Nye krav til driften af almene boligområder

Carl Henrik, ejendomsfunktionær i Boligforeningen Lillebælt.

Når du ser viceværten slå græs, en håndværker skifte vindue eller rådgivere og ingeniører forberede en facaderenovering, handler det alt sammen om driften af dit boligområde. Driften skal være ansvarlig, bæredygtig og langtidsholdbar, så bygningerne er velvedligeholdte nu og på sigt, men også så vi af hensyn til huslejen får mest mulig værdi og holder omkostningerne nede. I år kom der nye krav til driften af almene boligområder, som får stor betydning for fremtiden.

Stefan, ejendomsfunktionær i Bogense Boligforening.

Tekst: Karina Lauridsen, kala@bdk.dk

I januar i år indgik Boligministeriet, KL – Kommunernes Landsforening og BL – Danmarks Almene Boliger en ny aftale om optimering af driften i den almene boligsektor. Målet er samlet set at spare 1,8 mia. kroner i driftsudgifter og energioptimering frem mod 2026. Det er ikke nyt for Boligkontoret Danmark at optimere driften til gavn for boligafdelingernes økonomi og samtidig fastholde et godt serviceniveau. Vi har været i træning siden 2016, hvor den første aftale om effektivisering af den almene sektor blev indgået.

“Da den første effektiviseringsaftale blev indgået, oprettede vi en særlig taskforce-enhed,” fortæller forvaltningsdirektør Lars Lehmann. Den målrettede indsats betød, at Boligkontoret Danmarks medlemmer i fællesskab havde optimeret for op mod 115 mio. kroner ved aflæggelse af 2019-regnskaberne, hvilket er langt bedre end det daværende mål på 60 mio. kroner.

Lars peger på følgende årsager til succesen, som samtidig også er midlerne til at nå de nye mål i aftalen fra i år: • FÆLLESDRIFT i mange af boligselskaberne. Her arbejder et team af viceværter sammen på tværs af boligafdelinger. Det har gjort, at udgifterne til eksterne håndværkere kan reduceres. • UDBUD på istandsættelse af flytteboliger samt brug af indkøbsaftaler via Boligkontoret Danmarks indkøbsafdeling. Alene på istandsættelsen af flytteboligerne er der opnået besparelser på mere end 26 mio. kroner siden 2014. • DIGITALE VÆRKTØJER som bl.a. e-Syn til ind- og fraflytningssyn og robotter i driften. • SUND FORNUFT og en stærk vilje til at minimere omkostninger blandt vores mange viceværter.

Fokus på service frem for tal

I den nye aftale sættes effektiviseringsmålet endnu højere, men det bekymrer

Jan, ejendomsfunktionær i Bogense Boligforening.

ikke Lars, der opfordrer til ikke at stirre sig blind på stive regnemodeller:

“Vi vil fortsætte med at tilpasse optimeringstiltagene til de enkelte boligselskaber, da det er den tilgang, som har skabt lokalt ejerskab og positive optimeringsresultater i de forgangne år, ligesom vi har fundet en fin balance mellem de omkostningsbevidste beslutninger og hensynet til servicen over for beboerne.”

Lars har især rettet blikket mod de mere udsatte beboere, som de lokale viceværter og boligsociale viceværter i dag på fornem vis er med til at sikre trygge boligforhold for:

“Vi skal passe på ikke at presse citronen, så det går ud over dagligdagens service til dem, der har brug for den. Omvendt er der stadig potentialer i flere boligafdelinger, hvor vi, uden at det går ud over den gode service, fortsat kan iværksætte initiativer, som kan mindske driftsomkostningerne. Så vi vil i den kommende tid arbejde meget lokalt ud fra de rammer og muligheder, der er i de enkelte boligafdelinger.”

Næppe fald i huslejen

Umiddelbart vil mange beboere nok sidde og tænke, om ikke huslejen påvirkes positivt af de mange driftsoptimeringer. Det har været tilfældet for flere boligafdelinger, da beboerne de senere år har kunnet høste gevinsten af den første optimeringsrundes resultater.

“Udgifterne til eksempelvis lån, ejendomsskatter og renovation har boligselskaberne ikke den store indflydelse på, men ikke desto mindre har beboerne i 69 % af vores boligafdelinger oplevet uændrede eller ligefrem nedsatte huslejer det seneste år, hvilket er et direkte resultat af det store arbejde med at optimere,” siger Lars.

I en del boligafdelinger er besparelserne anvendt til at øge opsparingerne til de fremtidige vedligeholdelsesopgaver og renoveringer. I de kommende år vil det være en både nødvendig og fornuftig fremgangsmåde. Fremover vil boligafdelingernes drifts- og vedligeholdelsesplaner nemlig skulle være gældende for en 30-års periode med et indholdskrav på minimum 20 bygningsdele. Det betyder, at alle afdelinger blandt andet skal spare op til udskiftning af tag, vinduer, kloak og el-installationer. I 2021 og 2026 vil Landsbyggefonden via eksterne rådgivere granske og kontrollere drifts- og vedligeholdelsesplanerne for samtlige almene boligafdelinger i Danmark. Helt grundlæggende handler det om at sikre gode, sunde og tidssvarende boliger til dig og din nabo nu og i fremtiden.

I Boligkontoret Danmark har vi heldigvis været i gang med at gennemføre egentlige bygningsgennemgange de seneste to år for netop at kvalificere de enkelte boligafdelingers drifts- og vedligeholdelsesplaner, så vi er fortrøstningsfulde om end også realistiske i forhold til, hvad de øgede krav kommer til at betyde.

“De nye krav vil øge behovet for opsparingerne i de kommende års budgetter. Det bliver derfor ikke mindre væsentligt, at vi fortsætter optimeringsarbejdet for på den måde at skabe besparelser, som kan bruges til at øge opsparingen til den fremtidige vedligeholdelse, så boligerne også i fremtiden fremstår velholdte og dermed attraktive,” afslutter han.

I kan følge med i de nye krav til driften i Boligkontoret Danmarks digitale nyhedsbrev.

Hvad kan du selv gøre for at være med til at sikre en billigere drift i dit boligområde?

Der er stor forskel på beboerne rundtomkring i boligområderne. Nogle er friske og rørige, andre er ikke – nogle har tid til overs, andre har ikke. Og der skal være plads til alle sammen, for mangfoldigheden er netop kendetegnet ved de almene boligområder. Mange steder giver de, der har mulighed for det, en ekstra hånd, hvilket også kan gavne afdelingens drift ved eksempelvis at: • være med til at passe de grønne områder, • male udendørs træværk, • holde fælles arbejdsdage, • samle skrald, • klare mindre opgaver i boligen som bl.a. rensning af afløb.