Revista Buildings - 2ª edição by Buildings

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ANO 1 - EDIÇÃO 2 - 2º Trimestre 2008 - DISTRIBUIÇÃO GRATUITA

GREENComo BUILDINGS as construções green buildings podem beneficiar a saúde dos usuários de edifícios comerciais

O QUE É PROJECT MANAGEMENT?

E como esse serviço pode ajudar sua empresa

OFERTAS: A PARTIR DESSE TRIMESTRE INFORMAÇÕES TAMBÉM DE ALPHAVILLE Veja 125 ofertas de espaços corporativos e os índices do mercado imobiliário de São Paulo e Alphaville

Sumário 04 Capa Green Buildings Como as construções green buildings podem beneficiar a saúde dos usuários de edifícios comerciais

10 Mercado O que é Project Management? E como esse serviço pode ajudar sua empresa

14 Ofertas São Paulo 14 Pinheiros 16 Itaim Bibi 19 Santo Amaro 23 Consolação

26 Bela Vista

31 Sé/República

28 Jardim Paulista

34 Barra Funda/Perdizes/Alto de Pinheiros

29 Vila Mariana

35 Morumbi/Vila Andrade/Jardim São Luís

30 Moema

37 Estatísticas de São Paulo Apesar do cenário internacional turbulento, a queda da taxa de vacância se mantém na cidade

38 Ofertas Alphaville 38 Alphaville

39 Tamboré

39 Estatísticas de Alphaville Escassez de espaços corporativos em Alphaville

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BUILDINGS Diretor: Fernando Libardi Conteúdo: Rose Bertolini Projeto Gráfico e Produção: Fernando Libardi, Henrique Lima Coordenadora de Pesquisa: Patricia Abreu Pesquisa: David Pizzotti, Matheus Soares, Thalita Gonçalves, Joceleni Sampaio Capa: Henrique Lima Fotografias: Jorge Hirata www.buildings.com.br Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SP Tel.: (11) 5181-4369

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Editorial Estamos na 2ª edição e já temos novidades!

Revista Buildings é um veículo de comunicação que dispõe de forma clara e fácil todas as opções de espaços corporativos disponíveis para locação em edifícios de médio e alto padrão, classificados como Classe A (laje mínima de 500 m², entrega a partir de 1988 e altas especificações técnicas) na cidade de São Paulo e Alphaville. A Revista Buildings apresenta as ofertas por micro-região com os seguintes detalhes: mapa da micro-região, informações importantes como estações de metrô e trem metropolitano, shopping centers, melhores hotéis (segundo classificação do Guia Quatro Rodas), além dos indicadores estatísticos. Nosso Departamento de Pesquisa tem trabalhado para melhorar o conteúdo da revista e do site e, por isso, temos grande satisfação em dizer que a grande novidade para esse trimestre é o crescimento da revista e a inclusão das informações de Alphaville. Alphaville é a região na Grande São Paulo que mais cresceu nos últimos cinco anos. Cerca de 90% das edificações comerciais Classe A surgiram nesse período. Por isso, dada a importância que Alphaville vem assumindo no mercado corporativo da Grande São Paulo, nada mais natural que dar-lhe o destaque que merece. Assim, expandir as pesquisas para Alphaville é aumentar a visão do mercado corporativo da Grande São Paulo e expandir os horizontes de possibilidades para nossos leitores. A Revista Buildings não traz apenas ofertas de espaços. Nossa preocupação é levar aos nossos leitores informações que sejam relevantes no mercado imobiliário corporativo. Para isso, trazemos também, três matérias: Matéria principal: A matéria principal é a matéria de capa, que aborda temas de economia, política, ou qualquer outro setor que afete ou influencie o mercado imobiliário corporativo. Nesta edição, “Como as construções green buildings podem beneficiar a saúde dos usuários de edifícios comerciais”. A matéria dá uma visão diferenciada da usual, no mundo corporativo, e mostra que a preocupação com o meio ambiente e a saúde dos funcionários pode produzir lucro para as empresas. Matéria de Mercado: “O que é Project Management?” e como esse serviço pode ajudar as empresas na implantação ou relocalização de seus escritórios. Matérias Estatísticas: Apresentando, a cada trimestre, como se comportou o mercado imobiliário quanto à vacância, absorção líquida, entrega de novos espaços (também chamado Novo Estoque) e a atividade construtiva em andamento. Para maiores informações, não deixe de visitar o nosso site. www.buildings.com.br Esperamos que você aproveite ao máximo nossa revista. Fernando Libardi

