으로 알아보도록 하겠습니다. 프 로 젝 트 파 이 낸 싱 (P,F: Project Financing)의장₩단점 1) 프로젝트 파이낸싱(PF)이 프로젝트 사업주에서 볼 때의 장점 ① 사업위험의 분산 및 자금조달부담을 감소시켜 준다는 점입니다.
프로젝트 사업주(Project Sponsor)가 프 로젝트 파이낸싱을 이용하는 최대목적은 사업위험의 분산이다. 사업주는 사실상의 소유주로서 실질적인 차입자이지만, 형식 적으로는 프로젝트 회사를 설립하여 법률 상으로는 프로젝트 회사가 차입의 주체가 되기 때문에, 프로젝트의 영업이 부진하게 되어도 원칙적으로 사업주가 직접상환청 구의 대상이 되지 않으며 또 프로젝트 회 사를 포기하는 것도 가능합니다. ② 새로운 자금조달원의 개발에 의한 부 채수용능력의 확대라 할 것입니다. 프로젝트 사업주는 경제성이 있는 프로 젝트를 진행하기 위한 자금조달을 기존 사 업과 분리하여 행할 수 있습니다. 종래, 기 업금융방식에 의한 기업의 자금조달은 프 로젝트 사업주의 재무구조나 기존에 추진 하는 사업의 수익력을 감안하여 제한을 받 았지만, 프로젝트 파이낸싱을 통한 조달은 부채수용능력을 확대할 수 있습니다. ③ 회계처리상 이점이 대차대조표외 금 융을 들 수 있습니다. 즉 기존의 기업금융에서는 기업의 신용 등급이 자금조달 가능성 및 조달비용에 큰 영향을 미치게 되고 기업이 신규프로젝트 추진을 위하여 자금을 차입하여 대차대조 표 상에 부채로 계상된다면 재무구조가 불 리해지며 그만큼 신용등급 저하 요인이 되 는 것입니다. ▶9면에 계속
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사업주 PF 장점은 사업위험 분산₩자금조달 부담 감소시켜 ● 부동산PF 평가표(표1) 항목 사업성 시공사 시행사 대출비중 담보 거래조건 조정항목 우선적용 취급가능 최소점수
평가점수표 40%(지역입지15%, 주변입지5%, 분양가5%, 브랜드5%,규모10%) 30%(시공능력15%,보증조건15%) 5%(시행경험3%, 신용도2%) 10%(토지매입가5%, 토지감정가5%) 5%(담보종류5%) 10%(중도금대출5%, 자금관리5%) 6%(수익성 등) 항목 중 0점이 있는 경우는 취급 불가 아파트 60점, 주상복합 65점, 오피스텔(주거:70점, 업무용:75점)
● 부동산개발사업 프로젝트파이낸싱(PF) 준비서류 ① 사업지 관련서류 구분 사업계획검토서 토지조서 매매계약서 등기부등본 토지관련서류 건물 건축사 기지출내역 본PF대출의향서 전체지적도 현장 주변 지도
내용 설계도면, 사업수지분석표, Cash Flow, 현장사진, 현장 지도 전필지 매도인 신분증, 인감날인,인감증명, 통장사본, 토지사용승낙서, 매 매/사용동의서 전필지 토지/건물 등기부등본 전필지 토지대장, 건축물관리대장, 지적도(또는 임야도), 토지이용계획확 인원 명도확인서(매도확인서) 인허가 의견검토서(관계법규 및 진행계획, 인허가 절차 및 기간 명기) 내역 및 증빙자료(영수증, 무통장 입금증 등) 은행양식 매입면적, 사업면적, 정식계약부지, 약정부지, 미계약부지, 국/공유지 광역, 인근지도, 주변 개발계획 등
② 개발업자/시행자 관련서류 ▶8면서이어 그러나, 프로젝트 파이낸싱은 기존의 대 차대조표가열악하다고할지라도기존회사 와는 다른 신규 프로젝트회사에서 사업을 추진하기에기존회사의대차대조표와는상 관이없게됩니다. 2) 프로젝트 파이낸싱(PF)이 프로젝트 사 업주에서볼때의단점 ① 프로젝트 파이낸싱은 우선 금융비용 이상대적으로높다는것이다. 프로젝트 파이낸싱은 기존의 대출보다 리스크가 크기 때문에 금리 및 차입비용이 높을수밖에없습니다. ② 프로젝트 파이낸싱은 일반 대출에 비 하여 대출구조가 복잡하고 관련 당사자가 많으며외부전문가의참여가불가피하기때 문에프로젝트금융추진에장시간이소요된 다는점입니다. ③ 일반적으로 대출은행은 사업실패의 책임을프로젝트사업주와분산하기를원하 며, 사업주가 중도에 포기하는 것을 원하지 않으므로 여러 가지 형태로 차주의 사업에 관여하려고 하기 때문에 기업의 사업경영 탄력성 부족 및 기업정보의 과다노출 우려 가있습니다. 3) 대출은행의 입장에서 보면 프로젝트 파이낸싱(PF)의장점 ①고객에대한맞춤수요창출입니다. 국제시장에서의 경쟁이 격렬해짐에 따라 국제은행들은 우량기업과의 거래확대에 필
