НОВОСТРОЙКИ Дотянуться до небес стр. 16
Исследование рынка Подножка «вторичке» стр. 26
Проекты На взлёт стр. 44
Строительство Взять «стометровку» стр. 50
#10 октябрь 2015 г.
сайт журнала «Метражи»
www.metragi.ru
крупным планом
Astra расцветает стр. 10
содержание тема номера
44
70
10
ЧИТАЙТЕ в номере: Инфо-дайджест
Сделки
Технологии
стр. 8–9 Новости рынка недвижимости, строительства, финансов
стр. 32–34 Квартирный trade-in. Антикризисный вариант повышения продаж
стр. 50–53 Взять «стометровку». Перспективы высотного строительства
Крупным планом
стр. 35 С нотариусом – надёжнее
Застройщики
стр. 10–13 ASTRA расцветает
Недвижимость
Загородный сегмент стр. 38–39 Стоим на своём. Загородная недвижимость остаётся востребованной
Новостройки стр. 16–19 Вертикальный предел. Перми не стать городом небоскрёбов?
Блиц-опрос стр. 40–41 Рынок недвижимостью осенью
стр. 54–55 Сильное звено. Когда подрядчик – гарант надёжности Актуальная тема стр. 56–59 Страхование на миллиард. Кому придётся страховаться заново? Участники рынка
Фотопроект стр. 20–23 Пермь с высоты птичьего полёта стр. 24–25 «Медведи» в центре города Вторичный рынок стр. 26–29 Подножка «вторичке». Эксперты – о рынке вторичного жилья Исследование рынка стр. 30–31 Рынок недвижимости в цифрах
4
Метражи #10 октябрь 2015
Строительство
стр. 60 Глаза в небе. Зачем строителям беспилотник?
Проекты стр. 44–46 На взлёт. Новое лицо пермского аэропорта стр. 47 Вы строите – мы помогаем. Негосударственная экспертиза проектной документации
Бизнес для бизнеса Инвестиции стр. 64–69 Давайте делать деньги. Вклады против недвижимости
Законодательство
Тенденции
стр. 48–49 НЕТ – самостроям. Как легализовать постройку или реконструкцию?
стр. 70–73 Есть где поесть. Реальность рынка общественного питания
Метражи #10 октябрь 2015
5
от редакции Нужны ли современным мегаполисам небоскрёбы? Ответ на этот вопрос, среди многих других, попытались найти участники форума высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia, прошедшего в конце сентября в Екатеринбурге. Звучали разные мнения, но более всего мне запомнилась лекция голландского архитектора Эрика Ван Эгераата, который убеждал участников в том, что ни один город нельзя сделать красивым и интересным, строя в нём только высотные здания. Хочу поделиться с вами некоторыми из его высказываний.
Фото: Мария Масло
«Город должен быть динамичным, многофункциональным, разнообразным. Нью-Йорк прекрасен не потому, что в нём много небоскрёбов, а потому, что рядом с ними есть тихие улицы с двухэтажными домами. Там можно найти всё. Большие и маленькие здания, крошечные кофейни рядом с ресторанами категории «люкс». Успех города – не в том, чтобы создавать большое, а в том, чтобы создавать маленькое за пределами большого. Вы увлечены высотными зданиями, большими, громкими проектами. Но вместо того, чтобы думать о высоте, думайте о том, что будет происходить внизу. Улучшайте то, что у вас уже есть. Почему самый красивый город России Санкт-Петербург не настолько комфортен для его жителей? В нём есть
прекрасная архитектура, великолепные парки. Но, погуляв по ним, человек вынужден возвращаться через грязный двор к себе домой. Я призываю вас: делайте маленькие аккуратные садики во дворах, открывайте маленькие уютные заведения на первых этажах. Создавайте ценность там, где вы можете. Это не требует больших инвестиций, и ошибки в случае с такими проектами не будут стоить так дорого, как если вы построите плохой небоскрёб. Сейчас вам пора научиться думать за пределами своего дома и самим менять свой город. Вам не нужны генпланы, не нужно массовое строительство новых зданий и небоскрёбов. Работайте с тем, что уже есть. Это дешевле, проще и эффективнее. Только так можно сделать город живым». В последнее время звучит много споров о том, нужно ли отменять в Перми ограничения высотности зданий. В том числе и наш журнал является одним из инициаторов для подобных дискуссий (одну из них вы найдёте в новом номере журнала). Как у сторонников, так и противников высоток есть своя правда. Но в чём уж точно можно быть уверенным, так это в том, что от того, будут небоскрёбы в Перми или нет, более красивым и комфортным для жителей город не станет. Главный редактор журнала «Метражи» Ирина Соловьёва
СХЕМА РАСПРОСТРАНЕНИЯ ПОДПИСКА: • ИА «Медиана» (тел. 2-206-111) • «Урал-пресс» (тел. 220-0-123), • «Пресса-люкс» (тел. 278-67-76, ф. 282-48-86) Целевая адресная доставка руководителям органов власти, фирм и компаний: • Законодательное собрание Пермского края • Департаменты администрации губернатора Пермского края • Министерства и департаменты администрации г. Перми • Пермская городская дума • Администрации районов г. Перми • Пермская торгово-промышленная палата • Строительные компании • Инвестиционные компании • Страховые компании • Банки ПРОДАЖА ЧЕРЕЗ СЕТЕВУЮ РОЗНИЦУ • ООО «Пресса-маркет» РАСПРОСТРАНЕНИЕ ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ СТОЕК: • Управление жилищных отношений (Ленина, 34) • Бизнес-центр «Крепар» (Чкалова, 9е) • Бизнес-центр (Мира, 45а) • Трест №14 (Куйбышева, 82) • Центр технической инвентаризации Пермского края (Ленина, 58а) • Бизнес-резиденция (Гайдара, 8б) • БЦ «Решетниково» (Решетникова, 4) • БЦ «Авангард» (25-го Октября, 101) • БЦ «Кэпитал» (бульвар Гагарина, 65а) РАСПРОСТРАНЕНИЕ В РЕСТОРАНАХ, КАФЕ: • Amaks Premier Hotel (Монастырская, 43,
6
Метражи #10 октябрь 2015
тел. 220-60-60) • Vaclav (Газеты «Звезда», 27, тел. 220-66-88) • Feska (Комсомольский пр-т, 67, тел. 244-03-84) • «Эрнест» (Космонавта Беляева, 19, тел. 220-57-91) • «Дежавю»(Ленина, 9, тел. 212-85-98) • «Суфра» (Екатерининская, 120, тел. 236-45-50; Монастырская, 14, тел. 259-07-80) • «Визит», отель-ресторан (Клары Цеткин, 14б, тел. 245-01-13) • «Прикамье», отель (Комсомольский пр-т, 27, тел. 219-86-22) • «Шоколад» (Петропавловская, 55, тел. 220-69-13) • New Star (Газеты «Звезда», 38б, тел.220-68-01) • Karin (Мира, 45б, тел. 227-67-87) • «Кредо» (Ленина, 57, тел. 236-61-81) • «НЕВА», ресторан (Куйбышева, 31, тел. 236-42-72) • Gusto, кафе (Сибирская, 1, тел. 212-48-30)) • IL Patio, кафе (Крисанова, 12а; Комсомольский пр-т, 7) НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ПАРТНЁРСТВА: • СРО НП «Союз архитектурных и проектных организаций Пермского края» • СРО НП «Гильдия пермских строителей» • СРО НП «Западуралстрой» • СРО НП «Союз проектировщиков Прикамья» • СРО НП «Строители Пермского края» • СРО НП «Проектные организации Урала» • СРО НП «Стройгарант» • НП «РГР Пермский край» Выкладка в банках: • Сбербанк, Пермская, 124 • Сбербанк, Сибирская, 48 • Сбербанк, Петропавловская, 119 • Россельхозбанк, Ленина, 50 • Дил-банк, Попова, 21 • Банк жилищного финансирования, Пушкина, 80
УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ: ООО «ИИЦ «Недвижимость», ООО «Пермские квартиры» ДИРЕКТОР: Елена Логинова ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР: Ирина Соловьёва ФОТОГРАФЫ: Егор Пигалев, Григорий Скворцов, Ильяс Фархутдинов АДРЕС ИЗДАТЕЛЯ И РЕДАКЦИИ: 614000, г. Пермь, Монастырская, 41 приЁм рекламы: Телефон/факс (342) 2-206-111, e-mail: y.nerush@metrosphera.ru Журнал зарегистрирован Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Пермскому краю. Св-во о регистрации СМИ: ПИ № ТУ 59-0506 от 23.03.2011 Отпечатано в ООО «ПК «Астер» 614064, г. Пермь, ул. Усольская, 15 Тираж: 5000 экземпляров Номер заказа: 92991/2 Дата подписания в печать: 02.10.2015 г., 21.00 Дата выхода: 08.10.2015 г. Перепечатка материалов журнала «Метражи» запрещается. Редакция не несёт ответственности за содержание рекламы и объявлений Цена свободная. Выходит 1 раз в месяц
Метражи #10 октябрь 2015
7
Инфо-дайджест «СИБУР» реконструировал очистные сооружения на пермской площадке
Реализация проекта позволила повысить качество очистки стоков и снизить воздействие на окружающую среду. В конце сентября в торжественной церемонии пуска приняли участие председатель правительства Пермского края Геннадий Тушнолобов, глава администрации города Перми Дмитрий Самойлов, представитель генерального директора «СИБУРа» в Пермском крае Геннадий Шилов и генеральный директор пермской площадки «СИБУРа» Константин Югов. – На площадке Осенцовского промузла сосредоточены крупные промышленные предприятия. В связи с этим реализация проекта по реконструкции установки очистки сточных вод на данной территории проекта является очень актуальной, – отметил Геннадий Тушнолобов. Представитель генерального директора «СИБУРа» в Пермском крае Геннадий Шилов отметил важность взаимодействия бизнеса и региональных властей при реализации инвестиционных проектов на территории региона. Очистные сооружения пермской промышленной площадки «СИБУРа» помимо собст венных стоков принимают также стоки сторонних промышленных предприятий – ОАО «Минеральные удобрения» и ОАО «Лукойл-ПНГП». Ранее на очистных сооружениях осуществлялся процесс механической очистки стоков. В рамках проекта была построена новая установка с применением более современных высокоэффективных технологий механи ческой и физико-химической очистки, а также с оборудованием обезвоживания осадков. Проект предусматривает применение современных средств автоматизации. В дальнейшем на площадке предусмотрено строительство дополнительного блока биологической очистки. Новая установка спроектирована с запасом мощности, с учётом пиковых нагрузок в период паводка и возможного ввода новых мощностей на пермской площадке. Очистные сооружения построены по технологии голландской компании Nijhuis Water Technology, одного из мировых лидеров в создании современных систем подготовки и очистки сточных вод. Генеральным проектировщиком выступило ОАО «ВНИПИнефть». Инвестиции в проект составили более 440 млн руб.
8
Метражи #10 октябрь 2015
инфо-дайджест «Гипсополимер» планирует построить в Перми новый цех «Пермская гипсовая компания», находящаяся под управлением УК «Гипсополимер», собирается построить ещё один цех по производству пазогребневых перегородок на участке по улице Васильева, 1. Участок площадью 9,4 тыс. кв. метров принадлежит ООО «Браско», ПГК выступает арендатором. Для реализации проекта ПГК обратилась в комиссию по землепользованию и застройке с предложением изменить зонирование участка с ПК-4 (зона производственнокоммунальных объектов IV класса вредности) на ПК-3 (зона производственно-коммунальных объектов III класса вредности). Уже получен градплан участка, получить разрешение на строительство компания рассчитывает в первом квартале 2016 года, завершить стройку – в четвёртом квартале следующего года. В ПГК заявили, что уже проработаны вопросы экологической безопасности, проведены согласования с Роспотребнадзором. Комиссия по землепользованию поддержала заявку компании, проект будет направлен на публичные слушания.
Более 580 тысяч заёмщиков подпадут под действие закона о банкротстве С 1 октября 2015 г. вступили в силу поправки к закону о несостоятельности (банкротст ве). Закон обязывает граждан, чей совокупный долг составляет более 500 тысяч рублей, обратиться в суд с заявлением о признании его банкротом, если он не может выполнять свои платёжные обязательства перед одним или несколькими кредиторами. Также после вступления в силу закона граждане, испытывающие сложности с погашением своих кредитов, могут добровольно начать процедуру банкротства вне зависимости от суммы своего долга. По данным Объединённого кредитного бюро (ОКБ), сегодня под действие закона о банкротстве подпадают порядка 580 тысяч россиян, это около 1,5% от общего числа заём щиков с открытыми счетами. Также ещё около 6,5 миллиона российских заёмщиков, которые в настоящий момент не платят по своим кредитам более 90 дней, смогут воспользоваться этим правом для облегчения своего финансового положения. Суть процедуры банкротства сводится к тому, чтобы при посредничестве назначенного судом финансового управляющего должник и кредитор пересмотрели план выплат задолженности с учётом реального положения дел. – В процессе реструктуризации назначенный судом финансовый управляющий должен проанализировать долги гражданина, постараться оптимизировать его долговые обязательства и согласовать план реструктуризации со всеми кредиторами, – комментирует Виктория Белых, директор юридического департамента ОКБ. – Реструктуризация может включать в себя уменьшение суммы ежемесячного платежа за счёт увеличения срока кредитования, предоставление «кредитных каникул» и т.д. В настоящий момент многие банки предоставляют такую услугу, однако чаще всего речь идёт о реструктуризации долга только в рамках одной кредитной организации. Со вступлением закона в силу это должно измениться, и человек сможет согласованно управлять всеми своими долгами. Метражи #10 октябрь 2015
9
крупным планом проектная декларация на сайте astraperm.ru
беседовала Ирина Соловьёва
ASTRA расцветает Строительство идёт «стахановскими» темпами Купить хороший автомобиль, на котором захочется ездить долгое время, непросто. А выбрать хорошую квартиру, в которой человеку будет комфортно жить много лет, сложнее вдвойне. Однако как на автомобильном рынке, так и на рынке недвижимости есть объекты, вызывающие огромное желание их приобрести. 10
Метражи #10 октябрь 2015
крупным планом
литный ЖК «ASTRA» – уникальный комплекс домов с авторской архитектурой, строящийся ГК «Кортрос» на пересечении улиц Петропавловской, Куйбышева, Советской и Тополевого переулка, на протяжении последних лет притягивает интерес не только жителей города, но и гостей краевой столицы. О том, почему покупатели останавливают свой выбор на этом жилом комплексе, «Метражам» рассказала руководитель дирекции по продажам проектной компании Пермь ООО «РГС-Бизнес Сервис» (входит в ГК «Кортрос») Ирина Усманова. – Расположение жилого комплекса «ASTRA» уникально – это самый что ни на есть исторический центр города. Всем известно, что ранее на этом месте располагалась табачная фабрика. Ну и, пожалуй, всё. А что ещё вы можете рассказать об этом участке? – Строительство элитного жилого комплекса «ASTRA» ведётся в историческом и деловом центре Перми, на территории торговой площади, которая была заложена в первом проекте генерального плана, составленном губернским архитектором Иваном Лемом в 1784 году. Если мы посмотрим историю нашего города, то увидим, что с этим местом связано много интересных фактов. Так, в 1799 г. здесь началось устройство торговых мест, в частности были построены четыре деревянных торговых корпуса, в которых начали активно работать бакалейные лавки. 1825 г. в связи с резким ростом значения торговой площади городской совет принял решение провести благоустройство территории рынка. Работы по осушению территории и устройству дорог здесь продолжались до 1838 г. В 1880 г. для торговцев игольного ряда взамен деревянного был построен первый каменный корпус. Автором проекта стал архитектор В. В. Попатенко. А в 1889 г. городским советом было принято решение о необходимос ти расширения торговых площадей. В этом же году вдоль ул. Торговой начал строиться второй двухэтажный торговый корпус. Начиная с 1942 года на базе технологического и вспомогательного оборудования, эвакуированного из Одессы и Ленинграда, здесь была организована табачная фабрика, которая разместилась в торговом пассаже № 1. Часть здания пассажа № 3 заняла эвакуированная из Ленинграда типография им. М. Горького. Сегодня ГК «Кортрос» реконструирует и объединяет объекты культурного наследия в составе элитного ЖК «ASTRA». – Расскажите о концепции самого жилого комплекса. В чём его революционность, отличия от других объектов, строящихся в Перми? – Согласно проекту, разработанному известным архитектором Антоном Барклянским,
Согласно проекту, разработанному известным архитектором Антоном Барклянским, в центре Перми появится дом переменной этажности, со скатными крышами. Максимальная высота объекта – 45 метров.
в центре Перми появится дом переменной этажности, со скатными крышами. Максимальная высота объекта – 45 метров. Смелые линии кровель жилого комплекса придают ему неповторимую динамику и дух современности. Архитектурное, стилевое решение комплекса также призвано привлечь внимание потенциальных покупателей и горожан, способствует образованию нового места притяжения, обогащающего исторический район. Стоит отметить, что ЖК «ASTRA» вошёл в число лучших городских проектов категории «бизнес». Эксперты высоко оценили его архитектурную значимость и многофункциональность, а также инновационность применяемых при строительстве инженерно-технологических решений. В целом же основные преимущества ЖК «ASTRA» – это качественные, экологичные материалы, используемые в строительстве, многообразие планировочных решений, современные системы коммуникаций
и инновационные инженерные технологии от ведущих производителей отрасли. – Строительство жилых зданий в центре города отличается определённой спецификой. В частности, девелоперу необходимо соблюсти правило единства нового здания и исторической застройки. Как этот вопрос решён в проекте? – «ASTRA» искусно и бережно вписана в архитектуру исторического квартала, и обращённые на центральные улицы реконструируемые пассажи органично сочетаются с обликом дома. Также к услугам жильцов – расположенные в шаговой доступности крупнейшие торговые и развлекательные комплексы, деловые административные, медицинские и образовательные центры. В комплексе будут располагаться салон красоты, фитнес-центр, SPA-центр, отделение банка, кондитерская, булочная и многое другое.
Метражи #10 октябрь 2015
11
крупным планом
– Застройщик ответственно подходит к выбору поставщиков инженерного и технологического оборудования. В ЭЖК «ASTRA» будут установлены оконные и витражные системы Schuco (Германия), горизонтальная разводка системы отопления (трубы, фитинги) Rehau (Германия), система водоподготовки на основе дисковых фильтров с автоматическим обслуживанием для поддержания их параметров на высоком уровне Azud Helix Automatic (Испания), система отопления и горячего водоснабжения на базе малых тепловых пунктов фирмы Danfoss (Дания), то есть приготовление горячей воды осуществляется локально для каждой квартиры. Кроме того, есть возможность оперативной регулировки параметров теплоносителя, обеспечивается оптимальный расход и учёт энергоресурсов. В комплексе будет применён пакет иннова ционного оборудования системы «Умный дом», который позволяет автоматизировать системы диспетчерского контроля и осуществлять оперативное управление индивидуальными инженерными системами.
В составе комплекса запроектированы однои двухуровневые квартиры от 45 до 160 кв. метров, с зимними садами и террасами, с просторными столовыми и большими гардеробными. А в исторических пассажах № 1 и № 3 конца XIX – начала XX веков, после воссоздания их первоначального облика, расположатся рестораны, кафе, салоны, бутики, художественная галерея, что позволит им вновь стать центром притяжения всего квартала. – Жить в красивом доме, безусловно, приятно. Но гораздо большее значение для будущих жильцов имеет внутреннее пространство квартир. Какие планировочные решения предлагает «ASTRA»? – Разнообразные планировки квартир способны удовлетворить потребности самых взыскательных ценителей комфорта. В составе комплекса запроектированы одно- и двухуровневые квартиры от 45 до 160 кв. метров, с зимними садами и террасами, с просторными столовыми и большими гардеробными, со вторым светом и панорамными окнами, с нестандартными решениями ванных комнат, возможностью объединять квартиры и моделировать пространство по своему желанию. ЭЖК «ASTRA – это выбор истинных эстетов и ценителей комфорта, для которых важно не только выгодное расположение и наличие всех коммуникаций, но и возможность получить визуальное удовольствие от красивого вида из окна.