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Capa

GREEN BUILDINGS Como as construções green buildings podem beneficiar a saúde dos usuários de edifícios comerciais

s green buildings já não são mais novidade. Quem está envolvido na construção civil, investimentos no mercado imobiliário ou arquitetura, já está familiarizado com o termo. Os green buildings, ou edifícios ecologicamente corretos, são conceituados como “edificações nas quais foram aplicadas medidas construtivas e procedimentais que buscam o aumento de sua eficiência no uso de recursos, com foco na redução dos impactos sócio-ambientais”. E ao contrário do que se possa pensar, não são ambientalistas radicais que estão promovendo sua defesa. Empresários e investidores, primeiramente em vários países da Europa e mais tarde nos EUA, conscientes das conseqüências globais de anos de irresponsabilidade, estão investindo nessa nova tendência. Já são centenas de edifícios construídos pelos parâmetros dos “prédios verdes” nos últimos anos nesses países. Um dos grandes ícones atuais desta frente é a futura sede do Bank of America, edifício que ficará pronto agora em 2008 e terá 366 metros de altura, o segundo mais alto em Manhattan, atrás apenas do Empire State Building.

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Mas não é só visando a melhoria do meio ambiente que os investimentos vêm crescendo no segmento. Segundo especialistas do setor, o custo médio de uma “obra verde” vem caindo gradativamente, ficando hoje por volta apenas de 2% acima de uma edificação convencional. Essa diferença, por outro lado, acaba retornando em cerca de 2 anos com as economias geradas. Essas economias, por sua vez, vêm pelos mais estranhos caminhos (veja o quadro Pág 08): diminuição geral do consumo de água, já que parte desta vem das chuvas que são armazenadas; economia no consumo de energia elétrica, pois esse tipo de construção além de priorizar a iluminação natural, conta com geradores solares ou eólios; ou ainda, segundo especialistas do segmento, o valor agregado que acaba por valorizar ainda mais este tipo de edificação: “...eu já trabalho num green building, e você?”.

parecer estranha essa abordagem, mas pensando que grande parte dos indivíduos que trabalham em escritórios passa pelo menos 40% do seu tempo dentro deles (em teoria, porque há os que passam muito mais tempo), a qualidade do ambiente de trabalho passa a ser fundamental para o bom desempenho de uma empresa. Um dos pontos que tem chamado a atenção dos pesquisadores é o aumento da produtividade e diminuição da taxa de absenteísmo, dada a melhoria do ambiente de trabalho. Destes fatores, talvez um dos mais importantes seja a questão da iluminação. Grandes fachadas envidraçadas além de promover uma iluminação natural, também propiciam uma visão externa mais ampla e contribuem como “válvulas de escape” para situações de tensão. Quem nunca se sentou à janela e respirou fundo olhando para fora?

Agora o que, talvez, pouca gente sabe é que todas essas características contribuem também para a melhoria da saúde dos seus usuários. Aos ouvidos de quem não está habituado a se preocupar diretamente com a saúde no ambiente corporativo, pode

Estudos sobre este ponto têm mostrado resultados preocupantes. Pesquisas conduzidas no Health Center da Universidade de Connecticut estão relacionando a permanência em ambientes artificialmente iluminados com doenças modernas, entre elas o câncer de mama.

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O mecanismo que desencadeia o processo ainda tem sido estudado, mas as conclusões preliminares sugerem que a longa permanência em ambientes artificialmente iluminados (que de modo geral apresentam pouca luz durante o dia e muita luz durante a noite), apesar de adequados para a visão, causam distúrbios no ciclo circadiano (aquele que nos “diz” a hora de dormir e acordar), perturbando os processos neuroendócrinos normais. Em animais de laboratório, essa perturbação tem estimulado o aparecimento e crescimento de tumores mamários. A descoberta é sugestiva, principalmente quando comparamos as estatísticas mundiais e percebemos que o câncer de mama, segundo informações da Organização Mundial de Saúde, está aumentando em populações ocidentais urbanizadas. Uma construção green buildings não pode impedir que os indivíduos trabalhem demasiadamente, principalmente madrugadas a dentro, mas pode propiciar um ambiente mais agradável durante o expediente. Outro aspecto que a concepção dos green buildings propõe diz respeito à melhoria da atividade física. Uma das sugestões é a inclusão de áreas reservadas ao estoque de bicicletas e vestiários com chuveiro para aqueles que queiram optar por esse meio de transporte até o trabalho. Fica a opção para os que querem uma vida mais saudável. Sabemos que aqui no Brasil esse tipo de construção está dando seus primeiros passos. Ainda são pouquíssimos os edifícios prontos que têm a certificação de green building, mas segundo especialistas da área a tendência é um aumento significativo nesse tipo de construção dada a