사적입니다. 이러한우량기업들은자금조달 능력이 양호한 편이기 때문에 단순한 자금 제공만으로는 부족하며, 고객의 다양한 수 요에 대응할 수 있도록 종합적인 금융서비 스를제고하여야하는데프로젝트파이낸싱 은 이런 면에서 기업과의 사업위험 분담, 대 차대조표외 금융 등 기업 측의 욕구에 대응 할 수 있도록 만들어진 상품이라고 할 수 있 습니다. ② 위험관리 능력 제고로서 특정프로젝 트의 경제성에만 의존하고 기업 측과 사업 위험을분담해야하는프로젝트파이낸싱은 금융기관에 있어 매우 위험도가 높은 금융 상품으로서 프로젝트에 내재한 위험요소를 명확하게 인식하고 이들 위험에 대한 회피 수단을 완벽하게 구축할 수 있는 능력을 갖 춘다면대출은행으로서는위험을더욱확실 하게관리할수있게됩니다. ③ 수익성의 제고입니다. 프로젝트 파이 낸싱은 고위험 상품이라는 특성상 통상의 기업금융보다높은수익률을보장하는데대 출은행은실질적으로계획사업의위험일부 를 부담하는 대신 일반 신티케이트 대출에 비해 높은 금리나 보증료 및 수수료 수입을 기대할수있습니다. 4) 대출은행의 입장에서 보면 프로젝트 파이낸싱(PF)의단점 프로젝트마다위험분석이나심사₩금융구 조의 조정 및 조건교섭에 많은 인력과 시간 이 소요된다는 점입니다. 프로젝트에 따라
서는 상당한 기간이 소요되며 또는 대상 프 로젝트이외에는채권보전수단이없기때문 에 아무리 철저한 프로젝트에 대한 위험분 석을 행한다 해도 일반적으로 위험이 크다 고볼수있습니다. 국내부동산PF평가구조와평기방법 부동산개발 Project는 시행사의 부도위험, 인허가 위험, 분양위험, 완공위험 등 Project 의 개시에서 완료단계에 이르기까지 여러 가지 위험에 노출되므로 Project의 성공여부 가 불확실할 수밖에 없습니다. 또한 투하자 본의 회수에 최소한 2~3년의 긴 시간이 소 요되고, 차입금상환의 재원을 담보가 아닌 Project 자체의 현금창출능력에 의존하기 때 문에 경제성 내지 사업성 여부에 대한 판단 이매우중요합니다. 따라서 특정 Project에 여신제공여부를 검 토하고있는금융기관은투자의사결정이전 단계에서 먼저 발생 가능한 위험 등에 대한 분석을 실시해야 하고, 위험을 차단할 수 있 는 신용보강 예컨대 연대보증, 채무인수, 자 금보충약정, 책임준공, 이자지급보증, 책임 분양등조치를강구하고있는실정입니다. 국내 부동산개발사업에서의 자금조달은 토지매입단계에서 착공 전 PF 또는 Bridge 대출이, 토지매입및인허가단계이후본PF 가 이루어지는데 대체로 착공 전 PF는 Bridge Loan이라하여 저축은행을 통해 조달
되었고 본PF는 주로 사업·분양승인이 끝 나거나기착공상태에서사업위험이보다낮 은 때에 시중은행을 통해 조달되고 있습니 다. 그런데이미인허가위험이소멸된본PF 에만 참여했더라도 개발사업자의 원리금상 환능력을 제약할 수 있는 위험 예컨대 분양 위험, 준공위험, 분양에 따른 잔금입금위험, 하자발생에이르기까지많은위험이남아있 으므로 여신제공결정에 PF평가는 매우 중 요하다고할수있습니다. 국내 금융기관의 PF평가는 대출계약을 체결하기이전에사업주가제시한사업계획 서를 검토해 해당 Project의 사업타당성을 분석하고 Cost와 Cash-Flow추정을 바탕으 로 미래현금흐름이 대출 원리금 상환에 무 리가없는지와미래현금흐름이예측과달라 질 경우 동원할 수 있는 채권보전책이 존재 하는지를 검토하게 됩니다. 대부분의 시중 은행이 부동산 PF를 위해 자체적인 모델을 보유하고 있는데 주로 항목별 점수화 되어 있는 평가표로 운용하고 있고 평가표(표1) 하나를소개하면다음과같습니다. 이와 같은 평가표는 누적적인 과거 데이 터를 활용한 system에 의한 평가가 이루어 져야 하지만 사실상 누적된 데이터가 많지 않아 그러한 평가가 어렵고 그렇기 때문에 평가자의 판단에 의존하는 부분이 많게 됩 니다. 따라서 실제로는 평가자의 풍부한 경 험과 전문성이 매우 중요한 요소가 됩니다. 이러한 현상은 제2금융권도 비슷한 상황입
구분 관련공부 임원 및 주주 임원재산 이사회회의록 주주명부 세금 재무제표 금융거래확인서 기업신용조사서 부채현황
내용 사업자등록증, 법인등기부, 정관, 법인인감증명 등기이사, 과점주주 등 임원 주민등록 등/초본 등기이사 자가/전제, 전세보증금액, 소재지, 시가 등 차입의 건, 제소전화해조서 동의의 건, 시행권 포기의 건 주식이동상황명세서 국세/지방세 완납확인서 및 유예증명서 주거래 은행 시중기관 또는 은행양식
③ 시공사 관련 서류 구분 내용 시공사 지명원 재무제표, 공사실적, 진행 중 공사 현황 등 시공참여의향서 공사전 도급계약서 약정서 시공사업 약정서, 시공확약서
니다. PF사업의분류 ① 공공기관과 민간사업자가 사업주로 참여하는지여부에따라‘공공’PF사업,‘공 공-민간 합동형’PF사업 및‘민간’PF사업 으로구분할수있습니다. ② 민간 PF사업은 사업대상시설이 공공 시설이냐 민간시설이냐에 따라‘민자투자’ PF사업과‘일반 민간’PF사업으로 구분할 수있을것입니다.
