Heinze Marktbericht April 2025

Marktbericht

Aktuelle Baumarktentwicklungen, Genehmigungsund Fertigstellungsprognose

April 2025

Autor: Christopher Kramp

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Allgemeine Wirtschaftsentwicklung

Internationale Konjunktur

Produktion und Handel

Die Weltproduktion (ohne Bausektor) legte im November (+0,2 %) und vor allem im Dezember 2024 (+0,8 %) zum Vormonat weiter zu. Insgesamt legte die Produktion im Jahresverlauf um +2,9 % zu, nach einem Anstieg um +1,1 % von Januar bis Juni 2024 (s.Abb.1). Damit zeichnete sich zum Ende des Jahres 2024 eine leichte Erholung der Industrieproduktion ab.

Abbildung 1: Entwicklung der Weltproduktion

Volumenindex, 2021=100, saisonbereinigt, Veränderung zum Vormonat in Prozent

2021=100

Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt 2019 2020 2021 2022 2023 2024 in Prozent

Veränderung zum Vormonat in % Volumen Warenproduktion

Quelle: CPB Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis

Unterstützt wird die Produktion dabei von einem sich erholenden Welthandel. Nach einem starken Rückgang im Jahresverlauf um -1,6 % in 2022 und einem insgesamt nur moderaten Zuwachs im Jahresverlauf 2023 um +0,8 %, legte der Welthandel bis Dezember 2024 um +3,9 %zum Vorjahr zu (s.Abb.2). Damit wuchs der Welthandeldas erste Mal seitzweiJahren wieder stärker als die Produktion. Ein Grund dafür ist die weltweite Entwicklung bei den Reallöhnen, die nicht mehr sinken, sondern deutlich anziehen und das Niveau vor dem Inflationsschub teilweise schon überschritten haben. Das stützt den weltweiten Konsum und damit die Nachfrage.

Abbildung 2: Entwicklung des Welthandels Volumenindex, 2021=100, saisonbereinigt, Veränderung zum Vormonat in Prozent

Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt Jan Apr Jul Okt 2019 2020 2021 2022 2023 2024 in Prozent

Veränderung zum Vormonat in % Handelsvolumen

Quelle: CPB Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis

Der Anstieg der Nachfrage trifft auf freie Kapazitäten in der weltweiten Industrie, die sich während der Erholungsphase in 2021 und Anfang 2022 aufgebaut hatten. Viele Industriezweige weltweit sind während dieser Phase an ihre Kapazitätsgrenzen gekommen und haben als Konsequenz ihre Kapazitäten massiv ausgebaut. Mit dem Energieschock aus dem Ukrainekrieg und einer Überhitzung der Weltwirtschaft stiegen allerdings auch die Rohstoff-, Erzeuger- und Verbraucherpreise weltweit an. Das belastete den Konsum und letztlich auch die Nachfrage schwer, so dass Industrieunternehmen, vor allem in Europa und in China, aktuell mit vergleichsweise niedrigen Auslastungsgraden konfrontiert sind. Dazu sei gesagt: Die derzeitige Zollpolitik der USA stellt diese Erholung massiv in Frage. Sie verstärkt die Unsicherheit und setzt die Industrie weltweit mit ihren Überkapazitäten weiter unter Druck.

Rohstoff- und Verbraucherpreisentwicklung

Dafür haben die Rohstoffpreise im Vergleich zu ihren Höchstständen in 2022 inzwischen wieder deutlich nachgelassen (s.Abb.3). Gerade die Energiepreise notierten im Januar dieses Jahres preisbereinigt nur geringfügig (+1,2 %) über ihrem Niveau aus dem Januar 2019. Anders sah es bei den Preisen für nicht-energetische Rohstoffe aus. Diese zogen seit Mitte 2024 bis zum Februar dieses Jahres wieder leicht an und notierten im Februar preisbereinigt um +13,5 % über ihrer Februarnotierung aus dem Jahr 2019.

Ein wesentlicher Grund für den Rückgang der Energiepreise ist die Entwicklung des Ölpreises. Dieser ist aktuell unter einem Abwärtsdruck, weil die weltwirtschaftliche Nachfrage zu gering ist, um das Angebot zu decken. Ungeachtet dessen plant die OPEC eine Erhöhung ihrer Fördermengen im April Das hat konkrete Folgen: So lag der durchschnittliche nominale Ölpreis im Februar laut World Bank Commodity Preisliste (Stand: 04.03.2025) über alle gängigen Sorten hinweg vergleichsweise deutlich unter den Werten aus den jeweiligen Vorjahresmonaten (-6,73 $/bbl)

Abbildung 3: Weltweite Rohstoffpreisentwicklung in konstanten Preisen, (CPI – All Urban 2021=100)

Quelle: Weltbank: World Bank Commodity prices, Berechnung der Heinze Marktforschung

Allerdings gibt es Preisunterschiede zwischen den einzelnen Weltregionen Beim Vergleich der Gaspreisentwicklung zwischen Europa, Asien und Nordamerika wird deutlich, dass die in den USA gehandelten Gaspreise je Megawattstunde deutlich niedriger sind, als in Europa oder in Asien (s.Abb.4). Die Differenz zwischen dem Gaspreis in Europa (TTF) und den USA (Henry HUB) betrug im Februar am Spotmarkt fast 40 US-Dollar/MWh. Zwar lagen die Gaspreise für Europa seit Mitte 2007 immer etwas höher als in Nordamerika, so deutlich war dieser Unterschied aber nur während der Energiekrise kurz vor und nach dem Einmarsch der russischen Armee in die Ukraine. Außerdem wurde amerikanisches Gas im letzten Jahr auf außergewöhnlich niedrigem Preisniveau gehandelt.

Abbildung 4: Internationale Gaspreisentwicklung im Vergleich US-Dollar/MWh

Quelle: U.S. Energy Information Administration, Federal Reserve Bank of St. Louis, Heinze Marktforschung

Die insgesamt sinkenden Rohstoff- und Energiekosten sowie die konsequente, wenn auch späte Bekämpfung der weltweiten Inflation durch eine restriktive Geldpolitik, zeigen Wirkung. So bilden sich die weltweiten Inflationsraten immer stärker zurück und nähern sich, wenn auch nur noch langsam, der allgemein angepeilten Zielmarke von 2,0 % an. Größtes Hemmnis waren in den meisten Volkswirtschaften die Preise für Dienstleistungen, die sich hartnäckig auf einem hohen Niveau hielten.

Tabelle 1: Inflation im Überblick

Inflation im Überblick

Verbraucherpreise zum Vorjahr in %

Über die sich zurückbildende Inflation rechnet das IfW damit, dass der weltweite Konsum zunächst stabil bleibt. Dazu rechnet das IfW mit einer eher expansiven Finanzpolitik der einzelnen Volkswirtschaften, da die Hilfspakete, die während der Pandemie geschnürt wurden, in vielen Ländern nicht komplett ausliefen und gleichzeitig neue Impulse im Bereich der Verteidigung dazukommen. Ein Risiko bleiben hier die steigenden Lohnstückkosten. Steigen die Reallöhne weiter, kann das mittelfristig zur Belastung für die Unternehmen und damit für Investitionen und Beschäftigung werden.

In den fortgeschrittenen Volkswirtschaften verlor die wirtschaftliche Entwicklung insgesamt zuletzt etwas an Dynamik. Das lag vor allem am Abbau hoher Lagerbestände in den USA, welche auf die Produktion drückten. Dafür zog der Konsum in den fortschrittlichen Volkswirtschaften zuletzt wieder etwas an.

USA

Quelle: IfW Kiel

Tabelle 2: Weltwirtschaft im Überblick

Weltwirtschaft im Überblick

Veränderung des realen BIPs zum Vorjahr in Prozent

Quelle: IfW Kiel

In dieser Situation würde ein abkühlender Welthandel eine Ausweitung der Weltproduktion nicht notwendigerweise verhindern, stellt aber sehr wohl eine starke Belastung für die weltwirtschaftliche Erholung dar. Dabei drohen auch direkte negative Auswirkungen auf die USA selber. Eine massive Anhebung der Zölle, wie sie beispielsweise der US- amerikanische

Präsident bereits verhängt hat, stört dabei die internationalen Handelsströme und verteuert die Produktion und den Verbrauch für alle am Konflikt beteiligten (unter der Annahme, dass Gegenzölle implementiert werden). Das trifft nicht nur die Lieferketten der Unternehmen, sondern letztlich auch den Verbraucher auf beiden Seiten des Konflikts, weil sich Warenangebote verknappen und Preise erhöhen. Letztlich steht ein Zoll- und Handelskrieg der aktuellen Politik der Inflationsbekämpfung entgegen und gefährdet alle bislang erzielten Erfolge. Das gilt nicht nur für Europa, Asien und andere Weltregionen, sondern explizit auch für die USA. Deutlich wird das bei Betrachtung der Wirtschaftsdaten. Die Abbildung 5 zeigt die Entwicklung des realen saisonbereinigten BIPs einmal absolut und einmal die Veränderungsraten zum Vorquartal in Prozent.

Abbildung 5: Entwicklung des US-amerikanischen BIPs in Billionen US-Dollar, preis- und saisonbereinigt, Veränderung zum Vorquartal in Prozent

2019 2020 2021 2022 2023 2024

Veränderungs zum Vorquartal in % BIP, preis- und saisonbereinigt

Quelle: U.S. Bureau of Labor Statistics, Statista

Demnach ist das reale Bruttoinlandsprodukt der USA im vierten Quartal 2024 saisonbereinigt um +0,6 % gewachsen. Gestützt wurde dieses Wachstum vom Konsum, der um +2,9 % zum Vorquartal zulegte, nach +1,9 % im dritten Quartal. Die Anlageinvestitionen gingen dagegen leicht zurück (-0,3 %), vor Allem weil die Ausrüstungsinvestitionen der Unternehmen vergleichsweise stark nachgaben (-2,3 %). Diese Zahlen zeigen aber auch deutlich auf, wo die Risiken der amerikanischen Handelspolitik für die USA selber liegen. Die Abbildung 6 zeigt die Entwicklung der Inflation, der Kerninflation (Inflation ohne Nahrungsmittel und Energie), des Leitzinses sowie der Arbeitslosenquote. Hier wird deutlich, dass die Inflation auch in den USA kontinuierlich zurückgegangen ist. Sie notierte im Februar dieses Jahres bei +2,8 % nach +9,1 % im Juni 2022. Die durchschnittliche nominale Lohnsteigerung in den USA liegt derzeit bei ca. 4,0 %. Das heißt die Reallöhne steigen, was den Konsum stützt. Die Inflation ging aber in den vergangenen Monaten langsamer zurück, als die Fed ursprünglich erwartet hatte. Das hing mit der sehr expansiven Finanzpolitik zusammen, vor allem dem Inflation Reduction Act der Biden Administration und der niedrigen Arbeitslosenquote, die derzeit bei 4,0 % liegt. Auch waren die Preissteigerungen im Dienstleistungssektor immer vergleichsweise hoch, so dass die Kerninflation nur langsam zurückging. Auch hier sind die aktuellen Daten besser als in der

I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV.

Vergangenheit. Das entlastet die Fed, die sich in einer schwierigen Lage befindet. Denn durch die expansive Fiskalpolitik der letzten Jahre ist die amerikanische Staatsverschuldung vergleichsweise hoch.

Abbildung 6: Entwicklung der Verbraucherpreise der USA in Prozent

Quelle: U.S. Bureau of Labor Statistics, Statista

Dazu kommt die Handelspolitik der Amerikaner, welche die schwer erkämpften Erfolge gegen die Inflation wieder gefährden. Die vergleichsweise hohe Staatsverschuldung und der erwartete Preisdruck durch hohe Importzölle auf ausländische Güter treibt die Rendite der amerikanischen Staatsanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren (s.Abb.7).

Abbildung 7: Tägliche Rendite amerikanischer Staatsanleihen in Prozent, Laufzeit 10 Jahre

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 CPI, Veränderung zum Vj. in % Arbeitslosenquote, saisonbereinigt Leitzins Federal Reserve CPI ohne Energie und Nahrung 0,0 1,0 2,0

Quelle: Federal Reserve Bank of St. Louis

Die entsprechende Rendite lag bis zum 11.03.2025 so hoch wie seit fast 20 Jahren nicht mehr. Damals kämpften die USA mit den Folgen der Immobilien- und Finanzkrise. Auch die Wechselkurse sprechen ein deutliches Bild. Notierte der Dollar auf dem Höhepunkt der Wirtschaftseuphorie fast bei einem Euro je Dollar so liegt er jetzt wieder bei 1,10 Dollar je Euro (5.April). Die Investoren verlieren also langsam an Vertrauen und rechnen mit einer vergleichsweise restriktiven Zinspolitik. Erste Vorboten sind die Exporte im Januar, die stärker zurückgingen, als die ebenfalls rückläufigen Importe. Auch der private Konsum sank im Januar im Vergleich zum Vormonat um -0,5 %. Das bringt die Fed in eine Zwangslage. Sie muss aufpassen, dass die Inflation nicht wieder anzieht und den Konsum abwürgt. Sie will aber auch die Investitionen durch eine zu restriktive Geldpolitik nicht unnötig belasten. Auch weil amerikanische Unternehmen sehr stark in die internationalen Produktionsnetze verflochten sind und sich kurzfristig nicht einfach aus den globalen Wertschöpfungsketten herauslösen können (IfW). Die Fed hat ihren Leitzins bei der letzten Sitzung am 19.03.2025 nicht weiter gesenkt und wartet ab.

China

Die Wirtschaftsentwicklung bei den Schwellenländern zog in den vergangenen Monaten an und entwickelte sich vom Trend her etwas besser als bei den fortschrittlichen Volkswirtschaften. Dies kann insbesondere auf die wirtschaftliche Belebung in China und Indien am aktuellen Rand zurückgeführt werden. Dabei kämpft China immer noch mit den Folgen der Immobilienkrise und den daraus resultierenden strukturellen Wirtschaftsproblemen. Zwar wuchs das reale BIP Chinas im vierten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahresquartal um +5,4 % und erreichte damit exakt das von der Staatsführung ausgelobte Wachstumsziel von +5,0 % für 2024 im Vergleich zum Vorjahr, trotzdem bleibt das Wachstum Chinas vergleichsweise schwach.

Abbildung 8: Entwicklung des chinesischen Bruttoinlandsprodukt Preisbereinigt, Veränderung zum Vorjahresquartal in Prozent Quelle: IMF International Financial Statistics

Der private Konsum bleibt in Folge der hohen Arbeitslosigkeit und des verlorenen Vertrauens der Konsumenten gedämpft. Dies gilt ebenso für die privaten Investitionen,

auch weil die vorhandenen Kapazitäten derzeit nicht ausgelastet werden können. Die Folge ist eine sehr niedrige Inflation, bis hin zu einer Deflation, was den schwachen Konsum deutlicher anzeigt, als die Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts (s.Abb.9).

Abbildung 9: Chinesische Verbraucherpreisentwicklung 2010=100, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: IMF International Financial Statistics

Im Januar dieses Jahres war die Entwicklung in Konsum und Produktion zuletzt etwas besser, was sich auch in einer etwas höheren Inflationsrate von +0,5 % niederschlug. Das lag aber vor allem daran, dass die chinesische Regierung den Verbrauch von langlebigen Konsumgütern fördert. Außerdem stiegen die Exporte in Folge der Handelspolitik der USA im Januar stärker als erwartet an. Die gesteigerte Nachfrage ist ein Vorzieheffekt. Höhere Importzölle sollen damit kurzfristig umgangen werden, in der Hoffnung, dass die Auswirkungen dadurch gedämpft werden können. Mittelfristig rechnet das IfW aber damit, dass China unter dem Handelskonflikt leiden wird. Darüber hinaus sind die strukturellen Probleme der chinesischen Wirtschaft noch nicht überwunden.

Tabelle 3: Ausgewählte Länder Asiens

Ausgewählte Länder Asiens Veränderung des realen BIPs zum Vorjahr in Prozent

Im Fokus: Indien Indien hatte gegen Ende des Jahres 2024 mit einer kurzen Delle in der wirtschaftlichen Entwicklung zu kämpfen. Eine spürbar anziehende Inflation hatte den Konsum gedämpft. Auch die Exporte expandierten nicht mehr so stark, wie zuletzt. Das lag an den geopolitischen Spannungen in der Welt, aber auch an Konflikten mit China. So berichteten Unternehmen aus Deutschland über vermehrte Probleme bei der Einfuhr von

Quelle: IfW Kiel

Produkten aus China (HB). Durch gesteigerte Erträge in der Agrarproduktion gingen die Nahrungsmittelpreise zuletzt zurück, so dass die Inflation im Februar auf +3,6 % sank. Dies sollte den Konsum wieder stützen. Die indische Notenbank hat als Zielwert für einegesunde Inflation 4,0 % ausgegeben und plant deshalb moderate Zinssenkungen, was die Produktion im Land ebenfalls stützen sollte. Zusätzlich plant die Regierung eine umfassende Einkommenssteuersenkung und hohe staatliche Investitionen in die Infrastruktur.

Tabelle 4: Lateinamerikanische Schwellenländer

Lateinamerikanische Schwellenländer Veränderung des realen BIPs zum Vorjahr in Prozent

Die Schwellenländer Insgesamt läuft die Produktion bei den Schwellenländern besser als bei den fortschrittlichen Volkswirtschaften. Das liegt auch daran, dass die Schwellenländer ihre Geldpolitik zur Bekämpfung der Inflation schneller gestrafft haben. Entsprechend konnten sie ihre Geldpolitik auch schneller wieder lockern und lockern sie auch noch weiter. Unter anderem deshalb konnten in Lateinamerika Peru, Chile und Argentinien stark an Wirtschaftswachstum zulegen.

Quelle: IfW Kiel

Quelle: IfW Kiel

Tabelle 5: Ausgewählte Länder Afrikas

Ausgewählte Länder Afrikas Veränderung des realen BIPs zum Vorjahr in Prozent

Ausnahme bilden hier Brasilien und Mexiko. Brasilien kämpft weiter mit Inflationsraten zwischen 1,5 % und 4,5 %. In Folge dessen liegt der Leitzins in Brasilien bei 13,25 %. Dazu ist die brasilianische Wirtschaft sehr stark von Exporten in die USA abhängig, was ein hohes Risiko für die weitere wirtschaftliche Entwicklung darstellt. Ähnliches gilt für Mexiko, das seinen gesamten wirtschaftlichen Aufschwung dem Zugang zum amerikanischen Markt verdankt. Neben den bekannten Problemen wie Korruption und Bandenkriminalität kommen jetzt auch hohe Schäden durch Naturkatastrophen dazu. Zudem befand sich das Land zwei Monate lang in einem Streik der Justizorgane. Entsprechend ist das IfW eher pessimistisch gestimmt, was die weitere wirtschaftliche Entwicklung des Landes angeht.

Quelle: IfW Kiel

Die EU und der Euroraum

Tabelle 6: Euro - Länder

Euro - Länder

Veränderung des realen BIPs zum Vorjahr in Prozent

Im Euroraum war die Produktion weiter gedämpft. Es sind nur moderate wirtschaftliche Fortschritte messbar. Wenn überhaupt, ist hier nur zarter Optimismus angebracht. Im vierten Quartal legte das Bruttoinlandsprodukt im Euroraum real und saisonbereinigt leicht um +0,2 % zu. Insbesondere die Konsumausgaben verloren an Dynamik. Nach dem Zuwachs um +0,9 % im dritten Quartal, welcher auch der Olympiade in Frankreich geschuldet war, legten sie im vierten Quartal um +0,4 % zu. Dagegen gingen die Exporte und Importe leicht zurück und auch die Industrieproduktion brach im Dezember um -1,1 % ein. Sie lag damit um -5,0 % unter ihrem Wert von Anfang 2023. Zwischen den einzelnen Staaten waren die Produktionsunterschiede erheblich. Frankreich verzeichnete im vierten Quartal einen leichten Rückgang des BIPs (-0,1 %), Italien ein leichtes Wachstum (+0,1 %), während Spanien im III. Quartal ordentlich zulegte (+0,8 %). Dabei stiegen vor allem die Investitionen zum Vorquartal an (+3,4 %).

Quelle: IfW Kiel

Der Arbeitsmarkt im Euroraum kühlte sich leicht ab, blieb aber auch im Februar stabil und verzeichnete mit 6,2 % einen historisch niedrigen Wert Das lag vor allem an Spanien. Hier sank die Arbeitslosigkeit von 16,3 % vor vier Jahren auf 10,4 % im Februar dieses Jahres. In Italien, den Niederlanden, Finnland und Österreich stieg die Arbeitslosigkeit dagegen an. In Frankreich herrscht Stagnation. Dabei weisen diverse Frühindikatoren, z.B. im verarbeitenden Gewerbe, verstärkt auf eine Abschwächung hin.

Abbildung 10: Inflationsentwicklung im Euroraum HVPI (2015=100), Veränderung zum Vorjahresmonat in Prozent

Quelle: IfW Kiel

Die Inflation schwächte sich nur noch langsam ab und lag im Februar bei 2,4 %. Das lag auch an der Kerninflationsrate, die auf 2,6 % nachgab, nachdem sie zuvor fünf Monate in Folge unverändert geblieben war. Da die Nominallöhne europaweit um +4,5 % zum Vorquartal zulegten, stiegen im dritten Quartal auch die Reallöhne sowie das reale verfügbare Einkommen pro Kopf (+0,4 %). Das wird den privaten Konsum stützen, die Produktivität wird aber abnehmen.

Abbildung 11: Leitzinsentwicklung und Verbraucherpreise Veränderung zum Vorjahresmonat in Prozent

Veränderungsrate (HVPI) in % Einlagezins

Quelle: Eurostat, Deutsche Bundesbank

Auch für die Europäische Zentralbank wird die Implementierung einer angemessenen Geldpolitik kurz vor Erreichung der Zielmarke von etwas über 2,0 % immer schwieriger. Es

mehren sich die Anzeichen, dass der Europäische Leitzins bzw. der Einlagenzins sein neutrales Niveau erreicht hat. Das heißt also, das Niveau, welches weder restriktiv noch expansiv auf die Wirtschaftsentwicklung wirkt. Das IfW Kiel rechnet noch mit einem Zinsschritt in diesem Jahr um 0,25 Prozentpunkte auf 2,25 %. Dabei bleiben die Risiken durch den Handelskonflikt und die geopolitischen Spannungen weiter hoch. Auf der anderen Seite lässt die EZB ihr Kaufprogramm für Anleihen (APP), welches noch unter Mario Draghi im März 2015 zur Bekämpfung der Euro- und Finanzkrise aufgelegt wurde, sukzessive auslaufen. Seit Juli 2022 hat sich die entsprechende Bilanzposition um ca. 1/5 auf aktuell 2.620 Mrd. Euro reduziert. Anders als die Zinssenkung wirkt dieser Schritt restriktiv, weil keine neuen Anleihen aufgekauft werden und damit keine neue Geldmenge auf den Markt gebracht wird. Die Geldmenge im Markt wird also reduziert.

Insgesamt hält das IfW die Abwärtsrisiken für die wirtschaftliche Entwicklung der Länder in der Europäischen Union, wegen der Handelskonflikte und der möglicherweise stark gestörten Wertschöpfungsketten, für beträchtlich. Allerdings werden die ansteigenden

Tabelle 7: Osteuropäische Mitgliedsländer der EU

Sonstige Europäische Länder Veränderung des realen BIPs zum Vorjahr in Prozent

Osteuropäische Mitgliedsländer der EU Veränderung des realen BIPs zum Vorjahr in Prozent

Verteidigungsausgaben und die expansive Finanzpolitik zu einer Ausweitung der wirtschaftlichen Entwicklung führen. Allein in diesem Jahr wird das Wachstum in der EU durch den Anstieg der Verteidigungsausgaben um +0,1 % zulegen und in 2026 um weitere 0,2 %. Über die steigenden Verteidigungsausgaben und die wenig restriktive Geldpolitik dürfte die Konjunktur zunächst verhalten anlaufen und dann im Prognosezeitraum an Fahrt gewinnen. Im Gegensatz zu anderen fortgeschrittenen Volkswirtschaften hat Großbritannien mit einem Leitzins in Höhe von 4,5 % noch Spielraum für ausgedehnte Zinssenkungen. Allerdings hat sich hier die Inflation auch anders entwickelt, als in anderen fortgeschrittenen Volkswirtschaften. Diese war im September zunächst auf 1,7 % gesunken, lag im Januar zuletzt aber wieder bei +3,0 %. Ohne Nahrungsmittel und Energie lag die Inflation sogar bei +3,7 % Dabei stiegen die Preise für Dienstleistungen auf +5,0 %. Das Wachstum war allerdings vergleichsweise moderat. Um die Wirtschaft anzukurbeln hat die britische Regierung ein großes Konjunkturpaket aufgelegt, das sich im Laufe des Jahres entfalten wird.

Quelle: IfW Kiel

Konjunkturelle Entwicklung in Deutschland

Die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland stagniert. So sank das BIP in Deutschland im vierten Quartal preis-, kalender- und saisonbereinigt zum Vorquartal um -0,2 %, nach einem Zuwachs von +0,1 % im dritten Quartal. Damit setzte sich das Auf und Ab in der Wirtschaftsentwicklung seit 2022 fort. Für 2024 insgesamt sank das BIP preis- und kalenderbereinigt um -0,2 % und damit bereits das zweite Jahr in Folge. Insgesamt war die Tendenz also negativ.

Abbildung 12: Bruttoinlandsprodukt

in Mrd. Euro, preis- kalender- und saisonbereinigt, Veränderung zum Vorquartal in Prozent

in Mrd. Euro

QI. QII. QIII. QIV. QI. QII. QIII. QIV. QI. QII. QIII. QIV. QI. QII. QIII. QIV. QI. QII. QIII. QIV. QI. QII. QIII. QIV.

2019 2020 2021 2022 2023 2024 in

Veränderung zum Vorquartal in % reales BIP, in Mrd. Euro

Quelle: Statistisches Bundesamt

Das wird auch am Verlauf des Geschäftsklimaindex sichtbar (s.Abb13). Mit Ausbruch des Ukrainekrieges bzw. der Energiekrise und der starken Zunahme der Verbraucherpreise sank die Stimmung der deutschen Unternehmen kontinuierlich ab. Mit Ausnahme vergleichsweise kurzer Phasen der Stimmungsaufhellung, z.B. im April 2023 und im April 2024, war die Tendenz negativ. Am aktuellen Rand stagniert der Geschäftsklimaindex bei 85,2 Indexpunkten und liegt damit auf einem Niveau mit den letzten Tiefpunkten nach der Corona-Pandemie im Oktober 2022 und im Februar 2024. Im Vergleich zum Januar sind die Unternehmen etwas optimistischer im Ausblick, aber pessimistischer in der Einschätzung der eigenen Wirtschaftslage. Das ifo Institut sieht hier eine abwartende Haltung der Unternehmen und führt als positiven Faktor an, dass die Wahl Donald Trumps (noch) keinen negativen Einfluss auf die Stimmung in den deutschen Unternehmen hatte.

Abbildung 13: ifo Geschäftsklimaindex

2015=100, saisonbereinigt

110,0

100,0 105,0

95,0

90,0

80,0 85,0

75,0

70,0

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Geschäftsklima Geschäftslage Geschäftserwartung

Quelle: ifo Institut München

Die Branchenentwicklung

Die Stimmung im Februar wird von einer etwas optimistischeren Erwartung gestützt. Im Groß- und im Einzelhandel verbesserte sich dazu die Einschätzung der Wirtschaftslage. Der Anstieg hier wurde also von beiden Teilkomponenten gestützt. Im Baugewerbe hat sich die Geschäftserwartung ebenfalls verbessert, die Einschätzung der Lage fällt aber schlechter aus, so dass das Klima stagniert (+0,5 Punkte auf -27,6 Punkte). Im Dienstleistungssektor gab sowohl die Erwartung als auch die Einschätzung der aktuellen Lage nach. Die aktuelle Wirtschaftslage schlägt also stärker auf den Dienstleistungssektor durch.

Abbildung 14: Geschäftsklima nach Wirtschaftsbereichen Salden, saisonbereinigt

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Verarbreitendes Gewerbe Dienstleistungssektor Großhandel Einzelhandel Bauhauptgewerbe

Quelle: ifo Institut München

Im Verarbeitenden Gewerbe sank die Einschätzung der Wirtschaftslage, ähnlich wie im Baugewerbe, ab. Allerdings reichte die positivere Erwartung an die Zukunft aus, um das

Klima leicht zu heben. Die verhaltene Einschätzung der Lage deckt sich mit der Produktionsentwicklung im Verarbeitenden Gewerbe am aktuellen Rand. Diese legte zwar im Januar im Vergleich zum Vorjahr preis-, kalender- und saisonbereinigt zu (+2,6 %), insgesamt war der Trend aber negativ. Im Vergleich zum Niveau des Dezembers 2019 lag das Produktionsniveau im Januar 2025, trotz des Anstiegs, sogar um -7,8 % niedriger.

