Desarrollos inmobiliarios de usos múltiples: construyendo comunidades

Por Sergio Alejandro González López Directivo en Grupo Terranza

La alcaldía de Benito Juárez en la CDMX experimentó una notable transformación durante la última década. Un boom inmobiliario que lo mismo fue observado como una oportunidad de negocio que como parte del fenómeno de gentrificación y que, aunado al arribo del nómada digital y otros términos clave para decodificar la postpandemia, también se encontró fuera de la ley; un hecho que no se volvió de conocimiento por completo público hasta mediados del año pasado, cuando la aparición de diversos edificios de dimensiones variables encontró cierta explicación más allá de la inversión y la estética urbana.

De acuerdo con reportes oficiales, la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial de Ciudad de México (PAOT), institución gubernamental encargada de vigilar el cumplimiento de las normas de construcción en la capital de nuestro país (Zerega, 2022) realizó diversos llamamientos sobre irregularidades relacionadas con estos edificios al entonces alcalde Jorge Romero, quien al momento ocupa un curul por el Partido Acción Nacional (PAN). Para el año pasado, se habían documentado al menos siete construcciones. La relación es suficientemente evidente.

La problemática es además sintomática de un escenario en donde la construcción de bienes inmobiliarios va siempre de la mano con diversos intereses económicos que juegan un papel inversor en los proyectos de desarrollo: la búsqueda ciega de un incremento en las ganancias de un determinado proyecto puede, en muchos casos, terminar por mermarlo, no sólo por el salteamiento de normativas relacionadas con la seguridad y funcionalidad de los inmuebles, sino por el alejamiento de la funcionalidad social, lo que ha dado paso a un fenómeno de acumulación, de agotamiento del paisaje urbano.

En el caso en concreto la mayoría de las irregularidades citadas obedecen a la construcción de pisos extras en los edificios fuera del plano original y el objetivo era simple: la construcción de conjuntos de usos mixtos, lo que implicaría un incremento en las ganancias potenciales de las propiedades.

En la actualidad, una escuela de aprovechamiento de los espacios en materia de diseño y arquitectura gestada en el siglo pasado se encuentra a la alza en las grandes ciudades, pues se asume que la misma ofrece a sus habitantes una mayor calidad de vida. Esto ha desatado un interés vigente entre los profesionales de la construcción y la estructura empresarial inmobiliaria, pues los usuarios están demostrando una profunda demanda sobre este tipo de proyectos. Los edificios o desarrollos inmobiliarios de uso mixto o múltiple no son un concepto propiamente nuevo, pero en los últimos años han tomado una profunda relevancia, y las razones son legítimamente integrables a proyectos por completo legales que además contengan un enfoque que constituya nuevas comunidades.

Desarrollos inmobiliarios y habitabilidad

Desde una perspectiva sintética, las inversiones inmobiliarias siguen un circuito más o menos estable de fases bien estructuradas. Estas se realizan mediante instrumentos financieros que se abren y basan sobre la función de la captura de capitales foráneos y mixtos, con la finalidad de desarrollar grandes proyectos urbanos que se levantan por empresas inmobiliarias que se encuentran directamente vinculadas con empresas trasnacionales.

Buscando una mayor competitividad urbana y desarrollo de empleos durante y después del proyecto, todas las políticas urbanas favorecen estas inversiones mediante flexibilizaciones de la normatividad urbana y el acompañamiento del proyecto con la construcción de obras viales que lo interconectarán al resto de la ciudad. La razón es simple: un gran proyecto urbano tenderá a proyectar una imagen de modernidad, de estatus globalizado sobre la ciudad sede; al mismo tiempo el proyecto contribuirá a la revalorización contínua y paulatina del impuesto predial (Aguilar, 2022). Es importante notarlo: la prevalencia de este modelo de desarrollo supone una preferencia implícita sobre este tipo de proyecto urbanístico por encima de proyectos que se enfoquen en un modelo de crecimiento metropolitano.