12
– В элитном сегменте покупатель весьма требователен. Среди прочего большое значение имеет качество материалов и технологии, по которым строилось жильё. Используются ли при возведении вашего комплекса какие-либо инновационные технологии? Какова инженерная «начинка» «Астры»?
Метражи #10 октябрь 2015
– Строительство комплекса идёт «стахановскими» темпами. Всего за полтора года вам удалось завершить возведение каркаса здания. Что предстоит сделать в ближайшей перспективе? – На сегодняшний день у нас завершаются работы по обустройству кровли и установке оконных систем компании Schuco (Германия). Таким образом, постепенно ЭЖК «ASTRA» приобретает свой окончательный архитектурный облик с характерными ломаными линиями кровли. Кроме того, в здании ведётся монтаж внутренних инженерных систем отопления, вентиляции, электричества, лифтов и устройство наружных инженерных коммуникаций. В ближайшем будущем новосёлы смогут оценить все достоинства элитного жилого комплекса « ASTRA».
крупным планом
– Повлиял ли кризис на сроки реализации проекта в целом? Когда запланирован ввод в эксплуатацию? – Возведение комплекса ведётся в полном соответствии с графиком. Мы понимаем, что репутация застройщика имеет очень важное значение. Надёжность компании и уверенность в том, что дом будет построен в срок, – ключевые моменты на этапе заключения договора. Окончание строительства ЭЖК «ASTRA» запланировано на второй квартал 2016 года. – Что вы можете сказать о покупательском спросе на квартиры и коммерческие площади в ЖК «ASTRА»? Какие помещения оказались наиболее востребованными? – Спрос на жилую и коммерческую недвижимость в центре города, несмотря ни на что, продолжает оставаться высоким. Ценители комфорта, престижа и безопаснос ти приобретают квартиры в ЭЖК «ASTRA». Большим спросом пользуются торговые помещения, расположенные на первых этажах дома и в пассажах, они практически все проданы. Офисы класса А с полной качест венной отделкой также пользуются повышенным спросом. – Сколько стоит удовольствие иметь квартиру в вашем жилом комплексе? – На сегодняшний день стоимость жилых помещений в ЭЖК «ASTRA начинается от 90 тысяч рублей за квадратный метр. – А покупка в ипотеку возможна? – Покупатели элитной недвижимости нечасто пользуются ипотечными займами, но, тем не менее, этот вариант тоже возможен. Комплекс получил аккредитацию у ведущих российских банков, в том числе у ОАО «Сбербанк России», ЗАО «ВТБ24». Кроме того, в данный момент мы предлагаем нашим клиентам хорошую альтернативу ипотеке – беспроцентную рассрочку платежа. У этого варианта есть несколько клю-
Следующий проект ГК «Кортрос» – ЖК «Гулливер». В квартале №179 появятся восемь жилых зданий переменной этажности – от 9 до 32 этажей. Кроме того, площадка вместит коммерческие помещения, детский сад. чевых особенностей. Во-первых, это отсутствие процентов – стоимость договора фиксируется на момент подписания, и на остаток суммы процент не начисляется. Во-вторых, простота оформления – получить рассрочку от нас, как застройщика, гораздо проще, нежели ипотечный кредит. При оформлении не требуется каких-либо документов о финансовом положении покупателя. Ну и, в-третьих, гарантия выполнения застройщиком обязательств по строительству – мы работаем в полном соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Ответственность застройщика застрахована в полном соответствии с вышеуказанным законом, а все договоры и дополнительные соглашения проходят обязательную регистрацию в органах ФРС. – Каковы дальнейшие строительные планы вашей компании на рынке Перми? Какие проекты можно ожидать в ближайшее время? Планируете ли вы продолжать работать в сегменте «премиального» жилья либо будете строить дома экономического класса? – Следующий наш проект – это ЖК «Гулливер» в квартале № 179, ограниченном Комсомольским проспектом, а также улицами Революции, Куйбышева и Глеба Успенского. По замыслу девелопера, жильё в этом комплексе будет соответствовать сегменту «комфорт», при этом то, как будет решено визуальное оформление зданий и территории, в полной мере соответствует бизнес-классу.
– Кем был разработан этот проект? И какова его концепция? – Автор архитектурной концепции застройки квартала № 179 – Пабло Лоренцино, сотрудник архитектурного бюро Anthony Beshu. Проект планировки был разработан ООО «ПФС «Горпроект». На участке, общей площадью 9,5 га, появятся восемь жилых зданий переменной этажности – от 9 до 32 этажей. Кроме того, площадка вместит коммерческие помещения, детский сад. ЖК «Гулливер» должен стать «зелёным сердцем» нашего города. Квартал сохранит большую часть насаждений, в центре комплекса разместится открытый городской парк, площадью 2 га. Строительство жилого комплекса начнётся в самое ближайшее время. Сдать первые объекты в эксплуатацию мы планируем в третьем квартале 2017 года, завершение строительства – 2020 год.
Группа компаний «Кортрос» г. Пермь, ул. Ленина, 24 тел. (342) 2-155-775 сайт: www.astraperm.ru
Метражи #10 октябрь 2015
13
14
Метражи #10 октябрь 2015
недвижимость
Метражи #10 октябрь 2015
15
Недвижимость | Новостройки автор Мария Букина
Вертикальный предел Перми не стать городом небоскрёбов? В профессиональной среде не первый год обсуждается вопрос ограничения высотности центра города. Вносятся два – прямо противоположные – решения: полностью снять или ввести для территории всего города. 16
Метражи #10 октябрь 2015
Новостройки
амое первое высокое здание в Перми было построено в начале XVIII века – им стала двухэтажная церковь Петра и Павла. Церковь освятили 23 ноября 1764 года, и на более чем 67 лет она стала доминирующим сооружением в Перми. Начиная с 1930-х годов появилась тенденция к повышению этажности зданий города до 5–7 этажей. Наиболее яркими примерами того времени являются здание Горсовета, построенного в 1930 году, ставшего первым пятиэтажным зданием в Перми, и гостиница «Центральная» (год постройки – 1933-й) – первый семиэтажный дом. В настоящий момент самыми высокими зданиями города можно назвать дома, которые превышают рубеж 75 метров. Причём первым сооружением, которое вышло за эти пределы, стал 18-этажный жилой комплекс 27 St. of Newspaper «Star» на улице Газеты «Звезда», 27. С каждым годом растёт этажность пермских новостроек. Согласно данным информационного альянса «Медиана», за последние годы в городе появилось 11 высотных зданий в 25–27 этажей. Среди них – жилые комплексы «Аэлита», «Грибоедовский», «Альпийская горка» и др. Среди строящихся объектов встречаются более высокие экземпляры. Десятку пермских «небоскрёбов» возглавляет жилой комплекс «Солнечный город», дом по ул. Николая Островского, 93б, высотой 76 метров – 27 этажей, расположившийся в непосредственной близости от деловой части города. Чуть ниже – 72,9 метра в высоту – строящийся жилой дом эконом-класса «Вертикаль» по ул. Пушкарской, 136а. Третье место в рейтинге занимает 25-этажный жилой дом «Журавли» по ул. Вильямса, 51а в микрорайоне Гайва. Вертикальный предел Если обратить внимание на размещение высотных новостроек, будет видно, что все они в определённой степени удалены от центральной части города. Дело в том, что при разработке действующего мастер-плана Перми нидерландской компанией КСАР краевая столица планировалась по принципу голландских городов. Была предложена плотная застройка невысокими жилыми домами – до шести этажей. – Изначально ограничение высотности в Правила землепользования и застройки
Самое первое высокое здание в Перми было построено в начале XVIII века – им стала двухэтажная церковь Петра и Павла. Более полувека она являлась доминирующим сооружением в Перми. было внесено разработчиками мастер-плана в 2010 году, сразу после принятия Генплана, – вспоминает Игорь Луговой, почётный архитектор России, член Градостроительного совета Пермского края, член Комиссии по землепользованию и застройке г. Перми. – Предлагалось установить жёсткие тотальные ограничения для всей территории города, начиная с Гайвы и заканчивая Балатово. Это могло стать чудовищной ошибкой и ещё больше усложнить развитие Перми. Когда от такого пути отказались, поступило компромиссное предложение ограничить высотность нового строительства только в центральной части города. Для этого было единственное сколько-нибудь разумное обоснование – сохранение исторической застройки в центре. Предложение долго обсуждали, но в итоге именно его обоснование сыграло свою роль. В результате решением Пермской городской думы от 18.12.2012 № 287 было установлено ограничение высоты застройки «не более 20 метров». Требования распространяются на территорию в границах рек Данилихи, Егошихи, Камы и улицы Чкалова. В Генплане для каждой функциональной зоны введены конкретные требования этажности.
Для сохранения исторической застройки решением Пермской городской думы в 2012 году было установлено ограничение высоты застройки. Требования распространяются на территорию в границах рек Данилихи, Егошихи, Камы и ул. Чкалова.
Высотный – значит «элитный»? По мнению члена Комиссии по землепользованию и застройке Дениса Галицкого, власти Перми пока ещё в полной мере не осознали, что несёт данная мера. – Пока все обсуждения крутятся вокруг эстетики (высотные доминанты, масштабность и пр.), хотя причины сугубо утилитарные и рациональные, – говорит эксперт. – Но ситуация будет меняться – обрушение дома на ул. Куйбышева, 103 и другие события к этому активно подталкивают. Более трезвое отношение к высотному строительству наступит не только у власти, но и у покупателей жилья. Поэтому я бы не советовал застройщикам ввязываться в новые проекты с большой этажностью. Специалист прогнозирует снижение спроса в результате растущей стоимости владения, оценки покупателями рисков, особенностей жизненного цикла и прочих аспектов высоток. – На мой взгляд, неизбежно дальнейшее расширение ограничения на весь город с очень незначительными по площади исключениями, – продолжает Денис Галицкий. – Там, где стоимость квадратного метра может быть значительно выше, что создаст экономические предпосылки для высотного строительства. Причём уместность высотного строительства отмечается именно близ центра города. Застройщики также считают, что это экономически оправданно: высокие затраты на подготовку территории делают невыгодным малоэтажное строительство в этой части Перми.
Метражи #10 октябрь 2015
17
Недвижимость | Новостройки «Дом на Вознесенской»
ЖК «Альпийская горка»
Большинство строительных компаний стараются всеми силами преодолеть «высотный предел». По информации в ДГА, на сегодняшний день в ПЗЗ внесено порядка 11 изменений, снимающих высотные ограничения с ряда территорий. – Любой застройщик при освоении участка оценивает не только потенциальные материальные, но и временные затраты и возможные риски – риск увеличения затрат на расселение, юридические риски, – подтверждает Наталья Короткая, PR-менеджер ГК «КД ГРУПП». – Поэтому примеров малоэтажной застройки на месте расселяемых участков в нашем городе фактически нет. Застройка свободных площадок спальных районов в этом плане проще, там среднеэтажное домостроение может быть даже выгодно. Однако в Перми подобная практика не распространена. Целые микрорайоны застраиваются высотным жильём. При этом малоэтажные дома на окраине и в пригороде позиционируются как жильё повышенной комфортности. – Нынешняя абсурдная ситуация, когда метр в высотном доме стоит столько же, сколько в мало- и среднеэтажном, не может долго сохраняться, – считает Денис Галицкий. – Риски можно некоторое время игнорировать, но рано или поздно всё станет на свои места: высотным может быть только дом с более дорогим квадратным метром. Это может быть элитное, а не массовое жильё – так во всём мире, и у нас неизбежно так будет. Чем быстрее перейдём к нормальному состоянию, тем лучше. Если застройщики и покупатели будут продол-
18
жать надувать «пузырь» высотного строительства, то властям надо принять меры, чтобы его максимально аккуратно и безболезненно «сдуть» с помощью ограничений. Но лучше бы рыночные методы сработали... В обход Генплана Так или иначе, но действующие ограничения высотности, в первую очередь, не устраивают застройщиков, которые уже приобрели участки в центральных районах Перми с расчётом на конкретное коли чество этажей. – Ключевой показатель любого строительного проекта – выход площадей, – поясняет Наталья Короткая. – Поэтому застройщик стремится к максимизации этого показателя. Сколько бы ни говорили о том, что можно достичь большого выхода квад ратных метров при увеличении площади застройки, на практике это фактически неосуществимо, тем более что в центре города участки «точечные». Девелоперы вынуждены выбирать менее интересные площадки. В противном случае приходится тратить много времени на снятие данного ограничения. Большинство строительных компаний стараются всеми силами преодолеть «высотный предел». В среднем такая процедура занимает 12 месяцев.
Метражи #10 октябрь 2015
Как сообщили в департаменте градостроительства и архитектуры, на сегодняшний день по заявлениям физических и юридических лиц внесено порядка 11 изменений в Правила землепользования. К примеру, для ул. Советской установлена высотность застройки в пределах 34 метров. Для ул. Петропавловской, 115, 117, 121 – 54 метра, и 70 метров – для объектов по ул. Монастырской, 77, 79, 79б, ул. Советской, 80. Территории квартала 46а, ограниченного улицей Советской, Тополевым переулком, улицей Петропавловской, улицей Куйбышева, – не более 42 метров. Полностью сняты ограничения по кварталам 179 и 27. Таким образом, существующие требования законодательства при необходимости корректируются по каждому конкретному объекту. – Установлен механизм преодоления «высотных» препятствий, которые одни компании могут пройти, другие – нет, – отмечает Виктор Щипалкин, почётный архитектор России, заведующий кафедрой архитектуры Уральского филиала Российской академии живописи, ваяния и зодчества им. И. Глазунова.– Получается некий элемент фильтрации. По каким принципам он работает? Трудно сказать. – В настоящее время создана абсолютно неправильная ситуация, когда девелоперы, зная об ограничениях, действующих в Правилах землепользования и застройки г. Перми, сначала выигрывают тендеры на застройку территории, а потом обращаются с предложениями изменить требования для этих участков, – отмечает Игорь Луговой. – Правильнее было бы в первую очередь отменять ограничения, а потом проводить конкурсы. В этом случае принять участие в них смогут больше потенциальных застройщиков, в результате чего ока-
Новостройки ЖК «Сибирия Парк»
жется в выигрыше городской бюджет, так как розыгрыш участков будет проводиться по более высоким ценам. Кроме того, эксперт особо отмечает противоречивость действующего законодательства: – Правила землепользования и застройки могут считаться действующими, если соблюдаются все их положения. Но в них пропадает всякий смысл, если положения можно изменять в любое время в ту или иную сторону. Это касается и изменений градостроительного зонирования, и ограничения высотности для центральной части Перми. Сейчас сложилась порочная практика, когда все знают, что ограничение высотности в ПЗЗ можно снять для любого участка. До сих пор не было ни одного прецедента окончательного отказа на предложение о его снятии. Пусть не с первого раза, но всё равно ограничение убирают. А правила должны соблюдаться. Сегодня уже идёт определённая трансформация законодательства, где особо выделяются проекты зон охраны объектов культурного наследия. – Это научно обоснованные документы, где выделены ограничения по каждой зоне охраны объектов культурного наследия, – продолжает Игорь Луговой. – Эти требования очень дифференцированы и детализированы не просто по отношению к территории памятников и достопримечательных мест, но и очень точно указывают, где и какой высоты допускается новая застройка или реконструкция существующей. Важно, что документы нельзя фрагментарно изменять или отменять под конкретные проекты. Утверждение проектов зон охраны создало совершенно иную ситуацию для правового регулирования градострои-
ЖК «Сапфир»
Архитекторы считают ограничение высотности в шесть этажей искусственным барьером, который приводит к обеднению городской застройки. тельных изменений городской среды. С их утверждением отпала необходимость и обоснованность ограничений застройки до 20 метров в ПЗЗ, теперь нужно отменить дублирующие ограничения, которые, по сути, не работали никогда. Нельзя допускать ситуацию, при которой правила в разных документах противоречат друг другу, что создаёт возможность вольной трактовки норм. Ограничения должны действовать для всех. Даёшь высоту? Помимо всего прочего, архитекторы считают высотные пределы препятствием к развитию города. В частности, Виктор Щипалкин говорит, что ограничение в шесть этажей – это искусственный барьер, который приводит к обеднению застройки. – Такой подход нельзя назвать профессиональным. Улицы формирует градостроительная композиция, которая отличается от архитектурной. К примеру, возьмём Комсомольский проспект»; без трёх акцентов – здания Пермэнерго в центре и двух высоток со шпилями по краям – он станет безликим. Высотность позволяет создать индивидуальность улицы. Перспектива не обязательно должна замыкаться высоким элементом, но она должна им замыкаться в градостроительно важном месте. Эта высотка может располагаться по оси, но она подчеркнёт перспективу, протяжённость
улицы. Причём наши предшественники в 50-х годах владели этим виртуозно. Посмот рите на площадь перед ДК Свердлова. Там этажность – всего четыре-пять этажей, но на углах улиц она повышается на один этаж, а при приближении к самому зданию ДК снижается на один этаж. То есть от пяти-шести до четырёх-пяти. И получается искусственное подчёркивание перспективы. Это, как культура производства, сводится к личной ответственности и уровню проектировщиков, архитекторов, застройщиков. – Правилами нельзя всю застройку спланировать на будущее, – отмечает Игорь Луговой. – Градостроительные документы отрабатываются и шлифуются веками. Сейчас далеко не всё предусмотрено в Генплане и регламентировано в Правилах землепользования и застройки. Необходимо планомерно рассматривать все крупные проекты на Градостроительном профессиональном совете. Это нужно, чтобы на ранней стадии выявлять проблемы и саму возможность реализации. Если проект не встречает поддержку профессионалов и общественности, то его лучше переделать или доработать с учётом замечаний и рекомендаций профессионалов, чтобы не возникало проблем уже на стадии строительства и эксплуатации. Резюмировать всё вышесказанное хотелось бы словами из романа Стругацких «Град обречённый»: «Когда я приезжаю в чужую страну, я никогда не спрашиваю, хорошие там законы или плохие. Я спрашиваю только, исполняются ли они».
Метражи #10 октябрь 2015
19
ФОТОПРОЕКТ
Фото: Григорий Скворцов
20
пермь с высоты
Метражи #10 октябрь 2015
птичьего полёта
Метражи #10 октябрь 2015
21
ФОТОПРОЕКТ
Фото: Григорий Скворцов
22
пермь с высоты
Метражи #10 октябрь 2015
птичьего полёта
Метражи #10 октябрь 2015
23
Недвижимость | новостройки беседовала Ирина Соловьёва
«Медведи» в центре города Компания «Орсо групп» объявила о вхождении в завершающую стадию реализации своего первого проекта на территории Перми – жилого комплекса «Пермские медведи». В октябре-ноябре застройщик планирует передать квартиры будущим жильцам дома по ул. Рабочей, 9в – последнего объекта из серии «трех медведей».
троительство ЖК «Пермские медведи» началось в 2012 году. В рамках проекта было возведено три многоквартирных дома – по ул. Рабочей, 9а, б, в, общей площадью 25 400 кв. м. Весь комплекс был построен в едином архитектурном стиле. Он имеет общую благоустроенную территорию с детскими и спортивной площадками, местами для отдыха и парковочными местами.
