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ANO 2 - EDIÇÃO 6 - 2º Trimestre 2009
International Plaza II Nova opção de escritórios Classe A na melhor localização de São Paulo Plano Diretor
Conheça os limites verticais e horizontais de São Paulo
Especificações Técnicas
Veja os itens necessários para o pleno funcionamento de um edifício comercial Agora, também, ofertas e informações de
Curitiba, Florianópolis e Porto Alegre Veja 338 edifícios corporativos com ofertas e os índices do mercado imobiliário São Paulo - Alphaville - ABCD Salvador - Recife - Curitiba -
- Osasco - Rio de Janeiro Florianópolis - Porto Alegre
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Sumário Ofertas 06 Capa - International Plaza II Nova opção de escritórios Classe A na melhor localização de São Paulo
08 Mercado A legislação do desenvolvimento municipal Plano Diretor e alguns de seus instrumentos reguladores: Zoneamento e Operações Urbanas Consorciadas
16 Técnica Especificações Técnicas de edifícios comerciais O conjunto de itens físicos necessários para o pleno funcionamento de um edifício
22 Green Buildings
Certificação LEEDTM para Interiores Comerciais
24 Estatísticas Confira as faixas de Preços de Locação e dados do Portal Buildings.com.br
26 Ofertas 26 São Paulo
49 Alphaville/Tamboré
27 Pinheiros 30 Itaim Bibi 35 Santo Amaro 38 Consolação 39 Bela Vista 40 Jardim Paulista 41 Vila Mariana 42 Moema 44 Sé/República
49 Tamboré 50 Alphaville
51 ABCD 51 São Bernardo do Campo 51 São Caetano do Sul
52 Osasco 52 Osasco
46 Barra Funda/Perdizes/Alto de Pinheiros 47 Morumbi/Vila Andrade/Jardim São Luís 48 Outros Distritos
@ Para receber a Revista Buildings envie um e-mail com seu nome e endereço para: revista@buildings.com.br Anúncios, dúvidas e sugestões, envie um e-mail para: contato@buildings.com.br Fechamento do trimestre: 29/05/2009
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53 Rio de Janeiro
57 Botafogo 58 Copacabana 59 Lagoa 60 Barra da Tijuca 62 Outras Regiões Administrativas
63 Salvador 64 Recife 66 Curitiba 68 Florianópolis 70 Porto Alegre
54 Centro
BUILDINGS Diretor: Fernando Libardi Conteúdo: Rose Bertolini Projeto Gráfico e Produção: Fernando Libardi e Henrique Lima Coordenadora de Pesquisa: Patricia Abreu Pesquisa: Anderson Vieira, Joceleni Sampaio, Matheus Soares, Natalya Mendonça e Thalita Gonçalves Consultores Comerciais: David Pizzotti e Fernando Didziakas Capa: Henrique Lima Fotografias: Jorge Hirata www.buildings.com.br Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SP Tel.: (11) 5181-4369
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Editorial
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om tantas discussões sobre as Operações Urbanas e projetos de restauração de áreas degradadas, como é o caso do Projeto “Nova Luz”, achamos que seria de grande interesse escrever uma matéria que elucidasse o emaranhado de leis e intervenções para as quais a cidade de São Paulo tem sido palco nos últimos meses; ter, portanto, um conhecimento básico sobre todos esses itens que afetam a nossa vida profissional: onde e como devem ser construídos os edifícios onde trabalhamos, quais os fatores importantes para seu funcionamento e como a integração de tudo isso melhora a qualidade de vida dos cidadãos. Quem sabe, conhecendo melhor tudo isso, você se sinta motivado a participar de maneira mais ativa na melhoria da sua cidade. Na Matéria Técnica, dando continuidade ao conjunto de matérias sobre os fatores que influenciam na escolha de um escritório, abordamos o assunto “Especificações Técnicas”, ou seja, o conjunto de itens físicos necessários para o pleno funcionamento de um edifício, que abrangem não só a parte operacional básica como elevadores, ou de conforto e bem-estar como o sistema de ar condicionado, mas, também, de economia, já que muitos equipamentos mais modernos consomem, por exemplo, menos energia. Com a grande onda de edificações verdes, como fica a situação de proprietários e inquilinos que estão em edifícios mais antigos? Será que estão fadados a permanecer à beira deste caminho? Não. Um escritório que atenda todas as especificações do LEED CI, ou LEED de interiores comerciais, pode ser certificado como verde, independente do edifício onde ele se encontra. Seguindo, ainda, nosso objetivo de disponibilizar informações de todas as principais capitais do Brasil, neste trimestre apresentamos a região SUL, pelas capitais Curitiba, Florianópolis e Porto Alegre. Nossa pesquisa também ficou mais abrangente no Rio de Janeiro, entraram neste edição todos os edifícios com lajes acima de 500 m².
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Revista Buildings
Conteúdo Municípios
Edifícios com lajes acima de
Total de edifícios
Edifícios com lajes acima de
Total de edifícios
São Paulo
500 m²
375
300 m²
817
Rio de Janeiro
500 m²
305
500 m²
305
Barueri
300 m²
35
300 m²
35
ABCD
300 m²
21
300 m²
21
Osasco
300 m²
4
300 m²
4
Salvador
400 m²
27
400 m²
27
Recife
400 m²
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400 m²
29
Curitiba (Novo)
300 m²
43
300 m²
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Florianópolis (Novo)
300 m²
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300 m²
32
Porto Alegre (Novo)
300 m²
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300 m²
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Universo
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Universo
1.356
Boa Leitura. Fernando Libardi
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Capa
International Plaza II Nova opção de escritório Classe A na melhor localização de São Paulo
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ense em um escritório localizado num dos endereços mais cobiçados de São Paulo - esquina da Juscelino com a Faria Lima -, cercado por elegantes edifícios comerciais e próximo ao que há de melhor em infra-estrutura de serviços e lazer. Se você esperava por algo assim, sua espera chegou ao fim. Está prevista para o final deste primeiro semestre a entrega do mais novo empreendimento de escritórios de altíssimo padrão da cidade, o International Plaza II. A localização fala por si só; o distrito do Itaim Bibi é um dos preferidos das grandes corporações nacionais e internacionais. Está no meio de uma excelente
malha de transportes na cidade, com suas avenidas fazendo a ligação direta entre os principais meios de transporte, inclusive ao Aeroporto de Congonhas. Está próximo, ainda, de alguns dos bairros residenciais mais nobres da cidade, como Jardins, Itaim Bibi e Morumbi. A rede hoteleira da região é uma das melhores da capital paulista. Entre as opções de lazer estão inúmeros bares, restaurantes, casas de show e um dos melhores shopping centers do Brasil, o Shopping Iguatemi. O distrito do Itaim Bibi é uma das regiões com maiores índices de absorção da cidade. Nos últimos 4 anos foram entre-
gues 171.364 m², o que representa 1,79% do estoque total Classe A na região. Mesmo assim, a taxa de vacância atual está em torno de 1,72%. Com uma taxa de vacância tão baixa no Itaim, a entrega dos mais de 16 mil m² do International Plaza II promete promover ainda mais a região, colocando à disposição do mercado essa excelente opção corporativa.