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sua valorização. Os investimentos, como vimos, não apenas colaboram na conservação do ambiente e saúde dos usuários, mas podem gerar mais lucratividade. Para esclarecer um pouco mais sobre esse tema, a Revista Buildings fez uma entrevista com Anderson Benite, Diretor Técnico de Sustentabilidade do Centro de Tecnologia em Edificações, em São Paulo. Veja a entrevista. Revista Buildings (RB) – O que é o CTE e como ele tem atuado na questão dos green buildings aqui no Brasil? O CTE – Centro de Tecnologia de Edificações é uma empresa líder de consultoria no mercado da construção civil e que há 17 anos fornece soluções nas áreas de consultoria em sistemas de gestão da qualidade, segurança e meio ambiente, programas de gestão de resultados, gerenciamento e controle de obras, sistemas informatizados, estudos de tecnologias, treinamentos, desenvolvimento de negócios imobiliários e consultoria em projeto e construção sustentável. Nos últimos anos o CTE tem atuado fortemente no desenvolvimento de consultorias técnicas nas fases de projeto e construção de empreendimentos green buildings. O trabalho consiste basicamente no fornecimento de nosso know-how técnico por meio de uma equipe multidisciplinar de especialistas em questões como eficiência energética, arquitetura bioclimática, uso racional de água, materiais sustentáveis, conforto no ambiente construído, processos e tecnologias construtivas sustentáveis, gestão de resíduos, responsabilidade social, dentre outras.

no país, os quais apresentam variadas tipologias, tais como prédios comerciais, residenciais e industriais, edificações do varejo, laboratórios de análises, hospitais, residências particulares, restaurantes, interiores de escritórios comerciais e grandes resorts turísticos.

RB - Sabemos que as construções que seguem os protocolos (se podemos chamar assim) de green buildings já existem há alguns anos em países da Europa e nos EUA e que apenas recentemente têm chegado ao Brasil. Como as construtoras/incorporadoras no Brasil estão encarando esse tipo de construção? Houve algum tipo de reserva ou impedimento? A seu ver, como será o futuro da construção civil quanto aos edifícios comerciais? Acredito que as incorporadoras/construtoras estão terminando de passar pela fase de estranhamento, falta de informações e curiosidade sobre o tema e já começam a incorporar o conceito em seus empreendimentos; já estão percebendo que o tema não é apenas uma moda ou fruto de iniciativas isoladas de algumas pessoas mais conscientes, mas sim um movimento que está ocorrendo de forma global e que não tem a mínima possibilidade de regredir; os problemas ambientais estão aí e a necessidade de sua redução não é uma moda que passará.

Hoje, o CTE está atuando simultaneamente em 37 empreendimentos sustentáveis

Inicialmente, em razão da falta de informação houve certa insegurança dos empreendedores, em especial, quanto aos impactos da sustentabilidade no custo de construção e até quanto os clientes pagariam a mais por esse valor agregado. No entanto, foi-se percebendo que um empreendimento green building é um produto com maior valor agregado e percebido,

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Capa ou seja, um edifício green building é um produto melhor em vários aspectos, desde o baixo consumo de água e energia até o alto nível de conforto para seus usuários. Com isso, o comprador/locatário de edificações, ao tomar sua decisão de escolha já entende que se o empreendimento não for sustentável ele estará comprando algo que já está obsoleto ou que não é tão bom como poderia ser. Quando comparamos mercados mais avançados quanto ao tema green building, como o dos EUA, e o que está começando a acontecer no Brasil, já é possível prever o que acontecerá nos próximos anos. Haverá uma quantidade muito grande de green buildings no mercado, tornandose o novo padrão de empreendimentos comerciais, ou seja, ser green building deixará de ser um diferencial competitivo do produto e se tornará um pré-requisito para que o empreendimento não tenha dificuldades de ser comercializado. Há também uma tendência de ocorrerem retrofits/reformas para que os edifícios já existentes se adéqüem aos elevados padrões de eficiência estabelecidos pelo novo padrão de mercado – o dos green buildings. RB – Sabemos que os green buildings se apresentam como a melhor alternativa para contribuir para a melhoria do meio ambiente. Em linhas gerais, como isso acontece? O impacto das construções e o uso das edificações no meio ambiente é gigantesco, para se ter uma idéia, veja o que algumas pesquisas apontam: • •

90% do lixo das cidades são gerados nos prédios, 40% da matéria-prima extraída do meio natural são utilizados na cons-

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trução civil, •

40% de toda energia elétrica é consumida em prédios,

•

50% dos gases de efeito estufa são gerados na cadeia da construção civil,

•

e que 90% do tempo das pessoas são gastos dentro dos prédios (incluindo as residências).

ding, nesses termos de saúde, seja melhor que as construções convencionais? Os green buildings possuem a iluminação devidamente dimensionada para as atividades que serão realizadas em cada um dos ambientes, sem desperdício de energia. Além disso, é mais comum o uso de iluminação natural e vistas para o exterior, o que é benéfico do ponto de vista de integração das pessoas com o ambiente externo, bem como, na economia de energia. Outra estratégia interessante é a instalação de controles individuais de iluminação, permitindo que as pessoas ajustem o nível de iluminação de acordo com suas necessidades.