24
Несмотря на завершение реализации этого проекта, ООО «Орсо групп» сохраняет своё устойчивое присутствие на пермском строительном рынке. О новых объектах «Мет ражи» побеседовали с генеральным директором компании Михаилом Бесфамильным. – Михаил Александрович, жилой комплекс «Пермские медведи» стал первым масштабным проектом, реали-
Метражи #10 октябрь 2015
Михаил Бесфамильный, генеральный директор ООО «Орсо групп»
зованным «Орсо групп» в качестве девелопера. «Первый блин» не оказался комом? – Не оказался! Мы очень старались сделать комплекс удобным для жизни. Думаю, что мы смогли оправдать доверие и надежды наших покупателей. Именно на этом проекте нам удалось сформировать тот стандарт качества компании «Орсо групп», который мы опреде-
новостройки
лили для себя как основополагающий принцип работы, который будет соблюдён во всех следующих объектах. – Получается, что для вас этот проект стал своего рода экспериментальной площадкой? – Мне кажется, что это не совсем подходящее слово. Мы не ставили эксперименты, скорее, пытались вывести идеальную формулу строительства. В процессе возведения комплекса «Пермские медведи» стало понятно, что многое можно усовершенст вовать. Поэтому на протяжении всего периода реализации проекта мы повышали качество стройки, применяли новые элементы в оформлении фасадов, улучшали планировочные решения. В отличие от многих застройщиков, работающих в сегменте «эконом», мы не стоим на месте, постоянно совершенствуя свои проек ты. Мы не хотим строить «серые», безликие коробки. Каждый проект нашей компании уникален. Для всех домов мы стараемся придумывать интересные, запоминающиеся названия – «Пермские медведи», «Дружба», «Белка и Стрелка». Большое внимание уделяется внешнему облику зданий – фасадным решениям. Внутреннее пространство, начиная от красивых холлов и заканчивая функциональными планировками жилых помещений, – всё создано таким образом, чтобы радовать наших новосёлов на протяжении долгих лет. Цель компании – возводить красивые дома, которыми можно будет гордиться, которые станут настоящим украшением города. – Раз уж вы начали говорить о новых проектах, расскажите, как продвигаются работы по строительству дома «Дружба» в Мотовилихинском районе по ул. КИМ, 101. Год назад вы только начинали реализацию этого объекта. Что удалось сделать за это время? – Многое… Строительство идёт с опережающими темпами. На сегодняшний день у нас полностью завершено возведение каркаса здания, полным ходом идут отделочные работы. Сдать объект в эксплуатацию мы планируем во втором квартале 2016 года. Замечу, что в проекте «Дружба» мы значительно усовершенствовали концепцию отделки. В частности, изменили свои предпочтения при выборе обоев – ушли от ляпистых стен в крупный цветочек «советского» периода (что можно наблюдать в большинстве новостроек эконом-класса в Перми), сделав выбор в пользу более сдержанных оттенков и мелкого рисунка. Помимо этого, отказались от дверей с бумажным покрытием, из-за их недолговечности, заменив на двери, ламинированные плёнкой ПВХ. Отделку санузлов мы также улучшили – в квартирах будет установлена более качественная и дорогая сантехника, пол и
Цель компании – возводить красивые дома, которыми можно будет гордиться, которые станут настоящим украшением города. стены в санузлах выложены плиткой европейского качества. В новую квартиру можно будет въехать сразу, не потратив при этом денег и времени на ремонт! Отмечу, что будущие новосёлы могут увидеть и оценить качество отделки квартир в наших домах уже сейчас. В октябре в ЖК «Дружба» откроется шоурум – демонстрационная квартира, в которой выполнена чистовая отделка по стандартам «Орсо групп», установлена мебель. – Относительно мест общего пользования и благоустройства придомовой территории. Здесь вы также вносили усовершенствования? – Больших изменений нет. Так же, как и в «Пермских медведях», в «Дружбе» будут установлены качественные бесшумные лифты, холл с дизайнерской отделкой, безопасный двор с площадками для отдыха детей и взрослых, охраняемая безопасная территория с видеонаблюдением по периметру и так далее. Из нововведений можно выделить то, что на придомовой территории помимо обычных плоскостных сооружений появятся спортивные тренажёры. Устанавливая такое оборудование во дворах, мы хотим развивать движение street workout (с англ. – уличная тренировка), или, как его ещё называют, «уличный фитнес». Это разновидность физкультурных занятий, при которой все упражнения выполняются преимущест венно на уличных конструкциях, таких как турник, брусья, горизонтальные и вертикальные лестницы и т.п. В будущем мы будем продвигать это движение во всех всех жилых комплексах «Орсо групп». – А в вашем новом проекте – ЖК «Белка и Стрелка» на ул. К. Беляева, 9а –
все эти нововведения также нашли своё место? – Безусловно. Тот стандарт качества, который мы для себя определили, и те улучшения, которые мы сегодня вводим в доме «Дружба», будут соблюдены и на этом объекте. Новый дом экономического класса будет состоять из двух секций переменной этажности – «Белка» станет 7-этажной, «Стрелка» – 12-этажной. В общей сложности в зданиях разместится 131 квартира, площадями от 27 до 77 квадратных метров. Из «изюминок» комплекса можно выделить наличие спортивной площадки на крыше семиэтажной секции. Продажи жилых помещений в доме уже начались. Квартиры продаются по цене от 51 тыс. руб. за квадратный метр. Сдать «Белку и Стрелку» в эксплуатацию мы планируем во втором квартале 2017 года. – Ранее вы говорили, что вектор развития «Орсо групп» видите в девелоперской деятельности. Какие планы ставите перед компанией на ближайший период, новые проекты будут? – Планов много, ещё больше идей. Из ближайших можно отметить начало реализации нового объекта – строительст во многоквартирного дома в микрорайоне Парковом на ул. Строителей, 37, общей площадью около 6 тыс. кв. м.
г. Пермь, ул. Ленина, 9, телефон (342) 250 50 05.
Метражи #10 октябрь 2015
25
Недвижимость | Вторичный рынок автор Валерия Дубровина
Подножка «вторичке» Эксперты – о рынке вторичного жилья В период значительного сокращения платёжеспособного спроса со стороны населения, период, когда инвесторы перешли на другие рынки либо заняли выжидательные позиции, рынок вторичного жилья остался без каких-либо мер поддержки со стороны государства. Как чувствует себя «вторичка», которую не поддержали льготной ипотекой? Разбирались «Метражи». 26
Метражи #10 октябрь 2015
Вторичный рынок
езультат таков: по данным аналитического центра «Медиана», в августе 2015 года впервые за 8 лет на пермском рынке недвижимости было отмечено превышение средней цены в новостройках над ценой «вторички». Только за один месяц (с июля по август) квартиры на вторичном рынке подешевели на 2,44% (цена зафиксировалась на уровне 53,01 тыс. руб./ кв. м). Для сравнения: стоимость квадратного метра в новостройке, наоборот, немного прибавила и составила 55,03 тыс. руб./кв. м. Спрос ниже некуда По оценкам участников рынка, «вторичка» сегодня испытывает значительно большие сложности по сравнению с рынком жилья строящегося. В связи с кризисом платёжеспособный спрос на вторичном рынке недвижимости упал не менее чем на 50%, чего не наблюдалось даже в 2008 году. – Сегодня мы наблюдаем именно отсутствие, а не снижение спроса, как это часто звучит в аккуратных комментариях экспертов, – говорит директор АН «АКТИВНедвижимость» Дмитрий Овчинников. – Даже такие меры, как снижение цен, не приводят к сделкам. После многократных снижений продавец не идёт на большее, а покупатели, заинтересованные в приобретении, готовы согласиться с ценой, понимая её объективность, но не имеют финансовой возможности. – То, что сегодня происходит на рынке вторичного жилья, во многом похоже на ситуацию 2009 года – стоимость объектов начала потихоньку снижаться, а желания собственников рынка остаются на прежнем уровне. В результате страдают именно те объекты, которые находятся в чистой продаже, а не обменные варианты, – продолжает Анна Сунгатуллина, руководитель Центра жилья ГК «Перспектива». – Количество сделок на рынке вторичной недвижимости уменьшилось, по моим ощущениям, более чем на 25%, – оценивает ситуацию президент МРОО «Камская палата недвижимости» Александр Денисов. – Это значит, что каждый четвёртый желающий пока отказался от улучшения своих жилищных условий. К тому же значительно увеличился срок экспозиции квартир. Все стараются продать подороже, купив при этом подешевле. В то же время могут по полгода продавать и искать квартиру. Иногда возвращаются к первым вариантам просмотров, которые оказываются не проданными. – Все ждали, что с началом осени рынок хоть немного оживёт, повысится деловая активность, которая позволила бы активизировать продажи. Но на середину сентября мы пока этого не увидели, – поддерживает коллег директор агентства недвижимости
В августе 2015 года впервые за 8 лет на пермском рынке недвижимости было отмечено превышение средней цены в новостройках над ценой «вторички». «Респект» Алексей Ананьев. – На сегодняшний день средний срок экспозиции «неэксклюзивной» квартиры составляет в среднем 4–6 месяцев. Для сравнения: в стабильные времена он был около 2–3 месяцев. По словам наших экспертов, изменилось и поведение потенциальных покупателей. – Если раньше люди, прежде чем выбрать квартиру, осматривали все возможные варианты, которые подпадают под их параметры, после этого начинали торговаться по объектам. Сейчас мы видим, что объявления регулярно просматриваются, пермяков интересует – какие предложения появились, при этом риэлторам они не звонят и на осмотр не записываются, – продолжает Алексей Ананьев. – Мы понимаем, что, видимо, на сегодняшний день ожидания покупателей не совпадают с нашим предложением. А желания звонить и торговаться у них не возникает. Возможно, они ждут понижения стоимости квадратного метра. Надо сказать, что это ожидание было у покупателей на протяжении всего года, но существенного снижения, как это было в 2009 году, когда цены по некоторым объектам упали на 50–70%, не происходит. Резюмируя вышесказанное, можно констатировать, что рынок вторичной недвижимости на сегодняшний день занял выжидательную позицию. На фоне падения спроса отмечается значительный рост объёма предложения (с начала года он составил 30%). Происходит своего рода затоваривание рынка «вторички» в связи с отсутствием покупателей. Наблюдается диспропорция между уровнем спроса и объёмом предложения.
Корень «зла» Одной из основных причин происходящего на рынке вторичного жилья принято считать отсутствие доступной ипотеки. По данным управления Росреестра по Пермскому краю, за 8 месяцев 2015 года количество сделок с объектами недвижимости с привлечением ипотеки уменьшилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 22%, в Единый государственный реестр прав внесено 30 394 регистрационных записи об ипотеке. Весной 2015 года правительство РФ было вынуждено запустить программу субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек из-за резкого удорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ РФ в декабре. По мнению экспертов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), госпрограмма оказала существенную поддержку рынку ипотеки. По данным Минфина России, в апреле – июне 2015 года в рамках программы было выдано более 52 000 ипотечных кредитов на сумму более 90 млрд руб., что составляет 38% объёма выданных за этот период кредитов. В мае и июне, когда практически все участники (36 из 39) стали выдавать кредиты в рамках программы (в апреле их выдавали лишь 19 банков), по оценкам АО «АИЖК», доля выдачи достигала 45%. Программа также способствовала снижению ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках на 1,5–2,5 процентных пункта, говорится в отчёте АИЖК. При этом рынок вторичного жилья остался и без льготной ипотеки, и без какойлибо поддержки со стороны правительства.
Метражи #10 октябрь 2015
27
Недвижимость | Вторичный рынок
По данным управления Росреестра по Пермскому краю, за 8 месяцев 2015 года количество сделок с объектами недвижимости с привлечением ипотеки уменьшилось на 22%. Сложилась ситуация, при которой ипотечные ставки по сделкам с вторичным жильём оказались на несколько процентных пунктов выше, чем при сделках с новостройками. В начале 2015 года вторичная ипотека превратились в неконкурентоспособный банковский продукт – в первую очередь, из-за беспрецедентно высоких процентов. Однако во втором квартале текущего года ситуация начала меняться в лучшую сторону. Банки медленно, но неуклонно стали удешевлять кредиты. По состоянию на вторую декаду сентября уровень средней процентной ставки по ипотеке на вторичном рынке составил 14,3%. Стоит также отметить, что народные избранники неоднократно предлагали расширить действие программы субсидирования ипотечных ставок на вторичный рынок жилья. – Да, мы простимулировали субсидирование процентов по ипотеке на первичном рынке, но не сделали это на вторичном. При этом чаще всего, когда люди хотят купить квартиру, они продают предыдущую недвижимость, а потом идут покупать новое жильё. А продать недвижимость на вторичном рынке сегодня не представляется возможным. Это означает, что стимулировать надо как первичный, так и вторичный рынок, – подчеркнула в одном из интервью первый председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. В ближайших планах ведомства – совместно с Минфином внести изменения, которые позволят покупать по договору долевого участия «первичку», давая такую же льготную ставку на «вторичку», которую человек закладывает для совершения покупки. В то же время программа по субсидированию ипотечного кредитования не вечна, срок её действия заканчивается 1 марта
28
2016 года. Продлевать её на больший период правительство РФ не намерено. Ипотека ни при чём? Этот факт, похоже, не особо расстраивает пермских риэлторов. Поскольку, по их мнению, расширенная льготная ипотека вторичку «не спасёт». – Снижение ставок по ипотечным кредитам за последние полгода до уровня 13–14% не дало большого положительного эффекта, – говорит Дмитрий Овчинников. – Выплаты по таким кредитам стали выше по сравнению с докризисными значениями, притом что платить потенциальные заёмщики могут меньше или вовсе не готовы обременять себя такими расходами. Следствие всего этого – отсутствие платёжеспособного спроса на вторичное жильё. – Состояние, в котором пребывает рынок вторичного жилья сегодня, на мой взгляд, в большей степени связано с нестабильным положением экономики в целом, в том числе на рынке труда. А также с существенным удорожанием потребительской корзины, – отмечает Анна Сунгатуллина. – Как следствие, население не может позволить себе купить квартиру с нуля или доплатить до «квартиры мечты». Падение спроса на вторичном рынке недвижимости, по оценкам наших экспертов, связано в том числе с завышенными ценами на жильё. Чтобы повысить спрос, необходимо, прежде всего, привести цены в соответствие с нынешним уровнем платёжеспособности населения. Однако, по словам риэлторов, рынок пока к этому не готов.
Метражи #10 октябрь 2015
– Сейчас идёт некое противостояние продавцов и покупателей, что называется, на выдержку – кто первый сделает шаг назад, – считает директор АН «Респект» Алексей Ананьев. – При этом настрой продавцов такой: если я по заявленной цене не продам, я просто не буду этого делать. Конечно, если человека «прижало» и ему необходимо срочно реализовать квартиру, то он более разумно подходит к образованию цены, торгуется. Но происходит это только в том случае, если у продавца появляется реальный жизненный мотив. У многих его нет. Вообще недвижимость для жителей России всегда была неким элементом успешности в жизни. Все считали, что это надёжный способ вложения денежных средств, поэтому цена на неё должна только расти. Никто не соглашается с тем, что стоимость квадратных метров может не только не увеличиваться, но ещё и снижаться. Сам себя отрегулирует Так что же может помочь сегменту вторичной недвижимости восстановиться? И как будет складываться ситуация на рынке ипотеки в ближайшее время? Такие вопросы мы задали нашим экспертам. – Рынок недвижимости подвержен влиянию множества факторов: экономических, политических, социальных. Он не развивается в вакууме. Поэтому, пока ситуация в стране не наладится, думать о повышении цен и восстановлении спроса не приходится, – считает Дмитрий Овчинников. – Спасти рынок недвижимости и экономику страны могут только низкие ставки по всем видам кредитов и для всех категорий заёмщиков. Речь не идёт о прямой финансовой поддержке, хотя широкое субсидирование льготных категорий граждан было бы отличным вариантом. Речь идёт в первую очередь о доступных кредитах. Не нужно раздавать кредиты бездумно и всем желающим. Нужно соблюдать умеренную осторожность. Но главное – это снизить ставки, наполнить экономику страны живыми деньгами. Для сравнения: учётная ставка для стран Еврозоны – 0,05% годовых. При этом минимальная ставка по заимствованиям остаётся на уровне 0,30% годовых. Если бы власти нашей страны нашли в себе силы и снизили ставки, пусть плавно, пусть до средних значений, уверен, что это оказало бы оздоровительный эффект на все сферы и отрасли экономики, в том числе на рынок недвижимости. Ситуацию с кредитами в рамках интернет-конференции на портале «Метро сфера» прокомментировал первый заместитель председателя правления АО «Банк жилищного финансирования» Игорь Жигунов: – Сложно делать любые прогнозы в условиях многофакторного рынка (влия-
Вторичный рынок ние политической ситуации, мировые экономики, рынки фондирования). Всё это будет сильно влиять как на ситуацию с экономикой страны и доходами населения, так и на спрос на те или иные банковские продукты. Однако резкого снижения ставок по кредитам ждать точно не стоит, рыночных предпосылок для этого пока нет. В целом сейчас на рынке некоторая «стабилизация ощущения спокойствия», но надолго ли – пока сложно сказать. Происходящее постепенное снижение ключевой ставки, прежде всего, повлечёт снижение ставки по депозитам, так как это позволит привлекать ресурсы дешевле. Но это короткие ресурсы. Сами кредиты, а тем более ипотечные, выдаются банками на длительный срок. Для этого требуются долгие ресурсы и недорогие по стоимости. Сейчас таких в РФ практически нет. Кроме того, банками уже сформированы достаточно дорогие в определённой части пассивы, которые «надо отрабатывать». Таким образом, резкого снижения ставки по кредитам ожидать не стоит. Возможна лишь небольшая плавная корректировка, и то не по всем программам. – Что может спасти рынок? – подытоживает Алексей Ананьев. – Рынок недвижимости – это живой организм, поэтому он самостоятельно найдёт баланс спроса и предложения и сам себя отрегулирует. –
Рынок вторичного жилья г. Перми
В ближайших планах правительства – внести изменения, которые позволят покупать по договору долевого участия «первичку», давая такую же льготную ставку на «вторичку», которую человек закладывает для совершения покупки.
Метражи #10 октябрь 2015
29
Недвижимость | исследование рынка
Рынок жилья в цифрах Динамика объёма предложения и средней цены на рынке новостроек г. Перми
Динамика объёма предложения и средней цены на вторичном рынке жилья г. Перми
Динамика объёма предложения и средней арендной ставки на рынке аренды г. Перми
30
Метражи #10 октябрь 2015
исследование рынка Средние цены на рынке жилой недвижимости г. Перми, тыс. руб./кв. м
51,90 44,98
77,71
41,33
69,24
42,73
56,15
47,61
50,05 54,15
50,60 54,79
58,10
- новостройки
56,79
- вторичное жильё
Первичный рынок жилой недвижимости в г. Перми, тыс. руб./кв. м 1-комн.
2-комн.
3-комн.
