M11 inet

Исследование рынка Итоги III квартала стр. 16

финансы Ставки – не главное стр. 30

Строительство Железные аргументы стр. 50

бизнес Стрит-ритейл стр. 68

#11 ноябрь 2015 г.

крупным планом сайт журнала «Метражи»

www.metragi.ru

Алексей Востриков: «Покупатель приобретает не квадратные метры, а среду обитания» стр. 10

содержание тема номера

34

58

10 Технологии

стр. 50–53 Железные аргументы. Стальные конструкции могут составить конкуренцию монолиту

ЧИТАЙТЕ в номере: Инфо-дайджест

Аналитика

стр. 8–9 Новости рынка недвижимости, строительства, финансов

стр. 28–29 Рынок жилья в цифрах

Материалы стр. 54–57 Строим дом с ПЗСП. Надёжный газобетон

Финансы Крупным планом стр. 10–13

Алексей Востриков: «Покупатель приобретает не квадратные метры, а среду обитания»

стр. 30–33 Ставки – не главное. Эксперты – о ситуации на рынке ипотеки

Тенденции стр. 58–59 Больше света! Проблемы архитектурного освещения

Инфраструктура

Участники рынка

стр. 34–37 Сколков бор. В Перми появится наукоград

стр. 60–61 Рейтинг надёжности застройщиков – 2015

Недвижимость

Бизнес для бизнеса Пространственное развитие

Исследование рынка стр. 16–19 Новостройки вышли из отпуска? Аналитики подвели итоги третьего квартала

стр. 38–41 Пространство для людей. Как вдохнуть новую жизнь в город

Коммерческая недвижимость стр. 64–67 Спокойствие, только спокойствие… Рынок коммерческой недвижимости в цифрах

Загородная недвижимость новостройки стр. 20–22 Стройки глубокой заморозки. Грозит ли это пермским объектам? стр. 23 Кадастровый учёт жилья. Новые правила постановки новостроек стр. 24–27 Лучше один раз увидеть. Фотоотчёт с хаус-тура по новостройкам.

4

Метражи #11 ноябрь 2015

стр. 42–43 Карта коттеджных посёлков

Строительство

Актуальная тема стр. 68–71 Стрит-ритейл в большом городе. «Голубая фишка» современности или пережиток прошлого?

Архитектура стр. 46–49 Сити-квартал. Нужны ли российским городам деловые кварталы

События стр. 72–73 Химия нефти и газа. Нефтяники поделились новыми разработками

Метражи #11 ноябрь 2015

5

от редакции Согласно исследованию, проведённому социологическим агентством «СВОИ», несмотря на кризис, доля пермяков, планирующих приобретение жилья, по сравнению с 2013 годом не снизилась: треть опрошенных граждан ориентированы на покупку недвижимости. За 6 лет (с 2009-го по 2015-й) фиксируется положительная динамика спроса на жильё – с 15,3% до 33,5%. В перспективе нескольких лет 22,5% граждан планируют купить квартиру, а 12,7% респондентов – собственный дом. Дача в ближайшее время заинтересует лишь 2,8% опрошенных пермяков. В то же время, как показали результаты опроса, только 6,7% горожан имеют планы приобретения недвижимости в 2016 году. Большая часть населения, а именно 20%, говорят, что купят квартиру, но не скоро! Таким образом, становится понятно, что у нас копится отложенный спрос. Люди заняли выжидательную позицию: а вдруг будет ещё хуже и цены ещё снизятся…

Тем не менее, по оценкам аналитиков, в ближайшей перспективе этим ожиданиям не суждено сбыться – существенного снижения стоимости квадратного метра (как это было в 2009 году) не произойдёт. Основная причина тому – рынок просто не готов принять новые условия. В ноябрьском номере журнала «Метражи» мы подготовили для вас квартальные отчёты аналитиков по ситуации на рынке многоквартирного жилья и коммерческой недвижимости. Помимо этого, на страницах нашего издания ведущие эксперты рассуждают: о перспективах стритритейла в Перми, о рынке ипотечного кредитования, о развитии городского пространства, о новых строительных технологиях и многом другом. Желаю вам полезного чтения. С уважением, главный редактор Ирина Соловьёва

СХЕМА РАСПРОСТРАНЕНИЯ ПОДПИСКА: • ИА «Медиана» (тел. 2-206-111) • «Урал-пресс» (тел. 220-0-123), • «Пресса-люкс» (тел. 278-67-76, ф. 282-48-86) Целевая адресная доставка • Законодательное собрание Пермского края • Департаменты администрации губернатора Пермского края • Министерства и департаменты администрации г. Перми • Пермская городская дума • Администрации районов г. Перми • Пермская торгово-промышленная палата • Строительные компании • Инвестиционные компании • Страховые компании • Банки ПРОДАЖА ЧЕРЕЗ СЕТЕВУЮ РОЗНИЦУ • ООО «Пресса-маркет» РАСПРОСТРАНЕНИЕ ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ СТОЕК: • Управление жилищных отношений (Ленина, 34) • Бизнес-центр «Крепар» (Чкалова, 9е) • Бизнес-центр (Мира, 45а) • Трест №14 (Куйбышева, 82) • Центр технической инвентаризации Пермского края (Ленина, 58а) • Бизнес-резиденция (Гайдара, 8б) • БЦ «Решетниково» (Решетникова, 4) • БЦ «Авангард» (25-го Октября, 101) • БЦ «Кэпитал» (бульвар Гагарина, 65а) РАСПРОСТРАНЕНИЕ В РЕСТОРАНАХ, КАФЕ: • Amaks Premier Hotel (Монастырская, 43, тел. 220-60-60)

6

Метражи #11 ноябрь 2015

• Vaclav (Газеты «Звезда», 27, тел. 220-66-88) • Feska (Комсомольский пр-т, 67, тел. 244-03-84) • «Эрнест» (Космонавта Беляева, 19, тел. 220-57-91) • «Дежавю»(Ленина, 9, тел. 212-85-98) • «Суфра» (Екатерининская, 120, тел. 236-45-50; Монастырская, 14, тел. 259-07-80) • «Визит», отель-ресторан (Клары Цеткин, 14б, тел. 245-01-13) • «Прикамье», отель (Комсомольский пр-т, 27, тел. 219-86-22) • «Шоколад» (Петропавловская, 55, тел. 220-69-13) • New Star (Газеты «Звезда», 38б, тел.220-68-01) • Karin (Мира, 45б, тел. 227-67-87) • «Кредо» (Ленина, 57, тел. 236-61-81) • «НЕВА», ресторан (Куйбышева, 31, тел. 236-42-72) • Gusto, кафе (Сибирская, 1, тел. 212-48-30)) • IL Patio, кафе (Крисанова, 12а; Комсомольский пр-т, 7) НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ПАРТНЁРСТВА: • СРО НП «Союз архитектурных и проектных организаций Пермского края» • СРО НП «Гильдия пермских строителей» • СРО НП «Западуралстрой» • СРО НП «Союз проектировщиков Прикамья» • СРО НП «Строители Пермского края» • СРО НП «Проектные организации Урала» • СРО НП «Стройгарант» • Ассоциация «РГР. Пермский край» Выкладка в банках: • Сбербанк, Пермская, 124 • Сбербанк, Сибирская, 48 • Сбербанк, Петропавловская, 119 • Россельхозбанк, Ленина, 50 • Дил-банк, Попова, 21 • Банк жилищного финансирования, Пушкина, 80

УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ: ООО «ИИЦ «Недвижимость», ООО «Пермские квартиры» ДИРЕКТОР: Елена Логинова ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР: Ирина Соловьёва ФОТОГРАФЫ: Егор Пигалев, Григорий Скворцов, Ильяс Фархутдинов АДРЕС ИЗДАТЕЛЯ И РЕДАКЦИИ: 614000, г. Пермь, Монастырская, 41 приЁм рекламы: Телефон/факс (342) 2-206-111, e-mail: y.nerush@metrosphera.ru Журнал зарегистрирован Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Пермскому краю. Св-во о регистрации СМИ: ПИ № ТУ 59-0506 от 23.03.2011 Отпечатано в ООО «ПК «Астер» 614064, г. Пермь, ул. Усольская, 15 Тираж: 5000 экземпляров Номер заказа: 94551/1 Дата подписания в печать: 03.11.2015 г., 21.00 Дата выхода: 09.11.2015 г. Перепечатка материалов журнала «Метражи» запрещается. Редакция не несёт ответственности за содержание рекламы и объявлений Цена свободная. Выходит 1 раз в месяц

Метражи #11 ноябрь 2015

7

Инфо-дайджест Проект строительства нового пермского аэровокзального комплекса вошёл в программу федеральной поддержки

Межведомственная комиссия при Минэкономразвития России включила в Программу поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории РФ, проект строительства нового аэровокзального комплекса Перми. Строительство и ввод в эксплуатацию нового аэровокзального комплекса акционерного общества «Международный аэропорт «Пермь» предполагает затраты в размере 5,43 миллиарда рублей. При этом объём требуемых кредитных средств составляет 3 миллиар­да рублей. В рамках данной программы поддержки Правительство РФ даёт госгарантии банку-кредитору по части кредита на реализацию инвестиционного проекта в размере не более 25%. В случае с Пермским краем АО «МАП» получит госгарантии на сумму 750 миллионов рублей. Благодаря этому процентная ставка по всему кредиту снизится, ориентировочно, на 2%, что позволит аэропорту сэкономить на процентах 500 миллионов рублей или более за весь срок действия кредита. Точные условия будут определены при подписании документов по госгарантиям. Проект строительства нового аэровокзального комплекса в Перми реализуется с учас­тием инвестора – компании ООО «Новая Колхида». Компания планирует инвестировать в проект около 5 миллиардов рублей, 3 миллиарда из которых – заёмные средства. Проект предполагает возведение пассажирского терминала общей площадью 29 тысяч квадратных метров, а также всей сопутствующей инфраструктуры: парковки на 774 машино-места, инженерных коммуникаций, благоустройства, сообщает пресс-служба администрации Пермского края.

В Пермском крае утверждён перечень региональных объектов автодорожного строительства на 2016–2018 годы Всего в него включён 31 объект, в том числе 17 мостовых сооружений. В целом документ сохраняет преемственность в отношении объектов автодорожного строительства, включённых в перечень на текущий год. К включению на 2016–2018 годы предлагаются четыре новых объекта: реконструкция мостового перехода через р. Ашап на км 38+109 автомобильной дороги Барда – Куеда в Бардымском районе; реконструкция мостового перехода через р. Кутуслу км 41+89 автомобильной дороги Барда – Куеда в Бардымском районе; реконструкция мостового перехода через р. Козым на км 21+944 автомобильной дороги Карагай – Нердва – Ст. Пашия в Карагайском районе; реконструкция мостового перехода через р. Ившиху на км 68+323 автомобильной дороги Болгары – Юго-Камский – Крылово в Осинском районе. Финансирование объектов предполагается в рамках ассигнований регионального дорожного фонда в объёме 5,5 миллиарда рублей, сообщила пресс-служба краевой администрации.

8

Метражи #10 октябрь 2015

инфо-дайджест В Пермь пришла система онлайнбронирования новостроек Нмаркет.ПРО

28 октября в Перми под эгидой Единого центра новостроек «Новадом» и информационного альянса «Медиана» состоялась презентация Федеральной системы бронирования новостроек Нмаркет.ПРО (Nmarket.pro), к которой имеют возможность подключиться все застройщики и профессиональные риэлторы города.

– Нмаркет.ПРО – это современная, уникальная, надёжная и масштабная система поиска и бронирования новостроек для профессионалов, – рассказала генеральный директор ЕЦН «Новадом» Татьяна Кузнецова. – На сегодняшний день к этой системе подключено уже 18 регионов, и сегодня к ней присоединяется Пермский край. Презентовать систему в наш город приехали сами её создатели из Санкт-Петербурга.

– Приятно видеть такое количество профессиональных игроков рынка недвижимос­ ти, – заявил операционный управляющий «Нмаркет» Павел Кочкин. – Два года назад мы запустили в Петербурге эту систему, которая открыла новую веху во взаимодействии риэлторов и застройщиков. И уже в течение года мы работаем над тем, чтобы распространять наш опыт на другие города страны. Ещё один автор данного продукта, Евгений Колганов, подчеркнул, что Нмаркет.ПРО – это продукт «с человеческим лицом», который платит, а не забирает деньги. Директор по региональному развитию Михаил Пронин подробнее рассказал о преимуществах Нмаркет.ПРО. Благодаря программе можно легко и гарантированно поставить на бронь в онлайн-режиме понравившуюся квартиру. Благодаря наличию квартирографий, поэтажных планов, разрешительной документации и другой важной для покупателя информации ему легче принять решение, а риэлтору проще осуществить сделку. Дополнительным преимуществом для риэлтора является возможность обеспечить доступ к базе не только из офиса, но и из любого места. Что же касается застройщиков, для них эта система является каналом получения покупателей с оплатой за результат. С помощью риэлторов застройщик получает доступ к категориям клиентов, до которых самостоятельно ему очень сложно дотянуться. Работа со всей дилерской связью Нмаркет.ПРО осуществляется по единому регламенту. Подключение к системе является бесплатным.

– Это не наша, а ваша система, – подчеркнул Михаил Пронин, обращаясь к риэлторам и застройщикам. В ходе мероприятия потенциальные пользователи системы задавали различные вопросы по поводу её функционирования и получали исчерпывающие ответы. Но, конечно, лучше всего изучить сервис можно, начав работать в нём. И наверняка уже скоро профессионалы пермского рынка недвижимости по-настоящему оценят все плюсы Нмаркет.ПРО, а главное, начнут извлекать из этого прибыль.

Лидером по вводу жилья в России является Московская область По данным Росстата, за три квартала в Подмосковье было введено 7,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, в Краснодарском крае – 6,8% (3,515 миллиона «квадратов»), Москве – 4,6% (2,404 млн), Башкортостане – 3,8% (1,948 млн), Санкт-Петербурге – 3,7% (1,942 млн), в Ленинградской области – 3,5% (1,843 млн), Свердловской и Новосибирской областях – по 3,4% (1,744 и 1,779 млн соответственно), Татарстане – 3,3% (1,707 млн), Ростовской области – 3% (1,577 млн), Тюменской области (без автономных округов) – 2,9% (1,489 млн), в Челябинской области – 2,2% (1,162 млн). В этих субъектах построено чуть меньше половины введённой общей площади жилья в России. Напомним, что в Пермском крае за первые девять месяцев этого года было введено в эксплуатацию 686,5 тысячи «квадратов» жилья. Метражи #11 ноябрь 2015

9

крупным планом беседовала Ирина Соловьёва

Алексей Востриков: «Покупатель приобретает не квадратные метры, а среду обитания» 10

Метражи #11 ноябрь 2015

крупным планом

Сегодня экологически чистый микрорайон Ива вызывает живой интерес пермяков, частных инвесторов и крупных девелоперских компаний. Он сможет обеспечить жильём порядка 30 тысяч человек. Вице-президент краснодарской строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг», генеральный директор строительной компании «Ива-Девелопмент» Алексей Востриков рассказал «Метражам» о стандартах и результатах комплексной застройки доступного жилья в новом «Спортивном микрорайоне «ИВА».

лексей Валерьевич, как известно, корпорация «ДевелопментЮг» специализировалась на строительстве жилья высокой комфортности, и сперва было психологически сложно перестроиться на новые доступные продукты. «Спортивный микрорайон «ИВА» представляет собой как раз один из таких продуктов. Что изменилось с начала его реализации?

– У доступного формата жилья в «Спортивном микрорайоне «ИВА» огромное количество неоспоримых преимуществ, которые делают его весьма востребованным и популярным среди потенциальных покупателей. На сегодняшний день мы ведём строительство четырёх жилых кварталов. Результаты вы уже можете оценить: в новом микрорайоне возведены два первых трёхэтажных многоквартирных дома, в стадии строительства находятся десять четырёхэтажных жилых зданий, шесть из них – в высокой стадии готовности, к возведению четырёх мы приступили в октябре. Совокупно две первые очереди «Спортивного микрорайона «ИВА» дадут жителям города 40 тысяч квадратных метров жилья. Вслед за ними планомерно будем запускать десятки новых очередей микрорайона. Я считаю, что «ИВА» – это, в первую очередь, возможность для жителей города получить высокое качество жизни по доступной цене, что немаловажно в нынешней экономической ситуации в стране.

– Вы упоминаете про неоспоримые преимущества «ИВЫ», можно узнать о них подробней? Как обстоят дела со строительством социальных объектов, которыми «ИВА» сразу выделилась из ряда новостроек города?

– Как вы уже заметили, строительство ведётся в одном из немногих экологически чистых районов города. Думаю, не стоит перечислять все лесопарковые зоны этого района, назову для примера спортивную базу отдыха «Динамо», которая расположена в шаговой доступности от «ИВЫ». Мне кажется, окружение микрорайона позволит его жителям чувствовать себя, с одной стороны, уютно и комфортно, как при загородном строительстве, и в то же время жить в активном ритме мегаполиса. Этому послужат крупные торговые центры, коммерческая недвижимость, прекрасная транспортная развязка, которые также предусмотрены в нашем проекте. Важно, что и маленькие жители «ИВЫ» не останутся без внимания. Для них предусмот­

рены детские и спортивные площадки, стадион, а также велодорожки по всему «Спортивному микрорайону «ИВА». Родителям не придётся задумываться, в какой из переполненных детских садов или школ отправить своих малышей, ведь микрорайон предусматривает их строительство. Первый детский сад мы начнём проектировать и строить уже в 2016 году. Не стоит забывать и про паркинг, который в наше время немаловажен. Сейчас практически в каждой семье есть автомобиль, и не один. Мы учитываем этот фактор при проектировании и реализации комплексной застройки. Жителям «ИВЫ» не придётся выбирать между парковочным местом и детской площадкой.

– Когда состоится первое новоселье в «Спортивном микрорайоне «ИВА»?

– Первые жители будут отмечать в своём новом доме Новый, 2016 год, а не только новоселье. Я знаю, что это немаловажно для наших клиентов.

«Спортивный микрорайон «ИВА» строится в перспективном экорайоне города Перми Ива-1, на пересечении улиц Сакко и Ванцетти и Уинской. В этой части Мотовилихинского района свой дом смогут обрести порядка 30 тысяч человек. Метражи #11 ноябрь 2015

11

крупным планом

– Если дома вводятся уже так скоро, создана ли управляющая компания или, может, вы привлекаете её со стороны?

– В этом вопросе наша главная цель – поддержание высокого качества жизни в тех домах, которые мы построили. Для этого нами создана собственная управляющая компания «Ива», офис которой будет находиться в шаговой доступности от первых кварталов, что позволит оперативно решать все вопросы жильцов.

– Есть ли какие-то сложности в реализации такого масштабного проекта? Как нынешний кризис отразился на целях компании?

– Как вы уже заметили, я представляю не только пермского застройщика «ИваДевелопмент», но и крупнейшего краснодарского девелопера «Девелопмент-Юг». Не хочу повторяться, но фраза, сказанная президентом корпорации «ДевелопментЮг» Сергеем Петровичем Ивановым, что «кризис – это хорошо», запала мне в душу. Экономика, как и многие другие отрасли, имеет свою цикличность. Это не первый кризис в нашей стране, рано или поздно он закончится, и Россия будет другой страной, также и все мы поменяемся в лучшую сторону. Я живу в этой стране и готов создавать здесь конечный продукт, платить налоги, улучшать наш уровень жизни. Что касается сложностей, проще будет сказать, с чем мы не столкнулись. Если вспомнить 2008 год, как начинался проект, мы взяли под комплексную застройку 80 гектаров земли, чтобы построить 1 миллион квадратных метров жилья. Для комплексного освоения земельного участка необходимо построить не прос­ то одиноко стоящие дома, а обеспечить жильцу комфортную среду обитания. А чтобы её получить, необходимо добиться совпадения интересов четырёх сторон: застройщика, сетевых организаций, бан-

12

ков и исполнительной власти. Мы достигли того, что уже сейчас на земельный участок «в поле» протянуты километры центральных коммуникаций, строятся новые дороги, и это существенная часть работ в рамках реализации комплексной застройки. Сегодня мы также видим, что во второй очереди строительства по ул. Агатовой заявлена пониженная этажность зданий. В первую очередь, это наш ответ на экономические вызовы времени. На мой взгляд, малоэтажное строительство становится более востребованным, нежели высотки. Жители стараются уходить от большого количества соседей, перемещаясь в загородное жильё. И вследствие этого стараются выбрать себе жильё в экологически чистом районе, по возможности – более уединённое. И мы можем обеспечить все условия для любителей подобного образа жизни. «Спортивный микрорайон «ИВА» – это, по сути, мини-город. Человек в нём приобретает не квадратные метры, а среду обитания со всей социальной инфраструктурой, необходимой для комфортного проживания. Нигде ничего простого нет, сложно будет, только если ничего не делать. Это очень серьёзный проект, который потребовал значительной проработки.