Com isso, quando um empreendimento é concebido para ser um green building ele é desenvolvido de forma a reduzir seus impactos no meio ambiente, considerando toda sua vida útil (construção, uso e operação, retrofit ou demolição). Existe uma diversidade de tecnologias que re- Para minimizar os impactos dos Composduzem tais impactos, tais como aprovei- tos Orgânicos Voláteis – COV (que devem tamento de águas pluviais, tratamento sim ser incluídos) na saúde dos ocupantes de esgoto ou águas do edifício, os matecinza (torneiras e churiais e mobiliários “...um escritório veiros), aquecimento dos green buildingreen building solar, adoção de uma gs adotam tintas, fornece uma maior arquitetura adequada vernizes, carpetes, às condições climátiqualidade de vida no colas, selantes e cas, equipamentos de ambiente de trabalho, impermeabilizantes condicionamento de ar com baixos níveis de de alto desempenho, o que atrai e retém COV. sistemas de filtragem bons profissionais”. Quanto aos níveis de ar, dentre outras. de ventilação e conforto térmico, pode-se dizer que os projeRB – No que diz respeito à saúde dos tos de condicionamento de ar e ventilação usuários de edifícios comerciais, talvez natural de um green bulding devem ser os pontos nevrálgicos sejam a ilumina- mais desenvolvidos do que os convencioção, sistemas de ar e ventilação (poderí- nais, exigindo boas taxas de renovação amos incluir aqui os compostos orgâni- de ar, monitoramento do nível de CO² nos cos voláteis?) e qualidade do ambiente ambientes, filtros especiais nas tomadas interno quanto à acústica e sensação de ar externo, controles individuais de térmica. Poderia descrever as diferen- temperatura, entre outras. ças básicas, quanto a esses itens, entre os green buildings e as construções convencionais? Existe algum outro ponto em que o tipo de construção green buil-

Pesquisas do USGBC – United States Green Building Council demonstram que um green building reduz o absenteísmo em aproximadamente 15% e pode au-

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Um dos grandes benefícios dos green buildings é a melhoria da qualidade de vida no ambiente de trabalho. O resultado é o aumento da produtividade e a diminuição da taxa de absenteísmo.

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Capa mentar a produtividade dos funcionários de 2% a 16%, quando comparados aos edifícios convencionais. Além disso, existe uma grande correlação das empresas que são consideradas as melhores para se trabalhar e as empresas que possuem escritórios com alto desempenho ambiental. Ou seja, um escritório green building fornece uma maior qualidade de vida no ambiente de trabalho, atrai e retém bons profissionais. RB – O Prof. William Fisk, Chefe do Departamento de Ambientes Internos, da Lawrence Berkeley National Laboratory, nos EUA, demonstrou que a melhoria dos sistemas de ventilação pode diminuir de 9 a 20% a incidência de problemas respiratórios, diminuindo, com isso, a taxa de absenteísmo e os gastos com tratamentos. Já foram detectadas mudanças positivas na saúde dos usuários desse tipo de edifícios aqui no Brasil? Existe alguma estatística nesse sentido? Quase a totalidade dos empreendimentos green building no Brasil estão em fase de projeto, obra ou em fase de finalização e entrega, assim, ainda não há base para se realizar pesquisas nacionais sobre o assunto em edifícios em operação. Entretanto, existem diversos estudos internacionais que realmente reforçam os dados da pesquisa do Prof. William Fisk e que

podem ser considerados para o nosso país também, como os que citei na questão anterior. RB – Falando em sistemas de ar, sabemos que no Brasil, dada a condição tropical do nosso clima, o sistema de ar condicionado é um item muito importante a ser considerado na elaboração dos projetos pertinentes. Como os projetistas de green buildings lidam com essa questão? Os sistemas de condicionamento de ar são extremamente importantes nos projetos dos green buildings, pois além de influenciarem diretamente no conforto e qualidade do ar para os ocupantes, pode representar até cerca de 40% do consumo total de energia em prédios comerciais. Nesse sentido, o projeto deve ser desenvolvido com alto nível técnico e adotando as soluções de engenharia mais modernas, desde recuperadores de calor, equipamentos de baixo consumo energético, sistemas de distribuição de ar eficientes, filtros nas tomadas de ar, entre outros. Com isso, a empresa de consultoria em green buildings deve desenvolver estudos e modelagens computacionais complexas em conjunto com os projetistas para estudar os níveis de eficiência energética e de conforto dos ocupantes, propondo alternativas técnicas e sugerindo novas tecnologias.

