Revista Buildings - 1ª edição by Buildings

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ANO 1 - EDIÇÃO 1 - 1º Trimestre 2008 - DISTRIBUIÇÃO GRATUITA

MERCADO EM ALTA

Mercado imobiliário corporativo de São Paulo acompanha crescimento econômico do país e cresce pelo 9º trimestre consecutivo.

Veja 123 ofertas de espaços corporativos e os índices do mercado imobiliário de São Paulo. REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS - Gestão documental de imóveis e empresas.

Sumário

04 Capa Mercado em alta Mercado imobiliário corporativo de São Paulo acompanha crescimento econômico do país e cresce pelo 9º trimestre consecutivo

06 Matéria Técnica Regularização de imóveis Gestão documental de imóveis e empresas

08 Ofertas 08 Pinheiros 10 Itaim Bibi 14 Santo Amaro 16 Consolação

20 Bela Vista

25 Sé/República

22 Jardim Paulista

28 Barra Funda/Perdizes/Alto de Pinheiros

23 Vila Mariana

29 Morumbi/Vila Andrade/Jardim São Luís

24 Moema

31 Matéria Estatística São Paulo encerra 2007 com crescimento histórico e com ótimas perspectivas para 2008 Para receber gratuitamente a Revista Buildings envie um e-mail com seu

nome e endereço para: revista@buildings.com.br Dúvidas e sugestões, envie um e-mail para: contato@buildings.com.br

BUILDINGS Diretor: Fernando Libardi Conteúdo: Rose Bertolini Coordenadora de Pesquisa: Patricia Abreu Pesquisa: David Pizzotti, Matheus Soares, Thalita Gonçalves Projeto Gráfico e Produção: Fernando Libardi, Henrique Lima Capa: Jean Trindade Fotografia: Jorge Hirata www.buildings.com.br Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SP Tel.: (11) 5181-4369

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Editorial

com grande prazer que apresentamos, a partir deste trimestre, as ferramentas Buildings de procura de espaços corporativos. Um deles, o site “Buildings – Espaços Corporativos Online”, é um portal interativo de procura, com resultados imediatos; em apenas alguns cliques você pode achar o que procura. Visite nosso site e comprove: www.buildings.com.br. As informações geradas pelo site dão origem à Revista Buildings, um veículo de comunicação, com tiragem trimestral, que dispõe de forma clara e fácil todos os edifícios comerciais da cidade de São Paulo com laje mínima de 500 m². Mas o grande diferencial desta revista é a qualidade das informações fornecidas. Elas são geradas automaticamente pelo próprio site. Nossa equipe de pesquisa trabalha para que todas essas informações sejam atuais e precisas. A própria concepção do site, que incentiva os proprietários a manterem suas informações atualizadas, garante que o conteúdo do site e da revista sejam atuais. E se durante o trimestre alguma informação foi modificada, é só checar no site online e confirmar o que for preciso; as modificações são atualizadas em tempo real, assim que ela é verificada. Outra vantagem é que a Revista Buildings apresenta as ofertas por micro-região, trazendo, ainda, o mapa desta micro-região e algumas informações importantes como estações de metrô e trem metropolitano, shopping centers e os melhores hotéis da região (segundo classificação do Guia Quatro Rodas), além de seus indicadores estatísticos. Mas a Revista Buildings não traz apenas ofertas de espaços. Nossa preocupação é levar aos leitores informações que sejam relevantes no mercado imobiliário corporativo. Para isso, trazemos também, três matérias: Matéria principal: A matéria principal é a matéria de capa, que aborda temas de economia, política, ou qualquer outro setor que afete ou infuencie o mercado imobiliário corporativo. Nesta primeira edição, “Mercado em Alta”, que destaca o crescimento do mercado imobiliário corporativo em toda a grande São Paulo. Matéria Técnica: Sempre tratando de um assunto relacionado aos aspectos físicos do seu espaço corporativo. Nesta edição, “Regularização de imóveis - Gestão documental de imóveis e empresas”. Matéria Estatística: Apresentando, a cada trimestre, como se comportou o mercado imobiliário quanto à vacância, absorção líquida, entrega de novos espaços (também chamado Novo Estoque) e a atividade construtiva em andamento. Para maiores informações, não deixe de visitar o nosso site. www.buildings.com.br Esperamos que você aproveite ao máximo nossa revista. Equipe Buildings