③ 민자투자 PF사업은 대상 공공시설이 SOC에해당되는경우에는‘SOC’민자투자 PF사업이 될 것이고 기타 공공시설에 해당 되는 경우에는‘기타’민자투자 PF사업이 될것입니다. ④공공-민간합동형PF사업은한국철도 공사가 주관하여 추진하는 용산역사 및 수 원역사 건설사업과 같은 민자역사 PF사업 (공공시설 대상)과 한국토지공사가 중심이 되어 추진하고 있는 복합단지 PF사업(민간 상업용지 대상) 및 기타공공-민간 합동형 PF사업으로분류할수있을것입니다.
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｜열린광장
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오은석 칼럼
초저금리 시대인 요즘 대세인 수익형 부동산은?
▲북극성 대표(http://cafe.daum.net/PolarisAuction) ▲닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트 ▲중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원 ▲KBS, MBN, RTN 등 패널 ▲주요저서 : 월급쟁이를 위한 부동산경매 지난 6월 13일부터 15일까지 신청을 받은 영종하 늘도시 점포겸용 단독주택용지 177필지에 총 6만 4350명이 접수해 평균 364대 1라는 엄청난 경쟁률 을 기록했다고 한다. 특히 H10블록 2010-501에는 많은 사람들이 몰려 경쟁률 9204대 1이라는 전무후 무한 기록도 세웠다. 이 지역뿐만 아니라 전국 대부 분 신도시 내에 있는 점포겸용 단독주택용지의 경쟁 률은 적게는 몇 백대 1에서 많게는 몇 천대 1까지 보 이고 있다. 과열 그 이상이라는 말 이외에 다르게 설 명할 수 없는 수치이다. 이러한 모습은 비단 분양에만 국한된 것은 아니 다. 지난 3월 15일 경북도청이전 신도시 내 점포겸용 단독주택용지 24필지에 대한 공매입찰 결과 평균 246.3%의 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격)을 기
록했다. 감정가 1억 6200만원인 D3-10-4(경북 안 동시)의 필지는 410명이 입찰해 7억 7700만원 (479.4%)에 낙찰 되었다. 이외에도 인기 있는 필지의 경우 대부분 300%가 넘는 낙찰가율을 보였다. 신도시내점포겸용단독주택용지가이렇게핫(hot) 한 이유는 무엇 때문일까? 그 이유를 알아보기 위해 신도시 내 점포겸용 단독주택용지의 특징을 살펴보 면다음과같이세가지관점에서정리할수있다. 첫째, 내 집 마련과 임대수익을 동시에 얻을 수 있 는 부동산이다. 초저금리 시대를 맞이하면서 점점 불안해 지는 노후 생활에 있어 가장 필요한 것이 집 과 월 수익이다. 즉 내 집 마련으로 안정적인 주거생 활이 가능하고 주택과 상가 임대를 통해 고정적인 임대 수익으로 윤택한 생활이 가능하다는 것이 가장 큰 장점인 셈이다. 보통 단독주택용지는 3~4층까지 단독주택을 지 을 수 있는데 주인 세대를 제외한 나머지 세대 및 상 가를 임대 놓는 것이다. 단독주택 구조 역시 독립적 인 공간으로 설계가 가능하기 때문에 20~30년 전의 춥고, 덥고, 방음이 잘 안되는 단독주택을 생각했다 면 오산이다. 내부 공간뿐만 아니라 외부 조경 역시 텃밭이나 공원 등으로 조성할 수 있어 건축주의 개 성이 고스란히 담을 수 있다. 둘째, 편의시설 및 기반시설 등이 잘 정비되어 있 어 실거주하기에 편리하다. 도심권에 있는 오래된 단독주택에 비해 상대적으로 신도시 내 점포겸용 단 독주택은 택지지구로 개발되어 도시가스, 도로, 상 하수도 등 기반시설이 잘 정비되어 있고, 교통, 학교,
