Revista Buildings - 3ª edição by Buildings

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ANO 1 - EDIÇÃO 3 - 3º Trimestre 2008

“RAIO X” DO MERCADO DE ESCRITÓRIOS DE SÃO PAULO Saiba quais os segmentos econômicos que ocupam os edifícios de alto padrão em São Paulo

Medição de áreas de escritórios Entenda os diferentes tipos de áreas usadas no mercado e como cada uma delas é obtida

RIO DE JANEIRO

A PARTIR DESTE TRIMESTRE OFERTAS E INFORMAÇÕES Veja 132 ofertas de espaços corporativos e os índices do mercado imobiliário de São Paulo, Alphaville e Rio de Janeiro

Sumário 04 Capa Raio-X do mercado de escritórios de São Paulo Setor de bancos é o segmento comercial que mais ocupa edifício de alto padrão na cidade

10 Mercado Medição de áreas de escritórios Entenda os diferentes tipos de áreas de escritórios usadas no mercado e como cada uma delas é obtida

13 Green Buildings 14 Ofertas São Paulo 15 Pinheiros 17 Itaim Bibi 21 Santo Amaro 24 Consolação

26 Bela Vista

32 Sé/República

28 Jardim Paulista

36 Barra Funda/Perdizes/Alto de Pinheiros

30 Vila Mariana

37 Morumbi/Vila Andrade/Jardim São Luís

31 Moema

39 Estatísticas de São Paulo Taxa de vacância se mantém em queda pelo 3º trimestre consecutivo em São Paulo

40 Ofertas Alphaville / Tamboré 42 Alphaville

43 Tamboré

41 Estatísticas de Alphaville / Tamboré Aumento atividade construtiva na região de Alphaville

42 Ofertas Rio de Janeiro 43 Centro 44 Lagoa

45 Barra da Tijuca

47 Estatísticas do Rio de Janeiro Cresce cada vez mais a construção civil na região da Barra da Tijuca

BuiLdiNGs

@ Para receber a Revista Buildings envie um e-mail com seu nome e endereço para: revista@buildings.com.br

Diretor: Fernando Libardi Conteúdo: Rose Bertolini Projeto Gráfico e Produção: Fernando Libardi, Henrique Lima Coordenadora de Pesquisa: Patricia Abreu Pesquisa: David Pizzotti, Joceleni Sampaio, Magno Netto, Matheus Soares, Thalita Gonçalves Capa: Henrique Lima Fotografias: Jorge Hirata

Dúvidas e sugestões, envie um e-mail para: contato@buildings.com.br

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Fechamento do trimestre: 29/08/2008

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Editorial Gostaria de compartilhar com você o grande sucesso que tem sido a nossa revista. No primeiro trimestre lançamos as informações do município de São Paulo. No segundo, nosso departamento de pesquisa ampliou sua atuação e incluiu o bairro de Alphaville, município de Barueri, importante foco de negócios da Grande São Paulo. E agora temos novidades de novo! Para este terceiro trimestre estamos incluindo as informações da cidade do Rio de Janeiro, que dispensa apresentações. É uma das cidades mais importantes para negócios do Brasil, além de um grande centro cultural e turístico. As informações do Rio estão bastante interessantes porque depois de um longo período de estagnação, o mercado corporativo recebeu um novo fôlego e está crescendo a um ritmo histórico. Esse fenômeno pode ser facilmente visualizado já que, juntamente com as informações de mercado do Rio, estamos dispondo também todas as análises na sessão “Estatísticas”. Confira. Como você já sabe, nosso objetivo é dispor de maneira clara e fácil todas as informações de espaços corporativos disponíveis para locação em edifícios com laje igual ou superior a 500 m² e altas especificações técnicas, no município de São Paulo, no bairros de Alphaville e Tamboré, e agora também na cidade do Rio de Janeiro. Além das informações desses mercados, veja o que nossas matérias trazem: Matéria Principal: “Raio X do mercado corportativo de São Paulo” - uma análise detalhada do mercado corporativo que mostra os segmentos economicos que ocupam os edifícios de alto padrão no município de São Paulo. Matéria de Mercado: “Medição de áreas de escritórios” Nessa matéria colocamos de maneira fácil os diferentes tipos áreas usadas no mercado e como cada uma delas é obtida. E para compreensão, nossa equipe de pesquisa preparou um exemplo de como o mesmo prédio pode ter valores diferentes de áres, de acordo com a definição adotada para cada uma. Green Buildings: Acompanhando as mais novas tendências do mercado, a Revista Buldings apresentará, a partir desta edição, novidades e eventos sobre o tema. Estatísticas: Para os três mercados, São Paulo e Rio de Janeiro e Alphaville / Tamboré, apresentamos como se comportou o mercado imobiliário quanto à vacância, absorção líquida, entrega de novos espaços e atividade construtiva em andamento. Para maiores informações não deixe de visitar o nosso site www.buildings.com.br. Fernando Libardi