Si descendemos momentáneamente hacia la teoría que fundamenta las normativas sobre construcción que rigen a nuestro país, debemos incluir varios términos: por ejemplo, una localidad urbana (Valdez-Calva, 2022) se define como un lugar que cuenta con una población que alcanza o sobrepasa los 2 mil 500 habitantes.

Con esta característica, ese espacio debe cumplir con los servicios y equipamientos urbanos mínimos que cubran las necesidades, y más importante aún, los derechos de la población. El requerimiento se encuentra en el Sistema Normativo de Equipamiento Urbano de la Secretaría de Desarrollo Social (Sedesol) que, al respecto especifica necesidades educativas (de preescolar a secundaria), culturales (bibliotecas, casas de la cultura y centros sociales populares), salud (al menos unidades médicas), asistencias sociales (guarderías, centros de desarrollo comunitarios), comerciales (plazas de uso múltiple, mercados, farmacias), recreación (plaza cívica y jardín vecinal), deportes (canchas, pistas y complejos) y servicios urbanos (cementerios, comandancias de seguridad y servicios de limpieza y recolección de basura).

Dos observaciones se vuelven evidentes: por un lado, los conjuntos de vivienda social, al menos dentro del escenario local y nacional, tradicionalmente sólo representan un aporte de vivienda e infraestructura a la ciudad, lo que desnuda la falta de equipos y servicios públicos que al menos en el papel se consideran básicos. Por el otro lado, la tendencia nacional a establecer complejos, edificios y desarrollos inmobiliarios mixtos, parecen estar respondiendo a una necesidad vigente de la población que, asimismo, han sido sistemáticamente ignorados en, por así identificarlo, una primera etapa de desarrollo urbano a nivel nacional.

En ese tenor, además, debido a la concentración de los recursos económicos que los fundamentan, los actores colectivos e individuales al frente de la financiación terminan por adquirir un gran poder de negociación, capaz de tocar, modificar e incluso generar agendas locales sobre el empleo del territorio de una ciudad y prácticamente terminan por decidir lo que se construye y dónde se construye; lo que nos devuelve a la anécdota con la que el artículo comienza y así mismo, ya establece varias implicaciones sombrías relacionadas con la corrupción en nuestro país. En todo caso, el apunte de que los proyectos inmobiliarios residenciales se han desvinculado de las necesidades de las comunidades que los habitan y más bien buscan la conexión global y tradicionalmente se corresponden a la lógica metropolitana también mencionada líneas arriba, sugieren estos cambios como globalmente positivos, siempre que impliquen combatir activamente al fenómeno de segregación socio-residencial de alto costo.

Al respecto del mismo, además de la factibilidad del oscurecimiento, o de plano, corruptibilidad de dichos proyectos, desde la década de 1990 en México los proyectos residenciales mantienen un criterio de construcción hacia la periferia, que en realidad ejercen un efecto de desintegración sobre el sistema de ciudad, pues el diseño con el que se construyen y planean tiene como consecuencia una baja capacidad de desarrollo en las relaciones de la comunidad mediante el entorno y el contexto social, lo que sumado a una deficiencia de infraestructura se suma como un factor a la lista de problemáticas de carácter social que dichos contextos suelen adquirir.

De positivo, la nueva perspectiva implica abordar el concepto de habitabilidad no solamente desde el individuo o la vivien da, sino que contemplan a la comunidad que habita las ciudades y busca integrar diversos estilos de vida como el medio para extender la urbe, lo que responde más a nuestras prioridades actuales y a nuestro marco sociocultural. Así, resulta prioritario convertir a las características espaciales en algo cuantificable desde donde puedan acercarse mínimos indispensables de forma integral sobre una sola unidad de espacio, pero que a su vez respondan apropiadamente a las semejanzas entre las rutinas y las necesidades de sus habitantes; lo anterior, conlleva en realidad a un reacuñamiento de la habitabilidad en el contexto urbano: el espacio construido, los elementos que puntúan la ciudad. En otras palabras, la función ha comenzado a otorgar la forma: el dibujo de lo que las vidas humanas contienen y la forma en la que viven ese contenido.