– Спрос на недвижимость в «Спортивном микрорайоне «ИВА» оправды­ вает ваши ожидания?

– Здесь обошлось без сюрпризов. (Улыбается.) Пусть об этом расскажет моя коллега Наталья Решетнёва, руководитель отдела продаж строительной компании «Ива-Девелопмент». (К нашей беседе присоединилась Наталья – прим. редакции).

– Наталья, каковы результаты продаж в первой очереди «ИВЫ»?

Метражи #11 ноябрь 2015

Наталья Решетнёва, руководитель отдела продаж компании «ИваДевелопмент» – По традиции самыми популярными оказались однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Последнюю 1-комнатную квартиру в четырёхэтажных домах по ул. Сакко и Ванцетти мы продали в июне 2015 года. А в первых трёхэтажных домах все квартиры были реализованы уже с первых этапов строительства. Однако даже сегодня люди продолжают активно интересоваться наличием предложения в этих объектах. Таких успехов нам не удалось бы достигнуть без наших партнёров. На сегодняшний день с нами работают порядка 80 пермских агентств недвижимости, 70% всех сделок на «ИВЕ» совершается с их участием. Абсолютным лидером по продажам является агентство недвижимости «Новые дома», на их счету порядка 30% всех агентских продаж.

– Как нынешний кризис сказался на продажах?

– Безусловно, мы все работаем в единых экономических условиях. В такие моменты очень важно вовремя предложить потребителю востребованный продукт, что мы и сделали. Сегодня у «ИВЫ» есть вся линейка доступного жилья высокого качества. Кризис дал нам возможность мыслить иначе, так появились уникальные семейные квартиры«евротрёшки» – с просторной кухнейгостиной более 17 квадратных метров и двумя спальнями для членов семьи. Формат оказался очень востребованным – из 18 выставленных в продажу квартир сегодня осталось только две.

крупным планом

В ответ на запросы рынка компания представила во второй очереди «Спортивного микро­района «ИВА» новое для пермского рынка наполнение – smart-квартиры (квартиры-студии). Приобрести такое жильё можно за 1 100 000 рублей.

– Слышала, что в «Спортивном мик­ рорайоне «ИВА» появились не только «евротрёшки». Ваша компания вывела на рынок ещё один новый продукт – компактные квартиры-студии. Насколько популярными они оказались?

– Сегодня рынок недвижимости может обеспечить на элитное жильё 10% покупательского спроса, сегмент «комфорт» доступен 20% населения, а среднего и эконом-жилья нужно очень много. Поэтому мы представили во второй очереди микрорайона «ИВА» по ул. Агатовой, 36 новое для пермского рынка наполнение – smart-квартиры (квартиры-студии). Данный формат мы первыми из застройщиков запустили в Краснодаре ещё в 2010 году и за пять лет убедились в его востребованности. Без преувеличения могу сказать, что сейчас спрос на такое жильё раза в два превы­шает предложение, в том числе и по нашему проекту. Уже в первый день после старта продаж в Перми 10% квартир-студий на ул. Агатовой были забронированы. Популярность формата легко объяснить его низкой стоимостью: приобрести такую квартиру в «ИВЕ» можно за 1 100 000 рублей.

– Помимо «студий» что ещё вы можете предложить своим покупателям?

– Во всех домах представлены квартиры со стандартными планировками: 1-, 2-, 3-комнатные квартиры, компактных площадей – от 30 до 55 квадратных метров. Так, «однушку» можно купить всего за 1,5 млн руб., а трёхкомнатную квартиру – и вообще по сказочно доступной цене в 2,6 млн руб.! Судите сами, у застройщиков за эту сумму часто в наличии и однокомнатной не найдёшь. А тут – три отдельные комнаты для семьи. Конечно, компактных. Любителям просторных и универсальных помещений мы предлагаем «двушки»студии, ведь это просторная объединённая

кухня-гостиная плюс уединённая спальня, и всего за 1,8 млн руб. Комфортно жить и молодой семье, и взрослому человеку. Недаром приставка «smart» означает «продуманный комфорт».

– Спасибо, Наталья, надеемся, «Спортивный микрорайон «ИВА» представит пермскому рынку ещё больше идей и новинок. Алексей Валерьевич, последняя пара вопросов – вам. Кризис – это естественный отбор: кто-то из застройщиков может уйти с рынка, кто-то останется. Как вы на это смотрите?

– Добавлю немного истории. Строи­ тельная корпорация «Девелопмент-Юг» работает на рынке недвижимости с 1995 года. За 20 лет работы реализовано более 50 строительных объектов, сданы в эксплуатацию 55 домов общей площадью более 1,2 миллиона квадратных метров. Активное строительство велось и в кризис 2008–2009 годов, и это было очень сложно. Согласен, что времена сегодня не из лёгких, однако «Девелопмент-Юг» – одна из тех российских строительных корпораций, которая доказала свою состоятельность в 2008 году, доказывает в текущем 2015-м году и, я уверен, будет доказывать и дальше. Показательно, что «Девелопмент-Юг» заслужил выгодные условия проектного финансирования и аккредитации у ведущих банков. По ипотечному кредитованию только на рынке Перми с нами сотрудничают 13 банков, которые предоставляют кредиты на условиях от 11,15% годовых. Помимо этого, мы одобрены по программе «Военная ипотека». В отличие от местных застройщиков, мы географически диверсифицированы и на сегодняшний день реализуем проекты комплексной застройки в трёх регионах страны: ведём строительство

15 объектов в самом Краснодаре, возводим самый масштабный микрорайон в Перми и летом этого года начали строительство в Ростове. Суммарно в Ростовской облас­ти у нас в проработке восемь проектов. Даже в нынешних условиях в этом регионе мы готовимся запустить пять-шесть объектов комплексной застройки объё­мом до 230 тысяч квадратных метров. Активно присматриваемся к площадкам в Астрахани, Екатеринбурге, Волгограде, Белгороде. В том числе мы активно готовимся запустить новые площадки в Перми, поскольку, по нашим ожиданиям, положительные изменения на рынке начнутся уже во второй половине 2016 года.

– Вы хотите сказать, что у «Девелопмент-Юг» есть планы по реализации в Перми других жилых проектов, кроме «Спортивного микрорайона «ИВА» в Мотовилихе?

– Да, планы такие есть, и они более чем реальные. В 2016 году мы хотим выйти на первую из трёх новых пермских площадок исключительно с проектами комп­ лексной застройки. Мы рассчитываем, что с 2017 года в Перми мы должны строить и продавать 100 тысяч квадратных метров доступного жилья. Поэтому, как и полгода назад, повторюсь: «Девелопмент-Юг» в Перми всерьёз и надолго.

г. Пермь, Петропавловская, 63/Осинская, 16 тел. (342) 202-33-77 www.ivaperm.ru Метражи #11 ноябрь 2015

13

14

Метражи #11 ноябрь 2015

недвижимость

Метражи #11 ноябрь 2015

15

Недвижимость | Исследование рынка автор Мария Дубровская

Новостройки вышли из отпуска? Аналитики подвели итоги третьего квартала Ввод жилья в эксплуатацию в России в январе – сентябре 2015 года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 7% – до 52 миллионов квадратных метров. При этом, согласно данным Росстата, в сентябре текущего года объёмы сдачи сократились по сравнению с этим же месяцем 2014 года на 5,6% – до 7 миллионов квадратных метров.

16

Метражи #11 ноябрь 2015

Исследование рынка Объекты, введённые в эксплуатацию в 3-м кв. 2015 года

аких показателей удалось достигнуть стройкомплексу Прикамья в третьем квартале 2015 года и как складывалась ценовая ситуация на рынке многоквартирного жилья? Итоги подвёл Аналитический центр «Медина». Ввод и разрешения По информации департамента градостроительства и архитектуры г. Перми, в третьем квартале 2015 года в краевом центре было введено в эксплуатацию 43 тыс. кв. м жилья (6 домов) с общим количеством квартир 698 штук. Для сравнения: за аналогичный период 2014 года застройщиками было построено четырнадцать многоквартирных домов, или 1847 квартир жилой площадью 105,3 тыс. кв. м. Лидерами среди застройщиков по вводу объектов в третьем квартале текущего года являются: ОАО «СтройПанельКомплект» (жилой комплекс «Мотовилихинский» – 20,7 тыс. кв. м), ОАО «Строительно-монтажный трест №14» (жилые дома по ул. Батумской, 8, Куйбышева, 82 – 12,6 тыс. кв. м) и ООО «Сфера» (жилой комплекс «Черняховский квартал» – 8,0 тыс. кв. м). По данным того же источника, в июле – сентябре 2015 года на строительство жилых домов в Перми было выдано 54 разрешения (из которых половина разрешений – повторные, выданные в связи с изменением сроков строительства объектов). Общая площадь заявленных проектов составляет 405,8 тыс. кв. м. В то же время за третий квартал 2014 года было выдано 16 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, это 2910 квартир с общей площадью 114,6 тыс. кв. м. В целом в 2015 году в Перми заявлен ввод около 467 тыс. кв. м жилья. Таким образом, при благоприятном исходе событий краевой столице удастся на 13% превысить собственные результаты 2014 года и на 12% – максимальный докризисный объём ввода жилья в 2007 году.

– Ожидается, что лидерами по вводу объектов по итогам текущего года будут Мотовилихинский (112,8 тыс. кв. м) и Дзержинский (116,0 тыс. кв. м) районы, – комментирует руководитель АЦ «Медиана», ААРН Ксения Иодик. – Что касается конкретных объектов в этих районах, то среди наиболее значительных можно отметить, прежде всего, жилые комплексы «Мотовилихинский», «Лазурный», «Красная горка», «Весна», «Галактика» и др. Предложение На фоне падающих объёмов сдаваемого жилья на пермском рынке новостроек в третьем квартале было отмечено сущест­

Район

Адрес

Застройщик

Общая Кол-во площадь, квартир кв. м

Мотовилихинский

м/р Вышка-2

ОАО «СтройПанельКомплект»

401

20 668,3

Кировский

Батумская, 8

ОАО «Строительно-монтажный трест №14»

127

10 160,2

Свердловский

Куйбышева, 82/1

ОАО «Строительно-монтажный трест №14»

27

2471,3

Свердловский

Виноградная, 34

ООО «Амбер-Строй»

-

1760,3

Орджоникидзевский

Бушмакина, 94

ООО «Сфера»

143

7979,9

Итого:

698

43 040,0

В третьем квартале 2015 года в краевом центре было введено в эксплуатацию 43 тыс. кв. м жилья (6 домов) с общим количеством квартир 698 штук. Крупные объекты, получившие разрешение на строительство в 3-м кв. 2015 года Район

Адрес

Застройщик

Общая Кол-во площадь, квартир кв. м

Мотовилихинский

Крупской, 67

ООО «СИТИ Проект»

426

24 226,5

Свердловский

Революции, 20

ООО «Стройтехмантаж»

324

21 433,8

Дзержинский

Полевая, 10

ООО «Сатурн-Р»

363

16 984,1

Дзержинский

Локомотивная, 1а

ООО «Альфа-Инвест»

160

10 260,4

Кировский

Судозаводская, 15

ОАО «ПЗСП»

147

7121,4

* Источник: департамент градостроительства и архитектуры г. Перми венное сокращение объёма предложения по базе Пермской мультилистинговой сис­ темы – оно сократилось на 45% и составило 2035 объектов. Стоит отметить, что аналогичный минимальный показатель был зафиксирован в четвёртом квартале 2013 года.

– Сокращение объёма предложения отмечается по квартирам всех размернос­ тей, – комментирует аналитик. – Однако в большей степени изменения претерпели одно- и двухкомнатные квартиры – в среднем сокращение объёма предложения составило по 47%. Как и раньше, среди новостроек преобладает предложение высоколиквидных однокомнатных квартир, в анализируемом периоде их доля составила 39% от общего числа, или 800 единиц. В сегменте вторичного жилья, по оценкам специалистов «Медианы», напротив, происходило «затоваривание» рынка.

Здесь в третьем квартале текущего года был зафиксирован максимальный объём предложения за последние три года – около 3500 экспонирующихся объектов. Рост предложения с начала года на 45% произошёл за счёт увеличения сроков экспозиции объектов: если в 2014 году срок экспозиции «вторички» составлял 2–3 месяца, то сейчас квартиры продаются в среднем от 4–6 месяцев.

– На пермском рынке вторичного жиль­я преобладает предложение низкой ценовой категории в Свердловском и Кировском районах, – рассказывает Ксения Иодик. – Интересны цифры, касающиеся Кировского района. Здесь в третьем квартале зафиксировано максимальное сокращение объёма предложения первичного жилья (-52%) и в то же время наибольший рост объёма предложения «вторички» среди всех районов (+64%). Метражи #11 ноябрь 2015

17

Недвижимость | Исследование рынка СТРУКТУРА предложения в разрезе районов на первичном рынке

СТРУКТУРА предложения в разрезе районов на вторичном рынке

Динамика цен на рынке недвижимости г. Перми

чением тенденции снижения на первичном рынке явился Индустриальный район: здесь за третий квартал текущего года рост средней цены составил 1,7% за счёт предложения помещений стоимостью выше средней в ЖК «Галактика». На вторичном рынке в июле – сентяб­ ре 2015 года цена квадратного метра показала отрицательную динамику: снизилась на 4,7% – до отметки 52 660 руб. Исключением в тенденции снижения цены «квадрата» явился Ленинский район, здесь рост показателя составил менее 1%.

– Как и прежде, самыми ликвидными на рынке жилой недвижимости в обоих сегментах остаются квартиры малых площадей – 1-, 2-комнатные, – отмечают аналитики «Медианы». – Причём именно такие объекты показали минимальное снижение в цене за третий квартал 2015 года. Так, однокомнатные квартиры на рынке первичного жилья за три месяца скорректировались на -2,0%, что в денежном эквиваленте составляет -1078 руб. За прошедшие три месяца максимально вырос в цене «квадрат» жилья в новых панельных домах – на 2,7%. Связано это с высокой стадией строительства домов, а также с извест­ностью и репутацией застройщиков, таких как ПЗСП и «Строй­ ПанельКомплект». На вторичном рынке жилья традиционно максимальный уровень цен установлен на квартиры в зданиях, построенных по индивидуальному проекту, – 61 710 руб. за 1 кв. м. Меньше всего стоят жилые помещения в домах типа «полногабаритные» и объектах «сталинской постройки», которые за отчётный период подешевели на -7,8%. Итоги квартальной хроники

Также в анализируемом периоде отмечена динамичность рынка недорогого панельного жилья: здесь предложения расходятся быстрей всех остальных. На рынке вторичного жилья больше трети объектов предлагается в низкой ценовой категории (дома типа «хрущёвка», «брежневка»).

– Теоретически остаётся возможность приобретения жилья за счёт прежних накоплений, – продолжает эксперт. – Однако подавляющее большинство обладателей рублёвых сбережений, желавших конвертировать их в недвижимость, уже сделали это во время двух волн ажиотажа в начале и в конце 2014 года.

Спрос Ценовой откат Если предложение вторичного многоквартирного жилья находится на историчес­ ком максимуме, то спрос в обоих сегментах МКЖ, напротив, приблизился к своему минимуму. Причинами тому являются негативный макроэкономический фон, снижение доходов населения и бизнеса, отсутствие уверенности в завтрашнем дне, из-за чего люди боятся брать ипотечные кредиты даже по очень выгодным ставкам.

18

Предложение сократилось. Оставшиеся на рынке объекты начинают тянуть рынок вниз. По данным Аналитического центра «Медиана», отрицательная коррекция цен в третьем квартале 2015 года наблюдалась как в сегменте нового жилья, так и на рынке вторички. Так, средняя цена квартир в новостройках скорректировалась вниз на 2,2% и составила 51 720 руб./кв. м. Исклю-

Метражи #11 ноябрь 2015

Резюмируя квартальные показатели рынка многоквартирного жилья в Перми, Ксения Иодик отмечает, что в целом прошедший период не принёс для рынка недвижимости существенных положительных или отрицательных изменений.

– Пока все факторы свидетельствуют в пользу снижения цен на недвижимость: предложение находится на максимуме, спрос – на минимуме. Негативный макро­ экономический фон в обозримом будущем может даже ухудшиться в случае углубления проблем в китайской экономике и роста цен на товары первой необходимости, который ещё более снижает платёжеспособность потенциальных покупателей недвижимости. В такой ситуации вопрос уже состоит не в том, упадут цены на недвижимость или вырастут, а в том, насколько глубоким окажется проседание. В 2016 г. сползание, скорее всего, продолжится. А какими темпами – зависит от геополитики, макроэкономики и ситуации в стране, – подытоживает аналитик.

Новостройки ПЕРМь: строительство многоквартирных жилых домов 3-й квартал 2015 г.

Метражи #11 ноябрь 2015

19

Недвижимость | новостройки автор Мария Букина

Стройки глубокой заморозки Грозит ли это пермским объектам?

Совсем скоро грядёт сезонное похолодание, а жизненные реалии заметно охлаждают рынок недвижимости. Продажи значительно упали, многие объекты стоят без движения. Ещё недавно популярное инвестирование в жильё более не актуально. Сегодня покупают квартиры только по необходимости.

20

Метражи #11 ноябрь 2015

новостройки

собенно нелегко приходится жилью «с пробегом». Риэлторы регулярно отмечают увеличение сроков экспозиции некогда ходовых объектов. А текущее снижение цен называют не иначе как незначительной корректировкой. Эксперты говорят, что это нормальная тенденция – не может квартира с пятидесятилетней историей стоить как новостройка.

– Если говорить о кризисе 2008– 2009 гг., там ситуация была немножко другая. Кризис наступил резко неожиданно и для всех, – сравнивает Евгений Ожегов, старший преподаватель департамента экономики и финансов ВШЭ. – И цены на недвижимость упали быстро. Сейчас такого не происходит. Мы видим, что ставки по ипотеке достаточно высокие. С другой стороны, реальные доходы тоже падают. Но снижения стоимости квадратного метра нет. Это говорит о том, что люди более терпеливы. Кто вложился в недвижимость – готов ждать, не торопятся продавать её прямо сейчас. Поэтому количество сделок резко упало, а цены вниз не пошли.

– Сегодня многие клиенты хотят купить новостройки, при этом не могут продать вторичное жильё по заявленным ценам, – отмечает Игорь Юфарев, директор АН «Новые дома». – Также есть клиенты, которые не уверены в завтрашнем дне: будет у них тот уровень дохода, который сейчас, или нет, будет ли завтра работа? Так как большинство клиентов покупают квартиры с помощью ипотеки, это важный фактор. По данным Аналитического центра «Медиана», в отличие от вторичного рынка жилья, рынок новостроек сдерживает свои позиции. Тем не менее аналитики констатируют: объём предложений по базе Пермской мультилистинговой системы с начала года сократился на 40%, застройщики пересмотрели свои планы, и теперь объекты возводятся без опережения срока сдачи дома, а порой и с отставанием. На сегодняшний день осуществляется строительство около 150 домов с заявленной площадью 1300 тыс. кв. м со сроком ввода в эксплуатацию 2015–2017 гг. Все участники рынка сегодня осторожничают. Застройщики в большинстве своём настроены оптимистично и рассчитывают, что ситуация скоро наладится. В ожидании светлого будущего активно привлекают покупателей, предлагая эксклюзивные условия и дополнительные бонусы.