Neste aspecto cabe ressaltar que, antes de se pensar no desempenho dos equipamentos de condicionamento de ar, deve-se trabalhar com projetos de arquitetura, fachadas, instalações e iluminação de forma a reduzir o ganho de calor nos ambientes (brises, iluminação eficiente, vidro de alto desempenho, sensores de presença, etc.), reduzindo-se os gastos com energia para resfriamento do ar e, por conseqüência, reduzindo os investimentos em tecnologias de condicionamento de ar.

RB – Estamos falando de edifícios comerciais, mas sabe-se que os green buildings contemplam qualquer segmento da construção civil, de residências a hospitais. Nos EUA, por exemplo, o Kaiser Permanente, o maior provedor de cuidados com saúde do país, planeja construir, nos próximos 10 anos, mais de 20 novos hospitais e, segundo informações, estaria seriamente considerando as construções green buildings como a opção de construção. Uma das razões teria sido a comprovação de que as características dos green buildings, como maior visão das áreas externas e sistema de ventilação diferenciado, contribuiriam grandemente com a redução do tempo de internação de pacientes. Como os demais segmentos da construção civil no Brasil estão vendo os green

Veja onde os green buildings economizam recursos:

30% 35% 30% 50%

do consumo de energia das emissões de carbono a 50% do consumo de água a 90% de descarte de resíduos

* Segundo pesquisas do United States Green Building Council

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buildings? No Brasil, a maior demanda para green building ainda é na construção de novos edifícios comerciais, porém há um significativo crescimento em outras tipologias. Por exemplo, a existência de prédios comerciais green building motivou vários locatários a iniciarem certificações green building para o projeto de interiores. Há também uma nova demanda para empreendimentos residenciais, visto que o público comprador de apartamentos começa a enxergar a sustentabilidade como valor agregado. Já não tem mais sentido comprar um apartamento novo em que uma pessoa não tenha onde armazenar os resíduos para coleta seletiva ou que pague uma alta taxa de condomínio em razão de um grande desperdício de água e energia. Além disso, diversas empresas, dos mais variados setores, enxergam que podem aperfeiçoar sua imagem institucional por meio da construção ou reforma/retrofit de suas sedes e prédios de acordo com as premissas de green building, como por exemplo: shopping centers, hotéis, fábricas, centros de distribuição, restaurantes, bancos, laboratórios, dentre outros. O mais interessante de todo esse processo é que um novo horizonte de possibilidades está se abrindo. Não são apenas as construtoras/incorporadoras que estão responsáveis pela melhoria do ambiente de trabalho, existe toda uma cadeia de fornecedores dos mais diversos itens, de materiais para a construção civil a mobiliário corporativo, que precisam se alinhar com essa nova tendência de preocupação com o meio ambiente e com a saúde dos usuários finais. O mais recente exemplo é o investimento

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Os gastos adicionais com as construções verdes são repostos em cerca de dois anos graças às economias geradas.

de R$ 10 milhões, feito por uma empresa da área de elevadores, para trazer ao Brasil seu “elevador verde”, que se alinha às exigência dos green buildings. Esse novo tipo de elevador reduz o consumo de energia em até 80% se comparado com os sistemas convencionais, e dispensa o uso de óleos lubrificantes. Além de consumir menos energia, os novos produtos também dispensam a instalação de uma casa de máquina na cobertura do edifício, o que potencializa o aproveitamento dos espaços, garantindo mais rentabilidade aos empreendimentos. Sem a casa de máquinas, a cobertura pode ser aproveitada para uma área de lazer. Outra novidade são os sistemas de segurança. Em

caso de queda de energia, o equipamento se movimenta automaticamente para o andar mais próximo, mesmo em edifícios que não possuam gerador. E os elevadores são equipados com um sistema pelo qual o usuário ativa o equipamento através de um cartão ou um chaveiro eletrônico de identificação. É a tecnologia a serviço do homem. Nós, trabalhadores em edifícios comerciais, agradecemos. n

Colaborou nesta matéria a Dra. Rosemeire Lorimer, pós-graduada em Saúde Pública pela Faculdade de Saúde Pública da USP.

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Mercado

O que é o Project Management?

eu escritório já não atende mais as suas necessidades e você necessita urgentemente de um novo espaço? Se sua empresa está nessa situação e você é o responsável por tomar as providências para isso, já deve ter percebido que grande dificuldade tem pela frente. A implantação de um novo local de trabalho, ou uma relocalização, exige muitos cuidados, divididos em diversas etapas, cada qual com suas características próprias. Veja o quadro 1. Existem no mercado várias consultorias imobiliárias, por exemplo, que participam decisivamente nas três primeiras etapas. Após a assinatura do contrato, entretanto, as consultorias terminam seus trabalhos e a partir deste momento cabe ao cliente or-

ganizar a próxima etapa. É nesse ponto que começam as dificuldades. Não é core business da maioria das empresas a organização e condução desse tipo de trabalho. O planejamento necessário para implementar a infra-estrutura interna de um novo escritório inclui o gerenciamento dos processos arquitetônicos e técnicos, a contratação de sub-contratados e fornecedores, a coordenação da obra interna, além dos serviços de engenharia civil, elétrica, hidráulica, ar condicionado, entre outros. A coordenação dos processos legais como a obtenção de alvarás de obras, aprovação de nova planta na prefeitura e “habite-se”, exigem muito tempo e um mínimo de conhecimento para garantir que nada do processo seja omitido e que tudo seja feito no mais alto padrão técnico. Não é necessário