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Capa

“RAIO X” DO MERCADO DE ESCRITÓRIOS SETOR BANCÁRIO É O SEGMENTO ECONÔMICO QUE MAIS OCUPA EDIFÍCIO DE ALTO PADRÃO NA CIDADE.

ofisticação, conforto, grande extensão de espaço sem colunas e acesso ao que há de mais moderno no mundo da construção civil. Essas são algumas das características do ambiente de trabalho em um edifício comercial Classe A¹ . Muito mais que apenas um local onde as atividades profissionais são desenvolvidas, os escritórios Classe A oferecem melhores opções para instalação de equipamentos, ocupação de espaços e ainda especificações técnicas que podem atender praticamente qualquer segmento de atividade comercial.

taxa de vacância em elevação (ou seja, os do no 2º trimestre de 2008 o patamar de espaços vagos estavam aumentando), fru- apenas 5%. to principalmente de uma estagnação do O Gráfico 2 mostra um visível crescimencenário econômico nacional e do grande to do volume de m² em construção na ciaumento de oferta de edifícios Classe A dade, chegando ao pico no 3º trimestre de em um curto espaço de tempo. Após essa 2007, com quase 400 mil m², valor recordata, os investimentos vêm crescendo a de para a cidade. A queda desse volume cada ano e nos últimos 7 trimestres vem nos trimestres seguintes se deve à entrega apresentando uma taxa de vacância inferior a Gráfico 1 - Entrega de novo estoque classe A em m² locáveis e taxa de vacância 10%, taxa considerada abaixo do satisfatório pe90.000 20% los ocupantes atuantes no 16% mercado.

Na cidade de São Paulo o crescimento do estoque total desse tipo de construção foi expressivo: mais de 268 mil m² ou quase 20% nos últimos 3 anos e meio. Até o final de 2005, São Paulo apresentava um crescimento tímido e sem expressão, com

O Gráfico 1 mostra claramente que apesar da entrega constante de novos escritórios, a taxa de vacância vem caindo gradativamente, atingin-

Novo Estoque

Taxa de Vacância - Classe A Previsão

60.000

12%

8% 30.000 4%

08 3o

Tr im

20 Tr im

Tr im 3o

07 2o

Tr im

06 1o

Tr im

06 4o

Tr im

20 Tr im

Tr im 1o

0% 05

¹ Um edifício Classe A é diferenciado pelas especificações técnicas, que devem ser modernas e eficientes, como elevadores inteligentes, piso elevado, ar condicionado central ou de superior tecnologia, tamanho de laje igual ou superior a 700 m² e com até 20 anos de idade. Edifícios retrofitados e que passaram a preencher esses requisitos também são considerados Classe A, e a idade considerada passa ser a aquela contada a partir da entrega do retrofit.

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desses espaços, como pode ser visto no Gráfico 1, e mesmo assim a taxa de vacância se manteve em queda, mostrando que os novos espaços foram rapidamente absorvidos.

próximo ano, segundo informações publicadas pelo jornal O Estado de São Paulo (matéria publicada em 25 de Agosto de 2008, pela internet).

Como foi feita a pesquisa O Departamento de Pesquisa do Buildings, através de seu banco de dados, levantou os espelhos de ocupação² de todos os edifícios Classe A da cidade e determinou os segmentos econômicos que ocupam esses espaços. Veja o exemplo real do edifício CENU Torre Norte na Figura 1.

Gráfico 2 - Evolução da atividade construtiva Classe A em m² locáveis 400.000

300.000

200.000

100.000

08 20

Tr im

O espelho de ocupação é o conjunto de informações sobre a ocupação de cada edifício, atualizada trimestralmente. A classificação dos segmentos foi a mesma usada na Revista Exame – 500 melhores, lançada no segundo semestre de 2008.

O mesmo critério foi usado para todos os edifícios em São Paulo. O resultado pode ser visto no Gráfico 3.

Tr im 1o

Tr im 4o

Tr im 3o

Tr im

Tr im 1o

4º

06 3º

06 2o

Tr im

20 Tr im

0 Tr im

gundo segmento econômico

Além disso, muitos desses novos usuários têm se diferenciado do que poderíamos chamar de ocupantes tradicionalmente encontrados em edifícios Classe A, já que suas necessidades são bem mais específicas, principalmente no que diz respeito à infra-estrutura da edificação. Sistemas de cabeamento, transmissão wireless de dados, disponibilidade de espaço para antenas, entre outros, precisam estar alinhados com o que há de mais avançado nos países de primeiro mundo, inclusive com certificações green building.

Com uma economia mais estável, empresas de todos os segmentos se interessam em ampliar sua atuação e atender a essa crescente demanda de consumo. É o caso, por exemplo, da General Eletric que, de olho no crescimento da classe média, pretende instalar três fábricas no Brasil até o

pação do Edifício CENU Torre Norte, se-

Esse crescimento das empresas faz aumentar a necessidade de novos espaços para acomodar pessoal e equipamentos e, por isso, as construtoras/incorporadoras estão a todo vapor investindo na construção civil, gerando assim um círculo virtuoso de crescimento da economia.