Conforto e eficiência num padrão 5 estrelas Por ter sido inicialmente concebido para ser um hotel 5 estrelas, o International Plaza II apresenta características
Andar Tipo
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Andar Tipo
Hall de Elevadores
diferenciadas não só quanto a conforto e comodidade, mas principalmente eficiência. Para locomoção dos usuários, o edifício conta com um total de 12 elevadores, distribuídos para atender plenamente a necessidade das milhares de pessoas que passarão por lá diariamente. Seis elevadores têm acesso direto aos andares de escritórios, divididos para servir separadamente andares pares e impares. Destes, dois atendem exclusivamente os andares altos. Abaixo do heliponto, na cobertura, há uma sala VIP de espera para os executivos que farão uso de helicóptero, com um elevador de acesso exclusivo aos andares. O acesso de carro ao prédio será feito tanto pela Faria Lima quanto pela Juscelino Kubitschek. Em ambas as avenidas, os acessos foram projetados para permitir entrada e saída em uma área interna ao complexo, o que contribui, em muito, com a movimentação dos veículos, evitando congestionamentos nas duas avenidas. As garagens, distribuídas em 3 subsolos, vão acomodar 448 veículos com serviço de manobrista. A parte térrea do International Plaza II vai contar com uma infra-estrutura inédita de lazer e bem-estar na cidade. Para começar, uma grande área verde com
2.500 m², de acesso público, tornará a esquina mais verde e elegante. Outro grande atrativo é o teatro projetado para 348 espectadores. A infra-estrutura do Teatro segue o mesmo padrão do International Plaza II, com sanitários próprios, serviço de manobrista – o mesmo que atende aos andares de escritórios – e acesso não só ao boulevard do térreo, mas ao jardim e lojas, alguns andares acima.
Excelência nos acabamentos Com uma laje de mais de 700 m² de área útil, os andares contam com uma estrutura de primeira linha. Além das características próprias de edifícios modernos, como piso elevado, forro suspenso modular, carga de piso de 350 kgf/m², ar condicionado central, e um sistema de segurança contra incêndio com o que há de mais moderno, o International Plaza II tem alguns diferenciais. O destaque é que todas as áreas destinadas aos escritórios contam com uma proteção anti-ruído de altíssimo padrão. É só entrar no escritório e se dedicar ao trabalho sem se preocupar
Cruzamento Faria Lima/Juscelino Kubitschek
com o mundo externo. Falando em mundo externo, o arquiteto idealizou um projeto que inclui uma linda fachada com um foyer central que abrange todos os andares de escritórios, possibilitando uma visão privilegiada da Avenida Faria Lima. O condomínio, por sua vez, conta com várias áreas destinadas à parte técnica (elétrica, lógica e telefonia), automação e supervisão predial, telecomunicações, geradores e sistemas de segurança, contra incêndio, pessoal e patrimonial. Enfim, um edifício que vem comprovar que São Paulo está entre as melhores capitais do mundo no que diz respeito aos empreendimentos corporativos de altíssimo padrão, com qualidade, elegância e acima de tudo, respeito com seus ocupantes e com a vizinhança. n
Tel.: +55 11 5549-8399 secretaria@integragdi.com.br
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Mercado
A LEGISLAÇÃO DO DESENVOLVIMENTO MUNICIPAL Plano Diretor e alguns de seus instrumentos reguladores: Zoneamento e Operações Urbanas Consorciadas
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om tantas discussões sobre as Operações Urbanas e projetos de restauração de áreas degradadas, como é o bairro da Luz, achamos que seria de grande interesse escrever uma matéria simples, que elucidasse o emaranhado de leis e intervenções das quais a cidade de São Paulo tem sido palco nos últimos meses. Dando um passo além, podemos mostrar como questões tão longe do nosso dia-a-dia na verdade estão mais perto do que pensamos. O trem que pegamos, o prédio onde trabalhamos, o restaurante onde comemos; todos esses itens da nossa vida diária são regidos por leis: onde e como devem ser construídos, quais os fatores importantes para seu funcionamento e como a integração de tudo isso melhora a qualidade de vida dos cidadãos. Quem sabe, conhecendo melhor tudo isso, você se sinta motivado a participar de maneira mais ativa na melhoria da sua cidade. O que é Plano Diretor? A história do Brasil está recheada de acontecimentos complicados e de grandes confrontamentos políticos e sociais.
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Isso não é diferente no que diz respeito ao planejamento do espaço físico e desenvolvimento das cidades. Na década de 60, vários movimentos sociais se organizavam para criar um instrumento que conduzisse o início do crescimento das cidades, com a preocupação de que isso fosse feito de maneira ordenada. Se eles tivessem tido sucesso, talvez hoje o perfil das nossas grandes cidades poderia ser diferente e melhor. O fato é que, em linhas gerais, essa luta foi deixada de lado durante os governos militares. A retomada do assunto se deu timidamente no final da década de 80 com a promulgação da nova Constituição Brasileira, mas só veio a ser alvo de sérias discussões nos anos 90. O fruto tardio de todas essas décadas de discussões resultou, em 10 de julho 2001, na Lei 10.257, conhecida como o “Estatuto das Cidades”, que regulamenta os Artigos 182 e 183 da Constituição Federal, estabelecendo diretrizes gerais da política urbana e outras providências. O Capítulo II, Artigo 4º, item 3 trata especificamente do Plano Diretor, dando-lhe uma grande responsabilidade, a de reger todos os processos de crescimento, desenvolvi-
mento das cidades, bem como a harmonia entre eles. Seguindo o estabelecido na nova legislação, a câmara municipal de São Paulo institui, em 13 de Setembro de 2002, seu Plano diretor, a Lei Municipal 13.430. Previsto, também, nessa legislação municipal estava a determinação de que alguns itens importantes, como o zoneamento da cidade, por exemplo, fosse revisado, o que está sendo feito agora em 2009. De maneira geral, a melhor compreensão que se tem de um Plano Diretor é que ele seja o instrumento básico da política de desenvolvimento do Município. Sua principal finalidade é orientar a atuação do poder público, e da iniciativa privada, na construção dos espaços urbanos e rurais e na oferta dos serviços públicos essenciais, visando assegurar melhores condições de vida para a população. Mas, em uma cidade como São Paulo, cuja extensão territorial, diversidade geográfica e histórica é imensa, o Plano Diretor ficaria inviável se abordasse todos os itens reguladores necessários. Assim, foi necessária sua desmembração em planos menores, delimitados geograficamen-