Der Anstieg der Produktion zum Vormonat kann unter anderem auf einen Produktionszuwachs bei den Vorleistungsgütern (+3,3 %) sowie bei den Investitions- und Konsumgütern (jeweils +2,4 %) zurückgeführt werden. Auffällig bei den Investitionsgütern war der starke Zuwachs bei den Kraftwagen und Kraftwagenteilen (+6,4 %). Bei den Konsumgütern legte die Produktion an Verbrauchsgütern zu (+3,4 %), die Produktion an Gebrauchsgütern ging dagegen zurück (-2,3 %). Die Auftragseingänge sanken im Januar um -7,0 % zum Vormonat ab. Allerdings fiel der Rückgang der Auftragseingänge ohne die Berücksichtigung von Großaufträgen deutlich geringer aus (-2,7 %). Insgesamt betrachtet, haben sich die Auftragseingänge auf niedrigem Niveau stabilisiert

Abbildung 15: Produktion und Auftragseingang im Verarbeitenden Gewerbe Volumenindizes (2021=100), kalender- und saisonbereinigt

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Produktion Auftragseingang Auftragseingang, ohne Großaufträge

Quelle: Statistisches Bundesamt

Auch die Bruttowertschöpfung der Industrieproduktion entwickelte sich negativ und schwächer als die Bruttowertschöpfung in den anderen Sektoren. So sank die preis- und kalenderbereinigte Bruttowertschöpfung in der Land- und Forstwirtschaft in 2024 im Vergleich zum Vorjahr um -0,1 %, im produzierenden Gewerbe um -2,9 % (s.Tab.8) Auffällig bei der Land- und Forstwirtschaft war das schwache vierte Quartal, vor allem nach der leichten Erholung im zweiten und dritten Quartal. Der Rückgang im ersten Quartal mag dabei auch den Bauernprotesten zu Anfang des Jahres 2024 geschuldet sein.

Tabelle 8: Bruttowertschöpfung

Bruttowertschöpfung

preis-, kalender- und saisonbereinigt, Veränderung zum Vorquartal in Prozent 2024

und Forstwirtschaft, Fischerei

davon:

Quelle: IfW Kiel

Die Bruttowertschöpfung im Dienstleistungsbereich stagnierte preis-, kalender- und saisonbereinigt im vierten Quartal 2024, gemessen an den anderen Sektoren allerdings auf hohem Niveau. Dabei legten der Bereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe, der Bereich Information und Kommunikation sowie der Bereich Öffentliche Dienstleistung zu. Letzterer verzeichnete bereits das ganze Jahr über positive Wachstumsraten. Den stärksten Einbruch verzeichneten die Finanz- und Versicherungsdienstleistungen.

Tabelle 9: Bruttowertschöpfung

Bruttowertschöpfung

preis-, kalender- und saisonbereinigt, Veränderung zum Vorquartal in Prozent 2024

Quelle: IfW Kiel

Die Energiepreisentwicklung

Ein Hemmnis für die Produktion, zumindest bei den energieintensiven Produktionszweigen, bleiben die hohen Gaspreise in Deutschland. So notierte das Gaspreisniveau bei Abgabe an die Industrie im Januar 2025 real immer noch um 104,5 % über dem Preisniveau des Januars 2020. Die Gründe dafür sind vielfältig. So ist die Umstellung bei der Energieversorgung von russischem natürlichen Gas auf Flüssiggas teurer und von der Preisbewegung her volatiler, als von langfristigen Lieferverträgen. Dazu steigt die Nachfrage nach Gas, wenn es sogenannte Dunkelflauten gibt, wenn also aus den erneuerbaren Stromquellen zu wenig Strom produziert wird, um den Bedarf zu decken. Außerdem schreibt die Europäische Union seit der russischen Invasion in die Ukraine und der daraus resultierenden Energiekrise einen Mindestfüllstand der deutschen Gasspeicher im Oktober von 80 % und im November von 90 % vor. Lagert kein kommerzieller Gashändler ein, übernimmt das, im Auftrag der Bundesregierung, Trading Hub Europe (THE), ein Gemeinschaftsunternehmen aller Gastransportunternehmen in Europa. THE wird aber erst im allerletzten Moment als Ultima Ratio aktiv und kauft dann Gas zu Marktpreisen ein, die dann am Markt gehandelt werden, unabhängig von der Höhe. Finanziert wird das über eine Gasumlage. Das macht es für Unternehmen, die stark auf Gas in ihren Produktionsprozessen angewiesen sind, deutlich schwieriger zu wettbewerbsfähigen Preisen zu produzieren, als vor der Krise. Allerdings rechnet das IfW für das laufende Jahr mit rückläufigen Gaspreisen im Vergleich zum Vorjahr und begründet dies mit sinkenden Beschaffungspreisen an den Terminmärkten.

Abbildung 16: Erdgas bei Abgabe an die Industrie

Preisindex (2021=100), nominal und deflationiert mit VPI, Veränderung zum Vorjahresmonat in Prozent

Veränderung zum Vj.

Veränderung zum Vj. Erdgas bei Abgabe an die Industrie deflationiert

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Auch der Strompreis ist höher. Er liegt für Sondervertragskunden, also für kommerzielle Kunden, die eine große Menge an Strom beziehen und ihre Preise selber aushandeln können, um +15,5 % über dem Niveau des Januars 2020. Auch das kann vielfältige Gründe haben: Zum einen die hohe Abhängigkeit vom Gasmarkt, zum anderen die steigende Nachfrage nach Strom, aber auch die Transformationskosten zur Stärkung der Netze. Das IfW rechnet allerdings mit niedrigeren Beschaffungspreisen für Strom im laufenden Jahr

und einer Senkung der Netzentgeltezur Mitte des Jahres. Das kann für Entlastungen sowohl für Industriekunden als auch für Verbraucher sorgen.

Abbildung 17: Strom bei Abgabe an Sondervertragskunden

Preisindex (2021=100), nominal und deflationiert mit VPI, Veränderung zum Vorjahresmonat in Prozent

Jan Mai Sep Jan Mai Sep Jan Mai Sep Jan Mai Sep Jan Mai Sep Jan Mai Sep Jan Mai Sep 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Veränderung zum Vj. Veränderung zum Vj. deflationiert nominal

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Der deutsche Außenhandel

Der Preisnachteil im internationalen Vergleich ist einer der Gründe, der es für die deutschen Unternehmen derzeit schwer macht am internationalen Markt zu bestehen. Entsprechend sanken die Exporte an Waren und Dienstleistungen preis-, kalender- und saisonbereinigt im vierten Quartal um -2,2 % (s.Abb.18). Bereits im dritten Quartal waren die Exporte um -1,9 % zum Vorquartal zurückgegangen. So stark waren die Ausfuhren zuletzt im zweiten Quartal 2020 zurückgegangen. Grund für die Rückgänge der Exporte insgesamt sind die starken Rückgänge bei den Ausfuhren von Waren. So sanken die Ausfuhren von Waren im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal um -2,7 % und im vierten Quartal um -3,4 %. Dabei sanken vor allem dieExportevon Investitionsgütern, dieExporte von Konsumund Vorleistungsgütern legten dagegen zu. Anders als die Warenausfuhren stiegen die Exporte von Dienstleistungen im vierten Quartal 2024 um +1,5 % und damit das vierte Mal in Folge. Das IfW rechnet in seiner aktuellen Prognose, dass die bereits beschlossenen oder absehbaren Zollerhöhungen der amerikanischen Regierung die deutschen Exporte um -0,8 % im Vergleich zum Vorjahr senken werden.

Die Importe stiegen im vierten Quartal preis-, kalender- und saisonbereinigt um +0,5 % an. Damit sind die Importe in jedem Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal angestiegen. Im vierten Quartal steigerten sich vor allem die Einfuhren von Dienstleistungen (+4,2 %). Importiert wurden hauptsächlich EDV Dienstleistungen sowie Dienstleistungen in Verbindung mit Forschung und Entwicklung Dagegen sank der Import an Waren (-1,0 %) und spiegelt damit die Konsum- und Produktionsschwäche im vierten Quartal wider.

Abbildung 18: Deutsche Exporte und Importe

In Mrd. Euro, verkettete Volumenangaben, kalender- und saisonbereinigt, Veränderung zum Vorquartal in Prozent

Veränderung zum Vorjahr in % Veränderung zum Vorjahr in % Exporte Importe

Quelle: Statistisches Bundesamt

Bei Betrachtung der monatlichen Exporte im Spezialhandel wird deutlich, dass die Warenausfuhren vor allem im Oktober und November im Vergleich zum Vorjahresmonat stark rückläufig waren. Im Dezember sanken die Ausfuhren real und im Vergleich zum Vorjahresmonat dagegen nur minimal (-0,1 %). Die vom ifo Institut erhobenen Exporterwartungen weisen darauf hin, dass auch noch der Januar tendenziell schwierig gewesen ist. Am aktuellen Rand verbessert sich die Exporterwartung der Unternehmen leicht Die Erhebung fand aber deutlich vor der Anhebung der amerikanischen Zölle für Einfuhren aus der EU auf 20 % statt.

Abbildung 19: Exporte und Exporterwartungen

Saldo, saisonbereinigt, reale Veränderungsraten in Prozent

Exporterwartungen Exporte Exporterwartungen

Quelle: ifo Institut München

Die Konsumnachfrage in Deutschland

Die Verbraucherpreisentwicklung in Deutschland hat sich seit Anfang 2024 bei etwas über 2,0 % eingependelt. Insgesamt sind die Verbraucherpreise in 2024 gegenüber dem Vorjahr um +2,2 % angestiegen. Das liegt dicht am ausgegebenen Zielwert der EZB von etwas über 2,0 %. Im Januar und Februar 2025 lag die Inflation bei 2,3 %.

Abbildung 20: Verbraucherpreisentwicklung in Deutschland

Preisindex (2021=100), Veränderung zum Vormonat in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt

Dabei stiegen die Preise für Nahrungsmittel um +2,4 % im Vergleich zum Vorjahr, während die Preise für Energie um -2,2 % nachgaben. Ein Risikofaktor bleibt die Kerninflation, also die Verbraucherpreisentwicklung ohne Nahrungsmittel- und Energiepreise. Diese lag im Februar bei 2,7 %, also deutlich niedriger als zuletzt, aber immer noch über der Inflation. Treiber der Kerninflation waren immer noch die Dienstleistungspreise, die im Februar um +3,8 % gegenüber dem Vorjahresmonat anstiegen. Die letzten 9 Monate hatten die Dienstleistungspreise immer um die 3,9 % - 4,0 % zugenommen. Abhängig von der weiteren Entwicklung im von den USA angezettelten Handelskrieg, weisen die Indikatoren insgesamt aber auf eine Normalisierung der Verbraucherpreisentwicklung in Deutschland hin. Für das laufende und das kommende Jahr rechnet das IfW mit einer Inflationsrate von jeweils +2,0 %. Begründet wird dies mit sinkenden Energiepreisen im Jahresverlauf, vor allem für Gas und Strom. Bei den Dienstleistungspreisen werden sich die Zuwachsraten verringern. Dabei dürften die Mieten auf einem vergleichsweise hohen Niveau bleiben. Auch die wieder etwas nach oben gerichteten Erzeugerpreise werden die Preisentwicklung stabilisieren. Dazu ist zu erwarten, dass der Handelskrieg mit den USA ebenfalls einen Einfluss auf die Preisbildung am Markt haben wird. 2,3 -2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 Jan Apr Jul Okt

Kerninflationsrate Inflationsrate

Abbildung 21: Prognose der Inflationsrate

Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, IfW Kiel

Trotz der Normalisierung der Inflation stagniert die Entwicklung des privaten Konsums ähnlich wie die Entwicklung des BIPs insgesamt. Im vierten Quartal dieses Jahres legte der private Konsum preis-, kalender- und saisonbereinigt nur minimal um +0,1 % zu und liegt damit auf dem Niveau des privaten Konsums aus dem vierten Quartal 2019.

Abbildung 22: Private Konsumausgaben

In Mrd. Euro, verkettete Volumenangaben, kalender- und saisonbereinigt, Veränderung zum Vorquartal in Prozent

in Prozent in Mrd. Euro

Veränderung zur Vorperiode in % Private Konsumausgaben

Quelle: Statistisches Bundesamt

Auch das Konsumklima in Deutschland stagniert laut GfK seit Mitte des Jahres 2024 auf niedrigem Niveau. Am aktuellen Rand gibt das Konsumklima sogar wieder etwas nach und notiert für März bei -24,7 Indexpunkten. Das entspricht einem Rückgang im Vergleich zum Vormonat von 2,1 Indexpunkten. Dabei stieg zwar die Konjunkturerwartung der Verbraucher, die Einkommenserwartung gab aber zum zweiten Mal in Folge nach und lag

mit -5,4 Indexpunkten so niedrig wie seit Januar 2024 (-20 Indexpunkte) nicht mehr. Auch die Anschaffungsneigung sank zum zweiten Mal in Folge, während die Sparneigung zulegte. Laut dem Nürnberger Institut für Marktentscheidung ist diese Entwicklung in der wirtschaftlichen und politischen Unsicherheit und der allgemeinen Unzufriedenheit der Verbraucherüber die Politik begründet. Außerdem rechnen die Verbraucher mit steigenden Preisen

Abbildung 23: Indikatoren des Konsums

Konsumindex (Jan. 2017=100), Saldo

HDE-Konsumbarometer GfK-Konsumklima

Quelle: HDE Handelsverband Deutschland, Nürnberg Institut für Marktentscheidung (NIM)

Das HDE-Konsumbarometer stagnierte im März 2025 und notierte damit sogar leicht unter seinem Vorjahreswert (-0,26 Punkte). Dabei war die Tendenz in der Stimmung seit Juni 2024 eher negativ. Auffällig ist hier auch, dass bei den Verbrauchern einerseits von steigenden Verbraucherpreisen ausgegangen wird, aber anderseits von sinkenden Zinsen. Das Handelsblatt Research Institut, das die Konsumstimmung für den Handelsverband misst, sieht hier eine abwartende Haltung der Konsumenten, die die Auswirkungen der Bundestagswahl auf die eigene Lage noch nicht einschätzen könnten. Die neue Politik der US-Regierung hat demnach derzeit keinen Einfluss auf die Verbraucherstimmung. Dies deckt sich mit der Erhebung des ifo Instituts zur Unternehmensstimmung im Land.

Die Arbeitsmarktentwicklung

Das IfW stellt in seiner aktuellen Prognose heraus, dass das reale verfügbare Einkommen der Hauhalte inzwischen über seinem Niveau von vor der Pandemie liegt. Insofern haben die Haushalte eigentlich mehr Einkommen für Konsum zur Verfügung als noch vor der Pandemie und das trotz Inflationskrise. Ein Grund für die trotzdem weiter anhaltende Konsumzurückhaltung könnte, neben der politischen und wirtschaftlichen Unsicherheit, die Reallohnentwicklung sein Dieser steigt seit dem dritten Quartal 2023 im Vergleich zum jeweiligen Vorjahresniveau wieder an und hat seitdem vergleichsweise kräftig zugelegt.

Abbildung 24: Reallohnentwicklung

Veränderung zum Vorjahresquartal in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt

Allerdings wurden die starken Reallohneinbußen ab dem vierten Quartal 2021 bis zum zweiten Quartal 2023 von den Steigerungen noch nicht kompensiert. Das mag auch eine Signalwirkung für die Haushalte sein. Dazu kommt, dass die schwierige wirtschaftliche Lage Deutschlands immer stärker auf die Beschäftigung durchschlägt. So ist die Anzahl der Firmeninsolvenzen seit Januar 2021 stark gestiegen.

Abbildung 25: Entwicklung der Unternehmensinsolvenzen in Deutschland

Quelle: Statistisches Bundesamt

Diese Entwicklung muss allerdings vorsichtig interpretiert werden. Während der CoronaPandemie hatte die Regierung großzügige Hilfen für Unternehmen gewährt, die ihr Geschäft nicht weiter fortführen konnten. Dazu gehörten Ausgleichszahlungen für Ertragsausfälle, Regelungen zur Kurzarbeit sowie die temporäre Entschärfung des Insolvenzrechts. Mit der Aufhebung der pandemischen Lage stiegen die Insolvenzen entsprechend sprunghaft an. Allerdings ist die jüngste Entwicklung realer Ausdruck der

angespannten Wirtschaftslage. Die Anzahl der Firmeninsolvenzen lag im Dezember 2024 so hoch wie seit Dezember 2016 nicht mehr Das hat inzwischen auch Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt. So steigt die Arbeitslosenquote seit Mai 2022 saisonbereinigt kontinuierlich an. Kann der Anstieg der Arbeitslosigkeit bis Februar 2023 noch auf den Ukrainekrieg und die damit verbundene hohe Zuwanderung arbeitsfähiger flüchtiger Ukrainer in den Arbeitsmarkt zurückgeführt werden, hat der Anstieg ab März 2023 tendenziell eher realwirtschaftliche Gründe. Dies deckt sich auch mit der Entwicklung des ifo Beschäftigungsbarometers. Dies zeigt zwar schon ab Juni 2022 eine abnehmende Bereitschaft der Unternehmen an neue Kräfte einzustellen, die tatsächliche, langanhaltende Trendumkehr ist aber erst ab April 2023 sichtbar und hält seitdem an.

Abbildung 26: Arbeitslosigkeit und Beschäftigung

Anteil in Prozent, Index (2015=100)

Arbeitslosenquote ifo Beschäftigungsbarometer

Quelle: Bundesagentur für Arbeit, ifo Institut München

Die aktuellen Entwicklungen am Arbeitsmarkt und der Wegfall der Inflationsausgleichsprämien in diesem Jahr werden nach Ansicht des IfW die Lohn- und Gehaltentwicklung normalisieren. Demnach werden die Tarifverdienste in diesem Jahr durchschnittlich um +3,6 % und die Bruttolöhne und -gehälter je Arbeitnehmer insgesamt um +3,1 % zunehmen. In 2026 wird die Dynamik insgesamt stabil bleiben.

Über die Anstiege der Löhne und Gehälter in den letzten beiden Jahren und die Stagnation in der Wertschöpfung sind realen Lohnstückkosten stark gestiegen und dürften auch noch in diesem Jahr zunehmen. Allerdings handelt es sich hier um Nachholeffekte aus den Reallohnverlusten durch die Inflationskrise. Über die Normalisierung der Lohndynamik und die Aufhellung der deutschen Konjunktur dürften die realen Lohnstückkosten in 2026 wieder sinken. Dann würden sie sich vom Niveau genau im Durchschnitt der realen Lohnstückkosten von 1991 bis 2019 befinden. Das wird den Arbeitsmarkt stabilisieren. Für dieses Jahr rechnet das IfW mit einer Arbeitslosenquote von 6,2 %. Bei einer Belebung der Konjunktur im nächsten Jahr wird mit einem Rückgang der Arbeitslosenquote auf 5,9 % gerechnet.

Abbildung 27: Entwicklung der realen Lohnstückkosten

Stundenkonzept, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Bundesagentur für Arbeit, IfW Kiel

Die Prognose der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung

Das IfW Kiel unterstellt in seiner Prognose, dass das geplante Infrastrukturpaket erst verzögert und schrittweise wirkt, so dass für 2025 mit zunächst überschaubaren Impulsen gerechnet wird. Bevor es wirklich messbare Impulse geben kann, muss klar sein, welche Regierungskoalition sich wann bildet, was in ihrem Koalitionsvertrag stehen wird bzw. wie sie das neue Sondervermögen wann genau nutzen möchte. Ähnliches gilt dann auch für die geplanten 100 Mrd. Euro für die Länder, bzw. den Effekt der allgemeinen Lockerung der Schuldenbremse auf Länderebene. In 2026 sollten diese Fragen weitestgehend geklärt sein, so dass das IfW für das nächste Jahr mit Ausgabensteigerungen beim Staatskonsum, für öffentliche Investitionen sowie für Vermögenstransfers rechnet, die sich ungefähr in einer Größenordnung von 1 % in Relation zum BIP bewegen. Dabei rechnen sie einerseits mit steigenden Preisen, aber andererseits auch mit positiven Impulsen auf private Investitionen. Der private Konsum dürfte in diesem und im nächsten Jahr zunächst allerdings nur verhalten zulegen. Durch die angespannte Lage am Arbeitsmarkt und die sich normalisierende Inflation werden die Bruttolöhne und -gehälter deutlich langsamer steigen und Inflationsausgleichsprämien werden wegfallen, so dass das Reallohnniveau in diesem Jahr nicht weiter und im nächsten Jahr um +0,8 % zulegen wird. Dazu kommt die Sorge der Konsumenten über die wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheit, so dass der Konsum keine größere Dynamik entfalten wird.

Auf Grund der leicht besseren Entwicklung bei der Produktion, dem Umsatz und dem Auftragseingang der Investitionsgüterhersteller rechnet das IfW für das erste Quartal 2025 mit einer leichten Aufhellung bei den Ausrüstungsinvestitionen. Im zweiten Halbjahr dürften sich, mit der Aufhellung der Konjunktur, die Investitionen in Maschinen, Geräte und Fahrzeuge ausweiten. Die bereits hohen staatlichen Investitionen in Ausrüstung werden über gesteigerteRüstungsausgaben noch einmal stark zulegen. In 2026 wird der volleEffekt der expansiven Fiskalpolitik die Investitionen noch einmal stark stützen. Die Investitionen

in sonstige Anlagen, also in Software sowie Forschung und Entwicklung, werden sowohl in 2025 als auch in 2026 kräftig zulegen.

Die schwache Entwicklung bei den Frühindikatoren weist für das erste Quartal 2025 auf eine eher schwache Entwicklung der Exporte hin. Die von der amerikanischen Regierung eingeführten Zölle werden die Exporte weiter stark belasten. Das IfW rechnet damit, dass nur die Zollerhöhungen, die Exporte in diesem Jahr um -0,8 % senken werden. Da insgesamt mit einer robusten weltkonjunkturellen Lage gerechnet wird und sich auch die preisliche Wettbewerbsfähigkeit im nächsten Jahr verbessern wird, rechnet das IfW für 2026 mit einer Erholung. Dabei könnten die Exporte, zumindest temporär, auch stärker steigen als der Welthandel. Die Importe werden in 2025 zunächst verhalten zulegen. Dabei wird der Fokus auf EDV Importe sowie Forschung und Entwicklung liegen. In 2026 wird die anziehende Konjunktur die Importe stärker steigen lassen.

Abbildung 28: IfW Prognose der VGR für Deutschland

Veränderung des realen BIPs zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt

Entwicklung der Baukonjunktur

Bauvolumensrechnung

Definition Bauinvestitionen stellen die Bruttoanlageinvestitionen in bauliche Anlagen für Neubauten, Umbauten oder Erweiterungsbauten und für werterhöhende Reparaturen dar. Die Bauinvestitionen umfassen gegenüber dem Bauvolumen nicht die Militärbauten, die nicht zivil nutzbar sind. Reparaturen werden nur zu den Investitionen gerechnet, wenn sie größeren Umfangs sind und zu einer wesentlichen Steigerung des Anlagewertes führen. Bauinvestitionen werden berechnet, um die Entwicklung des Anlagevermögens einer Volkswirtschaft zu bestimmen. Das ist ähnlich, aber nicht identisch mit der Frage, die das Bauvolumen beantwortet: Wie groß sind die volkswirtschaftlichen Aktivitäten, die durch die Bauwirtschaft ausgelöst werden?

Input-Output-Struktur der Bauvolumenrechnung

Abbildung: DIW © (2022). Strukturdaten im Baugewerbe

Definition: Das Bauvolumen erfasst alle im Inland erbrachten Bauleistungen, also Neu-, Um- oder Erweiterungsbauten und Reparaturen. Dazu zählen auch:

• alle in Bauwerke eingehenden Leistungen des Verarbeitenden Gewerbes (Aufzugbau, Stahl- und Leichtmetallbau, Holzkonstruktionen, elektrotechnische Industrie)

• ferner Dienstleistungen wie Architektenleistungen, amtliche Gebühren, Grundstücksübertragungskosten

• außerdem die Eigenleistungen der Investoren, auch der privaten Haushalte beim Wohnungsbau (einschl. Schwarzarbeit)

• wie auch die Regiearbeiten der öffentlichen Hand. Zu den Bauleistungen zählen auch die Außenanlagen der Bauwerke.

Schätzung der realen Bauinvestitionen laut IfW

Die aktuelle Prognose des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) zur Entwicklung der Bauinvestitionen datiert auf März 2025 und reicht bis in das Jahr 2026.

Der Wohnungsbau entwickelte sich in 2024 etwas besser als es vom IfW im Dezember erwartet worden war (-5,3 %). Für das Jahr 2025 hebt das IfW seine Prognose auf -1,5 % an (Dezember: -2,1 %). Für das Jahr 2026 wird weiterhin eine Erholung um +3,4 % erwartet.

Im Wirtschaftsbau sanken die Investitionen in 2024 real um -2,6 %. Das IfW rechnete im Dezember mit -3,2 %. Das vierte Quartal war überraschend gut ausgefallen. Darüber hinaus hebt das IfW seine Prognose für den Wirtschaftsbau im Vergleich zur Dezemberprognose deutlich an. Im laufenden Jahr wird mit einer realen Zunahme der Investitionen um +1,7 % (zuvor +0,3 %) und im nächsten Jahr mit einer Zunahme um +2,2 % (zuvor +1,7 %) gerechnet. Alle Angaben im Nichtwohnbau schließen Tiefbaumaßnahmen mit ein.

Im Öffentlichen Bau stiegen die realen Bauinvestitionen in 2024 um +3,0 % (IfW im Dezember: +2,0 %). Für 2025 rechnet das IfW mit einem Rückgang um -2,6 % (zuvor -0,2 %) und in 2026 mit einer kräftigen Zunahme um +7,7 % (zuvor +1,6 %).

Tabelle 10: Entwicklung der realen Bauinvestitionen

März 2025

Insgesamt gingen die realen Bauinvestitionen im Jahr 2024 um -3,3 % gegenüber dem Vorjahr zurück, nach einem Rückgang um -3,4 % in 2023. Damit entwickelten sich die Investition in 2024 leicht besser als im Dezember erwartet (-3,7 %). Außerdem hebt das IfW seine Prognose für die Investitionsentwicklung in 2025 und 2026 an. Für das Jahr 2025 geht das IfW von einem realen Rückgang der Bauinvestitionen um -0,9 % aus (zuvor: -1,2 %) und für das Jahr 2026 von einem realen Zuwachs um +3,8 % (zuvor: +2,7 %).

Prognose

in % zum Vorjahr

Wohnungsbau

Nichtwohnbau

Quelle: IfW Kiel

Da Bauinvestitionen im Wirtschaftsbau und im öffentlichen Bau den Tiefbau beinhalten, kann es zu Abweichungen bei den Veränderungsraten der Hochbauentwicklungen kommen. Außerdem handelt es sich um unterschiedliche Berechnungssysteme.

Das DIW-Bauvolumen

Die Daten zum Bauvolumen basieren auf den Angaben des DIW-Wochenberichts KW 1+2 „Trendwende in der Bauwirtschaft in Sicht - politischer Handlungsdruck nimmt dennoch zu“ vom Januar 2025 und ergänzenden Berechnungen der Heinze Marktforschung zu einzelnen Untergruppen.

Tabelle 11: Nominales Bauvolumen

BAUVOLUMEN

Im Jahr 2022 schlugen die Preissteigerungen voll durch und das nominale Bauvolumen wuchs um +12,9 %. Davon entfielen 82 % auf den Hochbau. Auf den Wohnungsbau entfielen wiederum 70 % des Hochbaus. Seine Entwicklung beeinflusst somit die Entwicklung des Bauvolumens maßgeblich. Preisbereinigt sank das Bauvolumen bereits in 2022 um -2,2 %. In 2023 legte das Bauvolumen nominal noch mal um +4,8 % zu. Auch das entsprach einem realen Rückgang (-2,0 %). Zwar hatte sich die Dynamik der Preisentwicklung in 2023 im Vergleich zum Vorjahr deutlich abgeschwächt (+6,7 %), trotzdem waren die Preissteigerungen bei den Baupreisen immer noch sehr hoch und prägten den Anstieg des nominalen Bauvolumens maßgeblich. In 2024 halbierte sich die Preisveränderung am Markt noch einmal (+3,1 %). Allerdings sank auch das Bauvolumen nominal um -0,6 %, was gleichbedeutend war mit 2023 2024 2025 2026

Prognose IST

in jeweiligen Preisen 2023 2024 2025 nominal Mrd.€ in

Quelle: DIW Januar 2025, Heinze Marktforschung

einem deutlichen realen Rückgang (-3,7 %). Für das laufende Jahr erwartet das DIW wieder einen moderaten Anstieg des nominalen Bauvolumens (+1,1 %). Damit dürfte das reale Bauvolumen in diesem Jahr um -0,8 % zurückgehen.

