M09 inet

Актуальная тема Долёвка под угрозой стр. 36

Пространственное развитие Произведите землю стр. 40

Строительство «Зачехлили» мощности стр. 50

#09 сентябрь 2015 г.

жилая недвижимость Красиво жить не запретишь стр. 16

крупным планом

сайт журнала «Метражи»

www.metragi.ru

«Сибирия Парк»: гармония привилегий стр. 10

содержание тема номера

16

10

50

ЧИТАЙТЕ в номере: Инфо-дайджест

Новостройки

Участники рынка

стр. 8–9 Новости рынка недвижимости, строительства, финансов

стр. 32–35 Нет предела совершенству. Планировки пермских новостроек

стр. 56–57 Строительные материалы: фокус – на качество

Крупным планом

Актуальная тема

Законодательство

стр. 10–13

стр. 36–39 Долёвка под угрозой. Мнения экспертов

стр. 58–59 Снести нельзя узаконить. Самовольным постройкам закроют «кислород»

«Сибирия Парк»: гармония привилегий Недвижимость Исследование рынка стр. 16–19 Респект-хаус, или Красиво жить не запретишь

Пространственное развитие стр. 40–45 Произведите землю! Вовлечение в оборот участков под строительство Блиц-опрос

Фотопроект стр. 20–23 Настоящий «бизнес-класс»

стр. 46–47

Строительство Регионы стр. 24–29 Рынки регионов. Пермь отстаёт от Екатеринбурга Аналитика стр. 30–31 Рынок жилья в цифрах

4

События стр. 62–63 Лучшие из лучших. Награды нашли героев

Бизнес для бизнеса Коммерческая недвижимость стр. 66–69 Стабильность на грани. Рынок коммерческого автохозяйства

Материалы стр. 50–53 «Зачехлили» мощности. Производители о рынке сегодня и завтра стр. 54–55 Газобетонные аргументы. Хватит платить посредникам

Метражи #09 сентябрь 2015

Консультант стр. 70–73 Наживка для приватизатора. Появится в офисе, арендованном у органа власти

Метражи #09 сентябрь 2015

5

от редакции Как бы всем нам ни надоело говорить о кризисе, в ближайшее время уйти от этой темы будет, по всей видимости, трудно. Поэтому заранее просим у вас прощения, уважаемые читатели, за то, что в ближайшее время вы будете часто встречать на страницах нашего издания это уже всем порядком поднадоевшее слово.

Вопреки всему рынок недвижимости Перми продолжает жить своей жизнью и развиваться. В краевой столице возводятся новые жилые комплексы, строятся торговые центры, детские сады. Девелоперы не отказываются от планов по реализации проектов жилья, в том числе повышенной комфортности.

Но ничего не поделаешь. Сегодня практически вся стройиндустрия перешла на «антикризисные» рельсы. Куда ни взгляни – все изменения вызваны либо финансовыми проблемами, либо попыткой избежать таковых. Многие пермские строительные компании перешли на сокращённый режим работы, некоторые из них были вынуждены прибегнуть к сокращению штата сотрудников.

Мы со своей стороны также не стоим на месте, постоянно развивая наше издание и внося в него различные новшества. В новом выпуске мы подготовили для вас статьи на самые актуальные темы рынка недвижимости, строительства и финансов. На страницах «Метражей» ведущие эксперты рассуждают на тему того, что произойдёт в случае отмены долевого строительства в России. Рассказывают о том, как складывается ситуация в сегменте коммерческого автохозяйства. И сравнивают рынки недвижимости Перми и Екатеринбурга.

В то же время есть и положительные моменты. Если говорить о ценовых изменениях на рынке недвижимости Перми, пока эксперты не готовы говорить о существенном падении стоимости квадратного метра, но не исключают его в ближайшем будущем (ежемесячные отчёты аналитиков вы найдёте на страницах нашего издания).

Об этом и многом другом вы можете прочитать в сентябрьском выпуске журнала, а также на нашем официальном сайте www.metragi.ru.

Рынок строительных материалов также не стоит на месте: несмотря на кризис, в Перми открываются новые предприятия, запускаются производственные линии.

Главный редактор журнала «Метражи» Ирина Соловьёва

Фото: Мария Масло

СХЕМА РАСПРОСТРАНЕНИЯ ПОДПИСКА: • ИА «Медиана» (тел. 2-206-111) • «Урал-пресс» (тел. 220-0-123), • «Пресса-люкс» (тел. 278-67-76, ф. 282-48-86) Целевая адресная доставка руководителям органов власти, фирм и компаний: • Законодательное собрание Пермского края • Департаменты администрации губернатора Пермского края • Министерства и департаменты администрации г. Перми • Пермская городская дума • Администрации районов г. Перми • Пермская торгово-промышленная палата • Строительные компании • Инвестиционные компании • Страховые компании • Банки ПРОДАЖА ЧЕРЕЗ СЕТЕВУЮ РОЗНИЦУ • ООО «Пресса-маркет» РАСПРОСТРАНЕНИЕ ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ СТОЕК: • Управление жилищных отношений (Ленина, 34) • Бизнес-центр «Крепар» (Чкалова, 9е) • Бизнес-центр (Мира, 45а) • Трест №14 (Куйбышева, 82) • Центр технической инвентаризации Пермского края (Ленина, 58а) • Бизнес-резиденция (Гайдара, 8б) • БЦ «Решетниково» (Решетникова, 4) • БЦ «Авангард» (25-го Октября, 101) • БЦ «Кэпитал» (бульвар Гагарина, 65а) РАСПРОСТРАНЕНИЕ В РЕСТОРАНАХ, КАФЕ: • Amaks Premier Hotel (Монастырская, 43,

6

тел. 220-60-60) • Vaclav (Газеты «Звезда», 27, тел. 220-66-88) • Feska (Комсомольский пр-т, 67, тел. 244-03-84) • «Эрнест» (Космонавта Беляева, 19, тел. 220-57-91) • «Дежавю»(Ленина, 9, тел. 212-85-98) • «Суфра» (Екатерининская, 120, тел. 236-45-50; Монастырская, 14, тел. 259-07-80) • «Визит», отель-ресторан (Клары Цеткин, 14б, тел. 245-01-13) • «Прикамье», отель (Комсомольский пр-т, 27, тел. 219-86-22) • «Шоколад» (Петропавловская, 55, тел. 220-69-13) • New Star (Газеты «Звезда», 38б, тел.220-68-01) • Karin (Мира, 45б, тел. 227-67-87) • «Кредо» (Ленина, 57, тел. 236-61-81) • «НЕВА», ресторан (Куйбышева, 31, тел. 236-42-72) • Gusto, кафе (Сибирская, 1, тел. 212-48-30)) • IL Patio, кафе (Крисанова, 12а; Комсомольский пр-т, 7) НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ПАРТНЁРСТВА: • СРО НП «Союз архитектурных и проектных организаций Пермского края» • СРО НП «Гильдия пермских строителей» • СРО НП «Западуралстрой» • СРО НП «Союз проектировщиков Прикамья» • СРО НП «Строители Пермского края» • СРО НП «Проектные организации Урала» • СРО НП «Стройгарант» • НП «РГР Пермский край» Выкладка в банках: • Сбербанк, Пермская, 124 • Сбербанк, Сибирская, 48 • Сбербанк, Петропавловская, 119 • Россельхозбанк, Ленина, 50 • Дил-банк, Попова, 21 • Банк жилищного финансирования, Пушкина, 80

Метражи #09 сентябрь 2015

УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ: ООО «ИИЦ «Недвижимость», ООО «Пермские квартиры» ДИРЕКТОР: Елена Логинова ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР: Ирина Соловьёва ФОТОГРАФЫ: Егор Пигалев, Григорий Скворцов, Ильяс Фархутдинов АДРЕС ИЗДАТЕЛЯ И РЕДАКЦИИ: 614000, г. Пермь, Монастырская, 41 приЁм рекламы: Телефон/факс (342) 2-206-111, e-mail: y.nerush@metrosphera.ru Журнал зарегистрирован Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Пермскому краю. Св-во о регистрации СМИ: ПИ № ТУ 59-0506 от 23.03.2011 Отпечатано в ООО «ПК «Астер» 614064, г. Пермь, ул. Усольская, 15 Тираж: 5000 экземпляров Номер заказа: 91912/1 Дата подписания в печать: 04.09.2015 г., 21.00 Дата выхода: 10.09.2015 г. Перепечатка материалов журнала «Метражи» запрещается. Редакция не несёт ответственности за содержание рекламы и объявлений Цена свободная. Выходит 1 раз в месяц

Метражи #09 сентябрь 2015

7

инфо-дайджест Сдача ФОКа на ул. Обвинской запланирована на октябрь

Работы по строительству физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК) на улице Обвинской, 9 в Свердловском районе Перми вступили в свою завершающую стадию. Пол­ ностью закончены строительно-монтажные работы, строительство ледовой арены, сейчас идёт установка оборудования в залах и раздевалках. Сдача объекта запланирована на октябрь.

– На сегодняшний день полностью завершено строительство коробки здания и всех необходимых коммуникаций, завершаются работы по внутренней отделке, установлено холодильное оборудование, полностью завершён монтаж ледовой арены. Сейчас ведётся заливка льда с помощью специальной машины, в этом помогают специалисты Дворца спорта «Орлёнок». Также смонтировано табло и установлена комментаторская кабина, – комментируют в управлении капитального строительства администрации Перми. Как отметил начальник управления капитального строительства Денис Ушаков, сам каток – стандартного размера, борта гибкие, травмобезопасные. На нём можно будет проводить не только тренировки, но и соревнования уровня ВХЛ или Ночной хоккейной лиги. На прилегающей к комплексу территории установлена баскетбольная площадка с влагостойким покрытием, смонтировано освещение, что позволит использовать площадку как в дневное, так и в ночное время. Строительство ФОКа стартовало в 2013 году. Общая площадь комплекса составляет более 9700 кв. метров. Он призван объединить под одной крышей несколько игровых площадок: ледовую арену, универсальный спортивный зал и дополнительные залы силовой, акробатической и хореографической подготовки и оздоровительно-восстановительный центр.

В Перми собираются построить «Школу Сколково» Корпорация развития Пермского края объявила конкурс на выполнение проектноизыскательских работ по объекту «Комплекс зданий «Школа Сколково в Пермском крае». Исполнитель должен сделать эскизный проект и разработать проектную документацию на школу, общежитие, детский сад и инженерные сети. Всего в образовательном комплексе планируют обучать 810 воспитанников детского сада и школы. Объект будет расположен на земельном участке площадью 35 тысяч квадратных метров на улице Академика Королёва в Перми. Максимальная цена контракта на проектные работы составляет 44,6 миллиона руб­ лей. Вскрытие конвертов и рассмотрение заявок назначено на 16 сентября 2015 года. Торги пройдут 6 октября. По словам министра строительства и ЖКХ Пермского края Виктора Федоровского, общий объём инвестиций в проект составит более 1,5 миллиарда рублей. Проект будет финансироваться за счёт средств бюджета Перми и края. Завершить строительство планируется к 1 сентября 2017 года.

8

Метражи #09 сентябрь 2015

инфо-дайджест С 23 по 25 сентября в Екатеринбурге пройдёт форум высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia В этом году мероприятие пройдёт при полном аншлаге – участие в нём уже подтвердили делегации от большинства регионов России, а также зарубежные гости. В их числе – звезда мировой архитектуры голландец Эрик ван Эгераат, автор одного из самых ярких современных зданий Амстердама – офисной башни «Скала». Он уже приложил руку к ряду проектов на территории России – делал интерьеры для башни «Меркурий» в «Москва-Сити», проектировал торгово-развлекательный центр в Сургуте, а также шахматный клуб в ХантыМансийске. На форуме 100+ Forum Russia в Екатеринбурге Эрик ван Эгераат расскажет архитекторам и проектировщикам о том, почему важно следить за качеством архитектуры. Кроме того, ожидается приезд корейца Санга Дэ Кима, с 2009 по 2011 год возглавлявшего Всемирный совет по высотным зданиям CTBUH. Совет был основан в 1969 году и сегодня является самой влиятельной некоммерческой организацией, занимающейся вопросами высотного строительства. Профессор Санг Дэ Ким выступит на форуме с лекцией об инженерном обеспечении небоскрёбов. Ожидаются делегации чиновников и девелоперов из Пекина и Шанхая, где в настоящее время построен третий по высоте небоскрёб мира – Шанхайская башня (634 м). Особенностью нынешнего форума является то, что помимо высотных объектов на нём будут подробно рассмотрены и другие уникальные сооружения, в частности проекты стадионов, реконструируемых и возводимых в российских городах к чемпионату мира по футболу 2018 года. В этом году форум 100+ Forum Russia официально получил статус главного инженерно-строительного мероприятия страны – его организацию курирует лично министр строительства РФ Михаил Мень. Сам министр тоже появится на форуме, и, как обещают организаторы, его визит не будет «свадебным» – обратиться к нему с наболевшими вопросами смогут главы всех регионов. Такая возможность уже привела к ажиотажу со стороны региональных участников: ежедневно на форум регистрируются всё новые и новые делегации, включающие в себя не только ведущих девелоперов регионов, но и главных архитекторов городов, мэров, министров строительства. В настоящее время свой приезд уже подтвердили делегации из Хабаровска, Красноярска, Краснодара, Челябинска, Тюмени, Новосибирска, Республики Башкортостан и т.д.

Метражи #09 сентябрь 2015

9

крупным планом автор Александра Ивановская

«Сибирия Парк»: Гармония привилегий Высокое качество постройки, оригинальное архитектурное решение, просторные планировки квартир, оснащение энергосберегающими технологиями – так выглядит современное жильё класса комфорт плюс. Одним из наиболее ярких представителей данного сегмента в Перми эксперты считают жилой комплекс «Сибирия Парк».

10

Метражи #09 сентябрь 2015

крупным планом

ильё класса комфорт плюс, как правило, расположено в районах с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой, а также территориально близких к деловым центрам города. Жилой комплекс «Сибирия Парк» имеет огромное количество неоспоримых преимуществ, которые делают его весьма востребованным и популярным среди потенциальных покупателей сегмента «комфорт плюс». В ритме современного города Одно из основных требований, предъяв­ляемых к жилью сегмента «комфорт плюс», – удобное местоположение. Строительство жилого комплекса «Сибирия Парк» ведётся в одном из центральных районов Перми – на пересечении улиц 25-го Октября и Тимирязева. Это понастоящему тихое место в шаговой доступности от центра города, его окружают крупные зелёные зоны – Центральный парк культуры и отдыха им. Горького, Сад декаб­ ристов и сквер на Сибирской улице, где можно прекрасно отдохнуть. Поэтому слово «парк» вполне оправданно присутствует в названии нового жилого комплекса. Вместе с тем район, в котором располагается «Сибирия Парк», характеризуется прекрасной транспортной доступностью. В этом месте очень хорошо развит общественный транспорт, остановки которого расположены в шаговой доступности, на улице Революции и площади Ветеранов. Выезд из подземного паркинга жилого комплекса будет осуществляться на улицу 25-го Октября.

163-й квартал Свердловского района г. Перми, в котором возводится жилой комплекс, предлагает жителям широкие инфраструктурные возможности. Горожанин может найти в шаговой доступности всё необходимое для повседневной жизни и даже больше: торговые центры и спортивные объекты, образовательные и медицинские учреждения, престижные вузы и тенистые парки. Местные средние школы считаются одними из лучших в городе и специализируются на изучении иностранных языков, математики, физики. Очень востребована расположенная в этом районе музыкальная школа №1. Высшие учебные заведения представлены политехническим и педагогическим университетами, Высшей школой экономики. Для дошколят открыты двери нескольких детских садов. Эстетика современной архитектуры Главным достоинством жилья категории комфорт плюс является качество воз-

В каждой башне установлены три лифта, один из которых – пассажирский, два – грузопассажирские. Лестничные пролёты и площадки оснащены системами пожаротушения и незадымления. водимого жилья и уникальность проекта. В этом смысле ЖК «Сибирия Парк» в полной мере соответствует своему статусу. Архитектура комплекса завораживает и увлекает. В стилистике здания, спроектированного ведущими архитекторами Перми и Челябинска, нашли отражение самые современные тенденции градостроения. Так, 22-этажные башни будут объединены стилобатом на уровне третьего этажа. По замыслу авторов проекта, в будущем кровля стилобатной части будет преобразована в террасу с зелёным газоном и декоративными растениями. В структуре комплекса жилые башни располагаются по диагонали относительно объединяющей их двухэтажной конструкции, что придаёт архитектуре «Сибирия Парк» особую утончённость и динамичность.

Жилой комплекс возводится по современной монолитно-каркасной технологии, которая наилучшим образом зарекомендовала себя при строительстве высотных зданий. Для отделки фасада ЖК используется навесная вентилируемая система. Такое решение сегодня получило широкое распространение в современном домостроении, так как имеет целый ряд преимуществ, главное из которых – высокий коэффициент энергоэффективности. Технология защищает стены здания от природного воздействия и позволяют снизить коммунальные платежи за счёт способности сохранять тепло. Помимо этого, в отделке фасадов с 4-го по 22-й этаж использованы высококачественные материалы последних разработок в области облицовки стен зданий, также отлично зарекомендовавшие себя на рынке.

Справка Группа компаний ПИК, основанная в 1994 году, сегодня является одним из ведущих российских девелоперов в области жилой недвижимости. За 20 лет работы группа прошла долгий путь от небольшой, но динамичной риэлтерской компании до мощного вертикально-интегрированного холдинга, контролирующего все стадии процесса девелопмента – от разработки концепции и строительства до продаж и управления объектами. С начала деятельности компания построила около 15 млн кв. метров жилой недвижимости и обеспечила квартирами более 250 тысяч российских семей.