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te. Esses planos são chamados de Planos Regionais Estratégicos e, segundo rege o Plano Diretor de São Paulo, constituem suas partes complementares, sendo, por isso, instrumentos determinantes das ações dos agentes públicos e privados no território em cada Subprefeitura. Foi instituído, então, que seria responsabilidade de cada subprefeitura estabelecer seu Plano Regional Estratégico, atendendo aos dispositivos já estabelecidos pelo Plano Diretor do Município. Assim, seguindo o estabelecido no Plano Diretor, a câmara municipal aprovou, em 25 de agosto de 2004, a Nova Lei de Zoneamento Municipal, a Lei 13.885. Nesta ficaram estabelecidas as normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, com a regulamentação dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, bem como a disposição do parcelamento, disciplina e ordenação do uso e ocupação do solo do município de São Paulo. Outros aspectos contemplados no Estatuto das Cidades dizem respeito a outros tipos de problema. Em algumas cidades do Brasil, cujo maior exemplo talvez seja mesmo São Paulo, esse crescimento em épocas passadas promoveu o deslocamento de população e centros comerciais para outras áreas, resultando em abandono de propriedades, possibilitando invasões e degradação. Um dos maiores exemplo disso é o bairro da Luz, na região central de São Paulo. Com a abolição dos escravos em 1888, os grandes fazendeiros do interior, principalmente os cafeicultores, passaram a ter que contratar mão de obra para as lavouras. Com a escassez de força de trabalho local, a solução foi trazer imigrantes. Estes vinham principalmente da Europa e do Japão. Com o aumento do número de indivíduos chegando todos os dias no Porto de Santos e a necessidade de abrigá-los
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em local adequado até que pudessem ser despachados para seu destino final, surgem primeiramente as hospedarias de imigrante e, mais tarde, a ferrovia, que passou a interligar o Porto de Santos à capital e ao interior. Na cidade de São Paulo, a Estação da Luz, no bairro de mesmo nome, foi o destino da maioria dos imigrantes embarcados em trens em Santos. No sentido inverso fluía o café. No início do século XX, a prosperidade da área logo foi evidente. A Luz tornou-se um local aprazível; a atual Avenida Tiradentes era um arborizado boulevard e os paulistanos freqüentavam o Jardim da Luz nos finais de semana. Entretanto, o desenvolvimento do bairro e de toda a cidade trouxe no bojo os fatores de sua degradação. O bairro foi perdendo importância e a população começou a se dirigir para as zonas sul e oeste. Até hoje se ouvem histórias sobre como as epidemias típicas da época, como varíola, cólera e tifo, também passaram a afugentar a aristocracia da região. Quem não tinha para onde ir ia ficando por lá mesmo. Com isso, houve um aumento do número de cortiços, prostituição e, mais tarde, o comércio de drogas. Com isso, a utilização da ferrovia declinou e perdeu sua antiga função. Foi pensando em problemas como este que o Estatuto das Cidades estabeleceu as Operações Urbanas Consorciadas,
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que é um incentivo à interação entre o poder público e privado para a promoção de um crescimento municipal ordenado e que atenda às prerrogativas de harmonia entre o aumento das edificações e o bem-estar da população. Para o mercado imobiliário corporativo esses dois pontos, o zoneamento e as operações urbanas consorciadas, talvez representem os aspectos mais importantes do Estatuto das Cidades para reger o crescimento e desenvolvimento de um mercado comercial que contribua não apenas com o crescimento urbano em si, mas com a prosperidade da cidade e de seus habitantes. Vejamos cada um deles. 1. Zoneamento O zoneamento é um instrumento tradicional de planejamento urbano que abrange todo o território do município e que procura regular o uso, ocupação da terra por parte dos agentes de produção do espaço urbano, tais como as construtoras, incorporadoras, proprietários de imóveis e o próprio Estado.
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Mercado Ele divide a cidade em zonas teoricamente homogêneas dentro das quais as mesmas diretrizes espaciais, ou seja, de “uso e ocupação” são aplicadas. Essas diretrizes limitam-se, normalmente, a estipular índices máximos relativos à taxa de ocupação, índice de aproveitamento máximo das propriedades, número máximo de pavimentos e afastamentos frontais e laterais, assim como os usos permitidos em cada uma das zonas. Didaticamente, as leis de zoneamento restringem o tipo de estrutura a ser construída em um dado local com base em: • Função, ou Uso: as diferentes zonas limitam uma dada área da cidade para certo tipo de estrutura. As zonas normalmente são divididas em residenciais, comerciais, industriais ou mistas. As zonas mistas permitem o uso simultâneo para residencial e comercial, e eventualmente o industrial desde que de baixa incomodidade para a região. • Limites construtivos, tais como Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento: diferentes zonas limitam o número de pavimentos que as estruturas podem ter. Tal limite surge da divisão entre o coeficiente de aproveitamento máximo estipulado para uma região e a taxa de ocupação do lote urbano definido para ela, ambas determinadas pelo instrumento legal. • Gabarito: corresponde à limitação efetiva do tamanho das construções (expressa, normalmente, em números absolutos), que limita a altura da construção. • Número de ocupantes: as várias zonas limitam a construção das edificações, baseadas no número de habitantes ou trabalhadores que ocupariam uma determi-
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nada área. Por exemplo, ruas próximas a grandes shopping centers e arranha-céus podem ficar congestionadas por causa do grande número de pessoas que entram e saem deles. Para isso, uma comissão técnica da prefeitura determina medidas que amenizam o impacto desses edifícios na vizinhança. Assim, conforme as características básicas das regiões, as zonas de uso são criadas. No caso de São Paulo, a Lei de Zoneamento classifica as zonas em tipologias como, por exemplo, Zona Exclusivamente Residencial (ZER) ou Zona Mista (ZM), enquanto os graus de adensamento determinam os tipos - Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1) ou Zona Exclusivamente Residencial de Média Densidade (ZER-2), entre outros. Com isso, existem 15 tipologias subdivididas em 25 tipos de zonas de uso. Essas tipologias de zonas, por sua vez, formam três grandes grupos: I) macrozonas de proteção ambiental, II) de estruturação e qualificação urbana e III) o das zonas especiais, que podem ocorrer em todo o território do município. Veja os detalhes na Tabela “As Novas Zonas de Uso”.
A finalidade deste novo zoneamento promulgado em 2004 foi quebrar o “engessamento” das regras em vigor, adequando a disciplina do uso e ocupação do solo às diferentes situações regionais existentes numa cidade de 10,5 milhões de habitantes como é São Paulo. Assim, adequar edifícios antigos às novas regras ficaria mais fácil. Para o setor comercial, 3 aspectos beneficiam as novas construções:
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a) A criação das chamadas Zonas de Centralidade: A prefeitura identificou áreas na cidade que já mantinham tradição de uso misto, residencial e comercial, e oficializou novas regras que respeitassem esse uso, mas que garantissem proteção às partes residenciais. Assim, avenidas como a Brigadeiro Faria Lima podem ter ao longo de seu eixo grandes edificações comerciais, ao passo que adentrando mais ao bairro há predominância de residências. O objetivo é descentralizar pontos centrais de comércio e serviços básicos, evitando os grandes deslocamentos da população para a área central da cidade. Têm prioridade,
metrô irá gerar um grande desenvolvimento para a área.