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Capa

MERCADO EM ALTA A

economia brasileira está vivendo seus melhores dias e um dos setores que mais refletem isso é o da construção civil, um dos que mais cresceram em 2007. Este crescimento do setor está relacionado ao aumento do crédito, cenário de queda de juros, melhoria da renda de modo geral, aumento nas taxas de emprego e outros incentivos do governo, todos aspectos resultantes de um crescimento saudável da economia. Mas nem só de alegrias viveu a economia brasileira em 2007. O susto nos mercados financeiros do mundo, vivido em Agosto, fez surgir aquela velha sensação de “será que essa crise vai nos alcançar?”. Natural. Estamos acostumados com a idéia de que a economia no Brasil é frágil e inspira cuidados extras para continuar crescendo e superando as dificuldades. A boa notícia é que talvez sejamos mais fortes do que pensávamos. As informações sobre os investimentos no Brasil mostraram isso. A imprensa, de modo geral, vem apresentando a opinião de especialistas reconhecidos internacionalmente e parece haver um consenso sobre a estabilidade que já alcançamos. Alguns inclusive, apontam o Brasil como forte candidato ao

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“investiment grade” já para os próximos anos. Kenneth Rogoff, ex-economistachefe do FMI e professor de Harvard, disse em uma entrevista à EXAME que o país poderá ser considerado seguro para investimentos dentro de um ano. Só nos primeiros sete meses de 2007, os valores investidos na construção civil somaram US$ 900 milhões, quase 3 vezes mais que todos os investimentos de 2006 (que totalizaram US$ 321 milhões). Talvez mais inclinados a correrem riscos, os investidores estrangeiros mereceram o crédito de terem sido os primeiros a apostar que o país estava prestes a mudar de patamar. Empresas estrangeiras e alguns Fundos de Private Equity investiram nos últimos dois anos cerca de R$ 3 bilhões só para o segmento corporativo. Já não era sem tempo. O ritmo de crescimento das construções tinha que começar a acompanhar a demanda futura por novos espaços neste mercado brasileiro em expansão. Mercado paulistano Falando sobre o mercado corporativo, olhemos de perto o caso de São Paulo. Em 2007, dois pontos chamaram a atenção: recorde no volume de metros quadrados em construção e manutenção da

queda da taxa de vacância pelo segundo ano consecutivo. Nunca se tinha visto em São Paulo tanto espaço comercial em construção. No 3º trimestre de 2007 os espaços Classe A* em andamento quase bateram a casa dos 400 mil metros quadrados. No 4º trimestre foi a vez do segmento Outros (edifícios de classe B e C), com pouco mais de 236 mil metros quadrados, números históricos para a cidade de São Paulo. A conseqüência é a entrega desses novos espaços, o chamado Novo Estoque, que começa a se intensificar: são esperados** para 2008 cerca de 385 mil metros quadrados, sendo que 215 mil metros quadrados são de espaços Classe A, representando, para esse segmento, um crescimento de 13,8%, maior que o de 9,45% observado em 2007. A entrega desses espaços trará alívio ao mercado paulistano, que já se encontra em situação bem desconfortável com uma taxa de vacância de 7% para Classe A (dados do 4º trimestre de 2007), abaixo do valor mínimo considerado saudável pelos especialistas, que é de 10%. Os últimos dois anos têm apresentado queda contínua da taxa de vacância, apesar da entrega do novo estoque. O

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mercado como um todo teve, em 2007, um crescimento em metros quadrados de 2,12%, sendo que o segmento Outros cresceu 0,68% e Classe A, 9,45%. Esse é outro ponto importantíssimo na análise do mercado de São Paulo, e um dos mais fortes indicadores do crescimento deste mercado.

Alphaville foi concebido inicialmente na década de 70 para ser um pólo industrial para empresas não-poluentes. O grande diferencial era a proposta de uma infra-estrutura completa: rede de água, iluminação pública, ruas asfaltadas e telefone, uma verdadeira inovação para a época.