Метражи #09 сентябрь 2015

11

крупным планом

Цветовые решения фасадов выполнены в палитре оранжевых и зелёных оттенков, придающих комплексу элегантный и изысканный вид. Общим фоном для активных оттенков служат светло-серый вентилируемый фасад и серебристое панорамное остекление лоджий и окон. Гармоничный образ жилого комплекса достигается, помимо прочего, благодаря единому способу остекления лоджий одинарным алюминиевым профилем. Особое внимание при проектировании комплекса архитекторы уделили его инженерной начинке. При оборудовании зданий были использованы передовые сис­ темы. Лестничные пролёты и площадки оснащены системами пожаротушения и незадымления. В каждом подъезде предусмотрены помещения для консьержа, а также удобный съезд-пандус для маломобильных граждан и мам с колясками. Внутренний комфорт и безопасность Интересны и интерьерные решения жилого комплекса «Сибирия Парк». Просторные вестибюли подъездов, выполненные в современном стиле по авторскому проекту, являются частью общего архитектурного ансамбля и продолжают тему современного элегантного стиля, подчёркивающего статус объекта. В доме представлены комфортные 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 54 до 131 кв. метра. Всего насчитывается 38 однокомнатных, 68 двухкомнатных, 76 трёхкомнатных квартир и 4 двухуровневые трёхкомнатные квартиры. Общая площадь комплекса составляет 29,9 тыс. кв. метров. Архитектурно-планировочные решения жилых помещений выполнены с учётом основных параметров жилья класса

12

22-этажные башни будут объединены стилобатом на уровне третьего этажа. В будущем кровля стилобатной части будет преобразована в террасу с зелёным газоном и декоративными растениями. «комфорт плюс»: большие площади квартир, высота потолков 3 метра, просторные кухни и холлы, большие уютные изолированные комнаты, остеклённые лоджии и балконы дополняют удачные планировки квартир. В трёхкомнатных квартирах предусмотрены гостевые санузлы. Все квартиры обеспечены современными информационными каналами, такими как кабельное телевидение, интернет. Особого внимания заслуживают двух­ уровневые трёхкомнатные квартиры общей площадью от 105 до 131 кв. метра, расположенные на 21-м и 22-м этажах. Здесь для взыскательных покупателей предлагается интересное зонирование внутреннего пространства, а открывающиеся из окон квартир панорамные виды на город и парки дополнительно подчёркивают уникальность данного предложения. Квартиры сдаются без отделки, что предоставляет простор для воплощения любых дизайнерских решений интерьера. Большое внимание застройщик уделил внутренней инфраструктуре дома, которая обеспечит полноценную, комфортную жизнь новосёлов. В нижней части зданий «Сибирия Парк» разместятся офисы, объекты социально-бытового назначения, фитнесклуб с двумя спортивными залами, массажным кабинетом и спортбаром. А в подземном уровне комплекса предусмот­рен паркинг. Для подрастающего поколения во дворе жилого комплекса будут размещены две детские площадки, каждая из которых включает игровые лабиринты, качели, песочницы и горку. Оригинальная концепция

Метражи #09 сентябрь 2015

озеленения придомовой территории предусматривает высадку газона с многолетними растениями и установку цветников. Рядом с входными группами жилого комплекса спроектирована открытая гостевая автостоянка. Всё это создаст продуманную и ухоженную территорию жилого комплекса. Жильё для избранных Строительство ЖК «Сибирия Парк» идёт ускоренными темпами. Объект находится на высокой стадии готовности: производятся работы по устройству наружных и внутренних стен на 17–22-м этажах, ведутся отделочные работы, работы по монтажу сис­темы отопления, водоснабжения и канализации. Производится монтаж окон и витражей, устанавливаются лифты. Сдать объект в эксплуатацию застройщик планирует в первой половине 2016 года. На сегодняшний день в продаже есть квартиры всех конфигураций: 1-комнатные от 54,82 кв. м, 2-комнатные от 69,37 кв. м, 3-комнатные от 128,4 кв. м.

ГК «ПИК» Г.Пермь, ул. Газеты «Звезда»,30 Тел. (342) 233-47-00 www.pik.ru

Метражи #09 сентябрь 2015

13

14

Метражи #09 сентябрь 2015

недвижимость

Метражи #09 сентябрь 2015

15

Недвижимость | Исследование рынка автор Валерия Соловьёва

Респект-хаус, или Красиво жить не запретишь Сегодня недвижимость переживает не самую лёгкую фазу своего развития. Проблемы в российской экономике, в первую очередь – в банковском секторе, оказывают сильное влияние на все сегменты рынка. Как в сложившейся ситуации чувствует себя подсегмент «дорогой» жилой недвижимости? Какую динамику цен он демонстрирует? И какие объекты бизнес-класса строятся в Перми? Проанализировали «Метражи».

16

Метражи #09 сентябрь 2015

Исследование рынка

ля начала давайте разберёмся, что же такое настоящий бизнес-класс, какие требования предъявляются к такого рода жилью и есть ли вообще в Перми дома, полностью соответствующие этим параметрам. Проблема идентификации Оказывается, что в России на протяжении долгого времени не существовало единого классификатора многоквартирного жилья по потребительскому классу. Каждый регион имел собственные классификации, существенно разнящиеся друг с другом. Значительный вклад в решение данной проблемы был сделан в 2012 году Национальным советом Российской гильдии риэлторов, который утвердил Единый классификатор многоквартирных жилых новостроек. Работа по его созданию велась под руководством главного аналитика РГР профессора Геннадия Стерника. Классификатор содержит описание критериальных признаков по четырём потребительским классам качества: экономкласс, средний класс, бизнес-класс, элитный класс. В числе основных характеристик – архитектура, несущие и ограждающие конструкции, объёмно-планировочные решения, внутренняя отделка квартир и общественных зон, инженерное обеспечение, инфраструктура дома и т.д. Например, в рамках признака «архитектура», к жилью бизнес-класса предъявляются такие требования, как индивидуальный проект с подчёркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. С точки зрения объёмно-планировочных решений квартиры данного сегмента долж-

В качестве показательного примера жилья «бизнес» в Перми, из числа сданных объектов, эксперты называют жилой комплекс «Симфония». Уникальный архитектурный ансамбль, гармонично вписался в историческую застройку улиц Советской и Сибирской. ны иметь высоту потолков от 2,75 метра. Свободная планировка внутри квартиры. Часто – наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Предусмотрена возможность зонирования квартиры на гостевое пространство и места для отдыха. Возможно наличие балконов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Помимо этого, одно из требований – наличие не менее двух сан­ узлов в квартирах свыше двух комнат. Дом, относящийся к сегменту «бизнес», должен иметь благоустроенную, конструктивно выделенную прилегающую территорию с

согласованным на стадии проекта огороженным периметром. Обязательно выделение площадей под детские и хозяйственные площадки, озеленение территории, возможна проработка ландшафтного дизайна. Особое внимание в таких домах должно уделяться вопросам безопасности проживания: консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома, система уведомления о доступе третьих лиц на территорию и др.

Строящиеся объекты сегмента бизнес-класс в Перми Район

Улица

Общая площадь

Застройщик

Цена кв. м, тыс. руб.

Ленинский

Пермская, 33

8216

ООО «ЮгоСтрой»

от 92

Мотовилихинский

Крайпрудская, 44

1403

ООО «Агентство недвижимости «Стрижи»

от 50

Свердловский

25-го Октября, 77

17 130

ООО «ПРОЕКТ 2»

от 61

Дзержинский

Вильвенская, 2 (2-я оч.)

5125

ЗАО «ОСТ-Дизайн»

от 56

Ленинский

Тополевый переулок, 5

12 247

ООО «Строй Регион Холдинг»

от 89

Ленинский

Окулова, 11

5241

ООО «Авенида»

Свердловский

Куйбышева, 82/1

2470

ОАО «Строительно-монтажный трест № 14»

от 85

Ленинский

Монастрыская, 70 (1-я оч.)

2636

ООО «Пермь-Билдинг, Лтд»

от 75

Свердловский

25-го Октября, 59

ООО «Талан»

от 61

Ленинский

Осинская, 13

5081

ООО «СтройФинанс»

от 75,7

Ленинский

Советская, 26а

2399

ОАО «Пермглавснаб»

от 85

Свердловский

Пушкина, 72

7386

ООО «Стройтехмонтаж»

от 80

10 519

Метражи #09 сентябрь 2015

17

Недвижимость | Исследование рынка

ЖК «Астра»

На месте бывшей табачной фабрики к 2016 году планируется создать единый архитектурный ансамбль. Застройщик отреставрирует помещения табачной фабрики и типографии, а также возведёт жилой дом переменной этажности. Высокие требования предъявляются и к инженерному обеспечению объектов бизнес-класса: энергоснабжение – свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома, централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климатконтроль (или шахты для наружных блоков сплит-систем), возможны внешние сплит-системы, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Отопление автономное или центральное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты скоростные, импортного или совместного производства, с индивидуальной отделкой кабин. Современные слаботочные и коммуникационные сети. Биметаллические радиаторы, импортные, с терморегулятором. Предусмотрены места для кондиционеров, дренажная система. Повышенные требования к жилью бизнес-класса предъявляются и по всем другим параметрам.

18

Жильё высоких стандартов Несмотря на сложную экономическую ситуацию, пермские застройщики продолжают заявлять проекты жилья «высокого» класса в краевой столице.

– По состоянию на 01.07.2015 г. доля объектов бизнес сегмента в общем объёме не завершённого строительством многоквартирного жилья на территории г. Перми составляет около 6%. Данный показатель стабилен на протяжении последнего года (в аналогичный период прошлого года составлял 6,3%). В абсолютных значениях это соответствует 10–13 домам общей площадью 75–80 тыс. кв. метров, – рассказывает главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», САКРН Борис Николаев. В качестве показательного примера жилья «бизнес» в Перми из числа сданных объектов эксперт называет жилой комплекс

Метражи #09 сентябрь 2015

«Симфония» (ОАО «Камская долина»). Уникальный архитектурный ансамбль, построенный в стиле неоклассицизма, гармонично вписался в историческую застройку улиц Советской и Сибирской (дом построен по ул. Советской, 30). В основе дизайнпроекта дома лежит идея музыкальности, перекликающаяся с главным соседом – Пермским оперным театром. Фасады здания украшают скульптурные группы и мозаичные панно. Дом введён в эксплуатацию в конце 2014 года. Среди строящихся объектов особый интерес как с архитектурной, так и с инженерной точки зрения вызывает жилой комплекс «Астра» (Тополевый пер., 5), застройщик – ООО «Строй Регион Холдинг». Согласно проекту, на месте бывшей табачной фабрики к 2016 году планируется создать единый архитектурный ансамбль. Компания намерена полностью отреставрировать помещения табачной фабрики, а также типографии (общая площадь – 5590 кв. м) и возвести жилой дом переменной этажности (от 6 до 12 этажей). В «Астре» разместятся 170 квартир, паркинг на 73 машино-места, объекты коммерческой и торговой недвижимости площадью 4,26 тыс. кв. метров. Проектом предусмотрено формирование закрытой придомовой территории с детскими пло-

Исследование рынка Сроки экспозиции квартир категории «бизнес» значительно больше, чем в эконом-классе. Застройщик должен быть готов к ситуации, при которой значительный объём продаж придётся на период, следующий за получением разрешения на ввод в эксплуатацию. щадками, прогулочными аллеями и местами для отдыха. Из числа новых проектов, вышедших на рынок в 2015 году, наиболее концептуально продуманными и соответствующими статусу жилья бизнес-класса эксперты считают два объекта – на ул. Советской, 26а (ОАО «Пермглавснаб»). Это современный 6-этажный жилой дом «клубного» типа на 27 квартир ориентировочной площадью 48–108 кв. метров. А также жилой комплекс «Онегин» на ул. Пушкина, 72, строительством которого занимается ООО «Стройтехмонтаж» (входит в ГК «Мегаполис»). 23-этажный дом рассчитан на 107 квартир, площадь которых составит от 61,1 кв. м до 220 кв. м. Первые два этажа комплекса займут коммерческие площади. Сдать объект в эксплуатацию застройщик планирует до конца 2017 года. Пока не достал Как видно, несмотря на кризис, застройщики не отказываются от своих планов по реализации новых проектов в сегменте дорогого жилья. В 2015-м планируется сдача четырёх домов общей площадью 14,2 тыс. кв. м. В то же время, если вспомнить 2009 год, тогда именно недвижимость «бизнес-класса» испытала на себе наиболее сильное влияние кризиса. Застройщики этого сегмента первыми начали заявлять о замораживании перспективных проектов и предоставлять скидки более значительные, чем в других сегментах жилья.

– На «пике» рынка в конце 2008 г. средняя цена предложения на объекты «бизнескласс» на первичном рынке находилась на уровне 72–75 тыс. руб./кв. м, значительное число предложений фиксировалось выше отметки в 100 тыс. руб. На «дне» рынка в середине 2009 г. средние цены скорректировались до 48–50 тыс. руб./кв. м, – вспоминает главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Борис Николаев. – Таким образом, с точки зрения цен, рассматриваемый сегмент «просел», по самым оптимистичным оценкам, на 30–35%. Отдельные квартиры продавались по цене ниже себестоимости, минимальные цены предложения доходили до 30–35 тыс. руб./кв. м при полной оплате. Восстановление рынка и появление новых проектов жилья повышенной комфортности в Перми началось с 2012 года. Именно тогда наметилась робкая тенденция к увеличению числа подобных объектов.

экспертное мнение Руководитель дирекции по продажам проектной компании Пермь ООО «РСГ- Бизнес Сервис» (входит в ГК «Кортрос») Ирина Усманова:

Сегодняшняя ситуация, по оценкам ведущих экспертов рынка недвижимости, кардинально отличается от того, что происходило в 2008–2009 годах.

– С точки зрения ценовой ситуации снижения цен предложения в сегменте бизнес-класса пока не фиксируется. Застройщики готовы скорее жертвовать удлинением сроков реализации, нежели рентабельностью проек­тов. Так, если в декабре 2014 года средняя цена квадратного метра бизнес-жилья составляла 74 516 рублей, то в июле 2015 года она увеличилась на 9,9% и составила 84 726 руб­лей, – отмечает аналитик. – Однако этот рост связан, скорее, не с общей ситуацией на рынке, а с выходом двух «дорогих» объектов, отмеченных выше (на ул. Советской, 26а и Пушкина, 72). В остальном, если смотреть в разрезе объектов, цены не менялись. По некоторым оценкам, сегмент жилья повышенной комфортности даже менее подвержен резким макроэкономическим колебаниям ввиду того, что уровень дохода у целевой аудитории подобного рода недвижимости, как правило, остаётся высоким. А кроме того, такие покупатели гораздо реже при покупке используют ипотечные средства. В то же время, по словам г-на Николаева, квартиры бизнес-класса – продукт в значительно меньшей степени эластичный по цене, чем массовое жильё. Ключевое значение при покупке имеют не столько и не только цена, сколько особенности местоположения объекта и внутренние характеристики самой квартиры. Поэтому особое значение в период кризиса приобретают грамотное позиционирование, маркетинг, комплексное продвижение объекта продажи.

– Сроки экспозиции квартир категории «бизнес» значительно больше, чем в эконом-классе. Застройщик должен быть готов к ситуации, при которой значительный объём продаж придётся на период, следующий за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это несёт дополнительные риски, в определённом смысле является платой за потенциально более высокую доходность по проекту. Наряду с этим, в отличие от экономкласса, сегмент бизнес-жилья гораздо менее развит в Перми, и предложение подобных объектов на рынке недвижимости весьма ограничено. Поэтому если проект выделяется качеством и оригинальностью, интерес к нему со стороны покупателей точно будет.

– Спад на первичном рынке жилья, отмеченный с начала этого года и вызванный экономическими проблемами в России, отразился на всех сегментах недвижимости. Эконом-класс просел, в первую очередь, из-за падения доходов населения и сворачивания банками жилищного кредитования на фоне резкого роста ключевой ставки в декабре. Льготная ипотека, запущенная государством в марте, смогла поддержать рынок в ближайшие месяцы, но вернуть ему прежние, докризисные темпы вряд ли удастся. Недвижимость бизнес-класса преимущественно приобретается без помощи ипотеки, однако и здесь снижение темпов продаж очевидно. Рынок дорогого жилья на любую нестабильность всегда реагирует первым, но при этом все процессы здесь более сглажены – в отличие от сегментов массового жилья, покупатели в элитном классе не подвержены ажиотажным всплескам активности, а, скорее, наоборот, склонны к принятию выжидательной позиции. Несмотря на текущие экономические изменения, мы продолжаем строительство ЭЖК «Астра» в прежнем, весьма высоком темпе. На сегодняшний день каркас здания уже полностью готов, завершаются работы по обустройству кровли, полным ходом идёт монтаж инженерного оборудования (отметим, что при строительстве комплекса используются только самые современные экологичные технологии и материалы от ведущих европейских поставщиков). В данной непростой ситуации мы делаем всё возможное, чтобы избежать роста цен и удержать стоимость на текущем уровне. В настоящий момент компания предлагает клиентам хорошую альтернативу ипотеке – беспроцентную рассрочку платежа. У этого варианта есть несколько ключевых особенностей: 1) отсутствие процентов. Стоимость договора фиксируется на момент подписания, и на остаток суммы процент не начисляется; 2) простота оформления: получить рассрочку от нас как застройщика гораздо проще, нежели ипотечный кредит. При оформлении не требуется каких-либо документов о вашем финансовом положении; 3) гарантия выполнения застройщиком обязательств по строительству. Мы работаем в полном соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Ответственность застройщика застрахована в полном соответствии с вышеуказанным законом, а все договоры и дополнительные соглашения проходят обязательную регистрацию в органах ФРС.

Метражи #09 сентябрь 2015

19

ЖК «Виктория»

ФОТОПРОЕКТ

Фото: Мария Масло

недвижимость ЖК «Альпийская горка»

20

Метражи #09 сентябрь 2015

ЖК «Крылья»

ЖК «Акварели»

дом на ул. Пушкина, 50

«высокого» класса дом на ул. Горького, 77а»

ЖК «Симфония»

Метражи #09 сентябрь 2015

21

ЖК «Сибирия Парк»

ФОТОПРОЕКТ

Фото: Мария Масло

ЖК «Альпийская горка»

недвижимость

ЖК «Пермские медведи»

22

Метражи #09 сентябрь 2015

ЖК «На Вознесенской»

ЖК «Театральный»

«высокого» класса ЖК «Сапфир»

ЖК «Новый центр»

Метражи #09 сентябрь 2015

23

Недвижимость | Регионы автор Вениамин Христофоров

Рынки регионов Пермь отстаёт от Екатеринбурга Рынок недвижимости Перми значительно отстаёт от рынка Екатеринбурга как по объёму фондов жилой недвижимости, так и по темпам строительства новых квартир. К такому выводу пришли аналитики Аналитического центра «Медиана» по итогам исследования регионов.

24

Метражи #09 сентябрь 2015

Регионы

равнение этих мегаполисов далеко не случайно. У двух соседних территорий есть давние исторические корни. На протяжении нескольких веков Пермь и Екатеринбург входили в единую Пермскую губернию. «Две столицы», олицетворяющие символы послепетровской России: промышленность и бюрократию. Разделение территорий произошло только в 1934 году, когда было произведено разукрупнение областей, а 1938 году образована Молотовская область со столицей в городе Молотове, он же Пермь. На том завершилась более чем полуторавековая история соперничества Перми и Екатеринбурга. И дальнейшая судьба этих городов развивалась независимо друг от друга. На сегодня Екатеринбург и Пермь – совершенно разные города-соседи с различным уровнем развития: как с точки зрения экономики регионов, так и с точки зрения рынка недвижимости. Однако есть немало сходных тенденций: особенности развития, характерные черты снижения цен и покупательской способности на рынке недвижимости и ряд других. В данном исследовании были сопоставлены ключевые экономические показатели двух регионов, проанализирована ситуация на рынке жилья, а также представлена динамика изменения показателей по вводу жилья, объёму предложения в данном сегменте, уровня цен и обозначен прогноз развития на 2015 год. Экономическая ситуация Экономическое положение Пермского края и Свердловской области во втором квартале 2015 года характеризовалось отрицательной динамикой. По данным Территориального органа Федеральной службы Государственной статистики по Пермскому краю и Свердловской области, итоги первого полугодия 2015 года свидетельствуют о том, что темпы роста основных показателей отстают от темпов роста показателей за аналогичный период 2014 года.

сравнительные характеристики

Таб. №1

Средняя стоимость 1 кв. м жилья, руб.

Средний ежемесячный уровень з/п, руб.

Соотношение среднего уровня з/п к средней стоимости 1 кв. м жилья

Количество лет, необходимых для покупки квартиры 40 кв. м (при средней з/п)

Пермь

53 302

27 400

0,51

6,5

Екатеринбург

73 322

30 458

0,42

8,0

Город

Граф. №1

Динамика объёма ввода жилья. тыс. кв. м

Уровень промышленного производства Отрицательная динамика объёма промышленного производства наблюдалась в обоих регионах. Индекс промышленного производства по крупным и средним предприятиям за июль 2015 года к аналогичному периоду предыдущего года по основным видам экономической деятельности в Пермском крае составил 92,4%, в Свердловской области – 99,6%. Таким образом, в Свердловской области снижение составило 6,1 процентных пункта, в Пермском крае – 15,3 процентных пункта.