As novas zonas de uso 1. Macrozona de Proteção Ambiental ZMp ZPDS ZLT ZERp ZEP
zona mista de proteção ambiental zona de proteção e desenvolvimento sustentável zona de lazer e turismo zona exclusivamente residencial de proteção ambiental zona especiais de preservação
ZCPp
zona centralidade polar de proteção ambiental
ZCLp
zona centralidade linear de proteção ambiental
2. Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana ZER - 1
zona exclusivamente residencial de densidade demográfica baixa
ZER - 2
zona exclusivamente residencial de densidade demográfica média
ZER - 3
zona exclusivamente residencial de densidade demográfica alta
ZPI
zona predominantemente industrial
ZM - 1
zona mista de densidades demográfica e construtiva baixas
ZM - 2
zona mista de densidades demográfica e construtiva médias
ZM - 3a
zona mista de densidades demográfica e construtiva altas
ZM - 3b
zona mista de densidades demográfica e construtiva altas
ZCPa
zona centralidade polar de densidades demográficas e construtiva médias
ZCPb
zona centralidade polar de densidades demográficas e construtiva altas
ZCLa
zona centralidade linear de densidades demográficas e construtiva médias
ZCLb
zona centralidade linear de densidades demográficas e construtiva médias
ZCLz - I
ZCLz - II ZOE
zona centralidade linear destinada à localização das atividades de comércio e
em andamento hoje é o desenvolvimento da região da Vila Sônia, onde o terminal de
c) Incentivo à criação de áreas abertas ao público dentro do condomínio. Em uma cidade tão cheia de prédios como São Paulo, há espaço para que os edifícios sejam mais “cidadãos”. Para incentivar a utilização pública de áreas particulares, o zoneamento prevê benefícios aos empreendedores que adotarem essas medidas. A idéia é que se espalhem pelo município mais prédios com acesso livre no piso térreo, para formação de galerias ou praças públicas. Um dos exemplos mais conhecidos do que a Prefeitura pretende incentivar é o Conjunto Nacional, na Avenida Paulista. Lá, todo o andar térreo é aberto aos pedestres, que
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serviços de baixa densidade zona centralidade linear destinada à localização das atividades de serviços de baixa densidade zona de ocupação especial
3. Zonas Especiais ZEPAM
zona Especial de Preservação Ambiental
ZEPEC
zona Especial de Preservação Cultural
ZEPAG
zona Especial de Produção Agrícola e de Extração Mineral
ZEIS
zona Especial de Interesse Social
Fonte: Secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano
portanto, o comércio e os prestadores de serviços. Um dos grandes exemplos disso
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b) Cada tipo de zona tem coeficientes de aproveitamento próprios, de acordo com as características da área. Em toda a cidade, existem três tipos de coeficientes de aproveitamento: o básico (1 e 2 vezes a área do lote), o máximo (subdivididos em 4 tamanhos: 1, 2, 2,5 e até 4 vezes a área do terreno) e o mínimo, para que a propriedade não deixe de prestar sua função social. Esses valores foram fixados pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) e pelos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras (PREs), que estabeleceram os limites máximos desses coeficientes, sempre observando as regras gerais definidas pelo PDE, e não alteraram os limites básicos. Com isso, o poder público tem como equilibrar melhor a ocupação do território e tornar a verticalização (construção de prédios) mais harmônica com as características de cada bairro, fazendo melhor uso da infraestrutura existente em cada região. Áreas compreendidas nas regiões de Operações Urbanas Consorciadas ou Áreas de intervenção Urbana, poderão ter um coeficiente de aproveitamento de 4.
Mercado têm acesso a lojas, restaurantes e cinemas. Lotes que ocuparem uma ou mais esquinas e liberarem o térreo para atividades não-residenciais e para circulação de pedestres precisarão adotar apenas o recuo de frente obrigatório. Nas faces laterais e de fundos, o recuo proporcional à altura só será exigido a partir dos 12 metros. O atendimento à taxa de ocupação (limite imposto à projeção do prédio no terreno) também está liberado, mantendo-se apenas a obrigatoriedade de atendimento da taxa de permeabilidade do solo. Com isso, o empreendimento ganha uma espécie de “bônus” e obtém o direito de aumentar, em metade da área liberada para circulação de pedestres no térreo, a área a ser construída gratuitamente. Assim, se o edifício tiver, por exemplo, 1.000 m² de livre acesso público, sua área poderá ser aumentada, sem pagamento de outorga onerosa, em até 500 m² de área construída, que se somam gratuitamente ao
coeficiente básico estabelecido para aquele lote, respeitado o limite do coeficiente máximo. O zoneamento estabelece, ainda, que se o empreendimento abrir no mínimo metade da área do terreno para uso público, poderá aumentar gratuitamente a área construída do imóvel em 50% do espaço liberado. Essa regra, como a do Conjunto Nacional, só vale para lotes com no mínimo duas frentes. O terreno deve ter, no mínimo, 2.500 m² de área, e a parte liberada à utilização dos munícipes deverá ser registrada em Cartório e não poderá ser fechada ou ocupada posteriormente. 2. Operações Urbanas O Artigo 32 do Estatuto das Cidades prevê a elaboração de lei municipal específica, baseada no plano diretor, para delimitar as áreas de aplicação de operações urbanas consorciadas. O texto define
operação urbana consorciada como “o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar, em uma área, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental”. Ainda dentro das áreas de Operações Urbanas Consorciadas, existem locais com definição diferenciada, chamadas de Áreas de Intervenção Urbana, que são áreas ao longo dos eixos das linhas de transporte público coletivo, cujo objetivo é qualificar estas áreas e seu entorno a fim de obter recursos para aplicação na implantação e melhoria das linhas de transporte público, delimitadas por: 1. Faixas de até 300 metros de cada lado dos alinhamentos do sistema de transporte público coletivo de massa; 2. Círculos com raio de até 600 metros tendo como centro as estações do transporte metroviário ou ferroviário.
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OPERAÇÕES URBANAS EXISTENTES 1) FARIA LIMA 2) ÁGUA BRANCA 3) CENTRO 4) ÁGUA ESPRAIADA 5) RIO VERDE / JACÚ OPERAÇÕES URBANAS PROPOSTAS 6) VILA SÔNIA 7) VILA LEOPOLDINA 8) DIAGONAL NORTE 9) DIAGONAL SUL 10) CARANDIRU / VILA MARIA 11) CELSO GARCIA 12) AMADOR BUENO 13) SANTO AMARO 14) PÓLO DESENVOLVIMENTO SUL 15) TERMINAL LOGÍSTICO FERNÃO DIAS * A Operação Urbana Terminal Logístico Fernão Dias não foi prevista na Lei n° 13.885/04
Fonte: Imagem concedida pela Secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano
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Segundo o Plano Diretor, ficaram delimitadas áreas para as novas Operações Urbanas Consorciadas: Diagonal Sul, Diagonal Norte, Carandiru-Vila Maria, Rio Verde-Jacú, Vila Leopoldina, Vila Sônia e Celso Garcia, Santo Amaro e Tiquatira, além das existentes Faria Lima, Água Branca, Centro e Águas Espraiadas. Veja os mapas do que já está sendo feito, o que será feito em breve e as demais localidades onde existem projetos, mas que ainda não foram iniciadas obras. Um grande diferencial dessas áreas de Operação Urbana é que o coeficiente de aproveitamento pode chegar a 4 vezes a área do terreno, mediante pagamento da Outorga Onerosa. O objetivo é garantir que grandes edifícios possam ser edificados em áreas com infra-estrutura desenvolvida. Um ponto muito importante a se observar aqui é que se por um lado a legislação visa melhorar a ocupação de áreas com boa infra-estrutura, por outro ela também visa a qualidade de vida da população local. Assim, é importante verificar se há estoque disponível para essa compra. Muitas zonas em São Paulo já atingiram o máximo de construções que o Plano Estratégico Regional permitia.
contingente construtivo e populacional, o plano diretor fixa áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário, aumentando o coeficiente de aproveitamento de 1 para 2 a 4, dependendo da região. Esse procedimento é conhecido como Outorga Onerosa, determinado pelo Estatuto das Cidades.