마트 등 교통 및 편의시설도 잘 갖춰져 있어 실거주 하기에 불편함이 없다. 또한 블록 단위로 공간이 넓 어 답답함이 없고, 주차 공간 역시 넉넉한 편이며, 아 파트에 버금가는 보안 및 방법을 자랑한다. 셋째, 수요의 증가로 투자가치 상승이 기대된다. 현재 우리는 기준금리 1.25%의 초저금리 시대에 살 고 있다. 경기 성장률과 대외변수를 감안하면 앞으 로도 당분간 이러한 시장 분위기는 계속 이어질 것 으로 보인다. 예전처럼 고성장이 현실적으로 힘든 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못하는 사람들이 수 익형 부동산에 관심을 갖게 될 것이다. 용지의 공급은 제한적인데 수익형 부동산을 찾는 수요는 증가하여 결국 토지가격은 상승할 것이다. 토지가격 상승은 또 다른 수요를 불러일으켜 한동안 자금이 몰릴 개연성이 크다. 최근 점포겸용 단독주 택용지의 높은 분양률과 낙찰가율을 보면 얼마나 많 은 관심이 쏠리고 있는지 단적으로 알 수 있다. 실제 KB부동산 시세에 따르면 전국 단독주택 평 균 매매가는 2015년 5월 기준 3억722만원이었지만, 1년 뒤인 2016년 5월에는 3억3548억원으로 1년새 9.1%가 상승한 것으로 나타났다. 이 지표를 보면 단 순히 임대수익만을 얻는 것이 아니라 시세차익도 얻 을 수 있다라는 기대감을 갖기에 충분하다. 위의 3가지 특징 이외에도 용지 분양은 아파트와 달리 예약금만 있으면 누구나 신청이 가능하다는 점 과 감정평가액을 기준으로 공급된다는 점은 관심 있 는 이들에게 큰 메리트로 작용한다. 위와 같이 많은 장점을 갖고 있는 점포겸용 단독주택이지만 그에 못
지않게 많은 리스크도 가지고 있어 주의를 요한다. 첫째, 상권 성장에 한계를 가지고 있다. 일반적인 상가와 달리 점포겸용 단독주택용지는 택지개발지구 내에 공급되기 때문에 상가 밀집지역 에 있는 상가에 비해 상대적으로 특화된 상권을 갖 기 쉽지 않을 뿐만 아니라 업종의 다양성도 떨어져 상권 형성 및 성장이 쉽지 않다는 치명적 약점이 있 다. 물론 앞으로 이런 부분이 조금씩 개선될 여지는 있으나 오랜 시간이 소요될 것으로 생각한다. 문제는 이러한 약점으로 인해 상권의 활성화가 쉽 지 않고 결국 이는 임대수익률과 직결되면서 임대수 익과 토지가격 하락 등 현실적인 벽에 부딪칠 가능 성이 있다. 따라서 처음부터 기대 임대수익률을 높 게 잡는다거나, 어떤 업종들이 성장할 수 있을지 여 부를 꼼꼼하게 파악하지 않고 묻지마식으로 투자를 한다면 분양이나 낙찰의 기쁨도 잠시, 평생 씻을 수 없는 후회가 밀려올 수도 있으니 주의를 해야 한다. 둘째, 부동산에서‘과열’ 은 항상‘화’ 를 부른다. 지난 2000년 후반 청라지구 내 분양아파트는 당 첨만 되면‘로또’맞았다는 말이 나올 정도로 청약 당첨은 모두의 부러움의 대상이였다. 모델하우스를 보기 위해서 몇 시간을 기다리는 것은 다반사였으며 몇 백대 1의 경쟁률은 예사였다. 불법전매는 기승을 부렸고, P 역시 하루아침에 몇 천씩 뛰면서‘미쳤다’ 라는 말이 나올 정도로 과열되었다. 그러나 막상 뚜껑을 열어보니 청약열풍과는 달리 입주율은 예상외로 매우 낮았고, 붙었던 P도 썰물처 럼 빠져 나가면서 청라지구는 한때 하우스푸어의 무
덤 중에 한 곳으로 전락해 버렸다. 위 사례를 통해 무엇을 알 수 있을까? 그것은 바로 지금 신청 경쟁률이 매우 높고 뜨거 운 관심을 받는다고 해서 입주시기에도 이러한 분위 기가 이어질 것이라고는 누구도 장담할 수 없으며, 지나친 확신은 오히려 화를 부를 수 있다는 것이다. 항상‘과열’부동산 시장에서는 매수타이밍보다 매도타이밍이 몇 백배 중요하다. 높은 경쟁률을 뚫 고 당첨되었다는 기쁨에 취해 부동산 시장을 정확하 게 직시하지 못하면 누구라도 하우스푸어의 주인공 이 될 수 있다. 마지막으로 한가지 더 조심할 점은 점포겸용 단독 주택용지는 전매제한은 없어도 P를 받고 전매하는 행위가 금지되어 있기 때문에 불법전매 행위는 주의 해야 한다는 것이다. 적법한 범위 내에서 수익을 극 대화하기 위해서는 꾸준히 공부하고 모니터링 하면 서 최적의 타이밍을 잡아야 한다. 그 방법을 알지 못 하고서는 단독주택용지가 당첨되었다고 하더라도 그 기쁨의 웃음을 끝까지 지키기는 어려울 것이다. ※오은석‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’ 의 저자로서‘북극성주’ 라는 닉네임으로 더 유명한 19년 차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페‘북극성’ 을통 해5만명이넘는회원들에게투자노하우를전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실 현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실 전고수로성장하여후배들의멘토로활동하고있다.