4-комн. и более
Средняя цена (август)
Средняя цена (июль)
Прирост за месяц
Прирост за год
Дзержинский
59,22
51,98
46,08
49,86*
51,90
53,11
-2,28%
0,84%
Индустриальный
52,33
50,15
46,47
50,60
50,61
-0,01%
5,17%
Кировский
48,83
43,57
40,52
44,98
46,07
-2,37%
0,37%
Ленинский
81,42
81,62
76,88
77,71
79,24
-1,93%
3,22%
Мотовилихинский
52,50
49,99
45,14
50,05
50,95
-1,77%
-0,58%
Орджоникидзевский
43,16
40,02
37,95
38,31*
41,33
42,11
-1,86%
-3,16%
Свердловский
61,32
56,20
55,68
68,64*
58,10
57,58
0,91%
1,24%
Средняя цена (сентябрь)
54,77
50,99
49,05
60,38
52,07
53,03
-1,80%
-0,23%
Средняя цена (август)
55,02
52,07
50,60
61,22
Прирост за месяц
-0,44%
-2,06%
-3,07%
-1,38%
Прирост за год
3,24%
0,10%
-3,82%
6,08%
Район
65,24*
* значения с нерепрезентативной выборкой для расчёта среднего значения цены 1 кв. м. Метражи #10 октябрь 2015
31
Недвижимость | Сделки автор Александра Золотарёва
Квартирный trade-in Антикризисный вариант повышения продаж Прошлый кризис принёс не только проблемы, но и опыт. Падающие объёмы продаж вынудили застройщиков искать новые способы привлечения клиентов. Именно в 2009 году на рынке недвижимости появились сделки формата trade-in, когда имеющееся жильё передаётся в счёт оплаты части стоимости покупаемой новостройки. Сегодня данная схема вновь набирает популярность. 32
Метражи #10 октябрь 2015
Сделки
rade-in хорошо знаком по автомобильному рынку, когда автосалоны предлагают обмен машины с пробегом на более новую модель с доплатой. В этом случае покупателю не нужно заниматься продажей старого авто, плюс можно ездить на нём, пока не выдадут новый комплект ключей. Единственный минус такой сделки – заниженная цена сдаваемой машины. Как правило, цена выкупа получается процентов на 20 ниже среднерыночной. С автомобильного на квартирный По оценкам аналитиков, в сложных экономических условиях и при стремительно падающих продажах квартирный trade-in может быть также актуален. Потенциальные покупатели испытывают трудности с продажей имеющегося вторичного жилья, у застройщиков затягиваются сроки реализации новостроек. – Люди часто именно меняют квартиры на более просторные или принципиально хотят переехать в новый дом, – рассказывает Ирина Малыгина, директор по инвестициям ГК «Строительные проекты». – И тогда у них встаёт вопрос продажи собственной квартиры, а вторичное жильё сейчас продать достаточно сложно. По сути, для клиентов это вариант обмена. Тем не менее, проанализировав пермский рынок, мы выяснили, что на практике немногие из пермских компаний реализуют новостройки с вариантом зачёта, в их числе – агентство недвижимости «Респект», строительные компании «ПИК» и «Талан». В частности, они готовы напрямую выкупить вторичное жильё потенциальных клиентов, предложив взамен новое жильё. О плюсах и минусах Суть схемы trade-in на рынке недвижи мости заключается в том, что один объект идёт в зачёт другого, в большинстве случаев – с доплатой недостающей стоимости последнего. Как пояснили в отделе продаж компании «Талан», в первую очередь специалист выезжает на вторичный объект для его оценки, после чего обсуждается его стоимость. Если стороны договариваются, заключаются одновременно два договора – долевого учас тия и купли-продажи имеющейся квартиры. Правда, есть одна особенность такой сделки – жильё нужно освободить в течение месяца,
Суть схемы trade-in на рынке недвижимости заключается в том, что один объект идёт в зачёт другого, в большинстве случаев – с доплатой недостающей стоимости последнего. при этом в новостройку получится заехать только после окончания строительства. Обмен старой квартиры на новую возможен и через риэлторское агентство. В этом случае предполагается два варианта развития событий: – Первый: мы бронируем квартиру у застройщика, фиксируя цену квадратного метра. Как правило, срок брони составляет от одного до трёх месяцев. За это время продаём квартиру клиента. Если этого оказывается недостаточно, то выкупаем сами. Либо второй вариант, когда застройщик не бронирует квартиру на нужное нам время. В этом случае объект проверяем и выкупаем в свою собственность, – рассказывает директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев. – Ничего особенного в таких операциях нет: продавец гасит долги по оплате коммунальных услуг, снимается с регистрации, после чего мы уже выходим на сделку. Единственное, квартира не всегда оказывается свободна, то есть продавцу негде жить до окончания строительства покупаемого жилья, а деньги нужны сразу. В этом случае приходится договариваться, искать покупателя, который согласен купить квартиру с условием проживания в ней прежних хозяев.
Важный факт при сделках trade-in , на который указывают эксперты: выкупается только ликвидное жильё. Имеет значение и расположение – как правило, рассматриваются центральные районы.
Важный факт при сделках trade-in, на который указывают эксперты: выкупается только ликвидное жильё. Во вторичной квартире не должно быть несогласованных перепланировок и наложенных обременений, в том числе по ипотеке. Имеет значение и расположение – рассматриваются только центральные районы. К примеру, в компании «ПИК» Кировский район выкупают только до определённой улицы, не рассматриваются такие отдалённые территории, как Лёвшино, Гайва и некоторые другие. Обсуждая с клиентом саму возможность проведения такой сделки, компании обозначают оценку по рыночной стои мости. На деле же цена оказывается процентов на 20–25 ниже. – Здесь большую роль играет вопрос согласования цены продаваемого жилья, – поясняет Алексей Ананьев. – Люди зачас тую переоценивают стоимость – в реальнос ти она оказывается несколько ниже. Чтобы найти покупателя на квартиру по рыночной цене, нужно время. Альтернативный обмен На сегодняшний день на пермском рынке в большинстве случаев используется альтернативная схема с выкупом старой жилой площади, когда застройщиком или агентством недвижимости выставляется предложенный лот в свободную продажу до момента появления на него покупателя. При этом на определённый период предоставляется бронь на выбранный объект в новостройке.
Метражи #10 октябрь 2015
33
Недвижимость | Сделки
операций. А для выкупа в собственность нужен значительный финансовый потенциал. Кстати, в крупных агентствах недвижимости предложение обмена старой квартиры на новую или на частный дом – стандартная услуга. И сегодня они ощущают некоторый отток клиентов в результате более гибкой политики застройщиков. Почему невыгодно?
Крупные компании имеют целые подразделения – агентства недвижимости, занимающиеся в том числе продажей вторичного жилья. В среднем комиссия за брокерские услуги составляет 2-3 процента от суммы сделки. – Мы берём на реализацию квартиры таких клиентов, и вырученной суммой покрывается либо вся стоимость новостройки, либо её часть, – отмечает Сергей Репин, директор по развитию ОАО «Сатурн-Р». – Для этого квартира должна быть ликвидна, то есть продана в течение полутора месяцев. В компании «ОСТ-дизайн» действуют сразу три схемы работы. – Во-первых, предлагаем покупателю самому продать квартиру, после этого заключить договор долевого участия, – комментирует Наталья Гомзякова, маркетолог компании. – При этом можем держать бронь для него на подобранный вариант в течение одного месяца. Во-вторых, если у покупателя есть первоначальный взнос не менее 50 процентов от стоимости квартиры, заключаем договор, а потом можем помочь реализовать квартиру. Максимальная отсрочка по окончательному расчёту в этом случае составляет четыре месяца. Третий вариант – исключительно по VIP-квартирам:
мы безвозмездно помогаем реализовать клиентам имеющееся жильё, держим бронь, после этого выходим на договор. – У нас есть собственные оценщики, которые изучают ликвидность вторичной квартиры с учётом её расположения, площади, состояния и других факторов, – рассказывает Ирина Малыгина. – После этого цена согласовывается с клиентом. Если она его устраивает, то мы начинаем заниматься продажей. Ограничений как таковых нет. Но важно понимать, что отдалённый район, плохое состояние скажутся на стоимости, которую назовёт оценщик. Крупные компании имеют целые подразделения – агентства недвижимости, занимающиеся в том числе продажей вторичного жилья. В среднем комиссия за брокерские услуги составляет 2-3 процента от суммы сделки. На предлагаемых услугах сказываются возможности предприятий. По всей видимости, только масштабные компании обладают необходимым оборотом для подобных
С точки зрения застройщика, вторичное жильё – не самый удобный способ оплаты квадратных мет ров в новостройках. Строительный процесс предполагает непрерывное финансирование, которое значительно тормозится продажей квартиры. 34
Метражи #10 октябрь 2015
С точки зрения застройщика, вторичное жильё – не самый удобный способ оплаты квадратных метров в новостройках. Строительный процесс предполагает непрерывное финансирование, которое значительно тормозится продажей квартиры. Причём в настоящих условиях есть определённый риск потерять в стоимости квартиры. Данный факт, в свою очередь, оправдывает сниженную цену выкупа. – Мы рассматривали такую схему реализации квартир, как трейд-ин, – говорит Наталья Гомзякова. – Однако, учитывая сегодняшнюю довольно сложную ситуацию на пермском рынке недвижимости, отказались от неё. Причины следующие: строительство мы ведём не на кредитные ресурсы, а на собственные, плюс денежные средства, привлечённые по договорам долевого участия. Следовательно, нам необходимы «живые» финансовые потоки. При этом, чтобы выручить деньги по схеме трейд-ин, нужно максимально быстро реализовать полученные в зачёт квартиры. Для этого в условиях снижения платёжеспособности населения цена на такую квартиру должна быть не менее чем на 20–30% ниже от рыночной стоимости. Собст венники квартир сами на такие условия не идут. Да и для отдела продаж застройщика это слишком хлопотно – отнимает много времени, при этом комиссия – минимальная. Невыгодность схемы trade-in для строительных компаний также подтверждает и Сергей Репин: – Застройщику не нужны метры за метры, его задача – получить деньги за построенное жильё. Если ликвидность предлагаемого объекта выше его объекта, то он, скорее всего, пойдёт на обмен. Делаем выводы Для риэлторов и застройщиков квартирный trade-in – это, конечно, мера вынужденная. В условиях падающего рынка участники вынуждены искать пути выхода из сложившейся ситуации и всеми силами стимулировать повышение спроса на недвижимость со стороны населения. Поэтому эксперты предполагают, что данная схема всё же может получить некоторое распространение в условиях кризиса на объектах эконом-класса.
сделки
Олеся Голубева, нотариус Ильинского нотариального округа Пермского края
С нотариусом – надЁжнее Российское законодательство новеллами обращает внимание участников гражданского оборота на нотариат как на надёжного партнёра при совершении сделок. Сегодня нотариусы могут предложить не только консультацию по какойлибо сделке, составление проекта договора и его удостоверение, но также использовать для расчётов между сторонами депозитный счёт, подать документы по удостоверенной сделке в Росреестр.
ак уже неоднократно отмечалось, перед удостоверением любой сделки нотариус проводит ряд действий, направленных на проверку принадлежнос ти имущества, отсутствие обременений на имущество, используя возможности доступа к данным различных реестров. При удостоверении сделки нотариус может предложить использовать депозитный счёт для расчёта по сделке между сторонами. Рассмотрим ситуацию, при которой продаётся какое-либо недвижимое имущество, например квартира. Стоимость квартиры составляет несколько миллионов, и совершенно понятно опасение покупателя передать такую сумму продавцу сразу при заключении договора. Так же, как и опасение продавца получить наличными деньги: СМИ предупреждают о поддельных банкнотах. Юристы предлагают использовать банковскую ячейку для временного хранения денег, но банк не проверяет, настоящие ли купюры помещены в банковскую ячейку. Поэтому и такой способ расчётов тоже не может называться надёжным. Давая выход из ситуации, законодатель вводит нотариуса как гаранта расчётов при сделке. Этот механизм работает
следующим образом: стороны должны определить, когда вносятся денежные средства на депозит нотариуса – до подписания договора, например, в промежутке между консультацией и непосредственно заключением договора, или после заключения договора, но до подачи документов на государственную регист рацию нотариусом (или сторонами договора). Особенности расчёта нотариус может предусмотреть в самом тексте договора купли-продажи, или заключается отдельное соглашение. Также предусмат риваются условия, кто подаёт документы на государственную регистрацию – сами стороны договора или нотариус, а также способ направления документов – в электронном виде или непосредственно в регистрирующий орган. Если документы по совершённому нотариальному действию направляются в электронном виде, имеется несколько преимуществ: первое – сокращённый срок регистрации до одного рабочего дня, второе – государственная пошлина за регистрационное действие уменьшается на 30 процентов. Подводя итог перечисленному, можно с уверенностью говорить, что принцип
«одного окна» (и надо сказать, надёжного окна) осуществим у нотариуса уже сегодня, начиная с консультации по сделке, заканчивая получением у этого же нотариуса документов после государственной регистрации (для покупателя) и денег (для продавца). Любой нотариус города Перми и Пермского края осуществляет эту работу. На сегодняшний день безопасность расчётов – немаловажный фактор, который следует учитывать при выборе между простой письменной формой договора и нотариальной. Следует отметить удачный опыт нотариусов Пермского края по электронной подаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нотариальная палата Пермского края Тел.: (342) 263-36-20, 263-25-04 Сайт: www.notary59.ru E-mail: ponp@perm.ru
Метражи #10 октябрь 2015
35
Недвижимость | исследование рынка Предоставление гражданам жилых помещений в Пермском крае в 2014 году 3268 семей получили жилые помещения и улучшили жилищные условия, из них:
Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю (Пермьстат) http://permstat.gks.ru
1410 семей –
по договорам социального найма
136 404 кв. м – общая заселенная площадь 1694 семьи –
1012 семей –
вне очереди
в домах-новостройках
138 детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей 22 лица, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний 1534 семьи по другим основаниям
Число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия, а также состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, по отдельным категориям семей в Пермском крае в 2014 году Число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия в отчетном году
Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях на конец года
3268
68 524
участников Великой Отечественной войны
5
52
ветеранов и инвалидов боевых действий
49
1275
семьи погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий
67
162
-
43
инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов
86
2964
военнослужащих – ветеранов Афганистана
11
157
военнослужащих, уволенных и увольняемых в запас или отставку
1
825
многодетных семей
151
2912
молодых семей
1150
16 246
принимавших участие в работах по ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС
5
172
беженцев и вынужденных переселенцев
44
250
проживающих в ветхом и аварийном жилфонде
651
4680
Всего семей, единиц из них:
лиц, награжденных знаком «Жителю блокадного Ленинграда»
36
Метражи #10 октябрь 2015
исследование рынка Удельный вес числа семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия в 2014 году, в общем числе семей, стоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, по муниципальных образования Пермского края
Предоставление гражданам жилых помещений по регионам Приволжского федерального округа в 2014 году
Число семей, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях в Пермском крае 3218 семей –
принято на учёт в течение 2014 года
5578 семей –
снято с учёта в 2014 году
68 524 семей –
состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях на конец 2014 года из них 39 237 семей – стоят на учёте более 10 лет Метражи #10 октябрь 2015
37
Недвижимость | Загородный сегмент автор Светлана Иванова
Стоим на своём Загородная недвижимость остаётся востребованной В начале осени ряд СМИ сообщил о снижении цен и падении спроса на объекты загородной недвижимости. Говорилось, что дома и участки практически невозможно продать и дисконт на объекты может достигать 50%. Ведущие эксперты рынка поспешили прокомментировать эту информацию, заявив: оснований хоронить «загородку» нет.
ем, кто давно работает с загородной недвижимостью, есть с чем сравнивать: кризис 2008 года был воспринят сегментом намного острее. Тогда, после двух лет бурного развития, спад оказался очень ощутимым, а восстановление было долгим и мучительным. По данным аналитического центра «КД-консалтинг», только в 2013 году количество предложений приблизилось к показателям докризисного уровня. Пик пришёлся на декабрь 2014-го, когда в пригороде Перми насчитывалось 106 организованных коттеджных посёлков. Сегодня на рынке зафиксирован 101 посёлок. По сравнению с 2008 годом изменились характеристики объектов загородных домов: произошло увеличение доли эконом-сегмента и заметное сокращение площадей. Сейчас в элитном классе основную массу предложений занимают дома с площадями от 270 до 450 кв. метров, в бизнес-классе – 170–240 кв. метров, в ком-
38
форт- и эконом-классах – 70–120 кв. метров. При этом динамика цен остаётся достаточно стабильной, как и спрос на объекты. – Опыт продаж показал: независимо от кризиса, коттеджи берут. Резкого падения спроса мы не видим, – рассказывает директор Аналитического центра «КДконсалтинг» Эльвира Епишина. – Рынок загородной недвижимости оказывается по спросу более устойчивым, и здесь даже в кризис всё не так плачевно, как бывает в сегменте многоквартирного жилья или коммерческой недвижимости. Хаотичная застройка развивается ещё более активно, чем организованное строительство. Цены немного скорректировались в меньшую сторону, но остаются стабильными: в среднем от 26 500 до 40 000 руб. за квадратный метр. Наиболее оживлённо хаотичная застройка развивается в Пермском и Добрянском районах. По оценкам аналитиков, самая большая агломерация частного
Метражи #10 октябрь 2015
строительства расположена в районе Култаевского сельского поселения, на втором месте – район Фролов и Нестюково, затем – Мотовилихинский и Орджоникидзевский районы г. Перми. Также отмечено развитие Нытвенского и Ильинского районов Пермского края, где преобладает дачное строительство. Кто берёт дома? Кто же покупает загородные объекты в такое непростое время? Эксперты считают: все сегменты находят свою целевую аудиторию. По словам директора центра загородной недвижимости компании «Перспектива» Надежды Шеломенцевой, возглавляют рейтинг спроса земельные участки вблизи населённых пунктов с развитой инфраструктурой. Такие наделы приобретаются для самостоятельного строительства и для того, чтобы сохранить некрупные сбережения.
Загородный сегмент ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ОРГАНИЗОВАННЫХ ПОСёЛКОВ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ КЛАССА КАЧЕСТВА Класс качества
Диапазоны удельных цен предложения на домовладения (дом + ЗУ) в организованных коттеджных посёлках Пермского края, тыс. руб./кв. м. 2-й кв. 2015
4-й кв. 2008
50,0 – 60,0 и от 115,0
70,0–92,5
бизнес
32,0–55,0
32,5–42,0
комфорт
21,0–51,0
*
эконом
20,0–40,0
12,5–40,0
элит
*Подсегмент коттеджей «комфорт» класса в организованных посёлках на пермском рынке был выделен лишь в 3-м квартале 2012 г. в связи с появлением предложений в данном подсегменте Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг» На втором по популярности месте – дачи и загородные дома сезонного использования. Особенно ценятся объекты, которые имеют круглогодичный подъезд и достаточно высокий уровень комфорта. – Туалет на улице людей, особенно молодых, уже не устраивает, – отмечает Надежда Георгиевна. В сегменте домов для постоянного проживания тоже есть свои предпочтения. Так, коттеджи эконом-уровня с площадями до 100–120 кв. метров часто покупаются людьми, имеющими опыт сельской жизни, собственниками небольших несовременных квартир (в домах хрущёвского типа, общежитиях и т.д.), которые можно продать и за ту же сумму приобрести объект за городом. Также покупателями таких домов являются лица зрелого возраста. А в последнее время наметился новый сегмент клиентов – это переселенцы из городов и районов Пермского края. Факт востребованности загородной недвижимости подтверждает опыт ряда реализованных проектов. – Мы рассчитывали, что в основном покупатели домов будут приезжать в посёлок летом, но по факту оказалось, что больше половины семей живут там постоянно, – рассказывает Наталья Князева, заместитель директора по развитию ООО «Агентство инвестиций в недвижимость», занимающегося реализацией домов в посёлке «Южный ветер». – Это молодые семьи с маленькими детьми, что нас очень радует, потому что в посёлке постоянно кипит жизнь, там велосипеды, самокаты и всё остальное.