Таб. №2 Город

Объёмы ввода жилья за период с января по июнь 2015 г., кв. м

Общая плеощадь Вес жилья, приходящаяся себестоимости в в среднем на одного стоимости жилых жителя, кв. м помещений

Пермский край

732,1

22,4

65%

Свердловская область

1823,5

24,0

59%

Метражи #09 сентябрь 2015

25

Недвижимость | Регионы

Граф. №2

Динамика объёма предложения на первичном рынке жилья, ед.

Потребительский сектор В потребительском секторе экономики произошло увеличение темпов инфляции. Её уровень с января по август текущего года в целом по Пермскому краю достиг 10,7%, в Свердловской области – 10,0%. Это на 3,5% и 3,9% выше аналогичного показателя 2014 года. Уровень жизни населения

Граф. №3

Таб. №3

Динамика объёма предложения на вторичном рынке жилья, ед.

Между покупательской способностью и показателем доходности населения наблюдается слабокоррелирующая связь, которая отражает усреднённые покупательские способности жителей городов.

– Показатель соотношения оплаты труда к средней стоимости жилья в экономичес­ком смысле даёт понять, сколько квадратных метров можно приобрести, получив одно среднемесячное жалованье, – объясняет руководитель аналитического центра «Медиана» Ксения Иодик. – Аналогичным образом следующий показатель, представленный в таблице №1, характеризует время, которое потребуется для покупки одной квартиры общей площадью 40 кв. метров. Так как рынок недвижимости находится в постоянной динамике, то нельзя считать представленные показатели на 100% соответствующими реальности. Точно так же нельзя утверждать, что человек, желающий приобрести квартиру, будет вкладывать в её покупку все свои заработанные средства. Поэтому в действительности времени, необходимого для приобретения квартиры, требуется значительно больше. Между тем рассчитанные показатели дают возможность сопоставить реальную покупательскую способность жителей городов.

Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья в разрезе комнат, руб. г. Екатеринбург

г. Пермь

Дата 1-комн.

2-комн.

3-комн.

1-комн.

2-комн.

3-комн.

дек.14

65 167

59 292

56 548

53 286

52 018

52 614

янв.15

68 565

63 876

62 726

53 286

52 018

52 614

фев.15

68 026

62 609

62 115

53 576

52 322

52 410

мар.15

67 240

62 221

61 279

55 838

51 219

49 965

апр.15

68 065

61 969

60 762

55 394

50 724

48 778

май 15

68 183

61 875

60 728

55 260

50 952

49 230

июн.15

66 700

62 246

60 942

55 573

51 535

50 023

июл.15

67 107

63 763

62 026

55 541

51 199

49 871

авг.15

н/д

н/д

н/д

54 698

50 593

48 638

3,0%

7,5%

9,7%

4,2%

-1,6%

-5,2%

Прирост с начала года

26

Метражи #09 сентябрь 2015

Регионы

Как можно заметить, проще накопить на квартиру пермякам. В среднем каждый житель столицы Прикамья ежемесячно зарабатывает на 0,51 квадратного метра личного пространства, тогда как в столице Урала житель может приобрести 0,42 квадратного метра за ежемесячный доход. Уровень ввода жилья Существенное влияние на стоимость жилья оказывает показатель общего объёма ввода жилой недвижимости в том или ином городе. Наибольшие темпы ввода жилых помещений демонстрирует Свердловская область, здесь с начала текущего года было введено в эксплуатацию 1823,5 тыс. кв. мет­ ров жилья, показатель по Пермскому краю отстаёт почти в 2,5 раза.

– Существует зависимость между показателями объёма ввода жилья и веса себестоимости строительства в стоимости жилых помещений, – отмечает аналитик.

– Это связано с тем, что прибыль застройщика формируется исходя из разницы между возможной ценой продажи и затратами на строительство. Исходя из данных, представленных в таблице №2, можно заметить, что в Пермском крае прямые затраты на строительство занимают 65% от стоимости. Оставшуюся часть цены (35%) формируют расходы на создание инженерной инфраструктуры и приобретение земельного участка, уровень инфляции за время строительства, прибыль застройщика. Показатель в Свердловской области ниже показателя Пермского края. Вероятно, это связано с различием стоимости земельных участков, инфраструктурных коммуникаций и расходов на согласование объектов. Следовательно, строители могут рассчитывать на большую прибыль при реализации своих проектов в Свердловской области, где вес себестоимос­ти минимален, нежели при реализации проектов в Пермском крае. Также Прикамье уступает Свердловской области и по такому показателю, как общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя. Час­ тично это связано с тем, что численность населения Прикамья уступает аналогичному показателю Свердловской области. По данным Росстата, по состоянию на 1 января 2015 года численность населения г. Перми составляла 1 млн 35 тыс. человек. При этом население г. Екатеринбурга составляло 1 млн 428 тыс. человек. Структура предложения С начала года рынок жилья как Перми, так и Екатеринбурга существенно вырос в

объёме предложения. В последнее время структура рынка качественно трансформировалась. Застройщики стали больше выводить компактные квартиры с функциональными планировками, произошла переориентация сегмента на массовое жильё. Стоит отметить, что в Екатеринбурге особое внимание уделяется сегменту апартаментов. Объём данного подсегмента на рынке жилья Екатеринбурга составляет сегодня свыше 200 тыс. кв. метров, или порядка 10% от общего объёма строящегося жилья. Несмотря на то что сегмент является относительно новым, в столице Северного Урала он активно развивается и отвлекает на себя покупателей. С января по июль на рынке нового жилья Екатеринбурга рост объёма предложения составил 23%. Схожая ситуация наблюдается и на рынке новостроек Перми, где с января по июль текущего года объём предложения увеличился на 31%.

До рекордного уровня вырос и объём предложения на вторичном рынке. В Екатеринбурге с начала года число квартир в базе данных Уральской палаты недвижимос­ти увеличилось на 39%, то есть с 8261 до 11 500 единиц. Снижение спроса привело к тому, что выставляемые объекты перестали уходить с рынка из-за «дефицита» покупателей. Итог – стремительный рост объёмных показателей. На пермском рынке «вторички» рост объёма предложения (по данным Пермской мультилистинговой системы) с начала года составил 29%. В последнее время на рынке Прикамья наблюдается стабилизация объёма предложения и корректировка в сторону уменьшения: часть собственников оказались не готовы к снижению цен на свои квартиры и предпочли снять их с продажи и отложить данный вопрос на более поздний срок.

Метражи #09 сентябрь 2015

27

Недвижимость | Регионы

Граф. №4

Граф. №5

Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья, руб./кв. м

Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м

Уровень цен на жильё Общая ситуация на рынке жилья во всех городах России характеризовалась снижением средних цен «вторички» и незначительной корректировкой цен на «первичке», где колебания не превышали уровень инфляции. Уровень цен на жильё в рассматриваемых городах существенно различается, но с начала года ценовые показатели анализируемых городов показывают схожую динамику. На первичном рынке жилья Перми с начала года наблюдается незначительное увеличение средней цены квадратного мет­ ра (+1,1%). В Екатеринбурге аналогичный показатель с начала года составил +6,5%. В разрезе комнат на первичном рынке жилья Перми наблюдается увеличение средней цены квадратного метра на ликвидное жильё – однокомнатные квартиры. С начала года средняя цена таких квартир увеличилась на 4,2% и составила, по состоянию на август 2015 года, 54 698 рублей. Квартиры остальных размерностей показали отрицательную динамику. (Таблица №3) На рынке первичного жилья Екатеринбурга обратная ситуация: с начала года наибольший рост средних цен наблюдается на менее ликвидные многокомнатные квартиры. Так, двухкомнатные квартиры подорожали на 7,5% и составили, по состоянию на июль 2015 года, 63 763 рубля за кв. метр, трёхкомнатные квартиры подорожали на 9,7%, их цена составила 62 026 рублей за кв. метр, рост показателя однокомнатных квартир с начала года составил 3,0%. В Перми, Екатеринбурге и в ряде других городов России наблюдается тенденция низкого уровня спроса и показателей общей активности рынка вторичного жилья. Данная тенденция сопровождается постепенным сокращением объёма предложе-

Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья в разрезе комнат, руб.

Таб. №4

г. Екатеринбург Дата 1-комн.

2-комн.

3-комн.

г. Пермь 4-комн. и более

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн. и более

дек.14

65 167

59 292

56 548

77 481

53 286

52 018

52 614

59 198

янв.15

68 565

63 876

62 726

77 229

53 286

52 018

52 614

60 640

фев.15

68 026

62 609

62 115

76 348

53 576

52 322

52 410

60 620

мар.15

67 240

62 221

61 279

76 495

55 838

51 219

49 965

55 656

апр.15

68 065

61 969

60 762

75 669

55 394

50 724

48 778

55 906

май 15

68 183

61 875

60 728

75 772

55 260

50 952

49 230

56 130

июн.15

66 700

62 246

60 942

75 231

55 573

51 535

50 023

56 068

июл.15

67 107

63 763

62 026

75 340

55 541

51 199

49 871

55 152

авг.15

н/д

н/д

н/д

76 370

54 698

50 593

48 638

54 673

3,0%

7,5%

9,7%

-1,4%

4,2%

-1,6%

-5,2%

-7,6%

Прирост с начала года

28

Метражи #09 сентябрь 2015

Регионы

ния и понижающей корректировкой цен. В большей степени «вторичка» просела в Перми, с начала года цена «квадрата» снизилась на 5,7%. В Екатеринбурге средняя цена вторичной недвижимости с начала года упала на 3,8%. В связи с ростом объёма предложения на вторичном рынке жилья наблюдается снижение ценовых показателей в разрезе комнат. В Екатеринбурге однокомнатные квартиры дешевели быстрее других. С начала года их стоимость опустилась на -5,9%. В то же время «двушки» и «трёшки» потеряли в цене за восемь месяцев -4,6–4,1%, а многокомнатные объекты – только -1,4%. В итоге средний показатель для однокомнатных квартир столицы Урала составляет сегодня 79 239 руб./кв. м, для двухкомнатных – 71 843 руб./кв. м, для трёхкомнатных – 71 202 руб./кв. м, и для квартир с четырьмя и более комнатами – 76 370 руб./кв. м. В Перми быстрее других дешевели трёхкомнатные квартиры, с начала года

средняя цена опустилась на 9,2% и составила 50 309 рублей за кв. метр. Выводы Екатеринбург входит в число городовмиллионников России уже долгое время, поэтому цены на недвижимость здесь значительно выше, чем в среднем по России. Можно сказать, что рынок недвижимости Перми с незначительной отсрочкой повторяет тенденции развития рынка недвижимости Екатеринбурга.

– К сегодняшнему дню рынок жилья, в силу своей высокой инерции, подошёл с большим объёмом нереализованных объек­ тов. Именно избыточное предложение на фоне снижающегося спроса станет основной проблемой, которая не позволит сбалансировать ситуацию в ближайшей перспективе. Даже в том случае, если участники рынка сократят вывод на рынок новых домов. Кроме

этого, не стоит забывать, что на первичном рынке очень много покупателей, которые при финансировании сделки используют средства от продажи старой квартиры. А с этим сегодня возникают существенные сложности – средний срок продажи квартиры на «вторичке» уже превышает пять месяцев. В результате стоит ожидать дальнейшего снижения цен на рынке жилья. К концу года по отдельным сегментам Екатеринбурга оно составит от -5% до -15 %, в Перми же коррекция цен составит 5–7%. Наравне с этим спрос будет оставаться низким. Более того, на данный момент не наблюдается факторов, которые позволили бы рынку полностью восстановиться в следующем году.

– В целом макроэкономические факторы остаются определяющими для рынка жилья. Негативная ценовая динамика наблюдается в большинстве российских городов. Оздоровление же ситуации будет зависеть от общей экономической обстановки в стране и в мире, – подытоживает Ксения Иодик.

Метражи #09 сентябрь 2015

29

Недвижимость | Аналитика

Рынок жилья в цифрах Динамика объёма предложения и средней цены на рынке новостроек г. Перми

Динамика объёма предложения и средней цены на вторичном рынке жилья г. Перми

Динамика объёма предложения и средней арендной ставки на рынке аренды г. Перми

30

Метражи #09 сентябрь 2015

Аналитика Средние цены на рынке жилой недвижимости г. Перми, тыс. руб./кв. м

53,25 44,97

69,91

41,89

68,11

43,34

57,02

47,21

49,89 55,11

50,82 55,49

57,30

- новостройки

57,81

- вторичное жильё

Первичный рынок жилой недвижимости в г. Перми, тыс. руб./кв. м 1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн. и более

Средняя цена (август)

Средняя цена (июль)

Прирост за месяц

Дзержинский

58,44

51,79

46,41

52,40*

52,71

53,89

-2,19%

2,42%

Индустриальный

52,33

50,15

47,04

50,82

50,65

0,34%

5,63%

Кировский

47,67

43,12

40,41

44,62

45,43

-1,78%

-0,42%

Ленинский

71,98

67,24

51,51

71,44

77,85

-8,23%

-5,10%

Мотовилихинский

53,25

50,01

45,23

50,40

50,54

-0,27%

0,11%

Орджоникидзевский

43,33

40,37

38,61

41,67

41,76

-0,21%

-2,34%

Свердловский

60,82

55,17

55,54

67,94*

57,66

57,83

-0,30%

0,48%

Средняя цена (август)

54,70

50,59

48,64

59,33*

51,91

52,75

-1,59%

-0,53%

Средняя цена (июль)

55,54

51,20

49,87

61,36

Прирост за месяц

-1,52%

-1,18%

-2,47%

-3,29%

Прирост за год

4,23%

-1,57%

-5,21%

6,31%

Район

58,37*

Прирост за год

* значения с нерепрезентативной выборкой для расчёта среднего значения цены 1 кв. м. Метражи #09 сентябрь 2015

31

Недвижимость | Новостройки автор Мария Дубровская

Нет предела совершенству Планировки пермских новостроек На сегодняшний день в Перми нет недостатка в новостройках. Только за шесть месяцев 2015 года в городе появилось более 200 тысяч кв. метров жилья. Но вот вопрос: насколько привлекательны и комфортны квартиры, скрывающиеся за толстыми стенами домов?

32

Метражи #09 сентябрь 2015

Новостройки

ланировку квартиры можно сравнить с кроем одежды. Если костюм правильно скроен, то сидеть он будет идеально, скрывая все недостатки фигуры. Так же и с планировкой квартиры. Сделано в СССР Во времена массового строительства дома строились по типовым проектам, так появились хорошо известные «хрущёвки», «брежневки», квартиры с улучшенной планировкой 90-й серии и др. Но насколько были удобны эти серийные дома для проживания? Стоит только вспомнить, как выглядит квартира в типовой «хрущёвке»: маленькая кухня, проходные или смежные комнаты, узкий тёмный коридор, совмещённый санузел. А между тем огромная часть населения Перми до сих пор проживает в таких домах. Подавляющее большинство пермских «хрущёвок» – это кирпичная «региональная» серия 1-447, особенно часто встречающаяся в таких микрорайонах, как Балатово, Городские Горки, в Закамске. В 70–80-х годах с развитием строительных технологий и дальнейшей ориентацией на высотное домостроение ленинградскими архитекторами была разработана новая серия массового жилья, получившая название «ленпроект». В таких квартирах жильцов уже ждали раздельный санузел, кухня 8–9 кв. метров. Все дома имели лифты, центральное отопление и водоснабжение, а также мусоропровод. В конце 1980-x – 1990-х годах вместе с возникновением рыночных отношений и стремлением к лучшей жизни на рынке недвижимости появляются новые серии многоэтажных домов с улучшенной планировкой квартир (в Перми наибольшее распространение получили серии 114-85 и 114-86). Здесь уже все комнаты были раздельные, имели большую площадь, туалет и ванная комната существовали отдельно друг от друга. Что новенького? За последние 10–15 лет стандарты комфортного жилья, в том числе планировочные решения квартир, значительно изменились. Квартиры в новостройках стали более просторными. Так, если раньше площадь стандартной трёхкомнатной квартиры в «хрущёвке» или «брежневке» составляла не более 60 кв. метров, то в домах нового поколения она начинается от 70 кв. метров и больше. Существенные перемены коснулись и нежилых помещений. Крохотные кухни и коридоры площадью 5–6 кв. метров ушли в прошлое. Сегодня каждый строящийся объект претендует на эксклюзивность, тем не ме-

Во времена массового строительства дома строились по типовым проектам, так появились хорошо известные «хрущёвки», «брежневки», квартиры с улучшенной планировкой 90-й серии и др.

нее есть ряд явно доминирующих тенденций в планировке квартир в новостройках.

– Во-первых, это сокращение общей площади квартир и уменьшение площади так называемых летних помещений (лоджий, балконов, террас), – рассказывает Игорь Луговой, главный архитектор ООО «Сатурн-Р». – Во-вторых, это объединение общей комнаты или гостиной с кухней или кухней-нишей. В-третьих, массовое использование так называемых однокомнатных студий с организацией пространства без устройства капитальных конструкций. В-четвёртых, в одно- и двухкомнатных квартирах объединение ванных комнат и санузлов в одно помещение. В-пятых, массовое использование встроенной мебели, встроенных шкафов, мобильных и раздвижных перегородок, многофункционального оборудования. По мнению экспертов, тенденции, которые мы наблюдаем на строительном рынке, являются отражением существующего спроса. Рынок продавца в России плавно перешёл к рынку покупателя.

– Сегодня покупатель недвижимости уже не тот, что 10–20 лет назад. Изменились требования к приобретаемому жилью, критерии его оценки, – рассказывает директор агентства недвижимости «Территория» Екатерина Пахомова. – Например, если раньше наиболее важным фактором была площадь жилых комнат, то сегодня всё большее значение приобретает метраж кухонь, коридоров, санузлов. Современным покупателям важно, чтобы кухонная зона была большой, желательно не меньше 10 кв. метров. Потому что её можно использовать не только как место для приготовления пищи, но и как столовую-гостиную. Помимо просторной кухни пермяки хотят видеть в своих квартирах вместительные коридоры с достаточным количеством кладовок в виде встроенных шкафов. Примечательно, что при выборе новостройки клиенты уже давно не обращают особого внимания на то, какой формы у них будут комнаты – квадратные, прямоугольные. Конечно, чем понятнее планировка, тем лучше, но это не является основополагающим критерием при выборе жилья. Ещё один интересный факт: если раньше все хотели иметь раздельный сан­узел, то сегодня это уже непринципиально.

Метражи #09 сентябрь 2015

33

Недвижимость | Новостройки

За последние 10–15 лет стандарты комфортного жилья значительно изменились. Крохотные кухни и коридоры ушли в прошлое. Современным покупателям важно, чтобы кухонная зона была большой, желательно не меньше 10 кв. метров. Следуя за своими покупателями, многие пермские компании стараются улучшить планировки строящихся квартир. Так, ОАО «СтройПанельКомплект» в одном из своих проектов – ЖК «Медовый» в Кондратово – внедрило квартиры с отдельным входом, которые не только оказались популярны для переделки в коммерческие нежилые помещения, но и стали очень востребованы большими семьями. В то же время экономическая ситуация и снижение покупательской способности у населения диктуют свои правила игры для застройщиков.

– Если в стране относительно благополучные годы, то мы выводим на рынок просторные квартиры с кухнями-столовыми, с отдельными гардеробными и кладовыми. Сейчас же в Перми востребованы дома экономического класса с небольшими жилыми помещениями, – отмечает Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект. По оценкам участников рынка, на пике популярности сегодня – малогабаритные квартиры-студии, где жилое пространство объединено с кухней. Востребованными остаются однокомнатные квартиры до 42 кв. м и двухкомнатные – до 60–65 кв. метров с готовыми планировками и минимальной отделкой.