Coeficiente de aproveitamento = 1
Veja as ilustrações ao lado. Essa contrapartida, anteriormente citada, é normalmente feita em dinheiro. O modo como esse pagamento é feito também deve ser determinado na legislação municipal. No caso de São Paulo, a contrapartida deve ser paga ao Poder Público pelo proprietário do imóvel, em espécie ou em Certificados de Potencial Adicional de Construção, conhecidos como CEPACs. Cada CEPAC equivale a determinado valor de m² para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto. Os CEPAC podem ser adquiridos de duas maneiras: 1) em leilões reali-
zados no Mercado de Balcão Organizado da BOVESPA; os editais dos leilões são publicados no Diário Oficial da Cidade de São Paulo e em jornal de grande circulação; 2) ou no mercado secundário, por meio de corretoras de valores. As áreas passíveis de aplicação de outorga onerosa são as Áreas de Intervenção Urbana, as Áreas de Operações Ur-
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Coeficiente de aproveitamento = 2 a 4 Compra dos CEPACs para uso da Outorga Onerosa
2.1 – A questão da Outorga Onerosa O Estatuto das Cidades prevê o que se chama de coeficiente de aproveitamento básico, ou seja, a relação entre a área edificável e a área do terreno, ou a quantidade máxima de m² que podem ser construídos numa determinada propriedade. No caso de São Paulo, esse coeficiente de aproveitamento básico é de 1. Assim, se um terreno tem 3 mil m², a área máxima que poderá ser construída é, também, 3 mil m². Para compensar essa limitação, em áreas que podem concentrar mais
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Mercado
banas aprovadas por leis específicas e as zonas de uso cujo coeficiente de aproveitamento máximo for maior que o básico. Atualmente São Paulo tem emitido CEPACs para as áreas de Operação Urbana das Águas Espraiadas e da Faria Lima.
mistas e uma nova zona, a de “centralidade linear” (centros dos bairros) onde o coeficiente de aproveitamento básico - aquele sobre o qual não é necessário pagar taxas à Prefeitura para construir mais - é de 2 (duas vezes o tamanho do lote) e o máximo (quando é preciso pagar), de 4.
PROPOSTA DE REVISÃO DO PLANO DIRETOR
3. Megacondomínios: condomínios que tiveram terrenos muito grandes terão de ser desmembrados em dois ou três outros condomínios, subdividindo o terreno com ruas públicas.
Como previsto no Plano Diretor, foi estabelecido um prazo para que ocorresse uma revisão do seu conteúdo. O assunto, porém, está sendo alvo de grandes discussões. Veja os pontos principais da nova proposta. 1. Proteção ambiental: no plano atual, as áreas de proteção ambiental da cidade são divididas em três subtipos: de proteção integral, de uso sustentável e de conservação e recuperação. Na revisão, essas três viram sete, uma delas denominada zona mista. Isso quer dizer que o novo plano irá prever vários tipos de ocupação dessas áreas. 2. Zonas mistas: o plano cria subzonas
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tragem do terreno), mediante pagamento de taxa (outorga onerosa). 6. Teatro e cinema: centros de compras ou shoppings com área construída superior a 30 mil metros quadrados serão obrigados a ter pelo menos uma sala de cinema e uma de teatro com capacidade para no mínimo 250 pessoas cada uma. 7. Postos de gasolina: o plano permite postos de gasolina acoplados a supermercados e hipermercados, contanto que as bombas fiquem a 20 metros das atividades comerciais.
4. Anistia branca: imóveis com área construída acima do permitido poderão requerer regularização mediante contrapartida urbanística, com um instrumento chamado Termo de Compensação Urbanística (TCU). Atualmente, isso só é possível por meio de anistias que são projetos aprovados na Câmara.
8. Usucapião: o executivo deverá outorgar àquele que, até 30 de junho de 2001, residia em área urbana de até 250 metros quadrados, de propriedade pública, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, título de Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia.
5. Escolas: os estabelecimentos de ensino, a título de incentivo da Prefeitura, poderão ter prédios que ultrapassem o CA máximo da cidade, chegando, em alguns casos a CA 6 (área construída de seis vezes a me-
9. Direito de superfície: a Prefeitura fica autorizada a conceder o direito de superfície dos seus terrenos e imóveis, o que inclui a terra em si, o subsolo e o espaço aéreo.
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10. Verticalização: as chamadas Áreas de Intervenção Urbana (AIU) serão as únicas onde será possível ultrapassar coeficiente de aproveitamento máximo estabelecido pelo zoneamento, mediante pagamento de taxa, permitindo construções gigantescas. Em todas as outras, as construtoras podem evoluir do coeficiente de aproveitamento básico (geralmente 1) para o máximo (teto 4), mediante pagamento de taxa. Delimitadas em mapas anexados à revisão do Plano Diretor, essas áreas são aquelas que passarem por grande intervenção da Prefeitura, como a construção de parques lineares ou grandes estruturas de transporte. Geralmente, ficam ou no centro ou nas áreas centrais dos bairros. Os que estão contra o conteúdo da revisão estão contestando da seguinte maneira: 1. A Prefeitura da Cidade de São Paulo não cumpriu o determinado no Art. 293 do Plano Diretor Estratégico vigente, que estabelece os limites legais de sua própria revisão, restrita apenas à adequação das ações estratégicas do Plano Diretor, com possíveis acréscimos de áreas do território
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da cidade para aplicação dos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade; 2. A Prefeitura da Cidade de São Paulo, extrapolando os limites legais da revisão do Plano Diretor Estratégico, simplesmente propôs um novo Plano, o qual suprimiu importantes elementos do desenvolvimento urbano que já foram conquistados, com significativos retrocessos nos aspectos sociais e culturais do Plano vigente, como as alterações das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) ou a retirada da importante figura dos Planos de Bairro, entre outros; 3. Este novo Plano coloca praticamente todo o território urbano sujeito à venda de áreas construídas superiores às atualmente permitidas, liberando sem controle a verticalização e adensamento ao sabor do interesse puramente imobiliário, desconsiderando seus reflexos na evidente ausência de sustentabilidade ambiental de nossa cidade; 4. A Prefeitura da Cidade de São Paulo não apresentou nenhum Plano de Habitação, de Transportes e Circulação Viária, dispositi-
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vos estes interdependentes e subordinados às diretrizes do Plano Diretor Estratégico vigente, cuja concepção e aplicação integradas são fundamentais para a sua revisão e futura elaboração de adequadas Normas de Uso e Ocupação do Solo, como legalmente previsto e não cumprido pelo Executivo, o que por si só invalida o projeto encaminhado à Câmara (esse ponto fica mais complicado com a questão das Operações Urbanas, que estão sendo aprovadas. A da Nova Luz foi em 26/03/2009). 5. A Prefeitura da Cidade de São Paulo procedeu de forma pouco democrática, desde a apresentação do Projeto até o encaminhamento para a Câmara Municipal, retrocedendo no processo de discussão e gestão participativa, através de audiências públicas absolutamente carentes de informação, de tempo para qualquer manifestação pública consistente. Seja qual for o desfecho que a revisão do Plano Diretor terá, o importante é que toda a sociedade se mobilize e participe das discussões. O interesse é de todos. n Com a colaboração da Soluções Consultoria www.solucoesconsultoria.com.br