– Несмотря на рост себестоимости строи­тельства, застройщики пока удерживают цены посредством рекламы, различных акций и интересных предложений, например, розыгрыш отдыха на море, автомобиля или обмена старой квартиры на новую, – рассказывает Ксения Иодик, руководитель аналитического центра «Медиана». – Что, в свою очередь, повлияло на коррекцию средней цены предложения. С начала года цены на рынке нового жилья незначительно

Объём предложений на рынке новостроек Перми с начала года сократился на 40%, застройщики пересмотрели свои планы, и теперь объекты возводятся без опережения срока сдачи дома, а порой и с отставанием. скорректировались в сторону уменьшения – на 1%. Спрос и переориентацию покупателей на рынок новостроек подогревает государственная программа поддержки ипотечного кредитования, где средняя ставка составляет 10–12 п.п., тогда как средние ипотечные ставки на вторичном рынке составляют 14–16%. По мнению эксперта, до конца года динамика цены будет варьироваться в пределах 1–2% в ту или иную сторону в зависимости от структуры предложения, стадии строительства объектов, маркетинговых действий застройщиков.

– Необходимо отметить, что именно на первичном рынке жилья в среднесрочной перспективе наиболее вероятен незначительный рост цен, – продолжает аналитик. – Причиной этому будет служить уже отмеченное сокращение объёма предложения и числа строящихся объектов. Значительная часть из возводимых сегодня домов уже распроданы, а новых проектов появляется малое количество. В результате на первичном рынке может возникнуть ситуация дефицита. Рост цен на новостройки, безусловно, подтолкнёт за собой положительную коррекцию цены на вторичном рынке, в основном в сегментах качества комфорт и выше. Предпосылки Дорогие кредиты и дальнейшее снижение спроса могут сильно пошатнуть строительный бизнес. Застройщики перестра-

ховываются и не планируют масштабных проектов. Слишком велики риски. Не попадут ли под угрозу уже строящиеся объекты? Остановленные стройки и обманутые дольщики встречаются и в спокойные времена. Чего уж ждать при нестабильной экономике. Перенос сроков сдачи объекта – привычная практика для строительных компаний. Как сообщили в департаменте градостроительства и архитектуры, застройщики обращаются за продлением срока практически по каждому разрешению на строительст­во. 70 процентов не успевают возвести объекты за установленное проектом время, 15–20 процентов имеют недостаточное финансирование, 10 процентов называют иные причины (смена подрядной организации, устранение замечаний Государственного строительного надзора, оформление документов и так далее).

– Сегодня, как и всегда, есть застройщики, которые задерживают сроки сдачи, – поясняет Игорь Юфарев. – В основном дата ввода переносится на один-два квартала, есть и те, у кого этот срок более длительный, но это единичные случаи. На мой взгляд, основная причина лежит во взаимоотношениях застройщика и подрядчика. Зачастую подрядчик не может уложиться в обозначенные временные рамки из-за нарушения сроков оплаты от застройщика (который, в свою очередь, из-за низкого уровня продаж вынужден осуществлять платежи не в полном объёме или переносить сроки оплаты). Также бывает, что подрядчик не Метражи #11 ноябрь 2015

21

Недвижимость | новостройки

выполняет свои обязательства из-за низкой организации труда в своей компании, что тоже приводит к срыву сроков сдачи. Кроме того, на рынке присутствуют застройщики, у которых элементарно не хватает опыта организации всего процесса строительства, продаж, а в кризис им приходится вдвойне тяжелее, и возникают риски превратиться в «долгострой». В некоторых случаях на сдвиг сроков сдачи в эксплуатацию влияют не только экономическая ситуация, но изменения в законодательстве. Правила заморозки Стоит отметить, что остановкой строительства считается прекращение работ на длительное время. Если на объекте нет движения пару месяцев – это ещё ничего не значит: возможно, происходит смена подрядчика или другие внутренние перестановки. Согласно законодательству, в случае если в течение полугода на объекте не ведутся работы, застройщик обязан поставить в известность местные власти и провести консервацию объекта. Порядок данной процедуры регламентируется Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 № 802 «Об утверждении правил проведения консервации объекта капитального строительства». Согласно документу, застройщик должен привести возводимый объект в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды. Решение о заморозке строительства, как и его возобновлении, принимает застройщик.

22

Согласно законодательству, в случае если в течение полугода на объекте не ведутся работы, застройщик обязан поставить в известность местные власти и провести консервацию объекта. По данным краевого минстроя, на территории Пермского края в текущем году приостановлено строительство на 39 объек­ тах общей площадью порядка 419 тыс. кв. м. Причины и сроки остановки строительства в каждом случае разные.

– Появление долгостроев связано с закрытием/прекращением деятельности застройщиков. Пока в Перми нет прецедентов полной остановки деятельности застройщиков, – отмечает Алексей Скоробогач, к.э.н., заместитель директора ООО «Аналитичес­ кий центр «КД-консалтинг». Но, по мнению специалистов минстроя, остановленные стройки сегодня – это обманутые дольщики завтра. Игорь Юфарев также считает, что сейчас есть предпосылки к заморозке объектов. Специалист рекомендует при покупке новостройки правильно выбирать строительную компанию, учитывать возможные риски. Если объект заморожен О том, что делать дольщику в случае заморозки новостройки, «Метражам» рассказал Станислав Шестаков, член Адвокатской палаты Пермского края, юрист Пермского фонда содействию ТСЖ: – Собственно говоря, вариантов действий немного: либо ждать, рассчитывая на то, что застройщик всё-таки продолжит выполнять и выполнит свои обязательства,

Метражи #11 ноябрь 2015

либо обращаться в суд с денежными требованиями или с требованиями о передаче жилого помещения. Если при этом в отношении застройщика начинается процедура банкротства, то вышеуказанные требования могут быть предъявлены только в рамках существующего дела о банкротстве. Алгоритм действий изложен в Федеральном законе от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в котором имеется глава, посвящённая особеннос­ тям банкротства застройщиков. Собранием участников строительства может быть решён вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному самими участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. В таком случае собрание участников строительства в числе прочих вопросов должно рассмотреть и разрешить вопрос о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства дома. В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершённого строительства жилищно-строительному кооперативу созданный кооператив и будет осуществлять достройку объекта, то есть фактически вы уже сами возьмёте в свои руки судьбу вашего дома.

новостройки

кадастровый учёт жилья Весной этого года вступили в силу новые правила постановки новостроек на кадастровый учёт. Однако до сих пор с данной темой связано много вопросов. За разъяснениями «Метражи» обратились к генеральному директору ООО «ТехКадастрГеодезия» Ольге Стрелковой.

льга Валерьевна, расскажите, пожалуйста, каков новый алгоритм постановки новостроек на кадаст­ ровый учёт: как было раньше и как должно быть сейчас?

– Раньше кадастровый учёт многоквартирного дома (МКД) осуществлялся в два этапа. Сначала застройщик получал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом для подтверждения факта соответствия фактических характеристик МКД проектной документации проводилась его инвентаризация и подготавливался технический паспорт. Затем застройщик осуществ­лял постановку на кадастровый учёт МКД с помещениями или без них. В последнем случае участники долевого строи­тельства самостоятельно ставили на учёт свои квартиры с целью получения кадастровых паспортов и последующей регист­рации права собственности. Кроме того, существовала возможность постановки на учёт квартир без постановки всего МКД. В этом случае застройщик мог поставить новостройку на учёт в любое время. Сейчас правила изменились. С 1 марта 2015 года постановка МКД и его помещений осуществляется на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию, направляемого уполномоченным органом в орган кадастрового учёта в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Приложением к указанному разрешению

является технический план, содержащий сведения о МКД и всех расположенных в нём помещениях, в том числе о квартирах. Таким образом, постановка на кадастровый учёт подразумевает одновременно учёт и всех жилых помещений, в том числе квартир.

– Какие документы и в какой государственный орган должен предоставить застройщик для того, чтобы поставить новостройку на кадастровый учёт?

– Строительной компании необходимо представить в уполномоченный орган в составе пакета документов, необходимых для получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, технический план, содержащий сведения о МКД и всех расположенных в нём помещениях. По общему правилу разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию выдаются органами местного самоуправления.

– Для постановки на кадастровый учёт многоквартирного дома необходимо изготовить технический план многоквартирного дома, для этого кадаст­ровому инженеру понадобится определённый комплект документов. Расскажите – каких?

– В соответствии с законодательством, одним из документов-оснований для подготовки технического плана является проект-

Ольга Стрелкова, генеральный директор ООО «ТехКадастр­ Геодезия» ная документация на объект недвижимос­ ти. Для установления факта соответствия фактических характеристик объекта проектной документации также потребуется технический паспорт МКД.

– Какой срок отводится регистрирующим органам на постановку объекта на кадастровый учёт?

– В соответствии с законодательством, постановка на учёт объекта недвижимости осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учёта соответствующего заявления.

– Нужно ли сегодня получать кадаст­ровый паспорт в бумажном виде?

– Только в некоторых случаях. Например, банк для предоставления кредита под залог недвижимости может затребовать от заёмщика кадастровый паспорт на бумажном носителе, заверенный органом кадаст­ рового учёта.

ООО «ТЕХКАДАСТРГЕОДЕЗИЯ» г. Пермь, ул. 25-го Октября,17, офис 806 Тел.: +7 (342) 2 575 575, +7 906 888 3147 сайт: www.tkg-rf.ru Метражи #11 ноябрь 2015

23

Недвижимость | новостройки

Лучше один раз увидеть 24 октября 2015 г. прошёл очередной экскурсионный HOUSE-тур по новостройкам Перми, организованный журналом «Метражи» и порталом «Метросфера».

24

Метражи #11 ноябрь 2015

новостройки

частники смогли за один день увидеть своими глазами новые строительные проекты в разных районах города, узнать новую информацию по ипотечным вопросам, получить консультации по стоимости новостроек, ознакомиться с планировками квартир и собственными глазами оценить отделку квартир. Представляем вашему вниманию фоторепортаж с бизнес-тура по новостройкам Перми.

ЖК «Центральный», Решетникова, 24 (ОАО «Калипсо»)

Метражи #11 ноябрь 2015

25

Недвижимость | новостройки

ЖК «Галактика», шоссе Космонавтов, 116 (застройщик – компания «Талан») ЖК «Вместе», ул. Подлесная, 43а (застройщик – компания «Талан»)

Современный квартал «Новый Центр», ул. 25-го Октября, 59 (застройщик – компания «Талан»)

26

Метражи #11 ноябрь 2015

новостройки

Дом на Левченко,21 (ООО «Горизонт-Билдинг»)

Дом на ул. Уфимской,10а (ОАО «Пермглавснаб»)

Участники HOUSE-тура – Банк «ВТБ-24» – ЖК «Центральный», Решетникова, 24 (ОАО «Калипсо») – ЖК «Галактика», шоссе Космонавтов, 116 (застройщик – компания «Талан») – ЖК «Вместе», ул. Подлесная, 43а (застройщик – компания «Талан») – Дом на Левченко, 21 (ООО «Горизонт-Билдинг») – Дом на Уфимской, 10а (ОАО «Пермглавснаб») – Современный квартал «Новый Центр», ул. 25-го Октября, 59 (застройщик – компания «Талан») Метражи #11 ноябрь 2015

27

Недвижимость | аналитика

Рынок жилья в цифрах Динамика объёма предложения и средней цены на рынке новостроек г. Перми

Динамика объёма предложения и средней цены на вторичном рынке жилья г. Перми

Динамика объёма предложения и средней арендной ставки на рынке аренды г. Перми

28

Метражи #11 ноябрь 2015

аналитика Средние цены на рынке жилой недвижимости г. Перми, тыс. руб./кв. м

52,48 45,23

78,24

41,72

67,38

42,84

56,15

47,41

49,05 53,64

51,31 54,93

57,91

- новостройки

56,99

- вторичное жильё

Первичный рынок жилой недвижимости в г. Перми, тыс. руб./кв. м Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн. и более 50,26*

Дзержинский

58,81

52,31

46,58

Индустриальный

53,10

50,15

46,76

Кировский

49,92

43,35

40,64

Ленинский

77,23

82,67

Мотовилихинский

50,80

Орджоникидзевский

Средняя цена (октябрь)

Средняя цена (сентябрь)

Прирост за месяц

Прирост за год

52,48

51,90

1,12%

1,97%

51,31

50,60

1,39%

6,64%

41,25*

45,23

44,98

0,57%

0,94%

78,48

73,03*

78,24

77,71

0,69%

3,93%

49,12

44,88

58,31*

49,05

50,05

-2,01%

-2,58%

43,84

41,14

37,61

36,95*

41,72

41,33

0,95%

-2,23%

Свердловский

61,69

55,45

55,73

65,39*

57,91

58,10

-0,32%

0,91%

Средняя цена (октябрь)

55,21

51,34

49,77

60,23

52,60

51,72

1,70%

0,78%

Средняя цена (сентябрь)

54,77

50,99

49,05

60,38

Прирост за месяц

0,79%

0,67%

1,46%

-0,26%

Прирост за год

2,79%

-1,97%

-6,77%

4,62%

* значения с нерепрезентативной выборкой для расчёта среднего значения цены 1 кв. м. Метражи #11 ноябрь 2015

29

Недвижимость | Финансы автор Александра Золотарёва

Ставки – не главное Эксперты – о ситуации на рынке ипотеки Согласно исследованиям фонда «Общественное мнение», большинство россиян – 69% – исключают возможность улучшения жилищных условий с помощью ипотеки в ближайшее время. В числе причин называются низкие доходы и стремление найти другой выход из положения. Уже выплачивают или выплатили ипотечный кредит 4% респондентов, допускают, что возьмут его, 20% участников опроса.

30

Метражи #11 ноябрь 2015

Финансы

ри этом заёмщики, которые уже купили жильё в кредит, одинаково часто оценивают свой опыт как положительный и негативный. Причём за последний год стало больше отрицательных отзывов. Виной тому, конечно же, стал финансовый кризис, отразившийся на платёжеспособности населения и размере процентных ставок. Труднее всего пришлось пользователям валютной ипотеки – в результате роста курса доллара их платежи увеличились в несколько раз. Ипотека в цифрах По оценкам экспертов, объём выданных кредитов за девять месяцев 2015 г. почти на 40% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Согласно статистике Банка России, на 1 сентября было выдано 396 125 ипотечных займов на общую сумму 650 740 млн руб., что практически в два раза меньше аналогичного периода прошлого года. При этом валютная ипотека по понятным причинам не вызывает интереса у заёмщиков и практически сошла на нет – за указанный период оформлено всего 73 кредита. Причём её падение началось задолго до начала роста курса валют. Максимальный объём выдачи ипотечных кредитов в валюте зафиксирован по итогам 2010 года. Тогда было оформлено 3220 сделок на общую сумму в 15 427 млн руб. В дальнейшем показатели стали менее впечатляющими, но оставались довольно высокими. По итогам прошлого года, только 708 заёмщиков пожелали воспользоваться этим продуктом. На фоне сокращения объёмов выдачи жилищных кредитов отмечается рост задолженности россиян перед банками. Общая сумма долга по ипотеке составляет

3 701 157 млн руб., из которых 232 063 млн приходится на просроченные платежи сроком от одного дня. Это составляет чуть более 6% от общей массы. За год показатель вырос на два процента, что в сложившихся условиях можно назвать не особенно сущест­венным. К примеру, в 2010–2011 гг. просроченная задолженность увеличилась на четыре с лишним процента. В Пермском крае также отражаются тенденции общей экономической ситуации в России, наблюдается значительное падение объёмов жилищного кредитования.

– Люди стали меньше брать ипотечные кредиты. И статистика это подтверждает. По данным ЦБ, в Прикамье за восемь месяцев 2015 года банки выдали 8864 ипотечных жилищных кредита на сумму 11 671 млн руб., – приводит данные Юрий Кожевников, заместитель управляющего филиалом АКБ «ФОРА-БАНК» в г. Перми. – Это почти в два раза меньше, чем год назад. На 1 сентяб­ ря 2014 года банки выдали 16 479 ИЖК на сумму 21 620 млн руб. Стоит отметить, что прошлый год в Прикамье завершился рекордно высокими объёмами выданной ипотеки за всё время существования – 25 912 сделок на сумму 34 846 млн руб. Последовавшее затем снижение связано с уменьшением доходов, высокой закредитованностью населения и неуверенностью в завтрашнем дне. Отрицательно на спросе сказывается и увеличение процентных ставок. Господдержка Осложнение геополитической ситуации в стране моментально отразилось на банковском секторе – ключевая ставка резко пошла вверх, потянув за собой стоимость потребительских кредитов. Размер ставок

напрямую зависит от рыночной конъюнктуры. В результате ипотечные продукты предлагались под 21–23%. Естественно, такие условия оказались непривлекательны для заёмщиков. Вследствие сложившейся ситуации в первые три месяца 2015 года на рынке ипотечного кредитования было затишье. Такое положение дел могло привести к исчезновению жилищного кредитования, падению всего рынка недвижимости и особенно строительного сектора. Чтобы ослабить растущее напряжение, была введена госпрограмма субсидирования ипотечных ставок. Минфин предложил банкам выдавать жилищные кредиты на новостройки под пониженный процент – не более 12 – и обязался компенсировать разницу с ключевой ставкой. Программа рассчитана на крупные финансовые организации. Принять участие в ней могли финансовые организации с объёмом выдачи не менее 300 млн руб. в месяц. Для них период компенсации процентной ставки начинался с даты выдачи кредита и заканчивался с окончанием срока его действия. Если банк или иная финансовая организация в течение двух месяцев не выполняет план выдачи, их лимит может быть перераспределён на других кредиторов.

– На сегодняшний день с рынка ушли все мелкие финансовые компании, – отмечает Дмитрий Шестаков, руководитель департамента ипотечного кредитования ПАИЖК. – Осталось буквально несколько банков и финансовых организаций, которые работают с ипотекой. В основном это структуры с госучастием. Для получения компенсации кредитор должен ежемесячно направлять в Минфин соответствующее заявление, подкреплённое отчётом. Между тем для банков предложение оказалось заманчивым.

ОбъЁм ипотечного жилищного кредитования в рублях по Пермскому краю

Метражи #11 ноябрь 2015

31

Недвижимость | Финансы

ные кредиты по льготным ставкам в рамках программы АИЖК (г. Москва), – рассказывает Дмитрий Шестаков. – Для льготных категорий заёмщиков действуют ставки для приобретения жилья от 9,9%. Что касается валютной ипотеки, ещё в начале года банки убрали её из линейки предложения. К примеру, с 1 апреля 2014 года Сбербанк прекратил выдачу всех видов кредитов для населения в иностранной валюте.

– Финансовым организациям пришлось подстроиться под экономическую ситуацию и скорректировать ряд опций в своих программах, – уточняет Татьяна Рольник, управляющий Пермским операционным офисом № 1 филиала «Банк ЖилФинанс». – Требования к заёмщикам также пришлось несколько ужесточить. Но в последнее время банки начали делать некоторые послабления.

– Ипотечные кредиты занимают 95% розничного портфеля нашего банка, – отмечает Анастасия Гилёва, управляющий операционным офисом «Абсолют Банк» в Перми. – Поэтому мы подключились к программе сразу же, с 1 апреля, и предложили ставку 11,5% при первоначальном взносе 20%, понимая, насколько важна сейчас доступность получения такого кредита. Отмечу, что после запуска госпрограммы ситуация изменилась кардинально. Снова появился спрос на ипотеку, рынок буквально «проснулся». А предложения по жилищным кредитам выровнялись на уровне 11,4%. Только за первый месяц мы в два раза перевыполнили план по ипотечным кредитам. Лето для нас тоже оказалось весьма активным. Например, в июле мы показали максимальные результаты по сравнению с аналогичным периодом за все предыдущие годы начиная с 2008-го. В сентябре «Абсолют Банк», не дожидаясь каких-то осо-

бых условий, снизил ставку по ипотечной программе «Первичный рынок с государственной поддержкой» до 11,25%. В результате объём выдачи кредитов на первичном рынке вырос в 10 раз. В сентябре в нашем банке ипотечные кредиты на новостройки оформили 500 клиентов, из них 496 – по программе господдержки. Стоит отметить, что финансовые учреждения не ограничиваются установленными 12-процентными пунктами и предлагают дополнительные дисконты для отдельных категорий заёмщиков. Кроме того, запускают стимулирующие акции с застройщиками по сниженной ставке. Это не только позволяет привлечь клиентов пользоваться ипотечными продуктами, но и способствует реализации ранее прокредитованных строящихся объектов.