O segmento Classe A, como se viu, foi o que mais cresceu. A razão é clara: é o mais procurado pelas grandes empresas, nacionais e estrangeiras. Hoje muitas das especificações técnicas economizam tempo e dinheiro, além de atenderem, também, às tendências de segurança, combate ao desperdício e agressões ao meio ambiente. Em suma, pode-se dizer que, no que diz respeito à construção de espaços Classe A, São Paulo já apresenta padrões tão bons quanto os das grandes cidades de negócios do mundo.

Do estoque total Classe A de Alphaville hoje, mais de 50% foram entregues nos últimos 5 anos. Mas o que mais chama a atenção é a taxa de vacância para este mesmo segmento Classe A, que hoje é de 0%! Os únicos espaços Classe A disponíveis hoje em Alphaville estão no Green Valley, um complexo de 54 mil metros quadrados que está em fase de desocupação para, em cerca de três anos, ser demolido e dar lugar a outro empreendimento, a princípio, residencial, segundo informações dos incorporadores.

O destaque de Alphaville, na grande São Paulo.

Conclusão

Não é apenas na capital que se observa esse crescimento. A grande São Paulo vem apresentando números que comprovam o crescimento da região, principalmente em Alphaville, no município de Barueri.

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também de uma economia mais sólida e respeitada em outros países. Se as previsões de entrega das incorporadoras/construtoras se confirmarem, o crescimento de 9,45%, observados em 2007, somados aos 13,8% esperados para 2008, o mercado Classe A em São Paulo, ao final do ano, terá crescido 23,25%, quase um quarto do tamanho atual e em apenas dois anos. Assim, seguindo essa tendência dos últimos dois anos, 2008 promete ser um ano de mercado em crescimento e ótimas oportunidades de investimentos.

* Edifícios Classe A são aqueles que foram entregues a menos de 20 anos e possuem altas especificações técnicas. ** A Revista Buildings trabalha com informações de prazos de entrega fornecidas diretamente pelas incorporadoras/construtoras.

Contrariando as impressões de Mário de Andrade quanto às especulações imobiliárias na cidade no começo do século XX, o mercado imobiliário corporativo paulistano ficou longe de ser “desvairado”. O que se tem visto, especialmente nos últimos dois anos, são investimentos sérios, crescimento e expansão, reflexo

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Mercado

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS Atualmente, a cidade de São Paulo,

assim como vários municípios brasileiros, sofre com a existência de inúmeros imóveis em situação irregular. Esses, na maioria das vezes, estão presentes em tecidos urbanos já consolidados, onde a legislação confere um leque de restrições e condições a serem atendidas, sob pena e risco de permanente situação irregular, sujeitando o munícipe a multas, interdições de estabelecimentos e demolição de áreas irregulares. A legislação todavia, quando em sua estância executiva, muitas vezes mostra diferentes interpretações às soluções tomadas como efetivas ou paliativas aos casos de irregularidade imobiliária, sejam no âmbito físico ou no da atividade do empreendimento. Regularizar um imóvel é uma tarefa cuidadosa onde cada detalhe deve ser legalmente embasado. Para tal, é necessário um profundo conhecimento das leis vigentes e das tramitações dentro dos órgãos públicos para que sua morosidade habitual não permita que o processo fique no esquecimento e sua situação, insolúvel. A regularização de um imóvel poderá ser no seu aspecto físico, envolvendo todas as condições da edificação e do lote onde está construída, ou, no seu aspecto funcional, verificando compatibilidades da atividade com o imóvel, zoneamento, categorias de uso e órgãos afins. O caminho mais seguro é iniciar com um estudo de viabilidade técnica e legal, onde será feito um exame cuidadoso sobre a situação do imóvel, sua área, índices ur-