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Técnica
Especificações Técnicas de edifícios comerciais
Q
uando entramos no edifício onde trabalhamos, passando pelas rampas da garagem, subindo os elevadores até o nosso andar e caminhando em direção a nossa mesa de trabalho, não temos idéia de tudo o que é preciso existir para que isso ocorra com segurança e eficiência. Da mesma maneira, não paramos para pensar que, para realizarmos nossos trabalhos diários, atendermos ao telefone, ou usarmos nossos laptops com sistema de wireless em qualquer ponto do escritório, foram gastos muitos meses de planejamento para projetar e executar o edifício que estamos ocupando. Talvez conhecer todos esses detalhes não seja importante para a maioria de nós. Mas se você é um dos responsáveis pela manutenção de patrimônio, TI ou mesmo RH, ou tem, de alguma maneira, voz ativa em decisões como mudanças e aquisição de equipamentos, conhecer esses itens pode ser uma importante ferramenta de trabalho, que colabore para melhorar suas decisões no dia-a-dia. Foi pensando nisso que abordamos, nesta edição, o assunto “Especificações Técnicas”, ou seja, o conjunto de itens físicos necessários para o pleno funcionamento de um edifício, que abrange não só a parte operacional básica como elevadores, ou de conforto e bem-estar como o sistema de ar condicionado, mas também de economia, já que muitos equipamentos mais modernos, por exemplo, consomem menos energia. Considerações Importantes A escolha de um espaço para escritório requer uma análise das especificações técnicas. Alguns dos itens que compõem essa lista são fundamentais para instalação e funcionamento de alguns escritórios. A maioria dos escritórios do setor financeiro
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precisa ter um piso elevado com altura mínima de 20 cm, enquanto que outros possuem equipamento que precisa ficar resfriado 24 horas por dia. O fato é que quando falamos de edifícios comerciais de alto padrão, como já é comum nos pontos mais nobres da cidade, há pouco onde se errar; a qualidade técnica e tecnológica destes edifícios é realmente muito boa. Mas quando consideramos prédios mais antigos, ou de padrão um pouco mais simples, é importante que o usuário conheça e compare as alternativas do ponto de vista técnico. Alguns itens das especificações técnicas geram economias consideráveis não só no espaço alugado, mas também ao condomínio. Nem todas as empresas precisam necessariamente de instalações ultramodernas, e a opção de ficar em prédios mais antigos e, conseqüentemente, mais baratos, é perfeitamente acertada. Por que pagar por um serviço que não se necessita? É por esse motivo que países como EUA e alguns outros da Europa, fazem grande uso de empresas de consultoria imobiliária, já que essas, de modo geral, detêm conhecimentos detalhados das especificações técnicas dos edifícios, ou dispõem de fontes confiáveis, que concentram todas essas informações. O banco de dados Buildings – Espaços Corporativos Online disponibiliza as informações técnicas básicas de todos os edifícios comerciais de São Paulo com laje superior a 300 m². Além da capital temos no estado de São Paulo o bairro de Alphaville, em Barueri, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano e Diadema (conhecidos como ABCD paulista), além de outras importantes capitais, como Rio de Janeiro, Salvador, Recife, Curitiba, Florianópolis e Porto Alegre. Cadastre-se no site www. buildings.com.br e tenha acesso a todas essas informações.
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Por ser muito extensa, dividiremos essa matéria em duas partes. Nesta primeira parte abordaremos os itens: 1. Horário de Funcionamento do Edifício. 2. Nº de Vagas de estacionamento. 3. Quadro de Áreas: Área Locável, Área Útil, Área de Carpete, Terraço e Cobertura. 4. Pé Direito. 5. Pisos e distribuição de cabeamento. 6. Tipos de forros. 7. Banheiros. 8. Benefícios no prédio: Auditório, Sala de Reuniões, Depósito, Restaurantes, Bancos, Caixas Eletrônicos, Academia e Heliponto. Na próxima matéria serão abordados os seguintes itens: 1. Tipos de Ar Condicionado. 2. Escadas de Emergência. 3. Equipamento Emergência, de Detecção e Combate a Incêndio. 4. Telecomunicações: Fibra Ótica e empresas de Comunicação de Dados. 5. Suprimento de Energia. 6. Geradores de Emergências. 7. Elevadores. 8. Sistemas de Segurança. 9. BMS - Building Management System Detalhamos a seguir os itens que compõem essa primeira parte das especificações técnicas prediais e os comentários sobre a importância de cada uma delas.
Especificações Técnicas em edifícios comerciais 1ª Parte 1. Horário de funcionamento do edifício Quase todos os prédios modernos, especialmente nas grandes cidades, possuem funcionamento de 24 horas, 7 dias por semana (esquema conhecido como “24x7”). Muitos prédios antigos, especialmente em partes mais antigas da cidade e em cidades menores, têm o horário de funcionamento pré-determinado, normalmente permanecendo fechado durante a noite. Caso for alugar um prédio, atente-se a isto.
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2. Número de vagas de estacionamento Prédios classificados como “Classe A” (laje superior a 700 m² e altas especificações técnicas) normalmente oferecem uma vaga de estacionamento para cada 35 m² de área locável. Existem alguns prédios com uma relação diferente, que pode ser maior ou menor, dependendo da legislação na época da construção do mesmo ou, ainda, a demanda na ocasião da construção. O custo para alugar vagas adicionais pode ser alto.
3. Quadro de Áreas: Área Locável, Área Útil, Área de Carpete, Terraço e Cobertura Os assuntos referentes à medição de áreas e eficiência de andares já foram abordados nas edições anteriores, porém é importante salientar que para todas as áreas mencionadas existem diferentes regras de medição e, conseqüentemente, de resultados. Um dos grandes motivos de se saber o tamanho das áreas é porque usualmente a cobrança do aluguel se faz sobre a área privativa que, inclusive, inclui as áreas de terraço; se a empresa não tem interesse em aproveitar esse espaço, o ideal é fazer uma análise de custos e, em último caso, buscar outra opção. Em alguns mercados, como o centro de cidades como Rio de Janeiro e São Paulo, muitos prédios não possuem medições detalhadas e são negociados com base na área total construída do andar, ou seja, incluindo as áreas comuns do andar. Quanto às coberturas, vale lembrar que algumas delas são consideradas “duplex”, em que o acesso ao último andar é muitas vezes feito somente por escada. Em alguns edifícios este
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Técnica último andar não está devidamente aprovado na prefeitura para uso como escritório.
4. Pé Direito É a distância que existe entre o teto e o piso. O importante aqui é lembrar que com a colocação de forros e pisos elevados, essa distância fica menor. Para empresas com grandes equipamentos essa informação é fundamental já que por causa de alguns centímetros eles podem não se encaixar no escritório. Um bom pé direito agrega também um sentimento de conforto no ambiente. A grande maioria de edifícios Classe A já são entregues com forro rebaixado e piso elevado, em que o pé direito restante é muito bom.