– У нас всегда есть интересные ставки по ипотечным продуктам, так в настоящий момент мы предлагаем социальные ипотеч-

На круги своя По официальной статистике ЦБ РФ, в августе текущего года ставки по ипотеке сравнялись с прошлогодними показателями. Средневзвешенная ставка за месяц снизилась с 13,46% до 12,88%. Для сравнения: в сентябре 2014 года показатель находился на уровне 12,33%. В то же время, как показала практика реализации программы господдержки, ставки по ипотеке незначительно влияют на спрос на рынке недвижимости. Большее значение имеет уровень покупательской способности граждан и уверенность в ближайшем будущем. Поэтому сегодня в условиях доступной ипотеки на первичном рынке отмечается значительное снижение спроса. Кроме того, при отсутствии мер поддержки кредитования вторичного жиль­я возникли сложности в его реализации для

Объём ипотечного жилищного кредитования в иностранной валюте по Пермскому краю

32

Метражи #11 ноябрь 2015

Финансы Опрос на портале «Метросфера» Вы планируете в ближайшее время взять ипотечный кредит? Не планирую

Планирую

По каким причинам вы исключаете возможность в ближайшее время взять ипотечный кредит?

69,6%

Нет денег, чтобы его выплачивать

34,5%

Слишком высокие проценты

34,5%

17,4% Мне не нужен кредит, буду использовать другие источники финансирования

Уже взял

13%

приобретения квартир в новостройках. Поэтому эффективность программы сильно снижена.

– По итогам программы субсидирования новостроек АИЖК мы видим некий перекос: цены на «первичку» растут, потому что у людей есть возможность купить её с использованием ипотеки, а на «вторичку» снижаются, поскольку сузились возможнос­ ти покупки, – анализирует Евгений Ожегов, старший преподаватель департамента экономики и финансов ВШЭ.

– В целом спрос на вторичное жильё заметно снизился, – подтверждает Татьяна Рольник. – При этом есть спрос на квартиры в новостройках по программе «Ипотека с господдержкой», около 40% таких сделок в целом по России. С начала действия господдержки в большинстве пермских банков было отмечено повышение интереса заёмщиков к приобретению именно строящегося жилья, что связано с привлекательными процентными ставками по данному продукту.

– Для сравнения: до запуска данной программы ипотеку на новостройки можно было оформить по ставке от 14,5% (при «защищённом кредите»), благодаря программе господдержки клиенты получили возможность приобрести новостройку под 11,4%, – приводит данные Дмитрий Богомягков, директор управления по работе с партнёрами Западно-Уральского банка Сбербанка России. Эффективность государственной поддержки для строительной и банковской отраслей подтверждают данные банка ВТБ и ПАИЖК. По мнению специалистов, рынок новостроек сегодня держится исключительно за счёт программы субсидирования. В 2015 году объёмы ипотечного кредитования упали в 2,5 раза, однако без госпрограммы снижение было бы намного больше.

– Программа субсидирования ипотеки дала застройщикам полгода жизни, – замечает Дмитрий Шестаков. – Очевидно, что она была призвана поддержать всю экономику в целом. Потому что строительный бизнес отражается на множестве смежных сфер. Без господдержки никакой ипотеки в 2015 году, по большому счёту, не было бы вообще.

Банк не даёт кредит

Планы на будущее Действующая на сегодняшний день программа рассчитана на один год – до 1 марта 2016 года. Изначально прогноз по выдаче ипотеки в 2015 году составлял 700 млрд руб. Но, глядя на положительные результаты, в сентябре Агентство по ипотечному жилищному кредитованию увеличило прогноз в полтора раза – до 1,3 трлн руб. При этом даже глава Минстроя Михаил Мень отме­чает, что цифры сильно преувеличены. Кроме того, активно обсуждаются проек­ ты, позволяющие увязать субсидирование новостроек с программой поддержки вторичного рынка жилья. Однако, как сообщает РИА «Новости» со ссылкой на заместителя минист­ ра финансов Алексея Моисеева, «никакие вопросы расширения программы с точки зрения качества программы не обсуждаются. Обсуждается только вопрос её продления в текущем виде», – отметил представитель Минфина. Как отмечается, подобное расширение программы противоречит её основной идее – стимулированию строительства, то есть поддержке именно первичного рынка. По мнению Евгения Ожегова, субсидирование вторичного рынка маловероятно, потому что денег придётся потратить много, а эффекта не будет. Важнее сейчас поддерживать строительство и развивать существующую программу «Жильё для российской семьи». Для сравнения эксперт приводит американский рынок, где не только активно работают все подобные продукты, но и государственные банки (с которых и было скопировано наше АИЖК) предлагают программы поддержки социально необеспеченных слоёв населения. Они рассчитаны на людей, которые никогда жильё не покупали и собираются это сделать впервые. Им предлагается очень субсидированный пакет с первоначальным взносом в 3%.

– Такая мера стимулирует «первичку» и никак не затрагивает массу сделок на вторичном рынке, – продолжает эксперт. У нас о таком никто не задумывается, но, мне кажется, она была бы путём поддержки первичного рынка. Ипотека с низким первоначальным взносом всегда более рискованна.

17,2%

13,8%

С другой стороны, выдавая заём под субсидированные ставки, мы затрагиваем те же самые категории граждан, которые не могут на рыночных условиях получить кредит. В то же время в сложившейся ситуации не стоит ожидать дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам. По мнению Анастасии Гилёвой, все банки, которые хотели и могли снизить процент, уже сделали это.

– Уменьшения стоимости жилья на первичном рынке пока также не предвидится – нет для этого экономических предпосылок, те же стройматериалы отнюдь не дешевеют, – продолжает специалист. – Цены на вторичные квартиры (на некоторые варианты) могут откатиться вниз, но несущественно, тем более что ставки по ипотеке на такое жильё сейчас вполне прием­лемые. Сейчас условия максимально благоприятные – и в плане ставок, и в плане широкого выбора вариантов. После 1 марта 2016 года, когда закончится программа ипотечного кредитования с господдержкой, такого выбора не будет. По нашим прогнозам, уже весной 2016 года ставки на первичное жильё приблизятся к ставкам на вторичное. При этом, по мнению Дмитрия Шестакова, без снижения стоимости квадратного метра не обойтись.

– Субсидирование процентных ставок ситуацию не решает, поскольку покупательская способность ухудшилась, – считает эксперт. – Они сейчас и так ниже, чем, скажем, в 2007–2009 гг., когда находились на уровне 14–16%. Людей это не пугало, они стояли в очередь. Дело не в размере ставок, а в возможности и необходимости людей вложиться в недвижимость, так как на сегодняшний день уровень закредитованности достаточно высок. Если говорить о рынке недвижимос­ ти в целом, то необходимо существенно скорректировать стоимость жилья в сторону снижения, что, скорей всего, и произойдёт. Это единственное, что может его спасти. При этом необходимо существенное снижение цен на жильё, чтобы ситуация кардинально изменилась. Так, на сегодняшний день имеется практика застройщиков по реализации жилья по акциям, стимулирующим спрос, со скидками на уровне 10–20%. Метражи #11 ноябрь 2015

33

Недвижимость | Инфраструктура автор Ольга Андреева

Сколков бор В Перми появится наукоград В начале октября Корпорацией развития Пермского края были подведены итоги открытого конкурса на выполнение проектноизыскательских работ по объекту «Комплекс зданий «Школа Сколково в Пермском крае». Из семи компаний, подавших заявки, к участию в отборе были допущены только две – ОАО «Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект» из Омска (цена предложения – 42,4 млн руб.) и АО «ЭлТех СПб» из Санкт-Петербурга (44,6 млн руб.). По результатам оценки победителем конкурса признана омская компания.

34

Метражи #11 ноябрь 2015

Бора Ковачевич, руководитель Архитектурноградострои­ тельного отдела компании ARUP

Инфраструктура «Сколково» –

не территория. «Сколково» –

идеология». Жорес Алфёров, академик, лауреат Нобелевской премии по физике за 2000 г., сопредседатель Консультативного научного совета фонда «Сколково»

такими результатами оказались не согласны другие участники отбора, которые обратились в краевое управление Федеральной антимонопольной службы с жалобой на проведение конкурса. В ходе проверок в действиях КРПК были обнаружены факты нарушения закона о защите конкуренции. В итоге УФАС выдало предписание об отмене протоколов рассмотрения заявок и повторном их рассмотрении с учётом выявленных нарушений.

2 ноября состоялось повторное рассмот­ рение заявок на выполнение проектноизыскательских работ по комплексу зданий для «Школы Сколково» в Пермском крае, к участию в котором была допущена только компания «ЭлТех СПб» из СанктПетербурга. По данным протокола, в связи с тем, что только один участник закупки подал конкурсную заявку, соответствующую требованиям, конкурс был признан несостоявшимся. С компанией, допущенной к участию, и планируется заключить договор. Супершкола для супердетей Напомним, о том, что в краевой столице может появиться свой наукоград, стало известно ещё в 2012 году. Именно тогда Прикамье по итогам конкурса фонда «Сколково» вошло в число победителей – наша концепция оказалась в числе лучших среди 200 заявок из 47 регионов России. По задумке авторов, в комплексе Пермского национального исследовательского политехнического университета на земельном участке площадью 35 тыс. кв. метров на улице Академика Королёва будет построено уникальное учебное заведение, включающее в себя детский сад, школу и общежитие. Всего в комплексе для одарённых детей планируют обучать 810 воспитанников. Общий объём инвестиций из бюджета Перми и края в проект составит более 1,5 млрд руб. Следующим этапом реализации проекта должен был стать выбор компании, которая и разработает проект будущей школы «Сколково». Эти задачи были возложены на Корпорацию развития Пермского края. Впрочем, ещё весной 2015 года несколько иностранных архитектурных бюро

По задумке авторов, в комплексе ПНИПУ будет построено уникальное учебное заведение на 810 воспитанников. Общий объём инвестиций из бюджета Перми и края в проект составит более 1,5 млрд руб. уже предлагали свои идеи, как может выглядеть образовательный комплекс для вундеркиндов. Особый интерес рабочей группы в составе членов правительства края, администрации города Перми, учёных и архитекторов тогда вызвал проект компании ARUP из Великобритании, который представил руководитель Архитектурноградостроительного отдела Бора Ковачевич. В середине октября известный своими проектами во всём мире архитектор вновь посетил краевую столицу и показал свои наработки научному и строительному сообщест­ву. В ПНИПУ состоялась лекция на тему «Образовательный комплекс в г. Перми – пример устойчивой архитектуры». Мероприятие было организовано при поддержке Фонда культурного и природного наследия «Обвинская роза».

Какой могла бы быть Концепция комплекса, представленная архитектором, предполагает создание особого образовательного центра с устойчивой архитектурой, построенного по самым передовым строительным технологиям.

– «Школа Сколково» для правительства Пермского края и города может стать своего рода визитной карточкой в переменах, в инновационных подходах к проектированию и образованию, – акцентировал Бора Ковачевич. Начнём с того, что сам комплекс, как его видят архитекторы компании ARUP, выглядит весьма необычно: при взгляде на него и не подумаешь, что это школа. В большей степени он похож на музей современного искусства. Проект предполагает

Справка ARUP – крупная международная инженерная компания, имеющая представительства в 37 странах. Основана в 1946 году в Лондоне. Получила своё название от имени создателя – Сира Ове (Sir Ove Nyquist Arup), англо-датского инженера. Сегодня компания занимается архитектурой, строительством, дизайном и консалтингом. Один из самых заметных проектов – знаменитый Дом оперы в Сиднее, построенный в 1973 году. В числе последних известных проек­тов – олимпийский бассейн в Пекине. В России по проекту ARUP построена штаб-квартира British American Tobacco.

Метражи #11 ноябрь 2015

35

Недвижимость | Инфраструктура

Концепция комплекса включает строительство трёх основных зданий: 3-этажной школы, 2-этажного детского сада и 6–8-этажного кампуса. Все объекты имеют нетиповые варианты архитектурных и инженерных решений. использование экологически чистых материалов – металла, дерева, стекла. Фасады зданий очень сдержанные.

– Концепция комплекса включает строительство трёх основных зданий: 3-этажной школы, 2-этажного детского сада и 6–8-этажного кампуса. Все объекты имеют нетиповые варианты архитектурных и инженерных решений. Главный вход в комплекс запроектирован со стороны улицы Дедюкина, заезд транспорта – с улицы Академика Королева, – рассказал Бора Ковачевич. Проект самой школы предполагает наличие большого количества лабораторий и пространств для проведения исследовательской и проектной деятельности, индивидуальных и групповых встреч с педагогами. Внутренние помещения планируется сделать такими, чтобы фактически каждую аудиторию в любой момент можно

36

было превратить в компьютерный класс, лабораторию, интерактивный класс. Для гармоничного физического развития всех обучающихся предусмотрены спортивные залы, бассейн. Отличительной особенностью проек­ та компании ARUP является создание в пермской школе «Сколково» внутренних дворов со скамейками и зелёными насаждениями. Идея проектировщиков сводится к тому, чтобы во время перерывов между занятиями детям не было бы необходимости одеваться для того, чтобы немного провет­ риться. Проектировщики задумали школьные дворы таковыми, чтобы в тёплое время года это пространство можно было открыть с двух сторон, а в холодное – закрыть. Таким образом, даже зимой температура воздуха здесь будет всего на несколько градусов ниже, чем в помещениях школы и детского

Метражи #11 ноябрь 2015

сада, но вполне комфортна для нахождения здесь и безопасна для здоровья детей. Крыши внутренних дворов предполагается сделать стеклянными, что позволит иметь естественное освещение.

– Конечно, это требует дополнительных затрат на обслуживание и на обогрев помещений. Но, с другой стороны, такое взаимодействие с окружающей средой позволит детям не чувствовать себя запертыми в четырёх стенах и создаст ощущение открытого пространства, – считает Бора Ковачевич. Особое внимание в проекте британцев уделено месту проживания иногородних учащихся – кампусу, который в большей степени напоминает не общежитие, а отель. Для того чтобы сделать проживание детей более комфортным, на первом этаже здания запроектированы коммерческие площади, в которых разместятся небольшие магазины, химчистки, прачечные. По вечерам, по задумке авторов, школа должна превращаться в досуговый и спортивный центр для всех жителей микрорайона. Для этого на первых и подземных этажах зданий разработчики предлагают открыть мастерские, спортивные залы и кафе по интересам, актовый и игровой залы.

Инфраструктура

Отличительной особенностью проекта компании ARUP является создание в пермской школе «Сколково» внут­ренних дворов со скамейками и зелёными насаждениями. Крыши предполагается сделать стеклянными.

– Наш проект – это своего рода город в городе со своей инфраструктурой. Поэтому, на мой взгляд, коммерческие помещения здесь вполне уместны. Тем более что я уверен: если школа зарабатывает деньги на аренде – это неплохо, – считает архитектор. – Эти средства в последующем могут использоваться на обслуживание здания. На подземных этажах образовательного комплекса предполагается разместить парковочные места для автомобилей преподавателей и родителей. Непосредственно со стоянки можно будет пройти в любое здание комплекса. Какой будет? Как рассказал Бора Ковачевич, два года назад проект «Школа Сколково», разработанный для Перми компанией ARUP, принимал участие в конкурсе от застройщика и стал одним из трёх финалистов. Однако на аукцион, который проводила КРПК в 2015 году, британцы заявляться не стали. Как объяснил архитектор, причина – в недостаточном финансировании. Как бы то ни было, окончательный вариант проектирования «Комплекса зданий «Школа Сколково в Пермском крае», а тем более сроки начала строительства пока не утверждены. При этом известен срок, к которому планируется сдать объект в эксплуатацию, – он назначен на 1 сентября 2017 года.

На первых и подземных этажах зданий разработчики предлагают открыть мастерские, спортивные залы и кафе по интересам, актовый и игровой залы. Метражи #11 ноябрь 2015

37

Недвижимость | Пространственное развитие автор Андрей Трошков

Пространство для людей Как вдохнуть новую жизнь в город Города, в которых живут люди на этой планете, очень отличаются друг от друга. Но любое пространство, в котором обитает человек, не может оставаться неизменным. И от самих жителей городов зависит то, в какой среде им находиться. Эта тема была поднята на мероприятии Forum 100+ Russia, которое проходило недавно в Екатеринбурге и где присутствовали журналисты «Метражей».

38

Метражи #11 ноябрь 2015

Пространственное развитие

дним из главных специалистов, кто занимается проблемой оживления городской среды, является голландский архитектор Эрик ван Эгераат, работы которого отмечены многочисленными международными наградами. Разумеется, к его выступлению на форуме было приковано большое внимание. Здания – как люди Городское пространство наполнено различными зданиями. И кто может наиболее профессионально рассуждать об их судьбе, как не один из самых известных в мире архитекторов.

– Не нужно быть профессионалом, чтобы понимать, что здание должно быть эффективным. Но если думать, что это вопрос лишь технологий, то можно забыть о самом важном. А это вопрос не «как строить», а «что строить». Нужно ли в данный момент в данном месте вообще что-то строить? Будет ли это здание использоваться через 10–20 лет? И этими вопросами я занимаюсь всю свою жизнь, – рассказал Эрик ван Эгераат.

Архитектор привёл интересный исторический пример – пирамиды в Египте. Кто-то может сказать, что эти здания совершенно не эффективны. Но они до сих пор существуют. И тысячи лет спустя они приносят огромные средства для своей страны. И с этой точки зрения, по мнению специалиста, пирамиды – самое эффективное, что есть в Египте. Возвращаясь к современным зданиям, нельзя не вспомнить о тех, которые изначально создавались как промышленные. Некоторые из них красивы, хороши с архитектурной точки зрения. Какие-то выглядят, мягко говоря, далеко не так хорошо. Однако вид, по мнению голландского архитектора, – это не главное, в отличие от функциональности.

– Несколько лет назад я работал в немецких городах Лейпциге и Дрездене. Там были здания бывших фабрик, и они в итоге были переделаны в новые терминалы аэропортов. И это хорошая идея – оставить что-то, что уже существовало, и постепенно начать перестройку этих зданий. Также я участвовал в проекте «Красный Октябрь» в Москве. В итоге перестроенная фабрика стала одним из самых популярных мест в городе, и ценность этого здания повышается. Этот район стал действительно живой частью Москвы. При этом заказчик вложил в этот проект немного денег. И такой процесс оживления среды применим к любому городу в мире. А ведь сотни городов испытывают те же проблемы, – заявил ван Эгераат.

Здание должно быть эффективным. Но если думать, что это вопрос лишь технологий, то можно забыть о самом важном. А это вопрос не «как строить», а «что строить». Будет ли это здание использоваться через 10–20 лет? Метражи #11 ноябрь 2015

39

Недвижимость | Пространственное развитие

Любое обновление, которое будет стоить совсем не дорого, может не только продлить жизнь какомуто конкретному зданию, но и улучшить жизнь всего района, где оно находится. Коснулся голландец и проблемы панельных домов: – Да, они не решают всех жилищных проблем и не будут стоять вечно. Но нельзя просто сносить их. Это то же самое, что сказать 65-летнему человеку: вы уже не выглядите хорошо, не можете быстро бегать и так далее, так что всё – это конец вашей жизни, извините. Это глупо. Так нельзя относиться и к зданиям, которые служат уже несколько десятков лет. По мнению ван Эгераата, существует много способов, как решить данный вопрос. Прежде всего, нужно изменить отношение людей, чтобы они чувствовали ответственность за обслуживание подобных зданий, за модификацию определённых их частей. При этом можно добавить в такой район новые здания, улучшить общественное пространство, не тратя огромные суммы. Любое обновление, по словам ван Эгераата, которое будет стоить совсем не дорого, может не только продлить жизнь какомуто конкретному зданию, но и улучшить жизнь всего района, где оно находится. Особенно аккуратно нужно подходить к уже существующим зданиям в условиях нынешней экономики и именно сейчас заниматься вопросами улучшения. И в большинстве европейских городов сейчас это делается.

40

– Конечно, если у вас есть достаточное количество денег и все жители согласны, можно построить что-то новое, разумеется, я не против. Но это один из последних вариантов, а не первый, – подчеркнул специалист. Оживить город вместе Как было подмечено участниками мероприятия, во многих городах России есть проблема редевелопмента жилых районов, которые расположены в центре города, но за несколько лет успевших превратиться в своего рода гетто, маргинализоваться. Когда здесь появляются новые здания высокого уровня, возникает социальная проблема: люди с хорошим достатком не хотят ехать в этот район, а его жители отторгают новшества.