Quadro 1 - Etapas para Implantação ou Relocalização de Escritórios

Estratégica

Estudos para demandas de áreas Determinação da infra-estrutura necessária para a implantação Planejamento e determinação de orçamento e prazos

Seleção do Imóvel

Levantamento e comparação das melhores opções: localização, tamanho de laje, infra-estrutura, custos de locação e condomínio, proximidade a locais de interesse como meios de transporte, restaurantes, etc. Escolha da melhor opção

Transação

Estabelecimento de estratégias Condução das negociações Assinatura de contrato

Project Management

Estabelecimento do orçamento e cronograma Compras de materiais Contratação de serviços Controle de documentos Controle de custos Conclusão e entrega da obra

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Fabio Talero Sócio-Diretor da Ocupantes Project Management

Fabio Talero está a frente da Ocupantes Project Management que oferece desde Janeiro de 2008 todos serviços aqui descritos. Fabio é formado e pós graduado em Engenharia Civil e tem um Master (MSc) pela Universidade Virginia Tech em Gerenciamento de Projetos de Construção. Tem 16 anos de experiência em gestão de projetos imobiliários, gerenciamento de facilities e transações imobiliárias em diferentes países da America Latina. Participou de inúmeros projetos de construção nos mercados comercial, residencial e industrial, em países como México, Argentina, Colômbia e Brasil. Sua última posição foi como Diretor de Real Estate para a América Latina da Trammell Crow Company, gerenciando diretamente o portfólio imobiliário da conta EDS – Electronic Data Systems no Brasil, Argentina, Chile, Colômbia, Costa Rica, México, Panamá e Venezuela. Foi responsável pelo gerenciamento da consolidação de 25.000 m² de escritórios na Grande São Paulo da empresa EDS .

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Realizar a implantação ou relocalização de um escritório exige cuidados que podem gerar muitos transtornos, desperdiçando tempo e dinheiro. Contar com a parceria de uma empresa de Project Management é a confiança de que um ótimo serviço será feito.

dizer que tudo isso tira da empresa o foco no seu trabalho. Hoje em dia já existem muitas empresas com excelente capacidade técnica e que são especialistas nas diferentes etapas de um projeto. Por outro lado, o que não é tão comum é encontrar uma empresa que seja especializada na integração das diferentes tarefas que compõem um projeto e esse é o ponto mais importante: para maximizar as possibilidades de êxito é importante que a empresa que vai relocalizar ou implantar um novo escritório, loja, fábrica ou centro de distribuição, contrate uma equipe especializada na coordenação das diferentes etapas necessárias para implementar esse novo projeto. É por isso que nos últimos anos vem surgindo um novo tipo de empresa que cuida especificamente dessa etapa final, as cha-

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madas empresas de Project Management.

Assim, o project manager trabalha como

uma extensão de seu cliente, assumindo integralmente o relacionamento diário com os prestadores de serviços, compra e entrega de materiais e acompanhamento de todas as etapas de implantação dos serviços e equipamentos, atuando como um maestro que harmoniza todo o processo. Isso significa um maior controle dos processos por parte do cliente, uma diminuição dos custos e garantia absoluta da qualidade dos serviços que estão sendo prestados, já que o cliente, através da pessoa do project manager, supervisiona todo o processo de implantação do escritório. Por não ter qualquer ligação com os envolvidos na obra, o project manager pode cobrar, sem constrangimentos, o melhor empenho dos que ali trabalham. Esse controle permite, ainda, que o project manager, por exemplo, realize cotação de preços, através do pedido de dois ou três orçamentos, para compra de materiais e

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Em outras partes do mundo, como EUA e Europa, a figura do project manager já é amplamente conhecida e requisitada, principalmente por multinacionais. As vantagens desse tipo de serviço são distintas das dos arquitetos. A proposta das empresas de Project Management é oferecer ao cliente a vantagem de ter uma pessoa, o project mananger, absolutamente capacitada para orientar e auxiliar em todas as decisões a serem tomadas durante o andamento do processo de relocalização ou implantação do novo escritório. Isso significa desempenhar juntamente com o cliente o controle, supervisão e aprovação de todas as etapas deste novo projeto.