Tabelle 12: Reales Bauvolumen

BAUVOLUMEN

verkettete Angaben 2023 2024 2025 Basisjahr 2015 real Mrd. €

Quelle: DIW Januar 2025, Heinze Marktforschung

Den stärksten realen Rückgang in 2023 verzeichnete der Wohnungsbau (-3,5 %) Auch der gewerbliche Hochbau ging in 2023 zurück (-1,9 %), während der öffentliche Hochbau sogar deutlich zulegte (+2,6 %). Für 2024 hielt dieser Trend an. Sowohl Wohnungsbau (-5,1 %), als auch gewerblicher Hochbau (-4,1 %) gaben deutlich nach, während der öffentliche Bau sein reales Volumen halten konnte. Für 2025 dürfte sich dieser Trend umkehren. Der Wohnungsbau nähert sich der Talsohle, der öffentliche Hochbau wird neue Impulse in einem politisch sicheren Umfeld benötigen, um wieder zulegen zu können. Der neue ausgehandelte Koalitionsvertrag lässt darauf schließen, dass diese kommen könnten

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nach den rasanten Anstiegen der Materialkosten von 2021 bis 2022 entwickelten sich die inflationsbereinigten Materialkosten ab dem zweiten Quartal 2023 gegenüber dem Vorquartal rückläufig (s.Abb.29). Das Kostenniveau war am aktuellen Rand allerdings immer noch auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Es lag im vierten Quartal um +9,8 % über dem Niveau aus dem vierten Quartal 2019. Auffällig ist auch die nachlassende Dynamik der Kostenreduktion im Vergleich zum Vorjahr. Damit verläuft die reale Preisanpassung überraschend langsam. Die eigentlich zu erwartende Normalisierung der Baukosten blieb bislang aus.

Abbildung 29: Materialkostenentwicklung am Bau

Materialkostenindex (2021=100) deflationiert mit dem VPI (2020=100)

201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024

Veränderung zum Vorjahresquartal in % Materialkostenindex

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Ein Grund dafür sind die immer noch hohen Preise für Bau- und Zuschlagstoffe Diese sanken, ausgehend von ihren Höchstwerten zu Anfang 2023, trotz der Zinswende und der schwachen konjunkturellen Entwicklung, nur moderat bis zum aktuellen Rand und sind immer noch auf vergleichsweise hohem Niveau (s.Abb.30). So notierte der inflationsbereinigte Preis für Zement im Februar dieses Jahres um nur 2,2 % unter seiner letzten Preisspitze im Februar 2023. Diese lag um ca. 40 % über ihrem Vorjahresniveau. Ähnliche Entwicklungen nahmen auch die Preise für Baukies und Frischbeton. Die Preisentwicklung weist auf langfristige Verträge hin, die ein rasches Absinken verhindern. Trotzdem ist das Preisniveau dieser gerade für den Wohnbau wichtigen Baustoffe immer noch ungewöhnlich hoch. Einerseits kann das ein Signal für mögliche Markteintritte in Form neuer Werke sein, in der kurzen Frist verteuert es aber das Inputkostenniveau am Bau.

Abbildung 30: Preise für Bau- und Zuschlagstoffe

Erzeugerpreisindizes (2021=100), deflationiert mit dem VPI (2020=100)

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Baukies und natürliche Sande Zement Frischbeton (Transportbeton)

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Anders stellt sich die Situation beim Preis für Stahlbeton dar (s.Abb31). Hier hat sich die Preisentwicklung, nach den massiven Anstiegen in den Jahren 2021 und 2022, wieder normalisiert. Das aktuelle Preisniveau liegt inflationsbereinigt auf dem Niveau von 2019.

Abbildung 31: Preise für Metalle

Erzeugerpreisindizes (2021=100), deflationiert mit dem VPI (2020=100)

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Betonstahl in Stäben Gitter und Geflechte, verschweißt Kupferrohre und -Verbindungsstücke

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Sorge bereitet auch die Preisentwicklung für Holz (s.Abb.32). Zwar ist das entsprechende Preisniveau nach der Preisrallye in 2021 und 2022 ebenfalls deutlich gesunken, allerdings zeigt der Trend am aktuellen Rand wieder klar nach oben. So stieg der inflationsbereinigte Preis für Nadelholz seit Dezember 2023 um +13,8 % und notierte im Februar dieses Jahres 6,6 % höher als im Februar 2019. Diese Entwicklung ist insofern etwas überraschend, als das sich die weltweite Konjunktur gerade etwas abkühlt.

Abbildung 32:Preise für Hölzer

Erzeugerpreisindizes (2021=100), deflationiert mit dem VPI (2020=100)

2019 2020 2021 2022

Nadelholz,Dicke>6mm, gesägt, gesäumt, geschält (m³)

Dachlatten nach DIN 4074/S10

Vorratskantholz A/B

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Neben den Materialkosten werden die Inputkosten auch durch die Arbeitskosten bestimmt. Diese stiegen im ersten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahresquartal real um +4,8 %. Das mag auch am neuen Tarifvertrag vom Anfang des Jahres gelegen haben. Damit sind die Arbeitskosten aktuell die Preistreiber bei den Inputkosten am Bau. Allerdings nahm die Dynamik im Laufe des Jahres bereits deutlich ab und ist eher eine Nachholbewegung der Kostenrückgänge in 2023. Perspektivisch könnten die Arbeitskosten real wieder sinken. Im Zeitverlauf wird außerdem deutlich, dass die realen Arbeitskosten am Bau mit Beginn des Baubooms 2015 kontinuierlich stiegen. Sie lagen im vierten Quartal 2024 um +17,9 % über den Arbeitskosten des vierten Quartals 2014.

Abbildung 33: Die Arbeitskostenentwicklung am Bau

Arbeitskostenindex (2021=100) deflationiert mit dem VPI (2020=100), Veränderung in Prozent zum Vorjahresmonat

Quelle: Statistisches

Veränderung zum Vorjahresquartal in % Arbeitskostenindex

Die Inputkosten insgesamt entwickelten sich ab dem zweiten Quartal 2023 inflationsbereinigt rückläufig. Gemessen an den Kostenanstiegen in den Vorjahren sind die Rückgänge aber eher moderat. Am aktuellen Rand blieben die Baukosten auf hohem Niveau. Beim Vergleich der Arbeitskostenentwicklung mit der Materialkostenentwicklung wird deutlich, dass zumindest bis Ende des Jahres 2028 die realen Arbeitskosten die Hauptkostentreiber bei den Inputkosten am Bau waren. Setzt sich die aktuelle Dynamik der Veränderung zum Vorjahr fort, könnten die Arbeitskosten im ersten Halbjahr 2025 sinken, so dass auch die Baukosten insgesamt stärker sinken. Der Preisdruck nach unten ist immer noch vergleichsweise hoch. Dabei wird allerdings ausgeklammert, dass durch die geplanten und bereits im Grundgesetz implementierten starken Ausgaben in die Infrastruktur ein Aufwärtsdruck auf Material- und Arbeitskosten entstehen kann, der eine Normalisierung verhindert. Das ist auch abhängig davon, wie stark das Zinsniveau steigt und so die private Nachfrage ausbremst.

Abbildung 34: Gesamtkostenentwicklung am Bau Preisindex, deflationiert mit dem VPI (2020=100)

Veränderung zum Vorjahresquartal in % Baukostenindex

Hochbau

Die baukonjunkturelle Entwicklung im Hochbau litt die letzten beiden Jahre unter der, durch die Zinswende und die hohen Preissteigerungen ausgelöste, Nachfrageschwäche. So sank der Umsatz im Hochbau in 2024 gegenüber dem Vorjahr um -6,0 % auf 56,389 Mrd. Euro (s.Abb.35). Bereits in 2023 war er um -0,4 % zurückgegangen. Am aktuellen Rand hat sich die konjunkturelle Entwicklung stabilisiert.

Abbildung 35: Baugewerblicher Umsatz im Hochbau in Mio. Euro, Veränderung zum Vorjahresmonat in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Der monatliche arbeitstäglich bereinigte Umsatz in 2023 lag die überwiegende Zeit des Jahres über oder auf den Vorjahreswerten (s. Abb.36). Anders der nominale Umsatz in 2024. Dieser konnte die Vorjahreswerte nie erreichen Im Januar dieses Jahres stellte sich der Markt etwas anders da. So lag der nominale Umsatz im Hochbau im Januar um +13,5 % über Vorjahr.

Abbildung 36:Baugewerblicher Umsatz im Hochbau in Mio. Euro, Veränderung 2025/2024 in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Der nominale Auftragseingang im Hochbau entwickelte sich in den letzten Jahren deutlich schlechter als der Umsatz. So ging der Auftragseingang ab 2022 drei Mal in Folge zurück. Im Jahr 2024 sank er auf 46,903 Mrd. Euro. Das entsprach einem Rückgang um -4,1 % im Vergleich zum Vorjahr.

Abbildung 37: Nominale Auftragseingänge im Hochbau in Mio. Euro, Veränderungsrate zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Im Januar lag der nominale arbeitstäglich bereinigte Auftragseingang, ähnlich wie der Umsatz, mit +10,6 % deutlich über seinem Vorjahresniveau. Bereits zum Ende des letzten Jahres übertraf der Auftragseingang langsam seine Werte aus den Jahren 2023 und 2022 (s.Abb.38). 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500

Abbildung 38: Nominale Auftragseingänge im Hochbau in Mio. Euro, arbeitstäglich bereinigt, Veränderung 2025/2024 in %

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Beim Vergleich der Entwicklung der kalender- und saisonbereinigten Volumenindizes von Auftragseingang, Umsatz und Auftragsbestand wird deutlich, dass der Umsatz aktuell vom Auftragsbestand gestützt wird (s.Abb.39). Bereits mit Beginn des Ukrainekrieges war der Auftragseingang im Hochbau sehr stark eingebrochen. Allein vom ersten Quartal bis zum vierten Quartal 2024 sank der Auftragseingang um -25,4 %. Am aktuellen Rand hat sich der Auftragseingang stabilisiert und stieg im vierten Quartal im Vergleich zum Vorquartal um +5,5 %. Auch der Umsatz legte leicht zu (+1,8 %), lag im vierten Quartal aber so niedrig wie seit Anfang 2015 nicht mehr. Eine Trendwende ist das noch nicht.

Abbildung 39: Umsatz, Auftragseingang und –Bestand Volumenindizes (2021=100), preis-, kalender- und saisonbereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Auch die Kapazitätsauslastung im Hochbau ist seit Anfang 2022 kontinuierlich gesunken, allerdings deutlich langsamer als der Auftragseingang. Auffällig ist der starke Einbruch in 2023 im Vergleich zu 2022. Die Fertigstellungszahlen waren im Jahresvergleich im Wohnbau gleich hoch (2023/2022: -0,6 % an WE) und im Nichtwohnbau in 2023 sogar besser als in 2022 (+3,8 % an cbm umbauten Raum). Dies könnte zum einen daran liegen, dass in 2023 vergleichsweise viele Bauten unter Dach im Bau waren und fertiggestellt wurden.

Abbildung 40: Kapazitätsauslastung im Hochbau Auslastung in Prozent, saisonbereinigt

Kapazitätsauslastung langfristiger Mittelwert ab 2005 Mittelwert letzten 10 Jahre

Quelle: ifo Institut

Im März dieses Jahres legte die Auslastung der Kapazität im Vergleich zum Vormonat um +1,8 Prozentpunkte auf 62,3 % zu. Sie lag damit 21,8 Prozentpunkte unter der letzten Auslastungsspitze im Februar 2022. Der Rückgang der Kapazitätsauslastung weist stark auf den Rückgang der Produktion hin. Die Abbildung 41 zeigt den kalender- und saisonbereinigten Produktionsindex (Volumen) sowie die arbeitstäglich- und saisonbereinigten Arbeitsstunden, ebenfalls als Index. Dabei fällt auf, dass die Anzahl Arbeitsstunden im Hochbau seit November 2021 bis Januar dieses Jahres um -7,4 % sank, die Produktion im gleichen Zeitraum um -15,6 %. Das Auseinanderdriften der Entwicklungen von Produktion und Arbeitsstunden weist darauf hin, dass die Produktivität der Arbeitsstunde im Hochbau gesunken ist. Das kann daran liegen, dass derzeit tendenziell arbeitsintensivere Tätigkeiten angenommen werden, die zu anderen Zeiten eher gemieden werden. Plausibler ist aber die Annahme, dass Arbeitnehmer nicht sofort freigesetzt werden (können) und das wichtige Fachkräfte auch in schweren Zeiten gehalten werden, um für bessere Zeiten gerüstet zu sein.

Abbildung 41: Produktion und Arbeitsstunden im Hochbau Volumenindizes (2021=100), kalender- und saisonbereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Wohnbau

Zusammenfassung Wohnbau

Die Genehmigungen im Wohnungsbau sanken in 2024 gegenüber dem Vorjahr auf 215.920 WE (-16,8 %). In den beiden Folgejahren wachsen sie wieder etwas auf 224.800 WE in 2025 (+4,1 %) und auf 242.900 WE in 2026 (+8,1 %) Die Genehmigungen für den Neubau von Eigenheimen sanken in 2024 im Vergleich zum Vorjahr um -18,2 % auf 50.700 WE. Dabeizeigtedie Entwicklung der Genehmigungen für Einfamilienhäuser ab dem zweiten Halbjahr nach oben. Die Entwicklung der Genehmigungen für Zweifamilienhäuser stagnierte. Die hohen Baukosten bleiben dabei weiterhin ein Hemmnis. Der erwartete Zinsanstieg und die zu erwartende starke Nachfrage nach Baustoffen sind ein hohes Risiko. Deshalb rechnen wir für 2025 mit 52.000 (+2,7 %) und für 2026 mit 53.500 genehmigten Wohneinheiten (+2,8 %). Die Genehmigungen für Wohneinheiten im Mehrfamilienhausbau sanken für das Gesamtjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um -19,9 % auf 121.478 WE. Dabei sanken die Genehmigungen für Eigentumswohnungen (-28,6 %) deutlich stärker als für Mietwohnungen (-12,6 %). Auch für den Mehrfamilienhausbau sind die zu erwartenden steigenden Zinsen ein großes Risiko. Allerdings rechnen wir mit einer Erleichterung der Bauverordnungen und mit einem verstärkten Engagement der neuen Regierung und der Länder in den sozialen Wohnungsbau. Dazu haben sich die Portfolios vieler Projektentwickler inzwischen bereinigt, so dass wir hier wieder größere Aktivität erwarten. Deshalb rechnen wir für 2025

mit insgesamt 131.500 genehmigten Wohneinheiten (+8,3 %) und in 2026 mit 146.000 genehmigten Wohneinheiten (+11,0 %).

Die Fertigstellungen im Wohnungsbau stagnierten in 2023 bei 294.399 WE (-0,3 %). In 2024 fallen sie auf 260.500 WE (-11,5 %) und in 2025 auf 225.400 WE (-13,5 %) In 2026 sinken die Fertigstellung noch einmal um -2,3 % auf 220.200 WE. Die Fertigstellungen bei den Eigenheimen wurden noch sehr stark vom Bauüberhang stabilisiert. Über die einbrechenden Genehmigungen und die vergleichsweise kurze Bauzeit sinken die Fertigstellungen in 2024 trotzdem auf 70.700 WE (-24,6 %). Allerdings baut sich der Bauüberhang derzeit rapide ab, so dass in 2025 nur noch 54.900 WE (-22,3 %) fertiggestellt werden. Durch die geringen Genehmigungszahlen und den niedrigen Stand beim Bauüberhang werden in 2026 nur noch 50.200 WE fertiggestellt. Bei den Mehrfamilienhäusern wurden vor allem Bauvorhaben aufgeschoben, die sich noch nicht im Bau befanden. Mehr als die Hälfte der Bauvorhaben im Überhang befinden sich aktuell im Bau. Deshalb werden in 2024 154.200 WE (-5,7 %) fertiggestellt. In 2025 sinken die Fertigstellungen auf 137.300 WE (-11,0 %). Durch die Trendumkehr bei den Genehmigungen rechnen wir für 2026 mit einer Stabilisierung der Fertigstellungen bei 137.400 WE (+0,1 %). Das reale Modernisierungsvolumen im Wohnungsbau sank im Jahr 2023 auf 148,7 Mrd. Euro (-1,0 %). Das sind ca. 73 % des realen Gesamtvolumens im Wohnungsbau. In 2024 wird das Modernisierungsvolumen auf 143,8 Mrd. Euro (-3,3 %) und in 2025 auf 142,5 Mrd. Euro (-0,9 %) sinken

Rahmenbedingungen im Wohnbau

Allgemeine Rahmenbedingungen Wohnbau

Dieser Abschnitt fasst Meldungen aus der Fachpresse zusammen, die im letzten Quartal auffielen und mit der Bautätigkeit in Zusammenhang stehen und diese wesentlich beeinflussen könnten. Meldungen aus den vorherigen Berichten können weiterhin von Bedeutung sein, werden aber nicht wiederholt.

Mögliche Auswirkungen des Sondervermögens auf den Wohnbau

Das von den Fraktionen der Union, der SPD und den Grünen verabschiedete Sondervermögen hat auch Implikationen für den Wohnungsbau. Prinzipiell sind die meisten administrativen Dinge in Deutschland Aufgabe der Länder. Dazu gehört seit 2006 auch die Förderung von sozialem Wohnungsbau. Die Gesetzesänderung im Grundgesetz beinhaltete auch eine Verschuldungsmöglichkeit für die Länder. Nun dürfen sich die Länder mit 0,35 % des nominalen BIPs der Gesamtheit der Länder verschulden (ca. 15 Mrd. Euro).

Die genaue Aufteilung soll ein Bundesgesetz regeln, mit Zustimmung des Bundesrates (Quelle: Gesetzentwurf zur Änderung des Grundgesetzes Artikel 109,115,143h, Drucksache 20/15096)

Ergebnisse der Koalitionsverhandlungen

Der Koalitionsvertrag der 21. Legislaturperiode zwischen den Unionsparteien und der SPD wurde am 09. April 2025 vorgestellt. Demnach soll innerhalb von 100 Tagen nach Regierungsantritt „einen Gesetzentwurf zur Einführung eines Wohnungsbau-Turbos unter Berücksichtigung der kommunalen Planungshoheit“ vorzulegen und Lärmschutzfestsetzungen zu erleichtern. Außerdem sollen die Vorschriften über den Umwandlungsschutz (§250 BauGB) sowie die Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt um fünf Jahre verlängert werden. In einem zweiten Schritt solle eine „grundlegende Reform zur Beschleunigung des Bauens“ folgen. Kommunen sollen in Milieuschutzgebieten sowie bei Problemimmobilien leichter selbst kaufen können, wobei Share-Deals diesen Vorkaufsrechten nicht entgegenstehen sollen. In Milieuschutzgebieten sollen sozialverträgliche Sanierungen möglich werden, wobei die Art und Weise noch offen sei. Selbstnutzer von Eigentumswohnungen sollen von den Milieuschutzregeln befreit werden.

Vereinfachungen des Bauens seien bei Planung, Prozess und Förderung vorgesehen. Eine gesetzliche Verknüpfung mit den Technischen Baubestimmungen der Länder sollen den Gebäudetyp E zivilrechtlich ermöglichen, und ein Abweichen von den „anerkannten Regeln der Technik“ werde künftig nicht mehr als Mangel gelten. Zur Förderung seien Steueranreize, eigenkapitalersetzende Maßnahmen und staatlichen Bürgschaften für Hypotheken geplant. Neben den Förderungen durch die KfW für Neubau sowie für Sanierung solle es einen Investitionsfonds für den Wohnungsbau und Unterstützung in Form von eigenkapitalentlastenden Maßnahmen auch für kommunale Wohnungsgesellschaften geben. Die Kosten der Wohnungsgesellschaften sollen z.B. durch

Garantien des Bundes so weit gesenkt werden, dass Wohnungen in großer Zahl in angespannten Wohnungsmärkten für unter 15 Euro pro m² entstehen. Wer günstig vermietet, soll steuerlich entlastet werden. Der soziale Wohnungsbau soll zur Stabilisierung desWohnungsmarktes„alswesentlicherBestandteilderWohnraumversorgung“ausgebaut werden. Investitionen in den sozialen Wohnungsbau sollen schrittweise deutlich erhöht werden. Die Wohnfürsorge für Bundesbedienstete soll über eigene Einnahmen der BImA ausgebaut werden. Sie soll dafür auch begrenzt Kredite aufnehmen dürfen. Das Finanzvolumen der Städtebauförderung soll schrittweise verdoppelt werden.

Das Heizungsgesetz soll abgeschafft werden. Stattdessen solle ein neues Recht geschaffen werden, „das einen Paradigmenwechsel weg von einer kurzfristigen Energieeffizienzbetrachtung beim Einzelgebäude hin zu einer langfristigen Betrachtung der Emissionseffizienz vollzieht.“ Die Heizungsförderung werde fortgesetzt und der EH55 Standard werde zeitlich befristet wieder förderfähig. Die Mittel für das Programm Junges Wohnen werden verdoppelt, ein Programm für barrierefreies altersgerechtes Wohnen soll aufgelegt werden. Die Modernisierungsumlage wird geändert, um einerseits Anreize für wirtschaftliche Investitionen in die Wohnungsbestände zu setzen und andererseits die Bezahlbarkeit der Mieten zu gewährleisten. Die Wertgrenze für Kleinstmodernisierungen soll bis Ende 2025 auf 20.000 Euro angehoben werden. (Quelle: IZ, The Grounds Real Estate Development AG, Koalitionsvertrag 21. Legislaturperiode).

Vonovia erholt sich

Die größte Immobilien AG Deutschlands machte 2024 einen Verlust von 962 Mio. Euro. Für das laufende Jahr hat CEO Rolf Buch einen Gewinn angekündigt. Demnach rechnet der Konzern mit keiner weiteren Wertkorrektur im Portfolio. Tatsächlich überlegt Vonovia zu expandieren, macht das aber von den Finanzierungskosten durch die Bauzinsentwicklung und den Ergebnissen der Koalitionsverhandlungen abhängig. Rolf Buch dazu wörtlich: „Wenn unsere Kapitalkosten steigen, werden wir weniger investieren“ und meint damit, dass das Unternehmen im Moment schwer abschätzen kann, ob die Zinsen langfristig oder nur vorübergehend steigen (Quelle: IZ, HB)

Zweckoptimismus am Markt für Wohnungsinvestitionen

Am Markt für Wohnungsinvestitionen herrscht laut der Immobilienzeitung viel Zweckoptimismus. Demnach wird von einem vergleichsweise guten, ‚fast sensationellen‘ Quartal gesprochen. So ginge das Maklerhaus JLL davon aus, dass im vierten Quartal Transaktionen für Objekte und Portfolios von Wohnungen im Wert von 3,9 Mrd. Euro abgeschlossen wurden. Das entspräche einem Zuwachs von 39,7 % im Vergleich zum Vorquartal. Danach sind in Deutschland im Jahr 2024 Transaktionen mit einem Wert von 9,8 Mrd. Euro getätigt worden. Im Jahr 2023 waren es 8,2 Mrd. Euro gewesen und in Spitzenzeiten bis zu 50 Mrd. Euro. Im Zeitverlauf ist diese Entwicklung eigentlich nicht gut.

Zwei große Trends sorgen bei Analysten der Maklerhäuser für Optimismus:

Zum einen wäre das Angebot hoch, weil viele ältere Objekte saniert werden müssten und die Eigentümer gleichzeitig ihre Eigenkapitalquote verbessern wollen. Zum anderen würden wieder mehr Projekte entwickelt. So entfielen 40 % des Transaktionsvolumens auf Verkäufe von Projektentwicklungen. Das wäre der höchste Anteil seit 2009 Zum anderen

sei das Transaktionsvolumens aus dem Ausland +50 % gestiegen. JLL rechnet mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens auf 13 Mrd. Euro in diesem Jahr. (Ochs, IZ).

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen im Wohnbau

Preisentwicklung im Wohnbau

Ein wesentlicher Faktor für die Bestimmung der Nachfrage im Bau sind die Preise für Bauleistungen. Abbildung 42 zeigt die Entwicklung der nominalen Bauleistungspreise für Wohngebäude (hellgrün), der mit den Verbraucherpreisen deflationierten Entwicklung der entsprechenden Bauleistungspreise (blaugrau) sowie die Entwicklung der Bauleistungspreise deflationiert mit den Baukosten (Inputkosten an Material und Arbeit).

Abbildung 42: Die Bauleistungspreise im Wohnungsbau

Preisindex (2021=100), nominal, deflationiert mit VPI (2020=100), real=deflationiert mit Baukostenindex (2021=100)

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Wohngebäude nominal Wohngebäude deflationiert Wohngebäude real

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Es wird deutlich, dass die Bauleistungspreise im Wohnbau, mindestens seit 2015, stärker stiegen als die Inflation. Mit Beginn des Jahres 2021 beschleunigte sich diese Entwicklung noch einmal. So legten die inflationsbereinigten Bauleistungspreise vom ersten Quartal 2021 bis zum vierten Quartal 2024 um +19,4 % zu. Unter Berücksichtigung der Inputkosten lagen die realen Bauleistungspreise im vierten Quartal um +15,7 % über dem Preisniveau des ersten Quartals 2015. (Saisonale Effekte waren hier keine relevante Einflussgröße)

Letztlich wird deutlich, dass die Baupreise stärker gestiegen sind, als die Inputkosten. Das IfW Kiel rechnet mit einer nominalen Kostensteigerung zum Vorjahr von +3,3 % in 2025 und +4,9 % in 2026. Begründet wird dies mit der steigenden Nachfrage nach Baustoffen durch das geplante Infrastrukturpaket, vor allem in 2026.

Entwicklung der Bauzinsen

Damit hat die Bauindustrie ein Preisproblem. Was wie eine Binsenweisheit anmutet, ist in der gegenwärtigen wirtschaftlichen Situation ein starkes Risiko. Deutlich wird dies an der Renditeentwicklung für deutsche Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit. Diese schossen mit Bekanntmachung der Pläne der Unionsparteien und der SPD bezüglich der Infrastrukturpläne nach oben und preisten das Verschuldungsrisiko für den deutschen Staat bzw. seiner Investoren am Markt ein. Dabei wird diese Entwicklung von mehreren Faktoren

unterstützt. Zum einen senkt das Auslaufen des Programms der EZB zum Ankauf von Anleihen die Nachfrage nach Anleihen. Damit steigen auch die Renditen für deutsche Anleihen am Markt an1 Das ist gewollt: Die Zentralbank reduziert das Risiko und die Verluste aller Zentralbanken aus diesem Programm und strafft die Geldpolitik bei sinkenden kurzfristigen Zinsen (Einlagezins). Damit sollen langfristige Zinsen höher werden als kurzfristige Zinsen, so dass aus einer inversen Zinsstrukturkurve wieder eine normale Zinsstrukturkurve wird Dazu kommen Risiken für den deutschen Staat durch die anhaltend schwache Konjunktur und den Handelskrieg mit den USA, die Verringerung des Produktionspotenzials durch den demografischen Wandel sowie die geopolitischen Veränderungen mit Blick auf das transatlantische Bündnis in Gegenwart eines aggressiven, kriegsbereiten Landes fast in unmittelbarer Nachbarschaft. Das hat aber auch Folgen für die Bauzinsen, die sich über die Hypothekenzinsen an den Renditen für Staatsanleihen orientieren. Insofern ist mit einer weiteren Zinswende zu rechnen, so dass die Bauzinsen wieder steigen werden. Die Frage ist wie hoch. Hier kursieren Werte zwischen 3,2 und 4,0 %. Allerdings sind die Tagesrenditen mit Stand 31.03.2025 wieder leicht rückläufig. Mit Abschluss des Handelstages am 31.03.2025 lag die Tagesrendite im Monatsdurchschnitt bei 2,75 %. Das ist ein Prozentpunkt weniger als bei ihrer letzten Renditespitze im Oktober 2023. Zwischenzeitlich war sie sogar auf 2,92 % geklettert. Letztlich ist selbst eine so massive Schuldenaufnahme, wenn auch nicht ohne Risiko, so doch von der Bundesrepublik zu stemmen. Auch der Zweck ist nachvollziehbar. Insofern bleibt abzuwarten, wie stark der Markt in seiner ersten Reaktion überzogen hat und wie stark die Bauzinsen tatsächlich steigen. vdp Präsident Gero Bergmann rechnet mit überhaupt keiner Steigerung, da die Nachfrage nach Pfandbriefen steige und die Renditen sinken würden (Schüppler, IZ). Der Baufinanzierungsvermittler Interhyp sieht den derzeitigen Rückgang nach einer von Interhyp durchgeführten Befragung eher als temporär an. Sobald der Staat tatsächlich aktiv wird, rechnet Interhyp mit einem Anstieg der Zinsen auf 4,0 % (Trauthig, IZ). Wir gehen davon aus, dass der Zins im Jahresdurchschnitt nicht bei 4,0 % und höher landen wird, sondern eher zwischen 3,5 % und maximal 3,8 %. Für die Baubranche ergibt sich daraus allerdings ein Spannungsfeld aus Nachfrage- und Kostenentwicklung. Steigen die Baukosten weiter oder bleiben sie hoch, kann das nicht durch niedrige Bauzinsen kompensiert werden und bremst die Nachfrage aus. Bei sinkenden Baukosten, vielleicht sogar einer Normalisierung der Baukostenentwicklung können auch Zinssprünge, wie sie aktuell erwartet werden, kompensiert werden.