이주호 칼럼
남부권신공항 반드시 건설되어야 한다
▲한양대학교 도시공학과 졸업 ▲건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료 ▲토지공사,SK건설 근무,엔지니어링사 기술고문 ▲다음카페 부동산 컬럼니스트 ▲재테크맨 이주호 J man investment 다음 카페 재테크맨 투자클럽 카페지기 김해공항 확장으로 영남권신공항을 건설하겠다 는 정부 발표가 있었다. 정말 상식을 벗어난 발표로 이 지역 지역민들은 한마디로 정부는 지방을 버렸다 라고 한다. 김해공항 확장이 영남권신공항이라니 이 건 이치에 맞지 않고 사리에 맞지 않기 때문에 이 지 역 지역민들은 분노하고 있다. 우선 상식적으로 생각해 보자. 과거 수도권공항으 로 김포공항을 확장했는가. 인천국제공항으로 신공 항을 건설하지 않았는가. 그럼 지방에서도 당연히 김 해공항 확장이 아닌 신공항을 건설해야 하지않은가. 이 지역 지역민들이 왜그렇게 신공항 건설에 목말
라했냐 하면 남부권신공항 건설은 지방의 희망이자 지방 발전, 지방 경제성장의 발판(기폭제) 역할을 하 기 때문이다. 신공항이 없으면 지방에 아무리 많은 산업단지가 들어서면 무엇하는가. 물류비 부담으로 기업 경쟁력이 없는 쭉정이 산업단지 신세일텐데…. 이번 신공항 건설 무산으로 이 지역의 미래를 걱 정하는 사람들은 민자를 유치해서라도 신공항을 건 설하자고 목청을 높이고 있다. 한 40대 샐러리맨은 우리 자식의 미래를 위해서 민자를 유치해서라도 신 공항을 건설한다면 100만원이라도 선뜻 내놓겠다 는 지방을 아끼는 애정어린 말을 서슴치않고 있다. 필자는경제개발, 국토도시개발의역사성을중요시 하는데 어디 과거로 거슬러 올라가 보자. 1960~1970 년대 박정희정권때는 보릿고개를 넘기지 못하는 우 리 국민들에게 새마을운동을 전개하고 대한민국의 경제성장을 위하여 특히 영남권에 울산, 창원, 포항, 구미, 부산, 대구(세계 어디라도 한 권역에 이렇게 많 은공업도시가들어선적이잘없다고한다) 등에공업 도시를 건설하여 오늘날 우리나라를 경제부국 대열 에올려놓았다. 누가뭐래도 박정희대통령은 우리나라 경제발전 에 혼신의 힘을 다하여 진정한 산업화 시대를 이룬 장본인이다. 그래서 경상권 지역민들은 박정희 향수 에 사로잡혀져 있다고 해도 과언이 아니다. 박정희대통령은 경상권에 공업도시를 건설하고 경부고속도로를 닦아 경상권 지역뿐만아니라 우리
나라 전체의 경제발전을 이끌어 왔다. 1979년 10월 26일 박정희대통령의 서거로 산업화 시대는 막을 내리고 1987년 6₩29 민주화선언 이후의 민주화 시 대부터는 1988년 88서울올림픽을 계기로 서울 강남 권 개발이 본격화되고 그후 수도권 일대의 팽창을 가져왔다. 노태우정권때 인천국제공항 건설이 발표되었다. 인천에 국제공항이 건설되고 때마침 동북아 시대를 맞이하여 그후 인천이 급격히 부상하니 전국 인구 3 위의 도시 대구를 제치고 인천이 인구 3위의 도시가 되고 대구는 인구 4위의 도시로 추락하고 말았다. 노 태우, 김영삼, 김대중, 노무현정부 민주화 시대를 지 나 이명박정부부터는 경제개발, 경재발전 시대로 전 환되었다. 필자의 견해로는 민주화 시대의 첫 정권인 노태우 정권때 인천국제공항이 건설되고 강남권이 개발되 고 수도권이 팽창하였으니 경제발전 첫 정부인 이명 박정부때부터는 지방화 시대를 맞이하여 지방 신공 항이 건설되고 지방이 개발, 발전되어야 하는 것이 당연한데 이명박정부때부터 지방의 개발은 있었으 나 지방 발전에 결정적인 역할을 하게되는 신공항은 무산되고 말았다. 이때 실망감이 컸는데 박근혜정부 마저도 신공항 건설을 백지화하였으니 지방민들의 분노는 하늘을 찌르고 정부는 지방을 버렸다라는 극 단적인 표현을 하고 있다. 우리나라가 진정 경제대국으로 도약하려면 수도