Спрос в сегментах бизнес и элит остаётся стабильным, и востребованы здесь качест венные дома с высоким уровнем комфорта. Гормоны роста Надежда Шеломенцева подчёркивает: есть целый ряд предпосылок, которые способствуют развитию рынка загородной недвижимости. В частности, к таковым относится возобновление кредитования частных домов. – Вы помните, что в начале года банки перестали кредитовать объекты загородной недвижимости. На сегодняшний день ситуация поменялась кардинально. Буквально на этой неделе наши основные партнёры – Сбербанк и Россельхозбанк – сообщили об очередном снижении ставки кредитования на объекты загородной недвижимости. Сейчас кредитуют как готовые дома, так и объекты незавершённого строительства, земельные участки, садовые и дачные дома. То есть кредитование практически возобновилось в полном объёме, – поясняет наша собеседница. В числе других поддерживающих факторов – содействие муниципалитетов в изменении категорий земельных участков, продление механизма дачной амнистии, упрощение процедуры регистрации загородных объектов. Строительство и ремонт дорог в пригородных направлениях также стимулируют спрос. – Ремонт и реконструкция трассы на Кунгур привели к тому, что увеличилось
На фоне текущей макроэкономической ситуации бурного роста загородный сегмент не обещает. Ему по-прежнему не хватает государственной поддержки, эффективных механизмов ГЧП. Однако оснований для обвала цен на участки и дома нет.
количество предложений в этом направлении. Та же самая ситуация наблюдается в самом востребованном направлении – на Усть-Качку. Ремонт дороги увеличит интерес к нему. Начала строиться транспортная развязка в районе Новых Бродов, и по обращениям мы уже почувствовали, что интерес к этому направлению также увеличивается, – комментирует г-жа Шеломенцева. Наконец, серьёзным фактором развития является государственная программа по предоставлению земельных участков многодетным семьям, которая стимулирует развитие хаотичной застройки. Прогноз стабильный Конечно, на фоне текущей макро экономической ситуации бурного роста загородный сегмент не обещает. Ему попрежнему не хватает государственной поддержки, эффективных механизмов ГЧП. Однако оснований для обвала цен на участки и дома нет. – Клиенты подсознательно ждут проседания цен на рынке загородной недвижимости. Что я могу сказать по этому поводу? Никто в один прекрасный день не скажет: «Рынок обвалился на 40%, нужно срочно идти покупать загородный дом», – уверена Надежда Шеломенцева. – Но собственники коттеджей – как правило, люди довольно лояльные в отношении цено образования. Поэтому мы рекомендуем: не надо ждать чудесного момента, когда произойдёт обвал цен, а надо вести разумные переговоры. Поддерживает коллегу и Эльвира Епишина: – Ситуацию на рынке загородной недвижимости я бы не назвала спадом, скорее, это стагнация. И мы считаем, что эта стагнация продолжится. Этот рынок не упадёт сильно, потому что у людей есть желание покупать земельные участки и строить свои дома.
Метражи #10 октябрь 2015
39
Недвижимость | Блиц-опрос
Что ждёт рынок недвижимости осенью 2015 года? Ксения И руково одик, дитель Анали тическ ого цен – Осен тра «М ью на р едиана ынке н стагна »: едвиж ции на имости фоне с на неф будет н нижен ть, выс и аб я эконо окого у Как из мическ людаться про ровня ве инфля их пок должен распол стно, уровен ц аза ии ие ь платё аг жеспос и уменьшени телей, сниже стадии на рос аемыми ден т платё обного ежным ния це я доход н ид же сп о Ситуац ия с ип способности оходами. В б роса опреде в населения. ляется отекой лижай покупа ставка реа ши на те Ц не ожи Б РФ не опус вторичном р лей не стоит, е месяцы ра льными ссчиты тится с дается ынке к с п а д т в о . Поэто у а к сниж му цен щественно н рдинально н лько углубит ать ению, ы на вт ся. иже 10 е изме а эффе миним н о п к и р .п., что т тради из ичное тся, по ж ка в ц измене ирован. Что касает ионного факт ильё сохраня ближайшем ний в б с будуще т о я рынк лижай В цело р с а в о с ю е зо м те ш а м осен ь суще ее время на нового жиль нности будет нденцию б ственн я, здес сильно ого обл людаться не ь такж е суще б егчени ственн я рынк удет. ых у недви жимос ти не п ринесё т.
Ольга Пермякова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group: – В ближайшее время нет никаких факторов, провоцирующих активизацию на рынке недвижимости. Можно готовиться к стагнации в сегментах, наиболее востребованных и доступных для покупателей. Отрицательный тренд может продемонстрировать жильё более высокого класса.
40
Метражи #10 октябрь 2015
беседовала Валерия Дубровина
й ральны н, гене вести р у Ч «Ин Егор ор ООО директ : аудит» айоне тся в р и д о х а н имости ижнего недвиж ния вокруг н огда никто к о н ы еба ник мя р ют кол «дно» ое вре ществу овать самое екотор у н с е – ж » У – на ир е ного «д зафикс ться вн локаль цен. Однако снижа произойдёт т а е л д е у д б ам пре ше ую и даль объект торичн жет. не смо бъектов цена о по другими ликвидную в При этом о . чт на льнее. ырасти На ряд ости от того, имер, . Напр ена может в пасть ещё си м и т и с с о и м в за ту иц тои аже а може стройк ение с ости д увелич мость и ново сделкам, он й недвижим и по ко недвиж родку», судя вой и складс о о г г а р з о т « , на ой ерческ О комм ет. н и речи
Блиц-опрос Алексей Ана ньев директор аген , тства недвиж им
ости «Респект »: – Осенью 2015 года никаких значительны изменений на х рынке недвиж имости, по моему мне нию, не прои зойдёт. Существенно го снижения стоимости квадратного метра, которы й прогнозиру аналитики на ют протяжении вс его года, в ближайшие месяцы такж е ожидать не стоит. Осн овная причин а тому – рынок просто не готов прин ять новые условия. Все живут вчераш ним днём – и покупатели , и продавцы .
а»: пектив янов, «Перс н О Н А р и р о м Влади вряд директ льный имости аких ж и в д е генера ик ен а рынк го нет н уация н ится, для это рямую т и с ю ь – Осен твенно измен е рынка нап еской ни ич ес ли сущ лок. Оживле бщей эконом , ы о с ие о м в т е п с д и пре след чшен о с улу стране и, как аселения н а з я в с н в тояния проса. нктуры конъю ием благосос способного с ого, н е н е повыш ением платёж тет, но не нам готной ч ль ас и а р л з е ы в в з и у а т и вок е ле троек л с с о о ию ста ого в п н о а с н в о т ё р ч и Спро чн с д и ном за о субси ы перв в основ Программа п о на квартир стала ставка к и. ьк ипотек раняется тол ля новострое много т д с на й о е о р к п м рас рын нор чества сейчас а вторичном ию цены и ка о , а к н ы р ан ен ел Ипотек . По соотнош и, что и прив в 11%. к % й са 5 о о 1 р р т т п о с с – во ю дороже игрывают но аспределени ельно, р ат вы также лённому пере лья. Следов востроек, и е о ж д о е т г чно щий гмен н к опр у перви стет, то на се тражает теку н о р о т о а о р в с т ы ч в , 5–8% ена и если ц чительно, на а н з е . но н яции ь инфл уровен
енисов, Александр Д РОО «Камская президент М имости»: иж палата недв
этой осенью недвижимость на на це о чт , в того и очно признако задолженност ествует достат щ су т х. ен ни ом просроченной из м а е ти ст ры ос ро то м , ко ои ов не ст нк – В данный Вот ием и ба жать падать. я ликвидност язи с увеличен может продол ставки, падени ижимость сократился в св й во че ю кл ия недв – Из-за поднят тся. Спрос на я, не начатые еке повышае о сокращаютс ления. зк се ре на а в орили тв до ьс хо ставка по ипот до ител ели удовлетв дением уровня не всё хорошо, темпы стро а года строит дв е ни ед кредитов и па е ж сл за по ой отрасли то иваются. Да и – В строительн и против я либо сворач изиса. тс кр аю ы ив лн вл во и даже санкци на а ей щ ар ду лл рядка ы до ед а пр рс проекты оста имости, где по ичение ку ный спрос иж ел ен дв ж ув т не ло ю от ой ия ск ся вл ий ь росс имеющий ижимости лекательност на рынок недв ионную прив иц ст – Кроме этого ве осенью цены ин т е снижаю ость, обычно нн а. зо се ер ь кт ат ра ж России, которы ха о удер вестиционног имости может «просядет», 30% сделок ин рынке недвиж на н це я ни сильно она не де , ть па ос го им но ль иж а. От си на недв ти рынк -за активнос падению цен ясения. едпосылок к подрастают из пр ические потр но ом оч он ат эк ст е до ны и ёз ас рь йч се се е Но хоть жны боле вала рынка ну так как для об Метражи #10 октябрь 2015
41
42
Метражи #10 октябрь 2015
строительство
Метражи #10 октябрь 2015
43
Строительство | Проекты автор Андрей Трошков
На взлёт Новое лицо пермского аэропорта Разговоры о возведении нового пермского аэровокзального комплекса велись уже давно. И вот реализация проекта, похоже, вступила в заключительную фразу. Новым зданием аэропорта Пермь и весь регион должны обзавестись в конце 2017 года.
этом году пермский аэропорт Большое Савино отмечает полувековой юбилей – в качестве пассажирского он был открыт в 1965 году. Ранее аэропорт был военным. Впрочем, и сейчас на нём дислоцирована военная авиация, а эксплуатируется он совместно ОАО «Международный аэропорт Пермь» и Министерством обороны РФ. В 1993 году аэропорт Большое Савино получил статус международного, а важность его усиливается тем, что он единственный на территории Пермского края, обслуживающий регулярные пассажирские перевозки. Дело в том, что аэропорт Бахаревка, откуда выполнялись рейсы по местным воздушным линиям, был закрыт в 2006 году. Что же касается здания аэровокзала, то оно было сдано в эксплуатацию в 1967 году и с тех пор претерпело лишь незначительные изменения. Естественно,
44
что практически по всем объективным показателям такое здание уже устарело и не может являться достойным лицом «воздушных ворот» Прикамья. Этапы непростого пути С 2011 года вопросом возведения нового здания аэровокзала занялись непосредственно региональные власти – именно тогда аэропорт был переведён в краевую собственность. Первым шагом стал отбор инвестора. После нескольких неудачных попыток проведения конкурса этот процесс всё же увенчался успехом в феврале этого года. Победителем конкурсного отбора стало ООО «Новая Колхида», входящее в холдинг «Новапорт». Эта компания предложила самую высокую цену за 75 процентов плюс одну акцию аэропорта – 1,5 миллиарда рублей.
Метражи #10 октябрь 2015
В марте нынешнего года Корпорация развития Пермского края и ООО «Новая Колхида» и подписали инвестиционное соглашение, согласно которому инвестор обязался обеспечить финансирование строительства нового аэровокзального комплекса стоимостью 5,2 миллиарда рублей. В июле ФАУ «Главгосэкспертиза России» выдало АО «Международный аэропорт Пермь» положительное заключение по представленной документации и результатам инженерных изысканий на строительство нового пассажирского терминала. Вслед за этим разрешение на строительство объекта выдало Федеральное агентство воздушного транспорта. Таким образом, оставалось лишь определить, кто же возьмётся за возведение комплекса. В ходе проведения конкурса по выбору подрядчика при оценке заявок учитывался, прежде всего, опыт выполнения похожих
Проекты
работ. Кроме того, значение имели обеспеченность материально-техническими ресурсами и квалификация персонала. В августе на «финишную прямую» вышли семь компаний: ЗАО «РД Констракшн Менеджмент» (г. Москва), ООО «Стройподряд» (г. Ульяновск), АО «Камская долина» (г. Пермь), АО «ПСЙ» (г. Москва), АО «Компакт» (г. СанктПетербург), ООО «МАГ-НЭТ» (г. Москва), ООО «Альфа-Строй» (г. Екатеринбург). Окончательный итог конкурса подвели в начале сентября – победителем была выбрана компания из Екатеринбурга. ООО «Альфа-Строй» снизило цену строительства до 4,728 миллиарда рублей. Кроме того, эта организация, как посчитали организаторы конкурса, превосходит своих конкурентов в плане опыта подобных работ. – Сегодня исполнение инвестиционного соглашения о реализации проекта строительства нового аэровокзального комплекса в Перми переходит на последний этап – этап строительства. ООО «Альфа-Строй» выбрано единой закупочной комиссией в результате серьёзной конкурентной борьбы. На конкурс заявились 11 компаний из разных городов России, а также зарубежные игроки. До процедуры торгов были допущены семь из них. Опыт проведения подобных закупок – и наш, и инвестора, и аэропорта – говорит о том, что интерес к «воздушным воротам» Прикамья проявлен колоссальный. Теперь в нашей команде – опытный застройщик, у которого за плечами строительство таких транспортных объектов, как грузовой тер-
минал аэропорта Кольцово в Екатеринбурге и железнодорожные объекты РЖД, – прокомментировал результаты конкурса генеральный директор АО «Корпорация развития Пермского края» Кирилл Хмарук. Начало двухлетней работы Итак, что же за проект должен быть реализован в течение двух ближайших лет? В Пермском районе обещают построить трёхэтажный аэровокзальный комплекс площадью более 29,7 тысячи квадратных метров, который сможет обслуживать до двух-трёх миллионов пассажиров в год, с пропускной способностью в часы пик более 900 человек.
В Перми обещают построить трёхэтажный аэровокзальный комплекс площадью более 29,7 тыс. кв. м, который сможет обслуживать до двух-трёх млн пассажиров в год, с пропускной способностью в часы пик более 900 человек.
Новое здание, согласно проекту, будет оснащено тремя посадочными галереями с несколькими телетрапами и возможностью наращивания инфраструктуры. Галерея прилёта международных и внутренних линий расположится на третьем этаже, зоны вылета – на втором. На привокзальной площади должна быть обустроена парковка почти на 800 машино-мест. Кроме того, победитель конкурса обязан провести работы по реконструкции здания котельной, по подсоединению построенных зданий к системам коммунального хозяйства, а также благоустроить и озеленить прилегающую к объекту территорию. Проект предполагает создание сетей водоснабжения и водоотведения, отопления и вентиляции, систем связи. Интересное мнение по поводу проекта высказал известный пермский общественный деятель, член городского Градостроительного совета Денис Галицкий: – Современный аэропорт – это «подземный переход» между городом и самолётом, у него нет фасада, только внутренности. Ведь на дворе уже XXI век, и аэропорты – давно не презентационные объекты и функциональные пересадочные узлы. Кто был в крупных западных аэропортах, наверняка
Метражи #10 октябрь 2015
45
Строительство | Проекты
Новое здание аэропорта, согласно проекту, будет оснащено тремя посадочными галереями с несколькими телетрапами и возможностью наращивания инфраструктуры. не сможет вспомнить никакого величест венного фасада: со стороны лётного поля это пучки посадочных «труб», а со стороны города – крытые посадочные площадки для автомобилей, автобусов и рельсового транспорта. А если ныне строящийся аэропорт имеет фасад, то можете быть уверены – строят его для поднятия самооценки какого-то руководителя. Пермь тут не выделяется – проекты российских аэропортов красуются фасадами. Правда, фасад – это минимальное зло от начальственной приёмки. Всё-таки аэропорт вполне рациональный в плане, а не треугольный, как ранее предлагалось. Многие другие специалисты пока предпочитают не комментировать плюсы и минусы проекта. Главное – что строительство уже фактически началось. Стоит заметить, что работы не помешают функционированию действующего терминала: возведение нового здания будет идти в паре километров от аэропорта, на подготовленной пустой площадке. А окончательный результат, согласно документам, мы сможем увидеть в конце 2017 года (не позднее 1 декабря) – как раз к юбилею функционирования нынешнего терминала, которому тогда и суждено будет стать лишь частью истории.
46
Метражи #10 октябрь 2015
проекты автор Ольга Шишкина
Вы строите – мы помогаем Безопасность – пожалуй, первоочередное требование, предъявляемое к объектам капитального строительства. Важным способом её обеспечения является экспертиза проектной документации. Эта процедура позволяет получить исчерпывающий анализ и оценку соответствия проекта государственным строительным стандартам, нормам и правилам. В 2014 году в Перми открылся филиал московской компании ООО «Оборонэкспертиза», специализирующейся на проведении негосударственной экспертизы.
огласно российскому законодательству, экспертиза проектной документации может быть государственной и негосударственной. ООО «Оборонэкспертиза» – структура федерального уровня, развивающая филиальную сеть по всей России. Такие масштабы обязывают работать по самым строгим критериям качества, единым для столицы и регионов. В штате компании около 400 экспертов. Часть из них работает в Перми, но при необходимости к проведению экспертизы подключаются специалисты из Москвы и других регионов, имеющие подтверждённые компетенции и высочайший профессиональный уровень. Кроме того, всероссийский охват обязывает удерживать приемлемые цены на оказываемые услуги. Предметом экспертной оценки могут стать: – проектная документация. Проводится проверка проектной документации на предмет соответствия существующим правилам и нормам, требованиям технических регламентов; – строительные сметы. Проводится проверка соответствия сметных расчётов нормам и рыночным ценам материалов и работ; – результаты инженерных изысканий. Оценивается качество выполненных изысканий в строительной отрасли.
Экспертами могут быть выполнены как отдельные виды экспертизы, так и комплексная оценка проектно-сметной документации, результатов изысканий. Главное – качество Процедура экспертизы проектной документации – необходимый, установленный законом этап для застройщиков, желающих обрести уверенность в том, что проект не противоречит нормам российского законодательства, отвечает условиям строительства. Экспертиза позволяет выявить допущенные ошибки и просчёты, своевременно внести корректировки, не дожидаясь, пока их обнаружат проверяющие органы и наложат взыскание. Это, в свою очередь, избавляет от перерасхода денежных средств, помогает возвести объект при минимальных затратах. И, конечно, гарантирует безопасность строительства и эксплуатации, страхует от незапланированных сюрпризов – финансовых и технических. Сегодня институт негосударственной экспертизы находится в стадии становления, и на рынке присутствуют компании, выдающие огромное количество заключений в экстремально сжатые сроки. Очевидно, что никакого реального анализа документации
при этом не проводится, а выданные заключения не отражают истинного положения вещей, не отвечают на вопросы «Будет ли стоять здание?», «Безопасно ли оно?», «Правильные ли технические решения были применены проектировщиками?». В «Оборонэкспертизе» другой подход. Главной задачей проведения анализа является обеспечение качества строительства. А для этого выстаиваются партнёрские отношения с заказчиками, ведётся глубокая работа с документацией, прорабатывается каждое решение. – Наш принцип: вы проектируете – мы помогаем. У человека, который обратился к нам за экспертизой, практически нет шанса уйти с отрицательным заключением. Если мы видим, что здание запроектировано неправильно, мы помогаем принять правильные проектные решения, довести проект до положительного заключения, – говорят специалисты компании.
ООО «Оборонэкспертиза-Пермь» ул. Максима Горького, 21 Тел. 8 (342) 277-00-40 nex59@mail.ru www.oboronexpert.ru
Метражи #10 октябрь 2015
47
строительство | Законодательство
беседовала Ольга Андреева
НЕТ – самостроям Как легализовать постройку или реконструкцию? В сфере градостроительных отношений распространена ситуация, когда по тем или иным причинам объект строительства приобретает статус «самовольной постройки». Как правило, это влечёт за собой ряд конфликтов с уполномоченными государственными органами и учреждениями, а также необходимость судебного признания прав на объект строительства.
ак избежать неприятных последствий и легализовать строительство или реконструкцию объектов капитального строительства? Об этом аналитический журнал «Метражи» поинтересовался у заместителя директора – главного технолога Федеральной кадастровой палаты Якова Осипова. – Яков Евгеньевич, объясните, что следует понимать под легализацией объектов недвижимости?