34

Как в этом жить? Несмотря на все кризисы, покупая квартиру в новом доме, любой покупатель рассчитывает на то, что она будет удобная и комфортная для проживания. Между тем планировки некоторых новостроек нередко напоминают конструктор «лего» для взрослых.

– Зачастую квартиры не совсем удобные и продуманные. В результате новосёлы вынуждены обращаться к нашим услугам, – говорит

Метражи #09 сентябрь 2015

руководитель арт-студии DesignKotova Елена Котова. – Задача дизайнера – с максимальной пользой использовать каждый квадратный метр, идеально приспособить жильё для всех членов семьи с учётом их образа жизни. Свою коллегу «по цеху» поддерживает Александр Урицкий, руководитель мастерской дизайна SHTUCHKA. – Дело в том, что для нынешних новостроек используются, как правило, «доработанные» проекты 80–90-х годов прошлого века. Как пел незабвенный Владимир Высоцкий о тех временах: «...Все жили вровень, скромно так, система коридорная, на тридцать восемь комнаток – всего одна уборная...» Большинство застройщиков продолжают придерживаться подобного принципа организации будущего жилья... Строители не хотят, а иногда и не могут по разным причинам тратиться на современный, отвечающий сегодняшним требованиям проект. Проект дома стоит больших денег, особенно когда речь идёт о многоэтажном комплексном строительстве, и купить готовый, но старый проект – это способ существенно уменьшить себестоимость будущих жилых «квадратов». Конечно, есть и современные решения в проектах, но это, как правило, жильё с высоким ценником. Выходом из этой ситуации могло бы стать сотрудничество застройщиков, архитекторов и дизайнеров при разработке проектов новостроек. Однако, по словам Виктора Суетина, привлечение последних ведёт к удорожанию квадратного метра, поэтому возможно только при работе с проектами жилья повышенной комфортности.

– Так как ОАО «СтройПанельКомплект» работает в основном в сегменте экономжилья, а любые дизайнерские изыски ведут к удорожанию себестоимости, мы довольно редко привлекаем дизайнеров к разработке планировочных решений наших новостроек. Однако если стоимость жилья уже чуть выше, то здесь у застройщика появляется чуть больше свободы. Ярким примером, в

Новостройки

Новый формат квартир «евротрёшка» площадью 60,39 кв. м в Спортивном микрорайоне «Ива». прямом и переносном смысле, может служить построенный нами ЖК «Радуга» – там и несколько вариантов дизайнерской отделки на выбор, и панорамное остекление квартир и лоджий, и многое другое. Идеальный вариант Что же такое удачная планировка квартиры и может ли квартира в сегменте эконом-класса быть действительно удобной для проживания? Эксперты уверенны, что это вполне осуществимо.

– Удачное планировочное решение – это правильное понятное пространство, с минимумом коридоров, разделённое на общественную зону, включающую кухнюгостиную, гостевой санузел, и приватную, в которой находятся ванная комната, гардеробные и спальни. С высотой потолков более 2,75 метра, – считает Елена Котова. В свою очередь, управляющий парт­ нёр проектного бюро Portner Architects Саша Лукич утверждает, что современных покупателей в первую очередь интересуют не квадратные метры, а число и функциональность помещений.

– Ошибочно мнение о том, что удобными могут быть только квартиры с большой площадью. Гораздо важнее эргономичность помещений – чтобы все размеры, пропорции комнат соответствовали своему функциональному использованию. Именно поэтому два года назад проектное бюро Portner Architects запатентовало серию многоквартирного жилья комфорт-класса, которая носит название «Эргом2ет­рика». Основная идея – максимально эффективное использование каждого квадратного метра квартиры. По словам Саши Лукича, используя эти стандарты, уменьшая площади коридоров на

6–7% от общей площади квартиры, можно оптимизировать размер помещений с учётом их назначения.

– Комфортная и эргономичная однокомнатная квартира может располагаться на площади от 39–40 кв. метров, а равнозначная ей по функционалу студия – на площади 26–32 кв. метра. Прагматичная планировка пространства 44 кв. метров уже может обеспечить отдельную спальную комнату. Грамотно спланированная спальня с большой кроватью, тумбочками, шкафом-купе, плоским телевизором и всеми необходимыми проходами может быть размещена на 9,5 кв. метра, – утверждает архитектор. – Конечно, измученные тесными «хрущёвками» россияне хотят жить в просторных квартирах. Однако, как показывает практика, большая площадь не всегда означает удобство проживания. Оглядываясь на мировой опыт, можно сказать, что комфортная жизнь возможна и на меньшей, но грамотно спроектированной площади. Идеальные параметры планировки квартиры также называет дизайнер Александр Урицкий.

– Работая напрямую с заказчиками, нам удалось сформировать наиболее удачный вариант планировки, который хотят,

Комфортная и эргономичная однокомнатная квартира может располагаться на площади от 39–40 кв. метров, а равнозначная ей по функционалу студия – на площади 26–32 кв. метра.

в конечном счёте, видеть покупатели квартир и не получив который они «вынуждены» обращаться к нашим услугам по перепланировке. Начну по порядку. Раздельный или смежный санузел. На самом деле удобен и первый, и второй вариант. Всё зависит от ситуации. Например, одинокому человеку будет удобнее и практичнее иметь смежный санузел, а семейной паре с детьми, наоборот, смежный санузел может доставлять неудобство. Насчёт кухни – перефразирую песню о лете. «Я так хочу, чтобы кухня не кончалась!» Иными словами, я уверен, что кухни много не бывает! Оптимальный размер – понятие растяжимое. Здесь всё та же ситуация, для семьи – это одна площадь, для одного – совсем другая. Думаю, если и нашим и вашим, то 12–15 метров – это допус­ тимый минимум. По поводу формы жилых помещений моё мнение однозначно. Коридорная система хороша в бункерах, окопах и прочих местах, отведённых для того, чтобы прятаться. При этом «квадрат» даёт возможность управлять пространством, хотя бы в его рамках. Все теперь хотят гардеробную, и не одну, на балконах теперь лаунж-зоны, а не склады старого барахла. Поэтому нежилого пространства, заложенного в периметр квартиры, должно быть не меньше, чем, например, кухонного. Подведя итог, скажу так: покупатель сегодня голосует за высокие потолки, большие комнаты, комфортные санузлы, вместительные гардеробные и просторные кухни!

Метражи #09 сентябрь 2015

35

Недвижимость | Актуальная тема

Долёвка под угрозой Мнения экспертов Одной из главных тем для обсуждений в последнее время стала возможная отмена долевого строительства в России. Ожидается, что соответствующие изменения в законодательстве могут быть приняты уже осенью.

течение последующих лет планируется введение новой модели приобретения жилья, когда застройщик сможет привлекать деньги граждан не напрямую, а только через специальный банковский счёт, где будут аккумулироваться средства. В этом случае банк будет выступать гарантом того, что деньги граждан не пропадут, если застройщик почему-то не сможет выполнить свои обязательства.

36

К чему же могут привести на самом деле подобные изменения? Об этом рассказали опрошенные нами эксперты. Вопросов больше, чем ответов Насколько уже сейчас реально введение новой модели? Эксперты считают, что в этом отношении всё далеко не просто.

Метражи #09 сентябрь 2015

– Конечно, обсуждать эту тему, ещё, наверное, рано. Но сама идея привлечения денежных средств через посредника меня немного настораживает. На сегодняшний день не совсем понятно, как банк может проконтролировать, расходует ли застройщик деньги по назначению или нет. Вот, например, застройщик параллельно ведёт строительству двух домов по разным адресам. В одном месяце в одном доме купили

Актуальная тема

Вячеслав Пермяков, председатель совета ректоров сети институтов «Высшая школа недвижимости», член Национального совета РГР

Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «СтройПанель­ Комплект», председатель совета ассоциации «Пермские строители»

пять квартир, в другом – 25. Кто определяет, каким образом денежные средства должны быть распределены между этими объектами? Ведь нужно ежемесячно закупать металл, цемент, песок, щебень, оплачивать поставленные энергоресурсы, выплачивать заработную плату на производстве. Кроме того, необходимо приобрести инструменты и прочие дополнительные расходные материалы. Причём, как правило, в разных пропорциях. Что из этого будет целевым расходованием средств, а что нет? Найдутся ли в банковской отрасли специалисты такого уровня, с возможностью работать с такой степенью детализации по каждому объекту? На мой взгляд, на сегодняшний день права дольщиков и без нововведений в законодательство надёжно защищены. В любом случае, именно дольщик решает, куда ему вкладывать свои деньги. И перед тем, как их кудалибо вложить, надо всё несколько раз проверить, – считает генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект», председатель совета ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин.

– В настоящий момент только создана рабочая группа, которой предстоит обсудить и утвердить все детали и нюансы новой модели. Говорить сегодня о какой-либо конкретике преждевременно, так как по внедрению и функционированию новой модели есть много вопросов, от ответов на которые и будет зависеть реальная ситуация. На каких условиях будут депонированы деньги граждан на специальном счёте в банках? На каких условиях банки будут финансировать строительство соответствующего жилья? Предполагается ли какое-то субсидирование для такого финансирования? Как будут застрахованы риски банков? Список вопросов можно продолжать. Необходимо дождаться результатов рабочей группы и

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО «ПЗСП»

Яна Березина, управляющий Пермским филиалом «ТрансКапитал­ Банк» (ПАО)

Александр Денисов, президент МРОО «Камская палата недвижимости»

далее ориентироваться на них, – высказала своё мнение управляющий Пермским филиалом «ТрансКапиталБанк» (ПАО) Яна Березина.

– Ввести сейчас единомоментно такой механизм невозможно. Для этого требуется целый ряд системных изменений. Во-первых, законодательных, начиная с регулирования статуса таких счетов в банках и вплоть до вопросов защиты интересов дольщиков, чьи деньги теперь будут, по сути, на спецсчёте в банке на случаи финансовых «потрясений рынка». Во-вторых, нужно определить вопросы налогообложения при операциях по такой схеме с такими счетами, в части как налогообложения относительно застройщика, так и доходов банка. В-третьих, необходимо регламентировать вопросы банковского регулирования операций по таким счетам, – отметил первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов.

– Начнём с того, что это не новая модель рынка, это переход к модели рынка строительства без долевого участия, в которой живут все развитые страны. «Долёвка» – это явление в странах с неразвитыми финансово-кредитными институтами. Тогда, когда кредитование застройщика происходит не за счёт инвестированных и кредитных ресурсов, а за счёт «займов» у населения, а взамен предлагается более низкая стоимость будущей квартиры. Из-

Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования

за неразвитой кредитной системы в России не только стоимость кредитов очень высокая, но и в основной своей массе строители не могут получить кредит вообще из-за высоких рисков «недостроя». Российские банки не имеют достаточного опыта проектного финансирования и не готовы рисковать своими деньгами. Поэтому государство придумало процесс обучения банков по работе с «застройщиками», где банк будет учиться контролировать этапы строительства, разбираться в строительнотехнической, финансово-сметной документации, увидит болевые точки и подводные камни, но при этом рис­куя не своими собственными деньгами, а деньгами дольщиков. Итогом процесса обучения должна получиться отработанная схема взаимодействия «банк-застройщик», в которой будут учтены все возможные риски, где банки перейдут на проектное финансирование строительства, – заявил президент МРОО «Камская палата недвижимости» Александр Денисов. Застройщики оптимизма не испытывают Несмотря на то что предполагаемые изменения в силу ещё не вступили, компании-застройщики, разумеется, уже задумываются над тем, что ждёт данный рынок.

Долёвка» – это явление в странах с неразвитыми финансово-кредитными институтами. Тогда, когда кредитование застройщика происходит не за счёт инвестированных и кредитных ресурсов, а за счёт «займов» у населения. Метражи #09 сентябрь 2015

37

Недвижимость | Актуальная тема

Появление посредника в цепочке «дольщикзастройщик», скорее всего, приведёт к очередному повышению цен на квадратный метр. нансирования своих объектов, – также не очень оптимистичен руководитель департамента ипотечного кредитования ОАО «ПАИЖК» Дмитрий Шестаков. Повышения цен не избежать?

– Как строительная компания с большим опытом, мы негативно воспринимаем инициативу об отмене долевого участия в строительстве – в том виде, в каком она сформулирована на сегодня. С рынка уйдут строительные компании-новички, а также небольшие строительные организации, – сделал свой прогноз директор по продажам ОАО «ПЗСП» Алексей Дёмкин.

– Думаю, малые застройщики не все адаптируются к новым условиям и выпадут из процесса. Но есть другие пути привлечения средств граждан на раннем этапе строительства жилья, и эти формы легко создадут юристы через договоры инвестирования и другие, – так считает председатель совета ректоров сети институтов «Высшая школа недвижимости», почётный член Российской гильдии риэлторов, член Национального совета РГР Вячеслав Пермяков.

– Переход на новую схему продаж приведёт к «вымыванию» с рынка мелких застройщиков, которые будут отрезаны от беспроцентных средств дольщиков и будут испытывать трудности с привлечением фи-

38

Но, конечно, опасения должны испытывать не только застройщики. Небезосновательны мнения, что в перспективе отмена долевого строительства приведёт к повышению цен на жильё в стране.

– На наш взгляд, всё это неизбежно приведёт к удорожанию жилья. Ни у какого застройщика нет такого объёма оборотных средств, который позволял бы два года только вкладывать, не получая отдачи. Поэтому в любом случае при строительстве нового дома необходимым станет привлечение денежных средств от банков. Проценты по кредиту лягут в стоимость квадратного метра. Объём предложения на рынке недвижимости упадёт, что вызовет напряжение и рост спроса, а значит, и поднимет цены. Инициатива правительства, безусловно, содержит благую цель – предотвратить появление обманутых дольщиков. Но нам всем известно, куда выложена дорога такими благими намерениями. Считаем, что более эффективно угрозу для дольщиков могла бы снять внимательная проверка при выдаче разре-

Метражи #09 сентябрь 2015

шения на строительство или прозрачная и рабочая программа страхования ответственности застройщиков, – поделился своим мнением Алексей Дёмкин.

– В любом случае появление посредника в цепочке «дольщик-застройщик», скорее всего, приведёт к очередному повышению цен на квадратный метр, – согласен со своим коллегой Виктор Суетин.

– Полной схемы реформации «долёвки» пока нет, можно лишь предполагать, что точно будет усилено влияние банков: это и система спецсчетов для средств покупателей, и предоставление банковской гарантии, и само кредитование застройщиков. А так как банки будут брать плату/ комиссию за предоставление услуги, то, скорее всего, застройщики вынуждены будут закладывать эти расходы в стоимость квартир. Насколько велико будет удорожание и будет ли оно вообще, сложно предположить (тем более что стоимость квартир лежит в плоскости рыночной экономики и зависит, в первую очередь, от наличия платёжеспособного спроса, а не от затрат застройщика), но нам представляется, что стоимость квартир на начальной стадии строительства будет повышена. Реформирование системы долевого строительства, на наш взгляд, будет иметь как положительные, так и негативные последствия для рынка. Объявленная первостепенная задача – «ликвидация» в будущем понятия

Актуальная тема Основная задача государства – к 2020 году уйти от «долёвки», так как все попытки обезопасить дольщиков от «недостроя» с помощью 214-ФЗ, страхования, госстройнадзора к ожидаемому результату не привели. «обманутый дольщик» – это, безусловно, вопрос государственной важности, и нет сомнений, что планируемые изменения схемы продажи новостроек будут этому способствовать. Но за всё в этом мире приходиться платить, и, на наш взгляд, за своё спокойствие заплатят в конечном итоге сами же покупатели жилья, – считает Дмит­рий Шестаков.

– Для дольщиков это может привести к удорожанию, но небольшому, на стоимость банковского обслуживания. Банки будут бороться за деньги дольщиков, поэтому предлагать льготные условия размещения средств. Основная задача государства – к 2020 году уйти от «долёвки», так как все попытки обезопасить дольщиков от «недостроя» с помощью 214-ФЗ, страхования, госстройнадзора к ожидаемому результату не привели, обманутых дольщиков на сегодня достаточно много, и ряды их прибавляются, а это большая проблема государства, – заявил Александр Денисов.

– Думаю, что новая модель ограничит привлечение инвестиций через дольщиков в строительство жилья и снизит предложение на рынке, следовательно, поднимет цены. На сколько поднимет – покажет время, – ответил на вопрос Вячеслав Пермяков. Выигравшя сторона? Высказали своё мнение эксперты и по поводу того, как планируемые нововведения скажутся на банках – Для банков это выгодно. Во-первых, это очень хорошее пополнение оборотных актов. Во-вторых, это их прямая услуга по размещению средств. В-третьих, они формируют огромный рынок сбыта кредиторов в строительный сегмент, – считает Александр Денисов.

– В выигрыше окажутся, прежде всего, крупные банковские структуры, которые окончательно «замкнут» на себе весь цикл, от финансирования строительства до продажи, в том числе с использованием ипо-

течного кредитования, – так думает Дмитрий Шестаков.

– Банки всегда в выгоде: и при кредитовании покупателей, и теперь, в большей степени, при кредитовании застройщиков. А поскольку процент будет заложен в себестоимость стройки, то и цена адекватно поднимется, – таково мнение Вячеслава Пермякова. А что у других? Говоря об опыте других стран в данной области, Александр Денисов отметил следующее: – Во всех развитых странах «долёвка» отсутствует, потому что застройщик не готов терять прибыль, он продаёт готовый продукт, у которого сформирована рыночная цена, учитывающая все его затраты. Он лучше прокредитуется в банке под небольшой процент, так как является крупным заёмщиком и его финансовая ответственность застрахована. Для строительства недорогого жилья, в том числе определённым категориям граждан, в развитых странах активно используются механизмы кооперации и стройсберкасс. В свою очередь Вячеслав Пермяков заявил: – Я бы, как профессиональный консультант, обратил внимание на зарубежный опыт накопительных жилищных кооперативов. В конце 1990-х годов, плотно занимаясь проблемами жилищного строительства в России, мы получали великолепные консультации и рекомендации зарубежных консультантов. Они утверждали, что наше главное стратегическое направление в жилищном строительстве в ближайшие 30 лет – в широкой практике накопительных жилищных кооперативов, поскольку эта модель за счёт накопления, самофинансирования и рациональной модели строительства может вдвое снизить цену жилья для членов кооперативов.

Переход на новую схему продаж приведёт к «вымыванию» с рынка мелких застройщиков, которые будут отрезаны от беспроцентных средств дольщиков и будут испытывать трудности с привлечением финансирования своих объектов. Метражи #08 август 2015

39

Недвижимость | Пространственное развитие

Произведите землю! Вовлечение в оборот участков под строительство

40

Метражи #09 сентябрь 2015

Пространственное развитие автор Ольга Шишкина

Как заметил Марк Твен, земля – крайне удачный объект для инвестиций, ведь это товар, который больше не производят. Многие пермские застройщики могли бы присоединиться к этим словам, а также с удовольствием последовать совету классика. Однако подбор подходящего земельного участка под строительство в Пермском крае по-прежнему остаётся проблемой.

Метражи #09 сентябрь 2015

41

Недвижимость | Пространственное развитие

азалось бы, при немалых площадях и большой протяжённости города поиск места под строительство жилых домов не должен вызывать трудностей: на территории районов города достаточно пус­ тующих неосвоенных площадей, не говоря уже о муниципальных образованиях. Но дело не в количестве, а в качестве.

