del sector inmobiliario Tendencias postpandemia

Por Armando Piña del Bosque

Directivo en Vitrohogar

El 23 de marzo de este año se cumplirán tres años del inicio de los confinamientos a causa de la pandemia por coronavirus, una huella en la historia de la humanidad que jamás pensamos que tendríamos que atestiguar. Incluso, al mirar esta fecha en números, aparece ante nuestros ojos una sucesión que bien podría conducirnos a las más fantásticas teorías conspirativas: 2023, 03, 23. La pandemia provocó importantes pérdidas económicas en todo el mundo en los últimos años, cuyo antecedente más inmediato fue la gripe española de 1918; sin embargo, nadie estaba preparado para las consecuencias de la covid-19. En este complejo contexto, no fueron pocos quienes creyeron que la pandemia era una señal del apocalipsis y se negaron a buscar tratamiento médico. En consecuencia, muchas personas murieron a causa de la covid-19, o bien, por las complicaciones socioeconómicas asociadas a la pandemia. A la fecha, han muerto más de 6 millones 869 mil 770 personas en el mundo a causa del coronavirus.

Este hecho marcó un antes y un después en prácticamente todos los sectores productivos y uno de los más resentidos a nivel global fue la industria inmobiliaria. A tres años del inicio de esta crisis sanitaria, ¿de qué manera marcó un antes y un después en el ámbito inmobiliario? En las siguientes líneas abordaré algunos aspectos para responder esta pregunta.

La seguridad

Indudablemente, el cambio más sustancial tiene que ver con los cambios regulatorios en la ejecución de proyectos inmobiliarios. El covid-19 obligó a que las autoridades revisaran las dinámicas bajo las cuales se llevaban a cabo las construcciones, con el objetivo de hacerlas más seguras, tanto para los trabajadores como para los residentes. Asimismo, los organismos y profesionales encargados de la inspección de proyectos se vieron en la necesidad de realizar sus labores con un nivel de exigencia máximo, no sólo para garantizar que sean estructuralmente sólidos, sino para verificar que se implementaran las correspondientes medidas de prevención de enfermedades. Todo lo anterior exigió tiempo y dinero, de ahí que no sea raro que los proyectos tarden más tiempo en revivir después del coronavirus.

En términos físicos y fisiológicos, la mayor afectación del covid-19 a la salud de las personas tuvo lugar en el sistema respiratorio. Este fenómeno detonó una discusión en la industria inmobiliaria, en el sentido de demandar que los edificios en construcción —y que se construyeran en el futuro— incorporaran sistemas de ventilación que contribuyan a la protección que ya brindan otras acciones en ese sentido, como el uso de cubrebocas y caretas, especialmente en los edificios destinados a oficinas, espacios de trabajo e industria. Lo anterior debido a que muchos trabajadores de la construcción sufrieron graves problemas respiratorios durante el período de recuperación. De hecho, algunas estimaciones indican que hasta el 20% de los trabajadores necesitaron ayuda durante este período, que en realidad sucedía después de que ya se había producido la mayor parte del daño. En suma, muchos especialistas consideran de vital importancia que los futuros edificios cuenten con protocolos de emergencia en caso de que vuelva a ocurrir un brote pandémico similar o diferente a la covid-19.

El sector residencial

La incertidumbre económica fue una constante y fue también el mayor temor durante este difícil periodo, al punto de que los estragos aún se resienten en diversos ámbitos productivos. Claro está, además del miedo que significaba —y, en cierto modo, aún significa— resultar contagiado, o bien, perder la vida a consecuencia del coronavirus.

Como muchos analistas lo demostraron, la pandemia resaltó las marcadas diferencias socioeconómicas que prevalecían en el mundo, pero que muchas veces pasaban desapercibidas. Mientras hubo personas a las que no les representó un problema mantenerse en casa, seguros y bien abastecidos, también hubo quienes perdieron sus empleos y todos los días tuvieron que salir a trabajar en un entorno particularmente difícil y trágico, pues las actividades cotidianas de un momento a otro se detuvieron.