A razão desse crescimento está na economia brasileira que tem atingido, nos últimos anos, um patamar há muito desejado. Com estabilidade financeira, reconhecimento de órgãos internacionais da seriedade do crescimento, o Brasil vem se apresentando como um excelente destino de investimentos, firmando-se como uma alternativa aos mercados convencionais como Europa e EUA, afetados no último ano pela crise financeira, ganhando importância no cenário internacional. Entre 2006 e 2007, o país teve o maior crescimento de investimentos diretos estrangeiros entre as economias emergentes, à frente de China, Índia e Rússia, segundo a Unctad, a Conferência das Nações Unidas sobre Comércio e Desenvolvimento.

Figura 1 – Distribuição por andar da ocu-

² O espelho de ocupação é o conjunto de informações sobre a ocupação de cada edifício, atualizada trimestralmente.

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Capa OS TRÊS MAIORES SEGMENTOS ECONÔMICOS

O primeiro lugar – Bancos ³ Não foi surpresa constatar que o segmento econômico que mais ocupa espaços Classe A na cidade foi o de Bancos. Com o fechamento do primeiro semestre os balanços mostraram lucros recordes.

ção inacabada da Eletropaulo, abandonada há quase 30 anos, na Avenida Juscelino Kubitschek com Marginal Pinheiros, zona sul da capital. Segundo a Folha de São Paulo, essa foi a maior transação imobiliária já efetuada no Brasil. O valor oficial divulgado pela Construtora WTorre, última proprietária do imóvel, foi de R$ 1,06 bilhões. Quando pronta, a Torre São Paulo, nome dado à edificação, vai dispor

Na edição da Exame “Melhores e Maiores - As 500 maiores empresas do país, recentemente publicada, o destaque na sessão de Finanças ficou para os bancos. A matéria destaca que os dez bancos líderes somaram um lucro de U$ 17,9 bilhões em 2007, 41% mais que em 2006. Quanto a 2008, o crescimento dos bancos neste primeiro semestre foi de 13,1% em relação ao mesmo período do ano passado, 4,13 pontos percentuais a mais que o de todas as demais empresas 4. O mais recente exemplo desse maciço crescimento foi a compra, realizada pelo Banco Santander, de uma antiga constru-

de mais de 67 mil m² de espaço Classe A, para onde o banco pretende transferir seus quase 6 mil funcionários espalhados em outros edifícios da cidade.

Como pode ser visto no Gráfico 4, a grande concentração de bancos está no Distrito do Itaim Bibi (dividido geograficamente, pelo Buildings, por micro-regiões: Berrini, Brooklin, Brooklin Novo, Chucri Zidan, Itaim Bibi – Norte, Itaim Bibi – Sul, Juscelino Kubitscheck, Marginal - Brooklin Novo, Nova Faria Lima, Vila Cordeiro e Vila Olímpia). A micro-região da Nova Faria Lima é a que detém maior concentração: 31,4% do total. O Distrito do Itaim Bibi também foi o que mais cresceu em espaços Classe A nos últimos anos, um aumento de mais de 171 mil m², ou quase 30% em relação ao

Gráfico 4 - Distribuição da porcentagem de ocupação Classe A de bancos segundo Distritos do município de São Paulo

Gráfico 3 - Distribuição dos espaços Classe em São Paulo, por segmentos comerciais

Barra Funda São Luiz

Farmacêutico Indústria da Construção 5% Telecomunicação 5% 6% Comunicação 7%

Gozando, portanto, de uma excelente fase, o setor de bancos vem ocupando cada vez mais os melhores espaços da cidade. O alinhamento dos novos edifícios às novas demandas dos bancos foi um dos principais motivos para mudanças, o que acabou gerando uma migração das diretorias da região da Paulista para a região da Faria Lima, reconhecida nos últimos anos como novo centro comercial-financeiro da capital.

Bela Vista 2%

9% Outros

Outros 24%

Itaim

11%

32%

Bens de Consumo 7% Indústria Digital 7% Órgão Público 8%

Santo Amaro

Banco 20%

13%

Serviços 11%

Consolação 13%

Pinheiros 13%

³ O segmento “Banco” não inclui as áreas ocupada por agências, apenas escritórios. 4 Segundo matéria publicada pela Folha Online em 25 de agosto de 2008.

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estoque total Classe A disponível no 3º trimestre de 2005. Essas novas demandas estão ligadas a fatores como, por exemplo, a imagem corporativa que o edifício confere ao seu ocupante, mas principalmente às questões estruturais do edifício. No caso dos bancos algumas delas são bastante específicas. Por exemplo: •

o piso elevado deve ter idealmente de 15 a 20 cm;

•

o sistema de ar condicionado precisa ser centralizado e moderno, com possibilidade de uso 24 horas/dia;

•

ter maior fornecimento de energia por andar;

•

sistema no break instalado ou com espaço para instalação;

•

área destinada à instalação de gerador de emergência para área privativa;

•

e certificação green building, o que garante economia de capital e recursos.