Paulo, existe o sistema de canaletas, ou seja, bandejas com 2 ou 3 divisões para diferentes tipos de cabeamento (elétrico, telefonia, dados); estas canaletas são distribuídas para formar uma malha no piso. É importante prestar atenção à distância entre elas, pois isto determinará o posicionamento das estações de trabalho. Também é importante que a caneleta tenha divisão física para separar a infra-estrutura elétrica da infra-estrutura de voz e dados. Piso-elevado - Nos edifícios de alto padrão, ou os entregues nos últimos anos, o piso elevado tornou-se a escolha definitiva. Este é um ponto muito importante ao ser considerado na decisão de montar um escritório. O piso elevado torna mais fácil qualquer tipo de trabalho que envolva a distribuição elétrica e de telecomunicações, flexibilizando o layout. Mas não é toda empresa que precisa de piso elevado – considere bem sua necessidade. Existem diferentes tipos de piso elevado e as alturas podem variar. A estrutura dos pisos elevados possui uma base e um sistema de sustentação regulável. Dentre as possibilidades, os pisos elevados podem ser produzidos em aço (externamente) e concreto leve (internamente), aço e madeira, polímeros plásticos (policarbonato), apenas madeira ou apenas concreto. Podem variar, também, na modulação e resistência. Em situações onde serão montadas estruturas pesadas, vale a pena verificar a resistência por metro quadrado para evitar futuros problemas.
5. Piso e distribuição de cabeamento: Dutos, Canaletas, Piso Elevado e Distribuição pelo forro Dutos - O sistema mais básico de distribuição de cabos que pode ser encontrado é o de dutos (simples canos metálicos aplásticos). Normalmentea entrada de energia está sub dimensionada para as necessidades modernas. O que acontece muitas vezes é que se torna necessário fazer um projeto cuidadoso para quebrar o piso e abrir novos caminhos. Os custos de obra, o tempo na intervenção e o entulho de obra geralmente são maiores nestes prédios se comparado com um prédio com piso elevado. Canaletas - Especialmente em edifícios da década de 80 em São
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6. Tipos de forro: Forro modular, Forro de Gesso Existem vários tipos de forros. Os principais usados nos edifícios comerciais são o forro corrido de gesso e o forro modular rebaixado. O forro de gesso corrido é normalmente utilizado como um forro decorativo. Alguns escritórios são entregues com esse tipo de forro em toda a área, deixando para o ocupante do espaço o encargo de uma obra para uma eventual modificação. É mais bonito, porém menos funcional. A tendência moderna para os escritórios é utilizar forros modulares, afixados na laje por meio de estrutura metálica. As
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Técnica placas são facilmente removíveis, permitindo fácil acesso para manutenção, o que é extremamente prático. Muitos elementos da infra-estrutura dos escritórios, como iluminação, sistemas de detecção e combate a incêndios, som ambiente, sinalizações, ar condicionado, etc., são instalados no forro. Dependendo do forro modular selecionado, o investimento inicial pode ser mais alto.
7. Banheiros A relação ideal recomendada por normas técnicas é de ter um vaso sanitário e um lavatório para cada vinte pessoas. Quando a quantidade de mulheres é alta, o ideal é aumentar essa relação. Para mais de vinte pessoas, são necessárias instalações sanitárias separadas por sexo, em quantidades que podem depender do perfil da empresa e da proporção entre homens e mulheres. Nos sanitários masculinos, 50% dos vasos poderão ser substituídos por mictórios. Banheiros individuais geram ineficiência, já que impedem acesso à pia quando ocupados. Alguns edifícios oferecem banheiros na área comum. Isso gera mais eficiência no uso de recursos e espaço, já que a área interna pode ser dedicada exclusivamente ao espaço de escritório. Mas nem todas as empresas gostam de compartilhar os banheiros com outras.
recidos aos usuários de um edifício comercial. Cada incorporador toma sua decisão dependendo do quanto esses benefícios realmente agregarão valor ao prédio. Existem prédios com academias desertas enquanto em outros a academia pode estar lotada. Auditórios e salas de reunião são uma grande vantagem, pois reduz a necessidade das empresas projetarem salas no próprio andar, especialmente se houver pouca freqüência de uso. Pouquíssimos edifícios oferecem áreas de depósito para as empresas. Grandes complexos de edifícios normalmente possuem áreas de conveniência com uma grande variedade de lojas, restaurantes, bancos, áreas de lazer, entre outros. Aliás, tem havido tendência de retomada deste tipo de projeto nos últimos anos, inciada pela construção do WTC – World Trade Center. Muitos shopping centers, apostando nisso, dedicaram parte de seus espaços para a construção de prédios comerciais. Alguns casos bem sucedidos são os do Shopping Market Place, o Villa Lobas, o Morumbi Shopping e Shopping Eldorado. Edifícios de alto padrão costumam oferecer heliponto no telhado, mas é importante averiguar se o mesmo está homologado junto aos órgãos públicos.
Enfim, a escolha do local adequado para instalar o escritório da sua empresa pode dar certo trabalho na hora da seleção do melhor espaço, mas uma vez que essa etapa foi vencida a certeza de estar no melhor lugar trará uma tranqüilidade de mais alguns anos. n
8. Benefícios no prédio: Auditório, Sala de Reuniões, Depósito, Restaurantes, Bancos, Caixas Eletrônicos, Academia e Heliponto Existe uma variedade de benefícios que podem ser ofe-
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Com a colaboração das equipes de Serviços Corporativos e de Gerenciamento de Projetos e Obras da Ocupantes Consultoria Imobiliária www.ocupantes.com.br
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Certificação LEED para Interiores Comerciais TM
H
oje em dia muito se tem ouvido falar sobre os inúmeros segmentos de mercado que estão preocupados com o meio ambiente e o que cada um tem feito para dar sua parcela de contribuição para isso. No segmento de edifícios comerciais, os green buidings já têm sido vistos como o tipo de construção que será padrão para o futuro da construção civil comercial. Mas o que poucos sabem é que existem certificações que vão além dos novos edifícios. Se você é, por exemplo, proprietário de um andar, ou ocupa um escritório, e gostaria de dar um passo além, tornando esse espaço ecologicamente correto, dentro do que existe de mais moderno no conhecimento de sustentabilidade, você pode ser um excelente candidato a receber uma certificação LEED para interiores comerciais, cuja sigla em inglês é LEED CI®. LEED CI® (Commercial Interior) é a certificação LEED® para interiores comerciais que foi desenvolvida para garantir o alto desempenho dos interiores, em termos de ambiente saudável, locais de trabalho produtivos, baixo custo de manutenção e operação e redução do impacto ambiental. O LEED CI® oferece aos usuários, arquitetos de interiores e designers, a possibilidade de criar ambientes sustentáveis, independentemente de não poderem atuar na operação de todo o prédio. Uma vez que as modificações devem ser feitas no escritório, surgem diferentes graus de dificuldade, sendo que talvez a mais importante delas seja a idade do edifício. Edifícios antigos podem ser ineficientes em vários aspectos, principalmente no consumo de energia elétrica e água. Por outro lado, edifícios mais modernos, que já possuem especificações técnicas mais modernas, podem comportar as mudanças exigidas para a certificação sem grandes dificuldades. Os itens analisados para obtenção do LEED CI® estão