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banísticos, condições de segurança, débitos, arquivo documental e diversas situações cuja lei implica de maneira incisiva. Através desta análise inicial, executada por um profissional habilitado, é possível diagnosticar onde estão os pontos a serem avaliadas as condições e possibilidades de regularização. Quando não existe esse cuidado, o risco é a execução e acompanhamento de um trabalho em vão, visto que algumas situações, quando expostas erroneamente aos órgãos públicos, resultam em complicações e dificuldade de obtenção da regularidade do imóvel. Os órgãos envolvidos na regularidade do imóvel são inúmeros, tais como: Prefeitura Municipal, Corpo de Bombeiros, Cetesb, Conpresp, Condephaat, Vigilância Sanitária, ANVISA, Contru, CET, entre outros. Todavia, o procedimento mais correto, antes do protocolo e após analisado o imóvel, suas leis pertinentes, e verificadas as possibilidades de regularização, é a execução de uma vistoria, para confirmação de áreas existentes, regulares, irregulares, demolidas ou à demolir e a reformar. Feita a análise e avaliadas todas as possibilidades, é dado início ao cumprimento das exigências de cada órgão pertinente, através do protocolo e acompanhamento de processos administrativos. Com relação a esses, se não houver um gerenciamento de informações e previsão dos acontecimentos durante seu andamento, pode-se facilmente perdê-los através do indeferimento. Dessa maneira, a questão primária que

aqui se trata perde seu teor prioritário, ou seja, que a maioria dos imóveis da cidade esteja em condição regular. Os cuidados necessários no ato da locação ou compra de um imóvel, devem ser redobrados, pois muitos problemas podem ser evitados se houver um estudo cuidadoso da documentação pertinente ao imóvel. Após a compra do tão sonhado imóvel, surpresas não muito agradáveis podem aparecer. Muitas vezes não é possível efetuar o registro do imóvel, e o imóvel permanece não averbado. É preciso mais do que uma avaliação de questões financeiras envolventes e possibilidades de lucro no mercado imobiliário, pois todas essas vantagens se anulam diante da irregularidade do imóvel, visto que, nesta condição, não poderá abrigar nenhuma atividade em funcionamento normal. Locar ou mesmo adquirir o imóvel irregular é o mesmo que vincular-se a um negócio incerto, pois as metas e o funcionamento de pequenas, médias e grandes empresas possivelmente serão comprometidos. Portanto, é muito importante que as leis vigentes sejam observadas e respeitadas, para que sonhos sejam realizados na certeza de um andamento estável, já que vivemos sob as condições impostas por lei. E seguramente, não existem meios de driblar essas situações, apenas o conhecimento e a prática podem favorecer na instrumentação de informações que a lei nos condiciona. A regularidade dos imóveis perante to-

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dos os órgãos envolventes é um custo para o proprietário mas certamente é o investimento inicial mais acertado. A Soluções Consultoria, empresa especializada na regularização de imóveis, possui suporte técnico e atua com frente perante todos os órgãos públicos relacionados.

Frederica Stanke - Arquiteta

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A Revista Buildings é um canal de comunicação que divulga informações do mercado imobiliário corporativo da cidade de São Paulo. Não nos responsabilizamos, portanto, por decisões ou transações de qualquer natureza realizadas com base nas informações aqui contidas.

Estatística SÃO PAULO ENCERRA 2007 COM CRESCIMENTO HISTÓRICO E COM ÓTIMAS PERSPECTIVAS PARA 2008. A bsorç ão Líquida - O utros A bsorç ão Líquida - C lasse A Tax a de V ac ânc ia - O utros Tax a de V ac ânc ia - C lasse A

Gráfico 1 - Absorção Líquida e Taxa de Vacância 2 8 0 .0 0 0

Previsão

(m² locáveis)

2 3 0 .0 0 0

20% 16%

1 8 0 .0 0 0

12%

1 3 0 .0 0 0 8%

8 0 .0 0 0

3 0 .0 0 0 -2 0 .0 0 0

Outros Classe A

Gráfico 2 - Taxa de Vacância por Distrito

Taxa de Vacância por Distrito (Gráfico 2) – Com relação ao 3º trimestre, dois pontos chamam bastante a atenção neste 4º trimestre: Queda da taxa de vacância para o segmento Classe A em Moema: de 82% para cerca de 15%, com a ocupação de 17.229 m² das Torres Empresariais do Ibirapuera; e aumento desta taxa, no distrito de Pinheiros, de 1,76% para 15,35% com a entrega do Edifício Eldorado Bussiness Tower, com 60.144 m². Nos demais distritos, apenas pequenas flutuações na ocupação, como a do CEAB, que baixou para 0% a taxa de vacância na Barra Funda e a desocupação de parte do Panamerica Park, no Jardim São Luiz.