Dentre os bancos que apareceram na pesquisa, o Banco Santander ocupa atualmente a maior área Classe A, seguido pelo Itaú e Citibank. Quando a Torre São Paulo estiver pronta, o que se espera é que o espaço ocupado pelo Santander suba um pouco mais, consolidando a primeira posição. Veja o Gráfico 5. Considerando que a pesquisa só incluiu bancos que ocupam edifícios Classe A do município de São Paulo, o Banco Bradesco, um dos maiores do país, não apareceu porque seus escritórios encontram-se no complexo conhecido como “Cidade de Deus”, no município de Osasco. Os bancos que apareceram na pesquisa e foram classificados como “Outros” são:

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Banco do Brasil, BNDES, Grupo Induscred, Kondor Invest, Kobold Fundos de Investimentos, Societè Generale, Banco Barclays, WestLb do Brasil, BBM, Goldman Sachs do Brasil, Banco Múltiplo, Bank of America, Banco ABC Brasil S.A, Toyota, Rabobank, BMC, Espírito Santo, Pactual, Fibra, Cacique, BVA, Deutsche, HSBC, ING, KDB, Merryl Lynch, Morgan Stanley, Lehman Brothers, Dresdner Bank, ABN, Modal, Keb, Shearman & Sterling, Cruzeiro do Sul, Bank of China, Massau Grupo ABC - ABC Brasil, Banco

não ligados ao core business, o que é melhor para as próprias empresas e para as prestadoras de serviços. Basta entrar em qualquer site de busca e pedir por notícias relacionadas a isso: os resultados apontam crescimento expressivo nos últimos dois anos.

Sumitomo, Itochu e Anbid.

O terceiro lugar - Órgãos Públicos

O segundo lugar - Serviços

Foram incluídos nessa categoria todos os órgãos de governo e administração pública, sejam municipais, estaduais ou federais. No caso dos órgãos públicos, todos os edifícios mencionados são de ocupação única, ou seja, não existem andares ou conjuntos ocupados por outras empresas.

No nosso ramo imobiliário comercial, por exemplo, o próprio surgimento do portal e revista Buildings são exemplos concretos disso. Com um mercado em crescimento, as necessidades de expansão e relocalização passam a ser itens importantes dentro das grandes corporações e não Gráfico 5 - Distribuição da porcentagem de ocupação, por bancos, dos espaças Classe A em m² locáveis em São Paulo podem ser conduVotorantin CEF zidas apenas por 4,4% Unibanco 4,8% 6,0% gerentes e diretores Safra bem intencionados. Outros 8,5% 27,9% A necessidade de Citibank 8,9% profissionais e emSantander Itaú presas qualificados 20,5% 19,1% e experientes torna-se fundamental no alcance dos objetivos.

O segmento de serviços na verdade é a soma de vários pequenos segmentos que se encaixam na prestação direta de trabalhos afins como, por exemplo, consultorias de todas as atividades, administradoras, cartão de crédito, informática, entre outros. Assim como os bancos, o segmento de serviços está acompanhando o crescimento econômico do país, pegando “carona” no crescimento das demais empresas, que passaram a terceirizar muitos dos serviços

O grande destaque dessa ocupação ficou para o edifício do Fórum Trabalhista Rui Barbosa, na Barra Funda, cujas duas torres somam 68.400 m² de área locável. A história das duas torres está marcada pelo envolvimento no escândalo que culminou

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Capa

com a prisão preventiva do juiz aposentado, Nicolau do Santos Neto, o “Lalau”, acusado de desviar quase R$ 170 milhões destinados à construção do referido fórum. Em ordem decrescente, os demais edifícios são o Conde de Sarzedas, sede do Tribunal de Justiça, com 24 mil m², Prédio da Polícia Federal na Lapa, com 18 mil m², e Torre Los Angeles, do Prodam, com 7.919,70 m².

O perfil comercial da cidade segundo seus distritos A Figura 2 mostra a distribuição dos quatro maiores segmentos econômicos segundo os distritos da cidade. É interessante notar que as regiões da cidade apresentam perfis de ocupação diferentes, normalmente ligados ao desenvolvimento histórico da região. Áreas mais novas, como o Itaim Bibi e Santo Amaro, possuem prédios mais novos e mais modernos e, assim, o estoque de áreas Classe A também é maior. Distritos como Jardim São Luiz, que abriga o Centro Empresarial de São Paulo, um enorme complexo de escritórios construídos e entregues na

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década de 70, tem grandes áreas de escritórios, mas que pela falta de especificações técnicas mais modernas não são classificados como Classe A. É também o caso do Distrito da Sé, onde o único segmento destacado é o de órgãos públicos. O distrito da Barra Funda é o caso que já foi mencionado anteriormente. A grande área em destaque é o Fórum Trabalhista Rui Barbosa entregue em 2004. Outro ponto que chama a atenção é ver que o segmento de bancos, apesar de bem maior no distrito do Itaim Bibi, também é expressivo em Pinheiros, Consolação, que inclui parte da Avenida Paulista, Santo Amaro e Jardim São Luiz, o que exemplifica as considerações feitas anteriormente sobre a migração que o setor apresentou nos últimos anos para áreas com edifícios mais modernos. O exemplo do distrito de Santo Amaro é bem típico. Nele estão englobadas áreas comerciais que tiveram um expressivo crescimento nos últimos anos como, por exemplo, a Chácara Santo Antônio e as áreas próximas à Marginal Pinheiros. Nesta última, foram entregues uma torre do complexo Rochaverá e o Centro Em-

presarial Shopping Morumbi, totalizando uma área de 37.257 m². A segunda torre do Rochaverá está prevista para ser entregue até Outubro, agregando mais 29 mil m² à região até o final do ano.