1 Erstmal unter der Annahme, dass alle anderen relevanten Faktoren unverändert bleiben.

Abbildung 43: Bauzinsentwicklung in Prozent

Quelle: Deutsche Bundesbank

Bis zum Berichtszeitraum Januar entwickelten sich die effektiven Bauzinsen allerdings rückläufig. Dabei sanken die kurzfristigen Zinsbindungen deutlich stärker als die langfristigen, was ebenfalls für eine Normalisierung spricht. Gleichzeitig stieg auch das Darlehensvolumen an Wohnbaukrediten in Mrd. Euro und zwar stärker, als die Bauleistungspreise (s.Abb.44)

Abbildung 44: nominale Wertveränderung des Darlehensvolums und der Bauleistungspreise

Veränderung zum Vorjahresquartal in Prozent

1 Jahr 1 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre über 10 Jahre Insgesamt Bauleistungspreise

Quelle: Deutsche Bundesbank, Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Gerade die Nachfrage nach Darlehen mit langfristigen Zinsbindungen ist in den letzten Quartalen deutlich stärker gestiegen, als die Bauleistungspreise. Das ist ein Hinweis darauf,

dass die Bauaktivität zunimmt, auch wenn das Volumen nicht pro Darlehen heruntergerechnet ist. Interessant ist auch die Nachfrageveränderung zwischen den einzelnen Laufzeiten am aktuellen Rand. So zieht die Nachfrage nach sehr lang und nach sehr kurzlaufenden Krediten wieder an, während die Nachfrage nach mittleren Laufzeiten wieder zurückgeht. Der Nachfrageanstieg nach langfristigen Krediten ist ein Anzeichen dafür, dass sich Darlehensnehmer gegen steigende Zinsen absichern wollen. Kurzfristige Bindungen wiederrum erhöhen die Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung. Möglicherweise spekulieren diese Marktteilnehmer aber auch auf sinkenden Zinsen in einem Jahr.

Entwicklung der Nachfrageindikatoren im Wohnbau

Die Preise für Immobilien, sowohl im Neubau, als auch im Bestand sanken in den letzten Quartalen ebenfalls und haben sich stabilisiert. Hier scheint der Markt einen kurzfristigen Gleichgewichtspreis gefunden zu haben. Auffällig dabei ist, dass die Preise für Bestandsimmobilien in 2022 und 2023 stärker sanken, als die Preise für neugebaute Immobilien. Das ist einmal Ausdruck einer Ausweichbewegung in der Vergangenheit, weg von neugebauten Immobilien, hin zum Kauf von Bestandsimmobilien, die im Preisvergleich als günstiger wahrgenommen wurden. Es zeigt aber auch, dass sich die Erwartungen hinsichtlich der Kostenbelastungen hier inzwischen die Waage halten. Beide Preisniveaus waren in 2024, gemessen an vergangenen Niveaus, der Höhe der Bauzinsen und dem Rückgang der verfügbaren Einkommen der Haushalte, auf vergleichsweise hohem Niveau.

Abbildung 45: Häuserpreisindex, Neubau und Bestand (2010=100), deflationiert mit VPI (2020=100), Veränderung zum Vorjahresquartal in Prozent

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Veränderung zum Vorjahresquartal in % Veränderung zum Vorjahresquartal in % Neubau inflationsbereinigt Bestand inflationsbereinigt

Quelle, Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Ein weiterer wichtiger Indikator in diesem Zusammenhang ist die Entwicklung der Mieten. Die Abb. 46 zeigt die Entwicklung der Wohnungsmieten insgesamt im Vergleich zur Entwicklung der Verbraucherpreise. Dabei wird deutlich, dass die Wohnungsmieten von Anfang 2014 bis Ende 2016 stärker gestiegen sind, als die Inflation. Mit Ausnahme des Jahres 2020 hat sich dieses Verhältnis danach wieder umgekehrt. Tatsächlich entwickelten

sich die Mieten danach immer schwächer als die Inflation. Hieraus ist erstmal kein positiver Impuls für einen Neubau ableitbar.

Abbildung 46: Verbraucherpreis- und Mietpreisentwicklung Wohnungsmietenindex (2010=100), Verbraucherpreisindex (2020=100), Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Veränderung in Prozent Veränderung in Prozent Wohnungsmieten VPI

Quelle: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank

Der Vergleich der Entwicklung der Neuvertragsmieten mit der Verbraucherpreisentwicklung zeigt ein anderes Bild (s.Abb.47). Auch diese entwickelten sich von 2021 an bis 2023 langsamer als die Inflation. Zuvor waren die Neuvertragsmieten seit 2009 aber immer deutlich stärker gestiegen als die Verbraucherpreisentwicklung. Hier wird also eine Spaltung des Marktes deutlich. Neuvertragsmieten legen in der Regel überdurchschnittlichzu, während Bestandsmieten real sinken. Das ist ein Anzeichenfür eine gestiegene Nachfrage oder zumindest für die Erwartung, dass eine überproportional hohe Nachfrage nach Wohnraum existiert.

Abbildung 47: Neuvertragsmieten und Verbraucherpreisindex

Neuvertragsmietenindex (2010=100), Verbraucherpreisindex (2020=100), Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Veränderung zum Vj. In % Veränderung zum Vj. In % Neuvertragsmieten

Quelle: Deutsche Bundesbank, Statistisches Bundesamt

Ein weiterer Hinweis ist die Leerstandsquote für aktive2 Mehrgeschosswohnungen (s.Abb.48). Diese sank von 4,1 % in 2006 auf 2,5 % in 2023 sukzessive ab. Dabei blieb sie auch über bestimmte Zeiträume hinweg stabil. Über die regionale Entwicklung sagt das allerdings nichts aus. So sind die Leerstände in den deutschen Zentren mutmaßlich kleiner als in den ländlichen Entwicklungsregionen inDeutschland. Das BBSR hat in seiner aktuellen Wohnungsbedarfsprognose dieses Thema untersucht. Die Autoren dieser Studie sehen Infrastrukturmaßnahmen als Mittel, um den Bedarf an neuen Wohnungen zu senken. Da die Auslastung der Wohnungen regional teilweise sehr stark unterschiedlich ist, gehen sie davon aus, dass viele Orte, die jetzt noch schlecht angebunden bzw. infrastrukturell unterentwickelt sind, bei einer besseren Anbindung an die Zentren für Entlastung auf dem Wohnungsmarkt sorgen können. So würden Leerstände in abgeschiedenen Regionen effizienter genutzt. Damit wäre das ein weiterer Effekt des geplanten Infrastrukturpakets, der die Nachfrage nach neuen Wohnungen eher dämpfen würde.

2 Gemeint sind Wohnungen die vermietbar sind oder es in weniger als 6 Monaten werden.

Abbildung 48: Leerstandsquote Mehrgeschosswohnungen in Prozent

2,5 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0

Quelle: Deutsche Bundesbank

Auch im Bereich der Eigentumswohnungen gibt es Anzeichen einer Marktverbesserung. So sank der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen pro Haushalt nach Berechnungen der deutschen Bundesbank seit dem letzten Hochpunkt im zweiten Quartal 2022 bis zum vierten Quartal 2024 um -16,6 % (s.Abb.49). Allerdings lag das Verhältnis immer noch um +14,7 % über dem Niveau des ersten Quartals 2015 und hat sich auf diesem Niveau erst einmal stabilisiert. Ähnliches gilt für das Verhältnis von Annuität des aufgenommenen Darlehens zum verfügbaren Einkommen pro Haushalt. Auch hier sanken die fälligen Annuitätszahlen zum Einkommen kontinuierlich ab. Sie liegen aber noch deutlich über dem Vorkrisenniveau und scheinen sich dort ebenfalls stabilisiert zu haben. Das mag auch daran liegen, dass z.B. auch die Bauzinsen nicht wieder auf das Vorkrisenniveau gesunken sind. In der Quintessenz bedeutet das aber, dass die Preise für den Kauf einer Eigentumswohnung immer noch vergleichsweise hoch sind.

Abbildung 49: Ausgewählte Preisindikatoren zum Immobilienmarkt

Indizes (2010=100)

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Kaufpreis Eigentumswohnung/Jahresmiete

Annuität/Verf. Einkommen pro Haushalt

Kaufpreis Eigentumswohnung/Verf. Einkommen pro Haushalt

Quelle: vdp Research GmbH, Deutsche Bundesbank

Fast schon wieder normalisiert hat sich das Verhältnis von durchschnittlichen Kaufpreis pro Eigentumswohnung zu Jahresmiete. Dieses sank seit dem letzten Hochpunkt im ersten Quartal 2022 bis zum vierten Quartal 2024 um -18,7 % und lag im vierten Quartal 2024 noch um +4,1 % über seinem Niveau aus dem ersten Quartal 2015. Dabei ist klar, dass das entsprechende Verhältnis auch dann sinkt, wenn die veranschlagte Jahresmiete steigt Damit muss diese Kennziffer vorsichtig interpretiert werden. Konkret zeigt sich, dass sich das Mieten einer Eigentumswohnung, trotz hoher Neuvertragsmieten, im Verhältnis zum Kaufen einer Eigentumswohnung stärker lohnt, als im ersten Quartal 2015. Zusammengenommen zeigen diese drei Kennziffern, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung, auch unter Berücksichtigung der Finanzierungskosten, günstiger geworden ist, aber vergleichsweise teuer bleibt.

Konjunkturelle Entwicklung des Baugewerbes im Wohnbau

Die Stimmung im Wohnungsbau hat sich laut ifo Geschäftsklimaindex seit Anfang 2024 auf niedrigem Niveau stabilisiert. Sie spiegelt damit mehr oder weniger die Auftragseingangsentwicklung im Wohnungsbau wieder. Im März ist die Einschätzung der Lage gesunken, während die Erwartungen etwas optimistischer geworden sind. Eine nenneswerte Veränderung im Vergleich zu den letzten Monaten gab es aber nicht.

Abbildung 50: Geschäftsklima Wohnungsbau

Salden, saisonbereinigt

Geschäftsklima Geschäftslage Erwartungen Nulllinie

Quelle: ifo Institut München

Die Umsatzsituation im Wohnungsbau war die letzten zwei Jahre angespannt. So sank der der nominale Umsatz in 2023 um -4,9 % und in 2024 um -10,3 % zum Vorjahr (s.Abb.51). Insgesamt lag der Umsatz für 2024 bei 23,851 Mrd. Euro. Im Januar dieses Jahres stieg der nominale Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um +7,0 %.

Abbildung 51: Baugewerblicher Umsatz im Wohnbau in Mio. Euro, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Auch der monatliche preis- und arbeitstäglich bereinigte Umsatz sank in 2023 immer stärker unter die Vorjahreswerte ab (s.Abb.52). Dies setzte sich auch in 2024 so fort, so dass der Umsatz das ganze Jahr über konsequent und deutlich unter Vorjahr lag Im Januar dieses Jahres stieg der arbeitstägliche reale Umsatz dann um +6,0 % gegenüber dem Vorjahresmonat an. Allerdings war das reale Vorjahresniveau des Umsatzes auch vergleichsweise niedrig gewesen. Der Wert aus dem Januar dieses Jahres lag immer noch deutlich unter den Umsätzen für Januar 2023 (-12,8 %) und 2022 (-24,6 %). Allerdings war es der erste reale Anstieg des Umsatzes im Vergleich zum Vorjahr seit Mai 2022 und der Trend weist zumindest ein bisschen nach oben.

Abbildung 52: Realer baugewerblicher Umsatz im Wohnungsbau Volumenindex (2021=100), arbeitstäglich bereinigt

Veränderung zum Vorjahr in Prozent Umsatz

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Der nominale Auftragseingang entwickelte sich bereits seit 2022 rückläufig. Er sank im Jahr 2024 um -2,4 % auf 18,536 Mrd. Euro. Im Januar dieses Jahres stieg der Auftragseingang um +36,6 % im Vergleich zum Vorjahr an. Das war auch real ein klarer Zuwachs.

Abbildung 53: Auftragseingänge im Wohnbau

In Mio. Euro, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Auch preis- und arbeitstäglich bereinigt blieb der Zuwachs des Auftragseingangs im Januar im Vergleich zum Vorjahresmonat noch sehr hoch (+34,8 %). Die Deutlichkeit dieses Zuwachses ist allerdings auch damit begründet, dass der Januar in 2024 ein vergleichsweise schwacher Monat gewesen ist. Das starke Wachstum im November 2024 mag die Grundlage für Umsatzwachstum am aktuellen Rand gewesen sein.

Abbildung 54: Realer baugewerblicher Auftragseingang im Wohnungsbau

Volumenindex (2021=100), kalenderbereinigt, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

ggü. dem Vorjahresmonat in % Auftragseingang

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Die Entwicklung der kalender- und saisonbereinigten Volumenindizes war ähnlich wie beim Hochbau insgesamt (s.Abb.55). Der Auftragseingang fiel allein vom ersten Quartal 2022 bis zum vierten Quartal 2022 um -34,3 %. Bis zum ersten Quartal 2024 gaben die realen Auftragseingänge noch einmal um -5,9 % nach. Danach entwickelte sich ein leichter Aufwärtstrend so dass der Auftragseingang bis zum Jahresende um +7,8 % zulegte. Auch

im Wohnungsbau wurde der Umsatz vom Auftragsbestand gestützt. So sank der Umsatz insgesamt vom ersten Quartal 2021 bis zum dritten Quartal 2024 um -28,3 %. Inzwischen hat sich der Auftragsbestand ebenfalls sehr stark zurückentwickelt, so dass der Umsatz von der Entwicklung des Auftragseingangs abhängig ist. Entsprechend legte der reale Umsatz im vierten Quartal zum Vorquartal um +2,8 % zu.

Abbildung 55: Umsatz, Auftragseingang und –Bestand Volumenindex (2021=100), kalender- und saisonbereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Auch die arbeitstäglich bereinigten Arbeitsstunden gaben inzwischen stärker nach. Lagen sie im Jahr 2023 insgesamt noch um -4,8 % unter ihren Vorjahreswerten, betrug der Rückgang im Jahr 2024 bereits -7,8 %. Trotzdem wird auch klar ersichtlich, dass die Arbeitsstunden nicht so stark sinken, wie die Umsätze und die Auftragseingänge. Im Januar dieses Jahres lagen die Arbeitsstunden auf dem Niveau des Vorjahresmonats.

Abbildung 56: Arbeitsstunden im Wohnbau in 1.000 Stunden, arbeitstäglich bereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Neubau – Eigenheime

Genehmigungsentwicklung Eigenheimbau

Im Jahr 2024 wurden insgesamt 50.667 Wohneinheiten (WE) genehmigt. Damit lag die Anzahl der genehmigten WE um -18,2 % niedriger als in 2023. Bereits in 2023 waren die Genehmigungen um -41,5 % eingebrochen. Im Laufe des Jahres 2024 stabilisierten sich die genehmigten Wohneinheiten auf sehr niedrigem Niveau, wobei sich in der zweiten Hälfte des Jahres ein ganz leicht positiver Trend herausbildete (s.Abb.57). Im Januar stiegen die Genehmigungen im Vergleich zum Vorjahr überraschend stark um +12,9 % an.

Abbildung 57: Genehmigungsentwicklung im Eigenheimbau

Anzahl Wohnungen

Anzahl Wohnungen

in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Im Vier-Jahres-Vergleich der arbeitstäglich bereinigten genehmigten WE ist der Anstieg zum Vorjahr sogar noch größer (+14,0 %). Allerdings wird auch deutlich, dass der Januar 2024 ein vergleichsweise schwacher Monat war, der auf einen etwas stärkeren Trend trifft. Die Dynamik dürfte sich also im Laufe des ersten Quartals etwas zurückbilden, auch weil der Februar im letzten Jahr etwas stärker war, als der Januar. Insgesamt rechnen wir mit einem, im Vergleich zum letzten Jahr, starken ersten Quartal. Die Genehmigungen bleiben aber weiter weit hinter den Genehmigungen vergangener Jahre zurück

Abbildung 58: Genehmigungen im Eigenheimbau

Anzahl Wohnungen, kalenderbereinigt, Veränderung 2025/2024 in %

2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Bei genauerer Betrachtung der Eigenheime wird deutlich, dass vor allem die Einfamilienhäuser im letzten Jahr gesunken sind (s.Abb.59). So sanken die arbeitstäglich bereinigten Genehmigungen für Wohneinheiten in Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr um -20,1 %, die entsprechenden Genehmigungen für Zweifamilienhäuser um -11,2 %. Im Januar 2025 stiegen die genehmigten Wohneinheiten in Einfamilienhäusern um +23,1 % nach einem Zuwachs von +10,1 % im Dezember. Bei den Zweifamilienhäusern stiegen die Genehmigungen im Dezember um +11,2 % und sanken im Januar um -9,1 % im Vergleich zum Vorjahresmonat.

Abbildung 59: Genehmigungsveränderung im Ein- und Zweifamilienhausbau

Anzahl Wohneinheiten, arbeitstäglich bereinigt, Veränderung 2024 zu 2023 in Prozent

Einfamilienhäuser

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Zweifamilienhäuser

Diese Zahlen täuschen allerdings etwas über die tatsächliche Entwicklung der Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern hinweg. So waren die Zweifamilienhäuser bereits bis zur Mitte des Jahres 2023 stark gefallen und hatten dann im Verlauf des Jahres 2024 ihren Tiefpunkt erreicht (s.Abb.60). Die Einfamilienhäuser, die den mit Abstand größten Anteil an den Eigenheimen einnehmen, sind dagegen über zwei Jahre kontinuierlich zurückgegangen. Von Januar 2022 bis Januar 2024 um insgesamt fast 60 % (arbeitstäglich- und saisonbereinigt). Seit Juli letzten Jahres verzeichneten die Genehmigungen von Einfamilienhäusern einen leichten Aufwärtstrend. Sie sind also die Treiber des leichten Aufschwungs bei den Genehmigungen von Eigenheimen. Von den Zweifamilienhäusern sind noch keine Impulse ersichtlich. Sie verharren, ohne saisonale Effekte, bei ca. 1.000 WE pro Monat. Diese Betrachtung ist auch deshalb wichtig, weil das Jahresergebnis für die Genehmigungen am Ende davon abhängt, wie stark die steigenden Renditen für Staatsanleihen auf die Bauzinsen durchschlagen und wie sensibel die Bauherren von Eigenheimen auf den zu erwartenden Anstieg der Bauzinsen reagieren. Wir rechnen ab März/April mit einer Dämpfung dieser Entwicklung durch ansteigende Bauzinsen bei gegebenen Kosten. Für die kommerziell orientierten Bauherren von Zweifamilienhäusern scheint die Bauzinshöhe in Kombination mit dem Baukostenniveau immer noch zu hoch zu sein, um am Markt aktiver zu werden.

Abbildung 60: Genehmigungsentwicklung im Ein- und Zweifamilienhausbau

Anzahl Wohnungen, kalender- und saisonbereinigt

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Genehmigungsprognose Eigenheimbau

Im Jahr 2024 wurde der Neubau von 50.667 WE in der Gebäudeart Eigenheime genehmigt. Das war ein Rückgang von -18,2 % im Vergleich zum Vorjahr und entsprach unserer Genehmigungsprognose aus dem letzten Quartalsbericht. In diesem Jahr sind die Genehmigungen im Vergleich zum letzten Jahr vergleichsweise stark gestartet. Das war der, von uns in der letzten Prognose bereits erwartete, Grundimpuls, der über das erste Quartal zunächst anhalten wird. Die neuerliche Zinswende bei den langfristigen Zinsen stellen aber ein hohes Risiko für den sich gerade in Erholung befindenden Eigenheimbau dar. Dazu kommt die zu erwartende zusätzliche Nachfrage nach Baustoffen durch das geplante Infrastrukturpaket und die Aufrüstung der Bundeswehr. Die zu erwartenden, stark erhöhten Staatsinvestitionen könnten auf dem Baumarkt private Investitionen verdrängen. Dieses Szenario droht dann, wenn die staatliche Nachfrage die Baukosten so stark steigen lässt, dass der private Bau vom staatlichen Bau verdrängt wird. Andererseits würde eine sinkende Nachfrage im privaten Sektor auch eine Gegenbewegung bei den Kosten auslösen.

Die Frage wird sein, wie stark die Baukosten ansteigen werden. Außerdem müssen zunächst die Rahmenbedingungen festgelegt werden, wie das Geld konkret ausgegeben werden soll, aber auch wie viel die einzelnen Bundesländer konkret erhalten bzw. um wie viel sie sich verschulden dürfen. Insofern wird ein Großteil der Impulse frühestens im zweiten Halbjahr zu spüren sein. Dazu wird das reale verfügbare Einkommen pro Haushalt in diesem und vor allem im nächsten Jahr ansteigen. Insgesamt rechnen wir mit weiterhin hohen aber stagnierenden realen Baukosten in diesem und im nächsten Jahr und einem deutlich erhöhten Zinsniveau gegenüber den Erwartungen zu Anfang des Jahres. Das wird die Genehmigungsentwicklung im Eigenheimbau spätestens im Mai treffen und ausbremsen. Am stärksten wird es die Einfamilienhäuser treffen, da sich hier bereits wieder Bauherren auf den Markt getraut haben, die preissensibler sind, als diejenigen, die zu Anfang des

Jahres 2024 Bauanträge eingereicht haben. Entsprechend passen wir unsere Prognose an (s.Abb.61).

Abbildung 61: Genehmigungsprognose Eigenheimbau

Anzahl in 1.000 Wohneinheiten, Veränderung zum Vorjahr in Prozent, P=Prognose

Anzahl Wohnungen

Veränderung zum Vorjahr in Prozent Genehmigungen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Insgesamt rechnen wir in 2025 mit einem Anstieg der Genehmigungen im Eigenheimbau um +2,7 % auf 52.000 WE (zuvor: +9,1 % auf 55.200 WE). Für 2026 erwarten wir einen weiteren Zuwachs um +2,8 % auf 53.500 WE. Einerseits bremsen die Zinsen, die Baukosten sowie die wirtschaftliche Unsicherheit, anderseits stützt der Anstieg des realen verfügbaren Einkommens, vor allem im nächsten Jahr.

Risiken der Prognose: Am Markt kursieren unterschiedliche Voraussagen über die Bauzinsentwicklung. Je höher die Bauzinsen steigen, desto stärker werden die Genehmigungen ausgebremst. Steigen die Zinsen (im Jahresdurchschnitt) an die oder über die vier Prozentmarke, sind negative Entwicklungsraten zum Vorjahr möglich. Ähnliches gilt für die Baukosten. Steigen diese deutlich stärker als die Inflation (pro Wohneinheit oder umbauten Raum) belastet das die Genehmigungsentwicklung stark.3

Die Korrelation zwischen genehmigten Wohneinheiten und umbautem Raum ist sehr hoch (nahezu 1) (s.Abb.63). Ein Trend ist daraus nicht zu erkennen. Rein rechnerisch werden die Wohneinheiten im betrachteten Zeitraum minimal größer. Bei den veranschlagten Baukosten rechnen wir mit einem nominalen Anstieg von +4,8 % in beiden Jahren. Pro Wohneinheit entspricht das einem nominalen Zuwachs von +2,0 %.

3 Für beides gilt: Wenn alle anderen Einflussfaktoren unverändert bleiben (Ceteris paribus).

Abbildung 62: Entwicklung wichtiger Kennzahlen im Eigenheimbau

Volumen- und Wertindizes (2015=100)

Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung

Fertigstellungsprognose Eigenheimbau

Die Fertigstellungsprognose für 2024 lassen wir unverändert und rechnen weiter damit, dass im letzten Jahr 70.700 WE fertiggestellt wurden (s.Abb.63). Das entspricht einem Rückgang zum Vorjahr um -24,6 %.

Abbildung 63: Fertigstellungsprognose Eigenheimbau

Anzahl in 1.000 Wohneinheiten; Veränderung zum Vorjahr in Prozent, P=Prognose

Anzahl Wohnungen

Veränderung zum Vorjahr in Prozent Fertigstellungen

Damit baut sich der Bauüberhang im Eigenheimbau weiter ab. Auch unsere Fertigstellungsprognose für 2025 lassen wir unverändert. Wir erwarten keinen starken Einfluss durch die Veränderung der Genehmigungsdynamik auf die Fertigstellungen in diesem Jahr. Entscheidender ist der Bauüberhang am Ende eines jeden Vorjahres. Zum Ende des Jahres 2025 werden noch 144.724 WE im Bauüberhang sein (-4,1 %) (s.Abb.64).

Abbildung 64: Bauüberhang Eigenheimbau

Anzahl in 1.000 Wohneinheiten

nicht begonnen nicht unter Dach unter Dach erloschen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

86.835 WE werden im Bau sein und davon wederum 52.101 WE unter Dach (s.Tab 13). Eine tatsächliche Stützung der Fertigstellungen ist dann für das Jahr 2026 nicht mehr zu erwarten. Deshalb rechnen wir auch für 2026 mit einem weiteren Rückgang der Fertigstellungen um -8,5 % auf ca. 50.200 WE.

Das zeigt sich auch an den einzelnen Bauphasen. So steigen die Baubeginne in 2025 um +6,4 %. Es werden aber auch +3,9 % mehr Rohbauabschlüsse fertiggestellt (s.Tab.14). Die Ausbauabschlüsse entwickeln sich dagegen stark rückläufig. Die schwachen Entwicklungen bei den Baubeginnen und den Rohbauabschlüssen in 2024 belasteten die Ausbauabschlüsse und die Fertigstellungen. In 2026 flacht sich die Entwicklung in den Bauphasen ab. Letztlich ist hier ersichtlich, dass der Bauüberhang auch in 2026 die Fertigstellungen stützt, obwohl diese um -8,5 % zurückgehen. Die Rohbauabschlüsse bauen sich ab, obwohl die Baubeginne in 2025 relativ stark gestiegen sind. Abhängig von der Genehmigungsentwicklung sind erste Anzeichen zu sehen, die eine Trendumkehr bei den Fertigstellungen für 2027 andeuten.

Tabelle 13: Bauüberhang EGH 2025

Quelle: Prognose der Heinze Marktforschung

Zum Baufortschrittsmodell: Zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen wird der Baufortschritt für Baubeginne, Rohbauabschlüsse und Ausbauabschlüsse dargestellt.

Das Baufortschrittsmodell wird kontinuierlich weiterentwickelt und basiert auf regelmäßigen Erhebungen der Heinze Marktforschung zur Entwicklung der Bauphasen und Berechnungen zu den erloschenen Baugenehmigungen. Daher kann es im Vergleich zu vorherigen Berichten auch in den rückwirkenden Daten zu Anpassungen kommen. Es basiert auf vierteljährlichen Daten, die zu Jahreswerten zusammengefasst werden. Dadurch werden z. B. Bauvorhaben, die sich zum Ende des Jahres 2022 in einer späteren Phase des Bauprozesses befanden, im Jahr 2023 auch eher fertig. Folgt man lediglich den Bauphasen, so wären die Fertigstellungen deutlich höher. Inwieweit ein Bauvorhaben in die nächste Phase übergeht, ist auch vom Fertigstellungsergebnis abhängig. Liegen die Fertigstellungen des Bauphasenmodells deutlich über den Fertigstellungen der Prognose, in dem auch Hemmnisse wie Kapazitäts- und Materialengpässe wirken, so verzögern sich entsprechend die Fortschritte der übrigen Bauphasen.

Tabelle 14: Bauphasenentwicklung im Eigenheimbau

Anzahl Wohneinheiten

Eigenheime Wohnungen

*BeidenFertigstellungenfür dasJahr 2024 handeltessichumPrognosen.