Mercado Quadro 2 - Escopo do Project Management

1. Fase de Planejamento

2. Fase de Licitação e Compras

- Estratégia do Projeto - Necessidades do Cliente e expectativas do projeto - Orçamentos - Levantamento de dados (Survey), legislação, alvarás - Logística Preliminar - Avaliação de riscos - Plano de Contingência - Planejamento Financeiro - Estrutura do Gerenciamento do Projeto - Definição de tarefas e responsabilidades - Master Planning

- Desenvolver um sistema de controle de Orçamentos - Desenvolver um plano de redução de custos ou value engineering - Selecionar um grupo de fornecedores e empreiteiras para envio de RFPs (request for proposal, ou pedido de proposta) - Envio de RFPs a fornecedores e empreiteiras segundo especificações técnicas - Contratação de fornecedores e empreiteiras e compra de materiais

3. Fase de Construção

4. Fase de Close-Out (fechamento e entrega da obra)

- Acompanhamento do Master Planning (cronograma) - Monitoração de todos os custos do Projeto - Implementação de processo de mudança de escopo e gerenciamento de extras - Gerenciamento de reuniões de construção de obra - Desenvolvimento e manutenção de sistemas de controle (Planejado vs Real) - Controle de qualidade - Foco em obter ótimo desempenho dos empreiteiros e fornecedores - Revisão das atividades e responsabilidades das empreiteiras

- Controle de Qualidade - Desenvolver lista de pendências e coordenar conclusão (punch-list) - Coordenar conclusão e entrega de desenhos as-built, projetos de bombeiros , ARTs (Anotação de responsabilidade técnica), garantias de equipamentos e manuais operacionais - Comissionamento - Entrega de Obra

contratação de serviços; após analisadas as propostas, as melhores são encaminhadas ao cliente para seu aval final. A base do trabalho do project management está apoiada no tripé Cronograma, Orçamentos e Qualidade. Esses, por sua vez, são definidos e delineados pelos objetivos propostos com a obra, também conhecido como o escopo do projeto. Cada fase do escopo tem suas características próprias que precisam ser constantemente monitoradas. Veja um exemplo de escopo, com suas diversas fases, no quadro 2. Basicamente o project management definirá, organizará e dirigirá o projeto em todas

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as fases.

colha de profissionais e fornecedores.

As vantagens de se contratar o serviço de project management são inúmeras:

4. Exigência da implantação de normas de segurança no local das obras.

1. Ter apenas um ponto de contato: o project manager é responsável por manter o cliente informado quanto ao andamento da obra, o que economiza tempo.

5. Controle imparcial da qualidade dos serviços e tempo gasto em cada etapa.

2. Tranqüilidade e confiança: A prática profissional que o project manager tem garante o sucesso com que as etapas da obra se sucedem. Isso é ainda mais importante quando a empresa vem do exterior e não conhece o mercado local.

6. Garantia de que toda a documentação está em ordem, de acordo com os vários órgãos públicos e de segurança. É por essas razões que a contratação de uma empresa de project management tem se mostrado como uma ótima opção para a implantação ou relocalização de um escritório. n

3. Garantia da imparcialidade quanto à es-

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Qualidade no planejamento, na equipe e no dia a dia. Ocupantes Project Management

• Planejamento (Pré Construção) • Licitação e Compras • Gerenciamento de Construção • Close-Out (fechamento e entrega de obra)

SÃO PAULO

SALVADOR

RIO DE JANEIRO

RECIFE

BELO HORIZONTE

GOIÂNIA

FLORIANÓPOLIS

JOÃO PESSOA

ARACAJU

MACEIÓ

www.ocupantes.com.br Rua Fernandes Moreira, 1.166, 4o andar, 04716-003, São Paulo - SP, Tel. (11) 5182.3455

Project Management

Estatísticas Apesar do cenário internacional turbulento, a queda da taxa de vacância se mantém NA CIDADE DE SÃO PAULO. Absorção Líquida - Outros Absorção Líquida - Classe A Taxa de Vacância - Outros Taxa de Vacância - Classe A

Gráfico 1 - Absorção Líquida e Taxa de Vacância

Previsão

(m² locáveis)