Considerações Finais A excelente fase que o Brasil vem atravessando nos últimos anos abriu portas para o desenvolvimento do país, o que gerou um grande crescimento em vários mercados, entre eles o da construção civil comercial. A expectativa é que, apesar das incertezas que rondam as economias mundiais, a tendência de crescimento do Brasil se mantenha, apesar de menos intensa, alcançando um patamar sólido que mantenha o Brasil no caminho do crescimento sustentável. Em São Paulo, o que se espera é que com a desaceleração do crescimento para valores mais moderados que os observados no último ano, o mercado alcance uma taxa de vacância saudável, algo em torno de 10% segundo especialistas do setor, e se estabilize nesse equilíbrio. Retrospectivamente, todos os números dos últimos 3 anos e meio apontaram para

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um grande desenvolvimento do mercado Classe A, principalmente em regiões mais novas, como Itaim Bibi e Santo Amaro. Podemos ver, também, o grande interesse de empresas e instituições internacionais em se estabelecer nessas regiões. É o caso claro dos bancos, identificado no primeiro lugar, que tem dispersado sua ocupação para áreas mais novas e modernas da cidade.

Figura 2 – Distribuição dos quatro maiores segmentos econômicos segundo distritos do município de São Paulo

Tomando “carona” no crescimento das empresas, o segmento de serviços ocupa a 2ª posição, já que muitas empresas passaram a terceirizar os serviços considerados não core business, contribuindo para a melhoria da qualidade dos serviços, que passaram a ser prestados por especialistas e contribuindo para o aumento e consolidação do segmento. O segmento de Órgãos Públicos ocupa a 3º posição principalmente porque o Fórum Trabalhista Rui Barbosa da Barra Funda, entregue em 2004, tem uma área locável de mais de 68 mil m². Enfim, o mercado corporativo em São Paulo mostra que têm fôlego pra crescer e se manter; esperemos que a economia e a política do Brasil possam fazer o mesmo. n

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Mercado

Por que existem tantos tipos de áreas?

uem já atentou para os detalhes técnicos de um imóvel à venda deve ter notado algumas expressões bastante comuns, mas não muito claras para quem não está envolvido diretamente no ramo imobiliário. Esse é claramente o caso das definições de áreas. No segmento comercial esse conceito é especialmente importante. Para exemplificar, podemos citar que as negociações de aluguel são sempre calculadas em reais por m² ou, ainda, que a acomodação de maquinários e mobília precisa estar contemplada no projeto de interiores. O conceito de área usada em cada caso é diferente.

de uso comum, área de carpete, área útil, área privativa, área locável e área BOMA. Para evitar confusões relacionadas ao tema, por exemplo, foi estabelecida na norma NBR 12.721/2004 o detalhamento do conceito de área privativa e os itens que a compõe. Vejamos cada uma delas. 1 - Áreas de uso comum. São áreas cobertas e descobertas, localizadas em qualquer parte do edifício e que apresente acesso a todos os seus usuários.

Um edifício comercial apresenta diferentes tipos de espaços, divididos basicamente em espaços de uso comum e de uso privativo. Alguns desses espaços são facilmente visíveis e todos sabemos que existem, como hall e poço de elevadores, escadas e saídas de emergência, copas e banheiros, entretanto, existem outras áreas como shafts de tubulações para cabos elétricos, voz e dados, e rede hidráulica, ou ainda, sala de fancoil ou máquina do sistema de ar condicionado, que normalmente estão longe do alcance dos nossos olhos, mas que são contabilizados como privativos ou de uso comum dependendo da localização e do uso. Assim, o resultado disso é que existem diferentes definições de áreas, cada uma com a sua função e uso. As mais usadas são: área

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2 – Área de carpete. Como o próprio nome sugere, é a área onde é possível a colocação de carpete. Por isso essa área não inclui as áreas de banheiros, copa e depósitos (também chamadas de áreas molhadas). Não são contabilizadas, ainda, a área ocupada pela espessura das paredes e colunas, ou áreas ocupadas por shafts de tubulações. Áreas de circulação exclusiva, como hall de elevadores e escadarias privativas não são contabilizadas.