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Bis zum Jahr 2026 gleichen sich die Fertigstellungen den Genehmigungen an (s.Abb.65). Entsprechend stabilisiert sich der Bauüberhang in 2026. Insgesamt wird der Bauüberhang dann etwas mehr Objekte abgebaut haben, als vorher ab 2015 aufgebaut wurden

Abbildung 65: Genehmigungen, Fertigstellungen und Bauüberhang: Eigenheimbau

Quelle: Berechnung und Darstellung der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Neubau - Mehrfamilienhäuser

Genehmigungsentwicklung Mehrfamilienhausbau

Die Genehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind in den letzten beiden Jahren ebenfalls stark eingebrochen, wenn auch nicht ganz so drastisch wie bei den Eigenheimen. So sanken die Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser in 2023 um -23,5 % im Vergleich zum Vorjahr auf 152.134 WE (s.Abb.66) Im Jahr 2024 sanken die Genehmigungen um weitere -20,2 % auf 121.478 WE. Ähnlich wie bei den Genehmigungen für Eigenheime gab es auch bei den Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser positive Impulse: So legten die Genehmigungen im Januar unbereinigt um +11,1 % gegenüber dem Vorjahresmonat zu.

Abbildung 66: Genehmigungsentwicklung im Mehrfamilienhausbau

Anzahl Wohneinheiten

Anzahl Wohnungen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Arbeitstäglich bereinigt legten die Genehmigungen sogar um +12,1 % zu (s.Abb.67). Das Niveau blieb aber weiter vergleichsweise niedrig und lag um -13,8 % unter dem Genehmigungsniveau aus dem Jahr 2023 und um -38,0 % unter dem Januarniveau des Jahres 2022. Die Erholung im Januar ist bislang vorsichtig zu interpretieren. Die nächsten Monate wiesen im Vorjahr allerdings keine saisonal ungewöhnlichen Ausreißer aus. Sollte die Aufhellung im Januar also nachhaltig sein, dürfte sich die Steigerungsrate für die nächsten beiden Monate ungefähr auf dem Januarniveau bewegen. Danach erwarten wir eine Dämpfung durch das gestiegene Zinsniveau.

Abbildung 67: Genehmigungen im Mehrfamilienhausbau

Anzahl Wohneinheiten, arbeitstäglich bereinigt

Anzahl Wohnungen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Die stärksten Rückgänge in 2024 gegenüber dem Vorjahr verbuchten die Eigentumswohnungen. Hier sanken die genehmigten Wohneinheiten gegenüber dem Vorjahr um -28,4 %. Auffällig war, dass die Anzahl der genehmigten Wohneinheiten in Mietwohnungen nicht ganz so stark zurückging.

Abbildung 68: Genehmigungsveränderung im Mehrfamilienhausbau

Anzahl Wohneinheiten, arbeitstäglich bereinigt, Veränderung 2024 zu 2023 in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Die Betrachtung der saisonbereinigten Verläufe der Zeitreihen zeigt, dass die Genehmigungen für Mietwohnungen bereits im Jahr 2022 stark zurückgegangen sind. Die Eigentumswohnungen waren da noch gar nicht so stark betroffen. Das änderte sich im zweiten Halbjahr 2023. Seitdem brachen die Genehmigungen für Eigentumswohnungen schneller ein, als für Mietwohnungen. Die Genehmigungen für Mietwohnungen konnten sich dagegen im Zeitverlauf zunehmend stabilisieren. Im vierten Quartal des Vorjahres gab es erste Anzeichen einer Bodenbildung. Die positive Entwicklung im Januar wurde von beiden Nutzungsarten getragen, allerdings sehr viel stärker von den Eigentumswohnungen als von den Mietwohnungen.

Abbildung 69: Genehmigungsentwicklung von Eigentums- und Mietwohnungen

Anzahl Wohneinheiten, arbeitstäglich und saisonbereinigt

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000

Eigentumswohnungen Mietwohnungen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Die sind aktuell aber immer noch vergleichsweise teuer. Hier könnte ein sich verschlechterndes Finanzierungsumfeld stark dämpfend wirken. Im Mietwohnungsbereich hatten sich die Genehmigungen auch schon unter schwierigeren Bedingungen etwas stabilisiert. Auch wenn hier auf die Kosten geachtet werden muss, um Rendite aus Mieterträgen erzielen zu können, reagiert dieses Segment möglicherweise etwas robuster. Wie stark sich die neuerliche Zinswende auswirken wird, hängt auch davon ab, wie die geplanten Vereinfachungen der Regelungen, z.B. bei der TA Lärm, aber auch wie die geplante stärkere Förderung des sozialen Wohnungsbaus auf die Genehmigungen durchschlagen.

Die Genehmigungen für Wohnheime schwanken naturgemäß stark, erreichten im April 2024 aber ihren vorläufigen Tiefpunkt (s.Abb.70). Ab Mitte 2024 drehte sich der Trend und zeigt seitdem klar nach oben. Wir erwarten, dass dieses Segment in Zukunft von den öffentlichen Trägern weiter gestützt wird. Für den Bereich Mehrfamilienhausbau ist das Segment aber nicht groß genug, um die Entwicklung entscheidend zu stützen.

Abbildung 70: Genehmigungsentwicklung von Wohnheimen

Anzahl Wohneinheiten, arbeitstäglich und saisonbereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Genehmigungsprognose Mehrfamilienhausbau

Im letzten Jahr wurden 121.478 WE in der Gebäudeart Mehrfamilienhaus genehmigt. Das entsprach einem Rückgang von -19,9 % und ist etwas besser als wir erwartet hatten (zuvor: 119.900 / -21,0 %). Auch die Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser werden von der Zinsentwicklung und der Baukostenentwicklung beeinflusst. Hier besteht also ebenso ein Risiko, dass die Genehmigungen ausgebremst werden. Allerdings hat die Bundesregierung bereits eine Aufstockung der Gelder für den sozialen Wohnungsbau beschlossen. Zusätzlich bewirkt die neueGrundgesetzänderung, dass sich die Bundesländer verschulden dürfen. Das gibt mehr Investitionsspielraum. Inzwischen ist bekannt, dass die Koalitionäre den Fokus noch stärker auf den sozialen Wohnungsbau legen möchten. Außerdem sollen bereits geplante Vereinfachungen bei den gesetzlichen Vorgaben am Bau auch von der neuen Koalition umgesetzt und weiterentwickelt werden. Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Portfolios der Wohnungsgesellschaften. Diese wurden inzwischen bereinigt und auf realistischere Werte abgewertet.

Deshalb gehen wir davon aus, dass in diesem Jahr 131.500 WE genehmigt werden (s.Abb.71). Das entspricht einem Zuwachs von +8,2 % und entspräche im Wesentlichen unserer letzten Prognose (129.700/ +8,3 %). In 2026 werden alle gesetzlichen Regelungen schon getroffen sein. Auch wird klar sein, wie genau die Koalition ihr Sondervermögen ausgeben möchte. Auch rechnen wir mit steigenden verfügbaren Einkommen pro Haushalt, was die Finanzierung von Eigentumswohnungen erleichtern sollte. Deshalb dürften die Genehmigungen noch einmal um +11,0 % steigen.

Abbildung 71: Genehmigungsprognose Mehrfamilienhausbau

Anzahl in 1.000 Wohneinheiten, Veränderung zum Vorjahr in Prozent, P=Prognose

Anzahl Wohnungen

Veränderung zum Vorjahr in Prozent Genehmigungen

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Ähnlich wie bei den Eigenheimen erwarten wir keine großen Trendänderungen bei der Entwicklung von genehmigten Wohneinheiten in Relation zur Entwicklung von genehmigten umbauten Raum (s.Abb.72). Wir erwarten, dass der umbaute Raum in 2025 um +13,0 % und in 2026 um +9,9 % zulegen wird. Die veranschlagten Baukosten werden um +10,4 % in 2025 und um +13,2 % in 2026 zulegen. Damit gehen wir davon aus, dass die Baupreise pro Wohneinheit weiter moderat zulegen werden.

Abbildung 72: Entwicklung wichtiger Kennzahlen im Mehrfamilienhausbau

Volumen und Wertindizes (2015=100)

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Basis des Statistischen Bundesamtes.

Fertigstellungsprognose Mehrfamilienhausbau

Die Fertigstellungsprognose für 2024 lassen wir unverändert und rechnen weiter damit, dass im letzten Jahr 154.200 WE fertiggestellt wurden (s.Abb.73).

Abbildung 73: Fertigstellungsprognose Mehrfamilienhausbau

Anzahl in 1.000 Wohneinheiten, Veränderung zum Vorjahr in Prozent, P=Prognose

Anzahl Wohnungen

Veränderung zum Vorjahr in Prozent Fertigstellungen

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Basis des Statistischen Bundesamtes

Das entspricht einem Rückgang zum Vorjahr um -5,7 %. Da sich der Bauüberhang in 2024 dadurch nicht wesentlich ändert bleibt auch die Fertigstellungsprognose für das Jahr 2025 bei 137.300 WE (-11,0 %). Im Vergleich zu 2024 sinkt der Bauüberhang um -17.163 WE. Wir rechnen mit 242.898 WE, die sich zum Ende des Jahres 2025 im Bau befinden. Davon werden 129.815 WE unter Dach sein. Die Anzahl der WE bei denen der Bau noch nicht begonnen wurde reduziert sich um 7.767 WE auf 200.762 WE. Das heißt, der Wohnüberhang bleibt vergleichsweise hoch.

Abbildung 74: Bauüberhang Mehrfamilienhausbau in 1.000 Wohneinheiten

nicht begonnen nicht unter Dach unter Dach erloschen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Da Kapazitätsgrenzen keine Probleme darstellen sollten, werden sich die Fertigstellungen stabilisieren. Damit dürften im Jahr 2026 137.400 WE fertiggestellt werden (+0,1 %).

In diesem Jahr werden sich die Rohbauund Ausbauabschlüsse noch deutlich rückläufig entwickeln (s.Tab 15). Der Anstieg der Genehmigungen in diesem Jahr schafft aber den Unterbau, der im nächsten Jahr dazu führen wird, dass sich die Fertigstellungen erstmal stabilisieren werden. Für 2027 ist das zumindest Mal ein Lichtblick bei den Fertigstellungen, vor allem, weil die Baubeginne in 2026 zulegen werden.

Tabelle 15: Bauüberhang MFH 2025

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Tabelle 16: Bauphasenmodell für den Mehrfamilienhausbau

Anzahl Wohneinheiten

Mehrfamilienhäuser

IST PROGNOSE

* BeidenFertigstellungenfür das Jahr 2024 handeltes sichum Prognosen.

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Inklusive des Jahres 2023 wird sich der Bauüberhang bis 2026 um 90.000 WE abbauen (s.Abb.75). Allerdings hat sich der Bauüberhang seit 2010 kontinuierlich erhöht. Damit ist die Situation bei den Mehrfamilienhäusern besser als bei den Eigenheimen, so dass sich die Fertigstellungen schneller stabilisieren können

Abbildung 75: Genehmigungen, Fertigstellungen und Bauüberhang: Mehrfamilienhausbau

Quelle: Berechnung und Darstellung der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Sonstige Wohnungen

Genehmigungsentwicklung von Wohnungen im Bestand

Die Genehmigungsentwicklung von Wohnungen im Bestand ist nicht so stark von der schwierigen baukonjunkturellen Situation betroffen, wie andere Bereiche im Wohnungsbau. Der konjunkturelle Trend wies im zweiten Halbjahr 2024 sogar nach oben. Trotzdem sanken die Genehmigungen in 2024 zum Vorjahr insgesamt um -2,2 % auf 37.957 WE. Wir waren hier mit unserer Prognose von 36.600 WE (-5,7 %) etwas pessimistischer, weil wir die Effekte der negativen baukonjunkturellen Entwicklung überschätzt hatten und erst in 2025 mit einer Erholung rechneten. Im Januar dieses Jahres sanken die Genehmigungen noch mal um -2,9 %. Einerseits ist das erstmal ein Einzelwert, der nicht überwertet werden darf, anderseits liegt dieser Wert klar unter einem schwachen Vorjahreswert und ist deshalb schwächer einzuschätzen, als die Zahl es auf den ersten Blick aussagt. Würde sich das so fortsetzen, bedeutete das eine Trendumkehr. An einer unterschiedlichen Anzahl der Arbeitstage lag es nicht.

Abbildung 76: Genehmigungen Wohnungen im Bestand

In 1.000 WE, Veränderung zum Vorjahr in %

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Prognose der Wohnungsgenehmigungen und -fertigstellungen im Wohnungsbestand

Für das laufende Jahr rechnen wir mit einem Rückgang der Genehmigungen zum Vorjahr um -4,1 % auf 36.400 WE (zuvor: 38.200, +4,4 %). Die Zinswende wird auch diesen Bereich belasten, wenn auch nicht so stark, wie den Wohnungsbau insgesamt. Im nächsten Jahr wird die Erholung wieder einsetzen. Dann werden sich die meisten Indikatoren ins Positive gedreht haben. In 2024 dürften im Wohnungsbestand 28.800 WE fertiggestellt worden sein. Das ist ein Rückgang von -5,0 % und entspricht unserer letzten Prognose. Für das Jahr 2025 rechnen wir mit einem Rückgang der fertiggestellten WE um -6,3 % auf 27.000 WE (zuvor: 28.900 WE/+0,3 %). Die Änderung zur Vorprognose ergibt sich aus der Änderung der Genehmigungsprognose. Im Jahr 2026 werden 27.100 Wohneinheiten fertiggestellt (+0,4 %). Damit würde der Markt nicht weiter zurückfallen.

Genehmigungsentwicklung von Wohnungen im Nichtwohnbau Im Jahr 2024 wurden 5.818 WE genehmigt. Das entsprach einem Rückgang von -19,2 % zum Vorjahr. Wir waren von 6.000 WE ausgegangen und einem Rückgang um -16,4 %. Ein Grund ist der Strukturbruch im August, der nachhaltiger war, als erwartet.

Die Genehmigungen für Wohneinheiten im Nichtwohnbau entwickeln sich seit drei Jahren zweistellig rückläufig. Ein Grund kann der Wegfall von Projekten sein, die teilweise gewerblich und teilweise auf den Wohnbau angelegt sind. Liegt der Anteil an Wohneinheiten bei solchen Projekten bei unter 50 %, werden sie dem Nichtwohnbau zugrechnet. Solche Projekte unterliegen aber den gleichen Regeln am Wohnungsbaumarkt wie z.B. der Mehrfamilienhausbau. Gerät dann auch noch der Nichtwohnbau unter Druck, sinkt die Nachfrage stark ab. Im Januar sanken die Genehmigungen zum Vorjahr noch einmal um -64,3 %. Auch diese Zahl muss vorsichtig interpretiert werden. Das erste Halbjahr 2024 war deutlich stärker, als das zweite Halbjahr. Der Bruch erfolgte im August. Unter Umständen ist das schwache Abschneiden eher ein saisonaler Effekt, z. B. nach dem Auslaufen einer Förderung. Im Januar sind die Genehmigungen in diesem Bereich immer

sehr niedrig, bevor sie in den nächsten Monaten steigen. Insofern liegt hier möglicherweise eine langfristige Niveauverschiebung vor, gepaart mit einem saisonalen Effekt. Dann ist auch im nächsten Monat mit einem Rückgang zum Vorjahresmonat zu rechnen. Das ist das Szenario, wovon wir aktuell ausgehen. Dazu wird das steigende Bauzinsniveau auch hier geplante Belebungen zumindest belasten. Die Frage wird sein, in wie weit der soziale Wohnbau so etwas auffängt.

Abbildung 77: Genehmigungen Wohnungen im Nichtwohnbau in 1.000 WE, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Prognose der Wohnungsgenehmigungen und -fertigstellungen im Nichtwohnbau

Wir rechnen erstmal nicht mit signifikanten positiven Impulsen in diesem Bereich und gehen davon aus, dass die Genehmigungen für Wohneinheiten im Nichtwohnbau in diesem Jahr um -17,2 % auf 4.800 WE zurückgehen werden (zuvor: 6.400 / +6,7 %). Die starke Anpassung erfolgt wegen des Strukturbruchs in der Zeitreihe und der zu erwartenden schwierigeren Situation am Wohnbaumarkt.

Die Prognose zur Anzahl der fertiggestellten Wohneinheiten im Nichtwohnbau für 2024 bleibt unverändert. Wir gehen weiter davon aus, dass im letzten Jahr 6.800 WE im Nichtwohnbau fertiggestellt wurden. Das entspricht einem Rückgang um -0,8 %. Allerdings werden die starken Einbrüche bei den Genehmigungen die Fertigstellungen in den nächsten Jahren deutlich sinken lassen. So rechnen wir für das Jahr 2025 weiter mit einem Rückgang der fertiggestellten Wohneinheiten zum Vorjahr um -8,8 % auf 6.200 WE. In 2026 werden die Fertigstellungen noch einmal um -13,6 % auf 5.400 WE zurückgehen.

Tabelle 17: Prognose Sonstige Wohnungen

Datenstand April 2025

SONSTIGE WOHNUNGEN

Anzahl Wohnungen (in 1.000)

GENEHMIGUNGEN

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Basis des Statistischen Bundesamtes

Wohnungsbau insgesamt

Im Jahr 2024 wurden im Neubau 172.145 WE genehmigt. Das entsprach einem Rückgang in Höhe von -19,4 %. Im Wohnungsbau insgesamt sanken die Genehmigungen in 2024 um auf 215.920 WE (-16,8 %).

In 2025 werden im Neubau 183.600 WE genehmigt. Das ist ein Zuwachs von 6,6 % Für das Jahr 2026 rechnen wir mit einem weiteren Anstieg um +8,7 % auf 199.500 WE. Grund dafür sind vor allem die Zuwächse im Mehrfamilienhausbau. Der Eigenheimbau bleibt gehemmt. Inklusive der sonstigen Wohnungen steigen die Genehmigungen im Wohnungsbau in 2025 um +4,1 % auf 224.800 WE und in 2026 um +8,1 % auf 242.800 WE.

Das Fertigstellungsergebnis des Jahres 2023 lag bei 294.399 WE insgesamt. Im Jahr 2024 fallen die Fertigstellungen um -11,5 % zurück. Demnach werden 2024 260.500 WE fertiggestellt, wovon 224.900 WE auf den Neubau entfallen.

Für 2025 rechnen wir mit einem weiteren Rückgang um -13,5 % (zuvor: -12,7 %) auf insgesamt 225.400 fertiggestellte Wohneinheiten (zuvor: 227.300 WE). Davon entfallen 192.200 WE auf den Neubau und 33.200 auf sonstige Wohneinheiten.

In 2026 werden die Fertigstellungen im Neubau um weitere -2,4 % auf 187.700 WE sinken. Der Neubau wird hier vor allem von den niedrigen Fertigstellungen bei den Eigenheimen belastet. Insgesamt werden die Fertigstellungen im Wohnungsbau in 2026 um -2,3 % auf 220.200 WE sinken. Davon entfallen 32.500 WE auf die sonstigen Wohneinheiten (-2,2 %).

Abbildung 78: Entwicklung wichtiger Kennzahlen im Wohnbau Volumen- und Wertindizes (2015=100)

Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung

Abbildung 79: Bauüberhang Wohnbau (Neubau) in 1.000 Wohneinheiten

nicht unter Dach nicht unter Dach unter Dach erloschen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Tabelle 18: Bauphasenmodell für den Wohnbau

Wohnbau

* Bei denFertigstellungenfür das Jahr 2024 handeltes sichum Prognosen.

Quelle: Heinze Marktforschung

Abbildung 80: Genehmigungen, Fertigstellungen, Bauüberhang im Wohnbau (Neubau)

Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung

Bauvolumen – Wohnbau

DIW-Bauvolumen

Das nominale Wohnungsbauvolumen stieg von 307,1 Mrd. € im Jahr 2022 auf 315,8 Mrd. € im Jahr 2023 (+2,8 %). Für 2024 hat das DIW die Prognose noch einmal nach unten angepasst (-2,2%; zuvor: -1,0 %). Damit fällt das nominale Wohnungsbauvolumen auf 308,8 Mrd. € und erstmals seit 2009 unter die Vorjahreswerte. Für das Jahr 2025 wird mit einer leichten Steigerung gerechnet (+0,9 %). Preisbereinigt ist das Wohnbauvolumen bereits seit 2022 rückläufig (-2,6 %). In 2023 sank es um -3,5 % und in 2024 um -5,1 %. In 2025 dürfte das Volumen noch ein weiteres Mal um -1,1 % zurückgehen.

Abbildung 81: Vergleich Wohnungsbauvolumens in Mrd. Euro, nominal und preisbereinigt

Quelle: DIW-Bauvolumensrechnung (Januar 2025) und eigene Berechnungen

Damit lässt die Preisdynamik im Wohnungsbau deutlich nach. Stiegen die Baupreise in 2022 noch um +14,4 % im Vergleich zum Vorjahr an, war es in 2023 nur noch ein Anstieg um +6,3 %. In 2024 dürfte sich diese Rate nach Ansicht des DIW noch einmal halbiert haben (+2,9 %). Für 2025 wird eine Preissteigerung im Wohnungsbau um +2,1 % erwartet.

Von der aktuell schwierigen Marktsituation ist der Neubau deutlich stärker betroffen, als die Modernisierung. So sank das reale Bauvolumen im Neubau in 2023 um -9,6 % (-5,9 Mrd. €) und in derModernisierungum vergleichsweisemoderate -1,0 % (-1,4 Mrd. €). In 2024 dürfte das Bauvolumen im Neubau real um -10,2 % und in der Modernisierung um -3,3 % gesunken sein. Dieser Trend hält absehbar an. Im Vergleich zum letzten Höchstwert in 2021 ist das reale Wohnbauvolumen bis 2024 um -10,8 % gesunken. Bis 2025 werden es nach aktueller Prognose -11,8 % sein. Für den gleichen Zeitraum rechnetdas DIW mit einem realen Rückgang des Neubauvolumens um -28 % und für das Modernisierungsvolumen mit einem Rückgang um -4,5 %.

Abbildung 82: Neubau und Modernisierung im Wohnungsbau

In Mrd. Euro, preisbereinigt

MODERNISIERUNG

Quelle: DIW-Bauvolumensrechnung (Januar 2025) und eigene Berechnungen

Damit gewinnt die bereits wichtige Modernisierung im Wohnungsbau weiter deutlich an Gewicht. Machte die Modernisierung in 2022 ca. 71 % des realen Wohnbauvolumens aus, werden es in 2025 ca. 75 % sein.

Tabelle 19: Wohnungsbauvolumen

Wohnungsbauvolumen in jeweiligen Preisen

Quelle: DIW-Institut: Wochenbericht Januar 2025 mit eigenen Berechnungen

IST 2022 IST 2023 Prognose 2024

Prognose 2025

Wohnungsbauvolumen - verkettete Volumenangaben Basisjahr 2015

IST 2022 IST 2023 Prognose 2024

Prognose 2025

Preissteigerungen und Anteile am nominalen Bauvolumen

Preisentwicklung

Anteile am Bauvolumen

Quelle: DIW-Institut: Wochenbericht Januar 2025 mit eigenen Berechnungen

Nichtwohnbau

Zusammenfassung Nichtwohnbau

Die Genehmigungen im Nichtwohnbau sanken in 2024 auf 193,0 Mio. m³ umbauten Raum (-2,9 %). In 2025 dürften die Genehmigungen auf 196,2 Mio. m³ umbauten Raum zunehmen (+1,6 %). In 2026 erwarten wir einen weiteren Anstieg um +8,3 % auf 212,6 Mio. m³ umbauten Raum. Grund ist das neue Sonderguthaben, mit dem die Unionsparteien zusammen mit der SPD massiv in die Infrastruktur investieren möchten. Das wird auch die sonstigen Betriebsgebäude (Kindergärten, Schulen, etc.), die Anstaltsgebäude (Krankenhäuser, Gefängnisse, etc.) sowie die Verkehrsgebäude betreffen Die Fertigstellungen stiegen im Jahr 2023 auf 191,7 Mio. m³ (+3,8 %) und dürften im Jahr 2024 auf 196,6 Mio. m³ umbauten Raum (+2,6 %) gestiegen sein. In 2025 stagnieren die Fertigstellungen bei 196,3 Mio. m³ umbautem Raum (-0,2 %) und in 2026 steigen sie auf 200,2 Mio. m³ umbauten Raum (+2,0 %).

Durch die wirtschaftlich angespannte Lage sanken die Genehmigungen für industrielle Betriebsgebäude in 2024 im Vergleich zum Vorjahr um -2,6 % auf 132,157 Mio. m³ umbauten Raum. In diesem Segment wiesen nur die Handels- und Lagergebäude eine knapp positive Entwicklung auf (+0,1 %) Wir rechnen damit, dass sich die Handels- und Lagergebäude sowie die Verkehrsgebäude im Jahresverlauf wieder erholen. Deshalb dürfte der genehmigte umbaute Raum in 2025 leicht auf 133,9 Mio. m³ (+1,3 %) zulegen. Im Jahr 2026 wird das Infrastrukturpaket seine volle Wirkung entfalten. Deshalb erwarten wir eine Zunahme der Genehmigungen auf 145,4 Mio. m³ umbauten Raum (+8,6 %). Die Fertigstellungen für industrielle Betriebsgebäude stiegen im Jahr 2023 auf 133,3 Mio. m³ umbauten Raum (+7,4 %). Der Bauüberhang baute sich damit nur geringfügig ab, so dass in 2024 138,1 Mio. m³

umbauter Raum (+3,6 %) fertiggestellt werden. In 2025 sinken die Fertigstellungen auf 137,3 Mio. m³ umbauten Raum (-0,6 %) und steigen in 2026 auf 138,6 Mio. m³ umbautem Raum (+1,0 %) Die Genehmigungen für wohnähnliche Betriebsgebäude sanken in 2024 im Vergleich zum Vorjahr um -7,4 % auf 40,515 Mio. m³ umbauten Raum. In 2025 werden die Genehmigungen leicht auf 41,1 Mio. m³ umbauten Raum anwachsen (+1,4 %), um in 2026 deutlicher auf 45,2 Mio. m³ zuzulegen (+9,9 %). Der Grund sind die geplanten Investitionen in die Infrastruktur. In dieser Gebäudeart sind vornehmlich die sonstigen Betriebsgebäude sowie die Anstaltsgebäude betroffen. Die Fertigstellungen lagen im Jahr 2023 bei 41,2 Mio. m³ umbautem Raum (+0,5 %). In 2024 sinken die Fertigstellungen auf 40,2 Mio. m³ (-2,5 %) und fallen in 2025 weiter auf 39,7 Mio. m³ umbauten Raum (-1,3 %). Der relativ stabile Bauüberhang wirkt hier stützend. Die Genehmigungen für landwirtschaftliche Betriebsgebäude stiegen in 2024 auf 20,3 Mio. m³ umbauten Raum (+4,9 %) Die Stimmung in der Branche hellte sich zuletzt deutlich auf und auch der Nahrungsmittelkonsum nahm zu. Außerdem steigen die realen verfügbaren Einkommen pro Kopf. Zusätzlich rechnen wir mit Steuerentlastungen für die Landwirtschaft falls die Regierung so zustande kommt, wie es sich derzeit herauskristallisiert. Deshalb werden die Genehmigungen in 2025 auf 21,2 Mio. m³ umbauten Raum (+4,5 %) steigen und in 2026 auf 22,0 Mio. m³ (+3,5 %). Die Fertigstellungen sanken im Jahr 2023 auf 17,2 Mio. m³ umbauten Raum (-11,9 %). In 2024 dürften die Fertigstellungen auf 18,3 Mio. m³ (+6,6 %), in 2025 auf 19,3 Mio. m³ (+5,4 %) und in 2026 auf 20,1 Mio. m³ (+4,0 %) steigen. Das Modernisierungsvolumen im gewerblichen Hochbau sinkt im Jahr 2023 real auf 39,2 Mrd. Euro (-2,1 %). Das sind ca. 57 % des realen Bauvolumens in diesem Segment. Im Jahr 2024 dürfte das reale Modernisierungsvolumen auf 38,5 Mrd. Euro (-1,8 %) gesunken sein und sich in 2025 auf diesem Niveau stabilisieren Das Modernisierungsvolumen im öffentlichen Hochbau machte im Jahr 2023 mit 8,9 Mrd. Euro 46,8 % des realen Gesamtvolumens aus und sank im Jahr 2024 auf 8,7 Mrd. Euro (-1,5 %) In 2025 dürfte es noch einmal stark auf 8,2 Mrd. Euro (-5,7 %) zurückgehen.

Rahmenbedingungen im Nichtwohnbau

Allgemeine Rahmenbedingungen im Nichtwohnbau

Das neue Sondervermögen für die Infrastruktur

Das Sondervermögen, das mit den Stimmen der Fraktionen der SPD, der Union und den Grünen sowie mit der Zustimmung des Bundesrates, im Grundgesetzt verankert wurde hat aus unserer Sicht mehrere wichtige Implikationen für den Nichtwohnbau.