Estas son en suma las razones por las que los desarrollos de tipo mixto no solamente se perfilan para volverse un lugar común en la integración de la mancha urbana, sino porque resultan tan resilientes en la cultura colectiva: al responder a diversas necesidades en un solo lugar, amalgaman una identidad colectiva que ha comenzado a asociarse a desarrollos de forma incluso vertical hacia el centro de la capital del país y hasta un 76.6% de los edificios presentes en su primer contorno, principalmente en Reforma, Polanco y Santa Fe.

Los espacios comunitarios deben entenderse como una construcción o recinto donde ocurre el intercambio social y este mismo debe formar parte protagónica de los elementos que componen su diseño, lo que terminará por proyectar los componentes de los encuentros interpersonales comunitarios y vecinales del futuro.

Redefiniendo el espacio urbano a partir de la comunidad

Vamos más despacio. Un desarrollo de uso mixto es un espacio capaz de integrar en un proyecto distintas ofertas para solventar y responder a las diferentes demandas y necesidades de servicio y actividades de sus inquilinos. Puede tener una naturaleza habitacional, laboral o comercial. Se trata en suma de lugares en donde los visitantes o usuarios podrán resolver sus necesidades de vivienda, consumo, entretenimiento, cultura y trabajo.

De acuerdo con la plataforma Icasas (Saavedra, 2022), el primer edificio de usos mixtos construido en el país se encuentra en Reforma 222 y fue diseñado por el arquitecto Teodoro González de León, construido por el grupo Danhos. El edificio se puede considerar un parteaguas en el tipo de construcción, pues fue levantado algunos años luego del terremoto de 1985, en una ciudad y en un área fuertemente afectadas que requerían de proyectos que las revivieran. Cuenta con tres torres: de oficinas, de departamentos y de comercio.

La tendencia es relativamente nueva tal y como se ha venido aplicando, pero se encuentra insertada en una continuidad y en una escuela; hasta 2018, en el país, el 50% de las oficinas se localizaban en edificios y desarrollos de este tipo, para 2023, se preveía que este porcentaje se incrementaría al 80% del total del inventario nacional. Diversos expertos coinciden con que el nuevo auge o la nueva ola responde principalmente al encuentro entre la expansión demográfica de las urbes más sobrepobladas y la carencia de espacios en las mismas. Al contar con un inmueble de esta categoría, toda zona adquirirá beneficios directos sobre su plusvalía basados en la mejora sobre la movilidad, el impacto positivo sobre la comunidad periférica y la atmósfera de sofisticación, de acuerdo con un informe del Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC) (Mora Violante, 2022).

Si tomamos en cuenta que desde la definición original, relativamente limitada con el avance de las necesidades de los habitantes de las nuevas urbes, de la orientación original que buscaba la unión e incluso el amalgamiento entre las funciones residencial, comercial, administrativa y corporativa, actualmente, el éxito al- canzado incorporó nuevos servicios tales como complejos deportivos, spas, hoteles y espacios de renta temporal tanto de tipo coworking, como de tipo Airbnb, así como amenidades que puede incluir museos, centros culturales y educativos, supermercados, estéticas, boutiques, agencias de autos, zonas para mascotas, burós de trámite gubernamental, consultorios médicos y restaurantes en una variabilidad que incluye tanto la comida rápida como la exótica o exclusiva.

Esta enorme oferta de servicios y productos ha presupuesto la presencia y contínua visita de un gran número de habitantes que, incluso, han llegado al extremo de abandonar sus casas en colonias residenciales, en la periferia de la ciudad, para encontrarse cerca e incluso dentro de estos edificios que garantizan una comodidad y calidad de vida mayores. La lógica es simple: si todo se encuentra a tiro de piedra los largos tiempos de traslado entre un lugar y otro desaparecen. Si a estos tiempos de traslado se incluyen sus lugares de trabajo, en el caso de generaciones en edad laboral y en el caso de los adultos mayores que ya no cohabitan con sus hijos, incluyen todo lo necesario para vivir de forma cómoda sin tener qué desplazarse entre zonas de la ciudad y depender de terceros para solventar necesidades básicas, logísticas o de esparcimiento, entonces el espacio será preferible.