usuário. As escadarias, shafts de tubulações elétricas, de telefonia e hidráulicas, mesmo que de uso exclusivo, não são computadas nesta área. É por isso que é sobre essa área que se faz o projeto de interior, ou mesmo os test-fits. A área ocupada por colunas ou tubulações não pode ser ocupada. 4 – Área privativa. O cálculo desse tipo de área é um pouco mais complexo e técnico. Basicamente é uma área de acesso e uso exclusivo do conjunto (ou unidade autônoma) que inclui as áreas de shafts de tubulações para cabos elétricos, voz e dados e rede hidráulica, sala de fancoil ou máquina do sistema de ar condicionado, além da área ocupada por colunas e espessura de paredes, esta última seguindo o seguinte critério: quanto às paredes que separam as unidades independentes, ou conjuntos, é considerada apenas a metade da área de espessura dessas paredes, mas a espessura das paredes externas do conjunto entram integralmente. Detalhe da área considerada em paredes internas

3 – Área útil. A área útil é uma área mais ampla e a resultante da soma da área de carpete, áreas molhadas (áreas de banheiros, copas e depósitos) e as áreas de acesso exclusivo do conjunto (ou unidade autônoma, como é tecnicamente descrita) que pode compreender o hall de elevadores e recepção predial, se estes forem de uso exclusivo do

5 – Área locável. Numa definição direta e muito simples podemos dizer que área locável é a área sobre a qual o proprietário faz a cobrança do aluguel. Dessa maneira, ela pode ser qualquer uma das áreas descritas anteriormente, sendo que normalmente a cobrança é feita sobre a área privativa. Deste ponto é que se deduz a importância de conhecer os diferentes tipos de áreas e saber qual delas está sendo usada para a determinação do valor locatício.

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Mercado 6 – Área BOMA.

opções analisadas.

A questão de determinação dos tipos de área é tão importante que existem associações que se dedicam a analisar e determinar padrões de medição para que possam ser utilizadas pelo mercado. Nos EUA, por exemplo, existe uma associação que desenvolveu um sistema de medida, com padronização de tomada dos pontos

Uma eficiência da área útil acima de 92% é considerada muito boa para os edifícios comerciais em São Paulo. Porém é necessária muita atenção nesta análise; na cidade de São Paulo, por exemplo, existem edifícios Classe A com eficiências que variam entre 82% e 102%. Isso acontece porque muitos proprietários utilizam áreas locáveis inferiores às áreas úteis. Veja como é calculada a eficiência: Eficiência da área útil =área útil/área locável*100. Eficiência da área de carpete =área de carpete/área locável*100. Quem faz esse tipo de medida? Para as grandes empresas, ou aquelas que possuem grandes maquinários, por exemplo, essa relação é muito importante. Por isso, empresas especializadas em Tenant Representation fazem essas medidas e compõem para seus clientes um Quadro de Áreas, que facilita a comparação da eficiência das opções consideradas para ocupação. Conhecer os diferentes conceitos de áreas pode ser fundamental para acompanhar os projetos de interior ou mesmo saber sobre que área está se pagando o aluguel. Além disso, se for preciso escolher entre duas opções de imóvel com características semelhantes, a escolha pode ser decidida com base na eficiência dos espaços, já que a melhor eficiência significa melhor possibilidade de uso do espaço. n

para cálculos, conhecida como BOMA (Building Owners and Managers Association). Os critérios por eles utilizados são um pouco mais complexos que os descritos acima. Para facilitar sua compreensão, veja a fórmula abaixo: Área BOMA = área privativa + área da espessura das colunas + ½ da área de espessura das paredes + [(área de hall dos elevadores + projeção de escadarias + áreas comuns cobertas*)/ nº de unidades independentes ou conjuntos do edifício]. *As áreas comuns cobertas incluem, entre outros, recepção, jardins cobertos, auditórios, salas de conferência ou reuniões e fumódromos. O termo “coberto” refere-se a qualquer área que tenha uma cobertura e não, necessariamente, paredes laterais.

A idéia que se tem nesse tipo de medição é a inclusão das áreas comuns como uma extensão do espaço privativo. E por causa disso, cada vez mais se tem investido na melhoria das áreas comuns, já que oferecem uma excelente opção de espaço para descansar e relaxar. A vantagem de conhecer essas diferenças está na hora de calcular, por exemplo, quanto espaço realmente se dispõem ou que se paga. Essa relação é também conhecida como “eficiência da área útil” e “eficiência de área de carpete”. Com estas eficiências em mãos é possível saber quanto rende cada metro quadrado nas diferentes www.buildings.com.br

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Saiba as novidades 1. O laboratório Delboni Auriemo recebeu o certificado LEED para a sua unidade que foi inaugurada em janeiro na Avenida Luis Dumont Villares, na região de Santana, zona Norte de São Paulo. A certificação só é atribuída ao edifício depois de sua entrega e da verificação de que todos os pontos do projeto foram cumpridos de acordo com as normas de certificação do LEED. 2. O Centro Universitário Belas Artes estuda possibilidade de lançar pós-graduação direcionada para os . Enquanto isso promoveu, agora em Setembro, uma palestra cujo tema escolhido foi a certificação LEED, sigla que significa Leadership in Energy and Environmental Design. O evento ocorreu na sede da Universidade à Rua Dr. Álvaro Alvim, 76 - Vila Mariana, no dia 09 de Setembro. 3. No dia 18 de Agosto a Câmara dos Arquitetos em São Paulo, discutiu e apresentou as tendências de sustentabilidade em empreendimentos, materiais, projetos e obras, além cases de organizações que já adotam práticas sustentáveis no seu dia-a-dia. O evento ocorreu na Câmara dos Arquitetos – Rua Miguel Cabrera, 43- Sumaré. Se você quer promover o seu evento green building mande um email pra nós com a programação do trimestre seguinte: buildings@buildings.com.br.