– Ёмкость земельного банка можно и нужно рассматривать в разрезе не только количественной, но и качественной составляющей, – поясняет управляющий земельным банком АО «КД ГРУПП» Борис Николаев. – Пермский край и Пермь обладают достаточным земельным ресурсом как таковым, если рассматривать землю с точки зрения физической осуществимости строительства на ней. Однако оценка степени перспективности земельных участков под застройку – комплексный процесс, включающий в себя помимо физической осуществимости также вопросы юридической разрешённости и экономической эффективности. С точки зрения данных факторов ассортимент качественных площадок представляется ограниченным.

42

В 2014 году администрацией города Перми было проведено шесть аукционов, из которых состоявшимися признаны три. Было бы неправильным говорить о полном отсутствии интересных площадок в центральной части города, в прилегающих к центру районах, популярных спальных микрорайонах, однако они действительно дефицитны и в основном предлагаются на вторичном рынке. Между тем именно затраты на поиск, приобретение участка и особенно – подведение к нему инженерных коммуникаций зачастую обусловливают высокую стоимость квадратного метра готового жилья. Строительные компании заранее просчитывают эти расходы и приобретают только те участки, которые позволят им предложить конкурентоспособный продукт.

– Главный критерий – место и стоимость участка, которая должна быть не выше 5000 на квадратный метр продаваемой площади будущего объекта не-

Метражи #09 сентябрь 2015

движимости, – рассказывает директор по развитию ООО «Сатурн-Р» Сергей Репин о критериях подбора площадок. – Сам учас­ ток должен быть от 1 га и в районе развитой инфраструктуры, так как я убеждён, что город должен быть компактным, а недостаток машино-мест можно решить строительством многоуровневых парковок. Аукционы Земельные участки на первичном рынке сегодня предоставляются двумя основными способами: через аукционы по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства или через аукционы на право заключать договор о развитии застроенной территории.

Пространственное развитие

В 2014 году администрацией города Перми было проведено шесть аукционов, из которых состоявшимися признаны три. По результатам торгов были реализованы площадки по адресам ул. Баранчинская, 16, ул. Баранчинская, 12 и ул. Промышленная, 113а. В первой половине 2015 года было проведено 11 аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Из них признаны состоявшимися только два, по результатам которых реализовано пять лотов: ул. Ласьвинская, 98, Бродовский тракт, 15, ул. Менжинского, 13, ул. Соликамская, 303 и ул. Космонавта Леонова. Ещё два аукциона проводились с целью продажи земельных участков в собственность, но были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок. Что касается Пермского края, то за последние полтора года (с 1 января 2014 г. по 1 июля 2015 г.) министерством по управлению имуществом и земельным отношениям проведено пять аукционов по продаже и аренде земельных участков под жилищную застройку, из которых состоявшимися признано три.

Ассортимент выставляемых на аукцион участков не представляет значительного интереса для застройщиков вследствие отдалённого расположения этих площадок. Так, в июле 2014 года прошёл аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства малоэтажного жилья эконом-класса. Срок аренды – 5 лет, объём общей площади жилья в застройке должен составить не менее 25 000 квадратных метров, причём не менее 70% этого объё­ ма отведено для эконом-жилья. В декабре 2014 и январе 2015 года прошли еще два аукциона по продаже права собственности в целях строительства малоэтажного жилья. По результатам этих аукционов 27 участков переданы в собственность участникам аукционов. Ещё один аукцион был проведён Федеральным фондом содействия развитию жи-

лищного строительства (Фонд РЖС) в июле 2014 года. Предметом аукциона стала продажа права на заключение договора аренды в отношении земельного участка площадь­ю 36,36 га, расположенного в Пермском районе, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Аукцион выиграл строительно-монтажный трест № 14, который должен построить на данной площадке как минимум 60 000 кв. м жилья. Не та земля, не те условия Механизм проведения аукционов имеет важное преимущество: процедура полность­ю прозрачна, любое заинтересованное лицо может получить данные о

Метражи #09 сентябрь 2015

43

Недвижимость | Пространственное развитие

Голландские аукционы, в ходе которых выигрывает тот, кто предлагает наименьшую цену за квад­ ратный метр жилья, построенного на определённом участке, тоже не стали панацеей. предмете аукциона, условиях и времени его проведения, правах и обязанностях сторон. Однако застройщики не выражают ажиотажного спроса на выставляемые участки.

– Ассортимент участков не представляет значительного интереса вследствие отдалённого расположения этих площадок, – поясняет Борис Николаев. – У города есть в наличии ряд более интересных с точки зрения местоположения участков, однако точные сроки их предоставления не определены. Необходимо скоординировать усилия застройщиков и органов власти в части выстраивания информационного взаимодействия по вопросам определения сроков и условий вовлечения интересных для застройки участков в оборот. Другая причина низкого спроса на аукционные лоты – требования, предъявляемые к застройке участков. Зачастую на покупателя ложатся обязательства по строи­ тельству жилья экономического класса, продажа которого должна осуществляться по фиксированной цене. Инициатором таких аукционов является Федеральный фонд

44

РЖС, на сотрудничество с которым ещё несколько лет назад возлагались большие надежды. Однако в последние годы эксперты стали говорить о снижении эффективности сотрудничества с фондом.

– Подавляющее большинство участков, предлагаемых к освоению Фондом РЖС, располагается на территории Пермского муниципального района. Некоторые из этих площадок представляли определённый интерес для строительства торговых центров и объектов логистики. Что касается жилищного строительства, то его активизация на данных территориях имеет весьма туманные перспективы по причинам их слабой обеспеченности объектами инженерной и социальной инфраструктуры, ограниченности спроса со стороны потенциальных покупателей и, как следствие, высоких рисков для потенциальных инвесторов, – комментирует эксперт. В последние годы сотрудничество с Фондом РЖС больше связано с предоставлением земель многодетным семьям, чем с развитием жилищного строительства в целом.

Метражи #09 сентябрь 2015

– В результате совместной работы приняты решения о передаче полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению 13 земельными участками, находящимися в Пермском муниципальном районе, общей площадью 352,45 га, земельным участком, расположенным по адресу: г. Пермь, Свердловский район, площадью 63,27 га, земельным участком, расположенным в г. Кудымкаре, пло­щадью 5,28 га, в целях бесплатного предоставления для строительства жилья экономического класса (индивидуального жилищного строительства) гражданам, имеющим трёх и более детей, а также шесть­ю земельными участками общей площадью 86,1 га для комплексного освоения в целях жилищного строительства, – рассказал и.о. министра по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Николай Гончаров. – Из 352,45 га сформировано 1420 земельных участков для предоставления многодетным семьям под индивидуальное жилищное строительство, из них предоставлено 1373 участка. Следует отметить, что по вовлечению федеральных земельных участков для предоставления многодетным семьям Пермский край занимает первое место по Приволжскому федеральному округу. В связи с этим эффективность сотрудничества оцениваем положительно и рассчитываем на дальнейшее взаимодействие с Фондом РЖС.

Пространственное развитие Облегчить процедуру оформления земельных участков поможет единый перечень процедур и документов, которому и застройщик при подготовке документов, и администрация при проверке будут неукоснительно следовать. Голландские аукционы, в ходе которых выигрывает тот, кто предлагает наименьшую цену за квадратный метр жилья, построенного на определённом участке, и которые были призваны задать новый темп строительству жилья эконом-класса, тоже не стали панацеей.

– Я бы в корне поменял систему аукционов. Главным условием аукциона должно быть качество, а не низкая стоимость, если идёт речь о подрядных работах, – считает Сергей Репин. – А этого можно достичь, если главным критерием отбора будет сумма обеспечения по обязательству выполнить работы в срок и должного качества вместо опускания цены до абсурда. Все неустойки и компенсации будут браться из суммы обес­ печения. Если всё выполнено качественно и в срок, то обеспечительный залог возвращается. Такой механизм отсеет слабые компании, которые и так бы ничего не сделали или сделали плохо. Подобное – и с покупкой земли. Также победителем является тот, кто предоставил наибольшую сумму гарантии под выполнение проекта. В этом случае администрация должна предоставить участок, очищенный от прав третьих лиц, а застройщик или группа застройщиков должна предоставить проект не только по самому объекту, но и по благоустройству прилегающих территорий и инфраструктуры, за что и платится обеспечительный взнос при аукционе. Обеспечительным взносом может быть и страхование, при этом сумма страхового случая получится максимально большой, что с лихвой обеспечит требования пострадавших, если проект не воплотится. Развитие застроенных территорий Другой механизм вовлечения земельных участков в оборот – развитие застроенных территорий – по словам Бориса Николаева, может быть более интересен застройщикам благодаря выгодному местоположению участков, понятным объёмам расселения и упрощённому механизму его осуществления, так как возникает право расселять «метр в метр» по муниципальным нормам.

– В то же время существуют и серьёзные ограничения, главное из которых – длительность реализации проекта в целом вследствие длительных сроков расселения площадок, – продолжает эксперт. – Так,

например, в Перми из 14 площадок под застройку, по которым были заключены договоры о развитии застроенных территорий в 2011–2015 гг., реальное строительство сегодня ведётся только на одной.

– Механизм расселения, пожалуй, наиболее растянут во времени, потому что приходится работать с частной собственностью, а каждый собственник по-своему оценивает её стоимость, – отмечает генеральный директор компании «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин. Просто купить Вследствие перечисленных факторов застройщикам зачастую проще и выгоднее приобретать участки на вторичном рынке путём совершения коммерческих сделок. Именно эти участки во многих случаях лучше подготовлены к строительству, не имеют обременений и потому позволяют лучше спрогнозировать эффективность их освоения и выгоды реализуемого проекта. Поэтому данным способом широко пользуются не только небольшие компании, но и лидеры рынка.

– Участки под строительство мы приобретали и на аукционах, и на вторичном рынке, и участвовали в программах по расселению, – рассказывает Виктор Суетин. – Отчасти коммерческие сделки могут быть выгоднее для застройщика, в том случае, если они не вынимают денежные средства из оборота и застройщик расплачивается за земельный участок готовым жильём. Однако этот способ имеет свои недостатки – в частности, участки могут предлагаться по завышенным ценам, так как стоимость определяется продавцом. Но что важнее – именно на таких участках велик риск возникновения проблемных объектов. По мнению нашего собеседника, облегчить процедуру оформления земельных участков поможет единый перечень процедур и документов, которому и застройщик при подготовке документов, и администрация при проверке будут неукоснительно следовать.

– Причём трактоваться эти требования должны однозначно. В противном случае оформлять участок под строительство можно от года до бесконечности. А минимальные сроки оформления земли – это инвес­ тиционная привлекательность региона в целом и краевой столицы в частности. Метражи #08 август 2015

45

Недвижимость | Блиц-опрос

Как кризис повлиял на ваши планы по покупке или продаже недвижимости? беседовала Мария Букина

Сергей Ч технич усов, еский директ ор: – Поку пка кв артиры года – планир ну овалас ясно, ч жно было ра ье с то став ки по и ширяться. Ве щё с прошло докуме с потеке г нты и п не изм ной, когда ст о о двухко ало енятся мнатну лучил одобр , подал ение б ю квар объект анка тир а Вот, по запланирова у в новостро . Выбрал йк на лу удастс чается, уже п на четвёрты е, сдача я заеха й л а кварта чу ипо ть Думаю , кризи не раньше с теку, а в нов л. ле ое сп продав ать ста очувствую п дующего год жильё а. озже, к рое жи льё: с э о тим се гда нужно бу йчас сл дет ожно.

Анастасия Каменских, руководитель салона красоты: – Конечно, повлиял! Если раньше планировали покупку дома, то сейчас это отошло на второй план. Да мы и не торопились ничего покупать, просто были мысли. Гораздо нужнее сейчас покупка коммерческой недвижимости – как выгодное вложение капитала.

46

Метражи #09 сентябрь 2015

кова, Бобри я и р а М олог: маркет лторы ер. Риэ м а з и т м. мос ризисо , движи нок не интереса, и к отовы к тому ы р о т ч г , м и е о л о д к ы а такую ение та ным сп сразу б – Ощущ т это и сезон «трёшку», то ая причина – ают ю н я ы в ир объясн у продаём м емени. Осно ычно её выб шки» к у р б ь в О л д ен « в ля». Поско аймёт много ь взам дварительно т «с ну д ю а з а о п щ т у о к л э пре что о по ую п ть жил ходимо ру редк как не кварти нии увеличи е также необ жалению, ни а, потому а л о ы л с р е о ы к онт, м см с при ж ое », кот нушки хороший рем у мы не види ене и начат е д о « и ц н е ил в ат е ж т т ц ь а у раст жать ь. И д резул продат процесс. Сни иалы только авершить. В е. з ер щ ет ые мат ускоря ходимо новое жили ительн ма нам необ в о д р з т е с е к ка пер о до рмозит ельств строит квартиры то а продаж

Блиц-опрос

Михаил и Ана стасия Шахтр ины, муж – ветери нар, жена – м астер по ман икюру: – Кризис особ о не повлиял – финансов на так и нет. Ситу покупку как не ация с жильё было, м у нас, как у невесёлая. Сп большинства асибо родите населения, лям мужа, пр семейство. Б иютили и терп лагодаря этом ят наше у у нас хоть чт отложить. Сн о-то да получа имать тяжко. ется Я не работаю настоящий м – с детьми си ужчина обеспе ж у, муж как чи вает семью. Сн бы в буквальн ом смысле ни имай мы жил ьё, нам на что бы не пока не светит хватало. Ипо , зарплаты муж тека? Она нам а просто не хв погашение. В атит на ежем от подкопим есячное и купим! Как ещё как-нибу им образом? дь (к тому врем В ипотеку ил ени, может, ещ зависеть буде и ё варианты по т от накоплен ного. явятся),

Алёна Полежаева, : домохозяйка й вопрос ой жилищны но решили св ач уд ла ь бы ен т оч ен – Мы тот мом й кризис. На очная даже ещё в прошлы мма, недостат су и ре ти ар кв в му что эти ь то ст потребно щёвки», по ру «х »ки уш «одн блей ещё для покупки –2200 тысяч ру 00 21 – ли ои ст и стоили 1200 36 квадратов ом 2008-го он ь ет ят Л . вз да ь го ос ал 07 осенью 20 блей нам уд ру ч ся ы т ом 50 14 отличн 1250 тысяч. За льном доме, в в новом пане в плохим то не ра с и ад ё кв ещ 45 довом, да Са на – не йо микрора только купить ремонтом. , когда нужно ие ен ач зн т разные могут Кризис имее Суммы очень ь. ат од яешься, пр ко или толь я или расшир гда сужаешьс ко ает же А . ад П ся я. ть тс чи полу сомо меняе ве к та не ы сумма доплат ликом. упасть, ет не столько весь рынок це ож м к но ры о , чт не можешь Другой вопрос мертво. И ты на ть тиру. та вс то ать свою квар сколько прос можешь прод не о чт ия у ац м ту то си купить, по агодатная ис – крайне бл иантов Поэтому криз х деньги. Вар ка ру на го ко у х, только для те орчивые. авцы все сгов много, и прод

а Елен ей и р д н А ик ис, Юоч сотрудн – ж у м ции, поли – жена озяйка: х домо с та л , а же и д , е имал ре , ско как пон да взяли л я и к л го та е пов еку, 2014 з и с н я т ь и п от к т я б р е и р к . В о нас ы вз – Н а о м , ч то б ет р а с т и д к у тол ч о ц е н т б л и д о м . р и ч то п к у и к у п е т о п и

Валерий Гоголев, директор автошколы: – На планы не повлиял, но сроки увеличил. Строим дом, уже два года, в этом месяце родители жены продали квартиру, частью денег помогут нам, на остальное строят себе дом. К слову, квартира в статусе «продаётся» с апреля месяца была. Я, конечно, не знаю, в какие сроки обычно они продаются, поэтому сравнить не с чем. Цену небольшую ставили, главной задачей было – лишь бы продалась. Кстати, мои родители находятся в стадии продажи квартиры ещё с мая, и участок стоит в ожидании начала строительства, но пока движений никаких.

Метражи #09 сентябрь 2015

47

48

Метражи #09 сентябрь 2015

строительство

Метражи #09 сентябрь 2015

49

Строительство | материалы автор Мария Букина

«Зачехлили» мощности Производители о рынке сегодня и завтра Общий спад на рынке недвижимости сказывается на смежных областях. Для сектора стройматериалов ситуация сегодня сложнее вдвойне – помимо снижения спроса отрицательно влияет курс валют. Что происходит на пермском рынке строительных материалов? «Метражи» попытались разобраться в ситуации.

50

Метражи #09 сентябрь 2015

материалы

феру стройматериалов принято считать самой устойчивой во всей отрасли. Но сегодня экономические колебания сказываются на всех областях. Если в начале лета всё более-менее «устаканилось», то августовскиий рост доллара вновь поднял цены на 10–20 процентов. В результате подорожали не только импортные, но и отечественные материалы.

– На данный момент на рынке стройматериалов наблюдается спад, как и во многих других отраслях, – комментирует Анатолий Ершов, коммерческий директор по бетону «Цементной торговой компании». – Безусловно, это связано с текущей экономической ситуацией в нашей стране, но помимо глобальных факторов на рынок оказывает прямое воздействие падение рынка недвижимости. Строящихся объектов в Перми стало меньше, спрос на жильё падает. Положение дел На протяжении последних лет рынок строительных материалов Пермского края уверенно развивался – открывались новые предприятия, наращивались производственные мощности. Первые негативные тенденции начали проявляться ещё в прошлом году – тогда специалисты отметили снижение темпов роста. Для сравнения: в 2014 году объёмы производства бетона на пермском рынке составили 331 000 кубометров – на треть меньше, чем в 2013 году. В первом полугодии 2015 года произведено 113 100 кубометров, что в сравнении с данными предыдущего периода говорит о серьёзном снижении в отрасли.

– Например, у нас в ЦТК снизились объёмы производства бетона на 30%. Уменьшилась и платёжеспособность заказчиков, – говорит Анатолий Ершов. – По цементу немного другая картина, но это, скорее, исключение из общих тенденций. Здесь сыграли свою роль конкретные обстоятельства – из-за провала в Соликамске, куда поставляется много цемента, у крупных игроков рынка объёмы продаж остались на прежнем уровне, в том числе и у нашей компании. По словам наших экспертов, снижение объёмов строительства неминуемо сказывается на объёмах продаж и производстве стройматериалов.

– Сейчас в городе возводится много объектов, но это всё заложено в прошлом

В 2014 году объёмы производства бетона на пермском рынке составили 331 000 кубометров – на треть меньше, чем в 2013 году. В первом полугодии 2015 года произведено 113 100 кубометров. году, – отмечает Олег Клементьев, коммерческий директор строительной компании «УралТрансСтрой». – Если даже в этом году построят 1 млн кв. м, как планировалось ранее, то в следующем году будет падение не менее чем на 40–50%. Производители, не получая крупных заказов, вынуждены подстраиваться под рынок, удерживая прошлогодний уровень цен, в ряде случаев даже опуская ещё ниже.

– Конкуренция достаточно жёсткая получается, поэтому мы в принципе удерживаем цены 2013 года, – отмечает наш собеседник. – Во многом это удаётся благодаря переходу на российские материалы. То есть эта статья расходов осталась на прежнем уровне. Чистая прибыль сократилась с 11% до 8% – на работу пришлось прибавить 3–5%. У людей появилась потребность больше зарабатывать, потому что вырос уровень инфляции. Обеспечим рынок сами В отношении рынка стройматериалов нельзя однозначно говорить о дефиците импорта. Базовые составляющие, к кото-

В преддверии кризиса среди производителей стройматериалов началась ценовая гонка. Крупные компании, имея финансовые возможности, сущест­ венно уронили ценник.