48
– По сути, это юридический процесс признания государством объекта капитального строительства недвижимым имуществом. В других случаях это может быть признание законными произведённых изменений над объектом недвижимости. Следует отметить, что понятия объекта недвижимости и объекта капитального строительства не тождественны. Так, под объектом капитального строительства понимается результат строительства. А вот «недвижимость» или «объект недвижи
Метражи #10 октябрь 2015
Яков Осипов, заместитель директора – главный технолог Федеральной кадастровой палаты
мости» являются правовой категорией; таким образом, признание имущества недвижимым, как объекта гражданских прав, устанавливается не только фактом его создания или изменения, но и соблюдением процедуры, определяемой различными законодательными актами. Несоблюдение процедур, установленных законом, приводит к фактической невозможности легализовать объект капитального строительства, как следствие – к невозможности его полноценного использования.
Законодательство Любые изменения производственных зданий, сооружений являются реконструкцией, так как термин «перепланировка» или «переустройство» и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства. – Сегодня многие предприниматели предпочитают сначала построить объект или реконструировать его, а потом уже оформлять по «букве закона». При этом многие из них в действительности просто не знают, как необходимо действовать. Расскажите, в чём заклю чается процесс легализации объектов капитального строительства (ОКС). – В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (№ 190-ФЗ от 29.12.2004), для строительства или реконструкции ОКС для начала требуется получить разрешение на строительство в уполномоченном органе власти, на территории которого будет возведён объект. Исключение здесь составляют объекты, указанные в части 17 ст. 51 ГК РФ. В частности, нет никакой необходимости получать разрешение на возведение пандуса у входной группы в магазин. Не потребуется оно и на строительство или реконструкцию объектов, не являющихся объектами капитального строительства, например киосков. Законом Пермского края о градостроительной деятельности (805-ПК от 14.09.2011) также введены исключения, они указаны в части 4 ст.20 Закона (805-ПК). Следует обратить внимание, что возведение и реконструкцию объектов необходимо проводить с учётом требований, определённых статьёй 52 ГК РФ, а именно обращаться для проведения строительных работ к компетентным в вопросах строительства и реконструкции объектов организациям. – Насколько я понимаю, как раз разрешение на строительство или реконструкцию так не «любят» получать российские предприниматели. – К сожалению, такие случаи до сих пор нередки. Но у нас уже есть примеры того, к чему может привести пренебрежение этими нормами. Не нужно далеко ходить за примерами – можно найти немало историй, когда застройщики, пренебрегая получением необходимых разрешений, возводят объекты в разрез существующим градостроительным нормам, вследствие чего администрация соответствующего муниципального района обращается в суд и незаконно возведённые объекты сносятся. Нужно просто понимать, что разрешение на строительство определяет саму возможность строительства объекта в определённом месте. При этом проводятся различные проверки, в том числе – на соответствие возводимого объекта градостроительному плану, проектной документации
и прочим нормативам, определяющим требования к строительству объекта. Таким образом, объект, построенный в соответствии с разрешением, является законно возведённым. Отсутствие же данного документа, в свою очередь, ставит под сомнение возможность его легализации в дальнейшем. – Если застройщик всё-таки законопослушный, он получил разрешение, возвёл объект. Что дальше? – После завершения строительства или реконструкции объект вводится в эксплуатацию, в соответствии со ст.55 ГК РФ. Далее застройщику выдаётся разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме и в соответствии с разрешением на строительство. При соблюдении данных условий объект считается законно возведённым или реконструированным. Следующим шагом является постановка на кадастровый учёт построенного объекта недвижимости либо проведение процедуры изменения сведений кадастра. При исполнении данной процедуры сведения об объекте вносятся в Государственный кадастр недвижимости. Следует отметить, что одним из обязательных документов для проведения кадастровых процедур будет являться наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, построенного или изменённого. После завершения учётных кадастровых процедур объект признаётся государством «объектом недвижимого имущества». Процедуры кадастрового учёта проводятся в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости (№ 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.). Завершающей стадией процесса легализации объекта недвижимости является внесение сведений о его правообладателях Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иными словами – в соответствии с федеральным законом 122-ФЗ от 21.07.1997 производится государственная регистрация права. – С возведением новых зданий всё вроде бы понятно. А как быть с реконструированными объектами? Зачастую собственниками нежилых помещений, сооружений производятся изменения, связанные с их реконструкцией, без получения разрешения – сносятся перегородки, пристраиваются отдельные входы и т.д. Как следствие, вопросы законности
изменения данных объектов приходится решать в судебном порядке, что не всегда заканчивается в пользу собственников. А между тем зачастую собственники просто не знают, нужно ли получать разрешение на производство тех или иных действий с объектом недвижимости. – Ответ на данный вопрос даёт специализированная проектная организация, в которую необходимо обратиться владельцу объекта до начала работ по изменению объекта недвижимости. Важным условием для компании, которая подготавливает проект реконструкции объекта, является наличие у неё статуса саморегулируемой, т.е. имеющей допуск к проектированию объектов капитального строительства и принятию решений, оказывающих влияние на их безопасность. На самом деле легализация реконструкции объектов недвижимости – это очень серьёзный вопрос. Все мы помним, к каким печальным последствиям приводят незаконные перепланировки и реконструкции, влияющие на пожарную безопасность и состояние несущих конструкций здания. Произошедшие в последние годы события в городе и крае красноречиво об этом говорят. Поэтому собственники недвижимости, проводя реконструкцию, должны понимать всю меру ответственности за свои действия. Отмечу, что, по действующему законодательству, любые изменения производственных зданий, сооружений, нежилых помещений являются реконструкцией, так как термин «перепланировка» или «переустройство» и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства. Поэтому разрешение на такие работы требуется в любом случае. Данная позиция определена Министерством экономического развития, которое является основным органом нормативно-правового регулирования сферы кадастрового учёта и регистрации прав.
г. Пермь, ул. Дзержинского, 35 Тел.: (342) 237-63-55, 237-65-36, 201-21-83 сайт: www. fgu59.ru
Метражи #10 октябрь 2015
49
Строительство | Технологии автор Валерия Дубровина
Взять «стометровку» Перспективы высотного строительства С 23 по 25 сентября Екатеринбург стал центром проведения крупнейшего в России мероприятия, посвящённого обсуждению различных аспектов высотного строительства. В столице Урала состоялся второй Международный форум 100+ Forum Russia.
о оценкам организаторов, в форуме высотного и уникального строительства приняли участие более трёх тысяч человек из 22 городов, как российских, так и иностранных. Мероприятие прошло при поддержке и непосредственном участии ведущих специалистов Минстроя России, Российской
50
академии строительных наук, Союза архитекторов России и других профильных организаций. В рамках деловой программы 100+ Forum Russia состоялось около 70 тематических секций, с докладами на которых выступили 260 спикеров. Гости форума обсудили передовые разработки в области
Метражи #10 октябрь 2015
высотного строительства, современные решения пожаробезопасности и сейсмостойкости, обменялись опытом проектирования и строительства уникальных объектов. Аналитический журнал «Метражи» выступил официальным информационным партнёром мероприятия и принял в нём непосредственное участие.
Технологии
Гигантомания Специально для форума специалисты Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде провели исследование и проанализировали количество существующих небоскрёбов на территории РФ (по российским меркам «высотными» признаются строения с вертикальным пределом более 100 метров. Здания с высотой от 40 до 70 мет ров называют строениями с повышенной этажностью). Согласно полученным данным, на сегодняшний день в России построен 101 объект, превышающий стометровую отметку. В том числе возведено самое высокое жилое здание в Европе – ЖК «Триумф-палас» (г. Москва), а также заложен фундамент высочайшего общественно-делового центра «Лахта-центр» (г. Санкт-Петербург»). Стоит отметить, что Екатеринбург был выбран в качестве площадки для проведения форума высотного строительства не случайно. Столица Среднего Урала входит в число немногих городов России, где активно развивается высотное строительство: по индексу высотной застройки он занимает второе место после Москвы. Здесь построены небоскрёб «Высоцкий» (189 метров) и башня «Исеть» (209 метров). В разной стадии строительства находятся 152 объекта высотой свыше 55 метров. По словам главы администрации Александра Якоба, только за последний год в Екатеринбурге построено 11 жилых комплексов высотой более 75 метров, общей площадью 220 тыс. кв. метров. В настоящий момент строятся 66 высотных объектов, пять из них имеют высоту свыше 100 мет ров, одно – более 200 метров. Ещё десятки объектов находятся в стадии проектирования. А в 2023 году, когда городу исполнится 300 лет, здесь появится объект, высота которого превысит 300 метров.
В рамках деловой программы 100+ Forum Russia участники обсудили передовые разработки в области высотного строительства, обменялись опытом проектирования и строительства уникальных объектов.
А нужен ли небоскрёб? Одной из главных тем деловой программы форума стало обсуждение градостроительных норм размещения высотных объектов в российских регионах. Среди прочего зашла речь о необходимости такого строительства в принципе. Одни эксперты утверждали, что высотки – это панацея в условиях колоссальной плотности городской застройки и высокой стоимости земельных участков. Другие – склонялись к малоэтажному строительству, сравнивая небоскрёбы с «занозами» в сердце города. Однако в чём участники были практически единодушны, так это в том, что подобные здания не должны появляться в исторических центрах российских городов. – Учитывая то, что большинство мегаполисов, особенно их центральные части, имеют уже сформировавшуюся застройку, Метражи #10 октябрь 2015
51
Строительство | Технологии
На сегодняшний день на территории РФ построен 101 объект, превышающий стометровую отметку. В 2015 году может быть завершено строительство еще 28 небоскрёбов. решение о высотном строительстве должно быть очень взвешенным, – отметила замминистра строительства РФ Елена Сиэрра. – В то же время высотная застройка деловых кварталов позволяет сместить бизнес с центральных районов в другие части городских агломераций. При этом исторические центры остаются в первозданном виде. По мнению участников, рост городов «вверх» – это неизбежный процесс. Однако в первую очередь он должен происходить в районах с выгодной локализацией. В качест ве примеров приводились районы «Сити» в Москве и Екатеринбурге, где возникновение высотных офисно-деловых центров является вполне оправданным. Камни преткновения Как бы то ни было, но по сей день объекты «100+» для большинства российских городов – большая редкость. Застрой-
щики констатируют: сделать рывок вперёд высотному строительству в России мешает целый ряд сдерживающих факторов. Помимо чисто экономических препятствий, поскольку возведение любого здания повышенной этажности – это всегда удорожание строительства, основная сложность для девелоперов заключается в отсутствии нормативно-технической базы для высотных объектов. В частности, утверждённые в стране нормы строительства, существуют лишь для зданий высотой до 75 метров. – К сожалению, у нас не сформированы правила высотного строительства. Для каждого подобного объекта девелоперам приходится разрабатывать специальные технические условия, что значительно увеличивает стоимость проекта и сроки его реализации, – констатировала г-жа Сиэрра. На сегодняшний день на согласование строительства здания, высота которого превышает 100 метров, может уходить до трёх лет. При этом все документы придётся полу-
В России построено самое высокое жилое здание в Европе – ЖК «Триумф-палас» (Моск ва), а также заложен фундамент высочайшего общественно-делового центра «Лахта-центр» (Санкт-Петербург»). 52
Метражи #10 октябрь 2015
чать не в родном городе, а в Москве. Всё это вызывает оправданное нежелание застройщиков связываться с возведением уникальных высотных объектов. Ещё один камень преткновения, стоящий на пути высоких зданий, по словам участников, связан с вопросами пожарной безопасности на высотных объектах, а именно – чрезмерных требований по их соблюдению со стороны МЧС. – Пожарные не дают нам «добро» на строительство небоскрёбов, объясняя это отсутствием у них на вооружении автолестниц с высотой подъёма стрелы в диапазоне 50–100 метров, – посетовал в рамках одной из секций форума первый замминистра строительства Челябинской области Сергей Сихарулидзе. В ответ на это Елена Сиэрра отметила, что с данной проблемой в Минстрое знакомы, однако её решение должно лежать на плечах администраций регионов. – Развитие высотного строительства – это своего рода показатель экономического развития региона. Если у администрации Челябинской области нет возможности приобрести это оборудование, значит, по всей видимости, к строительству таких объектов вы пока не готовы. Высказывание замминистра поддержал глава Екатеринбурга Александр Якоб:
Технологии В РФ отсутствует нормативно-техническая база для высотных зданий. Для каждого подобного объек та девелоперам приходится разрабатывать специальные технические условия, что значительно увеличивает стоимость проекта и сроки его реализации. – Чтобы начать строительство высоток, мы были вынуждены приобрести спецтехнику для пожарных подразделений. Эти расходы неизбежны. В то же время представитель Минстроя согласилась с тем, что в некоторых случаях требования МЧС выглядят необоснованными. Именно поэтому так необходима стандартизация технических условий пожарной безопасности. – Безусловно, каждое высотное здание «100+» является уникальным, и в большинстве случаев без СТУ не обойтись, однако есть моменты, которые можно стандартизировать, – подчеркнула замминистра. – Необходимо разрабатывать такие нормы, чтобы каждый раз, не спрашивая Москву, двигаться в этом направлении самостоятельно. Как рассказала г-жа Сиэрра, сейчас Минстрой ведёт процесс переговоров с МЧС, по результатам которого нормативы могут смягчиться. В частности, в высотках предлагается разрешить использовать лифты для эвакуации во время чрезвычайных ситуаций. Перспективы есть Несмотря на все сложности, по мнению участников форума, на сегодняшний день российский рынок высотного строительства имеет большой потенциал. – Конечно, сейчас мы переживаем не самые лёгкие времена. В первую очередь, это связано с экономическим кризисом. Для того чтобы строительный рынок не только выжил, но ещё и успешно развивался, ему необходимы нормативы, инновационные технологии, новые расчёты экономической эффективности, – отметил глава админист рации г. Екатеринбурга Александр Якоб. Наряду с этим, по мнению президента РААСН, генерального директора АО «НИЦ «Строительство» Александра Кузьмина, основной движущей силой для строительства небоскрёбов в России, независимо от времён, являются три фактора: – Во-первых, это амбиции бизнеса. В
регионе должны появиться компании, которые в силу своей специфики должны иметь офисы более высокого качества. Во-вторых, это амбиции власти в конкретном регионе. Ну и, в-третьих, это амбиции стройкомплекса. Небоскрёб всегда имеет дополнительную имиджевую составляющую для застройщика. Для отдельных руководителей построить здание «100+» – это то же самое, что покорить Эверест. Что заставляет человека лезть в город? Есть два варианта: желание увидеть то, что тебя окружает, и желание, чтобы увидели тебя. Так вот в России это, как правило, второй вариант. Небоскрёбы – это результат стремлений девелоперов построить что-то значительное, чтобы тебя запомнили. В то же время без помощи со стороны государства развитие высотного строительства в России невозможно. Как рассказали представители Минстроя, принятая по итогам работы 100+ Forum Russia в 2014 году «дорожная карта» по развитию высотного строительства в Российской Федерации, призванная улучшить предпринимательский климат в этой сфере, уже успешно реализуется. По результатам форума в этом году «дорожная карта» будет актуализирована. Документ утвердят на заседании оргкомитета форума, которое состоится в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в ноябре этого года. Кроме того, до конца 2015 года спецкомиссия при Минстрое РФ рассмотрит первую редакцию свода нормативно-технических правил для высотного строительства. На его разработку в бюджете выделен 1 млрд руб. Елена Сиэрра также отметила, что в рамках подготовки к форуму 2016 года будет проведён ряд организационных мероприятий, в том числе на площадке Минстроя. – Мы считаем, что министерство строительства должно принять активное участие, поддержать эту инициативу и сделать всё, что от нас зависит, чтобы эта площадка стала центром компетенций, в первую очередь – для проектировщиков, для инженерного сообщества, – резюмировала замминистра.
Для того чтобы высотное строительство в России состоялось, нужны три фактора. Во-первых, это амбиции бизнеса. Во-вторых, амбиции власти в конкретном регионе. Ну и, в-третьих, это амбиции стройкомплекса или отдельных его руководителей. Метражи #10 октябрь 2015
53
Строительство | Застройщики беседовала Александра Соколовская
Сильное звено Когда подрядчик – гарант надёжности Подрядная организация – необходимое звено строительной цепи, от которого во многом зависят качественный результат и чёткое соблюдение сроков. Иногда именно репутация исполнителя обусловливает доверие к тому или иному проекту. О роли подрядчика в процессе возведения жилья мы поговорили с директором компании «ИлькомИнвест» Романом Ильясовым. 54
Метражи #10 октябрь 2015
Роман Ильясов, директор компании «Ильком-Инвест»
Застройщики
ак правило, подрядные организации не общаются напрямую с частными лицами, оставаясь для них «тёмными лошадками». У вас – другой подход. Как и почему он сформировался? – Мы начали свою работу в непростое время – в 2008 году. Тогда рынок недвижимости рухнул, цены обвалились в два раза, и застройщики столкнулись с проблемой: денег на оплату услуг подрядных организаций просто не было. Соответственно, подрядчики могли либо отказаться от сотрудничества, либо получать гонорары квартирами. Такая схема была ещё никому не знакома, и мы, пожалуй, одни из первых в городе стали её практиковать: поставляли материал и производили работы, получая взамен квадратные метры. Для нас это оказалось достаточно удобно. Мы стали придерживаться такого принципа, и сегодня, заключая договор с застройщиком, сразу обговариваем этот вариант оплаты. Но, разумеется, квартиры нужно реализовывать. Поэтому мы и вышли на рынок в качестве продавца наравне со строительными компаниями. – А насколько выгоден такой способ взаиморасчётов для застройщика? – Главный плюс – это получение стабильного источника материалов, независимо от того, как обстоят дела с наличными средствами. Стройплощадка постоянно укомплектована, а наличность можно пус тить на другие нужды. Но есть и риск. Для застройщика важно, чтобы подрядчик не демпинговал, не предлагал цены, которые не соответствуют рыночным. Такие ситуации случаются: компания отдает квартиры подрядчику, он стремится быстро обналичить товар и даёт колоссальный уровень дисконта. Разумеется, застройщику в такой ситуации работать некомфортно. Мы же заинтересованы в стабильности рынка, поэтому, заключая договор с партнёрами, проговариваем стоимость продажи квартир. Эта цена интересна и для покупателей, и для нас, но не является шоковой для строительной компании. – Получая гонорар квартирами, вы зависите от добросовестности застройщика, от того, сдаст ли он вовремя свой объект. Как вы проверяете надёжность партнёров? – Наш город – большая деревня, и в такой специфической сфере, как строительст во, практически не бывает случайных людей. Чаще всего те компании, которые сейчас выходят на рынок, уже имеют какойто опыт работы. Так как мы в бизнесе давно, у нас есть свои источники информации, и мы можем оценить, достаточно ли у той или иной организации ресурсов для возведения
«Ильком-Инвест» является аккредитованным партнёром Сбербанка России, ВТБ 24, банка «Глобэкс», «Абсолют банка» и многих других кредитных учреждений. объекта. Кроме того, мы обязательно проверяем юридическую чистоту предприятия. Для нас это действительно важно. Являясь продавцом квартир, мы отвечаем перед покупателями за их качество. Кто-то, купив у нас однокомнатную квартиру, приходит потом за «двушкой», кто-то делится информацией с друзьями и знакомыми... Мы дорожим сложившейся репутацией, поэтому тщательно проверяем надёжность застройщика и с сомнительными проектами не работаем. Если же случается сотрудничать с малоизвестными юридическими лицами, мы стараемся вести объект от начала до конца, то есть заключаем долгосрочный договор. Тем самым мы можем гарантировать, что, по крайней мере, с поставкой материалов у компании проблем не возникнет. – Квартиры от подрядчика реализуются на этапе строительства? – Да, мы, так же как и застройщики, предлагаем объекты на этапе строительства, когда цены на них максимально привлекательны. Как правило, квартиры у нас не задерживаются до сдачи дома, всегда раскупаются быстрее. – Но ведь продажа квартир – не совсем ваш профиль. Как удаётся с этим справляться? – Вы правы, мы не профессионалы в этой области и поэтому с удовольствием прибегаем к помощи агентов по недвижимости. Многие из них сотрудничают с нами с 2008 года, и это действительно ценное для нас партнёрство. Именно в лице риэлторов частные лица получают гаранта юриди ческой чистоты сделки. Мы же существенно облегчаем себе жизнь, работая с профессионалами. Нам нравится работать через агентов и потому, что, успешно совершив одну сделку, они приходят к нам снова и снова.