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Micro-regi達o: Shopping Morumbi

Estatísticas taxa de vacância se mantÉm em queDa pelo 3º trimestre consecutivo em São paulo. Gráfico 1 - Absorção Líquida e

Absorção Líquida - Outros

Taxa de Vacância

Taxa de Vacância - Outros

Absorção Líquida - Classe A Taxa de Vacância - Classe A

(m² locáveis)

280.000

Previsão

230.000

20% 16%

180.000

12%

130.000 8%

80.000

Tr im

08 Tr im

Tr im

07 Tr im

Tr im

06 4º

3º

Tr im

20 2o

Tr im

-20.000

30.000

Outros

Gráfico 2 - Taxa de Vacância por Distrito

Classe A

20%

15%

10%

aç B Ja ela ão rd im Vis P ta V i aul is la M ta ar ia n M a B a oe rra ma Fu nd Al to Pe a de rdi P i z es nh e Pi iros nh ei Ita ros Sa im nt Bib o Am i ar M o o Vi ru l m Ja a A b nd i rd im ra Sã de o Lu ís O ut ro s

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Sé

Outros

Gráfico 3 - Atividade Construtiva

Classe A

(m² locáveis)

600.000

400.000 300.000 200.000 100.000

08 20

Tr im 2o

Tr im

20 1o

Tr im

07 20

Tr im

Tr im 1o

06 20

Tr im 4º

3º

Tr im

Taxa de Vacância por Distrito - Dois pontos chamam a atenção neste gráfico: Primeiro é a queda considerável na taxa de vacância da região de Moema, pois 85% das Torres Empresarias do Ibirapuera foram alugadas no 2º trimestre. O outro ponto é o aumento da taxa de vacância na região Santo Amaro, devido à entrega do Ed. RochaVerá Plaza – Torre B. Atividade Construtiva - Notamos que, apesar da entrega dos novos empreendimentos no 2º trimestre, a atividade construtiva continua estável com indícios de crescimento. Atualmente, a quantidade de espaço Classe A em construção na cidade de São Paulo gira em torno de 293.573 m², enquanto que para o segmento Outros a área total em construção é de 249.334 m², com previsão de entrega até 2011.

500.000

Gráfico 4 - Novo Estoque 180.000

Absorção Liquida e Taxa de Vacância - Podemos observar que a taxa de vacância para o 2º trimestre continua em queda, tanto para o segmento Classe A, quanto para o segmento Outros. No trimestre anterior a taxa de vacância Classe A era de 5,96%, enquanto no 2º trimestre a taxa caiu para 5,05%, mesmo com a entrega de um novo empreendimento – a Torre B do Rochaverá Corporate Towers com 29.124 m² de área construída – visto que já ocorreram algumas transações neste empreendimento. Acreditamos que com a previsão de entrega de 89.203 m² para o 3º trimestre a taxa de vacância venha a subir. A taxa de Indicadores de Mercado vacância do segmento Outros também se manteve em queda em relação Taxa de Vacância ao trimestre anterior, chegando a 5,12% neste trimestre. No segmento Absorção Líquida Outros, foram entregues dois novos empreendimentos, o Varicred III e o Atividade Construtiva Work Space Moema, totalizando uma Novo Estoque área de aproximadamente 9.345 m², sendo que o Ed. Work Space Moema já foi totalmente ocupado, bem como, parte do Ed. Varicred III.

(m² locáveis)

Outros Classe A

Previsão

150.000 120.000

Novo Estoque - Foram entregues 3 novos empreendimentos no 2º trimestre. Um dos empreendimentos está no Distrito Santo Amaro com uma área construída de 29.124 m², o Ed. Rochaverá Corporate Towers. O empreeendiemnto foi vencedor do prêmio Prix d´Excellence 2008, na categoria especial Projeto Sustentável, além de ser um dos primeiros edifícios da América do Sul a contar com a certificação Green Building. Os outros empreendimentos são: (1) Ed. Varicred III no Distrito Vila Mariana, com 5.922m² e (2) Ed. Work Space Moema com área de 3.422m² no distrito Moema, o qual já está totalmente comercializado. * Classe A: Edifícios entregues após 1988, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas especificações técnicas.