En cuanto al empleo de las generaciones nacidas entre los ochenta y comienzos de los noventa, es decir, los millennials, Inmobiliare profundiza sobre los orígenes de la tendencia, que se corresponde con habitantes que se encuentran inmersos en la tendencia global de la "caminabilidad"; desde la que se prefiere encontrar todo en una distancia peatonal y en todo caso, con acceso a transporte público. Así lo sostiene una encuesta realizada por la Asociación Nacional de Inmobiliarios de Estados Unidos, que encontró que hasta un 12% del sector demográfico elige caminar a manejar un carro y asimismo, selecciona los lugares para vivir en base a la observación de las tiendas y los restaurantes disponibles en proximidad.

Referencias

Aguilar, A. G., Flores Espinosa, M. Ángel, & Hernández Lozano, J. (2022). La peri-urbanización en la fase neoliberal. Ocupación dispersa y fragmentada del uso del suelo en la zona metropolitana de la ciudad de México. Ikara. Revista De Geografías Iberoamericanas, (2). [Recuperado el 16 de marzo de 2023] https://revista.uclm.es/index.php/ikara/article/view/3208/2578

Cea, D. (2022) Superdensidad y comunidad: sistema de espacios sociométricos en proyectos residenciales. Repositorio de la Pontificia Universidad Católica de Chile. [Recuperado el 16 de marzo de 2023]. https://repositorio.uc.cl/xmlui/ handle/11534/65053 creasoluciones.com.mx (2022). Los usos mixtos elevan la calidad de vida y facilitan el mejor aprovechamiento de los espacios. [Recuperado el 16 de marzo de 2023] https://creasoluciones.com.mx/usos-mixtos/los-usos-mixtoselevan-la-calidad-de-vida-y-facilitan-el-mejor-aprovechamiento-de-losespacios/ Mora Violante (2022). Qué son los edificios de usos mixtos. inmuebles24.mx [Recuperado el 16 de marzo de 2023] https://www.inmuebles24.com/noticias/ sabias-que/que-son-los-edificios-de-usos-mixtos-y-5-ventajas-de-vivir-enellos/ Moreyra, H. (2022). Centro de desarrollo comunitario multiuso localidad de Castrovirreyna, distrito y provincia de Castrovirreyna. Repositorio Institucional UNFV. [Recuperado el 16 de marzo de 2023]. http://repositorio.unfv.edu.pe/ handle/UNFV/5715

Newskeek en español. (2023) Tierra y Armonía, empresa líder en desarrollo inmobiliario en el occidente México. [Recuperado el 16 de marzo de 2023] https://newsweekespanol.com/2023/03/tierra-y-armonia-desarrolloinmobiliario/

Pineda Morales, J. A. (2022). Prefactibilidad y factibilidad para el desarrollo de vivienda vertical y de usos múltiples en el conjunto histórico Gerona. Universidad San Carlos de Guatemala. [Recuperado el 16 de marzo de 2023] http://www.repositorio.usac.edu.gt/16715/1/JOSELYN%20ANDREA%20 PINEDA%20MORALES.pdf

Saavedra, O. (2022). Neuchatel Cuadrante Polanco: el proyecto que tardó siete años en ver la luz. obras.expansion.mx [Recuperado el 16 de marzo de 2023] https://obras.expansion.mx/inmobiliario/2022/06/03/neuchatel-cuadrantepolanco-nuevo-usos-mixtos-cdmx

Valdez-Calva, S. A. & et al. (2022). Habitabilidad urbana, una categoría para analizar vivienda sovial en México en el siglo XXI. Revista Nodo, 16, (32). [Recuperado el 16 de marzo de 2023]. https://dialnet.unirioja.es/servlet/ articulo?codigo=8690949

Zerega, Georgina. (2022). Un boom inmobiliario al margen de la ley. El país. [Recuperado el 16 de marzo de 2023] https://elpais.com/mexico/2022-09-02/ un-boom-inmobiliario-al-margen-de-la-ley-las-alertas-que-el-cartel-de-labenito-juarez-ignoro-desde-2014.html

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Por Martha Silvia de Luna Vargas