– Мне знакома эта проблема, в своей фирме в Голландии я занимался ею около 15 лет, – рассказал Эрик ван Эгераат. – У нас была такая же ситуация с районами, чей жизненный цикл подошёл к концу. Таким образом, у людей было две возможности: либо жить в районе, который постепенно разрушается, либо выезжать за пределы города. Тогда правительство сказало нам: если вы сможете договориться с местными жите-

Метражи #11 ноябрь 2015

лями о каких-то новых инициативах, проектах, то мы выделим вам средства. Если же в течение года договариваться не удавалось, эти деньги получал другой район. Целью было заставить людей сотрудничать. Архитектор считает, что в нашей стране есть следующая тенденция: либо люди полностью делают всё сами, либо целиком оставляют решение проблем государству – такие две крайности. Но должен быть какой-то срединный путь. Как подчеркнул специалист, у государства всё равно не будет достаточно ресурсов, чтобы решать все проблемы, даже если с экономикой будет всё в порядке, не поможет, скорее всего, и какой-нибудь «добрый олигарх».

– Самое лучшее – прийти к идее «я готов сделать это сам вместе с вами». Для начала совершенно не обязательно включать в этот процесс весь город. Нужно просто подключить людей в вашем доме, на вашей улице. Можно ждать бесконечно помощи со стороны, но это останется лишь фантазией. Конечно, такая перестройка требует много энергии и времени. Но вы должны быть от-

Пространственное развитие

крыты всем возможностям максимального использования вашего города. И вы вряд ли сделаете что-то неправильно, – поделился своими мыслями ван Эгераат. Рассуждая об условиях жилья в современном городе, голландский специалист высказал мнение, что сейчас не может быть какого-то единого стандарта, который подошёл бы всем.

– Время стандартов ушло, – заявил в своём выступлении ван Эгераат. – Вокруг нас огромное количество зданий. Я, например, могу жить на фабрике, перестроив там всё и превратив эту территорию в гораздо более интересное жилое пространство, чем обычный панельный дом. Мы должны разнообразить наши города. Живая Пермь А что же наш город? Насколько его можно назвать современным и развивающимся, вспоминая слова Эрика ван Эгераата? Конечно, у каждого человека, неравнодушного к судьбе своего города, есть и должно быть своё мнение на этот счёт. И, разумеется, проблем в этом отношении хватает. Но есть и положительные моменты. Приведём два мнения.

– За последние 20–25 лет в Перми сложился перечень объектов, которые можно называть современными и которые влияют на уровень архитектуры сегодняшнего дня. Влияние застройщиков на городскую среду разнообразно. Приведу удачный пример. В частности, ПЗСП проводит политику адаптации своих зданий к нуждам потребите-

Можно ждать бесконечно помощи со стороны, но это останется лишь фантазией. Конечно, такая перестройка требует много энергии и времени. Но вы должны быть открыты всем возможностям максимального использования вашего города. лей и в то же время развивает образный ряд этих зданий. Если посмотреть, какие дома компания строила в 1990-х годах и сейчас, – это небо и земля. Они явно становятся более индивидуальными, при этом сохраняя свою структурность. Очень разнообразна и работа «Камской долины». Положительные примеры можно увидеть и у частных индивидуальных застройщиков. То есть рост в данной области есть, но он должен регулироваться обществом, – считает член Союза архитекторов России, заведующий кафедрой архитектуры Уральского филиала Российской академии живописи, ваяния и зодчества Виктор Щипалкин. С другой стороны подходит к вопросу развития городской среды общественный деятель, член Градостроительного совета при главе Перми и Комиссии по землепользованию и застройке Денис Галицкий: – Самое большое достижение последнего времени не очень заметно – установлено большое количество ограждений, не дающих автомобилям заезжать на газоны и тротуары, они же защищают озеленение от вытаптывания. Вроде бы мелочь, но эта простая мера предотвращает появление тонн грязи на замощённых поверхностях.

Становится заметно чище. Но с дворовых газонов покрышки и подошвы всё равно выносят грязь на улицы – собственников домов предстоит ещё заставить предпринять аналогичные меры. Ближайшие годы следует посвятить банальному наведению порядка – ликвидировать грязь, лужи, мусор хотя бы в центре города. Это наиболее эффективный путь к городу, по которому хочется ходить. А стрит-арт, например, появится сам и без участия бюджета – уже сейчас в городе установлено значительное количество скульптур у кафе и ресторанов, многие уже поняли, что это очень эффективная реклама. И в завершение хотелось бы привести ещё одну очень удачную цитату Эрика ван Эгераата, которая, конечно же, применима в том числе и к Перми: – Не нужно менять весь город за несколько лет, нужно двигаться шаг за шагом, вносить улучшения постепенно, в разных местах. Это может быть один дом, один квартал, одна улица. И если удастся добиться успеха в каком-то одном месте, то другие люди будут видеть результат и интересоваться, как это получилось сделать. Начинайте это делать прямо сейчас! Метражи #11 ноябрь 2015

41

Недвижимость | карта загородных посёлков 1а 1В 1с

1С

2

3

5 3 6

аналитическая Справка По итогам октября, средняя цена кв. м объектов малоэтажного строительства г. Перми составляет 36,85 тыс. рублей, что на 0,8% ниже показателя предыдущего месяца. Средняя цена кв. м объектов загородной недвижимости Пермского края за месяц скорректировалась вниз в цене на 1,3% и составила 28,04 тыс. руб. Среди районов наибольшая стоимость квадратного метра объектов малоэтажного строительства Перми присуща Ленинскому району – 60,04 тыс. руб. Орджоникидзевский район является аутсайдером, здесь зафиксирована минимальная

42

Метражи #11 ноябрь 2015

средняя цена – 30,03 тыс. руб./кв.м. В Пермском крае наибольшая цена 1 кв. м загородной недвижимости составила 31,17 тыс. руб. в Добрянском районе. По данным базы Пермской мультилистинговой системы, в октябре на продажу выставлялось 892 объекта малоэтажного строительства. Из них 40% (356 объектов) находятся в Перми, 60% (536 объектов) – в Пермском крае. В разрезе сегментации загородной недвижимости Пермского края и малоэтажного строительства Перми максимальную долю объёма составляют жилые дома. Сегмент таун-

карта загородных посёлков 4

2

5

1В

6 4

1А

хаусов занимает минимальную долю в структуре предложения. Самыми дорогими объектами загородной недвижимости в г. Перми и в Пермском крае являются таунхаусы. Минимальная стоимость дома зафиксирована в Пермском районе (10 тыс. руб./кв. м), максимальная (110,89 тыс. руб./кв. м.) – на объек­т, расположенный в Мотовилихинском районе по у. 7-я Линия. Минимальная стоимость 1 кв. м коттеджа площадью 600 кв. м составляет 10,83 тыс. руб. в Пермском районе, максимальная – в Мотовилихинском районе на коттедж общей площадью 80 кв. м (68,13 тыс. руб./кв. м).

Данные предоставлены Аналитическим центром «Медиана»

Метражи #11 ноябрь 2015

43

44

Метражи #11 ноябрь 2015

строительство спонсор рубрики

Метражи #11 ноябрь 2015

45

Строительство | Архитектура автор Валерия Дубровина

Сити-квартал Нужны ли российским городам деловые кварталы Экономический рост городов, увеличение транспортного трафика привели к идее создания бизнес-пространств, получивших название «Сити». Ведущие эксперты строительного рынка – архитекторы, девелоперы, проектировщики и инвесторы – в рамках форума высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia, прошедшего в Екатеринбурге в конце сентября, обсудили перспективы строительства деловых кварталов в российских регионах и поделились опытом реализации проектов.

46

Метражи #11 ноябрь 2015

Архитектура

первые идея строительства бизнескварталов возникла во Франции. В послевоенные годы, когда в Париже началось возрождение экономики и возникла потребность в новых офисах, стало понятно, что в городе места для этого нет. Тогда было принято решение не строить много новых зданий в разных частях города, а выделить для бизнеса территорию в прилегающей к Парижу провинции Дефанс. Позднее по этому же пути пошли и другие города, например Вена. Это помогло крупным мегаполисам сохранить исторический вид в практически первозданном виде. «Сити» по-русски В классическом российском понимании, «Сити» – это кварталы деловой активности, которые являются центрами финансовой и предпринимательской жизни города. В них расположены различные объек­ты самого разного назначения: офисные центры, гостиницы, небольшие кафе, рестораны, торговые объекты. Наиболее известным примером деловой застройки территорий в России, безусловно, является московский международный центр «Москва-Сити», строящийся на Пресненской набережной в центре Златоглавой. Планы создания в столице бизнес-квартала международного образца

«Сити» – это кварталы деловой активнос­ ти, которые являются центрами финансовой и предпринимательской жизни города.

Комплекс «Екатеринбург-Сити» должен объединить более 400 тыс. кв. метров коммерческих и торговых площадей, офисов, гостиниц, развлекательных центров, кафе и ресторанов. появились ещё в 1992 году. Именно тогда известный архитектор Борис Тхор пришёл к экс-мэру столицы Юрию Лужкову с предложением построить небоскрёбы международного делового центра. Первые башни комплекса появились возле Пресненской набережной, на участке общей площадью более 60 га. На сегодняшний день строительство здесь продолжается. Объём инвестиций в проект на 2014 год составил примерно 12 млрд долларов. Кульминацией строительства комплекса должно стать самое высокое в Европе здание высотой 373 метра – им станет башня «Федерация», завершение строительства которой запланировано на 2016 год. Помимо Москвы, проекты «Сити» реализуются и в других крупных российских годах. Так, в Самаре возводится квартал «Самара-Сити». По проекту, торговоофисный комплекс будет представлен двумя стеклянными башнями, высотой 122 и 79 метров (33 и 22 этажа), объединёнными единым стилобатом . В столице Чечни в 2011 году был построен комплекс «Грозный-Сити», состоящий из жилой (одна 42-этажная и две 18-этажные башни) и офисной (две 30-этажные башни) частей. В настоящий момент проект получил своё продолжение: в городе возводится 65-этажный МФК «Грозный-Сити-2». Строительство началось в апреле 2013 года, а, по плану, закончится в 2016 году. Ещё один проект, предполагающий создание бизнес-пространства, реализуется в Иркутске. В рамках комплекса «Иркутск-

Сити» предполагается построить 34 здания, 15 из которых – бизнес-центры. Плановый срок сдачи всех объектов – 2016 год, общая площадь застройки – 300 га. У нашего ближайшего соседа – Екатеринбурга – также есть свой пример деловой застройки. В центре города возводится комп­лекс «Екатеринбург-Сити». По проекту, он должен объединить более 400 тыс. кв. метров коммерческих и торговых площадей, офисов, гостиниц, развлекательных центров, кафе и ресторанов. Запланировано строительство 12 объектов: четыре офисные высотки, бизнес-парк с акцентом на представителей малого и среднего бизнеса, так называемая торговая галерея и две гос­ тиницы. Площадь квартала составит 5 га. Больше плюсов Выделение делового центра на обособ­ ленной территории внутри города – это мировая практика, преимущества которой огромны. По мнению участников форума 100+ Forum Russia, правильно спланированный деловой центр является своего рода лекарством от стихийной офисной застройки.

– Возведение деловых кварталов позволяет сместить бизнес из центральных районов в другие части городских агломераций, при этом исторические центры остаются в первозданном виде, – подчеркнула заместитель министра строительства РФ Елена Сиэрра. Метражи #11 ноябрь 2015

47

Строительство | Архитектура Деловой центр Парижа

Возведение деловых кварталов позволяет сместить бизнес из центральных районов в другие части городских агломераций, при этом исторические центры остаются в первозданном виде.

Расположение бизнеса в непосредственной близости друг от друга помогает, с одной стороны, уменьшить нагрузку на существующую транспортную инфраструктуру города, с другой – является предпосылкой для появления новых объектов этой инф­ раструктуры: эстакад, туннелей, развязок. Экономический эффект от плановой организации бизнес-пространств прояв­ ляется в формировании позитивного имиджа региона. Современные офисные площади, гостиницы для туристов, развлекательная инфраструктура, парки и пешеходные зоны – ключевые составляющие делового района – умножают не только деловую активность, но и качество жизни в мегаполисе. Так, в столице Урала уверены, что «Екатеринбург-Сити» должен стать ответом на рост экономического потенциала региона. Появление квартала закрепит за городом статус одного из крупнейших промышленных, культурных и транспортнологистических центров страны, повысит его узнаваемость, будет способствовать наращиванию международных и внешнеэкономических связей.

ческих помещений? Наверное, в целом – да. Но не стоит забывать, что время идёт, и офисные центры, в том числе класса А, появляются как отдельно стоящие объекты и в других районах города. Сегодня с точки зрения насыщенности офисами Екатеринбург является одним из лидеров в нашей стране. И тем не менее мы считаем, что основным наполнением проекта должна быть офисная составляющая. В любом случае, город, который берётся за идею строительства делового центра, должен трезво оценивать свои возможности. Необходимо чёткое понимание – настолько ли велика концентрация бизнеса в регионе, чтобы замахиваться на строительство таких объектов. Аналогичной позиции придерживается и другой эксперт, в прошлом – главный архитектор г. Москвы, а ныне – президент РААСН, генеральный директор АО «НИЦ «Строительство» Александр Кузьмин.

– Для того чтобы такой проект получил путёвку в жизнь, в регионе, в первую очередь, должны появиться компании, которым в силу своей специфики необходимо иметь офисы более высокого качества.

Каждому своё

Истории тех, кто рискнул

Несмотря на очевидные преимущества выделения деловых кварталов в крупных городах, для каждого региона принятие решения о строительстве «Сити» должно быть очень взвешенным.

– Проектируя комплекс «Екатерин­ бург-Сити», мы просчитывали, что на этой площадке может разместиться примерно 600 тысяч кв. метров офисных площадей, – рассказывает один из инициаторов проекта «Екатеринбург-Сити», экс-глава северной столицы Урала Аркадий Чернецкий. – Вы спросите: нужно ли городу столько коммер-

В то же время немыслимо представить реализацию проектов «Сити» без плотного сотрудничества девелоперов и представителей власти. Примером такого успешного взаимодействия может являться проект «Екатеринбург-Сити», о котором в рамках форума «100+» рассказал Аркадий Чернецкий: – Как родилась идея создания делового центра… Я начал работать главой города в 1992-м. В те годы пространство, на котором сегодня располагается комплекс «Сити», было пустырём, который находился в пяти минутах ходьбы от центральной части го-

48

Метражи #11 ноябрь 2015

рода. Наверное, это счастье, что у наших предшественников не дошли руки до этой территории и такое «золотое» место не было использовано. Тогда было принято принципиальное решение о том, что здесь должен быть деловой центр Екатеринбурга и другие виды строительства здесь недопустимы. Мне очень часто задают вопрос: что было самое сложное в строительстве «Екатеринбург-Сити»? Я скажу две вещи. Первое – это сохранить площадку, потому что в течение всего времени реализации проекта десятки раз большие и маленькие компании выходили на администрацию с различными предложениями застройки: давайте построим здесь жилой комплекс, коттеджный посёлок, отдельно взятые объек­ты. И нужно было очень чётко держаться за нашу идею, чтобы не допустить растаскивания участка по частям. Вторая сложность, с которой непременно сталкиваются все подобные проекты, – финансовая. К сожалению, на сегодня даже проектирование такого пространства не под силу для бюджета. Поэтому перед нами стоял вопрос поиска инвестора, который захотел бы построить этот комплекс. Нам это удалось, благодаря чему сегодня город имеет возможность поэтапно осваивать площадку. Есть ещё один нюанс, который необходимо учитывать при реализации проектов «Сити». Он носит административный характер. Я неоднократно был свидетелем того, как смена политической власти в конкретном регионе приводит к тому, что принцип «забудьте всё, что делалось при моём предшественнике» рушит иногда очень приличные наработки. Я не говорю о том, что приход новых руководителей – это плохо. Но уверен, что в вопросах градостроительства важна преемственность. В истории с «Екатеринбург-Сити» именно тот факт, что одна и та же команда на протяжении 20 лет стояла у руля города, обеспечил развитие проекту. Должен быть стратегичес­кий документ, который отражает позицию администрации в этом вопросе. Необходим общественный договор, чтобы хорошие идеи не отлетали в связи с появлением новых лиц на политической арене.

Архитектура Деловой комплекс «Грозный-Сити» Быть или не быть? К сожалению, а может быть, и к счастью (?), в Перми о строительстве деловых кварталов «Сити» пока речи не идёт. Сложная ситуация на рынке офисной недвижимости указывает на неактуальность разговоров о формировании в городе некоего единого бизнес-пространства. Однако участники рынка полагают, что сама идея создания центров концентрации деловой активности всё же имеет право на жизнь.

– Зонирование города очень важно, поскольку это даёт возможность прогнозировать потоки транспорта и инфраструктуру. Поэтому, на мой взгляд, выделение отдельных территорий под деловую активность, в том числе досуговую, производственную, спальную, всё же может быть в Перми, – говорит Сергей Репин, директор по развитию компании «Сатурн-Р». В качестве приемлемых территорий для размещения деловых кварталов в краевой столице эксперт называет участки в границах улицы Окулова и в квартале № 272 («Красные казармы»). В свою очередь, почётный архитектор России, главный архитектор ООО «Сатурн-Р» Игорь Луговой к возможным вариантам для размещения «Сити» относит три территории: участок, ограниченный улицами Луначарского, Попова, шоссе Космонавтов, Борчанинова; территорию в границах улиц Чкалова, Героев Хасана, Чернышевского и реки Егошихи; а также квартал, ограниченный улицами Борцов Революции, Короленко, Спешилова и восточнее улицы Спешилова. Каждый из этих вариантов, по мнению эксперта, имеет свои достоинства для размещения нового многофункционального делового общественного центра типа «Сити» с функциями админист­ ративных, торговых, развлекательных, спортивных помещений и многих других функций, которые призваны способствовать активной, насыщенной общественной жизни в центре краевой столицы. Размышляя о том, где мог бы размес­ титься деловой квартал в Перми, управляю­ щий земельным банком АО «КД ГРУПП» Борис Николаев отмечает, что «Сити» – это, прежде всего, центр как с точки зрения сосредоточения финансовых институтов и бизнесактивности, сопутствующих предприя­тий обслуживания, так и с точки зрения локации. Потому для реализации подобных проектов, по его мнению, следует, прежде всего, рассматривать крупные площадки, расположенные в центральной части города.

– В теории это может быть эспланада, участки в м/р «Камская долина», кварталы, занятые ветхими жилыми домами в м/р «Разгуляй», территории порта «Пермь», «Красных казарм», бывшей психиатричес­ кой больницы. В реальности же на данных площадках будут реализованы, а на некото-

Город, который берётся за идею строительства делового центра, должен трезво оценивать свои возможности. Необходимо чёткое понимание – настолько ли велика концентрация бизнеса в регионе, чтобы замахиваться на строительство таких объектов. рых из них уже реализуются, проекты, концепция которых далека от идеи выделенного делового центра, – говорит эксперт. За гранью реальности «Быть или не быть» кварталам «Сити» в столице Прикамья – покажет время. Многое будет зависеть от позиции властей, от ситуации на рынке офисной недвижимос­ ти, а также от амбиций бизнеса.