90.000 60.000 30.000

Tr im

05 Tr im 20 2o 0 6 Tr im 20 3º 06 Tr im 20 4º 06 Tr im 20 1o 06 Tr im 20 2o 07 Tr im 20 3o 0 7 Tr im 20 4o 07 Tr im 20 1o 07 Tr im 20 2o 08 Tr im 20 3o 08 Tr im 20 4o 08 Tr im 20 08

www.buildings.com.br

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Distrito: Tamboré

Estatísticas

Aumento na atividade construtiva na região de alphaville. Alphaville e Tamboré - Atividade Construtiva 300.000

Outros Classe A

(m² locáveis)

Previsão

Alphaville é uma região que vem crescendo muito com a construção civil. Podemos observar um grande crescimento no número de edifícios corporativos na região para ambos segmentos, Classe A* e Outros. Esse interesse é devido à

250.000

procura de novos espaços e à taxa de vacância que vem se mantendo praticamente

200.000

zero. Com espaços Classe A disponíveis apenas no Complexo Green Valley,

150.000

que continua em fase de desocupação, as empresas que de lá estão saindo vêm

100.000

encontrando grande dificuldade de achar novos espaços.

50.000

* Classe A: Edifícios entregues após 1988, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas

www.buildings.com.br

08 Tr im 3º

Tr im 2º

especificações técnicas.

08 20

07 Tr im 1º

Tr im

07 4º

3º

Tr im

07 20 Tr im 2º

1º

Tr im

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Estatísticas RJ - Cresce cada vez mais a construção civil na região da barra da tijuca. Abs orç ão Líq uida Abs orç ão Líq uida Tax a de Vac ânc ia Tax a de Vac ânc ia

Gráfico 1 - Absorção Líquida e Taxa da Vacância (m² locáveis)

7 0 .0 0 0

O utros C las s e A O utros C las s e A

Previsão

6 0 .0 0 0

7% 5%

5 0 .0 0 0

4 0 .0 0 0 3 0 .0 0 0

2 0 .0 0 0 -1 %

1 0 .0 0 0 0

-3 %

-1 0 .0 0 0

-5 %

-2 0 .0 0 0 -3 0 .0 0 0

-7 % Outros

Gráfico 2 - Atividade Construtiva

Classe A

400.000 320.000 240.000 160.000 80.000

20 08

20 08 2o

Tr im

Tr im 1º

Tr im 4º

3º

20 07

Tr im

20 07

Tr im 2º

4º

1º

Tr im

20 06

Tr im 3º

Tr im

20 06

Outros

Gráfico 3 - Novo Estoque

Classe A Previsão

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000

08 20

Tr im 4º

Tr im

08 20

Tr im

3º

Tr im 1º

4º

Tr im

07 20 3º

Tr im

Tr im 2º

Tr im

06 1º

4º

Tr im

06 3º

Tr im

Atividade Construtiva (Gráfico 2) Os incorporadores e construtoras estão se preocupando cada vez mais com o meio ambiente, desde a reutilização da água até o aproveitamento da luz natural, o que acaba por reduzir o custo com energia elétrica. O edifício Ventura Corporate Towers – Torre 1 é o primeiro prédio comercial do Rio de Janeiro sendo construído a partir das regras do LEED (Leedership in Energy and Environmental Design) e tem a previsão de entrega para o 3º trimestre, com uma área de aproximadamente 53.000 m² na região Central do Rio de Janeiro. A Torre 2 por sua vez tem a previsão de entrega para o 1º trimestre de 2010. A previsão de novas entregas para o próximo trimestre é de 89.203 m² área locável total. ** Novo Estoque (Gráfico 3) - Para o 2º trimestre era previsto uma entrega de aproximadamente 90.000 m², porém, devido à prorrogação da entrega das obras de vários empreendimentos, essa previsão passou para o 3º trimestre, sendo que, no 2º trimestre, foi entregue somente o complexo Le Monde, com 6 torres e área total de 40.500 m².

20.000

Absorção Líquida e Taxa de Vacância (Gráfico 1) – Como podemos notar no gráfico ao lado, a taxa de vacância no segmento Classe A* teve um leve aumento no 2º trimestre, de 1,25% para 1,92%, devido à entrega do Complexo Le Monde. O Complexo Le Monde possui 6 torres de escritório com área total de 40.500 m², sendo 2 torres Classe A - o Le Monde Hong Kong 3000 e o Toronto 3000 com área de 26.500m² - e mais outros 4 edifícios do segmento Outros. O que nos chama atenção neste gráfico é o Indicadores de Mercado aumento da absorção liquida para o segmento Outros, isso é se deve Taxa de Vacância principalmente ao fato de que alguns Absorção Líquida edifícios entregues no Complexo Atividade Construtiva Le Monde já foram locados para empresas de Ocupação Única. Novo Estoque

Gráfico 4 - Estoque Total - Classe A (Multi Usuários) Distribuição por Regiões Administrativas

Estoque Total (Gráfico 4) – Com a entrega do Complexo Le Monde, a Barra da Tijuca continua liderando o crescimento na cidade do Rio de Janeiro, sendo que este crescimento aumenta a cada trimestre com vários novos empreendimentos e projetos.

Barra da Tijuca 59,4%

* Classe A: Edifícios entregues após 1988, com área locável superior a 700 m2 por laje, e Lagoa 2,5%

Botafogo 6,3%

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Outros 11,3%

elevadas especificações técnicas.

Centro 20,4%

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