권만으로는 한계가 있고 수도권, 지방 상생발전해야 한다. 이러한 국토균형발전, 경제발전적인 측면에서 지방발전이 이루어져야하는데 지방발전을 가로막 는 남부권신공항 건설을 백지화하였으니 이러고도 대한민국, 지방의 발전을 기대할 수 있는가. 지방에 아무리 산업단지를 건설하여도 무엇하는가 지방에 신공항이 없으면 기업의 물류비 부담이 높아 경쟁력 이 갖추어지지 않는 유령의 산업단지가 될텐데…. 필자는 이런 생각을 해본다. 박정희대통령 같으면 어떤 결정을 내렸을까. 1979년 10월 26일 서거 이후 민주화 시대를 거쳐 이명박정부의 경제발전, 지방화 시대엔 과거 1960~1970년대 경상권 공업도시, 땅길 경부고속도로 건설에 이어 하늘길 신공항 건설에 종 지부를 찍었을 것이다. 이명박정부때 신공항 건설이 무산되었어도 적어도 박근혜정부에서는 남부권신 공항 건설에 종지부를 찍어야 하지 않은가. 지방화 시대를 맞이하여 이러한 상식적인 선에서 신공항 건설이 이루어지지 않아 지방민들은 아직도 믿기지 아니하며 통탄하고 있다. 그래서 크게 분노 하고 있다. 세상일이란게 안되면 바르게 바루면 된 다. 정부도 생즉사, 사즉생이란 심정으로 지금이라 도 늦지않으니 남부권신공항 건설을 재검토해주기 바란다. 6월 25일 오후 5시 남부권신공항 범 시.도추진위 원회의 대구 동성로 항의 집회 이후 TK지역은 신공 항 백지화, 김해공항 확장 재검토를 외치며 지역민
들이 진상 규명을 촉구하고 있다. 신공항을 민자로 유치하자는 얘기도 스스럼없이 나오고 있다. 차라리 서병수 부산시장의 주장대로 부 산 가덕도 신공항 건설에 남부권신공항 건설 예산의 일부를 떼어주고 나머지는 민자로 유치하고, 밀양신 공항 건설도 예산을 받고 나머지는 민자로 유치하여 가덕도 신공항은 관광과 부산 강서구₩거제도를 아우 르는 산업 즉 관광+산업공항으로, 밀양신공항은 산 업공항으로 건설하면 또어떤가 되묻고 싶다. 이명박정부때부터의 지방화시대를 맞이하여 박 정희대통령같으면 어떤 결정을 내렸을까. 1960~1970년대 경상권 공업도시, 경부고속도로 건 설에 이어 남부권신공항 건설에 종지부를 찍었을 것 이다. 그래서 우리는 진정 나라를 위하고 지방을 위 한 박정희대통령 정신을 그리워 한다. 지방에 신공 항이 건설되지 않으면 지방 산업단지의 경쟁력이 없 어지므로 지방 발전이 없고 지방 발전이 없으면 나 아가 우리나라 경제발전도 없다. 이러한 점을 인식하시어 정부에서는 지금이라도 김해공항 확장을 재검토하시어 진정 지방을 위한 신 공항을 건설해 주기를 간절히 바란다. 신공항없이는 지방 발전도 없고 나아가 대한민국 발전도 없다. 대 한민국이 진정한 선진국으로 가기 위해서, 수도권과 지방 상생 발전, 국토균형발전, 지방발전을 위해서 남부권신공항 건설은 필연적이다. 남부권신공항 건 설은 아직도 유효하다.
｜이슈
2016년 7월호
기자수첩
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백종화 기자 (대구지역본부)
부동산개발 트렌드 장기미집행도시₩군계획시설 부동산개발에도 트렌드(Trend)가 있다. 그리고 이 트렌드의 변화를 주 도하는중요한요인이바로법과제도 의 변화이다. 이러한 변화를 빨리 파 악하고실행에옮기는이가새로운부 동산개발 트렌드를 리드하고 더불어 부와 명예를 누린다. 최근 핫 트렌드 는 바로 장기미집행도시·군계획시 설이다. 장기미집행도시·군계획시설이란 공원 및 도로 등의도시·군계획시설로지정되었으나설치할필요성이 없어지거나10년이상추진되지않은시설을말한다. 헌법재판소는 1999년 10월 장기미집행도시·군계획시 설이 과도하게 사유권을 침해한다는 헌법불합치 판결을 하였다. 이를 시작으로 2009년 9월 이후 몇 차례‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 의 개정으로 1)도시·군계획시 설결정 일몰제, 2)도시계획시설부지 매수청구권, 3)지방의 회 해제권고제, 4)도시·군관리계획의 5년마다 재검토, 5) 도시·군계획시설결정의 해제 신청 등의 제도를 신설하 였다. 그리고 2016년 12월31일까지 도시·군계획시설결 정의실효에대비하여재검토하도록하고있다. 이중 도시·군계획시설결정 일몰제의 경우 2000년 7 월1일 이전에 지정된 도시계획시설은 2000년 7월1일을 기준으로 20년이 되는 시점인 2020년 7월1일 이후 실효 된다. 앞으로 4년 정도의 시간이 남아있는 상황이다. 2015년 1월‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’ 이공 원면적 10만제곱미터 이상에서 5만제곱미터 이상으로 완화되고 비공원시설에 설치가능한 시설의 구체적인 명
대구 동성로 애비뉴8번가가 전국 유명 식당을 한데 모은 맛집촌 조성에 나선다.