– Перспективы создания и развития выделенных деловых центров целесообразно оценивать в нескольких плоскостях. Первая и наиболее важная – спросовая. Она выражена через такие моменты, как общая стратегия развития города, специализация бизнесов, рыночная конъюнктура, инвес­тиционный климат, – делится свои мнением г-н Николаев. – Вторая – технологическая. «Сити», как правило, это высотное строительство, имеющее свою специфику с точки зрения инженерии, конст­руктива, разрешительной документации. Треть­я составляющая связана с вопросами градострои­тельства, наличием у города качественных площадок для реализации подобных проектов, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой, позволяющих органично вписать высотные здания в «классическую» городскую среду. Значительная часть успешно функционирующих деловых центров формата «Сити» возникла исторически. Тот факт, что в Перми

до сих пор не реализован подобный проект, уже косвенно свидетельствует об отсутствии сформировавшейся потребности в нём. «Замороженное» состояние рынка офисных помещений с точки зрения динамики цен предложения и арендных ставок, значительная доля вакантных площадей, особенно в высококачественных бизнес-центрах, дефицит ликвидности девелоперов, отсутствие в Генеральном плане города площадок под проект такого масштаба и функционала – далеко не исчерпывающий перечень аргументов, свидетельствующий о том, что если идея «Пермь-Сити» вполне имеет право на существование, то практическая реализация проекта в текущих условиях маловероятна. Усомнился в шансах на реализацию в Перми проектов «Сити» и Игорь Луговой: – Манифесты типа «Как нам обустроить город» очень дорого продаются, но очень дёшево ценятся. Нет заказа от общест­ва, т.е. социального заказа, – нет и архитектуры. Не может возникнуть то, чего не может быть. Не может стать реальностью то, чему не суждено стать реальностью, или то, время чего ещё не пришло. Проект, который не нужен людям, обречён кануть в Лету. Это общая аксиома градостроительства, которая относится в том числе и к идее выделенного делового центра. В то же время это не мешает теоретически анализировать сложившуюся градостроительную ситуацию и предлагать различные варианты размещения и интеграции делового центра в существующую городскую ткань. Метражи #11 ноябрь 2015

49

Строительство | Технологии

Железные аргументы Стальные конструкции могут составить конкуренцию монолиту Традиционно в нашей стране для возведения жилья используется железобетон, тогда как в развитых западных странах большую долю на рынке занимает строительство на основе металлокаркаса. По данным Ассоциации развития стального строительства (АРСС), на сегодняшний день за рубежом на стальном каркасе проектируется до 70% многоэтажных зданий. В России процент использования стали – менее 5%.

50

Метражи #11 ноябрь 2015

Технологии

идером по использованию стальных технологий является Великобритания. В настоящий момент в промышленном строительстве этой страны порядка 90% всех зданий возводится с применением стальных конструкций, в коммерческом – порядка 70%, в жилищном – 10%. На втором и третьем местах по использованию стали находятся США и Щвеция, более 65% объектов в этих странах строится по данной технологии. На третьем – Норвегия (48%). Очевидно, что у российских строителей, с их 5%, сложилось особое отношение к стальному каркасу. Такая непопулярность технологии в России объясняется тем, что в советские годы вся сталь шла на оборонную промышленность, для гражданских целей её не использовали.

– В итоге строители были вынуждены применять другие материалы для строительства гражданских, в первую очередь, жилых объектов. В качестве альтернативы был взят железобетон, который и по сей день остаётся доминирующим, – рассказывает генеральный директор Ассоциации развития стального строительства Дмитрий Еремеев. Сложности технологии Есть и объективные недостатки, препятствующие продвижению стальных технологий в строительной отрасли. Один из главных – сталь обладает меньшей по сравнению с бетоном огнестойкостью. Первое, что вспоминается в контексте огнезащиты стальных конструкций, – трагедия, произошедшая 11 сентября 2001 года в США, когда из-за теракта и последующего за ним пожара полностью обрушились две 110-метровые башни-близнецы Всемирного торгового центра. Впоследствии в мировой практике проектирования высотных зданий предпочтение было отдано зданиям с железобетонным каркасом, обладающим большей огнестойкостью несущих конст­ рукций (более 4 часов). В то же время проблема огнезащиты жилых и коммерческих объектов, построенных на стальном каркасе, по словам экспертов, сегодня вполне решаема.

– При принятии необходимых мер по огнезащите такие здания могут демонстрировать показатели огнестойкости 90 минут и более, т.е. при пожаре объект в течение полутора часов будет сохранять несущую способность для успешной эвакуации людей и тушения, – комментируют специалис­ты АРСС. – Кроме того, на сегодняшний день в России приняты необходимые нормативы, к которым с 1 июля добавился обязательный расчёт конструктивных систем зданий на прогрессирующее обрушение. При соб­ людении этих норм здания на стальном каркасе способны выдерживать высокие

Лидером по использованию стальных технологий является Великобритания. В настоящий момент в промышленном строительстве этой страны порядка 90% всех зданий возводится с применением стальных конструкций. тепловые нагрузки не хуже железобетонных. Так, например, в 2013 году пожар в ТЦ «Парк-Хаус» в г. Екатеринбурге обошёлся без жертв, поскольку в здании были соблюдены необходимые правила огнезащиты: оно не обрушилось, что позволило провести эвакуацию. Ещё один отрицательный момент – сталь склонна к коррозии, поэтому требует дополнительной защиты. С технической точки зрения проблема несущественная, но её устранение сказывается на экономике строительства. Сделать рывок вперёд стальному строительству среди прочего мешает проблема с производством: далеко не в каждом регионе имеются предприятия, специализирующиеся на промышленном выпуске металлических стальных конструкций. Так, по данным АРСС, в настоящий момент на территории Пермского края нет ни одной такой организации. Ближайшие предприятия – Уральский трубный завод и Нижнетагильский завод металлических конструкций – находятся в Свердловской области. Результат: в Перми жилые здания, построенные с применением стального каркаса, можно пересчитать по пальцам. Новостроек нет вообще. В сегменте коммерческой недвижимости таких объектов немного больше, однако в целом ситуация похожая. Первый заместитель начальника департамента градостроительства и ар-

хитектуры администрации Перми Дмит­ рий Лапшин так прокомментировал газете «Ведомости» ситуацию со стальным строительст­вом в Перми: – Стальные конструкции сейчас востребованы. Однако отсутствие опыта, засилие малых кустарных производств приводят к проблемам с качеством. Яркий пример – два проблемных проекта в центре Перми. Оба строятся с использованием стальных конструкций. В административном 7-этажном здании металлические опоры понадобились с целью перераспределения нагрузки на новый фундамент и увеличения общей этажности здания. Старая часть за счёт стальных опор была сохранена. Хотя сами опоры по габаритам подошли не сразу. В другом эпизоде своды из стали потребовались с целью создания купола церкви. Застройщики столкнулись с тем, что длительное время не могли разместить заказ. Ни одна компания (а все они для Перми иногородние) не бралась изготовить нужные конструкции. Изготовителей в результате нашли, но начались сложности с монтажом – «не попали» в размер. Переделывали четыре раза. Такие компании зачастую изготавливают составляющие каркаса так, что система монтажа нарушается. К примеру, сначала для верхних этажей, а затем для нижних. Появляется вынужденный простой. Вследствие этого пока строителям легче работать с железобетоном. В то Метражи #11 ноябрь 2015

51

Строительство | Технологии

В Новосибирске застройщик ООО «Доступное жильё» при поддержке инженерного центра АРСС возводит жилой комплекс «Новомарусино» с применением стальных конструкций. же время к производителям стоят очереди промышленных строителей. Стальная технология приносит выигрыш в средствах, требуется меньше заёмных денег, детали конструкций изготавливают в цехе, в тепле, однако сейчас у нас это не работает. (Газета «Ведомости», № 3713 от 11.11.2014.) Минус на плюс Как было сказанно выше, кроме недостатков, стальные технологии обладают и целым рядом неоспоримых преимуществ: высокая скорость возведения, отсутствие температурных ограничений для проведения работ, уменьшение затрат на строительство, в том числе экономия на фундаменте ввиду меньшей нагрузки на основание. Говоря о проектировочных возможностях, нужно отметить многофункциональность подобных зданий, вариативность планировочных решений, возможность переоборудования здания под нужды заказчика и многое другое.

– Одним из главных преимуществ технологии является именно скорость возведения объектов – за счёт отсутствия «мокрых» процессов, связанных с твердением бетона, время возведения здания сокращается. «Коробка» собирается в два раза быстрее монолитного аналога, что, в свою очередь, даёт общее увеличение скорости строительства на 20–30%, – рассказывает Андрей Сосков, руководитель проектов инженерного центра АРСС. Экономический эффект от использования стали в строительстве зданий, по мне-

52

нию экспертов, должен стать ещё одним из весомых аргументов в её пользу. По данным Британского института стальных конструкций (SCI), стоимость возведения жилого дома сокращается на 6% по сравнению с традиционной монолитной технологией (на примере 6-этажного дома). При прочих равных для возведения дома с использованием металлоконструкций потребуется в два раза меньше рабочих, чем при использовании железобетона. Сам процесс строительства скорее напоминает сборку изготовленных заранее элементов, что позволяет избежать лишнего шума и мусора. Кроме того, существенно меньше размер колонн, что даёт больше света в помещениях, более свободную планировку, высвобождает дополнительные площади. Стальная колонна в диаметре не более 0,8–1 м, тогда как бетонная может быть до 2,5 м. Срок эксплуатации таких зданий может достигать 200 лет при соблюдении требований к защите конструкций – так, в случае применения тонкостенных стальных профилей для увеличения срока службы конструкции должны быть изготовлены из оцинкованной стали. Не менее важным достоинством металлических конструкций эксперты ассоциации считают возможность производить монтаж при любых погодных условиях – в северных регионах работа с бетоном из-за низких температур технологически бывает не всегда возможна, использование стали налагает в этом смысле меньше ограничений.

Метражи #11 ноябрь 2015

Конструктивные решения Время от времени отдельные девелоперы всё же решаются на эксперименты со сталью. Подобные проекты точечно были реализованы после прошлого кризиса, когда резко возросли цены на цемент и строительство на металлокаркасе на короткий промежуток времени стало более выгодным. Сегодня уже есть примеры проектов детских садов, школ. В Москве с применением конструкций из стали возводятся в основном паркинги.

– Конечно, пока технология пользуется гораздо большей популярностью в сегменте промышленных и коммерческих одноэтажных зданий, а также при строительстве уникальных сооружений (например, спортивных объектов, в том числе олимпийских стадионов), однако в жилом сегменте она тоже находит свое применение, – говорит Андрей Сосков. – Уже сейчас в различных регионах России возводятся жилые здания с использованием металлоконструкций. Так, в Новосибирске застройщик ООО «Доступное жильё» при поддержке инженерного центра АРСС возводит жилой комплекс «Новомарусино». ГК «Ферро-Строй» решила использовать технологию для строительства апартаментов в городском квартале «Ривер Парк» в Москве. Жилые дома на стальном каркасе возведены в Екатеринбурге, Челябинске, Краснодаре, Новокузнецке. Все эти примеры наглядно демонстрируют ошибочность представления о том, что жилые здания на стальном каркасе в России не возводятся. Эксперты особо отмечают актуальность использования стали в высотном строительстве: в монолите можно возводить дома до 40 этажей, при дальнейшем повышении этажности возрастает нагрузка на основание, значительно увеличивается коэффициент армирования, усложняется процесс бетонирования – требуется иная

Технологии «Виадук Мийо» – один из самых высоких мостов в мире, построенных из стали

технология. Стальное строительство позволяет обойти эти проблемы. Так, в Лондонском Сити на стальном каркасе построены: St Mary Axe (2003), Broadgate Tower (2008), Heron Tower (2011). А с использованием композитной технологии (металлоконструкции и бетон) – Willis Building (2007). Благодаря «гибкости» технологии стального каркаса, построенные в разные годы здания удалось органично «объединить» в один деловой центр. Нью-Йорк невозможно представить без привычных шпилей Empire State Building и Chrysler Building. Оба здания возведены ещё в 30-е годы прошлого века, но,

благодаря выбранной технологии строительства с использованием стальных конструкций, до сих пор находятся в отличном состоянии. В деловом центре Чикаго на стальном каркасе построены: Willis Tower (1974 г.), Aon Center (1973 г.), John Hancock Center (1969 г.). В 90-х гг прошлого века в Гонконге появились выразительные по своей архитектуре бизнес-центры на стальном каркасе: The Center (1998 г.), Cheung Kong Centre (1999 г.). Примеры строительства небоскрёбов на каркасе из стали в России также сущест­ вуют – по данной технологии построены «Башня на набережной» и башня «Стальная вершина» (бывшая «Евразия») в деловом центре «Москва-Сити». Стоит отметить, что высота последней составляет 310 метров, на сегодняшний день это самый высокий объект из стали не только в России, но и в Европе. На пути к стальному счастью Сталевары уверены: технология стального строительства имеет место быть, она может составить серьёзную конкуренцию и монолиту, и панельному домостроению. Сегодня специалисты АРСС ставят цель – достичь металлоёмкости, почти равной железобетону. Однако возможно это только при благоприятном развитии

Деловой центр «Москва-Сити»

событий – внесении необходимых изменений в нормативную базу, успешной реализации пилотных проектов в гражданском строительстве, которыми сейчас занимается ассоциация, повышении доступности металлопроката. В этом случае доля строительства на стальном каркасе в Росси увеличится к 2020 году до 20%. Для того чтобы российские проектировщики могли ознакомиться с опытом западных коллег и эффективно использовать его в работе, АРСС подготовила перевод книги «Жилые здания. Рекомендации архитекторам, проектировщикам и строителям». Совместно со специалистами SCI эксперты АРСС адаптировали материал и дополнили издание специальной главой, посвящённой российской практике строительства зданий на стальном каркасе. Следующим шагом, как отмечает Дмит­рий Еремеев, должна стать актуализация нормативной базы в сфере строительства, которая позволит в полной мере применять зарубежный опыт в нашей стране. АРСС уже разработала первые редакции ГОСТ Р «Прокат стальной горячекатаный двутаврового профиля», ГОСТ «Трубы сварные для строительных конструкций». А на состоявшейся в Екатеринбурге конференции «Стальное строительство – 2015» на федеральном уровне была согласована дорожная карта Свода правил (СП) «Сталежелезобетонные конструкции». Окончательная редакция СП будет представлена на обсуждение в начале 2016 года.

Башня «Стальная вершина», построенная в деловом центре «Москва-Сити», на сегодняшний день является самым высоким объектом из стали не только в России, но и в Европе. Её высота составляет 310 метров. Метражи #11 ноябрь 2015

53

Строительство | Материалы автор Станислав Сундуков

Строим дом с ПЗСП Надёжный газобетон Журнал «Метражи» совместно с компанией ПЗСП – одним из ведущих производителей строительных материалов в Пермском крае – и журналом «Мой загородный дом» продолжает серию публикаций под названием «Строим дом с ПЗСП». Основная цель рубрики – помочь индивидуальному застройщику приобрести профессиональные навыки и избежать грубых нарушений при возведении собственного дома.

54

Метражи #11 ноябрь 2015

Материалы

анее в выпусках журнала «Мой загородный дом» № 3, № 4, № 5 2015 г. уже были рассмотрены вопросы, как выбрать земельный участок и спланировать его наиболее удобным образом, а также как определиться с проектом. В новом номере журнала «Метражи» поговорим о выборе материала для строительства индивидуального дома, а также подробно остановимся на одном из наиболее популярных материалов – газобетоне. Из чего построить? Для застройщика, который хочет построить дом собственными силами, большое значение имеет выбор подходящего стройматериала. Он должен быть легко обрабатываем, а также отвечать всем требованиям по теплоизоляции, звукоизоляции и микроклимату в помещениях. Наиболее распространённым материалом для индивидуального строительства является кирпич, однако его теплотехнические качества не отвечают современным требованиям к строительным материалам. У дерева лучшие теплотехнические свойства, однако оно недолговечно. Поэтому рекомендуем остановить свой выбор на газобетоне ПЗСП. Что такое газобетон ПЗСП? Из чего его делают? Газобетон – разновидность ячеистого бетона, изготавливается из кварцевого пес­ ка, цемента, извести и воды. В результате производственного процесса из данного сырь­я производятся строительные элементы, например, блоки, плиты перекрытий, перемычки и т. д. Газ (водород), который возникает вследствие так называемого процесса вспучивания/расширения (этот процесс аналогичен процессу, который применяется

Экологическая чистота применяемых материалов при изготовлении газобетона ПЗСП позволяет получать материал, полностью безопасный для здоровья человека, что подтверждено гигиеническими сертификатами. для приготовления дрожжевого теста), увеличивает в пять раз объём сырой смеси и заменяется в течение очень быстрого времени на воздух. Миллионы мельчайших воздушных ячеек, которые возникают в результате этого процесса, придают бетону характерную ячеистую структуру. Отсюда происходит и его название. Благодаря такой структуре материал обладает отличными строительно-физическими свойствами – высокой теплоизоляцией, хорошей звукоизоляцией, а также обеспечивает благоприятный микроклимат в помещениях. К тому же он очень лёгок и хорошо поддаётся укладке.

Далее вы найдёте дополнительную информацию о строительном материале – газобетоне, которая будет интересна для любого застройщика. Хорошо «держит тепло» Однослойная стена из газобетонных блоков плотностью 500 кг/куб. м при толщине в 40 см достаточна для строительства индивидуального жилого дома в Пермском крае. Какими будут стены

Газобетон – разновидность ячеистого бетона, изготавливается из кварцевого песка, цемента, извес­ти и воды.

Не возгорается и огнестоек. Газобетон относится к негорючим строительным материалам.

Метражи #11 ноябрь 2015

55

Строительство | Материалы Схема дома в разрезе: 1 – нижний армированный монолитный пояс из бетона; 2 – стены подвала из ФБС; 3 – наружная гидроизоляция стен подвала; 4 – верхний армированный монолитный пояс из тяжёлого бетона; 5 – обкладка блоками из газобетона торцов плит перекрытия; 6 – гидроизоляция фундамента от кладки из газобетона; 7 – стены из газобетона; 8 – перемычка из газобетона; 9 – арочная перемычка из газобетона; 10 – наружная отделка фасада; 11 – плиты покрытия из газобетона; 12 – межэтажные плиты перекрытия из газобетона; 13 – лестничные марши; 14 – внутренняя штукатурка; 15 – пол подвала. Создаёт комфортный микроклимат

Только в ноябре приобрести качественный автоклавный газобетон ПЗСП можно по цене от 2999 руб­./куб. м. Звукоизоляция надёжна Конструкции дома из газобетона ПЗСП удовлетворяют нормативным требованиям по звукоизоляции по СНиП 11-12-77 «Защита от шума» и СТСЭВ4867-84 «Защита от шума в строительстве. Звукоизоляция ограждающих конструкций». Мороз ему не страшен Газобетон ПЗСП благодаря своей капиллярнопористой структуре является морозостойким строительным материалом. По нормам морозостойкость газобетона при попеременном замораживании и оттаивании достигает 25 циклов. Способность газобетона сохранять свои физико-механические свойства при многократном воздействии попеременного замораживания и оттаива-

ния на воздухе над водой называется морозостойкостью и характеризуется его маркой по морозостойкости, которая принимается по установленному числу циклов попеременного замораживания и оттаивания.

Оптимальная относительная влажность воздуха является решающей предпосылкой для приятного микроклимата в помещениях. Газобетон обладает, выражаясь профессионально, хорошей диффузией по отношению к влаге. Материал накапливает влагу из воздуха, транспортирует её во внутренние помещения, таким образом влага попадает в воздух помещений в доме. Никакой экологической опасности!

Накапливает тепло! Газобетон ПЗСП способен аккумулировать тепло. Он накапливает тепло от отопления или солнечных лучей. При низких температурах, к примеру ночью, когда отопление становится более слабым, отдаёт накопленное тепло во внутренние помещения. Вместе с высокой степенью теплоизоляции, а также благодаря аккумуляции тепла обеспечивается постоянная и комфортная температура во всём доме. Зимой происходит экономия топлива, а в летнее время сохраняется приятная прохлада.

Экологическая чистота применяемых материалов при изготовлении газобетона ПЗСП позволяет получать материал, полностью безопасный для здоровья человека, что подтверждено гигиеничес­ кими сертификатами. В конце концов, вы выбрали газобетон потому, что лёгкость газобетона (500 кг/­куб. м) позволяет снизить транспортно-монтажные расходы и затраты на устройство фундаментов. Стандартный мелкий блок из газобетона (ГОСТ 31360-2007) размером 575x300x188 мм, марки по плотнос­ти Д500

процесс монтажа стены из газобетона

56

Метражи #11 ноябрь 2015

Материалы Блоки стеновые мелкие из газобетона (ГОСТ 31360-2007) Предназначены для кладки наружных и внутренних несущих стен и перегородок.

Блоки из газобетона Технические характеристики блоков из газобетона: 1. Класс (марка) бетона по прочности на сжатие – В 1,5 (М25).

2. Марка бетона по средней плотности в сухом состоянии – D500.

3. Марка бетона по морозостойкости – F 25.

4. Коэффициент теплопроводности в сухом состоянии – 0,129 Вт/м°С.

5. Расчётный коэф. теплопроводности при влажности 12% – 0,148 Вт/м°С.