Das Sondervermögen soll 500 Mrd. Euro umfassen, 400 Mrd. Euro davon sind für den Bund vorgesehen. Von diesen 400 Mrd. Euro sollen wiederum 100 Mrd. Euro in den Klimatransformationsfonds fließen. Die restlichen 100 Mrd. Euro des Sondervermögens sollen den Bundesländern zur Verfügung gestellt werden. Dabei ist das Sondervermögen auf 12 Jahre begrenzt. Spätere Auszahlungen sind nur bei Maßnahmen möglich, die innerhalb dieses Zeitraumes beschlossen wurden.

Die Mittel des Sondervermögens dürfen nur dann abgerufen werden, wenn der Anteil der Investitionen 10 Prozent des Bundeshaushaltes ohne Sondervermögen und Transaktionen übersteigt. Die Finanzierung der erneuerbaren Energien wird aus dem Kernhaushalt bestritten.

Folgende Ziele werden als Begründung für die Einrichtung genannt:

Gewährleistung funktionierender Bildung und Betreuung

Begleitung von Strukturwandelprozessen

Erhalt und Modernisierung der Verkehrsinfrastruktur

Digitalisierung der Verwaltung

Anpassung an den Klimawandel

Integration von geflüchteten Menschen

Stärkung des Bevölkerungsschutzes

Es sind nur Investitionen zulässig, die nach §10 Absatz 3 Nummer 2 Satz 2 Haushaltsgrundsätzegesetz in die Hauptgruppe 7 und 8 des Gruppierungsplans fallen.

Grob heißt das, dass Investitionen Ausgaben für folgende Zwecke sind:

Zivil- und Bevölkerungsschutz, Verkehrsinfrastruktur, Krankenhausinvestitionen, Investitionen in die Energieinfrastruktur, Bildungs- Betreuungs- und Wissenschaftsinfrastruktur, Forschung und Entwicklung, Digitalisierung

Es ist also nicht nur der Tiefbau betroffen, sondern viele Gebäudegruppen, die in der Regel von den Ländern gebaut oder verwaltet werden. Das betrifft im Wesentlichen die sonstigen Betriebsgebäude, Anstaltsgebäude und Verkehrsgebäude.

Interessant ist auch, dass der Bund ermächtigt wird, im Kompetenzbereich der Länder aktiv zu werden. Das heißt er wird ermächtigt Projekte in den Ländern ganz oder nur teilweise zu finanzieren und diese auch selber durchzuführen. Damit müssen sich die Länder, wie sonst

üblich, nicht an Projekten finanziell beteiligen, damit sie umgesetzt werden. Außerdem kann der Bund Projekte, die eigentlich Sache der Länder sind, selber durchführen.

Abbildung 83: Investitionsquote des Bundes

Anteil in Prozent am Kernhaushalt

Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Berechnung der Heinze Marktforschung

Dazu kommt, dass die Investitionsquote auf den Kernhaushalt bezogen wird. Auf die bereits verabschiedeten und nicht mehr relevanten Haushalte bezogen, heißt das, der Bund hätte bereits in 2023 9 Mrd. Euro und in 2024 ca. 22,5 Mrd. Euro aufnehmen können. Umgekehrt braucht er dieses Geld zukünftig nicht mehr aus dem Haushalt finanzieren, was den Spielraum für andere Ausgaben erhöht.

Bevor die Mittel freigegeben und verwendet werden können, müssen die organisatorischen Dinge per Bundesgesetz und unter Berücksichtigung des Bundesrates noch geregelt werden. Ein Beispiel ist die Verteilung der Darlehenssumme aus der neuen Verschuldungsmöglichkeit der Länder. Das ist nicht unbedingt überraschend, aber es wird einen gewissen Zeitraum erfordern, bevor das Sondervermögen verwendet werden kann (Quelle: Gesetzentwurf zur Änderung des Grundgesetzes Artikel 109,115,143h, Drucksache 20/15096; Entschließungsantrag der Fraktionen SPD, CDU/CSU und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, Drucksache 20/15123).

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen im Nichtwohnbau

Nach den starken Rückgängen der Genehmigungen im Nichtwohnbau von 2022 auf 2023 ist die Stimmung im gewerblichen Bau ebenfalls stark eingebrochen. In 2024 hat sie sich etwas verbessert und stabilisiert. Trotzdem ist die Stimmung weiter schlecht. Ein Großteil der Unternehmen, die im gewerblichen Bau tätig sind, schätzen ihre Lage und ihre Erwartungen für die Zukunft als schlecht ein. Allerdings ist im neuen Jahr eine kleine Aufhellung sichtbar, die sowohl die Lageeinschätzung als auch die Erwartungen betrifft. So stieg die Einschätzung der Lage von Januar bis März um +4,1 Indexpunkte auf -22,3 Indexpunkte und die Erwartungen um +4,0 Indexpunkte auf -40,8 Indexpunkte. Das ist noch keine Trendwende, passt aber zeitlich zu der Ankündigung des neuen Sondervermögens und des geplanten Infrastrukturpakets.

Abbildung 84: Geschäftsklima Gewerblicher Bau

Saldo, saisonbereinigt

Geschäftsklima Geschäftslage Erwartungen Nulllinie

Quelle: ifo Institut München

Das Jahr 2024 war, gemessen am nominalen Umsatz, ein schwächeres Jahr. Der Umsatz sank im Vergleich zum Vorjahr um -4,5 % auf 24,846 Mrd. Euro. Auch das Jahr 2023 war schon, gemessen an den starken Preisanstiegen, ein eher schwaches Jahr gewesen. Im Januar dieses Jahres stieg der Umsatz um +14,2 %.

Abbildung 85: Baugewerbliche Umsatzentwicklung im gewerblichen Bau in Mio. Euro, Veränderung zum Vorjahr in Prozent Quelle:

Arbeitstäglich bereinigt lag der nominale Umsatz im Januar um +14,2 % über seinem Vorjahreswert (s.Abb.86). Damit war das der höchste Umsatz der letzten vier Jahre. Unter Berücksichtigung der starken Preisentwicklungen der vergangenen Jahre, ist aber davon auszugehen, dass der reale Wert deutlich niedriger lag. Verglichen mit dem Umsatzniveau des Januars 2024 dürfte der Umsatz im Gewerbebau allerdings auch real gestiegen sein. Hielte die Entwicklung im Jahresverlauf so an würden die Veränderungsraten zum Vorjahr im Jahresverlauf weiter zunehmen.

Abbildung 86: Baugewerblicher Umsatz im gewerblichen Bau in Mio. Euro, arbeitstäglich bereinigt, Veränderung 2025/2024 in %

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Hier stellt sich allerdings die Frage, ob die Entwicklung des Auftragseingangs den Umsatz entsprechend unterstützt. So entwickelte sich der nominale Auftragseingang im Wirtschaftsbau in den letzten vier Jahren rückläufig. In 2024 sank der Auftragseingang um -5,5 % auf 21,186 Mrd. Euro. Auch im Januar gab der Auftragseingang noch mal um -5,1 % nach. 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000

Abbildung 87: Auftragseingangsentwicklung im gewerblichen Bau in Mio. Euro, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Dieser hatte sich im letzten Jahr arbeitstäglich, außer im ersten Quartal, gar nicht so schlecht entwickelt. Im Dezember legte der Auftragseingang gegenüber dem Vorjahr sogar um +5,9 % zu. Dagegen war der Auftragseingang im Januar dieses Jahres im Vergleich zu den Vorjahren eher schwach. Der Rückgang zum Januarwert in 2024 betrug arbeitstäglich bereinigt -4,2 %.

Dazu trifft der Auftragseingang im ersten Quartal verglichen mit den restlichen Auftragseingangszahlen in 2024, auf etwas bessere Vorjahreswerte. Das gilt insbesondere für den März

Abbildung 88: Auftragseingang im gewerblichen Bau in Mio. Euro, arbeitstäglich bereinigt, Veränderung 2025/2024 in Prozent

in

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Auch die Arbeitsstunden im gewerblichen Bau entwickelten sich in 2024 rückläufig. Zwar gab es Lichtblicke, wie im März oder im Juni. Insgesamt sanken die arbeitstäglich bereinigten Arbeitsstunden aber zum Vorjahr um -2,4 %. Die Bautätigkeit nahm gerade im zweiten Halbjahr langsam, aber stetig ab. Im Januar dieses Jahres legten die Arbeitsstunden zu (+5,1 %). Im Vier-Jahres-Vergleich ist dieser Wert aber immer noch vergleichsweise niedrig. Trotzdem ist eine positive Veränderungsrate zum Vorjahr im Februar denkbar. Für März wird das schwieriger.

Abbildung 89: Arbeitsstunden im gewerblichen Bau

In 1.000 Arbeitsstunden, arbeitstäglich bereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Das Geschäftsklima im öffentlichen Hochbau ist, ähnlich wie im gewerblichen Hochbau, stark negativ (s.Abb.90). Das ist überraschend, da Umsatz- und Auftragseingangsentwicklung in den letzten Jahren deutlich besser waren, als im gewerblichen Bau. Allerdings setzte Anfang 2024 eine Erholung der Stimmung ein, die sich im Laufe des Jahres stabilisierte. Ende 2024, Anfang 2025 liefen die Entwicklungen von Lageeinschätzung und Erwartung auseinander. Die Einschätzung der Lage wurde besser, die Erwartung an die zukünftige Entwicklung trübten sich ein. Für den März 2024 weisen aber beide Indikatoren nach oben. Das ist insofern nachvollziehbar, als das das Infrastrukturpaket den Fokus auf den öffentlichen Bau legt.

Abbildung 90: Geschäftsklima Öffentlicher Bau

Saldo, saisonbereinigt

Erwartungen Nulllinie

Quelle: ifo Institut München

Im öffentlichen Hochbau stieg der baugewerbliche Umsatz in 2024 um +4,3 % auf 7,691 Mrd. Euro. In 2023 betrug die Steigerungsrate noch +14,5 %. Das Jahr 2025 startete sehr gut. Der Umsatz im Januar lag um +28,3 % über seinem Vorjahreswert.

Abbildung 91: Baugewerbliche Umsatzentwicklung im öffentlichen Bau in Mio. Euro, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Der monatliche arbeitstäglich bereinigte Umsatz lag fast das ganze letzte Jahr über seinen Vorjahreswerten. Der starke Anstieg im Januar 2025 um +29,4 % ragte aber deutlich heraus. Gemessen daran, dass die nominalen Bauleistungspreise in 2024 in den letzten vier Quartalen im Schnitt um jeweils +3,0 % zum Vorjahresquartal gestiegen sind, ist hier ein ähnlich starker realer Anstieg zu vermuten. Bei der Betrachtung der Zahlen fällt allerdings auch auf, dass der Vorjahresumsatz in 2024 unbereinigt unter dem Januarumsatz aus 2023 lag und nur knapp über dem Umsatz aus 2022. Insofern ist die hohe Zuwachsrate auch dem vergleichsweise schwachen Vorjahreswert geschuldet.

Abbildung 92: Baugewerblicher Umsatz Öffentlicher Bau

in Mio. Euro, arbeitstäglich bereinigt, Veränderung 2025/2024 in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Der Auftragseingang im öffentlichen Hochbau entwickelte sich, anders als der Umsatz, in 2024 rückläufig. Der Umsatz sank um -3,9 % im Vergleich zum Vorjahr auf 7,182 Mrd. Euro. Im Jahr davor war der Auftragseingang noch um +15,8 % angestiegen, allerdings nominal.

Abbildung 93: Auftragseingang im öffentlichen Bau in Mrd. Euro, Veränderung zum Vorjahr in %

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Im Januar lag der Auftragseingang arbeitstäglich bereinigt um -7,3 % unter seinem Vorjahreswert (s.Abb.94). Dieser war nominal aber auch ein vergleichsweise guter Monat gewesen. So überstieg der Auftragseingang aus dem Januar in diesem Jahr den Auftragseingang aus dem Januar 2023 um +22,7 % und den Januarwert aus 2022 und um +11,4 %. Unter Berücksichtigung der hohen Bauleistungspreissteigerungen in den letzten Jahren, war der Auftragseingang 2022 real der höchste Auftragseingang im Vier-JahresVergleich.

Abbildung 94: Baugewerblicher Auftragseingang im öffentlichen Bau in Mio. Euro, arbeitstäglich bereinigt, Veränderung 2025/2024 in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Im öffentlichen Bau lagen die arbeitstäglich bereinigten Arbeitsstunden in 2024 die meisten Monate über ihren Vorjahreswerten. Insgesamt legten die Arbeitsstunden im Vergleich zum Vorjahr um +1,3 % zu. Im Januar legten die Arbeitsstunden um +12,7 % zu. Damit lagen sie den vierten Monat in Folge über ihren Vorjahreswerten. In der Bautätigkeit ist der öffentliche Bau aktiver, als der gewerbliche.

Abbildung 95: Arbeitsstunden im öffentlichen Bau in 1.000 Arbeitsstunden, arbeitstäglich bereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Neubau – Industrielle Betriebsgebäude

Industrielle Betriebsgebäude insgesamt

Im Jahr 2024 wurden 132,157 Mio. cbm umbauter Raum an industriellen Betriebsgebäuden genehmigt. Das entsprach einem Rückgang um -3,2 % im Vergleich zum Vorjahr (s.Abb.96). Im Januar dieses Jahres sanken die Genehmigungen um -3,3 %

Abbildung 96: Genehmigungsentwicklung von Industriellen Betriebsgebäuden in 1.000 cbm Rauminhalt, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Arbeitstäglich bereinigt sanken die Genehmigungen im Vergleich zum Vorjahr im Januar um -2,5 % (s.Abb.97). Im Vier-Jahres-Vergleich war das Niveau der Genehmigungen im Januar allerdings vergleichsweise gut. So überstiegen die Genehmigungen im Januar 2025 die Genehmigungen in 2022 um +12,5 % und die Genehmigungen in 2023 um +2,2 %. Gemessen an den Vorjahreswerten ist eine positiveEntwicklung der Genehmigungen im Februar möglich. Allerdings deutet das aktuelle Marktumfeld und die Entwicklung der relevanten Frühindikatoren am Markt auf einen schwierigen Start in diesem Jahr in dieser Gebäudeart hin. Dazu kommt, dass die Genehmigungsentwicklung im Vorjahr im zweiten Quartal vergleichsweise solide verlief. Bei erfolgreichen Koalitionsverhandlungen und einer schnellen Umsetzung der gesetzlichen Rahmenbedingungen für das neue Sondervermögen erwarten wir vor allem im zweiten Halbjahr eine positive Dynamik.

Abbildung 97: Genehmigungen von Industriellen Betriebsgebäuden

in 1.000 cbm Rauminhalt, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Handels- und Lagergebäude

Das Geschäftsklima im Handel ist ebenfalls auf niedrigem Niveau (s.Abb.98). Im Mai letzten Jahres war eine Verbesserung des Konsums erwartet worden. Diese Hoffnung hatte sich aber im Laufe des Jahres zerschlagen. Allerdings hellte die Stimmung am aktuellen Rand wieder etwas auf. So stiegen die Erwartungen von Januar bis März dieses Jahres um 9,9 Indexpunkte auf -26,0 Indexpunkte an. Auch die Lageeinschätzung verbesserte sich leicht. Dies hatte sich schon im vierten Quartals des letzten Jahres abgezeichnet.

Abbildung 98: Geschäftsklima Handel

Saldo, saisonbereinigt

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Geschäftsklima Geschäftslage Geschäftserwartungen Nullinie

Quelle: ifo Institut München

Der preis-, kalender- und saisonbereinigte Umsatz im Einzelhandel hat sich zum Ende des Jahres aus der Stagnation gelöst und sich seitdem überraschend stark entwickelt. Gemessen an den Vorjahreszahlen verbesserte sich die Umsatzlage deutlich. Die höheren Umsätze in 2020 und 2021 sind eher den Panikkäufen und dem Substitutionseffekt beim Konsum während der Pandemie zuzurechnen und deshalb als Ausreißer zusehen. Gemeint ist der starke Konsumanstieg nach Verbrauchs- und Gebrauchsgütern durch den Wegfall von (kostenpflichtigen) Freizeitaktivitäten. Trotzdem lag der Umsatz im März immer noch unter dem Potenzial, das eine Fortschreibung des Umsatzes auf Basis der Daten von vor der Pandemie erreichen würde. Insofern existiert hier auch noch Wachstumspotenzial. Für das Gebäudesegment ist der Anstieg des Umsatzes trotzdem ein gutes Zeichen.

Abbildung 99: Entwicklung Einzelhandelsumsätze

Volumenindizes (2015=100), kalender- und saisonbereinigt, Veränderung zum Vormonat in Prozent

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Veränderung in Prozent Veränderung in Prozent Einzelhandel ohne Handel mit KfZ Einzelhandel mit Lebensmittel

Quelle: Statistisches Bundesamt

Die Entwicklung der Realmieten zeigt dagegen die Herausforderungen des stationären Einzelhandels. Die zunehmende Digitalisierung und der Trend zum Internethandel setzten den Einzelhandel bereits vor der Preiskrise unter Druck. Die Coronapandemie beschleunigte den Trend zum Interneteinkauf, die Inflationskrise in 2022 und 2023 und das daraus resultierende schwache Konsumklima, beschleunigten den Rückgang der Neuvertragsmieten im Einzelhandel weiter. Diese sanken vom vierten Quartal 2017 bis zum vierten Quartal 2023 um -24,3 %. Die starken Rückgänge zum jeweiligen Vorjahresquartal lagen in der Spitze, auf dem Höhepunkt der Inflationskrise, bei -12,6 %. In 2024 legten die Realmieten wieder leicht zu.

Abbildung 100: Neuvertragsmieten Einzelhandelsimmobilien

Mietpreisindex (2010=100) deflationiert mit VPI (2020=100), Veränderung zum Vorjahresmonat in Prozent

Veränderungsraten in Prozent Einzelhandelsimmobilien

Quelle: Deutsche Bundesbank

Der starke Rückgang der Realmieten wirkte sich auch auf die realen Kapitalwerte der Investitionen in Einzelhandelsimmobilien aus (s.Abb.101). Diese sanken vom vierten Quartal 2017 bis zum vierten Quartal 2023 um -36,9 %. Die Rückgänge zum jeweiligen Vorjahresquartal lagen in der Spitze bei -17,3 % (erstes Quartal 2023). Anders als bei der Neuvertragsmiete entwickelte sich der reale Kapitalwert im vierten Quartal weiter rückläufig. Impulse für Neuinvestitionen waren hier zum Jahresende 2024 also eher nicht absehbar.

Abbildung 101: Kapitalwertentwicklung von Einzelhandelsimmobilien

Genormter Index, deflationiert mit VPI (2020=100), Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Veränderungsrate in Prozent Einzelhandelsimmobilien

Quelle: vdp, Deutsche Bundesbank, Heinze Marktforschung

Die Stimmung bei den Unternehmen der Lagerei und der Spedition hat sich im Februar und März signifikant verbessert (s.Abb. 102). So stieg der Saldo von -28,5 Punkten im Januar auf -18 Punkte im März. Dabei stieg vor allem die Einschätzung der Geschäftserwartung. Ein Grund kann die Zollpolitik Donald Trumps sein. So hat die Erwartung auf höhere Zölle auf die Einfuhr in die USA die Importe aus den wahrscheinlich betroffenen Ländern, wie z.B. aus China stark gesteigert. Begründet ist dies mit Vorzieheffekten: Unternehmen ziehen den Einkauf wichtiger Produkte vor und lagern sie zwischen, bevor die Zölle (und auch mögliche Gegenzölle) in Kraft treten. Außerdem reagieren Unternehmen seit der Coronapandemie und dem letzten Handelskrieg sensibler auf mögliche Störungen der Lieferketten. Das mag auch einen Impuls für die Lagerei und Speditionsbranche geben, wenn Unternehmen mit Lagerkapazität vorsorgen wollen. Allerdings ist das Niveau des Geschäftsklimas immer noch recht niedrig und die Erwartung ist verhalten. Hier bleibt abzuwarten, wie nachhaltig dieser Stimmungsumschwung ist.

Abbildung 102: Geschäftsklima Lager und Spedition

Saldo, saisonbereinigt

Quelle: ifo Institut München

Im wichtigen Segment Handels- und Lagergebäude wurden im Jahr 2024 87,794 Mio. cbm umbauter Raum genehmigt. Damit stagnierte die Entwicklung im Vergleich zu 2023 (+0,1 %) nach einem wechselhaften Jahr, das im ersten Halbjahr deutlich besser lief (+9,4 % ggü. dem Vorjahreszeitraum), als im zweiten (-13,8 % ggü. dem Vorjahreszeitraum). Dabei war die Entwicklung von Genehmigungen für Handelsgebäude einerseits und Warenlager anderseits sehr unterschiedlich. So sanken die Genehmigungen für Handelsgebäude in umbauten Raum um -17,5 %, die Genehmigungen für Warenlager legten um +2,3 % zu. Daran wird deutlich wie wenig Anteil die Genehmigungen für Handelsgebäude (ca. 9 %) im Vergleich zu den Genehmigungen für Warenlager (ca. 91 %) an diesem Segment hatten.

Nachdem die Genehmigungen im November und Dezember 2024 im Vergleich zum Vorjahr um -27,6 % bzw. -22,1 % sanken, legten sie im Januar 2025 leicht um +3,3 % zu. Dabei waren sowohl die Veränderungsraten der Genehmigungen für Handelsgebäude (+22,3 %), als auch für Warenlager (+0,4 %) positiv

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Bei Betrachtung der Genehmigungsentwicklung im Zeitverlauf wird deutlich, dass die Entwicklung im Vorjahresvergleich im November und Dezember 2024 stark rückläufig war

(s.Abb.103). Bereinigt um den saisonalen Effekt hatte sich die Entwicklung zum Vormonat ab September 2024 aber stabilisiert. Der starke Anstieg im Januar muss vorsichtig interpretiert werden, weil die Zeitreihe im Zeitverlauf eine sehr volatile Entwicklung aufweist.

Abbildung 103: Genehmigungsentwicklung von Handels- und Lagergebäuden in Mio. cbm umbauter Raum, arbeitstäglich und saisonbereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Sowohl bei den Handelsgebäuden, als auch bei den Warenlagern war das Genehmigungsniveau im Vier-Jahres-Vergleich vergleichsweise hoch. Im Segment Warenlager lagen die Genehmigungen in umbautem Raum pro Arbeitstag4 um +28,6 % über dem Niveau aus 2022 und um +38,8 % über dem Niveau aus 2023. Unter Berücksichtigung der Verbesserung der Frühindikatoren ist für das erste Quartal eine leicht positive Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr denkbar

Abbildung 104: Warenlager in 1.000 cbm umbauter Raum pro Arbeitstag

Warenlager, cbm pro Arbeitstag

4 Arbeitstage nach Statistischem Bundesamt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Auch bei den Handelsgebäuden waren die Genehmigungen an umbautem Raum pro Arbeitstag im Januar höher als in allen drei Vorjahren. So lagen sie um +59,4 % über ihrem Niveau aus dem Jahr 2022 und um +65,3 % über ihrem Niveau aus dem Januar 2023. Ein saisonales Muster ist in der Gegenüberstellung schwer zu erkennen. Auch darf nur ein Wert nicht überbewertet werden, da auch diese Zeitreihe sehr volatil ist. Allerdings war die Entwicklung der Genehmigungen, mit Ausnahme im März, das ganze Jahr 2024 vergleichsweise schwach verlaufen

Abbildung 105: Handelsgebäude in 1.000 cbm umbauter Raum pro Arbeitstag

Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez 2022 2023 2024 2025

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Fabriken und Werkstätten

Die Genehmigungen für Fabriken und Werkstätten sanken in 2024 um -7,5 % gegenüber dem Vorjahr auf 32,768 Mio. cbm umbauten Raum ab. Das war der zweite Rückgang in Folge nach einem Minus von 16,0 % in 2023. Die negative Entwicklung setzte sich auch im neuen Jahr fort. Im Januar 2025 lagen die Genehmigungen um -10,5 % unter dem Niveau des Vorjahresmonats.

Abbildung 106: Genehmigungen von Fabriken und Werkstätten in Mio. cbm umbauter Raum

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Zumindest hat sich der Trend am aktuellen Rand etwas stabilisiert (s.Abb.107). Wir erwarten hier aber eher ein schwieriges Jahr durch den von Donald Trump anberaumten Handelskrieg.

Abbildung 107: Genehmigungsentwicklung von Fabriken und Werkstätten in Mio cbm, arbeitstäglich und saisonbereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Verkehrsgebäude

Die Stimmung in der Verkehrsbranche ist gespalten (s.Abb.108). Einerseits waren die Zukunftserwartungen im März dieses Jahres vergleichsweise niedrig, andererseits war die Lageeinschätzung vergleichsweise hoch. Die Mehrzahl der Unternehmen schätzt ihre Lage positiv ein, mit steigender Tendenz.

Abbildung 108: Geschäftsklima Personenbeförderung (ohne Luftfahrt)

Saldo, saisonbereinigt

Geschäftsklima Geschäftslage Geschäftserwartungen Nulllinie

Quelle: ifo Institut München

Die Umsatzerwartungen am aktuellen Rand waren ebenfalls gut (s.AAb.109). Der Trend weist seit Ende 2023 wieder aufwärts. Das ist insofern gut, als das die geplanten Investitionen in die Infrastruktur auf eine Branche treffen, der es, anders als anderen Branchen, wirtschaftlich verhältnismäßig gut geht. Das kann dazu führen, dass die staatlichen Aktivitäten im Bereich der Verkehrsgebäude von privatwirtschaftlichen begleitet werden. Denkbar wären auch indirekte positive Auswirkungen. So könnten durch eine bessere Infrastruktur, z. B. durch eine bessere Anbindung von unterentwickelten Regionen, neue Märkte erschlossen werden.

Abbildung 109: Personenbeförderung (ohne Luftfahrt) Umsatzerwartung

Saldo, saisonbereinigt

60,0

50,0

40,0

30,0

20,0

10,0

-20,0 -10,0 0,0

-30,0

-40,0

Quelle: ifo Institut München

Die Genehmigungen für Verkehrsgebäude in umbauten Raum sanken in 2024 um -12,9 % auf 11,595 Mio. nach einem Rückgang um -2,2 % in 2023. Im Januar brachen die Genehmigungen im Vergleich zum Vorjahr um -32,4 % ein (s.Abb.110). Auch für den Februar ist mit einem

starken Einbruch zu rechnen: Im Vorjahr hatten die Genehmigungen im Februar um +87,7 % zugenommen.

Abbildung 110: Genehmigungen von Verkehrsgebäuden in Mio. cbm

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Außerdem ist der Entwicklungstrend am aktuellen Rand negativ, bei einer sehr volatilen Entwicklung in 2024 (s.Abb.111). Damit steht die Genehmigungsentwicklung im starken Kontrast zur wirtschaftlichen Lage und zur Umsatzentwicklung der Branche.

Abbildung 111: Genehmigungsentwicklung für Verkehrsgebäude in Mio. cbm umbauter Raum, saisonbereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Genehmigungsprognose Industrielle Betriebsgebäude

Im Jahr 2024 wurde 132,157 Mio. cbm an umbauten Raum genehmigt. Das entsprach einem Rückgang von -2,6 % zum Vorjahr. Für das Jahr 2025 erwarten wir einen leichten Anstieg der Genehmigungen um +1,3 % auf 133,850 Mio. cbm (zuvor: 132,200 Mio. cbm / -2,4 %). Im nächsten Jahr dürften die Genehmigungen um +8,6 % auf 145,4 Mio. cbm ansteigen. Die

Anpassung der Prognose für 2025 im Vergleich zum letzten Quartalsbericht begründet sich im neuen Sondervermögen für die Infrastruktur und die Verteidigung

Abbildung 112: Genehmigungsprognose Industrielle Betriebsgebäude in Mio. cbm, Veränderung zum Vorjahr in Prozent P=Prognose

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Bei den Lagergebäuden rechnen wir damit, dass sich die geopolitische Lage und der drohende Handelskrieg positiv auf die Genehmigungen auswirken, da Unternehmen geneigt sein werden, mit Lagerfläche vorzusorgen, um Lieferkettenstörungen abzumildern. Dazu wird die Bundeswehr ebenfalls höhere Lagerkapazitäten brauchen, wenn sie beispielsweise Munition und Ausrüstung aufstockt.