대구도 식객촌 성공신화 잇는다
동성로에 팔도 맛집촌 조성
이승주 변호사의 부동산 법률산책
부동산 처분행위와 권한을 넘은 표현대리
애비뉴8번가, 전국 유명식당들 임대료 저렴한 2₩3층에 유치 전국 각지의 유명한 맛집을 한데 모은 상가 들이 주목을 받고 있다. 다양한 연령대와 취향 에 따라 음식을 선택할 수 있고, 이미 검증을 받은 식당이라는 점에서 인기가 높다. 특히 SNS 등을 통해 입소문 효과까지 기대할 수 있 어 활성화 효과가 뛰어나다. 지난 2014년 서울 종각의 GS그랑서울에 들 어선‘식객촌’ 이 시작이었다. 허영만의 만화 ‘식객’ 에 소개된 식당을 한 골목에 모았더니 금새 입소문이 나면서 서울의 새로운 명소가 됐다. 비록 10개의 식당들이었지만 평일엔 근처 직장인들을 끌어들이고, 저녁과 주말엔 각지 에서 몰려는 사람들로 붐빈다. 성공에 힘입어 서울 구로 지밸리비즈플라자에 2호점을 열었 을 정도다. 이러한 성공은 외식업체와 상가가 함께 상 생의 길을 모색한 까닭이다. 기존에 백화점이 나 푸드코트 형태로 존재했던 모양을 상가로 고스란히 옮긴 것. 하지만 외식업체들이 선호 하는 이유는 경제적이기 때문이다. 백화점은 매출의 일부(최대 25%)를 백화점 측에 내야 하지만 일반 상가는 월세만 부담하 면 된다. 또 멀리까지 찾아가던 맛집이 10~20 여개 뭉치니 사람들 사이에 자연히 입소문 효 과가 나면서 백화점의 집객력에 기댈 필요도
동성로는 쇼핑과 먹거리를 즐기는 풍부한 유동인구와 금융업 등 오피스 근무자들이 상주해 입지 조건에서 유리하다. 애비뉴8번가에 대한 기대는 대구 대표 관광상품인 근대골목투어 제2코스가 지나는 곳에 자리하고 있어 일명‘먹방여행’ 을 이끄는 명소가 될 가능성도 높게 점쳐지고 있다.
없어졌다. 높은 집객력 덕분에 1층을 떠나 지하나 상층 부에 자리를 잡는 형태도 눈에 띈다. 역시 상대 적으로 저렴한 임대료 때문이다. 식객촌 외에도 오버더디쉬, 빌앤쿡, 킵유어 포크 등 서울을 중심으로 퍼지고 있는 맛집촌 이 최근 대구에도 생길 것으로 보인다. 대구 최 대 번화가인 동성로에 들어서는 애비뉴8번가 가 유명 식당을 한데 모은 특화 맛집촌을 만들 기로 한 것. 전국 유명 맛집 선별 및 유치에 나 서 이르면 올 여름 선보일 것으로 예상된다.
시되는 것으로 개정 되었다. 이에 발 빠른 부동산개발업 체가 가능성을 보고 지자체에 접속하기 시작하였다. 예 산문제로 시행할 수 없었던 지자체는 2020년 7월 이후 해제될 경우 난개발 우려가 있는 상황에서 민간개발업 체를 통해서 일부를 개발하더라도 나머지 70%의 당초 목적에 맞는 도시·군계획시설을 예산확보의 고민 없이 확보할 수 있는 이점이 있다. 의정부의 직동근린공원 개 발을 시작으로 수원, 대전, 청주 등의 지자체에서는 이미 추진 중이며, 장기미집행도시·군계획시설 처리에 뚜렷 한 대안이 없는 상황에서 이를 고려하는 지자체는 점차 증가될 것으로 보인다. 본 기자가 활동하는 대구·경북지역도 최근 이러한 움직임이 보이고 있다. 대구지역의 경우 수능1등 배출로 전국적으로 유명세를 떨친 수성구지역은 학군에 따른 주거선호도가 매우 높아 주택가격이 대구에서 가장 높 은 지역이다. 이 수성구 중심에 위치하고 있는 범어공원 (미조성면적:745,411제곱미터)을 대상으로 몇 개의 부동 산개발업체가 움직이고 있다. 그리고 구미지역의 경우 도 구미시청 인근에 위치한 형곡공원을 대상으로 한 부 동산개발업체가 제안서를 구미시청에 제출한 상태이다. 과연 어느 누가 도시 내 공원에다가 아파트를 지을 생 각을 할 수 있었겠는가? 이러한 부동산개발의 트렌드는 결국 끓임 없이 법과 제도변화에 귀기울인 자 만이 가질 수 있는 기회다. 도시·군계획시설에는 공원만 있는 것 이 아니다. 지금도 다른 법과 제도가 자신을 활용해 달라 고 여러분들에게 손짓을 보내고 있을지 모를 일이다. 눈 을 크게 뜨고 트렌드의 선구자가 되어보자.