рым относятся цемент, кирпич, металл и нерудные ископаемые, всегда использовались местные. А производство основных материалов часто налажено внутри крупных строительных компаний. По большей части получаемая продукция служит для обеспечения собственных нужд, но при избытке и благоприятных условиях на рынке сбывается «на сторону».

– Крупные строительные компании стараются не покупать материал, а производить его самостоятельно, – отмечает Константин Южаков, заместитель заведующего кафедрой строительного инжиниринга и материаловедения, руководитель подразделения строительных материалов и специальных технологий ПНИПУ. – К примеру, у нас есть всё необходимое для изготовления сухих смесей – песок, цемент, гипс и т. д. А вот модифицирующие добавки, которые применяются в составах смесей, в основном импортные. Конечно, цена на них может увеличиться, но используются такие добавки в незначительном количестве, поэтому на себестоимости стройматериалов это не должно сильно сказываться. Местного производства используются и все железобетонные конструкции. К примеру, выходя на региональный рынок, столичные строительные компании отказываются от крупнопанельного домостроения в пользу монолитного. В противном случае они рискуют оказаться в зависимости от местного производителя. При этом в Перми крупных производителей железобетонных конструкций для КПД только два – ПЗСП и

Метражи #09 сентябрь 2015

51

Строительство | материалы

тону есть варианты «на любой кошелёк»: и эконом-вариант, и марки премиум-класса. Отечественные компании сегодня обес­печивают практически весь объём рынка. Единственная проблема импортозамещения в том, что на производствах может не хватить мощностей (закупка и совершенствование оборудования тоже в основном осуществляются за рубежом). По словам участников рынка, возникающие прорехи закрывают поставки из Китая, которые, к слову, тоже выросли в цене.

– Раньше мы могли выбирать российский бренд и итальянский – они на одной полке стояли, по одной цене, – говорит Олег Клементьев. – Сейчас мы, естественно, выбираем отечественных производителей по более доступной цене. В угоду качеству

В Прикамье работают несколько производителей кирпича. В числе крупных – завод «На Закаменной», «На Язовой», Лядовский завод строительных материалов, Новолядовский кирпичный завод, «Меакир» в Березниках, Березниковский кирпичный завод. «СтройПанельКомплект». При возникновении спорной ситуации застройщик окажется в безвыходном положении – строительство будет невозможно продолжить, если не договориться с поставщиком. Обратиться к другому производителю уже не получится. В этом плане, по мнению наших экспертов, монолитное домостроение более выгодно для застройщика. Производителей бетона много, не договоришься с одним – найдётся другой. Кроме того, в Пермском крае работают несколько производителей кирпича. В числе крупных – завод «На Закаменной», «На Язовой», Лядовский завод строительных материалов, Новолядовский кирпичный завод, «Меакир» в Березниках, Березниковский кирпичный завод. Основные производители отделочных материалов – «Гипсополимер», кунгурский «КНАУФ» и др.

– В Перми много заводов по производству бетонных смесей, – продолжает специалист. – Основной – это ЖБК-1. И он, кстати, производит железобетонные элементы – сваи, фундаменты, каркас серии 1.020 для жилых и административных зданий и др. ЖБИ.

– Потребности рынка местные производители полностью удовлетворяют – мы самодостаточны, – подтверждает Олег Клементьев. По словам эксперта, 75–79% представленных сегодня на рынке материалов – местного производства, почти вся осталь-

52

ная часть – российского. Так, ещё недавно у отечественных производителей, особенно лакокрасочной продукции и отделочных материалов, была серьёзная конкуренция в виде более качественных импортных товаров. Сегодня из-за роста курса валют цена на них выросла и стала неадекватной по отношению к прежнему качеству. Поэтому закупать материалы у популярного производителя стало невыгодно.

– К примеру, при отделке частного дома импортные материалы составили бы порядка 20% общей стоимости отделки, – отмечает специалист. – Но это несущественно, потому что цены могут моментально измениться. При этом Анатолий Ершов считает, что кризис не сказался на разнообразии ассортимента материалов: на рынке есть предложения на любой вкус. Это же касается и ценовой политики. В частности, по бе-

В сложившейся ситуации возникает резонный вопрос: пострадает ли качество в результате происходящего импортозамещения? Специалисты уверены, что изменение будет несущественное. Каждый товар, независимо от производителя, должен соответствовать нормативным требованиям.

– Нужно, чтобы застройщики проводили входной контроль материалов, – отвечает Константин Южаков. – По идее, это их обязанности. К примеру, на этапе заливки бетона специалисты должны оценить качество смеси. Если продукт не соответствует заданным параметрам, составляется акт и товар возвращается поставщику. В этом случае материал не оплачивается. На практике всё происходит иначе. У застройщика горят сроки – что привозят, то и формуют. А потом оказывается, что марка бетона ниже проектной. И нужно принимать меры по усилению конструкции. А это уже выходит дороже. Кроме того, некоторые зарубежные предприятия имеют производства в России, что позволяет их брендам сохранить своё присутствие на пермском рынке и не зависеть от колебаний курса, как ввозимые аналоги.

– Многие импортные материалы сейчас производятся в России, – подтверждает специалист ПНИПУ. – Тот же самый утеплитель URSA – базальтовая вата – производится у нас.

Ещё недавно у отечественных производителей лакокрасочной продукции и отделочных материалов была серьёзная конкуренция в виде более качественных импортных товаров. Сегодня из-за роста курса валют цена на них выросла и стала неадекватной рынку.

Метражи #09 сентябрь 2015

материалы

Согласно исследованию пермского рынка бетона, наиболее активно в данном секторе работают порядка 20 компаний, однако основную нишу делят несколько крупных предприятий. На долю каждого из них приходится порядка 12–15% рынка.

– В основном пермский рынок проседает в сегменте качественных инженерных систем – котлы, системы отопления и так далее, – оценивает Олег Клементьев. – Здесь импорт присутствует если не на 100%, то процентов на 80 точно. Изменилось соотношение импорта и в плане электрики. Было соотношение порядка 40/60% (продукция российского и зарубежного производства), а стало 80/20% – больше нашего материала. Также импортные стройматериалы занимают серьёзную нишу в секторе элитной отделки. Это очень узкий сегмент, в котором работают единицы компаний с мировым именем. Чтобы выйти в данную сферу, нужно не только выдержать качество высочайшего уровня, но и завоевать имя. А для этого нужно время. Среда для бизнеса По мнению Константина Южакова, пермский рынок строительных материалов далёк от насыщения и сегодня есть свободные ниши.

– Например, когда оценивался спрос по сухим смесям различного назначения, выяснилось, что для его удовлетворения

необходимо производить порядка 2,5 кг на человека в год, – приводит данные эксперт. – Если взять Пермский край с населением более 2,5 млн человек, чтобы удовлетворить спрос, мы должны производить в год более 6 млн кг сухих смесей. При этом у нас производителей можно по пальцам пересчитать. В данном случае спрос не удовлетворён. В результате много материалов привозится из-за пределов области, в том числе из-за рубежа. Согласно исследованию пермского рынка бетона, проведённого «Цементной торговой компанией», наиболее активно в данном секторе работают порядка 20 компаний, однако основную нишу делят несколько крупных предприятий. На долю каждого из них приходится порядка 12–15% рынка. Стоит отметить, что исследование выявило и положительные итоги: бетон в Перми представлен в достаточно широком ассортименте, более того, постоянно идёт разработка новых продуктов. У многих компаний есть свои лаборатории и, следовательно, возможности для производства новинок.

– Я бы сказал, что в целом существенных изменений на рынке не происходит,

если речь идёт о появлении новых игроков, – отмечает Анатолий Ершов. – А если говорить о новых производственных линиях, в прошлом году в ЦТК появился новый завод – это самое мощное по производству бетона предприятие в Перми и Пермском крае, его производительность составляет 120 кубов в час. Выживут сильнейшие В преддверии кризиса среди производителей стройматериалов началась ценовая гонка. Крупные компании, имея финансовые возможности, существенно уронили ценник.

– Мелким производителям стало невыгодно работать в таких условиях – многие закрылись, – рассказывает Олег Клементьев. В будущем, по мнению эксперта, будет происходить дальнейшее укрупнение рынка. Небольшие предприятия, не выдержав демпинга, будут вынуждены сойти с дистанции и прекратят своё существование. В такой ситуации в выигрыше останутся крупные производители, которые работают на местном сырье и применяют новейшие технологии.

– Кризис рано или поздно закончится, и тогда будет эффект выжженной земли. Очень выгодное обстоятельство для крупных игроков с точки зрения маркетинга – вокруг никого не будет. Соответственно, если останется две-три компании в одном строительном сегменте, они уже поднимут цену и просто займут все ниши. То есть в перспективе произойдёт существенное укрупнение рынка.

Метражи #09 сентябрь 2015

53

Строительство | материалы беседовала Ирина Соловьёва

Газобетонные аргументы Хватит платить посредникам В начале августа в Перми открылся новый завод по производству газобетона. По словам генерального директора Ильи Лисняка, «ПЕРМГАЗОБЕТОН» станет крупнейшим производителем неавтоклавного газобетона в Прикамье: производственные мощности предприятия позволяют изготовлять до 5000 кубометров продукции ежемесячно.

54

Метражи #09 сентябрь 2015

материалы

видеть своими глазами процесс производства газобетона на новом заводе и побеседовать с его руководителем удалось корреспонденту журнала «Метражи».

– Илья, в бизнесе вы далеко не новичок. Однако ранее ваши проекты касались сферы информационных технологий, рекламного и ресторанного бизнеса. Ну и, конечно, общественной деятельности. Иными словами, до сегодняшнего момента в строительной отрасли вы не были замечены. В связи с чем возникла идея открытия завода по изготовлению газобетона?

– Вы правы, бизнесом в целом я занимаюсь достаточно давно, и среди моих друзей есть немало строителей. Именно они и натолкнули меня на мысль заняться производством газобетона, так как на сегодняшний день это один из самых востребованных материалов на пермском рынке. Всё чаще вместо кирпича и дерева строители применяют ячеистые бетоны, среди которых газобетон является неоспоримым лидером.

– Возможно, но ведь строительная отрасль сегодня испытывает не самые лучшие времена. По вашему мнению, сейчас подходящее время для открытия завода по производству строительных материалов?

– Открывать новый бизнес, независимо от экономической ситуации в стране, всегда сложно. А открытие бизнеса в самый разгар кризиса – это некая прививка для вашей бизнес-модели от любых экономических трудностей. Иными словами, в кризисное время интересно инвестировать – хотя наивно надеяться на скорую прибыль.

– Что даёт вам такую уверенность в будущем вашего предприятия?

– Отличительной чертой нашей бизнес-схемы является то, что мы работаем на собственные оборотные средства. Запас прочности предприятия позволяет полагать, что кризис мы переживём. Мы надеемся, что когда строительная отрасль вернётся на круги своя, продукция нашего завода станет ещё более востребована.

– Много ли времени ушло на создание производства?

– Своё предприятие мы открыли на месте некогда существовавшего газобетонного завода, что позволило нам сэкономить значительную часть времени на создание инфраструктуры. Кроме того, нам удалось быстро собрать команду опытных технологов (некоторые из них перешли к нам из ранее существовавшего здесь предприятия), которые умеют работать именно с этим оборудованием, именно с этим строительным материалом.

– На сегодняшний день вы являетесь самым крупным заводом по производству неавтоклавного газобетона на территории Перми. Тем не менее конкуренция на рынке строительных материалов довольна высока. Как бы вы обозначили основные преимущества продукции вашего предприятия?

– Во-первых, это высокая геометрическая точность. Благодаря высокой точности нашего производственного оборудования и отлаженной системе контроля качества газоблоки от «ПЕРМГАЗОБЕТОНа» не имеют отклонений от ГОСТ и ТУ: специальные компьютеры контролируют соответствие ингредиентов параметрам, заложенным в формулу, а автоматические резательные комплексы итальянского производства обеспечивают точность геометрических форм! Второе преимущество, которое можно отметить, это высокая прочность продукции. При производстве газобетона мы специально отказались от использования песка в пользу золы, поскольку она обладает более мелкой фракцией – и на выходе получается намного более прочный материал. А кроме того, поскольку зола не имеет песчаного осадка, в домах, построенных из наших блоков, дышится так же легко, как и в деревянных. Замечу, что продукция завода «ПЕРМГАЗОБЕТОН» имеет все необходимые сертификаты и заключения экспертиз, поэтому вместе с партией блоков заказчику мы предоставляем копии всех документов.

– В условиях кризиса сбытовая политика является одной из первостепенных задач. Как вы выстраиваете линию сбыта у себя на предприятии?

– На сегодняшний день мы работаем по двум основным направлениям. Во-первых, это выполнение заказов и поставка материалов для крупных пермских компаний, занимающихся многоэтажным строительством. Ну и второе – это, конечно, индивидуальное жилищное строительство, которое с каждым годом набирает всё большую популярность в Пермском крае. Стоит отметить: в отличие от большинства производителей, требующих предоплату для производства заказа, наш завод работает, что называется, «по факту». То есть заказчик оставляет заявку, мы изготавливаем газобетон, и лишь при его отгрузке производится оплата. Кроме того, у нас всегда имеется большой запас блоков на складе, что позволяет нам производить поставку материалов «день в день». Конечно, такой механизм работы требует значительных оборотных средств, но в условиях кризиса мы были готовы пойти на это. И сегодня наш склад полон готовой продукции.

– Как планируете развивать свой бизнес? Каковы ваши планы на будущее?

– В планах на 2016 год – увеличить в 1,5 раза производственные мощности завода «ПЕРМГАЗОБЕТОН». А также расширить линию сбыта продукции за пределы Пермского края. В настоящий момент мы проводим переговоры с потенциальными заказчиками в таких городах, как Ижевск, Екатеринбург, Киров и Тюмень. Замечу, что уже есть предпосылки для заключения дилерских договоров. Поэтому с началом нового строительного сезона мы планируем активно осваивать эти направления.

– Ну что ж, спасибо за интересную беседу и познавательную экскурсию. Желаю вам удачи в вашем бизнесе.

г. Пермь, ул. Коломенская, 61 7 (342) 257-66-55 www.permgazobeton.ru

Газобетонные блоки высокого качества различных размеров в наличии со склада Наименование Блок газобетонный (ТУ 5741-001389005802014)

Размеры*

Цена (руб.) с учётом НДС D400

D500

D600

D700

2600 руб./куб. м

2700 руб./куб. м

2800 руб./куб. м

3000 руб./куб. м

600х100х300 600х200х300 600х300х300 600х400х300

Метражи #09 сентябрь 2015

55

Строительство | участники рынка автор Анна Беляева

Строительные материалы: фокус – на качество В сентябре свой второй день рождения отмечает «Первый Стройцентр Сатурн-Р». Несмотря на достаточно молодой возраст, компания стремительно ворвалась на рынок строительных материалов Пермского края и заняла на нём одну из лидирующих позиций.

настоящее время организация развивается в нескольких направлениях: промышленное и гражданское строительство, продвижение строительных материалов в торговые сети и торговостроительные базы и направление коттеджного и малоэтажного строительства.

– Сейчас уже можно с уверенностью сказать, что наша компания прошла этап становления и теперь находится на этапе интенсивного развития, – говорит директор по стратегическому планированию ООО «Первый Стройцентр Сатурн-Р»

56

Олег Меркушев. – Всего за два года нам удалось открыть несколько филиалов в соседних регионах. Так, в 2014 году начали работать подразделения в крупнейших городах Урала – Екатеринбурге и Челябинске. Состоялось открытие офиса в Березниках, которое позволило более тщательно охватить северные регионы Пермского края и промышленные предприятия Березников и Соликамска. А недавно мы открылись в Оренбурге – это самый молодой, но в то же время динамично развивающийся филиал.

Метражи #09 сентябрь 2015

Хорошие стройматериалы покупают здесь Основным направлением деятельности компании «Первый Стройцентр Сатурн-Р» является поставка строительных материалов на объекты строительства, в торговые организации и частным клиентам.

– Комплексный подход в поставке материалов позволяет нашим клиентам добиться за короткие сроки желаемого результата и высокого качества в выполнении работ, будь то гидроизоляция фундамента, обустройство фа-

участники рынка

сада здания, создание красивой и надёжной кровли, монтаж перегородок и так далее, – отмечает Олег Николаевич. – Мы сотрудничаем с такими лидерами строительного рынка, как «ТехноНИКОЛЬ», «Пеноплэкс», «Сен-Гобен», «Тизол», «Эковер», а также с большим количеством поставщиков, что позволяет максимально удовлетворить потребности наших клиентов. Мы стремимся внедрять на строительный рынок как уже проверенные временем технологии и материалы, так и последние достижения и разработки в области строительства и строительных материалов. Большой ассортимент продукции «Первый Стройцентр Сатурн-Р» готов предложить клиентам, занимающимся коттеджным и малоэтажным строительством. По словам директора обособленного подразделения в г. Перми Игоря Романова, наиболее востребованными материалами для загородного строительства на сегодня попрежнему остаются кровельные, гидроизоляционные материалы, утеплители, кирпич и материалы для внутренней отделки помещений. Однако важную роль теперь играет качество строительных материалов. Люди задумываются о том, какие именно материалы они будут использовать еще на этапе заказа проекта дома, ведь от этого будет зависеть комфорт проживания, микроклимат в доме, и, как следствие, здоровье и самочувствие жильцов. Поэтому основной принцип работы «Первого Стройцентра Сатурн-Р» – поставка только самых качественных, надежных и современных материалов, произведенных по новейшим технологиям.

Олег Меркушев, директор по стратегическому планированию и развитию

Игорь Романов, директор обособленного подразделения в г. Перми

Для удовлетворения потребностей клиентов компания готова предложить широкий ассортимент товаров, технических решений и систем для строительства загородного дома, включая кровельные материалы с различными покрытиями: это и гибкая черепица SHINGLAS, натуральная керамическая и песчано-цементная черепица BRAAS, композитная черепица LUXARD и различные виды металлочерепицы. В комплектации к кровлям специалисты предлагают водосточные системы, мансардные окна FAKRO и VELUX, системы безопасности кровли и чердачные лестницы. Для утепления загородного дома представлены различные теплоизоляционные материалы известных брендов: ТЕХНО, ИЗОВЕР, ПЕНОПЛЭКС, CARBON, ТЕХНОПЛЕКС, ЭКОВЕР, ЕВРОТИЗОЛ. Для устройства фасадов – разные виды облицовочного кирпича, винилового сайдинга и штукатурных систем WEBER. Также «Первый Стройцентр Сатурн-Р» специализируется на поставке отделочных материалов, в частности – гипсовых и цементных штукатурок, шпаклёвок, гипсокартонов и профилей таких производителей, как WEBER VETONIT, ГИПРОК, ГИПСОПОЛИМЕР.

Компания сотрудничает с такими лидерами строительного рынка, как «ТехноНИКОЛЬ», «Пеноплэкс», «Сен-Гобен», «Гипсополимер», «Эковер», а также с большим количеством поставщиков, что позволяет максимально удовлетворить потребности клиентов.