6. Отпускная влажность – 25%.

7. Сорбционная влажность: при влажности воздуха 75% – 12%, при влажности воздуха 97% – 18%.

8. Коэффициент паропроницаемости (мин.) – 0,16 мг/мчПа.

9. Негорючий – кл.А1.

10. Радиационный фон – 9–11 мкр/ч.

Вес при отпускаемой влажности до 25%

Блоки пазогребневые, перегородочные из газобетона (ГОСТ 31360-2007) Предназначены для кладки внутренних перегородок высотой до 3,3 м.

Эксплуатационные свойства материала - Конструкции и материалы из газобетона несгораемые.

- t° плавления – 1200–1400° С.

- При нагревании материал не выделяет в помещение вредных для дыхания веществ.

- Имеет сертификат гигиенической чистоты.

- Прочность материала обеспечивают вещества (силикатные соединения), нерастворимые в воде, поэтому замачивание и высыхание материала не изменяет его первоначальных свойств.

Вес при отпускаемой влажности до 25% имеет массу до 20 кг. И может заменить в ограждающей стене кирпичную кладку толщиной 640 мм. Отсюда следует и понижение трудоёмкости кладки: так, вместо 16 кирпичей достаточно уложить один блок. При этом процесс кладки ускоряется в четыре раза, соответст­венно уменьшается и расход раствора. Прекрасные теплофизические качест­ ва позволяют газобетонным домам хорошо удерживать тепло и делают тёплыми на

ощупь поверхности стен. Паропроницаемость газоблоков ПЗСП обеспечивает быст­ рое удаление построечной влаги из материала и поддержание нормального режима влажности воздуха в помещениях, аэропроницаемость способствует сохранению в помещениях свежего воздуха. Ещё одно, имеющее большое значение в строительстве, свойство газобетона – этот материал хорошо обрабатывается простейшими инструментами: пилится, сверлится, стругается, штробится.

- Способность материала снижать парциальное давление водяных паров уменьшает духоту в помеще­ ниях. Материал имеет собст­ венную температуру, близкую к температуре воздушной среды помещения (по результатам испытаний натурного образца изделия получены данные: t воздуха в помещении +20°C; t конст­рукции со стороны помещения +18°C.

ОАО «ПЗСП» г. Пермь, ул. Докучаева, 31 тел.: 270-11-77, 8-800-300-79-77 www.pzsp.ru Метражи #11 ноябрь 2015

57

Строительство | Тенденции автор Андрей Трошков

Больше света! Проблемы архитектурного освещения Современный город должен выглядеть красиво не только в светлое время суток, но и после наступления темноты. И в этом на помощь приходит архитектурное освещение зданий, в частности – высотных. Эту тему обсудили на Международном форуме 100+ Forum Russia, состоявшемся недавно в Екатеринбурге.

58

Метражи #11 ноябрь 2015

Тенденции

воими мыслями с участниками форума поделился Карстен Винкельс. Это немецкий архитектор, которого знают во многих странах. Российским специалистам он знаком по работам с московскими высотками. Известный светодизайнер рассказал о различных линиях восприятия архитектурных объектов, которые должны иметь в виду те, кто профессионально занимается освещением зданий. Прежде всего, речь идёт о расстояниях: вблизи, средняя линия и издали. И конечно же, дневное восприятие объек­та отличается от ночного. Проблема в том, что многие объекты ночью практичес­ ки невидимы, то есть не воспринимаются.

– С того времени, как такие здания были построены, город очень сильно изменился. Изменились приборы освещения. Место зданий в облике города можно и нужно подчеркнуть с помощью освещения. Задача заключается в том, чтобы вернуть значение этому зданию. Светятся в основном рекламные щиты, и получается, что рек­ лама вытесняет город. Нужно, чтобы была видна архитектура, градостроительная структура. Это очень важная задача, – подчеркнул архитектор. В том, что это современным специа­ листам под силу, Карстен Винкельс уверен.

– Какая же власть в наших руках! – позитивно заявил он в конце своего выступления. Разнообразие приёмов Пожалуй, основное внимание в ходе обсуждения данной темы было приковано к докладу главного специалиста ГУП «Глав­ АПУ» Москомархитектуры Ирины Цветковой. Архитектурным освещением она занимается уже почти 20 лет. По словам госпожи Цветковой, эта специализация находится на стыке профессий. Специалист в

Дневное восприятие объекта отличается от ночного. Проблема в том, что многие здания ночью практически невидимы, то есть не воспринимаются. этой области должен обладать знаниями и в архитектуре, и в технике, и в дизайне, и даже немного в электрике.

– Понятие архитектурного освещения закреплено в нормативных документах. Это искусственное освещение произведений монументального искусства, которое должно выявлять архитектурные особен­ ности каждого объекта. Остеклённые здания также относятся к этому, но мы видим, что в ночное время их освещение практически отсутствует. Со времени появления остеклённых фасадов светотехники и архитекторы пытаются как-то выделить их из городской среды, – рассказала специалист. В своём выступлении Ирина Цветкова остановилась на приёмах, которые используют архитекторы в данной области. Традиционным приёмом остаётся установка осветительного оборудования на достаточном расстоянии от объектов. Как правило, речь идёт о расчётном расстоянии, в нормативных документах это называется заливающим освещением. Обычно осветительные приборы ставятся на опору или другие здания, поверхность самого здания используется редко. По словам спикера, если часть здания остек­ лена, а часть имеет глухие фасады, то там, где прожекторы установлены на глухие простенки, они работают просто идеально.

– Но там, где начинается остекление, мы уже начинаем видеть проблемы. Если днём мы видим голубое небо, отражённое от поверхности, то ночью здание превращается в тёмную громаду с отражением чёрного неба, – посетовала госпожа Цветкова. В качестве главного, пожалуй, позитивного примера специалист выделила башни Petronas в столице Малайзии. Помимо тради-

ционных приёмов, как обратила внимание спикер, внизу зданий размещены домики, предусмотренные на стадии проектирования архитектором. На их кровлях установлено по 25 прожекторов, которые фактически освещают всю нижнюю часть этих зданий. Кроме того, металлические решётки на здании расположены так, чтобы максимально удачно отражать солнечные лучи. И эти конструкции огромны. Соответственно, архитектором проделана огромная работа. Ещё один приём – это светящиеся фасады. Получается, что здание освещает само себя. Хорошим примером, по мнению Ирины Цветковой, является здание в Москве на Ленинградском проспекте.

– Здесь установлены линейные светильники вверху остекления. И, несмотря на то что они закрыты жалюзи, они хорошо работают на город. В итоге ночью мы имеем 80– 90% освещённого фасада, – рассказала она. Немного остановилась специалист и на проблеме оборудования.

– Архитекторы должны быть внимательными, когда к ним обращаются техни­ ческие компании и предлагают провести работы по освещению объекта, и понимать, что нельзя использовать оборудование, которое либо сгорит через полгода, либо является просто небезопасным, – предостерегла она. Проблема освещения зданий, как подчеркнула госпожа Цветкова, является общемировой. Даже знаменитый Нью-Йорк, вопреки представлениям многих людей, по ночам смотрится очень тёмным.

– Моё обращение к архитекторам – продлите жизнь своим зданиям в ночное время! – подвела итог Ирина Цветкова. Стоит пожелать прислушаться к этому призыву. Метражи #11 ноябрь 2015

59

Строительство | участники рынка

автор Елена Александрова

Рейтинг надёжности застройщиков – 2015 33,6% населения Перми планируют приобретать жильё. С 2010 года этот показатель демонстрирует устойчивый рост и за пять лет прибавил целых 20%. По сравнению с 2013 годом количество желающих купить квартиру выросло на 5%. Такие данные представило социологические агентство «Свои», завершившее исследование строительного рынка Перми и составление рейтинга надёжности застройщиков.

днако речь в основном ведётся об отложенном спросе: покупку квартиры многие планируют, но ждут лучших времён и условий. В 2015 году купить недвижимость собираются только 2% опрошенных, в 2016 году – 6,7%, а 20% признаются, что совершат сделку нескоро. Интересен и портрет потенциального покупателя. В основном это люди 18–30 (47,2%) или 31–45 (43,3%) лет, имеющие высшее или неоконченное высшее образование и прожи-

60

вающие в съёмном жилье или общежитии. Как известно, покупая квартиру, люди стараются остаться в том же микрорайоне, в котором проживали ранее. При этом социологи отметили, что по сравнению с 2013 годом произошёл всплеск спроса на жильё в Мотовилихинском (+24,2%) и Индустриальном (+11,7%) районах. А вот жители Ленинского и Свердловского районов менее всего склонны рассматривать предложения о покупке квартир.

Метражи #11 ноябрь 2015

Методика составления рейтинга Рейтинг надёжности застройщиков составляется с периодичностью один раз в два года. Этот рейтинг – третий. Учитывая непростую экономическую ситуацию, инициаторы озаглавили его «Запас прочности» и сделали акцент на те параметры, которые позволяют строительным компаниям не терять доверия покупателей и в кризисных условиях.

Участники рынка

Составление рейтинга проходило в несколько этапов. На первом этапе проводился опрос 32 экспертов рынка, которые анонимно заполняли онлайн-анкету. В состав экспертов вошли аналитики, руководители строительных компаний, журналисты профильных изданий и другие специалисты. На втором этапе проводился сбор информации из открытых источников (публикаций в СМИ и сайтов застройщиков), а также получение информации от самих застройщиков. На третьем этапе был проведён уличный опрос, участие в котором приняли 526 пермяков из всех районов города. Наконец, заключительный этап включал в себя опрос 812 жителей новостроек непосредственно в их домах. Изначально для участия в рейтинге было заявлено 24 компании, которые строили дома с 2004 по 2015 год. Однако ряд организаций выбыл из соревнования по причине своей информационной закрытости и низкой известности в кругу экспертов. Таким образом, за титул самого надёжного застройщика боролись 16 строительных компаний. Факторы выбора застройщика В ходе исследования выяснилось: главным фактором при принятии решения о выборе строительной компании для жителей Перми является адекватная цена квадратного метра. Таковой пермяки считают сумму в 34 тыс. руб. за кв. м. При этом минимальная цена предложения на пермском рынке составляет 42 тыс. руб., а средняя – 54,7 тыс. руб. В пятёрку важнейших факторов при выборе той или иной компании также входят своевременность сдачи дома, общее качество возводимых домов, информационная открытость и деловая репутация.

Лидерами рейтинга надёжности застройщиков г. Перми стали ОАО «ПЗСП», «Трест 14», «Камская долина», «СтройПанельКомплект» и «Сатурн-Р».

– Мы посмотрели на цены застройщиков и увидели, что они у всех примерно одинаковы благодаря различным акциям и спецпредложениям, – прокомментировал директор агентства «Свои» Александр Нода. – Поэтому игра идёт не столько за счёт цены, сколько за счёт деловой репутации, качества и скорости строительства. И ещё один критерий, который сейчас приобретает вес, – это клиентоориентированность. Чем больше вы под клиента подстраиваетесь и прогибаетесь, тем больше шансов, что вы реализуете свои квадратные метры. Оценка качества жилья В оценке качества возводимого жилья мнения экспертов и собственников квартир разошлись. Если первые выделили строительные компании ПЗСП, «Пермглавснаб» и «Талан», то вторые отдали лидерские позиции компаниям «ПиК-Регион», «Пермглавснаб» и «ОСТ-Дизайн». Более половины пермяков считают, что наиболее качественные дома строит компания ПЗСП. На втором месте – «Трест 14», на третьем – «Кортрос-Пермь», на четвёртом – «Сатурн-Р». Что касается качества отделки, наиболее высокую оценку жителей получили квартиры компании «ОСТ-Дизайн». Правда, этот факт немного удивил экспертов, ведь отделка в домах была черновая.

– Немножко удивительно, что застройщик с черновой отделкой при оценке её

Доля застройщиков в общем количестве построенных квадратных метров с 2004 г. по 2015 г.*

*Информация предоставлена самими застройщиками

качест­ва победил застройщиков, строящих дома с чистовой отделкой, – прокомментировал директор департамента продаж компании «Талан» в городе Перми Алексей Терентьев. После сдачи домов владельцами квартир неизбежно выявляются некоторые недостатки. Меньше всего проблем возникает в домах компаний «Сатурн-Р», «ПМ-Девелопмент» и «Австром». А «Пермглавснаб», «ОСТ-Дизайн» и «Талан» наиболее качественно устраняют причины обращений граждан. В ходе исследования социологи отметили, что рейтинг доверия среди пермяков возглавляют компании ПЗСП (74,7%), «Трест 14» (49,1%) и «Кортрос-Пермь» (30,8%). «Звёздные» застройщики По итогам всех проведённых опросов и исследований было выявлено пять компаний, получивших наиболее высокие оценки. Лидерами рейтинга надёжности застройщиков г. Перми стали ОАО «ПЗСП», «Трест 14», «Камская долина», «СтройПанельКомплект» и «Сатурн-Р». По словам участников рейтинга, данные, полученные в ходе опроса жителей новостроек, помогут им в дальнейшей деятельности. Ведь даже лидеру есть над чем задуматься.

– Нам не понравились далеко не лучшие места с точки зрения отделки и исправления замечаний, – поделился директор по подготовке строительства ОАО «ПЗСП» Александр Черепанов. – Над этим мы, безусловно, работаем и будем работать.

ИТОГОВЫЙ РЕЙТИНГ НАДЁЖНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ г. ПЕРМИ, 2015 г. Австром

3,75

Камская долина

4,12

Классик

3,68

Кортрос/Ренова

4,00

ОСТ-Дизайн

3,61

ПАН Сити Групп

3,62

Пермглавснаб

3,89

Мегаполис

3,49

ПЗСП

4,57

ПИК-Регион

3,82

ПМ-Девелопмент

3,60

Сатурн-Р

4,03

СтройПанельКомплект

4,07

Талан

3,82

Трест №14

4,22

УралСервис

3,41

Метражи #11 ноябрь 2015

61

62

Метражи #11 ноябрь 2015

Бизнес для бизнеса

Метражи #11 ноябрь 2015

63

Бизнес для бизнеса | Коммерческая недвижимость

Спокойствие, только спокойствие… Рынок коммерческой недвижимости в цифрах Рекордные объёмы ввода торгово-офисной недвижимости в Перми в 2013–2014 гг. явились следствием всплеска девелоперской активности в 2011–2012 гг. В этот период в городе достраивались некоторые ранее замороженные объекты, а также наблюдалась активность на стадии реализации новых проектов коммерческой недвижимости. На 2015 год таких объёмов ввода не прогнозируется.

64

Метражи #11 ноябрь 2015

Надежда Злобина, ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»

Коммерческая недвижимость

а девять месяцев 2015 г. объё­м ввода в эксплуатацию коммерческих объектов административного и торгово-развлекательного назначения в Перми составил около 80 тыс. кв. м, из которых почти 73% пришлось на 3-й квартал. Такие данные приводит ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КДконсалтинг», сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимос­ ти Надежда Злобина. К наиболее крупным из сданных в 3-м квартале 2015 г. коммерческим объектам эксперт относит: ТЦ «Карусель», площадью 16,8 тыс. кв. м, реконструкцию ТЦ «Метро», площадью 12,4 тыс. кв. м, и административное здание ГУ Отделения Пенсионного фонда РФ по Пермскому краю на бульваре Гагарина, 78, площадью 9,4 тыс. кв. м. По данным аналитика, на конец сентяб­ря 2015 г. в строительстве находилось порядка 260 тыс. кв. м административных и торговых/торгово-развлекательных зданий.

– Количество строящихся ТЦ и ОЦ не уменьшается, однако замедляются темпы их строительства, – комментирует Надежда Злобина. – Несмотря на то что сроки сдачи большинства из них запланированы на 2015 г., по итогам третьего квартала уже можно констатировать, что не более 25% строящихся торговых и административных зданий могут быть введены в эксплуатацию до конца 2015 г. Помимо находящихся в строительстве коммерческих объектов, по словам аналитика, на пермском рынке недвижимости есть и другие здания, которые уже построены, но по различным причинам до сих пор не введены в эксплуатацию администра­цией г. Перми: например, здания на ул. Пермской, 22, ул. Пермской, 50, на ул. Сибирской, 35, ул. Хрустальной, 7 и другие.

объём ввода в эксплуатацию торгово-офисной недвижимости

Динамика средних цен предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости

Динамика средних арендных ставок на рынке офисной и торговой недвижимости

Строили и будут строить Несмотря на сложную экономическую ситуацию, некоторые девелоперы не оставили планы по реализации коммерческих проектов на территории города Перми. По данным ДГА, в третьем квартале 2015 г. было выдано разрешений на строительст­ во объектов торгово-офисной недвижимос­ ти общей площадью около 84 тыс. кв. м. В то же время только два объекта имеют площадь свыше 10 тыс. кв. м: пристроенный ТЦ «Садовый» к строящемуся дому на ул. Уинской, 15а (12,5 тыс. кв. м) и здание многофункционального назначения («долгострой» ТЦ «Магнат») на ул. Монастырской, 2б (10,5 тыс. кв. м).

– Наряду с этим в 2014–2015 гг. увеличилось количество выданных разрешений на строительство физкультурно-оздо­рови­ тель­ных комплексов, куль­тур­но-развле­ кательных объектов, досуговых центров

Наиболее крупные из сданных в 3-м квартале 2015 г. объекты: ТЦ «Карусель» (16,8 тыс. кв. м), реконструкция ТЦ «Метро» (12,4 тыс. кв. м) и административное здание ГУ Отделения Пенсионного фонда РФ по Пермскому краю на бульваре Гагарина, 78 (9,4 тыс. кв. м). Метражи #11 ноябрь 2015

65

Бизнес для бизнеса | Коммерческая недвижимость Строящиеся офисные центры в Перми

На картах представлены строящиеся ОЦ (площадью более 500 кв. м) и ТЦ (площадью более 1000 кв. м) г. Перми, находящиеся на различных стадиях строительства (от начальной до завершающей).

Строящиеся торговые центры в Перми

66

Метражи #11 ноябрь 2015

Коммерческая недвижимость

и т.д. По факту некоторые из введённых в эксплуатацию таких объектов используются как классические торговые центры, – отмечает аналитик. Цена вопроса В последние два года на пермском рынке коммерческой недвижимости была отмечена активизация не только в части строительства новых объектов, но и с точки зрения ценовой ситуации. По итогам 2014 г. был зафиксирован рост средних цен и арендных ставок предложения на торговые и офисные объекты, а также на производственные здания, помещения и базы. Однако уже в первом полугодии 2015 г. началось уменьшение средних цен предложения на вторичном рынке и средних арендных ставок на рынке аренды торгово-офисной недвижимости. На первичном рынке данная тенденция пока не зафиксирована: цены предложения либо не меняются, либо уменьшаются лишь по единичным объектам.

- На вторичном рынке купли-продажи офисов средняя цена предложения практически не изменилась. В сегментах торговой недвижимости и объектов неопределенного назначения снижение средних цен предложения за 2015 год отмечено на 6% и на 2% соответственно, - комментирует ситуацию Надежда Злобина. В отличие от вторичного рынка коммерции, средняя цена в первичном сегменте, напротив, увеличилась (за счёт появления новых объектов, в основном встроенно-пристроенных площадей в строящихся жилых домах, с ценами предложения свыше 130 тыс. руб./кв. м). Как видно, большинство макроэкономических факторов оказывают понижающее влияние на цены на рынке коммерческой недвижимости (обороты торговли падают, число индивидуальных предпринимателей уменьшается, объём инвестиций в основной капитал сокращается, доступность кредитных средств ухудшилась, динамика спроса отрицательна и т.д.). Однако на региональном уровне воздействуют локальные факторы, не позволяющие ценам значительно упасть. Пермь является одним из самых низкообеспеченных качественными торговыми и офисными площадями городов среди всех городов-миллионников России.