Агентская сеть у нас очень велика, но почти каждый месяц подключаются новые специалисты. Мы со своей стороны, как и застройщики, всегда поощряем агентов хорошими комиссионными. – Не секрет, что в городе есть ряд проблемных объектов, и люди порой боятся покупать квартиры в строящихся домах. Стоит ли рисковать? – Конечно, покупку недвижимости нужно осуществлять осознанно и осторожно. Обязательно следует обращать внимание на время работы и известность продавца на рынке, его репутацию. Сейчас появился существенный плюс – все квартиры в новостройках страхуются. Благодаря этому можно не бояться вкладываться в строящиеся дома. Другой заманчивый момент – это цены, которые на этапе строительства намного ниже, чем после сдачи объекта. Более того, государство активно поддерживает отрасль. Мы совершаем сделки с использованием материнского капитала, различных сертификатов, ипотеки с гос поддержкой. «Ильком-Инвест» является аккредитованным партнёром Сбербанка России, ВТБ 24, банка «Глобэкс», «Абсолют банка» и многих других кредитных учреждений. Поэтому мы всегда можем предложить индивидуальное решение по финансированию покупки.
ООО «Ильком-Инвест» ул. Кирова, 70, офис 204 Тел. 259-17-75 ilcom_perm@mail.ru
Метражи #10 октябрь 2015
55
Строительство | Актуальная тема автор Андрей Пепелышев
Страхование на миллиард Кому придётся страховаться заново? С 1 октября вступила в действие очередная часть поправок к Закону о долевом строительстве. Поправки ужесточают требования к страховым компаниям. И потому большинству застройщиков придётся заново страховать свою ответственность перед дольщиками. 56
Метражи #10 октябрь 2015
Актуальная тема
лавное изменение в требованиях к страховым компаниям – это наличие не 400 миллионов собственных средств, а 1 миллиарда. Хотя на практике условием финансовой устойчивости является не столько эта цифра, сколько соотношение между активами компании и страховыми обязательствами (п. 2 ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 236-ФЗ). – Большие объёмы на рынке ответственности застройщиков забрали компании с неясной перспективой и с небольшими активами, – объясняет директор Пермского филиала САО ВСК Сергей Гашков. Центробанк чистит этот рынок: за полтора года он отозвал лицензии у многих, включая 10 компаний – лидеров по страхованию ответственности застройщиков. Договор Как поступить застройщику, чья страховая компания лишилась лицензии или обанкротилась? Ныне законодатель говорит чётко: перезаключить договор в течение 15 дней (ч. 15 ст. 15.2 Федерального закона № 214-ФЗ). Получить новое обеспечение обязан и тот, чья страховая компания (или банк) не соответствует новым требованиям. Этим придётся заняться большинству застройщиков и успеть до 15 октября (п. 7 ч. 1, ч. 3.2 ст. 15.1 Федерального закона № 214-ФЗ). О расторжении договора страховщик теперь уведомляет не только дольщиков, но и орган стройнадзора, и Росреестр. А застройщик вписывает в проектную декларацию новые сведения о способе обеспечения – более подробные, чем раньше (ч. 15 ст. 15.2, п. 11 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ).
Главное изменение в требованиях к страховым компаниям – это наличие не 400 миллионов собственных средств, а 1 миллиарда, как это было ранее. Списки компаний До сих пор и застройщик, и Росреестр фактически не могли проверить, соответствует ли страховая компания требованиям закона. От случая к случаю девелоперы и чиновники обращались в Центробанк, и тот высылал письма с правильными компаниями (ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона № 214-ФЗ). Сегодня Банк России периодически обновляет список страховщиков на своём сайте. Страховая же компания представляет застройщику подтверждающие документы в момент подписания договора (ч. 1.1, 1.2 ст. 15.2 Федерального закона № 214-ФЗ). Цена С 2014 года законодатель дополняет залог ещё одним видом обеспечения для обязательства застройщика по передаче жилого помещения. Девелопер может выбирать: поручительство банка; взаимное страхование; коммерческое страхование (ст. 12.1, ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона № 214-ФЗ).
Самый надёжный и самый дорогой способ обеспечения – это поручительство банка. Поручительство минимизирует риск оказаться с закрытой кредитной линией. Этот способ распространения не получил. Большинство застройщиков выбирают коммерческое страхование, то есть платят страховую премию. Она состоит из двух частей. Большая часть – тарифная ставка – это плата за страхование риска. Меньшая часть – нагрузка – покрывает расходы на ведение дела. Есть ещё некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования застройщиков», которая страхует интересы только своих членов. Чтобы вступить в Общество, надо заплатить 1 млн руб. Кроме страховой премии Общество может потребовать взнос на покрытие расходов, связанных с уставной деятельностью, и дополнительный взнос. Решение об этих платежах и об их величине принимает общее собрание (п. 11, 18, 16 ч. 2 ст. 10, ч. 3 ст. 18 Федерального закона № 236-ФЗ «О взаимном страховании»). Доходы от деятельности Общества общее собрание может направить на снижение страховой премии, повышение финансовой
В случае если страховая компания лишилась лицензии или обанкротилась, застройщик обязан перезаключить договор в течение 15 дней.
мнение эксперта 1 октября вступили в силу поправки к Закону о взаимном страховании. Вместе с образованием Агентства жилищного развития поправки усиливают присутствие государства на рынке долевого строительства. Рассказывает представитель некоммерческой организации «Потребительское общество взаимного страхования застройщиков» Ирина Артёмова. – Ирина Евгеньевна, что изменится в работе Общества после поправок? – Для повышения прозрачности в нашей деятельности законодатель создаёт дополнительный орган управления Общества – попечительский совет. В него войдут три представителя Правительства России, один представитель Банка России, три независимых эксперта,
председатель правления Общества, директор Общества. Попечительский совет будет рассматривать годовой отчёт Общества, годовую бухгалтерскую отчётность, заключения ревизионной комиссии, планы деятельности на финансовый год... – Расскажите, чем отличается взаимное страхование от коммерческого? – В отличие от коммерческих страховых организаций, цель Общест ва – создание наилучших условий страхования для своих членов. Члены Общества являются и его владельцами, и страхователями. Это помогает исключить незаконные выплаты или отказы в выплатах. Кроме того, Общество страхует только ответственность застройщика перед участниками долевого строительства: вся наша работа под-
чиняется особенностям конкретного риска. – А в чём недостатки взаимного страхования? – Часть застройщиков настораживает субсидиарная ответственность, которая является необходимым условием взаимного страхования. Хотя членами Общества могут стать только застройщики с надёжной репутацией. А система постоянного контроля рисков у застройщиков и гарантии финансовой устойчивости Общества делают маловероятным дополнительный взнос из-за наступ ления страхового случая. Другим недостатком некоторые девелоперы считают вступительный взнос. Однако эти средства идут на укрепление финансовой устойчивос ти Общества и служат барьером для недобросовестных застройщиков.
Метражи #10 октябрь 2015
57
Строительство | Актуальная тема
В деле о банкротстве страховая компания имеет к застройщику право требования после того, как выплатит возмещение дольщикам. Ранее требования страховой компании не получали преимуществ в конкурсном производстве, какими обладали дольщики. устойчивости. А у коммерческого страховщика премия неизменна. Но девелопер не знает подробностей о финансовом положении своего страховщика и не влияет на его расходы. Сегодня страховая премия у добросовестной компании находится в районе 0,6% от цены договора страхования. В Обществе премия выше (ч. 10 ст. 15.2 Федерального закона № 214-ФЗ). Если страховая компания перестраховывает свои риски в ОАО СК АИЖК, то премия может вырасти до 1,5%. Эта цифра в целом сравнима со страховой премией в Обществе. Поправки уменьшают до 26 коли чество компаний, которые могут страховать ответственность застройщика, уменьшают конкуренцию. Но премия вряд ли вырастет: в кризис российский предприниматель экономит на полисе, да и рынок страхования уже несколько лет страдает от демпинга.
58
Риски Застройщик может страховать объект в целом или каждый договор долевого участия. – Лучше страховать дом в целом. Это снизит расходы на ведение дела. А рамочные условия по договору позволят в будущем уменьшить документооборот, избежать задержек, – делится Сергей Гашков. – Тогда как тарифная ставка по страхованию гражданской ответственности перед дольщиками зависит от степени готовности объекта, от финансового состояния застройщика, от стоимости перестраховочной защиты и от других факторов, – заключает эксперт. Но в целом риски оценить сложно. Одна из причин – непрозрачность застройщика. Скажем, финансовая отчётность девелопера часто не соответствует реальному положению дел. Непонятно, как он расплачивается с подрядчиками и куда вкладывает деньги дольщиков. Зависимость от кре-
Метражи #10 октябрь 2015
дитов тоже не упрощает картину. – На сегодня компания ВСК страхует ответственность только в рамках программы «Жильё для российской семьи». Это самый прозрачный сегмент на рынке жилья: есть список проверенных застройщиков, чувствуется внимание государственных органов, – поясняет Сергей Гашков. Другие страховые компании считают интересной госпрограмму по субсидированию ипотечной ставки. Ведь там участвуют банки: они не одобрят покупку квартиры на стадии котлована у застройщика без репутации. Выплаты По страховым обязательствам члены Общества взаимного страхования солидарно
0,6% страховая премия На сегодняшний день страховая премия – в среднем 0,6% от цены договора страхования.
Актуальная тема За первое полугодие 2015 года количество банкротств в российской экономике выросло на 15%, в строительстве обанкротились 1080 компаний (за весь прошлый год – 700). несут субсидиарную ответственность. Хотя в 2017–2018 годах страховые накопления Общества могут перекрыть страховые риски (ч. 3 ст. 7 Федерального закона № 236-ФЗ). В коммерческом страховании вся ответственность по выплатам лежит на страховщике. Более того, в одном из дел о банкротстве страховая компания наняла за свои деньги подрядчика, чтобы закончить дом высокой степени готовности (Постановление 12ААС от 6.08.2015 по делу № А57-17969/2014). В деле о банкротстве страховая компания имеет к застройщику право требования после того, как выплатит возмещение дольщикам. Ранее требования страховой компании не получали преимуществ в конкурсном производстве, какими обладали дольщики. И это уменьшало желание компаний страховать ответственность застройщика.
Теперь законодатель говорит: после требований дольщиков удовлетворяются требования лица, которое обеспечивает исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения (ч. 1.1 ст. 201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Есть и другие причины, по которым многие компании не стремятся страховать ответственность застройщика. Все помнят мас-
совое банкротство туроператоров в 2014 году. Тогда небольшие страховые компании не смогли заплатить потенциальным туристам и сами стали несостоятельными должниками. Между тем Рейтинговое агентство строительного комплекса констатирует: за первое полугодие количество банкротств в российской экономике выросло на 15%, в строительстве обанкротились 1080 компаний (за весь прошлый год – 700).
Метражи #10 октябрь 2015
59
Строительство | участники рынка автор Иван Нечаев
Глаза в небе
Зачем строителям беспилотник? Зачастую инвесторам крупных проектов не хватает времени для посещения и пристального контроля за ходом строительного процесса на площадке. Для того чтобы иметь максимальную картину состояния искомого объекта и его визуализацию, может применяться весь арсенал возможностей беспилотных летательных аппаратов (БПЛА) – видео- и фотосъёмка, создание 3D-моделей и фотопланов.
последнее время помощь беспилотных летательных аппаратов стала использоваться в проведении регулярных полётов над объектами строительства и реконструкции, для ведения Государственного кадастра недвижимости и контроля градостроительной деятельности в населённых пунктах, а также для контроля качест венных и количественных характеристик площадных и линейных объектов. Кроме того, беспилотные летательные аппараты применяются для контроля целевого использования земель, оперативной оценки состояния и степени деградации земельных угодий, создания географичес ких информационных систем. Материалы аэрофотосъёмки используются для контроля соблюдения лицензионных соглашений в местах добычи полезных ископаемых; реагирования на чрезвычайные ситуации; контроля снегового и ледового покрова; прогноза стоков рек и мониторинга мест их разливов; обновления топографических карт; мониторинга различных типов объектов. Так, применение БПЛА в строительст ве, в том числе дорожном, позволяет конт ролировать качество и сроки выполнения работ на объекте, создавать 3Д-модели необходимых участков, готовить фотоотчёты для клиентов, инвесторов, акционеров, материалы для презентаций. В нефтегазовой
60
отрасли и энергетике беспилотники дают возможность визуального мониторинга состояния трубопроводов, технологических дорог, крупных блоков оборудования. С точностью до сантиметра В настоящее время в Перми компаний, имеющих возможность проводить профессиональное обследование местности с помощью БПЛА, немного. В частности, такими ресурсами обладает ГУП «ЦТИ Пермского края». – Стремясь к постоянному совершенствованию своей деятельности и сокращению сроков выполнения работ, мы стараемся применять самое новое и прогрессивное оборудование. С недавнего времени у нас появилась возможность обследования территорий и объектов с помощью беспилотного авиационного комплекса, – рассказывает Сергей Алексеевич Каликин, начальник отдела геодезии и картографии ЦТИ. – В сентябре 2015 года с использова нием БПЛА Supercam-350 нами проводились полёты над селом Васильевское Пермского края. Съёмка велась с высоты 300 метров. В результате проведённых работ были получены снимки с привязкой к государственной геодезической сети, с точ-
Метражи #10 октябрь 2015
ностью до 10 сантиметров, по которым составляются ортофотопланы масштаба 1:500 и картографическая основа. Среди основных преимуществ информации, полученной при использовании беспилотных летательных аппаратов, эксперты называют объективность – отсутст вует зависимость от субъективного мнения специалистов на местах, которое зачастую невозможно оперативно перепроверить. Использование возможностей современных БПЛА позволяет делать работу значительно быстрее и экономичнее, особенно в отношении протяжённых линейных объектов, объектов большой площади или объектов, находящихся в труднодоступных местах.
ГУП «ЦТИ Пермского края» г. Пермь, ул. Ленина, 58а БЦ «Любимов», 4-й этаж 8 (342) 258-00-03, 257-17-18 http://ctipk.ru, info@ctipk.ru
По данным ДГА на 11.06.2015 Метражи #10 октябрь 2015
61
62
Метражи #10 октябрь 2015
Бизнес для бизнеса
Метражи #10 октябрь 2015
63
Бизнес для бизнеса | Инвестиции автор Мария Дубровская
Давайте делать деньги Вклады против недвижимости В условиях нестабильной экономической ситуации россияне больше ищут надёжности и сохранности для своих сбережений, нежели дохода от инвестиционного портфеля. Куда в такой ситуации вкладывать деньги? Своим мнением на этот счёт с «Метражами» поделились эксперты. 64
Метражи #10 октябрь 2015
Инвестиции
а этот раз мы попробовали проанализировать инвестиционную привлекательность и надёжность таких финансовых инструментов, как недвижимость, банковские депозиты и ценные бумаги. Рынок «денег под проценты» В 2015 году популярность банковских вкладов как формы сбережения накоплений россиян выросла. Таковы результаты всероссийского опроса, проведённого Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) в июле 2015 г. Согласно результатам исследования, треть граждан нашей страны (32%) предпочли бы хранить сбережения в банках: для сравнения, в 2012 году об этом сообщали 27% опрошенных. При этом рублёвые счета стали в последнее время для россиян более привлекательны: 60% предпочли бы хранить сбережения таким образом (ещё несколько лет назад их выбрали бы не более 55%). Валютные счета традиционно интересны только 10% опрошенных. А такой способ, как хранение части средств на рублёвых, а части – на валютных счетах, по вкусу пятой части населения страны (22%). Какие же условия по вкладам предлагают российские банки? Согласно данным портала banki.ru, средняя максимальная ставка в финансовых учреждениях по руб лёвым вкладам физлиц за первую декаду сентября 2015 года составила 10,51%. Ставка за третью декаду августа равнялась 10,46%, за вторую – 10,8%, а за первые десять дней – 10,42%. Максимума в 15,64% показатель достиг в конце прошлого года. ТОП-10 банков, согласно тому же источнику, с наибольшим объёмом депозитов населения в рублях выглядит следующим образом: Сбербанк, ВТБ 24, Банк Москвы, Райффайзенбанк, Газпромбанк, Бинбанк, Альфа-Банк, банк «ФК Открытие», Пром связьбанк, Россельхозбанк. Инвестиции в квадратные «метры» По оценкам экспертов, в стабильные, «некризисные» времена уровень доход ности инвестиций в недвижимость сопоставим с уровнем инфляции. Однако на сегодняшний день российский рынок real estate переживает не самые лучшие времена, поэтому рассчитывать на супердоходность от таких вложений не стоит. Так, только с начала года, по данным Аналитического центра «Медиана», цены на вторичном рынке жилья просели на 6,23%, офисная недвижимость упала на 7,18%. Несмотря на это, именно недвижимость в качестве объекта для инвестирования выбирают многие частные инвесторы в
Согласно результатам исследования Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), треть граждан нашей страны (32%) предпочли бы хранить сбережения в банках: для сравнения, в 2012 году об этом сообщали 27% опрошенных. период кризиса. Согласно опросам ВЦИОМ, более половины населения РФ (51%) считают недвижимость пусть не самым прибыльным, но самым надёжным способом инвестирования денежных средств. Наиболее рентабельными в сфере недвижимости остаются инвестиции в рынок новостроек. Стоимость квадратного метра на новое жильё с начала 2015 года не только не снизилась, но даже немного увеличилась – рост составил 1,6%. По мнению аналитиков, выгоднее всего вкладывать деньги в строительство на начальном этапе – здесь застройщиком устанавливается самая низкая цена. С ростом дома и увеличением количества этажей стоимость квадратного метра резко увеличивается. – Нами было проведено исследование на предмет изменения цены квадратного метра жилой недвижимости в зависимости от стадии строительства, – рассказывает руководитель АЦ «Медиана» Ксения Иодик. – Объектами сравнения выступали схожие по конструктиву жилые дома, готовящиеся к сдаче в эксплуатацию в начале 2015 года известными застройщиками Пермского края. Исследование показало, что за время строи тельства – с начальной стадии до ввода в эксплуатацию – увеличение цены квадратного метра составляет в среднем 15%. По некоторым объектам увеличение стоимости относительно начального этапа строительства может достигать 30%. Как правило, это
происходит за счёт больших объёмов строительства, следовательно, и более длительного срока строительства. Дивидендная доходность Рынок акций в последнее время преподносит российским инвесторам не меньше сюрпризов, чем банковский сектор и рынок недвижимости. Так, по итогам второго квартала 2015 года, акции МРСК Урала, малоликвидные акции Соликамского магниевого завода и Пермэнергосбыта продемонстрировали динамику лучше индекса ММВБ, который увеличился за апрель – июнь текущего года на 1,74%. Согласно рейтингу, составленному аналитиками ИК «Витус», лучшую динамику среди пермских компаний продемонстрировали акции МРСК Урала. На годовом собрании акционеров было принято решение о выплате дивидендов за 2014 год на уровне 0,0058 руб. на акцию, по сравнению с дивидендами за 2013 год на уровне 0,00102 руб. на акцию, поддержавшее акции компании вплоть до даты закрытия реестра для получения дивидендов. Малоликвидные акции Соликамского магниевого завода выросли на 9,43%. По итогам первого квартала 2015 года, завод получил чистую прибыль по РСБУ в размере 349,2 млн руб. против 99,5 млн руб. чис того убытка в первом квартале 2014 года.