– Работая с лучшими отечественными и зарубежными производителями, мы оберегаем наших клиентов от приобретения некачественных товаров и дешёвых подделок, а также предлагаем одни из самых низких цен, – отмечает Игорь Александрович. – Для удобного сервиса мы предлагаем бесплатные консультации, технический расчёт и шефмонтаж силами наших сотрудников. А при необходимости готовы обеспечить заказчиков зарекомендовавшими себя подрядными организациями, которые в оптимальные сроки и качественно выполнят необходимые монтажные и строительные работы. Заказчик – уникален, подход – индивидуален В настоящий момент ООО «Первый Стройцентр Сатурн-Р» прошло этап становления и теперь находится на пути интенсивного развития. Одной из причин столь быстрого и успешного продвижения организации на рынке можно назвать то, что её сотрудники постоянно совершенствуют свои профессиональные навыки и компетенции. Это обеспечивается благодаря проведению семинаров как внутри предприятия, так и с привлечением специалистов компаний-поставщиков.

– Тем самым мы помогаем нашим партнёрам, заказчикам и клиентам применять самые современные строительные материалы и технологии при возведении зданий и сооружений, при ремонте объек­ тов. А также оптимизировать затраты, связанные со строительством, – подчёркивает Олег Меркушев. – Цель нашей компании – стать лидером, а также надёжным помощником на рынке поставок строительных и отделочных материалов благодаря богатейшему опыту, знаниям и целеустремлённости сотрудников. Мы постоянно повышаем качество предоставляемых услуг, потому что каждый клиент для нас – самое ценное.

г. Пермь, 2-я Сорокинская, 64а Тел. (342) 238-86-68 Сайт: 1sc.saturn-r.ru Метражи #09 сентябрь 2015

57

Строительство | законодательство беседовал Андрей Пепелышев

СНЕСТИ НЕЛЬЗЯ УЗАКОНИТЬ Самовольным постройкам закроют «кислород» С 1 сентября вступили в действие новые нормы о самовольных постройках. Новации ужесточают легализацию самостроя и позволяют его демонтировать в административном порядке. Рассказывает адвокат Михаил Мухачев.

58

Метражи #09 сентябрь 2015

Михаил Мухачев, адвокат

законодательство

ихаил Владимирович, какие объекты могут оказаться самовольными постройками, согласно поправкам?

– По старой редакции, самовольной постройкой был жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. И судьи полагали, что самовольной постройкой может являться любой объект недвижимости. По новой редакции, самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение. Как видите, перечень сузился (п. 1 ст. 222 ГК РФ в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ). Среди служителей Фемиды нет единого мнения о том, являются ли объектами недвижимости замощение, автостоянка, дорога, линия электропередачи. Теперь хотя бы ясно, что они не могут быть самовольными постройками (ср. постановления Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 по делу № А08-7744/06-5 и от 17.01.2012 по делу № А56-31923/2006). Однако новая редакция воскресила вопрос: может ли быть самовольной постройкой объект незавершённого строительства? Ранее судьи отвечали утвердительно, поскольку объект незавершённого строительства входил в понятие «иное недвижимое имущество». Ныне этого понятия нет в ст. 222 Кодекса (п. 30 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). С другой стороны, Градостроительный кодекс называет объектом капитального строительства здание; строение; сооружение; объекты, строительство которых не завершено. То есть «незавершёнка» – это разновидность здания, строения, сооружения (п. 10 ч. 1 ст. 1 ГрК). Противовесом этому утверждению будет Гражданский кодекс. Он рассматривает «незавершёнку» как самостоятельный вид недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Надеюсь, судьи всё же будут признавать объект незавершённого строительства самовольной постройкой. Возможность для этого – расширительное толкование ст. 222 Кодекса и рассуждение по аналогии (ст. 6 ГК РФ). Вы сами подумайте. Стоит почти законченная пятиэтажка. Муниципалитет подаёт иск о сносе. Застройщик заявляет: не все работы завершены и вообще мы решили шестой этаж достроить. Отказ в иске?

– А если иск подаёт застройщик?

– Иск о признании права собственности на самовольную постройку?

– Да. Какие факты нужно доказать?

– Один из признаков самовольной постройки – в том, что строение возведено на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке, или на участке, разрешённое использование которого не допускает строительство данного объекта. И заявитель должен доказать обратное,

Один из признаков самовольной постройки – в том, что строение возведено на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке, или на участке, разрешённое использование которого не допускает строительство данного объекта. а также доказать ряд других фактов (ст. 222 ГК, Обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014, с. 13, 24, 29 текста на офиц. сайте). Вам необходимо убедиться, что земельный участок правильно образован – например, из муниципальной собственности. Затем следует определить вид разрешённого использования для участка в той или иной территориальной зоне (ст. 11.3, 7 ЗК РФ, Приказ Минэкономразвития РФ от 1.09.2014 № 540, Решение ПГД от 26.06.2007 № 143). Допустим, всё хорошо: муниципалитет предоставил юридическому лицу участок в аренду для строительства многоквартирного дома. Но застройщик возвёл этот дом с нарушениями, которые превратили его в самовольную постройку (ч. 2 ст. 39.1, ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Право собственности на самовольную постройку признаётся за тем лицом, у которого участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, пос­ тоянном пользовании. Другими словами, арендатор из нашего примера получит отказ в иске. Правда, собственник самостроя возместит застройщику расходы, размер которых определит судья (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Тем не менее Верховный суд полагает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за арендатором – физическим лицом. Этот вывод основан на ч. 1 ст. 41 и ч. 1 ст. 40 Земельно-

го кодекса (Обзор ВС РФ 19.03.2014, с. 18). Земельный кодекс устанавливает, что в общем случае объём прав арендатора равен объёму прав собственника. А Гражданский кодекс постулирует: право собственности на самовольную постройку не возникает по общему правилу, но – по правилу специальному. И в качестве лиц, уполномоченных в специальном порядке на приобретение права собственности, названы собственник и два обладателя ограниченных вещных прав (п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ). Позиция из Обзора не нова для Верховного суда. И эта позиция не изменила арбитражную практику (Постановление ФАС ЦО от 4.06.2013 по делу № А64-3919/2012). Да, иные арбитражные суды признавали право собственности за арендатором. Но это старые дела, и их немного (ср. Постановление ФАС ПО от 26.06.2007 по делу № А72-1768/06, Постановление ФАС МО от 11.11.2013 по делу № А41-25794/12). Совместное постановление не называет арендатора в качестве истца по делу о признании права собственности. Это действующая позиция Верховного суда, причём Пленума, а не Президиума (п. 25 Постановления № 10/22). Наконец, есть интересы государства. Ведь получив право собственности на самовольную постройку, арендатор получает и преимущественное право на покупку земельного участка (ч. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Метражи #09 сентябрь 2015

59

Строительство | законодательство

Теперь в течение семи дней со дня решения о сносе муниципалитет направляет застройщику копию решения. Муниципалитет возлагает на застройщика обязанность по сносу и устанавливает срок – не более 12 месяцев.

– Тогда предположим, что застройщик купил избушки, оформил землю в собственность и построил многоквартирный дом. Какие ещё факты нужно доказать этому деловому человеку?

– Ещё один признак самовольной постройки – это нарушение строительных и градостроительных норм. Ранее Гражданский кодекс говорил о «существенном нарушении» этих норм. Отсутствие нарушений вы доказываете с помощью актов обследований, которые проводят органы строительного и пожарного надзора, санитарного контроля. Данные обследования должны быть не визуальными, а инструментальными (Постановление ФАС ЦО от 20.01.2011 по делу А62-2291/2010). Судей не интересует нарушение строительных и градостроительных норм само по себе. Точнее: «нарушение указанных норм... является существенным... постольку, поскольку создаёт угрозу жизни и здоровью граждан» (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143). Люди в мантиях выясняют: служит ли несоблюдение строительных и градострои-

60

тельных норм причиной для нарушения прав третьих лиц? Так, несоблюдение, в том числе незначительное, этих норм может являться основанием для сноса, если нарушается право собственности или законное владение истца (Определение ВС РФ от 17.02.2015 № 5-КГ14-142). Прежде Верховный суд заявлял: нарушение строительных и градостроительных норм является основанием для сноса – или для отказа в признании права собственности – при существенности и неустранимости нарушений (Обзор ВС РФ 19.03.2014, с. 14). Теперь вы, наверное, согласитесь, что изменение «существенных нарушений» на просто «нарушения» вряд ли изменит судебную практику. Кстати, в ходе рассуждений я назвал ещё два факта, которые следует доказать в деле о признании права собственности. Именно: самовольная постройка не ущемляет права третьих лиц и не создаёт угрозы жизни и здоровью.

– Теперь доказывание завершено?

– Не совсем. Суд признаёт право собственности, если единственным признаком

Метражи #09 сентябрь 2015

самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатацию. Но застройщик должен был принимать меры к их получению (п. 26 Постановления № 10/22). Заявление о выдаче разрешения на строительство вы как застройщик должны подать не перед судом, а до окончания строительства. К заявлению следует приложить все необходимые документы (Постановление ФАС МО от 13.09.2012 по делу № А41-1267/09, Постановление ФАС УрО от 14.11.2012 по делу № А60-3093/2012). Вы будете добросовестным застройщиком, если нет оснований полагать, что вам отказано в выдаче разрешительного документа. Другой вариант: если есть основания считать, что уполномоченный орган согласен на строительство объекта и разрешительный документ выдан или будет выдан, – хотя в действительности документ не выдан или выдан ненадлежащим образом. Например, застройщику нельзя отказать в признании права собственности, если ему не выдано разрешение на строительство, но и не оформлен отказ (Постановление ФАС МО от 9.11.2011 по делу № А40-3764/11-23-31). Или: признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечёт признание постройки самовольной (п. 10 Информационного письма ВАС РФ № 143). Более того, нарушение процедуры для оформления разрешения на строительство

законодательство

(акта о вводе в эксплуатацию) не является достаточным основанием для сноса. Ведь застройщик принимал меры для получения разрешения, а уполномоченный орган фактически согласился на строительство. Согласие это следовало из действий уполномоченного органа (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2011 по делу № А2810550/2009-313/22). Судья выясняет, правомерно ли отказал уполномоченный орган в разрешении на строительство или акте на ввод в эксплуатацию. То есть выясняет причины отсутствия документов: небрежность застройщика или злоупотребления уполномоченного органа? И всё это имеет смысл, если самовольная постройка не нарушает права третьих лиц и не угрожает жизни и здоровью граждан (п. 26 Постановления № 10/22). В новой редакции статьи о самовольной постройке объём доказывания для признания права собственности вырос. На первый взгляд. На самом же деле в кодекс перешли требования из обзоров судебной практики (Обзор ВС РФ 19.03.2014, с. 4, 13, 14, 24).

– Значит, революционных изменений в статье нет?

– Почему нет? Есть. Это снос самовольной постройки в административном порядке (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Сегодня право собственности на самовольную постройку суд признаёт гораздо реже, чем 10 лет назад. Но и фактический снос сколько-нибудь крупного объекта происходит крайне редко. До 1 сентября снос самовольной постройки находился только в компетенции суда. Административное решение о сносе противоречило Конституции и общим началам гражданского законодательства (п. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 1 Информационного письма ВАС РФ N143). Теперь в течение семи дней со дня решения о сносе муниципалитет направляет застройщику копию решения. Муниципалитет возлагает на застройщика обязанность по сносу и устанавливает срок – не более 12 месяцев. Но как бывает на практике? Судья признал самовольной постройкой торговый центр на одной из главных улиц Перми. Возложил на застройщика обязанность по сносу. Тот уклоняется, а центр стоит. Вернёмся к административному сносу. Здесь в случае уклонения застройщика муниципалитет может обратиться в суд. Суд изберёт другой способ демонтажа. Например, за счёт истца, но с последующим взысканием расходов с застройщика. Застройщик также вправе обратиться

в суд: как для признания права собственности, так и для обжалования действий муниципалитета. В каждом случае необходимо смотреть административное решение: какие признаки самовольной постройки указывает муниципалитет. Законодатель предусмотрел и порядок действий, когда застройщик не выявлен. Тогда муниципалитет публикует сообщение о сносе таким же образом, как муниципальный акт; размещает сообщение на официальном сайте; устанавливает информационный щит около самовольной постройки. Думаю, муниципалитет часто будет идти по этому пути. Почему? Потому что право собственности на самовольную постройку не подлежит регистрации, а рядом с постройкой обычно нет стенда с данными о застройщике. Сегодня право собственности на самовольную постройку суд признаёт гораздо реже, чем 10 лет назад. Но и фактический снос сколько-нибудь крупного объекта происходит крайне редко. Возможно, поправки изменят ситуацию.

По данным ДГА на 11.06.2015 Метражи #09 сентябрь 2015

61

Строительство | События автор Андрей Трошков

лучшие из лучших Награды нашли героев

Накануне Дня строителя, который отмечается во второе воскресенье августа, в Органном зале в Перми состоялась торжественная церемония поздравления пермских строителей с профессиональным праздником, а также награждение лучших строительных организаций города и края.

рганизатором мероприятия выступила ассоциация «Пермские строители». Председатель совета ассоциации, заслуженный строитель России Виктор Суетин отметил следующее: – Вот уже четырнадцатый год мы чест­ вуем здесь лучших из лучших. И я с удовольствием поздравляю всех, кто имеет хоть малейшее отношение к строительной отрасли Пермского края. С видеообращением к собравшимся выступил губернатор Виктор Басаргин.

– Уважаемые сотрудники строительной отрасли! От всей души поздравляю вас с профессиональным праздником! Строительство было во все времена и остаётся важнейшей

62

сферой народного хозяйства. Объекты, которые вы создаёте, формируют облик нашего края и дают региону импульс для развития. Вы делаете счастливыми миллионы людей, которые обретают чувство родного дома и уверенность в завтрашнем дне. В настоящее время перед вами стоят задачи увеличения объёмов жилищного строительства, развития социальной, коммунальной, дорожной инфраструктур. Уверен, что эти задачи по плечу. От всей души желаю всем работникам и ветеранам строительной отрасли крепкого здоровья, новых достижений и успехов в профессиональной деятельности. Пусть всё, что создано вами, простоит долгие века, – заявил глава региона.

Метражи #09 сентябрь 2015

– Начало этого года успешное: и по строительству жилья, и по строительству объектов социального назначения. Всё это дело ваших рук. Строители работали и работают всегда в любых условиях: и экономических, и погодных. И они стараются выполнять поставленные перед ними задачи. Хотелось бы пожелать вам успехов и того, чтобы такие мероприятия приносили вам положительные эмоции, – поздравил в свою очередь участников мероприятия председатель правительства Пермского края Геннадий Тушнолобов. Декан строительного факультета Пермского национального исследовательского политехнического университета Виктор

События

Голубев отметил, что данное направление этим летом вновь стало самым популярным среди абитуриентов, так что отрасль точно не останется без «свежей крови». Также представитель вуза вручил почётную награду – орден «За заслуги в строительстве». На этот раз его удостоились генеральный директор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков, генеральный директор НП «Западуралстрой» Алексей Гуслев, председатель правления Пермского регионального отделения общероссийской общественной организации «Союз дизайнеров России» Геннадий Сорокин, генеральный директор компании «Стройинвест» Виктор Ярыгин. Почётный знак «Строительная слава» в этом году достался коллективу ООО «Стройинвест», исполнительному директору ОАО «ПЗСП» Сергею Южакову, техническому директору компании «Камская долина» Светлане Сосниной, директору ООО «Главстрой» Ринату Кашипову, руководителю компании «Светопрозрачные конструкции «Глобал» Александру Макарову и директору по строительству компании «ТермодомСтрой» Денису Голубеву. Министр строительства и ЖКХ Пермского края Виктор Федоровский в своём поздравлении отметил, что в последние годы в Прикамье активно началась комплексная застройка территорий. По его словам, там, где ещё недавно было поле, уже сейчас можно увидеть новые микрорайоны, здания, предприятия и так далее. И это только начало пути.

– Немногим в этой жизни выпадает честь своим трудом, своими руками непосредственно менять окружающий нас мир к лучшему. Строителям повезло. Благодаря вашим усилиям тонкие линии чертежей превращаются в новые проспекты, улицы, детские сады и жилые дома. Строительство – это отрасль, без которой невозможно успешное развитие города. Хочу поблагодарить всех строителей за работу на благо города и горожан. Особая благодарность – ветеранам отрасли, которые построили Пермь и сохранили её для нас, – заявил глава администрации города Перми Дмитрий Самойлов. После чего как раз ветераны и получили награды от сити-менеджера.

Победителем конкурса пермских новостроек «Дом года – выбор народа» стал жилой дом от ПЗСП по адресу ул. Комбайнёров, 39б. Диплом второй степени получил ЖК «Галактика» от ООО «Талан», третьей степени – новостройка на ул. Янаульской, 14 от компании «Петрокоминвест». В ходе мероприятия были подведены итоги конкурса «Лидеры строительного комплекса Пермского края 2014 года» в различных номинациях. Среди компаний ими были признаны «Австром», «ВерхнекамТИСИз», «Горнозаводскцемент», ЖБК1, ЖБК-7, «Камская долина», «Мустанг», «Пермпромпроект», ПЗСП, «Проектный институт реконструкции и строи­тельства», «Производство керамического кирпича на Закаменной», «Сатурн-Р», «СтройПанельКомплект», «Уралэлектромонтаж», «Чернушкастройкерамика». Конечно же, отдельно стоит отметить лучших руководителей, получивших почётные дипломы конкурса. Это директор ООО «Производство керамического кирпича на Закаменной» Владилен Автюхов, генеральный директор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков, гендиректор ОАО «ПЗСП» Николай Дёмкин, генеральный директор ОАО «ЖБК-1» Ирина Долотова, гендиректор группы компаний «Австром» Сергей Оносов, директор по строительству ООО «Сатурн-Р» Николай Кирюхин, директор ЗАО «Пермпромпроект» Владислав Коркодинов, директор филиала «Первое Пермское управление ОАО «Уралэлектромонтаж» Артём Куликов, директор ЗАО «Проектный институт реконструкции и строительства» Борис Пименов, генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин, директор ООО «ЖБК-7» Александр Федонюк, генеральный директор ОАО «Горнозаводскцемент» Вадим Фурман, директор ООО «Чернушкастройкерамика» Борис Хафизов. Не осталась в стороне от наград и сама ассоциация «Пермские строители». Поми-

мо благодарственного письма, вручённого заместителем председателя Законодательного собрания Пермского края Лилией Ширяевой, организация была награждена от имени ассоциации «Российская гильдия риэлторов. В завершение мероприятия были подведены итоги конкурса пермских новостроек «Дом года – выбор народа», который проводил на портале «Метросфера» Информационный альянс «Медиана». Победителем посетители портала выбрали жилой дом от ПЗСП по адресу ул. Комбайнёров, 39б. Диплом второй степени получил ЖК «Галактика» от ООО «Талан», третьей степени – новостройка на ул. Янаульской, 14 от компании «Петрокоминвест».

– Уважаемые строители! Для нас, журналистов, которые наблюдают за вами, очевидны ваши заслуги и то, что город с каждым годом становится всё более современным, удобным, красивым. Всё это благодаря работе ваших рук, интеллекта, вашему мастерству и таланту. День строителя – это народный праздник, ведь сотни тысяч пермяков благодарны вам за возможность жить в новых квартирах, работать в новых офисах, ходить в новые школы, детские сады. С праздником! – прозвучало поздравление главного редактора ИА «Медиана» Наталии Булатовой. – Вы строите историю, вы её делаете, – такие слова прозвучали со сцены в самом конце мероприятия. Журнал «Метражи» присоединяется ко всем поздравлениям и желает, чтобы эта самая история продолжалась и становилась всё красивее. Фотоленту с мероприятия смотрите на сайте www.metragi.ru

METRAGI.RU Метражи #09 сентябрь 2015

63

64

Метражи #09 сентябрь 2015

Бизнес для бизнеса

Метражи #09 сентябрь 2015

65

Бизнес для бизнеса | Коммерческая недвижимость автор Вениамин Христофоров

СТАБИЛЬНОСТЬ НА ГРАНИ Рынок коммерческого автохозяйства Кризис, как водится, больно ударил по сегменту коммерческой недвижимости. В первом полугодии 2015 года в Перми резко сократился спрос на торговые и офисные помещения, складская недвижимость просто «замёрзла», по всем подсегментам рынка коммерческого автохозяйства наблюдалось снижение ценовых показателей.