Чего ждать? Несмотря на то что, по итогам трёх кварталов 2015 г., количество строящихся торговых и офисных центров в Перми не уменьшилось, аналитики констатируют замедление темпов их строительства и перенос сроков ввода в эксплуатацию. По многим проектам девелоперы предпочитают отложить вхождение в активную фазу их реализации. В то же время нельзя не отметить тот положительный факт, что, независимо от сложившегося экономического климата в стране, международные и федеральные операторы торговли продолжают рассмат­ривать город Пермь для развития своих сетей. Так, например, в августе произошло открытие гипермаркета сети X5 Retail Group «Карусель», а в ближайшие годы Пермский край будет готовиться к открытию ещё нескольких магазинов крупных международных операторов, строительство которых уже начато: гипермаркет спортивных товаров Decathlon (французский ритейлер) на шоссе Космонавтов рядом с существующим ТЦ «Метро», торговые центры OBI (немецкий ритейлер) и SELGROS Cash&Carry (швейцарский ритейлер) на ул. Карпинского, 115а и 115б. Несмотря на это, предпосылок к стабильной положительной динамике на рынке коммерческой недвижимости, по мнению ведущего аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», пока не наблюдается.

– В целом ожидания продавцов ухудшаются: спрос уменьшается, цены сделок меньше цен предложения. В торговых цент­рах увеличивается количество вакантных площадей. В большей степени проблемы с заполнением испытывают вновь введённые торговые и офисные объекты. Для привлечения арендаторов на вакантные площади собст­венники идут на снижение арендных ставок. Управляющие компании большинства сущест­вующих зданий пересмотрели либо структуру коммунальных и эксплуатационных расходов в пользу арендаторов, либо арендные ставки в сторону уменьшения. Сегменты рынка коммерческой недвижимости Перми постепенно один за другим вошли в стадию спада, – подытоживает аналитик.

Метражи #11 ноябрь 2015

67

бизнес для бизнеса | актуальная тема автор Валерия Соколова

Стрит-ритейл в большом городе «Голубая фишка» современности или пережиток прошлого? В конце октября более полусотни экспертов со всей России собрались в Перми для того, чтобы обсудить ключевые моменты нового подхода к коммерческой недвижимости и выявить актуальные тенденции рынка. В конференц-зале отеля HILTON GARDEN INN PERM состоялась стратегическая сессия «Инвестиции в коммерческую недвижимость. Стрит-ритейл: «за» и «против».

68

Метражи #11 ноябрь 2015

актуальная тема

рограмма мероприятия состояла из трёх раутов. Первый раут включил в себя обзор тенденций рынка коммерческой недвижимости в разрезе «Россия, регионы, Пермский край». О выгодах приобретения коммерческой недвижимости, о формировании оптимального пула арендаторов, анализе рентабельности и особенностях управления объектами эксперты поговорили во втором рауте. В третьем рауте участники обсуждали особенности формата стрит-ритейл. Что там в регионах? Традиционно именно стрит-ритейл быстрее других сегментов рынка коммерческой недвижимости реагирует на внешние факторы, будь то политические или экономические колебания. О нынешней ситуации в сегменте рассказали участники стратегической сессии.

– В последние годы спрос на помещения стрит-ритейла был очень высокий. В большинстве городов России международные бренды часто открывали магазины «на улицах» по принципу «нет качественных торговых центров, значит, идём в стритритейл». Однако на сегодняшний день ситуация изменилась – есть города, где сегмент находится практически в стадии вымирания, – прокомментировала Екатерина Гресс, генеральный директор компании IDEM (Нижний Новгород). – К сожалению, нынешний кризис оказывает существенное влияние на весь рынок коммерческой недвижимости. Новые бренды практически не появляются. Количество пустующих помещений растёт. В тех городах, где насыщенность торговыми площадями достаточно высокая, вакансия в некоторых объектах достигает 50–60%. Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG (Москва), рассказала о том, что сегодня происходит со стрит-ритейлом в российской столице: – На мой взгляд, сегмент перестал быть «голубой фишкой» – тем активом, который должен быть в портфеле любого инвестора. С точки зрения доходности он потерял свою былую привлекательность. На текущий момент цены на «стрит» упали довольно сущест­венно – фактически скатились до уровня конца 2009 года. Значительно возросло число вакантных помещений и срок их

Стрит-ритейл перестал быть «голубой фишкой» – тем активом, который должен быть в портфеле любого инвестора. С точки зрения доходности он потерял свою былую привлекательность. экспозиции. Есть объекты, которые не могут найти своих арендаторов больше года. О ситуации на пермском рынке участникам поведали заместитель директора PAN City Group Игорь Голубев и директор департамента продаж компании «ТАЛАН» Алексей Терентьев.

– Всё больше коммерческих помещений в Перми сегодня высвобождается. Если пройтись по центральным улицам, можно насчитать не менее 100 вакантных площадей, – отметил представитель компании «ТАЛАН». – Безусловно, это во многом объясняется макроэкономическими факторами. В то же время по обеспеченности населения качественными коммерческими помещениями Пермь стоит на предпоследнем мес­ те среди городов-миллионников и уступает лидеру (Екатеринбургу) в 4 раза. По нашим прогнозам, некачественные помещения в перспективе 2016 года будут высвобождаться и дальше, в то же время концептуальные объекты востребованы сегодня и не потеряют своей актуальности в перспективе.

Ещё недавно в большинстве городов России международные бренды часто открывали магазины «на улицах» по принципу «нет качественных торговых центров, значит, идём в стрит-ритейл». Сегодня ситуация изменилась.

– Стрит-ритейл довольно долго был одним из самых привлекательных сегментов коммерческой недвижимости. Но за последний год ситуация в корне изменилась. В течение всего 2015 года мы наблюдали рост числа вакантных площадей на главных торговых коридорах Перми. Общаясь с собственниками помещений, мы видим, что сегодня у всех проблема одна – отсутствие арендаторов, – прокомментировал Игорь Голубев. – Рынок долгое время жил за счёт внутреннего ресурса. Сейчас этого нет. Упала платёжеспособность населения, соответственно, бизнес не может развиваться дальше. И самое главное – в стрит-ритейл сегодня практически не идут новые федеральные операторы. Он уже изменился На сегодняшний день, по оценкам экспертов, стрит-ритейл претерпевает сущест­ венную трансформацию.

– Интересную эволюцию сегмент испытывает на пешеходных улицах российских городов в части набора арендаторов, – отметила Екатерина Гресс. – Если раньше здесь преимущественно открывались различные бутики, магазины одежды и обуви, то сейчас фокус смещается в сторону услуг. Мы видим, что здесь активно развиваются кафе, рестораны и в гораздо меньшей степени торговые сети. Метражи #11 ноябрь 2015

69

бизнес для бизнеса | актуальная тема

Крупные ритейлеры, по словам Эвелины Ишметовой, в большинстве своём сегодня отказываются от открытия новых магазинов в помещениях «стрит», делая выбор в пользу крупных торговых центров.

– Такая тенденция, в первую очередь, связана с изменившимися предпочтениями покупателей, – высказалась эксперт. – Люди уже не хотят просто зайти в магазин и выйти. Они предпочитают, чтобы их ещё и развлекали. А какие могут быть развлечения в «стрите», тем более, если мы говорим о помещениях, которые расположены на первых этажах жилых домов? В то же время крупные ТРК могут предложить своим посетителям полный спектр подобных услуг – боулинг, кинотеатры, игровые зоны и др. Главные торговые коридоры в Перми, по словам руководителя отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group Юлии Цепенниковой, тоже меняют свой облик.

– За последний год Комсомольский проспект начал сдавать свои позиции, теряя статус главной брендовой улицы столицы Прикамья. Больший интерес бизнес проявляет к улице Ленина – сегодня здесь

располагаются офисы ведущих банков, заведения общественного питания, бутики. Однако в более выигрышном положении оказалась ул. Мира – доказательством тому может являться наименьшее количество пус­тующих помещений. Проблемы есть, но они решаемы Выход из сложившегося кризиса для стрит-ритейла эксперты видят в поиске новых форматов. Так, в Москве одним из популярных трендов за последнее время стало открытие на первых этажах зданий небольших магазинов одежды, совмещённых с кафе.

– Придя сюда, человек может не только приобрести себе новый наряд, но и выпить чашечку кофе или перекусить, – рассказала директор по развитию, главный редактор портала Арендатор.ру Анастасия Кременчук (Москва). – Также у нас очень распространён формат общепита, рассчитанный на посетителей, которые хотят прийти, купить и уйти. Так, на пике популярности торговые точки формата «кофе с собой». Это связано

ещё и с тем, что сегодня в Москве запрещена бесплатная парковка в центре города. Об ещё одном нововведении на столичном рынке стрит-ритейла участникам рассказала Екатерина Гресс: – Буквально недавно я была в Москве в одном заведении общепита. Идея его в том, что в небольшом помещении, не более 80 кв. м, представлены разные концепции быстрого питания с невысоким ценовым сегментом – кофейня, пиццерия, блинная и т. д. В кафе стоит буквально несколько столиков, всё очень просто и демократично. Но очень удобно. Человек, выходя из метро, может зайти сюда, выбрать что хочет, перекусить прямо здесь или взять еду с собой и уйти. На мой взгляд, очень интересный и перспективный формат. По мнению Эвелины Ишметовой, основными драйверами роста для стритритейла в условиях кризиса могут являться магазины товаров повседневного спроса, или, как их ещё называют, «у дома», аптеки, зоомагазины, фаст-фуд, а также торговые точки, торгующие товарами для детей – одежда, игрушки, питание.

Основными драйверами роста для стритритейла в условиях кризиса могут являться магазины товаров повседневного спроса формата «у дома», аптеки, зоомагазины, фаст-фуд.

70

Метражи #11 ноябрь 2015

актуальная тема Время рантье, когда можно было построить здание, отдать первые этажи бизнесу и получать от этого прибыль, прошло. Так же, как и в крупных торговых центрах, в стрит-ритейле приходит время концепций. «Стрит» в домах Особое внимание, по мнению экспертов, необходимо уделить объектам стритритейла, которые развиваются в рамках новой комплексной застройки. Екатерина Гресс рассказала о том, каким должен быть подход девелоперов при формировании сегмента в жилых комплексах.

– На сегодняшний день большинство застройщиков, разрабатывая проект, прос­ то отдают все первые этажи под коммерцию, при этом не анализируя, нужно ли этому микрорайону столько помещений для бизнеса. Лишь немногие компании задумываются о концептуальном наполнении объекта этой точки зрения. При этом очевидно, что нельзя «посадить» в один комплекс десять аптек или продуктовых магазинов. Они просто умрут. Понятно, что застройщик всегда ищет покупателя и редко – арендатора. Но если он хочет, чтобы помещения в ЖК были ликвидны, задумываться о том, что здесь может появиться, и рассчитывать необходимо. Эксперт акцентировала внимание профессиональных участников рынка недвижимости на том, что при разработке проекта территории нового жилого комплекса важно изучать конкурентное окружение, уровень развития инфраструктуры ближайшей зоны, учитывать количество жителей микрорайона, а также то, какими темпами он будет заполняться. Помимо этого, уже на стадии проектирования, по словам г-жи Гресс, необходимо определить функциональный состав коммерческих помещений. Что это будет – банки, магазины, парикмахерские? С учётом функционала должны разрабатываться планировочные решения – размер, конфигурация, коммуникации. Но ещё более важно оценить спрос потребителей – будущих жильцов микрорайона.

– Так, структура стрит-ритейла в жилом комплексе для людей с высоким

уровнем дохода – обычно они строятся в центральных районах города, имеют закрытую, максимально благоустроенную территорию, – может включать в себя рес­ торан, оздоровительный комплекс, товары и услуги для животных, салоны красоты, спа-центры. Не исключены кинотеатры и другие объекты культуры. Проектировать такие объекты лучше на первых этажах домов или на этажах при квартирах. Если говорить о жилье для людей со средним достатком – такие комплексы, как правило, располагаются в центральных или срединных частях мегаполиса, имеют полузакрытую инфраструктуру, улучшенное благоустройство, – то здесь, по словам эксперта, коммерческая составляющая может включать в себя кафе среднего ценового сегмента, фитнес-центры, химчистки, образовательные учреждения, в том числе языковые школы, салоны красоты. При этом размещать подобные объекты правильнее в отдельно стоящих, либо во встроенно-пристроенных зданиях, или на стилобатной части домов. В случае если речь идёт комплексах для людей с низкими финансовыми доходами (зачастую расположены в отдалённых районах города или за его пределами), наполнение коммерции должно быть следующее: продуктовые магазины формата «у дома», образовательные центры, например, частный детский сад, товары для дома, парикмахерские. Размещать коммерческие объекты в таких ЖК лучше на первых этажах домов или в отдельно стоящих зданиях.

Главное концепт Вокруг перспектив стрит-ритейла и его инвестиционной привлекательности между участниками стратегической сессии развернулась жаркая дискуссия, в которой каждая из сторон имела свои весомые аргументы. Одни говорили, что сегмент имеет будущее, ведь он позволяет решить множество задач: сделать торговую точку узнаваемой, имиджевой, сформировать лояльность к бренду и т. д. Другие – утверждали, что он скоро «умрёт». Единственное, в чём мнения экспертов сошлись, так это в том, что в ближайшем будущем сохранить свои позиции получиться только концептуальным проек­там.

– Мы предлагаем девелоперам сегодня задуматься о новом подходе в планировании коммерческих помещений. Время рантье, когда можно было построить или приобрести объект недвижимости, отдать первые этажи бизнесу и получать от этого прибыль, прошло. Так же, как и в крупных торговых центрах, в стрит-ритейле приходит время концепций.

– Сегодня мы говорим о необходимости создания профессионального стрит-ритейла. В противном случае, через некоторое время мы будем вынуждены признать, что «стрит» как формат остаётся где-то позади и медленно отмирает, – подытожила Эвелина Ишметова.

METRAGI.RU Метражи #11 ноябрь 2015

71

бизнес для бизнеса | События автор Анна Иванова

Химия нефти и газа Нефтяники поделились новыми разработками С 13 по 16 октября в выставочном центре «Пермская ярмарка» состоялся масштабный проект для руководителей и специалистов промышленных предприятий Урала и Западной Сибири, представителей научного сообщества – XVII специализированная международная выставка «Нефть. Газ. Химия».

72

Метражи #11 ноябрь 2015

События

жегодно экспозицию посещают 95% специалистов, работающих в Прикамье и соседних регионах, ведущие инженеры и руководители промышленных предприятий, представители органов государственной власти, учёные и студенты. На выставке организуется Биржа деловых контактов, индивидуальные встречи с первыми лицами региона. Проект позволяет представителям бизнеса расширить и укрепить межрегиональное и международное сотрудничество своих компаний, приобрести необходимое оборудование и найти новых партнёров. Большая химия Одновременно с выставкой «Нефть. Газ. Химия» в этом году в ВЦ «Пермская ярмарка» состоялся другой крупный специализированный проект – «Рудник-2015» (технологии, оборудование и спецтехника для добычи и обогащения руд и минералов). По словам организаторов, такой «тандем» обес­ печил посетителям и участникам большое разнообразие оборудования и дополнительные возможности для эффективного делового общения. На официальной церемонии открытия экспозиций первые лица края и руководители ведущих нефтедобывающих компаний подтвердили значимость обоих проектов для региона и ПФО в целом.

– Отрадно, что, несмотря на сложное экономическое положение многих российских предприятий, выставка состоялась, – подчеркнул в своём приветственном слове к участникам Алексей Чибисов, заместитель председателя правительства, министр промышленности, предпринимательства и торговли Пермского края. – Ещё более радует тот факт, что выставка расширяет свою географию и тематику. В этом году к экспозиции «Нефть. Газ. Химия» добавился «Рудник-2015», что очень важно, поскольку это наиболее полно отражает спектр вопросов, связанных с разработкой недр Прикамья. По подсчётам организаторов, в этом году в выставке «Нефть. Газ. Химия», разместившейся в двух павильонах, приняли участие более 130 компаний из 42 городов России и ряда зарубежных стран, в том числе Германии, Чехии, Сербии и Беларуси. На «Пермской ярмарке» было представлено много интересных экспозиций.

Справка В Пермском крае химический комплекс занимает второе место в структуре промышленного производства края. Химическая (и нефтехимичес­кая) отрасль промышленности Пермс­кого края представлена 37 предприятиями с численностью занятых более 33 тыс. чел. Ведущими организациями комплекса на территории Пермского края являются: ООО «ЛУКойл-Перм­нефтеоргсинтез», ЗАО «Сибур-Химпром», ООО «Пермнефтегазпереработка», ОАО «Уралкалий», ОАО «Метафракс», ОАО «Азот», ОАО «Минеральные удоб­рения», ОАО «Березниковский содовый завод», ОАО «Галоген, ОАО «Сорбент», ОАО «Бератон».

Так, в центре внимания оказался стенд компании «ЛУКОЙЛ», который органично увязал начало истории пермской нефти с годом литературы в России. Кроме того, впервые в проекте приняли участие известные производители и поставщики оборудования и технологий: Novkabel A.D. (Сербия), «Альбатрос» (г. Москва), «АЙПИНЭТ» (г. Москва), «ЗАВОД ПИРС» (г. Выборг), завод «ТЕНКО» (г. Ижевск), «Компания Виртекс» (г. Санкт-Петербург), «Коралайна Инжиниринг» (г. Москва), «Курганхиммаш» (г. Курган), Пермское транспортное предприятие (г. Пермь), «ПИК-ЭНЕРГО» (г. Санкт-Петербург), «Ространсмаш Трейд» (г. Москва), «СЕТАЛЬ» (г. Санкт-Петербург), «Технологии стеклопластиковых трубопроводов» (г. Пермь), НПП «Эталон» (г. Омск) и другие. Ведущие российские и зарубежные компании представили оборудование для разработки нефтяных и газовых месторождений, сбора, транспортировки и хранения, автоматизированные системы управления, трубопроводную и запорную арматуру, контрольно-измерительные приборы, насосы, компрессоры и многое другое. Всё о нефти и не только Деловая программа выставки содержала целый ряд различных конференций, семинаров и презентаций. В них приняли участие представители органов государственной власти, руководители крупных компаний и специалисты научноисследовательских институтов. Участники обсудили актуальные проблемы производства и внедрения инновационных технологий на предприятиях. Ключевым мероприятием первого дня выставки стал круглый стол «Российские импортозамещающие технологии и хими-

ческие составы для предотвращения образования осложнений при нефтедобыче». В формате диалога специалисты обменялись практическим опытом по решению проблем в нефтедобыче, обсудили пути и ключевые технологии для импортозамещения в отрасли, в том числе в вопросах производства добывающего и технологического оборудования внутри РФ. Новинкой выставки «Нефть. Газ. Химия» 2015 года также стал «Клуб инженеров», в рамках которого были презентованы разработки крупнейших промышленных предприятий Пермского края. Участие в нём приняли такие компании, как ПАО «ЛУК­ ОЙЛ» в Пермском крае, ПАО «Уралкалий», ООО «Еврохим», ЗАО «Верхнекамская калийная компания», АО «Газпром газорас­ пределение Пермь», ПАО НПО «ИСКРА» и другие. По оценкам участников, выставка «Нефть. Газ. Химия» в 2015 году, несмотря на кризис, удалась. Основные цели мероприятия – продвижение современных технологий и оборудования для предприятий нефтяной и химической отраслей, расширение и укрепление межрегионального делового сотрудничества – были достигнуты.

– Эта площадка для нас уникальна, – подчеркнул Эдуард Смирнов, первый замес­ титель технического директора ПАО «Уралкалий» по горным работам. – Она даёт очень хорошую возможность в кругу коллег-профессионалов обсудить основные тенденции развития горнодобывающей отрасли, показать инновации, завязать деловые контакты.

По подсчётам организаторов, в этом году в выставке «Нефть. Газ. Химия» приняли участие более 130 компаний из 42 городов России и ряда зарубежных стран, в том числе Германии, Чехии, Сербии и Беларуси. Метражи #11 ноябрь 2015

73

В каждом номере: – Аналитика рынка – Проекты в деталях #11 ноябрь 2015 г.

– Строительные технологии – Пространственное развитие

читайте в следующем номере: – Рынок недвижимости 2015: тренды уходящего года – Кто в ответе за безопасность на стройплощадках?

– Инвестиции в коммерческую недвижимость: «за» и «против» – Рекламу на фасадах поставят на место

74

Метражи #11 ноябрь 2015

С 1 октября в силу вступили поправки в ФЗ № 214 «О долевом строительстве», касающиеся обязательного страхования ответственности застройщиков. Новые условия страхования парализуют продажи жилья. Об этом открыто заявляют застройщики Перми. О путях выхода из «страховой» блокады читайте в следующем номере журнала «Метражи».

Метражи #11 ноябрь 2015

75

76

Метражи #11 ноябрь 2015