Метражи #10 октябрь 2015
65
Бизнес для бизнеса | Инвестиции Максимальные ставки по рублёвым вкладам для физических лиц в пермских банках Max ставка, руб.
Название банка
Название вклада
13,0%
Бинбанк
Вклад в будущее
12,0%
Промсвязьбанк
Юбилейный
11,5%
ЛокоБанк
Простое управление
11,0%
Банк Москвы
Максимальный доход
10,7%
Открытие
Максимальный доход
10,5%
Раффайзенбанк
Личный выбор
ВТБ 24
Выгодный
10,3% 10,1% 10,0% 9,8%
Россельхозбанк
Золотой
Сбербанк России
Счастливый процент
Газпромбанк
Перспективный
Альфа-банк
Победа
Абсолют Банк
Оптимальный доход
ТОП-10 банков с наибольшим объёмом депозитов в рублях, выглядит следующим образом: Сбербанк, ВТБ 24, Банк Москвы, Райффайзенбанк, Газпромбанк, Бинбанк, Альфа-Банк, банк «ФК Открытие», Промсвязьбанк, Россельхозбанк. Также динамику лучше индекса ММВБ продемонстрировали малоликвидные акции Пермэнергосбыта, прибавив 6,35% и 6,52%. Акционеры компании на годовом собрании приняли решение направить на выплату дивидендов 100% чистой прибыли, полученной в 2014 году в размере 326 033 млн руб. Худшую динамику среди рассматриваемых компаний продемонстрировали акции «Мотовилихинских заводов», которые, по итогам января – июня 2015 года, получили чистый убыток по РСБУ в размере 785,5 млн руб., что на 15,4% больше, чем в первом полугодии 2014 года.
Акции Уралкалия снизились на 6,42%. Завершение программы выкупа и отказ от выплаты дивидендов по итогам 2014 года негативно повлияли на котировки акций компании. Куда инвестировать в 2015-м? Что в такой ситуации советуют эксперты: куда лучше вкладывать деньги и с какими секторами экономики связаны самые высокие риски потери накоплений во время кризиса? На эти вопросы «Метражам» отвечают эксперты.
Согласно опросам ВЦИОМ, более половины населения РФ (51%) считают недвижимость пусть не самым прибыльным, но самым надёжным способом инвестирования денежных средств.
66
Метражи #10 октябрь 2015
Егор Чурин, генеральный директор ООО «Инвест-аудит»: – Говорить о том, куда лучше вкладывать деньги в период кризиса – банк, рынок акций или недвижимость, – сложно, поскольку у каждого из них есть свои плюсы и минусы. У банков – стабильность вкладов, но нестабильность банковской системы, недвижимость – надёжность, но низкая ликвидность. Например, если говорить о недвижимости – стоит ли, учитывая сегодняшний уровень инфляции, инвестировать в неё средства, – мой ответ прозвучит так: недвижимость недвижимости рознь. Рынок неоднороден, поэтому необходимо учитывать плюсы и минусы каждого сегмента. В период кризиса, конечно же, существует некое «дно» по недвижимости, куда можно довольно успешно инвестировать средства. Но только в том случае, если видеть перспективы использования этой недвижимости. При подобных инвестициях не стоит забывать, что падают и арендные ставки. А перспектива роста не всегда прогнозируема. В целом же самые высокие риски потери во время кризисов связаны с крупными инвестиционными проектами, землёй и загородной недвижимостью. Меньше рисков у высоколиквидной недвижимости – жилой (особенно небольшого формата эконом-класса). Очевидно, что сегодня наиболее рис кованными являются инвестиции в строительство. В то же время никогда не будет проседать промышленность, ориентированная на импортозамещение и продукты питания. Более того, товары массового потребления могут даже в кризис продемонст рировать рост. Юрий Скудаев, исполнительный директор ИК «Финансовый дом»: – В текущей ситуации главным приоритетом инвесторов должна стать ликвидность активов. Деньги должны быть под рукой всегда. Если вы предпочитаете консервативные инструменты и храните деньги в банке, то лучше отдать предпочтение депозитам до востребования, в которых проценты начисляются на остаток по счёту. Так у вас будет возможность в любой момент забрать эти деньги из банка, не потеряв проценты, и вложить их в более выгодные активы. Например, в недвижимость (при условии, что цены на неё серьёзно снизятся). Кроме того, в настоящий момент есть смысл присмотреться к объектам коммерческого сектора. В условиях, когда ставки по банковским депозитам неуклонно снижаются, всё более привлекательной с точки зрения доходности становится сдача в аренду объектов торговой или коммерчес кой недвижимости. Уже сейчас доходность банковских депозитов в надёжных банках
Инвестиции экспертный совет
Егор Чурин, генеральный директор ООО «Инвест-аудит»
Юрий Скудаев, исполнительный директор ИК «Финансовый дом»:
По итогам второго квартала 2015 года, акции МРСК Урала, малоликвидные акции Соликамского магниевого завода и Пермэнерго сбыта продемонстрировали динамику лучше индекса ММВБ, который увеличился за апрель – июнь текущего года на 1,74%. не превышает 10%, в то время как на рынке торговой недвижимости есть предложения с доходностью 13–15%. Выходить на рынок акций в настоящий момент я бы не советовал. Однако в ближайшие 6–12 месяцев для этого может настать благоприятный момент. Рынок уже сейчас находится на достаточно низких уровнях. И в случае благоприятного для России экономического и геополитического разворота стоимость акций начнёт серьёзно расти. Что касается рисков, то, на мой взгляд, риску сегодня подвержены почти все отрасли, за исключением экспортёров, которым помогает девальвация. Тем не менее необходимо ориентироваться на конкретные имена. Например, кризис на рынке авиаперевозчиков может принести значительные дивиденды Аэрофлоту. Из нефтегазового сектора мы отдаём предпочтение Сургутнефтегазу, имеющему на счетах значительную валютную ликвидность.
Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит»
Евгений Машаров, исполнительный директор СРО «Центр регулирования внебиржевых финансовых инструментов и технологий»
Денис Стукалин, управляющий партнёр компании XELIUS ESTATE и XELIUS GROUP
Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит»: – В текущих условиях неопределённости, когда остаётся открытым вопрос, достигнуто ли «дно» кризиса, нет полного понимания, как будет вести себя валютный курс, и неизвестно, как в дальнейшем поведёт себя экономика, лучше избегать инвестирования в низколиквидные и рисковые активы. Как правило, наименьшим риском отличаются вложения средств в банк, однако это скорее инструмент сбережения, а не инвестирования – доходность банковского депозита, в лучшем случае, покроет инфляционные потери. Традиционными же инструментами долгосрочного инвестирования являются фондовый рынок и рынок недвижимости. Однако в текущей ситуации, инвестируя в эти ресурсы, не следует рассчитывать на быст рую отдачу вложенных средств, наиболее вероятно, что реальный инвестиционный эффект будет проявлен через годы. Таким образом, на данные рынки можно заходить с пониманием того, что о сделанных инвестициях можно будет забыть на пару-тройку лет.
Василий Маньжов, генеральный директор инвестиционноконсалтинговой группы МВК
По поводу рынка акций. Хорошим индикатором российского фондового рынка является индекс РТС, который отражает динамику долларовой стоимости наиболее ликвидных акций российских публичных предприятий. Снижение данного индекса наблюдается с 2011 года, и вряд ли в ближайшее время ситуация поменяется на обратную. Тем не менее в долгосрочной перспективе шансы на разворот тренда оцениваются как высокие. Однако мы бы советовали инвестировать в рынок ценных бумаг только в случае диверсификации своих вложений (для снижения высокого риска на данном рынке), совместно с инвестициями в менее рисковые активы. Наиболее рискованной отраслью сегодняшней экономики России является сегмент оптовой и розничной торговли, в котором наблюдается существенное снижение объёмов выручки и рост рисков невыполнения обязательств. Также высокие риски наблюдаются в финансовой отрасли в связи с сокращением возможностей заёмного финансирования. На данный
Динамика акций пермских компаний за 2-й квартал 2015 года
Метражи #10 октябрь 2015
67
Бизнес для бизнеса | Инвестиции Динамика роста цены квадратного метра в зависимости от стадии строительства
Наиболее рентабельными в сфере недвижимости остаются инвестиции в рынок новостроек. Стоимость квадратного метра здесь с начала 2015 года увеличилась на 1,6%.
момент повышенные риски наблюдаются практически во всех отраслях, хорошо себя чувствует только отрасль «государственное администрирование и армия», болееменее положительная динамика в отрасли сельского хозяйства. Исполнительный директор СРО «Центр регулирования внебиржевых финансовых инструментов и технологий» (ЦРФИН) Евгений Машаров: – Правило диверсифицировать свой капитал актуально и в спокойные времена, и в кризисы, особенно для людейнепрофессионалов на финансовых рынках. Банковские вклады благодаря стабильно работающей системе страхования вкладов (ССВ) – довольно низкорисковый инструмент, главное – не держать в одной организации сумму более 1 млн 400 тыс. руб. с учётом процентов. Но сегодня, к сожалению, уровень инфляции превышает среднерыночные ставки по вкладам. Что касается покупки недвижимости, а именно квартир эконом- или бизнескласса, то здесь очевидный плюс – возможность сохранить свои сбережения, ведь квартирный вопрос далёк от разрешения, и это касается почти всей России, то есть это ликвидный актив. Но вот принесёт ли он прибыль или, напротив, убыток – ответ на этот вопрос не так уже и однозначен: рост коммунальных платежей, налога на недвижимость делают покупку квартиры не столь привлекательной инвестицией, как раньше. Денис Стукалин, управляющий партнёр компании XELIUS ESTATE и XELIUS GROUP: – Если говорить о распределении средств в инструменты фондового рынка, то здесь лучше отойти от акций и сосредо-
точиться на облигациях ведущих компаний с высокими рейтингами. Даже в случае развития кризиса и нарастания проблем у компаний государство окажет им необходимую помощь с целью не допустить «эффекта домино» в экономике. Что касается банковских вкладов, то они сейчас дают ставки около или даже ниже текущего уровня инфляции, ввиду чего я рекомендовал бы обратить свой взор именно на рынок облигаций. Инвестиции в недвижимость всегда были и будут одним из приоритетных инструментов, а совершать инвестиции в кризисное время не только можно, но и нужно. В период кризиса интересно вкладывать в новостройки эконом-класса. Почему именно новостройки? Плюсы этого инструмента инвестирования состоят в том, что он не сильно «проседает» в цене, на него действуют выгодные ставки по ипотеке, также на квартиры в новых домах действуют хорошие скидочные акции от застройщиков. Среди плюсов также стоит отметить и получаемый доход от инвестирования – с покупкой недвижимости вы приобретаете ценный актив, который, во-первых, ежегодно растёт в цене, а во-вторых, даёт постоянный пассивный доход от сдачи в аренду. Минусы заключаются в том, что можно столкнуться со сложностью выбора объекта, так как есть вероятность попасть на затягивание строительства, особенно в период кризиса.
Василий Маньжов, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой группы МВК: – Я бы рекомендовал сейчас вкладывать деньги в банк и акции. Причём, желательно, банк из ТОП-10. Главный плюс этого инструмента инвестирования – надёжность: риск потерять деньги почти равен нулю. Минус – низкая доходность. Основное достоинство рынка акций, напротив, состоит в высокой потенциальной доходности. В частности, некоторые акции за полгода позволили заработать их держателям до 400% прибыли. В то же время – никакой гарантии этой самой доходности и даже сохранения средств нет. Что касается недвижимости, то здесь основные недостатки – это слишком высокая неопределённость. Сегодня на рынке существуют риски дальнейшего снижения цен. Кроме того, у данного инструмента довольно низкая ликвидность – если понадобятся деньги, то сложно быстро продать квартиру. Подводя итоги, стоит отметить, что, несмотря на очевидную привлекательность и надёжность инвестиций в тот или иной инструмент, эксперты советуют всегда придерживаться «золотого» правила всех инвесторов – не хранить яйца в одной корзине, или иными словами – не держать все свои сбережения в одном ресурсе. Только в этом случае финансовый портфель будет сформирован по всем законам науки инвестирования.
METRAGI.RU 68
Метражи #10 октябрь 2015
Метражи #10 октябрь 2015
69
бизнес для бизнеса | Тенденции автор Наталия Булатова
Есть где поесть Реальность рынка общественного питания В конце 2014 года, когда страна погрузилась в пучину экономических потрясений, эксперты всерьёз опасались за будущее рынка общественного питания. Заведениям предрекали массовое закрытие, падение спроса, снижение средних чеков. Прошло девять месяцев, и сегодня можно сказать: реальность не столь печальна. По крайней мере, пока. 70
Crystalbar, г. Пермь Метражи #10 октябрь 2015
Тенденции
лавными факторами риска эксперты называли валютные колебания, санкции в отношении зарубежного продовольствия, недоступность кредитных средств, снижение покупательской способности населения (журнал «Метражи» писал об этом подробно в номере 01-2015 – ред.). И всё это действительно сказалось на состоянии рынка. – Развитие общественного питания всецело зависит от общей экономической ситуации в стране, наличия свободных средств населения и уровня зарплаты, – поясняет Ольга Лежнева, начальник отдела торговли и услуг департамента экономики и промышленной политики администрации города Перми. – По мнению рестораторов Перми, ударом по бизнесу стал запрет на курение в заведениях, ответные санкции России к Европе, практически лишившие страну импортных ингредиентов, обрушение рубля и связанное с ним подорожание импортного оборудования, мебели, расходных материалов. Для многих рестораторов стала неподъёмной стоимость аренды помещений или платежи по кредитам, взятым на развитие бизнеса. Больше, чем нужно Однако повального закрытия точек общественного питания не произошло. Скорее, можно говорить об очищении рынка, вымывании неконкурентоспособных игроков. По данным администрации Перми, в настоящее время в городе насчитывается около 1200 предприятий общественного питания всех типов (рестораны, кафе, бары, закусочные, столовые и др.). В общей структуре потребительского рынка процент заведений общепита составляет порядка 19%. За период десятых годов количественный пик пришёлся на 2012-й, когда в городе работало 1530 «вкусных» мест. В 2013–2014 годах их количество постепенно снижалось.
По мнению рестораторов Перми, ударом по бизнесу стал запрет на курение в заведениях, ответные санкции России к Европе, обрушение рубля и связанное с ним подорожание импортного оборудования.
Итальянский ресторан Don Corleone, г. Березники
Магазин разливного писа The Butcher’s Daughter, г. Пермь Метражи #10 октябрь 2015
71
бизнес для бизнеса | Тенденции Кафе «Дягилев Бар», г. Пермь
Кафе Couverture, г. Пермь
Кафе «Наутилус», г. Пермь
По данным администрации Перми, в настоящее время в городе насчитывается около 1200 предприятий общественного питания всех типов (рестораны, кафе, бары, закусочные, столовые и др.). – Рынок не столько изменился, сколько сжался. Остались заведения во всех нишах, просто их стало меньше. Тем не менее
сегодня количество заведений в городе всё равно больше, чем нужно гостям, – считает ресторатор Илья Баршевский.
Динамика развития сети общественного питания за 2010–2015 гг. 2000
1500
1502
1487
1530 1478
1218
1000
единиц
500
0 2010
72
2011
Метражи #10 октябрь 2015
2012
2013
2014
По данным Пермьстата, в первом полугодии 2015 года оборот общественного питания сократился на 17,6% по отношению к аналогичному периоду 2014 года. Однако в течение года зафиксирована положительная динамика: во втором квартале 2015 года оборот вырос на 5,2%. А вот крен в сторону «быстрой еды» продолжает усиливаться. Растёт количест во мини-заведений типа «кофе с собой», «еда на вынос» или «с доставкой на дом». – Сегодня рынок общественного питания в городе Перми смещается в сторону общедоступных столовых, фуд-кортов в крупных торговых центрах, «мелких» кондитерских и пирожковых, на фоне чего заметно уменьшается количество фешенебельных ресторанов, – отмечает Ольга Лежнева. Кризисная красота Изменение структуры рынка общепита нашло своё выражение и в интерьерах. – Дизайн HoReCa сегодня переживает явные перемены. Свою роль сыграло как повышение цен на материалы, так и другие факторы, – полагает Артемий Саранин, руководитель студии ALLARTSDESIGN, специализирующейся на дизайне интерьеров заведений общественного питания. – Вероятно, это удобное время трансформации. Сейчас
Тенденции Ресторан FABRIKAКУХНЯ, г. Пермь
Бутик шоколада Couverture, г. Пермь
Ресторан-клуб «Облака», г. Пермь
все полюбили секонд-материалы, Эдисона и хендмейд. Это удобно для мини-форматов: с одной стороны, затраты на интерьер минимальны, с другой – внешне всё в тренде. Модные интерьеры в стиле лофт и индастриал тоже можно назвать низкобюджетными, и в то же время они на пике популярности. Однако, по мнению дизайнера, рано или поздно посетители устанут от оголённых вентканалов и кирпичной кладки. Но вопрос, когда появятся новые интерьеры – с применением более дорогих материалов, интересных моделей мебели, освещения, декора, а не паллет, досок и железа, – зависит от экономики страны. – Ввиду того, что Пермь – это провинция, у нас нет высокого трафика, хорошего чека, уровня обслуживания, персонала, поэтому рестораны «высокого дизайна» есть во многих столицах, но не у нас, – продолжает наш собеседник. – Хотя у нас есть свои заведения, которые, судя по отзывам
Сегодня рынок общественного питания в городе Перми смещается в сторону общедоступных столовых, фуд-кортов в крупных торговых центрах, «мелких» кондитерских и пирожковых. мировых изданий, также интересны. Но для Перми это потолок. Если кто-то построит ресторан в 10 раз дороже, ничего не произойдёт, есть своя «вилка» прибыли. Мелочей не существует Тем не менее в Перми по-прежнему остаются места, где можно красиво и вкусно поесть. По мнению Ильи Баршевского, все концепции востребованы, просто гос ти стали требовательнее к соотношению «цена-качество».
По данным Пермьстата, в первом полугодии 2015 года оборот общественного питания сократился на 17,6% по отношению к аналогичному периоду 2014 года. Во втором квартале 2015 года оборот вырос на 5,2%.
При этом рецепта выживания в непрос тые времена не существует. Для того чтобы заведение стало успешным, в нём должны идеально сойтись все факторы. – Любой дизайнер скажет, что в рес торане главное – дизайн, повар – что кухня, ресторатор – что география. А посетители говорят: «Интерьер супер, а кухня с обслуживанием подкачала», – комментирует Артемий Саранин. – Или наоборот: «Интерьера нет, а кухня всё «тащит». Гости заведений смотрят картину целиком, и если им принесут плохо приготовленный стейк или нахамит официант, то все вложения инвестора в маркетинг, дизайн, аренду и т.д. помножатся на ноль. Г-н Баршевский подтверждает: – В ресторанном бизнесе всё имеет значение. Нет одного решающего фактора. И с кризисом это не поменялось. На фото – интерьеры пермских кафе и ресторанов, разработанные студией ALLARTSDESIGN.
Метражи #10 октябрь 2015
73
В каждом номере: – Аналитика рынка – Проекты в деталях #11 ноябрь 2015 г.
– Строительные технологии – Пространственное развитие
читайте в следующем номере: – Итоги III квартала на рынке жилой и коммерческой недвижимости. – Оживление городской среды. – Брендинг строительных проектов. – Архитектурное освещение зданий.
74
Метражи #10 октябрь 2015
Сложная ситуация на рынке офисной недвижимости вроде бы указывает на неактуальность разговоров о формировании в городе некоего единого делового центра – «Сити» – и о месте его расположения. Однако участники рынка полагают, что такие центры концентрации бизнесактивности всё же могут появиться в Перми.
Метражи #10 октябрь 2015
75
76
Метражи #10 октябрь 2015