애비뉴8번가 역시 기존 서울에서 성공을 거 둔 흥행 공식을 따르고 있다. 상대적으로 임대 료가 낮은 상가 2, 3층에 식당들을 유치 한다는 계획이다. 기본적으로는 동성로도 쇼핑과 먹 거리를 즐기는 풍부한 유동인구와 금융업 등 오피스 근무자들이 상주해 입지 조건에서 유 리하다. 애비뉴8번가에 대한 기대는 최근 몰리고 있 는 관광객 수요로 더 높아지고 있다. 대구 대표 관광상품인 근대골목투어 제2코스가 지나는 곳에 자리하고 있어 일명‘먹방여행’ 을 이끄 는 명소가 될 가능성도 높게 점쳐지고 있다. 애비뉴8번가 관계자는“동성로는 이미 번화 한 상권인데다 버스 지하철로 걸어서 쉽게 접 근할 수 있어 입점부터 상가 활성화를 기대할 수 있는 입지다” 면서“막창과 매운 갈비찜 같 은 대구 대표 음식과 함께 전국 팔도의 맛집을 모두 맛볼 수 있는 새로운 맛집촌을 선보일 수 있도록 노력할 것” 이라고 밝혔다. 애비뉴8번가에 대한 자세한 문의는 홈페이 지 또는 대표전화를 통해 가능하다. 대구지역본부=백종화기자
광고문의₩기사제보 TEL02)6259-8000 FAX02)6259-0692
민법 제126조는“대리인이 그 권 한 외의 법률행위를 한 경우에 제3 자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정 당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다” 고 규정 하고 있다. 결국 무권대리인의 법률 행위의 상대방은 자신의‘정당한 이 유’ 를 증명해야 무권대리의 본인에 게 법률행위에 따른 책임을 물을 수 있게 된다. 그렇다면‘정당한 이유’ 의 의미는 무엇인가? 대법원 판례에 의할 경우 (대법원 99다47525 판결 등) 정당한 이유란‘제반사정에 비추어 보통의 주의력을가진사람이대리권의존재 를 믿는데 아무런 과실이 없는 경우’ 를 말하고,‘정당한 이유’여부를 판 단할 때에는 계약 성립 당시의 제반 사정을 객관적으로 판단하여 결정해 야 하며, 표현대리인의 주관적 사정 을 고려하지 말아야 한다는 취지다. ‘정당한이유’ 의판단시점은어떤가? 이에 대하여 판례는 상대방이‘대리 행위가 행하여지는 시점’ 에서 대리 인이 그러한 법률행위를 할 수 있는 대리권이있다고믿어야한다는취지 다(대법원2007다30331 판결등).
이승주 부동산전문변호사 ▲부동산학 석사(한성대 부동산대 학원 부동산투자금융전공) ▲서울지방변호사회 조세연수원 수 료(10기)/세무사 등록 ▲동국대 행정대학원 부동산최고위 과정수료(18기) 티에스법률사무소 대표변호사(부동 산전문) 02-3477-0681 부동산처분행위와 관련하여‘정 당한 이유’ 가 인정되려면 어떠한 사 정이 존재해야 할까? 무권대리인이 등기권리증, 위임 장, 인감도장, 부동산명의 변경용 인 감증명서 등 부동산거래에 필요한 서류 일체를 구비하였다면 정당한 이유를 인정할 여지가 있을 것이다. 그뿐만 아니라 본인과 무권대리인
사이에 부모, 자식과 같은 친족관계 내지 특수한 관계가 존재할 경우에 는 아무래도‘정당한 이유’ 가 인정 될 가능성이 높을 것이다. 과거에 동 종행위가 반복된 사정, 월권행위가 위임받은 행위와 동종행위라는 사 정은‘정당한 이유’ 를 인정하는 주 요 요소가 될 수 있다. 처가 남편의 재산을 무단으로 처분한 경우는 어 떠한가? 처가 남편의 재산을 무단으 로 처분한 경우 일상가사대리권을 기본대리권으로 하여 민법 제126조 의 성립 여부에 대하여는 엄격한 요 건 하에 이를 인정하는 경향이다. 다만 일상가사대리권 외에 별도의 기본대리권이 있는 처가 근저당권설 정등기에필요한각종서류를소지하 고, 그 인감증명서가 본인 발급이며, 남편스스로처에게인감을보냈음을 추단할 수 있는 문서와 남편의 무인 이 찍힌 위임장 및 주민등록증 등을 제시하는등남편이처에게대리권을 수여하였다고믿게할특별한사정까 지 있었다면, 그 상대방으로서는 처 가 남편을 대리할 적법한 권한이 있 었다고 믿는 데 정당한 이유가 있다 고한다(대법원94다45098).
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2016년 7월호
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