280.000 230.000

20% 16%

180.000

12%

130.000 8%

80.000

30.000

08 Tr im 2o

Tr im

20 Tr im

Tr im

20 Tr im

4º

Tr im

20 Tr im

3º

Tr im

05 20

Tr im

0% 06

-20.000

Outros Classe A

Gráfico 2 - Taxa de Vacância por Distrito 20%

15%

10%

Absorção Líquida e Taxa de Vacância (Gráfico 1) – 2008 começa com a expectativa das conseqüências da crise global que tem atingido os EUA desde agosto do ano passado e que vem se alastrando para outros mercados, principalmente o europeu. Bancos de investimentos internacionais e o FMI, por outro lado, têm apontado o Brasil como um bom lugar para se continuar investindo. A imprensa brasileira vem anunciando declarações do governo dizendo que o Brasil tem condições de sair dessa turbulência internacional praticamente ileso. Por isso, muitas empresas deram continuidade ao planejamento para 2008 e nesse 1º trimestre a taxa de vacância manteve a tendência de queda para o segmento Classe A* e atingiu o valor de Indicadores de Mercado 5,96% (O que representa uma redução de 16% em relação à taxa de vacância do 4º Taxa de Vacância trimestre de 2007). A previsão da taxa de vacância para o próximo trimestre é de mais Absorção Líquida queda dada, principalmente, a baixa previsão de Novo Estoque para o próximo trimestre. Atividade Construtiva A absorção líquida para o segmento Outros foi maior que no 4º trimestre de 2007, isto Novo Estoque porque a disponibilidade de espaços Classe A encontra-se bastante restrita.

ep S é C úbl on ic so a la Be çã o Ja l rd a V im is Pa ta Vi u la list a M ar ia n M a o Ba e rra ma Fu nd Al to Pe a de rdi P i z es nh e Pi iros nh ei Ita ros Sa im nt Bib o Am i ar M o Vi oru l m Ja a A b nd i rd im ra Sã de o Lu ís O ut ro s

Outros

Gráfico 3 - Atividade Construtiva

Classe A

600.000

Taxa de Vacância por Distrito (Gráfico 2) – Em relação ao 4º trimestre de 2007, 3 pontos se destacam: Distrito de Moema: Parte das transações apresentadas como fechadas no trimestre passado nas Torres Empresariais Ibirapuera não foram de fato concluídas, o que elevou a taxa de vacância no distrito. Distrito de Pinheiros: O Eldorado Business Tower foi totalmente ocupado. Distrito de Vila Andrade: vagou parte de um dos edifícios do complexo America Business Park. Atividade Construtiva (Gráfico 3) – Quanto ao volume total, a atividade construtiva neste 1º trimestre se mantém estável, em relação ao 4º trimestre de 2007, com pequena oscilação de queda. Existe uma diferença de cerca de 20 mil m², entre o 4º e o 1º trimestres, que foi um ajuste de área locável de um dos edifícios em construção, cujo projeto inicial sofreu modificações. O segmento Outros, que no trimestre passado apresentou recordes com inclusão de mais de 62 mil m², também se manteve estável. Não houve início de novas obras neste 1º trimestre em ambos os segmentos.

500.000 400.000 300.000 200.000 100.000

Tr im

07 20

07 20 2o

Tr im

Tr im 4º

Tr im 3º

06 20

Tr im 2o

Tr im 1o

Tr im

Gráfico 4 - Novo Estoque 160.000

Outros Classe A

(m² locáveis)

Previsão

140.000 120.000

Novo Estoque (Gráfico 4) – As expectativas para entrega do novo estoque apresentadas no trimestre anterior não se confirmaram**. O volume de pouco mais de 17 mil m² Classe A está bem abaixo do previsto no 4º trimestre de 2007, que era de mais de 54 mil m². O mesmo ocorreu com os segmentos Outros, cuja previsão era de mais de 52 mil m², dos quais foram entregues apenas 15.830 m². A previsão de entrega para o 2º trimestre de 2008 também foi reajustada para valores menores, deixando para os trimestres seguintes o maior volume de novos espaços. * Classe A: Edifícios entregues após 1988, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas especificações técnicas.

100.000 80.000

** Informações fornecidas pelas construtoras e incorporadoras.

60.000 40.000 20.000

www.buildings.com.br

Tr im

20 2o

Tr im

07 20 4o

Tr im

07 3o

Tr im

07 20 2o

Tr im

06 20 1o

Tr im

06 20

Tr im

Tr im 4º

Tr im

20 3º

20 2o

Tr im

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Distrito: Tamboré

Estatísticas

ESCASSEZ DE ESPAÇOS CORPORATIVOS EM ALPHAVILLE. Estoque Total - Outros Estoque Total - Classe A Taxa de Vacância - Outros Taxa de Vacância - Classe A

150.000

30%

125.000 100.000

20%

75.000 50.000

10%

25.000

08 Tr im

* Classe A: Edifícios entregues após 1988, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas especificações técnicas. ** Informações fornecidas pelas construtoras e incorporadoras.

Tr im

www.buildings.com.br

Tr im

07 20 3o

Tr im

20 Tr im 2o

Tr im

0% 07

Não houve nenhuma alteração em relação ao 4º trimestre de 2007. A razão básica são as baixíssimas taxas de vacância para ambos os segmentos de tipos de escritórios, Classe A* e Outros. O complexo do Green Valley continua sendo temporariamente a única alternativa para Classe A, apesar de, como vem sendo divulgado, o complexo estar em fase de desocupação. A taxa de vacância para o segmento Outros está em 1,77%. O espaço em construção tem previsão de entrega apenas para Março de 2009**.

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