66

Метражи #09 сентябрь 2015

Коммерческая недвижимость

Вера Шишкина, аналитик ООО «Аналитический центр «КДконсалтинг»

соответствии с принятой структурой рынка недвижимости г. Перми, сегмент объектов коммерческого автохозяйства включает подсегмент паркингов и гаражей (для автомобилей физических лиц), подсегмент автомоек, автосервисов, АЗС и подсегмент автосалонов. По оценкам аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Веры Шишкиной, вторичный рынок куплипродажи коммерческого автохозяйства г. Перми включает в себя все подсегменты, но больше всего предложений приходится на подсегмент капитальных кооперативных гаражей – их доля составляет более 60%. Второе место в структуре занимает подсегмент автосервисов, автомоек и АЗС – их доля заметно выросла за первое полугодие 2015 г. и составила 32%. Подсегмент подземных и многоуровневых паркингов занимает всего 9% от общего числа предложений. Наименьшим количеством предложений представлены автосалоны, их доля составляет лишь 7% от общего числа предложений. Паркинги Согласно данным департамента градостроительства и архитектуры г. Перми (от 13.07.2015 г.), в первом полугодии 2015 года

Средняя цена предложения машино-мест в Перми, по итогам второго квартала 2015 г., упала на 2,3% и составила 732 тыс. руб./место. были введены в эксплуатацию два подземных паркинга в составе многоквартирных жилых домов по адресам ул. Левченко, 31 и ул. Комиссара Пожарского, 21. На первичном рынке купли-продажи объектов коммерческого автохозяйства представлены в большей степени предложения машино-мест в закрытых паркингах в составе жилых комплексов от застройщиков. На конец 2-го квартала 2015 г. на первичном рынке подземных и многоуровневых паркингов было выставлено 53 паркинга, как строящихся, так и сданных. Фактически продажа машино-мест от застройщиков осуществлялась только в 42 из них.

– В настоящий момент в стадии строительства находятся 34 паркинга в составах многоквартирных жилых домов, но не во всех из них ведутся продажи. Стоит отметить, что в 1-м полугодии 2015 г. на территории г. Перми начато строительство 30 жилых объектов, из них только в одном предусмотрен подземный паркинг – в ЖК «Татищевъ» на ул. Лебедева, 40а (застройщик – ООО «Альмерия-Инвест»). В

паркинге ЖК «Татищевъ» предусмотрено 43 машино-места на 254 квартиры. Ценовая ситуация в сегменте паркингов во втором квартале 2015 года продолжала оставаться относительно стабильной. Средняя цена предложения машино-мест, по итогам второго квартала 2015 г., упала на 2,3% и составила 732 тыс. руб./место. В 1-м полугодии 2015 г. застройщики активно предлагали возможность покупки машино-места в рассрочку, а также различные акции, такие как скидка при 100%-й оплате или скидка при единовременной покупке квартиры и машино-места. На вторичном рынке купли-продажи гаражей и машино-мест в паркингах также наблюдалась стабильная ситуация средних цен предложения. Небольшие колебания цен в сторону снижения в пределах 3% связаны со структурными изменениями. Так, средняя цена на капитальные кооперативные гаражи составила 306 тыс. руб./бокс, а средняя цена на машино-место в подземном паркинге – 529 тыс. руб./бокс.

Метражи #09 сентябрь 2015

67

Бизнес для бизнеса | Коммерческая недвижимость

Автосервисы, автомойки, шиномонтажи, АЗС

Динамика средних цен предложения на вторичном рынке купли-продажи гаражей г. Перми в зависимости от качества за период с 2 кв. 2014 г. по 2 кв. 2015 г.

Структура вторичного рынка купли-продажи объектов коммерческого автохозяйства г. Перми на 26 июня 2015 г.

По данным ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», объём предложения автосервисов и автомоек за 1-е полугодие 2015 г. на пермском рынке увеличился практически в два раза, при этом цена предложения снизилась на 14% и составила 18 800 руб./кв. м.

– В основном предлагались здания или помещения для автосервисов, но также встречались предложения по продаже готового бизнеса с наработанной клиентской базой и оборудованием, – комментирует Вера Шишкина. – В целом рынок купли-продажи АЗС является достаточно закрытым. По нашим данным, за второй квартал в продаже было всего два объекта АЗС по ценам 12 и 40 млн руб. Автосалоны На фоне существенного падения объёма продаж легковых автомобилей с середины 2014 г. на рынке коммерческого автохозяйства Перми стали появляться единичные предложения по продаже автосалонов. За год число таких объектов, предлагаемых к продаже, увеличилось до 7%. Основная доля всех предложений – это автосалоны одного из крупных автохолдингов Пермского края «Экс-Авто», выставленные на продажу по причине долгов автодилера перед банками и введением конкурсного производства (банкротства) на предприятии. С начала 2015 г. прекратили работу все автосалоны компании. Последним закрылся салон марки Lada по адресу ул. Уральская, 76а.

– На сегодняшний день, в связи с нестабильной экономической ситуацией внутри страны и влиянием её на нестабильность автомобильного рынка, многие автодилеры стараются оптимизировать свои расходы, – комментирует Вера Шишкина. – Некоторые переезжают из арендованных автосалонов

Объём предложения автосервисов и автомоек за 1-е полугодие 2015 г. на пермском рынке увеличился практически в два раза, при этом цена предложения снизилась на 14% и составила 18 800 руб./кв. м.

68

Метражи #09 сентябрь 2015

Коммерческая недвижимость

В июне 2015 г. один из выставленных на продажу автосалонов «Экс-Авто» по адресу ул. Спешилова, 101а был куплен автодилером Lucky Motors из г. Екатеринбурга. Компания планировала открыть автосалон до конца лета и представить в нём также марку Nissan. в свои, при этом в одном автосалоне может быть представлено несколько марок. Также встречаются предложения о продаже действующих автосалонов, при этом дилеры готовы остаться арендаторами. По данным АЦ «КД-консалтинг», на конец июня 2015 г. в продаже было представлено 11 автосалонов. Цены варьируются от 45 до 200 млн руб. Средняя цена предложения за квадратный метр составляет около 45 000 руб.

– В июне 2015 г. один из выставленных на продажу автосалонов «Экс-Авто» по адресу ул. Спешилова, 101а был куплен авто-

дилером Lucky Motors из г. Екатеринбурга. Компания планируовала открыть автосалон до конца лета и представить в нём также марку Nissan. Цена предложения составляла 150 млн руб. (или 38 тыс. руб./кв. м), но цена сделки не разглашается, – продолжает аналитик. Помимо этого, согласно данным департамента градостроительства и архитектуры г. Перми, в первом полугодии 2015 года был введён в эксплуатацию один автосалон по адресу шоссе Космонавтов, 413а – марки Mercedes-Benz. А в апреле состоялось официальное открытие нового дилерского

центра Infiniti. Данный автосалон расположился на границе г. Перми и д. Хмели по адресу шоссе Космонавтов, 316в, рядом с автосалоном Mazda. Данные бренды в Пермском крае представляет компания «Восток Моторс». Общая площадь нового салона Infiniti составляет 1 735 кв. м. Автоцентр состоит из шоу-рума и зоны для сервиса с шестью постами.

– В 2013–2014 гг. было отмечено заметное оживление дилеров в части строительства и открытия новых салонов. Но с осени 2014 г. было закрыто более 10 автосалонов. Такая же тенденция прослеживается и в городах края (Лысьва, Березники, Краснокамск). До конца 2015 г. планируется открытие нескольких автосалонов в г. Перми, таких как Lada от «Сатурн-Р» и Ford от «Альфа-Гарант». Возможно также появление крупных дилеров из других городов России. Наряду с этим на фоне ухудшения общей ситуации на авторынке можно ожидать закрытия ещё нескольких автосалонов в Перми и Пермском крае, – резюмирует Вера Шишкина.

В апреле состоялось официальное открытие нового дилерского центра Infiniti, который расположился на границе г. Перми и д. Хмели по адресу шоссе Космонавтов, 316в. Метражи #09 сентябрь 2015

69

бизнес для бизнеса | консультант

автор Андрей Пепелышев

НАЖИВКА ДЛЯ ПРИВАТИЗАТОРА Появится в офисе, арендованном у органа власти Этим летом законодатель продлил право на льготную приватизацию для предпринимателей-арендаторов. Другие поправки снизили административные барьеры, за которыми – недвижимость, удержанная органами власти.

70

Метражи #09 сентябрь 2015

консультант

ачалось всё в 2002 году: тогда законодатель отменил льготные способы приватизации. Но на торгах по продаже недвижимости её арендаторы – малые и средние предприниматели – не могли конкурировать с крупными компаниями (ч. 5 ст. 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»). И благодаря организациям по защите интересов предпринимателей Государственная дума приняла Закон об отчуждении. Он даёт малым и средним предпринимателям преимущественное право на выкуп арендуемой недвижимости (Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства...», в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 158-ФЗ). Исключения Закон об отчуждении не распространяется на имущество, которое ограничено в обороте. Например, на памятники культуры, которые отнесены к особо ценным объектам (ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 159-ФЗ, ч. 1 ст. 50 Федерального закона «Об объектах культурного наследия»). Закон об отчуждении не работает для организаций, образующих инфраструктуру поддержки предпринимательства. Скажем, для юридической фирмы, которая заключила госконтракт и бесплатно обслуживает резидентов бизнес-инкубатора, предлагает пример декан юридического факультета Западно-Уральского института экономики и права, кандидат юридических наук Дмит­ рий Носов (ч. 1, 2 ст. 15 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства»). Наконец, Закон об отчуждении не применяется в отношении: собственности Российской Федерации; имущественных комплексов унитарных предприятий; имущества учреждений на праве оперативного управления. Срок пользования и Перечень Прежде чем подавать заявление, бизнесмену следует зайти на сайт органа власти и посмотреть, присутствует ли его помещение в Перечне имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. От присутствия или отсутствия имущества в Перечне зависит набор условий для льготной приватизации. На 1 июля 2015 года арендатор должен непрерывно пользоваться имуществом вне

Перечня не менее 2 лет. Имуществом из Перечня – не менее 3 лет, и столько же времени имущество должно быть в Перечне (п. 1, 4 ч. 2 ст. 3, ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ). Для имущества из Перечня старая редакция указывала: «Не менее 5 лет». Теперь законодатель сближает статус арендаторов помещений из Перечня и вне Перечня. По всей России законодатель наблюдает стремление включить в Перечень максимальное количество помещений. Цель – затруднить их выкуп. Иной орган власти включает имущество в Перечень, когда действует договор аренды этого имущества. Судьи считают такие действия злоупотреблением правом (Постановление 17ААС от 4.04.2014 по делу № А60-33824/2013). А по наблюдениям Дмитрия Носова, в пермском перечне практически не осталось ликвидного имущества. Сегодня арендаторы надеются выкупить помещения по цене, которая ниже рыночной. Срок и госрегистрация На практике гораздо больше труднос­ тей вызывает не Перечень, а норма о непрерывном сроке. Например, договор аренды недвижимости на срок не менее 1 года считается заключённым с момента государственной регистрации. Что делать, если договор не зарегистрирован? (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Всё равно нужно подавать заявление. Уполномоченный орган не может отказать, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации, если договор фактически исполняется и его существенные условия согласованы. Государственная регистрация проводится, чтобы третьи лица знали о долгосрочной аренде. Поэтому лицо, которое пользуется имуществом по договору без регистрации, не может противопоставлять свои права правам третьих лиц. Допустим, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Но это не означает, что у лица отсутствуют все права арендатора по договору, включая преимущественное право на выкуп (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Постановление ФАС МО от 20.04.2015 по делу № А41-34818/14). Впрочем, до последнего времени люди в мантиях рассуждали по-другому: незарегистрированный долгосрочный договор создаёт правовые последствия только для сторон, которые участвуют в этом договоре. И не доказывает факт непрерывного пользования, поясняет генеральный директор ООО «Межрегиональный центр юридических услуг» Ольга Чулакова. Случается, уполномоченный орган передаёт предпринимателю помещение после подписания договора, не дожидаясь его регистрации. Тогда срок пользования следует считать с момента фактической передачи имущества (Постановление ФАС ПО от 13.09.2012 по делу № А57-18718/2011).

Прежде чем подавать заявление на приватизацию, бизнесмену следует зайти на сайт органа влас­ти и посмотреть, присутствует ли его помещение в Перечне имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Метражи #09 сентябрь 2015

71

бизнес для бизнеса | консультант

Закон об отчуждении не распространяется на имущество, которое ограничено в обороте. Например, на памятники культуры, которые отнесены к особо ценным объектам. Большой срок и маленькие промежутки Когда между прекращением одного договора аренды и заключением следующего есть незначительный промежуток времени, срок пользования считается непрерывным. Но только если в этот промежуток арендатор продолжал пользоваться имуществом, а уполномоченный орган не возражал. Другими словами, пока не заключён новый договор, истекший договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5.11.2009 № 134, п. 2 ст. 621 ГК РФ). Ситуация: новый договор впоследствии признан незаключённым. Тогда, по мнению некоторых судей, первоначальный договор не прекращает своего действия. И можно предположить, что период действия первоначального договора идёт в счёт срока пользования, который необходим для выкупа (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 по делу № А82-9374/2010-18). Срок и правопреемство Закон об отчуждении не допускает уступку преимущественного права на выкуп. Но иногда в непрерывный срок служители Фемиды включают срок пользования прежним арендатором. Условия: переход права основан на универсальном или сингулярном

72

правопреемстве; на момент пользования имуществом прежний арендатор являлся малым или средним предпринимателем. Всё это подразумевает согласие уполномоченного органа на перенаём или на внесение арендных прав в уставный капитал (ч. 7 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ, Постановление ФАС ВСО от 20.11.2013 по делу № А33-4919/2013). Хотя более часто уполномоченный орган расторгает старый договор и заключает договор новый. В этом случае новое лицо не становится правопреемником, даже если его учредителем и генеральным директором является предыдущий арендатор (Постановление ФАС ВСО от 16.11.2010 по делу № А197019/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 7.06.2011 по делу № А07-5712/2010). Долги Кроме срока пользования есть ещё одно условие для льготной приватизации: отсутствие долгов за аренду. Когда имущест­ во вне Перечня и уполномоченный орган принимает решение о приватизации по своей инициативе, тогда долги должны отсутствовать на день заключения договора

купли-продажи. А если предприниматель направляет заявление о выкупе имущества из Перечня или вне Перечня, то долги должны отсутствовать на день подачи заявления. Предпринимателя, который заплатит долги после этого дня, ждёт отказ (ч. 2 ст. 3, ч. 2, 2.1 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, Постановление ФАС МО от 27.05.2013 по делу № А41-10376/11). Неотделимые улучшения После получения заявления уполномоченный орган заключает договор на независимую оценку имущества. Часто оценочная стоимость оказывается выше рыночной, предпринимателю приходится идти в суд. И больше всего сложностей вызывает оценка неотделимых улучшений (ч. 3 ст. 9, ч. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ, гл. 24 АПК РФ, гл. 22 Кодекса административного судопроизводства). Арендатор вправе потребовать возмес­ тить неотделимые улучшения, которые он произвёл за свой счёт и с согласия арендодателя. Правда, договор аренды может исключить условие о компенсации или ограничить её размер (ст. 623 ГК РФ). Закон об отчуждении постулирует: неотделимые улучшения идут в счёт выкупной платы. Таким образом, закон лишает арендодателя возможности не оплачивать согласованные неотделимые улучшения. А судьи добавляют: Гражданский кодекс при-

Важное условие для льготного выкупа имущества – отсутствие долгов за его аренду на день подачи заявления.

Метражи #09 сентябрь 2015

консультант

меняется к отношениям по приватизации имущества только тогда, когда специальный закон не урегулировал эти отношения (ч. 6 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 по делу № А46-764/2011). Стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения и общего имущества определяется на ту же дату, что и стоимость самого имущества (Постановление ФАС УрО от 11.10.2013 по делу № А60-32600/2012, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 по делу № А46-764/2011). Вот почему Ольга Чулакова советует договариваться об уменьшении на размер неотделимых улучшений не выкупной цены, но арендной платы. В договоре куплипродажи вообще не следует упоминать о неотделимых улучшениях: имущество приобретается в том виде, в каком оно есть на момент продажи. Ведь некоторые неотделимые улучшения значительно увеличивают оценочную стоимость помещения. Конец аренды После оценки имущества уполномоченный орган принимает решение об условиях приватизации и направляет предпринимателю проект договора купли-продажи. Но и после его заключения иной орган влас­

Предприниматель сам выбирает, как оплатить приватизированное помещение: сразу или в рассрочку. В случае рассрочки имущество находится в залоге у органа власти. ти требует арендную плату – пока не будет государственной регистрации перехода права. Судьи во взыскании задолженности отказывают (п. 5, 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, Постановление ФАС ВВО от 27.02.2013 по делу № А82-6434/2012).

– Такой отказ нарушает основные начала гражданского законодательства, – полагает Дмитрий Носов. – Право собственности возникает только после государственной регистрации. А если предприниматель – не собственник, почему он не должен платить за пользование имуществом? Рассрочка Предприниматель сам выбирает, как оплатить приватизированное помещение: сразу или в рассрочку. Её продолжительность устанавливает региональный закон, но она не может быть менее 5 лет. Если региональный закон не устанавливает, то длительность рассрочки – 5 лет (ч. 2, 1 ст. 5, ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

Ранее данный период составлял 3 года. Однако, по мнению законодателя, многим предпринимателям кризис не позволяет выкупить помещение в течение 3 лет. В случае рассрочки имущество находится в залоге у органа власти. И если предприниматель продаст имущество, залог сохранится для нового приобретателя (ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ). Других проблем не возникнет, когда новый приобретатель готов заплатить сразу. А когда хочет принять на себя обязанность по выплате выкупной цены в рассрочку, то требуется согласие залогодержателя, если иное не предусматривает договор. Мотив покупателя ясен: рассрочка по Закону об отчуждении гораздо выгоднее банковского кредита (ст. 346 ГК РФ). Изначально Закон об отчуждении действовал до 1 июля 2010 года. Сегодня депутаты продляют его в третий раз. И, наверное, не в последний – если к 1 июля 2018 года у органов власти останется что сдавать в аренду.

Метражи #09 сентябрь 2015

73

В каждом номере: – Аналитика рынка – Проекты в деталях #10 октябрь 2015 г.

– Строительные технологии – Пространственное развитие

читайте в следующем номере: – Беспомощная «вторичка»: как чувствует себя вторичный рынок недвижимости, оставшийся без льготной ипотеки?

– Высотное строительство: экономическая привлекательность, vs риски – Страхование ответственности застройщиков: кому придется страховаться повторно?

– Кухня выживания: ресторанный бизнес в Перми

74

Метражи #09 сентябрь 2015

Квартирный trade-in. Как обменять старую квартиру на современную новостройку? Какие застройщики предлагают схему trade-in? И как она работает? Об этом и многом другом читайте в октябрьском выпуске журнала «Метражи»

Метражи #09 сентябрь 2015

75

76

Метражи #09 сентябрь 2015