20% 15% 10% 5%

R e p Sé C úbl on ic so a la ç B Ja ela ão rd im Vis P ta Vi aul is la M ta ar ia n M a Ba oe rra ma Fu n Al to Pe da de rdi Pi zes nh e Pi iros nh e Ita iros Sa im nt Bib o Am i a M ro o Vi ru l Ja a A mb i n rd im dra Sã de o Lu í O s ut ro s

Outros

Gráfico 3 - Atividade Construtiva

Classe A

600.000 500.000 400.000

200.000 100.000

Tr im

07 3o

Tr im

Tr im 2o

Tr im

4º

Tr im

Tr im 2o

Tr im 1o

Tr im

Outros Classe A

250.000

Previsão

200.000 150.000 100.000 50.000

08 20

Balanço do ano – 2007 pode ser considerado um excelente ano para o mercado imobiliário corporativo. O mercado como um todo teve um crescimento em m² de 2,12%, sendo que o segmento Outros cresceu 0,68% e Classe A, 9,45%, mostrando claramente a tendência de crescimento deste último segmento. No 3º trimestre o volume de m² em construção bateu recordes alcançando, no total, quase 600 mil m², sendo quase 400 mil m² só para Classe A. Com a estabilidade da economia brasileira frentes aos revezes mundiais de 2007, o Brasil se confirma como um dos países mais interessantes para novos investimentos, o que se reflete diretamente no mercado imobiliário. Para 2008 as tendências são de mais crescimento, porém com a entrega de novos espaços a taxa de vacância pode aumentar, dando mais tranquilidade ao mercado. * Classe A: Edifícios entregues após 1987, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas especificações técnicas. ** Informações fornecidas pelas construtoras e incorporadoras.

Tr im

07 4o

Tr im

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07 20

06 1o

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06 20

05 1o

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Atividade Construtiva (Gráfico 3) – A atividade construtiva no segmento Classe A segue em tendência de alta. Neste semestre foram incluídas a construção de mais de 17 mil m², mantendo um patamar de pouco mais de 320 mil m². O mesmo ocorre para o segmento Outros, com o maior volume de m² em construção da história da cidade, cerca de 236.781 m². A previsão é de que com a entrega desses novos espaços o mercado de São Paulo se estabilize em uma taxa de ocupação mais confortável. Novo Estoque (Gráfico 4) – Segundo previsão das incorporadoras, o 4º trimestre deveria ter um volume maior de novos espaços, o que não aconteceu. Dos quase 112 mil m² previstos para serem entregues no 4º trimestre, foram entregues 84.402 m², o que influenciou diretamente a taxa de vacância, que sofreu uma leve queda do 3º para o 4º trimestre. Com o adiamento das entregas, a previsão é que no novo estoque para o próximo trimestre ultrapasse os 100 mil m² totais.

300.000

Gráfico 4 - Novo Estoque

Absorção líquida e Taxa de Vacância (Gráfico 1) – O ano de 2007 termina com um balanço bastante positivo. O mercado imobiliário corporativo passa por uma das melhores fases e ao contrário de outras épocas, a política e a economia estáveis sustentam essa condição. O reflexo imediato é a manutenção dos volumes em construção associados à queda da taxa de vacância, de 7,46% para Indicadores de Mercado 7,08%, fato este que se mantém nos últimos dois anos. A previsão do aumento desta taxa, publicada no 3º trimestre de 2007, se devia Taxa de Vacância unicamente à previsão das incorporadoras** Absorção Líquida de entregarem um grande volume de novos espaços, o que não aconteceu. A absorção líquida Novo Estoque para o segmento Classe A* volta aos patamares Atividade Construtiva anteriores ao 3º trimestre (quando foi desocupado o Edifício do Bank Boston), confirmando as tendências de crescimento do mercado.

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