Für die Genehmigungen im Handel rechnen wir, trotz vergleichsweise schwacher Entwicklung in 2024, ebenfalls mit positiven Impulsen, sowohl für dieses, als auch für das nächste Jahr. Die Frühindikatoren im Handel weisen auf eine Besserung der wirtschaftlichen Entwicklung hin. Dazu rechnet das IfW mit einer Aufhellung des Konsumklimas spätestens im nächsten Jahr. Anders schätzen wir die Lage bei den Fabriken und Werkstätten ein. Der Handelskrieg wird sich auf die Preise, die Nachfrage, die Zulieferung und den Absatz der deutschen Industrie auswirken. Das wird die Investitionsfreude in diese Gebäudeart senken. Es steht nicht nur zu befürchten, dass die Absatzmärkte der deutschen Industrie in den USA wegbrechen, sondern auch in anderen Ländern, die ebenfalls von der Zollpolitik Donald Trumps betroffen sind. Denn in diesen Ländern fungiert die deutsche Industrie oft als Zulieferer. Positive Impulse können aus der Rüstungsindustrie erwartet werden. Allerdings setzt diese auch verstärkt auf Übernahmen und Umrüstungen von Werken z. B. von Autozulieferern. Für das nächste Jahr rechnen wir mit einer leichten Erholung.

Die Genehmigungsentwicklung bei den Verkehrsgebäuden zeigt aktuell nach unten. Das liegt auch am hohen Pessimismus in der Branche, der im Kontrast zu den Fundamentaldaten steht. Bei einer erfolgreichen Koalitionsverhandlung und Regierungsbildung sollte sich die aktuelle Lage bei den Verkehrsgebäuden drehen. Sowohl die Länder, als auch der Bund sollten ab dem

zweiten Halbjahr deutlich mehr Budget für die Infrastruktur zur Verfügung haben. In Kombination mit der bereits vergleichsweise guten wirtschaftlichen Lage der Verkehrsunternehmen, sollte dies ausreichen, um den Trend entscheidend zu drehen. Die volle Wirkung des Sondervermögens wird allerdings erst im nächsten Jahr zu spüren sein.

Die veranschlagten Baukosten werden nach zwei Rückgängen wieder zunehmen (s.Abb113)

Für 2025 erwarten wir einen Anstieg um +3,3 % und für 2026 einen Anstieg um +10,8 %. Die genehmigte Nutzfläche wird um +1,3 % in 2025 und um +6,7 % in 2026 zulegen. Damit steigt der umbaute Raum in 2026 stärker als die Nutzfläche. Ein Hinweis darauf, dass sich der Schwerpunkt etwas stärker in Richtung Warenlager verschiebt.

Abbildung 113: Entwicklung wichtiger Kennzahlen bei Industriellen

Betriebsgebäuden

Volumen- und Wertindizes (2015=100)

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Fertigstellungsprognose Industrielle Betriebsgebäude

Für das Jahr 2024 belassen wir die Fertigstellungsprognose für industrielle Betriebsgebäude bei 138,1 Mio. cbm. Das entspricht einem Anstieg im Vergleich zum Vorjahr um +3,6 % (s.Abb 114)

Abbildung 114: Fertigstellungsprognose für industrielle Betriebsgebäude in Mio. cbm umbauter Raum, Veränderung zum Vorjahr in Prozent, P=Prognose

Veränderung zum Vorjahr in Prozent Fertigstellungen

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Der Bauüberhang wird um 14,597

Mio. cbm (-4,5 %) sinken und Ende 2024 bei 311,861 Mio. cbm umbautem Raum stehen. In 2025 dürfte sich der Bauüberhang noch mal um 10,823 Mio. cbm (-3,5 %) auf 301,038 Mio. cbm abbauen (s.Tab.20).

Abbildung 115: Bauüberhang industrielle Betriebsgebäude in Mio. cbm

Dabei werden sich zum Ende des Jahres 2025 noch 174,602 Mio. cbm umbauter Raum im Bau befinden. Der Überhang bleibt also vergleichsweise hoch. Zu beachten ist hierbei allerdings, dass ein hoher Anteil des Bauüberhangs (45,3 %) noch nicht begonnene Projekte umfasst. Insgesamt gehen wir aber davon aus, dass die Fertigstellungen weiter vom Bauüberhang gestützt werden. Deshalb dürfte der Einfluss des Genehmigungseinbruchs in 2023 stark gedämpft werden, so dass wir für 2025 damit rechnen, dass die Fertigstellungen nur leicht auf 137,3 Mio. cbm umbauten Raum zurückgehen werden (-0,6 %).

nicht begonnen nicht unter Dach unter Dach erloschen

Quelle: Statistisches Bundesamt

Durch denEinbruch der Genehmigungen in2023 und den moderaten Rückgang in 2024 werden die Rohbauabschlüsse in 2025 um -3,5 % auf 125,765 Mio. cbm zurückgehen. Die noch nicht als Fertigstellungen gekennzeichneten Ausbauabschlüsse werden dagegen um +7,2 % auf 131,073 Mio. cbm umbauten Raum anwachsen. Das stützt auch die Fertigstellungszahlen für 2026. Deshalb rechnen wir für 2026 mit einen leichten Zuwachs um +1,0 % auf 138,6 Mio. cbm. Der Bauüberhang wird sich bis Ende 2026 weiter abbauen auf 299,185 Mio. cbm (-1,853 Mio. cbm/-0,6 %).

Tabelle 20: Bauüberhang industrielle Betriebsgebäude 2025 IBG

Quelle: Statistisches Bundesamtes

Tabelle 21: Bauphasenmodell industrielle Betriebsgebäude

IndustrielleBetriebsgebäude

*BeidenFertigstellungenfürdasJahr2024handeltessichumPrognosen.

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Der Bauüberhang bleibt trotz der Rückgänge auf einem hohen Niveau. Von 2016 bis 2022 war der Überhang um ca. 120 Mio. cbm umbauten Raum angewachsen. Das übersteigt die Rückgänge am aktuellen Rand deutlich. Insgesamt bleibt die Entwicklung bei den industriellen Betriebsgebäuden also stabil.

Abbildung 116: Genehmigungen, Fertigstellungen, Bauüberhang Industrielle

Betriebsgebäude

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Neubau - Wohnähnliche Betriebsgebäude

Wohnähnliche Betriebsgebäude insgesamt

Die Entwicklung der Genehmigungen der wohnähnlichen Betriebsgebäude wurde in den letzten Jahren stark vom Strukturwandel bei den Büros- und Verwaltungsgebäuden geprägt. Mit dem sich etablierenden ‚Home Office‘ während der Corona Pandemie sanken in diesem Segment die Genehmigungszahlen stetig ab und belasteten die Genehmigungsentwicklung der wohnähnlichen Betriebsgebäude insgesamt. Im Jahr 2024 sanken die Genehmigungen für wohnähnliche Betriebsgebäude im Vergleich zum Vorjahr um -7,3 % auf 43,699 Mio. cbm umbauten Raum. Das war der dritte Rückgang in Folge, nach einem Rückgang um -17,7 % im Vorjahr und um -7,9 % in 2022. Im Januar dieses Jahres wurden 2,711 Mio. cbm umbauter Raum genehmigt. Damit erreichten die Genehmigungen ungefähr das Niveau des Vorjahres (+0,6 %).

Abbildung 117: Genehmigungsentwicklung bei den wohnähnlichen Betriebsgebäuden in 1.000 cbm umbauter Raum, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Arbeitstäglich bereinigt lagen die Genehmigungen an umbautem Raum im Januar sogar um +1,5 % (+38,6 Tsd. cbm) über ihrem Vorjahreswert (s.Abb.118). Allerdings war dieser auch vergleichsweise niedrig und im Vier-Jahres-Vergleich der schwächste Monat. So lagen die Genehmigungen im Januar 2024 um -42,3 % unter den Genehmigungen aus dem Januar 2022. In wie weit die Genehmigungen an umbauten Raum im Februar 2025 auch über ihrem Vorjahrniveau liegen werden, bleibt abzuwarten. Dies lag ungefähr auf dem Niveau des Februars 2023 und ist damit nicht ganz so niedrig einzuschätzen wie im Januar. Ein Vorjahreszuwachs zum März ist sogar vergleichsweise unwahrscheinlich. Die Genehmigungen an umbautem Raum im März 2024 waren ein Ausreißer und überstiegen nicht nur die entsprechenden Genehmigungen in 2023 um +67,6 %, sondern auch die vergleichsweise hohen Genehmigungen in 2022 um +14,6 %. Für das erste Quartal rechnen wir deshalb mit einer negativen Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr.

Abbildung 118: Genehmigungen der wohnähnlichen Betriebsgebäude in 1.000 cbm umbauter Raum, arbeitstäglich bereinigt, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Büro- und Verwaltungsgebäude

Die Auswirkungen der Pandemie und dem dadurch ausgelösten Digitalisierungsschub in den Unternehmen und in der Gesellschaft insgesamt wird bei der Betrachtung der Leerstandsquoten für Büroimmobilien besonders deutlich. In der Abbildung 119 ist die Entwicklung der Leerstandsquote für Büroimmobilien an den Top-7 Standorten mit hellgrün und in den 120 B-Standorten mit dunkelgrün abgezeichnet. Seit der Pandemie sind die Leerstandsquoten in den Top 7-Städten stark gestiegen, von 2,9 % in 2019 auf 7,1 % in 2024. Diese auffällige Entwicklung ist an den B-Standorten nicht ersichtlich. Hier ist die Quote von 3,9 % auf 4,4 % angestiegen. Das ist insofern interessant, als dass am Markt nur noch moderne Büroimmobilien in Toplagen als wettbewerbsfähig gelten. In den Toplagen ist die Nutzung eines Büros für den Arbeitnehmer aber möglicherweise auch aufwändiger, so dass sich Homeoffice hier möglicherweise eher lohnt.

Abbildung 119: Leerstandquote von Büroimmobilien

Anteil in Prozent

Top 7-Städte 120-Städte

Quelle: Bulwingesa AG, Deutsche Bundesbank Im ersten Quartal dieses Jahres sollen laut Maklerverbund GPP im Vorjahresvergleich 16 % mehr Büroflächen in den TOP-7 Städten vermietet worden sein. Trotzdem soll der Leerstand gestiegen sein, weil die Neuvermietungen niedriger sind, als die Bürofläche, die auf den Markt dazu kommt. Demnach soll die Leerstandsquote in den TOP-7 Städten im ersten Quartal bei 8,1 % liegen. Außerdem wurde viel Fläche an öffentliche Großmieter vermietet. Das gilt für Hamburg, Köln, aber auch für Frankfurt. In Stuttgart, Berlin und Düsseldorf ist die neuvermietete Fläche weiter stark rückläufig, in einem Korridor von -22 bis -33 % zum Vorjahresquartal (Thomeczek, IZ).

Die inflationsbereinigten Neuvertragsmieten für Büroimmobilien spiegeln die allgemeine Entwicklung zunächst wieder. Gegen Ende des Jahres 2020 legten die Mieten im Vorjahresvergleich bereits nicht mehr so dynamisch zu, wie davor. Ab dem Jahr 2021 gaben sie sogar stark nach, haben sich am aktuellen Rand aber stabilisiert. Die Dynamik ist sogar eher positiv. Das mag auch an der Qualität der Büroimmobilien liegen und an den eben beschriebenen Ansprüchen am Markt. Gute Büroimmobilien erzielen möglicherweise auch höhere Mieten als ältere Bestandsimmobilien, gerade mit Blick auf Nachhaltigkeitsanforderungen, die für alle Bürogebäude gelten.

Abbildung 120: Neuvertragsmieten von Büroimmobilien

Neuvertragsmietenindex (2010=100), deflationiert mit VPI (2020=100), Veränderung zum Vorjahr in %

Veränderungsraten in Prozent Büroimmobilien

Quelle: Deutsche Bundesbank, Heinze Marktforschung

Die Bauleistungspreise für Büroimmobilien steigen ebenfalls. Büros verlieren zwar durch den ‚neuen‘ Trend zum Homeoffice an Bedeutung, für ihren Bau werden aber die gleichen Inputfaktoren gebraucht. Auch werden die deutlichen Steigerungen sichtbar, die die Erholungs- und Knappheitsphase nach der Corona-Pandemie ausgelöst hat. Allerdings sind die Preise für den Bau von Büroimmobilien auch schon vor der Pandemie stärker gestiegen als die Inflation. Eine reale Stabilisierung ist erst für das dritte und vierte Quartal 2024 ersichtlich, bei stark rückläufigen Genehmigungen in diesem Segment.

Abbildung 121: Bauleistungspreisentwicklung von Bürogebäuden

Bauleistungspreisindex (2021=100), nominal und deflationiert mit VPI (2020=100), Veränderung zum Vorjahresquartal in Prozent

Veränderung in Prozent zum Vorjahr Veränderung in Prozent zum Vorjahr Bürogebäude nominal Bürogebäude real

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Diese Entwicklung schlägt sich auch auf die deflationierten Kapitalwerte von Büroimmobilien nieder. Diese stiegen vom ersten Quartal 2015 bis zum ersten Quartal 2020 um +39,9 %. Mit dem Strukturwandel auf dem Büromarkt sanken die Werte erst langsam und dann, im Zuge

der Zinswende und den Neubewertungen in den Portfolios der Projektentwickler, immer schneller ab. Der Index sank bis zum ersten Quartal 2024 um -26,7 % unter den Wert des ersten Quartals 2020. Aktuell stabilisieren sich die Kapitalwerte etwas über dem Niveau, das vor dem Bauboom vorherrschte (+1,0 %).

Abbildung 122: Kapitalwertentwicklung von Büroimmobilien

Genormter Index (2010=100), deflationiert mit VPI (2020=100), Veränderung zum Vorjahresmonat in Prozent

0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 160,0 180,0

Veränderungsrate in Prozent Büroimmobilien real

Quelle: vdp, Deutsche Bundesbank, Heinze Marktforschung

Im Jahr 2024 machten die Genehmigungen an umbautem Raum für Büro- und Verwaltungsgebäude einen Anteil von 38,4 % an den Gesamtgenehmigungen für wohnähnliche Betriebsgebäude aus. Dabei bleibt die Gebäudeart weiter eine Belastung in diesem Segment. So sanken die Genehmigungen im Gesamtjahr 2024 gegenüber 2023 um -13,52 % auf 15,574 Mio cbm umbauten Raum. Dem folgte ein Rückgang im Januar 2025 im Vergleich zum Vorjahresmonat um -7,65 % auf 1,075 Mio. cbm umbauten Raum. Arbeitstäglich und saisonbereinigt stiegen die Genehmigungen im Januar zum Vormonat um 98,9 % (s.Abb.124). Allerdings ist die konjunkturelle Genehmigungsentwicklung in diesem Segment sehr volatil und Einzelwerte entsprechend wenig aussagekräftig. Der Trend zeigt nach unten, mit einer leichten Stabilisierung am aktuellen Rand. Positive Impulse für die Bautätigkeit sind hier kaum zu erwarten.

Abbildung 123: Genehmigungsentwicklung von Büro- und Verwaltungsgebäuden in Mio. cbm umbauter Raum, arbeitstäglich bereinigt, saisonbereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Sonstige Betriebsgebäude

Die andere große Gebäudekategorie bei den wohnähnlichen Betriebsgebäuden sind die Sonstigen Betriebsgebäude. Sie hatten im Jahr 2024 einen Anteil am genehmigten umbauten Raum in diesem Segment von 41,4 %. Im Jahr 2023 und 2024 entwickelten sich die Genehmigungen hier ebenfalls rückläufig mit Veränderungsraten zum Vorjahr von -12,48 % in 2023 und -7,14 % in 2024 im Vergleich zum Vorjahr. Im Januar stiegen die Genehmigungen an umbautem Raum im Vergleich zum Vorjahresmonat um +19,7 % und saisonbereinigt zum Vormonat um +21,6 %. Damit hat sich der Trend am aktuellen Rand insgesamt stabilisiert.

Abbildung 124: Genehmigungsentwicklung für Sonstige Betriebsgebäude in Mio. cbm umbauter Raum, saisonbereinigt

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Anstaltsgebäude

Anders als bei den Sonstigen Betriebsgebäuden und den Büro- und Veraltungsgebäuden sind die Genehmigungen für Anstaltsgebäude in 2024 im Vergleich zum Vorjahr um +8,5 % auf 5,170 Mio. cbm umbauten Raum angestiegen. Allerdings waren die Genehmigungen in den Jahren davor stark zurückgegangen. So sanken die Genehmigungen in 2022 um -30,1 % und in 2023 um -12,4 % im Vergleich zum jeweiligen Vorjahr ab. Zum Start dieses Jahres sanken die Genehmigungen im Januar um -6,0 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Insgesamt hat sich der Trend aber stabilisiert. Die Genehmigungen im Januar waren auch saisonbereinigt etwas besser als im Dezember.

Abbildung 125: Genehmigungsentwicklung für Anstaltsgebäude in Mio. cbm umbauter Raum, saisonbereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Hotels und Gaststätten

Die Beherbergungsbranche wurde durch die Coronapandemie und die hohe Inflation stark belastet. Mit Ende der Einschränkungen des öffentlichen Lebens zur Eindämmung der Pandemie hatte sich die Stimmung wieder verbessert. Allerdings blieb das Konsumklima in Deutschland vergleichsweise schlecht und der Konsum erholte sich nicht so schnell wieder, wie Anfangs nach der Pandemie erwartet. Am Markt selber steht gerade die Konsolidierung im Vordergrund. Gerade im preisgünstigen Segment vergrößern neue Marktteilnehmer ihre Marktanteile. Allerdings nicht so sehr durch Neubau, sondern durch die Übernahme von Objekten, entweder zur Miete oder als Transaktion (Maurer, Dietz; IZ). Entsprechend sank das Geschäftsklima in beiden Branchen im Laufe des Jahres 2024 stark ab und rutschte am aktuellen Rand in den negativen Bereich. Dabei blieb die Erwartung unter der Einschätzung der aktuellen Lage. Im ersten Quartal dieses Jahres hat sich die Erwartung allerdings stabilisiert, im März war sie sogar leicht aufwärts gerichtet. Trotzdem war das Klima insgesamt schlecht. Eine echte Trendwende sehen wir noch nicht.

Abbildung 126: Geschäftsklima Beherbergung

Saldo, saisonbereinigt

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Geschäftsklima Geschäftslage Erwartungen Nulllinie

Quelle: ifo Institut München

In der Gastronomie ist die Stimmung zwar etwas besser als in der Beherbergung, der Trend war aber ebenfalls klar negativ. Das gilt sowohl für die Einschätzung der Lage, als auch für die Erwartungen an die zukünftige Entwicklung. Insgesamt sind, zumindest für 2025, wenig Impulse zu erwarten.

Die letzte Gebäudekategorie der wohnähnlichen Betriebsgebäude sind die Hotels und Gaststätten. Im Jahr 2024 legten die Genehmigungen für diese Gebäudeart um +4,8 % gegenüber dem Vorjahr auf 2,989 Mio. cbm an umbautem Raum zu. Zuvor hatten sich die Genehmigungen seit dem Ausbruch der Coronapandemie rückläufig entwickelt. Zuletzt waren die Genehmigungen in 2023 um -32,4 % im Vergleich zum Vorjahr eingebrochen. Der Januar startete schwach, mit einem Rückgang der Genehmigungen um -50,0 % zum Vorjahresmonat. Dieser war zwar um +35,21 % zum Vorjahr gestiegen, das erklärt aber nicht den kompletten Einbruch im Januar. Allgemein ist die Entwicklung der Genehmigungen in dieser Gebäudekategorie sehr volatil. Insgesamt entwickeln sich die saisonberienigten Genehmigungen aber weiter stabiler als 2023, vielleicht mit einer etwas negativen Grundtendenz.

Abbildung 127: Genehmigungsentwicklung für Hotels und Gaststätten in Mio. cbm umbauter Raum, saisonbereinigt

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Genehmigungsprognose wohnähnliche Betriebsgebäude

Im Jahr 2024 wurden insgesamt 40,515 Mio. cbm an umbautem Raum genehmigt (s.Abb.128). Das entsprach einem Rückgang von -7,3 % im Vergleich zum Vorjahr. Wir rechneten mit 40,900 Mio. cbm umbauter Raum und einem Rückgang von -6,5 %. Für das Jahr 2025 rechnen wir mit einem Anstieg der Genehmigungen um +1,4 % auf 41,100 Mio. umbauten Raum (zuvor: 39,2 Mio. cbm / -4,2 %) und in 2026 um +9,9 % auf 45,200 Mio. cbm umbauten Raum. Der wesentliche Grund für die Anhebung bis zum Vorzeichenwechsel in 2025 und das prognostizierte leichte Wachstum in 2026 ist hier das neue Sondervermögen, das Einfluss auf zwei Gebäudekategorien der wohnähnlichen Betriebsgebäude haben wird.

Abbildung 128: Genehmigungsprognose für wohnähnliche Betriebsgebäude in Mio. cbm, Veränderung zum Vorjahr in Prozent, P=Prognose

Veränderung zum Vorjahr in Prozent Genehmigungen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung

Von den Büro- und Verwaltungsgebäuden erwarten wir keine großen Impulse in diesem Jahr. Die Leerstände sind vergleichsweise hoch, der reale Kapitalwert hat sich auf dem Niveau von Anfang 2016 stabilisiert und die realen Neuvertragsmieten verlaufen ebenfalls stabil auf hohem Niveau. Der Trend der Genehmigungen ist immer noch leicht negativ. Dazu sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sehr schwierig.

Anders ist unsere Einschätzung bei den sonstigen Betriebsgebäuden. Dazu zählen Kindertagesstätten, Schulgebäude, Hochschulgebäude, Gebäude für Forschungszwecke, Museen, Theater, Opernhäuser, Bibliotheken, Kongresshallen u. ä., Kirchen und andere Kulturgebäude, medizinische Behandlungsinstitute sowie Gebäude für Sport- und Freizeitzwecke. Damit ist diese Gebäudegruppe für das neue geplante Infrastrukturpaket besonders interessant. Das gilt auch mit Blick auf den erweiterten finanziellen Spielraum der Länder durch die 100 Mrd. Euro Kreditrahmen aus dem Sondervermögen sowie bei der jährlichen Verschuldung. Denn für den Bau und die Sanierung dieser Gebäude sind in den allermeisten Fällen die Länder zuständig. Allerdings sollen die Befugnisse für den Bund für das Sondervermögen erweitert werden. Damit kann der Bund dann auch direkt in den Ländern investieren. Wir erwarten von dieser Gebäudeart positive Impulse für die Genehmigungsentwicklung in diesem, spätestens im nächsten Jahr, auch als Gegengewicht zu der eher negativen Entwicklung bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden.

Zu den Anstaltsgebäuden zählen z.B. Krankenhäuser und Kliniken, Pflege-, Erholungs- und Ferienheime sowie Kasernen und Justizvollzugsanstalten. Damit sind die Anstaltsgebäude die zweite Gebäudekategorie der wohnähnlichen Betriebsgebäude, die von dem geplanten Infrastrukturpaket direkt betroffen sind. Wie stark bleibt abzuwarten und auch die Relevanz der Anstaltsgebäude für in der Gebäudegruppe ist begrenzt. Trotzdem rechnen wir mit positiven Impulsen für die Bautätigkeit aus dieser Gebäudeart spätestens im zweiten Halbjahr dieses Jahres oder zu Anfang des Jahres 2026.

Unter Berücksichtigung der Marktsituation im Hotel und Gaststättengewerbe und der Entwicklung der Stimmungsindikatoren ist in der kurzen Frist mit keinen Impulsen zu rechnen. Im nächsten Jahr steigen die realen verfügbaren Einkommen weiter an und wir rechnen mit einer signifikanten Verbesserung des Konsumklimas. Das sollte auch für positive Impulse für die Genehmigungsentwicklung sorgen.

Insgesamt steigt die Nutzfläche in 2025 etwas stärker an, als der umbaute Raum und auch als die veranschlagten Baukosten (s.Abb.129). Das heißt es wird etwas effizienter und kostengünstiger gebaut. Im nächsten Jahr wird sich das relativieren. Das liegt auch an den stärker steigenden Preisen durch den Anstieg der Nachfrage aus dem Konjunkturpaket.

Abbildung 129: Entwicklung wichtiger Kennzahlen für wohnähnliche Betriebsgebäude

Volumen- und Wertindizes (2015=100)

Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung

Fertigstellungsprognose wohnähnliche Betriebsgebäude

Die Fertigstellungsprognose für das Jahr 2024 bleibt unangetastet. Wir gehen weiter davon aus, dass im Jahr 2024 40,2 Mio. cbm umbauter Raum an wohnähnlichen Betriebsgebäuden fertiggestellt wurden (s.Abb.130). Das entspricht einem Rückgang von -2,5 % gegenüber 2023.

Abbildung 130: Fertigstellungsprognose für wohnähnliche Betriebsgebäude in Mio. cbm, Veränderung zum Vorjahr in Prozent, P=Prognose

Veränderung zum Vorjahr in Prozent Fertigstellungen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung

Für das Jahr 2025 passen wir unsere Prognose leicht an. Wir rechnen damit, dass in 2025 39,7 Mio. cbm umbauter Raum (-1,3 %) fertiggestellt werden (zuvor: 38,5 Mio. cbm/-4,2 %).

Abbildung 131: Bauüberhang WBG in Mio. cbm

Die Genehmigungsentwicklung im Nichtwohnbau war zwar rückläufig, aber insgesamt stabiler als im Wohnbau. Das gilt auch für die wohnähnlichen Betriebsgebäude (s.Abb.131). So dürfte der Bauüberhang in 2024 um -3,030 Mio. cbm umbauten Raum im Vergleich zu 2023 gesunken sein (-1,9 %). Bis Ende des Jahres 2025 sinkt der Bauüberhang um weitere 1,904 Mio. cbm umbauten Raum (-1,2 %). In 2025 werden noch 99,349 Mio. cbm umbauter Raum im Bau sein (s.Tab.23), davon werden 53,910 Mio. cbm umbauter Raum bereits unter Dach sein.

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Tabelle 22: Bauüberhang 2025 WBG

2006 2010 2014 2018 2022 2026 nicht begonnen nicht unter Dach unter Dach erloschen 2025 Mio. m³ % nicht begonnen 54,680 35,5 nicht unter Dach 45,439 29,5 unter Dach 53,910 35,0 Im Bau 99,349 65 erloschen 3,304 2,1 Überhang 154,029 100

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Die Entwicklung bei den wohnähnlichen Betriebsgebäuden war nicht gut, aber eben auch nicht so katastrophal, wie beispielsweise im Wohnbau. Das schlägt sich auch in den Bauphasen nieder. Hier gibt es nur vergleichsweise moderate Verschiebungen in 2025. Am auffälligsten ist der vergleichsweise starke Rückgang bei den Rohbauabschlüssen um -4,0 %. Diese Entwicklung wird aber im nächsten Jahr durch das Sonderpaket überkompensiert.

Tabelle 23: Bauphasenmodell für wohnähnliche Betriebsgebäude

WohnähnlicheBetriebsgebäude

*BeidenFertigstellungenfürdasJahr2024handeltessichumPrognosen.

Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung

Anders als im Wohnungsbau war der Bauüberhang bei den wohnähnlichen Betriebsgebäuden von der angespannten Lage im Neubau bislang kaum betroffen (s.Abb.132). So sinkt der Bauüberhang in der aktuellen Phase um ca. 5-6 Mio. cbm umbauten Raum. In der Hochphase von 2016 bis 2022 hatte sich der umbaute Raum um ca. 73 Mio. cbm aufgebaut. Ab 2026 treffen die Genehmigungen wieder auf die Fertigstellungen.

Abbildung 132: Genehmigungen, Fertigstellungen, Bauüberhang für wohnähnliche Betriebsgebäude

Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung

Neubau – Landwirtschaftliche Betriebsgebäude

Die Genehmigungen für landwirtschaftliche Betriebsgebäude stiegen im Jahr 2024 um +4,9 % im Vergleich zum Vorjahr auf 20,328 Mio. cbm umbauten Raum. Zuvor waren die Genehmigungen zwei Mal in Folge zweistellig gesunken. In 2023 sanken sie um -10,9 % und in 2022 um -18,7 %. Das neue Jahr startete im Vergleich zum Vorjahr gut. Im Januar dieses Jahres wurden 1,355 Mio. cbm umbauter Raum genehmigt. Das waren +20,5 % mehr

Genehmigungen als im Januar 2024. Insgesamt hat sich die Lage in diesem Segment leicht verbessert. Der Entwicklungstrend weist nach oben.

Abbildung 133: Genehmigungsentwicklung Landwirtschaftliche Betriebsgebäude in 1.000 cbm umbauter Raum, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Im Vier-Jahres-Vergleich war das Niveau der Genehmigungszahlen immer noch vergleichsweise niedrig. So lagen die Genehmigungen arbeitstäglich bereinigt um -8,4 % unter ihrem Niveau aus 2023 und um -34,1 % unter ihrem Niveau aus 2022. Unter Berücksichtigung der saisonalen Effekte werden die die folgenden drei Monate schwieriger. Denn im Januar des letzten Jahres befanden sich die Bauernproteste über das Sparpaket der Ampelregierung auf ihrem Höhepunkt. Der starke Anstieg in diesem Jahr kann insofern als Folge des von Karlsruhe abgelehnten Haushaltes für 2024 gewertet werden. Bedeutet: Das saisonal übliche Genehmigungsniveau hat sich in den Februar verschoben. Deshalb bleibt das Februarniveau in diesem Jahr wahrscheinlich hinter seinen Vorjahreswerten zurück.