Este fenómeno provocó que se limitara la capacidad de compra, un comportamiento que impactó no solamente en el sector inmobiliario, sino en todas las actividades que realizábamos de manera normal. Así, las personas que, por ejemplo, tenían contemplado adquirir un bien inmueble, de un momento a otro se vieron obligadas a postergar, a veces de manera indefinida, esta decisión, a fin de contar con un respaldo en caso de verse en la necesidad de enfrentar las consecuencias de la pandemia: pérdida de empleo, compra de medicamentos y, en los casos más graves, la hospitalización o posibles gastos funerarios. Conforme las medidas sanitarias y de seguridad se relajaron, las inversiones se reactivaron, pero con nuevas demandas que el sector inmobiliario no pudo ignorar.

Primeramente, quisiera destacar el auge de las zonas de usos mixtos, mismas que adquirieron una mayor preponderancia, no sólo por consolidarse como espacios que están en condiciones de promover la movilidad, la funcionalidad y la calidad de vida de los residentes, al integrar en un mismo espacio todo lo necesario para fomentar el bienestar de las personas, sino por ser espacios que, de una u otra manera, proponen crear zonas de vivienda más y mejor organizadas, al distribuir en forma adecuada las áreas residenciales, comerciales, recreativas, de servicios e, incluso, industriales. En suma, este tipo de desarrollos comprenden espacios que buscan aprovechar los recursos, consolidarse como zonas con cero desechos, sostenibles y autosustentables. Por ello, los inversores prefieren depositar su dinero y su confianza en este tipo de proyectos, en tanto que otorgan una mayor plusvalía y un retorno más cuantioso.

Derivado de la pandemia, los desarrollos inmobiliarios de uso mixto ahora integran áreas cada vez más abiertas y ventiladas que propician la actividad física y el transporte alternativo, como la bicicleta y los scooters, o bien, que fomentan el placer de caminar. Asimismo, ante la prevalencia del home office, también han incorporado zonas de coworking para que los residentes lleven a cabo sus actividades laborales. Todo en un mismo espacio.

Por otro lado, los nuevos proyectos para casas habitación, en particular, y los desarrollos residenciales, en general, actualmente contemplan exigencias que antes de la pandemia no hubiésemos imaginado. En este sentido, es importante que recordemos que el confinamiento nos obligó a pasar más tiempo en casa, lo que nos hizo conscientes de aquello que no estaba del todo bien en nuestro hogar: desde los aspectos más sencillos de limpieza y orden, hasta los más complejos, relacionados con la iluminación, ventilación y distribución de espacios.

En este sentido, hubo arquitectos y diseñadores que reaccionaron a la pandemia a través de ideas que buscaban aprovecharla minimizando el espacio y los recursos tanto en casas como en oficinas. Para ello, las propuestas de diseño buscaban utilizar los recursos naturales de manera eficiente, incluso en los espacios más pequeños: incluyeron, por ejemplo, techos verdes en la parte superior de las estructuras, a fin de plantar flores o vegetales, sin necesidad de ocupar espacio adicional en las casas u oficinas; incorporaron iluminación y ventilación natural, en lugar de usar luces artificiales o acondicionadores de aire para cada habitación.

Gracias a esta toma de conciencia, los desarrolladores inmobiliarios se han visto obligados a repensar los proyectos con el propósito de generar viviendas más espaciosas, iluminadas y bien ventiladas. Adicionalmente, la multifuncionalidad de áreas se ha convertido en un atributo indispensable en los proyectos residenciales y de casas habitación, es decir, la posibilidad de que una recámara, por ejemplo, se convierta en un espacio para home office o para funcionar como un cuarto de aislamiento, en el que una persona pueda recuperarse de ciertas enfermedades, sin poner en riesgo a otros habitantes del inmueble. De igual forma, comienzan a contemplarse espacios con entradas y salidas independientes, con el objetivo de que se adapten para el alquiler de inquilinos, ya sea a través de particulares o por medio de plataformas como Airbnb, a fin de que las personas cuenten con otros mecanismos para generar ingresos.

El temor a perder el empleo provocó que las personas prefirieran posponer o no invertir en bienes inmuebles. Esta dinámica abrió la puerta a un fenómeno singular: el alquiler de viviendas. Así, los inversores optaron por adquirir propiedades para levantar edificaciones destinadas a la renta o lo que se conoce como built to rent: construir para rentar. Una de las ventajas de esta dinámica consiste en aprovechar la tierra o edificios que ya existían, para demolerlos y edificar desde cero, en el mejor de los casos, o bien, para remodelarlos y adaptarlos en aquellas circunstancias en que no es posible demoler el edificio, normalmente por su valor y peso histórico.