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divididos em 7 subitens diferentes: 1. Localização Sustentável - estar dentro de um edifício ecologicamente correto pode representar 12% da contagem total de pontos necessário. 2. Eficiência no uso da água, que compreende itens como redução do uso de água em pelo menos 20%. 3. Energia e Atmosfera, sendo que itens como diminuição da emissão de CFC (clorofluorcarbono) em equipamentos de aquecimento, ventilação e ar condicionado (conhecidos pela sigla inglesa HVAC), são obrigatórios. 4. Materiais e Recursos, que incluem itens como coleta e seleção de materiais recicláveis e uso de materiais regionais e de madeira certificada. 5. Qualidade do Ambiente Interno – pontos como desempenho mínimo da qualidade interna de ar e controle de fumantes são obrigatórios. Neste último ponto, escritórios situados na cidade de São Paulo saem na frente, já que a proibição do fumo em ambientes públicos ou coletivos está proibida. 6. Inovação de Projeto e Desenho. Segundo o Green Building Council Brasil, atualmente estão em processo de obtenção dessa certificação o Fleury Medicina Diagnóstica (LEED CI 2.0), Morgan Stanley Bank (LEED CI) e Veranum Tempus Soluções (LEED CI 2.0), todos em São Paulo. Dados atualizados em 06 de Maio de 2009. n
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EdifĂcio Mapfre
Estatísticas
Confira as faixas de Preços de Locação e dados do Portal Buildings.com.br São Paulo Região
Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) Tamanho de Laje
> 300 < 500 m²
> 500 < 700 m²
> 700 < 1.000 m²
> 1.000 m²
48,65
33,33
-
50,00
Berrini
De 32,65 a 64,38
De 33,33 a 85,27
75,00
-
Centro
44,47
45,83
17,74
De 10,00 a 25,00 50,00
Barra Funda
Chácara Santo Antônio
De 19,23 a 65,00
De 40,74 a 50,00
-
Faria Lima
-
De 16,87 a 150,00
70,00
-
Itaim Bibi
De 21 a 85,00
56,41
-
De 65,00 a 110,00 De 33,00 a 90,00
Marginal Pinheiros
-
41,07
De 50,00 a 71,63
90,00
De 32,00 a 74,07
De 23,66 a 110,00
De 59,93 a 90,00
Vila Olímpia
De 27,54 a 65,37
De 34,62 a 65,00
De 70,00 a 90,00
De 100,00 a 120,00
Região
Nº de Edifícios
Estoque Total (m²)
Taxa de Vacância (%)
Atividade Construtiva (m²)
Paulista
Barra Funda
25
193.997
19,36
20.982
Berrini
59
479.404
6,04
76.816
Centro
124
1.017.428
5,69
-
Chácara Santo Antônio
42
285.161
4,08
39.480
Faria Lima
84
625.643
5,85
17.195
Itaim Bibi
60
492.386
3,30
55.155
Marginal Pinheiros
33
647.451
12,31
168.382
Paulista
151
1.167.427
4,91
38.386
Vila Olímpia
68
468.274
2,33
26.551
Total
646
5.377.171
5,56
442.947
Barueri Tamanho de Laje Barueri
Barueri
Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²
> 500 < 700 m²
> 700 < 1.000 m²
> 1.000 m²
De 22,22 a 42,79
De 35,00 a 50,00
-
De 37,00 a 60,00
Nº de Edifícios
Estoque Total (m²)
Taxa de Vacância (%)
Atividade Construtiva (m²)
40
544.735
65,61
331.116
ABCD Tamanho de Laje ABCD
ABCD
Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²
> 500 < 700 m²
> 700 < 1.000 m²
> 1.000 m²
De 17,24 a 23,68
De 17,11 a 45,76
10,00
-
Nº de Edifícios
Estoque Total (m²)
Taxa de Vacância (%)
Atividade Construtiva (m²)
23
120.119
5,50
-
Osasco Tamanho de Laje Osasco
Osasco
Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²
> 500 < 700 m²
> 700 < 1.000 m²
> 1.000 m²
-
34,38
-
-
Nº de Edifícios
Estoque Total (m²)
Taxa de Vacância (%)
Atividade Construtiva (m²)
4
37.732
80,84
28.336
As informações contidas na seção Estatíticas da Revista Buildings referem-se exclusivamente aos dados constantes no banco de dados do portal Buildings.com.br. Não nos responsabilizamos, portanto, por decisões ou transações de qualquer natureza realizadas com base nas informações aqui contidas.
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Rio de Janeiro Região
Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) Tamanho de Laje
Barra da Tijuca
> 500 < 700 m²
> 700 < 1.000 m²
De 24,00 a 50,00
De 17,95 a 85,00
85,00
24,29
De 16,37 a 50,00
De 74,91 a 100,00
De 11,67 a 78,00
De 7,79 a 42,57
De 13,33 a 75,00
14,71
-
-
-
De 57,14 a 60,00
-
Botafogo Centro Copacabana Lagoa
Região
> 1.000 m²
Nº de Edifícios
Estoque Total (m²)
Taxa de Vacância (%)
Atividade Construtiva (m²)
Barra da Tijuca
112
579.154
11,84
48.048
Botafogo
26
308.802
2,79
4.596
Centro
133
1.910.670
8,41
98.050
Copacabana
8
67.600
0,41
-
Lagoa
8
59.590
0,76
-
Total
287
2.925.817
8,15
150.694
Salvador Tamanho de Laje Salvador
Salvador
Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²
> 500 < 700 m²
> 700 < 1.000 m²
> 1.000 m²
22,85
De 31,00 a 41,67
32,69
-
Nº de Edifícios
Estoque Total (m²)
Taxa de Vacância (%)
Atividade Construtiva (m²)
28
250.789
17,83
44.352
Recife Tamanho de Laje Recife
Recife
Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²
> 500 < 700 m²
> 700 < 1.000 m²
> 1.000 m²
De 32,00 a 56,00
De 25,00 a 43,33
De 56,00 a 67,00
30,00
Nº de Edifícios
Estoque Total (m²)
Taxa de Vacância (%)
Atividade Construtiva (m²)
29
236.945
16,59
24.299
Curitiba Tamanho de Laje Curitiba
Curitiba
Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²
> 500 < 700 m²
> 700 < 1.000 m²
> 1.000 m²
De 8,82 a 44,47
16,34
De 10,25 a 15,38
11,38
Nº de Edifícios
Estoque Total (m²)
Taxa de Vacância (%)
Atividade Construtiva (m²)
43
437.541
7,19
24.299
Florianópolis Tamanho de Laje Florianópolis
Florianópolis
Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²
> 500 < 700 m²
> 700 < 1.000 m²
> 1.000 m²
De 22,64 a 29,76
-
-
-
Nº de Edifícios
Estoque Total (m²)
Taxa de Vacância (%)
Atividade Construtiva (m²)
32
112.924
26,00
28.219
Porto Alegre Tamanho de Laje Porto Alegre
Porto Alegre
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Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²
> 500 < 700 m²
> 700 < 1.000 m²
> 1.000 m²
50,00
50,00
59,90
-
Nº de Edifícios
Estoque Total (m²)
Taxa de Vacância (%)
Atividade Construtiva (m²)
43
245.808
28,54
60.102
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SEU CAMINHO
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