Abbildung 134: Genehmigungen Landwirtschaftliche Betriebsgebäude in 1.000 cbm umbauter Raum, arbeitstäglich bereinigt, Veränderung zum Vorjahresmonat in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Positiv zu werten sind die verbesserten Werte beim ifo Geschäftsklima und bei den ifo Bestellerwartungen für den Landwirtschaftlichen Bereich. Seit Anfang 2023 hatte sich dieses stetig verschlechtert (s.Abb.135). Dabei war die Einschätzung der Lage stets positiver als die Erwartungen an die Zukunft. Im Laufe des Jahres 2024 drehte sich dieses Verhältnis. Die Branche wurde optimistischer, die Einschätzung der Lage verschlechterte sich weiter. Zum Jahreswechsel2024/2025 folgte die Stabilisierung und im März dann der starke Ausreißer nach oben, wahrscheinlich begünstigt von der Vogelgrippe in den USA. Diese lässt Hühner und Eier auf dem amerikanischen Markt derzeit knapp werden.

Abbildung 135: Geschäftsklima Landwirtschaftliche Grundstoffe und lebende Tiere

Salden, saisonbereinigt

40,0

20,0

-20,0 0,0

-40,0

-60,0

-80,0

Geschäftsklima Geschäftslage Geschäftserwartungen

Quelle: Ifo Institut München

Auch der Umsatz in der Landwirtschaft war im Zeitraum von Ende 2022 bis Mitte 2023 geradezu eingebrochen (s.Abb.136). Nach einem kurzen Hoch im Oktober folgte ein weiterer Absturz und die Stabilisierung in 2024, vielleicht mit leicht negativer Grundtendenz. Die Bestellerwartungen haben sich ebenfalls stabilisiert. Die beiden Aufschwünge zum Jahresanfang rechnen wir zum Teil der Vogelgrippe zu. Teilweise deuten die Daten allerdings auch auf eine nachhaltigere Verbesserung hin, die bereits im August des letzten Jahres stattfand.

Abbildung 136: Umsatz ggü. Vormonat & Bestellerwartung Landwirtschaftliche Grundstoffe und lebende Tiere

Salden, saisonbereinigt

60,0

40,0

20,0

-20,0 0,0

-40,0

-60,0

-80,0

Quelle: Ifo Institut München

Umsatz ggü. Vorjahresmonat Bestellerwartung

Genehmigungsprognose

Im Jahr 2024 wurden 20,328 Mio. cbm umbauter Raum an landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden genehmigt (s.Abb.137). Das waren +4,9 % mehr als im Vorjahr. Wir waren von 20,4 Mio. cbm umbautem Raum ausgegangen (+5,3 %).

Abbildung 137: Genehmigungsprognose Landwirtschaftliche Betriebsgebäude

In Mio. cbm, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Veränderung zum Vorjahr in Prozent Genehmigungen

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Für die Jahre 2025 und 2026 gehen wir davon aus, dass sich die Lage in der Landwirtschaft weiter bessert, auch weil der private Konsum anziehen wird. Außerdem gibt es Hinweise aus den Koalitionsverhandlungen, dass eine mögliche neue Regierung aus Union und SPD steuerliche Entlastungen und andere Unterstützung für die landwirtschaftlichen Betriebe plant. Das Niveau bleibt nach unserer Einschätzung auch in den nächsten Jahren vergleichsweise niedrig.

Die Nutzfläche wird in 2025 und 2026 stärker zunehmen als der umbaute Raum (s.Abb.138). So steigt die genehmigte Nutzfläche in qm in 2025 um +9,3 % und in 2026 um +3,6 %. Auch die veranschlagten Baukosten werden stärker steigen als der umbaute Raum. So werden die Kosten in 2025 um +6,5 % und in 2026 um +5,6 % zum Vorjahr ansteigen.

Abbildung 138: Wichtige Kennziffern beim Bau von Landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden

Volumen- und Wertindizes (2015=100)

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Fertigstellungsprognose

Im Jahr 2024 dürften 18,3 Mio. cbm umbauter Raum an landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden fertig gestellt worden sein (s.Abb.139). Das entspricht einem Zuwachs von +6,6 % im Vergleich zum Vorjahr (zuvor: 18,0 Mio. cbm / +4,7 %). Für das Jahr 2025 rechnen wir damit, dass 19,3 Mio. cbm und im Jahr 2026 20,1 Mio. cbm fertiggestellt werden.

Abbildung 139: Fertigstellungsprognose Landwirtschaftliche Betriebsgebäude in Mio. cbm, Veränderung zum Vorjahr in Prozent, P=Prognose

Veränderung zum Vorjahr in Prozent Fertigstellungen

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Tabelle 24 Bauüberhang 2025 LBG

Abbildung 140: Bauüberhang Landwirtschaftliche Betriebsgebäude in Mio. cbm umbauter Raum

Quelle: Statistisches Bundesamt

Gestützt werden die Fertigstellungen von der positiven Genehmigungsentwicklung und dem stabilen Bauüberhang. Dieser wird zum Ende des Jahres 2025 ungefähr auf dem Niveau des Jahres 2024 bei 61,982 Mio. cbm umbautem Raum liegen (-0,1 % zum Vorjahr). Der Grund ist die stabile Genehmigungsentwicklung, die die Zahl der im Bau befindlichen Objekte stabil hält. So rechnen wir damit, dass in 2025 noch 30,061 Mio. cbm an umbautem Raum im Bau sein werden. Davon werden 17,355 Mio. cbm bereits unter Dach sein. Deshalb dürften in 2026 20,1 Mio. cbm an umbautem Raum fertiggestellt werden. Das entspräche einem Zuwachs von 4,0 % im Vergleich zum Vorjahr. Mit Blick auf die Bauphasenentwicklung ist das Potenzial hier vielleicht sogar noch etwas höher, da sich in 2025 viele Objekte im Bauüberhang befinden werden, die ausbaufertig sind, aber noch nicht als fertiggestellt in die Statistik eingegangen sein werden.

nicht begonnen nicht unter Dach unter Dach erloschen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Tabelle 25: Bauphasenmodell für Landwirtschaftliche Betriebsgebäude

Landwirtschaftliche Betriebsgebäude

* BeidenFertigstellungenfür dasJahr 2024 handeltessichumPrognosen.

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Neubau

Nichtwohnbau insgesamt

Abbildung 141: Wichtige Kennziffern im Nichtwohnbau

und Wertindizes (2015=100)

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Abbildung 142: Bauüberhang Nichtwohnbau Neubau insgesamt in Mio. cbm umbauter Raum

nicht begonnen nicht unter Dach unter Dach erloschen

Quelle: Statistisches Bundesamt

Tabelle 26:Bauphasenmodell für den Nichtwohnbau (Neubau)

* Bei denFertigstellungenfür das Jahr 2024 handeltes sichum Prognosen.

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Abbildung 143: Genehmigungen, Fertigstellungen, Bauüberhang Nichtwohnbau (Neubau)

Quelle: Berechnung und Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes Bauvolumen – Nichtwohnbau

Wirtschaftsbau (gewerblicher Bau)

Das gewerbliche Hochbauvolumen betrug 2023 nominal 108,6 Mrd. € (+4,8 % ggü. 2022). Davon entfielen 47,0 Mrd. € (+5,1 %) auf den Neubau und 61,6 Mrd. € (+4,5 %) auf die Modernisierung. Bereinigt um reine Preiseffekte betrug das Volumen in 2023 68,7 Mrd. € (-1,9 % ggü. 2022). Davon entfielen 29,5 Mrd. € (-1,7 %) auf den Neubau und 39,2 Mrd. € (-2,1 %) auf die Modernisierung. In 2024 dürfte das reale Bauvolumen um -4,1 % auf 65,9 Mrd. € gesunken sein. Anders als in 2023 betraf das den Neubau stärker (-7,2 %), als die Modernisierung (-1,8 %). Für 2025 erwartet das DIW eine Stagnation beim realen Bauvolumen.

Abbildung 144: Vergleich des gewerblichen Bauvolumens in Mrd. Euro, nominal und preisbereinigt

Quelle: DIW-Bauvolumensrechnung (Januar 2025) und eigene Berechnungen

Abbildung 145: Neubau und Modernisierung im Wirtschaftsbau

In Mrd. Euro, preisbereinigt

Quelle: DIW-Bauvolumensrechnung (Januar 2025) und eigene Berechnungen

Öffentlicher Bau

In 2023 betrug das öffentliche Hochbauvolumen nominal 29,1 Mrd. € (+10,3 % ggü. 2022) und real 19,0 Mrd. € (+2,6 % ggü. 2022). Davon entfielen nominal 13,9 Mrd. € (+15,5 %) auf den Neubau und 15,2 Mrd. € (+6,0 %) auf die Modernisierung. Real betrug das Neubauvolumen 10,2 Mrd. € (+7,2 %) und das Modernisierungsvolumen 8,9 Mrd. € (-2,3 %). Damit wird das Neubauvolumen im öffentlichen Hochbau im Vergleich zum Modernisierungsvolumen immer wichtiger, auch weil das Modernisierungsvolumen seit 2010 kontinuierlich sank. Dies wird sich in 2025 so fortsetzen. Zwar dürfte das reale Neubauvolumen in diesem Jahr ebenfalls moderat um -0,5 % sinken, allerdings ist beimModernisierungsvolumen mit einem Rückgang um -5,7 % zu rechnen. Als Folge wird der Rückgang in der Modernisierung nicht mehr vom Neubau kompensiert, so dass das öffentliche Hochbauvolumen in 2025 real ebenfalls sinkt (-2,9 %).

Abbildung 146: Das öffentliche Bauvolumen in Mrd. Euro, nominal und preisbereinigt

Quelle: DIW-Bauvolumensrechnung (Januar 2025) und eigene Berechnungen

Abbildung 147 : Neubau und Modernisierung im öffentlichen Bau in Mrd. Euro, preisbereinigt

MODERNISIERUNG

Quelle: DIW-Bauvolumensrechnung (Januar 2025) und eigene Berechnungen

Tabelle 27: Gewerbliches Hochbauvolumen

Gewerbliches Hochbauvolumen in jeweiligen Preisen

Quelle: DIW-Institut: Wochenbericht Januar 2025 mit eigenenBerechnungen

IST 2022 IST 2023 Prognose 2024

Prognose 2025

Gewerbliches Hochbauvolumen - verkettete Volumenangaben Basisjahr 2015

IST 2022 IST 2023 Prognose 2024

Prognose 2025

Preissteigerungen und Anteile am nominalen Bauvolumen

Preisentwicklung

Anteile am Bauvolumen

Quelle: DIW-Bauvolumensrechnung (Januar 2025) und eigene Berechnungen

Tabelle 28: Öffentliches Hochbauvolumen

Öffentliches Hochbauvolumen in jeweiligen Preisen

Quelle:DIW-Institut:Wochenbericht Januar 2025 mit eigenenBerechnungen

IST 2022 IST 2023

Prognose 2024

Prognose 2025

Öffentliches Hochbauvolumen - verkettete Volumenangaben Basisjahr 2015

IST 2022 IST 2023 Prognose 2024

Prognose 2025

Preissteigerungen undAnteile am nominalen Bauvolumen

Preisentwicklung

Anteile am Bauvolumen

Vgl DIW-Institut: Wochenbericht Januar 2025 mit eigenenAktualisierungenund Ergänzungen

Tabelle 29: Nichtwohnbau Hochbauvolumen

Nichtwohnbau Hochbauvolumen in jeweiligen Preisen

Quelle:DIW-Institut:Wochenbericht Januar2025 mit eigenenBerechnungen

IST 2022 IST 2023 Prognose 2024

Prognose 2025

Nichtwohnbau Hochbauvolumen - verkettete Volumenangaben Basisjahr 2015

IST 2022 IST 2023 Prognose 2024

Prognose 2025

Preissteigerungen undAnteile am nominalen Bauvolumen

Preisentwicklung

Anteile am Bauvolumen

Vgl DIW-Institut: Wochenbericht Januar 2025 mit eigenen Aktualisierungen und Ergänzungen

Abbildung 148: Bauvolumen Nichtwohnbau in Mrd. Euro, nominal und preisbereinigt

Abbildung 149: Neubau und Modernisierung im Nichtwohnbau in Mrd. Euro, preisbereinigt

Quelle: DIW-Bauvolumensrechnung (Januar 2025) und eigene Berechnungen

Quelle: DIW-Bauvolumensrechnung (Januar 2025) und eigene Berechnungen

Tiefbau

Die Heinze Marktforschung führt keine eigenen Berechnungen zum Tiefbau durch. Im Zeichen der Kapazitäts- und Materialengpässe ist der Tiefbau ein Wettbewerber um Kapazitäten und Rohstoffe. Somit ist ein Blick auf seine Entwicklung auch für jene interessant, die nur im Hochbau tätig sind. Die Angaben zum Baugewerbe basieren auf den Daten des Statistischen Bundesamtes und die Tabellen zum Bauvolumen auf Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW).

Die Umsatzentwicklung im Tiefbau

Der nominale Umsatz im Tiefbau legte in den vergangenen sieben Jahren gegenüber dem Vorjahr immer zu. Dabei sind die Preissteigerungen allerdings nicht berücksichtigt, so dass die tatsächliche (reale) Aktivität in 2021 negativ war. Im vergangenen Jahr stieg der nominale Umsatz um +8,4 % im Vergleich zum Vorjahr auf 57,006 Mrd. Euro. Im Laufe des Jahres waren die Veränderungsrate zum Vorjahr nur im März negativ. Das kann an Ostern gelegen haben, das in 2024 auf den 31 März fiel und 2023 auf den 9. April. So hatte der März 2023 laut des Statistischen Bundesamtes drei Arbeitstage mehr, als der März in 2024, umgekehrt hatte der April 2024 drei Arbeitstage mehr als der April 2023. Insofern handelt es sich hier eher um eine Umsatzverschiebung durch die Osterzeit und nicht um einen tatsächlichen Umsatzrückgang. Im Januar 2025 legte der Umsatz zum Vorjahr um +13,5 % zu.

Abbildung 150: Baugewerbliche Umsatzentwicklung im Tiefbau in Mio. Euro, Veränderungsraten zum Vorjahr in Prozent

1.000 2.000 3.000

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Der preis- und arbeitstäglich bereinigte Umsatz ist seit Mai 2023 zum Vorjahr immer angewachsen. Die preisbereinigte Aktivität war in den letzten Monaten im Tiefbau immer positiv. Allerdings wird auch deutlich, dass der reale Umsatz sowohl in 2021, als auch in 2022

rückläufig gegenüber dem Vorjahr war. Im Dezember 2024 und Januar 2025 legte der Umsatz noch einmal deutlich zu.

Abbildung 151: Baugewerblicher Umsatz im Tiefbau in Mio. cbm, Volumenindex (2021=100), arbeitstäglich bereinigt, Veränderung zum Vorjahresmonat in Prozent

2021 2022 2023 2024 2025

Veränderung zum Vorjahr in Prozent Umsatz

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Der Auftragseingang entwickelte sich in den vergangenen Jahren ähnlich wie der Umsatz und legte im Jahr 2024 um +6,5 % auf 56,187 Mrd. Euro zu. Anders als beim Umsatz verzeichnete der Auftragseingang im August und September Rückgänge zum Vorjahr und legte im November vergleichsweise kräftig zu. Dieser Zuwachs ist nicht auf die Anzahl der Arbeitstage zurückzuführen. Am stärksten legten die nominalen Auftragseingänge im Norden zu, in der Region West entwickelten sie sich rückläufig zum Vorjahr, im Süden war der Zuwachs verhältnismäßig niedrig. Im Januar dieses Jahres stieg der nominale Auftragseingang um +14,2 % zum Vorjahr an.

Abbildung 152: nominale Auftragseingangsentwicklung im Tiefbau in Mio. Euro, Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Abbildung 153: nominale Auftragseingangsentwicklung nach Regionen Veränderung in Prozent zur Vorjahresperiode

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Der preis- und kalenderbereinigte Auftragseingang sank in den Sommermonaten, vor allem im August 2024, tatsächlich zum Vorjahr ab. Allerdings war der Auftragseingang im August 2023 um +34,8 % gestiegen. Auffällig ist der sehr starke Auftragseingang im November. Das lag allerdings auch an dem etwas schwächeren Vorjahresmonat. Es stellt sich dazu die Frage, gerade mit Blick auf den verhaltenen Dezember, ob das Zerbrechen der Ampelregierung bestimmte Entscheidungsprozesse beschleunigte bzw. Vorzieheffekte auslöste.

Abbildung 154: Reale Auftragseingangsentwicklung im Tiefbau

Volumenindex (2021=100), arbeitstäglich bereinigt, Veränderung zum Vorjahresmonat in Prozent

Veränderung zum Vorjahr in Prozent absolut

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Bei Betrachtung der einzelnen Segmente des Auftragseingangs im Tiefbau fällt auf, dass sich der Auftragseingang im Straßenbau deutlich schlechter entwickelt als im übrigen Tiefbau. Das bedeutet hier mag es noch Potenzial für eine Steigerung geben. Unabhängig davon, ob es volkswirtschaftlich wünschenswert wäre oder nicht, dass mehr in den Straßenbau investiert wird, birgt diese Gemengelage ein Risiko für den Hochbau. Zusätzliche Nachfrage würde weitere Rohstoffe auf den Tiefbau konzentrieren.

Abbildung 155: Auftragseingangsentwicklung der Segmente im Tiefbau Volumenindizes (2021=100), kalender- und saisonbereinigt

Tiefbau insgesamt Straßenbau Tiefbau ohne Straßenbau

Quelle: Statistisches Bundesamt

Bei Gegenüberstellung der Entwicklung von Auftragsbestand, Produktion und Auftragseingang zeigt sich zunächst, dass der kalenderbereinigte Auftragsbestand in 2024 einen klaren Aufwärtstrend auswies. Auch der Auftragseingang entwickelte sich am aktuellen Rand leicht aufwärts, lag aber unter den Spitzenwerten aus 2019. Die Produktion hat sich am aktuellen Rand in ihrer Entwicklung tendenziell eher stabilisiert. Hier stellt sich die Frage, ob

die Kapazitätsgrenzen im Tiefbau schon erreicht sind. Dagegen sprechen die aktuellen Umfrageergebnisse des ifo Instituts. Allerdings kann die Produktion den Auftragsbestand derzeit nicht vollständig absorbieren. Wir sehen deshalb ein erhöhtes Risiko für Preissteigerungen bei Baustoffen und eine Verlagerung von Rohstoffen hin zum Tiefbau.

Abbildung 156: Auftragseingang, Produktion und –Bestand im Tiefbau Volumenindizes (2021=100), kalender- und saisonbereinigt

130,0

120,0

110,0

100,0

90,0

80,0

70,0

60,0

50,0

40,0

QI.

QIII. QI. QIII. QI. QIII. QI. QIII. QI. QIII. QI. QIII. QI. QIII. QI. QIII. QI. QIII. QI. QIII.

Auftragseingang Produktion Auftragsbestand

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Im Vier-Jahres-Vergleich lagen die arbeitstäglich bereinigten Arbeitsstunden dicht beieinander. Dabei wird aber ersichtlich, dass die Arbeitsstunden in 2024 über den Arbeitsstunden der Vorjahre lagen. Insgesamt lagen die Arbeitsstunden im Tiefbau in 2024 unbereinigt bei 275,649 Millionen. Das war ein Zuwachs von 2,6 % im Vergleich zum Vorjahr. Am aktuellen Rand waren die monatlichen arbeitstäglich bereinigten Zuwächse vergleichsweise hoch. So lagen die Arbeitsstunden um +17,0 % über Vorjahr. Im Januar betrug der Zuwachs +7,0 %. Dieser Anstieg mag auch an einer im Vergleich zu den Vorjahren günstigeren Witterung gelegen haben.

Abbildung 157: Arbeitsstunden im Tiefbau

In 1.000 Stunden, arbeitstäglich bereinigt, Veränderung zum Vorjahresmonat in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Heinze Marktforschung

Tiefbau

Bauvolumen – Tiefbau

In 2023 betrug das Tiefbauvolumen nominal 104,8 Mrd. € und real 65,4 Mrd. €. Für das Jahr 2024 wird ein nominaler Zuwachs von +3,2 % erwartet. Für das Jahr 2025 rechnet das DIW mit einem nominalen Zuwachs von 2,0 %. Real dürfte dies für die weitere Entwicklung des Tiefbauvolumens in 2024 (-0,1 %) und 2025 (+0,1 %) eine Stagnation bedeuten.

Abbildung 158: Tiefbauvolumen

In Mrd. Euro, nominal und preisbereinigt

Quelle: DIW-Bauvolumensrechnung (Januar 2025) und eigene Berechnungen

Auf den Wirtschaftstiefbau entfielen in 2023 nominal mit 53,3 % etwas höhere Anteile als auf den öffentlichen Tiefbau. Nach der neuesten Prognose des DIW bleibt dieser Marktanteil auch in 2025 unverändert.

Abbildung 159:Gewerbliches und öffentliches Tiefbauvolumen

in Mrd. Euro, preisbereinigt

Quelle: DIW-Bauvolumensrechnung (Januar 2025) und eigene Berechnungen

Tabelle 30: Tiefbauvolumen

Tiefbauvolumen in jeweiligen Preisen

Quelle: DIW-Institut: Wochenbericht Januar 2025 mit eigenen Berechnungen

IST 2022 IST 2023 Prognose 2024

Prognose 2025

Tiefbauvolumen - verkettete Volumenangaben Basisjahr 2015

IST 2022 IST 2023 Prognose 2024

Preissteigerungen und Anteile am nominalen Bauvolumen Preisentwicklung

am Bauvolumen

Vgl DIW-Institut: Wochenbericht Januar 2025 mit eigenen Aktualisierungen und Ergänzungen

Abkürzungsverzeichnis

BImA Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

BIP Bruttoinlandsprodukt

DIW Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Berlin

EU Europäische Union

EZB Europäische Zentralbank

FED Notenbank der Vereinigten Staaten, USA

GPP German Property Partners, eine Vereinigung aus Immobilienmaklern

HB Handelsblatt

HVPI harmonisierter Verbraucherpreisindex der EZB

ifo ifo Institut für Wirtschaftsforschung, München

IfW Institut für Weltwirtschaft, Kiel

IWF Internationaler Währungsfonds

IZ Immobilienzeitung

JLL Jones Lang LaSalle/Ein Immobilienmakler/-dienstleister

Mitte Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland

Nord Schleswig-Holstein, Hamburg, Niedersachsen und Bremen

Ost Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, SachsenAnhalt und Thüringen

Süd Bayern und Baden-Württemberg

vdp Verband der PfandbriefbankenVerband Deutscher Pfandbriefbanken e.V.

West Nordrhein-Westfalen

WIIW Wiener Institut für internationale Wirtschaftsvergleiche

zuvor: Es folgt die Wachstumsrate des letzten Marktberichtes zum Vergleich.

$/b Dollar je Barrel (1 Barrel = 159 Liter Rohöl)

Anhang

GENEHMIGUNGEN

Prognosevom 02.04.2025 - DatenstandIV.Quartal 2024

WOHNUNGSBAU

GENEHMIGUNGEN

Prognosevom 02.04.2025 - DatenstandIV.Quartal 2024

NICHTWOHNBAU

Umbauter Raum

FERTIGSTELLUNGEN

Prognosevom 02.04.2025 - DatenstandIV.Quartal 2024

Anzahl Wohnungen

FERTIGSTELLUNGEN

Prognosevom 02.04.2025 - DatenstandIV.Quartal 2024

Quelle: Prognose der Heinze Marktforschung auf Grundlage des Statistischen Bundesamtes

Tabelle 31: Genehmigungen nach verschiedenen Ausprägungen im Hochbau (Neubau)

Hochbau(Neubau)

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 32: Genehmigungen nach verschiedenen Ausprägungen im Nichtwohnbau (1)

Nichtwohnbau

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 33: Genehmigungen nach verschiedenen Ausprägungen im Nichtwohnbau (2)

Nichtwohnbau

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 34: Genehmigungen nach verschiedenen Ausprägungen im Wohnbau (Neubau)(1)

Wohnbau(Neubau)

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 35: Genehmigungen nach verschiedenen Ausprägungen im Wohnbau (Neubau)(2)

Wohnbau

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 36: Genehmigungen von Eigenheimen nach verschiedenen Ausprägungen(1)

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 37: Genehmigungen von Eigenheimen nach verschiedenen Ausprägungen(2)

Eigenheime

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 38: Monatliche Genehmigungen von Eigenheimen nach Gebäudearten und verschiedenen Ausprägungen

absolut

Einfamilienhäuser

Zweifamilienhäuser

Quelle: Statistisches Bundesamt

Tabelle 39: Genehmigungen von Mehrfamilienhäusern nach verschiedenen Ausprägungen(1)

Mehrfamilienhäuser

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 40: Genehmigungen von Mehrfamilienhäusern nach verschiedenen Ausprägungen(2)

Mehrfamilienhäuser

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 41: Monatliche Genehmigungen von Mehrfamilienhäusern nach Gebäudearten und verschiedenen Ausprägungen

Mehrfamilienhäuser

Eigentumswohnungen

Mietwohnungen

Wohnheime

Quelle: Statistisches Bundesamt

Tabelle 42: Genehmigungen von Industriellen Betriebsgebäuden nach verschiedenen Ausprägungen(1)

IndustrielleBetriebsgebäude

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 43: Genehmigungen von Industriellen Betriebsgebäuden nach verschiedenen Ausprägungen(2)

IndustrielleBetriebsgebäude

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 44: Monatliche Genehmigungen von Industriellen Betriebsgebäuden nach Gebäudearten und verschiedenen Ausprägungen

absolut

IndustrielleBetriebsgebäude

Fabrik-undWerkstattgebäude

Handels-undLagergebäude

Verkehrsgebäude

Quelle: Statistisches Bundesamt

Tabelle 45: Genehmigungen von Wohnähnlichen Betriebsgebäuden nach verschiedenen Ausprägungen(1)

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 46: Genehmigungen von Wohnähnlichen Betriebsgebäuden nach verschiedenen Ausprägungen(2)

WohnähnlicheBetriebsgebäude

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung WohnähnlicheBetriebsgebäude

Veranschlagte Baukosten

Anhang

Tabelle 47: Monatliche Genehmigungen von Wohnähnlichen Betriebsgebäuden nach Gebäudearten und verschiedenen Ausprägungen

WohnähnlicheBetriebsgebäude

Anstaltsgebäude

Büro-u.Verwaltungsgebäude

HotelsundGaststätten

Quelle: Statistisches Bundesamt

Tabelle 48: Genehmigungen von Landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden nach verschiedenen Ausprägungen(1)

Veranschlagte Baukosten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung

Tabelle 49: Genehmigungen von Landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden nach verschiedenen Ausprägungen(2)

LandwirtschaftlicheBetriebsgebäude

Quelle: Statistisches Bundesamt, Prognose der Heinze Marktforschung LandwirtschaftlicheBetriebsgebäude

Veranschlagte Baukosten

Anhang

Tabelle 50: Monatliche Genehmigungen von Landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden nach Gebäudearten und verschiedenen Ausprägungen

LandwirtschaftlicheBetriebsgebäude

Quelle: Statistisches Bundesamt

Tabelle 51: Gesamtüberblick Bauvolumen in jeweiligen Preisen

BAUVOLUMEN in jeweiligen Preisen

Quelle:DIW-Institut:Wochenbericht Januar 2025 mit eigenen Berechnungen

Prognose 2024

Prognose 2025

Vgl. DIW-Institut: Wochenbericht Januar 2025 mit eigenen Aktualisierungen und Ergänzungen Heinze GmbH: Struktur der Prognose Hochbau/Tiefbau; Neubau/Modernisierung; reale Werte

Tabelle 52: Gesamtüberblick Bauvolumen in verketteten Volumenangaben

BAUVOLUMEN -verkettete Volumenangaben Basisjahr 2015

Quelle:DIW-Institut:Wochenbericht Januar 2025 mit eigenen Berechnungen

2022

2023

Prognose 2024

Prognose 2025

Vgl. DIW-Institut: Wochenbericht Januar 2025mit eigenen Aktualisierungen und Ergänzungen

Heinze GmbH: Struktur der Prognose Hochbau/Tiefbau; Neubau/Modernisierung; reale Werte